INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: ¿CÓMO CANCELO MI CARGA EN REGISTRO? Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

Los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales, y no cabe su cancelación sino por los medios establecidos en la Ley. Por ello el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria establece que “los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos doscientos treinta y ocho y siguientes, en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley”.

Sin embargo, existen diversos medios para cancelar una carga en el Registro de la Propiedad.

El primero de ellos, y uno de los más habituales en la práctica, es con el consentimiento en título público del titular de la carga. A esta posibilidad se refiere el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone que “las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino (…) por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos”. No hay que olvidar que, además, “si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario” – párrafo tercero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que se remite, por tanto, a los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil  -.

La segunda de estas vías es la que tiene lugar por medio de una resolución judicial firme en un procedimiento seguido contra el titular registral de la carga a cancelar. A este supuesto se refiere, con relación a las inscripciones o anotaciones practicadas en virtud de una escritura pública, el citado párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria – “las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación (…). La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio del auto de homologación de ese acuerdo” -, y, con relación a las practicadas en virtud de mandamiento judicial, el artículo 83 de la Ley Hipotecaria – “las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia ejecutoria. Si los interesados convinieren válidamente en la cancelación, acudirán al Juez o al Tribunal competente por medio de un escrito, manifestándolo así, y después de ratificarse en su contenido, si no hubiere ni pudiere haber perjuicio para tercero, se dictará providencia ordenando la cancelación. También dictará el Juez o el Tribunal la misma providencia cuando sea procedente, aunque no consienta en la cancelación la persona en cuyo favor se hubiere hecho” -.

A este último respecto, téngase en cuenta la recentísima Resolución de 15 de enero de 2026, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública recuerda que “la cancelación de una anotación de embargo solo puede llevarse a efecto en virtud del mandamiento judicial librado por el Juzgado que la ordenó practicar (artículo 83 de la Ley Hipotecaria). La pretensión del recurrente de que se proceda a la cancelación por vía de confusión de derechos una vez se consiga inscribir la finca en favor de la misma sociedad ejecutante en el procedimiento en el que se acordó el embargo, choca con la naturaleza del embargo, que supone la afección del bien a las resultas de determinado procedimiento, careciendo el ejecutante de poder de disposición sobre él. Por tanto, no se trata de un derecho real cuyo titular sea el acreedor ejecutante, como sí ocurre en el caso de una hipoteca. Por esa razón, en el caso de una anotación de embargo solo cabe su cancelación por medio del correspondiente mandamiento librado por el Juzgado que ordenó practicarla”.

Cabe también la cancelación de una carga por declaración de la Ley, o cuando la extinción de la carga resulte de lo ya previsto por las partes a la hora de constituirla. Por ello, el párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria dispone que: “Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva”.

Relacionando este precepto con el número cuarto del artículo 1156 y con el artículo 1192 del Código civil, en caso de confusión de derechos, dispone el artículo 190 del Reglamento Hipotecario que “cuando un derecho inscrito se haya extinguido por confusión de derechos, no será necesario un asiento especial de cancelación, y bastará que el Registrador, a solicitud del interesado, practique la cancelación en el mismo asiento del cual resulte la extinción por confusión, extendiendo la oportuna nota de referencia al margen de la inscripción cancelada. Si la cancelación no se hubiere efectuado en la forma autorizada en el párrafo anterior, se practicará por otro asiento posterior a solicitud de cualquier interesado”.

De otro lado, es también posible la cancelación de una carga por caducidad, posibilidad ya prevista por el párrafo quinto del tan mentado artículo 82 de la Ley Hipotecaria: “A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”.

El desarrollo reglamentario de este precepto lo encontramos, por un lado, en el artículo 177 del Reglamento Hipotecario – “los asientos relativos a derechos que tuviesen un plazo de vigencia para su ejercicio convenido por las partes, se cancelarán por caducidad transcurridos cinco años desde su vencimiento, salvo caso de prórroga legal, y siempre que no conste asiento alguno que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento. Las inscripciones de arrendamientos urbanos y demás asientos relativos a derechos que se rijan por una normativa específica, se sujetarán a lo dispuesto en ella. La cancelación practicada conforme a los apartados que preceden, llevará consigo la de los asientos basados en el derecho cuyo asiento se cancela por caducidad, sin necesidad de ulteriores requisitos” – y, por otro, en el apartado tercero del artículo 353 del citado Reglamento – “las menciones, derechos personales, legados, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualesquiera otros derechos que deban cancelarse o hayan caducado con arreglo a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, no se comprenderán en la certificación. A este efecto, se entenderá también solicitada la cancelación que proceda por el solo hecho de pedirse la certificación, y se practicará mediante extensión de la correspondiente nota marginal cancelatoria, antes de expedirse aquélla. Del mismo modo podrá procederse cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado. Si la solicitud de certificación se realiza por quien no es titular de la finca o derecho, o cuando el asiento a practicar no sea de inscripción, el Registrador advertirá al solicitante o presentante antes del despacho de la certificación o de practicar el asiento que éstos darán lugar a la cancelación de las cargas caducadas conforme a lo dispuesto en este artículo. Cuando se solicite certificación de fincas que hayan obtenido la calificación definitiva de »Viviendas de Protección Oficial», no se comprenderán en aquélla y se podrá proceder a su cancelación en la forma prevenida en el párrafo anterior, las afecciones que, por este concepto sean anteriores a la nota marginal por la que se haya hecho constar en el Registro dicha calificación definitiva. Aun no constando dicha calificación, estas afecciones podrán cancelarse transcurridos diez años desde la fecha de la nota marginal que las contenga, siempre que no conste en el Registro asiento alguno sobre reclamación por la Administración competente del Impuesto a cuyo pago se refieren tales notas de afección. Cuando se extienda alguna inscripción relativa a las fincas o se expida una certificación a solicitud del titular de las mismas, se convertirán en inscripciones de dominio las de posesión, si no existiere asiento contradictorio”.

Cabe también la posibilidad de cancelar una carga a través del expediente registral de liberación de cargas y gravámenes introducido en el artículo 210 de la Ley Hipotecaria por la Ley 13/2015, de 24 de junio. Dispone dicho precepto lo siguiente:

“1. El titular registral de cualquier derecho que registralmente aparezca gravado con cargas o derechos que hayan quedado legalmente extinguidos por prescripción, caducidad o no uso podrá solicitar la cancelación registral de los mismos, a través de expediente de liberación de cargas y gravámenes, tramitado con sujeción a las siguientes reglas:

Primera. Será competente para la tramitación y resolución del expediente el Registrador de la Propiedad del distrito en que radique la finca o la mayor parte de su superficie, en los casos en que la finca pertenezca a dos o más distritos.

Segunda. El procedimiento se iniciará mediante solicitud del titular registral del derecho gravado o de cualquiera de ellos, si fueren varios, en el cual el solicitante identificará la finca y el derecho o gravamen cuya extinción se alega y sus titulares registrales, y declarará expresamente, bajo su responsabilidad, haber transcurrido el plazo de prescripción, caducidad o no uso prevenido en la ley para la extinción del mismo derecho, así como la falta de interrupción o suspensión de dicho plazo.

Tercera. Presentado el escrito, el Registrador citará personalmente a los titulares registrales de las cargas cuya extinción se solicita o a sus causahabientes, si fueren conocidos, en la forma prevenida en esta Ley.

Cuarta. En el plazo de quince días desde la notificación o, a falta de la misma, desde la publicación del edicto correspondiente en el “Boletín Oficial del Estado”, podrá comparecer el titular registral de la carga o gravamen, oponiéndose a la petición. Podrán igualmente formular oposición los causahabientes del titular registral, siempre que al tiempo de la misma presenten su título de adquisición, obteniendo la inscripción del mismo dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación correspondiente.

Si los citados comparecieran y consintieran las cancelaciones solicitadas, se practicarán las mismas, si fueran procedentes.

Quinta. Si alguno de los interesados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición en cualquier fase de la tramitación, dictará el Registrador resolución que ponga fin al expediente, dejando constancia documental de dicho extremo mediante acta, quedando a las partes reservada la acción que proceda, para que por los Tribunales se decida sobre la extinción y cancelación de la carga o gravamen en el procedimiento correspondiente.

Sexta. Fuera de los supuestos de oposición, frente a la denegación de la solicitud del promotor por parte del Registrador, podrán los interesados interponer los recursos previstos en esta Ley para la calificación negativa.

Se aplicarán, cualquiera que sea el procedimiento iniciado, las normas prevenidas en la Ley Hipotecaria para la prórroga del asiento de presentación.

Séptima. En todos los demás supuestos, siempre que se entable juicio declarativo ordinario relativo al dominio o cualquier otro derecho inscribible, relativo a la misma finca, se dará inmediatamente por concluso el expediente.

Octava. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, podrán cancelarse directamente, a instancia de cualquier interesado y sin necesidad de tramitación del expediente, las inscripciones relativas a derechos de opción, retractos convencionales y cualesquiera otros derechos o facultades de configuración jurídica, cuando hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

Del mismo modo, a instancia de persona con interés legítimo, los asientos relativos a censos, foros y otros gravámenes de naturaleza análoga, establecidos por tiempo indefinido, podrán ser cancelados cuando hayan transcurrido sesenta años desde la extensión del último asiento relativo a los mismos.

2. Para la cancelación de un asiento relativo a una concesión administrativa inscrita registralmente, será suficiente con la presentación al Registro de la Propiedad de certificación expedida por la Administración Pública titular del inmueble en la que se acredite la extinción de dicha concesión”.

Por último, hemos de recordar que, conforme al párrafo cuarto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, “lo dispuesto en el presente artículo se entiende sin perjuicio de las normas especiales que sobre determinadas cancelaciones se comprenden en esta Ley”.

Así, en materia de anotaciones preventivas, su forma de cancelación se encuentra regulada en los artículos 85  – “la anotación preventiva se cancelará no sólo cuando se extinga el derecho anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se disponga convertirla en inscripción definitiva. Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertirla en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación” – y 86 de la Ley Hipotecaria – “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado”.

Frente a este plazo general de caducidad de las anotaciones preventivas de cuatro años a contar desde la fecha de la anotación misma existen, efectivamente, plazos de caducidad más breve, como, por ejemplo, el de las anotaciones a favor del legatario que no lo sea de especie, que, como regla general, caducarán al año de su fecha – artículo 87 de la Ley Hipotecaria -, el de las anotaciones a favor de acreedor refaccionario, que caducarán a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción – artículo 92 de la Ley Hipotecaria -, o el de las anotaciones preventivas por defectos subsanables del título, que, salvo prórroga, caducarán a los sesenta días de su fecha – artículo 96 de la Ley Hipotecaria -.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Reforma de la Constitución: Senador propio para Formentera

Reforma del artículo 69.3 CE, de 19 de mayo de 2026: Formentera deja de compartir circunscripción senatorial con Ibiza para tener la propia. La medida entrará en vigor a partir de las primeras elecciones al Senado que se celebren tras la reforma, aunque ésta se publicó en el BOE el 20 de mayo de 2026.

RDLey 11/2026: Reforma del copago farmacéutico

Real Decreto-ley 11/2026, de 12 de mayo: Modifica el artículo 102 del TR de la Ley de garantías y uso racional de medicamentos. En vigor desde el 14 de mayo de 2026. Principales cambios:

• Se amplían las exenciones a todas las personas por debajo de un umbral de renta, independientemente de su situación laboral.
• Se pasa de 3 a 6 niveles de aportación para asegurados activos, y de 3 a 4 para pensionistas.
• Topes mensuales para pacientes crónicos: entre 4,95 € y 61,75 €, según nivel de renta. El Gobierno podrá actualizarlos por real decreto.
• Se incluyen las fórmulas magistrales y vacunas individualizadas en la aportación, cobrables al hacer el encargo.
• La exención para pensionistas con bajos ingresos pasa a ser dinámica: vinculada a los perceptores de complementos por mínimos.
• Ningún colectivo verá incrementada su aportación neta con la reforma.

RDLey 12/2026: Acontecimientos de excepcional interés público

Real Decreto-ley 12/2026, de 26 de mayo (en vigor el 28 de mayo): Declara 26 iniciativas y programas como acontecimientos de excepcional interés público, con beneficios fiscales máximos del artículo 27.3 de la Ley 49/2002 (Sociedades, IRPF, ITPyAJD, IAE e impuestos locales). Incluye la final de la UEFA Champions League Masculina 2027, a celebrar en el estadio del Atlético de Madrid. Amplia además en 5 años el plazo para la transmisión e inventario de bienes muebles de instituciones eclesiásticas.

Nuevos modelos de depósito de cuentas anuales (ordinarias y consolidadas)

Resoluciones de 19 de mayo de 2026, de la DGSJFP: Aprueban los nuevos modelos obligatorios para el depósito de cuentas anuales del ejercicio 2025, aplicables a depósitos presentados tras el 29 de mayo de 2026. Cambios principales:

• Sustitución del CNAE09 por el CNAE25 en todos los modelos (afecta a prácticamente todas las sociedades).
• Nuevo modelo IP de información por países sobre el Impuesto de Sociedades (grupos con ingresos superiores a 750 millones €).
• Posibilidad de indicar la reformulación de cuentas anuales conforme al RDLey 4/2025.

Ir al archivo especial.

Modelos fiscales: Impuesto de Sociedades y No Residentes (ejercicio 2025)

Orden HAC/529/2026, de 7 de mayo (en vigor el 1 de julio de 2026): Aprueba los modelos 200, 220 y 206 para períodos impositivos iniciados entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2025. Principales novedades del modelo 200:

• Adaptación al CNAE-2025.
• Nuevas claves para filiales o sociedades matrices de grupos nacionales de gran magnitud.
• Mejoras en autoliquidaciones rectificativas y en las validaciones de AIEs y UTEs.
• Presentación en XML para contribuyentes sujetos a normativa foral.

Plazo de domiciliación bancaria del modelo 200: del 1 al 22 de julio de 2026.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se han publicado disposiciones en:

• Andalucía: Ley 4/2026 de Patrimonio Cultural.
• Baleares: ayudas para empresas afectadas por la crisis energética (4M€) y Ley de la Universidad de Mallorca.
• Canarias: modificaciones en suelo y espacios naturales protegidos, cooperativas, y prórroga del tipo cero del IGIC para La Palma.
• Cantabria: Presupuestos Generales 2026 y Medidas Fiscales y Administrativas 2026.
• Cataluña: prestaciones para personas con dependencia extrema grado III+, suplemento de crédito y medidas urgentes fiscales, urbanismo y vivienda.
• La Rioja: Ley de simplificación administrativa y nuevos Estatutos de la Universidad de La Rioja.
• Madrid: Ley 1/2026 de habilitación a la Comunidad para el ejercicio de la acción popular.
• Navarra: Decreto-ley Foral 1/2026 con medidas fiscales urgentes por la crisis en Oriente Medio.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias publicadas:

• Galicia: tributos cedidos. STC 27/2026 — extinción de la cuestión de inconstitucionalidad por pérdida sobrevenida de objeto (el precepto fue anulado por la STC 20/2026).
• Baleares: espacios naturales. STC 28/2026 — nulidad de Decreto-ley balear por falta de justificación de la urgencia habilitante.
• Ejecución hipotecaria. STC 30/2026 — vulneración del derecho a la tutela judicial: denegación de costas pese a haberse declarado abusivas cláusulas contractuales.
• Ampliaciones de plazo de enmiendas. STC 32/2026 — vulneración del derecho al ejercicio de funciones representativas por la 71ª ampliación consecutiva del plazo de enmiendas a un proyecto de ley.

Recursos admitidos a trámite:

• Valencia: personas trans — recurso del Presidente del Gobierno contra la Ley 5/2025 valenciana.
• Valencia: puertos — recurso del Presidente del Gobierno contra el Decreto-ley 10/2025 del Consell.

SECCIÓN II.

Concurso de Registros nº 324

Resolución de 22 de abril de 2026, DGSJFP y Cataluña: se convocan 60 Registros en total (53 DGSJFP + 7 Cataluña).

RESULTADO PROVISIONAL

Ir al archivo de concursos.

Oposiciones a Registros: lista provisional de admitidos

Resolución de 22 de abril de 2026, DGSJFP: 642 aspirantes en turno ordinario y 12 en turno de discapacidad.

Ver las listas en la web del Ministerio:

• Admitidos turno ordinario
• Admitidos turno especial

Ir al archivo de las Oposiciones.

Jubilaciones

Se declaran la jubilación de:

• Adolfo Calandria Amigueti, Registrador Mercantil y de Bienes Muebles de Las Palmas de Gran Canaria II.

RESOLUCIONES:

339.** ESCRITURA  CON COPIA INCORPORADA DE UNA CANCELACIÓN PREVIA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN ÚNICO.

Por cada título formal solo puede haber un asiento de presentación. Si un mismo título formal (una escritura) contiene copia de otros títulos sustantivos autorizados en documentos independientes previos (como cancelaciones), tienen que ser objeto de presentación independiente con sus correspondientes copias autorizadas, en unión de la solicitud a la que se refiere el artículo 245 LH. Es correcto que la Registradora califique subsidiariamente los defectos de la copia de la escritura incorporada al título, de acuerdo con el principio de calificación unitaria.

340.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA VS GEORREFERENCIACIÓN COLINDANTE YA INSCRITA.

Cuando la representación gráfica que se pretende inscribir solapa con otra ya inscrita, lo procedente es denegar la inscripción de aquella y no tramitar el expediente del art. 199 LH, puesto que no va a poder inscribirse

341.*** INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA QUE INTERPRETA UNA CLÁUSULA ESTATUTARIA DE DIVISIÓN HORIZONTAL.

La Dirección General considera inscribible una sentencia que interpreta una cláusula estatutaria de una división horizontal, haciéndola constar, no sólo en el folio matriz, sino también en el folio de la finca afectada. Lo considera un acto colectivo y no estima que sea defecto el que no haya intervenido uno de los copropietarios de la finca afectada.

342.* ¿AUTO O MANDAMIENTO? INSCRIPCIÓN DE APERTURA DEL PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE LIQUIDACIÓN DE MICROEMPRESAS.

El recurso gubernativo no es vía para impugnar inscripciones ya practicadas.

343.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Licencia VUT (Vivienda de Uso Turístico) posterior a reforma LPH (03/04/2025) exige acuerdo expreso de la Comunidad. Describir la finca como «apartamento turístico» en la división horizontal no suple el acuerdo expreso

344.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.

En caso de oposición en el expediente del art. 199 LH, la calificación registral tiene por finalidad únicamente determinar si existe o no controversia sobre la base de la documentación que aportan los colindantes, pero no resolver esa controversia

345.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y RETRACTO ARRENDATICIO URBANO. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE.

El retracto arrendaticio urbano procede también en las ejecuciones hipotecarias y debe notificarse de forma fehaciente al arrendatario el contenido concreto de la adjudicación.

346.* RECLAMACIÓN DE SERVIDUMBRE FRENTE A INSCRIPCIÓN GRÁFICA YA PRACTICADA.

No cabe recurso contra asientos ya practicados

347.** SUFICIENCIA DEL CERTIFICADO DE CONCORDANCIA PARA ACTUALIZAR DE NIE A NIF

Para actualizar el DNI de un extranjero que ha adquirido la nacionalidad Española basta el certificado de concordancia entre el número de identidad de extranjero y el documento nacional de identidad, expedido por el Cuerpo Nacional de Policía y no es exigible un certificado del RC de la inscripción de la adquisición de la nacionalidad

348.** GEORREFERENCIACIÓN: INDICIOS DE REORDENACIÓN DE TERRENOS POR ALTERACIÓN DE LINDEROS.

La alteración de linderos que conlleva la desaparición de una finca colindante comporta una nueva reordenación de terrenos sin determinar su causa y dejando en indefensión de su titular registral, lo que excede del ámbito del art. 199 LH.

349.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA, PROHIBICIÓN DE DISPONER TEMPORAL Y OBIGACIÓN DE CONSERVAR.

El alcance de las facultades dispositivas en el caso del fideicomiso de residuo han de estar expresadas con claridad y deben interpretarse restrictivamente conforme a la finalidad de conservación que está presente en toda sustitución fideicomisaria. En este caso interpreta que la existencia de una prohibición de disponer interpuesta también en el testamento no se refiere a la sustitución y por ello el transcurso del plazo de la prohibición no implica que el fiduciario pueda transmitir

350.** SEGREGACION EN DOCUMENTO JUDICIAL.

Es posible la segregación en documento judicial, pero debe acreditarse la licencia y cumplir los requisitos de georreferenciación, constancia de circunstancias personales e intervención del titular registral

351.** CAMBIO DE USO. IDENTIDAD DE LA FINCA POR DISCREPANCIAS DE SUPERFICIE Y NÚMERO DE POLICIA.

Solicitándose únicamente el cambio de uso de local a vivienda y constando inscrita la referencia catastral de una finca, coincidente con la que figura en el titulo y en la licencia municipal, no puede el registrador alegar dudas de identidad de la finca, porque cambie el n° de la calle y haya diferencias descriptivas entre el catastro y la inscripción. No es competencia del registrador calificar la regularidad de la licencia por la diferencia de metros

352.** RECTIFICACIÓN UNILATERAL DE SUPERFICIE DE ELEMENTO PRIVATIVO EN PROPIEDAD HORIZONTAL.

No cabe rectificar la superficie de un elemento privativo de una propiedad horizontal sin el consentimiento de todos los interesados, incluida la Junta de propietarios, pues lo contrario podría suponer una invasión de los elementos comunes. No son aplicables la normas del 201 LH sobre rectificaciones de superficies.

353.* NRUA, VIVIENDA AFO (ASIMILADAS A FUERA DE ORDENACIÓN) INSCRITA EN EL REGISTRO DE TURISMO (ANDALUCIA).

Aportada resolución de Turismo inscribiendo la VUT, el registrador no puede revisar el fondo del acto administrativo ni exigir autorización municipal previa.

354.** MANDAMIENTO DE AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVAS DEUDAS Y DETERMINACIÓN DEL RANGO.

El asiento de anotación de embargo refleja la deuda contenida en la diligencia de embargo, sin que pueda pretenderse que garantice deudas posteriores de vencimientos periódicos, en virtud de diligencias de embargo posteriores, aunque sea por el mismo concepto que las ya anotadas.

No puede pretenderse, en el caso de los procedimientos de apremio derivados de deudas a la Seguridad Social, que a través de una ampliación de un embargo por débitos de vencimiento posterior a los primitivamente anotados y que han motivado nuevas providencias de apremio, se obtenga la práctica de un nuevo asiento con el mismo rango que correspondía a la anotación inicial.

Vease Comentario a la R 384 de este mismo informe

355.* NRUA: DEFECTOS DE FORMA EN LA SOLICITUD.

El recurso registral no sirve para subsanar defectos.

356.** SUCESIÓN EN GALICIA: CONSENTIMIENTO O PAGO AL VIUDO PRETERIDO.

La legítima del cónyuge viudo en el derecho civil de Galicia no participa de la misma naturaleza que la legítima de los hijos, sino que es próxima a la naturaleza que le atribuye el Código Civil.

Por ello, a falta de contador partidor, la intervención del legitimario en la partición se impone dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados.

357.* NRUA. AUTORIZACIÓN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Licencia VUT posterior a reforma LPH (03/04/2025) exige acuerdo expreso de la Comunidad. No basta la ausencia de prohibición estatutaria.

358.** INMATRICULACIÓN. MERA APARIENCIA INDICIARIA DERIVADA DEL PNOA.

En inmatriculaciones (art. 205 LH), el Registrador no puede revisar catastro de oficio basándose en imágenes aéreas. Si durante una inmatriculación tuviera dudas fundadas sobre una posible invasión de fincas colindantes, no procede la suspensión directa del título, debe tramitarse el procedimiento del artículo 199 LH.

359.* DOBLE DONACIÓN DE FINCA Y SEGUNDA TRANSMISIÓN QUE LLEGA PRIMERO AL REGISTRO

El principio registral de prioridad (art. 17 LH) cierra el Registro a actos de igual o anterior fecha que se le opongan o sean incompatibles. Por lo tanto no es inscribible una donación cuando ya se ha inscrito otra, aunque esta segunda sea de fecha posterior. Ello sin perjuicio de que pueda ejercitarse tercería de dominio en sede judicial.

360.* ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA. RECURSO “EXPRÉS”.

No procede la presentación de una instancia en la que se solicita la nulidad de un mandamiento de embargo y cancelación de unas anotaciones, así como la práctica de otras solicitadas.

361.**  NIF REVOCADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CONFUSIÓN

Cierre registral absoluto para entidades con NIF revocado, afectando también a una transacción judicial en la que se homologa una dación en pago por ser un acto voluntario. Los embargos solo se pueden cancelar por mandamiento judicial y nunca por confusión de derechos.

362.* RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE PARA OBVIAR SEGREGACIONES NO INSCRITAS

El procedimiento del art. 199 LH no es idóneo para describir la finca que resulta después de varias segregaciones no inscritas.

Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela, no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas. Lo que se requiere es acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes

363.* GEORREFERENCIACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTE BASADA EN INFORME TÉCNICO

En un 199 el registrador, a la vista de las alegaciones de los colindantes, debe calificar si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente.

364.** ACUERDO TRANSACCIÓNAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE QUE RECONOCE UNA USUCAPIÓN CONTRA FALLECIDO.

No cabe inscribir acuerdo transaccional homologando judicialmente un reconocimiento de usucapión basado en una permuta en documento privado.

365.* DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES ADQUIRIDOS POR CÓNYUGES EN ESTADO DE SOLTEROS Y RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL POSTERIOR.

No es precisa la inscripción de las capitulaciones en el RC para inscribir en el Registro la disolución de condominio sobre un bien adquirido en estado de solteros por dos personas (que luego se casaron en gananciales y posteriormente pactaron separación de bienes). El registrador entiende que el crédito con el que se compensa por el adjudicatario de la totalidad del bien al otro copropietario puede tener carácter ganancial pero la DG rechaza el argumento porque el posible crédito no afecta a la inscripción del negocio jurídico formalizado

366.* DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN

Las dudas de identidad expresadas por la registradora, relativas a la posible alteración de un lindero y a la falta de expresión de la causa del exceso de cabida, no tienen la entidad suficiente para denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH.

367. 368. 379.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA EXPLOTACIÓN TURÍSTICA.

La prohibición estatutaria inscrita contra la «explotación turística» veta el alquiler vacacional.

369.* NRUA OPONIBILIDAD ESTATUTOS A TERCEROS.

Prohibición estatutaria inscrita en 2014 es oponible al actual titular que adquirió en 2020

371.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL PRÓXIMAS AL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO-TERRESTRE: “DESLINDE PROBABLE”

No puede inscribirse una declaración de obra nueva y régimen de propiedad horizontal, cercana a la costa -lo que genera dudas a la registradora-, si no está vigente el deslinde correspondiente que acredite la no invasión del dominio público marítimo terrestre, ni de su servidumbre de protección. La expresión “deslinde probable” se considera contradictoria y se interpreta en el sentido de no existir deslinde. Para practicar la inscripción, es preciso al menos incoar el expediente de deslinde y resultase que ese deslinde iniciado en modo alguno afecta a la finca en cuestión.

373.** COMPRA CON CARÁCTER PRIVATIVO. ACREDITACIÓN DEL ORIGEN DE LOS FONDOS

La acreditación de privatividad del dinero empleado en una adquisición debe estar apoyada en una prueba documental pública, no bastando la mera manifestación que, sobre la procedencia del dinero, haga el adquirente en el instrumento público.

374.* GEORREFERENCIACIÓN. FALTA DE OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN 

No puede impedirse la inscripción de un 199 por invasión de dominio público por falta de contestación de las administraciones públicas y tampoco consta en el catastro que dichos elementos sean de dominio público.

375.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR

la prórroga de una anotación preventiva es un acto de puro trámite procesal que no exige notificación ni al deudor ni a otros posibles interesados.

377.* NECESIDAD DE ACREDITAR INTERÉS LEGÍTIMO PARA OBTENER PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral requiere acreditar la existencia de un interés legítimo (que ha de ser directo, conocido, legítimo y patrimonial). En el ámbito sucesorio debe quedar debidamente acreditada la condición de interesado, y la existencia de una conexión objetiva entre la sucesión invocada y la finca sobre cuya situación registral se recaba información

378.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE SIN FUNDAMENTOS

La oposición de los colindantes debe ir referida a la georreferenciación que pretende inscribirse en el seno del expediente del art. 199 y no a infracciones urbanísticas de la obra que se declara, y acompañarse de un principio de prueba.

380.* NRUA. VIVIENDA PROTEGIDA

La finca es VPO desde 1980 a 50 años. Su régimen legal (RD 2278/1976) exige ocupación habitual y prohíbe expresamente todo arriendo o cesión de uso.

382.** GEORREFERENCIACIÓN: DESESTIMACIÓN DE ALEGACIONES CONTRARIAS A LA INSCRIPCIÓN

Las alegaciones presentadas telemáticamente el último día del plazo, aunque fuera del horario de apertura, están dentro del plazo.

Pero la decisión de la registradora desestimándolas y practicando la inscripción no es susceptible de recurso.

383.** AMPLIACIÓN DE EMBARGO POR NUEVOS VENCIMIENTOS DE LA MISMA OBLIGACIÓN.

Puede ampliarse el embargo no sólo por nuevos intereses y costas generados a lo largo del procedimiento ejecutivo, sino incluso por nuevos importes del principal de la deuda que genera la ejecución, siempre que tenga el mismo origen que el débito original y que, por ello, pudiesen ser exigidos en el mismo procedimiento, como ocurre en los nuevos vencimientos de una deuda de duración periódica.

COMENTARIO: Comparar con la resolución 354 de este mismo informe cuando las ampliaciones se refieren a embargos administrativos.

384.**  PRÓRROGA DE EMBARGO PRESENTADO DURANTE LA VIGENCIA DE LA PRÓRROGA TÁCITA POR NM DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS.

la prórroga temporal de 4 años que implica la extensión de la nota marginal de expedición de certificación lo es a todos los efectos. Mientras este en vigor cabe nueva prórroga mediante la presentación del oportuno mandamiento.

385.* NRUA. FINCA INSCRITA COMO LOCAL.

La asignación del NRUA requiere cambio de uso local a vivienda, la licencia VUT no exime de inscribir el cambio de uso.

386.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.

Para asignar el NRUA es indispensable la inmatriculación de la finca y la inscripción de la declaración de obra nueva terminada.

387.* NRUA. HOSPEDERÍA O SIMILAR.

La prohibición estatutaria de «hostelería o similar» veta el alquiler turístico. DG: Las sentencias favorables inter-partes no vinculan al Registro si no ordenan la cancelación del asiento estatutario.

388.* NRUA. INMATRICULACIÓN Y OBRA NUEVA.

Para asignar el NRUA es indispensable la inmatriculación de la finca y la inscripción de la declaración de obra nueva terminada. (idem a 386)

389.***  MEJORA GALLEGA OTORGADO POR EXTRANJERO RESIDENTE EN GALICIA

Reitera los criterios de las resoluciones de 10 de agosto de 2020 y 20 de enero de 2022, negando la posibilidad de que un extranjero residente en Galicia pueda otorgar pacto sucesorio de mejora a favor de descendiente.

390.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO CON DISCREPANCIAS DESCRIPTIVAS.

A los efectos de identificar una finca que se pretende inmatricular con la que se describe en el título previo, son discrepancias que generan dudas objetivas ante las que procede el cauce del art. 203 LH:

No se considera mera precisión métrica la actualización que combina una reducción de cabida del 37%; el cambio de descripción de la finca que, de estar separada en dos porciones (cada una en un municipio) por un barranco y camino, pasa a ser una sola porción de terreno; y una alteración del polígono colindante.

391.***  FIN DE OBRA EN CATALUÑA. CÉDULA DE HABITABILIDAD

Para inscribir una finalización de obra nueva no es preciso aportar la cédula de habitabilidad en Cataluña.

392.* FALTA DE ACREDITACIÓN DEL IIVTNU EN ESCRITURA DE DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN SOCIETARIA

La falta de acreditación de la autoliquidación o, en su caso, de la declaración del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana suspende la calificación e inscripción del documento correspondiente, sin perjuicio de que el registrador bajo su responsabilidad pueda decidir si determinado negocio jurídico está o no sujeto a presentación en la oficina liquidadora competente.

393.⇒⇒⇒ ADICIÓN DE HERENCIA POR CONTADOR PARTIDOR CADUCADO 

Caducado el cargo de contador partidor no puede ser prorrogado.

En cuanto a si el Registrador puede calificar si el expediente de jurisdicción voluntaria se inició con el cargo ya caducado, la DG responde afirmativamente. No niega que a las resoluciones judiciales y notariales de jurisdicción voluntaria se les aplica una calificación más limitada, según resulta del art. 22.2 LJV, pero considera que es calificable al amparo del inciso “formalidades extrínsecas de la resolución”, ello “a los solos efectos de extender, suspender o denegar la inscripción”, y no como una revisión de la resolución adoptada

394.** ADICIÓN DE HERENCIA CON SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO POR LA FIDUCIARIA SOBREVIVIENTE

Varios hermanos otorgan testamentos similares nombrando herederos a sus otros 3 hermanos con sustitución fideicomisaria con facultad de disponer intervivos a favor de varios sobrinos. Se discute la interpretación de la cláusula de sustitución al referirse a unos bienes que un hermano ya había adquirido de otro premuerto y por tanto gravados con la sustitución impuesta por el primer causante fallecido. El notario entiende que el hermano sobreviviente se los puede adjudicar, y el registrador, que tienen que intervenir los sobrinos puesto que se trata de bienes que el segundo hermano fallecido ha adquirido del primero y ya está gravados por la sustitución impuesta en su testamento.

La DG confirma el criterio del registrador:  Reitera su doctrina según la cual la interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea o en su defecto a la autoridad judicial y que a falta de datos concluyentes que resulten del testamento, debe prevalecer la interpretación literal de sus cláusulas. Pero esta interpretación literal, a falta de acuerdo ha de hacerse por los tribunales. Por tanto, los sobrinos, siendo propietarios en su virtud de la cláusula fideicomisaria, deben comparecer a los efectos de adjudicarse dichas participaciones

395.*** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES CONTENCIOSA. ADJUDICACIÓN DE INMUEBLE PRIVATIVO

La sentencia firme que aprueba el inventario y las operaciones liquidatorias en un procedimiento de liquidación de ganancial es título suficiente para inscribir la adjudicación de una finca que constaba inscrita como privativa, si en el procedimiento ha intervenido la titular registral y se ha determinado su inclusión en el activo ganancial. No estamos ante un convenio regulador, sino ante un procedimiento contencioso de liquidación de régimen económico-matrimonial de los arts. 806 y ss LEC.

396.() PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO. NO ES NECESARIO NOTIFICAR AL DEUDOR

La prórroga de una anotación preventiva es un acto de puro trámite procesal que no exige notificación a persona alguna para su constancia registral, sin perjuicio de las notificaciones que procedan en sede judicial.

397.* GEORREFERENCIACIÓN: FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN

Siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

398.** ANOTACIÓN DE DEMANDA POR DOBLE INMATRICULACIÓN MEDIANTE JUSTIFICANTE DE LEXNET

Para practicar la anotación preventiva prevista en la regla octava del art. 209.1 LH, en un expediente de doble inmatriculación, no basta con aportar copia del escrito de demanda y justificante de su presentación por LexNET. Es necesario presentar el documento judicial acreditativo de la admisión de la demanda, esto es, el decreto del letrado de la Administración de Justicia, acompañado, en su caso, del escrito de demanda.

399.*** DH TUMBADA EN SUELO CON INFORME MUNICIPAL FAVORABLE.

En Cantabria la legislación urbanística no exige licencia municipal para la división horizontal tumbada. En el presente caso, relativo a suelo urbano, no hay parcelación pues existe una zona de paso común a los diferentes elementos privativos resultantes, y, además, un informe municipal complementario favorable a dicha división horizontal tumbada

400.** CAMBIO DE USO POR ANTIGUEDAD, CATALUÑA

Para el cambio de uso en Cataluña no basta acreditar la antigüedad, sino que es necesario que se aporte la autorización de la Administración competente en materia de disciplina urbanística relativa a que el uso de vivienda es compatible con el planeamiento vigente.

401.* CONVENIO DE DIVORCIO CON PACTO DE NO ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA GANANCIAL

No es inscribible un convenio regulador en el que  se acuerda “que la vivienda que fuera domicilio conyugal no se adjudica a ninguno de los cónyuges y se procede a su arrendamiento hasta su venta, compartiendo ambos por mitad los ingresos y gastos de la misma, incluido el préstamo hipotecario que la grava”, ya que no se expresa con claridad si existe o no adjudicación ni, en caso de adjudicarse en comunidad de bienes, la cuota de cada condueño.

402.* NRUA. ACREDITACIÓN DE ACUERDOS COMUNITARIOS.

La autorización comunitaria debe acreditarse de forma fehaciente, no basta copia simple del acta.

403.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (TIME SHARING O SIMILARES).

La prohibición estatutaria inscrita de destinar la vivienda a «tiempo compartido, time sharing o similares» veta el alquiler turístico por identidad de razón (actividad comercial de alojamiento)

404.** DESHEREDACIÓN MENOR DE CATORCE AÑOS

Por debajo de la edad de catorce años el menor es inimputable salvo pronunciamiento judicial que, a la vista de sus condiciones de madurez, le considere apto para ser sujeto pasivo de la desheredación.

405.* NRUA. LIMITACIÓN ESTATUTARIA.

La limitación estatutaria inscrita en 2016 (exige autorización mayoritaria para uso turístico) es oponible a quien adquiere la finca en 2023

406.* NRUA. NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Licencia VUT posterior a la reforma de la LPH (03/04/2025) exige acuerdo expreso de la comunidad de propietarios; describir la finca como «apartamento turístico» en la división horizontal no suple dicho acuerdo expreso.

407.** CAMBIO DE USO A APARTAMENTO TURÍSTICO. ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Para cambiar el uso de local a piso turístico sin permiso de la comunidad (3/5), es necesario tener la autorización administrativa y estar ejerciendo la actividad turística antes de la entrada en vigor de la LO 1/2025 (ver DA 2 LPH)

408.* NRUA. FALTA DE TRACTO SUCESIVO.

Debe inscribirse previamente la escritura de herencia, no basta acreditar la aceptación tácita mediante testamento

409.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Los estatutos inscritos imponen el uso exclusivo como «residencia familiar» y eso es incompatible con una cesión temporal o vacacional.

410. 411. 412.* NRUA. FINCAS NO SEGREGADAS.

Se exige formalizar previamente la segregación o división horizontal, especialmente cuando la normativa autonómica veta el alquiler turístico de partes no segregadas

413.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y CAMINO DIVISOR

El hecho de que el colindante no haya formulado oposición en el procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18 TRLC no impide que pueda presentarlas en la tramitación del expediente del art. 199 LH.

414.* NRUA. DESCRIPCIÓN DE LA VIVIENDA.

Aunque consta inscrita una «casa» desde 1920, al ser una descripción genérica e insuficiente, se requiere actualizar la declaración de obra nueva.

 

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