INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

TERCER TRIMESTRE 2025

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:

APUNTES PARA TEMAS

1. Segregación. Intervención notarial-registral. Parcelaciones. Silencio positivo.

2. Derecho de usufructo y sociedad de gananciales.

3. Rectificación del Registro.

4. Órganos de la sociedad. Certificación y elevación a público de acuerdos sociales.

5. Inscripción parcial en el Registro Mercantil.

6. Asiento de presentación. Presentación telemática

7. Propiedad horizontal de hecho.

8. Rectificación de errores materiales en certificación social. Art. 153 RN.

9. Hipoteca. Compensación de créditos.

10. Hipoteca. Ejecución. Notificación a titulares de asientos posteriores a la nota de expedición de certificación de cargas.

11. Tipos de documentos notariales.

ENLACES

LEGISLACIÓN.

1.- Navegación aérea: servidumbres y otros contenidos.

Se modifica la Ley de Navegación Aérea en materia de servidumbres aeronáuticas, normas de planeamiento o concepto de personal aeronáutico. Se sustituye la referencia al Registro Mercantil por el Registro de Bienes Muebles. También se modifica la Ley de Seguridad Aérea en cuanto a la tramitación de actividades aeronáuticas, uso de aeronaves no tripuladas o régimen sancionador. Se prevé la conexión del Aeropuerto de Barcelona con la Línea de Alta Velocidad.

APUNTES PARA TEMAS.

1.- SILENCIO POSITIVO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA. PARCELACIÓN Y SILENCIO POSITIVO (Legislación canaria)

CIVIL. T.32. HIPOTECARIO: Notarías: t.32 y Registros: T.36

Aunque por la legislación autonómica competente se admita la posibilidad de entender concedidas licencias por silencio administrativo (silencio positivo), tal posibilidad cuenta con la excepción que supone el artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (T.R Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), que es aplicable a todo el territorio nacional por ser legislación básica y según el cual “… En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística”.

SILENCIO POSITIVO Y LEGISLACIÓN URBANÍSTICA: CONCLUSIONES.

1 Conforme la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2009 (resolviendo un recurso de casación en interés de ley), cabe concluir que el texto del citado artículo 11.3 alberga una excepción a la regla general del silencio positivo, y por tratarse de un precepto estatal básico que rigen en todo el territorio español y los ordenamientos urbanísticos autonómicos no lo pueden contradecir (cfr. disposición final segunda, apartado primero, del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015).

2 No se quiere decir que sea inadmisible la adquisición de licencias por silencio administrativo positivo al amparo de una legislación que lo contemple, sino que, en la esfera extrajudicial (concretamente, en la notarial y registral) se necesita una manifestación expresa de la Administración competente acreditativa de que las facultades adquiridas por silencio no son contrarias a la ordenación urbanística aplicable para que el registrador pueda acceder a la inscripción de la segregación (Resolución de 3 de julio de 2015).

3 Esta necesidad de acreditación de la intervención administrativa en los actos de parcelación no prejuzga ni condiciona la competencia autonómica para regular el silencio positivo, pero, como se ha expuesto, a efectos registrales deberá acreditarse, en su caso, la concesión por acto presunto de la preceptiva licencia de parcelación…

Supuesto de hecho: En el caso cuestionado en el resolución (legislación canaria) se alega frente a la calificación registral la concesión de la licencia de segregación por silencio positivo sin acreditar el citado pronunciamiento municipal expreso. El Centro Directivo resuelve que no puede inscribirse la segregación sin esa declaración administrativa, admitirse la inscripción de la segregación, sin perjuicio de las acciones que asistan al interesado frente a la inactividad de la Administración.

Resolución de 12 de junio de 2025. Informe NyR julio 2025. Resolución 289. Comentario: Alfonso de la Fuente Sancho.

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2.- DERECHO DE USUFRUCTO Y SOCIEDAD DE GANANCIALES.

CIVIL. T.46. HIPOTECARIO: Notarias: T.37. Registros: T.42

Admitido que el usufructo pueda tener carácter ganancial, y teniendo en cuenta que la extinción de este usufructo se rige por los artículos 513 y 521 del Código Civil, caben varias hipótesis pues la conjunción de usufructo y sociedad de gananciales plantea “complejos problemas jurídicos” que no tienen solución unánime jurisprudencial, doctrinal o legal.

DIVERSOS SUPUESTOS.

1 Usufructo adquirido por ambos cónyuges con carácter ganancial conjunta y sucesivamente: Fallecido uno de los cónyuges, el usufructo continuará en el cónyuge supérstite y quedará excluido de la liquidación de gananciales.

2 Usufructo adquirido conjuntamente por ambos cónyuges con carácter ganancial, pero sin ninguna previsión adicional sobre el carácter sucesivo: Fallecido uno de los cónyuges subsiste el usufructo hasta el fallecimiento del otro cónyuge (art. 521 CC), pero dicho usufructo ingresa en la masa ganancial disuelta y pendiente de liquidación (cfr. RR. de 31 de enero de 1979 y 25 de febrero de 1993).

3 El usufructo ganancial adquirido por uno de los cónyuges: En este caso deben distinguirse las siguientes posibilidades: a) Si fallece el cónyuge que adquirió el usufructo y a cuya vida estaba unida la existencia del derecho, el usufructo se extingue (art. 513 1 CC) y los nudos propietarios consolidan el pleno dominio, siendo nulo su valor a efectos de la liquidación de la sociedad conyugal. b) Si quien fallece es el cónyuge no adquirente, el usufructo subsiste mientras no fallezca el cónyuge que lo adquirió (no es aplicable el artículo 521 CC porque se trata de usufructo adquirido por único usufructuario).

En los casos 2 y 3 apartado b) el régimen jurídico de dicho usufructo queda condicionado por su carácter ganancial, de modo que para disponer del derecho de usufructo será necesario, o bien que en la liquidación de la sociedad conyugal se adjudique previamente en la forma que estimen conveniente todos los interesados, o que al menos consientan los herederos del adquirente el acto de disposición.

Caso práctico.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca otorgada por el nudo propietario y por el único usufructuario actual. Se da la circunstancia de que el usufructo se había constituido en su día a favor de los dos cónyuges en régimen de gananciales y con carácter sucesivo. Actualmente solo vive uno de los usufructuarios y se acredita el fallecimiento del otro. Registrador: Suspende la inscripción por entender necesario que se liquide y adjudique el usufructo, o bien que, al menos, consientan todos los herederos del fallecido la transmisión operada a favor del usufructuario sobreviviente. Notario: Opone a la calificación que se trata de un usufructo vitalicio de carácter ganancial constituido por vía de retención, y que los cónyuges establecieron expresamente que dicho usufructo tenía carácter conjunto y sucesivo a favor de ambos cónyuges. Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación

Resolución de 8 de julio de 2025 ). Informe NYR julio 2025. Resolución 347. Comentario: José Antonio Riera.

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3.- RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

HIPOTECARIO. Notarias: T.47. Registros: T.52.

Regla general: Conforme al artículo 40 LH y reiterada doctrina del Centro Directivo, la modificación de los asientos del Registro exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Excepción: Para dispensar la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria la doctrina exige que la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes.

Hechos: En el caso debatido se plantea la modificación del estado civil del titular registral y qué documento fehaciente se necesita para poder rectificar el asiento registral:

En escritura de herencia (año 2024) los herederos se adjudican un inmueble inscrito a nombre de la causante y otra persona para su sociedad conyugal, por título de compra (escritura de 1981).

Los herederos manifiestan que «por error en la escritura de compra la causante declaró estar casada con don R. O. A., cuando siempre fue soltera, según resulta de los certificados de defunción y últimas voluntades protocolizados. Además, en su testamento (2014), la causante declaró que era soltera.

Mediante escritura (2025) se otorga subsanación en la que se hace constar lo siguiente: que mediante escritura otorgada en Madrid el día 16 de junio de 1981, doña M. C. I. C. V. compró la finca registral 848; que en el otorgamiento de la escritura de compraventa, la causante declaró estar casada con don R. O. A., cuando en realidad estaba soltera; incorporan una certificación negativa del Registro Civil de Madrid en la que se declara que durante el período comprendido entre los días 1 de enero de 1980 y 12 de junio de 2024 no figura en ese Registro inscripción de matrimonio de la misma, y subsanan la escritura anterior a los efectos de dejar constancia de que estaba soltera la causante y la compra de la citada vivienda lo fue con el carácter de privativo.

¿Son suficientes como medio de prueba los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad, en lo que la causante aparece como soltera? NO.

¿Y si en el testamento -posterior a la compraventa–, manifiesta que es soltera? NO.

¿Y si además presenta una certificación negativa del Registro Civil de Madrid en la que se declara que durante el período comprendido entre los días 1 de enero de 1980 y 12 de junio de 2024 no figura en ese Registro inscripción de matrimonio de la misma? NO, pues podría haber contraído matrimonio en otra localidad.

Conclusión: Aplicando la doctrina antes expuesta se precia: a) contar con el consentimiento de la persona que ve afectada su posición jurídica por el pronunciamiento registral o sus herederos o causahabientes; b) , o resolución judicial en la que esta hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento; también sería suficiente certificación de nacimiento en que no conste referencia al matrimonio de la persona o un acta de notoriedad donde junto a las acreditaciones que resultan del expediente, fueran citados quienes fueran acreditados como herederos o causahabientes del que aparece como cónyuge de la causante en el Registro.

Resolución de 9 de julio de 2025. Informe NyR julio 2025 Resolución número 355. Comentario: Inmaculada Espiñeira

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4.- ÓRGANOS DE LA SOCIEDAD. SU COMPETENCIA. CERTIFICACIÓN Y ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES.

MERCANTIL: Notarias: T. 16 a 19. Registros: 17 a 20.

En el proceso de formación de la voluntad social, su exteriorización y elevación a púbico cabe distinguir, dice la resolución, tres escalones secuenciales: secuencia sinónimo de orden lógico

Órgano que conforma la voluntad social (primer escalón): La junta general.

Competencia certificante (segundo escalón):

La competencia para acreditar la existencia y contenido de los acuerdos sociales se atribuye en exclusiva al órgano de administración, sin posibilidad de encomendar la facultad certificante, ni siquiera para casos aislados, a un apoderado (cfr. Art.109 RRM y R. de 15 de enero de 2004).

Competencia para formalizar los acuerdos (tercer escalón)

La elevación a instrumento público de los acuerdos de una sociedad corresponde «prima facie» al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente. No obstante, el apoderado sólo puede ejercer esta competencia si actúa tomando como base la previa certificación de los mismos

También corresponde a las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate, aunque no tenga el poder de representación, y a cualquiera de los miembros del órgano de administración -con nombramiento vigente e inscrito en el Registro Mercantil, cuando hubieren sido expresamente facultados para ello en la escritura social o en la reunión en que se hayan adoptado los acuerdos-.

Resolución de 4 de junio de 2025. Informe NyR julio 2025. Resolución número 279. Comentario: José Ángel García Valdecasas

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5.- INSCRIPCIÓN PARCIAL EN EL REGISTRO MERCANTIL.

MERCANTIL. Notarias: T.50. Registros: T.55

Cabe la inscripción parcial del título cuando contiene varios acuerdos independientes y los defectos que determinan la suspensión o denegación de la inscripción de uno no afecta a la validez de los otros ni su omisión en el Registro pueda provocar confusión en la publicidad del resto, y se solicita por los interesados (art. 633 RRM).

REQUISITOS PARA LA INSCRICIÓN PARCIAL.

Conforme artículo 63 RRM para que sea posible la inscripción parcial deben cumplirse los siguientes requisitos.

1 Que los defectos invocados por el Registrador afecten a una parte del título y no impidan la inscripción del resto. Se entiende cumplido este requisito cuando se trate de cláusulas meramente potestativas o cuando su omisión en la inscripción quede suplida por las normas legales correspondientes.

2 Que tal posibilidad inscripción parcial se haya previsto en el título o se solicite por el interesado mediante instancia, en cuyo caso se hará constar así en nota al pie del título y al margen del asiento de presentación.

3 ¿Qué sucede si por haberse previsto la inscripción parcial en el propio título inscribible y, por tanto, antes de producirse la calificación, surgen dudas sobre su alcance? Dice la resolución que ”parece evidente que no las provoca cuando se esté ante acuerdos independientes entre sí, de tal modo que los defectos que determinen la suspensión o denegación de la inscripción de uno no afecte a la validez de los otros ni su omisión en el Registro pueda provocar confusión en la publicidad de estos últimos”.

Supuesto de hecho: En el caso debatido se cumplen los requisitos para que proceda la inscripción parcial: a) Se trata de varios acuerdos independientes: declaración de unipersonalidad, modificación de estatutos, cese y nombramiento de administradores y concesión de poderes. b) Si bien no se solicitaba en la escritura la inscripción parcial, el interesado la solicitó expresamente mediante escrito de fecha 18 de febrero de 2025, y en el que hacía una referencia expresa al alcance de la primera nota de calificación de 2 de diciembre de 2024. Conclusión: el registrador debió proceder a dicha inscripción parcial.

Resolución de 26 de junio de 2025. Informe NyR julio 2025. Resolución número 327. Comentario: José Ángel García Valdecasas.

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6.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN. PRESENTACION TELEMÁTICA.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 21. Registros: T.24.

En la presentación telemática de documentos caben dos formas:

1 DE PUNTO A PUNTO: Supone que la presentación puede hacerse desde la sede del emisor sin necesidad de entrar en la sede registral habilitada para ello.

Es el caso de los notarios a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España; o el de determinadas administraciones, como por ejemplo la Agencia Estatal de Administración Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social, que han efectuado una serie de desarrollos informáticos para presentar documentos en los registros desde sus propios sistemas sin necesidad de entrar en la sede a efectos de presentación telemática.

2 TRATÁNDOSE DE PARTICULARES (u organismos que no han efectuado dichos desarrollos) la presentación debe hacerse a través de la https:// sede.registradores.org/sede/sedecorpme-web/home (a través del apartado específicamente habilitado para la actuación solicitada).

¿Cabe la presentación telemática mediante correo electrónico en la dirección habilitada del Registro o del registrador? NO.

¿Cabe la oposición al expediente del artículo 199 LH por medio de correo electrónico? NO.

Resolución de 15 de julio de 2025. Informe NyR Agosto 2025. R. 389. Comentario: Víctor Esquirol Jiménez

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7.- PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

CIVIL. T. 39. HIPOTECARIO. Notarias: T.29. Registros: T.33.

La propiedad horizontal de hecho es una situación fáctica que existe, aunque no se haya otorgado el título constitutivo, y a la que se le aplica el régimen jurídico de la propiedad horizontal para regular las relaciones que surgen entre los propietarios.

PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO.

1 Concepto.

La propiedad horizontal es una situación de hecho que se produce, aunque no exista título constitutivo, desde que hay dos o más propietarios que tienen un derecho singular sobre pisos o locales de un edificio que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, y tal derecho singular lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes.

2 Régimen jurídico.

A tales situaciones de hecho se les aplica el régimen jurídico de la propiedad horizontal para regular las relaciones que surgen entre los propietarios (D.T. primera y art. 1 LPH de 21 de julio de 1960). En este sentido pueden legalizar libros de actas, establecer normas de régimen interior aprobadas por los propietarios y obtener un CIF.

Sin embargo, no cabe hablar de una propiedad horizontal plena mientras no se haya otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal (art. 5 LPH) y no puede ser objeto de inscripción registral, pues la legalización de los libros no implica inscripción de la propiedad horizontal ni prejuzga la futura calificación al tiempo de su inscripción. Tal situación fáctica no de los defectos derivados de los principios de legitimación, prioridad, inoponibilidad y fe pública registral.

3 ¿Puede hablarse de propiedad horizontal de hecho (tumbada) cuando las diferentes viviendas están constituidas sobre parcelas independientes que se han segregado de una finca matriz y sin que existan elementos comunes entre ellas? NO.

En el caso cuestionado, las viviendas proceden de diferentes segregaciones de parcelas que se efectuaron de un finca matriz agotándose la superficie de la misma, y las declaraciones de obra nueva de cada de dichas viviendas se hizo por los diferentes titulares, por lo que las mismas tienen autonomía propia y no están constituidas en régimen de propiedad horizontal.

Supuesto de hecho: Se pretende inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos de junta general extraordinaria de comunidad de propietarios estableciendo unos estatutos de la propiedad horizontal con la prohibición de actividad de alquileres turísticos. El registrador deniega la inscripción pues las fincas relacionadas no se encuentran constituidas en Régimen de Propiedad Horizontal, por lo que dicha escritura no tiene acceso al Registro. El interesado alega que la comunidad de propietarios lleva funcionando desde hace más de veinte años, que tiene diligenciado el Libro de Actas desde 2005 y Reglamento de Régimen Interno documentado en acta, así como CIF, lo que junto con otros documentos es prueba suficiente de la existencia del régimen de propiedad horizontal. La resolución desestima el recurso y confirmar la nota de calificación.

Resolución de 11 de julio de .2025: Informe NyR agosto 2025. Resolución 383. Comentario (Alvaro Cordero Taboada)

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8.- RECTIFICACION DE ERRORES MATERIALES EN CERTIFICACION SOCIAL. ARTÍCULO 153 R.N

MERCANTIL.

NOTARIAL. Notarías: T. 29. Registros:

La rectificación de un error material padecido en una certificación social elevada a escritura pública puede hacerse mediante nueva certificación que el notario incorpora mediante diligencia en la escritura inicial conforme al artículo 153 RN. Resulta irrelevante a estos efectos quién ha entregado la certificación, pues las firmas de quienes certifican han sido legitimadas por el notario.

Supuesto de hecho: En la certificación social que fue elevada a instrumento público se padeció un error que se subsana mediante nueva certificación social aclaratoria, que el notario eleva a público mediante diligencia complementaria en la escritura inicial, conforme al artículo 153 RN. Lo que se pretende con la nueva certificación es corregir ciertos errores materiales que se cometieron en certificación inicial, de modo que la nueva certificación no viene a alterar en modo alguno el contenido esencial de los acuerdos elevados a público y solamente corrige ciertos errores materiales en la numeración de las participaciones

¿Es correcta esta forma de hacer la rectificación? SI.

“… sin duda esa certificación entregada al notario autorizante de la escritura que ahora se aclara y subsana tiene un plus añadido, pues ha constatado su autoría a través de la legitimación de las firmas que la suscriben. Y su incorporación, por medio de diligencia, a la propia escritura la convierte en instrumento público subsanatorio de la escritura inicial”.

Hay que terne en cuenta -destaca la resolución- que “el consentimiento a la elevación a público de los acuerdos sociales que son objeto de la escritura que ahora se subsana -y aclara- ya fue prestado por parte del presidente del consejo de administración mediante la formalización de la escritura de elevación a público de acuerdos. Ahora se trata de la corrección de unos simples errores materiales, por lo que la incorporación de la certificación por el notario a la escritura por medio de una diligencia subsanatoria (correctamente al amparo del artículo 153 del Reglamento Notarial), hacen del procedimiento utilizado un mecanismo perfectamente reglamentario para obtener dicha subsanación.”.

¿Y si la subsanación se hubiera hecho mediante la certificación con firmas legitimadas? ¿Sería posible? NO.

“… aunque el artículo 64.2 del Reglamento Mercantil permite la subsanación de errores materiales a través de una simple instancia con firmas legitimadas, tiene razón el recurrente al afirmar que, en este caso concreto y dado que la certificación inicial había sido objeto de elevación a público (y consiguientemente con su incorporación a la escritura convertida también en instrumento público), no sería bastante con la presentación sin más de la certificación con firmas legitimadas en el Registro”.

Resolución de 4 de junio de 2025. Informe NyR Julio 2025.Resolución número 279. Comentario: José Ángel García Valdecasas.

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9.- HIPOTECA. COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS.

CIVIL: T.57.

Hipotecario: Notarías: T 48, 52, 62 y ss. Registros: T. 53, 57, 67 y ss.

La compensación es un medio de pago que extingue las obligaciones (art 1156 CC). El pacto de compensación de créditos en un préstamo hipotecario no es inscribible porque carece de trascendencia real al prever formas de pago alternativas a la ejecución de la hipoteca, pero esto o implica que no sea un pacto válido (arts 1195 y ss y 1772 CC y la citada STS 16/12/2009).

La cláusula de compensación de pagos, que es común en los préstamos en general y en los hipotecarios en particular, no afecta la extensión, eficacia o prioridad de la hipoteca ni limita las facultades de su titular, y sus consecuencias económicas operan al margen de la hipoteca, sin perjuicio de que al tiempo de la ejecución hipotecaria deba tenerse en cuenta para fijar el importe de la deuda a reclamar en la demanda ejecutiva, pues la compensación de créditos opera como un pago más hecho por el prestatario.

Consecuencia de que no sea inscribible es que, como señala el notario, desde el punto de vista fiscal no liquida por el gravamen de Actos Jurídicos Documentados al no ser susceptible de inscripción (arts. 30 y 31 del Decreto-legislativo 1/1993).

En cuanto a los costes transaccionales asociados a este pacto de compensación, que supone una forma de pago alternativa a la ejecución de la hipoteca, siguen la regla general de imputación al prestamista (art. 14-1-e-ii de la Ley 5/2019).

Supuesto de hecho: Escritura de préstamo hipotecario sujeto a la LCCI en la que se contiene un pacto de compensación de créditos. Registradora: Se inscribe la hipoteca, pero se suspende la inscripción del pacto de compensación de créditos por entender la registradora que tiene carácter abusivo y porque es un pacto que transciende a la garantía hipotecaria y carece de eficacia real. Notario: recurre y alega que el pacto de compensación de créditos no es inscribible por cuanto carece de trascendencia real, pero no es abusivo y que la STS 16/12/2009 lo admite incluso con incidencia en las cuentas de titularidad conjunta, siempre que la cláusula reúna los requisitos de transparencia, por lo que su control queda reservado a la prevención notarial y, en su caso, posterior represión judicial, y el préstamo ha sido objeto de la correspondiente Acta de Transparencia material hipotecaria. Resolución: Estima el recurso y confirma la calificación.

Resolución de 15 de julio de 2025. Informe NyR agoto 2025. Resolución número 388. Comentario: Shadia Nasser García.

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10.- HIPOTECA. EJECUCIÓN. NOTIFICACIÓN A TITULARES DE ASIENTOS POSTERIORES A LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

HIPOTECARIO. Notarías: T. 25. Registros: T.28

La nota marginal de expedición de certificación de cargas surte los efectos de la notificación respecto de los titulares que accedieron al Registro después de haberse practicado dicha nota marginal.

Conforme a los artículos 132.2 LH y 692.3 LEC hay que distinguir entre titulares de derechos inscritos y anotados después de la inscripción de la hipoteca, pero antes de la nota marginal de haberse expedido la certificación de cargas, y aquellos otros que inscriben o anotan su derecho después de haberse practicado dicha nota.

Conforme al artículo 132.2 LH 2.º, el registrador debe calificar “Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación”.

Resolución de 15 de julio de 2025. Informe NyR agosto 2025. Resolución número 391. Comentario: Emma Rojo.

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11.- TIPOS DE DOCUMENTOS NOTARIALES.

NOTARIAL. Notarías: T. 4, 27 y 31. Registros: T. 3 y 17.

REGULACIÓN.

El artículo 17 de la Ley del Notariado dice en su párrafo primero: “ 1. El Notario redactará escrituras matrices, intervendrá pólizas, extenderá y autorizará actas, expedirá copias, testimonios, legitimaciones y legalizaciones y formará protocolos y Libros-Registros de operaciones”.

Las formas documentales de esta variedad de actuaciones notariales se ordenan en el Título IV del Reglamento Notarial, concretamente en los Capítulos II y III.

El Capítulo II, que lleva por título Del instrumento público se ocupa de las escrituras matrices (sección segunda); las pólizas (sección tercera); las actas notariales, en sus diversas clases y variantes (sección cuarta); las copias de los anteriores documentos (sección quinta), y los testimonios del Libro Registro (sección sexta).

El Capítulo III, que lleva por título De otros documentos notariales, se ocupa de los testimonios por exhibición (sección primera); testimonios por vigencia de leyes (sección segunda); testimonios de legitimación de firmas (sección tercera), y las legalizaciones (sección V).

DEL INSTRUMENTO PUBLICO. NOTAS.

1 Los instrumentos públicos gozan de fe pública, es decir, por sí mismos tienen un valor y eficacia jurídica en la normalidad de la vida jurídica y en el proceso, pues son documentos privilegiados en el proceso y fuera de él como consecuencia de la autorización o dación de fe notarial.

Esta autorización o dación de fe comporta, según dice el artículo 17 bis de la Ley del Notariado, que «a) (…) el notario deberá dar fe de la identidad de los otorgantes, de que a su juicio tienen capacidad y legitimación, de que el consentimiento ha sido prestado libremente y de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes e intervinientes (…) b) Los documentos públicos autorizados por Notario…gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

2 La escritura pública es título legitimador en la esfera extrajudicial y en el tráfico jurídico en general. Goza de una eficacia plena o sintética: todos tienen el deber jurídico de actuar conforme a ella y su copia es título en el tráfico. De ahí su inscribibilidad y su oponibilidad frente a cualquier tercero en los términos de los artículos 606 y 1218 del Código Civil.

Se dice en este sentido que el instrumento público es un título de tráfico, pues si bien ”nació como un medio de prueba, hoy no sólo es una prueba «procesal», sino también «civil» y de ahí que no sólo tiene efectos «inter partes», sino que también frente a terceros, ya en contra de terceros (oponibilidad), ya a favor de terceros (utilizabilidad o invocabilidad), tal y como resulta de los artículos 1219, 1220 y 1230 del Código Civil.

Las calificaciones del notario engendran, en juicio, presunciones iuris tantum y, fuera de él, legitimaciones para el tráfico.

3 El instrumento notarial es título inscribible en registros públicos. Uno de los efectos sustantivos fundamentales de la escritura pública es su condición de título inscribible en los registros públicos: artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio.

4 Tiene una doble autenticidad, de forma y de fondo, criterio que además sigue el derecho comunitario (v.gr. Reglamento n.º 44/2001, de 22 de diciembre de 2000); y el control de legalidad de notario y registrador operan en un plano distinto, pues como recuerda la doctrina de este Centro Directivo, el notario controla el negocio documentado y el registrador el título presentado.

RODRÍGUEZ ADRADOS sintetiza la naturaleza y efectos del instrumento público en los siguientes PRINCIPIOS que se inducen de la normativa: principio de autoriza, principio de consentimiento, principio de la forma escrita, principio de unidad del acto formal, principio de matricidad y protocolo, principio de eficacia sustantiva y mixta y principio de eficacia formal.

DE OTROS DOCUMENTOS NOTARIALES: TESTIMONIOS Y LEGITIMACIONES

Se trata de una categoría «residual» que comprende distintas actuaciones y documentos notariales de carácter heterogéneo. El artículo 144 del Reglamento Notarial señala que los testimonios tienen por contenido el que este Reglamento les asigna.

Careciendo pues de una regulación general reglamentaria, su concepto puede delimitarse en sentido negativo: frente a las escrituras y pólizas, en que no contienen declaraciones de parte, no se incorporan al protocolo, ni, tampoco al Libro-Registro; frente a las actas, en que, en los testimonios, la actuación notarial es más dinámica y que no se incorporan al protocolo.

La falta de incorporación al protocolo siempre ha sido una característica de los testimonios, estos circulan en original, frente a todos los instrumentos anteriormente citados; si bien, la reforma reglamentaria del año 2007 ha robustecido el Libro Indicador que cobra un nuevo papel e importancia.

El artículo 251 del Reglamento Notarial, define el testimonio por exhibición: «Mediante los testimonios por exhibición, los Notarios efectúan la reproducción auténtica de los documentos originales que les son exhibidos a tal fin o dan fe de la coincidencia de los soportes gráficos que les son entregados con la realidad que observen (…) El testimonio por exhibición no implica el juicio del notario sobre la autenticidad o autoría del documento testimoniado (…)».

Con carácter general, el artículo 262 del Reglamento Notarial, aunque ubicado al final de la regulación del testimonio de legitimación de firmas debe considerarse aplicable a todos los testimonios: «La diligencia del testimonio se extenderá en el propio documento testimoniado. De no ser posible se unirá a éste un folio de papel exclusivo para documentos notariales en el que se realizará la diligencia, reseñando en el documento testimoniado la numeración del folio que la contiene (…)».

En definitiva, los testimonios por exhibición, no generan los efectos que los instrumentos públicos, sean actas notariales, escrituras públicas, pólizas, copias autorizadas o testimonios del Libro Registro, y no son título inscribible porque no cumplen las exigencias de titulación pública del artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

REFERENCIA A LA ELEVACIÓN A ESCRITURA PUBLICA DE DOCUMENTO PRIVADO.

Mediante la elevación a escritura pública de un documento privado el notario convierte en público un documento privado por medio de una escritura, con lo cual debe diferenciarse de la simple legitimación de firmas o del acta de protocolización.

“Es un documento notarial habitual en el derecho societario (artículos 107 y siguientes del Reglamento de Registro Mercantil) y puede ser frecuente en compraventas que se formalizan inicialmente en documento privado: subjetivamente, la escritura tiene que ser otorgada por las mismas partes que formalizaron el documento privado o por sus representantes con poder bastante en el momento de la elevación. Si alguna de las partes ha fallecido, por sus herederos. En cuanto a la formalización, por su propia naturaleza, el notario no puede alterar el contenido del documento privado, pero sí debe complementarlo y realizar su control de legalidad ordinario, tal como se desprende del artículo 147 del Reglamento Notarial.

El efecto fundamental es que, mediante la elevación, el documento privado queda convertido en público y, por tanto, desde la fecha del otorgamiento, surte los efectos típicos de un documento público notarial, tanto procesales como sustantivos y fiscales”.

Resolución de 10 de julio de 2025. Informe NyR Agosto 2025. R. 367.Comentario: Alfonso de la Fuente Sancho

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