Archivo de la etiqueta: las cuatro torres

Reequilibrio en el sector de la construcción tras la Guerra de Ucrania

REEQUILIBRIO EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN TRAS LA GUERRA DE UCRANIA

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

M&A / Director Inmobiliario y Urbanismo de PwC.

La invasión rusa de Ucrania está trastocando la globalización comercial y financiera y reescribiendo los equilibrios geopolíticos globales, y los efectos de este conflicto van más allá de las fronteras de Ucrania y Rusia provocando, entre otras muchas consecuencias indeseadas, el incremento de los precios de la energía, especialmente del gas, y de otras muchas materias primas indispensables en el mundo de la construcción.

Ello ha impactado especialmente en el referido sector de la construcción, que ha sufrido el impacto del encarecimiento de la energía, las materias primas y el transporte. En un contexto de escasez de materiales y mano de obra derivado de esta situación, la prensa ha informado el año pasado que el 40% de las empresas constructoras han tenido que cancelar contratos o paralizar trabajos de obra ante el encarecimiento del precio medio o problemas derivados del desabastecimiento. Ello ha conducido a que los constructores estén revisando sus presupuestos y buscando soluciones para paliar el efecto del aumento de precios de las materias primas y de la energía en las obras.

Es por todo lo anterior por lo que cabe ver si la «Rebus sic stantibus», cuya traducción puede ser «mientras continúen así las cosas» (en adelante, Rebus), como mecanismo de resolución de conflictos, sigue siendo la herramienta adecuada, y, sobre todo, analizar si en un escenario como el expuesto anteriormente se vuelven a dar los presupuestos de una figura que, tal y como ha venido reforzando la doctrina y la jurisprudencia, tiene carácter extraordinario.

En este sentido, no podemos olvidar el punto de partida que ha fijado la jurisprudencia del Tribunal Supremo[1], el cual nos recuerda que la Rebus trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos. Y más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como podría ser la compraventa.

Por lo tanto, dado el carácter general y la necesidad de no romper la confianza en el tráfico jurídico y la fuerza vinculante de los contratos (Pacta Sunt Servanda), la interpretación de los requisitos no puede ser expansiva sino claramente restrictiva, y por lo tanto cabría preguntarse, teniendo en cuenta lo anterior, hasta qué punto la Situación de Ucrania cumple con los Requisitos de la Rebus, y especialmente con el que exige la sobrevivencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

Analizamos dicha cuestión a continuación

A) La Situación de Ucrania como una circunstancia radicalmente imprevisible

La jurisprudencia ha insistido constantemente en que la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la propia finalidad del contrato. Y por supuesto, que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes[2].

En relación con lo anterior, muchos autores defienden que la invasión de Rusia y la consiguiente guerra en Ucrania es una situación que era previsible, sobre todo teniendo en cuenta los intensos combates que durante estos últimos años han venido teniendo lugar entre las fuerzas ucranianas y las milicias prorrusas en los territorios de Donetsk y Lugansk que llevaron a la búsqueda de una solución negociada que se plasmó en septiembre de 2014 en el llamado Protocolo de Minsk (o Minsk I), firmado por los representantes de Ucrania, Rusia y los gobiernos separatistas.

Este acuerdo no puso fin al conflicto. Por el contrario, los combates se recrudecieron a fines de ese año, por lo que en 2015 se negoció el llamado Acuerdo Minsk II, con la participación de los gobernantes de Ucrania, Rusia, Alemania y Francia (el llamado Cuarteto de Normandía).

Sin embargo, los acuerdos de Minsk II nunca se aplicaron en su totalidad y los enfrentamientos a pequeña escala continuaron diariamente.

Adicionalmente, algunos embajadores que estuvieron destinados en la Unión Soviética han opinado que estamos ante una crisis evitable que era previsible e incluso se predijo, y que se precipitó deliberadamente.^[3]

Por lo tanto, y aunque se trata de una opinión que corresponde dar a voces más versadas en estas materias, a primera vista podría entenderse que una pandemia mundial si pudiera considerarse un acontecimiento radicalmente imprevisible, mientras que un conflicto bélico que lleva ya gestándose durante muchos años, y las consecuencias derivadas del mismo, quizá no pueda encuadrarse, teniendo en cuenta el criterio restrictivo referido anteriormente, dentro de la categoría de radicalmente imprevisible.

En relación con lo anterior cabe recordar, por ejemplo, las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1990 y de 27 de mayo de 2002 que parecen otorgar otra significación al carácter extraordinario y señalan que determinada alteración no es extraordinaria porque es previsible, pero “una guerra, una catástrofe natural, incluso la crisis económica son factores extraordinarios aunque muchos de ellos previsibles, del mismo modo que no todo lo imprevisible —como la muerte temprana de una persona— es per se extraordinario. Si bien lo extraordinario es más difícil de prever y evitarse”.

B) La no asunción del riesgo por las partes.

Tal y como viene indicando tanto la doctrina como la jurisprudencia, la Rebus no puede operar en contratos cuyo ámbito de aplicación propio está constituido por los supuestos en los que no resulta del contrato la asignación del riesgo a una de las partes o una distribución del riesgo de una determinada manera.

En este sentido el Tribunal Supremo afirma que la cláusula Rebus no debe aplicarse en contratos en los que la incertidumbre constituye la base determinante de la regulación contractual y no puede decirse que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, pues las prestaciones están condicionadas a un futuro incierto de fluctuación del mercado, existiendo una asunción consentida de riesgo a cambio de la potencia obtención de una ganancia[4]

También indica el Tribunal Supremo que «si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo.«[5]

En el mismo sentido el art. 6.111 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, relativo al «Cambio de Circunstancias», y la Propuesta para la modernización del Derecho de obligaciones y contratos preparada por la Comisión General de Codificación, en su propuesta de redacción para el art. 1213 CC.

Por lo tanto, a la vista de lo anterior, es practica de mercado prever en los contratos de construcción las variaciones del precio de los materiales y/o suministros, regulando la asunción de dicho riesgo con independencia de la causa de dicho incremento. En este sentido, el artículo 1593 del Código Civil establece que “el arquitecto o contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construcción de un edificio u otra obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento de precio, aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales; pero podrá hacerlo cuando se haya hecho algún cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiese dado su autorización el propietario”.

En relación con lo anterior, tiene interés la sentencia del Tribunal Supremo de 20 abril de 2009, ratificada por la de 12 julio de 2012, que indica literalmente:

«Respecto de los efectos que el precio alzado ocasiona, debe señalarse que el artículo 1593 CC señala que quien contrata una obra a precio alzado, «a la vista de un plano convenido con el propietario del suelo», no puede pedir luego aumento del precio, aunque se hayan encarecido los jornales o los materiales. Esta es la regla general que deriva del principio de riesgo y ventura del contrato de obra. En cualquier caso, esta norma es dispositiva, de modo que cuando quede claro del contrato, en virtud de la interpretación de las cláusulas del mismo, que no se quiso pactar un precio invariable, no se aplicará la regla del artículo 1593 CC, cosa que no ocurre en el presente supuesto.»

Por lo tanto, cabe preguntarse si al amparo de la Situación de Ucrania, que en muchas ocasiones ha supuesto un encarecimiento de los materiales, podría invocarse la Rebus.

Con independencia de la consideración relativa a si concurre o no el requisito de la imprevisibilidad, cuestión que ya hemos abordado anteriormente, como indica M. Ángeles Parra Lucán, por razones de seguridad jurídica resulta imprescindible agotar los recursos de distribución del riesgo de cada contrato según su naturaleza y según la ley, de modo que para plantear la necesidad de una revisión de lo pactado pueda sostenerse que el riesgo sobrevenido que perjudica a una parte no debe quedar a su cargo.

Y en relación con lo anterior, los contratos de obras, y especialmente los de precio cerrado, son contratos que en esencia distribuyen entre las partes los riesgos derivados de vicisitudes externas a la obra que pudieren impactar en coste y plazos.

Es por lo anterior por lo que cabría pensar que en el sector de la construcción se podría antojar complicado invocar la Rebus sobre el amparo de la Situación de Ucrania, no sólo por la cuestionabilidad sobre si nos encontramos sobre una circunstancia radicalmente imprevisible, sino por la evidente distribución de riesgos que este tipo de contratación lleva implícita (y también explicita) en los mismos. Y ello sin perjuicio de normativa específica de aplicación a casos concretos, como la normativa aplicable a la contratación pública que contiene regulación específica en relación con el equilibrio económico-financiero que, para las concesiones de obra pública y las de servicios públicos, se contienen en Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, por la que se transponen al ordenamiento jurídico español las Directivas del Parlamento Europeo y del Consejo 2014/23/UE y 2014/24/UE, de 26 de febrero de 2014.

[1] SSTS nº 156/2020, de 6 de marzo y nº 5/2019, de 9 de enero, y especialmente la Sentencia del Pleno de la Sala I del TS nº 820/2012, de 17 de enero de 2013

[2] Sentencia 567/1997, de 23 de junio

[3] “La actual crisis en torno a Ucrania era previsible y evitable” por Jack F. Matlock – ex embajador de Estados Unidos en la URSS (1987-1991).

[4] Sentencia del Tribunal Supremo de 29 octubre de 2013

[5] Sentencia del Tribunal Supremo 156/2020

ENLACES:

ARTÍCULOS DOCTRINALES

PORTADA DE LA WEB

Las Cuatro Torres desde el Parque de Valdebebas (Madrid). Por JFME.

Resumen Ley Rehabilitación edificatoria. Reforma de las Leyes de Propiedad Horizontal, Suelo y Edificación

Deja una respuesta

Indice:

Breve resumen:
Introducción
Deducciones IRPF:
Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal.
1.- Artículo 9 LPH.
2.- Artículo 17 LPH.
3.- Artículo 21 LPH.
Tabla comparativa reforma LPH:
Ley del Suelo
Avales
Principio de eficiencia energética primero.
Ley de la Edificación.
Otras disposiciones
ENLACES:

RESUMEN DE LA LEY REHABILITACIÓN EDIFICATORIA QUE REFORMA LAS LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL, SUELO Y EDIFICACIÓN

Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Breve resumen:

La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

Introducción

Esta Ley tiene como antecedente directo el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Según ambas exposiciones de motivos, nuestro parque de edificios residenciales tiene ya una edad media considerable, siendo más de la mitad anterior a 1980, época en que se dictó la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.

Ocho de cada diez edificios tienen una calificación energética baja (letras E, F o G), tanto en términos de emisiones como de consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Con la letra A sólo hay un 0,3%. Aparte, más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, de entre los que cuentan con 4 plantas o más, alrededor de un 40 % no dispone de ascensor.

La actividad de rehabilitación residencial en España, si la comparamos con los países de nuestro entorno, se muy inferior en volumen, pudiendo su desarrollo generar un importante número de puestos de trabajo.

Podemos citar como planes a medio / largo plazo que inciden sobre la materia:

– La Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE) trata de luchar contra esa carencia con el objetivo de transformar nuestro parque inmobiliario para que, antes de 2050, los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

– El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC 2021-2030), establece la meta de alcanzar la rehabilitación energética de 1,2 millones de viviendas a lo largo del periodo 2021-2030, incrementando el ritmo de rehabilitación hasta aproximarse a la cifra de 300.000 rehabilitaciones de vivienda al año, desde las modestas 30.000 rehabilitaciones anuales de vivienda actuales.

– El nuevo instrumento de recuperación Next Generation EU, que permitirá a España movilizar un volumen de inversión sin precedentes, pensado para superar la crisis motivada por la pandemia, mediante la transformación de la economía europea, con una dotación actualizada de 806.900 millones de euros para toda la Unión Europea. Ver repercusión en España.

– Y el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, regulado por el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre (ver resumen), recoge buena parte de las reformas estructurales en los próximos años, mediante cambios normativos e inversiones, orientadas a la recuperación económica post-Covid y a un cambio del modelo productivo. Dentro de él se encuentra el Componente 2, centrado en el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales.

Y, entre la normativa comunitaria, conviene destacar:

– Para lograr la consecución de los objetivos medioambientales en el marco europeo se ha aprobado el Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 18 de junio de 2020, relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2019/2088. Gracias al establecimiento de los criterios de taxonomía se puede determinar si una actividad económica se considera medioambientalmente sostenible a efectos de fijar el grado de sostenibilidad medioambiental de una inversión. El cumplimiento de los criterios de taxonomía ocupará un papel central en la consecución de los objetivos medioambientales.

– Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, marca las vías de apoyo a la renovación de los parques de edificios residenciales y no residenciales, tanto públicos como privados, transformándolos en parques inmobiliarios con alta eficiencia energética y descarbonizados antes de 2050, facilitando que los edificios existentes tengan un consumo de energía casi nulo.

La ley se estructura en un único Título, y contiene cinco artículos (uno más que el RDLey), que recoge las diferentes medidas para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, cuatro disposiciones adicionales (tres más) y tres disposiciones finales (una menos).

Deducciones IRPF:

El artículo 1 regula la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas. El texto es casi idéntico al ya recogido en el RDLey (sólo se añade en la D.Ad.5º la referencia a otro real decreto).

Para ello, modifica -ya lo había hecho el RDLey- dos disposiciones adicionales de la Ley IRPF, la quinta y la decimotercera y añade una nueva, la quincuagésima, que titula Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas.

Se introducen tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos, de modo que su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en los edificios residenciales, acreditadas a través de certificado de eficiencia energética.

1ª: Para menor demanda de calefacción y refrigeración.

Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor del real decreto-ley (6 de octubre de 2021) y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

2ª: Para reducir el consumo de energía primaria no renovable.

Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

3ª: Para edificios de uso predominante residencial.

La deducción por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor del real decreto-ley (6 de octubre de 2021) hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. En esta tercera deducción, el contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 euros.

En el desarrollo de las actuaciones se respetará el principio de no causar un perjuicio significativo al medioambiente (principio DNSH por sus siglas en inglés, Do No Significant Harm), así como las condiciones recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

No darán derecho a practicar las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores, cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

Conforme a la D.Ad.5ª.4, no se integrarán en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas las ayudas concedidas en virtud de lo dispuesto en los siguientes reales decretos:

– Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre,

– Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto,

– Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto,

– Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre,

– y el Real Decreto 477/2021, de 29 de junio (esté último no recogido en el RDLey)

La modificación de la D. Ad. 13ª, relativa a las obligaciones de información permite establecer por vía reglamentaria obligaciones de suministro de información a las Comunidades Autónomas respecto de los certificados de eficiencia energética registrados y las resoluciones definitivas de ayuda que hayan sido concedidas por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas, junto con la relación de números de referencia catastrales a los que se refieran.

Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal.

El RDLey sólo modificó el artículo 17.

La Ley, mediante su artículo 2, afecta a tres artículos, al 9, al 17 (retoca la reforma de 2021 del RDLey) y al 21.

1.- Artículo 9 LPH.

En el artículo 9 f) se recoge la obligación de los propietarios a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva. Ahora se extiende el destino de este fondo de reserva obligatorio, que también podrá estar destinado a la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

2.- Artículo 17 LPH.

La finalidad perseguida, en cuanto al artículo 17, es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y favorecer el acceso a la financiación bancaria.

Para ello, se añade un párrafo al apartado 2 del artículo 17, que determina las reglas a las que han de ajustarse los acuerdos de la Junta de propietarios. El apartado ya aparece en el RDLey y ahora la Ley lo reproduce con los cambios que se destacan en negrita y cursiva:

“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”

Se pueden hacer las siguientes precisiones:

1ª.- Los casos a los que se aplican estas mayorías reducidas son los siguientes:

a) obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética

b) implantación de fuentes de energía renovable de uso común

c) y la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.

2ª.- Al hablar de mayoría simple, ha de entenderse de los asistentes. Así ayuda a interpretarlo uno de los últimos párrafos del Preámbulo de la LPH.

3ª.- Se suavizan sobremanera los requisitos para adoptar un acuerdo, pues ahora es suficiente con una doble mayoría simple, de propietarios y de cuotas, sin distinguirse entre la primera y la segunda convocatoria. El Legislador, en este aspecto ha sido muy generoso, pues, en ocasiones, la reforma puede afectar al título constitutivo.

4ª.- La ley amplía la cuantía máxima, desde las nueve mensualidades previstas en el RDLey, a doce mensualidades.

5ª.- El disidente sí que resultará obligado a pagar, tanto si puede privársele de la mejora o ventaja como si no se puede, al carecer en este caso del derecho previsto en el art. 17.4 LPH para los supuestos en los que la nueva instalación supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (aquí puede llegar a nueve).

6ª.- Los propietarios tienen obligación de contribuir y los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes.

7ª.- Como vimos, se puede utilizar el fondo de reserva para estos fines, tras la reforma del art. 9. f) LPH.

3.- Artículo 21 LPH.

Este artículo -sólo modificado por la Ley- regula el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.

Destacamos:

– La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Estas medidas podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

– En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

– El proceso monitorio especial (art. 812.2 LEC) podrá usarse para reclamar gastos comunes de todo tipo o aportaciones al fondo de reserva. Podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

– Se permite la notificación al deudor, de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

– El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, que acompañará a la demanda, lo emitirá el secretario de la comunidad con el visto bueno (con excepciones) del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.

– La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable

Tabla comparativa reforma LPH:

Tabla comparativa de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal:

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

Artículo noveno.

1. Son obligaciones de cada propietario:

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo Diez.1.b) de esta Ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Uno. Se modifica la letra f) del apartado 1 del artículo noveno, que queda redactada en los siguientes términos:

«f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

Artículo diecisiete. «Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:…

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de nueve mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.

Dos. Se modifica el apartado 2 del artículo diecisiete, que queda redactado en los siguientes términos:

«2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.»

Artículo veintiuno.

1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

5. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Tres. Se modifica el artículo veintiuno, que queda redactado en los siguientes términos:

«Artículo veintiuno. Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

2. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

3. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

4. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

6. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.»

Ley del Suelo

El artículo 3 modifica dos apartados (a y h) del artículo 9.5 TR Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, como con la rehabilitación y mejora de los edificios.

El texto de la Ley es similar al del RDLey, con la salvedad de que ahora añade una frase final para hacer hincapié en que los planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación deberán tener en cuenta el contenido del libro del edificio para la rehabilitación.

Tabla comparativa de la pequeña modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

TEXTO ANTERIOR

NUEVO TEXTO

Artículo 9. Participación pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias.

5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza:

a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación.

Uno. Se modifica la letra a) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos:

«a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación que, en su caso, deberán tener en cuenta el contenido del libro del edificio existente para la rehabilitación, con objeto de atender al potencial de mejora de las prestaciones de los edificios.»

h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley.

Nota: no cambia realmente la redacción de la letra h) respecto a la dada por el art. 3 del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, donde ya se incluyó la referencia a la rehabilitación y mejora de los edificios.

Dos. Se modifica la letra h) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos:

«h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley.»

Avales

Con objeto de impulsar las obras de rehabilitación, en el artículo 4 (redacción similar a la del RDLey) se crea -realmente, se mantiene- una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta línea de avales se dará cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Los posibles beneficiarios son aquellos propietarios o comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de Ministros, el cual no precisará desarrollo normativo posterior.

La concesión de avales podrá alcanzar, como máximo los 1.100 millones de euros, según la D. Ad. Única y la verificación de requisitos será a posteriori.

En caso de ejecución de los avales otorgados, se seguirá para el conjunto del principal de la operación avalada el mismo régimen jurídico de recuperación y cobranza que corresponda a la parte del principal del crédito no avalada por el Estado, de acuerdo con la normativa y prácticas de las entidades financieras, y no serán de aplicación los procedimientos y las prerrogativas de cobranza previstos en la Ley General Presupuestaria.

En caso de declaración de concurso del deudor avalado, los créditos derivados de la ejecución de estos avales podrán quedar afectados por los acuerdos extrajudiciales de pagos y se considerarán pasivo financiero a efectos de la homologación de los acuerdos de refinanciación. Asimismo, si el deudor reuniera los requisitos legales para ello, el beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho se extenderá igualmente a los citados créditos.

Los créditos de la Hacienda Pública derivados de la ejecución de los avales otorgados al amparo de esta línea de avales ostentarán el rango de crédito ordinario en caso de declaración de concurso del deudor avalado.

Principio de eficiencia energética primero.

Se recoge en el artículo 5 (que no aparece en el RDLey).

De acuerdo con el principio de eficiencia energética primero, las soluciones de eficiencia energética deben tenerse prioritariamente en cuenta dentro de un análisis de coste-beneficio en la planificación, las políticas y las principales decisiones de inversión relacionadas tanto con el sector energético como con los sectores no energéticos, cuando estos últimos sectores tengan un impacto en el consumo de energía y en la eficiencia energética.

Se considerarán soluciones de eficiencia energética aquellas destinadas a reducir el consumo energético y optimizar el sistema energético.

La edificación participa tanto del sector energético como de los no energéticos, porque además de ser consumidor constituye el activo energético distribuido con mayor tamaño y mayor potencial de eficiencia energética.

Ley de la Edificación.

En la línea de este artículo 5, y para adaptarse a la normativa europea y al Plan de Recuperación, la D. Ad. 4ª de la Ley añade una nueva disposición adicional a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional novena. Cumplimiento del principio de no causar daño significativo en el medio ambiente.

Todas las intervenciones que se realicen en los edificios que se encuentren financiadas con cargo a fondos de la Unión Europea o a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, deberán cumplir, además de lo previsto en esta ley y en su normativa de desarrollo, los requisitos exigidos en el marco de los referidos fondos con objeto de respetar el principio de no causar daño significativo en el medio ambiente.»

Otras disposiciones

Carece de disposición derogatoria. Sin embargo, la legislación consolidada del BOE considera implícitamente derogado el RDLey 19/2021, de 5 de octubre por la presente Ley 10/2022, de 14 de junio.

La disposición final primera establece los títulos competenciales que amparan al Estado para dictar normas en las distintas materias,

La disposición final segunda habilita al Gobierno para el desarrollo reglamentario.

Y la disposición final tercera determina que la Ley entró en vigor el 16 de junio de 2022. De todos modos, ha de tenerse en cuenta que la mayor parte de su contenido ya entró en vigor el 6 de octubre de 2021.

ENLACES:

Texto de la Ley 10/2022, de 14 de junio: PDF Otros formatos Texto consolidado
Texto del RDLey 19/2021, de 5 de octubre: PDF Otros formatos Legislación consolidada Convalidación
Resumen RD 853/2021, de 5 de octubre: Programas rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.
Resumen Real Decreto Ley 36/2020, de 30 de diciembre: Plan de Recuperación

RESÚMENES DE NORMAS CONCRETAS

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

PORTADA DE LA WEB

Las cuatro Torres desde el oeste de Madrid. Por JFME.

Fuerza Mayor y Clausula «Rebus sic stantibus»

Deja una respuesta

FUERZA MAYOR Y CLÁUSULA «REBUS SIC STANTIBUS»

GERARDO GARCÍA-BOENTE DÁVILA

M&A / Abogado Inmobiliario en PwC Tax & Legal Services

Índice:

Introducción

1.- Fuerza mayor

2.- Rebus Sic Stantibus

A) Presupuesto de aplicación

B) Ámbito de aplicación

C) Requisitos

3.- Aplicación Analógica

4.- Conclusión

Notas

Enlaces

INTRODUCCIÓN:

Tras una reunión extraordinaria del Consejo de Ministros el presidente del Gobierno anunció el 13 de marzo de 2020, en una declaración institucional, la aprobación del Real Decreto 463/2020 por el que se declaró el estado de alarma en toda España (el “Real Decreto”), por un plazo de 15 días (prorrogado hasta el 12 de abril de 2020 y, nuevamente hasta el 26 de abril), de conformidad con el artículo 116.2 de la Constitución Española, para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19. Dicho decreto fue modificado por el Real Decreto 465/2020, de 17 de marzo.

El Real Decreto habilita al Ministro de Sanidad para modificar, ampliar o restringir las medidas, lugares, establecimientos y actividades enumeradas en los apartados anteriores, por razones justificadas de salud pública, pudiendo por tanto ampliar esta suspensión a aquellos otros supuestos que se consideren necesarios.

Las medidas adoptadas por el Real Decreto y por las órdenes dictadas al amparo de la habilitación anteriormente referida (la “Situación COVID-19”), han tenido un impacto crítico en las relaciones contractuales tanto del ámbito público como del privado, pues muchas de ellas han supuesto la paralización de la mayor parte de las actividades económicas del país.

Es objeto de esta nota analizar las alternativas que se están planteando en el ámbito jurídico para tratar de afrontar las situaciones contractuales de imposibilidad de cumplimiento y de desequilibrio sobrevenido de prestaciones que se ha derivado de la situación existente, y en concreto las figuras de la fuerza mayor y la cláusula Rebus Sic Stantibus.

La configuración jurídica de ambas figuras es de carácter predominantemente jurisprudencial y doctrinal, y dado lo excepcional de su aplicación surgen muchas dudas a la hora de plantearse su invocación en cada caso concreto.

Como punto de partida vamos a destacar dos cuestiones:

a) que el propio Tribunal Supremo (STS de 19 de mayo de 2015) diferencia entre:

(i) la imposibilidad sobrevenida de cumplir la prestación (fuerza mayor), que sólo afecta a las obligaciones de entregar una cosa determinada o de hacer, y no a las deudas pecuniarias, y

(ii) la de aquellos supuestos en los que la prestación resulta exorbitante o excesivamente onerosa (cláusula rebus sic stantibus), aplicable con independencia de cuál sea el contenido de la prestación pactada.

b) que las dos fórmulas mencionadas, principal objeto de análisis en esta nota, tendrán en muchos casos carácter supletorio y complementario a lo pactado en los contratos. En este sentido, habrá de estarse, con carácter preferente, a la autonomía de la voluntad de las partes y a aquellas cláusulas contractuales que hayan acordado excluir o regular expresamente las situaciones de fuerza mayor o las circunstancias extraordinarias sobrevenidas.

Incidiremos sobre este punto al hablar de la cláusula Rebus Sic Stantibus.

1.- FUERZA MAYOR:

En principio, los arts. 1101 ss. de nuestro Código Civil (en adelante “Cc.”) son disposiciones dictadas para el tratamiento de la responsabilidad contractual. Entre tales preceptos, se encuentra también el art. 1105 C.c., que contiene una definición descriptiva del concepto de fuerza mayor o caso fortuito^[1], pues dispone:

“Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”

El concepto de fuerza mayor no se refiere a si procede o no el cumplimiento de una obligación contractual, sino a si el deudor incumplidor será responsable o no de dicho incumplimiento.

Con carácter general y teórico, la imposibilidad sobrevenida de cumplir con las obligaciones contractuales como consecuencia de la Situación COVID-19 permite bien la resolución o bien la suspensión de un contrato (fundamentado en los arts. 1182 a 1184 del Código Civil) en supuestos en donde la prestación ha devenido sobrevenidamente imposible. Las consecuencias de tal resolución o suspensión dependerán de si tal situación de imposibilidad sobrevenida es o no imputable al deudor (es decir, en caso de resolución podrá tener o bien efectos liberatorios o, por el contrario, el deudor estará obligado al cumplimiento por equivalente pecuniario, así como, en su caso, la indemnización de daños y perjuicios, y todo ello sin perjuicio de las obligaciones de restitución de las prestaciones realizadas hasta ese momento).

Tal y como reza el artículo 1.105 del C.c., en supuestos de fuerza mayor el deudor no será responsable de los sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables. No obstante, esta liberación de responsabilidad por causa de fuerza mayor está sujeta a la concurrencia de una serie de requisitos:

Suceso inevitable o imprevisible: Respecto de este requisito, parece claro que la Situación COVID-19 es un suceso inevitable e imprevisible^[2], pues ya la propia Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, de los estados de alarma, excepción y sitio establece en su artículo primero que “procederá la declaración de los estados de alarma, excepción o sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las Autoridades competentes”.
La imposibilidad sobrevenida de la prestación, total o parcial: Este es el punto esencial que se ha de analizar en cada uno de los supuestos que se pueden plantear en la esfera contractual como consecuencia del COVID-19.

El acaecimiento de un suceso inevitable o imprevisible, como puede ser la Situación COVID-19, no faculta al deudor a incumplir sus obligaciones contractuales. Para poder invocar la fuerza mayor el cumplimiento de la misma ha de devenir imposible para el deudor. En este sentido, y sobre la base de la regla de que no existe obligación de cosas imposibles («impossibilium nulla obligatio est«: Digesto 50, 17, 1185), la jurisprudencia establece que ha de tratarse de una imposibilidad física o legal, objetiva, absoluta, duradera y no imputable al deudor^[3].

Adicionalmente cabe destacar que no cabe alegar imposibilidad cuando es posible cumplir mediante la modificación racional del contenido de la prestación de modo que resulte adecuado a la finalidad perseguida^[4]. Estima la jurisprudencia que deben intentar agotarse todos los medios al alcance del deudor para cumplir con el compromiso contractual, incluyendo el cumplimiento de la prestación por medios alternativos (que no modifiquen sustancialmente la esencia del pacto)^[5], por lo que otro elemento a valorar será la posibilidad del deudor de haber accedido a las ayudas y mecanismos (i.e. ERTEs, líneas de financiación, etc…) que se están habilitando en el marco de la Situación COVID-19.

En consecuencia, se antoja complicado invocar la imposibilidad sobrevenida de pagar una renta o canon periódico para aquellas empresas que tengan los recursos financieros para hacer frente a dicho cumplimiento durante el periodo objeto de la Situación COVID-19. Adicionalmente cabe considerar que en los casos relativos a incapacidad de pago tal situación está ya regulada por la ley concursal.

Es probable que la mayor dificultad en relación con este punto se plantee con los supuestos de dificultad extraordinaria, que algunas sentencias han equiparado a la imposibilidad^[6] pero con carácter muy restrictivo. En este sentido, habría que analizar caso por caso, puesto que el concepto de dificultad extraordinaria o no extraordinaria quizá nos sitúe más cerca del concepto de la Rebus, referido más adelante.

En relación con el concepto de imposibilidad cabe destacar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, cuyo artículo 36 [7] reconoce un derecho de resolución a los consumidores en los supuestos que devenga imposible el cumplimiento de sus contratos. Se trata de una norma de regulación difusa, que habrá de ser interpretada teniendo en cuenta lo dispuesto en este apartado y lo dispuesto más adelante sobre la doctrina relativa a las prestaciones económicas que, según el Tribunal Supremo, no pueden devenir imposibles.

No imputabilidad de tal imposibilidad, ausencia de dolo y culpa: Para aplicar la fuerza mayor, así como el concepto de imposibilidad referido anteriormente, es preciso que no haya culpa del deudor. La jurisprudencia excluye la fuerza mayor cuando la imposibilidad de cumplir la prestación pactada resulta provocada por el deudor^[8], o le es imputable^[9].

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado la imposibilidad de dar cumplimiento a la prestación, y dicho análisis se remontará al estado en que se encontraba el cumplimiento del contrato en cuestión antes de la Situación COVID-19^[10].

Haber actuado de buena fe y adoptar todas las medidas necesarias para mitigar los efectos dañosos derivados de tal suceso: En este sentido, uno de los requisitos exigidos por la doctrina y la jurisprudencia, a los efectos de que se pueda considerar la exoneración de responsabilidad del deudor, es la concurrencia de la buena fe de este último y la implementación por su parte de todas las medidas necesarias para minimizar los daños y perjuicios que se derivarán para el acreedor del referido incumplimiento^[11].

En este sentido, cabe recordar que el Gobierno ha habilitado múltiples medidas y mecanismos para evitar las consecuencias perjudiciales de la Situación COVID-19.

A la vista de lo anterior, tal y como advierte el magistrado Xavier O’Callaghan, se puede concluir que la esencia es la falta de nexo causal entre la conducta del deudor y el incumplimiento^[12].

Por otro lado y enlazando con lo comentado al principio, habrá de valorarse si, como consecuencia de una situación de fuerza mayor, la imposibilidad de cumplimiento de la prestación debida, o el incumplimiento, es definitivo o solo temporal. Esta situación se dará fundamentalmente en las prestaciones de dar o hacer. No obstante, cualquiera que sea el caso, el efecto primordial derivado de la fuerza mayor será la exoneración de responsabilidad del deudor, en el sentido de que no le será exigible una indemnización por daños y perjuicios.

Sin perjuicio de todo lo anterior cabe destacar el supuesto específico de las prestaciones pecuniarias, de la que es especialmente exponente la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015. En ella se aborda un caso de fuerza mayor liberatoria de la obligación de pagar el precio de una compraventa, donde no cabe aplicar la imposibilidad sobrevenida de la prestación por tratarse de una obligación genérica al existir siempre el dinero como tal. Se trata de la obligación genérica por excelencia, pues el género nunca perece (genus nunquam perit) y, de ahí, que la imposibilidad sobrevenida no extinga aquella.

Por tanto, no pudiendo plantearse, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a fuerza mayor pudiera tener como efecto la extinción de la obligación. Los tribunales admiten “todo lo más el incumplimiento temporal o retraso” como consecuencia de la imposibilidad sobrevenida de una deuda pecuniaria por fuerza mayor.

2.- REBUS SIC STANTIBUS

Puede que nos encontremos en una situación donde el cumplimiento de la obligación contractual no haya devenido imposible. Sin embargo, la Situación COVID-19 ha provocado un escenario de excesiva onerosidad y desequilibrio en las prestaciones en numerosos contratos.

La cláusula rebus sic stantibus (la “Rebus”) se considera como una cláusula que se encuentra “implícita” en todos los contratos. La misma supone una flexibilización y factor mitigador del rigor del principio pacta sunt servanda, en virtud del cual el contrato es fuente de obligaciones que han de cumplirse con arreglo a lo convenido, siempre con adecuación a las pautas de la buena fe.

La Rebus teóricamente permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias extraordinarias sobrevenidas e imprevisibles no existentes en el momento de su suscripción, y en consecuencia las prestaciones de algunas de las partes devienen excesivamente gravosas u onerosas rompiendo el equilibrio económico del contrato^[13] (principio de conmutatividad del contrato). Como señala el magistrado Carlos Sánchez Martín^[14], “se puede afirmar que el ámbito de aplicación de la cláusula rebus se extiende a aquellos supuestos en los que la prestación no ha devenido completamente imposible sino más onerosa”.

Vamos a tratar de analizar las principales características de la cláusula, y sus requisitos de aplicación ante la Situación COVID-19 en base a toda la jurisprudencia que ha abordado el caso hasta este mismo año.

A) Presupuesto de aplicación

Los principales presupuestos de aplicación de la cláusula son los siguientes:

Alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones^[15].

Debe tratarse, por tanto, de una alteración de la base del negocio o de la base económica del contrato, tal y como reza la jurisprudencia, que derive en una ruptura de la equivalencia de las contraprestaciones.

En relación con lo anterior, se ha de resaltar que la excesiva onerosidad debe desprenderse del contrato en cuestión. Difícilmente podría defenderse que una potencial insolvencia del deudor justifica el cumplimiento del requisito de la excesiva onerosidad, pues no cabe su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica fuera del propio contrato (i.e. balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas)^[16].

Que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

No cabe duda de que la Situación COVID-19, y sobre todo de las órdenes de paralización de gran parte de la actividad del país, constituyen una circunstancia radicalmente imprevisible, especialmente los relacionados con tales actividades.

No obstante lo anterior, la invocación y aplicación de la Rebus no va a resultar pacífica. A estos efectos han de tenerse en cuenta las particularidades referidas a continuación.

B) Ámbito de aplicación

El ámbito natural de aplicación de la Rebus son los contratos de larga duración, ordinariamente de tracto sucesivo.

La jurisprudencia no viene admitiendo su invocación en

(i) los supuestos de contratos de corta duración, en los que difícilmente puede justificarse que ha acaecido algo extraordinario que afecte a la base del contrato y no quede amparado dentro del riesgo propio de ese contrato^[17].

(ii) en los contratos de tracto único con ejecución no diferida.

No obstante lo anterior, con carácter aún más excepcional, la jurisprudencia indica que podría plantearse su admisión en algún contrato de tracto único con ejecución diferida, es decir, contratos donde la prestación debe cumplirse pasado ese periodo de tiempo (p. ej., compraventa de inmueble en fase de construcción o sobre plano, en donde queda aplazado el cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa o del pago del precio)^[18].

C) Requisitos

Al igual que en el caso de la fuerza mayor, la potencial invocación de la Rebus requiere, desde un punto de vista jurisprudencial, que concurran una serie de requisitos adicionales a los presupuestos antes referidos:

No imputabilidad de la excesiva gravosidad u onerosidad. Ausencia de dolo y culpa: El exceso de gravosidad y/u onerosidad no puede ser imputable a una de las partes, ni tampoco el deudor de la prestación puede encontrarse en mora^[19]. En otras palabras, tal cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes.

Es bastante aclaratoria la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de marzo de 2018 en la que el arrendatario, explotador de una instalación hotelera, solicita al amparo de la Rebus una modulación judicial del canon arrendaticio pactado a raíz de los resultados negativos de la actividad hotelera en el local arrendado como consecuencia de la crisis económica, concluyendo el alto tribunal “que dichos resultados (financieros de la empresa) no obedecen exclusivamente al cambio extraordinario del panorama económico sino también a otras causas como la mala gestión u organización de la empresa”.

Por lo tanto, deberá procederse al análisis de las causas que han provocado el exceso de gravosidad y/u onerosidad, y dicho análisis se remontará a los momentos previos a la Situación COVID-19.

Haber actuado de buena fe: La jurisprudencia hace mención al requisito del deber de negociar de buena fe con la contraparte, que algunos modelos de derecho comparado y propuestas académicas configuran como un presupuesto para exigir la pretensión de aplicación judicial de la Rebus.

En este sentido, el alto tribunal considera que no hay buena fe en la imposición unilateral por una de las partes de la modificación de las condiciones contractuales al amparo de la Rebus sin apertura de un proceso de negociación^[20].

A la vista de lo anterior, cabe preguntarse si podría apreciarse mala fe por la contraparte ante una negativa categórica a abrir un proceso de negociación cuando concurren el resto de circunstancias de la Rebus, y como sería valorada en este caso la aplicación unilateral de la Rebus de la parte que ha actuado de buena fe.

Ausencia de regulación o imputación del riesgo: Ha de tenerse en cuenta en todo caso que la Rebus no será de aplicación en aquellos casos en que el contrato haya distribuido entre las partes el riesgo derivado de sucesos extraordinarios e imprevisibles mediante su regulación a través de determinadas cláusulas.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de enero de 2019 declara expresamente respecto a estos acuerdos que “pretender que la jurisdicción obvie dichos pactos y aplique la doctrina de la «rebus sic stantibus» supone ordenar la reglamentación de un nuevo negocio, lo que dicha doctrina no autoriza”^[21].

Entre las cláusulas que pueden poner en tela de juicio la aplicación de la Rebus pueden destacarse principalmente:

Regulaciones de renta fija y renta variable.
Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
Cláusulas de desistimiento unilateral.
Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

No obstante lo anterior, se impone el análisis pormenorizado de cada contrato, de cada cláusula y del contexto del acuerdo de conformidad con los artículos 1281 y ss del C.c.

Una vez expuesto lo anterior, cabe recordar que la aplicación de la Rebus persigue un reequilibrio de las prestaciones contractuales, y no la resolución del contrato. En este sentido la jurisprudencia ha llegado a manifestar que “es extravagante el recurso a la cláusula «rebus sic stantibus» si alega al unísono una frustración total del fin del contrato; la petición conjunta de resolución por desaparición de la causa y de modificación por inadecuación a circunstancias es incompatible de suyo (…)”^[22].

3.- APLICACIÓN ANALÓGICA

Aunque ningún autor lo ha propuesto abiertamente, en el ámbito de los contratos de arrendamiento algunas voces han tratado de abrir la puerta a la aplicación analógica de ciertos artículos del Código Civil como el 1575, que concede al arrendatario rústico el derecho a solicitar una rebaja del 50% de la renta en caso de fuerza mayor, o el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que permite suspender el arrendamiento en caso de obras impuestas por la autoridad que la hagan inhabitable.

No obstante lo anterior, hay que recordar que el artículo 4.2 del C.c. establece claramente que las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas.

Ello no obsta para que los principios inspiradores de dichas normas puedan ser invocados por los tribunales conjuntamente con otros principios y argumentos.

4.- CONCLUSIÓN

Se echan en falta en el ámbito privado soluciones similares a las que se están adoptando en el ámbito público y laboral.

Está claro que a pesar de la abundante jurisprudencia existente sobre las dos figuras objeto de esta nota, no tenemos los suficientes antecedentes para poder aplicar, con cierta seguridad jurídica, ambos principios a una eventualidad de la excepcionalidad de la Situación COVID-19.

Respecto de la fuerza mayor, dadas las inmediatas consecuencias de las órdenes impuestas por el Gobierno (órdenes de cierre de un día para otro), no es fácil que se planteen con tanta rapidez supuestos de imposibilidad absoluta de cumplimiento, especialmente en las obligaciones pecuniarias. La imposibilidad de poder invocar la fuerza mayor en el marco de la Situación COVID-19, y la consecuente obligación de tener que cumplir estrictamente con los compromisos económicos contractuales, pone a las empresas y a los particulares entre la espada y la pared.

Por otro lado, tampoco la Rebus se muestra como la fórmula más idónea que permita dar respuesta inmediata a las medidas impuestas por la Situación COVID-19. Y es que esta situación ha provocado un hecho insólito como es la total paralización de la economía durante un periodo concreto y delimitado de tiempo (el Estado de Alarma). Una situación que sin duda ha quebrado totalmente y de manera temporal e inmediata el equilibrio de los contratos. Sin embargo, al tratarse de un hecho puntual y temporalmente acotado, cuesta dar cabida y aplicación instantánea a una figura como la Rebus, que claramente está pensada para una situación de desequilibrio duradera y continuada en el tiempo.

En este sentido, las líneas jurisprudenciales y doctrinales analizadas serán de plena vigencia para la más que probable recesión económica que se derivará de la Situación COVID-19.

Por lo tanto cabe extraer algunas ideas prácticas de todo lo expuesto:

Quien pudiendo cumplir o pagar, sirviéndose si fuere necesario de los instrumentos y mecanismos que el estado ha habilitado, no lo hiciere no puede invocar la fuerza mayor.
El concepto de fuerza mayor lleva implícito el deber del incumplidor de hacer todo lo posible para mitigar el daño del acreedor
La aplicación unilateral de la cláusula Rebus Sic Stantibus deja sin efecto la posibilidad de su invocación, como deja claro la jurisprudencia.
La aplicación de la Rebus presupone en todo caso la buena fe, por lo que en todo caso ha de buscarse la vía de la negociación basada en esos términos con la contraparte, y en su caso documentarlo.
Es esencial una revisión pormenorizada de cada contrato, pues las siguientes clausulas pueden impedir la invocación de las doctrinas objeto de esta nota:
- Regulaciones de renta fija y renta variable.
- Cláusulas reguladoras del cese de actividad por causa no imputable a la parte que sufre las consecuencias de la Situación COVID-19.
- Cláusulas de desistimiento unilateral.
- Cláusulas de estabilización, revisión o actualización de precios o contraprestaciones
- Cláusulas de fuerza mayor y/o circunstancias extraordinarias

Es por tanto el turno de los abogados de facilitar al cliente soluciones y tratar de adaptar estas instituciones a la Situación COVID-19. Sin embargo ello no será óbice para que cualquier aplicación de las mismas que se salga de los parámetros expuestos en esta nota sea fuente de litigiosidad.

NOTAS:

^[1] Los sucesos a los que se refiere corresponden a las nociones de caso fortuito (casus fortuitus; o, simplemente casus, de cuya palabra deriva el sustantivo “casualidad” y el adjetivo “casual”; también vis minor y casus minor) y fuerza mayor (vis maior; también, casus maior) sin que estas denominaciones técnicas aparezcan recogidas en el precepto, aunque sí aparecen en otros artículos del C.c. A su vez, el concepto de caso fortuito o fuerza mayor había sido definido en el Derecho romano haciendo referencia a las cosas quæ sine dolo et culpa eius accidunt y a las cosas quæ fortuitis casibus accidunt, quum prævideri non potuerant; concepto que se llevó a Las Partidas, al establecer: “Casus fortuitus” tanto quiere decir en romance como ocasión que acaesce por ventura, de que non se puede ante ver” (7, 33, 11).

^[2] Ha señalado Carrasco Perera, como el ámbito de la inevitabilidad y de la imprevisibilidad son coincidentes, ya que lo inevitable normalmente lo es por no haber podido preverse, aunque esta opinión parece discutible pues hay cosas que pueden preverse y sin embargo son inevitables como por ejemplo la erupción de un volcán.

^[3] Sentencias del Tribunal Supremo de 15 febrero y 21 marzo de 1994 , entre otras

^[4] Sentencias de 22 febrero 1979 y 11 noviembre 1987.

^[5] Sentencias de 8 junio 1906, 7 abril 1965, 6 abril 1979, 12 marzo 1994, y 20 mayo 1997 entre otras. Adicionalmente resaltar que la Sentencia de 14 de febrero de 1994 se refiere a observar la debida diligencia haciendo lo posible para vencer la imposibilidad y en la Sentencia de 2 de octubre de 1970 se acogió por haberse agotado las posibilidades de cumplimiento

^[6] Sentencia de 6 octubre 1994

[7] Si como consecuencia de las medidas adoptadas durante la vigencia del estado de alarma los contratos suscritos por los consumidores y usuarios, ya sean de compraventa de bienes o de prestación de servicios, incluidos los de tracto sucesivo, resultasen de imposible cumplimiento, el consumidor y usuario tendrán derecho a resolver el contrato durante un plazo de 14 días.

^[8] Sentencias de 2 enero 1976 y de 15 diciembre 1987.

^[9] Sentencias de 7 abril 1965 , 7 octubre 1978 , 17 enero y 5 mayo 1986 , 15 febrero 1994 y 20 mayo 1997.

^[10] Tendrá especial trascendencia esta circunstancia en las prestaciones de dar o hacer sujetas a plazo, donde habrá que analizar si la imposibilidad de cumplimiento es exclusivamente imputable a la Situación COVID-19 o si será también imputable a la culpa o negligencia del deudor. En este sentido, la clave radicará en determinar si la ausencia de culpa o negligencia hubiera permitido dar cumplimiento a la obligación.

^[11] Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2014.

^[12] No obstante todo lo anterior, hay que recordar que el artículo 1.105 del C.c. deja fuera de su ámbito de aplicación (i) “los casos expresamente mencionados en la ley” y (ii) “de los en que así lo declare la obligación”. En este sentido:

Los casos que menciona la ley son el del deudor que se halla en mora o ha hecho una doble disposición de la misma cosa (artículo 1096 del C.c.); si la deuda de cosa cierta procediera de delito o falta (artículo 1185 del C.c.); en caso de cobro de lo indebido, de mala fe (artículo 1896 del C.c.); responsabilidad del poseedor de mala fe en la devolución de la cosa (artículo 457 del C.c.); en caso de comodato, uso indebido de la cosa o retraso en su devolución (artículo 1744 del C.c.).
Tal y como ya anticipamos al principio de esta nota, al constituirse la obligación, puede pactarse que el deudor responda por el incumplimiento incluso si se produce por caso fortuito o fuerza mayor. Expresión del principio de la autonomía de la voluntad.

De los artículos 1186 y 1777 se desprende que si por razón del caso fortuito o la fuerza mayor, producido el incumplimiento de la obligación, se percibe alguna ventaja (por ejemplo, el seguro indemniza el valor de la cosa incendiada que era el objeto de una obligación de dar), ésta corresponderá al acreedor.

^[13] La aplicación de esta cláusula no es exclusiva de nuestro derecho. En los textos de derecho uniforme y en derecho comparado (italiano y portugues), sólo se puede modificar un contrato cuando la exigencia de las obligaciones contractuales a la parte perjudicada afecte gravemente a los principios de buena fe o no esté cubierta por los riesgos del propio contrato. Adicionalmente ha de destacarse que esta figura se encuentra ya normalizada en los principales textos de armonización y actualización en materia de interpretación y eficacia de los contratos (Principios Unidroit, Principios Europeos de la Contratación o el propio Anteproyecto relativo a la modernización del Derecho de Obligaciones y Contratos de nuestro Código Civil).

^[14] Carlos Sánchez Martín: «La cláusula rebus sic stantibus en el ámbito de la contratación inmobiliaria. Aplicación a los supuestos de imposibilidad de financiación en la compraventa de viviendas”.

^[15] Sentencia de 15 de octubre de 2014

^[16] Sentencia de 30 de junio de 2014

^[17] Sentencia de 6 de marzo de 2020

^[18] Sentencia de 22 de abril de 2004

^[19] Sentencia de 15 de noviembre de 2000

^[20] Sentencia de 15 de enero de 2019

^[21] En concreto se trata de una sentencia referente a una demanda que reclamaba una reducción de una renta de un arrendamiento hotelero como consecuencia de la crisis económica, el alto tribunal, entre otras razones, denegó su aplicación porque “el contrato prevé expresamente las consecuencias de conversión de la renta pactada y garantizada en el contrato en excesivamente onerosa, precisamente mediante la desvinculación de la actora del contrato y con las consecuencias establecidas, que la actora, en cambio, no quiere aplicar, prefiriendo una disminución de renta impuesta unilateralmente desde junio de 2011; en suma, se pretende la consagración judicial de la imposición acordada exclusivamente desde la arrendataria”.

^[22] Sentencia de 15 de enero de 2019

ENLACES:

ARTÍCULOS DOCTRINALES

PORTADA DE LA WEB

Las Cuatro Torres de Madrid desde Alcalá de Henares.