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Crónica Breve de Tribunales. Por Álvaro Martín.

Crónica Breve de Tribunales-22. La Faena de un Torero

CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 22

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ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR 

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

 

PRESENTACIÓN POR EL AUTOR (ir a la matriz de la sección, que incluye el Índice General de sentencias tratadas)

1. EJECUCIÓN ABUSIVA DE LA SEGUNDA HIPOTECA EN PERJUICIO DE LOS FIADORES

La Sentencia núm. 600/2020, de 12 de noviembre de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI:ECLI:ES:TS:2020:3638, confirma las sentencias de los órganos inferiores que habían declarado extinguida una fianza por causas imputables al acreedor afianzado.

La misma entidad bancaria tenía inscritas dos hipotecas sobre una finca, constituidas en garantía de créditos concedidos en distintos momentos. El crédito garantizado con la primera hipoteca estaba también afianzado por algunos socios de la mercantil deudora; el segundo, de mayor importe, que debería haber servido para liquidar el primero, carecía de garantías adicionales. Entre uno y otro había cambiado la propiedad de la sociedad.

Ambos créditos resultaron impagados. El banco ejecutó la segunda hipoteca y se adjudicó la finca por lo que se canceló no solo la hipoteca ejecutada sino también la primera por consolidación.

Consolidación como forma de extinción de los derechos reales.

A propósito de la extinción de esa primera hipoteca, aprovecha la sentencia, tras rechazar que pueda hablarse propiamente de confusión como hace el art. 190 del Reglamento Hipotecario, para precisar el concepto de consolidación como forma de extinción de los derechos reales. Dice el F.D. OCTAVO.3 que: ” La consolidación es una de las causas de extinción de los derechos reales limitados, aunque no existe en nuestro Derecho positivo un precepto que lo sancione con carácter general. Las normas que la contemplan son específicas para distintas clases de derechos reales. Así el art. 513.2 CC (LEG 1889, 27) dice que el usufructo se extingue por la reunión del usufructo y de la nuda propiedad en la misma persona, y el artículo 546.1 reitera lo mismo en sede de servidumbres: estas se extinguen por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. No existe una norma similar respecto de la hipoteca o de la prenda, pero es doctrina común entender que la reunión en una sola persona de las condiciones de acreedor hipotecario y dueño de la cosa hipotecada (o de acreedor pignoraticio y dueño de la cosa pignorada) provoca la extinción de estos derechos de garantía. La consolidación se origina al adquirir el propietario, por cualquier título, la titularidad del derecho real limitado o, inversamente, por adquirir el titular del derecho real la propiedad de la cosa gravada”.

Interés casacional del recurso: liberación de la fianza por abuso del derecho del acreedor.

Como quedaba crédito por pagar, el banco reclamó su pago posteriormente a los fiadores del primer préstamo en un juicio ejecutivo.

Los fiadores demandaron a su vez al banco por considerarse liberados de la fianza al no poder subrogarse en la posición de acreedor hipotecario que ocupaba el banco por culpa de éste. Tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial les dieron la razón.

Ante el recurso del banco el Tribunal Supremo centra el interés casacional del pleito en el F.D. CUARTO.3:” lo que se plantea es una cuestión jurídica y no fáctica, cual es la existencia o no de abuso del derecho en la actuación de la entidad recurrente y la procedencia o no de reconocer efecto liberatorio de la fianza a los hechos de ésta que dan lugar a aquella eventual actuación abusiva”.

Las razones que llevan a dar la razón a los fiadores son las siguientes:

La fianza es una obligación distinta de la garantizada:

Constituye un nuevo vínculo obligatorio, distinto, aunque accesorio de la obligación principal, que está dotado de contenido propio, y que cuenta con su propia y específica causa de garantía”…” incluso en el supuesto de la denominada «fianza solidaria» no existe una obligación única con pluralidad de deudores (en que se puedan entender refundidas la principal y la accesoria), sino que subsiste la concurrencia de dos vínculos obligatorios de naturaleza distinta”. F.D. QUINTO 1 y 3.

Al fiador que paga le corresponde, además de la acción de reembolso, la de subrogación.

Respecto de ésta, dice el F.D. SEXTO.3 :”La subrogación atribuye al fiador subrogado el mismo derecho que tenía el acreedor pagado, con sus garantías, privilegios y preferencias. Se trata de un supuesto de novación subjetiva del crédito (art. 1203.3º CC). En virtud del art. 1839, mediante el pago surge la subrogación, que no es sino la mera sustitución de la persona del acreedor inicial por el fiador subrogado, que sustituye a aquel como su sucesor (succesio in locum creditoris), sin que, por tanto, a estos efectos, se pueda hablar del nacimiento de un derecho, como diversamente ocurre en el caso del derecho a ser indemnizado del art.1838 CC (sentencia de 13 de febrero de 1988 (RJ 1988, 1985) )añadiendo en el F.D. SEXTO.4 ”el fiador podrá ejercitar una acción directamente dirigida a obtener la prestación mediante un pronunciamiento de condena, o podrá ejercitar en beneficio propio las garantías existentes frente a terceros a favor del acreedor en el momento del pago, siendo esta, como señala la doctrina, una de las mayores ventajas de la subrogación frente a la acción de reembolso o regreso….”.

EL acreedor está obligado a preservar el derecho de subrogación del fiador bajo pena de perder la fianza.

F.D. SEXTO. “9.- Entre las causas específicas de extinción de la obligación del fiador, distintas de las generales del art. 1156 CC y distintas también de las propias de la obligación garantizada, interesa a los efectos de esta litis la prevista en el art. 1852 CC. Dispone este precepto que «los fiadores, aunque sean solidarios, quedan libres de su obligación siempre que por algún hecho del acreedor no puedan quedar subrogados en los derechos, hipotecas y privilegios del mismo«(….) del que “se deriva la existencia de una carga que incumbe al acreedor de preservar el derecho de subrogación del fiador con plenitud de sus efectos, es decir, con extensión a todas las garantías y privilegios del crédito (manteniendo la relación entre débito y responsabilidad como existía en el momento de constituir la fianza). Este es el deber cuyo cumplimiento se tutela mediante la norma contenida en el art. 1852 CC, que constituye una suerte de sanción por el incumplimiento de tal carga”.

Los requisitos para la liberación del fiador por incumplimiento de dicha obligación son, según la jurisprudencia:

(i) debe existir una relación de causalidad (relación de causa/efecto) o conexión directa entre la conducta del acreedor y la pérdida del derecho o garantía que impida la subrogación;

(ii) esta conducta no precisa estar connotada por una idea de ilicitud o culpabilidad, lo que se precisa es que tenga carácter voluntario y sea determinante del efecto impeditivo citado (ejemplo paradigmático sería que el fiador garantice una deuda previamente asegurada con hipoteca, y con posterioridad a su constitución el acreedor consiente la cancelación de la hipoteca antes del pago de la deuda, sin contraprestación);

(iii) el efecto liberatorio derivado de la pérdida de la posibilidad de subrogación queda enervado en caso de que respecto del hecho causante de esa pérdida haya mediado el consentimiento o intervención del fiador; éste debe ser ajeno al hecho causante;

y (iv) tampoco cabe estimar la extinción de la fianza si la pérdida de la garantía es consecuencia de una disposición legal (como en el caso de la extinción de la garantía por efecto de su activación o ejercicio en un procedimiento de ejecución para obtener con el precio del remate o su adjudicación el pago de la deuda, o por su purga como consecuencia de la ejecución de una hipoteca de mejor rango – art. 692.3 LEC –)” ( F.D. SÉPTIMO.7).

En el caso enjuiciado el banco incurrió en abuso de derecho.

En el caso concreto que ahora analizamos, la garantía prevista por el ordenamiento consiste en la imposición al acreedor de la carga, el deber jurídico, de actuar diligentemente en la conservación de las garantías y privilegios de su crédito para no malograr la futura subrogación, lo que comporta un correlativo derecho a favor del fiador, consistente en poder reclamar la liberación de su obligación fideiusoria en caso de contravención de aquel deber”(…)” la existencia de aquella situación de pendencia e interina, y el ámbito de poder que de la misma se desprende para el fiador, no permite admitir sin reservas, por no ser compatibles, el desenvolvimiento hasta sus últimas consecuencias de la extinción por consolidación de la hipoteca preferente, en garantía de la misma obligación afianzada, por la ejecución de una hipoteca posterior que concluye con una adjudicación de la finca al mismo acreedor, sin incurrir en el abuso de derecho proscrito por el art. 7.2 CC..( F.D. OCTAVO.7) lo que, dice el F.D. OCTAVO.8, aplicado a los hechos juzgados, permite declarar la extinción de la fianza al no poder subrogarse los fiadores en el ejercicio de la acción hipotecaria como consecuencia de la consolidación operada: “2.ª) Al margen de si el conjunto de tales actuaciones estaba o no predeterminado a ocasionar de forma voluntaria y consciente un perjuicio al fiador, lo que ahora no es preciso prejuzgar pues no resulta determinante a estos efectos, ya que la aplicación del art. 1852 CC no presupone necesariamente un juicio de ilicitud o antijuridicidad de la conducta del acreedor, sino una infracción a su deber de diligencia en la conservación de la garantía, lo cierto es que constituyen en su globalidad una conducta subsumible en el concepto de «hecho del acreedor«, imputable al mismo (no a caso fortuito), en el sentido en que lo emplea el art. 1852 CC.

Alguien ideó una fórmula aparentemente segura para quedarse con la finca hipotecada sin perder la garantía fideiusoria prestada por los anteriores socios de la deudora. La jugada salió mal porque al ejecutar la segunda hipoteca y adjudicarse la finca se impedía a los fiadores, contra los que iban a dirigirse después, subrogarse como acreedores hipotecarios. O eso, o quien tomó la decisión de dejar en el congelador la primera hipoteca no era consciente de los efectos de la consolidación. No sé qué es peor.

1 de febrero de 2021

 

2. TRANSPORTE Y CONCURSO. LA EXCEPCIÓN DE LA EXCEPCIÓN.

La Sentencia núm. 701/2020, de 29 de diciembre de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI:ES:TS:2020:4461, confirma la sentencia de la Audiencia dando vía libre a la reclamación de un transportista subcontratado frente al cargador, habiendo sido declarado en concurso el porteador intermedio.

Una sociedad mercantil contrató con otra la realización de una serie de portes, que pagó. La contratada, porteadora intermedia, a su vez subcontrató con otras empresas la ejecución de los portes que se ejecutaron, pero no les pagó y, después, fue declarada en concurso.

Los porteadores subcontratados se dirigieron contra el cargador principal haciendo uso del derecho que les reconoce la Disposición Adicional 6.ª de la Ley 9/2013″:

Disposición adicional sexta. Acción directa contra el cargador principal en los supuestos de intermediación.

En los supuestos de intermediación en la contratación de transportes terrestres, el transportista que efectivamente haya realizado el transporte tendrá acción directa por la parte impagada, contra el cargador principal y todos los que, en su caso, le hayan precedido en la cadena de subcontratación, en caso de impago del precio del transporte por quien lo hubiese contratado, salvo en el supuesto previsto en el artículo 227.8 del texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre”.

La demandada se opuso alegando que había cumplido sus obligaciones con la contratista y que, al estar ésta inmersa en un procedimiento concursal, se trataba de deudas que habrían de ser objeto del tratamiento que procediera en el seno del mismo.

Los aspectos fundamentales de la sentencia del Tribunal Supremo, que justifican por qué no es aplicable el régimen concursal de paralización de acciones ex artículos 50.3º y 51 bis.2 de la Ley Concursal (hoy arts.136.1.3º y 139.2 de su Texto Refundido) son los siguientes:

La regla general es la paralización de acciones en beneficio del concurso.

El concurso supone una “alteración sustancial de las relaciones jurídicas preexistentes, dentro del marco de la norma concursal. La concurrencia, en un procedimiento de insolvencia, de intereses de distinta naturaleza, los de los acreedores, públicos y privados, trabajadores, accionistas, y los de orden público económico, obliga al legislador a modificar el régimen jurídico que tenían en su origen y desarrollo los créditos, acciones y derechos” (F.D. 3º.2).

Por ello, pese al art. 1597 Código Civil: “la acción del subcontratista contra el dueño de la obra cede a favor de la masa activa del concurso del contratista, en el supuesto de que no se haya hecho efectiva antes de la declaración del concurso”. (F.D. 3º.1)……… “Por los principios de universalidad de la masa pasiva y activa, (integración de la masa pasiva del artículo 49 LC y el de universalidad del artículo 76 LC), tanto el acreedor como su crédito (que pretendía hacerlo efectivo mediante el ejercicio del art. 1597 CC), quedan afectados por la declaración de concurso del deudor. El art. 49 LC establece que todos los acreedores del deudor quedarán de derecho integrados en la masa del concurso (masa pasiva). Son acreedores concursales, todos sin distinción alguna, salvo las excepciones que establecen las leyes y, una vez sean reconocidos sus créditos (acreedores concursales), serán debidamente clasificados como privilegiados, (con privilegio especial o con privilegio general), ordinarios y subordinados (arts. 90 , 91 y 92 LC). (F.D. 3º.2.b).

Sin embargo, la acción directa contra el cargador principal no se ve condicionada por el concurso del porteador intermedio.

La Disposición Adicional Sexta de la LOTT , según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, supone que “ la acción directa puede ejercitarla el transportista efectivo con independencia de que el reclamado (el cargador principal o un subcontratista intermedio) hubiera o no satisfecho el porte al operador de transporte a quien hubiera encargado su ejecución…. no supedita el ejercicio de la acción directa contra el cargador a que éste no haya abonado el porte al porteador contractual, de manera que esta acción directa del porteador efectivo existe con independencia del crédito del porteador frente a su cargador”.(F.D.4º.4)

“La Disposición Adicional Sexta Ley 9/2013 no contiene ninguna previsión que excepcione su aplicación en caso de concurso del porteador intermedio, pese a que cuando se promulgó ya estaban en vigor los arts. 50.3º y 51 bis.2 …… Y con posterioridad, el Texto Refundido de la Ley Concursal tampoco ha incluido la acción directa del transportista entre las vetadas para su ejercicio tras la declaración de concurso, sino que en los mencionados arts. 136.1.3º y 139.2 sigue haciendo mención exclusivamente a la del contrato de obra regulada en el art. 1597 CC (F.D. 5º.3).

F.D. 5º.5 .- “Una vez que no hay prohibición legal para el ejercicio de la acción directa del porteador efectivo frente al cargador principal, aunque el porteador intermedio haya sido declarado en concurso, deben distinguirse dos situaciones diferentes, en función de que, antes del concurso, el cargador haya abonado el precio del transporte al porteador intermedio (concursado) o que no lo haya hecho. Aunque en ambos casos procede el ejercicio de la acción directa que nos ocupa.

En el primer caso, no hay ningún crédito en la masa activa del concurso que pueda verse afectado, por lo que el ejercicio de la acción directa queda al margen del proceso concursal, ya que no afecta al interés del concurso. Por el contrario, precisamente porque el intermediario es insolvente y ha sido declarado en concurso, cobra más sentido el ejercicio de la acción directa frente al cargador principal. Sin perjuicio de que el éxito de la acción directa haga surgir un nuevo crédito de regreso del cargador frente al intermediario concursado, lo que es ajeno al litigio que nos ocupa.

En el segundo caso, el ejercicio de la acción directa por parte del porteador efectivo frente al cargador principal una vez declarado el concurso del porteador intermedio (o su continuación si se ejercitó con anterioridad), cuando no ha habido pago previo del cargador, tampoco afecta al concurso, puesto que el porteador efectivo opta por reclamar, no contra el concursado, con quien contrató directamente, sino contra el cargador principal, que cumple la función de garante ex lege de la deuda”.

Realmente hay que tener cuidado con quien contrata uno un transporte al que le sea de aplicación la Ley de Ordenación del Transporte Terrestre porque si no se tiene la precaución de asegurarse de que la contraparte paga puntualmente a los subcontratistas (o, directamente, se le prohíbe subcontratar) puede verse en la lamentable tesitura de pagar dos veces por el mismo servicio con pocas esperanzas de recuperar lo pagado, como en el caso.

1 de febrero de 2021

 

3. PROCEDIMIENTO ORDINARIO SOBRE VENCIMIENTO ANTICIPADO DE PRESTAMO HIPOTECARIO

La Sentencia núm. 39/2021, de 2 de febrero, del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI:ES:TS:2021:233, estima el recurso de casación interpuesto por el banco al que se le había negado su petición principal en el pleito, que era la declaración vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario por impago del deudor.

Las circunstancias son las de un préstamo hipotecario concedido en 2004 a un matrimonio sobre una vivienda propiedad de la esposa que es vivienda habitual de los deudores con destino a financiar sus actividades empresariales. La crisis económica arruinó el negocio que tenían y dejan de pagar las cuotas en 2013. El banco, tras diversas gestiones, les comunica en 2016 el vencimiento del préstamo sin perjuicio de admitir la regularización de la deuda en ciertas condiciones que no pueden cumplir los deudores por lo que presenta demanda de juicio ordinario para que se declare, como petición principal, vencido el préstamo por incumplimiento esencial de las obligaciones de los prestatarios (art. 1124 CCivil) y riesgo fundado de incumplimiento (art. 1129 CCivil). Pide también que, de estimarse dicha petición se ordene, a los efectos de realización del derecho de hipoteca referido en este escrito, la venta en pública subasta del inmueble hipotecado, identificado en los hechos de esta demanda, lo que se verificará en ejecución de sentencia, de acuerdo con las reglas que resultan del Capítulo IV, Libro III de la LEC (arts. 681 y ss.): a) El producto de la venta del inmueble será destinado al pago del crédito garantizado de mi mandante en el importe a cuyo pago venga condenado el prestatario en la sentencia, incluyendo los pronunciamientos relativos a los intereses moratorios devengados tras la interpelación judicial, con la prelación derivada de la garantía hipotecaria. b) A los efectos de la subasta, servirá de tipo o avalúo del inmueble el tipo pactado por las partes en la escritura de hipoteca.

En primera instancia se atendió la petición subsidiaria de la demandante relativa al pago de cuotas vencidas antes de la interposición de la demanda, pero se rechaza la declaración judicial de vencimiento anticipado porque «no se puede declarar el vencimiento de una obligación previamente vencida extrajudicialmente”. La Audiencia Provincial confirmó la de instancia añadiendo que en el caso no cabía acudir al art. 1124 CCivil por no ser el préstamo contrato bilateral ni al art. 1129 CCivil por no concurrir las circunstancias previstas en el mismo.

El Tribunal Supremo casa la sentencia de la Audiencia.

El Fundamento Jurídico Tercero contiene, entre otras, las siguientes declaraciones:

Aplicación del art. 1124 CCivil al préstamo

  1. i) En las obligaciones recíprocas, el art. 1124 CC permite al perjudicado optar entre el cumplimiento y la resolución del contrato. También puede pedir la resolución aun después de haber reclamado el cumplimiento cuando este no resulte posible.

La sentencia del pleno 432/2018, de 11 julio , sentó como doctrina que es posible resolver el contrato de préstamo cuando el prestatario incumple de manera grave o esencial las obligaciones asumidas que sean relevantes para las partes, como la de devolver el capital en ciertas cuotas o abonar los intereses remuneratorios pactados.

Criterio orientativo sobre el concepto de incumplimiento grave o esencial

…aun cuando el art. 24 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), no es de aplicación a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido antes de la entrada en vigor de tal ley, para valorar la gravedad de un incumplimiento resolutorio resultan ilustrativos y pueden servir como pauta orientativa los criterios fijados por el legislador en el mencionado precepto para permitir al prestamista reclamar el reembolso total adeudado del préstamo.

Aplicación del art. 1129 CCivil

Entre los supuestos que permiten al acreedor anticipar el vencimiento de la obligación se encuentra la insolvencia sobrevenida del deudor ( art. 1129.1.º CC). El precepto no exige que medie una previa declaración formal de insolvencia ( sentencia 698/1994, de 13 de julio ) y es suficiente la constatación de la falta de cumplimiento regular de las obligaciones exigibles ( cfr. art. 2 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal)….. Todos los supuestos que se establecen expresamente en el art. 1129 CC (insolvencia sobrevenida, no otorgamiento de las garantías comprometidas, disminución o desaparición de las garantías) se fundamentan en el riesgo que suponen para que el acreedor pueda ver satisfecho su derecho de crédito, riesgo que ya se ha materializado cuando el deudor ha incumplido el pago consecutivo de varias cuotas del préstamo y no procede a reparar la situación.

Procedencia de la declaración judicial de vencimiento anticipado

….ningún fundamento tiene la argumentación de la sentencia recurrida ….la declaración de vencimiento anticipado efectuada por la entidad acreedora con anterioridad a la presentación de la demanda no excluye su posterior petición en un proceso, pues lo que hace la demandante al solicitar el reembolso total adeudado del préstamo es solicitar la tutela judicial para el reconocimiento de una pretensión a la que tiene derecho y que no fue atendida voluntariamente por los deudores, a los que precisamente ofreció la regularización de su situación para evitar el vencimiento anticipado

La consecuencia de la estimación del recurso es que la Sala asume la instancia, y resuelve estimar parcialmente la demanda en el Fundamento Jurídico Cuarto que, entre otras declaraciones, contiene las siguientes:

Marco legal de la pretensión

no procede analizar en el presente caso la posible abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado prevista en el préstamo hipotecario, pues no estamos ante una pretensión de vencimiento anticipado al amparo de una cláusula contractual, sino ante la solicitud de vencimiento anticipado con fundamento en las causas previstas legalmente. Por lo demás, ha quedado probado que los demandados no son consumidores, pues el préstamo tenía por objeto dotar de fondos a la empresa que regentaban.

Pretensión a la que se accede

…procede la estimación del recurso de apelación y con él, la estimación de la pretensión principal de la demandante por la que solicitaba la declaración del vencimiento anticipado de la total obligación de pago del contrato de préstamo hipotecario convenido

Pretensión que se rechaza

Excede del contenido propio de la sentencia declarativa de condena incluir un pronunciamiento sobre el procedimiento que debe seguirse para su ejecución en caso de que el deudor no cumpla voluntariamente aquello a lo que se le ha condenado. Habrá de ser el acreedor quien, mediante la interposición de la correspondiente demanda ejecutiva, inicie un procedimiento en el que se decidan todas las peticiones que sobre la ejecución se susciten.

Aunque la entidad demandante es acreedora hipotecaria, y la hipoteca subsiste, ha optado por reclamar el cumplimiento del crédito en un procedimiento declarativo y va a obtener una sentencia de condena dineraria que, como tal, podrá ejecutarse conforme a las reglas generales de la ejecución ordinaria, de modo que esta sala, al no ser juez de la ejecución, no puede pronunciarse sobre la subasta de la finca hipotecada.

Esta sentencia tiene la importancia de sentar una doctrina que acepta una vía de reclamación que muchas entidades bancarias habrán de seguir para cobrar créditos hipotecarios anteriores a la vigente legislación hipotecaria, en particular a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) en la que también se apoya.

Descarta definitivamente los obstáculos que se han señalado en muchos foros como determinantes de la imposibilidad de que se ejecute por la vía del juicio ordinario el préstamo hipotecario que incluyera causas de vencimiento anticipado abusivas, concepto este que, como sabemos, incluye todos los casos en que el acreedor hizo uso de un derecho expresamente reconocido por la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 693) al tiempo de firmarse las escrituras.

Descarta en particular uno de los argumentos esgrimidos ante el TJUE para demostrar que la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado pudiera redundar en perjuicio del prestatario en cuanto quedaba todavía al acreedor la vía del juicio ordinario. Se decía que al ser el préstamo un contrato real que se perfecciona con la entrega del capital no cabía resolución por incumpliendo propio de obligaciones reciprocas. Esto, que rechazó la Sentencia del pleno de la misma Sala núm. 432/2018, de 11 julio queda ahora definitivamente sancionado.

24 de febrero de 2021

 

4. INSCRIPCIÓN DE LA FAENA DE UN TORERO

La Sentencia 82/2021, de 16 de febrero de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI: ES:TS:2021:497, aborda el novedoso tema de la inscripción en el Registro de la Propiedad Intelectual de la faena de un torero (aunque en la sentencia no se lo identifica, cuentan los medios que fue Miguel Angel Perera el que intentó registrar su faena a «Curioso» en la Feria de San Juan de Badajoz, el día 22 de junio de 2014).

La solicitud se presentó ante el Registro de la Propiedad Intelectual de Badajoz en 2014 y, al ser denegada, dio lugar a un juicio ordinario en el que, tanto el Juzgado de lo Mercantil como la Audiencia Provincial confirmaron la denegación, con lo que llegó el asunto al Tribunal Supremo, que rechaza los recursos y confirma las sentencias anteriores.

Objeto, justificación y finalidad de la inscripción solicitada

En el recurso se define la faena como lo que sucede «desde que sale el toro al ruedo hasta que finaliza con su muerte, con el capote, la muleta y la estocada» y se caracteriza porque «cada lidia es irrepetible, necesariamente distinta de las anteriores faenas que pudiera haber hecho ese torero y de las que podría hacer en el futuro» y, en concreto, la que solicitó inscribir se describe así: «mano izquierda al natural cambiándose de mano por la espalda y da pase por la derecha. El toro sale suelto y el torero va hacia él dando pase por alto con la derecha«.

Se justifica porque «cualquier torero puede utilizar las suertes, los movimientos, los pases, la técnica torera que pueda estar al alcance de todo diestro e integran el acervo común general, pero la forma, la selección, el orden, la colocación, la expresión corporal, el ritmo, la cadencia, los toques, la voz, los terrenos, la distancia, los trajes, etc., que cada espada escoge para crear y ejecutar su faena en cada momento conforme a su personalidad e inspiración, es lo que dota de originalidad a la obra, según también la condición de cada toro».

Y lo que se persigue es permitir al diestro «el goce de los derechos de propiedad intelectual, en concepto de autor» toda vez que » la obra de los toreros fijada en soporte audiovisual reúne los requisitos que marca el art. 10 de la LPI«.

Características de la obra inscribible según la reciente sentencia del TJUE de 12 de septiembre de 2019 (C-683/17), caso Cofemel

Dice el Tribunal Supremo que, aplicando jurisprudencia comunitaria, la inscripción precisa la existencia de una obra original «para que un objeto pueda considerarse original, resulta al mismo tiempo necesario y suficiente que refleje la personalidad de su autor, manifestando las decisiones libres y creativas del mismo (véanse, en este sentido, las sentencias de 1 de diciembre de 2011, Painer, C-145/10, EU:C:2011:798, apartados 88, 89 y 94, y de 7 de agosto de 2018, Renckhoff, C-161/17, EU:C:2018:634, apartado 14)».

Y, además, debe materializarse en un «objeto identificable con suficiente precisión y objetividad«. por lo que no es bastante «una identificación basada esencialmente en las sensaciones, intrínsecamente subjetivas, de la persona que percibe el objeto en cuestión».

Causas del rechazo de la inscripción en el Registro de la Propiedad Intelectual

Sin negar la consideración de artista que tienen los toreros para los aficionados y de ser las faenas fuente de inspiración de poetas y pintores de fama universal de los que la sentencia cita algunos, la faena del torero, a juicio del tribunal, no reúne las características exigibles para gozar de la protección registral:

«La pretendida creación intelectual de cada lidia, atribuible al torero, participa de un argumento común: el torero se enfrenta a un toro bravo, a quien intenta dominar y finalmente matar, eso sí, con la pretensión de hacerlo de forma artística. Esta faena se desenvuelve en una secuencia de actos en cierto modo pautada, en cuanto que se desarrolla en tres tercios (varas, banderillas y muleta), además de la muerte del toro, y está previsto el contenido de cada uno de ellos, el lugar en que se ha de desarrollar y la función que ha de realizarse.

Por otra parte, en la lidia del toro destacan dos aspectos que escapan a la protección como obra de propiedad intelectual: la técnica y la habilidad del torero. Forma parte de su saber hacer proyectado en cada faena, el conocimiento que tiene de los toros y su capacidad de entender el que en ese caso le corresponde torear, que le permite adaptarse a su comportamiento (provocar una salida, encauzar el curso del animal, dirigirlo con un movimiento de brazo o de muñeca, etc), así como su colocación respecto del toro. También la habilidad desarrollada con el capote, la muleta y la espada, para realizar una concreta faena, que no dejan de ser destrezas.

  1. Partiendo de lo anterior, la creación intelectual atribuible al torero, a su talento creativo personal, estaría en la interpretación del toro que le ha correspondido en suerte, al realizar la faena, en la que además de la singularidad de ese toro, influiría mucho la inspiración y el estado anímico del torero. Esta creación habría de plasmarse en una expresión formal original, que en este caso podría llegar a ser la secuencia de movimientos, de los pases realizados por el torero, que para ser originales deberían responder a opciones libres y creativas, o a una combinación de opciones con un reflejo estético que proyecte su personalidad. Y, en cualquier caso, esta expresión formal original debería poder ser identificable con precisión y objetividad.

Es aquí donde, en aplicación de la doctrina del TJUE, expuesta primero en la sentencia de 13 de noviembre de 2018 (C-310/17), Levola Hengelo , y reiterada después en la sentencia de 12 de septiembre de 2019 (C-683/17), Cofemel, radica el principal escollo para que pueda reconocerse a la lidia del toro la consideración de obra objeto de propiedad intelectual. La pretendida creación intelectual (artística) debería quedar expresada de forma que pudiera identificarse con suficiente precisión y objetividad, aun cuando esta expresión no fuera necesariamente permanente ( STJUE de 13 de noviembre de 2018, Levola Hengelo, C- 310/17 ). Ha de ser expresada de forma objetiva para que tanto quienes deban velar por la protección de los derechos de exclusiva inherentes al derecho de autor, como los particulares, puedan estar en condiciones de conocer con claridad y precisión el objeto protegido (SSTJUE 13 de noviembre de 2018, Levola Hengelo, y 12 de septiembre de 2019, Cofemel).

En la lidia de un toro no es posible esa identificación, al no poder expresarse de forma objetiva aquello en qué consistiría la creación artística del torero al realizar una concreta faena, más allá del sentimiento que transmite a quienes la presencien, por la belleza de las formas generadas en ese contexto dramático. Por esta razón no cabe reconocerle la consideración de obra objeto de propiedad intelectual«.

Se puede pensar que los tribunales no deberían dedicar sus limitados recursos a resolver casos de este tipo. De todas formas, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo lleva muchos meses dedicada a resolver casi exclusivamente asuntos derivados de la crisis económica de 2008, con los bancos como protagonistas de la mayoría de los recursos por unas razones o por otras. Me aventuro a decir que al ponente, el Magistrado Ignacio Sancho Gargallo, que ha escrito las más importantes sentencias sobre la aplicación de la Ley Concursal de este siglo, puede que no le haya importado dedicar unas horas a ésta en la que, en definitiva, dice que no se puede encerrar en un folio registral la magia que crea el torero y siente el aficionado cuando cuaja una faena redonda, de esas que sale el público de la plaza dando muletazos al aire.

A lo largo de mi carrera de registrador he disfrutado de la amistad de compañeros muy entendidos en el arte de torear que se esforzaron en explicarme su particular vocabulario y sus reglas, aunque no consiguieron aficionarme a la fiesta. Dos de ellos no están ya entre nosotros: José María López Galiacho y Santiago Laborda Peñalver; al tercero, Juan La Cierva, afortunadamente, lo tengo en el despacho de al lado.

A ellos dedico este resumen.

4 de marzo de 2021

 

5. DAÑOS COLATERALES DEL AMIANTO

La Sentencia 141/2021, de 15 de marzo, del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI: ES:TS:2021:807, confirma en lo fundamental la sentencia de la Audiencia Provincial, declarando a una archiconocida empresa responsable civil de las enfermedades causadas por la actividad de uno de sus más importantes centros productivos en España.

Para situar la cuestión hay que señalar que los demandantes no son los trabajadores que prestaron sus servicios en la fábrica, cuyas reclamaciones se sustancian en la jurisdicción laboral, sino sus familiares, que resultaron contaminados por la ropa con la que volvían a casa (pasivos domésticos) y quienes vivían en las proximidades de la fábrica, respirando lo que arrojaban sus chimeneas (pasivos ambientales).

Se trata de una sentencia muy extensa que merece la pena leer porque representa un importante esfuerzo para explicar que sin perjuicio de la importancia social y económica de una empresa que ha contribuido de forma decisiva a lo largo de muchos años al desarrollo de toda una comarca, creando muchos puestos de trabajo y obteniendo importantes beneficios, ello no supone una patente de corso que obligue a quienes se ven afectados de forma importante en su salud por el mero hecho de convivir con una persona que trabaja en la fábrica o vive en sus inmediaciones, a sacrificarse sin derecho a ser compensados.

Se comprende que es fundamental en este caso el peso y la solvencia de los informes periciales que, respecto de cada uno de los demandantes, explican la enfermedad que han padecido o padecen, incluso la que están más expuestos a padecer en el futuro y la relación entre la actividad de la industria demandada y dichas enfermedades.

Hay aquí un detenido estudio de la jurisprudencia sobre la aplicación por el juez de la regla de la sana crítica a la hora de valorar el conjunto del material probatorio que las partes aportan al proceso y también de la carga de la prueba cuando, como es el caso, a un lado está una importante empresa y de otro cuarenta o cincuenta personas afectadas por unos graves trastornos para los que la explicación más plausible, teniendo en cuenta todos los factores, es que de no haber convivido con un trabajador o haber residido en la cercanía de las instalaciones no habría contraído una de las dos enfermedades directamente relacionadas con la exposición al amianto.

El Tribunal aplica la regla de la imputación objetiva exigiendo una doble causalidad: la física que permite concluir que “el resultado no se hubiera producido, de no concurrir el comportamiento enjuiciado” y la jurídica que es la que permite la “atribución de un hecho a una conducta humana”.

Causalidad física

Respecto de la primera, dice el F.D. TERCERO:

El método utilizado por la Audiencia es racional, circunscrito a cada uno de los demandantes, fundado en la causalidad tóxica general, individual y alternativa, sin que, por consiguiente, podamos efectuarle un reproche de arbitrariedad para considerar que la resolución dictada rompe con los exigidos cánones de la racionalidad.

Esta Sala ha declarado que se puede dar por acreditada la relación causal con base en la apreciación de perspectivas de verosimilitud o una mayor probabilidad cualificada ( sentencia 606/2000, de 19 de junio), grado de probabilidad cualificada suficiente ( sentencias de 5 de enero de 2007, en recurso 161/2000; 1242/2007, de 4 de diciembre) o alta probabilidad (sentencia 772/2008, de 21 de julio), o como dice la sentencia 944/2004, de 7 de octubre, aunque no haya certeza absoluta, difícilmente predicable de los juicios humanos con sus consustanciales limitaciones cognitivas, «la relación causal aparece como probable en un juicio de probabilidad cualificada, sin que se proporcione una hipótesis alternativa de similar intensidad». En definitiva, si queremos aspirar a la racionalidad dentro del marco de la incertidumbre debemos conformarnos con la probabilidad suficiente que satisfaga el estándar probatorio del proceso de que se trate”.

Causalidad jurídica

La sentencia aplica la doctrina jurisprudencial del riesgo, contenida en varias sentencias que transcribe, sentando en el Fundamento Jurídico Cuarto las siguientes pautas:

  1. En primer lugar, que el riesgo, por sí solo, no es título de imputación jurídica en el ámbito de nuestro derecho, sino que corresponde al legislador la atribución del régimen jurídico de la responsabilidad objetiva a una concreta y específica actividad.
  2. La doctrina del riesgo se encuentra, por otra parte, circunscrita a aquellas actividades anormalmente peligrosas, no es extrapolable a las ordinarias, usuales o habituales de la vida.

III. Para los supuestos de daños derivados de actividades especial o anormalmente peligrosas se eleva considerablemente el umbral del deber de diligencia exigible a quien la explota, controla o debe controlar, en proporción al eventual y potencial riesgo que genere para terceros ajenos a la misma.

  1. Se facilita la posición jurídica de la víctima, mediante una suerte de inversión de la carga de la prueba atribuida a quien gestiona o controla la actividad peligrosa, que responde además a una dinámica y coherente manifestación del principio de facilidad probatoria, toda vez que es la entidad demandada la que cuenta con los conocimientos y medios necesarios para demostrar los esfuerzos llevados a efecto para prevenir el daño representable, o justificar su condición de inevitable o de residual sin culpa.
  2. Por otra parte, el art. 1908.2 CC, igualmente invocado en la demanda, regula los daños causados por los humos excesivos que sean nocivos como un supuesto de responsabilidad propia y directa del propietario de matiz objetivo (sentencias 227/1993, de 15 de marzo; 281/1997, de 7 de abril; 31/2004, de 28 de enero y 589/2007, de 31 de mayo).

De la aplicación de dichos criterios al caso se deduce la responsabilidad de la demandada porque sabía que trabajaba con un mineral muy peligroso lo que le obligaba a probar que adoptó medidas eficientes para evitar perjudicar a personas como los convivientes con los trabajadores o los vecinos de las instalaciones que no estaban obligados a padecer enfermedades, lo que no ha conseguido : “En definitiva, no cabe concluir que la demandada obrara, con la diligencia exquisita que le era exigible, en la gestión de una actividad anormalmente peligrosa para la salud de las personas como la que explotaba en su fábrica. Tampoco que fueran objetivamente imprevisibles los daños susceptibles de ser causados a las personas, que habitaban o trabajaban en sus inmediaciones, con las emisiones de las fibras de amianto que liberaba. Máxime incluso cuando no observó la normativa vigente al respecto, ni demostró un particular cuidado en la prevención de un daño, que le era perfectamente representable. La imposición de prevenciones a seguir por parte de la Administración inspectora constituye un significado indicativo de la pasividad de la demandada”.

Transmisibilidad hereditaria de la acción de resarcimiento

La sentencia se ocupa también de una cuestión técnica, doctrinal y jurisprudencialmente discutida. La demandada se opuso a las reclamaciones de los herederos de personas fallecidas por los daños sufridos por sus causantes en vida a consecuencia de la actividad de la fábrica, entendiendo que esa acción tiene carácter personalísimo. La decisión, en el Fundamento de Derecho Séptimo, confirma la transmisibilidad:

El recurso plantea la problemática relativa a si la víctima de un daño de contenido personal, que muere sin haber ejercitado las correspondientes acciones judiciales reparatorias y siempre que éstas no hayan prescrito, transfiere a sus herederos el derecho a obtener el resarcimiento del daño experimentado al formar parte de su herencia conforme a los arts. 659 y 661 del CC. De contestar afirmativamente tal cuestión, si es compatible reclamar ex iure propio, por la muerte, y ex iure hereditatis, por el daño corporal sufrido por el causante en vida…. No se puede negar el carácter polémico de esta cuestión, que se ha movido entre los dos polos antagónicos de las posiciones favorables o contrarias a tal posibilidad, dadas las reticencias fundamentalmente existentes respecto a la transmisión del daño moral”………..Ahora bien, el derecho de los particulares a ser resarcidos económicamente por los daños y perjuicios sufridos, a consecuencia de una conducta jurídicamente imputable a otra persona ( art. 1902 CC), genera un derecho de crédito de contenido patrimonial, condicionado a la concurrencia de los presupuestos de los que surge la responsabilidad civil. Los bienes jurídicos sobre los que recae el daño cuando son la vida, la integridad física, los derechos de la personalidad, tienen carácter personalísimo y, como tales, no son transmisibles por herencia, pero cuestión distinta es el derecho a ser resarcido económicamente por mor de la lesión padecida, en tanto en cuanto goza de la naturaleza de un crédito de contenido patrimonial, que no se extingue por la muerte del causante ( art. 659 CC).

Por consiguiente, el daño corporal sufrido por el causante antes del fallecimiento, pericialmente determinado, puede ser reclamado por los herederos y es compatible con el daño experimentado por éstos como perjudicados por su fallecimiento”.

Es imposible transitar por ciudades y pueblos de España sin ver en tejados y paredes protegidos por esas planchas onduladas de fibrocemento, popularmente conocidas como uralita, que era entonces la denominación social de la demandada. Pese a su innegable eficacia aislante asistimos ahora al proceso inverso de retirada, dada su peligrosidad demostrada para la salud.

Para quienes, sin trabajar en la empresa, resultaron perjudicados por la utilización de dicho material, el Tribunal Supremo perfila con esta sentencia, que no es la primera, una vía de reclamación de indiscutible transcendencia y utilidad. Parece evidente que los abogados de los reclamantes, enfrentados a una importante empresa, han hecho un buen trabajo recogiendo y aportando abundante documentación e informes periciales detallados y completos que se han revelado imprescindibles para que los jueces, aplicando el criterio de la sana crítica a la hora de valorar el conjunto probatorio y la doctrina del riesgo hayan podido darles la razón.

26 de marzo de 2021

 

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Resumen Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2019 Ley Contratos Crédito Inmobiliario

Resumen Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2019 Ley Contratos Crédito Inmobiliario

RESUMEN DE LA INSTRUCCIÓN DGRN 20 DE DICIEMBRE DE 2019 SOBRE DUDAS EN LA APLICACIÓN DE LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

 

ESQUEMA:

INTRODUCCIÓN

CONSULTAS

RESPUESTAS:

1.- Acta previa en hipotecas sobre inmuebles de uso no residencial

2.- Acta previa y fiadores respecto a pólizas de préstamo personal.

3.- Prestatario persona jurídica y avalista o hipotecante no deudor persona física.

4.- Subrogación activa y pasiva y novación

5.- Préstamos a empleados.

6.- Papel común o timbrado para el acta previa.

7.- No discrepancia entre la FEIN y la escritura.

8.- Número identificador del depósito.

9.- Préstamos en moneda extranjera

10.- Préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero

OTRAS    CUESTIONES    QUE    SE    PLANTEAN    SOBRE LA INTERPRETACIÓN DE LA LEY 5/2019:

11.- Importe mínimo del reembolso anticipado

12.- Operaciones de reestructuración en aplicación del Código de Buenas Prácticas

ENLACES

 

INTRODUCCIÓN.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI, a partir de ahora), que entró en vigor el día 16 de junio de 2019, continúa suscitando numerosas dudas sobre su aplicación, extensión e interpretación.

Ello ha motivado consultas de tres procedencias:

– La consulta vinculante formulada por el Consejo General del Notariado (CGN), con arreglo al art. 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, que ha sido informada por el Colegio de Registradores (Corpme).

– La consulta vinculante planteada por el Colegio de Registradores, también con arreglo al art. 103 de la Ley 24/2001, que, a su vez, ha sido informada por el CGN.

– y consultas informales planteadas por operadores que trabajan en su aplicación, que se responden, sin el alcance del art. 103 de la Ley 24/2001.

Recordamos el segundo apartado del art. 103: “2. Las consultas evacuadas de conformidad con lo dispuesto en este artículo serán vinculantes para todos los Notarios y Registradores de la Propiedad y Mercantiles, quienes deberán ajustar la interpretación y aplicación que hagan del ordenamiento al contenido de las mismas.”

No considera obstáculo para resolver, con los efectos expresados, el que no haya tenido lugar todavía la regulación del procedimiento mediante el desarrollo reglamentario previsto en el art. 103.3.

Comentarios:

Las respuestas del Centro Directivo exceden en muchas ocasiones de lo preguntado por el CGN y por el Corpme, con el alcance vinculante del art. 103 referido. En lo que excedan, entiendo que tendrán el alcance más limitado derivado de las competencias que le atribuyen a la DGRN los artículos 260 de la Ley Hipotecaria (ver párrafo tercero) y 313 del Reglamento Notarial, de resolver en consulta las dudas que se ofrezcan a los registradores y notarios sobre la aplicación, inteligencia y ejecución de las leyes que regulan sus respectivas funciones, en cuanto no exijan disposiciones de carácter general que deban adoptarse por el Ministro de Justicia. Dichos preceptos son citados en la Instrucción.

Las cuestiones consultadas y sus respuestas no llevan la misma numeración, por lo que transcribimos las consultas, con enlace a los apartados en los que se responden. En las respuestas, respetando la numeración de la DGRN, haremos referencia a qué consulta y apartado se responde.

Enlazamos, al comienzo de cada apartado, con el correspondiente texto literal de la Instrucción. Y, en la instrucción, está enlazada cada respuesta con su resumen. Finalmente, hemos puesto enlaces a este resumen -y sus apartados- en diversos artículos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI).

Cada apartado del resumen puede tener las siguientes partes:

  • Consulta respondida: enlazamos con la pregunta en concreto.
  • Enunciado: La DGRN define la duda que va a responder que no siempre coincide con lo preguntado.
  • Conclusiones: Hemos tratado de extractar la esencia del criterio fijado por la DGRN. Advertimos que todo extracto tiene una componente subjetiva, máxime si la respuesta no tiene en varios casos apartado de conclusiones y estas ha de extraerse del conjunto del texto.
  • Razonamientos: recogemos algunos de los razonamientos más significativos o disposiciones que utiliza la DGRN para llegar a sus conclusiones.
  • Comentarios: En algunos apartados se añaden comentarios críticos u observaciones.

 

CONSULTAS DEL CGN Y DEL CORPME

Transcribimos literalmente a continuación las consultas del CGN y del Corpme:

La consulta planteada por el CGN se concreta en las siguientes cuestiones:

1°) En los supuestos de préstamo mixto (en el que concurren en la posición pasiva personas físicas y jurídicas):

A) ¿Debe otorgarse el acta sólo con la persona física interviniente?

B) ¿Se aplica íntegramente al contrato el régimen de la Ley 5/2019 cuando en el mismo concurren personas físicas y jurídicas? En particular, cuál es el régimen en materia de vencimiento anticipado, gastos, intereses de demora y prohibición de cláusula suelo.

2º) A) ¿A qué préstamos personales se extiende la aplicación de la ley y en qué medida?

B) ¿Quedan dentro del ámbito de aplicación los préstamos hipotecarios sobre inmuebles que no tengan carácter residencial?

3°) ¿Qué debe entenderse por préstamos concedidos por un empleador a sus empleados a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado y que no se ofrezcan al público en general? ¿Quedan excluidos aunque actúe como prestatario otra persona no ligada por la relación laboral?

4°) ¿Qué debe entenderse por préstamos en moneda extranjera?

5°) En los supuestos de subrogación pasiva no empresarial, esto es, cuando una persona física se subroga en la posición de otra que es previamente deudora, cuando el prestamista acepta con carácter previo o simultáneo tal subrogación. ¿Es necesaria el acta de información precontractual?

6°) ¿Es necesaria el acta de información preliminar en los casos de subrogación entre acreedores (subrogación activa)?

7°) ¿Es precisa el acta de información precontractual siempre que como consecuencia de una novación objetiva se incrementa la TAE, aun cuando se trate de ampliación de plazo?

8º) ¿Es aplicable la ley a los préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio español?

9°) ¿Es obligatorio extender el acta de información precontractual en papel timbrado y a quién debe repercutirse el coste derivado del mismo?

La consulta planteada por el CORPME se concreta en las siguientes cuestiones:

1.- ¿Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura?

2.- ¿Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 el número identificador del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del modelo de contrato de préstamo utilizado o, al menos, algún elemento que permita determinarlo entre los depositados?

 

RESPUESTAS DGRN:

1.- Acta previa en hipotecas sobre inmuebles de uso no residencial.

Consulta respondida: CGN 2. B)

Enunciado: La DGRN analiza el ámbito objetivo de aplicación de la Ley 5/2019, en particular a efectos de la delimitación de los supuestos en que es obligatoria la autorización del acta previa, en los supuestos del art. 2.1.b de la ley, cuando se trate de inmuebles de uso no residencial.

Conclusión: En el supuesto de los préstamos con una persona física consumidora que actúe en concepto de prestataria, fiadora o garante, cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, la Ley 5/2019 será aplicable con independencia de que su destino sea o no residencial. Se precisa, pues, acta previa.

Razonamientos: Para llegar a tal conclusión analiza los artículos 1 y 2.1 b), párrafo primero, y el ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17/UE, que no excluye su aplicación a inmuebles no residenciales y, además, permite a los estados miembros ampliar la aplicación de sus principios a otros sujetos y a otros inmuebles.

También repasa la exposición de motivos, observa que cuando el legislador quiere limitar a inmuebles de uso residencial lo hace (ver art. 129bis LH en materia de vencimiento anticipado), y estudia la tramitación parlamentaria.

Desde el punto de vista teleológico, para el consumidor resultará indiferente que la persona jurídica destine ese inmueble a una finalidad residencial (construir viviendas para su venta) o no residencial.

 

2.- Acta previa y fiadores respecto a pólizas de préstamo personal.

Consulta respondida: CGN 2. A)

Enunciado: Relacionada con la anterior, se plantea la cuestión de la obligatoriedad del cumplimiento de las obligaciones de información y transparencia que impone la Ley 5/2019, en particular la necesidad de otorgamiento del acta previa de información, para la intervención notarial de las pólizas de préstamos personales conferidos con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea una persona física consumidora, y en particular en las pólizas de préstamos personales para la reforma o rehabilitación de fincas de uso residencial.

Conclusiones:

A) Inmuebles no residenciales. Queda sujeto a la Ley 5/2019 un préstamo, tanto hipotecario como personal, si se dan estos tres requisitos…

  • hay un prestatario, fiador o garante que sea persona física consumidora
  • finalidad:
    • pagar todo o parte del precio de compra de un inmueble,
    • levantar un embargo,
    • refinanciar un préstamo anterior contraído con esa misma finalidad adquisitiva
    • refinanciar un préstamo anterior garantizado mediante una hipoteca sobre un inmueble, etc.
  • adquisición o conservación de un inmueble, sea o no residencial, sea el que se adquiere u otro. 

B) El préstamo personal que se haya formalizado con una persona física consumidora, y con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir queda sujeto a la Ley 5/2019, en principio a todos los efectos, incluidos las limitaciones materiales que en ella se establecen y la entrega de FEIN, FIAE y demás documentación o información prevista en la Ley, etc.

C) Acta previa no obligatoria: Cuando un préstamo personal quede bajo la aplicación de la Ley 5/2019, la entidad financiera habrá de cumplir todas las obligaciones informativas, en materia de transparencia, de limitaciones en su clausulado, análisis de solvencia, etc., pero no resulta obligado en tal supuesto el otorgamiento del acta previa.

D) Préstamos personales para rehabilitar viviendas: las pólizas dedicadas a ese fin no se encuentran incluidas dentro de la Ley 5/2019, por lo que, en ningún caso requieren el otorgamiento del acta previa. Pero sí se incluyen en su integridad en la Ley 5/2019 los préstamos mixtos para adquirir y rehabilitar.

Razonamientos:

La regla general para los préstamos personales la deduce del tenor literal de los arts. 1.1 y 2.1 de la Ley. Entiende que la garantía hipotecaria no es por tanto necesaria para que el préstamo quede sujeto a la ley 5/2019.

La no necesidad del acta la justifica por el tenor literal del arts. 15 y 22, del art. 14.1 g) y del régimen disciplinario notarial.

La exclusión de préstamos para rehabilitar la basa la DG en considerar diferente la expresión “conservar” de rehabilitar y en que la Directiva 2014/17/UE los somete a la protección de los préstamos de consumo. La contraexcepción de préstamos mixtos para adquirir y rehabilitar una vivienda la justifica en que la finalidad económica global es la de adquirir la vivienda en estado que la haga habitable.

 

3.- Prestatario persona jurídica y avalista o hipotecante no deudor persona física.

Consulta respondida: CGN 1º A) y B)

Enunciado: Se plantea cuál deba ser la forma de proceder para la autorización e inscripción de la escritura, en situaciones mixtas donde el prestatario es una persona jurídica, y el avalista o hipotecante no deudor es persona física, en aspectos como los siguientes:

  • El régimen de los gastos de la operación, y en particular el pacto entre el prestamista y la persona jurídica prestataria para que ésta asuma los eventuales gastos del garante persona física.
  • El alcance subjetivo que debe tener el acta de información precontractual, en particular si junto al garante persona física, debe también otorgarla y ser informada la persona jurídica.
  • La aplicabilidad de la nueva normativa, en particular la exigencia del acta previa de información, a la persona jurídica que actúe como consumidora, especialmente si la misma es unipersonal, y en tal caso su aplicabilidad a la persona física que fuera el socio único.
  • La aplicabilidad o no al préstamo concedido a la persona jurídica y a la garantía constituida por la persona física de las limitaciones sustantivas impuestas en la Ley 5/2019, principalmente por los artículos 20 (préstamos inmobiliarios en moneda extranjera), 21 (cláusulas suelo), 23 (reembolso anticipado), 24 (vencimiento anticipado) y 25 (intereses de demora), y consecuentemente, el contenido y alcance del contrato y del acta de información a la persona física garante.

Conclusiones:

A) La Ley 5/2019 no será aplicable a un prestatario persona jurídica, aunque ésta tenga la condición de “consumidor”.

B) No es obligatoria el acta previa con personas jurídicas, aunque sean unipersonales o se trate de cooperativas. Pero sí lo será para toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo hipotecario, que deberá ser informado sobre la totalidad del clausulado del préstamo o crédito, aplicándoseles íntegramente los arts 14 y 15 LCCI.

C) El cónyuge que, a los efectos del 1320 del Código Civil, debe prestar su consentimiento a la constitución de la hipoteca sobre la vivienda habitual cuya propiedad sea exclusiva del otro consorte, debe considerarse equiparado a estos efectos al hipotecante no deudor y por tanto queda protegido de forma análoga, otorgando el acta de información previa.

D) Gastos. Los aranceles notariales y registrales no los puede pagar la persona física, pero sí la persona jurídica prestataria.

E) Limitaciones sustantivas impuestas por la LCCI:

  • Vencimiento anticipado. Aunque se pacten condiciones más gravosas que las previstas en el 24 LCCI, la persona física garante podrá oponer la sujeción de la ejecutabilidad de la garantía a los plazos y límites establecidos en dicha norma.
  • Cabe pactar una cláusula suelo y/o intereses de demora con un diferencial superior a tres puntos, pero ello no le afectará a la persona física, que gozará de las ventajas previstas en los arts. 21 y 25 LCCI.
  • Cancelación anticipada. Pueden pactarse con el prestatario unas condiciones diferentes de las previstas en la Ley con carácter imperativo en el 23. Pero, si al garante le interesa pagar, no le serán oponibles las excepciones o cargas que en la cláusula se hayan pactado con el prestatario.

F) Hipotecas de máximo. Aunque quedan fuera del ámbito de la LCCI las operaciones financieras empresariales, avales, etc., entra dentro de la LCCI la garantía en forma de constitución de hipoteca de máximo sobre inmuebles de uso residencial por personas físicas para asegurar la cuenta de crédito en la que se cargarán las responsabilidades derivadas de esa operación financiera. El garante puede quedar obligado a menos que el deudor principal.

Razonamientos:

La letra A) se desprende del tenor literal de los artículos 1.1 y 2.1.

Respecto a la letra B), los notarios y los registradores no parece que puedan, por su sola autoridad, proceder a un levantamiento del velo de la persona jurídica, o apreciar su carácter instrumental o fraudulento, ni siquiera cuando la persona jurídica actúe como consumidora, aunque sea unipersonal.

A los cooperativistas se les aplicará la ley cuando se subroguen. Y a las cooperativas que sean consumidoras se les aplicará en su caso la normativa de protección de los consumidores, aunque lo más común es que no lo sean sobre todo si interviene un gestor profesional.

Respecto a la letra E), limitaciones sustantivas, la DGRN parte de que el garante puede obligarse a menos pero no a más que el deudor principal, tanto en la cantidad como en lo oneroso de las condiciones, lo que permite en principio pactar un régimen jurídico para el contrato con la sociedad, y otro más benigno para las garantías constituidas. En tales casos, el asesoramiento del notario a la persona física debe separar las condiciones del préstamo y las limitaciones que beneficien la posición de la persona física.

Comentario: ¿Y si el cónyuge adquiere con carácter privativo la vivienda habitual e inmediatamente hipoteca? Hasta ahora, la doctrina de la DGRN determina que no es preciso que consienta el cónyuge en la hipoteca pues considera que entra gravado el bien en el patrimonio. No queda claro si, en este caso ha de otorgar también el acta el cónyuge. Argumento a favor sería el de que se le instruye sobre las condiciones del préstamo y las consecuencias de su impago, lo que obviamente le afecta. Como es una previsión a futuro, en este caso el cónyuge tiene el mismo interés que en el supuesto en el que el propietario hipoteque un bien adquirido un cierto tiempo atrás. Sin embargo, no queda claro que ese sea el criterio del Centro Directivo, pues, hasta ahora, no ha exigido el consentimiento del artículo 1320. Mientras no lo aclare, creo que, por prudencia, debe de comparecer en el acta y en la escritura para evitar posibles impugnaciones.

 

4.- Subrogación activa y pasiva y novación

Consulta respondida: CGN 2. B) 5º, y .

Enunciado: Se plantea la aplicabilidad de la Ley 5/2019, en particular de las obligaciones de información que en ella se imponen, incluido el obligatorio otorgamiento del acta previa de información, en los supuestos de subrogación pasiva no empresarial (cuando una persona física se subroga en la posición de otra que es previamente deudora, con o sin simultánea aceptación por el prestamista de dicha subrogación); en los casos de subrogación entre acreedores (subrogación activa), o en las simples novaciones del préstamo.

Conclusiones:

A) Venta empresarial del inmueble con subrogación del comprador. Aunque no consienta el acreedor, ni se pacte novación, el comprador ha de recibir de la entidad financiera toda la información prevista en relación con las condiciones del préstamo, ha de otorgarse el acta previa antes de formalizar la compraventa, y se debe permitir a la entidad financiera acreedora evaluar la solvencia del deudor subrogado.

B) Venta entre particulares, con retención de la deuda pendiente y asunción de la misma por el comprador, sin intervención del acreedor. No ha de cumplir la entidad financiera las obligaciones de transparencia formal ni ha de otorgarse acta previa de información, aunque acepte unilateralmente a posteriori la entidad. Sí que está obligada a dar al comprador toda la información relativa al préstamo y sus condiciones.

C) Venta entre particulares, pero concurriendo la entidad acreedora. Si interviene para consentir la subrogación y la liberación del primitivo deudor, previamente ha de haber cumplido con sus obligaciones informativas y se deberá otorgar el acta notarial de transparencia material. El nuevo deudor se beneficiará de los límites sustantivos recogidos en los artículos 20 al 25 (al interés, al reembolso y vencimiento anticipados…), aunque el préstamo sea anterior a la LCCI.

D) Novación del préstamo. Ha de autorizarse acta previa pero con un contenido más limitado, atendiendo a los “contenidos que hayan sido objeto de modificación respecto de lo contratado inicialmente”. También se informará al deudor de los preceptos imperativos de la LCCI que le benefician aunque no se recojan expresamente en la novación, como vencimiento anticipado o reembolso anticipado. Cuando se modifique la duración, en el acta se informará tanto sobre el importe de las nuevas cuotas como de los diferentes escenarios de los tipos de referencia, que se verán afectados por la modificación del plazo.

E) Subrogación activa. El simple cambio del acreedor, si no modifica la posición del deudor, no exige el otorgamiento de las formalidades informativas que impone la Ley.

Razonamientos: Aplica la D. Tr. 1ª y las D. Ad. 6ª y 7ª

En el caso B) se trata de un mero acuerdo entre particulares en el que el banco no participó.

En el caso C) se trata de un negocio complejo, con duración dilatada en el tiempo, en el que se ha de analizar la solvencia y que ha de adaptarse a la LCCI.

Comentario: Los casos A) (si no comparece el acreedor) y B) tienen soluciones diferentes a pesar de que en ninguno de los dos ha intervenido la entidad financiera. La razón puede estar en que, en el caso A) el comprador tiene la condición de consumidor, pero, desde un punto de vista teleológico, no parece razonable distinguir, salvo que se apoye en el contrato inicial donde se haya previsto para los casos de subrogación, lo que suele ser bastante común en los préstamos al constructor. Muy posiblemente el comprador que asuma una deuda entre particulares tiene mucha más necesidad de ser “instruido” que el que compra a la constructora. Por ello, aunque no se precise el acta, el Notario entiendo que deberá extremar su función ordinaria de asesoramiento imparcial.

 

5.- Préstamos a empleados.

Consulta respondida: CGN 3º

Enunciado: Se plantea el régimen jurídico de los préstamos concedidos en condiciones especiales a empleados.

Conclusiones:

A) El hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política social o laboral de la empresa, y así se indique en la escritura, debe ser suficiente para acreditar su condición de préstamo exceptuado. No se precisará acta, aunque se prevean otras condiciones si deja de ser empleado.

B) No es imprescindible que el clausulado del préstamo se aparte del habitual utilizado para los préstamos ordinarios concedidos por la entidad para poder entender que ese préstamo “no se ofrece al público en general”. Basta que las partes afirmen que sus condiciones económicas, incluida en particular la TAE, son más favorables que las generales del mercado o las que la entidad prestamista ofrece al público en general, vinculando dicho reconocimiento a la condición de empleado del prestatario.

C) Interpreta la expresión a título accesorio“ del 2.4 LCCI en el sentido de que estamos ante un préstamo que se obtiene como un accesorio respecto de la relación jurídica laboral del trabajador con la empresa.

D) La excepción del 2.4 se extiende a los préstamos concedidos con responsabilidad solidaria al cónyuge o pareja de hecho, por lo que tampoco precisan de acta previa. Pero, si el préstamo se da sólo al empleado, actuando el cónyuge o pareja como garante, a éste sí se le aplicará la LCCI y será necesaria el acta previa.

E) La consideración de pareja de hecho puede acreditarse por su inscripción en el registro administrativo correspondiente, pero es suficiente con una manifestación motivada de ambos al respecto.

Algunos razonamientos:

Respecto a la letra A), si en el préstamo se prevé el caso en que deje de ser empleado, la DG justifica que tampoco se otorgue el acta en que estamos ante un contrato único. Sin embargo, apunta lo siguiente al final del apartado, sin explicaciones adicionales: “Cuestión distinta será que el hecho determinante de la aplicación de esas condiciones diferentes se establezca en el contrato en condiciones que deban reputarse abusivas.“

Respecto a la letra C), la DG conecta el art. 2.4 LCCI, con el art. 3.2.b de la Directiva EU 2014/17. Descarta la interpretación de la accesoriedad conectada con el fin lucrativo ordinario de las entidades financieras (que son las que principalmente conceden estos préstamos), conectándolo con el cumplimiento de una política social o un complemento de retribución.

Comentario: Respecto a la labor del registrador queda claro que ha de comprobar, si no ha habido acta, que se exprese en la escritura que se concede a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política social o laboral de la empresa.

Ya no me resulta tan claro si el título hay que suspenderlo cuando se omita la afirmación por las partes de que sus condiciones económicas, incluida en particular la TAE, son más favorables que las generales del mercado o las que la entidad prestamista ofrece al público en general”, vinculando dicho reconocimiento a la condición de empleado del prestatario. En principio entiendo que sí debe de constar necesariamente, pues esa ventaja objetiva es la que justifica teleológicamente la exclusión del ámbito de la LCCI (dice concretamente la DG: “son las características objetivas del préstamo las que determinan la aplicabilidad de esta excepción”) y que el centro directivo lo que pretende es evitar el tener que realizar una compleja labor comparativa.

 

6.- Papel común o timbrado para el acta previa.

Consulta respondida: CGN 9º

Enunciado: Teniendo en cuenta que el acta previa de información no devenga derecho arancelario alguno, se plantea si es posible el empleo en la misma de papel común, no sujeto por tanto al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados propio del papel timbrado.

Conclusiones:

A) Debe emplearse obligatoriamente papel timbrado.

B) Si ha de pagarse por AJD, se trata de una cuestión fiscal que queda fuera de las competencias de la DGRN por lo que deberá ser planteada ante las autoridades competentes.

C) Permite que la voluminosa documentación remitida por el banco no se incorpore al protocolo y que se deposite en el archivo del notario mediante un fichero electrónico identificado por su Hash.

Algunos razonamientos:

Respecto a la letra A) se basa en el artículo 154 del Reglamento Notarial, sin que en la Ley 5/2019 se establezca excepción alguna en relación con estas actas.

En cuanto a la letra B), no obstante remitirse a las autoridades fiscales, cita el art. 31 del TRLITPyAJD donde se establece su sujeción y el art. 45.II donde se indica que los beneficios fiscales no se aplicarán, en ningún caso, a las actas notariales gravadas por el artículo 31, apartado primero. La Ley 5/2019 no ha establecido ninguna exención expresa. Su pago corresponderá a aquél que sea el sujeto pasivo determinado por las normas fiscales (sin que concrete).

Y, respecto a la letra C), la DG aplica el art. 114.1 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social. Advierte que, al faltar procedimiento reglamentario, el notario puede encontrarse en dificultades para llevarlo a efecto, que puede y debe solucionar adecuadamente en tanto no se haya articulado un sistema definitivo de creación y conservación de matrices y documentos protocolares electrónicos.

Comentario.

El sujeto pasivo en cuanto al papel timbrado lo define el art. 29 LITPyAJD, con difícil interpretación para la autoridad fiscal acerca de quién es el sujeto pasivo según esta expresión: “las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”, teniendo en cuenta que la “o” no parece marcar una jerarquía. Bien puede ser que el acta la solicite el deudor, que, además, tiene interés en ser instruido. Pero la entidad financiera también tiene interés en reducir los riesgos de que la operación se impugne y hay una relación de accesoriedad con el documento posterior del préstamo que ha de pagar ella.

 

7.- No discrepancia entre la FEIN y la escritura.

Consulta respondida: Corpme 1º

Enunciado: Analiza si es necesario o no que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 que ha cumplido con las exigencias de los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011 y que no existen discrepancias entre la Oferta Vinculante (FEIN) y las cláusulas de la escritura.

Conclusiones:

A) El control del principio de transparencia material le corresponde al notario y no al registrador.

B) El notario ha de insertar en la escritura de préstamo hipotecario ( 15.7 LCCI):

– Una reseña identificativa del acta de transparencia (número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización). Su ausencia es causa de suspensión.

– La afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 LCCI. Su ausencia es causa de suspensión.

– Una referencia al menos de forma genérica pero clara, en la reseña del acta, sobre los controles sobre la transparencia material que el notario ha realizado con carácter previo a dicha autorización, pues la buena técnica notarial exige que se motive expresa y adecuadamente la decisión de proceder a la autorización de la escritura de préstamo. Pero no se pueden exigir fórmulas rituales, como la mención expresa del cumplimiento de cada uno de los detalles que en su conjunto configuran la transparencia, entre ellos la coincidencia de las condiciones del préstamo con las comunicadas en la FEIN, u otros que se pudieran requerir en el futuro.

C) Pueden darse discrepancias con la FEIN que no impiden el otorgamiento de la escritura: si las condiciones del préstamo son indiscutiblemente mejores (por ejemplo, si el diferencial del préstamo fuera inferior), o si existe una pequeña diferencia en los cálculos (por ejemplo, por firmarse el préstamo en una mensualidad posterior a la inicialmente prevista cambia algo la TAE o el cuadro de amortización se modifica), pues ello no implica unas condiciones financieras diferentes.

D) Si, tras el acta, el notario advirtiera discrepancias sustanciales sobrevenidas entre la FEIN y las condiciones que finalmente haya de tener la escritura, deberá denegar la autorización de dicha escritura, requiriendo a la entidad para que lo subsane, y con el reinicio del plazo de los diez días, tras lo cual se autorizará una nueva acta o se diligenciará la preexistente, al menos un día antes del otorgamiento de la escritura.

E) El consumidor mantiene el derecho de consultar el texto de la escritura con una antelación de tres días, pero puede renunciar a ello si lo hace expresamente y la escritura se autoriza en la propia notaría. En el acta previa el notario le informará de este derecho y de que puede renunciarlo.

F) No ha de incorporarse a la escritura la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN-. Y el registrador no puede exigir que se acompañe.

Razonamientos: La DG analiza la importancia del acta previa, las sanciones en caso de incumplimiento y los artículos 29 y 30 de la Orden EHA 2899/2011, que siguen vigentes, y argumenta que si el notario ha autorizado la escritura de préstamo hipotecario, reseñando en ella el acta de transparencia en los términos del art. 15.7 de la Ley, ello es porque previamente ha controlado la coincidencia de las condiciones del mismo con las comunicadas por la entidad a efectos informativos mediante la FEIN.

El derecho recogido en la letra E) lo basa la DG en la vigencia del artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011

Comentarios:

De los apartados recogidos en el punto A), parece que la DG tan sólo considera causa de suspensión la ausencia de alguno de los dos primeros (reseña del acta y afirmación por el notario de que el prestatario ha recibido  en plazo documentación y asesoramiento). Lo deduzco del final del antepenúltimo y penúltimo párrafos de esta respuesta 7ª. Bien podría haber incluido también el tercero (referencia somera acerca de los controles sobre la transparencia material que el notario ha realizado) pues ello daría mayor fortaleza al título cara a impugnaciones.

En mi opinión, la orientación de la LCCI y de esta respuesta suponen un retroceso en la colaboración de los registradores para fortalecer la hipoteca con un riguroso control de la transparencia, frente a la intensa judicialización que sufre. La propia DGRN marcó un hito con la R. 1º de octubre de 2019 (de la que fue ponente Juan María Díaz Fraile), seguida por otras resoluciones DGRN 13 septiembre 2013, 5 febrero 2014, 22 enero 2015, 28 abril 2015, 25 septiembre 2015 y 9 marzo 2016. Ver comentario de Carlos Ballugera a la RDGRN 9 de marzo de 2016 y a la RDGRN 19 de mayo de 2017.

 

8.- Número identificador del depósito.

Consulta respondida: Corpme 2º

Enunciado: ¿Es necesario que el notario exprese en la escritura de préstamo hipotecario sujeta a la Ley 5/2019 el número identificador del depósito en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación del modelo de contrato de préstamo utilizado o, al menos, algún elemento que permita determinarlo entre los depositados?

Conclusiones:

A) El Notario deberá indicar de forma expresa en la escritura que ha verificado el previo depósito por la entidad prestamista de esas condiciones generales de la contratación en el Registro, no siendo suficiente la manifestación de los otorgantes al respecto o la advertencia del notario sobre dicha obligación.

B) Si el número lo suministra la entidad financiera, el notario deberá consignarlo en la escritura. Si no lo suministra, ello no impide ni la autorización de la escritura ni su inscripción registral.

C) La constancia de una dirección de correo electrónico del prestatario es un requisito para la inscripción registral de la escritura.

Razonamiento: En cuanto al apartado A), la DG se basa en la Instrucción de 13 de junio de 2019

Comentario:

El fortalecimiento del préstamo hipotecario exige reducir su contenciosidad. Para ello, es primordial el control del depósito previo de las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo inmobiliario que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación y separarlas de las que se apartan y que pasarían a ser cláusulas particulares en la generosa interpretación de la Instrucción de 13 de junio de 2019.

Si la entidad financiera no facilita el número o números de identificación del depósito de las condiciones generales, creo que el notario debería de expresar tanto sus averiguaciones sobre ese depósito (lo que incluiría el número que, según él corresponde con el clausulado de la escritura, así como las cláusulas que se aparten y que tendrían la condición de particulares). Y, a su vez, el Registrador, en su nota de despacho, también debería dar cuenta de sus averiguaciones.

De no hacerse así, los efectos combinados de la flexibilidad interpretativa que desarrollan la Instrucción de 13 de junio de 2019 y la presente, diluirían la previsión del legislador de arrojar luz y taquígrafos sobre estas cláusulas.

La necesidad absoluta de que, para autorizar la escritura e inscribir un préstamo hipotecario sea preciso que el deudor de un correo electrónico es equivalente a imponerle la obligación de contar con uno, lo que parece contrario al principio de libertad civil. Ahora bien, la DG ha tenido que interpretar un párrafo segundo de la D. Ad. 8ª LCCI que usa un tono claramente imperativo por lo que la crítica ha de trasladarse a la redacción del precepto.

 

9.- Préstamos en moneda extranjera

Consulta respondida: CGN 4º

Enunciado: ¿Qué debe entenderse por préstamos en moneda extranjera? La DG copia un amplio desarrollo de la pregunta, que hace el propio CGN. Nos remitimos al texto de la Instrucción al ser muy extenso.

Conclusiones:

A) La Directiva 2014/17/UE define el «préstamo denominado en moneda extranjera» como: “Todo contrato de crédito en el que el crédito está denominado en una moneda: a) en que el consumidor no tenga los activos o no reciba los ingresos con los que ha de reembolsar el crédito, o b) distinta a la del Estado miembro en que resida el consumidor.”

B) Se regulan en el 20 LCCI buscando proteger al prestatario de las fluctuaciones monetarias durante la vida del préstamo y así facilitar el reintegro del préstamo.

C) Alcanza todo contrato incluido en el ámbito de la ley –no solo préstamos o créditos garantizados con hipoteca y obliga al profesional a garantizar, en toda su extensión, la conversión a una moneda alternativa en los términos que establece el precepto.

D) La ley española amplia el ámbito de aplicación a personas físicas no consumidoras, aunque solo en el supuesto del artículo 2 1 a) (garantía sobre inmueble de uso residencial), y con especialidades para este caso.

E) Para la aplicación de la norma bastará que se cumpla uno solo de estos criterios:

– que el prestatario perciba los ingresos o tenga los activos con los que ha de reembolsar el préstamo, en el momento de la formalización del contrato, en moneda diferente a la del préstamo, o bien

– que el prestatario fuera residente en otro Estado miembro cuya moneda sea diferente a la del préstamo.

F) No será un préstamo en moneda extranjera, a los efectos de la Ley, aquel que se conceda a un residente en un tercer país, no Estado miembro, salvo que se den los requisitos de la primera hipótesis (ingresos o activos con los que reembolsar el préstamo en moneda distinta).

G) Será préstamo en moneda extranjera también cuando sólo la mayor parte de esos activos o ingresos están denominados en una moneda distinta a la del préstamo, y así resulte del análisis de solvencia realizado por la entidad financiera quien determinará en el momento de la formalización si se constituye el préstamo bajo este régimen especial.

H) El cambio de domicilio no atribuye al prestatario un derecho ex novo de conversión, salvo si ha sido prevista la conversión ab initio y evaluada por el prestamista en la concesión del préstamo. Este tema no ha de plantearse a la hora de constituir el préstamo.

Razonamientos: La DG aborda la amplia cuestión expuesta por el CGN, partiendo del análisis de la Directiva (arts. 4 y 23), especialmente en cuanto a la definición de préstamo denominado en moneda extranjera, y en cuanto a su régimen, observando que se permite a los Estados miembros ampliar su ámbito de aplicación, como, de hecho ha ocurrido con el art. 20 LCCI, con el objetivo de proteger al prestatario de las fluctuaciones monetarias durante la vida del préstamo.

Para la letra G) descarta una interpretación del texto literal para aceptar otra más flexible con arreglo a la finalidad protectora de la norma.

En cuanto a la letra H), da su opinión -aludiendo a un posterior cambio de domicilio en vez de residencia-, basándose en la seguridad jurídica, ya que puede no haber sido valorado al tiempo de la constitución y advierte que es materia que excede de la propia Instrucción al producirse la situación fáctica posteriormente al otorgamiento, al solicitarse la conversión.

 

10.- Préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero

Consulta respondida: CGN 8º

Enunciado: ¿Es aplicable la ley española, concretamente la Ley 5/2019, a los préstamos hipotecarios sujetos a derecho extranjero, máxime cuando el bien inmueble hipotecado se encuentra en territorio español?

Conclusiones:

A) Las partes pueden acordar válidamente la sujeción del contrato a la ley de otro país, debiéndose respetar el específico régimen de protección que la normativa de consumo del país de la residencia habitual del prestatario pueda imponer.

B) Pero, pese a esa sumisión, los requisitos que con carácter imperativo se establecen en la Ley 5/2019, en la medida en que lo son para la constitución de la hipoteca, en particular el acta notarial del art. 15, (o su equivalente) así como toda la documentación e información cuya entrega y contenido constituyen el objeto del control en este acta, deben ser cumplidos, en cuanto ligados al derecho de garantía y por tanto a su inscripción y en su caso a su ejecución.

C) El notario -sea o no español- debe comprobar obligatoriamente si la escritura contiene condiciones generales de contratación y que han sido depositadas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

D) Para los títulos otorgados fuera de España la equivalencia formal y material debe abarcar, además de las normas especiales sobre protección del consumidor de la ley del lugar de residencia de éste, las normas imperativas de la Ley 5/2019, y en particular sus 14 y 15 (información previa y acta notarial), en cuanto ligadas al derecho de garantía y por tanto a su inscripción y en su caso a su ejecución.

E) El acta debe ser autorizada por el mismo notario (con sujeción a las normas de sustitución de la legislación notarial). La autorización del acta notarial previa presenta un importante elemento tecnológico, al basarse en la interconexión de la plataforma digital de la entidad financiera con los notarios y su sede electrónica, cuyo uso es imperativo en España para estos en lo que constituya ejercicio de la función notarial, pero que tratándose de otorgamientos formalizados en otros países se deberá analizar desde la óptica de la equivalencia de formas del acta autorizada.

Argumentos:

La DG distingue entre los aspectos contractuales y los aspectos jurídico-reales.

Para los aspectos contractuales, es fundamental el Reglamento (CE) n° 593/2008 (Roma 1), el cual:

– señala como conexión principal la ley elegida por las partes, aunque no fuera la de un Estado miembro;

– cuando el contrato lo otorgue una persona física consumidora, se regirá, con matizaciones, por la ley del país en que el consumidor tenga su residencia habitual, no pudiendo excluir disposiciones irrenunciables;

– no regula la capacidad de las personas físicas ni la representación voluntaria, que se rigen por la ley nacional, de acuerdo con sus propias normas de conflicto;

– y, en cuanto a la forma, el art. 11 del Reglamento establece que todo contrato que tenga por objeto un derecho real sobre un bien inmueble o el arrendamiento de un bien inmueble estará sometido, en cuanto a la forma, a las normas de la ley del país en que el inmueble esté sito, siempre y cuando, en virtud de dicha ley: a) la aplicación de dichas normas sea independiente del país donde se celebre el contrato y de la ley que rija el contrato, y b) dichas normas no puedan excluirse mediante acuerdo.

– en nuestro Derecho, son de aplicación los arts. 11, 608 y 1875 del Código Civil y 145 de la Ley Hipotecaria, que constituyen normas formales de aplicación necesaria.

Para los aspectos jurídico-reales:

– no existe una norma europea o convencional aplicable, por lo que, a falta de éstas, el Derecho español, aplica su propia norma de conflicto: el artículo 10.1 del Código Civil

– el criterio de la lex rei sitae también es en una regla de competencia jurisdiccional exclusiva y directa

– la ley del lugar de situación del inmueble se aplicará tanto al modo de constitución o adquisición de los derechos reales, como al momento de la constitución del derecho de hipoteca; al contenido de este derecho real; los derechos subjetivos de su titular, los bienes sujetos al derecho real, la posibilidad y condiciones de inatacabilidad del derecho real, así como su publicidad.

– desde la perspectiva registral las exigencias para el acceso al Registro se regirán por el ordenamiento del país de situación del inmueble;

– cuando el inmueble objeto del gravamen hipotecario se ubica en España, será el ordenamiento español, y no aquel a cuya ley remita el acuerdo de las partes, el que determinará los requisitos para entender completado el proceso de constitución de la hipoteca;

– dentro del proceso constitutivo, se integra el documento notarial con la inscripción registral;

– el cumplimiento imperativo de la Ley 5/2015, como consecuencia, se integra en la creación de una acción ejecutiva;

En cuanto a los documentos públicos extranjeros, la DG tiene en cuenta los arts 56 y 60 y D. Ad. 1ª de la Ley 29/2015, de 30 de junio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (ejecutividad, inscripción y normas especiales). De los preceptos se deduce la necesaria aplicación del principio de equivalencia material y formal del documento extranjero en relación con el español.

Para la valoración de la equivalencia resulta especialmente relevante el cumplimiento del principio de transparencia material que corresponde al funcionario autorizante quien ha de cumplir las disposiciones imperativas de la Ley 5/2019 (art. 3)

Esta actuación imperativa, aunque parece dirigida a la protección de los consumidores, no se limita a ellos, ya que resulta igualmente aplicable en ciertos supuestos en que el prestatario o garante sea persona física aun no actuando como consumidora.

 

OTRAS          CUESTIONES           QUE   SE       PLANTEAN   SOBRE           LA INTERPRETACIÓN DE LA LEY 5/2019:

11.- Importe mínimo del reembolso anticipado

Conclusión:

A) Es admisible un pacto razonable y proporcionado que determine un importe mínimo para la cancelación anticipada. La valoración de las circunstancias del caso corresponde al juez y no al notario ni al registrador al evaluar o calificar los pactos del contrato.

B) Caben pactos sobre el vencimiento anticipado cuando la cláusula limitativa de pequeñas amortizaciones se combine con el pacto sobre comunicación previa.

Razonamiento: La DG parte del artículo 23 LCCI que establece el derecho, sin límite ni condicionamiento alguno, del prestatario, en cualquier momento anterior al plazo pactado, de reembolsar de forma total o parcialmente anticipada la cantidad adeudada. Sólo admite pacto para reducir el plazo de un mes de comunicación previa. La compensación también está regulada y sometida a limitaciones imperativas.

Justifica la posibilidad de pactar un importe mínimo para la cancelación anticipada, en evitar situaciones de abuso si se reiteran pequeñas amortizaciones.

Para la letra B), la DG pone un ejemplo: “por ejemplo acordando que todas las solicitudes de amortización anticipada por debajo de cierto umbral se deben solicitar con un mes de antelación, y que todas las solicitudes que se presenten dentro de ese mes se deben ejecutar de forma conjunta, mediante un único pago y amortización por su suma total.”

Comentario: Creo que cuando la DG hace referencia al pacto de vencimiento anticipado alude a esa parte del préstamo que se paga antes, no a que implique el vencimiento del resto.

 

12.- Operaciones de reestructuración en aplicación del Código de Buenas Prácticas

Conclusiones:

A) La simple aplicación de las medidas legalmente predeterminadas a un contrato de préstamo constituido con anterioridad, no parece constituir por sí una novación a la que resulte aplicable la Ley 5/2019, tanto en relación con las formalidades informativas y el acta previa como con las limitaciones sustantivas a su alcance.

B) Estas son las modificaciones que no exigen aplicar la Ley 5/2019:

– la moderación del tipo de demora (al 2),

– el establecimiento de una carencia en la amortización de capital de cinco años,

– la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años desde el principio,

– la reducción del tipo de interés aplicable a Euribor + 0,25 por cien durante el plazo de carencia,

– la supresión de las cláusulas suelo,

– eliminar compensación por amortización anticipada durante diez años

– la concesión de una quita.

C) Sí resulta de aplicación la Ley 5/2015 si se pactan otras modificaciones en las condiciones del préstamo, o cuando se acuerde reunificar el conjunto de las deudas contraídas por el deudor.

Razonamientos: La DG analiza si la Ley 5/2019 es aplicable al Código de Buenas Prácticas recogido en el RDL 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, pensado para deudores que padezcan extraordinarias dificultades para atender el pago del préstamo o situados en el umbral de exclusión.

Entiende que, si se aplican sólo algunas de las referidas medidas no se puede considerar que estemos ante un nuevo clausulado que exija la aplicación de la Ley 5/2019. (JFME)

 

ENLACES:

PORTADA DE LA WEB

Resumen Instrucción DGRN 20 de diciembre de 2019 Ley Contratos Crédito Inmobiliario

Calle de Alcalá con las luces navideñas de 2019. Por JFME.