URBANISMO

Segregaciones sin licencia

A la vista de la descripción de unas fincas segregadas y de la matriz de donde proceden (lindando con calles), la Dirección General considera que se está entre lo que el artículo 94 de la Ley del Suelo denomina núcleo de población y que los terrenos son inadecuados para el cultivo agrícola, por lo que no se trata de suelo no urbanizable, cuya parcelación podría realizarse acomodándose a las normas de la legislación agrícola, sino de suelo urbano o urbanizable programado sujeto a la necesidad de licencia de parcelación, sin cuyo requisito no puede el Registrador, conforme al artículo 96 de la Ley del Suelo, inscribir escrituras de división de terrenos.

22 abril 1985

Segregaciones sin licencia.- Sin prejuzgar si debe o no producir cierre registral el asiento en el que consta el Decreto de un Alcalde haciendo constar que sobre determinada finca se ha abierto un expediente de disciplina urbanística, por estar realizándose una parcelación ilegal, es acertada la decisión del Registrador, a la vista de dicha inscripción, de no inscribir una escritura de segregación de dicha finca sin que se acredite la obtención de licencia o la declaración de no ser necesaria.

13 mayo 1994

Segregaciones sin licencia.- No cabe ninguna duda de que para la inscripción de la segregación de un terreno de 1900 metros cuadrados, que se describe en el título como suelo rústico sobre el que después se declara la construcción de un edificio, se requiere la previa obtención de la correspondiente licencia o la declaración municipal de su innecesariedad, tal como previene el artículo 259.3 de la Ley del Suelo vigente.

5 enero 1995

Segregaciones sin licencia.- Empleando los mismos argumentos que en la Resolución de 17 de enero de 1995 (Ver, más atrás, «Divisiones sin licencia»), la Dirección confirma la nota que suspendió, por no haberse aportado la licencia o declaración municipal de ser innecesaria, la inscripción de una escritura en la que de una finca rústica descrita como huerta y cuya superficie se expresa en hectáreas, áreas y centiáreas, con la equivalencia en fanegas y celemines, se segrega una «porción de terreno» con determinada superficie en metros cuadrados, que linda, entre otros, con una vía pública, y describiéndose el resto en metros cuadrados también y lindante, entre otros, con caminos de paso y una parcela.

12 julio 1995

Segregaciones sin licencia.- La inequívoca exigencia legal de la pertinente licencia o de la declaración municipal de su innecesariedad, para la división de terrenos (artículo 259.3 de la Ley del Suelo) obligan a confirmar el defecto de la omisión de este requisito en una segregación, sin que el hecho de que se trate de una escritura otorgada en cumplimiento de una sentencia firme pueda desnaturalizar tal conclusión so pretexto del general deber constitucional de cumplir las resoluciones judiciales firmes, máxime si, como en este caso, la sentencia únicamente decidió sobre la autenticidad de un documento privado de segregación y venta (condenando a sus suscriptores a elevarlo a escritura pública), pero sin pronunciamiento alguno sobre la omisión de la licencia de segregación que debieron obtener en su día los contratantes.

17 febrero 1999

Segregaciones sin licencia.- La segregación de terrenos susceptibles de crear solares independientes necesita la correspondiente licencia de la Administración local o autonómica, en su caso. Dicha licencia, que ha de ser precisamente de segregación, exige unos requisitos de concreción al acto que se pretende realizar, tales como la correcta identificación de la finca que se segrega y la nueva parcela creada, bien con expresión de cabida, situación y linderos, bien con relación a un elemento indubitado de identificación como puede ser, por ejemplo, un plano diligenciado por la propia Administración. De acuerdo con lo anterior, no cumple estos requisitos la escritura a la que se incorpora un escrito que se limita a describir un edificio con indicación de su antigüedad sin referencia alguna al solar sobre el que se asienta ni a la legalidad de una eventual división de terrenos.

9 abril 1999

Segregaciones sin licencia.- Vendida una cuota de finca rústica con derecho al uso exclusivo de una porción determinada de la misma, la Dirección confirma la calificación denegatoria porque considera fraudulenta esta disposición, que vulnera la disposición adicional tercera de la Ley 4/1992, de la Generalidad Valenciana, al no aportarse la licencia o el certificado administrativo de su innecesariedad. Además, esta atribución de cuota con derecho a una parte determinada de la finca, incompatible con la naturaleza de la comunidad, en la que los derechos de los comuneros deben carecer de autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos, implica una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.

19, 20, 26, 27, 28 y 29 junio, 2, 6, 8, 16, 18, 23 y 25 septiembre, 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre 2000; 1, 2, 10 y 12 febrero 2001

Segregaciones sin licencia.- Los hechos que motivaron esta Resolución son similares a los contenidos en los recursos indicados en el epígrafe precedente, pero con una importante diferencia, que motivó una solución distinta: se vendió una cuota indivisa de una finca rústica y, a continuación, se concretó dicha porción en un trozo de terreno, con indicación de superficie y linderos, pero aclarando los interesados que esta determinación se hacía sin darle eficacia real. Denegada por el Registrador la inscripción, por no aportarse la licencia municipal o el certificado de ser innecesaria, la Dirección consideró inscribible la venta de la participación indivisa, para la que no era necesaria licencia alguna, teniendo en cuenta que el pacto sobre concreción de lo vendido, por no tener carácter real, quedaba excluido de su constancia registral.

5 junio 2001

Segregaciones sin licencia.- No es inscribible la escritura de venta del resto de una finca (que en el Registro figura con una superficie de 66.592 metros cuadrados) en la que se dice que el resto mide 30.000 metros cuadrados después de varias segregaciones algunas de ellas sin acceso todavía al Registro y de apertura de calles por el Ayuntamiento, pues es evidente que se precisa aportar la licencia de división o la certificación de su innecesidad, toda vez que tal porción de finca sólo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, y ello aún cuando a la porción resultante transmitida siga correspondiendo el mismo número de aquella registral, por convenir las partes en que la misma sea reputada como el resto de la originaria finca y en tal sentido continúe el folio abierto a ésta. [1]

13 junio 2001

Segregaciones sin licencia.- Apreciadas por el Registrador diferencias entre la descripción de la finca en el Registro y la contenida en el título, en cuanto a superficie y linderos, debido a la existencia de segregaciones que aún no habían sido inscritas, la Dirección afirma que no por ello puede rechazarse la inscripción de un derecho (en este caso una opción), sino que, conforme al artículo 47 del Reglamento Hipotecario, deberá practicarse en el folio de la finca matriz, recogiendo en el asiento la descripción actual facilitada y la nueva superficie, y practicando la nota marginal que indica esa norma.

23 octubre 2001

Segregaciones sin licencia.- Es inscribible la cesión del usufructo de determinadas partes indivisas de unas fincas, cesión en la que se establece como forma de ejercicio que cada uno de los usufructuarios ejercitará su derecho de manera exclusiva sobre una parte determinada de las fincas que se describe. Fundada la nota de calificación en la vulneración del artículo 10 de la Ley de Concentración Parcelaria de Castilla y León, que constituiría una infracción del artículo 6.4 del Código Civil, siendo necesaria la autorización de la Junta de Castilla y León para la división de fincas rústicas, la Dirección rechaza la existencia de fraude de ley por no exponer el Registrador los fundamentos en que se apoya. En cuanto a la cesión de participaciones indivisas, considera que no vulnera el artículo 10 de la citada Ley, que sólo prohíbe la división de fincas; otra cosa es el pacto de concreción de dichas cuotas indivisas sobre partes determinadas de las fincas, pero, según el Centro Directivo, la posibilidad de su inscripción no llegó a plantearse, toda vez que en ninguna parte del documento presentado se decía que hubiera de darse a la misma carácter real.

29 enero 2003

Segregaciones sin licencia.- 1) Declarada por sentencia firme la propiedad de parte de una finca inscrita a favor del demandante y ordenada su inscripción, previa segregación, la Dirección confirma la calificación del Registrador, que consideró necesaria la exigencia legal de licencia municipal o declaración de ser innecesaria, sin que con ello se infrinja el deber de cumplir las resoluciones judiciales. 2) Advertido, además, por el Registrador que la finca era rústica, ofició a la Consejería de Agricultura y Pesca y al Ayuntamiento, conforme a los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, contestando la primera que “si la superficie segregada que se pretende inscribir es de secano, incumpliría con la U.M.D., y el artículo 24.2 de la Ley 19/95 establece que dicho acto de segregación será nulo y no producirá efecto entre partes”; a la vista de lo anterior, el Registrador declaró insubsanable el defecto “por haber sido declarada nula” la segregación; el recurrente alegó que la finca estaba declarada como suelo urbanizable; y la Dirección, en este punto, revocó la calificación, declarando el defecto subsanable, pues podía ocurrir que se acreditase el carácter urbanizable del suelo, aparte de que la autoridad agraria no declaró nula la segregación, sino que advertía que podía serlo si la finca era rústica.

29 abril 2003

Segregaciones sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado “Efectos del silencio administrativo”.

28 mayo 2003

Segregaciones sin licencia.- El Registrador debe comprobar si la formativa legal aplicable sujeta o no el acto cuya inscripción se pretende a licencia administrativa y, de ser así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, le impone la obligación de exigir que se le acredite la existencia de la licencia o la declaración expresa de no ser necesaria, sin entrar en el fondo de si su concesión o negativa se ajusta al ordenamiento aplicable. Por eso, un simple informe sobre esa normativa o su contenido, por más que emane del técnico competente y esté certificada por autoridad idónea, aun cuando pudiera ser base para el pronunciamiento de la Administración ante la petición de licencia, no cabe admitir que supla a ésta.

18 noviembre 2003

Segregaciones sin licencia.- Sobre los efectos de la falta de licencia y la posibilidad o no de utilizar el silencio de la Administración, ver, más atrás, el epígrafe “Efectos del silencio administrativo”.

12 enero y 10 febrero 2004

Segregaciones sin licencia.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de segregación y extinción de condominio que se efectúa sobre una finca rústica cuya extensión superficial es superior a la unidad mínima de cultivo, tanto la finca segregada como el resto que queda después de efectuada, según certificación de la Consejería de Agricultura de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, que se testimonia en la escritura presentada, en la que se dice que desde el punto de vista agrario es posible la segregación, sin precisar que la Delegación Provincial lo autorice.

La finca que se segrega se describe así: Finca rústica, divisible de regadío en el término municipal de Ciudad Real. Tierra de cultivo en el sitio… denominada… con una superficie de 33 áreas y 84 centiáreas y linda norte, camino CP-3; Este, camino de acceso a varias parcelas de nueva creación; Sur, resto de finca matriz y Oeste, Ayuntamiento de Ciudad Real. El Registrador suspende la inscripción por falta de licencia municipal o de la declaración de su innecesariedad.

2. Si se tiene en cuenta: Que la Ley Autonómica define como parcelación urbanística toda división de terrenos o fincas en suelo rústico, cuando uno o varios de los lotes o fincas a que dé lugar sea susceptible de actos de construcción o edificación y dispongan o vayan a disponer de infraestructuras de carácter urbano (art. 89 Ley de Ordenación del territorio de Castilla La Mancha); Que en suelo urbano no se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas mientras no se haya aprobado el correspondiente Plan de Ordenación o en su caso el de delimitación de Suelo Urbano; en suelo urbanizable mientras no se encuentre aprobado el Programa de actuación urbanizadora; y en suelo rústico quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas estando todas ellas sujetas a licencia municipal (art. 91 de la citada Ley); Que el propio tenor del artículo 259. 3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, ajeno a consideraciones sobre la calificación urbanística del terreno segregado alude a escrituras de división de terrenos como determinante de la obligación de Notarios y Registradores de la propiedad de exigir la acreditación de la licencia o del certificado de innecesariedad lo que reitera el Reglamento Hipotecario en materia de Urbanismo y por ende, la descripción de la finca segregada que induce a pensar en una serie de parcelas de nueva creación que pudiera llevar a una posible parcelación en suelo rústico, proscrita por los preceptos antes citados son razones suficientes que llevan a confirmar el defecto del Registrador mientras no quede debidamente acreditada-mediante la referida licencia o declaración alternativa –la inexistencia de obstáculos urbanísticos a la segregación calificada, si reúne los requisitos de la legislación agraria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

22 abril 2005

Segregaciones sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado “Disciplina urbanística”, si bien, la operación calificada no fue una segregación, sino la compra de una porción indivisa de finca rústica.

23 julio 2005

Segregaciones sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado “Necesidad de licencia urbanística”.

25 enero 2006

Segregaciones sin licencia.- 1. En 1979 se autorizó una escritura de agrupación de dos fincas rústicas de cuya agrupada se segregan a su vez veinticuatro parcelas cuya inscripción no se llevó a efecto, según dice el recurrente al estar interrumpido el tracto. Reanudado por expediente de dominio se presenta ahora en el Registro aquella escritura acompañada de a) una certificación descriptiva y gráfica del Catastro de rústica donde se pueden identificar perfectamente las parcelas en cuestión. Y b) dos certificados del Ayuntamiento correspondiente: Uno del año 2002 que afirma que las segregaciones se practicaron en 1979 y que no consta que se haya seguido expediente alguno de restauración de la legalidad urbanístico. Otro de 2004 del que resulta que el 25 de junio de 1981 se procedió al sobreseimiento de un expediente sancionador por presunta infracción urbanística a raíz de las segregaciones escrituradas en 1979. Por último un certificado de la Comisión Territorial de Urbanismo de la Junta de Castilla y León confirmando que en junio de 1981 se decretó el sobreseimiento provisional de las actuaciones con archivo del mentado expediente sancionador.

La Registradora suspende la inscripción invocando la Ley de Explotaciones agrarias de 1995 (artículos 24 y 25) por no poder realizarse segregaciones por debajo de la unidad mínima de cultivo y si el terreno fuese urbano, exige la licencia de segregación prevenida en la Ley de Urbanismo de Castilla y León de 1999 (artículos 23 a 25).

2. El recurrente alega que la calificación de la escritura debe hacerse con arreglo a la legislación vigente en el momento de autorizarse las segregaciones dada la irretroactividad de las normas (artículo 2.3 del Código Civil) lo que ciertamente, lleva a que deba ser examinada la legislación entonces en vigor. Y en efecto debe tenerse en cuenta: a) Que la Ley del Suelo y Ordenación Urbana de 1976 consideraba parcelación urbanística la división simultánea o sucesiva de terrenos en dos o más lotes cuando puedan dar lugar a la constitución de un núcleo de población (artículo 94). b) Que toda parcelación queda sujeta a licencia. c) Que en suelo no urbanizable no se podrán realizar parcelaciones urbanísticas (del certificado del Catastro se observa que todas las parcelas lindan con calle) (artículo 96). d Que en las transferencias de propiedad, divisiones y segregaciones de terrenos rústicos no podrán efectuarse fraccionamientos en contra de la legislación agraria (artículo 85 de la Ley del Suelo y concordantes del Reglamento de Gestión de 1978. e) Que las segregaciones o divisiones de tales terrenos solo serán válidas cuando no den lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo (artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario). f) Que la unidad mínima de cultivo entonces vigente era la señalada por la Orden de 27 de mayo de 1985 fijada en 0,25 hectáreas para terrenos de regadío en el término municipal en cuestión. g) Que las segregaciones escrituradas dieron lugar a la creación de 23 parcelas de superficie aproximada o superior a la antedicha extensión de la unidad mínima de cultivo menos una (1.900 metros cuadrados) incurriendo respecto de ésta en la invalidez decretada en el artículo 44 de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario.

3. Todas estas razones –sin prejuzgar el alcance de la invalidez ni los efectos de la misma objeto entonces de discusión doctrinal no pacífica–llevan a confirmar la suspensión de la inscripción ahora con arreglo a la legislación del tiempo del otorgamiento de la escritura por más que los certificados atestigüen la antigüedad de las parcelas, sin perjuicio de una nueva presentación del título a fin de que el Registrador, si lo considera conveniente, pueda actuar en la forma prevenida en los artículos 79 y 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística para que puedan despejarse las dudas que apunta en su nota de calificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 marzo 2006

Segregaciones sin licencia.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se practica una segregación sobre una finca que figura en el Registro como rústica, si bien se acredita con certificación catastral que dicha finca es en parte rústica y en parte urbana, por lo que con la segregación se trata de separar una de la otra, siendo así que la urbana está edificada con naves de uso industrial. De la segregación resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo.

El Registrador de la Propiedad suspendió la inscripción por no acreditarse el otorgamiento de la licencia para efectuar la segregación documentada ni la declaración municipal de su innecesariedad; y, alegando el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, realizó la correspondiente notificación a la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía, a fin de que por la misma se adoptara el acuerdo pertinente sobre nulidad de la segregación o apreciación de las excepciones a que se refiere el artículo 25 de la Ley 19/1995, de 4 de julio; de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Se recibió en el Registro Resolución, de fecha 25 de agosto de 2005, de la Delegación Provincial en Málaga de dicha Consejería por la que se declaró nula la segregación, de conformidad con la regulación en materia de unidades mínimas de cultivo. Por ello, el Registrador confirmó su inicial calificación y denegó la inscripción de la segregación practicada.

2. Según reiterada doctrina de esta Dirección General (vide las Resoluciones de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006), en los casos en que sea aplicable el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, de 4 de julio de 1995 –que exceptúa de la prohibición de división el supuesto de segregación de terrenos destinados a cualquier tipo de edificación o construcción permanente con fines de carácter no agrario–, han de aplicarse las normas urbanísticas y, si se tiene en cuenta que la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía atribuye a los municipios la facultad de conceder la licencia correspondiente (cfr. artículo 66 de dicha Ley), debe concluirse que, obtenida tal licencia, el documento de segregación es perfectamente inscribible, sin perjuicio de que, si la licencia es nula, pueda ser impugnada por el procedimiento y con los efectos legalmente establecidos, sin que baste una simple declaración de nulidad de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía.

Lo que ocurre en el presente caso es que no se acredita la obtención de licencia urbanística ni la declaración municipal de su innecesariedad, de modo que debe hora determinarse si dicho requisito es imprescindible o si, como pretende el recurrente, no es exigible por el hecho de existir una certificación catastral sobre el carácter urbano de la parcela segregada.

A tal efecto, cabe recordar que este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos; mientras que corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

Así, el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, determina que los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento, precepto que está referido no sólo al concepto de parcelación urbanística, sino a los más genéricos de división o segregación.

Por ello procede analizar la normativa sustantiva aplicable, que es la contenida en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía («BOJA» de 31 de diciembre).

El artículo 52 de dicha Ley establece, respecto del suelo no urbanizable y siempre que concurran determinadas circunstancias, la posibilidad de realizar segregaciones que estén expresamente permitidas por el plan general de ordenación urbanística o plan especial correspondiente, quedando sujetas a licencia municipal o, en su caso, a declaración de su innecesariedad.

El artículo 66.3 de la indicada Ley determina que «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad»; y añade en su apartado segundo, que «No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente». Según el artículo 68, «No se podrán efectuar parcelaciones urbanísticas en suelo urbano y urbanizable mientras no se haya producido la entrada en vigor de la ordenación pormenorizada establecida por el instrumento de planeamiento idóneo según la clase de suelo de que se trate» –con la excepción que previene tal precepto-, y «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas».

El mismo artículo 66, en su número 1, define lo que se entiende por parcelación urbanística: en relación con el suelo urbano y urbanizable «toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares » –apartado b)–; y respecto del suelo no urbanizable, establece el primer párrafo del apartado b) que se considera como tal parcelación «la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que… pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos».

Pues bien, si la licencia administrativa constituye el mecanismo por el que los poderes públicos competentes controlan la legalidad de determinados actos de los administrados, es la Administración llamada a ejercer ese control la que debe efectuar, ante la pretensión correspondiente, un pronunciamiento, sea expreso, concediendo o denegando la licencia o declarando formalmente que no es necesaria, o tácito, a través de su silencio con la sanción legal del efecto positivo del mismo. Al autorizar e inscribir la escritura, el Notario y el Registrador, respectivamente, deben comprobar si la normativa legal aplicable sujeta o no el acto de que se trate a licencia administrativa y, de ser así, como ocurre en este caso, entra en juego la mencionada norma del artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, sin que la exigencia que ésta impone pueda obviarse por el mero hecho de que las fincas resultantes de la segregación tengan determinada calificación catastral, toda vez que esa exigencia de aportación de la licencia o declaración de innecesariedad se encuadra en un específico régimen administrativo de fiscalización municipal previa a la autorización e inscripción de la escritura correspondiente, como resulta de la normativa urbanística aplicable. Por lo demás, el control que en este ámbito se encomienda a Notarios y Registradores encaja en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, deben desempeñar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

14 noviembre 2006

Segregaciones sin licencia.- Ver, más atrás, el apartado ”Efectos del silencio administrativo”.

5 octubre 2006

Segregaciones sin licencia.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible en el Registro de la Propiedad una escritura de segregación de 107 parcelas, con su correspondientes declaraciones de obra nueva de viviendas unifamiliares en construcción, a la que se acompaña una primera certificación expedida por el Alcalde-Presidente de la Corporación en la que se afirma que no constituye parcelación, por no ser susceptible de dar lugar a un nuevo núcleo de población; y una segunda certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento, por el que se afirma –con referencia a la anterior certificación– que se concedió sobre la finca licencia de segregación, describiendo las fincas resultantes. A juicio del registrador no cabe parcelación sin la aprobación del correspondiente programa de actuación urbanizadora, las certificaciones no transcriben el acuerdo adoptado por lo que hacen dudar de su contenido y no cabe parcelación en suelo rústico. Según el recurrente –que no niega el carácter rústico del terreno– las certificaciones administrativas aportadas claramente afirman que no existe parcelación urbanística por no ser susceptible de dar lugar a la formación de un nuevo núcleo de población y por consiguiente no es necesaria licencia de segregación.

2. Dispone la legislación autonómica aplicable la prohibición de toda parcelación efectuada en suelo rústico (artículo 91.2 del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha). El propio recurrente no niega que se trate de un suelo rústico –como afirma el registrador– tan sólo afirma que no constituye un nuevo núcleo de población, por lo que entiende que no se hace precisa la licencia de segregación en consonancia con el certificado emitido por el Secretario.

3. Dispone el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, que los Registradores de la Propiedad que en caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en dicho artículo.

El sistema consiste en lo siguiente: Los Registradores de la Propiedad remitirán copia del título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda, acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no contestación se procederá con arreglo a lo establecido en dicho artículo. La remisión de la documentación referida se hará constar al margen del asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal, el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80 de las normas complementarias.

Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73 de las normas complementarias.

Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del asiento de presentación, si no se presentare el documento acreditativo de incoación del expediente de disciplina urbanística con efectos de prohibición de disponer, el Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones solicitadas.

Finalmente si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 de la Ley Hipotecaria.

4. Dada la contradicción existente entre las certificaciones aportadas, en las que en unas se habla de licencia de segregación y en otras de innecesariedad; teniendo en cuenta la nulidad de las parcelaciones realizadas en suelo rústico según la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma, coincidente en esto con la estatal; y la circunstancia evidente de que de una parcelación de 107 fincas con sus correspondientes declaraciones de obra nueva puede dar lugar a un núcleo de población, debe concluirse que no se pueden considerar suficientemente acreditada la existencia de licencia concedida, debiendo el registrador proceder de conformidad con lo dispuesto en el artículo 79 de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

29 mayo 2009

Segregaciones sin licencia.- En este recurso, que puede verse en el apartado “COMPRAVENTA. De cuota indivisa de finca rústica”, se examina el problema que plantea la compraventa, sin licencia de parcelación, de una participación indivisa de una finca, con adscripción de uso y pacto de indivisibilidad.

9 septiembre 2009

Segregaciones sin licencia.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si la venta de una participación indivisa sobre una finca rústica puede o no considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, atendiendo a las siguientes circunstancias concurrentes:

a) la finca objeto de venta parcial (registral n.º 4092), según su descripción registral, es una finca rústica de una hectárea, veintitrés áreas, sesenta y seis centiáreas, de la que se enajena una participación indivisa del 5,35 por ciento;

b) el mismo día del otorgamiento de la escritura de compraventa (13 de octubre de 2009) fue autorizada otra escritura ante el mismo Notario, con número inmediatamente anterior de protocolo, por la que el vendedor de la participación indivisa –con el consentimiento de los demás condueños de los que ostenta su representación en virtud de apoderamiento especial– declara la obra nueva de una vivienda con una superficie de 78 metros cuadrados y un trastero-garaje de 33 metros cuadrados, sobre la citada finca registral. En esta escritura de obra nueva el otorgante manifiesta que «la edificación objeto de esta escritura, lo fue en concepto de autopromoción a los efectos de constituir su domicilio habitual comprometiéndose a no enajenar la finca en el plazo de diez años, salvo que exonere la parte compradora de dicha garantía …, razón por la cual no procede la exigencia de seguro decenal»;

c) ambas escrituras se presentan de forma correlativa y con la misma fecha (16 de octubre de 2009) en el Registro de la Propiedad;

d) del historial registral de la citada finca n.º 4092 resulta que sobre la misma se han practicado tres segregaciones previas (en 1980, 1983 y 1994, respectivamente), y las siguientes ventas de participaciones indivisas: 3, 059 por ciento según la inscripción 3.ª de 22 de octubre de 1998; 4,433 por ciento según la inscripción 4.ª de 11 de agosto de 1999; 4,433 por ciento según la inscripción 5.ª de 11 de agosto de 1999; 4,8732 según la inscripción 6.ª de 4 de mayo de 2001; 16,1733 según la inscripción 7.ª de 19 de agosto de 2002; 5,350 según la inscripción 8.ª de 24 de julio de 2003; 3,057 según la inscripción 9.ª de 4 de agosto de 2003; 16,9820 según la inscripción 10.ª de 20 de octubre de 2003; 16,9802 según la inscripción 11.ª de 5 de noviembre de 2003; 12,734 según la inscripción 13.ª de 3 de febrero de 2004; 12,497 según la inscripción 14.ª de 3 de febrero de 2004; 12,734 según la inscripción 15.ª de 24 de noviembre de 2004; 5,350 según la inscripción 16.ª de 19 de diciembre de 2005; 16,982, según la inscripción 17.ª de 17 de enero de 2007. Finalmente, por las inscripciones 18.ª, 19.ª y 20.ª (fechadas el 21 de noviembre de 2008, 13 de marzo de 2009 y 24 de julio de 2009) se inscriben sendas declaraciones de obras nuevas de otras tantas «viviendas rurales aisladas».

La Registradora suspende la inscripción por entender que del conjunto de las circunstancias expresadas se desprenden dudas sobre la posible existencia de una parcelación ilegal y el riesgo de formación de núcleo de población en dicha finca, por lo que entiende necesario para la práctica de la inscripción aportar licencia de parcelación o certificado de innecesariedad.

2. Sobre esta cuestión este Centro Directivo ha tenido ya ocasión de manifestar (cfr. Resolución de 23 de julio de 2005), que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Vistos» de esta Resolución. Del examen de la citada legislación sustantiva andaluza, resulta de especial relevancia el artículo 66, cuando considera, como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable; sin olvidar otros preceptos como: – el artículo 68.2 del mismo cuerpo legal: «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas»; – el artículo 66.3: «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente»; – o el artículo 66.4 de la citada Ley, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura pública en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura pública determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno». Precepto, este último, que impone, como lógica consecuencia, un mayor rigor a la hora de examinar aquellos títulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo demás, tienen pleno encaje –reforzándolo– en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, Notarios y Registradores han de desempeñar.

4. Es, en suma, la propia legislación sustantiva que resulte aplicable, la que ha determinar qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, teniendo en este tema el citado Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que complementa al Reglamento Hipotecario, un carácter meramente adjetivo y procedimental. Por este motivo, los conceptos que, «en clave hipotecaria», se emplean en los artículos 78 y 79 del citado Real Decreto, han de ser examinados, y adaptados, a las normas autonómicas sustantivas que resulten de aplicación; de lo contrario, se llegaría al absurdo de impedir la aplicación de dicha normativa autonómica por la sola –y nominalista– razón de emplear esta última una terminología («parcelación ilegal»; «actos reveladores de una posible parcelación urbanística») más amplia que la tradicionalmente empleada en el ámbito hipotecario (división y segregación), y que engloba, en orden a la finalidad que dicha legislación urbanística está llamada a desempeñar, actos que, en muchos casos, para nada serían actos de segregación o división en sentido estricto (hipotecario).

5. En el presente caso, se trata de dilucidar si la venta de una participación indivisa sobre una finca rústica en Andalucía, puede considerarse parcelación que precise el otorgamiento de la correspondiente licencia o declaración de innecesariedad, teniendo en cuenta que no existe una asignación formal y expresa de un uso individualizado de una parte del inmueble, pero que –según la Registradora– sí existen elementos de juicio reveladores de una posible parcelación urbanística, como son los antecedentes del historial registral de la finca (en los términos en que han sido detallados en el fundamento de derecho 1 de esta Resolución), de los que se desprende la existencia de una pluralidad de titulares sobre la finca en virtud de sucesivas ventas de participaciones indivisas sobre la misma, y el hecho de que el vendedor declare en la escritura de obra nueva, otorgada en la misma fecha de la venta, que la vivienda declarada fue construida en autopromoción para destinarla a vivienda habitual, y que en la escritura de compraventa el comprador exonere al vendedor de la acreditación de la constitución de cualquier seguro determinado por la Ley de Ordenación de la Edificación.

Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en la que, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, se afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación». Ahora bien, desde un punto de vista más amplio y general, y no circunscrito a un supuesto concreto como en el caso de la Resolución anterior, la más reciente Resolución de 14 de julio de 2009, recaída con ocasión de una Consulta elevada a este Centro Directivo por el Colegio Notarial de Andalucía precisamente sobre la misma cuestión que se dilucida en el presente recurso, ha fijado sistemáticamente su doctrina en la materia, doctrina que ha de dar la pauta para resolver el presente recurso en los términos que se desarrollan a continuación.

El artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, establece en su párrafo 4º que cualquier acto de parcelación urbanística precisará la licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad; y en la línea indicada, por una parte, su párrafo primero considera parcelación urbanística en terrenos que tengan el régimen de suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos, y por otra, desarrolla este último concepto en el párrafo segundo al considerar como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, sujetos por tanto a igual trato legal, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble, situaciones que considera equivalentes o asimilables a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso puedan excluir tal aplicación.

6. De ello se desprenden, como puso de manifiesto la citada Resolución de 14 de julio de 2009, diversas notas que conviene destacar para resolver el presente recurso. En primer lugar, el concepto de parcelación urbanística, siguiendo el proceso que han seguido las actuaciones en fraude a su prohibición y precisamente para protegerse de ellas, ha trascendido la estricta división material de fincas, la tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos objetivos.

En segundo lugar, la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble, no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística. Ni siquiera excluye esta posibilidad la manifestación contraria del hecho o voluntad de que se produzca aquella asignación, pues el elemento decisorio es la posible aparición de tales asentamientos, como cuestión de hecho, con independencia de que el amparo formal y legal de la titularidad individual esté más o menos garantizado, se realice en documento público o privado o se haga de forma expresa o incluso tácita.

Finalmente, el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, como ha declarado ya este Centro Directivo, tiene carácter instrumental, debiendo interpretarse y aplicarse a la luz de la legislación sustantiva a la que sirve y, en el ámbito registral, complementa. Así resulta con claridad del propio artículo 79 del citado Real Decreto el cual, si bien se halla encabezado por el epígrafe «Divisiones y segregaciones», se refiere en su párrafo primero, no sólo a los estrictos supuestos de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto y para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Y en este sentido amplio deben interpretarse aquellos términos de división o segregación que emplea el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, cuando ordena al Registrador que para la inscripción de la división o segregación de terrenos ha de exigir que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, precepto que resulta concomitante con el contenido en el artículo 66 n.º 4 de la citada Ley 7/2002 de Andalucía, cuyo párrafo segundo dispone que «No podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad», debiendo entenderse este llamado «acto de parcelación» en los amplios términos antes indicados, de los que, a los efectos de este recurso, se ha de subrayar como elemento destacado el hecho de que la ausencia de asignación formal y expresa de uso individualizado de una parte del inmueble no es por sí sola suficiente para excluir la formación de nuevos asentamientos y, por tanto, la calificación de parcelación urbanística.

Por otra parte, es patente que las distintas legislaciones autonómicas son cada vez más estrictas, como no podía ser de otra manera, con la finalidad de evitar las llamadas parcelaciones ilegales y asimilan a estos efectos al concepto de parcelación otras figuras que como las divisiones horizontales, sociedades o comunidades proindiviso puedan utilizarse como cobertura para encubrir actos parcelatorios ilegales (cfr. párrafo 2 del citado artículo 66 de la Ley andaluza). Y también lo es la llamada de los poderes públicos a prestar una colaboración, especial atención y máximo rigor, extremando las precauciones, con la finalidad de evitar que se sigan produciendo parcelaciones irregulares con grave daño a la ordenación del territorio y a los intereses generales. Exponente reciente de esta tendencia legislativa es el reciente Decreto 60/2010, de 16 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística de Andalucía, y que desarrolla precisamente el artículo 66 de la Ley antes citada, intensificando las atribuciones de Notarios y Registradores en orden a la exigencia por parte de los mismos de la acreditación de la licencia de parcelación o declaración de innecesariedad en los casos de transmisiones de participaciones indivisas de fincas no urbanizables, incluso en los casos en que nada figure en la escritura sobre el derecho de uso exclusivo de una porción de terreno (cfr. art. 8.a).

7. La Registradora, en el presente caso, no basa su calificación únicamente en la existencia de una transmisión de cuota indivisa, sino, junto con ello, en dos elementos de juicio adicionales, derivados, de un lado, de los antecedentes del Registro (a cuya vista ya hizo constar en la nota simple de información continuada que se insertó en la escritura la advertencia según la cual «Se advierte, conforme al artículo 66 de la LOUA que no se admitirán ventas de participaciones indivisas o de declaraciones de obras nuevas, que impliquen según los antecedentes del Registro una posible parcelación ilegal…») y, de otro lado, de la exoneración del seguro decenal que efectúa el comprador al vendedor en el título de compraventa relacionado, en el que el transmitente justifica la no constitución del seguro decenal alegando ser la construcción en autopromoción y que su propósito inicial era destinarla a domicilio personal y no enajenarla en el plazo de diez años, circunstancia que es reveladora de un uso propio y exclusivo de la vivienda y, por tanto, de la porción de terreno ocupada por la misma, supuesto prevenido en el artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía («diversos titulares a los que corresponda el uso individualizado de una parte del inmueble»), lo que obliga a exigir la preceptiva licencia o declaración de innecesariedad (artículos 66.4 LOUA y 78 del RD 1093/1997, de 4 de julio). Todo lo cual lleva a concluir, en atención a lo antes expuesto, que resulta justificada la calificación registral negativa.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 julio 2010

Segregaciones sin licencia.- Sobre segregaciones en suelo no urbanizable, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenación del territorio, ver, más atrás, el apartado “Disciplina urbanística”.

27 octubre 2010

Segregaciones sin licencia.- Se plantea en este recurso, que puede verse en el apartado “URBANISMO. Efectos del silencio administrativo”, si es posible suplir la licencia necesaria para efectuar una segregación por el silencio administrativo con el que se contesta a la solicitud de dicha licencia.

14 mayo 2011

[1] El criterio utilizado en esta Resolución no se ha mantenido en la que sigue.