AON

Informe Oficina Notarial Julio 2019. Tablas de ayuda Acta Previa

AFS, 28/07/2019

INFORME OFICINA NOTARIAL JULIO 2019

Redactado por Alfonso de la Fuente Sancho,

Notario de San Cristóbal de la Laguna (Tenerife)

 

Índice:

DISPOSICIONES DESTACADAS

SECCIÓN II

RESOLUCIONES

PRÁCTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

 

DISPOSICIONES DESTACADAS:

Reforma de la Compilación de Derecho civil Foral de NavarraEs una revisión completa de la Compilación de 1973, reformada en 1987, con vocación de contener disposiciones relativas a todas las materias en que tradicionalmente se ha dividido el derecho civil o privado: persona, familia, sucesiones, propiedad y contratos. Afecta a 22 temas de los programas de Notarías y de Registros.

CANARIAS. Ley 11/2019, de 25 de abril, de Patrimonio Cultural de Canarias.

A destacar el DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO establecido en el artículo 76 que establece lo siguiente:

Artículo 76. Derechos de tanteo y retracto.

1. Quien tratare de enajenar un bien de interés cultural o incluido en un catálogo insular de bienes patrimoniales culturales deberá comunicarlo al respectivo cabildo insular, con indicación del precio, las condiciones de la transmisión, la identidad de la persona adquiriente y el lugar y la fecha de celebración. Las personas subastadoras deberán comunicar, igualmente, en el plazo de tres meses, las subastas públicas en que se pretenda enajenar cualesquiera bienes de estas características.

2. Dentro del mes siguiente a la comunicación anterior, el respectivo cabildo insular podrá hacer uso del derecho de tanteo, para sí o para cualquier entidad de derecho público, obligándose al pago del precio convenido o del remate.

3. Si el respectivo cabildo insular no ejerciera el derecho de tanteo, deberá notificarlo, dentro del mismo plazo al departamento de la Administración pública de la Comunidad Autónoma de Canarias competente en materia de patrimonio cultural, a fin de que este pueda subrogarse en el citado derecho, dentro del plazo de dos meses siguientes a la notificación.

4. Si la pretensión de enajenación y sus condiciones no fueren notificadas correctamente, se podrá ejercer, en los mismos términos previstos para el tanteo, el derecho de retracto, en el plazo de seis meses contados a partir de la fecha en la que se tenga conocimiento de las condiciones y del precio de la enajenación.

5. Este precepto no resulta aplicable a los inmuebles integrantes de los conjuntos históricos, o incluidos en su entorno de protección, que no tengan la condición singular de bien de interés cultural ni se encuentren incluidos en el catálogo insular de bienes patrimoniales culturales ni se hallen en trámite de declaración o inclusión.

6. Los registros de la propiedad y mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita la propiedad o cualquier otro derecho real sobre los bienes a que hace referencia este artículo sin que se acredite haber cumplido cuantos requisitos en él se recogen.

Entró en vigor el 13 de junio de 2019. 

Jubilaciones:

Se dispone la jubilación voluntaria del notario excedente don Miguel Alemany Escapa.

Se jubila al notario de Pozuelo de Alarcón don Juan Ramón Ortega Vidal.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Palma de Mallorca, don Pablo Francisco Javier Cerdà Jaume.

Se dispone la jubilación de la notaria de Sestao doña Mercedes Ramírez Codina.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Motril don Javier Oyarzun Landeras.

Se jubila al notario de La Vall d’Uixó don Carlos Torralba Vallés.

Se jubila al notario de La Rinconada don Juan Pedro Montes Agustí.

 

Ir al INFORME COMPLETO de LAS SECCIONES I Y II

 

RESOLUCIONES 

Un resumen de lo más destacado se puede consultar en el  MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS.

En  JUNIO se han publicado CINCUENTA Y SIETE RESOLUCIONES Se ofrecen en ARCHIVO APARTE.

RESOLUCIONES PROPIEDAD

243.⇒⇒⇒ DONACIÓN CON PACTO DE DEFINICIÓN REALIZADA POR FRANCESES CON RESIDENCIA EN MALLORCA. No es inscribible en el Registro de la Propiedad “una donación con pacto de definición de legítima” del art. 50 de la Compilación Balear, formalizada entre ciudadanos franceses, que tienen su “residencia habitual” en Mallorca, debido a que dicha norma sólo es aplicable a ciudadanos españoles, que tengan además “vecindad civil balear”. No cabe aplicar el Rto Europeo de Sucesiones (EU) 650/2012 a instituciones forales españolas, que exijan, además de la nacionalidad española, una determinada vecindad civil, ya que no se pueden incluir en el ámbito del art. 30 de dicho Reglamento Europeo, y se les aplicará lo dispuesto en el art. 36, párrafo 1º.

202.*** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE COMPRAVENTA EX ARTICULO 1124 CC. NECESIDAD DE CONSIGNACIÓN DEL PRECIO. En los casos de resolución de compraventa inscrita, los requisitos que exigen el artículo 175.6 RH y 180 del Reglamento Hipotecario(restitución de lo entregado con consignación y mandamiento de cancelación) son aplicables no sólo a los casos de condiciones resolutorias explícitas inscritas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 CC, sino también a los casos de resoluciones de compraventas por vía del artículo 1124 CC en que no se hubiera pactado la resolución de la compraventa.

206.*** HIPOTECA EN GARANTÍA DE PRÉSTAMO PARA ADQUIRIR VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN. VALOR DE TASACIÓN HIPOTÉTICO UNA VEZ TERMINADA.La DGRN admite como tipo de subasta para un edificio en construcción a los efectos de la ejecución directa y extrajudicial su valor una vez terminada la obra.

208.*** HIPOTECA. SUSTITUCIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA. NOVACIÓN MODIFICATIVA O EXTINTIVA. La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

229.*** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. RENUNCIA DE LA PROPIEDAD A FAVOR DE LOS HIJOS Y TÍTULO FORMAL INSCRIBIBLE: El derecho de uso de la vivienda familiar en un Convenio Regulador aprobado judicialmente por separación judicial o divorcio es de naturaleza familiar, pero su contenido es patrimonial por lo que puede acceder al Registro pero respetando los principios hipotecarios, en particular el de especialidad. La renuncia o donación de la vivienda familiar en el ámbito de un Convenio Regulador es un negocio jurídico complejo, con una causa familiar, y por ello no es exigible la escritura pública que es la regla general para los inmuebles.

247.*** MEDIOS DE EVITAR EL CIERRE REGISTRAL POR EL IMPUESTO DE SUCESIONES DE NO RESIDENTES.A efectos de levantar el cierre del art. 254 LH en el ISyD de los no residentes ha de considerarse acreditada la presentación en la oficina competente con el recibo de la presentación en el Registro de la AEAT y certificado de la AEAT en la que consta la presentación (art. 87 bis del RISyD introducido por el RD 1074/2017, de 29 de diciembre)

248.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA CUOTA DE GASTOS DE UN LOCAL. ACTO COLECTIVO. DOBLE UNANIMIDAD. La modificación de la norma de contribución a los gastos de comunidad es un acto colectivo de la Junta General que no requiere en el momento de adoptarse consentimiento individualizado y expreso de los propietarios afectados. Requiere, por otro lado, un doble consentimiento: de los propietarios en el momento de adoptar el acuerdo y de los que hayan variado cuando se presente a inscripción en el Registro de la Propiedad.

255.*** HERENCIA. DERECHO DE TRANSMISIÓN. FIDEICOMISO EN EL TESTAMENTO DEL TRANSMITENTE. La DG ratifica el giro jurisprudencial llevado a cabo, en torno al “ius transmisionis” por las STS 11/09/2013 y 5/06/2018, aceptada también por el TEAC en RS 18/12/2018 y las RRSS DG 28/09/2018  y la última de 11/04/2019. En ellas se reitera el abandono la tesis clásica del “ius transmisionis”, como una doble transmisión hereditaria y se sigue la tesis moderna de la “sucesión única y directa del primer causante a los transmisarios” (herederos del transmitente). Al tratarse de herencias distintas (la del causante 1º y la del transmitente) y habiendo establecido el transmitente, en su testamento, un fideicomiso “sine liberis deccesserit” para sus hijos, este fideicomiso, no puede afectar a los bienes que tales transmisarios, reciban de sus “primeros causantes” o abuelos.

256.*** VENTA DIRECTA DE FINCA HIPOTECADA EN CONCURSO POR PRECIO INFERIOR A LA TASACIÓN HIPOTECARIA. En el concurso los créditos hipotecarios inscritos gozan del privilegio especial aunque no estén reconocidos como tales en la masa. Los bienes hipotecados solo pueden ser objeto de venta directa con autorización del juez y por un precio no inferior a la tasación hipotecaria, salvo consentimiento del acreedor.

258.*** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DEL COLINDANTE SIN PRUEBA ESCRITA. La mera oposición del colindante que no esté debidamente fundamentada en una prueba escrita de su derecho no puede derivar el procedimiento notarial de rectificación de fincas o el procedimiento registral de incorporación de representación gráfica a la jurisdicción contenciosa.

214.** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULAR: TÍTULO DE PROPIEDAD. En expediente de dominio tramitado de acuerdo con el artículo 203 LH es requisito indispensable que se aporte el título de propiedad.

215.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE PRACTICARSE LAS NOTIFICACIONES PREVIAS Y PAGO DEL PRECIO.El ejercicio unilateral de la opción de compra debe de ajustarse estrictamente a lo pactado e inscrito, tanto en lo relativo al pago del precio, como en lo relativo a la forma de hacer las notificaciones previas. No es necesario especificar el porcentaje adquirido si está determinado en el derecho de opción y se especifica que se ejercita la opción conforme a lo pactado.

217.** COORDENADAS CATASTRALES DE LAS OBRAS DECLARADAS POR IMPRESIÓN EN LA ESCRITURA DEL ARCHIVO GML. La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

219.** OBRA NUEVA Y RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE LA FINCA: POSIBLE INVASIÓN DE FINCA COLINDANTE.La DGRN no permite la inscripción de ninguna obra nueva que afecte a una parcela catastral colindante a la del titular registral sin previamente rectificar el Catastro, incluso aunque se observe a simple vista que la cartografía catastral está desplazada.

221.** HIPOTECA UNILATERAL EN FAVOR DE LA AEAT. CERTIFICADO DE TASACIÓN CADUCADO   Es posible la inscripción de hipoteca unilateral a favor de la Agencia Tributaria, en garantía de una deuda de carácter tributario, con suspensión de la constancia del valor para subasta, aunque no medie solicitud expresa del acreedor pues el procedimiento de ejecución aplicable es el del apremio administrativo que no impone el requisito del tipo de tasación como requisito constitutivo.

230.** OBRA NUEVA TERMINADA: DUDAS SOBRE SI LAS COORDENADAS DE LA PORCIÓN DE TERRENO OCUPADA SE ENCUENTRAN EN LA FINCA REGISTRAL En obra nueva terminada hay que aportar georreferenciación tanto de la parte ocupada por la edificación, como también la de toda la parcela si no hay concordancia entre registro y catastro y existen dudas fundadas de que puede ocupar parte de la finca colindante.

252.** DIVISIÓN HORIZONTAL TRAS CAMBIAR LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL DE UNA VIVIENDA A DOS: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.Cuando la descripción del edificio a dividir difiera de la que conste en el registro será preciso licencia de constitución del régimen salvo que aquella se acredite por antigüedad.

253.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. REQUISITOS DE LA LEY 2/2009. CLÁUSULA DE IMPUTACIÓN DE GASTOS. INTERMEDIACIÓN.En una hipoteca entre particulares se rechaza que el acreedor tenga que cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (LCCPCHySI en adelante).

257.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. IDENTIDAD DESCRIPTIVA. MODIFICACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA. Para inmatricular una finca mediante la Doble Titulación Pública del Aº 205 LH, no es preciso, para lograr plena identidad descriptiva (registro-catastro) que se otorgue una escritura de ratificación del 1er título, bastando que se acredite tal correspondencia descriptiva (por Acta de notoriedad, por diligencia de subsanación, por instancia con firma legitimada…).

RESOLUCIONES MERCANTIL

236.*** SUPRESIÓN DEL DERECHO DE VOTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN TRANSMISIÓN FORZOSA. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es posible establecer un derecho de adquisición preferente y un supuesto de exclusión de socios por el inicio de un procedimiento de ejecución. El precio puede ser el que resulte del balance. También es posible suprimir el derecho de voto en esos casos.

207.*** TRANSMISIÓN FORZOSA DE PARTICIPACIONES SOCIALES. DETERMINACIÓN DEL PRECIO. EXCLUSIÓN DE SOCIOS. Es inscribible una cláusula estatutaria que fija el valor de las participaciones en lo que resulte del balance social, para el caso de que se inicie un procedimiento judicial o administrativo de ejecución. Es decir para antes de que se llegue al remate o adjudicación. Ese mismo valor puede servir para la exclusión del socio.

231.* REGISTRO MERCANTIL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DENUNCIA LIMITANDO FACULTADES ADMINISTRADORES.No es posible tomar en el RM una anotación de denuncia ante el juzgado, aunque con ella se pretenda limitar la facultad de disponer de los administradores respecto de los bienes de la sociedad.

235.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR CONSULTA DE DUDA. IMPIDE LA PRÁCTICA DE LA INSCRIPCIÓN RELACIONADA CON LA MISMA.No es posible practicar una inscripción en la hoja de una sociedad, si respecto de la misma existe una anotación vigente por consulta de duda ante la DGRN.

254.* AUMENTO DE CAPITAL DEJADO SIN EFECTO. REQUISITOS. No es posible anular o dejar sin efecto un acuerdo de aumento del capital de una sociedad sin cumplir los requisitos establecidos para la reducción del capital.

Ir al INFORME COMPLETO de RESOLUCIONES. 

 

PRACTICA NOTARIAL: TABLAS DE AYUDA Y CONTROL PARA ACTA PREVIA LEY 5/2019

Para preparar el acta previa de comprobación de la Ley 5/2019 y posterior explicación al prestatario y demás personas físicas es conveniente tener una Hoja  de control que nos permita controlar los plazos, los documentos, y el contenido de la operación, para lo que se puede utilizar el siguiente esquema. 

Nota: al final de esta explicación puedes descargarte las tablas de ayuda en formato word, xml (para excel) y odf (para open office).

En primer lugar hay que controlar los datos personales de los futuros otorgantes.

1 DATOS OPERACION  
  ENTIDAD BANCARIA  
  PRESTATARIO  
  EMAIL DE CONTACTO  
  FIADOR  
  GARANTE  
  FECHA VALIDEZ DE LA OFERTA  
     
En segundo lugar, los plazos y fechas:
 
2 PLAZOS Y FECHAS ACTA Y ESCRITURA  
  DIA 0 (DESCARGA FICHEROS EN SIGNO)  
  DIA 1 INICIAL (PERIODO DE REFLEXION)  
  DIA 10 FINAL  
  DIA INICIO ACTA/Nº PROTOCOLO  
  DIA CIERRE ACTA  
  DIA PREVISTO FIRMA ESCRITURA  
En tercer lugar los documentos a entregar (7 u 8, según sea un préstamo a interés fijo o variable).
 
3 COMPROBACIÓN DE DOCUMENTOS            
               
0 CONSULTA REG. CONDICIONES GENERALES            
  NOMBRE MINUTA BANCO            
  COMPROBAR DEPOSITO MINUTA UTILIZADA En RCC.            
  (pinchar para acceder al Registro en casilla superior u dentro de Registro de Bienes Muebles pinchar casilla Consulta de Registro de Condiciones Generales)            
         COINCIDE TEST
1 FEIN (FICHA EUROPEA INFORMACIÓN NORMALIZADA) DATOS FEIN EN BORRADOR DE CONTRATO SI NO SI NO
               
  1.- DATOS PRESTAMISTA            
               
  2.- DATOS INTERMEDIARIO (EN SU CASO)            
               
  3.- CARACTERISTICAS DEL PRÉSTAMO:            
  IMPORTE            
  INTERÉS VARIABLE            
  IMPORTE TOTAL A REEMBOLSAR            
               
  3. TIPO DE INTERÉS Y OTROS GASTOS.         SI NO
  TAE            
  TIPO DE INTERÉS INICIAL         SI NO
  BONIFICACIÓN            
               
  5. PERIODICIDAD Y NÚMERO DE PAGOS.         SI NO
  PERIODICIDAD DE REEMBOLSO            
  NÚMERO DE PAGOS            
  FECHA FINAL            
               
  6. IMPORTE DE CADA CUOTA.            
  IMPORTE            
               
  7.- TABLA ILUSTRATIVA CUOTAS            
               
  8. OTRAS OBLIGACIONES.            
  VINCULACIONES            
               
  9. REEMBOLSO ANTICIPADO.            
  IMPORTE MÍNIMO A REEMBOLSAR            
  COMISIÓN REEMBOLSO ANTICIPADO            
               
  10. ELEMENTOS DE FLEXIBILIDAD.         SI NO
  CAMBIO DE ACREEDOR            
               
  11. OTROS DERECHOS DEL PRESTATARIO.            
  DESISTIMIENTO            
               
  12. RECLAMACIONES.            
  direcciones para reclamar            
               
  13. INCUMPLIMIENTO DE LOS COMPROMISOS VINCULADOS AL PRÉSTAMO: CONSECUENCIAS PARA EL PRESTATARIO.         SI NO
  Penalizaciones            
  Interés de demora         SI NO
               
  14. (SI HA LUGAR) INFORMACIÓN ADICIONAL.            
  Idioma            
  Proyecto de Contrato            
               
  15. SUPERVISOR.            
  Banco de España            
               
2 FIAE (Ficha Advertencias estandarizadas)         SI NO
  1.- INDICES DE REFERENCIA            
  2.- MONEDA EXTRANJERA            
  3.- GASTOS PRESTATARIO            
  4.- CLAUSULA TECHO            
  5.- VENCIMIENTO ANTICIPADO            
  6.- GASTOS EJECUCIÓN HIPOTECA            
   7.- INSTRUMENTOS COBERTURA RIESGO            
3 SIMULACIÓN DE CUOTAS            
               
4 COPIA PROYECTO DE CONTRATO         SI NO
               
5 DESGLOSE Y DISTRIBUCIÓN DE GASTOS         SI NO
  Prestatario: Tasación y copias que pida            
  Banco: Resto            
               
6 PÓLIZA SEGURO            
  Poliza con compañía del banco.            
  Condiciones seguro daños a contratar            
  (si lo exige el banco)            
               
7 DERECHO A ELEGIR NOTARIO         SI NO
  Información sobre ese derecho            
  derecho a recibir asesoramiento notarial            
               
8 FIRMA DOCUMENTACIÓN INTERESADOS            
  Reconociendo haber recibido esos 7 documentos            
Finalmente un resumen de las condiciones económicas:
4 RESUMEN CONDICIONES ECONÓMICAS FEIN O BORRADOR MAXIMO LEGAL        
1 CAPITAL PRESTADO            
  PLAZO DEVOLUCIÓN *AÑOS       SI NO
  NÚMERO CUOTAS MENSUALES         SI NO
  FECHA PRIMER PAGO INTERESES (AJUSTE)         SI NO
  FECHA PRIMER PAGO (CON AMORTIZACIÓN)            
  FECHA ÚLTIMO PAGO            
               
2 TIPO DE INTERES            
  TIPO DE INTERÉS INICIAL         SI NO
  VARIACIÓN SEMESTRAL/ANUAL            
  TIPO DE REFERENCIA            
  DIFERENCIAL A AÑADIR            
  BONIFICACIÓN MÁXIMA            
  PENALIZACIÓN MÁXIMA            
  CLAUSULA SUELO   PROHIBIDA        
               
3 COMISIONES            
  APERTURA   UNA SOLA     SI NO
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS VARIABLE   <3 AÑOS: 0,25% CAP.REEMBOLSADO     SI NO
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS VARIABLE   <5 AÑOS: 0,5% CAP. REEMBOLSADO        
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS FIJO   <10 AÑOS: 2% CAP.REEMBOLSADO        
  AMORTIZACIÓN ANTICIPADA INTERÉS FIJO   >10 AÑOS: 1,5% CAP.REEMBOLSADO        
  NOVACIÓN   <3 años: 0,15% capital pendiente     SI NO
  SUBROGACIÓN DE ACREEDOR            
  SUBROGACIÓN DE DEUDOR            
  DISPONIBILIDAD (EN CREDITOS)            
  EXCEDIDO (EN CRÉDITOS)            
               
4 INCUMPLIMIENTO            
  INTERÉS DE DEMORA   +3 PUNTOS     SI NO
  RECLAMACIÓN IMPAGADOS         SI NO
  IMPAGOS Y VENCIMIENTO ANTICIPADO 1ª mitad   Deuda 3% o 12 cuotas mensuales     SI NO
  IMPAGOS Y VENCIMIENTO ANTICIPADO 2ª mitad   Deuda 7% o 15 cuotas mensuales        
  TASACIÓN Y VALOR SUBASTA   Deben ser iguales (tasación y valor)        
A continuación se ofrece esta misma tabla desglosada para interés fijo y para interés variable, y en cada una de las dos en formatos PDF, EXCEL, y OPEN OFFICE.
 

HOJA DE CONTROL INTERÉS FIJO

FORMATO WORD

 

FORMATO EXCEL

 

FORMATO OPEN OFFICE

HOJA DE CONTROL INTERÉS VARIABLE

FORMATO WORD

 

FORMATO EXCEL

 

FORMATO OPEN OFFICE 

 

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UTILIDADES PARA APLICAR LA LCCI

MODELOS DE DOCUMENTOS

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NORMAS: Cuadro general.Por meses. + Destacadas

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