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INFORME REGISTROS PROPIEDAD MARZO 2019
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS
REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)
Nota previa:
A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:
Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.
Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.
TEMA DEL MES: EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO. Emma Rojo.
EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO TRAS LA LEY 15/2015 Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Son de gran interés los temas abordados en la RDGRN de 13 de febrero de 2019 por lo que se ha considerado procedente su análisis en esta sección de la oficina registral.
1.- PLANTEAMIENTO.
El documento presentado a inscripción es un escrito del delegado especial de Economía y Hacienda de Madrid, firmado electrónicamente, acompañado de resolución de la Dirección General de Patrimonio del Estado, publicada en el BOE y recaída en procedimiento administrativo de declaración de herederos abintestato y adjudicación de los bienes y derechos de la herencia. En dicho documento se solicita la inscripción de una determinada finca a favor del Estado como heredero único del titular registral por ausencia de parientes en el cuarto grado.
El Registrador califica negativamente toda vez que la ausencia de parientes del titular registral se basa, fundamentalmente, en las manifestaciones de las denunciantes y en una serie de hechos como que la madre del causante, que tendría 103 años a la fecha de su fallecimiento estaba muerta (aunque no se acredita mediante certificado de defunción de la misma), que el titular registral tenía tres tíos, hermanos de la madre, que a la fecha de su fallecimiento, tendrían 101 años (sin que se acredite tampoco su fallecimiento), que los tres tíos no tuvieron hijos – que serían los parientes en cuarto grado – y, que el propio titular registral no tuvo hijos. Las últimas manifestaciones están aseveradas exclusivamente por los denunciantes, los cuales, tienen intereses contrapuestos al reconocérseles un premio del 10% de la herencia ex artículo 7 RPAP.
Señala el Registrador en su calificación que: “al no realizarse una indagación más amplia sobre la posible existencia de parientes dentro del cuarto grado, se entiende que existe una omisión esencial en los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, calificable conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y artículo 99 del Reglamento Hipotecario”.
Añade que, en concreto, es preciso obtener:
1) El certificado de defunción de la madre del causante, porque hay personas que viven más de 103 años.
2) Es necesario, obtener los certificados de defunción de sus tíos, alguno de ellos puede ser de edad inferior a la madre,
3) Debe aclararse si alguno de los hijos tuvo hijos o no, porque éstos se encontrarían dentro del cuarto grado y serían los herederos.
4) Los denunciantes no pueden tener la consideración de testigos, porque se les reconocen intereses en la sucesión (artículo 7 del Reglamento de la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas).
El recurrente considera que habiéndose tramitado el expediente con todas las garantías legales de publicidad, no ha comparecido ninguna persona invocando su derecho a la herencia por lo que la Administración General del Estado resulta ser la única y universal heredera
La DGRN confirma la calificación.
2.- EL ESTADO COMO HEREDERO ABINTESTATO TRAS LA LEY 15/2015 Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
La posibilidad de que el Estado suceda como heredero abintestato resulta de los artículos 965 y siguientes del Código Civil y la posibilidad de declarar heredero abintestato al Estado mediante un procedimiento administrativo fue una novedad introducida por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria (Ver página especial dedicada a la Ley de Jurisdicción Voluntaria), la cual, dio nueva redacción, entre otros, y a los efectos que aquí interesan al artículo 14 LH, al artículo 20.6 LPAP e introdujo los artículos 20 bis, 20 ter y 20 quáter LPAP, relativos respectivamente al procedimiento para la declaración de la Administración del Estado como heredero abintestato, a los efectos de dicha declaración y a la liquidación del caudal hereditario (vid. también artículos 4 a 15 del RPAP).
A efectos del Registro de la Propiedad, interesa destacar que el título inscribible – o, en su caso, inmatriculador – será, según el artículo 20 ter apartado 4 LPAP: “(…) la declaración administrativa de heredero abintestato en la que se contenga la adjudicación de los bienes hereditarios, o, en su caso, las resoluciones posteriores del Director General del Patrimonio del Estado o del Delegado de Economía y Hacienda acordando la incorporación de bienes y derechos al caudal relicto y su adjudicación (…)”.
Presentado el título inscribible, el Registrador deberá proceder a su calificación teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 99 RH y 20.6 LPAP.
A) EL ARTÍCULO 99 RH.
No obstante la ejecutividad y las presunciones de validez y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (artículos 38 y 39 de la Ley 39/2015), la calificación registral de los documentos administrativos (artículo 99 RH) que pretendan su acceso al Registro de la Propiedad se extiende a los siguientes extremos:
1º. La competencia del órgano,
2º. A la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, y puesto que el objeto de la declaración judicial de herederos abintestato es individualizar el llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador.
3º. A las formalidades extrínsecas del documento presentado,
4º. A los trámites e incidencias esenciales del procedimiento,
5º. A la relación de éste con el titular registral y,
6º. A los obstáculos que surjan del Registro.
Señala el Centro Directivo que: “(… ) el registrador puede y debe calificar las posibles discordancias entre la declaración de herederos realizada en el acta notarial (y lo mismo ha de afirmarse en el caso de la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado por identidad de razón) y lo que resulte del correspondiente llamamiento legal, así como la no acreditación de los presupuestos legales para la apertura de la sucesión intestada (…)”.
Ver también las siguientes Resoluciones sobre esta cuestión:
– R. de 12 de noviembre de 2011,
– 12 y 16 de noviembre de 2015,
– 2 de agosto y 17 de septiembre de 2018.
B) EL ARTÍCULO 20.6 LPAP.
Junto con el cumplimiento de los requisitos del artículo 99 RH, el Registrador deberá calificar los dos siguientes extremos que resultan del artículo 20.6 LPAP:
1º. Que se justifique debidamente el fallecimiento de la persona de cuya sucesión se trate.
2º. Que se constate la ausencia de otros herederos legítimos. Si la defunción de dichos herederos legítimos ha sido inscrita en el Registro Civil deberá probarse inexcusablemente por medio de la certificación registral. Si, por el contrario, no se ha inscrito, deberá instarse la inscripción omitida previa o simultáneamente a la admisión de pruebas extrarregistrales (vid. artículos 2 y 92 LRC y 17 de la LRC, Ley 20/2011 y R. de 10 de diciembre de 2012).
DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES
Destacamos:
130 Aniversario del Código Civil
Orden JUS/74/2019, de 28 de enero, por la que crea la Comisión de Trabajo para la Conmemoración del 130º Aniversario de la Promulgación del Código Civil: Crea una Comisión dentro del Ministerio de Justicia para celebrar y organizar el 130 Aniversario del Código Civil. En su Exposición de Motivos -con hermosas palabras que entrecomillamos- se ensalza el rol que desempeña el centenario Código en la vida cotidiana de los ciudadanos y su contribución a la paz social.
Cotizaciones Seguridad Social 2019
Orden TMS/83/2019, de 31 de enero, por la que se desarrollan las normas legales de cotización a la Seguridad Social, desempleo, protección por cese de actividad, Fondo de Garantía Salarial y formación profesional para el ejercicio 2019.
Resumen: Esta orden desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2019, con aumentos considerables en las bases mínima (21%) y máxima (7%) de cotización.
DISPOSICIONES AUTONOMICAS
EXTREMADURA. Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura.
SECCIÓN II
Destacamos las Resoluciones de 28 de enero de 2019, de DGRyN, y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, del Departamento de Justicia, por las que se convocan concurso ordinario n.º 302, para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.
El 22 de febrero la web del Ministerio de Justicia publicó el RESULTADO PROVISIONAL. Se han cubierto todas las plazas menos cinco, una de ellas en Cataluña.
Ir al resultado definitivo
Constituido el Cuerpo de Aspirantes por la Orden JUS/188/2019, de 20 de febrero, por la que se constituye el Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, de conformidad con la lista definitiva de aprobados remitida por el Tribunal calificador.
Jubilaciones:
Se jubila a don José María Méndez-Castrillón Fontanilla, registrador de la propiedad de Colmenar Viejo n.º 1.
RESOLUCIONES: María Núñez.
32.() COMPRA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA INCOMPLETA. NOTA DE DESPACHO.
En una compra con subrogación en el préstamo hipotecario cuando el notario advierte que la misma no produce efectos frente el acreedor sin su consentimiento, cumple el registrador con inscribir la compra sin dicha subrogación y sin necesidad de poner nota de calificación por la no inscripción de la misma.
No puede inscribirse el resultado de una subasta notarial cuando la finca ya está inscrita a favor de un tercero (el administrador concursal ya había vendido y la venta estaba inscrita): las subastas notariales deben ajustarse a los arts 72 y siguientes LN por lo que es necesaria siempre escritura pública de venta.
En una división horizontal tumbada La existencia de una cláusula estatutaria que permite dentro de la parcela el derecho a edificar con licencia, también ampara las que se puedan declarar por antigüedad. Ha de coincidir la superficie ocupada por la edificación, según la descripción literaria del título y la que resulta de las coordenadas georreferenciadas aportadas.
36.** DOCUMENTO ELECTRÓNICO. AUTENTICIDAD. CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Ó CSV.
Cuando se presenta un documento electrónico trasladado a papel, el código seguro de verificación ha de permitir comprobar la autenticidad de la documentación presentada.
37.*** HERENCIA. CERTIFICADO SUCESORIO EUROPEO. TRADUCCIÓN
Cuando en España se presenta un Certificado sucesorio Europeo vigente – la vigencia es de 6 meses- para inscribir una sucesión hereditaria, ya es el titulo auténtico del artículo 14LH sin que pueda pedirse testamento o declaración de herederos. El registrador puede pedir la traducción si no conoce la lengua, pero no si el notario manifiesta conocerla de modo suficiente.
Para inscribir una edificación, es preciso en todo caso que la porción de suelo ocupada esté identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. Si el solar no lo está y el registrador duda de que la obra esté dentro, también será preciso georreferenciar la finca, pero no se precisa el trámite del art. 199 LH cuando las diferencias de superficie no excedan del 10% y no haya eventuales derechos de colindantes que pudieran verse afectados (art. 9 b, cuarto LH) sin perjuicio de la notificación posterior a los titulares de derechos inscritos, entre los que están los colindantes.
En las daciones de pago de deuda el juicio notarial de suficiencia no ha de referirse a la cancelación, bastando que se refiera a la dación en pago, pues la cancelación se produce automáticamente por disposición de la ley, bastando para practicar el asiento una solicitud de cancelación.
41.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE FINCA PARA INTENTAR INMATRICULARLA POR TROZOS.
No cabe “desinmatricular” una finca para por estar desactualizada su descripción y asó los herederos poder inmatricular sus porciones: No se admite el mero consentimiento formal como título para cancelar un asiento.
42.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA CUANDO EL TITULAR REGISTRAL NO HA SIDO DEMANDADO.
No cabe practicar anotación preventiva de demanda contra el supuesto heredero de los titulares registrales (sus padres) sin demandar a estos ni probar fehacientemente la cualidad de heredero (único).
43.** INSTANCIA, ESCRITURA DE CARTA DE PAGO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA Y ARTÍCULO 254 LH.
Para acreditar que una instancia solicitando la cancelación de una condición resolutoria se ha presentado para la liquidación de los impuestos, el registrador puede y debe consultarlo en el portal de la Agencia Tributaria Autonómica mediante la diligencia de presentación que figura en la escritura de carta de pago que se acompaña a la instancia.
44.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA QUE PUEDE INVADIR MONTE PÚBLICO.
En la inscripción de una representación gráfica ha de evitarse, en todo caso, que coincida en todo o en parte con el dominio público, y no puede inscribirse en virtud de una gráfica alternativa, por el procedimiento del art. 199 cuando hay un escrito de la administración oponiéndose por invadir monte público, aunque cuando no está incluida en el Catálogo.
45.** ACTA DE CUMPLIMIENTO DE CONDICIÓN RESOLUTORIA CON CONSIGNACIÓN Y OPOSICIÓN DEL COMPRADOR.
Para reinscribir a favor del vendedor en ejercicio de una condición resolutoria, aun cuando se haya pactado que basta el acta notarial, en la que conste la notificación fehaciente a la parte compradora, cuando ésta se opone es necesario resolución judicial
46.**COPIA PARCIAL DE ESCRITURA DE ENTREGA DE LEGADOS.
Cabe inscribir la copia parcial si contiene todas las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria para que el registrador pueda cumplir su obligación de calificación integra, global y unitaria.
47.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DE FINCAS POR UN EXCESO DE CABIDA.
Resolución que sistematiza los requisitos para la modificaciones descriptivas de las finca mediante el procedimiento del art. 201 LH: motivos en que pueden basarse las dudas del registrador; momento para alegarlas; forma de notificación a los colindantes etc.
48.** SENTENCIA DE PRESCRIPCIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE. REBELDÍA.
No cabe inscribir una sentencia de usucapión contra el titular registral fallecido hace 50 años, sin que la demanda se dirija también contra algunos de sus presuntos o nombrando un administrador judicial de la herencia. Habiendo rebeldía ha de acreditarse la firmeza y transcurso de los plazos de las acciones rescisorias.
49.** EXPROPIACIÓN TOTAL DE UNA FINCA CON MENOS CABIDA REAL QUE LA INSCRITA.
En los expedientes de expropiación parcial de una finca hay que precisar la parte expropiada con los vértices georreferenciados. Si se trata de la expropiación total de una finca con rectificación de su cabida registral hay que rectificar las Actas de ocupación y pago haciendo constar la diferencia de cabida, con intervención del titular registral.
La certificación de la finca matriz en una división horizontal no tiene que contener la descripción de los pisos independientes ni su cuota; ya que según el art. 8 LH consta en folio separado – una abierto para cada elemento independiente.
Si el Registrador sospecha invasión de dominio público en una inmatriculación debe pedir informe. El informe de la administración que constata posible invasión impide la inscripción, sin que sea necesario el deslinde: que sí lo será para que puede inscribirse a favor de la Administración.
53.() DOCUMENTOS NO PRESENTADOS AL TIEMPO DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO
Para cancelar derechos inscritos es preciso consentimiento de sus titulares o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra los mismos.
55.** SUBROGACIÓN Y NOVACIÓN DE HIPOTECA CON REMISIÓN A APARTADOS DE LA OFERTA VINCULANTE
Son calificables e inscribibles los pactos contenidos en la oferta vinculante ( en una novación de hipoteca) sin necesidad de que se reproduzcan en el cuerpo de la escritura.
Puede liquidarse la Comunidad conyugal aragonesa de Consorcio, incluso adjudicando todos los bienes consorciales al viudo (y atribuyendo al heredero solo su contravalor dinerario en la herencia) sin necesidad del concurso de los legatarios de bienes consorciales (concretos y determinados).
60.** ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTOS SUBSANABLES
Coincidiendo la referencia catastral de una finca que se pretende inmatricular, con otra finca inscrita el registrador considera insubsanable el defecto, por estar la finca inscrita a nombre de otros; sin embargo la Dirección considera que en caso de duda es más seguro considerar las faltas como subsanables y así practicar Anotación Preventiva de suspensión por defectos subsanables
61.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE.
La mera oposición de un colindante a la incorporación de la representación gráfica en el procedimiento del art. 199 no justifica la denegación, puesto que la calificación ha de estar fundamentada
62.** ADJUDICACIÓN HEREDITARIA EN FAVOR DE UNA FUNDACIÓN
Resolución que trata entre otras cuestiones sobre la necesidad de que una fundación de la Iglesia Católica figure inscrita en el Registro de Entidades Religiosas para poder se practicar inscripciones a su favor.
63.* ANOTACIÓN DE DERECHO HEREDITARIO. DOCUMENTACIÓN SUCESORIA ORIGINAL. PRINCIPIO DE LEGALIDAD
Para practicar anotación de embargo sobre derechos hereditarios, éstos han de acreditarse mediante la documentación original, sin que quepan las meras fotocopias.
64.* SOLICITUD DE MODIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR ERROR DE CONCEPTO.
No es posible la rectificación del registro si no existe error de concepto, sino omisión de presentación e inscripción de un título.
La rectificación de los asientos del registro requiere el consentimiento del actual titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento judicial entablado contra él.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
INFORME NORMATIVA FEBRERO 2019 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES FEBRERO 2019
MINI INFORME DEL MES CON LOS 10 PLUS
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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