INFORME PARA OPOSITORES
A NOTARÍAS Y REGISTROS
TERCER TRIMESTRE 2024
José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)
SUMARIO:
2. Representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres
1 Reglamento Sucesorio Europeo. Professio Iuris.
2 Aceptación tácita de la herencia. Allanamiento.
3 Tracto sucesivo. Interrupción. Segregación.
4 Propiedad Horizontal. Desafectación elemento común. Vivienda del portero. Cargas.
5 Compraventa. Suficiencia poder. Pago por compensación. Control medios de pago
6 Inmatriculación: sentencia declarativa del dominio por usucapión.
7 Opción de compra sin fijar plazo expreso para su ejercicio.
8 Arrendamiento: naturaleza. Plazo. Inscripción. Bien ganancial.
9 Aceptación y partición de herencia. Artículo 1005CC.
10 Revocación de donaciones por ingratitud.
11 Anotaciones en materia urbanística: de incoación de expediente.
12 Primera inscripción de cuota indivisa sobre finca inmatriculada.
13 Segregación sin cabida suficiente en finca matriz.
LEGISLACIÓN.
1. Modificación del Código del Derecho Foral de Aragón.
Ley 3/2024, de 13 de junio, de modificación del Código del Derecho Foral de Aragón en materia de capacidad jurídica de las personas.
Se centra fundamentalmente en la adaptación del Código a la Convención Internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad. Suprime las referencias a personas «incapacitadas».
1 La tutela queda reservada a los menores de edad no emancipados.
2 Desaparece la potestad de guarda prorrogada o rehabilitada.
3 Para el patrimonio especial permite autorizaciones de la Junta de parientes.
4 Las disposiciones voluntarias sobre tutela o curatela han de tener preferencia en su aplicación.
5 Amplia regulación de los mandatos de apoyo y de los poderes preventivos sin mandato.
6 Define al guardador de hecho y regula su régimen jurídico. Prevé tres tipos diferentes de curatela, dando un régimen más benigno a la de los progenitores.
7 Flexibiliza la constitución de la junta de parientes. Introduce la sustitución ejemplar.
8 Modifica las causas de desheredación. Importantes disposiciones transitorias.
Temas de oposición afectados
Fundamentalmente son los temas de Civil. En negrita, los temas en los que es más importante la referencia a esta reforma.
5. Referencia a la aplicable a cada una de ellas (CCAA),
11, Referencia a especialidades forales (personas con discapacidad, menores…).
98, Especialidades forales (patria potestad, guarda de hecho…)
105, Especialidades forales en materia testamentaria (sustitución ejemplar).
106, Especialidades forales (casos de ineficacia del testamento en la sustitución ejemplar).
107, Especialidades forales en materia de institución de heredero (sustitución ejemplar).
109. Las sustituciones en los territorios forales (sustitución ejemplar)
114. Desheredación.
2. Representación paritaria y presencia equilibrada de mujeres y hombres
La Ley Orgánica 2/2024, de 1 de agosto, aplica el principio, que enuncia y define, a una gran cantidad de leyes. En las listas electorales políticas nacionales, autonómicas, locales y de la Unión Europea, habrá listas cremallera. En los demás casos, será necesario que haya al menos un 40% de representación de cada sexo: órganos constitucionales, gobierno y altos cargos, consejos de administración de sociedades cotizadas y alta dirección (con reforma del TRLSC), CGPJ, sindicatos y asociaciones empresariales, colegios profesionales, entidades del sector público institucional estatal, fundaciones… La D.Ad. 1ª define la representación paritaria y la presencia equilibrada de mujeres y hombres, permitiendo una representación de mujeres superior al 60%, si se justifica, pero no de hombres.
APUNTES PARA TEMAS.
1 REGLAMENTO SUCESORIO EUROPEO. PROFESSIO IURIS.
CIVIL. T.101.
La professio iuris realizada en testamento otorgado tras la entrada en vigor del Reglamento UE 650/2012, debe realizarse en los estrictos términos del artículo 22.2, no siendo aplicable la disposición transitoria, ex artículo 83.4.
La elección de la ley sucesoria por el testador ha de ser expresa o al menos tácita, pero no conjetural o presunta. Para entender que hay una voluntad tácita ésta habrá de resultar del testamento, por ejemplo, por contener referencias a instituciones o fórmulas típicas del derecho de que se trate que evidencien una voluntad de real de elección de un derecho distinto al de la residencia del testador.
Supuesto de hecho: La causante falleció en el año 2020 con residencia habitual en España, dejando una hija y un hijo, siendo el título de su sucesión un testamento abierto otorgado ante notario español el día 26 de junio de 2017. En el que instituye heredera universal a su hija y omite cualquier disposición a favor de su hijo, que sólo se cita al reseñar las circunstancias personales de la testadora. En la escritura de herencia la hija instituida heredera, se adjudica todos los bienes hereditarios.
Dice la Resolución que, conforme a las normas de reglamento sucesorio, la normativa sucesoria aplicable será el derecho español, concretamente el derecho común, con lo que el testamento no es válido, por cuanto que no deja nada uno de los hijos sin haber causante de aceleración.
Resolución de 21 de mayo de 2024. Informe NyR Julio 2024 (Nº 252) Comentario: Inmaculada Espiñeira.
PDF (BOE-A-2024-13526 – 7 págs. – 221 KB) Otros formatos
2 ACEPTACIÓN TÁCITA DE LA HERENCIA. ALLANAMIENTO
CIVIL. T.121.
El allanamiento por parte de un llamado a la herencia ante una demanda de rescisión por lesión de la partición supone la aceptación tácita de la herencia.
Hay aceptación tácita de la herencia cuando la actuación del llamado revela de forma clara, precisa e inequívoca la voluntad de aceptar (“actos que suponen necesariamente la voluntad de aceptar”), o cuando sus actos sean incompatibles con la ausencia de la voluntad de aceptar (actos “que no habría derecho a ejecutar sino con la cualidad de heredero”) (STS 10 de mayo de 2019).
En el caso planteado se ejercita una acción de rescisión de partición de herencia por lesión y quien resulta codemandada se allana a la demanda. Tal allanamiento supone una aceptación tácita de la herencia porque el allanamiento comporta un acto de disposición.
Resolución de 21 de mayo de 2024. Informe N.Y julio 2024 (Nº 253) Comentario: José Antonio Riera.
PDF (BOE-A-2024-13527 – 10 págs. – 242 KB) Otros formatos
3 TRACTO SUCESIVO. INTERRUPCIÓN. SEGREGACIÓN
HIPOTECARIO. Notarías: T.9. Registros: 11.
Hay interrupción del tracto sucesivo (art. 20 LH) cuando al tiempo de inscribir una finca segregada y vendida resulta que el titular registral de la finca matriz es persona distinta de quien en su momento segregó y vendió.
El principio de tracto sucesivo, consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208 de la Ley Hipotecaria.
Supuesto de hecho: Se presenta a inscripción una escritura de segregación y venta de una finca procedente de otra que, a su vez, había sido segregada y vendida en 1977 de la registral 411.
Resolución de 22 de mayo de 2024. Informe NyR julio 2024 (Nº 259), Comentario: Shadia Nasser García.
PDF (BOE-A-2024-13533 – 8 págs. – 231 KB) Otros formatos
4 PROPIEDAD HORIZONTAL DESAFECTACION DE ELEMENTO COMÚN. Y VIVIENDA DEL PORTERO. CARGAS.
CIVIL: T.39.
HIPOTECARIO. Notarías: T.29 y 53. Registros: T. 33 y 58.
Si un elemento común de la división horizontal se desafecta y se convierte en elemento privativo continuará gravado por las cargas que le afectaban cuando era elemento común.
La desafectación de un elemento común y su conversión en elemento privativo en una división horizontal (la vivienda del portero, por ejemplo) conlleva necesariamente un arrastre de las cargas que le afectaban cuando era elemento común, como por ejemplo las hipotecas de los restantes elementos privativos del edificio, que se extendían a la parte proporcional en las zonas comunes. Se da identidad de razón para la aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 123 de la Ley Hipotecaria,
Supuesto de hecho: En un edificio en régimen de propiedad horizontal se desafecta un elemento común (la vivienda de portería) que se convierte en elemento privativo y se vende a continuación.
¿Cabe su inscripción como elemento privativo (y posterior venta) sin que arrastre las cargas hipotecarias de las fincas preexistentes, por entender que no produce merma en los derechos de los acreedores hipotecarios al no disminuir la respectiva cuota de participación en elementos comunes que se atribuye a las viviendas hipotecadas? NO.
“Para que los acreedores no sufran merma jurídica en su derecho es necesario que el nuevo elemento privativo quede gravado con la carga que, por afectar a aquellos elementos que agotaban la cotitularidad sobre los elementos comunes, deben recaer sobre el mismo en virtud de lo establecido en los artículos 122 y 125 de la Ley Hipotecaria, y ello aunque se haya acordado que ese nuevo objeto jurídico sea inmediatamente transmitido a tercero”.
Resolución de 22 de mayo de 2024. Informe NyR julio 2024 (Nº 257). Comentario: Alfonso de la Fuente.
PDF (BOE-A-2024-13531 – 11 págs. – 245 KB) Otros formatos
5 COMPRAVENTA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER. PAGO POR COMPENSACIÓN. CONTROL DE MEDIOS DE PAGO
CIVIL: T. 57, 58, 64 y 66.
NOTARIAL: Notarías: T.8. Registros: T.8.
En el juicio de suficiencia del poder cuando el medio de pago es una compensación de deudas no se precisa mencionar que hay autorización específica para compensar.
¿Es aplicable a la compraventa en la que el precio se paga mediante compensación en pago de deuda la normativa de los medios de pago? NO.
¿En el juicio de suficiencia del poder cuando el medio de pago es una compensación de deudas se precisa mencionar que hay autorización específica para compensar? NO.
Con cita de resoluciones precedentes fija los siguientes criterios:
1 A la compensación no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago porque no es un medio de pago sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) (R. de 20 de marzo de 2020)
2 El crédito que se compensa ha de ser identificado suficientemente y por ello no cabe hacer meras referencias genéricas, como, por ejemplo, “como consecuencia de relaciones mercantiles”.
Sí queda suficientemente identificado, por ejemplo, cuando se dice que deriva de un contrato de ejecución de obra porque una empresa constructora había realizado un trabajo que se encontraba pendiente de pago y que ahora se compensa. (R. 2 de septiembre de 2016).
3 Lo dicho no impide que si el origen de la deuda fue una entrega de dinero deba acreditarse el efectivo desplazamiento patrimonial, lo que no sucedía, por ejemplo, en el caso visto de la ejecución de obra, pues resulta evidente que en tal caso no hubo entrega de dinero o signo que lo represente.
4 No obstante, que se tenga que justificar la trasferencia o desplazamiento del dinero no conlleva que también deban aportarse los documentos justificativos del contrato de préstamo o contrato que dio lugar al desplazamiento.
Resolución de 28 de mayo de 2024, Informe NyR julio 2024 (Nº264). Comentario: José Antonio Riera
PDF (BOE-A-2024-13538 – 14 págs. – 258 KB) Otros formatos
6 INMATRICULACIÓN MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVO DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN.
HIPOTECARIO. Notarías: T.26. Registros: 29.
La sentencia pronunciada en juicio declarativo ordinario es título inmatriculador si se ajusta a lo previsto en el artículo 204 LH.
Doctrina de la Resolución:
Conforme al artículo 204.5 LH (Ley 13/2015, de 24 de junio), la sentencia del juicio declarativo ordinario es título inmatriculador, sin necesidad de acudir a los procedimientos de inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria, siempre que se cumplan las exigencias previstas en el Titulo VI de la Ley Hipotecaria.
Requisitos:
1 La sentencia debe ordenar expresamente la inmatriculación de la finca y cumplir los requisitos necesarios para ser título inmatriculador. A tal fin, el demandante debe solicitar expresamente que la sentencia sea título inmatriculador para que en su tramitación se cumplan todos los requisitos legalmente previstos.
2 En el procedimiento deben ser demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203 LH, deban intervenir en el expediente y además deben observarse «las demás garantías prevenidas en dicho artículo». La intervención de los colindantes es esencial por ser directamente interesados en que la nueva realidad que se pretende reflejar en el Registro no se haga a costa de sus fincas.
3 Debe tenerse en cuenta que, de no tener posibilidad de intervenir todos los interesados, la sentencia no puede ser título inmatriculador por cuanto una sentencia declarativa sólo tiene efectos entre las partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros, de ahí la importancia que tiene la notificación a los colindantes en caso de inmatriculación.
Resolución de 4 de junio de 2024. Informe NyR julio 2024 (Nº 267). Comentario: José Antonio Riera.
PDF (BOE-A-2024-13541 – 12 págs. – 253 KB) Otros formatos
7 OPCIÓN DE COMPRA SIN FIJAR PLAZO PARA SU EJERCICIO
HIPOTECARIO: Notarías: T. 38. Hipotecario: T.43.
La falta de fijación de plazo para el ejercicio del derecho de opción no afecta a la validez y eficacia del contrato, pero para la inscripción del derecho de opción debe fijarse necesariamente un plazo
Doctrina STS (Sala Primera) de 2 de junio de 2009:
CONCEPTO Y NATURALEZA: En virtud del contrato de opción una de las partes atribuye a la otra un derecho que le permite decidir unilateralmente, dentro del período de tiempo fijado, la eficacia de un determinado contrato –normalmente de compraventa– proyectado en sus elementos esenciales.
En esencia no es más que una modalidad de precontrato o promesa unilateral de contrato, de modo que el consentimiento del optante es lo único decisivo para que el contrato previsto llegue a perfeccionarse”.
IMPORTANCIA DEL PLAZO:
1 El plazo es consustancial a la naturaleza de la opción, que únicamente puede ejercitarse durante un tiempo determinado e inexorable, pues de no ser así quedaría a voluntad del optante de modo indefinido la posibilidad de perfeccionar el contrato.
2 Por ello el optante debe dirigir al concedente, dentro del plazo fijado, la oportuna comunicación recepticia de ejercer la opción, pues la ·falta de tal comunicación dentro del plazo establecido hace caducar el derecho (sin perjuicio de la posibilidad de prórroga antes de producirse la caducidad (art. 14 RH).
3 No obstante, la falta de fijación de un plazo para el ejercicio de la opción no es óbice a la validez y eficacia del contrato de opción (STS de 17 de noviembre de 1966 y 18 de mayo de 1993), pues en tales casos es aplicable a tales supuestos el artículo 1128 del Código Civil.
“En el mismo sentido, esta Dirección General ha afirmado que, a efectos registrales, la falta de plazo fijado por las partes al constituir la opción puede subsanarse al amparo del artículo 1128 del Código Civil y por los cauces procesales establecidos en los artículos 96 y 97 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (vid. Resolución de 3 de septiembre de 2020)”.
Resolución de 13 de mayo de 2024. Informe NyR julio 2024 (Nº 275). Comentario: José Antonio Riera.
PDF (BOE-A-2024-13774 – 8 págs. – 230 KB) Otros formatos
8 ARRENDAMIENTO. BIEN GANANCIAL. PLAZO SUPERIOR A SEIS AÑOS.
Los arrendamientos por plazo superior a 6 años se equiparan a los actos de disposición, y si la finca que se arrienda está inscrita con carácter ganancial se precisa el consentimiento de ambos cónyuges. El hecho de que el arrendamiento sea inscribible no transmuta su naturaleza jurídica de acto de administración en acto de disposición.
1 CAPACIDAD PARA CONTRATAR UN ARRENDAMIENTO:
Por ser generalmente admitido que el arrendamiento constituye acto de administración o, si se quiere, de extraordinaria administración o de gestión, bastará la capacidad general para celebrar tales actos.
Sólo será exigible la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que, por sus estipulaciones o por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a estos (sin perjuicio, eso sí, de que eventualmente alguna norma pueda exigir capacidad dispositiva para concertarlo)
Para determinar cuándo el arrendamiento es un acto de administración o de administración extraordinaria o de disposición -dice la Resolución- el Código Civil fija como criterio especialmente relevante el que atiende a su plazo de duración.
En este sentido, conforme al artículo 287.2.º, el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para «dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción»; esta norma será aplicable con carácter supletorio a la tutela, según el artículo 224 en su nueva redacción). Y el vigente artículo 1548 del mismo Código dispone que «los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años». (…).
NATURALEZA DEL ARRENDAMIENTO E INSCRIPCIÓN.
La inscripción de arrendamiento no altera su naturaleza. La inscripción no tiene la trascendencia de transmutar su naturaleza jurídica, de acto de administración en acto de disposición.
Por ello, el artículo 271.2.º del Código Civil (así como el artículo 287.2.º en la redacción resultante de la Ley 8/2021, antes transcrito) no exige que el tutor cuente con autorización judicial para cualquier acto susceptible de inscripción sino sólo para los que tengan carácter dispositivo (sin perjuicio de la disposición específica del número séptimo del mismo artículo que, como se ha expresado anteriormente, exige dicha autorización judicial para concertar arrendamientos por más de seis años).
La inscripción del arrendamiento proporcionará mayor protección del derecho arrendaticio, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento.
Supuesto de hecho: En la escritura a que se refiere este expediente se formaliza un contrato de arrendamiento por un plazo de veinte años. Por ello, según el criterio mantenido por la jurisprudencia y por este Centro Directivo, debe calificarse como acto de disposición y no de mera administración (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 26 de enero de 2015, 9 de enero de 2020, 15 de julio de 2021 y 27 de septiembre de 2023). Y, estando inscrita la finca arrendada a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial, es necesario para inscribir el arrendamiento que se haya realizado conjuntamente por ambos cónyuges o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria (vid. artículos 1377 del Código Civil y 93, apartados 1 y 2, del Reglamento Hipotecario)
Resolución de 30 de mayo de 2024. Informe NyR julio de 2024 (Nº 300). Comentario: Albert Capell.
PDF (BOE-A-2024-13799 – 7 págs. – 220 KB) Otros formatos
9 ACEPTACIÓN Y PARTICIÓN DE HERENCIA. ARTÍCULO 1005.
CIVIL. T. 121 y 123.
Aceptación y partición de herencia son actos jurídicos distintos dentro de la sucesión y con efectos diferentes. El expediente notarial del artículo 1005 CC se refiere a la fase de la aceptación o repudiación, no a la partición.
La falta del consentimiento de uno de los herederos a la partición impide su inscripción (arts. 14 LH y 80 RH), aunque dicho heredero haya aceptado la herencia conforme al artículo 1005 CC,.
1 Mediante la aceptación de la herencia el llamado adquiere la condición de heredero, pasa a integrar la comunidad hereditaria y adquiere un derecho hereditario (abstracto) sobre la masa hereditaria considerara unitariamente, no sobre todos y cada uno de los bienes y derechos que la integran considerados individualmente.
2 Mediante la partición se transforma ese derecho abstracto sobre la herencia en un derecho que se concreta en bienes determinados o partes indivisas de los mismos, caso en que la comunidad hereditaria se trasforma en una comunidad ordinaria sobre bienes singulares
3 El expediente notarial del artículo 1005 CC se refiere a la fase de la aceptación o repudiación de la herencia, pero no a su partición. La aceptación de la herencia conforme al artículo 1005 CC no excepciona la necesaria unanimidad de los herederos para hacer la partición (art. 1058 CC).
4 Procedimentalmente también se distinguen aceptación y partición de la herencia: a) Para evitar un retraso en la aceptación procede aplicar el artículo 1005 CC (artículo 348 CDFA en este caso). b) Para evitar la indivisión de la herencia (en caso de falta de acuerdo entre los herederos, o de partición hecha por el testador o por contador partidor testamentario) se puede recurrir al contador partidor dativo (art. 1057 CC y 66, 67 y 68 LN o al procedimiento de la división judicial de patrimonios (arts. 782 y ss LECivil).
Supuesto de hecho: No es inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia que no es otorgada por una de las herederas, que ha sido interpelada judicialmente para que acepte o repudie la herencia conforme al artículo 348 del Código de Derecho Foral de Aragón (CDFA), que es el equivalente al artículo 1005 del Código Civil. Así se hace constar en la escritura que se presenta a inscripción.
Resolución de 28 de mayo de 2024. Informe NyR julio de 2024 (Nº 291). Comentario: José Antonio Riera.
PDF (BOE-A-2024-13790 – 11 págs. – 250 KB) Otros formatos
10. REVOCACIÓN DE DONACIONES POR INGRATITUD.
CIVIL. T.69.
Conforme al artículo 648 CC, sólo pueden revocarse por causa de ingratitud por causas determinadas conductas del donatario que revelan una especial gravedad, Tales causas son tasadas y son las que dice el artículo 648 del código civil.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que el maltrato de obra o psicológico por parte del donatario al donante, se integra en la causa de ingratitud prevista en el número uno del artículo 648 del código civil.
Efectos de la revocación de donaciones por ingratitud: hay que tener en cuenta que, a falta de acuerdo entre las partes, la eficacia de la revocación se supedita a la resolución judicial sobre la existencia o concurrencia de dicha causa.
Cabe, no obstante, que se estipule la propia escritura de donación la posibilidad de constatación o prueba extrajudicial de la concurrencia de la causa de ingratitud, así como que se configure un incumplimiento como modo o carga o como condición, cuyo incumplimiento producirá automáticamente la revocación de la donación.
Sin embargo, fuera de estos casos, no cabe pretender la eficacia, extrajudicial de la revocación, se resolución judicial, y su consecuencia no puede ser apreciada o calificada por el notario o el registrador a autorizar en inscribir el instrumento público.
En cuanto a la posibilidad de practicar una anotación preventiva sobre la existencia de una causa de revocación por ingratitud. Hay que tener en cuenta que para practicar dicha anotación preventiva es necesario interponer previamente la demanda de revocación frente a los notarios.
Resolución de 26 de junio de 2024. Informe NyR julio 2024 (nº 326).
PDF (BOE-A-2024-14697 – 6 págs. – 218 KB) Otros formatos
11. ANOTACIONES PREVENTIVAS EN MATERIA URBANÍSTICA. ANOTACIÓN DE INCOACION DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANISTICA.
HIPOTECARIO: Notarías: T.16 y 31. Registros: 19 y 35.
La anotación preventiva del expediente de disciplina urbanística constituye una medida fundamental para dar a conocer a terceros la existencia de dicho procedimiento y por tanto para prevenir los eventuales perjuicios a terceros de buena fe.
1 La anotación preventiva de incoación de expediente de disciplina urbanística tiene por objeto asegurar el resultado de los expedientes administrativos incoados sobre un inmueble y la reposición de los bienes afectados al estado que tuvieren con anterioridad a la infracción (artículo 56 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio).
2 La anotación solo podrá practicarse sobre la finca en que se presuma cometida la infracción o incumplida la obligación de que se trate en cada caso.
3 Dicha anotación constituye una actuación obligatoria para la administración conforme al artículo 65.2 de la Ley del suelo estatal, y su omisión puede dar lugar a la responsabilidad de la administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe.
4 La cancelación de dicha anotación sólo podrá hacerse mediante certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación o aclaración. Sin embargo, la cancelación no puede basarse en una certificación técnica, (artículo 62 del Real decreto 1093/1997).
Supuesto de hecho: Ampliación de obra nueva por antigüedad constando registralmente anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística (art. 28.4. T.R Ley del suelo)
Si en el Registro consta anotación preventiva de coacción de un expediente de disciplina urbanística sobre la finca, para inscribir una declaración de ampliación de obra nueva por antigüedad sobre la misma se debe aportar certificación administrativa del acuerdo en el que se ordene la cancelación de la anotación (o bien aclaración que determine las concretas edificaciones a las que afecta) o bien certificación administrativa en la que se acredite que la antigüedad de la obra nueva que se declara es anterior a la norma urbanística ley de la que resulta que la edificación está fuera de ordenación.
¿Qué ocurre si a la escritura se incorpora certificación descriptiva de la vivienda expedida por un técnico en la que se hacía costar que el certificado se refiere a edificaciones existentes con anterioridad a la aprobación de la normativa urbanística: ¿Es suficiente para permitir la inscripción de la declaración de obra nueva? NO.
Resolución 17 de mayo de 2024. Informe NyR julio 2024 (nº 247). Comentario: María García Valdecasas.
PDF (BOE-A-2024-13521 – 9 págs. – 231 KB) Otros formatos
12. PRIMERA INSCRIPCIÓN DE CUOTA INDIVISA SOBRE FINCA INMATRICULADA. ART. 205 LH. CERTIFICICIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA.
En la primera inscripción de una cuota indivisa de dominio sobre una finca que ya está inmatriculada en cuanto a otra cuota indivisa no cabe hablar de inmatriculación propiamente dicha. La finca ya está inmatriculada y lo que ingresa por primera vez es la titularidad de una cuota indivisa.
La inmatriculación en sentido propio se refiere al ingreso por primera vez de una finca en los libros registrales.
Doctrina de la Resolución:
1 Cuando se trata de inscribir una cuota indivisa de propiedad en el condominio existente sobre una finca que ya está inmatriculada en cuanto a otra cuota indivisa, no tiene sentido exigir que se aporte la certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble en términos totalmente coincidente.
Tal exigencia tiene sentido en las inmatriculación o primer ingreso de la finca en el Registro, pero no en aquellos supuestos -como el debatido- en el que la finca ya está inscrita, es decir, no es una inmatriculación de finca propiamente dicha, sino que supone la primera inscripción de un nuevo titular respecto de una cuota indivisa de finca ya inscrita.
2 Inmatriculación conforme al artículo 205 LH: La identidad entre la certificación catastral y el título de propiedad se exige solamente respecto del título inmatriculable, no respecto del título previo, respecto de que basta que exista una identidad razonable, entendida como que las similitudes descriptivas sean superiores a las discrepancias.
Supuesto de hecho Se presenta doble título público (2 herencias) de 1/6 parte indivisa no inscrita sobre una finca inmatriculada respecto de las restantes 5/6 indivisas ya inscritas favor del propio inmatriculante.
No cabe exigir para la inscripción de la 1/6 parte indivisa una descripción totalmente coincidente entre la descripción de la finca en el título y en la certificación catastral.
Resolución de 11 de julio de 2024. Informe NyR julio 2024 (nº 368). Comentario: Albert Capell.
PDF (BOE-A-2024-15321 – 10 págs. – 240 KB) Otros formatos
13 SEGREGACION SIN CABIDA SUFICIENTE EN FINCA MATRIZ. TRACTO SUCESIVO.
No se puede inscribir una segregación de finca si, cuando se presenta en el Registro de la propiedad, en la finca matriz no queda suficiente superficie para poder inscribir la superficie de la parcela segregada.
SEGREGACION Y CABIDA INSUFICIENTE EDE LA FINCA MATRIZ.
Si al tiempo de inscribir la segregación resulta que la finca matriz no tiene cabida suficiente para poder inscribir la parcela segregada, es evidente -dice la Resolución- que no procede la inscripción sin que previa o simultáneamente se rectifique la superficie inscrita (art. 40 LH en relación a los artículos 47 y 50 LH).
“ No es posible llevar a cabo la operación solicitada sin rectificar la descripción de la finca matriz, lo cual, (…) no puede llevarse a cabo sin consentimiento del titular registral, ni puede pretenderse en vía de recurso.
Ante esta situación el interesado debe procurar la rectificación de la superficie de la finca matriz o, cuando no sea posible hacerlo de modo inmediato, puede solicitar que se inscriba la finca limitando la superficie a la que sea posible conforme al Registro.
SEGREGACION Y RESTO DE FINCA CON TITULAR REGISTRAL DISTINTO.
Estando inscrito el dominio de la finca matriz a nombre de persona distinta de quien vendió la finca segregada, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (cfr. artículo 208).
Supuesto de hecho: En el caso de la Resolución “según resulta del historial registral de la finca, la vendedora no ostenta la titularidad registral de la finca referida, si bien se menciona en el título, que adquirió por escritura de compraventa el día 10 de enero de 1986 a doña E. O. M., actual titular registral de la finca 11.498. Es decir, para inscribir la escritura de fecha 30 de octubre de 1990, por la que doña M. D. C. E. adquiere una parcela de 30 áreas de doña M. L. B. R., es requisito previo indispensable que se inscriba la escritura de fecha 10 de enero de 1986 por la que la vendedora doña M. L. B. R. adquiere la propiedad de la finca 11.498 de 1 hectárea 44 áreas y 33 centiáreas”.
Resolución de 6 de junio de 2024. Informe NyR julio 2024 (nº 245). Comentario: María García Valdecasas.
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Los Jameos del Agua en Lanzarote (Cavarias). Por NorbertNagel
