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Inscripción del dominio

Adminstrador CoMa, 16/02/2016

AGUAS

Inscripción del dominio

Inscripción del dominio

  1. Se presenta en el Registro escritura pública de venta de varias fincas.

En una de ellas, consistente en una «casa y terreno de labor» después de la descripción figura la siguiente expresión: «Según manifiestan los comparecientes, la labor descrita dispone para su servicio de una casa y un pozo con un caudal de 128 litros/segundo destinada al regadío de la totalidad de la finca».

El Registrador inscribe las transmisiones realizadas suspendiendo la constancia del párrafo expresado por entender que, después de la Ley de Aguas de 1985 las aguas son de dominio público, salvo excepciones que han de acreditarse mediante certificación administrativa del organismo de cuenca. El interesado recurre.

  1. Alega el recurrente que la Ley de Aguas de 1985 estableció que los dueños de aguas privadas conservarían su derecho y que los anteriores propietarios optaron por mantener la titularidad como aguas privadas, declarándolo ante el organismo de cuenca para su inclusión en el Catálogo de aguas privadas, inclusión que aún no se ha realizado, y añaden que el expresado pozo figura ya en la descripción de la finca en el Registro.

A esta última afirmación arguye el Registrador que, efectivamente, en el Registro figura desde la primera inscripción de la finca la existencia del pozo, pero que tal expresión no es suficiente para hacer ahora constar la finalidad de tal pozo ni la cuantía del caudal.

  1. Es cierto que la Ley de Aguas de 1985 respetó la propiedad privada de las aguas existente hasta su entrada en vigor –siempre con ciertos condicionamientos y requisitos–, pero también lo es, como dice la doctrina más autorizada, que la ley vigente en su disposición adicional tercera establece respecto de las aguas de dominio privado, una alternativa: bien acogerse a la declaración en el Registro de Aguas, bien incluirse simplemente en el catálogo de aguas privadas, que es la opción a la que se han acogido los anteriores titulares de la finca; pero en este caso, para la inscripción del derecho sobre las aguas en el Registro de la Propiedad es necesaria la previa inclusión en el catálogo de aguas privadas, que el mismo recurrente afirma estar pendiente. En consecuencia, la inscripción en el Registro necesita este requisito previo, aún no cumplido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 abril 2005

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Prórroga de la anotación del aprovechamiento

Adminstrador CoMa,

AGUAS

Prórroga de la anotación del aprovechamiento

Prórroga de la anotación del aprovechamiento

Planteada esta cuestión antes de la reforma del artículo 70 del Reglamento por el Decreto de 17 de marzo de 1959, la Dirección considera admisible la instancia para solicitar la prórroga de una anotación de esta clase que no podía convertirse en inscripción por no haberse inscrito aún el aprovechamiento en el Registro Administrativo de Aguas.

6 febrero 1960

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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División horizontal de vivienda unifamiliar

Adminstrador CoMa,

ANDALUCÍA

División horizontal de vivienda unifamiliar

División horizontal de vivienda unifamiliar

  1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de división horizontal en dos viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Andalucía.

La registradora suspende la inscripción por considerar que es preciso acompañar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la misma Comunidad Autónoma. El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislación autonómica, y que en ésta no se contempla la división horizontal como acto sujeto a licencia.

  1. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasión de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 12 de julio de 2010 y 12 de abril de 2011) que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española).

De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.

Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el artículo 53, letra a), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, conforme al cual se aplicará en la calificación de los títulos de constitución del régimen de división horizontal, y en los de modificación del régimen ya inscrito, la regla de que «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número», regla cuya aplicación al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar por lo que es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado están sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislación autonómica del suelo de Andalucía y el planeamiento urbanístico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.

  1. Pues bien, como se ha señalado, es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.

En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (y lo mismo puede entenderse respecto del artículo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley.

La resolución, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la división horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y, en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o autonómica que haya hecho uso de la protección de la legalidad urbanística que ofrece la regulación estatal a través del Registro de la Propiedad, la acreditación de la obtención de dicha licencia para su inscripción en aquél.

  1. El artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate», lo que supone la exigencia de licencia municipal para el presente caso.

En definitiva, siendo exigible licencia municipal en los términos descritos, procede confirmar la nota de calificación del registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

12 septiembre 2011

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Declaración de herederos

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Declaración de herederos

Ver, más adelante, el epígrafe «Preterición: forma de subsanarla».

24 enero 1941

Declaración de herederos.- La presentación de los certificados de defunción y últimas voluntades sólo es exigible cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial -hoy, en su caso, notarial- de herederos, diferencia que se explica porque la declaración de herederos presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.

3 abril 1995

Declaración de herederos.- Rechazada la inscripción de una escritura de manifestación de herencia, basada en un acta notarial de declaración de herederos, por entender el Registrador que la designación de los derechos de los interesados hecha por el Notario no era la que correspondía de acuerdo con la Ley, la Dirección revoca la calificación con los siguientes argumentos: “Desde el 30 de abril de 1992, la Ley de Enjuiciamiento Civil, atribuye, como competencia exclusiva al Notario la función de declarar respecto de determinados parientes el título sucesorio abintestato, que antes de esa norma era atribución judicial. Se trata pues, de un documento notarial singular que, por mandato legal participa de la misma naturaleza de jurisdicción voluntaria que gozaba el pronunciamiento judicial sustituido y en consecuencia, los efectos de ese documento notarial, son los mismos que en su momento tuvieron los documentos judiciales en relación al título sucesorio abintestato. Por ello, debe participar, también, congruentemente, del mismo orden de revisión en el juicio de notoriedad declarado. Es decir, no tratándose de un documento judicial, por identidad de razón y aplicación directa del artículo 979 LEC, la calificación registral abarcará la congruencia del acta con el grupo de parientes declarados herederos, sus formalidades extrínsecas, conforme a la legislación notarial y los obstáculos que surjan del Registro (ex artículo 100 R.H.), mas no el fondo del juicio de notoriedad únicamente sujeto a control judicial. A la misma conclusión se llegaría además, alegando la eficacia que en sí mismo debe atribuirse al documento público que, en cualquier materia, contenga un juicio notarial de notoriedad, bajo la responsabilidad del funcionario que tiene atribuidas tales competencias”.[1]

11 marzo y 18 junio 2003

 Declaración de herederos.- 1. Se presenta en el Registro escritura de manifestación y aceptación de herencia. En su parte expositiva, la escritura establece que la causante falleció sin haber otorgado testamento, por lo que han sido declarados herederos sus tres hijos sin perjuicio de la cuota usufructuaria del viudo, según Acta Notarial de Declaración de Herederos Abintestato autorizada por la misma Notaria, añadiéndose que «los extremos anteriores resultan del Acta de Declaración de Herederos Abintestato antes citada, de fecha 6 de marzo de 2002, número 234 de mi Protocolo».

El Registrador suspende la inscripción por no acompañarse copia del Acta de Notoriedad de Declaración de Herederos ni insertarse literalmente la misma en la propia escritura. La Notaria recurre.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 13 de abril de 1995), en el caso de declaración de herederos basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales –con dicha relación-quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica establecida por el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En el presente supuesto la actuación del Notario al recoger en la escritura los particulares significativos de la declaración de herederos se ha ajustado a lo previsto en el artículo 251 del Reglamento Notarial, que le faculta para expedir en relación testimonios por exhibición documentos que tiene a la vista, conteniendo el testimonio los datos requeridos para la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 julio 2005

Declaración de herederos.- El contenido de la misma, en una partición, puede acreditarse mediante trascripción parcial, sin necesidad de acompañar el acta, como puede verse, más adelante, en el apartado “Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido”.

22 julio 2005

Declaración de herederos.- 1. En el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de aceptación y partición de herencia junto con la correspondiente acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato de los dos causantes cónyuges; en el acta se dice que «son herederos abintestato de ambos causantes por partes iguales sus dos hijos. sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria que asigna el artículo 834 el Código Civil al cónyuge viudo don. en la herencia de su esposa». A la fecha de la declaración de herederos, ambos cónyuges habían fallecido, primero la esposa y después el esposo. El registrador deniega la inscripción porque se atribuye la cuota legal usufructuaria del cónyuge viudo a persona fallecida y en base al artículo 32 del Código Civil que determina que «la personalidad se extingue por la muerte de las personas» Instada calificación sustitutoria, el registrador sustituto confirma la calificación. El notario recurre y alega que ha habido extralimitación en la calificación del acta y que además la declaración de heredero del cónyuge sobreviviente es correcta pues el mismo estaba vivo en el momento de la delación hereditaria y además es posible declarar heredero a un fallecido a efectos de que opere el derecho de transmisión.

2. El recurso debe prosperar puesto que la declaración de herederos se ajusta a derecho ya que es posible declarar heredero a una persona fallecida en cuanto determinación de un llamamiento sucesorio referido a un momento determinado. Conforme a los artículos 657 y 661 del Código Civil los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte, sucediendo los herederos al difunto por el hecho solo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones. Si bien la personalidad se extingue por la muerte (artículo 32 del Código Civil) perviven derechos referidos al fallecido que en el caso de un llamamiento sucesorio pueden concretarse después del fallecimiento. La determinación de la situación de heredero del fallecido en un momento temporal anterior a su fallecimiento, será presupuesto para que opere el «ius transmissionis» a que se refiere el artículo 1006 el Código Civil o como en el presente supuesto para consolidación del usufructo con la nuda propiedad.

3. La declaración de herederos implica pues una declaración referida a un momento temporal determinado que es el momento de fallecimiento del causante (artículo 657 y 661 del Código Civil) que no impide el reconocimiento como heredero de un fallecido sin perjuicio de que el derecho a aceptar la herencia tenga que ser ejercitado por los herederos de éste (artículo 1006 del Código Civil) o que el patrimonio a que fue llamado, tratándose de derechos que se extinguen con la muerte como el usufructo se haya incorporado a la nuda propiedad en un momento temporal posterior (artículo 513-1 del Código Civil).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso.

7 julio 2006

Declaración de herederos.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) En la escritura de manifestación de herencia presentada, el notario, a la vista de la copia autorizada del acta de cierre de declaración de herederos abintestato otorgada por el mismo el día 28 de marzo de 2011, testimonia en relación los datos relativos a la fecha de fallecimiento del causante, estado civil y cónyuge, número e identificación de hijos y declaración relativa a quienes son los herederos abintestatos del causante. Presentada por el mismo notario la escritura el día 17 de junio de 2011, la registradora suspende la inscripción el día 22 de junio de 2011 por considerar que no se acompaña el acta de declaración de herederos abintestato del causante. Dicha calificación se notifica por fax el día 27 de junio 2011 y por correo certificado el 28 de junio, siendo recibido el día 1 de julio.

b) El día 6 de julio de 2011 se recibe en el Registro copia autorizada del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato citada y la registradora, a la vista de la misma, el día 12 de julio de 2011 suspende nuevamente la inscripción por considerar que no se ha subsanado el defecto, ya que la declaración de herederos abintestato que se acompaña no está completa. La nueva calificación se notifica por fax el día 15 de julio de 2011 y por correo certificado el día 18 de julio siendo recibido el 21 de julio.

c) El notario interpone recurso mediante escrito de fecha 16 de agosto de 2011 que tiene entrada en el Registro el 19 de agosto.

2. Como cuestión preliminar, dado que ha transcurrido más de un mes desde la notificación de la primera calificación, el recurso debe considerarse extemporáneo respecto de la misma. Por el contrario, el mismo recurso debe ser admitido en cuanto a la segunda calificación toda vez que si bien en la fecha de su interposición había transcurrido más de un mes respecto de la fecha de la notificación de esta segunda calificación remitida por fax al notario recurrente, sin embargo, aun debiendo admitirse la plena validez de las notificaciones telemáticas de las calificaciones negativas al notario autorizante del título (cfr. artículos 322 de la Ley Hipotecaria y 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y Sentencia del Tribunal Supremo –Sala de lo Civil– de 20 de septiembre de 2011), en el presente caso el hecho de que la misma calificación fuese notificada al mismo notario por vía de correo certificado con acuse de recibo, lógicamente con la misma indicación de plazo para recurrir desde la fecha de la nueva notificación, debe conducir a la admisión del recurso atendiendo a esta última fecha.

3. Como señala el artículo 14 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero «El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». La diferencia entre el testamento o el contrato sucesorio y la declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato, como títulos sucesorios atributivos o sustantivos, es sustancial. En estas últimas, lo relevante es la constatación de determinados hechos –fallecimiento, filiación, estado civil, cónyuge, etc.– de los que deriva la atribución legal de los derechos sucesorios. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1964: «la declaración judicial de herederos abintestato no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitado a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente «ope legis»». En definitiva, el llamamiento al heredero lo hace la ley (cfr. artículo 657 del Código Civil); mientras que la resolución judicial o el acta notarial se limita a concretar una delación ya deferida. Todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador. Así lo entendió ya la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 1945.

Por el contrario, en la delación testamentaria lo prevalente es la voluntad del causante. El testamento es un negocio jurídico y, en tanto que tal, se constituye en ley de la sucesión (cfr. artículo 658 del Código Civil). El mismo, como título sustantivo de la sucesión hereditaria (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro. Desde esta perspectiva, la calificación del título sucesorio, con arreglo al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y conforme a los medios y límites fijados en el mismo, ha de ser integral, como la de cualquier otro título inscribible, incluyendo en el caso del testamento, por su condición de negocio jurídico, no sólo la legalidad de las formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas testamentarias.

Por otra parte, desde el punto de vista formal, la doctrina de este Centro Directivo admite (véase Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, en las inscripciones basadas en escrituras públicas de partición de herencia, la presentación de las primeras copias, testimonios por exhibición y traslados directos del testamento, o bien que figuren insertos en la escritura. Al ser el testamento, como se ha indicado, el título fundamental de la sucesión, de donde se derivan los derechos de los herederos, y sobre el que el registrador ha de realizar su función calificadora, no basta con relacionar en el cuerpo de la escritura sucintamente las cláusulas manifestadas por el causante en su última voluntad, sino que tiene que expresarse formalmente por el fedatario la afirmación de exactitud de concepto en lo relacionado, con la constancia de no existir otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto. Ahora bien, en el ámbito de la sucesión intestada, esta Dirección General ha entendido que puede inscribirse la partición si en la escritura se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria. En efecto, la doctrina de este Centro Directivo es que «basta con que el Notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad» (cfr. Resolución de 8 de julio de 2005).

4. De todo ello se deduce que frente al testamento, en las resoluciones judiciales o actas de declaración de herederos abintestato el registrador, si bien debe contar para su calificación e inscripción con todos los particulares necesarios para ésta –incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley–, ello no impide que la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismo o bien mediante un testimonio en relación, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 3 de abril de 1995). En el presente caso, no cuestiona la registradora en su calificación la suficiencia de los particulares incluidos en el testimonio en relación recogido en el título particional, sino que, a su juicio, es necesario aportar el título sucesorio integrado por copia completa del acta de declaración de herederos abintestato. Y en tales términos la calificación indicada, a la vista de la reseñada doctrina de esta Dirección General, que no se puede desconocer, no puede ser mantenida.

Pero es que, además, en un momento posterior a la primera calificación reseñada en el fundamento de Derecho primero de esta Resolución, se aportó al Registro copia completa del acta de cierre de la declaración de herederos abintestato a que se refiere el párrafo final del artículo 209 del Reglamento Notarial, conforme al cual concluida la tramitación del acta se incorporará al protocolo como instrumento independiente en la fecha y bajo el número que corresponda en el momento de su terminación, acta que en el presente caso incorpora todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del notario, la ley reguladora de la sucesión, los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión y, finalmente, la específica y nominativa declaración de herederos abintestato, por lo que tampoco puede mantenerse una calificación, la segunda formulada, que entiende que tal acta es incompleta por no aportarse, además, la previa en que se documentó el inicial requerimiento al notario autorizante.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado revocar la nota de calificación recurrida y estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

12 noviembre 2011

Declaración de herederos.- 1. A la vista del escrito de recurso, se ha prescindido por el registrador de los dos últimos defectos de la nota de calificación. Por lo tanto, solo debe decidirse en este expediente, si es o no inscribible una escritura de protocolización de operaciones de división de herencia, en la que concurren las circunstancias siguientes, que suponen los dos primeros defectos y cuestiones que se han de debatir y son objeto del mismo: no se acreditan las circunstancias personales de algunos de los adjudicatarios de la finca sobre la que se efectúan las operaciones de división de la herencia (este problema se recoge en el apartado “PRINCIPIO DE ROGACIÓN. Inscripción parcial del título) y no se acompaña al auto de aprobación de operaciones divisorias, el titulo sucesorio, o al menos se inserta en la documentación presentada.

2. Respecto al segundo de los defectos de la nota de calificación –acompañar el título sucesorio– el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y los 76 y 78 del reglamento Hipotecario, señalan que el título fundamental de la sucesión es, entre otros, el testimonio del auto de declaración de herederos abintestato –que no se ha acompañado–, debiendo presentarse con el título inscribible o insertarse de modo integro o al menos en relación respecto de los elementos necesarios para la calificación, en la documentación presentada, pues todos los extremos del mismo han de ser objeto de calificación registral del total título inscribible, y esto, porque el procedimiento registral no quede viciado por omisión de un trámite esencial. En este sentido lo ha recogido la Resolución de 15 de enero de 1960.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota del registrador en los dos primeros defectos recurridos, únicos objeto de este expediente.

3 febrero 2012

Declaración de herederos.- 1. Según el segundo párrafo del artículo 325 de la Ley Hipotecaria, la subsanación de los defectos no impide interponer el recurso gubernativo. Procede, en consecuencia, examinar la legalidad de los tres defectos observados por la registradora en la documentación presentada originalmente. En concreto: a) si a efectos de inscribir una herencia basta con testimonio en relación del acta de declaración de herederos o se precisa aportar copia íntegra del acta de declaración de herederos; b) si la expresión de que el apoderado, a juicio del notario, tiene «facultades suficientes para este otorgamiento» ha de tenerse por suficiente para cumplir con lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 reformada, y, por tanto, tener por demostrada la representación por el registrador; y c) si, en el caso enjuiciado, está correctamente hecha la liquidación parcial de la sociedad de gananciales o existe imprecisión en la adjudicación a la hija (el examen de los defectos señalados con las letras c) y d) aparece en los apartados “REPRESENTACIÓN. Voluntaria: forma de acreditarla” y “PARTICIÓN. Liquidación previa de los gananciales”).

2. En cuanto al primer defecto, hay que partir de lo preceptuado en el párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria cuando establece, con carácter imperativo, que «el título de la sucesión, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». En consecuencia, siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, a parte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte. La prueba documental, en efecto, es indivisible y, como resulta del Código Civil (artículos 1228 y 1229), no puede utilizarse parcialmente sin pasar por lo que resulta del entero documento: principio por lo demás sancionado expresamente por el artículo 321 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando priva al «testimonio o certificación fehaciente de solo una parte de un documento» de su carácter de «prueba plena». Una idea que resulta también del artículo 33 del Reglamento Hipotecario cuando dice que será título a efectos de inscripción el documento en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, «en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción» y que «haga fe, por sí solo o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.» Un contenido que el registrador, antes de inscribir, habrá de seleccionar del documento, bajo su responsabilidad, previa valoración de su legalidad; cosa que mal podría hacer si se le sustrajese, en todo o en parte, el contenido del documento y por tanto del acto o negocio que se le pide que inscriba; contenido que, ni siquiera el mismo puede amputar parcialmente sino con las garantías prevenidas en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. No sólo eso. La eficacia del asiento se extiende a personas que no han sido parte material ni formal en el documento y que es misión del registrador cuidar que les perjudique sólo en la medida que según ley proceda; cosa, de nuevo, que mal podría hacer si se le hurta en todo o en parte el contenido del documento, y por tanto del acto o negocio que fundamenta el derecho cuya inscripción solicita la parte interesada (precisamente con el propósito de que pueda perjudicar a esos terceros que es misión del registrador proteger). Por último mal podría exigirse responsabilidad al registrador por un asiento si se le priva de parte de la prueba que ha de valorar y debe fundamentar la atribución del derecho que la inscripción produce.

3. Asientos y documentos, en nuestro ordenamiento, en efecto, son actos distintos, resultado de procedimientos diferentes que persiguen fines distintos porque producen efectos de alcance y naturaleza también distinta (compruébese, entre otros, para las escrituras públicas, artículos 1217 y siguientes del Código y 17 y 17 bis de la Ley del Notariado; y, para las inscripciones los artículos 605 y siguientes del Código y artículos 1.3, 17, 20, 32, 34, 35, 36, 38 y otros de la Ley Hipotecaria). Pues bien, por lo que ahora interesa, lo importante está en que los documentos públicos (a parte de la eficacia y valor que puedan tener por si mismos), por lo que se refiere al registro, tal como ya dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997, «agotan sus efectos ante el Registro, al servir de base para la calificación e inscripción» que, como concluye esa misma resolución, constituye un acto que tiene «vida jurídica propia y produce (..) efectos autónomos». Efectos, por lo demás, tan poderosos –y esta es la nota distinta de Registros como el español frente a los de transcripción o las meras contadurías– que el contenido del asiento, incluso discordante o divergente del título que publica, se impone al de éste salvo mala fe del que pretenda utilizarlo. En un Registro de derechos como el español, el documento público –sea el registral, un procedimiento más próximo al administrativo o a los de jurisdicción voluntaria– constituye sólo, como en todos los procedimientos de jurisdicción voluntaria o administrativos, un medio de prueba cuya valoración corresponde hacer exclusivamente al órgano encargado de adoptar la resolución final.

4. Es cierto que la Resolución de este Centro Directivo de 8 de julio de 2005 mantuvo doctrina contraria, entendiendo que bastaba «con que el notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad», doctrina que se apartaba de otra secular anterior que había resumido la Resolución de 13 de enero de 1960 cuando mantuvo que el título de la sucesión –en ese caso el testamento– al ser el título fundamental de la sucesión debía ser objeto de presentación en su contenido íntegro y no por inserción parcial; y que hay que tener por restablecida por el artículo 143, párrafo final, del Reglamento Notarial, según la redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de febrero, cuando dispuso que «los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la fe pública notarial sólo podrán ser negados o desvirtuados por los jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias». Doctrina que fue refrendada, por lo que se refiere a este punto en concreto, por la Sentencia de la Sala 3.ª del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 por la que se anuló el último inciso del párrafo último del artículo 209 del Reglamento Notarial, en el que se establecía que la declaración que pusiese fin al acta de notoriedad sería «firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior»; y muy especialmente cuando, al enjuiciar el artículo 237 del Reglamento Notarial y, por tanto, la posibilidad de pedir y obtener copias parciales, sentó el criterio el citado alto Tribunal de que dicho precepto no impide el «control de legalidad que corresponde efectuar al titular del Registro u órgano al que se presente, que incluye la suficiencia de la copia como título exigido en cada caso, justificativo del acto o negocio jurídico que incorpora, pudiendo, por lo tanto, el titular del Órgano o Registro al que se presenta exigir la presentación de copia íntegra si lo estima necesario sin que al respecto resulte vinculado por el juicio del notario».

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y revocar la nota de calificación. [2]

4 junio 2012

Declaración de herederos.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente expediente los siguientes:

a) Mediante escritura otorgada el 9 de noviembre de 2010, don J. G. S. declara: Que don Ambrosio A. T. falleció el 14 de mayo de 1965 sin testamento, dejando como pariente más próxima y, por tanto, heredera a su hermana doña Bonifacia A T., sin mediar declaración judicial, de lo que advierte el notario. En consecuencia, se adjudican los bienes de la herencia de don Ambrosio A. T. a su hermana, doña Bonifacia A. T.; que doña Bonifacia A. T. falleció el 8 de enero de 1976, habiendo sido declarados judicialmente sus herederos sus hijos don Agustín y doña Elisa S. A., los cuales se adjudicaron la herencia de doña Bonifacia A T. por una escritura anterior, si bien por la presente se procede a adicionar los bienes que habían sido omitidos previamente; que don Agustín S. A. falleció el 9 de agosto de 1999 sin testamento, dejando como pariente más próximo y, por tanto, heredero, a su sobrino, único hijo de su hermana doña Elisa S. A., el compareciente don J. G. S., sin mediar tampoco declaración judicial, circunstancia que también es advertida por el notario. Se procede, a continuación y en consecuencia de lo expuesto, a adjudicar los bienes pertenecientes a la herencia de don Agustín S. A. a su sobrino, don J. G. S.; por último, que doña Elisa S. A. falleció el día 19 de junio de 1989 dejando como heredero declarado judicialmente a su hijo, don J. G. S., quien ya se adjudicó la herencia de doña Elisa S. A. mediante escritura anterior, si bien por la presente procede a adicionar también la herencia con los bienes que al efecto se relacionan.

b) Con posterioridad al otorgamiento de la escritura anterior, se declara, mediante auto judicial, heredero abintestato de don Ambrosio A. T. y don Agustín S. A. al otorgante de la meritada escritura, don J. G. S.

c) Presentada en el Registro la escritura de 9 de noviembre de 2010 y el auto de 31 de octubre de 2011 anteriormente relacionados, la registradora suspende la inscripción porque, considerando que puede calificar el auto judicial de herederos abintestato, entiende que «la declaración de herederos ha de tener como referencia la fecha del fallecimiento del causante, por lo que, si a tal fecha estaba viva la única hermana del causante (don Ambrosio A. T.), de acuerdo con las normas del Código Civil, procede declarar a esta señora como heredera, por lo que no es correcto que se declare heredero abintestato a don J. G. S…» y «por otro lado, fallecida «auténtica» heredera abintestato doña Bonifacia sin aceptar ni repudiar la herencia de su hermano no pueden adjudicarse los bienes hereditarios a esta señora, doña Bonifacia, la cual no aceptó nunca la herencia de su hermano, sin perjuicio de que por aplicación de derecho de transmisión del art. 1006 del Cc pase a «los suyos» el mismo derecho que ella tenía, (es decir, hereden por derecho de transmisión don Agustín y doña Elisa S. A.)». El recurrente arguye las peculiaridades del expediente así como las limitaciones de la calificación de la registradora respecto de los documentos judiciales.

4. Comenzando con la cuestión relativa a la posibilidad por parte de la registradora de calificar el contenido del auto de declaración judicial de herederos abintestato, es doctrina muy reiterada de este Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución de 10 de noviembre de 2011) que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por tanto los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes. Todo ello no significa, sin embargo, que la inscripción de los documentos judiciales quede al margen del control de legalidad que supone la calificación registral, pues conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario, el registrador deberá examinar en todo caso sus formalidades extrínsecas, los obstáculos que surgen del Registro, la competencia del juzgado o tribunal y la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, entendido este último extremo, como la idoneidad o habilidad del procedimiento seguido para obtener el tipo de resolución cuya inscripción se pretende.

Desarrollando esta doctrina, este Centro Directivo (véase, entre otras muchas, las Resoluciones de 16 de agosto de 2010 y 8 de abril y 24 de junio de 2011) ha declarado más recientemente que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido un procedimiento judicial contra los titulares registrales de las fincas, o sus legales herederos, a que se refiere el mismo, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto, como se ha dicho, que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (cfr. artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o el mismo o sus herederos haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998). Dicho de otro modo, el proceso no puede afectar a personas distintas de los demandados, ajenas al procedimiento y carentes de legitimación pasiva en el mismo, pues la interdicción de eficacia «ultra partes» de los procedimientos judiciales, y la eficacia subjetivamente limitada de la cosa juzgada material (limitada a las partes del proceso y a sus herederos y causahabientes ex artículo 222, número 3, de la Ley de Enjuiciamiento Civil), es consecuencia de la propia interdicción de la indefensión (cfr. Resoluciones de 8 de julio de 2010 y 8 de agosto de 2011).

Además, también se ha señalado por esta Dirección General (cfr. la antes relacionada Resolución de 10 de noviembre de 2011) que no puede olvidarse que el procedimiento de declaración de herederos abintestato pertenece al ámbito de la jurisdicción voluntaria, en la que el juez en rigor no realiza funciones de carácter propiamente jurisdiccional, que es el ámbito en el que actúa la estricta interdicción para la revisión del fondo de la resolución judicial, fuera del cauce de los recursos establecidos por la ley, por exigencias del principio de exclusividad jurisdiccional, y por lo tanto el ámbito de calificación registral en relación con aquellos procedimientos de jurisdicción voluntaria ha de ser similar al de las escrituras públicas, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, en el sentido indicado. En efecto, de los apartados 3 y 4 del artículo 117 de la Constitución resulta que a los órganos judiciales les corresponde en exclusiva el ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos, juzgando y haciendo ejecutar lo juzgado, y, además, pero sin carácter de exclusividad, el ejercicio de aquellas otras funciones que expresamente les sean atribuidas por la ley en garantía de cualquier derecho (cfr. Autos del Tribunal Constitucional 599/1984, de 17 de octubre, y 5856/2005, de 13 de diciembre). Dentro de esta segunda esfera se sitúa la impropiamente denominada jurisdicción voluntaria, que encuentra su amparo en el apartado 4 del citado precepto constitucional, como función expresamente atribuida a los juzgados y tribunales en garantía de derechos que se ha considerado oportuno sustraer de la tutela judicial que otorga el proceso contencioso, amparado en el artículo 117.3. Ambos tipos de procedimientos, los contenciosos o propiamente jurisdiccionales, y los de jurisdicción voluntaria, tienen un ámbito de aplicación y unas características claramente diferenciadas, siendo los respectivos principios rectores de cada uno de dichos procedimientos también distintos. De este modo, el principio de igualdad de partes, esencial en el proceso contencioso, está ausente en la jurisdicción voluntaria, puesto que los terceros no están en pie de igualdad con el promovente o solicitante. Tampoco está presente en los procedimientos de jurisdicción voluntaria el principio contradictorio, habida cuenta que propiamente no hay partes, sino meros interesados en el procedimiento. En fin, también está ausente en los procedimientos de jurisdicción voluntaria el efecto de cosa juzgada de la resolución, ya que la participación o intervención del juez no tiene carácter estrictamente jurisdiccional.

En definitiva, en los procedimientos de jurisdicción voluntaria un particular solicita la intervención de un tercero investido de autoridad sin que exista conflicto o contraposición de intereses, según resulta con claridad de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, conforme a la cual los actos de jurisdicción voluntaria son «aquellos en que sea necesaria, o se solicite la intervención del juez sin estar empeñada, ni promoverse cuestión alguna entre partes conocidas y determinadas» (cfr. artículo 1811). Y como dijo este Centro Directivo en su Resolución de 1 de febrero de 2007 (recaída en recurso en materia de Registro Civil), la jurisdicción voluntaria pertenece a ese «agregado de actividades que se ha dado en llamar la Administración pública del Derecho privado, también identificada genéricamente como función legitimadora, y cuyas actividades vienen atribuidas por la Ley ya a órganos jurisdiccionales, ya a órganos administrativos, ya a notarios o registradores. Esta función legitimadora, como categoría propia del Estado y con autonomía específica dentro de la administrativa, pero claramente diferenciada de la jurisdiccional, ha sido explicada por la civilística moderna con precisión. Así se afirma que la misión del Estado en orden a la realización del Derecho no sólo supone formular abstractamente la norma jurídica, tarea que entraña la función legislativa, y declarar el Derecho en los casos de violación de la norma, actividad consistente en la función jurisdiccional, sino que exige, además, coadyuvar a la «formación, demostración y plena eficacia» de los derechos en su desenvolvimiento ordinario y pacífico, no litigioso, mediante instituciones que garanticen su legitimidad, confieran autenticidad a los hechos y actos jurídicos que les dan origen y faciliten la publicidad de los derechos que tales actos originen».

Y no hay duda de que los procedimientos de declaración de herederos abintestato participan de la naturaleza jurídica de la jurisdicción voluntaria. En los mismos no hay propiamente partes procesales, ni actúa el principio de contradicción, ni generan efectos de cosa juzgada. Así lo confirma la propia naturaleza de la función concreta de las resoluciones judiciales de declaración de herederos abintestato. La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 1964 la define con claridad: «la declaración judicial de herederos abintestato no es más que algo individualizador de un llamamiento hereditario operado por virtualidad de una norma legal, carente de eficacia jurídico-material y meramente limitado a justificar formalmente una titularidad sucesoria preexistente «ope legis»». De tal manera que todo aquello que las separe de esta finalidad resultará incongruente con esta clase de procedimientos y podrá ser calificado por el registrador. Así lo entendieron ya la Resolución de esta Dirección General de 5 de diciembre de 1945, el auto del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 26 de julio de 1993 y la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña de 11 de julio de 2007.

3. Partiendo de todo lo anterior, procede ahora examinar si el auto de declaración de heredero en este caso ha incurrido o no en incongruencia, a efectos registrales, y al propio tiempo si la escritura de adjudicación de herencia presentada guarda coherencia con el contenido del auto, teniendo en cuenta que la registradora debe calificar no sólo la congruencia del auto sino también la congruencia de la escritura respecto a las premisas de las que parte, para determinar si son o no coherentes con el auto de declaración de herederos abintestato y en caso de serlo, posibilitar así la redacción del asiento registral en los términos que preceptúa el párrafo sexto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, es decir, haciendo constar las transmisiones intermedias producidas según dicha escritura.

Hay que observar, a efectos de la inscripción, que la calificación registral de la congruencia o incongruencia del auto de declaración de herederos abintestato a que se refiere el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, deriva de lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pues el tercero que adquiera confiado en lo que el Registro publica con los requisitos de dicho precepto, adquiere de forma inatacable, lo que requiere calificar los requisitos establecidos en dicho precepto, como obstáculos registrales en sentido amplio, derivados de la propia eficacia de los asientos del Registro respecto a terceros.

4. Respecto a la calificación del auto, éste declara heredero abintestato del primer causante, don Ambrosio A. T., al único sobrino-nieto del mismo, don J. G. S., y, al propio tiempo, declara heredero abintestato de don Agustín S. A., al citado don J. G. S., sobrino de él e hijo de su hermana, sin hacer referencia a las transmisiones intermedias a las que alude la escritura, lo que parecería obligado teniendo en cuenta, como dice la nota calificadora, que hubiera sido más adecuado atender al momento fundamental de la sucesión, que es el fallecimiento del causante, partiendo de los principios de la apertura, vocación y delación propias del fenómeno sucesorio que se aplican en relación con los herederos existentes en el momento del fallecimiento del respectivo causante. Aunque podría discutirse si ello hubiera requerido una mayor explicación, la cuestión en este caso, a efectos de la inscripción y teniendo en cuenta que también se ha acompañado una escritura de adjudicación de herencia que integra el título inscribible, consiste en determinar si el auto, al declarar heredero del primer causante don Ambrosio A. T. al sobrino-nieto del mismo y heredero de don Agustín S. A., al mismo como sobrino e hijo de su hermana, implica prescindir de las transmisiones intermedias por razón de los parientes fallecidos, en cuyo caso se produciría una discordancia entre la escritura que recoge todas las transmisiones intermedias y el citado auto que no alude expresamente a las mismas. A estos efectos, hay que considerar que si se parte en el auto de que el heredero lo es por ser sobrino-nieto del primer causante, don Ambrosio A. T., tiene que ser necesariamente porque ha tenido que partir de que el primer causante tenía sobrinos y, si tenía sobrinos, es porque tenía un hermano o hermana, máxime resultando del propio auto que se declara heredero abintestato de don Agustín S. A. al mismo heredero que es su sobrino e hijo de una hermana, lo que presupone que tanto don Agustín S. A. como su hermana eran hijos de una hermana del causante, que es lo que resulta de la escritura que se acompaña. Es decir, todo ello presupone que en el auto se han tenido en cuenta los parentescos sucesivos e intermedios a partir del primer causante. Es cierto que en un pasaje del auto se dice que el causante falleció sin dejar descendientes, ascendientes, cónyuge viudo ni hermanos, no resultando esto último de la escritura en la que se hace referencia a doña Bonifacia A. T. como hermana de don Ambrosio A. T., si bien fallecida después dejando dos hijos, doña Elisa y el citado don Agustín S. A., y fallecida aquélla dejando un hijo, don J. G. S., al que se declara heredero no sólo de don Ambrosio A. T., sino también de don Agustín S. A.. Pero la cuestión es si esta omisión de la hermana del primer causante, don Ambrosio A. T., que es doña Bonifacia A. T., ya fallecida, es suficiente como para considerar incongruente el auto. A la vista de las circunstancias del auto y de la escritura presentadas, se trata de una omisión o error meramente material, que no daña en este caso, pues conduce al mismo resultado final que si se sigue el tracto de las sucesiones intermedias a que se refiere la escritura, pues, en definitiva, el único interesado actual en los bienes de las sucesivas herencias es el citado don J. G. S., declarado heredero abintestato por el auto tanto del primer causante, don Ambrosio A. T., como de uno de los causantes intermedios. Además, de la «ratio decidendi» del auto, al declarar como pariente más próximo tanto del primer causante como del causante posterior al único sobrino-nieto del primero y sobrino del segundo, lo que implica, según se ha indicado, es la previa existencia de la hermana del causante, como pariente más próxima, porque sólo por fallecimiento de la misma podría considerarse que los sucesivos parientes más próximos del causante don Ambrosio A. T. fueron en su momento los dos sobrinos del causante, doña Elisa y don Agustín S. A., hijos de doña Bonifacia A. T., hermana del causante, según la escritura.

5. Por otra parte, aunque el título de la sucesión a los efectos del Registro es, en este caso, el auto de declaración de herederos abintestato (cfr. artículo 14.1.º de la Ley Hipotecaria), no puede olvidarse que en caso de inscripción de herencias, el título es de carácter complejo, pues lo integran tanto el título propiamente sucesorio como el documento en que se formaliza la adjudicación de herencia (cfr. artículos 14.2.º y 3.º, y 16 de la Ley Hipotecaria y 33 del Reglamento Hipotecario), que en este caso se refiere a herencias sucesivas partiendo de la existencia de sucesivos derechos de transmisión hasta llegar al último pariente declarado heredero abintestato de dos causantes por el auto, ambos susceptibles de calificación registral.

Teniendo en cuenta lo anteriormente dicho, la escritura de adjudicación de herencia no puede considerarse en este caso como contradictoria con la declaración de herederos abintestato del auto a favor del sobrino nieto y sobrino de los respectivos causantes, sino como complementaria del mismo e integradora, junto a él, del título inscribible, sirviendo así para que se pueda consignar en la inscripción el contenido de ambos documentos, es decir, el contenido del auto que sirve en todo caso de cobertura formal de la adquisición de herencia por el sobrino nieto partiendo del primer causante como titular registral y de otro de los causantes intermedios, pero siendo posible también consignar todas las transmisiones intermedias que de modo completo resultan de la escritura conforme a lo que dispone el párrafo sexto del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. La concordancia entre los dos documentos que integran el título inscribible, planteada de ese modo, hace innecesario que en este caso, este Centro Directivo se pronuncie acerca de la naturaleza del derecho de transmisión y concretamente sobre la discutida cuestión de si el heredero sucede directamente al primer causante o si lo hace a través de los causantes intermedios, pues es cuestión que no se ha planteado en el recurso, pudiendo resolverse la cuestión en la forma expresada resultante de ambos documentos objeto de calificación e inscripción.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación en los términos indicados en los precedentes fundamentos de Derecho.

12 junio 2012

Declaración de herederos.- 1. Se debate en el presente expediente sobre si puede inscribirse una partición y adjudicación hereditaria en la que los intervinientes en la misma han sido declarados herederos abintestato mediante decreto de secretario judicial. La registradora exige para tal declaración auto del juez de primera instancia conforme al artículo 981 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, mientras la recurrente y la secretaria judicial autorizante mantienen la competencia del secretario judicial para la tramitación y resolución de las expedientes de declaración de herederos abintestato sobre la base de lo dispuesto en el artículo 456.3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el preámbulo de la Ley 13/2009, sin perjuicio de considerar la incompetencia del registrador para calificar este extremo de conformidad con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario y con el deber de control que deriva de la notificación al juez de las resoluciones del secretario prevista en el artículo 178 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Asimismo, señala la secretaria judicial que si tiene competencia para dictar mandamientos de cancelación de cargas, también debe, según un argumento a fortiori, tener competencia para resolver expedientes de declaración de herederos.

2. Comenzando con la cuestión relativa a la competencia del registrador para calificar la forma que ha de revestir y la autoridad judicial que ha de firmar la resolución por la que se declaran herederos abintestato de un determinado causante, este Centro Directivo ha venido sosteniendo (cfr. Resolución de 17 de julio de 1989) que el Reglamento Hipotecario en su artículo 100, al fijar los límites de la función calificadora respecto de los documentos judiciales, incluye expresamente la competencia del Juzgado o Tribunal que ordena la práctica del asiento, por lo que el registrador tiene no ya la facultad sino también la obligación de examinar este extremo, debiendo limitarse este examen registral de la competencia del Juzgado o Tribunal a aquellos aspectos competenciales apreciables de oficio por el órgano jurisdiccional como son la falta de jurisdicción o la falta de competencia objetiva o funcional, cuestión que se plantea precisamente en el presente expediente.

3. Entrando ya en el asunto de fondo, como ya señaló esta Dirección General en Resolución de 7 de diciembre de 2006, es cierto que la Ley Orgánica del Poder Judicial –tras la reforma operada en el año de 2003–, atribuye en el artículo 456.2 competencias a los secretarios judiciales en materia de jurisdicción voluntaria, pero el propio precepto matiza que tendrán dicha competencia «cuando las leyes procesales expresamente así lo prevean».

De este modo, manteniéndose vigente la regulación de la declaración de herederos abintestato prevista en los artículos 977 a 1000 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 en tanto no se apruebe la nueva Ley de Jurisdicción Voluntaria, y atribuyendo el artículo 981 de ese Cuerpo Legal expresamente la competencia para hacer la declaración de herederos abintestato al juez a propuesta del secretario, falta en el supuesto concreto una atribución expresa por ley de esta competencia de declaración de herederos con la consiguiente atribución de derechos hereditarios al secretario judicial.

Es cierto que la Ley 13/2009, de implantación de la Oficina Judicial, ha venido a potenciar las competencias del Cuerpo de Secretarios Judiciales configurado como cuerpo superior jurídico, tal y como señala el preámbulo de dicha Ley, pero también es cierto que ni esta Ley ni otras, como el posterior Real Decreto Ley 5/2012 de 5 de marzo –que en su Disposición Final segunda reforma distintos preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000– han venido a conceder expresamente competencia al secretario judicial en la materia que ocupa en el presente expediente.

4. Por último, en relación con el argumento a fortiori señalado por la secretaria judicial, relativo a que quien puede lo más puede lo menos de modo que si el secretario puede dictar mandamientos de cancelación de cargas puede también declarar herederos abintestato, debe señalarse que los mandamientos a que refiere la funcionaria autorizante del documento calificado y a que alude la Resolución de 22 de octubre de 2011, son los mandamientos de cancelación previstos para la inscripción de las adquisiciones en los procedimientos de apremio para la ejecución dineraria recogidos en el artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, precepto que sí establece expresamente en su número 2 que sea el secretario judicial quien mande la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la que se ejecuta en el procedimiento en cuestión, regla que, como se ha dicho anteriormente no existe en relación con la declaración de herederos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

25 julio 2012

Declaración de herederos.- 1. La única cuestión planteada en este recurso es la de determinar si en los supuestos en los que el título sucesorio esté integrado por un acta de declaración de herederos abintestato que haya sido autorizada por el mismo notario autorizante de la escritura de partición de herencia presentada, es suficiente, a los efectos de su inscripción registral, que ésta última contenga un testimonio en relación con la mera expresión de quien resulta ser heredero, como pretende el notario autorizante o, por el contrario, como sostiene la registradora, es preciso acreditar todos los datos necesarios para la calificación e inscripción relativos a la apertura de la sucesión, los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, la competencia del notario, la ley reguladora de la sucesión, etc.

2. Para resolver la cuestión hay que partir de lo preceptuado en el párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria cuando establece, con carácter imperativo, que «el título de la sucesión, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, la declaración judicial de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil». En consecuencia, como ha señalado recientemente este Centro Directivo (vid. Resolución de 4 de junio de 2012), siendo como es uno de los títulos de la sucesión, a efectos del Registro, el acta de notoriedad de declaración de herederos abintestato, la copia de ésta, como las del testamento, el contrato sucesorio, o la declaración judicial de herederos, han de presentarse en el Registro íntegras ya que, aparte de no resultar excepción en ningún sitio, la valoración de los documentos y su contenido, una vez autorizados, cuando se presentan ante otro órgano, corresponde no a quien los expide, sino al funcionario ante quien se pretenden hacer valer, que ha de poder conocerlos en su integridad antes de conceder o no la solicitud que, fundada en ellos, fue cursada por la parte. La prueba documental, en efecto, es indivisible y, como resulta del Código Civil (artículos 1228 y 1229), no puede utilizarse parcialmente sin pasar por lo que resulta del entero documento; principio por lo demás sancionado expresamente por el artículo 321 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando priva al «testimonio o certificación fehaciente de sólo una parte de un documento» de su carácter de «prueba plena». Una idea que resulta también del artículo 33 del Reglamento Hipotecario cuando dice que será título a efectos de inscripción el documento en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse, «en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción» y que «haga fe, por sí solo o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.» Un contenido que el registrador, antes de inscribir, habrá de seleccionar del documento, bajo su responsabilidad, previa valoración de su legalidad; cosa que mal podría hacer si se le sustrajese, en todo o en parte, el contenido del documento y por tanto del acto o negocio que se le pide que inscriba; contenido que, ni siquiera el mismo puede amputar parcialmente sino con las garantías prevenidas en el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria. No sólo eso. La eficacia del asiento se extiende a personas que no han sido parte material ni formal en el documento y que es misión del registrador cuidar que les perjudique sólo en la medida que según ley proceda; cosa, de nuevo, que mal podría hacer si se le hurta en todo o en parte el contenido del documento, y por tanto del acto o negocio que fundamenta el derecho cuya inscripción solicita la parte interesada (precisamente con el propósito de que pueda perjudicar a esos terceros que es misión del registrador proteger). Por último mal podría exigirse responsabilidad al registrador por un asiento si se le priva de parte de la prueba que ha de valorar y debe fundamentar la atribución del derecho que la inscripción produce.

3. Asientos y documentos, en nuestro ordenamiento, en efecto, son actos distintos, resultado de procedimientos diferentes que persiguen fines distintos porque producen efectos de alcance y naturaleza también distinta (compruébese, entre otros, para las escrituras públicas, artículos 1217 y siguientes del Código Civil y 17 y 17 bis de la Ley del Notariado; y, para las inscripciones los artículos 605 y siguientes del Código Civil y artículos 1.3, 17, 20, 32, 34, 35, 36, 38 y otros de la Ley Hipotecaria). Pues bien, por lo que ahora interesa, lo importante está en que los documentos públicos (a parte de la eficacia y valor que puedan tener por si mismos), por lo que se refiere al registro, tal como ya dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997, «agotan sus efectos ante el Registro, al servir de base para la calificación e inscripción» que, como concluye esa misma Resolución, constituye un acto que tiene «vida jurídica propia y produce (…) efectos autónomos». Efectos, por lo demás, tan poderosos –y esta es la nota distinta de Registros como el español frente a los de transcripción o las meras contadurías– que el contenido del asiento, incluso discordante o divergente del título que publica, se impone al de éste salvo mala fe del que pretenda utilizarlo. En un Registro de derechos como el español, el documento público –sea el registral, un procedimiento más próximo al administrativo o a los de jurisdicción voluntaria– constituye sólo, como en todos los procedimientos de jurisdicción voluntaria o administrativos, un medio de prueba cuya valoración corresponde hacer exclusivamente al órgano encargado de adoptar la resolución final.

4. Es cierto que la Resolución de este Centro Directivo de 8 de julio de 2005 mantuvo doctrina contraria, entendiendo que bastaba «con que el notario relacione los particulares del documento, los básicos para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad», doctrina que se apartaba de otra secular anterior que había resumido la Resolución de 13 de enero de 1960 cuando mantuvo que el título de la sucesión –en ese caso el testamento– al ser el título fundamental de la sucesión debía ser objeto de presentación en su contenido íntegro y no por inserción parcial; y que debe ser restablecida de conformidad con el artículo 143, párrafo final, del Reglamento Notarial, según la redacción dada por el Real Decreto 45/2007, de 19 de febrero, cuando dispuso que «los efectos que el ordenamiento jurídico atribuye a la fe pública notarial sólo podrán ser negados o desvirtuados por los jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias». Doctrina que fue refrendada, por lo que se refiere a este punto en concreto, por la Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2008 por la que se anuló el último inciso del párrafo último del artículo 209 del Reglamento Notarial, en el que se establecía que la declaración que pusiese fin al acta de notoriedad sería «firme y eficaz, por sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación posterior»; y muy especialmente cuando, al enjuiciar el artículo 237 del Reglamento Notarial y, por tanto, la posibilidad de pedir y obtener copias parciales, sentó el criterio el citado alto Tribunal de que dicho precepto no impide el «control de legalidad que corresponde efectuar al titular del Registro u órgano al que se presente, que incluye la suficiencia de la copia como título exigido en cada caso, justificativo del acto o negocio jurídico que incorpora, pudiendo, por lo tanto, el titular del Órgano o Registro al que se presenta exigir la presentación de copia íntegra si lo estima necesario sin que al respecto resulte vinculado por el juicio del notario». Por tanto, es plenamente correcta la actuación de la registradora al no estimar suficiente el testimonio en relación del acta de declaración de herederos abintestato, debiéndose aportar, en aplicación de la doctrina señalada, copia íntegra de la misma.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

 2 octubre 2012

[1] Esta Resolución, dictada en recurso planteado a efectos doctrinales, está destinada a ser polémica, porque los argumentos empleados por el Centro Directivo, dignos de ser tenidos en cuenta en cualquier futura reforma legislativa, hoy carecen de apoyo legal. De una parte, como regla general, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria atribuye competencia al Registrador para calificar en los documentos de toda clase “la legalidad de las formas extrínsecas… así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas”; esta regla general está limitada en la forma que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario cuando la calificación tenga como objeto “documentos expedidos por la AUTORIDAD JUDICIAL”. Equiparar los primeros a los segundos, o convertir en excepción la regla general, va contra lo dispuesto en el artículo 4.2 del Código Civil, según el cual las leyes… excepcionales… no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas”. Y si esto puede decirse de las actas de declaración de herederos, pese al argumento de que vienen a sustituir la función judicial que antiguamente era la competente para tales fines, lo que no tiene ninguna explicación es que la Dirección General termine afirmando que las mismas limitaciones deben aplicarse a cualquier documento público que contenga un juicio notarial de notoriedad. La tesis del Centro Directivo equivale a atribuir a lo que llama “juicio de notoriedad” el carácter de un juicio de infalibilidad; o lo que es lo mismo, convertir para los Registradores la presunción “iuris tantum” que envuelve un acta de notoriedad en presunción “iuris et de iure”. Por lo demás, la Dirección ha admitido la posibilidad de que el Registrador discrepe del juicio de notoriedad contenido en un acta de esta clase en la Resolución de 2 de mayo de 1958, que puede verse en el apartado “AGUAS. Aprovechamiento”.

[2] Está claro que aquí hay un error material; donde dice “revocar”, debe leerse “confirmar”.

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De edificios, estando uno dividido horizontalmente con anterioridad

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AGRUPACIÓN

De edificios, estando uno dividido horizontalmente con anterioridad

De edificios, estando uno dividido horizontalmente con anterioridad

Conforme al artículo 44 del Reglamento Hipotecario, pueden agruparse, siempre que pertenezcan a un solo dueño, como en este caso, dos fincas urbanas colindantes que arquitectónicamente constituyen una unidad susceptible de una propiedad horizontal única, no siendo obstáculo el hecho de que uno de los edificios esté ya constituido en régimen de propiedad horizontal, pues no se opone a ello el artículo 8.1, de la Ley de Propiedad Horizontal, que se refiere a un caso distinto, como es la agregación o agrupación de pisos dentro de un mismo edificio.

11 mayo 1978

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Necesidad de su intervención

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ALBACEA

Necesidad de su intervención

Necesidad de su intervención

Habiendo sido nombrados por el testador albaceas administradores y contadores partidores, todo intento de realizar la distribución de la masa hereditaria relicta sin su intervención es, en principio, ilícito y sólo con especiales justificaciones, como la renuncia o muerte de los nombrados, sería admisible en la técnica notarial.

26 noviembre 1930

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Ineficacia del expediente de dominio para su inscripción

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AGREGACIÓN

Ineficacia del expediente de dominio para su inscripción

Ineficacia del expediente de dominio para su inscripción

  1. En el presente recurso se pretende la inscripción de un auto aprobatorio de un expediente de dominio, para la inscripción de un exceso de cabida. El registrador deniega el exceso por entender que el documento judicial no declara acreditado un error de medición de la finca, sino la existencia de una agregación que no ha tenido acceso al Registro. El propio recurrente entiende que se pretende «la segregación de la franja de terreno proveniente de la finca 8346, colindante con la 5429, y la agregación de dicha franja a esta última, con lo que resulta un exceso de cabida de esta finca equivalente a la superficie de la franja segregada de aquella y agregada a esta última».
  2. Para resolver debidamente el presente recurso debe partirse del estudio de tres conceptos registrales que son de carácter previo: El ámbito de calificación de los documentos judiciales, la naturaleza del exceso de cabida y la naturaleza del expediente de dominio.
  3. En cuanto a la calificación de los documentos judiciales, este Centro Directivo ha afirmado reiteradamente (Resolución de 17 de marzo de 2008), que el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las Leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley Hipotecaria) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a la práctica de la inscripción. A su vez, el artículo 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece, incluso para la calificación de sentencias constitutivas, la posibilidad de que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. En el presente caso, se ha seguido un expediente de dominio de exceso de cabida para realizar operaciones de segregación y agregación que modifican la identidad de las fincas de que se trata por lo que no resulta congruente un expediente de dominio de exceso de cabida, que no es más que la rectificación de la cabida de una finca erróneamente realizada sin cambiar la identidad de los contornos de la finca, para la modificación de entidades hipotecarias que se pretende, existiendo además obstáculos del Registro, pues éste se lleva por fincas, cada una con su propia individualización (cfr. artículos 8.1 y 243 de la Ley Hipotecaria) sin que los traslados de superficie de unas fincas a otras estén previstos como objeto de un expediente de dominio de exceso de cabida, pues en éste se debe mantener la identidad de las fincas, por no ser el procedimiento adecuado para la modificación de entidades hipotecarias, que es un concepto distinto del exceso de cabida.

  1. Respecto a la naturaleza de la inscripción de los excesos de cabida, como ha dicho esta Dirección General (Resolución de 13 de julio de 2007): a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; y b) Para la registración de exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca (artículo 298 inciso último del Reglamento Hipotecario).
  2. Consecuencia de todo lo anterior es que el registrador puede calificar si el documento presentado, aunque sea judicial, es el cauce adecuado para la inscripción que se solicita (calificación de la congruencia del mandato con la operación registral solicitada). De manera que, si el exceso de cabida es la consecuencia de una agregación de fincas, es el documento que produjo tal agregación el que debe causar la inscripción registral.

El recurrente pone de manifiesto, que en ningún momento se ha pretendido rectificar la cabida inscrita, con la misma identidad de la finca, y sin alteración de sus linderos, sino que lo que se pretende es inscribir una agregación. Existe por tanto una incongruencia con el expediente seguido que es de acreditación de un exceso de cabida.

  1. También se alega por el recurrente, que dentro del procedimiento judicial que se ha seguido se acumulan varias acciones; pero en el auto, en ningún momento se hace referencia a dicha acumulación de acciones, sino que se hace expresa referencia al procedimiento «expediente de dominio, exceso de cabida», sin alusión alguna a la existencia acumulativa de una reanudación de tracto. Podría accederse a la reanudación de tracto en cuanto a una parte de finca. Sin embargo, lo que se pretende con el documento presentado es segregar tal parte de finca de la matriz, para lo cual se necesita cumplir todos los requisitos del expediente de reanudación de tracto, especialmente las citaciones a los titulares registrales en la forma debida (cfr. artículo 202 de la Ley Hipotecaria), ordenar la cancelación de las inscripciones contradictorias (cfr. artículo 286 del Reglamento Hipotecario) y obtener la pertinente licencia de segregación (cfr. Resolución de 16 de marzo de 2006).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

                4 julio 2012

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Mención de ella en un expediente de dominio

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OBRA NUEVA

Mención de ella en un expediente de dominio

Mención de ella en un expediente de dominio

Las exigencias que la legislación urbanística impone para el acceso al Registro de una nueva construcción deben aplicarse también cuando se pretende directamente la inmatriculación de una finca edificada.

13 septiembre 2003

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Expropiación y tasación conjunta

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ANDALUCÍA

Expropiación y tasación conjunta

Expropiación y tasación conjunta

  1. Presentada en el Registro de la Propiedad acta de ocupación aprobada en proyecto de tasación conjunta para expropiación forzosa de los terrenos afectados por una Unidad de Ejecución de la que resulta, con relación al pago del justiprecio, que se ha consignado en la Caja de Depósitos de la Delegación de la Administración expropiante la cantidad fijada por el proyecto de tasación conjunta por no existir conformidad con el expropiado, el registrador suspende la inscripción considerando que no tiene sentido utilizar el procedimiento de tasación conjunta existiendo una única finca objeto de expropiación. A su juicio no son aplicables los artículos 23 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sino las normas generales para expropiación individualizada contenidas en la Ley de 16 de diciembre de 1954, siendo necesario en consecuencia, conforme al artículo 32.4 del Reglamento Hipotecario, la fijación definitiva del precio a efectos de inscripción mediante su determinación por el Jurado Provincial de Expropiación u organismo competente con arreglo a las disposiciones especiales. La recurrente, por su parte, entiende que el registrador no puede enjuiciar si la Administración se equivocó en el procedimiento a seguir, y, además, que el procedimiento elegido y regulado en los artículos 162 y siguientes de la Ley 7/2002 de Andalucía considera la tasación conjunta como una característica que singulariza la expropiación urbanística del resto de expropiaciones en general, pudiendo dicho procedimiento ser utilizado con independencia de que se expropie una o más fincas.
  2. Como cuestión previa, debe recordarse que esta Dirección General ha venido considerando que, no obstante la presunción de legalidad, ejecutividad y eficacia de que legalmente están investidos los actos administrativos (cfr. artículo 56 y 57 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), el artículo 99 del Reglamento Hipotecario faculta al registrador para calificar, respecto de los documentos administrativos, entre otros extremos, la competencia del órgano, la congruencia de la resolución con el procedimiento seguido, los trámites e incidencias esenciales de este, así como la relación del mismo con el título registral y a los obstáculos que surjan con el Registro, siendo el procedimiento de adjudicación elegido un trámite esencial susceptible de calificación por el registrador en cuanto a la observancia de los requisitos legales precisos para su elección (cfr. por todas las Resoluciones de 31 de julio de 2001 y 31 de marzo de 2005). En este sentido el registrador deberá rechazar aquéllos procedimientos seguidos por la Administración, cuando preceptivamente deba acudirse a otro (véase Resolución de 13 de mayo de 2009 confirmando la nota de calificación de la registradora, considerando no inscribible una escritura de venta de un bien municipal por el procedimiento de adjudicación directa por ser el procedimiento idóneo de adjudicación, según la normativa vigente en esa materia, el de subasta pública) pero no cuando exista la posibilidad de optar por uno u otro, en cuyo caso se trata de una decisión administrativa en la que no se puede entrar desde la perspectiva de la calificación registral.
  3. Sentada esta premisa, procede ahora estudiar los casos en que puede acogerse la Administración actuante al procedimiento de expropiación por tasación conjunta, y, en consecuencia, conforme a lo dispuesto en el artículo 26.3 del Real Decreto 1093/1997 –posterior por tanto a la doctrina de la Resolución de 9 de Junio de 1992-, si puede obtenerse la inscripción con la sola fijación del precio por la propia Administración actuante en la aprobación definitiva del proyecto en vía administrativa, como ocurre en el presente expediente, aun cuando la inscripción se practique sin perjuicio del derecho del titular expropiado para instar en procedimiento administrativo o jurisdiccional la revisión de la cuantía definitiva del precio.

Y a este respecto, el artículo 161 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que la Administración actuante podrá optar por aplicar el procedimiento de tasación conjunta en todas las expropiaciones derivadas de la ley. El vocablo «todas» sin exclusión alguna, exige incluir en su ámbito de su aplicación los supuestos de expropiación de una sola finca o incluso de parte de una finca, lo cual conduce a valorar la tasación conjunta como un procedimiento expropiatorio especial por razón de la materia, en este caso urbanística, con independencia de la extensión o número de fincas o propietarios afectados, conclusión a la que llegan también los artículos 30.1 y 31.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, que admiten que el justiprecio de los bienes expropiados se fije indistintamente mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

31 octubre 2011

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Pacto Sucesorio

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ADOPCIÓN

Pacto sucesorio

Pacto sucesorio.- El pacto sucesorio que permitía el artículo 177 del Código Civil antes de la reforma de 1970 no implicaba una sucesión contractual, por lo que la escritura que lo contenía no podía ser título sucesorio inscribible. El incumplimiento por el adoptante de lo pactado originaba el derecho del adoptado a suceder abintestato, si no había legitimarios, o en su cuota correspondiente si los había. Si en el caso presente, ocurrido en Aragón, el adoptante otorgó testamento posterior instituyendo heredera a su viuda, sin perjuicio de la legítima correspondiente a su hija adoptiva, la falta de normas en el Apéndice Aragonés sobre adopción y la dificultad derivada del carácter global de la legítima aragonesa pueden superarse entendiendo que como el causante falleció vigente ya la Compilación, cuya disposición transitoria 12 se remite a las del Código, con arreglo al criterio de la del mismo número de éste la herencia del fallecido durante la vigencia de la Compilación se sujetará a sus normas, teniendo derecho conforme a ellas la hija adoptiva a dos tercios de la herencia y la viuda al tercio restante.

16 junio 1979

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Cancelación

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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Cancelación

Cancelación

No es inscribible una escritura de venta otorgada por persona contra la cual se dirigió una demanda de incapacitación por prodigalidad, que fue objeto de anotación. Y dicha anotación sólo puede cancelarse, según el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, en virtud de una providencia ejecutoria[1], sin que pueda ser sustituida por un informe judicial en el expediente gubernativo, puesto que sólo tienen acceso al Registro, conforme al artículo 3º de la misma Ley, las escrituras públicas, ejecutorias y documentos auténticos.

27 julio 1961

Cancelación.-Solicitada la cancelación de una anotación preventiva por el titular registral de la finca, aunque a lo largo del recurso se comprueba que la anotación fue practicada con vulneración del principio de tracto sucesivo, la Dirección confirma la nota que se opone a la solicitud de cancelación en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos y necesidad del consentimiento del titular del derecho que debe cancelarse, no dándose, por otra parte, ni el supuesto de caducidad del artículo 86 de la Ley Hipotecaria ni el de extinción del derecho previsto en el artículo 210 de su Reglamento, por lo que el problema debe ser resuelto en vía judicial.

26 septiembre 1991

[1] Una excepción a esta regla se recoge en la Resolución de 3 de junio de 1961, que puede verse bajo el epígrafe “CANCELACIÓN: De anotaciones de embargo por el ejercicio de una condición resolutoria”.

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Por defensor judicial

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PARTICIÓN

Por defensor judicial

Ver, más atrás, «Adjudicaciones para pago o en pago de deudas».

9 noviembre 1938

Por defensor judicial.- No es necesaria la aprobación judicial en que unos menores de edad han sido representados por su defensor judicial, ya que así resulta del artículo 1.060 del Código Civil, reformado por la Ley de 13 de mayo de 1981, que considera innecesaria aquella aprobación cuando dichos menores estén «legalmente representados». [1]

4 abril 1986

Por defensor judicial.- No necesita aprobación judicial la partición realizada por un defensor judicial, nombrado por la incompatibilidad del tutor de un menor, pues la necesidad de dicho nombramiento en caso de intervención del tutor debe interpretarse restrictivamente, de modo que no alcanza al defensor judicial, quien a diferencia del tutor no recibe un nombramiento general, sino que es objeto de un nombramiento específico para un acto concreto que el Juez ha de valorar al efectuarlo, al objeto de fijar las atribuciones del designado.

23 julio 1990

 Por defensor judicial.- Se practica la partición de un solo bien hereditario por la madre viuda, existiendo defensor judicial, por sí y en representación de hijos menores de edad; y se adjudica la viuda la mitad indivisa por sus gananciales, adjudicando el resto a ella y a los hijos en usufructo y nuda propiedad en la misma proporción que les corresponde en la herencia del causante. La Dirección, confirma la existencia de intereses opuestos basándose en las circunstancias de este caso concreto, que son: 1º) El bien es presuntivamente ganancial, lo que significa que dicha presunción podría destruirse mediante prueba en contrario; por tanto, ya en la formación de inventario existe la posibilidad de que surjan intereses contrapuestos. 2º) Se trataba de una partición parcial. En consecuencia la partición de los bienes restantes que habría de realizarse más adelante, quedaría condicionada por la anterior y las facultades del defensor judicial quedarían predeterminadas y prejuzgadas por el resultado de una actuación unilateral anterior de la viuda.

3 abril 1995

Por defensor judicial.- El supuesto de hecho en este caso es una partición realizada por el contador-partidor con intervención de la viuda, que representa a un hijo menor además de intervenir por sí, y los hijos mayores del matrimonio del causante, siendo los bienes inventariados de carácter ganancial. A la vista de todas estas circunstancias la Dirección entiende que no hay oposición de intereses que justifique la citación del defensor judicial, pues se trata tan sólo de sustituir una comunidad germánica por otra de tipo romano, y las adjudicaciones, en nuda propiedad a los hijos y en usufructo a la madre, se hicieron de acuerdo con la voluntad del causante en su testamento.

6 febrero 1995

Por defensor judicial.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, para inscribir una escritura de disolución de sociedad conyugal y partición de herencia otorgada por el cónyuge sobreviviente y el defensor judicial de la heredera menor de edad es precisa la aprobación judicial.

El artículo 1060 del Código Civil establece en su párrafo segundo que el defensor judicial designado para representar al menor o incapacitado en una partición deberá obtener la aprobación del juez si éste no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento. Al no acreditarse que exista disposición de este tipo en el nombramiento, es obvio que ha de obtenerse y acreditarse dicha aprobación judicial.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 julio 2005

Por defensor judicial.- 1. La cuestión discutida en el presente recurso se reduce a dilucidar si puede considerarse, por los documentos que obran en el expediente, que ha sido aprobada judicialmente una partición en la que, por existir conflicto de intereses entre el padre y un hijo incapacitado, éste fue representado por un defensor judicial.

2. El artículo 1060, párrafo segundo, del Código Civil es claro que exige la aprobación judicial al establecer «el defensor judicial designado para representar a un menor o incapacitado en una partición, deberá obtener la aprobación del Juez, si éste no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento».

3. En el presente caso, no puede sino concluirse que la partición de herencia fue aprobada por el juez en el auto 610/2012, según resulta de los términos de los autos literalmente transcritos en los hechos de la presente resolución.

Habida cuenta que según el antecedente de hecho primero –antes transcrito– del citado auto 610/2012 se había solicitado autorización judicial «para obtener la eficacia plena» de la escritura que estaba ya otorgada con intervención del defensor judicial, y que no tiene sentido pedir la autorización judicial con posterioridad al otorgamiento de la escritura, no puede sino entenderse que lo que se solicitaba era la aprobación judicial de la escritura que a tal efecto se había aportado al juzgado, con independencia del término empleado, puesto que el juez, al nombrar al defensor judicial, no estableció tampoco que debía obtener autorización previa para la partición, sino tan sólo que debía poner «en conocimiento de este Juzgado el resultado de los actos que en tal concepto intervenga». Y, una vez otorgada la escritura, sólo cabía la aprobación, cuya solicitud debe entenderse hecha con la expresión «autorización judicial para obtener la eficacia plena de la escritura…», expresión que sólo en este sentido cobra significado lógico jurídico conforme al artículo 1060 del Código Civil. Así lo entiende también el mismo juez cuando, por mantenerse la calificación negativa, se le solicita complemento de los autos transcritos y resuelve que no ha lugar a lo interesado, porque ya concedió la autorización judicial «tal como consta en el antecedente de hecho primero de dicho auto», antecedente que, como hemos visto, se refiere a la autorización para obtener eficacia plena la escritura de partición de herencia.

Por tanto, con independencia del término «autorización para la eficacia plena de la escritura de partición de herencia» empleado en el auto, debe entenderse en este caso, conforme a lo que ha quedado expuesto, como «aprobación» de la escritura en la que había intervenido el defensor judicial anteriormente nombrado y que con el fin de obtener su eficacia plena se aportó al juzgado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

31 octubre 2012

 

[1]De esta materia se ocupan la Circular de la Fiscalía General del Estado de 25 de abril de 1985 (Boletín del Colegio Nacional de Registradores de 1985, página 1319) y la Resolución de 27 de noviembre de 1986, que pueden verse, más atrás, bajo el título “En disolución de comunidad”. Debe tenerse en cuenta que el artículo 1060 del Código Civil en su actual redacción, impuesta por la Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de protección jurídica  del menor, dice que “el defensor judicial designado para representar a un menor o incapacitado en una partición, deberá obtener la aprobación del Juez, si éste no hubiera dispuesto otra cosa al hacer el nombramiento”.

 

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Cancelada: reinscripción

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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Cancelada: reinscripción

Cancelada: reinscripción

No es posible poner de nuevo en vigor una anotación que ya había sido cancelada en virtud de mandamiento anterior al ahora calificado y en donde, por las segregaciones y transmisiones realizadas e inscritas a favor de terceros, han quedado los inmuebles libres de los efectos de la anotación y los asientos practicados se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales mientras no se declare su inexactitud.

12 septiembre 1983

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Cancelación mediante expediente de liberación de cargas

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HIPOTECA

Cancelación mediante expediente de liberación de cargas

Cancelación mediante expediente de liberación de cargas

Es improcedente la cancelación ordenada en un expediente de liberación de cargas, cuando se fundamenta, no en la prescripción, sino en el pago de la deuda garantizada. Ver, más extensamente, el apartado “EXPEDIENTE DE LIBERACIÓN DE CARGAS. Improcedencia”.

15 septiembre 2006

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De fincas para su agrupación

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IDENTIFICACIÓN

De fincas para su agrupación

De fincas para su agrupación

No es inscribible la agrupación de varias fincas si no se hace referencia a que sean colindantes. El hecho de que se acompañe un plano en el que aparecen una fincas como colindantes, nada garantiza que se trate de las mismas fincas que se describen en la escritura, máxime si de la descripción literaria que se hace en ella cabe llegar a la conclusión de que, si bien dos de las fincas son colindantes (pues se dice que una de ellas está enclavada en la otra), no hay colindancia de éstas con la tercera, sino que entre las dos existe otra cuarta finca que bien podría ser el exceso de cabida que en la misma finca se declara.

28 abril 2003

De fincas para su agrupación.- Planteadas ciertas dudas sobre la colindancia de algunas fincas que pretenden agruparse, la Dirección admite que puedan resolverse mediante la aportación de un certificado técnico que complemente la certificación catastral descriptiva y gráfica, sin perjuicio de que posteriormente la certificación catastral pueda actualizarse.

26 octubre 2004

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De edificios, sobre uno de los cuales pesa un derecho de reversión

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AGRUPACIÓN

De edificios, sobre uno de los cuales pesa un derecho de reversión

De edificios, sobre uno de los cuales pesa un derecho de reversión

La facultad de agrupar fincas corresponde, según el artículo 44 del Reglamento Hipotecario, al propietario, sin que ningún precepto la limite en el caso de que sobre ellas existan titulares de derechos reales, como lo confirma el artículo 110 de la Ley Hipotecaria a propósito de la hipoteca o la Ley de Censos Catalanes de 1945. Por tanto, se pueden agrupar dos parcelas habiendo un derecho de reversión sobre una de ellas, pues sólo podría dar lugar, si se ejercitase con éxito, a una futura división de la finca

11 mayo 1978

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Requisitos

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AGREGACIÓN

Requisitos

Requisitos

No es necesario que la porción agregada resulte de una previa segregación, sino que puede agregarse una finca ya inscrita a otra, siempre que se cumpla el requisito de la proporcionalidad en la superficie, que es el único exigible.

14 marzo 1975

Requisitos.- El artículo 48 del Reglamento Hipotecario condiciona el empleo de esta modificación hipotecaria al requisito de que la finca que debe conservar su número tenga, cuando menos, el quíntuplo de superficie de la que se le agregue. De no ser así, no cabe el empleo de la analogía ni el argumento de que la voluntad del recurrente era unificar dos fincas, pues el principio de rogación condiciona la actuación del Registrador a lo que se le solicita, aparte de que el distinto tratamiento fiscal de la agregación y la agrupación daría lugar a una inscripción sin que se justificase el pago del impuesto correspondiente, con infracción de lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

13 enero 1995

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De una finca formada por dos porciones separadas

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INMATRICULACIÓN

De una finca formada por dos porciones separadas

De una finca formada por dos porciones separadas

1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar, en relación con el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, si es posible inmatricular una finca como única aunque su superficie está separada en dos porciones por un camino de titularidad pública. Y, respecto del segundo de los defectos, si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, habida cuenta que, según sostiene el Registrador en su calificación, las facultades de los apoderados que relaciona la escritura, no alcanzan para la realización de todos los actos representativos realizados, y el contenido y extensión de estas facultades debe acreditarse con su reseña somera y suficiente en el título a inscribir, conforme al citado artículo 98 de la Ley 24/2.001.

2. Por lo que se refiere al primer defecto invocado en la calificación, la reciente Resolución de 23 de Abril de 2005 resume la postura del Centro Directivo en torno al concepto de finca diciendo que «desde antiguo, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral». Y este mismo concepto es actualmente el punto de partida del artículo 6.º del Real Decreto de 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Debe tenerse en cuenta también el criterio de la Resolución de 29 de Octubre de 1947 que, tras reconocer que la práctica registral no ha exigido una prueba formal y rigurosa de la conexión económica o unidad orgánica de explotación tratándose de fincas discontinuas, advierte del peligro que encierra dejar al ilimitado arbitrio de los interesados una materia como la del ingreso de las fincas en el Registro, que hiciera posible la inscripción como una sola finca de predios muy distantes entre sí, con diferentes cultivos y naturaleza, sin mas nota común que la de pertenecer al mismo dueño.

La única especialidad que plantea el presente supuesto, esto es que la línea poligonal no cierra íntegramente la finca porque la divide en dos porciones un camino público, no debe ser obstáculo a su consideración como finca única pues obviamente no existe ahora el peligro que denunciaba la Resolución de 1947. En efecto, es manifiesta la voluntad de los interesados de inscribir la finca como única; de la misma acta de notoriedad para la inmatriculación que se acompaña al título calificado resulta que es tenida notoriamente en ese concepto; y de la propia descripción de la finca, contenida en el acta de notoriedad y en la escritura de adjudicación de herencia, y de las certificaciones catastrales que se unen se deduce que existe una sustancial unidad de cultivo –almendro secano– entre las dos porciones en que el camino público divide la finca. Por otra parte, el requisito del cierre completo de la línea poligonal no es regla sin excepción en nuestro Código Civil, como lo muestra su artículo 388 que, al regular el derecho del propietario a cerrar o cercar sus heredades, deja a salvo las servidumbres constituidas sobre las mismas, que pueden tener por objeto –artículo 549– tanto la utilidad pública como el interés de los particulares. Y otros artículos del propio Código, entre ellos los que se citan en los vistos, aceptan supuestos de finca única con porciones separadas, porque indudablemente la existencia de unidad orgánica y funcional ente las distintas porciones resulta de las circunstancias en que se produce la separación.

20 enero 2006

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Inmatriculación de finca colindante con un monte público

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ANDALUCÍA

Inmatriculación de finca colindante con un monte público

Inmatriculación de finca colindante con un monte público

  1. Son cuestiones relevantes para la solución de este recurso las siguientes:
  2. a) Se pretende la inmatriculación de una finca colindante con monte demanial de titularidad municipal. En el título presentado, antes de su rectificación, se decía que la finca lindaba por el fondo con «cerro de su construcción y monte comunal»; tras la rectificación y para adecuar la descripción de la finca a Catastro, se indica que linda «en todos los vientos con terrenos del Ayuntamiento de Benamaurel».
  3. b) A la escritura de rectificación se incorpora una certificación expedida por el secretario del Ayuntamiento, con el visto bueno del alcalde, de un informe emitido por el arquitecto técnico municipal, tras la oportuna inspección, que se expide «a efectos catastrales de la titularidad de una cueva en el Anejo de Las Lavanderas» y del que resulta la descripción somera de la cueva sin especificación de superficie y linderos y que la misma está ubicada «dentro del perímetro de la parcela 654 del polígono 10, según la Dirección General del Catastro, cuyo titular catastral es el Ayuntamiento de Benamaurel, siendo el titular de la cueva doña M. C. K. T., por escritura de compraventa otorgada en Baza el día 21 de julio de 2005, ante la notaria doña Isabel Martí del Moral, número 1084 de su protocolo».
  4. c) La registradora solicita informe de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, habiéndose emitido el mismo y siendo desfavorable a la inmatriculación solicitada. En dicho informe se hace constar que «…dicha parcela afecta al Monte Público «Atochares…» propiedad de ese Ayuntamiento y actualmente sin deslindar. Según el artículo 12.1.a de dicha Ley, el citado monte tiene la consideración de dominio público forestal. Para acceder a la petición deberán solicitar el deslinde parcial de dicho monte en el área afectada por la parcela, según lo establecido en los artículos 60 al 64 del Decreto 208/1997, de 9 de Septiembre, por el que se aprueba el Reglamento Forestal de Andalucía».
  5. El artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes establece con claridad que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma. Este informe será solicitado de oficio por el registrador de la Propiedad.

En el caso debatido el informe, cuyo sentido ha sido negativo, lo ha expedido la Comunidad Autónoma y no el Ayuntamiento titular demanial, incorporándose a la escritura de rectificación un informe del Ayuntamiento, anterior a los títulos que pretenden su inmatriculación, que el recurrente considera que es favorable a la inscripción y que cumple con lo preceptuado en dicho artículo.

  1. El citado artículo 22 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes trata de impedir el acceso al Registro de la Propiedad y evitar que se le atribuyan los efectos derivados de la inscripción a inmatriculaciones o excesos de cabida que puedan invadir el demanio público, configurando el informe del titular del monte o de la Comunidad Autónoma, cuando el monte es catalogado, como un trámite esencial del procedimiento, siendo vinculante el resultado de dicho trámite procedimental. Resulta trascendente, en consecuencia, definir qué clase de montes pueden incluirse en el Catálogo de Montes. En este punto resulta clave el artículo 13 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, en que se señala que podrán incluirse en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública los montes públicos comprendidos en alguno de los siguientes supuestos: «a) que cumplan alguna de las características enumeradas en los artículos 24 y 24 bis; b) los que, sin reunir plenamente en su estado actual las características de los montes protectores o con otras figuras de especial protección, sean destinados a la restauración, repoblación o mejora forestal con los fines de protección de aquéllos; c) aquellos otros que establezca la Comunidad Autónoma en su legislación».

En el ámbito de Andalucía deben destacarse los artículos 24 y 25 de la Ley 2/1992, de 15 de junio, de Patrimonio Forestal de Andalucía. El artículo 24 señala: «en el Catálogo de Montes de Andalucía, como registro público de carácter administrativo, se incluirán todos los montes pertenecientes a cualquiera de las Administraciones y Entidades Públicas. Reglamentariamente se establecerán las normas precisas para la coordinación de dicho Catálogo con el Inventario de Bienes Naturales del Estado y con los Inventarios de Bienes de las Entidades Locales a través de los oportunos medios de colaboración». Por su parte, el artículo 25 indica que «sin perjuicio de lo establecido en el artículo 23, los montes del Catálogo de Andalucía gozarán del régimen jurídico establecido por la legislación forestal del Estado para los montes del Catálogo de Utilidad Pública» de ello puede colegirse que en la Comunidad Autónoma andaluza todo monte perteneciente a cualquier Administración y Entidad Pública debe incluirse en el Catálogo de Montes y que, en consecuencia, es pertinente la remisión de la solicitud de informe previsto por el artículo 22 de la Ley de Montes por parte del registrador al órgano forestal correspondiente de la Comunidad Autónoma.

  1. Por ello, debe confirmarse la calificación recurrida si se tienen en cuenta los siguientes aspectos: a) la finalidad de protección del patrimonio forestal público frente a posibles inmisiones en procesos de inmatriculación de fincas o inscripción de excesos de cabida de fincas colindantes con montes públicos; b) la función de control y colaboración atribuida al registrador en estos procesos; c) que en la Comunidad Autónoma andaluza todos los montes de titularidad pública deben ser incluidos en el Catálogo de Montes de Andalucía; d) que la Comunidad Autónoma de Andalucía tiene competencia exclusiva en materia de montes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 149.1.23.ª de la Constitución (cfr. artículo 57 n.º 1. a de la Ley Orgánica 2/2007, de 19 de marzo, de Reforma del Estatuto de Autonomía para Andalucía, y Resolución de 20 de abril de 2007); y e) que la competencia para la expedición de informes en montes catalogados corresponde a la Comunidad Autónoma.

No puede desvirtuar esta conclusión el informe emitido por el Ayuntamiento que -al margen de lo ya argumentado sobre competencia del órgano que ha de expedir el informe previsto por el artículo 22 de la Ley de Montes, de donde se deriva que en este caso el órgano competente es el que lo sea de la Comunidad Autónoma-, se expide «a efectos catastrales», sobre la base de una inspección de la finca y sin tener en cuenta el inventario de bienes municipales, siendo además anterior a los títulos respecto a los que se solicita la inmatriculación y no tiene en cuenta las modificaciones descriptivas que figuran en la escritura de rectificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

13 julio 2011

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Numerus clausus

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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Numerus clausus

Numerus clausus

La anotación preventiva prevista en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el que haya obtenido una sentencia a su favor, dictada en rebeldía, es de las que pueden encuadrarse genéricamente en las previstas por el artículo 42, número 10, de la Ley Hipotecaria. No obstante, teniendo en cuenta que el Registro de la Propiedad tiene por objeto los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, dictada una sentencia en la que se condena al pago de una suma de dinero, consentir su acceso al Registro equivaldría a reconocer la inscripción de simples derechos personales. La sentencia objeto del recurso podría ampararse en el número 3º del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual las ejecutorias obtenidas en cualquier clase de juicio son anotables, si bien dicha sentencia no sería anotable por sí misma, sino que lo sería el mandamiento, de haberse dictado, ordenando el embargo en ejecución de la sentencia.

27 julio 1938

Numerus clausus.-El mandamiento cuyo objeto es asegurar los intereses del Estado en tanto no se presente la oportuna demanda por la que reclama un derecho de vuelo, no es susceptible de producir ninguna anotación. Ni al amparo del número 10 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, pues esta clase de anotaciones tiene que estar fundada en alguna disposición hipotecaria o en otra Ley; ni tampoco en base al número 1º, porque para ello hace falta una demanda.

3 diciembre 1960

Numerus clausus.- Sobre bienes inscritos a favor de un fiduciario se ordena practicar una anotación preventiva que asegure los derechos de uno de los fideicomisarios. La Dirección entiende, con el Registrador, que no se trata de practicar una anotación de derecho hereditario, puesto que no existe una situación de herencia indivisa, ni tampoco de embargo, ya que por la naturaleza de la resolución recaída el documento constituiría un título inscribible, no pudiendo fundarse, igualmente, en ninguno de los restantes números del artículo 42 de la Ley Hipotecaria.

14 diciembre 1960

Numerus clausus.- En cuanto a la posibilidad de practicar una anotación con el exclusivo objeto de la constancia de la fecha de la retroacción, aparte de que tal fecha es un mero elemento accesorio en la sustantiva declaración de quiebra, se opone a ello el criterio del numerus clausus.

24 enero 1979

Numerus clausus.- No puede practicarse, al ser su «numerus clausus» (artículo 42, 10, Ley Hipotecaria) una anotación no prevista en la Ley, como es la que debería recoger el fallo desestimatorio de una sentencia, aparte de que tal anotación no tendría ninguna trascendencia al no anunciar la iniciación de un procedimiento que culmine en una posible resolución judicial declarativa de la inexactitud registral o de una causa de ineficacia inscrita.

4 febrero 1986

Numerus clausus.- Ordenada una anotación de embargo en garantía del pago de una cantidad mensual durante cuatro años, con una cláusula de actualización anual según la variación del costo de la enseñanza privada, se declara improcedente por lo siguiente: 1º. La anotación preventiva es un asiento provisional y transitorio, características que no se cumplen en ésta, que tendría que durar cuatro años sin posibilidad de cancelación anterior. 2º La finalidad de las anotaciones preventivas es garantizar registralmente el cumplimiento de una obligación ya vencida y cumplida, mientras que en este caso se trata de asegurar para el futuro una obligación. 3º. Las anotaciones preventivas están sujetas al principio del «numerus clausus» y tienen que estar previstas en alguna de las causas enumeradas en el artículo 42 de la Ley, circunstancia que no concurre en la que aquí se examina, aunque se pretenda apoyarla en el número 10 de dicho artículo, pues ni la menciona el artículo 97 del Código Civil entre las medidas de garantía de la pensión compensatoria, ni tampoco el artículo 1981 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente se refiere al pago de la pensión alimenticia por el máximo de un año.

13 junio 1986

Numerus clausus.- No puede practicarse anotación preventiva de la interposición de una querella, por impedirlo el principio de numerus clausus en esta materia.

1 abril 1991

Numerus clausus.- Ordenada judicialmente la práctica de una «inscripción hipotecaria provisoria», previamente decretada por un Tribunal extranjero, se confirma la calificación negativa por cuanto tal expresión no permite conocer el asiento a practicar y el Registrador, ateniéndose al título, debe limitarse a poner de relieve los defectos observados, pero no a subsanarlos, lo que ocurriría si hubiese extendido una anotación preventiva de embargo, como pretendía el recurrente. El defecto se considera subsanable.

12 mayo 1992

Numerus clausus.- Reiterando la doctrina expuesta en la Resolución de 1 de abril de 1991, se rechaza la anotación de embargo de una querella, pues la querella no lleva consigo, si el Tribunal no lo ordena, la nulidad de ningún título, lo que permitiría equiparar este supuesto al de la anotación de demanda. Y tampoco puede practicarse una anotación si el mandamiento no expresa la clase de anotación que se ordena ni considerarse de embargo si no se indica el importe de la responsabilidad de las fincas afectadas.

9, 10 y 11 diciembre 1992

Numerus clausus.- Aunque de acuerdo con el artículo 42 de la Ley Hipotecaria no puede reflejarse registralmente por vía de anotación preventiva la mera interposición de querella criminal, no ocurre lo mismo cuando en la querella se hace valer no sólo la acción penal sino también la civil, pues en tal caso puede tener aplicación el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria, que permite la anotación al que «demandare en juicio la propiedad de los bienes inmuebles o la constitución, modificación, transmisión o extinción de un derecho real inmobiliario», esto es, al que ejercite una acción de trascendencia real inmobiliaria, siendo indiferente el procedimiento, (civil o penal), y el vehículo (demanda o querella) que se emplee. A estos argumentos la Dirección añade otros, terminando por afirmar que es necesario, en definitiva, que la acción civil tenga contenido real (en este caso se trataba de un delito de falsedad en documento público, que había originado inscripciones en el Registro) y que del mandamiento resulte el contenido de la acción civil ejercitada o que se adjunte al mismo el texto de la querella para conocer dicho contenido.

13, 14 y 15 noviembre 2000

Numerus clausus.- Aunque el artículo 20 de la Orden del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, de 17 de noviembre de 1980, contemplaba la posibilidad de que mediante la presentación del título del adjudicatario de una vivienda de protección oficial y promoción pública pudiese practicarse una anotación preventiva, susceptible de convertirse en inscripción definitiva cuando se acreditasen determinados requisitos, tal precepto ha de ser interpretado conforme a su rango normativo y, en este sentido, no puede olvidarse el criterio de «numerus clausus» que en materia de anotaciones preventivas se contiene en nuestra legislación, concretada esencialmente en los casos recogidos en la legislación hipotecaria y en todas aquellas normas, siempre con rango de Ley, en que así se establezca.

12 junio 2001

Numerus clausus.- Aunque es doctrina del Centro Directivo, basada en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que no cabe anotar la mera interposición de una querella criminal, esto no significa que no pueda practicarse cuando, además de la acción penal, se ejercita también la civil, pues en tal caso puede encajar la anotación en el número 1º del artículo citado. Si se tiene en cuenta que la ejecución de un delito obliga a reparar civilmente los daños causados, que las acciones civiles derivadas de un delito o falta pueden ejercitarse juntamente con las penales y que el tribunal penal puede declarar la nulidad de un título inscrito en el Registro, es posible que la anotación de la querella tenga una trascendencia real, pues garantiza en el ámbito registral la efectividad del pronunciamiento judicial que en su día se dicte (en el caso que motivó esta Resolución se denegó una anotación por falta del mencionado requisito y por falta también de tracto).

12 marzo 2002

Numerus clausus.- Ordenada una anotación preventiva para hacer constar la existencia de unas diligencias previas seguidas en un Juzgado de Primera Instancia, el Registrador denegó la anotación por no ser de las previstas en la legislación hipotecaria y por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta del denunciado. Confirmada la calificación en cuanto a este segundo punto, la Dirección se limita a decir que “se hace inútil entrar en el examen del primero”, con lo queda sin resolver la cuestión planteada en el primer punto de la calificación.

24 junio 2003

Numerus clausus.- 2. En diligencias previas abiertas a consecuencia de una denuncia interpuesta por un particular se ordena por el Ilmo. Sr. Juez la anotación preventiva del Decreto de la Fiscalía por el que se acuerda la remisión al Juzgado correspondiente al apreciarse la existencia de indicios racionales de criminalidad y del auto de incoación de las propias diligencias previas.

Del mandamiento presentado no resulta cuál haya de ser el tipo de asiento a practicar derivado del ejercicio de una acción civil derivada del delito.

Argumenta la recurrente que el Código Penal entiende ejercitada la acción de daños y perjuicios causados por el delito salvo renuncia del agraviado, pero si tenemos en cuenta que: a) el agraviado no ha presentado querella sino que se ha limitado a presentar denuncia ante el Ministerio Fiscal que es quien ha iniciado el procedimiento penal, b) que no resulta de la documentación que se haya ejercitado pretensión civil alguna que pueda conllevar la rectificación del contenido del Registro, y c) que la reclamación pecuniaria por daños y perjuicios podrá ciertamente hacerse valer mediante la solicitud de embargo de los bienes del acusado pero ello da lugar a un asiento distinto del ahora solicitado, es claro que procede confirmar el defecto señalado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar íntegramente la calificación de la Registradora de la Propiedad.

6 octubre 2005

Numerus clausus.- La doctrina del “numerus clausus” no es obstáculo para que pueda practicarse una anotación preventiva de denuncia. Se equipara a la anotación preventiva de querella y, como en ésta, es necesario que haya sido admitida por algún tribunal y de su contenido resulte la posibilidad de que se dicte alguna medida con trascendencia real, no siendo obstáculo que la finca sobre la que deba practicarse esté inscrita a nombre del propio denunciante. Ver, más extensamente, el apartado “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE QUERELLA. Improcedencia”.

3 julio y 11 diciembre 2006

Numerus clausus.- ­­­­­­­­­­­­­­­­­­1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si cabe tomar anotación preventiva de la incoación de un expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo de una finca. El Registrador deniega la anotación por entender que la misma no está prevista en la legislación hipotecaria, para la cual, de conformidad con lo que establece el artículo 42. 10 de la Ley el tipo de las anotaciones preventivas constituye «numerus clausus».

  1. En principio parece correcta la argumentación del Registrador. Sin embargo, si se profundiza en el estudio del tema se llega a la conclusión contraria por los siguientes argumentos:
  2. a) El último párrafo del artículo 274 del Reglamento Hipotecario permite la anotación preventiva de incoación del expediente dominio y, aunque da la impresión de que se refiere sólo a objeto la inmatriculación de una finca, no está claro sea éste el único supuesto.
  3. b) La doctrina más autorizada no ve obstáculo a que pueda tomarse dicha anotación cuando el objeto del expediente sea la inscripción de un exceso de cabida, a pesar de que tampoco tal supuesto lo alude el artículo reglamentario citado.
  4. c) El tema del «numerus clausus» de las anotaciones preventivas es un aserto que debe relativizarse tras la Ley de Enjuiciamiento Civil actualmente vigente (y que -no se olvide-es una ley posterior a la Ley Hipotecaria), pues en esta ley el elenco de las medidas cautelares que puede ordenar el juez es muy amplio; tanto es así que en la regla 6.ª del artículo 727, que regula los tipos de medidas cautelares (y no cabe duda de que la anotación a que nos referimos lo es), después de aludir a las anotaciones de demanda, permite «otras anotaciones regístrales, en caso de que la «publicidad registral sea útil» Como consecuencia de ello, será posible este tipo de anotación si protege un interés digno de tal protección (requisito material), si no es contraria al sistema registral (requisito registral), y si se considera útil para el aseguramiento de las resultas del procedimiento correspondiente (requisito procedimental). Pues bien: en el presente supuesto, esta anotación defiende un interés legítimo que es el del promotor del expediente de asegurar que, caso de que resulte acreditado su dominio, podrá inscribirse la reanudación, si no existen otros obstáculos, por el hecho de que aparezca otro titular registral que no ha intervenido en el procedimiento no choca con el resto del sistema, y, finalmente, está fuera de toda duda su utilidad para asegurar el resultado de tal procedimiento, si el pronunciamiento judicial es favorable para el promotor.

El único problema que indica la doctrina más autorizada para esta anotación radica en estimar que puede perjudicar al titular registral, pero es evidente que todas las medidas cautelares pueden perjudicar a alguien y, por ello, el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige la concurrencia de determinados requisitos la cual, en cada caso, es de la exclusiva apreciación del juez o tribunal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

12 junio 2007

Numerus clausus.- 1. La única cuestión planteada en este expediente es si, como consecuencia de una resolución recaída en el ámbito económico administrativo, puede tomarse razón en el Registro de la Propiedad de una anotación preventiva ordenada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo de un Tribunal Superior que tiene por objeto la afección de determinadas fincas a los fines de garantizar la suspensión del acto administrativo impugnado. A juicio de la registradora que calificó no es posible hacerlo en tales términos porque tal anotación no está prevista en el ordenamiento jurídico. El recurrente entiende por su parte que el supuesto es subsumible bien en la categoría de anotaciones de prohibición de disponer bien en la categoría de anotación de embargo.

  1. En el ámbito de la jurisdicción contencioso-administrativa, el órgano jurisdiccional puede adoptar cualquier medida cautelar que considere conveniente para evitar los perjuicios que pudieran derivarse hasta que recaiga sentencia firme así como exigir caución o garantía suficiente para responder de aquellos (artículo 133.1 de Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa). La caución o garantía puede prestarse en cualquiera de las formas admitidas en Derecho (artículo 133.2 del propio texto legal).

Ahora bien, cuando la medida cautelar o la garantía que se pretenda constituir tenga por objeto la práctica de un determinado asiento registral, como es en este caso, una anotación preventiva, hay que tener en cuenta que, aunque la calificación registral no puede entrar en el fondo de ninguna resolución judicial, no puede practicar un asiento cuando existan obstáculos derivados del propio Registro a su cargo y de la legislación que lo regula, por no ser ninguno de los actos inscribibles o anotables previstos en la legislación registral.

Así, el artículo 1 de la Ley Hipotecaria, cuyo texto coincide literalmente con el artículo 605 del Código Civil, establece que «el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles». El artículo 2 enumera los actos inscribibles bajo el principio de que sólo son inscribibles los actos que tengan trascendencia real inmobiliaria, si bien admitiendo el «numerus apertus» pero con las consiguientes limitaciones derivadas de la necesidad de que el derecho real que se constituya sea de carácter real y cumpla los mínimos imprescindibles del principio de especialidad.

Por lo que se refiere a las anotaciones preventivas, el artículo 42 de la Ley Hipotecaria recoge la lista de las anotaciones preventivas establecidas legalmente, por lo que la pretensión de que se practique cualquier anotación preventiva ha de adaptarse a los requisitos prescritos para cada uno de los tipos de anotación preventiva y si se tratare de una anotación distinta de aquéllas por estar prevista en alguna disposición, tendría que ser cumpliendo los principios que se deducen de las anotaciones en general, sin que puedan admitirse figuras atípicas, de contenido confuso o indeterminado, no previstas ni concordantes con ninguno de los tipos establecidos ni siquiera análogas a las previstas legalmente.

  1. La calificación del registrador incluye preservar del contenido de los asientos registrales actos o medidas que no se adapten a ninguno de los tipos establecidos ni tengan analogía con los mismos, pues es el propio legislador el que ordena atenerse a los obstáculos que surjan del Registro y de la legislación del propio Registro. Los obstáculos del Registro son de varios tipos. Unos surgen como consecuencia del principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, cuando la finca o derecho no constan inscritos a nombre de la persona a la que se refiere el correspondiente procedimiento. Otros se producen cuando de los propios asientos del Registro resultan prohibiciones de disponer inscritas o anotadas que determinan la imposibilidad de practicar sucesivos asientos, conforme establece el artículo 145 del Reglamento Hipotecario. Este primer grupo de obstáculos podrían denominarse «obstáculos que surgen del contenido de los asientos del Registro».

A ellos hace referencia no sólo los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 145 del Reglamento Hipotecario, sino también los artículos 18.1.º y 65.4.º de la Ley Hipotecaria, cuando hacen referencia a la calificación registral atendiendo no sólo a los documentos presentados sino también a los asientos del Registro.

Otro grupo de obstáculos son los que surgen del Registro o de la propia legislación del Registro, que impiden que puedan practicarse asientos contrarios a la naturaleza de los asientos del Registro, al contenido y efectos de los mismos, según la legislación registral. A este tipo de obstáculos de sentido más amplio que el anterior, se refiere el artículo 522.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando después de señalar la necesidad de acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas, señala la excepción consistente en «que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica». Y también el artículo 738 de la propia Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando refiriéndose a la ejecución de las medidas cautelares decretadas judicialmente, establece que «si se tratare de la anotación preventiva se procederá conforme a las normas del Registro correspondiente». En este sentido más amplio de obstáculos del Registro, se tienen en cuenta no sólo los obstáculos derivados de los asientos del Registro sino los obstáculos derivados de las normas del Registro, de la legislación del propio Registro, lo que significa que no se pueden practicar asientos registrales, aun decretados por los tribunales, cuando no se cumplan los requisitos establecidos por la legislación registral o cuando la resolución se refiera a la constancia registral de una medida cautelar o de una garantía que no sólo no está prevista en la legislación del Registro sino que contradice lo que resulta de los propios principios por los que se rige la institución registral. El artículo 100 del Reglamento Hipotecario prevé la calificación registral de los documentos judiciales en determinados aspectos, entre los cuales, alude a «los obstáculos que surjan del Registro». En esta expresión, suficientemente amplia, se comprenden los dos tipos de obstáculos anteriormente expresados, los que resultan de los asientos del Registro y los que resultan de la legislación del Registro. El fundamento de la calificación registral en este ámbito deriva de que, aunque el registrador no puede entrar ni discutir en el fondo de las resoluciones judiciales, sí puede y debe suspender o denegar la práctica del asiento cuando se producen obstáculos del Registro, porque en tal caso, está en juego no solamente una resolución judicial con efectos entre partes litigantes, sino los efectos respecto a terceros derivados de los propios asientos registrales y de la legislación del Registro, que van más allá de una resolución judicial en un proceso entre partes.

  1. En el presente caso, se pretende como medida cautelar en un contencioso-administrativo, la garantía consistente en la afección de unas fincas como garantía, para lo cual se decreta anotación preventiva de dicha afección.

En relación con tal pretensión, no hay ninguna norma en la legislación hipotecaria que prevea una anotación preventiva de esta clase, siendo por el contrario, una anotación que de practicarse iría en contra de los principios establecidos en la legislación registral, en la que no cabe ni como medida cautelar a través de una anotación preventiva ni tampoco como garantía real a través de la práctica de asientos registrales. En el artículo 42 de la Ley Hipotecaria las únicas anotaciones preventivas que podrían tener alguna similitud con la que ahora se pretende son las que se practican por resolución judicial, como son las anotaciones preventivas de demanda, de embargo y de prohibición de disponer. Las anotaciones de demanda sólo caben cuando se demande en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real (artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria). La Dirección General de los Registros y del Notariado ha señalado de modo reiterado que no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un «ius ad rem». Por la misma razón, la pretensión de anotar una afección de una finca sin que se trate de ningún derecho real con todos los requisitos del mismo, impide cualquier analogía con la anotación de demanda en este caso. Respecto a las anotaciones de embargo y de prohibición de disponer establecidas en los números 2, 3 y 4 del artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cabe perfectamente la anotación de las mismas, pero nada tienen que ver con la pretensión de que se constituya una afección como garantía atípica sobre unas determinadas fincas. Tales anotaciones no sólo requieren que se decreten con su propia denominación, sino que estén insertas dentro de un procedimiento en el que se plantee un procedimiento que requiera tal anotación de embargo o de prohibición de disponer, lo que no ocurre en el presente caso, en que la medida cautelar solicitada no es ni un embargo ni una prohibición de disponer.

  1. Todavía cabría plantearse si la legislación del Registro permite la inscripción, anotación o nota marginal de afecciones atípicas como medidas de garantía. En este aspecto, sólo las afecciones legales o sea las establecidas por la ley son las únicas que permiten una constancia registral a través de las correspondientes notas marginales establecidas expresamente. Así, por ejemplo, sólo caben las afecciones fiscales al pago de los impuestos, las afecciones urbanísticas al pago de los saldos de las cuentas de liquidación provisional y definitiva y las afecciones por razón de subvenciones a las que se refiere la Ley General de Subvenciones. En ninguno de esos casos, cabe incluir la medida cautelar solicitada.

En cuanto a los derechos reales que pueden tener acceso al Registro, ni siquiera por vía de inscripción, es posible la creación de garantías reales no previstas en la legislación vigente. Si bien en materia de servidumbres, de derechos de uso y de determinadas hipotecas, caben nuevas figuras o modificaciones en cuanto a su contenido de las previstas legalmente, porque se mantiene en ellas la regulación general básica propia de esas figuras jurídicas, no es posible crear una garantía real por vía de afección, porque daría lugar a una figura completamente indeterminada en cuanto a sus requisitos, efectos y procedimiento de efectuación de las garantías, no prevista en la legislación vigente e incluso contraria a los tipos legalmente previstos sin conexión ni analogía alguna con ellos. La afección real de las fincas como garantía puede conseguirse perfectamente no por la vía de una anotación preventiva sino por la constitución de una hipoteca, como ocurre en la práctica respecto a las garantías en pago de fraccionamientos o aplazamientos de impuestos en que se extiende la duración de la garantía al período de reclamación económico-administrativa o contencioso-administrativa, por lo que cabría que el interesado constituyera una garantía real sobre la finca consistente en una hipoteca que ésta sí, por razón de la legislación civil y registral, daría lugar a la afección real de la finca al pago de la cantidad correspondiente y a la realización de valor por los procedimientos legalmente previstos en caso de incumplimiento, así como a la preferencia o rango previstos en la propia legislación vigente.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

18 junio 2012

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Quién puede pedir la cancelación

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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Quién puede pedir la cancelación

Quién puede pedir la cancelación

La cancelación de las anotaciones preventivas podrá solicitarse por el dueño del inmueble o derecho real afectado, y en consecuencia, cuando una finca ha sido aportada a una sociedad anónima, quien ostente su representación se halla facultado para poder instar la práctica de la cancelación.

16 marzo 1959

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Inscripciones a favor de la Comunidad Autónoma

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ANDALUCÍA

Inscripciones a favor de la Comunidad Autónoma

Inscripciones a favor de la Comunidad Autónoma

De acuerdo con la Constitución española y el Estatuto de Autonomía para Andalucía, el equivalente al Estado Español es la Comunidad Autónoma y, por tanto, es ésta y no la Junta de Andalucía la que debe figurar como titular registral de los bienes que integran su patrimonio.

Auto de la Audiencia Territorial de Granada de 14 de diciembre de 1985

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Tracto sucesivo

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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

Ordenada una anotación en juicio penal, la Dirección, sin entrar en el problema planteado por el Registrador de si se trata de una anotación de querella o de prohibición de disponer, confirma el otro defecto señalado en la nota de calificación, consistente en las exigencias del principio de tracto sucesivo, conforme al cual debe denegarse la anotación, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento no aparece entablado contra el titular registral, lo cual no supone una extralimitación de la calificación por tratarse de un documento judicial, sino colaboración con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos, que impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte ni han intervenido en él en manera alguna.

12 febrero 1998

Tracto sucesivo.- El principio de tracto sucesivo es motivo para denegar la anotación de uso y disfrute de vivienda familiar, atribuida a la esposa en un juicio de separación, si del Registro resulta que la dicha vivienda figura inscrita a favor de personas distintas que no fueron parte en el procedimiento ni aparecen como demandados. También se basa la resolución en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (artículo 24 de la Constitución española), que impide extender las consecuencias de una proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, lo que a su vez supone, de acuerdo con el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, que la calificación basada en este motivo no supone invadir la competencia judicial, sino poner de relieve los obstáculos que surgen del Registro.

25 junio 1998

 Tracto sucesivo.- No puede practicarse la anotación preventiva ordenada por un Juzgado si el titular registral no ha sido parte en el procedimiento, como exige el principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución) y su corolario registral constituido por el principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), pues si bien es cierto que los Registradores tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que tiene la misma obligación de aplicar el principio constitucional referido.

24 junio 2003

Tracto sucesivo.- 1. El objeto del presente recurso se centra en la negativa de la Registradora de la Propiedad a practicar rectificación de una anotación de embargo y su conversión en una anotación de demanda, –que era la anotación originariamente solicitada, pero que debido a un error en el mandamiento presentado no se había extendido como tal–, siendo el motivo de la denegación el que la finca pertenece a un titular registral distinto de la persona demandada en el procedimiento judicial.

  1. Es preciso en primer término analizar la primera operación llevada a cabo en el Registro, es decir, la práctica de una anotación preventiva de embargo, tal y como ordenaba el mandamiento, cuando de la resolución judicial insertada literalmente en el mismo resultaba que lo que se había acordado en el proceso era una anotación preventiva de demanda. Se trata de un error de concepto en la inscripción, motivado por un mandamiento judicial igualmente erróneo, ya que no cabe ordenar judicialmente (ni practicar anotación del mismo) un mandamiento de embargo que transcribe literalmente una providencia acordando la práctica de una anotación preventiva de demanda en ejercicio de una acción con trascendencia registral.
  2. Cuando posteriormente se presenta de nuevo el mandamiento advirtiendo el error, la finca había sido adjudicada a tercer adquirente, en virtud de documento presentado con anterioridad a aquél, por lo que la Registradora deniega la práctica de la anotación de demanda, por tratarse de persona distinta. Esta calificación resulta adecuada a la luz del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, regulador del principio de tracto sucesivo, que impide la práctica de la conversión solicitada, en la medida en que la finca ha pasado a pertenecer a un tercero cuyos derechos pueden verse perjudicados.
  3. Lo procedente en definitiva es iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, conforme a las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto. En consecuencia, será preciso que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados (y por tanto el del actual titular registral) o en su defecto deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquellos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria y 322 y siguientes de su Reglamento). Entretanto debe rechazarse la rectificación solicitada unilateralmente.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

3 octubre 2005

Tracto sucesivo.- De los cuatro defectos que contiene la nota de la Sra. Registradora, por cuanto el quinto ha desaparecido al rectificarse en este sentido, es preciso analizar los tres últimos pues de su apreciación se deriva necesariamente la desestimación del recurso interpuesto. Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las fincas aparecen inscritas a nombre de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento.

Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que el procedimiento de que dimana al mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo (24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

  1. No obsta a lo anterior el hecho de que una de las fincas y una cuota de otra sobre las que se ordena anotación consten inscritas a nombre de la persona que ha interpuesto la denuncia de la que se han derivado las diligencias previas. Como ha tenido ocasión de afirmar este Centro Directivo en numerosas ocasiones sólo cuando la acción ejercitada implica una modificación jurídico real es posible la práctica del asiento de anotación preventiva. Como pone de relieve la Sra. Registradora en su muy fundada nota de defectos no procede la práctica de la anotación porque del éxito de la eventual acción ejercitada no se derivaría alteración alguna del contenido del Registro (sin que tampoco estemos ante un supuesto como el de la resolución de 25 de marzo de 2004).

6 octubre 2005

Tracto sucesivo.- 1. Habiéndose presentado en el Registro de la Propiedad mandamiento ordenando la anotación de uso y disfrute de vivienda familiar, la Registradora deniega la pretendida anotación por aparecer la vivienda en cuestión inscrita a favor de persona distinta que no fue parte en el procedimiento.

  1. Ciertamente, las exigencias del tracto sucesivo determinan la confirmación de la nota recurrida, toda vez que el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra los titulares registrales; si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr., artículo 24 de la Constitución Española), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido de manera alguna, consideración ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan la titularidad inscrita, si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento o haya sido parte en el procedimiento del que dimana; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con estos preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan de registro.
  2. Por lo demás, debe tenerse en cuenta que no pueden ser considerados en el recurso los documentos que el Registrador no ha tenido a la vista a la hora de extender la nota de calificación impugnada (artículo 117 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General, ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

18 enero 2008

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De elementos de una propiedad horizontal colindantes en sentido vertical

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AGRUPACIÓN

De elementos de una propiedad horizontal colindantes en sentido vertical

De elementos de una propiedad horizontal colindantes en sentido vertical

  1. Sobre la base de considerar norma dispositiva el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, han quedado consagradas las cláusulas estatutarias que permiten la modificación de entidades hipotecarias integrantes en una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, por lo que el presente recurso se limita a dilucidar el alcance de tal consentimiento previo en relación con dos supuestos distintos, a saber, la agrupación o agregación en sentido vertical o con otra finca colindante no integrada en la misma propiedad horizontal (para este segundo supuesto, véase, más adelante, el apartado “De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios”).
  2. En relación con el primer defecto relativo a la agrupación en sentido vertical, señala el registrador en su informe que, a diferencia de lo que, en principio, ocurre en la horizontal, en la que bastaría «rasgar» un tabique, entre los pisos de un edificio existe una estructura más compleja en la que se intercalan vigas, viguetas y bovedillas atravesadas por un sinfín de conductos y tuberías, por lo que no pudiendo discernirse «a priori» si las obras que se realizan inciden en elementos estructurales principales o de menor importancia, no debe limitarse la garantía de los demás copropietarios en orden a su correcta ejecución a la oportuna licencia administrativa «cuando fuera precisa», ni dejar la valoración sobre si éstas afectan o no a la seguridad del inmueble al criterio de la parte interesada en su realización.

Sin embargo, frente a ello, cabe destacar que dicha argumentación no es suficiente para suspender la inscripción ya que tiene carácter presuntivo; primero, –y reconocido implícitamente por el registrador cuando introduce en su informe la expresión «en principio»– porque en la agrupación horizontal también podrían verse afectados elementos estructurales esenciales; y segundo, por suponer que prima, en el propietario que realiza las obras, el interés por efectuarlas sobre la seguridad del inmueble en que se encuentra su propiedad, lo que es, cuanto menos, discutible. Si la seguridad del edificio queda comprometida o no por las obras, en sentido vertical u horizontal, debe valorarlo un técnico y así se hace en el proyecto que se somete a examen para la obtención de licencia.

La Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige para la agrupación o agregación dentro de un mismo edificio que se trate de unidades privativas «colindantes», lo que gramaticalmente significa «contiguas», dándose dicha situación tanto en el plano horizontal como en el vertical, y de hecho, así se ha admitido por la Dirección General en Resolución de 12 de diciembre de 1986, que determinó que para la perfecta identificación del local resultante, debía expresarse que se extiende a dos plantas, así como la superficie y linderos del espacio ocupado en cada una de aquéllas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar ambos defectos de la nota de calificación, ordenando la inscripción de la cláusula estatutaria en los términos recogidos en la escritura.

                19 junio 2012

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Segregación en suelo no urbanizable

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ANDALUCÍA

Segregación en suelo no urbanizable

Segregación en suelo no urbanizable

Sobre esta clase de segregaciones, el alcance del silencio administrativo y las medidas de restablecimiento de la legalidad, puede verse el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.

15 septiembre 2009

Segregación en suelo no urbanizable.- Para un caso similar al anterior, ver el mismo apartado.

17 junio 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- El problema planteado en este recurso es el de la venta de una cuota indivisa de una finca rústica sin licencia o declaración de innecesariedad. La Resolución puede verse en el apartado “COMPRAVENTA. De cuotas indivisas de finca rústica”.

12 julio 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- Sobre esta clase de segregaciones, los requisitos del silencio administrativo y su ineficacia frente a las normas de ordenación del territorio, ver el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”.

27 octubre 2010

Segregación en suelo no urbanizable.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

  1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de partición de herencia mediante la cual se practica la segregación de una finca rústica de la que resulta una porción con una superficie inferior a la unidad mínima de cultivo. En esta escritura se indica que se había obtenido licencia municipal para tal segregación, incorporándose la pertinente certificación expedida por el Ayuntamiento de Moclín, en la cual efectivamente se expresa lo siguiente: «Visto el informe técnico favorable por no inducir lo solicitado a una parcelación ilegal en suelo rústico y tener como única finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, sin crear nueva parcela, por unanimidad se acuerda conceder la licencia de segregación solicitada, previo pago de la tasa de…».
  2. b) El registrador deniega la inscripción solicitada, porque, habiendo remitido la documentación a la Delegación Provincial de la Consejería y Pesca de la Junta de Andalucía de conformidad con lo previsto en el artículo 80 de las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria (Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, dicho órgano administrativo había dictado Resolución por la que declara la nulidad de la segregación realizada en aplicación de los artículos 23 y 24.2.º de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias y la Resolución de 4 de Noviembre de 1996 de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales de la Consejería de Agricultura y Pesca.
  3. c) El notario recurrente alega que, tal y como se desprende de la licencia municipal incorporada a la escritura, la segregación practicada tenía como única finalidad ampliar la superficie anexa a una vivienda aislada, por lo que cabe estimar la excepción recogida en el apartado b) del artículo 25 de la ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, ya que la porción segregada está destinada a fines no agrarios, razón por la que habría que aplicar la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que atribuye a los municipios la concesión de la licencia, y, obtenida ésta, el documento es inscribible, según las Resoluciones de este Centro Directivo de 22 de marzo de 2004, 24 de mayo de 2005 y 27 de mayo de 2006.
  4. Antes de examinar la concreta cuestión planteada en el recurso, procede delimitar el marco normativo que debe tenerse en cuenta a la hora de resolver el mismo.
  5. a) Por lo que se refiere a la legislación urbanística estatal, el artículo 13.2 del texto refundido de la Ley de suelo prohíbe «las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística».

En el ámbito de la legislación urbanística andaluza, el artículo 68.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, establece, de forma taxativa, que, «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas». Y el artículo 66.1.b) del mismo texto legal conecta los actos de segregación y división en suelo no urbanizable con la observancia de la normativa sectorial que en cada caso sea aplicable, por lo que debe analizarse especialmente el régimen de las unidades mínimas de cultivo.

  1. b) Este último régimen especial aparece regulado en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, cuyo artículo 24, en sus dos primeros apartados, tiene el siguiente contenido: «1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo. 2. Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos, sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior».

No obstante, el artículo 25 de la misma Ley permite la división o segregación en determinados supuestos, uno de los cuales –al que se refiere precisamente el Notario en su escrito de recurso, aunque no está mencionado en la escritura calificada-, consiste en que «la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación».

  1. En el presente caso, y a la vista del contenido de la escritura -en la que no se alude en modo alguno al régimen de excepción previsto en el artículo 25.b) de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias, sin que haya edificación alguna reflejada en el asiento registral ni declarada en debida forma en dicho título-, corresponde al órgano autonómico competente apreciar si concurre o no la excepción recogida en dicha precepto legal, de acuerdo con el procedimiento previsto en el artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Por ello, debe confirmarse la calificación del registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y conformar la calificación impugnada.

1 agosto 2011

Segregación en suelo no urbanizable.- 1. En el presente expediente se presenta a inscripción una escritura, aclarada y complementada por otra, por la que el titular registral de una finca rústica la segrega donando a distintas personas la finca segregada y el resto resultante de la operación. Según Registro, la finca objeto de segregación y donación tiene condición de secano, si bien los otorgantes manifiestan en la escritura que es de regadío y que ninguna de las fincas resultantes tiene una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, aportando al efecto: certificación catastral de la que resulta que las dos parcelas que componen la finca se dedican al cultivo de labor regadío y olivar regadío respectivamente; certificación de empleado de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir como técnico superior de actividades técnicas del embalse de la Bolera y Zona Regable del Guadalentín, por la que se hace constar que las parcelas catastrales referidas que componen la matriz registral tienen derecho a riego intensivo de la concesión de agua de determinada comunidad de regantes; certificado del comisario de aguas de la confederación hidrográfica del Guadalquivir acreditativo de la inscripción en el libro registro de determinado aprovechamiento de riego; y certificación municipal por la que se declara la innecesariedad de licencia de segregación de las fincas dado que, tratándose de suelo clasificado como suelo no urbanizable de regadío, la parcela a segregar y el resto superan la superficie mínima, que según las normas subsidiarias vigentes es de 2.500 metros cuadrados. La registradora comunica la segregación a la Delegación de Granada de la Consejería de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente de la Junta de Andalucía, remitiéndole copia de la escritura conforme al artículo 80 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y deniega la inscripción de la escritura al recibir de la citada Administración acuerdo declarando no válido el acto de segregación por entender que las fincas resultantes tienen una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo al deducirse de los datos que figuran en el documento presentado que no se trata de parcelas de regadío intensivo. Y es que, de acuerdo con la Resolución de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actividades Estructurales de la Junta de Andalucía, de 4 de noviembre de 1996, las fincas resultantes de la segregación tienen una extensión superior a la mínima (0,25 hectáreas) si se considera que se dedican al cultivo de regadío intensivo, pero inferior a la mínima (0,50 hectáreas) si se califican como de regadío extensivo, teniendo en cuenta que dicha resolución no concreta qué se entiende por cada uno de los conceptos –regadío intensivo o extensivo–, ni el órgano competente para su delimitación.

  1. De acuerdo con lo expuesto, a diferencia de lo resuelto por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los «Vistos», el problema que subyace en el presente expediente no es tanto el de si es válida la segregación de una finca en que las resultantes tienen extensión inferior a la unidad mínima de cultivo con resolución desfavorable del organismo autonómico correspondiente, sino más bien si las fincas resultantes de la segregación efectivamente tienen esa extensión inferior a la mínima, circunstancia que en el presente caso va a depender de si el terreno se califica como destinado a regadío intensivo o extensivo. A este respecto, se han de considerar aquí cuatro documentos diferentes. Tres se incorporan a la escritura, a saber: certificaciones catastrales que se limitan a definir el destino de las parcelas como de olivar regadío y labradío regadío sin mayor especificación; certificación municipal que expresamente declara que las resultantes tienen extensión superior a la mínima en la zona; y certificación de empleado de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir que –con referencia expresa a la registral objeto de segregación– hace constar que la misma matriz y sus resultantes tienen derecho a riego intensivo de la concesión de aguas de determinada comunidad de regantes. Y posteriormente, a causa de la comunicación de la registradora, el organismo competente de la Comunidad Autónoma decreta la nulidad de la segregación efectuada por entender que las fincas tienen extensión inferior a la mínima, al calificarlas como de riego extensivo y no intensivo.
  2. Pues bien, de lo aportado, deben dejarse de lado las certificaciones catastrales por inespecíficas, al no concretar qué tipo de cultivo de regadío tienen las parcelas; y la certificación municipal porque, si bien pudiera ser suficiente en su declaración de innecesariedad de licencia para cumplir con los requisitos urbanísticos impuestos a la segregación –cuestión no debatida aquí–, como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resolución de 10 de junio de 2009) cuando el asunto a dilucidar no es urbanístico sino agrario, carece esta Administración local de competencia.
  3. Quedan pues, en conflicto la certificación de la Confederación Hidrográfica, que habilita –con referencia al número de finca registral– la segregación por calificar las fincas como de regadío intensivo y cumplir los mínimos de extensión, y el acuerdo denegatorio de la Comunidad Autónoma que –aunque estando de acuerdo en la extensión mínima de la unidad mínima de cultivo correspondiente a las parcelas de regadío intensivo– anula la segregación por considerar que son fincas de regadío extensivo y no cumplen por ello con la extensión mínima.
  4. Conforme a la normativa citada en los «Vistos», es a la Confederación Hidrográfica a la que compete, al exceder del ámbito de una Comunidad Autónoma, la administración y control del dominio público hidráulico y aprovechamientos de interés general, así como el otorgamiento de autorizaciones y concesiones referentes al dominio público hidráulico de la zona y el asesoramiento a particulares.

Pero la determinación de la unidad mínima de cultivo para secano y regadío –y por tanto la diferenciación entre regadío intensivo y extensivo–, corresponde a la Comunidad Autónoma (cfr. artículo 23 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias).

  1. La registradora cumplió correctamente haciendo aplicación del artículo 80 del Real Decreto 1093/1997. Y si la Junta de Andalucía –pese a la afirmación de la Confederación Hidrográfica de que el riego es intensivo– afirma que la segregación es inválida por no cumplirse la unidad mínima correspondiente al riego extensivo, no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de los recursos que pudieran corresponder a la interesada para instar la rectificación de la resolución dictada por la Comunidad Autónoma.
  2. Por otra parte, conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra a valorar la cuestión relativa a la de si el empleado de la Confederación Hidrográfica firmante de la certificación tiene facultades para certificar porque, si bien esta circunstancia fue puesta de manifiesto por la registradora en una nota de calificación inicial a la escritura presentada sin aclaración y complemento, la nueva nota extendida a la vista de ambas escrituras y que es objeto del presente expediente, nada dice sobre este extremo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

2 noviembre 2012

 

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De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios

De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios

Tratándose de sótanos de distintos edificios que están unidos entre sí, formando un solo garaje, es indudable que se trata de un todo orgánico susceptible de inscripción conforme a los artículos 8º de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento. La característica de estas agrupaciones excepcionales es que las fincas agrupadas no se extinguen y su folio particular anterior no queda cerrado. La nueva finca creada, al ser independiente de los edificios ya existentes y divididos, no precisa ni número correlativo ni cuota de participación, sin perjuicio de que los locales agrupados mantengan su número y cuota en el edificio del que forman parte. Tampoco se vulnera el artículo 16, regla 2ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, pues no ha aumentado el número de propietarios con derecho a voto, sino que conforme al artículo 14 de dicha Ley, en el caso de pertenecer un local a varios propietarios proindiviso, ello no implica que cada uno pueda ejercer su derecho al voto individualmente, sino que entre ellos han de designar un representante para que les asista y vote.

27 mayo 1983

De elementos de una propiedad horizontal situados en diferentes edificios.- 1. Sobre la base de considerar norma dispositiva el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal, han quedado consagradas las cláusulas estatutarias que permiten la modificación de entidades hipotecarias integrantes en una propiedad horizontal sin necesidad de autorización de la junta de propietarios, por lo que el presente recurso se limita a dilucidar el alcance de tal consentimiento previo en relación con dos supuestos distintos, a saber, la agrupación o agregación en sentido vertical (este caso se recoge, más atrás, en el apartado –Agrupación- “De elementos de una propiedad horizontal colindantes en sentido vertical”) o con otra finca colindante no integrada en la misma propiedad horizontal.

  1. En relación con el segundo defecto, sobre la agrupación o agregación con un elemento colindante no integrado en la misma propiedad horizontal, de las Resoluciones de 27 de mayo de 1983, 11 de mayo 1987 y 27 de febrero de 2003, se desprende su viabilidad, quedando cada uno de los elementos agrupados sujeto a su propio régimen jurídico y conservando su cuota, cuando perteneciese a una propiedad horizontal, pues se permite la constitución de una nueva finca resultante, incluso, cuando alguno de los elementos privativos que se integran en ella estuviese sometido a otro régimen jurídico, dado que cabría acudir al concepto de finca especial.

Con carácter general, las cláusulas que permiten la agrupación anticipan el consentimiento requerido por el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal en relación con el artículo 17.1 del mismo cuerpo legal, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario.

Por otra parte, el que las cláusulas que autorizan previamente la agrupación o agregación suelan tener el contenido referido anteriormente, no impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil.

Así se deduce, también, implícitamente de las Resoluciones 27 de mayo de 1983 y 27 de febrero de 2003, dado que en estos casos se había recogido expresamente dicha autorización, ratificándose, además, en el caso resuelto por la última de ellas, por los copropietarios en escritura independiente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar ambos defectos de la nota de calificación, ordenando la inscripción de la cláusula estatutaria en los términos recogidos en la escritura.

                19 junio 2012

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De fincas, con cuotas indivisas de otras

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas, con cuotas indivisas de otras

De fincas, con cuotas indivisas de otras

Tanto el principio de especialidad, que obliga a describir en forma reglamentaria las superficies deslindadas, como el principio de publicidad, que impone la inscripción de cada finca bajo folio y número especial, impiden la agrupación de fincas inscritas con porciones indivisas de otras, lo que daría lugar a un tipo híbrido de finca, ya que las que se hallen proindivisas no se diferencian de las otras más que en la circunstancia de aparecer varios titulares, en vez de uno solo.

28 julio 1930

De fincas con cuotas indivisas de otras.- El intento de inscribir bajo un mismo número fincas completas y una porción indivisa de otra, sin practicar la segregación correspondiente con el consentimiento de los demás condueños, involucrando su historial, implicaría una operación registral que supondría una manifiesta violación de fundamentales principios que informan nuestro sistema hipotecario.

29 octubre 1947

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Por defectos señalados en la primera calificación de un título, que no fueron impugnados en otro recurso anterior

Produccion CoMa, 15/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Por defectos señalados en la primera calificación de un título, que no fueron impugnados en otro recurso anterior

Por defectos señalados en la primera calificación de un título, que no fueron impugnados en otro recurso anterior

Resuelto un recurso gubernativo sin que dos de los defectos señalados hubieran sido impugnados, la Dirección, en base a los artículos 108 y 113 del Reglamento Hipotecario, entiende que no hay inconveniente, si se presenta una nueva copia del documento calificado, en admitir el recurso contra la nota denegatoria, incluso en la parte que reproduce la calificación anterior.

5 febrero 1953

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Acta de Manifestación

Adminstrador CoMa,

ACTOS NO INSCRIBIBLES

Acta de manifestación

Acta de manifestación.- En el presente recurso se plantea la posibilidad de la inscripción de un acta notarial de manifestación de hechos en tanto se obtenga el correspondiente mandamiento judicial en el recurso contencioso administrativo interpuesto contra la aprobación de un proyecto de reparcelación que ya está inscrito en el Registro de la Propiedad, y en la que se solicita la corrección de oficio por el Registrador de los correspondientes asientos registrales por tratarse –a juicio del recurrente– de un claro error registral; todo ello como medida de proteger los derechos de la entidad recurrente así como de los posibles terceros que puedan verse afectados por el principio de fe pública registral.

  1. En el supuesto concreto el acta unilateral de manifestación por el que el recurrente expone de forma unilateral ante el Notario una serie de hechos, y pone de manifiesto la posible irregularidad del expediente reparcelatorio ya inscrito, no puede considerarse en modo alguno título inscribible al amparo del articulo 2.º de la Ley Hipotecaria, ni anotable al amparo del artículo 42 de la misma ley. La forma de hacer constar en el Registro la posible inexactitud del Registro es la anotación de la demanda interpuesta instando la rectificación registral (ex artículo 40 y 42.1 de la Ley Hipotecaria) pero para ello debe el juez acordarla como medida cautelar.

Como ya señalara la Resolución de 8 de Noviembre de 1996, el principio de legalidad, básico de nuestro sistema inmobiliario registral no significa la admisión al Registro de cualquier documento autorizado por un funcionario público, sino que se exige la concurrencia de ulteriores requisitos, como es la competencia para su autorización por parte de dicho funcionario, circunstancia ésta que lo eleva a la condición de documento público o auténtico (cfr. arts. 3.° de la Ley Hipotecaria y 1.216 del Código Civil) y que contenga un acto o negocio susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad, requisito este último que no concurre en la mera certificación acreditativa de la presentación de una demanda (cfr. arts. 1.°, 2.° y 42-2 de la Ley Hipotecaria) o –como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente– tampoco concurre en la mera manifestación unilateral de la posible concurrencia de un error en la tramitación del expediente reparcelatorio.

  1. Además es doctrina reiterada de este Centro Directivo la de que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (ar– tículo 1 Ley Hipotecaria) y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. Por tanto la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículos 40 y 82 Ley Hipotecaria), sin que de nuevo en el supuesto concreto una simple manifestación de parte pueda alterar el rigor de uno de los principios más importantes de nuestro Derecho Hipotecario.
  2. Por otra parte, tampoco se puede considerar en el supuesto concreto que se haya producido un error registral de los comprendidos en los artículos 212 de la Ley Hipotecaria, relativos a los errores materiales, ni en el artículo 216 que alude al error de concepto, porque el registrador no cometió error alguno al inscribir el título reparcelatorio. El que dicho título reparcelatorio pueda haber adolecido de algún defecto en su tramitación, es cuestión que ahora es ajena a la actuación registral, pues no cabe olvidar que la calificación registral fue en su día favorable a la inscripción, de manera que ahora cualquier rectificación de los asientos practicados –debe insistirse-requiere el consentimiento de todos los afectados o en su caso resolución judicial firme en procedimiento adecuado seguido contra todos los titulares registrales.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y mantener la nota de calificación.

19 diciembre 2006

Acta de manifestación.- 1. El presente recurso versa sobre la inscribibilidad de un acta de manifestaciones, autorizada a instancia de uno de los otorgantes de una escritura de adjudicación de herencia, que tiene por objeto identificar el título de adquisición de una de las fincas allí inventariadas, a la sazón un documento privado liquidado de impuestos, así como transcribir la descripción que de la finca de procedencia consta en dicho documento privado.

Respecto de los dos primeros defectos señalados por la registradora debe tenerse en cuenta que la cualidad de inscribible de un documento se predica de aquellos que cumplen una doble exigencia, formal (titulación auténtica ex artículo 3 de la Ley Hipotecaria) y material (actos y contratos previstos en los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 4 a 33 de su Reglamento).

En el presente caso el título presentado no reúne estos presupuestos, no tanto por el tipo de soporte documental –que pese a no ser escritura pública puede tener la virtualidad de franquear el acceso registral en los casos legalmente previstos, en que no se requiere una declaración de voluntad, por tratarse de un instrumento público notarial– sino porque no contiene ninguno de los actos y contratos susceptibles de inscripción, pues se limita a manifestar el título de adquisición de una finca que dice se incluyó en una escritura de partición de herencia –sin que figure protocolizados ni se acompañen, ni aquel título ni esta escritura–, y la descripción de la finca de la que aquélla procede.

En ese entendimiento deben confirmarse los dos primeros defectos señalados en la nota de calificación.

  1. Respecto al tercer defecto, es cierto que constituye una exigencia de nuestra legislación (cfr. artículos 20, 40 y 79 de la Ley Hipotecaria) que la modificación de los asientos del Registro cuente con la conformidad de sus titulares, formalizado en uno de aquellos documentos que el artículo 3 de la Ley Hipotecaria especifica, a menos que haya recaído una sentencia judicial firme dictada en un procedimiento en el que aquéllos hayan sido debidamente emplazados. Por ello, para que tenga acceso registral cualquier modificación, objetiva o subjetiva, de la titularidad de una finca inscrita, es condición necesaria (y no siempre suficiente, si de tal alteración o rectificación pudieren resultar afectados terceros) que conste en instrumento público el consentimiento de los titulares registrales, consentimiento que ha de venir articulado, en su caso, en un título material idóneo, salvo que haya recaído la correspondiente sentencia judicial –dictada en un proceso del que aquéllos hayan sido parte– en que así se ordene.

Ello no obstante, en el presente supuesto, dado que no resulta del acta de manifestaciones ningún acto inscribible sobre finca alguna, ni precisa el manifestante –ni en el acta de manifestaciones ni el escrito de recurso– la operación registral que solicita, no resulta posible calificar, por los datos que obran en el expediente, el tracto sucesivo respecto de finca alguna.

En virtud de lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación en los términos expresados.

28 febrero 2012

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Consentimiento de los condueños

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Consentimiento de los condueños

Si en la declaración de obra nueva de un edificio se hace donación de un local y se prevé la ulterior realización en la finca de nuevos edificios, en la posterior escritura de obra nueva de estos edificios no es necesario el consentimiento del dueño del local, si aquél ya resulta de la primera inscripción que se practicó. Por otra parte, de ese consentimiento no podría prescindirse, aunque, como en este caso, el titular del local en cuestión  lo fuera bajo condición resolutoria.

2 abril 1980

Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe «Problemas relativos a la creación de servidumbres».

19 septiembre 1994

Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe «División de un local».

21 septiembre 2000

Consentimiento de los condueños.- Ver, más atrás, bajo el título “Comunidad de propietarios: forma de acreditar sus acuerdos”, el problema de la identificación de los asistentes a la Junta para inscribir sus acuerdos.

12 diciembre 2002

Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el epígrafe “Elementos comunes: alteración”, respecto a los requisitos que debe reunir el acuerdo de desafectación y venta de elementos comunes.

4 marzo 2004

Consentimiento de los condueños.- El requisito de la unanimidad en los acuerdos que deben adoptarse por todos los copropietarios de una comunidad se examina, más adelante, bajo el título “Elementos comunes: alteración”.

23 marzo 2005

Consentimiento de los condueños.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificación en los elementos comunes se examina, más adelante, bajo el título “”Elementos comunes: alteración”.

30 marzo 2005

Consentimiento de los condueños.- La necesidad de este consentimiento para acordar una modificación en los elementos comunes y la identificación de los que tomaron el acuerdo se examina, más adelante, bajo el título “”Elementos comunes: alteración”.

31 marzo 2005

Consentimiento de los condueños.- 1. La correcta resolución del presente recurso exige un claro planteamiento cronológico del supuesto de hecho: se declara en 1975 la obra nueva de un edificio, haciendo constar que cuenta con planta baja y dos plantas altas, albergando cada una de estas dos una vivienda, y se añade que en la planta baja hay un trastero y dos pasajes, uno cubierto y otro descubierto. En la propia escritura se constituye el edificio en régimen de propiedad horizontal, creando dos únicos elementos independientes (las dos viviendas) a cada una de las cuales se le fija una cuota del cincuenta por ciento y se le asigna como anejo la mitad indivisa del trastero. Seguidamente, el propietario único cede los dos pasajes al Ayuntamiento de Bailén, y esta cesión se inscribe sólo en el folio correspondiente a la finca matriz. En 1978, el citado propietario único vende las dos unidades independientes a los actuales titulares. Y en 2003 dichos titulares otorgan, proclamándose propietarios de la totalidad del edificio, una escritura de subsanación de la propiedad horizontal, en la que rectifican la descripción del trastero de la planta baja. El Registrador suspende la inscripción por no contar con el consentimiento del Ayuntamiento, copropietario del edificio, aunque no exista ningún elemento independiente inscrito a su nombre.

2. La propia naturaleza del régimen de propiedad horizontal y las determinaciones legales imperativas exigen que las modificaciones de la descripción del edificio contenidas en el título constitutivo hayan de ser consentidas por todos los copropietarios, cuestión ésta que no es discutida por el recurrente. Pretende, sin embargo, que no sea preciso el consentimiento del Ayuntamiento de Bailén por no figurar como propietario de ningún elemento independiente del edificio. No es este el momento ni la sede oportuna para analizar el mayor o menor acierto de la configuración jurídica de la cesión efectuada ni de la inscripción en su día practicada a favor del Ayuntamiento, pero es lo cierto que, como el propio recurrente reconoce en los documentos que acompaña a su recurso, los pasajes de titularidad del citado Ayuntamiento forman parte del bloque, aunque no hayan sido constituidos como elemento independiente y la titularidad municipal figure tan solo en la hoja abierta al edificio matriz.

El Ayuntamiento es, por tanto, copropietario del edificio, por lo que su consentimiento, expresado en debida forma, es inexcusable para proceder a la rectificación del título constitutivo. Por otro lado, no se entiende muy bien que el recurrente pretenda ahora la inscripción del título sin dicho consentimiento cuando, además, lo ha solicitado antes de forma expresa, conforme reconoce en el propio escrito de interposición del recurso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

25 abril 2005

Consentimiento de los condueños.- En el apartado “Estatutos”, que figura más adelante, se examinan los requisitos que debe reunir el acuerdo de la comunidad cuando se requiere que sea unánime.

5 julio 2005

Consentimiento de los condueños.- Ver, más adelante, el apartado “Estatutos”, en el que se examina la cuestión de un acuerdo adoptado por una comunidad para modificar los estatutos, pero que se presenta mucho tiempo después en el Registro.

23 julio 2005

Consentimiento de los condueños.- Para un caso de desafectación de elementos comunes y posterior venta, ver, más adelante, el apartado “Desafectación y venta de un local”.

30 noviembre 2006

Consentimiento de los condueños.- La forma de reflejarse el consentimiento unánime de los condueños, cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas, se examina, más adelante, en el apartado “Cuota de participación”.

19 abril 2007

Consentimiento de los condueños.- ­­­­­­­­­­­­1. Se presenta en el Registro escritura por la que una promotora inmobiliaria segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa a formar finca independiente.

Se da la circunstancia de que la finca objeto de segregación constituye un conjunto de aparcamiento y trasteros destinado a ser enajenado en porciones indivisas para tener derecho a una plaza de aparcamiento o un trastero.

El Registrador deniega la inscripción ya que han tenido acceso al Registro con anterioridad escrituras otorgadas posteriormente por las que se enajenan distintas participaciones indivisas del local, por lo que es preciso el consentimiento de los titulares correspondientes o resolución judicial en procedimiento seguido contra ellos.

El interesado recurre, acompañando al recurso testimonio de una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Alicante y una nota simple de la finca objeto del recurso. En el primero se declara legal el cerramiento del local segregado y respecto de la segunda, reconoce el Registrador la existencia de un error, que fue comunicado a los interesados.

2. El recurso no puede prosperar. Inscritos en el Registro varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local, no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que afecta a los derechos inscritos sin consentimiento de sus titulares (cfr. artículo 17 de la Ley Hipotecaria).

3. Por lo que se refiere al testimonio de la sentencia que se acompaña al recurso, por una parte, es un documento extemporáneo, y por otra, no afecta nada a la titularidad de la porción segregada ya que se limita a declarar legal la obra de cerramiento.

4. Respecto al error sufrido en la nota simple, es evidente que no incide en el resultado del recurso, si bien puede ser causa de responsabilidad civil del Registrador en el caso de haber causado algún perjuicio (cfr. artículo 222.5 de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

13 junio 2007

Consentimiento de los condueños.- Para el caso de consentimiento unánime de los propietarios, prestado muchos años antes de otorgarse la escritura que lo recogía y que accedió al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, véase más atrás el apartado “Alteración del título constitutivo”.

22 septiembre 2009

Consentimiento de los condueños.- No es necesario cuando, para segregar una porción de un local, existe una previa autorización estatutaria. Ver, más adelante, el apartado “División de un local”.

12 abril 2010

Consentimiento de los condueños.- Sobre la forma en que debe manifestarse ese consentimiento (mediante el acta de la Junta o compareciendo todos los copropietarios ante notario, cuando hace falta unanimidad), ver, más atrás, el apartado “Alteración del título constitutivo”.

27 diciembre 2010

Consentimiento de los condueños.- 1. Se debate en este recurso si es inscribible la ejecutoria de una Sentencia firme de declaración de nulidad de determinados títulos de modificación del título constitutivo de una propiedad horizontal y de cancelación de las inscripciones causadas por los mismos. La resolución judicial declara la nulidad de las inscripciones porque la modificación se realizó sin el consentimiento unánime de los propietarios, pues el otorgante ya no era propietario único del inmueble al haber transmitido alguno de sus elementos. El Registrador deniega la cancelación basándose en que en el procedimiento no han tenido intervención los titulares de todas y cada una de las fincas registrales a que afecta, ya que con posterioridad a la inscripción de las escrituras declaradas nulas se han inscrito transmisiones de determinados elementos de la propiedad horizontal. Por el recurrente se alega que existe Sentencia, a los efectos de lo previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y que ha intervenido en el procedimiento judicial -como demandante- el Presidente de la Junta de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal.

2. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (véase entre otras muchas Resolución de 16 de agosto de 2010) que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido un procedimiento judicial contra los titulares registrales de las fincas a que se refiere el mismo, y sin mediar su consentimiento, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, como ha señalado esta Dirección General en numerosas ocasiones (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, 19 de octubre de 2007 y 17 de marzo de 2009), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan. Pero el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Este principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

3. El artículo 40 de la Ley Hipotecaria, exige la intervención de los titulares de derechos sobre las fincas a que afecte la rectificación que tenga su origen en la declaración de nulidad de los títulos que dieron lugar al asiento respectivo. Dicha intervención se podrá producir, bien mediante la prestación por los mismos del correspondiente consentimiento o bien por medio de la intervención en el procedimiento en el que recaiga la sentencia que declare la nulidad.

De esta forma, la resolución judicial en la que no haya intervención de los interesados en el procedimiento, no será medio apto para originar las alteraciones registrales que se puedan derivar de la declaración de nulidad, en contra de lo que afirma el recurrente. Dicho de otro modo, la resolución judicial opera a falta del consentimiento voluntario expreso previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, pero nunca puede producirse sin que se verifique la intervención -en el procedimiento en que recaiga- de los titulares de derechos cuya cancelación se pretende.

En el mismo sentido debe interpretarse el artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando exige para modificar un asiento el consentimiento del titular registral o resolución judicial firme, pues esta debe estar dictada esta en procedimiento seguido contra los titulares registrales.

4. Ahora bien, esta exigencia, tratándose de inscripciones relacionadas con el título constitutivo de la propiedad horizontal, debe ponerse en relación con la doctrina de esta Dirección General, que distingue los actos colectivos competencia de la Junta, de los actos individuales que exigen consentimiento expreso de los titulares registrales afectados.

Cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo (véase Resoluciones de 19 de abril de 2007 y 27 de diciembre de 2010 entre otras), el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo -es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal), y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). Por otra parte, debe recordarse que la Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la Comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la Comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual -cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003-).

Para decidir si un acuerdo entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta -cfr. artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal-), que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal; cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (cfr. artículo 17, n.º 1, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesaria la unanimidad expresa y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos el acto, por razón de su objeto y causa, no puede ser calificado como un acto corporativo, por lo que la decisión o acto de voluntad no puede proceder de la Junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Expuesta así la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es preciso el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si estamos en uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento, mientras que en el segundo se satisfacen acreditando que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

En relación con supuestos concretos, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir cuándo se requiere un acto de la Junta como órgano colectivo de la Comunidad, adoptado por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos -Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006-; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas, como anejos -Resolución de 31 de marzo de 2005-; o determinada modificación de los estatutos -Resolución de 5 de julio de 2005-).

En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, constituye un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002), o la conversión de un elemento privativo en común configurado un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges -en régimen de gananciales- en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001). Lo mismo ocurre con la modificación de las cuotas de participación en la Comunidad de Propietarios establecidas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, así como con la rectificación de la descripción de la propiedad horizontal mediante la creación de un elemento nuevo, por omisión en su día del mismo en el título constitutivo, y subsiguiente alteración de la cuota de otro elemento preexistente, con alteración de la descripción de la total propiedad y con ello de la determinación de los elementos comunes, en los que también se ha considerado que no es suficiente el acuerdo o emplazamiento de la Comunidad de Propietarios (Resolución de 27 de diciembre de 2010).

Toda esta doctrina es aplicable igualmente a los supuestos de resoluciones judiciales adoptadas en el ámbito de la propiedad horizontal, donde será necesario el emplazamiento individualizado de los titulares registrales cuando no se trate de acto colectivo competencia de la Junta de Propietarios. Esto es lo que ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el que se pretende la cancelación de derechos inscritos a favor de personas determinadas.

5. En el caso concreto, debemos concluir que la resolución judicial versa sobre actos de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que no pueden integrarse dentro de los denominados colectivos, pues afectan a la propiedad de elementos independientes que han sido transmitidos a terceros que no han sido parte en el procedimiento. Por eso no sería suficiente con que hubiera sido demandado el Presidente de la Comunidad de Propietarios del edificio en régimen de propiedad horizontal, para la cancelación de los asientos registrales de propietarios individuales. Con más razón debe rechazarse el reflejo registral de la resolución judicial en la que la Junta de Propietarios actúa como demandante, sin que conste el consentimiento de los propietarios titulares registrales afectados por la declaración de nulidad.

Se trata, pues, de un supuesto en el que se requiere el consentimiento individual de los propietarios afectados o en su defecto resolución judicial en la que haya sido demandado individualmente y no a través de la Junta de Propietarios. Declarándose nulos determinados títulos que han dado lugar a varias inscripciones afectantes a distintas fincas registrales y existiendo según el Registro titulares de derechos sobre las mismas que no han tenido intervención en el procedimiento, no cabe llevar a cabo la extensión de las cancelaciones que en su caso se pretendan en virtud de la Sentencia, sino con la intervención de todos y cada uno de los titulares afectados.

Los propios argumentos de la Sentencia para declarar nula la modificación estatutaria inscrita (como es que no se adoptó por unanimidad de los propietarios, al haberse acordado por quien ya no era propietario único del inmueble) son aplicables también a la cancelación de los asientos, pues afectan a propietarios que no han sido parte en el procedimiento.

6. En conclusión, será necesario el consentimiento expreso de los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la inscripción de la modificación del título constitutivo que ahora se declara nula, lo cual se hubiera podido evitar si se hubiera anotado la demanda de declaración de nulidad con anterioridad a la inscripción de tales derechos.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 abril 2011

Consentimiento de los condueños.- 1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada, la propietaria con carácter privativo de una finca urbana –que tiene como anejo un desván–, actuando según se indica en el título «con el consentimiento del resto de propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal al que pertenece la finca descrita, que son los otros señores aquí comparecientes…», segrega dicho desván, como nueva finca independiente, y lo transforma en vivienda con la descripción que consta en el título calificado, de modo que se redistribuye entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria, aunque sin alterar las del resto de entidades. En la misma escritura se añade que los restantes comparecientes –que, según se expresa en la misma, son junto con la otorgante los únicos titulares de los elementos independientes–, dan al otorgamiento «el carácter de junta universal de vecinos y consienten y ratifican en su totalidad el contenido de este escritura».

Como fundamento de la suspensión de la inscripción solicitada, la registradora afirma que aunque en el título se indica que los comparecientes son los únicos propietarios de todos los elementos que componen el edificio, según resulta del Registro existe otra propietaria que no comparece ni es nombrada en dicha escritura.

Interesa hacer constar que, según resulta del expediente, la propietaria no compareciente es la esposa de uno de los otorgantes de la escritura calificada y que su derecho deriva únicamente del hecho de que determinada finca del mismo edificio está inscrita a nombre del señor compareciente «… por título de compra y para la sociedad de gananciales con su citada esposa».

2. A fin de centrar la cuestión planteada, cabe recordar que, como señaló este Centro Directivo en su Resolución de 19 de abril de 2007, el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir, un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente- y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y de copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran; por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal); y, por otra, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil).

La Ley de Propiedad Horizontal ha superado dos características propias del clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división ni el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominan sobre los individuales y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–).

3. Es necesario, en consecuencia, decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la junta. Para ello debe recordarse que la doctrina de esta Dirección General (cfr. entre otras Resoluciones de 23 de mayo de 2001; 12 de diciembre de 2002; 4 de marzo de 2004; 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005, y 19 de abril de 2007), en materia de propiedad horizontal que distingue entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos que deben adoptarse con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta –cfr. art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal- que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario, de aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal y el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), sin que baste, por tanto, el consentimiento presunto (cfr. art. 17, norma 1.ª, de la Ley de Propiedad Horizontal), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales. En definitiva, en estos casos no se trata de un acuerdo o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.

Con base en esta doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto. En el primer caso las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo imponen la acreditación de que el titular registral de los elementos afectados ha prestado su consentimiento en la forma determinada por la ley, mientras que en el segundo es suficiente acreditar que se ha alcanzado el acuerdo colectivo exigido por la legislación reguladora de la propiedad horizontal.

4. Siguiendo esta doctrina, este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004; 23 de marzo de 2005, y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–). En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, es un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002). Ha concluido igualmente, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).

5. Para resolver el presente recurso debe tenerse en cuenta que sólo puede decidirse respecto de las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con la concreta calificación impugnada (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

Aunque la escritura calificada no destaca por su precisión (dada la parquedad con que se reseñan las titularidades de aquellos propietarios de entidades independientes que comparecen en el otorgamiento de aquella dando a tal acto el carácter de junta universal de propietarios), lo cierto es que el defecto invocado por la registradora, tal como ha sido expresado en la calificación impugnada, no puede ser confirmado.

El presente caso debe configurarse como un acto colectivo, al afectar a un elemento común que pasa a formar una finca independiente, sin alteración de las cuotas de los restantes elementos privativos del régimen de propiedad horizontal. Por ello la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos que la Ley de Propiedad Horizontal establece para la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. Consta en este caso que todos los propietarios han prestado su consentimiento en junta universal de propietarios acreditando el cumplimiento de dicha Ley.

Desde este punto de vista, no puede compartirse la duda de la registradora sobre la celebración de la junta universal de propietarios por el hecho de que en el Registro conste que uno de los elementos independientes del régimen de propiedad horizontal perteneciente a uno de los comparecientes esté inscrito a su nombre por título de compra y para la sociedad de gananciales cuya intervención se exige en la calificación impugnada. En este sentido, no puede olvidarse que una cosa es la exigencia de unanimidad para las modificaciones del título de propiedad horizontal y otra distinta la articulación del voto de los titulares de cada finca en caso de que ésta pertenezca a varias personas. Así, en caso de comunidad pro indiviso los propietarios deben nombrar un representante para asistir y votar en las juntas (artículo 15.1 de la Ley Propiedad Horizontal) regla que se aplica también cuando una entidad tenga carácter ganancial, pues en ambos casos se trata de evitar la discrepancia de criterios en caso de pluralidad de titulares.

Por lo demás, tampoco puede negarse trascendencia al hecho de que un determinado elemento independiente esté inscrito a nombre de uno sólo de los cónyuges, aunque para su sociedad conyugal, de modo que a los efectos de prestar su consentimiento en la adopción de acuerdos por la junta de propietarios, despliegue su eficacia la norma de legitimación contenida en el artículo 1384 del Código Civil (cfr., también, los artículos 93.3 y 94.2 del Reglamento Hipotecario), por lo que su asistencia a la junta estaría plenamente legitimada, con plena vinculación de la sociedad conyugal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación registral, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

30 julio 2011

Consentimiento de los condueños.- 1. La única cuestión que se analiza en este expediente consiste en si es posible inscribir una ampliación de obra por la que se habilita como vivienda un desván, con ampliación de la superficie registrada cuando concurren las siguientes circunstancias: ha recaído y se incorpora licencia municipal autorizando la reforma interior de planta bajo cubierta y de la cubierta. También se incorpora a la escritura certificación expedida por arquitecto técnico indicativa del final de la obra y que ésta se ajusta a la licencia y al proyecto en base al cual se obtuvo la licencia. Y finalmente, se aporta una rectificación de la descripción, con aportación de certificado técnico, en el que se modifica la superficie respecto de la inicialmente declarada. Posteriormente es reducida mediante una aclaración del título, sin ser coincidente con la originaria.

Se alega por el registrador que es preciso, además, el consentimiento de los propietarios del inmueble o el acuerdo unánime de la junta de propietarios, al estar integrada la finca en un edificio en régimen de propiedad horizontal y suponer la ampliación de obra, una mayor superficie y aumento de volumen a efectos de los elementos comunes, por lo que se altera al título constitutivo de la división horizontal y por ende, la declaración de la obra nueva.

Frente a ello el recurrente afirma que ese consentimiento ya ha recaído en un documento publico anterior y que se ha rectificado la superficie.

2. La cuestión, por tanto, dado que no se discuten otros requisitos en relación con la obra nueva y tampoco el recurrente lo hace respecto de la necesidad del consentimiento de los restantes propietarios –todos ellos por título de herencia–, consiste en si el mismo ya ha sido prestado.

Según se refleja en la hoja registral y parcialmente en los títulos aportados, la autorización, a la que se refiere el recurrente en su escrito, viene referida a la desvinculación del anejo, no a la ampliación de obra.

La autorización, conferida en la escritura de adjudicación de herencia y otras operaciones particionales, fue posteriormente detallada por los restantes propietarios en cuanto a la forma en que debería hacerse la desvinculación. Con anterioridad al otorgamiento del título sobre el que ahora se discute en anexo fue desvinculado e inscrito como finca independiente.

Así consta en dos escrituras públicas posteriores a la de adjudicación de herencia citada por el recurrente y también en la hoja registral.

Por lo tanto, la especial autorización requerida por parte de los restantes propietarios o el acuerdo unánime de la junta de propietarios no ha sido aportado. En él deberán consentir la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que conlleva la ampliación de obra realizada.

Hasta entonces, no puede considerarse cumplido este esencial requisito con la documentación aportada y por lo tanto, no podrá atenderse a la inscripción solicitada.

3. Finalmente, la rectificación de superficie realizada en escritura de aclaración, disminuyendo la expresada en el título calificado, por error en la determinación de elementos privativos y comunes, en nada altera lo anterior pues la que ahora se pretende inscribir, aún continua siendo superior a la que consta inscrita en un porcentaje notable.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

27 noviembre 2012

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De fincas de distintos dueños

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas de distintos dueños

De fincas de distintos dueños

Es posible la agrupación de inmuebles en pleno dominio pertenecientes a diferentes propietarios mediante el correspondiente contrato que crea una comunidad de bienes.

16 mayo 1979

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Derecho de acrecer

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de acrecer

Derecho de acrecer

1.El único problema que plantea el presente recurso es el de si existe derecho de acrecer en el supuesto siguiente:

La testadora instituye heredero universal a su esposo, don Santiago L. G. pero, en caso de premoriencia (supuesto que se da) «instituye herederos universales, en cuanto a una mitad de su herencia a don Andrés, doña Miguela, don Fidel y don José I. G.» en pleno dominio y por partes iguales, con sustitución vulgar a favor de sus respectivos descendientes, y en su defecto acrecimiento; y en cuanto a la otra mitad de su herencia a doña Consuelo G. M. y doña Juana M. R., con acrecimiento entre sí». Finalmente la testadora nombra dos contadores-partidores solidarios.

Fallecidas doña Consuelo y doña Juana antes que la testadora, los sobrevivientes de los herederos restantes y los sustitutos vulgares de los premuertos «prescinden de la actuación de los Comisarios Contadores Partidores» y se adjudican los bienes de la herencia.

El Registrador deniega la inscripción por entender que la mitad de la herencia que hubiera correspondido a doña Consuelo y doña Juana no debe acrecer a los restantes y, por tanto, en cuanto a esta mitad, debe abrirse la sucesión intestada. Los otorgantes recurren.

2. La interpretación de los artículos 982 y 983 del Código Civil, y, por tanto, la delimitación de los supuestos en que una porción hereditaria acrece a las restantes y aquellos en que no se da tal derecho no son fáciles de resolver.

No obstante, en el presente supuesto hay que inclinarse por negar el acrecimiento, por los siguientes argumentos: a) la testadora ha previsto el acrecimiento dentro de cada una de las mitades de la herencia, pero no entre una mitad y la otra; b) la testadora ha hecho de cada mitad de su herencia un cuerpo separado asignando cada cuerpo a dos órdenes distintos de parientes:      el primer grupo a los hermanos de su marido y segundo a su hermana y su sobrina; y c) las dos mitades se individualizan «in stirpe», con lo que desaparece la idea de que entre una mitad y la otra exista un llamamiento conjunto, que es el presupuesto del acrecimiento (cfr. sentencias de 24 de abril de 1976 y 9 de febrero de 1998).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 septiembre 2005

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Mención de ella en un expediente para la reanudación del tracto

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OBRA NUEVA

Mención de ella en un expediente para la reanudación del tracto

Mención de ella en un expediente para la reanudación del tracto

Solicitada la reanudación del tracto por los diversos propietarios de un edificio, del que la única inscripción existente en el Registro es la del solar, no hay ningún obstáculo para que el auto se extienda a la declaración de obra nueva, ya que el expediente tiene como objeto acreditar el dominio de una finca en su «estado actual». Tampoco es obstáculo que el auto considere justificado no un dominio individual o un condominio ordinario, sino sujeto al régimen de propiedad horizontal, pese a no existir un título constitutivo.

18 junio 1991

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De fincas inscritas con otras que no lo están

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas inscritas con otras que no lo están

De fincas inscritas con otras que no lo están

El régimen de las agrupaciones, divisiones o segregaciones de fincas ha de referirse a inmuebles que figuren inscritos, por lo que la agrupación de una finca inscrita con otra que no lo está exige la previa inmatriculación de la que no ha tenido acceso al Registro.

6 febrero 1958

De fincas inscritas con otras que no lo están.- Es posible la inmatriculación de una finca que se describe agrupada con otras que no lo están si la certificación catastral es coincidente con la descripción de la finca resultante de la agrupación, pues lo contrario significaría obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación. Otra cosa sería que la certificación, tal y como se aporta, no permitiera la identificación de la finca originaria, aunque este extremo, al no haber sido alegado por el Registrador, se limita la Dirección a apuntarlo.

26 junio 2003

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Por el testador

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PARTICIÓN

Por el testador

Por el testador

1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

A) Se presenta en el Registro de la Propiedad copia autorizada de una escritura de partición parcial de herencia con base en un testamento abierto en el cual el testador instituye herederos a sus hermanos y sobrinos que menciona por octavas partes, añadiendo que «usando de la facultad distributiva que le concede el artículo 1056 del Código Civil, adjudica sus bienes a cada uno de sus citados hermanos y sobrinos y herederos, en pago de sus respectivos derechos hereditarios», en la forma que a continuación detalla. En concreto, a uno de sus hermanos, don Sabas R. M. adjudica el pleno dominio de la finca registral número 17.332 de Puertollano, «sustituido, casos de premoriencia o incapacidad, por sus hijos Don José Luis, Don Alfonso y Don Carlos R. M., en defecto de alguno de estos, por sus respectivos descendientes, y en defecto de estos últimos, con el derecho de acrecer entre ellos».

Mediante la escritura calificada, otorgada únicamente por los tres hermanos, como sustitutos vulgares de su padre don Sabas R. M. y sin la comparecencia de los demás herederos, respecto de los cuales también se ordenaba en el testamento la pertinente adjudicación de bienes en pago de sus respectivos derechos, se adjudican los otorgantes, por terceras partes indivisas, la finca registral número 17.332 de Puertollano.

B) Según la calificación objeto de recurso (confirmada por la sustitutoria), la registradora de la Propiedad deniega la inscripción solicitada porque, a su juicio, «nos encontramos ante una escritura de «adjudicación parcial de herencia» otorgada únicamente por los sustitutos de … uno de los herederos nombrados por el causante en su testamento, que se adjudican el bien que el testador les ha asignado en su testamento, existiendo en el testamento una institución de herederos previa por octavas partes, que da lugar a una comunidad hereditaria que es la que debe realizar la partición. Los artículos 1058 y 1059 del Código Civil exigen la concurrencia de todos los llamados a la sucesión para llevar a cabo adjudicaciones concretas de los bienes hereditarios». Y añade que la circunstancia de que el testamento contenga una serie de disposiciones concretas respecto de algunos bienes inmuebles no supone que exista una partición testamentaria, que exigiría un inventario y avalúo de todos los bienes que integran el activo y el pasivo del testador así como la liquidación y formación de lotes de la herencia en su totalidad.

C) El notario autorizante de la escritura alega en su escrito de recurso lo siguiente:

a) La necesidad de respetar la voluntad del causante, a la que el notario autorizante ha dado forma jurídica, de modo que ha sido concretada por el testador en un sentido inequívoco, conforme a la facultad que le concede el artículo 1056 del Código Civil. A ello debe añadirse que el testador también previó la posible diferencia de valor entre los bienes singularmente adjudicados y la posibilidad de que «hubiese adquirido y conservase bienes o existiesen otros actualmente no relacionados en el presente testamento», disponiendo para éstos, concretamente, la institución de herederos a partes iguales.

b) Que la postura mantenida en la calificación ignora la voluntad explícita del causante, ley de la sucesión como también se proclama en la escritura; hace de peor condición la partición del causante que la realizada por un contador partidor que designara el mismo; confunde un testamento particional con el titulo idóneo para provocar la inscripción en Registro de la Propiedad, y, por último, da trascendencia al hecho de que no disponga de todos sus bienes y de que algunos ya no pertenezcan al causante.

c) Que en apoyo de su postura cabe tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2008, en especial, las razones en ella expresadas sobre el carácter imperativo del artículo 1056 y su virtualidad no de extinguir, sino de evitar, la comunidad hereditaria, pero también todas las demás sobre el carácter parcial de la partición y previsiones del testador sobre la posible desigualdad de los herederos.

2. Resumidos los antecedentes, procede analizar las distintas cuestiones que se plantean en este recurso. La primera cuestión es la de determinar si las asignaciones del testador constituyen una partición realizada por el mismo o si, por el contrario, éste se limita a establecer normas particionales en el testamento para que luego sean tenidas en cuenta en la partición que habrían de realizar los herederos una vez fallecido el causante.

La cuestión es fundamental a efectos de determinar el título de adjudicación, pues mientras en el primer caso, se trata de una partición que no sólo se pasará por ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056 del Código Civil, sino que confiere la propiedad de los bienes adjudicados como cualquier otra partición, conforme a lo dispuesto en el artículo 1068 del propio Código, mientras que si se tratase de meras normas particionales, el título de adjudicación haría tránsito de una pretendida partición del testador a una partición que habrían de realizar todos los herederos y no un solo grupo de ellos, teniendo en cuenta, eso sí, las normas particionales del testador.

Del análisis del testamento se desprende que la voluntad del testador es la de hacer el mismo la partición, ya que, después de establecer la disposición o institución de herederos por octavas partes, el propio testador realiza la distribución en pago de sus derechos hereditarios y dice que lo hace conforme al artículo 1056 del Código Civil, que es el precepto típico que regula la partición del testador.

3. Todavía queda por solventar si, aun partiendo de que el testador ha querido realizar una partición, ello no es suficiente para considerarla como tal por no contener todas las operaciones particionales que tipifican toda partición, según entiende la registradora en su nota calificadora. Esta cuestión fue ya resuelta por la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, en un supuesto en que se realizó la partición por el testador pero faltando algunas operaciones particionales, pues no se practicó «la liquidación formal de la herencia que implica el inventario de los bienes, derechos y deudas» y se alegaba que el artículo 1068 del Código Civil exige que se trate de «partición legalmente hecha». La citada sentencia dice que esta alegación no puede prosperar «pues si el artículo 1056 admite como una de las posibles formas de hacer la partición la que de sus propios bienes realice el testador y a la que atribuye fuerza vinculante –«se pasará por ella» dice el precepto–, es indudable que sus efectos son los mismos que si se tratara de partición judicial o de partición extrajudicial practicada por los propios herederos o por albaceas o partidores, es decir, sus efectos son los de conferir a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, ello, claro es, sin perjuicio de las acciones de impugnación que el artículo 1075, en relación con el 1056, concede a los herederos forzosos en la hipótesis de que perjudique sus legítimas o de que aparezca o racionalmente se presume que fue otra la voluntad del testador y sin perjuicio, también, de la práctica de aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad, operaciones que en modo alguno suponen que la propiedad exclusiva sobre los bienes adjudicados a cada heredero no se haya verificado como efecto de la partición desde el momento de la muerte del testador».

Se observa que la sentencia considera que la partición de testador puede omitir alguna de las clásicas operaciones de otras clases de particiones, pero al propio tiempo advierte que ello es «sin perjuicio de la práctica de aquellas operaciones complementarias de las citadas adjudicaciones que puedan ser necesarias para su plena virtualidad».

Esto exige considerar si, a efectos registrales, se exige para que la partición tenga plena virtualidad como título inscribible, deban completarse por todos los interesados las operaciones particionales omitidas por el testador. Ningún problema existe en este caso en relación con el inventario de bienes, puesto que el propio testador expresa con toda claridad y con datos registrales los bienes objeto de la partición. Tampoco es obstáculo que falte el avalúo, pues el propio testador prescinde del mismo considerando que aunque los lotes tengan distinto valor, debe mantenerse la partición realizada. En cambio, la operación de liquidación en caso de que existieran deudas plantea especiales problemas registrales, pues tratándose de varios herederos ha de quedar clarificada la posición de cada uno de ellos antes de proceder a las adjudicaciones. Es cierto que el testador no pudo realizar la operación de liquidación, como dice el recurrente, pues no era el momento adecuado. Pero al menos ha de aclararse qué sucede con las deudas y concretamente si existen o no, y caso de existir, quiénes han aceptado la herencia y si lo han hecho pura y simplemente o a beneficio de inventario, pues según un conocido aforismo «antes es pagar que heredar», cuyo significado no es que no se adquiera el título de heredero antes del pago de las deudas, sino que mal se pueden repartir los bienes, sin antes pagar las deudas, que son imprescindibles para la entrega de legados, que en este caso no existen, pero también para que los herederos reciban los bienes que les corresponden. En todo caso, han de intervenir todos los herederos para manifestar lo que proceda respecto a la existencia o no de deudas de la herencia, como operación complementaria de las realizadas por el causante, que es necesaria para la plena virtualidad de la partición a efectos registrales. Sólo si se acreditara que no existen deudas o las asumiera exclusivamente uno de los herederos, podría decirse que no hay perjuicio para los demás herederos cuando unos pretenden adjudicarse los bienes distribuidos por el causante.

Y ello aunque en este caso no se trate de herederos instituidos en cosa cierta como pretende la nota calificadora, pues resulta claro que el testador instituyó a los herederos por cuotas, es decir, por octavas partes, lo que excluye la consideración de heredero de cosa cierta y por tanto, la de legatarios. No es cuestión, por tanto, de que todos los designados se tengan que entregar lo bienes por ser herederos en cosa cierta o legatarios, sino de que, aun no siendo herederos de esa clase, sino universales o por cuotas, es necesario en todo caso aclarar la operación de liquidación de la partición, es decir, la existencia o no de deudas y la aceptación pura y simple o a beneficio de inventario de los herederos, por repercutir ello en las adjudicaciones y en el carácter definitivo de las mismas, a efectos registrales.

4. Respecto al defecto señalado en la nota de que algún bien no consta inscrito a nombre del causante, no puede ser mantenido, porque, aparte de no expresarse con detalle el supuesto de hecho a que se refiere, si se tratase de enajenaciones realizadas por el causante con posterioridad al testamento, ello no sería causa por sí sola de nulidad de la partición realizada por el mismo, pues conforme a la sentencia anteriormente citada y a la de 4 de noviembre de 2008, las vicisitudes posteriores no afectan al título inscribible basado en la partición del testador, pues se pasará por ella conforme al artículo 1056 del Código Civil, sin perjuicio de las acciones que puedan plantearse entre los interesados respecto a si procede o no el complemento de la partición o si en caso de enajenación cabe aplicar o no la subrogación real, cuestiones éstas al igual que las de saneamiento y de rescisión por lesión, que no afectan a los efectos reales de la transmisión de los lotes que se contienen en la partición realizada por el testador. Y todo ello, sin perjuicio de la posibilidad de calificación registral más precisa sobre dichos supuestos, respecto a los cuales tampoco el escrito de recurrente ofrece datos suficientes para su valoración definitiva.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el defecto relativo a que al faltar la operación de liquidación, es necesario que ésta se concrete debidamente para que tenga plena virtualidad la partición a efectos registrales respecto a terceros, revocando los demás defectos de la nota calificadora en los términos y con arreglo a lo ya expresado en los fundamentos de Derecho.

1 agosto y 12 septiembre 2012

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Cancelación parcial

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HIPOTECA

Cancelación parcial

Ver, más adelante, «Hipoteca sobra varias fincas: cancelación parcial».

25 noviembre 1935

Cancelación parcial.- No es inscribible la escritura en la que el acreedor hipotecario cancela, parcial y unilateralmente, una hipoteca que grava varias fincas, sin estar distribuida entre ellas la responsabilidad hipotecaria.

17 marzo 1969

Cancelación parcial.- Cuando son varias las fincas hipotecadas, no es inscribible, por ser contrario al orden público, el pacto por el que el deudor renuncia al derecho que le concede el artículo 124 de la Ley Hipotecaria de elegir, en caso de pago parcial, la finca que ha de quedar libre de responsabilidad mediante la correspondiente cancelación parcial.

27 enero 1986

Cancelación parcial.- constituida hipoteca sobre una finca que después fue objeto de varias segregaciones, sin que se distribuyera la responsabilidad entre las porciones resultantes, no puede inscribirse la cancelación parcial otorgada por el acreedor a instancia del comprador de una parcela que pagó parte de la cantidad garantizada. Como consecuencia de existir una relación no sólo del acreedor con los dueños de las fincas, sino también de éstos entre sí, a consecuencia del derecho real de hipoteca, el acreedor podrá renunciar a ejercitar su derecho respecto a alguna de las fincas, pero como ya señaló la Resolución de 17 de marzo de 1969, para poder cancelar parcialmente se necesitará la conformidad de los adquirentes de las fincas gravadas y procedentes de la primitiva, ya que, en caso contrario, por el juego de la solidaridad resultante de los artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, puede concentrarse el gravamen en forma arbitraria e incluso desproporcionada sobre alguna finca, con evidente perjuicio de su titular.

12 febrero 1988

Cancelación parcial.- Reitera la doctrina de las dos Resoluciones que preceden, de 17 de marzo de 1969 y 12 de febrero de 1988, en el sentido de que dividida en varias una finca hipotecada, sin que se distribuya la responsabilidad hipotecaria entre ellas, el acreedor no podrá consentir una cancelación parcial respecto a una de las fincas sin el consentimiento de todos los dueños. En el caso que motivó esta Resolución -finca hipotecada que se constituyó después en régimen de propiedad horizontal- hubiera sido una solución que el acreedor hubiese consentido la distribución en la misma proporción que se fijaron las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal; pero al no haberlo hecho así, dichas cuotas no vinculan al acreedor ni a los propietarios de los elementos independientes automáticamente, sino que en caso de pago parcial por uno de los propietarios habrá que esperar a que ejercite la acción de regreso contra los demás para conocer la responsabilidad de cada piso o local.

27 marzo 1989

Cancelación parcial.- Estando un edificio gravado con una sola hipoteca, sin distribución de responsabilidad, no puede el dueño de un local constituido en garaje con cuotas de participación para cada una de sus plazas, obtener la cancelación de la hipoteca respecto del local, ni aún con el consentimiento del acreedor hipotecario, entendiendo que la cuota de responsabilidad de cada plaza corresponde a su responsabilidad hipotecaria, sino que debe distribuirse la responsabilidad entre todos los elementos del edificio, pues de otra forma tal concreción de responsabilidad se produciría en detrimento de los propietarios de las restantes fincas, a quienes podría seguir exigiéndoseles la totalidad de la deuda y que verían perjudicadas sus legítimas expectativas en la vía de regreso si uno de ellos resultare insolvente.

15 junio 1993

Cancelación parcial.- El derecho a la cancelación conferido al deudor por el artículo 124 de la Ley Hipotecaria en caso de pago parcial, está enlazado estrechamente con el desarrollo del crédito territorial; con la facultad dispositiva del deudor, a quien la trascendencia real del pacto contrario a tal derecho puede impedir o limitar la celebración de contratos de préstamos garantizados por las fincas gravadas cuya liberación autorizan las leyes, con el derecho de los acreedores posteriores; y con el legítimo interés del adquirente de las fincas; y por ello tal pacto debe reputarse ineficaz hipotecariamente porque va contra el interés público.

16 julio 1996

Cancelación parcial.- Sustituida una finca gravada con hipoteca por otra finca, además del problema planteado por el carácter modificativo o extintivo del cambio de objeto (que puede verse, más adelante, bajo el título «Sustitución de una finca hipotecada por otra»), el Registrador consideró que al estar previsto para el préstamo que se garantiza un sistema de amortización progresiva a través de cuotas parciales y periódicas, y dado el tiempo transcurrido desde el inicio de la misma, ha de presumirse que está satisfecho en parte, con lo que la nueva hipoteca (la que debe recaer sobre la finca que sustituye a la anterior) ha de limitarse a su importe actual, pues en otro caso se infringiría el principio de accesoriedad o carecería la misma de objeto y causa. La Dirección revoca este defecto, pues de conformidad con el artículo 1.214 del Código Civil, el pago, sea total o parcial, no se presume por más que haya transcurrido el tiempo en que debió realizarse, correspondiendo al deudor acreditar tal circunstancia. En consecuencia, reconocida por las partes la subsistencia de la obligación sin referencia alguna a su reducción, ningún obstáculo existe para poder garantizarla en toda su extensión, sin que pueda rechazarse su garantía so pretexto de presunciones o cálculos sobre el montante real de la deuda hechos por el Registrador.

20 octubre 1998

Cancelación parcial.- constituida por cuatro titulares de otras tantas participaciones indivisas de una finca hipoteca sobre la totalidad y como una sola, uno de los cotitulares abona al acreedor la parte proporcionalmente correspondiente a esa participación indivisa y el acreedor libera de la hipoteca la sexta parte perteneciente al pagador. La Dirección confirma la calificación denegatoria, porque, de una parte, es evidente que la liberación de una parte del bien puede implicar una modificación sustancial del objeto de la garantía que subsiste, que al no ser indiferente para los restantes constituyentes, presupondrá su consentimiento, además de el del acreedor; por otra, el principio de subsistencia íntegra de la hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligación asegurada, determina la necesidad del consentimiento de todos los constituyentes para la liberación parcial pretendida.

16 marzo 1999

Cancelación parcial.- Otorgada una escritura en la que el acreedor hipotecario da carta de pago de parte de la cantidad de que, por principal, respondía una finca y consiente en la cancelación total de la hipoteca, la Dirección, si bien afirma que no puede aceptarse para la cancelación el mero consentimiento, sin expresar la causa, considera que, al disponer el acreedor que la finca quede liberada de toda responsabilidad hipotecaria, hay que interpretar que, al menos respecto de la cantidad del préstamo garantizado de la cual no se otorga carta de pago, estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho de hipoteca, es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia sustantiva suficiente para producir la extinción y servir de causa a la cancelación. Un segundo defecto, consistente en la insuficiencia de facultades del apoderado del acreedor hipotecario, se funda en el poder que le autoriza para «formalizar cartas de pago o finiquitos de los préstamos… que hayan sido satisfechos al Banco y cancelar las hipotecas», del que se desprende que la facultad de cancelar solo puede usarse como consecuencia del otorgamiento de la carta de pago del préstamo, lo que aquí no ocurrió en su totalidad. La Dirección, pese al criterio restrictivo que debe presidir la interpretación de los poderes y la necesidad de mandato expreso para realizar actos de riguroso dominio, decide que, en este caso, hay que entender cumplida la exigencia de poder especial si se tiene en cuenta que la facultad de cancelar hipotecas se concedió sin distinción alguna y sin que aparezca expresamente condicionada por la de formalizar cartas de pago.

12 septiembre 2000

Cancelación parcial.- 1. Dos son las cuestiones que han de decidirse en la resolución del presente recurso. Una, la posible inscripción de mandamiento y auto de ejecución del que no resulta su firmeza y según indica el recurrente se encuentra apelado (esta parte de la resolución se transcribe en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Necesidad de firmeza para provocar una inscripción”). La segunda, si es posible cancelar parcialmente las hipotecas a las que se refiere el auto pues son dos las fincas a las que se refiere y dos los efectos garantizados con la hipoteca cambiaria.

3. El segundo defecto se refiere a la adecuada determinación de la garantía que se cancela y la que queda subsistente. En efecto, el mandamiento y el auto que se acompaña, aclara respecto de auto anterior que causo las inscripciones 12.ª y 13.ª, que la cancelación no debería haber sido total, como en dicho auto se establecía, pues la ejecución viene referida a una sola de las letras de cambio garantizadas mientras que la otra (cuya numeración se establece) continua en el trafico en poder de quien resulte su legitimo tenedor.

De las inscripciones 10.ª y 11.ª (relativas la primera a la responsabilidad garantizada con la hipoteca cambiaria instrumentada en los dos efectos descritos y la segunda, pactada igualdad de rango, conforme al artículo 227, por los intereses de demora extra cambiarios) resultan que no se realizó distribución de la responsabilidad hipotecaria –más allá del nominal de los efectos de los cuales se constituían en tenedores solidarios–, por lo que la determinación de las partidas que por intereses remuneratorios, demora, costas y gastos extrajudiciales y respecto de la inscripción 11.ª, demora extracambiaria, que corresponda a la parte ejecutada y a la parte que ha de subsistir, deberán ser debidamente aclaradas para la practica de la rectificación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en todos los defectos observados y en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

19 octubre 2012

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De finca, para una inmatriculación

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IDENTIFICACIÓN

De finca, para una inmatriculación

Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.

10 agosto 1938

De finca para una inmatriculación.- Siempre que se solicite la inmatriculación de una finca deben examinarse los índices y asientos existentes para asegurarse de que no figura inscrita, suspendiendo la inscripción si surge alguna duda acerca de si se tratare del mismo predio e interpretándose en este punto los preceptos reguladores de la inmatriculación con criterio restrictivo. Por todo ello, es acertada la negativa a inscribir cuando se dan las siguientes circunstancias: los titulares de la finca que ya figura inscrita no contestan al requerimiento notarial que se les ha hecho para que den su consentimiento a la inmatriculación y coinciden la situación, la carencia de número en ambos solares y el lindero de la derecha. Por otra parte, no es obstáculo la existencia de una certificación negativa expedida por el anterior Registrador, si se tiene en cuenta que la certificación se expidió dos años antes, cuando la situación de hecho de los libros hipotecarios era diferente, y, en definitiva, la calificación recae sobre el título en relación con el estado del Registro al tiempo de formularla. Por último, no puede reclamarse contra el Registrador, porque las acciones para hacer efectiva la responsabilidad civil deben ejercitarse ante la jurisdicción ordinaria.

19 diciembre 1946

De finca, para una inmatriculación.- Antecedentes: mediante escritura pública un hijo vende a sus padres una finca y se deniega la inmatriculación por resultar de una certificación catastral que la finca se corresponde con seis parcelas pertenecientes al Ayuntamiento. Mediante otra escritura, posterior en más de un año, los adquirentes de la anterior venden el 3 por 100 de la finca a una hija y con ambos títulos, en unión de una instancia, solicitan la inmatriculación de la finca total. El Registrador deniega de nuevo basándose en la certificación catastral, que le produce dudas sobre la identidad de la finca y la posibilidad de una doble inmatriculación. La Dirección revoca esta nota -dejando a salvo las dudas del Registrador- y admite la inscripción sólo del 3 por 100, fundándose en que cumplidos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes no puede denegarse la inmatriculación, aparte de que el Ayuntamiento dispone de un medio cómodo de inmatricular, que pudo y debió utilizar, como es la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

23 abril 1991

De finca, para una inmatriculación.- Denegada la inmatriculación de una finca solicitada por título público, por entender el Registrador que la superficie de dicha finca se encuentra ya inscrita a favor de persona distinta, la Dirección resuelve que esta cuestión de hecho no puede ser decidida en el recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido conforme a lo dispuesto en los artículo 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, si bien añade que el defecto es subsanable, por lo que conforme a los artículos 105 y 306 del Reglamento Hipotecario podría pedirse anotación de suspensión.

7 marzo 1994

De finca, para una inmatriculación.- En el caso de que el Registrador considere que ya figura inscrita una finca cuya inmatriculación se pretende, la cuestión debe resolverse no a través del recurso gubernativo, sino por el Juez de Primera Instancia, si bien el defecto debe considerarse subsanable.

7 marzo 1994

De finca, para una inmatriculación.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.

22 julio 1998

De finca, para una inmatriculación.- Cuando el Registrador suspende la inmatriculación de una finca por tener dudas sobre la identidad de la misma, no procede contra su decisión el recurso gubernativo, pues se plantea una cuestión de hecho que no puede ser decidida en el mismo, sino que debe recurrirse ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

24 abril 2000

De finca, para una inmatriculación.- Solicitada certificación para un expediente de inmatriculación de fincas, se certificó su falta de inscripción «tal y como se describen las fincas» en la solicitud, acompañada de una certificación catastral, pero llegado el momento de su inscripción se denegó respecto a unas y se suspendió en cuanto a otras (por dudar el Registrador de su coincidencia con otras ya inscritas), como consecuencia de figurar en el expediente unos datos que permitieron hacer una búsqueda más completa. Frente al criterio del recurrente, que consideró que el Registrador, una vez expedida certificación negativa no puede oponerse a la inmatriculación y que, de lo contrario había seguido unos trámites inútiles, la Dirección, utilizando los mismos argumentos, desestima su pretensión porque los mismos datos que la promotora del expediente aportó en la iniciación del mismo, y que aclaraban de manera notable la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación. En consecuencia, se deniega la inmatriculación de la finca que ya figura inscrita y, respecto a la que coincide parcialmente con otra inscrita, se resuelve que la cuestión no puede decidirse en el recurso gubernativo, sino que debe plantearse ante el Juez de Primera Instancia, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

7 noviembre 2000

De finca, para una inmatriculación.- La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación y, por tanto, la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio.

9 octubre 2000

De finca para una inmatriculación.- Cuando, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o en parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

13 enero 2001

De finca para una inmatriculación.- Denegada la inmatriculación de una finca por coincidir su descripción con otras ya inscritas, el recurso gubernativo es improcedente para resolver este caso y, conforme al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, corresponde al Juez de Primera Instancia, después del procedimiento oportuno, dictar auto declarando o no inscribible el documento presentado.

10 marzo 2001

De finca para una inmatriculación.- El requisito exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento -que se acredite la previa adquisición por el transmitente- no se considera cumplido cuando el título previo al que se pretende inscribir se refiere a una casa de 64 metros cuadrados y el título inscribible lo hace a una finca urbana de 1015 metros cuadrados, cuyos linderos son, además, distintos, pese a que en este último documento que se pretende inmatricular se afirme que, «no obstante lo anterior, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica que luego se cita, y según manifiestan los comparecientes, actualmente la situación real de la finca es la que se corresponde con la siguiente descripción»… (la que contiene la nueva superficie y linderos).

13 septiembre 2002

De finca, para una inmatriculación.- Suspendida la inmatriculación de una finca, solicitada mediante certificación administrativa, por tener el Registrador la duda fundada de que dicha finca sea, en parte, otra ya inscrita a favor de tercera persona, es improcedente la utilización del recurso gubernativo, siendo la vía procesal oportuna acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

11 febrero 2003

De finca, para una inmatriculación.- Expedida una certificación para iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, afirmando el Registrador que, tal como se describe no está inscrita, pero parece que procede de otra que sí lo está… o de alguna de las segregadas de ésta, es correcta la suspensión del auto declarativo del dominio en el que no se desvirtuó aquella duda, porque la cuestión debió resolverse mediante el procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, en el que un trámite previo debió ser la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular y cuyo titular no consta ni siquiera que fuera citado en el expediente.

11 febrero 2004

De finca para una inmatriculación.- De manera incidental y ante un recurso que se plantea por la dificultad de identificar una finca, lo que se origina porque en la propia solicitud previa de información registral sólo se identificaba una finca por su número en una vía pública, la Dirección afirma que la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad por lo que la falta de tales datos debió ser motivo suficiente para devolverla (artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario). Entrando en el examen del problema de fondo (se suspende la inscripción por tener dudas la Registradora de la coincidencia de la finca a inmatricular con otra ya inscrita), la Dirección confirma la calificación diciendo que se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo. Por ello la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300, y al que, en su caso habrá de acudir la recurrente como tiene declarado de forma reiterada el Centro Directivo.

23 noviembre 2004

De finca, para una inmatriculación.- Hechos: se suspende la inmatriculación de una finca urbana porque no hay coincidencia entre la superficie del solar acreditada en el expediente de dominio y la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada. La Dirección confirma la calificación diciendo que el vigente artículo 53, apartado Siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, exige en toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta». Dicho lo anterior, añade que el defecto expresado en la calificación impugnada será fácilmente subsanable por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro –ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario– la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie y del lindero Este de la casa, conforme al Auto del expediente de dominio.

5 enero 2005

De finca para una inmatriculación.- I. Se presenta testimonio de Auto firme en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad de Barbate, no aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, ni certificado de Demarcación de Costas que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre. Previamente, había sido expedida certificación del anterior titular del Registro, en la que se especificaba que la finca no aparecía inscrita a favor de persona alguna pero que la parcela catastral con la que se identifica la que se pretende inmatricular coincide con la registral 8420, a nombre de diversos titulares en régimen de proindivisión.

La Registradora deniega la inscripción del testimonio del auto de adjudicación pues las fincas proceden de otras ya inmatriculadas, por lo que han de derivar del historial de estas para evitar dobles inmatriculaciones, en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.

II. Es principio fundamental en nuestro ordenamiento jurídico, la coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral. Esto exige que el acceso de las fincas al Registro de la Propiedad debe hacerse con arreglo a los medios de control establecidos en la ley, evitando la indeseable doble inmatriculación. En el supuesto de hecho objeto de este recurso existen obstáculos registrales, que ponen de relieve dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, pues las fincas adjudicadas parecen derivar por segregación de una registral previamente inscrita. Aún así la Dirección General de los Registros y del Notariado, no puede despejar las dudas fundadas que tiene el registrador sobre la identidad de la finca, dado que esta sería una cuestión de revisión jurisdiccional (véase artículo 298 in fine del Reglamento Hipotecario).

En definitiva, el acceso de la finca al Registro podría dar lugar a que la finca fuese doblemente inmatriculada; por ello si lo que se pretende es la inscripción de la finca a favor de su titular actual, el procedimiento a seguir no es el de la inmatriculación sino la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

III. Igualmente, es requisito exigible por la Registradora, la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, así como el certificado de la Demarcación de Costas, dado que en el ámbito de su calificación recae el comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para practicar la inscripción, entre los que se encuentran ambos documentos, sin que la ley lo excepcione en caso de documentos judiciales. Ahora bien, el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación complementaria de la documentación legalmente exigible.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora.

17 febrero 2005

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie…

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripción de la finca que sirve de título al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de título para el segundo y, por ello la inmatriculación no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título que se pretende inmatricular.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 junio 2005

De finca para una inmatriculación.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José María Gómez Soberado y doña Santa Margarita Sanz Martínez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Llanes a inmatricular una finca.

Son dos los defectos alegados por el Registrador: 1.–Existir dudas fundadas sobre si la finca transmitida es o no parte integrante de otras dos fincas ya inscritas (el segundo defecto se examina en el apartado “INMATRICULACIÓN. De finca catastrada a nombre de una persona distinta del transmitente”).

2. La cuestión planteada en el presente recurso, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. Artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados, imposibles de desarrollarse en el marco del presente recurso.

Es por ello, que la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ello en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el artículo 300 del mismo cuerpo reglamentario, y al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo, de tal modo que las alegaciones formuladas por él deben realizarse en el correspondiente proceso judicial (vid. Resoluciones de 2 de julio de 1980, 10 de febrero de 1992, 7 de marzo de 1994, 8 de mayo de 1998, 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004).

5 junio 2006

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se venden tres fincas. El Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de una de ellas, así como la inmatriculación de las otras dos por tener dudas si son las mismas que otras que figuran inscritas. La interesada recurre.

2. Las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.

15 junio 2006

De finca para una inmatriculación.- Las diferentes consecuencias que las dudas sobre la identidad de la finca puedan tener, según que el medio empleado sea título público, certificación administrativa o expediente de dominio, pueden verse, más atrás, en el epígrafe (IDENTIFICACIÓN) “De finca para la reanudación del tracto”.

7 julio 2006

De finca, para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca como consecuencia de sentencia en la que se condenó a los demandados a tal elevación. A la escritura se acompaña un acta de referencia en la que los adquirentes aclaran diversos extremos de la descripción de la finca, afirman que carece de inscripción, acompañan certificación catastral de ella y solicitan la inmatriculación de la misma.

El Registrador suspende la inscripción por los motivos anteriormente transcritos. El interesado recurre.

2. En el fondo de la calificación registral, que se produce con cierta confusión, existe la duda sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra u otras que están inscritas o no. Por ello, y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 octubre 2006

De finca, para una inmatriculación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se solicita del Registro certificación a los efectos de iniciar expediente de dominio para inmatricular determinada finca. El Registrador expide la certificación expresando que, tal como se describe no está inscrita, pero «pudiera encontrarse comprendida dentro de la superficie de la finca que en el Registro figura con la siguiente descripción.». Seguidos los trámites del expediente de dominio, el Juez declara acreditado el dominio. Presentado en el Registro testimonio del Auto, el Registrador deniega la inscripción porque «del Auto se deduce que la finca se halla comprendida dentro de la finca inscrita», por lo que entiende que lo que procede es un expediente para la reanulación del tracto. La interesada recurre.

2. Como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), es evidente que si una finca está inscrita no puede inmatricularse, como se deriva palmariamente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Y si el Registrador entiende, o incluso tiene dudas sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra inscrita –como ocurre en el presente supuesto–, la cuestión no puede ser decidida en este recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quién entonces incumbe, mediante el procedimiento que establece el último de los artículos citados, resolver la duda planteada.

3. Alega el recurrente la obligación del Registrador de cumplir las resoluciones judiciales, y ello es, en efecto, cierto, pero también lo es (como también esta Dirección ha afirmado reiteradamente) que la calificación del Registrador de los documentos judiciales consecuencia de la proscripción de la indefensión ordenada por el artículo 24 de la Constitución Española abarca, no a la fundamentación del fallo, pero si a la observancia de aquellos trámites establecidos para garantizar que el titular registral ha tenido en el procedimiento la intervención prevista en las normas para evitar su indefensión. En el presente supuesto el trámite previsto por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario es la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular, cuyo titular ni siquiera consta haya sido citado en el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 octubre 2006

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro escritura de compraventa de once fincas rústicas cuya inmatriculación se solicita.

El Registrador suspende la inscripción por tener dudas sobre la identidad de las fincas, ya que pueden encontrarse dentro de los linderos de otra finca inscrita. El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser desestimado. De acuerdo con la reiterada doctrina de este centro directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de las fincas cuando se trata de inmatricularlas es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada – como dice el Registrador-por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

3. Que deben desestimarse las pretensiones de terceras personas que han presentado alegaciones, al haber sido notificadas del recurso de forma indebida, pues no son personas legitimadas para ello, de conformidad con lo que establece el artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

15 marzo 2007

De finca para una inmatriculación.- Sobre la necesidad de que la descripción de la finca en el título coincida con la de la certificación catastral, ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Certificación catastral”.

12 mayo 2008

De finca para una inmatriculación.- 1. Expedido mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el registrador suspende por la falta de firmeza de la resolución judicial y por existir dudas sobre la identidad de la finca.

3. El segundo defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca tampoco puede ser sostenido. Es cierto que, como regla general, la inmatriculación exige que el registrador no tenga dudas fundadas de la identidad de la finca, para así evitar dobles inmatriculaciones, que siempre son una quiebra dentro de un sistema registral eficiente, tal como ha sido sostenido por este Centro directivo en numerosas ocasiones. Esto es así especialmente cuando la inmatriculación se produce mediante doble título público traslativo o título público complementado con acta de notoriedad (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el 199 letra b de la Ley Hipotecaria), y también si tiene lugar por certificación administrativa unilateral (artículo 206 Ley Hipotecaria). En estos casos, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, si el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Pero en el contexto de un procedimiento judicial de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas de que pueda coincidir la finca cuya inmatriculación se promueve con otra u otras ya inscritas, debe manifestarlo al expedir la certificación prevista en el procedimiento. En efecto, el momento en que el Registrador debe manifestar las posibles dudas no es en la presentación del mandamiento ordenando practicar la inscripción del auto aprobatorio del expediente de dominio, sino mucho antes, al expedir la certificación que como trámite previo exige el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria. Tales dudas servirá al juez para tomar su decisión, sin que se pueda suspender o denegar el auto ordenando la inmatriculación por ese motivo, en la medida que prevalecerá la decisión que adopte el juez competente en la tramitación del procedimiento, conocedor de las posibles dudas del registrador al respecto. Debe mantenerse esta conclusión especialmente dentro de un procedimiento en que se ofrecen numerosas garantías para que pueda haber oposición por parte de quien se considerase perjudicado, basadas fundamentalmente en el llamamiento a cuantos pudieran tener derechos sobre la finca. En concreto se dará traslado del escrito promoviendo el expediente de dominio al Ministerio Fiscal y el juzgado citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos.

4. En el caso que nos ocupa el registrador certificó en el expediente judicial que la finca, tal y como se encontraba descrita en la solicitud, no figuraba inscrita ni anotada a favor de persona alguna o entidad determinada. Por lo que no puede ahora extemporáneamente alegar la no coincidencia o manifestar dudas de la identidad de la finca.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 junio 2009

De finca para una inmatriculación.- Primero.- Constituye el objeto de este recurso determinar si es inscribible el testimonio de un auto judicial firme, por el que se resuelve un expediente de dominio para inmatriculación de finca, que declara justificada la titularidad dominical de una finca por la instante del mismo, pese a las dudas del registrador sobre si dicha finca forma parte de otra de mayor extensión inscrita a nombre de un tercero.

Segundo.- Bajo esta cuestión subyace, una vez más, el problema de la inscripción y calificación de los documentos judiciales. Como no podía ser de otra manera, de conformidad con el correspondiente mandato constitucional (artículos 117 y 118 de la Constitución española), la doctrina de este Centro Directivo ha sido constante a la hora de reconocer que el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales,

No obstante, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Tercero.- Al propio tiempo es claro que al registrador, dentro de dicha función de calificación reglada, le corresponde apreciar la identidad de la finca y también puede apreciar dudas sobre su identidad, en los casos de inmatriculación o inscripción de excesos de cabida (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario).

Si bien, como con insistencia tiene declarado esta Dirección General, la denegación del acceso registral en tales supuestos, si se considera que existen dudas sobre la identidad de la finca, exige que se motive adecuadamente esta circunstancia.

Cuarto.- Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo que estas dudas del registrador sólo pueden impedir la inmatriculación o la inscripción del exceso cuando se documenta en escritura pública o por certificación administrativa –cfr. artículos 208, 300 y 306 del Reglamento Hipotecario–, pero no en los supuestos de expediente de dominio (véase Resoluciones de 10 de mayo de 2002, 10 de septiembre de 2003, 28 de abril de 2005, 7 de julio de 2006, 11 de diciembre de 2010 y 4 de mayo de 2011), pues, en este último caso se trata de un juicio que corresponde exclusivamente al juez, por ser éste quien dentro del procedimiento goza de los mayores elementos probatorios para efectuarlo, y de los resortes para hacerlo con las mayores garantías.

Quinto.- En efecto, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso cuando se ventilan en un expediente judicial, por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas. La decisión corresponde a la autoridad judicial, conforme a lo que señalan los artículos 281 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y la doctrina generalmente aceptada sobre el libre arbitrio judicial en la valoración de la prueba. Así pues, tratándose de documentos judiciales, es el juez quien ha de resolver dentro del procedimiento, concretamente en su fase de prueba, sobre esta cuestión de hecho, sin que el registrador pueda realizar una nueva valoración que se superponga a la del juez. Dicho de otra forma, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario no ampara que el registrador pueda proceder a una nueva valoración de la prueba, que en dicho procedimiento se ha practicado, y que tenga virtualidad de revisar la efectuada por el juez.

En el marco del expediente de dominio el registrador sólo emite su juicio sobre la identidad de la finca al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, certificación que constituye un requisito procedimental de estos expedientes, correspondiendo al juez la valoración final de su contenido. Si estas dudas no se han expresado por el registrador al expedir la certificación, no puede pretender plantearlas al presentarse a inscripción el auto judicial aprobatorio del expediente de dominio.

Pero no es esto lo que ha ocurrido en el presente expediente, puesto que el registrador ya expresó sus dudas al expedir la certificación preceptiva, de que esta finca podría estar enclavada en la registral 3623.

Sexto.- En estos supuestos en los que el registrador ha expresado sus dudas, al igual que ocurriría si el registrador hubiese certificado que la finca cuya inmatriculación se pretende ya consta registrada, con igual o diferente descripción, es preciso que el auto judicial desvirtúe tales dudas o aclare la inexistencia de doble inmatriculación, previa audiencia de las personas que puedan tener algún derecho según la certificación registral, sin que baste al efecto un auto genérico acordando la inmatriculación (véase por analogía el artículo 306 del Reglamento Hipotecario).

Séptimo.- Debe confirmarse por tanto la nota de calificación, pues no se ha cumplido los requisitos establecidos por los artículos 201 y 202 de la Ley Hipotecaria, en orden a la intervención en el expediente de la persona titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes de quienes puede proceder la finca a juicio tempestivo del registrador –expresado en su certificación–, por lo que o bien el juez hace una expresa valoración de falta de identidad de la finca o bien se procede a los trámites de la reanudación de tracto, en cuyo caso de conformidad con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario sería precisa la cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere dicho artículo 202 de la Ley Hipotecaria. No basta tampoco que en el auto se haga constar que «se han cumplido en la tramitación del expediente las formalidades legales, citándose en él a todos los interesados y publicándose los correspondientes edictos convocando a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada», ya que el artículo 201 regla 3.ª, prevé la citación de los titulares de los predios colindantes, y el artículo 286 exige –para los excesos de cabida y con mayor razón para las inmatriculaciones– que se acredite la forma en que se han practicado las citaciones, entre las que figura la citación a colindantes que es esencial en sede de inmatriculación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

4 febrero 2012

De finca para una inmatriculación.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. El registrador suspende la inscripción por dos defectos: el primero consiste en el hecho de no constar las circunstancias de la promotora del expediente –el auto dictado expresa sólo nombre y apellidos–; y el segundo está motivado porque la descripción de la finca en el título presentado no lo es en términos totalmente coincidente con la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. En el auto dictado se describe la finca de la siguiente forma: «Casa, al sitio de Cabanán de Arriba, parroquia de Landoy, en el término municipal de Cariño; con trescientos noventa y nueve metros cuadrados de superficie construida, y referencia catastral 9793905NJ8399S0001DI. Linda: Norte, herederos de J. S.: Sur, carretera; Este, herederos de J. S.; y Oeste, camino». De la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña resulta que se trata de una finca de cuatrocientos veintidós metros cuadrados de superficie en la que se encuentran dos edificaciones con una superficie total construida de trescientos noventa y nueve metros cuadrados (el primero de los defectos señalados se examina, más adelante, en el apartado -IDENTIFICACIÓN- “Del promotor del expediente”).

3. También el segundo defecto debe ser confirmado. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr más simplificación y agilidad en la actualización de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Sección cuarta del Capítulo IV del Título primero de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy día derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones está la regla séptima del artículo 53 que dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella se pretende que, a partir de su entrada en vigor, no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. La plena coincidencia citada, por otra parte, tiene que existir respecto a aquello que es objeto de inmatriculación: el suelo con su superficie y linderos. Y ello sin perjuicio de que, además, los elementos o construcciones que por accesión se unen a la finca, singularmente las obras nuevas, deberán reunir los requisitos que la legislación que las regula exigen para su respectiva inscripción registral (vid. Resoluciones de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000).

4. Corrobora y desarrolla el mandato del artículo 53.Siete de la Ley 13/1996, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo la aportación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 «la norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el título, o, si se quiere, medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda», llegando incluso a reconocer que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario». Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es el de la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio de 2010).

5. En el caso del presente recurso resulta con claridad que la descripción contenida en el título presentado no es plenamente coincidente con la resultante de la certificación catastral descriptiva y gráfica. De la misma resulta que la finca tiene una superficie de cuatrocientos veintidós metros cuadrados y que las construcciones que se encuentran en su interior tienen una superficie construida de trescientos noventa y nueve metros cuadrados. De expresarse sólo ésta última superficie en el asiento inmatriculador, no sólo se estaría conculcando la exigencia de coordinación Catastro-Registro en los términos exigidos por la Ley, sino que, además, se estaría omitiendo un requisito esencial de la descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, cual es la superficie de la finca, que obviamente no puede confundirse con la superficie de la parte de la finca ocupada por la construcción existente sobre la misma, ni con la superficie construida de las edificaciones que puedan existir sobre la misma (cfr. artículo 51.4.ª del Reglamento Hipotecario).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

18 junio 2012

De finca para una inmatriculación.- Se plantea en este recurso la posibilidad de no inmatricular una finca, en un expediente de dominio, si existen dudas sobre su identidad. La resolución puede verse en el apartado “INMATRICULACIÓN. Expediente de dominio.

28 junio 2012

De finca para una inmatriculación.- 1. Siendo la inmatriculación de una finca su primera inscripción de dominio en el Registro sin conexión alguna con otras fincas inscritas, salta a la vista que el primer problema que plantea es el de la identificación del inmueble, debiendo el registrador extremar el celo calificador, para limitar, en lo posible, el riesgo de que accedan al Registro como fincas distintas e independientes, las que no lo son en realidad. Y bajo este prisma debe entenderse lo dispuesto en el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, es decir, no basta con la coincidencia en algunos detalles de la descripción recogida en el título con las de las que figuran en el Registro, sino que es necesario que surjan auténticas dudas sobre si la finca tiene o no ya vida tabular (la resolución de este recurso, en el que se plantea el problema de identificación de una finca que pretende inmatricularse, se inserta en el apartado “INMATRICULACIÓN. Identidad de la finca”).

16 noviembre 2012

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en Recursos Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1930 – 1939

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

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RESOLUCIÓN
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AÑO 1.930
01 Marzo 09/03/30 149
06 Marzo 12/03/30 155
12 Marzo 26/03/30 162
17 Marzo 26/03/30 169
21 Marzo 25/04/30 173
25 Marzo 28/04/30 177
11 Abril 17/05/30 189
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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15 Abril 19/05/30 196
21 Abril 23/05/30 206
05 Mayo 26/05/30 211
13 Mayo   8/6/30 214
24 Mayo 15/06/30 217
30 Mayo 15/07/30 222
12 Junio 17/07/30 229
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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26 Junio 25/07/30 242
01 Julio   8/9/30 253
28 Julio 19/09/30 263
21 Noviembre 19/12/30 275
26 Noviembre 30/12/30 281
26 Diciembre   6/3/31 286
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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27 Diciembre   6/3/31 297
29 Diciembre 12/03/31 301
30 Diciembre 13/03/31 308
31 Diciembre 13/03/31 315
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.931
14 Enero 03/03/31 149
29 Enero 27/03/31 153
30 Enero 21/03/31 157
31 Enero 29/03/31 166
11 Febrero 20/04/31 173
25 Abril 23/05/31 180
05 Mayo   3/7/31 186
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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02 Julio   8/8/31 193
03 Julio 24/08/31 197
07 Julio 27/08/31 201
29 Julio   7/9/31 204
29 Diciembre 17/02/32 211
30 Diciembre 25/02/32 217
31 Diciembre 28/02/32 223
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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AÑO 1.932
21 Enero 23/03/32 147
18 Febrero   2/4/32 157
11 Marzo 26/04/32 161
26 Abril 17/05/32 167
05 Mayo 23/05/32 174
07 Junio   7/6/32 178
10 Junio   1/7/32 187
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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16 Junio   8/7/32 191
07 Julio   4/8/32 195
28 Julio 21/08/32 199
30 Agosto   1/10/32 204
16 Septiembre   5/10/32 209
22 Septiembre   8/10/32 213
14 Octubre 15/11/32 218
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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19 Octubre 17/11/32 225
25 Octubre 19/11/32 227
03 Noviembre 20/11/32 232
18 Noviembre 17/12/32 239
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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22 Noviembre 20/12/32 243
23 Noviembre 22/12/32 249
29 Noviembre 26/12/32 253
20 Diciembre   4/1/33 258
23 Diciembre   6/1/33 263
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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AÑO 1.933
17 Enero 17/1/33[1] 148
21 Enero   1/3/33 153
22 Febrero   1/5/33 160
28 Febrero   6/5/33 169
06 Marzo 10/05/33 174
30 Marzo 12/05/33 178
08 Abril 13/05/33 182
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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18 Mayo 18/05/33 187
30 Mayo   6/7/33 195
14 Junio 18/07/33 200
26 Junio 19/07/33 204
30 Junio 21/07/33 208
04 Julio 23/07/33 212
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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07 Julio 30/07/33 214
13 Julio   8/8/33 217
07 Agosto 18/08/33 223
25 Agosto 13/09/33 230
20 Septiembre 28/09/33 235
27 Septiembre 14/10/33 239
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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16 Octubre   3/11/33 244
20 Octubre 28/11/33 249
31 Octubre 29/11/33 252
06 Noviembre   3/12/33 255
14 Noviembre   7/12/33 260
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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16 Noviembre 10/12/33 267
18 Noviembre 12/12/33 274
27 Noviembre 20/12/33 277
15 Diciembre   1/1/34 279
19 Diciembre   4/1/34 284
22 Diciembre   4/1/34 287
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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AÑO 1.934
10 Enero 17/02/34 147
27 Enero 19/02/34 149
09 Febrero 20/02/34 154
22 Febrero 16/03/34 159
03 Abril 24/04/34 163
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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10 Abril 29/04/34 167
30 Abril 17/07/34 176
30 Mayo 19/07/34 182
13 Junio 27/07/34 186
28 Junio 28/07/34 193
03 Julio   1/8/34 199
14 Septiembre 20/10/34 203
15 Octubre   1/11/34 208
23 Octubre 20/11/34 214
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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09 Noviembre 24/11/34 217
12 Noviembre 27/11/34 221
16 Noviembre 29/11/34 229
23 Noviembre 13/12/34 232
13 Diciembre 10/01/34 236
24 Diciembre 11/01/34 243
26 Diciembre 13/01/35 247
27 Diciembre 15/01/35 250
31 Diciembre 17/01/35 252
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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AÑO 1.935
31 Enero 11/03/35 149
14 Febrero 12/03/35 153
28 Febrero 24/03/35 157
15 Marzo 28/03/35 162
27 Marzo 14/04/35 164
29 Marzo 16/04/35 171
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
11 Abril 23/04/35 174
30 Abril 23/05/35 177
21 Mayo 22/06/35 183
06 Junio 27/06/35 192
13 Junio 20/07/35 200
19 Junio 30/07/35 204
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
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27 Junio 31/07/35 209
10 Julio   2/8/35 215
17 Julio   4/8/35 219
14 Agosto 21/08/35 228
12 Septiembre   5/10/35 235
15 Octubre 26/10/35 240
22 Octubre   7/11/35 247
26 Octubre   8/11/35 252
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
04 Noviembre 14/11/35 255
12 Noviembre 30/11/35 265
25 Noviembre 13/12/35 270
04 Diciembre 14/12/35 277
06 Diciembre 15/12/35 283
09 Diciembre 18/12/35 293
11 Diciembre 19/12/35 298
12 Diciembre 31/12/35 302
14 Diciembre   1/1/36 310
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.936
08 Febrero   3/3/36 1
12 Febrero 11/03/36 3
13 Febrero 13/03/36 8
18 Febrero 15/03/36 16
19 Febrero 18/03/36 20
12 Marzo 26/03/36 26
19 Marzo   3/4/36 32
28 Marzo 17/04/36 38
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
31 Marzo 21/04/36 43
24 Abril 19/05/36 47
30 Abril 24/05/36 52
13 Mayo 13/05/36 59
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
09 Junio 18/06/36 65
16 Junio 28/06/36 68
22 Junio   3/7/36 83
23 Junio 24/07/36 88
24 Junio 26/07/36 93
11 Julio   2/8/36 98
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.937 [2]
12 Abril 16/04/37 113
25 Septiembre 02/10/37 117
11 Diciembre 30/12/37 124
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.938
07 Abril No consta 139
25 Mayo   6/6/38 143
27 Julio 23/08/38 149
10 Agosto 11/09/38 156
26 Octubre 16/11/38 164
09 Noviembre 17/11/38 174
16 Noviembre 12/12/38 181
03 Diciembre 15/12/38 187
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.939
05 Enero 18/01/39 197
10 Enero 15/02/39 204
13 Enero 17/02/39 217
18 Enero 18/02/39 222
01 Marzo 10/03/39 231
22 Junio 14 y 21/10/39 234
24 Junio 12 y 21/10/39 238
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
30 Junio 14 y 21/10/39 244
20 Julio 10 y 21/10/39 247
21 Julio 10 y 21/10/39 252
22 Julio 10/10/39 256
03 Agosto 16/11/39 260
04 Agosto 16/11/39 263
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
09 Agosto 16/11/39 266
10 Agosto 24/11/39 268
11 Agosto 23/11/39 272
30 Septiembre   2/12/39 278
17 Octubre   2/12/39 281

[1]Así figura en el Anuario de la Dirección General, aunque debe ser un error.
[2]A partir de este año la Gaceta cambió su denominación por la actual de Boletín Oficial del Estado.

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De un local

Produccion CoMa,

INMATRICULACIÓN

De un local

De un local

1. Se presentan en el Registro, al objeto de obtener la inmatriculación de un «local» dos escrituras que se refieren a dicha finca: una de disolución de condominio y otra de aportación a la sociedad conyugal. La Registradora suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) No acreditarse el cumplimiento de la legalidad urbanística conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto de 4 de julio de 1997, y 2) No resultar de la escritura si se trata de un edificio, o, en su caso, cuál es el edificio del que el descrito forma parte. El Notario recurre.

2. Este Centro Directivo no puede entrar en el examen de otros obstáculos distintos a los apreciados por la Registradora (artículo 326 de la Ley Hipotecaria). Por ello no se entra en el examen de si los documentos presentados son suficientes para llevar a cabo la inmatriculación.

3. En cuanto al primero de los defectos, el recurso ha de ser estimado. Como dice el Notario recurrente, si la certificación catastral que se acompaña, coincidente con la descripción que figura en el título, expresa que la construcción es del año 1900 es evidente que ha prescrito la acción para el restablecimiento de la infracción en que, en su caso, pudiera haber incurrido el edificante.

4. Respecto al segundo de los defectos, ha de decidirse de igual forma pues, si bien es cierto que la Registradora afirma que la escritura se expresa con poca claridad, pues existen locales en propiedad horizontal inscritos hace muchos años que se inmatricularon como si fueran independientes, siendo así que formaban parte de un edificio, esta circunstancia no se puede presumir, y, además, de los linderos del local se deduce tratarse de un edificio autónomo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 mayo 2006 [1]

 

[1] Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de 9 de julio de 2009, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.

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De fincas inscritas sólo en dominio directo

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas inscritas sólo en dominio directo

De fincas inscritas sólo en dominio directo

En Derecho común el auténtico dueño de la finca en la enfiteusis es el dueño directo, como se deduce del artículo 1605 del Código Civil, según el cual es el titular dominical el que constituye el censo al ceder el dominio útil y reservarse el directo. Consecuencia de ello es que es inscribible la agrupación de fincas que están sólo inscritas en dominio directo.

26 octubre 2004

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De fincas no colindantes

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas no colindantes

De fincas no colindantes

  1. Se presenta en el Registro escritura, redactada según minuta, por la que unos cónyuges, dueños de la mitad indivisa de una finca, la venden a los titulares de la otra mitad. A continuación, estos últimos agrupan la finca anterior con otra de su propiedad, que dicen ser colindante y declaran un exceso de cabida sobre la agrupada, así como una obra nueva que es el exceso de lo que figura construido según el Registro, y lo que se dice realmente construido.

El Registrador deniega la agrupación por no ser las fincas colindantes y la inscripción del exceso por tener duda fundada sobre la identidad de la finca. Los interesados recurren.

  1. Los recurrentes alegan en primer lugar que los defectos señalados no obstan a la inscripción de la compraventa y tienen razón. Si respecto de la compraventa no se señala ningún defecto, debe inscribirse, sin perjuicio de lo que ocurra con las operaciones registrales posteriores.
  2. En lo demás, el recurso ha de ser rechazado. Este Centro Directivo ha reiterado que para la inscripción de un exceso de cabida es necesario que no existan dudas sobre la identidad de la finca (cfr. entre otras, las Resoluciones citadas en el «vistos»). Y en el presente caso dichas dudas están fundadas en que, según las descripciones registrales, las fincas no colindan entre sí, sino que parecen lindar –una por la izquierda y otra por la derecha– con una tercera, supuesto éste que incide sobre los dos defectos observados por el Registrador porque, mientras dicha duda no se aclare, ni se puede inscribir la agrupación por colindancia, ni puede inscribirse el exceso de cabida, pues podría tratarse de encubrir la aplicación del folio de la finca agrupada a una nueva realidad física, lo cual excede del ámbito de dicha figura.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto a la inscripción de la compraventa y desestimarlo en lo demás.

10 mayo 2005

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De fincas, perteneciendo una de ellas a una propiedad horizontal

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De fincas, perteneciendo una de ellas a una propiedad horizontal

De fincas, perteneciendo una de ellas a una propiedad horizontal

Hechos: se plantea este recurso como consecuencia de la agrupación de dos fincas colindantes, pertenecientes al mismo dueño, de las que una forma parte de un conjunto de naves sujetas al régimen de propiedad horizontal. Rechaza la Dirección uno de los motivos alegados por el Registrador, que consideraba necesario modificar el régimen de la finca sujeta a propiedad horizontal, pues esto sólo sería necesario cuando la otra finca se quisiera integrar en dicho régimen, lo que en este caso no ocurría. Se rechaza también el argumento de que la agrupación supondría la modificación de un elemento común, el que separaba las dos fincas, lo que haría necesaria la aprobación de la Junta de propietarios, pero no sólo no consta la existencia de ese elemento, sino que en los estatutos de la propiedad horizontal se facultaba a los propietarios para proceder a agrupaciones incluso con fincas colindantes ajenas al régimen de propiedad horizontal y, además, hubo un consentimiento prestado a posteriori por los demás copropietarios a la agrupación en escritura pública, que se aportó al tiempo de la calificación. La principal dificultad deriva del hecho de que la agrupación lo es de fincas que están sujetas a distinto régimen jurídico. Esas dificultades no han impedido que en algunos casos se admitieran (Resoluciones de 11 de mayo de 1978 y 27 de mayo de 1983) agrupaciones de edificios colindantes –uno dividido horizontalmente- o elementos independientes de edificios colindantes; la Dirección se fija también en la especial situación de las llamadas fincas orgánicas, en las que prevalece la unidad económica o de explotación sobre la unidad física; en estos casos, existe el riesgo de dejar al arbitrio del interesado la configuración registral de una finca sin que se acredite la existencia de esa unidad funcional, lo que, sin embargo, se acreditó en este caso mediante un acta notarial de presencia. Pero, en todo caso, el principio de especialidad, para evitar confusionismos en cuanto al régimen jurídico de la finca resultante, exige la coexistencia del folio abierto a la finca que ya estaba dividida horizontalmente con el nuevo folio abierto a la resultante de la agrupación, pero bien entendido que aquél tan sólo a los limitados efectos de que subsiste la finca, y así habrá de reflejarse expresamente en los asientos a practicar, con lo que no existirá confusionismo en el futuro. Ahora bien, ese reflejo registral, dada la relativa independencia que necesariamente ha de conservar dentro del conjunto que pasa a formar una nueva finca registral la parte de la misma que sigue sujeta al régimen de propiedad horizontal, requiere no sólo que en la descripción de la finca que se forma por agrupación conste claramente su especialidad como finca funcional u orgánica, sino también que junto con esa descripción peculiar de la misma se incluya la individualizada de los componentes o elementos que la integran con especial referencia a su peculiar régimen jurídico, y si así ha de constar en el folio que se le abra, es algo que ha de resultar del título en virtud del cual ha de practicarse (artículo 21 de la Ley Hipotecaria), exigencias que no se cumplen, pues la descripción de la que ha de ser una finca orgánica o funcional se hace cual si de una finca normal, una nave industrial, se tratara y la necesidad de mantener dentro de ella la individualidad de sus componentes no la satisface la mera referencia dentro de la descripción de la finca resultante a la existencia de una determinada superficie de ella como sujeta a un régimen de propiedad horizontal sin precisar su concreta ubicación y linderos, lo que determina un obstáculo para la inscripción pretendida, si bien con el carácter de defecto subsanable.

27 febrero 2003

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De restos de fincas segregadas

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

De restos de fincas segregadas

De restos de fincas segregadas

No existe defecto en la agrupación de restos de fincas, por falta de descripción de los mismos, si en la segregación previa a la agrupación se han cumplido los requisitos exigidos por el artículo 47 del Reglamento Hipotecario, es decir, las modificaciones en la extensión y linderos de las fincas matrices que sufrieron la segregación.

13 mayo 1987

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Forma de acreditar la colindancia

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

Forma de acreditar la colindancia

Forma de acreditar la colindancia

Planteadas ciertas dudas sobre la colindancia de algunas fincas que pretenden agruparse, la Dirección admite que puedan resolverse mediante la aportación de un certificado técnico que complemente la certificación catastral descriptiva y gráfica, sin perjuicio de que posteriormente la certificación catastral pueda actualizarse.

26 octubre 2004

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Requisitos formales

Adminstrador CoMa,

AGRUPACIÓN

Requisitos formales

Requisitos formales

Para que tenga lugar la agrupación de fincas es necesario que se consigne en documento público en forma clara y expresa la voluntad del dueño de que se tenga como una sola finca la agrupada a efectos de inscripción. Afirmándose en la escritura objeto de este recurso que con las dos partidas de agua se forma una sola finca «a los efectos de la inscripción», no puede por menos de entenderse solicitada ésta, porque hay que estimar expresada la forma en que se deseaba inscribir.

4 julio 1933

Requisitos formales.- Planteándose el problema de si es inscribible la cláusula que se refiere a ciertas operaciones futuras de segregación, agrupación, agregación y división, se rechaza su inscripción porque la expresión de que los concedentes “se obligan” a llevarlas a cabo significa que el pacto se configura con carácter meramente obligacional.

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003

Requisitos formales.- No es inscribible la agrupación de varias fincas si no se hace referencia a que sean colindantes. El hecho de que se acompañe un plano en el que aparecen una fincas como colindantes, nada garantiza que se trate de las mismas fincas que se describen en la escritura, máxime si de la descripción literaria que se hace en ella cabe llegar a la conclusión de que, si bien dos de las fincas son colindantes (pues se dice que una de ellas está enclavada en la otra), no hay colindancia de éstas con la tercera, sino que entre las dos existe otra cuarta finca que bien podría ser el exceso de cabida que en la misma finca se declara.

28 abril 2003

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior

Produccion CoMa, 14/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

 

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior

Aunque el documento objeto de una calificación negativa no haya sido objeto de recurso dentro del plazo de cuatro meses para interponerlo, la Dirección admite el recurso tras una segunda presentación basándose en una resolución de 9 de marzo de 1941, según la cual, tras la nueva presentación puede ser objeto de nueva calificación en la que el mismo Registrador o el que le suceda en el cargo puede mantener o variar, si lo estimase justo, la calificación hecha. También lo deduce así de la doctrina del Tribunal Constitucional. Finalmente, en el caso debatido en este recurso, porque la primera nota de calificación no contenía la expresión de los recursos procedentes ni del plazo para interponerlos.

22 febrero 1993

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- La existencia de una nota de calificación en el documento no impide que, transcurrida la vigencia del asiento de presentación, pueda ser objeto de nuevas presentaciones posteriores. Cualquier nota posterior de calificación puede ser objeto de recurso gubernativo, siempre que se cumpla el requisito de ser interpuesta dentro del plazo de cuatro meses desde su fecha.

8 noviembre 1952

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- Extendida una nota de calificación, que es reproducción de otra anterior, cuatro meses después de ésta, se resuelve que el Registrador debe calificar un documento tantas veces como le sea presentado, toda vez que el particular está facultado para solicitar la inscripción cuantas veces lo estime conveniente, y cada nueva calificación, aunque sea de contenido idéntico al de las anteriores, es susceptible de ser recurrida gubernativamente en los cuatro meses siguientes a su realización (tres meses, según el actual artículo 113 del Reglamento Hipotecario).

2 julio 1999

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- Transcurrido el plazo para recurrir una calificación, los interesados en la inscripción pueden volver a presentar los títulos cuantas veces estimen oportuno, debiendo el Registrador realizar una nueva calificación, y abriéndose cada vez el plazo del recurso contra ésta. Como consecuencia, reiterada una calificación con fechas 13 de junio de 1996, 30 de mayo y 3 de enero de 1998, está dentro de plazo el recurso interpuesto el 17 de abril de 1998, que es el «dies a quo» para recurrir y no la fecha de la primera calificación.

10 noviembre 2000

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- Calificado un auto judicial y, posteriormente, presentado y calificado de nuevo, no puede decirse que el recurso sea extemporáneo por haber transcurrido más de cuatro meses desde la primera calificación, pues según reiterada doctrina del Centro Directivo, la previa calificación de un título y el transcurso del plazo para recurrir frente a esa calificación, en modo alguno constituye un obstáculo para solicitar, previa nueva presentación, una nueva calificación que puede ser objeto de recurso.

2 marzo 2001

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- Reiterando su doctrina sobre este punto, la Dirección afirma que, transcurrido el plazo del recurso gubernativo, es posible una nueva presentación del título y, ante la reiteración de la calificación, presentar el recurso correspondiente. Como consecuencia de lo anterior, en este caso se devolvió el expediente, para su tramitación, al Presidente del Tribunal Superior de Justicia que desestimó el recurso.

25 abril 2000

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso los siguientes:

1.º) Mediante escritura pública otorgada por los dueños, con carácter privativo por cuartas partes indivisas (a título de herencia) de determinada finca, y el esposo de una de las comuneras, los cuatro primeros decidieron «cesar en la proindivisión existente» sobre dicha finca y acuerdan: a) Que, de conformidad con el artículo 400 y siguientes del Código Civil, en relación con el artículo 1062 del mismo cuerpo legal, adjudican la finca en pleno dominio a la mencionada comunera y su esposo compareciente, «que la adquieren para su sociedad de gananciales…»; y b) Que dicha copropietaria seguirá manteniendo su participación del veinticinco por ciento de la finca con carácter privativo.

2.º) La Registradora de la Propiedad, en una primera calificación, suspendió la inscripción solicitada por apreciar las contradicciones que detalla en cuanto al título sustantivo que documenta, en cuanto al objeto del contrato y en cuanto a la persona adquirente y al carácter de su adquisición.

Posteriormente, en una segunda calificación –la que es objeto de recurso– reiteró la suspensión de la inscripción, remitiéndose a los argumentos de fondo que había expresado en su primera calificación, y alegó también la extemporaneidad del recurso por entender que así resulta del hecho de haber transcurrido el plazo para recurrir la primera calificación sin que se hubiera interpuesto el recurso.

2. Como cuestión previa, de un evidente interés procedimental y cuya importancia no sólo se circunscribe al caso examinado, debe analizarse la relativa a la extemporaneidad del recurso alegada por la Registradora.

Respecto de dicha cuestión, y como punto de partida, debe dejarse bien sentado que la alegación de la Registradora no sólo carece de fundamento, sino que es contraria la doctrina, vinculante, que esta Dirección General ha fijado en diversas resoluciones.

Es cierto que, como ha señalado este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 14, 17, 18, 19, 20 y 25 de julio, 10, 13 y 15 de noviembre de 2006 y 3 de abril de 2007), las modificaciones introducidas en la normativa hipotecaria desde la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, hasta la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, han tenido como objeto administrativizar el proceso de calificación y la actuación de los funcionarios calificadores en garantía de quien pretende inscribir un título en un Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles.

En efecto, el Legislador ha optado claramente por entender que la actuación calificadora de los Registradores no es un acto de jurisdicción voluntaria, o un tertium genus entre el procedimiento administrativo y el de jurisdicción voluntaria, sino que participa de los caracteres propios de una función pública cuyo ejercicio ha de sujetarse al régimen jurídico propio de actuación de las Administraciones Públicas. En suma, aun cuando el funcionario calificador no dicte actos administrativos, sin embargo su calificación no puede sino ser considerada un acto de Administración –porque proviene de un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) titular de una oficina pública, como es el Registro (artículo 259 de la Ley Hipotecaria)– basado en Derecho Privado y, desde esa perspectiva, sujeto a las reglas generales de elaboración de cualquier acto administrativo.

Por ello, y por citar diferentes ejemplos, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre… en la configuración del recurso frente a la calificación negativa optó por tomar como modelo el recurso de alzada previsto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, demostrando de ese modo que el Registrador en el ejercicio de su función está sujeto a dependencia jerárquica de esta Dirección General. Por esa misma razón, el artículo 322 párrafo segundo de la Ley Hipotecaria ordena que se apliquen a la notificación de la calificación negativa los requisitos de la notificación del acto administrativo (artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, ya citada); por idéntica razón, el artículo 327, párrafo tercero de la Ley Hipotecaria aplica las previsiones del artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre; y, por último y de enorme transcendencia, el párrafo segundo del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria ordena la forma de efectuar la calificación negativa y exige su motivación tomando como clara referencia el artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre.

Ahora bien, como también se infiere de lo anteriormente expuesto, la legislación hipotecaria constituye el marco normativo fundamental –de aplicación preferente, por tanto– que regula el desarrollo procedimental del recurso contra la calificación registral. Y a la interpretación que, de aquella, haya realizado en resoluciones vinculantes su superior jerárquico (esta Dirección General) ha de atenerse la funcionaria calificadora.

En efecto, y frente a la pretensión de la funcionaria calificadora de aplicar a este recurso lo que en el ámbito administrativo se conoce como «doctrina del acto consentido» (según la cual, transcurrido el plazo legal para interponer un recurso contra un acto administrativo sin haberse interpuesto el mismo, el acto deviene firme a todos los efectos), hay que entender que, en el ámbito del procedimiento registral, prevalece la norma especial contenida en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.

Así, conforme a la doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las Resoluciones de 9 de marzo de 1942, 22 de febrero de 1993, 27 de enero, 21 de febrero, 10 y 24 de abril, 5 de septiembre y 10 de noviembre de 2000 y 3 de marzo y 21 de mayo de 2001), este precepto reglamentario permite que, una vez transcurrido el plazo de vigencia del asiento de presentación, se realice una nueva presentación del título anteriormente calificado de forma negativa, y entonces será objeto de «nueva calificación» que, si continúa siendo negativa, abre –una vez notificada-nuevo plazo para interponer contra la misma los recursos procedentes. Por ello, es indiferente que se hubiera dejado transcurrir el plazo de interposición del recurso contra de la primera calificación.

La doctrina de este Centro Directivo anteriormente expuesta no ha sido en modo alguno alterada por las modificaciones introducidas por la Ley 24/2001, ni en posteriores reformas. Así, se ha entendido en Resoluciones posteriores que la Registradora no podía desconocer. Entre ellas, vigente la referida Ley, la Resolución de 14 de octubre de 2002 fijó, con meridiana claridad, el criterio que ha de prevalecer, toda vez que, pese a inadmitir el recurso, lo hizo «.no sin recordar que es doctrina reiterada de esta Dirección General (vid. Resoluciones de 24 de agosto de 1983, 5 de mayo y 20 de junio de 1998 o 2 de julio de 1999 entre otras), claramente deducible de lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento hipotecario, aplicable en el ámbito mercantil a la vista de la remisión contenida en el 80 del Reglamento de su Registro, que la falta de impugnación en plazo de una calificación registral no supone que la misma devenga intangible adquiriendo la condición de acto consentido, sino que el mismo documento que haya sido objeto de ella puede presentarse de nuevo y ha de ser objeto de nueva calificación, y frente a ésta, coincida o no con la anterior, cabe recurrir en vía gubernativa dentro de su propio plazo de impugnación ». Postura, por lo demás, reiterada en Resoluciones de 18 de junio de 2004, 21 de abril y 22 de julio de 2005, 10 de julio y 9 de diciembre de 2006 y 29 de marzo de 2007.

Y es que la calificación recurrida –la segunda emitida por la Registradora- es con todas sus consecuencias, y aunque se reitere la calificación negativa, una calificación nueva, y frente a ella caben los recursos que prevé actualmente el artículo 328 de la Ley Hipotecaria. Criterio éste que, por lo demás, deriva también de una interpretación de las normas aplicables ajustada a las exigencias impuestas por el reconocimiento legal a los interesados de un verdadero derecho a la inscripción del título.

En definitiva, la doctrina de este Centro Directivo sobre la pretendida extemporaneidad alegada por la Registradora y sobre la posibilidad de nuevas y sucesivas presentaciones del documento calificado es tan evidente y está tan consolidada que no requiere mayores precisiones, si bien procede recordar en este caso a dicha funcionaria su inexcusable obligación de cumplirla en sus calificaciones.

6 junio 2007  [1]

Por defectos señalados en una primera calificación y reiterados en otra posterior.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir, sin el seguro decenal exigido por la ley de ordenación de la edificación, un acta de finalización de obras y depósito de libro edificio, en la que se testimonia certificado del arquitecto director de la obra, en el que se afirma que las obras realizadas no han significado una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni han tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio. A juicio del Registrador, el recurso es extemporáneo, por haber sido objeto el título de una calificación anterior no recurrida y entiende además que sí es exigible el seguro decenal al haber significado la obra una variación de la volumetría, por conversión del espacio bajo cubierta en vivienda; y una variación del sistema estructural, por la incorporación de un ascensor.

2. Lo primero que debe negarse es que el recurso sea extemporáneo por el hecho de que el título hubiera sido objeto de una calificación anterior no recurrida. Es doctrina reiterada de este Centro directivo (véase por todas Resolución de 22 de Julio de 2005), que según la actual regulación de la materia, establecida en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria desde la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, el plazo de interposición del recurso es de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pero que ello no impide que la recurrente vuelva a presentar los documentos a inscribir en el Registro de la Propiedad y obtener una nueva calificación del Registrador, contra la cual podrá recurrir en el plazo de un mes desde su notificación.

11 febrero 2009

 

[1] Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 6 de junio de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.

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Constitución

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución

Sobre una casa que figura inscrita con entrada por un edificio colindante pretende inscribirse una propiedad horizontal, en la que se dice que uno de sus dos elementos privativos tiene entrada por una casa colindante perteneciente al mismo propietario y la Dirección confirma la nota de calificación en la que se suspende la inscripción por ser requisito esencial que la entrada a los elementos independientes sea directa, a través de la vía pública o de un elemento común del edificio. Respecto a la alegación del recurrente, de que dicha entrada tiene lugar a través de una servidumbre de paso sobre el predio colindante, la Dirección da a entender que es posible, pero no entra en esta cuestión por no haberse constituido dicha servidumbre.

3 julio 2000

Constitución.- Para inscribir la venta de un piso o local es necesario que previamente esté inscrita la división horizontal del edificio, cuya constitución precisa el consentimiento de todos los propietarios. Este requisito se considera cumplido en la escritura de venta de un piso (de un edificio que contiene dos elementos independientes sin que conste en el Registro el régimen de propiedad horizontal), otorgada de oficio por el Juez, en rebeldía del propietario del edificio y vendedor, y en ejecución de la sentencia que condena al demandado al otorgamiento de la escritura de compraventa en «los términos y condiciones que se hacen constar en documento privado», documento que se incorporó a los autos y en el que figuraban todos los elementos definidores del régimen de propiedad horizontal. Dándose la circunstancia de que el documento privado no se transcribió en la sentencia, la Dirección considera que el Registrador no puede afirmar que hubiera incongruencia entre la sentencia y las actuaciones realizadas, pero da a entender que el Registrador pudo reclamar el documento privado para calificar este punto.

17 marzo 2001

Constitución.- Dividida horizontalmente una finca en cuatro parcelas con un elemento común que es la vía central y con la previsión de que cada titular de las parcelas podrá edificar sobre ellas un edificio industrial, no puede rechazarse la inscripción por considerar que a una división horizontal debe preceder una declaración de obra nueva construida o comenzada, pues en este caso lo que existe es un complejo inmobiliario. Pero en cualquier caso, no es precisa la previa declaración de obra nueva, pues la división horizontal puede recaer sobre una edificación antigua susceptible de aprovechamiento independiente.

23 octubre 2002

Constitución.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la dueña única de un edificio constituye el mismo en régimen de propiedad horizontal y, en unión de la entidad acreedora de una hipoteca que grava la finca, distribuye tal hipoteca entre los elementos privativos resultantes.

La Registradora, basándose en que en el Registro figura que el edificio está en mal estado de conservación y que el préstamo hipotecario que figura inscrito se concedió para financiar la compra y reparación de la misma, no practica la inscripción, por entender que la propiedad horizontal que se establece no se corresponde con el edificio –se refiere a la distribución interior del mismo-, por lo que es preciso hacer la previa declaración de obra nueva.

Entrando en el fondo del asunto, el recurso ha de ser estimado. No puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación de la Registradora.

19 febrero 2005

Constitución.- En una escritura de obra nueva y división horizontal en dos viviendas unifamiliares, cada una con un anejo consistente en un jardín, los problemas planteados por la calificación pueden verse, más atrás, en el apartado “Constitución”.

28 febrero 2005

Constitución.- 1. Se discute en este recurso en torno a la inscripción, en el Registro de la Propiedad de Conil de la Frontera (Cádiz), de una escritura en la que el titular registral de una finca rústica radicada en dicha localidad (inscrita bajo el número 10224 de su Registro de la Propiedad), previa declaración de la obra nueva de una casa, construida en 1998, destinada a vivienda, procede a su «parcelación vertical y división por departamentos del edificio» –sic-, resultando dos entidades independientes (una, y dos, viviendas unifamiliares «A» y «B», respectivamente) asignándose a cada una de dichas entidades una cuota de participación de cincuenta enteros por ciento. En el apartado de la escritura relativo a las normas reguladores de la comunidad, expresamente se indicaba: «La comunidad en régimen de propiedad Horizontal constituida en la presente escritura…» La titular del Registro de Conil de la Frontera, en una calificación confirmada por el Registrador Sustituto (titular del Registro de Medina Sidonia), exige, con base a la legislación urbanística de Andalucía, que se acompañe declaración de innecesariedad de licencia del correspondiente Ayuntamiento, en tanto que, a su juicio, debe destruirse la presunción que pesa sobre las divisiones horizontales en fincas rústicas en la Ley, al considerarlas como posibles operaciones de parcelación. Añade también, como dato en el que basa su calificación, el hecho de que, de los asientos presentados en su Registro, resultan varias Divisiones Horizontales en rústica, si bien ello no ha de ser tenido en cuenta en esta resolución, dado que dichas operaciones se refieren a otras fincas registrales.

2. Sobre la cuestión básica que plantea este recurso, este Centro Directivo ha tenido ya la ocasión de manifestar, con carácter general, que la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas; no obstante, esta misma sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos. Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

3. Así las cosas, para resolver este recurso se hace preciso acudir a la legislación urbanística dictada por la Comunidad Autónoma de Andalucía, contenida en los preceptos citados en los «Fundamentos de Derecho ». Del examen de los mismos (especialmente de su artículo 66-1b, párrafo 2) tiene razón la Registradora de la Propiedad cuando entiende que debe destruirse esa presunción que establece dicho precepto al considerar, como actos reveladores de una posible parcelación urbanística, aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno o de una acción o participación social, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte de terreno equivalente o asimilable.

La consideración anterior, por lo demás, se refuerza a la vista de lo que disponen: el art. 68-2 del mismo cuerpo legal: «En terrenos con régimen del suelo no urbanizable quedan prohibidas, siendo nulas de pleno derecho, las parcelaciones urbanísticas»; y el artículo 66-3: «Cualquier acto de parcelación urbanística precisará de licencia urbanística o, en su caso, de declaración de su innecesariedad. No podrá autorizarse ni inscribirse escritura publica alguna en la que se contenga acto de parcelación sin la aportación de la preceptiva licencia, o de la declaración de su innecesariedad, que los Notarios deberán testimoniar en la escritura correspondiente».

Nótese, también, que, en el expositivo cuarto de la escritura calificada, expresamente se dice que el titular registral ha decidido proceder a la parcelación vertical y división por departamentos del edificio –sic-, por lo que con mayor razón, aún, es necesario no sustraer al Ayuntamiento la posibilidad de llevar a término, mediante la expedición del certificado de innecesariedad, su labor de control preventivo de la legalidad urbanística; la cual, por cierto, aparece, si cabe, aún más reforzada en el artículo 66.4 de la citada Ley Urbanística de la Comunidad Andaluza, cuando establece que las licencias municipales sobre parcelaciones y las declaraciones de innecesariedad de éstas se otorgan y expiden bajo la condición de la presentación en el municipio, dentro de los tres meses siguientes a su otorgamiento o expedición, de la escritura publica en la que se contenga el acto de parcelación, y que la no presentación en plazo de la escritura publica determina la caducidad de la licencia o de la declaración de innecesariedad por ministerio de la Ley, «sin necesidad de acto aplicativo alguno».

Obviamente, si una licencia concedida, o una declaración de innecesariedad, tienen esos fuertes condicionantes, con mayor rigor aún habrá que examinar aquellos títulos que pretendan otorgarse, e inscribirse, sin cumplir esos controles previos; controles que, por lo demás, tienen pleno encaje –reforzándolo– en el cometido que, en pro de la seguridad jurídica preventiva, Notarios y Registradores han de desempeñar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

31 mayo 2005 [1]

Constitución.- Respecto al requisito de la numeración correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, más adelante, el apartado “Elementos independientes: requisitos”.

12 enero 2010

Constitución.- Habiendo desistido el registrador del tercer defecto expresado en su nota de calificación, se plantean únicamente dos cuestiones. La primera, si es posible inscribir una declaración de obra nueva cuando el solar pertenece proindiviso a tres condóminos y la obra se declara exclusivamente por uno de ellos con manifestación de que él solo costeó la misma y los otros dos condóminos se limitan a consentir la operación formalizada en la escritura (la otra cuestión examinada en este recurso puede verse en el apartado “URBANISMO. Disciplina urbanística”).

2. Respecto del primer defecto, el título presentado adolece de indeterminación. En la escritura de obra nueva, simplemente se procede a declarar la obra en cuestión por el recurrente, dueño con carácter ganancial de una tercera parte indivisa de una finca rústica manifestando que «el conjunto ocupa de la finca, con la cual linda por sus cuatro puntos cardinales, por hallarse plenamente enclavada en ella, una superficie de …».

Como indica el recurrente en su escrito, cuando se declara una obra nueva en finca perteneciente pro indiviso a tres personas, la inscripción ha de practicarse de esa misma forma. Ahora bien, al haber intervenido exclusivamente en la escritura de declaración de obra nueva únicamente quien costeó las obras y limitarse los otros condóminos en la escritura posterior a la prestación de un consentimiento, no se determina si el resultado que se pretende inscribir es el de una obra nueva titularidad de uno de los condóminos, el que la costeó, o una obra nueva a nombre de los tres con pacto personal interno de pagar el importe al que la construyó, como explica el escrito del recurrente; y no es un recurso título hábil para aclarar, complementar o subsanar una escritura.

En la accesión hay dos principios: el primero es el de que el edificio accede al propietario del suelo, que son los tres. Pero también hay una excepción, que el que edifica en suelo ajeno -en este supuesto el suelo es ajeno en cuanto a dos terceras partes indivisas, aunque sea propio en cuanto a una tercera parte- con fondos propios da lugar a un supuesto en que el dueño del suelo tiene una opción, la de pagar al que costeó la obra adquiriendo ésta, o que el que costeó le pague el terreno y se quede él con la obra. Con una mera declaración de que costeó la obra el que la declara y un mero consentimiento de los otros dos condóminos, no se resuelve qué inscripción se solicita.

Por tanto, no queda claro qué es lo que se pretende inscribir, dadas las especiales circunstancias del caso, y concretamente ni la declaración del que hace la obra ni el consentimiento de los otros dos titulares, debido a su abstracción y con el aditamento de la declaración sobre el costeamiento de las obras sin más precisiones, permiten determinar si el resultado es una accesión ordinaria a nombre de los tres, o una accesión invertida a favor del constructor como titular único. Por tanto, debe aclararse lo que se pretende por los tres copropietarios, y si lo que se solicita es que la obra nueva quede a nombre del que lo costeó sería necesario formalizar el correspondiente negocio jurídico y la segregación pertinente o constitución de derecho de superficie en su caso, pero si lo que se pretende simplemente es que la obra nueva conste a nombre de los tres dueños como afirma el recurrente, no basta su declaración en el escrito de recurso sino que debe aclararse en la correspondiente escritura complementaria.

11 diciembre 2012

 

[1] Hay tres Resoluciones idénticas de esta misma fecha, publicadas en Boletines Oficiales de diferente fecha.

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Derecho de acrecer: aplicación al tercio de mejora

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de acrecer: aplicación al tercio de mejora

Derecho de acrecer: aplicación al tercio de mejora

Producida la anulación de la institución de heredero por preterición de un nieto, heredero forzoso por muerte de su padre, deben considerarse subsistentes las mandas y mejoras ordenadas por el testador, por lo que al legar éste el tercio de mejora y libre disposición a sus cuatro hijos -uno de los cuales fue el fallecido, dejando a su vez un hijo, que originó la preterición al no estar prevista la sustitución-, no puede el Contador-Partidor distribuir la porción legada entre los hijos y el nieto, sino que por virtud del derecho de acrecer, que tiene lugar en la mejora, debe repartirse sólo entre los legatarios mejorados, para los que no hubo prevista sustitución ni especial designación de partes.
14 agosto 1959

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Mención de ella en un procedimiento judicial

Produccion CoMa,

OBRA NUEVA

Mención de ella en un procedimiento judicial

Mención de ella en un procedimiento judicial

1. En procedimiento judicial seguido entre los hermanos don Pedro y don Francisco M. F. se dicta sentencia de 4 de mayo de 1993 por la que se falla: que don Francisco M. F. es dueño de la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego y don Pedro M. F. es propietario de la finca registral 1.924 del mismo término municipal; que la superficie real de la finca de don Pedro M. F. es de 91.580 metros cuadrados, siendo la superficie real de la finca propiedad de don Francisco M. F. la de 74.920 metros cuadrados; que en las fincas propiedad de don Francisco y don Pedro existe una casa y un almacén, cuya propiedad corresponde a don Pedro M. F. en una tercera parte, y a don Francisco M. F. en dos terceras partes; y que se condena a don Pedro M. F. a restituir a don Francisco M. F. la superficie de 21.570 metros cuadrados.

Del Registro resulta que la finca registral 1.917 del término municipal de Pliego se halla inscrita a favor de don Francisco M. F. con una extensión de 60.372 metros mientras que la registral 1.924 fue vendida por don Pedro M. F. a la mercantil «CEFU, S. A.» a cuyo favor está ahora inscrita, en virtud de escritura otorgada con posterioridad a la sentencia, constando, además, que tras la declaración de un exceso de cabida, su superficie actual es de 88.543 metros cuadrados. En ninguna de las dos fincas consta declarada la existencia de casa alguna.

La registradora deniega la inscripción señalando los siguientes defectos: 1.º La finca 1.924 de Pliego aparece inscrita a favor de persona distinta de aquellas que han sido parte en el procedimiento, habiéndose practicado la inscripción en virtud de un título de fecha posterior a la sentencia; 2.º No consta, para la inscripción de los excesos de cabida, que se hayan cumplido los requisitos exigidos por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, existiendo falta de correspondencia entre las superficies declaradas; 3.º En cuanto a la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, falta la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, debiendo declararse la parte material existente en cada finca sobre la misma por quien resulte ser dueño, y cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, observándose además falta de claridad en cuanto a la situación de la casa y almacén.

El recurrente alega en su escrito la necesidad de la registradora de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables, sin que le competa calificar su fundamento jurídico, y explica cómo la sentencia ha llegado a concluir lo fallado en la misma

4. Por último, también debe mantenerse el último de los defectos señalados por la Registradora en su nota, relativo a que para la inscripción de la casa y almacén en la proporción señalada en la sentencia, es necesaria la previa inscripción de las correspondientes declaraciones de obra nueva, cumpliendo los requisitos establecidos en el artículo 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Ello no es sino otra consecuencia de la aplicación del principio general del tracto sucesivo que impone la necesaria delimitación del objeto sobre el que recae el derecho para poder inscribir éste, debiéndose tener en cuenta que, como ha tenido ocasión de señalar en distintas ocasiones este Centro Directivo, las exigencias impuestas por la legislación urbanística para la registración de obras nuevas (licencia y certificado técnico o certificado de antigüedad) son aplicables a toda hipótesis de acceso al Registro de edificaciones. Además, la sentencia no fija con precisión registral la ubicación de la casa objeto de dominio compartido ni determina si ha de crearse, por medio de las correspondientes segregaciones, una finca registral en régimen de cotitularidad o si procede alguna variante de agrupación con cuotas ideales de participación correspondientes a los afectados por la sentencia, de modo que la sola fijación de la porción material de parte de fincas sobre la que recae el dominio de los titulares no permite tener por cumplido el principio de especialidad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en todos sus pronunciamientos.

28 mayo 2011

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Actos sin transcendencia real

Adminstrador CoMa,

ACTOS NO INSCRIBIBLES

Actos sin transcendencia real

Actos sin trascendencia real.- El pacto en virtud del cual los intereses del préstamo garantizado se pagarán con los productos de la finca rústica hipotecada, aunque no impide la inscripción de la hipoteca, no es inscribible por tratarse de una estipulación personal, que no constituye anticresis, ni derecho real de garantía, ni arrendamiento, sino una fórmula de liquidación de intereses.

17 octubre 1945

Actos sin trascendencia real.- Presentada un acta notarial por la que el vendedor de una finca notificaba al comprador la voluntad de «readquirir y reinscribir a su nombre» el dominio de lo vendido por impago de la parte del precio que fue aplazado y garantizado con condición resolutoria explícita, el Registrador denegó la inscripción por haberse expedido la copia del acta sin haber transcurrido el plazo legal de contestación establecido en el artículo 204 del Reglamento Notarial, no hacerse la consignación del importe total del precio de la finca en Banco o Caja Oficial y no ser efectiva por la sola voluntad del vendedor la cláusula penal. Confirmada la calificación por el Tribunal Superior de Justicia, el recurrente apeló ante la Dirección General solicitando, no la reinscripción del dominio a su favor sino, al menos, la inscripción del acta notarial aludida en el Registro de la Propiedad «como notificación de la voluntad resolutoria», «aunque se deniegue la inscripción del cumplimiento de la condición resolutoria y del dominio nuevamente a favor del adquirente-vendedor, sin entrar en el hecho de que proceda o no la resolución contractual». La Dirección rechaza la nueva pretensión del recurrente basándose en: a) La concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directamente relacionadas con la nota de calificación, y b) Que el Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico-real inmobiliaria.

25 abril 1996

Actos sin trascendencia real.- El ejercicio del derecho de opción cuando el mismo no implica aún la modificación jurídico-real perseguida, no puede tener acceso al Registro, pues tal posibilidad no está prevista en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y, además, ese reflejo registral indeterminado en su naturaleza y efectos crearía una publicidad equívoca incompatible con la claridad que debe presidir la redacción de todo asiento registral. Por estos motivos no es inscribible el acta notarial por la que el titular de un derecho de opción comunica al dueño de la finca que ha decidido ejercitar su derecho y le requiere para el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa. A lo anterior se añade que el acta en cuestión no acredita la efectiva verificación del desplazamiento dominical perseguido, ni es instrumento adecuado para documentar la voluntad afirmativa del optante, ni goza de virtualidad traditoria.

27 octubre 1999

Actos sin trascendencia real.- Antecedentes de hecho: en el Registro existen los siguientes asientos: 1) Hipoteca. 2) Anotación de demanda, por la que el dueño de la finca solicita la nulidad de aquella hipoteca. 3) Inscripción de adjudicación, y cancelación de la hipoteca y de la anotación, como consecuencia de la ejecución de la hipoteca. En esta situación, se presenta de nuevo mandamiento acordando la anotación de la demanda antes mencionada y la Dirección confirma la calificación denegatoria (además de otro defecto), porque siendo el Registro una institución de protección del tráfico y en favor de terceros, sólo tiene sentido la inscripción de actos de trascendencia real actual, y al estar cancelado el derecho de hipoteca discutido, ninguna utilidad tiene la anotación de la demanda de nulidad del mismo, porque la sentencia que recaiga en el procedimiento iniciado no puede provocar ninguna modificación jurídico real en el Registro, en contra de la propia finalidad cautelar de la anotación en cuestión.

19 junio 2002

Actos sin trascendencia real.- Como cuestión previa en este recurso se planteó el efecto que en la calificación de un documento deben producir aquellos otros que, estando presentados con anterioridad, carecen de trascendencia real, pero que se presentan para mediatizar dicha calificación. Y el criterio del Centro Directivo fue el siguiente: la Resolución de 13 de noviembre de 2001, referida también a la calificación mercantil, advertía del limitado alcance que ha de darse a los documentos presentados en los registros al objeto no de obtener o lograr la práctica de un asiento, sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro, y que no deben interferir en ésta pues sus autores o remitentes tiene abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de obtener un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o la prohibición de disponer. En el caso planteado obraba en el Registro al tiempo de presentarse para su inscripción las escrituras calificadas un escrito suscrito por quien alegaba, sin acreditarlo, su condición de administrador único de una sociedad, la misma que en aquellas resultaría ser la vendedora, cuyo objeto era poner en conocimiento del Registrador que habían sido revocados determinados poderes otorgados por ella mediante instrumentos públicos que no acompañaba y que reconocía pendientes de inscripción en el Registro Mercantil, y al que acompañaba como único documento auténtico la copia de un acta notarial autorizada en su día a requerimiento de la misma presunta administradora, pues el notario autorizante de ella expresamente advertía que no se le había acreditado la inscripción de su cargo en el mismo Registro Mercantil, por la que se notificaba al apoderado de la sociedad don Q. Z. O. la existencia de acuerdos sociales, cuya existencia tampoco quedaba acreditada, por los que se le revocaban los poderes que tenía conferidos a la par que se le requería para la entrega de la copia del documento que los contenía; en diligencia extendida a continuación de dicha acta hizo contar el Notario autorizante la efectiva entrega por el requerido de la copia de uno de tales poderes, en concreto el conferido en escritura autorizada el 28 de junio de 1986 por el Notario de Barcelona don Raúl Vall Vilardell con el número 3632 de protocolo. Dicho documento claramente no constituía un título inscribible y es dudoso que debiera haber sido objeto de presentación en el Libro diario como lo fue; en concreto, no consta cual haya sido su calificación, algo a lo que está sujeto todo título que se presente en dicho libro. Y si ya es de por sí improcedente, como se acaba de apuntar, que en la calificación se tomen en cuenta documentos que denuncien situaciones anormales de posibles títulos inscribibles, al igual que no pueden tenerse en cuenta hechos o situaciones de las que el registrador pueda tener un conocimiento personal, en este caso el contenido de aquel documento nada revela. Escaso valor ha de atribuirse a las manifestaciones hechas por alguien en ejercicio de un presunto cargo que no acredita, sobre el contenido de un documento cuya existencia tan sólo resulta de sus manifestaciones, que no figura inscrito en el Registro Mercantil, con lo que no desvirtúa la presunción legal de existencia y validez de su contenido (cfr. artículo 20 del Código de comercio) y que lo único que justifica es la práctica de un requerimiento hecho en nombre de una sociedad cuya representación sigue sin acreditar así como determinados actos materiales seguidos a ese requerimiento.

                2 enero 2005

Actos sin trascendencia real.-

1. La cuestión que se plantea en el presente recurso radica en si puede tener acceso al Registro de la Propiedad el testimonio de un auto judicial en el que se decreta la medida cautelar por la que se suspende la resolución de un Jurado de Expropiación por el que se fija el justiprecio de una finca, así como la ocupación y derribo de las fincas expropiadas por el Ayuntamiento a las que se refiere dicha resolución; en definitiva se suspende la ejecución de un acto administrativo expropiatorio de unas fincas. La Registradora de la Propiedad deniega la práctica de cualquier asiento alegando que el documento presentado carece de trascendencia real.

  1. Hay que tomar en consideración lo siguiente: Toda medida cautelar tiene como finalidad garantizar el resultado del proceso. Por su propia naturaleza, la medida cautelar tiene una eficacia temporal, pues concluye con la finalización del proceso, de manera que si el proceso judicial culmina en sentencia, y el beneficiado por la medida cautelar no obtiene su pretensión, dicha medida cautelar queda ineficaz, y si por el contrario la obtiene, se estará a lo que se determine en la sentencia. Dentro de las medidas cautelares cabe indicar aquellas que la Ley reconoce expresamente su acceso al Registro, por el mecanismo de la anotación preventiva, cuales son el embargo preventivo y la prohibición de disponer (artículo 42-4.º de la Ley Hipotecaria).

No obstante, en este caso concreto, la medida cautelar consiste en la suspensión de la ejecución de un acto administrativo. Dicha medida está dirigida exclusivamente a la Entidad que tiene la facultad de ejecutarlo, es decir, el Ayuntamiento; y supone que no puede exigir el justiprecio de la finca o fincas ni puede ocuparlas ni derribarlas, manteniéndose por tanto en la posesión al particular que solicitó la medida. En definitiva, se trata de la determinación de un acto relativo a la posesión de la finca que como tal, no tiene la consideración de derecho real, y por tanto, no puede acceder al Registro de la Propiedad.

  1. Sentado lo anterior, se hace necesario señalar que lo que sí tiene acceso al Registro de la Propiedad es la interposición del recurso contencioso- administrativo en el que se solicita la nulidad del acto administrativo, ya que el resultado del señalado recurso (en principio, la sentencia) sí tendrá trascendencia real si llega a declarar nulo el acto, es decir, la expropiación. En el auto judicial en que se adopta la medida cautelar, se determina que el procedimiento principal consiste en la demanda en que se solicita la nulidad del acuerdo expropiatorio, y añade el Tribunal que «debe ponerse de manifiesto la anulación del Plan Especial de Ordenación de Volúmenes y Usos de la finca C. de Badalona en virtud de Sentencia 369/2002, instrumento urbanístico éste que versa sobre las fincas objeto de la expropiación aquí cuestionada». Del expediente resulta que estamos ante la impugnación de actos de naturaleza urbanística, cuyo acceso al Registro de la Propiedad está regulado en el RD 1093/1997 de 4de Julio, que contempla expresamente la anotación preventiva por interposición de recurso contencioso administrativo (art 67) indicando el título para la anotación (art. 69), así como la posibilidad de inscripción de las sentencias firmes en las que se declare la anulación de los planes de ordenación o de sus instrumentos de ejecución (artículo 1-6), siempre que cumplan los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.
  2. Finalmente ha de señalarse que la anotación preventiva de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo tiene como finalidad, entre otras, advertir a los terceros que la expropiación forzosa que consta inscrita en el Registro de la Propiedad puede tener una eficacia claudicante, y el principio de legalidad, según el cual los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales, implica que son éstos los que han de declarar la nulidad en su caso del asiento, en el procedimiento que corresponda. Ha de indicarse también que según la última jurisprudencia del Tribunal Supremo, en reiteradas sentencias, entre otras las señaladas en los «vistos», se corrige la anterior aplicación rigorista del artículo 38.2 de la Ley Hipotecaria, en el sentido de que «el ejercicio de la acción contradictoria del dominio, inscrito a nombre de otro en el Registro de la Propiedad, lleva implícita la petición de nulidad y cancelación del asiento contradictorio»; de otra parte, como ya señaló la resolución de este centro directivo de 7 de marzo de 1945, «lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria (de 16 de diciembre de 1909, artículo que pasó a ser el 38 de la Ley Hipotecaria vigente) sobre la necesidad de que, previamente o a la vez que se ejerciten acciones contradictorias del dominio de bienes inmuebles o derechos reales, se solicite la nulidad o cancelación de las inscripciones en que consiste dicho dominio, no debe ser obstáculo en principio para la anotación preventiva de la demanda, toda vez que el orden del procedimiento y la atribución de las defensas procesales en primera instancia son de la incumbencia y responsabilidad del Juzgado». Por lo indicado, y frente a lo que señala la Registradora, ha de concluirse que no es obstáculo para la anotación de la demanda o de la interposición del recurso contencioso-administrativo el que no se haya pedido expresamente la nulidad de la inscripción en la interposición de la demanda o del recurso; siendo suficiente el mandamiento judicial en que se ordene la anotación, siempre que hayan sido cumplidos todos los demás requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

En definitiva, el documento cuya calificación es objeto de recurso no puede tener acceso al Registro de la Propiedad por carecer de trascendencia real. Los documentos que sí pueden tener acceso son los documentos judiciales señalados, los cuales no se han presentado, si bien la cuestión ha sido objeto de análisis por los datos que constan en la calificación y en el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

                12 julio 2005

Actos sin trascendencia real.- La primera parte de esta Resolución aborda un problema que puede verse en el apartado “PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN. Protección de los asientos registrales”, y se refiere a la inaplicación del sistema de ejecución forzosa por la propia Administración en aquellos supuestos en que la ley exige la intervención de los Tribunales. El resto de la Resolución, relacionado con el epígrafe que se indica al principio, es el que sigue.

  1. Excluida con carácter general la autotutela de la Administración en relación con los pronunciamientos del Registro de la Propiedad queda por determinar si el supuesto contemplado en el presente recurso es susceptible de inscripción al amparo de lo dispuesto en el capítulo IV del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, relativo a inscripción de cesiones obligatorias.

El fundamento legal de este capítulo se encuentra en el artículo 307.2 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, cuando determina que serán inscribibles en el Registro de la Propiedad las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.

No tratándose este caso de una cesión obligatoria prevista por la ley, sino consecuencia de un convenio urbanístico, es evidente que no resulta posible la aplicación, como pretende el recurrente, del artículo 31 en relación con el artículo 30.2 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por cuanto este precepto está referido a la cesión obligatoria delimitada por instrumentos de planeamiento.

  1. Los convenios urbanísticos son inscribibles en el Registro de la Propiedad siempre que su objeto sea susceptible de inscripción conforme al artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y cumplan además con las exigencias de la legislación local y urbanística que le son propias, así como con las impuestas por la legislación sustantiva e hipotecaria.

En el presente caso, como señala el Registrador en su nota de calificación, el convenio hace referencia a un compromiso de ceder al Ayuntamiento 200 metros cuadrados de locales comerciales terminados, sin que conste su exacta ubicación y delimitación, resultando un pacto redactado en términos genéricos, señalándose en el acuerdo noveno, que las escrituras públicas de transmisión del promotor al Ayuntamiento de Granada se llevarán a cabo previa concesión de licencia de obras, por lo que se vincula la transmisión de la propiedad del local al otorgamiento de la correspondiente escritura pública.

Consecuentemente, de acuerdo con los términos del convenio, en el que se asume únicamente el compromiso de transmitir la propiedad, no es inscribible en el Registro de la Propiedad, por cuanto no se ha operado la mutación jurídico real inmobiliaria, siendo así que en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente, siendo preciso exigir el cumplimiento judicial de dicho compromiso, no pudiendo acudir el Excmo. Ayuntamiento de Granada al instituto de la autotutela, como ha quedado expuesto en el fundamento de derecho segundo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota recurrida.

                22 febrero 2007

 Actos sin trascendencia real.- En el supuesto del presente recurso, se presenta en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial ordenando la inscripción –literalmente «anotación» (sic) en el mandamiento– de una sentencia firme, en la que se declara que el demandante tiene la condición de socio con una participación del 35% en la sociedad explotadora del negocio Club Atlántida, que a su vez es titular registral de un inmueble; y se pretende la constancia registral del mandamiento en el folio abierto a esta finca.

  1. Tal y como resulta de los preceptos hipotecarios citados en los vistos, el Registro de la Propiedad tiene por objeto –salvo excepciones expresamente contempladas en la ley-la inscripción de los actos y contratos de trascendencia jurídico– real inmobiliaria; el mismo criterio se sigue respecto de las acciones ejercitadas, de manera que sólo las que tengan carácter o eficacia real pueden ser reflejadas, como norma general, en los asientos del Registro.
  2. Por el contrario, la Sentencia cuya inscripción se pretende carece de toda trascendencia real, ya que en la misma se rechaza expresamente la pretensión del demandante acerca de la titularidad de la finca, y únicamente se limita a reconocer la existencia de una sociedad y la condición del demandante como socio de la misma, con una participación del 35%.

Expresamente en el fundamento sexto de la sentencia se dice: «Respecto de la pretensión del demandante de que se declare su titularidad del 35% del bien inmueble aportado a la sociedad, debe tenerse en cuenta que el dueño de dicho inmueble, mediante aportación, no pueden serlo los socios, sino la sociedad misma, teniendo los socios sobre él el mismo porcentaje de participación que el porcentaje social».

  1. La sentencia por tanto, como ella misma reconoce, tan sólo tiene trascendencia respecto de la composición del sustrato social de la compañía, pero nunca respecto del inmueble, cuyo titular no deja de ser la sociedad misma. O dicho de otra forma, no existe pronunciamiento alguno en la sentencia que produzca una modificación jurídico real en la finca registral.

El mandamiento deberá reflejarse en el libro registro de socios de la compañía, pero sin que ello modifique en absoluto la actual titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor de ésta.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

                3 julio 2007

Actos sin trascendencia real.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de constitución de sociedad agraria de transformación (SAT) con aportación de finca perteneciente pro indiviso a un matrimonio y sus tres hijos, otorgada el 16 de mayo de 1984, en la que comparecen los padres, que intervienen en su propio nombre y en el de sus dos hijas menores de edad, y en la que comparece también un hijo, de dieciséis años de edad, que se halla emancipado en virtud de escritura otorgada el mismo día con el número de protocolo inmediatamente anterior. A la escritura se incorpora testimonio del auto judicial por el que se concede autorización para la aportación a la sociedad agraria de transformación de las cuotas que corresponden a los tres menores –las dos menores de edad y el menor ahora emancipado–; y del Registro resulta que, respecto del padre, se encuentra tomada anotación de declaración de quiebra necesaria en el año 2002 prorrogada el año 2005. La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) no constan los datos de inscripción del menor emancipado en el Registro Civil; 2) no se acredita la representación legal de los padres sobre las hijas menores por exhibición del libro de familia o mediante notoriedad; 3) la sociedad agraria de transformación no consta debidamente inscrita en el Registro de sociedades agrarias de transformación; 4) no consta la firmeza del auto judicial; 5) no hay congruencia entre el objeto del negocio jurídico que determina la autorización judicial y el de la escritura, puesto que la autorización judicial permite aportar la finca en cuestión y en la escritura aportan la finca y 500.000 pesetas; y 6) el padre no tiene capacidad para disponer de la finca puesto que del libro de incapacitados consta que se halla en estado de quiebra, debiendo ser representado por el síndico de la quiebra.

  1. El quinto defecto –falta de congruencia entre el negocio autorizado y el de la escritura por cuanto se concede autorización para aportar una finca y en la escritura se aporta la finca y 500.000 pesetas– tampoco puede mantenerse. La registradora debe calificar la validez de la aportación de la finca radicante en su distrito, sin que su calificación se pueda extender a otros extremos por completo ajenos al Registro de la Propiedad, como es la aportación de dinero que es un acto no inscribible.

                23 septiembre 2011

 Actos sin trascendencia real.- El recurso debe ser desestimado pues, solicitado que se haga constar en el Registro la existencia de una deuda por el precio aplazado en la venta de una finca, el cual no se garantizó con hipoteca ni condición resolutoria, sino con un aval bancario, cuyas vicisitudes, como dice el registrador, son ajenas al Registro, tal constancia no puede ser objeto de ningún asiento registral.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la calificación del registrador.

                20 abril 2012

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

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Por el viudo, existiendo hijos menores

Produccion CoMa,

PARTICIÓN

Por el viudo, existiendo hijos menores

No existe oposición de intereses y no es necesaria, por tanto, la intervención de un defensor judicial en una escritura de liquidación de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación de sus hijos menores, cuando se dan las siguientes circunstancias: la liquidación es total; todos los bienes inventariados eran gananciales; la totalidad de esos bienes se adjudican pro indiviso al cónyuge supérstite y a los hijos por éste representados; se respetan estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relisto según la declaración de herederos ab intestato; no ejercita la viuda ninguna opción de pago de su cuota legal, que se le satisface en usufructo; no se amplía o transforma alguno de los bienes mediante declaración de obra nueva, segregación o división horizontal; y se declara expresamente que no existen más bienes. La operación realizada no es más que la transformación de la comunidad germánica sobre el patrimonio existente en comunidad romana o por cuotas indivisas sobre los bienes singulares, transformación que, en sí misma, no envuelve peligro alguno de lesión o perjuicio para los hijos representados. En cuanto a la afirmación hecha por el Registrador de que siempre puede existir contradicción de intereses si la viuda hubiera hecho ocultaciones que le favorecieran a ella y perjudicaran a los hijos, la Dirección contesta que la prueba que tendría que hacer el representante legal, como la de todos los hechos negativos, sería difícil, si no imposible, además de estar basada en una sospecha carente de toda base legal y contraria a la presunción de ejercicio de buena fe de la potestad legal a favor de los hijos.

15 septiembre 2003

Por el viudo, existiendo hijos menores.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y aceptación y partición de herencia otorgada por la viuda en su propio nombre y en el de su hijo menor de edad. En el testamento se legó a la esposa el usufructo universal y se instituyó heredero al hijo menor de causante, si bien se añadió que dicha legataria podría optar por el usufructo del tercio de mejora y el pleno dominio del tercio de libre disposición. En la partición se adjudicó pro indiviso la mitad de todos los bienes relictos a la viuda, en pago de su haber en la sociedad de gananciales, adjudicándose también a dicha viuda el usufructo de la mitad indivisa restante y al hijo menor la nuda propiedad de esta mitad, conforme a la disposición del testamento.

La Registradora deniega la inscripción por entender que, al representar el cónyuge viudo a su hijo menor de edad, existe conflicto de interés por la posibilidad que tiene dicha señora de elegir el legado de usufructo de la totalidad de la herencia o el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legal usufructuaria establecido por el causante en su testamento, puesto que la adjudicación en usufructo a la viuda, en virtud de la elección hecha por ésta, recae sobre la porción adquirida por el menor en concepto de legítima, y en este caso, corresponde al legitimario o a su representante decidir si acepta la herencia y se adjudica los bienes que la integran en nuda propiedad, gravados con el usufructo, o si le conviene más adjudicarse una sexta parte de los bienes en pleno dominio, y otra sexta parte en nuda propiedad, de modo que, como la viuda tiene un interés opuesto al de su hijo menor, hay que proceder al nombramiento de un defensor judicial.

3. Según la doctrina de este Centro Directivo (Resolución de 15 de mayo de 2002) la calificación ha de ser confirmada. La existencia de la denominada «cautela Socini» supone una contraposición o conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor, pues tal fórmula admitida doctrinal y jurisprudencialmente consiste en que los legitimarios reciben mayor porción de lo que por legítima les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. La expresada cautela comporta una alternativa por la que el hijo legitimario tiene que optar y el hecho de ejercitar por él esa opción su madre acarrea también la contraposición de intereses, ya que dicha representante se ve afectada por el resultado de la opción. Por ello es imprescindible la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos a que se refiere el artículo 1060 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

14 diciembre 2006

Por el viudo, existiendo hijos menores.- 1. Limitado el recurso a la primera de las cuestiones señaladas en la nota de calificación de la registradora el objeto de este expediente se limita a determinar si es inscribible una partición hereditaria con previa liquidación de la sociedad de gananciales en un supuesto en el que una de las llamadas a la herencia resulta ser menor de edad y comparecer representada por su madre, viuda del causante.

2. Esta Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido ocasión de pronunciarse en diversas ocasiones en relación a cual debe ser el correcto entendimiento de lo preceptuado al respecto en nuestro ordenamiento jurídico. Dispone el artículo 163.1 del Código Civil: Siempre que en algún asunto el padre y la madre tengan un interés opuesto al de sus hijos no emancipados, se nombrará a éstos un defensor que los represente en juicio y fuera de él. Se procederá también a este nombramiento cuando los padres tengan un interés opuesto al del hijo menor emancipado cuya capacidad deban completar. Este precepto desarrolla lo preceptuado en su precedente, el artículo 162 que tras establecer la regla general de representación legal de los hijos menores de edad no emancipados por parte de los padres que ostenten la patria potestad, excepciona el supuesto de los actos «…en que en que exista conflicto de intereses entre los padres y el hijo». Resulta por tanto con meridiana claridad que la regla general de representación legal es excepcionada cuando existe un conflicto de intereses y que este se produce cuando hay intereses opuestos entre representante y representado.

De esta regulación se sigue que los actos particionales llevados en contravención de lo en ella previsto son nulos de pleno derecho (vide sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2011) por lo que no pueden provocar la modificación del contenido del Registro de la Propiedad.

3. La severidad de esta afirmación impone que en todo supuesto en que concurran menores u otras personas con capacidad limitada deban extremarse las precauciones a la hora de valorar la actuación representativa de quien en su nombre actúa. No obstante esta Dirección General tiene declarado (vide Vistos) que la excepción a la regla general de representación legal sólo juega cuando concurren los presupuestos legalmente establecidos. De este modo tiene declarado que el Código Civil exige para excepcionar el régimen general que entre representante y representado exista una oposición de intereses, es decir un conflicto real de intereses que viene definido por la existencia de una situación de ventaja de los intereses del representante sobre los del representado. Se excluye así del supuesto previsto por la norma el mero peligro hipotético o la mera suposición de que pudiera concurrir un supuesto de conflicto si se dan circunstancias no acreditadas en el expediente, exclusión del todo lógica pues de lo contrario haríamos de la excepción regla vaciando de contenido el principio general de representación legal. Cuando no existe conflicto, porque no existe oposición, sino intereses paralelos de representante y representado rige la regla general.

4. De esta interpretación se siguen una serie de consecuencias puestas de manifiesto por este Centro Directivo cuando en el ámbito de una partición hereditaria con liquidación previa del patrimonio ganancial el viudo comparece en su propio interés y en el de los hijos menores de edad no emancipados. El interés directo que tiene el cónyuge viudo en las consecuencias de la liquidación de gananciales le priva de la representación legal en la propia determinación del inventario ganancial si el activo está integrado total o parcialmente por bienes cuya ganancialidad no viene predeterminada legalmente sino que es fruto de una presunción legal susceptible de ser combatida (Resolución de 14 de marzo de 1991) o de una declaración unilateral del fallecido (Resolución de 3 de abril de 1995). Del mismo modo su interés directo en la adjudicación de bienes como consecuencia de la liquidación de gananciales le priva de la representación legal de sus hijos menores de edad si como consecuencia de la liquidación se forman lotes desiguales en evidente conflicto con los intereses de su representado (entre otras, resolución de 27 de noviembre de 1986). Por los mismos motivos cesa la representación legal del progenitor en la partición estrictamente hereditaria si esta es parcial (Resolución de 3 de abril de 1995), si se hace con ejercicio de derechos que corresponden a los menores representados (Resolución de 15 de mayo de 2002) o se hace mediante la formación de lotes desiguales o que no respeten las titularidades abstractas derivadas de la comunidad existente como consecuencia del fallecimiento del otro cónyuge (entre otras, Resolución de 6 de febrero de 1995).

5. En el supuesto de hecho que da lugar a este expediente la controversia se centra en la previa liquidación de la sociedad de gananciales existente entre la compareciente que actúa en nombre propio y en representación de la hija menor no emancipada (cuya comparecencia personal resulta irrelevante a estos efectos como reconoce el recurrente). Al efecto alega la registradora que el conflicto existe y por tanto es preceptivo el nombramiento de un defensor judicial porque existe oposición de intereses en la formación del inventario cuya masa patrimonial no viene predeterminada mecánicamente.

Sin embargo, en el presente supuesto, tiene razón el recurrente cuando afirma que no existe tal conflicto porque en relación a la vivienda cuya inscripción se solicita su determinación como bien ganancial proviene directamente de la atribución que de tal carácter se hizo en el acto adquisitivo y no de una presunción legal y tampoco en las adjudicaciones verificadas porque no existen adjudicaciones de bienes concretos a los interesados sino cuotas indivisas de todos y cada uno de los bienes con mera transformación en romana de las cuotas que ostentaban en las comunidades gananciales y hereditarias preexistentes de conformidad con la doctrina de este Centro Directivo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la registradora.

2 agosto 2012

Por el viudo, existiendo hijos menores.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de aceptación y partición de herencia y adjudicación de los bienes a los herederos, en la que concurren las circunstancias siguientes: la viuda, interesada en la herencia y partición, a su vez representa a otros dos herederos en virtud de su ejercicio de la patria potestad; se realizan las adjudicaciones en la forma que el causante estableció en su último testamento, de carácter ológrafo, de forma que a la viuda se le adjudicó el usufructo sobre la vivienda familiar cuya nuda propiedad se adjudicó a los hijos comunes menores, y además, en orden a las instrucciones del testador, la plena propiedad de otra finca; por lo que la registradora entiende que es necesario el nombramiento de un defensor judicial de los menores y, en su caso, la aprobación judicial, por entender que existe un conflicto de intereses entre la madre y los hijos menores.

2. La cuestión que se plantea es la de si proceden las limitaciones de los artículos 163 y siguientes del Código Civil. En principio, el artículo 1.060 del Código Civil establece que cuando los menores estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial, por lo que debiera bastar la representación de la madre que ejerce la patria potestad. Otra cosa es la apreciación de la registradora sobre un posible conflicto de intereses entre la madre y el menor. El artículo 163, para estos casos de conflicto de intereses, exige el nombramiento de un defensor judicial, pero conforme la doctrina de este Centro Directivo (vid. los «Vistos»), para esto es necesaria la existencia real de ese conflicto u oposición de intereses. La doctrina hasta ahora mantenida, a que se ha hecho referencia, supone no dar por sentado que siempre que en una partición intervenga un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso, como se ha venido realizando hasta ahora. Pero según la nota de calificación de la registradora, por lo que se refiere a este defecto, la contradicción existe. Es cierto que el artículo 163 del Código Civil ha de interpretarse con la necesaria amplitud para que no quede inaplicado, pero también los es que la oposición de interés ha de ser real (el texto legal exige que el padre o la madre «tengan» interés contrapuesto «en algún asunto»).

3. Conforme reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. los «Vistos»), no hay contradicción ni conflicto de intereses en una partición, si los bienes se adjudican pro indiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. Esta doctrina establece que no existe la contraposición de intereses cuando no hay liquidación previa de la sociedad ganancial y en la cotitularidad que se crea, hay proporcionalidad a las cuotas hereditarias de cada adjudicatario. La doctrina de este Centro Directivo ha reiterado además que la contradicción de intereses entre los menores y sus representantes legales se puede deber a diferentes motivos: incluir en el inventario bienes como gananciales, o bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter; no ajustarse el viudo o viuda en la adjudicación de los bienes a las disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto; ejercitar el cónyuge viudo una opción de pago de su cuota legal usufructuaria.

En el caso que nos ocupa, no se ajusta la viuda en la partición a la adjudicación de bienes conforme las disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto, porque como resulta de los hechos, se ha adjudicado a la supérstite, junto con el usufructo de la finca cuya nuda propiedad se adjudica a sus hijos, la plena propiedad de otra finca registral, con independencia absoluta de que esté ubicada en otro distrito hipotecario. Si bien, esta adjudicación en plena propiedad de otra finca, responde a lo manifestado por el causante en su testamento ológrafo. También ocurre que la adjudicación del usufructo a la viuda y nuda propiedad a los hijos menores resulta de la elección de una de las alternativas que concede la cautela socini contenida en el testamento. En Resoluciones de 15 de mayo de 2002 y 14 de diciembre de 2006, este Centro Directivo ha entendido que en el caso de cautela socini, fórmula testamentaria por la que los legitimarios reciben más de lo que por legítima les corresponde, pero con un gravamen –en este caso el usufructo del viudo– trae una alternativa por la que los legitimarios tienen que optar, y el hecho de que por ellos ejercite la opción su madre acarrea la contraposición de intereses, ya que la representante se ve afectada directamente por el resultado de la opción. Por lo que está bien apreciada la oposición de intereses y el autocontrato por la registradora en su nota de calificación. En consecuencia es necesaria la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos exigidos por el artículo 1060 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

4 septiembre 2012

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De la Iglesia Católica como titular registral

Produccion CoMa,

IDENTIFICACIÓN

De la Iglesia Católica como titular registral

De la Iglesia Católica como titular registral

La cuestión que se plantea en este recurso es si la inscripción que debe practicarse como consecuencia de un expediente de dominio debe hacerse a favor de la Iglesia Católica, tal como ordena el auto, o debe especificarse cuál de las concretas personas jurídicas que la integran es la verdadera adquirente del bien. La solución requiere la aplicación del concordato entre la Santa Sede y el Estado Español, en el cual se reconoce la personalidad jurídica de la Iglesia, si bien esta expresión se emplea compendiosamente para referirse a todas las diferentes entidades eclesiásticas (Santa Sede, diócesis, parroquias, Conferencia Episcopal Española, órdenes, congregaciones, fundaciones, asociaciones y otras entidades). Todas estas entidades gozan del reconocimiento por el Estado de su personalidad y plena capacidad de adquirir, por lo que se confirma la calificación del Registrador.

14 diciembre 1999

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1940 – 1949

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

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RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.940
29 Enero No consta 4
07 Febrero 21/02/40 8
28 Febrero   7/3/40 12
02 Marzo   8/3/40 17
16 Marzo 26/03/40 22
12 Julio No consta 26
17 Julio   8/8/40 30
20 Julio   3/10/40 33
22 Julio 16/08/40 36
08 Agosto 21/09/40 43
09 Agosto 27/08/40 49
10 Agosto 21/09/40 57
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.941
16 Enero 30/01/41 71
24 Enero   7/2/41 75
07 Febrero 26/02/41 81
14 Febrero 24/02/41 84
22 Febrero   9/3/41 88
28 Abril 16/05/41 93
05 Agosto 25/08/41 97
27 Agosto 17/09/41 104
11 Octubre 05/11/41 108
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.942
09 Marzo   9/3/42 [1] 115
18 Abril 18/4/42 [2] 127
19 Noviembre No consta 133
25 Noviembre 16/12/42 141
18 Diciembre 18/01/43 147
19 Diciembre 18/01/43 254
26 Diciembre 18/01/43 160
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.943
23 Enero 16/02/43 169
26 Enero 20/02/43 177
09 Febrero 21/03/43 182
22 Febrero 24/03/43 193
25 Febrero 30/03/43 199
30 Marzo 11/04/43 207
08 Mayo 24/05/43 212
17 Mayo   9/6/43 220
18 Mayo 13/06/43 230
22 Mayo 20/06/43 239
25 Mayo 20/06/43 249
01 Junio   4/7/43 255
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
22 Junio 11/07/43 262
01 Julio 30/07/43 268
12 Julio   5/8/43 274
13 Julio   8/8/43 280
15 Julio 15/08/43 283
16 Julio 19/08/43 292
21 Julio 17/09/43 298
09 Agosto 26/08/43 312
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
25 Septiembre 02/11/43 318
07 Octubre 04/11/43 323
25 Octubre 19/11/43 331
30 Octubre 26/11/43 338
02 Noviembre   3/12/43 347
05 Noviembre 11/12/43 352
19 Noviembre 21/12/43 357
09 Diciembre   1/  1/44 365
21 Diciembre 19/01/44 370
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.944
10 Enero 12/01/44 381
12 Enero 16/02/44 389
15 Enero 27/02/44 194
22 Enero   3/3/44 398
04 Febrero 17/03/44 406
10 Marzo 16/03/44 413
14 Marzo 21/04/44 421
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
28 Marzo 30/04/44 428
29 Marzo 24/04/44 438
30 Marzo 27/04/44 447
04 Mayo   4/6/44 452
20 Mayo 10/06/44 464
22 Mayo 14/06/44 472
23 Mayo   6/7/44 483
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
07 Junio 16/07/44 488
21 Junio 25/07/44 492
24 Junio   9/8/44 498
31 Julio 19/09/44 506
03 Agosto 23/09/44 513
18 Octubre 24/11/44 518
07 Noviembre   9/12/44 524
08 Noviembre 13/12/44 530
13 Noviembre 24/12/44 538
16 Noviembre    7/1/45 543
02 Diciembre 16/01/45 551
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.945
18 Enero 14/02/45 295
05 Febrero 17/02/45 301
07 Marzo   6/4/45 307
09 Marzo 23/04/45 314
27 Abril 25/05/45 321
28 Abril 14/06/45 327
08 Junio   9/9/45 334
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
20 Junio 22/09/45 342
12 Julio 27/09/45 346
17 Octubre 30/12/45 353
22 Octubre 16/01/46 358
22 Noviembre  No consta 426 [3]
05 Diciembre 17/02/46 364
12 Diciembre   7/3/46 373
27 Diciembre 15/03/46 380
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.946
09 Enero 25/03/46 431
08 Febrero 19/04/46 436
12 Febrero 28/05/46 443
22 Febrero 8/6/46 446
10 Marzo 14/06/46 453
22 Marzo 25/06/46 457
04 Abril   1/7/46 469
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
03 Mayo 10/07/46 473
08 Mayo 20/07/46 481
15 Julio 11/09/46 496
29 Octubre   7/1/47 502
19 Diciembre 26/01/47 508
26 Diciembre   5/2/47 516
30 Diciembre   9/2/47 524
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.947
27 Marzo 28/03/47 123
19 Mayo 21/05/47 129
18 Junio 20/09/47 136
16 Septiembre   8/10/47 146
06 Octubre 26/11/47 153
27 Octubre 14/01/48 161
29 Octubre   1/6/48 167
19 Noviembre   7/6/48 172
15 Diciembre   6/10/48 197
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.948
21 Abril 10/10/48 123
25 Mayo 16/10/48 131
16 Julio   5/11/48 140
02 Noviembre 14/11/48 146
24 Diciembre    2/3/49 157
AÑO 1.949
24 Febrero 14/03/49 121
28 Febrero    1/4/49 123
21 Abril    2/6/49 128
07 Julio 20/09/49 135
29 Julio 22/09/49 140
19 Octubre 24/11/49 146
01 Diciembre   6/3/50 152
12 Diciembre 26/02/50 157
22 Diciembre 18/03/50 168

[1] Así en el Anuario, posiblemente por error.

[2] Lo mismo.

[3] Resolución dictada en consulta, no publicada en el B.O.E.

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Cancelación por acto de conciliación

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cancelación por acto de conciliación

Cancelación por acto de conciliación

1.Son hechos a tener en cuenta en la resolución del presente recurso los siguientes: a) Se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio de un acta de conciliación, terminado con avenencia, en el que ante la pretensión de la demandante, titular de la finca, de que una entidad, acreedora hipotecaria, reconozca que la promotora de la conciliación adquirió la propiedad de dicha finca en autos de juicio ejecutivo en que era parte ejecutante la demandada de conciliación y que al quedar pendiente responsabilidad hipotecaria de la que era acreedora la entidad, la promotora de la conciliación hizo efectivo el importe total de la deuda, emitiéndose por la entidad acreedora documento en el que reconocía la cancelación económica del préstamo hipotecario, y en consecuencia que la misma se avenga a prestar consentimiento para la cancelación de la inscripción de hipoteca, el representante de la entidad demandada «presta expresamente el consentimiento a que se refiere el conciliatorio». b) La Registradora deniega la inscripción por no constar lo convenido en escritura pública. La interesada recurre y el Presidente del Tribunal Superior de Justicia estima el recurso, apelando la Registradora.

2. Uno de los principios básicos de nuestro sistema registral es el llamado principio de legalidad, que, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan, «erga omnes», de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–), está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así el artículo 3 de la Ley Hipotecaria establece, entre otros requisitos, la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales, y esta norma se reitera a través de toda la Ley Hipotecaria, así como de su Reglamento, salvo contadas excepciones que son ajenas al caso ahora debatido.

Ciertamente, según los artículos 1216 del Código Civil y 317.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil («a efectos de prueba en el proceso», precisa este último precepto), son documentos públicos los testimonios que de las resoluciones y diligencias de actuaciones judiciales de toda especie expidan los Secretarios Judiciales, a quienes corresponde dar fe, con plenitud de efectos, de las actuaciones procesales que se realicen en el Tribunal o ante él (artículos 281 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 145 de la ley de Enjuiciamiento Civil); y conforme al artículo 319.1 de dicha Ley procesal tales testimonios harán prueba plena del hecho o acto que documentan y de la fecha en que se produce esa documentación (cfr. también artículo 1318 del. Código Civil). Pero es también cierto, según la reiterada doctrina de esta Dirección General, que al exigir el artículo 3 de la Ley Hipotecaria para inscribir en el Registro los títulos relativos a bienes inmuebles o derechos reales que estén consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico, no quiere decir que puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que la doctrina y preceptos hipotecarios no reputan indiferente la especie de documento auténtico presentado en el Registro, y exigen el congruente con la naturaleza del acto inscribible (cfr. Real orden de 13 de diciembre de 1867 y Resoluciones de 16 de enero de 1864, 25 de julio de 1880, 14 de junio de 1897, 12 de febrero de 1916, 31 de julio de 1917 y 1 de julio de 1943, entre otras).

Concretamente, para apreciar el valor y los efectos del convenio hecho en un acto de conciliación ha de analizarse cual sea la verdadera naturaleza de dicho acto, que en nuestra legislación procesal constituye una actuación de carácter preliminar que debe intentarse en general para poder entablar el juicio declarativo, cuyos efectos determina el artículo 476 de la Ley de Enjuiciamiento civil de 1881 (vigente, según la disposición derogatoria única, apartado 1.23 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil) al prescribir que lo convenido por las partes en acto de conciliación se llevará a efecto por el mismo Juez ante el que se celebró, por los trámites establecidos para la ejecución de las sentencias dictadas en juicio verbal, y cuando se trate de asuntos de la competencia del propio Juez, y en los demás casos tendrá el valor y eficacia de un convenio consignado en documento público solemne; si bien ello no significa que sea título inscribible, ya que cuando el acuerdo entre los interesados tiene lugar no es, fundamentalmente, más que un acuerdo entre partes y los convenios conciliatorios no tienen las garantías de las resoluciones judiciales ni de las transacciones u otros contratos autorizados por Notario (cfr. Resolución de 1 de julio de 1943).

Por lo anterior, esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y confirmar la nota de la Registradora.

22 febrero 2006

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Posibilidad de interponerlo después de varias calificaciones

Produccion CoMa, 13/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Posibilidad de interponerlo después de varias calificaciones

Posibilidad de interponerlo después de varias calificaciones

1.2 Con respecto a la posible multiplicidad de recursos sobre el mismo supuesto que alega el registrador, hay que tener en cuenta que el título que ahora se presenta a calificación, aunque está relacionado con lo que originó nuestra Resolución de 8 de febrero de 2008, otorgado por las mismas personas, autorizado por el mismo notario y relativo a los mismos censos, es un título diferente, en el cual M. P. C. y J. M. C. S. (…) aceptan pura y simplemente la herencia (…) de M. C. (…)”, hacen constar que el censo es vitalicio y alegan, además, la consolidación de derechos. Por lo tanto, requiere una calificación nueva, por mucho que en esta nueva calificación se puedan, o se hayan, de tener en cuenta elementos de la anterior calificación y de la Resolución que la confirmó parcialmente.

29 septiembre 2008  [1]

 

[1] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.

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Constitución bajo suelo de carácter público

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución bajo suelo de carácter público

Constitución bajo suelo de carácter público

1) Superando el concepto tradicional de la propiedad y teniendo en cuenta su función social, debe admitirse la posibilidad de que una porción del subsuelo de la vía pública se configure como finca independiente. Para ello será necesario, como primer requisito, que el planeamiento urbanístico lo permita, que se proceda a la desafectación del subsuelo, configurándose como bien patrimonial, y que se obtenga la correspondiente licencia urbanística. En cambio, no es necesario segregar la superficie existente bajo el suelo, sino que por estar éste conectado con el suelo y vuelo público, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre ambos, lo que registralmente se realizará a través de la constitución de un complejo inmobiliario; en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado. 2) En cuanto al inconveniente de que se pretenda inscribir al amparo del artículo 24.2.b) de la Ley de Propiedad Horizontal, que sólo se refiere a los complejos inmobiliarios privados, no existe ningún precepto que excluya su aplicación a aquellos supuestos en que alguno de los elementos privativos esté sometido a un régimen demanial público, y la doctrina del «numerus apertus» propia de nuestro sistema registral favorece esta interpretación. 3) El problema que plantearía la necesidad de existir una pluralidad de fincas materiales para crear un complejo inmobiliario, se elimina si se tiene en cuenta que sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial. 4) La necesidad de un suelo común, característica de los complejos inmobiliarios, se sustituye por la existencia de un elemento común, como es el forjado; pero aunque no hubiera elementos comunes, es suficiente con la existencia de servicios generales, y en este caso los había, puesto que se fijó una cuota de participación de cada elemento para el adecuado sostenimiento de los servicios, cargas y tributos no imputables individualmente a cada una de las fincas. 5) Por último, no puede afirmarse que las relaciones creadas entre el dominio público y el privado supongan limitaciones impuestas al dominio público contrarias al artículo 80 de la Ley de Bases de Régimen Local y al artículo 132.1 de la Constitución, pues en nada queda mermado el destino público del suelo por el hecho de que el subsuelo sea objeto de aprovechamiento privativo y así lo ha reconocido la jurisprudencia, que ha negado el derecho de reversión de los terrenos expropiados cuando el subsuelo es objeto de utilización privativa por vía de concesión administrativa.

5 abril 2002

Constitución bajo suelo de dominio público.- 1. Se discute en el supuesto de hecho de la presente resolución sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique la creación de diversas fincas registrales donde antes había una sola.

2. No existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos.

No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen.

En este caso, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002 aunque registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculación de la finca matriz, ya que en el folio abierto a ésta debe hacerse constar el distinto régimen del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o físicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca física, sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.

Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resolución de 5 de abril de 2002, el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, esta la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.

En definitiva, concurre para la admisión de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotación adecuada de los subterráneos existentes en zonas públicas) y no se distorsionan los principios registrales.

3. Ahora, bien, como también se dijo en la citada Resolución de 5 de Abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculación con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público, con un volumen edificable en el subsuelo de carácter patrimonial, como puede ser la constitución de un complejo inmobiliario; registralmente en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.

4. En el supuesto de hecho de este expediente (en el que el título principal se limita a la venta del suelo, sin modificación hipotecaria previa ni articulación de las relaciones entre suelo y vuelo) no queda claro si se quiere segregar totalmente un volumen subterráneo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo, o si se pretende –dentro de la misma finca física– tan solo un desdoblamiento del régimen jurídico de suelo-vuelo y subsuelo.

En el primer caso será necesario –como exige la registradora-una operación de modificación hipotecaria, la segregación, previa licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente; el propio recurrente reconoce no haberse realizado esta delimitación aún, aunque podría hacerse en base a planos existentes.

En el segundo caso, si se pretende un mero desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregación material de un volumen determinado, será necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo público y subsuelo privado, a través de la técnica de la división horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento común entre suelo y subsuelo, que es precisamente la línea se separación entre uno y otro, normalmente a través de un forjado. Con más razón será necesaria esa articulación si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.

Esta circunstancia tampoco se ha producido en el título presentado a inscripción, ya que no basta a estos efectos con la integración del subsuelo desvinculado en una subcomunidad de garajes ya existente; son las relaciones entre el suelo y el subsuelo desvinculado las que deben quedar reglamentadas con claridad pues no quedan totalmente independizados como si de una segregación se tratara.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral.

24, 26 y 27 febrero 2007

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Derecho de acrecer en la sustitución

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de acrecer en la sustitución

Derecho de acrecer en la sustitución

Es inscribible la escritura de manifestación y partición de herencia de dos hermanos otorgada exclusivamente por la heredera de ambos –y también hermana-, teniendo en cuenta que en el testamento de la segunda fallecida se instituía herederos por partes iguales a sus dos hermanos y en su defecto, también por partes iguales, a otro hermano y una sobrina. El problema que se plantea es si la sustitución establecida ha de operar sólo en el caso de defecto de ambos herederos instituidos o si, por el contrario, ha de operar también en defecto de uno de los dos hermanos, llegando el Centro Directivo a la conclusión de que no puede negarse una voluntad clara del testador en el primero de los sentidos apuntados, pues la expresión “en su defecto” a continuación de la institución por partes iguales de dos hermanos, no indica sino que la sustitución opera a falta de ambos instituidos, y en este sentido cobra plena congruencia que se disponga, a continuación, que la sustitución establecida a favor de otras dos personas lo sea también por partes iguales. En consecuencia, si ha premuerto uno de los hermanos instituidos en primer lugar, habrá de jugar el derecho de acrecer, heredando en el todo el otro hermano instituido y sobreviviente.
25 marzo 2003

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Perteneciente a una comunidad

Produccion CoMa,

OBRA NUEVA

Perteneciente a una comunidad

Perteneciente a una comunidad

Se requiere la comparecencia de todos los comuneros para que pueda ser inscrita en el Registro una declaración de obra nueva, sin que sea suficiente el que lo haga uno solo de los propietarios.

20 y 21 febrero 1969

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1950 – 1959

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

Nota de 2024: Los enlaces que constan en este archivo han dejado de funcionar porque el BOE ha cambiado la estructura de la URL que da el resultado de la búsqueda.

No obstante, la búsqueda es fácil a través de este enlace y rellenando los campos marcados en la imagen. En el ejemplo, se busca la Resolución de 8 de marzo de 1950 (que se publicó el 29 de abril de 1950, según consta en las tablas). La pestaña de búsqueda (pinchar en este enlace) está a la izquierda de la pestaña de resultados. Sólo hay que cambiar la fecha de publicación, tanto inicial como final.

Funciona mejor poniendo la fecha del Boletín en vez de la fecha de la Resolución.

 

RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.950
02 Febrero 02/04/50 121
24 Febrero 19/04/50 131
08 Marzo 29/04/50 138
31 Marzo 08/05/50 144
10 Mayo 03/06/50 155
13 Junio 24/08/50 161
17 Junio 12/08/50 167
06 Noviembre 20/12/50 173
21 Noviembre 05/01/51 178
07 Diciembre 27/01/51 184
22 Diciembre 14/02/51 193
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.951
17 Enero 26/02/51 121
21 Febrero 20/04/51 126
28 Febrero 25/04/51 136
12 Abril 24/05/51 141
31 Mayo 19/09/51 147
22 Junio 25/09/51 151
26 Septiembre 04/11/51 158
08 Noviembre 05/01/52 167
18 Diciembre 29/01/52 174
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.952
15 Enero 04/02/52 121
01 Febrero 25/03/52 128
03 Marzo 25/06/52 136
04 Marzo 01/07/52 143
26 Marzo 18/07/52 149
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
27 Marzo 10/08/52 158
18 Abril 18/08/52 164
18 Mayo 20/08/52 169
19 Mayo 22/08/52 175
13 Junio 04/09/52 182
20 Junio 07/09/52 187
10 Julio 08/09/52 193
15 Julio 19/12/52 197
19 Julio 13/01/53 202
22 Octubre 17/01/53 210
25 Octubre 22/01/53 219
08 Noviembre 25/01/53 228
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.953
05 Febrero 17/04/53 9
06 Febrero 20/05/53 19
25 Febrero 11/03/53 27
03 Marzo 07/07/53 37
04 Marzo 11/07/53 45
05 Marzo 09/07/53 49
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
05 Junio 15/07/53 54
27 Junio 31/10/53 64
12 Diciembre 26/04/54 69
14 Diciembre 10/05/54 74
15 Diciembre 16/05/54 79
16 Diciembre 26/05/54 83
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.954
27 Marzo 16/06/54 9
29 Marzo 24/06/54 13
30 Marzo 30/05/54 21
08 Mayo 28/06/54 25
08 Junio 13/07/54 30
07 Julio 28/09/54 35
28 Julio 04/10/54 39
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.955
26 Enero 27/02/55 9
27 Enero 05/03/55 13
17 Febrero 13/05/55 20
23 Marzo 17/04/55 23
29 Marzo 22/04/55 28
17 Mayo 17/06/55 33
18 Mayo 18/07/55 39
17 Junio 17/07/55 43
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
09 Agsoto 27/09/55 49
18 Octubre 18/11/55 54
19 Octubre 23/11/55 59
22 Octubre 11/12/55 64
08 Noviembre 20/12/55 68
09 Noviembre 27/12/55 74
13 Diciembre 05/01/56 80
16 Diciembre 09/01/56 85
17 Diciembre 16/01/56 89
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.956
10 Febrero 01/03/56 9
11 Febrero 06/03/56 13
02 Marzo 14/04/56 16
03 Marzo 18/04/56 22
18 Abril 23/05/56 25
02 Junio 26/06/56 28
20 Junio 10/08/56 32
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
30 Junio 17/08/56 40
12 Julio 20/08/56 48
16 Julio 23/08/56 55
30 Octubre 19/11/56 59
16 Noviembre 22/12/56 62
29 Noviembre 18/01/57 70
22 Diciembre 10/02/57 76
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.957
08 Febrero 29/03/57 9
14 Febrero 02/04/57 18
07 Marzo 17/05/57 20
11 Marzo 17/05/57 23
27 Marzo 17/05/57 28
04 Abril 17/05/57 33
06 Abril 17/05/57 37
11 Mayo 12/06/57 40
22 Julio 19/10/57 45
04 Diciembre 49
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.958
17 Enero 9
25 Enero 13
06 Febrero 15
06 Febrero 14/04/58 18
12 Febrero 18/04/58 23
21 Marzo 04/06/58 28
30 Abril 01/09/58 32
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
02 Mayo 06/09/58 36
31 Julio 15/12/58 40
04 Octubre 14/01/59 43
20 Octubre 13/01/59 50
11 Noviembre 19/01/59 55
27 Noviembre 20/01/59 59
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.959
05 Enero 06/02/59 9
03 Febrero 17/02/59 16
07 Febrero 23/02/59 21
16 Marzo 13/04/59 25
25 Marzo 04/05/59 31
24 Abril 20/05/59 36
29 Abril 30/05/59 39
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
08 Mayo 02/06/59 43
09 Mayo 02/06/59 49
01 Agsoto 19/09/59 52
14 Agsoto 23/09/59 55
03 Octubre 04/11/59 63
02 Noviembre 20/11/59 68
14 Noviembre 05/12/59 70

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Por el viudo, existiendo un incapacitado

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PARTICIÓN

Por el viudo, existiendo un incapacitado

Por el viudo, existiendo un incapacitado

1. La única cuestión que se debate en el presente recurso se centra en el segundo defecto de la nota calificadora, único que ha sido objeto de recurso y consiste en determinar si es necesaria la intervención del defensor judicial en una partición hereditaria, en la que una heredera incapacitada está representada por su madre, como titular de la patria potestad rehabilitada, cuando el causante de la sucesión (padre y cónyuge de las mismas) ordena el llamamiento testamentario a favor de ambas (y a favor de los restantes hijos comunes) mediante la fórmula testamentaria conocida como Cautela Socini.

2. Como cuestión previa, como se trata de un asunto que afecta a la validez y eficacia del acto y a la protección de personas menores e incapacitadas, el conflicto de intereses debe ser objeto de calificación registral, dada la relación de ésta con la presunción de existencia y pertenencia de los derechos inscritos resultante del principio de legitimación registral de los artículos 1.3.º y 38.1.º de la Ley Hipotecaria y con la confianza en la legalidad de los asientos registrales respecto a terceros conforme al principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Así lo ha entendido reiteradamente este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los Vistos, siguiendo una larga tradición en esta materia sobre calificación registral del autocontrato con conflicto de intereses, destacando especialmente entre las Resoluciones más recientes en tal sentido, las de 15 de mayo y 18 de diciembre de 2002, 3 de diciembre de 2004, 6 (Cfr. su Fundamento 8.º) y 18 de julio de 2006 (Cfr. su fundamento 3.º) y las de 14 de mayo y 2 de junio de 2010 y 10 de enero, 23 de mayo y 4 de septiembre de 2012.

3. Entrando en la cuestión de fondo, este Centro Directivo ha venido entendiendo que «la existencia de la denominada «Cautela Socini» supone una contraposición o conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor, pues tal fórmula admitida doctrinal y jurisprudencialmente consiste en que los legitimarios reciben mayor porción de lo que por legítima les corresponde, pero gravada con el usufructo del viudo. La expresada cautela comporta una alternativa por la que el hijo legitimario tiene que optar y el hecho de ejercitar por él esa opción su madre acarrea también la contraposición de intereses, ya que dicha representante se ve afectada por el resultado de la opción» (cfr. Resolución de 14 de diciembre de 2006 y en el mismo sentido la de 4 de septiembre de 2012 anteriormente citadas). Congruentemente con esta situación de contraposición de intereses en la Cautela Socini, se concluía que era «imprescindible la intervención del defensor judicial y el cumplimiento de los demás requisitos a que se refiere el artículo 1.060 del Código Civil».

4. Dicha doctrina es igualmente aplicable a este supuesto, pues la opción derivada de la Cautela Socini implica conflicto de intereses entre la madre representante y la hija incapacitada a la que representa, ya que no es lo mismo que dicha hija incapacitada reciba unos bienes inmuebles libres de todo gravamen como exige la ley respecto a la atribución de la legítima, que los reciba en nuda propiedad, aunque se señale una mayor cuantía de los bienes adjudicados a la misma, pues el resultado de la opción ejercitada en representación de la incapacitada es que ésta recibe su participación en el inmueble gravada por el usufructo universal a favor de la madre representante, cuando aplicando las normas de libertad de la porción legitimaria, se hubiera podido plantear también la opción alternativa de recibir los bienes que le correspondieran por legítima en pleno dominio y por tanto, excluidos del usufructo a favor de la representante.

Producida esta situación de conflicto de intereses, no corresponde a la representante decidir acerca de tal opción, ni cabe entrar, a efectos de inscripción, en el valor dado a los bienes ni en la clase y cuantía de los que se han adjudicado a la legitimaria, pues la decisión en estos casos de conflicto de intereses corresponde al defensor judicial, que es el que se encuentra en posición objetiva de imparcialidad con los requisitos del artículo 1.060 del Código Civil, tal como señalaron las dos Resoluciones de este Centro de 14 de diciembre de 2006 y 4 de septiembre de 2012 en supuestos similares al que ahora se plantea y que por las razones indicadas ha de recibir la misma solución.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota calificadora en cuanto al segundo defecto, único que ha sido recurrido.

11 diciembre 2012

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De las personas que deben intervenir en una expropiación forzosa

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IDENTIFICACIÓN

De las personas que deben intervenir en una expropiación forzosa

De las personas que deben intervenir en una expropiación forzosa

Teniendo en cuenta que la intervención del Ministerio Fiscal en el expediente expropiatorio está encaminada a garantizar la actuación de los derechos legalmente reconocidos a los propietarios afectados cuando éstos no hayan comparecido, que a aquéllos ha de notificárseles individualmente el acuerdo de necesidad de ocupación y que el otorgamiento del acta de ocupación y pago se produce una vez fijado el justiprecio, no es suficiente para inscribir un acta de ocupación y pago la mera convocatoria al Ministerio Fiscal antes de su formalización, pues dicha convocatoria debe hacerse desde que se dicta el acuerdo de necesidad de ocupación y en tiempo oportuno para posibilitar su impugnación.

16 diciembre 1999

De las personas que deben intervenir en una expropiación forzosa.- Si en un acta de pago y ocupación consta que interviene el Ministerio Fiscal, dicha aseveración, hecha por un funcionario público en el ejercicio de su cargo, goza de fehaciencia y el Registrador debe pasar por ella, no pudiendo denegar la inscripción por afirmar que no comparece el Ministerio Fiscal, sin perjuicio de poner el hecho en conocimiento de la autoridad judicial si tuviera sospechas de la falsedad de tal extremo.

17 diciembre 1999

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Cancelación por albacea

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HIPOTECA

Cancelación por albacea

Cancelación por albacea

Aunque la cancelación es un acto de enajenación, que no siempre puede realizar la persona autorizada para recibir pagos, facultado un albacea para pago de legados, realización de toda clase de cobros y pagos, con autorización para disponer de los bienes de la herencia de cualquier clase, es evidente que la intención de la testadora fue facultar a su albacea para consentir en la cancelación que motivó este recurso, máxime si se tiene en cuenta que sin disponer de metálico suficiente no sería posible el cumplimiento de la voluntad de la testadora y que al estar autorizado para realizar toda clase de cobros, es indudable que lo está implícitamente para expedir recibos y cartas de pago.

25 octubre 1932

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De un templo

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INMATRICULACIÓN

De un templo

De un templo

Denegada la inscripción de una certificación expedida por un Arzobispo para la inscripción de un templo parroquial, según nota fechada en septiembre de 1997, la Dirección, aun admitiendo que el artículo 5 del Reglamento Hipotecario vigente en dicho momento excluía de la inscripción los templos dedicados al culto católico, revoca la calificación, porque aquella norma restrictiva ha sido derogada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y hace referencia a la exposición de motivos, en la que se expresa que se suprime por inconstitucional la prohibición expresada, incompatible con el principio de aconfesionalidad del Estado, toda vez que el artículo 16.3 de la Constitución veda cualquier equiparación entre la Iglesia Católica y el Estado, no sólo respecto de lo que beneficie, sino también en cuanto implique un perjuicio para aquélla, siendo también incompatible con la proscripción del trato discriminatorio por razón de religión, cuya recta interpretación ha de impedir que se prohíba la inscripción de templos destinados al culto católico y, en cambio, se permita la de los destinados al culto propio de cualquier otra confesión religiosa.

12 enero 2001

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Requisitos formales

Produccion CoMa, 12/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Requisitos formales

Requisitos formales

El artículo 69 del Reglamento del Registro Mercantil, en su apartado segundo, exige que se acompañen al escrito por el que se interponga «Originales o debidamente testimoniados los documentos calificados por el Registrador». Es una exigencia lógica si se tiene en cuenta que el recurso gubernativo, en esa primera fase, pretende obtener del Registrador una reforma de su calificación a la vista de los argumentos del recurrente, para lo que resulta evidente la necesidad de volver a examinar el o los documentos que dieron lugar a ella, sean los mismos u otros que garanticen la identidad de su contenido.[1]

24 febrero 1995

Requisitos formales.- No es procedente el recurso si no se han aportado al Registrador los documentos, originales o debidamente testimoniados [2], que exige el artículo 69.2 del Reglamento del Registro Mercantil y que son los mismos documentos calificados, pues en su primera fase el recurso trata de obtener del Registrador una reconsideración o reforma de su calificación, para lo que es imprescindible que, a la vista de los argumentos del recurrente, pueda volver a examinar los documentos que dieron lugar a ella.

3 enero 2000

Requisitos formales.- En este recurso, el Centro Directivo, antes de abordar la cuestión de fondo planteada, se extiende sobre una serie de cuestiones relacionadas con la calificación y con el recurso. Respecto a esto último, y concretamente, respecto a la oficina donde puede presentarse, afirma lo siguiente:

a) En primer lugar y dado que el recurso se planteó inicialmente mediante escrito de la recurrente presentado ante el Colegio Notarial de las Islas Canarias, debemos plantearnos si esta institución es una de las oficinas a que se refiere el artículo 38, 4 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y Procedimiento Común, a la que se remite el artículo 327. 3 de la Ley Hipotecaria.

Ello exige determinar, cuál sea la naturaleza de los colegios profesionales y concretamente de los Colegios Notariales. Conforme a la reiterada jurisprudencia de nuestro Tribunal Constitucional, los colegios profesionales son Corporaciones públicas sectoriales por su composición y organización que, sin embargo, realizan una actividad en gran parte privada, aunque tengan delegadas por la Ley funciones públicas (cfr. STC 123/1987); o bien Corporaciones de Derecho público cuyo origen, organización y funciones no dependen sólo de la voluntad de los asociados, sino también, y en primer término, de las determinaciones obligatorias del propio legislador (cfr STC 20/1998).

A su vez, el Tribunal Supremo en Sentencia de 6 de Abril de 2004, estima que los Colegios profesionales constituyen Corporaciones de Derecho público de base asociativa privada, que tienen reconocida la defensa de los intereses de los profesionales que los integran, atribuyéndoles una naturaleza bifronte: publica y privada. Y la de 25 de Octubre de 2002, invocando la doctrina del Tribunal Constitucional, señala que solo en los aspectos concretos en que actúan en funciones administrativas atribuidas o delegadas por la Ley, pueden calificarse tales Corporaciones como sujetas a Derecho administrativo. Y aunque en el supuesto que nos ocupa, la cualidad de funcionario público del Notario, hace que las competencias ordenadoras del Colegio vengan limitadas por la relación funcionarial de sus miembros con la Administración Publica, ello no llega a conferirle al registro de entrada de documentos, la condición de los previstos en el artículo 38,4 de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de la Administración del Estado y del Procedimiento administrativo común, por lo que hay que entender que la remisión que realiza el Colegio a este Centro Directivo del escrito de interposición del recurso, ha de entenderse como un acto de cortesía y facilitación de las actuaciones al ciudadano reclamante, y no como el cumplimiento de un deber de remisión ex artículo 20 de la Ley de Procedimiento. Como consecuencia, la fecha de la efectiva interposición del recurso será la de entrada en este Centro Directivo y no la de entrada en el registro del Colegio Notarial.

1 marzo 2006

Requisitos formales.- 1. El Registrador en su informe, plantea una cuestión procedimental, consistente en el hecho de que aunque el recurrente formula el recurso «contra la anterior nota de calificación», luego sólo efectúa alegaciones en torno al primero de los defectos, sin que aluda al segundo de ellos, surgiendo entonces la duda de si el segundo defecto no ha sido recurrido o lo ha sido sin que se fundamente la discrepancia.

A este respecto, el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, al enumerar los requisitos que al menos debe contener el escrito de interposición del recurso, alude a los hechos y fundamentos de derecho (párrafo 2.º apartado c), lo cual no es sino trasunto de lo que el artículo 110.1.b) de la Ley 30/1992 en sede de recursos contra actos administrativos denomina «la razón de su impugnación».

Sin embargo, esa exigencia formal, no puede conducir sin más a entender que, aquella parte de la nota cuya impugnación no ha sido fundamentada, debe entenderse no recurrida, siempre que conste de manera inequívoca la voluntad del recurrente de alzarse contra la totalidad del contenido de la nota y solicite la revocación de la misma, por cuanto lo exigido por el principio de congruencia, es que la resolución sea coherente con las peticiones formuladas por el recurrente (cfr. art. 113.3 de la Ley 30/1992), debiendo acarrear únicamente la ausencia de la fundamentación adecuada, el requerimiento por parte del órgano encargado de la tramitación del expediente, a fin de que se subsane esa omisión o se aclare ese extremo (art. 71. 1 de la ley 30/1992).

En el caso objeto de recurso, constando la voluntad indudable del recurrente de impugnar la totalidad de la nota de calificación y habiendo solicitado su revocación total, la doctrina reiteradamente proclamada por este Centro Directivo (Vid. por todas la de 26 de mayo de 2.000) según la cual los recursos contra las calificaciones registrales no están sometidos a especiales requisitos de forma y el principio de economía procedimental, exigen entrar en el fondo de las cuestiones planteadas en la nota de calificación.

27 marzo 2008

 

[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[2] Esta Resolución está dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil. Su doctrina en cuanto a los documentos que deben aportarse, sin embargo, es aplicable igualmente al de la Propiedad, con la diferencia de que el precepto a tener en cuenta sería el artículo 113 del Reglamento Hipotecario.

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Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente

La división horizontal de un local, que estaba destinado a hotel y comprendía varias plantas, no plantea ningún problema especial por el hecho de que se establezcan normas de funcionamiento que afectan sólo a las nuevas plantas; tampoco porque las superficies de las nuevas fincas sean inferiores a la del local de procedencia, pues parte de sus anteriores elementos privativos se han convertido en comunes de la nueva subcomunidad; y tampoco, finalmente, porque no se describa el edificio en su conjunto, puesto que la nueva división sólo afecta a un local en cuya hoja precisamente debe constar la inscripción extensa de tal división horizontal. En cambio, sí tiene trascendencia y constituye defecto el pacto que, tal como está redactado, parece afectar a la totalidad del edificio sin que conste el acuerdo unánime de los propietarios.

9 abril 1991

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- Inscrita parte de una casa como finca independiente, integrada en el régimen de propiedad horizontal existente sobre la total casa de que forma parte, la Dirección considera posible que aquella parte de casa se constituya en otra nueva propiedad horizontal, no mediante su división en la forma a que se refiere el artículo 8º de la Ley especial, sino como superposición de dos regímenes independientes, de un lado, el preexistente, en el que la finca subdividida conservará su identidad, número, cuota y representación unitaria cual si no se subdividiera, y el de ésta, referido tan sólo a ella, con sus propios elementos independientes a los que corresponderá una participación en sus propios elementos comunes, entre los que necesariamente estará la cuota de participación que al elemento subdividido corresponde en la propiedad superior.

19 junio 2001

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- 1. Se plantea en el presente recurso si es o no inscribible una escritura por la que, en ejercicio de un derecho de vuelo reflejado en los asientos registrales, recayente sobre la determinada finca -entidad número uno- en régimen de propiedad horizontal, se declara la ampliación -en construcción- de un edificio, al tiempo que se modifica la propiedad horizontal inicialmente constituida aumentándola de tres a cuarenta entidades independientes, redistribuyéndose la cuota de aquella finca -la entidad número uno- entre las nuevas que se creaban, sin alterar la cuota de las otras que originariamente formaban la propiedad horizontal (entidades números dos y tres).

2. Limitado necesariamente este recurso al examen de los defectos consignados en la nota de calificación (cuya parquedad y ausencia de fundamentación son especialmente significativas en este caso), y teniendo en cuenta los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales y legitimación registral, se impone necesariamente su revocación.

Y es que, debiendo ceñirse esta resolución al único defecto consignado en la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), es indudable que el ejercicio del derecho constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, siendo también obvio que la facultad de llevarla a término -por sí solo- está claramente atribuida al titular del derecho de vuelo, pues es indudable, aplicando no sólo la regla hermenéutica que obliga a interpretar una cláusula en el sentido más adecuado para que produzca efecto, sino un simple criterio de pura lógica, que el contenido de aquella facultad (tal y como la publica el Registro) se dirige al titular del derecho, sin que, a la vista de la forma en que fue en su día constituido e inscrito aquél (algo que ahora no cabe cuestionar), sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

28 marzo 2008

Constitución de una propiedad horizontal sobre parte de otra ya existente.- 1. En el supuesto del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

1.º Se pretende la inscripción de la escritura de declaración de una obra nueva consistente en un edificio construido sobre un solar (en cuanto a la edificación de dos plantas –baja y primera– de cincuenta metros cuadrados cada una) y sobre una vivienda colindante, integrante esta última de un edificio en propiedad horizontal, de modo que la planta primera de dicha construcción que se declara se apoya en esta vivienda colindante en una superficie de cuarenta y dos metros cuadrados, con las siguientes circunstancias:

a) Se expresa en dicha escritura que el declarante de la obra nueva (cuyo estado civil es de casado) es dueño de un solar de sesenta y cuatro metros cuadrados –finca registral número 45.961–, adquirido por herencia mediante escritura otorgada el 15 de enero de 1971.

Se añade que, en su día, fue dueño de determinada finca colindante (una vivienda situada en la planta baja de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal), la finca registral número 45.953 –que le pertenecía a dicho señor por la misma herencia antes referida–, con la siguiente descripción: «Predio número uno.–Vivienda del lado izquierdo en la planta baja de una casa que cuenta además en parte con dos pisos altos, sitos en La Llana de Cabojal, parroquia de Figaredo, concejo de Mieres, cuya vivienda consta de pasillo, cocina, comedor, dos dormitorios y cuarto de baño, siendo su casi totalidad una accesoria de la planta baja de la que forma parte; tiene una superficie útil de cuarenta y cinco metros noventa y cinco decímetros cuadrados; linda al frente con camino, por la izquierda con la finca la Llana, por la derecha otra vivienda de la misma casa y por la espalda patio del edificio de cuatro y medio metros de fondo…

Se le atribuye una cuota de participación de 25% en el total valor del inmueble, que servirá de módulo para determinar su participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

El propietario de esta vivienda, que es en su casi totalidad una planta baja accesoria al edificio principal, tendrá a su cargo la conservación y reparación de su tejado y paredes exteriores, sin contribuir a los gastos similares de la edificación principal, pudiendo elevar o construyendo sobre esta accesoria, hasta la altura que tenga por conveniente, incluso aprovechando la pared izquierda del edificio principal como medianera.»

Además, se expone que la vivienda anteriormente descrita –finca registral número 45.953–, es propiedad de los cónyuges que la adquirieron mediante escritura de compraventa otorgada el 15 de marzo de 1991 y que estos adquirentes prestan su consentimiento como luego se indicará.

b) El declarante manifiesta que, siendo dueño de dicha vivienda, y siendo titular registral del derecho de sobreedificación sobre la misma, construyó en el año 1965, en el solar –finca registral 45.961– y sobre la vivienda referida –finca 45.953–, «una casa en propiedad separada de la que se encuentra en la finca 45.953», conforme al artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sin que ésta formara parte de la propiedad horizontal en la que se integra la finca 45.953, y sin ser necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios por ser el único titular del referido derecho de sobreedificación según consta en el Registro de la Propiedad.

De este modo se declara que sobre el referido solar, desde el año 1965 existe construido un edificio destinado a uso residencial compuesto de planta baja y piso alto. Y se añade que esta vivienda tiene «una superficie aproximada de ciento cuarenta y dos metros cuadrados, distribuida de la siguiente manera: Planta baja, con una superficie aproximada de cincuenta metros cuadrados, destinada a vivienda de unos treinta y nueve metros y a aparcamiento, de unos once metros cuadrados. Planta primera, destinada a vivienda, con una superficie aproximada de noventa y dos metros cuadrados, distribuida en varias dependencias, comunicada con la planta baja con una escalera. Consta además de un patio, en la parte posterior, de aproximadamente catorce metros cuadrados».

A efectos del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, se incorpora certificación catastral, de la que -según se expresa en la misma escritura– se deduce que la construcción de la edificación data del año 1965 y su descripción resulta coincidente con la misma escritura. Respecto de dicha certificación se añade por los otorgantes que la referencia catastral que en ella figura en realidad comprende dos construcciones, coincidentes con la finca 45.953 (en cuanto a cincuenta y cinco metros cuadrados de superficie construida) y con la nueva construcción declarada (en cuanto a la restante superficie).

c) En dicha escritura prestan su consentimiento los cónyuges que compraron al declarante la finca 45.953, quienes, como titulares actuales de la propiedad de ésta, confirman que cuando la compraron ya existía la construcción objeto de la presente declaración de obra nueva.

2.º La Registradora de la Propiedad deniega la inscripción de dicha escritura mediante una calificación en la que, aparte otros defectos relativos a la falta de acreditación suficiente de la fecha de construcción de la obra nueva (tanto a efectos de la justificación del cumplimiento de la normativa urbanística, como en relación con la determinación del carácter privativo o ganancial de la finca sobre la que se construyó) y a la atribución de la pertinente referencia catastral, alega la existencia de dos obstáculos fundamentales:

a) El derecho a sobreelevar la finca registral 45.953 forma parte de la misma como anejo, de modo que la obra realizada con base en tal derecho supone una ampliación del espacie físico que la conforma, pasando a estar el inmueble constituido por dos plantas unidas física y jurídicamente, de suerte que legalmente la nueva planta no es un objeto distinto de aquella finca, sino parte integrante de la misma. Por ello, para poder independizar la nueva planta sería preciso proceder a su segregación –siempre que se trate de elementos que sean susceptibles de aprovechamiento independiente–, para lo que es necesario que se obtenga la aprobación de la junta de propietarios, a la que corresponde la fijación de las nuevas cuotas de participación, dado que los estatutos no autorizan a los propietarios a llevar a cabo modificaciones hipotecarias en los predios independientes. Y a ello debe añadirse la posibilidad de desvincular de dicha finca el derecho a sobreelevar, con la autorización de la junta de propietarios en los términos exigidos para las modificaciones estatutarias por la Ley de Propiedad Horizontal, fijándose un plazo para su ejercicio y estableciéndose las nuevas cuotas que habrían de corresponder a cada predio o las normas para su establecimiento, como exige el artículo 16 del Reglamento Hipotecario.

b) No es admisible que por el promotor de la obra nueva se declare ésta como ejecutada sobre la finca de su propiedad y extendiéndose y apoyándose sobre el edificio colindante, con total independencia de la división horizontal, a modo de engalaberno, como se pretende a tenor del contenido de la escritura calificada. Y añade que únicamente «cabría, una vez declarada la obra nueva de la nueva planta de la división horizontal, independizada en los términos expuestos y atribuido su dominio, por cualquier medio admitido en Derecho, al propietario de la finca colindante, que por éste, tras declarar la obra nueva sobre esta última finca, se agrupase el nuevo predio con la finca colindante, con la preceptiva autorización de la junta de propietarios de la división horizontal, lo que no supondría que aquél deje de formar parte de la propiedad horizontal, sino que la finca resultante de la agrupación estaría integrada por dos partes jurídicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal y la finca con la que se agrupa».

2. Para resolver la cuestión esencial que se plantea en este expediente, debe decidirse en primer lugar si se ajusta a Derecho la pretensión del declarante de la obra nueva según la cual, siendo propietario del solar y titular del derecho de sobreedificación respecto una vivienda colindante, integrante de un edificio en propiedad horizontal, puede realizar y hacer suya la construcción, sin que ésta forme parte de dicha propiedad horizontal y sin que sea necesario el consentimiento de la comunidad de propietarios de ésta.

A tal efecto, debe entenderse que la mera facultad de elevar dicha vivienda colindante o construir sobre la misma «hasta la altura que tenga por conveniente», según consta en el asiento registral referido, no tiene determinación suficiente para ser considerada como un verdadero derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario. Según la doctrina de esta Dirección General, tras una falta de determinación como la del presente caso (no especificación del número de plantas por construir y del plazo de desenvolvimiento o realización de la construcción, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes de la propiedad horizontal, etc.), lo que subyace no es un derecho real de sobreedificación sino «la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico, esto es, la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni, por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico (vide artículo 2 de la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento), pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad (dada su significación económico-política y su trascendencia «erga omnes») que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (vide artículos 513, 526, 546, 1.068 y 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad» (cfr., por todas, las Resoluciones de 6 de noviembre de 1996 y 18 de noviembre de 2002).

Por ello, la constancia registral de esa genérica facultad de elevar plantas de la vivienda referida o construir sobre la misma no puede tener más valor que el de una simple mención de un derecho sin naturaleza real, que resulta contraria a las exigencias del denominado principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance (cfr. artículos 9 y 98 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento). Consecuentemente, resulta aplicable el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual la construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio en propiedad horizontal que afecte al título constitutivo requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y la variación de las cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 13 de junio de 2002 y 13 de septiembre de 2003).

Por otra parte, aun cuando se tratara del caso en que, mediante la configuración jurídica adecuada, se atribuyera al titular de dicha facultad la posibilidad de construir haciendo suya la edificación de nuevas plantas como elemento privativo de la propiedad horizontal (lo que, como se ha expresado, no ha ocurrido en el presente supuesto, en el que ni siquiera se determina si lo construido sería una ampliación de un mismo elemento privativo –dicha vivienda– o se trataría de un elemento adicional también privativo), todavía faltaría el título jurídico hábil para que –como se pretende según la escritura calificada– dicha sobreedificación quedara excluida del régimen de propiedad horizontal en el que se integra la vivienda sobre la que se ha construido.

Por lo que se refiere a esta última cuestión, la Registradora –en el fundamento de Derecho 2.º de su calificación– rechaza la posibilidad de que la nueva planta quede excluida de la propiedad horizontal y admite únicamente que –con el correspondiente consentimiento de la comunidad de propietarios– se agrupe con la finca colindante, de suerte que «la finca resultante de la agrupación estaría integrada por dos partes jurídicamente diferenciadas, que son el elemento de la propiedad horizontal –la parte que constituye la sobreedificación– y la finca con la que se agrupa».

En relación con tal extremo, debe admitirse que es un hecho –a veces motivado por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las simples condiciones del terreno– la existencia del fenómeno constructivo relativo a la superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso). Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de «casas superpuestas», «casas a caballo», «casas empotradas», o la más técnica de «engalabernos», pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distinta a la referida por la Registradora en la calificación impugnada, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada Sentencia de 28 de diciembre de 2001 y la Resolución de esta Dirección General de 20 de julio de 1998). Por lo demás, en el presente caso y por las razones que han quedado expuestas, debe confirmarse la calificación en cuanto expresa que resulta necesario el acuerdo aprobatorio adoptado por la Junta de Propietarios de la comunidad (cfr. artículos 5, 12 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).

15 septiembre 2009

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1960 – 1969

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.960
12 Enero 28/01/60  
19 Enero 08/02/60 9
20 Enero 10/02/60 12
01 Febrero 13/02/60 18
02 Febrero 18/02/60 21
06 Febrero 23/02/60 25
04 Abril 18/04/60 28
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
07 Mayo 28/05/60 32
18 Junio 02/07/60 40
23 Junio 09/07/60 42
07 Julio 27/07/60 45
11 Agosto 20/08/60 48
02 Noviembre 02/12/60 52
04 Noviembre 19/11/60 54
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
08 Noviembre 08/11/60 58
12 Noviembre 21/11/60 61
15 Noviembre 24/11/60 63
18 Noviembre 06/12/60 68
19 Noviembre 06/12/60 72
23 Noviembre 02/12/60  
24 Noviembre 07/12/60 78
01 Diciembre 13/12/60 82
03 Diciembre 20/12/60 89
14 Diciembre 04/01/61 91
27 Diciembre 20/01/61 97
28 Diciembre 25/01/61 100
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.961
23 Marzo 03/04/61 9
09 Mayo 05/06/61 12
30 Mayo 07/06/61 17
03 Junio 08/06/61 21
15 Junio 27/06/61 26
26 Junio 04/07/61 30
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
11 Julio 02/08/61 34
14 Julio 03/08/61 39
27 Julio 16/08/61 43
27 Noviembre 03/01/62 47
05 Diciembre 27/12/61 51
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.962
09 Enero 30/01/62 15
08 Febrero 27/02/62 19
15 Febrero 06/03/62 24
02 Marzo 27/03/62 29
06 Abril 27/04/62 32
11 Abril 08/05/62 36
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
25 Mayo 09/07/62 39
13 Junio 07/07/62 43
18 Junio 12/07/62 45
06 Julio 01/08/62 48
27 Septiembre 12/10/62 52
29 Septiembre 17/10/62 55
04 Octubre 30/10/62 59
22 Octubre 14/11/62 63
06 Noviembre 28/11/62 65
17 Noviembre 03/12/62 68
29 Noviembre 18/12/62 72
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.963
18 Enero 06/02/63 9
24 Enero 13/02/63 14
08 Febrero 23/02/63 19
01 Marzo 14/03/63 23
02 Marzo 19/03/63 26
08 Mayo 07/06/63 28
28 Mayo 14/06/63 34
07 Junio 18/06/63 37
11 Junio 25/06/63 40
12 Junio 28/06/63 43
14 Junio 04/07/63 47
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
09 Julio 01/08/63 52
11 Julio 02/08/63 55
07 Octubre 05/11/63 59
13 Diciembre 03/01/64 63
16 Diciembre 11/01/64 66
18 Diciembre 16/01/64 69
23 Diciembre 21/01/64 73
29 Diciembre 22/01/64 76
RESOLUCIÓN
GACETA ANUARIO
  FECHA PÁG.
1.964 [1]
11 Enero 28/01/64 9
16 Enero 03/02/64 11
11 Febrero 06/03/64 16
20 Febrero 10/03/64 20
21 Febrero 18/03/64 23
24 Febrero 23/03/64 27
13 Abril 05/05/64 29
18 Abril 12/05/64 33
23 Mayo 29/06/64 29
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
1.964
03 Junio 21/07/64 39 1965 446-7  921
05 Junio 22/07/64 42
08 Junio 24/07/64 46 1965 446-7  915
23 Junio 27/07/64 51
06 Julio 02/09/64 55
08 Septiembre 26/09/64 59
14 Septiembre 01/10/64 62
16 Octubre 06/11/64 69
26 Octubre 11/11/64 75
24 Noviembre 07/12/64 78 1965 440-1  161
02 Diciembre 16/12/64 82 1965 440-1   167
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.965
13 Enero 01/02/65 9 1965 442-3  415
15 Febrero 25/02/65 15 1965 442-3   411
08 Marzo 26/03/65 20 1965 444-5   654
01 Abril 19/04/65 26 1965 446-7 921
22 Mayo 14/06/65 29 1965 448-9 1193
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
26 Mayo 22/06/65 31 1965 448-9 1194
29 Mayo 23/06/65 35 1965 448-9  1197
16 Junio 02/07/65 40 1965 448-9 1200
22 Junio 09/07/65 45 1965 448-9  1206
14 Julio 07/08/65 51 1965 450-1  1571
29 Septiembre 17/10/65 57 1965 450-1  1576
23 Octubre 09/11/65 60 1966 452 169
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.966
02 Febrero 18/02/66 9 1966 1 41 1966 453 452
03 Febrero 25/02/66 15 1966 1 41 1966 453 443
23 Febrero 12/03/66 20 1966 2 71 1966 454 714
17 Marzo 12/03/66 23 1966 3 114 1966 454 707
19 Julio 17/08/66 27 1966 6 138 1966 457 1573
21 Julio 19/08/66 32 1966 6 138
23 Julio 23/08/66 35 1966 6 138 1966 457 1585
20 Septiembre 06/10/66 41 1966 8 52 1967 458 91
21 Septiembre 04/10/66 47 1966 8 52 1967 458 89
05 Octubre 19/10/66 51 1966 8 52 1967 458 96
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
06 Octubre 20/10/66 57 1966 8 52 1967 458 102
09 Diciembre 21/12/66 63 1966 9 227 1967 459 521
13 Diciembre 09/01/67 68 1967 10 146 1967 459 525
14 Diciembre 10/01/67 71 1967 10 146 1967 459 525
19 Diciembre 11/01/67 74 1967 10 146 1967 459 525
20 Diciembre 12/01/67 79 1967 10 147 1967 459 526
21 Diciembre 13/01/67 82 1967 10 147
22 Diciembre 14/01/67 84 1967 10 147
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.967
11 Febrero 06/03/67 9 1967 12 487 1967 460 812
20 Abril 29/05/67 13 1967 14 755 1967 461 1157
30 Junio 21/07/67 20 1967 16 986 1967 462 1423
03 Julio 20/07/67 25 1967 16 986 1967 461 1151
16 Septiembre 29/09/67 29 1967 17 1087 1967 463 1693
20 Septiembre 03/10/67 35 1967 18 1193 1967 463 1697
22 Septiembre 14/10/67 41 1967 18 1193 1967 463 1702
23 Septiembre 23/10/67 45 1967 18 1193 1968 464 121
26 Septiembre 19/10/67 51 1967 18 1193 1967 463 1705
29 Septiembre 21/10/67 56 1967 18 1193 1967 463 1708
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.968
28 Febrero 12/03/68 9 1968 23 410
20 Marzo 01/04/68 13 1968 24 461 1968 467 1075
15 Abril 03/05/68 21 1968 25 511 1968 467 1078
17 Abril 09/05/68 25 1968 25 511 1968 467 1082
18 Abril 13/05/68 30 1968 25 511
13 Mayo 03/06/68 34 1968 26 569 1968 467 1085
16 Mayo 26/06/68 38 1968 26 569 1968 468 1379
27 Mayo 27/06/68 43 1968 26 569 1968 468 1382
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
28 Mayo 28/06/68 47 1968 26 569 1968 468 1386
01 Junio 29/07/68 51 1968 26 570 1968 469 1633
05 Junio 01/07/68 55 1968 27 756 1968 469 1623
06 Junio 02/07/68 59 1968 27 756 1968 469 1625
17 Septiembre 01/10/68 62 1968 29 899 1969 470 151
28 Septiembre 16/10/68 65 1968 29 899 1969 470 159
29 Octubre 12/11/68 69 1968 30 934 1969 471 425
04 Noviembre 20/11/68 72 1968 30 934 1969 472 736
14 Noviembre 29/11/68 82 1968 30 934 1969 473 1051
26 Noviembre 12/12/68 88 1968 31 1063 1969 473 1056
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.969
17 Febrero 03/03/69 9 1969 34 98 1969 473 1057
19 Febrero 07/03/69 12 1969 34 98 1969 474 1301
20 Febrero 11/03/69 17 1969 34 98 1969 474 1313
21 Febrero 12/03/69 20 1969 34 98 1969 474 1317
17 Marzo 07/04/69 23 1969 35 163 1969 474 1655 [2]
28 Marzo 22/04/69 28 1969 35 168 1969 475 1669
14 Abril 06/05/69 33 1969 36 218 1970 476 121
18 Abril 09/05/69 40 1969 36 226 1970 476 135
23 Abril 19/05/69 47 1969 36 235 1970 476 142
17 Septiembre 10/10/69 54 1969 40 466 1970 477 449
18 Septiembre 24/10/69 61 1969 40 474 1970 477 456
30 Octubre 28/11/69 65 1969 41 516 1970 477 467
31 Octubre 29/11/69 69 1969 41 522 1970 477 475

[1] Las referencias al Boletín del Colegio Nacional de Registradores incluyen todos los números publicados desde su aparición en 1966. Las de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario comienzan en 1965, por no haberse podido disponer de ejemplares anteriores a dicha fecha.
[2] Comentada de Nuevo por Vicente Carbonell Serrano y Rosa Navarro Díaz, aparece en la Revista Crítica de 1989, nº 593, pág. 1276.

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RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Derecho de representación

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de representación

Derecho de representación

Institucionalmente es inaplicable en la sucesión testada, por lo que nombrados herederos los cuatro hijos de una testadora -sin estar previsto el derecho de sustitución en favor de los descendientes- y muerto uno de ellos dejando, a su vez, un hijo, no puede el contador-partidor atribuir al nieto la porción del padre por derecho de representación, sino que debe considerarse que existe un supuesto de preterición con la necesidad de abrir la sucesión intestada, ya que la preterición anula la institución de heredero, dejando a salvo las mandas y mejoras. Dicho lo anterior, la Dirección afirma que, sin embargo, es inscribible la partición en la que los herederos instituidos reconocen a los descendientes del premuerto el derecho que les habría correspondido de abrirse la sucesión abintestato, máxime cuando, como en este caso, sólo afectaría a la legítima estricta. Pero añadiendo que para ello es preciso el convenio expreso de los interesados de no impugnar la institución, lo cual no puede deducirse del simple hecho de no haber sido impugnada.
14 agosto 1959

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NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Seguro decenal

Produccion CoMa,

OBRA NUEVA

Seguro decenal

Seguro decenal

Tras una larguísima exposición dedicada al análisis gramatical y finalista del término “vivienda”, la Dirección llega a la conclusión de que no es exigible el seguro decenal previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación para la inscripción de la obra nueva terminada de un edificio dedicado a residencia geriátrica. Fundamentalmente, no puede asimilarse al concepto de vivienda una residencia asistida de la tercera edad, que más que de uso residencial sería sanitario. Otro argumento es que la Ley delimita su campo de aplicación a los destinatarios de viviendas en el mercado, es decir, a los que adquieren una edificación para servir de soporte residencia a una familia mediante la inversión de gran parte de los ahorros y contrayendo una deuda de larga duración, situación distinta de la empresa mercantil que construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad empresarial como es la explotación de una residencia geriátrica, que, por otra parte, además de una fuerte inversión, va precedida un adecuado asesoramiento jurídico y técnico del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de vivienda.

8 febrero 2003

Seguro decenal.- Es inscribible la escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar otorgada el 27 de noviembre de 2001 por el representante de una sociedad limitada, a la que no se acompaña el certificado del seguro a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación. No es argumento en contra el hecho de que se trate de una vivienda “unifamiliar” y que por tratarse de una sociedad su titular no pueda dedicarse a uso propio, pues la calificación como vivienda unifamiliar tiene eficacia esencialmente administrativa; por otra parte, entender el término “individual” como equivalente a persona física supone restringir excesivamente el campo de aplicación de la exención de la obligación del seguro; y, por último, si se tiene en cuenta la finalidad última de dicha obligación, consistente esencialmente en evitar los riesgos de los adquirentes de viviendas, se llega a la conclusión de la no exigibilidad de la obligación del seguro.

9 julio 2003

Seguro decenal.- Hechos: se plantea el recurso ante una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar a la que se acompaña un escrito dirigido al Ayuntamiento, de fecha 5 de mayo de 2000, que literalmente dice: “Solicita presentar documentación para construir una vivienda”. Según la Notaria, se trata de una solicitud anterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, por lo que no es necesario acreditar las garantías a que se refiere dicha Ley; según el Registrador, del anterior escrito se deduce que la solicitud debió ser posterior y a ella se refiere la licencia de edificación, en la que se señalaba que la solicitud fue presentada el 8 de febrero de 2000. La Dirección estima el recurso diciendo que “Cualesquiera que sean los términos de la solicitud, es lo cierto que se solicita en la misma la construcción de la vivienda y que la fecha de entrada en el Ayuntamiento es de fecha anterior a la vigencia de la Ley indicada. Pero, además, a mayor abundamiento, hay que tener en cuenta que la Ley 53/2002 modificó la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación y, si bien esta norma es posterior al otorgamiento de la escritura, y según dispone el artículo 2.3 del Código Civil las Leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario, la doctrina más autorizada estima que este <disponer lo contrario> no hace falta que sea de forma expresa, por lo que existen supuestos de retroactividad tácita, entre los que debe incluirse el supuesto de una Ley que suaviza una exigencia anterior por considerarla excesiva. Todos estos argumentos se refuerzan por el hecho de que, si se repitiera actualmente la declaración de obra nueva, siendo indudable que la vivienda se dedica a uso propio, habría de inscribirse, por estar vigente la reforma de la Ley anteriormente expresada”.

25 noviembre 2003

Seguro decenal.- De acuerdo con el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, que modificó la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la edificación, no es exigible el seguro decenal en el caso de declaración de obra nueva hecha por el autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio, dándose el caso de que el declarante era una sociedad limitada. Aunque el Registrador entendió que el uso propio exigido por la Ley debía suponer que, en el caso de una sociedad, que ésta tuviese allí su domicilio, la Dirección no lo entiende así y considera suficiente la manifestación de que va a destinarse a uso propio. [1]

28 octubre 2004 [2]

Seguro decenal.- I. En el presente recurso se debate la negativa a inscribir una escritura de declaración de obra acabada, dado que no se acredita la constitución de las garantías exigidas por la Ley de Ordenación de la Edificación o, su innecesariedad por tratarse del supuesto contemplado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, esto es, de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar que se destina a uso propio.

Frente a la calificación del Registrador que exige la constancia y manifestación expresa de los comparecientes que permita sostener la aplicación de la mencionada Disposición Adicional, entiende el recurrente que tal manifestación es innecesaria ya que los presupuestos para la aplicación de la dicha Disposición, es decir, el hecho de que se trate de autopromotor individual de vivienda unifamiliar que se destina a uso propio, se desprende o deduce de la propia escritura, sin necesidad de ninguna otra manifestación por parte de los titulares.

II. Conforme establece la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, en su redacción dada por el art.105 de la Ley 53/2002, de 30 de Diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en el párrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».

Exige la Ley para la aplicación del precepto, como recogió la Resolución- Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, para la exoneración del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual » y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio». Se refiere a quien construye una vivienda para usarla el mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento.

El concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así destacan, entre otras, la Resolución de 9 de Julio de 2003, que permite comprender tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, son individuales siguiendo un criterio numérico. El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

Además, la reforma exige acreditar que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Res. 24 de Mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al menos mientras no se transmita.

Esto podrá hacerse a través de determinados requisitos administrativos, pero en la escritura de obra nueva construida o en construcción, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro quedará cumplida con la manifestación en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración de obra. Además es preciso que la licencia obtenida para la formalización e inscripción de la declaración de obra no resulte contradictoria con la citada manifestación, es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar.

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal.

III. En el presente caso, el recurrente pretende amparar la aplicación del supuesto de la Disposición Adicional Segunda, sin manifestación alguna de los titulares, considerando que todos los presupuestos para su aplicación se deducen de la propia escritura. Sin embargo, de lo expuesto se desprende cómo esta pretensión no puede mantenerse. Es cierto que cabe comprobación con los datos de la escritura (licencia y certificado de técnico) respecto del hecho de ostentar la condición de autopromotor individual, de la edificación declarada; pero, en ningún caso, resulta de la escritura la acreditación de un hecho futuro, como es el de destinar la vivienda unifamiliar a uso propio. Tal circunstancia precisa manifestación de los titulares, sin que pueda pretenderse que tal declaración se supla por las deducciones o interpretaciones del Registrador al calificar. Se pretende sustituir la voluntad o intención de las partes por la interpretación del contexto del documento, sin que este sea el sentido de la Disposición Adicional Segunda, como ha sostenido esta Dirección General.

Esta circunstancia, el destino de la vivienda a uso propio sin intención de transmitirla, que en un primer momento, queda suplida por la simple manifestación de las partes, en cuanto que se trata de acreditar un hecho futuro, precisará de su constancia, por cualquier medio admitido en derecho, si se pretende la enajenación en los términos de la citada Disposición Adicional. Ya no bastará la simple manifestación al tratarse de constatar un hecho pasado.

En definitiva, la calificación ha de ser mantenida, precisándose acreditar la constitución del seguro o, en su caso, la exoneración, al menos inicial, dados los presupuestos de la Disposición Adicional Segunda, esto es, por tratarse de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar que se destina a uso propio, y sin que quepa prescindir de la manifestación de los titulares en este último sentido. El Registrador no puede suplir la intención o consentimiento de las partes, dado que su calificación se extiende a los documentos presentados, los asientos del Registro y su conformidad con la legislación, sin deducciones o interpretaciones sobre la voluntad de los interesados, ya que son estos los que han de manifestar su voluntad comprendida en los documentos presentados en el Registro para su calificación e inscripción (art. 18 Ley Hipotecaria).

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando la nota de calificación.

5 abril 2005

Seguro decenal.- Hechos: se presenta en el Registro una escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar otorgada por el representante de una sociedad. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro a que se refiere el artículo 19.1.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación con la disposición adicional segunda de la misma Ley, que a su juicio es aplicable a la edificación declarada «en razón de su destino, sin que la condición de promotor y la falta de cualquier manifestación sobre el uso privativo permita aplicarle la excepción que a la última de las normas citadas añadió la reforma de que fue objeto por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre». El Notario recurrente alega, en esencia, que la Ley no exige que el autopromotor sea persona física, ni que se haga manifestación alguna sobre el uso previsto.

Como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 8 de febrero de 2003, la responsabilidad que el artículo 17 de la referida Ley de Ordenación de la Edificación regula a cargo de las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación se establece en favor de los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios, o parte de los mismos en el caso de que fueran objeto de división, en tanto que los beneficiarios de las garantías que obliga a prestar como asegurados son el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o parte del mismo, en definitiva los propietarios inicial o sucesivos, sean a la vez usuarios o tengan cedido el uso a un tercero.

Como reforzamiento de la garantía que la contratación de dicho seguro implica, establece el artículo 20.1 de dicha Ley que no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación aquélla sin que se acredite y testimonie la constitución de dicha garantía.

No obstante, habida cuenta que la finalidad última de tales normas es esencialmente evitar los riesgos y fraude de los adquirentes, la disposición adicional segunda de la referida Ley de Ordenación de la Edificación (redactada según el artículo 105 de la Ley 53/2003, de 30 de diciembre), excluye de la obligación de garantía a que se refiere el artículo 19.1.c) el supuesto de «autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio», de modo que si posteriormente es objeto de transmisión, el adquirente sólo podrá exonerar expresamente al autopromotor de la obligación de constituir la referida garantía –y de su justificación en la correspondiente escritura pública– si se acredita por éste haber utilizado la vivienda.

Según la doctrina de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidos en dicho concepto tanto las personas físicas como las personas jurídicas (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004).

Por otra parte, atendiendo a la interpretación literal, sistemática y teleológica de las normas referidas, que no establecen presunción alguna sobre el destino que vaya a darse la vivienda por el autopromotor, no cabe sino concluir que para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar, en tanto en cuanto es ese elemento finalista el que, según la regulación legal, exime de la obligación de constituir y acreditar en ese momento la garantía debatida. A tal efecto, debe entenderse que dicho requisito queda suficientemente cumplido mediante la mera manifestación relativa a dicho destino en cuanto no sea contradicho por el contenido de la licencia municipal (cfr. la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 y la Resolución de 28 de octubre de 2004). Por lo demás, mediante la constancia del destino de la vivienda en la escritura de declaración de obra nueva y en los asientos registrales los terceros interesados en adquirir dicha finca podrán conocer tanto la situación de inexigibilidad inicial de la garantía que implica el seguro como la necesidad de constituirla al tiempo de la adquisición de aquella, en los términos y con la posibilidad exoneración de dicha obligación previstos en la referida norma legal.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

6 abril 2005

Seguro decenal.- 1. En el supuesto que se considera, el Registrador no inscribe una escritura de declaración de obra nueva de 10 de mayo de 2001 por dos defectos; a) La falta de acreditación del seguro decenal en garantía de la edificación o, en su defecto, la manifestación del carácter de autopromoción y para uso propio de la obra (el segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “Descripción”).

2. El primero de los defectos debe ser confirmado; el artículo 20 de la Ley 38/1999 y la Disposición Adicional Segunda de la misma vigentes al tiempo de otorgarse la escritura de declaración de obra nueva prescribían la obligación de justificar ante Notario y Registrador la constitución del seguro referido en el artículo 19-C de la indicada Ley tratándose de declaración de obra nueva de vivienda, y dicha justificación no ha tenido lugar.

Posteriormente, la Ley 53/2002 dio nueva redacción a la indicada Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 excluyendo de la obligación de constitución de las garantías los supuestos de autopromoción individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio en los términos que resultan de dicha norma, no constando tampoco manifestación en tal sentido al tiempo de presentarse el título en el Registro. Por ello, el recurso no puede ser estimado en este punto.

10 junio 2005

Seguro decenal.- 1. Tal y como se deduce de los antecedentes de hecho, este recurso tiene como núcleo central la negativa, por parte de la Registradora de la Propiedad de Jarandilla de la Vera, a inscribir la segunda escritura rectificatoria de la que inicialmente se había otorgado en el año 2003 y que, curiosamente, supone una vuelta al inicial planteamiento que se contenía en esta última. No obstante, en el interi, se había otorgado una primera escritura de rectificación en la que, lisa y llanamente, se afirma:

«Que dicho edificio se dijo que tenía cinco plantas y dado que no se acreditó el seguro decenal exigible para la última planta se procede a rectificar la declaración de Obra Nueva del mismo, quedando ésta redactada de la forma siguiente: Edificio. Está compuesto por cuatro plantas: planta de sótano, baja, primera y segund, entregándome para incorporar a la presente, como de hecho hago, certificado del Ayuntamiento de Madrigal de la Vera, de fecha 9 de Febrero de 2004, que complementa el relativo al otorgamiento de la licencia de fecha 17 de abril de 1995, incorporado a la escritura que por la presente se rectifica, en el sentido de que si bien se hacía inicialmente constar que la licencia autorizaba la construcción de dos viviendas y local en realidad amparaba la de dos viviendas y dos locales, habiéndose procedido en las obras de ampliación y reforma que autorizaba la licencia de fecha 2 de noviembre de 2001, a cambiar el destino de uno de los locales, transformándolo en vivienda, y a elevar la altura correspondiente a un desván, que por la presente no se declara». Esta descripción del edificio (cuatro plantas), y la división horizontal que en consonancia se practica, es la que accedió en su día al Registro.

2. La titular del Registro de Jarandilla de la Vera –en una nota de calificación excesivamente parca en su motivación-basa su negativa a inscribir esa nueva planta en que la licencia de reforma y ampliación que amparaba el desván-trastero (lo que en definitiva sería la quinta planta) es de fecha 27-11-2001, sin que se acredite haber sido solicitada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, y que la exigencia del seguro «es para los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda», por lo que no era admisible la alegación (hecha en la segunda de las escrituras rectificatorias) de no ser aquel exigible, al no destinarse la última planta ampliada a vivienda sino a desván-trastero.

La notaria recurrente comienza su recurso afirmando que «se pretende la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de ampliación y reforma de un edificio –sic–, consistiendo éstas en el cambio de destino de uno de los locales y la elevación de una altura correspondiente a un desván, amparándose en una licencia de fecha 2 de Noviembre de 2001, sin que para la ampliación pretendida se acompañe el seguro decenal exigido por el artículo 19,1,c) de la ley 38/99 de Ordenación de la Edificación, que la notario recurrente considera innecesario y que sí exige en cambio la señora Registradora de la Propiedad.»; cuestionándose, como argumentos que rebatirían la nota de calificación, lo siguiente: –si la modificación respecto de lo ya edificado de que se trata (alega que no se está hablando de la declaración de obra nueva del edificio en su totalidad) entra dentro del concepto de edificación a que la ley se aplica y que haría exigible el seguro decenal; –si la construcción de una planta destinada desván produce una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural.

3. Así las cosas, es evidente que lo que se trata de dilucidar en este recurso es la exigibilidad del seguro exigido por la D.A. 2.ª de la Ley de Ordenación de la Edificación al supuesto de hecho descrito al inicio de esta resolución (sin olvidar que, cuando se pretende inscribir la segunda de las escrituras rectificatorias, el Registro publica una realidad referida a un edificio que contaría con las plantas que indica la primera escritura de rectificación; esto es, cuatro, en vez de las cinco que ahora se quieren reflejar registralmente), a lo que no ayudan –dicho sea de paso-el desconcertante iter documental seguido y la confusa redacción de las escrituras, pues éstas en ningún momento nos aclaran algo que –por contra – sí parece inferirse tanto del propio objeto de la Licencia concedida en el año 2001 (Licencia de obra mayor para reforma y ampliación de proyecto de edificio para.) como del Certificado Final de Obra (que no habla de reforma y ampliación de un edificio previamente construido, sino de una obra que concluye en el año 2003): que el edificio en cuestión se construyó, unitariamente, con posterioridad a la última de las dos licencias concedidas.

4. Centrada así la cuestión, se impone la desestimación del recurso toda vez que:

A) Partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación (definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), si toda obra autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr. Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de Diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada Ley (y por consiguiente de las garantías que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, también se impone en el caso aquí examinado (construcción de una planta más de las proyectadas e inicialmente autorizadas por una licencia concedida el año 1995), a la vista del proyecto definitivo de obra que finalmente, y de forma unitaria, se llevó a término bajo la cobertura de la Licencia concedida en el año 2001; licencia esta última que –cabe recordar de nuevo-tiene por objeto autorizar determinadas modificaciones en un proyecto que, originariamente, no contemplaba esa planta más destinada a desván-trastero.

B) Uno de los objetivos primordiales de dicha Ley es garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí, la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal.

C) La garantía exigida por dicha ley va referida a todos los edificios cuyo destino principal sea el de vivienda (como en el supuesto objeto del recurso) por lo que, a efectos de la cuestión suscitada en este recurso, es irrelevante que la nueva planta del edificio no se destine a dicha finalidad.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 julio 2005

Seguro decenal.- 1. En el presente recurso, se solicita y obtiene en el año 1988 una licencia de obras que ampara la construcción de un total de 17 viviendas unifamiliares, recayendo posteriormente en el año 2002 una segunda licencia para la ejecución de cinco de esas diecisiete viviendas, a la cual se acompaña un escrito firmado por el Alcalde Presidente en el que se hace constar que la licencia inicial ampara la licencia de ejecución de esas cinco viviendas que componen la tercera fase.

Ante esos hechos, la Registradora entiende en su nota de calificación que debe contratarse el seguro decenal ex artículo 19 1 c) de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, por cuanto estaríamos ante una nueva licencia de edificación, al estar caducada la anterior, tanto si atendemos al propio clausulado de la misma que concedía el plazo de un año para dejar totalmente acabadas las obras mencionadas, pasado el cual, se entendería caducado el permiso, como al artículo 17 de la ley 4/1984, sobre Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid, vigente en aquél momento, la cual determina que las licencias que amparen obras cuya ejecución no hubiera comenzado dentro de seis meses siguientes a la fecha de su otorgamiento, caducarán por el transcurso de dicho plazo, e igualmente quedarán caducadas las licencias de obras, si una vez comenzadas fuesen interrumpidas por un plazo superior a tres meses. Por tanto, estaríamos ante un nuevo acto administrativo que debe atenerse a la legislación vigente en ese momento y por tanto se hace necesario la obtención de dicho seguro decenal.

Por el contrario la recurrente entiende que la primitiva licencia de 1988 da cobertura a la nueva notificación del Ayuntamiento, que es tan sólo una mera actualización presupuestaria contestando a la presentación por parte del solicitante de un proyecto de ejecución material, cuyo permiso ya le había sido concedido. Siendo así la licencia inicial, muy anterior al 6 de mayo del año 2000, fecha a partir de la cual ya entraría en vigor de la obligatoriedad de seguro decenal recogida por la Ley de Ordenación de la Edificación, estaría dispensada su sociedad de la suscripción de ese seguro obligatorio.

2. No corresponde al Registrador en su función calificadora, apreciar los institutos de la caducidad o la prescripción, en este caso de una licencia urbanística (cfr. Artículos. 18, 99 y 100 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de julio de 2005 y 15 de febrero de 2006), no pudiendo ser alegada esa circunstancia en la nota como causa impeditiva de la inscripción. Reconocida la competencia municipal en orden a la concesión, suspensión y revocación de licencias de edificación, basta que el órgano competente a esos efectos, en este caso el Alcalde Presidente (cfr. 157.1 de la Ley 9/2001 de 17 de julio de Suelo de la Comunidad de Madrid), manifieste que la primera licencia concedida en el año 1.988, ampara la licencia de ejecución de las cinco viviendas que componen la tercera fase ahora concedida, para que el Registrador deba pasar por esa aseveración, sin poder oponer a la misma caducidad o prescripción, cuestiones cuya declaración, previa audiencia del interesado, corresponde al mismo órgano competente para concederla (artículo 158. 2 de la misma ley), quedando en última instancia su conformidad al ordenamiento jurídico, sometido únicamente al control jurisdiccional.

3. Cuestión distinta es, si aquella primera licencia urbanística, concedida con motivo de la presentación del proyecto básico del total conjunto a edificar por fases, puede servir de fundamento al promotor para eludir la obligación legal de la constitución del seguro decenal de daños, al amparo de la previsión temporal prevista en la Disposición Transitoria Primera de la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación.

En ocasiones, el promotor ante el desarrollo de una actuación edificatoria por fases, presenta inicialmente un proyecto básico, comprensivo de la planimetría y mediciones del conjunto, que sirva para obtener una primera licencia de conformidad del proyecto global al planeamiento vigente, dejando el desarrollo de cada una de las fases posteriores, a la presentación ulterior de los diferentes proyectos de ejecución material (compresivo además de la estructura e instalaciones), para cada uno de los cuales se solicitará la licencia de edificación correspondiente, de suerte que no podrá comenzarse la ejecución de las obras correspondientes a cada una de las fases, mientras no se obtenga la licencia parcial que las legitima (cfr. Artículos 154-1.º y 3.º de la Ley 9/2001 de 17 de julio y Artículos 4.2 y 10.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre).

En el caso objeto de recurso, obtenida inicialmente una licencia que amparaba la legalidad de la construcción de diecisiete viviendas, se presenta catorce años después un proyecto de ejecución material de la tercera fase del proyecto inicial, consistente en la construcción de cinco viviendas, para cuyo desarrollo se obtiene una nueva licencia de edificación que ampara el inicio de las obras con base en el proyecto de ejecución presentado, la cual al obtenerse una vez entrada en vigor la ley 38/1999 de 5 de noviembre, requiere la suscripción obligatoria por el promotor del seguro que cubra los daños materiales que puedan afectar a la seguridad estructural del edificio en el plazo de diez años.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

18 mayo 2006

Seguro decenal.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Álvaro de San Román Diego, Notario de Granadilla, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Granadilla de Abona a inscribir una escritura de compraventa de vivienda sita en edificio en construcción, por no haberse declarado su finalización ni la acreditación correspondiente de la constitución del seguro de responsabilidad decenal.

2. La cuestión planteada en el presente recurso fue resuelta por esta Dirección General en su Instrucción de fecha 3 de diciembre de 2003, al señalar: «No se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación. Si bien sí deberá hacerse constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías; siendo obligación del Registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcción, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra, sin que se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcción si va a haber o no dispensa de la prestación de las garantías, ya que los requisitos de la Disposición Adicional segunda tienen que concurrir en el momento de la terminación de la obra y no antes, por mucho que en algunas escrituras a efectos de la exención fundada en la autopromoción, ya se anticipe que se cumplen todos los requisitos previstos en la ley. Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación.

10 marzo 2007

Seguro decenal.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir el acta de terminación de obra nueva cuando, por un lado, la licencia se refiere a tres «habitatges», o sea, a tres viviendas, y el declarante es una persona física que manifiesta en la escritura que «és la seva intenció destinar la vivenda a ús propi pel que no es necesari la constitució d’ assegurança decenal», es decir, que es su intención destinar la vivienda a uso propio, por lo que no es necesario constituir el seguro de responsabilidad decenal. El Registrador entiende que, al tratarse de tres viviendas, la constitución del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, al establecer la excepción a favor del autopromotor individual, habla de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la licencia se otorgue para tres viviendas no significa que se tenga el propósito de enajenar alguna o algunas de ellas. A nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio, declaración que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigirá si se produce la enajenación. [3]

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

17 marzo 2007

Seguro decenal.- En el presente recurso se plantean dos cuestiones, una de fondo, la inscripción de escritura de obra nueva finalizada, en la que se testimonia la constitución del seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación, suspendiendo el Registrador la inscripción por ser la suma asegurada inferior al valor de la obra nueva declarada; y una cuestión de forma o procedimental, la escasez y poca fundamentación de la nota de calificación (esta cuestión puede verse en el apartado “CALIFICACIÓN. Necesidad de precisión y claridad en la nota”).

1. En primer lugar, la exigencia de un seguro decenal viene impuesto por lo establecido en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que debe completarse, principalmente, con lo dispuesto en su Disposición Adicional Segunda, junto con lo previsto en la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, así como con el propio artículo 20 de la mencionada Ley al preceptuar su párrafo primero, que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que le sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite ni testimonie la constitución de las garantías a que hace referencia el artículo 19 de esta Ley. Además, la necesidad de una clarificación de los requisitos a exigir por Notarios y Registradores en relación al contrato de seguro dio lugar a la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, base, junto al artículo 19 de la mencionada Ley, para la resolución del presente recurso. En este sentido, el artículo 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación establece literalmente que «el importe mínimo del capital asegurado será el siguiente… el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.c) de este artículo». De la misma manera, la Instrucción de 11 de septiembre recoge literalmente en el número 3 de su apartado b), en relación a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la póliza, que «capital asegurado como mínimo igual al coste final de ejecución».

De acuerdo con la Ley y la Instrucción queda, en consecuencia, claramente establecido cual es el importe mínimo del capital asegurado, el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, y en correspondencia con la propia finalidad prevista por la Ley al establecer la exigencia de dicho seguro decenal.

2. En cuanto a si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva en el documento notarial, este Centro Directivo, compartiendo la opinión del recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal. Por otra parte, alega el Registrador que la única valoración que consta en el título autorizado es el valor de la obra nueva declarada, sin que se concrete que se refiere a los conceptos del artículo 19 de la Ley. Hay que tener en cuenta que incorporado a la escritura se testimonia la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador, y es en la póliza de constitución del seguro donde se concretan las sumas aseguradas por el mismo, dando así pleno cumplimiento al principio de determinación registral.

21 marzo 2007

Seguro decenal.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se declara la ejecución en un edificio de obras de reforma y ampliación, así como nueva distribución y edificación de una planta más. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse la contratación del seguro decenal exigido por la Ley 38/1999, siendo la solicitud de licencia de ampliación posterior al 5 de mayo de 2000.

El interesado recurre alegando que la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999 excluye del seguro decenal las obras de rehabilitación cuando la construcción del edificio preexistente obtuvo las correspondientes licencias antes de la entrada en vigor de dicha Ley.

2. El recurso no puede prosperar. Si bien es cierto que se trata de una rehabilitación de un edificio cuya primera licencia de construcción es anterior a la Ley 38/1999, no lo es menos que, en el presente supuesto, se trata de obras que no sólo rehabilitan el edificio, sino que alteran la configuración arquitectónica del mismo y producen una variación esencial en su volumetría (cfr. artículo 2.2 de la Ley).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 abril 2007

Seguro decenal.- 1. En el presente recurso se plantea si es posible la constatación registral de la terminación de una obra nueva cuando la suma asegurada por la garantía decenal es, como índica la póliza, «el coste total definitivo de la edificación» que incluye la obra fundamental, los honorarios técnicos, impuestos y licencias, mientras que dicha suma no es coincidente con el valor de la obra nueva expresada en la escritura declaración de obra nueva en construcción.

2. En primer lugar, la exigencia de un seguro decenal viene impuesto por lo establecido en el artículo 19 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, que debe completarse, principalmente, con lo dispuesto en su Disposición Adicional Segunda, junto con lo previsto en la Resolución Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, así como con el propio artículo 20 de la mencionada Ley al preceptuar su párrafo primero que «no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que se sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19’ Además, la necesidad de una clarificación de los requisitos a exigir por Notarios y Registradores en relación al contrato de seguro dio lugar a la importante Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de septiembre de 2000, base, junto al artículo 19 de la mencionada Ley, para la resolución del presente recurso. En este sentido, el artículo 19.5-c de la Ley de Ordenación de la Edificación establece literalmente que «el importe mínimo del capital asegurado será el siguiente: el 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del apartado l.c de este artículo ». De la misma manera, la Instrucción de 11 de septiembre recoge literalmente en el número 3 de su apartado b, en relación a las circunstancias relativas al seguro que han de constar en la póliza, que «capital asegurado como mínimo igual al coste final de ejecución».

De acuerdo con la Ley y la Instrucción queda, en consecuencia, claramente establecido cuál es el importe mínimo del capital asegurado, el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en la Ley 38/1999 de 5 de noviembre y en correspondencia con la propia finalidad prevista por la Ley al establecer la exigencia de dicho seguro decenal.

3. Sin embargo, se ha analizar, igualmente, si dicho valor ha de entenderse que debe ser equivalente al declarado como valor de la obra nueva y que viene expresamente señalado en el documento notarial a efectos de pago del correspondiente impuesto, tal y como el Registrador recurrido expone en su nota de calificación al considerar como «coste final de ejecución material de la obra más honorarios profesionales» el importe de 607.815 euros, cuantía coincidente con «el valor de la obra nueva» que se recoge en la escritura de obra nueva y constitución del régimen de propiedad horizontal autorizada por el Notario recurrente el 19 de enero de 2004 con el número 144 de su protocolo y que se acompaña en el expediente.

En relación a esta cuestión este centro directivo, compartiendo la opinión del recurrente, considera que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como pueden referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal.

Por todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 mayo 2007

Seguro decenal.- 1. Se presenta en el Registro un «Acta parcial de fin de obra» en la que se declara haberse terminado, además de los elementos comunes, una de las fincas integrantes del edificio. Se presenta certificación del seguro a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

El Registrador suspende la inscripción por entender que el seguro debe referirse a la totalidad del edificio, y no solo a la vivienda cuya inscripción se pretende y que del artículo 46 del Reglamento para la inscripción de actos urbanísticos se induce que no cabe la finalización de obra de una vivienda mientras no esté finalizado todo el edificio.

El interesado recurre.

2. El recurso ha de ser estimado. Cuando la legislación aplicable se refiere al seguro del edificio y a la terminación de obra del mismo, se están refiriendo a «quod plerumque accidit», es decir, a lo que ocurre en la mayoría de los casos, pero ello no impide que existan supuestos –como el presente– en los que puede haberse terminado una vivienda, y ser la misma susceptible de aprovechamiento, sin haberse terminado todo el edificio. En este supuesto, basta con que el seguro garantice la vivienda que se inscribe.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 mayo 2007

Seguro decenal.- El supuesto de hecho del presente recurso se refiere a una escritura en la que unos padres donan a sus hijos sendas partes indivisas de un solar y a continuación sobre éste, unos y otros declaran la obra nueva terminada de un edificio formado por un local y dos viviendas, las cuales surgen como fincas independientes de la división horizontal del edificio, seguida de la extinción del condominio; procediéndose a continuación a atribuirse ab initio a cada uno de los hijos una vivienda, que declaran será para uso propio, planteándose el problema de si en este caso es necesario la contratación del seguro decenal a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

1. Conforme a la Disposición adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el art.105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal ‘no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo previsto en el párrafo a del art.17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad, escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma’. Exige la Ley para la aplicación del precepto, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, y por tanto para la exoneración del seguro, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de ‘un autopromotor individual’ y, además, de ‘una única vivienda unifamiliar para uso propio’. Se refiere a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento.

2. Como ya es doctrina reiterada de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así destacan, entre otras, la Resolución de 5 de abril de 2005 y la de 9 de julio de 2003, que admite comprender tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, son individuales siguiendo un criterio numérico. El concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley. Además, la reforma exige acreditar que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Res. 24 de mayo de 2001), sino que es unifamiliar y para uso propio, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal, al menos mientras no se transmita. Esto podrá hacerse a través de determinados requisitos administrativos, pero en la escritura de obra nueva construida o en construcción, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto que es un hecho futuro quedará cumplida con la manifestación en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración de obra. Además es preciso que la licencia obtenida para la formalización e inscripción de la declaración de obra no resulte contradictoria con la citada manifestación, es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar. Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor, siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque se trate de una residencia meramente temporal.

3. Lo importante es que estamos ante una vivienda unifamiliar, realizada en régimen de autopromoción y en el que concurre la manifestación, que deberá constar en el Registro, de que va a destinarse a uso propio. Las consecuencias de la constancia registral de esta manifestación, recogidas en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, son ya suficiente garantía a favor de los terceros adquirentes, que tendrán público conocimiento de las limitaciones afectantes al inmueble.

4. Y es que debe atenderse a la finalidad de la norma. La Resolución 8 de febrero de 2003, al rechazar la exigencia de prestación del seguro decenal para la promoción de una residencia geriátrica por una sociedad mercantil, ya señaló que el ámbito de protección de los usuarios que la Ley ha instaurado no parece que puedan entenderse como destinatarios de sus garantías otros que no sean los consumidores de lo que normalmente se entiende como vivienda en el mercado, el bien constituido por una edificación habitable destinada a servir de soporte residencial a una familia, en la que ese consumidor invierte gran parte de sus ahorros y para cuya adquisición suele endeudarse por largos años.

5. En este contexto de interpretación amplia del concepto de autopromotor para uso propio debe incluirse la denominada «comunidad valenciana». La Resolución Circular de este Centro Directivo de 3 de Diciembre de 2003, afirmó que el concepto de autopromotor individual debe ser interpretado de forma amplia, admitiendo la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Se decía que el concepto de comunidad valenciana está referido generalmente a supuestos de viviendas sitas en parcelas independientes, pero no se excluía siempre y en todo caso supuestos de división horizontal en sentido vertical. También aquí puede existir «comunidad valenciana» cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab initio» de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes.

6. En el supuesto de hecho de este recurso lo esencial es que estamos ante dos autopromotores individuales, cada uno de los cuales ha declarado la obra nueva sobre su vivienda para destinarla a uso propio y sin ningún ánimo de lucro, que no tienen intención de transmitirla en un primer momento, por lo que no parece que el espíritu de la Ley persiga la contratación del seguro decenal en este supuesto, todo ello sin perjuicio de que, si alguno de los hijos pretende transmitir la vivienda dentro de los diez años siguientes a la conclusión de la obra sin probar que la ha destinado a uso propio, o cuando, aún probándolo, no sea exonerado de esta obligación por el adquirente, será necesario la contratación de un seguro decenal único sobre la totalidad del edificio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.

9 mayo 2007

Seguro decenal.- 2. Por lo que se refiere al fondo de la cuestión planteada, el Registrador rechaza la inscripción de un acta de final de obra porque, a su juicio, no consta acreditado, a efectos de lo establecido en la Ley de de Ordenación de la Edificación, que el capital asegurado sea como mínimo igual al coste final de ejecución, pues entiende que dicho coste de ejecución y el valor de la obra nueva son conceptos distintos.

Sobre esta cuestión acerca este Centro Directivo ha tenido ocasión de pronunciarse en Resolución de 21 de marzo de 2007, según la cual de acuerdo con dicha Ley y la Instrucción de aquél de 11 de septiembre de 2000 queda claramente establecido cual es el importe mínimo del capital asegurado: el coste de ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales, para dar cumplimiento a la exigencia del seguro decenal establecido en esa Ley, y en correspondencia con la propia finalidad legalmente prevista al establecer dicha exigencia. Se añadió en la citada Resolución que los conceptos de coste de ejecución material y valor de la obra nueva no son conceptos equivalentes. El coste final de ejecución material, incluidos honorarios profesionales, hace referencia a la suma de las cuantías de los recursos empleados para la realización de la obra, cuantía que es la que debe ser objeto de seguro, mientras que el concepto de valor de la obra nueva hace referencia a una realidad mayor, es un concepto más amplio en el que se incluye no sólo el coste de ejecución sino otros aspectos, fundamentalmente, el incremento o valor añadido de la construcción, valor añadido que vendrá determinado por una serie de circunstancias concurrentes y diversas tales como el mercado, el entorno, la situación las propias características internas y externas de la obra, obteniéndose, en consecuencia, una cifra no coincidente con el estricto coste material de ejecución de la obra. Por esta razón y, en la medida que la normativa mencionada hace referencia al coste final de ejecución de la obra y no a su valor, como puede referirse otras disposiciones normativas ya sean fiscales o de otro orden, es aquella y no esta la cuantía que debe ser objeto del seguro decenal. Pero en el supuesto entonces planteado, como ahora, consta incorporado al acta, testimoniado, el documento acreditativo de la constitución del seguro decenal, y desde ese mismo momento forma un todo indivisible con el título, siendo también objeto de calificación por el Registrador. Por ello, al concretarse en la póliza de constitución del seguro las sumas cubiertas por el mismo, resulta con meridiana claridad que la suma asegurada es superior al coste final de ejecución de la obra, incluidos los honorarios profesionales (tal y como exige el artículo 19.5.c) de la Ley de Ordenación de la Edificación), y que, por tanto, no existe ningún obstáculo para que la inscripción solicitada pueda practicarse.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocar la calificación impugnada.

19 julio 2007

Seguro decenal.- 1. Se debate en este recurso si es o no necesaria la prestación del seguro decenal exigido por el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en un supuesto de ampliación de obra nueva y modificación de una división horizontal ya inscrita, consistentes en la ampliación de la planta baja del edificio referido destinada garajes y la atribución del uso y disfrute de una terraza a un elemento privativo sito en la planta primera destinada a vivienda.

2. No es argumento en contra de la necesidad de prestar la garantía del seguro decenal, el que la licencia para la construcción del edificio se solicitara con anterioridad al cinco de mayo de dos mil, como se dice en el título presentado a inscripción, ya que la disposición adicional segunda de la citada Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de ordenación de la edificación, tan sólo la exonera en los supuestos de rehabilitación de edificios para cuyos proyectos de nueva construcción se solicitaran, con anterioridad a dicha fecha, las correspondientes licencias de edificación, siendo así que el proyecto de modificación y su licencia datan del año 2002.

3. El hecho de que se trata de una ampliación de obra respecto de un edificio que está destinado a viviendas, pudiera hacer pensar en la necesidad de la prestación de la garantía. Sin embargo, las circunstancias concurrentes en este supuesto, llevan a la conclusión contraria. En efecto, la exigencia de seguro decenal no es procedente si se tiene en cuenta que: a) la obra realizada consiste en la ampliación de la planta baja del edificio, que no está destinada a vivienda sino a garajes; b) que los elementos privativos de la propiedad horizontal destinados a viviendas, ya inscritos, no se modifican; c) que ni siquiera tampoco el departamento sito en la planta primera, encima de los garajes, sufre modificación en su superficie y linderos, esto es, en su habitabilidad, ya que la modificación consiste tan sólo en atribuirle el uso exclusivo de la terraza situada al fondo de la misma (precisamente sobre la ampliación realizada sobre la planta baja), pero sin que el elemento al que se adscribe el anejo sufra alteración.

4. En definitiva la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas (cfr. Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003 y Resolución de 10 de Abril de 2003 resolviendo consulta sobre interpretación del artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de Diciembre).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación de la Registradora en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

17 noviembre 2007

Seguro decenal.- 1. En el presente supuesto, se califica una escritura de compraventa de una plaza de garaje que en el Registro aparece inscrita como «en construcción », mientras que en el título presentado se describe como concluida, haciéndose referencia a una acta de finalización de obra que ha sido presentada con posterioridad en el Registro, si bien se ha producido una alteración en el orden de calificación al amparo del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario.

El Registrador rechaza la inscripción de la escritura calificada porque «Falta la previa inscripción de la obra nueva y de la constitución del seguro decenal, ambas formalizadas en el acta que se menciona…».

2. Respecto de la cuestión planteada, deben reiterarse las consideraciones contenidas en la Instrucción de esta Dirección General de 3 de diciembre de 2003, que ya constituyó la ratio decidendi de la Resolución de 10 de marzo de 2007. En dicha Instrucción se expresó que «… Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, Notarios y Registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de la obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre».

Y, desde luego, la omisión de la advertencia por parte del Notario en la escritura no determina que la actuación del Registrador haya de ser otra que la señalada en dicha Instrucción, es decir, el despacho del título haciendo constar en la nota al pie del mismo lo establecido en el citado artículo 51 del Real Decreto 1093/1997, y además (si se trata de edificio cuyo destino principal sea el de vivienda) lo relativo a la falta de acreditación registral de las garantías establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación. Por ello, el defecto invocado no puede mantenerse.

3. Sentado lo anterior, en este supuesto resulta difícil justificar la aplicación del artículo 432.1.c) del Reglamento Hipotecario, precepto que permite la inversión del orden de calificación, a instancia del presentante o interesado, cuando «para despachar un documento fuere necesario inscribir previamente algún otro presentado con posterioridad». Mas no es este el caso, ya que, como ha quedado expuesto, la compraventa era, en el momento de la calificación ahora impugnada, título presentado con anterioridad y podía ser despachado sin defecto. Por ello, debió calificarse e inscribirse con independencia de las vicisitudes del acta de finalización de obra.

Por lo demás, no procede decidir ahora si, en caso de haberse presentado primero el acta de finalización de obra y después la compraventa, debiera asimismo haberse despachado ésta a pesar de la calificación negativa de dicha acta, por no ser títulos contradictorios a estos efectos.

8, 9, 10, 11, 12 y 14 (2 Rs.) abril 2008 [4]

Seguro decenal.- Este recurso se planteó ante una escritura por la que se rectificaba otra anterior sin intervención de todos los primeros otorgantes (defecto primero, que puede verse en el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Subsanación de errores”) y se añadía una vivienda que no figuraba en la primera escritura, que era de venta (este defecto se incluye en el apartado “OBRA NUEVA. Significado de la licencia municipal). El tercer defecto se resuelve como sigue:

3. En cuanto al tercero de los defectos, también ha de ser confirmado pues, no expresándose en la escritura que la finca se destina a uso propio, es preciso el seguro decenal exigido por los artículos 19 y 20 de la Ley 38/ 1999.

11 octubre 2008

Seguro decenal.- 1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de inscribir una declaración de obra nueva de dos viviendas, sin necesidad del seguro impuesto por la Ley de Ordenación de la edificación, cuando se declara que las viviendas se destinan a uso propio, aunque se haya dividido la finca en dos elementos privativos en régimen de Propiedad Horizontal. El Registrador entiende que, al tratarse de dos viviendas en Propiedad Horizontal, la constitución del seguro es indispensable, habida cuenta de que la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, al establecer la excepción a favor del autopromotor individual, habla de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

2. El recurso ha de ser estimado. El hecho de que la finca se divida horizontalmente en dos viviendas no es contradictorio con el uso propio de ambas. Por lo demás, y como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), a nadie perjudica el que se demore la contratación del seguro al momento en que se produzca la enajenación, si la misma, de hecho, se produce. Por ello, la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio, declaración que existe en el documento presentado, porque, en todo caso, el seguro se exigirá si se produce la enajenación de cualquiera de los dos elementos privativos de que se compone el edificio.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

11 noviembre 2008

Seguro decenal.- 1. Se debate en este recurso si es posible inscribir, sin el seguro decenal exigido por la ley de ordenación de la edificación, un acta de finalización de obras y depósito de libro edificio, en la que se testimonia certificado del arquitecto director de la obra, en el que se afirma que las obras realizadas no han significado una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni han tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio. A juicio del Registrador, el recurso es extemporáneo, por haber sido objeto el título de una calificación anterior no recurrida y entiende además que sí es exigible el seguro decenal al haber significado la obra una variación de la volumetría, por conversión del espacio bajo cubierta en vivienda; y una variación del sistema estructural, por la incorporación de un ascensor.

2. Lo primero que debe negarse es que el recurso sea extemporáneo por el hecho de que el título hubiera sido objeto de una calificación anterior no recurrida. Es doctrina reiterada de este Centro directivo (véase por todas Resolución de 22 de Julio de 2005), que según la actual regulación de la materia, establecida en los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria desde la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, el plazo de interposición del recurso es de un mes desde la fecha de la notificación de la calificación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), pero que ello no impide que la recurrente vuelva a presentar los documentos a inscribir en el Registro de la Propiedad y obtener una nueva calificación del Registrador, contra la cual podrá recurrir en el plazo de un mes desde su notificación.

3. Entrando en el fondo de la cuestión, debemos partir de la exclusiva responsabilidad del técnico certificante en cuanto a la veracidad de sus manifestaciones (Resoluciones de 9 de Febrero de 1994, 1 de marzo de 2003 y 4 de Diciembre de 2006). Por eso, la acreditación de que se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio –como se expresa en el certificado testimoniado en el acta–, debe quedar referida al ámbito de competencias –y de responsabilidad– del arquitecto director de la obra, al certificar la finalización de la obra conforme a licencia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, sin que puedan tales afirmaciones –de carácter técnico, no jurídico– ser desvirtuadas por otro criterio del registrador o de este Centro Directivo, salvo que se trate de casos evidentes como son la construcción de nuevas plantas (supuesto de hecho de la Resolución de 16 de Abril de 2007 en el que además, lógicamente, no había un certificado de técnico competente afirmando el carácter parcial no esencial de la obra realizada). En el caso que nos ocupa, la realización de obras para la utilización de la zona bajo cubierta no puede equipararse a la realización de una nueva planta destinada a vivienda, como tampoco es un caso evidente de reforma estructural la incorporación de un ascensor, por lo que debe dejarse al criterio del técnico competente la determinación de si es o no una obra parcial esencial, a los efectos de exigir o no el seguro decenal.

4. La exigencia de seguro decenal, en efecto, queda circunscrita a las edificaciones, entendiéndose por tales, según el artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de ordenación de la edificación, las siguientes: a. Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. b. Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio. c. Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.

5. Habiéndose acreditado por profesional competente para ello, y bajo su responsabilidad, que la obra declarada no ha significado una variación esencial de la composición general del exterior, la volumetría ni del conjunto estructural, ni ha tenido por objeto cambiar el uso característico del edificio, debe concluirse que no estamos antes un proceso de edificación sujeto a la Ley 38/1999 y por tanto, debe colegirse la no necesidad de la acreditación de la prestación del seguro decenal a efectos de autorización e inscripción del acta de finalización de las obras.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 febrero 2009

Seguro decenal.- Aparecen a continuación tres Resoluciones, de fecha 22, 23 y 26 de julio de 2010, publicadas las tres en el mismo Boletín Oficial del Estado. Por referirse a la misma cuestión, la mayor parte de los fundamentos de derecho empleados por el Centro Directivo se repiten en las tres. Por ese motivo, se reproduce íntegramente la primera y, respecto de las dos siguientes, se transcribe sólo la exposición de los hechos y la parte final de la Resolución, en la que hay algunas diferencias.

Resolución del día 22: 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Con fecha 31 de agosto de 2005 se autorizó escritura de declaración de obra nueva de una vivienda sobre la finca registral 10.687 del Registro de la Propiedad de Almuñécar, otorgada por los dos matrimonios propietarios, dueños de la misma en la proporción de un 60,33% el primer matrimonio con carácter presuntivamente ganancial, y de un 39,67% el segundo matrimonio por mitades indivisas. Esta escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad el 10 de junio de 2008.

b) El 17 de junio de 2009 se presentó otra escritura de declaración de obra nueva de otra vivienda, de dos plantas (semisótano y baja), otorgada sobre la misma finca registral 10.687 por los mismos propietarios antes citados y en la misma proporción en que son dueños. Los otorgantes declaran que no tienen contratado el seguro decenal a que se refiere la Ley de Ordenación de la Edificación, ya que la vivienda declarada fue construida para destinarla a uso propio.

Las dos viviendas indicadas, construidas sobre la misma finca registral, no están constituidas en régimen de propiedad horizontal.

c) La Registradora suspende la inscripción por entender que, al no tratarse de una única vivienda unifamiliar ni tampoco de autopromotor individual, es indispensable la constitución de un seguro decenal.

2. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1, n.º 1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (cfr. artículo 3, n.º 1, b).

En cuanto al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere al mismo el artículo 19, n.º 1, de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la Ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

3. La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro (cfr. artículo 9, n.º 1, d), obligación que, conforme a la Disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20, n.º 1, un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la Disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión ínter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma». Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

4. A tal efecto, es relevante señalar, por otra parte, que conforme al artículo 19.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en los seguros de daños materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra daños estructurales, tendrá la consideración de tomador del seguro el promotor, y de «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo». Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constitución obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo así que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del artículo 19 (cfr. artículo 9.2, d), y que el promotor se define como «cualquier persona (física o jurídica, pública o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, tanto si lo hace «para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título», y tanto si se trata de una persona «individual o colectiva» (cfr. artículo 9, n.º 1).

Vemos, pues, cómo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligación y exigibilidad del seguro también los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificación «para sí», esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es razón suficiente para eximir del cumplimiento de la obligación del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripción de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si así fuera no se entendería que la Ley imponga también la obligación de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcción «para sí», sin intención de su enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

Ello explica el cambio introducido en la redacción del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación durante su tramitación parlamentaria. En efecto, en la redacción inicial del Proyecto de Ley dicho artículo imponía el control notarial y registral de la constitución del seguro en el momento de autorizar e inscribir «escrituras públicas de primera transmisión ínter vivos o de adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley», estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. Sin embargo, el texto definitivo del artículo 20 nº 1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constitución de las garantías del momento de la primera transmisión «ínter vivos» o adjudicación (como preveía el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisión, de la declaración de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una más plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuación.

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de «propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del artículo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva en base a la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil). Así lo prueba también el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (cfr. artículo 1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos cómo la mera ausencia de una transmisión, y subsiguiente exoneración por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exención legal incluida expresamente en la Disposición adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligación de asegurar los datos estructurales del edificio.

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupación y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios quedó nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulación que en relación con la inscripción de declaraciones de obra nueva se contiene en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulación que posteriormente se incorporó al artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el párrafo segundo del n.º 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deberán exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, incluye entre los mismos «además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». La Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, aclara que la novedad referente a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, «significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario» (Libro del Edificio).

6. Queda por determinar, pues, el ámbito concreto de esta excepción legal introducida por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor, y su aplicabilidad o no al presente caso. Pues bien, conforme a la citada Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Exige la Ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

Al tiempo de interpretar esta excepción al régimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de julio de 2005, uno de los «objetivos primordiales» de la Ley de Ordenación de la Edificación es «garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal».

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio). Además de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

Finalmente, la exigencia de la constitución del seguro y su carácter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisión «ínter vivos», se explica también por su afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificación y los acreedores hipotecarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya dividido. Así resulta, en cuanto a los primeros, del régimen de responsabilidad establecido por el artículo 17 nº 3 de la Ley al disponer que «cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», régimen de responsabilidad solidaria por razón del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados daños materiales no es ajena al interés del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados están también interesados en el cumplimiento de la obligación de constitución del seguro habida cuenta del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real (cfr. artículos 110, n.º 2, de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de «autopromotor individual») es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y de 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.º que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resolución 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destina a «uso propio»; y 3.º que se trata de «una única» vivienda (vid. Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009).

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

Por ello, aún cuando este uso propio, por lo general, será un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva -aunque podrá no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalización de la obra y la de la declaración de la obra nueva-, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditación con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar), resulta necesario evitar la aplicación de la excepción más allá del estricto ámbito para el que la ha habilitado la Ley, pues su aplicación extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garantía fijada por la Ley en beneficio de usuarios y terceros, a través del control notarial y registral, al sustituirla por la mera manifestación del declarante de la obra nueva.

8. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, relativo a la construcción por una pluralidad de personas -titulares en régimen de comunidad ordinaria o por cuotas indivisas- de una vivienda sobre una finca en la que ya figura previamente inscrita la obra nueva de otra vivienda a favor de los mismos cotitulares, si bien ésta está asentada sobre una porción de la parcela distinta a la que ocupa aquella, cabe destacar que en estos casos de comunidad ordinaria la construcción no puede predicarse individual, sino que por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil). También el uso corresponde a todos los comuneros (cfr. artículo 394 del Código Civil). El artículo 394 del Código Civil al disponer que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, no impide a los copartícipes utilizarlas según su derecho, aún cuando no impone con carácter general que el uso de la cosa deba sujetarse a la medida de la cuota. Además, esta afirmación ha de quedar modalizada, caso por caso, respecto al uso directo cuando el objeto no permita tal uso, resulte éste imposible o lo haga muy incómodo supuestos en los cuales, para posibilitar aquél los partícipes tendrán que establecer una regulación en la que deberán tener en cuenta el derecho de cada uno de ellos y, por tanto, la cuota que respectivamente les corresponda. Tratándose de vivienda unifamiliar sería ineludible esta determinación, determinación que en este caso no existe. Cosa distinta, que ahora no se prejuzga dada la necesaria concreción del recurso al caso objeto de calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), sería que en dicha determinación se contuviera una asignación de usos exclusivos a favor de los respectivos matrimonios cotitulares sobre cada una de las respectivas viviendas que, en unión al hecho de que las viviendas cuentan con estructuras independientes no siendo arquitectónicamente interdependientes, pudiera permitir entender que dichas viviendas estuviesen destinadas a un uso propio y no concurrente con el de los otros comuneros, asignación de usos exclusivos que, en contra de lo que parece desprenderse del escrito de recurso, no se ha producido en el presente caso.

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de ninguno de los requisitos a que el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, subordinó la excepción legal al régimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de una única vivienda unifamiliar, al haberse declarado e inscrito la obra nueva de otra vivienda sobre la misma finca registral y por los mismos comuneros en escritura de 31 de agosto de 2005, presentada en el Registro con anterioridad a la que fue objeto de la calificación a que se refiere este recurso, ni existir autopromotor individual, sino una pluralidad de titulares en régimen de comunidad ordinaria, y no concurrir, finalmente, el requisito del uso propio y diferenciado sobre cada vivienda, correspondiendo, por tanto, el uso sobre el conjunto de las dos viviendas y de la total parcela a todos los copropietarios en los términos del artículo 394 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

Resolución del día 23: 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) Con fecha 8 de febrero de 2007 se otorga escritura pública por la que, previa segregación de una porción de la misma, los propietarios de la finca matriz hacen donación de la finca segregada, procediendo a continuación los dos donatarios a formalizar una declaración de obra nueva «en construcción» sobre la misma. La obra nueva declarada consiste en un edificio compuesto de cuatro plantas (primera, baja, semisótano y castillete) con una superficie total construida de 822,22 metros cuadrados. Dicha edificación se divide a continuación por los dos propietarios en régimen de propiedad horizontal, estando integrada por un total de catorce departamentos, de los cuales nueve están destinados a plazas de aparcamiento, dos a locales comerciales, otros dos a vivienda, y el último a trasteros. La licencia de obras acompañada no autoriza la construcción de viviendas unifamiliares. Finalmente los copropietarios, tras formalizar los actos anteriores, disuelven la comunidad de bienes y se adjudican una vivienda y un local cada uno de ellos, además de varias plazas de aparcamiento y la mitad del local destinado a trasteros.

De la documentación obrante en el expediente se desprende que la declaración de terminación de la obra fue calificada negativamente por entender el Registrador que de la documentación presentada y de los asientos del Registro no resulta que cada copropietario, con sus propios recursos, hubiera construido sus propios departamentos, sino que construyeron en régimen de comunidad ordinaria y después extinguieron el condominio, y porque el concepto de «una única vivienda unifamiliar», a la luz de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, no puede extenderse a bloques plurifamiliares de viviendas, o viviendas plurifamiliares en bloque, según otra terminología. No consta que esta calificación hubiera sido recurrida.

b) Mediante escritura autorizada el 3 de abril de 2009, los dos propietarios del total inmueble proceden a la declaración de una ampliación de la citada obra nueva y modificación de división horizontal. La ampliación de la obra nueva consiste en la construcción de una nueva planta de sótano, destinada a aparcamientos, y a la ampliación de la planta denominada «castillete», de 56,72 metros cuadrados de total superficie construida, que pasa a denominarse «planta buhardilla» y a tener 160,68 metros cuadrados de total superficie construida (pasando a tener el total edificio, tras la ampliación una superficie resultante es de 1.287,78 metros cuadrados). En la misma escritura los otorgantes declaran que, tras la citada ampliación, la obra nueva queda totalmente terminada, acompañando certificado técnico de final de obra, respecto de todo el edificio, de la que resulta que la terminación de su construcción se data el 2 de octubre de 2008.

Tras formalizar los actos anteriores, los mismos copropietarios rectifican y complementan la disolución de la comunidad proindiviso que ostentaban sobre los bienes resultantes de la división, efectuada en la escritura de 8 de febrero de 2007, y en pago de sus respectivas participaciones se adjudican en pleno dominio los nuevos elementos privativos resultantes de la ampliación de la obra nueva y división horizontal, correspondiendo a cada uno de ellos una vivienda, una plaza de aparcamiento, un trastero y la mitad indivisa de otros dos locales, integrados respectivamente por las plantas sótano y semisótanos. La escritura a que se refiere este apartado es la que fue objeto de la calificación recurrida.

c) El Registrador suspende la inscripción por entender que es necesario la constitución del seguro decenal del edificio conforme al artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al no considerar aplicable la excepción a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Un segundo defecto, consistente en que «falta acompañar a la escritura de rectificación, la escritura de declaración de obra nueva que se pretende rectificar, de fecha 8 de febrero de 2.007, protocolo 443, del mismo Notario de la precedente», no ha sido objeto de recurso.

                A partir del párrafo que comienza con las palabras “Centrados en el único defecto…”hasta el párrafo que comienza con “8. Centrándonos en el supuesto…”, el texto es idéntico al de la Resolución anterior. Y a continuación se dice lo siguiente:

a) En cuanto a la primera, este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 ya abordó el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2. Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitación. La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación stricto sensu puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalaría esta idea –sigue diciendo la citada Resolución-Circular– la regla inclusio unius, exclusio alterius y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta». En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliación de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 3 de marzo de 2009, independiente de la inicialmente otorgada, cuyo objeto es autorizar la modificación del proyecto inicial de la obra, sin inclusión de referencia alguna a la rehabilitación del edificio.

Esta doctrina ya fue aplicada al caso resuelto por la Resolución 19 de julio de 2005, similar al ahora examinado –de ampliación del edificio mediante la construcción de una nueva planta–, en la que se afirma que, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación (definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), si toda obra autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr. Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada Ley (y por consiguiente de las garantías que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, también se impondría en el caso aquí examinado (ampliación de una de las plantas y construcción de una nueva planta adicional), al amparo de una nueva licencia de obras que modifica la anteriormente concedida sobre la misma finca que originariamente no contemplaba la citada ampliación.

Ahora bien, lo que sucede en el presente caso es que se da la particularidad de que las obras de ampliación de la obra nueva no afectan a ninguno de los elementos privativos del inmueble destinados a vivienda, por lo que resulta de aplicación la excepción al requisito del seguro decenal que para las obras de reforma o ampliación de locales sin uso habitacional reconoció la Resolución de 17 de noviembre de 2007, conforme a la cual «la exigencia del seguro decenal en materia de reforma o ampliación debe entenderse, al igual que en caso de nuevas construcciones, referido a obras de reforma o ampliación de viviendas y no de locales, por mucho que se realicen en edificios destinados también a viviendas, de manera que no será exigibles cuando la modificación de obra no afecte a la habitabilidad de una o varias viviendas (cfr. Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003)».

b) En cuanto al acto relativo a la declaración de finalización de la obra nueva, conviene distinguir en su estudio distintos aspectos.

En primer lugar, por lo que se refiere a si el momento de la declaración de finalización de la obra es el adecuado para la exigencia del seguro decenal, se impone la respuesta afirmativa. Así la citada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, recogiendo doctrina ya acuñada con anterioridad (vid. entre otras, Resolución de 20 de marzo de 2000), aclaró que «los Notarios y Registradores de la Propiedad tan sólo exigirán la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación al autorizar o inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras. No se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación». Obviamente el mismo criterio se ha de aplicar, por identidad de razón, cuando la finalización de la obra se declara, no en un acta notarial, sino en una escritura pública, como sucede en este caso.

En segundo lugar, se plantea la cuestión de determinar si, existiendo en el edificio tan sólo dos elementos privativos, del total de ocho, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y también en sentido afirmativo, a esta cuestión en la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina «edificios mixtos» de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resolución-Circular que «si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas … Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan sólo un número minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser ésta la opinión más acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constitución del seguro».

Finalmente, se plantea la cuestión de si en este caso resulta de aplicación o no la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el «supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo, para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). Sin embargo, en el presente caso tanto la obra nueva inicialmente declarada como la ampliación posterior, se realizan en régimen de comunidad ordinaria por los dos propietarios del inmueble. Así, en la escritura calificada, tras formalizar la ampliación de la obra nueva, la modificación del régimen de la división horizontal y declarar la finalización de la construcción del total edificio, ambos copropietarios rectifican y complementan la disolución de la comunidad proindiviso que ostentaban sobre los bienes resultantes de la división, efectuada en la escritura de 8 de febrero de 2007, y en pago de sus respectivas participaciones se adjudican en pleno dominio los nuevos elementos privativos resultantes de la ampliación de la obra nueva y división horizontal. Es más, dado que la ampliación de la obra se lleva a cabo sobre elementos comunes de la propiedad horizontal, como son el suelo y la cubierta (creando las plantas sótano y buhardilla, respectivamente), elementos que, por ser necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, están sujetos a un régimen estatutario de copropiedad entre todos los titulares de los elementos privativos (cfr. artículos 396 del Código Civil y 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal), la construcción no puede predicarse individual, sino que, por su propia naturaleza es un acto colectivo (cfr. artículo 398 del Código Civil).

Tampoco cabe estimar favorablemente la alegación del recurrente de tratarse de un supuesto similar a la denominada «comunidad valenciana», pues, como afirmaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto de autopromotor para uso propio pueden incluirse los supuestos de «comunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes», situación que no concurre en el presente caso en que la construcción se ha hecho por ambos propietarios del edificio en régimen de comunidad de bienes ordinaria, con posterior división horizontal y disolución de la comunidad mediante la adjudicación de elementos independientes. La asimilación del concepto de autopromotor individual a la «comunidad valenciana» para la construcción de edificios, como puso de manifiesto la reiterada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, se admite «si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente».

Tampoco concurre en este caso el requisito objetivo de la exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado, a parte de otros elementos, por dos viviendas. Finalmente, en cuanto al requisito de la acreditación de tratarse de una vivienda unifamiliar para uso propio, este uso propio, por ser generalmente un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva, puede entenderse cumplido con la nuda manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental contradictorio (como, por ejemplo, en el caso a que se refiere la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pues bien en el presente supuesto se verifica precisamente la misma circunstancia a que se refería la citada Resolución de 9 de mayo de 2007, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar.

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de los requisitos a que el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, subordina la excepción legal al régimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

Resolución del día 26: 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso, según el documento presentado y los asientos del Registro, los siguientes:

a) Los cónyuges don J. M. R. y doña A. P. B. compran un solar con carácter ganancial, según la inscripción 1.ª, de fecha trece de septiembre de mil novecientos ochenta y dos.

b) Los citados cónyuges declaran una obra nueva terminada en el año mil novecientos ochenta y siete, consistente en planta baja (almacén) y planta primera (desván), según las inscripción 2.ª de fecha veinticuatro de abril de dos mil siete.

c) Los mismos propietarios declararon mediante escritura pública, autorizada el 2 de marzo de 2007, sobre la misma finca, y como ampliación de la misma, obra nueva en construcción –construyendo con cargo a la sociedad de gananciales– y constitución en régimen de propiedad horizontal, consistente en habilitación de planta elevada (antes entonces desván) para vivienda y elevación de una planta más para construir una vivienda, resultando como consecuencia un edificio de planta baja (almacén) y dos plantas altas, primera y segunda, destinadas a vivienda, y constituyen dicho edificio en régimen de propiedad horizontal. En la citada propiedad horizontal los departamentos dos y tres se describen como viviendas (inscripción 3.ª, de fecha veinticinco de abril de dos mil siete).

d) Ambos titulares hipotecan el departamento números dos, finca registral 11.400, (inscripción 2.ª, de fecha veinticinco de abril de dos mil siete) – posteriormente ampliada (inscripción 3.ª, de fecha veintiséis de octubre de dos mil siete), y el departamento número tres, finca registral 11.401 (inscripción 2.ª de fecha veinticinco de abril de dos mil siete).

e) Los cónyuges don J. M. R. y doña A. P. B. hacen donación de los tres departamentos que integran la propiedad horizontal del edificio: el departamentos número uno a sus hijos doña C. M. P., una mitad indivisa y a sus hijos don J. y doña A. M. P., una cuarta parte indivisa a cada uno de ellos; el departamento número dos a su hijo don J. M. P.; y el departamento número tres, a su hija A. M. P. Las donaciones se formalizan en escritura pública otorgada el 19 de mayo de 2009.

f) En el número siguiente de protocolo y con su misma fecha del 19 de mayo de 2009 los dos titulares de los dos departamentos destinados a vivienda declaran la terminación de obra mediante acta notarial de finalización de obras. En el «otorgan» primero del acta declaran los otorgantes «que cada uno de ellos deja totalmente terminada la construcción de sus respectivas entidades, referidas en el expositivo I de este instrumento, en los términos que resultan del proyecto para el cual se concedió la licencia». En el «otorgan» tercero se hace constar que «Manifiestan los comparecientes que la presente construcción se destina a su uso propio como viviendas». Se testimonia en el acta certificado final de obras expedido el 15 de mayo de 2009 en la que se acredita la finalización de las obras.

Se trata, pues, de un edificio dividido horizontalmente, sujeto a la Ley de la Propiedad Horizontal, con distintos titulares, cuya licencia de obras es de fecha 25 de octubre de 2006, y cuya terminación de obra ahora se declara en el documento objeto de calificación.

g) La Registradora suspende la inscripción por entender que es necesario la constitución del seguro decenal del edificio conforme al artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación, al no considerar aplicable la excepción a favor del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Además, añade un segundo defecto consistente en que «la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña difiere en cuanto a su titular, descripción y antigüedad del contenido del título, de la inscripción y del certificado técnico».

2. Con carácter previo hay que señalar que el segundo defecto indicado en la nota de calificación de la Registradora cabe entender que ha sido objeto de desistimiento por parte de la misma a la vista de la aclaración del Notario en su escrito de recurso en el sentido de que la finalidad de la aportación de la certificación catastral tenía por objeto en este caso, no la acreditación de la existencia de la obra nueva, sino la acreditación de la referencia catastral de la finca, a los efectos de su constancia en el Registro conforme a lo establecido en el artículo 48 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, esto es, como un dato descriptivo más de la finca y, por lo tanto, sin que la falta de correspondencia entre la certificación catastral y la documentación a que se refiere la nota de calificación pueda tener carácter impeditivo de la inscripción, ya que conforme al artículo 44 n.º 3 del citado Texto Refundido «la no constancia de la referencia catastral en los documentos inscribibles o su falta de aportación no impedirá la práctica de los asientos correspondientes en el Registro de la Propiedad, conforme a la legislación hipotecaria».

                A partir del párrafo que comienza con las palabras “Centrados en el único defecto…”hasta el final del punto 7, el texto es idéntico al de la Resolución del día 22. A continuación viene el punto 8, cuyo texto es el siguiente:

8. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, y prescindiendo de la dificultad relativa a la legitimación de sólo una parte de los propietarios de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal para otorgar el acta de finalización de obras, dada la necesaria concreción de la Resolución a las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación (cfr. artículos 47 n.º 2, c del Real Decreto 1093/1997, y 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria), cabe señalar que en el mismo confluyen dos actuaciones sujetas al ámbito de aplicación de los artículos 19 y 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación: la ampliación de la obra nueva, y la declaración de finalización de la construcción del conjunto del edificio tras su ampliación, que conviene analizar separadamente.

a) En cuanto a la primera, este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 ya abordó el tema, concluyendo en sentido favorable a la exigencia del seguro decenal cuando se trate de obras de ampliación de edificios que entren dentro del ámbito de aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación definido por su artículo 2. Parte la Resolución-Circular en su argumentación sobre este punto de la exclusión de la exigencia del seguro que introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social a favor de las obras de rehabilitación. La elección por el legislador de dicho término de «rehabilitación» obliga a «entender que sólo en los casos de rehabilitación «stricto sensu» puede aplicarse la exoneración del seguro decenal, excluyendo las hipótesis de las obras de reforma, modificación o ampliación de edificios ya existentes. Avalaría esta idea -sigue diciendo la citada Resolución-Circular- la regla «inclusio unius», «exclusio alterius» y que la norma que examinamos es de naturaleza excepcional, al derogar el régimen normal del seguro decenal para el caso particular que recoge, lo que conduce a una interpretación, no restrictiva, pero sí estricta». En consecuencia, «debe exigirse la justificación del seguro decenal cuando la licencia de edificación se limite a autorizar una obra autónoma de reforma, ampliación o modificación del edificio, no simultánea a una rehabilitación». Esto es precisamente lo que sucede en el presente caso en que la ampliación de la obra se ampara en una licencia concedida con fecha 25 de octubre de 2006, independiente de la obra inicialmente construida, cuyo objeto es autorizar la modificación y ampliación del proyecto inicial de la obra, sin que resulte de la documentación aportada referencia alguna a la rehabilitación del edificio.

Esta doctrina ya fue aplicada al caso resuelto por la Resolución 19 de julio de 2005, similar al ahora examinado –de ampliación del edificio mediante la construcción de una nueva planta –, en la que se afirma que, partiendo de la premisa de que la Ley de Ordenación de Edificación se aplica al proceso de edificación (definido este último como la acción y el resultado de construir un edificio), si toda obra autónoma de ampliación y reforma de un edificio no simultánea a una rehabilitación (cfr. Resolución-Circular de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003) queda indudablemente comprendida en el ámbito de aplicación de la citada Ley (y por consiguiente de las garantías que establece), esa aplicabilidad, y consiguiente exigencia del seguro decenal, también se impone en el caso aquí examinado (transformación del uso de una de las plantas para su destino a viviendas y construcción de una nueva planta adicional con el mismo destino), al amparo de una nueva licencia de obras. Añádase que en el presente caso la modificación y ampliación de la obra nueva da lugar, como se ha dicho, a la habilitación de una planta del edificio para su destino a vivienda y la construcción de otra planta más destinada al mismo uso, por lo que no concurre la excepción a la exigencia del seguro decenal que para las obras de reforma o ampliación de locales sin uso habitacional reconoció la Resolución de 17 de noviembre de 2007.

b) En cuanto al acto relativo a la declaración de finalización de la obra nueva, conviene distinguir en su estudio distintos aspectos.

En primer lugar, por lo que se refiere a si el momento de la declaración de finalización de la obra es el adecuado para la exigencia del seguro decenal, se impone la respuesta afirmativa. Así la citada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, recogiendo doctrina ya acuñada con anterioridad (vid. entre otras, Resolución de 20 de marzo de 2000), aclaró que «los Notarios y Registradores de la Propiedad tan sólo exigirán la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación al autorizar o inscribir, respectivamente, las escrituras de declaración de obra nueva terminada o las actas de finalización de obras. No se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación». Obviamente el mismo criterio se ha de aplicar, por identidad de razón, cuando la finalización de la obra se declara, no en un acta notarial, sino en una escritura pública, como sucede en este caso.

En segundo lugar, se plantea la cuestión de determinar si, existiendo en el edificio tan sólo dos elementos privativos, del total de tres, destinados a vivienda, es aplicable a dicho edificio la exigencia del seguro decenal. De nuevo encontramos la respuesta, y también en sentido afirmativo, a esta cuestión en la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 que alude a la misma por referencia a los que denomina «edificios mixtos» de oficinas-viviendas. Afirma al respecto la Resolución-Circular que «si el destino principal del edificio es el de vivienda no cabe duda de la obligatoriedad del seguro, incluso en aquellos supuestos en que el número de oficinas (a las que pueden equipararse las plazas de garaje, trasteros y locales comerciales) sea superior al de viviendas … Aun cuando pudiera considerarse injustificada o excesiva la exigencia del seguro sobre la totalidad de un inmueble cuando tan sólo un número minoritario de sus dependencias se destinen a la necesidad de vivienda, entiende este Centro Directivo ser ésta la opinión más acorde con la finalidad perseguida por el precepto relativo a la constitución del seguro». Con mayor motivo se debe imponer esta solución en un caso como el presente, en que dos de los tres departamentos privativos que componen la propiedad horizontal están calificados de viviendas.

Finalmente, se plantea la cuestión de si en este caso resulta de aplicación o no la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el «supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003).

Es cierto que en este caso la declaración de finalización de la obra se hace de forma separada respecto de cada una de las dos viviendas por los respectivos titulares de las mismas. Así en el apartado del «otorgan» del acta se afirma que «cada uno de ellos (los otorgantes) deja totalmente terminada la construcción de sus respectivas entidades, referidas en el expositivo I de este instrumento, en los términos que resultan del proyecto para el cual se concedió la licencia», sin que formalmente pase la situación en momento alguno intermedio por la propia de una comunidad. En este sentido vendría a suponer una situación similar a la de la denominada «comunidad valenciana», pues, como afirmaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 3 de diciembre de 2003 y 9 de mayo de 2007, en el concepto de autopromotor para uso propio puede incluirse los supuestos de «comunidad valenciana cuando se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos «ab initio» de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes». Ahora bien, la asimilación al concepto de autopromotor individual de la «comunidad valenciana» para la construcción de edificios, como puso de manifiesto la reiterada Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, se admite «si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. Para ello, debe tenerse presente que en esta especie de comunidad no rigen las normas de propiedad horizontal, sino que se constituyen diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, siendo dueños cada uno de ellos de su propia vivienda con carácter independiente; de tal manera que los vicios o defectos de que adolezca cada vivienda unifamiliar únicamente fueren imputables a sus propios elementos estructurales, y no a los derivados de la estructura de los elementos comunes del total conjunto, generalmente sitos en parcela independiente».

En el presente caso, sin embargo, no concurre esta independencia estructural de las dos viviendas, situadas respectivamente en las plantas primera y segunda del edificio, e integradas en un mismo régimen de propiedad horizontal, del que precisamente son elementos comunes e inseparables «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; y las fachadas» (cfr. artículo 396 del Código Civil), lo que imposibilita dicha asimilación. Precisamente esta inseparabilidad del conjunto de los elementos estructurales comunes de los edificios que arquitectónicamente hace interdependientes unos elementos privativos con otros, es lo que justifica que respecto de los edificios configurados en régimen de propiedad dividida horizontalmente la normativa prevea que el otorgamiento del acta de finalización de la obra nueva, en caso de no realizarse por el conjunto de todos los titulares registrales, corresponda al presidente de la Junta de propietarios (cfr. artículo 47 n.º 2, c) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). Añádase la dificultad que representa para admitir «in casu» la concurrencia de la condición de autopromotor en los otorgantes el hecho de que el acta de finalización de la obra se otorga el mismo día en que aquellos adquieren el dominio de las respectivas viviendas, en virtud de donación hecha a su favor mediante escritura pública (cfr. artículo 633 del Código Civil), a la vista de la definición legal que de la figura del promotor, como agente de la edificación, se contiene en el artículo 9 n.º 1 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Tampoco concurre en este caso el requisito objetivo de la exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de un edificio plurifamiliar integrado, a parte de otro elemento privativo, por dos viviendas.

Todo ello implica la no concurrencia en este supuesto de hecho de los requisitos a que el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, subordina la excepción legal al régimen general de la exigencia del seguro decenal, al no tratarse de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

22, 23 y 26 julio 2010

Seguro decenal.- 1. Se debate en este recurso si, una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisión, mediante escritura pública de compraventa, la acreditación de dicho uso por parte del promotor-vendedor, o si basta la manifestación al respecto realizada en su día en la escritura de obra nueva, a los efectos de la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.

2. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1 n.º 1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (cfr. artículo 3 n.º 1, b).

En cuanto al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere al mismo el artículo 19 n.º 1 de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la Ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

3. La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro (cfr. artículo 9 n.º 1, d), obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20 n.º 1 un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma». Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

4. A tal efecto, es relevante señalar, por otra parte, que conforme al artículo 19. 2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en los seguros de daños materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra daños estructurales, tendrá la consideración de tomador del seguro el promotor, y de «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo». Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constitución obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo así que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del artículo 19 (cfr. artículo 9. 2, d), y que el promotor se define como «cualquier persona (física o jurídica, pública o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación», tanto si lo hace «para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título», y tanto si se trata de una persona «individual o colectiva».

Vemos, pues, cómo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligación y exigibilidad del seguro también los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificación «para sí», esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es razón suficiente para eximir del cumplimiento de la obligación del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripción de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si así fuera no se entendería que la Ley imponga también la obligación de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcción «para sí», sin intención de su enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

Ello explica el cambio introducido en la redacción del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación durante su tramitación parlamentaria. En efecto, en la redacción inicial del Proyecto de Ley dicho artículo imponía el control notarial y registral de la constitución del seguro en el momento de autorizar e inscribir «escrituras públicas de primera transmisión inter vivos o de adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley», estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. Sin embargo, el texto definitivo del artículo 20 n.º 1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constitución de las garantías del momento de la primera transmisión «inter vivos» o adjudicación (como preveía el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisión, de la declaración de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una más plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuación.

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de «propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del artículo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil). Así lo prueba también el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (cfr. artículo 1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos cómo la mera ausencia de una transmisión, y subsiguiente exoneración por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exención legal incluida expresamente en la disposición adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligación de asegurar los daños estructurales del edificio.

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupación y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios quedó nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulación que en relación con la inscripción de declaraciones de obra nueva se contiene en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulación que posteriormente se incorporó al artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el párrafo segundo del n.º 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deberán exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, incluye entre los mismos «además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». La Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, aclara que la novedad referente a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, «significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario» (Libro del Edificio).

6. Queda por determinar, pues, el ámbito concreto de esta excepción legal introducida por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor. Pues bien, conforme a la citada disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Exige la Ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

Al tiempo de interpretar esta excepción al régimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de julio de 2005, uno de los «objetivos primordiales» de la Ley de Ordenación de la Edificación es «garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal».

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio). Además de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

Finalmente, la exigencia de la constitución del seguro y su carácter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisión «inter vivos», se explica también por su afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificación, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya dividido. Así resulta, en cuanto a los primeros, del régimen de responsabilidad establecido por el artículo 17 n.º 3 de la Ley al disponer que «cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», régimen de responsabilidad solidaria por razón del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados daños materiales no es ajena al interés del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados están también interesados en el cumplimiento de la obligación de constitución del seguro habida cuenta del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real (cfr. artículos 110 n.º 2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de «autopromotor individual») es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución-Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.º que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destine a «uso propio»; y 3.º que se trate de «una única» vivienda».

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

8. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisión, la acreditación documental de dicho uso. La respuesta ha de ser necesariamente afirmativa. En efecto, la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio» (excepción que se aplicó en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda), añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años de la citada vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años». Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

En el presente caso, como se ha indicado, ha existido exoneración por parte del adquirente pero no acreditación del uso propio, exigida por la citada disposición legal, no bastando en los casos de transmisión «inter vivos» realizadas en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación al momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Esta Dirección ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

11 noviembre 2010

Seguro decenal.- 1. Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal. En escritura posterior, se rectifica y adiciona la anterior en el sentido de afirmar que el uso propio a que se refiere aquélla es el de los cónyuges otorgantes y sus hijos y que el régimen de propiedad horizontal «se condiciona suspensivamente al transcurso de diez años desde la fecha de recepción de las obras que consta en la propia escritura». El Registrador suspende la inscripción alegando dos defectos: la falta de constitución del seguro decenal y la falta del visto bueno del Alcalde en la licencia de obras suscrita por el Secretario del Ayuntamiento (este defecto se examina, más atrás, en el epígrafe “Licencia municipal: requisitos formales”).

2. En cuanto a la necesidad de contratación del seguro decenal, procede confirmar la nota de calificación. En efecto, como ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones del año 2010 citadas en los «Vistos»), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1 n.º 1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (cfr. artículo 3 n.º 1, b).

En cuanto al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere al mismo el artículo 19, n.º 1, de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la Ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

3. La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro (cfr. artículo 9, n.º 1, d), obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20, n.º 1, un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión ínter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma». Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

4. A tal efecto, es relevante señalar, por otra parte, que conforme al artículo 19.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en los seguros de daños materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra daños estructurales, tendrá la consideración de tomador del seguro el promotor, y de «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo». Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constitución obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo así que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del artículo 19 (cfr. artículo 9. 2, d), y que el promotor se define como «cualquier persona (física o jurídica, pública o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación» tanto si lo hace «para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título», y con independencia de que se trate de una persona «individual o colectiva».

Vemos, pues, cómo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligación y exigibilidad del seguro también los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificación «para sí», esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es razón suficiente para eximir del cumplimiento de la obligación del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripción de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si así fuera no se entendería que la Ley imponga también la obligación de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcción «para sí», sin intención de su enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

Ello explica el cambio introducido en la redacción del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación durante su tramitación parlamentaria. En efecto, en la redacción inicial del Proyecto de Ley dicho artículo imponía el control notarial y, registral de la constitución del seguro en el momento de autorizar e inscribir «escrituras públicas de primera transmisión ínter vivos o de adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley», estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. Sin embargo, el texto definitivo del artículo 20, n.º 1, adelanta el control notarial y registral sobre la constitución de las garantías del momento de la primera transmisión «ínter vivos» o adjudicación (como preveía el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisión, de la declaración de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una más plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuación.

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de «propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del artículo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil). Así lo prueba también el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (cfr. artículo 1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente se aprecia cómo la mera ausencia de una transmisión, y subsiguiente exoneración por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exención legal incluida expresamente en la disposición adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligación de asegurar los daños estructurales del edificio.

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupación y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios quedó nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulación que en relación con la inscripción de declaraciones de obra nueva se contiene en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulación que posteriormente se incorporó al artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el párrafo segundo del n.º 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deberán exigir los Notarios y Registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, incluye entre los mismos «además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». La Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, aclara que la novedad referente a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, «significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario» (Libro del Edificio).

6. Queda por determinar, pues, el ámbito concreto de esta excepción legal introducida por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor. Pues bien, conforme a la citada disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Exige la Ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

Al tiempo de interpretar esta excepción al régimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de julio de 2005, uno de los «objetivos primordiales» de la Ley de Ordenación de la Edificación es «garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal».

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio). Además de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

Finalmente, la exigencia de la constitución del seguro y su carácter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisión «ínter vivos», se explica también por su afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificación, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya dividido.

Así resulta, en cuanto a los primeros, del régimen de responsabilidad establecido por el artículo 17, n.º 3, de la Ley al disponer que «cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», régimen de responsabilidad solidaria por razón del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados daños materiales no es ajena al interés del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados están también interesados en el cumplimiento de la obligación de constitución del seguro habida cuenta del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real (cfr. artículos 110, n.º 2, de la Ley Hipotecaria, y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de «autopromotor individual») es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia éstas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución-Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.º que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destine a «uso propio»; y 3.º que se trate de «una única» vivienda.

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

8. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, se plantea la cuestión de si en este caso resulta de aplicación o no la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el «supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). Pues bien, en el presente caso no concurre el requisito objetivo de la exoneración de la obligación legal de constitución del seguro decenal, pues no estamos en presencia de una edificación integrada por una única vivienda unifamiliar, sino de «un conjunto de edificación compuesto de dos viviendas unifamiliares adosadas», [5] tal y como aparece descrita en el título. Además, en cuanto al requisito de la acreditación de tratarse de una vivienda unifamiliar para uso propio, este uso propio, por ser generalmente un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva, puede entenderse cumplido con la nuda manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental contradictorio (como, por ejemplo, en el caso a que se refiere la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pues bien en el presente supuesto se verifica precisamente la misma circunstancia a que se refería la citada Resolución de 9 de mayo de 2007 y la más reciente de 23 de julio de 2010, pues la licencia municipal de obras no lo es para una vivienda unifamiliar, sino para dos viviendas unifamiliares. Así lo confirma, finalmente, la manifestación vertida por los otorgantes en la propia escritura de declaración de obra nueva y división horizontal en la que estos declaran expresamente que el inmueble descrito está «destinado a pertenecer a distintos dueños».

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

25 marzo 2011

Seguro decenal.- 1. La inscripción de la declaración de obra nueva de una casa se practicó en virtud de escritura autorizada con fecha 18 de octubre de 2010. En dicha declaración de obra nueva se hizo constar un informe del Alcalde de Villadangos del Páramo de 13 de septiembre de 2010 según el cual la casa se construyó hacía más de cuatro años, sin mayores precisiones y sin aportarse seguro decenal conforme a la legislación de ordenación de la edificación. En la escritura de compraventa, cuya inscripción se suspende, autorizada por el mismo notario ante quien se formalizó la obra nueva, se dispone en la estipulación sexta que «en relación a lo dispuesto en la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la edificación –modificada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales Administrativas y de Orden Social– yo, el Notario, advierto que no es necesario aportar la garantía contra los daños estructurales, establecida en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, por haber sido realizada la construcción de la vivienda que en esta escritura se declara antes de la entrada en vigor de dicha Ley, concretamente en el año 1999».

La cuestión que se plantea en el presente recurso radica por tanto en determinar, si para la inscripción de una escritura de compraventa de una casa, basta la manifestación que realiza el notario de que la construcción de la misma concluyó con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o si, por el contrario es preciso –como se exige en la nota de calificación– acreditar dicha circunstancia, al objeto de no serle exigible la constitución del seguro decenal, ni la dispensa de tal circunstancia por parte de los compradores, junto con la justificación de la utilización de la vivienda por los vendedores.

2. Debe advertirse en primer término que no puede tenerse en cuenta la certificación catastral descriptiva y gráfica aportada por el recurrente con el escrito de interposición del recurso –acreditativa de que la edificación fue realizada en 1999 y por tanto antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación–, por cuanto, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en distintos motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No obstante pone de manifiesto la facilidad con que podría haberse evitado, con la mera presentación complementaria de la certificación catastral acreditativa de la antigüedad de la edificación, la interposición de un recurso pensado para cuestiones de mayor complejidad técnica.

3. Según la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, el seguro de daños a que se refiere el artículo 19 de la misma ley no es exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión ínter vivos dentro del plazo previsto en la letra a) del artículo 17.1, el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

4. Es cierto que esta normativa no es de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en edificios existentes para cuyos proyectos se hubiera solicitado la correspondiente licencia de edificación antes de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (véase la disposición transitoria primera de la citada Ley 38/1999), pero tal circunstancia no ha quedado acreditada fehacientemente que concurra en este caso.

5. En consecuencia, y sin perjuicio de las consecuencias que pudieran derivarse si se hubiera producido un error en la inscripción de la obra nueva por omisión en tal inscripción de la antigüedad exacta de la edificación según certificación catastral obrante en la escritura de declaración de obra nueva (que deberían rectificarse según la reglas generales de rectificación de asientos), lo cierto es que la mera afirmación que realiza el notario de que no es necesario aportar la garantía contra los daños estructurales, establecida en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, por haber sido realizada la construcción de la vivienda que en esta escritura se declara antes de la entrada en vigor de dicha Ley, concretamente en el año 1999, es una mera aseveración o juicio no cubierta por la fe pública notarial, ya que no se articula como una dación de fe extrajudicial de un hecho, sino como una mera afirmación no justificada fehacientemente, por lo que ha de confirmarse la nota de calificación del registrador de exigir que se acredite dicha circunstancia.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

1 julio 2011

Seguro decenal.- 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes HECHOS:

a) Con fecha 21 de marzo de 2011 se autoriza por la notaria de Horcajo de Santiago, doña Pilar López Martínez, número 214 de protocolo, acta de fin de obra de una vivienda unifamiliar.

b) Presentado, con fecha 15 de abril de 2011, dicho documento en el Registro de la Propiedad de Tarancón, el registrador suspende su inscripción por ser necesario aportar el seguro decenal de la obra nueva o, en su defecto, hacer constar que se trata de la figura del autopromotor.

c) La notaria autorizante recurre argumentando que en la escritura de declaración de obra nueva en construcción se indicó que se trataba de una vivienda unifamiliar, como resultaba de la correspondiente licencia de obra testimoniada, y se hicieron las consiguientes advertencias y manifestaciones y que en el acta de fin de obra el titular manifestó que se trataba de una vivienda unifamiliar y se volvió a incorporar a la misma la licencia de obras, por lo que no era necesario reiterar lo que se dijo en aquella escritura, y por tanto concurre la exención prevista en el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre.

2. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (cfr. artículo 3.1, b).

En cuanto al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere al mismo el artículo 19.1 de la ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

3. La ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro (cfr. artículo 9.1, d), obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20.1 un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma».

4. A tal efecto, es relevante señalar, por otra parte, que conforme al artículo 19.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en los seguros de daños materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra daños estructurales, tendrá la consideración de tomador del seguro el promotor, y de «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo». Por tanto, la ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constitución obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo así que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del artículo 19 (cfr. artículo 9.2, d), y que el promotor se define como «cualquier persona (física o jurídica, pública o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación, tanto si lo hace «para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título», y tanto si se trata de una persona «individual o colectiva».

Se aprecia que la ley incluye dentro de la regla general de la obligación y exigibilidad del seguro también los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificación «para sí», esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es razón suficiente para eximir del cumplimiento de la obligación del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripción de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si así fuera no se entendería que la ley imponga también la obligación de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcción «para sí», sin intención de su enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

                Ello explica el cambio introducido en la redacción del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación durante su tramitación parlamentaria. En efecto, en la redacción inicial del proyecto de ley dicho artículo imponía el control notarial y registral de la constitución del seguro en el momento de autorizar e inscribir «escrituras públicas de primera transmisión inter vivos o de adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley», estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. Sin embargo, el texto definitivo del artículo 20 n.º 1 adelanta el control notarial y registral sobre la constitución de las garantías del momento de la primera transmisión «inter vivos» o adjudicación (como preveía el proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisión, de la declaración de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una más plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas construidas.

5. En efecto, siendo la finalidad de la ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de «propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del artículo 16.2 de la ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De ello se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil). Así lo prueba también el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (cfr. artículo 1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente se comprueba cómo la mera ausencia de una transmisión, y subsiguiente exoneración por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exención legal incluida expresamente en la disposición adicional segunda de la ley, motivo de dispensa de la repetida obligación de asegurar los datos estructurales del edificio.

6. Queda por determinar, pues, el ámbito concreto de esta excepción legal introducida por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor, y su aplicabilidad o no al presente caso. Pues bien, conforme a la citada disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Exige la ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de Diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

Al tiempo de interpretar esta excepción al régimen general debe tenerse en cuenta que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de julio de 2005, uno de los «objetivos primordiales» de la Ley de Ordenación de la Edificación es «garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal».

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio). Además de ello, no se debe olvidar que otro de los objetivos primordiales de la ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

Finalmente, la exigencia de la constitución del seguro y su carácter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisión «inter vivos», se explica también por su afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificación y los acreedores hipotecarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya dividido. Así resulta, en cuanto a los primeros, del régimen de responsabilidad establecido por el artículo 17 n.º 3 de la ley al disponer que «cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción». Este régimen de responsabilidad solidaria evidencia que la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados daños materiales no es ajena al interés del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados están también interesados en el cumplimiento de la obligación de constitución del seguro habida cuenta del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real (cfr. artículos 110 n.º 2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de «autopromotor individual») es doctrina reiterada de esta Dirección General de los Registros y del Notariado que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 5 de abril de 2005 y de 9 de julio de 2003, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución Circular reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva: 1.º que se trata no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (cfr. Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destina a «uso propio»; y 3.º que se trata de «una única» vivienda (vid. sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 de junio de 2009).

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios. El concepto de uso propio debe ser excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

Por otro lado, aun cuando este uso propio, por lo general, será un hecho futuro con relación al momento de la declaración de la obra nueva –aunque podrá no serlo en caso de que exista cierto lapso de tiempo entre la fecha de finalización de la obra y la de la declaración de la obra nueva–, puede entenderse cumplido el requisito de su acreditación con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Ahora bien resulta necesario evitar la aplicación de la excepción más allá del estricto ámbito para el que la ha habilitado la ley, pues su aplicación extensiva a otros supuestos supone desnaturalizar la garantía fijada por la ley en beneficio de usuarios y terceros, a través del control notarial y registral, al sustituirla por la mera manifestación del declarante de la obra nueva.

8. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, la cuestión se centra en determinar si en relación con un acta de finalización de obra es necesario o no acreditar la constitución del seguro decenal en un supuesto en que no se acredita ni manifiesta que el requirente es un autopromotor individual de la vivienda objeto de la declaración de obra nueva, ni que ésta se destinará a uso propio, si bien en la escritura de declaración en construcción de la misma se indicaba, de conformidad con la licencia, que se trataba de una vivienda unifamiliar. La respuesta ha de ser afirmativa. En efecto, si se tiene en cuenta: a) que el momento en que es exigible la constitución del seguro decenal, o en su caso, la manifestación acerca del carácter de autopromovida de la vivienda, es el de declaración de obra nueva terminada o acta de fin de obra (cfr. Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003); b) que, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los Vistos), el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, impone un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues se exige, por un lado, que se trate de un supuesto de «un autopromotor individual» y, por otro, de «una única» vivienda «unifamiliar» «para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente, por lo que la concurrencia de uno de los elementos del requisito objetivo (vivienda unifamiliar) no dispensa del requisito subjetivo (autopromotor), por lo que no es suficiente que la vivienda sea unifamiliar sin mención alguna respecto al uso propio o ajeno a que se destina; y c) que el hecho de que en la escritura de obra nueva en construcción ya constase la manifestación sobre el carácter de «vivienda unifamiliar» no debe ser una circunstancia que exima de su necesaria constancia (de éste y de los demás requisitos) en el momento de la terminación, pues los requisitos de la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, tienen que concurrir en el momento de la terminación de la obra y no antes.

Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 10 de marzo de 2007, «no se exigirá por tanto la prestación de la garantía en las escrituras de declaración de obra nueva en construcción, lo cual es coherente por otro lado con la inexistencia de bien asegurable de daños mientras no existe edificación. Si bien sí deberá hacerse constar al pie del título el carácter obligatorio de la constatación registral de la finalización de la obra, momento en el que procederá la exigencia de tales garantías; siendo obligación del registrador de la Propiedad, por tanto, al inscribir la obra nueva en construcción, la de advertir sobre la futura exigencia de la prestación del seguro en la inscripción de la declaración de terminación de obra, sin que se pueda prejuzgar al inscribir la obra nueva en construcción si va a haber o no dispensa de la prestación de las garantías, ya que los requisitos de la Disposición Adicional Segunda tienen que concurrir en el momento de la terminación de la obra y no antes, por mucho que en algunas escrituras a efectos de la exención fundada en la autopromoción, ya se anticipe que se cumplen todos los requisitos previstos en la ley. Por otro lado, si se celebraren compraventas, hipotecas u otros negocios jurídicos sobre inmuebles en construcción, notarios y registradores de la Propiedad advertirán expresamente y harán constar al pie del título, respectivamente, la circunstancia de no constar registralmente la finalización de obra ni la prestación de las garantías exigidas a los efectos de los artículos 19 y 20 y la Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre» (vid. en el mismo sentido la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). En consecuencia cabe concluir que no pueden acogerse favorablemente los argumentos en que se fundamenta el recurso interpuesto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación recurrida en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.

26 agosto 2011

Seguro decenal.- 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los hechos siguientes:

a) En el historial registral de la finca, rústica, consta «en su interior contiene una casa en ruinas».

b) Mediante escritura autorizada el 21 de marzo de 2011, los propietarios de una finca rústica que contiene «una casa en ruinas», exponen que esta casa había sido rehabilitada en el año 2004 y que se había construido una piscina, y declaran «el inmueble» que se identifica como vivienda unifamiliar con una sola planta construida de 217,88 metros cuadrados y unas construcciones anexas a la vivienda.

Se incorpora al título un certificado técnico, visado y con firma legitimada notarialmente, en el que consta la superficie de la construcción y que «atendiendo a los materiales, sistema constructivo empleados y a la documentación aportada por la propiedad, consistente en escritura de compra-venta realizada en el año 2003 y plano catastral de la zona expedido en la misma fecha, éste técnico ha podido comprobar que la vivienda original tiene una antigüedad superior a cincuenta años, la cual ha sido rehabilitada en octubre de 2004, según solicitud de Licencia que realizó el propietario ante el Ayuntamiento de Vélez-Málaga para la reparación de cubierta y adecentamiento exterior de la misma, documento que se aporta como anexo».

c) No obstante la afirmación del técnico, no se aporta licencia alguna de reparación de cubierta y adecentamiento exterior, sino tan solo licencia para la construcción de una piscina.

d) No coincide la superficie construida según la certificación catastral aportada con la que figura en el informe del técnico.

2. Según la calificación impugnada se suspende la inscripción en los siguientes términos:

1.º De la escritura y de la documentación a ella incorporada se desprende, salvo prueba en contrario, que además de obras de rehabilitación, se han realizado obras de ampliación de la vivienda que han producido una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural de dicha vivienda, no acreditándose la constitución del seguro de responsabilidad decenal previsto en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

2.º La citada Ley entró en vigor el 6 de mayo de 2000 (disposición final cuarta) y salvo que claramente se acredite que la obra es anterior a dicha fecha, en principio le es exigible la constitución del seguro, ya que según se indica en el referido certificado técnico la ampliación declarada en la escritura fue terminada en el año 2004.

3.º Respecto de la excepción prevista en la disposición adicional segunda de la citada Ley (según la cuál, la garantía no será exigible en el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio), es necesario que esta última manifestación conste de manera expresa en la escritura calificada, algo que no resulta de la misma.

El notario recurrente alega que los otorgantes habían procedido a declarar la rehabilitación de la casa y la construcción de una piscina para adaptar la realidad física a la registral, y todo ello con base en un certificado técnico debidamente visado y con firma legitimada, incorporándose también certificación catastral que no coincidía, en cuanto a la superficie de finca y metros construidos, con la realidad física. Añade que el artículo 2.2 de la Ley 38/1999 exige el seguro decenal en supuestos de rehabilitación que supongan una alteración de la configuración arquitectónica por la intervención total o parcial que produzca una variación esencial de la composición general exterior, volumetría o el conjunto del sistema estructural, o tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio, no dándose ninguno de estos supuestos en la escritura calificada, tal como se desprende de la certificación técnica, pues en ella se indicaba que la edificación tenía una antigüedad superior a cincuenta años, siendo rehabilitada en 2004 con licencia municipal. Por último, alega que el registrador, ante la discrepancia entre el certificado técnico y el catastral, admitía prueba en contrario sin especificar la prueba a aportar cuando ésta ya existe, fundamentando la exigencia del seguro en que en el citado certificado técnico la terminación de las obras de ampliación declaradas en la escritura se data en 2004, aunque en el certificado protocolizado en la escritura «se hacía constar la antigüedad superior a cincuenta años, la rehabilitación en octubre del 2004, pero en ningún caso consta la terminación de las obras de ampliación».

3. La resolución del presente expediente viene determinada por la relación de hechos expuesta. Consta en el Registro que hay en la finca «una casa en ruinas», no se aporta licencia de rehabilitación y se declara una obra nueva cuya superficie construida no coincide con la que figura en la certificación catastral.

En defecto de acreditación de la licencia de rehabilitación y a falta de coincidencia con la certificación catastral, no puede deducirse que la obra realizada es mera rehabilitación y no auténtica obra nueva, dado que se trataba de una casa en ruinas de hace más de cincuenta años según el certificado del técnico.

4. En consecuencia, y habida cuenta que la resolución del expediente debe ceñirse a los defectos señalados en la nota, sin que puedan ser abordadas cuestiones no planteadas en el mismo, no constando acreditado que se trate de mera rehabilitación y tratándose de una obra del año 2004, debe acreditarse, como señala el registrador, la constitución del seguro decenal conforme al artículo 20, número 1, de la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo que conste, como se indica en la nota de calificación, la manifestación expresa de tratarse de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, con la obligación, en este último caso, y salvo pacto en contrario y acreditación de haber utilizado la vivienda, de contratar dicha garantía en el caso de producirse la transmisión inter vivos dentro del plazo de diez años, por el tiempo que reste para completar dichos diez años.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

28 mayo 2012

Seguro decenal.- 1. En el presente recurso se cuestiona la posibilidad de inscribir la escritura de declaración de obra nueva de una vivienda unifamiliar, sin que se acredite la suscripción del correspondiente seguro decenal a que se refiere el artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en las siguientes circunstancias:

– En la escritura, además de hacerse constar que ha transcurrido el plazo de cuatro años, a contar desde la finalización de la edificación, se expresa que no se ha solicitado el seguro de garantía decenal por tratarse de un autopromotor y de «una única vivienda para uso propio de los titulares de la misma».

– En la misma fecha se había otorgado otra escritura, por los mismos comparecientes, en la que se declaraba la obra nueva de una vivienda unifamiliar de similares características, levantada sobre otra finca, que también se calificaba para uso propio de sus titulares y que fue presentada al mismo tiempo en el Registro de la Propiedad. Una tercera escritura autorizada en la misma fecha, en la que intervienen los mismos otorgantes, y que tenía por objeto de declarar la obra nueva sobre otra vivienda unifamiliar, también calificada de uso propio de los promotores, había sido inscrita con anterioridad.

2. Tal y como ha declarado este Centro Directivo (véase, entre otras, la Resolución de 25 de marzo del año 2011), la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Este seguro de daños o caución, constituye una garantía con la que el legislador pretende tutelar a los adquirentes de viviendas frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción; Es el artículo 19.1 de la Ley el que obliga a la constitución del seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio». Esta obligación, que se contrae al supuesto de «edificios cuyo destino principal sea el de vivienda» (disposición adicional primera), se establece a cargo del promotor (cfr. artículo 9.1 y.2.d).

3. Es cuestión que se plantea en el presente expediente y sobre la que esta Dirección General ha de pronunciarse, la de si los requisitos de contratación de garantías por daños resultantes de defectos constructivos que exige la Ley de Ordenación de la Edificación son exigibles como requisito previo para que pueda procederse a la declaración e inscripción de obras nuevas consolidadas por razón de su antigüedad, o respecto de las cuales ya no puedan adoptarse medidas que impliquen su demolición.

Se trata, en definitiva, de determinar si a las obras nuevas declaradas de conformidad con lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo están sujetas, para su inscripción, a la previa justificación de que por el promotor ha sido contratado el seguro decenal que cubre el riesgo de daños resultantes de defectos constructivos.

La cuestión ha de ser resuelta con carácter previo a la de si concurre o no, en el supuesto de hecho al que el presente expediente se refiere, la excepción a la obligación de contratación del seguro establecida por dicha Ley, para el caso de autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

La determinación del criterio a seguir exige partir de la fundamentación de las normas que, desde la disposición adicional sexta de la Ley 8/1990, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, han permitido la inscripción de declaraciones de obra nueva correspondientes a edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad sin exigir como requisito previo la justificación de la adecuación de la edificación a la legalidad urbanística, bastando con acreditar la antigüedad suficiente de la edificación como para que desde la fecha de su terminación haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones que pudieran provocar su demolición, y la inexistencia de rastro registral de expedientes de disciplina urbanística.

Tal regulación, recogida posteriormente en los artículos 52 y 54 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y 20.4 de la Ley de Suelo, según la redacción dada por el Real Decreto-Ley 8/2011, tiene por objeto fundamental lograr la concordancia entre el contenido del Registro y la realidad física extrarregistral, de tal modo que las edificaciones consolidadas por su antigüedad, en la medida en que ya no son derribables por razón de un ilícito urbanístico, han de acceder al Registro, evitando con ello una situación de clandestinidad tanto para ellas como para los derechos que sobre las mismas se constituyan, situación que el legislador considera más grave que la resultante de su inscripción y, con ello, de su publicidad registral, no obstante la falta de justificación de la existencia de un acto administrativo habilitante de su construcción, siempre que dicha inscripción se practique con determinadas cautelas, consistentes en la notificación al Ayuntamiento, y en la constancia, en el folio de la finca y en la publicidad formal, del hecho de haberse producido la inscripción por razón de la antigüedad de la edificación y de la notificación realizada. Cautelas que han sido reforzadas tras la redacción dada al artículo 20.4 de la Ley de Suelo por el Real Decreto-Ley 8/2011.

Por lo tanto, la inscripción de obras nuevas en los términos previstos en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, exceptúa la previa justificación de su adecuación a la legalidad urbanística, dado el mayor interés que, a juicio del legislador, tiene la publicidad registral de su existencia y la sujeción a los principios registrales de los derechos constituidos sobre las mismas.

Se trata ahora de determinar si la misma excepción al régimen general de inscripción de declaraciones de obra nueva resulta aplicable a la exigencia de justificación de contratación del seguro decenal. Se ha de partir, en primer lugar, de la letra c del artículo 19.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación y de lo previsto en su disposición adicional segunda, normas en las que no se establece distinción alguna por razón de la antigüedad de la edificación en el momento de la declaración de su obra nueva, a partir de lo cual parece que debe entenderse que son de aplicación los criterios de delimitación general del objeto de la Ley y de aplicación intertemporal que resultan de su artículo 2 y disposición transitoria primera, de los cuales resulta que la constitución de las garantías previstas en el artículo 19 será exigible a las edificaciones con destino a vivienda para cuyos proyectos se haya solicitado la licencia de edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, esto es, con anterioridad al 5 de mayo de 2000.

Dentro de dicho marco general de aplicación intertemporal, quedan excluidas de la exigencia de acreditar la contratación de garantías del artículo 19.1.c de la Ley de Ordenación de la Edificación aquellas personas que declaren una obra que, al tiempo de la declaración, tenga más de diez años de antigüedad desde su terminación, pues dicho plazo, el de diez años, es el de duración de las garantías exigidas por el citado artículo. Y dicho plazo ha de contarse, según resulta de lo previsto en el artículo 17.1 de la Ley 38/1999 y de la Instrucción de esta Dirección General de 11 de septiembre de 2000, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas. Por tanto, transcurrido dicho plazo en el momento en el que se declara la obra nueva, no puede exigirse la contratación de garantías cuyo plazo obligatorio de duración ya ha transcurrido.

El problema se plantea, por tanto, con aquellas edificaciones destinadas a vivienda cuya fecha de terminación es tal que a la fecha de la declaración de su obra ha transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que podría provocar su demolición, pero no el de diez años de duración de las garantías obligatorias.

No obstante la decidida voluntad del legislador de que accedan al Registro las edificaciones consolidadas por su antigüedad, que justifica su régimen de excepción regulado en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, ni de ésta ni de la Ley de Ordenación de la Edificación resulta que dicha voluntad haya llevado a excluir la exigencia de contratación de las garantías previstas en esta última cuando la declaración de la obra se realiza sobre la base de la imposibilidad de demolición. La Ley de Ordenación de la Edificación no establece distinción alguna, sin que por este Centro Directivo pueda distinguirse donde la Ley no lo hace. Habrá así que entender que las inscripciones de obras nuevas realizadas con forme a lo previsto en el artículo 20.4 de la Ley de Suelo, precisan, en los supuestos por dicha Ley previstos, y como requisito para su extensión, la previa justificación de la contratación de un seguro de daños o caución que cubra los daños causados por vicios o defectos estructurales del edificio, siendo el plazo por el que se habrá de constituir la garantía el que en el momento de la declaración de obra nueva reste para cumplir los diez años contados desde la recepción de la obra.

4. Sentada la aplicación de lo previsto en la Ley 38/1999 sobre garantías obligatorias a las edificaciones cuya obra nueva se declare por antigüedad, procede ahora resolver los términos en que dichas garantías serán exigibles en el supuesto al que el presente se refiere. Ciertamente, con el fin de reforzar, ab initio, el cumplimiento de esta obligación, el legislador quiso establecer, con carácter general (artículo 20.1 de la Ley), la prohibición de que se formalice en escritura pública y de que se inscriba, la declaración de obras nuevas de las edificaciones cuyo destino principal sea el de vivienda «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19», y al propio tiempo se adelanta la exigencia de acreditación de la constitución al momento –previo al de la primera transmisión «ínter vivos»– en que se busca el reflejo o constancia documental de la obra nueva realizada.

Sin embargo, frente a esa regla general, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, mediante la adición de un nuevo párrafo, a su número uno, que incorpora una excepción, descartando la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio».

5. Precisamente en este caso está en cuestión el ámbito concreto de esta excepción legal y, consecuentemente, el alcance de la norma transcrita. Del examen de la misma resulta, tal y como viene sosteniendo este Centro Directivo, que la exoneración del referido seguro se condiciona a una doble exigencia, subjetiva y objetiva: debe tratarse de un autopromotor individual y, además, de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

6. Entrando en el examen de la concurrencia de los requisitos antes citados, para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002, baste decir, respecto al primero de ellos, en la medida en que no está en cuestión, que es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

Mayor dificultad entraña, por el contrario, el análisis relativo al segundo de los requisitos legales de la excepción. La reforma introducida por la Ley 53/2002 exige, a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva, que la concurrencia de las siguientes circunstancias en la vivienda concernida: 1.º que la vivienda sea unifamiliar; 2.º que se destine a uso propio; y 3.º que se trate de una única vivienda.

7. El concepto de vivienda unifamiliar viene dado por unas características constructivas y arquitectónicas determinadas, y especialmente por una concreta ordenación jurídica, que configuran a la edificación como autónoma, separada y que se destina a un uso individual. Jurídicamente se estructura como una única entidad física y registral, susceptible de una sola titularidad (o en situaciones de cotitularidad, con asignación individual de su uso), lo cual no impide su aplicación a aquellos supuestos en que se construyan diversas viviendas por una pluralidad de propietarios, pero siendo dueños cada uno de ellos ab initio de su propia vivienda con carácter independiente, es decir, cuando existe autopromoción individual de sus respectivos elementos independientes (cfr. Resolución de 9 de mayo de 2007).

El destino de la vivienda a «uso propio», implica su adscripción a una finalidad concreta por parte del autopromotor; es aquélla que tienda a este uso y que, congruentemente con dicha finalidad, no se adscribe originariamente por el autopromotor a su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios). Antes bien, el uso propio por parte del autopromotor debe ser excluyente de otras facultades de disfrute sobre el mismo bien, coetáneas a las del autopromotor.

Finalmente, resta por examinar el alcance del requisito que se incluye en la expresión de «única vivienda». Evidentemente, como ya tiene declarado este Centro Directivo, esta exigencia no constriñe el número de viviendas de las que el autopromotor pueda ser titular, ni su carácter de residencia habitual, temporal o esporádica, principal o secundaria (cfr. Resolución de 5 de abril de 2005). Lo que trata de expresar la norma, cuando establece que se ha de tratar de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», es que la excepción se contrae a una sola (única) edificación (con destino a vivienda) por autopromotor, de modo que lo que trata de evitar el legislador mediante este requisito es que el promotor pueda excluir del seguro decenal un número indefinido e ilimitado de viviendas unifamiliares (edificaciones separadas) con la mera declaración de que va a destinarlas a uso propio, circunstancia que sería posible de no haberse establecido legalmente esta condición.

8. La concurrencia cumulativa de las tres circunstancias que permiten exonerar a la vivienda del autopromotor de la obligación de ser asegurada ha de acreditarse al tiempo del otorgamiento de la declaración de la terminación de la obra. En este momento, el requisito del carácter unifamiliar de la vivienda se determina por la propia descripción que de la edificación se contenga en la escritura, siempre que no resulte desvirtuada por los documentos complementarios necesarios (licencia urbanística o certificado del técnico). Para probar el uso propio y el carácter único de la vivienda (especialmente lo primero, en cuanto que se trata de acreditar un hecho futuro) bastará, a tal efecto, la explícita declaración del otorgante de la declaración de obra nueva siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental contradictorio.

9. En el presente caso, el carácter único de la vivienda, como presupuesto de la exoneración de la obligación de acreditar la suscripción del seguro decenal, aparece claramente desvirtuado y contradicho por las declaraciones efectuadas por el mismo autopromotor en relación con otras viviendas unifamiliares, tal y como resulta de otros documentos presentados a inscripción, y de los propios asientos registrales. Por tanto, cabe concluir que en este caso, al no acreditarse la concurrencia de todos los requisitos que exceptúan del cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

3 julio 2012 [6]

Seguro decenal.- 1. Debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de adjudicación en pago de deuda en la que concurren las circunstancias siguientes: en el título previo de declaración de obra nueva se ha indicado que no es necesario el seguro decenal porque se trata de un autopromotor individual de una vivienda unifamiliar para uso propio, por lo que no se ha exigido su acreditación para la inscripción; el adjudicatario adquirente es administrador de la entidad transmitente, por lo que al tener actuación directa -como representante legal de la autopromotora- en la construcción de la vivienda, es conocedor de la situación jurídica de la misma, por lo que no estamos ante un consumidor o usuario que acceda a la propiedad en calidad de tercero; se transmite sólo una participación indivisa de la vivienda y a quien ya resulta ser usuario de la misma en calidad de residencia familiar habitual.

2. Centrándonos en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, se plantea la cuestión de si en este caso resulta de aplicación o no la excepción que respecto de la obligación de la constitución del seguro decenal introdujo la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, para el «supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». La Ley, como se ha dicho, exige un doble requisito, subjetivo y objetivo para admitir la exoneración del seguro, pues ha de tratarse de un «autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio» (cfr. Resoluciones de 11 de febrero y 9 de julio de 2003, y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003). Pues bien, en el supuesto de hecho a que se refiere el título presentado, se trata de dilucidar si una vez inscrita una escritura de obra nueva terminada de una vivienda sin haberse constituido el seguro decenal por tratarse de un supuesto de autopromoción de una única vivienda para uso propio, tal como consta en el Registro, puede exigirse, en el momento de su transmisión, la acreditación documental de dicho uso. La respuesta ha de ser necesariamente afirmativa. En efecto, la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio» (excepción que se aplicó en el presente caso al tiempo de practicarse la inscripción de la declaración de obra nueva de la vivienda), añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión «inter vivos» dentro del plazo de diez años de la citada vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años». Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «inter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma. Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

En el presente caso, como se ha indicado, no ha existido exoneración expresa por parte del adquirente, ni tampoco acreditación del uso propio, exigida por la citada disposición legal, no bastando en los casos de transmisión «inter vivos» realizadas en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación al momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003, 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resultaría insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

15 noviembre 2012

Seguro decenal.- 1. En el presente recurso se trata de dilucidar si para la inscripción una escritura de compraventa de una finca sobre la que se había declarado una obra nueva en construcción y en la que simultáneamente se declara el fin de la misma, basta la mera manifestación del adquirente de que la vivienda se destina a uso propio, exonerando al vendedor de la constitución del seguro decenal. La obra ha concluido, según la certificación de finalización de obra que se incorpora, el día 28 de septiembre de 2009, y asimismo se protocoliza en la escritura solicitud de licencia de primera ocupación que tuvo entrada en el Ayuntamiento respectivo el día 13 de abril de 2011.

2. La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, «con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1). A esta finalidad se refiere la Exposición de Motivos de la Ley al afirmar que, ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, la Ley pretende que «la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución». Hay, pues, dos elementos de garantía de la protección del usuario: los requisitos técnicos de la construcción, de un lado, y el seguro de daños o caución, de otro.

Respecto de los denominados «requisitos básicos de la edificación» a que se refiere la Exposición de Motivos, tendentes a garantizar la seguridad de las personas y el bienestar de la sociedad, la Ley incluye de forma destacada los relativos a la seguridad del edificio y, en concreto, a la «seguridad estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio» (cfr. artículo 3.1.b).

En cuanto al seguro de daños o caución, como garantía frente a los daños materiales ocasionados por vicios o defectos de la construcción, se refiere al mismo el artículo 19.1 de la Ley, que incluye en su letra c), entre las garantías exigibles para las obras de edificación comprendidas en el ámbito de aplicación de la Ley, definido por su artículo 2, el seguro de daños materiales o seguro de caución, «para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio».

3. La Ley impone al promotor la obligación de suscribir el citado seguro (cfr. artículo 9.2.d), obligación que, conforme a la disposición adicional primera, número uno del mismo texto legal, es exigible, desde su entrada en vigor, «para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda». Y a fin de garantizar el cumplimiento de esta obligación, establece, a su vez, una obligación de control de tal cumplimiento, al establecer en su artículo 20.1 un cierre registral para las escrituras públicas de declaración de obras nuevas de las edificaciones que entren en el ámbito de aplicación de la Ley (cfr. artículo 2), «sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19».

Ahora bien, la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, dio nueva redacción a la disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación, añadiendo un nuevo párrafo a su número uno, incorporando una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de caución antes referido, en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Como contra excepción se añade a continuación que, sin embargo, en el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» dentro del plazo de diez años «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «ínter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma». Para dirimir el presente recurso se ha de determinar el alcance preciso de esta excepción y decidir si el caso objeto de la calificación recurrida queda comprendido o no en el mismo.

4. A tal efecto, es relevante señalar, por otra parte, que conforme al artículo 19.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, en los seguros de daños materiales a que se refiere la letra c) del apartado primero, esto es, el seguro decenal contra daños estructurales, tendrá la consideración de tomador del seguro el promotor, y de «asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo». Por tanto, la Ley contempla como un supuesto ordinario de seguro, dentro de la regla general de su constitución obligatoria, aquel en que el asegurado es el propio tomador, esto es, el promotor. Siendo así que entre las obligaciones del promotor se encuentra la de suscribir los seguros del artículo 19 (cfr. artículo 9.2.d), y que el promotor se define como «cualquier persona (física o jurídica, pública o privada) que decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación», tanto si lo hace «para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título», y tanto si se trata de una persona «individual o colectiva».

Vemos, pues, cómo la Ley incluye dentro de la regla general de la obligación y exigibilidad del seguro también los casos en que se trate de un promotor individual que impulsa las obras de edificación «para sí», esto es, para uso propio. En consecuencia, se ha de convenir que la mera renuncia o consentimiento del adquirente como beneficiario del seguro en tanto que asegurado no es razón suficiente para eximir del cumplimiento de la obligación del promotor de suscribir el seguro y, por consiguiente, tampoco de la existencia del seguro como requisito previo para la inscripción de la obra nueva declarada en el Registro de la Propiedad. Si así fuera no se entendería que la Ley imponga también la obligación de asegurar incluso cuando el promotor impulsa la construcción «para sí», sin intención de su enajenación, entrega o cesión a terceros, bajo cualquier título.

Ello explica el cambio introducido en la redacción del artículo 20 de la Ley de Ordenación de la Edificación durante su tramitación parlamentaria. En efecto, en la redacción inicial del Proyecto de Ley dicho artículo imponía el control notarial y registral de la constitución del seguro en el momento de autorizar e inscribir «escrituras públicas de primera transmisión «ínter vivos» o de adjudicación voluntaria de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley», estableciendo el cierre registral en caso de que no se acreditase o testimoniase en la escritura correspondiente la constitución de las garantías previstas en el artículo 19. Sin embargo, el texto definitivo del artículo 20.1, como sabemos, adelanta el control notarial y registral sobre la constitución de las garantías del momento de la primera transmisión «ínter vivos» o adjudicación (como preveía el Proyecto) al momento previo, anterior a cualquier transmisión, de la declaración de la obra nueva. Con ello se consigue igualmente una más plena garantía del derecho de los usuarios de las viviendas construidas, como vemos a continuación.

5. En efecto, siendo la finalidad de la Ley la «adecuada protección de los intereses de los usuarios» (cfr. artículo 1.1), es importante advertir que el concepto legal de «usuario» es distinto al de «propietario», con el que podrá coincidir o no, como se desprende con claridad del artículo 16.2 de la Ley, al enunciar las obligaciones que corresponden al primero, como contrapuestas de las que son propias del segundo. De donde se colige sin dificultad que fuera de los estrictos casos enunciados en la Ley (en concreto, en el caso del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio) no puede dispensarse el cumplimiento del requisito legal del seguro para la inscripción de la obra nueva con base en la mera renuncia del titular inicial (promotor) o adquirente ulterior, pues tal renuncia podría redundar en perjuicio de cualquier usuario que lo fuere por título distinto al de titular del dominio (cfr. artículo 6.2 del Código Civil). Así lo prueba también el hecho de que, como ha declarado este Centro Directivo en su Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003, que reitera en este punto el criterio de su Resolución de 24 de mayo de 2001, la obligación de constituir el seguro es extensiva también a los edificios de viviendas destinadas a su alquiler y a los edificios en régimen de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles, sin distinguir en función de que el derecho de aprovechamiento esté configurado o no como un derecho real limitado (cfr. artículo 1 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre). Nuevamente vemos cómo incluso en el caso de ausencia de una transmisión, y subsiguiente exoneración por parte del adquirente, no constituyen, fuera del concreto caso de exención legal incluida expresamente en la disposición adicional segunda de la Ley, motivo de dispensa de la repetida obligación de asegurar los daños estructurales del edificio.

Confirma lo anterior el hecho de que esta preocupación y finalidad tuitiva y protectora de los intereses de los usuarios quedó nuevamente subrayada en esta materia por la nueva regulación que en relación con la inscripción de declaraciones de obra nueva se contiene en el artículo 19 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, regulación que posteriormente se incorporó al artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. En concreto, el párrafo segundo del número 1 del citado precepto, al regular los requisitos que deberán exigir los notarios y registradores para autorizar e inscribir escrituras de declaración de obra nueva terminada, incluye entre los mismos «además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística». La Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, resolviendo consulta de la Asociación de Promotores Constructores de España, aclara que la novedad referente a la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, «significa que no se autorizarán por los Notarios ni se inscribirán por los Registradores de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva terminada o actas de finalización de obra de edificaciones sujetas a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación sin que se les acrediten tanto el seguro decenal regulado en el artículo 19 de la citada Ley, como los demás requisitos documentales exigidos por esa ley para la entrega al usuario» (Libro del Edificio).

6. Queda por determinar, pues, el ámbito concreto de la excepción legal introducida por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, en relación con el autopromotor. Pues bien, conforme a la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, en su redacción dada por el artículo 105 de la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, el seguro decenal «no será exigible en el supuesto de autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio». Exige la Ley para la aplicación del precepto, y por tanto para la exoneración del seguro, como recogió la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de diciembre de 2003, un doble requisito: subjetivo y objetivo, pues debe tratarse de «un autopromotor individual» y, además, de «una única vivienda unifamiliar para uso propio», requisitos distintos y no alternativos que, en consecuencia, deben concurrir acumulativamente para que la excepción legal sea procedente.

Al tiempo de interpretar esta excepción al régimen general, no se ha de perder de vista que, como ya sostuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de julio de 2005, uno de los «objetivos primordiales» de la Ley de Ordenación de la Edificación es «garantizar a los propietarios de todas las modalidades de edificaciones sujetas a su ámbito de aplicación, sea el promotor original o el adquirente posterior de todo o parte de lo edificado, frente a una serie de daños de diverso tipo, a través de la obligación que se impone de contratar seguros que los cubran en determinadas condiciones (cfr. artículo 19); de ahí la necesidad de interpretar con carácter estricto, y caso por caso, aquellos supuestos que pudieran suponer una derogación de lo que sería el régimen general de la Ley en orden a la exigencia de dicho seguro decenal».

Este planteamiento de imponer la obligatoriedad del seguro incluso cuando el promotor no transmita a un tercero, resulta coherente puesto que el seguro obligatorio que impone la Ley no es un seguro de responsabilidad civil, que necesariamente implica la existencia de un tercero respecto del que el asegurado cubre el riesgo del nacimiento a su cargo de la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por un hecho previsto en el contrato y del que el asegurado sea civilmente responsable (cfr. artículo 73 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro), sino un seguro de daños, que no requiere necesariamente de la existencia de un tercero como beneficiario distinto del propio asegurado. Por ello el artículo 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación no habla sólo de seguro de «caución», en que el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento de los daños patrimoniales sufridos (cfr. artículo 68 de la citada Ley 50/1980), sino también de seguro de «daños» en que el riesgo cubierto es el de la pérdida patrimonial propia del asegurado por razón del acaecimiento del siniestro asegurado (en este caso, el daño en la estructura del edificio). Además de ello, no se ha de olvidar que otro de los objetivos primordiales de la Ley es el de la protección del usuario, por cualquier título que lo sea, especialmente el arrendatario, y no sólo al usuario adquirente del dominio de la vivienda, como antes se indicó, por lo que es lógico que la garantía del artículo 20 de la Ley no se restrinja a los casos en que se produce una «transmisión» del dominio del edificio o de cualquiera de sus viviendas.

Finalmente, la exigencia de la constitución del seguro y su carácter obligatorio para el promotor, incluso antes de que se produzca la primera transmisión «ínter vivos», se explica también por su afectación al interés de terceros, como son los restantes agentes que intervienen en el proceso de la edificación, los acreedores hipotecarios, los titulares de cualquier derecho real de uso y disfrute o los arrendatarios de la edificación o de los distintos elementos en que se haya dividido. Así resulta, en cuanto a los primeros, del régimen de responsabilidad establecido por el artículo 17.3 de la Ley al disponer que «cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción», régimen de responsabilidad solidaria por razón del cual la cobertura del riesgo del promotor derivado del acaecimiento de los citados daños materiales no es ajena al interés del resto de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación. En el mismo sentido, los acreedores hipotecarios de la finca antes citados están también interesados en el cumplimiento de la obligación de constitución del seguro habida cuenta del régimen de extensión objetiva de la hipoteca a las indemnizaciones que correspondan al propietario por razón de los bienes hipotecados si el siniestro acaece después de la constitución de la garantía real (cfr. artículos 110.2 de la Ley Hipotecaria y 40 y 41 de la Ley de Contrato de Seguro).

7. Pues bien, en cuanto al primero de los requisitos antes citados para la aplicación de la excepción introducida por el artículo 105 de la Ley 53/2002 (tratarse de «autopromotor individual») es doctrina reiterada de esta Dirección General que el concepto de autopromotor individual no debe ser objeto de interpretaciones rigoristas o restrictivas, sino que ha de interpretarse de forma amplia. Así lo destacan, entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 5 de abril de 2005, que admiten comprender en tal concepto legal tanto a las personas físicas como a las personas jurídicas, dado que en última instancia estas son una sola entidad, esto es, son individuales siguiendo un criterio numérico. En esta línea interpretativa, la Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 reseñada afirmó la inclusión dentro del mismo de la comúnmente llamada «comunidad valenciana» para la construcción de edificios; si bien únicamente cuando las circunstancias arquitectónicas de la promoción de viviendas así lo permitan, y respecto de cada uno de los promotores que se asocien en cuanto a su propia vivienda unifamiliar para cuya construcción se han constituido en comunidad. En suma, el concepto de autopromotor individual ha de interpretarse en contraposición al promotor colectivo que contempla la propia Ley.

En cuanto al segundo de los requisitos legales de la excepción, la reforma introducida por la Ley 53/2002 exige la concurrencia de los siguientes extremos a efectos de excluir la necesidad de constituir el seguro decenal en el momento de declarar la obra nueva o de la declaración de su finalización: 1.º que se trate no sólo de vivienda, cuyo concepto se determina por el uso a que se destina (Resolución de 24 de mayo de 2001), sino que esta vivienda sea «unifamiliar»; 2.º que la vivienda se destine a «uso propio»; y, 3.º que se trate de «una única vivienda».

Por lo que respecta al concepto de «vivienda destinada a uso propio», se entiende toda aquella que tienda a este uso por parte del autopromotor y que no pretenda estar destinada originariamente a posterior enajenación, entrega o cesión a terceros por cualquier título (cfr. artículo 9 de la Ley). Dentro de este concepto de terceros deben comprenderse, como se ha indicado, tanto los titulares del pleno dominio de la finca, como los de cualquier derecho real de uso y disfrute sobre la misma, así como a los arrendatarios, debiendo ser el uso propio por parte del autopromotor excluyente de otras titularidades de disfrute sobre el mismo bien coetáneas a las del autopromotor.

La reseñada disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, en su redacción dada por la Ley 53/2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, tras establecer una excepción a la regla general de la obligatoriedad del seguro de daños o caución antes referido en «el supuesto del autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio», añade a continuación, sin embargo, que en el caso de producirse la transmisión «ínter vivos» dentro del plazo de diez años de la citada vivienda «el autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para completar los diez años». Como garantía del cumplimiento de esta obligación, la misma disposición prescribe que, a tales efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión «ínter vivos» sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma, no bastando en los casos de transmisión «ínter vivos» realizadas en el plazo de diez años, antes citado, a diferencia del momento en que se declara la obra nueva, la mera manifestación en tal sentido para llenar el requisito de la utilización de la vivienda por el autopromotor-vendedor. En efecto, dado que este uso propio, por lo general, será un hecho futuro en relación al momento de la declaración de la obra nueva puede entenderse cumplido el requisito a los efectos de la inscripción registral de la declaración de obra nueva con la manifestación del promotor en tal sentido, siempre que no quede desvirtuada por ningún otro elemento documental (como, por ejemplo, en el caso citado por la Resolución de 9 de mayo de 2007 de aportarse una licencia municipal de obras que no lo sea para una vivienda unifamiliar). Pero, por el contrario, la mera manifestación del promotor-vendedor, como igualmente ha declarado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 9 de julio de 2003 y 28 de octubre de 2004 y Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003), resulta insuficiente a los efectos de probar dicho uso propio en el momento de la enajenación de la vivienda, debiendo acreditarse entonces tal extremo mediante prueba documental adecuada, ya sea a través de un acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, o cualquier otro medio de prueba equivalente admitido en Derecho.

8. Aplicando la doctrina expuesta al supuesto de hecho objeto del presente expediente, resulta con claridad que el recurso no puede ser estimado. Para la exoneración del seguro, dado que simultáneamente se está declarando el fin de obra y vendiendo la finca, es el promotor-vendedor el que tiene que acreditar en el momento del otorgamiento que ha destinado a uso propio la vivienda, y para ello no basta, como se ha indicado, una mera manifestación. Tampoco es suficiente a tal efecto la simple solicitud de licencia de primera ocupación, pues nada acredita, ni la declaración del adquirente relativa al destino para uso propio que carece de trascendencia alguna a los efectos de exonerar la constitución del seguro.

Es más, ni siguiera en el supuesto en que hubiese sido concedida la licencia de primera ocupación podría tomarse como base para dar por acreditado el uso propio de la vivienda. En efecto, al estar otorgada la escritura pública de compraventa y declaración de final de obra el día 30 de diciembre de 2011, es de aplicación el artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (en su redacción dada por el artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio), que establece como requisitos para inscribir la declaración de obra nueva terminada, además de la certificación expedida por técnico competente de terminación de la obra de conformidad con la descripción de ésta en el proyecto que haya sido objeto del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística: 1.º el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios (que según la Resolución-Circular de este Centro Directivo de 26 de julio de 2007, se trata del seguro decenal y del Libro del Edificio); y 2.º el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable (que según la exposición de motivos del Real Decreto Ley 8/2011, de 1 de julio, se trata de la licencia de primera ocupación, sin perjuicio de que adopte otra denominación según las respectivas normativas autonómicas), además de los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente (Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su caso).

Por tanto, la licencia de primera ocupación, cuando la respectiva normativa autonómica establezca que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación, será necesaria para inscribir en el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas terminadas, sin que dicho requisito pueda dispensar la necesaria constitución del seguro decenal, tampoco en supuestos como el ahora examinada, pues si bien tal licencia acredita que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, no prueba la efectividad y realidad de este uso.

Finalmente, en cuanto a los documentos que han sido aportados junto con el escrito del recurso, conforme a reiterada doctrina de este Centro Directivo en aplicación del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, dado que no pudieron ser considerados por el registrador en el momento de su calificación, tampoco pueden ser tenidos en cuenta ahora para la resolución del recurso (cfr. Resoluciones, entre otras, de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero de 2005 y 23 de junio de 2006).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

13 diciembre 2012

 

[1] La expresión “unifamiliar”, que es lo mismo que decir domicilio de o para “una sola familia”, es poco afortunada si debe entenderse –con independencia de quién la ocupe- en el sentido de vivienda que no es susceptible de división en régimen de propiedad horizontal.

[2] Esta Resolución ha sido anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de junio de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.

[3] El criterio mantenido sin ningún fundamento legal en esta Resolución (y también en la de 11 de noviembre de 2008), ha sido rectificado en la Resolución de 25 de marzo de 2011.

[4] Estas resoluciones fueron anuladas, por extemporáneas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Sevilla de 13 de abril de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 26 de abril de 2010, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.

[5] La Dirección cambia aquí, sin decirlo, el criterio que mantuvo en las Resoluciones de 17 de marzo de 2007 y 11 de noviembre de 2008, en las que admitió la exoneración de la obligación de constituir el seguro, pese a que se trataba, en el primer caso, de una obra nueva de tres viviendas y, en el segundo, de dos viviendas. Y, por increíble que parezca, justificó su decisión con el argumento de que “la ley sólo exige la declaración de que se va a usar lo construido para uso propio” (Resolución del año 2007).

[6] Con esta fecha se publican dos resoluciones idénticas en sendos recursos procedentes del mismo Registro.

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Por los herederos

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PARTICIÓN

Por los herederos

En las operaciones particionales han de reconocerse a los herederos amplias facultades para distribuir el caudal de la manera que estimen conveniente y para formalizar las transmisiones de bienes llevadas a cabo por el causante con deficiente titulación, pues de esta manera cumplen las obligaciones del mismo y contribuyen a la debida concordancia entre el estado jurídico de las fincas y las declaraciones del Registro. En consecuencia, desde el momento en que todos los interesados en la partición reconocen la certeza de la venta y consienten en que se formalice por la persona a quien se adjudica el inmueble, el Registrador no debe indagar los pormenores, circunstancias y condiciones bajo las cuales el causante llevó a cabo la transmisión, que aparece como causa jurídica de una obligación por nadie puesta en duda.

4 febrero 1944

Por los herederos.- Otorgado un testamento conforme a la legislación balear, en el que se nombra heredero universal al cónyuge viudo y legitimario a la única hija de la causante, los dos interesados, mayores de edad, practican la partición, adjudicándose el único bien al viudo en usufructo y en nuda propiedad a la legitimaria. Confirmando la calificación, la Dirección entiende que aunque los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente (artículo 1.058 del Código Civil) y transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado, lo cierto es que la partición realizada no se ajusta al testamento y a la ley aplicable, por lo que falta la causa del negocio realizado, a la que debe extenderse la calificación registral; no se determina el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir; y por último (dado que hubo excesos de adjudicación), el derecho adquirido tendrá distinto carácter según la adquisición se considere onerosa o gratuita. Resuelta la cuestión de fondo, entiende la Dirección que puesto que no se discute la cuantía de la legítima ni ningún otro problema del Derecho especial de Baleares, sino el alcance del artículo 1.058 del Código Civil, es competente para resolver el recurso.

24 septiembre 1998

Por los herederos.- En la liquidación de una sociedad conyugal y partición de herencia, origen de este recurso, se inventaría una finca que, en un determinado porcentaje, es privativa y ganancial en el restante, pero llegada la adjudicación, se asigna al haber hereditario una mayor cantidad de la que resultaría de aplicar el citado porcentaje. Lo mismo que en la resolución de 24 de septiembre de 1998, la Dirección admite que los herederos mayores de edad pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente, lo que significa que no hay obstáculo para que los interesados puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título, pero se opone a la inscripción en este caso basándose: a) En la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo; b) la extensión de la calificación registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible; c) la necesidad de reflejar en el Registro el negocio jurídico determinante del derecho real que se inscribe; d) los distintos requisitos de los diferentes tipos negociales y sus diversas consecuencias, según sean onerosos o gratuitos; e) y la necesidad de claridad, congruencia y precisión en la configuración del negocio inscribible, todo lo cual hace que, en el presente caso, se produzca la incertidumbre de si la discrepancia entre el valor de la participación privativa de la finca y su reflejo en la determinación del haber hereditario obedece a un exceso de adjudicación realmente querido o se trata de un error en la fijación de los haberes.

22 diciembre 1998

Por los herederos.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que, con base en el testamento en el cual la causante instituyó herederos a sus cuatro hijos, por iguales partes, dichos herederos –mayores de edad y plenamente capaces– se adjudican el único bien relicto, por iguales partes pro indiviso, si bien acuerdan que «Cumpliendo el deseo de su madre, aunque no esté expresado en su testamento, y sin perjuicio del reembolso por el exceso en que se incurre, los demás hermanos, adjudican también a su hermana doña A. O. V., un derecho de habitación sobre la respectiva cuarta parte indivisa, que quedan gravados con el citado derecho». Se añade que la adjudicataria del derecho de habitación lleva un exceso sobre su haber hereditario respecto de cada uno de sus tres hermanos, a quienes ha compensado en metálico antes del otorgamiento.

El registrador deniega la inscripción de la adjudicación del derecho de habitación porque considera que se deben adjudicar los bienes conforme a lo que el testador haya ordenado en su testamento, en el que nada se dice sobre tal derecho.

2. El criterio que mantiene el registrador en la calificación impugnada no puede ser mantenido.

De acuerdo con la reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de este Centro Directivo (cfr. las Sentencias y las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), los herederos mayores de edad que tengan la libre administración de sus bienes y capaces pueden verificar la partición del modo que tengan por conveniente –cfr. artículo 1058 del Código Civil–, por lo que en principio no se advierte obstáculo alguno para que los otorgantes, mayores de edad y capaces, puedan transmitirse recíprocamente bienes por cualquier título adecuado (cfr. artículos 609, 618 y siguientes, 1255 y 1261 a 1263 del Código Civil). En el presente caso los herederos que tienen dichas cualidades exteriorizan debidamente el completo negocio celebrado que justifica jurídicamente el resultado perseguido respecto del exceso de adjudicación existente, con fijación de los derechos respectivos de los partícipes en la propia adjudicación, con el pago de la correspondiente compensación, y con expresión de todos los elementos negociales que deben ser objeto de calificación registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

3 octubre 2011

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Del cónyuge del comprador

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IDENTIFICACIÓN

Del cónyuge del comprador

Del cónyuge del comprador

1. En el caso al que se refiere el presente recurso el registrador de la Propiedad suspende la inscripción de una escritura de compraventa de un inmueble, otorgada como comprador por una persona que manifiesta que está casado en régimen de gananciales con la señora cuyos nombres y apellidos indica y que lo adquiere para su sociedad conyugal. A juicio del registrador, aunque no comparezca la esposa del comprador es necesario que conste su Número de Identificación Fiscal.

2. Según el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, adicionado por Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal, «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen».

Esta exigencia trata de combatir uno de los tipos de fraude fiscal, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles por su adquisición a través de personas interpuestas, y tiene por finalidad aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. Por lo demás, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Ahora bien, todas estas normas que imponen la consignación del Número de Identificación Fiscal de los comparecientes y de sus representados en el otorgamiento de las escrituras públicas que tengan por objeto determinados actos y contratos sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, han de ser interpretadas atendiendo a su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil).

A tal efecto, no puede negarse trascendencia al hecho de haber sido otorgada la escritura únicamente por uno de los cónyuges, casado en régimen de gananciales y manifestando que adquiere el bien para su sociedad conyugal, de modo que se determina cuál de los cónyuges es el titular de una determinada finca –a cuyo nombre debe inscribirse ésta–, sin perjuicio de que el carácter ganancial o privativo se desenvuelva en un plano distinto al de la titularidad registral, si bien puede afectar a las facultades dispositivas del cónyuge titular (cfr. artículos 93 y siguientes del Reglamento Hipotecario).

Por ello, teniendo en cuenta el concreto negocio jurídico documentado y las peculiaridades de la adquisición del inmueble –en atención al régimen económico matrimonial de gananciales– y a la vista del tenor literal del artículo 254 de la Ley Hipotecaria interpretado atendiendo a los criterios antes expuestos, procede revocar la calificación recurrida, pues carece de amparo legal la exigencia de constancia del Número de Identificación Fiscal del cónyuge del adquirente del inmueble, toda vez que aquél no ha comparecido ni ha sido representado en la escritura calificada y la norma ciñe tal exigencia a comparecientes y representados, circunstancias en las que no se encuentra el cónyuge del comprador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

29 julio y 12 noviembre 2011

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Cancelación por apoderado

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HIPOTECA

Cancelación por apoderado

Cuando la cancelación de hipoteca se lleva a cabo por medio de apoderado, el carácter restrictivo que debe presidir la interpretación de las facultades concedidas por el poderdante, unido a la exigencia de mandato expreso para los actos de disposición y riguroso dominio, obligan a distinguir según que la facultad de cancelar tenga carácter autónomo, no condicionado a una causa antecedente, o, por el contrario, aparezca subordinada a esa causa. En consecuencia, cancelada una hipoteca por los apoderados de diversas entidades de crédito sin expresar la causa de la cancelación, es inscribible la otorgada por apoderado facultado para cancelar hipotecas constituidas a favor de la entidad poderdante en términos generales, incluso cuando tal facultad aparezca en el mismo párrafo en que se le habilita también para formalizar cartas de pago o finiquitos de préstamos u otros riesgos; en cambio, no lo es la otorgada por el apoderado facultado para otorgar cartas de pago de las deudas y créditos a favor del poderdante cancelando las garantías, pues mientras que el primer apoderado puede disponer incondicionalmente del derecho de garantía, el segundo tan sólo puede hacerlo en función del previo pago de la deuda garantizada, que en este caso no resulta que se haya producido.

2 diciembre 2000

Cancelación por apoderado.- Se plantea este recurso ante el testimonio de un acto de conciliación promovido por el dueño de una finca hipotecada, con intervención de un apoderado de la entidad acreedora, en el que el promotor afirmó tener legítimo derecho para que cesase la carga o gravamen de la hipoteca y requería a la Caja acreedora para que se aviniese a prestar el consentimiento para la cancelación de la hipoteca, lo que así se hizo, denegando el Registrador la cancelación por no expresarse la causa de extinción del derecho inscrito, lo que, a su vez, impedía calificar la suficiencia de las facultades del apoderado de la Caja. La Dirección confirma la calificación, entendiendo que el artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que dicho titular presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, del que resulta que el puro consentimiento formal no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, que responde al sistema civil causalista. En particular, el artículo 193.2 del Reglamento Hipotecario exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la “causa o razón de la cancelación”, lo que constituye un presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos los requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago –si del crédito hipotecario se trata- o para la extinción por condonación; ni son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia, que para el que implique una enajenación a título oneroso; y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (artículo 240 del Reglamento Hipotecario). Además de lo anterior, otro argumento sería que si fuese posible la cancelación en virtud de un mero consentimiento formal, se produciría la desinscripción al arbitrio del titular del derecho que el asiento publica, lo que, en el caso de cancelarse una inscripción de adquisición del dominio o de un derecho real, plantearía la cuestión de si debería revivir la inscripción precedente sin contar con la intervención ni el consentimiento del anterior titular.

20 febrero 2003

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Expediente de dominio

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INMATRICULACIÓN

Expediente de dominio

Se deniega la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca por entender el Registrador que el título de adquisición del promotor, documento privado, debió elevarse a público. La Dirección revoca la nota porque el artículo 201, regla 2ª, de la Ley Hipotecaria que exige justificar ante el Juez el dominio, presentando, si los hubiere, los documentos acreditativos pertinentes, no precisa si ha de tratarse de documentos públicos o privados; y añade que no puede el Registrador, en el ámbito de su función calificadora y cualquiera que sean los argumentos incoados, valorar la aptitud del expediente de dominio como cauce para la inmatriculación.

21 y 22 noviembre 1995

Expediente de dominio.- Partiendo la Dirección del deber de respeto a las decisiones judiciales firmes, que afecta a todas las Autoridades y funcionarios públicos, incluidos los Registradores de la Propiedad, decisiones entre las que hay que incluir las recaídas en procedimientos de jurisdicción voluntaria, y de la idea de que no es al Registrador sino a los interesados a quienes incumbe la defensa de los derechos que entiendan hayan sido violados por la resolución judicial, la calificación debe limitarse a los extremos que indica el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, entre los cuales se encuentra la congruencia del mandato con el procedimiento, entendiendo por tal la idoneidad para obtener el tipo de resolución cuya inscripción se pretende. De acuerdo con lo anterior, no existe incongruencia en el auto con que culmina un expediente de dominio por el hecho de que falte identidad entre las personas que según su propio tenor inician el expediente y aquellas en cuyo favor se hace la declaración de estar justificada la adquisición, que resultan ser distintas en el auto inicial y en las dos resoluciones aclaratorias del mismo.

12 febrero 1996

Expediente de dominio.- El defecto atribuido al auto recaído en un expediente de dominio -considerar que no es título hábil para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal-, no puede ser confirmado, por cuanto que el auto no constituye ese régimen, sino que se limita a declarar que estaba constituido y, por otra parte, según doctrina reiterada del Centro Directivo, no es obstáculo para que el auto declare justificado el dominio el que resulte que éste no pertenezca a una sola persona sino a varias, sea en condominio ordinario, sea en cualquier otro tipo de cotitularidad, incluido, por tanto, también el supuesto de pertenencia en régimen de propiedad horizontal.

24 abril 1998

Expediente de dominio.- 1) La exigencia de que el título tenga una año de antigüedad no tiene nada que ver con el expediente de dominio. 2) La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación. 3) Aunque el auto recaído en el expediente de dominio sea un documento judicial, está sujeto a las exigencias de la legislación urbanística, y entre ellas la expresión de la antigüedad de una casa, sin perjuicio de la aplicación de la disposición transitoria quinta de la Ley 8/1990, en cuyo caso habrá que acreditar que la edificación es anterior a la entrada en vigor de la Ley y que, o bien, está realizada de conformidad con la ordenación vigente al tiempo de su edificación, o bien, que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. 4) Habiendo alegado el promotor (al indicar su título de adquisición) que adquirió de unos menores, que estuvieron representados por su madre, el Registrador carece de competencia para calificar la validez de dicha adquisición, pues ello supondría invadir el ámbito de la función jurisdiccional.

9 octubre 2000

Expediente de dominio.- Aunque el Registrador haya expedido una certificación negativa para la tramitación de un expediente de dominio, debe denegarse la inscripción de éste cuando el auto describe la finca de forma distinta a como figuraba en la solicitud de certificación y de él resulta que su descripción coincide con la de una finca ya inscrita. Incluso en el caso de que coincida la descripción de la finca en la solicitud de certificación y en el auto, y el Registrador haya expedido una certificación negativa, también debe denegarse la inscripción, si bien en este caso sin perjuicio de la posible responsabilidad civil del Registrador por la expedición de una certificación errónea.

29 mayo 2002

Expediente de dominio.- Es correcta la actuación del Registrador que suspende la inscripción del auto recaído en expediente de dominio para inmatricular una finca, si considera que forma parte de otra inscrita. No se admite el argumento de que el expediente se inició acompañado de una certificación negativa del Registro, pues si bien se decía que la finca, tal como se describe, no está inscrita, se añadía que existía otra de la que podría proceder por segregación, añadiéndose que “es de hacer constar que, conforme al Registro, subsiste todavía en la originaria finca una cabida de… metros cuadrados para las segregaciones no inscritas”. Por otra parte, un expediente de dominio tramitado con el objeto de inmatricular una finca no puede servir para reanudar el tracto de otra ya que, por un lado, se produciría una doble inmatriculación, cuya existencia no tiene cabida en nuestro sistema registral, y, por otro, en el expediente para la inmatriculación no ha sido citado el titular registral, por lo que se produciría una indefensión del mismo, proscrita por el artículo 24 de la Constitución.

20 enero de 2003

Expediente de dominio.- Las exigencias que la legislación urbanística impone para el acceso al Registro de una nueva construcción deben aplicarse también cuando se pretende directamente la inmatriculación de una finca edificada. Por otra parte, si la nueva obra consiste en la construcción de nuevas plantas en un edificio dividido horizontalmente, es necesario el acuerdo del resto de los propietarios, pues se produce una alteración del título constitutito consistente en una nueva descripción de la finca y en la variación de las cuotas. Finalmente, el promotor del expediente debe expresar en su escrito inicial los requisitos que el artículo 274 del Reglamento Hipotecario establece, a fin de que el Juez siga los trámites que corresponden.

13 septiembre 2003

Expediente de dominio.- Ver, más adelante, el apartado “Identidad de la finca”, para los casos en que el Registrador, al expedir una certificación para un expediente de dominio, manifiesta que tiene dudas sobre la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra que ya está inscrita.

11 febrero 2004

Expediente de dominio.- Tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto declarativo del dominio a favor del promotor no puede utilizarse para la reanulación del tracto sucesivo interrumpido al comprobarse que la finca objeto del expediente era parte de otra inscrita, pues, para este fin, el expediente contiene unas reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador, fundamentalmente, el llamamiento al titular registral anterior o sus causahabientes, que en este caso no consta ni siquiera que hayan sido citados.

9 marzo 2004

Expediente de dominio.- La cuestión planteada en el presente expediente es la de si, tramitado un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el Auto que declara justificado el dominio a favor del promotor del expediente puede servir para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, al ser la finca objeto del expediente parte de otra inscrita, hecho que implícitamente reconoce el propio recurrente al señalar «no se admita la inscripción de las nuevas propiedades nacidas de ese acto, que son sustancialmente diferentes a la finca original o matriz que ha desaparecido realmente aunque quede el mero vestigio de su inscripción, cuya cancelación es cuestión aparte». La contestación ha de ser forzosamente negativa. El expediente de dominio para reanudar el tracto sucesivo interrumpido fue el procedimiento que se debió emplear y el empleado, que es el que tiene por objeto inmatricular una finca, no sirve para la finalidad de aquél, al tener reglas específicas que no resultan cumplidas con el expediente inmatriculador. Es más, el trámite más importante de reanudación de tracto viene constituido por el llamamiento al procedimiento del titular registral anterior (o sus causahabientes), quien en el presente caso no consta ni siquiera que haya sido citado, por lo que el Auto declarando justificado el dominio no puede tener acceso al Registro. En los expedientes de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, por cuanto constituyen excepción al principio de tracto sucesivo (Cfr. Art. 20 de la Ley hipotecaria), adquiere especial importancia el estricto cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que regula los diversos supuestos de citación y participación del titular registral en los indicados expedientes, como norma protectora de sus derechos, atendiendo al efecto cancelatorio que implican de las inscripciones contradictorias (Cfr. Art. 286 del Reglamento hipotecario). Ello no es sino consecuencia del principio de legitimación registral, conforme al cual, a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular registral en la forma determinada por el asiento respectivo, y del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión (Cfr. Art. 24 de la Constitución).

8 enero 2005

Expediente de dominio.- La improcedencia de este medio inmatriculador, cuando la finca coincide con alguna inscrita, puede verse, más adelante, bajo el título “Identidad de la finca”.

17 febrero 2005

Expediente de dominio.- Sobre la discordancia entre el título y la certificación catastral, ver, más atrás, el apartado “Certificación catastral”.

7 julio 2006

Expediente de dominio.- 1. Se debate en el presente recurso si es posible inscribir un auto recaído en la tramitación de un expediente de dominio para la inmatriculación de tres cuartas partes indivisas de una finca a favor de una persona que ya tiene inscrita a su favor la cuarta parte indivisa restante cuando resulta que la superficie que se dice en el auto que tiene la finca es inferior a la que figura en el Registro y, de la documentación presentada, se desprende que el título de adquisición de las tres cuartas partes indivisas no inscritas es el mismo que el de la cuarta parte ya inmatriculada tras afirmar que se padeció un error al no incluir en él las tres de cuya inmatriculación ahora se trata. El Registrador aprecia dos defectos: el primero se refiere a que la finca descrita en el auto no se corresponde con la que aparece descrita en el Registro ya que en el auto figura una superficie y en el Registro otra superior; el segundo, que a diferencia del anterior es considerado insubsanable, se refiere a que el expediente de dominio no es el procedimiento adecuado para la corrección de errores del título inmatriculador anterior.

2. El primer defecto no puede ser mantenido. La falta de correspondencia entre la superficie descrita en el folio abierto a la finca con ocasión de la inmatriculación de una cuarta parte indivisa del dominio y la descrita en el auto aprobatorio del expediente de dominio para la inmatriculación de las restantes tres partes indivisas no constituye un obstáculo a la inscripción de éstas últimas cuando, como en este caso, la superficie inscrita es superior a la del título y no hay que inmatricular un exceso de cabida. La inscripción solicitada puede perfectamente hacerse señalando en la inscripción cuál es la verdadera superficie de la finca, que será la que figure en el título ahora presentado. Es cierto que del modo en el que se expresa el Registrador se extrae la conclusión de que la falta de correspondencia entre la superficie del título y del Registro le hace dudar de la identidad de la finca. Sin embargo, tal duda no puede existir razonablemente cuando, tanto en el auto como en el Registro, la finca aparece identificada como la parcela 115 del polígono 14 del término de Valmojado, lo que evidencia que el auto se está refiriendo a la misma finca a la que en su día, al inmatricular la primera cuarta parte indivisa, se le abrió folio en el Registro y que se describió también como la finca 115 del polígono 14.

3. El segundo defecto tampoco puede ser mantenido. El hecho de que el título que motivó la inmatriculación de la primera cuarta parte indivisa estuviera equivocado en el sentido de que debiera haber incluido las tres cuartas partes restantes no impide que puedan inmatricularse ahora, en vez de a través del mismo título por el que se inmatriculó la primera cuarta parte tras la correspondiente subsanación del error en su día padecido, por medio de un expediente de dominio para la inmatriculación de fincas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota del Registrador.

21 octubre 2006

Expediente de dominio.- No es inscribible cuando el Registrador considera que la finca cuya inmatriculación se pretende forma parte de otra ya inscrita. Ver, más atrás, el apartado “De finca que coincide con otra inscrita”.

6 octubre 2006

Expediente de dominio.- Respecto a la forma de acreditar la firmeza del auto aprobatorio del expediente de dominio, ver el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Necesidad de firmeza en el auto aprobatorio del expediente de dominio”.

8 junio 2009

Expediente de dominio.- 1. Se plantea en el presente recurso la cuestión de si cabe practicar la inmatriculación de una finca cuyo dominio ha quedado acreditado en el correspondiente expediente judicial instruido al efecto, sin resultar del Auto la participación indivisa que adquiere cada condueño ni el carácter privativo, ganancial o presuntivamente ganancial, con que adquirió el que consta como casado, y sin que tales extremos puedan deducirse al no resultar del expresado Auto el título de adquisición. Previa y posteriormente se presentaron otros títulos conexos con el citado expediente de dominio contra los cuales los interesados también han recurrido.

2. En primer lugar, de acuerdo con lo dispuesto en el articulo 18 de la Ley Hipotecaria, y 98 y 100 del Reglamento Hipotecario, la calificación registral de los documentos expedidos por autoridad judicial ha de limitarse a la competencia del Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en el que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. En este sentido, es doctrina reiterada de este Centro Directivo, que si bien es cierto el deber de cumplir los Registradores las resoluciones judiciales firmes, también es su deber y potestad calificadora la de verificar que todos los documentos inscribibles que son objeto de inscripción cumplen con las exigencias del sistema registral español, partiendo de que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos [1] (o como dice el artículo 51.6 del Reglamento Hipotecario «expresión circunstanciada» que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias si la hubiere, del derecho que se inscriba). Por ello, la claridad en la redacción de aquéllos es presupuesto de su fiel reflejo registral, con los importantes efectos que de la inscripción se derivan, entre ellos la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos «en la forma determinada por el asiento respectivo» (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria). Compete a la calificación registral (artículo 101 del Reglamento Hipotecario) comprobar si se expresan, con la claridad suficiente, todas las circunstancias que según la Ley y el propio Reglamento deba contener la inscripción (cfr. artículo 98 del Reglamento Hipotecario).

3. En consecuencia, la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben para los asientos, hace imprescindible que el pronunciamiento judicial esté suficientemente determinado. Por el contrario, en el Auto objeto del recurso, ni se determina el porcentaje en que adquieren los condueños, ni se determina tampoco el carácter que tiene la participación cuyo dominio se acredita al condueño casado, ni tampoco resulta el título adquisitivo que es un elemento esencial para determinar los efectos de la adquisición y, en consecuencia, de la inscripción.

8 abril 2010

Expediente de dominio.- 1. Presentado a Registro testimonio de Auto recaído en expediente de dominio para inmatriculación de finca dictado por Magistrado-Juez en sustitución, el Registrador, en nota no recurrida, suspende su inscripción por no existir plena concordancia entre la superficie declarada en el documento que se califica –30 metros– y la contenida en el la Certificación Catastral aportada –45 metros–; por no constar los requisitos necesarios para la inscripción de la obra nueva tales como licencia, Certificado de su innecesariedad o acreditar la antigüedad de la misma; y por no constar la superficie construida ni la ocupada por la edificación. Caducado el asiento de presentación primitivo, se presenta nuevamente testimonio del Auto junto con diligencia extendida por el Secretario Judicial para hacer constar y adicionar el testimonio del Auto conforme a lo manifestado por quien promueve del expediente y el informe Técnico en el sentido siguiente: la cabida de la finca una vez determinado el grosor de los muros que son de carga y corregida la primera que se aportó coincide con la aportada por la Oficina del Catastro de Málaga en 45 metros de suelo; la antigüedad del inmueble según catastro es del año 1960; y una vez determinada y acreditada la antigüedad, se incorpora un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma. El Registrador, mediante la nota de calificación objeto del presente recurso, suspende la inscripción señalando que no se pueden subsanar los defectos iniciales mediante una diligencia expedida por Secretario Judicial por las siguientes razones: se produce una adición con base en manifestaciones e informes que no pueden alterar una resolución judicial sin el concurso del Juez competente; el Certificado del Técnico se contradice con el Auto y con el Certificado de Catastro con el que se quiere justificar la diferencia de superficie en función del supuesto grosor de los muros, que no parece que puedan bastar al efecto; el Certificado del Técnico carece de legitimación de firma; la Certificación del Técnico, por las discrepancias descriptivas, no puede acreditar la antigüedad de la edificación; la declaración o rectificación de la obra nueva corresponde al propietario de la finca declararla expresamente; y no se consigna la superficie ocupada por la edificación.

2. Para la resolución del presente expediente es necesario partir de la base de que la diligencia aportada junto con el testimonio del Auto y extendida por el Secretario Judicial no contiene una adición o complemento del Auto dictado en el expediente de dominio -lo cual, conforme a lo dispuesto en los artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil correspondería realizar a la misma autoridad judicial que dictó la resolución por la misma adicionada o completada- sino que constituye una adición o complemento del testimonio del Auto, testimonio que queda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 145 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, bajo la fe pública judicial que compete con exclusividad y plenitud al Secretario Judicial. No se entra en la consideración acerca de si el complemento o adición del testimonio debería revestir forma también de testimonio o bastaría la forma de diligencia empleada por el Secretario Judicial en el presente expediente, por no haber sido planteada esta circunstancia por el Registrador en su nota.

Así interpretada la Diligencia, debe en consecuencia considerarse que el Auto, en origen, contenía unas circunstancias que en el testimonio no se incluyeron y que por la referida diligencia se adicionan, y que son referentes a que la cabida coincide con la aportada por el Catastro –45 metros–, que la antigüedad del inmueble según catastro es de 1960, y que se incorpora un plano de la vivienda con descripción completa de la misma.

3. Fijado pues el carácter y naturaleza de los documentos presentados a inscripción, considerando que se trata de un documento judicial y que se ha calificado el cumplimiento en debida forma de los trámites contemplados en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, le está vedado al Registrador, en el ejercicio de la función calificadora que legalmente le compete, pronunciarse sobre los fundamentos de la resolución judicial, de modo que no puede considerar como defecto que la declaraciones contenidas en el Auto se produzcan con base en manifestaciones del promotor, informes periciales u otra cualquier causa, fundamentalmente en el presente expediente las relativas a la coincidencia de cabida y antigüedad respecto a las declaradas por catastro, puesto que no debe obviarse que desde su origen el Auto siempre ha contenido, si no declaración expresa sobre la superficie y antigüedad según catastro, sí al menos referencia catastral de la misma. Tampoco puede mantenerse que el Certificado del Técnico se contradiga con el Auto y con el Certificado de Catastro porque, como ya se ha señalado, el propio Auto contiene declaración expresa sobre la coincidencia ni que se requiera para la descripción de la obra declaración expresa del promotor.

4. De acuerdo con todo lo expuesto, no puede mantenerse el defecto relativo a la falta de coincidencia de superficie entre el título y catastro que señalaba el Registrador en su primera nota y que por la recurrida se mantiene, puesto que tras la adición al testimonio se cumple con la correspondencia sin que quepa duda sobre la identidad de la finca. También pierde vigencia el defecto relativo a la falta de acreditación de la antigüedad de la obra, puesto que de la Certificación Catastral en expresa correspondencia con lo declarado en el Auto calificado resulta que la edificación data de 1960.

5. Diferente trato exige, no obstante, el defecto relativo a la falta de constancia de la superficie construida y de la superficie ocupada por la edificación. Como tiene señalado este Centro Directivo, las exigencias impuestas para la registración de obras nuevas son aplicables a los supuestos de inmatriculación de edificaciones y entre ellas se encuentra la relativa a la descripción y justificación de la superficie construida y la superficie ocupada por la edificación, como señala el Registrador en su nota. Pues bien en el presente caso, a diferencia de lo que ocurre con las referencias a la cabida y a la antigüedad, en el Auto no se hace referencia alguna a estas circunstancias, ni en su testimonio inicial ni en la diligencia posterior. Cierto es que se incorpora con la diligencia un plano de la vivienda y una descripción completa de la misma, pero dicha descripción no se encuentra contenida en una Certificación de Técnico competente con firma legitimada notarialmente, no siendo suficiente para cumplir con este requisito, como también tiene reiterado este Centro Directivo, el visado del correspondiente Colegio Oficial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar parcialmente la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

30 abril 2011

Expediente de dominio.- 1. En el presente supuesto, la registradora ha calificado negativamente y, por tanto, no ha procedido a practicar la inmatriculación de la finca objeto del expediente de dominio porque, además de que, al emitir la certificación de inicio del expediente, la registradora afirmó que dudaba que la finca fuera otra que se hallaba inscrita, ahora del Registro consta un escrito remitido por la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la parcela con la referencia catastral que en el expediente se cita para esta finca, corresponde a la otra finca distinta que ya estaba inscrita.

2. Alega la recurrente que la registradora no puede calificar las resoluciones judiciales, pero, como se ha dicho reiteradamente por este Centro Directivo (cfr. por todas la Resolución de 24 de mayo de 2012), si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998);de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

3. En el presente supuesto, no cabe duda de que existe un obstáculo para la inscripción que surge del Registro, y este obstáculo es otra finca que se halla inscrita. Ya en la certificación que expidió la registradora para la iniciación del expediente se expresaba que se dudaba que la finca fuera esta otra. Pues bien, tal duda se ha visto deshecha en sentido positivo, al constar de la documentación obrante en el Registro un escrito de la Gerencia Regional del Catastro expresivo de que la finca que ostenta el número de identificación Catastral que se adujo en el expediente es la finca expresada. En consecuencia, si se produjera ahora la inmatriculación, se produciría una doble inmatriculación, proscrita por la legislación hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

28 junio 2012

Expediente de dominio.- 1. No habiéndose recurrido el defecto señalado en la nota calificadora sobre la omisión de linderos en la descripción de las dos fincas, se mantiene dicho defecto, por lo que la única cuestión objeto de debate en este expediente y que es la que ha de resolverse en el mismo consiste en la discrepancia de titularidades existente entre el testimonio del auto de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas y los certificados catastrales descriptivos y gráficos que se aportan. La discrepancia consiste, en un caso, en que el testimonio del auto declara el dominio del promotor del expediente sobre la primera finca a que se refiere siendo así que del certificado catastral resulta ser titular exclusivamente de una cuota.

La segunda discrepancia afecta a la segunda finca a que se refiere el auto judicial y consiste en que si bien el auto reconoce igualmente el dominio a favor del promotor, en la certificación aportada consta como titular «N. V. F. (herederos de)».

Junto al escrito de recurso el promotor y ahora recurrente, aporta documento por el que la Gerencia Regional de Catastro acuerda la alteración de la titularidad respecto de dicha segunda finca.

2. Como cuestión preliminar, hay que recordar que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden, por tanto, tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificación (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005, 23 de enero de 2006, 23 de diciembre de 2010 y 2 de noviembre de 2011). La interposición del recurso contra la calificación, no es por lo tanto la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del registrador para lo cual debe acudirse bien a su aportación al expediente registral bien, en su caso, a una nueva presentación de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.

3. El artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social dispone lo siguiente: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Al requisito de la coincidencia en cuanto a la descripción de la finca que hace el título inmatriculador y la que contiene el certificado catastral añade el artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación a la inmatriculación en virtud de título público lo siguiente: «…el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la referencia catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporará o acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente». El Reglamento añade pues esta última exigencia (cuya legalidad confirmó la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera- de fecha 24 de febrero de 2000) que encuentra su justificación, como ha reiterado este Centro Directivo (vide Resolución de 16 de diciembre de 2010), en las mayores garantías que exige el ordenamiento cuando la vía para conseguir el primer acceso de una finca al Registro es un documento público, vía que está muy facilitada por nuestra legislación pero que se acompaña de especiales requisitos; de aquí que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación alcanza no sólo a la descripción de la finca sino también a la titularidad proclamada a favor del transmitente o adquirente.

La cuestión se centra en determinar si este requisito es exigible igualmente cuando la vía inmatriculadora es el procedimiento judicial de expediente de dominio previsto en el artículo 199 a) de la Ley Hipotecaria.

4. Es cierto que obligatoriamente debe formar parte del expediente judicial la certificación sobre el estado del Catastro (regla segunda) pero no quiere decir eso que sus pronunciamientos sobre la titularidad de la finca a inmatricular no puedan ser cuestionados por otros medios de prueba y que así lo declare el juez que lo conozca. La presunción de certeza contenida en el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro, decae frente a prueba en contrario como el propio precepto reconoce. Es igualmente cierto que este Centro Directivo ha sostenido en numerosas ocasiones que el mandato contenido en el artículo 53.7 de la Ley 13/1996 es aplicable a todo medio inmatriculador (Resolución de 5 de octubre de 2004 y muchas otras posteriores), incluido el expediente de dominio pues su finalidad es evitar la discordancia entre el contenido del Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que acceden al Registro, pero no lo es menos que la plena coincidencia se limita a la descripción de la finca y no a las titularidades catastrales, como resulta de la literalidad del precepto (Resolución de 16 de diciembre de 2010).

El mandato que contiene el artículo 298.2.2º del Reglamento Hipotecario relativo a la coincidencia de la titularidad del transmitente o adquirente no es extrapolable al supuesto de inmatriculación de fincas por expediente de dominio, no sólo porque la Ley no lo exija, sino porque es un procedimiento inmatriculador distinto y distintas son las exigencias que el ordenamiento prevé para unos y otros (vide Resolución de 2 de octubre de 2008). En definitiva, tratándose de un título inmatriculador como el auto recaído en expediente de dominio en el que los trámites, notificaciones, publicaciones, intervención del Ministerio Fiscal, pruebas y decisión judicial, ofrecen mayores garantías que a la inmatriculación por doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, por lo que no puede añadirse una exigencia de coincidencia con la titularidad catastral prevista para este último medio inmatriculador que no resulta de la regulación del expediente de dominio.

5. Aplicadas las anteriores consideraciones al expediente, procede revocar la nota calificadora en cuanto a las dos fincas, ya que la mera discrepancia entre las titularidades catastrales y la que se acredita en el auto de expediente de dominio, no puede sustentar el rechazo a la inmatriculación solicitada, y ello tanto si la discrepancia es respecto a una cuota de la titularidad, que es el caso de la primera finca, como en cuanto a la completa titularidad, que es el supuesto de la segunda finca, por no ser exigible en la inmatriculación por expediente de dominio la coincidencia de la titularidad catastral con la acreditada por el auto judicial, según lo razonado anteriormente.

Es cierto que respecto a la primera finca, el recurrente en su escrito de recurso hace una serie de consideraciones que parecen incongruentes, al referirse a la posibilidad de inmatriculación de la cuota del 66,67% que resulta de la certificación catastral e incluso a la inscripción de finca discontinua, pero tanto en la alegación primera como en la parte final de su escrito solicita claramente la inscripción del auto de expediente de dominio de inmatriculación de las dos fincas, en los términos interesados en el mismo, lo que significa que se refiere a la inscripción a su nombre de la parcela 384 del polígono 4 y de la parcela 34 del polígono 2, con las superficies que figuran en dicho auto, coincidentes con las del Catastro. Dichas declaraciones sobre las titularidades catastrales que se hacen en el escrito del recurrente tienen como presupuesto el defecto señalado en la nota calificadora sobre la discrepancia con las titularidades catastrales y las dificultades que señala el recurrente en el mismo escrito para dar de alta la finca en Catastro, pero una vez que se declara que no existe el defecto señalado en la nota respecto a la discrepancia con la titularidad catastral, ha de prevalecer lo que en definitiva solicita en el escrito de recurso en la parte final del mismo, que es la inscripción de la totalidad del dominio de ambas fincas a su nombre. En todo caso, a efectos de la inscripción que se practique, cabe exigir una solicitud del interesado, con firma legitimada notarialmente o ratificada ante la registradora en la que, conforme al principio de rogación, declare, bien que solicita la inscripción de la totalidad del dominio, o sólo un porcentaje de la finca, a efectos de una completa clarificación exigible en el ámbito del requisito de la rogación en el procedimiento registral.

En virtud de todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota calificadora en cuanto a las dos fincas, en los términos indicados en los fundamentos de Derecho, salvo en cuanto al defecto sobre omisión de los linderos de las fincas, que por no haber sido recurrido, debe mantenerse.

16 octubre 2012

 

[1] Lo que dice aquí el Centro Directivo es lo que cualquier Registrador ha tenido presente siempre en el ejercicio de su profesión y es justo lo contrario de lo que supuso la reforma del artículo 12 de la Ley Hipotecaria por la Ley de 7 de diciembre de 2007, según el cual “las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas con hipoteca… se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización”. El autor de este diccionario dedicó una página del prólogo que precedió a la anterior edición (página 15) a la crítica de este nuevo sistema, contrario a la esencia del sistema hipotecario, y lo hizo con las palabras de Gómez de la Serna, quien al redactar la exposición de motivos de la primera ley hipotecaria se cuidó de destacar que el sistema elegido para la llevanza del Registro no fue el de transcripción o copia literal de las escrituras, sino el de inscripción o extracto, justo lo contrario de lo que ahora hay que hacer al practicar una inscripción de hipoteca, donde, además de la inscripción del derecho real de hipoteca, hay que hacer una transcripción literal de la obligación garantizada, pese a que el artículo 2 de la Ley dispone que en el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre los inmuebles y el artículo 98 ordena que se cancelen los derechos personales que hayan accedido al Registro.

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Resolución dictada estando pendiente un juicio verbal

Produccion CoMa, 11/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Resolución dictada estando pendiente un juicio verbal

Resolución dictada estando pendiente un juicio verbal

1. Antes de abordar la cuestión de fondo que subyace en este recurso, conviene recordar –como ya lo hiciera la Resolución de este Centro Directivo de 10 de noviembre de 2006– que una de las innovaciones de las reformas introducidas en el sistema de recursos frente a la calificación negativa fue el de administrativizar su procedimiento y la actividad que desarrolla este Centro Directivo.

A tal fin, ya se ha expuesto cómo la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, administrativizó claramente el procedimiento registral y, todo ello, como consecuencia de los pronunciamientos judiciales de la Sala Tercera del Tribunal Supremo respecto de las modificaciones introducidas en el Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre.

Si algo pusieron de manifiesto dichas Sentencias –esencialmente las de 22 de mayo de 2000 y 31 de enero de 2001– es que el procedimiento registral estaba huérfano de garantías respecto de la relación entre el administrado y los registros, extendiendo tal ausencia de garantía, incluso, al procedimiento de recurso y resolución de esta Dirección General.

Y precisamente porque el Legislador ha querido aplicar los principios del Derecho Administrativo al carácter y valor de las Resoluciones de este Centro Directivo, no puede sostenerse la nulidad de la Resolución de esta Dirección General por el hecho de que se dicte transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el párrafo noveno, del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. En efecto, sería contrario con lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la LRJPAC la sanción de nulidad de la Resolución extemporánea, puesto que, primero, la Administración está sujeta a un deber de resolver (art. 42.1 de la LRJPAC); deber que no se excepciona en caso alguno, a salvo de lo dispuesto en el párrafo tercero de ese apartado primero del artículo 42 de la LRJPAC, en el que, en ningún caso, estarían las Resoluciones de esta Dirección General; segundo, porque tal sanción de nulidad contravendría el artículo 62.1 de la LRJPAC que especifica de modo tasado las causas de nulidad, no encontrándose entre ellas la resolución extemporánea y, tercero, porque con «ese alegato se viene a realizar (una) interpretación exorbitante y voluntarista del párrafo noveno del artículo 327 de la LH, pues esta norma no instaura ningún régimen que por razón de su especialidad suponga en la estricta materia registral la inaplicación del régimen administrativo general pergeñado por los citados preceptos (arts. 42 y 43 de la LRJPAC), sino que únicamente viene a establecer el contenido que en la referida materia registral cabe atribuir a la falta de una respuesta administrativa expresa dentro del plazo inicialmente acotado para ello, quedando efectivamente subsistente el deber de la Administración de resolver expresa y motivadamente la cuestión frente a ella suscitada» (Sentencias del Juzgado de Primera Instancia de León núm. 2 de 1 de septiembre de 2006 y, en idéntico sentido de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005).

Se añade en la citadas Sentencias que «dicho de otro modo, y partiendo de la naturaleza esencialmente administrativa del acto de calificación registral y de su ulterior revisión por la citada Dirección General, el artículo 318 de la LH, […], no impide que realizada una calificación registral negativa de un documento público, […], interpuesto recurso por dicho motivo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado transcurrido […] el plazo de tres meses […] en los que el Centro Directivo debe de resolver, este Centro carezca ya de facultades y de la pertinente habilitación legal para dictar una extemporánea resolución expresa».

Concluyen ambas Sentencias invocando argumentos de carácter constitucional y de legalidad ordinaria en fundamento de su tesis. De entre los argumentos empleados, cabe citar que dado el procedimiento de recurso diseñado en la Ley Hipotecaria, de admitirse esa tesis –nulidad de la resolución extemporánea– «se dejaría en manos del propio registrador, cuya personal calificación se recurre, la posibilidad de esa superior revisión de su quehacer profesional, ya que le bastaría para ello no emitir el informe que legalmente le es exigido en el plazo establecido y superar con su hacer omisivo el lapso de tres meses».

En ese mismo sentido, se pronuncia también la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 19, de 22 de febrero de 2007.

Admitida pues la posibilidad de que la Administración dicte resolución tardía, incluso en sentido contrario al sentido desestimatorio del silencio [cfr. artículo 43. 4. b) de la Ley 30/1992 de 26 de noviembre], esa posibilidad no queda afectada por haberse interpuesto demanda en juicio verbal contra esa desestimación presunta, en tanto no haya recaído sentencia en el procedimiento, por cuanto si la resolución es estimatoria del recurso, el interesado verá satisfecha su pretensión de inscribir o anotar su derecho en el Registro, con los efectos que tal satisfacción extraprocesal puede tener en el proceso [cfr. artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil], en tanto que si es desestimatoria, permitirá al Tribunal que conoce del procedimiento conocer, ahora sí, las razones que fundamentan la desestimación del recurso.  [1]

3 abril 2007

 

[1] Esta Resolución está dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil. Su doctrina es igualmente aplicable al Registro de la Propiedad.

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Constitución mediante anotación de demanda

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución mediante anotación de demanda

Constitución mediante anotación de demanda

Si se tiene en cuenta que en la realidad social es normal la adquisición de viviendas aún no construidas, mediante documento privado, la necesidad de proteger al comprador y dar seguridad al tráfico jurídico, por una parte, y el criterio amplio adoptado por el Centro Directivo, de otra, respecto al ámbito de aplicación del artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria, todo ello permite admitir la posibilidad de que se anote la demanda por la que un comprador en aquella situación denuncia el intento de alterar el precio por parte de la Sociedad vendedora y solicita que se le obligue a otorgar escritura de venta. Es cierto que en una situación como ésta no podrá inscribirse el régimen de propiedad horizontal -cuya construcción debe estar concluida o comenzada- pero desde que exista acuerdo sobre la construcción y el destino de las viviendas o locales procede la anotación preventiva y los pisos o locales vendidos pueden constar como términos de referencia de los derechos que pudiera tener el demandante si el Juez admite la demanda. Finalmente, la omisión en el documento suscrito de datos identificadores tales como planta, superficie, linderos, cuota, etc. puede ser subsanada judicialmente.

24 y 25 junio 1991

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1970 – 1979

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

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AÑO 1.970
28 Enero 12/02/70 23 1970 44 93 1970 478 753
29 Enero 13/02/70 29 1970 44 93 1970 478 762
30 Enero 14/02/70 35 1970 44 93 1970 478 768
31 Enero 20/02/70 38 1970 44 93 1970 478 778
06 Febrero 27/02/70 41 1970 44 94 1970 478 785
RESOLUCIÓN
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07 Abril 23/04/70 45 1970 46 237 1970 479 973
17 Abril 02/06/70 49 1970 48 357 1970 479 983
05 Mayo 04/06/70 56 1970 48 357 1970 480 1241
11 Noviembre 01/12/70 63 1970 53 818
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AÑO 1.971
09 Marzo 23/03/71 15 1971 56 173 1971 484 683
25 Mayo 18/06/71 18 1971 59 366 1971 485 959
28 Mayo 19/06/71 22 1971 59 366 1971 486 1229
13 Julio 03/08/71 28 1971 60 441 1971 486 1256
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14 Julio 03/08/71 32 1971 60 441 1971 486 1268
15 Julio 03/08/71 37 1971 60 441 1971 487 1493
16 Julio 06/08/71 40 1971 60 441 1971 486 1251
26 Noviembre 12/01/72 43 1972 65 41 1972 489 375
13 Diciembre 04/02/72 45 1972 66 94 1972 489 390
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14 Diciembre 05/02/72 54 1972 66 97 1972 489 398
15 Diciembre 05/02/72 59 1972 66 102 1972 489 402
16 Diciembre 05/02/72 62 1972 66 105 1972 489 406
17 Diciembre 05/02/72 65 1972 66 108 1972 490 585
22 Diciembre 05/02/72 68 1972 66 111 1972 490 594
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AÑO 1.972
13 Marzo 22/03/72 15 1972 67 186 1972 490 602
15 Marzo 07/04/72 18 1972 68 226 1972 491 865
17 Marzo 13/04/72 23 1972 68 231 1972 491 877
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18 Marzo 13/04/72 29 1972 68 236 1972 491 885
17 Abril 09/06/72 34 1972 70 359 1972 492 1116
19 Abril 12/06/72 38 1972 70 367 1972 492 1107
25 Abril 27/05/72 41 1972 69 296 1972 492 1120
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26 Abril 09/06/72 45 1972 70 363 1972 492 1123
07 Junio 04/07/72 49 1972 71 437 1972 493 1347
12 Septiembre 27/09/72 53 1972 72 476 1973 494 165
25 Septiembre 13/10/72 59 1972 73 511 1973 494 179
28 Septiembre 13/10/72 64 1972 73 515 1973 494 188
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10 Octubre 20/10/72 69 1972 73 525 1973 495 425
15 Noviembre 25/11/72 71 1972 74 580 1973 495 432
20 Noviembre 04/12/72 80 1972 75 638 1973 495 452
22 Noviembre 04/12/72 83 1972 75 641 1973 496 697
23 Noviembre 09/12/72 87 1972 75 645 1973 495 455
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AÑO 1.973
13 Marzo 05/04/73 21 1973 79 432 1973 497 957
21 Marzo 12/04/73 23 1973 79 434 1973 497 965
22 Marzo 12/04/73 26 1973 79 436 1973 497 968
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14 Junio 02/07/73 29 1973 82 627 1973 499 1509
15 Junio 09/07/73 33 1973 82 631 1973 498 1221
16 Julio 10/08/73 41 1973 82 650 1974 500 147
19 Julio 15/08/73 47 1973 82 656 1974 500 159
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10 Octubre 06/11/73 52 1973 85 871 1974 500 159
11 Octubre 29/10/73 57 1973 84 810 1974 500 176
22 Octubre 08/11/73 61 1973 85 879 1974 501 323
25 Octubre 07/11/73 66 1974 501 326
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26 Octubre 08/11/73 71 1973 85 884 1974 501 326
27 Octubre 12/11/73 79 1973 85 891 1974 501 340
21 Noviembre 01/12/73 82 1973 86 1092 1974 503 919
22 Noviembre 01/12/73 87 1973 86 1096 1974 502 623
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20 Diciembre 17/01/74 92 1974 87 50 1974 502 630
27 Diciembre 19/01/74 98 1974 87 56 1974 502 642
29 Diciembre 19/01/74 103 1974 87 61 1974 502 642
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AÑO 1.974
10 Enero 21/01/74 17 1974 87 65 1974 502 642
11 Febrero 23/02/74 21 1974 88 112 1974 503 927
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04 Abril 22/04/74 24 1974 90 249 1974 503 934
24 Mayo 15/06/74 31 1974 92 424 1974 504 1143
12 Julio 19/08/74 36 1974 93 605 1974 505 1459
05 Septiembre 12/09/74 41 1974 94 677 1975 506 129
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19 Septiembre 26/09/74 44 1974 94 680 1975 506 131
27 Septiembre 08/10/74 49 1974 95 745 1975 506 139
16 Octubre 24/10/74 56 1974 95 752 1975 506 152
22 Noviembre 05/12/74 59 1974 97 1032 1975 507 363
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27 Noviembre 17/12/74 67 1974 97 1039 1975 507 370
11 Diciembre 15/01/75 74 1975 98 147 1975 508 645
13 Diciembre 27/12/74 79 1974 97 1046 1975 507 381
19 Diciembre 17/01/75 85 1975 98 152 1975 508 660
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AÑO 1.975
23 Enero 10/02/75 11 1975 99 204 1975 509 955
14 Marzo 18/04/75 15 1975 101 387 1975 509 960
15 Marzo 17/04/75 19 1975 101 334 1975 510 1211
18 Junio 01/08/75 23 1975 104 742 1975 510 1219
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19 Junio 30/07/75 30 1975 104 736 1975 511 1435
10 Julio 14/08/75 36 1975 104 749 1975 511 1449
14 Octubre 14/11/75 40 1975 107 980 1976 512 135
11 Noviembre 08/12/75 46 1975 108 1131 1976 515 901
17 Diciembre 22/01/76 50 1976 109 59
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AÑO 1.976
06 Abril 25/05/76 11 1976 113 287 1976 516 1199
01 Julio 16/09/76 14 1976 116 565 1977 518 153
30 Julio 01/10/76 19 1976 117 663 1977 519 415
25 Agosto 22/10/76 22 1976 117 675 1977 522 1061
01 Septiembre 20/10/76 25 1976 117 665 1977 522 1067
20 Octubre 30/10/76 36 1976 117 678 1977 523 1399
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AÑO 1.977
08 Febrero 16/02/77 11 1977 121 90 1977 522 1086
11 Febrero 18/03/77 20 1977 122 152 1977 522 1086
26 Febrero 30/03/77 24 1977 122 155 1977 522 1086
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28 Febrero 26/03/77 27 1977 122 158 1978 524 75
16 Septiembre 11/10/77 33 1977 128 652
20 Diciembre 24/01/78 41 1978 131 105 1978 526 519
29 Diciembre 24/01/78 48 1978 131 113 1978 527 809
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AÑO 1.978
27 Febrero 30/03/78 11 1978 133 279
06 Marzo 30/03/78 15 1978 133 283
08 Marzo 30/03/78 20 1978 132 287 1980 537 423
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10 Marzo 05/04/78 24 1978 134 365 1980 537 435
11 Marzo 05/04/78 30 1978 134 370 1979 531 433
07 Abril 23/04/78 34 1978 134 374 1980 538 651
04 Mayo 17/06/78 39 1978 136 583 1980 538 658
05 Mayo 14/06/78 45 1978 136 575 1980 538 671
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08 Mayo 14/06/78 50 1978 136 579 1979 532 657
11 Mayo 29/06/78 54 1979 533 919
22 Agosto 09/09/78 60 1978 138 902 1979 534 1103
21 Septiembre 11/10/78 63 1978 139 929 1980 536 120
27 Septiembre 14/10/78 75 1978 139 941 1979 535 1373
29 Septiembre 18/10/78 81 1978 139 149 1980 539 897
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31 Octubre 05/12/78 86 1978 141 1382 1980 540 1165
17 Noviembre 02/12/78 92 1978 141 1376 1980 540 1188
28 Noviembre 19/01/79 99 1979 142 179 1981 542 133
29 Noviembre 16/01/79 105 1979 142 174
07 Diciembre 19/01/79 109 1979 142 184 1980 541 1501
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AÑO 1.979
18 Enero 20/02/79 11 1979 143 261 1981 545 1033
24 Enero 21/02/79 15 1979 143 265 1981 545 1045
31 Enero 24/02/79 20 1979 143 269 1981 547 1531
07 Marzo 27/03/79 25 1979 144 338 1981 546 1293
27 Marzo 23/04/79 29 1979 145 379 1981 543 427
28 Marzo 23/04/79 32 1979 145 384 1981 547 1541
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16 Mayo 30/06/79 41 1982 548 193
13 Junio 27/07/79 45 1979 148 572 1981 543 432
16 Junio 27/07/79 46 1979 148 573
25 Junio 06/07/79 54 1979 148 568
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26 Junio 07/08/79 59 1979 148 587 1982 549 497
23 Julio 20/08/79 63 1979 148 591 1982 550 786
26 Septiembre 20/10/79 67 1979 150 840
17 Octubre 20/11/79 74 1979 151 988
18 Octubre 14/11/79 79 1979 151 972
19 Octubre 16/11/79 87 1979 151 984
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22 Octubre 15/11/79 92 1979 151 980
23 Octubre 13/11/79 96 1979 151 969
25 Octubre 12/11/79 100 1979 151 965

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Derecho de reversión

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de reversión

Derecho de reversión

Para que exista este derecho es preciso que haya existido una donación previa, lo que significa que ha tenido que haber un animus donandi y una previa entrega de bienes individualizados. Ninguno de estos presupuestos se cumple, cuando en una partición de bienes, con intervención de la viuda y los hijos del causante, acordaron liquidar la sociedad conyugal, «por conveniencia para una y otros», adjudicando el usufructo de la totalidad del caudal a la viuda y la nuda propiedad a los hijos, pues este convenio es más bien una compensación de intereses, sin ánimo de liberalidad. Y la renuncia anticipada a la nuda propiedad, ni puede encajarse en una donación remuneratoria ni constituye ni tiene carácter traslativo.
18 mayo 1955

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Significado de la licencia municipal

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OBRA NUEVA

Significado de la licencia municipal

No corresponde a Notarios ni Registradores velar por el cumplimiento de las normas de edificación, y, por otra parte, ni el artículo 208 de la Ley Hipotecaria ni el 308 de su Reglamento exigen para que la obra nueva ingrese en el Registro acreditar la concesión de la licencia municipal, exigencia que tampoco contiene la Ley del Suelo, que sí impone, en cambio, esa obligación a Notarios y Registradores en materia de parcelaciones.

16 noviembre 1981

Significado de la licencia municipal.- La licencia municipal es necesaria para otorgar escrituras de obra nueva e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, cualquiera que sea el número de habitantes del municipio [1].

14 de octubre 1991

Significado de la licencia municipal.- De acuerdo con el artículo 25 de la Ley 8/1990, para inscribir una obra nueva no es suficiente por sí sola la certificación de un técnico, incluso de un arquitecto municipal, sino que es necesaria una doble titulación: 1º. La licencia de edificación (o la resolución o resoluciones administrativas competentes que hayan alterado sus términos). 2º. El certificado del técnico de que la obra se ajusta al proyecto aprobado.

28 abril 1992

Significado de la licencia municipal.- Formalizada la declaración de una obra nueva en construcción el 30 de diciembre de 1991, resulta plenamente aplicable la exigencia del antiguo artículo 25.2 de la Ley 8/1990, de 25 de julio y hoy del 37.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, no planteándose ningún problema de derecho transitorio. Por otra parte, no puede oponerse a la exigencia de licencia municipal la falta de ordenación, que incluso determinaría la ilegalidad de la construcción, ni la existencia de otras licencias previas de alineación y posteriores de construcción suplementaria, pues la concesión de éstas, de carácter accesorio, no puede suplir la falta de la básica, que es la de la obra.

5 enero 1995

Significado de la licencia municipal.- La modificación de una obra nueva (conversión de una plaza de aparcamiento en trastero y la desaparición de otros dos trasteros para convertirlos en zona de paso, con la modificación de la descripción y cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal) no requiere necesariamente la licencia de obra cuando existe una licencia de ocupación, testimoniada en la escritura, que acredita, conforme a las disposiciones aplicables, que dicha modificación del edificio está ajustada a la legislación urbanística. La Dirección invoca, además, lo dispuesto en el artículo 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y el principio de libertad que rige el dominio y del que resulta que las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil).

21 noviembre 2001

Significado de la licencia municipal.- Solicitada la inscripción de una declaración de obra nueva y división horizontal, diciéndose en la escritura que la licencia se ha obtenido en el año 2001 por silencio positivo, el informe del Ayuntamiento, solicitado por el Registrador, revela que la licencia municipal se denegó expresamente en 1998, lo que dio lugar a un recurso que terminó en sentencia firme, que confirmó la denegación. En consecuencia, se confirma la calificación denegatoria, pues cualquiera que sea la amplitud que se dé a la institución del silencio positivo, es evidente que, existiendo una sentencia firme dictada por los Tribunales de Justicia, no cabe entender que la reproducción de la solicitud de licencia anteriormente denegada pueda entenderse resuelta mediante silencio positivo.

5 junio 2002

Significado de la licencia municipal.- Para un caso de solicitud de inscripción de obra nueva, que tiene más de siete años de antigüedad y que sólo se justifica mediante certificación de un arquitecto técnico, ver, más atrás, el apartado «Certificación del técnico».

13 junio 2002

Significado de la licencia municipal.- Ver, más atrás, el apartado «Certificación del técnico».

4 octubre 2002

Significado de la licencia municipal.- Dividido materialmente un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y rechazada la inscripción por no aportarse licencia municipal para formar más elementos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la dirección rechaza el defecto porque una norma reglamentaria carece de virtualidad para establecer limitaciones al derecho de propiedad contra lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil. Y puesto que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda es competencia de las Comunidades Autónomas, el defecto señalado sólo tendría virtualidad en el territorio de aquellas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de una propiedad horizontal, si bien la calificación, en tal caso, habría de fundarse en el precepto legal autonómico que estableciera tal exigencia.

15 y 16 octubre 2002

Significado de la licencia municipal.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro escritura de declaración de obra nueva en construcción, la cual se calificó negativamente porque en la misma escritura se manifestaba que el procedimiento urbanístico afectante a la finca se hallaba suspendido por la existencia de determinados defectos. Tal calificación no fue recurrida.

Dos semanas después se aporta al Registro copia del Acuerdo de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de la que resultaba que un año antes se había acordado suspender la licencia solicitada con el fin de proceder al replanteo del vial y marcar las rasantes y alineaciones. A este documento se acompañaba el Acta de replanteo. En vista de ello, el Registrador dirigió un escrito al Ayuntamiento en el que solicitaba se informase si la obra nueva que se pretendía inscribir era o no contraria al planeamiento y si con el Acta de replanteo presentada se entendían cumplidos los requisitos exigidos y obtenida la licencia por silencio. El Ayuntamiento contestó no otorgando valor al Acta por carecer de firma de los representantes municipales, afirmando que la licencia pretendida en el estado actual era contraria al planeamiento y entendiendo que no se había producido adquisición de licencia por silencio, causas por las que volvió a rechazarse la inscripción, sin que tal decisión fuera recurrida.

El 21 de junio de 2004 se vuelve a presentar la escritura acompañando original del Acta de replanteo, e instancia afirmando que, con tal documento, el Registrador tiene medios necesarios para apreciar el silencio positivo. El Registrador vuelve a denegar la inscripción. Los interesados recurren alegando que, de conformidad con la resolución de este Centro Directivo de 27 de mayo de 2002, la propia resolución denegatoria de la licencia expedida fuera de plazo sirve para acreditar la estimación por silencio positivo, y que, si la obra nueva es ilegal, ello no impide su inscripción, teniendo otros medios la Administración para imponer la legalidad urbanística.

2. El artículo 242.6 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, el cual sigue vigente por establecerlo así la Disposición Derogatoria de la Ley 6/1998, de Régimen del Suelo y Valoraciones, establece la no adquisición por silencio facultades contrarias a los Planes, y tal disposición se justifica por los específicos mandatos constitucionales (cfr. artículos 45 a 47 de la Constitución Española) en materia de urbanismo.

La repetida norma no ha sido derogada por la Ley 4/1999, de 13 de enero, como ha afirmado también la doctrina más autorizada, al entender que una norma general posterior no deroga a una especial anterior si no lo dice expresamente. Además, con posterioridad a la Ley 4/1999, las Comunidades Autónomas han promulgado normas urbanísticas y, todas ellas, y, en concreto en lo aplicable al presente caso, la Ley 2/2002, de 14 de marzo, de Urbanismo de Cataluña establece en su artículo 5.2 que en ningún caso se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades contrarias a dicha Ley o al planeamiento. Y este mismo criterio ha sido declarado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 2001 (Sección 5.ª).

3. Lo que ocurre es que, en la gran mayoría de los casos, el Registrador carecerá, según la documentación aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que tendrá que actuar dando por adquirido por silencio tal derecho, y practicar el asiento correspondiente; pero si, como ocurre en el presente caso, resulta palmariamente que el pretendido derecho no se ha adquirido por ser contrario a dicho planeamiento, actúa correctamente el Registrador denegando la inscripción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 marzo 2005

Significado de la licencia municipal.- IV Analizados en extenso, como resulta preciso dada la gravedad y reiteración de los errores puestos de manifiesto en la actuación del Registrador y su informe, procede ahora analizar el fondo de la cuestión planteada.  [2]

Y a la vista de la documentación obrante en el expediente, no cabe sino concluir que la cuestión ni tan siquiera debiera haberse planteado.

El hecho de que la licencia de edificación se haya concedido para cuatro viviendas, y sólo se hayan ejecutado y declarado tres, no puede ni lógica, ni jurídicamente, constituir un obstáculo a la inscripción registral.

Basta para revocarlo, aparte de un mínimo razonamiento lógico, la falta absoluta de fundamentación jurídica de que la nota adolece en este punto.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada.

27 febrero 2008

Significado de la licencia municipal.- Este recurso se planteó ante una escritura por la que se rectificaba otra anterior sin intervención de todos los primeros otorgantes (defecto primero, que puede verse en el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Subsanación de errores”) y se añadía un segundo defecto, resuelto como sigue:

2. En cuanto a si lo que antes eran «cuadras en estado ruinoso» pase a ser «vivienda, cuadras y patio» necesita licencia municipal, ha de contestarse afirmativamente. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), el hecho de que no se trate formalmente de una declaración de obra nueva, no supone la aplicación de una normativa distinta pues el artículo 22 de la Ley del Suelo de 1998 entonces vigente es aplicable a toda hipótesis de acceso al Registro de las edificaciones, ya que si uno de los modos en que tales edificaciones pueden tener acceso es su descripción en los títulos referentes al inmueble (artículos 208 de la Ley Hipotecaria y 308 de su Reglamento), no hay duda de la aplicación al supuesto del citado precepto, sin perjuicio de la aplicación de la Disposición Transitoria Quinta, pero, en este último caso, habrá que acreditar que la edificación es anterior a la Ley 8/1990, y que, o bien está realizada conforme a la normativa urbanística vigente al tiempo de la edificación, o bien que, respecto de la misma, no cabe ya dictar medidas de restablecimiento de tal legalidad.

11 octubre 2008

 Significado de la licencia municipal.- 2. Es evidente que el recurso -en el que no se desarrolla ningún argumento-ha de ser desestimado. Ante una discordancia sobre la superficie urbana de la finca, ha de estarse a la que consta en el Registro, y si la edificación ocupa una superficie urbana superior a la registrada, es preciso cambiar previamente la calificación urbanística de tal finca.

3. El real Decreto 1093/1977, desarrollando la legislación urbanística, exige para la inscripción de toda obra nueva que se acredite la obtención de la licencia correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 octubre 2008

 

[1] El recurso de planteó con motivo de una escritura otorgada el 4 de septiembre de 1990.

[2] Después de dedicar más de nueve folios a examinar lo que la Dirección viene llamando “cuestiones previas” –algo que viene siendo habitual-, es decir, asuntos que nada tienen que ver con la nota de calificación que motivó el recurso, el Centro Directivo resuelve el problema planteado por el Registrador con las escuetas razones que figuran a continuación, en las que no figura ni un solo precepto legal que cite como fundamento de su tesis. A la Dirección le basta decir que estima el recurso por “un mínimo fundamento lógico”.

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Requisitos reales

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PERMUTA

Requisitos reales

Requisitos reales

La regla general para la enajenación de bienes de las corporaciones locales (artículo 112 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales y 80 del Texto Refundido en materia de Régimen Local) es la venta en pública subasta, y la excepción está prevista para el caso de enajenación por permuta con otros bienes. No se cumple este requisito y, por tanto no es inscribible, en el convenio urbanístico por el que un Ayuntamiento cede en permuta dos fincas de carácter patrimonial a cambio de que el otro contratante realice las obras de construcción de determinadas plazas de garaje en una plaza pública, pues el contrato celebrado no es de permuta, ya que la contraprestación del cesionario no es una obligación de dar una cosa (artículo 1538 del Código Civil), sino una obligación de hacer, lo cual, pese a la denominación de convenio urbanístico, no puede eludir el principio general de pública licitación.

2 febrero 2004

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Por los herederos, existiendo albacea y contador partidor

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PARTICIÓN

Por los herederos, existiendo albacea y contador partidor

Por los herederos, existiendo albacea y contador partidor

Habiendo sido nombrados por el testador albaceas administradores y contadores partidores, todo intento de realizar la distribución de la masa hereditaria relicta sin su intervención es, en principio, ilícito y sólo con especiales justificaciones, como la renuncia o muerte de los nombrados, sería admisible en la técnica notarial.

26 noviembre 1930

Por los herederos, existiendo albacea y contador.- La autorización concedida al testador por el artículo 1057 para encomendar a una persona la simple facultad de hacer la partición de sus bienes, determina para los herederos la obligación de someterse a las operaciones divisorias que realice el nombrado y pasar por ellas, absteniéndose de realizarlas por sí o por medio de personas designadas al efecto. No obstante, teniendo en cuenta que el artículo 1051 del Código Civil establece que ningún heredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión de la herencia y que por variadísimas circunstancias pueden haber caducado las facultades del Comisario y que, a su vez, la limitación del poder dispositivo de los herederos mantenida indefinidamente, equivaldría al cierre del Registro, se hace necesario permitir la inscripción de la partición otorgada por los herederos cuando por el tiempo transcurrido sin aceptar ni ejecutar el mandato, y por las circunstancias de fallecimiento, incapacidad o ausencia de los comisarios que el Notario haya puesto de relieve, se venga en conocimiento de su licitad y eficacia. Estas circunstancias no se dan cuando los argumentos esgrimidos por el recurrente son que se trata una simple manifestación de herencia hecha por el heredero único que adquiere sin copartícipes, acreedores ni modalidades específicas, así como que la sencillez del testamento hace ociosa la intervención del contador, todo lo cual no disculpa la actuación del Notario, que debió haber hecho constar la renuncia o la caducidad del encargo conferido por la testadora, o por lo menos estaba obligado a consignar las particularidades justificativas del caso, tal y como los interesados se las manifestaron.

28 abril 1945

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Del cónyuge del demandado, para anotar un embargo sobre bienes gananciales

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IDENTIFICACIÓN

Del cónyuge del demandado, para anotar un embargo sobre bienes gananciales

Del cónyuge del demandado, para anotar un embargo sobre bienes gananciales

El artículo 144.1 del Reglamento Hipotecario no persigue la defensa de los derechos del cónyuge del deudor cualquiera que sea éste en el momento del embargo, sino de los derechos del que figure como tal en el Registro de la Propiedad, no siendo, por tanto, suficiente la fórmula genérica de que se ha notificado al cónyuge del deudor sin señalar quién sea éste, ya que el cónyuge notificado puede ser distinto del titular registral, con lo que se conculcaría el principio constitucional de exclusión de la indefensión, así como los registrales de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos.

5 octubre 2001

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Cancelación por caducidad

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HIPOTECA

Cancelación por caducidad

Procede la cancelación de una inscripción cuando el derecho inscrito quede extinguido por resultar así de la propia escritura inscrita, siendo bastante para cancelar la misma escritura si resultase de ella, o de otro documento fehaciente, que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. Como consecuencia, la hipoteca constituida para garantizar el pago de pensiones puede cancelarse cundo quede extinguido el derecho a percibirlas por muerte de los pensionistas, pues al extinguirse la obligación principal desaparece la accesoria o de garantía.

30 junio 1933

Cancelación por caducidad.- Estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales, la regla general es que su cancelación precisa el consentimiento de su titular o, en su defecto, resolución judicial, por lo que el dueño de una finca hipotecada no puede solicitar la cancelación de la hipoteca mediante simple instancia en la que alega que, constituida la hipoteca en 1873 y vencida al año siguiente, ha transcurrido plazo más que suficiente para su caducidad en 1939, pues la caducidad, inexistente en este caso, no debe confundirse con la prescripción, y ésta, por la complejidad de los hechos de que deriva, requiere un procedimiento que no figura entre los que la legislación hipotecaria regula y el Registrador resuelve, siendo competencia de los Tribunales de Justicia. [1]

3 agosto 1939

Cancelación por caducidad.- Aunque la escritura de carta de pago otorgada por el acreedor constituye el modo normal de cancelar una hipoteca, también es posible su cancelación por caducidad, transcurrido el plazo de treinta años desde el vencimiento del crédito, si de los asientos del Registro no resulta que la hipoteca haya sido novada ni sufrido modificación.

9 mayo 1959

Cancelación por caducidad.- constituida una hipoteca «hasta que se extinga cualquier posición deudora, o en todo caso, hasta el plazo de tres años a contar desde hoy», añadiéndose que «en todo caso, como queda indicado, la duración máxima de la misma será de tres años», es evidente la extinción de la garantía transcurrido dicho plazo y la posibilidad de su cancelación en virtud de solicitud del interesado, acompañada del título constitutivo.

31 julio 1989

Cancelación por caducidad.- constituida una hipoteca por un plazo de cinco años, como superposición de garantía de otra anterior y sin que ésta se considere novada por aquélla, la Dirección no cree aplicable el criterio mantenido en la Resolución de 31 de julio de 1989 -que figura delante de ésta- y rechaza la petición de cancelación por caducidad a instancia del hipotecante, pues como se dijo en la Resolución de 1987 la cancelación por extinción del derecho inscrito precisa del consentimiento de su titular o resolución judicial, salvo que dicha extinción resulte de una manera clara e indubitada de la Ley o del título, circunstancias que no concurren en el presente caso.

6 febrero 1992

Cancelación por caducidad.- No puede cancelarse, a instancia sólo del deudor y por transcurso del plazo establecido, la hipoteca que se constituyó por el improrrogable plazo de un año, pues siendo la cancelación una modalidad de rectificación del Registro, la regla general es la necesidad de consentimiento del titular registral o resolución judicial firme, siendo la excepción la hipótesis de que la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulte de manera clara e indubitada. En este caso concreto, el plazo establecido es sólo una exigencia propia de las hipotecas de seguridad y si se permitiera la cancelación al transcurrir el mismo -por considerarlo de caducidad- el acreedor no reintegrado no podría ejercitar la acción hipotecaria, cuyo plazo de ejercicio es de veinte años.

18 mayo 1992

Cancelación por caducidad.- Como regla general, la cancelación precisa del consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial, siendo aplicable únicamente el supuesto excepcional contemplado en el párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulta de manera clara, precisa e indubitada. No se da esta circunstancia en la hipoteca que se constituyó por un plazo muy concreto -el comprendido entre el 6 de mayo de 1981 y el 20 de agosto de 1988-, pues lo único que significa es que, de un lado, las obligaciones garantizadas son las que, derivando de la relación jurídica predeterminada, hayan podido surgir durante ese lapso de tiempo, no las que existiesen antes ni las nacidas con posterioridad; y de otro, que de no haber surgido responsabilidad alguna de aquella relación jurídica cuyas consecuencias se garantizan durante ese período de tiempo, la hipoteca habrá caducado. Otra interpretación haría inoperante la garantía hipotecaria, al no disponer el acreedor del mínimo margen temporal para hacerla efectiva; lo que confirma, además, el pacto de garantizar el pago de intereses de la deuda principal hasta tres años frente a tercero, y que bien pudieran ser devengados por la suma adeudada a partir del momento señalado como de vencimiento para la obligación. Consecuencia de todo lo anterior es que no procede la cancelación de la hipoteca por la sola voluntad del dueño de la finca, sin perjuicio de que pueda hacerlo si acredita fehacientemente que en la fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la que se constituyó.

17 octubre 1994

Cancelación por caducidad.-Inscrita una hipoteca con un plazo de duración determinado -en este caso tres años- el derecho real quedará extinguido transcurrido dicho plazo, salvo que en ese momento estuviera en trámite de ejecución; y este resultado no puede ser desconocido por el hecho de que en el título constitutivo no se hubiera reflejado la fecha de vencimiento de la propia obligación asegurada. Ahora bien, esto no implica que una vez vencido el plazo estipulado deba aplicarse el régimen cancelatorio previsto en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria para los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del propio título inscrito -lo que permite hacer la solicitud de cancelación al titular de la finca gravada-, toda vez que restaría por acreditar que no se ha iniciado la ejecución hipotecaria en dicho plazo; y aunque es cierto que dicha ejecución debe reflejarse registralmente (por nota marginal o por anotación de embargo y nota posterior), no lo es menos que entre el inicio de la ejecución y su reflejo registral, hay un lapso temporal de duración indeterminada que el Registro no puede reflejar, e incluso puede ocurrir que todo el proceso de ejecución no se refleje en el Registro, lo cual no le restaría validez al remate alcanzado. Por todo ello -termina diciendo la Dirección General, y habría que añadir que de «lege ferenda»- sería conveniente, a fin de facilitar la cancelación, que al tiempo de fijar el plazo de duración de la hipoteca se estipulase igualmente un margen temporal desde el término de dicho plazo para el reflejo registral del inicio de la ejecución, de modo que una vez transcurrido éste, sin que dicho reflejo se hubiera producido, pudiera cancelarse la hipoteca por simple solicitud del propietario gravado.

22 junio 1995

Cancelación por caducidad.- Constituida una hipoteca por plazo de quince años a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelación mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la misma Ley.

8 enero 2004

Cancelación por caducidad.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede cancelarse por el transcurso del plazo establecido en el párrafo 5.º del artículo 82 de la ley Hipotecaria una inscripción de hipoteca a cuyo margen consta haber sido expedida en su día la certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

2. Aduce el recurrente que, siendo el citado precepto de la Ley Hipotecaria posterior a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el precepto contenido en el párrafo 2.º del apartado 2 del artículo 688, según el cual, hecha constar en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, ha de entenderse derogado por el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria antes expresado.

La derogación que alega el recurrente sería una derogación tácita ya que la ley 24/2001, de 24 de diciembre que introdujo el repetido apartado del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no deroga expresamente la norma, también repetida, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y en la derogación tácita, según una antigua doctrina seguida aún por muchos autores la ley general no deroga la ley especial contraria, toda vez que la existencia de una excepción no es incompatible con la de una regla general (lex specialis per generalem non derogatur). Y aunque, con otros autores, se estimara que la regla expresada ha de pasar por el tamiz de la interpretación de una y otra ley, no puede entenderse que haya existido tal derogación, pues la Ley de Enjuiciamiento Civil trata de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación, mientras que el artículo 82.5 de la ley Hipotecaria lo que pretende es limpiar el Registro de cargas antiguas que presumiblemente no existen. Ahora bien, una interpretación armónica de ambos preceptos lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –y de ahí la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas-debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el artículo 82, párrafo 5.º de la ley Hipotecaria contando desde la fecha en que dicha nota se extendió.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 junio 2005

Cancelación por caducidad.- 1. En este expediente se pretende la cancelación de dos hipotecas, en virtud de instancia en la que se alega «prescripción, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 121-20 de la Llei 29/2002, de 30 de diciembre, del Codi Civil de Catalunya». Ambas hipotecas se constituyeron en garantía de sendos préstamos que vencían a los seis años de su concesión, mediante escrituras otorgadas los días 2 de mayo y 4 de octubre de 1979.

El Registrador suspendió la cancelación solicitada porque, a su juicio, a la vista de los artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria y la Disposición transitoria única de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña, no había transcurrido el plazo establecido en los preceptos citados.

2. La exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículos 2.1.°, 79.2.° de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

Aunque se admitiera que el derecho de hipoteca se extingue por prescripción del crédito garantizado –habida cuenta del carácter accesorio de dicha garantía– aun sin haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, admisibilidad que ha sido objeto de diversas interpretaciones doctrinales y de pronunciamiento adverso del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 8 de noviembre de 1960, 12 de marzo de 1985 y 19 de noviembre de 2004), lo cierto es que, según la doctrina de este Centro Directivo, el hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda apreciar directamente el Registrador (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos).

 Cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que contempla la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho real inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma (el «señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro», al que por el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que hayan sido «renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca»). Lo que ocurre es que el presente caso no concurren los presupuestos temporales de dicha caducidad legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador. [2]

7 julio 2005

Cancelación por caducidad.- 1. Figura inscrita en el registro una hipoteca unilateral constituida en 1983. En una primera inscripción se constituye la hipoteca a favor de diversos acreedores en garantía de deudas contraídas por «operaciones realizadas hasta ahora y de las que nacen los créditos existentes en la actualidad y … las… que en el futuro se puedan concertar entre las partes hasta un máximo…». Se establece también que «el plazo de duración de todas las operaciones hasta ahora concertadas y las que en el futuro se puedan concertar no podrá nunca exceder de cinco años a partir de esta fecha.» Por una ulterior inscripción accede al Registro una escritura de rectificación de la primera por la que se reconocen los créditos garantizados.

Se presenta en el Registro instancia por la que se solicita la cancelación de la hipoteca por haber transcurrido el plazo de preinscripción señalado por la legislación civil, y de conformidad con lo que establece el párrafo 5.º del artículo 892 de la Ley Hipotecaria.

El Registrador deniega la cancelación por entender que el «dies a quo» del plazo de prescripción es el día en que la prestación pactada debió ser satisfecha, según el Registro, es decir, trascurrido el plazo máximo cinco años desde la constitución de la hipoteca.

El interesado recurre alegando que todos los créditos garantizados estaban vencidos, por lo que el plazo ha de empezar a contarse desde la fecha de la escritura de constitución de la hipoteca.

2. El recurso ha de ser desestimado. De la inscripción se deduce con claridad que el plazo de cinco años no era sólo para las nuevas obligaciones, que luego no se contrajeron, sino también para las existentes, porque, si no fuera así, al aclarar la escritura rectificatoria que no existen más obligaciones que las inicialmente relacionadas, se hubiera modificado el plazo, lo que no se hizo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 septiembre 2007

Cancelación por caducidad.- 1. En supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de un crédito en cuenta corriente por plazo de catorce años contados a partir del 31 de enero de 1980.

El Registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

El recurrente sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 31 de enero de 1980.

2. La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

En el presente caso no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Habiéndose producido el vencimiento del plazo durante el que se garantiza la obligación de que se trata el día 31 de enero de 1994, debe entenderse que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

4 junio 2009

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación –por caducidad– de dos hipotecas constituidas sobre una misma finca en garantía de determinadas obligaciones hipotecarias al portador.

En la escritura de constitución de dichas hipotecas, otorgada el 5 de noviembre de 1987, se pactó que tales obligaciones se amortizarían el 5 de noviembre de 1988 y que, no obstante, si al concluir el plazo señalado no se pagasen las obligaciones emitidas, se entendería, «si no exigen los tenedores de las mismas el reembolso o pago, y hasta que lo exijan, prorrogadas las obligaciones de pagar de año en año, en un máximo de diez años».

El Registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

El recurrente sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 5 de noviembre de 1988.

2. La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

En el presente caso no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. En efecto, habiéndose pactado la prórroga del plazo anual inicialmente previsto hasta un máximo de diez años más, debe entenderse producido el vencimiento del plazo durante el que se garantizan las referidas obligaciones el día 5 de noviembre de 1998, por lo que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

15 febrero 2010

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de una hipoteca que se había constituido en escritura autorizada el 22 de febrero de 1978. En dicha instancia se expresan las siguientes circunstancias: que el plazo de duración de la hipoteca se estableció en diez años, contados a partir del primero de abril u octubre siguiente a la disposición de los fondos; que el primer pago de amortización de capital e intereses se había efectuado el 30 de septiembre de 1979 (se acompaña un recibo que, según se manifiesta, corresponde a dicho pago); y que los diez años del plazo establecido para la amortización de la hipoteca se cumplieron el 30 de marzo de 1989.

La registradora deniega la cancelación solicitada, argumentando que la hipoteca se constituyó por un plazo cuyo cómputo inicial se hacía depender de la fecha de la primera disposición, sin que resulte del Registro la fecha en la que la misma se había realizado, por lo que no puede computarse el plazo para la prescripción de acciones a que remite para su cancelación, por caducidad, a tenor del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Debe advertirse que el recibo que se acompañaba para acreditar la fecha del primer pago de capital e intereses no es suficiente –a los efectos del Registro–, pues los datos que en él figuran no permiten establecer la identidad entre el préstamo a que el mismo se refiere y la obligación garantizada con la hipoteca, careciendo además del carácter de documentación auténtica.

El recurrente alega que dicho plazo había transcurrido, puesto que su cómputo ha de iniciarse desde la fecha que aparece claramente determinada en el recibo que acompañaba a la instancia presentada el Registro, y que, además, avalaría su pretensión la fecha de la escritura de adquisición de la vivienda con subrogación en la hipoteca por el recurrente (dato que sí consta en el Registro), tras cuyo otorgamiento, y pasado un breve periodo de carencia, se inició el lógico periodo de amortización, cuya finalización resulta concluida hace más de veintidós años.

2. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, la regla especial del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducida mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación, por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. A este plazo en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

3. En el presente caso, y a la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, pues no cabe determinar con certeza el dies a quo de dicho cómputo, debiendo a ello añadirse que los medios de calificación de los que puede servirse la registradora de la Propiedad, a la hora de formular aquélla, están claramente prefijados: documentos presentados y asientos de su Registro.

Al pretenderse hacer uso del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales), han de resultar de manera indubitada del Registro los datos –especialmente y con más que razonable certeza el dies a quo– que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto, circunstancia que no cabe en modo alguno tener por acreditada en este recurso a la vista de los extremos que obran en el expediente.

Por todo ello procede confirmar la calificación recurrida, si bien debe tenerse en cuenta que si el contenido de los libros del Registro, y no sólo el contenido una determinada inscripción –la de hipoteca– proporcionara el dato básico que posibilitaría la cancelación por caducidad ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria, al poderse estimar cumplidos todos y cada uno de los requisitos que tal precepto establece, podría tal cancelación practicarse, algo que también sería posible si aquel dato básico –dies a quo– se acreditara mediante documentación auténtica (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

30 junio 2011

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una inscripción de hipoteca por el transcurso del plazo establecido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

El registrador resuelve no practicar la cancelación solicitada porque, a su juicio, lo impide la existencia de –entre otros– dos defectos que son objeto de impugnación:

1.º No se solicita la cancelación por el titular registral de la finca, o de cualquier derecho sobre la misma, sino por un hijo de quienes figuran en el Registro como dueños de dicha finca para su sociedad conyugal.

2.º Consta al margen de la inscripción de hipoteca nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución que ha concluido (mediante auto judicial de 10 de febrero de 1986) con la adjudicación de la finca a favor de determinada sociedad, según resulta de asientos de presentación relativos a dicha adjudicación, ya caducados.

El recurrente alega que acredita su cualidad de heredero de los dos titulares registrales de la finca derecho (mediante certificaciones de fallecimiento, del Registro General de Actos de Última Voluntad y testimonios de los testamentos de ambos cónyuges) y que la nota de expedición de certificación de cargas ha caducado por haber transcurrido el plazo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

2. Por lo que se refiere al primer defecto, es cierto que el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige que la solicitud de cancelación de la inscripción de hipoteca por caducidad sea efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, pero dicha norma, relativa a la constancia de un hecho como es el transcurso del plazo previsto en la misma, debe interpretarse en sus justos términos, de suerte que pueda practicarse a instancia de quien, acreditando la cualidad de heredero de los titulares registrales, justifica su interés legítimo en la cancelación, sin que pueda exigirse la previa anotación del derecho hereditario del solicitante o la inscripción de la adjudicación hereditaria de la finca, máxime si se tiene en cuenta que la adjudicación que en su caso resulte del procedimiento de ejecución al que se refiere la nota marginal debatida puede inscribirse sin necesidad de tales requisitos, si se acredita que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos de los titulares registrales. Por ello, en el presente caso, en el que dicha cualidad resulta acreditada después de la presentación del título calificado –según resulta del expediente– debe estimarse el recurso únicamente en cuanto a la insuficiente acreditación de la cualidad de heredero a efectos de la legitimación para solicitar la cancelación pretendida.

3. La cuestión planteada por el segundo de los defectos impugnados debe resolverse de acuerdo con la doctrina sentada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 4 de junio de 2005 y 17 de febrero de 2010.

En efecto, según el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto no se cancele por mandamiento judicial, el registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Esta norma concuerda con el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según el cual «No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto». Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.

La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. En este caso, aunque no hubiera tenido su reflejo registral no por ello quedaría excluida su validez ni habría de rechazar inexcusablemente la inscripción del remate (cfr. Resolución de 22 de junio de 1995).

No cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo y no se puede aplicar la caducidad de cuatro años de esta última, al tratarse de supuestos completamente diferentes, en tanto que la primera origina un asiento de carácter cautelar y sometido, por tanto, a un determinado plazo de caducidad, y la segunda tiene una significación de exigencia procedimental, tendente a acreditar los extremos concretos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1998).

Por otra parte, dicha nota marginal refleja la interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria e impide la cancelación de la hipoteca por caducidad a la que se refiere el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, según entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005. No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas, extendida el 22 de julio de 1981– debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005).

A ello no puede oponerse –como pretende el registrador– el hecho de que la ejecución haya concluido mediante la correspondiente adjudicación (mediante auto judicial de 1986, en favor de quien, por lo demás, no ha utilizado oportunamente la protección que brinda el Registro de la Propiedad), pues esta circunstancia consta únicamente por determinado título que ha sido objeto de asiento de presentación ya caducado, y el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de 14 de abril de 2009).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

24 septiembre 2011

Cancelación por caducidad.- Sobre el cómputo del plazo de caducidad, ver el apartado “CANCELACIÓN. De hipoteca por caducidad”.

14 octubre 2011

 

[1] El problema planteado en este recurso fue resuelto por el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, tras la reforma llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Poco después, la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 anuló dicha reforma en este punto. A finales de ese mismo año, la Ley de 27 de diciembre, de Medidas Urgentes, restableció el sistema, mediante la nueva redacción dada al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

[2] Por rectificación posterior se corrigió el error que aparece al final de esta Resolución, aclarándose que, donde dice “estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación”, debe decir “desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación”.

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INMATRICULACIÓN

Identidad de la finca

Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.

10 agosto 1938

Identidad de la finca.- Siempre que se solicite la inmatriculación de una finca deben examinarse los índices y asientos existentes para asegurarse de que no figura inscrita, suspendiendo la inscripción si surge alguna duda acerca de si se tratare del mismo predio e interpretándose en este punto los preceptos reguladores de la inmatriculación con criterio restrictivo. Por todo ello, es acertada la negativa a inscribir cuando se dan las siguientes circunstancias: los titulares de la finca que ya figura inscrita no contestan al requerimiento notarial que se les ha hecho para que den su consentimiento a la inmatriculación y coinciden la situación, la carencia de número en ambos solares y el lindero de la derecha. Por otra parte, no es obstáculo la existencia de una certificación negativa expedida por el anterior Registrador, si se tiene en cuenta que la certificación se expidió dos años antes, cuando la situación de hecho de los libros hipotecarios era diferente, y, en definitiva, la calificación recae sobre el título en relación con el estado del Registro al tiempo de formularla. Por último, no puede reclamarse contra el Registrador, porque las acciones para hacer efectiva la responsabilidad civil deben ejercitarse ante la jurisdicción ordinaria.

19 diciembre 1946

Identidad de la finca.- Cuando la certificación del Registro alude a la posible coincidencia de la finca que se pretende inmatricular con otra ya inscrita, sin que en el expediente se desvirtúe esta aparente coincidencia, es procedente aplicar el artículo 300 del Reglamento Hipotecario. Ello está aún más justificado si un lindero de la finca no está correctamente descrito, conforme a los artículos 9 de la Ley h 51 del Reglamento. La referencia genérica a «otros propietarios» permite afirmar que no se ha hecho la necesaria citación a los colindantes. Finalmente, la calificación como tales de los defectos anteriores no supone una extralimitación en la calificación de un documento judicial, sino señalar una posible doble inmatriculación, así como la no observancia en la tramitación del expediente de algunas reglas del procedimiento.

2 julio 1980

Identidad de la finca.- Antecedentes: mediante escritura pública un hijo vende a sus padres una finca y se deniega la inmatriculación por resultar de una certificación catastral que la finca se corresponde con seis parcelas pertenecientes al Ayuntamiento. Mediante otra escritura posterior en más de un año los adquirentes de la anterior venden el 3 por 100 de la finca a una hija y con ambos títulos en unión de una instancia solicitan la inmatriculación de la finca total. El Registrador deniega de nuevo basándose en la certificación catastral, que le produce dudas sobre la identidad de la finca y la posibilidad de una doble inmatriculación. La Dirección revoca esta nota -dejando a salvo las dudas del Registrador- y admite la inscripción sólo del 3 por 100, fundándose en que cumplidos los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes no puede denegarse la inmatriculación, aparte de que el Ayuntamiento dispone de un medio cómodo de inmatricular, que pudo y debió utilizar, como es la certificación del artículo 206 de la Ley Hipotecaria.

23 abril 1991

Identidad de la finca.- No puede inmatricularse una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando el Registrador manifiesta que las circunstancias de hecho le han llevado a tener dudas, que son más bien certezas, sobre la identificación de la finca de cuya inmatriculación se trata con otra que figura ya inscrita.

10 febrero 1992

Identidad de la finca.- Si bien no toda omisión en las circunstancias descriptivas que la Ley señala al efecto constituyen obstáculo decisivo a la inscripción, sí debe impedirla cuando la descripción que en el título se realiza imposibilita de modo patente no sólo las características del inmueble cuya inmatriculación se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificación (rústica o urbana) y ubicación.

29 diciembre 1992

Identidad de la finca.- Denegada la inmatriculación de una finca solicitada por título público, por entender el Registrador que la superficie de dicha finca se encuentra ya inscrita a favor de persona distinta, la Dirección resuelve que esta cuestión de hecho no puede ser decidida en el recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, si bien añade que el defecto es subsanable, por lo que conforme a los artículos 105 y 306 del Reglamento Hipotecario podría pedirse anotación de suspensión.

7 marzo 1994

Identidad de la finca.- En el caso de que el Registrador considere que ya figura inscrita una finca cuya inmatriculación se pretende, la cuestión debe resolverse no a través del recurso gubernativo, sino por el Juez de Primera Instancia, si bien el defecto debe considerarse subsanable.

7 marzo 1994

Identidad de la finca.- Suspendida la inscripción de un título de inmatriculación, por tener el Registrador duda fundada sobre si la finca que se pretende inmatricular es parte de otra ya inscrita, e interpuesto recurso gubernativo, la Dirección, de acuerdo con el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, que se remite al 306 del mismo, resuelve que no cabe el recurso gubernativo, sino instar al Juez de Primera Instancia para que declare la inscribilidad o no del documento.

4 mayo 1998

Identidad de la finca.- Mediante escritura de donación se pretende la inmatriculación de una casa, que se dice adquirida en documento privado liquidado del impuesto -que no se aporta-, y se acompaña una certificación catastral, en la que, salvo un lindero, no coinciden los restantes ni la superficie con los descritos en la escritura. El Registrador deniega la inscripción al amparo del artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo 8/1990, no dándose tampoco el requisito previsto en su disposición transitoria sexta, y la Dirección confirma la nota, pues no se puede considerar preexistente la edificación a la citada Ley toda vez que no se acompaña el documento privado de fecha fehaciente que se menciona en la escritura y, en cuanto a la certificación catastral, no contiene ninguna indicación respecto a la antigüedad de la edificación y sus diferencias descriptivas respecto a las contenidas en la escritura justifican las dudas sobre la identidad de la finca.

22 julio 1998

Identidad de la finca.- Cuando el Registrador suspende la inmatriculación de una finca por tener dudas sobre la identidad de la misma, no procede contra su decisión el recurso gubernativo, pues se plantea una cuestión de hecho que no puede ser decidida en el mismo, sino que debe recurrirse ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

24 abril 2000

Identidad de la finca.- Solicitada certificación para un expediente de inmatriculación de fincas, se certificó su falta de inscripción «tal y como se describen las fincas» en la solicitud, acompañada de una certificación catastral, pero llegado el momento de su inscripción se denegó respecto a unas y se suspendió en cuanto a otras (por dudar el Registrador de su coincidencia con otras ya inscritas), como consecuencia de figurar en el expediente unos datos que permitieron hacer una búsqueda más completa. Frente al criterio del recurrente, que consideró que el Registrador, una vez expedida certificación negativa no puede oponerse a la inmatriculación y que, de lo contrario había seguido unos trámites inútiles, la Dirección, utilizando los mismos argumentos, desestima su pretensión porque los mismos datos que la promotora del expediente aportó en la iniciación del mismo, y que aclaraban de manera notable la posibilidad de identificar las fincas, pudo aportarlos en la solicitud de certificación. En consecuencia, se deniega la inmatriculación de la finca que ya figura inscrita y, respecto a la que coincide parcialmente con otra inscrita, se resuelve que la cuestión no puede decidirse en el recurso gubernativo, sino que debe plantearse ante el Juez de Primera Instancia, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario.

7 noviembre 2000

Identidad de la finca.- La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación y, por tanto, la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio.

9 octubre 2000

Identidad de la finca.- Cuando, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o en parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

13 enero 2001

Identidad de la finca.- Denegada la inmatriculación de una finca por coincidir su descripción con otras ya inscritas, el recurso gubernativo es improcedente para resolver este caso y, conforme al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, corresponde al Juez de Primera Instancia, después del procedimiento oportuno, dictar auto declarando o no inscribible el documento presentado.

10 marzo 2001

Identidad de la finca.- El requisito exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento -que se acredite la previa adquisición por el transmitente- no se considera cumplido cuando el título previo al que se pretende inscribir se refiere a una casa de 64 metros cuadrados y el título inscribible lo hace a una finca urbana de 1015 metros cuadrados, cuyos linderos son, además, distintos, pese a que en este último documento que se pretende inmatricular se afirme que, «no obstante lo anterior, según se desprende de la certificación catastral descriptiva y gráfica que luego se cita, y según manifiestan los comparecientes, actualmente la situación real de la finca es la que se corresponde con la siguiente descripción»… (la que contiene la nueva superficie y linderos).

13 septiembre 2002

Identidad de la finca.- Suspendida la inmatriculación de una finca, solicitada mediante certificación administrativa, por tener el Registrador la duda fundada de que dicha finca sea, en parte, otra ya inscrita a favor de tercera persona, es improcedente la utilización del recurso gubernativo, siendo la vía procesal oportuna acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

11 febrero 2003

Identidad de la finca.- Expedida una certificación para iniciar un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, afirmando el Registrador que, tal como se describe no está inscrita, pero parece que procede de otra que sí lo está… o de alguna de las segregadas de ésta, es correcta la suspensión del auto declarativo del dominio en el que no se desvirtuó aquella duda, porque la cuestión debió resolverse mediante el procedimiento previsto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, en el que un trámite previo debió ser la audiencia de la persona titular de la inscripción que se duda pueda incluir la finca que ahora se pretende inmatricular y cuyo titular no consta ni siquiera que fuera citado en el expediente.

11 febrero 2004

Identidad de la finca.- De manera incidental y ante un recurso que se plantea por la dificultad de identificar una finca, lo que se origina porque en la propia solicitud previa de información registral sólo se identificaba una finca por su número en una vía pública, la Dirección afirma que la identificación de las fincas en el Registro se hace, además, por otra serie de datos, entre los que son esenciales la superficie y los linderos y que, lógicamente, deben constar en la petición de publicidad por lo que la falta de tales datos debió ser motivo suficiente para devolverla (artículos 175.3 del Reglamento Notarial y 341 del Hipotecario). Entrando en el examen del problema de fondo (se suspende la inscripción por tener dudas la Registradora de la coincidencia de la finca a inmatricular con otra ya inscrita), la Dirección confirma la calificación diciendo que se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados imposibles de desarrollarse en el marco del recurso gubernativo. Por ello la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ella en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el 300, y al que, en su caso habrá de acudir la recurrente como tiene declarado de forma reiterada el Centro Directivo.

23 noviembre 2004

Identidad de la finca.- I. Se presenta testimonio de Auto firme en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad de Barbate, no aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, ni certificado de Demarcación de Costas que acredite que la finca no invade el dominio público marítimo terrestre. Previamente, había sido expedida certificación del anterior titular del Registro, en la que se especificaba que la finca no aparecía inscrita a favor de persona alguna pero que la parcela catastral con la que se identifica la que se pretende inmatricular coincide con la registral 8420, a nombre de diversos titulares en régimen de proindivisión.

La Registradora deniega la inscripción del testimonio del auto de adjudicación pues las fincas proceden de otras ya inmatriculadas, por lo que han de derivar del historial de estas para evitar dobles inmatriculaciones, en aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.

1. Es principio fundamental en nuestro ordenamiento jurídico, la coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extraregistral. Esto exige que el acceso de las fincas al Registro de la Propiedad debe hacerse con arreglo a los medios de control establecidos en la ley, evitando la indeseable doble inmatriculación. En el supuesto de hecho objeto de este recurso existen obstáculos registrales, que ponen de relieve dudas fundadas sobre la identidad de la finca que se pretende inmatricular, pues las fincas adjudicadas parecen derivar por segregación de una registral previamente inscrita. Aún así la Dirección General de los Registros y del Notariado, no puede despejar las dudas fundadas que tiene el registrador sobre la identidad de la finca, dado que esta sería una cuestión de revisión jurisdiccional (véase artículo 298 in fine del Reglamento Hipotecario).

En definitiva, el acceso de la finca al Registro podría dar lugar a que la finca fuese doblemente inmatriculada; por ello si lo que se pretende es la inscripción de la finca a favor de su titular actual, el procedimiento a seguir no es el de la inmatriculación sino la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

III. Igualmente, es requisito exigible por la Registradora, la presentación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, así como el certificado de la Demarcación de Costas, dado que en el ámbito de su calificación recae el comprobar el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley para practicar la inscripción, entre los que se encuentran ambos documentos, sin que la ley lo excepcione en caso de documentos judiciales. Ahora bien, el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación complementaria de la documentación legalmente exigible.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora.

17 febrero 2005

Identidad de la finca.- 1. La causa de la calificación negativa radica en la alegación por la Registradora de la existencia de duda razonable de que la finca que se pretende inmatricular coincida, total o parcialmente, con otra finca ya inscrita.

2. El recurso no puede sostenerse, por no ser el procedimiento hábil en estos supuestos. Como tiene reiteradamente establecido este Centro Directivo (Vid Resoluciones citadas en los «Vistos»), las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

3. Cuestión distinta, pero que al igual que la anterior no puede ser enjuiciada en el ámbito de este recurso, es que la actuación previa de la Registradora al expedir la nota simple informativa solicitada por el Notario en la tramitación del acta de notoriedad, no detectando en ese momento la identidad de la referencia catastral –a pesar de habérsela facilitado el Notario en su petición y reflejada ella en la nota expedida-, hubiera sido la causa efectiva de unos daños y perjuicios sufridos por la recurrente, cuestión ésta de hipotética responsabilidad civil, que tienen su cauce adecuado en el correspondiente procedimiento judicial (cfr. artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria) Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.

11 mayo 2006

Identidad de la finca.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don José María Gómez Soberado y doña Santa Margarita Sanz Martínez contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Llanes a inmatricular una finca.

Son dos los defectos alegados por el Registrador: 1.–Existir dudas fundadas sobre si la finca transmitida es o no parte integrante de otras dos fincas ya inscritas (el segundo defecto se examina, más atrás, en el apartado “INMATRICULACIÓN. De finca catastrada a nombre de una persona distinta del transmitente”).

2. La cuestión planteada en el presente recurso, por su propia naturaleza, es más de hecho que jurídica, pues se trata en definitiva de desvanecer la duda sobre si la finca a inmatricular figura ya inscrita, sea de forma independiente o como parte de otra que lo esté, circunstancia que excluiría la posibilidad de su nueva inmatriculación (cfr. Artículo 199 de la Ley Hipotecaria), para lo que se precisan unas comprobaciones y, en su caso, audiencia a los posibles afectados, imposibles de desarrollarse en el marco del presente recurso.

Es por ello, que la solución a tal cuestión tiene su propio y específico cauce a través del procedimiento previsto específicamente para ello en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, al que remite para las inmatriculaciones en virtud de título público el artículo 300 del mismo cuerpo reglamentario, y al que, en su caso, habrá de acudir el recurrente como tiene declarado este Centro Directivo, de tal modo que las alegaciones formuladas por él deben realizarse en el correspondiente proceso judicial (vid. Resoluciones de 2 de julio de 1980, 10 de febrero de 1992, 7 de marzo de 1994, 8 de mayo de 1998, 24 de abril y 7 de noviembre de 2000, 11 de febrero y 23 de noviembre de 2004).

5 junio 2006

Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que se venden tres fincas. El Registrador suspende la inscripción de un exceso de cabida de una de ellas, así como la inmatriculación de las otras dos por tener dudas si son las mismas que otras que figuran inscritas. La interesada recurre.

2. Las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta cuestión de hecho que no puede ser decidida mediante recurso gubernativo, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de primera instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado inadmitir el recurso interpuesto.

15 junio 2006

Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de una finca como consecuencia de sentencia en la que se condenó a los demandados a tal elevación. A la escritura se acompaña un acta de referencia en la que los adquirentes aclaran diversos extremos de la descripción de la finca, afirman que carece de inscripción, acompañan certificación catastral de ella y solicitan la inmatriculación de la misma.

El Registrador suspende la inscripción por los motivos anteriormente transcritos. El interesado recurre.

2. En el fondo de la calificación registral, que se produce con cierta confusión, existe la duda sobre si la finca cuya inmatriculación se pretende es parte de otra u otras que están inscritas o no. Por ello, y de acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (vid. Resoluciones del «vistos»), el procedimiento entablado no es el hábil en este supuesto pues las dudas que al Registrador le surjan acerca de la identidad de la finca cuando se trata de inmatricularla es una concreta situación de hecho que no puede ser decidida mediante el presente recurso, sino que debe ser planteada por el interesado ante el Juez de Primera Instancia del partido, conforme a lo dispuesto en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario, y es a él a quien entonces incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 octubre 2006

Identidad de la finca.- Ver, más atrás, el apartado “De finca que coincide con otra inscrita”

15 marzo 2007

Identidad de la finca.- 1. Se pretende inmatricular una finca que se describe de tres formas distintas: dos en sendas escrituras públicas, y la tercera basada en certificaciones catastrales, en las que aparece como dos fincas distintas. La registradora suspende la inscripción por los defectos transcritos en los hechos.

2. Tal y como se presenta la documentación, la calificación ha de ser mantenida, pues no cabe formular descripciones diferentes que producirían una enorme confusión en el Registro. Y, efectivamente, ha de acompañarse la certificación catastral en términos coincidentes con la descripción que se pretende inscribir.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, todo ello sin perjuicio de que acompañándose la certificación omitida y explicándose la razón de las diferencias de descripción en forma análoga a como se hace en el recurso -alegaciones que en este momento procedimental no pueden ser tenidas en cuenta por imperativo del artículo 326.1 de la Ley Hipotecaria- y exponiéndose la descripción definitiva de la finca, pueda la misma ser inmatriculada.

22 noviembre 2007

Identidad de la finca.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una escritura de adjudicación de herencia con relación a determinadas fincas no inmatriculadas.

A juicio del registrador las certificaciones catastrales aportadas no coinciden en cuanto a su superficie con la descripción de las fincas en el título y además no se aporta informe favorable de las juntas vecinales titulares de los montes demaniales de cada término municipal y del órgano forestal de la Comunidad Autónoma.

2. Con relación al primer defecto (el segundo puede verse, más atrás, en el apartado “De finca colindante con un monte”), debe confirmarse la calificación ya que desde la Ley 13/1996 no cabe inmatriculación de finca alguna en el Registro, si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título. Lo corrobora el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo que la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. No cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del 10%, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación por analogía.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en cuanto al primer defecto y estimarlo en cuanto al segundo defecto, quedando revocada la nota en cuanto a dicho defecto segundo en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

4 diciembre 2007

Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro una escritura de compraventa de una finca no inmatriculada, describiéndose en ella en la forma en que aparece en el título del vendedor (escritura pública de donación otorgada catorce años antes) y con la descripción actualizada a la realidad y coincidente con la certificación catastral descriptiva y gráfica que se incorpora a la misma escritura. La diferencia entre una y otra descripción, se circunscribe al paraje de situación, la superficie y tres de sus cuatro linderos. A la escritura se acompaña un informe del Ayuntamiento correspondiente al término municipal de situación de la finca, en la que se especifica que «la parcela 5082 del Polígono 1 de este término municipal, al sitio de Vereda de la Fuente» se corresponde actualmente con la misma finca al sitio del paraje de «La Pradera», y que en la misma se han hecho recientemente alineaciones y cesiones».

El Registrador, en la calificación que ha sido recurrida, suspende la inscripción del documento, por el defecto subsanable de no coincidir la descripción de la finca con la que figura en el título previo, no pudiéndose identificar la misma dada la diferencia existente entre ambas descripciones.

2. Según los documentos presentados al Registrador para su calificación, el título previo se refiere a una finca rústica de siete áreas, en tanto que la descripción actual que se pretende corresponda a la misma finca, se refiere a un terreno rústico de cuatro áreas y ochenta y cinco centiáreas; de los cuatro linderos, sólo coinciden ambas descripciones en uno de ellos y aunque el informe municipal trata de aclarar que se trata de la misma finca –aunque con cambio en la denominación del paraje de su situación-, no acaba de referirse directamente a la finca descrita en el título previo, sino que se limita a consignar que en la finca «se han hecho recientemente alineaciones y cesiones, lo cual parece apuntar a una posible configuración de la finca como urbana, cuando en el título de describe como rústica.

Dándose esas circunstancias fácticas, el recurso no puede prosperar, pues existiendo diferencias entre la descripción de la finca en el título previo y la que de la misma figura en el título inmatriculador, en términos tales que permitan albergar una duda razonable acerca de que se trate de la misma finca, no puede entenderse cumplido el requisito establecido tanto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria como, posteriormente, en el artículo 298 de su Reglamento, de la necesaria acreditación fehaciente por el transmitente de su adquisición de la finca o derecho con anterioridad a la fecha del título inmatriculador, por lo que para lograr la inscripción de ese segundo título, deberá ser complementado con el acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por dueño prevista en el artículo 298-1 2.ª del Reglamento Hipotecario o realizar las oportunas rectificaciones en el título previo, por todos los que lo otorgaron o sus herederos o causahabientes (Vid. Resolución de 18 de diciembre de 2003).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

4 enero 2008

Identidad de la finca.- 1. Se debate en este recurso si es exigible para inmatricular tres fincas destinadas a pastos, el informe favorable del Ayuntamiento o del órgano forestal de la Comunidad Autónoma, cuando de la descripción de las fincas en la escritura ni de las certificaciones catastrales aportadas, resulta el carácter de monte de las mismas.

2. Como ya señalara este Centro Directivo (Resolución señalada en los vistos) el artículo 22 de la Ley de Montes establece que toda inmatriculación o inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad de un monte o de una finca colindante con monte demanial o ubicado en un término municipal en el que existan montes demaniales requerirá el previo informe favorable de los titulares de dichos montes y, para los montes catalogados, el del órgano forestal de la Comunidad Autónoma; pero no basta para que sea exigible el citado informe que se trate de inmatriculación de fincas ubicadas en un término municipal donde existan montes demaniales, sino que es preciso que la finca a inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales.

3. En el supuesto de hecho de este expediente, ni de la descripción de la finca en la escritura, ni de las certificaciones catastrales aportadas resultan elementos para entender que se pretende inmatricular un monte. Tampoco la nota de calificación expresa las razones por las que se entiende que se trata de un monte ni las razones justificativas de las dudas que pudieran existir al respecto.

4. El precepto legal no autoriza que se trate de una actuación rutinaria por parte del registrador el exigir la expedición del informe y suspender entretanto la inscripción para cualquier supuesto de inmatriculación, sino que exige que concurran las características en él señaladas expresamente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

18 septiembre 2008

Identidad de la finca.- 3. Por lo que respecta a la falta de total concordancia entre la descripción que figura en la demanda y la catastral, como ha declarado este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos») el artículo 53 apartado siete de la Ley 13/1996, de 13 de diciembre –aplicable por la Disposición Transitoria 3ª del Real Decreto Legislativo 1/2004–, establece que no se inmatriculará finca alguna en la que no exista total coincidencia entre la descripción catastral y la que resulte del título.

6 mayo 2009

Identidad de la finca.- 1. Expedido mandamiento en expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, el registrador suspende por la falta de firmeza de la resolución judicial y por existir dudas sobre la identidad de la finca.

3. El segundo defecto relativo a las dudas sobre la identidad de la finca tampoco puede ser sostenido. Es cierto que, como regla general, la inmatriculación exige que el registrador no tenga dudas fundadas de la identidad de la finca, para así evitar dobles inmatriculaciones, que siempre son una quiebra dentro de un sistema registral eficiente, tal como ha sido sostenido por este Centro directivo en numerosas ocasiones. Esto es así especialmente cuando la inmatriculación se produce mediante doble título público traslativo o título público complementado con acta de notoriedad (cfr. artículo 298 del Reglamento Hipotecario en relación con el 199 letra b de la Ley Hipotecaria), y también si tiene lugar por certificación administrativa unilateral (artículo 206 Ley Hipotecaria). En estos casos, ante la solicitud de inmatriculación de una finca, si el Registrador tiene dudas por coincidir en todo o parte con otra inscrita, el cauce procedimental oportuno consiste en acudir al Juez de Primera Instancia del partido, a quien, conforme a lo establecido por el artículo 306 del Reglamento Hipotecario, incumbe resolver si es o no inscribible el documento presentado.

Pero en el contexto de un procedimiento judicial de expediente de dominio para la inmatriculación de fincas, si el registrador tiene dudas de que pueda coincidir la finca cuya inmatriculación se promueve con otra u otras ya inscritas, debe manifestarlo al expedir la certificación prevista en el procedimiento. En efecto, el momento en que el Registrador debe manifestar las posibles dudas no es en la presentación del mandamiento ordenando practicar la inscripción del auto aprobatorio del expediente de dominio, sino mucho antes, al expedir la certificación que como trámite previo exige el artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria. Tales dudas servirá al juez para tomar su decisión, sin que se pueda suspender o denegar el auto ordenando la inmatriculación por ese motivo, en la medida que prevalecerá la decisión que adopte el juez competente en la tramitación del procedimiento, conocedor de las posibles dudas del registrador al respecto. Debe mantenerse esta conclusión especialmente dentro de un procedimiento en que se ofrecen numerosas garantías para que pueda haber oposición por parte de quien se considerase perjudicado, basadas fundamentalmente en el llamamiento a cuantos pudieran tener derechos sobre la finca. En concreto se dará traslado del escrito promoviendo el expediente de dominio al Ministerio Fiscal y el juzgado citará a aquellos que, según la certificación del Registro, tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos, y al que tenga catastrada o amillarada la finca a su favor, y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos.

4. En el caso que nos ocupa el registrador certificó en el expediente judicial que la finca, tal y como se encontraba descrita en la solicitud, no figuraba inscrita ni anotada a favor de persona alguna o entidad determinada. Por lo que no puede ahora extemporáneamente alegar la no coincidencia o manifestar dudas de la identidad de la finca.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

8 junio 2009

Identidad de la finca.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de dos fincas. La Registradora suspende la inscripción, por los defectos de no constar si los promotores del expediente son cónyuges y en su caso el carácter de la adquisición y el estado civil y en relación a una de las fincas, por no coincidir la superficie de la misma según el documento y la certificación catastral descriptiva y gráfica (a continuación se examina sólo este segundo defecto).

3. También el segundo defecto debe ser confirmado. El artículo 53, apartado siete, de la Ley 30/1996, de 30 de diciembre, exige para toda inmatriculación que se aporte, junto al título inmatriculador, «certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La dicción legal -total coincidencia- no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 la norma no deja resquicios a excepciones: con independencia de cual sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, el título o el medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda.

Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007, 12 de mayo de 2008, 8 de septiembre de 2009 y 13 de julio de 2010). Siendo ello así, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensión de la recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.

4. No obstante, el defecto es subsanable (véase Resolución de 5 de enero de 2005) por la vía de la declaración de los titulares catastrales por la que se manifieste ante el Catastro -ex artículo 13 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y 28 de su Reglamento- la modificación de la descripción del inmueble respecto de la superficie conforme al Auto del expediente de dominio. El hecho de que con el escrito de interposición del recurso, se aporte solicitud de rectificación de la superficie realizada ante la Gerencia Territorial del Catastro no permite la estimación del mismo, pues tal documentación no pudo ser tenida en cuenta por la Registradora en el momento de la calificación y como se ha dicho la interposición del recurso contra la calificación, no es la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del Registrador. Pero además habría que esperar a la resolución estimatoria por parte de la Gerencia catastral, pues lo que las normas aplicables exigen es una total coincidencia entre Catastro y descripción de la finca en el momento de la inmatriculación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

23 diciembre 2010

Identidad de la finca.- Cuando la inmatriculación se realiza mediante expediente de dominio, el registrador no puede discutir la inscripción alegando que tenga dudas sobre la identidad de la finca, por su coincidencia con otra ya inscrita, porque esta apreciación corresponde hacerla al juez y no es materia de calificación, salvo en el caso de que haya expuesto tales dudas al expedir la certificación a que se refiere la regla segunda del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues en tal caso es necesario que el auto judicial desvirtúe tales dudas.

4 febrero 2012

Identidad de la finca.- Respecto a la necesidad de identificación de la finca, cuando se solicita anotación preventiva por falta de previa inscripción, ver, más atrás, el apartado “Anotación preventiva por falta de previa inscripción”.

12 julio 2012

Identidad de la finca.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de una sociedad mercantil afirma que la sociedad representada es dueña de una finca urbana, por haberla adquirido como consecuencia de una escritura de aumento de capital autorizada dos días antes, que se halla pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, vendiendo a continuación dicha finca.

El registrador atribuye dos defectos, por los que no inscribe: 1) No haberse inscrito en el Registro Mercantil la escritura de ampliación de capital que fue causa de la aportación a la sociedad de la finca (esta cuestión puede verse, más adelante, en el apartado “Título de adquisición del transmitente”); y 2) Tener duda fundada sobre la identidad de la finca. La duda se basa en que las colindantes se formaron por segregación de otra, por lo que la vendida puede tener la misma procedencia (y, en consecuencia, hallarse inscrita).

4. Por lo que se refiere a las dudas del registrador sobre si la finca está ya inscrita, hay que decir: a) que es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral–, y en concreto por la vía prevista en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (véase Resoluciones citadas en el «Vistos»); b) que tales dudas están plenamente fundadas, como ha exigido este Centro Directivo, por los motivos anteriormente expresados.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos, y desestimarlo en cuanto al segundo.

2 agosto 2012

Identidad de la finca.- 1. Siendo la inmatriculación de una finca su primera inscripción de dominio en el Registro sin conexión alguna con otras fincas inscritas, salta a la vista que el primer problema que plantea es el de la identificación del inmueble, debiendo el registrador extremar el celo calificador, para limitar, en lo posible, el riesgo de que accedan al Registro como fincas distintas e independientes, las que no lo son en realidad. Y bajo este prisma debe entenderse lo dispuesto en el artículo 300 del Reglamento Hipotecario, es decir, no basta con la coincidencia en algunos detalles de la descripción recogida en el título con las de las que figuran en el Registro, sino que es necesario que surjan auténticas dudas sobre si la finca tiene o no ya vida tabular.

2. En el presente supuesto resulta que el registrador no sólo manifestó esas dudas en el momento de la calificación del título presentado, sino que previamente ya había puesto sobre aviso al interesado mediante certificación librada en una fecha próxima, sin que puedan tildarse de meras sospechas injustificadas, dado que se identifica, tanto en una como en otra, la posible coincidencia con una finca cuya cabida se encuentra agotada por sucesivas segregaciones. Esto último significa, puesto que el terreno no puede ni desaparecer ni expandirse, que del contenido del Registro se infiere que, o bien la finca matriz se inscribió indicándose una cabida menor de la real, o bien que la finca cuya inmatriculación se pretende coincide con alguna de las segregaciones efectuadas. Todo ello sin perjuicio de que judicialmente se demuestre lo contrario como resulta de la remisión al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, ya que estas dudas, propias de cuestiones de hecho, no pueden dirimirse en sede de recurso gubernativo.

La misma solución sería de aplicación si la inmatriculación se hubiese pretendido acompañando al título adquisitivo el acta de notoriedad complementaria prevista en el artículo 298.1.2.º del Reglamento Hipotecario, dado que ambos casos siguen el régimen previsto en el artículo 306 por remisión del artículo 300 del Reglamento Hipotecario.

3. Así pues, por lo que se refiere a las dudas del registrador sobre si la finca está ya inscrita, hay que decir: a) que es criterio reiterado de este Centro Directivo que si existen dudas razonables de que el título presentado a inscribir puede producir una doble inmatriculación, debe acudirse a un procedimiento judicial con fase probatoria –inexistente en el recurso contra la calificación registral–, y en concreto por la vía prevista en los artículos 300 y 306 del Reglamento Hipotecario (véase Resoluciones citadas en el «Vistos»); b) que tales dudas están plenamente fundadas, como ha exigido este Centro Directivo, por los motivos anteriormente expresados. No obstante, hay que hacer constar que no parece oportuno que la nota de calificación señale un camino para lograr la inscripción ignorando por completo –como ha hecho el registrador– que el antetítulo parte del carácter inicialmente privativo por herencia de la finca de la madre donante, que obviamente nada tiene que ver con sus supuestos suegros.

Esta Dirección General ha acordado la desestimación del recurso interpuesto y confirmación de la nota de calificación con las matizaciones expresadas en los fundamentos de Derecho que anteceden.

16 noviembre 2012

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

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Valor de las Resoluciones de la Dirección General

Produccion CoMa, 10/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

 

Valor de las Resoluciones de la Dirección General

Estas Resoluciones tienen carácter definitivo y deben ser cumplidas en sus propios términos, lo que significa que el Registrador no puede plantear de nuevo la cuestión ya resuelta y en cuanto al mismo documento que motivó el recurso. [1]

14 febrero 1957

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- Después de resolver un complejo problema de interpretación de una cláusula testamentaria, la Dirección termina esta Resolución afirmando que «naturalmente la interpretación aquí propuesta se entiende limitada a efectos de extender o no la inscripción y ni impide ni prejuzga el procedimiento que pueda seguirse ante los Tribunales, con la amplitud de alegaciones, pruebas y recursos que regula la Ley procesal y, principalmente, con la intervención de los interesados, cuya defensa, en casos como el de que se trata, resulta, de hecho, confiada indirectamente al Registrador».

11 mayo 1990

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- La calificación registral y los recursos contra la misma se entienden limitados a los efectos de extender, suspender o denegar el asiento principal solicitado, por cuya razón las resoluciones del Centro Directivo no determinan, ni aunque lo pida el recurrente, qué concretas acciones, ante qué jurisdicción y en qué plazo se pueden ejercitar, pues es al interesado al que compete a la vista de la naturaleza del acto, de su autor y de su forma, elegir la que a su juicio sea procedente o más adecuada.

22 y 23 junio 1994 [2]

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- Resuelta una cuestión planteada en recurso gubernativo por Resolución de la Dirección General, al tener ésta carácter definitivo no procede admitir nuevo recurso contra la misma.

19 abril 1996

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- 5. Por último, debe recordarse al Registrador la doctrina reiterada de esta Dirección General acerca de la debida interpretación del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, en lo relativo al carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo cuando estiman los recursos interpuestos frente a la calificación negativa (cfr., por todas, la Resolución de 5 de mayo de 2005, con criterio reiterado por otras posteriores, como las de 22-2.ª–, 24 –3.ª–, 26 –1.ª y 3.ª–, 27 –4.ª–y 28 –1.ª, 2.ª y 3.ª–de septiembre de 2005, que a continuación se explicita una vez más).

El párrafo décimo de dicho precepto proclama la vinculación de todos los registros al contenido de esas resoluciones, una vez que se publiquen en el Boletín Oficial del Estado y siempre que no se anulen por los Tribunales. A tal fin, la anulación de dichas resoluciones, cuando alcance firmeza, deberá ser objeto de publicación en dicho periódico oficial, pues lógicamente será desde dicho momento cuando cobre eficacia «erga omnes» dicha carencia de vinculación para los Registros, de modo parecido a como regula el artículo 107.2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa la ejecución de las sentencias por las que se anula una disposición general o un precepto de ésta. La publicación es el medio de general conocimiento que permite saber que se ha dictado una resolución judicial firme que anula una previa resolución de este Centro Directivo. Por ello, si para que sea vinculante para todos los Registros es requisito sine qua non su publicación en el Boletín Oficial del Estado, del mismo modo será precisa tal publicación para que pierda dicha obligatoriedad.

Como puede pues apreciarse de la simple lectura del artículo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria, la vinculación y obligatoriedad para todos los Registros no depende de la firmeza de la Resolución; depende, simplemente, de que la misma se haya publicado en el periódico oficial expuesto, pues desde dicho momento y sin otro requisito será vinculante. Tal circunstancia es coherente con la naturaleza jurídica de las Resoluciones de esta Dirección general y resulta, igualmente, congruente con la naturaleza de la función pública registral y del funcionario que la presta, como a continuación se expondrá.

El carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro. Esta última razón se conecta, de modo natural, con las debidas garantías de las que disfruta el interesado frente a la Administración, pues no puede olvidarse que los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles son Administración a estos efectos, y sus resoluciones son actos de Administración fundados en derecho privado que se dictan por un funcionario público.

Pues bien, comenzando por el análisis de la primera razón, resulta palmario que el Registrador es un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) al que le está vedado criticar, desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro Directivo; y ello, como le ocurre a cualquier otro funcionario público, pues uno de los principios básicos de organización administrativa es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución).

Además y, entrando en el análisis del segundo y tercer fundamento de ese carácter vinculante, se ha de reiterar que cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria exige que el Registrador califique bajo su responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar desconociendo las decisiones de su superior jerárquico. No resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando esta Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un concreto problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución), con la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano; y todo ello, sin justificación alguna.

La Constitución sólo proclama la independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; mas dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una organización jerarquizada prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son funcionarios públicos insertos en una organización administrativa, aun cuando algunos aspectos de su estatuto funcionarial guarde diferencias respecto del de otros funcionarios públicos. Por ello, la expresión incluida en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria –«bajo su responsabilidad »–debe tras la Constitución interpretarse en su recto sentido que ha de atender, necesariamente, al carácter del Registrador –funcionario público-, que está inserto en una organización administrativa, pues su función pública se desempeña como titular de un órgano público, como es el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles que depende del Ministerio de Justicia, encomendándose a esta Dirección General todos los asuntos a ellos referentes (cfr. artículo 259 de la Ley Hipotecaria).

Por las razones precedentes, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, introdujo dos reformas en el sentido expuesto: Primero, en la actualidad la misma Ley Hipotecaria proclama la vinculación de todos los Registros al contenido de las Resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificación, mientras no se anulen por los Tribunales (artículo 327 de la Ley Hipotecaria), pues tal explícita vinculación no es sino una consecuencia primaria, directa y lógica del principio de jerarquía que ordena cualquier organización administrativa; y, segundo, se introdujo en el artículo 103 de la citada Ley 24/2001 de 27 de diciembre, la posibilidad de consultas vinculantes que pueden presentar el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, consultas que una vez resueltas por esta Dirección General vinculan por igual a Notarios y Registradores, obligando a ambos a acatar el contenido de la decisión adoptada por este Centro Directivo.

La conclusión de cuanto antecede resulta obvia; el Registrador debe acatar las resoluciones de este Centro Directivo siempre que se den dos requisitos: que estén publicadas en el Boletín Oficial del Estado y que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales competentes, anudado al hecho de que dicha anulación habrá de ser en resolución judicial firme y objeto de publicación en el mismo periódico oficial.

Pues bien, en el supuesto ahora resuelto no se da el segundo de los requisitos mencionados y es evidente el paralelismo existente entre la calificación negativa del Registrador y la doctrina contenida en la Resolución de este Centro Directivo de 12 de septiembre de 2005 relativa a una calificación del mismo Registrador análoga a la ahora impugnada en un caso idéntico al presente, de modo que por aplicación del citado artículo 327 de la Ley Hipotecaria debería haber rectificado su calificación negativa, al haberle sido notificada dicha Resolución antes de la fecha en que elevó el presente expediente a esta Dirección General.

30 (3 Rs.) y 31 (3 Rs.) mayo 2006

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- 1. En el caso objeto de recurso, otorga una escritura de hipoteca en representación de la Entidad acreedora, un apoderado que exhibe al Notario la copia autorizada de su escritura de poder, reseñándose en el documento además del Notario autorizante, fecha y número de protocolo, la identificación de la persona que en nombre de la sociedad otorgó el poder, quien se hallaba para ello especialmente facultado por un acuerdo del Consejo de Administración que también se reseña. Asimismo el Notario hace a continuación el juicio de suficiencia ex artículo 98 de la Ley 24/2001.

El registrador suspende la inscripción por entender que no se acredita la representación voluntaria u orgánica de la persona que en nombre de la entidad acreedora otorgó el poder, pues no se indica su cargo y facultades, ni se exhibe al Notario ningún documento al efecto ni éste transcribe o relaciona ninguno que pudiera resultar del documento de poder, ni tampoco se relaciona ni transcribe ni, desde luego, se incorpora el acuerdo del Consejo de Administración.

2. Conforme al apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, la reseña identificativa que del documento auténtico aportado para acreditar la representación inserte el Notario y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas «harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario». De este modo se equiparan el valor del juicio sobre la capacidad natural del otorgante con el del juicio de capacidad jurídica para intervenir en nombre ajeno, expresado mediante en la forma prevenida en dicha norma legal, juicio este último que comprende la existencia y suficiencia del poder, el ámbito de la representación legal u orgánica y, en su caso, la personalidad jurídica de la entidad representada.

Estos efectos del juicio notarial de capacidad, expresado en la forma establecida en el mencionado artículo 98.1, tienen su fundamento en las presunciones de veracidad y de legalidad de que goza el documento público notarial. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes» (es decir, que los documentos públicos notariales hacen fe y se presume que narran no sólo «la verdad» sino «toda la verdad»). En efecto, la seguridad jurídica que el instrumento público proporciona cuenta con dos apoyos basilares: La fe pública que se atribuye a determinadas declaraciones o narraciones del Notario autorizante respecto de ciertos hechos (lugar, presencias, capacidad natural, libertad física, actos de exhibición, de entrega, declaraciones de las partes en su realidad fáctica, lectura, firmas, etc.); y la presunción, «iuris tantum», de validez, de legalidad, la cual, según la Resolución de 15 de julio de 1954, tiene su base «en la calificación personal del Notario respecto de los requisitos de validez del acto, que abarca el propio requisito de capacidad de las partes… debiendo, en principio, el Notario, no sólo excusar su ministerio, sino negar la autorización notarial cuando a su juicio se prescinde por los interesados de los requisitos necesarios para la plena validez de los mismos» (Y es que sería ilógico que no tuvieran efecto alguno todas las calificaciones y juicios que el Notario ha de emitir y el control de legalidad que ha de llevar a cabo –como funcionario público especialmente cualificado para dar fe, con arreglo a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales, según los artículos 1 de la Ley del Notariado y 145 del Reglamento Notarial; cfr. la Sentencia del Tribunal Constitucional 207/1999, de 11 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000–). Por lo demás, no puede desconocerse que las presunciones de veracidad y de legalidad del instrumento público operan combinadamente, para producir los efectos que le son propios y, entre ellos, la inscribibilidad en los Registros públicos, sin que la distinción entre la esfera de los hechos narrados por el Notarioy la de las calificaciones o juicios del mismo sean siempre nítidas: Así, v.gr., respecto de la misma fe de conocimiento no puede ignorarse que no se trata en sí de un hecho sino más bien de un juicio de identidad (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notariose asegure de la identidad de las partes por medios supletorios como, por ejemplo, los establecidos en los apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado) que, por su trascendencia, la ley trata como si fuera un hecho; y respecto de la capacidad natural y su libertad de acción, aunque en los supuestos más extremos son hechos que el Notario percibe directamente por sus sentidos, y cubiertos por la fe pública, lo cierto es que el juicio de capacidad emitido por el Notario engendra una presunción; en efecto, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, tal aseveración notarial de capacidad reviste especial certidumbre, que alcanza el rango de «fuerte presunción iuris tantum », de modo que vincula erga omnes y obliga a pasar por ella, en tanto no sea revisada judicialmente con base en una prueba contraria que no deberá dejar margen racional de duda (cfr. la Resolución de 29 de abril de 1994).

Así como el Registrador no puede revisar ese juicio del Notario sobre la capacidad natural del otorgante (salvo que –como podrá ocurrir excepcionalmente– de la propia escritura o del Registro resulte contradicha dicha apreciación), tampoco podrá revisar la valoración que, en la forma prevenida en el artículo 98.1 de la Ley 24/2001, el Notario autorizante haya realizado de la suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno que hayan sido acreditadas. Y es que, el apartado 2 de dicho artículo, al referirse en el mismo plano a la narración de un hecho, cual es la constatación -«reseña»- de los datos de identificación del documento auténtico aportado, y a un juicio -«valoración»- sobre la suficiencia de la representación, revela la especial eficacia que se atribuye a esa aseveración notarial sobre la representación -«harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada»-, de modo que además de quedar dicha reseña bajo la fe pública notarial, se deriva de ese juicio de valor sobre la suficiencia de las facultades representativas una fuerte presunción iuris tantum de validez que será plenamente eficaz mientras no sea revisada judicialmente. Cuestión distinta es que la eventual omisión en el instrumento de ese juicio de suficiencia de la representación, expresado conforme a las mencionadas prescripciones legales, haya de ser calificada por el Registrador como defecto de forma extrínseca del documento; o que, sin negar ni desvirtuar la fe pública notarial -cfr. artículo 143 del Reglamento Notarial-, pueda apreciar, en su caso, que dicho juicio emitido por el Notario resulte contradicho por lo que resulte del mismo documento (v.gr., se expresa que las facultades representativas son suficientes para «vender», cuando se trata de una escritura de donación) o de los asientos del Registro -cfr. artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18 del Código de Comercio-.

Según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. el fundamento de derecho quinto de las Resoluciones de 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre de 2004, cuyo contenido se ha reiterado en las de 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero de 2005, 21, 22 y 23 de febrero de 2005 –entre otras más recientes citadas en los «Vistos» de la presente–, «para que pueda entenderse válidamente cumplido el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, el Notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio, una calificación si se prefiere, acerca de la suficiencia de las facultades contenidas en el mandato representativo para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación a aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Obviamente, las facultades representativas deberán acreditarse al Notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el Notario deberá hacer constar en el título que autoriza que se ha llevado a cabo ese juicio de suficiencia; que tal juicio se ha referido al acto o negocio jurídico documentado o a las facultades ejercitadas; que se han acreditado al Notario dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notarioautorizante, la fecha del documento, el número de protocolo y su vigencia.

Las obligaciones para el Registrador son también palmarias puesto que deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado o las facultades ejercitadas y la congruencia de la calificación que hace el Notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título.

Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste y de la calificación que hace el Notario congruente con el acto o negocio jurídico documentado.

Por último, en el ejercicio de esa función calificadora el Registrador no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe el documento auténtico del que nacen las facultades representativas; o que se le transcriban facultades o que se le testimonie total o parcialmente contenido alguno de dicho documento auténtico del que nacen las facultades representativas; igualmente, no podrá acudir a ningún medio extrínseco de calificación. La razón esencial por la que el Registrador ha de sujetarse en su función a lo que resulte del título presentado se deriva de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 18.2 del Código de Comercio, pues de su simple lectura se advierte que en el ejercicio de su función pública el Registrador tiene tasados los medios de calificación siendo los mismos dos: el título presentado a inscripción y los asientos del Registro del que sea titular, lo que resulta plenamente armónico y coherente con la presunción de integridad y veracidad que se atribuye al documento público notarial ex artículo 17 bis de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862».

3. Examinado el título presentado a calificación en el presente caso, se observa que respecto del juicio de suficiencia de la representación, el Notario expresa lo siguiente: «Me exhibe copia autorizada de la referida escritura de poder, en figura (sic) la apostilla a que se refiere la Convención de la Haya de 15 de octubre de 1961. Yo, el Notario, doy fe específica, bajo mi responsabilidad, de que el poder reseñado faculta suficientemente al referido señor para otorgar la presente escritura, toda vez, que del análisis ponderado del mismo, resulta que puede conceder y formalizar por operación toda clase de préstamos y créditos, fijando libremente las condiciones de los contratos y aceptando en garantía del cumplimiento de las obligaciones dimanantes de los mismos, hipotecas sobre bienes inmuebles».

Resulta evidente que el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente y coherente con el negocio jurídico documentado en dicho título y con el mismo contenido de éste, ya que se trata de una escritura de hipoteca en garantía de un préstamo.

Por otra parte, el notario ha reseñado adecuadamente el documento del que nacen las facultades representativas. Así, se consigna el Notario autorizante, la fecha de la escritura de poder y el número de protocolo, al tiempo que reseña –aunque sea innecesario a esos efectos– el nombre y apellidos de la persona que en representación de la sociedad confirió el poder y el acuerdo del Consejo que le facultaba para ello; asimismo se expresa que la otorgante asevera la íntegra subsistencia de la representación que ejercita (aseveración esta última que, por lo demás, no es imprescindible, según la doctrina de este Centro Directivo –cfr., por todas, la Resolución de 28 de mayo de 1999–, pues aparte que no hay norma que lo imponga, y su inclusión en las escrituras se debe más bien a una práctica reiterada, bien puede entenderse implícita en la afirmación de su cualidad de apoderado que hace el representante en el momento del otorgamiento). Nada hay que objetar, pues, a la existencia y regularidad de la reseña.

En su calificación el Registrador no pone en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, según el juicio hecho por el Notario. Lo que ocurre es que la calificación impugnada, al exigir determinados datos para que el Registrador califique la legitimación del representante de la sociedad que otorgó el poder, implica la revisión de una valoración –el juicio de suficiencia de las facultades representativas de quien comparece en nombre ajeno– que legalmente compete al Notario, con el alcance que ha sido expresado en los precedentes fundamentos de derecho. Por ello, la calificación impugnada carece de todo fundamento legal y excede del ámbito que le es propio, conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y según el criterio de este Centro Directivo que resulta de las citadas resoluciones por las que ha resuelto recursos frente a calificaciones negativas que tienen como objeto dicho artículo 98, resoluciones que son vinculantes por no haber sido anuladas por los Tribunales en los términos establecidos en el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

Por lo demás, debe destacarse que el mencionado criterio de esta Dirección General en la interpretación del 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, ha sido confirmado por virtud de la reciente modificación de este precepto legal por el artículo trigésimo cuarto de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, de reformas para el impulso a la productividad.

9 junio 2006

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- 4. Por último, debe recordarse al Registrador la doctrina reiterada de esta Dirección General acerca de la debida interpretación del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, en lo relativo al carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo cuando estiman los recursos interpuestos frente a la calificación negativa (cfr., por todas, la Resolución de 5 de mayo de 2005, con criterio reiterado por otras posteriores, como las de 22-2.ª–, 24 –3.ª–, 26 –1.ª y 3.ª–, 27 –4.ª–y 28 –1.ª, 2.ª y 3.ª–de septiembre de 2005, que a continuación se explicita una vez más).

El párrafo décimo de dicho precepto proclama la vinculación de todos los registros al contenido de esas resoluciones, una vez que se publiquen en el Boletín Oficial del Estado y siempre que no se anulen por los Tribunales.

A tal fin, la anulación de dichas resoluciones, cuando alcance firmeza, deberá ser objeto de publicación en dicho periódico oficial, pues lógicamente será desde dicho momento cuando cobre eficacia erga omnes dicha carencia de vinculación para los Registros, de modo parecido a como regula el artículo 107.2 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa la ejecución de las sentencias por las que se anula una disposición general o un precepto de ésta. La publicación es el medio de general conocimiento que permite saber que se ha dictado una resolución judicial firme que anula una previa resolución de este Centro Directivo. Por ello, si para que sea vinculante para todos los Registros es requisito sine qua non su publicación en el Boletín Oficial del Estado, del mismo modo será precisa tal publicación para que pierda dicha obligatoriedad.

Como puede pues apreciarse de la simple lectura del artículo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria, la vinculación y obligatoriedad para todos los Registros no depende de la firmeza de la Resolución; depende, simplemente, de que la misma se haya publicado en el periódico oficial expuesto, pues desde dicho momento y sin otro requisito será vinculante. Tal circunstancia es coherente con la naturaleza jurídica de las Resoluciones de esta Dirección general y resulta, igualmente, congruente con la naturaleza de la función pública registral y del funcionario que la presta, como a continuación se expondrá.

El carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro. Esta última razón se conecta, de modo natural, con las debidas garantías de las que disfruta el interesado frente a la Administración, pues no puede olvidarse que los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles son Administración a estos efectos, y sus resoluciones son actos de Administración fundados en derecho privado que se dictan por un funcionario público.

Pues bien, comenzando por el análisis de la primera razón, resulta palmario que el Registrador es un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) al que le está vedado criticar, desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro Directivo; y ello, como le ocurre a cualquier otro funcionario público, pues uno de los principios básicos de organización administrativa es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución). Por otra parte, sería paradójica y, en cualquier caso, objeto de corrección disciplinaria –artículo 7.1 a) del Real Decreto 33/1986, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento del régimen disciplinario de los funcionarios de la Administración del Estado– la conducta consistente en que un funcionario, de modo consciente y premeditado, resolviera en sentido contrario al que haya decidido su superior jerárquico, máxime cuando existe un pronunciamiento legal, claro y terminante que atribuye carácter vinculante a las resoluciones de ese superior jerárquico –cfr. artículo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria–.

Además y, entrando en el análisis del segundo y tercer fundamento de ese carácter vinculante, se ha de reiterar que cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria exige que el Registrador califique bajo su responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar desconociendo las decisiones de su superior jerárquico. No resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando esta Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un concreto problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución), con la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano; y todo ello, sin justificación alguna.

La Constitución sólo proclama la independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; mas dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una organización jerarquizada prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son funcionarios públicos insertos en una organización administrativa, aun cuando algunos aspectos de su estatuto funcionarial guarde diferencias respecto del de otros funcionarios públicos. Por ello, la expresión incluida en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria –«bajo su responsabilidad »– debe tras la Constitución interpretarse en su recto sentido que ha de atender, necesariamente, al carácter del Registrador –funcionario público–, que está inserto en una organización administrativa, pues su función pública se desempeña como titular de un órgano público, como es el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles que depende del Ministerio de Justicia, encomendándose a esta Dirección General todos los asuntos a ellos referentes (cfr. artículo 259 de la Ley Hipotecaria).

Por las razones precedentes, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, introdujo dos reformas en el sentido expuesto: Primero, en la actualidad la misma Ley Hipotecaria proclama la vinculación de todos los Registros al contenido de las Resoluciones de este Centro Directivo cuando por ellas se estiman recursos frente a la calificación, mientras no se anulen por los Tribunales (artículo 327 de la Ley Hipotecaria), pues tal explícita vinculación no es sino una consecuencia primaria, directa y lógica del principio de jerarquía que ordena cualquier organización administrativa; y, segundo, se introdujo en el artículo 103 de la citada Ley 24/2001, de 27 de diciembre, la posibilidad de consultas vinculantes que pueden presentar el Consejo General del Notariado y el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, consultas que una vez resueltas por esta Dirección General vinculan por igual a Notarios y Registradores, obligando a ambos a acatar el contenido de la decisión adoptada por este Centro Directivo.

La conclusión de cuanto antecede resulta obvia; el Registrador debe acatar las resoluciones de este Centro Directivo siempre que se den dos requisitos: que estén publicadas en el Boletín Oficial del Estado y que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales competentes, anudado al hecho de que dicha anulación habrá de ser en resolución judicial firme y objeto de publicación en el mismo periódico oficial.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador, en los términos que anteceden.

9 junio 2006

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- 2. La verdadera cuestión a decidir, y sobre la que se planeta la controversia es si el registrador puede decidir que no inscribe el título y, por tanto, suspende la ejecutoriedad de la Resolución de esta Dirección General de 19 de abril de 2006, so capa del argumento de que le consta la interposición de un recurso frente a la misma, cuestión que, por otra parte, es obvia que es de su conocimiento, dado que ese recurso ha sido interpuesto por el citado registrador.

Igualmente, compete a esta Dirección General reiterar nuevamente su doctrina acerca de la vinculación de los registradores al contenido de sus Resoluciones cuando resuelve recursos frente a calificaciones negativas.

Pues bien, y aun cuando sea retomando Resoluciones ya dictadas por esta Dirección General resulta preciso establecer las siguientes premisas.

Primera, y como se expuso en el fundamento precedente, una de las innovaciones de las reformas introducidas en el sistema de recurso frente a la calificación negativa fue el de administrativizar el procedimiento de recurso y la actividad que desarrolla este Centro Directivo.

A tal fin, ya se ha expuesto cómo la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, administrativizó claramente el procedimiento registral y, todo ello, como consecuencia de los pronunciamientos judiciales de la Sala Tercera del Tribunal Supremo respecto de las modificaciones introducidas en el Reglamento Hipotecario por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Si algo pusieron de manifiesto dichas Sentencias –esencialmente las de 22 de mayo de 2000 y 31 de enero de 2001– es que el procedimiento registral estaba huérfano de garantías respecto de la relación entre el administrado y los registros, extendiendo tal ausencia de garantía, incluso, al procedimiento de recurso y resolución de esta Dirección General.

Segunda, y entrando de modo pleno en la cuestión debatida, la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, reformó íntegramente el procedimiento de recurso tomando, sin duda, como referente el recurso de alzada previsto en la LRJPAC; y, todo ello, porque lo que quiso poner de manifiesto el Legislador, y aclarar de una vez por todas, es que el registrador es un funcionario público que ejerce su función pública sujeto a dependencia jerárquica de esta Dirección General.

Y, por tal razón, utilizó el esquema propio de un recurso jerárquico, como es el de alzada e incorporó elementos propios de una relación jerárquica como son: la vinculación de todos los Registros a la doctrina contenida en las Resoluciones que dicte este Centro Directivo cuando resuelve recursos frente a calificaciones negativas y las consultas vinculantes ex artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre –por todas Resolución de esta Dirección General de 19 de mayo de 2005–.

Es más, como ya ha manifestado este Centro Directivo, esa dependencia jerárquica no pugna, en ningún caso, con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque ese artículo debe ser interpretado a la luz de los preceptos constitucionales que imponen la existencia de una organización administrativa sometida al principio de jerarquía ex artículo 103 de la CE, sino porque la expresión «bajo su responsabilidad» del artículo 18 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretada de modo tal que consagre la existencia de una serie de funcionarios públicos que ejercen su función al margen, con independencia o manteniendo posturas jurídicas contrarias a las que asume su Dirección General de conformidad con lo dispuesto en los artículos 259 y 260 de la Ley Hipotecaria. Asumir la tesis contraria supondría, sin más, permitir la existencia de funcionarios públicos no sujetos a principio de jerarquía respecto de la Administración en la que se integran, lo que es, en sí mismo, un contrasentido.

La tesis precedente ha sido reiterada por esta Dirección General en sus Resoluciones de 4 (dos), 5, 19 y 22 (dos) de mayo de 2005, en las que se afirma que «La Constitución sólo proclama la independencia de los Jueces en el ejercicio de su función jurisdiccional; mas dicho principio básico, que hunde sus raíces en la necesidad de defensa del Poder Judicial frente a cualquier injerencia externa, no es trasladable al funcionamiento de la Administración, ni a la función que en el seno de una organización jerarquizada prestan sus funcionarios. Y no debe olvidarse que los Registradores son funcionarios públicos insertos en una organización administrativa, aun cuando algunos aspectos de su estatuto funcionarial guarde diferencias respecto del de otros funcionarios públicos. Por ello, la expresión incluida en el artículo. 18 de la Ley Hipotecaria –«bajo su responsabilidad »– debe tras la Constitución interpretarse en su recto sentido que ha de atender, necesariamente, al carácter del Registrador –funcionario público–, que está inserto en una organización administrativa, pues su función pública se desempeña como titular de un órgano público, como es el Registro de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles que depende del Ministerio de Justicia, encomendándose a esta Dirección General todos los asuntos a ellos referentes (artículo 259 de la Ley Hipotecaria).

Tercera, una de las cuestiones, como se ha expuesto, en la que mayor reflejo tiene esa dependencia jerárquica es, precisamente, en la posibilidad de revisión de la calificación efectuada por esta Dirección General, en vía de recurso y de las consecuencias de la Resolución que se adopte.

Pues bien, a tal fin, en la redacción primigenia del recurso frente a la calificación introducido por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, se ponía de manifiesto que, primero, la resolución de esta Dirección General cuando resolvía recursos frente a la calificación negativa era ejecutiva y ejecutoria desde que se dictara, esto es, obligaba al registrador a inscribir el título en los términos dimanantes del mismo y de la Resolución dictada (párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria); segundo, que el registrador no podía recurrir frente a esa Resolución, puesto que supondría un contrasentido en sí mismo, esto es, nunca el inferior jerárquico puede recurrir en un esquema administrativo jerarquizado la resolución del superior y, tercero y último, que la doctrina contenida en las resoluciones vinculaba a todos los Registros desde la fecha de publicación de la misma en el Boletín Oficial del Estado, mientras dicha Resolución no se anulara por sentencia firma.

Con esos tres rasgos, se pretendía alcanzar la necesaria predictibilidad jurídica de las decisiones de los registradores, pues carece de sentido que un esquema administrativo, ante identidad de problema jurídico, cada funcionario calificador aplicara el criterio que entendiera oportuno; y ello, porque de admitirse tal criterio el ciudadano, el administrado en suma, en sus relaciones con la Administración quedaría sujeto al albur de la voluntad del funcionario titular de una oficina pública que dependen del Ministerio de Justicia ex artículo 259 de la Ley Hipotecaria, haciendo inseguro un sistema, como el registral, que nació con vocación de proporcionar seguridad jurídica. La independencia del registrador no es independencia en sentido judicial. El registrador no es un una suerte de juez territorial que pueda decidir libérrimamente lo que crea oportuno, como si de un juez se tratara; es un funcionario público que en el ejercicio de su función está sujeto a jerarquía.

Ciertamente, la claridad del sistema diseñado por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al dar nueva redacción a los artículos 322 y ss. de la Ley Hipotecaria, quedó empañada por las reformas introducidas por dos de las denominadas Leyes de Acompañamiento. Nos referimos a las Leyes 53/2002, de 30 de diciembre y 62/2003, de 30 de diciembre.

Así, la primera de las Leyes citadas, y a través de su Disposición Adicional decimocuarta, modificó el párrafo quinto del artículo 327 de la Ley Hipotecaria a los efectos de permitir que el registrador pudiera poner de manifiesto el recurso a terceros que entendiera pudieran verse afectados por el mismo; igualmente, y en esa primera Ley de Acompañamiento, se otorgó legitimación al registrador para que pudiera recurrir la resolución de esta Dirección General cuando fuera estimatoria y revocatoria de su nota de calificación (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria).

Por último, la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, modificó el párrafo sexto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria, a los efectos de aplicar por primera vez en nuestro sistema administrativo un esquema de suspensión automática de la Resolución de esa Dirección General, por el simple hecho de que se interpusiera recurso frente a la misma; y, todo ello, al contrario de lo que sucede en el esquema contencioso-administrativo, sin tener ni siquiera que solicitar del juez la suspensión de la Resolución que se recurre.

De ese modo, y como resulta fácil de apreciar del esquema expuesto, bastaba que el registrador, cuya calificación hubiera sido revocada por esta Dirección General, estuviera disconforme con la Resolución de la misma para que, teniendo legitimación activa, pudiera interponer recurso y, además, dicho recurso, sin más y sin necesidad de prestación de garantía, suspendiera la ejecutoriedad de la Resolución de esta Dirección General.

Esa situación, que cabe calificar de absolutamente excepcional en nuestro sistema administrativo, vino a ser corregida por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; y, decimos que esa situación era excepcional porque no existe supuesto en nuestro ordenamiento jurídico en el que se permita al inferior jerárquico recurrir frente a la decisión de su superior, en cuestiones atinentes al ejercicio de su función pública; y, además, porque en el procedimiento administrativo general, como se deduce del artículo 111 de la LRJPAC, la interposición de un recurso no suspende sin más la resolución recurrida, fuera de supuestos específicos en el que por razones muy concretas así se determine. Por último, su excepcionalidad su fundaba, incluso, en que el verdadero titular del derecho subjetivo a la inscripción que, la mayoría de las veces es voluntaria, observaba como el título y el negocio o acto jurídico documentado no accedía al Registro en virtud de una controversia –la planteada por el registrador-que le era absolutamente ajena.

Por ello, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, retorna al esquema primigenio de recurso frente a la calificación negativa de registrador; de ahí, que se acote el ámbito de la legitimación del registrador para recurrir frente a una Resolución de esta Dirección General, admitiendo tan excepcional posibilidad sólo cuando la misma afecte a un derecho o interés específico del propio registrador (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria); derecho o interés que nunca puede ser el de la mera legalidad –disconformidad con la decisión del superior jerárquico– sino específico del propio registrador, esto es, de su misma situación jurídica, y previa acreditación de cuál sea ese derecho o interés afectado por la Resolución de esta Dirección General revocatoria de su nota de calificación.

Y, por la razón expuesta, se derogó expresamente la posibilidad de que el registrador pusiera de manifiesto el recurso a quien tuviera por conveniente, pues tal hecho había ya ocasionado distorsiones que habían tenido que ser corregidas por esta Dirección General en vía de Resolución de recurso –por todas, Resolución de 14 de diciembre de 2004, en donde se tuvo que reinterpretar el citado párrafo en un sentido muy restrictivo, para evitar dilaciones innecesarias en la tramitación del recurso o que se diera traslado del mismo a quien carecía manifiestamente de interés en el recurso; esa Resolución ha sido confirmada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de junio de 2006-; igualmente, y por las idénticas causas se derogó la posibilidad de suspensión automática de la Resolución de esta Dirección General por el simple hecho de que se hubiera interpuesto recurso frente a la misma.

Así, y como sucede respecto del recurso judicial frente a un acto administrativo, la ejecutoriedad de la resolución de ese acto (artículo 94 de la LRJPAC) no se suspende por la interposición del recurso, sino que es preciso en vía administrativa una decisión del órgano administrativo en tal sentido, que puede sujetar a garantía la suspensión, aplicándose idéntico criterio en la órbita judicial, pues compete al órgano judicial, previa solicitud del recurrente, adoptar las medidas cautelares que sean precisas (así, artículos 129 y ss. de la Ley 13/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa).

Lo expuesto, esto es, obligación de inscribir el título en el plazo a que se refiere el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, no se limita o excepciona por lo dispuesto en el inciso final de ese párrafo, pues obviamente, el mismo contemplaba una situación que ha sido alterada como consecuencia de las reformas introducidas en el régimen de recurso por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. En efecto, desaparecida la suspensión automática de la Resolución de este Centro Directivo en virtud de la derogación expresa contenida en la Disposición Derogatoria de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, sólo cabe interpretar el citado inciso final en el sentido expuesto, esto es constancia de recurso en el que se hubiera acordado la suspensión de la ejecutoriedad de la Resolución de este Centro Directivo, ya que, al igual que el esquema contenciosoadministrativo, es el órgano judicial del orden jurisdiccional civil el único competente para acordar dicha medida cautelar, previa solicitud del recurrente; otra interpretación, haría inaplicable la Resolución de este Centro Directivo lo que, en sí mismo, sería contradictorio con el esquema diseñado en la Ley Hipotecaria por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre.

Y ello, retomando el criterio expuesto al inicio de este fundamento de derecho, porque el Legislador ha aplicado los principios del Derecho Administrativo al carácter y valor de las Resoluciones de este Centro Directivo. Por esta razón, es mayoritaria la doctrina judicial que ha negado la nulidad de la Resolución de esta Dirección General por el hecho de que se dicte transcurrido el plazo de tres meses a que se refiere el párrafo noveno, del artículo 327 de la Ley Hipotecaria.

En efecto, sería contrario con lo dispuesto en los artículos 42 y 43 de la LRJPAC la sanción de nulidad de la Resolución extemporánea, puesto que, primero, la Administración está sujeta a un deber de resolver (artículo 42.1 de la LRJPAC); deber que no se excepciona en caso alguno, a salvo de lo dispuesto en el párrafo tercero de ese apartado primero del artículo 42 de la LRJPAC, en el que, en ningún caso, estarían las Resoluciones de esta Dirección General; segundo, porque tal sanción de nulidad contravendría el artículo 62.1 de la LRJPAC que especifica de modo tasado las causas de nulidad, no encontrándose entre ellas la resolución extemporánea y, tercero, porque con «ese alegato se viene a realizar [una] interpretación exorbitante y voluntarista del párrafo noveno del art. 327 de la LH, pues esta norma no instaura ningún régimen que por razón de su especialidad suponga en la estricta materia registral la inaplicación del régimen administrativo general pergeñado por los citados preceptos [artículos 42 y 43 de la LRJPAC], sino que únicamente viene a establecer el contenido que en la referida materia registral cabe atribuir a la falta de una respuesta administrativa expresa dentro del plazo inicialmente acotado para ello, quedando efectivamente subsistente el deber de la Administración de resolver expresa y motivadamente la cuestión frente a ella suscitada» (Sentencias del Juzgado de Primera Instancia de León n.º 2 de 1 de septiembre de 2006 y, en idéntico sentido de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005).

Se añade en la citadas Sentencias que «dicho de otro modo, y partiendo de la naturaleza esencialmente administrativa del acto de calificación registral y de su ulterior revisión por la citada Dirección General, el artículo 318 de la LH, (…), no impide que realizada una calificación registral negativa de un documento público, (…), interpuesto recurso por dicho motivo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado transcurrido (…) el plazo de tres meses (…) en los que el Centro Directivo debe de resolver, este Centro carezca ya de facultades y de la pertinente habilitación legal para dictar una extemporánea resolución expresa»

Concluyen ambas Sentencias invocando argumentos de carácter constitucional y de legalidad ordinaria en fundamento de su tesis. De entre los argumentos empleados, cabe citar que dado el procedimiento de recurso diseñado en la Ley Hipotecaria, de admitirse esa tesis –nulidad de la resolución extemporánea– «se dejaría en manos del propio registrador, cuya personal calificación se recurre, la posibilidad de esa superior revisión de su quehacer profesional, ya que le bastaría para ello no emitir el informe que legalmente le es exigido en el plazo establecido y superar con su hacer omisivo el lapso de tres meses».

Por último, y antes de aplicar las tesis expuestas al recurso que se somete a esta Dirección General, resulta evidente que la posición de subordinación jerárquica de los funcionarios calificadores, respecto de este Centro Directivo, se manifiesta en la obligatoriedad de acatar la doctrina de las Resoluciones de éste, cuando se resuelve recursos frente a calificaciones negativas; y ello, porque para poner fin a una situación de inseguridad jurídica el Legislador entendió que ante la dispar interpretación de un precepto efectuada por cualquier funcionario calificador, era competencia de esta Dirección General sentar la doctrina aplicable al caso en vía de recurso; doctrina que es de obligado acatamiento con sólo dos requisitos: primero, que se publique en el Boletín Oficial del Estado, para que sea de público conocimiento a todos los registradores y, segundo, que dicha resolución no fuera anulada por los Tribunales en sentencia firme.

Por ello, basta sólo la publicación en el periódico oficial sin más, para dotar a esa Resolución de obligatoriedad respecto de todos los funcionarios calificadores, ya que tal Resolución no es sino un acto administrativo dotado de ejecutividad y ejecutoriedad, sin que la interposición del recuso judicial frente a la misma, suspenda su eficacia. Y, por la razón expuesta, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, modificó el párrafo décimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria para evitar interpretaciones gramaticales e interesadas, ajenas al espíritu de la Ley, consistentes en que la vinculación era de los Registros, pero no de los titulares del mismo; y, por esa razón, se tipificó como infracción grave el incumplimiento de las «resoluciones de carácter vinculante de la Dirección General de los Registros y del Notariado» (artículo 313.B) k) de la Ley Hipotecaria).

En efecto, los requisitos para que surja esa vinculación y su fundamento ha sido también expuesto en diversas Resoluciones de este Centro Directivo, como son las de 5 de mayo de 2005, 24, 26, 27 y 28 de septiembre de 2005 o, más recientemente, las que cita el recurrente en su recurso.

En tales Resoluciones se afirma que «como puede pues apreciarse de la simple lectura del artículo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria, la vinculación y obligatoriedad para todos los Registros no depende de la firmeza de la Resolución; depende, simplemente, de que la misma se haya publicado en el periódico oficial expuesto, pues desde dicho momento y sin otro requisito será vinculante. Tal circunstancia es coherente con la naturaleza jurídica de las Resoluciones de esta Dirección general y resulta, igualmente, congruente con la naturaleza de la función pública registral y del funcionario que la presta, como a continuación se expondrá.

El carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro. Esta última razón se conecta, de modo natural, con las debidas garantías de las que disfruta el interesado frente a la Administración, pues no puede olvidarse que los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles son Administración a estos efectos, y sus resoluciones son actos de Administración fundados en Derecho privado que se dictan por un funcionario público.

Pues bien, comenzando por el análisis de la primera razón, resulta palmario que el Registrador es un funcionario público (artículo 274 de la Ley Hipotecaria) al que le está vedado criticar, desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro Directivo; y ello, como le ocurre a cualquier otro funcionario público, pues uno de los principios básicos de organización administrativa es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución).

Por otra parte, sería paradójica y, en cualquier caso, objeto de corrección disciplinaria –artículo 7.1 a) del Real Decreto 33/1986, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento del régimen disciplinario de los funcionarios de la Administración del Estado– la conducta consistente en que un funcionario, de modo consciente y premeditado, resolviera en sentido contrario al que haya decidido su superior jerárquico, máxime cuando existe un pronunciamiento legal, claro y terminante que atribuye carácter vinculante a las resoluciones de ese superior jerárquico –cfr. artículo 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria.

Además y, entrando en el análisis del segundo y tercer fundamento de ese carácter vinculante, se ha reiterar que cuando el artículo 18 de la Ley Hipotecaria exige que el Registrador califique bajo su responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar desconociendo las decisiones de su superior jerárquico. No resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando esta Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un concreto problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de jerarquía (artículo 103.3 de la Constitución), con la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano; y todo ello, sin justificación alguna.»

3. Aplicando la doctrina precedente al caso examinado, resulta evidente que el registrador ha incumplido la legalidad registral vigente, pues so capa de un recurso judicial no puede suspender la ejecutoriedad de la Resolución de este Centro Directivo de 19 de abril de 2006, ya que tal posibilidad ha desaparecido del ordenamiento jurídico en virtud de la derogación expresa contenida en la disposición derogatoria única de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, que entró en vigor el día 20 de noviembre de 2005.

En efecto, según se recoge en los hechos de esta Resolución, este Centro Directivo dictó una Resolución –de 19 de abril de 2006–, por la que se revocaba la nota de calificación del funcionario calificador. Revocada su nota y notificada en debida forma la Resolución, el funcionario calificador debe, de conformidad con el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, inscribir el título en los términos que resulten del mismo y de la Resolución revocatoria de su nota de calificación. Dicha inscripción debe efectuarse una vez que haya transcurrido dos meses desde la publicación de la Resolución en el Boletín Oficial del Estado y, por tanto, en los quince días siguientes al transcurso de este plazo.

Dicha obligación no se excepciona porque se haya interpuesto recurso judicial frente a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, siendo así que, sólo y en su caso, habría lugar a dicha suspensión de la inscripción si el juez, previa solicitud del recurrente, adopta la pertinente medida cautelar, como se ha expuesto en el fundamento de derecho precedente.

Ahora bien, debemos añadir que en el caso examinado se da una especialidad consistente en que el funcionario calificador ha incumplido con el deber de inscribir que se deriva del artículo 327, párrafo undécimo de la Ley Hipotecaria; y, que dicha situación ha podido causar daño o perjuicio a los otorgantes del título sujeto a inscripción y al notario autorizante del mismo.

Por ello, y para evitar que el registrador reitere su conducta se le ordena que en el plazo de quince días a contar desde la notificación de esta resolución proceda sin dilación de clase alguna a inscribir el título en el Registro del que es titular, pues resulta evidente que de aplicarse el plazo a que se refiere el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, se estaría demorando en dos meses y sin causa alguna la inscripción del título, cuando en virtud del acatamiento debido por el funcionario a este Centro Directivo, dicho título debiera constar ya inscrito y, ni siquiera, debiera haberse dado la situación que se analiza y resuelve por esta Dirección General. En otras palabras, en el caso presente no puede retrasarse más tiempo la inscripción, pues podría sufrir más perjuicio el otorgante y, en su caso, el notario recurrente esperando otros dos meses a contar desde la publicación de esta Resolución en el Boletín Oficial del Estado, ya que con tal proceder se estaría demorando varios meses más, la inscripción de un título en el Registro que debiera haberse inscrito, como mínimo, hace tres meses.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

10 y 13 noviembre 2006

Valor de las Resoluciones de la Dirección General.- Idéntica reflexión debe predicarse del valor vinculante de las resoluciones de esta Dirección General una vez publicadas en el Boletín Oficial del Estado, mientras no se anulen por los Tribunales (artículo 327, párrafo décimo) y de las razones en que descansa esa vinculación (Con estas palabras comienza la segunda cuestión previa que se aborda en esta Resolución, antes de entrar en el fondo del asunto).

Así, el registrador no puede en el ejercicio de su función calificadora desconocer la doctrina expuesta por su superior jerárquico –Dirección General de los Registros y del Notariado (artículo 259 de la Ley Hipotecaria)–, aun cuando disienta de ella, pues el registrador no es un juez del que es carácter insoslayable su independencia (artículo 117 de la CE), sino un funcionario público que debe ejercer su función con plena sumisión a los principios de legalidad y jerarquía, siendo así que el primero le impone acatar las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado cuando resuelve recursos frente a calificaciones negativas (vid. «ut supra» artículo 327, párrafo 10, de la Ley Hipotecaria) y el segundo funda esa sumisión a tal órgano superior, pues el registrador ejerce una función pública en el ámbito de una Administración jerarquizada, siendo así que tras la Constitución el artículo 18 de la Ley Hipotecaria no puede entenderse en el sentido de que cada funcionario calificador pueda calificar un título como entienda oportuno y, por tanto, desconociendo la doctrina de su superior jerárquico, habiendo tenido expresa plasmación este principio en la misma Ley Hipotecaria (por todas, Resolución de 13 de noviembre de 2006 de la Dirección General de los Registros y del Notariado).

Por ello, se debe reiterar, una vez más, y «ad pedem litteram» lo que se sostuvo en dicha Resolución de 13 de noviembre de 2006, con relación a dicha vinculación. Se afirmaba que « resulta evidente que la posición de subordinación jerárquica de los funcionarios calificadores, respecto de este Centro Directivo, se manifiesta en la obligatoriedad de acatar la doctrina de las Resoluciones de éste, cuando se resuelve recursos frente a calificaciones negativas; y ello, porque para poner fin a una situación de inseguridad jurídica el Legislador entendió que ante la dispar interpretación de un precepto efectuada por cualquier funcionario calificador, era competencia de esta Dirección General sentar la doctrina aplicable al caso en vía de recurso; doctrina que es de obligado acatamiento con sólo dos requisitos: primero, que se publique en el «Boletín Oficial del Estado», para que sea de público conocimiento a todos los registradores y, segundo, que dicha resolución no fuera anulada por los Tribunales en sentencia firme.

Por ello, basta sólo la publicación en el periódico oficial sin más, para dotar a esa Resolución de obligatoriedad respecto de todos los funcionarios calificadores, ya que tal Resolución no es sino un acto administrativo dotado de ejecutividad y ejecutoriedad, sin que la interposición del recuso judicial frente a la misma, suspenda su eficacia. Y, por la razón expuesta, la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, modificó el párrafo décimo del art. 327 de la Ley Hipotecaria para evitar interpretaciones gramaticales e interesadas, ajenas al espíritu de la Ley, consistentes en que la vinculación era de los Registros, pero no de los titulares del mismo; y, por esa razón, se tipificó como infracción grave el incumplimiento de las «resoluciones de carácter vinculante de la Dirección General de los Registros y del Notariado» [art. 313.B).k) de la Ley Hipotecaria].

En efecto, los requisitos para que surja esa vinculación y su fundamento ha sido también expuesto en diversas Resoluciones de este Centro Directivo, como son las de 5 de mayo de 2005 y 28 de septiembre de 2005 o, más recientemente, las que cita el recurrente en su recurso.

En tales Resoluciones se afirma que «como puede pues apreciarse de la simple lectura del art. 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria EDL1946/59, la vinculación y obligatoriedad para todos los Registros no depende de la firmeza de la Resolución; depende, simplemente, de que la misma se haya publicado en el periódico oficial expuesto, pues desde dicho momento y sin otro requisito será vinculante.

Tal circunstancia es coherente con la naturaleza jurídica de las Resoluciones de esta Dirección general y resulta, igualmente, congruente con la naturaleza de la función pública registral y del funcionario que la presta, como a continuación se expondrá.

El carácter vinculante de las resoluciones de este Centro Directivo encuentra su fundamento en tres razones esenciales: primera, el carácter de funcionario público a todos los efectos del Registrador; segunda, su posición de subordinación jerárquica a esta Dirección General cuando ejerce su función pública; y, tercera y última, en la necesidad de dotar al sistema de seguridad jurídica preventiva de la necesaria predictibilidad, de modo que cualquier Registrador ante supuestos idénticos resuelva del mismo modo, para así evitar cualquier tipo de perjuicio a quien pretenda inscribir un acto o negocio jurídico en un Registro.

Esta última razón se conecta, de modo natural, con las debidas garantías de las que disfruta el interesado frente a la Administración, pues no puede olvidarse que los Registros de la Propiedad, Mercantil y de Bienes Muebles son Administración a estos efectos, y sus resoluciones son actos de Administración fundados en Derecho privado que se dictan por un funcionario público.

Pues bien, comenzando por el análisis de la primera razón, resulta palmario que el Registrador es un funcionario público (art. 274 de la Ley Hipotecaria) al que le está vedado criticar, desconocer o comentar, en su calificación o, en su caso, en el informe, las resoluciones de su superior jerárquico, es decir, de este Centro directivo; y ello, como le ocurre a cualquier otro funcionario público, pues uno de los principios básicos de organización administrativa es el de jerarquía (art. 103.3 de la Constitución).

Por otra parte, sería paradójica y, en cualquier caso, objeto de corrección disciplinaria –art. 7.1.a) del Real Decreto 33/1986, de 10 de enero, por el que se aprueba el Reglamento del régimen disciplinario de los funcionarios de la Administración del Estado– la conducta consistente en que un funcionario, de modo consciente y premeditado, resolviera en sentido contrario al que haya decidido su superior jerárquico, máxime cuando existe un pronunciamiento legal, claro y terminante que atribuye carácter vinculante a las resoluciones de ese superior jerárquico –cfr. art. 327, párrafo décimo, de la Ley Hipotecaria.

Además y, entrando en el análisis del segundo y tercer fundamento de ese carácter vinculante, se ha reiterar que cuando el art. 18 de la Ley Hipotecaria exige que el Registrador califique bajo su responsabilidad, no se está refiriendo a que dicho funcionario pueda calificar desconociendo las decisiones de su superior jerárquico. No resulta admisible, por un mero principio de seguridad jurídica, que un mismo negocio jurídico o precepto pueda ser objeto de múltiples y dispares interpretaciones, máxime cuando esta Dirección General ya ha resuelto sobre el sentido que se ha de dar a un concreto problema jurídico pues, en caso contrario, se estaría quebrando un principio de organización administrativa consagrado en la Constitución, como es el de jerarquía (art. 103.3 de la Constitución), con la lógica ineficiencia e inseguridad que se traslada al ciudadano; y todo ello, sin justificación alguna.».

Y si reiteramos extensamente esa doctrina es para advertir al funcionario calificador de la necesidad de que sujete su calificación al contenido de tal doctrina cuando existe identidad de supuesto, como es el caso analizado en el presente recurso, evitando con ello daño y perjuicio al interesado en la inscripción, dilación injustificada en el despacho de los documentos y, en suma, un menoscabo infundado de la necesaria agilidad que ha de exigírsele en el ejercicio de su función pública, evitando situaciones de inseguridad jurídica.

Por último, y antes de abordar el fondo del recurso interpuesto, se ha de señalar, en línea con lo que se sostuvo en la Resolución de 4 de junio de 2007, que es plenamente recurrible la denegación del asiento de presentación (artículos 249 y 258.4 de la Ley Hipotecaria), debiendo tramitarse tal recurso a través del procedimiento previsto en los artículos 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria, pues nos encontramos ante una calificación en sentido estricto. En el supuesto analizado, no obstante, esta cuestión es pacífica. Se incluye, pues, esta mención a los solos efectos de reiterar la plena aplicación de la doctrina contenida en aquella resolución y la vinculación de todos los registradores a la misma.

11 (2 Rs.) febrero 2008

Valor de las resoluciones de la Dirección General.- 1. Como cuestión previa a la resolución de este expediente, es preciso preguntarse sobre la admisibilidad del presente recurso, habida cuenta de la anterior presentación y posterior desestimación por silencio de otro previo contra nota de calificación anterior del mismo contenido (en que se suspendía la inscripción del mismo derecho por el mismo defecto). Es decir, es necesario preguntarse por el alcance y fortaleza que haya que reconocer a las resoluciones dictadas por esta Dirección General que no hayan sido recurridas en plazo ante la jurisdicción ordinaria. Una respuesta que no es posible ensayar sin abordar previamente otras dos cuestiones (la resolución de este recurso puede verse en el apartado “CALIFICACIÓN. De documentos que han sido objeto de un recurso).

8 marzo 2012

Valor de las resoluciones de la Dirección General.- Se deniega por el registrador de la Propiedad de Aguilar de la Frontera la práctica del asiento de presentación de un documento judicial, por cuanto, según resulta de la nota de calificación, «este mismo documento fue presentado en este Registro, recayendo tras nota denegatoria, calificaciones sustitutorias, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, Sentencia del Juzgado y la última sentencia firme recaída en la Audiencia Provincial de Córdoba 517/2011, y todas confirman la no practica de la inscripción solicitada y produciendo por tanto efecto de cosa juzgada». La resolución de este recurso puede verse en el apartado “CALIFICACIÓN. De documentos que han sido objeto de un recurso”.

7 diciembre 2012

 

[1] La cuestión de fondo que motivó esta Resolución puede verse en el epígrafe “RECONSTITUCIÓN REGISTRAL. Efectos de su realización fuera de plazo” (Resolución de 3 de marzo de 1956 y no al pie de la misma).

[2] Resoluciones dictadas en recursos contra la calificación de Registradores Mercantiles.

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Constitución mediante expediente de dominio

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución mediante expediente de dominio

Constitución mediante expediente de dominio

El defecto atribuido al auto recaído en un expediente de dominio -considerar que no es título hábil para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal-, no puede ser confirmado, por cuanto que el auto no constituye ese régimen, sino que se limita a declarar que estaba constituido y, por otra parte, según doctrina reiterada del Centro Directivo, no es obstáculo para que el auto declare justificado el dominio el que resulte que éste no pertenezca a una sola persona sino a varias, sea en condominio ordinario, sea en cualquier otro tipo de cotitularidad, incluido, por tanto, también el supuesto de pertenencia en régimen de propiedad horizontal.

24 abril 1998

Constitución mediante expediente de dominio.- Admitida la posibilidad de inmatriculación de un inmueble mediante una primera inscripción de una cuota indivisa en condominio ordinario practicada en virtud de auto recaído en expediente de dominio, ningún obstáculo se advierte para rechazar esa inmatriculación en virtud de una primera inscripción de una cuota de participación en una comunidad especial si aparece completamente definido el régimen de esa comunidad y por consecuencia, el contenido de aquel derecho de cuota, como ocurre en el presente caso en el que se describe el total inmueble, se determina la parte de uso singular y exclusivo y, por exclusión, la de uso común, y la cuota respectiva; sin que pueda rechazarse, so pretexto de no haber sido promovido por todos los cotitulares del inmueble, la aptitud del expediente de dominio para declarar, con plena eficacia inmatriculadora, ese derecho de cuota, así en su pertenencia como en su íntegro contenido, pues, por una parte, es en tal caso obligatoria en el expediente la citación de todos los cotitulares del inmueble común, y por otra, no se pretende la declaración de la titularidad de las restantes cuotas, sino exclusivamente la del promotor.

24 abril 1998

Constitución mediante expediente de dominio.- No es inscribible el auto recaído en expediente de dominio promovido por una persona a la que se declara dueña de una casa, excepto una parte de ella, que pertenece a otra, pues aunque la legislación no establece con carácter general la exigencia de previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para que pueda inscribirse el derecho de uno de los copropietarios, en el caso debatido es cierto que la declaración de dominio calificada se refiere a una parte de la finca sin que quede definido –salvo que una parte pertenece a otra persona- el régimen de comunidad existente y las normas que la regulan, ni la cuota ideal de participación que corresponde al recurrente en el edificio en su totalidad, con lo que la sola fijación de la porción material de la finca sobre la que recae el dominio del titular no permite tener por cumplido el principio de especialidad (artículos 8 y 9 de la Ley Hipotecaria).

24 enero 2004

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1980 – 1989

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INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

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AÑO 1.980
30 Enero 13/02/80 11 1980 154 106 1984 560 181
01 Febrero 13/02/80 15 1980 154 109
04 Febrero 21/02/80 20 1980 154 118
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06 Febrero 13/02/80 25 1980 154 115
13 Febrero 04/03/80 28 1980 155 262
18 Febrero 04/03/80 32 1980 155 265
27 Febrero 14/03/80 35 1980 155 268
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01 Marzo 31/03/80 36 1980 155 278
01 Abril 26/05/80 38 1980 157 414
02 Abril 29/05/80 43 1980 157 419
15 Abril 03/06/80 50 1980 158 540
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08 Mayo 15/06/80 54 1980 158 552
29 Mayo 10/07/80 59 1980 159 764
30 Mayo 10/07/80 64 1980 159 770
02 Julio 15/08/80 68 1980 159 790
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25 Septiembre 08/10/80 74 1980 161 1024
30 Septiembre 16/10/80 79 1980 161 1028
21 Octubre 11/11/80 86 1980 162 1149
22 Octubre 05/11/80 94 1980 162 1136
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23 Octubre 10/11/80 97 1980 162 1140
28 Octubre 10/11/80 100 1980 162 1143
06 Noviembre 19/11/80 106 1980 162 1157
01 Diciembre 23/11/80 111 1980 163 1306
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AÑO 1.981
12 Febrero 02/03/81 11 1981 166 345
27 Marzo 08/05/81 15 1981 168 563
01 Abril 16/05/81 20 1981 168 268
25 Junio 29/07/81 26 1981 170 731
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24 Agosto 23/09/81 30 1981 170 988
31 Agosto 31/9/81 36 1981 171 994
01 Septiembre 07/10/81 40 1981 172 1141
02 Octubre 20/10/81 44 1981 172 1148
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05 Octubre 21/10/81 55 1981 172 1158
23 Octubre 18/11/81 59 1981 173 1212
26 Octubre 28/11/81 67 1981 173 1220
06 Noviembre 02/12/81 72 1981 174 1321
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10 Noviembre 28/11/81 77 1981 173 1225
16 Noviembre 02/12/81 81 1981 174 1325
19 Noviembre 10/12/81 87 1981 174 1331
07 Diciembre 04/01/82 91 1982 175 42 1983 555 447
14 Diciembre 07/01/82 95 1982 175 46
31 Diciembre 03/02/82 99 1982 176 130 1983 556 696
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AÑO 1.982
15 Febrero 20/03/82 11 1982 177 262
27 Febrero 08/04/82 15 1982 178 429 1983 557 969
01 Marzo 01/04/82 19 1982 178 425
05 Marzo 21/04/82 24 1982 178 432
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31 Marzo 05/05/82 26 1982 179 483
13 Abril 03/06/82 28 1982 180 584 1983 558 1279
04 Mayo 06/06/82 32 1982 180 588 1983 559 1567
30 Junio 06/08/82 37 1982 181 750
19 Agosto 21/10/82 39 1982 183 891
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20 Agosto 01/10/82 43 1982 183 878
27 Agosto 26/10/82 48 1982 183 895
03 Septiembre 05/10/82 51 1982 183 884 1984 561 387
06 Septiembre 28/10/82 58 1982 183 898
07 Septiembre 30/10/82 63 1982 183 905
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28 Septiembre 04/11/82 67 1982 184 989
11 Octubre 17/11/82 71 1982 184 997
26 Octubre 07/12/82 74 1982 185 1210
05 Noviembre 07/12/82 79 1982 185 1215
27 Diciembre 22/01/83 83 1983 186 43 1984 560 189
29 Diciembre 19/01/83 87 1983 186 38
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AÑO 1.983
20 Enero 04/02/83 11 1983 187 79
02 Febrero 22/02/83 15 1983 187 86
28 Marzo 10/05/83 20 1983 190 356
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15 Abril 25/05/83 25 1983 190 364
18 Mayo 01/07/83 28 1983 192 581
24 Mayo 08/07/83 34 1983 192 596
27 Mayo 08/07/83 36 1983 192 598 1990 598 1185
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20 Junio 20/07/83 43 1983 192 614
23 Agosto 23/09/83 48 1983 193 758
24 Agosto 26/03/83 51 1983 193 761
29 Agosto 26/09/83 55 1983 193 762
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02 Septiembre 26/09/83 59 1983 193 766
12 Septiembre 03/10/83 62 1983 194 828
20 Septiembre 28/09/83 66 1983 193 768
21 Septiembre 14/10/83 70 1983 194 839
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22 Septiembre 14/10/83 73 1983 194 842
23 Septiembre 13/10/83 76 1983 194 837
29 Septiembre 14/10/83 79 1983 194 845
11 Octubre 15/11/83 84 1983 195 921
23 Noviembre 15/12/83 90 1983 196 1064
16 Diciembre 18/01/84 93 1984 197 88
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AÑO 1.984
12 Enero 23/02/84 21 1984 198 197
14 Mayo 16/07/84 24 1984 203 998
14 Mayo 16/07/84 29 1984 203 1004
04 Julio 07/09/84 35 1984 204 1092
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20 Septiembre 24/11/84 41 1984 206 1330
01 Octubre 14/11/84 44 1984 206 1324
02 Octubre 15/11/84 49 1984 206 1321
08 Octubre 23/11/84 52 1984 206 1337
26 Octubre 05/12/84 56 1984 207 1630
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29 Octubre 11/12/84 59 1984 207 1641
30 Octubre 11/12/84 62 1984 207 1643
31 Octubre 11/12/84 66 1984 207 1647
01 Diciembre 01/02/85 70 1985 209 302
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AÑO 1.985
14 Enero 16/03/85 15 1985 210 520
20 Febrero 08/05/85 18 1985 212 900
04 Marzo 08/05/85 22 1985 212 904
25 Marzo 22/05/85 25 1985 212 908
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22 Abril 02/07/85 28 1985 214 1605
28 Junio 24/07/85 33 1985 215 1774
17 Septiembre 11/10/85 37 1985 216 2100
03 Octubre 18/10/85 40 1985 216 2104
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11 Octubre 16/11/85 43 1985 217 2337
24 Octubre 13/11/85 48 1985 217 2333
31 Octubre 27/11/85 51 1985 217 2341
06 Noviembre 27/11/85 [1] 1985 217 2346
07 Noviembre 10/12/85 55 1985 218 2637
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08 Noviembre 02/12/85 58 1985 218 2631
11 Noviembre 10/12/85 62 1985 218 2640
12 Noviembre 02/12/85 68 1985 218 2635
13 Noviembre 10/12/85 71 1985 219 2651
19 Noviembre 17/12/85 77 1985 218 2662
05 Diciembre 17/01/86 83 1986 219 228 1986 573 443
06 Diciembre 17/01/86 85 1986 219 230
13 Diciembre 17/01/86 86 1986 219 232 1986 573 453
16 Diciembre 20/01/86 90 1986 219 236 1986 573 460
17 Diciembre 07/01/86 92
27 Diciembre 94
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AÑO 1.986
20 Enero 17/02/86 11 1986 220 350 1986 574 841
27 Enero 07/03/86 16 1986 221 524 1986 574 862
29 Enero 17/02/86 23 1986 220 355 1986 573 473
04 Febrero 20/02/86 29 1986 220 360 1986 575 1205
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05 Febrero 28/02/86 33 1986 220 380 1986 574 868
06 Febrero 28/02/86 36 1986 220 364 1986 574 878
07 Febrero 25/02/86 39 1986 220 371 1986 574 882
10 Febrero 26/02/86 44 1986 220 376 1986 573 482
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13 Febrero 28/02/86 48 1986 220 387 1986 573 487
17 Febrero 03/03/86 53 1986 221 515
20 Febrero 14/03/86 58 1986 221 530
21 Febrero 14/03/86 66 1986 221 539
18 marzo [2] 23/04/86 69 1986 222 905 1986 576 1590
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    –     – 1987 580 872
19 Marzo 23/04/86 75 1986 222 911 1986 575 1241
20 Marzo 23/04/86 78 1986 222 914
24 Marzo 10/06/86 85 1986 224 1450 1986 576 1574
31 Marzo 25/04/86 90 1986 222 922 1987 578 129
02 Abril 25/04/86 343 1986 222 927 1986 576 1537
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04 Abril 06/05/86 95 1986 223 1182 1986 575 1249
17 Abril 04/06/86 98 1986 224 1443
18 Abril 14/05/86 101 1986 223 1191 1986 576 1582
23 Abril 14/05/86 106 1986 223 1195
25 Abril 31/05/86 110 1986 223 1199 1986 576 1558
28 Abril 04/06/86 119 1986 224 1446
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30 Abril 31/05/86 123 1986 223 1208
22 Mayo 17/06/86 127 1986 224 1466
23 Mayo 17/06/86 130 1986 224 1470
26 Mayo 17/06/86 137 1986 224 1476
27 Mayo 17/06/86 140 1986 224 1480 1986 577 1848
28 Mayo 17/06/86 143 1986 224 1483
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03 Junio 18/06/86 148 1986 224 1490
10 Junio 27/06/86 151 1986 224 1497
11 Junio 27/06/86 156 1986 224 1502
13 Junio 02/07/86 159 1986 225 1683
23 Junio 16/07/86 162 1986 225 1686
26 Junio 16/07/86 169 1986 225 1693
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27 Junio 16/07/86 178 1986 225 1701
30 Junio 17/07/86 182 1986 225 1705
07 Julio 18/07/86 186 1986 225 1708
21 Julio 21/08/86 190 1986 225 1713
30 Julio 28/08/86 195 1986 225 1721
14 Octubre 25/10/86 200 1986 227 2062 1987 583 1821
16 Octubre 21/11/86 204 1986 227 2066
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        – [3] 1986 228 2256
24 Octubre 07/11/86 207 1986 228 2253 1987 578 129
18 Noviembre 03/12/86 211 1986 229 2542 1987 581 1158
24 Noviembre 04/12/86 216 1986 229 2547
27 Noviembre 17/12/86 221 1986 229 2553 1987 582 1573
28 Noviembre 17/12/86 229 1986 229 2560
02 Diciembre 17/12/86 233 1986 229 2564
03 Diciembre 17/12/86 238 1986 229 2569
04 Diciembre 17/12/86 244 1986 229 2574
11 Diciembre 23/12/86 250 1986 229 2581
12 Diciembre 27/12/86 253 1986 229 2584
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22 diciembre [4] 258
31 Diciembre 22/01/87 262 1987 230 57
AÑO 1.987
20 enero [5] 11
27 Enero 10/02/87 18 1987 231 336
28 Enero 10/02/87 23 1987 231 341
30 Enero 12/02/87 31 1987 231 349
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09 Febrero 18/02/87 36 1987 231 357 1987 580 861
16 Febrero 26/02/87 42 1987 231 363 1987 582 1587
20 Febrero 05/03/87 49 1987 232 468
24 Marzo 07/04/87 54 1987 233 716 1987 583 1834
25 Marzo 08/05/87 61 1987 234 961
26 Marzo 07/04/87 64 1987 233 723
06 Abril 02/05/87 67              
10 Abril 05/05/87 72 1987 234 954
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22 Abril 11/05/87 79 1987 234 973
13 Mayo 02/06/87 85 1987 235 1370
18 Mayo 04/06/87 94 1987 241 91
20 Mayo 25/06/87 101 1987 235 1379
29 Mayo 13/07/87 107 1987 236 1655
05 Junio 10/07/87 113 1987 236 1649
26 Junio 22/07/87 119 1987 236 1661
30 Junio 22/07/87 125 1987 236 1667
14 Julio 17/08/87 131 1987 236 1673
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16 Julio 20/08/87 138 1987 236 1680 1987 583 1844
31 Julio 21/08/87 144 1987 236 1686 1988 584 197
16 Septiembre 06/10/87 149 1987 238 2022
17 Septiembre 02/10/87 157 1987 238 2013
18 Septiembre 02/10/87 162 1987 238 2018
23 Septiembre 14/10/87 166 1987 238 2035
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24 Septiembre 07/10/87 171 1987 238 2030
25 Septiembre 14/10/87 175 1987 238 2040
28 Septiembre 14/10/87 183 1987 238 2048
29 Septiembre 14/10/87 188 1987 238 2054 1988 586 996
30 Septiembre 14/10/87 197 1987 238 2063 1988 586 1010
21 Octubre 03/11/87 202 1987 239 2212
23 Octubre 18/11/87 205 1987 239 2219 1988 585 497
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26 Octubre 21/11/87 222 1987 239 2238
27 Octubre 14/11/87 240 1987 239 2215
28 Octubre 24/11/87 244 1987 239 2257 1988 585 547
03 Noviembre 11/12/87 249 1987 240 2437
06 Noviembre 26/11/87 255 1987 239 2264 1988 585 547
10 Noviembre 26/11/87 261 1987 239 2271
12 Noviembre 26/11/87 265 1987 239 2275 1988 585 547
19 Noviembre 25/12/87 271 1987 240 2453
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20 Noviembre 16/12/87 279 1987 240 2444
17 Diciembre 02/02/88 288 1988 242 333
21 Diciembre 23/01/88 293 1988 241 98
23 Diciembre 01/02/88 298 1988 242 320
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AÑO 1.988
05 Enero 02/02/88 11 1988 242 339
12 Enero 02/02/88 16 1988 242 344
18 Enero 06/02/88 21 1988 242 364
19 Enero 02/02/88 28 1988 242 350 1990 597 590
21 Enero 05/02/88 38 1988 242 361
25 Enero 11/02/88 41 1988 242 380
26 Enero 09/02/88 53 1988 242 375 1988 587 1368 [6]
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29 Enero 16/02/88 57 1988 242 393 1988 586 977
02 Febrero 04/03/88 65 1988 243 572
04 Febrero 29/02/88 70 1988 242 410 1988 587 1359
05 Febrero 16/02/88 75 1988 242 402
12 Febrero 04/03/88 83 1988 243 577 1989 593 1277 [7]
16 Febrero 04/03/88 91 1988 243 586
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25 Febrero 10/03/88 96 1988 243 592 1989 595 2101
26 Febrero 10/03/88 103 1988 243 599
07 Marzo 18/03/88 113 1988 243 611
09 Marzo 22/03/88 118 1988 243 617 1989 595 2101
10 Marzo 22/03/88 125 1988 243 625 1989 595 2101
18 Marzo 19/04/88 132 1988 244 881 1989 599 227
22 Marzo 23/04/88 140 1988 244 889
25 Marzo 11/04/88 147 1988 244 875 1989 599 227
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18 Abril 23/05/88 153 1988 245 1048
19 Abril 17/05/88 159 1988 245 1041
26 Abril 20/05/88 162 1988 245 1044
29 Abril 07/06/88 166 1988 246 1217 1989 590 160 [8]
09 Mayo 16/06/88 177 1988 246 1233
27 Mayo 17/06/88 186 1988 246 1247 1990 597 573
30 Mayo 18/06/88 191 1988 246 1252
23 Junio 02/08/88 197 1988 247 1575 1989 591 495
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29 Junio 26/07/88 202 1988 247 1620 1989 593 1257
11 Julio 04/08/88 210 1988 247 1581
14 Julio 11/08/88 216 1988 247 1588 1989 590 180
15 Julio 18/08/88 221 1988 247 1593
20 Julio 18/08/88 227 1988 247 1600
26 Julio 19/08/88 240 1988 247 1613
27 Julio 21/09/88 246 1988 248 1765 1990 598 1195
28 Julio 21/09/88 252 1988 248 1772
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05 Septiembre 22/09/88 261 1988 248 1790 1990 596 238
06 Septiembre 21/09/88 268 1988 248 1781 1989 592 797
07 Septiembre 22/09/88 277 1988 248 1798
20 Septiembre 01/10/88 240 1988 249 2036
28 Octubre 22/11/88 246 1988 250 2321 1990 596 238
31 Octubre 22/11/88 252 1988 250 2327 1990 596 238
03 Noviembre 29/11/88 297 1988 250 2334 1989 593 1259
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15 Noviembre 21/12/88 305 1988 251 2717
22 Noviembre 21/12/88 313 1988 251 2727 1990 598 1195
28 Noviembre 26/12/88 319 1988 251 2737
05 Diciembre 24/12/88 322 1988 251 2731 1989 595 2090
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AÑO 1.989
17 Enero 07/02/89 11 1989 253 280 1990 599 247
19 Enero 07/02/89 17 1989 253 287
20 Enero 10/02/89 21 1989 253 291
20 Febrero 13/03/89 27 1989 254 678 1990 596 237
22 Febrero 14/03/89 38 1989 254 590 1990 599 247
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24 Febrero 14/03/89 45 1989 254 597
03 Marzo 15/03/89 49 1989 254 601
09 Marzo 03/04/89 54 1989 255 867 1991 603 703
10 Marzo 13/04/89 62 1989 255 876 1991 602 221
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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27 Marzo 21/04/89 68 1989 255 883 1989 593 1278 [9]
31 Marzo 04/05/89 75 1989 256 1097 1990 596 237 [10]
03 Abril 04/05/89 82 1989 256 1105
14 Abril 15/05/89 87 1989 256 1111
17 Abril 24/05/89 93 1989 256 1117
20 Abril 19/06/89 100 1989 257 1338 1990 601 613
25 Abril 03/06/89 107 1989 257 1331
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11 Mayo 03/08/89 112 1989 258 1719
12 Mayo 04/07/89 118 1989 258 1692
16 Mayo 27/06/89 124 1989 257 1356
29 Mayo 11/07/89 131 1989 258 1699 1990 601 617
01 Junio 22/07/89 135 1989 258 1702 1990 600 257
12 Junio 22/07/89 142 1989 258 1710
22 Junio 03/08/89 151 1989 258 1725
27 Junio 07/08/89 157 1989 258 1732
RESOLUCIÓN
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28 Junio 07/08/89 160 1989 258 1735
30 Junio 07/08/89 166 1989 258 1741 1990 600 268
07 Julio 11/08/89 175 1989 258 1750 1990 600 268
11 Julio 11/08/89 188 1989 258 1763
13 Julio 11/08/89 192 1989 258 1768
17 Julio 11/08/89 196 1989 258 1772
28 Julio 24/08/89 202 1989 258 1779
31 Julio 24/08/89 208 1989 258 1786
RESOLUCIÓN
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18 Septiembre 09/10/89 212 1989 260 2172
20 Septiembre 07/10/89 218 1989 260 2163
04 Octubre 30/10/89 226 1989 260 2178 1992 608 171
16 Octubre 02/11/89 230 1989 261 2344
18 Octubre 02/11/89 237 1989 261 2351
30 Octubre 24/11/89 242
05 Diciembre 27/12/89 249 1989 262 2802

[1] Esta Resolución fue anulada por la de 27 de diciembre. Por este motivo no se publicó en el Anuario de la Dirección General.
[2] Aparece comentada en dos números de la Revista Crítica.
[3] Esta Resolución está repetida en dos números distintos del Boletín, si bien el contenido del cuarto considerando de la Dirección es diferente en cada uno de ellos.
[4] La Dirección consideró inadmissible el Recurso, por lo que no llegó a publicarse en el B.O.E.
[5] Lo mismo que la anterior.
[6] Con un Nuevo comentario de su autor, José María Quintana, aparece glosada esta Resolución en el nº 589 de 1988, pág. 1960.
[7] Ignacio del Río García de Sola estudia de nuevo esta Resolución en la Revista Crítica, nº 590 de 1990, pág. 164.
[8] Fernando Canals Brage comenta esta Resolución, en unión de otras dos, en el nº 598 de 1990, pág. 1195.
[9] Comentada de Nuevo por Luis Mª de los Cobos en el nº 623 de 1994, pág. 1731.
[10] El nº 602 de la Rev. Crítica, pág. 235, contiene un nuevo comentario de esta Resolución, obra de Luis Alfredo Sánchez Arias.

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Derecho de transmisión

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de transmisión

No se halla extendida con arreglo a las prescripciones y formalidades legales la herencia en la que, apareciendo llamados un hijo y la esposa del causante, a la que corresponde su cuota usufructuaria, se elimina a esta señora de las operaciones particionales de la herencia del padre de su causante y marido, quien falleció con posterioridad a aquél, pues es indudable que el documento no se ha otorgado por todos los causahabientes de uno de los herederos, y que, por grande que sea la tolerancia con que se proceda corrientemente en esta materia, no puede autorizarse como práctica correcta el que no sólo deje de declararse el derecho de la viuda a la cuota usufructuaria legal, sino que se realice la partición en que ella aparece interesada sin su concurso ni representación.

12 junio 1930

Derecho de transmisión.- Fallecida la heredera intestada de una persona sin aceptar ni repudiar la herencia, los derechos de aquélla a esta sucesión pasarán, por derecho de transmisión, a sus herederos testamentarios en la misma proporción establecida en su testamento. Si éstos transmiten todos sus derechos a la viuda del primer causante no habrá interrupción del tracto en la inscripción que se practique a favor de la misma porque en tal asiento, abreviadamente, constarán todas las vicisitudes de la sucesión y la enajenación efectuada.

20 septiembre 1967

Derecho de transmisión.- Cuando el favorecido por el derecho de transmisión acepta la herencia del transmitente -en la que se integra el «ius delationis» a la herencia del primer causante-, la legítima del cónyuge viudo del transmitente no es un simple derecho de crédito frente a la de sus herederos, sino que constituye un verdadero usufructo sobre una cuota del patrimonio hereditario, que afecta genéricamente a todos los bienes de la herencia hasta que con consentimiento del cónyuge legitimario o intervención judicial se concrete sobre bienes determinados o sea objeto de la correspondiente conmutación. Entre esos bienes han de ser incluidos los que el transmisario o favorecido por el derecho de transmisión haya adquirido como heredero del transmitente en la herencia del primer causante, por lo que ha de reconocerse al cónyuge viudo de dicho transmitente el derecho a intervenir en la partición extrajudicial que de la misma realicen los herederos.

22 octubre 1999

Derecho de transmisión.- 1. Fallece el titular registral bajo testamento abierto en el que, tras declarar que está separado judicialmente de su único matrimonio y no tener sucesión, pero viviendo su madre, distribuye toda su herencia en legados. La madre del testador premurió a éste. Son de interés para este recurso las siguientes disposiciones del testador: Lega a su madre «la legítima que la Ley le asigna y en pago de la misma le adjudica hasta donde alcancen» dos inmuebles (cláusula primera).

Realiza otros legados a favor de distintas personas (cláusula tercera).

«Ruega a su madre doña A. C. O. que renuncie a la legítima a que tiene derecho en la herencia del testador», en cuyo caso lega dos quintas partes de los inmuebles a que se refiere la cláusula primera a una de las legatarias, una quinta parte a cada uno de sus dos hermanos y la restante quinta parte, a determinadas iglesias y conventos (cláusula cuarta).

«Hace constar que habiendo distribuido toda su herencia en los legados ordenados en las cláusulas anteriores, en el caso de que existiera algún bien de cualquier clase de su propiedad no incluido en las mismas se entenderá incluido entre los que son objeto de la cláusula tercera y, por tanto, legado, a la Entidad y personas que en la misma figuran en la proporción que en ella se expresa.» (cláusula quinta).

Nombra Albacea y contador partidor, facultado especialmente para «resolver con arreglo a su conciencia y con plena libertad cualquier duda que suscite la interpretación de este testamento».

Dado que el testamento no contiene institución de heredero, se promovió por los dos hermanos del causante la declaración judicial de herederos abintestato, resultando declarados sus dos hermanos.

Practicadas las operaciones particionales por el albacea contador-partidor y por los dos hermanos del causante, se adjudica a éstos, por partes iguales las fincas legadas a su madre por el testador, sin especificarse el concepto por el que se adjudican. Entre estas fincas se encuentra la que es objeto del recurso.

El Registrador suspende la inscripción de la finca a que se refiere el recurso porque «se adjudica por mitad y proindiviso a los hermanos… por vía del legado ordenado por el causante a favor de su madre, cuando dicho legado ha quedado sin efecto por haber fallecido la legataria con anterioridad al indicado causante. Sin que por consiguiente pueda operar el derecho de transmisión».

2. Tal y como ha sido formulado, el defecto no puede mantenerse, pues da por supuesto que el expresado bien se adjudica a los hermanos por derecho de transmisión de su madre, cuando lo cierto es que en el documento particional no se indica por qué título se adjudica la finca a dichos hermanos.

3. Cuestión distinta es el problema que plantea la interpretación de las cláusulas cuarta y quinta del testamento, en relación con tal legado, pero, al no haber sido abordado tal problema en la calificación del Registrador, no puede abordarse por este Centro Directivo, en aplicación de lo que dispone el artículo 326, párrafo primero de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en la forma que resulta de los anteriores fundamentos.

26 mayo 2005

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Sobre elevación en edificio en régimen de propiedad horizontal

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OBRA NUEVA

Sobre elevación en edificio en régimen de propiedad horizontal

Sobre elevación en edificio en régimen de propiedad horizontal

1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliación realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia municipal, así como certificación expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso «para que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad».

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectación del vuelo, que es elemento común y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del último piso y 2) (se examina en otro lugar).

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisión no revelada y que es preciso que conste en el Registro.

20 abril 2006

Sobre elevación en edificio en régimen de propiedad horizontal.- Realizada una ampliación de obra por la que se habilita un desván como vivienda, el problema que se plantea en este recurso es si consta acreditado el consentimiento de los restantes propietarios del edificio, por lo que la resolución se transcribe en el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Consentimiento de los condueños”).

27 noviembre 2012

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Por los herederos, existiendo incapaces

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PARTICIÓN

Por los herederos, existiendo incapaces

Por los herederos, existiendo incapaces

Otorgada una escritura de partición de herencia por la viuda y los hijos del causante, entre los cuales interviene, además de por sí, uno de ellos que lo hace también como tutor de dos hermanos incapaces, no hay contraposición de intereses que exija el nombramiento de defensor judicial, pues en la partición, siendo gananciales todos los bienes, se adjudicó una mitad indivisa en pleno dominio a la viuda, por su mitad de gananciales, y la otra mitad conforme a lo dispuesto por el testador: el usufructo a la viuda y la nuda propiedad, por iguales partes, a todos los hijos; por tanto, el tutor intervino defendiendo los mismos intereses de sus representados, que son coherederos y a los que se les adjudicó una porción indivisa exactamente igual que la suya. En cambio, es necesaria la aprobación judicial de la partición, de acuerdo con el artículo 272 del Código Civil, sin que pueda argumentarse en contra que no existe partición por hacerse las adjudicaciones en proindiviso, pues tal adjudicación trae consigo consecuencias civiles, fiscales y de todo orden que requieren, en un sistema como el nuestro de tutela de autoridad, la aprobación de la autoridad judicial.

6 noviembre 2002

Por los herederos, existiendo incapaces.- No es necesaria la intervención de un defensor judicial ni la aprobación judicial de la partición realizada por los herederos, siendo uno de ellos tutor de un hermano (lo mismo en el caso de que la representación se realice en el ejercicio de la patria potestad), cuando no existe conflicto de intereses ni perjuicio presente para el representado, lo que ocurría en el caso que motivó este recurso, en el que el causante y su viuda estaban casados en régimen de sociedad de gananciales y el único bien que integraba el patrimonio ganancial era una cuarta parte indivisa de un inmueble, acordándose, primero, disolver la sociedad de gananciales; segundo, aceptar la herencia a beneficio de inventario en nombre del incapaz; y tercero, adjudicar a la viuda el usufructo viudal en una proporción determinada y el resto a los hijos, incluido el incapaz, mediante la plena propiedad de unas cuotas, todas ellas iguales.

14 septiembre 2004

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Cancelación por confusión de derechos

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HIPOTECA

Cancelación por confusión de derechos

Es inscribible la escritura en la que el apoderado de la compradora, después de consignar que la finca vendida estaba gravada a favor de aquélla con una hipoteca, hizo constar la entrega de parte del precio a la vendedora, manifestando que el resto, por ser igual al principal asegurado hipotecariamente a favor de la acreedora y ya dueña de la finca gravada con la hipoteca, ésta se cancelará en el Registro de la Propiedad, no siendo necesario la ratificación de este extremo por la compradora.

19 noviembre 1947

Cancelación por confusión de derechos.- 1. Se debate en este recurso posibilidad de practicar una cancelación de hipoteca, cuando el titular dominical de la finca es, a la vez, el titular registral del derecho real de hipoteca que la grava. Son circunstancias a tener en cuenta en la resolución del presente expediente, las siguientes.

– Sobre la finca registral 5133 de Almenara de Tormes figura inscrito un derecho de hipoteca a favor de «Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito».

– Con posterioridad a dicha inscripción se han practicado varias anotaciones preventivas de embargo, la primera de las cuales, letra «A», a favor de la misma «Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito».

– Dicho embargo, anotado bajo la letra «A», fue ejecutado; y, subastada la finca, se adjudica la misma a la citada «Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito». Con el documento judicial presentado en ese Registro el 24 de junio de 2011 se inscribe el dominio de dicha finca a favor de «Caja Rural de Salamanca, Sociedad Cooperativa de Crédito» y se cancela la anotación preventiva de embargo letra «A» y las posteriores, pero queda subsistente la hipoteca anterior a favor de la misma Caja Rural.

2. Al reunirse la hipoteca y la propiedad en una misma persona, por regla general debe entenderse que aquélla queda extinguida, siempre que se produzca una verdadera confusión de derechos. En el presente caso, por lo que se deduce del expediente y teniendo en cuenta, además, la nota de calificación (Cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), la confusión de derechos es completa, por lo que la hipoteca ha quedado extinguida.

3. Queda por determinar si para proceder a su cancelación registral es necesario que se otorgue por el acreedor hipotecario escritura pública de cancelación de hipoteca, o si, por el contrario, es suficiente con una solicitud en instancia privada, con firma notarialmente legitimada.

El artículo 190 del Reglamento Hipotecario, precepto que encuentra su base legal en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria, fue introducido por la reforma del Reglamento Hipotecario de 1947, al objeto de que la cancelación de inscripciones no se realizara de manera automática, de oficio, por el registrador, ante eventuales confusiones de derechos, sino que dicha cancelación se practicara en todo caso, a solicitud del interesado. En estos supuestos, la extinción del derecho de hipoteca, no resulta de la instancia sino del propio historial registral, que publica una misma titularidad para el dominio y para el derecho real de hipoteca (artículo 1192 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de junio de 2010), representando la instancia únicamente la solicitud exigida por el artículo 190 del Reglamento Hipotecario, atendiendo al principio de rogación registral. Este supuesto guarda parecido con la solicitud, en instancia privada, de la cancelación de una hipoteca, por transcurso del plazo, en los términos previstos en el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, en los casos en que la extinción del derecho resulte del propio Registro.

4. Por lo expuesto, procede estimar el recurso debiéndose entender que la solicitud presentada por la recurrente reúne los requisitos exigidos en el artículo 190 del Reglamento Hipotecario.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación de la registradora.

7 febrero 2012

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Del cónyuge del vendedor de una vivienda privativa

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IDENTIFICACIÓN

Del cónyuge del vendedor de una vivienda privativa

Del cónyuge del vendedor de una vivienda privativa

1. En el caso al que se refiere el presente recurso el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción de una escritura de compraventa de una vivienda, privativa del vendedor, porque a su juicio es necesario que conste el Número de Identificación Fiscal de la esposa de dicho vendedor, no obstante haber comparecido ésta al otorgamiento a los solos efectos de prestar el consentimiento a la transmisión, por constituir hasta entonces el domicilio familiar.

2. Ciertamente, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Respecto del Notario, y por lo que interesa en el caso del presente recurso, el artículo 23 de la Ley del Notariado, modificado por la referida Ley 36/2006, establece que «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura».

En lo relativo a los Registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra entre otros aspectos -analizados en la Resolución de 18 de mayo de 2007-, en la disposición por la que se establece que «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» -artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria-. En tal caso, esto es, inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes (y lo mismo se dispone respecto de la negativa total o parcial a identificar el medio de pago) se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal» (y en la que, en su caso, se identifiquen todos los medios de pago empleados) -artículo 254.4 de la misma Ley-.

Como todas, estas normas que imponen la consignación del número de identificación fiscal de los comparecientes en el otorgamiento de las escrituras públicas que tengan por objeto determinados actos y contratos sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascedencia tributaria, han de ser interpretadas atendiendo a su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil).

A tal efecto, al aplicar la norma del artículo 1320 del Código Civil, en cuanto establece que para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual aunque pertenezca a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos -o, en su caso, autorización judicial-, no puede desconocerse que en el supuesto de titularidad privativa el poder de disposición corresponde exclusivamente al cónyuge titular, de tal modo que el consentimiento exigido de su consorte tiene el carácter de un asentimiento, que se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un acto en el que no es parte. Por ello, habida cuenta que al prestar su consentimiento el cónyuge del disponente ni transmite ni realiza ningún otro acto de trascendencia tributaria, carece de justificación la exigencia de constancia de su número de identificación fiscal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

7 diciembre 2007

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Identidad del promotor del expediente

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INMATRICULACIÓN

Identidad del promotor del expediente

Identidad del promotor del expediente

1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un Auto judicial por el que se declara, en un expediente de dominio de inmatriculación, la titularidad de una determinada persona sobre una finca, a excepción de la bodega existente en la misma, cuyo dominio se declara perteneciente a otra persona que no ha intervenido como promotora en la tramitación del expediente. De los datos de la certificación catastral aportada resulta que la finca pertenece a diversas personas, en un régimen jurídico que puede ser de división horizontal o de otra naturaleza y que no está previamente inscrito en el Registro. La Registradora, admitiendo que la Ley no exige la previa inscripción del título constitutivo de una comunidad especial para llevar a cabo inscripción del derecho de uno de los copropietarios, señala como defecto la falta de definición del régimen de comunidad a que está sometido el derecho de la interesada. Asimismo señala la falta de total coincidencia entre la certificación catastral aportada y los datos del título y la falta de expresión del DNI/NIF de la recurrente. Por la recurrente se señala que a su juicio ha de ser bastante con la documentación aportada y que los cotitulares deben entenderse citados por edictos.

Se deben analizar, por tanto, tres cuestiones: primera, el régimen de comunidad y la necesidad o no de especificar el mismo y dar intervención a los cotitulares; segunda, la concordancia entre el título y la certificación catastral aportada; y tercera, si es o no necesario expresar el DNI/NIF en el documento.

4. En cuanto a la tercera de las cuestiones, debemos partir de la necesidad de que en los documentos judiciales que vayan a producir cualquier inscripción consten todas las circunstancias personales necesarias para la extensión de la inscripción en cuestión (Resolución de 15 de diciembre de 2010). Entre ellas, el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige la expresión del DNI/NIF, circunstancia cuya falta debe subsanarse oportunamente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.

7 marzo 2011

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Valor del auto del Presidente que no es objeto de apelación

Produccion CoMa, 09/02/2016

RECURSO GUBERNATIVO*

*Toda la regulación de la materia ha sido objeto de modificación, tras la publicación de la Ley de 27 de diciembre de 2001, que ha dado nueva redacción a los artículos 322 a 329 de la Ley Hipotecaria.

Valor del auto del Presidente que no es objeto de apelación

Valor del auto del Presidente que no es objeto de apelación

Tanto las Resoluciones de la Dirección General como los autos de los Presidentes de las Audiencias Territoriales de los Tribunales Superiores de Justicia contra los que no se interpuso apelación en tiempo y forma tienen el carácter de definitivos y no se puede volver a plantear nuevo recurso sobre una cuestión que ya ha quedado resuelta. [1]

7 septiembre 1990

Valor del Auto del Presidente que no es objeto de apelación.- Denegada la inscripción de un contrato de opción de compra y ejercicio del mismo otorgado por unos herederos, por entender el Registrador que era preciso la intervención de una legataria y por no estar inscritos los bienes a favor de los vendedores, y resuelta esta cuestión por Auto definitivo del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, por tratarse de materia sujeta al Derecho civil catalán, resuelve la Dirección que han resultado removidos los obstáculos aducidos por el Registrador.

12 abril 1999

 

[1] El recurso que dio lugar a esta Resolución lo originó la misma escritura que dio lugar a un Auto del Presidente de un Tribunal Superior de Justicia en el que se confirmó la calificación denegatoria del Registrador y contra el cual no hubo apelación. Al presentarse de nuevo la escritura y ser objeto de otra nota de calificación más extensa, el Centro Directivo considera que pese a la extensión de la nueva nota las cuestiones planteadas ya estaban resueltas en el anterior recurso. Y también rechaza el argumento del Notario al pretender que la cláusula discutida en el primer recurso –presentada entonces como reconocimiento del carácter privativo de un bien ganancial-, se contemple ahora como un negocio de atribución, pues aún así entiende que no se plantean cuestiones que estuvieran ya planteadas en el primer recurso.

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 1945 – 1979

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.945
15 Enero 18-2-45 391
11 Abril 9-5-45 398
26 Mayo 5-9-45 406
24 Octubre 11-2-46 421
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.946
21 Enero 16-5-46 533
9 Febrero 23-5-46 538
20 Febrero 2-6-46 544
10 Mayo 5-8-46 49
(Aparece de nuevo
en la página 189 del
Anuario de 1947)
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.947
21 Marzo 26-4-47 197
6 Diciembre 1-10-48 206
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.948
3 Junio 22-10-48 173
16 Junio 29-10-48 176
29 Noviembre 30-12-48 179
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.950
25 Marzo 6-5-50 205
2 Agosto 30-8-50 211
4 Diciembre 20-1-51 217
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.951
30 Marzo 21-6-51 187
25 Abril 27-6-51 198
7 Mayo 3-7-51 205
9 Noviembre 9-1-52 213
28 Diciembre 2-3-52 219
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.952
23 Mayo 23-8-52 241
27 Mayo 27-8-52 245
6 Junio 1-9-52 251
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.953
7 Febrero 6-7-53 89
26 Febrero 24-5-53 97
17 Abril 14-7-53 108
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.954
20 Febrero 1-5-54 47
6 Diciembre 19-1-55 57
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.955
19 Octube 16-11-55 95
5 Noviembre 16-12-55 102
29 Noviembre 12-1-56 108
30 Noviembre 27-12-55 112
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.956
17 Enero 25-2-56 81
17 Julio 12-9-56 881
5 Noviembre 28-11-56 96
15 Noviembre 15-12-56 100
29 Noviembre 19-1-57 111
7 Noviembre 23-1-57 118
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.957
1 Febrero 8-3-57 53
2 Febrero 26-3-57 64
14 Marzo 17-5-57 69
1 Julio 19-8-57 74
15 Julio 28-8-57 79
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
20  Julio 20-9-57 83
7 Noviembre 17-12-57 89
19 Noviembre 21-12-57 95
20 Noviembre 26-12-57 103
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.958
18 Enero 3-3-58 65
18 Enero 2-7-58 72
23 Julio 28-10-58 77
1 Agosto 22-12-58 84
16 Septiembre 25-12-58 93
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.959
16 Marzo 4-4-59 73
16 Mayo 9-6-59 82
23 Octubre 11-11-59 85
10 Noviembre 26-11-59 88
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
  FECHA PÁG.
AÑO 1.960
15 Enero 28-1-60 105
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.961
16 Noviembre 16-12-61 57
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.962
7 Julio 7-8-62 77
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.963
20 Junio 11-7-63 79
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO
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AÑO 1.964
24 Enero 17-2-64 85
7 Julio 2-9-64 91
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.965
17 Febrero 3-3-65 65 1965 442-3 407
2 Marzo 16-3-65 70 1965 444-5 647
15 Marzo 31-3-65 75 1965 444-5 659
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B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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9 Abril 24-4-65 79 1965 446-7 926
4 Octubre 24-10-65 86 1965 450-1 1580
19 Octubre 3-11-65 86 1965
5 Noviembre 19-11-65 91 1966 452 172
15 Diciembre 4-1-66 95 1966 452 178
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.966
20 Julio 18-8-66 87 1966 6 138 1966 457 1577
22 Julio 22-8-66 89 1966 6 138 1966 457 1580
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.967
16 Marzo 29-3-67 61 1967 12 487 1967 460 814
19 Junio 17-7-67 65 1967 16 856 1967 461 1161
17 Octubre 30-10-67 67 1967 18 1194 1968 464 125
19 Octubre 4-11-67 73 1967 19 1303 1968 464 129
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.968
23 Febrero 6-3-68 93 1968 23 410 1968 466 759
24 Junio 20-7-68 97 1968 27 756 1968 469 1628
4 Diciembre 21-12-68 105 1968 31 1063 1968 473 1069
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AÑO 1.969
4 Noviembre 4-12-69 77 1969 42 632 1970 477 486
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.970
11 Febrero 4-3-70 67 1970 45 150 1970 479 996
22 Febrero 21-3-70 73 1970 45 150 1970 479 1001
23 Abril 3-6-70 78 1970 48 358 1970 480 1259
22 Julio 9-9-70 81 1970 50 605 1971 482 141
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.971
21 Julio 7-8-71 75 1971 60 441 1971 487 1504
2 Noviembre 1-12-71 78 1971 64 815 1971 488 161
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.972
19 Febrero 18-3-72 91 1972 67 183 1972 490 605
4 Abril 27-4-72 95 1972 68 241 1972 491 895
8 Junio 12-7-72 100 1972 71 441 1972 493 1350
3 Octubre 18-10-72 103 1972 73 520 1973 494 165
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AÑO 1.973
16 Junio 10-7-73 109 1973 82 639 1973 499 1517
13 Octubre 6-11-73 114 1973 85 875 1974 500 182
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.974
13 Marzo 1-4-74 91 1974 90 237 1974 503 945
15 Marzo 1-4-74 96 1974 90 241 1974 503 951
28 Marzo 11-4-74 100 1974 90 246 1974 504 1115
30 Mayo 28-6-74 105 1974 92 248 1974 505 1470
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.975
8 Febrero 25-2-75 55 1975 99 208 1975 508 666
16 Abril 9-6-75 58 1975 103 678 1975 510 1232
24 Septiembre 7-10-75 63 1975 106 659 1976 512 146
29 Septiembre 8-10-75 67 1975 106 863 1976 512 157
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.976
13 Mayo 3-7-76 43 1976 115 474 1976 517 1467
14 Octubre 12-11-76 48 1976 118 757 1977 523 1410
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.977
19 Mayo 30-7-77 55 1977 126 513 1978 524 69
27 Junio 22-8-77 59 1977 126 517
5 Agosto 14-9-77 65 1977 127 598 1978 525 349
22 Diciembre 10-1-77 72 1978 131 103
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AÑO 1.978
09 Mayo 17-07-78 117 1978 136 589
12 Mayo 20-06-78 120 1978 136 598
28 Septiembre 18-10-78 125 1978 139 947
22 Noviembre 13-01-79 128 1979 142 170
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15 Diciembre 30-01-79 133 1979 142 190
16 Diciembre 30-01-79 135 1979 142 193
18 Diciembre 30-01-79 138 1979 142 195
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AÑO 1.979
2 Febrero 24-2-79 105 1978 136 589
8 Febrero 1-3-79 120 1978 136 598
18 Junio 27-7-79 125 1978 139 947

 

 

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Constitución mediante expediente para la reanudación del tracto

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución mediante expediente para la reanudación del tracto

Constitución mediante expediente para la reanudación del tracto

Solicitada la reanudación del tracto por los diversos propietarios de un edificio, del que la única inscripción existente en el Registro es la del solar, no hay ningún obstáculo para que el auto se extienda a la declaración de obra nueva, ya que el expediente tiene como objeto acreditar el dominio de una finca en su «estado actual». Tampoco es obstáculo que el auto considere justificado no un dominio individual o un condominio ordinario, sino sujeto al régimen de propiedad horizontal, pese a no existir un título constitutivo.

18 junio 1991

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NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1990 – 1996

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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AÑO 1.990
16 Enero 27/01/90 11 1990 263 101
25 Enero 14/02/90 18 1990 264 386 1991 604 1135
05 Febrero 02/03/90 23 1990 265 559
06 Febrero 02/03/90 36 1990 265 573
07 Febrero 02/03/90 49 1990 265 587
16 Febrero 12/03/90 61 1990 265 601 1991 604 1129
19 Febrero 13/03/90 78 1990 265 619
16 Marzo 02/04/90 89 1990 266 820 1991 604 1129
05 Abril 08/06/90 103 1990 268 1380
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Abril 20/06/90 111 1990 268 1394
24 Abril 20/06/90 115 1990 268 1399
11 Mayo 26/06/90 123 1990 268 1408
21 Mayo 26/06/90 133 1990 268 1422
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
24 Mayo 27/06/90 138 1990 268 1432 1992 613 2634
25 Mayo 26/06/90 143 1990 268 1427 1992 613 2625
19 Junio 14/08/90 148 1990 269 1615
20 Junio 16/08/90 153 1990 269 1658
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Julio 29/08/90 157 1990 269 1641
04 Septiembre 13/09/90 161 1990 270 1930
05 Septiembre 13/09/90 167 1990 270 1937
07 Septiembre 27/10/90 171 1990 271 2486
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
14 Septiembre 24/10/90 177 1990 271 2482 1991 603 712
18 Septiembre 04/10/90 180 1990 271 2468 1993 617 1177
19 Septiembre 04/10/90 185 1990 271 2474
20 Septiembre 02/10/90 189 1990 271 2465
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
25 Septiembre 07/11/90 192 1990 272 2716
05 Noviembre 10/11/90 197 1990 272 2721 1991 607 2305
06 Noviembre 20/11/90 205 1990 272 2735
07 Noviembre 20/11/90 209 1990 272 2739
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
08 Noviembre 17/11/90 221 1990 272 2729
12 Noviembre 12/12/90 227 1990 273 3100
13 Noviembre 14/12/90 233 1990 273 3109
14 Noviembre 14/12/90 238 1990 273 3115
15 Noviembre 19/12/90 242 1990 273 3119
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
21 Noviembre 13/12/90 245 1990 273 3106
26 Noviembre 01/01/91 249 1991 274 215
21 Diciembre 02/02/91 255 1991 275 425
26 Diciembre 18/01/91 260 1991 274 221
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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AÑO 1.991
10 Enero 19/02/91 11 1991 275 439
14 Enero 30/01/91 14 1991 274 241
15 Enero 02/02/91 26 1991 275 429
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
21 Enero 16/02/91 31 1991 275 433
06 Marzo 27/04/91 36 1991 277 847
14 Marzo 22/05/91 44 1991 278 1107
26 Marzo 22/05/91 47 1991 278 1122 1993 617 1182
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01 Abril 22/05/91 51 1991 278 1131
04 Abril 22/05/91 55 1991 278 1141
05 Abril 22/05/91 58 1991 278 1144
08 Abril 05/06/91 62 1991 279 1536
09 Abril 29/05/91 66 1991 278 1181
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10 Abril 05/06/91 75 1991 279 1542
11 Abril 28/05/91 78 1991 278 1153
12 Abril 28/05/91 82 1991 278 1157
22 Abril 10/06/91 85 1991 279 1564
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23 Abril 28/05/91 88 1991 278 1168
24 Abril 30/07/91 93 1991 280 1718
26 Abril 05/06/91 99 1991 279 1557
29 Abril 10/06/91 105 1991 279 1567
30 Abril 10/06/91 108 1991 279 1570
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21 Mayo 15/07/91 113 1991 280 1714
31 Mayo 30/07/91 117 1991 280 1725
03 Junio 08/08/91 119 1991 280 1728
04 Junio 08/08/91 122 1991 280 1731
05 Junio 14/08/91 126 1991 280 1751 1995 627 662
06 Junio 14/08/91 131 1991 280 1757
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07 Junio 14/08/91 135 1991 280 1761
11 Junio 12/08/91 137 1991 280 1738
18 Junio 15/08/91 142 1991 280 1764
21 Junio 15/08/91 146 1991 280 1768
24 Junio 16/08/91 149 1991 280 1772
25 Junio 16/08/91 153 1991 280 1776
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05 Julio 31/08/91 156 1991 280 1793
08 Julio 23/08/91 161 1991 280 1780 1993 614 265
09 Julio 04/09/91 166 1991 281 1904
10 Julio 04/09/91 168 1991 281 1907
15 Julio 10/09/91 172 1991 281 1937
16 Julio 07/09/91 175 1991 281 1933 1994 623 1757
17 Julio 04/09/91 179 1991 281 1912
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18 Julio 24/08/91 181 1991 280 1789
19 Julio 05/09/91 185 1991 281 1915
24 Julio 05/09/91 189 1991 281 1927
02 Septiembre 14/10/91 191 1991 282 2249
05 Septiembre 14/10/91 194 1991 282 2257 1993 617 1186
06 Septiembre 14/10/91 197 1991 282 2261
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09 Septiembre 14/10/91 199 1991 282 2263
23 Septiembre 14/10/91 203 1991 282 2274
24 Septiembre 21/10/91 207 1991 282 2287
25 Septiembre 14/10/91 209 1991 282 2279
26 Septiembre 14/10/91 212 1991 282 2282
01 Octubre 18/01/92 216 1992 285 155
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02 Octubre 10/12/91 220 1991 284 2778
03 Octubre 13/11/91 223 1991 283 2493
08 Octubre 18/12/91 229 1991 284 2782 1992 608 178
09 Octubre 18/12/91 237 1991 284 2782 1992 608 178
10 Octubre 18/12/91 246 1991 284 2782 1992 608 178
11 Octubre 18/12/91 254 1991 284 2782 1992 608 178
14 Octubre 23/12/91 262 1991 284 2831 1992 608 178
15 Octubre 04/12/91 271 1991 284 2772
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16 Octubre 28/11/91 276 1991 283 2513
18 Octubre 22/11/91 280 1991 283 2506
06 Noviembre 28/11/91 286 1991 283 2518
07 Noviembre 26/12/91 290 1991 284 2840
08 Noviembre 18/12/91 292 1991 284 2821
11 Noviembre 18/12/91 296 1991 284 2827
12 Noviembre 13/01/92 300 1992 285 140
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21 Noviembre 21/01/92 304 1992 285 174
05 Diciembre 25/01/92 308 1992 285 185 1992 613 2640
10 Diciembre 13/02/92 310 1992 286 502
11 Diciembre 12/02/92 313 1992 286 492
13 Diciembre 19/02/92 315 1992 286 511
16 Diciembre 26/03/92 319 1992 287 647 1995 629 1429
30 Diciembre 12/02/92 323 1992 286 495
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AÑO 1.992
03 Febrero 26/03/92 11 1992 287 652 1993 618 1606
04 Febrero 05/05/92 18 1992 289 1234
05 Febrero 04/05/92 23 1992 289 1214
06 Febrero 27/03/92 26 1992 287 659
10 Febrero 27/03/92 29 1992 287 662
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13 Febrero 31/03/92 33 1992 287 666 1994 624 2079
20 Febrero 02/03/92 36 1992 289 1205 1993 617 1189
21 Febrero 02/05/92 40 1992 289 1209
24 Febrero 04/05/92 42 1992 289 1217
25 Febrero 04/05/92 47 1992 289 1222
28 Febrero 14/05/92 52 1992 289 1251
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09 Abril 27/05/92 59 1992 289 1267
24 Abril 29/05/92     1992 289 1277
28 Abril 04/06/92 65 1992 290 1608
04 Mayo 09/06/92 69 1992 290 1616
05 Mayo 08/07/92 81 1992 291 1874 1995 627 665
08 Mayo 26/06/92 85 1992 290 1628
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12 Mayo 08/07/91 89 1992 291 1881
13 Mayo 26/06/92 93 1992 290 1632
18 Mayo 10/07/92 99 1992 291 1900
20 Mayo 26/06/92 102 1992 290 1638
28 Mayo 09/07/92 108 1992 291 1894
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29 Mayo 16/07/92 114 1992 291 1948
01 Junio 10/07/92 122 1992 291 1906
03 Junio 13/07/92 130 1992 291 1936
04 Junio 16/07/92 134 1992 291 1956
05 Junio 21/07/92 143 1992 291 1981
09 Junio 10/07/92 152 1992 291 1921 1994 620 316
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13 Junio 10/07/92 155 1992 291 1931
25 Junio 17/07/92 160 1992 291 1970
29 Junio 13/08/92 163 1992 291 2034
30 Junio 29/07/92 173 1992 291 2004
06 Julio 07/08/92 178 1992 291 2010
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09 Julio 07/08/92 186 1992 291 2024
10 Julio 13/08/92 195 1992 291 2034
11 Julio 11/08/92 203 1992 291 2034
13 Julio 13/08/92 212 1992 291 2034
14 Julio 07/08/92 221 1992 291 2034
16 Julio 07/08/92 229 1992 291 2033
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17 Julio 07/08/92 238 1992 291 2034
30 Julio 09/09/92 247 1992 292 2105
01 Septiembre 25/09/92 257 1992 292 2127
02 Septiembre 24/09/92 262 1992 292 2122
03 Septiembre 25/09/92 267 1992 292 2132
04 Septiembre 25/09/92 271 1992 292 2135
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07 Septiembre 23/09/92 276 1992 292 2116
14 Septiembre 03/10/92 280 1992 293 2409
16 Septiembre 09/10/92 283 1992 293 2424
17 Septiembre 10/10/92 286 1992 293 2428
22 Septiembre 10/10/92 292 1992 293 2434 1995 627 664
23 Septiembre 27/10/92 297 1992 293 2444
24 Septiembre 05/11/92 301 1992 294 2843
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25 Septiembre 21/10/92 306 1992 293 2441
06 Octubre 05/11/92 308 1992 294 2848
07 Octubre 18/11/92 311 1992 294 2857 1993 616 1052
08 Octubre 18/11/92 317 1992 294 2863
16 Octubre 01/12/92 321 1992 295 3286
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21 Octubre 01/12/92 327 1992 295 3299
26 Octubre 01/12/92 331 1992 295 3308 1993 616 1047
28 Octubre 01/12/92 335 1992 295 3312
02 Noviembre 17/12/92 338 1992 295 3356 1993 618 1593
11 Noviembre 15/01/93 346 1993 296 114
25 Noviembre 15/01/93 352 1993 296 120
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26 Noviembre 09/01/93 358 1993 296 111
09 Diciembre 19/01/93 360 1993 296 131
10 Diciembre 20/01/93 364 1993 296 139
11 Diciembre 21/01/93 369 1993 296 148
14 Diciembre 29/01/93 373 1993 297 496 1995 626 228
29 Diciembre 04/02/93 377 1993 296 157
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AÑO 1993
04 Enero 04/02/93 11 1993 297 500
08 Enero 11/03/93 16 1993 298 776 1995 629 1425
11 Enero 12/02/93 20 1993 297 510
19 Enero 08/03/93 23 1993 298 768
21 Enero 18/03/93 28 1993 298 780
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25 Enero 08/03/93 33 1993 298 773
17 Febrero 24/03/93 36 1993 298 794
18 Febrero 24/03/93 40 1993 298 798
19 Febrero 24/03/93 43 1993 298 802 1995 626 219
22 Febrero 24/03/93 48 1993 298 806
24 Febrero 26/03/93 55 1993 298 821
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25 Febrero 26/03/93 59 1993 298 826
04 Marzo 07/04/93 64 1993 299 995 1994 624 2086
11 Marzo 27/03/93 76 1993 298 830
15 Marzo 15/04/93 84 1993 299 1025
17 Marzo 14/04/93 88 1993 299 1006
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23 Marzo 20/04/93 94 1994 624 2100
25 Marzo 20/04/93 100 1993 299 1035 1995 627 635
01 Abril 04/05/93 105 1993 300 1388
27 Abril 10/06/93 109 1993 301 1606
29 Abril 03/06/93 114 1993 301 1597 1995 628 1002 [1]
05 Mayo 11/06/93 118 1993 301 1614
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12 Mayo 10/06/93 124 1993 300 1610
18 Mayo 09/07/93 127 1993 302 1819
20 Mayo 23/06/93 130 1993 301 1625
21 Mayo 23/06/93 134 1993 301 1629
25 Mayo 01/07/93 140 1993 302 1810
26 Mayo 01/07/93 142 1993 302 1812
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27 Mayo 02/07/93 144 1993 302 1818
28 Mayo 01/07/93 146 1993 302 1812
29 Mayo 01/07/93 148 1993 302 1812
31 Mayo 01/07/93 150 1993 302 1813
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01 Junio 02/07/93 152 1993 302 1818
02 Junio 02/07/93 156 1993 302 1818
03 Junio 03/07/93 161 1993 302 1818
04 Junio 03/07/93 165 1993 302 1818
05 Junio 03/07/93 169 1993 302 1819
07 Junio 01/07/93 174 1993 302 1813
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11 Junio 09/07/93 178 1993 302 1829 1995 628 994
12 Junio 10/07/93 182 1993 302 1843
14 Junio 10/07/93 186 1993 302 1848
15 Junio 09/07/93 190 1993 302 1833
16 Junio 15/07/93 195 1993 302 1852
17 Junio 30/07/93 198 1993 302 1881
RESOLUCIÓN
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18 Junio 03/08/93 202 1993 302 1885
25 Junio 15/07/93 206 1993 302 1855
05 Julio 20/07/93 211 1993 302 1877
06 Julio 03/08/93 215 1993 302 1891 1994 623 1717
07 Julio 03/08/93 220 1993 302 1897
30 Julio 25/08/93 224 1993 302 1919 1995 629 1419
17 Agosto 13/09/93 228 1993 303 2021
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21 Agosto 22/09/93 236 1993 303 2052
23 Agosto 16/09/93 243 1993 303 2038
24 Agosto 16/09/93 248 1993 303 2043 1995 626 211
29 Septiembre 23/10/93 253 1993 304 2408
04 Octubre 29/10/93 255 1993 304 2410
05 Octubre 29/10/93 260 1993 304 2415
27 Octubre 25/11/93 263 1993 305 2667 1994 621 757
28 Octubre 29/11/93 268 1993 305 2686 1994 621 767
05 Noviembre 25/11/93 275 1993 305 2672 1994 621 763
08 Noviembre 19/11/93 279 1993 305 2661 1994 621 749
23 Noviembre 22/12/93 286 1993 306 3041
13 Diciembre 12/01/94 290 1994 307 129
17 Diciembre 09/02/94 295 1994 308 338
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AÑO 1.994
04 Enero 10/02/94 11 1994 308 358
07 Enero 17/01/94 14 1994 307 134
10 Enero 22/02/94 22 1996 637 2321
11 Enero 09/02/94 26 1994 308 348
17 Enero 10/02/94 31 1994 308 362
18 Enero 18/02/94 39 1994 308 370
19 Enero 26/02/94 44 1994 308 394
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24 Enero 18/02/94 50 1994 308 375
26 Enero 22/02/94 57 1994 308 386
09 Febrero 21/03/94 61 1994 309 754 1996 636 2031
17 Febrero 21/03/94 65 1994 309 758
21 Febrero 17/03/94 70 1994 309 744
25 Febrero 23/03/94 75 1994 309 771
28 Febrero 21/03/94 79 1994 309 763
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03 Marzo 17/02/94 87 1994 309 749
07 Marzo 26/03/94 92 1994 309 775
15 Marzo 07/04/94 94 1994 310 962
17 Marzo 07/04/94 99 1994 310 967
23 Marzo 10/05/94 116 1994 311 1288
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06 Abril 25/05/94 119 1994 311 1301
18 Abril 11/06/94 123 1994 312 1671
03 Mayo 10/06/94 131 1994 312 1667
12 Mayo 04/06/94 135 1994 312 1653 1995 627 643
13 Mayo 01/07/94 143 1994 313 1884 1996 632 159
21 Junio 30/07/94 148 1994 313 1950 1995 627 655
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27 Junio 22/07/94 154 1994 313 1934
19 Julio 02/09/94 158 1994 314 2102
20 Julio 02/09/94 165 1994 314 2110
19 Septiembre 19/10/94 172 1994 315 2666
03 Octubre 07/11/94 181 1994 316 3060
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05 Octubre 08/11/94 185 1994 316 3064
07 Octubre 21/11/94 190 1994 316 3074
17 Octubre 21/11/94 195 1994 316 3069 1996 637 2345
18 Octubre 21/11/94 200 1994 316 3079
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19 Octubre 21/11/94 208 1994 316 3087
20 Octubre 06/12/94 214 1994 317 3577
11 Noviembre 20/12/94 218 1994 317 3587
14 Noviembre 05/01/95 221 1995 7 1607 1995 7 1607
15 Noviembre 16/12/94 257 1994 317 3583
16 Noviembre 12/01/95 227 1995 1 139 1996 633 611
21 Noviembre 11/01/95 235 1995 1 144 1996 635 1615
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12 Diciembre 19/01/95 239 1995 1 147
14 Diciembre 11/01/95 244 1995 1 151
15 Diciembre 19/01/95 245 1995 1 151
16 Diciembre 01/02/95 251 1995 2 243
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AÑO 1995
05 Enero 31/01/95 11 1995 2 247
11 Enero 17/02/95 17 1995 2 251 1997 638 188
13 Enero 17/02/95 24 1995 2 255
17 Enero 14/03/95 29 1995 2 455 1996 632 159
18 Enero 17/02/95 34 1995 2 257
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31 Enero 01/03/95 38 1995 4 850
06 Febrero 24/03/95 41 1996 637 2321
07 Febrero 29/03/95 48 1995 2 464 1995 630 1850
10 Febrero 12/04/95 53 1995 4 841
21 Febrero 12/04/95 58 1995 4 844 1997 640 1121
01 Marzo 25/04/95 63 1995 4 846
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13 Marzo 09/05/95 67 1995 5 1169
30 Marzo 25/04/95 74 1995 4 848
31 Marzo 25/04/95 77 1995 3 458
03 Abril 09/05/95 83 1995 5 1173 1996 637 2321
05 Abril 09/05/95 91 1995 5 1178
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10 Abril 18/05/95 95 1995 5 1180
12 Abril 31/05/95 99 1995 5 1183
27 Abril 31/05/95 102 1995 5 1184
28 Abril 31/05/95 107 1995 5 1187
03 Mayo 06/06/95 113 1995 6 1425
04 Mayo 06/06/95 120 1995 6 1429
08 Mayo 15/06/95 128 1995 6 1434
22 Mayo 27/06/95 133 1995 6 1437
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24 Mayo 27/06/95 137 1995 6 1439
31 Mayo 05/07/95 142 1995 7 1610
16 Junio 15/07/95 146 1995 7 1613 1996 632 159
22 Junio 04/08/95 151 1995 8 1883
23 Junio 09/08/95 156 1995 8 1886
27 Junio 09/08/95 161 1995 8 1888
05 Julio 18/08/95 167 1995 8 1892 1996 633 622
07 Julio 17/08/95 172 1995 8 1895
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12 Julio 17/08/95 176 1995 8 1897
18 Julio 17/08/95 182 1995 8 1901
19 Julio 17/08/95 186 1995 8 1903 1996 635 1606
20 Julio 17/08/95 192 1995 8 1906 1996 635 1606
21 Julio 17/08/95 198 1995 8 1910 1996 635 1606
24 Julio 17/08/95 204 1995 8 1914
19 Septiembre 18/10/95 209 1995 9 2045
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20 Septiembre 19/10/95 216 1995 9 2045
21 Septiembre 18/10/95 223 1995 9 2049
22 Septiembre 18/10/95 229 1995 9 2049
25 Septiembre 17/10/95 236 1995 9 2053
26 Septiembre 17/10/95 242 1995 9 2053
27 Septiembre 18/10/95 248 1995 9 2053
28 Septiembre 18/10/95 254 1995 9 2045
29 Septiembre 19/10/95 261 1995 9 2057
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03 Noviembre 30/11/95 268 1996 11 75
10 Noviembre 08/12/95 272 1996 11 78 1996 636 2038
17 Noviembre 05/01/96 278 1996 12 403
21 Noviembre 04/01/96 283 1996 12 406 1997 639 631
22 Noviembre 30/12/95 286 1996 12 408 1997 639 631
28 Diciembre 17/01/96 290 1996 12 412
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AÑO 1.996
02 Enero 23/02/96 11 1996 13 666 1997 640 1138
03 Enero 23/02/96 16 1996 13 670 1997 640 1143
19 Enero 23/02/96 22 1996 13 673
05 Febrero 23/03/96 35 1996 14 907
08 Febrero 23/03/96 40 1996 14 910
12 Febrero 23/03/96 46 1996 14 913
13 Febrero 23/03/96 51 1996 14 916
23 Febrero 28/03/96 54 1996 14 918
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26 Febrero 29/03/96 63 1996 14 923
04 Marzo 19/04/96 68 1996 15 1141
08 Marzo 19/04/96 73 1996 15 1144
11 Marzo 17/04/96 82 1996 15 1150
12 Marzo 17/04/96 91 1996 15 1150
13 Marzo 04/05/96 100 1996 16 1347
15 Marzo 02/05/96 109 1996 16 1347
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18 Marzo 01/05/96 117 1996 16 1352
20 Marzo 02/05/96 126 1996 16 1352
21 Marzo 02/05/96 135 1996 16 1352
25 Marzo 07/05/96 144 1996 16 1358
01 Abril 07/05/96 149 1996 16 1361
02 Abril 07/05/96 157 1996 16 1366
12 Abril 07/05/96 167 1996 16 1372
19 Abril 25/05/96 174 1996 16 1376
22 Abril 27/05/96 179 1996 17 1561
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23 Abril 27/05/96 185 1996 16 1379 1997 639 642
24 Abril 31/05/96 192 1996 16 1379 1997 639 642
25 Abril 30/05/96 199 1996 16 1383
26 Abril 28/05/96 205 1996 16 1386 1997 639 621
29 Abril 28/05/96 211 1996 16 1386 1997 639 621
30 Abril 28/05/96 218 1996 16 1386 1997 639 621
10 Mayo 12/06/96 224 1996 17 1564
13 Mayo 13/06/96 232 1996 17 1570
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16 Mayo 12/06/96 239 1996 17 1574 1997 638 177 [2]
28 Mayo 16/07/96 247 1996 18 1777
30 Mayo 16/07/96 252 1996 18 1780
01 Junio 16/07/96 257 1996 18 1783
03 Junio 16/07/96 261 1996 18 1785 1997 639 642
04 Junio 03/08/96 268 1997 22 49
27 Junio 09/08/96 276 1997 22 54
12 Julio 09/08/96 285 1997 22 60
16 Julio 19/09/96 293
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18 Julio 22/08/96 305 1996 19 1949 1998 645 540
22 Julio 23/08/96 310 1996 19 1952
23 Julio 29/08/96 319 1996 19 1957
17 Septiembre 11/10/96 326 1996 20 2259
20 Septiembre 11/10/96 335 1996 20 2264
23 Septiembre 11/10/96 344 1996 20 2269 1997 641 1471
02 Octubre 26/10/96 349 1996 20 2273
03 Octubre 23/10/96 354 1996 20 2276
04 Octubre 26/10/96 365 1996 20 2273
14 Octubre 27/11/96 370 1996 21 2453
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22 Octubre 27/11/96 375 1996 21 2456
23 Octubre 28/11/96 382 1996 21 2460
25 Octubre 06/12/96 390 1997 22 64
06 Noviembre 17/12/96 394 1997 22 67
07 Noviembre 25/12/96 401 1997 22 71 1997 642 1853
08 Noviembre 25/12/96 405 1997 22 71 1997 642 1853
14 Noviembre 25/12/96 409 1997 22 73
15 Noviembre 25/12/96 418 1997 22 78 1997 642 1845
19 Noviembre 25/12/96 425 1997 22 83 1997 642 1861
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16 Diciembre 07/02/97 431 1997 24 757
17 Diciembre 07/02/97 438 1997 24 761
18 Diciembre 13/02/97 445 1997 24 765
26 Diciembre 06/02/97 454 1997 24 771 1997 643 2255
27 Diciembre 07/02/97 461 1997 24 775

[1] Otro comentario aparece en el nº 630, página 1839.
[2] Dos nuevos comentarios pueden verse: uno, en el número 640, pág. 1129; otro, en el número 688, página 697.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho de transmisión: efectos que produce en los de acrecer y sustitución

Derecho de transmisión: efectos que produce en los de acrecer y sustitución

Fallecida una persona en Cataluña con dos hijos, declarados herederos abintestato, y muerto uno de ellos instituyendo heredera a su esposa y legando su legítima a sus dos hijos, con cláusula de sustitución a favor de éstos, es correcta la aceptación hecha por la heredera testamentaria de la herencia de su esposo y la renuncia efectuada por la misma a la herencia de su suegro, con solicitud de que la finca que constituía el haber hereditario de éste, primer causante, se inscribiese a favor del otro heredero abintestato. Producido el derecho de transmisión, por muerte del llamado a la primera herencia sin aceptarla ni repudiarla, su heredera, la viuda, puede aceptar su propia herencia y repudiar la que le correspondía por derecho de transmisión. Y una vez ocurrida esta renuncia, el ius delationis que sería objeto de transmisión acrece al otro heredero abintestato, sin que pueda entrar en juego la sustitución prevista por el segundo causante.

23 junio 1986

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Sobre elevación en edificio privativo

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OBRA NUEVA

Sobre elevación en edificio privativo

Sobre elevación en edificio privativo

La nueva planta construida por el marido durante el matrimonio sobre un edificio privativo sigue siendo privativa, de acuerdo con el artículo 1.404 del Código Civil (versión anterior a la reforma de 1981), si bien origina un crédito a favor de la sociedad de gananciales, como reconoció la Sentencia de 25 de mayo de 1950, y sin que la Ley de Propiedad Horizontal, al permitir la división en fincas independientes, suponga que con ello quede alterada la naturaleza que el edificio tuviera.

30 junio 1982

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Por los herederos, existiendo menores

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PARTICIÓN

Por los herederos, existiendo menores

Cuando son los mismos herederos, en unión del Contador-Partidor, quienes realizan las operaciones particionales, no es aplicable el artículo 1.057, sino el 1.058 del Código Civil y el acto estará sujeto a los principios generales del régimen contractual, según los cuales, conforme al artículo 1.060, podrá el heredero menor de edad comparecer debidamente representado por su madre, sin que por ello sea necesaria la aprobación judicial.

6 abril 1962

Por los herederos, existiendo menores.- Ante una escritura de liquidación de sociedad conyugal, partición hereditaria y conmutación del usufructo universal del viudo, que se realiza adjudicando su participación a un menor, exclusivamente, en dinero y existiendo cuatro inmuebles, la Dirección confirma que el acto realizado no es meramente particional, al que sería aplicable el artículo 1060 del Código Civil, pues es presupuesto básico de la partición hereditaria el que, siendo posible, deban formarse lotes iguales o proporcionales no sólo cuantitativa, sino también cualitativamente (artículos 1061, 1062, 1056 y 841 y siguientes del Código Civil), lo cual, por la composición del patrimonio hereditario, era perfectamente posible. En conclusión, los actos calificados evidencian una esencia dispositiva que necesariamente ha de trascender al régimen jurídico aplicable, en particular, en sede de capacidad y representación, siendo inexcusable la autorización judicial prevenida en el artículo 166 del Código Civil.

26 enero 1998

Por los herederos, existiendo menores.- No existe oposición de intereses en la escritura de manifestación de herencia de una persona de vecindad catalana adquirida por residencia, otorgada por su viuda, por sí y en representación de dos hijos menores de edad, en la que dicha viuda se adjudica la mitad indivisa del único bien existente por sus gananciales y la otra mitad en usufructo vitalicio en pago de sus derechos viduales en la sucesión, correspondiendo la nuda propiedad a sus dos hijos menores de edad, pues en la adjudicación por cuotas no existe conflicto de intereses, que podrá surgir en el momento de la liquidación de la comunidad ordinaria creada.

11 marzo y 18 junio 2003

Por los herederos, existiendo menores.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes:

a) Intervienen en el otorgamiento de dicha escritura la viuda del causante, ocho hijos (siete de ellos representados por su madre) y tres nietas, descendientes de una hija de dicho causante fallecida sin haber aceptado ni repudiado la herencia de éste.

Por ser menor de edad, una de las nietas está representada por su padre, quien interviene únicamente en nombre y representación de su hija, según se expresa en la escritura, en la que se añade que dicho señor no tiene participación o derecho alguno en la herencia que se formaliza porque en el inventario de la herencia de su esposa se incluyó el derecho hereditario que correspondía a sus tres hijas en la herencia de su abuelo y el viudo «recibió íntegros sus derechos en la herencia de su esposa, no adjudicándose derecho alguno en el referido derecho hereditario…». Asimismo, se manifiesta que la herencia de la hija fallecida, en la que intervino un defensor judicial, fue aprobada judicialmente, según se acredita con el auto correspondiente que se testimonia en la escritura calificada.

b) El registrador suspende la inscripción porque considera que existe conflicto entre los intereses del padre que representa a la nieta del causante por ser menor de edad y los intereses de la misma representada, toda vez que –a su juicio– el representante está interesado en la herencia del abuelo como transmisario, al ser heredero de su esposa y no haber renunciado expresamente a la herencia de ésta.

c) Solicitada calificación sustitutoria, la registradora sustituta confirmó la calificación del sustituido y añade que la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso afecta a la partición de la herencia de la hija fallecida –transmitente– por concretarse ahora el derecho hereditario en bienes determinados, por lo que deberá «observarse el valor de dichos bienes, máxime tratándose de una menor, a fin de calificar que no han sido perjudicados los derechos que en su día se la adjudicaron en la herencia de la transmitente (su madre)…», de modo que «la menor en este acto sigue teniendo el mismo conflicto de intereses con su padre que tenía al practicar la partición hereditaria de su madre, por lo que deberá estar representada por un defensor judicial y obtener la correspondiente aprobación judicial…».

2. El criterio que mantiene el registrador en la calificación impugnada no puede ser mantenido.

De acuerdo con la reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), para que el registrador pueda apreciar en su calificación que existe contradicción de intereses en una partición de herencia en la que intervenga el cónyuge viudo en representación de sus hijos menores es necesario que el representante y el representado aparezcan interesados como copartícipes y ni siquiera en tal supuesto puede darse por sentado que siempre que dicho representante legal intervenga también en su propio nombre existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas del caso. Así esta Dirección General ha entendido que no existe conflicto de intereses en el caso de adjudicación «pro indiviso» de bienes de la herencia, realizada por la viuda en su favor y en representación de sus hijos menores de edad si había estado casada en régimen de separación de bienes –Resolución de 27 de enero de 1987–; tampoco cuando uno de los herederos interviene en su propio nombre y además como tutor de otro y se adjudica en nuda propiedad una cuota parte indivisa del único bien inventariado a los herederos –Resolución de 14 de septiembre de 2004–; o en la liquidación de sociedad de gananciales y partición de herencia otorgada por el cónyuge viudo en su propio nombre y en representación legal de sus hijos menores, cuando la liquidación es total, todos los bienes inventariados fueron adquiridos por el cónyuge premuerto para su sociedad conyugal y se adjudican «pro indiviso» al cónyuge supérstite y a los hijos por éste representados, respetándose estrictamente las cuotas legales en la sociedad conyugal disuelta y en el caudal relicto según la declaración de herederos «ab intestato» –Resolución de 15 de septiembre de 2003.

Según este criterio es evidente que el registrador no puede apreciar la existencia de conflicto de intereses en un caso como el presente en el que, según se expresa en la escritura y se reconoce en la calificación impugnada, el representante legal interviene exclusivamente en nombre de la representada en la adjudicación de una herencia en la que aquél nada recibe.

3. Por último, no procede analizar el defecto expresado por la registradora sustituta en su calificación. En efecto, el párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria dispone que «en la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención, no pudiendo versar sobre ninguna otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma». Por ello, no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente (cfr., por todas, la Resolución de 12 de febrero de 2010).

Debe recordarse una vez más que la calificación sustitutoria no es un recurso de clase alguna, sino que es una auténtica calificación en sustitución de la que efectúa el titular del Registro, porque el legitimado para instar aquélla no está conforme con la inicialmente efectuada; pero, por esta causa, dicha calificación sustitutoria debe ceñirse a la disconformidad que el legitimado para instarla manifieste respecto de los defectos inicialmente expuestos por el registrador sustituido.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

26 septiembre 2011

Por los herederos, existiendo menores.- 1. Como cuestión previa, el primer defecto de la nota de calificación se admite por la recurrente en su escrito, por lo que se mantiene el mismo. El tercer defecto de la nota, a la vista del recurso presentado, se revisa en cuanto a la calificación por la registradora, según resulta de su informe, por lo que se desiste del mismo al tratarse de legados de dinero en depósitos bancarios; por lo que sólo se referirá este expediente al segundo de los defectos de la nota de calificación. Así pues, debe decidirse en este expediente si es inscribible una escritura de aceptación de herencia y entrega de legado de inmueble a uno de los herederos, que a su vez representa al otro en virtud de su ejercicio de la patria potestad, por lo que la registradora entiende que es necesario el nombramiento de un defensor judicial del menor, y en su caso la aprobación y partición de la herencia, por entender que existe un conflicto de intereses entre la madre y el hijo menor.

2. En primer lugar, no procede en la nota la alusión como Fundamentos de Derecho del artículo 272 del Código Civil, que se encuentra en sede de ejercicio de la tutela. En el caso que nos ocupa, se trata de un menor sometido a la patria potestad de su madre, que la ejerce con exclusividad, como se acredita en la escritura, por lo que sólo proceden las limitaciones de los artículos 162 y siguientes, pero no otros. En principio, al artículo 1060 del Código Civil establece que cuando los menores estén legalmente representados en la partición, no será necesaria la intervención ni la aprobación judicial, por lo que debiera bastar la representación de la madre que ejerce la patria potestad. Otra cosa es la apreciación de la registradora sobre un posible conflicto de intereses entre la madre y el menor. El artículo 163, para estos casos de conflicto de intereses, exige el nombramiento de un defensor judicial, pero para esto es necesaria la existencia real de ese conflicto u oposición de intereses.

3. La doctrina hasta ahora mantenida, a que se ha hecho referencia (Vistos), supone no dar por sentado que siempre que en una partición intervenga un representante legal en su propio nombre y en representación de un menor existe, por definición, oposición de intereses, sino que habrá que examinar las circunstancias concretas de caso, como se ha venido realizando hasta ahora. Pero según la escueta nota de calificación de la registradora, por lo que se refiere a este defecto, la contradicción existe siempre por esa posibilidad de omisión de deudas o de créditos en el inventario, habida cuenta la falta de adjudicación a los herederos en pago de su condición de tales, por lo que queda inhabilitada la heredera para hacer unilateralmente la afirmación de que no existen más bienes. Según esto, siempre es posible la contradicción de intereses en la formación de inventario y el representante legal para probar que es objetivo, tendría que probar que no ha ocultado nada, prueba, como la de todos los hechos negativos, difícil, si no imposible, por lo que es exorbitante exigirla, si la madre quiere librarse de la sospecha de actuación imparcial por omisión; sospecha carente de toda base legal y contraria a la presunción de ejercicio de buena fe de la potestad legal, a favor de sus hijos.

Como recuerda la Resolución de 22 de enero de 1987, «la representación del defensor judicial no puede extenderse hasta casos de perjuicios futuros e hipotéticos, (por lo que no puede admitirse como argumento la valoración del registrador sobre lo inconveniente e innecesario de la forma de partir, valoración que, por lo demás, en el presente caso excede del ámbito propio de su función calificadora)»; tampoco debe extenderse a casos de posibles perjuicios no acreditados, sin más base que la hipótesis no demostrada de que el viudo ha podido falsear en su beneficio el inventario ocultando bienes o deudas. Si se admite este argumento, siempre y por principio existe oposición de intereses en la partición de herencia y en la previa liquidación de gananciales y habría que abandonar la doctrina hasta ahora mantenida, con el único argumento de la desconfianza preventiva hacia el padre o la madre, por si no hubieran sido veraces, desconfianza que no tiene apoyo legal alguno.

4. Es cierto que el artículo 163 del Código Civil ha de interpretarse con la necesaria amplitud para que no quede inaplicado, pero también los es que la oposición de interés ha de ser real (el texto legal exige que el padre o la madre tengan, interés contrapuesto en algún asunto).

De los hechos hipotéticos no puede deducirse la existencia de oposición de intereses, pues ni son conocidos, ni son concretos, ni resultan de la escritura ni del Registro, por lo que no pueden ser tenidos en cuenta para la calificación (cfr. art. 18 de la Ley Hipotecaria).

5. Por último, debe tenerse en cuenta que en la formación del inventario, la declaración de los bienes que existen en el mismo, y que no existen otros, está más cerca del testimonio o declaración de ciencia que del negocio jurídico propiamente dicho, por lo que o son ciertas o no lo son, pero sólo puede hacerlas quien conoce los hechos, en este caso, la heredera por falta de contador partidor designado para el caso, por lo que las funciones de este cargo a esa heredera corresponden, habida cuenta de que el otro heredero es menor de edad y carece de capacidad para esto. Y esto, no se debe olvidar que es la voluntad del causante, ley universal de la sucesión. No se ve por qué han de ser más creíbles esas manifestaciones si al hacerlas la heredera, las recibe un defensor judicial. El artículo 163 del Código Civil no puede aplicarse de esta forma tan apartada de su verdadera ratio, pues, en verdad, en la formación de inventario, no tiene por qué existir interés contrapuesto. Sólo cuando el inventario lo lleva a cabo el contador-partidor, y hay coherederos sometidos a patria potestad o tutela, o a curatela por prodigalidad o por enfermedades o deficiencias físicas o psíquicas, o incapacitados, se exige la «citación» de los representantes legales o curadores de dichas personas (art. 1.057 del Código Civil), pero incluso en este caso, el inventario lo hace el contador-partidor.

En el caso de este expediente, puesto que no hay incompatibilidad en la forma de partir –ya que no se parte nada–, el papel del defensor judicial sería sólo el de presenciar el inventario, que se realiza en la misma escritura, o sea, recibir la declaración de la madre que ejerce la patria potestad de que no existen más créditos o deudas en favor del patrimonio respecto de los que ella es heredera. No parece que sea este motivo suficiente para cambiar la doctrina mantenida, pues esa declaración, en sí, no conlleva perjuicio actual para el menor si, como toda declaración en escritura ha de ser tenida por cierta, mientras no sea judicialmente impugnada, sin perjuicio de las responsabilidades civiles o penales en que incurra el representante que atenta contra la verdad, lo que, ni civil ni penalmente, puede presumirse.

6. Conforme reiterada doctrina de este Centro Directivo (Vistos), no hay contradicción ni conflicto de intereses en una partición, si los bienes se adjudican proindiviso respetando las normas legales sobre la partición de la herencia. La doctrina de este Centro Directivo ha reiterado además que la contradicción de intereses entre los menores y sus representantes legales se puede deber a diferentes motivos: incluir en el inventario bienes como gananciales, o bienes de cuyo título adquisitivo no resulte con claridad tal carácter; no ajustarse el viudo o viuda en la adjudicación de los bienes a las disposiciones legales sobre titularidad de cuotas en el caudal relicto; ejercitar el cónyuge viudo una opción de pago de su cuota legal usufructuaria. En este caso, no ocurre nada de esto; es más, no restan bienes para adjudicar tras la entrega de los legados ordenados por el testador, y aun existiendo un pasivo, la madre se hace cargo expresamente y de forma exclusiva sobre tal deuda.

Carece de fundamento la objeción hecha por la registradora, que duda del respeto de las normas sobre la partición de la herencia, porque no restan bienes para realizar adjudicación a los herederos. Tal duda es contraria a la presunción del ejercicio de la buena fe de la potestad legal a favor de los hijos. En definitiva, conforme esa reiterada doctrina de este Centro Directivo (Vistos), la contradicción de intereses ha de ser real, y no puede fundarse en perjuicios futuros e hipotéticos, ni en sospechas de falsedades. De no seguirse esta doctrina, la contradicción de intereses siempre existiría, y en toda partición con menores representados por su padre o por su madre, sería necesaria la intervención del defensor judicial; intervención, que como en el caso debatido, carecería de trascendencia jurídica, pues se limitaría a recibir la declaración del cónyuge que ejerce la patria potestad sobre la inexistencia de otros bienes propios de la masa hereditaria, y esta declaración, ha de tenerse por cierta mientras no sea impugnada judicialmente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar el segundo defecto de la nota de calificación, entendiéndose que se desiste por la parte recurrente del primero, por lo que se confirma, y se modifica el tercero por la registradora en los términos que resultan de su informe.

23 mayo 2012

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Del cónyuge de quien acepta una herencia

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IDENTIFICACIÓN

Del cónyuge de quien acepta una herencia

Del cónyuge de quien acepta una herencia

1. Se discute la necesidad o no de hacer constar el nombre del cónyuge en una escritura de manifestación y adjudicación de herencia, aceptada pura y simplemente otorgada por la heredera.

2. La reforma del Código Civil de 1981 suprimió cualquier autorización o licencia de un cónyuge respecto de otro en la adquisición de los bienes a título hereditario. Queda en el Código Civil resto de la intervención conjunta cuando el artículo 995 se refiere, a la eventual responsabilidad que el patrimonio conyugal asume en las hipótesis de aceptación sin beneficio de inventario, si concurre el cónyuge a la aceptación.

Ello sin perjuicio de la gestión o responsabilidad de la sociedad de gananciales respecto del patrimonio privativo de un consorte, en cuanto quedaría incluido en la obligación de mutua información de los esposos y cogestores, conforme al artículo 1.383 del Código Civil al igual que ocurre en los patrimonios privativos de otra procedencia.

3. Las normas adjetivas, Reglamento Notarial y Reglamento Hipotecario no se separan en sus exigencias formales, de la norma material. Por ello el artículo 159 del Reglamento Notarial en su redacción por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, añade a la exigencia de la constancia del estado civil del compareciente que si el otorgante fuere casado….y el acto o contrato afectase o pudiere afectar en el futuro a las consecuencias patrimoniales de su matrimonio actual,…. se hará constar el nombre y apellidos del cónyuge a quien afectase o pudiere afectar, así como el régimen económico matrimonial. Norma coincidente con en su sentido general con el artículo 51.9 a) del Reglamento Hipotecario y derivadas ambas del supuesto contemplado en el artículo 995 del Código Civil.

4. Por tanto, al no concurrir el cónyuge a la aceptación, se hace innecesario dato alguno del mismo en la escritura de manifestación de herencia calificada como exige, sin embargo, la Registradora.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que anteceden.

16 julio 2009

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Cancelación por el dueño de la finca

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HIPOTECA

Cancelación por el dueño de la finca

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Ver “CANCELACIÓN. De hipoteca, por el dueño de la finca”.

5 mayo 2009

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Mediante sentencia declarativa

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INMATRICULACIÓN

Mediante sentencia declarativa

1. Se presenta en el Registro testimonio de una sentencia firme por la que se declara el dominio de una finca –parcela 10 del polígono 2 del Catastro de Rústica- a favor del actor y en rebeldía del demandado.

El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos:

a) estimando que la finca es parte de dos inscritas, ha de segregarse de las mismas, para lo cual habría que haber demandado a los titulares registrales de ellas;

b) no se aportan las licencias para segregar, de conformidad con lo que establece el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997;

c) por existir dudas respecto a la superficie de la finca, ya que ahora se dice que es de 11.188 metros cuadrados, mientras que en la fecha de iniciación del procedimiento aparecía catastrada con una superficie de 5.041 metros cuadrados. El interesado recurre afirmando que lo que él solicita es la inmatriculación de la finca, la cual no forma parte de las que dice el Registrador.

2. Históricamente se ha afirmado con cierta ligereza que una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario es inmatriculable, pues tal procedimiento es un juicio contradictorio y, en consecuencia, goza de superiores garantías que el expediente de dominio. Sin embargo no es así, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia sólo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garantías de protección a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicación de edictos y, sobre todo, la intervención del Ministerio Fiscal.

3. Afirma el recurrente que la sentencia debe inscribirse por el deber del Registrador de obedecer las resoluciones judiciales, y, si bien ello es indudablemente cierto, también lo es que para que una sentencia tenga eficacia contra terceras personas, tales personas han debido tener intervención en el correspondiente procedimiento, pues, de no ser así, se produciría su indefensión, proscrita por el artículo 24 de la Constitución Española.

4. En cuanto al defecto consistente en la no aportación de licencia municipal, si efectivamente han de realizarse segregaciones, también ha de ser confirmado, pues, de conformidad con lo que establece el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, es necesaria, bien la licencia, bien la declaración administrativa de innecesariedad.

5. Finalmente, también ha de aclararse la superficie de la finca, pues según un certificado catastral aparece con 5.041 metros cuadrados, en otro documento emanante del mismo organismo se dice que su superficie es de 11.188 metros cuadrados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

14 octubre 2005

Mediante sentencia declarativa.- Para el caso de una sentencia declarativa –dictada en rebeldía- que ordena la inmatriculación de cuotas indivisas de una finca y en que son demandados los herederos desconocidos de una herencia yacente, ver el apartado “HERENCIA. Herencia yacente”.

2 octubre 2008

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Constitución por apoderado

Produccion CoMa, 08/02/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución por apoderado

Constitución por apoderado

En el poder concedido para vender la participación indivisa en una herencia cabe entender comprendida la aceptación y partición de la misma, pero no la facultad de constituir un régimen de propiedad horizontal.

17 abril 1970

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 1997 – 1999

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1997
14 Enero 13/02/97 11 1997 24 778
15 Enero 05/03/97 21 1997 25 1085
24 Enero 25/02/97 26 1997 24 783
03 Febrero 03/03/97 33 1997 25 1088
12 Febrero 07/03/97 20 1997 25 1092
18 Febrero 14/03/97 39 1997 25 1097
19 Febrero 01/04/97 201 1997 26 1315
20 Febrero 01/04/97 203 1997 26 1316
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
28 Febrero 01/04/97 207 1997 26 1319
06 Marzo 31/03/97 44 1997 25 1099
17 Marzo 12/04/97 20 1997 26 1320
18 Marzo 12/04/97 20 1997 26 1320
19 Marzo 12/04/97 20 1997 26 1320
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
20 Marzo 12/04/97 20 1997 26 1320
21 Marzo 25/04/97 53 1997 26 1325 1997 641 1445
24 Marzo 12/04/97 20 1997 26 1320
25 Marzo 25/04/97 57 1997 26 1328
31 Marzo 26/04/97 64 1997 26 1332
01 Abril 26/04/97 72 1997 26 1336
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
02 Abril 26/04/97 78 1997 26 1339
16 Abril 22/05/97 20 1997 27 1603
17 Abril 22/05/97 209 1997 27 1608
22 Abril 29/05/97 20 1997 27 1610
23 Abril 29/05/97 88 1997 27 1615 2004 686 2953
24 Abril 30/05/97 93 1997 27 1618
29 Abril 07/06/97 20 1997 28 1887
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30 Abril 07/06/97 100 1997 28 1892
05 Mayo 07/06/97 20 1997 28 1887
21 Mayo 19/06/97 212 1997 28 1896
26 Mayo 19/06/97 107 1997 28 1898
04 Junio 05/07/97 20 1997 29 2137
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10 Junio 05/07/97 20 1997 29 2137
11 Junio 05/07/97 20 1997 29 2137
25 Junio 24/07/97 112 1997 30 2279 1998 649 2049
27 Junio 24/07/97 20 1997 30 2282
01 Julio 24/07/97 118 1997 30 2287 1999 652 1097
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02 Julio 24/07/97 20 1997 30 2292
04 Julio 02/09/97 20 1997 30 2297
07 Julio 07/08/97 1997 30 2302
08 Julio 21/08/97 1997 30 2304
09 Julio 02/09/97 20 1997 30 2297
10 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
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11 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
14 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
15 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
16 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
17 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
18 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
21 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
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22 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
23 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
24 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
28 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
29 Julio 07/07/97 20 1997 30 2297
09 Octubre 13/11/97 126 1997 32 2891
10 Octubre 13/11/97 138 1997 32 2891
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24 Octubre 27/11/97 149 1998 33 49
04 Noviembre 27/11/97 155 1998 33 52
12 Noviembre 09/12/97 163 1998 33 58
13 Noviembre 09/12/97 167 1998 33 60
10 Diciembre 14/01/98 172 1998 34 401
11 Diciembre 14/01/98 181 1998 34 406
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12 Diciembre 21/01/98 187 1998 34 410
15 Diciembre 17/01/98 193 1998 34 413
17 Diciembre 17/02/98 198 1998 35 653 1999 653 1609
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AÑO 1.998 [1]
05 Enero 21/01/98 11 1998 35 655 1998 648 1738
07 Enero 29/01/98 16 1998 35 655 1998 648 1738
08 Enero 11/02/97 21 1998 35 658
13 Enero 11/02/98 25 1998 35 660
20 Enero 17/02/98 32 1998 35 664
21 Enero 17/02/98 40 1998 35 664
22 Enero 17/02/98 49 1998 35 669
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26 Enero 17/02/98 55 1998 35 673
27 Enero 19/02/98 61 1998 35 677
28 Enero  9/2/98 72 1998 35 683
29 Enero 19/02/98 84 1998 35 683
30 Enero 18/02/98 96 1998 35 683
02 Febrero 18/02/98 108 1998 35 683
11 Febrero 03/03/98 120 1998 36 825
12 Febrero 03/03/98 127 1998 36 829 1998 648 1732
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24 Febrero 14/03/98 131 1998 36 832
10 Marzo 07/04/98 138 1998 37 1071
23 Marzo 21/04/98 144 1998 37 1074
24 Marzo 16/04/98 148 1998 37 1076
25 Marzo 20/04/98 152 1998 37 1079
26 Marzo 21/04/98 158 1998 37 1082
27 Marzo 01/05/98 162 1998 38 1273
30 Marzo 01/05/98 166 1998 38 1275
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03 Abril 05/05/98 176 1998 38 1281
24 Abril 27/05/98 185 1998 38 1287
30 abril  [2] 191
04 Mayo 29/05/98 194 1998 38 1290
05 Mayo 29/05/98 197 1998 38 1291
06 Mayo 27/05/98 200 1998 38 1293
07 Mayo 01/06/98 206 1998 39 1555
11 Mayo 09/06/98 210 1998 39 1558
12 Mayo 09/06/98 215 1998 39 1560
16 Mayo 08/06/98 221 1998 39 1564
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18 Mayo 08/06/98 226 1998 39 1567
19 Mayo 11/6/98 230 1998 39 1569
20 Mayo 11/6/98 235 1998 39 1569
21 Mayo 18/06/98 239 1998 39 1572
27 mayo [3] 246
28 Mayo 18/06/98 248 1998 39 1576
29 Mayo 18/06/98 254 1998 39 1580 1999 652 1085
01 Junio 30/06/98 260 1998 39 1584
02 Junio 30/06/98 265 1998 39 1586
05 Junio 07/07/98 271 1998 40 1997
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06 Junio 07/07/98 277 1998 40 2000
08 Junio 07/07/98 285 1998 40 2005
13 Junio 18/07/98 291 1998 40 2009
15 Junio 20/07/98 297 1998 40 2013
16 Junio 21/07/98 304 1998 40 2017
17 Junio 21/07/98 311 1998 40 2021
23 Junio 23/07/98 316 1998 40 2024
25 Junio 23/07/98 320 1998 40 2026
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26 Junio 23/07/98 324 1998 40 2029
27 Junio 23/07/98 328 1998 40 2029
29 Junio 27/07/98 332 1998 40 2031
30 Junio 28/07/98 335 1998 40 2033
01 Julio 27/07/98 339 1998 40 2033
02 Julio 27/07/98 342 1998 40 2033
03 Julio 25/07/98 346 1998 40 2035
04 Julio 25/07/98 350 1998 40 2037
06 Julio 28/07/98 354 1998 40 2037
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07 Julio 31/07/98 359 1998 40 2040
08 Julio 27/07/98 363 1998 40 2042
 9 julio [4] 25/07/98
09 Julio 12/08/98 366 1998 41 2509
11 julio [5]
13 Julio 12/08/98 375 1998 41 2512
14 Julio 12/08/98 383 1998 41 2516
15 Julio 10/08/98 388 1998 41 2519
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16 Julio 12/08/98 394 1998 41 2523
17 Julio 11/08/98 400 1998 41 2526
18 Julio 12/08/98 406 1998 41 2529
20 Julio 12/08/98 409 1998 41 2531 1999 653 1567
21 Julio 12/08/98 423 1998 41 2539
22 Julio 12/08/98 429 1998 41 2543
23 Julio 15/08/98 433 1998 41 2545
24 Julio 12/08/98 445 1998 41 2552
25 Julio 19/08/98 453 1998 41 2556
27 Julio 14/08/98 456 1998 41 2558
28 Julio 12/08/98 460 1998 41 2561
29 Julio 19/08/98 465 1998 41 2563
30 Julio 19/08/98 471 1998 41 2567
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31 Julio 19/08/98 474 1998 41 2569
24 Agosto 11/09/98 480 1998 41 2572
25 Agosto 11/09/98 491 1998 41 2579
01 Septiembre 03/10/98 495 1998 42 2837
04 Septiembre 02/10/98 503 1998 42 2841
05 Septiembre 02/10/98 506 1998 42 2843
23 Septiembre 17/10/98 509 1998 42 2845
24 Septiembre 17/10/98 514 1998 42 2848
25 Septiembre 17/10/98 518 1998 42 2850
30 Septiembre 04/11/98 522 1998 43 3019
01 Octubre 03/11/98 526 1998 43 3021
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02 Octubre 04/11/98 530 1998 43 3024
06 Octubre 04/11/98 533 1998 43 3025
07 Octubre 04/11/98 536 1998 43 3027
09 Octubre 05/11/98 540 1998 43 3030
10 Octubre 04/11/98 544 1998 43 3030
14 Octubre 04/11/98 548 1998 43 3032
16 Octubre 03/11/98 551 1998 43 3033
20 Octubre 24/11/98 556 1998 43 3036
21 Octubre 24/11/98 562 1998 43 3039
22 Octubre 23/11/98 566 1998 43 3042
23 Octubre 23/11/98 572 1998 43 3045
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24 Octubre 21/11/98 577 1998 43 3048
26 Octubre 19/11/98 583 1998 43 3052
03 Noviembre 08/12/98 595 1999 44 39
04 Noviembre 02/12/98 598 1999 44 41
05 Noviembre 09/12/98 602 1999 44 43
06 Noviembre 02/12/98 610 1999 44 48
10 Noviembre 02/12/98 614 1999 44 50
11 Noviembre 09/12/98 618 1999 44 52
12 Noviembre 10/12/98 627 1999 44 57
13 Noviembre 09/12/98 631 1999 44 59
14 Noviembre 10/12/98 637 1999 44 63
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17 Noviembre 08/01/99 641 1999 45 389
19 Noviembre 22/12/98 650 1999 44 68
20 Noviembre 08/01/99 656 1999 45 392
21 Noviembre 22/12/98 664 1999 44 71
22 Noviembre 22/12/98
23 Noviembre 08/01/99 670 1999 44 396
25 Noviembre 29/12/98 673 1999 44 75
26 Noviembre 29/12/98 681 1999 44 79
27 Noviembre 08/01/99 685 1999 45 398
28 Noviembre 08/01/99 692 1999 45 402
30 Noviembre 08/01/99 696 1999 45 404
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
01 Diciembre 13/01/99 699 1999 45 405
02 Diciembre 14/01/99 702 1999 45 407
03 Diciembre 13/01/99 709 1999 45 411
10 Diciembre 14/01/99 715 1999 45 415
11 Diciembre 13/01/99 718 1999 45 417
21 Diciembre 23/01/99 722 1999 45 419
22 Diciembre 23/01/99 727 1999 45 422
23 Diciembre 26/01/99 733 1999 45 425
28 Diciembre 01/02/99 737 1999 46 731
29 Diciembre 30/01/99 741 1999 45 428
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AÑO 1999
04 Enero 03/03/99 11 1999 47 975
05 Enero 09/02/99 15 1999 46 733
07 Enero 09/02/99 19 1999 46 735
08 Enero 08/02/99 27 1999 46 740
11 Enero 11/02/99 31 1999 46 742
13 Enero 11/02/99 36 1999 46 746
14 Enero 11/02/99 42 1999 46 749
15 Enero 13/02/99 48 1999 46 753
16 Enero 11/02/99 53 1999 46 755
22 Enero 22/02/99 56 1999 46 757
25 Enero 27/02/99 63 1999 46 761
28 Enero 03/03/99 67 1999 47 977
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
01 Febrero 26/02/99 77 1999 46 764
02 Febrero 26/02/99 82 1999 46 767
04 Febrero 03/03/99 87 1999 47 983
05 Febrero 03/03/99 94 1999 47 988
06 Febrero 26/02/99 98 1999 46 770
08 Febrero 03/03/99 102 1999 47 990
11 Febrero 03/03/99 107 1999 47 992
12 Febrero 03/03/99 111 1999 47 995 2004 684 2005
13 Febrero 02/03/99 116 1999 47 998
16 Febrero 11/03/99 122 1999 47 1001
17 Febrero 11/03/99 128 1999 47 1004
19 Febrero 11/03/99 131 1999 47 1006
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
20 Febrero 18/03/99 135 1999 47 1009
23 Febrero 23/03/99 139 1999 47 1011
25 Febrero 18/03/99 142 1999 47 1012
26 Febrero 30/03/99 145 1999 47 1014
27 Febrero 20/03/99 150 1999 47 1017
02 Marzo 26/03/99 156 1999 47 1020
03 Marzo 26/03/99 159 1999 47 1023
04 Marzo 31/03/99 162 1999 47 1024
05 Marzo 02/04/99 167 1999 48 1213
06 Marzo 31/03/99 172 1999 47 1027
08 Marzo 02/04/99 176 1999 48 1216
12 Marzo 13/04/99 181 1999 48 1219
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13 Marzo 13/04/99 185 1999 48 1222
15 Marzo 16/04/99 189 1999 48 1224
16 Marzo 30/04/99 192 1999 48 1226
17 Marzo 27/04/99 198 1999 48 1230
18 Marzo 27/04/99 203 1999 48 1232
22 Marzo 27/04/99 206 1999 48 1234
23 Marzo 27/04/99 211 1999 48 1237
24 Marzo 27/04/99 214 1999 48 1237
25 Marzo 27/04/99 218 1999 48 1239
26 Marzo 23/04/99 224 1999 48 1243
27 Marzo 28/04/99 232 1999 48 1247
29 Marzo 28/04/99 241 1999 48 1253
30 Marzo 01/05/99 245 1999 49 1759
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08 Abril 14/05/99 249 1999 49 1761
09 Abril 11/05/99 252 1999 49 1763
10 Abril 25/05/99 257 1999 49 1766
12 Abril 18/05/99 262 1999 49 1769
13 Abril 25/05/99 267 1999 49 1772
15 Abril 14/05/99 272 1999 49 1775
16 Abril 15/05/99 276 1999 49 1777
19 Abril 15/05/99 281 1999 49 1780
20 Abril 15/05/99 811 1999 49 1782
22 Abril 25/05/99 285 1999 49 1784
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26 Abril 14/05/99 287 1999 49 1786
27 Abril 25/05/99 294 1999 49 1789
28 Abril 14/05/99 298 1999 49 1792
29 Abril 25/05/99 304 1999 49 1795
30 Abril 01/06/99 308 1999 50 2097
03 Mayo 31/05/99 313 1999 49 1797
04 Mayo 20/06/99 316 1999 50 2100
05 Mayo 20/06/99 322 1999 50 2104
06 Mayo 20/06/99 327 1999 50 2104
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07 Mayo 11/06/99 331 1999 50 2106
08 Mayo 20/06/99 343 1999 50 2114 1999 655 2483
10 Mayo 20/06/99 347 1999 50 2116
13 Mayo 20/06/99 354 1999 50 2120
14 Mayo 15/06/99 358 1999 50 2123
19 Mayo 22/06/99 364 1999 50 2126
20 Mayo 22/06/99 370 1999 50 2126
24 Mayo 22/06/99 375 1999 50 2129
26 Mayo 22/06/99 381 1999 50 2133
27 Mayo 22/06/99 386 1999 50 2136
28 Mayo 29/06/99 391 1999 50 2139
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31 Mayo 24/06/99 396 1999 50 2142
01 Junio 26/06/99 403 1999 50 2146
02 Junio 06/07/99 408 1999 51 2341
05 Junio 06/07/99 415 1999 51 2345
07 Junio 06/08/99 420 1999 51 2348
08 Junio 13/07/99 426 1999 51 2351
09 Junio 06/07/99 432 1999 51 2355
11 Junio 13/07/99 435 1999 51 2357
12 Junio 13/07/99 439 1999 51 2359
16 Junio 13/07/99 446 1999 51 2363
18 Junio 02/08/99 451 1999 51 2366
19 Junio 03/08/99 455 1999 51 2368
21 Junio 03/08/99 458 1999 51 2370
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26 Junio 03/08/99 463 1999 51 2373 2001 667 2188
29 Junio 03/08/99 468 1999 51 2376
30 Junio 02/08/99 472 1999 51 2379
01 Julio 06/08/99 475 1999 51 2381
02 Julio 06/08/99 479 1999 51 2383
09 Julio 06/08/99 485 1999 51 2386
12 Julio 09/08/99 488 1999 51 2388
13 Julio 06/08/99 492 1999 51 2391
15 Julio 09/08/99 500 1999 51 2395
16 Julio 06/08/99 505 1999 51 2398
19 Julio 09/08/99 514 1999 51 2404
20 Julio 09/08/99 521 1999 51 2408
23 Julio 08/09/99 528 1999 52 2771 2001 666 1695
26 Julio 10/09/99 531 1999 52 2772
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27 Julio 09/09/99 536 1999 52 2775
28 Julio 09/09/99 544 1999 52 2780
29 Julio 10/09/99 549 1999 52 2783
16 Septiembre 09/10/99 553 1999 53 2929
20 Septiembre 14/10/99 558 1999 53 2932
22 Septiembre 14/10/99 560 1999 53 2933
23 Septiembre 09/10/99 562 1999 53 2934
27 Septiembre 22/10/99 568 1999 53 2937
28 Septiembre 19/10/99 573 1999 53 2940
30 Septiembre 20/10/99 578 1999 53 2943
01 Octubre 27/10/99 583 1999 53 2946
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04 Octubre 09/11/99 588 1999 54 3133
05 Octubre 09/11/99 592 1999 54 3136
07 Octubre 10/11/99 596 1999 54 3138
08 Octubre 09/11/99 602 1999 54 3142 2000 658 1518
13 Octubre 09/11/99 611 1999 54 3147
15 Octubre 30/11/99 617 1999 54 3150
16 Octubre 30/11/99 621 1999 54 3153
18 Octubre 30/11/99 627 1999 54 3156
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19 Octubre 30/11/99 632 1999 54 3159
20 Octubre 30/11/99 636 1999 54 3162
21 Octubre 30/11/99 641 1999 54 3164
22 Octubre 01/12/99 645 2000 55 31 2000 660 2503
23 Octubre 01/12/99 649 2000 55 33 2000 661 2977
25 Octubre 01/12/99 654 2000 55 36 2000 661 2982
27 Octubre 01/12/99 658 2000 55 38
30 Octubre 01/12/99 664 2000 55 42
03 Noviembre 01/12/99 669 2000 55 44
05 Noviembre 01/12/99 673 2000 55 47 2000 661 2969
06 Noviembre 01/12/99 678 2000 55 50
12 Noviembre 22/12/99 687 2000 55 55
15 Noviembre 22/12/99 693 2000 55 59
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16 Noviembre 21/12/99 698 2000 55 62
17 Noviembre 21/12/99 702 2000 55 65
23 Noviembre 23/12/99 707 2000 55 67
25 Noviembre 24/12/99 711 2000 55 70
27 Noviembre 22/12/99 716 2000 55 70
29 Noviembre 11/01/00 814 2000 56 43
30 Noviembre 11/01/00 817 2000 56 44
01 Diciembre 11/01/00 721 2000 56 46
02 Diciembre 11/01/00 726 2000 56 49 2000 662 3486 [6]
09 Diciembre 11/01/00 732 2000 56 53
10 Diciembre 11/01/00 738 2000 56 55
11 Diciembre 11/01/00 741 2000 56 58
13 Diciembre 11/01/00 747 2000 56 62
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14 Diciembre 11/01/00 753 2000 56 65
15 Diciembre 11/01/00 757 2000 56 68
16 Diciembre 23/02/00 762 2000 57 385
17 Diciembre 23/02/00 767
18 Diciembre 23/02/00 771 2000 57 385 2000 662 3495
20 Diciembre 23/02/00 775 2000 57 387
21 Diciembre 23/02/00 782 2000 57 390
22 Diciembre 23/02/00 786 2000 57 394 2000 662 3503
23 Diciembre 23/02/00 789 2000 57 396
26 Diciembre 23/02/00 793 2000 57 398
29 Diciembre 23/02/00 800 2000 57 400
30 Diciembre 23/02/00 804 2000 57 404

[1] En el Anuario de la Dirección General figuran varias Resoluciones que no se publicaron en el B.O.E.
[2] No se publicó en el B.O.E.
[3] No se publicó en el B.O.E.
[4] Rectifica error en la de 29 de mayo de este año.
[5] Nose publicó en el B.O.E.
[6] Existe otro comentario en el número 673 de 2002, pág. 1930.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 1980 – 1989

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

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AÑO 1.980
22 Febrero 18/03/80 115 1980 148 269  –  –  –
07 Marzo 15/04/80 124 1980 156 332  –  –
11 Marzo 09/05/80 128 1980 157 406  –  –  –
24 Abril 18/06/80 136 1980 158 545  –
09 Junio 11/07/80 143 1980 159 773  –  –
11 Junio 11/07/80 150 1980 159 783
13 Junio 16/07/80 153 1980 159 780  –  –  –
18 Junio 25/07/80 155 1980 159 785  –  –
07 Julio 18/08/80 160 1980 159 797  –  –
03 Septiembre 16/09/80 163 1980 160 872  –  –
04 Diciembre 03/01/81 167 1981 164 134  –  –  –
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AÑO 1.981
04 Marzo 09/04/81 103 1981 167 445  –  –  –
07 Abril 03/06/81 110 1981 169 617  –  –
08 Abril 26/05/81 116 1981 168 573  –  –  –
13 Abril 15/06/81 119 1981 169 623  –  –
04 Mayo 09/07/81 122 1981 170 727  –  –
15 Septiembre 07/10/81 127 1981 172 1144  –  –  –
24 Noviembre 21/12/81 130 1981 174 1335  –  –  –
26 Noviembre 16/12/81 138 1981 174 1343
16 Diciembre 14/01/82 142 1982  – 1983 556 691
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AÑO 1.982
05 Julio 13/08/82 93 1982 181 752  –  –
02 Septiembre 07/10/82 100 1982 183 882
08 Septiembre 28/10/82 102 1982 183 903  –  –
10 Septiembre 30/10/82 105 1982 183 910  –
04 Octubre 16/11/82 107 1982 184 993  –  –
05 Octubre 15/11/82 110 1982 184 995  –  –
24 Noviembre 22/12/82 112 1982 185 1218  –
01 Diciembre 22/12/82 115 1982 185 1221  –
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AÑO 1.983
24 Enero 16/02/83 97 1983 187 83  –  –  –
11 Febrero 08/03/83 101 1983 188 200  –  –  –
25 Febrero 14/04/83 105 1983 189 284  –  –  –
01 Marzo 14/04/83 111 1983 189 289  –  –  –
03 Marzo 15/04/83 116 1983 189 293  –  –  –
05 Abril 11/05/83 120 1983 190 361  –
19 Mayo 01/07/83 124 1983 192 594  –
06 Junio 06/07/83 127 1983 192 604  –
07 Junio 13/07/83 131 1983 192 608  –  –
13 Junio 20/07/83 136 1983 192 612  –  –  –
21 Junio 21/07/83 138 1983 192 618  –  –
22 Agosto 23/09/83 142 1983 193 756
16 Septiembre   7/10/83 145 1983 194 831  –  –  –
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AÑO 1.984
12 Enero 23/02/84 77 1984 198 199 1984 564 564
13 Enero 29/02/84 79 1984 201 201  –
25 Abril 16/07/84 85 1984 203 996  –  –  –
10 Julio 12/09/84 87 1984 204 1104 1985 1570 1389
13 Julio 11/09/84 89 1984 204 1097 1985 571 1611
16 Julio 11/09/84 93 1984 204 1101  –
20 Julio 15/09/84 97 1984 204 1106  –  –
23 Julio 18/09/84 100 1984 204 1109  –
21 Septiembre 14/09/84 103 1984 206 1313  –  –
24 Septiembre 22/11/84 111 1984 206 1328  –  –
RESOLUCIÓN
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10 Octubre 14/11/84 114 1984 206 1333
11 Octubre 23/11/84 118 1984 206 1340  –
15 Octubre 23/11/84 122 1984 206 1343  –  –  –
15 Octubre 23/11/84 122 1984 206 1356  –  –
16 Octubre 28/11/84 122 1984 206 1360  –
17 Octubre 23/11/84 122 1984 206 1346  –
17 Octubre 23/11/84 122 1984 206 1350  –  –
18 Octubre 23/11/84 122 1984 206 1353  –  –
18 Octubre 11/12/84 122 1984 207 1634  –
19 Octubre 11/12/84 122 1984 206 1367  –
19 Octubre 28/11/84 122 1984 207 1637  –  –
20 Octubre 28/11/84 122 1984 206 1370  –
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AÑO 1.985
30 Enero 23/03/85 99 1985 210 523  –  –
15 Abril 02/07/85 103 1985 214 1603  –
26 Junio 30/07/85 104 1985 214 1609  –  –  –
12 Septiembre 30/09/85 106 1985 215 1778  –  –
22 Octubre 13/11/85 115 1985 217 2331  –
13 Noviembre 10/12/85 118 1985 218 2659  –  –
14 Noviembre 10/12/85 120 1985 218 2668  –
21 Noviembre 17/12/85 123 1985 218 2659  –  –
27 Noviembre 17/12/85 126 1985 218 2671
07 Diciembre 22/01/86 128 1986 219 283 1986 573 448
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.986
21 Enero 25/02/86 267 1986 220 368 1986 574 853
24 Enero 03/02/86 270 1986 220 344 1986 574 859
28 Enero 12/02/86 272 1986 220 347 1986 574 467
11 Febrero 28/02/86 275 1986 220 283 1986 574 893
19 Febrero 03/03/86 279 1986 221 521  –  –  –
24 Febrero 14/03/86 282 1986 221 542 1986 576 1527
27 Febrero 19/03/86 286 1986 221 547 1986 575 1209
03 Marzo 19/03/86 291 1986 221 551 1986 575 1218
17 Marzo 04/04/86 295 1986 222 899  –  –
07 Abril 09/05/86 300 1986 223 1188 1986 575 1256
09 Abril 06/05/86 302 1986 223 1185  –
18 Mayo 17/06/86 306 1986 224 1460 1987 578 129
21 Mayo 10/06/86 312 1986 224 1455 1987 578 129
02 Junio 18/06/86 317 1986 224 1486 1987 578 129
09 Junio 20/06/86 321 1986 224 1493  –  –
28 Julio 04/09/86 325 1986 226 1871 1987 581 1151
29 Julio 28/08/86 328 1986 225 1718 1987 579 517
31 Octubre 03/12/86 332 1986 229 2533  –  –  –
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AÑO 1.987
04 Febrero 12/02/87 310 1987 231 354  –
26 Febrero 09/03/87 314 1987 232 473  –  –
20 Marzo 07/04/87 317 1987 233 713  –
23 Marzo 06/04/87 320 1987 233 710  –  –
31 Marzo 23/04/87 323 1987 233 726  –  –
03 Abril 05/05/87 326 1987 234 952  –  –  –
21 Abril 11/05/87 328 1987 234 965  –  –
30 Abril 16/05/87 336 1987 234 978
08 Mayo 29/05/87 339  –  –  –  –
25 Mayo 30/06/87 342 1987 235 1386  –  –
29 Octubre 25/11/87 346 1988 239 2261  –  –  –
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AÑO 1.988
22 Enero 06/02/88 329 1988 242 371
15 Marzo 06/04/88 333 1988 244 870  –  –
16 Marzo 31/03/88 338 1988 243 633  –  –  –
10 Mayo 07/06/88 342 1988 246 1229  –  –
23 Mayo 17/06/88 346 1988 246 1243  –
22 Junio 01/08/88 350 1988 247 1568  –  –
05 Julio 26/07/88 356 1988 247 1565 1989 593 1268
26 Julio 20/08/88 360 1988 247 1620 1989 591 506
RESOLUCIÓN
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AÑO 1.989
26 Abril 19/06/89 257 1989 257 1345  –  –  –
27 Abril 29/05/89 262 1989 256 1124  –  –
11 Mayo 21/06/89 266 1989 257 1351  –  –
16 Mayo 27/06/89 271 1989 257 1364  –  –  –
18 Mayo 27/06/89 275 1989 257 1368 1989 595 2079
26 Octubre 20/11/89 278 1989 261 2356  –
31 Octubre 20/11/89 284 1989 261 2369  –
17 Noviembre 12/12/89 289 1989 262 2787  –
20 Noviembre 12/12/89 294 1989 262 2792  –  –
21 Noviembre 12/12/89 298 1989 262 2796  –  –
07 Diciembre 27/12/89 304 1989 262 2808  –  –

 

 

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Derecho hereditario: inscripción

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derecho hereditario: inscripción

Derecho hereditario: inscripción

De acuerdo con el artículo 71 del Reglamento Hipotecario (en la fecha de esta Resolución) para inscribir el derecho que a los solicitantes corresponda a la herencia como «universum jus», es preciso que la petición no implique adjudicación de bienes, por lo que no procede la inscripción aunque sea por partes iguales y «pro indiviso».

26 noviembre 1930

Derecho hereditario: inscripción.- 1. La cuestión que plantea el presente recurso, es la de si cabe inscribir en el Registro de la Propiedad un auto que ordena la adjudicación de los derechos hereditarios que al deudor corresponde sobre determinados bienes a favor de la entidad demandante acreedora, constando aún aquéllos inscritos a favor del causante, sin que conste haberse realizado la previa partición de la herencia en que sean adjudicados dichos bienes al deudor, ni acompañarse el título de la sucesión.

2. La solución al problema debe ser forzosamente negativa; en principio, el derecho hereditario no es más que un derecho en abstracto al conjunto de bienes que integran la herencia y no un derecho en concreto sobre bienes determinados, en tanto no se lleve a efecto la partición, por lo que si bien es posible anotar por deudas del heredero bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien (artículo 166. 1.º del Reglamento Hipotecario), no es posible la inscripción de la adjudicación de los derechos que al deudor pudiera corresponder sobre bienes concretos y determinados hasta realizar la partición de la herencia, por cuanto solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias.

Los herederos pueden verificar la partición del modo que tuvieren por conveniente (cfr. artículo 1058 del Código Civil) sin que ninguno de ellos pueda imponer al otro la atribución por participaciones indivisas de todos y cada uno de los bienes resultantes (vid. artículos 1061 y 1062 del Código Civil), de manera que, ultimada la liquidación, tanto puede ocurrir que a un heredero no le corresponda ningún derecho sobre determinado bien como que se le atribuya éste en su integridad, razón por la cual se prevé para esa primera hipótesis la cancelación de la anotación preventiva (artículo 206.10 del Reglamento Hipotecario).

3. En este caso no se ha llevado a efecto la partición de la herencia y ni siquiera consta en el expediente el título de la sucesión en virtud del cual el demandado tiene la condición de heredero respecto del titular registral, por lo que para la plena efectividad de la resolución judicial que ordenó la adjudicación de los derechos hereditarios del deudor demandado sobre determinados bienes a favor de la entidad recurrente, es necesario promover previamente la partición de la herencia del titular registral y a la vista del resultado de la misma, siempre que los bienes o parte de ellos fueran adjudicados al deudor demandado, lograr la inscripción de las adjudicaciones aprobadas.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos expuestos.

1 diciembre 2006

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Superficie urbanística y superficie construida

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OBRA NUEVA

Superficie urbanística y superficie construida

Superficie urbanística y superficie construida

1. Dos son los problemas que plantea el presente recurso: el primero, el de si es válida una licencia municipal de obras que se acredita mediante oficio del Concejal de Urbanismo, sin que se aporte el traslado correspondiente del Secretario del Ayuntamiento; y el segundo, si es inscribible la obra nueva cuando la edificabilidad del solar es de 222 metros cuadrados y la superficie total que se declara construida es de 274,12 metros cuadrados.

2. En cuanto al primero de los problemas, debe confirmarse la calificación del Registrador, pues, si bien sería admisible la comunicación directa por parte del Alcalde al Notario de la licencia correspondiente, en los demás casos, por aplicación de lo establecido en el artículo 162-1 d) del real Decreto Legislativo 781/1986, corresponde al Secretario del Ayuntamiento el control del consiguiente acto administrativo, lo que sirve no solo para dar fe de la realidad del mismo, sino también de su ajuste a la legalidad y de su validez actual, legitimidad y vigencia.

3. En cuanto al segundo de los defectos, debe estimarse el recurso porque no coinciden forzosamente la superficie computable urbanísticamente con la total construida, pues, en muchos casos, existen superficies construidas (v.gr.: la existente bajo rasante y otras) que no computan desde el punto de vista urbanístico. Además de todo esto, hay que tener en cuenta que la certificación del Arquitecto expresa la conformidad de lo construido con el proyecto.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, conforme a lo que resulta de los anteriores fundamentos.

15 enero 2010

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Por los herederos, existiendo oposición de intereses

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PARTICIÓN

Por los herederos, existiendo oposición de intereses

Aunque la figura del autocontrato no se encuentra ni en el Código Civil ni en el de Comercio, es necesario llenar esta laguna con aquellos artículos que, orientados hacia la máxima imparcialidad del representante, privan al padre, al tutor, al socio y al mandatario, cuyos intereses aparecen en oposición con los del representado, de la representación normal que la Ley les confiere, incluyendo al comisionista mercantil, que necesita una licencia especial del comitente para comprar lo que se le haya ordenado vender, o vender lo que se le haya ordenado comprar. De acuerdo con ello, no es inscribible la partición realizada por un heredero, que interviene, además, en representación de otros, si en los poderes recibidos no aparece de un modo expreso, claro e inequívoco la facultad de hacer personal y exclusivamente la división del caudal hereditario de los padres comunes.

30 mayo 1930

Por los herederos, existiendo oposición de intereses.- Aunque el Código Civil no regula específicamente el problema de si puede el representante actuar cuando existe contraposición de intereses entre el representante y el representado, la doctrina y la jurisprudencia llegan a la conclusión de que no puede hacerlo salvo cuando está expresamente autorizado para ello, o bien, por la forma de actuar del representante, resulta haberse resuelto con imparcialidad dicha representación. Este peligro de contraposición de intereses existe en la partición realizada entre coherederos cuando uno de ellos actúa en su propio nombre y en el de un coheredero, sin que exista autorización para autocontratar. Y el hecho de que se restrinja el recurso a la adjudicación de una sola de las fincas que se adjudica por partes indivisas, respecto de la cual no habría problema, no salva la contraposición de intereses, pues no todos los bienes de la partición se adjudican en la misma forma, y es el negocio jurídico particional en su conjunto el que ha de calificar el Registrador.

11 mayo 1998

Por los herederos, existiendo oposición de intereses.- Antecedentes: Se solicita la inscripción de una partición, aprobada judicialmente, por muerte de unos padres, en la que un interesado (heredero y prelegatario de parte alícuota), incapacitado judicialmente, está representado por su hermano y tutor, que es también heredero, adjudicándose la única finca, además de metálico, al incapaz, y el resto del metálico a los demás herederos. El primer defecto señalado en la calificación, la existencia de conflicto de intereses, que exige el nombramiento de defensor judicial, lo rechaza la Dirección a la vista de las circunstancias concurrentes y de la aprobación judicial posterior, todo lo cual conduce a considerar válida la aceptación realizada y producidos los efectos del beneficio de inventario a favor del tutelado. En cuanto al segundo defecto, consistente en haberse aceptado pura y simplemente la herencia, lo que exigiría autorización judicial, también se rechaza por el Centro Directivo, teniendo en cuenta la aprobación judicial posterior, la composición del caudal y las concretas circunstancias concurrentes en el supuesto debatido, lo que equivale, en definitiva, a repetir los mismos argumentos empleados en la revocación del primer defecto.

25 abril 2001

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Del firmante de un testimonio judicial

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IDENTIFICACIÓN

Del firmante de un testimonio judicial

Del firmante de un testimonio judicial

1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Por sentencia firme de separación matrimonial de mutuo acuerdo, se aprueba el convenio regulador propuesto por los cónyuges.

b) En su calificación, el Registrador expresa tres defectos que, a su juicio, impiden la práctica de la inscripción: 1.º No resulta del documento presentado a Registro las circunstancias personales, nombre y apellidos del Fedatario Judicial, Secretario, que autoriza el testimonio presentado a calificación registral (los restantes defectos se examinan en otro lugar)

2. El primer defecto debe confirmarse. La falta del nombre y apellidos del Secretario Judicial en el documento constituye un obstáculo del cual debe resultar la suspensión de la inscripción, pues es requisito necesario para su práctica la identificación del funcionario autorizante del título inscribible (cfr. artículo 9 Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), que en este caso es el testimonio de la sentencia firme aprobatoria de un convenio regulador. [1]

22 marzo 2010

 

[1] A la firma por el Secretario se refiere el artículo 205.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y a la firma de las resoluciones judiciales, en general, el artículo 208.3 de la misma Ley.

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Cancelación por extinción del derecho

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HIPOTECA

Cancelación por extinción del derecho

Cancelación por extinción del derecho

  1. Para la adecuada resolución de este recurso conviene precisar los siguientes hechos. Como consecuencia de una actuación urbanística (proyecto de equidistribución) se pone de manifiesto la existencia de una doble inmatriculación por lo que de acuerdo con lo establecido en el artículo 10.1 del Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio por el que se aprueban la Normas Complementarias al Reglamento para la Ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, se practica la inscripción de la finca de reemplazo con carácter provisional a nombre de los dos titulares de las parcelas de procedencia en tanto se acredite su mejor derecho sobre la finca resultante. Presentada demanda de doble inmatriculación se llega a un acuerdo transaccional que es homologado judicialmente resultando del mismo un reconocimiento del dominio sobre la finca a favor de uno de los titulares, concediéndose al otro una opción de compra por precio determinado y plazo de 20 días hábiles para su ejecución. El acuerdo transaccional se inscribe en el Registro, inscribiéndose, por tanto, el dominio y el derecho de opción de compra. Es de hacer notar que aparece presentada una escritura de préstamo hipotecario recayente sobre la finca de procedencia que es titularidad de aquél a quien luego se concedería la opción de compra.

Se presenta instancia suscrita por el titular del dominio en la que se solicita la cancelación de la opción de compra alegando que nunca se ha solicitado la inscripción de la opción, por lo que no se debió inscribir, y por ello, se solicita su cancelación, así como la de cualquier carga que recaiga sobre la finca.

El Registrador suspende la cancelación de la opción por tres motivos. En primer lugar por entender que, si bien existen supuestos en que cabe la inscripción parcial, ello no ocurre cuando, como sucede en el presente caso, el derecho que se inscribe y el que se pretende cancelar están íntimamente ligados. En segundo lugar porque la caducidad de la opción que se alega no resulta apreciable por el Registrador, ya que una cosa es la caducidad del derecho y otra la del asiento. Finalmente, con relación a la hipoteca presentada, porque considera que estando el asiento de presentación vigente, no se puede cancelar y deberá ser objeto de inscripción si se ejercita la opción (a continuación se examina sólo el tercer defecto; los otros dos pueden verse en los apartados “CONTRATOS. La unidad negocial como objeto de inscripción” y “OPCIÓN. Caducidad y cancelación”).

4. La última cuestión que se plantea es si es posible cancelar el asiento de presentación de una hipoteca que afecta a la opción concedida, petición que se hace también por el recurrente. Tal posibilidad es forzosamente negativa. Con independencia de cual sea la garantía del crédito concedido, la finca de procedencia, el derecho de opción de compra o el pleno dominio de la finca una vez ejercitado el derecho, es evidente que en todos los casos afecta a un derecho inscrito en el Registro, de suerte, que únicamente decaerá dicho asiento de presentación en el supuesto de que aquel derecho sea cancelado.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

14 diciembre 2011

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Naturaleza del derecho que abre folio registral

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INMATRICULACIÓN

Naturaleza del derecho que abre folio registral

Naturaleza del derecho que abre folio registral

La primera inscripción que abre una hoja ha de ser de dominio o bien una cuota de él, en caso de división, por lo que no es inmatriculable un derecho real limitado como el derecho de servidumbre de pastos, distinto del de comunidad de pastos, y que era el que se pretendía inscribir en este caso, puesto que se afirmaba que el causante sólo tenía los derechos de hierbas, agostaderos y espigas en determinadas fincas.

7 octubre 1963

Naturaleza del derecho que abre folio registral.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de dos fincas. La Registradora suspende la inscripción, por los defectos de no constar si los promotores del expediente son cónyuges y en su caso el carácter de la adquisición y el estado civil y en relación a una de las fincas, por no coincidir la superficie de la misma según el documento y la certificación catastral descriptiva y gráfica (a continuación se examina sólo el primer defecto).

2. El primer defecto debe ser confirmado. La Ley Hipotecaria y su Reglamento exigen que tales circunstancias consten en toda inscripción que se haga en el Registro. El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario exige para poder acceder al Registro cuando el adquirente sea persona física que se exprese si es soltero, casado, viudo, separado y divorciado; y de estar casado y el acto o contrato afecte a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, la expresión del régimen económico matrimonial de las personas casadas a cuyo favor se haga la inscripción.

El hecho de que las circunstancias personales omitidas se contengan en el escrito de interposición del recurso, impide la estimación del mismo pues no pudieron ser tenidas en cuenta por la Registradora en el momento de la calificación. El recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). La interposición del recurso contra la calificación, no es por lo tanto la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del Registrador para lo cual debe acudirse a una nueva presentación de documentos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 108 del Reglamento Hipotecario.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

23 diciembre 2010

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores de la propiedad de 2000 – 2001

Adminstrador CoMa, 07/02/2016

INDICE CRONOLOGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACION DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2000
04 Enero 12/02/00 11 2000 57 410
05 Enero 12/02/00 15 2000 57 413
07 Enero 12/02/00 21 2000 57 416 2000 659 2059
10 Enero 12/02/00 24 2000 57 418
12 Enero 12/02/00 30 2000 57 421
14 Enero 12/02/00 33 2000 57 423
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
15 Enero 12/02/00 39 2000 57 427
28 Enero 26/02/00 43 2000 57 429 2001 664 808
02 Febrero 26/02/00 48 2000 57 432 2000 660 2490
05 Febrero 13/03/00 51 2000 58 595
08 Febrero 08/03/00 57 2000 58 599
09 Febrero 09/03/00 64 2000 58 603
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
10 Febrero 09/03/00 879 2000 58 606
11 Febrero [1] 69
12 Febrero 09/03/00 882 2000 58 608
14 Febrero 21/03/00 886 2000 58 611
15 Febrero 09/03/00 72 2000 58 613 2001 664 818
17 Febrero 21/03/00 78 2000 58 617
RESOLUCIÓN
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18 Febrero 18/03/00 83 2000 58 620
19 Febrero 21/03/00 87 2000 58 622
21 Febrero 24/03/00 90 2000 58 624
22 Febrero 18/03/00 96 2000 58 628
23 Febrero 18/03/00 100 2000 58 630
24 Febrero 23/03/00 109 2000 58 635 2001 665 1337
25 Febrero 23/03/00 116 2000 58 639
26 Febrero 23/03/00 119 2000 58 641
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28 Febrero 23/03/00 129 2000 58 647
29 Febrero 30/03/00 134 2000 58 650
02 Marzo 30/03/00 141 2000 58 654
03 Marzo 31/03/00 146 2000 58 657
06 Marzo 30/03/00 150 2000 58 659
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08 Marzo 30/03/00 153 2000 58 661
09 Marzo 29/03/00 157 2000 58 630
10 Marzo 31/03/00 163 2000 58 663
13 Marzo 29/03/00 168 2000 58 666
14 Marzo 29/03/00 172 2000 58 669
16 Marzo 20/04/00 179 2000 59 861 2001 663 285
17 Marzo 17/04/00 185 2000 59 865 2001 665 1350
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18 Marzo 15/04/00 191 2000 59 869
20 Marzo 15/04/00 196 2000 59 872
22 Marzo 21/04/00 202 2000 59 875
23 Marzo 15/04/00 207 2000 59 878 2001 664 827
24 Marzo 15/04/00 211 2000 59 880
25 Marzo 15/04/00 215 2000 59 883
27 Marzo 21/04/00 220 2000 59 886
28 Marzo 15/04/00 225 2000 59 889
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29 Marzo [2] 230
30 Marzo 25/04/00 232 2000 59 892
31 Marzo 25/04/00 236 2000 59 894
01 Abril 15/05/00 240 2000 60 1003
04 Abril 15/05/00 245 2000 60 1006
05 Abril 16/05/00 248 2000 60 1007
06 Abril 16/05/00 252 2000 60 1010
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07 Abril 16/05/00 256 2000 60 1012
08 Abril 16/05/00 262 2000 60 1016
10 Abril 16/05/00 267 2000 60 1019
11 Abril 15/05/00 278 2000 60 1026
12 Abril 15/05/00 282 2000 60 1029
13 Abril 15/05/00 287 2000 60 1031 2000 659 2059
15 Abril 16/05/00 292 2000 60 1035
17 Abril 10/06/00 296 2000 61 1237
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18 Abril 10/06/00 299 2000 61 1239
19 Abril 10/06/00 303 2000 61 1241
22 Abril 23/06/00 308 2000 61 1244
24 Abril 23/06/00 313 2000 61 1247
25 Abril [3] 316
26 Abril 09/06/00 319 2000 61 1249
27 Abril 23/06/00 325 2000 61 1253
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28 Abril 13/06/00 330 2000 61 1255
29 Abril 13/06/00 333 2000 61 1255
03 Mayo 13/06/00 336 2000 61 1257
04 Mayo 23/06/00 342 2000 61 1261
06 Mayo 23/06/00 346 2000 61 1263
08 Mayo 13/06/00 349 2000 61 1265
09 Mayo 23/6/00 [4] 353 2000 61 1268
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17 Mayo 30/06/00 360
18 Mayo 28/06/00 364 2000 61 1271
19 Mayo 03/07/00 367 2000 62 1541
20 Mayo 23/06/00 372 2000 61 1273
22 Mayo 31/07/00 380 2000 62 1543
25 Mayo 03/07/00 385 2000 62 1541
26 Mayo 30/06/00 389 2000 61 1278
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27 Mayo 27/07/00 394 2000 62 1546
29 Mayo 03/07/00 398 2000 62 1549 2001 666 1706
30 Mayo 27/07/00 402 2000 62 1551
03 Junio 27/07/00 406 2000 62 1553 2001 663 316
05 Junio 28/07/00 410 2000 62 1556
06 Junio 27/07/00 413 2000 62 1557
12 Junio 27/07/00 417 2000 62 1559 2001 663 322
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13 Junio 31/07/00 425 2000 62 1559
14 Junio 31/07/00 432 2000 62 1559
15 Junio 01/08/00 440 2000 62 1564
16 Junio 29/09/00 443
17 Junio 29/09/00 443
19 Junio 01/08/00 458 2000 62 1556 2001 667 2188
20 Junio 31/07/00 461 2000 62 1556 2001 667 2188
23 Junio 29/07/00 466 2000 62 1568
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26 Junio 01/08/00 470 2000 62 1556 2001 667 2188
27 Junio 01/08/00 475 2000 62 1556 2001 667 2188
28 Junio 01/08/00 479 2000 62 1556 2001 667 2188
29 Junio 01/08/00 484 2000 62 1556 2001 667 2188
30 Junio 29/07/00 489 2000 62 1570
03 Julio 24/08/00 493 2000 62 1573
04 Julio 25/08/00 497 2000 62 1559
05 Julio 25/08/00 505 2000 62 1559
06 Julio 25/08/00 513 2000 62 1559
07 Julio 25/08/00 521 2000 62 1559
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10 Julio 25/08/00 529 2000 62 1559
11 Julio 25/08/00 537 2000 62 1559
12 Julio 25/08/00 546
13 Julio 25/08/00 553 2000 62 1575
17 Julio 26/08/00 557 2000 62 1577
18 Julio 25/08/00 561 2000 62 1579
19 Julio 25/08/00 564 2000 62 1582
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20 Julio 25/08/00 569 2000 62 1559
01 Septiembre 23/10/00 577 2000 64 1977
02 Septiembre 07/11/00 580 2000 65 2157 2001 667 2188
04 Septiembre 23/10/00 584 2000 64 1979
06 Septiembre 24/10/00 588 2000 64 1981 2001 667 2188
07 Septiembre 23/10/00 592 2000 64 1981 2001 667 2188
08 Septiembre 23/10/00 596 2000 64 1981 2001 667 2188
09 Septiembre 10/11/00 600 2000 65 2159
11 Septiembre 24/10/00 606 2000 64 1984
12 Septiembre 24/10/00 611 2000 64 1987 2001 668 2583
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14 Septiembre 24/10/00 617 2000 64 1990
16 Septiembre 04/11/00 624 2000 65 2157 2001 667 2188
18 Septiembre 07/11/00 628 2000 65 2157 2001 667 2188
21 Septiembre 07/11/00 632 2000 65 2163
22 Septiembre 24/10/00 635 2000 64 1994
23 Septiembre 06/11/00 639 2000 65 2157 2001 667 2188
25 Septiembre 10/11/00 644 2000 65 2165 2001 667 2188
26 Septiembre 10/11/00 648 2000 65 2168
27 Septiembre 06/11/00 652 2000 65 2170 2002 670 689
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28 Septiembre 27/11/00 659 2000 65 2174 2002 673 1942
29 Septiembre 07/11/00 668 2000 65 2180
30 Septiembre 10/11/00 675 2000 65 2184 2001 665 1318
03 Octubre 10/11/00 680 2000 65 2187
05 Octubre 10/11/00 683 2000 65 2189
06 Octubre 27/11/00 689 2000 65 2193 2001 667 2188
09 Octubre 27/11/00 693 2000 65 2195
11 Octubre 10/11/00 699 2000 65 2199
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13 Octubre 27/11/00 703 2000 65 2193 2001 667 2188
14 Octubre 13/12/00 707 2000 66 2439 2001 667 2188
16 Octubre 13/12/00 711 2000 66 2439 2001 667 2188
17 Octubre 28/11/00 715 2000 65 2202 2001 668 2594
18 Octubre 25/11/00 721 2000 65 2202
19 Octubre 13/12/00 727 2000 66 2439 2001 667 2188
20 Octubre 13/12/00 731 2000 66 2439 2001 667 2188
21 Octubre 13/12/00 735 2000 66 2441
23 Octubre 13/12/00 740 2000 66 2439 2001 667 2188
24 Octubre 13/12/00 744 2000 66 2445
03 Noviembre 18/12/00 750 2000 66 2449
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04 Noviembre 19/12/00 760 2000 66 2455 2002 671 1099
06 Noviembre 24/01/01 770 2001 67 73
07 Noviembre 09/01/01 780 2001 67 79
08 Noviembre 09/01/01 784 2001 67 82
10 Noviembre 24/01/01 787 2001 67 83
11 Noviembre 09/01/01 790 2001 67 85
13 Noviembre 25/01/01 796 2001 67 89
14 Noviembre 09/01/01 800 2001 67 92
15 Noviembre 09/01/01 804 2001 67 92
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16 Noviembre 09/01/01 809 2001 67 94
17 Noviembre 09/01/01 813 2001 67 96
18 Noviembre 24/01/01 819 2001 67 73
20 Noviembre 09/01/01 828 2001 67 100 2002 672 1580
21 Noviembre 09/01/01 831 2001 67 102
22 Noviembre 09/01/01 837 2001 67 100 2002 672 1580
23 Noviembre 09/01/01 839 2001 67 105
28 Noviembre 09/01/01 844 2001 67 108
30 Noviembre 09/01/01 850 2001 67 112
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01 Diciembre 24/01/01 855 2001 67 115 2002 672 1572
02 Diciembre 24/01/01 860 2001 67 118
04 Diciembre 24/01/01 864 2001 67 120
05 Diciembre 24/01/01 869 2001 67 123
07 Diciembre 24/01/01 872 2001 67 125
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AÑO 2001
08 Enero 23/02/01 11 2001 68 263
09 Enero 23/02/01 14 2001 68 265
10 Enero 15/02/01 18 2001 68 267
11 Enero 15/02/01 23 2001 68 271
12 Enero 15/02/01 29 2001 68 274
13 Enero 23/02/01 33 2001 68 277
15 Enero 15/02/01 36 2001 68 279
16 Enero 15/02/01 40 2001 68 281
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17 Enero 15/02/01 45 2001 68 284
18 Enero 15/02/01 48 2001 68 286
19 Enero 23/02/01 53 2001 68 289
20 Enero 23/02/01 57 2001 68 291
22 Enero 23/02/01 61 2001 68 294
24 Enero 23/02/01 66 2001 68 297
25 Enero 23/02/01 69 2001 68 299
01 Febrero 21/03/01 73 2001 69 499 2001 667 2188
02 Febrero 21/03/01 77 2001 69 499
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03 Febrero 26/03/01 81 2001 69 501
05 Febrero 26/03/01 84 2001 69 503
06 Febrero 28/03/01 88 2001 69 506
07 Febrero 23/03/01 92 2001 69 508
08 Febrero 28/03/01 96 2001 69 511
09 Febrero 28/03/01 104 2001 69 516
10 Febrero 21/03/01 114 2001 69 499 2001 667 2188
12 Febrero 24/03/01 117 2001 69 499 2001 667 2188
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13 Febrero 27/03/01 121 2001 69 522
14 Febrero 21/03/01 130 2001 69 528
17 Febrero 28/03/01 142 2001 69 535
19 Febrero 28/03/01 147 2001 69 539
20 Febrero 28/03/01 151 2001 69 541
21 Febrero 28/03/01 156 2001 69 544 2002 670 700
23 Febrero 03/04/01 162 2001 70 679
24 Febrero 03/04/01 166 2001 70 681
26 Febrero 03/04/01 170 2001 70 684
27 Febrero 03/04/01 174 2001 70 686
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28 Febrero 18/04/01 184 2001 70 693
01 Marzo 03/04/01 187 2001 70 695
02 Marzo 07/06/01 192 2001 72 1591
03 Marzo 18/04/01 199 2001 70 698
05 Marzo 18/04/01 203 2001 70 701 2001 668 2606
06 Marzo 18/04/01 208 2001 70 703 2001 668 2613
07 Marzo 18/04/01 212 2001 70 706
08 Marzo 18/04/01 217 2001 70 709
09 Marzo 18/04/01 219 2001 70 711
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10 Marzo 18/04/01 223 2001 70 713
12 Marzo 18/04/01 227 2001 70 715
13 Marzo 18/04/01 231 2001 70 718
14 Marzo 18/04/01 241 2001 70 724
15 Marzo 08/05/01 245 2001 71 1201 2002 674 2471
16 Marzo 08/05/01 248 2001 71 1203
17 Marzo 08/05/01 254 2001 71 1207
21 Marzo 08/05/01 260 2001 71 1211
22 Marzo 08/05/01 277 2001 71 1222
23 Marzo 08/05/01 289 2001 71 1230
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24 Marzo 16/05/01 294 2001 71 1233 2002 669 307
26 Marzo 16/05/01 299 2001 71 1236
28 Marzo 16/05/01 304 2001 71 1240
29 Marzo 06/06/01 310 2001 72 1595
30 Marzo 16/05/01 315 2001 71 1243 2002 670 718
31 Marzo 16/05/01 319 2001 71 1243 2002 670 718
02 Abril 06/06/01 323 2001 72 1598
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03 Abril 06/06/01 327 2001 72 1600
04 Abril 06/06/01 330 2001 72 1602
05 Abril 06/06/01 335 2001 72 1605
06 Abril 06/06/01 345 2001 72 1611
07 Abril 06/06/01 349 2001 72 1614
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09 Abril 06/06/01 353 2001 72 1605
25 Abril 06/06/01 362 2001 72 1616
04 Mayo 19/06/01 368 2001 72 1620
07 Mayo 19/06/01 371 2001 72 1622
08 Mayo 19/06/01 375 2001 72 1624
09 Mayo 19/06/01 379 2001 72 1627
10 Mayo 19/06/01 382 2001 72 1629
11 Mayo 19/06/01 386 2001 72 1631
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12 Mayo 28/06/01 393 2001 72 1635
14 Mayo 29/06/01 398 2001 72 1638
16 Mayo 28/06/01 401 2001 72 1640
17 Mayo 19/06/01 410 2001 72 1646
18 Mayo 19/06/01 417 2001 72 1651
19 Mayo 19/06/01 420 2001 72 1651
21 Mayo 19/06/01 423 2001 72 1652
22 Mayo 28/06/01 428 2001 72 1655 2002 674 2461
23 Mayo 28/06/01 432 2001 72 1658 2001 668 2622
24 Mayo 28/06/01 437 2001 72 1661
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25 Mayo 28/06/01 441 2001 72 1663
26 Mayo 28/06/01 443 2001 72 1665 2003 675 247
28 Mayo 28/06/01 449 2001 72 1668
29 Mayo 13/07/01 458 2001 73 2163
31 Mayo 13/07/01 467 2001 73 2169
01 Junio 13/07/01 472 2001 73 2172
02 Junio 13/07/01 476 2001 73 2175
04 Junio 13/07/01 480 2001 73 2177
05 Junio 13/07/01 486 2001 73 2181
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06 Junio 13/07/01 489 2001 73 2183
07 Junio 13/07/01 494 2001 73 2186
08 Junio 13/07/01 498 2001 73 2189
09 Junio 13/07/01 502 2001 73 2191 2002 670 711
11 Junio 13/07/01 506 2001 73 2163
12 Junio 13/07/01 516 2001 73 2193
13 Junio 13/07/01 520 2001 73 2181
14 Junio 24/07/01 523 2001 73 2196
15 Junio 24/07/01 527 2001 73 2199
16 Junio 24/07/01 531 2001 73 2201
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18 Junio 24/07/01 536 2001 73 2204
19 Junio 24/07/01 545 2001 73 2210
20 Junio 24/07/01 552 2001 73 2214
21 Junio 21/08/01 555 2001 74 2329
22 Junio 21/08/01 562 2001 74 2333
23 Junio 21/08/01 572 2001 74 2340
25 Junio 21/08/01 579 2001 74 2344 2002 669 288
26 Junio 21/08/01 584 2001 74 2347
27 Junio 21/08/01 588 2001 74 2350
28 Junio 21/08/01 591 2001 74 2347
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29 Junio 21/08/01 596 2001 74 2352 2002 669 298 [5]
30 Junio 21/08/01 601 2001 74 2355
02 Julio 21/08/01 606 2001 74 2355
03 Julio 21/08/01 611 2001 74 2358 2002 671 1115
04 Julio 21/08/01 615 2001 74 2361
05 Julio 21/08/01 620 2001 74 2364
06 Julio 21/08/01 623 2001 74 2366
07 Julio 21/08/01 629 2001 74 2369
09 Julio 21/08/01 632 2001 74 2371
10 Julio 21/08/01 636 2001 74 2373 2003 676 1304
11 Julio 08/09/01 644 2001 75 2651
12 Julio 21/08/01 648 2001 74 2379 2002 671 1121
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17 Julio 21/08/01 654 2001 74 2382 2003 676 1318
19 Julio 21/08/01 659 2001 74 2385
20 Julio 27/09/01 663 2001 75 2653
21 Julio 21/08/01 669 2001 74 2388 2002 672 1586
23 Julio 21/08/01 672 2001 74 2390 2002 672 1590
24 Julio 21/08/01 676 2001 74 2392
25 Julio 21/08/01 682 2001 74 2396
27 Julio 21/08/01 688 2001 74 2399
28 Julio 08/09/01 692 2001 75 2657 2004   681  385
30 Julio 08/09/01 696 2001 75 2659
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31 Julio 08/09/01 699 2001 75 2661
10 Septiembre 30/10/01 709 2001 76 2871
11 Septiembre 30/10/01 714 2001 76 2874
12 Septiembre 30/10/01 717 2001 76 2876 2002 674 2456
13 Septiembre 29/10/01 719 2001 76 2877
14 Septiembre 29/10/01 725 2001 76 2880
15 Septiembre 29/10/01 730 2001 76 2884
17 Septiembre 30/10/01 733 2001 76 2885
21 Septiembre 29/10/01 737 2001 76 2888
22 Septiembre 30/10/01 747 2001 76 2894
24 Septiembre 30/10/01 752 2001 76 2898
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25 Septiembre 12/12/01 756 2001 78 3559
26 Septiembre 30/10/01 764 2001 76 2894
27 Septiembre 10/12/01 770 2001 78 3564 2003 677 1874
28 Septiembre 08/12/01 775 2001 78 3567
29 Septiembre 11/12/01 778 2001 78 3568
01 Octubre 11/12/01 783 2001 78 3572
02 Octubre 12/12/01 791 2001 78 3577
03 Octubre 11/12/01 795 2001 78 3579
04 Octubre 11/12/01 799 2001 78 3582
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05 Octubre 11/12/01 803 2001 78 3584
06 Octubre 11/12/01 807 2001 78 3587 2002 673 1956
08 Octubre 11/12/01 811 2001 78 3589
11 Octubre 12/12/01 814 2001 78 3591
15 Octubre 10/12/01 818 2001 78 3593
16 Octubre 10/12/01 824 2001 78 3597
17 Octubre 10/12/01 827 2001 78 3572
18 Octubre 10/12/01 835 2001 78 3598
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19 Octubre 10/12/01 840 2001 78 3598
20 Octubre 10/12/01 843 2001 78 3601 2002 673 1962
22 Octubre 10/12/01 847 2001 78 3603 2002 672 1564
23 Octubre 06/12/01 852 2001 78 3607
24 Octubre 19/12/01 859 2001 78 3611
25 Octubre 10/12/01 862 2001 78 3598
26 Octubre 19/12/01 865 2001 78 3613
27 Octubre 19/12/01 870 2001 78 3616
29 Octubre 19/12/01 874 2001 78 3616
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
30 Octubre 25/01/02 877 2002 79 221
31 Octubre 25/01/02 882 2002 79 224
02 Noviembre [6] 886
03 Noviembre 25/01/02 889 2002 79 227
05 Noviembre 25/01/02 892 2002 79 228
06 Noviembre 896
07 Noviembre 899
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
08 Noviembre 25/01/02 902 2002 79 230
10 Noviembre 25/01/02 909 2002 79 234
12 Noviembre 25/01/02 915 2002 79 238
15 Noviembre 25/01/02 918 2002 79 240
21 Noviembre 25/01/02 921 2002 79 242
22 Noviembre 25/01/02 926 2002 79 245 2003 677 1859
23 Noviembre 25/01/02 932 2002 79 249
26 Noviembre 25/01/02 35 2002 79 251 2004 681 385
27 Noviembre 30/01/02 939 2002 79 254
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
28 30/01/02 945 2002 79 257
13 Diciembre 30/01/02 949 2002 79 260
14 Diciembre 30/01/02 951 2002 79 261

[1] No se publicó en el B.O.E.
[2] No se publicó en el B.O.E.
[3] No se publicó en el B.O.E.
[4] Corregido error en el B.O.E. de 25-7-2000 y Boletín del Colegio nº 62 del año 2000, página 1584.
[5] Un nuevo comentario de esta Resolución aparece en el número 690 de la Revista Crítica, año 2005, página 1487
[6] Esta Resolución, así como las de 6 y 7 de noviembre, sólo se han publicado en el Anuario.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 1990 – 1992

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

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AÑO 1.990
16 Marzo 07/04/90 273 1990 266 836      
27 Abril 18/06/90 282 1990 268 1389
14 Mayo 26/06/90 287 1990 268 1419
15 Mayo 14/08/90 290 1990 269 1610
06 Junio 29/08/90 294 1990 269 1630 1991 606 2017
21 Junio 14/08/90 305 1990 269 1620 1991 606 2039
25 Junio 16/08/90 315
28 Junio 16/08/90 321
30 Julio 29/08/90 325 1990 269 1645
11 Septiembre 17/10/90 336 1990 271 2478
20 Diciembre 02/02/91 340 1991 275 420
27 Diciembre 30/01/91 345 1991 274 235
28 Diciembre 30/01/91 348 1991 274 237
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AÑO 1.991
09 Enero 01/02/91 329 1991 275 416
18 Enero 19/02/91 333 1991 275 442
01 Febrero 05/03/91 335 1991 276 589
04 Febrero 05/03/91 338 1991 276 593
18 Febrero 05/03/91 341 1991 276 596
19 Febrero 05/03/91 346 1991 276 601
20 Febrero 05/03/91 348 1991 276 605
21 Febrero 21/05/91 351 1991 278 1088
22 Febrero 01/04/91 354 1991 277 828
25 Febrero 24/04/91 356 1991 277 836
26 Febrero 01/04/91 359 1991 277 831
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
27 Febrero 24/04/91 363 1991 277 839
28 Febrero 01/04/91 366 1991 277 843
01 Marzo 05/06/91 370 1991 279 1532
04 Marzo 21/05/91 373 1991 278 1091
05 Marzo 21/05/91 375 1991 278 1093
07 Marzo 27/05/91 379
08 Marzo 21/05/91 382 1991 278 1097
11 Marzo 29/05/91 385 1991 278 1174
12 Marzo 29/05/91 388 1991 278 1178
13 Marzo 22/05/91 391 1991 278 1104 1994 623 1745
18 Marzo 22/05/91 394 1991 278 1110
20 Marzo 22/05/91 397 1991 278 1114
22 Marzo 21/05/91 401 1991 278 1100
25 Marzo 22/05/91 404 1991 278 1118
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
27 Marzo 22/05/91 407 1991 278 1126
02 Abril 28/05/91 411 1991 278 1148
03 Abril 22/05/91 415 1991 278 1136
15 Abril 28/05/91 420 1991 278 1161
16 Abril 28/05/91 423 1991 278 1165 1993 614 255 [1]
17 Abril 05/06/91 426 1991 279 1546
18 Abril 05/06/91 429 1991 279 1549
19 Abril* 05/06/91 432 1991 279 1553
25 Abril 04/07/91 435 1991 280 1709 1994 620 307
06 Mayo 12/06/91 439 1991 279 1576 1994 623 1745
09 Mayo 12/06/91 442 1991 279 1578
10 Junio 10/08/91 445 1991 280 1735
12 Junio 12/08/91 448 1991 280 1744
13 Junio 12/08/91 451 1991 280 1748
19 Junio 04/09/91 454 1991 281 1902
04 Julio 24/08/91 456 1991 280 1785
22 Julio 05/09/91 459 1991 281 1919 1992 613 2617
26 Julio 05/09/91 465 1991 281 1929
03 Septiembre 14/10/91 468 1991 282 2252
04 Septiembre   8/10/91 473 1991 282 2244
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10 Septiembre 14/10/91 477 1991 282 2268
04 Octubre 13/11/91 482 1991 283 2500
17 Octubre 10/02/92 488 1992 286 487
13 Noviembre 09/01/92 492 1992 285 137
14 Noviembre 16/01/92 495 1992 285 152
15 Noviembre 13/01/92 497 1992 285 145
18 Noviembre 18/01/92 501 1992 285 160
19 Noviembre 13/01/92 505 1992 285 149
20 Noviembre 21/01/92 508 1992 285 171
22 Noviembre 18/01/92 511 1992 285 165
25 Noviembre 19/03/92 516 1992 287 643
02 Diciembre 25/05/92 520 1992 285 179
03 Diciembre 13/02/92 525 1992 286 499
04 Diciembre 08/02/92 528 1992 286 480
12 Diciembre 08/02/92 533 1992 286 485
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AÑO 1.992
02 Enero 18/02/92 383 1992 286 505
17 Febrero 14/05/92 389 1992 289 1245
26 Febrero 27/03/92 395 1992 287 666
29 Febrero 04/05/92 397 1992 289 1227
05 Marzo 02/05/92 404 1992 289 1212
11 Marzo 06/05/92 407 1992 289 1240
13 Marzo 20/05/92 412 1992 289 1258
26 Marzo 27/05/92 414 1992 289 1260
31 Marzo 09/06/92 416 1992 290 1612
07 Abril 27/05/92 420 1992 289 1263
27 Abril 27/05/92 424 1992 289 1274
29 Abril 03/06/92 427 1992 290 1601
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30 Abril 03/06/92 431 1992 290 1604
22 Mayo 08/07/92 434 1992 291 1885
25 Mayo 16/07/92 440 1992 291 1941
26 Mayo 08/07/92 444 1992 291 1891 1995 631 2207
27 Mayo 10/07/92 447 1992 291 1909 1995 631 2209
06 Junio 13/07/92 451 1992 291 1940
08 Junio [1] 17/09/92 455 1992 291 1915 [1]
10 Junio 08/07/92 461 1992 291 1878
11 Junio 10/07/92 464 1992 291 1924
12 Junio 10/07/92 467 1992 291 1927
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16 Junio 10/07/92 471
17 Junio 18/07/92 474 1992 291 1973
19 Junio 23/07/92 478 1992 291 1990
20 Junio 16/07/92 482 1992 291 1966
22 Junio 18/07/92 485 1992 291 1978
23 Junio 23/07/92 489 1992 291 1994
26 Junio 23/07/92 492 1992 291 1998
27 Junio 27/06/92 496 1992 291 2001
07 Julio 07/08/92 499 1992 291 2019
08 Julio 09/09/92 503 1992 292 2092
15 Julio 09/09/92 508 1992 292 2096
24 Julio 09/09/92 511 1992 292 2100
25 Julio 14/10/92 516 1992 293 2438
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15 Septiembre   5-10-92 519 1992 293 2419 1994 623 1745
21 Septiembre   3-10-92 524 1992 293 2412
26 Septiembre 18/11/92 530 1992 294 2851
28 Septiembre 18/11/92 535 1992 294 2856
29 Septiembre 18/11/92 540 1992 294 2856
30 Septiembre 18/11/92 545 1992 294 2856
01 Octubre 18/11/92 550 1992 294 2856
02 Octubre 18/11/92 555 1992 294 2856
03 Octubre 18/11/92 560 1992 286 2857
05 Octubre 19/11/92 565 1992 294 2876
09 Octubre 18/11/92 570 1992 294 2867
13 Octubre 11/12/92 576 1992 295 3327
14 Octubre 17/12/92 584 1992 295 3347
15 Octubre 11/12/92 592 1992 295 3332
19 Octubre 18/11/92 600 1992 294 2872
20 Octubre 01/12/92 604 1992 295 3292
23 Octubre 01/12/92 611 1992 295 3304
03 Noviembre 04/12/92 614 1992 295 3319
04 Noviembre 02/12/92 618
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05 Noviembre 17/12/92 623 1992 295 3363
06 Noviembre 11/12/92 629 1992 295 3340
10 Noviembre 09/01/93 633 1993 296 102
12 Noviembre 14/12/92 637 1992 295 3344
13 Noviembre 17/12/92 640 1992 295 3370
16 Noviembre 17/12/92 646 1992 295 3377
17 Noviembre 23/12/92 652 1992 295 3383
18 Noviembre 17/12/92 658 295
19 Noviembre 29/12/92 664 1992 295 3393
20 Noviembre 29/12/92 667 1992 295 3397
21 Noviembre 23/12/92 671 1992 295 3390
23 Noviembre 21/01/93 673 1993 296 144
24 Noviembre 09/01/93 677 1993 296 106
02 Diciembre 04/02/93 682 1993 297 490
03 Diciembre 04/02/93 685 1993 297 494
15 Diciembre 19/01/93 688 1993 296 135
28 Diciembre 29/01/93 691 1993 296 152

[1] Modificada por la de 1 de septiembre (BOE 17-9-92).

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Derechos del viudo en caso de separación

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Derechos del viudo en caso de separación

Derechos del viudo en caso de separación

Se plantea el problema por la adjudicación de una finca a los padres del causante, declarados herederos abintestato en acta de notoriedad, sin que, a juicio del Registrador, se hayan tenido en cuenta los derechos que corresponden al cónyuge viudo de acuerdo con el artículo 837 del Código Civil. Como antecedentes debe tenerse en cuenta que anteriormente se presentó en el Juzgado demanda de separación acompañada de convenio regulador y recayó sentencia comunicada al cónyuge presentante de la demanda, pero no al consorte por desconocerse su domicilio, dictándose posteriormente el archivo de las actuaciones por haberse acreditado el fallecimiento de uno de los cónyuges. La Dirección confirma el criterio del Registrador tras el análisis, en primer lugar, del artículo 834 del Código Civil, que vincula la negación de derechos legitimarios al estado legal de separación, sin que, salvo el supuesto de que la separación tenga su causa en culpa del difunto, distinga entre separación por causa culposa o por convenio. En segundo lugar, el artículo 835 del Código Civil presupone la sentencia, aunque haya fallecido uno de los cónyuges, pero no porque ésta sea precisa para la constitución del estado civil de separado, -ya imposible porque la muerte ha disuelto el matrimonio- que lleva anejo la no existencia de derechos legitimarios, sino porque tal sentencia, de ser estimatoria, desencadena esos otros efectos adversos para una de las partes y favorables para la otra.

25 junio 1997

Derechos del viudo en caso de separación.- 1. Se presentan en el Registro el testamento y la partición del titular registral, acompañado de los correspondientes documentos complementarios.

En el testamento, el testador declara que está casado, pero separado legalmente y nombra herederos universales a sus hijos (de un anterior matrimonio), los cuales realizan la partición. Acompañan la Sentencia de separación de la que resulta que la esposa del testador presentó demanda de separación por la causa –imputable al marido- establecida en el artículo 82, la del Código Civil. La sentencia declara en sus fundamentos que, si bien no se ha probado una actitud altanera o humillante del esposo para con la esposa, sí ha incurrido el primero en incumplimiento grave y reiterado de los deberes conyugales, y el fallo, con estimación parcial de la demanda, declara la separación judicial de los cónyuges por la causa primera del artículo 82 del Código Civil.

El Registrador suspende la inscripción de la partición por no tenerse en cuenta los derechos legitimarios del cónyuge viudo. Los herederos recurren.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo, la regulación actualmente vigente de la separación y su coordinación con el artículo 834 del Código Civil suponen que, si bien la regla general es que la separación trae consigo la pérdida de la legítima para los cónyuges, ello tiene la excepción de la conservación de tal derecho para el cónyuge inocente cuando dicha separación tenga como causa un hecho culpable atribuible al fallecido. Es cierto, como dicen los recurrentes, que hoy día la idea de la separación-sanción se va sustituyendo por la de separación remedio u objetiva, pero no puede dejarse de lado que en nuestro Código Civil persisten uno y otro sistema, y la generalidad de la doctrina es concorde en el sentido de que la causa recogida en el artículo 82, 1.ª es una causa que sigue el primero de los sistemas, por lo que el cónyuge fallecido ha sido declarado culpable de la separación por la sentencia que decretó la misma, y, en consecuencia, su viuda conserva los derechos legitimarios como resulta palmariamente del artículo 834 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 marzo 2005

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Tracto sucesivo

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OBRA NUEVA

Tracto sucesivo

Tracto sucesivo

El artículo 20 de la Ley Hipotecaria no supone un obstáculo para la inscripción de la obra nueva no registrada por los titulares anteriores.

29 mayo 1965

Tracto sucesivo.- Presentada una escritura de obra nueva otorgada por un Ayuntamiento y denegada su inscripción por figurar inscrita la finca «a favor del Ayuntamiento… en concepto de bien propio de la Fundación Hospital de Alfaro con la finalidad precisa e ineludible de quedar adscrito al Santo Hospital y no poderse dedicar a fines distintos ni confundirse con el patrimonio municipal», la Dirección confirma la nota denegatoria fundada en las dudas sobre la verdadera titularidad de la finca en cuestión, pues por una parte figura inscrita en virtud de certificación, que es un medio inmatriculador que no puede utilizarse por una Fundación; pero, por otra parte, está inscrito a favor de la Fundación, con adscripción a un fin y con la declaración de no confundirse con el patrimonio municipal. Estas y otras circunstancias, puestas de relieve por el Centro Directivo, justifican las mencionadas dudas y la posibilidad de que hubiera un error cuando se inmatriculó la finca, que podrían resolverse mediante una nueva presentación del título inmatriculador, pero que no pueden resolverse en el curso del recurso gubernativo por falta de medios y porque el principio proclamado en el artículo 1º de la Ley Hipotecaria impide reconocer otra titularidad distinta de la que proclama el Registro. No obstante, la Dirección, basándose en que el Registro proclama una titularidad, aunque anómala, a favor del Ayuntamiento y en el hecho de que lo que pretende inscribirse -un edificio construido- refleja un hecho constatado en la realidad, llega a la conclusión de que podría inscribirse la obra nueva, siempre que en el asiento a practicar no se alterase la titularidad jurídica existente, para lo cual y en base al principio de rogación, habría de solicitarse así expresamente.

21 mayo 1991

Tracto sucesivo.- No es defecto el hecho de que en la fecha en que los adquirentes dicen que se construyó la obra nueva no eran propietarios. La declaración de obra se hace por el titular registral, independientemente de que, según los datos obrantes en el Registro, en la fecha de construcción tal titular sea o no propietario. Si no se admitiera así, nunca podría inscribirse una obra nueva si el propietario que la construyó no la hubiese declarado.

20 marzo 2002

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Posterior a un inventario de herencia

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PARTICIÓN

Posterior a un inventario de herencia

Posterior a un inventario de herencia

Cuando en el Registro se ha inscrito una escritura de inventario y manifestación, resultando del mismo solamente que los inmuebles forman parte de la herencia, no hay obstáculo para inscribir una escritura de partición posterior, en virtud de la cual se transforma el derecho abstracto de los interesados en las correspondientes participaciones concretas.

3 febrero 1959

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De los herederos del deudor, para anotar un embargo

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IDENTIFICACIÓN

De los herederos del deudor, para anotar un embargo

De los herederos del deudor, para anotar un embargo

Inscritas diversas fincas a favor de los hijos del anterior titular registral, por título de herencia, no puede anotarse el embargo ordenado en procedimiento seguido contra la esposa de aquél y «quienes resulten ser los herederos» por deudas contraídas por el causante y su esposa, pues los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo exigen que el procedimiento se siga con quienes sean los titulares actuales, con más razón cuando son los herederos del deudor, pues la sucesión de aquéllos en las deudas del causante determinaría el que sean éstos quienes deban ser ahora demandados. Por otra parte, la demanda debe identificar individualmente a las personas contra las que se dirige, sin que sea suficiente entablarla de forma indeterminada contra «quienes sean herederos del deudor».

15 septiembre 2001

De los herederos del deudor, para anotar un embargo.- 2. Se presenta en el Registro mandamiento por el que se ordena la anotación preventiva de embargo sobre dos fincas registrales. En el mandamiento se hace constar que el procedimiento se sigue contra doña F. M. M. heredera de don E. M. M., sin expresarse el D.N.I. de aquélla y también se señala que la cantidad para cuya garantía se decreta el embargo es adeudada por don E. M. M. en la persona de doña F. M. M. como heredera legal del mismo; se decreta que la suma a garantizar es de «26.931,19 más 8.079,36 Euros presupuestados para intereses, gastos y costas»; y, por último, en cuanto aquí interesa, se ofrecen, junto a los datos registrales de las fincas embargadas, otros datos descriptivos. En el Registro, según declaración de la Registradora, las fincas se encuentran inscritas a favor de don E. M. M. y las circunstancias descriptivas de las mismas no coinciden con las referidas en el mandamiento en cuanto a portal de acceso, superficie, identificación catastral –en el Registro no consta la Referencia– y posibles anejos. La Registradora, en su nota, alega en síntesis cuatro defectos, a saber: 1.º…; 2.º al estar dirigido el Procedimiento contra heredera determinada del deudor por deudas de éste y al no estar el título hereditario inscrito en el Registro, por aplicación del principio del tracto sucesivo, debe acompañarse el correspondiente certificado de defunción y acreditar la condición de heredera mediante correspondiente testamento y certificado de últimas voluntades, auto judicial de declaración de herederos abintestato o el acta de notoriedad a que refiere el artículo 979 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 3.º…; y 4.º…

4. El segundo defecto debe confirmarse. Según el mandamiento calificado, como hace ver la Registradora, el procedimiento en el que se ordena el embargo se sigue contra heredera determinada del titular registral por deudas de éste último, de modo que, de no resultar del Registro, habrá de acompañarse certificado de defunción del titular registral y título sucesorio del mismo a favor de la persona contra la que se sigue el procedimiento. Dado que no consta que la sucesión procesal se haya acreditado ante el juez (cfr. artículo 16 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), debe aplicarse analógicamente, pues concurren las mismas razones, idéntica solución que en aquellos casos en los que se persiguen bienes contra el heredero del titular registral por deudas propias del demandado, a que se refiere el artículo 166.1 párrafo segundo del Reglamento Hipotecario, siendo la necesidad de acreditación registral de la condición de heredero una manifestación del principio de tracto sucesivo proclamado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

21 abril 2010

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Cancelación por fiduciario de residuo

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HIPOTECA

Cancelación por fiduciario de residuo

Cancelación por fiduciario de residuo

Hechos: instituida una persona heredera en usufructo vitalicio y unos sobrinos en nuda propiedad, se dispone que, en el caso de premoriencia de éstos, sustituirán al fallecido sus hijos; y en caso de postmorencia, que los bienes que «dejare» el que falleciese sin descendencia, procedentes de la herencia, pasarán a los que vivan de los sobrinos carnales mencionados. La Dirección, dando por existente una sustitución fideicomisaria, resuelve la cuestión planteada acerca de si es una sustitución normal o de residuo, que permitiría a los sustituidos disponer por actos «inter vivos», en el sentido de que es de esta última clase, porque el verbo «dejar» parece circunscribirse al desamparo de cosas respecto de las cuales se tiene el poder dispositivo, criterio restrictivo que confirman los artículos 783 y 785 del Código Civil, que niegan validez a las sustituciones fideicomisarias que no se hagan de una manera expresa, ya dándoles este nombre, ya imponiendo al sustituido la obligación terminante de entregar los bienes a un segundo heredero. Admitido lo anterior, los sobrinos en cuestión tienen facultades para cancelar la hipoteca que garantizaba un crédito que se les había adjudicado sin la concurrencia de las personas que pudieran ostentar algún derecho contra ellos.

25 abril 1931

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Por sentencia declarativa

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INMATRICULACIÓN

Por sentencia declarativa

Por sentencia declarativa

1. El único problema que plantea el presente recurso es el de si es título inmatriculador una sentencia declarativa de la propiedad que se dicta en virtud de allanamiento del demandado.

2. Históricamente se ha afirmado con cierta ligereza que una sentencia dictada en un juicio declarativo ordinario es inmatriculable, pues tal procedimiento es un juicio contradictorio y, en consecuencia, goza de superiores garantías que el expediente de dominio. Sin embargo no es así, pues, como ha dicho la doctrina más autorizada, la relatividad de la cosa juzgada hace que la sentencia sólo sea eficaz frente a los litigantes o sus causahabientes, mientras que el expediente de dominio goza de mayores garantías de protección a los terceros, como son las citaciones a dichos terceros, la publicación de edictos y, sobre todo, la intervención del Ministerio Fiscal.

3. Afirma el recurrente que los artículos 521 y 522 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil afirman su posición, pero ello no es cierto. El artículo 521.2 de la ley de Enjuiciamiento Civil dice que las sentencias constitutivas firmes son inscribibles en los Registros públicos, y ello sin duda es así, pero dicho recurrente desconoce que son mayores los requisitos que se exigen para que los documentos sean inmatriculables que los requeridos para su simple inscribibilidad. Y, por su parte, el artículo 522.1 de la misma Ley establece la obligación de los Registradores de acatar las sentencias, obligación que nadie pone en duda, pero la legislación específica aplicable –que prevé el mismo artículo como condicionamiento de la afirmación anterior– exige para la inmatriculación requisitos añadidos que, como se ha dicho anteriormente, no cumple el documento presentado para la inmatriculación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

30 abril 2005

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

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NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Constitución por el nudo propietario

Produccion CoMa, 06/02/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución por el nudo propietario

Constitución por el nudo propietario

Ante una escritura de obra nueva y división horizontal realizada por un nudo propietario se considera innecesaria la intervención del usufructuario, porque no sería necesaria en el caso de división de cosa común (artículos 405 y 490 del Código Civil) y menos en este supuesto, en el que los que figuraban como condueños establecen un régimen diferente caracterizado por la coexistencia de propiedades separadas, cuya nuda propiedad pertenece desde un principio al respectivo constructor. Por otra parte, la naturaleza de las modificaciones ocurridas en el originario condominio pueden integrar, más que un supuesto de disolución, una transformación en régimen comunitario distinto, en fenómeno inverso al artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 (en cuanto al problema planteado por la declaración de obra nueva, puede verse en el apartado “OBRA NUEVA”, dentro del epígrafe “Constitución por el nudo propietario”).

21 noviembre 2002

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

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Indice cronológico del Registro de la propiedad del 2002 – 2004

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
AÑO 2.002
03 Enero   4/3/02 11 2002 81 757
04 Enero   4/3/02 14 2002 81 759
05 Enero   4/3/02 18 2002 81 761
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
08 Enero   4/3/02 23 2002 81 764
09 Enero   4/3/02 27 2002 81 767
12 Enero   4/3/02 31 2002 81 769
16 Enero   4/3/02 34 2002 81 771 2003 678 2453
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
17 Enero   4/3/02 38 2002 81 773 2003 679 2947
18 Enero   4/3/02 45 2002 81 778
19 Enero 18/04/02 48 2002 82 951
21 Enero   4/3/02 53 2002 81 780
22 Enero   4/3/02 57 2002 81 782
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
23 Enero   4/3/02 61 2002 81 785
26 Enero 18/04/02 65 2002 82 954
28 Enero   4/3/02 72 2002 81 787
31 Enero 17/04/02 77 2002 82 958
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
01 Febrero 17/04/02 80 2002 82 960
04 Febrero 17/04/02 84 2002 82 962 2003 675 284
15 Febrero 18/04/02 88 2002 82 964
18 Febrero 18/04/02 97 2002 82 970
19 Febrero 17/04/02 101 2002 82 972 2003 677 1895
20 Febrero 18/04/02 106 2002 82 976
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
21 Febrero 18/04/02 109 2002 82 977
12 Marzo 29/05/02 115 2002 83 1271
13 Marzo 30/05/02 119 2002 83 1273 2003 677 1885
14 Marzo 30/05/02 126 2002 83 1277 2003 678 2442
15 Marzo 30/05/02 131 2002 83 1281
16 Marzo 29/05/02 136 2002 83 1284
18 Marzo 30/05/02 138 2002 83 1285
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
20 Marzo 30/05/02 143 2002 83 1288
23 Marzo 30/05/02 148 2002 83 1291
27 Marzo 30/05/02 150 2002 83 1293
01 Abril 30/05/02 154 2002 83 1295
02 Abril 30/05/02 158 2002 83 1298
03 Abril 30/05/02 162 2002 83 1300
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
04 Abril 30/05/02 165 2002 83 1302
05 Abril 30/05/02 168 2002 83 1303
08 Abril 30/05/02 178 2002 83 1309
10 Abril   4/6/02 183 2002 84 1447
11 Abril   5/6/02 187 2002 84 1449
13 Abril   5/6/02 190 2002 84 1451
15 Abril   4/6/02 192 2002 84 1452
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
16 Abril   5/6/02 196 2002 84 1454
17 Abril   5/6/02 201 2002 84 1458
18 Abril   4/6/02 204 2002 84 1459
19 Abril   4/6/02 207 2002 84 1461
20 Abril 26/06/02 209 2002 84 1463
22 Abril 26/06/02 214 2002 84 1465
23 Abril   4/6/02 217 2002 84 1467
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
24 Abril   5/6/02 233 2002 84 1488
25 Abril   4/6/02 236 2002 84 1480
26 Abril 26/06/02 240 2002 84 1482
28 Abril 26/06/02 256 2002 84 1492
30 Abril 26/06/02 260 2002 84 1494 2003 678 2432
03 Mayo 26/06/02 267 2002 84 1499
06 Mayo 26/06/02 283 2002 84 1509
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
07 Mayo 26/06/02 286 2002 84 1511
08 Mayo 26/06/02 289 2002 84 1513
10 Mayo   9/7/02 295 2002 85 1881
11 Mayo   6/7/02 299 2002 85 1813
13 Mayo 23/07/02 301 2002 85 1814
14 Mayo   6/7/02 304 2002 85 1817
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
15 Mayo   9/7/02 308 85 1819
16 Mayo   6/7/02 312 2002 85 1821
17 Mayo   6/7/02 317 2002 85 1825
18 Mayo   8/7/02 322 2002 85 1828
20 Mayo   8/7/02 325 2002 85 1829
21 Mayo   8/7/02 329 2002 85 1831
23 Mayo   6/7/02 345 2002 85 1842
24 Mayo   9/7/02 348 2002 85 1844 2003 678 2418
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
25 Mayo   9/7/02 351 2002 85 1846
27 Mayo   9/7/02 355 2002 85 1848
28 Mayo 19/07/02 359 2002 85 1850
29 Mayo 19/07/02 363 2002 85 1853
30 Mayo 24/07/02 367 2002 85 1855 2003 678 2423
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
31 Mayo 24/07/02 369 2002 85 1856
01 Junio 24/07/02 374 2002 85 1859
03 Junio 24/07/02 377 2002 85 1861
04 Junio 24/07/02 380 2002 85 1863
05 Junio 24/07/02 384 2002 85 1865
08 Junio 23/07/02 387 2002 85 1867 2003 679 2947
10 Junio 23/07/02 397 2002 85 1874
11 Junio 10/08/02 401 2002 85 1876
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
12 Junio 10/08/02 404 2002 85 1878 2003 677 1867
13 Junio 10/08/02 406 2002 85 1879
14 Junio 10/08/02 411 2002 85 1882
17 Junio 12/08/02 415 2002 85 1885
18 Junio 12/08/02 418 2002 85 1886
19 Junio 12/08/02 426 2002 85 1891
20 Junio 12/08/02 430 2002 85 1894
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
21 Junio 12/08/02 433 2002 85 1896
16 Julio 12/10/02 439 2002 87 2311
17 Julio 11/10/02 443 2002 87 2314
18 Julio 11/10/02 448 2002 87 2317
19 Julio 12/10/02 451 2002 87 2319
29 Julio 11/10/02 455 2002 87 2321
02 Septiembre 12/10/02 459 2002 87 2324
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
03 Septiembre 11/10/02 462 2002 87 2326
04 Septiembre 11/10/02 466 2002 87 2328
05 Septiembre 11/10/02 469 2002 87 2330
06 Septiembre 11/10/02 473 2002 87 2332 2003 676 1331
07 Septiembre 11/10/02 476 2002 87 2334
09 Septiembre 14/10/02 480 2002 87 2337
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
10 Septiembre 11/10/02 485 2002 87 2340 2003 680 3452
11 Septiembre 11/10/02 488 2002 87 2342
12 Septiembre 14/10/02 490 2002 87 2343
13 Septiembre 30/10/02 493 2002 87 2345
14 Septiembre 30/10/02 496 2002 87 2347
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
16 Septiembre 30/10/02 500 2002 87 2349
17 Septiembre 29/10/02 504 2002 87 2352
18 Septiembre 11/10/02 507 2002 87 2354
19 Septiembre 30/10/02 510 2002 87 2356
20 Septiembre 30/10/02 521 2002 87 2363
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
21 Septiembre 11/10/02 525 2002 87 2365
23 Septiembre 30/10/02 530 2002 87 2368
24 Septiembre 30/10/02 535 2002 87 2371 2003 675 292
25 Septiembre 15/10/02 539 2002 88 2669
26 Septiembre 30/10/02 543 2002 87 2374
27 Septiembre 30/10/02 548 2002 87 2378
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
28 Septiembre 30/10/02 551 2002 87 2380
30 Septiembre 30/10/02 554 2002 87 2382
01 Octubre 15/11/02 559 2002 88 2671
02 Octubre 14/11/02 562 2002 88 2672
03 Octubre 15/11/02 565 2002 88 2675
04 Octubre 14/11/02 568 2002 88 2677
05 Octubre 14/11/02 571 2002 88 2678
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
07 Octubre 16/11/02 575 2002 88 2681
08 Octubre 16/11/02 587 2002 88 2689
09 Octubre 16/11/02 590 2002 88 2689
10 Octubre 16/11/02 594 2002 88 2691
11 Octubre 15/11/02 598 2002 88 2694
15 Octubre 11/12/02 602 2002 89 3621
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
16 Octubre 11/12/02 604 2002 89 3621
17 Octubre 11/12/02 607 2002 89 3623
19 Octubre 15/01/03 610 2003 90 289
23 Octubre 11/12/02 613 2002 89 3624 2004 683 1539
26 Octubre 11/12/02 616 2002 89 3627
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
28 Octubre 11/12/02 619 2002 89 3628
29 Octubre 11/12/02 624 2002 89 3631
30 Octubre 11/12/02 628 2002 89 3634
31 Octubre 11/12/02 630 2002 89 3635
04 Noviembre 11/12/02 635 2002 89 3638
05 Noviembre 11/12/02 641 2002 89 3642
06 Noviembre 11/12/02 645 2002 89 3645
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
07 Noviembre 11/12/02 650 2002 89 3648 2007 702 1920
08 Noviembre 30/11/02 654 2002 88 2696
11 Noviembre 30/12/02 663 2002 89 3651 2004 682 1082
12 Noviembre 28/12/02 669 2002 89 3655
14 Noviembre 28/12/02 674 2002 89 3658
18 Noviembre 28/12/02 678 2002 89 3660
19 Noviembre 30/12/02 683 2002 89 3664
20 Noviembre 28/12/02 688 2002 89 3667
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
21 Noviembre 28/12/02 691 2002 89 3668
23 Noviembre 15/01/03 696 2003 90 291
25 Noviembre 15/01/03 700 2003 90 294
26 Noviembre 15/01/03 704 2003 90 297
27 Noviembre 15/01/03 708 2003 90 299
28 Noviembre 15/01/03 712 2003 90 302
29 Noviembre 16/01/03 715 2003 90 303
30 Noviembre 16/01/03 721 2003 90 303
02 Diciembre 15/01/03 727 2003 90 307
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
05 Diciembre   6/2/03 729 2003 91 709
09 Diciembre   6/2/03 733 2003 91 711
10 Diciembre   6/2/03 738 2003 91 711
11 Diciembre   6/2/03 743 2003 91 715
12 Diciembre   6/2/03 748 2003 91 718
13 Diciembre   6/2/03 751 2003 91 711
16 Diciembre   6/2/03 756 2003 91 720
17 Diciembre   6/2/03 759 2003 91 722
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
18 Diciembre   6/2/03 762 2003 91 723
19 Diciembre   6/2/03 767 2003 91 727
20 Diciembre   6/2/03 770 2003 91 728
23 Diciembre   6/2/03 775 2003 91 732
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
AÑO 2.003
03 Enero 27/02/03 11 2003 91 736
07 Enero 27/02/03 15 2003 91 736
08 Enero 27/02/03 18 2003 91 738
09 Enero 27/02/03 23 2003 91 740
10 Enero 27/02/03 26 2003 91 743
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
13 Enero 27/02/03 30 2003 91 745
14 Enero 27/02/03 36 2003 91 748
15 Enero 27/02/03 39 2003 91 750
16 Enero 27/02/03 42 2003 91 752
17 Enero 27/02/03 45 2003 91 754
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
18 Enero 27/02/03 49 2003 91 756
20 Enero 27/02/03 53 2003 91   736 (régimen matrimonial de extranjeros)
20 Enero 27/02/03 57 2003 91   759 (inmatriculación y reanudación de tracto)
21 Enero 27/02/03 59 2003 91 761
22 Enero 27/02/03 63 2003 91 763
24 Enero 27/02/03 65 2003 91 764
27 Enero 27/02/03 67 2003 91 736
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
28 Enero 27/02/03 70 2003 91 736
29 Enero 27/02/03 74 2003 91 766
30 Enero 14/03/03 77 2003 91 768
03 Febrero 14/03/03 81 2003 91 771
05 Febrero 14/03/03 85 2003 91 773
06 Febrero 12/03/03 89 2003 91 775
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
08 Febrero 14/03/03 92 2003 91 778
10 Febrero 14/03/03 100 2003 91 782
11 Febrero 14/03/03 105 2003 91 786
12 Febrero 14/03/03 108 2003 91 787
13 Febrero 14/03/03 112 2003 91 789
14 Febrero 14/03/03 114 2003 91 791
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15 Febrero 13/03/03 119 2003 91 794
17 Febrero 13/03/03 121 2003 91 795
18 Febrero 12/03/03 124 2003 91 797
19 Febrero 22/03/03 128 2003 91 799
20 Febrero 24/03/03 134 2003 91 803
21 Febrero 24/03/03 140 2003 91 807
22 Febrero 22/03/03 144 2003 91 810
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24 Febrero 24/03/03 148 2003 91 807
25 Febrero 24/03/03 151 2003 91 812
26 Febrero   9/4/03 154 2003 92 1219
27 Febrero   9/4/03 161 2003 92 1223
28 Febrero 10/04/03 170 2003 92 1229
01 Marzo 10/04/03 174 2003 92 1231
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04 Marzo 10/04/03 178 2003 92 1233
05 Marzo 10/04/03 182 2003 92 1237
06 Marzo 10/04/03 186 2003 92 1237
07 Marzo 10/04/03 190 2003 92 1237
08 Marzo 10/04/03 193 2003 92 1237
10 Marzo 10/04/03 197 2003 92 1237
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11 Marzo 26/04/03 201 2003 92 1239
12 Marzo 10/04/03 210 2003 92 1245
13 Marzo 29/04/03 216 2003 92 1233
14 Marzo 10/04/03 221 2003 92 1233
15 Marzo 10/04/03 226 2003 92 1233
17 Marzo 28/04/03 231 2003 92 1248
18 Marzo 10/04/03 238 2003 92 1252
20 Marzo 10/04/03 242 2003 92 1255
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21 Marzo 10/04/03 246 2003 92 1257
22 Marzo 10/04/03 250 2003 92 1259
24 Marzo 10/04/03 253 2003 92 1262
25 Marzo 10/04/03 262 2003 92 1267
26 Marzo 03/05/03 266 2003 92 1269
27 Marzo 03/05/03 272 2003 92 1273
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28 Marzo 03/05/03 276 2003 92 1276
29 Marzo 03/05/03 281 2003 92 1279
31 Marzo 03/05/03 284 2003 92 1281
01 Abril 03/05/03 286 2003 92 1282
03 Abril 03/05/03 289 2003 92 1284
04 Abril 03/05/03 297 2003 92 1289
05 Abril 03/05/03 301 2003 92 1292
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07 Abril 03/05/03 305 2003 92 1294
08 Abril 03/05/03 308 2003 92 1294
09 Abril 03/05/03 311 2003 92 1296
10 Abril 15/05/03 319 2003 92 1301
11 Abril 15/05/03 325 2003 92 1304 2003 680 3413
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12 Abril 19/05/03 327 2003 92 1305
14 Abril 19/05/03 333 2003 92 1309
15 Abril 19/05/03 340 2003 92 1273
16 Abril 19/05/03 344 2003 92 1313
21 Abril 19/05/03 350 2003 92 1317
22 Abril 19/05/03 357 2003 92 1321
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
23 Abril 17/05/03 362 2003 92 1324
24 Abril 17/05/03 368 2003 92 1273
25 Abril 10/06/03 372 2003 93 1607
26 Abril 10/06/03 375 2003 93 1609
28 Abril 10/06/03 378 2003 93 1611
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
29 Abril 10/06/03 382 2003 93 1613
30 Abril 10/06/03 388 2003 93 1617
05 Mayo 10/06/03 394 2003 93 1621
06 Mayo 10/06/03 399 2003 93 1624
07 Mayo   6/6/03 929 2003 93 1627
08 Mayo 10/06/03 403 2003 93 1629
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
09 Mayo 10/06/03 408 2003 93 1632
10 Mayo   6/6/03 411 2003 93 1634
12 Mayo 10/06/03 415 2003 93 1637
13 Mayo 19/06/03 418 2003 93 1638
14 Mayo 19/06/03 423 2003 93 1641
16 Mayo 19/06/03 426 2003 93 1643
17 Mayo 19/06/03 429 2003 93 1645
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
19 Mayo 18/06/03 433 2003 93 1647
20 Mayo 19/06/03 439 2003 93 1651
21 Mayo 19/06/03 442 2003 93 1653 2005 692 2093
22 Mayo 24/06/03 932 2003 93 1656
23 Mayo 19/06/03 446 2003 93 1659
27 Mayo   8/7/03 452 2003 94 2195
28 Mayo   8/7/03 456 2003 94 2198
29 Mayo   8/7/03 461 2003 94 2195
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
30 Mayo   8/7/03 465 2003 94 2201
31 Mayo   8/7/03 467 2003 94 2203
03 Junio 26/07/03 471 2003 94 2205
04 Junio 29/07/03 479 2003 94 2210
05 Junio 30/07/03 485 2003 94 2214
06 Junio 29/07/03 488 2003 94 2215
07 Junio 28/07/03 492 2003 94 2218
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
09 Junio 29/07/03 497 2003 94 2221 2003 680 3417
10 Junio 30/07/03 500 2003 94 2223 2003 679 2957
11 Junio 30/07/03 503 2003 94 2225
12 Junio 29/07/03 508 2003 94 2228
13 Junio 29/07/03 513 2003 94 2232
14 Junio 29/07/03 517 2003 94 2234
16 Junio 30/07/03 523 2003 94 2238
17 Junio 26/07/03 527 2003 94 2241
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
18 Junio 30/07/03 532 2003 94 2244
19 Junio 30/07/03 539 2003 94 2249
20 Junio 30/07/03 544 2003 94 2252
21 Junio 30/07/03 546 2003 94 2253
23 Junio 30/07/03 550 2003 94 2255
24 Junio 30/07/03 554 2003 94 2258
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
25 Junio 15/08/03 557 2003 94 2260
26 Junio 15/08/03 561 2003 94 2263
27 Junio 15/08/03 564 2003 94 2265
30 Junio 15/08/03 568 2003 94 2267
01 Julio 15/08/03 571 2003 94 2269
09 Julio 15/08/03 577 2003 94 2273
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
11 Julio 15/08/03 580 2003 94 2275
12 Julio 15/08/03 583 2003 94 2277
14 Julio 15/08/03 587 2003 94 2279
15 Julio 15/08/03 589 2003 94 2280
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
16 Julio 15/08/03 593 2003 94 2283
17 Julio 16/08/03 598 2003 94 2286
18 Julio 16/08/03 602 2003 94 2289
19 Julio 14/08/03 606 2003 94 2205
21 Julio 16/08/03 614 2003 94 2292
22 Julio 22/09/03 619 2003 95 2803
24 Julio 16/08/03 624 2003 94 2295
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
26 Julio 16/08/03 629 2003 94 2298
01 Septiembre 14/10/03 634 2003 96 3193
02 Septiembre 13/10/03 638 2003 96 3196
03 Septiembre 13/10/03 642 2003 96 3198
04 Septiembre 13/10/03 645 2003 96 3198
05 Septiembre 13/10/03 647 2003 96 3198
06 Septiembre 13/10/03 650 2003 96 3198
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
08 Septiembre 13/10/03 653 2003 96 3198
09 Septiembre 14/10/03 655 2003 96 3198
10 Septiembre 13/10/03 658 2003 96 3200
11 Septiembre 13/10/03 663 2003 96 3203 2003 680 3410
12 Septiembre 10/10/03 667 2003 96 3206 2004 685 2510
13 Septiembre 13/10/03 675 2003 96 3211
15 Septiembre 14/10/03 680 2003 96 3214
16 Septiembre 13/10/03 684 2003 96 3217
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
17 Septiembre 13/10/03 688 2003 96 3219 2005 692 2093
18 Septiembre 16/10/03 695 2003 96 3223
19 Septiembre 16/10/03 701 2003 96 3227
20 Septiembre 16/10/03 705 2003 96 3230
22 Septiembre 16/10/03 710 2003 96 3233
23 Septiembre 20/10/03 713 2003 96 3235
24 Septiembre 16/10/03 718 2003 96 3238
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
25 Septiembre 21/10/03 724 2003 96 3242
26 Septiembre   5/11/03 729 2003 97 3975
27 Septiembre   5/11/03 734 2003 97 3978
29 Septiembre   5/11/03 740 2003 97 3982
30 Septiembre 25/11/03 745 2003 97 3985 2004 681 354
01 Octubre 25/11/03 750 2003 97 3989
02 Octubre 25/11/03 753 2003 97 3990
13 Octubre 25/11/03 755 2003 97 3992
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
14 Octubre 25/11/03 759 2003 97 3994
16 Octubre 22/11/03 763 2003 97 3997
17 Octubre 25/11/03 766 2003 97 3998
18 Octubre 25/11/03 768 2003 97 4000
24 Octubre 22/11/03 772 2003 97 4002
27 Octubre   3/12/03 776 2003 98 4753
28 Octubre   3/12/03 781 2003 98 4757
03 Noviembre 18/12/03 785 2003 98 4759
05 Noviembre 18/12/03 788 2003 98 4761
06 Noviembre 18/12/03 790 2003 98 4762 01/02/06 02/03/06 A. P. Valladolid
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
07 Noviembre 18/12/03 794 2003 98 4764
08 Noviembre 18/12/03 797 2003 98 4766
10 Noviembre 18/12/03 801 2003 98 4769
11 Noviembre 18/12/03 806 2003 98 4772
12 Noviembre 18/12/03 809 2003 98 4774
13 Noviembre 18/12/03 812 2003 98 4776
14 Noviembre 18/12/03 815 2003 98 4778
15 Noviembre 18/12/03 818 2003 98 4779
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
17 Noviembre 18/12/03 822 2003 98 4782
18 Noviembre 18/12/03 825 2003 98 4784
19 noviembre [1] 29/12/03 829 2003 98 4786
20 Noviembre 24/12/03 832 2003 98 4788
21 Noviembre 25/12/03 836 2003 98 4791
22 Noviembre 29/12/03 840 2003 98 4793
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24 Noviembre 29/12/03 843 2003 98 4795
25 Noviembre 13/01/03 848 2004 99 179
26 Noviembre 10/01/04 851 2004 99 181
27 Noviembre 13/01/04 854 2004 99 183
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
28 Noviembre 13/01/04 857 2004 99 185
29 Noviembre 13/01/04 863 2004 99 189
02 Diciembre 13/01/04 867 2004 99 192
03 Diciembre 13/01/04 874 2004 99 197
04 Diciembre   7/02/04 876 2004 100 545
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
05 Diciembre   6/02/04 880 2004 100 548
09 Diciembre   7/02/04 884 2004 100 550 2004 682 1056
10 Diciembre 13/01/04 888 2004 99 199
11 Diciembre   6/02/04 895 2004 100 552
12 Diciembre   7/02/04 897 2004 100 554
13 Diciembre   6/02/04 901 2004 100 556 2004 681 357
15 Diciembre   6/02/04 904 2004 100 558
16 Diciembre   6/02/04 907 2004 100 559
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17 Diciembre   7/02/04 910 2004 100 561
18 Diciembre   6/02/04 914 2004 100 564
19 Diciembre   7/02/04 920 2004 100 567
22 Diciembre   7/02/04 924 2004 100 571
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AÑO 2.004
02 Enero 18/02/04 11 2004 100 573   
07 Enero 17/02/04 14 2004 100 574
08 Enero 15/04/04 18 2004 102 1327 2004 683 1494
09 Enero 18/02/04 21 2004 100 577
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
10 Enero   2/03/04 24 2004 101 1071
12 Enero   1/03/04 27 2004 101 1073
15 Enero   1/03/04 32 2004 101 1076
20 Enero   1/03/04 37 2004 101 1079
21 Enero [2]   9/03/04 42 2004 101 1082 24 Junio 26/04/05 Toledo nº 2
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
23 Enero   8/03/04 47 2004 101 1082
24 Enero   8/03/04 51 2004 101 1085
26 Enero   8/03/04 54 2004 101 1087
27 Enero   8/03/04 58 2004 101 1090
28 Enero   8/03/04 63 2004 101 1093
29 Enero   8/03/04 67 2004 101 1093
30 Enero   9/03/04 70 2004 101 1095 2005 692 2093
31 Enero   8/03/04 75 2004 101 1098
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
02 Febrero 20/04/04 79 2004 102 1329 2004 685 2582
03 Febrero 24/03/04 84 2004 101 1101
04 Febrero 24/03/04 87 2004 101 1071
08 Febrero 14/04/04 91 2004 102 1332
10 Febrero 24/03/04 96 2004 101 1073
11 Febrero 24/03/04 100 2004 101 1103
12 Febrero 24/03/04 104 2004 101 1071
13 Febrero 24/03/04 109 2004 101 1105
14 Febrero 24/03/04 120 2004 101 1113
16 Febrero 14/04/04 124 2004 102 1335
17 Febrero 14/04/04 130 2004 102 1340
18 Febrero 14/04/04 134 2004 102 1340
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
19 Febrero 14/04/04 138 2004 102 1342
20 Febrero 22/04/04 141 2004 102 1344
21 Febrero 15/04/04 146 2004 102 1347
23 Febrero 14/04/04 151 2004 102 1351
27 Febrero 15/04/04 155 2004 102 1353
01 Marzo 15/04/04 160 2004 102 1356
02 Marzo 15/04/04 163 2004 102 1358
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
03 Marzo 15/04/04 166 2004 102 1359
04 Marzo 14/04/04 170 2004 102 1362 2004 685 2526
05 Marzo 15/04/04 177 2004 102 1367
06 Marzo 15/04/04 180 2004 102 1368
09 Marzo 14/04/04 183 2004 102 1371
10 Marzo 14/04/04 186 2004 102 1372
11 Marzo 14/04/04 189 2004 102 1374 2004 685 2530
12 Marzo 23/04/04 192 2004 102 1376
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
15 Marzo 23/04/04 198 2004 102 1374 2004 685 2530
22 Marzo 24/04/04 202 2004 102 1380
23 Marzo 26/04/04 205 2004 102 1383
24 Marzo 27/04/04 209 2004 102 1385
25 Marzo 27/04/04 213 2004 102 1388
26 Marzo 27/04/04 216 2004 102 1390
29 Marzo 29/04/04 219 2004 102 1392
19 Abril 19/05/04 226 2004 103 1637
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
04 Mayo 03/06/04 231 2004 104 1945
10 Junio 12/08/04 234 2004 106 2573
11 Junio 12/08/04 240 2004 106 2577
14 junio [3] 12/08/04 248 2004 106 2582
15 Junio 12/08/04 254 2004 106 2586
16 Junio 12/08/04 259 2004 106 2573
17 Junio 11/08/04 266 2004 106 2589
18 Junio 07/09/04 269 2004 107 2783
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
21 Junio 08/09/04 276 2004 107 2787
22 Junio 07/09/04 279 2004 107 2789
23 Junio 04/09/04 283 2004 107 2791
02 Julio   2-09-04 288 2004 107 2795
21 Julio 08/09/04 292 2004 107 2798
22 Julio 08/09/04 299 2004 107 2808
23 Julio 12/10/04 308 2004 108 3131
03 Agosto 12/10/04 317 2004 108 3137
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
02 Septiembre 04/11/04 321 2004 109 3477
03 Septiembre 04/11/04 326 2004 109 3480
07 Septiembre 30/10/04 330 2004 108 3140
08 Septiembre 04/11/04 336 2004 109 3482
09 Septiembre 04/11/04 339 2004 109 3485
10 Septiembre 29/10/04 344 2004 108 3144
14 Septiembre 04/11/04 347 2004 109 3488
15 Septiembre 04/11/04 358 2004 109 3494
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
16 Septiembre 23/11/04 369 2004 109 3501
17 Septiembre 04/11/04 374 2004 109 3494
20 Septiembre 04/11/04 384 2004 109 3494
21 Septiembre 04/11/04 393 2004 109 3494
22 Septiembre 04/11/04 401 2004 109 3494
23 Septiembre 28/12/04 410
04 Octubre 06/12/04 413 2004 110 3855
05 Octubre 11/12/04 417 2004 110 3857
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
   6 octubre  [4] 06/12/04 420 2004 110 3859
07 Octubre 06/12/04 426 2004 110 3863
08 Octubre 06/12/04 428 2004 110 3864
11 Octubre 06/12/04 430 2004 110 3865
13 Octubre 04/12/04 434 2004 110 3868
 14 octubre [5] 10/12/04 438 2004 110 3870
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
15 Octubre 10/12/04 443 2004 110 3870
18 Octubre 06/12/04 448 2004 110 3870
19 Octubre 06/12/04 453 2004 110 3870
20 Octubre 04/12/04 459 2004 110 3870
21 Octubre 04/12/04 466 2004 110 3870
22 Octubre 04/12/04 473 2004 110 3870
26 Octubre 28/12/04 479 2004 110 3873
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
27 Octubre 28/12/04 486 2004 110 3878 2005 692 2093
28/10/2016 [6] 28/12/04 491 2004 110 3881
29 Octubre 28/12/04 497 2004 110 3885
02 Noviembre 24/12/04 500 2004 110 3887
03 Noviembre 28/12/04 507 2004 110 3857
04 Noviembre 28/12/04 511 2004 110 3891
05 Noviembre 24/12/04 515 2004 110 3894
08 Noviembre 28/12/04 518 2004 110 3896
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
10 Noviembre 24/12/04 525 2004 110 3900
12 Noviembre 24/12/04 531 2004 110 3903
16 Noviembre 31/12/04 537 2004 110 3907
17 Noviembre 31/12/04 541 2004 110 3909
18 Noviembre 31/12/04 543 2004 110 3911
19 Noviembre 01/01/05 548 2005 111 145
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
22 Noviembre 01/01/05 551 2005 111 147 2005 688 649
23 Noviembre 01/01/05 553 2005 111 148
24 Noviembre 01/01/05 556 2005 111 150
25 Noviembre 01/01/05 559 2005 111 152
26 Noviembre 01/01/05 563 2005 111 154
29 Noviembre 03/01/05 572 2005 111 160
30 Noviembre 03/01/05 579 2005 111 165
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
01 Diciembre 03/01/05 584 2005 111 168
02 Diciembre 03/01/05 586 2005 111 169
03 Diciembre 03/01/05 594 2005 111 174
04 Diciembre 03/01/05 597 2005 111 176
09 Diciembre 13/01/05 603 2005 111 180
10 Diciembre 13/01/05 606 2005 111 182
11 Diciembre 14/01/05 610 2005 111 184
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
13 Diciembre 13/01/05 615 2005 111 187
14 Diciembre 13/01/05 618 2005 111 189
15 Diciembre 14/01/05 623 2005 111 192 2005 689 1051
16 Diciembre 13/01/05 626 2005 111 194
17 Diciembre 14/01/05 629 2005 111 145
20 Diciembre 19/05/05 632 2005 115 1379
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO SENTENCIA EN APELACIÓN
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG. FECHA B.O.E. JUZGADO
22 Diciembre 11/02/05 637 2005 112 381
23 Diciembre 11/02/05 644 2005 112 385
27 Diciembre 11/02/05 647 2005 112 387
28 Diciembre 11/02/05 649 2005 112 388
29 Diciembre 11/02/05 654 2005 112 391
30 Diciembre 11/02/05 657 2005 112 393

[1] Esta Resolución fue anulada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Valladolid, confirmada, posteriormente por la Audiencia Provincial, en sentencia de 1 de febrero de 2006, publicada en el Boletín Oficial del Estado de fecha 2 de marzo del mismo año.
[2] Esta Resolución es la primera que se anula por un Juzgado, publicándose en el Boletín Oficial del Estado. La publicación es tan escueta que se limita a reproducir el fallo, en el cual solo se dice que se revoca la Resolución del Centro Directivo y se ordena la inscripción de la escritura calificada en el Registro de la Propiedad, pero no se conocen los fundamentos. Como dato puramente anecdótico, esta sentencia está dictada por una Juez sustituta.
[3] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 3 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[4] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instaancia nº 6 de Pamplona, de 4 de julio de 2005, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[5] Esta Resolución ha sido anulada por sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Badajoz, de fecha 14 de junio de 2006, publicada en el B.O.E. de 3 de julio siguiente. La Resolución puede verse en el epígrafe “RECURSO GUBERNATIVO. Informe del Registrador”. En esencia, viene a destruir la teoría sostenida por la Dirección General a partir de este año 2004, según la cual el informe del Registrador debe limitarse a cuestiones de puro trámite. La sentencia está publicada íntegramente en el Boletín del Colegio de Registradores del año 2006, número 127, página 2579.
[6] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 22 de junio de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.

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RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 1993 – 1995

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1993
05 Enero 04/02/93 305 1993 297 505
07 Enero 15/02/93 309 1993 297 513
01 Febrero 24/03/93 313 1993 298 785
02 Febrero 26/03/93 316 1993 298 818
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
11 Febrero 22/02/93 319 1993 297 571
16 Febrero 24/03/93 323 1993 298 788
23 Febrero 24/03/93 329 1993 298 813 1995 628 985
26 Febrero 07/04/93 333 1993 299 972
01 Marzo 07/04/93 338 1993 299 297
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
02 Marzo 07/04/93 346 1993 299 285
03 Marzo 07/04/93 350 1993 299 289
09 Marzo 19/04/93 355 1993 299 1022
10 Marzo 27/04/93 358
12 Marzo 16/04/93 362 1993 299 1012
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
16 Marzo 16/04/93 368 1993 299 1017
18 Marzo 27/04/93 372
29 Marzo 04/05/93 376 1993 300 1379
30 Marzo 20/04/93 385 1993 299 1041
31 Marzo 13/05/93 389 1993 300 1397
05 Abril 13/05/93 396 1993 300 1404
06 Abril 08/05/93 398 1993 300 1392
19 Abril 13/05/93 403 1993 300 1407
23 Abril 03/06/93 409 1993 301 1589
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
26 Abril 13/05/93 413 1993 300 1413
28 Abril 03/06/93 418 1993 301 1593
03 Mayo 03/06/93 422 1993 301 1601
17 Mayo 23/06/93 426 1993 301 1620
24 Mayo 23/06/93 432 1993 301 1635 1994 621 774
08 Junio 09/07/93 443 1993 302 1822 1995 631 2212
09 Junio 09/07/93 445 1993 302 1824 1995 631 2215
10 Junio 09/07/93 448 1993 302 1827
19 Junio 09/07/93 450 1993 302 1839
21 Junio 09/07/93 452 1993 302 1841 1994 623 1725
22 Junio 03/08/93 455 1993 302 1889
23 Junio 29/09/93 457 1993 303 2074
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
24 Junio 16/07/93 459 1993 302 1868 1996 636 2023
29 Junio 04/08/93 465 1993 305 2596
30 Junio 04/08/93 469 1993 305 2599
01 Julio 15/07/93 473 1993 302 1860
02 Julio 20/07/93 477 1993 302 1869
03 Julio 20/07/93 481 1993 302 1874
08 Julio 23/08/93 484 1993 302 1901
12 Julio 23/08/93 490 1993 302 1907
13 Julio 24/08/93 495 1993 302 1912
14 Julio 25/08/93 499 1993 302 1916
28 Julio 13/09/93 502 1993 303 2011
29 Julio 13/09/93 504 1993 303 2013
02 Agosto 13/09/93 506 1993 303 2015
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B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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03 Agosto 13/09/93 509 1993 303 2018
18 Agosto 13/09/93 511 1993 303 2029
19 Agosto 22/09/93 514 1993 303 2048
20 Agosto 23/09/93 518 1993 303 2067
25 Agosto 22/09/93 525 1993 303 2059
26 Agosto 14/09/93 529 1993 303 2032
31 Agosto 14/09/93 532 1993 303 2035
01 Septiembre 22/09/93 535 1993 303 2063
16 Septiembre 08/10/93 539 1993 304 2403
30 Septiembre 05/11/93 543 1993 305 2613
01 Octubre 09/11/93 549 1993 305 2632
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
06 Octubre 11/11/93 554 1993 305 2652
08 Octubre 02/11/93 558 1993 305 2610
09 Octubre 09/11/93 561 1993 305 2637
11 Octubre 08/11/93 569 1993 305 2619
21 Octubre 17/11/93 583 1993 305 2655
22 Octubre 09/11/93 588 1993 305 2645
25 Octubre 01/11/93 594 1993 305 2604
10 Noviembre 27/11/93 600 1993 305 2677
11 Noviembre 10/12/93 611 1993 306 2994
12 Noviembre 10/12/93 615 1993 306 3000
15 Noviembre 10/12/93 620 1993 306 3005
16 Noviembre 29/11/93 632 1993 305 2693
17 Noviembre 21/12/93 635 1993 306 3036
18 Noviembre 18/12/93 641 1993 306 3025
19 Noviembre 17/12/93 649 1993 306 3016
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
22 Noviembre 18/12/93 657 1993 306 3033
29 Noviembre 22/12/93 660 1993 306 3046
01 Diciembre 28/12/93 664 1993 306 3055
02 Diciembre 28/12/93 669 1993 306 3060
03 Diciembre 28/12/93 672 1993 306 3063
07 Diciembre 24/12/93 709 1993 306 3050 [1]
07 Diciembre 04/01/94 675 1994 307 117
09 Diciembre 19/01/94 684 1994 307 151
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
10 Diciembre 04/01/94 689 1994 307 126
14 Diciembre 18/01/94 692 1994 307 141
15 Diciembre 18/01/94 694 1994 307 144
16 Diciembre 18/01/94 699 1994 307 148
20 Diciembre 02/02/94 702 1994 308 320
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.994
12 Enero 02/02/94 263       1994 308 327
13 Enero 09/02/94 267 1994 308 352
14 Enero 08/02/94 273 1994 308 390
10 Febrero 04/03/94 280 1994 309 741
11 Febrero 22/02/94 283
08 Marzo 13/04/94 287 1994 310 994
09 Marzo 28/04/94 290 1994 310 1008
14 Marzo 09/04/94 297 1994 310 985
18 Marzo 22/04/94 306 1994 310 1005
21 Marzo 06/05/94 309 1994 311 1281
22 Marzo 14/04/94 315 1994 310 997
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
24 Marzo 14/04/94 319 1994  310 1001 1995    631 2217
25 Marzo 30/04/94 324 1994 310 1015
21 Abril 18/05/94 326 1994 311 1291
25 Abril 24/05/94 329 1994 311 1293
28 Abril 11/06/94 336 1994 312 1679
29 Abril 25/05/94 340 1994 311 1305
05 Mayo 09/06/94 349 1994 312 1661
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
10 Mayo 17/06/94 355 1994 312 1683
18 Mayo 02/06/94 360 1994 312 1650
20 Mayo 01/07/94 363 1994 313 1889
02 Junio 01/07/94 366 1994 313 1892
03 Junio 15/07/94 372 1994 313 1906
06 Junio 15/07/94 375 1994 313 1909
07 Junio 15/07/94 379 1994 313 1913 1997 641 1481
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
08 Junio 02/07/94 383 1994 313 1902
09 Junio 01/07/94 387 1994 313 1898
10 Junio 15/07/94 391 1994 313 1917
13 Junio 30/07/94 399 1994 313 1942
16 Junio 29/07/94 407 1994 313 1938
22 Junio 21/07/94 411 1994 313 1925 1995 631 2221
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Junio 21/07/94 415 1994 313 1929 1995 631 2225
24 Junio 03/08/94 420 1994 313 1956
30 Junio 11/08/94 423 1994 313 1959 1997 641 1481
12 Septiembre 12/10/94 428 1994 315 2662
13 Septiembre 11/10/94 432 1994 315 2658
30 Septiembre  26-10-94 436 1994 315 2681
04 Octubre 22/11/94 444 1994 316 3094
24 Octubre 06/12/94 451 1994 317 3581
01 Diciembre 03/01/95 453
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FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1995
09 Enero 18/02/95 297 1995 2 260
10 Enero 17/02/95 305 1995 2 265
12 Enero 17/02/95 310 1995 2 268
16 Enero 01/03/95 317 1995 3 467
23 Enero 01/03/95 321 1995 3 470
01 Febrero 01/03/95 324 1995 3 471
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
02 Febrero 29/03/95 327 1995 3 473 1997 641 1481
13 Febrero 12/04/95 331 1995 4 854
16 Febrero 12/04/95 336 1995 4 857
20 Febrero 12/04/95 340 1995 4 859
22 Febrero 25/04/95 343 1995 4 861
24 Febrero 12/04/95 347 1995 4 863
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
17 Marzo 25/04/95 350 1995 4 865
21 Marzo 24/04/95 355 1995 4 867
29 Marzo 09/05/95 359 1995 5 1191
06 Abril 09/05/95 364 1995 5 1193
11 Mayo 15/06/95 368 1995 6 1443
17 Mayo 15/06/95 370 1995 6 1444
19 Mayo 27/06/95 374 1995 6 1446
29 Mayo 27/06/95 380 1995 6 1450
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
08 Junio 15/07/95 383 1995 7 1616
21 Junio 19/07/95 387 1995 7 1619
26 Junio 04/08/95 393 1995 8 1917
04 Julio 18/08/95 397 1995 8 1919 1997 641 1482
10 Julio 17/08/95 403 1995 8 1922
14 Julio 18/08/95 408 1995 8 1925
17 Julio 18/08/95 411 1995 8 1927
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
26 Julio 21/08/95 413 1995 8 1928
10 Octubre 15/11/95 418 1995 10 2223
13 Octubre 15/11/95 421 1995 10 2225
06 Noviembre 25/11/95 423 1995 10 2226
08 Noviembre 08/12/95 427 1996 11 81
13 Noviembre 08/12/95 438 1996 11 87
15 Noviembre 04/01/95 444 1996 12 415
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
16 Noviembre 05/01/95 448 1996 12 418
20 Noviembre 05/01/95 452 1996 12 420
23 Noviembre 05/01/95 455 1996 12 422
27 Noviembre 05/01/95 459 1996 12 424
05 Diciembre 15/01/96 461 1996 12 425
11 Diciembre 17/01/96 465 1996 12 427
15 Diciembre 17/01/96 468 1996 12 429
22 Diciembre 15/01/96 471 1996 12 433

[1] Recurso de queja, derivado de una calificación.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Desheredación

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Desheredación

Desheredación

La única cuestión planteada en este recurso es si es no inscribible una escritura de partición de herencia en la que concurren las siguientes circunstancias:

a) El testador instituyó heredero a uno de sus cinco hijos y desheredó los cuatro restantes por haberle negado alimentos y por haberle maltratado de obra e injuriado, según expresó en su testamento.

b) En la escritura de liquidación y adjudicación de la herencia, otorgada únicamente por el contador partidor, éste adjudicó, «en pago de sus legítimas» a los cuatro hijos desheredados por el testador, determinados bienes inmuebles del caudal relicto. Justifica dicha adjudicación en el uso de las facultades interpretativas inherentes a su cargo de contador partidor, dada «la dificultad de probar la certeza de la causa de la desheredación si los desheredados la negaren, a la vista de lo dispuesto en los artículos 850 y 851 del Código Civil».

El Registrador rechaza la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, es necesario «Que los hijos o descendientes de los desheredados, caso de haberlos, dispongan de su derecho de herederos forzosos (Art.º 857 del Código Civil)».

3. Según la doctrina de esta Dirección General (cfr. la Resolución de 26 de febrero de 2003), si el Código Civil admite que el testador encomiende la «simple facultad de hacer la partición» a cualquier persona que no sea uno de los herederos (cfr. artículo 1057) y claramente prohíbe el testamento por comisario (artículo 670), resulta evidente que restringe el ámbito de las facultades por encomendar a aquél a lo que revela la propia denominación que actualmente le da el mismo artículo 1057, después de su reforma por la Ley 1/1996, de 15 de enero, la de contador-partidor, siendo ajena al mismo toda idea de fiducia testamentaria. En definitiva, las suyas son las funciones necesarias para transformar el derecho here- ditario abstracto en titularidades sobre bienes y derechos concretos, para lo que habrá de ajustarse a la ley y a la voluntad del testador.

Es cierto que a la hora de determinar cuales sean esas facultades es pacífica la admisión de una serie de actuaciones que no es que excedan de lo que sea la simple facultad de hacer la partición, sino que han de entenderse comprendidas en el ámbito de ésta en cuanto necesarias para el desempeño de la misma, entre las que se incluye la de interpretar el testamento.

Pero tal función viene delimitada tanto por los medios, especialmente por lo dispuesto en el artículo 675 del Código Civil, como en cuanto a su fin, lograr que la partición de los bienes se ajuste a la voluntad del testador. Y si bien es cierto que en esa tarea puede subsanar y corregir ciertos defectos del testamento (vid, Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1952 o 24 de febrero de 1968), lo que no puede es atribuirse funciones decisorias que son privativas del testador como la de desheredar o revocar disposiciones testamentarias ni, en general, declarar por sí mismo su ineficacia total o parcial, cuestión que corresponde a los Tribunales de justicia a solicitud de los herederos –o legitimarios-que procedan a su impugnación (cfr. la Resolución de 1 de diciembre de 1984).

Por eso, a diferencia de la fijación de las legítimas correspondientes a los herederos forzosos y la reducción de disposiciones testamentarias inoficiosas, en que el contador partidor estaría actuando con sujeción a lo establecido por la ley (vid. Resolución de 9 de marzo de 1927), lo que no puede es entender ineficaz la desheredación ordenada por el testador cuando se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por los desheredados (cfr. artículos 850 y 851 del Código Civil). En el presente caso, al no haber sido negada por los desheredados –en la vía judicial correspondiente– la causa de desheredación expresada por el testador, el contador partidor habrá de pasar por ella; y, como consecuencia, conforme al artículo 857 del Código Civil, no se puede privar de su legítima a los hijos y descendientes de los desheredados.

A mayor abundamiento, del propio contenido del testamento –cláusula tercera– resulta que el testador ordena la reducción de la disposición testamentaria hecha en favor de su hijo instituido sólo si llega a «plantearse por sus otros hijos acción alguna por su desheredación».

Por último, acude el recurrente al argumento de la presunción de validez y eficacia de la partición hecha por contador partidor, que según reiterada doctrina, al igual que la hecha por el propio testador, crea un estado de derecho que surte efectos y, salvo que perjudique derechos legitimarios, ha de aceptarse en tanto no sea rescindida por los Tribunales.

Esa doctrina, ratificada entre otras resoluciones de este Centro Directivo por la de 24 de marzo de 2001, aunque aparece casi siempre referida al carácter unilateral de la partición hecha por contador partidor y su aptitud para la inscripción sin necesidad de que sea consentida o aprobada por los herederos, se apoya en que la ley autoriza la partición por esa vía; por ello ha de entenderse que exige en su aplicación que la actuación del contador partidor se ajuste a la ley que la ampara, lo que no ocurre cuando el mismo la infringe al extralimitarse en su actuación.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

31 marzo 2005

Desheredación.- 1. Dos son los problemas que se plantean en el presente recurso: el primero el de la notificación de la calificación realizada por «fax», y el de fondo, consistente en determinar si, una vez desheredados los hijos del testador, resulta necesario algún tipo de prueba sobre la inexistencia de ulteriores descendientes o basta con la afirmación de que no consta su existencia (aquí solo se examina esta segunda cuestión).

3. El problema de fondo radica en dilucidar si, desheredados los hijos del testador, y conservando sus descendientes ulteriores su derecho a la legítima (cfr. artículo 857 del Código Civil), basta con afirmar el desconocimiento de si existen tales descendientes ulteriores o es preciso algún tipo de acreditación de este extremo.

Hay que partir del principio general de que, dada la dificultad, o incluso a veces la imposibilidad de probar los hechos negativos, a efectos registrales no puede exigirse una prueba de tal naturaleza. Incluso esta doctrina de la innecesariedad de probar tales hechos negativos ha sido mantenida por esta Dirección General en el supuesto de premoriencia de un heredero legitimario al señalar que no es preciso justificar que haya dejado descendientes que ostenten derecho a la legítima (Resolución de 3 de marzo de 1912). La cuestión ha sido suficientemente esclarecida desde hace tiempo por este Centro Directivo en las Resoluciones citadas en los Vistos y cuya doctrina debe ahora reiterarse una vez más.

En efecto, es doctrina con más de un siglo de antigüedad (en concreto a partir de la Resolución de 2 de diciembre de 1897), que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa. Si inicialmente esa doctrina se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias –la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador– pasó igualmente (Resolución de 26 de junio de 1901) a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias –la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona–, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento. Por todo ello, el artículo 82 del Reglamento Hipotecario establece que, cuando no estuvieren designados nominativamente los sustitutos podrán determinarse por acta de notoriedad. Esta exigencia deriva del reflejo en el Registro de la cláusula fideicomisaria, lo que no significa que deba extenderse a casos distintos de los contemplados en tal precepto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

29 septiembre 2010

Desheredación.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

– Se presentan los documentos de la sucesión del titular registral. En el testamento, tal titular deshereda a un hijo alegando las causas 1.ª y 2.ª del artículo 853 del Código Civil (consta del Registro que el desheredado tiene hijos), afirmando que en vida le hizo donación de una finca, nombra heredero a su otro hijo y hace determinados legados a los hijos de éste.

– El Registrador suspende la inscripción por entender que, de conformidad con lo que establecen los artículos 857 y 1.058 del Código Civil y 80.1.a) del Reglamento Hipotecario y concordantes, es necesario que intervengan los hijos o descendientes del desheredado.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 31 de marzo de 2005), hay que entender eficaz la desheredación ordenada por el testador cuando se funda en justa causa expresada en el testamento y la certeza de dicha causa no ha sido contradicha por los desheredados (cfr. artículos 850 y 851 del Código Civil). En el presente caso, al no constar que haya sido negada por el desheredado –en la vía judicial correspondiente– la causa de desheredación expresada por el testador, ha de pasarse por ella.

3. En consecuencia, siendo desheredado un hijo del testador, la cualidad de legitimario pasa a los hijos de éste, de conformidad con lo que establece el artículo 857 del Código Civil.

4. Corolario de lo anterior es que los hijos del descendiente desheredado han de intervenir en la partición, pues como también ha dicho esta Dirección General (Resolución de 25 de febrero de 2008), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos españoles) se configura generalmente como una «pars bonorum» (en todo caso el Código Civil habla de «porción de bienes», cfr. artículo 806), y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico («pars valoris bonorum»). De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es también necesaria para la entrega de legados.

5. Dada esta naturaleza de la partición en Derecho común, no puede aplicarse a tal Derecho lo que establece el artículo 15 de la Ley Hipotecaria, como hace el notario en el presente supuesto, pues tal precepto está dictado (como se deduce de su primer inciso) para aquellos ordenamientos españoles en que la legítima es «pars valoris bonorum», pues, en estos casos, las prevenciones del artículo señalado se dan como garantía, ya que la intervención del legitimario, en los repetidos supuestos, no es imprescindible para realizar la partición.

6. Del hecho de que el testador, a continuación de la desheredación, manifieste que en su día hizo una donación al desheredado, no debe sacarse una conclusión unilateralmente, y si el testador no dice el efecto de tal afirmación, la interpretación que se dé a la misma ha de ser con intervención de los legitimarios.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

6 marzo 2012

Desheredación.- 1. A los efectos de este recurso deben tenerse por hechos relevantes, los siguientes, que resultan de los documentos presentados a inscripción:

a) El testador deshereda, por la causa prevista en el artículo 853-2.ª, a sus dos hijos, a los que identifica por sus nombres y apellidos, «y a toda la descendencia de éstos» y nombra heredera universal a su esposa, si bien sustituida vulgarmente por los hijos (previamente desheredados) de ésta.

b) En la escritura de herencia, que otorga la viuda del testador, al sentar las bases particionales, se relacionan las disposiciones testamentarias relativas a la desheredación y a la institución de herederos, pero sin que se expliciten las consecuencias de su aplicación ni el alcance subjetivo de la desheredación, pues ni hay referencia alguna al elenco de descendientes de aquél, a excepción de sus hijos, ni concreción de los legitimarios apartados, con la motivación de su apartamiento, sino que implícitamente se prescinde de todos ellos.

c) Mediante una escritura complementaria se deja constancia de los descendientes mediatos del testador a la fecha del fallecimiento de éste: uno de los hijos del testador tiene a su vez tres hijos, y el otro uno. A todos ellos se les identifica por sus nombres y apellidos, pero sin especificar su fecha de nacimiento, ni si existían al tiempo de otorgarse el testamento.

El registrador rechaza la inscripción de la escritura de herencia, con la que se sirve de complemento, pues no resultan de ellas los datos suficientes para saber si al causante le sobrevinieron, con posterioridad al otorgamiento del testamento, otros descendientes que no podrían haber incurrido en la causa de «indignidad sucesoria» señalada.

2. La desheredación es una institución mediante la cual el testador, en virtud de un acto o declaración testamentaria expresa, priva voluntariamente de su legítima a un heredero forzoso, en base a una de las causas tasadas establecidas en la Ley. Es decir, la desheredación constituye un acto de voluntad testamentaria de apartar a un legitimario de la sucesión. Pero ha de ser una voluntad no sólo explicitada, sino bien determinada. Esta exigencia de determinación se proyecta en un doble sentido: por una parte impone la expresión de una causa legal, que si no ha de ser probada por el testador, al menos ha de ser alegada como fundamento de la privación sucesoria, ya por referencia a la norma que la tipifica ya mediante la imputación de la conducta tipificada. Y por otra, también requiere la identificación del sujeto, del legitimario, al que se imputa la conducta legalmente relevante para justificar su apartamiento.

3. Aunque la jurisprudencia ha sido flexible en cuando al modo de indicación de la razón de la desheredación, ha de resultar una imputación en términos que no dejen duda de quien incurrió en la causa, o cometió el hecho constitutivo de la misma, evitando las referencias genéricas que, por su ambigüedad, crean inseguridad. Por eso se plantea como un requisito de la desheredación la perfecta identificación del sujeto que sufre la privación de su legítima, al menos con el mismo rigor que se exige para la designación de heredero «por su nombre y apellidos» (cfr. art. 772 del Código Civil). Subsidiariamente habrán de ser perfectamente determinables, por estar designados de manera que no pueda dudarse de quien sea el sujeto afectado.

4. En el presente caso se deshereda por la misma causa, a dos hijos, perfectamente identificados, y de forma genérica, a todos sus descendientes. Esta expresión de la voluntad testamentaria se torna imprecisa, si bien aceptable, en la medida en que pueda llegar a establecerse indubitadamente las personas a las cuales el testador quiso apartar, circunstancia que obliga a dirimir qué sujetos, qué descendientes, son los afectados por la disposición testamentaria. Consiguientemente, es en la escritura de herencia donde, para complementar el título sucesorio por falta de suficiente concreción de éste, ha de plasmarse la determinación de los sujetos comprendidos en esa exclusión legitimaria genérica, como una de las bases determinantes del acto partitivo o de adjudicación de bienes hereditarios. Y para ello es preciso establecer, en principio por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante del documento particional, quiénes son los legitimarios que deja el testador para determinar quienes están comprendidos en el ámbito de la desheredación.

5. Es doctrina con más de un siglo de antigüedad (en concreto, a partir de la Resolución de 2 de diciembre de 1897), que ni el Código Civil, ni la legislación especial, ni la Ley Hipotecaria exigen que la persona o personas instituidas nominativamente como herederos o nombrados legatarios en un testamento acrediten, para adquirir los derechos inherentes a esa cualidad, que el testador no dejó a su fallecimiento otros herederos forzosos si el instituido o los instituidos reunían ese carácter, o que no dejó ningún heredero forzoso si el nombrado era una persona extraña, por cuya razón no han establecido procedimientos destinados a obtener la justificación de semejante circunstancia negativa. Si inicialmente esa doctrina se aplicaba a supuestos en los que junto a la designación nominal de unos herederos existía otra hecha cautelarmente por circunstancias –la institución, junto con unos hijos específicamente designados, de los demás que en el futuro pudiera tener el testador– pasó igualmente (Resolución de 26 de junio de 1901) a aplicarse al supuesto de designación hecha simplemente por circunstancias –la institución hecha a favor de los hijos de determinada persona–, pero partiendo de la base de que los que concurrían como tales a la partición acreditaban estar incluidos en el llamamiento.

Pero siempre es necesario que resulte de la escritura atributiva de bienes hereditarios cuáles son los sujetos interesados en la herencia, y que –sin llegar a una prueba diabólica- se justifique o se refiera la inexistencia de otras personas que por llamamiento legal o testamentario pudieran tener algún derecho en la sucesión, de modo que se infiera la legitimación de los otorgantes, per se, para la adjudicación de los bienes relictos, como condición de adecuación a la legalidad del documento público por la que el notario ha de velar.

 Todo ello obliga a que en casos como el que es objeto de este recurso, dado el llamamiento a la legítima que a favor de los descendientes del desheredado establece el artículo 857 del Código Civil, conste la expresión documental de si los descendientes que tenía el testador al tiempo de formalizar su voluntad testamentaria son los mismos que ha dejado al tiempo de su fallecimiento, para verificar si todos o algunos de éstos se ven afectados por la disposición privativa de la legítima.

6. La desheredación requiere que se le atribuya al desheredado una acción (u omisión) que la Ley tipifique como bastante para privarle de la legítima, y que haya ocurrido antes de que se otorgue el testamento. Pero, en realidad, esta exigencia conlleva, además de la identificación del legitimario afectado y la expresión la causa desheredationis (aunque no que sea preciso inicialmente acreditar su certeza), la existencia del desheredado al tiempo en que se formalice testamentariamente la voluntad de su exclusión y que entonces tenga aptitud para ser excluido. No cabe olvidar que la voluntad del testador debe interpretarse conforme a las circunstancias existentes al tiempo del otorgamiento testamentario, no de su defunción.

7. En efecto, el ámbito del poder de exclusión legitimaria del testador descansa en la imputación al desheredado de una causa legal de desheredación. Por eso es preciso que el desheredado sea susceptible de imputación, esto es, que al tiempo del testamento haya nacido y tenga aptitud o idoneidad para que le sea jurídicamente imputable la conducta que constituye la causa legal de desheredación. Y aunque es cierto que el Código Civil –a diferencia de lo que hizo algún texto legal anterior, como Las Partidas– no expresa ni concreta la capacidad para ser desheredado, lo que no cabe duda es que se requiere un mínimo de madurez física y mental para que una persona pueda ser civilmente responsable del acto que se le imputa; en el presente supuesto el maltrato de obra o la injuria grave.

8. Es cierto que en nuestro sistema, de conformidad con una reiterada doctrina jurisprudencial, basta para que la desheredación sea eficaz la simple expresión testamentaria de la causa legal, o de la conducta tipificada como tal, que se imputa al sujeto desheredado, sin que, a diferencia de lo que ocurre con la indignidad, sea precisa ex ante la prueba de la certeza de la causa desheredationis. Esta prueba sólo se impone, a cargo del favorecido por la desheredación, cuando el privado de la legítima impugnase la disposición testamentaria. En consecuencia, cabe reconocer que con carácter general en el ámbito extrajudicial gozarán de plena eficacia los actos y atribuciones particionales que se ajusten al testamento, aunque conlleven exclusión de los derechos legitimarios, mientras no tenga lugar la impugnación judicial de la disposición testamentaria que priva de la legítima.

Sin embargo, esta doctrina no empece para que se niegue ab initio eficacia a las desheredaciones que no se funden en una causa de las tipificadas en la Ley, o que se refieran a personas inexistentes al tiempo del otorgamiento del testamento, o a personas que, de modo patente e indubitado (por ejemplo un recién nacido) resulte que no tienen aptitud ni las mínimas condiciones de idoneidad para poder haber realizado o ser responsables de la conducta que se les imputa. También debe poder deducirse del título de la sucesión, o del documento atributivo de la herencia, la aptitud genérica del desheredado para serlo. Por todo ello, ha de considerarse que si bien a través de la escritura complementaria se han concretado los descendientes del testador, fuera de sus hijos, que quedaron a su fallecimiento, no se han consignado los datos que permitan determinar cuáles de aquéllos habían nacido al tiempo de otorgar el testamento y reunían, por su edad, un mínimo de aptitud para ser desheredados.

Por ello, en contra de lo que sostiene el recurrente, si bien los llamados en testamento (o, en defecto de llamamiento testamentario, por ley) pueden, por si solos, realizar la adjudicación o partición de herencia, sin necesidad del concurso de los desheredados expresamente, es preciso que la autorización de la correspondiente escritura pública de herencia, otorgada sin la concurrencia de los expresamente desheredados, debe contener los datos suficientes para deducir, en los términos expresados, la plena legitimación de los otorgantes.

En base a las consideraciones que preceden, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota del registrador.

23 mayo 2012

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Titulo formal de la partición judicial

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PARTICIÓN

Titulo formal de la partición judicial

El auto aprobatorio de una partición, recaído en juicio de testamentaría, es título inscribible, pues aunque el artículo 1081 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la protocolización de las actuaciones seguidas, no quiere decirse que el único título inscribible sea el testimonio del acta notarial de protocolización, pues debe tenerse en cuenta: 1) que conforme a los artículos 3 y 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento, uno de los títulos aptos para la inscripción de las particiones será, en su caso, la pertinente «resolución judicial firme en que se determinen las adjudicaciones efectuadas a cada interesado»; 2) que las operaciones realizadas en el juicio voluntario de testamentaría son actuaciones estrictamente judiciales, correspondiendo por tanto al Secretario judicial en exclusiva dar fe de las mismas con plenitud de efectos, siendo dicho testimonio un documento público; 3) que el acta notarial se limita a incorporar al protocolo del Notario los autos seguidos, pero no tiene por objeto documentar una nueva presentación del consentimiento de los coherederos, por lo que no añade al testimonio judicial del auto un efecto probatorio del que no gozase ya por sí mismo.

13 abril 2000

Titulo formal de la partición judicial.- 1. Se debate en el presente recurso si para la inscripción de una partición judicial, acordada sin oposición, es suficiente el testimonio del Auto expedido por el Secretario judicial, o si, por el contrario, se precisa además su protocolización notarial. En el Auto testimoniado, la Magistrado-Juez ordena al Decano del Colegio Notarial de Madrid «para que participe el notario a quien por turno corresponda la protocolización y conocido, remítansele las operaciones divisorias y testimonio del presente auto».

2. Como precisión previa debe advertirse de que no serán objeto de resolución los otros dos defectos alegados por la Registradora, toda vez que no han sido recurridos, debiéndose señalar que de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. En la misma línea, la Resolución del recurso sólo versará sobre los términos del mismo y de la nota de calificación del Registrador.

3. La protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición, viene impuesta como regla general por el artículo 787.2 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, siendo reiterada su exigencia en la reciente Ley 13/2009, de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación de la Nueva Oficina Judicial, que da nueva redacción al apartado 2 del artículo 787. Este criterio, además, es compartido unánimemente por la doctrina, para quienes la referencia a la sentencia firme contenida en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria se limita a las particiones judiciales concluidas con oposición. En efecto, el artículo 787.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil determina que la aprobación de las operaciones divisorias se realiza mediante Auto y con la entrada en vigor de la Ley 13/2009, de 3 de noviembre, mediante decreto del secretario judicial, pero en cualquier caso ordenando protocolizarlas.

4. Este Centro Directivo afirmó en su Resolución de fecha 13 de abril de 2000 la posibilidad de inscripción de la partición judicial sin necesidad de protocolización, aunque hubiera finalizado sin oposición. Sin embargo, se trataba de un supuesto distinto del actual, pues en aquel caso el propio juez que aprobó las operaciones particionales dispuso en el auto dictado la inscribibilidad directa del testimonio del mismo, subordinando tan sólo la protocolización notarial a la previa petición del interesado. En el supuesto de hecho de este expediente, ocurre lo contrario, ya que la propia Magistrado juez ordena oficiar al Decano del Colegio Notarial para que participe al Notario a quien por turno corresponda la protocolización y remitirle las operaciones divisorias y Testimonio del Auto, por lo que debe reconducirse la solución a la regla general de necesidad de protocolización notarial de la partición realizada.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

9 diciembre 2010

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IDENTIFICACIÓN

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Ver más adelante, en el apartado «NOTIFICACION: fehaciente», la Resolución de 21 de noviembre de 1992.

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Cancelación por representante legal

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HIPOTECA

Cancelación por representante legal

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Cuando se realice por el padre en representación de un hijo menor de edad, es necesario, conforme al artículo 178 del Reglamento Hipotecario, obtener las autorizaciones y observar las formalidades exigibles para la enajenación de bienes inmuebles, todo ello para cumplir la finalidad del artículo 164 del Código Civil, que establece una serie de garantías en defensa y protección del patrimonio de todo menor de edad.

26 octubre 1964

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Publicación del edicto

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INMATRICULACIÓN

Publicación del edicto

Publicación del edicto

Inmatriculada una finca y transcurrido el plazo de tres meses sin haberse publicado el edicto (el Secretario del Ayuntamiento se negó a ello por entender que la finca no pertenecía al que la inscribió), es correcta la cancelación de la inscripción realizada por el Registrador [1]. La función de éste cesa cuando entrega el edicto al interesado o al presentante, a quien corresponde gestionar su colocación en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y el Registrador carece de jurisdicción sobre los Alcaldes y Secretarios de Ayuntamiento para obligarlos a publicar los edictos, no estando previsto por la Ley ni el Reglamento Hipotecarios el caso de negativa del Alcalde o del Secretario a fijar el edicto en el sitio de costumbre, sin duda por estimar que tal supuesto daría lugar a una responsabilidad de orden gubernativo, sin perjuicio de las administrativas y penales.

28 febrero 1949

Publicación del edicto.- Solicitada la inmatriculación de una finca en la escritura de donación, insertándose en ella acta de notoriedad en la que el Notario afirma que no se publican edictos por ser un requisito «a posteriori» de la inmatriculación, el Registrador suspende la inscripción por entender que aquel requisito es necesario conforme al artículo 209 del Reglamento Notarial y no puede prescindirse de él por el hecho de que el Registro publique sus propios edictos. La Dirección revoca la nota porque el artículo 209 del Reglamento Notarial deja a criterio del Notario los supuestos en que deben publicarse edictos y si, en este caso, el Notario estimó que no eran necesarios, dicho juicio no puede calificarse por el Registrador.

19 enero 2002

 

[1] En lugar de este sistema tan rígido, el artículo 298 del Reglamento, en su redacción dada por el Real Decreto de 4 de septiembre de 1998, vino a establecer, simplemente, que “hasta que no conste registralmente la publicación de los edictos no se iniciará el cómputo del plazo de suspensión de los efectos de la inscripción a que se refiere el artículo 207 de la Ley”. En la práctica no es raro que, por ignorancia o descuido, transcurra el plazo y deba cancelarse la inscripción, lo que provoca siempre malestar al interesado, que se ve obligado a pagar de nuevo los gastos de la inmatriculación. Por eso, el nuevo sistema evitaba tales inconvenientes y se reducían a no conseguir la inscripción practicada plenitud de efectos hasta que no se devolviese el edicto, diligenciado por el Ayuntamiento. Desgraciadamente, esta novedad fue suprimida al anularse el artículo 298 en este punto por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

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Constitución por los herederos del titular registral

Produccion CoMa, 05/02/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución por los herederos del titular registral

Constitución por los herederos del titular registral

Se plantea el problema, en este recurso, ante una escritura por la que los herederos del causante declaran una obra nueva realizada por aquél, dividen horizontalmente el edificio y adjudican algunos pisos a los legatarios; el Registrador considera necesario determinar quiénes son los titulares de la obra nueva, de los pisos no entregados y la porción indivisa que corresponde a cada heredero. Y la Dirección revoca la calificación diciendo que la exigencia formal de titularidad debe cohonestarse con la libertad que tienen los herederos para, primeramente, entregar los legados, y dejar para un momento posterior la partición. Añadiendo que la dificultad que encuentra el Registrador para realizar las correspondientes inscripciones puede obviarse fácilmente inscribiendo la obra nueva y los pisos no entregados a favor de la comunidad hereditaria surgida por el fallecimiento del causante sin que, por la especial naturaleza de dicha comunidad, hayan de reflejarse participaciones proindiviso de los herederos en cada bien concreto.

16 mayo 2003

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 1996 – 1999

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1996
30 Enero 01/03/96 467 1996 14 926
31 Enero 01/03/96 472 1996 14 929
02 Febrero 22/03/96 474 1996 14 930
06 Febrero 23/03/96 478 1996 14 933
07 Febrero 23/03/96 482 1996 14 935
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Febrero 22/03/96 486 1996 14 937
20 Febrero 22/03/96 490 1996 14 939
05 Marzo 15/03/96 493 1996 14 941 1997 640 1150
14 Marzo 16/04/96 498 1996 15 1155
08 Abril 07/05/96 503 1996 16 1390
RESOLUCIÓN
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09 Mayo 15/06/96 507 1996 17 1578
27 Mayo 16/07/96 512 1996 18 1789
29 Mayo 19/06/96 516 1996 17 1581 1997 640 1150
31 Mayo 27/06/96 520 1996 17 1583 1997 640 1150
05 Junio 28/06/96 523 1996 17 1585 1997 640 1150
10 Junio 16/07/96 527 1996 18 1791
18 Junio 16/07/96 532 1996 18 1793
19 Julio 23/08/96 536 1996 19 1961
24 Julio 29/08/96 540 1996 19 1963
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25 Julio 29/08/96 545 1996 19 1963
26 Julio 23/08/96 549 1996 19 1966
18 Septiembre 11/10/96 553 1996 20 2287
07 Octubre 26/11/96 559 1996 21 2465
08 Octubre 26/11/96 563 1996 21 2467
09 Octubre 26/11/96 568 1996 21 2470
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10 Octubre 26/11/96 572 1996 21 2472
11 Octubre 26/11/96 577 1996 21 2475
15 Octubre 26/11/96 581 1996 21 2477
16 Octubre 26/11/96 585 1996 21 2480
17 Octubre 26/11/96 589 1996 21 2482
18 Octubre 26/11/96 593 1996 21 2484
RESOLUCIÓN   
B.O.E            
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21 Octubre 26/11/96 597 1996 21 2484
24 octubre[1] 28/11/96 601 1996 21 2486
28 Octubre 28/11/96 617 1996 21 2496
29 Octubre 28/11/96 [2] 621 1996 21 2498 1997 643 2262
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30 Octubre 06/12/96 624 1997 22 86
31 Octubre 06/12/96 627 1997 22 88
 4 noviembre [3] 06/12/96 630 1997 22 90
05 Noviembre 06/12/96 639 1997 22 95
11 Noviembre 17/12/96 647 1997 22 99 1997 643 2268
12 Noviembre 17/12/96 651 1997 22 102
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13 Noviembre 17/12/96 655 1997 22 104
21 Noviembre 27/12/96 661 1997 22 106
22 Noviembre 27/12/96 670 1997 22 111
25 Noviembre 27/12/96 679 1997 22 116
26 Noviembre 17/12/96 682 1997 22 118 1997 643 2273
27 Noviembre 27/12/96 688 1997 22 122
02 Diciembre 27/12/96 697 1997 22 127 1997 640 1164
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03 Diciembre 29/01/97 715 1997 23 449
04 Diciembre 29/01/97 721 1997 23 452
05 Diciembre 29/01/97 735 1997 23 461
09 Diciembre 29/01/97
10 Diciembre 29/01/97 741 1997 23 464
11 Diciembre 27/12/96 747 1997 22 137
12 Diciembre 31/01/97 754 1997 23 468
13 Diciembre 29/01/97 758 1997 23 469
30 Diciembre 07/02/97 766 1997 24 768 1998 644 204
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AÑO 1997
08 Enero 10/02/97 217 1997 24 791
09 Enero 10/02/97 222 1997       24         793
10 Enero 10/02/97 221 1997 24 769
13 Enero 10/02/97 226 1997 24 798
23 Enero 19/02/97 227 1997 24  801
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28 Enero 03/03/97 1997 25 1104
29 Enero 03/03/97 231 1997 25 1106
03 Febrero 13/02/97
04 Febrero 05/03/97 1997 27 1110
05 Febrero 07/03/97 221 1997 25 1112
06 Febrero 20/02/97
RESOLUCIÓN
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14 Febrero 14/03/97 236 1997 25 1114
17 Febrero 14/03/97 226 1997 25 1117
21 Febrero 14/03/97 241 1997 25 1120
24 Febrero 14/03/97 245 1997 25 1122
25 Febrero 14/03/97 221 1997 25 1124
26 Febrero 13/03/97 221 1997 25 1127
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
03 Marzo 22/03/97 221 1997 25 1128
04 Marzo 22/03/97 226 1997 25 1130
05 Marzo 01/04/97 249 1997 26 1345
07 Marzo 31/03/97 253 1997 25 1133
10 Marzo 01/04/97 226 1997 26 1347
11 Marzo 31/03/97 258 1997 25 1135
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12 Marzozo [4] 01/04/97 221 1997 26 1349
13 Marzo 12/04/97 261 1997 26 1356
14 Marzo 15/04/97 265 1997 26 1359
26 Marzo 25/04/97 269 1997 26 1361
03 Abril 26/04/97 273 1997 26 1363
14 Abril 22/05/97 279 1997 27 1621 1998 215
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15 Abril 22/05/97 283 1997 27 1624
18 Abril 29/05/97 286 1997 27 1625
25 Abril 30/05/97 289 1997 27 1627 1998    645 539
06 Mayo 30/05/97 299 1997 27 1633
07 Mayo 30/05/97 303 1997 27 1635
08 Mayo 30/05/97 307 1997 27 1638
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22 Mayo 19/06/97 312 1997 28 1902
23 Mayo 19/06/97 320 1997 28 1907 1998 649 2081
27 Mayo 30/06/97 324 1997 28 1909 1998 649 2074
28 Mayo 30/06/97 328 1997 28 1911 1998 649 2076
29 Mayo 01/07/97 331 1997 29 2142
20 Junio 19/07/97 337 1997 29 2146 1998 648 1723
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23 Junio 22/07/97 342 1997 29 2148
24 Junio 24/07/97 346 1997 30 2307
26 Junio 23/07/97 353 1997 29 2151
30 Junio 24/07/97 358 1997 30 2311
03 Julio 31/07/97 364 1997 30 2314
16 Septiembre 06/10/97 226 1997 31 2731 1998 644 203
17 Septiembre 06/10/97 226 1997 31 2734 1998 644 203
23 Septiembre 17/10/97 369 1997 31 2736 1998 644 203
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25 Septiembre 17/10/97 373 1997 31 2793 1998 644 204
05 Noviembre 05/12/97 377 1998 33 63
06 Noviembre 05/12/97 1998 33 66
07 Noviembre 05/12/97 381 1998 33 68
14 Noviembre 12/12/97 384 1998 33 70
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01 Diciembre 14/01/98 388 1998 34 419
09 Diciembre 12/02/98 391 1998 35 690
16 Diciembre 12/02/98 396 1998 35 693
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AÑO 1998[5]
09 Enero 27/01/98 752 1998 35 695
23 Enero 14/02/98 764 1998 35 700
13 Febrero 06/03/98 770 1998 36 836
16 Febrero 05/03/98 777 1998 36 840
17 Febrero 12/03/98 781 1998 36 842
RESOLUCIÓN
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18 Febrero 12/03/98 785 1998 36 844
19 Febrero 12/03/98 792 1998 36 849
23 Febrero 14/03/98 801 1998 36 854
11 Marzo 07/04/98 808 1998 37 1084
20 Marzo 20/04/98 815 1998 37 1087
16 Abril 05/05/98 818 1998 38 1296
RESOLUCIÓN
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17 Abril 06/05/98 824 1998 38 1299
20 Abril 07/05/98 827 1998 38 1301
29 Abril 14/05/98 833 1998 38 1304
08 Mayo 09/06/98 838 1998 39 1590
09 Mayo 09/06/98 843 1998 39 1593
13 Mayo 09/06/98 848 1998 39 1595
14 Mayo 18/06/98 853 1998 39 1598
RESOLUCIÓN
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23 Mayo 18/06/98 858 1998 39 1601
25 Mayo 18/06/98 867 1998 39 1606
26 Mayo 18/06/98 871 1998 39 1608
03 Junio 07/07/98 879 1998 40 2044
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04 Junio 03/07/98 882 1998 40 2046
09 Junio 14/07/98 889 1998 40 2048
10 Junio 14/07/98 893 1998 40 2050
11 Junio 14/07/98 897 1998 40 2053
RESOLUCIÓN
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12 Junio 21/07/98 901 1998  40   2055
20 Junio 23/07/98 908 1998 40 2059
24 Junio 23/07/98 914 1998 40 2061
10 Julio 12/08/98 921 1998 41 2581
15 Julio 11/08/98 928 1998 41 2585 1999 655 2477
16 Julio 10/08/98 932 1998 41 2588
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25 Julio 12/08/98 939 1998 41 2591
27 Julio 15/08/98 943 1998 41 2593
25 Agosto 28/09/98 947 1998 41 2595
26 Agosto 11/09/98 952 1998 41 2598
27 Agosto 28/09/98 963 1998 41 2604
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
28 Agosto 28/09/98 969 1998 41 2608
29 Agosto 28/09/98 975 1998 41 2610
31 Agosto 29/09/98 979 1998 41 2612
02 Septiembre 02/10/98 986 1998 42 2852
03 Septiembre 04/11/98 991 1998 43 3058
RESOLUCIÓN
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05 Octubre 04/11/98 1001 1998 43 3064
08 Octubre 03/11/98 1005 1998 43 3066
13 Octubre 07/11/98 1008 1998 43 3068 2000 659 2069
15 Octubre 03/11/98 1013 1998 43 3071
17 Octubre 03/11/98 1018 1998 43 3074
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Octubre 02/11/98 1023 1998 43 3077
23 Octubre 09/12/98 1030 1999 44 81
27 Octubre 21/11/98 1034 1998 43 3080 2000 659 2078
28 Octubre 01/12/98 1039 1999 44 84
29 Octubre 28/11/98 1045 1998 43 3083
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
30 Octubre 24/11/98 1050 1998 43 3086 2000 658 1530
07 Noviembre 08/12/98 1053 1999 44 87
24 Noviembre 08/01/99 1057 1999 45 431
RESOLUCIÓN
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AÑO 1999
12 Enero 11/02/99 821 1999 46 773
18 Enero 11/02/99 824 1999 46 774
06 Enero 22/02/99 828 1999 46 777
27 Enero 12/03/99 833 1999 47 1029
03 Febrero 03/03/99 839 1999 47 1033
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09 Febrero 26/02/99 845 1999 46 779 2000 662 3474
10 Febrero 26/02/99 849 1999 46 781
11 Febrero 26/02/99 852 1999 46 783
12 Febrero 03/03/99 855 1999 47 1037 2000 662 3482
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15 Febrero 11/03/99 858 1999 47 1038 2001 666 1687
18 Febrero 18/03/99 867 1999 47 1042
22 Febrero 18/03/99 870 1999 47 1044 2001 667 2173
24 Febrero 18/03/99 873 1999 47 1054
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25 Febrero 27/03/99 877 1999 47 1046
26 Febrero 25/03/99 882 1999 47 1049
01 Marzo 26/03/99 885 1999 47 1051
09 Marzo 13/04/99 893 1999 48 1255
10 Marzo 13/04/99 898 1999 48 1257
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11 Marzo 13/04/99 902 1999 48 1259
27 Marzo 11/05/99 907 1999 49 1799
29 Marzo 13/05/99 911 1999 49 1801
30 Marzo 01/05/99 914 1999 49 1803
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31 Marzo 11/05/99 922 1999 49 1807 2001 667 2179
05 Abril 04/05/99 926 1999 49 1809
06 Abril 01/05/99 931 1999 49 1812
07 Abril 11/05/99 935 1999 49 1814 2001 665 1325
14 Abril 15/05/99 941 1999 49 1817
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17 Abril 25/05/99 944 1999 49 1818
21 Abril 15/05/99 948 1999 49 1821
23 Abril 22/05/99 952 1999 49 1823
24 Abril 15/05/99 955 1999 49 1825
30 Abril 26/05/99 960 1999 49 1827
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 5 mayo  [6] 06/07/99 965
11 Mayo 10/06/99 967 1999 50 2149
12 Mayo 15/06/99 971 1999 50 2151 2000 660 2496
12 Mayo  6- 7-99 975
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13 Mayo  6- 7-99 975
17 Mayo 10/06/99 979 1999 50 2154
18 Mayo 22/06/99 982 1999 50 2164
21 Mayo 22/06/99 985 1999 50 2155
22 Mayo 22/06/99 990 1999 50 2158
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25 Mayo 22/06/99 994 1999 50 2160
03 Junio 06/07/99 1000 1999 51 2412
04 Junio 06/07/99 1003 1999 51 2414
10 Junio 13/07/99 1009 1999 51 2440
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14 Junio 13/07/99 1017 1999 51 2417
15 Junio 13/07/99 1021 1999 51 2445
17 Junio 13/07/99 1025 1999 51 2419
22 Junio 03/08/99 1030 1999 51 2422
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23 Junio 03/08/99 1033 1999 51 2424
24 Junio 03/08/99 1036 1999 51 2447
25 Junio 03/08/99 1040 1999 51 2449
29 Junio 03/08/99 1044 1999 51 2425
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08 Julio 10/08/99 1048 1999 51 2427
14 Julio 06/08/99 1056 1999 51 2431
21 Julio 11/08/99 1061 1999 51 2434
22 Julio 11/08/99 1065 1999 51 2436
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15 Septiembre 09/10/99 1072 1999 53 2949
17 Septiembre 26/10/99 1076 1999 53 2952
18 Septiembre 27/10/99 1081 1999 53 2955
21 Septiembre 14/10/99 1085 1999 53 2957
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24 Septiembre 27/10/99 1091 1999 53 2961
29 Septiembre 20/10/99 1095 1999 53 2963
02 Octubre 27/10/99 1099 1999 53 2965
06 Octubre 09/11/99 1102 1999 54 3167
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09 Octubre 09/11/99 1106 1999 54 3170
11 Octubre 09/11/99 1109 1999 54 3172
14 Octubre 09/11/99 1113 1999 54 3174
26 Octubre 01/12/99 1118 2000 55 75
28 Octubre 01/12/99 1122 2000 55 78
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29 Octubre 02/12/99 1126
02 Noviembre 01/12/99 1129 2000 55 105
04 Noviembre 01/12/99 1133 2000 55 82
08 Noviembre 01/12/99 1136 2000 55 84
10 Noviembre 22/12/99 1140 2000 55 87
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11 Noviembre 22/12/99 1145 2000 55 87
13 Noviembre 22/12/99 1150 2000 55 89
18 Noviembre 23/12/99 1154 2000 55 89
19 Noviembre 23/12/99 1158 2000 55 94
22 Noviembre 23/12/99 1163 2000 55 97
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24 Noviembre 22/12/99 1168 2000 55 100
25 Noviembre 22/12/99 1172 2000 55 107
26 Noviembre 23/12/99 1175 2000 55 102
26 noviembre [7]  11/01/00 1180 2000 56 70
03 Diciembre 11/01/00 1183 2000 56 71
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04 Diciembre 11/01/00 1187 2000 56 74
07 Diciembre 26/02/00 1190 2000 57 413
23 Diciembre 03/02/00 1195 2000 57 416
27 Diciembre 03/02/00 1198 2000 57 460

[1] Hay varias Resoluciones idénticas con esta misma fecha.

[2] Esta Resolución fue anulada por la de 3 de febrero de 1997, en la que no se explica el motivo.

[3] Hay varias Resoluciones idénticas, con fechas 4, 5, 21, 22, 27 de noviembre y 2, 4 y 13 de diciembre.

[4] Hay varias Resoluciones de igual contenido con esta fecha.

[5]En el Anuario de la Dirección General figuran, además de las que aquí constan, otras Resoluciones que no se publicaron en el B.O.E.

[6]Las Resoluciones de 5, 12 y 13 de mayo se plantean a propósito de asuntos relacionados con depósitos de cuentas. El Anuario de la Dirección General incluye otras, que no se publicaron en el B.O.E.

[7]Esta segunda Resolución de fecha 26 de noviembre se plantea a propósito de un depósito de cuentas.

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Determinación de los diversos títulos de adquisición

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Determinación de los diversos títulos de adquisición

Otorgada una escritura de manifestación de herencia por la viuda del causante, en la que se determina claramente cuál es el caudal hereditario al afirmar que todas las fincas son gananciales, no puede exigirse la expresión de qué bienes o porciones se adjudican por gananciales y cuáles por los distintos haberes hereditarios, pues la partición no sólo no es necesaria, sino que, además, es imposible de practicar y no hay necesidad de realizar adjudicaciones que serían consecuencia de una partición. Por otra parte, si la adjudicación de bienes en pago de los conceptos de gananciales, usufructo vidual legítimo y herencia voluntaria fuese necesaria, se daría el absurdo de tener que formar a una misma persona y sobre unos mismos bienes dos hijuelas, una de adjudicación de usufructo y otra de la nuda propiedad.

13 enero 1939

Determinación de los diversos títulos de adquisición.- No es necesario, tratándose de una partición de herencia, especificar en cada bien concreto el concepto o conceptos (gananciales, pago de deudas, exceso de adjudicación) por el que se han adquirido tales bienes, pues a efectos del principio de especialidad si los diversos títulos adquisitivos determinan titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, será suficiente que aparezcan los datos necesarios para que la titularidad global quede fielmente reflejada. Desde la perspectiva de la protección registral, la no especificación de varios títulos concurrentes sólo privaría al interesado, si uno fuera oneroso, de la especial protección de la fe pública. Pero en todo caso la partición, cuyo objeto es la liquidación de una masa ganancial y otra hereditaria, constituye una unidad negocial que sujeta ambas a un tratamiento unitario.

30 abril 1986

Determinación de los diversos títulos de adquisición.- Adjudicado el único bien hereditario a la única heredera, en parte como tal heredera y en parte como acreedora de la causante, no hay confusión de derechos como consecuencia de la aceptación de la herencia, tal como pretendía el Registrador, para quien la adjudicación debió hacerse sólo por título hereditario, pues siendo la acreedora una mujer casada y vecina de Sevilla, pesa sobre el crédito la presunción de ganancialidad, sin que baste para destruirla el que esté constituido sólo a nombre de uno de los cónyuges. La sociedad de gananciales constituye un patrimonio común autónomo, escindido de los patrimonios personales de los cónyuges. Por lo tanto, y en cuanto al crédito en cuestión, no se dan los presupuestos exigidos por el artículo 1.192 del Código Civil para que se produzca la extinción por confusión, pues el acreedor es la sociedad de gananciales y el deudor será la mujer como heredera.

14 septiembre 1992

Determinación de los diversos títulos de adquisición.- Fallecida una mujer casada cuyo régimen matrimonial suscita dudas, por cuanto en el Registro constan inscritas unas fincas a favor del matrimonio y para su sociedad de gananciales, mientras que en otras se hace constar que el régimen de los esposos era el de separación, no puede inscribirse la escritura en la que el viudo se adjudica las fincas inventariadas dejando a salvo los derechos legitimarios de uno de sus hijos y dando carta de pago respecto de otros y en representación de ellos.

23 septiembre 1992

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De los herederos incapaces y sus legítimos representantes en una partición

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IDENTIFICACIÓN

De los herederos incapaces y sus legítimos representantes en una partición

De los herederos incapaces y sus legítimos representantes en una partición

Aunque la partición realizada por el contador produce efectos jurídicos por sí, sin necesidad de la conformidad de los herederos y legatarios, es preciso, conforme a la legislación hipotecaria, la identificación completa de los beneficiarios, de modo que cuando uno de los herederos estuviese incapacitado, debería especificarse debidamente esta circunstancia, así como la identidad del legal representante; no se cumple esta exigencia en el caso debatido, en el que del testamento de los causantes resulta que uno de los herederos está incurso en causa de incapacitación, lo que impone bien la desvirtuación de esta circunstancia afirmando la plena capacidad del interesado, bien la expresión de los datos antes referidos. Por otra parte, cuando entre los interesados hay algún menor de edad o sujeto a tutela, el contador debe indicar nominalmente quiénes han sido citados y, en su caso, en qué concepto, a fin de hacer posible la apreciación de cumplimiento de lo previsto en el artículo 1.057-3º del Código Civil, sin que sea suficiente la mera afirmación genérica de que se ha cumplido dicho trámite, máxime si, como en el caso debatido ocurre, existen dudas sobre la capacidad de uno de los herederos y no se especifican en debida forma sus circunstancias.

13 noviembre 1998

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Cancelación por resolución de la concesión administrativa sobre la que recaía

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HIPOTECA

Cancelación por resolución de la concesión administrativa sobre la que recaía

Cancelación por resolución de la concesión administrativa sobre la que recaía

Resuelta una concesión administrativa, no puede denegarse la cancelación de la hipoteca que la gravaba porque no se ordene expresamente, pues basta con que en el título se haga constar esa resolución del derecho hipotecado, sin necesidad de que en él se ordene expresamente la cancelación de los asientos posteriores relativos a derechos constituidos sobre dicha concesión. En segundo lugar, planteado el problema de si el acreedor hipotecario tuvo o no alguna intervención en el expediente, la Dirección confirma, en principio, que este requisito es necesario, puesto que su falta provocaría la indefensión procesal del titular; pero añade a continuación que el Registrador no puede fundar su calificación en las alegaciones del interesado vertidas en el expediente si la propia administración actuante afirma haber observado el trámite de audiencia.

27 enero 1998

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Título de adquisición del transmitente

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INMATRICULACIÓN

Título de adquisición del transmitente

No es inscribible la escritura por la que pretende inmatricularse una finca si el transmitente manifiesta que la adquirió por donación (Resolución de 10 de marzo) o por compra (Resolución de 4 de abril), sin acreditarlo mediante documento fehaciente, si bien el defecto tiene carácter subsanable.

10 marzo y 4 abril 1946

Título de adquisición del transmitente.- No se extralimita en su función calificadora el Registrador cuando advierte, en la escritura de venta de una finca otorgada por el Juez en representación de un marido vecino de Archidona, la falta de consentimiento de la mujer del vendedor, que no ha tenido intervención en el procedimiento, y que viene impuesta por la presunción de ganancialidad. Lo mismo cabe decir respecto al defecto consistente en no aparecer ninguna indicación respecto a los datos esenciales de la adquisición anterior (la del transmitente), necesarios para practicar la inscripción, aunque no sea preciso acreditar de modo fehaciente la adquisición previa.

6 julio 1993

Título de adquisición del transmitente.- Con la premisa de que en materia de inmatriculación por título público es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculación, se declara no inscribible la escritura pública de compraventa a la que se acompaña, como título adquisitivo de los transmitentes, un documento privado particional liquidado del impuesto sucesorio cuando estaba prescrito el impuesto y presentado en la Oficina Liquidadora en fecha posterior a la escritura, pues la fecha fehaciente de tal documento previo es posterior al documento base de la inscripción, con lo que los transmitentes no acreditan haber adquirido con anterioridad, como exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

12 mayo 2003

Título de adquisición del transmitente.- El origen de este recurso se encuentra en una escritura de disolución de comunidad sobre una finca que no está inscrita, con división en varias y adjudicación, que no se inscribió por no acreditarse la previa adquisición de la finca mediante documento fehaciente o complementado con acta de notoriedad acreditativa de que los otorgantes eran tenidos como dueños. Tras diversas rectificaciones, se presenta, por último, el mismo documento, acompañado de otros complementarios y entre ellos un acta que declara la notoriedad de la adquisición por el mismo título que se pretende inmatricular, por lo que la Dirección confirma la calificación negativa del Registrador, pues debió referirse, no al mismo título adquisitivo, sino al de los transmitentes en el mismo. (Además se confirma otro defecto relativo al consentimiento de todos los comuneros, que puede verse en el apartado “COMUNIDAD. Disolución”).

18 diciembre 2003

Título de adquisición del transmitente.- Solicitada la inmatriculación de una finca adquirida por compra a un Ayuntamiento, la peculiar condición del transmitente no supone una excepción a la exigencia de los artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria en lo tocante a la necesidad de acreditar fehacientemente la previa adquisición por el transmitente. Es cierto que éste podía haber obtenido la inmatriculación por la vía del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, pero al no concurrir esta circunstancia y ser el documento incorporado a la escritura de venta un acuerdo municipal de enajenar la finca, sin describir ésta y resultando, además, que se afirmaba procedente de la segregación de otra, es necesario el requisito indicado al principio para evitar el riesgo de una doble inmatriculación.

8 febrero 2004

Título de adquisición del transmitente.- Hechos: el título que motiva este recurso es una sentencia declarativa del derecho de propiedad de unas personas sobre determinada finca que debe inmatricularse y que la adquirieron por compra en escritura pública; uno de los defectos señalados por el Registrador fue la falta de justificación de su previa adquisición por la parte transmitente mediante documento fehaciente o, en su defecto, que se complemente el título público adquisitivo con acta de notoriedad acreditativa de que aquél es tenido por dueño. La Dirección resalta que en ningún momento la nota recurrida rechaza la aptitud de la sentencia judicial declarativa de dominio como título apto tanto para inmatricular, ni advierte que bajo esa cobertura formal lo que se puede inscribir es el título material de compraventa que la sentencia declara probado. Siendo así carece de base la exigencia de dar al título declarativo de dominio que es la sentencia, donde no existe transmisión ni transmitente o adquirente, aun cuando esa existencia sea el fundamento de derecho básico para la declaración en que culmina en su parte resolutoria, el mismo tratamiento que la Ley Hipotecaria exige para el título público de adquisición a efectos inmatriculadores en que la justificación de la previa adquisición por el transmitente es elemento esencial (artículos 199 b) y 205 de la Ley Hipotecaria). Aparte de ello, cabría rechazar como infundada la pretensión de que se justifique una previa adquisición que el juzgador ha tenido por acreditada.

29 noviembre 2004

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. Pero refiriéndose la sentencia a dos documentos, y dado que existían transmisiones intermedias, realizadas también en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecución respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a públicos los documentos privados referentes a ellas.

El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:

Respecto de otra finca que no se halla inmatriculada, no se acredita la previa adquisición por el transmitente.

La sociedad interesada recurre.

Para la inmatriculación por título público es necesario que el transmitente acredite de manera fehaciente su adquisición (cfr. artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso, se suspende la inmatriculación de una finca en virtud de título público, en el supuesto contemplado en el artículo 205 de la Ley hipotecaria, en relación con los artículos 199 b) de la misma Ley y 298.1 de su Reglamento, por entender el Registrador, que el antetítulo, escritura de adición de herencia otorgada un mes antes, no justifica adecuadamente la previa adquisición del transmitente, toda vez que: el Art. 205 de la Ley hipotecaria exige la justificación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente y no solo la justificación por el transmitente de que posee un título adquisitivo anterior, diferencia, ésta, que cobra ahora todo su vigor por cuanto el otorgamiento de este antetítulo es tan próximo en el tiempo al ahora calificado; por otra parte, entiende el Registrador que a efectos del Art. 205 de la Ley hipotecaria, la escritura de partición de herencia sólo puede admitirse como justificación de la adquisición del bien por los herederos adjudicatario/s (Cfr. Art. 1068), cuando queda justificada la pertenencia del bien al causante.

2. La inmatriculación mediante título público de adquisición, prevista en los artículos 199 b) Y 205 de la Ley hipotecaria, fue desarrollada por el artículo 298 del Reglamento hipotecario, cuya redacción actual corresponde al Real Decreto 1867/1998 de 4 de septiembre, por el que se modificaron determinados artículos del Reglamento hipotecario de 14 de febrero de 1947, con la finalidad, en esta materia, como advierte su propia Exposición de Motivos, de buscar una mejor coordinación del artículo 298 del Reglamento con el artículo 205 de la Ley, si bien la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 33, de 31 de enero de 2001, anuló, entre otros, los párrafos tercero y cuarto del apartado 1 de ese artículo 298.

El artículo 298 del Reglamento hipotecario en su apartado 1.1 admite expresamente la inmatriculación mediante título público de adquisición, «siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente».

No se precisa dilucidar, en el presente expediente, el problema sobre si la fehaciencia del documento, que acredita la adquisición previa por el transmitente, se refiere a la fecha del mismo, o al total documento (vid.

Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 Sala 33), por cuanto siendo el título del transmitente una Escritura Pública, ésta goza de fe pública conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, cumpliendo en su plenitud con la exigencia de titulación pública del artículo 3 de la Ley hipotecaria, el concepto de documento auténtico del artículo 34 de su Reglamento, y produciendo los efectos en el proceso que determina el artículo 319 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

3. La prueba en que se basa la calificación registral se caracteriza por su rigidez y por su carácter incompleto. La rigidez se manifiesta en que la prueba es básicamente documental, de tal modo que la calificación ha de realizarse por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro. No cabe discutir la fuerza probatoria de un documento legalmente suficiente. Y se dice que la prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un negocio de trascendencia real han de acreditarse de forma auténtica (vecindad civil, soltería, etc.), como tampoco deba acreditarse de manera auténtica la causa de los negocios jurídicos, lo cual no quiere decir que no deba manifestarse.

No debe prejuzgarse que en este supuesto, como dice el Registrador, se pretenda evitar, por esta vía del otorgamiento casi inmediato de dos títulos traslativos sucesivos, la inmatriculación mediante expediente de dominio, lo que conduciría, de conformidad con el artículo 6 del Código civil a la necesaria aplicación de la norma que se pretende eludir.

De los documentos presentados a calificación no puede deducirse que se haya realizado en fraude de ley. El hecho de que el título previo haya sido otorgado un mes antes que el título inmatriculador no es suficiente para destruir la presunción de veracidad que se deriva del mismo conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado.

El propio legislador es consciente de que la inmatriculación por título público, conforme al artículo 205 de la Ley Hipotecaria, no goza de iguales garantías que la que se verifica mediante la tramitación del correspondiente expediente de dominio del artículo 199, a) de la misma Ley.

Precisamente por ello, el artículo 207 de la Ley hipotecaria determina que las inscripciones de inmatriculación practicadas en virtud de título público de adquisición o mediante certificación del artículo 206 no surtirán efecto respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha, limitación no aplicable a las inmatriculaciones practicadas en virtud de expediente de dominio. Y también por eso se justifican las garantías complementarias, como la publicación de edictos, que prevé el artículo 298 del Reglamento hipotecario.

4. Prescindiendo del carácter atributivo, declarativo o especificativo de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo al heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados, y respecto de la situación de comunidad hereditaria, la partición pone fin a ésta, con naturaleza y eficacia determinativa al subrogar la cuota indivisa de cada comunero por bienes concretos y determinados.

También es preciso señalar que la propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por sucesión testada e intestada, como expresamente señala el artículo 609 del Código civil. Consecuentemente, la sucesión testada e intestada es un modo de adquirir la propiedad.

Ciertamente los herederos podrían no ser los verdaderos propietarios de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende. Pero ese mismo riesgo, con carácter general, existiría si su título de adquisición no hubiese sido el de herencia, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria.

Ese es un riesgo implícito en todo proceso de inmatriculación, si bien más acentuado si se realiza por el medio previsto en el artículo 20 de la Ley hipotecaria, de ahí los recelos del Registrador. Pero el indicado riesgo, de que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por si solo su aplicación, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

28 marzo 2005

Titulo de adquisición del transmitente.- La necesidad de dicho título se examina dentro del apartado INMATRICULACIÓN, más atrás, bajo el epígrafe “De finca segregada de otra no inscrita”.

19 mayo 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presentan en el Registro, al mismo tiempo, dos escrituras: una, otorgada en 1977, por la que los cónyuges don Antonio G.S. y doña María Concepción A.B.P. compran una casa en determinado pueblo, calle del Concejal número 1, que mide treinta metros cuadrados; y la otra, autorizada en 2001 por la que los citados don Antonio y doña María Concepción venden una casa sita en el mismo municipio, calle del Concejal número 3, que mide sesenta metros cuadrados. En ambas casas tres de los cuatro linderos son comunes. En la segunda de dichas escrituras se dice que el título de adquisición fue la compra a doña Julita M.S. y en la primera comparece el esposo de dicha señora que vende como mandatario verbal de su esposa, sin que conste la ratificación de ésta.

El Registrador, entendiendo que se trata de dos fincas distintas, suspende la inmatriculación (ya que ninguna de ellas está inscrita) de ambas por no cumplirse los requisitos de los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento, entre ellos el Acta de Notoriedad.

El interesado recurre alegando que se trata de la misma finca, y que la primera de las escrituras presentadas es el antetítulo suficiente para que el transmitente acredite la adquisición anterior, siendo la segunda el título inmatriculable, y que, probándose de manera fehaciente tal adquisición anterior, no es precisa el Acta de notoriedad.

Existen distintos motivos que impiden la inscripción: 1) Ser dudoso que se trae de la misma finca, dada la diferencia de superficie; 2) No valer el presentado como documento fehaciente porque se afirma que el que comparece es mandatario verbal sin que conste la ratificación y 3) Que, al no exhibirse la copia del antetítulo al Notario, el adquirente en la segunda escritura aceptó las manifestaciones de su vendedor, y, ahora, decir otra cosa es contrario a la doctrina de los actos propios y a la buena fe.

2. El primero de los defectos ha de ser confirmado. Dada la discordancia importante entre la descripción de la finca que sirve de título al transmitente y la que se transmite (sobre todo la diferencia de superficie), el primero de los documentos no puede servir de título para el segundo y, por ello la inmatriculación no es posible, a salvo la posibilidad del acta de notoriedad complementaria del título que se pretende inmatricular.

3. En cuanto al segundo de los defectos, la doctrina y la jurisprudencia han dudado de qué interpretación haya de darse a la expresión «documento fehaciente» que emplea el artículo 205 de la Ley. La redacción del artículo 298 del Reglamento Hipotecario vigente hasta la Sentencia de 31 de enero de 2001 (sala 3.ª) entendió que tal documento fehaciente era el que daba fe de su fecha, conforme al artículo 1227 del Código Civil, y no sólo los comprendidos en el artículo 3.º de la Ley. Sin embargo, la expresada sentencia entendió que la Ley no sólo exige la fehaciencia de la fecha, sino, interpretando conjuntamente los artículos 205 y 199 b) de dicha norma, un título formal que acredite de modo fehaciente un título material adquisitivo. El problema que se plantea entonces es si es suficiente el documento presentado como antetítulo, en el cual el transmitente actúa como mandatario verbal. En este sentido, acudiendo por analogía con lo que establece el artículo 1952 cuando define el justo título a los efectos de la prescripción habría que entender, con la mayoría de la doctrina y la jurisprudencia (vid por todas las Sentencias de 26 de enero de 1988 y 5 de marzo de 1991), que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente. De acuerdo con esta interpretación sería suficiente como antetítulo el documento presentado, si no existiera la discordancia de descripciones anteriormente expresada.

4. Respecto al último de los defectos, ha de ser revocado. No va ni contra la buena fe ni contra la doctrina de los actos propios utilizar un título no alegado en la escritura de compra que sirve de título para la inmatriculación. Es más, no existe contradicción alguna pues en dicha escritura se dice que se adquirió de la persona que en la primera escritura resulta representada.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

2 junio 2005

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se debate en el presente recurso acerca de la posibilidad de inmatricular una finca al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria a favor de quienes en la escritura aparecen como adquirentes cuando el título fehaciente de la adquisición anterior es una escritura autorizada por el mismo Notario en la misma fecha y aparecen como transmitentes los que ahora son adquirentes y como adquirente el que ahora es transmitente, que es el primer defecto apreciado en su nota por la Registradora y único recurrido por el Notario autorizante.

2. La inmatriculación de fincas en nuestra Legislación Hipotecaria está facilitada, de modo y manera que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente. Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicación de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados actúen conforme a lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación, y que a veces surgen en el Registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente así se ha hecho. Sin embargo, las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción. Ahora bien, en este caso concreto en que el documento fehaciente lo constituye una escritura autorizada por el mismo Notario que autoriza el documento inmatriculador el mismo día en que éste se autorizó con el número anterior de protocolo y por las mismas personas, sólo que cambiando su condición de transmitentes y adquirentes, no cabe duda de que tanto el título inmatriculador como el documento fehaciente que incorpora la adquisición anterior no son más que transmisiones instrumentales a fin de crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculación de la finca a favor de quienes dicen ahora ser sus propietarios sin disponer de título público de su adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de quien a ellos les transmitió.

La limitación de los medios del Registrador a la hora de calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin sombra de duda los documentos que califica. [1]

Esta Dirección General ha acordado que el recurso ha de ser desestimado y el defecto apreciado por la Registradora confirmado.

11 marzo 2006

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso debe determinarse si para practicar la inmatriculación de una finca con base en un título público adquisitivo -escritura pública de compraventa- puede considerarse como documento fehaciente acreditativo de la previa adquisición de esa finca por parte de las vendedoras la escritura pública de igual fecha a la de dicho título de compraventa por la que las vendedoras se adjudican la finca por herencia de su cónyuge y padre respectivamente, manifestando además que la finca pertenecía al causante, con carácter privativo, por herencia de su padre sin acreditarlo.

El defecto que opone el Registrador en su calificación, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que, a su juicio, la documentación que acredita la adquisición por la parte transmitente carece de la consideración de titulo previo suficiente para proceder a la inmatriculación, al tratarse de un titulo otorgado al mismo tiempo que el de la transmisión cuya inmatriculación se pretende, y para conseguir ésta.

2. La inmatriculación de fincas en nuestra legislación hipotecaria está facilitada, de modo que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.

Como ha señalado este Centro Directivo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación; pero las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción (cfr. la Resolución 11 de marzo de 2006).

3. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior titulo público de transmisión.

En el presente caso la adquisición previa se acredita mediante una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada por las personas ahora transmitentes, que en acta de notoriedad previa han sido declaradas herederas del causante. En dicha escritura se inventaría como integrante de la herencia la finca objeto de posterior venta, con descripción idéntica a la del titulo en el que se formaliza esta última así como a la que resulta de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la misma que se incorpora tanto a la escritura de adjudicación hereditaria como a la posterior escritura de compraventa.

Por lo demás, respecto del carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento de su causante se produjo en el año 1966, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657 del Código Civil); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 del mismo Código); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil. Además, según la certificación catastral de fecha anterior a la de las escrituras de adjudicación de herencia y de compraventa que se incorpora a las mismas, resulta estar catastrada la finca a nombre de las herederas transmitentes.

De cuanto antecede, y habida cuenta de la delimitación legal de la calificación del Registrador, en tanto en cuanto ha de realizarse por lo que resulta de los títulos presentados y de los asientos del Registro, debe concluirse que ningún reparo puede impedir que la escritura pública acreditativa de la adquisición previa por el transmitente despliegue los efectos que le son propios derivados de las presunciones de veracidad, integridad y de legalidad de que goza el documento público notarial (cfr. artículos 1218 del Código Civil y 1, 17 bis y 24 de la Ley del Notariado).

Esta conclusión no pueda quedar desvirtuada por el hecho de que no conste acreditada fehacientemente la adquisición que, a su vez, realizara el causante de las ahora transmitentes.

Ciertamente, las herederas pudieran no ser las verdaderas propietarias de la finca que venden y cuya inmatriculación se pretende, pero como ya ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 28 de marzo de 2005), este mismo riesgo se dará con carácter general en todo proceso de inmatriculación y de manera especial si la misma se pretende al amparo del artículo 205 de la ley Hipotecaria cualquiera que fuese el titulo de adquisición derivativo que la provocase, salvo en los supuestos excepcionales de adquisición originaria.

Pero el indicado riesgo, del que es consciente el legislador, no es suficiente para excluir por sí solo la aplicación de la norma ahora debatida, cuando concurren todos los requisitos legales, como ocurre en el presente caso.

Precisamente por ello la práctica de la inmatriculación cuenta con la garantías complementarias respecto a la inscripción a la que da lugar, como son la publicación de edictos (artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario) y de la limitación de efectos respecto a terceros conforme artículo 207 de la dicha Ley, además de la negación al inmatriculante de la condición de tercero a los efectos del artículo 34 de la misma Ley.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

5 octubre 2007

Título de adquisición del transmitente.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, cuando entre el título previo a favor del transmitente en una inmatriculación y el que debe ser objeto de inscripción existen discordancias descriptivas, las mismas pueden solventarse mediante el acta de notoriedad complementaria de este último.

2. La solución debe ser afirmativa y, en consecuencia, el recurso debe ser estimado. Como dicen acertadamente el recurrente y los Notarios informantes, el acta complementaria del título público no sólo puede utilizarse cuando no existe el documento fehaciente anterior, sino también cuando, existiendo, no es posible que el mismo sirva de antetítulo inmatriculatorio por cualquier causa, entre las que hay que incluir las diferencias descriptivas entre uno y otro, como ya admitió indirectamente esta Dirección general en las Resoluciones citada en el «vistos». Pues, como también alega el recurrente, no puede ser de peor condición aquél cuyo antetítulo no es suficiente que el que carece en absoluto de él.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

7 abril 2009

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inmatricular varias fincas en virtud de una escritura de compraventa. Diversos son los defectos alegados en la nota de calificación.

4. En cuanto a las fincas señaladas con el número 5 y 7 el tercer defecto consiste en no acreditarse la previa adquisición de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente o acta de notoriedad acreditativa de que el causante es tenido como dueño. El mismo defecto se alega respecto de la finca número ocho.

En esto también debe confirmarse la nota de calificación. Aunque el artículo 298 del Reglamento Hipotecario utiliza la expresión «documento fehaciente», y en principio podría entenderse comprendidos los supuestos contemplados en el artículo 1227 del Código Civil, lo cierto es que la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo contencioso administrativo) de 31 de Enero de 2001 interpretó esta expresión, como doble titulación pública, exigiendo que también fueran públicos los títulos previos al título que se inmatricula.

8 septiembre 2009

Título de adquisición del transmitente.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recuso los siguientes:

Se presenta en el Registro una escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Dado que una de las fincas no se halla inscrita y se afirma que fue adquirida por el causante mediante un contrato verbal, se hace un Acta de notoriedad de conformidad con lo que establece el artículo 298 del Reglamento Hipotecario. El Acta de notoriedad se compone, como es preceptivo, de un Acta inicial en la que se refleja el requerimiento y una final en que se declara la notoriedad.

En la primera de ellas se expresa que, mediante la escritura de aceptación y adjudicación, los comparecientes en aquélla se adjudicaron la herencia de su esposo y padre, don J. A. L. P., y que, careciendo de título fehaciente y deseando acreditar la veracidad de la adquisición, se proponen las pruebas correspondientes.

En el Acta que declara la notoriedad, el Notario, después de enumerar las pruebas realizadas, declara la notoriedad de los hechos afirmados por la parte requirente.

2. El Registrador suspende la inscripción por no declararse la notoriedad de la adquisición por el causante de la herencia. Aparte de ello, entiende que el Notario autorizante del Acta no tiene legitimación para recurrir, pues el documento suspendido es la escritura de adjudicación de herencia, que fue autorizada por un Notario distinto (este problema se examina en el apartado “RECURSO. Personalidad para interponerlo”).

3. Entrando en el fondo del asunto, es decir, si la declaración es correcta, es evidente que el Acta de notoriedad sería mucho más precisa si declarara con claridad que el causante era tenido por dueño. Ahora bien, si se tiene en cuenta que en el Acta de requerimiento inicial, y en el resto de la documentación aportada se afirma que el causante don J. A. L. P. es propietario de dos fincas (que se describen), la segunda de las cuales (que es a la que se refiere el recurso) fue comprada a don J. N. R. en contrato verbal hace muchos años, que dicha finca está sin inmatricular por lo que se solicita su inmatriculación, y que en el Acta de declaración de notoriedad, el Notario declara que «de los hechos afirmados por la parte requirente», hay que concluir que la notoriedad de la adquisición por el causante está declarada, con lo que ha de revocarse el defecto atribuido por el Registrador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 marzo 2011

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se plantea en el presente expediente si cabe la inmatriculación de una escritura de segregación y disolución de condominio con adjudicación de las fincas resultantes a los distintos partícipes de la comunidad existente sobre la finca matriz, otorgada el 26 de febrero de 2007. Se considera como título previo, a los efectos de lo preceptuado en el artículo 205 del Código civil, una escritura de aportación de las cuotas que los miembros de la comunidad tenían sobre la totalidad de la finca matriz con carácter privativo a sus respectivas sociedades de gananciales otorgada el 14 de julio de 2006. La escritura de aportación no se acompaña pero sí un documento privado del que resulta la adjudicación a la madre de los aportantes de una finca no coincidente en cuanto a su descripción con la aportada.

2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.

Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el carácter traslativo de la disolución mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

También esta Dirección General ha abordado el problema, y en su Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trató sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General de los Registros y del Notariado exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

Por su parte la Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio Código… Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

3. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial) lo que explica que deba considerarse título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.

4. Partiendo de esta premisa y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación.

5. En el presente expediente el título previo de adquisición invocado por los inmatriculantes a los efectos de cumplir con lo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria es una escritura de aportación realizada por los condóminos de la finca matriz a favor de sus respectivas sociedades de gananciales.

Como ha señalado esta Dirección General, los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualquier desplazamiento patrimonial entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto (artículo 609 del Código Civil).Entre dichos medios se incluye el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (artículos 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil. En todo caso, han de quedar debidamente expresados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.º y 1.274 y siguientes del Código Civil).

Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportación a la sociedad de gananciales, dejando, al margen el análisis de las diversas teorías sobre la naturaleza jurídica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Según este criterio, debe exigirse que el negocio de aportación cumpla el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores.

6. Por otra parte, en relación con la inmatriculación de fincas por título público al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Dirección General ha constatado en múltiples ocasiones que dicha inmatriculación está facilitada en nuestro ordenamiento jurídico, ya que solo se exige que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento auténtico.

Diversas Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, así como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculación de fincas cuando los títulos aportados podían considerarse como ficticios. No obstante la posibilidad de apreciar tal carácter ha de entenderse en sus justos términos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habrán de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental seguido– las que podrán llevar, en su caso, a la conclusión sobre su carácter ficticio, y no una mera suposición o conjetura, de que la documentación haya sido elaborada ad hoc al sólo objeto de conseguir la inmatriculación. En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el carácter reglado del procedimiento de inmatriculación de modo que, con carácter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas siempre que se presenten títulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.

Todas las Resoluciones de esta Dirección General que han denegado la inmatriculación del negocio de aportación (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007) se han basado en que se buscaba con ello crear una documentación artificial con objeto de conseguir la inmatriculación.

7. En aplicación de las doctrinas expuestas al supuesto concreto de este expediente, debe reconstruirse el «iter» inmatriculador del que resulta una aportación realizada por los copropietarios con carácter privativo de la finca matriz –que a su vez refieren que adquirieron por herencia de su madre– a sus respectivas sociedades de gananciales y una posterior segregación de dicha finca matriz y disolución de comunidad respecto de todas las fincas resultantes, de modo que se adjudican cada una por completo a los distintos partícipes. De todo ello se concluye que no existe una sola transmisión, sino más bien un complejo «iter» adquisitivo. Además, entre el otorgamiento de las escrituras de aportación y disolución median más de siete meses, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no existe indicio suficiente para pensar que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación.

Tampoco cabe aquí valorar la existencia de una transmisión circular en el sentido de que vuelva a los titulares la finca que originariamente transmitieron puesto que, desde el punto de vista subjetivo, aparte de que ya no son titulares con carácter privativo de finca alguna sino que las adjudicaciones se realizan a las respectivos matrimonios con carácter ganancial, tampoco queda vestigio de comunidad proindiviso, puesto que aquéllas se realizan por entero. Además, desde el plano objetivo, ni siquiera se trata de la misma única finca que en su día aportaron a sus sociedades conyugales, sino que el objeto a inmatricular son las cuatro fincas independientes resultantes de la segregación contenida en el propio título presentado.

8. Por último ha de destacarse que deben acompañarse en la presentación en el Registro, junto con el título a inmatricular, la previa escritura de aportación a gananciales. La calificación de este título previo por parte del registrador sí constituye, conforme a lo dispuesto en los artículos 3, 18 y 205 de la Ley Hipotecaria y 298 del Reglamento Hipotecario, un requisito necesario para que se proceda a la inscripción del título presentado a Registro. No obstante por no haber sido considerado como defecto en la nota de calificación, no puede este Centro directivo considerar este extremo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

26 julio 2011

Título de adquisición del transmitente.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si, en la doble titulación exigida para la inmatriculación por título público, el documento fehaciente que acredite la adquisición por el transmitente puede o no ser un documento privado con fecha fehaciente por haberse liquidado del impuesto de transmisiones o sucesiones.

2. Históricamente se entendió que el documento que acreditaba la adquisición por el transmitente podía ser un documento privado cuya fecha fuera fehaciente, es decir, que hubiera de ser tenida por cierta, de conformidad con lo establecido en el artículo 1227 del Código Civil. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 entendió que la fehaciencia requerida debía ser no sólo de la fecha, sino también del contenido del documento, es decir, que debía tratarse de un documento público.

3. Por ello, y, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (cfr. Resolución de 8 de septiembre de 2009) el artículo 205 de la Ley Hipotecaria no sólo exige que la fecha del documento se repute auténtica, conforme a lo dispuesto por el artículo 1227 del Código Civil, sino que dicho documento acredite de modo fehaciente haber adquirido el derecho, y así se deduce también de lo establecido por el artículo 199.b) de la misma Ley cuando hace referencia al acreditamiento de modo fehaciente del título adquisitivo del transmitente o enajenante, mientras que el documento privado no prueba fehacientemente por sí mismo la adquisición del derecho sobre la finca, pues, aun concurriendo cualquiera de las circunstancias previstas en el artículo 1227 del Código Civil, sólo acredita frente a terceros su fecha pero no la veracidad de su contenido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

23 enero 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. En el presente recurso se debate la virtualidad inmatriculadora de una escritura pública en la que se formalizan sucesivas transmisiones hereditarias. En primer lugar se hace referencia a la transmisión efectuada desde el primer causante, a la sazón titular catastral, a favor de su hija. En segundo lugar, se formaliza la herencia de aquélla a favor de sus cuatro hijos vivos, que son los otorgantes de la escritura y los que demandan la inmatriculación.

Son circunstancias relevantes, a los efectos de este recurso, las siguientes:

a) En una escritura pública se constata el fallecimiento de un señor en 1952 (el titular inmediato de los bienes), que deja como única heredera a su hija. Esta hija, a su vez había fallecido en 1983, dejando seis hijos y herederos, los cuatro que otorgan la escritura, y otros dos que ya habían fallecido al tiempo de dicho otorgamiento, aunque con posterioridad a su madre. Los cuatro otorgantes de la escritura habían sido declarados herederos (mediante el correspondiente auto judicial) de estos dos últimos finados, que habían fallecido sin aceptar ni repudiar la herencia de su madre.

b) En la escritura pública se formaliza la transmisión del titular catastral a favor de su única hija y heredera. A tal fin se acredita el título sucesorio correspondiente (declaración notarial de herederos abintestato) y, tras señalar que dicha heredera tenía aceptada tácitamente la herencia paterna, se ratifica por los herederos de ésta dicha aceptación hereditaria y se establece que han de entenderse adjudicados a tal heredera todo lo que integra la herencia de su finado padre.

c) A continuación, en la misma escritura se procede a adjudicar a los otorgantes, en tanto herederos de su madre, todos los bienes que ésta había adquirido de su padre, el abuelo de los comparecientes en la escritura.

d) Los cuatro hermanos otorgantes se adjudican la herencia por partes iguales, «en pago de sus derechos hereditarios en la herencia de su madre, y en virtud de los derechos de transmisión» operados por el previo fallecimiento de otros dos hermanos.

El defecto que opone en la calificación registral, y al cual ha de limitarse este recurso, consiste en que no ha sido cumplida la exigencia del «doble título», al no aparecer debidamente cumplimentado el título público de adquisición en cuya virtud se solicitan las inmatriculaciones, bien con acta de notoriedad, bien mediante documento fehaciente.

2. La inmatriculación por título público constituye un procedimiento mediante el cual nuestro ordenamiento hipotecario favorece en buena medida el acceso de las fincas a los libros del Registro. En principio, sin necesidad de otros requisitos, basta para conseguir dicho objetivo con que el inmatriculante acredite su adquisición y justifique la de su transmitente, si bien ambas mediante documento público. No obstante, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento intabulador, también se considera relevante que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, también, que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el único objetivo de producir la inmatriculación. Además, es requisito necesario para inmatricular que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título, de la que resulte que está catastrada a favor de transmitente o adquirente (vid. artículo 298.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).

3. En el presente caso se discute que se cumpla en forma adecuada la exigencia del «doble título». Esta exigencia, tal y como ha aclarado el Tribunal Supremo, requiere la acreditación mediante documento público de al menos dos títulos con virtualidad traslativa del dominio sobre los bienes inmuebles. Es decir, a través de documentación pública ha de acreditarse tanto la titularidad cuyo acceso registral se demanda, como la titularidad de quien le ha precedido en la misma. El legislador, de esta forma, duplica la exigencia de título público con el específico propósito de que se constate, a través del instrumento público, de manera fehaciente y suficiente un tracto de titularidad auténtico, que en esencia es lo que justifica el acceso de la finca concernida al Registro, mediante la apertura del correspondiente folio, así como de la titularidad dominical resultante.

4. En el presente caso mediante la escritura pública presentada a inscripción se acredita tanto el título adquisitivo de los sujetos inmatriculantes (herencia de su madre) como el título de adquisición de su transmitente (herencia de su padre, a la sazón abuelo de los titulares actuales). De este modo se refleja mediante documento auténtico dos títulos materiales sucesivos, las dos transmisiones hereditarias, que tienen suficiente virtualidad traslativa, colmándose de esta forma la exigencia del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

5. De esta forma, pese a la unidad documental adquisición de la transmitente quedó suficientemente acreditada en el título presentado a inscripción. En efecto, la titularidad de la transmitente se justifica en la escritura pública a través de la formalización de la previa adquisición hereditaria que había tenido lugar al fallecimiento del primer causante, a cuyo favor figuran catastradas las fincas cuya inmatriculación se pretende. Con tal motivo se acredita el correspondiente título de la sucesión –acta notarial de notoriedad donde se la declara heredera única– y se formaliza su previa aceptación tácita –mediante la ratificación formal de sus herederos (en tanto sucesores suyos, cfr. artículo 661 del Código Civil)–, así como la adjudicación a su favor de los bienes inventariados, como antecedente necesario a la adjudicación que se efectúa a favor de estos últimos. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten –entre otros modos– por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior título de transmisión a favor de los titulares actuales, demandantes del acceso registral de su titularidad.

Asimismo, en relación con el carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento del causante de la transmitente se produjo en el año 1952, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657 del Código Civil); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 del mismo Código); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).

Por tanto, habiendo quedado acreditada la adquisición de la transmitente, de los que pretenden la inmatriculación a su favor, mediante un título material con suficiente eficacia traslativa y formalizado en documento público resulta totalmente innecesaria que se vuelva a acreditar la titularidad de aquélla mediante acta de notoriedad.

A la vista de los fundamentos de Derecho que preceden, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar nota de calificación impugnada.

5 junio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Se presenta para su inmatriculación escritura de venta de una finca. En el título de adquisición se dice: «Le pertenece por herencia de su padre don A. P. P. en virtud de escritura por mí autorizada el diecinueve de mayo de dos mil once, número 747 de Protocolo». La registradora suspende la inmatriculación por entender que debe presentarse el título previo.

2. El recurrente aduce que, si bien el segundo apartado del artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige que en la inscripción se expresen las circunstancias de la adquisición anterior, tales circunstancias resultan ya del documento presentado, pero olvida que la calificación del registrador en los casos de inmatriculación por título público, por existir dos transmisiones, se extiende a la identidad de la finca del título previo y la que es objeto del título que se pretende inmatricular, como se deriva de la misma interpretación literal del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y de las Resoluciones citadas en los «Vistos».

Además, el párrafo segundo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria bien claramente dice que las circunstancias esenciales de la adquisición anterior deben tomarse de «los mismos documentos o de otros presentados al efecto», por lo que dichas circunstancias se deben tomar del documento en que consten y, caso de que no constaren, podrían ser las que resultaren de documentos subsanatorios o complementarios, pero siempre bajo la necesidad de calificación registral de la identidad de la finca.

Y sobre todo teniendo en cuenta que el título inscribible en este caso está constituido por dos documentos, el último público inscribible y el anterior complementario de él, pues el artículo 33 del Reglamento Hipotecario define el título aludiendo no sólo al documento principal sino también a los complementarios. Es la misma razón que exige presentar el acta de notoriedad complementaria del título público cuando no existe o es insuficiente dicho documento fehaciente anterior, todo lo cual entra en el ámbito de la calificación registral por tratarse de la inscripción inmatriculadora que abre folio registral a la finca, lo que exige extremar todas las garantías y requisitos del procedimiento registral.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación impugnada.

17 julio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Plantea el presente recurso el problema de si son suficientes a los efectos de proceder a la inmatriculación en el Registro de la Propiedad de sendas fincas una única escritura pública en cuya virtud los otorgantes, previa aceptación pura y simple de la herencia causada por su esposo y padre respectivamente, liquidan parcialmente la sociedad de gananciales formada por la viuda y su fallecido esposo, y adjudican a la primera, en pleno dominio, una mitad indivisa de dos fincas, y a la herencia del causante la restante mitad indivisa. A continuación adjudican la mitad indivisa de las fincas adjudicadas a la herencia del causante a su hijo y heredero en plena propiedad («otorgan» primero). Finalmente, la viuda adjudica la mitad indivisa de las referidas fincas, previamente adjudicadas en pago de su haber en la sociedad de gananciales, a título de pacto de mejora, conforme al Derecho civil foral de Galicia – con carácter irrevocable y facultad de libre disposición -, a su referido hijo, quien acepta dicha adjudicación («otorgan» segundo).

2. En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculación de fincas, que se acredite su adquisición por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los términos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. No obstante, se viene exigiendo también que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, en términos absolutamente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está catastrada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación, y también que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo éste que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos, gratuidad de la operación, vínculos de parentesco entre los partícipes en los respectivos negocios, etc) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc», con carácter meramente instrumental a fin de conseguir la inmatriculación, pues tal situación es rechazada por el Ordenamiento jurídico por envolver un verdadero fraude de ley (cfr. artículo 6.4 del Código Civil).

3. Por lo que se refiere al carácter traslativo, de los títulos públicos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 19 de mayo y 26 de julio de 2011), el debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.

Un sector doctrinal defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, la división de la cosa común no es título público inmatriculable. Otro sector doctrinal, defiende el carácter traslativo de la disolución mientras que un tercer sector sin embargo considera que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recojan una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

También esta Dirección General ha abordado el problema, y en su Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trató sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que este Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General de los Registros y del Notariado exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), ni tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

Por su parte la Jurisprudencia también ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio Código… Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, es decir la de la comunidad y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

4. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo, pero en todo caso, tiene como consecuencia una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial) lo que explica que deba considerarse título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada. Por tanto, desde este punto de vista no cabe objetar la documentación calificada.

5. Admitidos, a los efectos de la inmatriculación por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, los títulos públicos de partición de herencia y de liquidación de la sociedad de gananciales, según se desprende de las consideraciones anteriores, el problema en el presente expediente se centra en el requisito negativo que impone la exclusión como títulos inmatriculadores de aquellos que tengan carácter meramente instrumental, es decir, que hayan sido confeccionados «ad hoc» a fin de conseguir el efecto de la inmatriculación pretendida. En este sentido, cabe recordar cómo el primitivo rigor que, para poder ser apreciada por los registradores, se exigía a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulación aportada ha sido temperado por la Resolución de 21 de mayo de 2007 que estableció que no servía como título inmatriculador una escritura de aportación de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa – número anterior del protocolo – en que el marido había comprado con aseveración de la esposa de que el precio se pagó con dinero privativo de aquél, porque entraba en el «terreno de lo racional», y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un título inmatriculador «ad hoc». En resumen, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que también concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del título final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del título intermedio.

Facilitación de la prueba que habían acentuado ya las Resoluciones de 26 (3), 27 (3), 28 (3), 29 (3), y 30 (2) de julio de 2005 cuando observaron que era un factor relevante a efectos de concluir que había elaborado un título inmatriculador «ad hoc» el de que aparezcan representadas por la misma persona la sociedad que aparece como transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título. Y que recibió todavía mayor empuje en la Resolución de 16 de noviembre de 2009. Según ésta, la inmatriculación en nuestro sistema está muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones «ad hoc», lo que, entiende, se produce sin «sombra de duda» cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente. En el caso resuelto en la citada resolución el cambio del régimen matrimonial había durado sólo ocho días y se habían utilizado dos negocios de sentido contrario, como eran la disolución de la sociedad de gananciales y una nueva aportación.

En definitiva, esta tendencia a exigir un mayor grado de certeza en el carácter no instrumental de los títulos a través de los cuales se pretenda obtener la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad se explica y justifica por las exigencias derivadas del principio de seguridad jurídica preventiva, que resultan incompatibles con la mera posibilidad de que mediante el simple expediente de la creación instrumental de títulos se volatilicen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador, debiendo interpretarse estas exigencias en el sentido de garantizar que el sistema no resulte permeable al fraude de ley.

6. No es necesario insistir sobre el reforzamiento jurídico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros – en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. artículo 207 de la Ley Hipotecaria) – que pueden derivarse de la incorporación de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. artículos 17, 1.3, 34, 38, 41, 145 entre otros de la ley hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la Ley y el Reglamento, y aplicadas por la jurisprudencia y por este Centro Directivo, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligaría a los posibles perjudicados a seguir costosos trámites para restablecer la situación anterior.

7. En el presente caso concurren casi todos los indicios mencionados más arriba que se han manejado para apreciar la instrumentalidad de la operación diseñada. Ya que no solo se da la simultaneidad, en grado absoluto pues las dos alegadas transmisiones se producen en un único instrumento público, otorgado en unidad de acto y, por tanto, con perfecta coetaneidad, y escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, sino también la participación exclusiva en tales operaciones de personas ligadas por los vínculos más estrechos de parentesco (matrimonio y filiación), la gratuidad de las operaciones, e incluso la circularidad si atendemos a la doctrina de la nombrada Resolución de este Centro de 21 de mayo de 2007 por cuanto, tras las operaciones documentadas, los bienes quedan, en definitiva, en manos de un hijo de los cónyuges titulares, hijo en quien concurre la condición de heredero del marido fallecido, en cuya posición patrimonial queda subrogado como tal sucesor universal del mismo.

A todo ello se añade la circunstancia de que en el presente caso la escritura pública calificada indica en el apartado «Título» de las fincas inventariadas que se pretenden inmatricular, el de la mera manifestación de los otorgantes de haberlas adquirido por compra hace más de veinticinco años, sin que lo acrediten documentalmente, ni precisen ninguna otra circunstancia de tal supuesta compra, ni el titular de quien se adquirió, de lo cual hace la oportuna advertencia el notario autorizante. No se trata de exigir que se acredite fehacientemente la adquisición realizada por los causantes de los que traen causa el transmitente de quien pretende inmatricular a su favor, pero sí de señalar que el dato de que no conste circunstancia alguna en relación con la alegada compraventa constituye un indicio o factor más que, en la ponderación interpretativa que el registrador ha de realizar para alcanzar la conclusión del carácter instrumental del iter negocial seguido, ha de tomarse en consideración a fin de reforzar la convicción sobre el reiterado carácter instrumental, confirmando en su virtud el rechazo de la pretensión inmatriculadora por la vía simplificada intentada del título público a que se refiere el artículo 205 de la Ley Hipotecaria. No olvidemos que este precepto exige que el transmitente acredite de modo fehaciente haber adquirido con anterioridad al título público que se presenta a inmatriculación, y si bien no exige categóricamente un lapso de tiempo especial entre ambas transmisiones, a diferencia de lo que hacía el Reglamento Hipotecario en su artículo 298, modificado en este extremo por la reforma llevada a cabo por Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, sin embargo sí excluye la simultaneidad («……títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos…»), simultaneidad que en este caso concurre de forma plena, al punto de documentarse el total «iter» transmisivo en un mismo y único instrumento público.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

25 julio 2012

Título de adquisición del transmitente.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura por la que el representante de una sociedad mercantil afirma que la sociedad representada es dueña de una finca urbana, por haberla adquirido como consecuencia de una escritura de aumento de capital autorizada dos días antes, que se halla pendiente de inscripción en el Registro Mercantil, vendiendo a continuación dicha finca.

El registrador atribuye dos defectos, por los que no inscribe: 1) No haberse inscrito en el Registro Mercantil la escritura de ampliación de capital que fue causa de la aportación a la sociedad de la finca; y 2) Tener duda fundada sobre la identidad de la finca. La duda se basa en que las colindantes se formaron por segregación de otra, por lo que la vendida puede tener la misma procedencia y, en consecuencia, hallarse inscrita (esta cuestión puede verse, más atrás, en el apartado “Identidad de la finca”).

2. Hay que hacer constar, en primer lugar, que, de conformidad con lo que establece el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no se entra en causas o motivos ajenos a la calificación registral, limitándose esta resolución a los defectos alegados por el registrador.

3. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser revocado. Sin entrar ahora de lleno en el tema de la calificación del antetítulo o título previo en la inmatriculación por título público, es lo cierto que, como dijo la Resolución de 2 de junio de 2005, que debe ser un título que tenga, por sí mismo, virtualidad suficiente para transferir el dominio, En este caso, el antetítulo es más que eso, pues la falta de inscripción de la ampliación de capital que fue su causa no impediría de ningún modo la transmisión que se operó por virtud del mismo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en cuanto al primero de los defectos, y desestimarlo en cuanto al segundo.

2 agosto 2012

 

[1] Aunque en alguna Resolución el Centro Directivo ha afirmado que el fraude es un hecho que escapa a la calificación del Registrador, en este caso, sin emplear la palabra “fraude”, viene a confirmar una calificación denegatoria basada en la apreciación de un fraude evidente. Tal vez por este motivo esta Resolución fue anulada por la sentencia de 20 de octubre de 2006, del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Pontevedra, confirmada por la de 14 de marzo de 2007, de la Audiencia Provincial, publicada en el B.O.E de 30 de abril de 2008. Como en otros casos, el fallo publicado no contiene los argumentos empleados para anular la Resolución.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2005 [1]
02 Enero 11/02/05 11 2005 112 395
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 3 enero [3] 04/03/05 24 2005 113 599
04 Enero 18/02/05 27 2005 112 403
05 Enero 12/02/05 29 2005 112 405
07 Enero 18/02/05 32 2005 112 407
08 Enero 18/02/05 37 2005 112 410
10 Enero 05/03/05 41 2005 113 601
12 Enero 04/03/05 48 2005 113 605
13 Enero 03/03/05 51 2005 113 607
14 Enero 07/03/05 54 2005 113 609
15 Enero 07/03/05 57 2005 113 611
17 Enero 04/03/05 59 2005 113 612
18 Enero 04/03/05 62 2005 113 614
19 Enero 04/03/05 65 2005 113 616
20 Enero 03/03/05 69 2005 113 618
21 Enero 08/03/05 73 2005 113 621
22 Enero 08/03/05 81 2005 113 626
28 Enero 08/03/05 85 2005 113 629
31 Enero 23/03/05 89 2005 113 631
02 Febrero 06/04/05 91 2005 114 915
03 Febrero 06/04/05 94 2005 114 917
04 Febrero 06/04/05 99 2005 114 917
05 Febrero 06/04/05 106 2005 114 920
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12 Febrero 21/04/05 137 2005 114 941
14 febrero  [4] 06/04/05 144 2005 114 944
14 febrero  [5] 06/04/05 148 2005 114 944
15 febrero  [6] 06/04/05 150 2005 114 948
07 Marzo 21/04/05 281 2005 114 1010
08 Marzo 21/04/05 287 2005 114 1014 2005 689 1055
09 Marzo 21/04/05 290 2005 114 1016
10 Marzo 21/04/05 297 2005 114 917
12 Marzo 21/04/05 301 2005 114 917
14 Marzo 21/04/05 307 2005 114 917
15 Marzo 21/04/05 314 2005 114 917
16 marzo [7] 19/04/05 327 2005 114 1021
16 marzo [8] 21/04/05 320 2005 114 917
16 marzo [9] 19/05/05 332 2005 115 1383
17 marzo [10] 21/04/05 341 2005 114 1025
17 marzo [11] 20/05/05 338 2005 115 1384
17 marzo [12] 06/07/05 335 2005 116 1773
18 marzo [13] 21/04/05 345 2005 114 1027
18 marzo [14] 20/05/05 347 2005 115 1386
19 marzo [15] 19/04/05 351 2005 114 1028
19 marzo [16] 20/05/05 355 2005 115 1389
21 marzo [17] 21/04/05 360 2005 114 1031
21 marzo [18] 21/04/05 367 2005 114 1031
22 Marzo 21/04/05 370 2005 114 1038
23 Marzo 19/05/05 375 2005 115 1392
28 marzo [19] 19/05/05 388 2005 115 1396
28 marzo [20] 20/05/05 384 2005 115 1394
28 marzo [21] 20/05/05 378 2005 115 1399
30 Marzo 20/05/05 392 2005 115 1403
31 marzo [22] 19/05/05 396 2005 115 1410
31 marzo [23] 19/05/05 401 2005 115 1413
31 marzo [24] 20/05/05 405 2005 115 1406
01 Abril 20/05/05 411 2005 115 1399
02 Abril 20/05/05 422 2005 115 1415
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20 abril [27] 03/06/05 482 2005 115 1436
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21 abril [29] 03/06/05 497 2005 115 1451
21 abril [30] 03/06/05 500 2005 115 1446
22 abril [31] 03/06/05 504 2005 115 1455
22 abril [32] 08/06/05 520 2005 115 1453
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22 abril [34] 06/07/05 524 2005 116 1777
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23 abril [38] 06/07/05 536 2005 116 1784
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27 abril [47] 17/06/05 582 2005 115 1486
27 abril [48] 06/07/05 579 2005 116 1791
28 abril [49] 10/06/05 592 2005 115 1494
28 abril [50] 17/06/05 598 2005 115 1490
28 abril [51] 17/06/05 595 2005 115 1492
30 Abril 06/07/05 601 2005 116 1793
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17 mayo [58] 06/08/05 678 2005 116 1824
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21 Mayo 06/08/05 772 2005 116 1795
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23 Mayo 06/08/05 787 2005 116 1795
23 Mayo 06/08/05 804 2005 116 1795
23 mayo [67] 09/08/05 794 2005 116 1860
24 mayo [68] 06/08/05 813 2005 116 1869
24 mayo [69] 09/08/05 817 2005 116 1865
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25 mayo [72] 06/08/05 832 2005 116 1877
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26 mayo [75] 10/08/05 841 2005 116 1883
26 mayo [76] 10/08/05 834 2005 116 1879
27 mayo [77] 06/08/05 849 2005 116 1884
27 mayo [78] 10/08/05 843 2005 116 1887
27 mayo [79] 10/08/05 846 2005 116 1889
28 mayo [80] 09/08/05 856 2005 116 1890
28 mayo [81] 09/08/05 853 2005 116 1892
30 mayo [82] 10/08/05 863 2005 116 1894
30 mayo [83] 10/08/05 859 2005 116 1898
31 mayo [84] 06/08/05 869 2005 116 1894
31 mayo [85] 09/08/05 875 2005 116 1894
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03 Junio 10/08/05 884 2005 116 1902
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30 Julio 19/10/05 1146 2005 118 2577
  1 agosto [96] 20/10/05 1149 2005 118 2579
  2 sepbre [97] 19/10/05 1157 2005 118 2584 2007 700 817
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17 sepbre 21/10/05 1283 2005 118 2618
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20 sepbre [108] 03/11/05 1298 2005 119 3161
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22 sepbre 27/10/05 2005 118 2620
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27 sepbre 28/10/05 1443 2005 118 2620
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27 sepbre 28/10/05 1461 2005 118 2620
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28 sepbre 28/10/05 1479 2005 118 2620
28 sepbre 28/10/05 1489 2005 118 2620
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29 sepbre [115] 28/10/05 1509 2005 118 2620
29 sepbre 28/10/05 1518 2005 118 2620
29 sepbre 28/10/05 1527 2005 118 2620
29 sepbre 28/10/05 1536 2005 118 2620
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30 sepbre [117] 17/11/05 1569 2005 119 3179
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30 sepbre [119] 17/11/05 1559 2005 119 3172
  1 octubre [120] 17/11/05 1575 2005 119 3194
  1 octubre [121] 17/11/05 1580 2005 119 3191
  1 octubre [122] 17/11/05 1572 2005 119 3189
  1 octubre [123] 18/11/05 1582 2005 119 3193
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  4 octubre [128] 17/11/05 1595 2005 119 3208
  4 octubre [129]   17/11/05 1598 2005 119 3210
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  5 octubre [131] 18/11/05 1613 2005 119 3214
06 Octubre 17/11/05 1616 2005 119 3217
  8 octubre [132] 18/11/05 1627 2005 119 3224
08 Octubre 18/11/05 1624 2005 119 3221
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10 octubre  [135] 24/11/05 1640 2005 119 3231
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14 octubre  [141] 25/11/05 1672 2005 119 3241
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18 octubre  [146] 07/12/05 1715 2005 120 3568
19 octubre  [147] 07/12/05 1717 2005 120 3570
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28 Octubre 07/12/05 1740 2005 120 3582
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15 novbre [148] 11/01/06 1748 2006 121 141
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18 novbre [149] 20/12/05 1756 2005 120 3588
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30 novbre [153] 11/01/06 1792 2006 121 153
30 novbre [154] 12/01/06 1786 2006 121 153
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21 dicbre 14/02/06 1822 2006 121 160
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29 dicbre  [156] 30/01/06 1826 2006 121 162
29 dicbre  [157] 31/01/06 1839 2006 121 167
29 dicbre  [158] 31/01/06 1833 2006 121 169
30 dicbre 31/01/06 1849 2006 121 184
30 dicbre [159] 14/02/06 1859 2006 121 177
30 dicbre [160] 14/02/06 1853 2006 121 180
AÑO 2006 
02 Enero 14/02/06 11 2006 121 186
03 Enero 13/02/06 15 2006 121 189
04 Enero 14/02/06 18 2006 121 190
 5 enero [161] 13/02/06 26 2006 121 196
 5 enero [162] 14/02/06 22 2006 121 193
09 Enero 14/02/06 30 2006 121 180
10 Enero 14/02/06 36 2006 121 153
11 Enero 16/02/06 43 2006 121 198
12 Enero 16/02/06 49 2006 121 202
13 Enero 15/02/06 56 2006 121 206
14 enero [163] 15/02/06 59 2006 121 208
14 enero [164] 15/02/06 62 2006 121 210
16 Enero 17/02/06 65 2006 121 212
17 Enero 21/02/06 69 2006 121 214
18 Enero 09/03/06 74 2006 122 511
20 Enero 09/03/06 86 2006 122 518
21 Enero 09/03/06 98 2006 122 525
23 Enero 09/03/06 102 2006 122 527
24 Enero 09/03/06 116 2006 122 536
25 Enero 10/03/06 118 2006 122 538
26 Enero 10/03/06 125 2006 122 542
27 Enero 10/03/06 128 2006 122 545 2006 697 2116
28 Enero 10/03/06 135 2006 122 548
30 enero [165] 08/03/06 145 2006 122 554
30 enero [166] 10/03/06 140 2006 122 552
31 enero [167] 09/03/06 158 2006 122 560
31 enero [168] 10/03/06 153 2006 122 565
10 Febrero 24/03/06 167 2006 122 567
11 Febrero 24/03/06 170 2006 122 570
14 Febrero 24/03/06 172 2006 122 571
15 Febrero 24/03/06 175 2006 122 573
16 Febrero 24/03/06 181 2006 122 577
17 Febrero 24/03/06 191 2006 122 577
18 Febrero 23/03/06 203 2006 122 577
20 Febrero 23/03/06 213 2006 122 582
21 febrero [169] 23/03/06 221 2006 122 577
21 Febrero 23/03/06 232 2006 122 577
21 Febrero 04/04/06 243 2006 123 843
22 febrero [170] 15/03/06 253 2006 122 588
22 febrero [171] 23/03/06 259 2006 122 591
23 Febrero 04/04/06 271 2006 123 854
23 febrero [176] 06/04/06 264 2006 123 849
24 febrero [173] 04/04/06 279 2006 123 859
24 febrero [174] 02/05/06 285 2006 124 1215
25 Febrero 06/04/06 290 2006 123 862
27 Febrero 10/04/06 292 2006 123 863
28 Febrero 06/04/06 299 2006 123 868
01 Marzo 08/04/06 302 2006 123 870
02 Marzo 06/04/06 307 2006 123 873
03 Marzo 06/04/06 311 2006 123 876
04 Marzo 08/04/06 314 2006 123 877
08 Marzo 07/04/06 324 2006 123 883
09 Marzo 14/04/06 329 2006 123 887
10 Marzo 25/04/06 331 2006 123 888
11 Marzo 18/04/06 335 2006 123 890
13 Marzo 25/04/06 337 2006 123 892
14 Marzo 18/04/06 342 2006 123 895
15 Marzo 18/04/06 346 2006 123 897
16 Marzo 25/04/06 351 2006 123 900
17 Marzo 18/04/06 353 2006 123 901
18 Marzo 25/04/06 356 2006 123 903
21 Marzo 15/06/06 359 2006 125 1553
22 Marzo 29/05/06 362 2006 124 1218
23 Marzo 29/05/06 366 2006 124 1220
03 Abril 29/05/06 368 2006 124 1221
04 Abril 29/05/06 373 2006 124 1224
  5 abril [175] 27/05/06 376 2006 124 1234
  5 abril [176] 27/05/06 386 2006 124 1232
  5 abril [177] 27/05/06 390 2006 124 1226
  6 abril [178] 29/05/06 415 2006 124 1241
  6 abril [179] 29/05/06 399 2006 124 1246
  6 abril [180] 01/06/06 406 2006 125 1555
  7 abril [181] 29/05/06 434 2006 124 1257
  7 abril [182] 29/05/06 441 2006 124 1250
  7 abril [183] 01/06/06 423 2006 125 1561
17 abril [184] 01/06/06 452 2006 125 1561
17 Abril 07/06/06 463 2006 125 1561
17 Abril 07/06/06 473 2006 125 1561
18 Abril 07/06/06 484 2006 125 1561
18 Abril 07/06/06 494 2006 125 1561
19 abril [185] 30/05/06 505 2006 124 1262 2008 705 397
19 Abril 30/05/06 530 2006 124 1262
20 Abril 01/06/06 553 2006 125 1567
21 Abril 16/06/06 557 2006 125 1569
22 abril [186] 16/06/06 562 2006 125 1572 2006 697 2095
24 Abril 15/06/06 568 2006 125 1575
25 Abril 16/06/06 578 2006 125 1582
26 Abril 19/06/06 587 2006 125 1588
27 abril [187] 19/06/06 592 2006 125 1591
28 abril [188] 19/06/06 598 2006 125 1591
29 Abril 19/06/06 605 2006 125 1595
03 Mayo 19/06/06 611 2006 125 1598
 4 mayo [189] 19/06/06 612 2006 125 1599
05 Mayo 19/06/06 615 2006 125 1601
11 Mayo 26/06/06 619 2006 125 1603
12 Mayo 26/06/06 622 2006 125 1605
13 Mayo 26/06/06 627 2006 125 1608
16 Mayo 26/06/06 631 2006 125 1610
17 Mayo 26/06/06 638 2006 125 1615
18 Mayo 26/06/06 644 2006 125 1619
22 Mayo 26/06/06 648 2006 125 1621
23 Mayo 26/06/06 653 2006 125 1624
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25 Mayo 10/07/06 662 2006 126 1972
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27 Mayo 10/07/06 670 2006 126 1977
29 mayo [190] 10/07/06 674 2006 126 1979
29 Mayo 10/07/06 680 2006 126 1979
30 mayo [191] 07/07/06 686 2006 126 1983
30 Mayo 15/07/06 2006 126 1983
30 Mayo 26/08/06 697 2006 126 1983
31 Mayo 15/07/06 708 2006 126 1983
31 Mayo 15/07/06 2006 126 1983
31 Mayo 26/08/06 719 2006 126 1983
31 Mayo 29/08/06 2006 126 1983
  1 junio [192] 18/07/06 742 2006 126 1989
  1 junio [193] 18/07/06 730 2006 126 1992
02 Junio 18/07/06 747 2006 126 2000
03 Junio 24/07/06 752 2006 126 2003
  5 junio [194] 18/07/06 761 2006 126 2009
  5 junio [195] 18/07/06 757 2006 126 2006
8 julio[ 196] 28/08/06 930 2006 126 2104
  8 julio [197] 28/08/06 925 2006 126 2106
08 Julio 29/08/06 933 2006 126 2104
10 julio [198] 25/08/06 2006 126 2109
10 julio [199] 21/11/06 935 2006 129 3165
17 Julio 25/08/06 938 2006 126 2109
20 Julio 25/08/06 941 2006 126 2111
29 Julio 13/09/06 946 2006 127 2440
01 Agosto 05/09/06 950 2006 127 2442
02 Agosto 05/09/06 953 2006 127 2444
03 Agosto 05/09/06 956 2006 127 2446
04 Agosto 05/09/06 958 2006 127 2447
05 Agosto 05/09/06 961 2006 127 2449
  7 agosto [200] 05/09/06 962 2006 127 2450
  7 agosto [201] 05/09/06 968 2006 127 2446
  9 agosto [202] 31/08/06 970 2006 126 2104
09 Agosto 31/08/06 973 2006 126 2104
09 Agosto 31/08/06 976 2006 126 2104
10 agosto [203] 05/09/06 982 2006 127 2453
10 agosto [204] 05/09/06 978 2006 127 2456
11 agosto [205] 31/08/06 982 2006 126 2116
11 agosto [206] 31/08/06 984 2006 126 2114
09 Septiembre 06/10/06 989 2006 128 2763
11 Septiembre 06/10/06 992 2006 128 2765
12 Septiembre 06/10/06 996 2006 128 2767
13 Septiembre 06/10/06 1000 2006 128 2767
14 Septiembre 27/10/06 1004 2006 128 2770
15 Septiembre 25/10/06 1006 2006 128 2771
19 sepbre [207] 27/10/06 1010 2006 128 2774
19 sepbre [208] 30/11/06 1013 2006 129 3167
20 Septiembre 01/12/06 1020 2006 130 3723
21 Septiembre 27/10/06 1027 2006 128 2776
26 Septiembre 19/10/06 1031 2006 128 2779
27 Septiembre 19/10/06 1040 2006 128 2784
02 Octubre 09/11/06 1047 2006 129 3170
03 Octubre 27/10/06 1056 2006 128 2767
04 Octubre 27/10/06 1062 2006 128 2767
05 Octubre 28/12/06 1069 2006 130 3727
06 Octubre 30/11/06 1071 2006 129 3176
09 Octubre 10/11/06 1075 2006 129 3178
10 Octubre 10/11/06 1082 2006 129 3183
11 Octubre 18/11/06 1086 2006 129 3185
13 Octubre 10/11/06 1092 2006 129 3183
14 Octubre 21/11/06 1096 2006 129 3189
16 Octubre 21/11/06 1100 2006 129 3192
17 Octubre 21/11/06 1104 2006 129 3194
18 Octubre 30/11/06 1107 2006 129 3196
19 Octubre 21/11/06 1109 2006 129 3197
20 Octubre 21/11/06 1112 2006 129 3199
21 Octubre 21/11/06 1121 2006 129 3204
25 Octubre 21/11/06 1124 2006 129 3206
10 Noviembre 30/11/06 1135 2006 129 3212
13 Noviembre 30/11/06 1149 2006 129 3212
14 Noviembre 30/11/06 1164 2006 129 3221
17 Noviembre 16/01/07 1170 2007 131 247
18 Noviembre 13/12/06 1182 2006 130 3728
20 Noviembre 16/01/07 1188 2007 131 255
21 Noviembre 13/12/06 1192 2006 130 3732
22 Noviembre 21/12/06 1194 2006 130 3733
23 Noviembre 21/12/06 1198 2006 130 3736
24 Noviembre 21/12/06 1201 2006 130 3738
25 Noviembre 21/12/06 1204 2006 130 3739
27 Noviembre 28/12/06 1207 2006 130 3742
28 Noviembre 28/12/06 1216 2006 130 3747
29   novbre [209] 28/12/06 1219 2006 130 3749
29 Noviembre 28/12/06 1222 2006 130 3749
29 Noviembre 28/12/06 1225 2006 130 3749
30 Noviembre 28/12/06 1228 2006 130 3751
01 Diciembre 09/01/07 1233 2007 131 257
  2 dicbre [210] 18/01/07 1237 2007 131 260
04 Diciembre 09/01/07 1239 2007 131 261
  5 dicbre [211] 28/12/06 1243 2006 130 3759
  5  dicbre [212] 28/12/06 1246 2006 130 3754
05 Diciembre 29/12/06 1256 2006 130 3754
  7 dicbre [213] 09/01/07 1265 2007 131 263
  7 dicbre [214] 19/01/07 1274 2007 131 269
  7 dicbre [215] 19/01/07 1269 2007 131 266
09 Diciembre 18/01/07 1277 2007 131 271
11 dicbre [216] 18/01/07 1281 2007 131 273
11 dicbre [217] 19/01/07 1283 2007 131 275
12 dicbre [218] 19/01/07 1290 2007 131 277
12 dicbre [219] 19/01/07 1287 2007 131 279
13 Diciembre 19/01/07 1294 2007 131 281
14 Diciembre 19/01/07 1299 2007 131 284
15 Diciembre 19/01/07 1304 2007 131 287
16 Diciembre 19/01/07 1310 2007 131 291
18 Diciembre 19/01/07 1318 2007 131 296
19 dicbre [220] 23/01/07 1325 2007 131 299
19 dicbre [221] 23/01/07 1322 2007 131 301
20 Diciembre 23/01/07 1330 2007 131 291
21 Diciembre 23/01/07 1338 2007 131 303
22 Diciembre 26/01/07 1345 2007 131 307
26 Diciembre 26/01/07 1348 2007 131 309
27 Diciembre 26/01/07 1351 2007 131 311
28 Diciembre 26/01/07 1356 2007 131 314


[1] Tradicionalmente, las Resoluciones de la Dirección General han sido de fechas diferentes.
A partir de este año aparece un gran número de Resoluciones que llevan la misma fecha.
Para evitar posibles confusiones, se hace en estos casos una aclaración de sus respectivos contenidos mediante notas al pie de página.
[2] Identificación de una persona, cuyos apellidos son distintos en el Registro y en un acta de declaración de herederos; en segundo lugar, se aborda un problema de exceso de cabida.
[3] Enajenación directa de una finca por un Ayuntamiento.
[4] Improcedencia del recurso por falta de legitimación del recurrente
[5] Prueba del carácter privativo de unos bienes inscritos como presuntivamente gananciales.
[6] Se rechaza la inscripción de una compraventa otorgada por el Juez, en rebeldía del demandado, por diversos motivos: falta de intervención en el procedimiento de los interesados y diversas cuestiones relacionadas con el principio de especialidad.
[7] Calificación de documentos judiciales.
[8] Informe del Registrador en el recurso gubernativo y forma de acreditar el Notario la representación.
[9] Consecuencias de la separación en los derechos sucesorios del cónyuge viudo.
[10] Declaración de quiebra que se presenta en el Registro estando la finca inscrita a nombre de persona distinta del quebrado.
[11] Forma en que deben efectuarse las notificaciones al inquilino de una vivienda, en caso de venta.
[12] Anotación de embargo sobre bienes privativos, anteriormente gananciales.
[13] Improcedencia del recurso como vía para rectificar el Registro.
[14] Legado alternativo y persona a quien corresponde su elección.
[15] Se examinan dos cuestiones: los defectos que deben recurrirse en caso de calificación sustitutoria y un problema concreto de interpretación de un poder.
[16] Además de reiterar la reciente doctrina del Centro Directivo acerca del contenido del informe del Registrador en el recurso, se ocupa de un problema relacionado con el principio de prioridad en materia de embargos.
[17] Rectificación de una escritura de obra nueva y división horizontal, realizada por sí solo por el Notario, que consideró que se trataba de un supuesto de errores materiales.
[18] Se discute sobre la inclusión de una finca, que pertenecía con carácter privativo y por mitades indivisas a unos cónyuges, en la liquidación de sus gananciales.
[19] Admisión de una escritura de adición de herencia como título de adquisición del transmitente en caso de inmatriculación.
[20] Garantía de los intereses de demora en una hipoteca cambiaria.
[21] Informe del Registrador en el recurso gubernativo y forma de acreditar el Notario la representación.
Esta resolución ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[22] Consecuencias de la desheredación y limitaciones que tiene el contador-partidor en su cometido.
[23] Enajenación por un Ayuntamiento de bienes adquiridos por cesión obligatoria y alcance de la calificación en los documentos administrativos.
[24] Diversos asuntos relacionados con las alteraciones de una obra nueva y modificaciones de una división horizontal.
[25] Extensión de las facultades del representante orgánico de una sociedad.
[26] Requisitos y límites del deslinde de fincas.
[27] Embargo del derecho hereditario y del haber ganancial sobre una finca concreta.
[28] Necesidad de firmeza en el documento judicial que ordena una cancelación.
[29] Efectos de la sentencia dictada en rebeldía.
[30] Improcedencia del recurso interpuesto fuera de plazo.
[31] Necesidad de licencia municipal para la división de una finca rústica.
[32] Anotación preventiva de la expropiación cuando, en lugar de hacer un depósito provisional en la Caja General, se justifica con un resguardo haber hecho una transferencia al expropiado.
[33] Necesidad de licencia para la segregación en suelo rústico.
[34] Derecho de opción y las cancelaciones derivadas de su ejercicio.
[35] Plazo para interponer el recurso; intervención del viudo, para liquidar los gananciales, en la partición realizada por contador.
[36] Requisitos necesarios para inscribir el agua de una finca.
[37] Segregación de parcelas en una finca funcional, que continúa siéndolo.
[38] Ejecución de un embargo sobre una finca ganancial.
[39] Modificación de unos anejos en una propiedad horizontal y consentimiento necesario de los condueños.
[40] Posible inscripción de un derecho atípico al amparo de la doctrina del “numerus apertus”.
[41] Forma y el contenido del consentimiento del cónyuge para la constitución de una hipoteca sobre la vivienda familiar.
[42] Esta Resolución es literalmente idéntica a la de 11 de octubre de 2004 y trata de una hipoteca en garantía de una pluralidad de obligaciones.
[43] Improcedencia, en este caso, del expediente de reanudación del tracto para inscribir un exceso de cabida; extensión de la calificación en materia de documentos judiciales.
[44] Posibilidad de ampliar una anotación de embargo.
[45] Aplicación del principio de tracto sucesivo en materia de anotaciones; calificación de documentos judiciales.
[46] La Dirección distingue en este recurso, relativo a una hipoteca, entre consentimiento y asentimiento del cónyuge.
[47] Efectos de una prohibición de disponer inscrita.
[48] Se reitera la doctrina de que no puede cancelarse una inscripción sin el consentimiento del titular de una mitad del derecho inscrito.
[49] Dudas de la Registradora sobre la identidad de una finca, en un expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida.
[50] La sentencia declarativa del dominio debe expresar el título de adquisición.
[51] Se declara la necesidad de inscribir en el Registro Civil la escritura de liquidación de la sociedad conyugal.
[52] Esta Resolución y las dos que siguen reiteran la doctrina del Centro acerca del informe del Registrador en el recurso y de la forma de expresarse por el Notario la representación alegada.
[53] Embargo sobre una parte de una finca ganancial.
[54] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[55] Exceso de cabida en finca que proviene de anteriores segregaciones.
[56] Hipoteca unilateral con plazo prefijado para su aceptación.
[57] Improcedencia del recurso por carecer de personalidad quien lo interpuso.
[58] La expresión “separada” es ambigua para referirse al estado civil.
[59] Caso en que no es necesaria la subasta para la enajenación de un bien municipal.
[60] Informe del Registrador en el recurso y expresión por el Notario de la representación.
[61] Criterios de interpretación de un testamento.
[62] Diversos problemas planteados por la inmatriculación de una finca.
[63] Ejercicio unilateral de una opción de compra.
[64] Informe del Registrador en el recurso y expresión por el Notario de la representación.
[65] Resolución idéntica a la de 7 de febrero de este mismo año.
[66] Informe del Registrador en el recurso y expresión por el Notario de la representación.
Lo mismo las siete Resoluciones siguientes.
[67] Efectos de la prórroga de una anotación acordada antes del 8 de enero de 2001.
[68] Segregación de fincas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo y licencia urbanística.
[69] La determinación del interés es necesaria para la hipoteca, no para el préstamo.
[70] Improcedencia del recurso por la denegación del asiento de presentación.
[71] Inscripción de un exceso de cabida.
[72] Falta de personalidad de la comunidad de propietarios.
[73] Inscripción de una propiedad horizontal tumbada y licencia de parcelación.
[74] Declaración judicial de fraude y efectos sobre el principio de tracto sucesivo.
[75] El derecho de transmisión no tiene lugar en materia de legados.
[76] Diversos problemas relativos a la constitución de un derecho de opción.
[77] Cancelaciones derivadas del ejercicio de una condición resolutoria.
[78] Determinación del cumplimiento de una condición suspensiva.
[79] Ampliación de obra nueva sobre finca dividida horizontalmente.
[80] Derecho de uso, derivado de una sentencia de divorcio, que recae sobre una parte de finca sobre la que existe un derecho de usufructo.
[81] La unidad negocial como objeto de inscripción; quién está legitimado para solicitar la inscripción parcial de un documento.
[82] División horizontal de casa situada en finca rústica y necesidad de licencia.
[83] Aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo en un expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida.
[84] Idéntica a la primera de las dos que llevan fecha de 30 de mayo.
[85] Id.
[86] El derecho al uso y disfrute de una piscina puede ser el objeto de una anotación de demanda.
[87] No es inscribible la venta hecha por un Ayuntamiento a una viuda, si de los antecedentes resulta que el comprador fue el marido.
[88] Elevación de una planta en un edificio y necesidad de constituir el seguro decenal.
[89] No es posible practicar una anotación de quiebra sobre bienes inscritos a favor de personas distintas del quebrado.
[90] Las tres primeras Resoluciones del día 21 son idénticas a la del día 20.
En las tres viene a decirse que cuando se rectifica el error cometido en un título anterior, no es preciso acompañar dicho título a la escritura de rectificación.La última de esta fecha –publicada en octubre- se ocupa de los efectos de la prórroga de una anotación.
[91] Objeto del recurso en caso de calificación sustitutoria.Compraventa de cuota indivisa de finca rústica.
[92] Acuerdo comunitario de modificación de estatutos que se presenta al Registro 18 años después de adoptarse.
[93] Ejercicio de una opción y sus efectos sobre los derechos inscritos con posterioridad.
[94] 1) Hipoteca en garantía de cuenta de crédito.2) Rectificación de error por el Notario.
[95] Necesidad de certificación catastral en la inmatriculación por título público.
Lo mismo todas las Resoluciones posteriores, hasta la del día 30 inclusive.
[96] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, de fecha 25 de octubre de 2006, no publicada aún en el B.O.E.en el momento de redactar esta nota.
[97] Esta Resolución ha sido anulada en parte por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 17 de junio de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.El extremo anulado puede verse en el apartado “HIPOTECA.Ampliación bajo condición suspensiva”.
[98] Esta Resolución ha sido anulada parcialmente por la misma sentencia que la anterior.
[99] Forma de notificar una calificación desfavorable al Notario.
Determinación de la duración de un préstamo hipotecario.
[100] Venta de piso que figura inscrito sin cuota de participación en la propiedad horizontal.
[101] Forma de notificar una calificación desfavorable al Notario. Reseña del poder por el Notario.
[102] Contenido del informe del Registrador en el recurso.Reseña del poder por el Notario (lo mismo las Resoluciones que siguen desde la de fecha 22 a las del 29 de septiembre).
[103] Anotación de suspensión que se solicita respecto a un documento que ha motivado un recurso.Lo mismo todas las que siguen hasta las del día 17 inclusive.
[104] Rectificación del carácter ganancial de una finca a solicitud sólo de la esposa.
[105] Improcedencia del derecho de acrecer en una herencia.
[106] Necesidad de ratificación de la representación verbal.
[107] Improcedencia del recurso gubernativo para rectificar el Registro.
[108] Interpretación de un cláusula en una donación.
Forma de subsanar un error de concepto.
[109] Inscripción de una construcción antigua.
[110] Posibilidad de inscribir un convenio de quiebra a favor de la masa de acreedores.
[111] Actuación del Gerente de una Sociedad antes de inscribir su nombramiento en el Registro Mercantil.Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, de 3 de noviembre de 2008, publicada en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[112] Aplicación del principio de tracto sucesivo en una anotación de demanda.
[113] Disolución de una comunidad sin intervención de un condueño fallecido ni de sus herederos.
[114] Es aplicable el principio de tracto sucesivo en el caso de varias transmisiones sucesivas.
[115] Esta Resolución y las tres siguientes, de la misma fecha y publicadas en el B.O.E. el mismo día, se ocupan del mismo problema: insuficiencia del juicio de capacidad del representante, hecho por el Notario, por no contener reseña o relación del contenido del poder.
De dichas cuatro Resoluciones, la procedente del Registro de la Propiedad de Álora ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de fecha 21 de octubre de 2008, publicada en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010; en cuanto a la procedente del Registro de la Propiedad de Santa María la Real de Nieva, ha sido también anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012; y por lo que se refiere a la procedente del Registro de la Propiedad nº 10 de Madrid, también ha sido anulada por el Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de julio de 2011, publicada en el mismo B.O.E. que la anterior.
[116] El fiduciario necesita la intervención de los fideicomisarios para determinar su legítima en Ibiza.
[117] Expediente de reanudación del tracto en el que se segrega una porción de finca y se declara un exceso de cabida, sin que quede claro si corresponde a la porción segregada o a la matriz.
[118] Modificaciones realizadas en un edificio dividido horizontalmente.
[119] Eficacia de una ampliación de embargo anotada sobre anotaciones intermedias.
[120] Instancia que no puede inscribirse.
No se identifica una finca; no se acreditan las facultades de un representante.
[121] Debe anotarse una ampliación de embargo aunque la finca esté inscrita a nombre de persona distinta del primer embargado.
[122] Diferencias entre el embargo preventivo y el ejecutivo.
[123] Debe anotarse una ampliación de embargo aunque la finca esté inscrita a nombre de persona distinta del primer embargado.
[124] Error en una anotación causado por error en el mandamiento y sistema de rectificación.
[125] Improcedencia del recurso gubernativo para rectificar un error cometido en el Registro.
[126] Diferencias entre el retorno arrendaticio urbano y otro derecho similar del inquilino.
[127] Reitera la doctrina sobre la reseña del poder por el Notario (si bien, el Registrador no planteó este problema, sino su discrepancia con el Notario sobre las facultades del apoderado tal como el Notario las había descrito).Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 4 de febrero de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[128] Aplicación del principio de tracto sucesivo para practicar una anotación de demanda.
[139] No puede exigirse licencia municipal para la segregación ordenada en sentencia declarativa.
[138] Derechos de tanteo y retracto para las transmisiones de V.P.O. en Galicia.
[137] Efectos del silencio administrativo en materia urbanística.
[136] De las dos resoluciones de igual fecha -8 de octubre-, la procedente del Registro de la Propiedad de Marbella ha sido anulada por sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 24 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[135] Compraventa de cuotas indivisas de finca rústica que no constituye parcelación ilegal.
[134] Prueba del carácter privativo del precio pagado en una compraventa.
[135] Sentencia que no puede inscribirse por derivarse de una anotación caducada y figurar inscrita la finca a favor de un tercero.
[136] Escritura de constitución de servidumbre sobre una finca que se presenta después de haberse agrupado con otra.
[137] Como en la Resolución de 4 de octubre, se plantea la cuestión de la insuficiencia del poder y se resuelve reiterando la doctrina de la reseña del poder.
[138] Interpretación del testamento por los herederos y alcance de una prohibición de disponer.
[139] El albacea-contador tiene la facultad de interpretar, como albacea, la voluntad del testador; y, como contador, la partición que realice puede inscribirse sin aceptación de los herederos.
[140] La sentencia declarativa del dominio no es necesariamente inscribible si no reúne los requisitos exigidos por la Constitución en defensa de terceros o los de la legislación urbanística.
[141] Acta de expropiación que no es inscribible por falta de pago o consignación y por ser contraria a una sentencia firme.
[142] Forma de notificar la calificación.
Hipoteca en garantía de deuda en parte ajena, constituida por una sociedad.
Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 12 de diciembre de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[143] Recurso improcedente por no derivar de una calificación.
[144] Expropiación de parte de una finca sin previa segregación; personas que deben intervenir (lo mismo la Resolución siguiente, de la misma fecha).
[145] No puede practicarse anotación de embargo de un derecho de traspaso si no consta inscrito el arrendamiento.
[146] Aportación, por mitades indivisas, de una finca ganancial a una sociedad mercantil.
[147] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, de 28 de marzo de 2007, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[148] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo se 20 de septiembre de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[149] El Registrador tiene el deber de señalar los defectos advertidos en una segunda calificación, pese a la posibilidad de incurrir en responsabilidad.
Identificación de finca para una segregación.
[150] Mandamiento derivado de sentencia firme que ordena cancelar inscripciones sin que sus titulares hayan tenido intervención en el procedimiento.
[151] Notificaciones que deben hacerse en el expediente para reanudación del tracto de inscripciones con menos de treinta años de antigüedad.
[152] No es necesaria nueva prórroga de las anotaciones prorrogadas antes del 8 de enero de 2001.
[153] Las facultades del apoderado, suficientes según el Notario, no pueden ser objeto de calificación con el apoyo de noticias de prensa, contenido de otros Registros o del mismo del Registrador calificante que no consten en la propia hoja de la finca.
[154] Hay tres Resoluciones, idénticas a la anterior, publicadas en el BOE del día 12.
[155] Embargo sobre bienes privativos de un cónyuge por deudas del otro, que se afirma son gananciales.
[156] Validez del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
[157] Sentencia dictada en rebeldía.
Local en propiedad horizontal sin cuota de participación.
[158] Querella que no puede anotarse.
[159] Es inscribible la partición parcial de herencia.
[160] No constituye defecto, en la división horizontal, no expresar la superficie útil de los elementos independientes.
[161] Es necesario el consentimiento unánime de una comunidad de propietarios que pretende constituir un conjunto urbanístico.
[162] El plazo de un derecho de opción queda en suspenso si consta en el Registro, como medida cautelar ordenada por el Juez, la prohibición de ejercitarla.
[163] El recurso es improcedente cuando lo que se pretende es rectificar el Registro.
[164] Es aplicable el principio de tracto sucesivo cuando se solicita una anotación de demanda.
[165] Cancelación de derechos posteriores a una opción, como consecuencia de su ejercicio.
[166] Es necesaria la previa liquidación de los gananciales para poder practicar la partición de herencia.
[167] Solicitud de inscripción de títulos anteriores a una reparcelación ya inscrita.
[168] La falta de intervención del titular de un derecho inscrito en el procedimiento en que se ordena su cancelación es motivo para denegarla, sin que esto suponga invadir la competencia judicial.
[169] Carácter indefinido de las prórrogas de anotaciones practicadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil (lo mismo las Resoluciones siguientes de igual fecha y la del día 23).
[170] Título adecuado para la inscripción de un deslinde.
[171] No es inscribible la cancelación de hipoteca acordada en acta de conciliación.
Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Zaragoza, publicada en el B.O.E. de 17 de julio de 2008.
Puede verse en el Boletín del Colegio de Registradores nº 148, página 1923.
[172] Efectos del silencio administrativo en materia de urbanismo.
[173] No es inscribible la compraventa otorgada por el Juez, en representación de los ignorados herederos del titular registral, si no se han tomado las precauciones legales previstas en interés de éstos.
[174] No procede el expediente de reanudación del tracto cuando el promotor del mismo es causahabiente del titular registral.
[175] Carácter indefinido de las anotaciones prorrogadas antes de la reforma de la L.
E.
C.
[176] No es inscribible la sentencia que ordena la inscripción de una inscripción de bienes gananciales si el marido no ha intervenido en el juicio.
[177] Se distinguen los efectos de la anotación de demanda sobre asientos posteriores, según que el título que los motivó sea anterior o posterior a la fecha de la anotación.
[178] El recurso es improcedente cuando lo que se pretende es rectificar una inscripción.
[179] Se examinan dos problemas de subrogación y ampliación de hipoteca.
[180] Naturaleza del crédito refaccionario.
Como cuestión previa, forma de rectificación de errores en documentos notariales.
[181] Las situaciones de propiedad horizontal inscritas antes de la Ley de 1960 se rigen por ésta, pero no siempre es aplicable el régimen de unanimidad para ciertas modificaciones.
[182] Inscrito un convenio de suspensión de pagos debe entenderse que desaparecen las limitaciones para el suspenso, salvo que conste expresamente lo contrario.
Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, de 29 de febrero de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[183] Carácter indefinido de las prórrogas de anotaciones anteriores a la reforma de la L.
E.C.
[184] Carácter indefinido de las prórrogas de anotaciones anteriores a la reforma de la L.
E.C. Lo mismo las cuatro siguientes, publicadas en el B.O.E. de 7 de junio.
[185] Esta Resolución y la siguiente, de igual fecha y publicadas el mismo día, son idénticas.
Tratan de diversos aspectos de la calificación (empleo del fax, rectificación de la calificación, personas a las que debe trasladarse el recurso, etc.; se excluye de la calificación la discusión sobre la legalidad de las normas; diversos problemas relativos a una hipoteca; finalmente, imposibilidad de fundar directamente la calificación en las normas de defensa de los consumidores o en las relativas a las condiciones generales de la contratación.
[186] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, de 14 de enero de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[187] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, de 10 de octubre de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[188] Esta Resolución ha sido anulada por la misma sentencia que la anterior.
[189] Esta resolución, por haberse dictado fuera de plazo, fue anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 9 de julio de 2009, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.
[190] Poder otorgado por Notario extranjero y su expresión en el documento calificado.
Lo mismo la Resolución de la misma fecha que sigue.
[191] 1.
Forma en que debe notificarse la calificación.
2.
Representación voluntaria y forma en que se expresa el Notario.
3 Requisitos para que una Resolución vinculante deje de serlo (lo mismo las Resoluciones que siguen).
[192] El principio de legitimación impide que pueda rechazarse el cambio de denominación de una finca por tener dudas sobre la titularidad ya inscrita.
[193] Es posible garantizar sin límites intereses de demora en una hipoteca cambiaria.
La Dirección rectifica aquí su propio criterio.
[194] 1.
Dudas sobre la identidad de una finca que se pretende inmatricular.
2.
Titular catastral que no es el transmitente ni el adquirente.
[195] Constitución de servidumbre.
[196] Anotación de embargo sobre finca inscrita a favor de un matrimonio extranjero (lo mismo la publicada el día 29, de igual fecha).
[197] Anotación de demanda en la que: a) se reclama una cantidad y b) la finca no está a nombre del demandado.
[198] Plazo para interponer el recurso.
[199] Anotación de embargo sobre bienes de un matrimonio extranjero.
[200] Plazos para calificar y para recurrir.
El problema de fondo es de descripción de una finca
[201] Anotación de embargo sobre bienes de un extranjero casado.
[202] Anotación de embargo sobre bienes de un extranjero casado (lo mismo las dos siguientes).
[203] Novación de hipoteca.
[204] Solicitud de que se haga constar el carácter preferente de un embargo ya anotado a favor de una Comunidad de Propietarios.
[205] Expediente de reanudación de tracto.
[206] Obligaciones impuestas a un legatario que no tienen carácter real.
[207] Anotación de querella que no puede practicarse por carecer de contenido real y falta de tracto sucesivo.
[208] Juicio de suficiencia del Notario en caso de representación voluntaria.
[209] Mandamiento de embargo expedido por Recaudador Municipal de un Ayuntamiento a cuyo término no pertenece la finca.
Lo mismo las dos siguientes de igual fecha.
[210] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, de 16 de abril de 2008, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[211] Se ordena la cancelación de una cancelación anterior.
No se practica por estar el asiento bajo la salvaguarda de los Tribunales y por solicitarse una cancelación provisional o condicionada.
[212] Se reitera el carácter indefinido de las anotaciones prorrogadas antes de 8 de enero de 2001 (en igual sentido la Resolución siguiente, publicada el día 29).
[213] La anotación cancelada no produce efectos.
En este caso, la anotación y su prórroga, acordadas antes de la entrada en vigor de la L.
E.
C.
, habían sido canceladas por caducidad al amparo de la Resolución de 21de julio de 2005, cuya doctrina ha sido rectificada posteriormente.
[214] El Secretario judicial carece de competencia para resolver un expediente de dominio.
[215] Anotación de embargo sobre el derecho hereditario que puede cancelarse por medio de instancia.
[216] Ineficacia de la anotación de embargo caducada.
[217] Sólo puede anotarse una denuncia cuando sea susceptible de producir algún efecto sobre bienes inscritos.
[218] La demanda debe dirigirse contra ambos cónyuges cuando la finca objeto de la anotación está inscrita en régimen foral de comunicación de bienes.
[219] No puede inmatricularse una finca a favor de un Ayuntamiento, mediante certificación administrativa, si no existe inventario municipal de bienes.
[220] Querella que no puede anotarse: 1) Por estar la finca inscrita a nombre de persona distinta del querellado.
2) Acreditarse su ampliación al titular mediante documentos no presentados a la calificación.
3) Carecer la acción civil de contenido real.
[221] El acta notarial de manifestación unilateral de hechos no puede servir para rectificar el Registro.

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Indice cronológico de las Resoluciones dictadas en R.Gubernativos contra la calificación de Registradores Mercantiles de 2000 – 2001

Adminstrador CoMa, 04/02/2016

INDICE CRONOLÓGICO DE LAS RESOLUCIONES DICTADAS EN RECURSOS GUBERNATIVOS CONTRA LA CALIFICACIÓN DE REGISTRADORES MERCANTILES

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.000
03 Enero 12/02/00 891 2000 57 439
08 Enero 12/02/00 896 2000 57 442
11 Enero 12/02/00 900 2000 57 444
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
13 Enero 12/02/00 904 2000 57 447
27 Enero 26/02/00 909 2000 57 450
31 Enero 23/02/00 912 2000 57 452
01 Febrero 26/02/00 916 2000 57 454
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
03 Febrero 23/02/00 921 2000 57 457
04 Febrero 04/03/00 926 2000 58 672
07 Febrero 09/03/00 931 2000 58 675
16 Febrero 09/03/00 935 2000 58 678
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Febrero 21/03/00 938 2000 58 680
21 Febrero 20/03/00 941 2000 58 704
22 Febrero 23/03/00 945 2000 58 681
23 Febrero 23/03/00 950 2000 58 685
25 Febrero 29/03/00 954 2000 58 686
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
26 Febrero 29/03/00 957 2000 58 689
28 Febrero 31/03/00 963 2000 58 692
01 Marzo 31/03/00 967 2000 58 695
04 Marzo 30/03/00 970 2000 58 697
07 Marzo 31/03/00 975 2000 58 700
09 Marzo 30/03/00 981 2000 58 704
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
11 Marzo 30/03/00 983 2000 58 705
15 Marzo 17/04/00 991 2000 59 897
21 Marzo 15/04/00 996 2000 59 897
29 Marzo 16/05/00 1000 2000 60 1037
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
30 Marzo 24/04/00 1004
13 Abril 10/06/00 1008 2000 61 1281
14 Abril 10/06/00 1013
15 Abril 10/06/00 1017 2000 61 1285
17 Abril 10/06/00 1020 2000 61 1287
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
18 Abril 09/06/00 1024 2000 61 1289
19 Abril 10/06/00 1028 2000 61 1291
22 Abril 13/06/00 1031 2000 61 1293
24 Abril 13/06/00 1034 2000 61 1295
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
25 Abril 21/06/00 1039
26 Abril 13/06/00 1041 2000 61 1299
28 Abril 17/06/00 1046
29 Abril 13/06/00 1052 2000 61 1306
10 Mayo 23/06/00 1055
17 Mayo 23/06/00 1058 2000 61 1308
19 Mayo 23/06/00 1062 2000 61 1310
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Mayo 03/07/00 1065 2000 62 1585
24 Mayo 03/07/00 1069 2000 62 1588
01 Junio 30/06/00 1073 2000 61 1311
02 Junio 27/07/00 1077 2000 62 1590
07 Junio 27/07/00 1081 2000 62 1605
08 Junio 29/07/00 1085 2000 62 1592
09 Junio 29/07/00 1088 2000 62 1592
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
10 Junio 29/07/00 1091 2000 62 1603
22 Junio 27/07/00 1095 2000 62 1594
24 Junio 01/08/00 1101 2000 62 1598
14 Julio 26/08/00 1106 2000 62 1601 2001 664 842
05 Septiembre 23/10/00 1109 2000 64 1997
13 Septiembre 24/10/00 1112 2000 64 1999
15 Septiembre  7/11/00 1115 2000 65 2206
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Septiembre 24/10/00 1118 2000 64 2000
20 septiembre  [1] 23/10/00  1123 2000 64 2003
21 Septiembre 23/10/00 1128 2000 64 2003
22 Septiembre 10/11/00 1133 2000 65 2208
30 Septiembre   7/11/00 1138 2000 65 2211
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
04 Octubre 04/11/00 1141 2000 65 2212
10 Octubre 06/11/00 1148 2000 65 2221
16 Octubre 10/11/00 1154 2000 65 2217
20 Octubre 13/12/00 1160 2000 66 2462
24 Octubre 13/12/00 1163 2000 66 2464
08 Noviembre 13/12/00 1167 2000 66 2466
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
24 Noviembre 11/01/01 1170 2001 67 128
25 Noviembre 11/01/01 1174 2001 67 128
27 Noviembre 11/01/01 1178 2001 67 128
29 Noviembre 11/01/01 1182 2001 67 131
11 Diciembre 24/01/01 1186 2001 67 132
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.001
19 Enero 23/02/01 957 2001 68 302
23 Enero 23/02/01 960 2001 68 303
24 Enero 24/02/01 964 2001 68 306
15 Febrero 23/03/01 967 2001 69 548
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
16 Febrero 21/03/01 972 2001 69 551
22 Febrero 03/04/01 1167 2001 70 736 2002 671 1088
23 Febrero 03/04/01 976 2001 70 727
26 Febrero 03/04/01 980 2001 70 729
07 Marzo 03/04/01 985 2001 70 732
12 Marzo 18/04/01 987 2001 70 734
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Marzo 08/05/01 990 2001 71 1246
20 Marzo 08/05/01 996 2001 71 1250
27 Marzo 16/05/01 1002 2001 71 1254 2003 680 3447
10 abril [2] 22/05/01 1006 2001 71 1256
10 Abril  6/6/01 1015 2001 72 1673
11 Abril 06/06/01 1017 2001 72 1679
17 Mayo 19/06/01 1021 2001 72 1682
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
18 Mayo 29/06/01 1023 2001 72 1683
21 Mayo 28/06/01 1029 2001 72 1687
22 Mayo 28/06/01 1031 2001 72 1688
+23 mayo 28/6/01 1036 2001 72 1691
25 Mayo 13/07/01 1039 2001 73 2216
29 Mayo 13/07/01 1044 2001 73 2219
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
30 Mayo 13/07/01 1049 2001 73 2222
08 Junio  4/7/01 1052 2001 73 2224
03 Julio 08/08/01 1055 2001 74 2402
 4 julio [3] 08/08/01 1058 2001 74 2402
04 Julio 21/08/01 1063 2001 74 2405
05 Julio 21/08/01 1065 2001 74 2408
06 Julio 21/08/01 1070 2001 74 2411 2002 674 2450
13 Julio 08/09/01 1074 2001 75 2667
RESOLUCIÓN
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23 Julio 29/08/01 1079 2001 74 2413
26 Julio 21/08/01 1161 2001 74 2416
27 Julio 08/09/01 1084 2001 75 2670
30 Julio 08/09/01 1090 2001 75 2674
01 Septiembre 29/10/01 1097 2001 76 2900
03 Septiembre 29/10/01 1100 2001 76 2902
18 Septiembre 30/10/01 1103 2001 76 2900
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
19 Septiembre 30/10/01 1107 2001 76 2904
20 Septiembre 30/10/01 1110 2001 76 2906
21 Septiembre 30/10/01 1113 2001 76 2908
04 Octubre 12/12/01 1116 2001 78 3630
09 Octubre 12/12/01 1120 2001 78 3619
10 Octubre 12/12/01 1124 2001 78 3621
30 Octubre 19/12/01 1128 2001 78 3624
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
31 Octubre 19/12/01 1132 2001 78 3626
12 Noviembre 19/12/01 1136 2001 78 3628
13 Noviembre 25/01/02 1140 2002 79 264
14 Noviembre 25/01/02 1147 2002 79 268
29 Noviembre 30/01/02 1151 2002 79 270
30 Noviembre 30/01/02 1156 2002 79 273

[1] En el B.O.E. del día 27 se publicó una corrección de erratas de las Resoluciones de los días 20 y 21.

[2] La Resolución publicada el día 22 de mayo trata de un problema de depósito de cuentas y adaptación al euro. En la del día 6 de junio, se debate sobre la convocatoria de la Junta, diversos aspectos del acta notarial de la misma y problemas de liquidación.

[3] Esta primera Resolución del día 4 se refiere a un depósito de cuentas. En la siguiente del mismo día, se señalan los límites que afectan a la calificación de un documento administrativo.

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Constitución por herederos y legatarios de pisos y locales

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Hechos: el titular registral de un edificio lega a distintas personas los pisos y locales que lo componen e instituye herederos a seis personas, que eran, además, beneficiarias de casi todos los legados; los seis herederos y todos los legatarios, menos el beneficiario de un piso, otorgan el título constitutivo de la propiedad horizontal, y el Registrador suspende la inscripción basándose en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el consentimiento de dicho legatario, puesto que, según el artículo 882 del Código Civil el legatario de cosa específica adquiere su propiedad desde la muerte del testador. La Dirección, si bien empieza afirmando que el régimen de propiedad horizontal comienza desde el momento mismo en que alguna de sus partes susceptibles de aprovechamiento independiente pasa a la propiedad de un tercero, aun cuando no se hubiera formalizado el título constitutivo de la propiedad horizontal (según doctrina del Tribunal Supremo y del propio Centro Directivo, confirmada por el artículo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal), sin embargo termina confirmando la calificación, basándose en diversos artículos del Código Civil de los que resulta la necesidad, dado el carácter de los legados, de que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sea otorgado por los propios legatarios de las distintas viviendas y locales, lo cual, además, es plenamente coherente con una adecuada valoración de los intereses concurrentes, pues no es a los herederos sino a los legatarios a quienes concierne y afecta la fijación de las cuotas que en el total edificio corresponden a los bienes que les han sido legados.

26 septiembre 2002

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PROPIEDAD HORIZONTAL

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Hechos: el titular registral de un edificio lega a distintas personas los pisos y locales que lo componen e instituye herederos a seis personas, que eran, además, beneficiarias de casi todos los legados; los seis herederos y todos los legatarios, menos el beneficiario de un piso, otorgan el título constitutivo de la propiedad horizontal, y el Registrador suspende la inscripción basándose en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el consentimiento de dicho legatario, puesto que, según el artículo 882 del Código Civil el legatario de cosa específica adquiere su propiedad desde la muerte del testador. La Dirección, si bien empieza afirmando que el régimen de propiedad horizontal comienza desde el momento mismo en que alguna de sus partes susceptibles de aprovechamiento independiente pasa a la propiedad de un tercero, aun cuando no se hubiera formalizado el título constitutivo de la propiedad horizontal (según doctrina del Tribunal Supremo y del propio Centro Directivo, confirmada por el artículo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal), sin embargo termina confirmando la calificación, basándose en diversos artículos del Código Civil de los que resulta la necesidad, dado el carácter de los legados, de que el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sea otorgado por los propios legatarios de las distintas viviendas y locales, lo cual, además, es plenamente coherente con una adecuada valoración de los intereses concurrentes, pues no es a los herederos sino a los legatarios a quienes concierne y afecta la fijación de las cuotas que en el total edificio corresponden a los bienes que les han sido legados.

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Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido

A) La trascripción del testamento en relación sucinta por el Notario, en la escritura de herencia, no es suficiente si no se afirma la exactitud de concepto, así como la inexistencia de otras cláusulas que amplíen o modifiquen lo trasladado.

B) En cambio, ese mismo sistema no constituye defecto en cuanto a los certificados de defunción y del Registro de Actos de Ultima Voluntad; el primero, porque al ser acreditativo de un hecho, determinada defunción, no es susceptible de ser relacionado con menoscabo de su integridad; y el segundo, porque incluso puede que en algún caso sea realmente incompleto y no estimarse a efectos registrales esta contradicción con el título sucesorio. [1]

15 enero 1960

Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido.- La presentación de los certificados de defunción y últimas voluntades sólo es exigible cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial -hoy, en su caso, notarial- de herederos, diferencia que se explica porque la declaración de herederos presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad.

3 abril 1995

Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido.- No es necesario aportar el acta de declaración de herederos en una escritura de aceptación y manifestación de herencia, como se examina, más atrás, en el apartado “Declaración de herederos”.

8 julio 2005

Documentos complementarios: forma de acreditar su contenido.- Suspendida la compraventa otorgada a favor de los herederos de una persona, entre otros defectos, por no acompañarse a la escritura el acta de declaración de herederos, la Dirección revoca la nota afirmando que “cabe recordar que según la doctrina de este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 3 de abril de 1995, con criterio recientemente reiterado), del artículo 76 del Reglamento Hipotecario resulta que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración notarial de herederos, sin que sea necesario acompañar la correspondiente acta en que conste dicha declaración.”

22 julio 2005

[1] Aunque esta Resolución está dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil, se incluye entre las relacionadas con el Registro de la Propiedad, donde puede tener más interés.

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Del otorgante de una escritura

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IDENTIFICACIÓN

Del otorgante de una escritura

1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Joaquín Serrano Valverde, notario de Sevilla, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número nueve de la misma localidad, a inscribir una escritura de adjudicación de herencia.

Son dos los defectos alegados por la Sra. Registradora: a) la identificación de una otorgante; b) error numérico en las valoraciones (el examen de este defecto puede verse en el apartado “ERROR. Por inexactitud del título”).

Para la adecuada resolución de este expediente debe tenerse en cuenta que en la escritura se hace constar: «Identifico a los comparecientes por sus D.N.I. respectivos, excepto a doña Ángeles Mohedano López, a quien identifico por su Permiso español de conducir, siendo además conocida por los demás comparecientes, según manifiestan, constato sus circunstancias personales con arreglo a sus declaraciones.», «De conocer a los otorgantes y todo lo demás consignado en esta escritura. doy fe.

2. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 27 de diciembre de 1960) por el valor que la ley atribuye al documento notarial, es la fe de conocimiento el acto más trascendental de todos cuantos emite el Notario, por ser presupuesto básico para la eficacia del instrumento público el que quede fijada con absoluta certeza la identidad de los sujetos que intervienen, y, por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado prescribe como requisito esencial de validez la obligación del Notario de identificar a los otorgantes o de asegurarse de su conocimiento por los medios supletorios legalmente dispuestos (Cfr. Artículo 27.3 de a Ley del Notariado).

Por ello, se ha venido a afirmar que la identificación del compareciente en un instrumento es la más importante de las calificaciones a que está obligado el Notario, porque sin este juicio previo, prácticamente tendría un obstáculo insalvable para autorizar el otorgamiento de las escrituras públicas.

Esta identificación que ha de realizar el Notario puede realizarse bien en base a un conocimiento de los comparecientes, bien por haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las Leyes o reglamentos (especialmente los previstos en el artículo 23.2 de la Ley del Notariado). Así lo diferencia expresamente el artículo 23.1 de la Ley del Notariado al exigir que los Notarios hayan de dar fe de que conocen a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios.

En el primer caso, el conocimiento, como juicio de ciencia que hace el Notario, no precisa de un conocimiento basado en un trato personal anterior al otorgamiento, sino que más bien es la afirmación de que quien comparece ante él es tenido en la vida ordinaria por quien dice ser, siendo más una cuestión de notoriedad que de un hecho: se puede identificar y dar fe de conocimiento de una persona aún y cuando no se haya tenido un trato personal y directo con ella. Por ello, se suele decir que más que de fe de conocimiento es más correcto hablar de juicio de identidad, anterior fundamento de derecho, según el artículo 23 de la Ley del Notariado y concordantes de su Reglamento, de que o conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios.

En el presente expediente, según se deduce del otorgamiento de la escritura, el notario no se ha limitado a dar fe de haberse asegurado de la identidad por los medios supletorios (carnés de identificación o testigos de conocimiento), sino que da fe «de conocer a los otorgantes» como juicio de ciencia asumida por el notario, independientemente de los medios que haya utilizado para llegar a dicha convicción de «conocimiento- identificación»: es un juicio de responsabilidad exclusiva del Notario, y que conforme al artículo 17 bis de la Ley del Notariado crea una presunción de verdad, sólo susceptible de impugnación en sede judicial.

Consecuentemente este defecto debe ser revocado.

6 junio 2006

Del otorgante de una escritura [1].- 4. Por lo que se refiere al fondo del asunto, la Registradora rechaza la inscripción de una escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada porque uno de los socios fundadores, español residente, figura identificado por su pasaporte y no por su Documento Nacional de Identidad como, según entiende la funcionaria calificadora, exige el artículo 12.2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada en relación con el artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil.

5. El mencionado artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil, ubicado dentro del capítulo relativo a los requisitos formales de los asientos, establece, con una evidente finalidad de economía normativa, las circunstancias relativas a las personas cuya identidad haya de constar en cualquier inscripción. Entre tales circunstancias, tratándose de personas físicas, incluye el Documento Nacional de Identidad; y únicamente respecto de extranjeros se refiere al dato del número de identificación de extranjero, el de su pasaporte, el de su tarjeta de residencia o de cualquier otro documento legal de identificación, con declaración de estar vigentes.

La interpretación de dicha norma, como la de todas, ha de hacerse en función de su espíritu y finalidad (artículo 3.1 del Código Civil). Los documentos de identidad, en especial a través de la exclusividad de su número, son hoy en día un elemento esencial de identificación de las personas físicas que intervienen en el tráfico jurídico. Por otra parte, es indudable que el pasaporte vigente exhibido por el compareciente en el otorgamiento de una escritura pública al Notario autorizante reúne los requisitos que para los medios supletorios de identificación exige el artículo 23, párrafo segundo, letra c), de la Ley del Notariado, por lo que no puede negarse que el número de dicho pasaporte sirva para hacer constar en el Registro Mercantil la identidad de su titular. A mayor abundamiento, el Documento Nacional de Identidad ha de aportarse necesariamente al solicitar el pasaporte español y el número de aquél consta en éste como identificador personal –cfr., respectivamente, artículos 4.1 y 10.2.b) del Real Decreto 896/2003, de 11 de julio–, de suerte que a través del pasaporte se podrá conocer y acreditar siempre el número del Documento Nacional de Identidad –exceptuada la letra que figura en éste–, a los efectos de la identificación suficiente de su titular.

Por cuanto antecede, no puede confirmarse la calificación impugnada en el presente caso, máxime si se tiene en cuenta la manifestación que el compareciente hace en la escritura calificada sobre el número de su Documento Nacional de Identidad, coincidente con el número identificador personal que figura en el pasaporte según puede comprobar fácilmente la funcionaria calificadora por el simple examen de la fotocopia que como testimonio de dicho pasaporte se halla unida a la matriz y trasladada a la copia autorizada presentada a calificación. Sin duda, la identificación del otorgante sobre la que se ha centrado el debate no debería haber llegado a provocar el presente recurso y las eventuales dudas que pudiera suscitar la interpretación literal de la referencia al Documento Nacional de Identidad que contiene el artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil debería haber sido solventada por el buen sentido de la funcionaria calificadora.

25 julio 2006

Del otorgante de una escritura [2].- 1. La Registradora Mercantil rechaza la inscripción de una escritura de constitución de una sociedad porque, según expresa en la calificación impugnada, no consta el Número de identificación fiscal de uno de los socios (que es menor de edad, representado por sus padres); y cita como fundamento de derecho el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria por aplicación supletoria de lo dispuesto en el artículo 80 del Reglamento del Registro Mercantil.

2. Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles ». Para ello se establecen una serie de medidas, algunas de las cuales se aplican también a actos y contratos que, sin tener objeto inmobiliario, tienen trascendencia tributaria.

Respecto del notario y su organización corporativa, dicha Ley –mediante la modificación de los artículos 17, 23 y 24 de la Ley del Notariado– impone una serie de obligaciones centradas en la obtención y transmisión por su parte de una más completa y mejor información de trascendencia tributaria, medidas derivadas del particular deber de colaboración con las Administraciones Públicas que se impone al notario como funcionario público, y que ya han sido objeto de análisis por este Centro Directivo en Resolución de 18 de mayo de 2007 (B.O.E., 30 de mayo).

En concreto, y por lo que interesa en el caso del presente recurso, el artículo 23 de la Ley del Notariado, modificado por la referida Ley 36/ 2006, establece que «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura».

Respecto de su organización corporativa, se impone al Consejo General del Notariado que suministre a la «Administración Tributaria, …, la información relativa a las operaciones en las que se hubiera incumplido la obligación de comunicar al Notario el número de identificación fiscal para su constancia en la escritura, así como los medios de pago empleados y, en su caso, la negativa a identificar los medios de pago. Estos datos deberán constar en los índices informatizados» –párrafo último del artículo 24 de la Ley del Notariado.

En lo relativo a los registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra entre otros aspectos –también analizados en la citada Resolución de 18 de mayo de 2007–, en la disposición por la que se establece que «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» –artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria–. En tal caso, esto es, inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes (y lo mismo se dispone respecto de la negativa total o parcial a identificar el medio de pago) se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal» (y en la que, en su caso, se identifiquen todos los medios de pago empleados) –artículo 254.4 de la misma Ley.

3. En el presente caso, y habida cuenta de los límites propios del recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), no procede analizar las consecuencias que pudieran derivarse de un eventual incumplimiento de las norma del artículo 23 de la Ley del Notariado, toda vez que la calificación impugnada se fundamenta únicamente en la aplicación supletoria que del mencionado artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria infiere la Registradora por la genérica remisión que el artículo 80 del Reglamento del Registro Mercantil contiene respecto del Reglamento Hipotecario. Pero aun en este ámbito, y sin necesidad de prejuzgar sobre la procedencia de dicha supletoriedad, no puede ser confirmado el criterio de la Registradora.

En efecto, aun cuando el cierre registral ahora debatido se extendiera al tráfico mercantil, toda norma jurídica no debe interpretarse aisladamente sino incardinada en el ordenamiento jurídico, y así lo impone el artículo 3 del Código Civil, al exigir que se interprete según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquélla.

Ciertamente, el artículo 29.2.b de la Ley General Tributaria obliga todo obligado tributario a «solicitar y utilizar el número de identificación fiscal en sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria». Asimismo, la nueva normativa notarial y fiscal obliga a consignar en todo instrumento público el número de identificación fiscal de los comparecientes.

Pero es también cierto que según el artículo 7 del Real Decreto 338/1990, de 9 de marzo, «los españoles menores de catorce años que no hayan obtenido aún su Documento Nacional de Identidad, por no estar obligados a disponer del mismo (…) utilizarán para su identificación personal como Número de Identificación Fiscal el mismo del representante legal que actúe en su nombre». Por ello, si se tiene en cuenta que la normativa notarial y registral no tienen como cometido modificar la normativa específica sobre obtención y utilización del número de identificación fiscal habrá de cohonestarse necesariamente con ésta (y así lo entendió este Centro Directivo en Resolución de 22 de noviembre de 2.003 respecto del Reglamento Hipotecario en relación con la normativa reguladora del Documento Nacional de Identidad).

Es palmario que el propósito del legislador, que no es otro que las escrituras públicas permitan seguir el curso y la trayectoria de las entregas de efectivo en todas las transmisiones inmobiliarias y en la contratación mercantil con trascendencia tributaria, resulta cumplido en el presente supuesto de hecho en el que la aportación efectuada en nombre de un menor de catorce años (que en una sociedad familiar asume cinco participaciones sociales por importe de 250 euros), está suficientemente identificada al constar en la escritura el Número de Identificación Fiscal de sus representantes legales –los padres, uno de los cuales también es socio fundador–, como autoriza el artículo 7 del Real Decreto que regula la composición y el modo de utilización de dicho medio de identificación tributaria. Ningún control ni garantía adicional se obtendría mediante la consignación de un número identificativo fiscal obtenido ad hoc por el menor si ya consta el de sus representantes legales, como permite este último precepto reglamentario.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

4 septiembre 2007

Del otorgante de una escritura.- 2. Por lo que se refiere a la cuestión de fondo debatida, en la escritura presentada a inscripción el Notario autorizante expresa que identifica a la señora compradora mediante exhibición de la tarjeta de residencia, vigente, cuyo número se reseña (integrado por la letra «X», siete dígitos y la letra final «M»).

El Registrador suspende la inscripción mediante una calificación en la que se limita a expresar que «Falta indicar el NIE» de dicha compradora, y alega únicamente como fundamento de Derecho la cita del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria.

Este centro directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 4 de mayo y 28 de octubre de 2005 y las citadas en su vistos, además de otras más recientes como las de 31 de enero, 21 de marzo y 25 de octubre de 2007) ya ha tenido ocasión de analizar la razón de ser e importancia de la motivación de la calificación; los requisitos mínimos de la misma, esto es, que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal, sino que es preciso justificar la razón por la que ese precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo efectúa el funcionario calificador, ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma; igualmente, se ha señalado que esa motivación, aun cuando pueda ser sucinta (artículo 54 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común), sin embargo ha de ser suficiente y, por último, las consecuencias de una motivación insuficiente.

En el presente caso la motivación en que se fundamenta la calificación impugnada es manifestada de modo excesivamente escueto, pues el Registrador no expresa la razón que le lleva a considerar que, a pesar de que se reseña el número de tarjeta de residencia vigente de la compradora, no se indica el «NIE». Y, habida cuenta del texto literal de la norma del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria –que exige la constancia del «número de identificación fiscal» de los comparecientes–, tampoco explicita el funcionario calificador la razón por la que entiende que la forma en que el Notario reseña dicho documento identificativo implica inobservancia de la citada norma legal.

No obstante, esta Dirección General, visto el presente expediente (en el que el interesado ha podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa, como lo demuestra en el contenido del escrito de interposición del recurso), entiende que procede resolver el fondo de la cuestión, para evitar dilaciones innecesarias y perniciosas para el interesado en la inscripción (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1988, 30 de diciembre de 1989 y 2 de marzo de 1991).

Por otra parte, como ha puesto de relieve este centro directivo en numerosas Resoluciones (vide, por todas, la de 31 de enero de 2007), debe recordarse que el momento procedimental, único e idóneo, en el que el Registrador ha de exponer todas y cada una de las razones que motivan su decisión de denegar o suspender la práctica del asiento solicitado es el de la calificación (artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) sin que, por consiguiente, hayan ser tenidas en cuenta por este centro directivo las que dicho funcionario pueda introducir en su informe. En este caso, para examinar el defecto invocado por el Registrador debe ahora atenderse, exclusivamente, al contenido de su calificación tal como ha sido formulada, sin tener en cuenta el contenido calificatorio que, incorrectamente, se incluye en su informe.

3. Hechas las aclaraciones precedentes, puede resolverse el presente recurso mediante la mera aplicación de la normativa vigente sobre identificación de personas físicas extranjeras que otorguen instrumentos públicos.

Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su exposición de motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Respecto del Notario, y por lo que interesa en el caso del presente recurso, el artículo 23 de la Ley del Notariado, modificado por la referida Ley 36/2006, establece que «si se trata de escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, los comparecientes acreditarán ante el Notario autorizante sus números de identificación fiscal y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, de los que quedará constancia en la escritura».

En lo relativo a los Registradores y a la función pública que prestan, la reforma se centra entre otros aspectos –analizados en la Resolución de 18 de mayo de 2007-, en la disposición por la que se establece que «No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen» –artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria–. En tal caso, esto es, inexistencia de número de identificación fiscal de los comparecientes (y lo mismo se dispone respecto de la negativa total o parcial a identificar el medio de pago) se entenderá que tales escrituras están aquejadas de un defecto subsanable, pudiéndose subsanar éste a través de otra escritura «en la que consten todos los números de identificación fiscal» (y en la que, en su caso, se identifiquen todos los medios de pago empleados) –artículo 254.4 de la misma Ley.

Conforme al artículo 2, apartado c), del Real Decreto 338/1990, de 9 de marzo –vigente en el momento de la calificación impugnada–, para las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española, el número de identificación fiscal será el número personal de identificación de extranjero que se les asigne o se les facilite de acuerdo con la legislación sobre derechos y libertades de los extranjeros en España (el mismo criterio siguen los artículos 18.2 y 20.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, de Gestión Tributaria, que entrará en vigor el próximo 1 de enero de 2008).

Y según el artículo 4.2 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social, todos los extranjeros a los que se haya expedido una autorización para permanecer en España por un período superior a seis meses, obtendrán la tarjeta de identidad de extranjero.

De esta normativa específica resulta con meridiana claridad que el número de la tarjeta de residencia reseñado en la escritura calificada es el número personal de identificación de extranjero y, por ende, es el número de identificación fiscal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

1 y 3 (2 Rs.) diciembre 2007

Del otorgante de una escritura.- Quinto.- Acreditación del número de identificación fiscal

5.1 En último lugar la registradora exige que se aclare si el número de permiso de conducir que se indica en el título de una de las otorgantes es o no su número de identificación fiscal. Los artículos 254 de la Ley hipotecaria y 23 de la Ley del notariado exigen que consten los números de identificación fiscal de los otorgantes o los de las personas que representan para otorgar e inscribir títulos con trascendencia tributaria. En la escritura, cuando se relacionan las circunstancias personales de la señora M. K., se dice únicamente su número de permiso de conducir. En consecuencia, la exigencia de la registradora está totalmente justificada ya que en la escritura no se dice cuál es su número de identificación fiscal. El notario, en su informe, justifica que el número de permiso de conducir coincide con el número de identificación fiscal ya que dice que se le ha exhibido también la certificación del registro de ciudadano de la Unión Europea. Este hecho sirve para enmendar la falta señalada por la registradora, pero se debe recordar también que esta enmienda no se puede hacer en sede de recurso contra el acuerdo de calificación sino mediante la presentación en el registro del título con la enmienda o aclaración efectuada. En consecuencia, este defecto está totalmente ajustado a derecho.

 22 octubre 2009 [3]

Del otorgante de una escritura.- 1. Tres son las cuestiones que se plantean en el presente recurso: a) Si siendo los otorgantes de vecindad civil común y estando la escritura otorgada en ciudad de Derecho común, al afirmarse que los otorgantes casados lo están «en régimen de gananciales» es necesario especificar si tal régimen es legal o convencional; b) si es precisa la constancia en la escritura del NIF de dos sociedades administradoras y por las cuales comparecen sus representantes y c) si es suficiente la forma en que se expresan los medios de pago empleados.

  1. El segundo de los defectos también ha de ser confirmado. Los que actúan en representación de la entidad vendedora lo hacen en su concepto de administradores de dos sociedades, quienes, a su vez, son administradores mancomunados de la vendedora. Los artículos 254.2 de la Ley Hipotecaria, en la redacción dada por la Ley 36/2006, de 29 de noviembre y 156.5.º del Reglamento Notarial, en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 1804/2008, exigen que se indiquen los NIF de los comparecientes y de personas o entidades en cuya representación actúan, y el hecho de que actúen representando a quien, a su vez, representa a la entidad vendedora, no supone excepción al precepto antedicho.

5 marzo 2010

Del otorgante de una escritura.- Respecto a la identificación del otorgante, cuando es extranjero, ver el apartado “DOCUMENTO NOTARIAL. Identificación de un extranjero”.

25 marzo 2010

Del otorgante de una escritura.- 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Se presenta para su inscripción una escritura otorgada el 25 de junio de 2009 por la que los dueños de determinada finca (don J. E. C. S. y doña A. T. C. S., divorciados) reconocen adeudar a una entidad de crédito determinada cantidad por razón de un préstamo hipotecario, y, en pago de la deuda referida, ceden y transmiten a la acreedora la finca hipotecada. Respecto de la identificación de los cedentes, el Notario autorizante expresa lo siguiente: «… él con D.N.I./N.I.F. número …-B y ella con Tarjeta de Residencia número …, y con N.I.F. número X-….–F». Añade que los identifica «en la forma prevenida en la letra c) del artículo 23 de la Ley del Notariado».

Se une a la matriz la nota registral informativa a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: «Titular C. S., J. E., X-…-A…, C. S., A. T., X-…-F…, totalidad del pleno dominio con sujeción a su régimen matrimonial conforme al artículo 92 R. H., por título de compraventa…».

Al referirse a la escritura de compraventa de 30 de diciembre de 2005 que sirve de título adquisitivo de los cedentes, el Notario autorizante de la escritura calificada añade lo siguiente: «En dicha escritura Don J. E. C. S. intervino bajo su anterior nacionalidad ecuatoriana…, con Tarjeta de Residencia y Trabajo y N.I.E. número X-…-A, habiendo obtenido recientemente la nacionalidad española y adquirido el D.N.I./N.I.F. número …-B, lo cual acredita con certificación literal del Registro Civil de Valencia, testimonio del cual incorporo a la presente». En dicha certificación consta la adquisición de la nacionalidad española por Resolución de esta Dirección General de 11 de marzo de 2008. Asimismo, figuran en tal documento del Registro Civil los datos correspondientes (fecha y lugar de nacimiento, nombre de los padres, entre otras circunstancias).

b) La Registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, de la identificación del señor cedente «… que el Notario hace en el documento no se aprecia la correspondencia del mismo con la que figura como titular en el Registro de la Propiedad, con lo que no se respeta el principio de tracto sucesivo derivado del artículo 20 de la Ley Hipotecaria puesto que en el Registro figura como medio de identificación un número de D.N.I., mientras que ahora comparece con un número de N.I.E., por lo que existe la duda acerca de si la persona del titular registral es la misma que la que comparece en la escritura. (Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 del Reglamento Hipotecario y artículo 20 de la Ley Hipotecaria (principio de tracto sucesivo)».

c) El Notario autorizante recurre con base en los argumentos reseñados en el apartado III de los «Hechos» de la presente Resolución.

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004 y 5 de junio de 2007), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al Notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al Notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos («comparatio personarum»; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al Notario. Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificación, como son las que resulten del título adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario; o las que figuran en la certificación del Registro Civil incorporado a la escritura) debe prevalecer frente a la duda que plantea la Registradora.

Esta Dirección ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

18 octubre 2010

Del otorgante de una escritura.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si la falta del número de identificación Fiscal (N.I.F. o del N.I.E. cuando se trate de extranjeros) de tres personas, legatarias de bienes no inmuebles (y en el presente supuesto, además, de escaso valor), es motivo que impide la inscripción del único bien inmueble inventariado, cuyo adjudicatario sí ha aportado el N.I.E. correspondiente.

2. La Ley 36/2006, de 29 de noviembre, modificó el artículo 254 de la Ley Hipotecaria, adicionando al mismo los párrafos 2, 3 y 4. En el párrafo 2 estableció que no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen.

Esta exigencia de hacer constar el número de identificación fiscal o el N.I.E. si se trata de personas extranjeras, trata de combatir uno de los tipos de fraude fiscal, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles por su adquisición a través de personas interpuestas, y tiene por finalidad aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística.

Una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles.

El examen de dicha finalidad, que ha sido resaltada por la doctrina constituye un referente esencial para la resolución del presente problema, ya que, por una parte, sería desproporcionado que la falta del N.I.E. por parte de extranjeros que no residen en España, y que son legatarios de bienes muebles en una herencia que ha satisfecho el correspondiente impuesto sucesorio, impida el derecho del único legatario de bien inmueble, que sí ha cumplido tal obligación, a inscribir el bien adquirido por legado.

Por otra parte, atendida la finalidad de la Ley, se debe concluir que, en sentido estricto, el único N.I.E. necesario es el del adquirente de un bien inmueble, adquirente que ha cumplido con dicho requisito.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

13 diciembre 2010

Del otorgante de una escritura.- 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos:

a) Mediante escritura autorizada el día 14 de octubre de 2000, doña M. P. C. E., y don M. D. L. L., divorciados, transmitieron la primera como donante y el segundo como vendedor, una finca que figuraba inscrita a nombre del citado M. D. L. L. para su sociedad conyugal con doña M. P. C. E., siendo identificada en el asiento, además, con un número de D.N.I. determinado que así mismo fue consignado en la información registral que se insertó en la escritura. El título de adquisición de los transmitentes no fue tenido a la vista por la Notaria autorizante.

b) La registradora suspende la inscripción, conforme al principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 93 de su Reglamento, porque no coincide el D. N. I. de la compareciente doña M. P. C. E., con el que resulta del Registro por lo que existen dudas de que se trate de la misma persona.

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003, 26 de marzo de 2004, 5 de junio de 2007 y 18 de octubre de 2010), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (cfr. artículo 23 de la Ley del Notariado). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho, sino que emite un juicio de identidad consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos («comparatio personarum»; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegura de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación -cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad al notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al notario y que realiza en el mismo momento del otorgamiento. Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripción, habida cuenta los transcendentales efectos que la ley atribuye a la inscripción (cfr. artículos 20, 32, 34 y 38, entre otros, de la Ley Hipotecaria), y la legitimación registral dispositiva atribuida sobre el derecho inscrito a favor de su titular registral, cuyos datos de identificación están amparados por la presunción de exactitud el contenido de los asientos (cfr. artículo 38 citado). Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente trascendencia.

En el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido la Notaria bajo su responsabilidad no ha de prevalecer frente a la duda que plantea la registradora, máxime cuando dicho juicio debiera haberse verificado en relación con determinadas circunstancias relevantes para la identificación, como son las que resulten del título adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que hubieran podido ser contrastados ahora por la Notaria y que en el presente caso no lo fueron al no haber tenido la misma a la vista el citado título previo, y la propia información registral que se inserta en la escritura y que sí recogía el D.N.I. que figuraba registrado. Esta comprobación hubiera podido permitir a la Notaria detectar el posible error en el título que dio lugar a aquella inscripción y subsanarlo mediante la documentación oportuna de la que resulte indubitadamente que el titular registral y el otorgante son la misma persona. Tampoco puede acogerse la alegación del recurrente relativa al hecho de que en la escritura los transmitentes afirman estar divorciados de sus primeras nupcias entre sí, que es una mera manifestación no acreditada mediante la aportación de la correspondiente certificación del Registro Civil.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

17 agosto 2011

Del otorgante de una escritura.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso, se presenta a inscripción una escritura de préstamo con garantía hipotecaria en la que, respecto del apoderado de la entidad prestamista, se expresa que tiene domicilio en determinada calle y número de la misma, pero sin indicar la población.

El registrador de la Propiedad suspende la inscripción de dicha escritura porque, al no constar la localidad a la que pertenece el domicilio de dicho apoderado, resulta incompleto. Como fundamentos de Derecho, cita los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 del Reglamento Hipotecario.

El notario alega, por una parte, falta de motivación suficiente de la calificación; y, por otra, que se trata de una simple omisión material, que debería haberse entendiendo completada por la lectura del resto del documento y que, en cualquier caso, no afecta a la plena validez y eficacia del título.

2. Por lo que se refiere a la cuestión relativa a la motivación de la nota impugnada, cabe recordar que, según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible según los principios básicos de todo procedimiento y la normativa vigente que, al consignar los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida, aquélla exprese también la íntegra motivación de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de 2 de octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010 y 26 de enero y 10 de mayo de 2011, entre otras muchas). Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado recurrente, quien al conocer en el momento inicial todos los argumentos en que el registrador funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de todos los hechos y razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid., por todas, la Resolución de 25 de octubre de 2007) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se considere adecuada la misma. Pero en el presente caso, habida cuenta la escasa entidad del defecto expresado y la omisión en que consiste, la cita de los preceptos legales aplicables es suficiente para la tramitación del expediente, pues de dicha cita resulta claramente la razón que justifica la objeción expresada por el registrador de modo que el interesado ha podido alegar cuanto ha estimado conveniente para su defensa, como lo demuestra el contenido del escrito de interposición del recurso.

3. Respecto del fondo de la cuestión debatida, es cierto que, según la reiterada doctrina de esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos», especialmente las de 17 y 19 de julio de 2006, 26 de junio de 2007, 2 de marzo de 2009 y 16 de octubre de 2010), el correcto ejercicio de la función calificadora del registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud u omisión del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo u omitido y cuál el dato correcto.

Ahora bien, lo que no puede hacer el notario autorizante de la escritura calificada es trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación de la omisión padecida en el presente caso respecto de una cuestión que no puede ser resuelta por vía meramente interpretativa para dar por supuesto que la calle indicada es la de la población en que se otorga la escritura, puesto que le faltan elementos concluyentes que permitan alcanzar esa conclusión y descartar que el otorgante quisiera referirse a una población distinta. Es posible que el notario contara con elementos de juicio suficientes para saber a qué población se refería (principalmente, por el conjunto de manifestaciones del compareciente expresadas en el momento del otorgamiento de la escritura e, incluso, el conocimiento que del mismo tiene según resulta del escrito de recurso), pero no el registrador.

Por tanto, son razonables las dudas expresadas por el registrador y su exigencia de que sea subsanada la omisión indicada, relativa a una circunstancia de obligada consignación, según los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 del Reglamento Hipotecario (cfr. la Resolución de 29 de noviembre de 2004); y no es atendible la cita que el notario recurrente hace de la Resolución de 16 de octubre de 2010, entre otras, en defensa de su postura, pues con una mera instancia por la vía que permite el artículo 110 del Reglamento Hipotecario o con una simple diligencia conforme artículo 153 del Reglamento Notarial se daría adecuada respuesta al problema planteado (como acontece en el presente caso, en el que mediante diligencia, ya ha sido inscrita la escritura calificada), sin necesidad de cualquier actuación posterior, como la interposición del presente recurso, que provoca lo que precisamente dicha Resolución (entre otras más recientes como la de 18 de diciembre de 2010) aconseja evitar: la realización de trámites innecesarios que no proporcionan garantía adicional alguna ni resuelve ninguna cuestión jurídica sustantiva merecedora de aclaración en vía de recurso.

Sin perjuicio de todo lo anterior, hubiera bastado la pertinente consulta al Registro Mercantil para subsanar el defecto. Como ya tuvo ocasión de pronunciarse esta Dirección General en Resolución de 27 de febrero de 2012, el principio de rogación registral es perfectamente compatible con el reconocimiento al registrador de un principio de aportación de prueba. Es cierto que en los procedimientos de inscripción registral, como en general ocurre en todos los iniciados a instancia de parte, la carga de la prueba corresponde, en principio, a quien pretende la inscripción. Ahora bien, ello no exime al registrador de la facultad, y también del deber, de aportar la que se encuentre en su poder por resultar de los asientos del Registro y de proveerse de la que esté a su alcance, esto es, de aquella que el propio interesado le debería entregar pero a la que él puede acceder con facilidad, no paralizando así el procedimiento y sirviendo, en consecuencia, al principio de celeridad y, en último término, a la satisfacción del interés general. Una circunstancia que claramente se dará en los casos, como el presente, en los que la prueba se encuentre en otros registros públicos y sea fácilmente accesible. Así deriva de los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad y, en particular, los constitucionales de eficacia, legalidad y tutela del interés público, plenamente aplicables, como no podía ser de otro modo, a todos los procedimientos, como es el caso de los de inscripción en los Registros de la Propiedad, de aplicación del Derecho en el ejercicio de funciones públicas. Esta doctrina por lo demás se ajusta a la sentada en la Resolución de consulta –vinculante no solo para los registradores sino también para los notarios- de 12 de abril de 2002, dictada al amparo del artículo 103 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, a solicitud del Consejo General del Notariado con audiencia de la Junta del Colegio de Registradores, en la que se entendió con carácter general que el registrador podía atender a los asientos del Registro Mercantil en el ejercicio de su función calificadora. La remisión de esa resolución al artículo 222.8, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria, solo tiene sentido si los registradores pueden consultar otros datos resultantes de los archivos de otras autoridades ya que como es sabido establece que «los registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí, así como con los órganos jurisdiccionales, las Administraciones públicas y los notarios».

Por todo lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

28 febrero 2012

Del otorgante de una escritura.- 1. El presente recurso plantea la procedencia de la exigencia registral respecto de la indicación del número de identificación fiscal de una ciudadana extranjera que interviene (por representación) en una escritura de segregación y compraventa a los solos efectos de confesar que la titularidad que ostenta su esposo sobre la finca objeto de la misma, es de carácter privativo.

2. Según el artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, adicionado por Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de Medidas de Prevención del Fraude Fiscal, «no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación actúen».

Como tiene declarado este Centro Directivo, esta exigencia trata de combatir uno de los tipos de fraude fiscal, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles por su adquisición a través de personas interpuestas, y tiene por finalidad aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. Por lo demás, una de las finalidades de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, según su Exposición de Motivos, es la prevención del fraude fiscal en el sector inmobiliario, en el que las novedades que introduce aquélla «se dirigen a la obtención de información que permita un mejor seguimiento de las transmisiones y el empleo efectivo que se haga de los bienes inmuebles».

Con carácter más general, aunque en el mismo sentido se manifiesta el artículo 23 de la Ley del Notariado y el artículo 156.5 del Reglamento Notarial que establece que «en particular se indicarán los números de identificación fiscal de los comparecientes y los de las personas o entidades en cuya representación actúen, en las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria».

3. En el presente supuesto, es evidente que la confesión de privaticidad es uno de los actos incluidos en el supuesto de hecho del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria, no sólo porque determina una modificación de la titularidad del bien, sino también por su trascendencia tributaria, dado que no se trata de uno de los actos exceptuados de presentación en la Oficina Liquidadora conforme al artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Procede, por tanto, confirmar el primero de los defectos señalados en la nota de calificación.

13 marzo 2012

 

[1] Aunque esta Resolución deriva de un recurso relativo al Registro Mercantil, su doctrina es igualmente aplicable al Registro de la Propiedad.

[2] Resolución dictada contra la calificación de un Registrador Mercantil.

[3] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, de Cataluña.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

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NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Cancelación sin expresar los medios de pago

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cancelación sin expresar los medios de pago

Cancelación sin expresar los medios de pago

Ver, más adelante, el apartado “PAGO. Expresión de los medios de pago”.

18 mayo 2007

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Título público

Produccion CoMa,

INMATRICULACIÓN

Título público

Si en el Registro hay algún asiento sobre finca cuya descripción coincide en algún detalle con la contenida en el título que se pretende inscribir, será competente el Juez de Primera Instancia, conforme al artículo 306 del Reglamento Hipotecario, para resolver la cuestión. Si se inmatricula en cambio la finca porque el Registrador no duda acerca de su identidad, el que se crea perjudicado podrá alegarlo en juicio declarativo, y deberá el Juez ordenar que de la demanda se tome en el Registro la correspondiente anotación preventiva. Lo que no puede hacerse, en lugar de este segundo procedimiento, es solicitar una anotación preventiva de suspensión, que no es la prevenida en el artículo 306 del Reglamento Hipotecario ni en ningún otro artículo, y pedir que el Registrador remita el expediente al Juez de Primera Instancia.

8 marzo 1978

Título público.- El auto de adjudicación es título hábil para inmatricular fincas, pues los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298 de su Reglamento presuponen la existencia de un título que conlleve la transmisión de la finca en cuestión y no otra cosa es el auto de adjudicación en pública subasta tras el correspondiente juicio ejecutivo. Sin embargo, el auto no será inscribible si no concurren en él los requisitos exigidos por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para que tenga virtualidad inmatriculadora.

20 febrero 1999

Título público.- Ante una escritura por la que los condueños de varias fincas disuelven la comunidad existente, adjudicando fincas concretas a cada uno, se suspende la inscripción porque al no figurar inscritas tres quintas partes de cada una de las fincas, cuyos titulares manifiestan que las adquirieron por herencia de su padre, fallecido hace más de cuarenta años y sin título, se considera que el título presentado no es hábil para la inmatriculación, y la Dirección, sin entrar a resolver si con arreglo al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, anterior a la reforma de 1998, el título público debía ser traslativo o meramente declarativo, resuelve que de acuerdo con el citado artículo y el 205 de la Ley, sería necesario título público adquisitivo y la acreditación fehaciente de la previa adquisición del derecho por el transmitente. No obstante, respecto de las participaciones que sí figuraban inscritas, no hay obstáculo que impida su inscripción.

4 diciembre 2000

 Título público.- Para el caso de inmatriculación en virtud de título público, acreditando el transmitente su adquisición mediante una escritura de adición de herencia otorgada un mes antes, ver, más atrás, el epígrafe “Título de adquisición del transmitente”.

28 marzo 2005

 Título público.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que la sociedad A adquiere de la sociedad B varias parcelas que se dice no están inscritas. Como título previo para la inmatriculación se presenta otra escritura, otorgada poco tiempo antes, por la que la sociedad B adquirió tales fincas de la sociedad C, dándose la circunstancia de que la sociedad A y la C aparecen representadas respectivamente por su administrador único, que es la misma persona.

El Registrador suspende la inscripción, entre otros, por el siguiente defecto: el título previo alegado no es suficiente para la inmatriculación, por las circunstancias concurrentes (es una escritura autorizada pocos dias antes, en la que aparece como transmitente otra sociedad relacionada con las de la última venta (coinciden los representantes). Y todas esas sociedades están igualmente relacionadas con las de otras ventas presentadas en el Registro en fecha próximas, también a efectos de inmatriculación por título público.

3. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. Resolución citada en el «Vistos») en materia de inmatriculación por título público, que está tan facilitada por nuestra legislación, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al solo efecto de conseguir tal inmatriculación, circunstancia relevante en un caso como el presente en el que la sociedad que primero transmitió tiene como administradora única la misma persona que ostenta la misma cualidad respecto de la adquisición final.

Estas precauciones son aún más necesarias respecto de fincas rústicas sobre las que se va a iniciar un procedimiento urbanístico (como es el caso) pues dicho procedimiento va a suponer la práctica imposibilidad de identificar unas parcelas que pueden estar inscritas con otras que se pretende inmatricular, con lo que se produciría una doble inmatriculación proscrita por nuestro ordenamiento registral. A esta dificultad de identificar las parcelas se añade la imposibilidad de realizar la busca por personas dadas las circunstancias del caso.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 (3 Rs.), 27 (3 Rs), 28 (3 Rs), 29 (3 RS.) y 30 (2 Rs) julio 2005.

 Título público.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

a) Mediante escritura de aportación a la sociedad de gananciales autorizada por la Notaria de León Doña Carmen Casasola Gómez-Aguado el 27 de febrero de 2006 (protocolo número 445) y de la que los consortes Don José Arias González y Doña Iluminada Bosch Sánchez son únicos otorgantes, el primero de ellos aportó a su sociedad de gananciales el pleno dominio de las dos fincas descritas en dicha escritura (una finca rústica, de superficie cincuenta y cuatro áreas cuarenta y cinco centiáreas radicada en el Ayuntamiento de Castropodame-León, y otra urbana radicada en el mismo término municipal).

La citadas fincas (no inmatriculadas) pertenecían con carácter privativo a Don José Arias González, tal como se expresa en el apartado correspondiente de la escritura, «por compra a. formalizada mediante escritura otorgada en León, bajo mi fe en el día de hoy con el número anterior de mi protocolo», siendo en título en cuestión una compraventa en la que, además del vendedor, comparecieron ambos cónyuges: el esposo, luego aportante a la sociedad de gananciales, para adquirir con carácter privativo las dos fincas que posteriormente se pretenden inmatricular; la esposa, para aseverar que «tiene tal carácter el dinero con que satisface el precio».

b) Presentada la citada escritura de aportación en el Registro de la Propiedad número dos de los de Ponferrada, fue objeto de calificación negativa en base a estos defectos: 1.º En la escritura que se califica se describen dos fincas cuyos linderos se determinan por referencia a número de polígono y parcela y posteriormente, en diligencia de complemento de fecha 27 de Junio de 2006, la Notario autorizante completa su descripción señalando los nombres de los colindantes según resulta de las certificaciones catastrales; pero en cuanto a la finca número dos no se determinan los nombres de los colindantes por el fondo y por la derecha, sino que se indica como colindantes «límite de zona urbana».

2.º No es posible practicar la inmatriculación con el título de aportación a sociedad de gananciales cuando el título fehaciente que acredita la adquisición del ahora transmitente es una escritura de compraventa con confesión de privaticidad de su esposa, otorgada por el mismo Notario con el número anterior de protocolo, al ser elaborado al objeto de conseguir la inmatriculación.

c) Se recurre contra la anterior calificación (íntegramente confirmada en la calificación sustitutoria) presentando al efecto un escrito ciertamente confuso, toda vez que, por ejemplo, en el petitum no solicita la revocación, en todo o en parte, de la calificación, aunque del conjunto del mismo cabe inferir (no sin ciertas dosis de flexibilidad) una alegación contra los fundamentos de la calificación con intención de rebatirlos.

Por ello, aplicando el principio pro actione, y toda vez que, como más adelante se explicará, los otorgantes de la escritura calificada han ratificado las actuaciones realizadas por el firmante del recurso, se entra a resolver el mismo.

3. Y entrando a examinar el fondo del recurso, y toda vez que para dictar esta resolución no han de tenerse en cuenta posibles obstáculos no señalados en la nota de calificación recurrida, no cabe duda que el núcleo fundamental de aquel gira en torno al segundo defecto antes reseñado («el título fehaciente que acredita la adquisición del ahora transmitente es una escritura de compraventa con confesión de privaticidad de su esposa, otorgada por el mismo Notario con el número anterior de protocolo, al ser elaborado al objeto de conseguir la inmatriculación.»), el cual se formula a la vista del especial iter documental seguido a efectos de posibilitar que el título otorgado en último lugar (aportación a sociedad de gananciales) sirva para inmatricular las fincas en él descritas.

Y para ello hay que partir de algunas afirmaciones ya realizadas por este Centro Directivo que sin duda han de ser tenidas en cuenta por el funcionario calificador a la hora de emitir su calificación a la vista de los documentos presentados:

a) La inmatriculación de fincas está facilitada en nuestra legislación hipotecaria, de modo y manera que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.

Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicación de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados actúen conforme a lo que a su derecho convenga.

b) No puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación y que a veces surgen en el registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente así se ha hecho, si bien las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción.

Ahora bien, esta última afirmación ha de entenderse en sus justos términos, pues habrán de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso –y muy especialmente el iter documental seguido– las que tendrán que llevar, o no, a la conclusión de que existe una fundada sospecha y no una mera suposición o conjetura, pero teniendo siempre bien presente la necesidad de extremar las precauciones a fin de evitar que la documentación haya sido elaborada al sólo objeto de conseguir la inmatriculación.

4. Así las cosas, tampoco ha de olvidarse que la cuestión que nos ocupa se circunscribe al estricto ámbito registral, toda vez que, en el orden sustantivo, esta Dirección General tiene declarado:

a) Que la regulación que del régimen económico matrimonial contiene el Código Civil se caracteriza por un marcado principio de libertad que se manifiesta, entre otros, en los artículos 1.315 (libertad en la determinación del régimen económico), 1.325 (libertad en cuanto a su estipulación, modificación o sustitución), 1.328 (libertad de pacto en tanto las estipulaciones no sean contrarias a las leyes o las costumbres o limitativas de la igualdad de derechos que corresponda a cada cónyuge) y 1323 (posibilidad de transmitirse los cónyuges por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos), sin más limitaciones que las establecidas en el mismo Código (cfr. artículo 1.315).

b) Que el propio artículo 1.355 –al permitir que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a los bienes que adquieran a título oneroso durante el matrimonio, con independencia de cuál sea la procedencia y la forma y plazos de satisfacción del precio o contraprestación–, se encuadra dentro de ese amplio reconocimiento de la autonomía privada y constituye una manifestación más del principio de libertad de pactos que se hace patente en el mencionado artículo 1.323, posibilitando también la aplicación de este principio que, aun cuando no concurran los presupuestos de la norma del artículo 1.355, los cónyuges atribuyan la condición de gananciales a bienes que fueran privativos.

5. Por consiguiente, en el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada, pero no puede soslayar que si el resultado final perseguido es que los bienes que se pretenden inmatricular lo sean con carácter ganancial, se podría haber alcanzado tal finalidad directamente, y por aplicación del artículo 1.355 del Código Civil, con la primera escritura otorgada, la cual, complementada con un acta de notoriedad acreditativa de que quien interviene en ella como transmitente es tenido por dueño, hubiera tenido perfecta virtualidad inmatriculadora.

Aquí, por contra, el documento que acredita fehacientemente la adquisición anterior lo constituye una escritura autorizada por la misma notaria que, acto seguido (con el número de protocolo siguiente), autoriza el documento pretendidamente inmatriculador del que son otorgantes los dos cónyuges, los cuales –recordemos– habían también comparecido en el primero: el esposo para adquirir y la esposa para aseverar que tal adquisición tenía lugar con dinero de la exclusiva propiedad de aquel, quien luego los aporta a su sociedad de gananciales a título oneroso y por determinado importe que deviene crédito del aportante contra la sociedad de gananciales.

Por tanto, entra plenamente en el terreno de lo racional –que no en el de las conjeturas– considerar que el iter documental seguido, tal como indica la nota de calificación, busca crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculación de las fincas en favor de quienes al final resultarían ser sus propietarios con carácter ganancial sin necesidad de acreditar, mediante de documento fehaciente o acta de notoriedad complementaria, el título adquisitivo de quien otorgó la primera transmisión; y si bien es cierto que, como este Centro Directivo tiene reiteradamente declarado, no cabe ignorar los límites de función calificadora en lo que se refiere a los medios de que puede servirse, en el caso que ahora examinamos ello no puede implicar tener que desconocer la realidad que evidencian los documentos calificados.

Por último, y para concluir, tampoco entra en el terreno de lo razonable ni de lo conveniente para la seguridad jurídica preventiva facilitar que, mediante el simple expediente de trasladar una declaración de atribución de ganancialidad (no otra cosa supone en el fondo la llamada aportación a la sociedad de gananciales) a un documento distinto del que perfectamente la pudo contener, se volatilicen todas las prevenciones que para la inmatriculación mediante título público ha instituido el legislador.

6. La confirmación del defecto anterior, hace innecesario entrar en el examen de los restantes extremos de la nota de calificación.

21 mayo 2007

Título público.- Sobre la necesidad de que la descripción de la finca en el título coincida con la de la certificación catastral, ver el apartado “INMATRICULACIÓN. Certificación catastral”.

12 mayo 2008

Título público.- 1. Presentada en el Registro una disolución de condominio para su inmatriculación, y presentado como título previo la adjudicación de la finca en proindiviso a favor de los que después extinguen el condominio, escritura que se otorgó con el número inmediatamente anterior, el Registrador considera que la documentación ha sido fabricada artificialmente para conseguir la inmatriculación, y por ello suspende la inscripción.

2. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid resoluciones citadas en el «vistos»), la inmatriculación de fincas en nuestra legislación hipotecaria está facilitada, de modo que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente.

Como ha señalado este Centro Directivo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación; pero las simples sospechas que el Registrador pudiera albergar acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción (cfr. la Resolución 11 de marzo de 2006).

3. Ha de tenerse en cuenta que, conforme al artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y transmiten -entre otros modos-por sucesión testada e intestada, por lo que ésta constituye un título hábil para que los herederos acrediten la previa adquisición del derecho, de suerte que acreditada esta adquisición previa mediante documento fehaciente y no estando inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, pueda ser objeto de inmatriculación el posterior titulo público de transmisión.

En el presente caso la adquisición previa se acredita mediante una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia otorgada por las personas que ahora disuelven el condominio. En dicha escritura se inventaría como integrante de la herencia la finca objeto de posterior adjudicación.

Por lo demás, respecto del carácter previo de la adquisición de las ahora transmitentes, tampoco puede olvidarse: que el fallecimiento de su causante se produjo en el año 1980, momento a partir del cual se trasmiten los derechos a su sucesión (cfr. artículo 657 del Código Civil); que los efectos de la aceptación de la herencia se retrotraen al momento de la muerte de dicho causante (artículo 989 del mismo Código); que, con independencia del carácter atributivo, declarativo o especificativo que se predique de la partición, es evidente que en el proceso sucesorio, delación y partición se complementan, y juntas producen el efecto traslativo respecto del heredero en la titularidad exclusiva de bienes concretos y determinados (cfr. artículo 1068 del Código Civil).

En definitiva, la adjudicación hereditaria de una finca en proindiviso y la subsiguiente disolución de comunidad son operaciones tan corrientes que no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

8 junio 2009

 Título público.- 1. En cuanto al primero de los defectos, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 11 de marzo de 2006), la inmatriculación de fincas en nuestra Legislación Hipotecaria está facilitada, de tal modo que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento fehaciente. Esta facilidad puede dar lugar a inmatriculaciones que perjudiquen a terceros, para lo cual el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la publicación de edictos a fin de que los que se sientan perjudicados actúen conforme a lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no puede desconocerse que el sistema es permeable a la posibilidad de que el documento que incorpora la adquisición anterior sea en ocasiones elaborado ad hoc con la única finalidad de conseguir la inmatriculación, y que a veces surgen en el Registrador que ha de calificar sospechas de que efectivamente así se ha hecho. Sin embargo, es cierto, como dice el recurrente, que las simples sospechas acerca de la realidad del negocio jurídico incorporado al documento fehaciente que acredita la adquisición anterior del ahora transmitente no pueden ni deben bastar para suspender la inscripción. Ahora bien, hay que resaltar que en el caso concreto, no cabe duda de que tanto el título inmatriculador como el documento fehaciente que incorpora la adquisición anterior no son más que transmisiones instrumentales a fin de crear una documentación aparentemente susceptible de conseguir la inmatriculación de la finca a favor de quienes dicen ahora ser sus propietarios sin disponer de título público de su adquisición y sin poder acreditar por medio de documento fehaciente la adquisición de quien a ellos les transmitió. En efecto, debe hacerse notar que, al final del proceso, y respecto a los bienes a los que el recurso se refiere, los dichos bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente (las fincas agrupadas siguen siendo gananciales), el cambio de régimen matrimonial ha durado ocho días, y todo ello se ha realizado utilizando dos negocios jurídicos de sentido contrario –disolución de sociedad de gananciales y nueva aportación– que, además, están exentos del impuesto de transmisiones. Como dijo la Resolución anteriormente citada, la limitación de los medios del Registrador a la hora de calificar no puede suponer tener que desconocer lo que paladinamente muestran sin sombra de duda los documentos que califica.

Cualquiera que fuera la motivación del legislador para exigir una doble transmisión, no cabe duda de que tal finalidad no se cumple si la situación de las fincas al final del proceso inmatriculador es la misma que existía cuando se inició dicho proceso, lo que permite deducir que la finalidad era la naturaleza distinta al objetivo perseguido con la inscripción.

2. En cuanto al segundo de los defectos, también ha de ser mantenido pues existen discordancias entra la certificación catastral y la que resulta del título, siendo imprescindible para la inmatriculación la total coincidencia, conforme exige el artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

16 noviembre 2009

 Título público.- 1. Se plantea en el presente recurso si cabe o no inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad mediante título público de su adquisición, complementado con acta de notoriedad, conforme a los artículos 199.b) y 205 de la Ley Hipotecaria, cuando aquel título es una escritura de aportación de dicho inmueble a la sociedad de gananciales del aportante.

En esencia, la Registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, la aportación a la sociedad de gananciales es un negocio de fijación o calificación jurídica, inscribible pero carente de efectos traslativos.

2. Respecto de la aportación a la sociedad de gananciales, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 10 de marzo y 14 de abril de 1989, 7 y 26 de octubre de 1992, 11 de junio de 1993, 28 de mayo de 1996, 15 y 30 de diciembre de 1999, 8 de mayo de 2000, 21 de julio de 2001, 17 de abril de 2002, 12 de junio y 18 de septiembre de 2003, 22 de junio de 2006, 6 de junio de 2007, y 29 y 31 de marzo de 2010) que los amplios términos del artículo 1323 del Código Civil posibilitan cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial, siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto –entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características–. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (arts. 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil.

En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. arts. 1.261-3.º y 1.274 y siguientes del Código Civil). Ello no impide que dicha especificación causal del negocio haya de ser interpretada en sus justos términos. A tal efecto será suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura, interpretados en el contexto de la finalidad que inspira la regulación de los referidos pactos de atribución de ganancialidad tendentes a ampliar el ámbito objetivo del patrimonio consorcial, para la mejor satisfacción de las necesidades de la familia, en el marco de la relación jurídica básica –la de la sociedad de gananciales, cuyo sustrato es la propia relación matrimonial –.

La especificación de la causa es imprescindible para acceder a la registración de cualquier acto traslativo, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda cumplir con la función calificadora, y después practicar debidamente los asientos que procedan (vide arts. 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 y 193.2 del Reglamento Hipotecario) que, por cierto, consisten en una inscripción propiamente dicha. Este último dato permite asimismo diferenciar la aportación a la sociedad de gananciales de otros actos no traslativos que afectan al régimen de los bienes del matrimonio y que pueden hacerse constar por medio de una simple nota marginal (vide art. 95.6 del Reglamento Hipotecario).

3. Respecto de la virtualidad inmatriculadora de la aportación a la sociedad de gananciales, frente a la objeción expresada por la Registradora debe tenerse en cuenta que, aun dejando al margen el análisis de las diversas teorías sobre la naturaleza jurídica de dicho negocio, lo cierto es que comporta un verdadero desplazamiento patrimonial de un bien privativo de uno de los cónyuges a la masa ganancial (constituida por un patrimonio separado colectivo, distinto de los patrimonios personales de los cónyuges, afecto a la satisfacción de necesidades distintas y con un régimen jurídico diverso). Dicho transvase patrimonial tiene indudables consecuencias jurídicas, tanto en su aspecto formal como en el material, en la medida en que implica una mutación sustancial de la situación jurídica preexistente, con modificación de los poderes de gestión y disposición que sobre el bien ostentaba previamente el aportante. Se trata de un negocio de tráfico jurídico que tiene innegable trascendencia respecto del régimen jurídico aplicable en relación con el bien aportado, especialmente en lo atinente a la capacidad para administrarlo y disponer del mismo. Según este criterio, debe estimarse que el negocio de aportación cumple el requisito de existencia de título público de adquisición a efectos inmatriculadores.

4. Por otra parte, en relación con la inmatriculación de fincas por título público al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes, esta Dirección General ha constatado en múltiples ocasiones que dicha inmatriculación está facilitada en nuestro ordenamiento jurídico, puesto que basta que el adquirente de una finca presente un título público donde conste su adquisición y se acredite la adquisición anterior de su transmitente mediante un documento auténtico.

Diversas Resoluciones de este centro Directivo (cfr. las dictadas entre el 26 y el 30 de julio de 2005, así como las de 11 de marzo de 2006 y 21 de mayo de 2007, entre otras) impidieron la inmatriculación de fincas cuando los títulos aportados podían considerarse como ficticios, pero la posibilidad de apreciar tal carácter ha de entenderse en sus justos términos, dentro de los cauces del procedimiento registral, pues habrán de ser el conjunto de circunstancias que concurran en cada caso -y muy especialmente el iter documental seguido- las que podrán llevar, en su caso, a la conclusión sobre la existencia de la fundada sospecha, y no una mera suposición o conjetura, de que la documentación haya sido elaborada ad hoc al sólo objeto de conseguir la inmatriculación. Mas, en el presente supuesto, no se han apreciado tales circunstancias.

En todo caso, tales excepciones no deben llevar a desvirtuar el carácter reglado del procedimiento de inmatriculación, de modo que con carácter general el Registrador ha de practicar las inscripciones solicitadas, siempre que se presenten títulos que cumplan los requisitos legalmente establecidos al efecto.

En este caso, la falta de título previo ha sido suplida mediante un acta notarial de notoriedad tramitada conforme al artículo 298 del Reglamento Hipotecario, por lo que no cabe hacer objeción alguna a este respecto.

Todas las Resoluciones de esta Dirección General que han denegado la inmatriculación del negocio de aportación (cfr., por todas ellas, la de 21 de mayo de 2007, que, por lo demás, afirma que «en el presente caso este Centro Directivo no prejuzga en modo alguno la validez sustantiva del pacto contenido en la escritura calificada») se han basado en que se buscaba con ello crear una documentación artificial con objeto de conseguir la inmatriculación, circunstancia que no puede apreciarse en el presente caso.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, en los términos que anteceden.

19 octubre 2010

Título público.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) Según el título presentado (escritura de compraventa de cinco sextas partes indivisas de una finca, a la que se acompaña el título previo consistente en una escritura de partición hipotecaria), la finca a que se refiere la citada compraventa se describe del siguiente modo: «Casa en la calle del H. de Villanueva de la Jara (Cuenca). Consta, según título, de planta baja, cueva y cámara, y un descubierto por donde tiene salida a la calle (…) La casa constituye un polígono irregular con fachada al frente de la calle H., de unos 6 metros aproximadamente, linda con el Callejón (…), en una línea de fachada de unos 12 metros, y en total tiene una superficie de quinientos metros cuadrados aproximadamente. Linda: por la izquierda, entrando desde la calle del H., con doña A. S. P.; y por la derecha con don J. O. P.» Esta finca no aparece inmatriculada en el Registro.

b) Según la certificación catastral que se acompaña, se trata de una finca urbana ubicada en la calle H., con una superficie de solar de trescientos ochenta y tres metros cuadrados y una superficie total construida de doscientos cuatro metros cuadrados. En el anexo relativo a la relación de elementos de la construcción, resulta que aparece una construcción con planta baja y alta, destinada la primera a vivienda y la segunda a almacén de superficie cada una de ochenta y un metros cuadrados y un almacén en planta baja de cuarenta y dos metros cuadrados.

c) El Registrador suspende la inmatriculación de la finca solicitada por no acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción contenida en el título.

d) El recurrente solicita que se deje sin efecto la nota de calificación y que se inscriba la finca en los términos y con la descripción solicitada en un escrito de 4 de marzo de 2008 que se acompaña al de interposición del recurso; descripción, ésta última, que es coincidente con la que aparece en el Catastro.

2. Como cuestión preliminar, hay que recordar que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. No pueden, por tanto, tenerse en cuenta a la hora de resolver el recurso documentos no presentados para su calificación (cfr. Resoluciones de 30 de mayo de 2003, 18 de febrero y 29 de diciembre de 2005, y 23 de enero de 2006). Habiéndose presentado sólo la escritura en el momento de solicitar su calificación, sin que de las actuaciones obrantes en el expediente del presente recurso resulte que en tal momento se haya presentado ningún otro documento público o privado, a aquella escritura y al contenido de los asientos del Registro hay que atender para la resolución de la cuestión planteada.

3. Entrando en el fondo del recurso, el mismo no puede ser estimado. Como afirmó este Centro Directivo en su Resolución de 5 de octubre de 2004, los sucesivos intentos de buscar una mayor coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, unidos al intento de lograr más simplificación y agilidad en la actualización de los datos catastrales, se plasmaron en una serie de normas que integraron la Sección cuarta del Capítulo IV del Título primero de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, hoy día derogadas, salvo excepciones singulares, por el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Y entre esas excepciones está la regla séptima del artículo 53 que dispone: «En lo sucesivo, no se inmatriculará ninguna finca en el Registro si no se aporta junto al título inmatriculador certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». La finalidad de la norma es clara, y conforme a ella se pretende que, a partir de su entrada en vigor, no existan inexactitudes o discordancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en las nuevas fincas que accedan al Registro. La plena coincidencia citada, por otra parte, tiene que existir respecto a aquello que es objeto de inmatriculación: el suelo con su superficie y linderos. Y ello sin perjuicio de que, además, los elementos o construcciones que por accesión se unen a la finca, singularmente las obras nuevas, deberán reunir los requisitos que la legislación que las regula exigen para su respectiva inscripción registral (vid. Resoluciones de 22 de julio de 1998 y 9 de octubre de 2000).

4. Corrobora y desarrolla el mandato del artículo 53 n.º 7 de la Ley 13/1996, el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, exigiendo que la certificación catastral descriptiva y gráfica de tales fincas en términos totalmente coincidentes con la descripción de éstas en el título, así como que la finca esté catastrada a nombre del transmitente o adquirente. La dicción legal –total coincidencia– no puede dejar dudas a interpretaciones. Se exige una total coincidencia entre la descripción del título y la de la certificación catastral. Como afirmara la citada Resolución de 5 de octubre de 2004 «la norma no deja resquicios a excepciones: cualquiera que sea la finca que se pretende inmatricular y, por tanto, su titular, como el título, o, si se quiere, medio de los previstos en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al que se acuda», llegando incluso a reconocer que la universalidad de supuestos a que se aplica tal exigencia y su rigor «puede dar lugar a problemas si tenemos en cuenta la progresiva tendencia del legislador a permitir o incluso imponer la inscripción de bienes de dominio y uso público difícilmente conciliables con el concepto que de inmueble a efectos catastrales da el artículo 6 de la citada Ley del Catastro Inmobiliario».

Ni siquiera cabe interpretar que se da esa coincidencia cuando, tratándose de diferencias de superficie, ésta no exceda del diez por ciento, ya que los artículos 41 a 49 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, se refieren a un supuesto distinto que es el de la constatación registral de la referencia catastral, y no a la inmatriculación de la finca, por lo que no cabe su aplicación analógica (vid. Resoluciones de 4 de diciembre de 2007; 12 de mayo de 2008; 8 de septiembre de 2009, y 13 de julio de 2010). Siendo ello así, con mayor motivo se ha de rechazar la pretensión del recurrente en un caso como el presente en que la diferencia de cabida es superior al diez por ciento.

5. Además, cuando se trata de inmatriculación por la vía específica del título público, que está tan facilitada por nuestra legislación, es preciso extremar las precauciones para evitar que la documentación que acredita la adquisición por el transmitente haya sido elaborada al sólo efecto de conseguir tal inmatriculación y se produzcan dobles inmatriculaciones, por lo que la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación catastral no admite excepciones, y menos aún en casos como el presente en que la falta de coincidencia se proyecta sobre un dato de tanto relieve a los efectos de identificación de la finca como es el de su superficie (cfr. artículo 9 n.º 1 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado confirmar la nota de calificación recurrida y desestimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

16 diciembre 2010

 Título público.- 1. Se pretende la inmatriculación de fincas aportando una escritura de disolución de comunidad pro indiviso. Como título previo se acompaña escritura de partición de herencia, otorgada hace tres años, por la que los condóminos actuales se adjudicaron dicha finca en pro indiviso ordinario. La Registradora califica desfavorablemente por entender que la extinción de condominio, que se presenta como título para inmatricular las fincas procedentes de la herencia, no es título traslativo de la totalidad de las participaciones de fincas, ya que tras la aceptación de la herencia de la mencionada causante, sus herederos pasaron a ser dueños de las fincas por cuartas partes en pro indiviso, sin que exista doble transmisión de la totalidad del pleno dominio de cada una de las fincas.

2. El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205 de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.

Por un lado hay un sector doctrinal que defiende el carácter meramente especificativo de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público inmatriculable la división de la cosa común. Por otra parte otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la disolución; y finalmente hay quienes consideran que el negocio jurídico causante de la inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los títulos meramente declarativos o los que recogen una mera modificación física de la finca, como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad, división material, agrupación o segregación.

3. También esta Dirección General ha abordado el problema. Así, la Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo indirectamente el problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello que dichos comuneros son los transferentes.

Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General exigió la autorización judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en que habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr. Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).

4. También la Jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2007, señala: «esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de distintos artículos del propio código… Así la norma del artículo 1068 del Código despliega sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto sobre la totalidad de la herencia…». Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños, que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota previa.

Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la situación jurídica anterior, la de la comunidad; y al mismo tiempo tiene un efecto modificativo del derecho de cada uno de los sujetos intervinientes.

5. En realidad, lo que sucede es que la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada.

6. Asumido lo anterior, y a fin de garantizar la objetividad del procedimiento inmatriculador, debe entenderse que lo relevante en estos supuestos es que el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que el procedimiento cuente con la concordancia catastral (como ocurre en el presente supuesto) y que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente para producir la inmatriculación. Por esta razón se consideró también como título apto a efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria la aportación a la sociedad de gananciales (cfr. Resolución de 19 octubre de 2010), demostrando que caben títulos inmatriculadores en los que no se exige que la finca sea totalmente ajena.

7. En aplicación de la doctrina expuesta al supuesto concreto de este expediente, no puede que, componiéndose el «iter» inmatriculador de una adquisición hereditaria, una adjudicación pro indiviso del bien y, por último, una posterior disolución de comunidad en la que se adjudica el bien completo a uno solo de los herederos, exista una sola transmisión, y no más bien un complejo «iter» adquisitivo. Por otro lado, debe tenerse presente que entre la adjudicación pro indiviso y la disolución de comunidad transcurrieron tres años, por lo que (como declaró la Resolución de 8 de junio de 2009 para un supuesto análogo), no cabe pensar en que hayan sido preparadas al único efecto de conseguir la inmatriculación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

19 mayo 2011

 Título público.- Sobre la aptitud del título inmatriculador, cuando se trata de fincas adquiridas por herencia, que han sido objeto de previas operaciones de segregación y similares, ver, más atrás, el apartado “De finca segregada de otra no inscrita”.

6 agosto 2011

 Título público.- 2. Plantea este recurso el problema de si son suficientes a los efectos de proceder a una inmatriculación de finca dos títulos otorgados ante el mismo notario el mismo día, uno a continuación de otro, en cuya virtud, por el primero, el marido aportaba un inmueble de su propiedad a la sociedad de gananciales y, por el segundo, ya con su esposa, lo volvía a aportar a una sociedad civil, formada por ambos con su hijo.

En principio, en nuestro Derecho, basta sin necesidad de otros requisitos, para practicar la inmatriculación de fincas, con que se acredite su adquisición por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los términos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su reglamento. No obstante se viene exigiendo también que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el título inmatriculable no sea meramente declarativo; que incorpore certificación catastral descriptiva y gráfica de las fincas, en términos absolutamente coincidentes con la descripción de éstas en dicho título, de las que resulte además que la finca está castratada a favor del transmitente o del adquirente; que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el negocio que justifica la inmatriculación y, también -y a lo que importa ahora es lo fundamental- que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede, y debe, apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada o concebida «ad hoc».

3. Por lo demás el primitivo rigor que, para poder ser apreciada por los registradores, se exigía a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulación aportada ha sido temperado por la Resolución de 21 de mayo de 2007 que en un caso muy cercano al presente estableció que no servía como título inmatriculador una escritura de aportación de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa –número anterior del protocolo– en que el marido había comprado con aseveración de la esposa que el precio se pagó con dinero privativo de aquél, porque entraba en el «terreno de lo racional», y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un título inmatriculador «ad hoc». En resumen, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que también concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del título final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del título intermedio (ganancial en el primer caso; y privativo, en cambio, en el segundo).

Facilitación de la prueba que habían acentuado ya las Resoluciones de 26 (3), 27 (3), 28 (3), 29 (3) y 30 (2) de julio de 2005 cuando observaron que era conjetura relevante a efectos de concluir que se estaba elaborando un título inmatriculador «ad hoc» la de que aparezcan representadas por la misma persona la sociedad que aparece como transmitente en el título previo y la que adquiere en el segundo título. Y que recibió todavía mayor empuje en la Resolución de 16 de noviembre de 2009. Según ésta, la inmatriculación en nuestro sistema está muy facilitada, por lo que ha de evitarse que se produzcan inmatriculaciones con titulaciones «ad hoc», lo que, entiende, se produce sin «sombra de duda» cuando al final del proceso los bienes mantienen el mismo carácter que tenían anteriormente. En el caso resuelto en la citada resolución el cambio del régimen matrimonial había durado sólo ocho días y se habían utilizado dos negocios de sentido contrario, como eran la disolución de la sociedad de gananciales y una nueva aportación.

4. No debería, en efecto, ser necesario insistir sobre el reforzamiento jurídico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros –en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. artículo 207 de la Ley Hipotecaria)- que pueden derivarse de la incorporación de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. artículos 1.3, 17, 34, 38, 41 y 145 entre otros de la Ley Hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la Ley y el Reglamento, la jurisprudencia y este Centro Directivo, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligaría a los posibles perjudicados a seguir costosos trámites para restablecer la situación anterior.

En el presente caso, para negar la circularidad (la concurrencia de los otros indicios es evidente), pretende el recurrente apoyarse en que la sociedad –propietaria final de la finca– es persona distinta del aportante por lo que no cabría hablar de circularidad alguna ya que, al menos, la titularidad inicial y la final corresponderían a personas completamente distintas. Una afirmación, que cualquiera que sea la auténtica realidad material subyacente a los negocios celebrados, por lo que se refiere a la sociedad civil no puede tampoco admitirse sin más desde un punto de vista formal.

5. Es cierto que este Centro Directivo no ha mantenido una doctrina uniforme sobre los requisitos que deben exigirse para reconocer personalidad jurídica a la sociedad civil. Pero cualquiera que sean las razones dogmáticas, y prácticas, sobre todo fiscales, que puedan hacerse valer aquí para extremar el rigor en este punto (acordes por lo demás con la realidad social en la que estamos), es sobre todo cierto que, del estudio de los antecedentes, revisado recientemente con notabilísimo rigor, resulta hoy claramente que fue voluntad del legislador –que debe tener valor preferente para el intérprete– que sólo tuviesen «personalidad jurídica las sociedades civiles que cumpliesen un plus de requisitos y que son los mismos que se exigen en el Código de comercio para que las sociedades mercantiles tengan personalidad jurídica».

Había partido, en efecto, el anteproyecto del Código Civil de las ideas del anteproyecto Laurent que siguió el sistema de octroi para conceder la «personalidad jurídica a las asociaciones de personas, formen o no sociedades civiles» (cfr. artículos 1943 y 1949.2). Ya sin embargo el Código de Comercio de 1829 siguió el principio de libre constitución y, derogó el régimen concesional para las sociedades mercantiles –salvo la anónima– y se conformó con escritura notarial e inscripción registral (sistema normativo). En cualquier caso, la nueva comisión dictaminadora de la ley de bases del Código Civil introdujo un inciso en la base segunda ordenando que Gobierno y Comisión de Códigos regulasen en el futuro código el «reconocimiento y condiciones de existencia de las personas jurídicas» ajustándose a los «preceptos constitucionales y legales hoy (entonces) vigentes» (lo que obligó a revisar la fórmula acogida en el anteproyecto). Preceptos que no eran otros que los recogidos en la Ley 11-19 de octubre de 1869, el Código de Comercio de 1885 y el texto que había de ser la Ley de Asociaciones de 1887; y que La ley de Bases obligaba a respetar al Código (que no debía tener «otro alcance y propósito que el de regularizar, aclarar y armonizar los preceptos de nuestras leyes»). Preceptos, en fin, que según refrendaba la doctrina de entonces, seguían el «sistema normativo» que imponía escritura pública e inscripción; y que, según esa misma doctrina, ante la insuficiencia de las normas civiles, obligaban a aplicar a las sociedades civiles las que regían para las mercantiles. El artículo 1669 ya anticipó, en efecto, cumpliendo escrupulosamente con el mandato de la Ley de Bases, que carecían de personalidad las sociedades civiles cuyos pactos no tengan la publicidad adecuada para que sus pactos dejasen de ser secretos o reservados; y por tanto, a contrario, que solo gozaban de personalidad las que cumplían con esa publicidad. Antes del Código se entendía por la doctrina que publicidad legalmente adecuada era la prevenida en la Ley citada de 1869. Pero derogada ésta con la entrada en vigor de aquél, no prevé el Código otra publicidad oficial que la que puedan obtener si revisten una de las formas prevenidas en el Código de Comercio (artículo 1670), por lo que adecuada publicidad para que los pactos de las sociedades civiles dejen de considerarse secretos y adquieran personalidad jurídica, que es «una cualidad oficial y «erga omnes»», es solo la misma publicidad «oficial y «erga omnes» que se exige para las sociedades mercantiles».

En resumen, en el artículo 1669 se determinaron las consecuencias que, para las sociedades civiles que no tengan personalidad jurídica, comportaba el hecho de no tenerla, tanto respecto a la titularidad de sus bienes como a la de la gestión de la contratación; en cambio, en el artículo 1670, se definieron cuando la tenían, aunque no se expresasen las consecuencias de tenerla porque esas ya resultaban del artículo 38.1 (que es aplicable a todas las personas jurídicas). Doctrina que fue acogida ya en la Resolución de 31 de marzo de 1997, cuando estableció que las sociedades civiles cuyos pactos se mantienen secretos entre los socios (y por tanto carecen de personalidad) son precisamente las que no se inscriben en el registro mercantil; conclusión que corresponde reafirmar por las razones ahora expuestas y las en aquella resolución recogidas.

6. Ahora bien, así las cosas, si la sociedad civil no inscrita carece de personalidad, concurren en el presente caso todos los indicios mencionados más arriba que se han manejado por la doctrina de este Centro para apreciar la instrumentalidad de la operación diseñada. Ya que no solo se da la simultaneidad y escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, si no también la circularidad, si atenemos a la doctrina de la nombrada Resolución de este Centro Directivo de 21 de mayo de 2007 por cuanto el titular inicial no desparece nunca del todo a lo largo del proceso negocial documentado; dado que, después de los dos títulos otorgados, los bienes quedan, en definitiva, en manos de las mismas personas y de un hijo de los cónyuges, por lo que, al menos en gran parte, siguen siendo titulares reales los cónyuges aportantes y desde luego todavía lo sigue siendo el titular inicial.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y a confirmar la nota de calificación de la registradora.

25 junio 2012

 Título público.- 1. En el presente caso se discute si es posible la inmatriculación de una finca con arreglo al procedimiento prevenido en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria cuando, primero, el título público, cuya inmatriculación se pretende, viene constituido por una escritura de aportación a título oneroso, a la sociedad legal de gananciales; y, segundo, la adquisición previa se había producido, en virtud de un contrato privado de compraventa en el que el comprador adquiría con carácter privativo por confesión de su esposa, con fecha cierta desde el 17 de junio de 1999, formalizado en escritura pública el 26 de septiembre de 2011, otorgada, junto con los herederos ab intestato del vendedor, por el comprador (a cuya nombre consta en el catastro) y su esposa a los solos efectos de corroborar el carácter privativo de la adquisición.

2. En principio basta en nuestro Derecho, sin necesidad de otros requisitos, para practicar al inmatriculación de fincas con que se acredite su adquisición por su presunto titular y se justifique la de su transmitente, en los términos prevenidos en la Ley Hipotecaria y su Reglamento. No obstante se viene exigiendo también que, a fin de garantizar la objetividad y publicidad del procedimiento, el título inmatriculable no sea meramente declarativo, que se acompañe certificación catastral descriptiva y gráfica en términos totalmente coincidentes con la descripción de la finca en el título, de la que resulte que está catastrada a favor de transmitente o adquirente, que se cumplimenten los correspondientes edictos publicando el acto inmatriculante y, también –y a lo que ahora importa es lo fundamental– que de las circunstancias concurrentes no resulte que la documentación se haya creado artificialmente con el único objetivo de producir la inmatriculación. Un extremo que puede y debe apreciar el registrador con apoyo en una pluralidad de factores (tales como la simultaneidad de fechas de los títulos, transmisiones circulares, ausencia de función económica, neutralidad o bajo coste fiscal de los negocios traslativos etc.) que ofrezcan indicios suficientes de que la documentación ha sido creada y concebida ad hoc.

3. Por lo demás el primitivo rigor que, para poder ser apreciada, se exigía a la prueba de esa presunta instrumentalidad de la titulación aportada, en la Resolución de 11 de marzo de 2006 (en que se hablaba de que «paladinamente mostrase sin sombra de duda» esa condición) ha sido temperado por la Resolución de 21 de mayo de 2007 que en un caso muy cercano al presente estableció que no servía como título inmatriculador una escritura de aportación de la finca del marido a la sociedad conyugal, adjuntando como documento fehaciente anterior escritura de compraventa –número anterior del protocolo– en que el marido había comprado con aseveración de la esposa que el precio se pagó con dinero privativo de aquél, porque entraba en el «terreno de lo racional», y no era, por tanto, una mera conjetura, pensar que se buscaba crear un título inmatriculador ad hoc. Es decir, en este último caso, la simultaneidad de fechas y el escaso coste fiscal de las operaciones (indicios que también concurren en el presente caso) se estimaron suficientes para apreciar su existencia; porque, aunque la titularidad que resultaba del título final era distinta de la inicial, no lo era en cambio totalmente de la que resultaba del primer título (ganancial en el primer caso; y privativo, en cambio, en el segundo).

No debería ser necesario insistir, en efecto, sobre el reforzamiento jurídico que proporciona al derecho que se inscribe el proceso inmatriculador, es decir, sobre las importantes ventajas para el inmatriculante y graves perjuicios para terceros –en primer lugar los que puedan alegar derechos sobre la finca adquiridos con anterioridad (cfr. artículo 207 de la Ley Hipotecaria)– que pueden derivarse de la incorporación de un inmueble al Registro de la Propiedad si fuese el caso que no correspondiese (cfr. artículos 1.3, 17, 34, 38, 41 entre otros de la Ley Hipotecaria). Es por ello que las cautelas, prevenidas en la ley y el reglamento, la jurisprudencia y este Centro, han de ser observadas con especial cuidado lo que, forzosamente, obliga a extremar el celo al funcionario calificador en todo el proceso, para impedir que puedan llegar a inmatricularse fincas que no cumplen con los requisitos exigidos; lo que obligaría a los posibles perjudicados a seguir costosos trámites para restablecer la situación anterior.

4. En el supuesto de hecho de este expediente, sin embargo, no se justifican suficientemente, en la nota de calificación recurrida, las razones por los que el registrador considera creada artificialmente la documentación. Es determinante, en efecto, en el presente caso, que los dos títulos públicos que exige el artículo 205 de la Ley Hipotecaria (compraventa y posterior aportación a la sociedad conyugal), estén separados por un lapso de cuando menos doce años, y que se acompañe una certificación expedida por el Catastro en la que figura la parcela catastrada a favor del cónyuge aportante y no a favor de éste y su cónyuge.

No se da aquí, por tanto, la concurrencia de factores que, según la doctrina de este Centro, puede justificar la denegación de eficacia inmatriculatoria a los títulos presentados. No, desde luego, la cercanía de fechas de los instrumentos públicos presentados, pues pese a la proximidad temporal entre ellos, lo cierto es que entre los títulos materiales que en ellos se formalizan (originariamente en documento privado) han transcurrido más de diez años ya que, conforme al artículo 1227 del Código Civil, hay que retrotraer la fecha de la primera operación al menos a la del fallecimiento del vendedor, ocurrido en el año 1999. Tampoco se aprecia propósito de fraude, porque es inverosímil que se preparase, con la intención de inmatricular, una operación que, para cumplir con sus objetivos, necesitaba de otra posterior, y que tardase ésta en llevarse a cabo más de una docena de años. A todo ello se añade además que la situación final de titularidad de la finca en el último título es diferente de la inicial y que no concurran otros factores que arrojen suficiente sombra de duda sobre su eventual instrumentalidad (Resolución 11 de marzo de 2006). No lo son el que exista una relación de parentesco, entre los participantes en los distintos otorgamientos notariales, o que ambos títulos públicos, cuando sus fechas son tan distantes, fueron autorizados por el mismo fedatario, ya que ninguno de ellos es determinante ni junta ni separadamente, por si solos, para concluir lo que se pretende.

En consecuencia, vistos los hechos y fundamentos de Derecho antes recogidos, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador.

30 octubre 2012

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
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15 Enero 22/01/07 11 2007 132 461
16 Enero 22/01/07 15 2007 132 463
17 Enero 23/01/07 21 2007 132 467
18 Enero 23/01/07 24 2007 132 467
19 Enero 22/01/07 28 2007 132 469
22 Enero 22/01/07 31 2007 132 469
23 Enero 22/01/07 34 2007 132 469
24 Enero 22/01/07 36 2007 132 471
29 Enero 27/02/07 39 2007 132 473
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30 Enero 27/02/07 47 2007 132 477
31 Enero 29/03/07 50 2007 133 889
01 Febrero 27/02/07 55 2007 132 467
02 Febrero 05/03/07 58 2007 133 892
05 Febrero 05/03/07 68 2007 133 898
08 Febrero 22/03/07 73 2007 133 901
09 Febrero 20/03/07 78 2007 133 904
12 Febrero 22/03/07 83 2007 133 907
13 Febrero 20/03/07 86 2007 133 909
14 Febrero 01/03/07 91 2007 133 912
15 Febrero 22/03/07 107 2007 133 921
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21 Febrero 28/03/07 138 2007 133 940
22 Febrero 20/03/07 144 2007 133 944 2007 704 2783
23 Febrero 22/03/07 160 2007 133 955
24 Febrero 04/04/07 166 2007 134 1195
26 Febrero 04/04/07 170 2007 134 1195 2007 701 1394
27 Febrero 04/04/07 174 2007 134 1195
28 Febrero 13/03/07 178 2007 133 958
02 Marzo 28/03/07 190 2007 133 965
03 Marzo 04/04/07 193 2007 134 1198
05 Marzo 04/04/07 203 2007 134 1203
06 Marzo 28/03/07 207 2007 133 967
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08 Marzo 04/04/07 212 2007 134 1206
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10 Marzo 28/03/07 218 2007 133 970
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13 Marzo 04/04/07 223 2007 134 1209
14 Marzo 04/04/07 238 2007 134 1218
14 Marzo 04/04/07 244 2007 134 1225
15 marzo [1] 04/04/07 254 2007 134 1229
15 Marzo 12/04/07 257 2007 134 1229
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15 marzo [2] 12/04/07 259 2007 134 1231
16 Marzo 12/04/07 265 2007 134 1229
16 marzo [3] 12/04/07 262 2007 134 1233
17 Marzo 21/04/07 268 2007 134 1235
19 Marzo 19/04/07 271 2007 134 1236
20 Marzo 21/04/07 280 2007 134 1242
21 Marzo 21/04/07 283 2007 134 1243
22 Marzo 21/04/07 287 2007 134 1246
23 Marzo 21/04/07 291 2007 134 1248
24 Marzo 03/05/07 296 2007 135 1529
26 Marzo 21/04/07 305 2007 134 1252
27 Marzo 04/05/07 313 2007 135 1535
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29 Marzo 04/05/07 320 2007 135 1540
30 Marzo 14/04/07 324 2007 134 1257
02 Abril 14/04/07 338 2007 134 1257
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11 Abril 18/05/07 362 2007 135 1548
16 Abril 01/06/07 365 2007 136 1737
19 Abril 01/06/07 368 2007 136 1739
20 Abril 01/06/07 376 2007 136 1743
23 Abril 01/06/07 379 2007 136 1746
24 Abril 01/06/07 382 2007 136 1748
27 Abril 01/06/07 386 2007 136 1750
30 Abril 05/06/07 390 2007 136 1752
03 Mayo 19/06/07 393 2007 136 1754
04 Mayo 05/06/07 402 2007 136 1760
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07 Mayo 19/06/07 405 2007 136 1762
08 Mayo 15/06/07 410 2007 136 1765
09 Mayo 19/06/07 413 2007 136 1767
10 Mayo 19/06/07 419 2007 136 1771
11 Mayo 21/06/07 422 2007 136 1772
12 Mayo 21/06/07 425 2007 136 1774
16 Mayo 21/06/07 428 2007 136 1776
17 Mayo 21/06/07 433 2007 136 1779
18 Mayo 30/05/07 437 2007 135 1549
19 Mayo 16/06/07 450 2007 136 1781
21 Mayo 15/06/07 455 2007 136 1784
22 Mayo 16/06/07 466 2007 136 1791
23 Mayo 16/06/07 469 2007 136 1793 2007 704 2718
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24 Mayo 16/06/07 473 2007 136 1796
25 Mayo 22/06/07 478 2007 136 1799
26 Mayo 25/06/07 486 2007 136 1804
28 Mayo 23/06/07 490 2007 136 1807
30 Mayo 22/06/07 494 2007 136 1809
31 Mayo 22/06/07 513 2007 136 1821
  1 junio [4] 21/06/07 519 2007 136 1824
01 Junio 22/06/07 536 2007 136 1809
01 Junio 22/06/07 542 2007 136 1809
02 Junio 22/06/07 559 2007 136 1809
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02 Junio 22/06/07 577 2007 136 1809
04 Junio 18/06/07 595 2007 136 1828
  5 junio [5] 04/07/07 611 2007 137 2273
5 junio [6] 04/07/07 617 2007 137 2277
  6 junio [7] 04/07/07 624 2007 137 2280
  6 junio [8] 04/07/07 630 2007 137 2284
  7 junio [9] 04/07/07 647 2007 137 2293
  7 junio [10] 04/07/07 645 2007 137 2295
  8 junio [11] 03/07/07 652 2007 137 2296
  8 junio [12] 04/07/07 650 2007 137 2298
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09 Junio 07/07/07 655 2007 137 2299
11 Junio 07/07/07 657 2007 137 2301
12 Junio 07/07/07 660 2007 137 2302
13 Junio 07/07/07 663 2007 137 2304
14 Junio 07/07/07 667 2007 137 2306
15 junio [13] 13/07/07 670 2007 137 2293
15 Junio 13/07/07 673 2007 137 2293
18 Junio 13/07/07 675 2007 137 2308
19 Junio 20/07/07 683 2007 137 2313
20 Junio 20/07/07 690 2007 137 2318
21 Junio 20/07/07 693 2007 137 2320
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22 Junio 20/07/07 696 2007 137 2322
23 Junio 31/07/07 700 2007 137 2324
25 Junio 25/07/07 705 2007 137 2293
26 Junio 25/07/07 707 2007 137 2293
27 Junio 25/07/07 710 2007 137 2327
28 Junio 25/07/07 712 2007 137 2328
29 Junio 31/07/07 715 2007 137 2330
30 Junio 31/07/07 717 2007 137 2331
02 Julio 31/07/07 722 2007 137 2334
03 Julio 31/07/07 726 2007 137 2337
04 Julio 31/07/07 729 2007 137 2339
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05 Julio 31/07/07 732 2007 137 2341
06 Julio 31/07/07 735 2007 137 2343
09 Julio 31/07/07 737 2007 137 2344
10 Julio 31/07/07 745 2007 137 2344
11 Julio 31/07/07 753 2007 137 2344
12 Julio 31/07/07 761 2007 137 2344
13 Julio 03/08/07 767 2007 137 2348
14 Julio 03/08/07 770 2007 137 2350
16 julio [14] 03/08/07 784 2007 137 2354
16 julio [15] 03/08/07 780 2007 137 2358
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16 julio [16] 03/08/07 777 2007 137 2359
17 Julio 07/08/07 787 2007 137 2360
18 Julio 07/08/07 794 2007 137 2364
19 julio [17] 06/08/07 802 2007 137 2366
19 julio [18] 07/08/07 811 2007 137 2369
19 julio [19] 07/08/07 797 2007 137 2373
19 julio [20] 07/08/07 806 2007 137 2376
20 Julio 17/08/07 818 2007 137 2379
25 Julio 17/08/07 827 2007 137 2385
26 Julio 17/08/07 830 2007 137 2387
17 Septiembre 09/10/07 837 2007 139 3161
18 Septiembre 09/10/07 842 2007 139 3164
19 Septiembre 11/10/07 848 2007 139 3168
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21 Septiembre 20/10/07 852 2007 139 3170
22 Septiembre 15/10/07 858 2007 139 3174
24 Septiembre 22/10/07 861 2007 139 3176
25 Septiembre 15/10/07 865 2007 139 3178
26 Septiembre 23/10/07 869 2007 139 3181
27 Septiembre 23/10/07 874 2007 139 3184
28 Septiembre 23/10/07 877 2007 139 3186
29 Septiembre 23/10/07 886 2007 139 3186
 1 octubre [21] 23/10/07 892 2007 139 3191
 1 octubre [22] 05/11/07 897 2007 140 3581
02 Octubre 03/11/07 902 2007 140 3584
03 Octubre 07/11/07 904 2007 140 3585
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04 Octubre 05/11/07 908 2007 140 3588
 5 octubre [23] 06/11/07 914 2007 140 3589
 5 octubre [24] 06/11/07 911 2007 140 3592
06 Octubre 09/11/07 918 2007 140 3594
15 Octubre 20/11/07 922 2007 140 3594
16 Octubre 05/12/07 925 2007 141 4155
18 Octubre 07/12/07 936 2007 141 4161
19 Octubre 09/11/07 938 2007 140 3596
22 Octubre 22/11/07 944 2007 140 3600
23 Octubre 23/11/07 950 2007 140 3603
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24 Octubre 20/11/07 954 2007 140 3605
25 Octubre 23/11/07 961 2007 140 3609
26 Octubre 23/11/07 969 2007 140 3614
27 Octubre 23/11/07 972 2007 140 3616
29 octubre [25] 20/11/07 977 2007 140 3619
30 Octubre 20/11/07 1013 2007 140 3619
31 Octubre 20/11/07 1050 2007 140 3619
02 Noviembre 20/11/07 1088 2007 140 3619
03 Noviembre 20/11/07 1125 2007 140 3619
05 Noviembre 23/11/07 1144 2007 140 3631
 6 Noviembre [26] 23/11/07 1148 2007 140 3633
 7 Noviembre [27] 23/11/07 1176 2007 140 3619
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07 Noviembre 04/12/07 1235 2007 141 4162
07 Noviembre 19/12/07 1216 2007 141 4162
08 Noviembre 03/12/07 1254 2007 141 4162
08 Noviembre 04/12/07 1254 2007 141 4162
08 Noviembre 05/12/07 1273 2007 141 4162
08 Noviembre 04/12/07 1254 2007 141 4162
12 Noviembre [28] 30/11/07 1331 2007 140 3619
12 Noviembre 30/11/07 1351 2007 140 3619
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12 Noviembre 05/12/07 1371 2007 141 4162
12 Noviembre 05/12/07 1391 2007 141 4162
13 Noviembre [29] 30/11/07 1411 2007 140 3619
13 Noviembre 30/11/07 1417 2007 140 3619
13 Noviembre 30/11/07 1428 2007 140 3639
13 Noviembre 30/11/07 1435 2007 140 3643
14 Noviembre 30/11/07 1438 2007 140 3619
14 Noviembre 30/11/07 1446 2007 141 4162
14 Noviembre 30/11/07 1466 2007 141 4162
14 Noviembre 06/12/07 1514 2007 141 4162
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14 Noviembre 19/12/07 1485 2007 141 4162
14 Noviembre 19/12/07 1504 2007 141 4162
15 Noviembre 13/12/07 1534 2007 141 4162
15 Noviembre 13/12/07 1554 2007 141 4162
16 Noviembre 13/12/07 1574 2007 141 4162
16 Noviembre 13/12/07 1594 2007 141 4174
17 Noviembre 18/12/07 1601 2007 141 4178
19 Noviembre 18/12/07 1604 2007 141 4180
20 Noviembre 18/12/07 1609 2007 141 4183
21 Noviembre 19/12/07 1614 2007 141 4186
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22 Noviembre 11/01/08 1618 2008 142 223
23 Noviembre 19/12/07 1620 2007 141 4189
27 Noviembre 11/01/08 1622 2008 142 224
28 Noviembre 19/12/07 1626 2007 141 4190
29 Noviembre 19/12/07 1629 2007 141 4192
01 Diciembre 15/01/08 1632 2008 142 227
  3 Diciembre [30] 15/01/08 1637 2008 142 227
03 Diciembre 15/01/08 1643 2008 142 227
04 Diciembre 15/01/08 1648 2008 142 230
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05 Diciembre 15/01/08 1652 2008 142 232
  7 Diciembre  [31] 11/01/08 1655 2008 142 234
10 Diciembre 15/01/08 1660 2008 142 239 2008 707 1385
11 Diciembre 24/01/08 1666 2008 142 242
12 Diciembre 25/01/08 1672 2008 142 246
13 Diciembre 15/01/08 1678 2008 142 249
21 Diciembre [32] 15/01/08 1685 2008 142 254
21 Diciembre 15/01/08 1703 2008 142 254
27 Diciembre 12/01/08 1722 2008 142 265
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AÑO 2008 [33]
03 Enero 06/02/08 11 2008 143 669
  4 enero [34] 28/01/08 11 2008 142 272
  4 enero [35] 06/02/08 11 2008 143 671
05 Enero 28/01/08 11 2008 142 274
08 Enero 29/01/08 12 2008 142 275
09 Enero 06/02/08 12 2008 143 674
10 Enero 30/01/08 12 2008 142 277
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14 Enero 29/01/08 12 2008 142 254
16 Enero 06/02/08 12 2008 143 678
18 Enero 14/02/08 12 2008 143 684
21 Enero 13/02/08 12 2008 143 685
22 Enero 14/02/08 13 2008 143 687
23 Enero 14/02/08 13 2008 143 689
24 Enero 14/02/08 13 2008 143 692
25 Enero 14/02/08 13 2008 143 697
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26 Enero 14/02/08 13 2008 143 701
30 Enero 20/02/08 13 2008 143 703
31 Enero 05/03/08 13 2008 144 887
01 Febrero 25/02/08 13 2008 143 707
02 Febrero 20/02/08 14 2008 143 721
04 Febrero 20/02/08 14 2008 143 723
05 Febrero 20/02/08 14 2008 143 726
06 Febrero 20/02/08 14 2008 143 732
07 Febrero 20/02/08 14 2008 143 735
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  8 febrero [36] 25/02/08 14 2008 143 707
08 Febrero 26/02/08 14 2008 143 707
09 Febrero 05/03/08 15 2008 144 890
11 febrero [37] 28/02/08 15 2008 143 739
11 Febrero 01/03/08 15 2008 144 891
12 Febrero 29/02/08 15 2008 143 745
13 febrero [38] 05/03/08 15 2008 144 897
14 Febrero 10/03/08 15 2008 144 903
16 febrero  [39] 10/03/08 15 2008 144 906
18 Febrero 10/03/08 15 2008 144 910
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19 Febrero 10/03/08 16 2008 144 915
22 febrero [40] 15/03/08 16 2008 144 917
23 Febrero 17/03/08 16 2008 144 929
25 febrero [41] 15/03/08 16 2008 144 930
25 febrero [42] 17/03/08 16 2008 144 932
26 febrero [43] 17/03/08 16 2008 144 935
26 febrero [44] 18/03/08 16 2008 144 933
27 Febrero 13/03/08 17 2008 144 938
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28 febrero [45] 18/03/08 17 2008 144 917
28 febrero [46] 29/03/08 17 2008 144 945
29 febrero [47] 18/03/08 17 2008 144 917
29 febrero [48] 29/03/08 17 2008 144 950
01 Marzo 18/03/08 17 2008 144 917
03 Marzo 26/03/08 17 2008 144 954
5 marzo [49] 31/03/08 17 2008 144 959
06 Marzo 31/03/08 18 2008 144 961
10 Marzo 31/03/08 18 2008 144 966
11 Marzo 02/04/08 18 2008 145 1137
12 Marzo 07/04/08 18 2008 145 1139
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13 Marzo 29/03/08 18 2008 144 972
14 Marzo 29/03/08 18 2008 144 917
15 Marzo 31/03/08 18 2008 144 917
17 marzo [50] 31/03/08 19 2008 144 978
17 marzo [51] 02/04/08 19 2008 145 1141
17 marzo [52] 03/04/08 19 2008 145 1139
18 Marzo 02/04/08 19 2008 145 1141
18 Marzo 02/04/08 19 2008 145 1141
19 marzo [53] 16/04/08 19 2008 145 1148
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19 Marzo 16/04/08 19 2008 145 1148
22 Marzo 16/04/08 20 2008 145 1148
24 Marzo 16/04/08 20 2008 145 1148
24 Marzo 16/04/08 20 2008 145 1148
25 marzo [54] 16/04/08 20 2008 145 1154
25 Marzo 16/04/08 20 2008 145 1148
26 marzo [55] 16/04/08 20 2008 145 1158
26 marzo [56] 16/04/08 20 2008 145 1161
27 Marzo 16/04/08 21 2008 145 1148
28 Marzo 16/04/08 21 2008 145 1163
31 Marzo 25/04/08 21 2008 145 1165
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  7 abril  [57] 25/04/08 21 2008 145 1168
  8 abril [58] 07/05/08 21 2008 146 1379
09 Abril 07/05/08 21 2008 146 1379
10 Abril 07/05/08 21 2008 146 1379
11 Abril 07/05/08 22 2008 146 1379
12 Abril 07/05/08 22 2008 146 1379
14 abril (2 Rs.
)
07/05/08 22 2008 146 1379
15 Abril 07/05/08 22 2008 146 1382
16 abril [59] 12/05/08 22 2008 146 1385
16 abril [60] 19/05/08 22 2008 146 1387
17 abril [61] 13/05/08 22 2008 146 1389
24 Abril 13/05/08 23 2008 146 1393
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28 Abril 13/05/08 23 2008 146 1400
30 Abril 23/05/08 23 2008 146 1405
05 Mayo 24/05/08 23 2008 146 1408
06 Mayo 23/05/08 23 2008 146 1415
08 Mayo 23/05/08 23 2008 146 1422 2008 710 2533
09 Mayo 04/06/08 24 2008 147 1665
12 Mayo 05/06/08 24 2008 147 1669
13 Mayo 13/06/08 24 2008 147 1671
14 Mayo 09/06/08 24 2008 147 1677
16 Mayo 09/06/08 24 2008 147 1665
19 mayo [62] 07/06/08 24 2008 147 1677
20 Mayo 07/06/08 24 2008 147 1677
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21 Mayo 06/06/08 25 2008 147 1692
22 Mayo 13/06/08 25 2008 147 1697
26 Mayo 13/06/08 25 2008 147 1699
29 Mayo 24/06/08 25 2008 147 1703
02 Junio 24/06/08 25 2008 147 1704
03 Junio 24/06/08 25 2008 147 1706
04 Junio 01/07/07 25 2008 148 1896
05 Junio 02/07/08 25 2008 148 1899
19 Junio 22/07/08 26 2008 148 1901
20 Junio 15/07/08 26 2008 148 1902
11 Julio 30/07/08 26 2008 148 1904
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24 Julio 07/08/08 26 2008 148 1906
25 Agosto 16/09/08 26 2008 149 2061
26 agosto [63] 16/09/08 26 2008 149 2065
26 agosto [64] 16/09/08 26 2008 149 2063
27 agosto [65] 16/09/08 26 2008 149 2066
27 agosto [66] 16/09/08 27 2008 149 2067
28 Agosto 16/09/08 27 2008 149 2069
29 Agosto 16/09/08 27 2008 149 2069
01 Septiembre 16/09/08 27 2008 149 2067
02 Septiembre 01/10/08 27 2008 150 2283
3 sepbre [67] 01/10/08 27 2008 150 2284
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3 sepbre [68] 01/10/08 27 2008 150 2288
16 Septiembre 11/10/08 28 2008 150 2290
17 Septiembre 15/10/08 28 2008 150 2292
18 Septiembre 15/10/08 28 2008 150 2295
19 Septiembre 15/10/08 28 2008 150 2296
22 Septiembre 15/10/08 28 2008 150 2303
23 Septiembre 15/10/08 28 2008 150 2304
29 Septiembre 31/10/08  [69]
02 Octubre 06/11/08 29 2008 151 2557
03 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2560
06 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2562
07 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2564
08 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2567
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09 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2569
10 Octubre 07/11/08 29 2008 151 2571
11 Octubre 07/11/08 30 2008 151 2573
13 Octubre 07/11/08 30 2008 151 2574
14 Octubre 08/11/08 30 2008 151 2577
15 Octubre 08/11/08 30 2008 151 2578
16 Octubre 08/11/08 30 2008 151 2580
17 Octubre 08/11/08 30 2008 151 2581
18 Octubre 07/11/08 30 2008 151 2584
20 Octubre 07/11/08 30 2008 151 2586
22 Octubre 07/11/08 31 2008 151 2589
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Octubre 20/11/08 31 2008 151 2593
24 Octubre 20/11/08 31 2008 151 2594
27 Octubre 20/11/08 31 2008 151 2597
29 Octubre 19/11/08 31 2008 151 2599
04 Noviembre 17/12/08 31 2008 152 2951
06 Noviembre 18/12/08 31 2008 152 2952
10 Noviembre 17/12/08 32 2008 152 2953
11 Noviembre 18/12/08 32 2008 152 2954
12 Noviembre 18/12/08 32 2008 152 2956
20 Noviembre 18/12/08 32 2008 152 2958
26 Noviembre 08/01/09 32 2009 153 109
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27 Noviembre 08/01/09 32 2009 153 111
27 Noviembre   16/01/09  [70]
28 Noviembre 08/01/09 32 2009 153 114
  1 diciembre [71] 08/01/09 33 2009 153 119
  1 diciembre [72] 08/01/09 33 2009 153 116
2 diciembre [73] 8/01/09 33 2009 153 116
03 Diciembre 08/01/09 33 2009 153 116
04 Diciembre 14/01/09 33 2009 153 116
05 Diciembre 14/01/09 33 2009 153 116
05 Diciembre 08/01/09 34 2009 153 116
  9 diciembre [74] 08/01/09 34 2009 153 116
  9 diciembre [75] 26/01/08 34 2009 153 125
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10 diciembre [76] 14/01/09 34 2009 153 125
11 diciembre [77] 26/01/08 34 2009 153 128
11 diciembre [78] 07/02/09 34 2009 154 279
12 diciembre [79] 26/01/08 35 2009 153 131
12 diciembre [80] 26/01/08 35 2009 153 125
13 Diciembre 24/01/09 35 2009 153 125
15 Diciembre 23/01/09 35 2009 153 125
16 diciembre [81] 24/01/09 35 2009 153 136
16 diciembre [82] 26/01/08 35 2009 153 132
17 Diciembre 23/01/09 36 2009 153 125
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17 Diciembre 24/01/09 36 2009 153 125
18 Diciembre 23/01/09 36 2009 153 125
19 Diciembre 24/01/09 36 2009 153 125
20 Diciembre 26/01/08 36 2009 153 125
22 diciembre [83] 24/01/09 36 2009 153 125
22 Diciembre 26/01/08 37 2009 153 125
23 diciembre [84] 26/01/08 37 2009 153 138
23 diciembre [85] 26/01/08 37 2009 153 140

[1] Embargo ordenado por un Ayuntamiento sobre finca que figura a nombre de un matrimonio extranjero (lo mismo la siguiente y la primera del día 16 de marzo).
[2] Dudas sobre la identidad de una finca que se pretende inmatricular.
El recurso no es el procedimiento para resolver este problema.
[3] Cancelación de hipoteca que se suspende a la vista de títulos presentados posteriormente.
[4] Representación de sociedades por apoderado.
Juicio de suficiencia del Notario.
Los mismo las cuatro siguientes.
[5] Representación con autocontrato.
Juicio de suficiencia del Notario.
[6] Calificación de un documento existiendo otro presentado después sobre la misma finca.
Identificación del titular registral por el Notario que no coincide totalmente con la que figura en el Registro.
[7] Inscripción parcial de una escritura, con exclusión de determinadas cláusulas.
[8] Posibilidad de presentar sucesivamente el mismo título ya calificado.
Disolución de comunidad de bienes privativos, atribuyendo carácter ganancial a lo adquirido.
Debe señalarse que esta resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de mayo de 2010, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2011.
En el Boletín sólo se recoge el fallo, sin expresar los fundamentos de derecho.
[9] Embargo sobre finca inscrita a favor de un matrimonio extranjero.
[10] Segregación de finca agotada según el Registro.
[11] Documento judicial no inscribible por aplicación de los principio de legitimación y tracto sucesivo.
[12] Posibilidad de inscribir un cauce de aguas en la descripción de una finca que se inmatricula.
[13] Embargo sobre finca inscrita a favor de un matrimonio extranjero.
Lo mismo la Resolución siguiente.
[14] Herencia a favor de una Fundación sin que conste que lo es a beneficio de inventario.
[15] Novación de hipoteca sin expresar el concepto por el que la finca responde de determinada cantidad.
[16] Improcedencia del recurso cuando se deniega la solicitud de que se rectifique el Registro.
[17] Caducada una anotación no es posible cancelar, en base a ella, otras posteriores.
[18] El Registrador no puede calificar la posible contradicción entre el valor de tasación de una finca hipotecada y el que se utilizó para la subasta.
[19] La falta de intervención de los herederos del titular de una finca constituye un obstáculo registral que puede utilizarse en la calificación del documento judicial recaído en un juicio de testamentaría.
[20] No constituye defecto que el valor de una finca, para el seguro obligatorio, no coincida con el valor de la obra nueva declarado.
[21] Bienes gananciales que pretenden transformarse en privativos.
[22] Legado de finca ganancial, que no requiere la previa liquidación de la sociedad conyugal.
[23] Requisitos del título de adquisición del transmitente, en una inmatriculación.
[24] Reanudación del tracto que pretende realizarse mediante sentencia firme.
[25] Representación por apoderado y juicio de suficiencia del Notario (del mismo contenido hay dos Resoluciones de fecha 29, 30 y 31 de octubre; otras dos de 2 de noviembre y una del día 3.
Todas ellas publicadas en el BOE de 20 de noviembre).
[26] Forma de acreditar el Notario una representación orgánica (hay tres Resoluciones de esta fecha).
[27] Forma de acreditar el Notario una representación voluntaria (hay dos Resoluciones de esta fecha).
[28] Esta Resolución y las que siguen, publicadas el 30 de noviembre de 2007, se refieren en general a la forma de acreditar el Notario la representación, en unos casos voluntaria, en otros orgánica.
Se reitera, en alguna, la doctrina de la nota-informe y del informe-nota; y se reitera, por remisión a otras Resoluciones y sin citar el artículo 383 del Reglamento Hipotecario, que no constituye defecto omitir si se ha inscrito en el Registro Mercantil el poder general de una sociedad o el nombramiento de un administrador, para practicar la inscripción que corresponda en el Registro de la Propiedad.
[29] De las cuatro resoluciones de la misma fecha -13 de noviembre-, la procedente del Registro de la Propiedad de Segovia nº 3 ha sido anulada por la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 2012, publicada en el B.O.E. de 3 de julio del mismo año.
[30] Identificación del N.I.F. de un extranjero.
Lo mismo la siguiente Resolución de igual fecha.
Ambas resoluciones fueron anuladas, por extemporáneas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancias número 4 de Málaga, de 24 de septiembre de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 14 de marzo de 2011, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.
[31] El párrafo cuarto de los fundamentos de derecho de esta Resolución fue suprimido, por vía de rectificación de errores, mediante Resolución de 15 de enero de 2008, publicado en el B.O.E. del día 22 siguiente.
[32] Diversas cuestiones planteadas por una hipoteca.
Lo mismo la otra Resolución de igual fecha.
[33] Por primera vez desde que existe el Anuario de la Dirección General de los Registros y del Notariado, este libro no publica el texto de las Resoluciones dictadas en recursos gubernativos, limitándose a ofrecer un índice cronológico de las mismas, seguido de una referencia al Boletín Oficial del Estado en el que se publicaron.
La explicación que se da es “lograr una división más racional, que facilite el uso y la consulta de sus contenidos, y al mismo tiempo aprovechar las ventajas que nos ofrece la tecnología”.
La realidad es que lo único que se ha pretendido será abaratar los costes de la publicación –un tomo menos-, aunque el precio del Anuario no ha disminuido.
Y, eso sí, quien esté interesado en conocer la jurisprudencia de los Registros de la Propiedad y Mercantiles, tendrá que comprar un tomo absolutamente innecesario: el relacionado con el Registro Civil, con la nada despreciable extensión de 1996 páginas.
[34] Descripción de finca para una inmatriculación.
[35] Ineficacia de la anotación de embargo caducada, aunque no esté cancelada.
[36] La Resolución del día 1 y las dos del día 8 tratan de diversas cuestiones relacionadas con una hipoteca.
[37] Presentación telemática de documentos por una Notaría y dos cuestiones previas sobre el informe del Registrador en el recurso y carácter vinculante de las Resoluciones.
Lo mismo la de igual fecha, publicada el uno de marzo.
[38] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 13 de mayo de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[39] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Lérida, de 30 de octubre de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[40] Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 14 de octubre de 2011.
[41] Partición de herencia en la que no interviene un legitimario.
[42] Inscripción, por disolución de la sociedad titular, de una finca sobre la que existen derechos a favor de otras.
[43] Constitución de hipoteca sobre finca gravada con una prohibición de disponer.
[44] Venta de finca por un extranjero casado, que la compró siendo soltero.
[45] Diversas cuestiones planteadas por una hipoteca. Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 14 de octubre de 2011.
[46] Duración de una hipoteca. Calificación: forma de notificarla, contenido de la nota y calificación por Registrador sustituto.
[47] Igual que la primera del día 28 de este mes. Esta Resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de diciembre de 2010, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 14 de octubre de 2011.
[48] Subrogación de hipoteca y tratamiento de los pactos no inscribibles.
Calificación por Registrador sustituto.
[49] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Orense, de 7 de junio de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[50] Cancelación, por caducidad, de un pacto de retro y de asientos posteriores [51] Hipoteca sobre una pluralidad de obligaciones.
Lo mismo las dos del día siguiente.
[52] No puede ser objeto de anotación de demanda la simple reclamación de una cantidad.
[53] Diversas cuestiones planteadas por una hipoteca.
Lo mismo las de fecha 19, 22, 24, 25 (una de las dos de esta fecha) y 27 de marzo, publicadas en el B.O.E. del día 16 de abril.
[54] Enajenación directa de un bien patrimonial por un Ayuntamiento.
[55] Cancelación de derechos, por un Ayuntamiento, sin el concurso de sus titulares.
[56] Ejecución de embargo, que debe dejar subsistente una anotación posterior, por ser ésta una ampliación de otra anterior a la que se ejecutó.
[57] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Córdoba, de 18 de diciembre de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E.de 10 de agosto de 2010.
[58] Las Resoluciones de 9, 10, 11, 12 y 14 (2 Rs.
) de este mes, publicadas en el mismo B.O.E. de 7 de mayo, son idénticas. Todas ellas fueron anuladas, por extemporáneas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Sevilla, de 13 de abril de 2009, confirmada por la de la Audiencia Provincial, de 26 de abril de2010, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.
[59] Necesidad de una adecuada identificación de finca para la inscripción de un exceso de cabida.
[60] Documento que es objeto de dos calificaciones distintas y sucesivas.
[61] Esta Resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Córdoba, de 18 de diciembre de 2009, cuyo fallo se ha publicado en el B.O.E. de 10 de agosto de 2010.
[62] Esta resolución y la siguiente fueron anuladas, por extemporáneas, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga, de 25 de septiembre de 2009, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de 27 de septiembre de 2010, que se publicó en el boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.
[63] Compra por casado extranjero, que no necesita acreditar su régimen matrimonial.
[64] Ratificación de documento privado de compra hecha sólo por el comprador, sin contar con los herederos del vendedor.
[65] Derecho de uso sobre una vivienda a favor de un cónyuge, acordado en convenio de divorcio.
[66] Embargo ordenado por un Ayuntamiento sobre bienes situados fuera de su término municipal.
[67] Sustitución fideicomisaria de residuo que implica una adjudicación para pago de deudas.
[68] La rectificación de un exceso de cabida debe hacerse con el consentimiento del titular de la finca y el recurso contra la calificación que lo deniega es improcedente.
[69] Esta Resolución procede de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de Cataluña, y la fecha de publicación corresponde al Diario Oficial de la Generalitat.
[70] Esta Resolución procede de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de Cataluña, y la fecha de publicación corresponde al Diario Oficial de la Generalitat.
[71] Rectificación de un proyecto de reparcelación.
[72] Determinación del precio en una compraventa.
Lo mismo las Resoluciones de fecha 2, 3, 5 y 9 de diciembre, publicadas en el mismo B.O.E. [73] Con esta fecha hay dos Resoluciones idénticas, procedentes del mismo Registro.
[74] Determinación del precio en una compraventa.
[75] Libro del edificio y licencia de primera ocupación, en una terminación de obra.
[76] Con esta fecha hay dos Resoluciones idénticas, procedentes de distintos Registros.
Las dos se ocupan del libro del edificio y de la licencia de primera ocupación, en una declaración de fin de obra.
También son idénticas las de los días 13, 15 (2 Rs.
), 17 (2 Rs. en distintos Boletines), 18 (2 Rs.), 19 (2 Rs.) y 22 de diciembre.
[77] Hipoteca unilateral. Novación.
[78] Ineficacia de una anotación de embargo caducada para cancelar asientos posteriores.
[79] Anotación de embargo sobre finca de un extranjero casado.
[80] Libro del edificio y licencia de primera ocupación, en una terminación de obra.
[81] Escritura de compraventa que accede al Registro después de haber sido rectificada una división horizontal.
[82] Exceso de cabida, existiendo dudas sobre la identidad de la finca.
[83] Libro del edificio y licencia de primera ocupación, en una terminación de obra.
Lo mismo la de igual fecha que va a continuación, publicada en otro B.O.E. [84] Solicitud de rectificación que no se presenta en el Diario por hacerse en documento privado.
[85] Embargo ordenado por un Ayuntamiento sobre finca sita fuera de su término municipal.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Índice cronológico del registro mercantíl del 2002 al 2004

Adminstrador CoMa, 03/02/2016

INDICE CRONOLÓGICO DEL REGISTRO MERCANTÍL

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.002
02 Enero   4/3/02 783 2002 81 790
10 Enero   4/3/02 787 2002 81 793
11 Enero   4/3/02 792 2002 81 796
14 Enero 17/03/02 795 2002 82 981
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
15 Enero 18/04/02 801 2002 82 985
24 Enero   4/3/02 804 2002 81 798
25 Enero   4/3/02 807 2002 81 799
29 Enero 18/04/02 811 2002 82 987
30 Enero 17/04/02 816 2002 82 990
21 Marzo  5/7/02 821 2002 85 1899
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
22 Marzo 30/05/02 827 2002 83 1313
25 Marzo 30/05/02 831 2002 83 1316
26 Marzo 30/05/02 834 2002 83 1318
06 Abril 30/05/02 840 2002 83 1321
09 Abril   5/6/02 844 2002 84 1517
12 Abril   5/6/02 848 2002 84 1520
23 Abril 10/08/02 855 2002 85 1902
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
27 Abril 10/08/02 860 2002 85 1905
03 Mayo 23/07/02 863 2002 85 1907
04 Mayo   5/7/02 868 2002 85 1910
09 Mayo   9/7/02 872 2002 85 1913
16 Mayo 19/06/02 876 2002 84 1524
22 Mayo   6/7/02 878 2002 85 1915
28 Mayo   9/7/02 884 2002 85 1919
06 Junio 24/07/02 886 2002 85 1920
07 Junio 19/07/02 890 2002 85 1922
15 Junio 12/08/02 893 2002 85 1924
15 Julio 12/10/02 896 2002 87 2385
16 Septiembre 30/10/02 903 2002 87 2389
18 Septiembre 30/10/02 906 2002 87 2391
23 Septiembre 29/10/02 909 2002 87 2392
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
05 Octubre 18/11/02 912 2002 88 2701
07 Octubre 16/11/02 916 2002 88 2701
14 Octubre 16/11/02 921 2002 88 2704
18 Octubre 15/11/02 924 2002 88 2706
24 Octubre 11/12/02 930 2002 89 3672
25 Octubre 11/12/02 934 2002 89 3672
11 Noviembre 19/12/02 940 2002 89 3675
15 Noviembre 28/12/02 944 2002 89 3677
16 Noviembre 28/12/02 949 2002 89 3680
22 Noviembre 28/12/02 953 2002 89 3683
03 Diciembre 15/01/03 963 2003 90 309
04 Diciembre 15/01/03 966 2003 90 311
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.003
02 Enero 27/02/03 937 2003 91 814
09 Enero 10/03/03 942 2003 91 817
23 Enero 27/02/03 945 2003 91 814
29 Enero 10/03/03 950 2003 91 814
31 Enero 14/03/03 952 2003 91 814
04 Febrero 14/03/03 955 2003 91 814
07 Febrero 12/03/03 961 2003 91 814
17 Febrero 28/03/03 966 2003 91 814
22 Febrero   3/4/03 968 2003 92 1328
24 Febrero   3/4/03 971 2003 92 1330
27 Febrero 10/04/03 972 2003 92 1331
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
03 Marzo 10/04/03 976 2003 92 1333
26 Marzo 26/04/03 981 2003 92 1349
28 Marzo   3/5/03 988 2003 92 1336
31 Marzo   3/5/03 992 2003 92 1340 (Administradores. Destitución)
31 Marzo 16/05/03 999 2003 92 1339 (Depósito de cuentas)
02 Abril   3/5/03 1001 2003 92 1353
08 Abril   3/5/03 1003 2003 92 1344
16 Abril 28/05/03 1007 2003 92 1346
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Abril 17/05/03 1009 2003 92 1347
29 Abril 10/06/03 1012 2003 93 1662
09 Mayo 27/06/03 1017 2003 93 1665
22 Mayo 30/06/03 1019 2003 93 1667
23 Mayo 30/06/03 1022 2003 93 1668
24 Mayo   8/7/03 1024 2003 94 2301
26 Mayo   8/7/03 1029 2003 94 2304
02 Junio   8/7/03 1033 2003 94 2306
10 Julio 15/08/03 1038 2003 94 2309
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Julio 16/08/03 1044 2003 94 2313
23 Septiembre 18/10/03 1050 2003 96 3249
25 Septiembre 20/10/03 1056 2003 96 3246 2004 685 2556
02 Octubre   5/11/03 1062 2003 97 4004
15 Octubre 22/11/03 1067 2003 97 4007
22 Octubre 25/11/03 1071 2003 97 4010
23 Octubre 25/11/03 1075 2003 97 4012
07 Noviembre 18/12/03 1077 2003 98 4798
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
08 Noviembre 18/12/03 1080 2003 98 4800
12 Noviembre 18/12/03 1084 2003 98 4803
01 Diciembre 13/01/04 1087 2004 99 202
04 Diciembre 13/01/04 1095 2004 99 207
09 Diciembre 13/01/04 1100 2004 99 207
RESOLUCIÓN
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  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.004
03 Enero 18/02/04 661 2004 100 579
15 Enero   9/03/04 665 2004 101 1115
18 Febrero 30/03/04 667 2004 101 1116
19 Febrero 30/03/04 669 2004 101 1117
24 Febrero 14/04/04 671 2004 102 1403
25 Febrero 22/04/04 675 2004 102 1396
26 Febrero 15/04/04 679 2004 102 1399
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
13 Abril 14/05/04 685 2004 103 1640
05 Mayo 19/05/04 687 2004 103 1642
06 Mayo 04/06/04 690 2004 104 1947
06 Julio 07/09/04 692 2004 107 2808
13 Septiembre 04/11/04 700 2004 109 3504
29 Septiembre 16/11/04 708 2004 109 3508
01 Octubre 06/12/04 710 2004 110 3914
25 Octubre 28/12/04 713 2004 110 3916
11 Noviembre 06/12/04 718 2004 110 3918
15 Noviembre 06/12/04 732 2004 110 3922
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
07 Diciembre 13/01/05 760 2005 111 212
14 Diciembre 12/01/05 773 2005 111 197
21 Diciembre 11/02/05 796 2005 112 412

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Constitución por una comunidad de propietarios

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución por una comunidad de propietarios

Constitución por una comunidad de propietarios

1. En el presente recurso se debate la negativa a inscribir una escritura de constitución de un conjunto urbanístico. Frente a la calificación del Registrador, en la que se precisa el consentimiento unánime de los titulares de las fincas que forman dicho conjunto; el recurrente estima que, dado que se trata de una comunidad ordinaria, basta el acuerdo de la mayoría de los condóminos adoptado con arreglo a lo dispuesto en los artículo 398 del Código Civil.

2. La regulación de los conjuntos urbanísticos, sus elementos y caracteres se recoge en el artículo 24 de la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Conforme al citado artículo, el régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil, será aplicable a los complejos inmobiliarios privados, que reúnan los siguientes requisitos: a) estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; b) participar los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentran divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. En relación a este segundo apartado, cabe destacar lo señalado por el Registrador en su nota de calificación, con carácter previo, esto es, la necesidad de que todos los titulares de elementos independientes participen de manera inherente en la titularidad de los ahora configurados como elementos comunes.

3. El fondo del recurso se centra en la constitución del conjunto inmobiliario y su naturaleza. Dada la aplicación supletoria a estos de las normas reguladoras de la propiedad horizontal, es preciso acudir a lo dispuesto en los artículos 2 y 5 de la Ley, dedicado este último al título constitutivo formal de la propiedad horizontal, así como a lo señalado por el artículo 396 del Código Civil, al que aquel se remite. La configuración de un edificio en régimen de propiedad horizontal ha sido calificada por la doctrina mayoritaria y por la jurisprudencia como un acto de riguroso dominio. De ahí la necesidad de que la escritura de constitución sea otorgada por el propietario único del inmueble, o por todos los titulares de los diferentes pisos y locales que integran aquella. De este modo, el nudo propietario podrá otorgar la escritura de constitución, siempre que no haya perjuicio para el usufructuario; el apoderado necesita poder expreso para constituir un inmueble en régimen de propiedad horizontal, por tratarse de un acto de riguroso dominio (Resolución de 17 de abril de 1970). En este sentido, se ha pronunciado la Dirección General en diversas resoluciones, relativas al otorgamiento del título constitutivo como a las modificaciones del mismo, frente a aquellas modificaciones que se adoptan con el acuerdo mayoritario en el seno de la Junta de Propietarios (artículo 17 de la Ley). Así, destacan las Resoluciones de 27 de junio de 1995, 23 de noviembre de 2000, 23 de junio de 2001, 11 de octubre de 2001.

No cabe, por tanto, entender que ante la presencia de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto urbanístico es un acto de administración, cuya adopción requiere de la mayoría que contempla el artículo 398 del Código Civil, dado que partiendo de la na turaleza dominical del acto constitutivo, de tratarse de una comunidad romana se precisaría de la unanimidad prevista en el artículo 397 de aquel cuerpo legal; ya que es necesario el consentimiento de todos los titulares de las diferentes parcelas, pisos, locales o cuotas indivisas de los mismos sobre las que el conjunto se constituya. Todo ello sin prejuzgar si la constitución en régimen de propiedad horizontal participa de la naturaleza de los actos de administración o disposición. Es un acto de riguroso dominio y por ello en el otorgamiento han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que hayan de concurrir en la comunidad. En definitiva, se requiere el consentimiento de cada uno de los titulares de las fincas, elementos independientes, o cuotas de las mismas que pasan a integrar el conjunto urbanístico.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

5 enero 2006

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Efectos del divorcio sobre la institución de heredero

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Efectos del divorcio sobre la institución de heredero

Efectos del divorcio sobre la institución de heredero

Instituida heredera por el testador su esposa, de la que estaba divorciado al tiempo de su muerte, no puede entenderse que existe una causa falsa de la institución -el hecho de que se instituía precisamente a la esposa- pues según la Dirección General: a) El hecho de referirse a la esposa, seguido de su nombre y apellidos, no significa que haya una expresión del motivo de la institución, sino que es una forma de identificación de la persona favorecida; b) La alteración sobrevenida de circunstancias, como es el divorcio, tiene su adecuado tratamiento en la revocabilidad esencial del testamento y en la posibilidad de otorgamiento de una nueva disposición testamentaria. c) Aunque es posible, según la reglas de interpretación, llegar también a la conclusión de que el «de cuius» no habría hecho la institución de haber sabido que el vínculo conyugal con la instituida no subsistiría y que eso quería expresar al mencionar en la disposición la condición de esposa de la beneficiaria, tal hipótesis sólo puede ser apreciada judicialmente, en procedimiento contradictorio, con una base probatoria que no cabe en el ámbito del recurso gubernativo, debiendo prevalecer mientras tanto la interpretación favorable a la eficacia de la institución, en congruencia con el principio de conservación de las disposiciones de última voluntad que late en diversas normas del Código Civil.

26 noviembre 1998

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NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Del promotor de un expediente de dominio

Produccion CoMa,

IDENTIFICACIÓN

Del promotor de un expediente de dominio

Del promotor de un expediente de dominio

1. Se presenta en el Registro testimonio de auto firme recaído en un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca. El registrador suspende la inscripción por dos defectos: el primero consiste en el hecho de no constar las circunstancias de la promotora del expediente –el auto dictado expresa sólo nombre y apellidos–; y el segundo está motivado porque la descripción de la finca en el título presentado no lo es en términos totalmente coincidente con la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica. En el auto dictado se describe la finca de la siguiente forma: «Casa, al sitio de Cabanán de Arriba, parroquia de Landoy, en el término municipal de Cariño; con trescientos noventa y nueve metros cuadrados de superficie construida, y referencia catastral 9793905NJ8399S0001DI. Linda: Norte, herederos de J. S.: Sur, carretera; Este, herederos de J. S.; y Oeste, camino». De la certificación catastral descriptiva y gráfica que se acompaña resulta que se trata de una finca de cuatrocientos veintidós metros cuadrados de superficie en la que se encuentran dos edificaciones con una superficie total construida de trescientos noventa y nueve metros cuadrados (véase, para este segundo defecto, más atrás, el apartado “Del promotor de un expediente de dominio”).

2. El primer defecto debe ser confirmado. La inscripción debe contener las circunstancias personales que exigen los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, por lo que tales circunstancias deben resultar de los documentos presentados a inscripción, como claramente se desprende de lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de octubre de 2011), y entre las mismas figuran el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero, casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge; la nacionalidad y la vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las circunstancias que lo concreten. A estas circunstancias se ha de añadir, conforme al artículo 254 de la Ley Hipotecaria, el número de identificación fiscal. Sin embargo, lo cierto es que, en el presente caso, del testimonio del auto dictado no resulta más que el nombre y los apellidos de la promotora del expediente, omitiéndose el resto de circunstancias que prevén los artículos citados. Como ya indicó la Resolución de 30 de septiembre de 2005, todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que están la expresión de las circunstancias personales de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.

18 junio 2012

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Cancelación sin intervención del acreedor

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cancelación sin intervención del acreedor

Es inscribible la escritura de cancelación, otorgada sólo por el deudor, de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo representado por letras de cambio, debidamente identificadas, sin ser hipoteca cambiaria. Pues aunque la salvaguardia judicial de los asientos sea un principio básico en nuestro sistema, debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia con la realidad extrarregistral, de modo que, acreditada la extinción del derecho inscrito, procede la cancelación del asiento sin que sea necesario el consentimiento de su titular. Y la justificación de la extinción del crédito resulta del pago de las cambiales, de su posesión por el deudor y de su identificación por el Notario.

30 octubre 1989

Cancelación sin intervención del acreedor.- Ver más atrás «Cancelación en virtud de sentencia».

11 enero 1993

Cancelación sin intervención del acreedor.- No es inscribible la sentencia que ordena la cancelación de una hipoteca dictada en juicio penal, en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario, pues se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, las reglas registrales de los artículos 40,d) y 82 de la Ley Hipotecaria y el artículo 24 de la Constitución.

15 marzo 2001

Cancelación sin intervención del acreedor.- El carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado determina que la extinción del crédito conlleve la del derecho de garantía. En el caso de títulos al portador, la incorporación del derecho al documento, unida a la legitimación que la posesión de éste brinda para el ejercicio de aquél, implican que la destrucción o inutilización del título acarree la extinción del derecho incorporado, por lo que, acreditada fehacientemente, por virtud de la escritura, aquélla inutilización, se dan los presupuestos legales para la cancelación de la garantía, tal como expresamente se recoge en el artículo 176 de la Ley Hipotecaria. Como consecuencia, se rechaza la calificación que suspendió la cancelación por no acompañarse a la escritura los ejemplares destinados a la circulación y sus cupones de las obligaciones al portador, para hacer constar en ellos la cancelación de la hipoteca, pues si el Notario afirma haber inutilizado los títulos, se está refiriendo a los destinados al tráfico, y no a las matrices correspondientes.

9 junio 2003

Cancelación sin intervención del acreedor.- Ver, más atrás, el apartado “Cancelación por caducidad”.

8 enero 2004

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10 junio [37] 29/06/09 21 2009 158 1471
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16 julio [39] 01/10/09 2009 161 2321
17 Julio 19/09/09 24 2009 160 1944
17 julio [40] 04/09/09 2009 160 2074
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28 julio [44] 04/09/09 2009 160 2071
29 julio [45] 01/10/09 2009 161 2323
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31 Julio 28/09/09 25 2009 160 1957
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19 Agosto 28/09/09 26 2009 160 1963
20 Agosto 28/09/09 26 2009 160 1965
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12 Septiembre 03/12/09 28 2009 163 3067
14 Septiembre 07/10/09 28 2009 161 2251
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17 Febrero 24/04/10 11
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04 Mayo 22/06/10 14
06 Mayo 21/06/10 14
07 Mayo 24/06/10 14
08 Mayo 16/07/10 15
11 Mayo 16/07/10 15
12 Mayo 17/07/10 15
13 Mayo 16/07/10 15
14 Mayo 27/09/10 15
17 Mayo 05/07/10 15
19 Mayo 05/07/10 15
20 Mayo 22/07/10 15
01 Junio 16/07/10 16
02 Junio 09/08/10 16
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
03 Junio 09/08/10 16
04 Junio 09/08/10 16
07 Junio 09/08/10 16
08 Junio 09/08/10 16
09 Junio 09/08/10 16
10 Junio 09/08/10 16
11 Junio 09/08/10 17
14 Junio 09/08/10 17
15 Junio 09/08/10 17
16 Junio 09/08/10 17
17 Junio 09/08/10 17
18 Junio 09/08/10 17
19 Junio 09/08/10 17
08 Julio 13/09/10 17
12 Julio 18/09/10 18
13 Julio 18/09/10 18
14 Julio 20/09/10 18
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
15 Julio 27/09/10 18
16 Julio 18/09/10 18
19 Julio 18/09/10 18
20 Julio 18/09/10 18
22 Julio 18/09/10 18
23 Julio 18/09/10 19
26 Julio 18/09/10 19
27 Julio 20/09/10 19
16 Agosto 27/09/10 19
17 Agosto 08/11/10 19
18 Agosto 15/11/10 19
19 Agosto 27/09/10 19
20 Agosto 27/09/10 19
20 Septiembre 08/11/10 19
21 Septiembre 15/11/10 20
23 Septiembre 15/11/10 20
24 Septiembre 15/11/10 20
27 Septiembre 15/11/10 20
28 Septiembre 15/11/10 20
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
29 Septiembre 15/11/10 20
30 Septiembre 15/11/10 20
01 Octubre 08/11/10 20
04 Octubre 22/11/10 21
18 Octubre 22/11/10 21
19 Octubre 22/11/10 21
27 Octubre 27/11/10 21
28 Octubre 10/01/11 21
30 Octubre 23/11/10 21
04 Noviembre 30/12/10 21
08 Noviembre 01/01/11 21
10 Noviembre 13/12/10 22
11 Noviembre 06/12/10 22
12 Noviembre 01/01/11 22
26 Noviembre 04/01/11 [72]
29 Noviembre 04/01/11 [73]
02 Diciembre 20/12/10 22
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
03 Diciembre 03/01/11 22
04 Diciembre 10/01/11 22
07 Diciembre 10/01/11 22
  9 dicbre [74] 26/01/11 23
  9 dicbre [75] 26/01/11 23
  9 dicbre [76] 26/01/11 23
10 Diciembre 03/01/11 23
11 dicbre [77] 26/01/11 23
11 dicbre [78] 26/01/11 23
11 dicbre [79] 16/02/11 23
13 dicbre [80] 26/01/11 23
13 dicbre [81] 27/01/11 24
13 dicbre [82] 27/01/11 24
14 dicbre [83] 27/01/11 24
14 dicbre [84] 27/01/11 24
14 dicbre [85] 07/02/11 24
15 Diciembre 27/01/11 24
16 dicbre [86] 10/01/11 24
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
16 dicbre [87] 10/01/11 24
20 Diciembre 21/02/11 24
21 Diciembre 14/02/11 25
22 dicbre [88] 21/02/11 25
22 dicbre [89] 14/03/11 25
23 Diciembre 22/02/11 25
27 dicbre [90] 22/02/11 25
27 dicbre [91] 31/03/11 25

[1] Siguiendo el criterio iniciado el año anterior, el Anuario de la Dirección General no reproduce el texto de las Resoluciones, sino que se limita a hacer una referencia a la página del Boletín Oficial del Estado en la que fueron publicadas.Dado que, desde hace algunos años, el Anuario incluye un CD que reproduce las Resoluciones, no hay más remedio que utilizarlo para conocerlas.
[2] Las Resoluciones de los días 8 (dos), 9, 10, 12 (dos), 13 (dos) y 14 se ocupan del libro del edificio y licencia de primera ocupación, siendo un calco de las anteriores del año 2008.
[3] Una de estas dos resoluciones del día 12 de enero ha sido anulada parcialmente por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de León.
La nulidad se refiere a la doctrina de la Dirección que, en contra de la dicción literal de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria, sostiene que la calificación debe ser total y unitaria en los casos en que, según dichos artículos, debe suspenderse.
[4] Expediente de reanudación del tracto.Cómputo del plazo para interponer el recurso.
[5] Efectos del silencio administrativo ante una solicitud de licencia de segregación.
[6] Esta Resolución y la que sigue han sido dictadas por la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña y las fechas de publicación corresponden a su Diario Oficial.
[7] Solicitud de cancelación de un derecho de opción.
[8] Juicio de suficiencia de un poder por un Notario.Requisitos de la calificación sustitutoria.
[9] Las tres Resoluciones del día 13 plantean el problema de la suspensión de la calificación de un documento que no ha sido presentado en la Oficina Liquidadora; en las dos primeras se afirma que el Registrador puede apreciar de oficio la exención si se trata de una escritura de cancelación de hipoteca, pese a que no tiene competencia para ello.
En la tercera se resuelve que la autoliquidación se acredita mediante testimonio unido a la escritura de la carta de pago del impuesto y del impreso adhesivo emitido por la Oficina correspondiente.
[10] Venta a una sociedad, consistiendo el precio en la cesión de un crédito de dudoso cobro.
Esta resolución ha sido anulada, por extemporánea, por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza, confirmada por otra de la Audiencia Provincial, de 7 de junio de 2010, que se publicó en el Boletín Oficial del Estado de 20 de diciembre de 2011.
[11] Transmisión de una finca situada en un espacio natural protegido, sin notificación previa a la Comunidad Autónoma a los efectos de los derechos de tanteo y retracto.
[12] Herencia yacente en la que no se ha nombrado administrador judicial.
Se pretende, además, la inscripción directa de la sentencia dictada en rebeldía.
[13] Rectificación del Registro ordenada judicialmente, sin intervención del titular de un derecho afectado.
[14] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña.
La fecha de publicación es la de su Diario Oficial.
[15] Hay tres Resoluciones con esta misma fecha, publicadas en el mismo B.O.E. [16] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[17] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[18] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[19] Necesidad de licencia urbanística en una segregación.
[20] Cancelación de inscripción ordenada judicialmente, existiendo una hipoteca posterior constituida por el titular del asiento a cancelar.
Requisitos de la sentencia dictada en rebeldía.
[21] Anotación de embargo sobre el exceso de edificabilidad de una finca.
[22] Anotación de embargo sobre finca de un responsable subsidiario que no ha sido demandado.
[23] Liquidación de gananciales hecha unilateralmente por un cónyuge, a la muerte del otro.
[24] Obligaciones formales del Notario en cuanto a la constancia de los medios de pago en una compraventa.
Lo mismo la Resolución siguiente.
[25] Cómputo del tiempo para la cancelación de una hipoteca por caducidad.
[26] Aceptación de la herencia a favor del incapaz por su tutor.
[27] Cancelación, por el dueño de la finca, de la hipoteca que garantizaba un pagaré.
[28] Hipoteca sobre cuota indivisa de garaje.
[29] Diferentes descripciones de fincas que no coinciden.
[30] Inmatriculación mediante escritura de herencia y posterior disolución de comunidad.
[31] Compra de vivienda familiar, basada en convenio regulador.
[32] Expediente de dominio: firmeza del auto e identificación de la finca.
[33] Propiedad horizontal en que las plazas de garaje tienen salida a la vía pública a través de una servidumbre no inscrita.
[34] Caducidad de una anotación de embargo, prorrogada por seis meses.
[35] Segregación de fincas por debajo de la unidad mínima de cultivo.
[36] Inexactitud en la descripción de finca, cuya rectificación solicita solo un colindante.
[37] Inscripción de obra nueva antigua.
[38] Necesidad de indicar, en una escritura de compra otorgada en Valencia, que el régimen de gananciales de los compradores es el legal supletorio de gananciales.
Lo mismo la Resolución siguiente.
[39] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[40] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[41] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[42] Dos escrituras remitidas telemáticamente, al mismo tiempo, son presentadas en orden inverso a su número de protocolo, resultando en apariencia contradictorias.
[43] Estipulación por la que el promotor de un edificio se reserva facultades para concretar la descripción de las cuotas de garaje que venda en el futuro.
[44] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[45] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, publicada en su Diario Oficial.
[46] No existe tracto interrumpido cuando el promotor del expediente es heredero de quien adquirió del titular registral.
[47] No cabe la ampliación de un embargo cuya anotación está cancelada.
[48] Expediente de reanudación del tracto que accede al Registro cuando existen títulos posteriores a su fecha que se han presentado con anterioridad.
[49] Inmatriculación por título público, que adolece de varios defectos.
[50] Expediente de reanudación del tracto en el que, respecto de una cuota indivisa de la finca, no existe interrupción del tracto.
[51] Compra, sin licencia de parcelación, de una cuota indivisa de finca, con adscripción de uso.
[52] Enajenación de una finca rústica por un Ayuntamiento sin autorización de la autoridad agraria.
[53] Necesidad de acreditar el interés legítimo para solicitar publicidad registral.
[54] Diversos problemas sobre identificación de fincas.
Lo mismo, la que sigue de igual fecha.
[54] Segregación de finca rústica, silencio administrativo y disciplina urbanística.
[55] Construcción de una obra nueva sobre el techo de otra distinta.
[56] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
Su contenido es idéntico al de la siguiente.
[57] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[58] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[59] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[60] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[61] A partir de este número dejó de publicarse en papel el Boletín del Colegio de Registradores.
[62] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[63] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[64] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[65] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[66] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[67] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[68] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de León, de 31 de marzo de 2011, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[69] Hay dos Resoluciones de la misma fecha y con idéntico contenido.
[70] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[71] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[72] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña, publicada en su Diario Oficial.
[73] Anotación de embargo que debe practicarse a favor de varias personas, con carácter solidario.
[74] Partición judicial que pretende inscribirse mediante un testimonio del Auto.
[76] Sentencia en juicio ordinario para reanudar el tracto, sin intervención del titular registral.
[77] No puede prorrogarse una anotación caducada.
[78] Calificación registral que pone en duda la identificación de la finca hecha por un juez.
[79] Diferencias entre contrato civil y administrativo.
Esta resolución ha sido anulada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Badajoz, publicada en el B.O.E. de 3 de julio de 2012.
[80] El Registrador debe ajustarse en su informe a la nota de calificación.
[81] Es inscribible la partición realizada por contador y los herederos, excepto uno de ellos.
[82] No es necesario el NIF del otorgante de una escritura que no adquiere ningún derecho inscribible.
[83] 1) Determinación de los sustitutos vulgares.
2) Obra nueva anterior a la ley 8/1990.
[84] Identificación del lindero de una finca por simple manifestación, aunque coincida con otra.
[85] Distinción entre caducidad del derecho de opción y caducidad del asiento que lo publica.
[86] Inscripción de exceso de cabida e identificación de la finca.
[87] Inmatriculación por título público.
[88] Convenio de liquidación de un régimen de separación.
[89] Carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto, que requiere una verdadera interrupción del tracto.
[90] Descripción de pisos y locales en propiedad horizontal.
[91] Alteración del título constitutivo de propiedad horizontal y consentimiento de los condueños.

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

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Indice cronológico del registro de Bienes Muebles

Adminstrador CoMa, 02/02/2016

INDICE CRONOLÓGICO DEL REGISTRO DE BIENES MUEBLES

RESOLUCIÓN  
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.998
19 Junio 23-7-98 1063 1998 40 2057
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.999
20 Noviembre 21-12-99 1203 2000 55 109
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.001
16 Julio 21-8-01 1177 2001 74 2423
18 Julio 21-8-01 1180 2001 74 2421
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.002
21 Octubre 11-12-02 971 2002 89 3689
22 Octubre 11-12-02 975 2002 89 3691
23 Octubre 12-12-02 979 2002 89 3694
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.003
24 Septiembre 5-11-03 1105 2003 97 4013
20 Octubre 22-11-03 1109 2003 97 4016
21 Octubre 22-11-03 1116 2003 97 4020
3 Noviembre 11-12-03 1121 2003 98 4804
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
4 Noviembre 11-12-03 1125 2003 98 4804
5 Noviembre 11-12-03 1130 2003 98 4804
6 Noviembre 11-12-03 1135 2003 98 4804
20 Diciembre 7-2-04 1139 2004 100 582
23 Diciembre 7-2-04 1144 2004 100 584
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.004
5 Enero 18-2-04 801 2004 100 582
14 Enero 26-2-04 805 2004 101 587
15 Enero 9-3-04 810 2004 101 1118
16 Enero 1-3-04 814 2004 101 1121
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
17 Enero 9-3-04 818 2004 101 1118
19 Enero 1-3-04 823 2004 101 1121
29 Enero 8-3-04 827 2004 101 1123
30 Enero 8-3-04 833 2004 101 1127
31 Enero 8-3-04 837 2004 101 1127
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
5 Febrero 24-3-04 840 2004 101 1132
6 Febrero 24-3-04 845 2004 101 1135
7 Febrero 24-3-04 849 2004 101 1137
9 Febrero 24-3-04 854 2004 101 1137
16 Marzo 23-3-04 858 2004 102 1405
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
17 Marzo 23-3-04 861 2004 102 1405
18 Marzo 23-3-04 865 2004 102 1407
20 Marzo 24-3-04 869 2004 102 1407
7 Julio 14-10-04 872 2004 108 3146
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
8 Julio 14-10-04 876 2004 108 3146
9 Julio 14-10-04 879 2004 108 3148
12 Julio 14-10-04 882 2004 108 3150
13 Julio 14-10-04 885 2004 108 3151
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
15 Julio 14-10-04 889 2004 108 3154
16 Julio 14-10-04 893 2004 108 3151
19 Julio 14-10-04 898 2004 108 3154
20 Julio 14-10-04 902 2004 108 3157
18 Diciembre 11-2-05 908 2005 112 415
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.005
4 Enero 4-3-05 2135 2005 113 639
5 Enero 4-3-05 2138 2005 113 641
7 Enero 4-3-05 2141 2005 113 642
10 Enero 5-3-05 2143 2005 113 644
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
11 Enero 5-3-05 2148 2005 113 647
12 Enero 3-3-05 2151 2005 113 641
13 Enero 7-3-05 2154 2005 113 641
14 Enero 4-3-05 2157 2005 113 641
15 Enero 4-3-05 2160 2005 113 641
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
17 Enero 7-3-05 2163 2005 113 648
18 Enero 4-3-05 2166 2005 113 641
19 Enero 7-3-05 2168 2005 113 641
20 Enero 7-3-05 2172 2005 113 649
21 Enero 8-3-05 2175 2005 113 649
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
22 Enero 8-3-05 2178 2005 113 649
24 Enero 8-3-05 2182 2005 113 642
25 Enero 8-3-05 2186 2005 113 651
26 Enero 8-3-05 2189 2005 113 653
27 Enero 8-3-05 2193 2005 113 655
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
23 Febrero 6-4-05 2195 2005 114 1065
24 Febrero 6-4-05 2199 2005 114 1067
25 Febrero 6-4-05 2202 2005 114 1069
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.006
13 Febrero 24-3-06 1521 2006 122 603
23 Octubre 30-11-06 1495 2006 129 3231
27 Diciembre 26-01-07 1524 2007 131 320
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.007
3 Septiembrer 20-10-07 1889 2007 139 3219
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.008
29 Septiembre 6-11-08 2008 151 2610
1 Octubre 6-11-08 2008 151 2613
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.010
4 Febrero 24-4-10
5 Febrero 24-4-10
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.012
11 Enero 30-1-12
1 Febrero 1-3-12
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISTRADORES
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.014
13 Febrero 21-3-04

 

 

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Indice cronológico del registro de hipoteca mobiliaria

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLÓGICO DEL REGISTRO DE HIPOTECA MOBILIARIA

 

 RESOLUCIÓN 
 B.O.E  ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
   FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO  1.945
 18 Junio 18-9-45  414  –
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO  1.964 
 7 Julio 2-9-64 91  –
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO  1.972        
 16 Noviembre  29-11-72  109 1972 74 588
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
  AÑO  1.979         
 19 Diciember 11-1-80 121 1980 153 70
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO  1.986
2 Abril 25-4-86 343 1986 222 927 1986 576 1537
28 Octubre 14-11-86 351 1986 229 2588
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.991
7 Octubre 6-11-91 535 1991 283 2486
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.992
30 Noviembre 15-1-93 699 1993 296 125
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.994
1 Marzo 6-5-94 465 1994 311 1277
6 Octubre 19-10-94 469 1994 315 2676
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.995
29 Noviembre 15-1-96 477 1996 12 410
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.996
20 Junio No publicada 773
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 1.998
11 Julio 11-8-98 1067 1998 41 2614
28 Julio 15-8-98 1071 1998 41 2617
16 Noviembre 17-12-98 1077 1999 44 89
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.000
3 Abril 15-5-00 1193 2000 60 1039
14 Abril 9-6-00 1198 2000 61 1318
5 Mayo 13-6-00 1202 2000 61 1320
2 Octubre 10-11-00 1208 2000 62 2224
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.001
14 Julio 21-8-01 1172 2001 74 2419
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
FECHA PÁG. AÑO NÚM. PÁG. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2.002
9 Abril 3-6-02 985 2002 84 1526

 

 

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Constitución sobre una casa de una planta

Produccion CoMa,

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución sobre una casa de una planta

Constitución sobre una casa de una planta

Dividida horizontalmente una casa de planta baja en tres independientes, la Dirección admite su inscripción porque frente a las múltiples situaciones fácticas posibles no pueden imponerse soluciones jurídicas específicas, sino que debe reconocerse a los particulares la facultad elección del instrumento jurídico que mejor se adecue a sus intereses, siempre que esté conforme con el Ordenamiento. Y en este sentido, la solución positiva se funda: a) En que la división se realiza por referencia al propio suelo ocupado por cada finca resultante. b) Cada una de las tres nuevas casas es susceptible de aprovechamiento separado e independiente, sin perjuicio de las servidumbres que sea preciso establecer, cumpliéndose así las exigencias legales y entre ellas la descripción de cada una de las nuevas casas con los requisitos exigidos por el artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

23 octubre 1998

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Heredero condicional

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero condicional

La cláusula testamentaria en cuya virtud, si el heredero anteriormente instituido falleciese sin descendientes legítimos, pasaría todo el caudal a otra persona, a la que se nombre en su defecto como heredero, si bien contiene el llamamiento e institución expresa de un segundo heredero, esencia de la sustitución en cuanto institución subsidiaria de otra principal, no encaja en el marco dentro del cual nuestro Código Civil regula las sustituciones propiamente dichas, sino que se trata de una institución en pleno dominio, pero sujeta a condición.

27 enero 1934

Heredero condicional.- Antecedentes: de acuerdo con un testamento, «cuando con el transcurso del tiempo se calculare, racionalmente pensando, que por ley física o natural, su citada hija (del testador) no tuviera más sucesión, los bienes que hubiere usufructuado… los adquirirán en pleno dominio… los hijos legítimos que a la sazón tuviere». Ante esta situación, la Dirección, de acuerdo con el criterio del Registrador, confirma la negativa a inscribir, en cuanto a la nuda propiedad, la venta de los bienes realizada por la usufructuaria junto con los hijos que en dicho momento tenía, pues considera que por mucha libertad que se deje a la instituida para interpretar la cláusula testamentaria y provocar la adquisición del pleno dominio a favor de los hijos en un momento dado, no puede admitirse que por el solo hecho de haber quedado viuda, único dato en que se apoya la escritura que ni siquiera consigna la edad de la expresada señora, pueda estimarse justificada la parte de la nota que, fundándose en la falta de previa inscripción a favor de los vendedores, deniega la inscripción en cuanto a la nuda propiedad (una segunda cuestión, relativa a la capacidad dispositiva de los herederos, puede verse más adelante bajo el título «Heredero condicional: facultad de disposición»).

22 junio 1943

Heredero condicional.- Tanto la institución de heredero como el legado pueden hacerse puramente o sujetos a plazo o condición, pero la interpretación de la voluntad del causante ha de realizarse siempre en forma sistemática para que tales disposiciones sean rectamente cumplidas. Por otra parte, cuando la institución de heredero depende de un suceso futuro e incierto, de manera que la condición sea un presupuesto del llamamiento, debe apreciarse la capacidad del instituido para adquirir el derecho en el momento de verificarse la condición y, en consecuencia, nada podrá transmitir si fallece antes; mientras que en aquellos casos en los que de la condición depende solamente el goce y disfrute del derecho, el heredero que fallezca antes de que la condición se cumpla puede transmitir los derechos que hubiere adquirido.

20 junio 1956

Heredero condicional.- Instituida heredera única la esposa del causante, pero con la condición de que en caso de contraer matrimonio la mitad de la herencia la recibiría en usufructo vitalicio correspondiendo la nuda propiedad a un sobrino, no es inscribible la partición realizada por la viuda únicamente, pese a que el 50 por 100 de los bienes inventariados se lo adjudicó sometido a la reserva dispuesta en el testamento, pues durante la fase de pendencia de la condición, que para el sobrino es suspensiva, la adjudicación que se hizo a la viuda debió ser condicional y, además, asegurando competentemente el derecho del sobrino, quien, como cualquier heredero, tendría derecho a intervenir en la partición.

16 julio 1991

Heredero condicional.- La Dirección comienza afirmando que es doctrinal tradicional del Centro la de que no puede exigirse al heredero forzoso instituido nominativamente que acredite la inexistencia de otros herederos forzosos, o que no dejó ningún heredero forzoso cuando el nombrado fue un extraño; y esta doctrina de ser innecesario probar hechos negativos se extiende al supuesto de premoriencia de un heredero legitimario, que no exige justificar la inexistencia de que haya fallecido sin descendientes. Pero esta doctrina no es aplicable al caso de la sustitución vulgar, prevista para el supuesto de premoriencia del instituido, en el que si fallece éste –lo que daría lugar a la eficacia de la sustitución- habrá que probar, si no se llama a ningún sustituto, la razón por la que el llamamiento a favor de éstos no tiene efectividad.

21 mayo 2003

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Indice cronológico del Registro de la propiedad del 2011 – 2012

Adminstrador CoMa,

INDICE CRONOLOGICO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
AÑO 2011
4 Enero 22/2/11
5 Enero 14/3/11
10 Enero 14/3/20
11 Enero 14/2/11
13 Enero 1/4/11
17 Enero 13/4/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
18 Enero 14/3/20
19 Enero 1/4/11
20 Enero 14/3/20
21 Enero 17/5/11
22 enero [1] 1/4/11
22 enero [2] 1/4/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
22 enero [3] 13/4/11
24 Enero 1/4/11
  5 febrero  [4] 28/4/11
  5 febrero  [5] 20/6/11
  5 febrero  [6] 20/6/11
8 Febrero 22/3/11
22 Febrero 1/4/11
1 Marzo 23/4/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
  3 marzo  [7] 23/4/11
  3 marzo [8] 27/6/11
  3 marzo [9] 21/7/11
  7 marzo [10] 26/5/11
7 marzo [11] 8/6/11
  7 marzo [12] 20/6/11
8 Marzo 20/6/11
15 Marzo 4/4/11 [13]
16 marzo [14] 1/4/11
16 marzo [15] 1/4/11
22 Marzo 4/4/11
24 Marzo 13/4/11
25 Marzo 22/4/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
28 Marzo 23/4/11
29 Marzo 4/5/11
30 Marzo 18/4/11 [16]
1 Abril 4/5/11
7 Abril 27/6/11
8 Abril 27/6/11
11 Abril 10/8/11
12 Abril 27/6/11
13 Abril 10/8/11
14 Abril 4/5/11
15 Abril 4/5/11
19 Abril 5/11/11
20 Abril 12/5/11
26 Abril 27/6/11
27 Abril 5/7/11
30 Abril 3/6/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
  3 mayo [17] 24/5/11
  3 mayo [18] 24/5/11
  4 mayo [19] 3/6/11
  4 mayo [20] 6/6/11
  5 mayo [21] 28/5/11
  5 mayo [22] 21/07/011
7 Mayo 24/5/11
  9 mayo [23] 3/6/11
12 Mayo 4/6/11
14 Mayo 22/7/11
16 Mayo 8/6/11
18 Mayo 20/6/11
19 Mayo 20/6/11
20 Mayo 14/7/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
23 Mayo 20/6/11
24 Mayo 20/6/11
25 Mayo 27/6/11
26 Mayo 27/6/11
26 mayo [24] 1/7/11
28 Mayo 10/8/11
31 mayo [25] 10/8/11
31 mayo [26] 17/9/11
2 Junio 1/7/11
3 Junio 1/7/11
6 Junio 23/12/11
7 Junio 22/7/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
8 Junio 1/7/11
9 Junio 1/7/11
10 Junio 1/7/11
11 Junio 1/7/11
13 Junio 5/7/11
14 Junio 22/7/11
15 Junio 28/9/11
18 Junio 12/7/11
20 Junio 21/7/11
21 Junio 28/9/11
24 junio [27] 21/7/11
24 junio [28] 17/9/11
27 junio [29] 21/7/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
27 junio [30] 17/9/11
28 Junio 17/9/11
28 junio [31] 7/10/11
29 junio [32] 7/10/11
29 junio [33] 22/10/11
30 junio [34] 7/10/11
30 junio [35] 7/10/11
1 Julio 11/8/11
  1 julio [36] 7/10/11
2 Julio 22/7/11
2 Julio 22/7/11  
  4 julio [37] 28/7/11
  6 julio [38] 11/8/11
  6 julio [39] 11/8/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
7 Julio 11/8/11
8 Julio 10/8/11
9 Julio 7/10/11
11 Julio 22/10/11
13 julio [40] 17/8/11
13 julio [41] 28/9/11
13 julio [42] 28/9/11
14 julio [43] 22/9/11
14 julio [44] 22/9/11
15 julio [45] 23/9/11
15 julio [46] 7/10/11
16 julio [47] 7/10/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
16 julio [48] 7/10/11
18 julio [49] 28/9/11
18 julio [50] 7/10/11
19 julio [51] 28/9/11
19 julio [52] 28/11/11
19 julio [53] 5/12/11
21 julio [54] 28/9/11
21 julio [55] 29/9/11
22 Julio 29/9/11
23 julio [56] 29/9/11
23 julio [57] 29/9/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
26 Julio 29/9/11
27 Julio 29/9/11
28 Julio 29/9/11
29 julio [58] 29/9/11
29 julio [59] 5/12/11
30 Julio 29/9/11
1 Agosto 22/10/11
2 Agosto 29/9/11
3 Agosto 29/9/11
4 Agosto 7/10/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
5 Agosto 14/10/11
6 Agosto 23/12/11
8 Agosto 7/10/11
9 Agosto 7/10/11
10 Agosto 14/10/11
11 Agosto 14/10/11
12 Agosto 14/10/11
16 Agosto 14/10/11
17 Agosto 14/10/11
18 Agosto 20/10/11
22 Agosto 14/10/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
23 Agosto 28/11/11
24 Agosto 23/12/11
25 Agosto 28/11/11
26 Agosto 28/11/11
29 Agosto 28/11/11
1 Septiembre 28/11/11
2 Septiembre 28/11/11
3 Septiembre 28/11/11
6 Septiembre 20/10/11
8 Septiembre 20/10/11
12 Septiembre 20/10/11
13 Septiembre 23/12/11
16 Septiembre 17/1/12
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
19 Septiembre 20/10/11
20 Septiembre 22/10/11
21 Septiembre 22/10/11
22 Septiembre [60] 31/10/11
23 Septiembre 22/10/11
24 Septiembre 22/10/11
26 Septiembre 22/10/11
27 Septiembre 5/12/11
28 Septiembre 5/12/11
29 Septiembre 23/12/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
30 Septiembre [61] 23/12/11
30 Septiembre [62] 23/12/11
3 Octubre 31/10/11
5 Octubre 17/1/12
  6 octubre [63] 29/12/11
  6 octubre [64] 29/12/11
  6 octubre [65] 19/1/12
8 Octubre 19/1/12
10 Octubre 29/12/11
11 Octubre 29/12/11
13 Octubre 1/12/01
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
14 Octubre 29/12/11
15 Octubre 1/12/01
17 Octubre 4/1/11
19 Octubre 1/12/01
20 Octubre 17/1/12
21 Octubre 17/1/12
22 Octubre 19/1/12
24 Octubre 1/12/01
25 Octubre 17/1/12
26 Octubre 4/1/11
27 Octubre 17/1/12
28 Octubre 4/1/11
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
29 Octubre 1/12/01
31 Octubre 1/12/01
2 Noviembre 1/12/01
3 Noviembre 5/12/11
4 Noviembre 5/12/11
  8 Noviembre [66] 5/12/11
  8 Noviembre [67] 19/1/12
10 Noviembre [68] 4/1/11
10 Noviembre [69] 4/1/11
10 Noviembre [70] 19/1/12
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
11 Noviembre 4/1/11
12 Noviembre [71] 5/12/11
12 Noviembre [72] 4/1/11
14 Noviembre 5/12/11
15 Noviembre 19/1/12
16 Noviembre [73] 19/1/12
16 Noviembre [74] 19/1/12
17 Noviembre 19/1/12
23 Noviembre 17/1/12
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
  FECHA PÁG. AÑO NÚM. AÑO NÚM. PÁG.
  2 Diciembre [75] 23/12/11
  2 Diciembre [76] 17/1/12
3 Diciembre 17/1/12
  5 Diciembre [77] 19/1/12
  5 Diciembre [78] 19/1/12
  5 Diciembre [79] 19/1/12
9 Diciembre 17/1/12
19 Diciembre 17/1/12
20 Diciembre 19/1/12
21 Diciembre 19/1/12
RESOLUCIÓN
B.O.E ANUARIO BOLETÍN COL. REGISRADORES REVISTA CRÍTICA DEL Dº INMOBILIARIO
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AÑO 2012
9 Enero 30/1/12
10 Enero 30/1/12
12 Enero 30/1/12
13 Enero 30/1/12
14 Enero 30/1/12
16 Enero 2/2/12
17 Enero 9/2/12
18 Enero 9/2/12
19 Enero 9/2/12
20 Enero 9/2/12
21 Enero 20/2/12
23 enero [80] 20/2/12
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23 enero [81] 20/2/12
24 enero [82] 20/2/12
24 enero [83] 20/12/02
25 enero [84] 12/3/12
25 enero [85] 12/3/12
26 enero [86] 12/3/12
26 enero [87] 12/3/12
27 enero [88] 20/2/12
27 enero [89] 2/02/12
  1 febrero [90] 20/2/12
  1 febrero [91] 1/3/12
  2 febrero [92] 20/2/12
  2 febrero [93] 20/2/12
  2 febrero [94] 20/2/12
  2 febrero [95] 1/3/12
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  3 febrero [96] 1/3/12
  3 febrero [97] 1/3/12
  3 febrero [98] 1/3/12
  4 febrero [99] 1/3/12
6 febrero [100] 1/3/12
  6 febrero [101] 1/3/12
  7 febrero [102] 3/3/12
  7 febrero [103] 5/3/12
8 Febrero 5/3/12
11 Febrero 8/3/12
13 Febrero 8/3/12
14 Febrero 8/3/12
15 Febrero 13/3/12
16 febrero [104] 13/3/12
16 febrero [105] 13/3/12
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17 Febrero 13/3/12
18 Febrero 13/3/12
20 febrero [106] 13/3/12
20 febrero [107] 13/3/12
21 Febrero 16/3/12
22 febrero [108] 13/3/12
22 febrero [109] 16/3/12
22 febrero [110] 16/3/12
24 Febrero 16/3/12
27 febrero [111] 29/3/12
27 febrero [112] 29/3/12
27 febrero [113] 29/3/12
28 febrero [114] 4/5/12
28 febrero [115] 4/5/12
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29 febrero [116] 4/5/12
29 febrero [117] 4/5/12
  1 marzo [118] 4/5/12
  1 marzo [119] 4/5/12
  2 marzo [120] 7/5/12
  2 marzo [121] 7/5/12
  2 marzo [122] 7/5/12
  3 marzo [123] 4/5/12
  5 marzo [124] 7/5/12
  5 marzo [125] 7/5/12
  5 marzo [126] 7/5/12
  6 marzo [127] 7/5/12
  6 marzo [128] 7/5/12
  7 marzo [129] 7/5/12
  7 marzo [130] 7/5/12
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  8 marzo [131] 7/5/12
  8 marzo [132] 7/5/12
  9 marzo [133] 7/5/12
  9 marzo [134] 7/5/12
10 marzo [135] 7/5/12
10 marzo [136] 7/5/12
12 Marzo 7/5/12
13 Marzo 7/5/12
15 Marzo 14/5/12
17 Marzo 14/5/12
2 Abril 14/5/12
3 Abril 14/5/12
4 Abril 14/5/12
  9 abril [137] 17/5/12
  9 abril [138] 17/5/12
10 Abril 17/5/12
11 Abril 17/5/12
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12 Abril 21/5/12
13 Abril 21/5/12
16 Abril 21/5/12
17 Abril 21/5/12
18 Abril 21/5/12
19 Abril 21/5/12
23 Abril 6/7/12
24 Abril 26/5/12
25 Abril 26/5/12
26 Abril 26/5/12
27 Abril 26/5/12
28 Abril 26/5/12
3 Mayo 7/6/12
4 Mayo 7/6/12
5 Mayo 7/6/12
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7 Mayo 7/6/12
  8 mayo [139] 7/6/12
  8 mayo [140] 7/6/12
9 Mayo 12/6/12
10 Mayo 12/6/12
11 Mayo 12/6/12
14 Mayo 12/6/12
16 mayo [141] 14/6/12
16 mayo [142] 14/6/12
17 Mayo 14/6/12
18 Mayo 14/6/12
19 mayo [143] 21/6/12
19 mayo [144] 21/6/12
19 mayo [145] 21/6/12
19 mayo [146] 21/6/12
21 mayo [147] 27/6/12
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21 mayo [148] 27/6/12
22 Mayo 27/6/12
23 mayo [149] 27/6/12
23 mayo [150] 27/6/12
24 mayo [151] 29/6/12
24 mayo [152] 29/6/12
25 Mayo 29/6/12
28 Mayo 29/6/12
29 Mayo 29/6/12
30 Mayo 29/6/12
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31 Mayo 29/6/12
  1 junio [153] 29/6/12
  1 junio [154] 29/6/12
2 Junio 29/6/12
  4 junio [155] 29/6/12
  4 junio [156] 29/6/12
  5 junio [157] 12/7/12
  5 junio [158] 12/7/12
  6 junio [159] 12/7/12
  6 junio [160] 12/7/12
  7 junio [161] 12/7/12
  7 junio [162] 12/7/12
  8 junio [163] 12/7/12
  8 junio [164] 12/7/12
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  9 junio [165] 12/7/12
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11 junio [167] 26/7/12
11 junio [167] 26/7/12
12 junio [168] 26/7/12
12 junio [169] 26/7/12
13 junio [170] 25/7/12
13 junio [171] 26/7/12
14 junio [172] 25/7/12
14 junio [173] 25/7/12
15 junio [174] 25/7/12
15 junio [175] 25/7/12
16 junio [176] 25/7/12
16 Junio 26/7/12
18 junio [177] 26/7/12
18 junio [178] 26/7/12
19 junio [179] 26/7/12
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19 junio [180] 26/7/12
20 junio [181] 26/7/12
20 junio [182] 26/7/12
21 Junio 26/7/12
22 Junio 26/7/12
23 Junio 26/7/12
25 Junio 18/9/12
26 Junio 18/9/12
27 Junio 18/9/12
28 junio [183] 18/9/12
28 junio [184] 18/9/12
29 Junio 18/9/12
30 junio [185] 18/9/12
30 junio [186] 18/9/12
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2 Julio 18/9/12
  3 julio (2Rs.
)
18/9/12
4 Julio 18/9/12
5 Julio 18/9/12
5 Julio 18/9/12
  6 julio [187] 20/9/12
  6 julio [188] 20/9/12
  7 julio [189] 20/9/12
  7 julio [190] 20/9/12
9 Julio 20/9/12
10 julio [191] 28/9/12
10 julio [192] 28/9/12
11 julio [193] 28/9/12
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11 julio [194] 28/9/12
12 julio [195] 28/9/12
12 julio [196] 28/9/12
12 julio [197] 28/9/12
13 julio [198] 28/9/12
13 julio [199] 28/9/12
13 julio [200] 28/9/12
14 julio [201] 28/9/12
14 julio [202] 28/9/12
16 julio [203] 3/10/12
16 julio [204] 3/10/12
17 julio [205] 3/10/12
17 julio [206] 3/10/12
18 julio [207] 3/10/12
18 julio [208] 3/10/12
19 julio [209] 3/10/12
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19 julio [210] 3/10/12
20 julio [211] 3/10/12
20 julio [213] 3/10/12
21 Julio 5/10/12
23 Julio 5/10/12
24 Julio 5/10/12
25 julio [214] 5/10/12
25 julio [215] 5/10/12
26 julio [216] 5/10/12
26 julio [217] 5/10/12
27 julio [218] 5/10/12
27 julio [219] 5/10/12
28 Julio 5/10/12
30 Julio 5/10/12
  1 agosto [220] 5/10/12
  1 agosto [221] 5/10/12
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  1 agosto [222] 5/10/12
  2 agosto [223] 11/10/12
  2 agosto [224] 11/10/12
  2 agosto [225] 11/10/12
  3 agosto [226] 11/10/12
  3 agosto [227] 11/10/12
4 Agosto 11/10/12
6 Agosto 11/10/12
  3 Septiembre [228] 11/10/12
  3 Septiembre [229] 11/10/12
  4 Septiembre [230] 11/10/12
  4 Septiembre [231] 11/10/12
  5 Septiembre 11/10/12
  6 Septiembre 12/10/12
  7 Septiembre 12/10/12
  8 Septiembre 12/10/12
10 Septiembre [232] 12/10/12
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10 Septiembre [233] 12/10/12
11 Septiembre 12/10/12
11 Septiembre [234] 12/10/12
12 Septiembre [235] 22/10/12
12 Septiembre [236] 22/10/12
13 Septiembre [237] 22/10/12
13 Septiembre [238] 22/10/12
14 Septiembre [239] 22/10/12
14 Septiembre [240] 22/10/12
17 Septiembre 25/10/12
18 Septiembre 25/10/12
19 Septiembre 25/10/12
20 Septiembre 25/10/12
2 Octubre 2/11/12
3 Octubre 2/11/12
  4 octubre [241] 2/11/12
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  4 octubre [242] 2/11/12
  5 octubre [243] 2/11/12
  5 octubre [244] 2/11/12
6 Octubre 2/11/12
  8 octubre [245] 2/11/12
  8 octubre [246] 2/11/12
  9 octubre [247] 2/11/12
  9 octubre [248] 2/11/12
10 Octubre 2/11/12
15 octubre [249] 2/11/12
15 octubre [250] 2/11/12
16 octubre [251] 8/11/12
16 octubre [252] 8/11/12
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17 octubre [253] 8/11/12
17 octubre [254] 8/11/12
18 octubre [255] 20/11/12
18 octubre [256] 20/11/12
19 octubre [257] 20/11/12
19 octubre [258] 20/11/12
22 octubre [259] 20/11/12
23 octubre [260] 20/11/12
23 octubre [261] 20/11/12
24 octubre [262] 20/11/12
24 octubre [263] 20/11/12
25 octubre [264] 20/11/12
25 octubre [265] 20/11/12
26 octubre [266] 20/11/12
26 octubre [267] 20/11/12
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26 octubre [268] 20/11/12
29 octubre [269] 5/12/12
29 octubre [270] 5/12/12
30 octubre [271] 5/12/12
30 octubre [272] 5/12/12
31 octubre [273] 5/12/12
31 octubre [274] 6/12/12
2 Noviembre 11/12/12
  5 Noviembre [275] 11/12/12
  5 Noviembre [276] 11/12/12
  6 Noviembre [277] 11/12/12
  6 Noviembre [278] 11/12/12
  7 Noviembre [279] 11/12/12
  7 Noviembre [280] 11/12/12
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  8 Noviembre [281] 14/12/12
  8 Noviembre [282] 14/12/12
12 Noviembre [283] 14/12/12
12 Noviembre [284] 14/12/12
13 Noviembre [285] 14/12/12
13 Noviembre [286] 14/12/12
14 Noviembre 26/12/12
15 Noviembre [287] 26/12/12
15 Noviembre [288] 26/12/12
16 Noviembre [289] 26/12/12
16 Noviembre [290] 26/12/12
19 Noviembre [291] 26/12/12
19 Noviembre [292] 26/12/12
20 Noviembre 19/12/12
21 Noviembre [293] 19/12/12
21 Noviembre [294] 19/12/12
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22 Noviembre [295] 19/12/12
23 Noviembre [296] 19/12/12
23 Noviembre [297] 26/12/12
26 Noviembre [298] 19/12/12
26 Noviembre [299] 19/12/12
27 Noviembre [300] 19/12/12
27 Noviembre [301] 19/12/12
28 Noviembre [302] 19/12/12
28 Noviembre [303] 19/12/12
29 Noviembre [303] 19/12/12
29 Noviembre [304] 19/12/12
1 Diciembre 4/1/13
3 Diciembre [305] 4/1/13
3 Diciembre [306] 4/1/13
4 Diciembre [307] 4/1/13
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4 Diciembre [308] 4/1/13
4 Diciembre [309] 4/1/13
5 Diciembre [310] 4/1/13
5 Diciembre [311] 4/1/13
7 Diciembre [312] 21/1/13
7 Diciembre [313] 21/1/13
7 Diciembre [314] 21/1/13
10 Diciembre [315] 21/1/13
10 Diciembre [316] 21/1/13
11 Diciembre [317] 21/1/13
11 Diciembre [318] 21/1/13
12 Diciembre 25/1/13
13 Diciembre 25/1/13
14 Diciembre 25/1/13
17 Diciembre [319] 25/1/13
17 Diciembre [320] 25/1/13
18 Diciembre 25/1/13
19 Diciembre 25/1/13

[1] Expediente de reanudación de tracto.
[2] Anotación de demanda en la que sólo se reclama una cantidad de dinero.
[3] Anotación de embargo sobre bienes de una herencia yacente.
[4] Certificación del técnico en una obra nueva.
[5] Embargo sobre finca agrupada instrumentalmente, que ya ha sido dividida.
[6] Hipoteca a favor de una entidad que no es de crédito.
[7] Documento judicial que no cumple el principio de tracto sucesivo.
[8] Pago de los gastos de comunidad en propiedad horizontal.
[9] Prioridad de la anotación de embargo por créditos salariales.
[10] Rectificación de un error relativo al estado civil.
[11] Solicitud de prórroga de una anotación que está cancelada por caducidad.
[12] Inmatriculación de cuota en una comunidad.
[13] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de la Generalitat de Cataluña.
[14] Inmatriculación y título de adquisición del transmitente.
[15] Deslinde en zona marítimo-terrestre.
[16] Resolución dictada por la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, de la Generalitat de Cataluña.
[17] Expediente de reanudación de tracto promovido por sucesor directo del titular registral.
[18] Extensión de la calificación en documento judicial: falta de intervención de algún titular registral.
[19] Identificación de la finca para inscribir un exceso de cabida y forma de justificarlo.
[20] Requisitos para inscribir una obra nueva antigua.
[21] Expresión de los medios de pago.
[22] Exceso de cabida en elemento independiente de propiedad horizontal.
[23] Hay dos resoluciones de la misma fecha, publicadas el mismo día y de idéntico contenido.
[24] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña.
La fecha de la publicación corresponde al Diario Oficial de la Generalidad.
[25] Efectos del silencio administrativo.
[26] Efectos de la renuncia hecha por los fideicomisarios en vida del fiduciario.
[27] Expediente de reanudación del tracto en el que no consta el título de adquisición de su promotor.
[28] Forma de rectificar un error relativo al estado civil del titular registral.
[29] Diversos problemas planteados por la representación de una sociedad en liquidación.
[30] Ejecución hipotecaria en la que no ha sido demandado el hipotecante.
[31] Esta resolución y la siguiente, del día 29, tratan de una resolución de compraventa por falta de pago, en que hubo un pago parcial por el comprador.
[32] Resolución de compraventa por falta de pago del precio aplazado.
[33] Anotación de embargo sobre bienes respecto de los que ya existe una anotación de concurso.
[34] Cancelación de hipoteca por caducidad.
[35] Tanteo y retracto en la dación en pago de elementos independientes de una propiedad horizontal.
[36] Seguro decenal en construcciones antiguas.
[37] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña.
La fecha de la publicación corresponde al Diario Oficial de la Generalidad.
[38] Efectos del principio de prioridad en la presentación sucesiva de títulos contradictorios.
[39] Expresión de los medios de pago.
[40] Resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de Cataluña.
La fecha de la publicación corresponde al Diario Oficial de la Generalidad.
[41] Inmatriculación en Andalucía de una finca colindante con un monte público.
[42] Identificación de la finca para la inscripción de un exceso de cabida.
[43] No procede la cancelación de una anotación, posterior a la que se ejecuta, que era una ampliación de otra anterior a la ejecutada.
Lo mismo, en cuanto a una prórroga de aquella anotación anterior.
[44] El principio de tracto sucesivo impide que pueda cancelarse una inscripción si el titular registral no tuvo intervención en el procedimiento judicial que ordenó dicha cancelación.
[45] Hipoteca sobre bienes de un extranjero casado.
[46] Derecho de uso configurado como derecho personal.
[47] Aplicación de la Ley de Costas a un declaración de obra nueva.
[48] Elevación a público de documento privado de compraventa después de fallecer el comprador.
[49] Competencia de un Ayuntamiento para ordenar embargos sobre fincas situadas fuera de su territorio.
[50] Requisitos para practicar una anotación de crédito refaccionario.
[51] Liquidación de gananciales por mutuo acuerdo.
[52] Acuerdo de una Junta y representación de la sociedad que lo adoptó.
[53] Escritura en la que se pretende transformar una cuota indivisa que figura inscrita en una plaza de garaje determinada.
[54] El estado civil que figura en una inscripción es un dato amparo por la presunción de exactitud del Registro.
[55] Prueba del estado civil.
[56] Anotación de embargo sobre bienes privativos.
[57] Requerimiento de pago en una ejecución hipotecaria.
[58] Identificación en una escritura de la esposa del comprador.
[59] Convenio de divorcio en el que se incluye una finca privativa.
[60] Se trata de una corrección de errores de la resolución de 30 de julio de este año.
[61] Reversión, en una expropiación forzosa no inscrita, a favor de un tercero.
[62] Resolución de una cesión de bienes por incumplimiento de sus obligaciones por el cesionario.
[63] Expediente de reanudación de tracto con inscripciones de menos de treinta años de antigüedad.
[64] Anotación de embargo sobre bienes respecto a los que existe anotación de concurso.
[65] Improcedencia del recurso para rectificar una inscripción.
[66] Entrega de legado.
[67] Rectificación de una compensación urbanística en Andalucía.
[68] Inscripción de una obra nueva antigua.
[69] Posibilidad de inscribir una partición de herencia parcial, sobre finca privativa y sin previa liquidación de los gananciales.
[70] Calificación de una declaración judicial de herederos.
[71] Partición de herencia en la que se incorpora un testimonio de la declaración de herederos.
[72] No es necesario indicar el NIF del cónyuge del comprador.
[73] Inscripción a favor de heredero único solicitada por representante.
[74] Ratificación por los herederos de compraventa realizada por el causante.
[75] Error por inexactitud del asiento registral.
[76] Adjudicación judicial en procedimiento seguido contra herederos del titular registral.
[77] Título inscribible para la inscripción de un bien patrimonial municipal.
[78] Cancelación de anotaciones de embargo posteriores a una caducada.
[79] Descripción de una cuota indivisa de plaza de garaje.
[80] Inmatriculación en la que se justifica la adquisición por el transmitente mediante documento privado.
[81] Hipoteca de máximo en la que se fija el saldo por acuerdo del acreedor y deudor, existiendo cargas posteriores.
[82] Inscripción de división horizontal sobre edificio en construcción.
[83] Licencia de segregación que se pretende obtenida por silencio administrativo.
[84] Determinación de incumplimiento de una condición suspensiva, que permite resolver una compraventa.
[85] Ejercicio de una condición resolutoria que afecta a una compraventa.
[86] En la garantía hipotecaria no puede englobarse los intereses remuneratorios y los indemnizatorios.
[87] Hipoteca sobre bienes de un concursado.
[88] Segregación de finca de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
[89] Venta por el tutor sin autorización judicial.
[90] Cancelación de derechos sin el concurso de su titular.
[91] Obra nueva antigua, existiendo diferencias respecto a la superficie del solar.
[92] Es válida la notificación de la calificación por fax al notario.
[93] La determinación del número de sustitutos vulgares no requiere una prueba específica.
[94] Cancelación de hipoteca en garantía de letras de cambio.
[95] Disolución de comunidad sin acreditar el pago de los gastos de comunidad.
[96] Herencia en la que un heredero solicita la inscripción parcial y no se acompaña el auto de declaración de herederos.
[97] Sentencia dictada en procedimiento en el que no han intervenido todos los titulares registrales.
[98] Expediente de reanudación del tracto, en el que el promotor adquirió del titular registral.
[99] Expediente de inmatriculación con dudas sobre la identidad de la finca.
[100] Sentencia que ordena la resolución de una compraventa por incumplimiento; no necesita un mandamiento de cancelación.
[101] Expediente de reanudación del tracto, en el que el promotor adquirió del titular registral.
[102] Cancelación de hipoteca por confusión de derechos.
[103] El expediente de dominio para la inscripción de un exceso de cabida no puede suplir el título previo, si existe, de adquisición de mayor cabida, que era una escritura de agregación.
[104] Debe expresarse la causa de los contratos.
La Unión Temporal de Empresas carece de personalidad jurídica.
El registrador de la propiedad puede consultar al Registro Mercantil para conocer la situación de concurso.
[105] La certificación del técnico, en un fin de obra, no es necesaria si se aporta la licencia de primera ocupación expedida por el Ayuntamiento.
[106] Disolución de comunidad con división material de finca.
[107] Ejecución extrajudicial de hipoteca sobre finca de un concursado.
[108] Requisitos necesarios para la eficacia registral de un documento extranjero.
[109] Embargo ordenado en un proceso penal, con infracción del principio de tracto sucesivo.
[110] Homologación judicial de un convenio transaccional en un proceso de separación.
[111] Transmisión de créditos por una sociedad en concurso; se plantean problemas sobre: el juicio de suficiencia del notario, la posibilidad de consulta al Registro Mercantil por el registrador, la posibilidad de utilizar la dación en pago y la necesidad o no de inscripción del convenio en el Registro de la Propiedad.
[112] Partición solicitada por algunos herederos, en Galicia, y notificaciones que puede hacer el notaria fuera de su jurisdicción.
[113] Proyecto de compensación en el que no se acredita el cobro por el Ayuntamiento del equivalente en dinero que corresponde a las cesiones obligatorias y en el que falta la intervención de los acreedores hipotecarios de las fincas de origen.
[114] No es inscribible un acta de manifestaciones sin trascendencia real.
[115] 1) Escritura en la que consta en domicilio de un otorgante, sin indicar la población en que se encuentra.
2) Posibilidad de consultar al Registro Mercantil para la calificación de un poder.
[116] 1) Transmisión de bienes inscritos con carácter privativo por confesión.
2) El informe del registrador, en el recurso, puede ampliar el contenido de la nota de calificación sin incluir nuevos defectos.
[117] 1) Rectificación de error causado por el título que motivó la inscripción.
2) En el recurso no pueden admitirse documentos no presentados a calificación.
[118] Forma de acreditar el notario la representación de un apoderado.
[119] 1) Validez de la calificación notificada por fax.
2) Inscripción de un fin de obra en Baleares.
[120] Herencia de un italiano que se basa en un testamento ológrafo otorgado en su país.
[121] Compraventa de cuota indivisa de finca rústica en Andalucía.
[122] Recurso improcedente por no derivar de una calificación negativa.
[123] 1) Suspensión de la calificación del documento no liquidado del impuesto.
2) Distribución de responsabilidad hipotecaria entre varias fincas.
[124] Exceso de cabida que se solicita sin citación de todos los colindantes.
[125] Inscripción de obra nueva antigua.
[126] Condición resolutoria distribuida entre varias fincas.
[127] Desheredación.
[128] Eficacia registral de un documento administrativo con firma electrónica.
[129] Obra nueva antigua en la que se acompaña certificación del secretario de Ayuntamiento, pero no la del técnico.
[130] Ejecución de hipoteca por cantidad superior a la garantizada.
[131] 1) Recurso que se plantea de nuevo, después de su anterior desestimación por silencio.
2) Transformación de bienes privativos en gananciales.
[132] Cesión gratuita de bienes por un Ayuntamiento.
[133] Suspensión de la calificación por falta de liquidación del impuesto.
[134] Usufructo sucesivo que pretende cancelarse por muerte del primer usufructuario.
[135] Obra nueva antigua construida sobre suelo rústico.
[136] Anotación de embargo y tracto sucesivo.
[137] Identificación de finca.
[138] Bien privativo incluido en la liquidación de la sociedad de gananciales.
[139] Cesión de derechos sobre una finca, en un convenio de separación.
[140] 1) Independencia del registrador en la calificación.
2) Obra nueva antigua.
[141] Hipoteca que pretende inscribirse sobre varias fincas sin distribución de responsabilidad.
[142] Descripción de finca urbana, añadiendo nuevos datos.
[143] Licencia de obra que se pretende obtenida por vía de silencio, lo que plantea el problema de la aplicación retroactiva de las normas.
[144] Anotación caducada, que produce efectos cancelatorios por haberse inscrito la ejecución derivada de ella con anterioridad.
[145] Inscripción de herencia solicitada sólo por el reservista.
[146] Inscripción del uso de la vivienda familiar a favor de hijos menores de edad.
[147] Descripción del resto de la finca matriz en una segregación.
[148] Después de interponerse el recurso por un particular, la Dirección admite la aclaración de un documento hecha por el Juzgado.
[149] Desheredación.
[150] Aceptación de herencia en la que se plantea si es necesario o no el nombramiento de defensor judicial.
[151] Compraventa de cuota indivisa de finca rústica en Andalucía.
[152] Cancelación de derechos inscritos sin el concurso de su titular.
[153] Ratificación por los herederos de compraventa realizada por el causante.
[154] Cancelación de concesión administrativa por resolución de la Administración.
[155] Diversos problemas planteados en una herencia.
[156] Bienes gananciales que pretenden transformarse en privativos.
[157] Justificación del título de adquisición del transmitente, en una inmatriculación.
[158] 1) Sentencia no inscribible por aplicación de los principios de legitimación y tracto sucesivo.
2) Necesidad de título público para la inscripción de un arrendamiento urbano.
[159] Para la cancelación de la inscripción de un usufructo vitalicio sólo se necesita acreditar el fallecimiento del usufructuario.
[160] Inscripción de concentración parcelaria que pretende rectificarse, posteriormente, por error.
[161] Necesidad de requerimiento de pago para inscribir una ejecución hipotecaria.
[162] Segregación sin modificar la descripción del resto de la finca matriz.
[163] Adquisición conjunta por unos esposos, atribuyendo cada uno carácter privativo a su adquisición.
[164] Anotación de embargo con prórroga indefinida, por ser anterior a la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil.
[165] La prohibición de enajenar una finca no impide la inscripción de una hipoteca posterior.
[166] Cancelación de derechos en virtud de sentencia, sin intervención del titular registral en el procedimiento.
[167] Forma de acreditar la representación orgánica de una sociedad.
[168] Título inscribible de un convenio urbanístico; aplicación del principio de tracto para rectificar el Registro.
[169] Ejecución de hipoteca sobre finca de un concursado.
[170] Competencia del registrador para calificar una declaración judicial de herederos.
[171] Sentencia declarativa del dominio que plantea problemas sobre la identidad de la finca.
[172] Requisitos para rectificar un error en un documento notarial.
[173] Adjudicación por una Cooperativa en usufructo y nuda propiedad a dos socios.
[174] Sentencia que ordena inscribir un deslinde.
[175] Certificación para traslado de finca a otro Registro: contenido.
[176] Rectificación de una parcelación sin intervención del titular registral.
[177] Diferencias entre el derecho de superficie y la parcelación urbanística.
La resolución de igual fecha, publicada en el B.O.E del día siguiente, es idéntica a ésta.
[178] Expediente de dominio para inmatriculación en el que faltan datos para identificar al promotor y a la fica.
[179] Aplicación del numerus clausus en materia de anotaciones preventivas.
[180] Es posible agrupar elementos independientes, en la propiedad horizontal, que colindan en sentido vertical o que estén situados en diferentes edificios.
[181] Problemas planteados con la descripción de fincas concretas.
[182] Hipoteca en garantía de obligaciones futuras.
[183] Representación de sociedad por apoderado y juicio de suficiencia.
[184] Expediente de dominio para inmatriculación con dudas sobre la identidad de la finca.
[185] Hipoteca flotante a favor de una sociedad de garantía recíproca.
[186] Cancelación de usufructo por fallecimiento del que lo adquirió para su sociedad conyugal.
[187] Anotación preventiva de sentencia no firme, en la que falta el tracto sucesivo.
[187] Rectificación del número de policía de una finca urbana por uno solo de sus dueños.
[188] Ejercicio de condición resolutoria, existiendo anotaciones posteriores.
[189] Sentencia en juicio de divorcio que adjudica a un cónyuge la vivienda familiar, que no era ganancial.
[190] Anotación de embargo sobre finca en la que existe la declaración de concurso.
[191] Precio aplazado en su totalidad en una compraventa, que se satisfará mediante transferencia: no necesita acreditar los medios de pago.
[192] Sentencia que no contiene ningún datos descriptivo de las fincas a las que se refiere.
[193] Compraventa de un elemento independiente de un edificio que no consta dividido horizontalmente.
[194] Calificación sustitutoria a la que se aporta documentos no calificados por el registrador sustituido.
[195] Solicitud de anotación preventiva por falta de inscripción del título previo.
[196] Elevación a público de documento privado, acordada por el juez, en la que falta el tracto.
[197] Improcedencia del recurso para rectificar el Registro.
[198] Compraventa otorgada por persona distinta del titular registral.
[199] Auto que ordena la cancelación de una inscripción, cuyo titular no ha intervenido en el procedimiento.
[200] Mandamiento que ordena la anotación de una querella.
[201] Requisitos para inscribir la segunda transmisión de una V.P.O.en Castilla-La Mancha.
[202] Ineficacia del documento privado para causar un asiento de presentación.
[203] La protección derivada del principio de legitimación no se extiende a los titulares de inscripciones canceladas.
[202] No es documento auténtico la certificación administrativa de un documento judicial remitido por el sistema Lexnet.
[205] El título de adquisición del transmitente, en una inmatriculación, debe acompañarse al título inscribible.
[206] La resolución de una venta, acordada judicialmente, no afecta a terceros.
[207] Hipoteca flotante a favor de una sociedad de garantía recíproca.
[208] En la inscripción a favor del fiduciario, no es preciso determinar la participación que corresponderá a cada fideicomisario.
[209] No es suficiente cualquier tipo de interés para solicitar nota simple.
[210] Subrogación de acreedor en hipoteca que garantiza una obligación cuyo plazo ha vencido.
[211] Pacto comisorio incluido en una hipoteca.
[212] Ineficacia de la anotación de embargo caducada para provocar la cancelación de asientos posteriores.
[213] Declaración de herederos realizada por el secretario judicial.
[214] Requisitos del título de adquisición del transmitente en una inmatriculación.
[215] Modificación del valor de tasación de una finca hipoteca en términos confusos.
[216] Hipoteca flotante a favor de una sociedad de garantía recíproca.
[217] Eficacia registral de una declaración judicial de divorcio de ciudadanos comunitarios realizada en país extranjero.
[218] Hipoteca flotante a favor de una sociedad de garantía recíproca.
[219] Sentencia penal que ordena la cancelación de una inscripción sin intervención de uno de sus titulares.
[220] Expediente de reanudación del tracto interrumpido.
[221] Partición realizada por el propio testador con omisión de algún trámite.
[222] Inmatriculación con dos problemas: el título de adquisición del transmitente y la identidad de la finca.
[223] Obra nueva terminada: 1) licencia de ocupación según la legislación gallega; 2) certificación del técnico.
[224] Partición realizada por el viudo, existiendo hijos menores.
[225] Sentencia dictada en procedimiento judicial sin intervención del titular registral.
[226] Resolución de compraventa por un Ayuntamiento, existiendo un recurso contra su acuerdo.
[227] Convenio regulador aprobado judicialmente, recogido en un acta notarial.
[228] Cancelación de derechos sin intervención del titular registral.
[229] Documento privado solicitando la rectificación del Registro, sin intervención del titular registral.
[230] Partición realizada por el viudo, existiendo hijos menores.
[231] Anotación de demanda sobre finca que no figura a nombre del demandante ni del demandado.
[232] Idéntica a la anterior.
[233] Idéntica a las dos del día 10.
[234] Partición de un solo bien hereditario, sin intervención de todos los herederos, siguiendo las instrucciones del testador.
[235] Ejecución de hipoteca sobre finca que ha sido objeto de concurso posterior.
[236] Título adecuado para inscribir una dación en pago acordada en acto de conciliación; además, acreditación del pago del impuesto.
[237] Ejecución de hipoteca en la que falta el requerimiento de pago a un tercero que adquirió antes de expedirse la nota de certificación de cargas.
[238] No es defecto, en una división material, la no aportación de certificación catastral.
[239] Negativa del registrador a la publicidad material mediante exhibición del libro de inscripciones.
[240] Venta de bienes del concursado por sus administradores.
[241] Anotación de embargo sobre bienes gananciales de la que se manda cancelar la mitad perteneciente a un cónyuge.
[242] Arrendamiento constituido por una comunidad de propietarios sobre elementos comunes.
[243] Representación de una sociedad por administrador con cargo no inscrito en el Registro Mercantil.
[244] Diversos problemas planteados por una expropiación forzosa.
[245] Finca de una concursado sobre la que se ejecuta una hipoteca anterior.
[246] Atribución pro indiviso de una finca, sin especificar la porción de cada partícipe.
[247] Anotación de demanda: 1) Circunstancias personales del demandante.
2) Tracto sucesivo.
[248] División horizontal tumbada en Baleares que implica una división material.
[249] Embargo que no puede anotarse por recaer sobre derechos de crédito.
[250] Rectificación de error relativo al titular registral.
[251] Expediente de dominio en el que se declara dueño a una persona distinta de la que figura en el Catastro.
[252] Compraventa cuyo precio consiste en una compensación de créditos y deudas entre comprador y vendedor.
[253] Atribución del uso exclusivo de un elemento común en una propiedad horizontal.
[254] 1.Rectificación de la cabida de una finca.
2.Inscripción de una obra nueva antigua.
[255] Anotación preventiva de sentencia, que es improcedente.
[256] Instancia por la que se solicita la cancelación de una anotación de demanda.
[257] 1.Necesidad de firmeza en un documento judicial por el que se solicitan inscripciones o cancelaciones.
2.Cancelación parcial de hipoteca cambiaria.
[258] Forma de acreditar la representación voluntaria en un documento notarial.
Hay cuatro resoluciones idénticas con esta misma fecha.
[259] Modificación estatutaria relativa a las consecuencias de la falta de pago de las cuotas de comunidad.
[260] Anotación de embargo a favor de una comunidad de propietarios contra una herencia yacente.
[261] Alcance del principio de rogación en la solicitud de información por un notario.
[262] 1.Efectos de una prohibición de disponer inscrita de carácter judicial.
2.Forma de acreditar la representación voluntaria.
[263] Anotación de embargo sobre vivienda familiar.
[264] Ineficacia de una anotación de embargo cancelada.
[265] Protección de los asientos registrales por el principio de legitimación.
[266] 1.Exceso de cabida en finca lindante con monte público.
2.Inscripción de una obra nueva antigua.
[267] Alteración en los elementos comunes de una propiedad horizontal.
[268] Requisitos para la inscripción de una obra nueva antigua.
[269] Herencia en la que no se adjudica un usufructo ordenado por el causante, sin expresar la causa.
[270] Extensión de la calificación respecto a un documento judicial.
[271] Inmatriculación por título público.
[272] Extensión de la calificación respecto a un documento judicial.
[273] Partición en que interviene un defensor judicial.
[274] Escritura en la que interviene el tutor de un incapaz.
[275] División horizontal tumbada en Baleares.
[276] Ejecución de hipoteca sobre finca en situación de concurso.
[277] Representación de una sociedad por administrador no inscrito en el Registro Mercantil.
[278] Documento judicial: 1.No se identifica la finca.
2.Falta el tracto sucesivo.
[279] Diversos problemas planteados por una obra nueva.
[280] Expediente de dominio para inmatriculación en el que no se ha citado a los colindantes.
[281] Ejecución de hipoteca de finca en situación de concurso.
[282] Inscripción de obra nueva antigua.
[283] Efectos del silencio administrativo en la inscripción de obra nueva antigua.
[284] Expediente de dominio para reanudar el tracto: 1.Faltan las citaciones a los titulares registrales.
2.Se omitan circunstancias relativas a la finca y al promotor del expediente.
[285] Inscripción de obra nueva antigua.
[286] Transmisión de vivienda que carece de seguro decenal.
[287] Rectificación de una reparcelación inscrita.
[288] Ejercicio de opción en el que se solicita la cancelación de anotaciones de embargo posteriores.
[289] Inmaticulación de finca sobre cuya identificación tiene dudas el registrador.
[290] Problemas planteados ante una solicitud de nota simple.
[291] Ejecución de hipoteca sobre finca en situación de concurso.
[292] Cancelación en la que no se identifican las fincas y falta la intervención de los titulares.
[293] Exceso de cabida que se justifica sólo con certificación catastral.
[294] Hipoteca en la que se amplía el plazo, existiendo una anotación de embargo posterior.
Hay dos resoluciones idénticas con esta fecha.
[295] Anotación de demanda en la que falta el tracto sucesivo.
[296] Solicitud de cancelación de anotación de embargo por caducidad.
[297] Elevación a público de documento privado de compraventa.
[298] Ejercicio de condición resolutoria, que provoca la cancelación de asientos posteriores.
[299] Segregación de finca discontinua, con infracción de la unidad mínima de cultivo.
[300] Alteración por un propietario en un edificio sin acreditar el consentimiento de los condueños.
[301] Notificaciones que han de realizarse en el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria.
[302] Ejecución de hipoteca constituida por el nudo propietario y el usufructuario.
[303] Ejecución de hipoteca en la que no se ha requerido de pago a todos los deudores.
[304] Hipoteca constituida a favor de varios acreedores.
[305] Exceso de cabida con dudas sobre la identidad de la finca.
[306] Inscripción de una obra nueva antigua.
[307] 1.Efectos de la calificación sustitutoria en el recurso.
2.Duración de una concesión administrativa en Cataluña.
[308] Hipoteca constituida a favor de varios acreedores.
[309] Hipoteca constituida a favor de varios acreedores.
[310] Error en la determinación del porcentaje del titular registral sobre una finca.
[311] Título inscribible en la liquidación de un régimen de separación.
[312] No cabe la presentación en el Registro de un documento que ha causado una resolución en recurso contra otra calificación anterior.
[313] El asiento practicado en el libro-fichero de comunidades de propietarios no inscritas no está amparado por el principio de legitimación ni se puede rectificar utilizando el recurso gubernativo.
[314] Es procedente el expediente de reanudación del tracto cuando se trata de superar una dificultad evidente.
[315] Elevación a público de documento privado de compraventa.
[316] Adjudicación de vivienda familiar en convenio judicial de separación.
[317] Diversos problemas planteados en la inscripción de una obra nueva terminada.
[318] Partición realizada por la viuda, existiendo un heredero incapacitado.
[319] Ejecución de hipoteca sobre finca en situación de concurso.
[320] Solicitud de cancelación de una anotación de embargo prorrogada.
[321] Solicitud de cancelación de una anotación de embargo prorrogada.

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RESOLUCIONES:       Por meses     Por titulares     Ley 13/2015

NORMAS:      Cuadro general     Por meses     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016     Tratados internacionales     Futuras

Del representante del titular

Produccion CoMa,

IDENTIFICACIÓN

Del representante del titular

Del representante del titular

Aunque el artículo 38 del Reglamento del Registro Mercantil exige que conste el estado civil de las personas que han de constar en las inscripciones registrales, de acuerdo con el espíritu y finalidad de la norma (artículo 3.1 del Código Civil), hay que entender que dicho estado, sobre todo tratándose de personas casadas, será relevante para calificar el poder de disposición sobre los bienes aportados a una sociedad, o para publicar frente a terceros el régimen matrimonial de un empresario o del socio de una sociedad personalista, pero en otros casos, como el del apoderado general, dicho dato es irrelevante y no contribuye a una mejor identificación de la persona, puesto que puede cambiar el estado civil, y por tanto puede faltar dicho dato, sin que se pueda exigir su constancia al poderdante, que puede desconocer dicha circunstancia. [1]

14 julio 2000

Del representante del titular registral.- Figurando en la comparecencia de una escritura el Consejero Delegado de una sociedad con el nombre de «Rafael José», mientras que en el título del que resultaba su nombramiento lo hacía con el nombre de «José», aunque aclarando el Notario autorizante del título calificado que dicho señor era conocido familiarmente y en algunos documentos sólo con este último nombre, aseverando además que lo conoce, tales divergencias no pueden provocar la suspensión de la inscripción e imponer la rectificación del título en que consta la concesión de las facultades representativas de ese otorgante, de cuya identidad no existe duda alguna.

21 noviembre 2001

 

[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil. Respecto a los apoderados, en el Registro de la Propiedad, la norma a tener en cuenta sería el artículo 51.9ª del Reglamento Hipotecario.

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Cancelación sin intervención del acreedor de la hipoteca en garantía de letras de cambio

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cancelación sin intervención del acreedor de la hipoteca en garantía de letras de cambio

constituida hipoteca sobre cuatro fincas en garantía de varias letras de cambio, es posible la cancelación a instancia sólo del interesado -por aplicación analógica del artículo 156 de la Ley Hipotecaria- de la hipoteca que pesaba sobre dos de las fincas, justificando el pago y la existencia en su poder de letras cuyo importe equivale al total importe de la responsabilidad por la que están afectas esas dos fincas.

15 enero 1991

Cancelación sin intervención del acreedor de la hipoteca en garantía de letras de cambio.- Constituida una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, representado por letras de cambio, se solicita la cancelación por el dueño de la finca mediante un acta notarial a la que se incorpora un certificado emitido por la entidad de crédito que cargó en una cuenta del deudor, librado y aceptante de las letras, el importe de las mismas, identificándolas por su fecha de adeudo, clase, número, vencimiento e importe. El Registrador rechaza la cancelación y el Centro Directivo confirma su criterio, argumentando en contra del recurrente lo siguiente: 1) No puede decirse que la hipoteca no era cambiaria y, por tanto, no le era aplicable el artículo 156 de la Ley Hipotecaria, porque en la escritura de compraventa se constituyó “a favor del actual tenedor y de los futuros tenedores de las cambiales reseñadas”. 2) En cuanto a la utilización del certificado a que alude el artículo 45 de la Ley Cambiaria y del Cheque, que dice que “este documento tendrá pleno valor liberatorio para el librado frente a cualquier acreedor cambiario”, hay que tener en cuenta que en este caso el recurrente aportó un certificado expedido por la entidad de crédito que abonó las letras por cuenta del librado, mientras que el certificado de que habla el artículo 45 es el expedido por la entidad tomadora cuando ésta, portadora de la letra, sea una entidad de crédito, por lo que llega a la conclusión de que éste no es el documento presentado por el recurrente.

31 mayo 2003

Cancelación sin intervención del acreedor de la hipoteca en garantía de letras de cambio.- 1. La cuestión que se plantea en el presente recurso es la negativa del Registrador de la Propiedad a practicar la cancelación de una hipoteca ordenada por sentencia firme, que declara cancelada económicamente la deuda garantizada con hipoteca y ordena la cancelación registral, por no aparecer inscrita la hipoteca que se pretende cancelar a favor de la entidad demandada y condenada, al tratarse de una hipoteca en garantía de letras de cambio y estar constituida a favor de sus tenedores presentes y futuros.

2. A modo de examen formal previo, debe reiterarse por este Centro Directivo, que el informe del señor Registrador no es el momento procedimental idóneo para incluir nuevos argumentos o fundamentos en defensa de su nota de calificación y ello por un mero principio de seguridad jurídica que impone al funcionario calificador la exposición en la misma de todos los fundamentos de derecho que, en su opinión, impiden la práctica del asiento solicitado. Cuestión distinta es que dicho informe contenga aspectos de tramitación del expediente como las fechas del recurso o las incidencias que hayan podido existir.

3. Entrando en el fondo del asunto con carácter general debe tenerse en cuenta el contenido del artículo 82 de la Ley Hipotecaria que dispone que las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia firme contra la que no se halle pendiente recurso de casación, o por escritura o documento auténtico en el que preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiera practicado la inscripción o sus causahabientes o representantes legítimos.

La necesidad de dicho consentimiento deriva no sólo de los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo, sino de la propia Constitución Española, pues de otro modo se produciría indefensión del titular registral.

4. Carente de regulación en nuestra Ley hipotecaria la denominada hipoteca cambiaria, su cancelación presenta especialidades con respecto a la cancelación de las hipotecas ordinarias, por cuanto en éstas el acreedor está determinado registralmente, mientras que en las hipotecas cambiarias el acreedor queda determinado por el hecho de ser tenedor legítimo de las cambiales, habiéndose admitido, por esta Dirección General, la aplicación analógica de algunos de los supuestos previstos en el artículo 156 de la Ley hipotecaria en relación con la cancelación de títulos transmisibles por endoso o al portador.

5. Lo que se pretende en el presente expediente es la cancelación de hipoteca cambiaria mediante resolución judicial firme en procedimiento seguido contra la mercantil «Cromotermografía y Ecografía, S.A.», en situación procesal de rebeldía, como acreedora.

Ahora bien, tiene razón el registrador cuando manifiesta en su nota de calificación que la hipoteca que se pretende cancelar no aparece inscrita a favor de la entidad demandada y condenada, pues, se trata de una hipoteca en garantía de letras de cambio y está constituida a favor de sus tenedores presentes o futuros, que puede coincidir o no, con el primer tomador de las cambiales.

Es por ello, que el artículo 211 del Reglamento Hipotecario determina que si la cancelación se verifica por decisión o por providencia ejecutoria dictada en procedimiento ordinario o especial se hará constar la recogida e inutilización de los títulos de que se trate por testimonio del Secretario que intervenga en el procedimiento respectivo (Cfr. Resolución de 25 de marzo de 1999), por cuanto son los mismos títulos cambiarios los que legitiman al acreedor.

Ninguna de las formas previstas para la cancelación se da en el presente supuesto. No se han presentado la totalidad de los títulos y no existe certeza de que los mismos no hayan sido endosados a ulteriores tenedores, a los que perjudicaría la cancelación del gravamen hipotecario constituido en garantía de los mismos.

Consecuentemente el defecto debe ser confirmado, pues el Registrador ha limitado su calificación sobre la resolución judicial de que se trata al exclusivo fin de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si el procedimiento objeto de la resolución no ha tenido la intervención prevista por la Ley en las condiciones mínimas exigidas, para evitar que aquel sufra, en el mismo Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y en este sentido, como una garantía más del derecho constitucional a una tutela judicial efectiva, debe ser entendido el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en congruencia con los artículos 1, 20, 38 y 40, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria.

En el presente caso, al haberse constituido la hipoteca a favor de los tenedores presentes o futuros de las cambiales, de suerte que el derecho hipotecario se entiende transferido con la obligación garantizada, sin necesidad de hacer constar la transferencia en el Registro (Artículos 154 y 150 de la Ley hipotecaria), no resulta suficientemente acreditado que la demanda haya sido dirigida contra el legítimo tenedor de las obligaciones garantizadas en la forma establecida en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

A la misma conclusión lleva el principio de relatividad de la cosa juzgada (Cfr. artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

6. No corresponde a esta resolución entrar a valorar, si el derecho de hipoteca se extingue por prescripción del crédito garantizado –habida cuenta del carácter accesorio de dicha garantía –o si no obstante subsiste hasta haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por cuanto esta cuestión que ha sido objeto de diversas interpretaciones doctrinales y pronunciamientos jurisprudenciales (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de noviembre de 1960, 12 de marzo de 1985 y 19 de noviembre de 2004), no es una materia que pueda apreciar directamente el Registrador (cfr. Resolución de 7 de julio de 2005) Supuesto diferente es el contemplado en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, al posibilitar la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho real inscrito de hipoteca.

Pero para que opere este supuesto de cancelación por caducidad o extinción legal es preciso que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Lo que ocurre en el presente caso es que no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria.

Habiéndose producido el vencimiento de la última de las letras de cambio el día 15 de Abril de 1988, y sin olvidar que consta en el Registro la interrupción del plazo de prescripción, pues el inicio de un procedimiento de ejecución, cuales son los reseñados en los «hechos», no es sino una reclamación del acreedor que conforme al artículo 1973 del Código Civil, interrumpe el plazo de prescripción de la acción, por lo que debe entenderse, que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, en los términos expuestos.

15 febrero 2006

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

FRANCISCO SENA:     Búsqueda BOE   Mercantil   Muebles e HMyPSD 

JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

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Constitución sobre un chalet

Produccion CoMa, 01/02/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución sobre un chalet

Las exigencias de la ordenación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación; si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, pero, en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por sí grave. Y si el número de personas que residen en una edificación urbanísticamente regularizada es ajeno a la normativa urbanística, igualmente ajeno debe ser a tal normativa la configuración jurídica que sus ocupantes den a la titularidad de la vivienda ocupada, si no se altera con ello el uso residencial asignado o su estructura y aspecto exterior, por lo que, en definitiva, es posible la división horizontal de un chalet en dos viviendas independientes, con asignación a cada una de una parte del sótano y del uso exclusivo de una parte de la parcela no ocupada por la edificación, pese a que se aporte una certificación municipal de la que resulta que se trata de una vivienda unifamiliar.

18 julio 1996

Constitución sobre un chalet.- Es inscribible la escritura de obra nueva de un chalet y división horizontal del mismo en dos elementos independientes, pese a que la licencia municipal se concedió para la construcción de una vivienda unifamiliar, pues las exigencias de la legislación urbanística no pueden llevarse al extremo de determinar el grado de ocupación material de cada una de las viviendas permitidas en la zona de actuación. Y si bien es cierto que corresponde al planeamiento la determinación de la intensidad edificatoria de cada zona de suelo, ello debe agotarse en el señalamiento del volumen edificable o de los metros cuadrados de edificación residencial por hectárea de terreno, pero, en modo alguno, implican la determinación del número de personas o familias que pueden alojarse en cada una de las viviendas construidas de conformidad con el planeamiento urbanístico, so pena de agudizar un problema ya de por sí grave.

16 enero 2002

Constitución sobre un chalet.- 1. El problema que plantea el presente recurso es el siguiente: una vivienda calificada de unifamiliar es propiedad por mitad y proindiviso de dos hermanos, mayores de edad y casados, los cuales han hecho una obra nueva consistente en la ampliación de dicha vivienda. Una vez ampliada, se trata de dilucidar si es precisa nueva licencia para dividir dicha vivienda en dos en régimen de propiedad horizontal.

2. El artículo 53 del Reglamento para la Inscripción de Actos Urbanísticos, exige licencia para constituir más elementos susceptibles de aprovechamiento independiente que los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva. Este precepto ha sido objeto de diversa interpretación por parte de la doctrina. Unos autores han entendido que tal exigencia es lógica y concorde con la legislación urbanística, pues debe controlarse la densidad de población de la misma forma que se controla el volumen de edificación. Otra parte de la doctrina y la Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos») estiman, que si se tiene en cuenta que falta una norma con rango de ley que imponga una restricción como la debatida y que, dado el principio de libertad que rige el dominio, las limitaciones al mismo han de resultar de la Ley y ser interpretadas restrictivamente (cfr. artículos 33 de la Constitución y 348 del Código Civil), debe concluirse que es precisa norma con rango de Ley que exija claramente licencia. En el presente caso, la única norma relativa a esta materia viene constituida por el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía reformada por la Ley 13/205, de 11 de noviembre. Pues bien, el apartado 2 del citado artículo dice que son actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que «mediante la interposición de Sociedades, divisiones horizontales, o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas… puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte…». Es indudable que el precepto no se refiere a una edificación sino al terreno, finca o parcela. Por otra parte, no se puede hablar de que en el presente supuesto exista la posibilidad de nuevos asentamientos en suelo urbano, como es el presente, ya que tal concepto es sólo aplicable al suelo no urbanizable.

3. En definitiva, y, como ya ha dicho este centro directivo (vide Resoluciones citadas en el «Vistos»), la propiedad horizontal propiamente tal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca –o derecho de vuelo– que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto anterior pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno al que pueda calificarse como parcelación pues no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos. La asignación del uso singular o privativo de determinados elementos comunes o porciones de los mismos, tan frecuentes en el caso de azoteas o patios como en el de zonas del solar no ocupadas por la construcción, no altera esa unidad. Sería lo mismo que exigir licencia para la división horizontal en los frecuentes supuestos de edificaciones integradas por varias viviendas adosadas, construidas con una licencia que así lo autoriza sobre un solar indivisible según la misma ordenación. No puede ésta limitar el derecho del constructor o promotor a explotar o comercializar una construcción perfectamente legal e integrada por distintas unidades explotables o enajenables de forma independiente acudiendo a su división en régimen de propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

14 enero 2010

Constitución sobre un chalet.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de división horizontal en cuatro viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Madrid.

La Registradora suspende la inscripción por considerar que es preciso acompañar la primitiva licencia de obras o una nueva al objeto de poder comprobar si las mismas amparan el resultado de cuatro viviendas independientes y si dicho resultado ha exigido modificaciones necesitadas de licencia de obra de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 151.1 c) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Señala, además, que el artículo 7.2.1 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón define el uso de vivienda unifamiliar como aquél que se produce «cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda», frente al uso de vivienda en edificación colectiva que es el que tiene lugar «cuando en cada unidad parcelaria se edifica más de una vivienda, agrupadas con un acceso común en condiciones tales que le fuera, o pudiera ser, de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal».

El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislación autonómica, y que en ésta (cfr. artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid) no se contempla la división horizontal como acto sujeto a licencia. Se considera asimismo que al no haber hecho los comparecientes obra alguna no puede exigirse licencia a tal fin.

2. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasión de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005 y 12 de julio de 2010) que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española).

De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Madrid) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.

Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el artículo 53, letra a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, conforme al cual se aplicará en la calificación de los títulos de constitución del régimen de división horizontal, y en los de modificación del régimen ya inscrito, la regla de que «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número», regla cuya aplicación al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar lo cual es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado están sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislación autonómica del suelo de Madrid y el planeamiento urbanístico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.

3. Pues bien, como se ha señalado, es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.

En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, (y lo mismo puede entenderse respecto del artículo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en la que se incluye un elenco de actos sujetos a licencia, que aparecen enumerados en su artículo 151, entre los que podemos destacar, a los efectos que ahora nos interesan, los siguientes: A. Las parcelaciones, segregaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo, no incluidos en proyectos de reparcelación. C. Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino. G. El cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones. T. Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico.

La resolución, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la división horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el artículo 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid citada, y en segundo lugar, y en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o autonómica que haya hecho uso de la protección de la legalidad urbanística que ofrece la regulación estatal a través del Registro de la Propiedad, la acreditación de la obtención de dicha licencia para su inscripción en aquél.

4. No estando la división horizontal sujeta a licencia de forma expresa por el artículo 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas (vid. «ad exemplum» artículo 66.2 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía; disposición adicional 2.ª apartado 3.º de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana), y no entrañando dicha división horizontal un supuesto de parcelación, segregación o cualquier otro acto división de fincas o terrenos (apartado 1.º a) del artículo 151 ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), no cabe su aplicación al presente supuesto.

Como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en los «Vistos»), la división horizontal de un inmueble no implica un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas (cfr. artículo 143 de la Ley del Suelo), ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división, a que se refiere el artículo 151.1 a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.

Así resulta también del artículo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del artículo anterior», disposición que, en defecto de norma autonómica expresa en contrario exigiendo licencia (cfr. Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo). Asimismo, no tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc), tampoco permite calificar la operación ahora considerada como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

5. Pues bien, descartada la asimilación al concepto de «acto de parcelación» o de «acto de división» del presente caso de división horizontal, que no incluye la asignación de derechos de uso exclusivo sobre porciones concretas de la parcela en que se asienta la edificación, ni comprende en su superficie porciones que tengan la condición de dominio público, sean de uso público o sirvan de soporte a las obras de urbanización, o puedan computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de cesión obligatoria de suelo a la Administración competente (cfr. artículo 17.3 de la Ley de Suelo estatal), es preciso determinar si el artículo 151 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, establece algún otro supuesto de exigencia de licencia en que quepa subsumir la división horizontal examinada en este recurso.

Cabría así cuestionarse si en el presente caso estamos en presencia de un supuesto de «obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino», a que se refiere el apartado c) del artículo 151.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, como parece advertir la registradora en su calificación al exigir que se aporte la licencia de obras primitiva, y para cuya solución debe traerse a colación el artículo 2.2 b) de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Este artículo señala «que tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras: (…) b) Obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio». Y ciertamente, para la transformación de una única vivienda en cuatro puede resultar necesario que se lleven a efecto obras que alteren la configuración arquitectónica del edificio. En estos casos no sólo tendría que obtenerse licencia de obras sino que debería acreditarse el cumplimiento de los requisitos exigidos en la Ley 38/1999. Pero es lo cierto que no necesariamente y en todo caso tiene que modificarse la configuración arquitectónica del edificio para obtener el resultado de su división horizontal. No puede considerarse, en consecuencia, presupuesto ineludible para la constitución en régimen de propiedad de un edificio que originariamente era una única vivienda la previa obtención de la licencia de obras reseñada en dicho artículo. Para considerar, o no, aplicable el artículo 151.1 c) bastaría acreditar mediante certificación de técnico competente que se ha producido, o no, el supuesto de hecho previsto en la norma, interpretando ésta en conexión al artículo 2.2 b) de la Ley 38/1999. Ahora bien, eso no es lo que ha exigido la Registradora. Del título presentado no resulta de modo directo ninguna modificación en la configuración arquitectónica de la edificación que permitiese exigir licencia de obras.

6. Descartados los dos supuestos anteriores, debe analizarse ahora si la división horizontal del inmueble supone un caso de «cambio objetivo, total o parcial, del uso de las construcciones, edificaciones e instalaciones» (cfr. artículo 151.1, g) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid) y, por tanto, sujeto a licencia al constituir la alteración de una de las determinaciones urbanísticas esenciales fijadas por el planeamiento cual es la relativa al uso e intensidades edificatorias.

El concepto de «uso» es esencial en el ámbito de la legislación urbanística y en el planeamiento de desarrollo. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid en su artículo 3.2 c) establece como uno de los fines de la ordenación urbana «el aseguramiento, en el medio urbano, de la suficiencia y funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y sociales en relación con las edificabilidades y los usos restantes; una densidad adecuada al bienestar individual y colectivo; una distribución territorial razonable de los usos y actividades, que permita un desarrollo armónico efectivo de las dimensiones de la vida humana relativas a la residencia, el trabajo, la educación, la cultura, la sanidad, el bienestar social, el ocio y el deporte y evite en todo caso las concentraciones que repercutan negativamente en la funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y la fluida movilidad y comunicación». Por ello, el artículo 12 de dicha Ley establece con carácter general la obligación del propietario de destinar el suelo al uso previsto por la ordenación urbanística, levantando, en su caso, las cargas impuestas por ésta; e igualmente en el artículo 17, referente a los derechos y deberes de la propiedad en suelo urbano consolidado, determina que el contenido urbanístico del derecho de propiedad en suelo urbano consolidado comprenderá, además de los generales, el deber de «c) Destinar la edificación a alguno de los usos legitimados por la ordenación urbanística en vigor».

Para alcanzar esos fines es esencial una racional evaluación de la futura perspectiva poblacional por parte de las normas de ordenación del planeamiento y para ello es determinante la definición de los usos a que han de destinarse los terrenos y las edificaciones. De ahí que la intervención administrativa se extienda también al uso, o a la clase o categoría de éste, exigiéndose licencia para el «el cambio objetivo, total o parcial, del uso de las edificaciones, construcciones e instalaciones» (cfr. artículo 151.1 g) de la Ley). La no intervención posibilitaría actuaciones aisladas que podrían implicar modificaciones puntuales de los planes urbanísticos sin el cumplimiento de los requisitos al efecto exigidos.

Habrá que estar, en consecuencia, al planeamiento urbanístico correspondiente a cada Ayuntamiento para ver si la división horizontal de una vivienda unifamiliar altera la clase o categoría de uso que corresponde a una edificación y si, en función de ello, está sujeta o no a la fiscalización municipal que entraña el otorgamiento de una previa licencia urbanística. Al planeamiento urbanístico, se refiere, además, de manera expresa el apartado t) del artículo 151.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, como cláusula de cierre en cuanto a los actos sujetos a licencia al incluir entre ellos a «Los demás actos que señalen los instrumentos de planeamiento urbanístico», y que el registrador puede tomar en consideración en la calificación de los títulos sujetos a inscripción en todos aquellos casos en los que no haya ninguna duda sobre su aplicabilidad a la concreta finca registral afectada, como sucede en este caso (cfr. artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria, Instrucción de esta Dirección de 2 de marzo de 2000 y Resolución de 19 de mayo de 2010), facilitando el cumplimiento de los deberes urbanísticos que a todo propietario impone el artículo 19 de la Ley del Suelo, favoreciendo la protección de la legalidad urbanística, y en definitiva incrementando la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario al evitar, en la medida de lo posible, que el incumplimiento de tales deberes se traduzca en cargas urbanísticas ocultas en el tráfico por el efecto de subrogación legal que en los derechos y deberes urbanísticos del anterior propietario, en caso de transmisión de fincas, prescribe el citado artículo 19, en su apartado primero.

7. En el caso objeto de este recurso consta en el Registro el carácter de vivienda unifamiliar de la que es objeto de división horizontal, división que al entrañar un incremento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente (cfr artículo 53, a del Real Decreto 1093/1997), supone también una alteración del uso de la edificación, que de unifamiliar pasa a tener la consideración de comunitaria o colectiva de acuerdo con las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón, que en su artículo 11.1.2 relativo a los «Actos sujetos a licencia municipal», se remite a la legislación estatal o autonómica en cuanto a los actos sujetos a licencia municipal, exigiéndola con carácter general en cualquier actuación sobre el suelo o subsuelo regulados en el Plan General en la que no excluya expresamente la necesidad de licencia.

En tal sentido, el capítulo 7.º «Normas Generales de los Usos», señala en su apartado 7.1.3, que los espacios edificables podrán ser destinados a los siguientes usos: residencial, industrial, servicios terciarios, y equipamiento. Al uso residencial se refiere en concreto la subsección 2.ª del artículo 7, invocado por la Registradora en su calificación, señalando que el uso residencial es el que sirve para proporcionar alojamiento a las personas. Y dentro del uso residencial el de vivienda se clasifica en dos categorías según la organización o configuración de la parcela: Viviendas en edificación unifamiliar cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda, y vivienda en edificación colectiva cuando en cada unidad parcelaria se edifican más de una vivienda, agrupadas con algún acceso común en condiciones tales que les fuera o pudiera ser de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal.

Por tanto, de acuerdo con las normas de dicho Plan General, la caracterización urbanística por el uso de una edificación viene determinada por el criterio objetivo de la existencia de una o varias viviendas en la parcela sobre la que se asienta, y no por la utilización unifamiliar o plurifamiliar que se haga de dicha edificación. De ahí que en el presente caso la división horizontal de la única vivienda existente en la finca en cuatro susceptibles de aprovechamiento independiente, implica un cambio objetivo del uso de la edificación que necesita licencia de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 151.1, por lo que su inscripción registral requiere la acreditación de su previa obtención conforme a lo dispuesto por el artículo 53 a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

12 abril 2011

Constitución sobre un chalet.- 1. Se plantea en este recurso la posibilidad de inscribir, sin necesidad de licencia municipal, una escritura de división horizontal en dos viviendas de una vivienda unifamiliar, ubicada en la Comunidad de Andalucía.

La registradora suspende la inscripción por considerar que es preciso acompañar una nueva licencia de obras de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 53.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística y 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, así como el artículo 8 del Reglamento de Disciplina Urbanística de la misma Comunidad Autónoma. El recurrente, por su parte, sostiene que la exigencia de licencia municipal para inscribir este tipo de actos ha de venir impuesta por la legislación autonómica, y que en ésta no se contempla la división horizontal como acto sujeto a licencia.

2. Este Centro Directivo ha tenido ya ocasión de manifestar (cfr. Resoluciones de 23 de julio de 2005, 12 de julio de 2010 y 12 de abril de 2011) que si bien, con carácter general, la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, no obstante, esta misma Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad (cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española).

De lo anterior se sigue que corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de Andalucía) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.

Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo. Y en el contexto de esta competencia hay que situar el artículo 53, letra a), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, conforme al cual se aplicará en la calificación de los títulos de constitución del régimen de división horizontal, y en los de modificación del régimen ya inscrito, la regla de que «no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente que se permite mayor número», regla cuya aplicación al presente caso constituye el objeto de debate en este recurso, para dilucidar por lo que es preciso determinar previamente si los actos contenidos en el documento calificado están sometidos o no al requisito de previa licencia municipal, a la vista de lo que al respecto disponga la legislación autonómica del suelo de Andalucía y el planeamiento urbanístico existente en el concreto municipio en que se ubica la finca.

3. Pues bien, como se ha señalado, es la propia legislación sustantiva urbanística que resulte aplicable la que ha establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta, así como determinar qué otros actos de uso del suelo o de las edificaciones quedan sujetas a la intervención y control municipal que el otorgamiento de la licencia comporta, determinación que constituye un presupuesto previo o «prius» respecto de su exigencia en sede registral.

En efecto, la exigencia de licencia para inscribir las operaciones a que se refiere el artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (y lo mismo puede entenderse respecto del artículo 78 del mismo) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de la normativa sustantiva a que esté sujeto el concreto acto jurídico, por lo que debe estarse a lo dispuesto en la Ley.

La resolución, por tanto, del presente recurso exige examinar, por un lado, si la división horizontal llevada a cabo en la escritura calificada se encuentra sujeta a licencia municipal por encontrarse comprendida en algunos de los supuestos contemplados en el artículo 66 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía y, en caso afirmativo, comprobar si para tal caso se exige por la normativa estatal, o autonómica que haya hecho uso de la protección de la legalidad urbanística que ofrece la regulación estatal a través del Registro de la Propiedad, la acreditación de la obtención de dicha licencia para su inscripción en aquél.

4. El artículo 66.2 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que «se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate», lo que supone la exigencia de licencia municipal para el presente caso.

 En definitiva, siendo exigible licencia municipal en los términos descritos, procede confirmar la nota de calificación del registrador.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación de la registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

12 septiembre 2011

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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JUAN CARLOS CASAS:   Propiedad    Mercantil (A a L)    Mercantil (M a Z)

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Heredero condicional: facultad de disposición

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero condicional: facultad de disposición

Adquiridos unos bienes en usufructo por testamento, disponiendo el causante que el pleno dominio lo adquirirán los hijos que tuviere, «con la sola limitación de que éstos no adquirirían ni entrarían en posesión de su parte respectiva hasta el día en que el último de ellos cumpliere la mayor edad», se confirma la calificación que consideró que la venta realizada por la madre, en unión de los hijos y con autorización judicial por ser algunos menores de edad, no es inscribible por falta del poder dispositivo de los menores: primero, porque era evidente la limitación testamentaria de tener que ser mayores de edad para adquirir, siendo así que tres hijos eran menores de edad; segundo, porque aunque se diera valor a la contradicción del testador de decir, por un lado, que los hijos «los adquirirán» y, seguidamente, decir que «no adquirirían», es indudable que, por lo menos, existe una prohibición de enajenar válida [1]; y tercero, porque la autorización judicial obtenida para llevar a cabo la enajenación podrá suplir la falta de capacidad de los menores, pero no la carencia de poder dispositivo para perfeccionar la transferencia de dominio desde el patrimonio de los mismos al del comprador.

22 junio 1943

Heredero condicional: facultad de disposición.- La autorización concedida a un heredero condicional para enajenar unos bienes e invertir su importe en otros sujetos a la misma condición, aplicando analógicamente el procedimiento previsto en el artículo 164 del Código Civil para la venta de bienes de menores, no es correcta, puesto que está establecida para suplir la falta de capacidad de los menores pero no permite crear un poder dispositivo inexistente en este caso. Por otra parte, al fundarse el Juzgado en las atribuciones conferidas a los administradores de la herencia por el artículo 804 del Código Civil, hay que tener en cuenta las circunstancias restrictivas que imponen a los administradores los artículos 802 y 803 del mismo Código; aparte, en este caso, el deber de respetar la voluntad del testador, inequívocamente dirigida a que sus bienes siguiesen una trayectoria determinada.

7 mayo 1960

[1] Respecto al alcance de esta prohibición, pueden verse los argumentos de la Dirección General bajo el epígrafe “PROHIBICIÓN DE DISPONER. Actos dispositivos que la infringen”.

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Del titular registral

Produccion CoMa,

IDENTIFICACIÓN

Del titular registral

El hecho de que en una escritura aparezca el apellido «Cazar», no coincidente con el que figura en el Registro, que es «Casal», no es motivo para entender que se trata de dos personas distintas, sino que existe una simple equivocación, motivada por la locución incorrecta de los comparecientes en las escrituras, teniendo en cuenta, además, la afirmación del Notario de tratarse de una misma persona, que, en la matriz de la escritura figura con el apellido «Casal».

7 julio 1933

Del titular registral.- Destacando la Dirección que para resolver este recurso tuvo en cuenta la legislación vigente en el momento de redactarse el documento que dio lugar al mismo, considera que es inscribible, al amparo del artículo 235 del Reglamento Notarial en vigor, la escritura en la que el apoderado del vendedor manifestó no conocer el nombre de la esposa de éste.

9 agosto 1939

Del titular registral.- Inscrita una finca a favor de una Sociedad denominada «Canteras de Escobedo, Bezanilla, Entrecanales y Peña», no es inscribible la escritura de venta otorgada por otra que se llama «Canteras de Escobedo, Bezanilla y Peña» si no se acompañan los documentos que prueban la modificación de la denominación social o la separación del socio que dio lugar al cambio de nombre.

12 diciembre 1945

Del titular registral.- El error padecido en una escritura, consistente en escribir un apellido equivocado, y que se reflejó en la inscripción correspondiente, puede ser subsanado mediante acta de notoriedad, no siendo necesario acudir a actuaciones judiciales contenciosas ni voluntarias.

19 octubre 1949

Del titular registral.- Aunque la exacta correspondencia entre los datos identificativos del Registro y el documento calificado asegurarían el respeto a los derechos constitucionales, procesales y registrales de protección jurisdiccional de los propios derechos, el hecho de que en un mandamiento se identifique al deudor como «Víctor M. O.», con determinado documento nacional de identidad, en tanto que en el asiento figura con el nombre de «Victorio», coincidiendo los apellidos y sin reflejarse, por no ser entonces imperativo, su documento de identidad, entiende la Dirección General que supone una relativa discrepancia que no es motivo para suspender la anotación solicitada, a lo que añade el dato de que un asiento posterior al de dominio de la finca trabada (la anotación de otro embargo) aparece como demandado Don Victorio, figurando como su documento nacional de identidad y su domicilio el mismo que figura en el mandamiento ahora calificado, lo que pone de manifiesto que se trata de la misma persona.

4 septiembre 1998

Del titular registral.- Antecedentes: se deniega una anotación de embargo porque la finca aparece inscrita a favor de Wolfgang Joachim Bloss y el mandamiento se refiere a Wolfgang Bloss Capuz. El Procurador solicita del Juez mandamiento adicional, acompañando que los siguientes documentos para acreditar que ambos nombres designan a una misma persona: 1) Fotocopias de inscripciones de otro Registro, en las que se dice que Wolfgang Joachim Friedrich Bloss es conocido como W. J. Bloss Capuz. 2) Fotocopias de una escritura de poder otorgada por Wolfgang Joachim Bloss Capuz, cuyo número de tarjeta de residente coincide con el que figura en el Registro; 3) fotocopia de póliza de crédito intervenida por Corredor de Comercio -que se ejecuta-, en la que figura como nombre del ahora demandado Wolfgang J. Bloss Capuz y con el número de tarjeta antes dicho. El Juzgado expide un mandamiento adicional, haciendo constar y dando traslado de los documentos anteriores. El Registrador reitera su denegación y alega que la identificación del demandado sólo corresponde a la autoridad judicial. Por último, de la inscripción del Registro resulta que la finca se inscribió a la muerte de su anterior titular, siendo sus herederos sus hijos Wolfgang Joachim Bloss, Kalt Wolfgang Bloss y María Christine Bloss, designándose a esta última también con el nombre de María Christine Bloss Capuz, por tener nacionalidad española. A la vista de todo lo anterior, la Dirección revoca la nota del Registrador basándose en que las diferencias y errores en los nombres y apellidos no impiden la inscripción de los títulos, aun sin necesidad de actuaciones contenciosas, siempre que de los elementos probatorios aportados al Registro resulte plenamente aclarada la identidad de las personas. En consecuencia, añade, no es aplicable a este supuesto el artículo 74 de la Ley Hipotecaria, pues no plantea duda la identidad de la persona a quien afecta la anotación si se aplican los criterios anteriores. En todo caso, termina diciendo que, si dicha identidad aparece al menos como dudosa, la inscripción o anotación no debe denegarse sino suspenderse, para permitir a los interesados aportar al Registrador nuevas pruebas.

23 diciembre 1998

Del titular registral.- El error material en la expresión del código de identificación fiscal de la sociedad carece de identidad para impedir la inscripción de un título. [1]

26 enero 1999

Del titular registral.- En el caso de adquisiciones mortis causa ha de partirse de la base de que las mismas no afectan a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, quedando encuadradas en la excepción a la aplicación de aquella exigencia del artículo 519 del Reglamento Hipotecario, del mismo modo que el artículo 159 del Reglamento Notarial tan solo exige la constancia del nombre y apellidos del cónyuge en el supuesto de que el acto o contrato afectare a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal. Y aunque caben supuestos excepcionales en los que por ley o pacto exista entre los cónyuges una comunidad de tipo universal, precisamente por ese carácter han de ser objeto del mismo tratamiento, de suerte que es lo excepcional lo que ha de declararse y no la exclusión de lo ordinario. (El defecto planteado fue la omisión del régimen económico matrimonial de una heredera de nacionalidad búlgara).

27 abril 1999

Del titular registral.- No es inscribible la compraventa otorgada por un apoderado cuando la titular de una de las fincas que se venden figura en el Registro con el nombre de María Fernández Lercaro y D.N. de I. 41.795.200, mientras que la poderdante se llama María de la Concepción Fernández Lercaro y su D.N.I. es el 41.795.199, de modo que existen dudas sobre la identidad de la persona, no aclaradas por el Notario, que deben aclararse para acreditar algo tan esencial como el consentimiento de uno de los dueños de la finca vendida.

17 noviembre 2000

Del titular registral.- Ver, en el apartado «SOCIEDAD», el epígrafe «Sociedad Civil».

14 febrero 2001

Del titular registral.- Planteada por el Registrador la existencia de un error en el título o en la inscripción porque una persona figura en el Registro con el nombre de «Julio» y en la escritura que pretende inscribirse como «Julio-Tomás», después de hacer constar el Notario en la comparecencia que dicho señor era conocido también como «Julio», la Dirección considera que la calificación es caprichosa e injustificada, pues a la vista de los datos existentes no hay duda de que el otorgante y el titular registral son el mismo sujeto.

13 diciembre 2001

Del titular registral.- Observándose un cambio en los apellidos del titular registral, en un título inscribible, no existe defecto cuando el Notario hace constar en la comparecencia la doble forma de identificarse los interesados y reseña los documentos nacionales de identidad a través de los que los identifica, resultando el número de éstos coincidente con los que figuran en el Registro, con lo que queda acreditada la identidad de los interesados, pues los documentos empleados son de carácter oficial y sujetos a la hora de hacer constar en ellos un cambio de esta naturaleza a las suficientes garantías.

7 octubre 2002

Del titular registral.- No constituye defecto la atribución de la titularidad a un ente sin personalidad, como es “la masa de la quiebra representada por la sindicatura de la misma”, pues la probable existencia de un elevado número de acreedores cesionarios, la determinación de éstos por remisión al expediente de quiebra, el carácter en mano común de las titularidades ostentadas por los acreedores, así como la articulación de un órgano legitimado para el ejercicio para el ejercicio de los derechos correspondientes en nombre de tales acreedores, todo ello ha de hacer posible la práctica de inscripciones transitorias, de mero puente, a favor de estas colectividades imperfectamente identificadas en su composición, pero plenamente articuladas para su funcionamiento, y sin que por ello se resientan los principios básicos rectores de nuestro sistema registral.

30 enero 2003

Del titular registral.- Aunque el Registrador debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, hay que tener en cuenta que el Notario debe identificar a los otorgantes por los medios permitidos por las leyes, siendo posible el empleo de medios distintos en momentos diferentes. Por eso, es posible que en la escritura de compra por un extranjero se hiciese constar el número de su pasaporte, mientras que en la de venta de la misma finca por dicha persona fuese identificada mediante el número de su tarjeta de residencia, en cuyo caso los números deben discrepar por tratarse de medios distintos de identificación y no existe defecto que impida la inscripción.

2 octubre 2003

 Del titular registral.- Aunque el nombre y apellidos de la persona contra la que se ordena un embargo coincidan con los del titular registral de la finca, es correcta la suspensión de la anotación si existen discrepancias en la letra y número del documento nacional de identidad, pues sólo la perfecta coincidencia entre los datos identificativos del Registro y los del documento judicial aseguran el respeto a los derechos constitucionales procesales y registrales de protección jurisdiccional de los propios derechos, consagrados en el artículo 24 de la Constitución, del que son corolario los artículos 1, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.

17 octubre 2003

Del titular registral.- Es inscribible el documento por el que un menor que carece de Documento Nacional de Identidad adquiere un derecho, pues el Reglamento Hipotecario no puede ir más allá que la normativa reguladora de tal documento, que sólo establece su obligatoriedad para los mayores de catorce años.

22 noviembre 2003

Del titular registral.- Inscrita una finca a favor de un súbdito francés, con tarjeta de residencia, cuyo número se expresa, se presenta para su inscripción una escritura, complementada por otra de ratificación, en la que se dice que aquél es residente en Francia y se expresa su número de identidad francés; el Notario autorizante de estas escrituras y la que dio lugar a la inscripción es el mismo. La inscripción se suspende porque, según la Registradora, dada la disparidad entre los documentos identificativos, no está acreditada la identidad entre el titular registral y el ahora compareciente. La Dirección confirma su criterio afirmando que en nuestra legislación hipotecaria se encomienda al Notario la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos, acudiendo a los medios de identificación permitidos por las leyes; y el Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción en orden a la legitimación y fe pública registral. En este supuesto, es evidente que, al identificar el Notario por los documentos de identidad y ser tales documentos distintos en uno y otro caso, los números deben discrepar, pero queda pendiente la cuestión de si es la misma persona el titular registral y el que otorga el documento ahora presentado, por lo que es necesario que, mediante la documentación oportuna, se llegue a la conclusión de que el titular registral y el otorgante son la misma persona.

26 marzo 2004

Del titular registral.- En un convenio regulador, aprobado judicialmente, en el que se establece el derecho de uso de la vivienda familiar, estima el Registrador que deben expresarse los nombres de los hijos del matrimonio y sus circunstancias personales, lo cual no es sino una derivación de que considera a los hijos como titulares del derecho al uso de la vivienda familiar. Respecto de ello cabe decir que la inscripción del uso de la vivienda tiene por objeto evitar la disposición del bien por su titular, defraudando el derecho del cónyuge y los hijos a habitar tal vivienda, y que la defensa de tal derecho se otorga sólo a tal cónyuge, por lo que no es necesario reseñar las circunstancias personales de los hijos.

21 junio 2004

Del titular registral.- Hechos: la calificación registral ha considerado como defecto la divergencia existente en los apellidos de la persona que figura como esposa del causante en el asiento registral y la que como viuda a la que se reservan los derechos correspondientes en el título de la sucesión comparece en la escritura de adjudicación, por lo que considera que se infringe el principio de tracto sucesivo; al acta de declaración de herederos se ha unido otra en la que el Notario hace constar que le constaba por notoriedad que el apellido que figuraba en el Registro era erróneo. La Dirección comienza afirmando que es evidente que salvo error en el título de adquisición o en el asiento practicado, el principio de tracto sucesivo impediría la inscripción. Pero teniendo en cuenta las certificaciones de nacimiento de los cuatro hijos -uno premuerto– donde consta su filiación legítima del causante y su esposa en fechas anteriores y posteriores a la adquisición, y en especial la declaración de notoriedad de la existencia del error, con el valor que la misma tiene según el artículo 17 bis de la Ley del Notariado y 209 de su Reglamento, todo ello son elementos suficientes como para estimar la existencia del mismo desvaneciendo la objeción de infracción del principio de tracto sucesivo registral.

3 enero 2005

Del titular registral.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:

2) No constar las circunstancias de ciertas personas jurídicas.

La sociedad interesada recurre.

3. La Legislación Hipotecaria exige ciertos requisitos para poder llevar a cabo la inscripción: entre los mismos están, respecto de las personas jurídicas, además de su denominación, el número de identificación fiscal, la inscripción en el Registro correspondiente y su domicilio (cfr. artículo 51, 9ª b del Reglamento en relación con el artículo 9, 4ª de la Ley).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Del titular registral.- 1. Se plantea en este recurso una serie de cuestiones relacionadas con la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de aceptación de herencia, liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de la herencia de un ciudadano venezolano. En él se combaten por el Notario autorizante todos los defectos expresados por el Registrador en su nota de calificación, a excepción del último de ellos relativo a la proporción en que se efectúan las adjudicaciones a cada uno de los herederos, que no ha sido objeto de impugnación.

2. La primera causa impeditiva alegada por el Registrador en su nota de calificación, es la imprecisión en los datos identificativos del causante, ya que los bienes aparecen inscritos a nombre de don José Luis Febles Hernández y toda la documentación aportada se refiere a don Erasmo Febles Hernández y si bien en la escritura se afirma que el causante era también conocido con el nombre de José Luis, este extremo no se acreditaba.

La utilización en las relaciones sociales de otro nombre, además del impuesto oficialmente, ha sido relativamente frecuente en todas las épocas y ha respondido a diferentes circunstancias como vino a reconocer la Resolución de este Centro Directivo de 14 de febrero de 1996 (Servicio Notarial), donde se dispuso que, en esos casos, podría el Notario consignar el segundo nombre a continuación del oficial (cfr. artículo 157. 2 del Reglamento Notarial), precedido de la expresión «habitual o socialmente conocido por…» o simplemente «también conocido por…». Por otra parte, como ya sostuviera esta Dirección General en diversas Resoluciones (cfr. las de 19 de junio de 1990, 4 de septiembre de 1998, 21 de noviembre de 2001 y 13 de diciembre de 2001), la simple divergencia en el nombre o apellidos de los otorgantes (entre los que figuran en el título y lo que conste en el Registro) no puede provocar la suspensión de la inscripción pretendida, si los restantes datos suministrados en el título, permiten al Registrador alcanzar la necesaria certeza sobre la identidad de aquéllos. En el caso objeto de recurso, además de constar en la escritura la manifestación de los otorgantes de que su padre era también conocido con el nombre de José Luis, obra unida a la escritura el certificado de matrimonio del causante y su hoy viuda, así como la certificación acreditativa de que en el momento de su fallecimiento estaba casado con la misma mujer y, aunque en ambos documentos, el causante aparece con el nombre de Erasmo, el hecho de que en el Registro aparezca que la adquisición en época intermedia la hizo con el nombre de José Luis casado con esa misma mujer, debe llevarnos a concluir con total certidumbre, que se trata de la misma persona, pues en contra sólo podría sostenerse la intrincada hipótesis de que el causante se casó inicialmente con su hoy viuda, después se divorció de ella, se casó con un hermano del marido llamado José Luis (comprando en ese momento intermedio la finca inscrita), para después volver a divorciarse del segundo esposo, y volver a casarse de nuevo con su primer marido Erasmo, del que finalmente enviudó (los restantes defectos se examinan en otros apartados).

27 noviembre 2006

Del titular registral.- 1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña María del Pilar Fernández de Misa Cabrera, en nombre y representación de doña Candelaria Alonso Melian, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número uno de Santa Cruz de Tenerife a inscribir una sentencia en procedimiento seguido contra desconocidos herederos de don Santiago Sanjuán López y fundación «Francisca López Manjón».

Son cuatro los defectos alegados por el Sr. Registrador: 1…; 2…; 3. No cumplirse los requisitos exigidos por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario, en cuanto a la parte adquirente (a continuación se examina aquí sólo la parte de la Resolución que se refiere a este defecto)

4. El artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario determina las circunstancias personales que deben constar de la persona a cuyo favor se practique la inscripción, por lo que habiéndose omitido dichas circunstancias en el título presentado, el defecto debe ser confirmado.

21 febrero 2007

Del titular registral.- 1. Para la resolución del presente recurso son hechos relevantes los siguientes:

a) En el Registro de la Propiedad figura inscrita una finca, desde 1975, a nombre de «Doña Jeannine-Carmen Van Leynseele, mayor de edad, soltera, sus labores, de nacionalidad belga, vecina de Palma», sin que en el asiento conste reseñado, por no ser entonces imperativo, documento de identificación alguno.

b) Se presenta para su inscripción una escritura de compraventa de dicha finca, autorizada el día 30 de diciembre de 2005, en la que figura como vendedora «Doña Jeannine Van Leynseele, soltera, de nacionalidad belga, no residente en España», a quien el Notario autorizante de la escritura identificó mediante la carta de identidad de su país, haciendo constar el número de ésta y el N.I.E. En dicha escritura se reseña el título previo de la transmitente, y se incorpora la nota registral informativa a que se refiere el artículo 175 del Reglamento Notarial, en la que se expresa lo siguiente: «Titulares registrales: Propietario: Doña Jeannine Van Leynseele.– D.N.I./N.I.F.: Otros» y consta como título de adquisición la misma escritura que se reseña en la ahora calificada.

c) El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, «No se acredita la identidad de la persona que comparece como transmitente con respecto a la que figura como titular de la finca en el Registro» ya que, al haberse presentado –después de la presentación de la escritura de compraventa calificada-mandamiento judicial emanado de diligencias previas por el que se ordena anotación preventiva en relación con la falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, y habida cuenta que en el Registro figura la titular de la finca con el nombre de Jeannine- Carmen, sin constancia de documentación personal que permita identificarla, se abrigan dudas razonables sobre la identidad de la persona. El representante de la sociedad compradora recurre con base en los argumentos reseñados en el apartado III de los «Hechos» de la presente resolución.

2. Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cfr., por todas, las Resoluciones de 2 de octubre de 2003 y 26 de marzo de 2004), en nuestra legislación la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al Notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El Registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Por el valor que la ley atribuye al instrumento público, es presupuesto básico para la eficacia de éste la fijación con absoluta certeza de la identidad de los sujetos que intervienen, de modo que la autoría de las declaraciones contenidas en el instrumento quede establecida de forma auténtica, mediante la individualización de los otorgantes. Por ello, el artículo 23 de la Ley del Notariado, como requisito esencial de validez del instrumento público, impone al Notario autorizante la obligación de dar fe de que conoce a las partes o de haberse asegurado de su identidad por los medios supletorios establecidos en las leyes y reglamentos.

Al «dar fe de conocimiento» o «dar fe de la identidad» de los otorgantes (cfr., respectivamente, artículos 23 y 17 bis de la Ley del Notariado), el Notario no realiza propiamente una afirmación absoluta de un hecho sino que emite un juicio de identidad, consistente en la individualización del otorgante bien por conocerlo el Notario (es decir, por llegar a tener la convicción racional de que es la persona que dice ser y por tal es tenido en la vida ordinaria, de suerte que se trata de un juicio de notoriedad sobre su identidad), o bien por la identificación mediante documentos u otros medios supletorios legalmente establecidos (comparatio personarum; así resulta especialmente en algunos supuestos en que el Notario se asegure de la identidad de las partes mediante la verificación subjetiva que comporta un juicio de comparación de la persona del compareciente con los datos, fotografía y firma que figuran en el documento que sirve para su identificación –cfr. apartados «c» y «d» del artículo 23 de la Ley del Notariado).

En todo caso, la denominada fe de conocimiento o fe de identidad de los otorgantes que compete al Notario, aunque se trata de un juicio por éste formulado es un juicio que, por su trascendencia, es tratado por la Ley como si fuera un hecho. Así resulta no sólo de los artículos 1218 del Código Civil y 1 de la Ley del Notariado, sino también del artículo 17 bis, apartado b), de esta última, introducido mediante la Ley 24/2001, según el cual, «Los documentos públicos autorizados por Notario en soporte electrónico, al igual que los autorizados sobre papel, gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes».

El juicio sobre la identidad del otorgante que corresponde, exclusivamente y bajo su responsabilidad, al Notario queda amparado por una presunción legal sólo susceptible de impugnación en vía judicial. Por ello, el Registrador no puede revisar en su calificación ese juicio que compete al Notario. Cuestión distinta es que la eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral haya de ser calificada por el Registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, no es que en cualquier caso de discordancia, por ligera que ésta sea, deba acreditarse al Registrador la identidad del otorgante, sino que, por el contrario, habida cuenta de la especial eficacia que la Ley atribuye a ese juicio notarial sobre dicha identidad y de los limitados medios que el Registrador puede tomar en cuenta al realizar su calificación, conforme al artículo 18 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia.

Por ello, en el presente caso, el juicio que sobre la identidad del otorgante ha emitido el Notario bajo su responsabilidad (con necesidad de tener en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de la debida identificación, como son las que resulten del título adquisitivo previo, en el que figuran datos identificativos que pueden ser contrastados por el Notario) ha de prevalecer frente a una mera diferencia relativa o accidental cual es la añadidura de un nombre propio en el asiento registral, por sí sola intrascendente –y así parece que se ha entendido al emitirse con omisión de dicho nombre adicional la propia nota de información registral incorporada a la escritura ex artículo 175 del Reglamento Notarial-. Por otra parte, el Registrador no puede basarse en un asiento posterior, para objetar que alberga dudas sobre la identidad de la vendedora.

En efecto, como ha precisado reiteradamente este Centro Directivo (cfr., las Resoluciones de 23 de octubre de 1998, 5 de abril y 27 de mayo de 1999, 23 de octubre y 13 de noviembre de 2001, 23 de junio de 2003, 2 de enero, 5 de marzo y 24 de octubre de 2005, entre otras), hay que tener en cuenta que dado el alcance del principio de prioridad, básico en un sistema registral de fincas (cfr. artículos 17, 24, 32 y 248 de la Ley Hipotecaria), la calificación de un documento deberá realizarse en función de lo que resulte de él mismo y la situación tabular existente en el momento de su presentación en el Registro (artículos 24 y 25 de dicha Ley) sin que puedan obstaculizar su inscripción otros títulos, aunque sean incompatibles, presentados con posterioridad. En consecuencia, y con más razón, no pueden en este caso tomarse en consideración las referencias que la calificación impugnada hace a la posterior presentación de un mandamiento para la anotación preventiva derivada de un procedimiento sobre falsificación de la documentación con que se efectuó la transmisión, toda vez que la escritura de compraventa calificada es un título que cuando se presentó era inscribible, sin perjuicio de la eficacia que hayan de tener las medidas cautelares que se adopten mediante la correspondiente resolución judicial a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral del derecho inscrito adquirido por el comprador.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

5 junio 2007

Del titular registral.- 1. Solicitada anotación preventiva de embargo por la Administración Tributaria sobre determinado bien inmueble, el registrador suspende la anotación por no coincidir el NIF de la persona jurídica que figura en el mandamiento con el que aparece en el Registro como del titular registral.

La propia Agencia Tributaria que libra el mandamiento de embargo recurre la calificación registral porque en los datos de la propia Agencia figura que el NIF correcto del titular registral es el que figura en el mandamiento.

2. Debe tenerse en cuenta que la institución competente para determinar la asignación de NIF es la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, y ésta acredita que la entidad embargada, titular registral del bien, tiene como NIF el que figura en el mandamiento, poniendo de manifiesto el error del Registro.

3. Aunque los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 y 82 Ley Hipotecaria), esto no impide que sin necesidad de consentimiento expreso del titular registral puedan rectificarse los asientos registrales con relación a los errores materiales derivados del título, que puedan ser probados de modo absoluto a través de documentos fehacientes, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, en cuyo caso no es exigible acudir a los procedimientos de rectificación judicial legalmente previstos (Resoluciones de 10 de marzo y 5 de mayo de 1978).

4. El Registrador en su nota de calificación admite expresamente que la finca embargada aparece inscrita a nombre de la entidad «Euskal Medical Cosmetics S.L.», lo que además está bajo la salvaguarda de los tribunales, ex artículo 1.º Ley Hipotecaria. Lo único que se discute es si el NIF es el correcto o no, lo que podría significar que la persona embargada fuera distinta de la titular registral.

5. La propia aseveración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de que la entidad «Euskal Medical Cosmetics S.L.» aparece en la base de datos de la Agencia con el mismo número que figura en la anotación de embargo cuya anotación se pretende, sirve de documentación fehaciente para acreditar el error en el NIF del asiento registral y para poder rectificar éste. Sin embargo, el hecho de que dicha aseveración se contenga en el escrito de interposición del recurso, impide la estimación del mismo, ya que el Registrador no pudo tenerlo a la vista en el momento de calificar. El recurso contra la calificación registral sólo puede recaer sobre cuestiones que se relacionen directa o inmediatamente con la nota de calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr. artículo 326 Ley Hipotecaria). En cualquier caso el defecto – ahora confirmado– será fácilmente subsanable mediante la nueva presentación del mandamiento de embargo junto con el documento administrativo en el que se contenga la acreditación de que el NIF de la sociedad titular registral es el que se expresa en el mandamiento.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

4 octubre 2007

Del titular registral.- Habiéndose tan solo recurrido el tercero de los defectos de la nota de calificación, se debate en este recurso si es posible la anotación de embargo sobre un piso perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el registrador en su nota, el nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

1. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

2. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

3. La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra la herencia yacente del titular registral equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aún no aceptada del titular registral fallecido.

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

4. Como dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 24 de febrero de 2006), la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

6 octubre 2007

Del titular registral.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de anotación preventiva de embargo en expediente administrativo de apremio instruido contra la herencia yacente de determinada persona por impago de impuestos municipales.

En dicho mandamiento el Jefe de la unidad de recaudación certifica que la diligencia de embargo fue debidamente notificada a las personas cuyo nombre y apellidos se indican «… como posibles herederos o legatarios de la deudora o beneficiarios de la Herencia Yacente», añadiéndose que «Se ha publicado en el B.O.P. edicto de requerimiento general a deudores desconocidos».

La Registradora de la Propiedad deniega la práctica de la anotación preventiva solicitada por entender que es necesario acreditar el nombramiento de administrador que represente a la herencia yacente en dicho procedimiento de apremio sin que sea suficiente una citación genérica a posibles herederos de la deudora fallecida.

2. Como cuestión formal previa, debe recordarse una vez más que las normas reguladoras del procedimiento de calificación registral (entre ellas, las relativas a la necesidad de expresar la íntegra motivación de la negativa total o parcial a inscribir, según el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, y al carácter unitario que ha de tener la calificación, ex artículos 258.5 de la Ley Hipotecaria y 127 del Reglamento Hipotecario) exigen que se incluyan en ella todos los defectos que el Registrador achaque al documento y excluyen inequívocamente la posibilidad de someter dicho título a sucesivas calificaciones parciales o de trasladar la calificación a un momento posterior cual es el del informe que el Registrador ha de emitir en caso de elevar el expediente del recurso a esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 31 de enero de 2007).

Por ello, debe advertirse que en el presente supuesto la Registradora ha procedido de modo anómalo al emitir dos calificaciones relativas al mismo documento que ha causado un único asiento de presentación, sin que la aclaración solicitada por el recurrente sobre el carácter subsanable o insubsanable del defecto invocado por la funcionaria calificadora pudiera autorizarla para tal proceder (mucho menos para variar el carácter de su negativa a la práctica del asiento solicitado que de suspensión –por defecto subsanable habría que entender– queda trocada en una denegación de la operación registral, por defecto insubsanable).

Por otra parte, para examinar el defecto invocado por la Registradora debe ahora atenderse, exclusivamente, al contenido de su calificación tal como ha sido formulada, sin tener en cuenta el contenido calificatorio que, incorrectamente, se incluye en su informe, como se especificará posteriormente. Y cabe precisar que, en cambio, en su informe la Registradora ha omitido determinados datos (v.gr. si se ha notificado la calificación, con expresión de la fecha y la forma en que, en su caso, se ha notificado) que son necesarios para que este centro directivo compruebe la regularidad del expediente, por lo que debería haber extremado su celo en el detalle de tales circunstancias.

3. Por lo que se refiere al fondo del asunto, este Centro Directivo ya ha abordado en Resoluciones anteriores (véanse las citadas en el apartado «Vistos» de la presente) la cuestión consistente en dilucidar si la demanda interpuesta contra la herencia yacente y los herederos desconocidos e inciertos equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aún no aceptada del titular registral fallecido, concluyendo que no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6.4, 7.5, 540, 790.1, 791.2.2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante.

Como añadió esta Dirección General en Resoluciones de 24 de febrero de 2006 y 21 de febrero de 2007, la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, ni por tanto, los del definitivo heredero que será, en última instancia, el Estado o entidad pública correspondiente, como resulta de los artículos 956 y siguientes del Código Civil y concordantes de la legislación foral, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

4. No obstante, en el presente caso no concurren los presupuestos fácticos y normativos que han dado lugar a dicha doctrina. Se trata de un procedimiento de apremio por débitos fiscales en el que han de aplicarse las específicas normas que disciplinan tal tipo de ejecución. Por ello ha de traerse a colación, como sostiene el recurrente, el apartado 3 del artículo 45 de la Ley General Tributaria que establece que por los entes a que se refiere el apartado 4 del artículo 35 de la misma Ley (entre los que está la herencia yacente) actuará el que ostente su representación, siempre que sea acreditada fehacientemente; de no haberse designado representante, se considerará como tal el que aparentemente ejerza la gestión o dirección y, en su defecto, cualquiera de sus miembros o partícipes. Además, según el artículo 177.1, párrafo tercero, de la misma Ley y el apartado 2 del artículo 127 del Reglamento General de Recaudación, mientras se halle la herencia yacente, el procedimiento de recaudación de las deudas pendientes podrá dirigirse o continuar contra los bienes y derechos de la herencia, de suerte que las actuaciones se entenderán con quien ostente la administración o representación de esta, en los términos señalados en el mencionado artículo 45.3 de la Ley General Tributaria.

Por ello, y en contra de lo que se expresa por la Registradora en la calificación impugnada, no es imprescindible acreditar el nombramiento de un administrador que represente a la herencia yacente. Así, en defecto de representante o administrador de la herencia nombrado por el testador o, en su caso, por el Juez (cfr. artículo 1020 del Código Civil; y artículos 790 y siguientes y 797 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), será suficiente la acreditación de que el procedimiento se ha entendido con quien según el título sucesorio sea miembro o partícipe de la herencia yacente.

En el presente caso, alega el recurrente que todos y cada uno de los herederos determinados de la titular registral fueron individual y debidamente notificados, sin que ninguno de ellos haya comparecido en el procedimiento y sin que el bien objeto de apremio esté adjudicado en herencia a ninguno de los herederos. Esta alegación sería «prima facie» extemporánea pues, como se deriva del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, no pueden tenerse en cuenta en este momento procedimental alegaciones o documentos no presentados al Registrador en el momento de la calificación. Lo que ocurre es que (con independencia de que en el título calificado se certifica que se ha notificado a las personas concretas que se detallan) esa circunstancia no puede llevar a confirmar la calificación registral impugnada, toda vez que en la misma nada se exige respecto de la justificación de que las personas a las que se ha notificado tienen la cualidad de herederos y el presente recurso debe ceñirse únicamente a los obstáculos expresados por al Registradora en su calificación, sin que pueden tenerse en cuenta otros no invocados en ella aunque, como acontece en este caso se mencionen en el preceptivo informe de la funcionaria calificadora, que –incorrectamente, según la reiterada doctrina de este centro directivo– incluye la afirmación sobre la falta de constancia de que se haya realizado la declaración de herederos de la titular registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

19 octubre 2007

Del titular registral.- La nota de calificación que motivó este recurso suspendió la inscripción de un auto para la reanudación del tracto interrumpido por no contener las circunstancias personales de los que solicitaban la inscripción. La Dirección resuelve escuetamente así:

No pudiendo entrar en otros defectos que los aludidos por el Registrador (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), el recurso debe ser estimado pues son evidentes las razones alegadas por el recurrente: los datos que se solicitan se contienen en los documentos presentados con el Auto, por lo que la negativa a la inscripción es insostenible.

Por lo expuesto, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

3 junio 2008       

Del titular registral.- El documento calificado en este recurso era un Auto de adjudicación de una finca, y la nota de calificación decía lo siguiente: No constan en el título calificado las circunstancias personales del cónyuge del adjudicatario ni el régimen económico matrimonial así como el carácter privativo o ganancial de la adquisición. Fundamentos de Derecho: Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.

Y la Resolución dice así: El recurso no puede más que ser desestimado. El artículo 51 del Reglamento Hipotecario, en su regla 9.ª, desarrollando el artículo 9 de la Ley, exige la constancia de las circunstancias identificativos de la persona a cuyo favor se deba hacer la inscripción, así como, si es casada y tal negocio pudiera afectar a la sociedad conyugal, el nombre de su cónyuge. Por otro lado, la subsanación requerida se caracteriza por su sencillez, pues basta una simple solicitud de los interesados. El hecho de que tales datos figuren en un asiento anterior no es suficiente, pues pueden haber cambiado, ni tampoco el de que resulten de la documentación presentada en la oficina liquidadora aneja al Registro, pues ambas oficinas son independientes.

6 noviembre 2008

Del titular registral.- 1. Se debate en este recurso si se puede tomar anotación preventiva de embargo sobre unas fincas inscritas a nombre de persona que tiene el mismo nombre que el titular registral, pero distinto DNI, teniendo en cuenta que el nombre de la esposa del demandado no es el mismo que el que figura como esposa del titular registral. El recurrente alega que en la nota simple por Internet (FLOTI) obtenida del mismo Registro, las fincas figuran a nombre de la misma persona del demandado, y con el mismo DNI. En su informe el registrador alega que ignora por qué el sistema asignó automáticamente un DNI al titular que aparecía en la nota, cuando no coincide con el que figura en el Registro.

2. Cualquiera que sea la razón de la expedición de la nota simple informativa con un DNI incorrecto, que llevó a la confusión de pensar que las fincas pertenecían al demandado, lo cierto es que los asientos prevalecen sobre la publicidad formal que se pueda expedir, incluso cuando se trata de certificaciones (cfr. artículo 226 Ley Hipotecaria), todo ello sin perjuicio de la posible responsabilidad civil en que haya podido incurrir el Registrador por los gastos ocasionados como consecuencia de ese error, ya que la utilización de las nuevas tecnologías no puede rebajar los niveles de seguridad que el sistema registral debe ofrecer. Todo ello siempre que se pruebe en el procedimiento adecuado los perjuicios y demás requisitos necesarios para la concurrencia de responsabilidad. Lo cierto es que los asientos proclaman un titular registral que no es el mismo que el demandado en el procedimiento ejecutivo, por mucho que tenga el mismo nombre y apellidos, pues no coincide el número del DNI, según Registro, ni el nombre de la esposa, datos que llevan cabalmente al registrador a la denegación del embargo, por falta de tracto sucesivo, al no ser la misma persona la deudora y el titular registral, por imperativo del principio constitucional de tutela judicial efectiva (cfr. artículo 24 de la Constitución), una de cuyas manifestaciones es el principio hipotecario de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

23 noviembre 2009

Del titular registral.- Aunque se trate de un documento judicial, es precisa la identificación mediante el DNI del que pretende una inscripción. Ver, más ampliamente, el apartado “INMATRICULACIÓN. Identidad del promotor del expediente”.

7 marzo 2011

Del titular registral.- 1. Presentado en el Registro testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, el registrador suspende la inscripción y cancelación pretendidas señalando dos defectos: que la denominación y domicilio social de la entidad demandada no coinciden plenamente con las de la deudora hipotecante según Registro, debiendo acreditarse el cambio; y que no resulta que la actual titular de la finca hipotecada haya sido requerida de pago y notificada de la existencia del procedimiento. El recurrente alega, en cuanto al primer defecto, que el registrador se extralimita en su función y que los cambios fueron acreditados en el Juzgado; y en cuanto al segundo, que no es necesario el requerimiento de pago porque su derecho fue inscrito con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, que la notificación debió verificarla el propio registrador y que, conforme a lo dispuesto en el artículo 660 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la ausencia de notificaciones no constituye defecto que impida el despacho de los documentos presentados (a continuación se examina sólo el primer defecto; el segundo puede verse en el apartado “HIPOTECA. Ejecución: requerimiento de pago”).

2. Por lo que refiere al primer defecto señalado por el registrador en su nota, con carácter preliminar debe reiterarse la doctrina de este Centro Directivo sobre la competencia del registrador para calificar, al amparo del artículo 100 del Reglamento Hipotecario, la existencia de tracto respecto del titular registral a fin de evitar la indefensión del mismo, de modo que el principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento.

Esta es la razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Por tanto, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento. Ello explica que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Este principio se constata expresamente en relación con el procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecarios en el artículo 132.1 de la Ley Hipotecaria.

Sentada la premisa de la calificación registral de la persona del demandado en el procedimiento y su coincidencia con lo expresado en los libros del Registro, del análisis del caso resulta que, a pesar de lo apreciado por el registrador en su nota, no existe discrepancia entre demandada en el procedimiento y deudora hipotecante según consta en el Registro.

En efecto, la secretaria judicial, mediante diligencia de ordenación, aclara que la demandada en el Procedimiento es «Prointisa Global, S.L.», con CIF A-14646251, inscrita en el Registro Mercantil de Badajoz, en el tomo 300, folio 55, hoja BA-14.960. Por su parte, la inscripción quinta de compra a favor de la que luego fue hipotecante, recoge que ésta era «Prointisa, S.A.», con CIF A-14646251, inscrita en el Registro Mercantil de Córdoba, en la hoja CO-18892. Y aunque existe discrepancia en cuanto a la naturaleza jurídica de la sociedad, denominación, y datos de la hoja de inscripción –no así en cuanto al CIF, que sí coincide–, sin embargo, en la inscripción séptima –por la que la hipotecante vende la finca a la actual titular registral, y que también debe ser valorada– se constata que la deudora vendedora fue transformada de sociedad limitada a sociedad anónima mediante escritura otorgada en Córdoba, ante el notario don Ricardo Avancini Rojas, el día 15 de enero de 2004, inscrita en el Registro Mercantil de Córdoba, al Tomo 1648, folio 5, hoja CO-18892, inscripción cuarta; y que cambió su denominación y trasladó su domicilio… mediante escritura otorgada ante el notario de Mérida, don Francisco Javier Hernández Téllez, el 30 de marzo de 2006, inscrita en el Registro Mercantil, causando la inscripción octava.

No habiendo, por tanto, en este punto diferencia material relevante entre los datos del procedimiento y los resultantes del Registro, carece de virtualidad el primer defecto señalado por el registrador.

23 julio 2011

Del titular registral.- 1. Se suspende la práctica de anotación preventiva de embargo sobre una finca inscrita a nombre del esposo de la demandada con carácter presuntivamente ganancial por no constar el C. I. F. ni el domicilio del demandante, la notificación del procedimiento al cónyuge de la demandada, ni el sello del Juzgado en todas las páginas del documento judicial presentado.

3. Entrando en las cuestiones de fondo respecto al primer defecto señalado por el Registrador en su nota (falta de expresión del número de identificación fiscal en el mandamiento) hemos de tener presente lo dispuesto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Una interpretación literal de la norma pone de manifiesto que la exigencia de la constancia del número de identificación fiscal lo es para cualquier «título» con trascendencia tributaria, por lo tanto no sólo respecto a los documentos notariales sino también respecto a los de naturaleza judicial o administrativa.

Como ya señalara la Resolución de 21 de abril de 2010, con carácter general la legislación hipotecaria exige la identificación de la persona de quien proceden los bienes (en este caso el heredero del titular registral) a través del documento nacional de identidad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.9 Reglamento Hipotecario), pero además específicamente el artículo 254 de la Ley Hipotecaria establece -incluyendo los gravámenes- la necesidad de que consten los números de identificación fiscal de los que intervengan en los títulos inscribibles (entendiendo la inscripción en sentido amplio y por tanto no sólo comprensiva de las inscripciones propiamente dichas, sino también de las anotaciones preventivas).

Por lo tanto, atendiendo tanto a la literalidad del propio artículo como a su finalidad –prevención del fraude fiscal– la constancia del número de identificación fiscal del demandante se hace precisa en los mandamientos en virtud de los cuales haya de practicarse algún asiento en el Registro de la Propiedad. Por tanto se trata de una circunstancia que se debe reflejar en la inscripción y consecuentemente con ello el registrador, dentro de las competencias que le corresponden para calificar los documentos judiciales, puede apreciar como un requisito o formalidad dicha falta en los términos de los artículos 9, 18, 72 y 75 de la Ley Hipotecaria y 51, 98 y 166 de su Reglamento.

11 julio 2011

 

[1] Resolución dictada en recurso contra la calificación de un Registrador Mercantil.

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Cancelación sin intervención del acreedor de la hipoteca en garantía de pagarés

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La cancelación de un derecho supone el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial, fuera de los casos en que puede acreditarse la extinción del derecho inscrito, en los que la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral no necesita el consentimiento del titular. constituida una hipoteca en garantía del precio aplazado de una compraventa, que quedó incorporado a unos pagarés, no puede aplicarse la doctrina relativa a la cancelación de las garantías cuando el precio aplazado se incorpora a letras de cambio, pues a diferencia de éstas, que son documentos impresos por un organismo oficial y tienen unos datos que las identifican (número y serie), los pagarés son documentos privados creados por particulares y carentes de datos identificativos inequívocos que permitan asegurar que los incorporados e inutilizados en el acto que se pretende inscribir, autorizado a instancias del comprador, son los mismos que los que se emitieron al otorgar la escritura de compraventa.

12 febrero 1999

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Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica

Produccion CoMa, 31/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica

En el presente recurso se trata de decidir si para constituir una finca urbana en régimen de propiedad horizontal es precisa la previa inscripción de las modificaciones del edificio ya inscrito, que se ponen de manifiesto en el título constitutivo de ese régimen. La propiedad horizontal presupone siempre la previa inscripción del edificio que se divide (artículo 8 de la Ley Hipotecaria). Por tanto, cuando existe discrepancia entre la edificación tal como aparece descrita en el Registro y la que según el título constitutivo del Régimen de Propiedad Horizontal va a ser objeto de división, es precisa la previa inscripción de la correspondiente alteración, pues así lo imponen tanto la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral como, de forma más específica, la propia normativa urbanística (artículo 37 del texto refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, vigente al tiempo de la calificación recurrida).

23 junio 1998

Constitución sobre un edificio ya existente cuya descripción se modifica.- 1. Para un mejor análisis del supuesto objeto de recurso, se hace necesario expresar resumidamente los actos y negocios jurídicos que han dado lugar al mismo: 1.1 Como presupuesto anterior a las escrituras objeto de calificación, constan inscritos en el Registro los derechos nacidos de las operaciones siguientes: a) Varias personas compraron un edificio proindiviso. La adquisición accedió al Registro de la Propiedad.

b) Tales propietarios constituyeron mediante escritura pública en 1995, régimen de Propiedad horizontal sobre el indicado edificio. En dicho régimen se determinaron como departamentos independientes, en la planta baja, tres locales; en la planta primera, una vivienda; en la planta segunda, otra vivienda, y en la planta tercera, otra vivienda.

c) Los copropietarios disolvieron parcialmente la comunidad existente entre ellos y se adjudicaron por grupos o individualmente, los tres locales en la planta baja, y en comunidad ordinaria o romana entre todos los propietarios del edificio, en la misma proporción que eran antes dueños del mismo, los tres pisos de las plantas altas.

1.2 Con posterioridad a las operaciones señaladas, se presentan en el mismo registro los documentos siguientes, que sí son objeto de calificación y recurso: a) Escritura de marzo de 2004, autorizada por el Notario recurrente, en que se modifica la constitución en Propiedad horizontal del indicado edificio, expresándose en la misma que «se han realizado obras de modificación del edificio lo que ha originado diferentes modificaciones en la descripción de los diferentes departamentos, así como la conversión de parte de los anteriores elementos comunes en anejos privativos, especialmente se ha habilitado para uso singular el sótano existente en el edificio que no constaba en la descripción primera del mismo». La existencia del sótano se acredita por certificado expedido por el Secretario del Ayuntamiento, con el Visto Bueno del Alcalde. Se añade a continuación que «con el fin de recoger las modificaciones que se han producido en la descripción de los elementos privativos de la propiedad horizontal. se modifica la descripción de los mismos, entre las cuales se produce la división en dos de los departamentos que anteriormente se describían como únicas en cada planta, así como la cuota de participación en la comunidad, en la siguiente forma…».

En la citada escritura de 4 de marzo de 2004 todos los propietarios del edificio modifican la propiedad horizontal, manteniendo los tres locales en planta baja, con muy ligeras diferencias en la superficie, y describiéndose como elementos independientes dos pisos por planta en cada una de las tres plantas, a los que se les incluye como anejo sendos trasteros en la planta sótano.

Todos los propietarios acuerdan disolver la comunidad existente entre ellos sobre los pisos y se lleva a cabo adjudicándose a los diversos propietarios o grupos de propietarios los pisos según consta en la escritura, si bien el elemento número siete de propiedad horizontal se adjudica en participaciones indivisas entre los condueños con el fin de completar en la proporción que corresponda la participación de cada grupo de condueños.

Posteriormente en octubre de 2004, el mismo Notario autoriza escritura complementaria de la última indicada, en la cual se expresa que fue denegada la inscripción de aquella escritura por lo siguiente: «Falta hacer la declaración de obra nueva, conforme al artículo 45 y siguientes del R.D. 1093/97, de 4 de julio». Hace constar el Notario autorizante que en la citada escritura, cuya inscripción se deniega, se describía el edificio del que forman parte los departamentos constituidos en propiedad horizontal en la forma exigida por los citados preceptos del R.D. 1093/97; no obstante se procede a efectuar la declaración de obra nueva exigida.

Ambas escrituras (de marzo y de octubre de 2004) como se ha indicado, fueron presentadas en el Registro de la Propiedad número cinco de Valladolid. A las mismas se acompañó certificación por la que se acredita la licencia de obras para la demolición parcial y reestructuración mayoritaria del inmueble en cuestión.

La Registradora de la Propiedad indica cinco obstáculos que impiden la inscripción, ya transcritos en los «Hechos», si bien para su mejor comprensión se vuelven a reproducir: Primer defecto: «Dado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, y que los distintos propietarios habían procedido a la disolución de la comunidad entre ellos existente, adjudicándose las fincas resultantes de la división horizontal, en la forma que resulta de la escritura de disolución de comunidad autorizada el día… por el Notario de Valladolid, Sr….., no es posible proceder al despacho de la documentación aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinción de la propiedad horizontal anteriormente existente».

«Téngase en cuenta que como consecuencia de la obra nueva que ahora se declara, se ha modificado la configuración física del edificio.

Donde antes había seis departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente, ahora hay nueve, lo que impide aun con acuerdo de los propietarios el mantenimiento de la propiedad horizontal existente. ¿A favor de quién y en qué proporción se inscribiría la Obra Nueva ahora declarada y los departamentos de la Propiedad horizontal, antes de la disolución de condominio?».

En primer lugar, hay que tener en cuenta, como dice el Notario recurrente, que no se puede confundir la comunidad en régimen de propiedad horizontal con la copropiedad ordinaria sobre los elementos singulares.

El hecho de que se haya constituido un edificio en propiedad horizontal, no es incompatible con el que todos o algunos de tales pisos o locales o departamentos independientes pertenezcan proindiviso a varias personas en comunidad ordinaria. En este caso concreto se constituyó en su día la propiedad horizontal, y la comunidad ordinaria preexistente se disolvió sólo parcialmente, respecto de los locales en la planta baja, pero no respecto de las viviendas, que, aunque se determinaron como departamentos independientes, continuaron perteneciendo proindiviso a los antiguos propietarios del edificio, manteniéndose la comunidad romana sobre tales pisos, perfectamente coexistente con el régimen de propiedad horizontal.

Ha de concluirse que el que un edificio se constituya en propiedad horizontal no implica per se la disolución de la comunidad romana, a menos que se adjudiquen individualmente los departamentos a los primitivos condueños; de otro lado, es perfectamente admisible la disolución parcial del condominio, en la que parte de los elementos se extraigan de la comunidad ordinaria y se adjudiquen a los condueños, y el resto de los elementos continúe perteneciendo proindiviso a los copropietarios.

Sentado lo anterior, ha de afirmarse que el argumento para exigir la extinción previa de la propiedad horizontal no puede basarse en que la propiedad horizontal extingue per se el condominio ordinario, ya que se ha indicado que la propiedad horizontal y condominio ordinario pueden ser compatibles.

Si eliminamos este argumento del defecto establecido, queda como posible defecto el siguiente, a saber: «Dado que el edificio anteriormente existente a la obra nueva que se declara estaba constituido en régimen de propiedad horizontal, no es posible proceder al despacho de la documentación aportada en tanto no se proceda como acto previo a la extinción de la propiedad horizontal anteriormente existente.» Lo que nos lleva a la cuestión de si existiendo inscrita una propiedad horizontal, en el caso de que se rehabilite o reconstruya el edificio es necesario proceder a la extinción previa de la propiedad horizontal.

El argumento a favor de la exigencia de la extinción de la propiedad horizontal puede basarse además de en el principio de especialidad, en el art. 23 de la Ley de propiedad horizontal, según el cual «La Propiedad Horizontal se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario.

Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro». Pero de este artículo se deduce que ni siquiera por el hecho de que se destruya el edificio se extingue la propiedad horizontal, pues cabe el pacto contrario a que se extinga. Este pacto, al no indicar otra cosa el artículo, podrá hacerse antes o después de la destrucción del edificio, y la finalidad de la norma, interpretada según el art. 3 del código civil, es lograr la reconstrucción del edificio, pues sólo dirigiéndose hacia la reconstrucción se comprende el párrafo segundo del propio artículo, ya que si el coste de la reconstrucción está cubierto por un seguro, tampoco se extingue la propiedad horizontal. Por otro lado, el régimen de propiedad horizontal tiene como finalidad la regulación de los departamentos de un edificio, no de un solar, con lo que se concluye que el legislador permite que se mantenga este régimen aunque se destruya el edificio, con la finalidad de su reconstrucción. Esta solución no repugna en absoluto a nuestro ordenamiento, pues en el inicio de la propiedad horizontal se puede crear el régimen sin que todavía exista edificio, pues basta con que la construcción esté «cuando menos comenzada» (art. 8 de la Ley Hipotecaria) –momento este último interpretado con gran flexibilidad por este Centro Directivo–, y si en el inicio por diversas circunstancias se modifica el régimen de propiedad horizontal, no es preciso proceder a la extinción de la propiedad horizontal y a la constitución de un nuevo régimen, sino simplemente a su modificación, con el común acuerdo de todos los propietarios, como acto orgánico, de manera que si esta solución es comúnmente admitida en el inicio de la Propiedad Horizontal también ha de ser admitida durante toda la vida jurídica de la propiedad horizontal.

De otro lado, en el caso que nos ocupa, los intervinientes no han formalizado un pacto expreso de subsistencia de la propiedad horizontal, mas no obstante, su voluntad de subsistencia del régimen resulta de sus propios actos, ya que presentando licencia de obras para la demolición parcial y reestructuración mayoritaria del inmueble (que no destrucción del edificio), toda su actuación implica inconclusamente su voluntad de mantener el régimen de propiedad horizontal. La voluntad de los propietarios del edificio de mantener la propiedad horizontal, que resulta de la expresión de modificarla, y no de extinguirla ni de admitir la extinción, es lícita, está permitida por la Ley, y como acto orgánico es posible dicha modificación con el consentimiento de todos los propietarios, sin necesidad de proceder a una previa extinción del régimen de propiedad horizontal anterior.

Por todo lo expresado, el defecto no puede mantenerse.

En cuanto a la segunda parte del defecto, ha de señalarse que como consecuencia de la obra nueva que se declara, se mantiene la configuración física externa del edificio, aunque no la interna. La Obra Nueva se inscribirá a favor de todos los propietarios en la medida en que lo son (art. 8-4.º, párrafo 4, de la Ley Hipotecaria), sin que proceda en esta Resolución a analizarse si era precisa la escritura de Declaración de Obra Nueva, por no haber sido objeto de recurso, aunque ha de advertirse que según la reciente resolución de este Centro Directivo de 19 de febrero de 2005, no puede presuponerse que el edificio sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo haga nacer un edificio distinto del que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma. En otro caso, sí se ha de resaltar que como acto de naturaleza orgánica, los propietarios están legitimados para modificar la descripción externa del edificio, al existir unanimidad.

De otro lado, al mantenerse la Propiedad Horizontal constituida en su día, los locales configurados como departamentos independientes continuarán inscritos, con su nueva descripción, a nombre de los propietarios a quienes se adjudicaron en su día. Al Registro accederá la división de los pisos en dos departamentos independientes por planta, así como la disolución del condominio existente sobre tales pisos, pues como ya se ha indicado, es compatible el régimen de propiedad horizontal con un condominio ordinario sobre uno, varios, o todos los departamentos constituidos en dicho régimen, y por tanto, puede acceder al Registro la disolución del condominio ordinario mediante la adjudicación de departamentos a cada uno de los antiguos copropietarios.

De esta manera, los departamentos de la Propiedad Horizontal, antes de la disolución del condominio (se entiende del condominio de los pisos), se inscribirán a favor de todos los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas.

Segundo defecto: «Dado que sobre la finca existía ya declarada una obra nueva y ahora se declara que el edificio tiene una nueva descripción cuya inscripción como obra nueva se solicita, no consta cómo se ha llegado a esa nueva descripción cuya inscripción como obra nueva se solicita, vgr. previa demolición de la edificación existente, por vía de rehabilitación, etc.».

En este punto ha de señalarse que no existe ningún precepto que exija expresar en la declaración de obra nueva cómo se ha llegado a la nueva descripción, si bien, en el supuesto objeto de este recurso, la propia Licencia de obras unida a la declaración del técnico indica el proceso seguido.

Tercer defecto: «Dado que el nuevo régimen de Propiedad Horizontal es el resultado de la obra nueva que se realiza, resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificación en la descripción de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal, ya que lo que se ha de constituir es una nueva propiedad horizontal al haber quedado extinguida la anteriormente existente».

Este obstáculo supone una reiteración del primero, ya que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal por pacto entre todos los propietarios del edificio, no se considera extinguida la misma. Al no considerarse extinguida no resulta incorrecto que se diga que lo que se realiza es una modificación de los departamentos que integraban la anterior propiedad horizontal.

Cuarto defecto: «Por la misma razón resulta incorrecto que se diga que el objeto de extinción de condominio es exclusivamente los departamentos resultantes de la división horizontal, no los locales comerciales, que ya eran propiedad separada de los condueños».

De nuevo es una reiteración del primer obstáculo, de manera que admitida la subsistencia de la propiedad horizontal y la coexistencia entre este régimen y el condominio ordinario, puede inscribirse la extinción del condominio sobre los pisos de las plantas superiores, y no sobre los locales, que ya eran de propiedad separada de los antiguos condueños.

Finalmente ha de hacerse notar que la solución admitida en este caso concreto, no supone perjuicio para tercero, mantiene el principio de especialidad, y no incrementa innecesariamente los costes de las operaciones jurídicas efectuadas.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

20 junio 2005

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Heredero condicional: titularidad registral

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero condicional: titularidad registral

Heredero condicional: titularidad registral

Dependiendo la adquisición de la nuda propiedad de la existencia o no de determinadas personas al fallecimiento de otra, hasta que llegue dicho momento no puede saberse quiénes serán los herederos instituidos y no son inscribibles mientras tanto los actos dispositivos de tal derecho, aunque se realicen bajo condición.

19 noviembre 1960

Heredero condicional: titularidad registral.- Instituida una persona heredera en pleno dominio de una mitad y otra en usufructo de otra mitad, con la condición de que si llegase a tener algún hijo legítimo consolidaría el dominio, mientras que si falleciese sin tal descendencia pasarían sus bienes al otro heredero, mientras dure la situación de pendencia la titularidad registral de la nuda propiedad afectada por la condición sólo corresponde a quien tuviere causa directa del anterior propietario, o a los sujetos a quienes habrían de ir a parar los bienes, lo que coincide con la doctrina de las Resoluciones de 20 de junio de 1956 y 19 de noviembre de 1960.

14 septiembre 1964

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De resto, en una segregación ya inscrita

Produccion CoMa,

IDENTIFICACIÓN

De resto, en una segregación ya inscrita

Con motivo de la subsanación de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operación inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregación. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas sólo se hizo constar la superficie segregada y la porción restante, por lo que entiende necesaria la descripción de aquellos restos. La Dirección admite que el principio de especialidad exige la descripción de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refería a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante sí con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripción en aras de la economía y flexibilidad del sistema. A continuación, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta técnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices contenían el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcionárselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (economía y flexibilidad) deben llevar a admitir el título no redactado con la perfección deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.

7 enero 1994

De resto en una segregación ya inscrita.- Cuando la finca matriz sobre la que se opera es el resto de otras segregaciones anteriores, se atenúa el rigor de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, pues conforme a los artículos 47 y 50 de dicho Reglamento basta con expresar la modificación en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. No puede, por tanto, si se efectúa una nueva segregación, considerarse defecto que se mantenga la descripción primitiva de la finca sobre la que ya se han efectuado dos segregaciones, máxime si así se indica al describir la finca matriz, pues los datos de la superficie y linderos afectados resultan del propio Registro en el que constan inscritas las segregaciones previas.

25 enero 1999

De resto, en una segregación ya inscrita.- Ante una escritura de descripción de resto de una finca y venta de la misma, que según el Registro tiene 363 metros cuadrados y según el título, «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz» tiene 114,54 metros cuadrados, acompañándose una certificación catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Dirección confirma la calificación que suspende la inscripción por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso haría falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística) o de una rectificación de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripción de la finca a la realidad extrarregistral.

16 marzo 2001

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Cancelación sobre el resto de una finca, de hipoteca no distribuida

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cancelación sobre el resto de una finca, de hipoteca no distribuida

Cancelación sobre el resto de una finca, de hipoteca no distribuida

Constituida hipoteca sobre una finca, de la que después se segregó una porción en la que se arrastró la carga, no hay inconveniente en cancelar la hipoteca sólo en cuanto a la finca matriz, dejándola subsistente en su integridad sobre la parte segregada, puesto que la mención que en ella figura de la hipoteca en el apartado de cargas equivale a la trascripción de la inscripción de hipoteca, análogamente a lo que se hace en las inscripciones concisas, en las que al remitirse a las circunstancias que figuran en la extensa, no por no consignarse dejan de tenerse por existentes. Finalmente, el hecho de la cancelación se hará constar en el registro de la finca matriz mediante la oportuna inscripción, poniendo además nota al margen de la inscripción de hipoteca haciendo constar que ha sido cancelada en cuanto al resto y que continúa subsistente en cuanto a la finca segregada.

5 enero 1939

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Cuota de participación

Produccion CoMa, 30/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Cuota de participación

La cuota de participación en beneficios y cargas debe estar en referencia con el valor total del inmueble, no bastando indicarla en relación con el valor de los elementos comunes.

7 junio 1963

Cuota de participación.- Es inscribible una escritura de modificación de porcentajes en la que se fija la cuota «a los efectos del artículo 396 del Código Civil y párrafo 3º del artículo 8º de la Ley Hipotecaria.

28 febrero 1968

Cuota de participación.- Es inscribible la escritura de propiedad horizontal en que a las cuotas de participación se les atribuye la naturaleza, el contenido y efectos señalados en la Ley de 21 de julio de 1960.

20 abril 1967

Cuota de participación.- Aunque la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 5º enumera sin carácter limitativo los elementos o valores a tener en cuenta por el propietario para la fijación de las cuotas de participación, y aunque llama la atención que tras agrupar un edificio a otro sigan subsistentes las primitivas cuotas fijadas para uno solo de los edificios, pese a que dos de sus locales aumentaron de extensión superficial, no cabe duda de que al poder ser fijadas las cuotas por el propietario único se ha cumplido la prescripción establecida en el párrafo 2º del artículo 5º citado.

11 mayo 1978

Cuota de participación.- Ordenada judicialmente la cancelación de unas inscripciones por las que la Comunidad de Propietarios de un edificio dividido horizontalmente modificó las cuotas de sus elementos independientes, no puede practicarse la cancelación si del Registro resulta que, además de modificarse las cuotas, se desafectó un elemento común, que pasó a ser independiente y se vendió después, lo cual no fue tenido en cuenta en la sentencia, con lo que resultaría que la simple cancelación de la inscripción de la modificación de las cuotas produciría la indeterminación registral de la cuota que, sobre cien, corresponde a cada uno de los pisos o locales, incluido el desafectado.

17 marzo 1993

Cuota de participación.- Hechos: en un edificio, dividido en tres elementos independientes, los propietarios de los elementos uno y dos, en planta baja, pueden realizar por sí segregaciones o divisiones, sin autorización de los demás, asignando la correspondiente cuota de tal forma que no alteren las restantes; y los dueños de los elementos dos y tres (éste en planta alta) tienen inscrito un derecho de vuelo para elevar de una a cinco plantas, ocupando toda la superficie de su cubierta. Los titulares del derecho de vuelo declaran la construcción, entre la planta baja y primera, de una entreplanta y asignan coeficientes a todos los elementos privativos, incluido al local del que no son propietarios. La Dirección, confirmando la calificación denegatoria, afirma que la fijación de cuotas no la tienen los titulares que la han hecho; lo único que resulta de los Estatutos es la forma en que se fijarán las cuotas, pero no quién las fijará, como consecuencia de lo cual, no se podrán alterar todas las cuotas sin contar con el consentimiento del dueño del elemento privativo número uno, o con la resolución judicial pertinente.

24 marzo 2000

Cuota de participación.- Ver, más adelante, el epígrafe «División de un local».

21 septiembre 2000

Cuota de participación.- Basándose en la redacción de la nota de calificación del Registrador, la Dirección considera inscribible la escritura de modificación de cuotas otorgada por el Presidente de una comunidad de propietarios, sobre la base de una certificación del Secretario en la que consta que el acuerdo se adoptó por unanimidad en junta extraordinaria, sin que pueda discutirse si tal acuerdo es un acto colectivo de la junta como órgano colectivo o, más bien, debe comprobarse si los que tomaron el acuerdo eran los mismos propietarios que figuraban en las correspondientes inscripciones del Registro. En cuanto al argumento de que la certificación no expresaba si el acuerdo se tomó por unanimidad de los asistentes o por unanimidad de todos los propietarios, se rechaza por no haberse expresado en la nota de calificación.

23 mayo 2001

Cuota de participación.- Teniendo en cuenta que los errores materiales puede rectificarlos el Registrador por sí, con el título que motivó el asiento, mientras que los errores de concepto requieren el acuerdo unánime de todos los interesados o resolución judicial, se considera que el error cometido al inscribir una división horizontal, consistente en añadir a todas las cuotas de participación las palabras “todas por ciento”, es un error material, pues dicha interpretación es la que se ajusta a la natural exigencia de que las cuotas comprendan globalmente el valor total del inmueble y el error padecido al transcribir la escritura no puede, por sí solo, alterar el contenido del derecho de los titulares de los elementos privativos.

10 noviembre 2003

Cuota de participación.- 1. En el presente supuesto se transmite un local en régimen de propiedad horizontal constituida antes de la Ley 49/1960. El Registrador suspende la inscripción al no constar la cuota de participación del mismo en la Comunidad, teniendo en cuenta la obligación de adaptación de los Estatutos a la nueva Ley. El Notario recurre. El Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.

2. La disposición transitoria primera de la Ley sobre Propiedad Horizontal 49/1960 establecía la obligatoriedad de que las Comunidades sujetas a régimen de propiedad horizontal con anterioridad a dicha Ley adaptaran sus Estatutos a lo dispuesto en la misma en el plazo de dos años desde su entrada en vigor en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos. La Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley 49/1960, sobre propiedad horizontal, establece en su disposición final única que los estatutos de las Comunidades de propietarios se adaptarán en el plazo de un año a lo dispuesto en la misma. Por otra parte, del artículo 393 del Código Civil, vigente al tiempo de constituirse la Comunidad, resulta la presunción de igualdad en las cuotas de todos los elementos del régimen de propiedad horizontal si no consta la adaptación estatutaria.

3. De conformidad con el artículo 5 de su ley reguladora, una de las circunstancias que ha de contener el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal es la referida a la cuota de participación en los elementos y gastos comunes del indicado régimen. Así pues para las propiedades constituidas con anterioridad a la ley, la determinación de la cuota será en su caso uno de los elementos a fijar. Ahora bien no constando dicha adaptación, ello no puede ser impedimento para la enajenación de los elementos privativos configurados en su día como propiedad independiente y así inscritos en el Registro, teniendo en cuenta además la presunción legal de igualdad de cuotas entre los indicados elementos. Pretender otra cosa seria aplicar una prohibición de disponer que no está legalmente prevista para el caso de la falta de adaptación estatutaria.

4. Ha de tenerse en cuenta por otra parte que la modificación o adaptación estatutaria requiere la intervención de todos los propietarios de la Comunidad, por lo que tal modificación no puede realizarla el propietario individualmente, y en consecuencia la falta de adaptación no puede afectar a la posible realización de actos dispositivos respecto de los elementos privativos para los que sólo los respectivos propietarios están legitimados; si en el Registro no consta adaptación habrá de entenderse transmitida la cuota correspondiente en los elementos comunes que resulte de la indicada presunción de igualdad.

Esta Dirección General ha acordado confirmar el auto apelado.

12 septiembre 2005

Cuota de participación.- 1. Presentado en el Registro testimonio de sentencia por la que se declara que determinado local procedente de segregación es propiedad de la parte demandante, se declara dicha segregación y se ordena la cancelación de las anotaciones que contradigan lo expuesto, así como la práctica de la correspondiente inscripción, la Registradora rechaza las operaciones ordenadas porque: a) No aparecen como demandados todos los titulares registrales; b) aparecen sobre la finca dos anotaciones preventivas sin que conste tampoco que sus titulares hayan sido demandados; c) consta la existencia de demandados en situación de rebeldía y no se acredita el transcurso del plazo para el ejercicio de la acción de rescisión y; d) no consta determinación de la cuota en el local segregado dado que se trata de un local sujeto a régimen de propiedad horizontal sin que pueda fijarse unilateralmente por el interesado sin concurso de la Comunidad de Propietarios.

2. El interesado recurre alegando que la sentencia es firme y su incumplimiento implica desobediencia a un pronunciamiento judicial en cuanto que la resolución es firme y ejecutiva; añade en el recurso que dicha sentencia ordena la cancelación de asientos contradictorios hayan sido o no demandados los titulares y alega además que los hechos negativos no deben probarse; en cuanto a la necesidad de constancia de la cuota señala que la finca debe inscribirse sin cuota. Se afirma en el recurso que el Registrador ha rebasado los límites del artículo 100 del Reglamento Hipotecario dado que no puede examinar los defectos procesales o sustantivos de una sentencia. En cuanto a la no cancelación de las anotaciones preventivas que pesan sobre la finca, el recurrente indica que nadie ha pedido ni ordenado esas cancelaciones.

Son pues tres las cuestiones que se plantean en este recurso y se refieren a: 1, si es inscribible una sentencia sin que conste que hayan sido demandados todos los titulares de una finca cuyo dominio se reconoce a un tercero; 2, si constando la existencia de demandados en rebeldía es inscribible o no la sentencia firme sin que se acredite el transcurso del plazo para que el demandado pueda ejercitar la acción de rescisión; 3, si es inscribible la finca segregada sin fijación de cuota. [1]

5. El último defecto discutido se refiere a la necesidad de constancia de la cuota de participación a efectos de beneficios y cargas de la propiedad horizontal en relación con el local comercial cuyo dominio se declara.

La cuota de participación determina la extensión del derecho en los elementos comunes, beneficios y cargas del elemento privativo en el régimen de comunidad horizontal al que está incorporado, configurándose así como un elemento fundamental para determinar el alcance de los derechos del inmueble en concreto dentro del estatuto jurídico de la propiedad horizontal conforme al artículo 3 de la Ley sobre Propiedad Horizontal; por ello es requisito inexcusable del título constitutivo conforme al artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria; no constando que la cuota haya sido declarada en la sentencia, no puede ser declarada unilateralmente por el propietario, requiriendo su determinación a falta de otra previsión en los estatutos, el acuerdo de la Comunidad o su fijación judicial conforme al artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal. Procede, pues, confirmar también la calificación del Registrador en este punto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de la Registradora.

29 diciembre 2005

Cuota de participación.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública por la que se modifican las cuotas de participación en la comunidad que respecto de los diferentes elementos privativos se establecieron en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal de determinado complejo urbanístico.

En el otorgamiento de esta escritura intervienen únicamente el Presidente de dicha comunidad, en ejecución de los acuerdos de la Junta de Propietarios, y el Secretario, que certifica que el referido acuerdo se adoptó por unanimidad de los propietarios presentes o representados en dicha Junta y que el mencionado acuerdo fue notificado a los propietarios no asistentes ni representados, sin que ninguno de ellos hubiera manifestado en plazo discrepancia alguna.

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al afectar la modificación de las cuotas de los diferentes elementos privativos al contenido esencial del derecho de dominio, es necesario que conste en documento público el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los que aparezcan en el Registro como propietarios de los distintos elementos privativos.

2. El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único derecho de propiedad cuyo objeto es complejo: el piso, local o departamento privativo –es decir un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente– y la participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (cfr. artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil). No se trata de dos propiedades yuxtapuestas (la del piso, local u otro departamento privativo) y la copropiedad sobre los elementos comunes, sino de un único derecho, de naturaleza especial y compleja, entre cuyas características más destacadas se encuentran: Por una parte, la atribución a cada piso o local de «una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo», de suerte que dicha cuota «servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad» (artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal). Y, por otro lado, la inseparabilidad e indisponibilidad de la cuota sobre «las partes en copropiedad» o elementos comunes, «que solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable» (artículo 396, párrafo segundo, del Código Civil). En cambio, cada propietario puede disponer libremente de su derecho, sin separar los elementos que lo «integran» (artículo 3, párrafo último, de la Ley de Propiedad Horizontal).

Según la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal –párrafo cuarto–, con base en esa idea, así como en la pretensión de llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto, «se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participación en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y también pasivamente, como módulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto él se considera unido en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en pisos o locales se divide así económicamente en fracciones o cuotas».

3. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002, 4 de marzo de 2004, 23 y 31 de marzo y 5 de julio de 2005), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

Este Centro Directivo ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la Junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales (así, la desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos –Resoluciones de 4 de marzo de 2004, 23 de marzo de 2005 y 30 de noviembre de 2006–; la vinculación «ob rem» de los trasteros a las viviendas, como anejos –Resolución de 31 de marzo de 2005–; o determinada modificación de los estatutos –Resolución de 5 de julio de 2005–. En cambio, ha considerado que la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos expresados, en determinadas circunstancias, se trata de un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el otorgamiento de escritura pública en la que los titulares registrales de distintos pisos presten su consentimiento y declaren la superficie y demás elementos identificadores de sus respectivos anejos (Resolución de 12 de diciembre de 2002); y, asimismo, que la conversión de un elemento privativo en común es un acto dispositivo que requiere el otorgamiento singular de los titulares registrales y de sus cónyuges –en régimen de gananciales– en la correspondiente escritura de modificación del título constitutivo (Resolución de 23 de junio de 2001).

Por lo que se refiere a los supuestos en que, de modo análogo al presente caso, se modifican las cuotas de participación en la comunidad de propietarios establecidas en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, esta Dirección General se ha limitado a apuntar la doctrina general antes reseñada, pero sin prejuzgar si dicha modificación de cuotas es un acto colectivo de la Junta o se trata más bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios (cfr. la Resolución de 23 de mayo de 2001).

Por eso, para resolver la cuestión ahora planteada, debe analizarse la significación que tiene en la propia Ley la cuota de participación que es objeto de modificación en el acuerdo debatido.

Ciertamente, el propio artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal previene que la cuota de participación podrá variarse «por acuerdo unánime»; y, por otra parte, el artículo 18, párrafo segundo, in fine, de la misma Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril) se refiere a «los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de la cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios».

Por lo demás, la Ley de Propiedad Horizontal ha superado el clásico concepto de la copropiedad romana o por cuotas, de la que se aparta al no reconocer a los copropietarios la acción de división o el derecho de retracto, y por eso dota a esa comunidad sobre los elementos comunes de una regulación especial en la que los intereses comunitarios predominen sobre el individual y encuentren su debida protección jurídica a través del órgano competente y con las facultades y límites que la propia Ley señala (cfr. la Resolución de 15 de junio de 1973).

Por ello se atribuye a la Junta de Propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad (cfr. artículos 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), si bien tratándose de determinados acuerdos (únicamente los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por los propietarios en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir por unanimidad (siquiera sea presunta, como permite dicha norma legal; e incluso con el voto en contra de un disidente, si prospera la acción para obtener la sustitución de la unanimidad por vía judicial, en el llamado «juicio de equidad» a que se refiere el párrafo tercero de la de la norma 2.ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que el Tribunal Supremo ha considerado aplicable también a los actos que requieren unanimidad, atendiendo a la realidad social actual –cfr. Sentencia de 13 de marzo de 2003–).

Ahora bien, para decidir si un acuerdo como el debatido en el presente recurso entra o no en ese ámbito de competencias de la Junta de Propietarios como acto colectivo de la misma, no puede olvidarse lo que la cuota de participación representa en el régimen de propiedad horizontal.

Como señaló la Resolución de 23 de julio de 1966, la cuota de participación de los titulares de cada departamento privativo puede tener diversas aplicaciones, tales como señalar la proporción en la propiedad total del edificio o en la distribución de gastos y cargas, sin que necesariamente sean idénticas dichas participaciones como claramente se desprende del [hoy vigente] artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal; y, aunque ni en la Ley Hipotecaria ni en la Ley de Propiedad Horizontal se hace referencia a la existencia de una cuota que fije la participación de cualquier propietario en los elementos comunes, es precisamente la proporción del interés de los propietarios en estos elementos la que reviste mayor importancia, pues determinará su participación en los nuevos locales en caso de elevación del edificio, o en el solar si aquél se destruye, y por eso el artículo 396 del Código Civil destaca los dos elementos de esta especial propiedad: los pisos o locales –de propiedad independiente o separada– y los elementos comunes –en copropiedad–, por lo que estando el edificio compuesto de elementos comunes y de elementos independientes, la cuota de participación en aquéllos equivale a la participación en el edificio en su totalidad.

Por ello, si se extinguiese el régimen de propiedad horizontal, en los casos señalados por la Ley, esa cuota de participación en relación con el total valor del inmueble se traduciría en una cuota de liquidación en consonancia con la de participación fijada (Resolución de 5 de mayo de 1970).

De esta significación jurídica de la cuota de participación se desprende, en vía de principio, que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello.

En efecto, se atribuye a la Junta competencia para la «fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados», «sin alteración de las cuotas restantes», en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales; y, aun en este caso, la Ley de Propiedad Horizontal exige la aprobación de la Junta «además del consentimiento de los titulares afectados» (cfr. artículo 8). Resulta evidente, también, que, en casos de desafectación de elementos comunes y subsiguiente venta de los mismos, la Junta podrá fijar o alterar las cuotas de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas (cfr., por todas, las Resoluciones de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973); y lo mismo cabe admitir en otros casos de creación de nuevos pisos o locales, siempre que de ello tampoco resulte alterado el contenido esencial del derecho de cada propietario en los términos preestablecidos en el título constitutivo –pues de lo contrario, será además necesario el consentimiento individual de los propietarios afectados– (cfr. artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Por otra parte, a la hora de establecer o modificar la respectiva contribución de los propietarios en los gastos generales o en gastos determinados –sea, v,gr., por las mejoras o menoscabos de pisos o locales a que alude el artículo 3, párrafo segundo, in fine, de la Ley de Propiedad Horizontal, sea por nuevas unidades edificadas, o bien respecto de nuevos gastos por creación de determinados servicios no previstos en el título constitutivo, etc.–, es indudable la competencia de la Junta. Según la doctrina jurisprudencial (cfr., por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 1991 y 14 de diciembre de 2005), el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, y así se desprende del apartado 1, letra e), del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual cada propietario contribuirá a los gastos generales «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido»; de suerte que a ese sistema de distribución de gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del artículo 16 [actual artículo 17] de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las reglas contenidas en los estatutos».

Precisamente es este tipo de acuerdos el contemplado por el párrafo segundo, in fine, del artículo 18, de dicha Ley (introducido mediante la Ley 8/1999, de 6 de abril), que se remite al mencionado artículo 9, relativo al sistema de distribución de gastos; y sobre los que se atribuye competencia expresamente a la Junta para adoptarlos, como órgano colectivo, mediante acuerdo unánime.

De cuanto antecede se desprende que, fuera de tales supuestos contemplados por la Ley, la modificación de la cuota, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales como acontece en el presente caso, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador.

19 abril 2007

Cuota de participación.- Para el caso de consentimiento unánime de los propietarios para modificar las cuotas de participación, prestado muchos años antes de otorgarse la escritura que lo recogía y que accedió al Registro cuando algunos de los titulares registrales eran distintos, véase más atrás el apartado “Alteración del título constitutivo”.

22 septiembre 2009

Cuota de participación.- Sobre la ilegalidad de modificar los estatutos para exonerar del pago de los gastos comunes durante cierto tiempo al propietario único de un inmueble dividido horizontalmente, ver más adelante el apartado “Pago de los gastos de comunidad”.

15 abril (2 Rs.) 2010

 

[1] Los problemas a que se refiere el Centro Directivo en los apartados 1 y 2 se examinan bajo los títulos “DOCUMENTO JUDICIAL. Ámbito de la calificación y Otorgado en rebeldía”.

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Heredero indeterminado

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero indeterminado

Planteadas ciertas dudas por la defectuosa construcción gramatical y la ortografía incorrecta de un testamento escrito por el propio causante, las dudas sobre quién sea el instituido pueden resolverse, sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial, utilizando el criterio que ofrece el Código Civil en el artículo 772 (aunque haya omisión en el nombre del instituido, si el testador lo designa de modo que no pueda dudarse quién sea, será válida la institución) y 675 (determinar cuál sea la voluntad del testador, con independencia del sentido literal de sus palabras), teniendo en cuenta, además, que el artículo 23 de la Ley Hipotecaria (hoy el 28) dispone que la inscripción practicada queda durante dos años pendiente de las reclamaciones del heredero real, aunque la finca haya pasado a poder de terceras personas. De acuerdo con lo anterior, designada una persona con los apellidos «Jimes Albares», el hecho de tratarse de una persona muy conocida del testador y los testigos, colocada entre dos parientes del testador de apellido «Jiménez», parienta del testador y de los demás herederos, según afirman el Notario y el Juez Municipal, y el hecho cierto de que el apellido «Albares» evidencia dos faltas de ortografía, todo ello hace admisible que el «Jimes» sea una trascripción equivocada de «Jiménez». A los argumentos anteriores añade la Dirección que la otorgante de la escritura calificada, Doña Dolores Jiménez Álvarez, es la única que, a los dos años de fallecer el testador, ha hecho valer su derecho sucesorio y precisamente en unión de las personas que, en defecto de ella, pudieran reclamar la porción vacante de la herencia, y, por último, que el apellido «Jimes», según los testimonios del Notario y del Juez encargado del registro Civil no es usado en el pueblo de donde era natural el testador y son vecinos los interesados.

1 marzo 1930

Heredero indeterminado.- Es inscribible la escritura de herencia que se basa en una declaración judicial que nombra herederos a determinadas personas con reserva a favor de «otras de igual o mejor derecho», pues con ello se legitima al heredero aparente para inscribir su título y continuar el tracto dominical, sin perjuicio del derecho a ejercitar las acciones correspondientes a cualquier otro heredero de mejor derecho, con efectos contra el tercer adquirente dentro de los plazos hipotecarios, y contra el que hubiese obtenido la inscripción del auto judicial, dentro de los fijados para la prescripción de la acción de petición de herencia.

9 marzo 1945

Heredero indeterminado.- Planteándose el problema de determinar fehacientemente quién es el pariente más cercano y más joven, por línea paterna o materna del testador, y, en su consecuencia, determinar el heredero instituido por éste en el testamento, se considera que la prueba puede obtenerse indistintamente mediante la fe pública judicial o extrajudicial -acta de notoriedad- sin que sea necesario entablar un juicio declarativo, pero sin perjuicio de que se puedan ejercitar siempre las acciones penales o civiles correspondientes en el supuesto de falsedad o de perjuicio a terceras personas.

24 febrero 1950

Heredero indeterminado.- Instituida una persona heredera universal en usufructo y atribuido el pleno dominio a los hijos o descendientes que deje la usufructuaria o, en su defecto, a los herederos testamentarios o legítimos de la misma, no es inscribible, en cuanto a la nuda propiedad, la venta del pleno dominio otorgada por la usufructuaria en unión de su madre como presunta nuda propietaria, dadas las circunstancias especiales concurrentes, tales como haberse obtenido una autorización judicial, por ser menor de edad la usufructuaria, y haberse otorgado la escritura ocho años después, lapso de tiempo en el que pudieron variar las circunstancias en que se basó el Juez; y también por haberse verificado la venta sin pública subasta y previo avalúo, de conformidad con la Ley de Enjuiciamiento Civil.

22 diciembre 1950

Heredero indeterminado.- Hechos: vendida una vivienda en documento privado y fallecida la vendedora, los compradores interponen demanda para la elevación a público del documento privado, señalando como demandados a los “ignorados herederos” de la vendedora, quienes fueron citados mediante cédula entregada en la propia vivienda vendida –que fue el último domicilio de la vendedora y constituía en aquel momento el domicilio de los compradores demandantes-; declarada la rebeldía de los demandados, comunicada también en el mismo domicilio, se dictó sentencia, debidamente publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad y, tras dictarse sentencia condenatoria, el propio Juez, en representación y por rebeldía de los demandados, otorgó la escritura en representación de éstos a favor de los compradores. La Dirección confirma la nota denegatoria, ya que tras reconocer el deber de los Registradores de acatar las decisiones judiciales, reitera su doctrina de que esto no constituye obstáculo para que la calificación se extienda a evitar situaciones de desamparo del titular registral cuando se ha producido alguna actuación en la que éste no ha tenido oportunidad de defender sus derechos, lo que tiene su apoyo en el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión procesal (artículo 24 de la Constitución) y sus corolarios registrales de tracto sucesivo y legitimación. Por esta razón, si bien el Registrador no puede calificar la personalidad de la parte actora ni el cumplimiento de los trámites de un procedimiento judicial, si puede calificar que el titular registral haya sido emplazado en aquél. Por otra parte, el Juez, cuando actúa en representación de un demandado rebelde, está sujeto a la regla general del artículo 1259 del Código Civil (nadie puede actuar en nombre de otro sin estar por éste autorizado o tener una legitimación legal para hacerlo) y este aspecto de su intervención está sujeto al juicio de capacidad del Notario, que, a su vez, es materia de calificación por el Registrador. En este caso no hubo más que un juicio genérico de capacidad, pero el Notario no dio específicamente fe de la legitimación del Juez. Llegados a este punto, y vistas las circunstancias concurrentes, la Dirección considera que los ignorados herederos llamados a la aceptación de la masa patrimonial no fueron parte en el proceso, pues se omitió el procedimiento legalmente establecido, consistente en la adopción de disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2-2º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entre tanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genérica de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre la resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. Finalmente, se considera que la protección registral debe extenderse a aquellos derechos inscritos a favor de quien, en cualquier momento, acredite ser definitivamente heredero del titular difunto, aunque hasta entonces estuviera transitoriamente indeterminado o no fuera desconocido.

27 octubre 2003

Heredero indeterminado.- El problema planteado por el llamado “pseudo-usufructo testamentario” se examina en esta Resolución, que puede verse en el apartado “USUFRUCTO. Con nudo propietario indeterminado”.

22 junio 2005

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Notarial

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IDENTIFICACIÓN

Notarial

Notarial

Compareciendo una persona como Agente Auxiliar del Recaudador de un Ayuntamiento, previa exhibición de su credencial con el visto bueno del Alcalde, que fue publicada en el Boletín Oficial, y afirmando el Notario que tiene capacidad legal necesaria para formalizar el contrato autorizado, por el que vende una finca embargada en nombre y por rebeldía del ejecutado, como consecuencia de apremio, estas manifestaciones revisten una doble autenticidad, por emanar de documentos administrativos que hace fe y por apoyarse en el juicio y discreción del Notario autorizante. Si a ello se añade que en acta anterior el Notario hizo constar que el Agente y su Auxiliar comparecieron por razón de sus cargos, que le consta ejercen, y que tales circunstancias ya constan en otros asientos del Registro, no se puede poner en duda la identidad de la persona que compareció como vendedor en la escritura calificada.

5 agosto 1941

Notarial.- Es inscribible la escritura de compraventa en la que el Notario da fe de conocer sólo al comprador, quien asevera que conoce, a su vez, al vendedor. El artículo 23 de la Ley del Notariado no distingue entre comprador y vendedor y el Notario es quien elige el medio de identificación que le parece más adecuado.

27 y 28 diciembre 1960

Notarial.- El artículo 23 de la Ley del Notariado permite al Notario dar fe de que conoce a una sola de las partes y que ésta actúe a su vez como un auténtico testigo de conocimiento de la otra. De dicho artículo resulta, además, que se refiere tanto a personas físicas como a representantes de personas jurídicas.

23 octubre 1981

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Cancelación sólo por el marido

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HIPOTECA

Cancelación sólo por el marido

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Planteada esta cuestión a raíz de la reforma del artículo 1.413 del Código Civil por la Ley de 24 de abril de 1958, se considera que, pudiendo el marido cobrar créditos a favor de la sociedad de gananciales por ser el administrador de la misma, y dado el carácter accesorio del derecho real de hipoteca respecto a la obligación garantizada con ella, está facultado para otorgar la consiguiente escritura de cancelación.

2 noviembre 1959

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Derecho de elevación

Produccion CoMa, 29/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Derecho de elevación

Derecho de elevación

Es inscribible la escritura de parcelación horizontal de un inmueble en que la sociedad propietaria del edificio se reserva el derecho de construir dos plantas más y modificar, en consecuencia, las cuotas de participación de los diferentes pisos o locales con arreglo a módulos de extensión superficial.

7 abril 1970

Derecho de elevación.- Constituido un derecho de vuelo sobre la planta baja de un edificio proyectado y sujeto a condición de que el adquirente del referido derecho la construya dentro de un plazo determinado, no puede negarse su carácter real, pues se trata de un derecho de construir plantas en fincas ajenas, figura nítidamente diferenciada del derecho de superficie, no solo por la distinta base física sobre la que se constituye, sino por la perpetuidad de la propiedad que origina el derecho de sobreelevar frente a la temporalidad de la propiedad superficiaria. En cuanto a la circunstancia de estar sujeto a una condición suspensiva, significa que se trata de una simple expectativa hasta el cumplimiento de la condición, pero que no impide su inscripción, al estar prevista en el artículo 23 de la Ley una nota marginal para el caso de cumplirse el hecho condicional. Finalmente, se cumplen los requisitos establecidos por el artículo 16.2º del Reglamento Hipotecario si se determinan las cuotas que han de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes, así como, además, la descripción de los elementos que constituirán la propiedad horizontal, cuya declaración se proyecta para el tiempo en que se termine la construcción del edificio.

5 febrero 1986

Derecho de elevación.- La reserva, para sí y sus sucesores sin límite de tiempo, por la dueña de un edificio dividido horizontalmente del derecho a elevar las plantas que ahora o en lo sucesivo permitan las ordenanzas municipales no es que afecte al principio de especialidad por la imprecisión del número de plantas a construir, plazo de realización, duración, imprecisión de los criterios de fijación de las futuras cuotas en la comunidad, sino que ni siquiera constituye un auténtico derecho real, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y con carácter perpetuo) de una facultad dominical, que conculca los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes, que excluye la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (artículos 513, 526, 546, 1.608, 1.655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

6 noviembre 1996

Derecho de elevación.- Constituido un derecho de vuelo sobre un edificio en el momento de su división horizontal, que se reserva para sí el constituyente en la medida que permitan las ordenanzas, con el derecho a transmitirlo a terceros sin el consentimiento de los restantes propietarios, aunque existen una serie de indeterminaciones puestas de relieve por el Registrador que conculcarían el principio de especialidad, en realidad lo que ocurre es que el derecho constituido no tiene carácter real, sino que se ha sustraído a los propietarios de la finca edificada, y con carácter perpetuo, una facultad dominical, que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de adquirir los nuevos usos o intensidades edificatorias susceptibles de apropiación que puedan definirse en lo sucesivo con arreglo a la normativa urbanística; es decir, se trataría de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y que se prevé transmitir, lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real pese a la libertad de creación de tales derechos que rige en nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad.

29 abril 1999

Derecho de elevación.- Las exigencias del principio de especialidad, que impone la determinación precisa y completa de los derechos que pretenden su acceso al Registro así en sus elementos subjetivos y objetivos, cuanto en su contenido y alcance, impide la inscripción del pacto por el que, en una escritura de obra nueva y división horizontal, “la promotora se reserva y establece un derecho de vuelo o mayor elevación sobre el edificio… para levantar cuantas plantas lo desee o permitan las ordenanzas municipales”. En realidad, lo que ocurre es que tras la aparente falta de determinación señalada por la Registradora (no especificación del número de plantas a construir y del plazo de realización de la construcción) lo que subyace no es un derecho real de los configurados en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, sino la sustracción a los propietarios de la finca edificada (y por un tiempo ilimitado o, al menos, indeterminado), de una facultad dominical que eventualmente puede surgir en el futuro, cual es la de materialización del aprovechamiento urbanístico adicional que posibilite en cada momento el planeamiento urbanístico; se trataría, pues, de un derecho a hacer propia, si surgiera, una facultad que en otro caso habría de integrar el derecho dominical que hoy se ostenta y se prevé transmitir (algo así como un derecho perpetuo a los tesoros ocultos de una finca o a las futuras accesiones naturales de la misma), lo cual en modo alguno puede considerarse como verdadero derecho real, ni por tanto, ser susceptible de inscripción conforme a los artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria, pese a la libertad de creación de tales derechos reales que rige nuestro ordenamiento jurídico, pues se conculcan los límites y exigencias estructurales del estatuto jurídico de la propiedad que excluyen la constitución de derechos reales de carácter perpetuo e irredimible, si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad. En cambio, el defecto consistente en no especificarse el plazo de duración del derecho sobre lo construido debe ser revocado, pues el derecho de sobreelevación, una vez realizada la construcción, trae consigo el nacimiento de nuevos elementos privativos en propiedad horizontal, sobre los que recae un derecho de propiedad y copropiedad, el cual no tiene porqué estar limitado en el tiempo.

18 noviembre 2002

Derecho de elevación.- 1. Situación registral de la finca: Por la inscripción 3.ª de la finca se declara una obra nueva y se constituye la misma en régimen de propiedad horizontal. En la inscripción figura que los constituyentes del régimen «se reservan el derecho de proceder a la ampliación de nuevas plantas, haciéndolas suyas sin necesidad de obtener el consentimiento de los propietarios del inmueble y de acuerdo con las Ordenanzas Municipales. Cuando se construyan más plantas en uso del derecho de vuelo, los titulares del mismo podrán por sí solos formalizar la correspondiente escritura de Declaración de Obra Nueva y de División Material de la finca, atribuyéndoles una cuota de participación en los elementos comunes en proporción a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las fincas existentes».

Figuran después transmitidos algunos elementos privativos.

Se presenta escritura por la que los titulares del derecho transcrito, en ejercicio del mismo, declaran la construcción de una nueva planta tercera, la cual constituye una nueva vivienda, modificando la descripción del total edificio y redistribuyen las cuotas de participación. El Registrador suspende la inscripción por los siguientes defectos: 1) Al no constar en el Registro los criterios para la fijación de las nuevas cuotas es necesaria la modificación del título constitutivo por unanimidad de todos los propietarios; 2) ya se utilizó el derecho con anterioridad; 3) no consta en el Certificado del Ayuntamiento la descripción del solar en términos coincidentes con la que resulta del Registro. Los interesados recurren.

2. El primero de los defectos ha de ser revocado pues sí consta en el Registro el criterio de distribución de las cuotas que es la superficie de los distintos elementos privativos.

3. Igual camino ha de seguir el segundo de los defectos. El hecho de que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho esté agotado, sino que, dada su formulación, puede renacer cada vez que se amplíe la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas Municipales.

4. También debe ser revocado el tercero de los defectos. El hecho de que no exista una total coincidencia en la descripción del solar que figura en el Registro con la de la licencia municipal no es obstáculo para la inscripción si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca, duda que el Registrador no plantea en ningún momento.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, revocando la calificación del Registrador.

27 mayo 2005

Derecho de elevación.- 1. Se presenta en el Registro escritura por la que unos cónyuges, dueños del último piso de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal declaran una ampliación realizada de dicho piso consistente en una planta abuhardillada sobre la última planta del edificio, manteniendo el piso con la misma cuota de participación. A la escritura se acompaña licencia municipal, así como certificación expedida por el Secretario de la Comunidad acreditando que en Junta a la que asistieron todos los propietarios se acordó por unanimidad facultar a los propietarios de dicho piso «para que puedan declarar la obra nueva. que han construido sobre la indicada finca de su propiedad».

El Registrador suspende la inscripción por los dos defectos siguientes: 1) Necesidad de la previa desafectación del vuelo, que es elemento común y su conversión en elemento privativo, así como expresión de la causa de atribución de tal elemento a los dueños del último piso y 2) (se examina en otro lugar).

2. En cuanto al primero de los defectos, ha de ser confirmado. Es evidente que, al no configurarse el derecho de vuelo de otra forma, tal derecho era elemento común del edificio, por lo que, si lo edificado mediante el ejercicio de tal derecho deviene en privativo, existe una causa de transmisión no revelada y que es preciso que conste en el Registro.

20 abril 2006

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Heredero solidario

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero solidario

Heredero solidario

Adjudicada e inscrita una finca a dos coherederos «solidariamente para que… hicieran efectivas las deudas y gastos de la herencia», la Dirección, después de calificar la adjudicación para pago de deudas como negocio fiduciario y señalar que el fiduciario se halla legitimado para verificar actos dispositivos con plena validez y eficacia, aborda el problema planteado, que es el carácter solidario del dominio atribuido a los coherederos, y considera que constituye un condominio que no coincide con el de tipo romanista ni con el germánico, siendo más bien una figura de contornos borrosos, en la que por existir dos titulares sin especificación de la parte que a cada uno corresponde en la finca adjudicada, parece la solución más adecuada en relación con el órgano dispositivo creado por la adjudicación, no prescindir del consentimiento de ambos para la eficacia de los actos dispositivos, evitando así posibles daños y fraudes, y sin perjuicio de que la solidaridad despliegue sus característicos efectos en el aspecto obligacional.
26 diciembre 1946

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Cancelación: valor de la renuncia como causa de cancelación

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HIPOTECA

Cancelación: valor de la renuncia como causa de cancelación

Cancelación: valor de la renuncia como causa de cancelación

La expresión de que el representante del acreedor «da carta de pago… y, en consecuencia, cancela la hipoteca», es suficiente expresión del consentimiento cancelatorio exigido por los artículos 82 de la Ley Hipotecaria y 179 de su Reglamento, los cuales no imponen el empleo de fórmulas sacramentales, sino sólo la constancia de la voluntad del acreedor de extinguir la garantía hipotecaria. Así lo confirman las expresiones utilizadas en los artículos 178, párrafo 3º, y 213 del Reglamento, y en el 46, 3º, de la Compilación catalana. Esta interpretación viene abonada por el artículo 3º del Código Civil.

22 agosto 1978

Cancelación: valor de la renuncia como causa de cancelación.- Después de una larga disertación en la que la Dirección General explica por qué el consentimiento para cancelar no debe ser abstracto, sino con expresión de causa, termina admitiendo la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca en la que se planteó este problema, porque «en la escritura no se da un mero consentimiento abstracto para cancelar, sino que en ella, y en nombre del acreedor hipotecario, se dispone unilateralmente que la finca quede liberada «»de toda responsabilidad derivada de la hipoteca»». Hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6º.2, del Código Civil, para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículo 2º, 2 y 79 de la Ley Hipotecaria.»

2 noviembre 1992

Cancelación: valor de la renuncia como causa de cancelación.- Se produce el recurso que dio lugar a esta resolución por una escritura de cancelación de hipoteca otorgada por su titular, en la que, según el Registrador, no se expresa la causa de la cancelación, sino únicamente el consentimiento del acreedor hipotecario para la misma. La Dirección, tras una larga argumentación en pro de la necesidad de expresarse la causa de la cancelación, revoca sin embargo la nota del Registrador porque en la escritura calificada no se daba un mero consentimiento abstracto para cancelar, sino que en ella se dispone que la finca quede liberada «de toda responsabilidad derivada de la hipoteca», por lo que hay que interpretar que estamos ante la abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6.2 del Código Civil para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley Hipotecaria.

27 septiembre 1999

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Relaciones con la multipropiedad

Produccion CoMa, 28/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Relaciones con la multipropiedad

Relaciones con la multipropiedad

1) La constitución de un régimen de multipropiedad sobre un elemento independiente de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, no supone alteración del título constitutivo y no precisa el consentimiento de todos los copropietarios. 2) No es posible la inscripción de una escritura por la que se vende una cuota sobre un piso, constituida por determinada semana al año, si no se dice nada sobre el régimen de ese piso durante el resto del año. 3) Tampoco pueden inscribirse limitaciones ni normas sobre el funcionamiento de la cuota vendida que no constan en la escritura que se inscribe, en la que sólo hay referencias a documentos y personas totalmente desconocidos. 4) La prohibición de destinar el piso a vivienda habitual, aunque pueda ser discutible por falta de causa social, no supone una modificación del régimen de propiedad horizontal. 5) No es inscribible la cláusula que, para el caso de que el comprador no desaloje el piso transcurrida su semana, atribuye la acción de desahucio a la entidad vendedora, pues esta facultad sólo corresponde a los órganos comunitarios. 6) Sí es inscribible el pacto por el que el titular de la participación no podrá usar el apartamento sin estar al corriente de las cantidades que adeude por los servicios comunitarios prestados. 7) No es inscribible el pacto que encomienda a la entidad encargada de los servicios la misión de adaptar las normas de la comunidad a las futuras variaciones legislativas, pues normalmente en los asuntos relacionados con la prestación de servicios dicha entidad tendrá intereses opuestos a los comunitarios. 8) Finalmente, sí es inscribible el pacto que excluye el derecho de retracto y la acción de división, pues propiamente no hay comunidad en el mismo dominio o derecho, sino que cada uno recae sobre una distinta unidad inmobiliaria. [1]

4 marzo 1993

 

[1] La Ley 42/1998 de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, se ocupa por primera vez en nuestro Derecho de esta forma de comunidad.

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Desafectación y venta de un local

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PROPIEDAD HORIZONTAL

Desafectación y venta de un local

Desafectación y venta de un local

Es inscribible la escritura de venta de la vivienda-portería de una casa en régimen de propiedad horizontal, otorgada por el presidente de la comunidad autorizado en Junta general, en la que por unanimidad se acordó previamente la desvinculación y venta del local.

5 mayo 1970

Desafectación y venta de un local.- Es inscribible una escritura, otorgada en representación de la Junta de propietarios, en que se llevan a efecto acuerdos tomados por aquélla referentes a la desvinculación del local destinado a portería, atribución al mismo de la correspondiente cuota y su venta a un tercero.

15 junio 1973

Desafectación y venta de un local.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Miguel Núñez Caballero, Notario de Andratx, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 10 de Palma de Mallorca, don Antoni Miquel Torrens Sánchez, a inscribir una escritura de modificación del título constitutivo de propiedad horizontal.

En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de los mismos. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad de los asistentes en reunión de junta general extraordinaria, que ha sido notificado a los no asistentes mediante actas notariales (que se acompañan a dicha escritura presentada), y que éstos no han formulado oposición.

El defecto alegado por el Sr. Registrador es el siguiente: Las modificaciones operadas en las descripciones y/o cuotas de las partes determinadas números treinta y cuatro a cuarenta y seis, son actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes a dichas partes, el cual habría de constar mediante documento público.

2. Como ya dijera esta Dirección General (Cfr. por todas Resolución de 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también el último inciso del apartado 2 del artículo 18). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (Cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En el presente supuesto, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición de los elementos referidos se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

30 noviembre 2006

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Heredero único

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Heredero único

Desaparecidos los dos albaceas a los que en el testamento se les habían adjudicado dos inmuebles para pago de deudas, el heredero instituido por el causante en el «remanente que quedara de sus demás bienes» lo es en realidad en la universalidad de los que integran la herencia, pues el adjetivo «demás» sólo supone una redundancia y lo cierto es que cuando caducan o se invalidan las disposiciones especiales contenidas en el testamento, los bienes que comprendan acrecen a la masa hereditaria.

29 noviembre 1956

Heredero único.- El supuesto de hecho en este caso fue la solicitud de inscripción, por medio de instancia, hecha por una viuda -legataria de parte alícuota de su marido- de los bienes que a éste correspondían como heredero único en la herencia de su padre. La Dirección, fundándose en el artículo 14 de la Ley, en la transmisión de todos los derechos y obligaciones del heredero único a sus herederos, en la asimilación del legatario de parte alícuota al heredero y, por último, en las facultades reconocidas por el artículo 1.038 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al legatario de parte alícuota, llega a la conclusión de que la legataria estaba facultada para ejercitar derechos que favorecían a todos los interesados, como era procurar la inscripción de unos bienes a favor del marido difunto, con lo que se reanudaría el tracto que estaba interrumpido y se pondría en concordancia el Registro con la realidad jurídica.

12 junio 1963

Heredero único.- No lo es cuando concurre con un legatario de parte alícuota, en cuyo caso es necesario realizar la partición, sin que baste la escritura de manifestación de herencia.

8 marzo 1965

Heredero único.- No lo es cuando, junto a él, existe un legatario de parte alícuota, quien puede promover juicio voluntario de testamentaría, por lo que en realidad existen dos interesados en la herencia.

1 septiembre 1976

Heredero único.- Supuesto un testamento ológrafo en el que el testador deja sus bienes a sus dos hermanos «para que ellos a su vez se los dejen a sus hijos», y premuerto al testador uno de dichos hermanos, no puede pretender el otro considerarse heredero único, porque el fideicomisario es heredero y porque la sustitución fideicomisaria entraña la vulgar, máxime cuando redactado el testamento, como es en este caso, por persona sin especialización técnica ni jurídica, las dudas en la interpretación de su testamento deben resolverse, según el artículo 675 del Código Civil, atendiendo a la voluntad real del causante, que aparece manifestada tanto en favor de los primeros como de los segundos herederos, los cuales adquieren su derecho al fallecer la testadora, conforme al artículo 784 del Código Civil, por no estar sujeta la sustitución a condición alguna, y en consecuencia harán suyos los bienes una vez premuerto uno de los primeros llamados.

27 marzo 1981

Heredero único.- Existe la situación de heredero único cuando éste, además, es el cónyuge viudo del causante y debe liquidar la sociedad de gananciales, pues para que deba exigirse el documento notarial es preciso que haya más de un interesado llamado a la sucesión, y, cuando en el cónyuge se reúnen las dos cualidades de heredero único y partícipe en la comunidad ganancial, basta con la instancia privada y el título sucesorio, -pues de éste resultará entonces que al heredero le corresponden todos los bienes relictos- para poder realizar la inscripción.

4 mayo 2001

Heredero único.- Quinto.–Desde el punto de vista sustantivo, el defecto señalado por el Registrador, ha de ser mantenido, ya que la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (art. 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos.

En efecto la legitima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el calculo de la legitima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legitima.

Sexto.–Por ello habiendo sobrevivido la madre legitimaria, ésta se convierte en sucesora del causante (artículos. 657 y 661 del Código Civil) y transmite su derecho a sus herederos (cfr. artículo 1006 del Código Civil), por lo que se hace indispensable acreditar quienes sean los causahabientes de la legitimaria fallecida, a fin de que concurran a la partición del primer causante (cfr. artículos 1051 y siguientes del Código Civil y 14 de la Ley Hipotecaria).

Quinto.–Desde el punto de vista sustantivo, el defecto señalado por el Registrador, ha de ser mantenido, ya que la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (art. 1057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos.

En efecto la legitima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el calculo de la legitima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legitima.

Sexto.–Por ello habiendo sobrevivido la madre legitimaria, ésta se convierte en sucesora del causante (artículos. 657 y 661 del Código Civil) y transmite su derecho a sus herederos (cfr. artículo 1006 del Código Civil), por lo que se hace indispensable acreditar quienes sean los causahabientes de la legitimaria fallecida, a fin de que concurran a la partición del primer causante (cfr. artículos 1051 y siguientes del Código Civil y 14 de la Ley Hipotecaria).

1 marzo 2006

Heredero único.- Se presenta en el Registro de la Propiedad testamento del titular registral en el que manifiesta estar viudo de sus primeras nupcias, de cuyo matrimonio tiene dos hijos, estando casado en segundas nupcias con la ahora recurrente. En dicho testamento, después de declarar que sus dos hijos han recibido con anterioridad más de lo que por legítima les corresponde, instituye única y universal heredera a su esposa. Acompaña manifestación privada en la que, después de declarar que el único bien es una vivienda que tiene carácter ganancial, previa adjudicación de una mitad de la misma en la liquidación de la sociedad conyugal, se adjudica la otra mitad como tal heredera única.

La solicitante recurre la calificación alegando el artículo 14 de la Ley Hipotecaria que permite en esta forma la titulación para la inscripción a favor del heredero único y que no existen derechos legitimarios de los hijos por haber prescrito. Conforme al artículo 15, b, 3.º de la Ley Hipotecaria.

2. El primero de los defectos, consistente en la falta de intervención de los legitimarios, ha de ser mantenido, puesto que, como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. resoluciones citadas en el «vistos»), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (art. 1057.1 el Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legitima, son operaciones en las que ha de estar interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima.

3. En cuanto a la alegación de la recurrente de que ha transcurrido el plazo de cinco años, y, por ello, ha prescrito el derecho de los legitimarios, por aplicación del artículo 15 de la Ley Hipotecaria, ignora dicha recurrente que tal precepto no es aplicable al presente supuesto y que, aunque tal fuese el plazo aplicable, el Registrador no pue3de, según reiteradísima doctrina de esta Dirección calificar la prescripción, habida cuenta de los limitados medios que puede emplear para realizar su función calificadora.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 octubre 2008

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Cancelación voluntaria, existiendo un procedimiento de ejecución iniciado

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HIPOTECA

Cancelación voluntaria, existiendo un procedimiento de ejecución iniciado

Cancelación voluntaria, existiendo un procedimiento de ejecución iniciado

Constando en el Registro, a través de la nota marginal acreditativa de haberse expedido la certificación de cargas, que está pendiente un procedimiento judicial de ejecución del derecho de hipoteca, el cual naturalmente ha de terminar con la enajenación forzosa de la finca, no cabe la cancelación sin decisión judicial y sí solo por acto voluntario del acreedor hipotecario, pues sólo así se tendrá la seguridad de que la cancelación no produce perjuicio a los derechos de quien en esa enajenación forzosa pudo adquirir el bien confiando en la seriedad inherente a una subasta pública que ha sido judicialmente convocada de acuerdo, además, con los pronunciamientos del Registro. [1]

16 septiembre 1992

[1] Esta doctrina ha sido recogida en el artículo 131 de la Ley Hipotecaria, modificado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000.

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Descripción de pisos o locales

Produccion CoMa, 27/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Descripción de pisos o locales

La descripción de los distintos pisos o locales puede hacerse por referencia a uno determinado cuando los demás son exactamente iguales y sólo varía la planta en que están situados.

20 abril 1967

Descripción de pisos o locales.- No es inscribible una escritura de propiedad horizontal en que se pretende que seis plantas de un edificio, arrendadas a doce inquilinos, constituyen una sola finca.

16 septiembre 1967

Descripción de pisos y locales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

a) En la escritura cuya calificación negativa ahora se recurre, se constituye una edificación en régimen de propiedad horizontal resultando dos entidades independientes, expresándose en ambas, a la hora de indicar su extensión, lo siguiente: «… Tiene una superficie construida de…».

b) La titular del Registro de la Propiedad número nueve de Sevilla, suspende la inscripción de dicha escritura por no constar, en la descripción de cada uno de los elementos privativos resultantes de la división horizontal, su superficie útil, entendiendo que la referencia a la superficie construida que se contiene en la escritura no es estrictamente la «superficie propia» de cada finca, puesto que va incrementada con la que teóricamente corresponde a cada uno en la superficie de los elementos comunes.

Añadía, además, que a efectos de definir qué se entiende por medida superficial de cada elemento privativo, debía estimarse, como concepto más adecuado, el de superficie útil, ya que la medida superficial de un piso o local es la suya propia comprendida dentro de sus linderos, es decir, la superficie definida como útil (en la nota de calificación cita, en su apoyo, varias definiciones tomadas de la legislación sobre Viviendas de Protección Oficial).

c) El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificación.

2. Centrada así la cuestión, procede de la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación recurrida, si se tiene en cuenta:

a) La improcedencia de tomar en consideración, para resolver la cuestión planteada en el recurso, aquellas exigencias que vengan impuestas a efectos de cumplir con determinados requisitos de naturaleza administrativa (éstos últimos, básicamente, mecanismos de control y de marcado carácter sectorial como ocurre, por ejemplo, con la Legislación sobre Viviendas de Protección Oficial), toda vez que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento hablan, sin más, de «medida superficial »; expresión, por cierto, usualmente entendida como superficie construida, sin que sea labor del Registrador efectuar una interpretación correctora de tal expresión, ni distinguir donde la ley no distingue.

Por cierto, y en esta línea, es interesante poner de relieve como una disposición de tanta incidencia y trascendencia práctica como la Orden Ministerial (Ministerio de Economía) 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, contempla diversas definiciones de lo que ha de entenderse por superficie (superficie comprobada; superficie construida con o sin partes comunes; superficie útil; superficie utilizable o computable.).

b) El criterio adoptado por la legislación hipotecaria en un precepto como el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, que alude al «total de los metros cuadrados edificados», concepto que es entendido, generalmente, como equivalente a superficie construida, sin que eventualmente procediera tener en cuenta, como posible criterio interpretativo en apoyo de la postura mantenida en la nota de calificación, lo que en su día se estableció en el párrafo 3.º del artículo 68 del Reglamento Hipotecario (en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 1867/1998), dados los términos de la Sentencia de la Salaª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

3. Cuestión distinta sería la conveniencia de que las descripciones de las construcciones (especialmente las entidades independientes integradas en una propiedad horizontal) incluyeran, como requisito exigible tanto respecto del título como de la ulterior inscripción registral, la mención, o referencia, a su superficie útil, algo que evidentemente podría establecer el legislador, por ejemplo, en aras de una mayor o mejor protección de los consumidores y usuarios (vid. en tal sentido el artículo 17 de la Ley Catalana de la Vivienda, ley 24/91 de 29 de noviembre); pero esa es una decisión que corresponde adoptar a otras instancias y solo a ellas, y no al Registrador en su función calificadora.

Tampoco hay que olvidar, por último, que el caso contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo que la Registradora cita en su nota, se refiere a una problemática referida a la compraventa de una vivienda en fase de construcción, siendo motivo determinante de la decisión del Alto Tribunal, no tanto la inexpresión de su superficie útil, sino el hecho de que, en la fase de cumplimiento contractual, se hubiera operado un cambio cualitativo en la prestación pactada que alteraba el sinalagma contractual, algo que, en el caso objeto de dicha sentencia, se entendió como una alteración de la prestación debida; por cierto, de tal entidad esa alteración que se equiparó a un «aliud pro alio».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando la nota de calificación recurrida.

30 diciembre 2005; 9 enero 2006

Descripción de pisos o locales.- Respecto al requisito de la numeración correlativa de los elementos independientes, al constituirse la propiedad horizontal, ver, más adelante, el apartado “Elementos independientes: requisitos”.

12 enero 2010

Descripción de pisos o locales.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

Se presenta escritura en la que la dueña única de 9 locales o apartamentos de una propiedad horizontal, colindantes entre sí, los agrupa –con la oportuna autorización estatutaria– y forma un solo elemento privativo nuevo, al que se asigna como cuota la suma de los elementos agrupados. Al describir el elemento agrupado se considera formado por 18 viviendas o estudios.

La Registradora suspende la inscripción por entender, por una parte, que debe haber una modificación física de la finca, consistente en una declaración de obra nueva y, por otra, que «dado que la descripción comprende una especie de división material en 18 elementos que no se realiza en la práctica pues se habla de conjunto de 18 viviendas o estudios en los términos antes referidos. Considera que no pueden inscribirse las 18 viviendas o estudios como elementos privativos dentro del sometimiento a la Ley de Propiedad Horizontal pues no están descritos individualmente en la forma establecida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria, y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignación de cuotas a cada uno de ellos, lo que es contrario al principio de especialidad». Concluye que se requiere «una división en los 18 estudios o viviendas describiéndolos conforme a las prescripciones de la Ley de Propiedad Horizontal y Ley Hipotecaria, y distribuyendo entre ellos la cuota del 49% que corresponde a la entidad resultante de la agrupación en los gastos y elementos comunes».

2. El primer problema que debe abordarse es, si como exige la Registradora es necesaria una declaración de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las únicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de 9 elementos privativos se pasa a uno solo, formado por 18 estudios susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que, dicho nuevo elemento formado por agrupación tiene acceso a través de vestíbulo y escalera privativa que lo comunica con la calle. Esta Dirección General ha tenido ocasión de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, «… su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca. Si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral del edificio no será necesario variarla». Y como dice la Resolución de 19 de febrero de 2005, «no puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuración interior, ni que su reparación o rehabilitación del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma».

Por otro lado, aunque en principio podría afirmarse que el aumento del número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente requeriría una declaración de obra nueva o la modificación de la previamente declarada e inscrita (cfr. artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio), por otra cabe afirmar que tal declaración es irrelevante pues, por una parte, se cuenta con la correspondiente licencia municipal para la variación que se realiza, y, por otra, dicho aumento no supone un aprovechamiento diverso, pues el elemento privativo resultante –que, no se olvide, es uno solo– va a ser utilizado para una industria de hostelería. Es decir que los elementos físicamente independientes serán objeto de una unidad de explotación.

3. En cuanto al otro de los defectos, hay que decir que la Propiedad Horizontal descrita en el artículo 396 del Código Civil y en su propia Ley es un régimen complejo, pues se compone de dos elementos sobre los que recaen distintos derechos: el derecho de propiedad exclusiva, sobre lo que la doctrina ha denominado «elementos privativos» y la copropiedad sobre los «elementos comunes».

La Resolución de este Centro Directivo de 16 de septiembre de 1967, al abordar el problema de si un edificio podría dividirse en propiedad horizontal constituyéndose solamente tres elementos privativos, a saber: cada uno de los dos bajos por un lado, y por otro, el resto de los pisos afirmó que «la necesidad de que la propiedad horizontal sea total sobre un determinado edificio no implica que todo piso o local… que sean susceptibles de aprovechamiento independiente y tengan salida a un elemento común o a la vía pública, deban constituirse como propiedad separada con su respectiva cuota». Añadiendo después que «para determinar cuándo nos encontramos ante un piso o local susceptible de inscribirse en forma independiente u cuándo una sola finca en el Registro de la Propiedad, habrá que acudir –dentro de las normas de la Ley– a la auténtica situación real existente, sin poder someterse a criterios fijos que impedirían la necesaria elasticidad que Notarios y Registradores con su buen criterio deben adoptar en esta materia, a fin de que, además de tener en cuenta la unidad física –derivada de los propios elementos arquitectónicos que no cabe desconocer– o incluso económica, funcional o de destino (en el supuesto de almacenes, hoteles, etc.), se valoren todas las circunstancias de cada caso y se llegue a la concreción de todo lo que constituye el elemento físico, para lo cual, si bien en principio la autonomía de las partes interesadas puede ser soberana, siempre habrá de atenerse a aquellas circunstancias, con el fin de que no resulten fincas anormales o poco acordes con la realidad».

Es decir, que es requisito necesario para configurar una parte del edificio como elemento privativo que dicha parte tenga salida independiente a un elemento común o a la vía pública, pero tal característica no quiere decir que toda aquella parte que tenga salida independiente haya de configurarse como elemento privativo, pues los elementos privativos pueden agruparse sin que exista modificación arquitectónica alguna, ya que, como destaca la citada Resolución, a estos efectos, además de la unidad física –derivada de los propios elementos arquitectónicos que no cabe desconocer–, se ha de tener en cuenta la unidad económica, funcional o de destino de los elementos que se tratan de agrupar, unidad funcional o económica que concurren en el presente caso.

En el presente supuesto, se prevé una simple agrupación, pues se ha configurado un solo elemento privativo compuesto por 18 apartamentos, y el hecho de que éstos sean susceptibles de aprovechamiento independiente no trae como consecuencia necesaria que hayan de constituirse 18 elementos privativos pues, en el presente caso se pretende que sea un solo elemento de esta clase, que se va a aprovechar de forma conjunta por una sociedad hotelera, aunque físicamente se trate de 18 apartamentos. Agrupación de elementos privativos diversos que, por lo demás, ampara expresamente el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4. La Registradora afirma en la misma nota que «no habría problema para inscribir la denominada entidad número tres resultante de la agrupación si se describiera como tal, esto es, un solo elemento independiente. Pero en el documento presentado la descripción comprende una especie de división material en 18 elementos que no se realiza en la práctica… sin que puedan inscribirse como elementos privativos… pues no están descritos individualmente en la forma establecida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y 8 y 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario sin que tampoco exista asignación de cuota a cada uno de ellos». Pues bien, aquella descripción unitaria es lo único que existe en la escritura calificada y, por ello, no existe el problema atribuido en la nota.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

27 diciembre 2010

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Herencia a favor del Estado

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Herencia a favor del Estado

Herencia a favor del Estado

1.El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, declarado el Estado heredero abintestato, basta con presentar el testimonio del Auto acompañado del correspondiente inventario para inscribir los bienes a su favor, como afirma el recurrente, o es necesaria el acta de la entrega realizada por el Juzgado.

2. Afirma el recurrente que, al tratarse de heredero único, no es precisa partición y que el artículo 440 del Código Civil implica que el Estado no necesita entrega pues ya tiene la posesión de los bienes. Sin embargo, tales argumentos no son convincentes pues, por un lado, el Registrador no ha exigido escritura de partición, que sería improcedente, pues, al tratarse de heredero único, nada hay que partir, y, por otro, la posesión civilísima a que se refiere el artículo 440 del Código Civil no supone la supresión de formalidades complementarias.

3. Por otro lado, y sin entrar en la finalidad pretendida, ya que podría justificarse desde múltiples puntos de vista, teniendo en cuenta la diversidad de opiniones doctrinales sobre la naturaleza de este llamamiento a favor del Estado, es lo cierto que una norma administrativa como el Decreto 2091/1971, de 13 de agosto, que se halla vigente, establece en su artículo 9 que, una vez declarado heredero el Estado, el Delegado del Gobierno solicitará del Juzgado la entrega de los bienes y que de dicha entrega se levantará acta, la cual es necesaria para todas las actuaciones subsiguientes de administración y liquidación del caudal hereditario, para la posible enajenación de los bienes adquiridos, para las cuentas del abintestato y para la distribución del caudal impuesta por el artículo 956 del Código Civil.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

7 marzo 2009

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Cancelación y rectificación posterior de la misma

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HIPOTECA

Cancelación y rectificación posterior de la misma

Presentada por el deudor y dueño de una finca escritura de cancelación de dos hipotecas constituidas sobre la misma, en las que los representantes de las entidades acreedoras reconocieron haber recibido el importe de los préstamos garantizados con ambas, se presenta después por dichos representantes una escritura que rectifica la primera en el sentido de que sólo se cancela la segunda hipoteca, pero no la primera, por no haber sido pagada. La Dirección revoca la decisión del Registrador, que no canceló la primera hipoteca, fundándose en el principio de prioridad, que obliga a atenerse al orden de presentación de los documentos para su despacho, y en que la hipoteca, acto unilateral, produce unos efectos frente a terceros que impiden su rectificación de forma unilateral, siendo preciso el consentimiento del favorecido o la resolución judicial que confirme el error de hecho cometido.

11 abril 2000

Cancelación y rectificación posterior de la misma.- 1. En el caso objeto de recurso, la entidad acreedora de un préstamo hipotecario y los deudores y dueños de la finca hipotecada, otorgan una escritura de rectificación de otra anterior otorgada unilateralmente por el banco acreedor en la que éste manifestaba haber cobrado cuanto se le adeudaba por razón del préstamo y cancelaba la hipoteca. En esa escritura de rectificación se expresa, que por error el Banco procedió a la cancelación de la hipoteca, la cual dejan sin efecto, subsistiendo la hipoteca en garantía del préstamo, que se declare vigente con los mismos pactos y condiciones contenidas en la escritura de su constitución.

El Registrador deniega la inscripción de la rectificación pretendida por entender que para cancelar un asiento de cancelación de hipoteca no basta el simple consentimiento formal, sino que se requiere la expresión de la causa o razón jurídica determinante de la misma.

2. El defecto no puede ser mantenido. Es cierto que, como ha dicho este Centro Directivo (cfr. Resolución de 27 de septiembre de 1999), el párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no puede ser interpretado en el sentido de que sólo por el mero consentimiento formal del titular registral y sin necesidad de precisar la causa por la que el titular registral presta ese consentimiento pueda practicarse una cancelación, pues dicho precepto ha de ser entendido en congruencia con el conjunto del ordenamiento, y de él resulta que la admisión del puro consentimiento formal como título bastante para la cancelación no se conviene con las exigencias de nuestro sistema registral, las cuales responden, a su vez, a nuestro sistema civil causalista. De ahí que igual que para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan, esa misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídicoreal en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya sólo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la «causa o razón de la cancelación» (cfr.193.2 del Reglamento Hipotecario).

Sin embargo, en el caso objeto de este recurso, esa causa o razón de la cancelación ahora solicitada está claramente explicitada, por cuanto con el consentimiento de los titulares registrales y de la entidad acreedora del préstamo hipotecario, se consigna en escritura pública que en la escritura anterior de cancelación se cometió un error en la expresión de la causa, al declarar erróneamente la entidad acreedora que el préstamo estaba pagado y por ello cancelaba la hipoteca que lo garantizaba, error que ahora se subsana declarando susbsistente el préstamo en idénticas condiciones a cuando se constituyó, solicitándose la cancelación del asiento de cancelación anterior.

Esa rectificación se hace con consentimiento de los prestatarios, titulares registrales de la finca gravada, por lo que estamos ante un supuesto de los previstos en el artículo 40.b) del mismo texto legal, sin que resulte del expediente la existencia de terceros adquirentes de derechos a título oneroso y de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto, a los cuales en cualquier caso no podría perjudicar la rectificación (artículo 40 in fine de la ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

16 octubre 2006

FRANCISCO SENA:    PORTADA   Propiedad 1 (A-E)   Propiedad 2 (F-Z)               

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Herencia causada por extranjeros

Produccion CoMa, 26/01/2016

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Herencia causada por extranjeros

Ver, más adelante, el apartado «Ley nacional aplicable».

7 octubre 2002

Herencia causada por extranjeros.- Hechos: un piso está inscrito a favor de una persona casada, de nacionalidad argentina, “con arreglo a la legislación de su país”. Fallece el titular registral, habiendo adquirido la nacionalidad española, bajo testamento en el que nombra herederas a su esposa y a su única hija, disponiendo que, en pago de sus respectivos derechos, se adjudiquen todos los bienes en usufructo a la viuda y en nuda propiedad a la hija, quienes, siendo mayores de edad, previa adjudicación de la mitad de los bienes a la viuda en pago de sus gananciales, se adjudican el resto de los bienes en la forma establecida por el testador. El Registrador suspende la inscripción por no acreditarse que el titular, en el momento de la adquisición, estuviese sujeto al régimen de gananciales. La Dirección, si bien comienza admitiendo que cuando un bien figura inscrito como el que fue objeto de este recurso, es preciso acreditar el régimen matrimonial en el momento de su enajenación para determinar a quien corresponde la legitimación para disponer, sin embargo no lo cree necesario en un caso como el discutido, porque quienes disponen del bien agotan todos los derechos sobre él, lo mismo que ocurriría si la enajenación la hubiesen hecho ambos cónyuges, bastando con acreditar la causa de la adquisición, que en este caso no planteaba duda alguna.

16 diciembre 2002

Herencia causada por extranjeros.- Hechos: el documento objeto del recurso es una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y herencia otorgada por la viuda y la única hija del causante; el causante, de nacionalidad argentina, y su esposa, figuraban como titulares de una finca “con arreglo a la legislación de su país” (del causante), por lo que el Registrador suspende la inscripción entendiendo que debe acreditarse que el régimen económico matrimonial de los cónyuges era el de gananciales; se aporta una certificación del Cónsul argentino que incorpora la legislación aplicable; el Registrador reitera la calificación y considera necesario un informe que acredite que el régimen matrimonial no podía ser otro que el de gananciales, según la legislación argentina, por no existir la posibilidad de otorgar capitulaciones matrimoniales o por aplicación del Derecho Internacional Privado si el causante hubiese tenido otra nacionalidad anterior distinta de la argentina. La Dirección revoca la calificación porque no es imaginable que, compareciendo en la escritura las dos únicas herederas del causante, una de las cuales es viuda, y siendo ambas mayores de edad y plenamente capaces, pueda existir alguna circunstancia que impida que, entre las dos, engloben todos los intereses existentes para la liquidación de la sociedad conyugal y la partición de herencia.

27 noviembre 2003

Herencia causada por extranjeros.- Antecedentes de hecho: en el Registro figura inscrito el cuarenta por ciento de una finca a favor de un marido y otro cuarenta por ciento a favor de su mujer, ambos de nacionalidad china, “con arreglo a la legislación de su país”; se presenta escritura por la que, al fallecimiento del marido, se adjudica la participación que éste tenía inscrita y que se afirma le pertenecía con carácter privativo, a su viuda e hijos en la forma y proporción que resultan de la declaración de herederos abintestato del causante. La Registradora considera necesario aclarar cuál era el régimen matrimonial de bienes de los cónyuges para determinar el carácter privativo o ganancial de la porción que se hereda, añadiendo que, de otras inscripciones del Registro, parece que el régimen matrimonial es el de gananciales, en cuy caso las dos participaciones inscritas serían gananciales y la viuda y los herederos tendrían que liquidar la sociedad de gananciales como trámite previo a la partición de herencia. La Dirección rechaza este criterio basándose en que, por haber concurrido al otorgamiento de la escritura calificada todos los herederos del causante (viuda e hijos), siendo todos mayores de edad y plenamente capaces, no es imaginable que pueda existir alguna circunstancia que impida que, entre ellos, engloben todos los intereses existentes para la manifestación, adjudicación y adición de herencia. Y respecto de la participación inscrita a nombre de la viuda que no es objeto del negocio jurídico contenido en la escritura ahora calificada, se trata de un problema que quedará diferido para el momento de la enajenación posterior de tal participación.

4 mayo 2004

Herencia causada por extranjeros.- 1. El tema concreto que se plantea es el siguiente: fallece en España, residiendo en territorio de Derecho común, un nacional estadounidense cuyo domicilio antes de su traslado a España, era el Estado de Nueva York. En su día contrajo matrimonio en el Estado de Connecticut, también de los Estados Unidos de América, sobreviviendo al menos su cónyuge, sin que consten otros datos de su situación personal.

En España, el causante era titular de diversos inmuebles inscritos en los Registros correspondientes a su situación. Unos bienes constan como adquiridos bajo régimen de comunidad y otro, perteneciente a diferente Registro, bajo régimen de separación de bienes por mitad y pro indiviso entre ambos esposos.

La calificación negativa en éste último motiva el presente recurso.

2. En escritura pública, el cónyuge supérstite manifiesta que la ley aplicable a la sucesión es la norteamericana en cuanto constituye ley personal de su esposo. Manifiesta, también, que dentro de esta última se aplicará concretamente la ley del Estado de Nueva York, ley de su último domicilio en Estados Unidos de América. Manifiesta que según esa ley, la propiedad poseída mancomunadamente –como es el caso del inmueble cuya inscripción se discute– pasa por ministerio de la ley directamente al poseedor conjunto supérstite y por lo tanto se transfiere la titularidad exclusiva del bien poseído por ambos inmediatamente al fallecimiento del primer poseedor mancomunado.

Ofrece como prueba del derecho invocado, la declaración jurada de un Abogado de Nueva York ante Notario público de aquel Estado, legalizada por funcionario de administrativo del Condado de Clinton (Estado de Nueva York), informe que se incorpora a la escritura calificada.

El texto esta traducido por interprete jurado sin que conste legalización o apostilla de las prevenidas en el Convenio de la Haya de 5 de octubre de 1961 ni tampoco acreditación por funcionario diplomático en funciones consulares de aquel país.

Varias son las cuestiones que deben analizarse.

La primera en relación a la ley aplicable al supuesto de hecho; la segunda la prueba del derecho invocado y finalmente la relación de la ley material con los asientos registrales.

3. La ley aplicable a las sucesiones por causa de muerte se determina en el artículo 9.8 del Código Civil, precepto al que debe acudir el aplicador del derecho del foro –juez o funcionario investido de potestad pública.

El precepto conduce a la ley nacional del causante en el momento del fallecimiento, incluyendo en su ámbito, como ha establecido este Centro Directivo, los derechos que por causa de muerte corresponden al cónyuge supérstite.

Desde la perspectiva española, el régimen económico matrimonial se regula en una norma de conflicto distinta, artículos 9.2 y 9.3 del Código Civil, sin perjuicio de la conexión que respecto del régimen primario establece el 9.8 «in fine» con la ley sucesoria.

Mas esta distinción, evidente desde la óptica de nuestro sistema legal y esencialmente desde el Derecho común, no es tan clara en otras legislaciones.

Así ocurre en los sistemas de «Comun Law» en los que no existe, como es concebido en España, un régimen económico matrimonial, rigiéndose muchas veces las relaciones patrimoniales de los esposos por reglas más ligadas al derecho de obligaciones y a la responsabilidad nacida de la convivencia, que al estricto derecho familiar patrimonial.

No será, pues, fácil separar el derecho sucesorio y el matrimonial como se hace desde la calificación de la ley material española. Tampoco lo será cohonestar la ley sucesoria aplicable y el reenvío que eventualmente pueda establecer ésta, especialmente a la ley del último domicilio o a la del lugar de situación de los inmuebles (arts. 9.1 y 9.8 «versus» 12.2, todos del Código Civil).

4. Establecido que la ley personal del causante es la ley norteamericana, surgen dos nuevas cuestiones.

Primero, su concreta determinación dado el carácter plurilegislativo de aquel Estado, la cual se hará de acuerdo con la ley interna estadounidense, al no ser parte Estados Unidos y España de ninguna Convención Internacional que regule esta materia, ni existir Tratado bilateral entre ambos Estados sobre la cuestión de derecho aplicable a las sucesiones.

Inmediatamente ligado a lo anterior está la cuestión de la prueba.

Es sabido que en el ámbito jurisdiccional no rige el principio «iura novit curia» en relación al Derecho extranjero, el cual debe ser alegado y probado como si de un hecho se tratara, sin perjuicio de las críticas que suscite esta consideración, sobretodo si sólo es parcialmente probado.

La aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan del artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que este precepto queda como subsidiario para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcione solución.

La autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. arts. 12.6 Cc y 281 LEC; 168.4 RN, 36.2 LH), pueden realizar un juicio de suficiencia respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada, siempre que posean conocimiento de la misma, consignando expresamente dicho juicio, lo que no ocurre en el presente caso.

Por lo tanto será preciso acudir a los sistemas generales de prueba.

En relación a la capacidad y restantes actos referentes a la persona, a la familia y al derecho de sucesiones, el procedimiento probatorio previsto en la legislación notarial es, en defecto del conocimiento directo del Notario el informe consular o diplomático (artículo 168 RN).

Sin embargo, si fuere suficiente para formar la convicción del Notario la prueba del derecho extranjero mediante otro tipo de documento –judicial, notarial o administrativo expedido por autoridad extranjera–, éste debe estar debidamente apostillado o en su defecto legalizado, conforme a las normas generales.

En todo caso –máxime en ausencia de informe consular– será necesario, además, expresar en la escritura pública el juicio de conocimiento por el Notario autorizante de la legislación extranjera y de suficiencia de su prueba por el Notario autorizante. Si éste no manifiesta conocer la lengua de redacción, además debe ser traducido por intérprete oficial.

En el presente caso no se ha probado adecuadamente el derecho extranjero conforme a las anteriores consideraciones. Por lo tanto se desconoce la relación del régimen económico de los esposos con la sucesión de uno de ellos, según la ley aplicable, así como si ésta prevé o no reenvío al lugar del domicilio último del causante o al de situación de los inmuebles.

5. Determinada la ley aplicable y probado su contenido aún quedaría por resolver la eventual contradicción entre la norma acreditada y el contenido del asiento registral en que en su día se reflejó la adquisición de los bienes sujetos al régimen económico extranjero, cuestión fundamental que en el presente caso queda supeditada a la acreditación del Derecho aplicable.

El artículo 92 del RH, desde su redacción por el RD de 12 de Noviembre de 1982, no obliga a la expresión del concreto régimen económico matrimonial extranjero, sino sólo a la constancia de que la adquisición se realiza de conformidad con aquel difiriendo la prueba a un momento posterior.

Si así hubiere ocurrido o se hubiere manifestado erróneamente el régimen económico y en consecuencia constare una indebida forma de adquisición de los bienes por los esposos, deberá acreditarse debidamente aquél, acreditación que bastará para la rectificación del asiento.

Queda a salvo el supuesto en el cual se perjudique un derecho adquirido con posterioridad por tercero que confió en el contenido del asiento, en cuyo caso será necesario el consentimiento del perjudicado o resolución judicial conforme a las normas generales de rectificación de los asientos registrales (Título VII LH).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

5 febrero 2005

Herencia causada por extranjeros.- 1. La cuestión planteada en la calificación que ha dado lugar al presente recurso no es otra que la necesidad o no de acreditar la adecuación del acto a inscribir a la legislación que le sea aplicable cuando ésta, y es algo que no se cuestiona, es extranjera.

Cierto que la nota resulta un tanto confusa y en una lectura superficial de la misma podría entenderse que son dos los extremos cuya legalidad exige acreditar: uno, que el título sucesorio, el testamento otorgado por la causante de nacionalidad británica ante Notario español, contenga la última voluntad de la misma, que sea la última disposición sucesoria de la misma; y otro, el no resultar de los documentos sujetos a calificación la adecuación de esa voluntad a la legislación aplicable, la nacional de la difunta. Pero una más detenida lectura de tal nota, y en especial el contenido del informe en su defensa, que nada le añade pero que si aclara su alcance, limita la cuestión al segundo aspecto.

De las razones que enumera para justificar esa acreditación tanto la que toma en cuenta el lugar en que se ha producido el fallecimiento como la que alude al tiempo transcurrido desde que se otorgó el testamento son ciertamente irrelevantes. El reconocimiento por la testadora de que tiene dos hijos en cuyo favor nada dispone tan sólo será trascendente si la normativa que discipline la sucesión restringe la libertad de testar por tal circunstancia, con lo que, en definitiva, es el hecho de la nacionalidad de la causante lo realmente relevante al ir anudado a él la aplicación del régimen sucesorio de su ley personal (cfr. artículo 9.8 del Código Civil).

2. Si el propio recurrente admite que la sucesión se rige en este caso por la una legislación extranjera carece de consistencia jurídica su recurso al margen de lo atinadas que puedan ser sus observaciones de la realidad práctica en torno a la conveniencia de facilitar a los extranjeros, que cada vez en mayor número residen en nuestro país de forma fija o temporal, o que son titulares de bienes en el mismo, el ordenar su sucesión con arreglo a las formas de nuestra legislación evitando cara al futuro una mayor complejidad de trámites, o la conveniencia de que los operadores jurídicos que han de desarrollar su tarea en zonas turísticas donde el volumen de propiedad de que aquellos son titulares es ciertamente grande conozcan los regímenes sucesorios mas comunes en Derecho comprado o, al menos, sus principios esenciales.

Todo ello nada empece lo correcto de la calificación recurrida. Es cierto que ninguna norma impone la obligación de aportar para inscribir una transmisión por causa de muerte documentos distintos de los que en este caso se han presentado en el Registro y que son los exigidos por el artículo 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento, que son junto con el contenido del Registro los instrumentos en que ha de basarse la calificación según el artículo 18 del mismo texto legal. Pero si ésta ha de alcanzar según la misma norma, y la propia fuerza del sistema lo exige (en el ámbito y con los límites que son propios de la calificación registral), a la validez de los actos a inscribir, el elemento básico de toda calificación ha de ser el Derecho aplicable que cuando es extranjero excepciona el juego del principio «iura novit curia» y justifica la necesidad de acreditar que esa validez se da en contraste con el mismo. En definitiva, que al igual que en el ámbito procesal el derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) lo ha de ser en el registral (Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965 y 27 de abril de 1999) a salvo que el Registrador, por conocer esa legislación foránea aplicable decida bajo su responsabilidad prescindir de esa prueba tal como permite el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, con la obligación de dejar constancia expresa de tal proceder en el asiento que practique.

3. Y tal vez no esté de más señalar que si bien la misma norma reglamentaria se refiere a los medios a través de los cuales se puede acreditar la legalidad de las formas documentales o la capacidad de las personas cuando hayan de regirse por una legislación extranjera, sus soluciones parecen perfectamente aplicables, de igual modo, al supuesto de que lo que haya de acreditarse sea la validez material del acto o negocio a inscribir.

Incluso, como señalaba la última de las resoluciones citadas, un informe suele ser más práctico a tal fin que un simple certificado del contenido literal de la legislación extranjera, en muchas ocasiones de difícil inteligibilidad y con frecuencia expuesta a interpretaciones inadecuadas. Y no puede olvidarse que entre esos medios está la aseveración o informe de Notario español, con lo que una actuación en tal sentido por parte del recurrente si, como parece deducirse de los argumentos de su recurso, tiene el suficiente conocimiento de esa legislación a la que ha de estarse, sería suficiente, asumiendo así una responsabilidad que parece dar a entender que ha de afrontar el Registrador cuando, como se ha dicho, no es así.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

1 marzo 2003

Herencia causada por extranjeros.- 1. En el caso objeto de recurso concurren las siguientes circunstancias fácticas:

a) Se otorga ante un Notario dominicano una escritura de partición de herencia de una ciudadana dominicana titular de un bien inmueble situado en España.

b) La causante fallece en estado civil de soltera y sin descendientes y bajo testamento otorgado ante un Notario dominicano, en el cual designaba legatario universal de sus bienes a un ciudadano español, pero respetando los derechos que legalmente, en caso de que falleciera primero, pudieran corresponder a la madre de la testadora.

c) En la escritura de partición comparecen dos hermanos y un sobrino de la causante, haciéndose constar que puesto que a la causante le sobrevivió su madre, dos hermanos y un sobrino (hijo de un hermano premuerto), con arreglo al derecho dominicano, les corresponde un cincuenta por ciento de su herencia, constituyendo el restante cincuenta por ciento el legado ordenado por la causante en su testamento.

d) En pago de sus derechos, los otorgantes del documento se adjudican el cincuenta por ciento de la participación en pleno dominio que a la causante correspondía sobre el bien situado en España, quedando obligados solidariamente a entregar el legado del restante cincuenta por ciento al legatario testamentario, «si acepta dicho legado».

Presentada la indicada escritura en el Registro de la Propiedad número 14 de Madrid, fue calificada negativamente, suspendiéndose su inscripción con base en los siguientes fundamentos:

1.No resultar del documento presentado la intervención en la partición de don José Luis Legorburo como legatario de parte alícuota.

2. Para el caso de no estimarse el anterior defecto, no consta la aceptación del legado, conforme a la resolución de 3 de febrero de 1997.

3. No acompañarse el testamento original de doña Josefina Gómez Sánchez o testimonio del mismo (artículo 14 de la Ley Hipotecaria).

Reconocido por los recurrentes la necesidad de presentar el original del título sucesorio (que efectivamente aportan por medio de escrito posterior), esta resolución debe centrarse en los otros dos defectos recogidos en la nota de calificación.

2. El recurso debe ser estimado. La sujeción de la sucesión a la ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento (cfr. artículo 9.8 del Código Civil), unido a la limitación del reenvío a la Ley española (artículo 12.2 del Código Civil), determina que siendo la causante de nacionalidad dominicana, no puede negarse el acceso al Registro de la Propiedad de la escritura en que se documenta las operaciones particionales de los bienes relictos, con base en fundamentos resultantes de la aplicación del derecho sucesorio español.

Cuestión distinta hubiera sido la alegación por el Registrador en el ejercicio de la función calificadora que le reconoce el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, de la insuficiente prueba del derecho extranjero, al no regir en relación con el Derecho extranjero el principio «iura novit curia»(cfr. artículos 12.6 del Código Civil, 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 36.2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 27 de abril de 1999, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005) o de la inidoneidad del documento notarial extranjero como título traslativo del dominio inscribible en el Registro de la Propiedad español (cfr. Resoluciones de este Centro Directivo de 7 de febrero de 2005 y 20 de mayo de 2005), pero estando limitado el recurso gubernativo a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación registral (cfr. artículos. 326 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario), no pueden ser abordadas en el marco de esta resolución.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

22 noviembre 2006

Herencia causada por un extranjero.- 1. Se plantea en este recurso una serie de cuestiones relacionadas con la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de aceptación de herencia, liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de la herencia de un ciudadano venezolano. En él se combaten por el Notario autorizante todos los defectos expresados por el Registrador en su nota de calificación, a excepción del último de ellos relativo a la proporción en que se efectúan las adjudicaciones a cada uno de los herederos, que no ha sido objeto de impugnación.

3. Alega el Registrador que en la escritura no se indica la nacionalidad del causante y de la documentación aportada se deduce que era venezolano, dato éste que puede tener importancia a la hora de determinar cual ha de ser la ley aplicable a la sucesión. No se entiende, con la causa alegada, qué defecto concurre a juicio del Registrador que impida la inscripción. En efecto, en el cuerpo de la escritura no se dice expresamente cual es la nacionalidad del causante, pero el título sucesorio incorporado a la misma matriz, de la que por tanto forma parte (declaración de herederos), determina con toda claridad que su nacionalidad era venezolana. Cuestión distinta hubiera sido la alegación por el Registrador en el ejercicio de la función calificadora que le reconoce el artícu lo 18 de la Ley Hipotecaria, de la insuficiente prueba del derecho extranjero, al no regir en relación con el Derecho extranjero el principio «iura novit curia» (cfr. artículos 12.6 del Código Civil, 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 36.2 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de 27 de abril de 1999, 5 de febrero y 1 de marzo de 2005), en la determinación exacta de los derechos hereditarios de acuerdo con la legislación venezolana (que no aparecen especificados en el título sucesorio) o cuales fueran los derechos sucesorios del cónyuge viudo, con arreglo a aquella legislación o con la que regula el matrimonio de acuerdo con las normas de conflicto españolas (artículo 9.8 último inciso del Código Civil y Resoluciones de 11 de marzo y 18 de junio de 2003), teniendo en cuenta que el matrimonio se celebró en España, pero estando limitado el recurso a las cuestiones directa e inmediatamente relacionadas con la calificación registral (cfr. artículos 326 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario), esas cuestiones no pueden ser abordadas en el marco de esta resolución (los restantes defectos se examinan en otros apartados).

27 noviembre 2006

Herencia causada por un extranjero

.- Bajo este mismo título, ver la Resolución que aparece en el apartado “EXTRANJEROS”

7 julio 2011

 Herencia causada por un extranjero.- Ver esta resolución en el apartado “EXTRANJEROS. Herencia causada por un extranjero.”

28 julio 2011

Herencia causada por un extranjero.- Ver esta resolución en el apartado “EXTRANJEROS. Herencia causada por un extranjero.”

2 agosto 2011

Herencia causada por un extranjero.- Respecto a la eficacia en España de una herencia fundada en testamento ológrafo, realizado de acuerdo con la legislación italiana, ver el apartado “DOCUMENTO EXTRANJERO. Eficacia registral”.

2 marzo 2012

Herencia causada por un extranjero.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: el título de sucesión es un testamento otorgado por el causante conforme a su ley personal, esto es la de su nacionalidad, si bien como se trata de inmuebles situados en España, la registradora exige para su inscripción, que se acredite la validez de ese título sucesorio de forma que cumpla los requisitos exigidos por la legislación australiana, ley personal del causante.

Como cuestión previa, hay que precisar que este expediente se ha de limitar, necesariamente, al primer defecto de la nota de calificación inicial, ya que el segundo, como consecuencia de la calificación sustitutoria, fue revocado por el registrador sustituto y la registradora recurrida en su segunda nota de calificación prescinde del mismo, limitando su nota al primero.

2. De acuerdo con el inciso inicial del artículo 9.8 del Código Civil, «la sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren». Como en el presente caso el testador tiene nacionalidad australiana en el momento de su fallecimiento, su sucesión se regirá por las leyes de ese país. Ahora bien, al tratarse de un país integrado por seis Estados o territorios con legislaciones propias, la determinación de la concreta normativa sobre sucesiones aplicable se realizará de conformidad con sus propias disposiciones (artículo 12.5 del Código Civil).

Para saber si el testamento cumple los requisitos exigidos por la ley australiana, ley personal del causante, es necesario previamente que se pruebe de modo muy patente y claro el derecho extranjero y, por tanto, que los documentos que se presentan reúnen los requisitos exigidos por las normas de Derecho Internacional Privado. Para ello hay que atender a los documentos que se le presentaron al registrador en el momento de calificar y las normas que en ellos constaban. Todo con el fin de acreditar, conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario, la observancia de las formas y solemnidades extranjeras; por ello la registradora en su nota de calificación insiste en la validez formal del testamento conforme a la ley personal, así como la aptitud y capacidad legal necesaria para el acto.

Con el fin de probar el derecho extranjero se presenta una declaración o «Statement» del abogado-notario (solicitor y notario público) en la que hace constar que el «Grant of Legal Probate» es el documento legal emitido por la división correspondiente del Tribunal Supremo de Nueva Gales del Sur «el cual confiere al albacea testamentario la capacidad para recibir las propiedades del caudal hereditario, abonar deudas y distribuir los bienes del mismo a los beneficiarios de acuerdo con las disposiciones del testamento» y después afirma que los tribunales de Nueva Gales del Sur «otorgaran validez a las disposiciones testamentarias del testador tal y como aparecen en el testamento». Esta declaración o «Statement» no contiene una prueba del derecho extranjero, pues en él ni se transcribe el contenido de la norma sobre sucesiones ni tampoco consta en él su vigencia. Ni siquiera tras referirse al «Grant of Probate» explicita por qué no puede obtenerse en el presente caso. Ni hay prueba del texto literal del derecho extranjero ni tampoco una determinación del alcance de este basado en las decisiones de los tribunales.

Tampoco hay que pasar por alto que es la firma del mismo abogado-notario que emite el «Statement» sobre la validez del testamento la que figura en el mismo. En este caso no ha quedado acreditado el carácter oficial del que emite el «Statement» –el artículo 36 del Reglamento Hipotecario se refiere a los diplomáticos, cónsules o funcionarios competentes del país de la legislación que sea aplicable–. Nos encontraríamos ante los «otros medios» que menciona el artículo 36 del Reglamento Hipotecario y que conduce a que deban ser aplicadas subsidiariamente las normas que rigen la aplicación judicial del derecho extranjero. En este caso una jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo ha exigido el testimonio conforme de dos jurisconsultos del país extranjero en cuestión (Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de 12 de marzo de 1973, 12 noviembre de 1976 y 23 de octubre de 1992).

Tampoco, en ningún momento el abogado-notario australiano se refiere a las normas de Derecho Internacional Privado del Estado de Nueva Gales del Sur, lo que es relevante en orden a establecer la aplicación como lex successionis de un ordenamiento diferente al australiano mediante el mecanismo del reenvío. En efecto, si bien no hay un sistema «australiano» de Derecho Internacional Privado y cada Estado tiene sus propias normas de conflicto, se puede afirmar con carácter general que en materia de sucesiones se aplica a la sucesión mobiliaria la ley del «domicile» del causante en el momento de su fallecimiento, y a la sucesión inmobiliaria la del lugar de situación de los inmuebles. De aquí se deduce que si en la sucesión existen bienes inmuebles radicados en España, hay un reenvío al ordenamiento español; reenvío que debe ser resuelto de acuerdo con el artículo 12.2 del Código Civil tal como ha sido interpretado por las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1996, 21 de mayo de 1999 y 23 de septiembre 2002. En definitiva, que, en aplicación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la sucesión podría acabar rigiéndose por el Derecho español; por ejemplo, si la sucesión se refiere exclusivamente a bienes inmuebles sitos en España (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2002). Ahora bien, nada de esto ha sido tenido en cuenta ni por el abogado australiano ni por el notario español.

Por otra parte, el notario autorizante de la escritura de manifestación y aceptación de herencia emite una declaración genérica de conocer la legislación australiana en materia de sucesiones. Esta declaración es una peculiaridad que permite tanto a notarios como a registradores aplicar derecho extranjero en base a su propio conocimiento (Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). Este conocimiento por parte del notario dispensa a los particulares que solicitan sus servicios de la necesidad de probar el derecho extranjero pero en modo alguno dispensa de probar dicho derecho y, en especial, los extremos a los que se refiere el artículo 36 del Reglamento Hipotecario ante el registrador. En el presente caso la declaración del notario de conocer el derecho extranjero sin que éste sea probado no cumple con lo establecido en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario como ha declarado esta Dirección General en la Resolución de 2 de marzo de 2012 (2.ª).

No puede sostenerse que la simple afirmación del notario de conocer el derecho extranjero pueda vincular al registrador y le obligue a pasar por ella, como pretende el notario autorizante, pues se trata de dos funciones distintas que operan en momentos también diferentes. Los fuertes efectos que derivan de la inscripción registral, artículos 1.3.º, 34, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria exigen que el registrador realice su calificación teniendo en cuenta las normas de Derecho Internacional Privado y que se pruebe el contenido del derecho extranjero. Pero en muchos casos puede no ser suficiente la cita aislada de textos legales extranjeros sino que habrá de probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia. La complejidad de los ordenamientos jurídicos, en especial cuando responden a tradiciones jurídicas distintas requiere que esta prueba se realice con rigor. No obstante, esto deberá ser examinado en el caso concreto pues hay casos que la prueba documental de un texto y su vigencia será suficiente mientras que en otros se exigirá una prueba más extensa.

En la hipótesis de que se hubiera probado el derecho extranjero se podría exigir que si el registrador disiente tuviese, en los fundamentos de derecho de su calificación, tener que desvirtuar los hechos y motivar la discrepancia en cuanto la interpretación del derecho. Pero una declaración de conocimiento, un juicio u opinión del notario como «conozco el derecho extranjero» o «a mi juicio se ajusta el derecho extranjero» no vinculan a las autoridades públicas encargadas de la calificación registral, no suponen ninguna presunción, y por tanto no cabe exigir ninguna motivación especial más allá de la que debe siempre expresar el registrador en todas sus calificaciones con arreglo al artículo 19.2 bis de la Ley Hipotecaria. En definitiva, no sólo no se ha probado el contenido y la vigencia del Derecho sucesorio australiano, concretamente, el del Estado de Nueva Gales del Sur, sino que tampoco se ha hecho lo propio con su sistema de Derecho Internacional Privado, que, tal como ya se ha dicho, es determinante en orden a conocer la existencia de un posible reenvío al ordenamiento español. Por otro lado, tampoco parece que tanto el abogado-notario del Estado de Nueva Gales del Sur, que certifica el Derecho sucesorio, como el notario español autorizante, que manifiesta conocer suficientemente el Derecho australiano, hayan tenido en cuenta las normas de Derecho Internacional Privado de aquél país de para determinar la lex successionis, dando por supuesta, sin más, la aplicación al caso del Derecho sucesorio del Estado de Nueva Gales del Sur.

No obstante, al no haber sido planteado no cabe pronunciarse ahora si la aseveración o informe de un notario o cónsul español, cuando hay más que una simple cita de textos legales y lo que se contienen son juicios u opiniones, así como interpretaciones, puede ser realizada por el mismo notario que autorizó el documento o debe ser otro para evitar la eventual «parcialidad» como acontece en el ámbito judicial.

3. La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario. El precepto comienza diciendo «entre otros medios» lo que supone que no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero pueda hacerse también por medio de la utilización de un informe emitido por dos juristas del país cuyo ordenamiento se prueba, posibilidad admitida por la jurisprudencia, así como del dictamen académico emitido por persona o institución de solvencia en la materia.

Por otro lado, al igual que en sede judicial, se ha mantenido tradicionalmente la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999, en puridad anteriores a la actual Ley de Enjuiciamiento Civil).

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

26 junio 2012

 Herencia causada por un extranjero.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

a) En el título presentado, tras el fallecimiento de don J. R. S, de nacionalidad belga, su madre, doña A. D. Z, previa aceptación de la reversión, conforme al Derecho belga, de una serie de participaciones indivisas de dos fincas donadas a su hijo y ubicados en España, acepta su herencia y se adjudica tres veinticuatro avas partes indivisas en nuda propiedad y el usufructo sobre otras tres veinticuatro avas partes indivisas de los bienes inventariados. Los bienes inventariados, en cuanto a las citadas participaciones, habían sido adquiridos por el causante por herencia de su padre don G. S., de nacionalidad italiana.

b) Se incorpora a la escritura una certificación expedida por notario belga, debidamente apostillada y traducida al español, de la que resulta que el causante deja como única heredera forzosa a su madre, doña A. D. Z, nacida y domiciliada en España, en la línea materna, y como única heredera legítima a su tía, doña G. S., nacida y domiciliada en Italia, en la línea paterna. Asimismo, se incorpora un denominado «certificado de herencia» extendido por el mismo notario belga en la que hacen constar los siguientes extremos: que el causante falleció intestado y soltero, sin herederos en la línea descendente; que dejó como únicas herederas legítimas, según el derecho belga, a su madre y tía, en las líneas materna y paterna, respectivamente, antes citadas; que desde el punto de vista de la legislación aplicable a los bienes que forman parte del caudal relicto «las normas de integración españolas, en lo que respecta a los inmuebles en materia de sucesión, prevén la integración con la legislación de la nacionalidad del difunto», por lo que «se aplica única y exclusivamente la legislación belga»; que, conforme al artículo 747 del Código civil belga, «Los ascendientes heredan, con exclusión de cualquier otra persona, los bienes que ellos mismos hayan donado a sus hijos o descendientes fallecidos sin descendencia, cuando los objetos donados se encuentren incluidos en la sucesión …»; que, en consecuencia, las tres cuartas partes en nuda propiedad donadas por la madre y heredera al causante, en ausencia de herederos en la línea directa descendente, retornan a la donante; que la cuarta parte restante, que el hijo había adquirido en virtud de la herencia de su padre, corresponden, en virtud del Derecho belga, respecto de una mitad indivisa en plena propiedad y una sexta parte en usufructo a la madre doña A. D. Z., y en cuanto a una tercera parte indivisa en plena propiedad y una sexta parte en nuda propiedad a su tía doña G. S.

c) La registradora suspende la inscripción en virtud de una nota de calificación argumentando en esencia lo siguiente: «El artículo 14 de la LH y 80 de su Reglamento establecen el titulo de la sucesión hereditaria a efectos del Registro consistente en testamento o declaración de herederos abintestato, certificados de defunción y últimas voluntades y escritura de partición y adjudicación de bienes hereditarios –en términos generales– formalizada con arreglo a las leyes que exigen la intervención, conforme al derecho español, de todos los interesados en la herencia. … Doña A. D. Z. en las cualidades de heredera y donante en su día, le corresponde recibir por reversión de donación, tres cuartas partes en nuda propiedad de los bienes en su día por ella misma donados a su hijo ahora fallecido, con lo que el caudal hereditario a repartir entre las herederas esta formado exclusivamente por el pleno dominio de una cuarta parte de los bienes inventariados anteriormente. En este reparto de la cuarta parte indivisa, a juicio de la Registradora que suscribe, ha de intervenir necesariamente la heredera forzosa por parte paterna G. S. que, parece, seria respecto a dicha porción la única heredera, pues Doña A. se adjudica bienes respecto de los que no ostenta la cualidad de heredera…Respecto de las seis veinticuatro avas partes procedentes de la herencia paterna del causante; es decir de la herencia de don G. G. S, de nacionalidad italiana, no cabe ni el inventario, partición, valoración y adjudicación efectuadas unilateralmente por doña A. y, salvo que otra cosa resulta de la legislación italiana, se estima que no solo tiene que intervenir la heredera, doña G. S., sino que a ella corresponde esa cuarta parte. Nos encontraríamos, entonces, con la sucesión de un ciudadano italiano y del que resulta heredera forzosa su hermana de nacionalidad italiana… No hemos encontrado en la legislación italiana ninguna disposición legal que permita prescindir en la adjudicación de los bienes hereditarios de una heredera forzosa. En este título tenemos una declaración de herederos y una herencia paterna del causante J. R. S.; si en el presente documento se declara heredera forzosa, conforme al derecho belga, a una ciudadana italiana respecto a una cuarta parte indivisa -o seis veinticuatro avas partes indivisas- de los dos bienes inventariados, debe concurrir al otorgamiento, inventario, valoración y adjudicación Doña G. S. pues lo contrario vulneraria las disposiciones contenidas en el presente documento y legislaciones aplicables».

En suma, la registradora exige la intervención en las operaciones particionales de la heredera legítima doña G. S., hermana del padre del causante, a quien considera que corresponde íntegramente la participación indivisa inventariada procedente de la herencia del padre del causante, con exclusión de la coheredera D.ª A. D. Z., con arreglo a la legislación que considera aplicable.

Tres son, por tanto, las cuestiones que subyacen en el presente recurso: a) la determinación de la legislación que haya de regir la sucesión; b) la prueba del Derecho extranjero aplicable; y c) la determinación de la naturaleza y régimen, conforme a la ley aplicable, de los eventuales derechos de las designadas herederas del causante. No cuestiona, sin embargo, la registradora si el certificado notarial belga aportado constituye el título sucesorio conforme a la ley aplicable.

2. Respecto al primero de los tres extremos señalados, hay que recordar que la determinación de cual haya de ser la ley material aplicable a un supuesto internacional corresponde a la autoridad del foro, en este caso al registrador, ya que no debe ser objeto de confusión la falta de obligatoriedad de conocer el Derecho extranjero con la obligatoriedad de determinar cuál es la legislación extranjera aplicable, conforme al artículo 12.6 del Código Civil, norma que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 20 de enero de 2011, impone la aplicación de oficio de la norma de conflicto que resulte aplicable al supuesto. En este caso la norma de conflicto está integrada por el artículo 9.8 del Código Civil, conforme al cual «la sucesión por causa de muerte se regirá por la Ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento, cualesquiera que sean la naturaleza de los bienes y el país donde se encuentren». Dado que en el presente caso el causante tiene nacionalidad belga en el momento de su fallecimiento, su sucesión se regirá por las leyes de ese país. Téngase en cuenta, además, que el sistema sucesorio español responde al modelo de unidad o universalidad, frente al de escisión o fragmentación, de forma que una sola es la ley que rige la totalidad de la sucesión, cualquiera que sea la naturaleza, mobiliaria o inmobiliaria, de los bienes y el lugar de su ubicación. Por ello, no puede confirmarse la nota de calificación en la relativo a la legislación aplicable a la parte del caudal hereditario procedente de la sucesión del padre del causante, cuya nacionalidad italiana parece inducir a la registradora a la confusión de entender que respecto de la parte del caudal hereditario de dicha procedencia se ha de aplicar la ley italiana. La propia registradora en su informe posterior viene a admitir que la ley aplicable a la sucesión, en su integridad, es la ley belga, explicando que la invocación del derecho italiano se hacía en la nota de calificación exclusivamente respecto de la capacidad de la heredera de dicha nacionalidad para intervenir en la partición.

3. Fijada, pues, la ley belga como rectora de la sucesión, se plantea la cuestión relativa a su prueba en sede registral. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. las Resoluciones de 15 de julio de 2011 y 2 de marzo de 2012), la calificación sobre la aplicación del Derecho extranjero queda sometida necesariamente a su acreditación ante la registradora ya que, al igual que en el ámbito procesal, el Derecho extranjero ha de ser objeto de prueba (cfr. artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), también lo ha de ser en el notarial y registral (vid., entre otras, las Resoluciones de 17 de enero de 1955, 14 de julio de 1965, 27 de abril de 1999, 1 de marzo de 2005 y 20 de enero de 2011). Es cierto, no obstante, que este Centro Directivo ya ha señalado en diversas ocasiones que la aplicación del Derecho extranjero por autoridad pública que desarrolla funciones no jurisdiccionales se sujeta a reglas especiales que se apartan de la solución general contemplada en el artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que se adaptan a las particularidades inherentes al ámbito extrajudicial. En consecuencia, los preceptos mencionados son subsidiarios para el caso de que las normas especiales sobre aplicación extrajudicial del Derecho extranjero no proporcionen una solución. Una de las consecuencias de este tratamiento especial es que si al registrador no le quedase acreditado de forma adecuada el contenido y vigencia del Derecho extranjero en el que se fundamenta el acto cuya inscripción se solicita, deberá suspender ésta. No cabe, en consecuencia, someter la validez del acto a lo dispuesto en el ordenamiento español, tal y como sucede en un proceso judicial.

La normativa aplicable a la acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero debe buscarse, en primer término, en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, norma que regula los medios de prueba del Derecho extranjero en relación con la observancia de las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el acto y que, como señala la Resolución de esta Dirección General de 1 de marzo de 2005, resulta también extensible a la acreditación de la validez del acto realizado según la ley que resulte aplicable. Según este precepto los medios de prueba del Derecho extranjero son «la aseveración o informe de un notario o cónsul español o de diplomático, cónsul o funcionario competente del país de la legislación que sea aplicable». El precepto señala además que «por los mismos medios podrá acreditarse la capacidad civil de los extranjeros que otorguen en territorio español documentos inscribibles». La enumeración expuesta no contiene un «numerus clausus» de medios de prueba ya que el precepto permite que la acreditación del ordenamiento extranjero podrá hacerse «entre otros medios», por los enumerados.

Por otro lado, al igual que en sede judicial se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia (vid., entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de mayo de 1989, 7 de septiembre de 1990 y 25 de enero de 1999 y la Resolución de 20 de enero de 2011). Es decir, no basta la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Asimismo, esta Dirección General ha señalado en diferentes ocasiones que las autoridades públicas que desarrollan funciones no jurisdiccionales (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 168.4 del Reglamento Notarial y 36.2 del Reglamento Hipotecario), pueden realizar bajo su responsabilidad una valoración respecto de la alegación de la ley extranjera aunque no resulte probada por las partes, siempre que posea conocimiento de la misma (vid., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 1981 y 5 de febrero y 1 de marzo de 2005). La indagación sobre el contenido del ordenamiento extranjero no constituye en absoluto una obligación del registrador, o del resto de autoridades no judiciales ante las que se inste la aplicación de un ordenamiento extranjero, sino una mera facultad, que podrá ejercerse incluso aunque aquél no sea invocado por las partes. En consecuencia, como señaló la Resolución de 20 de enero de 2011, el registrador, pese a que quien insta la inscripción no acredite el contenido del ordenamiento extranjero de acuerdo a los imperativos expuestos, podrá aplicar un Derecho extranjero si tiene conocimiento de él o indaga su contenido y vigencia. En caso contrario, deberá suspender la inscripción.

4. En el caso objeto del presente expediente el denominado «certificado de herencia» incorporado a la escritura calificada, al margen de la referencia a la reversión de la donación hecha por el ascendiente al hijo o descendiente, extremo ajeno a la calificación impugnada y por tanto a este recurso (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria), tan sólo hace mención a la condición de herederas legítimas de la madre y tía del causante, por las líneas materna y paterna respectivamente, y a los porcentajes o participaciones indivisas en que se concreta, respecto de los bienes inventariados, sus respectivos derechos sucesorios. Pero dicho certificado no aporta una acreditación de cual sea el contenido concreto y vigente del derecho positivo belga aplicable, pues ni se transcribe en el mismo el texto literal o contenido de la legislación belga de sucesiones, ni tampoco se concreta el alcance o interpretación de dicho Derecho positivo basada en pronunciamientos de los tribunales de dicho país. Ni tan siquiera se citan los preceptos y cuerpos legales concretos relativos a la materia sucesoria (con la mencionada excepción del derecho de reversión de las donaciones, extremo éste, como se ha dicho, ajeno al presente recurso).

En este sentido, resulta procedente subrayar que sin la previa acreditación del contenido y vigencia del Derecho belga no puede calificarse, en los términos exigidos por la legislación española (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes), la validez de los actos documentados, pues ni consta que el certificado notarial extranjero aportado sea el título sucesorio, en el sentido de título inscribible por ser aquel en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la cual se pide la inscripción (cfr. artículo 14 de la Ley Hipotecaria), ni los posibles derechos a la herencia de los eventuales legitimarios o herederos forzosos del causante, en caso de haberlos, incluido el derecho a intervenir en la realización de los actos particionales. En definitiva, faltan elementos básicos del Derecho extranjero aplicable, sin que la ausencia, o insuficiencia, de acreditación ante la registradora, resultante del citado «certificado de herencia», haya sido suplida por ningún otro medio previsto por el ordenamiento jurídico español (cfr. artículos 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 36 del Reglamento Hipotecario).

5. Ahora bien, lo que sucede en este caso es que la registradora, sin haber dispensado expresamente de la prueba del Derecho extranjero aplicable por tener conocimiento suficiente y directo de su contenido y vigencia, tampoco la ha exigido como fundamento de su calificación. La sujeción de la sucesión a la ley nacional del causante en el momento de su fallecimiento (cfr. artículo 9.8 del Código Civil), unido a la limitación del reenvío a la Ley española (artículo 12.2 del Código Civil, y Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de noviembre de 1996, 21 de mayo de 1999 y 23 de septiembre de 2002), determina que siendo el causante de nacionalidad belga, es al Derecho belga al que hay que acudir para dirimir la posición que a cada uno de los interesados en la operaciones de avalúo, inventario, liquidación y adjudicación de los bienes corresponde. Por tanto, no puede negarse el acceso al Registro de la Propiedad de la escritura en que se documenta las operaciones particionales de los bienes relictos, con base en fundamentos resultantes de la aplicación del Derecho sucesorio español o italiano.

En el caso que nos ocupa, la registradora exige el consentimiento a las operaciones practicadas de doña G. S. a la vista de la declaración de herederos y de la certificación de herencia incorporadas. Pero de tales documentos no resulta la necesaria intervención, o no, de los herederos legítimos en las operaciones practicadas. Tampoco resulta de la nota de calificación un conocimiento específico de la registradora del Derecho belga; al contrario, dado que los bienes fueron adquiridos por el causante por herencia de su padre de nacionalidad italiana, y que doña G. S. es heredera legítima en línea paterna, parece dar a entender, si bien en términos de evidente falta de claridad, como se señaló, que es aplicable la legislación italiana cuando dice: «Respecto a las seis veinticuatro avas partes procedentes de la herencia paterna del causante, es decir de la herencia de don G. G. S., de nacionalidad italiana, no cabe ni el inventario, partición, valoración y adjudicación efectuadas unilateralmente por doña A., y salvo que otra cosa resulte de la legislación italiana, se estima que no sólo tiene que intervenir la heredera, doña G. S., sino que a ella corresponde una cuarta parte. Nos encontraríamos entonces, con la sucesión de un ciudadano italiano y del que resulte su heredera forzosa su hermana de nacionalidad italiana». Por ello, el defecto, tal como ha sido planteado, no puede ser confirmado. Ciertamente la registradora para suspender la inscripción, conforme a la doctrina antes reseñada, debería haber exigido la acreditación de que con arreglo al Derecho belga puede ser otorgada unilateralmente la escritura por una de las coherederas en los términos en que se ha efectuado, o haber razonado, tras una indagación del contenido del Derecho sucesorio belga, la imposibilidad de dicha actuación unilateral, con apoyo en las disposiciones legales y/o interpretaciones judiciales oportunas. Pero lo que no procede es negar la inscripción, sin una aseveración de conocimiento de la legislación aplicable, por la no concurrencia de uno de los interesados en la sucesión, o por la existencia de un supuesto derecho de reversión o reserva de los bienes a favor de la línea de la que proceden, pues dicha denegación carece de un fundamento previo, que constituye una premisa lógico-jurídica básica e imprescindible, como es la del conocimiento y cita del Derecho aplicable al caso, el cual, a falta de prueba de su contenido y vigencia, no puede ser desplazado y suplido en sede extrajudicial, como se ha indicado «supra», por el Derecho material español (y menos del italiano), solución que en los procesos propiamente judiciales viene impuesto por las exigencias derivadas del principio de tutela judicial efectiva.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación impugnada en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

14 noviembre 2012

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Capacidad para aceptar

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Capacidad para aceptar

Los Gerentes de una Sociedad Anónima tienen en el ámbito mercantil el concepto legal de factores y sus facultades se circunscriben al giro o tráfico de la Empresa. Si bien el artículo 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria exigen al apoderado, para constituir hipotecas, «poder especial bastante», ambos preceptos se dirigen con preferencia al deudor, respecto de quien la constitución de hipotecas constituye acto de riguroso dominio, y no al acreedor, en el que para aceptarlas es suficiente la capacidad general para contratar. Por todo ello, la aceptación de hipoteca puede reputarse comprendida entre las facultades estatutarias atribuidas al Gerente de una Sociedad, puesto que el derecho real sirve de garantía a una deuda nacida de normales relaciones entre los deudores y la Sociedad.

15 diciembre 1953

Capacidad para aceptar.- Sobre la posibilidad de constituir hipoteca un menor de diecisiete años de edad, en garantía de un préstamo concedido a su padre, ver, más adelante, el apartado “Hipoteca sobre bienes de menores”.

14 mayo 2010

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Diferencia con la medianería

Produccion CoMa, 25/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Diferencia con la medianería

Diferencia con la medianería

Es correcta la división material de una obra nueva declarada formándose dos casas independientes, pese a que una habitación de una de ellas se apoya o pisa sobre una casa distinta y colindante, ya que esta llamada medianería horizontal, frecuente en las zonas costeras, implica una independencia total de los edificios limítrofes, a los que no se puede pretender someterlos obligatoriamente al régimen de propiedad horizontal cuando sólo existen relaciones de buena vecindad. [1]

6 noviembre 1985

 

[1] Esta Resolución fue anulada por otra posterior de 27 de diciembre del mismo año, pues por comunicación del Presidente de la Audiencia, fechada el 23 de noviembre, la Dirección General tuvo conocimiento de que el Presidente había desestimado la apelación del Notario recurrente, quien interpuso recurso de queja. La Dirección General confirmó el Auto de inadmisión del recurso y desestimó la queja por considerar que la apelación se produjo transcurrido el plazo de quince días hábiles que señala el artículo 121 del Reglamento Hipotecario. Por todo ello, la Resolución de 6 de noviembre de 1985 no aparece en el Anuario.

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Herencia de bienes privativos por confesión del cónyuge del causante

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Herencia de bienes privativos por confesión del cónyuge del causante

Herencia de bienes privativos por confesión del cónyuge del causante

Inscrito en el Registro un inmueble con carácter privativo por confesión del marido de la adquirente, la adjudicación hecha a la heredera de la mujer a su fallecimiento requiere la ratificación del carácter privativo en la confección del inventario por parte de quienes fuesen legitimarios del marido –también fallecido-, bien mediante la intervención de éstos, bien acreditando la inexistencia de legitimarios.

13 junio 2003

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Acciones: adjudicación en la fase de formación

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: adjudicación en la fase de formación

Acciones: adjudicación en la fase de formación.-Aun cuando según el artículo 6º de la Ley de Sociedades Anónimas mientras la escritura fundacional no se inscriba no surge la personalidad jurídica de la sociedad anónima, el artículo 7º previene la posibilidad de que se hayan concluido contratos en nombre de la sociedad antes de la inscripción en el Registro Mercantil, que incluso pueden ser anteriores a la firma de la escritura fundacional [1], según el Tribunal Supremo. De modo que el convenio de suscripción y el modo de llevarlo a efecto forman parte de la misma escritura de constitución, lo que presupone el artículo 21 de la Ley, en donde antes de la inscripción de la sociedad en el Registro y, por tanto, cuando formalmente todavía no ha adquirido personalidad jurídica, se procede a deliberar sobre una serie de extremos tales como la aprobación de las gestiones realizadas por los promotores o el nombramiento de las personas encargadas de la administración de la sociedad o aprobación del valor dado a las aportaciones no dinerarias, actos que son presupuesto necesario para poder constituir la sociedad y que, de exigir la previa existencia formal de ésta, no podrían ser realizados.

27 febrero 1980

[1] En los apartados “Administradores: Acuerdos anteriores a la inscripción de la Sociedad” y “Administradores: Delegación de facultades”, incluidos más adelante, pueden verse las Resoluciones de 27 de febrero de 1986 y 16 de junio de 1973, que abordaron problemas semejantes.

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Cesión del crédito

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HIPOTECA

Cesión del crédito

Cesión del crédito

Ver, más adelante, el epígrafe «Ejecución a instancia de persona distinta del acreedor».

18 enero 1939

Cesión del crédito.- La notificación al deudor no es un requisito para la validez de la cesión de un crédito hipotecario ni, por tanto, puede estimarse como presupuesto necesariamente previo a la inscripción; la notificación únicamente determina el mayor o menor alcance de la cesión frente al deudor, y así lo evidencian no sólo los artículos 1198 y 1527 del Código Civil, sino también el propio artículo 151 de la Ley Hipotecaria, que presupone la inscripción de la cesión sin previa notificación, y contempla su ausencia únicamente a los efectos de atribuir la responsabilidad inherente a tal omisión. Como consecuencia de lo anterior, se revoca la calificación registral que suspende la inscripción del pacto por el que el deudor renuncia al derecho de ser notificado de la cesión del crédito, al estimar el Registrador que dicha notificación es requisito indispensable para la cesión misma.

17 y 18 octubre 2000

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Acciones: canje

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: canje

Acciones: canje.- Como consecuencia de un acuerdo de reducción de capital, plantea la nota recurrida la existencia de otro defecto al considerar como tal el incumplimiento de las normas legales –con cita del artículo 59 de la Ley de Sociedades Anónimas– en la sustitución de los títulos antiguos por los nuevos.

Este defecto no puede mantenerse. En la operación sujeta a calificación no hay una sustitución de títulos con subsistencia de los derechos que estaban incorporados a los que se amortizan para incorporarlos a los que los sustituyen. En el caso de reducción total del capital con amortización de las acciones existentes y el simultáneo aumento de capital con emisión de otras no se produce tal fenómeno pues los derechos incorporados a los títulos amortizados se extinguen y los nuevos nacen incorporando derechos distintos de aquellos.

14 marzo 2005

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Acciones: compra por la sociedad

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Acciones: compra por la sociedad

Acciones: compra por la sociedad.- Ver más adelante el epígrafe «Capital: Reducción».

29 julio 1986

 

Acciones: compra por la sociedad.- Establecido en los estatutos un derecho de adquisición preferente, en caso de transmisión inter vivos de acciones, que podrá ejercitarse, en primer lugar, por los socios y, en su defecto, por la sociedad, en un plazo de quince días desde la falta de aceptación por aquéllos, no constituye defecto, como indicó el Registrador, que el plazo establecido hace imposible cumplir las normas legales para convocar la Junta general. Según la Dirección General no habrá problema para la celebración de una Junta universal. Pero en todo caso podrá celebrarse una Junta normal si la sociedad, previsoramente y sin esperar a que transcurra el plazo concedido a los socios para ejercitar su derecho de adquisición, convoca la Junta con la antelación suficiente, indicando en el orden del día que la finalidad es la adquisición de sus propias acciones, en el caso de que pueda hacerlo.

30 abril 1987

 

Acciones: compra por la Sociedad.- Salvo en el supuesto de adquisición de acciones propias que no estén totalmente desembolsadas, en que expresamente se sanciona con nulidad el negocio adquisitivo, el resto de adquisiciones, aun realizadas en contravención de las normas que las prohíben o condicionan, son válidas, conclusión a la que se llega a la vista del régimen de venta o amortización forzosa, que sería incompatible con la sanción de nulidad. Lo que ocurre es que la reducción del capital por amortización de acciones puede discurrir por dos vías: Una, partiendo del acuerdo de reducción y, una vez adoptado, y en ejecución del mismo, procediendo a la adquisición de las acciones; la otra, siguiendo el orden inverso, adquiriendo previamente las acciones propias y acordando, con posterioridad, la reducción del capital mediante su amortización. El primero ha de ajustarse, aparte de las reglas generales sobre reducción de capital, al rígido procedimiento que establece el artículo 170 de la Ley para salvaguardar el principio de igualdad de trato entre todos los accionistas, evitando un trato discriminatorio entre ellos. El segundo, en cambio, y sin perjuicio de tener que sujetarse a las reglas generales de reducción del capital, tan sólo está sujeto a la previa existencia de autocartera. Y mientras que en el caso de reducción del capital por el procedimiento del artículo 170 el Registrador somete a su calificación todo el proceso, en la reducción del capital por amortización de acciones propias, en cambio, el control registral sólo puede extenderse al proceso final, el acuerdo en sí, pero sin extenderse al proceso previo de formación de autocartera.

9 enero 1998

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Acciones: copropiedad

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Acciones: copropiedad

Acciones: copropiedad.- No constituye defecto el hecho de que los copropietarios de acciones que representan el 70 por 100 del capital social concurran directamente a la Junta, sin designar a una persona que les represente, siempre que la sociedad lo permita y esto aunque el derecho de voto no se haya ejercitado de mancomún.

4 junio 1999

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Acciones: depósito para asistir a las Juntas

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Acciones: depósito para asistir a las Juntas

Acciones: depósito para asistir a las Juntas.– La norma estatutaria que establece que el depósito de las acciones al portador, que legitima a sus tenedores para asistir a la Junta, se realizará en el domicilio social a no ser que en la convocatoria de la Junta se señale un lugar diferente, supone una indeterminación que lesiona un derecho fundamental del socio, pues una valoración global del artículo 104 de la Ley de Sociedades Anónimas lleva a concluir que la libertad de estipulación al respecto permite que los Estatutos fijen la concreta forma y lugar en que ha de realizarse el depósito y que, en defecto de previsión estatutaria, los accionistas siempre podrán efectuarlo en el domicilio social, pero no que pueda admitirse una remisión estatutaria a lo que en cada ocasión determine el órgano de administración.

26 abril 1993

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Disposición de un elemento independiente de un edificio no dividido horizontalmente

Produccion CoMa, 24/01/2016

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Disposición de un elemento independiente de un edificio no dividido horizontalmente

Disposición de un elemento independiente de un edificio no dividido horizontalmente

1. Mediante la escritura objeto de la calificación impugnada se formaliza la compraventa de una finca descrita como departamento en un edificio en régimen de propiedad horizontal. En dicho título se expresa que la finca objeto de compraventa no está inmatriculada aunque sí el edificio del que forma parte.

El registrador opone a la inscripción solicitada que, al no figurar dicho departamento inscrito en la obra nueva y propiedad horizontal, es necesario que los titulares del edificio rectifiquen la descripción de la obra nueva y propiedad horizontal para crear como elemento independiente el departamento vendido, siendo preciso además que, previamente a la inscripción de la escritura calificada, tengan inscrito su derecho los vendedores.

2. El defecto debe ser confirmado. La inscripción de la compraventa documentada mediante la escritura calificada requiere que previamente se inscriba el departamento objeto de la misma. Esa inscripción previa de un nuevo departamento en el edificio supondría una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal existente, por lo que debe adoptarse con todos los requisitos que para esta modificación exige la Ley. De este modo es necesario que el departamento se inscriba como lo que es, es decir, como parte del edificio en el que se integra. En este sentido, el artículo 8.5º de la Ley Hipotecaria exige, para inscribir como finca un piso o local de una propiedad horizontal, que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen; y en esta constancia previa, el número 4.º del mismo artículo dispone que se describirán, con las circunstancias previstas en la Ley, no sólo el inmueble en su conjunto, sino también sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno le corresponda en relación con el inmueble. Asimismo, el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal exige que en el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales se describa, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos a los que se asignará un número correlativo y en la que se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, así como la cuota de participación que a cada uno le corresponde en el conjunto del edificio. Por su parte, el último párrafo de este precepto exige para modificar el título constitutivo de la propiedad horizontal los mismos requisitos que para su constitución, esto es, el acuerdo de todos los propietarios de los pisos y locales. De acuerdo con esto, el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, y el artículo 12 del mismo texto legal exige, para cualquier alteración de la estructura o fábrica de un edificio en régimen de propiedad horizontal o de las cosas comunes, los mismos requisitos que para la modificación del título constitutivo, ya que afectan a éste. En este sentido conviene tener en consideración la Resolución de este Centro Directivo de 27 de junio de 1995, que reitera la exigencia de la unanimidad de todos los propietarios para alterar el título constitutivo de la propiedad horizontal, creando nuevos departamentos independientes y modificando la cuota de los ya existentes, doctrina esta que ha sido reiterada en otras Resoluciones (cfr., entre otras, las de 5 de octubre de 2002, 13 de septiembre de 2003, 13 de diciembre 2006, 19 de abril de 2007, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009 y 10 de junio de 2010).

Por otra parte, para reflejar en el Registro el nuevo departamento como elemento independiente en el edificio ya configurado en régimen de propiedad horizontal, debe ser la escritura pública la forma adecuada para la modificación del régimen de propiedad horizontal o en su defecto, un procedimiento declarativo en el que se haya demandado a todos los afectados [artículos 20 y 40 letra d) de la Ley Hipotecaria]. En el presente caso, aunque se dejara al margen el hecho de que se pretende acreditar el acuerdo relativo a la modificación mediante una mera fotocopia de un documento, debe advertirse que éste no reviste ninguna de las formas públicas necesarias, según lo expuesto.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

11 julio 2012

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Acciones: derecho de adquisición preferente

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: derecho de adquisición preferente

Acciones: derecho de adquisición preferente.- El sistema de «numerus clausus» existente en el Registro Mercantil significa que no todo acto, negocio o resolución administrativa o judicial que tenga relación con una sociedad es susceptible de inscripción o anotación, sino sólo aquél que admita como tal una norma con rango de ley o, excepcionalmente, el Reglamento del propio Registro. Ninguna norma legal ni reglamentaria contempla la anotación de la demanda por la que se solicita que se declare el derecho preferente del actor a adquirir, conforme a los estatutos sociales, determinadas acciones de una sociedad con ocasión de la aportación de que las mismas fueron objeto en el acto constitutivo de otra sociedad, lo cual es lógico, pues fuera de determinados casos contados, la titularidad de las acciones es algo ajeno a la publicidad registral, precisamente porque no son objeto de inscripción los actos y negocios por medio de los cuales se transmitan, se constituyan gravámenes sobre ellas, se someten a ejecución forzosa o se resuelve en vía judicial sobre su propiedad. Frente a ello no puede argumentarse la facultad judicial de adoptar medidas que sean necesarias para garantizar la efectividad de la sentencia que ha de recaer y la subordinación a que ha de estar sujeta la calificación registral frente al criterio judicial, pues la calificación de la incompetencia objetiva del Registro para dar publicidad a determinada resolución judicial se basa en la ausencia de norma jurídica que le dé cabida, y el Registrador, al defender ese ámbito competencial, está ejercitando un control de legalidad que le está atribuido.

30 octubre 2001

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Herencia de un usufructo futuro

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Herencia de un usufructo futuro

El origen de este recurso se encuentra en una partición de herencia en la que, entre los bienes inventariados, figuran dos tercios en pleno dominio y un tercio en nuda propiedad de una finca; la finca se adjudica en cuanto a determinada parte a la viuda, en usufructo vitalicio, y la Registradora suspende su inscripción por entender que es necesaria la previa inscripción de la extinción del usufructo. La Dirección comienza diciendo que, aunque desde un punto de vista conceptual, la Registradora tiene razón al decir que no puede inscribir el usufructo que está inscrito a favor de una persona distinta a las que otorgan el título inscribible, es lo cierto que el Registrador debe aplicar a tal documento las reglas pertinentes que en el Código Civil regulan la interpretación de los contratos, y, en este sentido no cabe duda de que, cuando se adjudica el usufructo de una finca que se tiene sólo en nuda propiedad, inventariándose solamente tal nuda propiedad, lo que se está adjudicando es un usufructo distinto, que nacerá cuando se extinga el actual, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad el usufructo actualmente existente a favor de un tercero; por ello, el actual usufructo no se ve afectado en absoluto, ni, por ello, existe una contravención del principio de tracto sucesivo. Lo contrario supondría, injustificadamente, demorar la inscripción del usufructo que ahora se adjudica, hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación.

24 noviembre 2004

Herencia de un usufructo futuro.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes:

1.º Como consecuencia del fallecimiento del propietario y titular registral de la quinta parte indivisa de una finca privativa, y habiendo fallecido con posterioridad uno de sus cinco hijos, se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de manifestación y aceptación de herencia, otorgada por la viuda y los cuatro hijos del primer causante, así como por la viuda y los tres hijos del segundo fallecido, hijo de aquél, en la que, después de hacer constar que ambos causantes fallecieron sin testamento y que han sido declarados herederos abintestato los respectivos interesados, se procede a la adjudicación de esa quinta parte indivisa, único bien relicto, en la forma siguiente: «… Adjudicación de la viuda doña E.A.F. el usufructo vitalicio de cinco quinceavas partes indivisas de la finca descrita… Adjudicación de cada uno de los hijos don E., doña M. T., doña L. y doña M.L. S.A… en pago de su haber a cada uno de ellos dos quinceavas partes indivisas en pleno dominio y una quinceava parte indivisa en nuda propiedad, de la finca descrita… Adjudicación a los hermanos don J. J., don R. y doña S. S. M., por partes iguales dos quinceavas partes indivisas en pleno dominio y una quinceava parte indivisa en nuda propiedad (correspondiendo el usufructo a doña E. A. F.), de la finca descrita en el exponendo IV de esta escritura (quinta parte indivisa de casa en Fontecha), correspondiendo el usufructo de una tercera parte indivisa de todo lo adjudicado a los hermanos don J. J., don R. y doña S. S. M., a su madre doña A. M. LL. (es decir el usufructo de una tercera parte indivisa de dos quinceavas partes indivisas del pleno dominio y el usufructo de una tercera parte indivisa de una quinceava parte indivisa de la nuda propiedad)…»

2.º Posteriormente, el mismo día y mediante escritura autorizada por el mismo Notario con número de protocolo siguiente, los herederos y la titular de las restantes cuatro participaciones indivisas de la misma finca venden a un tercero la totalidad de la finca.

3.º La Registradora suspende la inscripción de la escritura de manifestación y adjudicación de herencia y la posterior de compraventa por las causas que quedan señaladas en las respectivas notas de calificación.

En concreto, respecto de dicha herencia, considera que en el supuesto de existir un derecho de usufructo sobre la misma participación indivisa en favor de la viuda del primer causante y la del segundo fallecido, «será necesario constituir el derecho de usufructo con carácter sucesivo y de tal manera que su régimen jurídico conste claramente determinado». Y añade que «Las adjudicaciones realizadas a los herederos deben de estar claramente determinadas señalando si la adjudicación se realiza en usufructo o en nuda propiedad y la participación indivisa correspondiente a cada uno de ellos».

2. Ciertamente, los instrumentos públicos han de ser redactados por el Notario con estilo claro, puro, preciso, sin frases ni término alguno oscuros ni ambiguos (cfr. artículo 148 del Reglamento Notarial). Pero es igualmente cierto que en la calificación registral de los títulos que contengan negocios jurídicos como el referido en el presente expediente, el Registrador habrá de tener en cuenta no sólo la simple y pura literalidad de los términos empleados, sino también la intención evidente de los otorgantes reflejada en el negocio documentado, la valoración global de sus cláusulas y su inteligencia en el sentido más adecuado para que produzcan efecto (cfr. artículos 1281, 1284 y 1285 del Código Civil).

Respecto del primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, no cabe duda de que, en la escritura calificada, se adjudica en primer lugar a la viuda del primer causante el usufructo vidual legitimario, que tiene por objeto la tercera parte de la participación indivisa de finca que constituye el único bien relicto (una quinta parte, según resulta claramente de la propia escritura calificada, aunque con cierta impropiedad se utilice el término genérico «finca») y, posteriormente, a la viuda del segundo causante el usufructo legitimario de un tercio de todo lo adjudicado a los hijos de éste, por lo que, al haberse adjudicado a estos últimos, entre otras, determinada participación en nuda propiedad, es evidente que se está adjudicando a su madre un usufructo distinto, que nacerá cuando se extinga el adjudicado a la viuda del primer causante, es decir, cuando se consolide en la nuda propiedad adjudicada a los hijos del segundo causante; y ningún obstáculo existe para inscribir ya el usufructo que se adjudica en segundo lugar, sin necesidad de demorar la inscripción hasta el momento en que se produzca la expresada consolidación (cfr. las Resoluciones de 24 de noviembre de 2004 y 20 de septiembre de 2005).

Por lo que se refiere al segundo de los defectos invocados por la Registradora en su calificación, debe concluirse que tampoco puede ser mantenido, y ello no sólo por la falta de motivación suficiente (pues en dicha calificación no expresa dicha funcionaria por qué considera que, a pesar de los términos en que se ha redactado el título, considera que debe señalarse respecto de los herederos «si la adjudicación se realiza en usufructo o en nuda propiedad y la participación indivisa correspondiente a cada uno de ellos»), sino porque, como ha quedado expuesto respecto del defecto anterior, no existe duda alguna sobre la naturaleza y extensión de los derechos adjudicados a cada uno de los interesados.

3 marzo 2007

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Acciones: emisión

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: emisión

Acciones: emisión.- El requisito exigido en la emisión de acciones por el Decreto de 21 de febrero de 1985, de identificar notarialmente las firmas que aparecen impresas en aquéllas, no puede entenderse literalmente en el sentido de autentificar una por una las firmas estampadas en todos los títulos emitidos, porque ello sería absurdo en el caso de una emisión de gran número de títulos; por tanto, es admisible la práctica de presentar ante Notario un título sin numeración e idéntico a los demás, dando fe el Notario por medio de acta de que las firmas impresas en el llamado título-acción, que se incorpora al protocolo, son idénticas a las firmas autógrafas estampadas en su presencia, con aseveración por parte de los representantes de la sociedad emisora de que aquel título-acción es exactamente igual a todos los emitidos.

14 octubre 1976

 

Acciones: emisión.- Para la adopción del acuerdo de emisión de nuevas acciones la Ley sólo exige que la Junta general tanga conocimiento de la Memoria y el Informe, lo cual constituye un requisito interno que no es de obligada expresión, ya que ningún precepto lo establece, incluido el artículo 114 del Reglamento.

7 marzo 1980

 

Acciones: emisión.- El hecho de que los estatutos digan que «los títulos llevarán la firma de dos miembros del Consejo de Administración que podrán figurar estampillados» no vulnera lo dispuesto, si no se hace referencia a él, en el Decreto de 21 de febrero de 1968, promulgado para resolver la dificultad material que planteaba la emisión de acciones en masa, para lo que arbitró un sistema a base acta notarial de identidad de las firmas impresas en los títulos con las estampadas en presencia de Notario, y que permitía la puesta en circulación de los títulos una vez inscrita el acta en el Registro Mercantil. La referencia en los estatutos a tal Decreto es una mera salvedad que no añade nada a la necesidad de cumplir lo ordenado en él llegado el momento.

7 junio 1983

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Cláusulas de estabilización

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Cláusulas de estabilización

Cláusulas de estabilización

Aunque permitidas por el artículo 219 del Reglamento Hipotecario, cuando la hipoteca se constituye en garantía de un préstamo en cuenta de ahorro-vivienda, dado el carácter imperativo y social de la legislación que los regula, hay que considerar tal cláusula dentro de las prohibidas por el artículo 1.255 del Código Civil.

12 septiembre 1972

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Acciones en cartera

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones en cartera

Acciones en cartera.- Ante un supuesto de absorción de una sociedad que aún conservaba acciones en cartera, a la vista de disposición transitoria segunda de la Ley vigente -que no contempla como la de 1951 la existencia de tales acciones, tal vez por entender que con la anterior había transcurrido plazo más que suficiente para regularizar su situación- la previsión estatutaria que menciona tales acciones debe considerarse sin efecto e inexistente. Y si tales acciones han de considerarse inexistentes en el momento de acordarse la fusión, ningún defecto supone el que no se hayan tenido en cuenta a la hora de establecer la relación de canje, ni se ha infringido con ello la prohibición contenida en el artículo 249 de la Ley. Dicha prohibición se hubiera infringido, precisamente, en el caso contrario, de haberse computado esas acciones en cartera que no representaban participación alguna en el patrimonio social a transmitir como consecuencia de la fusión.

8 noviembre 1995

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Acciones: fijación del precio en caso de retracto

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: fijación del precio en caso de retracto

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- Establecido que en caso de discrepancia en la valoración se fije el precio pericialmente y, sólo en caso de que el socio no cumpla la obligación estatutaria de notificar a la sociedad la transmisión, se determine entonces el valor con arreglo al último balance, se considera que ambos sistemas de valoración están basados en criterios objetivos, que aseguran un precio justo.

11 febrero 1986

 

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- No es inscribible la cláusula estatutaria que, para el caso de transmisión forzosa de acciones al portador o de los derechos de suscripción preferente, permite el ejercicio de un derecho de retracto a favor de los socios o de la sociedad en el que el retrayente puede optar por pagar el precio eligiendo el menor de tres que se señalan, puesto que además de ir este sistema contra el principio de responsabilidad universal (artículo 1911 del Código Civil), va en detrimento de los acreedores ejecutantes, produce un beneficio injustificado a los socios y significa un perjuicio para el rematante.

27 abril 1990

 

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- No es inscribible la cláusula estatutaria que, para el caso de transmisión forzosa de las acciones, establece un derecho de retracto en favor de determinados socios por el precio menor de cuatro que se indican, pues ello supone sustituir un precio ya obtenido por otro inferior en detrimento de los acreedores ejecutantes y con beneficio injustificado para ciertos socios, lo que supondría inutilizar la licitación y menoscabar la seriedad de las ventas públicas.

2 diciembre 1991

 

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- La previsión del artículo 64 de la Ley de Sociedades Anónimas de que se aplique a las enajenaciones forzosas de acciones el mismo régimen previsto para los supuestos de transmisión mortis causa, sólo quiere decir que el derecho de adquisición preferente también procede en los casos de transmisión de acciones como consecuencia de un procedimiento judicial o administrativo, mas no que el precio deba ser fijado por un auditor, pues el precio del remate obtenido en tales procedimientos es un fiel indicador del verdadero valor de los bienes enajenados.

9 octubre 1992 y 23 febrero 1993

 

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- Las restricciones estatutarias a la libre transmisibilidad de las acciones deben respetar las exigencias imperativas del principio de ejecución forzosa, y por ello no puede dejarse al arbitrio de los demás socios o de la Sociedad sustituir el precio ya obtenido por otro inferior previsto en los Estatutos, de modo que en detrimento de los acreedores ejecutantes quede en beneficio injustificado de los socios parte del valor de los bienes que responden de la deuda ejecutada, lo que además del posible perjuicio para el rematante supone menoscabar la seriedad de las ventas públicas.

22 octubre 1993

 

Acciones: fijación del precio en caso de retracto.- Supuesto: Al regular un derecho de adquisición preferente a favor de los socios y de la sociedad para el caso de transmisión de acciones, se establece que se valorarán «… por las partes de común acuerdo, y, a falta de éste, el valor o precio de las acciones será el que resulte del valor que les corresponde, según el Balance inmediato anterior». La Dirección, además de no admitir una sentencia alegada por el recurrente que no fue presentada al Registrador, confirma su calificación diciendo que el derecho de la sociedad y de los socios a impedir la entrada de nuevos miembros no deseados no puede producirse en detrimento del no menos legítimo derecho del socio que pretende desprenderse de su condición, a obtener el valor real de su participación social, debiendo rechazarse todos aquellos sistemas de tasación que no respondan de modo patente e inequívoco a las exigencias legales de imparcialidad y objetividad y garanticen debidamente la adecuación de sus resultados al verdadero valor del bien justipreciado, exigencias éstas que no pueden entenderse satisfechas por una cláusula como la debatida, habida cuenta de las eventuales repercusiones cuantitativas de ciertos elementos inmateriales generalmente no contabilizados, así como la posible falta de actualización de los valores de algunas partidas.

2 febrero 1995

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División de un elemento independiente

Produccion CoMa, 23/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

División de un elemento independiente

Dividido materialmente un piso integrante de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal y rechazada la inscripción por no aportarse licencia municipal para formar más elementos de los que figuraban en la declaración de obra nueva, conforme al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, la dirección rechaza el defecto porque una norma reglamentaria carece de virtualidad para establecer limitaciones al derecho de propiedad contra lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución y 348 del Código Civil. Y puesto que la competencia en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda es competencia de las Comunidades Autónomas, el defecto señalado sólo tendría virtualidad en el territorio de aquellas cuyas leyes hayan establecido expresamente la necesidad de licencia municipal para la división material de elementos privativos de una propiedad horizontal, si bien la calificación, en tal caso, habría de fundarse en el precepto legal autonómico que estableciera tal exigencia.

15 y 16 octubre 2002

División de un elemento independiente.- Aunque los Estatutos de un edificio en régimen de propiedad horizontal autoricen la división de elementos independientes por sus propietarios sin consentimiento de la Junta, no es inscribible la escritura por la que el propietario de un local lo divide en dos si la cláusula estatutaria no figura entre las que se inscribieron en su día, sin perjuicio de que, si, como afirma la recurrente, cuando se inscribieron los Estatutos, no se advirtió la denegación de la inscripción de tal cláusula, pueda exigirse la responsabilidad civil en que pudo incurrir el Registrador, si a ello hubiere lugar.

18 marzo 2003

División de un elemento independiente.- Rechazada la división horizontal de una vivienda horizontal por considerar el Registrador que sería necesaria la oportuna licencia, la Dirección revoca su calificación distinguiendo entre las normas urbanísticas sujetas a la competencia de las Comunidades Autónomas (actos sujetos a licencia, limitaciones que pueden imponerse y sanciones administrativas para actos contrarios a esas normas) y aquellas otras propias de la competencia del Estado, que son las relativas al Registro de la Propiedad, que determina el modo de acreditar la licencia cuando la legislación autonómica la exige. En el caso debatido, sujeto a la legislación balear, se llega a la conclusión de que no era necesaria licencia, porque: a) El artículo 1º de la Ley de Disciplina Urbanística balear se limita a definir qué se entiende por licencia; 2) El artículo 2 enumera los actos sujetos a licencia, entre los cuales no se encuentra el que motivó este recurso; 3) Y el artículo 2.10, citado por el Registrador, se refiere a “la modificación del uso de los edificios a las instalaciones en general” y, en el presente caso, la constitución de un régimen de propiedad horizontal no implica ninguna modificación de uso desde el momento en que residencial era y sigue siendo, y mucho menos puede implicar una modificación de las instalaciones en general, ya que la constitución de un tal régimen no implica, por sí mismo, alteración física alguna.

28 octubre 2003

División de un elemento independiente.- El recurso planteado en este caso, aunque no trataba de un supuesto de división, sino de desvinculación de una plaza de garaje del piso del que formaba parte, plantea el mismo problema: la numeración que debe darse al nuevo elemento independiente. El texto de la Resolución es el siguiente:

3. Por lo que a la cuestión de fondo se refiere, se trata de una escritura en la que se desvincula una plaza de aparcamiento de la vivienda de la que forma parte (número sesenta y cuatro de orden de la propiedad horizontal), asignando al nuevo departamento resultante el número sesenta cuatro-uno, lo cual es rechazado por el Registrador por «no resultar correlativa con los restantes elementos del edificio la numeración en letra asignada al elemento desvinculado».

El defecto no puede ser mantenido. La exigencia contenida en los artículos 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 8.4.º de la Ley Hipotecaria, acerca de que cada departamento tiene que tener número correlativo, no tiene más finalidad que la de ordenarlos secuencialmente, de forma que con ese solo dato se pueda identificar separadamente cada uno de los departamentos privativos, evitando así la confusión que acarrearía el que dos de ellos pudieran tener eventualmente el mismo número de orden. Mas esa exigencia no debe llevarse al extremo de que, los nuevos departamentos que puedan surgir a lo largo de la vida de la propiedad horizontal (por segregación, desvinculación o división de uno de los departamentos originarios), tengan que llevar, para dar cumplimiento al requisito legal, el número siguiente a aquél que conste en el Registro como último de la propiedad horizontal, y ello porque además de ser una exigencia que en ocasiones sería de imposible o al menos difícil cumplimiento (piénsese que generalmente los estatutos facultan expresamente a cada propietario para llevar a cabo por sí mismos esas operaciones de segregación, desvinculación o división, sin tener que contar con consentimiento de la Junta de Propietarios, con lo que en muchas ocasiones esos números correlativos así asignados, no lo serían ya cuando llegaran al Registro), la finalidad de la norma puede cumplirse, con cualquier otro procedimiento más sencillo que cumpla igualmente esa secuencia o sucesión inmediata, como sería añadir al número del departamento afectado por la operación una o varias letras correlativas del abecedario comenzando por la primera o uno o varios números consecutivos a partir de la unidad, o empleando las expresiones bis, ter, etc., procedimientos todos ellos empleados en la técnica legislativa y de la que no es ajena la propia legislación hipotecaria [vid. artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y 236.a), 236.b) y así hasta el 236, o así como los artículos 398 y 418 todos ellos del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

9 octubre 2006

División de un elemento independiente.- Para el caso de segregación de parte de un local destinado a su enajenación por cuotas indivisas, destinadas a garajes o trasteros, realizada por el promotor cuando ya existen inscripciones de ventas de algunas cuotas, ver, más atrás, el apartado “Consentimiento de los condueños”.

13 junio 2007

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Acciones: fijación de su valor en euros

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: fijación de su valor en euros

Acciones: fijación de su valor en euros.- Hechos: Se rechaza por el Registrador, en un aumento de capital y una vez transcurrido el periodo de adaptación al euro, la expresión del valor de las nuevas acciones con una terminación de más de dos céntimos, porque el euro solo conoce como moneda fraccionaria el céntimo. La Dirección revoca la nota afirmando que esta fijación del valor en una cifra de euros con más de dos decimales carece de efectos sustantivos, pues ese valor no representa sino una parte alícuota de la cifra del capital social, lo que resulta legal y estatutariamente inocuo; es significativo que frente a la exigencia del artículo 4º de la Ley de Sociedades Anónimas de que el importe del capital social se exprese en un concreto signo monetario –la antigua peseta hoy legalmente sustituida por el euro- no impone exigencia equivalente a la hora de consignar en los estatutos el valor nominal de las acciones, ni limita el número de éstas en que pueda dividirse aquél (artículo 9 g), lo que determina que en atención a la cifra de aquél y el número de éstas su valor necesariamente haya de reducirse a una cantidad que exprese fracciones del euro superiores a la centésima. Si el sistema legal admite la existencia y persistencia por tiempo indefinido de acciones o participaciones sociales con un valor nominal fijado en más de dos decimales de euro desde el momento en que el ajuste de ese valor es facultativo, no puede considerarse contrario a sus postulados el que se creen en el futuro sin respetar ese límite; y es más, si no lo en supuestos de redenominación de la cifra del capital social llevada a cabo voluntariamente sin acudir a la posibilidad que con carácter meramente facultativo brindaba el artículo 28 de la Ley citada, sino en aquellos en que ha de procederse de oficio a tal redenominación una vez transcurrido el periodo transitorio es obligado el rebasar el céntimo de euro cuando el resultado de dividir el capital social por el número de aquellas lo exija, imposición que alcanza al obligado reflejo de oficio de tal resultado por parte del mismo Registrador en determinadas ocasiones (disposición adicional primera del Real Decreto 1322/2001, de 30 de noviembre), difícilmente puede sostenerse que no ajusta al régimen legal un valor de las participaciones sociales como el que se rechaza. [1]

            7 noviembre 2003

[1] Otros problemas referentes a la expresión del capital en euros pueden verse, más adelante, bajo la rúbrica “Capital: Redenominación”.

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Herencia yacente

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Herencia yacente

En el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Contra herederos del deudor”, se examinan los problemas que plantea el embargo ordenado sobre bienes de una herencia yacente.

6, 15 y 19 octubre 2007

Herencia yacente.- 1. Se debate en este recurso si es posible la anotación de demanda sobre un bien perteneciente a la herencia yacente de quien figura como su titular registral, o si es necesario, como exige el registrador en su nota, el nombramiento de un administrador judicial que represente a la herencia yacente.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

3. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario ), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

4. La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra la herencia yacente del titular registral equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aún no aceptada del titular registral fallecido.

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

5. Como dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 24 de febrero de 2006), la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

5 noviembre 2007

Herencia yacente.- Se debate en este recurso si es posible la inscripción de una ejecutoria, esto es, del testimonio de una sentencia dictada en un juicio declarativo seguido contra la herencia yacente, sin que se haya procedido al nombramiento de un administrador judicial que la represente. Al mismo tiempo en la nota de calificación se alega que la sentencia ha sido dictada en rebeldía, por lo que mientras no sea firme la sentencia por transcurso del plazo para ejercitar la acción de rescisión sólo procede la anotación preventiva de la sentencia.

1.Se plantea, una vez más, en el presente recurso la delicada cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

2. Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el Registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al Juez.

3. La cuestión a dilucidar, por consiguiente, es si la demanda interpuesta contra la herencia yacente del titular registral equivale al emplazamiento de la masa hereditaria aún no aceptada del titular registral fallecido.

Pues bien, no cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

4. Como dijera esta Dirección General (Cfr. Resolución de 24 de febrero de 2006), la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado.

5. Tiene razón también el registrador en cuanto a las consecuencias de haberse dictado la sentencia en rebeldía. Sobre esta cuestión ha tenido ocasión de pronunciarse este Centro Directivo en distintas Resoluciones como las que figuran en los vistos. El concepto que de firmeza pueda predicarse de determinada resolución judicial es unitario (para el ordenamiento en general), y viene claramente definido en el artículo 207.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: son firmes aquellas resoluciones contra las que no cabe recurso alguno; bien por no preverlo la ley, bien porque, estando previsto, ha transcurrido el plazo legalmente fijado sin que ninguna de las partes lo haya presentado. No existe, pues, un concepto de firmeza a efectos registrales distinto de su concepto procesal «stricto sensu». Este último, pues, es unitario unívoco cabría decir-para el ordenamiento jurídico en su conjunto. Por consiguiente, y a tenor de lo que disponen los artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder practicar una cancelación ordenada por resolución judicial es necesaria la firmeza de aquella, en los términos que proclama el artículo 207 citado; caso contrario, sólo cabría practicar un asiento con vocación temporal, una anotación. En definitiva, como dispone el artículo 524.4 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, una sentencia dictada en rebeldía, aunque haya devenido firme, mientras no hayan transcurrido los plazos para ejercitar la acción de rescisión, no es hábil para inscribirse en el Registros de la Propiedad sino tan solo anotarse preventivamente. Por tanto, es ajustada a Derecho la exigencia de que, para inscribir la cancelación ordenada en la sentencia en cuestión, deberán guardarse los plazos señalados en el artículo 502.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

20 noviembre 2007

Herencia yacente.- 1. Ejercitada acción de división de cosa común, a instancia de los cotitulares de 4/7 partes indivisas de una finca, contra herederos ignorados de quienes eran titulares –sin inmatricular– de las restantes partes indivisas, el Registrador deniega la inscripción de la sentencia por la que se adjudica la finca a los actores a cambio del pago a los herederos legales de los demás copropietarios según tasación pericial de la finca. Las razones de la denegación son varias.

4. El cuarto defecto consiste en que al haberse entablado la demanda contra los herederos de determinadas personas, en definitiva contra unas herencias yacentes y contra unos herederos desconocidos e inciertos, no se puede entender que en este caso la herencia, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones precedentes sobre definitivo, nombrando un administrador que la represente. Este defecto no puede ser mantenido. Es cierto que este Centro Directivo (Resoluciones de 21 de febrero y 20 de noviembre de 2007 entre otras) ha exigido el nombramiento de un defensor judicial para la adecuada defensa de los intereses de la herencia yacente, pero siempre han sido casos en que el título cuya inscripción o anotación se pretendía afectaba a la herencia yacente de los titulares registrales de derechos inscritos. En el caso que nos ocupa la demanda se interpone por titulares registrales de cuotas indivisas, contra herederos desconocidos o herencia yacente de titulares de cuotas indivisas no inmatriculadas. Pero en el caso que nos ocupa, la falta de inmatriculación de las cuotas de los demandados en el juicio declarativo de división de la cosa común, no justifica la calificación registral de una resolución judicial firme en cuanto a la necesidad de intervención de un defensor judicial que el propio juez no consideró procedente exigir.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en cuanto a los defectos segundo y cuarto; y desestimarlo, confirmando la nota de calificación del Registrador, en cuanto a los defectos primero y tercero, en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

2 octubre 2008

Herencia yacente.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia firme de elevación a público de documento privado dictada en rebeldía de la herencia yacente de los vendedores. Los defectos alegados por la registradora son tres: no resultar acreditado que el procedimiento se haya dirigido contra el titular registral o sus acreditados herederos por cuanto no se ha nombrado un administrador judicial; no ser directamente inscribibles en el Registro de la Propiedad los documentos judiciales precitados sino que es necesaria su elevación a escritura pública; y estar dictadas en rebeldía las resoluciones judiciales. Aunque el escrito de recurso tan sólo combate el primero de los defectos, al no haber desistimiento expreso, procede entrar en los tres defectos de la nota de calificación.

2. En relación con el primero de los defectos, la falta de nombramiento del defensor judicial, este Centro Directivo ha sostenido reiteradamente (cfr. Resolución de 24 de febrero de 2006, 6 y 15 de octubre de 2007, y 5 de noviembre de 2007 entre otras), que la demanda dirigida contra los herederos desconocidos de una persona fallecida no garantiza una adecuada defensa de los intereses de la herencia aun no aceptada, si no se adoptan las oportunas medidas de administración y garantía de ese patrimonio de titular transitoriamente indeterminado. No cabe entender que la herencia, siendo ignorados los llamados a aceptarla, como masa patrimonial carente transitoriamente de titular, haya sido parte en el proceso, al haberse omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, que prevé la adopción por el Juez de las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia, en espera de un heredero definitivo, designando un administrador que la represente (artículos 6-4, 7-5, 540, 790-1, 791-2.º, 797 y 798 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), con quien sustanciar entretanto el procedimiento, sin que la falta de ese cargo que asuma la defensa jurídica de la herencia pueda entenderse suplida simplemente mediante la demanda y citación genéricas de los causahabientes desconocidos del causante, ni siquiera el emplazamiento a uno de los hijos de la titular registral (sin justificación de que sea el único heredero) con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario. (Los otros defectos se examinan en los apartados “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir, y Otorgado en rebeldía”).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

17 marzo 2009

Herencia yacente.- Véase el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Sobre bienes de una testamentaría”, en el que examinan los problemas de un mandamiento de embargo sobre bienes de una herencia yacente.

27 julio 2010

Herencia yacente.- Se incluyen aquí dos Resoluciones idénticas, salvo el supuesto de hecho que aparece en sus respectivos apartados primeros. Por tanto, se reproducen, en primer lugar, dichos apartados; y a continuación, el resto de la Resolución, común en ambos recursos.

Resolución de 19 de agosto: 1. Se debate en este recurso la posibilidad de inscribir auto recaído en procedimiento ejecutivo seguido contra los herederos ignorados de la titular registral y su cónyuge, sin que conste que haya tenido lugar el nombramiento del administrador judicial de la herencia. Al respecto, por los recurrentes se alega la competencia del Juez que dictó la sentencia para apreciar los defectos de forma en su caso concurrentes en la resolución y si estos causan o no indefensión, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 240 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Resolución de 20 de agosto: 1. Se debate en este recurso la procedencia o no de inscribir una Sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido contra los herederos ciertos de la titular registral y otras personas interesadas, algunos de los cuales se allanan y otros son declarados en rebeldía.

Resto de la Resolución: 2. Es cierto que este Centro Directivo en ocasiones (véase Resoluciones de 6 y 15 de octubre de 2007 y demás señaladas en los Vistos) ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). En efecto, el Registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución).

Sin embargo, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto la doctrina jurisprudencial (citada en los Vistos), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral sería pertinente la designación de un administrador judicial.

No ocurre esto en el caso presente, pues la demanda se ha dirigido contra herederos determinados del titular registral, existiendo incluso allanamiento de alguno de ellos, lo cual –aunque no prueba la aceptación– determina la innecesariedad de exigir el nombramiento de una administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

19 y 20 agosto 2010

Herencia yacente.- 1. Se presenta en el Registro Mandamiento de anotación preventiva de embargo expedido en procedimiento de Ejecución de Títulos Judiciales seguido contra la herencia yacente de determinadas personas, titulares registrales de la finca objeto de embargo. El Registrador no practica la anotación solicitada por los siguientes defectos subsanables: 1.º Se ha omitido el procedimiento legalmente establecido al efecto, designando un administrador que represente a la herencia yacente; y 2.º Es necesario expresar la fecha del fallecimiento del causante.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, en caso contrario, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos. Se trata de verificar la adecuación entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto; recayendo esta competencia en la potestad de la calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

3. Asumido lo anterior en cuanto al primer defecto, debe señalarse que es cierto que este Centro directivo ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). Esto es así porque el Registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la Tutela Judicial Efectiva (artículo 24 de la Constitución).

Sin embargo, como ha señalado la Resolución de este Centro Directivo de 27 de julio de 2010, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando hay demanda contra personas determinadas como posibles herederos y de los documentos presentados resulte que el Juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto, la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral es cuando resultaría pertinente la designación de un administrador judicial.

En el presente caso, del Mandamiento únicamente resulta que el procedimiento ejecutivo se dirige contra la herencia yacente, sin haberse dirigido el procedimiento contra persona determinada alguna en su condición de eventual heredero, de modo que es preciso, como señala el Registrador en su nota, el nombramiento del correspondiente administrador judicial. No exime de este requisito el hecho de que el recurrente en su escrito afirme que los hijos de los fallecidos son conocedores del procedimiento y no han manifestado voluntad en contra de la titularidad y derechos que ostentan, pues se trata de una simple manifestación realizada en trámite de recurso. Dicha manifestación, sólo podría tenerse en consideración si se presentara, para su calificación, la documentación judicial de la que resultare que la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente y contra los hijos a los que refiere el recurrente. Pero en este momento debe recordarse, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que no pueden ser tenidos en cuenta los documentos que no pudieron ser tomados en consideración por el Registrador en el momento de realizar la nota de calificación.

4. Por último, el segundo defecto debe confirmarse. Es incuestionable que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra la herencia yacente, pero es indiscutible que en tal caso es preciso acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral, y así lo exige expresamente el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores fundamentos.

10 enero 2011

Herencia yacente.- 1. Se presenta mandamiento de embargo en procedimiento seguido contra la herencia yacente de los titulares registrales, propietarios con carácter ganancial de la finca embargada. Tres son los defectos de la nota de calificación; el primero, que no se ha acreditado la condición de heredero único del representante de la herencia yacente; el segundo, que no se consignan las fechas de defunción de los titulares registrales y, finalmente, el tercero, que dado que, en la parte dispositiva del Auto consta que se decreta el embargo para cubrir en cuanto al principal la cantidad de 6.309,45 de euros, mientras que en la expedición del mandamiento se señala que el importe por principal es de 630,45 euros, existe una evidente contradicción que impide la anotación (este último defecto se examina en otro lugar, por no tener relación con el concepto de herencia yacente).

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los Jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los Registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al Registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del Juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del Juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al Registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto.

3. Entrando en el primero de los defectos, éste debe ser revocado. Es doctrina de este Centro Directivo (véase por todas la Resolución de 27 de julio de 2010) que aunque el Registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución), tratándose de herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa. No cabe desconocer al respecto, la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Y sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral es cuando resultaría pertinente la designación de un administrador judicial.

En el presente caso, la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente representada por uno de los hijos de los titulares registrales, como posible interesado en la herencia, por lo que se excluye la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

Como ya recordara la Resolución de este Centro Directivo de 9 de junio de 2009 con relación a la subrogación en la posición procesal, Resolución que resulta aplicable al presente supuesto por analogía, el artículo 540.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al tratar de la sucesión en los juicios de ejecución establece que se presenten al Juez «los documentos fehacientes en que aquélla -la sucesión- conste. Si el Tribunal los considera suficientes a tales efectos, procederá, sin más trámites a despachar la ejecución». Del mismo modo, del apartado 3 del mismo artículo se deduce que es el Juez el competente para tener o no por acreditada la sucesión. En consecuencia, y dado que el Juez así lo ha estimado, han de considerarse suficientes los documentos aportados para acceder a la práctica de la anotación.

4. En cuanto al segundo de los defectos (no consignarse las fechas de fallecimiento de los titulares registrales), debe confirmarse. Es incuestionable que para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra la herencia yacente, pero en tal caso es preciso acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral, y así lo exige expresamente el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en cuanto al segundo y tercero de los defectos, revocándola en cuanto al primero, en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

22 enero 2011

Herencia yacente.- En esta resolución se plantea la posibilidad de practicar una anotación de embargo sobre la herencia yacente. La resolución puede verse en el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Contra la herencia yacente.”

9 julio 2011

Herencia yacente.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: se presenta a inscripción una sentencia firme que declara adquirido el dominio por usucapión, como consecuencia de demanda contra la herencia yacente de la titular registral; la registradora suspende la inscripción por no constar la fecha del fallecimiento de dicha titular registral y por no estar representada la herencia yacente por un administrador judicial ni por un posible interesado en tal herencia.

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en el «Vistos»), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, con independencia del modo o garantías de las citaciones practicadas en los autos, pues no se trata aquí de una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador calificar), sino de una inadecuación, en este caso, entre la resolución recaída y el procedimiento legalmente previsto, incongruencia entre resolución y procedimiento que sí es materia a la que alcanza la potestad de calificación registral, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

3. El primer defecto debe de confirmarse. Es incuestionable que, para cumplir el principio de tracto sucesivo, la demanda ha de ser dirigida contra el titular registral, pudiendo dirigirse, en caso de fallecimiento de éste, contra la herencia yacente, pero es indiscutible que en tal caso es preciso acreditar la fecha del fallecimiento del titular registral, y así lo exige expresamente el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario.

4. En cuanto al segundo defecto, es cierto que este Centro Directivo ha exigido el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía). Esto es así porque la registradora debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución).

Sin embargo, no debe esto convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que debe limitarse a aquéllos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente. No cabe desconocer al respecto, la doctrina jurisprudencial (citada en los «Vistos»), en la que se admite el emplazamiento de la herencia yacente a través de un posible interesado, aunque no se haya acreditado su condición de heredero ni por supuesto su aceptación. Sólo si no se conociera el testamento del causante ni hubiera parientes con derechos a la sucesión por ministerio de la ley, y la demanda fuera genérica a los posibles herederos del titular registral es cuando resultaría pertinente la designación de un administrador judicial.

En el presente caso, la demanda se ha dirigido contra la herencia yacente y herederos desconocidos del titular registral, y además en concreto como posibles herederas contra sus dos hermanas, aunque posteriormente repudiaron. Son supuestos de llamamiento a posibles herederos que excluyen la necesidad de exigir el nombramiento de un administrador de la herencia yacente, por imperativo del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la referida doctrina del Tribunal Supremo.

Sin embargo, tales circunstancias –igual que la fecha del fallecimiento del causante– derivan del testimonio de la sentencia que se ha aportado en el recurso, y que no pudo conocer la registradora en su calificación, por lo que no cabe sino confirmar su nota de calificación, si bien el defecto es fácilmente subsanable mediante la presentación de toda la documentación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

8 septiembre 2011

Herencia yacente.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia declarativa de dominio dictada en procedimiento seguido en rebeldía de la parte demandada (el titular registral y los herederos del mismo). Por el registrador se señalan como defectos: 1.°–No haberse demandado a los titulares intermedios. 2.°–No se ha acreditado la adopción de las disposiciones sobre la seguridad y administración de la herencia, con designación de un administrador que la represente y con quien sustanciar el procedimiento. 3.º–No acreditarse el transcurso de los plazos establecidos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para el ejercicio de la acción de rescisión de la sentencia, sin haberse ejercitado tal acción. 4.°–No constar la superficie de la finca. 5.º–No constar las circunstancias exigidas por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario respecto de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción.

Por el recurrente se interpone recurso con relación únicamente a los dos primeros defectos y se señala que se pretendió declarar el dominio y no reanudar el tracto, y asimismo que se agotaron todas las vías racionales para dar intervención a los herederos del titular registral. La juez titular del órgano que dictó la Resolución en su informe señala la incompetencia del registrador para calificar los defectos procesales en que en su caso se haya podido incurrir.

La cuestión se ciñe por tanto, teniendo en cuenta los artículos 326 y 327 de la Ley Hipotecaria al problema de la intervención del titular registral o sus causahabientes y al problema de la protección de la herencia yacente (a continuación se examina sólo este segundo defecto; el primero se transcribe en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Insuficiencia para inscribir”).

3. En cuanto al segundo defecto, relativo a la aplicación de esta doctrina en el ámbito de la herencia yacente, también debe confirmarse la calificación.

Es cierto que este Centro directivo había exigido, para poder considerarse cumplimentado el tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria y 166.1 del Reglamento Hipotecario por analogía), el nombramiento judicial de un administrador de la herencia yacente, en procedimientos judiciales seguidos contra herederos indeterminados del titular registral. Y se había justificado esta exigencia precisamente en que el registrador debe señalar como defecto que impide la inscripción la falta de intervención en el procedimiento del titular registral, ya que lo contrario le originaría indefensión –como se ha visto–, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución).

Sin embargo, con posterioridad se ha aclarado, para adecuar esa doctrina a los pronunciamientos jurisprudenciales en la materia (véase por todas Resoluciones de 27 de julio de 2010 y 10 de enero de 2011, entre otras citadas en el Vistos), que la exigencia de nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente no debe convertirse en una exigencia formal excesivamente gravosa, de manera que la suspensión de la inscripción por falta de tracto sucesivo cuando no se haya verificado tal nombramiento y por ende no se haya dirigido contra él la demanda, debe limitarse a aquellos casos en que el llamamiento a los herederos indeterminados es puramente genérico y obviarse cuando la demanda se ha dirigido contra personas determinadas como posibles herederos, y siempre que de los documentos presentados resulte que el juez ha considerado suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

La Ley de Enjuiciamiento Civil en sus artículos 790 y siguientes exige la adopción de medidas de aseguramiento del caudal hereditario en los procedimientos judiciales de división de herencia -entre ellas el nombramiento de un administrador judicial ex artículo 795 del Código Civil- cuando fallecido el causante no conste la existencia de testamento ni de parientes de aquél. Atribuye por tanto –en los supuestos de herencia yacente– gran importancia a la posibilidad o no de intervención de posibles llamados a la herencia. Por eso parece razonable restringir la exigencia de nombramiento de administrador judicial, al efecto de calificación registral del tracto sucesivo, a los supuestos de demandas a ignorados herederos; pero considerar suficiente el emplazamiento efectuado a personas determinadas como posibles llamados a la herencia.

Es la propia doctrina jurisprudencial la que avala esta interpretación de que para que esté correctamente entablada la legitimación pasiva desde la perspectiva del tracto sucesivo, es preciso al menos que la demanda esté interpuesta contra algún llamado a la herencia que pueda actuar en interés de los demás y que no es suficiente el llamamiento genérico –caso en que sería necesario el nombramiento de administrador judicial.

Mientras que para entablar acción en beneficio de la herencia yacente es preciso acreditar la condición de heredero (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2000), para interponer acciones contra la herencia yacente basta que el emplazado tenga un poder de actuación en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. Así la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 1992, en un caso de acción reivindicatoria dirigida contra uno solo de los herederos, afirmó que «no cabe discutir el defecto del emplazamiento practicado en la persona de un solo heredero de la demandada y dar con ello por emplazados a los demás herederos «desconocidos»; sin que se acredite, ni siquiera se alegue, que el emplazado tuviera poder alguno para actuar en este proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. Consideró en definitiva incorrecto el emplazamiento de la herencia yacente, concluyendo en el caso litigioso que «se han infringido las garantías procesales causando indefensión a las personas no emplazadas, sin que pueda afirmarse que de haberse practicado el emplazamiento omitido el resultado final del litigio hubiera sido el mismo».

Ese mismo criterio lo sigue la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2008, con relación al embargo de un bien inmueble perteneciente a la sociedad de gananciales formada por el deudor -avalista frente a la entidad ejecutante- y su esposa, y en el que la entidad ejecutante, ante el fallecimiento anterior de dicho avalista, había optado por dirigir la demanda contra el deudor principal y también contra la viuda y demás herederos del citado garante, así como «contra la herencia yacente del mismo y cualesquiera otros interesados». En dicha Sentencia el Tribunal Supremo afirmó que «extinguida ya la sociedad de gananciales por la disolución del matrimonio (artículos 85 y 1392-1º del Código Civil) resultaba correcto el llamamiento al litigio de la viuda como interesada en la defensa de su parte en dicha sociedad que aún no había sido liquidada».

La Sentencia de 12 de marzo de 1987 señaló que la apertura de la sucesión se produce justamente con la muerte de la persona, momento en el cual su patrimonio se transmuta en herencia yacente, que no es sino aquel patrimonio relicto mientras se mantiene interinamente sin titular. La herencia yacente carece de personalidad jurídica, aunque, para determinados fines, se le otorga transitoriamente una consideración y tratamiento unitarios -específicamente se le atribuye legitimación procesal- siendo su destino el de ser adquirida por los herederos voluntarios o legales, admitiendo el que, bien por medio de albaceas o administradores testamentarios o judiciales pueda ser demandada y esté habilitada para excepcionar y recurrir. No es, sin embargo, la única vía, de manera que admite también que el emplazamiento de la herencia yacente pueda efectuarse a través del llamamiento de los herederos desconocidos, ignorados, inciertos de una persona determinada, el demandado fallecido. Lo que ocurre es que en este caso, conforme a la doctrina jurisprudencial más reciente, para que no sea exigible el emplazamiento a través del administrador judicial, será necesario haber demandado a algún posible llamado a la herencia con poder para actuar en nombre de los ausentes o desconocidos sin que baste el llamamiento genérico por edictos a herederos ignorados (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de diciembre de 1994 que estimó el recurso de revisión frente a una sentencia de condena dineraria contra herencia yacente emplazada genéricamente por edictos, sin que los verdaderos y fácilmente identificables herederos pudieran personarse y defenderse en el proceso).

Por tanto el emplazamiento en la persona de un albacea o del administrador judicial de la herencia yacente cumplirá con el tracto sucesivo. No será necesario tal emplazamiento cuando se haya demandado a un posible heredero que pueda actuar en el proceso en nombre de los ausentes o desconocidos. Pues bien, en el presente supuesto el llamamiento se ha producido en términos genéricos, dirigiéndose la demanda contra herederos ignorados, por lo que el emplazamiento del albacea o administrador judicial constituía un requisito indispensable. Lo que no puede afirmarse es que no proceda ninguna calificación desde la perspectiva del tracto sucesivo ni que sea suficiente el mero llamamiento genérico a ignorados herederos cuando cabe identificar a quienes son los posibles herederos y no se ha nombrado administrador judicial de la herencia yacente.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

2 septiembre 2011

Herencia yacente.- El problema planteado en este recurso es el de una anotación de embargo contra la herencia yacente. La resolución está en el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Contra la herencia yacente”. Tres días después de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, la Dirección General dictó una resolución a consulta del Colegio Nacional de Registradores sobre esta materia, que aparece relacionada en la nota a pie de página en el mismo apartado anterior.

6 junio 2011

Herencia yacente.- 1. En el caso objeto del presente expediente se presenta en el Registro un mandamiento judicial mediante el que se solicita una anotación preventiva de embargo en procedimiento seguido por una comunidad de propietarios contra la «herencia yacente y herederos desconocidos» de don I. A. S. B. El registrador suspende la anotación por considerar en base al artículo 166.1, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario que «no es posible llevar a cabo el embargo solicitado frente a Herencia Yacente y Herederos Desconocidos de I. A. S. B., pues al estar dicho demandado fallecido, el embargo debe dirigirse contra sus herederos. Para acreditar quienes son los herederos de don I. A. S. B., es preciso presentar el testamento o declaración de herederos y certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante» (esta resolución puede verse en el apartado “ANOTACIÓN DE EMBARGO. Contra la herencia yacente”).

23 octubre 2012

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Acciones: limitaciones impuestas a su pignoración

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Acciones: limitaciones impuestas a su pignoración

Acciones: limitaciones impuestas a su pignoración.- La limitación estatutaria consistente en imponer al que quiera pignorar sus acciones las mismas limitaciones previstas para el caso de enajenación no implica una prohibición de disponer, pues no debe entenderse que en este caso los accionistas tengan un derecho preferente para adquirir el pleno dominio, sino para ser preferidos como acreedores pignoraticios. Sin embargo falta el interés legítimo que justifique la extensión de las restricciones previstas para casos de enajenación a la constitución de prenda, toda vez que, según los Estatutos, los derechos de socio corresponden al deudor y no al acreedor pignoraticio, y, además, en caso de ejecución prendaria es de aplicación la restricción fijada para todo caso de «transmisión forzosa».

22 octubre 1993

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Acciones: limitaciones a su transmisión

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Acciones: limitaciones a su transmisión

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Existiendo en los estatutos un derecho de adquisición preferente a favor de los accionistas, la cláusula estatutaria que condiciona la pignoración de acciones a la autorización del Consejo de Administración, en lugar de someterla al juego de aquel derecho preferencial, implica una prohibición de disponer contraria a la Ley.

15 marzo 1974

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Al obligar a que la transmisibilidad de las acciones dependa de la autorización de la Junta general se ha procedido, más que a una limitación permitida por el artículo 46, a establecer una verdadera prohibición de transmitir los títulos.

16 septiembre 1983

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No contiene una prohibición de enajenar la cláusula estatutaria que exige la autorización unánime de los Administradores para la transmisión de acciones a título donación; que en caso de denegación exige acuerdo motivado y concede la facultad de apelar ante la Junta general, y que exceptúa, además, los casos de donación o venta a padres e hijos y entre cónyuges, pues tal limitación no tiene carácter general -lo que sería el argumento principal para no admitir tal cláusula-, sino que se limita a un supuesto muy concreto.

27 noviembre 1985

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No supone infracción del artículo 37 de la Ley la cláusula por la que la transmisión de acciones «se realizará necesariamente por conducto de la Administración», la cual podrá autorizar la transmisión u ofrecer las acciones a los demás socios, pues el único peligro que ello podría entrañar, en el caso de existir un Administrador único, sería que éste fijara condiciones que le pondrían en posición de ventaja respecto a los demás accionistas no administradores; pero si esto llegara a ocurrir, produciéndose una situación de incompatibilidad, no cabría aplicar esta cláusula, al coincidir en una misma persona la condición de transmitente y autorizante.

18 mayo 1986

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- El artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil dispone que en los títulos, cuando se trate de acciones al portador, han de hacerse constar las limitaciones a su libre transmisibilidad, pero no que esta misma constancia haya de reflejarse también en los estatutos.

21 mayo 1986

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Según el artículo 104 del Reglamento del Registro Mercantil, las limitaciones estatutarias a la libre transmisibilidad de acciones al portador han de consignarse en los propios títulos. Cumplido este requisito, no constituye defecto, por ser innecesario, que en los estatutos no se haga igual advertencia.

20 marzo 1987

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- La exigencia estatutaria, para el caso de adquisición de acciones, de que el adquirente lo comunique a la sociedad, no supone la privación de un derecho esencial, como es el de asistir y votar en la Junta general, sino sólo el reflejo del mayor acento familiar que se puede imprimir a la pequeña sociedad, trasunto, por otra parte, de las limitaciones que autoriza el artículo 46 de la Ley de Sociedades Anónimas.

23 y 31 marzo 1987

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Es inscribible la cláusula estatutaria que en todo caso de transmisión de acciones, incluso judicial, impone una previa notificación a la Sociedad y a los accionistas para el posible ejercicio de un derecho de adquisición, pues tal notificación previa no está en contra de las normas procesales y se entiende sin perjuicio de la embargabilidad de las acciones. También es inscribible la cláusula que prevé un sistema de valoración de las acciones en el que aunque aparentemente no se incluyen los elementos inmateriales, como el fondo de comercio, tal incertidumbre puede salvarse conforme a las normas de interpretación, pues según los usos comerciales la expresión «actualización y corrección de valores del balance» incluye también las operaciones relativas a la afloración del valor inherente a los elementos inmateriales no contabilizados.

6 junio 1990

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No es inscribible la cláusula estatutaria que para permitir la transmisión de acciones impone una previa convocatoria de la Junta, con el fin de conceder a los accionistas un derecho preferente de adquisición, pero estableciendo que, una vez comunicado el propósito del transmisor al Presidente, éste «comunicará la propuesta de transferencia a todos los accionistas y convocará a continuación Junta General», pues no cabe desconocer que la falta de fijación específica de un plazo provoca una importante indeterminación que menoscaba los derechos de los accionistas incompatible con la importancia que la Ley concede a los plazos en esta materia y con las exigencias de claridad y precisión inherentes al funcionamiento de la sociedad y al contenido de los pronunciamientos registrales.

22 marzo 1991

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Es inscribible la cláusula estatutaria que concede a los socios un derecho de adquisición preferente en el caso de que alguno de ellos pretenda enajenar sus acciones, excepto cuando el órgano de administración autorice la enajenación libre, y esto aunque no se indiquen las causas que permitan a los administradores no autorizar la transmisión. Aunque este sistema atribuye a los administradores la facultad de autorizar o no una transmisión libre, lo cierto es que, al establecerse el derecho de tanteo como regla general, no es la denegación de autorización para transmitir lo que debe calificarse, sino, al contrario, la concesión. En segundo lugar, la fijación de unas causas de denegación reduciría los supuestos de aplicación del derecho de tanteo, pero no la discrecionalidad de los administradores a la hora de decidir o no su aplicación. Por otra parte, el artículo 63.3 de la Ley de Sociedades Anónimas también confiere, aunque de otro modo, un margen de discrecionalidad a los administradores. Finalmente, siempre existe la posibilidad de impugnar la decisión de los administradores si lesiona el derecho de los socios y exigirles responsabilidad.

4 septiembre 1991

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Es inscribible, conforme a la legislación vigente en 2 de febrero de 1989, la cláusula estatutaria que, durante un periodo de tiempo determinado, prohíbe la transmisión de acciones en que concurran determinadas circunstancias y que puede afectar a todas las acciones de la sociedad, pues si bien no puede establecerse una prohibición absoluta de disponer, sí son admisibles las limitaciones al derecho de transmitir, sin otro tope que el que resulte de la Ley. Y ningún precepto de los vigentes en la fecha señalada prohibía que se estableciese una limitación de disponer, justificada en la necesidad de asegurar la andadura inicial de la sociedad, y precisamente por ello referida a un periodo corto de tiempo, inferior al previsto en otras disposiciones referidas a casos en que se admiten restricciones compatibles con el principio de libertad de disposición de la propiedad.

2 diciembre 1991

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No es inscribible la escritura en la que se da nueva redacción al artículo referente al capital social, distinguiendo dos series de acciones, A y B, como consecuencia de la ampliación, representada por acciones al portador de la serie B, sin haber modificado otro artículo de los estatutos que establece en favor de los accionistas un derecho de adquisición preferente en caso de transmisión intervivos o mortis causa de acciones de la serie B, pues se opone a ello el artículo 52 de la Ley de Sociedades Anónimas.

20 junio 1992

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No perturba la transmisibilidad de las acciones con una dificultad insalvable la cláusula estatutaria que se traduce, para la hipótesis de que el vendedor sea además accionista de determinada Sociedad, en la obligación de transmitir junto con aquéllas al mismo comprador todas o parte de las acciones de que sea titular en esta última Sociedad, pues si la negativa a la autorización que deben prestar los Administradores, en cada caso concreto, fuese abusiva, quedaría a salvo al socio la posibilidad de impugnar la decisión de aquéllos.

17 mayo 1993

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- 1) La cláusula por la que se establece que, en caso de ejercicio del derecho de preferente adquisición, el precio de las acciones no podrá ser inferior al valor teórico contable que resulte del último balance consolidado no vulnera el derecho del socio transmitente a obtener el valor real de las acciones, pues lo único que persigue es establecer un precio mínimo, de modo que si el socio manifiesta su decisión de enajenar sus acciones por un precio inferior a su valor teórico contable simplemente no se podrá ejercitar el derecho de adquisición por dicho precio, sino por el superior que resulte de aplicar el límite mínimo constituido por el valor contable. 2) No es inscribible en cambio la facultad atribuida a la Sociedad de acordar, en caso de ejercicio del derecho de adquisición preferente, que el pago de una parte del precio (el 80 por 100 como máximo) se aplace por un período que no exceda de cinco años, debiendo incrementarse los pagos aplazados con el interés del 10 por 100 anual o el interés básico del Banco de España si éste fuere superior, pues dicha cláusula, que no ofrecería reparos si fuera fruto de un pacto estipulado por las partes en cada caso concreto, al ser una norma estatutaria tiene eficacia «erga omnes» y vincula también a futuros socios que no han intervenido en su redacción. 3) Por último, tampoco es inscribible la cláusula que faculta a los accionistas a optar por la adquisición de todas o parte de las acciones ofrecidas, pues imponer este derecho al socio transmitente supone abocarle a conservar, en contra de su voluntad y de sus intereses, un número determinado de acciones -cuyo valor quede acaso menguado, sobre todo si disminuye o desaparece el poder de control atribuido al conjunto de las acciones que pretende enajenar- y, por ende, que permanezca «prisionero» de parte de sus acciones en tanto en cuanto no se le permite desistir en caso de que el derecho de adquisición preferente se ejercite respecto de un número de acciones inferior al de las ofrecidas.

20 agosto 1993

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Lo mismo que en la Resolución de 20 de agosto de 1993, se reitera que la cláusula por la que se establece que, en caso de ejercicio del derecho de preferente adquisición, el precio de las acciones no podrá ser inferior al valor teórico contable que resulte del último balance consolidado no vulnera el derecho del socio transmitente a obtener el valor real de las acciones, pues lo único que persigue es establecer un precio mínimo, de modo que si el socio manifiesta su decisión de enajenar sus acciones por un precio inferior a su valor teórico contable simplemente no se podrá ejercitar el derecho de adquisición por dicho precio, sino por el superior que resulte de aplicar el límite mínimo constituido por el valor contable.

30 junio 1994

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Los problemas planteados en este recurso son los siguientes: 1º.- Se establece un derecho de adquisición preferente en favor de los miembros del Consejo de Administración. 2º.- El carácter irrevocable de la oferta. 3º.- Posibilidad de venta libre de las acciones si no se ejercita el derecho de adquisición. En cuanto a lo primero, que la Registradora cuestiona porque ni los miembros del Consejo son terceros ni pueden determinarse por referencia a una determinada circunstancia, si el derecho de adquisición preferente puede atribuirse a cualquier tercero, debe admitirse igualmente su establecimiento en favor de quienes integran el Consejo, aunque para ser Administrador no se requiera la cualidad de accionista. En cuanto al segundo de los defectos, nada impide atribuir en los Estatutos carácter de oferta irrevocable a la notificación del propósito de transmitir las acciones. Lo que se infiere de la norma del artículo 123.5 del Reglamento del Registro Mercantil no es la inadmisibilidad de un sistema que, una vez comunicado dicho propósito, imponga al accionista la enajenación de tales acciones, sino la proscripción de aquellas restricciones estatutarias, por las que el accionista quede obligado a transmitir sólo parte de las acciones ofrecidas. Por ello, únicamente debe entenderse vedada la irrevocabilidad de la oferta en caso de que el derecho de adquisición se ejercite respecto de un número de acciones inferior al de las ofrecidas. Finalmente, la duda acerca de la admisibilidad de la disposición estatutaria, según la cual, en caso de que no se haya ejercitado el derecho de adquisición preferente, el socio podrá vender libremente sus acciones a terceras personas, siempre que el precio no sea inferior al fijado como valor real por el Auditor de cuentas, y que se realice la venta en un plazo de seis meses, transcurrido el cual deberá observarse nuevamente el procedimiento establecido en los Estatutos para el ejercicio del derecho de preferencia, a los titulares del derecho de adquisición puede interesarles tener la garantía de que si no lo ejercitan mediante el pago del precio fijado como valor real por el Auditor de cuentas no podrá el socio favorecer la adquisición de las mismas por terceras personas, mediante una rebaja de aquel precio, al menos en los seis meses siguientes. Si se tiene en cuenta que transcurridos seis meses, se puede reiterar la oferta con la consiguiente fijación del valor real para ese caso, atendiendo a las eventuales circunstancias que hubieran podido cambiar el importe de ese valor, debe concluirse que no se puede objetar que el socio quede «prisionero» de sus acciones, ni que éstas sean prácticamente intransmisibles por consecuencia de la cláusula restrictiva.

9 de enero de 1995

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- No es inscribible la escritura de adaptación a la nueva Ley de Sociedades Anónimas en la que, entre otros extremos, se refleja el acuerdo de suprimir las limitaciones a la transmisión de acciones sin que este punto figurase en los anuncios de la convocatoria, pues al no ser dicho punto de los afectados por la nueva normativa -para cuyo conocimiento sería suficiente el anuncio genérico de adaptación a la nueva Ley- no se garantiza a los socios el conocimiento de la trascendencia de las modificaciones propuestas, que posibilite un ejercicio consciente y reflexivo de voto.

10 julio 1995

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- El recurso se plantea ante una cláusula estatutaria que prevé, para el caso de transmisión intervivos de acciones, un derecho de adquisición preferente, con fijación del precio, caso de discrepancia, por un Auditor, cuyos gastos de valoración serán de quien la solicite. La calificación registral considera que dichos gastos nunca pueden ser del transmitente, cuyo derecho es recibir íntegro el valor de las acciones a transmitir. La Dirección considera que, para conciliar los intereses del socio y de la sociedad, cabe admitir aquellas limitaciones que no se opongan a las leyes o a los principios esenciales de la sociedad anónima, por lo que sólo deberán rechazarse las que hagan prácticamente intransmisibles las acciones. Esta circunstancia no se da en el presente caso, en el que no se imputan los gastos de valoración al socio transmitente, sino al que solicite la designación de Auditor, y no puede decirse que se dificulte al máximo la transmisibilidad de las acciones, teniendo en cuenta que, en su aplicación, deben respetarse los límites impuestos por los usos, la buena fe y la prohibición de abuso del derecho, además de quedar siempre a salvo el control judicial del caso concreto.

20 marzo 2001

 

Acciones: limitaciones a su transmisión.- Se plantea en este recurso el problema de quién debe fijar el valor de las acciones en el caso de que atribuya a los socios –pero no a la sociedad- un derecho preferente de adquisición en el supuesto de transmisión inter vivos. La cláusula discutida atribuía esta función al auditor de la sociedad y, si no lo hubiere, al designado por el Registrador. La calificación registral denegatoria se fundó en el artículo 8.2-f) de la Ley de Auditoría de Cuentas, reformada por el artículo 51 de la Ley 44/2002, de 22 de septiembre, que señalaba como causa de incompatibilidad “la prestación al cliente de auditoría de servicios de valoración que conduzcan a la evaluación de cantidades significativas en los estados financieros de dicho cliente, siempre que el trabajo de valoración conlleve un grado significativo de subjetividad”. La Dirección revoca la calificación teniendo en cuenta que la limitación legal citada debe aplicarse en aquellos casos en que los trabajos de valoración puedan conducir a la evaluación de cantidades significativas en los estados financieros del cliente, lo que puede ocurrir cuando se efectúan transmisiones de acciones a favor de la propia sociedad, de la dominante, de otra del grupo o de otra entidad que, con las acciones adquiridas, se convierta en sociedad del grupo o asociada. Pero esto no ocurre en el caso debatido, fundamentalmente, porque no se atribuía a la sociedad derecho alguno sobre las acciones transmitidas. De lo contrario, se perturbaría la transmisibilidad de las acciones con una dificultad objetiva, cuando, además, siempre habrían de tenerse en cuenta los límites impuestos por los usos, la buena fe y la prohibición de abuso del derecho; y, en último término, teniendo en cuenta que, en caso de producirse una abuso sobre el derecho del socio a transmitir sus acciones, siempre quedaría a salvo un eventual control judicial de tal extremo.

1 diciembre 2003

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Concurrencia con otras garantías para asegurar un contrato

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Concurrencia con otras garantías para asegurar un contrato

Constituida hipoteca en garantía de las obligaciones derivadas de un leasing sobre un bien mueble, en el que además se pactó una reserva de dominio, el Registrador consideró que concurren solidariamente dos garantías y que debió realizarse una distribución de ambas. Según la Dirección, en caso de incumplimiento no habrá concurrencia, pues ambas garantías cubren, en principio, obligaciones distintas. Resuelto el contrato ya no vencerán nuevas rentas, por lo cual la hipoteca garantizará sólo las rentas que estaban ya vencidas y que, entonces, todavía no habían sido pagadas. Y en cuanto a los bienes financiados que, por la resolución, pasan al pleno poder del financiador, lo que han garantizado ha sido evitar los perjuicios que la misma resolución produce. A continuación la Dirección se introduce en una serie de consideraciones acerca de la intervención judicial que, en caso de incumplimiento, posiblemente tendría que fijar el alcance de la obligación garantizada con la hipoteca.

17 diciembre 1993

Concurrencia con otras garantías para asegurar un contrato.- Ver más adelante «Hipoteca sobre los derechos de un arrendatario financiero».

26 octubre 1998

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Acciones: numeración

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: numeración

Acciones: numeración.- No constituye defecto el que la numeración correlativa de las acciones figure en la escritura de constitución y no en los estatutos, pues la primera reseña es suficiente para que se produzca su reflejo en la inscripción registral.

20 marzo 1987

 

Acciones: numeración.- La emisión de una nueva serie de acciones con los mismos valor nominal y derechos políticos y económicos que otra existente, carece de relevancia, pues en la Ley de Sociedades Anónimas de 1951 «serie» y «clase» eran términos idénticos y en la de 1989 la serie queda reducida a una subclasificación dentro de la más amplia categoría que es la clase, siendo indiferente que el sistema para la numeración correlativa de las acciones se base exclusivamente en guarismos o en una combinación de guarismos y letras conforme a los criterios alfabético y decimal.

1 febrero 1991

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Acciones: oferta pública de adquisición

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: oferta pública de adquisición

Acciones: oferta pública de adquisición.- Ver más adelante «Junta General: Validez de acuerdos»

28 diciembre 1992

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Acciones: prenda

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: prenda

Acciones: prenda.- No puede constituirse una Junta general a la que sólo asistió el titular de un derecho de prenda sobre la totalidad de las acciones de la Sociedad. El derecho real y las relaciones internas entre su titular y el socio pignorante, se rigen por el título constitutivo de la prenda; pero la legitimación frente a la Sociedad sólo puede regirse por sus Estatutos o la Ley. Por otra parte, la singularidad de ser una sola persona quien tiene la prenda de la totalidad de las acciones, la que indubitadamente debía conocer que el contrato de constitución de la garantía atribuía el ejercicio de los derechos sociales a los accionistas -pese a que los Estatutos preveían lo contrario-, ello hace que el principio de buena fe, básico en nuestro Ordenamiento, no pueda amparar esta actuación que envuelve además un incumplimiento contractual flagrante con grave detrimento para los propietarios de las acciones gravadas, los cuales ven inutilizadas unas facultades jurídicas que legítimamente les pertenecen.

31 octubre 1989

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División de un local

Produccion CoMa, 22/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

División de un local

No es inscribible la escritura de división de locales comerciales, de un edificio construido en propiedad horizontal, en otros más reducidos y otorgada únicamente por los titulares afectados, sino que es necesaria la aprobación de la Junta de Propietarios.

22 octubre 1973

División de un local.- El pacto, en la escritura de compra de un local en proindiviso por varios propietarios, de que la disolución de esta comunidad se lleve a cabo en su día únicamente mediante una división material del local ya proyectada, es inscribible sin necesidad del consentimiento de la Junta, si con ello no se crean nuevas entidades hipotecarias ni se altera la cuota de participación. Como consecuencia, este pacto habrá de inscribirse sólo en la hoja registral del local afectado, sin trascender a la del edificio ni provocar la apertura de nuevos folios, pues para ello sería precisa la conformidad de la Junta y la fijación de nuevas cuotas.

1 abril 1981

División de un local.- Disuelto el condominio existente entre dos matrimonios sobre un local mediante la división de éste en tres y adjudicándoselos en la forma convenida, pero no habiendo obtenido acuerdo unánime de la Junta de la Comunidad para llevar a cabo la división y distribución de la cuota, se considera por la Dirección que tal división supone una modificación del título constitutivo que requiere unanimidad de la Junta y que este requisito no puede suplirse, tal como se pretendía, mediante resolución o laudo obtenido en juicio de equidad.

24 septiembre 1992

División de un local.- Hechos: en un edificio, dividido en tres elementos independientes, los propietarios de los elementos uno y dos, en planta baja, pueden realizar por sí segregaciones o divisiones, sin autorización de los demás, asignando la correspondiente cuota de tal forma que no alteren las restantes; y los dueños de los elementos dos y tres (éste en planta alta) tienen inscrito un derecho de vuelo para elevar de una a cinco plantas, ocupando toda la superficie de su cubierta. Los titulares del derecho de vuelo declaran la construcción, entre la planta baja y primera, de una entreplanta y el Registrador deniega la inscripción porque lo construido es una entreplanta no prevista en la constitución del derecho de vuelo. La Dirección revoca la calificación porque la obra realizada no es sino la división de un elemento privativo en dos locales situados en planos diferentes, facultad contenida en los Estatutos y aprobada por la autoridad urbanística.

24 marzo 2000

División de un local.- Mediante escritura de división horizontal, por la que un edificio se dividió asignando a cada elemento una cuota en el bloque y otra «en la escalera respectiva», sin mayor especificación respecto a qué conceptos corresponden dichas cuotas, se hicieron las inscripciones como si se tratara de una sola división horizontal. Posteriormente, se dividen dos locales, asignándose cuotas a los resultantes y obteniéndose la unanimidad de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas, lo que el Registrador considera como defecto que suspende la inscripción. La Dirección, ateniéndose a lo que figura inscrito, una sola comunidad, confirma la calificación pese a la alegación del recurrente de que cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos.

21 septiembre 2000

División de un local.- Dividido un local en varios trasteros, que tienen parte de aquél como elemento común, no hay ningún precepto en la Ley de Propiedad Horizontal que prohíba esta subcomunidad ni, en este caso, los estatutos de la finca matriz impedían la división realizada.

26 enero 2002

División de un local.- Hechos: se divide un local en varios y no se practica su inscripción por no existir autorización de la Comunidad de Propietarios ni estar prevista en los Estatutos la división sin licencia. El dueño del local, procede después a la venta de cuotas indivisas, que se inscriben sin expresión de superficie. Más adelante, se presenta de nuevo la escritura de división del local y la Dirección confirma la calificación del Registrador por los dos motivos señalados en la nota: no existe consentimiento de la comunidad y, además, el solicitante de la inscripción no es el único dueño del local dividido, de acuerdo con el artículo 397 del Código Civil.

6 septiembre 2002

División de un local.- La división material de uno de los elementos objeto de propiedad separada dentro de un edificio o complejo en régimen de propiedad horizontal supone una modificación del título constitutivo de ésta y, por tanto, queda sujeta a las exigencias legalmente impuestas para proceder a tal modificación, básicamente, el acuerdo unánime de todos los propietarios que exige el artículo 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal. No es obstáculo para lo anterior el hecho de que no esté formalmente constituido dicho régimen, pues la propiedad horizontal existe desde el momento en que uno de los pisos o locales de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente pase a ser propiedad de un tercero distinto del que lo sea de los restantes. Tampoco es una objeción admisible el que la división tiene por objeto dar cumplimiento a una sentencia judicial por la que se disolvió el condominio existente sobre el local, pues aparte de no haberse aportado la sentencia, la indivisibilidad del objeto obliga a arbitrar otras vías para disolver la comunidad, y dicha indivisibilidad no es sólo la física sino también la jurídica.

5 octubre 2002

División de un local.- 1. En las escrituras que se presentan, la titular de un local de planta sótano, contando con la correspondiente autorización estatutaria, segrega otro local, describiendo ambos, establece unos estatutos de dicho local, en los que se dispone que se tiene intención de ir segregando distintos locales, que se asignará a cada porción segregada una cuota que será módulo de participación en los elementos comunes del departamento, y que, después de la presente segregación, retiene el uso exclusivo que corresponde al local 1 sobre el espacio libre exterior, sin perjuicio del uso compartido con los demás locales del sótano sobre el acceso peatonal común. También se establece que los propietarios de las plazas de aparcamiento integrados en este departamento podrán constituirse en junta, para tratar de asuntos que solo a ellos afecten, aplicándose por analogía la ley de propiedad horizontal.

El único problema que se plantea en el presente recurso es, si para las operaciones que se realizan, es necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios, teniendo en cuenta que, en los estatutos inscritos figura la facultad de subdividir los locales en planta sótano sin consentimiento de la Junta.

2. Partiendo de la base esencial de que en los Estatutos existe autorización expresa para subdividir los pisos o locales sin consentimiento de la Junta, hay que llegar a la conclusión de que la subdivisión que aquí se hace no necesita una nueva autorización de dicha Junta, como, sin duda, la necesitaría, de no existir tal previsión estatutaria, pues esta previsión estatutaria tiene por finalidad evitar que, en cada caso, haya de obtenerse dicho nuevo acuerdo. Teniendo el titular del piso o local esta facultad, es evidente que, perteneciendo al local matriz el uso exclusivo de algún elemento, tal uso se puede atribuir a cualquiera de los locales en que se subdivide aquél, sin necesidad de consentimiento de la Junta, y que, atribuido en la forma que se entienda conveniente, la nueva atribución del uso no puede afectar a los demás partícipes en la propiedad horizontal, para quienes la división y atribución es una «res inter alios acta».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

12 abril 2010

División de un local.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es precisa la licencia de segregación urbanística para el supuesto en que, de un local en propiedad horizontal, se segrega una porción que pasa a ser elemento independiente.

2. Evidentemente, la respuesta ha de ser negativa, y la exigencia del registrador claramente injustificada. Como ha dicho anteriormente esta Dirección General (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos»), la propiedad horizontal no implica fraccionamiento jurídico del terreno sobre el que se asienta la finca, ni supone en modo alguno alteración de la superficie del inmueble sobre el que se levanta la propiedad horizontal.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

23 abril 2012

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Acciones: registro contable de las representadas por anotaciones en cuenta

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: registro contable de las representadas por anotaciones en cuenta

Acciones: registro contable de las representadas por anotaciones en cuenta.- Cuando las acciones están representadas, no por títulos, sino por anotaciones en cuenta, es precisa su inscripción en un registro contable, que está encomendado a sociedades y agencias de valores, salvo en el caso de estar admitidas en Bolsa, en que corresponde al Servicio de Compensación y Liquidación de Valores. Dicha inscripción, a su vez, debe constar en la hoja abierta a la sociedad en el Registro Mercantil, en la que debe reflejarse la entidad designada para llevar el registro contable y el hecho de haberse incorporado al mismo las acciones. Esta inscripción en el Registro Mercantil plantea el problema del título adecuado para practicarla. En el caso que motivó este recurso, los documentos presentados son la escritura de constitución de una sociedad cuyas acciones están representadas por anotaciones en cuenta, solicitándose su cotización en la Bolsa de Madrid y designando a determinada Sociedad como encargada de la llevanza del registro contable; y de otra parte, escrito firmado por un apoderado de esta última sociedad, haciendo constar que ha aceptado su designación. El problema que se plantea es si este escrito debe llevar la firma legitimada. Y la solución, tras el análisis de artículos como el 109 y el 5.2 del Reglamento del Registro Mercantil, es que las sociedades rectoras de las Bolsas de Valores tienen una serie de limitaciones y están sujetas a un riguroso control de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, razones por las que tal vez el Reglamento del Registro Mercantil ha dispensado del requisito de legitimación de firmas a las certificaciones que expidan en relación con las actividades que realicen para la prestación de los servicios que tienen encomendados.

3 febrero 1999

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Institución a término

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Institución a término

Institución a término

Legado a unos cónyuges el usufructo de determinados bienes, con obligación de celebrar ciertas misas, disponiendo el testador que a la muerte de los usufructuarios el prelado de la Diócesis podría disponer de los bienes en la forma que estimase oportuna, aplicando sus productos o el importe de la venta en misas por su alma, es inscribible la venta de la nuda propiedad hecha por el Obispo a favor de los usufructuarios, asumiendo el Prelado la obligación de celebrar las misas, pues debe tenerse en cuenta: a) que el artículo 489 del Código civil autoriza al nudo propietario para enajenar su derecho, siempre que no lesione el del usufructuario; b) que las disposiciones testamentarias a título de herencia o de legado hechas a día cierto o que ha de venir, como la muerte de una persona, crean derechos a favor de los sucesores desde el fallecimiento del causante y no implican prohibición de disponer; c) que el llamamiento del nudo propietario no se hizo con referencia a la persona que a la muerte de los usufructuarios ocupase un determinado cargo, sino al Prelado de la Diócesis como representante y personificación de la misma. Con estos y otros argumentos, se revoca la calificación, que entendió que era necesario esperar a la muerte de los usufructuarios para poder realizar la venta.

18 mayo 1943

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Acciones: reunión de todas en una sola mano

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: reunión de todas en una sola mano

Acciones: reunión de todas en una sola mano.- De forma expresa la Dirección adopta un nuevo criterio en esta importante Resolución, en la que admite la posibilidad de la Sociedad con un único socio, por reunir en su mano todas las acciones después de su constitución, frente al criterio contrario, expuesto en las Resoluciones de 13 y 14 de noviembre de 1985 (que figuran más adelante bajo el epígrafe «Capital: Ampliación acordada por el socio único»). Los argumentos empleados son los siguientes: 1º.- La necesidad de distinguir entre sociedades personalistas -en las que la persona de los socios es fundamental- y las de capital, en las cuales lo que importa es un dato objetivo, que está representado por títulos; argumento que confirma la omisión, entre las causas de disolución, de la reunión de todas las acciones en una sola mano. 2º.- La personalidad de la sociedad de capital requiere una pluralidad de personas en el momento de su erección, pero no es condición de subsistencia del ente, que una vez creado queda independizado de sus miembros. 3º En cuanto al principio de responsabilidad patrimonial universal, proclamado por el artículo 1911 del Código Civil, puede considerarse derogado por las Leyes de Sociedades Anónimas y Limitadas, aunque esa aparente contradicción con el Código Civil es irrelevante, pues la responsabilidad es un problema de terceros y a los terceros lo que les interesa es que el capital se dote, se publique y se preserve mediante una estricta observancia de las normas establecidas para ello. 4º.- Respecto a la incompatibilidad de la responsabilidad limitada de la sociedad unipersonal con el principio de correlación entre poder y responsabilidad -el poder administrativo de los socios- la existencia de sociedades personalistas de responsabilidad limitada demuestra que no es un argumento decisivo. 5º.- Finalmente, razones de tipo práctico, como son, entre otras, las ventajas que una situación así supone para el pequeño empresario, quien puede concurrir al mercado en igualdad con grandes empresas, la conservación de la empresa más allá de la vida del socio único, y la simplificación del proceso hereditario, abonan esta solución; aparte de que siempre quedaría el recurso del fraude a la ley mediante la venta de una acción o cuota de copropiedad, con lo que formalmente se crearía una situación que materialmente no variaría un ápice. Resuelto el problema fundamental, añade la Dirección que todo lo anterior no dispensa de la necesidad de observar las reglas de funcionamiento de la sociedad, entre las cuales destaca la existencia de determinados órganos como la Junta y formalidades como sus reuniones, aunque la comparecencia del socio único ante Notario puede considerarse como una Junta de la que el Notario levanta acta. Finalmente, el problema de que el socio único acredite su condición de tal, no está previsto y lo único que puede recomendarse es que el Notario adopte algunas cautelas para cerciorarse de la legitimidad de su situación.

21 junio 1990

 

Acciones: reunión de todas en una sola mano.- Ver más adelante «Junta Universal: Inscripción de sus acuerdos».

5 enero 1993

 

Acciones: reunión de todas en una sola mano.- El incumplimiento de la obligación de depositar las cuentas en el Registro Mercantil produce el cierre de éste a cualquier documento relativo a la sociedad mientras persista el incumplimiento. En consecuencia, no es inscribible la declaración de unipersonalidad de una sociedad por falta de previo depósito de las cuentas anuales, aun cuando éstas estaban presentadas, pero transcurrido en exceso un año desde el cierre del ejercicio social al tiempo de la calificación. La entrada en vigor de esta norma (disposición adicional segunda de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada) se produjo a partir de los ejercicios sociales cerrados en 1995; en cuanto al momento a partir del cual se produce el cierre es transcurrido un año desde la fecha del cierre del ejercicio social sin que se hubiera practicado en el Registro el depósito de cuentas.

13 enero 2000

 

Acciones: reunión en una sola mano.- El objeto de este recurso es resolver si en una sociedad unipersonal puede inscribirse el poder otorgado por el único socio, que lo otorgó, no como administrador, sino como Junta General. La Resolución puede verse en el apartado “SOCIEDAD ANÓNIMA: Poderes”.

4 febrero 2011

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Acciones: usufructo

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: usufructo

Acciones: usufructo.- Es válido e inscribible el pacto que atribuye derechos sociales al usufructuario de acciones, pues la Ley, al atribuir en el artículo 41 como regla general la condición de socio al nudo propietario, deja a salvo el pacto en contrario.

10 septiembre 1982

 

Acciones: usufructo.- La presencia de un derecho de usufructo sobre las acciones de una sociedad mercantil, supone dos relaciones jurídicas: a) Las llamadas externas, que son las existentes entre el accionista y la sociedad, cuya regulación corresponde a los estatutos de ésta; b) Las relaciones internas, que se dan entre usufructuario y nudo propietario y quedan sujetas al título constitutivo del derecho de usufructo y al margen de las previsiones estatutarias. Por ello se confirma la calificación registral que rechaza la norma estatutaria que se refiere a dichas relaciones internas, aunque la Dirección precisa que el artículo 67.1 de la Ley de Sociedades Anónimas, al establecer que el usufructuario tendrá derecho «en todo caso» a los dividendos acordados por la sociedad durante el usufructo, se limita a determinar quién está legitimado frente a la propia sociedad para exigir su pago, pero no en qué patrimonio y en qué cuantía o porcentaje se han de integrar en definitiva, pues esto es algo que solo corresponde al título constitutivo del usufructo o a la norma sustantiva que lo regule.

13 junio 1994

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Constitución a favor de varias personas

Produccion CoMa,

HIPOTECA

Constitución a favor de varias personas

Es principio básico en nuestro sistema jurídico registral, la exigencia de determinación precisa e inequívoca del contenido y extensión de los derechos que pretenden su acceso al Registro, a fin de facilitar la fluidez y seguridad de su tráfico jurídico. En desenvolvimiento de tal principio el Centro Directivo declaró reiteradamente y así fue confirmado por el Reglamento Hipotecario (artículo 54), que en los supuestos de cotitularidad de un derecho real deberá expresarse en el asiento, de forma precisa, la inequívoca cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso debatido se traduce en la necesidad de especificar bien la participación que en el crédito hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es mancomunado, bien el carácter solidario del mismo, sin que sea suficiente en el primer supuesto, la mera presunción de igualdad derivada de los artículos 393 y 1.138 del Código Civil, presunción que en modo alguno define, dado su carácter de tal (artículo 1.251 del Código Civil) la verdadera extensión del derecho de cada acreedor.

23 marzo 1994

Constitución a favor de varias personas.- Excluida la figura del condominio solidario (de lo que se ocupó la Resolución de 26 de diciembre de 1946, que puede verse en el apartado «COMUNIDAD») el principio de determinación impone, a través del artículo 54 del Reglamento Hipotecario, la necesidad de precisar en la inscripción a favor de varias personas la cuota o porción ideal de cada titular en el derecho con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente. Excepcionalmente, la Dirección admite la posibilidad de inscribir una hipoteca solidariamente a favor de dos personas, que eran titulares con carácter solidario de un crédito, fundándose en lo siguiente: 1) La hipoteca es accesoria de la obligación garantizada y puesto que la solidaridad está permitida en la titularidad o elementos personales del crédito, el mismo carácter tendrá la titularidad de la hipoteca que lo garantice. 2) Los problemas que la cesión del crédito por uno de los acreedores o el embargo de su derecho puedan plantear, suponen aventurar futuras calificaciones que no se pueden utilizar para imponer una concreción de cuota en el derecho de los acreedores solidarios. 3) Siendo, por último, solidario el crédito garantizado, es innecesario determinar la cantidad del capital prestado que se ha recibido de cada uno de los que resultan acreedores solidarios, pues esta cuestión sólo tiene relevancia en la relación interna entre ellos y resulta indiferente para el deudor.

15 febrero 2000

Constitución a favor de varias personas.- El principio de especialidad, cuando se trata de un supuesto de cotitularidad de un derecho real, exige expresar en el asiento, de forma precisa, la concreta cuota correspondiente a cada uno de ellos, lo que en el caso debatido (hipoteca constituida a favor de dos herederos de un fallecido, en su condición de tales) se traduce en la necesidad de especificar bien la participación que en el crédito hipotecariamente garantizado corresponde a cada uno de los acreedores si es mancomunado, bien el carácter solidario del mismo, sin que sea suficiente, en el primer supuesto, la mera presunción de igualdad derivada de los artículo 393 y 1.138 del Código Civil, presunción que, dado su carácter de tal, no define en modo alguno la verdadera extensión del derecho de cada acreedor.

28 abril 1999

Constitución a favor de varias personas.- La Dirección, con los mismos argumentos empleados en la Resolución de 15 de febrero de 2000, reitera la posibilidad de constituir hipoteca a favor de varias personas que conceden un solo préstamo, sin necesidad de expresar la parte del mismo correspondiente a cada una de aquéllas.

10 febrero 2003

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Acciones: usufructo y prenda

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: usufructo y prenda

Acciones: usufructo y prenda.- Las relaciones internas entre usufructuario y nudo propietario quedan fuera de la competencia del artículo 41 de la Ley, no así las externas o de legitimación de los interesados frente a la sociedad, a las que dicho artículo se refiere con una norma de carácter dispositivo, permitiendo que se regulen por los estatutos antes que por lo dispuesto en dicho artículo, lo cual, sin embargo, no autoriza a remitirse en los estatutos a que sean los accionistas quienes concreten esta materia en el título de constitución de aquellos derechos cuando quieran apartarse de la regulación general.

4 marzo 1981

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Acciones: valor del Libro-Registro de nominativas

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Acciones: valor del Libro-Registro de nominativas

Acciones: valor del Libro-Registro de nominativas.- Aunque el Presidente de la Junta es la persona llamada a declarar válidamente constituida la misma, determinando qué acciones asisten a ella y cuál es su participación en el capital social, así como proclamar el resultado de las votaciones, ello no significa que tales declaraciones del Presidente deban, por la sola calidad de quien las formula, vincular al Registrador de modo absoluto, al punto de que éste debe desconocer la realidad de lo acontecido en el seno de la Junta cuando se halle amparado por la fe pública notarial. Como consecuencia, si resulta que existen dos Libros-Registro de acciones nominativas y el contenido del más antiguo desvirtúa las declaraciones del Presidente sobre el derecho de asistencia y el resultado de las votaciones, ello justifica sobradamente la reserva del Registrador a aceptar la validez de los acuerdos cuya inscripción se pretende.

13 febrero 1998

 

Acciones: valor del Libro-Registro de nominativas.- 1. En este expediente concurren las siguientes circunstancias:

  1. a) Se presenta en el Registro Mercantil copia autorizada del acta notarial de Junta General de determinada sociedad anónima, convocada judicialmente, en la que, mediante acuerdo unánime de los asistentes, se nombra como miembros del Consejo de Administración a determinadas personas.

Según el acta, la referida Junta fue presidida por la ahora recurrente, doña Elisa G. A. E., designada judicialmente para dicho cargo como resulta de copia del correspondiente auto judicial que queda incorporada al acta. Respecto de dicho auto, el notario autorizante expresa «… que la compareciente asevera bajo su responsabilidad ser auténtico…».

La mencionada Presidenta de la Junta, como acto previo a la confección de la lista de asistentes, vierte determinadas declaraciones sobre la forma irregular en que se ha llevado el «Libro Registro de Socios» por el anterior Secretario del Consejo de Administración, al haber inscrito determinadas acciones teniendo su cargo caducado y por haber omitido la anotación relativa a otras acciones adquiridas éstas por dicha señora y por las demás personas que especifica en ejercicio del derecho de adquisición preferente así como por la liquidación de gananciales y aceptación de determinada herencia a pesar de las comunicaciones efectuadas al órgano de administración de la sociedad. A tal efecto se incorpora al acta determinada documentación relativa a dichos extremos.

Confeccionada la lista de asistentes a la Junta General celebrada en segunda convocatoria, la Presidenta declaró válidamente constituida dicha Junta por hallarse presentes o representados accionistas que representan el 50,04 por ciento del capital social, sin que ninguno de los asistentes hiciera reserva o protesta alguna.

  1. b) El Registrador resolvió no practicar la inscripción de dicho nombramiento de administradores por las razones que se expresan en la relación de Hechos de la presente Resolución y que se analizan en los siguientes fundamentos de Derecho, si bien cabe ahora precisar que únicamente habrán de ser objeto de análisis en este recurso los defectos primero y tercero de los expresados por el funcionario calificador, toda vez que el segundo -relativo a la falta de acreditación de la autenticidad de la copia de la convocatoria judicial de la Junta-es admitido por el recurrente al reconocer la necesidad de subsanarlo.
  2. Según el primero de los defectos invocados por el Registrador en su calificación, en el acta notarial de la Junta General no resulta acreditado que las acciones de los socios concurrentes a la misma estén inscritas en el libro registro a que se refiere el artículo 55 de la Ley de Sociedades Anónimas.

Para resolver esta cuestión ha de tenerse en cuenta que la inscripción en el libro registro de acciones nominativas tiene una finalidad esencialmente legitimadora, no constitutiva, de suerte que la sociedad ha de reputar como accionista a quien figure inscrito como tal en aquel libro. Así resulta del apartado 2 del citado precepto legal («La sociedad sólo reputará accionista a quien se halle inscrito en dicho libro»), que ha de cohonestarse con el sistema de transmisión de acciones del artículo 56 de la misma Ley (cfr., por todas, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1992 y 15 de junio de 1994 -sin que a ello se opongan las sentencias citadas en la calificación impugnada-; y la Resolución de esta Dirección General de 9 de diciembre de 1997).

Se trata de una anotación que despliega su eficacia en las relaciones entre la sociedad y el socio. En este ámbito, y limitado el presente análisis a la esfera de la legitimación activa del socio para ejercitar los derechos inherentes a la acción, la inscripción en el libro registro genera una presunción «iuris tantum» (cfr. artículo 1251 del Código Civil) que actúa a favor del socio (en el sentido de que le libera de la obligación de exhibir el título de la acción -cfr. artículo 58 de la Ley de Sociedades Anónimas-) y, fundamentalmente, en beneficio de la sociedad, que podrá reputar como socio al quien figure en dicha anotación, lo que no impide que dicha entidad pueda, a riesgo suyo, permitir el ejercicio de tales derechos a quien según le conste ostente dicha titularidad societaria aunque no ésta no haya obtenido el oportuno reflejo librario.

En el presente caso, con la circunstancia de haberse convocado judicialmente la Junta General de accionistas por haber caducado el cargo de los anteriores administradores, la Presidenta de la Junta considera que -por las razones que han quedado anteriormente expuestas-los socios asistentes a dicha Junta han acreditado la titularidad de las acciones aun cuando por razones ajenas a la voluntad de éstos no figuran anotadas en el libro registro.

Ha de reconocerse que el Presidente de la Junta es la persona llamada a declarar válidamente constituida la misma, determinando qué accionistas asisten a ella presentes o representados y cuál es su participación en el capital social, así como a proclamar el resultado de las votaciones. Por ello, en el presente caso, y a los efectos de la inscripción solicitada, no puede entender el Registrador que la Presidenta de la Junta, designada judicialmente, haya actuado incorrectamente al admitir la titularidad de las acciones de los socios asistentes que, a juicio de aquélla, habían acreditado tal cualidad que debe prevalecer ante la irregularidad y carácter incompleto del libro de socios apreciados por ella, quedando a salvo el derecho de cualquier interesado a impugnar judicialmente dicha apreciación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación del Registrador en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

            26 noviembre 2007

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Edificio inscrito como varias fincas independientes

Produccion CoMa, 21/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Edificio inscrito como varias fincas independientes

Edificio inscrito como varias fincas independientes

Se parte en este caso de tres casas, inscritas como tales en el Registro, pero cuya descripción hace suponer que en realidad son partes de un único edificio, cuya división debería haberse hecho con sujeción al régimen de propiedad horizontal. Se pretende la inscripción de una sentencia que declara el dominio del actor sobre partes de dos de las casas colindantes y la Dirección considera que se trataría de una situación jurídica próxima al régimen de propiedad horizontal, diferenciándose de éste en que falta la determinación de las cuotas sobre los elementos comunes y la inexistencia de salida independiente de cada parte de casa a la vía pública. Si la finca no estuviera inmatriculada, estas particularidades impedirían la inscripción, pero no siendo así, el cierre registral al derecho de otro cotitular no tendría otro efecto que el de perpetuar una inexactitud de esos pronunciamientos registrales, lo que sobre no cohonestarse con el principio de concordancia del Registro y la realidad jurídica extrarregistral, podría repercutir negativamente sobre el derecho del nuevo cotitular, máxime cuando esa inexactitud ha sido declarada en sentencia firme recaída en juicio declarativo seguido contra los titulares registrales. Por lo tanto, la solución es: a) Por una parte, la consignación registral del específico y limitado alcance de los derechos que sobre esas dos casas colindantes tienen sus actuales titulares registrales, y sin que pueda oponerse a ello la alegación de la indeterminación de que adolecerían entonces tales derechos (al omitir la cuota sobre el todo), pues no se trata de decidir su acceso registral «ex novo», sino de restringir a sus justos términos el alcance de un pronunciamiento registral que ha sido siempre inexacto por excesivo, y que, en la parte en que se mantenga, está amparado por la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro, y b) Por otra, -y siempre que se solicitare expresamente- acceder al reflejo registral provisional, por medio de una anotación (artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria) del derecho que sobre parte de dichas casas corresponde al actor, en tanto judicial o convencionalmente se completen -tal como en la propia sentencia se apunta- las determinaciones necesarias para que esa cotitularidad sui géneris quede plenamente configurada y, por ende, quede perfectamente delimitado el derecho del actor, y pueda inscribirse definitivamente en el Registro de la Propiedad.

20 julio 1998

Edificio inscrito como varias fincas independientes.- Se parte en este recurso de una situación registral consistente en que diferentes partes de una casa, con descripciones independientes, figuran sucesivamente inscritas bajo el mismo número de finca, teniendo todos como elemento común el patio; la escritura calificada es la segregación de una de dichas partes, otorgada por sus dueños, y la calificación denegatoria se basa en que hacía falta el consentimiento de los restantes dueños del edificio. Se plantea el problema de saber si lo inscrito en el Registro era una comunidad romana o por cuotas, o una propiedad horizontal, y la Dirección se inclina por esto último, confirmando la nota del Registrador, diciendo que existen dos posturas: entender que nos encontramos ante una copropiedad romana o por cuotas, la cual, dada la configuración registral de las fincas nos llevaría a considerar que esta existe no solo respecto del patio, sino de la totalidad de las edificaciones, determinándose las cuotas indivisas de participación de cada cotitular en proporción a la parte de que cada uno es titular en relación al todo, lo que nos llevaría a aplicar la normativa del Código Civil relativa la comunidad de bienes. Esto es, no cabe, como parece deducirse de las alegaciones de la recurrente, entender que nos encontramos, ante una comunidad romana únicamente respecto del patio común y no del resto de los elementos, puesto que ello habría exigido la existencia de fincas registrales independientes, incluido el patio, debiendo determinarse la cuota indivisa que a cada propietario le corresponde sobre el mismo. O bien entender que nos encontramos ante una propiedad horizontal de hecho, aquellos supuestos en los que se dan los presupuestos fácticos para que la propiedad horizontal surja (edificio constituido por partes susceptibles de aprovechamiento independiente y pluralidad de propietarios) pero en los que no se ha otorgado el título constitutivo. En este sentido según Resoluciones de este Centro Directivo de 18 de julio de 1995, 26 de junio de 1987 y la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de junio de 1960 reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril según las cuales, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas, lo que se da claramente en el supuesto objeto del presente recurso, en el que de los asientos del Registro, resulta que las «partes de casa» tienen titulares diferentes. Y precisamente el régimen de Propiedad Horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aun cuando el único elemento común sea el patio de acceso a las distintas edificaciones. Es por ello, que debe considerarse que nos encontramos ante una verdadera Propiedad Horizontal, aun cuando no se haya otorgado el título constitutivo de la misma, debiendo por tanto observarse la normativa referente a la misma y en consecuencia, y conforme al artículo 17 de su Ley reguladora, exigirse el consentimiento de los diferentes titulares para la modificación de la misma.

15 diciembre 2004

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Adaptación a la nueva Ley

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Adaptación a la nueva Ley

Adaptación a la nueva Ley.- Con motivo de la adaptación de Estatutos de una Sociedad a la nueva Ley de Sociedades Anónimas, en los cuales se mantiene íntegramente la redacción del artículo relativo al objeto social, la Dirección General confirma la calificación que considera que la definición de este objeto incluye una serie de actividades que están atribuidas legalmente a determinadas Sociedades en exclusiva o que están sujetas a una legislación especial. Y funda su decisión el Centro Directivo en que, a pesar de no haberse producido ningún cambio en la redacción del artículo estatutario, no por eso deja de existir una voluntad social de adaptación total a la nueva legislación que, en cuanto a los artículos que se reproducen literalmente, implica una ratificación de su contenido con referencia al nuevo marco legislativo, y el Registrador, al valorar de esta forma la efectiva adecuación, cumple lo establecido en la disposición transitoria tercera del Texto Refundido vigente y artículo 18-2 del Código de Comercio. Por otra parte, no cabe invocar la presunción de validez del acto inscrito con anterioridad en el Registro Mercantil, pues es evidente que dicha presunción sólo puede operar con referencia a la legislación vigente en el momento de practicarse la respectiva calificación, y lo que ahora impone la citada disposición transitoria tercera es la revisión y depuración del contenido registral a la luz de la nueva normativa promulgada.

18 febrero 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- Planteado este recurso ante una escritura de aumento de capital y modificación de domicilio social, se distingue: 1) En cuanto al domicilio y, concretamente, la necesidad planteada por el Registrador de que conste el órgano competente para la creación, traslado o supresión de sucursales: a) que las menciones contenidas en el artículo 9 de la Ley de Sociedades Anónimas, entre las que se encuentra ésta, no es necesario que estén contenidas en un mismo precepto estatutario, b) y que, además, esta mención es de las que pueden hacerse por adaptación hasta el día 30 de junio de 1992. 2) En cambio, respecto al segundo defecto señalado -no hacerse mención de si podían crearse o no títulos múltiples- se confirma, pero no como consecuencia de la adaptación a la Ley, sino porque al haberse alterado el valor de las acciones existentes será necesario la sustitución de títulos, lo que provoca que al derecho de los socios interese la especificación de aquel extremo.

12 marzo 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- Es inscribible, sin necesidad de modificar los Estatutos, el acuerdo adoptado por la Junta [1], vigente ya la nueva Ley, por el que haciendo uso de las facultades estatutarias se atribuye la administración a un Consejo en sustitución del Administrador único existente, pues esta situación, considera la Dirección General, no supone oposición sino desajuste respecto a las disposiciones de la Ley (artículo 124 del Reglamento del Registro Mercantil y disposición transitoria 2ª de la Ley).

13 noviembre 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- El supuesto planteado en este recurso es idéntico y con igual solución al que motivó la resolución anterior, con la única diferencia de que esta ocasión el acuerdo adoptado fue a la inversa, es decir, sustituir un Consejo de Administración por un Administrador único.

14 noviembre 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- Es inscribible la escritura en la que, para adaptar una Sociedad Anónima a la nueva Ley, se acuerda aumentar su capital de 3.000.000 de pesetas (ya desembolsadas) a 10.500.000 por el sistema de elevar el valor nominal de las acciones, sin ningún desembolso de momento, y haciendo constar que los existentes anteriormente representan, para cada acción, un 28,57143 por 100 del nuevo valor nominal. Frente al criterio del Registrador, que consideró que no existía tal aumento por no existir desembolso alguno, la Dirección entiende que los socios han asumido una obligación antes inexistente, la cual ya figura en el balance social y sirve de garantía para los acreedores. Aparte de que la única exigencia de la Ley tanto en el caso de constitución como de aumento de capital es que cada una de las acciones esté desembolsada, como mínimo, en un 25 por 100 de su valor nominal, requisito que se cumplía en este caso.

18 noviembre 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- Se reitera el contenido de la resolución anterior en un caso idéntico, con la única diferencia de matiz de hacerse constar en la escritura que, según certificación fechada unos días antes, previamente se había hecho un desembolso por algunos accionistas para conseguir que el capital desembolsado representara un 25 por 100 del nuevo valor nominal.

19 noviembre 1991

 

Adaptación a la nueva Ley.- No existe ampliación del objeto cuando, con motivo de adaptarse una sociedad a la nueva legislación, se atribuye a los administradores la facultad de participar en otras Sociedades constituidas o en fase de constitución, pues aparte de que las cláusulas estatutarias han de interpretarse las unas por las otras, y entre ellas la que define el objeto social, la participación en sociedad con objeto distinto puede ser un acto complementario o auxiliar, pero encauzado y subordinado a la consecución última del objeto social. Tampoco supone un cambio el hecho de que se defina el objeto social con mayor especificación -lo que no hubiera sido necesario- pues en definitiva sigue siendo la explotación de bienes inmuebles por cualquier título. Como consecuencia, se revoca la calificación que consideraba necesario el anuncio en dos periódicos de gran circulación en la provincia. [2]

8 junio 1992

 

Adaptación a la nueva Ley.- Tanto el legislador como la doctrina del Centro Directivo, consideran que la entrada en vigor de la actual legislación de Sociedades Anónimas no debe suponer la ineficacia de aquellas cláusulas relativas a la estructura social respecto a las cuales haya mero desajuste pero no oposición a las disposiciones de la Ley. Por este motivo no puede mantenerse que el cese del Administrador único, y correlativo nombramiento de dos Administradores solidarios, tenga que llevar consigo una modificación estatutaria si con ello la Junta hace uso de una facultad atribuida por los estatutos inscritos y todavía no adaptados a las nuevas disposiciones. Cuestión distinta es la incidencia que sobre lo anterior pueda tener la oposición a los acuerdos de la Junta por determinados socios en documentos presentados después de la calificación, pero en cuyo examen no puede entrarse por tener que ceñirse el recurso a las cuestiones planteadas en la calificación.

24 julio 1992

 

Adaptación a la nueva Ley.- En los nuevos Estatutos de una sociedad anónima establecidos por vía de refundición, tras la adaptación de los anteriores a la nueva normativa, no es necesario hacer constar la fecha de comienzo de las operaciones, pues esta exigencia sólo goza de verdadera significación en el contexto del propio negocio fundacional y después agota su virtualidad, quedando reducida a una mera referencia histórica que, además, consta en el historial registral de la Sociedad en cuestión.

1 y 2 febrero 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- Aunque la adaptación de los Estatutos a la nueva normativa pueda demorarse en función del plazo previsto, la elevación del capital social, acordada el 6 de noviembre de 1991, obliga a modificar las cláusulas estatutarias correspondientes con sujeción a la nueva legislación. No puede decirse que se ha omitido la especificación sobre el modo en que están representadas las acciones si en el documento calificado se indica que son nominativas, pero debe especificarse si se prevé o no la creación de títulos múltiples, pues como ya señaló la Resolución de 12 de marzo de 1991, este dato interesa a los socios.

18 marzo 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- No constituye defecto, en una escritura de adaptación a la nueva Ley de Sociedades Anónimas, la falta de anuncio en la convocatoria de la Junta del cambio de las acciones al portador (que sufrían restricciones estatutarias a la transmisibilidad) en acciones nominativas. En el anuncio de la convocatoria se expresó que se propone a la Junta la adaptación de los Estatutos sociales a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre y basta ese anuncio para que los socios conozcan que están en cuestión todos los puntos de los antiguos Estatutos que, como ocurre con las restricciones estatutarias de las acciones al portador, no se ajustan a las exigencias de la nueva Ley de Sociedades Anónimas, sin que sea necesario detallar en el anuncio las soluciones concretas propuestas, entre las legalmente posibles, para todos los puntos en que se produce el desajuste.

16 septiembre y 9 diciembre 1993; 18 mayo 1994

 

Adaptación a la nueva Ley.- Con motivo de la adaptación a la nueva Ley de una Sociedad se da nueva redacción al artículo estatutario relativo al objeto. La Dirección admite que no habría ampliación del objeto social si se hubiera procedido solamente a una mayor especificación de las actividades que lo integran (en una Sociedad cuyo objeto era el arrendamiento de equipos, máquinas, herramientas y vehículos, podrían haberse añadido actividades conexas con la anterior, tales como la compra, venta e incluso la importación y exportación, siempre que tuvieran carácter subordinado a las primeras), pero cuando estas nuevas actividades se configuran como autónomas, ya no cabe calificarlas como necesarias, accesorias, antecedentes o consecuentes del objeto inicial, lo que hace necesario cumplir los requisitos de publicidad impuestos por el artículo 150.1 de la Ley de Sociedades Anónimas. En cambio, teniendo en cuenta que el acuerdo se adoptó en Junta Universal, no es necesario cumplir los requisitos impuestos por el artículo 144 de la misma Ley.

11 y 12 noviembre 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- Planteada, como cuestión previa a otro problema surgido en una escritura de adaptación a la nueva Ley de Sociedades Anónimas, si el Reglamento del Registro Mercantil es aplicable o no en estos casos, por no ser de desarrollo de la Ley (cuyas normas son las que constituyen el objeto de la adaptación) y ser una norma posterior a la Ley, la Dirección afirma que si bien no es de desarrollo de la Ley, sino del Código de Comercio, en la medida que regula el acceso al Registro Mercantil de las Sociedades y actos relativos a las mismas de obligatoria inscripción, desarrolla también las leyes especiales, y entre ellas la de Sociedades Anónimas. En cuanto a la fecha, si bien la de promulgación de una y otra norma son distintas, su entrada en vigor fue simultánea, por lo que no cabe hablar de norma anterior y posterior. Tampoco es admisible el argumento de distinguir entre adaptación parcial y total, la distinción entre Sociedades ya inscritas y las de nueva constitución, y la aplicación de la presunción de validez y protección de los Tribunales al contenido de los Estatutos previamente inscritos. Si la entrada en vigor de la reforma legislativa del régimen jurídico de las Sociedades anónimas implicaba para las de nueva constitución la necesidad de ajustarse a sus dictados, también supuso para las ya existentes la ineficacia automática, a partir de ese momento, de las disposiciones de las escrituras y Estatutos opuestas a la nueva Ley, conforme estableció su disposición transitoria segunda. (Como consecuencia de todo lo anterior, se admitieron diversos defectos señalados en la nota de calificación, que se incluyen bajo otros epígrafes, según las materias a tratar).

15 y 19 noviembre 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- Como cuestión previa a los problemas suscitados ante una escritura de adaptación a la nueva Ley la Dirección afirma que la obligatoria adaptación al nuevo marco legal no debe limitarse tan sólo a los dictados de la nueva Ley si con ello no aparecieran ajustados también a las exigencias de las normas especiales que, en relación con cada sociedad en concreto, modifican o complementan el régimen general, integrando su peculiar régimen jurídico. Dicho esto se abordan dos asuntos: 1) La Sociedad en cuestión es concesionaria de un servicio público municipal que se otorgó por 99 años, duración válida en la época de su creación, pero que ahora es de 50 años como máximo. La Dirección se inclina por revocar en este punto la calificación basándose en la falta de disposiciones transitorias en las normas legales que fijan el plazo de duración de las concesiones, en el confusionismo de los Reglamentos, en la doctrina del Tribunal Supremo sobre respeto de los derechos adquiridos y en lo delicado del tema para ser resuelto en una calificación registral. 2) En cambio, por tratarse la Sociedad de una empresa mixta, le es aplicable el artículo 107 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, destinado a garantizar la efectiva prestación del servicio público, dificultando el que se pueda cesar en el mismo a través de un acuerdo corporativo de disolución de la Sociedad concesionaria, sin que frente a ello pueda alegarse el respeto a los derechos adquiridos ni que los vínculos establecidos entre socios y sociedad, surgidos del contrato inicial, tengan que permanecer inalterables.

18 noviembre 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- Con motivo de la adaptación de una Sociedad a la nueva Ley se hizo constar como domicilio el número 77 de determinada calle y que antes era el 97. Aparte la cuestión surgida en torno a la constancia de dicho nuevo domicilio y su importancia (que se examina en otro epígrafe), la Dirección resuelve como segundo aspecto de la calificación que el problema surgido carece de virtualidad suficiente para impedir la inscripción parcial del título, cuyo otorgamiento no tenía por principal objeto hacer saber el cambio del número de la calle del domicilio social, sino adaptar los Estatutos a las exigencias del nuevo régimen regulador de las Sociedades anónimas, acto exigido de modo imperativo por la Ley, por lo que debió ser atendido prioritariamente por el Registrador.

2 diciembre 1993

 

Adaptación a la nueva Ley.- De acuerdo con la disposición transitoria 6ª de la Ley de Sociedades Anónimas no hay lugar a dudas de que a partir del día 30 de junio de 1992 no puede acceder al Registro ninguna escritura relativa a una sociedad anónima que no haya procedido previa o simultáneamente a la adecuación de su capital social al nuevo mínimo legal establecido. Como consecuencia, no es inscribible el nombramiento de un Administrador contenido en una escritura otorgada el 25 de junio de 1992, pero que se presentó en el Registro el 23 de julio siguiente. En cambio no ocurre lo mismo con el cese del anterior Administrador contenido en la misma escritura, porque: 1º.- Es una de las excepciones legalmente previstas al cierre registral ordenado por la disposición transitoria antedicha. 2º.- Dicho cese implica que el cesado carece ya de facultades para actuar legalmente en nombre de la sociedad. 3º.- Si el acuerdo de la Junta no dispone lo contrario, la eficacia de este cese no puede condicionarse a la eficacia e inscripción del nombramiento de nuevo Administrador, puesto que es un acto previo, autónomo e independiente. 4º.- En la fecha en que se adoptó el acuerdo no había obstáculo legal a su inscripción, siendo el retraso en su formalización y presentación en el Registro por parte del nuevo Administrador lo que ocasiona las dificultades. 5º.- No puede alegarse que la sociedad quedaría acéfala, pues sobre no ser imputable esta situación al antiguo Administrador, no pueden desconocerse las facultades del nuevo nombrado para -sin necesidad de previa inscripción de su cargo- convocar la Junta que decida sobre la oportuna adecuación del capital social, la disolución o la transformación de la entidad.

24 octubre 1994

 

Adaptación a la nueva Ley.- Alega el recurrente que el Registrador se ha extralimitado en sus funciones al entrar a examinar el contenido de determinadas reglas de los estatutos sociales que no se contienen en el título presentado al no haber sido objeto de modificación. Pero lo cierto es que si se analizan, tanto el orden del día de la Junta, cuyos acuerdos se pretenden inscribir, como su contenido, se pone de manifiesto que las modificaciones estatutarias acordadas, no tienen como objeto tan solo una reforma parcial y voluntaria de las anteriores reglas de organización y funcionamiento de la Sociedad por pura conveniencia, sino el dar cumplimiento a una obligación legal, la de adaptar los estatutos a la nueva Ley de Sociedades Anónimas que impuso la disposición transitoria tercera del nuevo texto refundido. En tales supuestos, es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. -Resoluciones de 18 de febrero y 12 de marzo de l99l ó 19 de noviembre de 1993), que, si bien la adaptación exigida por aquella norma podía llevarse a cabo en distintos momentos y a través de diferentes acuerdos tomados dentro del plazo establecido al efecto, en el caso de existir una clara voluntad social de proceder a la adaptación total todo el contenido de los estatutos, hasta entonces vigentes, habría de modificarse en la medida necesaria para lograrla, aun cuando para ello no fuera preciso dar nueva redacción al conjunto de los mismos, pudiendo limitarse, cual ocurre en este caso, a modificar tan sólo aquellos artículos que se considerasen no acomodados a las nuevas exigencias legales, ni a proceder, pese a su conveniencia en aras de una mayor claridad, a refundirlos en un nuevo texto que integrara las modificaciones acordadas. Esa voluntad de proceder a la adaptación total, a través de una reforma parcial de los estatutos, implica para el resto de su contenido, hasta entonces vigente y no alterado, la de tenerlo por ajustado a la ley. Y es la realidad o no de tal adecuación lo que ha de valorar el Registrador, pues no otro sentido cabe atribuir al mandato contenido en la disposición transitoria cuarta, número 1, de la misma Ley cuando le impone la obligación de calificar dicho extremo, devolviendo el título a los interesados para su subsanación «en el supuesto de que no se haya hecho la adaptación correctamente», que es como ha procedido en este caso, sin perjuicio de que tal calificación fuera o no acertada que es lo que se ha de examinar

12 enero 1995

 

Adaptación a la nueva Ley.- Se plantea este recurso ante la nota que opone a la inscripción del acuerdo de adaptar los estatutos sociales a la nueva Ley el defecto de no figurar de modo expreso en la convocatoria de la Junta las transformaciones de las acciones que eran al portador en nominativas, siendo así que hasta entonces estaban sujetas a determinadas restricciones en su transmisibilidad que se mantienen. La Dirección, reiterando las resoluciones de 16 de septiembre y 9 de diciembre de 1993, considera que basta que figure en el anuncio de convocatoria de la Junta como uno de los puntos a tratar la adaptación de los estatutos a la nueva Ley (que en este casa rezaba: «La adecuación de los Estatutos a la nueva normativa de sociedades anónimas»), para que los socios conozcan que están en cuestión todos los puntos de los antiguos estatutos que, como ocurre con la restricción a la libre transmisión de las acciones al portador, no se ajustan a las exigencias de la nueva Ley, sin que sea necesario detallar en aquel anuncio cuál sea la concreta solución, entre las legalmente posibles, que se propone para resolver los desajustes existentes. Estas soluciones forman parte del contenido de la propuesta de modificación que, conforme al anuncio de la convocatoria, y dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 144.1 c) de la Ley de Sociedades Anónimas, se hizo saber a los convocados que estaba a su disposición para ser examinada en el domicilio social, al igual que podían solicitar su envío de forma gratuita, medios a través de los cuales pudieron tener acceso a las mismas.

1 febrero 1995

 

Adaptación a la nueva Ley.- El claro mandato normativo contenido en el apartado 1 de la disposición transitoria sexta de la Ley de Sociedades Anónimas no deja lugar a dudas: a partir del 30 de junio de 1992 no puede acceder al Registro escritura alguna de sociedad anónima que no hubiera procedido a la adecuación de la cifra de su capital social al nuevo mínimo legal que en ella se establece, salvo las excepciones expresamente contempladas, entre las que no se incluye el nombramiento de nuevos Administradores. Frente a tan rotunda prohibición no pueden prevalecer argumentos como el de la inoperancia del antiguo órgano de administración que con la convocatoria de la Junta se trata de solventar, ni el principio de conservación de la empresa ni la existencia de anteriores calificaciones de sentido favorable.

29 mayo 1995

 

Adaptación a la nueva Ley.- La nueva Ley de Sociedades Anónimas no establece, ni siquiera para después del 30 de junio de 1992, ninguna relación de subordinación entre la inscripción de la adaptación estatutaria pertinente y la renovación -ajustada a las nuevas exigencias- de los cargos gestores si los vigentes en ese momento según el Registro fueron nombrados antes de la nueva legislación y por más de cinco años. En el caso de que para el cargo de administrador estuviera prevista una duración indefinida, la nueva legislación no impone una caducidad inmediata, sino que deberá esperarse al transcurso de cinco años para que ésta se produzca. En consecuencia, no puede imponerse como defecto que impida la inscripción de una escritura de adaptación de una sociedad a la nueva Ley la existencia de un administrador nombrado por tiempo indefinido.

8 abril 1996

 

Adaptación a la nueva Ley.- Ver más adelante el epígrafe «Disolución».

5 marzo, 29 y 31 mayo, 5, 10 y 18 junio, 24 y 25 julio, 18 septiembre, 7, 8, 10, 24, 28, 30 y 31 octubre, 4, 5, 11, 12, 13, 21, 22, 25 y 27 noviembre, 2, 4 y 13 diciembre 1996; 8, 9, 10 y 13 y 28 enero, 4, 5, 17, 25 y 26 febrero; 3, 4, 10 y 12 marzo; 3 julio; 25 septiembre 1997; 20 marzo 1998

 

Adaptación a la nueva Ley.- La no adecuación de la cifra de capital al nuevo mínimo legal en la fecha máxima del 30 de junio de 1993 produce el cierre registral, sin que sea obstáculo el que conste inscrito ya el acuerdo de disolución de la sociedad que pretende inscribir una modificación de sus Estatutos para adaptarlos al nuevo texto refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. Dicho cierre registral, para el que no se distingue entre sociedades disueltas y sociedades que no lo están, pretende tanto la paralización de hecho de la sociedad aún no disuelta como, en los casos de la que sí lo está, impedir que pueda realizar otras actuaciones que las encaminadas a la liquidación ordenada de su patrimonio.

27 mayo 1996

 

Adaptación a la nueva Ley.- La adecuación de la cifra del capital social al mínimo legal es un requisito previo para la inscripción de otros acuerdos sociales, sin que pueda excusarse con la alegación de causas que hayan impedido hacerlo o con el compromiso de realizarla.

26 julio 1996

 

Adaptación a la nueva Ley.- Ver más adelante, en «Disolución»

11 diciembre 1996

 

Adaptación a la nueva Ley.-

3 y 10 diciembre 1996

 

Adaptación a la nueva Ley.- Es inscribible la cláusula estatutaria contenida en una escritura de adaptación, que reproduce literalmente otra anterior y registrada, por la que se establece un sistema de agrupación de acciones con idénticas facultades para la elección de miembros del Consejo de Administración, porque con ella no se alteran los preceptos legales relativos a la forma de designación de los miembros del Consejo, no modifica la literalidad de la cláusula anterior y porque se encuentra en un asiento que se está bajo la salvaguardia de los Tribunales y no precisa de adaptación.

29 mayo 1997

 

Adaptación a la nueva Ley.- Si el texto del acuerdo dice: «Adaptar los Estatutos de la sociedad, incorporando al texto anterior las novedades introducidas por la nueva Ley de Sociedades Anónimas referentes a los órganos de administración de la Sociedad», puede deducirse que se acuerda tan sólo una adaptación parcial, por lo que no puede oponerse a su inscripción la existencia de otras reglas estatutarias contradictorias con la nueva Ley. Y ello pese a que en el momento en que se toma el acuerdo y se solicita su inscripción ya había transcurrido el plazo que para la adaptación total fijara el apartado 1 de la disposición transitoria tercera de la Ley de Sociedades Anónimas, pues la única consecuencia legal de su incumplimiento, aparte de la inaplicabilidad de las antiguas reglas estatutarias contrarias al nuevo régimen legal (disposición transitoria segunda), sería la responsabilidad personal y solidaria de los Administradores por las deudas sociales (apartado 3 de la disposición transitorias cuarta) y sin que en aquel momento hubiera llegado la fecha del cierre registral establecido por el apartado 4 de la disposición transitoria tercera.

16 abril 1998

 

Adaptación a la nueva Ley.- Se plantea el problema de si es posible inscribir determinados acuerdos adoptados por una Sociedad Anónima Laboral -cuyo capital según el Registro es de 65.000 pesetas-, presentados en el Registro Mercantil el 12 de marzo de 1997, en cuya fecha ya aparece la nota de haber quedado disuelta de conformidad con la disposición transitoria sexta de la Ley de Sociedades Anónimas, teniendo en cuenta que los acuerdos de aumento de capital se adoptaron dentro de los plazos establecidos por la disposición transitoria tercera de la Ley 19/1989, de 25 de julio. Según la Dirección, pese a las especialidades de las sociedades anónimas laborales (unos plazos diferentes para su adaptación, según cuál fuera su capital), son sociedades anónimas y no tiene sentido perpetuar en el tiempo la obligación de cumplir el requisito de aumentar su capital hasta 10 millones de pesetas sin incurrir en la sanción de disolución legal. El segundo plazo extraordinario (hasta el 31 de diciembre de 1996), sólo podían utilizarlo las sociedades anónimas laborales que en dicha fecha hubieran alcanzado un capital de 4 millones de pesetas, por lo que de no haberlo hecho, llegado el 31 de diciembre de 1995 sin haber presentado en el Registro Mercantil la escritura o escrituras, quedaron también incursas en disolución legal. En consecuencia, es aplicable la sanción de disolución, siendo intrascendente la existencia de acuerdos sociales previos no presentados a inscripción.

10 julio 1998

 

Adaptación a la nueva Ley.- Hechos: 1) En Junta universal celebrada en 1992 se acuerda la adaptación de una sociedad a la nueva Ley y el aumento de su capital, lo que se acredita mediante una certificación incorporada a un acta notarial que refleja la existencia, pero no el contenido, de tales acuerdos. 2) En 1995 se acuerda en otra Junta universal: 1º. Ejecutar el acuerdo de aumento de capital, especificándose cómo se ha realizado. 2º. Se da nueva redacción a los Estatutos referentes al capital, aprobados en la Junta de 1992. 3º. Se procede a la renovación de cargos del Consejo; todo esto se formaliza en escritura pública otorgada en 1996. 3) En otra Junta universal celebrada en 1996 se acuerda la reactivación de la sociedad y se hace constar en escritura pública el mismo mes. La Dirección confirma la calificación negativa, que se basa en que la adaptación de los Estatutos supone un proceso que se inicia con el acuerdo correspondiente y culmina con su inscripción. Dicho acuerdo debe constar en escritura pública, aunque no es preciso que todos los actos que integran el proceso sean unitarios, sino que pueden consignarse en escrituras separadas; pero lo que sucede en este caso es que del referido acuerdo sólo consta su existencia, y ni tan siquiera su contenido, en un acta notarial, sin que se haya elevado a escritura pública en la que se recojan las menciones que imponen el artículo 158 del Reglamento del Registro Mercantil. Las exigencias formales tan solo aparecen cumplidas en cuanto a la segunda fase del proceso, la ejecución del acuerdo, a través de la escritura de 1996, sin que con ello se subsane la falta anterior pese a los argumentos de los recurrentes sobre la denominación dada a tal escritura o la implícita elevación a público a través de ella del acuerdo de adaptación. En tal escritura se formaliza tan solo la ejecución del acuerdo de adaptación, cuya validez estará supeditada a la del acuerdo previo y a su acomodación en cuanto al procedimiento utilizado a través de la que lleva a cabo lo que en su momento se hubiera acordado.

26 agosto 1998

 

Adaptación a la nueva Ley.- 1) El artículo estatutario que imponía a las mujeres casadas la asistencia a las Juntas generales representadas por sus maridos devino nulo por derogación de la norma del Código Civil que atribuía al marido la representación de la mujer, por lo que es precisa su modificación, sin que pueda entenderse que su ineficacia «ex lege» la hace innecesaria, aparte de que la impone también la exigencia de claridad de las normas estatutarias y de los asientos registrales. 2) También es necesaria la modificación del artículo que atribuye un voto a cada acción, cuando según los Estatutos existen acciones de distinto valor nominal, pues en otro caso se vulneraría la prohibición legal de crear acciones que alteren la proporcionalidad entre el valor nominal de la acción y el derecho de voto. 3) Igualmente deben modificarse los artículos que contienen remisiones a determinados preceptos de la Ley de 17 de julio de 1951.

14 octubre 1999

 

Adaptación a la nueva Ley.- Solicitada la inscripción del acuerdo de reelección de administradores por una sociedad que tiene adecuada la cifra del capital al mínimo legal, es correcta la suspensión, conforme al apartado 4 de la disposición transitoria tercera de la Ley de Sociedades Anónimas, que ordena el cierre registral por no haberse inscrito la adaptación de los Estatutos a lo establecido en dicha Ley. El que la calificación no haya indicado los preceptos estatutarios que están en contradicción con la Ley no es argumento suficiente, pues dicha calificación sólo podrá hacerse a la vista de la escritura de adaptación de los Estatutos o, en su caso, de la solicitud de calificación de los estatutos inscritos, a los efectos de determinar si es necesaria o no la adaptación.

19 septiembre 2001

 

Adaptación a la nueva Ley.- A la vista de un supuesto idéntico al contemplado en la Resolución que precede, la Dirección reitera la misma doctrina. En este caso, además, se alegó que con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley se habían inscrito diversos actos sociales que, de no estar adaptada la sociedad a la nueva legislación, tampoco deberían haberse inscrito, a lo que la Dirección contesta diciendo que el Registrador no queda vinculado en su calificación por la inscripción errónea de otros actos sociales que no deberían haber accedido al Registro.

21 septiembre 2001

[1] Al referirse a este acuerdo, la Dirección incurre en una contradicción: en el punto 1 de sus fundamentos dice que se adoptó estando ya en vigor la nueva Ley de Sociedades Anónimas, mientras que en el punto 2, al final, afirma que fue anterior a ella. Parece ser que la fecha, según se expone en el punto I de los hechos, fue la de 7 de marzo de 1990.

[2] El resumen de esta Resolución incluye la de 1 de septiembre que la rectificó y fue publicada en el B.O.E. de 17 de septiembre de 1992

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Institución a término suspensivo e incierto

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Institución a término suspensivo e incierto

Institución a término suspensivo e incierto

Planteada la cuestión del destino de una nuda propiedad -al disponer la testadora sólo del usufructo- y si el llamamiento a favor de una Comunidad religiosa era a título de herencia o de legado, la Dirección resuelve con los siguientes argumentos: 1º.- Junto al usufructo, debe existir un derecho correlativo de nuda propiedad y éste hay que considerarlo implícitamente atribuido, bien a los herederos ab intestato, bien a los destinatarios futuros del pleno dominio. 2º.- Utilizando el criterio de la intención del testador, cuando el sentido literal de sus palabras no es claro, hay que reconocer que, instituida heredera usufructuaria una hermana de la testadora y ordenando que al fallecimiento de ésta se distribuyan bienes determinados entre diversos legatarios, adquiriendo el resto una Comunidad de religiosos, deben considerarse éstos los herederos aunque la testadora no emplease materialmente tal palabra. 3º.- Por último, unos y otros, al ser llamados a término, aunque suspensivo e incierto, adquirieron su derecho desde la muerte de la causante, pero no pueden obtener la entrega de los bienes antes de realizarse el evento a partir del cual la testadora quiso que los recibieran.

5 enero 1959

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Constitución por apoderado

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HIPOTECA

Constitución por apoderado

La autorización para contraer un préstamo no faculta para constituir también hipoteca en garantía de su devolución.

18 noviembre 1960

Constitución por apoderado.- Aun cuando para hipotecar se necesita mandato expreso, con arreglo a los artículos 1.713 del Código Civil y 139 de la Ley Hipotecaria, debe considerarse como tal el poder otorgado ante un Notario extranjero en que se faculta al apoderado para gravar y vender, indicándose, después de una larga lista de facultades, que no se consignan más para que no se entiendan limitadas en ningún aspecto.

29 septiembre 1965

Constitución por apoderado.- En la constitución de hipoteca en la que el prestatario es, al mismo tiempo, apoderado del hipotecante, el autor del negocio actúa en su propio nombre y en el de su representado sin vincular sus respectivos patrimonios de modo directo, pues su sola actuación da origen a una relación contractual entre cada uno de ellos y un tercero. Ahora bien, no puede ignorarse que esta relación de subordinación y accesoriedad entre los negocios jurídicos celebrados provoca una situación similar a la que subyace en la figura del autocontrato «stricto sensu» y determina las cautelas y prevenciones con que ésta es considerada jurídicamente; en efecto, la sola actuación del representante da lugar a la existencia de una situación de incompatibilidad de intereses entre los propios de aquél y los del representado, en la que no se asegura que el negocio de garantía haya sido considerado exclusivamente lo más conveniente y beneficioso para el patrimonio gravado; se incide así en la cuestión del ámbito de las facultades representativas conferidas al apoderado y, en este sentido, tanto el criterio de interpretación estricta que ha de regir en la materia (artículo 1.713 del Código Civil) como la aplicación analógica de las soluciones legalmente previstas para casos similares (artículos 221.2 del Código Civil y 267 del Código de Comercio) imponen la necesidad de específica autorización para la inclusión en los poderes conferidos de la hipótesis considerada; en otro caso, la insuficiencia de facultades del apoderado viciaría el negocio y determinaría su ineficacia respecto del patrimonio del representado (artículos 1.727 del Código Civil y 247 y 253 del Código de Comercio), sin perjuicio de la posible sanación posterior si mediase ratificación.

14 julio 1998

Constitución por apoderado.- 1. Se presenta en el Registro una escritura por la que una entidad bancaria concede un préstamo para financiar la compra de primera vivienda con carácter solidario a dos padres y su hija. En garantía de dicho préstamo, además de la garantía personal y solidaria de los prestatarios, se constituye hipoteca sobre un piso que ha adquirido la hija (representada por su padre) el mismo día, con el número anterior de protocolo del mismo Notario. El padre, aparte de en su propio nombre, actúa en representación de su hija en virtud de poder –cuyos particulares se transcriben- en que esta última concede a su padre para, con relación a un piso que se describe, y que es el mismo adquirido por la hija el mismo día, pueda comprarlo y concertar o subrogarse en toda clase de préstamos, especialmente de naturaleza hipotecaria, sobre el mismo, aunque incurra en la figura de la autocontratación.

La Registradora no practica la inscripción por observar dos defectos, uno de ellos el siguiente:

2) No ser el poder suficiente por no facultar al apoderado para garantizar con hipoteca préstamos dados a terceros o al propio hipotecante.

3. El defecto es revocado por la Dirección diciendo que basta con observar la operación que se lleva a cabo para advertir que el apoderado no se excede en el poder, pues, si bien es cierto que constituye la hipoteca en garantía de una deuda en que son deudores solidarios él, su esposa y la propietaria de la finca hipotecada que es su hija, en la propia escritura de apoderamiento queda salvado el supuesto de conflicto de intereses y, a mayor abundamiento, al contraerse el préstamo con el objeto de pagar con su importe el piso que se compra para la representada, no está utilizando en beneficio propio el poder concedido.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación, confirmando el Auto presidencial y revocando la calificación de la Registradora.

9 febrero 2005

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Efectos de la división horizontal de un edificio respecto a embargos ordenados sobre la totalidad

Produccion CoMa, 20/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Efectos de la división horizontal de un edificio respecto a embargos ordenados sobre la totalidad

Efectos de la división horizontal de un edificio respecto a embargos ordenados sobre la totalidad

Ordenado el embargo de la mitad indivisa de una finca que, en el momento de presentarse el mandamiento, estaba dividida horizontalmente en cuatro, la Dirección, pese a la necesidad de que el título exprese la identidad de la finca y a la circunstancia de que la división de una finca supone que ha dejado de existir, admite, no obstante, que en virtud del principio de subrogación real, la parte que en la división de la cosa común se adjudique a un copropietario ocupa la posición jurídica de su cuota respectiva, por lo que no debe rechazarse la anotación del embargo sobre la porción adjudicada al comunero so pretexto de que el mandamiento identifique la finca tal como era antes de la división. No obstante, habiendo caducado el asiento de presentación e inscrito la transmisión de la finca a favor de terceros, la Dirección terminó desestimando el recurso, si bien por motivos distintos de los expresados en la nota de calificación.

27 abril 2000

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Administradores: acuerdos

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: acuerdos

Administradores: acuerdos.- A diferencia de lo que ocurre en la Junta de accionistas (problema que puede verse más adelante en el apartado referente a la validez de los acuerdos de la Junta), es lícita la previsión estatutaria de que, en caso de empate en los cuerdos del Consejo, tenga calidad dirimente el voto del Presidente, pues así lo abona la posibilidad de establecer un órgano unipersonal de administración y el hecho de que aquí no pesa tanto el capital como en la Junta, sino que actúa la voz personal de cada uno de sus componentes.

17 julio y 5 noviembre 1956

 

Administradores: acuerdos.- Es inscribible una escritura de constitución de sociedad anónima en los estatutos de la cual se establece que el Consejo de Administración «se reúne válidamente para tomar acuerdos siempre que asistan o estén representados la mayoría absoluta de los consejeros».

19 octubre 1967

 

Administradores: acuerdos.- El acta notarial de presencia de la reunión puede suplir la certificación del Secretario del Consejo en relación con el libro de actas, en orden a acreditar los acuerdos adoptados, y, por tanto, ello no constituye defecto de ninguna clase. [1]

30 mayo 1974

 

Administradores: acuerdos.- Los acuerdos adoptados en un Consejo sin quórum no son radicalmente nulos. Pueden ser ratificados por otro posterior válidamente constituido, y ello aunque al celebrarse éste hubieran caducado estatutariamente parte de sus miembros, ya que en este caso puede considerarse que hay un mandato prorrogado de hecho.

30 mayo 1974

 

Administradores: acuerdos.- Aunque para ser nombrado administrador no se requiere la cualidad de accionista, no es inscribible el pacto estatutario por el que, en caso de empate, se prevé una solución arbitral. Fundamentalmente, porque en tal supuesto no hay, todavía, contienda o conflicto litigioso ni pretensiones merecedoras de tutela judicial y no procede, por tanto, la intervención de la jurisdicción ni, tampoco, la aplicación de la institución del arbitraje, que está ideada para sustituir en los conflictos litigiosos, la actuación de los Tribunales y que precisamente por eso tiene en su normativa aspectos que por su carácter procesal no están sujetos a la libre disposición de los particulares.

27 abril 1989

 

Administradores: acuerdos.- Para que sea inscribible la certificación de los acuerdos adoptados por el Consejo de Administración es preciso saber si los miembros del órgano colegiado que asistieron a la reunión tenían sus cargos vigentes y debidamente inscritos en el Registro Mercantil y estos extremos sólo podrán ser calificados si en la certificación protocolizada se expresan debidamente los nombres de los consejeros concurrentes.

10, 12 y 13 junio 1991

 

Administradores: acuerdos.- Aunque en la inscripción de acuerdos del Consejo de Administración lo que se inscribe es el acuerdo reflejado en el acta y no todo el contenido de ésta, es necesario para su validez que el acuerdo se haya adoptado por quienes tengan sus cargos vigentes e inscritos en el Registro Mercantil, y la única manera de comprobarlo, mediante el contraste con lo que reflejan los libros del Registro, es haciendo constar en la certificación del acuerdo los nombres de los Consejeros concurrentes, por lo que la falta de este requisito impide la inscripción.

17 octubre 1991

 

Administradores: acuerdos.- Ver más adelante «Expedición de certificaciones».

2 enero 1992

 

Administradores: acuerdos.- La regulación del Consejo de Administración permite un amplio margen para su configuración, aunque dentro de ciertos límites. El principio de mayoría simple para adoptar sus acuerdos admite ciertos refuerzos, pero no soluciones como la unanimidad o el derecho de veto. Tanto la Junta como el Consejo tienen unos principios comunes: amplio margen de libertad en su organización, formación de su voluntad por mayoría y posibilidad de reforzar quorums y mayorías. Pero atribuir el derecho de veto al Consejero Delegado en la adopción de ciertos acuerdos desvirtúa la posibilidad, consagrada legalmente a través del derecho de elección proporcional, de que en las decisiones del Consejo se pueda traslucir la diversidad de intereses presentes en la composición del accionariado.

10 noviembre 1993

 

Administradores: acuerdos.- Aún cuando el principio de mayoría absoluta que la Ley establece es susceptible de reforzarse en base a aquella libertad de autorregulación, soluciones como la unanimidad o el derecho de veto no son coherentes con aquella naturaleza, e incluso ha de entenderse que han sido implícitamente descartadas por el propio legislador al proscribir la antigua figura del Consejo de dos miembros y admitir como único supuesto de actuación conjunta el de dos Administradores mancomunados.

25 abril 1997

 

Administradores: acuerdos.- No es inscribible el acta notarial de una junta universal en la que, entre otros extremos, se incluye la renuncia de dos miembros del Consejo de Administración, si no se justifica el correspondiente acuerdo del órgano colegiado requiriendo la presencia del Notario para levantar acta de la junta general. No obstante, al poder justificarse documentalmente en un momento posterior el cumplimiento de tal exigencia, el defecto no puede calificarse como insubsanable.

19, 20, 21 y 22 septiembre 2000

 

[1] El problema que plantean las actas autorizadas por el Secretario del Consejo se axamina también, aunque referido a acuerdos de la Junta, en las Resoluciones de 27 de febrero y 3 de marzo de 1986, incluidas más adelante bajo el epígrafe “Junta General: Validez de sus acuerdos”.

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Institución bajo la forma de donación mortis causa

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HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Institución bajo la forma de donación mortis causa

Institución bajo la forma de donación mortis causa

El presupuesto del documento inscribible es una donación otorgada en Francia por un español en la que dispone en favor de su esposa, para el caso de que le sobreviva, de todos los bienes que integren su sucesión, pudiendo la donataria disfrutar y disponer de dichos bienes a partir de la muerte del donante. Solicitada la inscripción por la esposa sobreviviente mediante escritura de manifestación otorgada en España, se plantean los siguientes defectos: 1º. El Registrador considera que se trata de donación «mortis causa», prohibida en nuestra legislación. La Dirección, que emplea una sola vez el término «donación inter vivos», rechaza el defecto considerando que se trata de una disposición gratuita, revocable, en la que la aceptación anticipada del donatario es irrelevante y cuya presencia en el acto de la donación carece de trascendencia, pues la no presencia del beneficiario en el acto de otorgarse el testamento no es requisito de validez del testamento. 2º. Tampoco se considera defecto que la inexistencia de hijos solo se acredite con el libro de familia, dada la dificultad -cuando no imposibilidad- de dicha prueba, aparte de que el Registro Civil no goza de la presunción de integridad y, por tanto, no constituye prueba de los hechos negativos. 3º. En cambio no se considera probado, y constituye defecto, la premoriencia del padre del causante y de su primera esposa, toda vez que el Notario francés autorizante se limita a afirmar que fallecieron «como le ha acreditado el compareciente mediante las correspondientes certificaciones», lo que puede servir como testimonio en relación con las mismas, pero se omiten datos que han de constar en el asiento, como la fecha de expedición de la certificación, el funcionario que la expide y su residencia. 4º. Finalmente, se confirma también el defecto de incluir como parte de los bienes que se adjudican en pago de la cuota ganancial un bien que, por el título de adquisición, debería adjudicarse por título de herencia.

6 marzo 1997

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Administradores: acuerdos anteriores a la inscripción de la sociedad

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: acuerdos anteriores a la inscripción de la sociedad

Administradores: acuerdos anteriores a la inscripción de la sociedad.- Aunque la sociedad no exista mientras no se inscriba en el Registro, ello no quiere decir que antes de ese momento no puedan ser realizadas actividades en su nombre, si bien (artículo 7º de la Ley de Sociedades Anónimas) con los requisitos necesarios y bajo la condición de que la sociedad se inscriba. De acuerdo con ello es inscribible la escritura de constitución que se presenta complementada con otra que contiene acuerdos adoptados por la Junta General. [1]

27 febrero 1986

[1] La Resolución de 16 de junio de 1973, reseñada más adelante bajo el epígrafe “Delegación de facultades”, adoptó un criterio semejante.

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Administradores: atribución de cargos

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: atribución de cargos

Administradores: atribución de cargos.- Conforme al principio de autonomía de la voluntad (arts. 116, 119 y 121 del Código de Comercio, 9º y 141 de la Ley de Sociedades Anónimas, y 115 del Reglamento del Registro Mercantil), la configuración de la estructura y régimen interno de los órganos sociales no tiene más límites que los establecidos por las normas imperativas, entre las cuales no existe ninguna que prohíba atribuir la condición de Vicesecretario del Consejo de Administración a todos los miembros del Consejo que no ostenten cargo especial, de forma que cualquiera de los que se encuentren en dicha situación podrán certificar siempre que el designado Secretario no pudiese actuar como tal.

14 diciembre 1993; 2 junio 1994

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Constitución por el Administrador de una sociedad

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HIPOTECA

Constitución por el Administrador de una sociedad

Constitución por el Administrador de una sociedad

La constitución de hipoteca sobre la finca de una sociedad por su Administrador, en garantía de deuda ajena, salvo cuando pueda apreciarse su inequívoca contradicción con el objeto social, debe admitirse, según la Dirección General, por las siguientes razones: a) El poder de representación del Administrador se extiende a todos los actos comprendidos dentro del objeto social, y entre ellos la hipoteca debatida, si tales actos caen dentro de dicho ámbito o son instrumento idóneo para su consecución; b) la citada conexión es muy difícil de apreciar, pues a veces descansa en matices subjetivos -sólo conocidos por el Administrador-, y puede suponer la asunción de un riesgo propio de los negocios mercantiles, así como la conveniencia de adoptar el sigilo necesario para no hacer ineficaces, por públicas, determinadas decisiones empresariales que pretenden por medios indirectos los resultados negociables propios del objeto social; c) según reiterada doctrina del Tribunal Supremo y de la propia Dirección, el poder de representación de los Administradores incluye no solo los actos propios del objeto social, sino también los complementarios y auxiliares, así como los neutros o polivalentes y los aparentemente no conectados con el objeto social, en los que se puede encuadrar la hipoteca objeto de este recurso.

17 noviembre 1998

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Administradores: caducidad del cargo

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: caducidad del cargo

Administradores: caducidad del cargo.- Caducado el cargo de administrador y, por tanto, el asiento de su nombramiento, debe procederse a su cancelación. Frente a ello no cabe oponer los siguientes argumentos: 1º. La doctrina de las Resoluciones de 24 de mayo de 1968, 30 de mayo de 1974 ó 12 de mayo de 1978, que se referían a supuestos de convocatoria de la Junta por administradores con cargos caducados, pues la vigencia del asiento de nombramiento es independiente de situaciones de hecho que afecten al mismo nombramiento o de la validez de determinadas actuaciones de los administradores con cargo caducado o de su responsabilidad por no haber puesto en marcha los mecanismos tendentes a suplir las consecuencias de esa caducidad. 2º. Tampoco puede esgrimirse la doctrina de las Resoluciones de 26 y 27 de mayo de 1992, no ya por la distinta razón a que en aquellos casos obedecía el cese de los administradores, la desvinculación unilateral por renuncia frente a la finalización del plazo por el que se hiciera el nombramiento, sino por cuanto en aquéllos se contemplaba la posibilidad o no de inscripción de un acto voluntario cuyo reflejo registral dejaría vacío de contenido otro asiento a la sazón vigente, en tanto que aquí se contempla el supuesto de cancelación de un asiento que por expresa determinación legal, con independencia de la voluntad de los interesados, ha perdido vigencia dejando de producir los efectos que le son propios. 3º. En cuanto a la no retroactividad de la norma reglamentaria a situaciones creadas al amparo del régimen anterior a la reforma de la legislación mercantil, una cosa es que los nombramientos anteriores por plazo superior a cinco años no caducaran inmediatamente, y otra que, en el presente nombramiento, hecho por plazo de cinco años y que caducó en 1988, no le fuera aplicable la nueva solución reglamentaria de caducidad y cancelación. 4º. Finalmente, el hecho de que la actuación del Registrador sea de oficio no impide que también pueda ser excitada por quien esté interesado en su realización, sea por vía de petición o simple denuncia de la existencia del supuesto que ha de dar lugar a la misma, máxime si se tiene en cuenta que en el procedimiento registral no se está, por lo general, ante actuaciones a realizar en un determinado expediente sujeto a examen periódico, sino ante una actividad que se desarrolla en relación con folios u hojas registrales cuyo contenido tan solo se pone de manifiesto cuando se solicita algún asiento en los mismos o son objeto de publicidad formal, razón por la que, generalmente, a falta de tal actividad, no se apreciará la situación de caducidad en que haya podido incurrir un asiento que, por el contrario, la iniciativa de los interesados puede poner de relieve.

25 abril 1994

 

Administradores: caducidad del cargo.- Se plantea este recurso porque el Registrador deniega la inscripción de la renuncia a su cargo por un Administrador, al entender que, nombrado por tiempo indefinido antes de la reforma de la legislación mercantil, su nombramiento había caducado el 30 de junio de 1992, según la disposición transitoria cuarta de la Ley. La Dirección, sin embargo, sostiene que dicha fecha era la señalada para la adaptación de los estatutos y para la presentación en el Registro Mercantil del acuerdo de reelección o cese, pero no impuso el cese o caducidad de los nombramientos hasta entonces válidos por el incumplimiento de dichas obligaciones. Por el contrario, la laguna existente ha sido colmada por la disposición transitoria cuarta del Reglamento del Registro Mercantil, al señalar como fecha de caducidad el transcurso de cinco años desde la entrada en vigor del propio Reglamento, que tuvo lugar el 1 de enero de 1990, plazo que aún no se había cumplido al tiempo de solicitarse la inscripción de la renuncia que dio lugar al recurso.

11 marzo 1998

 

Administradores: caducidad del cargo.- La nueva Ley de Sociedades Anónimas no establece, ni siquiera para después del 30 de junio de 1992, ninguna relación de subordinación entre la inscripción de la adaptación estatutaria pertinente y la renovación -ajustada a las nuevas exigencias- de los cargos gestores si los vigentes en ese momento según el Registro fueron nombrados antes de la nueva legislación y por más de cinco años. En el caso de que para el cargo de administrador estuviera prevista una duración indefinida, la nueva legislación no impone una caducidad inmediata, sino que deberá esperarse al transcurso de cinco años para que ésta se produzca. En consecuencia, no puede imponerse como defecto que impida la inscripción de una escritura de adaptación de una sociedad a la nueva Ley la existencia de un administrador nombrado por tiempo indefinido.

8 abril 1996

 

Administradores: caducidad del cargo.- La doctrina conocida como del administrador de hecho, que trata evitar el riesgo de acefalia para la sociedad que produciría un riguroso automatismo en el cese de los administradores una vez transcurrido el plazo por el que fueron nombrados, y que se ha aplicado a casos como los de renuncia voluntaria de los propios administradores, en los que se ha admitido condicionar la renuncia a la previa adopción de medidas tendentes a evitar dicha situación, no significa que deba admitirse de forma incondicionada la prórroga del plazo durante el cual los administradores con cargo caducado pueden seguir actuando válidamente, por lo que no serán inscribibles los acuerdos adoptados en una Junta convocada por administradores que habían cesado en el cargo con bastante antelación y fuera de los plazos que permitirían calificar como válida su actuación a los solos efectos de procurar el restablecimiento del órgano de administración.

13 mayo 1998

 

Administradores: caducidad del cargo.- El problema planteado es la validez de la convocatoria de una Junta General hecha por un Administrador cuyo cargo está cancelado en el Registro Mercantil por caducidad, si bien es de tener en cuenta que el documento por el que se elevaron a públicos los acuerdos de la Junta y que contenía, entre otros, la reelección de los Administradores, en una primera calificación no tuvo acceso al Registro por otros motivos, y fue cuando se presentó un documento complementario, en una segunda calificación y vigente el asiento de presentación, cuando el Registrador señaló el defecto indicado al principio. La Dirección, basándose en que el nombramiento de los Administradores surte sus efectos desde el momento de la aceptación y que su inscripción es obligatoria, aunque no constitutiva, llega a la conclusión de que, sin perjuicio de los efectos derivados de la publicidad registral y de la responsabilidad del Administrador que no procura la inscripción de su nombramiento dentro del plazo legal, su actuación es válida desde que acepta el cargo y mientras está vigente, alcanzando esa validez a las convocatorias de las Juntas que realice.

4 junio 1998

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Administradores: convocatoria

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Administradores: convocatoria

Administradores: convocatoria.- Convocado el Consejo de Administración por quien sólo tenía esta facultad en ausencia del Presidente, sin aportarse la prueba de estar ausente en dicho momento, este defecto debe considerarse falta subsanable, pero no causa de nulidad de los acuerdos adoptados.

4 abril 1972

 

Administradores: convocatoria.- A diferencia de lo que ocurre con la Junta General, no hay ningún precepto en la Ley que imponga la necesidad de expresar el orden del día en las convocatorias del Consejo de Administración.

17, 18 y 19 abril 1991

 

Administradores: convocatoria.- A la vista del artículo 140 de la Ley de Sociedades Anónimas, que atribuye al Presidente la facultad de convocar el Consejo, y de la cláusula estatutaria que distingue con claridad entre la solicitud y la facultad efectiva de convocatoria, no puede entenderse válidamente constituido un Consejo de Administración celebrado pese a la oposición del Presidente a la solicitud de convocatoria realizada por los restantes miembros del Consejo, sin perjuicio de la responsabilidad en que pueda incurrir el Presidente por la omisión de la convocatoria si ésta resulta preceptiva en virtud de una concreta disposición estatutaria. Tampoco cabe entender que en este caso corresponde al Vicepresidente una facultad directa de convocatoria, pues la sustitución de la posición del Presidente -prevista en la Ley y en los Estatutos- requiere que éste se halle impedido de forma efectiva para el ejercicio de las funciones propias del cargo, situación que no cabe deducir de la simple circunstancia de no tener fijada su residencia en el lugar del domicilio social, pues si este hecho no ha impedido un intercambio fluido de comunicaciones entre los miembros del Consejo, tampoco habría impedido la convocatoria del órgano si ésta hubiese sido la decisión del presidente.

15 diciembre 1995

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Elementos comunes

Produccion CoMa, 19/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Elementos comunes

Elementos comunes

No es posible atribuirlos de modo exclusivo a ningún condueño, por lo que no es inscribible la escritura que, en ejecución de sentencia, ordena al concedente de un derecho de opción la entrega de una determinada superficie en la que van incluidos elementos privativos y comunes.

11 marzo 1993

Elementos comunes.- La posibilidad de que un elemento en apariencia común se inscriba por la sola voluntad de uno de los interesados en anejo de un elemento privativo, se resuelve en sentido negativo en un recurso planteado a propósito de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituida con anterioridad a la Ley de 1960, según puede verse en este mismo apartado, más atrás, bajo el epígrafe «Anterior a la Ley de 1960».

5 junio 1998

Elementos comunes.- Dividido horizontalmente un complejo industrial en tres edificios de planta baja, no puede considerarse como defecto que no se describa en la escritura ningún elemento común, pues serán elementos comunes aquellos que no sean caracterizados como privativos, y, además, se revela la existencia de tales elementos comunes por el hecho de que uno de los privativos se apoya en otro, sin que se establezca una servidumbre u otro derecho real que configure tal situación (Otro defecto de la calificación, confirmado por el Centro Directivo, puede verse, más adelante, bajo el epígrafe «Problemas relativos a la creación de servidumbres»).

5 octubre 2000

Elementos comunes.- 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una cláusula de los estatutos de una escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal en la que concurren las circunstancias siguientes: que en la misma se recogen las participaciones en los gastos y aprovechamientos de las piscinas que estén o que en su día y si procede se ubiquen sobre las cubiertas de los edificios, que serán en todo caso consideradas como elemento común; que en la escritura de declaración de obra nueva que fue autorizada e inscrita tiempo antes de la que hoy nos ocupa, no aparecen descritas esas piscinas aunque sí las cubiertas de los edificios como comunes, lo que no se recoge tampoco en la licencia que se incorporó a la citada escritura de declaración de obra nueva que se inscribió; la cuestión debatida es por lo tanto, la de si se pueden incluir en los estatutos reguladores de la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal, las normas de uso y disfrute de determinados elementos comunes, aunque estos no hayan sido descritos en la declaración de obra nueva correspondiente.

2. De los artículos 396 del Código Civil y del 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, se deducen las claves para diferenciar los elementos de propiedad separada de los comunes; pero lo cierto es, que así como en el apartado a) del artículo 3 se definen las indicaciones que sirven de base para analizar y calificar un elemento como privativo, no ocurre lo mismo con los elementos comunes, por eso, tanto la doctrina como la jurisprudencia han seguido el criterio de considerar como comunes todos aquellos elementos e instalaciones que no estén descritos en el documento público como privativos –Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 1993–; así pues, sólo puede reclamarse individualmente lo que de forma concreta figure como privativo en el Título de constitución de la Propiedad Horizontal, –Resolución de 5 de junio de 1998– de ahí que en la Ley de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se incluyó en la lista de elementos comunes que hace el artículo 396, una reserva para cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles; así pues, no se trata de una lista cerrada, por lo que cualesquiera elementos –incluso las piscinas– pueden formar parte de las instalaciones comunes.

Pero esto no significa que todos los elementos comunes deban ser descritos en el titulo de constitución de la división horizontal; ni tampoco que no se puedan regular los gastos de mantenimiento y las formas de aprovechamientos de los que no figuren descritos o de otros que en el futuro puedan completar o mejorar las instalaciones y elementos comunes; si bien para su incorporación –en su caso- a los que existen, será necesaria la autorización de la comunidad; y además, de tratarse de elementos cuya construcción precise de requisitos administrativos, será necesario para su habilitación que se cumplan aquéllos; esto no es obstáculo para que en los estatutos se recojan las formas de disfrute, mantenimiento, gastos y otros pactos, para cuando se produzca la habilitación o adquisición de esos elementos comunes. Así pues, no siempre se encuentra la descripción completa de todos los elementos comunes en la escritura de división horizontal, ni es necesario, debido al carácter común de todos los elementos que no están asignados específicamente al conjunto de los individuales. En definitiva, serán comunes del inmueble, aunque no figuren de forma expresa en el título, todos los servicios y elementos comunes que realmente cuente el edificio y no sean designados privativos, se mencionen o no específicamente en el artículo 396 del Código Civil, pues la realidad material se impone. En definitiva, pueden existir elementos comunes que no se describan en la declaración de obra nueva del inmueble.

3. Respecto a la posibilidad de hacer constar reglas de mantenimiento, uso y disfrute o gastos de conservación de esos elementos comunes que no constan en la declaración de obra nueva, la norma del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en el párrafo tercero “el Título podrá contener, además, reglas de de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”; de lo que se deduce en primer lugar, que no es necesario que la comunidad disponga de estatutos, -podrá- puesto que se aplicaría en defecto la Ley; en segundo lugar, que no se pueden establecer reglas que vayan contra de las normas impositivas o de orden público, si bien la mención de uso y gastos o conservación de un elemento que aún no ha sido construido o adquirido –como podría ser el caso de la piscina de este expediente– no es algo contrario a las normas impositivas o de orden público; sería contrario a esas normas impositivas, por ejemplo, las cláusulas en las que se autorice a convocar juntas con menos plazo del fijado en el artículo 16, o impedir que insten las juntas más del 25% de los propietarios, o que se lleven a cabo votaciones por distintos medios de los señalados en el artículo 15, o que los acuerdos sean adoptados con quórum distinto a lo fijado en el artículo 17, entre otras cosas; en tercer lugar, que la finalidad de la inscripción de los estatutos en el Registro es la de que las normas contenidas en los mismos obliguen e terceros, que en este caso –lo que se plantea el recurrente en su escrito– son los futuros adquirentes o propietarios de elementos de la propiedad horizontal; y esto es lo que se pretende precisamente con la constancia en el Registro de la normas de uso y gastos de la piscina, que en el caso de que se habilite o se construya –para lo que necesitará en su momento los permisos pertinentes– estén obligados los propietarios a respetar los estatutos en lo que se refiere a su conservación y mantenimiento; y por último, que el único requisito de consentimiento que se exige por la Ley es el de la unanimidad de los propietarios, que en este caso concurre indudablemente al ser otorgada la escritura por el propietario único.

4. Que la circunstancia de hacer constar en los estatutos normas de regulación sobre elementos que no se describen en la declaración de obra nueva, no ofrece obstáculos jurídicos a su acceso al Registro, como consta en la Resolución de 27 de diciembre de 2010, que de sus fundamentos de Derecho resulta que «si como exige la Registradora es necesaria una declaración de obra nueva, que en el presente caso no se realiza, al menos formalmente. Las únicas diferencias constructivas que se aprecian son las relativas a que de (…) Esta Dirección General ha tenido ocasión de precisar en bastantes casos el concepto hipotecario o registral de obra nueva. Según la Resolución de 21 de febrero de 1995, que recoge la doctrina de otras anteriores, “… su acceso al Registro tiene lugar como simple constatación de un hecho y desde el punto de vista hipotecario no pasa de ser un elemento físico que completa la descripción de la finca. Si las operaciones de segregación y agrupación de departamentos no modifican la descripción registral del edificio no será necesario variarla”. Y como dice la Resolución de 19 de febrero de 2005, “no puede presuponerse que el edificio… sea distinto del que figura inscrito, por el hecho de que haya sido modificada su configuración interior, ni que su reparación o rehabilitación del mismo… haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma”».

En el mismo sentido las Resoluciones mencionadas por el recurrente en su escrito, de 18 de enero de 2002, por la que «la declaración de obra nueva es concorde con la licencia, sin que la inscripción del precepto estatutario tal como se pretende determine la exigencia o no en su día de la correspondiente licencia administrativa si se produjere la subdivisión del mismo», y la de 19 de febrero de 2005 que establece que «no puede presuponerse que el edificio, tal y como ahora se describe, sea distinto del que figura inscrito por el hecho de que haya sido modificada en algunos puntos su configuración interior, ni que la reparación o rehabilitación del mismo, objeto del préstamo hipotecario, haga nacer un edificio distinto que el que figura inscrito, si su configuración exterior es la misma, aunque se hayan realizado algunas modificaciones interiores, las cuales pueden venir impuestas por las exigencias físicas que presupone la constitución en régimen de propiedad horizontal».

5. Respecto al primero de los motivos del recurso, habida cuenta que se revoca la suspensión que se hace de la cláusula de los estatutos en la calificación de la registradora, no ha lugar a resolver sobre la procedencia de la inscripción parcial de la escritura, realizada sin solicitud expresa del interesado, por cuanto es procedente la inscripción completa de la misma.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la suspensión que hace la registradora en la nota de calificación.

9 enero 2012

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Administradores: destitución

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Administradores: destitución

Administradores: destitución.- Aunque sin previa inclusión en el orden del día la Junta ordinaria puede tomar el acuerdo de destituir al Consejo de Administración, como consecuencia de censurar la gestión social, no será posible tomar esta medida si precisamente en la Junta se reconoce que no pudieron examinarse las cuentas, balance y memoria «por carecer los señores accionistas presentes de los libros y elementos de juicio necesarios».

26 febrero 1953

 

Administradores: destitución.- El acuerdo de separar a alguno de los Administradores no vulnera el orden del día si en éste figuraba la renovación del Consejo de Administración.

11 febrero 1970

 

Administradores: destitución.- Ver más adelante «Junta General: Facultades».

13 marzo 1974

 

Administradores: destitución.- No es inscribible la escritura por la que se elevan a públicos los acuerdos de la Junta consistentes sólo en el nombramiento de nuevo Consejo, el cual, a continuación, designa nuevo Presidente, si resulta: 1º Que según los estatutos el número máximo permitido de Administradores es de siete y con los designados por la Junta aparecen ocho; y 2º Que, aunque la Junta puede acordar en cualquier momento la separación de un Administrador, aun cuando este punto no figure en la convocatoria, no consta en el acta y, por tanto, en la certificación que se haya destituido al presidente, sin que el hecho de nombrar uno nuevo pueda considerarse como una destitución tácita del anterior.

8 mayo 1987

 

Administración. destitución.- Es inscribible la escritura por la que se eleva a público el acuerdo de cese de los miembros del Consejo, por transcurso del plazo, y seguidamente la reelección de los mismos, sin que tenga fundamento el defecto indicado de no constar la identidad de los cesados, pues tales datos constan ya en el Registro Mercantil y, por otra parte, la posibilidad de la existencia de otros administradores cuyos nombramientos no estuvieran inscritos no impone la denegación en bloque del acuerdo calificado respecto a todos los afectados.

8 marzo 1991

 

Administradores: destitución.- Es inscribible el acuerdo de cesación por transcurso del tiempo de todos los miembros del Consejo de Administración de una Sociedad Anónima, pese a que, según el Registro, no haya transcurrido aún el plazo para el que fueron nombrados y a que no se indiquen los nombres de los Consejeros afectados. En cuanto a lo primero, porque la Junta puede acordar en cualquier momento la separación de los Administradores. Y en cuanto a lo segundo, porque si bien es posible que existan Consejeros cuyo nombramiento no esté inscrito, ello no puede obstaculizar la inscripción, pues los datos identificadores omitidos constan en el Registro, gozan de la presunción de exactitud y deben ser tenidos en cuenta en la calificación.

3 diciembre 1991

 

Administradores: destitución.- Planteándose el problema de si es inscribible el acuerdo de cese y renovación de los cargos de Administrador si el asunto no figura en el orden del día de la sesión de la Junta, la Dirección admite esta posibilidad basándose, en primer lugar, en la norma del artículo 131 de la Ley de Sociedades Anónimas, según la cual «la separación de los Administradores podrá ser acordada en cualquier momento por la Junta general», aparte de que, según el artículo 134, el acuerdo para entablar la acción de responsabilidad de los Administradores -que lleva consigo su destitución- puede ser adoptado aunque no conste en el orden del día. En el presente caso, además, se incluyó entre los puntos del orden del día la «aprobación, si procede, de la gestión del Consejo de Administración», cuestión ésta que puede dar lugar al acuerdo sobre responsabilidad de los Administradores o sobre la mera destitución de los mismos.

16 febrero 1995

 

Administradores: destitución.- No puede inscribirse el nombramiento de Administrador único mientras no conste el cese de los existentes, cuyos cargos están vigentes. Y aunque pudieran hallarse incusos en cualquiera de las prohibiciones legales, la obligación de destitución inmediata que establece el artículo 132.1 de la Ley de Sociedades Anónimas no implica que pueda prescindirse del acuerdo adoptado por la Junta General, que es el órgano competente para la separación de los administradores y contra el que puede recurrirse. Tampoco puede prescindirse del acuerdo de separación y de su constancia en el acta por el hecho de que no sea preciso que venga recogido en el orden del día.

26 julio 1996

 

Administradores: destitución.- El artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil establece que la certificación del acuerdo por el que se nombre al titular de un cargo con facultad certificante, cuando haya sido expedida por el propio nombrado, sólo tendrá efecto si se acompaña notificación fehaciente del nombramiento al anterior titular, no pudiendo el Registrador practicar la inscripción hasta transcurridos quince días desde la fecha de presentación, plazo durante el cual el titular anterior podrá oponerse a la práctica del asiento si justifica haber interpuesto querella criminal por falsedad en la certificación o si acredita de otro modo la falta de autenticidad; sin embargo, acreditada la interposición de la querella, se hará constar esta circunstancia al margen del último asiento, pero no se impide la inscripción de los acuerdos certificados. De lo que se deduce que sólo la oposición fundada en la justificación de la falta de autenticidad del nombramiento, y en la mera manifestación contradictoria realizada por el anterior titular, puede servir de base al cierre registral de dicho acuerdo.

8 noviembre 1999

 

            Administradores: destitución.- El cierre registral derivado de la falta de depósito de las cuentas anuales alcanza a la inscripción del nombramiento de administradores, pero no al de su cese. Y es que, aparte de la literalidad del artículo 221 de la Ley de Sociedades Anónimas, no parece lógico que un obstáculo registral como éste, motivado en muchas ocasiones por causas imputables a los administradores –no formulación, falta de convocatoria de la junta para su aprobación o, incluso, falta de aportación al Registro una vez aprobadas- vaya a redundar en su provecho en el sentido de que impida la constancia registral de la voluntad social de cesarlos en el ejercicio del cargo.

            31 marzo 2003

 

            Administradores: destitución.- 1. Se suspende la inscripción de una escritura de elevación a publico de acuerdos sociales porque a juicio del registrador es necesario establecer en la nueva regulación del régimen de mayorías para la valida constitución de la Junta General, la expresa salvedad de las mayorías que respecto al cese de los Administradores resulta del artículo 131 y 134 de la Ley de Sociedades Anónimas.

            El artículo cuestionado de los Estatutos establece que «Las Juntas Generales ordinarias y extraordinarias se consideraran válidamente constituidas, sea cual fuere el número de accionistas concurrentes cuando el capital, propio y ajeno representado por los mismos ascienda, por lo menos al 75% del capital social en primera convocatoria y al 60% en segunda convocatoria.».

  1. En una sociedad eminentemente capitalista como la anónima prevalece el principio de amovilidad del Administrador, de modo que la separación de este podrá ser acordada, en cualquier momento por la junta general. Este principio característico del tipo social quedaría comprometido por las cláusulas estatutarias que, al fijar quórum o mayorías superiores a los establecidos en los artículos 93 y 102 de la Ley, dificulten directa o indirectamente el acuerdo de separación en detrimento de la agilidad revocatoria que la defensa del interés social normalmente exige. Sentado este principio, el argumento del recurrente de que el artículo 19 de los Estatutos cuestionado no infringe los artículos 131 y 134 de la Ley de Sociedades Anónimas, ya que se limita a establecer un quórum de mayorías para la Junta mayor del fijado en la norma pero que en cuanto al régimen de mayorías será aplicable en todo caso los distintos artículos de la Ley de Sociedades Anónimas, no puede ser admitido
  2. En efecto dicho artículo en cuanto no contiene salvedad alguna, contradice directamente el principio de libre revocabilidad del Administrador que es de orden publico (cfr. STS 31 de mayo de 1957). La exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales, en función del alcance «erga omnes» de sus pronunciamientos, impide que pueda tener acceso al Registro la cláusula estatutaria discutida ya que al no exceptuar la hipótesis apuntada, generaría, en conexión con la presunción de exactitud y validez del contenido del registro (cfr. artículo 20 del Código de Comercio), la duda sobre cual sería la efectiva mayoría exigida para la separación de los Administradores, si el sistema ordinario de quórum y mayorías previstos en la ley (cfr. artículo 102 Ley de Sociedades Anónimas) o el reforzado establecido en los Estatutos.

            Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota y el acuerdo del Registrador.

            23 enero 2006

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Administradores: determinación de la mayoría

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Administradores: determinación de la mayoría

Administradores: determinación de la mayoría.- La cláusula discutida decía así: «Para la válida constitución del Consejo y para la adopción de acuerdos se estará a lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley. A efectos de determinación de la mayoría, los votos en blanco o las abstenciones no serán computados, y en caso de empate decidirá el voto del presidente». La Dirección no comparte el criterio del Registrador que consideraba vulnerado el concepto de mayoría absoluta del artículo 78 de la Ley de Sociedades Anónimas, pues al remitirse la cláusula discutida a dicho artículo es evidente que no lo infringe. Sin embargo, resuelve que la cláusula adolece de ambigüedad y debe dársele otra redacción, pues de ella no se desprende el sentido correcto, indicado por el Notario en su escrito de recurso, según el cual el voto en blanco y la abstención no tendrán valor positivo ni negativo, pero sin que los que mantienen esa actitud deban quedar excluidos del cómputo de los asistentes.

5 julio 1988

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Administradores: determinación inicial del órgano de gestión

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Administradores: determinación inicial del órgano de gestión

Administradores: determinación inicial del órgano de gestión.- Planteado este recurso en torno a una escritura otorgada el 28 de diciembre de 1989 por la que, al constituirse una sociedad anónima, los estatutos se limitaban a establecer la posibilidad de que la Junta General confiase la administración a un Consejo de Administración o a un Administrador único y frente al criterio del Notario defendiendo esta alternativa en base a las normas de derecho transitorio, la Dirección General confirma la nota denegatoria y considera que los Estatutos deben configurar de modo claro, preciso e inequívoco la modalidad que efectivamente adopta el órgano de administración, sin que sea válida dicha alternativa. [1]

27 febrero 1991

[1] Idéntica doctrina mantiene la Resolución dictada el día siguiente por la Dirección General, referida al mismo caso en una Sociedad de responsabilidad limitada.

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Administradores: duración del cargo

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Administradores: duración del cargo

Administradores: duración del cargo.- Transcurrido el plazo previsto en los estatutos para la renovación parcial del Consejo de Administración sin que se haya producido, puede considerarse que no hay caducidad automática de los cargos y sí un mandato prorrogado de hecho, ya que en este caso la fijación de las personas afectadas dependía de votación en Junta General.

30 mayo 1974

 

Administradores: duración del cargo.- La prórroga del cargo de Administrador, que excepcionalmente admitió la Resolución de 24 de junio de 1968 para evitar la paralización de la sociedad, no puede extenderse a casos distintos de los previstos en aquélla, de manera que la facultad que, según el artículo 72.2º de la Ley tiene el Consejo de Administración para completar interinamente las vacantes que se produzcan dentro del plazo legal de su duración no puede ejercerse una vez transcurrido dicho plazo y menos todavía estimar elegido como Presidente a quien no obtuvo mayoría por falta de quórum. Como consecuencia de lo anterior, este Presidente no estará legitimado para convocar a la Junta general si los estatutos sociales atribuyen esta facultad a dicho cargo.

12 mayo 1978

 

Administradores: duración del cargo.- Reiterando la doctrina de la Resolución de 12 de mayo de 1978, el que los Administradores puedan seguir funcionando de hecho hasta la primera Junta general, a fin de evitar la paralización de la sociedad, una vez vencido el plazo por el que fueron designados, no permite inferir que puedan aplicarse sus facultades a supuestos no imperativos, como es completar interinamente durante ese periodo las vacantes producidas en el seno del Consejo de Administración.

18 junio 1979

 

Administradores: duración del cargo.- A diferencia de los nombrados en el acto constitutivo, para los Administradores nombrados posteriormente no hay ningún precepto en la Ley de Sociedades Anónimas que establezca limitación en el plazo. La previsión de que se renueve parcialmente el Consejo, contenida en el artículo 73, que trata de impedir que la sociedad quede sin órgano de representación, no supone que forzosamente hayan de caducar todos los nombramientos dentro de un determinado plazo, sino que esta situación podría producirse por otras causas (mandato legal, plazo estatutario o acuerdo de la Junta). Estas y otras razones hacen que falten los presupuestos de aplicación del artículo 4.1º del Código Civil para calificar como contraria al artículo 72 la cláusula de modificación estatutaria que eliminaba las limitaciones en la vigencia temporal del cargo.

9 y 11 junio 1980

 

Administradores: duración del cargo.- Reitera la doctrina de la Resolución de 11 de junio de 1980, con la diferencia de que en dicha ocasión se trataba de una escritura de modificación de una sociedad ya existente, mientras que en este caso el documento que motivó el recurso fue una escritura de constitución de sociedad anónima, en cuyos estatutos un artículo decía que, «sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 72 de la vigente Ley de Sociedades Anónimas, los consejeros ejercerán sus cargos por tiempo indefinido y cesarán en los mismos por dimisión o destitución de la Junta general».

13 junio 1980

 

Administradores: duración del cargo.- Previendo los estatutos distintos plazos de permanencia en el cargo cuando el número de Administradores sea impar, incumple esta norma estatutaria la escritura constitutiva en la que se nombran tres Administradores sin especificar la duración de cada uno.

13 abril 1981

 

Administradores: duración del cargo.- Tratándose de Administradores nombrados con posterioridad al acto constitutivo, pueden serlo con carácter indefinido.

15 septiembre 1981

 

Administradores: duración del cargo.- El plazo establecido en el artículo 72.1º de la Ley de Sociedades Anónimas sólo afecta a los Administradores designados en el acto constitutivo de la sociedad. El silencio de los estatutos y de la escritura de constitución no autoriza a suponer que los Administradores son designados por cinco años, puesto que lo que el artículo 72.1º les permite es señalar el plazo que se crea conveniente con tal que no rebase los cinco años, pero también es cierto que no es preciso determinar un plazo concreto, puesto que ningún precepto lo exige.

24 noviembre 1981

 

Administradores: duración del cargo.- El plazo de duración temporal establecido en el artículo 72.1º de la Ley de Sociedades Anónimas es de aplicación únicamente a los Administradores designados en el acto constitutivo, no siendo procedente extender esa limitación temporal a los nombrados con posterioridad a aquel acto.

25 febrero y 1 marzo 1983

 

Administradores: duración del cargo.- Constituida una sociedad anónima y manifestándose en la escritura que los socios fundadores, reunidos en Junta universal, pero fuera del acto constitutivo, nombran un Administrador único no afecto a la limitación del plazo del artículo 72 de la Ley de Sociedades Anónimas, se considera válido tal pacto, reiterando, entre otras, las Resoluciones de 25 de febrero y 1 de marzo de 1983 y conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1974

13 julio 1984

 

Administradores: duración del cargo.- Disponiendo los estatutos que el plazo de Administrador tenga una duración de cinco años y no conteniendo ninguna norma sobre su renovación parcial, debería ésta haber sido fijada por la Junta para dar cumplimiento al artículo 73 de la Ley de Sociedades Anónimas.

23 julio 1984

 

Administradores: duración del cargo.- Designado un Administrador en la primera Junta general e incluido su nombramiento en la escritura de constitución de la sociedad (acordando que su cese tendría lugar con ocasión de celebrarse la Junta general que censurase el quinto ejercicio social), aunque se reconozcan las ventajas que esta fórmula pudiera tener, especialmente en los casos de Administrador único, pues con ello evitaría la producción de vacantes en la administración social, sin embargo es indudable que ante la rotunda expresión del artículo 72.1º de la Ley, el cómputo de los cinco años debe entenderse de fecha a fecha, tal como lo establece el artículo 5º del Código Civil.

21 mayo 1986

 

Administradores: duración del cargo.- Al señalar los estatutos un plazo de cinco años para la duración del cargo de Consejero, no puede hacerse un nombramiento de Administrador por plazo de diez, ni aún entendiendo que los estatutos se refieren al Consejo como tal, pero no al Consejero considerado individualmente, pues Administradores y miembros del Consejo están equiparados en la Ley de Sociedades Anónimas y en el Reglamento del Registro Mercantil.

21 abril 1987

 

Administradores: duración del cargo.- La limitación de cinco años para la vigencia del cargo de Administrador, establecida por el artículo 72 de la Ley de Sociedades Anónimas de 1951, debe entenderse aplicable sólo a los nombrados en el «acto constitutivo», entendiendo esta expresión como referida exclusivamente al propio contrato de sociedad pactado entre los socios, por lo que no es aplicable a los nombramientos de Administradores recogidos en la escritura de constitución como acuerdo de los socios fundadores reunidos en Junta general.

20 noviembre 1991

 

Administradores: duración del cargo.- Fijada la duración del cargo de Administrador por un periodo de cinco años, la adición en la misma cláusula estatutaria de la posibilidad de reelección por periodos de igual duración máxima supone una redundancia, por el empleo del calificativo «máximo», por cuanto que el plazo inicial de cinco años es el máximo legal.

3 septiembre 1998

 

Administradores: duración del cargo.- Disuelta una Sociedad de capital inferior a 10.000.000 de pesetas transformada en limitada mediante escritura otorgada antes del día 31 de diciembre de 1995, pero presentada en el Registro después de dicha fecha, el Registrador considera que la convocatoria de la Junta cuyos acuerdos pretenden inscribirse adolece del defecto de haberse hecho por Administradores cuyo cargo ha caducado. La Dirección confirma este criterio, pues las excepciones alegadas por el recurrente y admitidas por el Centro Directivo anteriormente, se basaban en supuestos distintos, como son los casos de renuncia voluntaria de los propios Administradores condicionada a la previa adopción de determinadas medidas tendentes a evitar la situación de acefalia o el supuesto del Administrador reelegido de hecho a la vista de las actuaciones posteriores al cese, algunas inscritas, o el caso del órgano de administración caducado, cuya actuación se admitió a efectos de convocar una Junta General para proceder a nuevos nombramientos y evitar así la paralización de la sociedad.

15 febrero 1999

 

Administradores: duración del cargo.- Es inscribible la cláusula estatutaria que, después de fijar la duración del cargo de Consejero en cinco años, dispone que la Junta General podrá elegir como Consejeros, por un plazo de ejercicio de dos años, a profesionales de singular relieve a criterio de la Junta General o del Consejo de Administración. Frente a ello no puede afirmarse que el plazo estatutario de duración del cargo debe ser único, porque: a) La única exigencia legal es que el plazo de duración del cargo no puede exceder de cinco años. b) La necesidad de fijar la duración del cargo no es incompatible con la de satisfacer intereses lícitos y adoptar soluciones adecuadas a las necesidades de cada momento. c) La interpretación de las cláusulas estatutarias debe hacerse (artículo 1284 del Código Civil) en el sentido más adecuado para que produzcan efecto. d) Atendiendo a la realidad social, deben admitirse las medidas que favorezcan la incorporación de profesionales con ciertas cualidades al órgano de administración de las sociedades, y así está reconocido en el llamado «Informe Olivencia» y en el Código ético de buen gobierno elaborado en 1997 por una Comisión Especial creada por el Consejo de Ministros.

26 marzo 2002

 

Administradores: duración del cargo.- En materia de duración del cargo de administrador debe prevalecer, si existe, la previsión estatutaria, siempre con los límites establecidos por el artículo 126 de la Ley de Sociedades Anónimas. De acuerdo con ello, se considera inscribible la norma estatutaria que prevé que los consejeros nombrados por cooptación limiten la duración de su cargo al tiempo que faltare a su antecesor para la extinción de su mandato.

12 abril 2002

 

            Administradores: duración del cargo.- 1. Mediante la escritura cuya calificación ha motivado el presente recurso, se constituye una sociedad anónima por dos socios, uno de los cuales es la Diputación Provincial de Ourense que suscribe acciones representativas del 34 % del capital social.

            El Registrador Mercantil deniega la inscripción de determinadas disposiciones de los Estatutos sociales respecto del objeto social, composición del Consejo de Administración, duración del cargo de los Consejeros, causas de disolución de la sociedad y liquidación de la misma, en los términos que a continuación se analizan.

  1. Según el primer párrafo del artículo 16 de los Estatutos sociales, «Los consejeros serán nombrados por un plazo máximo de cuatro años, cesando en todo caso con la expiración del mandato corporativo —sean o no diputados— y continuando en funciones hasta la designación de los nuevos consejeros por la nueva Corporación que se constituya tras cada elección».

            El Registrador deniega la inscripción de tal disposición estatutaria porque, a su juicio, «puede dar lugar a confusión, y no aclara si deben entenderse comprendidos todos los miembros del Consejo de Administración, o solamente los designados por la Diputación».

            Aun dejando al margen el hecho de que, como ha quedado expresado en el anterior fundamento de derecho, la designación de los Consejeros no corresponde a la Corporación provincial sino a la Junta General de la sociedad (con las excepciones de lo establecido legalmente sobre sistema de representación proporcional y cooptación —artículos 137 y 138 de la Ley de Sociedades Anónimas—), debe confirmarse en este punto la calificación impugnada, toda vez que de la redacción del pacto estatutario cuestionado surge la duda razonable sobre el alcance del mismo respecto de todos los Consejeros o únicamente en relación con los designados a propuesta de la Diputación Provincial. De este modo, debe concluirse que tampoco cumplen los mínimos presupuestos de claridad y precisión en la redacción del título inscribible y de los asientos registrales.

            15 octubre 2010

 

            Administradores: duración del cargo.- 1. El presente recurso se interpone contra la negativa de la Registradora Mercantil a practicar el depósito de las cuentas anuales de una sociedad anónima correspondientes al ejercicio de 2009 porque la certificación a la que se refiere el artículo 366.1.2 del Reglamento del Registro Mercantil ha sido expedida por el Secretario con el visto bueno del Presidente del Consejo de Administración cuando sus cargos se encuentran caducados.

            El recurrente alega que en el año 2008, cuando el cargo de los firmantes de la referida certificación todavía estaba vigente, se realizó una modificación estatutaria, inscrita, por la que se fijó el plazo de duración de dicho cargo en seis años, y este plazo ampliado no había vencido.

  1. La cuestión planteada debe resolverse según el criterio sentado por este Centro Directivo en Resolución de 4 de mayo de 2006. En efecto, aunque en el momento de la modificación estatutaria dirigida a ampliar el plazo de duración del cargo de los Administradores de cinco a seis años conforme a lo permitido en el artículo 126 de la Ley de Sociedades Anónimas (reformado en este punto por la Ley 19/2005, de 14 de noviembre, sobre la sociedad anónima europea domiciliada en España), estaba vigente el cargo de quienes suscribieron la certificación referida, dicha modificación estatutaria no implica por sí misma una prórroga del anterior nombramiento si no lo ha acordado así la Junta General –como órgano competente para el nombramiento, conforme al artículo 123.1 de la Ley de Sociedades Anónimas–.

            En el presente caso, la Junta General se ha limitado a acordar la modificación estatutaria sin pronunciarse sobre la duración del cargo de los Administradores anteriormente nombrados. Y, además, en la hoja registral los cargos de Secretario y Presidente del Consejo de Administración figuran inscritos por un plazo que finaliza el 14 de diciembre de 2009, indicación temporal preceptiva según el artículo 144 del Reglamento del Registro Mercantil. Por ello, al estar los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículos 20.1 del Código de Comercio y 7.1 del Reglamento del Registro Mercantil), es indudable que en el momento de expedición de la certificación cuestionada los nombramientos inscritos habían caducado conforme al artículo 145.1 del Reglamento del Registro Mercantil (cfr. artículo 222 de la actualmente vigente Ley de Sociedades de Capital) y tal circunstancia por sí sola debe conducir a la confirmación de la calificación impugnada (vid. artículo 109.2 del Reglamento del Registro Mercantil).

            Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora.

            18 marzo 2011

 

            Administradores: duración del cargo.- 2. Dicho lo anterior, y puesto que a la luz de las alegaciones realizadas el registrador modifica su calificación suprimiendo el defecto señalado como número 3, el objeto de este expediente se limita a los dos primeros, esto es, a si es inscribible en el Registro Mercantil un acta de presencia en junta de accionistas cuando, según Registro, el cargo de los requirentes había caducado al tiempo de llevar a cabo el requerimiento, y a si es inscribible en el Registro Mercantil el acuerdo social por el que se nombra liquidadores existiendo una divergencia de interpretación sobre si el nombramiento es por plazo indefinido o no, sin que los estatutos sociales tengan previsión al respecto. Ambos defectos deben estudiarse por separado (esta segunda cuestión puede verse, más adelante, en el apartado “Liquidación: duración del cargo de administrador”).

  1. Respecto de la primera cuestión, el recurso debe ser estimado. Este Centro Directivo ha venido elaborando la doctrina (Resolución de 24 de junio de 1968) de que el mero transcurso del plazo para el que los administradores fueron elegidos no implica por sí solo, el cese del conjunto de obligaciones anejo a su cargo cuando no existe otra persona que legítimamente pueda llevarlos a cabo. Efectivamente, el carácter permanente del órgano de administración de la sociedad justifica sobradamente que aun vencido el plazo subsista el deber de diligencia de la persona que tiene encomendada la función de gestión de la sociedad quien debe proveer lo necesario para que la vida social no sufra una paralización y el perjuicio inherente a una situación semejante (apreciaciones todas ellas que pueden predicarse por identidad de razón de los liquidadores en aplicación del artículo 375.2 del texto refundido de Sociedades de Capital).

            Fruto de esta doctrina fue la reforma del Reglamento del Registro Mercantil en su artículo 145 y posteriormente de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (artículo 60.2), así como de la Ley de Sociedades Anónimas en su artículo 126.3 cuyo texto, con mínimas variaciones, constituye en la actualidad el artículo 222 del texto refundido de Sociedades de Capital: «El nombramiento de los administradores caducará cuando, vencido el plazo, se haya celebrado junta general o haya transcurrido el plazo para la celebración de la junta que ha de resolver sobre la aprobación de las cuentas del ejercicio anterior».

            Es cierto que el hecho de que haya transcurrido el plazo de duración del cargo de los administradores no implica una prórroga indiscriminada de su mandato, pues el ejercicio de sus facultades está encaminado exclusivamente a la provisión de las necesidades sociales y, especialmente, a que el órgano con competencia legal, la junta de socios, pueda proveer el nombramiento de nuevos cargos (vid. artículo 377.1 para los liquidadores). Por este motivo, este centro directivo ha rechazado la inscripción de acuerdos sociales adoptados por juntas convocadas por administradores con cargos vencidos cuando el objeto de la convocatoria excedía sobradamente de las previsiones legales (vid. Resoluciones de 13 de mayo de 1998 y 15 de febrero de 1999), pero fuera de estos supuestos la persistencia de los deberes de gestión ordinaria de la sociedad es indudable.

            Así lo ha entendido nuestro Tribunal Supremo quien tiene declarado (Sentencias de 23 de octubre de 2009 y 23 de febrero de 2012) que el administrador que, por cualquier causa previsible, deba cesar en el ejercicio del cargo, ha de convocar junta a fin de evitar que la sociedad quede descabezada y atender, en el interregno, a las necesidades de la gestión y representación. Se entiende que subsiste transitoriamente su cargo, y como consecuencia su responsabilidad, para evitar el daño que a la sociedad pueda producir la paralización del órgano de administración.

  1. En el supuesto de hecho que ha provocado este expediente la única objeción de la nota de calificación es que, convocada la junta por los liquidadores de la sociedad y producido el transcurso del tiempo para el que, según Registro, fueron nombrados, el requerimiento realizado a notario para que comparezca en la junta de socios convocada, y cuyo reflejo documental es el presentado a inscripción, no es válido por tener aquéllos el cargo caducado al tiempo de hacer el requerimiento (en fecha coincidente con la prevista para la celebración de la junta de socios). A la luz de las anteriores consideraciones, el defecto no puede ser mantenido dado que la actuación de los liquidadores con plazo vencido se ha limitado a requerir la presencia de un notario a la sesión de la junta debidamente convocada antes de vencer aquél. Dado que la competencia para requerir al notario pertenece en exclusiva al órgano de administración (artículo 203 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital) es claro que no ha existido extralimitación y que los liquidadores han actuado dentro del ámbito de diligencia inherente a su cargo.

            En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

            19 julio 2912

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Acta de decisiones de socio único: Legitimación de firma

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA

Acta de decisiones de socio único: Legitimación de firma

Acta de decisiones de socio único: legitimación de firma.- Uno de los defectos con que fue calificado el documento objeto de este recurso fue la falta de legitimación de la firma de la persona que suscribió el acta de decisiones del socio único de la sociedad.

La Dirección confirma el defecto con los siguientes argumentos:

Es de advertir que por imperativo de lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria no cabe sino limitarse a examinar la cuestión tal como la nota la plantea, sin que la referencia en el informe del Registrador a la falta de fehaciencia de dicha acta por carecer de apostilla deba tomarse en cuenta. [1]

Si la documentación de los acuerdos sociales es generalmente privada y a la inscripción registral de esos mismos acuerdos le anuda el legislador determinados efectos jurídicos, singularmente la presunción de su existencia y validez (cfr. Artículo 20 del Código de comercio), lógico es que se establezcan o exijan cautelas que brinden garantías de la existencia y contenido de esos acuerdos, incluso en el supuesto de que para su acceso al Registro sea precisa su previa elevación a públicos. Esas cautelas se traducen, esencialmente, en limitar el círculo de personas legitimadas para poder acreditar la existencia de los mismos y elevarlos, en su caso, a públicos y la necesaria constancia en el Registro de la identidad de tales personas. No otra cosa significa la determinación de las personas que pueden certificar o elevar a públicos los acuerdos que no son ellas las llamadas a adoptar, y el hecho de que el nombramiento o apoderamiento de todos ellos esté sujeto a inscripción (cfr. artículos 94.4.º, 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil). Podrían distinguirse en el acceso a la publicidad registral de tales acuerdos tres escalones: el órgano social competente para formar la voluntad social; la persona o personas legitimadas para exteriorizar esa voluntad, para acreditar su existencia y contenido; y la llamada, en su caso, a formalizarla en escritura pública. Y si bien puede perfectamente coincidir una misma persona en todos o alguno de los tres escalones, también pueden ser distintas en cada uno de ellos.

Pues bien, de poco serviría ese mecanismo de seguridad si no fuera acompañado de otro que diera certidumbre a que la persona legitimada para exteriorizar la voluntad social es realmente la que lo hace, y ese mecanismo es la legitimación de su firma.

Es ciertamente curioso que el artículo 107 del mismo Reglamento al regular los documentos que pueden servir de base para elevar a públicos los acuerdos sociales, y dejando a un lado por obvio el supuesto de acta notarial de junta, no haya previsto de forma expresa la legitimación de las firmas de quienes los expidan o autoricen. Pese a ello, y por las razones apuntadas, parece una exigencia inexcusable, tanto por el indicado efecto de la publicidad registral del acuerdo una vez se inscriba, como por respeto a la función de la escritura pública que, en otro caso, avalaría tan sólo la existencia de una declaración sobre la existencia y contenido de una voluntad social hecha por persona que no es la llamada a exteriorizarla, sino tan sólo a darle una vestidura pública, dando autenticidad tan solo a esa declaración que por sí sola carecería de efectos jurídicos como voluntad de la sociedad.No cabe, por último, aceptar la argumentación del recurrente que, con base en el artículo 142 del mismo Reglamento, referido a un supuesto singular en que la inscripción aparece excusada de practicarse necesariamente en virtud de escritura pública, y al regular el documento para lograrla, distingue entre la certificación del acuerdo, documento privado para el que exige legitimación, y el testimonio, documento notarial, sin excusar en este segundo caso la necesidad de la previa legitimación de las firmas del privado que se testimonia.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

11 marzo 2005

[1] Con esta misma fecha e idéntico contenido se publicaron dos Resoluciones, para dos recursos planteados en el mismo Registro. Su publicación en el B.O.E. se hizo en los meses de febrero y marzo del mismo año, como puede verse en el índice cronológico.

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Constitución por el donante que se reservó la facultad de disponer

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HIPOTECA

Constitución por el donante que se reservó la facultad de disponer

Constitución por el donante que se reservó la facultad de disponer

Donada la nuda propiedad de una finca con reserva para el donante de la facultad de disponer del pleno dominio en caso de necesidad y sin necesidad de justificarlo, el Registrador rechaza la hipoteca constituida por el donante en garantía de una deuda ajena, por considerar que al ser ajena la deuda no podía existir situación de necesidad. La Dirección revoca la nota fundándose en que: a) Siendo el donante titular de la facultad de disponer del pleno dominio, puede constituir hipoteca sobre el mismo y el donatario debe soportarla, porque la subsistencia de su derecho depende de su no ejercicio; b) La situación de necesidad es algo cuya apreciación queda al margen de la calificación del Registrador, dados los términos en que se realizó dicha reserva, sin sujetarla a condición o justificación alguna; c) No puede afirmarse sin más que el caso de necesidad no se da en la hipoteca por deuda ajena, ya que la existencia en este supuesto de tres sujetos (acreedor, deudor e hipotecante) da lugar a tres relaciones jurídicas autónomas (acreedor-deudor, acreedor-hipotecante y deudor-hipotecante) cuyas circunstancias y efectos no aparecen manifestados en el acto cuya inscripción se solicita, el cual es fruto de la relación acreedor-hipotecante exclusivamente; por otra parte, a la vista de la documentación calificada no se conocen las relaciones posibles entre hipotecante y deudor, las cuales pueden ser de tal naturaleza que hayan obligado al primero a la constitución de la hipoteca.

30 abril 1999

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Acuerdos: Derecho de voto

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SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA

Acuerdos: Derecho de voto

Acuerdos: derecho de voto.- Aunque la atribución de un voto de calidad al Presidente en caso de empate no tendría los inconvenientes que en una sociedad anónima, sin embargo existe la posibilidad de que, de haber sólo dos socios con participaciones iguales, la concesión de tal facultad al que hiciera las veces de Presidente supondría dejar al otro socio siempre a merced de las decisiones del primero.

13 enero 1984

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Administradores: facultades

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: facultades

Administradores: facultades.- Ver en «Junta General: facultades», la Resolución de 31 de octubre de 1989.

 

Administradores: facultades.- Al constituirse una Sociedad, cuyo objeto era la compraventa de vehículos de motor y accesorios, así como su reparación, y cualquier otra actividad industrial o comercial complementaria y aneja de las anteriores, el Registrador consideró no inscribible la cláusula que atribuía a los Administradores la facultad de prestar avales, garantías y fianzas… fundar o disolver toda clase de Sociedades… por entender que no correspondían al objeto social. La Dirección admite su inscripción, sentando los siguientes principios: 1º. El objeto social constituye el límite del poder de representación, pero de ahí no hay que deducir que no pueda haber cláusulas de ampliación del objeto social; es decir, el objeto social puede estar expresado en una cláusula específicamente redactada para ello y, además, en otras que amplían y complementan aquélla. La única objeción que formula el Centro Directivo es que se trata de una técnica poco correcta y no aconsejable. 2º. En el caso debatido, sin embargo, la Dirección considera que las facultades mencionadas ni siquiera constituyen una ampliación del objeto, sino que se trata de una enumeración de «facultades auxiliares» para el desarrollo del objeto social y que, en definitiva, si están cubiertas por dicho objeto, su enumeración no es necesaria, puesto que con ello no se añade nada; mientras que si no lo están, lo oportuno es proceder a la ampliación del objeto.

16 marzo y 20 de diciembre 1990

 

Administradores: facultades.- Es inscribible la escritura de constitución de una Sociedad dedicada a actividades turísticas en la que uno de los constituyentes es un Banco, representado por su Comisión Ejecutiva. En cuanto a esto último, porque el Consejo de Administración y, por delegación, el Comité Ejecutivo, es el único órgano externo de la Sociedad, con facultades para obligarla frente a terceros y con la contrapartida de su responsabilidad interna frente a la Sociedad cuando traspasen sus facultades estatutarias. La única limitación está constituida por el objeto social y en este sentido el criterio de la Dirección, desde la Resolución de 6 de diciembre de 1954, es el de no calificar este extremo con criterio riguroso, debido a la dificultad de precisar la conexión de un acto con el objeto social y porque, en último extremo, es la propia Sociedad quien con posterioridad a la celebración del acto debe decidir sobre la existencia de aquella conexión. Este criterio aparece reforzado en los artículos 117, 129, y 133 de la Ley e interpretado en varias sentencias y resoluciones que se citan al final de esta Resolución.

11 marzo 1992

 

Administradores: facultades.- Facultado el Consejo de Administración de una sociedad por sus estatutos para constituir todo tipo de sociedades, fijando entre otras circunstancias su objeto, y frente al criterio del Registrador de que con ello se vulnera el artículo 129 de la Ley de Sociedades Anónimas, porque las facultades del Consejo están limitadas al objeto social y la cláusula en cuestión permite exceder estos límites, la Dirección considera que de ello no debe deducirse una voluntad social de conceder al órgano de administración la facultad de participar en la constitución de sociedades con objeto distinto, sino todo lo contrario, pues por un parte el artículo 129 obliga a considerar como centro de referencia, para determinar el alcance de las facultades del Consejo, el propio objeto social; y, por otra parte, se llega a la misma conclusión mediante la aplicación de los artículo 1.285 y 1.284 del Código Civil, que exigen, en materia de interpretación de las cláusulas, la valoración de las unas por las otras y la inteligencia de las mismas en el sentido más adecuado para que produzcan efecto.

27 abril 1992

 

Administradores: facultades.- Cuando los Administradores son solidarios, su poder de representación es individual, por ministerio de la Ley, quedando excluida de la autonomía de la voluntad la alteración de este esquema legal, salvo en la esfera meramente interna. Por este motivo no es inscribible la cláusula estatutaria que exige para el ejercicio de determinadas facultades por parte de los dos Administradores solidarios de una sociedad la firma conjunta de los dos.

12 junio 1992

 

Administradores: facultades.- Si se tiene en cuenta que en las hipótesis de pluralidad de Administradores solidarios el poder de representación corresponde, por ministerio de la ley, a cada uno de aquéllos individualmente, quedando excluida de la autonomía de la voluntad la alteración de este esquema legal, salvo en la esfera puramente interna, en que son posibles disposiciones estatutarias modalizadoras de ese ejercicio individual del poder de representación, debe rechazarse, mientras no se precise su alcance meramente interno, la cláusula estatutaria que, para el ejercicio de determinadas facultades (los actos de enajenación y gravamen de inmuebles) exige el acuerdo de la Junta General.

12 julio 1993

 

Administradores: facultades.- La alteración del esquema legal de atribución del poder de representación al órgano de administración queda excluida de la autonomía de la voluntad, salvo en la esfera meramente interna, en la que son posibles disposiciones estatutarias modalizadoras del ejercicio individual del poder de representación. Por no precisarse el alcance meramente interno de tales restricciones no es inscribible la disposición estatutaria que, después de establecer que para la actuación del Administrador será bastante el acuerdo de nombramiento, previene que, no obstante, la Junta General podrá determinar en su acuerdos sus facultades. Por la misma razón, no es inscribible la cláusula estatutaria según la cual, además del Administrador, podrán usar la firma social, solidariamente, el Presidente y el Secretario de la Junta General.

7 diciembre 1993

 

Administradores: facultades.- En el presente recurso se plantea si son o no inscribibles determinadas normas estatutarias que restringen la transmisibilidad de las acciones de una sociedad anónima, afirmando el Registrador que la previsión estatutaria de que las dudas o dificultades a que pudiera dar lugar la enajenación de acciones serán resueltas por el Consejo de Administración es contraria al artículo 1.256 del Código Civil. La Dirección confirma su criterio teniendo en cuenta que los titulares del derecho de adquisición preferente de las acciones son los propios miembros de dicho órgano. A ello no puede oponerse, como pretende el recurrente, que dicha previsión estaba ya contenida en el precepto estatutario que ha sido objeto de la modificación ahora calificada, pues si bien es cierto que el principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 de la Constitución) y la presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales (artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro Mercantil), vedarían al Registrador la posibilidad de entrar de nuevo a calificar la legalidad del contenido ya inscrito de los mismos, que resulte inalterado cuando se refundan, o incluso, se modifiquen parcialmente normas estatutarias, sin embargo, en el presente caso la modificación de Estatutos afecta de manera directa al contenido de los asientos registrales, en tanto en cuanto las nuevas reglas sobre enajenación de acciones (así se aplica la restricción, no sólo a la venta, sino a la «transmisión» de acciones; se amplía el plazo de contestación del titular del derecho de adquisición preferente al oferente; se atribuye carácter irrevocable a la oferta; se establece un nuevo criterio para determinar el precio para ejercitar ese derecho; a falta de ejercicio de éste, se impide al oferente enajenar las acciones por precio inferior al fijado, con arreglo al mencionado criterio) implican nuevos extremos sobre los que se extiende la facultad decisoria del Consejo, ahora cuestionada.

9 de enero de 1995

 

Administradores: facultades.- Es doctrina reiterada del Centro Directivo que la delimitación del objeto social define el contenido de las facultades representativas del órgano gestor y que, en todo caso, quedan excluidas aquellas actuaciones claramente contrarias al objeto social. En el supuesto que motivó este recurso el objeto social está constituido por la explotación de unos concretos y significados bienes aportados al haber social, de modo que su permanencia en el mismo aparece no sólo como condición «sine que non» para la viabilidad del objeto social, sino como elemento básico del contrato social y de la subsistencia del ente constituido. Es evidente que cualquier actuación que implique la salida de esos bienes del patrimonio social excede inequívocamente de las facultades representativas del órgano gestor, entrando en la esfera de la competencia de la Junta general, por lo que si bien no es imprescindible una previsión estatutaria específica que así lo establezca, cuando dicha previsión sea efectivamente incorporada a los estatutos no podrá pretenderse la concreción de su eficacia a la esfera meramente interna ni, menos aún, obstaculizar su inscripción en función de su carácter meramente aclaratorio.

25 abril 1997

 

            Administradores: facultades.- 1. Por lo que se refiere al fondo del asunto, la Registradora rechaza la inscripción de la disposición de los estatutos de una sociedad anónima que se limita a enumerar determinadas facultades del órgano de administración.

            Y tal criterio ha de ser mantenido, toda vez que el artículo 124.4 del Reglamento del Registro Mercantil proscribe dicha inscripción en consonancia con la extensión de la representación de los administradores a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado por los estatutos, y con la ineficacia frente a terceros de las limitaciones de sus facultades representativas (cfr. artículo 129.1 de la Ley de Sociedades Anónimas). Por ello, en el presente caso, al consistir la modificación estatutaria únicamente en la introducción de la disposición estatutaria de enumeración de facultades debatida no cabe la inscripción en la que insiste el recurrente.

  1. Por último, aunque se trate de una cuestión que no ha planteado el recurrente, este Centro Directivo debe recordar una vez más (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos) la obligación que tiene la Registradora de dar estricto y escrupuloso cumplimiento a la norma del apartado octavo del artículo 18 del Código de Comercio, introducido por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; advertencia ésta que se estima procedente habida cuenta de la trascendencia que la regularidad de la calificación negativa tiene, y las consecuencias del incumplimiento de dicha norma, ya sea en el ámbito estricto de la calificación, o bien en el plano disciplinario –en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario, conforme al artículo 313, apartados B). b) y C), de la Ley Hipotecaria, por infracción de lo establecido en los artículos 18.8 del Código de Comercio y 15.2 del Reglamento del Registro Mercantil–.

            Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

            26 julio 2006

 

            Administradores: facultades.- 1. Por lo que se refiere al fondo del asunto, la Registradora rechaza la inscripción de la disposición de los estatutos de una sociedad anónima que se limita a enumerar determinadas facultades del órgano de administración.

            Y tal criterio ha de ser mantenido, toda vez que el artículo 124.4 del Reglamento del Registro Mercantil proscribe dicha inscripción en consonancia con la extensión de la representación de los administradores a todos los actos comprendidos en el objeto social delimitado por los estatutos, y con la ineficacia frente a terceros de las limitaciones de sus facultades representativas (cfr. artículo 129.1 de la Ley de Sociedades Anónimas). Por ello, en el presente caso, al consistir la modificación estatutaria únicamente en la introducción de la disposición estatutaria de enumeración de facultades debatida no cabe la inscripción en la que insiste el recurrente.

  1. Por último, aunque se trate de una cuestión que no ha planteado el recurrente, este Centro Directivo debe recordar una vez más (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos) la obligación que tiene la Registradora de dar estricto y escrupuloso cumplimiento a la norma del apartado octavo del artículo 18 del Código de Comercio, introducido por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre; advertencia ésta que se estima procedente habida cuenta de la trascendencia que la regularidad de la calificación negativa tiene, y las consecuencias del incumplimiento de dicha norma, ya sea en el ámbito estricto de la calificación, o bien en el plano disciplinario –en tanto en cuanto pueden existir causas que justifiquen la apertura de un expediente disciplinario, conforme al artículo 313, apartados B). b) y C), de la Ley Hipotecaria, por infracción de lo establecido en los artículos 18.8 del Código de Comercio y 15.2 del Reglamento del Registro Mercantil–.

            Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación de la Registradora en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de derecho.

            26 julio 2006

 

            Administradores: facultades.- El objeto de este recurso es resolver si en una sociedad unipersonal puede inscribirse el poder otorgado por el único socio, que lo otorgó, no como administrador, sino como Junta General. La Resolución puede verse en el apartado “SOCIEDAD ANÓNIMA: Poderes”.

4 febrero 2011

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Intervención del viudo

Produccion CoMa,

HERENCIA, HEREDERO *

* Otras cuestiones relacionadas con esta materia se examinan bajo los epígrafes ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DERECHO HEREDITARIO. ARAGÓN. BALEARES. CATALUÑA. CONTADOR-PARTIDOR. DEFENSOR JUDICIAL. IGLESIA. LEGADO. PARTICIÓN. RESERVA HEREDITARIA. SUSTITUCIÓN. TESTAMENTO Y USUFRUCTO.

Intervención del viudo

Ver, más atrás, el epígrafe «Derecho de transmisión».

12 junio 1930

Intervención del viudo.- Ver, en el apartado PARTICION, el epígrafe «Adjudicaciones para pago o en pago de deudas».

9 noviembre 1938

Intervención del viudo.- Sobre la base de un testamento en que el causante lega a su cónyuge el usufructo vitalicio de dos tercios de su herencia (con inclusión de determinados bienes) e instituye herederos a sus hermanos y sobrinos, estos últimos, sin contar con la viuda, otorgan escritura de liquidación de la sociedad conyugal y de partición de herencia, adjudicando al consorte del causante determinados bienes en pago de su haber ganancial y de su legado, haciendo constar que se entenderá que éste la ha aceptado si en el plazo de diez días desde la remisión de la escritura por correo certificado con acuse de recibo por conducto notarial -como así se hace-, dicho cónyuge no razona su oposición. La Dirección confirma la nota denegatoria y califica de incomprensible la pretensión de los otorgantes de la escritura, pues la no intervención del cónyuge del causante determina la falta de validez y eficacia tanto de la liquidación de la sociedad de gananciales, como de la partición hereditaria y de la conmutación del usufructo vidual, sin que dicha omisión pueda entenderse subsanada por el peculiar mecanismo improvisado en la escritura, toda vez que, ante la falta de acuerdo entre los interesados no caben otros recursos que los legalmente previstos, aparte de que, sin que conste la aceptación del favorecido por una disposición testamentaria, no podrá entenderse producida la adquisición patrimonial correspondiente ni la inscripción registral.

3 febrero 1997

Intervención del viudo.- Ver, más atrás, el epígrafe «Derecho de transmisión».

12 junio 1930 y 22 junio 1999

Intervención del viudo.- El origen de este recurso se encuentra en una partición realizada en base a un testamento en el que el testador manifiesta estar casado en segundas nupcias de las que no tiene hijos; lega a su madre su legítima, ordena diversos legados en metálico –uno a favor del albacea- con la previsión de que quedarán revocados si el valor de los bienes hereditarios no supera el resultante de multiplicar por diez la suma de todos los legados, y, finalmente, instituye heredera a su esposa. En la partición, hecha por el albacea contador-partidor se inventarían bienes privativos, gananciales y créditos del causante contra la sociedad de gananciales; se pagan los legados (entre ellos el propio) y se manifiesta que la viuda del causante no ha consentido las operaciones particionales; por otra parte, no consta si del primer matrimonio hubo hijos del causante. La Dirección, confirmando la calificación del Registrador, considera como defecto la falta de consentimiento de la viuda para liquidar la sociedad de gananciales, operación que es previa a la partición; y aunque se aduzca que sólo se pretende la inscripción de los bienes privativos, lo cierto es que para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, y para la que es imprescindible el consentimiento de la viuda. En el presente caso, además, se refuerza la necesidad de tal consentimiento por el hecho de que en el inventario se incluyen créditos del causante contra la comunidad, porque el valor del caudal determinará la cuantía de la legítima de la madre del causante, y porque del avalúo resultará, además, la validez de los legados según las disposiciones del testador.

2 diciembre 2003

Intervención del viudo.- Entrando en el examen de la escritura de manifestación de herencia y adjudicaciones –verdadera cuestión de fondo de este recurso–, éste ha de ser desestimado, toda vez que:

a) La escritura ha sido otorgada, exclusivamente, por los albaceas que también son contadores-partidores (no procede que este Centro Directivo entre en consideraciones en torno a la fecha de otorgamiento –bastante más de dos años después de la fecha de fallecimiento del testador –, visto el plazo que éste había fijado en el testamento como duración del cargo), liquidándose la sociedad de gananciales sin intervención del cónyuge viudo, toda vez que la nota transcrita por el Notario en la copia solo hace referencia a que «mediante escritura por mí autorizada, el 21 de julio de 1995, con el número 2.332 de protocolo, doña María Luisa Escorial Nieto, ha aceptado la presente herencia. Doy fe»; expresión, por lo demás, bastante escueta, y que por si sola no permite llegar a la conclusión de que dicha aceptante hubiera también aprobado las operaciones particionales y de liquidación de la sociedad de gananciales.

Pues bien, como este Centro Directivo ha tenido ocasión de manifestar reiteradamente, es evidente que la partición de la herencia por el comisario no solo tiene que ajustarse a la voluntad del testador, sino también a las superiores disposiciones legales de carácter imperativo, a las que el propio testador también queda sujeto. Así pues, el contador deberá efectuar la partición ajustándose al testamento en la medida en que este resulte respetuoso con las disposiciones legales imperativas que han de regir la sucesión; se evitará así que la partición resulte viciada y no pueda acceder al Registro de la Propiedad (cfr. arts. 763, 815, 817, 1068 del Código Civil y 18 de la Ley Hipotecaria, así como la sentencia del Tribunal Supremo del 22 de octubre de 2002). Además, y visto que los otorgantes ostentan dualidad de funciones, las facultades legales del albacea contador partidor no rebasan la esfera interna de velar por el cumplimiento del testamento, entregar legados y partir el caudal relicto entre los interesados (cfr. art. 902 y 1057 del Código Civil). En modo alguno, pues, ostentan la representación de la los herederos; menos aún la del cónyuge viudo, toda vez que para determinar el haber hereditario es necesaria la previa liquidación de la sociedad de gananciales, lo que supone la de las relaciones crédito-deuda entre los bienes comunes y los privativos de los esposos, algo para lo que es imprescindible –y por supuesto en este caso también– el consentimiento de la viuda, pues solo después de tal liquidación es posible determinar el caudal partible y hacer inventario de los bienes.

En resumen, que tal representación en modo alguno va inherente al cargo del albacea, al que no se le atribuyen mas facultades que las legales, ni al contador-partidor, designado solo para efectuar la partición de los bienes, por lo que al no constar la aprobación –o ratificación– del cónyuge viudo a lo actuado (en especial a la liquidación de la sociedad de gananciales), el primer defecto de la nota ha de ser confirmado.

b) Que, aparte del defecto anterior, la actuación de los albaceas contadores, se separa de unas líneas claramente prefijadas por el testador, por lo que se exigiría, para la validez el acuerdo unánime de los herederos (cfr. artículo 1059 del Código Civil), algo que claramente no consta (en el reducido marco de este recurso, y a tenor de los documentos calificados, no puede inferirse que tal aprobación se haya producido).

Y es que, en el caso que nos ocupa, los albaceas contadores han traspasado el campo de lo particional para introducirse –dadas las adjudicaciones acordadas– en el campo de lo dispositivo, por lo que, al extralimitarse, necesitan la aprobación de todos los herederos. Del título sometido a calificación, solo resulta, en las notas transcritas en la copia, que el cónyuge viudo y uno de los herederos «han aceptado la presente herencia », expresión, como antes ya se puso de manifiesto, que no implica la aprobación –o ratificación– de las operaciones particionales y de liquidación de la sociedad conyugal que se contienen en el documento calificado.

Por lo demás, ninguna constancia hay de la postura adoptada por los demás llamados a la herencia; algo imprescindible –cabría reiterar de nuevo– dado que las operaciones particionales formalizadas se apartan, ostensiblemente, de lo dispuesto por el causante en su testamento. Por lo expuesto, el segundo defecto de la nota de calificación también ha de ser confirmado.

Esta Dirección General ha acordado… (la Dirección se refiere aquí, en primer lugar, a otro recurso, que declara improcedente por haberse interpuesto fuera de plazo) confirmar, por el contrario, la calificación registral recaída sobre la escritura de manifestación de herencia y adjudicaciones, desestimando pues el recurso.

23 abril 2005

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Adaptación a la Ley especial

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD PROFESIONAL

Adaptación a la Ley especial

Adaptación a la Ley especial.- 4. Por último, debe rechazarse la pretensión del recurrente respecto de la inscripción parcial de la escritura calificada relativa aquélla a la modificación de los artículos 1 y 2 de los estatutos sociales (relativos a la denominación social y al régimen jurídico aplicable, respectivamente), toda vez que –aunque ya consta solicitada la inscripción parcial en la propia escritura– al no considerarse adaptados los estatutos sociales a la Ley especial, no puede incorporarse a su denominación las siglas «S.L.P.» ni someterse a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, mientras no se acomoden totalmente los estatutos sociales a las disposiciones de esta Ley.

Asimismo, no procede practicar la anotación preventiva solicitada por el recurrente, ya que, como ya expresó la Resolución de esta Dirección General de 16 de septiembre de 2005, si el fundamento de la anotación consiste en la ampliación del plazo de vigencia del asiento de presentación para subsanar defectos, no se entiende qué función puede realizar si el plazo está ya suspendido como consecuencia del recurso.

(Los restantes defectos examinados en este recurso pueden verse, más adelante, en los apartados “Capital social” y “Objeto social”; y otro más, que aparece en el apartado “ESCRITURA PÚBLICA. Incorporación de documentos a la matriz”).

1 marzo 2008

Adaptación a la Ley especial.- 1. En el supuesto del presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de adaptación de una sociedad de responsabilidad limitada a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales.

Según los estatutos sociales de dicha entidad –integrada por dos socias, que ejercen la profesión de Abogada y de Economista, respectivamente– «La sociedad tiene por objeto exclusivo la prestación de todo tipo de servicios profesionales relacionados con la abogacía y el asesoramiento de particulares y empresas en todo lo relacionado con la contabilidad, fiscalidad, asesoramiento laboral y de seguridad social y protección de datos».

Asimismo, en dichos estatutos sociales se expresa que «Salvo que por la Ley o por estos Estatutos se disponga otra cosa, la Asamblea de socios resolverá por mayoría de los socios» y «Cada socio tiene un derecho a un voto…»

La Registradora Mercantil suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, concurren dos defectos:

1.º Al tratarse de una sociedad multidisciplinar, que contempla no sólo el ejercicio de la abogacía y las actividades propias de los Economistas sino que también integra las actividades de la profesión de Graduado Social, deberá acreditarse que existe algún socio profesional expresamente habilitado para el ejercicio de esta profesión (el segundo defecto se examina en el apartado “Junta general: adopción de acuerdos”).

La recurrente sostiene que los Abogados están habilitados para el asesoramiento en materia laboral y de Seguridad Social; y que en los estatutos sociales se hace referencia al sistema de adopción de acuerdos por mayoría, y se remite para los casos excepcionales a la Ley y a los Estatutos, por lo que no puede deducirse que no se refleja el sistema que prevé el artículo 53 de la Ley de Sociedades Limitadas que establece exactamente el mismo sistema mayoritario.

2.Respecto del primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, debe tenerse en cuenta, con carácter general, que la Ley 2/2007, de 15 de marzo, establece que «Las sociedades que tengan por objeto social el ejercicio en común de una actividad profesional deberán constituirse como sociedades profesionales» (artículo 1.1); que «únicamente podrán tener por objeto el ejercicio en común de actividades profesionales» (artículo 2); y añade que «Las tres cuartas partes del capital y de los derechos de voto, …, habrán de pertenecer a socios profesionales» (artículo 4.2; igualmente, se encomienda a los socios profesionales el control de la gestión –vid. apartado 3 del mismo artículo–). Por otra parte, nada impide que la sociedad profesional ejerza varias actividades profesionales cuyo desempeño no haya sido legal o reglamentariamente declarado incompatible (artículo 3).

De estas normas, entre otras de la misma Ley [cfr. los artículos 6.2, 7.1.b), 8.2.d), 13, 17.2], resulta que en el diseño legal de la figura no hay sociedad profesional sin socios profesionales, es decir, sin «Las personas físicas que reúnan los requisitos exigidos para el ejercicio de la actividad profesional que constituye el objeto social y que la ejerzan en el seno de la misma». Se desprende de tal regulación que es imprescindible la existencia de un sustrato subjetivo (necesariamente socios profesionales, eventual y secundariamente socios no profesionales) que se considera esencial para la realización de la actividad social que constituye el objeto. Así, el ejercicio en común de la actividad profesional constitutiva del objeto social se desarrolla mediante la realización de servicios profesionales por los socios (cfr. artículo 17.2, que exige que las acciones y participaciones correspondientes a los socios profesionales lleven necesariamente aparejada la obligación de realizar prestaciones accesorias relativas al ejercicio de la actividad profesional que constituya el objeto social), sin perjuicio de la posibilidad de existencia adicional de socios no profesionales, y de profesionales que, aun no teniendo la cualidad de socio, prestan sus servicios a la sociedad (cfr. artículos 5 y 9), pero sin que quepa en nuestro sistema legal la existencia de una sociedad profesional en la que la actividad en común que le es propia sea desarrollada únicamente por profesionales que prestan sus servicios no «uti socii» sino como consecuencia de cualquier otra relación jurídica.

Estas mismas reglas esenciales para toda sociedad profesional han de ser observadas en caso de sociedades cuyo objeto social esté integrado por varias actividades profesionales. Y es que nada autoriza a pensar que tratándose de las denominadas sociedades multidisciplinares esas reglas queden exceptuadas, a falta de norma específica que expresamente lo disponga.

En efecto, de una recta interpretación del artículo 5.1 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, no puede deducirse que sea posible constituir una sociedad profesional multidisciplinar con la circunstancia de que respecto de alguna de las actividades profesionales constitutivas del objeto social carezca de socios habilitados para su ejercicio, pues lo que resulta de dicha norma es únicamente que las sociedades profesionales habrán de ejercer materialmente dichas actividades profesionales a través de personas colegiadas debidamente para ello, entre las cuales, además de los socios profesionales –cuya existencia es imprescindible, según ha quedado expuesto–, pueden incluirse profesionales no socios. Y las normas de los apartados 2 y 3 del artículo 4 sobre composición subjetiva de la sociedad y de su órgano de administración han de ser objeto de interpretación no sólo literal sino también según los criterios lógico, teleológico y sistemático, y, por ende, atendiendo a las reglas esenciales de toda sociedad profesional, de modo que se asegure la existencia de socios profesionales respecto de cada una de las actividades constitutivas del objeto social, sin que por lo demás deba en este expediente prejuzgarse sobre la forma en que, en los casos de sociedades multidisciplinares como el presente, haya de entenderse garantizado el control que sobre la sociedad y, concretamente, sobre su órgano de administración atribuyen dichas normas a los socios profesionales.

Hechas estas consideraciones previas, lo que debe determinarse en el presente caso es si por el hecho de que entre las actividades integrantes del objeto social se incluya la prestación de todo tipo de servicios profesionales relacionados el asesoramiento laboral y de seguridad social, puede ser considerada –como pretende la Registradora– constitutiva de una actividad profesional para cuyo ejercicio no sea suficiente que una de las socias acredite su aptitud para ejercer como Abogada, sino que sea necesario acreditar que existe algún socio habilitado para el ejercicio de la profesión de Graduado Social.

Esta cuestión ha de ser resuelta atendiendo al hecho de que la actividad profesional cuestionada en la calificación impugnada –asesoramiento laboral y de seguridad social– no está reservada a los Graduados Sociales sino que puede ser también realizada por otros profesionales, como son los Abogados. Así resulta del Estatuto General de la Abogacía Española (cfr. artículos 6 y 9), que atribuye a estos profesionales funciones de asesoramiento y consejo jurídico, así como la concordia y defensa de los intereses jurídicos ajenos, entre las cuales han de entenderse incluidas las referidas, de asesoramiento laboral y de seguridad social.

La Exposición de Motivos de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales, expresa que ésta «tiene por objeto posibilitar la aparición de una nueva clase de profesional colegiado, que es la propia sociedad profesional». Por ello, en el presente caso, en el que la sociedad tiene por objeto la actividad profesional de abogacía y, en cambio, no se incluye en el mismo la de los Graduados Sociales, debe entenderse que podrá desarrollar todas aquellas actividades que puede ejercer un Abogado como persona física, entre ellas, las de asesoramiento laboral y de seguridad social, aun cuando éstas también puedan ser desarrolladas por aquellos otros titulados –junto a otras que pudieran ser más específicas y privativas de los mismos, que no se han incluido en el objeto social.

17 enero 2009

Adaptación a Ley especial.- 1. Para resolver la cuestión debatida en el presente recurso debe determinarse si el objeto social de la compañía, en cuya definición estatutaria se insertan las actividades de «asesoramiento, la tramitación, gestión, administración, representación, negociación, contratación…, promoción, consulta y/o estudio de cualquier tipo de negocio jurídico, operación o transacción, derecho o interés, o aspecto relacionado con la normativa aplicable, su interpretación, o cuestiones de carácter jurídico diverso en todas las ramas del Derecho…», comporta, sin más, la inclusión de la misma en la categoría de «sociedad profesional» y, en consecuencia, por no haberse adaptado tempestivamente a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, es aplicable al título calificado –escritura de cambio de domicilio– la previsión contenida en el apartado 2 de la disposición transitoria primera de dicha Ley, y, por ende, queda vedado su acceso al Registro Mercantil.

  1. Este centro directivo, en Resolución de 21 de diciembre de 2.007, dejó sentado que el hecho de que la vigente Ley 2/2007, de 15 de marzo, haya tipificado las denominadas sociedades profesionales no constituye un obstáculo al reconocimiento legal de otras agrupaciones profesionales que, aun enmarcadas en el ámbito societario (y denominadas doctrinalmente «sociedades de profesionales» o «entre profesionales»), tengan características propias y suficientemente diferenciadoras, de modo que resultan inaplicables determinados requisitos especiales que dicha Ley exige únicamente para la constitución de aquéllas y no para éstas. Se señaló entonces que, conforme al artículo 1.1 de tal Ley, las sociedades que deberán constituirse como sociedades profesionales son las que tengan por objeto el ejercicio en común de una actividad profesional, y que para apreciar la concurrencia de esa circunstancia en una sociedad será necesario que los actos propios de la misma sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a aquélla los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como titular de la relación jurídica establecida con el cliente. Acorde con ello, se destacó que la propia Exposición de Motivos de la Ley reconoce que quedan fuera de su ámbito «las sociedades de medios, que tienen por objeto compartir infraestructura y distribuir sus costes; las sociedades de comunicaciones de ganancias; y las sociedades de intermediación, que sirven de canalización o comunicación entre el cliente, con quien mantienen la titularidad de la relación jurídica, y el profesional persona física que, vinculado a la sociedad por cualquier título (socio, asalariado, etc.), desarrolla efectivamente la actividad profesional».

Por lo que se refiere a las sociedades constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2007, que no podían per se y como ente abstracto realizar actividades atribuidas por ley a determinados profesionales, una definición estatutaria de su objeto social como la que se reseña en la calificación impugnada no sirve, sin más, para reputarlas como sociedades profesionales stricto sensu (únicas a las que se aplica dicha Ley especial, según su Exposición de Motivos), máxime si se tiene en cuenta que su inscripción en el Registro Mercantil se permitía por entender que la prestación de los servicios profesionales había de ser realizada no por la sociedad, sino por aquella persona física que reuniera las condiciones legales habilitantes para poder prestarlo y se encontrara ligada por cualquier vínculo jurídico a la sociedad contratante, de modo que junto al contrato base suscrito entre cliente y sociedad, existiera el sucesivo contrato, ejecución del primero, en el que la intervención del profesional con su consiguiente responsabilidad no anula o deja sin efecto la que pudiera contraer la sociedad al contratar con el cliente (así, la Resolución de 2 de junio de 1986, respecto de una sociedad cuyo objeto era «prestar toda clase de servicios y asesoramientos a empresas o personas físicas, contables, fiscales, jurídicas, de administración, gestión y representación», análogo al que se reseña en el presente caso –cfr., no obstante, las Resoluciones de 23 de abril de 1993 y 26 de junio de 1995–). Por ello, sociedades con una definición estatutaria del objeto social como la del presente caso únicamente están obligadas a la adaptación a la Ley 2/2007 si el ejercicio de las actividades profesionales es realizado por su cuenta y directamente bajo su razón o denominación social, de modo que sea a ellas imputable tal ejercicio, constituyéndose así en centro subjetivo de imputación del negocio jurídico que se establece con el cliente o usuario, atribuyéndoles los derechos y obligaciones que nacen del mismo.

Así las cosas, la determinación del carácter profesional de dichas sociedades requerirá una previa labor de interpretación no sólo de la cláusula estatutaria correspondiente al objeto social sino de todo el contrato social y el análisis del ejercicio de dicho objeto, de modo que de ello resulte que tienen aquél carácter, dado que en el momento de la fundación de las sociedades anteriores a la entrada en vigor de la Ley 2/2007, la referencia a la forma de ejercicio de la actividad social carecía de la relevancia actual y la legislación vigente no compelía al sometimiento expreso a una normativa específica para las que proyectaran el ejercicio de una profesión bajo forma societaria (con algunas excepciones como, por ejemplo, la Ley 19/1988, de 12 de julio, de Auditoría de Cuentas, que estableció el nuevo régimen legal de la actividad auditora, admitiendo expresamente que fuera realizada por sociedades –cfr. artículos 6.1 y 10 de dicha Ley–). Esta labor interpretativa puede presentar cierta dificultad cuando la previsión estatutaria correspondiente carezca de la expresividad suficiente para revelar la índole y la forma de ejercicio de la actividad social, pero es evidente que la inicial incertidumbre generada por el elemento gramatical no debe servir de excusa para denegar de manera concluyente el acceso al Registro Mercantil a los actos inscribibles causados por las sociedades afectadas, ni tampoco para considerarlas excluidas sin más del ámbito de aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007. Será preciso en tales casos acudir a los elementos de interpretación previstos en los artículos 1.282 a 1.289 del Código Civil, particularmente, por su especial idoneidad para solventar la cuestión examinada, el conocido como «criterio de la conducta interpretativa», acogido por el artículo 1.282 del citado cuerpo legal, cuyo cometido consiste en concretar la voluntad negocial a través de los actos de ejecución del negocio.

Lo que ocurre es que, habida cuenta de las características del procedimiento registral mercantil, ajeno al principio de contradicción y carente de una fase probatoria, en el que, como regla general, el acceso de los actos inscribibles no se articula sobre la prueba de los mismos, sino sobre la declaración solemne, en escritura pública, de su realidad y regularidad por la persona legitimada para efectuarla, eventualmente complementada con las acreditaciones documentales normativamente tasadas, los cronistas adecuados para dejar constancia del devenir societario a los efectos que aquí interesan serán los administradores y demás personas facultados para la elevación a público de los acuerdos sociales. Por ello, en los supuestos en que la definición estatutaria del objeto social se muestre insuficientemente expresiva sobre el carácter profesional de una sociedad en orden a la aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, dicho carácter no puede presumirse, a falta de una norma que así lo establezca; y para considerar inaplicable aquella disposición no es necesario, en contra de lo que expresa la calificación ahora impugnada que de la definición estatutaria resulte expresamente que se trata de una sociedad de medios. Por lo demás, aunque para la necesaria certidumbre del tráfico jurídico sea conveniente que al formalizar los actos que hayan de acceder al Registro Mercantil el órgano social u otras personas legitimadas para ello manifiesten en escritura pública que el tráfico de la compañía no comporta el desarrollo directo de una actividad profesional, lo cierto es que tampoco puede exigirse por el Registrador una manifestación expresa de tal índole, que la Ley no impone.

En definitiva, a falta de medios hábiles (el contenido del título presentado y de los asientos del Registro –cfr. artículo 18 del Código de Comercio–) que permitan al Registrador concluir con el debido fundamento que la sociedad de que se trate tiene carácter profesional, no podrá denegar el acceso al Registro Mercantil de los títulos presentados, sin perjuicio de que entre en juego entonces la norma del apartado 1 de la disposición adicional segunda de la Ley 2/2007, que para los casos de ejercicio profesional bajo forma societaria sin constituirse en sociedad profesional, previene la extensión a tales supuestos del régimen de responsabilidad profesional que la misma Ley establece (y sin mengua de las competencias que en el ámbito deontológico y disciplinario correspondan al Colegio Profesional respectivo para los casos de ejercicio de la actividad profesional por una sociedad que, debiendo estar colegiada, no figure en el Registro de dicho Colegio).

  1. Al analizar si la especificación del objeto social contenida en la cláusula estatutaria cuestionada en el presente caso identifica inequívocamente a la sociedad como profesional o, al menos, permite albergar alguna duda sobre su efectivo carácter, y aunque la nota de calificación no resulta suficientemente explícita, debe entenderse, tanto por alguno de los preceptos invocados en ella (artículo 11 del Estatuto General de la Abogacía, aprobado por Real Decreto 658/2001, de 22 de junio), como por el sentido general de la misma, e incluso por la denominación de la compañía, que el defecto advertido por el Registradora se establece en relación con la profesión de Abogado.

En la redacción del artículo estatutario relativo al objeto social que parcialmente se transcribe en la nota de calificación aparece una relación, en cierto modo deslavazada, de actividades en la que, junto a tareas que, con arreglo al artículo 9.1 del Estatuto General de la Abogacía, pueden reputarse propias del ejercicio de tal profesión (así, las de «consulta y/o estudio de cualquier tipo de negocio jurídico, operación o transacción, derecho o interés, o aspecto relacionado con la normativa aplicable, su interpretación o cuestiones de carácter jurídico diverso en todas las ramas del Derecho» pueden entenderse como referentes a la de Abogado), se incluyen otras cuyo desempeño no requiere la asistencia de un profesional ni constituyen el objeto de una profesión titulada y colegiada (así, la gestión, tramitación o asesoramiento genéricos, la administración, representación, negociación, contratación o promoción), sin que deba ahora prejuzgarse sobre la posibilidad o imposibilidad de que tales actividades puedan ser consideradas como accesorias del núcleo propio de un eventual objeto profesional exclusivo de la sociedad de que se trate, de modo que éste no quedara desvirtuado por aquellas actividades conexas.

En todo caso, en contra de lo que sostiene la Registradora en su nota, no puede descartarse que esa pluralidad de cometidos incluidos en la definición estatutaria del objeto social no sea sino la especificación de una actividad proyectada para una sociedad que no es la propia de las sociedades profesionales stricto sensu, sino la de gestionar en común la prestación a terceros de un conjunto de servicios de diversa índole, facilitando al cliente la intervención de un profesional titulado –Abogado- cuando la categoría del encargo lo requiera. Por ello, y habida cuenta de las consideraciones que anteceden, no puede ser confirmada en este punto la calificación impugnada

  1. Descartado el primero de los defectos alegados por la Registradora, procede examinar el señalado en segundo lugar con carácter subsidiario, para el caso de desestimarse la condición de sociedad profesional, consistente en la inadecuación de la expresión «Abogados» para ser incluida en la denominación social.

Nada establece la Ley 2/2007 sobre una eventual reserva de las denominaciones alusivas a una profesión en favor de las sociedades profesionales. A la correlación entre denominación y actividad se refiere el artículo 402.2 del Reglamento del Registro Mercantil, disponiendo en su primer inciso que «no podrá adoptarse una denominación objetiva que haga referencia a una actividad que no esté incluida en el objeto social», regla que complementa en su segundo inciso con el mandato, para el caso de que la actividad que figure en la denominación social deje de estar incluida en el objeto social, de que no podrá inscribirse en el Registro Mercantil la modificación estatutaria que le afecte sin que se presente simultáneamente a inscripción la modificación de la denominación. Ninguna de las dos previsiones reglamentarias resultan aplicables al caso considerado en este recurso, pues la primera de ellas se refiere a la adopción inicial de una denominación y la segunda a los cambios de objeto social, situaciones que no concurren en esta ocasión.

No obstante el razonamiento anterior, cabe plantearse si la pretendida restricción al empleo de expresiones evocadoras de profesiones es un efecto implícito ocasionado por la entrada en vigor de la Ley de Sociedades Profesionales. Para llegar a esa conclusión sería necesario que el nuevo texto legal extendiera su ámbito de aplicación a todas las modalidades de prestación de servicios profesionales bajo forma societaria, de suerte que la inclusión de términos relativos a ellas en la denominación social de las que no tuvieran el carácter de sociedades profesionales stricto sensu del propio género induciría a error sobre su objeto. Sin embargo, tal como se ha indicado en los precedentes fundamento de Derecho, con reseña de la Resolución de 21 de diciembre de 2007, el impacto normativo de la Ley 2/2007 no tiene ese alcance. Así, tratándose no de una sociedad que pueda ser ella misma calificada como Abogado pero sí de una sociedad de Abogados o entre Abogados, no puede entenderse que la denominación cuestionada («Llagostera Abogados, S.L.») induzca a confusión sobre cuál sea la actividad de la sociedad, máxime si se tiene en cuenta que el hecho de que en dicha denominación no figure la expresión «profesional» ni se hayan incorporado las siglas «S.L.P.» impide que ni siquiera exista riesgo de confusión sobre la concurrencia de dicho carácter en la sociedad de que se trata; y, por otra parte, tampoco puede entenderse que infringe la normativa específica de la profesión de Abogado (cfr. artículos 6 y 9.2 del Estatuto General de la Abogacía), toda vez que si la referida disposición estatutaria se interpreta en relación con las restantes y en el sentido más adecuado para que produzca efecto (cfr. artículos 1.281, 1.284 y 1.285 del Código Civil) debe concluirse que hace referencia no a una sociedad que ejerza directamente la profesión de Abogado sino al ejercicio de una actividad por Abogados bajo forma societaria sin constituirse en sociedad profesional.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registradora, todo ello en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

28 enero 2009 [1]

Adaptación a la Ley especial.- 1. En el supuesto del presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de modificación de estatutos sociales y nombramiento de administrador de una sociedad de responsabilidad limitada que tiene por objeto, entre otras actividades, la auditoría de cuentas y que, según se expresa en dicha escritura, figura inscrita en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas.

El Registrador Mercantil suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar que la sociedad se haya adaptado a las previsiones de la Ley de Sociedades Profesionales, habiendo transcurrido el plazo de un año desde la entrada en vigor de dicha Ley, ha quedado cerrada la hoja registral.

El recurrente sostiene que la auditoría de cuentas no es una actividad profesional a los efectos de lo establecido en la Ley de Sociedades Profesionales; y la sociedad recurrente tiene también por objeto otras actividades para las que no se exige acreditación de un título ni inscripción colegial, por lo que se trata de una sociedad mixta cuya única obligación es la de estar inscrita en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas.

  1. La propia Exposición de Motivos de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales, expresa que ésta «tiene por objeto posibilitar la aparición de una nueva clase de profesional colegiado, que es la propia sociedad profesional». Mas, como establece el artículo 1.1, las sociedades que deberán constituirse como sociedades profesionales en los términos de dicha Ley son aquéllas que tengan por objeto social el ejercicio en común de una actividad profesional; y para que se entienda que hay ejercicio en común de dicha actividad profesional es necesario que los actos propios de la misma sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a la sociedad los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como titular de la relación jurídica establecida con el cliente.

Por otra parte, la aplicación de la Ley especial tiene como presupuesto que se trate del ejercicio de determinadas actividades profesionales: «aquélla para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial, o titulación profesional para cuyo ejercicio sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial, e inscripción en el correspondiente Colegio Profesional» (artículo1.1, párrafo segundo de la Ley de Sociedades Profesionales). Se trata de actividades cuyo ejercicio se caracteriza por exigir determinados conocimientos técnicos y ajustarse a criterios de índole deontológica, así como por la singularidad de la relación de confianza con los clientes o destinatarios de esos servicios profesionales, sobre la base de exigencias de responsabilidad, de modo que se hace necesario determinado control a través de las corporaciones que tienen encomendada la ordenación y disciplina de dicha actividad de interés público.

Según la referida Exposición de Motivos, con el régimen de la Ley de Sociedades Profesionales se trata de garantizar no sólo la seguridad jurídica de las sociedades profesionales, al establecer una disciplina legal de las relaciones jurídico societarias para las mismas hasta ahora inexistente, sino de asegurar un adecuado régimen de responsabilidad en garantía de los clientes o usuarios de los servicios profesionales prestados por la sociedad.

Sobre estas premisas, en la regulación de la Ley de Sociedades Profesionales existen determinadas normas que, cualquiera que sea el tipo societario al que se acoja la sociedad profesional, son imperativas, mientras que otras, en cambio, son de carácter dispositivo, sin que deba prejuzgarse en este expediente sobre cuáles tengan una u otra naturaleza.

  1. Por lo que se refiere al régimen aplicable a las sociedades auditoras, la Ley 19/1988, de 12 de julio, de Auditoría de Cuentas, incorporó la VIII Directiva comunitaria (84/253/ C.E.E.) y estableció el nuevo régimen legal de la actividad auditora, admitiendo que fuera realizada por sociedades.

Así, el artículo 6.1 de dicha Ley establece que «Podrán realizar la actividad de auditoría de cuentas las personas físicas o jurídicas que, reuniendo los requisitos a que se refieren los artículos siguientes, figuren inscritos en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas»

Y es el artículo 10 (desarrollado por los artículos 28 y 29 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1636/1990, de 20 de diciembre) el que se ocupa de las sociedades de auditoría, para establecer específicamente determinados requisitos y especialidades que, en esencia, son los siguientes: a) Todos los socios deben ser personas físicas; b) Mayoría de socios auditores, con mayoría de capital social y de los derechos de voto; c) Mayoría de socios auditores en los cargos de administración y directores; d) Inscripción obligatoria de la sociedad en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas (R.O.A.C.); e) La dirección y firma de los trabajos de auditoría corresponderá, en todo caso, a uno o varios de los socios auditores de cuentas; f) El Registro Oficial de Auditores de Cuentas publicará relación de las sociedades inscritas en el mismo, en la que constarán necesariamente determinadas circunstancias.

Por otra parte, el artículo 11.2 de la Ley dispone que «Cuando la auditoría de cuentas se realice por un auditor que pertenezca a una sociedad de auditoría, responderán solidariamente tanto el auditor que haya firmado el informe de auditoría como la sociedad».

A la vista de este régimen, puede afirmarse que la sociedad de auditoría de cuentas constituye un ejemplo de sociedad ejerciente de una actividad propia de determinados profesionales (los que reúnan los requisitos exigidos por su legislación especial –vid. infra–) admitida en nuestro ordenamiento con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 2/2007, toda vez que se permitía que fuera la propia sociedad -como titular de la relación jurídica establecida con el cliente- la que realizara la actividad de auditoría.

Por lo demás, el fundamento de la normativa especial de las sociedades de auditoría radica en la necesidad de garantizar no sólo que reúnan la aptitud técnica suficiente para realizar su actividad, sino también que se consiga la efectividad de los principios de independencia y responsabilidad de los auditores sobre la base de la sujeción de sus actuaciones a determinadas normas y criterios técnico-contables y deontológicos, habida cuenta de la función de interés público que desarrollan estos profesionales. Precisamente es la justificación de esa regulación especial previa y la atención a los intereses que con ella se pretendían tutelar lo que debe presidir la interpretación de las normas a que se refieren tanto la calificación impugnada como el escrito del recurrente.

  1. En este recurso se debate sobre la incidencia que pueda tener la Ley de Sociedades Profesionales en el régimen de las sociedades de auditoría. Según la disposición adicional primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales, «Los preceptos de esta Ley serán de aplicación, en lo no previsto en su normativa especial, a quienes realicen la actividad de auditoría de cuentas de forma societaria. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará como Registro profesional de las sociedades de auditoría y de colegiación de los socios de éstas el Registro Oficial de Auditores de Cuentas».

Del sentido propio de las palabras empleadas en esta norma legal se desprende inequívocamente que, respecto del ejercicio societario de la actividad auditora, la Ley de Sociedades Profesionales tiene carácter de derecho supletorio en relación con la legislación de auditoría de cuentas. En efecto, dicha disposición pretende, por un lado, dejar clara la subsistencia de la normativa especial –preexistente o que exista en el futuro– sobre la actividad de auditoría de cuentas ejercida por sociedades; por ello, respecto de aquellos extremos en los que haya una regulación diferente, prevalece la de la Ley de Auditoría de Cuentas. Pero, por otro lado, al ordenar la aplicación supletoria de la Ley de Sociedades Profesionales, implica que en todos aquellos aspectos que no son objeto de específica regulación por la Ley de Auditoría de Cuentas habrá de aplicarse la Ley de Sociedades Profesionales, en cuanto no resulte incompatible con aquella regulación especial.

La Ley de Auditoría de Cuentas no regula un determinado tipo societario, sino unas determinadas especialidades que se imponen a la persona jurídica que realice esa actividad concreta de auditoría. La normativa de auditoría no tiene por objeto la regulación in complexu de la forma social de las personas jurídicas auditoras sino establecer únicamente ciertas exigencias específicas respecto de determinados aspectos de las sociedades auditoras. Por ello, será de preferente aplicación esa normativa sectorial cuando se trate de materias o aspectos sobre los que exista una regulación propia.

Ciertamente, la Ley de Auditoría de Cuentas no regula una profesión sino una actividad realizable por profesionales con diferentes titulaciones y que, precisamente por ser de interés público –habida cuenta de las exigencias derivadas de la necesidad de fluidez y seguridad del tráfico mercantil–, se trata de una actividad reservada a determinadas personas, de modo que es lógico y obligado que el propio legislador regule también la forma en que haya de desarrollarse tal actividad y los requisitos que deban reunir quienes la ejerzan (cfr. la Sentencia Tribunal Constitucional, núm. 386/1993, de 23 de diciembre, según la cual la Ley de Auditoría de Cuentas tiene por objeto «una actividad que, ciertamente, podrá ser realizada por profesionales. Pero ni los profesionales han de realizar sólo esa actividad, ni ésta ha de constituir en exclusiva el objeto de una única profesión, pues tan posible es que quien realice auditorías ejerza también otras actividades profesionales como que las auditorías sean realizables por profesionales con diferentes titulaciones»; asimismo, añade esta Sentencia que dicha Ley, aunque regule la actividad de auditoría, «no contiene las normas que característicamente regulan una profesión, como son la titulación requerida, el campo en el que se desarrolla la profesión, las obligaciones y derechos de los profesionales, las normas deontológicas que han de seguir y, en suma, su organización corporativa»). Pero de tal circunstancia no puede concluirse, como pretende el recurrente, la exclusión de toda aplicación supletoria de la Ley de Sociedades Profesionales. Y es que, aun cuando esta última ley establezca la regulación de sociedades que tengan por objeto social el ejercicio de una o varias profesiones en sentido propio, tampoco tiene como fin la regulación de tales profesiones, y menos aún regular la organización corporativa de unos determinados profesionales, sino el establecimiento de una disciplina general de las sociedades que como tales ejerzan actividades profesionales –en los términos legalmente acotados– que anteriormente sólo podían ser realizadas por personas físicas. Precisamente, la relevancia de los sectores de actividad en los que opera esta nueva clase de profesional colegiado –la propia sociedad profesional– y el interés público concurrente, justifican que el legislador regule los requisitos que haya de reunir tal persona jurídica, las garantías de control interno de la entidad por los profesionales, de control externo de la misma (fundamentalmente mediante la colegiación y la publicidad), así como de prestación de su actividad (especialmente, régimen de responsabilidad). De este modo, ambas normas legales, aun distintas en su objeto y fundamento, sin embargo concurren en el establecimiento de garantías, sobre todo las que aseguran que la personalidad jurídica no encubra una desnaturalización de la cualificación profesional del prestador de la actividad.

En definitiva, existiendo evidente paralelismo en cuanto a la justificación de una y otra normativas así como respecto de los intereses con ellas tutelados, se entiende que el legislador haya previsto que deban aplicarse supletoriamente a las sociedades auditoras aquellas normas de la Ley de Sociedades Profesionales que no resulten excluidas por la regulación sectorial de auditoría. Y ese ha de ser el canon hermenéutico para determinar el alcance de la aplicación subsidiaria de la Ley de Sociedades Profesionales.

Por tales consideraciones, tampoco puede acogerse la argumentación del recurrente según la cual la inexistencia de un colegio profesional de auditores de cuentas implica la exclusión total de las sociedades auditoras del ámbito de aplicación de la Ley de Sociedades Profesionales. Precisamente, el contenido de la disposición adicional primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, sólo se entiende como afirmación expresa del legislador sobre la aplicación –supletoria– de la legislación de sociedades profesionales a las sociedades auditoras, a pesar de que no exista dicho colegio profesional, de modo que el requisito de colegiación queda suplido por la inscripción en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas («… A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará como Registro profesional de las sociedades de auditoría y de colegiación de los socios de éstas el Registro Oficial de Auditores de Cuentas»).

La misma conclusión debe mantenerse respecto del requisito de la titulación universitaria exigida en el artículo 1.1 de la Ley de Sociedades Profesionales («… titulación universitaria oficial, o titulación profesional para cuyo ejercicio sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial…»).

Según el artículo 7.6 de la Ley de Auditoría de Cuentas, pueden ser inscritos en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas quienes, aunque no tengan título universitario (como con carácter general se exige en el apartado 2, letra «a» de dicho artículo), hayan cursado los estudios u obtenido los títulos que faculten para el ingreso en la universidad y adquirido la formación práctica señalada en el apartado 3 del mismo artículo, con un período mínimo de ocho años, en trabajos realizados en el ámbito financiero y contable, especialmente referidos al control de cuentas anuales, cuentas consolidadas y estados financieros análogos, de los cuales al menos cinco años hayan sido realizados con persona habilitada para la auditoría de cuentas y en el ejercicio de esta actividad.

Como consecuencia de la aplicación preferente de la normativa especial sobre auditoría de cuentas, se considera que la sociedad misma es la auditora, la ejerciente de la actividad profesional, aunque falte ese requisito de titulación universitaria en sus miembros. Se considera, por excepción, que la falta de dicho título queda compensada con creces por determinada formación práctica profesional, de suerte que está plenamente justificada la aplicación del régimen que se deriva de la normativa especial de auditoría de cuentas.

De la comparación de ambas regulaciones legales –la de auditoría de cuentas y la específica de sociedades profesionales– resulta que el legislador acota la actividad que puede constituir el objeto de las sociedades profesionales al exigir en el artículo 1.1 de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, los requisitos de titulación determinada e inscripción en un Colegio Profesional; pero también establece coherentemente que a determinada actividad como es la auditoría de cuentas, que requiere especiales garantías y es también reglada (aun cuando su reglamentación se realice –al menos en parte– por vía distinta a la titulación universitaria y la colegiación), le sea aplicable dicha Ley de Sociedades Profesionales en los aspectos de la regulación de las sociedades auditoras que no estén contemplados en la Ley de Auditoría de Cuentas y sean compatibles con el régimen específico disciplinado en ésta.

Por ello, lo que la disposición adicional primera de la Ley de Sociedades Profesionales significa es, por una parte, que las sociedades auditoras pueden ser sociedades profesionales constituidas formalmente conforme a dicha Ley, si nacen con cumplimiento de los requisitos establecidos en la misma, o si se adaptan voluntariamente a sus previsiones, en cuanto sean compatibles con las exigencias y la regulación específica de la Ley de Auditoría de Cuentas (es decir, con especialidades como –entre otras– la posibilidad de falta de titulación universitaria así como la sustitución de la colegiación e inscripción en Registro profesional por la inscripción en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas). Y, por otra parte, implica que aun cuando no revistan el ropaje societario de sociedades profesionales acomodadas a la Ley 2/2007, los preceptos de ésta serán aplicables supletoriamente las sociedades auditoras.

Cuestión distinta es el alcance que haya de tener esta aplicación de la normativa subsidiaria, para cuya determinación debe tenerse en cuenta que la Ley de Sociedades Profesionales establece el régimen jurídico general del profesional –en los términos específicamente acotados– con forma societaria, al que, aparte de algunas normas de régimen societario interno, se aplican otras normas que permiten el control colegial; mientras que en el régimen de la Ley de Auditoría de Cuentas se permite realizar la actividad auditora a profesionales de diverso tipo y a quienes incluso no son profesionales –en el sentido en que son éstos contemplados en la Ley 2/2007–, con un régimen de control y supervisión por un organismo de la Administración del Estado, adscrito al Ministerio de Economía y Hacienda, que ya es efectivo. Y, en todo caso, ha de tomarse en consideración la actual realidad social así como, fundamentalmente, el espíritu y finalidad de ambas normativas.

Estas consideraciones han de servir para interpretar la obligación de adaptación normativa con la consiguiente sanción de cierre registral y disolución de pleno derecho a que se refiere la disposición transitoria primera de la Ley de Sociedades Profesionales. En efecto, dicha disposición debe ser entendida según el sentido literal de la misma, toda vez que alude exclusivamente a las sociedades a las que sea aplicable in toto dicha Ley, a tenor de lo establecido en su artículo 1.1, por estar constituidas para ejercer como tales sociedades aquellas profesiones para cuyo desempeño se requiere titulación universitaria oficial, o titulación profesional para cuyo ejercicio sea necesario acreditar una titulación universitaria oficial, e inscripción en el correspondiente Colegio Profesional. Además, no puede ignorarse la última razón de ser de la misma Ley de Sociedades Profesionales (como norma de garantía: seguridad jurídica de las sociedades profesionales, a las que facilita un régimen peculiar hasta ahora inexistente; y garantía para los clientes o usuarios, que ven ampliada la esfera de sujetos responsables –cfr. el párrafo quinto del apartado I de la Exposición de Motivos–; mientras que las sociedades auditoras ya cuentan con un régimen específico que en lo esencial es considerado suficientemente garantista). Y, asimismo, han de prevalecer en dicha labor hermenéutica las exigencias derivadas de los principios de seguridad jurídica y de conservación de la empresa, que imponen una interpretación restrictiva de la referida norma sancionatoria.

Por todo ello, en el presente caso, la conclusión a la que llega el Registrador, con tan drásticas consecuencias, exige un pronunciamiento claro y expreso del legislador que respecto de la cuestión debatida no existe. De este modo, las sociedades auditoras no adaptadas a la Ley de Sociedades Profesionales podrán seguir ejerciendo la actividad de auditoría de suerte que, con independencia de las consecuencias que haya de tener la aplicación supletoria de dicha Ley (y sin mengua de las facultades que en el ámbito de sus competencias correspondan al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas), no pueden entrar en juego las sanciones establecidas por la mencionada disposición transitoria primera. Y no se diga en contra que, respecto de las sociedades auditoras, el incumplimiento de la norma de la disposición adicional de la misma Ley 2/2007, de aplicación del régimen de la misma a aquellas sociedades, siquiera sea supletoriamente, quedaría sin la correspondiente sanción; pues en nuestro ordenamiento puede traerse a colación algún supuesto en que la Ley no previene una sanción específica para el caso de incumplimiento de una norma societaria imperativa (v.gr., la obligación de publicidad extrarregistral de la unipersonalidad de la sociedad, conforme al artículo 126.2 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada).

  1. Por cuanto antecede, en el presente caso, al tratarse de una sociedad de auditoría de cuentas a la que han de ser de aplicación meramente supletoria los preceptos de la Ley de Sociedades Profesionales –en los extremos pertinentes, que ahora no se prejuzgan–, pero sin obligación de adaptarse a sus previsiones, debe concluirse que no entra en juego la norma del apartado número 2 de la disposición transitoria primera de dicha Ley y, por ende, el consiguiente cierre registral para el título cuya calificación ha sido impugnada.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

5 y 6 marzo 2009

Adaptación a la Ley especial.- 3. Según el segundo de los defectos indicados en la calificación objeto del presente recurso, considera el Registrador que en la escritura debe expresarse «el número y numeración correlativa de las participaciones que cada socio posean en el capital social» (la escritura calificada era de transformación de una sociedad de responsabilidad limitada en sociedad profesional).

Frente a la pretensión del Registrador de que tales datos figuren en el título inscribible alega el recurrente que el artículo 7.2 de la Ley de sociedades profesionales exige que la escritura fundacional de tales sociedades incluya las menciones requeridas por la normativa aplicable a la forma social adoptada, de suerte que éstas ya quedaron reflejadas en la escritura de constitución como sociedad de responsabilidad limitada, y desde entonces no han sufrido modificación.

 Ciertamente, el artículo 12.2.c) de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada ordena que en la escritura fundacional se expresen las aportaciones efectuadas por cada socio y la numeración de las participaciones que les sean asignadas en contraprestación, y el artículo 175.1 del Reglamento del Registro Mercantil prescribe (circunstancias señaladas bajo números 1 y 2) que en la inscripción inicial figure la identidad de los socios fundadores, las aportaciones que hayan realizado y la numeración de las participaciones adjudicadas en pago. El objetivo perseguido mediante esta exigencia consiste en proporcionar información sobre el contrato constitutivo y la integración del capital social en el trance fundacional, pero no tiene la finalidad de publicar la composición de la base social de la compañía, como lo prueba el hecho de que la posterior transmisión de las participaciones no es inscribible en el Registro Mercantil.

En un supuesto de transformación de sociedad anónima en sociedad de responsabilidad limitada, en el que se debatía sobre la necesidad de consignar en la correspondiente escritura la identidad de los socios y la numeración de las participaciones sociales asignadas a cada uno de ellos, con referencia a una disciplina normativa semejante a la actual (el artículo 185 del Reglamento del Registro Mercantil de 1989 se pronunciaba en términos similares a los que emplea el artículo 216 del texto reglamentario vigente), en la que igualmente se prescribía que la escritura de transformación habría de contener todas las menciones exigidas para la constitución de la forma social adoptada, este Centro Directivo estimó en la Resolución de 14 de marzo de 1994 que tal exigencia debía entenderse limitada «a lo que el acuerdo de transformación implica, la formalización del mismo y la necesaria adecuación del régimen de organización y funcionamiento de la sociedad a las exigencias legales y reglamentarias de la nueva forma adoptada», de suerte que, en el tránsito entre formas sociales capitalistas, la identidad de los socios resulta irrelevante, salvo que determinadas circunstancias demanden la publicidad registral de esos extremos en aras de la seguridad del tráfico jurídico (Así, en el caso entonces examinado, se consideró necesaria la identificación de los accionistas que no hubieran votado a favor del acuerdo de transformación y, al amparo del artículo 226 de la Ley Sociedades Anónimas, quedaran temporalmente excluidos de las restricciones a la libre transmisibilidad de las participaciones sociales).

            No obstante la disparidad existente entre el fenómeno de la transformación societaria y el de la mera adaptación de una sociedad de responsabilidad limitada, previamente constituida, a la Ley de sociedades profesionales, resulta idóneo aplicar a este caso concreto el mismo razonamiento empleado por este Centro Directivo en la citada Resolución. Analizando con ese mismo criterio orientador la Ley de sociedades profesionales, se percibe claramente que, frente a la afirmación genérica de que la identidad de los socios carece de relevancia en los procesos de transformación entre formas sociales capitalistas, en el particular fenómeno de conversión de una sociedad de capital en sociedad profesional, la personalidad de los socios y la concreta dimensión de su interés en la compañía adquieren una trascendencia fundamental. Para comprobarlo, basta reparar, entre otras, en las siguientes circunstancias: a) las tres cuartas partes del capital y de los derechos de voto han de pertenecer a socios profesionales (artículo 4.2); b) si el órgano de administración fuera pluripersonal, al menos tres cuartas partes de sus miembros habrán de ser socios profesionales, condición que igualmente habrán de reunir los consejeros delegados, caso de ser nombrados, y el administrador único, cuando el órgano fuera unipersonal (artículo 4.3); c) el incumplimiento sobrevenido de estos requisitos aparece tipificado como causa de disolución de la compañía, a menos que la situación se regularice en el plazo de tres meses (artículo 4.5); d) la condición de socio profesional es intransmisible, salvo que medie el consentimiento de todos los socios profesionales o, si se hubiera previsto en los estatutos, de la mayoría de tales socios (artículo 12); y e) las causas de incompatibilidad o de inhabilitación para el ejercicio de la profesión que afecten a cualquiera de los socios se harán extensivas a la sociedad y al resto de los socios profesionales, salvo que aquél fuera excluido (artículo 9.1).

Consecuente con la importancia atribuida a las personas de los socios, la Ley de sociedades profesionales establece en relación con ellos unos requerimientos de publicidad más intensos. Por una parte, al regular la inscripción inicial de estas entidades en el Registro Mercantil, no sólo exige que se consigne la identidad de los socios fundadores y de las participaciones que les hayan sido asignadas, sino también, respecto de cada uno de ellos, su condición de socio profesional o no profesional y, en el primer caso, el Colegio Profesional de pertenencia y el número de colegiado –artículo 8.2.d)–. Por otra parte, provee al mantenimiento actualizado de esa información mediante el mandato de que, cualquier cambio de socios producido con posterioridad, deberá constar en escritura pública e inscribirse en el Registro Mercantil –artículo 8.3–. Por tanto, toda escritura de adaptación a la Ley de sociedades profesionales, o de conversión en sociedad de esta clase, habrá de expresar la identidad de los socios en el momento en que la modificación se produzca, indicando su condición de profesionales o no profesionales y los datos de colegiación, cuando proceda, la cifra de participaciones cuya titularidad ostenten todos y cada uno de ellos, así como la concreta numeración de las mismas.

En el supuesto al que se refiere el presente recurso, no puede decirse que la escritura calificada recoja con claridad los extremos requeridos. Aunque en la misma aparecen identificados los socios y se indica el porcentaje del capital de que son titulares, no se especifica la cantidad de participaciones poseídas por cada uno de ellos y su concreta numeración, ni se declara en ella que se hayan mantenido invariables los datos consignados en la escritura de constitución relativos a la titularidad y numeración de dichas participaciones.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador, en los términos que anteceden.

 16 mayo 2009

Adaptación a la Ley especial.- 1. En el supuesto del presente recurso se pretende la inscripción de una escritura de elevación a público de las decisiones del socio único de determinada sociedad de responsabilidad limitada por las que se modifican los estatutos sociales para adaptarlos a la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, de modo que según los estatutos modificados «El objeto de la sociedad es la actividad profesional de Arquitectura, de conformidad con el régimen deontológico y disciplinario que le corresponda…».

Antes de la citada modificación estatutaria, dicha sociedad tenía como objeto social «La prestación de servicios en el campo de la arquitectura y urbanismo, a través de profesionales titulados», entre otras actividades reseñadas en el apartado I de los hechos de la presente resolución.

El Registrador Mercantil suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al tratarse de una sociedad profesional sujeta a la Ley 2/2007 de sociedades profesionales y haberse presentado en el Registro la escritura de adaptación a la misma después del transcurso del plazo de dieciocho meses desde la entrada en vigor de dicha Ley, ha quedado disuelta de pleno derecho, según la disposición transitoria primera de la misma.

La sociedad recurrente sostiene, en esencia, que de su objeto social antes de la modificación estatutaria calificada, se deduce que se limitaba a intermediar en dichas actividades, por lo que no puede afirmarse por el Registrador que fuera una sociedad profesional.

  1. La cuestión debatida en este expediente debe resolverse según la doctrina de este Centro Directivo expresada en la Resolución de 28 de enero de 2009.

El hecho de que la vigente Ley 2/2007, de 15 de marzo, haya tipificado las denominadas sociedades profesionales no constituye un obstáculo al reconocimiento legal de otras agrupaciones profesionales que, aun enmarcadas en el ámbito societario (y denominadas doctrinalmente «sociedades de profesionales» o «entre profesionales»), tengan características propias y suficientemente diferenciadoras, de modo que resultan inaplicables determinados requisitos especiales que dicha Ley exige únicamente para la constitución de aquéllas y no para éstas.

Conforme al artículo 1.1 de tal Ley, las sociedades que deberán constituirse como sociedades profesionales son las que tengan por objeto el ejercicio en común de una actividad profesional, y para apreciar la concurrencia de esa circunstancia en una sociedad será necesario que los actos propios de la misma sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a aquélla los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como titular de la relación jurídica establecida con el cliente. La propia Exposición de Motivos de la Ley reconoce que quedan fuera de su ámbito «las sociedades de medios, que tienen por objeto compartir infraestructura y distribuir sus costes; las sociedades de comunicaciones de ganancias, y las sociedades de intermediación, que sirven de canalización o comunicación entre el cliente, con quien mantienen la titularidad de la relación jurídica, y el profesional persona física que, vinculado a la sociedad por cualquier título (socio, asalariado, etc.), desarrolla efectivamente la actividad profesional».

Por lo que se refiere a las sociedades constituidas antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2007, que no podían per se y como ente abstracto realizar actividades atribuidas por ley a determinados profesionales (cfr. las Resoluciones de 2 de junio de 1986; 23 de abril de 1993, y 26 de junio de 1995), una definición estatutaria de su objeto social como la expresada en el presente caso –antes de la modificación de estatutos calificada– no sirve, sin más, para reputarlas como sociedades profesionales stricto sensu (únicas a las que se aplica dicha Ley especial, según su Exposición de Motivos). Por ello, sociedades como la ahora recurrente únicamente están obligadas a la adaptación a la Ley 2/2007 si el ejercicio de las actividades profesionales es realizado por su cuenta y directamente bajo su razón o denominación social, de modo que sea a ellas imputable tal ejercicio, constituyéndose así en centro subjetivo de imputación del negocio jurídico que se establece con el cliente o usuario, atribuyéndoles los derechos y obligaciones que nacen del mismo.

Así, la determinación del carácter profesional de dichas sociedades requerirá una previa labor de interpretación no sólo de la cláusula estatutaria correspondiente al objeto social sino de todo el negocio societario y el análisis del ejercicio de dicho objeto, de modo que de ello resulte que tienen aquél carácter, dado que en el momento de la fundación de las sociedades anteriores a la entrada en vigor de la Ley 2/2007, la referencia a la forma de ejercicio de la actividad social carecía de la relevancia actual y la legislación vigente no compelía al sometimiento expreso a una normativa específica para las que proyectaran el ejercicio de una profesión bajo forma societaria (con algunas excepciones como, por ejemplo, la Ley 19/1988, de 12 de julio, de Auditoría de Cuentas, que estableció el nuevo régimen legal de la actividad auditora, admitiendo expresamente que fuera realizada por sociedades –cfr. artículos 6.1 y 10 de dicha Ley–). Esta labor interpretativa puede presentar cierta dificultad cuando la previsión estatutaria correspondiente carezca de la expresividad suficiente para revelar la índole y la forma de ejercicio de la actividad social, pero es evidente que la inicial incertidumbre generada por el elemento gramatical no debe servir de excusa para denegar de manera concluyente el acceso al Registro Mercantil a los actos inscribibles causados por las sociedades afectadas –por entender que debían adaptarse a la Ley 2/2007, de modo que, de no haberlo hecho, habrían quedado disueltas de pleno derecho–, ni tampoco para considerarlas excluidas sin más del ámbito de aplicación de la disposición transitoria primera de esta Ley. Será preciso en tales casos acudir a los elementos de interpretación previstos en los artículos 1.282 a 1.289 del Código Civil, particularmente, por su especial idoneidad para solventar la cuestión examinada, el conocido como «criterio de la conducta interpretativa», acogido por el artículo 1.282 del citado cuerpo legal, cuyo cometido consiste en concretar la voluntad negocial a través de los actos de ejecución del negocio.

Lo que ocurre es que, habida cuenta de las características del procedimiento registral mercantil, ajeno al principio de contradicción y en el que los medios de que dispone el Registrador para la calificación están legalmente limitados a lo que resulte de los documentos en cuya virtud se solicite la inscripción y de los asientos del Registro (artículos 18.2 del Código de Comercio y 6 del Reglamento del Registro Mercantil), los cronistas adecuados para dejar constancia del devenir societario a los efectos que aquí interesan serán los administradores y demás personas facultados para la elevación a público de los acuerdos sociales. Por ello, en los supuestos en que la definición estatutaria del objeto social se muestre insuficientemente expresiva sobre el carácter profesional de una sociedad en orden a la aplicación de la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, dicho carácter no puede presumirse, a falta de una norma que así lo establezca. Y para considerar inaplicable aquella disposición no es necesario –tratándose de sociedades constituidas antes de la entrada en vigor de dicha Ley– que de la definición estatutaria resulte expresamente que se trata de una sociedad de medios. Por lo demás, aunque para la necesaria certidumbre del tráfico jurídico sea conveniente que al formalizar los actos que hayan de acceder al Registro Mercantil el órgano social u otras personas legitimadas para ello manifiesten en escritura pública que el tráfico de la compañía –constituida antes de la entrada en vigor de la Ley 2/2007– no comporta el desarrollo directo de una actividad profesional, lo cierto es que tampoco puede exigirse por el Registrador una manifestación expresa de tal índole, que la Ley no impone.

En definitiva, a falta de medios hábiles que permitan al Registrador concluir con el debido fundamento que la sociedad de que se trate tiene carácter profesional, no podrá denegar el acceso al Registro Mercantil de los títulos presentados, sin perjuicio de que entre en juego entonces la norma del apartado 1 de la disposición adicional segunda de la Ley 2/2007, que para los casos de ejercicio profesional bajo forma societaria sin constituirse en sociedad profesional, previene la extensión a tales supuestos del régimen de responsabilidad profesional que la misma Ley establece (y sin mengua de las competencias que en el ámbito respectivo correspondan al Colegio Profesional de que se trate).

  1. Al analizar si la especificación del objeto social contenida en la cláusula estatutaria según su redacción anterior a la modificación calificada en el presente caso identifica inequívocamente a la sociedad como profesional, debe tenerse en cuenta que, junto a actividades que pueden reputarse propias del ejercicio de la profesión de Arquitecto, se incluyen otras cuyo desempeño no requiere la asistencia de un profesional ni constituyen el objeto de una profesión titulada y colegiada.

En todo caso, no puede descartarse que esa pluralidad de actividades incluidas en la definición estatutaria del objeto social –anterior a su modificación– no sea sino la especificación de una actividad proyectada para una sociedad que no es la propia de las sociedades profesionales stricto sensu, sino la de gestionar en común la prestación a terceros de un conjunto de servicios de diversa índole, facilitando al cliente la intervención de un profesional titulado –Arquitecto– cuando la categoría del encargo lo requiera.

Por ello, y habida cuenta de las consideraciones que anteceden, no puede ser confirmada la calificación impugnada, toda vez que, no estando obligada la sociedad recurrente a adaptarse a la Ley de sociedades profesionales, el hecho de que voluntariamente haya modificado sus estatutos para devenir desde entonces sociedad profesional stricto sensu impide que sea de aplicación la sanción de disolución de pleno derecho objeto de debate.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador, en los términos que anteceden.

3 (2 Rs.) junio 2009

[1] Esta resolución ha sido anulada por la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 21 de julio de 2011, publicada en el B.O.E de 3 de julio de 2012. La resolución del Centro Directivo que la publica contiene el error de citar una resolución de fecha 2 de febrero de 2009.

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Constitución de una sociedad aseguradora

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SOCIEDAD COOPERATIVA

Constitución de una sociedad aseguradora

 Constitución de una sociedad aseguradora.-

2. Entrando de modo pleno en la cuestión que se plantea en este recurso, consiste en decidir si una Sociedad Cooperativa de Crédito, puede constituir una sociedad aseguradora por acuerdo adoptado por su Consejo Rector –tesis del recurrente– o por el contrario, esa constitución requeriría de acuerdo con el artículo 36 de los Estatutos Sociales de la Cooperativa (que en este punto se limita a reproducir la Ley 27/1999, de 16 de julio), el acuerdo previo de la Asamblea General de la Cooperativa –tesis sostenida por el Registrador en su nota de calificación–.

  1. Así como en el ámbito de las sociedades mercantiles capitalistas, la representación social se atribuye al órgano de administración con carácter integro (art. 129 de la Ley de Sociedades Anónimas y 63 de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada) sustrayendo por tanto a la Junta General competencia alguna en ese campo, la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, aunque en su artículo 21 párrafo 1.º establece que la Asamblea General «únicamente podrá tomar acuerdos obligatorios en materias que esta ley no considere competencia exclusiva de otro órgano social» –lo que les acerca más a los principios de distribución de competencias de los distintos órganos sociales de las sociedades de capital–, sigue conservando en su párrafo 2.º una enumeración de actos y negocios jurídicos, que el legislador, sin duda por la especial trascendencia que los mismos puedan tener para la sociedad cooperativa, los reserva para la competencia exclusiva de la Asamblea General. Esto significa que respecto a esas materias reservadas en exclusiva a la Asamblea General, carecerá de facultades representativas el órgano de gestión social (no obstante lo proclamado con carácter general por el art. 32.1), salvo en cuanto a la ejecución del previo acuerdo que conste en acta aprobada por la Asamblea General.

Entre esos actos y negocios jurídicos, se contienen los que invoca el Registrador como fundamento de su nota de calificación, «toda decisión que suponga una modificación sustancial, según los Estatutos de la estructura económica, social, organizativa o funcional de la cooperativa» [art. 21.2 g)] y «… participación en otras formas de colaboración económica contemplada en el artículo 79 de la Ley 27/1999, de Cooperativas…» precepto legal que en su párrafo 1.º dispone que «las cooperativas de cualquier tipo y clase podrán constituir sociedades, agrupaciones, consorcios y uniones entre si o con otras personas físicas o jurídicas, publicas o privadas y formalizar convenios y acuerdos, para el mejor cumplimiento de su objeto social y para la defensa de sus intereses».

  1. Debemos pues enjuiciar, a la vista de esos preceptos legales, si el negocio jurídico formalizado, consistente en la constitución de una sociedad anónima de seguros y reaseguros, puede encajar en alguna de los supuestos antes enunciados.

Centrándonos en la primera de las materias reservadas a la competencia exclusiva de la Asamblea General [la contemplada en la letra g) del artículo 21.2], debemos convenir que, con esa reserva, se trata de sustraer a la competencia del órgano de administración social, decisiones en materia de gestión extraordinaria, es decir aquellas que por afectar a la estructura misma de la sociedad, o sus principales activos o a la explotación misma en que se concreta el objeto social, puedan hacer inviable la consecución de éste, lo que justificaría su exclusión del ámbito de las facultades representativas del órgano de gestión, y su incardinación en la esfera competencial exclusiva del órgano soberano de la sociedad. Sin embargo, esa decisión que según el artículo 40 de los Estatutos Sociales de la Cooperativa se entendería que tiene carácter sustancial cuando afecte al veinticinco por ciento de los activos totales de la Entidad, no parece pueda predicarse de un acuerdo que consiste en constituir una sociedad de seguros, cuya finalidad última como expresamente indica la Resolución de la Dirección General del Tesoro y Política Financiera que la autoriza, será la de «ofrecer a sus socios y clientes actuales y futuros, unos servicios complementarios y subordinados a los propios de la Cooperativa de Crédito.», sin que la afectación de la solvencia de la sociedad, por implicación de un alto porcentaje de sus activos, además de no estar planteado directamente en la nota, dada por otra parte su parquedad argumental, pueda entenderse que se da en este caso, donde se cuenta con el preceptivo informe favorable del Banco de España exigido por el artículo 17.2 del Real Decreto 84/1993, de 22 de enero, que aprueba el Reglamento de las Cooperativas de Crédito.

  1. A igual rechazo debe conducirnos la segunda de las hipótesis posibles, consistente en considerar que la constitución de esa sociedad de seguros, pueda entenderse comprendida en alguna de las formas de colaboración económica contempladas por el artículo 79 de la Ley, y que el artículo 21.2.h) del mismo texto legal reserva también a la competencia exclusiva de la Asamblea General. Esas normas sustraen del poder de representación del órgano social, para atribuirlo a la competencia exclusiva de la Junta General: «la constitución de cooperativas de segundo grado y de grupos cooperativos o incorporación a éstos si ya están constituidos, … adhesión a entidades de carácter representativo así como la separación de las mismas» [artículo 21.2.h)] y la constitución por las Cooperativas de «… sociedades, agrupaciones, consorcios y uniones entre sí, o con otras personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, y formalizar convenios o acuerdos, para el mejor cumplimiento de su objeto social y para la defensa de sus intereses», es decir la constitución o adhesión del ente cooperativo a esos otros entes pluripersonales, pero en ningún caso la constitución por la propia Cooperativa de una sociedad anónima de la que sólo ella será socia, negocio que por no estar comprendido en ninguna de esas excepciones, debe entenderse comprendido dentro del ámbito del poder de representación que el artículo 32. 1 de la Ley atribuye al órgano de administración.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los fundamentos expuestos.

3 abril 2007

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Cese y nombramiento de Gerente

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SOCIEDAD COMANDITARIA

Cese y nombramiento de Gerente

Cese y nombramiento de Gerente.- La voluntad social en una sociedad personalista puede manifestarse en cualquier modo, sin que sea necesario acudir a la aplicación analógica de normas especiales dictadas para otra clase de sociedades.

2 noviembre 1971

 

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Constitución, existiendo menores de edad

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SOCIEDAD COLECTIVA

Constitución, existiendo menores de edad

Constitución, existiendo menores de edad.- Hechos: se constituye una sociedad colectiva a la que se aporta un negocio de panadería y electricidad por su propietario, quien, en el mismo acto, dona a un nieto menor de edad la nuda propiedad de su cuota social, reservándose el usufructo vitalicio, estando representado el menor por su madre. La Dirección revoca la calificación, que consideraba que el menor no puede ejercer el comercio y por tanto constituir una sociedad, fundándose en lo siguiente: 1) El artículo 5 del Código de Comercio preceptúa que los menores de edad podrán continuar por medio de sus guardadores el comercio que hubieren ejercido sus padres o causantes y es indudable que en este caso se estaba continuando una empresa a la que venían dedicándose aquéllos. 2) El artículo 1056 del Código Civil, después de facultar al causante para hacer la partición de sus bienes, añade que «el padre que en interés de una familia quiera conservar indivisa una explotación agrícola, industrial o fabril podrá usar de la facultad concedida en este artículo, disponiendo que se satisfaga en metálico la legítima a los demás hijos». 3) Cuando en las Sociedades resulten copartícipes menores de edad representados por sus padres, de acuerdo con los artículo 1704 del Código Civil y 222 del Código de Comercio, en el caso de morir alguno de los socios, ha de ser guardado el pacto de seguir la Sociedad con sus herederos sin hacer distinciones respecto a la capacidad de los mismos. 4) A diferencia de lo que ocurre en el caso de creación «ex novo», cuando se crea una Compañía colectiva como continuadora de empresas de ascendientes de menores sujetos a la patria potestad, la tendencia de la doctrina es favorable no sólo a que los padres representen a sus hijos, sino a que no haya necesidad de intervenciones judiciales ni de otra clase, de igual modo que ocurre en actos tan trascendentes como la liquidación de las Compañías o la división de la herencia, siempre que los padres no tengan interés opuesto al de sus hijos.

26 mayo 1945

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Adaptación a la nueva Ley

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SOCIEDAD PROFESIONAL

Adaptación a la nueva Ley

Adaptación a la nueva Ley.- 1. En el supuesto del presente recurso se pretende la inscripción del nombramiento de una sociedad de responsabilidad limitada como auditora de cuentas de otra sociedad limitada.

El Registrador Mercantil, inicialmente, decidió no practicar la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar que la sociedad auditora nombrada se haya adaptado a las previsiones de la Ley de Sociedades Profesionales y haber transcurrido más de dieciocho meses desde la entrada en vigor de ésta, ha quedado disuelta de pleno derecho, según la disposición transitoria primera de dicha Ley. Además, añade en su calificación que «Transcurridos los plazos para la interposición de los recursos que a continuación se citan, sin acreditarse su interposición, se cancelarán de oficio los asientos correspondientes a la sociedad auditora de acuerdo con la citada disposición transitoria».

El recurrente sostiene que la auditoría de cuentas no es una actividad profesional a los efectos de lo establecido en la Ley de Sociedades Profesionales; que, por ello, esta Ley no es de aplicación a la actividad de auditoría sino únicamente a través de su disposición adicional primera, con carácter supletorio, en todo lo no previsto en su normativa especial, por lo que no obliga a las sociedades de auditoría a adaptarse a sus previsiones ni son aplicables las medidas establecidas en la disposición transitoria citada por el Registrador. Por último, alega el recurrente que los estatutos sociales de la sociedad que representa no sólo contemplan en su objeto social los servicios de auditoría de cuentas, sino que conforme a lo permitido por la Ley de Auditoría de Cuentas recogen otras actividades no profesionales por lo que concluye que es una sociedad mixta que no debe adaptarse a los preceptos de la Ley de Sociedades Profesionales.

A la vista del recurso, el Registrador rectificó la calificación e inscribió el nombramiento de la auditora por haberse realizado éste en fecha anterior a su disolución; pero añade que mantiene su criterio «en cuanto al hecho de proceder a la disolución prevista en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007» y elevar el recurso ante esta Dirección General.

  1. Es doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. las Resoluciones de 29 de diciembre de 2004, 3 de abril de 2006 y 3 de septiembre y 20 de octubre de 2008, entre otras muchas citadas en los «Vistos») que el recurso contra la calificación registral es el cauce legalmente arbitrado para impugnar la negativa de los Registradores a practicar, en todo o parte, el asiento solicitado (cfr. artículos 66 y 324 de la Ley Hipotecaria), de modo que sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias; y nunca frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste; ni siquiera cuando lo que se ha practicado es una cancelación.

Por el contrario, una vez practicado el asiento, y aun cuando se discrepe de la forma en que el hecho, acto o contrato de que se trate ha sido objeto de reflejo tabular y pese a las repercusiones que ello tenga en la forma en que se publica el derecho inscrito –o la extinción del mismo–, de indudable trascendencia a la vista de que la legitimación registral opera sobre la base de ese contenido del asiento (cfr. artículos 38 y 97 de la Ley Hipotecaria), queda dicho asiento bajo la salvaguardia de los Tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud en los términos previstos en la misma Ley Hipotecaria (cfr. los artículos 1.3, 40 y 82).

Frente a un posible contenido del asiento pretendido que pudiera no acomodarse al del acto o negocio por inscribir o a los condicionamientos y limitaciones que puedan derivarse del contenido del propio Registro tienen los interesados la posibilidad de solicitar minuta previa del mismo (artículo 258.3 de la Ley) y, de considerar que ésta no es adecuada, plantear la cuestión ante el Juez competente. Pero tampoco la omisión de una prevención como esa deja inerme a los interesados ante el contenido de un asiento que entiendan que no es correcto. El procedimiento para rectificar los errores aparece minuciosamente regulado en la legislación hipotecaria, y frente a la negativa del Registrador o de algún interesado a atender la solicitud de rectificación de los de concepto, los realmente relevantes, habrá de acudirse al juicio ordinario correspondiente (cfr. artículo 218), sin que pueda lograrse por la vía de un recurso como el presente.

 Por cuanto antecede, no cabe en este expediente entrar a decidir sobre el criterio que expresa el Registrador acerca de la procedencia de la disolución de pleno derecho de la sociedad, prevista en la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, con la consiguiente cancelación de asientos que dicho funcionario anuncia en su calificación. No obstante, debe recordarse que se trata de una cuestión resuelta por este Centro Directivo en Resoluciones de 5 y 6 de marzo de 2009.

 En cualquier caso, si el Registrador, al despachar el título, no se limitara a consignar en él, con las circunstancias exigidas, el asiento practicado, sino que incluyera una advertencia ajena al contenido propio del asiento de que se trata, procedería estimar que dicha advertencia habría de ser expurgada de la nota de despacho referida. Además, tal advertencia no sería, en sentido estricto, parte del asiento registral si indebidamente se hubiera filtrado en él y, en consecuencia, habría de cancelarse a instancia de parte, sin que pudiera alegarse la salvaguardia judicial de los asientos registrales, que se extiende a éstos sólo en cuanto se refieren a los derechos o actos inscribibles (cfr. artículos 18.2 y 20.2 del Código de Comercio; artículos 1, párrafo tercero, y 98 de la Ley Hipotecaria; la disposición transitoria primera de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales; los artículos 6, 153 y 154 del Reglamento del Registro Mercantil; y la Resoluciones de 4 de junio de 2001 y 7 de febrero de 2008).

Esta Dirección General ha acordado declarar improcedente el recurso interpuesto, todo ello en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho. [2]

1 (3 Rs.) y 2 abril, 28 (2 Rs.) mayo 2009

 

[2] Todas estas Resoluciones son idénticas, salvo en un detalle que es, sin duda, un error material. Las de los días 1 y 2 de abril terminan declarando improcedente el recurso, mientras que la de 28 de mayo concluye con las siguientes palabras: “Esta Dirección ha acordado estimar el recurso interpuesto, todo ello en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho”.

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SOCIEDAD COMANDITARIA

Liquidación

Liquidación.- 1) En las reglas del contrato de una sociedad se establece que «llegado el caso de disolución se procederá a la liquidación y división del haber social, actuando como liquidadores el socio gestor y los dos comanditarios de mayor y menor participación en la sociedad». Se plantea el problema porque, disuelta la sociedad por fallecimiento del único socio colectivo se acordó por unanimidad en junta universal el nombramiento de un liquidador, lo que a juicio del Registrador no permite prescindir de los dos socios comanditarios previstos en las reglas mencionadas. La Dirección revoca la calificación porque si bien las reglas contenidas en la escritura de constitución no pueden ser modificadas, el supuesto debatido no encaja en la regla debatida, toda vez que, al ordenar la continuación del socio gestor como liquidador, no puede referirse a los casos en que la disolución de la sociedad se base precisamente en el fallecimiento del único socio colectivo. 2) El segundo defecto, consistente en la falta de tracto sucesivo observada por el Registrador en la venta de una finca, lo rechaza también el Centro Directivo, pues en el Registro Mercantil, que es de empresarios, no tienen aplicación algunos principios registrales como el de tracto sucesivo, propio de los registros de bienes, y supondría dar carácter constitutivo a la inscripción de la transmisión de la condición de socio, lo que no aparece establecido en precepto alguno. 3) Finalmente, el hecho de que en el proceso liquidatorio no puedan realizarse nuevas operaciones que tengan la finalidad de desarrollar el objeto social, no impide que pueda apoderarse al liquidador para la enajenación de los bienes sociales, pues se trata de una operación más de las necesarias para convertir en dinero el patrimonio social y repartirlo entre los socios.

21 marzo 2002

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Depósito de cuentas

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD COLECTIVA

Depósito de cuentas

Depósito de cuentas.- De acuerdo con diversas Directivas de la Comunidad Económica Europea, la legislación específicamente mercantil no impone de forma general la obligación de depositar sus cuentas a las sociedades colectivas o comanditarias simples, sino que excluye de la misma a aquéllas que a la fecha de cierre del ejercicio cuenten al menos con un socio que, sin tener la condición de sociedad, responda ilimitadamente de las deudas sociales. Podría decirse que a la vista del régimen legal de responsabilidad de los socios colectivos, el legislador ha considerado que para los terceros es más relevante el conocimiento de la identidad de esos socios ilimitadamente responsables con todo su patrimonio de las deudas sociales, y que el Registro Mercantil publica a través de la inscripción de su condición de tales, que el de la situación patrimonial de la sociedad misma. No obsta lo anterior el que la disposición adicional séptima de la Ley 30/1994, de 24 de noviembre, de Fundaciones e Incentivos Fiscales a la participación privada en actividades de interés general, establezca que «todos los sujetos pasivos del Impuesto de Sociedades que, en virtud de la normativa reguladora de este impuesto, vinieran obligados a llevar la contabilidad exigida en la misma, deberán legalizar sus libros y presentar sus cuentas anualmente en la forma establecida con carácter general en la legislación mercantil para los empresarios», pues la normativa general aplicable a todos los empresarios, tanto a los individuales como a los sociales, es la contenida en el Código de Comercio y la específica establecida para todos o parte de los segundos no es general, sino particular. Y en el Código, si bien existe un régimen general sobre la llevanza de contabilidad, con la obligación de legalizar los libros referida a todos los empresarios, no existe un régimen común o general para el depósito de las cuentas, limitado tan solo a aquellos tipos de sociedades que enumera su artículo 41.

24 junio 1997

Depósito de cuentas.- Se plantea el problema de si el cierre registral, derivado de la falta de presentación de las cuentas anuales para su depósito en el Registro Mercantil, es aplicable a una sociedad colectiva en la que existen socios -en este caso todos menos uno- que son personas físicas. La Dirección, después de analizar los antecedentes históricos del régimen de depósito de cuentas, llega a la conclusión de que la legislación mercantil no impone de forma general la obligación de depositar sus cuentas a las sociedades colectivas o comanditarias simples, sino que excluye de la misma a aquéllas que a la fecha de cierre del ejercicio cuenten al menos con un socio que, sin tener la condición de sociedad, responda ilimitadamente de las deudas sociales, pues para los terceros es más relevante el conocimiento de la identidad de esos socios ilimitadamente responsables con todo su patrimonio de las deudas sociales, y que el Registro Mercantil publica a través de la inscripción de su condición de tales, que el de la situación patrimonial de la sociedad misma. Por lo tanto, inexistente la obligación de depositar las cuentas, resulta inaplicable el régimen sancionador establecido, con la única excepción de las sociedades colectivas que tienen esa obligación por razón de su actividad o volumen de operaciones a que se refiere la Ley de Ordenación del Comercio Minorista.

19 octubre 1998

Depósito de cuentas.- Teniendo en cuenta los antecedentes relativos a la obligación de depositar las cuentas, la sanción del cierre registral derivado de su falta de presentación sólo rige para aquellas sociedades a las que legal y concretamente se les ha impuesto esa sanción, que son las anónimas, de responsabilidad limitada y en comandita por acciones, pero no afecta a las sociedades colectivas.

22 julio 1999

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Modificación de las prestaciones accesorias de los socios comanditarios

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD COMANDITARIA

Modificación de las prestaciones accesorias de los socios comanditarios

Modificación de las prestaciones accesorias de los socios comanditarios.-

1. Se plantea en el presente recurso la posibilidad, que la calificación recurrida rechaza, de inscribir en el Registro Mercantil el acuerdo de la Junta General de una sociedad comanditaria por acciones, adoptado unánimemente por el 56,4 % del capital social que asistió a la misma, por el que se modifica el artículo de los estatutos sociales que regula las prestaciones accesorias de los socios comanditarios pese a no constar el consentimiento de todos los afectados.

  1. El régimen de las prestaciones accesorias en una sociedad comanditaria por acciones, a falta de regulación especifica, habrá de atenerse a lo dispuesto sobre el particular en la Ley de Sociedades Anónimas (cfr. artículo 152 del Código de Comercio), y a la misma habrá de estarse también en lo tocante a la modificación de los estatutos que las regulen (cfr. artículo 156.1 del mismo Código), amén de las exigencias impuestas cuando tal modificación afecte a alguno de aquellos extremos para los que el apartado segundo del artículo referenciado exige el consentimiento expreso de los socios colectivos y que no es el caso planteado.
  2. En consecuencia, tal modificación habrá de articularse en torno al núcleo central que es el acuerdo de la junta general adoptado con sujeción a los requisitos que le son propios, traduciéndose así en eficaces frente a todos los socios, incluidos los disidentes y ausentes (cfr. artículo 93 de la Ley de Sociedades Anónimas), pero que, al tratarse de una modificación de prestaciones accesorias aparece legalmente sujeto a determinadas limitaciones o necesitado de requisitos especiales, en concreto los que impone el 145 de la misma Ley de Sociedades Anónimas.

Se recogen en él dos supuestos. El primero se refiere a las modificaciones que impliquen nuevas obligaciones para los accionistas y que necesitan de la aquiescencia de los interesados, exigencia que goza de tradición normativa al ser una formulación en positivo de la prohibición que contenía el artículo 84 de la Ley anterior. Tal supuesto se refiere claramente a todos los accionistas y ya implique, como es usual, nuevas aportaciones u otras prestaciones, parece evidente que proclama la insuficiencia del acuerdo de la Junta para introducir una modificación vinculante sin la declaración de voluntad de todos los socios, siendo suficiente la falta de ésta por cualquiera de ellos para privar de eficacia al acuerdo en su conjunto.

En el segundo se regula la modificación del régimen de las prestaciones accesorias, ya sea para introducirlas, modificarlas o extinguirlas –aunque la extinción podría integrarse perfectamente en el concepto modificación– y el mero hecho de contemplarse de forma independiente ya plantea la posibilidad de aplicarle un régimen distinto. Surge así la cuestión, tal como plantea el recurrente, de si en tales casos, en la medida en que el acuerdo, aparte de afectar a la sociedad, afecte tan sólo a parte de sus socios, los que se obliguen a la realización de la nueva prestación o acepten la modificación o extinción de la que les afectaba, puede ser válido y eficaz aunque sin vincular a los que no manifiesten su voluntad a favor del mismo. Y tal posibilidad ha de admitirse como solución de principio en la medida en que en tal decisión no puedan considerase «interesados» otros accionistas que los acordes con la modificación de su concreta posición de socios. Es evidente que existirán ocasiones en que la modificación, en especial en la medida que establezca, incremente o modifique el régimen de retribución de tales prestaciones, ensanche el círculo de los «interesados» abarcando a más miembros del cuerpo social que los directamente obligadas por la prestación, pero en otros, y el planteado en este caso ha de considerarse que es uno de ellos en cuanto hace más onerosa la prestación, tal modificación tan sólo afecta individualmente a los que presten su consentimiento, siendo ineficaz frente a los que no lo hagan.

  1. El obstáculo que podría suponer el entender que el consentimiento de los accionistas que votaron a favor estaba condicionado a su acepción por los demás no pude mantenerse en este caso pues es evidente que quienes votaron a favor de la modificación conocían la falta de consentimiento de los ausentes y el voto a favor de la modificación fue unánime e incondicionado por parte de los asistentes.
  2. Cuestión distinta es que al ser el régimen de las prestaciones accesorias objeto de necesaria regulación en los estatutos (cfr. artículo 9 l) Ley de Sociedades Anónimas), su modificación, en la medida en que tan solo haya de afectar a parte de los socios hasta entonces obligados, deba traducirse en la regulación de un doble régimen de las prestaciones, el aplicable a los que han aceptado la modificación y el preexistente, que seguirá siendo el que obligue a los que no hayan aceptado la modificación, así como en la necesaria identificación de las acciones cuyos titulares quedan sujetos a uno u otro. Ahora bien, dado que del expediente no resulta si tal ajuste estatutario se ha producido o no, y la propia concreción del recurso gubernativo y la resolución que en el mismo se dicte a las cuestiones directamente relacionadas con la calificación (cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria y disposición adicional vigésimo cuarta de la Ley 21/2001, de 27 de diciembre) obligan a centrarse en el defecto recurrido que, por las razones dichas, ha de revocarse.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso con el alcance que resulta de los anteriores fundamentos de derecho.

24 octubre 2005

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Exclusión de socios

Adminstrador CoMa,

SOCIEDAD COLECTIVA

Exclusión de socios

Exclusión de socios.- Tratándose de un socio que no reúne los requisitos para ser considerado Gerente estatutario (y que precisamente por ello había sido cesado en sus funciones e inscrito el acuerdo en el Registro Mercantil sin los requisitos que impone el artículo 132 del Código de Comercio) es perfecto y eficaz el acuerdo social de exclusión de la Sociedad por haber incurrido en alguna de las causas concretas del artículo 218 del Código de Comercio, sin necesidad de previa declaración judicial.

7 febrero 1953

Exclusión de socios.- La exclusión de un socio es un típico acto social que requiere la formación de la voluntad común a través de un procedimiento y un mecanismo idóneos, mediante los cuales la pluralidad de sujetos, actuando como organización colegiada deliberante, permiten que surja el acto dotado de relevancia jurídica y de general eficacia. Por todo lo cual, no puede estimarse acto social la comparecencia de dos socios ante Notario manifestando su voluntad de excluir del ente social a otros dos.

19 noviembre 1957

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Elementos comunes: alteración

Produccion CoMa, 18/01/2016

PROPIEDAD HORIZONTAL

Elementos comunes: alteración

Cuando se realiza una construcción, ésta y el suelo forman una sola finca, de modo que si el edificio se divide después horizontalmente toda la superficie de la finca y no sólo la parte sobre la que descansa el edificio será elemento común del régimen de propiedad horizontal. Ante una situación como ésta no es inscribible la escritura de segregación de parte del solar que se presenta en el Registro por su primitivo dueño cuando ya figuran inscritos a favor de terceros los pisos y locales del edificio, aunque se afirme que la escritura de segregación fue otorgada antes de la venta de los elementos independientes, pues al ser este título incompatible con la situación que proclaman los asientos del Registro, éstos se encuentran bajo la salvaguardia judicial y no pueden ser rectificados.

12 noviembre 1991

Elementos comunes: alteración.- Ver, más atrás, «Atribución de carácter independiente a un elemento común».

13 junio 1998

Elementos comunes: alteración.- El principio constitucional establecido en el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, así como el registral de tracto sucesivo (al que habría que añadir el de salvaguardia de los asientos, proclamado por el artículo 1 de la Ley Hipotecaria), impiden que pueda inscribirse una sentencia firme, y el auto que la ejecuta, por la que se constituye una servidumbre de paso sobre un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, sin que hayan sido demandados todos los condueños del edificio. El defecto constituye un obstáculo que surge del Registro y es apreciable en los documentos judiciales.

6 octubre 2001

Elementos comunes: alteración.- En la propiedad horizontal son elementos comunes todos aquellos que en el título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada. Y en el supuesto de que los estatutos permitan cambiar la condición de común de un determinado elementos del edificio, de existir esa facultad ha de ser objeto de interpretación estricta. Como consecuencia, atribuido al propietario de un local -que tiene asignado el uso del patio colindante- la facultad de cubrir dicho patio haciendo suyo lo edificado, no puede admitirse, caso de realizar la obra de la cubierta, que extienda la propiedad del local a la superficie cubierta del patio, sino sólo a la cubierta en sí.

4 febrero 2002

Elementos comunes: alteración.- No es inscribible la escritura por la que el promotor de un edificio en propiedad horizontal, que ha transmitido algunos elementos privativos, por sí solo modifica la descripción de uno de los elementos comunes, pese a que alegue ser suficiente con ostentar una mayoría de tres quintos en la comunidad, pues, además de no ser suficiente, no consta que hubo reunión de propietarios en la que se adoptase tal acuerdo y no es posible que un solo copropietario pueda, en ningún caso, constituir mayoría personal de tres quintos (artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), además de la mayoría real.

14 mayo 2002

Elementos comunes: alteración.- La construcción de nuevas plantas y cualquier alteración de estructura o fábrica del edificio que afecte al título constitutivo y a los elementos comunes, requiere acuerdo del resto de los propietarios que fije la naturaleza de la modificación, las alteraciones que se originen en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de las cuotas y el titular de los nuevos departamentos.

13 junio 2002

Elementos comunes: alteración.- Vendidos diversos elementos privativos de un edificio, no puede el promotor – que se reservó en la escritura de constitución el derecho “de independizar, del terreno excedentario, las parcelas de aprovechamiento en el subsuelo, verificando las segregaciones necesarias con trascendencia registral, y realizando en esas zonas excedentarias las construcciones en subsuelo que estime oportunas”- segregar una parcela de la llamada zona excedentaria, pues las facultades que se reservó no incluyen la segregación total de una parte del solar, sino únicamente las segregaciones necesarias para realizar determinadas construcciones en el subsuelo.

16 febrero 2004

Elementos comunes: alteración.- 1) Sobre la base de distinguir entre actos de la comunidad de propietarios de carácter colectivo, que no se imputan a cada propietario singular sino a la Junta como órgano colectivo, y aquellos otros que afectan al derecho de dominio y requieren el consentimiento individualizado de los propietarios, se considera inscribible el acuerdo de desafectación de determinados elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal y su posterior venta sin que sea preciso expresar que los propietarios que tomaron el acuerdo eran los titulares registrales de las distintas fincas y es suficiente con que el Registrador compruebe que se han cumplido los requisitos previstos en la norma primera del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que la calificación pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, que no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios. 2) En cuanto al hecho de que el requirente del acta de notificación notarial a los no asistentes a la Junta sea un mandatario verbal de ésta, es intrascendente, y, por ello, conforme a la legislación notarial no es imprescindible el juicio notarial de capacidad y legitimación (artículo 197 del Reglamento Notarial).

4 marzo 2004

Elementos comunes: alteración.- 1. En el supuesto del presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura pública de desafectación de determinado elemento común (vivienda destinada a portería) de un edificio en régimen de propiedad horizontal y la venta de aquél. Esta escritura es otorgada únicamente por el Presidente de dicha comunidad (además de la parte compradora) sobre la base de una certificación expedida por el Secretario, en la cual se expresa que el acuerdo se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria a la que asistieron, presentes y representados, la totalidad de los copropietarios.

El Registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, al tratarse de alteración del título constitutivo y realizarse un acto de disposición sobre elementos comunes, es necesario el consentimiento unánime de todos los que según el Registro son los copropietarios, por exigencias del principio de tracto sucesivo. Y, por ello, exige que se exprese quiénes fueron los propietarios asistentes a la Junta.

2. Cabe recordar que, conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado «uti singuli » por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador.

23 marzo 2005

Elementos comunes: alteración.- 1. En el presente recurso se debate si cabe proceder a la inscripción de una segregación de un trozo de terreno de una finca previamente constituida en régimen de propiedad horizontal sin contar para ello con el preceptivo consentimiento unánime de todos los propietarios.

2. La cuestión ya fue resuelta por la Resolución de este Centro Directivo de 11 de noviembre de 1991 respecto a un supuesto muy similar al que ahora se pretende inscribir. En ese caso se entendió, como ahora, que a pesar de poder resultar acreditado (lo que no consta en este expediente) que en el momento de la segregación los únicos propietarios del inmuebles eran los otorgantes de la escritura de segregación y venta, al no haber sido inscritos oportunamente aquellos actos, no podrán serlo ahora, por haberse anticipado otros títulos incompatibles que son la constitución del régimen de propiedad horizontal y las ventas de pisos o locales incluidos en dicho régimen (artículo 17 de la Ley Hipotecaria). Y ello porque sus respectivos asientos están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), sin que puedan ser rectificados sin consentimiento de sus titulares o sin la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo directamente entablado contra ellos (artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Resulta por tanto que una vez inscrito en el Registro de la Propiedad el régimen de propiedad horizontal, todo el terreno –y no sólo la parte ocupada por la edificación-registralmente tiene la consideración de elemento común del inmueble, sobre el que recae el derecho de copropiedad inherente a la propiedad separada que cada uno de los propietarios tiene sobre sus diferentes pisos o locales (artículo 396 del Código Civil); de modo que en lo sucesivo no podrá segregarse ninguna porción de dicho terreno sin que previamente medie acuerdo unánime actual de todos los copropietarios de los pisos o locales en que esté dividido el edificio, debidamente adoptada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Estamos por tanto ante la aplicación del principio de prioridad registral, una de cuyas manifestaciones es el cierre registral a títulos contradictorios de fecha anterior a la titularidad inscrita (véase artículo 17 apartado primero de la Ley Hipotecaria). El defecto debe considerarse insubsanable, porque la ineficacia registral de la segregación tal como está configurada es definitiva, ya que para que pueda tener acceso el título denegado se requiere un nuevo acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios que lo convalide y permita realizar esa inscripción y su correspondiente formalización notarial, con la prioridad derivada de la nueva presentación,; o bien acudir a un procedimiento judicial contra los actuales titulares registrales (véase artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Confirmado el primer defecto no procede entran en la valoración del segundo defecto expresado en la nota de calificación.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

30 marzo 2005

Elementos comunes: alteración.- Se discute si la modificación de la obra y del título constitutivo de la propiedad horizontal precisa de unanimidad de todos los propietarios de los distintos elementos privativos, debiendo especificarse el nombre de los asistentes a la Junta. Como ya señalara este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2.001, 12 de diciembre de 2.002 y 4 de Marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado ‘uti singuli’ por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria) En el presente supuesto, la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que no requiere la prestación individualizada de los titulares registrales; no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

31 marzo 2005

Elementos comunes: alteración.- 1. En el presente expediente, la propietaria de dos locales comerciales pertenecientes a un edificio dividido en propiedad horizontal respecto de los cuales sólo consta en la descripción registral su «superficie», procede a efectuar distintas segregaciones y a vender los locales restos resultantes de aquéllas. Inscritas las segregaciones y las ventas, el comprador aprecia gran diferencia entre las superficies registrales de las fincas adquiridas y las superficies útiles, encarga un informe técnico y, junto con la vendedora segregante, otorga escritura de rectificación por la que proceden a declarar que la superficie registral de los locales es la construida, incluida la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial; y a concretar la superficie construida propia, la superficie repercutida de zonas comunes, la superficie repercutida de zona comercial, y la superficie útil de cada uno de los elementos afectados por las segregaciones. Los locales resto comprados por el rectificante han sido a su vez divididos horizontalmente, si bien los propietarios de los distintos elementos resultantes de estas segundas divisiones han ratificado o concedido poder para ratificar la escritura de rectificación. Presentada en el Registro esta escritura de rectificación junto con las ratificaciones y poderes para ratificar, la registradora suspende la inscripción apreciando, junto con otro defecto no recurrido, falta de consentimiento del resto de propietarios del edificio para llevar a efecto la aclaración de superficies realizada.

2. Interpretar que la superficie, sin especificar, que consta en el Registro respecto de dos locales de un edificio en propiedad horizontal es la superficie construida y que además incluye la parte proporcional de zonas comunes y zona comercial, y pretender desglosar, sobre esa base, cada una de los elementos, especificando así superficie construida propia, superficie repercutida de zonas comunes y superficie repercutida de zona comercial, debe considerarse que supone una modificación de circunstancias que excede del ámbito de actuación unilateral de los propietarios de los elementos privativos.

A través de esta rectificación se está pretendiendo una concreción de la superficie –sin especificar– en superficie con repercusiones en zonas comunes, que, si bien es cierto que lleva consigo una reducción de la superficie construida susceptible de aprovechamiento independiente de los locales respecto de la que registralmente se publicita, no lo es menos que también implica una atribución o especificación en relación con elementos comunes que se está llevando a cabo sin la intervención de los cotitulares de estos mismos elementos, en contra de los principios de legitimación y tracto sucesivo propios del sistema registral, que impiden la modificación de los derechos inscritos sin consentimiento del titular registral o en su defecto mediante resolución judicial firme en procedimiento debidamente entablado contra los demás titulares registrales del inmueble (cfr. artículos 1, 20 y 82 de la Ley Hipotecaria).

3. Por otra parte la concreción de la superficie tiene consecuencias, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la fijación de la cuota de participación de los elementos privativos en relación al total valor del inmueble, circunstancia que justifica también aquí la imprescindible intervención del resto de propietarios del edificio.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

26 octubre 2012

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Administradores: incompatibilidades

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: incompatibilidades

Administradores: incompatibilidades.- Planteada la cuestión de si puede hacerse por medio de representante la declaración de que el Administrador no está incurso en causa de incompatibilidad o de incapacidad, la Dirección no llega a resolver el problema por darse la circunstancia de que, a la vista de la documentación examinada, ni siquiera resultaban acreditadas las facultades de representación.

1 marzo 1993

 

Administradores: incompatibilidades.- Ante una escritura otorgada en Madrid, relativa a una Sociedad domiciliada en Barcelona, en cuyos Estatutos figura la prohibición de ser Administrador para quien esté comprendido en causa de incapacidad o incompatibilidad de las previstas por la Ley… de la Comunidad Autónoma de Madrid, la Dirección revoca la nota que denegó su inscripción (por considerar el Registrador que las incompatibilidades de la Comunidad de Madrid no rigen en Barcelona), basándose en que tanto si se trata de un sometimiento voluntario, como si se trata de un error voluntario (que habría que probar), el defecto no tiene entidad suficiente para denegar el acceso registral de dicha cláusula, que, como mucho, sería superflua.

26 abril 1993

 

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Administradores: lugar de celebración de sus reuniones

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SOCIEDAD ANÓNIMA

Administradores: lugar de celebración de sus reuniones

Administradores: lugar de celebración de sus reuniones.- A diferencia de lo que ocurre con la Junta general, que debe celebrar sus reuniones donde la Sociedad tenga su domicilio, no se prescribe nada análogo para el Consejo de Administración y por consiguiente es válida la norma estatutaria que permite las reuniones en lugar distinto del domicilio social.

28 diciembre 1951

 

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Acumulación

Adminstrador CoMa,

RECURSO GUBERNATIVO

Acumulación

Acumulación.- Aunque sean dos los títulos presentados con sus correspondientes notas de calificación, si constituyen ambos un todo por la íntima relación existente, la Dirección General considera que pueden refundirse en un solo recurso por razones de celeridad y economía.

3 marzo 1983

Acumulación.- Aunque la regla general es que cada documento o título ha de ser objeto de calificación independiente y cada calificación que deniegue o suspenda la inscripción solicitada la que puede ser recurrida, también puede ocurrir que el título material, el acto aisladamente inscribible, sea el resultado de un complejo documental, cuyos respectivos documentos se hayan presentado en distintos momentos. Y de la misma manera que, según criterio reiterado del Centro directivo, el Registrador ha de tener en cuenta para su calificación no sólo el documento aisladamente presentado, sino también aquellos otros que obrando en el Registro tengan relación con el acto inscribible, tal principio no sólo ha de aplicarse cuando pueda conducir a la apreciación de algún defecto que desemboque en una calificación negativa, sino también desde el punto de vista positivo, cuando ese examen conjunto pueda coadyuvar a una decisión favorable a la inscripción. Como consecuencia, pueden ser objeto de un solo recurso tres escrituras relacionadas entre sí que, como resultado del sistema de reparto vigente en el Registro Mercantil de Madrid, fueron calificadas negativamente por dos distintos Registradores, calificación que fue incompleta, ya que el complejo documental se encontraba disperso y no por culpa del recurrente.

1 diciembre 1994

Acumulación.- Aunque en ocasiones, excepcionalmente, se hayan resuelto simultáneamente recursos interpuestos frente a dos o más calificaciones, no significa que sea modo ordinario de proceder, pero tampoco que esa acumulación de recursos sea causa determinante de su inadmisión, sino tan sólo, como en el presente caso, que hayan de tratarse como dos recursos independientes, resolviendo la cuestión planteada en cada uno con relación tan sólo al contenido de la correspondiente nota sin tomar en consideración en un caso los argumentos de la otra.

3 y 4 diciembre 2002

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Aplicación al Registro Mercantil

Adminstrador CoMa,

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Aplicación al Registro Mercantil

Aplicación al Registro Mercantil.- 1. Se pretende inscribir en el Registro Mercantil una escritura de elevación a público de acuerdos sociales adoptados por la junta general de una sociedad de responsabilidad limitada sobre la aceptación de la renuncia de uno de los administradores solidarios, cambio de sistema de administración y nombramiento de administrador único.

El registrador Mercantil entiende que no puede practicarse la inscripción porque, a su juicio, lo impide el hecho de que en el Registro conste el carácter unipersonal de la sociedad y, según se desprende la escritura calificada, la sociedad ha perdido tal carácter sin que dicha circunstancia se haya hecho constar previamente en el Registro.

Con base en las singularidades de la sociedad de capital unipersonal, se prevén en la normativa societaria determinadas cautelas para proteger los intereses de terceros, entre las que destaca la necesaria publicidad tanto de la situación de unipersonalidad -originaria o sobrevenida- como de la pérdida de tal carácter o del cambio de socio único. Además, la omisión de la publicidad registral de la unipersonalidad sobrevenida se sanciona con la responsabilidad personal e ilimitada del socio único (cfr. artículos 13 y 14 de la Ley de Sociedades de Capital).

Ahora bien, no puede olvidarse, por una parte, que en un registro de personas como es el Registro Mercantil, la aplicación de algunos principios registrales como el de tracto sucesivo ha de ser objeto de interpretación restrictiva y no puede tener el mismo alcance que en un registro de bienes (cfr. Resoluciones de 2 de febrero de 1979, 26 de mayo y 4 de junio de 1998, 23 de diciembre de 1999, 14 de enero y 21 de marzo de 2002 y 21 de febrero de 2011); y, por otro lado, el Registro Mercantil no tiene por objeto, respecto de las sociedades de responsabilidad limitada, la constatación y protección jurídica sustantiva del tráfico jurídico sobre las participaciones en que se divide el capital social de aquéllas, sino la de la estructura y régimen de funcionamiento de tales entidades, de modo que las participaciones sociales tienen un régimen de legitimación y una ley de circulación que operan al margen del Registro.

Por ello, la circunstancia de que los asientos registrales hagan pública una situación de unipersonalidad no puede constituir óbice alguno a la inscripción de acuerdos sociales adoptadas por el órgano competente, como es en este caso la Junta General por tratarse de acuerdos sobre cambio de sistema de administración y cambio de administradores –cfr. artículos 159.1, 160.b) y 210.3 de la Ley de Sociedades de Capital–.

En cambio, la exigencia pretendida por el registrador sobre el previo reflejo registral de la pérdida de la situación de unipersonalidad de la sociedad no aparece establecida en precepto alguno y resulta contradicha en la propia Ley de Sociedades de Capital, que no contempla expresamente sanción alguna para la falta de esa constancia registral.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada.

22 junio 2011

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Aplicación al Registro Mercantil

Adminstrador CoMa,

PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN

Aplicación al Registro Mercantil

Aplicación al Registro Mercantil.- 1. Es objeto del recurso que ha de resolverse una calificación registral que desembocó en su momento en la práctica del asiento interesado, en concreto la inscripción sobre la suspensión del cierre registral por falta de depósito de las cuentas anuales prevista en el artículo 378.5 del Reglamento del Registro Mercantil.

  1. Es doctrina reiterada al respecto por esta Dirección General que el recurso gubernativo es el cauce legalmente arbitrado para combatir las calificaciones registrales que se opongan a la práctica del asiento solicitado.

Y esta doctrina, sentada fundamentalmente a propósito de calificaciones de los Registradores de la propiedad, es perfectamente aplicable al caso de que la misma haya tenido lugar en un Registro Mercantil (vide Resolución de 28 de mayo de 2002), no solo por la similitud de supuestos para los que legalmente está previsto el recurso (cfr. Artículos 324 de la Ley Hipotecaria y 66 del Reglamento del Registro Mercantil) sino también por la unidad de régimen del procedimiento aplicable en ambos casos (disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre).

Como con razón alegan tanto la Registradora como la sociedad interesada, la seguridad jurídica que reclama el sistema se traduce en la intangibilidad de los asientos una vez practicados pues, a partir de entonces, ha entrado en juego la presunción legal de exactitud que implica la legitimación registral (cfr. artículo 20 del Código de Comercio) y frente a esa presunción legal tan solo cabe la resolución judicial que la destruya. A partir de ese momento ya no cabe que la reconsideración por el Registrador, sea de oficio o estimulada, de su posible equivocación termine en una cancelación del asiento practicado. A lo máximo que se puede llegar es a la rectificación de algún error padecido y bien es de notar como el procedimiento y requisitos para lograrlo, que regulados en la legislación hipotecaria –arts. 211 y siguientes de la Ley y 314 a 331 del Reglamento– se trasladan al ámbito mercantil (cfr. Artículo 40.2 del Reglamento del Registro Mercantil) son distintos según tales errores hayan sido meramente materiales o, por el contrario, de conceptos que afecten al sentido o alcance de lo inscrito, pues en este caso las cautelas y exigencias se acentúan con la necesaria intervención y consentimiento de aquellos a quienes la rectificación afecte (cfr. Artículos 217 y 218 de la citada Ley Hipotecaria) y sin que, pese a ello, pueden desembocar en una cancelación como en este caso se pretende que se haga por la vía de una procedimiento administrativo como el recurso gubernativo en el que, ciertamente, ahora se da traslado los posibles afectados (cfr. párrafo quinto del artículo 327 de la misma Ley), pero cuya resolución es independiente de lo que aleguen y no precisa de su consentimiento, Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso.

9 marzo 2005

Aplicación al Registro Mercantil.- Ver esta Resolución en el apartado “SOCIEDAD PROFESIONAL. Adaptación a la nueva Ley”.

 1 (3 Rs.) y 2 abril 2009

Aplicación al Registro Mercantil.- 1. Para la resolución del presente recurso son relevantes los siguientes hechos y antecedentes registrales:

A) Se presenta en el Registro Mercantil testimonio de la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de octubre de 2011, por la que: a) Se declara la nulidad de la suscripción por la sociedad demandada de 168.487 acciones (números 228.151 a 396.637) emitidas mediante acuerdo de la Junta general de una sociedad anónima el 14 de marzo de 2006; y b) Se declara el derecho de los demandantes a suscribir esas mismas acciones en las condiciones previstas en el mencionado acuerdo, comenzando a correr el plazo de quince días para el ingreso del importe correspondiente el siguiente al de la notificación de esta Sentencia.

 A dicho documento se acompaña un escrito por el que se solicita se hiciese constar: a) La declaración de nulidad de la suscripción de tales acciones y en consecuencia la nulidad del artículo correspondiente al capital social; y b) La inscripción de la sentencia.

B) El registrador deniega la práctica del asiento solicitado porque la anulación parcial declarada en la Sentencia ya consta inscrita en virtud de la escritura de ejecución de dicha resolución judicial.

Debe hacerse constar que la escritura motivó la inscripción 51.ª en la que figura la toma de razón de la nulidad de la suscripción (extremo este que también se refleja al margen de la inscripción 37.ª). Según consta en la hoja registral, mediante dicha escritura –que incorpora la Sentencia referida– se elevó a público y se ejecutó –parcialmente– un nuevo acuerdo de suscripción de acciones en los términos que ordenaba la Sentencia: concretamente, se expresa que el administrador único de la sociedad, como consecuencia de la Sentencia de anulación de la suscripción y desembolso, concede a un plazo de quince días desde la notificación de la Sentencia para la suscripción y desembolso de las acciones correspondientes, de suerte que, transcurrido dicho plazo fijado en la Sentencia sin que se hayan suscrito, se han ofrecido las acciones no suscritas a otras personas, quienes han suscrito parte de tales acciones (65.000). En el asiento registral consta que han sido amortizadas las acciones números 293.151 al 396.637, inclusive.

El defecto debe ser confirmado, pues –como resulta de los antecedentes expresados– la nulidad declarada por la Sentencia cuyo testimonio ha sido presentado ya consta debidamente reflejada en los términos que derivan de dicha resolución judicial, incluida la ejecución parcial del aumento del capital formalizado por la cual figuran suscritas por terceros las acciones números 228.151 al 293.150, extremo éste que queda bajo la salvaguardia de los tribunales, de modo que para su rectificación sería necesario, como regla general, el consentimiento del titular afectado o, en su caso, una resolución judicial dictada en el oportuno juicio declarativo ordinario (artículos 20.1 del Código de Comercio, y 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

4 julio 2012

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Autorización administrativa

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PLANES Y FONDOS DE PENSIONES

Autorización administrativa

Autorización administrativa.- La autorización administrativa es requisito necesario para la inscripción en el Registro Mercantil, por lo que no procede la inscripción cuando al tiempo de solicitarse este asiento han transcurrido los tres meses de vigencia que tiene aquélla ni se ha justificado su prórroga. No obstante, este defecto debe considerarse subsanable, por lo que, una vez obtenida la prórroga o rehabilitación, no es necesario un nuevo otorgamiento.

1 marzo 1991

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Elevación a públicos de sus acuerdos

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MUTUALIDADES DE PREVISIÓN SOCIAL

Elevación a públicos de sus acuerdos

Elevación a públicos de sus acuerdos.- Se plantea el problema por haber suscrito una escritura de acuerdos sociales, en nombre de una sociedad mutua de seguros a prima fija, quien, según sus Estatutos, es un Director o Gerente con facultad de asistir a los Consejos de Administración y Juntas, asumiendo las facultades de Secretario de Actas, a lo que el Registrador opone que, según el Reglamento de Ordenación del Seguro privado, quien representa a la entidad es el Presidente del Consejo de Administración o, en su caso, la persona en quien éste haya delegado, sin que conste tal delegación ni la inscripción en el Registro del cargo de Secretario de Actas. Según la Dirección General, la elevación a público de acuerdos de una sociedad compete al órgano de representación (directamente o por apoderado), así como a las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate, por lo que el Secretario del Consejo de Administración, aunque no sea Administrador, también puede hacerlo. En el presente supuesto, conforme al Reglamento de Ordenación del Seguro Privado, el Secretario del Consejo ha de ser miembro del mismo, cargo que no tiene el otorgante, ni tampoco la condición de apoderado. Sus facultades, por otra parte, aunque son permanentes, no dejan de ser ocasionales, limitadas al levantamiento de actas, por lo que reconocer a tal cargo facultades certificantes resultaría contrario al sistema establecido, que las atribuye, en caso de órgano colegiado, al Secretario o Vicesecretario. Por último, el hecho de que el Consejo de Administración haya de elegir obligatoriamente entre sus miembros un Secretario, quien sería el facultado para certificar los acuerdos de los órganos colegiados de la sociedad, no impide que la elevación de los acuerdos sociales a instrumento público pueda realizarse por cualquiera de los miembros del órgano de administración tomando como base el acta o libro de actas o testimonio literal de los mismos, lo que no sucede en el presente supuesto, por haber sido realizada tomando como base una pretendida certificación expedida por quien carece de facultades certificantes.

28 octubre 1998

 

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Nota referente al mismo

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IMPUESTO

Nota referente al mismo

Nota referente al mismo.- La disparidad de criterio entre el Registrador y la Abogacía del Estado que liquidó un documento, obliga al Registrador a cumplir el deber de poner el hecho en conocimiento de la Delegación de Hacienda correspondiente, a fin de que se subsane el error o la deficiencia padecidos, si los hubiere, pero no le autoriza para rechazar la inscripción de los documentos por tal motivo.

24 octubre 1945

Nota referente al mismo.- Conforme al artículo 32 del Reglamento del Registro Mercantil, no puede inscribirse la escritura que no contiene la nota que acredite el pago, no sujeción o exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

23 julio 1984

Nota referente al mismo.- La nota de la Oficina Liquidadora, que se limita a indicar que el presentante del documento no es el obligado al pago, no acredita el pago, exención o no sujeción del acto contenido en el documento presentado, y, por tanto, no procede su inscripción.

26 junio 1985

Nota referente al mismo.- Si se tiene en cuenta que la disolución de la sociedad anónima es una operación sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y que ningún acto relativo a la Sociedad Anónima puede ser inscrito en el Registro Mercantil sin justificarse previamente que ha sido solicitada la liquidación de los impuestos que graviten sobre el mismo, debe confirmarse la calificación del Registrador que suspende la inscripción de una escritura de disolución por no acreditarse su presentación en la Oficina Liquidadora, sin que en el recurso deba decidirse a quién compete o tiene legitimación para la solicitud de liquidación de aquel impuesto que, recayendo sobre el acto disolutorio, tiene como sujetos pasivos a los socios mismos.

19 junio 1991

Nota referente al mismo.- El Registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite, ha de decidir si se halla sujeta o no a impuestos; su decisión no es definitiva en el plano fiscal, pues no le corresponde la competencia liquidadora, pero sí será suficiente para acceder el documento a la inscripción, sin necesidad de que la administración fiscal ratifique la no sujeción, o para suspenderla hasta que no se acredite el pago, exención o no sujeción. Entenderlo de otro modo, es decir, que el Registrador no puede apreciar por sí solo la no sujeción fiscal del acto inscribible, supondrá una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes para el desenvolvimiento de la actividad registral. Con estas premisas y ante un caso de transformación de sociedad anónima en colectiva, donde el Registrador planteó este problema, la Dirección afirma que no puede decidir como en el supuesto que originó la Resolución de 21 de diciembre de 1987, en el que por tratarse de un documento judicial tomó una decisión en aras de cooperación con la Administración de Justicia. No dándose ahora esta circunstancia, la declaración que hiciese la Dirección General sería de la misma naturaleza que la formulada por el Registrador, es decir, sin alcance tributario y limitado sólo a los efectos de permitir la inscripción. En definitiva, el Registrador bajo su responsabilidad puede decidir si el documento contiene o no un acto sujeto; y si no quiere contraer esta responsabilidad, puede exigir la nota de pago, exención, prescripción o no sujeción extendida por los órganos tributarios correspondientes.

5 mayo 1994

Nota referente al mismo.- 1. En primer lugar debe pronunciarse este Centro Directivo sobre la admisibilidad o inadmisibilidad del presente recurso, toda vez que la Registradora manifiesta en su informe que rectificó su calificación «a las alegaciones del recurso y con arreglo al artículo 327 de la Ley Hipotecaria ».

Para resolver esta cuestión debe tenerse en cuenta que según consta tanto en su informe como en la correspondiente comunicación enviada a la Notaria autorizante del título, la Registradora manifestó que rectificaba, al amparo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, su nota de calificación, pero a la vez expresaba que no procedía la inscripción porque ya se había efectuado en «… en virtud de la copia telemática, subsanada mediante la copia de papel aportada el 13 de septiembre de 2007».

Debe afirmarse, por tanto, que no existe óbice procedimental alguno para resolver el recurso presentado, ya que en modo alguno la Registradora rectificó su calificación a la vista del recurso presentado. En efecto, como afirma el recurrente, la Registradora no revoca el defecto a la vista del recurso, sino que considera que queda subsanado porque se le presentó el documento público en soporte papel, de modo que es este hecho, y no el recurso, el que motiva su cambio de criterio (cfr. la Resolución de 4 de junio de 2007).

Por esta razón, es de plena aplicación lo dispuesto en el último párrafo del artículo 325 de la Ley Hipotecaria que permite mantener la existencia del recurso y obliga a resolver a este Centro Directivo aun cuando se considerara que lo sucedido en el supuesto analizado fuera una subsanación en sentido estricto (cuestión ésta en la que no es necesario entrar).

  1. Respecto del incumplimiento por parte de la Registradora de las obligaciones formales derivadas del sistema de presentación telemática del título (incumplimiento al que se refiere la recurrente, sin que la Registradora incluya en su informe manifestación alguna sobre tal extremo), no cabe sino recordar la doctrina de la citada Resolución de 4 de junio de 2007, según la cual en los artículos 112 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, y 248 de la Ley Hipotecaria se contienen las reglas que rigen la práctica del asiento de presentación.

En todo caso, y a efectos de la resolución de este recurso, las irregularidades a las que se refiere la recurrente no invalidan la actuación registral, puesto que el asiento de presentación se practicó y notificó telemáticamente en los plazos previstos en la normativa. Sin embargo, es preciso que se adopten las medidas pertinentes para evitar en lo sucesivo cualquier incumplimiento de las referidas normas.

  1. Por lo que se refiere al fondo del asunto planteado en este recurso, la Registradora suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada, presentada telemáticamente, porque no considera acreditada debidamente la autoliquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, no obstante la presentación telemática de la diligencia extendida en la matriz para completar el título inicialmente presentado y por la que, según expresa en ella la Notaria autorizante, se acredita el pago del impuesto correspondiente.

La Registradora niega en su calificación que la Notaria tenga competencia legal para determinar que ha quedado acreditada la autoliquidación tributaria, y pretender dar así cumplimiento al artículo 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil, mediante testimonio de la carta de pago así como del justificante adhesivo emitido por la Dirección General de Tributos de la Generalitat, como expresamente señala dicha Notaria en la diligencia extendida en la escritura.

 Este Centro Directivo no comparte en absoluto el criterio que mantiene la Registradora al asumir como propios los argumentos desarrollados en las numerosas páginas del informe que incorpora a su calificación (sin que proceda ahora entrar en la autoría que esta funcionaria atribuye a dicho informe).

En efecto, en el caso que ahora examinamos no puede hablarse de asunción de competencia fiscal alguna por parte de la Notaria, sino de pura y simple –y reglamentaria– actividad notarial de documentación y ulterior presentación ante el Registro (téngase muy en cuenta que, como se indicado ya en otras Resoluciones, el notario es un presentante ex lege, cuya obligación de carácter jurídico público, dado por supuesto que el interesado opte por inscribir, sólo queda excepcionada si ese interesado exime al notario de su deber de presentar telemáticamente el título).

 Se trata de una actividad documentadota la que lleva a cabo la Notaria al extender la referida diligencia en la matriz en la que figura la carta de pago y el justificante emitido por la Administración Tributaria, algo que constituye para él una obligación reglamentaria a la vista del contenido del vigente artículo 244.2 del Reglamento Notarial («Se harán constar por nota en matriz, a solicitud de los interesados o cuando al notario le conste, las circunstancias de haberse pagado los impuestos y los datos de inscripción en el registro correspondiente»).

Es obligación del Notario dejar constancia en las copias autorizadas expedidas, cualquiera que sea su soporte, de ese nuevo contenido producto de la dinámica documental, siendo por tanto obligado para él expedir una copia parcial de la matriz, comprensiva de la diligencia de constancia de la presentación tributaria y remitirla al Registro (innegable obligación reglamentaria a la vista del contenido del artículo 249 del Reglamento Notarial); todo ello, para lograr la identidad entre matriz y copia electrónica, sin que quepa albergar la menor duda en orden a la identidad de efectos jurídicos predicables entre copia autorizada en soporte papel (sobre la que ha extendido la diligencia la Administración Tributaria) y copia electrónica (que con la ulterior presentación telemática de la diligencia queda perfectamente completada).

En definitiva, los mismos efectos que son predicables respecto de la copia auténtica en soporte papel han de reconocerse a la electrónica –cfr. art. 17 bis de la Ley del Notariado–, entre ellos, lógicamente, servir de acreditación al hecho de haberse presentado el título a liquidación fiscal, algo que deriva, sin más, de la propia dinámica de la fe pública notarial y de las presunciones veracidad, integridad y legalidad que la acompañan.

Por lo demás, es indudable que lo expuesto en los apartados anteriores en modo alguno contraría la finalidad que subyace en el artículo 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil (como la de los artículos 254 y 255 de la Ley Hipotecaria), pues independientemente de su origen –pensado, no se olvide, en una Administración sin los medios técnicos actuales–, lo cierto es que al día de hoy la aplicación de los preceptos de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, y de las reformas introducidas en el procedimiento registral exigen que tales normas se interpreten sistemáticamente, no pudiendo admitirse una interpretación literalista y que no tenga en cuenta la realidad social del tiempo en que han de aplicarse (cfr. art. 3 del Código Civil) que prive de un mejor servicio a los ciudadanos en general y a los usuarios del servicio notarial y registral en particular, algo que, por cierto, queda corroborado a la vista de la finalidad perseguida por la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al introducir las nuevas tecnologías en el quehacer diario de las notarías y de los registros, en tanto que la razón de esa notable modificación fue agilizar –en beneficio de la sociedad– el trámite registral y la actuación notarial sin modificar su esencia.

  1. A mayor abundamiento, cabe precisar que del mencionado artículo 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil se desprende inequívocamente que, a los efectos de la inscripción, es admisible la simple presentación del documento ante el Liquidador del Impuesto, solución ésta que permite la adecuada composición de los intereses en juego; y, concretamente, los de la Hacienda Pública, mediante el suministro a la misma de los elementos necesarios para la exacción del impuesto y la nota que el Registrador habrá de extender al margen de la inscripción de la sociedad constituida para hacer constar la afección de ésta al pago de la correspondiente liquidación tributaria –artículo 122.3 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados– (cfr. la Resolución de 11 de enero de 2001).

Por lo demás, tiene declarado este Centro Directivo (cfr. la Resolución de 21 de octubre de 1987) que la nota al pie del título expresiva del pago, exención o no sujeción –ahora, de la presentación de la autoliquidación correspondiente– es suficiente para la inscripción, sin perjuicio de que el Registrador, si lo estima procedente, pueda poner en conocimiento de las autoridades fiscales lo que considere oportuno (cfr. Resolución de 5 de enero de 2002).

A la vista de estos pronunciamientos y teniendo en cuenta el defecto principal que expresa el Registrador en su nota, es indudable que la escritura calificada fue presentada a liquidación, por lo que, en aplicación de la doctrina de este Centro Directivo antes reseñada, no existe obstáculo alguno derivado del contenido del artículo 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil que impida la inscripción, al haber quedado acreditado en el documento sometido a calificación tal circunstancia, como ha quedado antes expuesto.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación de la Registradora.  [8]

31 enero 2008

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada por el procedimiento establecido en el apartado Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, con la consiguiente incorporación de Estatutos sociales ajustados a los aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre.

El Registrador califica negativamente determinadas disposiciones estatutarias relativas al objeto social, a la forma de la convocatoria de las Juntas Generales y al órgano de administración. Asimismo, considera que debe solicitarse o practicarse la liquidación de los tributos correspondientes al acto que se pretende inscribir. A tales defectos debe limitarse el presente recurso, ya que respecto del defecto número seis el Registrador ha rectificado su calificación, según consta en el preceptivo informe, y el último fue subsanado y no ha sido impugnado por el recurrente.

El citado Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo.

Entre dichas medidas se incluyen aquellas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a 30.000 euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

En los casos en los que el capital social no sea superior a 3.100 euros y los Estatutos de la sociedad de responsabilidad limitada se adapten a los aprobados por el Ministerio de Justicia, los plazos previstos permiten completar el proceso constitutivo en un solo día hábil, se reducen adicionalmente los aranceles notariales y registrales y se mantiene la exención de las tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil». A tal fin, los referidos Estatutos-tipo fueron aprobados mediante la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece «la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas -cfr. el apartado II del preámbulo del mencionado Real Decreto-Ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Las previsiones normativas contenidas en el mencionado Real Decreto-Ley 13/2010 relativas al procedimiento de constitución de sociedades y a la publicidad de convocatoria de la Junta General, así como en cuanto a los Estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010 han sido objeto de interpretaciones divergentes en su aplicación práctica.

Además, el control previo sobre el cumplimiento de las obligaciones fiscales como requisito para que pueda practicarse la inscripción de la sociedad, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil y 54 del Texto refundido de la Ley sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ha planteado dudas sobre si debe o no acreditarse documentalmente la exención.

Para resolver tales dudas -y concretamente las planteadas en el presente recurso- debe tenerse en cuenta el criterio sentado por este Centro Directivo en algunas Resoluciones anteriores (cfr. las de 26 de enero, 23 de marzo y 18 de abril de 2011) y en la reciente Instrucción de 18 de mayo de 2011.

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en oficinas o Registros Públicos que conste declarada la exención por la Administración Tributaria competente, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el Registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los Notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.

4 junio 2011

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada profesional, en cuyos Estatutos se establecen distintos modos de administración alternativos, entre ellos los consistentes en más de dos administradores mancomunados y en un consejo de administración. La constitución de la sociedad se ajusta a las reglas establecidas en el apartado Tres del artículo 5 del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo.

El Registrador considera que debe solicitarse o practicarse la liquidación de los tributos correspondientes al acto que se pretende inscribir y acreditarse la correspondiente provisión de fondos para la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil».

El citado Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo.

Entre dichas medidas se incluyen aquellas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a 30.000 euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

Desde este punto de vista, la reducción de costes prevista en los apartados Uno y Dos del artículo 5 del Real Decreto-ley 13/2010 no se aplicará cuando falte alguno de los presupuestos que se exigen relativos al tipo societario, al capital social y a la estructura del órgano de administración. Así resulta de lo establecido en el apartado Tres del mismo artículo, según el cual, la constitución de sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social supere los 30.000 euros o que tengan entre sus socios personas jurídicas o cuya estructura del órgano de administración no sea la de un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios, se ajustarán a determinadas reglas, que no se traducen en la referida reducción de costes sino en la imposición de determinadas obligaciones a Notarios y Registradores consistentes, por un lado en la obligación de solicitar telemáticamente –salvo petición expresa en sentido contrario de los interesados– la certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central, la cual se expedirá por vía telemática en el plazo de un día hábil desde su solicitud a éste; y, por otro lado, en la presentación telemática de la escritura en el Registro Mercantil –también salvo petición contraria de los interesados–, así como en la solicitud por el Notario del Número de Identificación Fiscal provisional o definitivo, también en formato electrónico, de modo que, una vez inscrita la sociedad, el encargado del Registro Mercantil debe notificar telemáticamente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria la inscripción de la sociedad.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas –cfr. el apartado II del Preámbulo del mencionado Real Decreto-ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del texto refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre–

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del texto refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en Oficinas o Registros Públicos que conste declarada la exención por la Administración Tributaria competente, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, siguiendo la doctrina ya consolidada en otros ámbitos y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el Registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los Notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.

15 junio 2011

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye por varias personas físicas y una persona jurídica una sociedad de responsabilidad limitada en cuyos Estatutos se establecen distintos modos de administración alternativos, entre ellos los consistentes en más de dos administradores mancomunados y en un consejo de administración. La constitución de la sociedad se ajusta a las reglas establecidas en el apartado Tres del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo.

El Registrador considera que debe acreditarse la autoliquidación del documento respecto de los tributos correspondientes al acto que se pretende inscribir.

  1. El citado Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo.

Entre dichas medidas se incluyen aquellas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a 30.000 euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

 A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

Desde este punto de vista, la reducción de costes prevista en los apartados Uno y Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010 no se aplicará cuando falte alguno de los presupuestos que se exigen relativos al tipo societario, al capital social y a la estructura del órgano de administración. Así resulta de lo establecido en el apartado Tres del mismo artículo, según el cual, la constitución de sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social supere los 30.000 euros o que tengan entre sus socios personas jurídicas o cuya estructura del órgano de administración no sea la de un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios, se ajustarán a determinadas reglas, que no se traducen en la referida reducción de costes sino en la imposición de determinadas obligaciones a Notarios y Registradores consistentes, por un lado en la obligación de solicitar telemáticamente –salvo petición expresa en sentido contrario de los interesados– la certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central, la cual se expedirá por vía telemática en el plazo de un día hábil desde su solicitud a éste; y, por otro lado, en la presentación telemática de la escritura en el Registro Mercantil –también salvo petición contraria de los interesados–, así como en la solicitud por el Notario del Número de Identificación Fiscal provisional o definitivo, también en formato electrónico, de modo que, una vez inscrita la sociedad, el encargado del Registro Mercantil debe notificar telemáticamente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria la inscripción de la sociedad.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas -cfr. el apartado II del Preámbulo del mencionado Real Decreto-Ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en Oficinas o Registros Públicos que conste declarada la exención por la Administración Tributaria competente, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el Registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los Notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación de la Registradora.

21 junio 2011

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada por el procedimiento establecido en el apartado Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, con la consiguiente incorporación de estatutos sociales ajustados a los aprobados por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre.

El registrador resuelve no practicar la inscripción solicitada porque considera que debe acreditarse la autoliquidación del documento respecto de los tributos correspondientes al acto que se pretende inscribir. Además, fundamenta su negativa en el hecho de que la denominación social no coincide con la que figura en el certificado del Registro Mercantil Central. Y, por último, califica negativamente determinadas disposiciones estatutarias relativas al objeto social, a la forma de la convocatoria de las juntas generales y al órgano de administración.

El citado Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo.

Entre dichas medidas se incluyen aquellas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a 30.000 euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

En los casos en los que el capital social no sea superior a 3.100 euros y los estatutos de la sociedad de responsabilidad limitada se adapten a los aprobados por el Ministerio de Justicia, los plazos previstos permiten completar el proceso constitutivo en un solo día hábil, se reducen adicionalmente los aranceles notariales y registrales y se mantiene la exención de las tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil». A tal fin, los referidos Estatutos-tipo fueron aprobados mediante la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas –cfr. el apartado II del Preámbulo del mencionado Real Decreto-ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre–.

Las previsiones normativas contenidas en el mencionado Real Decreto-ley 13/2010 relativas al procedimiento de constitución de sociedades y a la publicidad de convocatoria de la junta general, así como en cuanto a los Estatutos-tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010 han sido objeto de interpretaciones divergentes en su aplicación práctica.

Además, el control previo sobre el cumplimiento de las obligaciones fiscales como requisito para que pueda practicarse la inscripción de la sociedad, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 86.1 del Reglamento del Registro Mercantil y 54 del Texto Refundido de la Ley sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ha planteado dudas sobre si debe o no acreditarse documentalmente la exención.

Para resolver tales dudas -y concretamente algunas de las planteadas en el presente recurso- debe tenerse en cuenta el criterio sentado por este centro directivo en algunas Resoluciones anteriores (cfr. las de 26 de enero, 23 de marzo y 18 de abril de 2011) y en la reciente Instrucción de 18 de mayo de 2011.

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, alega el notario recurrente que el mismo día de la presentación de la escritura calificada también se acreditó telemáticamente al Registro la autoliquidación del impuesto correspondiente como sujeto y exento. El registrador expresa en su informe que esa pretendida acreditación se realizó mediante un documento que no motivó la práctica de asiento de presentación por tratarse de un documento que no se consideró hábil a tal efecto, porque no constaba su carácter complementario de la escritura.

La cuestión planteada debe resolverse según la doctrina sentada por este Centro Directivo (cfr. las Resoluciones citadas en los «Vistos» de la presente), sin necesidad de prejuzgar sobre la acreditación de la autoliquidación del documento a la que se refiere el recurrente.

En efecto, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en oficinas o registros públicos que conste declarada la exención por la Administración Tributaria competente, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.

29 junio 2011

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada, con un capital social de cuatro mil euros, en cuyos estatutos se establecen distintos modos de administración alternativos, entre ellos los consistentes en más de dos administradores mancomunados y en un consejo de administración. La constitución de la sociedad se ajusta a las reglas establecidas en el apartado Tres del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo.

                La registradora considera que debe acreditarse la correspondiente provisión de fondos para cubrir el coste de la publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil»; y que debe justificarse el pago del tributo correspondiente al acto que se pretende inscribir o la presentación del documento en la Administración Tributaria.

El citado Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo.

Entre dichas medidas se incluyen aquéllas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a treinta mil euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

 A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

Desde este punto de vista, la reducción de costes prevista en los apartados Uno y Dos del artículo 5 del Real Decreto-Ley 13/2010 no se aplicará cuando falte alguno de los presupuestos que se exigen relativos al tipo societario, al capital social y a la estructura del órgano de administración. Así resulta de lo establecido en el apartado Tres del mismo artículo, según el cual, la constitución de sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social supere los treinta mil euros o que tengan entre sus socios personas jurídicas o cuya estructura del órgano de administración no sea la de un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios, se ajustarán a determinadas reglas, que no se traducen en la referida reducción de costes sino en la imposición de determinadas obligaciones a notarios y registradores consistentes, por un lado en la obligación de solicitar telemáticamente –salvo petición expresa en sentido contrario de los interesados– la certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central, la cual se expedirá por vía telemática en el plazo de un día hábil desde su solicitud a éste; y, por otro lado, en la presentación telemática de la escritura en el Registro Mercantil –también salvo petición contraria de los interesados–, así como en la solicitud por el notario del Número de Identificación Fiscal provisional o definitivo, también en formato electrónico, de modo que, una vez inscrita la sociedad, el encargado del Registro Mercantil debe notificar telemáticamente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria la inscripción de la sociedad.

                Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas –cfr. el apartado II del Preámbulo del mencionado Real Decreto-Ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre–.

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en oficinas o registros públicos que menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-Ley 13/2010, siguiendo la doctrina ya consolidada en otros ámbitos y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este Centro Directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección (cfr. también las Resoluciones de 4, 15, 21 y 29 junio de 2011).

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso, únicamente respecto del segundo de los defectos impugnados, y confirmar la calificación respecto del primero de los defectos objeto del recurso, en los términos que resultan de los precedentes fundamentos de Derecho.

14 y 17 septiembre 2011

 

Nota referente al mismo.- 1. Se debate en este recurso la inscripción de una escritura de constitución de sociedad limitada constituida al amparo del artículo 5.1 del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre.

El defecto alegado por el Registrador es el siguiente: «No se acredita lo presentación del documento de constitución de la sociedad en la oficina liquidadora competente para la declaración de la correspondiente exención del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, para lo que el Registrador al no tratarse de un supuesto de no sujeción, carece de competencias (artículos 45.1.B) 11, 19 y 54.1 R.D, Ley 1/1993 de 24 de septiembre Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados; artículo 9.2 Ley 22/2009 de 18 de Diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas, disposición adicional 9.ª Ley 13/1997, de 23 de diciembre, de la Generalitat Valenciana, 86 RRM y Resoluciones DGRN 21/12/87 y 23/04/2007)».

El Real Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo. Entre dichas medidas se incluyen aquéllas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a 30.000 euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. el artículo 5).

A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto no excederá de cinco días.

Desde este punto de vista, la reducción de costes prevista en los apartados uno y dos del artículo 5 del Real Decreto-ley 13/2010 no se aplicará cuando falte alguno de los presupuestos que se exigen relativos al tipo societario, al capital social y a la estructura del órgano de administración. Así resulta de lo establecido en el apartado Tres del mismo artículo, según el cual, la constitución de sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social supere los 30.000 euros o que tengan entre sus socios personas jurídicas o cuya estructura del órgano de administración no sea la de un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios, se ajustarán a determinadas reglas, que no se traducen en la referida reducción de costes sino en la imposición de determinadas obligaciones a notarios y Registradores consistentes, por un lado en la obligación de solicitar telemáticamente –salvo petición expresa en sentido contrario de los interesados– la certificación negativa de denominación expedida por el Registro Mercantil Central, la cual se expedirá por vía telemática en el plazo de un día hábil desde su solicitud a éste; y, por otro lado, en la presentación telemática de la escritura en el Registro Mercantil –también salvo petición contraria de los interesados–, así como en la solicitud por el notario del Número de Identificación Fiscal provisional o definitivo, también en formato electrónico, de modo que, una vez inscrita la sociedad, el encargado del Registro Mercantil debe notificar telemáticamente a la Agencia Estatal de Administración Tributaria la inscripción de la sociedad.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas –cfr. el apartado II del preámbulo del mencionado Real Decreto-ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Respecto del defecto consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, es cierto que el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en oficinas o registros públicos que conste declarada la exención por la Administración Tributaria competente, o, cuando menos, la presentación en ella del referido documento. Pero es igualmente cierto que el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil y en el ámbito de dicha normativa deben también tenerse en cuenta las mencionadas disposiciones del Decreto-ley 13/2010, de 3 de diciembre. Precisamente por ello, en atención a la exención aplicable a la constitución de sociedades mercantiles por aplicación del artículo 3 del Real Decreto-ley 13/2010, y en consonancia con los fines de agilización y reducción de cargas administrativas de este último, debe concluirse que para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro Mercantil no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención. Así lo ha entendido este centro directivo en la Instrucción de 18 de mayo de 2011, la cual además dispone que, en estos casos, una vez practicada la inscripción, el Registrador Mercantil, de forma inmediata, remitirá de oficio por vía telemática a la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma correspondiente, la notificación de que se ha practicado la inscripción, sin perjuicio de las comunicaciones que, en su caso, realicen los notarios al amparo de las normas legales o los convenios que les sean de aplicación. De este modo quedan salvaguardados la finalidad de la norma y los intereses de las Administraciones Tributarias en cuanto al ejercicio de sus competencias de control e inspección.

Alega el Registrador la aplicación de la disposición adicional novena de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de diciembre. Sin embargo, es competencia exclusiva del Estado (cfr. el artículo 149.1.8 de la Constitución) la ordenación del Registro Mercantil (véase sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997) y por tanto la determinación de los requisitos de acceso al mismo, por lo que la disposición adicional novena de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre de la Generalitat Valenciana, en su redacción dada por la Ley 19/2009, de 23 de diciembre, –en la que se basa la nota de calificación– no es de aplicación respecto de aquellos Registros Jurídicos, como el Registro Mercantil, que no son de la competencia de la Generalitat Valenciana. Todo ello es independiente de las competencias de gestión y liquidación que puedan corresponder a la Comunidad Autónoma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del Registrador.

29 octubre 2011

Nota referente al mismo.- 1. En el supuesto del presente recurso se constituye una sociedad de responsabilidad limitada. La registradora en su calificación considera que debe justificarse la presentación del documento en la Administración Tributaria competente de conformidad con el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, 86 del Reglamento del Registro Mercantil, el artículo 28 de Ley 5/2008, de 27 de Diciembre, de Medidas Fiscales y Administrativas para el año 2009, del Gobierno de La Rioja, así como el escrito recibido de la Dirección General de Tributos de La Rioja. Únicamente se recurre el primer defecto.

El Real Decreto-Ley 13/2010, de 3 de diciembre, contiene un conjunto de medidas de distinta índole cuyo objetivo es incrementar la inversión productiva, la competitividad de las empresas españolas y la creación de empleo. Entre dichas medidas se incluyen aquéllas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital, especialmente las de responsabilidad limitada con capital social no superior a treinta mil euros, en las que sus socios sean personas físicas y el órgano de administración se estructure como un administrador único, varios administradores solidarios, o dos administradores mancomunados (cfr. artículo 5).

A la constitución telemática de sociedades con las características descritas, se anuda la reducción de costes, concretados en la fijación de aranceles notariales y registrales limitados, la exención de tasas de publicación en el «Boletín Oficial del Registro Mercantil», así como una limitación temporal del proceso constitutivo que, en conjunto, no excederá de cinco días.

Por otra parte, para todo tipo de sociedades, y en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados se establece la exoneración del gravamen por la modalidad de operaciones societarias de todas las operaciones dirigidas a la creación, capitalización y mantenimiento de las empresas -cfr. el apartado II del Preámbulo del mencionado Real Decreto-Ley 13/2010 y el artículo 3 de éste que modifica el artículo 45.I.B).11 del Texto Refundido de la Ley reguladora de dicho Impuesto, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre-.

Respecto del defecto que se imputa a la escritura consistente en la falta de justificación de la liquidación del impuesto correspondiente, el artículo 86 del Reglamento del Registro Mercantil exige para la práctica del asiento de inscripción en dicho Registro la previa justificación de que se ha solicitado o practicado la liquidación de los tributos que graviten sobre el acto o contrato cuya inscripción se pretenda. Y, en general, respecto de los documentos que contengan actos o contratos sujetos al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el artículo 54 del Texto Refundido de la Ley de dicho impuesto exige para su admisibilidad en oficinas o registros públicos, la presentación en oficina liquidadora competente, del referido documento.

Igualmente el artículo 123 del Reglamento de dicha Ley deja a salvo lo previsto en la legislación hipotecaria, remisión que debe entenderse realizada también a la normativa específica sobre la inscripción de las sociedades en el Registro Mercantil.

Debe partirse de la diferencia existente entre los conceptos de exención y no sujeción. De conformidad con los artículos 20 y 22 de la Ley General Tributaria, aunque ambos conceptos puedan provocar un mismo resultado, son, en esencia, conceptos jurídicamente distintos. La exención implica la realización por el sujeto pasivo de un hecho imponible sujeto al impuesto y que en condiciones normales generaría el nacimiento de la obligación tributaria, pero sobre el que legalmente se ha establecido una exención liberatoria para el deudor tributario. Por el contrario, la no sujeción supone que el sujeto pasivo no realiza el hecho imponible pues su conducta o actividad no se encuentra dentro de la categoría configurada como hecho imponible por la ley reguladora del impuesto.

Sobre esta base, mientras que en los casos de no sujeción no existe obligación de presentación al pago del impuesto, en los supuestos de exención sí existe dicha obligación de presentación del documento que contiene el hecho imponible ante el organismo competente: el devengo de la exención se asocia a la verificación del presupuesto de hecho que la motiva.

A la vista de lo anterior, la Instrucción de este Centro Directivo de 18 de mayo de 2011, debe ser interpretada –y en esto debe ajustarse el Centro Directivo su doctrina- en el sentido de que la misma es, en este punto, aplicable cuando se trate de constitución de sociedades domiciliadas en territorios donde, en ejercicio de sus competencias en materia tributaria, no se hayan dictado normas o instrucciones en materia de liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (que incluye la modalidad de operaciones societarias) con relación al modo de acreditación del pago o la exención del impuesto en la constitución de sociedades, lo que no ocurre en este caso concreto con la Comunidad Autónoma de La Rioja, que ha realizado a través de su Dirección General de Tributos la comunicación de 1 de julio de 2011, en que la registradora basa la nota de calificación.

Es cierto –y así lo ha reiterado este Centro Directivo-, que es competencia exclusiva del Estado (cfr. artículo 149.1.8 de la Constitución) la ordenación del Registro Mercantil (véase Sentencia del Tribunal Constitucional de 24 de abril de 1997) y, por tanto, la determinación de los requisitos de acceso al mismo. Pero no es menos cierto que las competencias de gestión y liquidación del impuesto de operaciones societarias corresponde a la Comunidad Autónoma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En consecuencia, este Centro Directivo, en ejercicio de sus competencias de ámbito estatal, y para el supuesto en que los órganos tributarios competentes hubieran dictado normas específicas de actuación con relación a la liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –incluida su modalidad de operaciones societarias- que exija cómo única forma de acreditación del pago, o exención del impuesto, la nota justificativa de la presentación ante los órganos de la Administración Tributaria, considera que los registradores mercantiles deberán comprobar tal presentación, de conformidad con la normativa general, y sin perjuicio del sistema de notificaciones previsto en la Instrucción de 18 de mayo de 2011.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora.

26 enero 2012

[8] La Resolución de 5 de febrero de 2008, relativa al Registro de la Propiedad y publicada en el B.O.E. un día antes que ésta,  resolvió una cuestión similar en el mismo sentido.

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