Informe Oficina Notarial Febrero 2020. Aclaraciones Dudas Ley 5/2019 (LCCI)

AFS, 25/02/2020

INFORME OFICINA NOTARIAL FEBRERO 2020

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL:  ACLARACIONES  DE DUDAS SOBRE LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI), ACTA PREVIA Y ESCRITURA NOTARIAL.

1.- INMUEBLES DE USO NO RESIDENCIAL Y PERSONA FÍSICA.

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA Y FIADOR O GARANTE PERSONA FÍSICA

3.- PRÉSTAMO PERSONAL Y ACTA PREVIA

4.- VIVIENDA FAMILIAR HIPOTECADA E INTERVENCIÓN DEL CONYUGE NO PROPIETARIO

5.- SUBROGACIONES

6.-   NOVACIONES

7.- PRÉSTAMO A EMPLEADOS DE BANCOS

8.- PAPEL COMÚN O TIMBRADO PARA EL ACTA PREVIA

9.-  ACTA PREVIA, FEIN  Y RESEÑA EN LA ESCRITURA.

10.- NÚMERO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

11.-  EMAIL PRESTATARIO

12.- PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA

13.- PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO    

14.- IMPORTE MÍNIMO DEL REEMBOLSO ANTICIPADO

15.- NOVACIÓN CONFORME A CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

ENLACES

 

DISPOSICIONES DESTACADAS

1.- NOMBRAMIENTO DE NUEVO MINISTRO DE JUSTICIA:

 Juan Carlos Campo Moreno

2.- NUEVA ESTRUCTURA DEL MINISTERIO DE JUSTICIA. SE CREA LA DIRECCIÓN GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA QUE SUSTITUYE A LA DGRN.

Real Decreto 139/2020, de 28 de enero, por el que se establece la nueva estructura de los ministerios.

“ Artículo 2.

1. El Ministerio de Justicia se estructura en los siguientes órganos superiores y directivos:

A) La Secretaría de Estado de Justicia, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

1.º La Secretaría General para la Innovación y Calidad del Servicio Público de Justicia, con rango de Subsecretaría, de la que dependen los siguientes órganos directivos:

a. La Dirección General para el Servicio Público de Justicia

b. La Dirección General de Transformación Digital de la Administración de Justicia

c. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

2.º La Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional y Derechos Humanos.

B) La Subsecretaría de Justicia, de la que depende la Secretaría General Técnica.

C) La Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado, con rango de Subsecretaría.

3.- SE SUPRIME LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO.

Artículo 2.

2. Quedan suprimidas la Secretaría General de la Administración de Justicia, la Dirección General de Relaciones con la Administración de Justicia, la Dirección General de Modernización de la Justicia, Desarrollo Tecnológico y Recuperación y Gestión de Activos, la Dirección General de los Registros y del Notariado, la Dirección General para la Memoria Histórica y la Dirección General de Cooperación Jurídica Internacional, Relaciones con las Confesiones y Derechos Humanos.”

Por tanto la DGRN ya no se llama así sino, según la nota de Prensa del Ministerio de Justicia que, al aludir a los cambios en la organización del ministerio dice “entre ellos, el que afecta a la Dirección General de los Registros que pasa a depender de la Secretaría de Estado de Justicia –antes dependía de la Subsecretaría -, bajo la denominación de Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública”.

La DGRN se ha llamado así desde 1909, como puede verse pinchando aquí. Antes se llamaba Dirección General de los Registros Civil y de la Propiedad y del Notariado.

4.- CESE DEL DIRECTOR GENERAL DE LOS REGISTROS Y EL NOTARIADO

  • Se dispone el cese de don Pedro José Garrido Chamorro como Director General de los Registros y del Notariado.

5.- NOMBRAMIENTO DE NUEVA DIRECTORA GENERAL DE SEGURIDAD JURÍDICA Y FE PÚBLICA

  • Se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña Sofía Puente Santiago.

 

SECCIÓN II

Se jubila al notario de Valencia don José Manuel Valiente Fábrega.

Se dispone la jubilación del notario de Badalona don Ramón José Vázquez García.

 

RESOLUCIONES

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES.

En  ENERO se han publicado  DOCE RESOLUCIONES. Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

A continuación se seleccionan las de interés para la Oficina Notarial, clasificadas por orden de importancia, primero las de registro de la propiedad y luego mercantiles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

1.** HIPOTECAS. LEY 5/2019. CONTROL DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL. FEIN.  La DGRN revoca la nota suspensiva de una escritura de hipoteca de vivienda y garaje para la adquisición de los mismos inmuebles, por no constar expresamente la aseveración notarial de coincidencia entre el contenido de la escritura, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN–.

4.*** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO ART. 199 LH. OPOSICIÓN AYUNTAMIENTO. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO El haber obtenido una licencia de segregación, no impide calificar negativamente la representación gráfica alternativa de unas fincas por posible invasión del dominio público, manifestada en escrito de oposición por el mismo Ayuntamiento.

5.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. DOBLE INMATRICULACIÓN. Los supuestos de doble inmatriculación en fincas de concentración parcelaria sólo pueden intentarse solucionar por la vía del artículo 209 LH, si el registrador aprecia previamente la coincidencia total o parcial de las fincas de origen y de reemplazo, debiendo prestar su consentimientos todos los interesados.

6.*** EJECUCIÓN ORDINARIA DE HIPOTECA. SU RELACIÓN CON LA ANOTACIÓN DE EMBARGO.  Es fundamental que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Por esta razón, es necesario hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.

8.*** HIPOTECA CONSTITUIDA EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO Pese a que no puede en fase de liquidación constituirse hipotecas, la Dirección admite la inscripción, dado que se presenta cuando el concurso ha concluido por el pago de las deudas y precisamente la hipoteca sirvió para proceder a la satisfacción de los acreedores.

9.*** TRASLADO A PAPEL DE COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA DE RATIFICACIÓN El traslado a papel de la copia autorizada electrónica hecho por el notario que la recibe es verdadera copia autorizada. No es testimonio notarial.

12.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. Resumen sobre la doctrina existente para la rectificación de fincas regulada en el artículo 201 LH.

RESOLUCIONES MERCANTIL

10.⇒⇒⇒ CONSTITUCIÓN DE SL. POSIBILIDAD DE APORTACIÓN DEL “KNOW HOW” . BIENES INTANGIBLES. Es posible en la constitución de una sociedad limitada aportar en desembolso del capital social el “know now”  (conocimientos o saber hacer) de los fundadores.

 

PRACTICA NOTARIAL: ACLARACIONES  DE DUDAS SOBRE LEY 5/2019 DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO (LCCI), ACTA PREVIA Y ESCRITURA NOTARIAL.

 1.- INMUEBLES DE USO NO RESIDENCIAL Y PERSONA FÍSICA.

A) Personas: Intervención de personas físicas consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante.

B) Finalidad: adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, con independencia de que su destino sea o no residencial

C) Conclusión:

Regla general: Siempre que intervenga persona física consumidora (lo que habrá que presumir de entrada) en un préstamo hipotecario se necesitará acta previa, aunque lo hipotecado sea un inmueble no residencial, un local por ejemplo. SE PRECISA  ACTA PREVIA

Excepción: Que la persona física prestataria manifieste que el préstamo es para su actividad empresarial o profesional. NO SE NECESITA ACTA PREVIA

Contraexcepción: Que, aún siendo persona física no consumidora, hipoteque inmueble residencial. SE NECESITA ACTA PREVIA

RESUMEN

PERSONA FÍSICA CONSUMIDOR (caso general de particulares privados)

BIEN HIPOTECADO RESIDENCIAL O NO RESIDENCIAL

ACTA PREVIA siempre.

PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR (en ejercicio de actividad empresarial o profesional)

BIEN HIPOTECADO NO RESIDENCIAL

NO ACTA PREVIA

PERSONA FÍSICA NO CONSUMIDOR

BIEN HIPOTECADO RESIDENCIAL

ACTA PREVIA

 

2.- PRESTATARIO PERSONA JURÍDICA, Y FIADOR O GARANTE PERSONA FÍSICA

Conclusiones:

2.1  SE PRECISA  ACTA PREVIA para las personas físicas.

2.2 NO SE PRECISA  ACTA PREVIA para las personas jurídicas, aunque la sociedad sea “consumidor” o unipersonal.

2.3  CLÁUSULAS DE GASTOS/ VENCIMIENTO ANTICIPADO/ CLÁUSULAS SUELO/ INTERESES DE DEMORA/ AMORTIZACIÓN ANTICIPADA.

a) Se pueden pactar con la persona jurídica límites diferentes de los establecidos en la Ley 5/2019, que no le son de aplicación.

b)  Respecto de la persona física fiadora o garante, la entidad bancaria no podrá reclamar por encima de los límites establecidos en la Ley 5/2019 aun cuando se haya pactado otra cosa con el prestatario persona jurídica.

2.4 HIPOTECAS DE MÁXIMO: son aplicables las conclusiones anteriores (aunque no garanticen préstamos): necesidad de acta previa y aplicación de los límites legales de responsabilidad para las personas físicas.

 

3.- PRÉSTAMO PERSONAL Y ACTA PREVIA

3.1 Personas: Intervención de personas físicas consumidoras que actúen en concepto de prestataria, fiadora o garante.

3.2 Finalidad: – Adquirir o conservar inmuebles (pagar todo o parte del precio de compra de un inmueble), levantar un embargo, refinanciar un préstamo anterior garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble.

3.3 Conclusión: NO SE PRECISA ACTA PREVIA, pero el Banco tiene que cumplir obligaciones informativas de transparencia incluso si la finalidad es mixta de adquirir y rehabilitar, pero no si es sólo rehabilitar      

 

4.- VIVIENDA FAMILIAR HIPOTECADA E INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO

4.1 Personas: Intervención de cónyuge no propietario de vivienda familiar hipotecada para prestar su consentimiento (Artículo 1320 CC).

4.2  Conclusión: SE PRECISA ACTA PREVIA también del cónyuge no hipotecante (no propietario) que sólo presta el consentimiento del artículo 1320 CC para la hipoteca.

4.3 CASO DUDOSO NO RESUELTO: Compra de vivienda (que será vivienda familiar) e hipoteca simultanea:

Hay que entender que NO se necesita Acta Previa, pues la doctrina existente de la DGRN establece que no tiene que comparecer el cónyuge no propietario para consentir la hipoteca, por la teoría del acto complejo (compra + hipoteca) pues en realidad es un solo acto y la vivienda se adquiere ya hipotecada. Por tanto, si no tiene que comparecer en la escritura por la misma razón tampoco en el acta previa.

 

5.- SUBROGACIONES

5.1.-  DE ACREEDOR (Cambio de Banco):     

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.2.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR EN VENTA EMPRESARIAL (Venta por el promotor de un bien hipotecado y comprador que se subroga)

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.3.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR en VENTA ENTRE PARTICULARES + BANCO COMPARECE para aceptar la subrogación.

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

5.4.- SUBROGACIÓN DE DEUDOR en VENTA PARTICULARES + BANCO NO COMPARECE

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA

 

6.-   NOVACIONES

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA  (pero limitada a los cambios en el préstamo)

 

7.- PRÉSTAMO A EMPLEADOS DE BANCOS

7.1.- Hay que manifestar expresamente en la escritura que es empleado y que el préstamo es conforme a convenio del sector o de la política social o laboral de la empresa.

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA  

7.2.- CÓNYUGE/PAREJA DE HECHO del empleado que interviene como PRESTATARIO SOLIDARIO

Conclusión: NO SE PRECISA  ACTA PREVIA  

7.3.-  CONYUGE/PAREJA DE HECHO del empleado interviene como FIADOR

Conclusión: SE PRECISA  ACTA PREVIA

 

8.- PAPEL COMÚN O TIMBRADO PARA EL ACTA PREVIA

Conclusión: se necesita PAPEL TIMBRADO

 

9.-  ACTA PREVIA, FEIN  Y RESEÑA EN LA ESCRITURA.

Conclusión: 

9.1 Basta consignar en la escrituras reseña identificativa que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI, reseñar los datos del acta previa y que el notario ha efectuado los controles de transparencia previstos en dicha norma.

9.2 Se admiten pequeñas discrepancias FEIN /ESCRITURA no sustanciales.

9.3 Derecho del prestatario a consultar borrador escritura 3 días continúa existiendo, pero es renunciable si se firma en la notaría el préstamo hipotecario.

9.4 No es necesario incorporar FEIN en la escritura ni manifestar expresamente la coincidencia FEIN/ESCRITURA

 

10.- NÚMERO IDENTIFICADOR DEL DEPÓSITO.

Conclusión: 

10.1 Hay que indicar de forma expresa en la escritura que el notario ha verificado el depósito en el Registro de Condiciones Generales de Contratación y, como consecuencia lógica de esa obligación y para mayor transparencia, hay que entender que ha de consignarse también el número del depósito.

10.2 Alternativamente, hay que indicar que no consta el número de depósito porque la entidad bancaria no lo ha facilitado y por ello no se ha podido verificar el depósito.

Dice la Instrucción en su apartado 8: «el Notario deberá indicar de forma expresa en la escritura que ha verificado el previo depósito por la entidad prestamista de esas condiciones generales de la contratación en el Registro, no siendo suficiente la manifestación de los otorgantes al respecto o la advertencia del notario sobre dicha obligación.»

 

11.-  EMAIL PRESTATARIO          

Conclusión:  hay que consignarlo necesariamente en la escritura.

 

12.- PRÉSTAMOS EN MONEDA EXTRANJERA

Conclusión: Se consideran como tales si:

10.1  El prestatario percibe los ingresos o tiene los activos en moneda distinta de la pactada.

Ejemplo 1: prestatario español  residente en Inglaterra que recibe préstamo en Euros y su salario es en libras

Ejemplo 2: prestatario español residente en España con cláusula multidivisa que recibe el préstamo en yenes.

10.2   El prestatario reside en país UE con moneda diferente al euro.

Ejemplo: prestatario suizo residente en Suiza que recibe préstamo en euros.

 

13.- PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS SUJETOS A DERECHO EXTRANJERO    

13.1 Es posible la sujeción en la parte obligacional (préstamo) al derecho extranjero.

13.2  Si se hipotecan bienes en España, la parte real (hipoteca) queda sujeta a la legislación española

CONCLUSIÓN: Es necesaria documentación e información bancaria y acta notarial previa.

 

14.- IMPORTE MÍNIMO DEL REEMBOLSO ANTICIPADO

Conclusión: Es posible si es proporcional y razonable.

Habrá que estar al caso concreto.

  

15.- NOVACIÓN CONFORME A CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS

Conclusión:

15.1.- No se necesita ACTA PREVIA si lo modificado es:

– la moderación del tipo de demora,

– el establecimiento de una carencia en la amortización de capital de cinco años,

– la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde el principio,

– la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia,

– la supresión de las cláusulas suelo,

– eliminar compensación por amortización anticipada durante diez años

– la concesión de una quita.

15.2.-  Sí se necesita ACTA PREVIA para otras modificaciones, y además siempre que haya reunificación de deudas.

Ver en detalle INSTRUCCIÓN DE 20/12/2019  DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO que resuelve esas dudas.

Ver resumen de la instrucción en esta web.

VER PRACTICA NOTARIAL: ACTA PREVIA DE COMPROBACIÓN: ESQUEMA DEL ACTA Y ESQUEMA DE PLAZOS

VER PRÁCTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

 

ENLACES:

OFICINA NOTARIAL 

UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

INFORMES MENSUALES O. N.

Informe Oficina Notarial Febrero 2020. Aclaraciones Dudas Ley 5/2019 (LCCI)

Inusual calima sobre Puerto de la Cruz el 23 de febrero de 2020.

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