INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2026

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: ¿QUIÉN PUEDE PEDIR LA INSCRIPCIÓN EN REGISTRO? Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.

El artículo 6 de la Ley Hipotecaria permite solicitar la inscripción a cuatro personas distintas a quienes entiende legitimadas para ello. Así, dispone dicho precepto lo siguiente:

“La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:

1. a) Por el que adquiera el derecho.
2. b) Por el que lo transmita.
3. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
4. d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos”.

En nuestro análisis, distinguiremos cada uno de estos supuestos por separado.

En cuanto al primero de los supuestos, es evidente el interés del adquirente del derecho en solicitar la inscripción a su favor, por los beneficios que produce la proyección de los principios hipotecarios – legitimación, fe pública registral, prioridad, entre otros – sobre su derecho una vez inscrito. Véase, a título meramente ejemplificativo, el primer párrafo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”.

En lo referente al segundo supuesto, el interés del transmitente para solicitar la inscripción se desprende del artículo 76 de la Ley Hipotecaria, que establece que “las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero, sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona”.

Con respecto al tercer supuesto, también el interesado en asegurar el derecho que se deba inscribir tiene un interés en solicitar su inscripción. Precisamente por ello, el artículo 140 del Reglamento Hipotecario dispone en su regla tercera que “los interesados en los embargos podrán pedir que se requiera al considerado como dueño, o a su representante en el procedimiento, para que se subsane la falta verificando la inscripción omitida; y caso de negarse, podrán solicitar que el Juez o Tribunal lo acuerde así cuando tuvieren o pudieren presentar los títulos necesarios al efecto”.

Este precepto reglamentario debe ponerse en relación, a su vez, con el artículo 663 de la Ley de Enjuiciamiento Civil – “1. En la misma resolución en que se mande expedir certificación de dominio y cargas de los bienes inmuebles embargados, el Letrado de la Administración de Justicia podrá, mediante diligencia de ordenación, de oficio o a instancia de parte, requerir al ejecutado para que en el plazo de diez días presente los títulos de propiedad de que disponga, si el bien está inscrito en el Registro. 2. Cuando la parte así lo solicite el procurador de la parte ejecutante podrá practicar el requerimiento previsto en el número anterior. La presentación de los títulos se comunicará al ejecutante para que manifieste si los encuentra suficientes, o proponga la subsanación de las faltas que en ellos notare”; así como con el artículo 664 del mismo cuerpo legal: “Si el ejecutado no hubiere presentado los títulos dentro del plazo antes señalado, el Letrado de la Administración de Justicia, a instancia del ejecutante, podrá emplear los apremios que estime conducentes para obligarle a que los presente, obteniéndolos, en su caso, de los registros o archivos en que se encuentren, para lo que podrá facultarse al procurador del ejecutante si los archivos y registros fueran públicos. Cuando no existieren títulos de dominio, podrá suplirse su falta por los medios establecidos en el Título VI de la Ley Hipotecaria. Si el tribunal de la ejecución fuera competente para reconocer de las actuaciones judiciales que, a tal efecto, hubieran de practicarse, se llevarán a cabo éstas dentro del proceso de ejecución”.

En lo que concierne al cuarto y último supuesto, relativo a quien tenga la representación del adquirente, transmitente o interesado en asegurar el derecho cuya inscripción se pretende, nótese que el artículo 39 del Reglamento Hipotecario presume dicha representación al presentante del documento, al disponer que “se considerará comprendido en el apartado D) del artículo 6 de la Ley a quien presente los documentos correspondientes en el Registro con objeto de solicitar la inscripción”.

Por el contrario, y como norma especial, el artículo 40 del Reglamento Hipotecario establece, respecto del personal de Registro que “los Oficiales, Auxiliares y dependientes del Registro de la Propiedad no podrán presentar ningún documento para su inscripción en el Registro, salvo cuando estén comprendidos en los tres primeros apartados del artículo seis de la Ley”.

En este punto, debe advertirse la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en cuanto a que la solicitud de presentación telemática de un documento por el Notario autorizante del mismo comprende la solicitud de su inscripción. Así, señala el Centro Directivo en su Resolución de 27 de julio de 2018 que “esta Dirección General (Resolución de 20 de enero de 2012), ha puesto de manifiesto cómo la legislación hipotecaria, en beneficio de los usuarios del sistema, trata de evitar el excesivo rigor formal en el procedimiento registral facilitando su agilidad, sencillez y celeridad; especialmente en relación con el trámite de la solicitud de inscripción. Así, por un lado, el artículo 39 del Reglamento Hipotecario considera que el presentante del documento es representante del interesado -de forma que la representación a que alude el párrafo d) del artículo 6 de la Ley Hipotecaria se encuentra sumamente facilitada en nuestra legislación hipotecaria, ya que la existencia del poder queda justificada por la sola presentación de los documentos en el Registro por persona que solicite la inscripción-, y, por otro lado, del artículo 425 del Reglamento Hipotecario resulta con claridad que «presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento (…)». (….) De acuerdo con las consideraciones anteriores, puede afirmarse que la solicitud de presentación lleva implícita la solicitud de inscripción y que esta comprende la totalidad de los actos o derechos susceptibles de causar asiento; puede, en suma, sostenerse que las normas sobre presentación y rogación deben interpretarse a favor de que se produzcan el mayor número posible de efectos en beneficio del interesado”.

De igual modo, conviene recordar que, conforme a la Instrucción de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 19 de junio de 2019, en caso de presentarse en el Registro por telefax conforme a lo dispuesto en el artículo 418 del Reglamento Hipotecario un documento cuya autenticidad pueda verificarse con un Código Seguro de Verificación, y dado que el documento que ha accedido al Libro Diario es por sí mismo una copia auténtica cuya autenticidad deriva del código electrónico reproducido en el documento que lo contiene, “carece de sentido la exigencia de nueva presentación de ese mismo documento a los solos efectos de consolidar el asiento de forma que, en esos casos, el asiento debe ser consolidado de oficio por el Registrador una vez comprobada la autenticidad del documento electrónico mediante la oportuna consulta del CSV”.

Por último, hemos de destacar, por su importancia en la materia, la figura del desistimiento del asiento de presentación. Efectivamente, quien haya solicitado la inscripción puede desistir de su solicitud, si bien deberá cumplir con los términos del artículo 433 del Reglamento Hipotecario: “Durante la vigencia del asiento de presentación, el presentante o los interesados podrán desistir, total o parcialmente, de su solicitud de inscripción. Tal desistimiento, cuando sea total, deberá formularse en documento público o privado, con firmas legitimadas notarialmente. Si el desistimiento solamente afectare a una parte de contenido del documento, podrá realizarse verbalmente. En todo caso la solicitud de desistimiento se hará constar por nota al margen del asiento de presentación de que se trate. El desistimiento no podrá admitirse cuando del mismo se derive la imposibilidad de despachar otro documento presentado salvo que la petición del desistimiento se refiera también a éste y se trate del mismo interesado o, siendo distinto, lo solicite también éste, con las formalidades expresadas en el párrafo anterior. Tratándose de documentos judiciales o administrativos, el desistimiento deberá ser decretado o solicitado por la Autoridad, funcionario u órgano que hubiere expedido el mandamiento o documento presentado. En cualquier caso, el Registrador denegará el desistimiento cuando, a su juicio, perjudique a tercero. Contra la negativa del Registrador, que se hará constar por nota al margen del asiento de presentación y en el documento o solicitud, podrá interponerse recurso gubernativo. Aceptado el desistimiento, se cancelará el asiento o asientos de presentación afectados por el mismo, por medio de nota marginal”.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Lengua de signos.

Real Decreto 262/2026, de 1 de abril: establece los Diplomas de Lengua de Signos Española (DLSE), en formato electrónico, estructurados en los niveles A1, A2, B1, B2, C1 y C2 conforme al Marco Común Europeo de Referencia para las Lenguas. Tendrán vigencia indefinida, valor equivalente a los certificados de las Escuelas Oficiales de Idiomas y podrán consultarse mediante CSV en el Registro Central de Títulos.

Código Penal y LEC: multirreincidencia.

Ley Orgánica 1/2026, de 8 de abril: reforma el Código Penal y la Ley de Enjuiciamiento Criminal para reforzar la respuesta frente a la multirreincidencia en delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico. Introduce agravaciones específicas para la sustracción de teléfonos móviles y dispositivos electrónicos, simplifica el hurto agravado en explotaciones agrícolas y ganaderas, actualiza la regulación de la estafa leve, tipifica nuevas conductas vinculadas al petaqueo y facilita la adopción de medidas cautelares, incluida la prohibición de acudir o residir en determinados lugares. Reconoce legitimación a las entidades locales para ejercer la acción penal. Entró en vigor el 10 de abril de 2026.

Legislación de economía social: cooperativas, empresas de inserción y régimen fiscal.

Ley 1/2026, de 8 de abril, integral de impulso de la economía social: actualiza el marco de la economía social y modifica, entre otras, la Ley de Cooperativas, la Ley de Empresas de Inserción, la Ley de Economía Social y la Ley sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas. En cooperativas, moderniza la definición legal, regula la web corporativa y las comunicaciones electrónicas, refuerza derechos de información y participación, introduce previsiones de igualdad y adapta el funcionamiento de la Asamblea General y del Consejo Rector. En empresas de inserción, amplía colectivos, precisa requisitos y validez territorial de la calificación. En economía social, incorpora los centros especiales de empleo de iniciativa social, la empresa social y nuevas previsiones sobre comercio justo, transformación de empresas y zonas rurales. Declara especialmente protegidas determinadas cooperativas de vivienda en cesión de uso. Entró en vigor el 10 de abril de 2026, salvo la obligación de web corporativa para cooperativas de más de quinientos socios, que se aplaza al 10 de abril de 2027.

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Modificación del Reglamento de extranjería.

Real Decreto 316/2026, de 14 de abril: modifica el Reglamento de Extranjería aprobado por Real Decreto 1155/2024 y articula una regularización extraordinaria para personas extranjeras que acrediten encontrarse en España antes del 1 de enero de 2026 y cumplan determinados requisitos. Se ajustan preceptos sobre familiares de españoles, arraigo, arraigo social y socioformativo, arraigo sociolaboral, menores no acompañados, estudiantes y personas con autorización por razones humanitarias. Las nuevas disposiciones adicionales 20.ª y 21.ª regulan autorizaciones por arraigo y arraigo extraordinario, solicitables hasta el 30 de junio de 2026, con habilitación provisional para residir y trabajar desde la comunicación de inicio de la tramitación. Entró en vigor el 16 de abril de 2026.

Jornada y horarios de trabajo del personal público estatal.

Resolución de 14 de abril de 2026, de la Secretaría de Estado de Función Pública: regula la jornada y horarios del personal de la Administración General del Estado y sus organismos públicos. La jornada general pasa a ser de 35 horas semanales de trabajo efectivo en cómputo anual, equivalente a 1.533 horas anuales, con pausa de 30 minutos computable como trabajo efectivo. Se mantienen previsiones específicas para puestos de especial dedicación, jornada reducida, jornadas especiales, jornada intensiva de verano, vacaciones, permisos, formación, justificación de ausencias y control horario. Refuerza medidas de conciliación, incluida flexibilidad horaria y bolsa de horas. Se aplica desde el 16 de abril de 2026 y no resulta aplicable a entidades locales ni a otras administraciones distintas de la estatal.

Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Real Decreto 326/2026, de 22 de abril: regula el nuevo Plan Estatal de Vivienda, centrado en incrementar el parque público y protegido, favorecer el alquiler asequible, impulsar la rehabilitación, mejorar la accesibilidad y facilitar la emancipación de los jóvenes. Parte del concepto de protección pública permanente y prevé numerosas ayudas para adquisición, promoción, colaboración público-privada, vivienda cooperativa, cesión de viviendas, urbanización de suelo, rehabilitación, alquiler, situaciones de vulnerabilidad y compra o autopromoción en municipios de hasta 10.000 habitantes. Tiene especial relevancia registral porque exige en diversos programas la constancia mediante nota marginal en el Registro de la Propiedad del destino de las viviendas al alquiler, cesión en uso o protección permanente, con plazos que pueden alcanzar 50 años. Entró en vigor el 24 de abril de 2026.

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RDLey 10/2026: medidas fiscales DANA y otras situaciones de emergencia.

Real Decreto-ley 10/2026, de 28 de abril: aprueba medidas tributarias urgentes y otras medidas de apoyo por la DANA, incendios forestales y otras situaciones de emergencia. Declara la no integración en IRPF e Impuesto sobre Sociedades de determinadas ayudas concedidas por la Comunitat Valenciana por la DANA de 2024, extiende la exención en IRPF a ayudas de entidades sin ánimo de lucro a personas afectadas, prevé exenciones por daños personales derivados de incendios forestales y regula aspectos de endeudamiento autonómico, reglas fiscales de entidades locales, accidentes ferroviarios, fondos de servicios en el exterior, cantidades satisfechas por la Iglesia Católica por daños personales y aclaraciones sobre gasóleo profesional e IVA en productos energéticos. Entró en vigor el 30 de abril de 2026.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Normativa publicada de Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Cataluña, Extremadura y Navarra. Incluye, entre otras materias, gestión ambiental, montes, estatuto de las mujeres rurales, derogación de normativa de memoria democrática, suelo y cambio climático, servicios sociales, Arán, comercio, derechos de las personas LGTBI, transición entre gobiernos, ciencia y tecnología, transparencia, administración local, voluntariado e IVA.

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado sentencias relativas a amparo parlamentario, tutela judicial efectiva, derecho de huelga y diversos recursos de inconstitucionalidad sobre la Ley de Amnistía. También se publica un auto sobre participación institucional en Murcia y la admisión de recursos y cuestiones de inconstitucionalidad sobre el Reglamento del Senado, la Ley de Costas valenciana, funcionarios de administración local con habilitación nacional en Cataluña, servicios de atención al cliente, la Ley del Paisaje de La Rioja y la extinción del derecho de pensión del artículo 101 del Código Civil.

SECCIÓN II. Jubilaciones

Se declara la jubilación de:

María del Carmen Santana Santos, registradora de la propiedad de Granada n.º 5;

Javier Alberto García Hernández, registrador de la propiedad, mercantil y de bienes muebles;

Gonzalo Aguilera Anegón, registrador mercantil de Madrid XII; 

Vicente Domínguez Calatayud, registrador de la propiedad de Jávea/Xàbia n.º 2.

RESOLUCIONES:

324.** INSCRIBILIDAD DEL PACTO DE COMPENSACIÓN DE CRÉDITOS EN ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO.

La cláusula de compensación de créditos en una escritura de préstamo hipotecario carece de trascendencia real y, sea o no abusiva, no es inscribible. El registrador puede apreciar el carácter abusivo de una cláusula cuando resulte objetivamente, (arts 84 y ss LGDCyU  )sin necesidad de ponderar circunstancias concretas propias de un procedimiento judicial.

325.*** FALTA DE NOTIFICACIÓN EN LA PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO TRIBUTARIO.

La falta de notificación de la prórroga de una anotación preventiva de embargo tributario no impide practicar dicha prórroga, pues esta constituye un trámite exigido por la duración temporal del asiento y no un acto ejecutivo propiamente dicho.

326.() FALTA DE NOTIFICACIÓN EN LA PRÓRROGA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO TRIBUTARIO.

Resolución idéntica a la anterior

327, 328 y 329.() INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE FINCA Y GEORREFERENCIACIÓN.
La inscripción de un arrendamiento constituido sobre parte de una finca, con aportación de coordenadas georreferenciadas de dicha parte, exige la previa inscripción de la georreferenciación de la totalidad de la finca, para comprobar que la porción arrendada no se extralimita.

330.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

La mera oposición de un colindante en el procedimiento del artículo 199 LH no basta para denegar la inscripción de la georreferenciación. El registrador debe fundamentar de forma objetiva y razonada por qué dicha oposición genera dudas de identidad suficientes.

332.*** INSCRIPCIÓN DE SUCESIÓN BELGA. TÍTULO SUCESORIO EUROPEO.

En las sucesiones internacionales sujetas al Reglamento Europeo de Sucesiones, cunado no se aporta el Certificado sucesorio, la escritura debe contener los juicios notariales necesarios sobre la ley aplicable, la validez formal y material del título sucesorio extranjero, la liquidación del régimen económico matrimonial y los efectos de las renuncias hereditarias.

333.() INSCRIPCIÓN DE ARRENDAMIENTO SOBRE PARTE DE FINCAS Y GEORREFERENCIACIÓN.

Resolución prácticamente idéntica a las anteriores sobre arrendamiento de parte de finca. Para inscribir el derecho sobre una porción determinada es necesaria la previa georreferenciación de la finca completa.

334.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN TRAS TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. FUNDAMENTACIÓN DE LA OPOSICIÓN.

Para que la oposición a una georeferenciación sea admisible, la misma debe estar debidamente fundamentada por parte del registrador en su calificación

335.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN TRAS TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH. FUNDAMENTACIÓN DE LA OPOSICIÓN.

Cuando la oposición de los colindantes está gráficamente justificada y el registrador razona de forma objetiva la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, no procede inscribir la georreferenciación solicitada. El conflicto debe resolverse por acuerdo entre las partes o por resolución judicial.

336.*** SUBSISTENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN EN CASO DE DEMANDA JUDICIAL. NATURALEZA DE LAS RESOLUCIONES DE LA DG.

El asiento de presentación debe mantenerse prorrogado no solo durante la tramitación del recurso ante la Dirección General, sino también cuando la resolución de ésta sea impugnada judicialmente.

337.* GEORREFERENCIACIÓN ALTERNATIVA EN PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH Y ALEGACIÓN DE AYUNTAMIENTO.

Las dudas de identidad del registrador deben estar motivadas y basarse en criterios objetivos y razonados. La mera alegación municipal no concluyente, sin oposición expresa ni concreta invasión de dominio público, no basta para denegar la inscripción de una georreferenciación alternativa.

338.*** CESIÓN EN PAGO PARCIAL DE DEUDA POR SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN CONCURSAL.

El administrador concursal no puede otorgar una dación o cesión en pago muchos años después de vencido el plazo previsto en el plan de liquidación para la venta directa si, transcurrido dicho plazo, el plan imponía la subasta judicial. Será necesaria autorización o validación judicial expresa del negocio.

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