Archivo de la etiqueta: venta

Informe Mayo 2016 Registros Mercantiles. Poder General. Mediadores Concursales.

José Angel García Valdecasas Butrón

Registrador Central de Bienes Muebles

 

Resumen del resumen: 
  1. Como disposiciones de interés general para los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles en el mes de mayo se han publicado las siguientes:

— Sólo merece la pena reseñar la Resolución de 10 de mayo de 2016, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se establece la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

Como resoluciones de propiedad de posible aplicación al RM y de BM podemos considerar las siguientes: No se han publicado.

Como  resoluciones de mercantil de interés se han publicado las siguientes: Tampoco se han publicado.

Cuestiones de interés

Como cuestiones de interés, en este informe, ante la escasez de resoluciones y disposiciones generales, planteamos las dos siguientes:

— El poder general para vender o donar: ¿Es válido?

Nos preguntamos ¿Siguen siendo posibles los poderes para ejecutar actos de riguroso dominio, como sería el vender o donar, sin que se especifique el objeto y sujeto respecto del cual deben utilizarse por el apoderado dichas facultades?

Al hilo de la resolución de la DGRN de 11 de abril de 2016, sobre la imposibilidad de que el administrador de una sociedad conceda, vía poder, facultades al apoderado para donar activos sociales, al citarse en dicha resolución las   Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2010 y 6 de noviembre de 2013, se vuelve a plantear el problema de si siguen siendo posibles los poderes expresos para actos de riguroso dominio en los términos del artículo 1713 del Código Civil.

La primera sentencia, la de 26 de noviembre de 2010, contempla un caso de transacción extrajudicial. El poder en virtud del cual el abogado de una de las partes llevó a cabo la transacción estaba concebido en los siguientes términos, según resulta de la sentencia citada: Se confería, como cláusula especial de un poder para pleitos, la facultad de transigir especificando “claramente el objeto para cual se confiere el mandato para transigir (las indemnizaciones derivadas de un accidente de trabajo que se concreta con lugar y fecha), el carácter con que pueden transigir los mandatarios (cada uno de ellos de forma independiente), la forma en que pueden hacerlo (por acuerdo transaccional o sentencia judicial, es decir, judicial o extrajudicialmente) y las personas con las cuales puede realizarse la transacción (particulares y sus respectivas aseguradoras)”. De ello concluye el TS que, aparte del poder general para pleitos, en el poder se contenía una facultad especial para transigir.

Pues bien dicho poder concedido en los términos antes vistos, fue considerado insuficiente tanto por el juzgado de 1ª Instancia como por la Audiencia. En cambio el TS casa sentencia y declara que la transacción extrajudicial, pese a que los términos de la misma eran claramente perjudiciales para el poderdante, lo que motiva un voto particular también muy fundamentado, es suficiente para llevar a cabo la transacción y por tanto confirma la validez de la misma. De ello podemos deducir que si el poder no hubiera especificado todos los términos transaccionales como lo hizo, el TS hubiera ratificado la insuficiencia del poder y por tanto la necesidad de ratificación del negocio por parte del poderdante.

La sentencia de 6 de noviembre de 2013, que cita la anterior en su apoyo, contempla un caso de donación realizada por un apoderado. En este caso se trataba de un poder general en el que se incluía, entre otras muchas facultades, la de hacer donaciones. Pues bien el TS considera que dicha facultad de hacer donaciones, no puede entenderse puesta de tal modo que equivalga al mandato expreso exigido legalmente. Y por consiguiente declara la nulidad o inexistencia de la donación por falta de consentimiento.

 Resulta por ello de dicha sentencia que la expresión contenida habitualmente en los poderes notariales de que se le faculta al apoderado para “hacer y aceptar donaciones puras, condicionales u onerosas”, que eran los términos utilizados en el poder debatido, no será suficiente si no se acompaña la expresión del sujeto que puede recibir la donación y del objeto sobre el que la misma recaiga. Es decir que los poderes generales en los que se faculta al apoderado para “para hacer y aceptar donaciones”, no serán válidos sin  “una designación concreta del objeto para el cual se confiere, pues no basta una referencia general al tipo de actos para el cual se confiere” el poder. 

Pues bien  el grado de concreción necesario en la designación del objeto del mandato depende del carácter y circunstancias de aquél. Así, la jurisprudencia tiene declarado que cuando el mandato tiene por objeto actos de disposición es menester que se designen específicamente los bienes sobre los cuales el mandatario puede ejercitar dichas facultades, y no es suficiente con referirse genéricamente al patrimonio o a los bienes del mandante, como antes hemos dicho.

De forma literal dice el TS: “Es decir, conforme a la doctrina jurisprudencial que ahora se reitera, es que el mandato representativo cuyo poder viene a referirse a un acto o actos de disposición, sólo alcanza a un acto concreto cuando éste ha sido especificado en el sujeto y el objeto, en forma bien determinada. Y esto no es lo que se ha dado en el presente caso, por lo que la donación que hizo el codemandado a la codemandada, no estaba dentro del mandato representativo y debe declararse inexistente por falta del consentimiento, elemento esencial del contrato, lo que así han hecho las sentencias de instancia”.

Finalmente el TS aclara que el hecho de que un determinado negocio jurídico admita ratificación no significa que sea anulable, sino que como en este caso, en que faltaba uno de los elementos esenciales del contrato, el negocio está aquejado de un vicio de nulidad absoluta que implica la no posibilidad de caducidad de la acción para demandarla.

Como vemos se trata de una doctrina, la derivada de las sentencias anteriores, que afecta de forma implacable a la generalidad de los poderes que se confieren, tanto por particulares como por las empresas. Ahora bien para su debido entendimiento creo que debemos reseñar las especiales circunstancias en que se produjo la donación anulada.

Se trataba de un poder conferido por una persona, probablemente aquejada de una enfermedad, pues lo otorga antes de entrar en una residencia. En base a dicho poder, el apoderado, hijo del poderdante, dona determinada finca a su pareja. Donación que no sale a la luz hasta años después, una vez fallecido el poderdante-donante. Este además, una vez fuera de la residencia, revoca el poder, aunque la revocación es obviamente posterior a la donación, lo que implica que ya había perdido la confianza en el apoderado. Además nombra heredera universal a otra hija, hermana del apoderado, que es la que demanda la nulidad de la donación por poder afectar a sus derechos como legitimaria y heredera. Vemos claramente el principio de  justicia material aplicado en la decisión adoptada por nuestro TS.

Aunque sea entrar en el terreno puramente especulativo de las hipótesis, quizás el TS ante la necesidad de declarar la nulidad de la donación, adopta la doctrina antes señalada. Por tanto, aunque siempre existirá la posibilidad de aplicación de esta doctrina jurisprudencial, que ha sido reiterada como dice la propia sentencia al apoyarse en la de 2010, si se le plantea un problema similar al TS, sin que en el mismo  aprecia el fraude o la mala fe, lo más normal es que se incline por el principio de seguridad jurídica y por el respeto al uso mercantil que siempre ha considerado que dichos poderes, sin designación de objeto y sujeto, siendo esto último o más difícil y complicado, se ajustan perfectamente al artículo 1713 del Código Civil.

— Designación de mediadores concursales. Doctrina de la DGRN.

La segunda cuestión que traemos a este informe es un resumen de la doctrina de la DG, existente hasta ahora, sobre la nueva facultad de los registradores mercantiles para designar mediadores concursales.

La DG ha tenido ya ocasión de pronunciarse en dos de sus resoluciones sobre esta cuestión.

En la primera,  expediente 1/2016 se solicita por una persona física del Registrador Mercantil la designación de un mediador concursal conforme al artículo 231 de la Ley 22/2003. Se trata de una trabajadora autónoma y por tanto, según su escrito, tiene la condición de empresaria.

El registrador deniega la solicitud por estimar que el nombramiento es de competencia notarial (cfr. art. 242 bis de la LC).

La DGRN acepta el recurso revocando la decisión del registrador.

Como paso previo, por la novedad de la materia, se pronuncia sobre cuatro cuestiones fundamentales para su resolución: Objeto del expediente, su naturaleza, normas aplicables y ámbito de actuación del registrador.

1. Objeto del expediente. El objeto es muy claro y simple pues se trata de determinar si la solicitud cumple los requisitos necesarios para proceder al nombramiento de un mediador concursal. Por tanto no se entra ni en los motivos de la solicitud, ni en la veracidad de la documentación aportada, ni en la procedencia de un determinado encuadramiento en la Seguridad Social, ni en la conveniencia de que se solicite el nombramiento.

2. Naturaleza del expediente. Su naturaleza se encuadra en los que se llaman “otras funciones el Registro Mercantil”. Por lo tanto no es calificación en sentido propio y de ello deriva su escaso rigor formalista, régimen de recursos distintos y aplicación supletoria de la Ley 30/1992.

3. Normativa aplicable. El artículo 233.1 de la Ley Concursal lo dice claramente. En lo no previsto en la propia Ley Concursal se aplicarán las normas sobre nombramiento de expertos independientes. Por tanto los artículos 238 y siguientes del RRM, pero, insistimos, sólo en cuanto a lo no previsto.

4.Ámbito de la actuación registral. El registrador debe comprobar el cumplimiento de los requisitos del artículo 231, así como los datos y documentación aportada por el deudor. También debe examinar su propia competencia. Y la competencia del registrador se extiende no sólo a la designación de mediador en el caso de empresarios o entidades inscribibles, sino también al caso de los profesionales, a los trabajadores autónomos e igualmente a los que tengan la consideración de empresarios según la legislación de la Seguridad Social.

Por todo ello y dado que el registrador no ha puesto en duda la condición de trabajador autónomo de la solicitante, se revoca su decisión.

Aparte de ello la DG, al hilo de las argumentaciones de la solicitante, hace las siguientes interesantes declaraciones:

1ª. No hay indefensión, pese a lo escueto de la decisión registral, pues la solicitante ha podido ejercer sus derechos en plenitud.

2ª. En cuanto a los recursos admisibles, dada la naturaleza del expediente, son los del artículo 354.3 del RRM y por tanto así deberá reflejarse en el pie de recurso de la decisión del registrador. El registrador señaló como recursos posibles los de la legislación hipotecaria, es decir como si se tratara de una calificación.

Se trata de una  Importante resolución de nuestro CD en cuanto aborda la espinosa cuestión del nombramiento de mediador concursal para llegar a un acuerdo extrajudicial de pagos, cuando se trata de personas físicas.

La DG, en su resolución, centra el tema considerando que esta nueva función de designación de mediador concursal no forma parte de su actividad calificatoria sino que debe encuadrarse dentro de los que llama “otras funciones del Registro Mercantil”. De ello saca una serie de conclusiones de las que nos vamos a fijar en tres de ellas: La relativa al escaso rigor formalista del procedimiento, la acreditación, en caso de persona física, de su cualidad de empresario o asimilado, y la relativa a los recursos admisibles contra la decisión del registrador.

En cuanto al escaso rigor formalista que debe presidir todo el expediente, compartimos plenamente la opinión de la DG,  pero, precisamente por ello,  vamos a hacer una puntualización en relación al formulario preciso para hacer la solicitud que, previsto y anunciado en el artículo 232.2 de la Ley Concursal, ha sido aprobado por la Orden JUS/2831/2015, de 17 de diciembre, por la que se aprueba el formulario para la solicitud del procedimiento para alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos.

Todo formulario tiene una doble vertiente: De una parte facilita a los ciudadanos el cumplimiento de todos los requisitos legalmente establecidos para conseguir la finalidad de que se trate y de otra facilita su labor a los funcionarios encargados de la verificación del cumplimiento de dichos requisitos, que no sabemos si llamarla calificatoria a la vista de la resolución, pero que en definitiva, sea o no calificación, se dirige a la comprobación del cumplimiento de dichos requisitos.

En principio el formulario parece totalmente necesario según el artículo citado, pero sin embargo el legislador, con la imprecisión a que nos tiene acostumbrados, al hablar de la designación del mediador por el registrador mercantil dice que la solicitud se hará “mediante instancia que podrá ser cursada telemáticamente” (cfr. Art. 232.3 LC). Es decir no dice, como sería lo lógico, que mediante el formulario a que antes se alude, sino mediante instancia. Ante ello debemos preguntarnos si como RRMM podemos o no exigir la cumplimentación del formulario aprobado por el Ministerio de Justicia para la solicitud de mediador concursal. Es decir si en caso de que la solicitud no venga en el concreto formulario aprobado y publicado en el BOE, podemos denegar, no ya el nombramiento, sino la misma presentación de la solicitud por falta de requisitos formales necesarios para su inclusión en el libro diario de expertos independientes y auditores. Para responder a esta pregunta creemos que debemos hacer una serie de consideraciones:

1ª. El escaso rigor formalista del expediente según la propia DG.

2ª. Que si el formulario está creado para facilitar su cumplimentación al interesado, este puede renunciar a dicho formulario.

3ª. Que en el caso de designación por el Registro Mercantil no se habla de formulario, como hemos visto, sino de instancia. Quizás la imprecisión no sea tal sino que el legislador, en atención al carácter de jurista del registrador, lo considera suficientemente cualificado para verificar el cumplimiento de los requisitos legales sin necesidad de comprobar que han sido rellenadas todas las casillas de un formulario. De esta forma también se refuerza la labor profesional del registrador.

4ª. Que lo verdaderamente importante para acceder o no a la solicitud de nombramiento de mediador concursal, es que se dé cumplimiento a los requisitos que para ese nombramiento se establecen en el art. 231, relativo a los presupuestos para la solicitud y el 232 relativo al contenido del formulario.

5ª Que la propia DGRN en materia de modelos de contratos inscribibles en los Registro de Bienes Muebles, tiene declarado, con reiteración, que si el contrato viene en escritura pública de la que resulta el cumplimiento de todos los requisitos exigidos por la Ley para el contrato de que se trate, la escritura es inscribible sin que se necesite modelo alguno (Vid. R. 24 de Enero de 2005 , R. 25 de Enero de 2005, R. 27 de Enero de 2005. En este caso carecemos de la garantía que da la intervención notarial pero contamos con la verificación, si no queremos decir calificación, que debe hacer el registrador mercantil.

Por lo tanto a la vista de las consideraciones anteriores nos inclinamos por la respuesta positiva. Es decir que  aunque la solicitud de nombramiento de mediador concursal no venga en el mismo formulario aprobado por la Orden antes dicha, si la misma contiene todos los requisitos que se necesitan, según los artículos 231 y 232 de la Ley Concursal, la instancia debe ser admitida, iniciado el procedimiento y concluido con el nombramiento solicitado.

Cualquier otra solución nos parece entorpecer y retrasar el expediente y en definitiva perjudicar con más requisitos a la persona favorecida precisamente por el formulario que por las razones que sean no ha utilizado.

Por lo que respecta a la acreditación del carácter de empresario o asimilado del solicitante persona física, nada nos dice la resolución de la DG, ni nada objetó en su acuerdo el Registrador Mercantil, pero a nosotros nos parece claro que será necesario acreditar dicha cualidad de empresario persona física por parte del solicitante. Si el empresario figurara ya inscrito o se inscribiera como paso previo a la solicitud, del mismo registro resultaría su carácter y por tanto nada más se podría exigir. Pero si el empresario persona física no consta inscrito, para dar curso a la solicitud deberá acreditarnos dicha cualidad con el alta pertinente como tal en la Seguridad Social y, en su caso,  deberá aportar la documentación necesaria para que se puede inscribir en el Registro como empresario individual. La duda en este punto surge con los que hemos llamado empresarios por asimilación es decir los del artículo 231.1 de la LC que asimila a los empresarios propiamente dichos a los “que ejerzan actividades profesionales o tengan aquella consideración(de empresarios) a los efectos de la legislación de la Seguridad Social, así como los trabajadores autónomos”. Volvemos a acogernos al escaso rigor formalista que proclama la DG para estimar que respecto de los profesionales, y mientras no se publique el  nuevo Código de Comercio, no son empresarios y por tanto no sería necesaria su inscripción simultánea como tales y respeto de los propiamente asimilados, dado que su condición surge de su afiliación a la Seguridad Social, creemos que basta con dicho requisito sin necesidad de gravarlos con nuevas obligaciones.

Finalmente y como en materia recursos la LC nada dice, por tanto y según la misma Ley deberemos aplicar supletoriamente las normas de designación de experto independiente y ellas nos llevar a considerar que el único recurso admisible es el del art. 354.3 del RRM. Así lo dice la DG expresamente.

La otra resolución dimana del  expediente 2/2016.  En esta unos cónyuges en régimen de gananciales solicitan la designación de un mediador concursal a los efectos de un acuerdo extrajudicial de pagos. Alegan que la esposa es trabajadora autónoma, dada de alta como tal en la Seguridad Social, mientras que el marido ya está jubilado.

El registro deniega la solicitud por estimar que el nombramiento es de competencia notarial.

Los solicitantes recurren alegando el carácter de autónoma de la esposa, que se hace la solicitud conjunta pues puede quedar afectada la vivienda familiar y que se aportan los datos para su inscripción como empresaria individual.

 La DG, como en el caso anterior,  acepta el recurso y revoca la decisión de la registradora Mercantil.

Se reitera la doctrina antes vista haciendo una interesante declaración en el F.D. 8 pues en él se dice que si, como es este caso,  el expediente implica una inscripción en los libros del Registro de la solicitante como empresaria individual, es en el mismo procedimiento donde deben ponerse manifiesto cualquier defecto o deficiencia que exista sobre ello y actuar en la forma prevista en el art. 232 de la LC, sin que contra esa calificación dentro del expediente sea posible un recurso contra la calificación del registrador, sino que en todo caso el recurso será el del art. 354.3 del RRM.

En este expediente la DG da casi por supuesto que todos los asimilados deben inscribirse en el Registro Mercantil como empresarios. Como hemos defendido en comentarios al expediente 1/2016, ello, a nuestro juicio, sólo será necesario en caso de empresario individual en sentido propio o en caso de que así se considere por el solicitante  y de forma espontánea presente los documentos necesarios para su inscripción. Pero en el caso de profesionales no parece necesario, ni entendemos que ello añada nada a la seguridad del nombramiento o a la actuación del mediador. Lo mismo podemos decir de los trabajadores autónomos. Recordemos que la Ley habla de que los deudores sean empresarios o entidades inscribibles, a los efectos de la apertura de hoja.  No obstante, a la vista de esta resolución, nos parece que la cuestión, cuando menos es dudosa y respecto de la cual hubiera sido muy interesante que la DG se hubiera pronunciado de forma expresa, pues exigir la inscripción en todo caso supone un requisito añadido que no contribuye a la sencillez que se pregona en toda la resolución.

Tampoco vemos claro que esa inscripción del solicitante como empresario individual deba sujetarse al mismo procedimiento de todo el expediente. Aquí no existen las razones alegadas por la DG de que no existe calificación y posterior inscripción, en su caso. Aquí existe una documentación, ínsita en la solicitud o separada de ella (en el formulario nada se dice), que debe ser debidamente calificada, y como resultado de esa calificación se procederá o no a practicar la inscripción. Desnaturalizar el procedimiento de esa inscripción, en aras de facilitar el proceso, nos parece, cuando menos, poco ajustado a las norma legales, pues si se hubiera querido facilitar de verdad toda la tramitación, lo que debería haberse declarado es que en el supuesto de trabajadores autónomos o profesionales no es precisa la apertura de hoja registral, que por otra parte en la Ley, como hemos señalado, sólo se predica de  los empresarios propiamente tales. No tendría mucho sentido que si el solicitante presenta su instancia para inscribirse como empresario individual se siga el procedimiento registral común, mientras que si lo hace dentro o junto a la solicitud de nombramiento de auditor, deba sujetarse al procedimiento de la propia Ley concursal que señala plazos realmente breves para la subsanación  defectos (cinco días).

Como vemos pese a las dos resoluciones bastante clarificadoras de la cuestión relativas al nombramiento de mediador concursal de personas naturales, todavía quedan algunos puntos oscuros respecto de los cuales sería muy conveniente su clarificación en el futuro RRM.

 

DISPOSICIONES GENERALES: 
Tasas Auditoría de Cuentas: autoliquidación y pago telemáticos

Resolución de 10 de mayo de 2016, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se establece la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

La presente Resolución tiene por objeto establecer la aplicación del procedimiento para la presentación de la autoliquidación y las condiciones para el pago por vía telemática de la tasa del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (en adelante, ICAC) por la expedición de certificados o documentos a instancia de parte y por las inscripciones y anotaciones en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas, prevista en el artículo 88 de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

Los sujetos pasivos podrán efectuar el pago de esta tasa, por los medios telemáticos aquí descritos, a través de la Sede Electrónica del ICAC, cuya dirección es https://sede.mineco.gob.es/portal/site/sede/icac.

De momento, la utilización de este medio es voluntaria, pero ya se anuncia que esto puede cambiar cuando se desarrolle reglamentariamente la D.Ad.8ª de la Ley de Auditoría.

Serán requisitos contar con NIF, disponer de DNI electrónico u otro certificado electrónico reconocido y tener una cuenta abierta en una entidad colaboradora.

Se incorpora un modelo normalizado en el Anexo I que también se encuentra en la Sede Electrónica del ICAC.

Esta Resolución produce efectos desde el 18 de mayo de 2016.

RESOLUCIONES

Durante este mes  NO se han publicado.

Enlaces: 

LISTA INFORMES MERCANTIL

SECCIÓN REGISTROS MERCANTILES

INFORME GENERAL DEL MES

 

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2016.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

 

Montefrío (Granada). Por RaMaOrLi

Montefrío (Granada). Por RaMaOrLi

 

Compraventa

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

COMPRAVENTA

COMPRAVENTA. PROHIBICIÓN DE DISPONER. ADQUISICIÓN PREFERENTE. HIPOTECA UNILATERAL (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 1)

AP DE DEMANDA.DOBLE VENTA.NULIDAD DE HIPOTECA (33-3 BCNR 104)

COMPRAVENTA: OBJETO URBANISMO (Lunes 4,30, nº 371, jun 2004, pag 4/BCNR 108, pag 2979)

COMPRAVENTA CON DONACIÓN DE SERVIDUMBRE. FALTA DE ACEPTACIÓN (Lunes 4,30, 333, nov 2002/BCNR 90 pag 53)

PRECIO VENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. PENSIÓN VITALICIA. PACTO SUCESORIO. LEGADO (Lunes 4,30, nº 45 y  repert 140, 17/BCNR 268, jun 90, pag 1268)

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. OBRA NUEVA. DOCUMENTO PRIVADO (Lunes 4,30, nº 333)

COMPRAVENTA CON ESPECIFICACION DE LA PARTE DEL PRECIO DEL SOLAR CONFESADO RECIBIDO Y LA DE LA EDIFICACION, APLAZADO HASTA ENTREGA EDIFICIO EN CONDICIONES PACTADAS GARANTIZANDOSE CON CR (BCNR nº 17, jul 1996, pag 1693)

VPO. EJECUCION HIPOTECARIA DE UNA VPO. VALOR SUPERIOR AL PRECIO FIJADO ADMINISTRATIVAMENTE. CALIFICACIÓN. (Lunes 4,30 nº 366, mar 2004, pag 2/BCNR 103, pag 1593)

PODERES. INTERPRETACIÓN. COMPRAVENTA. PRECIO. RETRACTO DE COLINDANTES  (Lunes 4,30, nº 358)

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN SUSPENSIVA DE OBTENCIÓN DE CÉDULA DE HABITABILIDAD. ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30 341, marz 2003/BCNR 92 pag 996)

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. ANOTACIÓN DE EMBARGO: CANCELACIÓN. PISOS EN CONSTRUCCION (Lunes 4,30 nº 348, jun 2003/BCNR 96, pag 3000)

COMPRAVENTA A TÉRMINO. TRADICIÓN. PROPIEDAD (Sem bilbao,15/06/2004, caso 2)

COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA (Lunes 4,30 nº 274/BCNR 59, abr 2000, pag  947).

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA. PRECIO APLAZADO DISTRIBUIDO ENTRE VIVIENDA Y GARAJE. ¿CABE RESOLVER SOLO EN CUANTO A ESTE O AQUELLA CUANDO EN LAS LETRAS DE CAMBIO NO SE ESPECIFICA A QUE PARTE DEL PRECIO APLAZADO DEBEN IMPUTARSE? (BCNR nº 17, jul 1996, pag 1699)

VENTA REALIZADA POR EL INSTITUTO CATALAN DEL SUELO CON PACTO DE RECUPERAR  (Práctica hip 1, 77, pág 124/Lunes 4,30 nº 79, y repert 140, pag 65/BCNR 282, oct 91, pag 2139)

VENTA DE USUFRUCTO Y DE NUDA PROPIEDAD. COMPRAVENTA (Práctica hip 1, 76, pág 123/Lunes 4,30 nº 79 y repert 140, pag 62/BCNR 282, oct 91, pag  2135)

PERMUTA O COMPRAVENTA. GANANCIALES (Lunes 4,30 nº 287/BCNR 66, dic  2000, pag 2794).

DONACION EN METÁLICO. COMPRAVENTA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER (Lunes 4,30 nº 34 y repert 139, pag 108/BCNR 264, feb 90, pag  291)

PODER. PERMUTA. COMPRAVENTA (Lunes 4,30, 1,7/139,37, nº 7)

COMPRA DE PISO HIPOTECADO CON SUBROGACION Y AMPLIACIÓN. MODIFICACIÓN RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA EN INSTANCIA PRIVADA. DOCUMENTOS (Lunes 4,30  304, julio 2001/BCNR 76, pag 2773)

MENOR EMANCIPADO COMPRA CON SUBROGACION. HIPOTECA. DEFENSOR JUDICIAL (Lunes 4,30 nº 287/BCNR 66, dic  2000, pag 2794).

COMPRAVENTA. INSCRIPCION DE ESCRITURAS DE VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS QUE LLEVAN ANEJO USO Y DISFRUTE EXCLUSIVO DE TRASTERO (Sem Bol SERC nº 107 jul-ag 2003, pag 43)

PRIORIDAD. HIPOTECA. COMPRAVENTA. ASIENTO DE PRESENTACIÓN CADUCADO. (Lunes 4,30, nº 340)

VENTA POR MITADES INDIVISAS CON DISTINTO ESTADO DE CARGAS CADA UNA DE ELLAS. COMUNIDAD (Lunes 4,30, nº 299)

ANOTACIONES CAUTELARES. ANOTACIÓN DE DEMANDA. ARRAS (Sem Bilbao, 04/06/2002, caso 2)

VIVIENDA USADA. PROHIBICION DE DISPONER (Semin Bilbao,  04/02/2003, caso 5)

EL CASO DE COMPRAVENTA TRASTERA O LA INSTITUCION DESCONOCIDA (Lunes 4,30, repert 140, 75)

DONACIÓN-COMPRA (Lunes 4,30 nº 38 y repert 139, pag 114/BCNR 264, feb 90, pag  310)

COMPRAVENTA. PRECIO APLAZADO. LETRAS (Lunes 4,30, repert 139, 47)

COMPRAVENTA, CAUSA Y DESISTIMIENTO. SERVIDUMBRES. PRECIO. 10 LH (Lunes 4,30, 1,6/139,36, nº 4)

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA. EMBARGO CONTRA EL VENDEDOR (Lunes 4,30, repert 140, 13)

COMPRAVENTA POR ESPAÑOL DIVORCIADO (Lunes 4,30, repert 139, 50)

COMPRAVENTA DE CUOTA. HERENCIA ANTERIOR (Lunes 4,30, repert 139, 60)

COMPRAVENTA DE SOBRINOS PRESENTES Y FUTUROS (Lunes 4,30 repert 139, 69)

APOSTILLAS AL CASO 18 1988 COMPRAVENTA A FAVOR DE SOBRINOS PRESNTES Y FUTUROS (Lunes 4,30 repert 139, 76)

COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO (Lunes 4,30, nº 47 y repert 140, 21/BCNR 268, jun 90, pag 1256)

VENDEDOR QUE VENDE UNA FINCA A DOS DISTINTOS COMPRADORES SIN DISTRIBUIR EL PRECIO (Lunes 4,30, repert 140, 102)

COMPRA POR SEPARADO DE HECHO (Lunes 4,30, repert 175, 167)

COMPRA APLAZANDO LA ENTREGA DE LA POSESIÓN (Lunes 4,30, nº 218,5)

UN SUPUESTO DE NULIDAD DE COMPRAVENTA INSCRITA (Lunes 4,30, 227, 2/BCNR 37 may 1998, pag 1227)

VENTA EN LA QUE NO SE TRANSMITE EL DOMINIO HASTA EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA DEL PAGO DEL PRECIO (Lunes 4,30, repert 175, 120/BCNR nº 3, abr 1995, pag 797)

RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA POR IMPAGO DEL PRECIO APLAZADO. CONSIGNACION. (Lunes 4,30, nº 145 y repert 175, pag 130/BCNR 316 nov 94, pag 2855)

VENTA GLOBAL DEL PATRIMONIO DE LEASING DE UNA SOCIEDAD A OTRA (Lunes 4,30, repert 140, 73)

COMPRAVENTA SUJETA A UNA CONDICIÓN NADA FRECUENTE (Lunes 4,30, 219,4/BCNR 33, ener 1998, pag 319)

CURIOSO CASO DE DOBLE VENTA (Lunes 4,30, nº 86 y repert 140, pag 72/BCNR 284, dic 91, pag 2607)

VENTA CON PRECIO APLAZADO (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, 21/BCNR 268, jun 90, pag 1256)

DISTRIBUCIÓN DE RESPONSABILIDAD EN LA VENTA CON SUBROGACIÓN (Lunes 4,30 repert 140, 40)

VENTA DE FARMACIA (Lunes 4,30, repert 175, 42)

VENTA DE COSA AJENA. RATIFICACIÓN (Lunes 4,30 nº 67 y repert 140, pag 51/BCNR 278, may 91, pag 1024)

REVOCACIÓN DE PODER POR FALLECIMIENTO DEL PODERDANTE. PRESENTACIÓN DE CERTIFICADO DE DEFUNCION DEL PODERDANTE EN COMPRAVENTA CELEBRADA CON ANTERIORIDAD (Práctica hip 6, 17, pág 64/BCNR nº 20, nov 1996, pag 2382)

VENTA DE SOLAR CON OLVIDO DE ESTAR CONSTITUIDA PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE EL MISMO. COMPRAVENTA (Práctica hip 1, 71, pág 120)

ELEVACIÓN A PUBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA EN QUE ADEMAS CONSTA POR DILIGENCIA ADICIONAL LA RENUNCIA DE LA MITAD INDIVISA ADQUIRIDA POR UN CONYUGE A FAVOR DE OTRO (Práctica hip 1, 72, pág 120)

PACTO DE SOBREVIVENCIA. COMPRAVENTA DE SOLAR. ¿SE EXTIENDE AL EDIFICIO CONSTRUIDO SOBRE DICHO SOLAR? (Práctica hip 1, 73, pág 121)

VENTA POR AYUNTAMIENTO DE VPO DE PROMOCIÓN PÚBLICA. COMPRAVENTA (Práctica hip 1, 74, pág 121)

COMPRAVENTA CON CLÁUSULA DE RESOLUCIÓN DE LA VENTA POR VOLUNTAD DEL COMPRADOR SI NO SE RECALIFICAN TERRENOS (Práctica hip 1, 75, pág 122/BCNR 282, oct 91, pag  2133)

VENDEDOR QUE VENDE A DOS DISTINTOS COMPRADORES UNA FINCA A CADA UNO SIN DISTRIBUIR PRECIO (Práctica hip 1, 78, pág 125)

VENTA EN QUE NO SE TRANSMITE EL DOMINIO HASTA EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICION SUSPENSIVA DE PAGO DEL PRECIO.(Práctica hip 1, 79, pág 125/Lunes 4,30, 135 y repert 175, pag 120/BCNR 315, oct 94 ,  pag 2571)

COMPRA DE FINCA HIPOTECADA EN REPRESENTACION DEL HIJO MENOR DE EDAD CON CLAUSULA DE SUBROGACIÓN EN LA DEUDA DE LA HIPOTECA (Práctica hip 1, 80, pág 131)

COMPRA DE FINCA HIPOTECADA. SUBROGACIN DEL COMPRADOR EN LA DEUDA. NOVACIÓN Y PROBLEMA DE RANGO. RELACIÓN 1207 CC-118 LH (Práctica hip 1, 81, pág 132

ADJUDICACIÓN DE LA FINCA HIPOTECADA AL ACREDOR EN PAGO DE SU CREDITO (Práctica hip 1, 82, pág 134)

DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO APLAZADO EN LA VENTA DE VARIAS FINCAS  (Lunes 4,30 nº 112 y repert 175, pag 58/BCNR 299, ab 93, pag 924)

COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO APLAZADO. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN LA QUE INTERVINO EL ACREEDOR Y SÓLO CONSTA Y SE DA CARTA DE PAGO DEL ÚLTIMO PLAZO (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 1 de COMP,  jul-sept 2004)

COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA. SUBROGACIÓN. TRACTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso de COMP, ab-jun 2005)

PROHIBICIÓN DE DISPONER. OBRA NUEVA. CANCELACIÓN VENTA (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 1 de DOC JUD, jul-sept 2006)

VENTA Y CESIÓN DE DERECHOS. TITULARIDAD REGISTRAL (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso 1 de VENT/BCNR 119, nov 2005, pag 2936, caso 16-1)

RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA: DONDE COMPRA UNO COMPRAN DOS. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. CAUSA.FISCAL (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 40/ BCNR nº 91, caso 7, pag 536)

COMPRA CON SUBROGACIÓN EN LA HIPOTECA. SIN EXPRESA ACEPTACIÓN DEL ACREEDOR. SUBROGACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO LEY 2/1994 (Lunes 4,30, nº 387, enero 2006, pág 4/ BCNR 113, marz 2005, pag 518)

COMPRAVENTA. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y PODER DE DISPOSICIÓN. COMUNIDAD DE BIENES  (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 3 de COMP/BCNR 123, abr 2006, pag 755, caso 9)

COMPRAVENTA. CONCURSO PUBLICO (Sem Hern Crespo, cuad nº 12, caso 4 de URB,  oct-dic 2006)

VENTA E INCAPACIDAD. PODERES (Seminario Bilbao, 28/11/2006, caso 5)

VENTA DE BIENES POR HEREDEROS, SIN PARTICIÓN, A LA VIUDA. NECESIDAD DE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES?. FISCAL (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 7/ BCNR nº 135, pág 1403)

SE PRESENTA UNA COMPRA REALIZADA POR VARIOS PERSONAS EN QUE SE ESTABLECE UNA TITULARIDAD SOLIDARIAS ENTRE LOS COMPRADORES. ¿ES INSCRIBIBLE?. COMUNIDAD DE BIENES (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 3 de COMP)

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA DE CANCELAR EL COMPRADOR UNA HIPOTECA (Lunes 4,30 nº 426, feb 2007, pág 8)

ESCRITURAS DE VENTA DE UNA ENTIDAD A OTRA DE FINCAS URBANAS, ALGUNA YA INSCRITA A FAVOR DE TERCEROS POR VENTA DE LA MISMA SOCIEDAD  Y OTRAS SIGUEN A SU NOMBRE, PERO CONSTA QUE POR LOS AÑOS 60, SE PRESENTARON TAMBIÉN ESCRITURAS DE VENTAS DE LAS MISMAS, QUE SE RETIRARON SIN INSCRIBIR Y QUE NO SE HAN VUELTO A PRESENTAR. ART. 104 RH (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de COMP)

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA OTORGADA EN REPRESENTACIÓN DE LA COMPRADORA FALLECIDA SÓLO POR UNA HIJA HEREDERA UNIVERSAL. EXISTIENDO DONACIÓN POSTERIOR.  DEBE CONCURRIR NECESARIAMENTE EL OTRO HIJO LEGITIMARIO?. AUTOCONTRATACION (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 2 de COMP)

RECTIFICACIÓN COMPRAVENTA. SEGREGACIÓN (Lunes 4,30, nº 452, oct 2008, pág 3)

NÚMERO DE IDENTIFICACIÓN FISCAL. VENDEDOR. REPRESENTANTE. RETENCION DEL 3% (Semin Bilbao, 29/04/2009, caso 1)

COMPRAVENTA BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 4/BCNR nº 161, pág 2129, caso 2)

RESOLUCIÓN COMPRAVENTA PREVIA DESAFECTACIÓN DE LA VIVIENDA DEL PORTERO (Lunes 4,30, nº 471, dic 2009, pág 2/BCNR 166, pág 490)

COMPRAVENTA EN CONTRATO PRIVADO. CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA CONDENANDO AL DEMANDADO A ELEVAR A PÚBLICO UN DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA (Seminario Bilbao, 20/04/2010, caso 6)

VENTA DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE VARIOS TITULARES, ALGUNOS MENORES. EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. AUTORIZACIÓN JUDICIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 25, caso 1 de MEN, Ener-Mzo 2010/BCNR 171, pág 2372)

EN UNA COMPRAVENTA EN QUE NO EXISTE NINGÚN PAGO DEL PRECIO, EL COMPRADOR SE SUBROGA EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO QUE GRAVA LA VIVIENDA POR UNA CANTIDAD SUPERIOR AL IMPORTE DEL PRECIO DE LA MISMA. ¿EXISTE ALGÚN INCONVENIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 1 de COMP, oct-dic 2010/BCNR 178, pág 1109)

VENTA POR ENTIDAD CREDITICIA DE ALGUNAS DE SUS OFICINAS A UNA SOCIEDAD MERCANTIL, QUE DESPUÉS LAS HIPOTECA. LIMITACIONES A LA LIBRE TRANSMISIÓN DE LOS INMUEBLES VENDIDOS. PODER NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL CON JUICIO DE SUFICIENCIA. DOMICILIO PARA NOTIFICACIONES: “EL DE LA FINCA HIPOTECADA” EXISTIENDO VARIAS FINCAS HIPOTECADAS. INTERESES DE DEMORA. CLARIDAD Y PRECISION. CIFRA NO COICIDENTE CON LOS MESES AL % PACTADO (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de COMP, oct-dic 2010/BCNR 177, pág 763)

SE PRESENTA UNA ADQUISICIÓN QUE AFECTA A REGISTROS DE LAS COMUNIDADES DE MADRID Y VALENCIA REALIZADA POR UN FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS«. LA ESCRITURA SE CALIFICA POR EL NOTARIO AUTORIZANTE DE COMPRAVENTA, AUNQUE LUEGO SE DICE QUE EL PAGO ES POR COMPENSACIÓN . ¿SE PUEDE INSCRIBIR? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 1 de COMP, abr-jun 2011/BCNR 182, pág 3111, caso 2)

SE PRESENTA UN TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN EN SUBASTA DE UNA FINCA EN QUE SE INDICA LA ADJUDICACIÓN DE LA FINCA POR CESIÓN DEL REMATE A FAVOR DE TDA 28 FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS , PERO NO SE ACREDITA QUE FORMASE PARTE DE DICHO FONDO EL TITULO -CÉDULA, BONO O PARTICIPACIÓN HIPOTECARIA- EN QUE SE HAYA COMERCIALIZADO EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO OBJETO DE LA EJECUCIÓN. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 2 de COMP, abr-jun 2011)

CESIÓN DE ACTIVOS. SE PRESENTA UN TESTIMONIO DE UNA CESIÓN PARCIAL DE ACTIVOS Y PASIVOS ENTRE DOS BANCOS -DETERMINADAS OFICINAS BANCARIAS- CUYA CONTRAPRESTACIÓN NO CONSISTE EN ACCIONES PUES EXISTE UNA REMISIÓN EXPRESA A LA DISPOSICIÓN 3ª-2º DE LA LEY 3/2001 EN RELACIÓN CON LOS ARTS 85 A 91. EN EL TESTIMONIO, QUE SE ENCUENTRA INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL. SE ACOMPAÑA UNA RELACIÓN DE FINCAS TRANSMITIDAS, PERO NO SE INDICA CUÁL ES EL TIPO Y CUANTÍA DE LA CONTRAPRESTACIÓN, NI LA FORMA DE PAGO NI LOS MEDIOS DE PAGO. ¿ES INSCRIBIBLE? (Sem Hern Crespo, cuad nº 30, caso 3 de COMP, abr-jun 2011/BCNR 184, pág 3.919, caso 2)

RECTIFICACIÓN DE ERROR O NUEVA TRANSMISIÓN. HIPOTECA (Sem Hern Crespo,  Enero 2014, caso 1)

COMPRAVENTA. DESCRIPCIÓN DE LA FINCA (Sem Hern Crespo, 7 de Febrero de 2018)

COMPRAVENTA. BIEN A NOMBRE DE UN FONDO DE INVERSIÓN (Sem Hern Crespo, 7 de Febrero de 2018)

COMPRAVENTAS CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA OTORGADAS POR EL PROMOTOR INMOBILIARIO, CON COMPARECENCIA DE LA ENTIDAD FINANCIERA Y NOVACIÓN DEL PRÉSTAMO. ENTREGA AL CLIENTE DE LA FIPER (Seminario Hernández Crespo 10/10/2018, caso 3)

ACREDITACIÓN DE TRASPASO DE LOCAL ADQUIRIDO POR COMPRA. (Seminario Bilbao 06/02/2019, caso 8)

DIVISIÓN HORIZONTAL. TANTEO Y RETRACTO. COMPRAVENTA (Seminario Hernández Crespo 15/07/2022)

COMPRAVENTA ENTRE CÓNYUGES EXTRANJEROS. SEPARACIÓN DE BIENES (Caso de Seminario SERCataluña de 9 de Febrero de 2022, Boletín nº 215, enero-febrero 2022, pág 144)

  

IR A LA PÁGINA GENERAL DEL ÍNDICE FICHERO

 

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.