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Oficina Registral (Propiedad). Informe Noviembre 2021. Publicidad Formal y Personas con Discapacidad.

Indice:
  1. TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.
  2. DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
  3. Tribunal Constitucional:
  4. SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
  5. RESOLUCIONES:
  6. 320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO
  7. 321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO
  8. 326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.
  9. 328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS
  10. 331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.
  11. 335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 
  12. 337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.
  13. 342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA
  14. 350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN
  15.  352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA
  16. 354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.
  17. 356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC
  18. 359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
  19. 362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA
  20. 364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.
  21. 369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH
  22. ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: LA PUBLICIDAD FORMAL Y LA LEY 8/2021. Emma Rojo.

El Registro de la Propiedad es público para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscrito. Sin embargo, la publicidad formal está sujeta a importantes límites, pues como se ha escrito, con razón, el Registro es Público para la finalidad para la que fue constituido: la seguridad en el tráfico jurídico y no para otros fines.

La Ley 8/2021, de 2 de junio, para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica ha dado nueva redacción, entre otros, al apartado 9 del artículo 222 LH que dispone que,

“9. Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, del Libro de Inscripciones y del Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, salvo en lo atinente a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a personas con discapacidad”.

Por lo tanto, en la publicidad formal que el Registrador puede y debe emitir, debe eliminarse toda referencia a las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad, ya consten éstas en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, ya consten en el anteriormente denominado “Libro de Incapacitados” y ello porque los datos referentes a la discapacidad tienen la consideración de datos protegidos. Se ha de recordar que la Ley 8/2021 parte de una presunción de capacidad legal plena en todas las personas mientras el Juez no declare la necesidad de medidas de apoyo.

La cuestión se plantea respecto de aquellos datos que ya constan inscritos – o anotados – en los asientos del Libro de Inscripciones. ¿Deben hacerse constar en la publicidad formal que se expida?

La respuesta no es sencilla pues deben conjugarse la finalidad de la Ley 8/2021 con el principio de publicidad del Registro. La Exposición de Motivos de la Ley 8/2021 señala, en relación con el Registro Civil, que “El Registro Civil se convierte en una pieza central, pues hará efectiva la preferencia que el nuevo sistema atribuye a las medidas voluntarias previstas por una persona respecto de sí misma o de sus bienes. No obstante, el necesario respeto a los derechos fundamentales de la persona con discapacidad, incluida su intimidad y la protección de sus datos personales, han llevado a considerar que las medidas de apoyo accedan al Registro como datos sometidos al régimen de publicidad restringida”.

La prudencia nos lleva a una respuesta negativa a este interrogante si bien cabría defender que dado que la publicidad formal del Registro es una publicidad “jurídica”  en la medida en que media la calificación del Registrador, puede darse publicidad de las resoluciones judiciales que establezcan medidas de apoyo a las personas con discapacidad que ya consten inscritas siempre y cuando el Registrador califique los siguientes extremos: primero, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de una finca o derecho; segundo, la calificación de la existencia de interés legítimo en los términos de los artículos 221 y ss LH; y, tercero, qué datos y qué circunstancias de los incluidos en el folio registral puede incluir o excluir de dicha información (por todas, R. de 3 de diciembre de 2010).

La Ley 8/2021 ha dado también nueva redacción al artículo 2.4 LH señalando el último párrafo que,

“Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”.

 De este precepto resulta que ninguna resolución judicial sobre medidas de apoyo (vid. Artículo 755 LEC y nuevo artículo 242 bis LH)) debe hacerse constar en los asientos del Libro de Inscripciones. Única y exclusivamente tendrán su reflejo en el “Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles”. Como ha puesto de manifiesto el Colegio de Registradores (vid. Informe 24/2021) , “(…) lo que quiere en este punto el legislador es evitar que salgan de su sede “natural” (el registro individual de la persona en el Registro Civil o el índice de personas FLOTI) las resoluciones que afecten a las personas con discapacidad (…)”.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes Disposiciones, de las que destacamos:

  1. RDLey 19/2021: rehabilitación de edificios

Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre: Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con subvenciones y avales, y modificando el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 9 TR Ley del Suelo para facilitar los acuerdos y para facilitar la financiación de las Comunidades de Propietarios.

Ir al archivo especial con esquema y enlaces.

Y como complemento:

  1. Programas de rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.

Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia: se definen los programas específicos de ayuda para rehabilitación edificatoria y construcción de vivienda social; se determina el contenido del Libro del Edificio de Rehabilitación y se prevé hacer constar en el Registro a través de una Nota marginal el destino para viviendas incluidas en el programa de alquiler social. Ver resumen más amplio.

  1. RDLey 20/2021: reconstrucción de la isla de La Palma

Real Decreto-ley 20/2021, de 5 de octubre, por el que se establecen numerosas medidas destinadas a paliar los efectos de la erupción volcánica, junto a otras dirigidas a reconstrucción económica y social de la isla. Destacan la moratoria de préstamos hipotecarios y no hipotecarios y medidas tributarias como exención AJD en moratorias. Medidas registrales y notariales en el Título IX. Ver resumen más amplio.

  1. Hacienda publica el factor de minoración para calcular los valores de referencia catastrales, a través de la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, que constituirán la base imponible mínima a los efectos de los Impuestos de Sucesiones y Donaciones, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Ir al archivo especial.

  1. Calendario laboral 2022

Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2022.

Ir a la página especial.

  1. RDLey 21/2021: Prórroga de medidas sociales

Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre, por el que se prorrogan de nuevo algunas de las medidas urgentes adoptadas a consecuencia del estado de alarma derivado de la COVID-19 en el Real Decreto-ley 8/2021, que a su vez ya prorrogaba las adoptadas por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre; y en el Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, por el que se adoptan medidas de protección social para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica.

Ir al archivo especial.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS:

No se han publicado disposiciones de interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional:

El pleno del TC ha admitido a trámite los recursos de Inconstitucionalidad relativos a las disposiciones siguientes:

  1. CATALUÑA. Contra determinados artículos de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
  2. CATALUÑA. Contra el Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19.
  3. ESTADO DE ALARMA. Contra determinados artículos del Real Decreto-ley 8/2021, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre. En particular el que  modifica el recurso de casación (por medidas sanitarias) regulado en la Ley de Jurisdicción Contencioso-administrativa
  4. ILLES BALEARS. contra determinados arts. del Decreto-ley 5/2021, de 7 de mayo, por el que se modifican la Ley 16/2010, de Salud Pública de las Illes Balears, y el Decreto-ley 11/2020, de 10 de julio, por el que se establece un régimen sancionador específico para hacer frente a los incumplimientos de las disposiciones dictadas para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la COVID-19,
  5. DISCAPACIDAD. Contra determinados preceptos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica.
  6. INFANCIA Y ADOLESCENCIA. Contra determinados artículos de la Ley Orgánica 8/2021, de 4 de junio, de protección integral a la infancia y la adolescencia frente a la violencia.

 

SECCIÓN II: Jubilaciones y excedencias
RESOLUCIONES:

Se han publicado muchas resoluciones interesantes

320.*** OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL EN CATALUÑA. LICENCIA: SILENCIO NEGATIVO

El silencio tiene carácter negativo de forma que la falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística impide su acceso al Registro.

Ver tema del mes del Informe de Enero de 2017. (ER)

321.*** HERENCIA DE CIUDADANO ALEMÁN. PACTO SUCESORIO. CERTIFICADO SUCESORIO

En España, el pacto sucesorio alemán, tras la aplicación del Reglamento, es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la ley Hipotecaria, aún sujeto a la ley alemana.

Ver amplio comentario de Inmaculada Espiñeira en archivo aparte.

323.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES. DOCUMENTO JUDICIAL. IDENTIFICACIÓN DE FINCAS. DEFECTOS FORMALES DEL RECURSO

Para interponer recurso gubernativo el apoderado debe acreditar la representación con título formal y facultades suficientes. La identificación de la finca objeto del título inscribible no puede hacerse por remisión a un informe pericial, que además no está ni rubricado ni sellado por el Letrado.

324.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. EXIGENCIA DE INSCRIPCIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA. ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DEL TÉCNICO

Para acreditar la antigüedad de una obra con certificación catastral debe ser coincidente también la descripción de la finca sobre la que se declara. Cuando la edificación ocupa la totalidad de la superficie de la parcela catastral, aunque ocupe solo parte de la finca registral, se requiere la previa inscripción de la representación gráfica, para acreditar que la obra se declara sobre la finca inscrita. Cuando se declara mediante certificación de técnico, deben acreditarse sus facultades (los medios están establecidos en el art. 50 del RD 1093/1997).

325.** SOLICITUD PARA QUE SE INICIE DE OFICIO DEL EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

El registrador no puede ser instado por un particular para que inicie de oficio el Expediente de subsanación de una doble inmatriculación sin acreditar que es titular de algún derecho inscrito o anotado en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes.

326.**  332 y 361 COMPRAVENTA POR CÓNYUGES EN GANANCIALES. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD.

Por pacto entre los cónyuges casados en régimen legal de gananciales se puede atribuir a un bien adquirido el carácter de privativo de uno de los cónyuges siempre que se exprese la causa de la atribución, es decir que se exprese si se trata de un negocio oneroso o gratuito entre cónyuges.

328.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. POSIBLE HIPOTECA ÚNICA. RESPONSABILIDAD POR INTERESES Y COSTAS

Resolución que trata de los diferentes supuestos que pueden darse en las modificaciones y ampliaciones de hipoteca: si se trata de una sola hipoteca o dos, y que ocurre cuando hay cargas intermedias.

329.** y 330 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Procede denegar una inmatriculación por vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria si requerido informe sobre una posible invasión del dominio público se pone de manifiesto el régimen público del mismo.

331.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL INSCRITA.

El hecho de que esté inscrita la representación gráfica catastral de la finca justifica las dudas de correspondencia a la hora de rectificar la superficie inscrita, salvo que se respete el margen de tolerancia gráfica.

333.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL, CON LA SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA

Para que resulte anotable un embargo sobre un bien ganancial, la demanda ha de haberse dirigido contra ambos esposos, o haberse notificado al cónyuge no demandado. Disuelta la sociedad de gananciales y no liquidada caben varias hipótesis.

334.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y/O REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR ACTUAL PROPIETARIO.

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor de la finca hipotecada (actual propietario) que tiene inscrito su derecho en el momento de la interposición de la demanda, no bastando la notificación de la demanda y el requerimiento de pago. Si inscribió su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, pero con anterioridad a la nota de expedición de cargas, bastará que sea notificado y requerido de pago.

335.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE ANOTACIÓN DE EMBARGO ex ART. 210.1.8 LH: CÓMPUTO DEL PLAZO y 369.*** 

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (la nota marginal de expedición de certificación o la prórroga o propia anotación  a falta de nota marginal).

336.* INSTANCIA SOLICITANDO CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO PRACTICADA POR CONSIDERAR QUE LA VIVIENDA ES HABITUAL

No es susceptible de asiento de presentación una instancia privada solicitando que se cancele una anotación de embargo ordenada por la AEAT.

337.*** CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS. APLICABILIDAD DE LA LEY 2/2009 AL PROFESIONAL: INSCRIPCIÓN Y SEGURO.

El cesionario de varios préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, debe cumplir los requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de ser-vicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, en cuanto al seguro e inscripción en el Registro de empresas.

338.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN. NOTIFICACIÓN DE COLINDANTES POR EDICTOS

En el Expediente de Dominio la notificación edictal en BOE de los colindantes que no pudieron ser notificados personalmente por correo certificado, debe ser nominativa e incluir la identidad de los mismos.

339.* COMPRAVENTA EXISTIENDO PENDIENTE DOCUMENTO INCOMPATIBLE PRESENTADO ANTERIORMENTE 

Estando vigente el asiento de presentación, debe aplazarse el despacho del título presentado posteriormente relativo a la misma finca.

340.** DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON AYUNTAMIENTO SOCIO. ADJUDICACIÓN SIN VALORACIÓN PERICIAL PREVIA

En la liquidación de una sociedad en que es socio un ayuntamiento no es necesario efectuar la valoración pericial del art. 11 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, pues esta materia se regula por su normativa mercantil específica.

341.** INSTANCIA SOLICITANDO RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA EN CUANTO A LA LOCALIDAD EN QUE SE ENCUENTRA LA FINCA.

Para rectificar la descripción de una finca cambiando la localidad en donde se sitúa, si el registrador tiene duda de su identidad ha de acudirse a alguno de los procedimientos legales establecidos para ello. (arts. 199, 200 o 201 LH)

342.*** INSCRIPCION DE LA PARTICION EN GALICIA. NO CABE EXIGIR EL PACTO DE MEJORA

El registrador no puede exigir, en las particiones hereditarias sujetas al derecho gallego, que se aporten los pactos de mejora, aunque sean posteriores al otorgamiento del testamento y, por tanto, aunque hayan podido modificar las disposiciones de dicho testamento.

343.** PARTICIÓN POR CONTADOR EXISTIENDO INCAPACITADOS. REDUCCIÓN LEGADOS INOFICIOSOS. 

El contador partidor no puede unilateralmente reducir legados por inoficiosos. Tal acto excede de lo meramente particional y necesita el concurso de todos los interesados. El consentimiento dado por el tutor de un interesado requiere aprobación judicial.

344.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CON PACTO DUDOSO

Sólo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca. Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

345.* DOBLE INMATRICULACIÓN EN CONCENTRACIÓN PARCELARIA. ACREDITACIÓN DE ANTIGÜEDAD DE UNA OBRA NUEVA ANTIGUA

Acreditada la existencia de una doble inmatriculación parcial, a consecuencia de un expediente de concentración parcelaria, el registrador debe rectificar el historial registral de la finca de origen y mantener el de la finca de reemplazo. Para rectificar el resto no aportado no hace falta licencia de segregación.

346.** EMBARGO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDADO FRANCÉS CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL

Para practicar el embargo sobre una finca inscrita a favor de un ciudadano extranjero, con sujeción a su régimen económico matrimonial, es precisa la demanda o notificación prevista en el art. 144.6 RH, aunque no conste inscrito el nombre del cónyuge, pues, aunque así fuere, sí publica su existencia y la remisión al régimen matrimonial aplicable.

347.** HIPOTECA. CLÁUSULA DE INTERÉS DE DEMORA: INTERÉS REMUNERATORIO MAS DOS PUNTOS

La DGSJyFP confirma la nota de la registradora que deniega un préstamo con hipoteca que establece un interés de demora de dos puntos más el interés ordinario, inferior al legal imperativo.

348.** ANOTACIÓN DE EMBARGO A FAVOR DE AEAT CON CARTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS. NOTIFICACIONES.

En caso de Anotaciones de embargo a favor de la AEAT con expedición de certificación, no es necesaria la notificación a los titulares de cargas anteriores a la propia anotación preventiva, que no se ven afectadas; ello solo sería preciso en el caso de que se pretendiera hacer efectiva una eventual prelación del crédito anotado frente a dichas cargas anteriores.

349.** VENTA DE FINCA RÚSTICA POR MITADES INDIVISAS EN ANDALUCÍA. IMPOSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN TRAS LA NOTIFICACIÓN ADMINISTRATIVA AL REGISTRADOR

En los casos de venta de finca rústica en Andalucía a dos o más personas, aunque no haya asignación de uso, si el registrador, considerando que hay parcelación ilegal, lo comunica a la Junta y ésta contesta declarando nula la división, no puede accederse a su inscripción y sólo cabe al interesado recurrir dicha Resolución en la vía contencioso-administrativa.

350.*** VENTA DE EDIFICIO REFUGIO ADSCRITO A UNA CONCESIÓN

La venta de fincas o inmuebles afectos a una concesión exige la previa inmatriculación de los mismos, sin que sea suficiente a estos efectos que figuren “mencionados” en la descripción de la concesión inscrita como tal concesión.

351.** DESHEREDACIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HIJOS O DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

Para dejar sin efecto la desheredación ordenada por el testador, no basta que intervengan todos los herederos con el desheredado, sino que también sus descendientes deben prestar la conformidad al acuerdo, pues conforme al artículo 857 CC son legitimarios.

 352.*** COMPLEJO INMOBILIARIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. AMPLIACIÓN DE OBRA

Para modificar la superficie de una vivienda unifamiliar sujeta al régimen de la LPH por estar constituida como propiedad horizontal tumbada, se exige el acuerdo de la junta de propietarios por unanimidad. No sería así si estuviera constituida como complejo urbanístico.

353.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: disolución de condominio de pareja de hecho) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

354.*** REVOCACIÓN DE PODER. DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA POSTERIOR.

Admita la inscripción de una escritura otorgada por un apoderado cuyo poder había sido revocado, aun cuando en el registro se presentó antes la revocación: Al no haberse acreditado que la notificación de la revocación al apoderado fue antes de otorgar el negocio jurídico la buena fe del apoderado y del tercero podrá debatirse en los Tribunales, pero notarial y registralmente debe presumirse.

Es correcto suspender la inscripción de una escritura cuando la copia en papel difiere sustancialmente de la copia presentada telemáticamente.

355.** DERECHO EXPECTANTE DE VIUDEDAD ARAGONÉS: ES UNA LIMITACIÓN LEGAL QUE NO REQUIERE INSCRIPCIÓN NI IDENTIFICACIÓN DEL CÓNYUGE NI DEL R.E.M.

El derecho expectante de viudedad aragonés es una limitación legal que no requiere inscripción ni publicidad registral, ni, por tanto, es necesaria la identificación del cónyuge ni del régimen económico matrimonial, cuando se inscribe la adquisición de bienes.

356.*** ANOTACIÓN DE EMBARGO. SUBROGACION EN ANOTACION PREFERENTE DEL ART. 659.3 LEC

La subrogación en los derechos de un acreedor preferente del art. 659.3 LEC, ha de ser solicitada por un titular registral o por quien resulte reconocido como su sucesor procesal; y exige acta notarial de entrega a dicho actor preferente o mandamiento judicial si la cantidad se ha consignado en el Juzgado

357.** INMATRICULACIÓN POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

La apreciación de la prescripción compete exclusivamente a los tribunales. Una misma herencia documentada sucesivamente en dos escrituras, la inicial de adjudicación de herencia y la posterior de adición de una finca omitida, no cumple el requisito de los dos títulos traslativos sucesivos del art. 205 LH.

358.** OBRA NUEVA ANTIGUA. CERTIFICADO TÉCNICO DE ANTIGUEDAD: COMPETENCIA

La certificación del técnico para acreditar la antigüedad de una obra no requiere visado colegial, pero si certificación expedida por su respectivo Colegio Profesional acreditando su competencia para ello y es indiferente la fecha de dicha certificación.

359.** ACTA DE NOTORIEDAD PARA LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO

En el expediente notarial de reanudación de tracto NO es preciso aportar un título fehaciente perfecto, ni que este contenga originariamente todos los datos de inscripción. El titular registral solo debe ser notificado personalmente si su inscripción tiene menos de 30 años; si tiene más antigüedad, basta notificación (nominal) por edictos.

362.** RESOLUCIÓN DE CESIÓN POR PERMUTA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES A LA CONDICIÓN RESOLUTORIA

En los casos en los que existan cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende resolver, cuando la resolución se realiza de acuerdo entre los contratantes y además no hay cantidades que haya que devolver, ni por tanto consignar, para cancelar las cargas posteriores es necesario el consentimiento de sus titulares. Señala la DG dice de es necesario que la documentación cumpla unas mínimas garantías o, en su defecto, se obtenga la oportuna resolución judicial, aunque no dice cuáles podrían ser esas mínimas garantías.

363.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN Y CONVERSIÓN EN ELEMENTO COMÚN PARA ASCENSOR

Para excluir en base al artículo 10,1, letra b de la LPH el necesario acuerdo de la junta de propietarios debe quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos subjetivos previstos en dicho artículo. Por no haberse planteado y por tanto no poder discutirse en el ámbito del recurso no entra en si la compra por la comunidad de un local a un propietario entra dentro del supuesto del citado art. Y por tanto no necesita acuerdo de la comunidad.

364.*** CESIÓN GRATUITA DE FINCA POR UNA SOCIEDAD ANÓNIMA UNIPERSONAL.

Resolución que analiza ampliamente el problema de los actos de disposición a titilo lucrativo efectuados por las sociedades mercantiles, sus efectos, y la posibilidad o no de inscripción en el registro.

366.** INMATRICULACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Oponiéndose la administración a una inmatriculación por invasión de dominio público, tras la solicitud de informe del art. 205 LH, el registrador no debe ni puede cuestionar el fondo del informe ( de acuerdo con el art.99 del RH); Si no se ha recibido el informe es cuando el registrador debe expresar, detallar y motivar suficientemente sus dudas para oponerse a la inmatriculación solicitada.

367.*** OBRA NUEVA ANTIGUA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE INCOACCIÓN DE EXPEDIENTE DE DISCIPLINA URBANÍSTICO

No puede considerarse defecto para la inscripción de una obra nueva por antigüedad que exista una anotación de incoación de expediente de disciplina urbanística, cuando hay presentada una certificación administrativa por la que concluye el expediente declarando la obra fuera de ordenación. Aunque la finca no este georreferenciada, no puede alegarse que no puede determinarse si la obra declarada se ubica dentro, cuando de sus coordenadas resulta que está en el medio  y que por tanto no se plantea duda .

368.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA

Para cancelar una hipoteca unilateral no aceptada ha de aplicarse el art. 237 RH y por tanto haber una intimación o requerimiento al acreedor con la advertencia expresa de que, de no aceptar la hipoteca, podrá ser cancelada transcurridos dos meses desde el requerimiento.

369.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO POR EL ART. 210.1.8 LH

El cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar (incluida la propia prórroga de la anotación preventiva, a falta de nota marginal).

370.** CONDICIÓN RESOLUTORIA. CLÁUSULA DE CADUCIDAD DEL DERECHO Y DEL ASIENTO.

Cabe pactar un plazo de duración de una condición resolutoria en garantía del precio aplazado y también del asiento del registro, de modo que se pueda cancelar sin consentimiento del titular transcurrido dicho plazo.

 

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Informe mercantil noviembre 2021. Impugnación de acuerdos sociales y derecho de información.

INFORME MERCANTIL DE NOVIEMBRE DE 2021 

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

 

CUESTIONES DE INTERÉS: Impugnación  de acuerdos sociales y derecho de información.

Sobre la trascendencia del derecho de información de los socios tras la reforma del artículo 204 de la LSC por la Ley 31/2014 de 3 de diciembre.

Derecho de información: preliminares.

El derecho de información de los socios, tanto en la sociedad anónima como en la limitada, pese a su  distinta regulación, siempre ha sido considerado por la jurisprudencia del TS, como un derecho mínimo, inderogable en el sentido de no poder ser eliminado ni por los estatutos ni por el órgano de administración, e irrenunciable, sin perjuicio de que el socio sea libre de ejercitarlo o no en cada caso concreto, según sus particulares intereses (sentencias 608/2014, de 12 de noviembre, y 24/2019, de 16 de enero).

La infracción de dicho derecho de información, con matices, siempre fue motivo de impugnación de los acuerdos sociales, y de declaración de nulidad de los mismos. Sin embargo, tras la reforma de 2014, según el artículo 204.3.b reformado, no serán impugnables los acuerdos sociales “por incorrección o insuficiencia de la información facilitada por la sociedad en respuesta al ejercicio del derecho de información con anterioridad a la junta”, salvo en aquellos casos en que “la información incorrecta o no facilitada hubiera sido esencial para el ejercicio razonable por parte del accionista o socio medio, del derecho de voto o de cualquiera de los demás derechos de participación”.

Como vemos ahora la regla general es la contraria: no impugnabilidad de los acuerdos por incorrección o insuficiencia de derecho de información antes de la celebración de la junta, con las salvedades  señaladas. Tampoco serán impugnables los acuerdos, tratándose de sociedades anónimas, cuando esa falta de información se de en el seno de la celebración de la junta, sin perjuicio en este caso de indemnizar al socio los perjuicios ocasionados.

Ahora bien, las salvedades señaladas para la posibilidad de impugnación pecan de gran imprecisión. Lo primero será determinar que es esencial al derecho de información para que un acuerdo sea impugnable, y lo segundo será determinar qué se entiende por socio medio a estos efectos. No bastará con que la falta de información sea importante o significativa, sino de deberá ser esencial. Y todo ello además sin perjuicio de la necesidad de plantear un incidente de especial pronunciamiento sobre el carácter esencial de los motivos de impugnación (vide artículo 204.3 in fine).

Lo que sí queda claro es que la omisión total del derecho de información antes de la celebración de la junta implica la  impugnabilidad del acuerdo social afectado; y como consecuencia de ello la falta de expresión de la posibilidad de ejercitar el derecho de información por el socio en los anuncios de convocatoria, según los casos, determinarán la posible nulidad de la junta y en lo que a nosotros nos interesa la no inscripción de los acuerdos en el Registro Mercantil.

Deberá ser la jurisprudencia del Supremo y de los tribunales inferiores, los que a lo largo del tiempo deberán precisar cuándo una información incorrecta o insuficiente es esencial para el ejercicio del derecho de voto, o mejor para votar en uno u otro sentido, y cuando el socio impugnante se puede considerar un socio medio a estos efectos.  Y en lo que afecta a notarios y registradores, será “prima facie” la doctrina de la DGSJFP la que deberá precisar dichos conceptos a la hora de declarar inscribibles o no unos acuerdos sociales.

Derecho de información: sentencia del TS.

Sobre ello se ha dictado recientemente una sentencia de nuestro TS. Esta sentencia la traemos a esta sección del informe mensual, pues puede tener para notarios, registradores y juristas en general, la utilidad de saber donde se encuentra el límite de ese déficit en la información que va a determinar la impugnabilidad o nulidad de los acuerdos sociales: ello nos servirá a los efectos de admitir el otorgamiento de escrituras e inscripción de las mismas, cuando la infracción del derecho de información no sea absoluta sino limitada, bien en su extensión o, en los casos más graves, en su posibilidad.

Se trata de la sentencia de la sala de lo Civil del TS de 5 de octubre de 2021, en el recurso  5547/2018, siendo ponente Don Pedro José Vela Torres.

Hechos de la sentencia.

Los hechos de esta sentencia fueron los siguientes:

Se celebra en el año 2016, junta general ordinaria y extraordinaria de una sociedad anónima con el siguiente orden del día:

— aprobación de las cuentas anuales de 2008 a 2015;

— reactivación de la sociedad, que estaba en proceso de liquidación;

— reducción del capital a cero y aumento de capital simultáneo de 60.000 euros;

— nombramiento de administrador social.

En la convocatoria se había hecho constar que la información relativa a los puntos del orden del día estaba a disposición de los socios en el lugar donde se iba a celebrar la junta, en concreto en una notaría de la localidad del domicilio social.

Se da la circunstancia de que los socios acuden a la notaría para ejercer su derecho levantando acta notarial de la ausencia de información.

Impugnación de acuerdos.

Dos socios  formulan demanda de impugnación de tales acuerdos, por vulneración del derecho de información de los socios.

La sociedad se opone alegando: “(i) falta de legitimación activa de (uno de los impugnantes) por ser usufructuario y no nudo propietario de las acciones ( art. 127 LSC); (ii) falta de tramitación del incidente de previo y especial pronunciamiento del art. 204-3-b de la Ley de Sociedades de Capital (LSC); (iii) no hubo infracción, puesto que no hubo petición de información; (iv) aunque hubo un error en la convocatoria, porque la documentación no estaba en la notaría sino en el domicilio social, resultó intrascendente; (v) la pretensión anulatoria incurre en abuso de derecho”.

Primera instancia.

En primera instancia se estima en parte la demanda porque  (i) no concurren las condiciones para el incidente de previo pronunciamiento; (ii) el socio estaba legitimado, en tanto que se había admitido su intervención en otras juntas generales y tenía interés legítimo ( art. 206 LSC); (iii) hubo infracción del derecho a la información de los socios ( art. 272 LSC).

Por ello anula todos los acuerdos excepto el relativo al nombramiento de administrador.

 La sentencia del juzgado fue recurrida en apelación por la sociedad e impugnada por los socios demandantes.

Sentencia de la Audiencia.

La Audiencia anula todos los acuerdos en base a los siguientes argumentos: “(i) en la convocatoria se designó un lugar para consultar la documentación que no era correcto y los socios acudieron a dicho lugar en dos ocasiones y no pudieron satisfacer su derecho; (ii) el día de celebración de la junta general tampoco estaban a disposición de los socios las cuentas anuales y el resto de documentos que afectaban al orden del día; (iii) que hubiera mala relación entre los socios no quiere decir que la impugnación fuera abusiva; (iv) concurren los requisitos para la anulación del acuerdo aprobatorio de las cuentas, conforme a los arts. 197 y 272 LSC; (v) igualmente, concurren los requisitos para la anulación del acuerdo de reactivación, por infracción de los arts. 286, 287 y 296 LSC”; (vi) la nulidad del acuerdo de reactivación implica la nulidad del acuerdo de nombramiento de administrador.

Casación.

La sociedad interpone recurso de casación. Motivos.

Derecho de información: se denuncia la infracción del art. 204.3 b) de la Ley de Sociedades de Capital (LSC), en relación con el art. 197.1 LSC.

Se fundamenta en que la información solicitada carece  de relevancia pues los demandantes “no manifestaron interés alguno en obtener información hasta tres días antes de la celebración de la junta general”.  El error cometido en la convocatoria “no impidió que pudiera obtenerse la información”, pues podían haberse dirigido a los administradores de forma directa sin esperar a la celebración de la junta.

A etas alegaciones el TS opone lo siguiente.

Decisión de la Sala:

1.- El régimen general del derecho de información para las sociedades anónimas, se contiene  en el art. 197 LSC, aunque la propia Ley contiene regulaciones especiales y complementarias, dependiendo del contenido del orden del día, siendo el precepto afectado en  este caso el artículo 272 de la LSC, sobre la aprobación de las cuentas y  el art. 287 LSC cuando se trata de modificación de los estatutos.

2.- Recuerda el TS su doctrina en cuanto ha calificado el derecho de información como «derecho mínimo», inderogable e irrenunciable.

3.- Pese a ello reconoce que esta configuración del  derecho de información  “se ha visto afectada en alguna medida por la reforma llevada a cabo por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre. Dicha reforma restringe “la impugnabilidad de los acuerdos por infracción del derecho de información, a los casos en «que la información incorrecta o no facilitada hubiera sido esencial para el ejercicio razonable por parte del accionista o socio medio, del derecho de voto o de cualquiera de los demás derechos de participación» ( art. 204.3.b] LSC), que es a lo que se refiere este motivo de casación.

4.- Sobre ello dice  que en el supuesto de aprobación de cuentas anuales el derecho de información es muy amplio “pues debe admitirse cualquiera que guarde relación con las cuentas y la gestión”. En este sentido, la sentencia 986/2011, de 16 de enero de 2012, de la que resulta la obligación por parte de los administradores sociales de  un “deber de trasparencia en la gestión social y que permitan al socio el control razonable del cumplimiento por los administradores de los deberes de diligente administración, fidelidad y lealtad, en relación con la actividad de la sociedad reflejada en las cuentas sometidas a la aprobación y en el informe de gestión».

5.- El hecho de que la información no estuviera en el lugar señalado en la convocatoria “no fue inane, como pretende la parte recurrente, puesto que dificultó en gran medida el acceso a la documentación, una vez que los socios interesados acudieron al lugar señalado y no pudieron tener acceso (puramente físico) a la información pretendida, con el resultado de que acudieron a las juntas generales sin haber podido examinar ningún documento”.

6.- Sigue diciendo que lo mismo ocurre con los demás acuerdos de gran relevancia para la sociedad.

7.- A todo ello se une que tampoco en el acto de la junta “se pusieron los documentos a disposición de los socios” por lo que no es irrelevante pues dicha información era «esencial para el ejercicio razonable por parte del accionista o socio medio, del derecho de voto o de cualquiera de los demás derechos de participación».

8.- En definitiva “no hubo información alguna sobre datos esenciales para aprobar los acuerdos adoptados, tanto en lo referente a la aprobación de las cuentas como a la reactivación de la sociedad (previos reducción y aumento del capital), incumpliéndose tanto las obligaciones genéricas de información como las específicas para el tipo de acuerdos incluidos en el orden del día ( arts. 272 y 287 -por remisión del art. 370.2- LSC)”.

9.- Por último, aclara que la trascendencia del derecho de información “no depende de la actitud del socio (no es un requisito subjetivo), sino de la exigencia legal de su suministro a los socios en función de los puntos del orden del día que se van a tratar y votar en la junta general (carácter objetivo)”. Y el cumplimiento de ello es competencia de la sociedad.

Abuso de derecho. Y sobre la alegación de abuso de derecho:  Se denuncia la infracción del art. 7 CC y de la jurisprudencia sobre el abuso del derecho en la impugnación de acuerdos sociales, en particular la sentencia 531/2013, de 19 de septiembre. El abuso se revela al haber los socios descubierto el error cometido por la sociedad y no haber hecho nada para remediarlo.

A ello contesta el Supremo reconociendo que es su jurisprudencia que “el derecho de información está sujeto al límite genérico o inmanente de su ejercicio de forma no abusiva, objetiva y subjetivamente ( sentencias 510/2010, de 26 de julio; y 24/2019 de 16 de enero). Lo que indudablemente es una cuestión de hecho que para su apreciación exige tener en cuenta “múltiples parámetros, entre otros, las características de la sociedad y la distribución de su capital, volumen y forma de la información solicitada”. En ciertos casos se ha considerado abusiva la postura del socio que conociendo la existencia de una infracción legal en la convocatoria de junta “no la pone de manifiesto para que pueda ser subsanada”. No obstante, lo que ocurre en este caso es distinto pues los demandantes “en cuanto conocieron que la documentación no estaba en la notaría, levantaron sendas actas notariales en las que dejaron constancia de dicha circunstancia, por lo que no permanecieron pasivos ni pretendieron ocultar la irregularidad para posteriormente aprovecharse de ella”. Y sobre todo “porque no se trata de un simple error u omisión, desde el momento en que la información nunca estuvo a disposición de los socios, que tuvieron que votar en la ignorancia más absoluta de la documentación esencial para decidir sobre los trascendentales acuerdos sociales sometidos a su decisión”.

Conclusiones.

Interesantes consecuencias derivan de esta decisión del Supremo:

Primera: que equivale a omisión total del derecho de información, el señalamiento de un lugar equivocado al que lo socios deben acudir para obtenerla.

Segunda: que es indiferente que el socio acuda o no a dicho lugar de forma física, es decir que carece de trascendencia que se haya o no intentado ejercer el derecho de información.

Tercera: que el derecho de información, pese a la flexibilización en cuanto a provocar la impugnabilidad de los acuerdos, sigue siendo un derecho básico del socio lo que nos debe llevar a rechazar todos aquellos acuerdos en que haya sido totalmente incumplido, bien por omisión en los anuncios de convocatoria, bien por omisión a dar la información pretendida.

Cuarta: en determinados casos pudiera estimarse que la omisión de la información antes de la junta, puede ser subsanada dando esa información en su celebración.

Quinta: que, pese a que los preceptos relativos al derecho de información utilizan unas fórmulas precisas acerca de lo que deben contener los anuncios, esas fórmulas en ningún caso son sacramentales, sino meramente orientativas debiendo darse por cumplido el requisito si queda claro en el anuncio el derecho a información que ostentan los socios. Así lo ha ratificado la DGSJFP.

Sexta: que el derecho de información no es algo pasivo para el socio y para conservar su buena fe debe, si ha tenido o ha podido tener conocimiento de ello, poner de manifiesto los errores de convocatoria al órgano de administración para que los subsane. No obstante, la apreciación de la buena o mala fe va a depender mucho de las circunstancias concurrentes en el caso de que se trate: en el caso de la sentencia los socios levantaron acta notarial de la inexistencia de la información en el lugar señalado lo que lleva al Supremo a estimar la no ocultación de dicho dato. De todas formas, la buena o mala fe es de imposible apreciación por notario o registrador, no pudiendo este último basar su calificación exclusivamente en ella.

Séptima: para la sociedad limitada el régimen de información en el seno de la junta es distinto al de la sociedad anónima(artículo 196 LSC), y por tanto, dada la inexistencia de una norma similar a la del artículo 197 para la anónima sobre la no impugnación por omisión del derecho de información en la propia junta general, si se produce esa falta de información los acuerdos en las limitadas sí serían impugnables, pues el artículo 204 se refiere a la información antes de la celebración de la junta general.

Octava: si un usufructuario, sin que nada digan los estatutos, acude habitualmente a las juntas votando en las mismas, aunque el derecho de voto corresponde en ese caso al nudo propietario, su asistencia a una junta en concreto no puede ser causa de impugnación de los acuerdos adoptados, teniendo además legitimación para impugnarlos(decisión del Juzgado).

Novena: no es necesario plantear el incidente de especial pronunciamiento sobre el carácter esencial de la información omitida, cuando de lo que se trata es de una falta total de esa información.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Las únicas disposiciones destacables son las siguientes:

— La Resolución de 14 de octubre de 2021, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2022. Se trata de la habitual resolución transversal en la que se establecen las doce fiestas laborales por Comunidad Autónoma. De ellas, siete son fiestas nacionales retribuidas y no sustituibles. Otras cuatro, o bien son fiestas nacionales sustituibles, o bien la sustitución de éstas. Y una es la fiesta de la propia Comunidad Autónoma. Aparte, están las dos fiestas locales que lógicamente no aparecen en el cuadro.

La Ley 15/2021, de 23 de octubre, que modificando la Ley 34/2006, de 30 de octubre, trata sobre el acceso a las profesiones de Abogado y Procurador de los Tribunales, estableciendo la permeabilidad entre las profesiones de abogado y procurador. Modifica también la Ley 2/2007 sobre sociedades profesionales permitiendo que dichas sociedades ejerzan simultáneamente la actividad de abogado y de procurador.

Ir al archivo especial, con esquema, resumen y enlaces.

RESOLUCIONES
RESOLUCIONES PROPIEDAD.

La 328, que viene a determinar, en un supuesto de novación y ampliación de préstamo, la existencia de una sola hipoteca siempre que  se establezca un régimen único y uniforme por la totalidad de la responsabilidad hipotecaria por intereses ordinarios y de demora, fijando unos tipos y plazos homogéneos, y que no existan titulares de cargas o gravámenes intermedios. Las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y gastos garantizados tienen un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.

La 334, que vuelve a insistir que en caso de ejecución hipotecaria es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor de la finca hipotecada (actual propietario) que tiene inscrito su derecho en el momento de la interposición de la demanda, no bastando la notificación de la demanda y el requerimiento de pago. Si inscribió su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda, pero con anterioridad a la nota de expedición de cargas, bastará que sea notificado y requerido de pago.

La 335, que en las cancelaciones por caducidad viene a establecer que el cómputo  del plazo de los 20 años del art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar, que en el caso de la resolución era la nota  marginal de expedición de certificación dominio y cargas.

La 336, que ante la presentación de una instancia por un cónyuge solicitando la cancelación de un embargo de la AEAT,  alegando que se trataba de la vivienda conyugal sin que se le hubiera notificado, declara que esa instancia no es  susceptible  de asiento de presentación al no poder provocar asiento registral alguno.

La 337, exigiendo que, en una cesión de créditos hipotecarios a  un cesionario adquirente profesional, es necesario que dicho adquirente cumpla los  requisitos de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, debiendo estar inscrito en el Registro de Empresas y tener suscrito el seguro pertinente.

La 340, que con motivo de una disolución y liquidación de una sociedad en la cual uno de los socios es un Ayuntamiento, determina que no es preciso una valoración independiente de los bienes que se le adjudican, pues se trata de una operación particional, en la que se valoraron los bienes en el informe de liquidación que fue aprobado por la Junta General. En definitiva, que las normas de valoración de inmuebles contenidas en el Reglamento de Bienes de Entidades Locales no son aplicables en sede de disolución y liquidación de una sociedad mercantil, que se rige por su normativa específica.

La 343, que nos dice que el contador partidor no puede unilateralmente reducir legados por inoficiosos. Tal acto excede de lo meramente particional y necesita el concurso de todos los interesados. El consentimiento dado por el tutor de un interesado requiere aprobación judicial.

La 344, que ante la petición de una cancelación de hipoteca por caducidad  reitera que solo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca (caducidad). Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

La 346, que ante el embargo de un bien inscrito a favor de cónyuge extranjero conforme a su régimen matrimonial, declara que ello no es obstáculo para que se dé cumplimiento al artículo 144.6 RH, debiendo por tanto notificarse la demanda a ambos cónyuges o notificar a la esposa conforme al art. 144.1 del Reglamento Hipotecario y 541.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La 347, en la cual la DG sigue insistiendo en que no es posible en una hipoteca establecer un interés de demora inferior al legal imperativo. Dado que se trata de una cláusula que favorece al consumidor, pese a los términos literales de la norma, la DG debería cambiar su postura en base a una interpretación finalista.

La 353,en la cual la DG sigue ratificando su doctrina de que la homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: disolución de condominio de pareja de hecho) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.donacion por sociedad, estat

La 354, en la que se determina que si no se acredita que la revocación de un poder notificada a un apoderado fue anterior al otorgamiento del negocio jurídico en base a dicho poder, no es competencia ni del notario ni del registrador apreciar la eficacia de la revocación. Si existen discrepancias entre la copia telemática presentada y la copia en papel, el registrado deberá suspender la inscripción hasta que se aclaren esas discrepancias.

La 362, según la cual si existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se ejecuta, el cumplimiento de esa condición resolutoria ha de ser probado adecuadamente, no bastando el mero lapso del tiempo en que la obligación garantizada deba ser cumplida.

La 364, en que se sigue reafirmando la doctrina de la DG, acerca de que las sociedades tienen capacidad general para realizar cualesquiera actos jurídicos salvo los contrarios a su naturaleza o la ley. Por consiguiente, la posibilidad de hacer donaciones de bienes, incluso de activos esenciales con acuerdo de la junta general, deberá resolverse en cada caso concreto huyendo de generalizaciones indiscriminadas. No obstante en el caso de la resolución confirma le denegación de unos activos esenciales realizados por una sociedad unipersonal.

La 368, que establece que para poder cancelar una hipoteca unilateral no aceptada tiene que haber una intimación o requerimiento al acreedor con la advertencia expresa de que, de no aceptar la hipoteca, podrá ser cancelada transcurridos dos meses desde el requerimiento.

La 369, que nos viene a decir que el cómputo del plazo de los 20 años del Art 210-1-8 LH, para cancelar por caducidad cargas preexistentes (incluidos embargos prorrogados antes LEC-2000) se inicia desde el último asiento practicado relativo a la carga a cancelar, sea cual sea este asiento y por tanto incluida la propia prórroga de la anotación preventiva, a falta de nota marginal.

RESOLUCIONES MERCANTIL

La 332, que, sobre cierre registral por baja en el índice de entidades, sigue admitiendo como excepciones los asientos ordenados por la autoridad judicial, los que sean presupuesto para la reapertura de hoja y los depósitos de cuentas.

La 327, que admite de forma clara que el nombramiento de administradores en la sociedad anónima puede ser objeto de reforzamiento estatutario, reforzamiento que no afectaría si ese nombramiento lo es a causa de las destitución de los anteriores.

La 360, que establece que la cancelación por caducidad de una hipoteca sobre un buque, sea mercante o de recreo, sólo podrá ser solicitada por el titular del mismo una vez entrada en vigor la Ley de Navegación Marítima de 24 de julio de 2014. Tampoco procede la cancelación, si consta que la hipoteca ha sido novada, aunque la novación no se refiera al plazo de vencimiento de la hipoteca.

365, que establece la posibilidad de desembolso de un aumento de capital de una sociedad limitada, mediante la aportación de la vivienda familiar sujeta al uso y disfrute del otro cónyuge y de los hijos, sin necesidad de recabar su consentimiento.

José Ángel García Valdecasas Butrón.

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