INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES:  Por Antonio Oliva Izquierdo. LA RENUNCIA ABDICATIVA DEL DOMINIO Y SU REFLEJO REGISTRAL.

La renuncia abdicativa del dominio, como causa de pérdida del mismo para su titular, es un acto dispositivo unilateral, mediante una declaración de voluntad no recepticia e irrevocable, que tiene su amparo legal en el apartado segundo del artículo 6 del Código civil, que establece que “la exclusión voluntaria de la ley aplicable y la renuncia a los derechos en ella reconocidos sólo serán válidas cuando no contraríen el interés o el orden público ni perjudiquen a terceros”.

Así, en relación con la renuncia abdicativa, cabe plantearse si constituye o no un acto inscribible, y si, en caso de resultar admisible su inscripción, es posible inscribir directamente a favor del Estado, o si, por el contrario, es preciso un previo procedimiento administrativo al efecto.

En cuanto la primera de estas cuestiones, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública es que la renuncia abdicativa del dominio puede constituir título inscribible. En este sentido, siguiendo la doctrina ya iniciada por la Resolución de 19 de enero de 1994 – “un ordenamiento como el español, que permite la pérdida del dominio por renuncia (cfr. art. 6.2 Código Civil), no puede poner obstáculo a la cancelación del dominio, en cuanto a la parcela segregada, en virtud de la escritura en que el titular registral manifiesta su voluntad de no tenerla como suya (cfr. arts. 79, 81 y 82 Ley Hipotecaria)” -, la Resolución del expresado Centro Directivo de 10 enero de 2003, reiterada por la posterior de 18 febrero 2003 señala que “habría de examinarse si la no inclusión de la renuncia del dominio, en el artículo 2-1 de la Ley Hipotecaria, es razón suficiente para negar su acceso al Registro. Y en este sentido la respuesta no puede sino negativa, toda vez que claramente establece el artículo 1 de la Ley Hipotecaria y confirma el artículo 7 del Reglamento Hipotecario, que el Registro de la Propiedad tiene por objeto todos los actos o contratos relativos al dominio de los inmuebles, y sin que exista argumento alguno para sostener el carácter taxativo de la enumeración de títulos inscribibles que contiene en el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria, restringiéndose así el ámbito de la materia inscribible previamente definido; antes al contrario, la propia Ley Hipotecaria, a lo largo de su articulado recoge títulos inscribibles no incluidos en aquella enumeración (cfr. artículos 26 y 107-6 de la Ley Hipotecaria), y así ocurre precisamente, con la extinción misma de dominio (cfr. artícu os 20-1 y 79 de la Ley Hipotecaria)”.

A ello añade la Resolución de 5 de mayo de 2015 en cuanto a la técnica registral para reflejar la misma que “desde el punto de vista de la técnica registral, y dejando al margen los demás presupuestos para que la renuncia al derecho de propiedad sea inscribible, ésta podría tener acceso al Registro mediante un asiento de inscripción en que se haga constar la renuncia, con subsistencia de la finca como finca inmatriculada (y con sujeción a la disciplina normativa que rige la adquisición por parte de la Administración del Estado de los bienes inmuebles vacantes, de suerte que esta adquisición se produce «ope legis», desde el momento en que se cumplen los requisitos para tal atribución -cfr. artículos 609, párrafo segundo, del Código Civil y 17 y 47.d) de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas-). Pero, en todo caso, carece de fundamento que dicha renuncia abdicativa produzca la vigencia del asiento anterior y quede la finca inscrita a nombre del anterior propietario si no concurre el consentimiento de éste y un título material que lo justifique (cfr. artículos 82 y 83 de la Ley Hipotecaria)”.

Ahora bien, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, teniendo en cuenta el límite del apartado segundo del artículo 6 del Código civil, relativo a que la renuncia no cause perjuicio a terceros, exige el cumplimiento de ulteriores requisitos en determinados supuestos en los que dicho perjuicio puede darse.

Así ocurre en los supuestos de división horizontal. Por ello, la Resolución del expresado Centro Directivo de 30 agosto 2013, reiterada por las posterior de 21 de octubre de 2014 señala que “la renuncia por el propietario de su derecho sobre el elemento privativo (local o vivienda en una propiedad horizontal), como por el comunero sobre su cuota en la comunidad ordinaria, exige, si ha de servir para algo (extinción del derecho del renunciante y liberación del pago por las deudas y vencimientos futuros), además del abandono, una declaración «dirigida a los que pasarán las obligaciones propter rem (declaración recepticia) en la que se les manifieste la puesta a su disposición de la cosa abandonada». Adquisición que no tendrá causa onerosa ni gratuita sino que es solo efecto o consecuencia de la relación jurídica jurídico-real preexistente en la que la propiedad del renunciante está incardinada y que, una vez producida, impedirá a sus destinatarios reclamar los vencimientos sucesivos de las obligaciones que pesan sobre ella (cfr. artículos 395, 544, 575, 1.625, 1.631, 1.659, 1.660 y 1.664 del Código Civil)”.

De la misma forma ocurre en el caso de la multipropiedad, como puso de relieve la Resolución de 19 octubre 2018, reiterada por la posterior de 1 de junio de 2022:  “Un efecto jurídico como es el acrecimiento derivado de la renuncia abdicativa de un cotitular (Resolución de 21 de octubre de 2014), no puede producirse en el patrimonio del destinatario por la mera realización de una notificación a un tercero por mucho que al mismo correspondan facultades de gestión y representación de la comunidad. No son los intereses de la comunidad los que están en juego sino los propios de cada uno de los comuneros que, como consecuencia de la renuncia abdicativa, pueden ver su patrimonio incrementado tanto en el cuanto a su activo como al conjunto de obligaciones que del mismo se derivan. La cuota en comunidad objeto de la renuncia no se convierte en patrimonio del Estado. No lo es porque, a diferencia del supuesto en el supuesto de la Resolución de 5 de mayo de 2015, citada por la recurrente, no estamos ante la renuncia abdicativa de un inmueble que queda así sin dueño, sino ante la renuncia abdicativa de una cuota de inmueble cuyo destino natural es el acrecimiento al resto de los comuneros a quienes no se puede imponer un acto ajeno sin que, como mínimo, hayan tenido la oportunidad de oponerse (vid. Resolución de 21 de octubre de 2014). Consecuencia de lo anterior es que no cabe la inscripción de la renuncia sin que, simultáneamente, se practique la de aquellos a quienes el dominio acrece, lo que no puede llevarse a cabo sin que resulte el conjunto de requisitos exigidos por el ordenamiento habida cuenta de que en ningún caso la inscripción de la renuncia abdicativa implica la reactivación de la inscripción de dominio anterior a la del renunciante (Resoluciones de 30 de agosto de 2013 y 5 de mayo de 2015)”.

De otro lado, en cuanto a si procedería la inscripción directa a favor del Estado, resulta esclarecedora la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 diciembre 2018: “Ciertamente, del artículo 17 de la Ley 33/2003, de 3 noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas resulta que: «1. Pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño. 2. La adquisición de estos bienes se producirá por ministerio de la Ley». Ahora bien y como resulta del propio precepto la adquisición se condiciona a los derechos de tercero y a que no exista poseedor en concepto de dueño. Es decir, la mera existencia de una renuncia abdicativa no implica sin más que se produzca una adquisición por parte de la Administración General del Estado. Así ocurrirá y no se producirá la adquisición de la Administración General del Estado si existen terceros con un derecho preferente (a quienes acrezca la porción renunciada, vid. la reciente Resolución de 19 de octubre de 2018), o si los renunciantes resultan no ser los titulares civiles del dominio («nemo dat quod non habet»).    De aquí que la regulación sobre el patrimonio de las Administraciones Públicas prevea la existencia de un expediente de investigación (artículos 47 y siguientes), «respecto de los bienes y derechos que presumiblemente sean de la titularidad de la Administración General del Estado (…)» (artículo 46.1 de la Ley).   El expediente, que incluye la publicación de su objeto en el «Boletín Oficial del Estado» incluirá las pruebas aportadas por quienes resulten ser interesados (la escritura pública de renuncia, por ejemplo, artículo 57.2 del reglamento de ejecución de la Ley), a fin de que por parte de la Abogacía del Estado se lleve a cabo un informe para, en su caso, culminar con «(…) resolución que ponga fin al procedimiento y se procederá a su tasación, a su inclusión en el Inventario General de Bienes y Derechos del Estado y a su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como a la adopción, en su caso, de cuantas medidas sean procedentes para obtener su posesión» (artículo 47 de la Ley).    Hasta que no recaiga dicha resolución favorable no es posible la inscripción en el Registro de la Propiedad: «La resolución decidirá sobre la pertenencia del bien o derecho a la Administración General del Estado, o en su caso, a sus organismos públicos» (artículo 58.2 del Reglamento), momento en el que «la Administración General del Estado, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 36 y 47 d) de la Ley, deberá inscribir a su favor en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, los inmuebles o derechos sobre los mismos cuya pertenencia le haya sido acreditada a través del procedimiento de investigación» (artículo 60 del Reglamento de ejecución de la Ley).   4. Procede en definitiva la desestimación del recurso y la confirmación de la nota de calificación de la registradora que ha obrado correctamente al no tomar razón de una anotación preventiva no prevista en el ordenamiento y suspender la inscripción a favor de la Administración General del Estado hasta que resulte que esta, tras la tramitación y resolución del expediente de investigación previsto legalmente, considere que efectivamente y como consecuencia de la renuncia abdicativa se ha producido la adquisición por ministerio de la Ley del inmueble renunciado”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Política Agrícola Común. RD 916/2025, de 14 de octubre, por el que se modifica la normativa española que aplica el Plan Estratégico de la Política Agrícola Común (PAC) 2023-2027, tras la aprobación por la Comisión Europea de una actualización del plan nacional en agosto de 2025.

Préstamo de valores de instituciones de Inversión Colectiva.

Orden ECM/1155/2025, de 14 de octubre, que tiene por objeto establecer las normas aplicables al préstamo de valores de las instituciones de inversión colectiva de carácter financiero, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

ELA y otras enfermedades irreversibles

Real Decreto-ley 11/2025, que completa la Ley 3/2024, de 30 de octubre, con el objetivo de mejorar la atención a los enfermos de esclerosis lateral amiotrófica (ELA) y otras enfermedades complejas de curso irreversible. Crea un nuevo grado de dependencia (Grado III+) para casos extremos.

Calendario laboral 2026

Resolución de 17 de octubre de 2025, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2026.

Ir al archivo especial.

Medidas urgentes DANA

Real Decreto-ley 12/2025, este RDLey, complementario de otros anteriores, adopta medidas destinadas a proporcionar recursos económicos y apoyo para la reconstrucción y la recuperación de las zonas afectadas por el evento meteorológico DANA acaecido en octubre de 2024.

Modelos Impuesto Complementario Multinacionales

Orden HAC/1198/2025: Se aprueban los modelos 240, 241 y 242 relativos al Impuesto Complementario para garantizar un nivel mínimo global de imposición para los grupos multinacionales y los grupos nacionales de gran magnitud.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado normativa de Galicia (inteligencia artificial), Extremadura (Ley de Concordia), y Madrid (funcionarios interinos).

TRIBUNALES

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Empleo temporal de larga duración. El Pleno itucional ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección 3.ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en relación con la disposición adicional octava de la Ley 20/2021, de 28 de diciembre, de medidas urgentes para la reducción de la temporalidad en el empleo público, por posible vulneración del artículo 9.3 CE, en relación con los artículos 23.2 y 103 CE.

Funcionarios de Administración local en el País Vasco. El Pleno ha acordado admitir a trámite la cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección 3.ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, en relación con la disposición transitoria decimocuarta y disposición final séptima, apartado dos, de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, por posible vulneración de los artículos 9.1, 9.3, 23.2, 24.1, 66.2, 87.1, 117.1, 149.1.1.ª, 149.1.18.ª y 164.1 CE.

TRIBUNAL SUPREMO

Empleados del hogar. Sentencia de 29 de septiembre de 2025, de la Sala Tercera; contra el Real Decreto 893/2024, de 10 de septiembre, por el que se regula la protección de la seguridad y la salud en el ámbito del servicio del hogar familiar.

Esta STS anula la disposición final 1ª del Real Decreto 893/2024, de 10 de septiembre.

Ver texto anulado

SECCIÓN II. 

Concurso de Aspirantes: 

DGSJFP. y Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia y Calidad Democrática RR de 3 de octubre de 2025,  por las que se convocan determinados Registros de la Propiedad radicados en el territorio de Cataluña, para su provisión conforme a lo dispuesto en el artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Concurso de Aspirantes: VER Resultado PROVISIONAL

Se hace la convocatoria conforme al artículo 503 del Reglamento Hipotecario.

Ir al archivo de concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de:

José María Vega Rivero, registrador de la propiedad de Antequera.

María Belén Herrador Cansado, registradora de la propiedad, mercantil y de bienes muebles.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

417.*** HERENCIA ALEMANA: «ERBSCHEIN» COMO CERTIFICACIÓN EQUIVALENTE A LA DEL REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD. 

El “Erbschein”, certificado sucesorio alemán, es titulo sucesorio, no necesita apostilla, ni justificar el título base de su expedición, ni acompañar el certificado del registro de últimas voluntades alemán.

418.** PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN UNITARIA EXISTIENDO NUEVOS DEFECTOS y PRINCIPIO DE LEGALIDAD. OBJETO DEL RECURSO. DESCRIPCIÓN DE FINCA REGISTRAL IMPRECISA.

El principio de legalidad ha de prevalecer sobre el principio de calificación unitaria, de forma que el registrador ha de poner de manifiesto nuevos defectos no contemplados en una primera calificación. El objeto del recurso es la calificación del registrador y no otras cuestiones como el trato recibido por el ciudadano en el Registro, los aranceles aplicados, o las operaciones registrales realizadas.

420.** CRÉDITO REFACCIONARIO CONSISTENTE EN UN PRÉSTAMO PARTICIPATIVO

No cabe la práctica de una anotación de crédito refeccionario cuando resulta del registro que las obras han terminado. El crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación 

421.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS SOBRE EL DESTINO DE LAS FINCAS A VIVIENDA

La exigencia estatutaria de destino “viviendas familiares de personas de reputación intachable”, excluye el alquiler turístico por su carácter no permanente.

422.** HOLANDA: PARTICIÓN HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIO.

En una escritura de adjudicación de herencia  por un albacea testamentario holandés y aunque el notario certifica la correcta aplicación del derecho holandés la Dirección confirma el criterio del registrador en el sentido de que no es admisible la partición  ya que el Derecho Neerlandés no permite al albacea partir en contra de lo ordenado por el causante.

423.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA  CON OPOSICIÓN DE LOS  COLINDANTES POR POSIBLE INVASIÓN DE SUS PROPIEDADES

La existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas impide la inscripción de la representación gráfica solicitada, sin que competa a la DG en sede de recurso decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca.

424.⇒⇒⇒ GUARDADOR DE HECHO: ACEPTACIÓN PURA Y SIMPLE DE LA HERENCIA CONSTANDO SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN CON REHABILITACIÓN DE LA PATRIA POSTESTAD DEL PADRE (CAUSANTE FALLECIDO)

Cabe que la sucesión se rija por una ley (artículo 9.8 CC), – en este caso la legislación catalana – y las medidas de apoyo por otra (9.6 CC).

El causante era el titular de la patria potestad prorrogada del heredero con discapacidad. Como según la ley sucesoria aplicable el heredero con discapacidad disfruta del derecho del beneficio de inventario, la aceptación es un acto de administración y es suficiente con que acepte asistido con el guardador de hecho. Pero exige la Dirección General que se rectifique la escritura aclarando que no es una aceptación pura y simple sino a beneficio de inventario.

425.** RECTIFICACIÓN DE FINCA INMATRICULADA Y GEORREFERENCIADA POR BASE GRAFICA ALTERNATIVA

Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199.2 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.

426.** ANOTACIÓN PREVENTIVA (o NOTA MARGINAL) DE DERECHOS POSESORIOS (EN INSTANCIA PRIVADA)

La posesión no es un derecho inscribible por sí mismo, de modo que, si no cabe la inscripción, menos aún será posible obtener una anotación preventiva de tutela de los posibles derechos posesorios. Para practicar una anotación el documento ha ordenarse en un auto judicial, no una mera instancia privada. No cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario.

427.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN FINCA SIN OBRA NUEVA

La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

428.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: CÓMPUTO AÑO EN DOCUMENTO PRIVADO ELEVADO A PÚBLICO

En la inmatriculación por doble título (art 205LH) si el título de adquisición previa es una elevación a público de un documento privado, el plazo de un año se computa desde la propia elevación a público del contrato privado y no desde la liquidación tributaria del contrato privado. Aunque se revoca la nota por estar mal formulada: el defecto señalado por el registrador no hace referencia al incumplimiento del plazo, sino a la falta de carácter público del antetítulo, siendo el antetítulo una escritura de elevación a público de un documento privado, que si que es un título público adquisitivo, el defecto debe ser revocado

429.** PETICIÓN NOTA SIMPLE POR CANAL DE PRESENTACIÓN (EN VEZ DE POR PETICIÓN DE PUBLICIDAD REGISTRAL)

La petición de publicidad formal por vía electrónica ha de hacerse a través del trámite específico habilitado en la sede electrónica para solicitudes de publicidad formal y no por el canal para la presentación de documentos privados.

430.** IDENTIDAD DE VENDEDOR Y DNI NO INSCRITO

La fe de identidad corresponde en exclusiva al Notario. Al Registrador corresponde comprobar la correspondencia entre la identidad que obra en la escritura y la que obra en el Registro. Es inscribible una escritura aunque el transmitente no aparezca en el Registro con su DNI.

431.** NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN PARA MÁS HABITACIONES QUE LAS DESCRITAS REGISTRALMENTE

La asignación del NRUA exige que conste perfectamente determinada en el Registro la unidad de alojamiento amueblado que pretende ser arrendada mediante su comercialización en plataformas en línea. La limitación estatutaria de destinar los apartamentos a vivienda, no pudiéndose dar uso distinto, ni ejercer por tanto en ellos, industria o comercio o profesión liberal u oficio alguno, incluye la de la prohibición de uso turístico.

432.** CRÉDITO REFACCIONARIO: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD

No procede cancelar por caducidad una anotación de crédito refaccionario si en el registro no consta que las obras han terminado y además existe presentada la documentación que acredita que se está dirimiendo en juicio ordinario la liquidación del propio crédito, y que el acreedor ha solicitado la conversión en hipoteca de las anotaciones. El plazo del art 92 se cuenta por días hábiles.

433.* GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES 

Existiendo alegación contraria a la inscripción en la tramitación del expediente y fundando en ella la calificación registral denegatoria, el registrador ha de motivar fundadamente esas dudas.

434.() GEORREFERENCIACIÓN SEGREGACIÓN CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES 

Se desestima el recurso del promotor del expediente contra la calificación negativa, por no acreditarse los hechos en que se basa.

435.** HIPOTECA VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN: VIVIENDA HABITUAL Y VIVIENDA FAMILIAR 

La manifestación en una hipoteca de que la vivienda que se está construyendo sobre la finca es la vivienda habitual no implica que sea la vivienda familiar del art 1320 del Código Civil y la escritura debería haber sido inscrita como consecuencia de Resolución de esta Dirección General de 6 de junio de 2025 (artículo 327 de la Ley Hipotecaria) y el hecho de que no podía constituir su vivienda familiar se infería ya claramente de la redacción de la escritura.

436.* NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIO: CONSECUENCIAS DE SU FALTA

La falta de Nota Marginal de Expedición de Certificación en una ejecución hipotecaria impide la cancelación de cargas posteriores al inscribir la adjudicación. 

437.** SENTENCIA DE DIVORCIO INGLESA NO INSCRITA PREVIAMENTE A ACEPTACIÓN DE HERENCIA: FALTA DE TRACTO SUCESIVO

Quedan fuera del ámbito de aplicación del Reglamento 2201/2003 (Bruselas II bis), las resoluciones judiciales extranjeras en lo relativo a las cuestiones patrimoniales derivadas de los procedimientos de divorcio, por disponerlo así con claridad el artículo 1 del mismo Reglamento

438.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA DE UNA FINCA QUE NO SE CORRESPONDE CON NINGUNA PARCELA CATASTRAL

El hecho de que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir no se corresponda con una determinada parcela catastral, no es motivo suficiente para rechazarla, pues precisamente por ser alternativa se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante; pero en este caso la representación gráfica aportada implica una verdadera reordenación de terrenos y no un mero ajuste de delimitación respecto de la organización de la propiedad que resulta del parcelario catastral, el cual, goza, además, de una presunción de exactitud en cuanto a los datos físicos, derivada del art. 3 TRLC,  por lo que justifica las dudas del registrador ante la oposición de los colindantes.

440. 441. 442. 443. 444. 445.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

La limitación estatutaria de no poder instalar en las viviendas servicios o industrias de ninguna clase incluye el alquiler turístico.

446.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN FINCA EN CONSTRUCCIÓN

La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

447.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS  (de CASAS DE HUÉSPEDES)

La prohibición estatutaria de destinar las viviendas a hospedaje o pensión abarca también las viviendas de uso turístico. El número de registro único de alquiler pueda solicitarse por cualquier titular de la finca.

448.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN SIN REQUISITOS URBANÍSTICOS Y ADMINISTRATIVOS (CANTABRIA)

La asignación de NRUA turístico en Cantabria requiere acreditar la presentación de la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo de Cantabria y si lo hay el cumplimiento de la normativa municipal sobre usos turísticos

449.** REPARCELACIÓN URBANÍSTICA: SUBSANACIÓN SUPERFICIE FINCA MATRIZ TRAS LA APROBACIÓN ADVA FIRME Y SIN GEORREFERENCIACIÓN DEL RESTO

Para inscribir un exceso cabida en el resto de una finca matriz de la que en su día se segregó una porción que se aportó a una reparcelación, no se requiere que la Administración apruebe dicho exceso de cabida, cuando no afecta al perímetro de la unidad de actuación que ya fue objeto de aprobación administrativa.

451.** ANDALUCÍA: VENTA CUOTAS INDIVISAS FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA PARCELACIÓN

Es necesaria licencia, sin que sea suficiente la vía procedimental del art del art. 79 RD 1093/1997 cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto. Así ocurre en este caso en que se trasmite por cuotas indivisas una finca rústica en Andalucía de manera que, el resultado de dividir la superficie de la finca entre los titulares proindiviso, da como resultado una superficie inferior a la fijada como unidad mínima de cultivo.

452.** EXCESO DE CABIDA (INFERIOR AL 5%) EN AGRUPACIÓN DE FINCAS PROCEDENTES DE REPARCELACIÓN

Aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación de su superficie en base a una certificación catastral, salvo que, de los planos de la reparcelación resulte una alteración de la geometría de la finca.

453.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS DEL ALOJAMIENTO DE PERSONAS, TIMESHARING

Si en los Estatutos que rigen la Propiedad Horizontal prohíben el uso total o parcial de cualquiera de las unidades o porciones de las que integran la Comunidad, para el ejercicio de cualquier actividad comercial de alojamiento de personas, timesharing, aunque no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, esta prohibición comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional. Como la regla estatutaria es anterior a la reforma del art. 7 por la LO 1/2025, no es bastante la autorización de la comunidad, sino que sería preciso la modificación de los estatutos.

455.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS QUE EXIGEN QUE VIVIENDAS SEAN DOMICILIO PERMANENTE

El alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la cláusula estatutaria

456.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN PARA MÁS HABITACIONES QUE LAS DESCRITAS REGISTRALMENTE

El número de habitaciones de la vivienda de uso turístico debe coincidir con el solicitado sin que un office pueda ser considerado una habitación a estos efectos. La norma estatutaria por la que las viviendas no podrán ser utilizadas para ejercer en ellas ninguna actividad comercial, industrial o profesional abarca la prohibición de uso turístico.

457.*** DIVISIÓN HORIZONTAL/COMPLEJO INMOBILIARIO SUELO RÚSTICO. LICENCIA. APLICACION ANALOGICA NORMAS ESTATALES.

Larguísima resolución que aborda de nuevo el tema de las parcelaciones urbanísticas en relación con las divisiones horizontales /propiedades horizontales tumbadas. En este caso la DG considera que la constitución un régimen de propiedad horizontal (o complejo inmobiliario) sobre una finca rústica (suelo no urbanizable de uso común), constituye un acto de parcelación sujeto necesariamente a aprobación administrativa a pesar de que ya constaba la propiedad inscrita por cuotas con asignación de uso exclusivo; entiende aplicable analógicamente las normas estatales sobre parcelaciones a los procedimientos autonómicos.

458.*** NOVACIÓN UNILATERAL DE HIPOTECA INICIALMENTE UNILATERAL

No cabe inscribir la novación modificativa de una hipoteca unilateral inscrita y ya aceptada sin el consentimiento del acreedor.

459.** FALTA DE TRACTO EN MITAD INDIVISA HEREDADA. SENTENCIA DE DIVORCIO INGLESA NO APORTADA.

Continuación de la 437, en idéntico sentido, se califica la venta posterior a la adición de herencia.

460.** PRINCIPIO DE PRIORIDAD EN EL ÁMBITO DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS

Presentada la solicitud de inscripción de georreferenciación de una finca, no se puede inscribir la correspondiente a otra, contradictoria con la primera, mientras no finalice el procedimiento para inscribir esta.

461.** ANDALUCÍA: VENTA CUOTAS INDIVISAS FINCAS RÚSTICAS SIN LICENCIA PARCELACIÓN PERO CON AUTORIZACIÓN MILITAR

Reitera lo señalado por anteriores resoluciones (R. 28 de Julio de 2025 -461 de este mismo informe-, R. 20 de noviembre de 2024, o R. 10 de junio de 2025):  En el sentido de que en caso (superficie ideal de cada adquirente sea inferior a la Unidad Mínima de Cultivo) no se puede tratar por la vía procedimental del art. 79 RD 1093/1997, sino que tiene que someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad, al ser revelador de una parcelación urbanística. 

Como particularidad del presente caso, la DG señala que no es argumento en contrario el de la obtención de una autorización militar, por cuanto la propia Ley 8/1975, de 12 de marzo, dispone que la misma se aplicará sin perjuicio de «las licencias o autorizaciones que, en su caso, y conforme a otras normas vigentes, deban otorgar los Departamentos ministeriales civiles y otros Organismos de la Administración del Estado, provincia o municipio» –DF 3ª–

462.*** PRIORIDAD GANADA POR EL ASIENTO DE PRESENTACION EN DOCUMENTOS DEFECTUOSOS

La prioridad ganada por la presentación de un documento se impone a los posteriores, aunque el documento subsanatorio se presente después. Aunque si el defecto implica que el documento adolece de un elemento esencial, mientras no se susana la falta del mismo, el documento no es título inscribible y no puede tener una prioridad ganada antes de ese momento.

En este caso se presenta un título otorgado por mandato verbal (y por tanto que adolece de falta de un elemento esencial), y posteriormente un embargo. Como la ratificación presentada posteriormente se había otorgado antes de la presentación del embargo, la DG considera que sí tiene prioridad sobre el mismo, porque el titulo ya era perfecto antes de sum presentación.

463.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SOBRE FINCA CON PROHIBICIÓN JUDICIAL DE DISPONER

Una prohibición de disponer anotada no obsta a la asignación de un número registro de alquiler de corta duración a la finca. Entiende que la asignación de NRUA simplemente garantiza que la unidad alojativa en cuestión reúne dichos requisitos, pero no determina que dicho arrendamiento de corta duración vaya efectivamente a realizarse

464.* DIVISIÓN HORIZONTAL POR ANTIGÜEDAD SIN LICENCIA (EN EXTREMADURA)

El complejo inmobiliario, donde se configuran parcelas física y jurídicamente independientes, constituye un acto de parcelación que requiere licencia urbanística. Debe diferenciarse de la división horizontal tumbada, donde todo el suelo es elemento común y no se produce fraccionamiento del suelo. Reiteración de doctrina consolidada.

465 Y 466.*  NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS (de CASAS DE HUÉSPEDES)

La norma estatutaria que prohíbe el destino de los pisos a “casa de huéspedes” impide la asignación del NRUA.

467.* LIBRO DE ACTAS DE COMUNIDAD HORIZONTAL CON NOTA MARGINAL DE EXPEDIENTE DE RESTAURACIÓN LEGALIDAD URBANISTICA

La mera indicación, mediante nota marginal, de la existencia de un acuerdo de restauración de la legalidad urbanística, no impide diligenciar un libro de actas

468.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO CON UNA HERENCIA Y UNA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

En una inmatriculación por doble título del art. 205  la DG admite como titulo previo la adjudicación proindiviso a los herederos y como título inmatriculador la extinción de condominio a uno de ellos en el nº siguiente de protocolo. Entiende que
la mera simultaneidad en el otorgamiento de las escrituras no es prueba suficiente para que el registrador rechace la inmatriculación por considerarla una titulación «ad hoc”.

469.() NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SIN DECLARACIÓN DE CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO (SALAMANCA) 

De acuerdo con la normativa municipal de Salamanca para la asignación del NRUA es exigible tanto la declaración de conformidad ambiental exigida por el Ayuntamiento de como el documento acreditativo de la inscripción de la finca en el Registro de Turismo de Castilla y León.

470.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA A LA QUE CONSTA EN EL REGISTRO ADVO.

Cabe asignar NRUA aunque la autorización de la Comunidad Autónoma no esté a nombre del actual titular registral.

471.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SIN LICENCIA MUNICIPAL (MADRID)

Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.

472. 473.  474. y  475.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS  

La prohibición estatutaria de uso turístico no puede perjudicar derechos adquiridos con anterioridad a la misma sobre destino a hospedaje y a uso turístico de una determinada vivienda.

476.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: RETROACTIVIDAD REFORMA L.O. 1/2025, de 2 enero

Si la vivienda ha obtenido licencia de uso turístico con posterioridad al 3 de abril de 2025, es preciso que obtenga autorización expresa de la comunidad de propietarios para que se le pueda asignar un número de registro único de alquiler de corta duración turístico, por exigirlo así la nueva redacción del artículo 7 LPH, que entró en vigor en dicha fecha.

477.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN FINCA INSCRITA COMO «LOCAL COMERCIAL».

No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

478.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN FINCA SIN OBRA NUEVA

La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

479.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS INCRITOS MÁS ADELANTE

Los acuerdos de la Comunidad de propietarios limitativos del alquiler vacacional afectan a los que eran propietarios en el momento de su adopción, aunque no estuvieran inscritos en el registro de la propiedad.

480.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICIO CON ESTATUTOS CON PROHIBICIÓN DE «EJERCER EL COMERCIO»

La prohibición estatutaria de “ejercer el comercio”  aunque no aluda expresamente a las viviendas de uso turístico, impide la asignación del NRUA.

481.** CIF REVOCADO AL EJERCER OPCIÓN DE COMPRA, PERO VIGENTE AL TIEMPO DE SU CONSTITUCIÓN POR LA S.A. CONCEDENTE 

La disposición adicional sexta de la LGT sobre NIF revocado es terminante para notarios y registradores. A los efectos de inscripción en cualquier registro público, la prohibición afecta, incluso, a los instrumentos autorizados antes de la entrada en vigor de la norma.

482.** FRANCIA. CAPITULACIONES MATRIMONIALES DE SEPARACIÓN DE BIENES. ACREDITACIÓN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL FRANCÉS

La Dirección General exige la Inscripción en el Registro civil extranjero de unas capitulaciones otorgadas por cónyuges extranjeros cuando así lo prevea la ley extranjera aplicable.

484.*** AMPLIACIÓN POR ANTIGÜEDAD DE UNA VIVIENDA CON BUHARDILLA EN UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL. REQUISITOS (ACUERDO COMUNIDAD Y ACREDITACIÓN ANTIGÜEDAD SIN LICENCIA)

Existiendo una norma estatutaria que lo ampara, y dado que no implica alteración sustancial del régimen jurídico de la finca ni del uso común de la cubierta,  la ampliación de obra de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal requiere mayoría formal de tres quintos, no siendo necesaria unanimidad material.

La declaración o ampliación de obra por antigüedad no exige más requisitos que los previstos en el art. 28.4 TRLS. Se trata de una declaración de obra por prescripción y no puede exigirse al propietario que acredite que lo construido es conforme a la legalidad urbanística.

485.*** DERECHO INGLÉS. INSCRIPCIÓN BIENES HERENCIA A FAVOR DE LOS «EXECUTORS» (O ALBACEAS)

Es inscribible la adjudicación de bienes a favor de los «executors», albaceas/fiduciarios del derecho sucesorio británico- art 2. Tercero LH- pero dicha inscripción debe hacerse con plena sujeción a los principios registrales españoles entre los que se encuentra el principio de especialidad o determinación registral, y por ello deben quedar plena y perfectamente especificadas tanto la determinación de las cuotas sobre el bien adjudicado de forma que no permita duda la atribución del derecho a cada titular (art 54 RH) como las facultades de los titulares fiduciarios en orden a la administración y disposición de los bienes, sin que la expresión «en administración» sea suficiente.