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218.** SUBDIVISIÓN HORIZONTAL: FIJACIÓN DE CUOTAS. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.

Resolución de 11 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Granada n.º 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de subdivisión horizontal.

Resumen: cuando se pretende una subdivisión horizontal de una finca en diversos elementos independientes que no coinciden con los existentes en la declaración de obra nueva, es exigible la obtención de la preceptiva licencia administrativa.

Hechos: se presenta escritura por la que la entidad titular registral divide la finca en 49 trasteros, 2 locales destinados a cochera y 6 estudios profesionales. A cada elemento resultante de la división se le asignaba una cuota de participación en el local y otra en el edificio haciendo constar que se ha presentado ante el Ayuntamiento la correspondiente declaración responsable.

La Registradora considera que si lo que efectivamente se pretende es constituir una subdivisión horizontal de un elemento privativo, éste tiene que mantener su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal y cada uno de los subelementos independientes resultantes de la subdivisión horizontal deben tener su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal constituido sobre el elemento privativo. Por tanto, estos subelementos independientes no deben tener, además, una cuota de participación en el régimen de propiedad principal, conforme a los artículos 3 y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y además no se acompaña la preceptiva licencia para constituir la subdivisión horizontal ya que en Andalucía toda división horizontal está sujeta a licencia urbanística sin que esté exceptuada la subdivisión horizontal.

La Dirección General revoca la nota de calificación respecto del primer defecto, y confirma la calificación respecto del segundo defecto.

I. LA SUBCOMUNIDAD.

En cuanto al primer defecto, señala el Centro Directivo que no existe obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo a parte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna.

– La Dirección, por todas, en R. de 19 de junio de 2001 ha admitido la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la Junta de propietarios.

– El propietario de cada departamento puede enajenarlo, ya a una, ya a varias personas, en comunidad ordinaria o especial, para que lo gocen los cotitulares por sí mismos o por terceros, y realizar en él las modificaciones de los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios que no alteren o modifiquen la seguridad del edificio, su estructura general o fábrica, configuración o estado exterior, ni impliquen alteración de sus elementos comunes.

– Cabe, pues, la creación, dentro de cada departamento, de cada «espacio arquitectónico acotado» de nuevas unidades económicas susceptibles de ser objetos de derecho independientes, siempre que se cumplan los requisitos de determinación jurídica y de viabilidad económica, lo que exige la concreción de las unidades inmobiliarias que se crean y el especial régimen de comunidad que se constituya.

– La creación de esas nuevas unidades independientes se puede hacer a través del establecimiento de un régimen de propiedad horizontal específico.

– No se trata de una modificación del régimen de propiedad horizontal existente a través de la división de una de las entidades que lo integran en otras que se pretenda queden integradas en él sino en la coexistencia de dos regímenes independientes, de un lado el preexistente, en el que la finca subdividida conservará su identidad, número, cuota y representación unitaria cual si no se subdividiera, y el de ésta, referido tan sólo a ella, con sus propios elementos independientes a los que corresponderá una participación en sus propios elementos comunes entre los que necesariamente estará la cuota de participación que al elemento subdividido corresponde en la propiedad horizontal.

– La cuota de participación que se asigne a cada elemento de la subdivisión en la finca dividida ya representa la participación en sus elementos comunes, entre los que se encuentra la cuota de participación en la propiedad horizontal matriz. Resulta admisible la expresión de cuota de cada elemento subdividido en la propiedad horizontal matriz cuando la misma se haga por equivalencia matemática de la aplicación de su respectiva cuota en la subdivisión horizontal. Sin embargo, resulta contrario al principio de especialidad la asignación de una cuota de participación propia «en el edificio» a cada uno de los elementos de la subdivisión, ya que la misma no puede ser independiente de la cuota de participación del local subdividido y de la respectiva participación en ésta de los elementos resultantes.

II. LA EXIGENCIA DE LICENCIA ADMINISTRATIVA.

En la escritura calificada se constituye una subdivisión horizontal, que es un complejo inmobiliario en el sentido del artículo 26.6 de la Ley de Suelo y se forman «ex novo» cuarenta y nueve trasteros, dos locales destinados a cochera y seis estudios profesionales, por lo que resulta aplicable la exigencia contenida en la normativa básica estatal en cuanto a la exigencia de que se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. Por tanto, en el que se pretende una subdivisión horizontal de una finca en diversos elementos independientes que no coinciden con los existentes en la declaración de obra nueva, debe confirmarse el criterio de la registradora en cuanto a la exigencia de licencia.

No cabe confundir este supuesto con el analizado por Resolución de 15 de octubre de 2024 en la que se trataba de una segregación de local comercial y en la que se consideró suficiente la declaración responsable pero siempre que se acompañe de acto de conformidad municipal por los fundamentos expuestos en dicha Resolución. En el caso de esa Resolución un local se dividía en dos, mientras que en el presente caso estamos ante la constitución de una subpropiedad horizontal de 49 trasteros, 2 cocheras y 6 estudios. (ER)

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228.* NO PRESENTACIÓN DE INSTANCIA QUE SOLICITA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EJERCICIO DE RETRACTO DE COLINDANTES.

Resolución de 17 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santoña, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de una instancia por la que se solicita la anotación preventiva del ejercicio del derecho de retracto de colindantes

Resumen: Las anotaciones preventivas requieren de un mandamiento dictado por el juzgado competente que así la ordene.

Hechos: Un particular comunica al Registro de la Propiedad de Santoña que ha ejercitado el derecho de retracto de colindantes respecto de una finca rústica vendida recientemente, solicitando mediante instancia que se anote preventivamente ese ejercicio en el Registro.

El registrador señala, que la acción por la que se ejercita el derecho de retracto debe realizarse en el ámbito judicial; y, que la anotación preventiva, en su caso de demanda, debe ser ordenada por la autoridad judicial.

El recurrente señala que ya se ha interpuesto la demanda y que procede la anotación preventiva, por lo que debe revocarse la calificación que deniega la práctica del asiento de presentación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Teniendo en cuanta el contenido de los artículos 246 de la LH y 420 de su RH, es claro que la instancia presentada, al objeto en ella expresada, no encaja en ninguno de los supuestos previstos en los mismos, por lo que considera correcta la denegación del registrador de no practicar el asiento de presentación conforme al apartado tercero del artículo 420 del RH.

Si lo que pretende el recurrente es obtener la práctica de una anotación preventiva de demanda, debe de solicitarlo al juzgado en el que se tramita el procedimiento, al objeto de que si el Juzgado lo considera procedente así lo acuerde y lo ordene mediante el correspondiente mandamiento pues así se deriva del apartado primero del artículo 43 de la Ley, y el número primero del artículo 42 de la Ley al que se remite este artículo 43. (MGV)

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229.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA SEGREGADA CON OPOSICIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN.

Resolución de 17 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Alicante n.º 4 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca, formada por segregación, por existir oposición de la Administración, que alega invasión de dominio público en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- No existe invasión del dominio público cuando la georreferenciación afecta a unos terrenos destinados a ser cedidos para viales, mientras no se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración de dichos terrenos.

Hechos.- En la tramitación del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de la porción segregada de una finca, se formula oposición por parte de la Administración, por una posible invasión de dominio público, en concreto unos terrenos destinados a ser cedidos para viales públicos.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción a la vista de las alegaciones presentadas.

Recurso.- El recurre alega falta de motivación de la nota de calificación, que el informe municipal presenta incoherencias y no es concluyente.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- No existe invasión del dominio público cuando la georreferenciación afecta a unos terrenos destinados a ser cedidos para viales, mientras no se haya materializado el acto formal de cesión a la Administración de dichos terrenos.

Además, el informe municipal debería cumplir, al menos, los siguientes requisitos:

– Afirmar con claridad que la zona supuestamente invadida efectivamente le pertenece, no bastando que manifieste que está abierta al uso público, expresando su naturaleza patrimonial o demanial.

– Expresar o alegar título escrito de dominio, certificación administrativa acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición, o aludir a si está o no incluido en el inventario de bienes municipales. (VEJ)

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230.** LA AGENCIA TRIBUTARIA SOLICITA INSCRIPCIÓN DE UNA TRANSMISIÓN DE FINCA Y ANOTACIÓN DE EMBARGO POSTERIOR.

Resolución de 17 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Valdepeñas, por la que se suspende la inscripción de una finca a favor de una sociedad y la anotación preventiva del embargo a favor de la Hacienda Pública sobre la misma finca, por la razón de que la documentación presentada no es título directamente inscribible.

Resumen: las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. Cuando la sentencia impone una obligación de hacer, no es aquella el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo.

Hechos: se presenta una sentencia dictada en un procedimiento ordinario en el que la AEAT ejercita la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil, a fin de poder obtener la anotación preventiva de embargo sobre una determinada finca registral. La sentencia declara probado que la demandada, ejercitó el derecho de opción de compra sobre la citada finca, si bien no llegó a inscribir tal adquisición en el Registro de la Propiedad, y falla condenar a la entidad demandada a inscribir el bien inmueble como de su titularidad en dicho Registro, en virtud de la opción de compra ejercitada frente a la titular registral.

La Agencia Estatal de Administración Tributaria, como demandante, presenta dicha sentencia en el Registro, solicitando la inscripción de la finca a nombre de la demandada, y la anotación del embargo anotado sobre la misma finca en el expediente administrativo.

El registrador deniega la inscripción por varios defectos, de los cuales sólo se recurre el primero: que la documentación presentada no es título directamente inscribible, puesto que no contiene el ejercicio de la opción de compra de la que dimana la titularidad, solamente el mandato judicial por condena de que el demandado inscriba. De este modo, la ejecución de la sentencia, en sus propios términos, pasaría porque el demandado presente al Registro la documentación necesaria para la inscripción por la que se le ha condenado a pasar.

La Dirección confirma la calificación señalando que:

1º) Las sentencias declarativas o constitutivas con trascendencia inmobiliaria son directamente inscribibles en los libros del Registro, siempre que de éste no resulten obstáculos que lo impidan, mediante la presentación del correspondiente testimonio de la resolución judicial, que acredite su contenido, así como la firmeza de la misma.

2º) A diferencia de las sentencias declarativas o constitutivas, las sentencias de condena requieren para su eficacia plena, y por tanto para su acceso registral, la tramitación del correspondiente proceso de ejecución. Cuando la sentencia impone una obligación de hacer, no es aquella el título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo. En tal caso la sentencia no es presupuesto directo de su inscripción, sino de la legitimación del juez para proceder, en ejercicio de su potestad jurisdiccional a su ejecución específica, supliendo la inactividad o resistencia del condenado.

Así, en el caso resuelto, el objeto del fallo es “condenar a la entidad demandada a inscribir el bien inmueble…” En consecuencia, para que dicha titularidad sea inscrita en el Registro, será preciso que la entidad demandada otorgue la titulación necesaria para ello, documentando públicamente la adquisición de la finca, o en su defecto, lo haga la autoridad judicial en ejecución de sentencia, supliendo la correspondiente declaración de voluntad, conforme al artículo 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. (ER)

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231.* NRUA: EL QUE SOLICITA NO ACREDITA REPRESENTAR A LA TITULAR REGISTRAL.

Resolución de 18 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de San Vicente de la Barquera-Potes de la solicitud de asignación de código único para arrendamientos de corta duración para una finca 

Resumen. No cabe asignar NRUA si la finca se encuentra inscrita a nombre de persona distinta del solicitante ni acredita representación alguna conferida por aquél.

La DG, frente a la alegación del recurrente, señala que en modo alguno puede entenderse que el Registro de la Propiedad, y en base a la inscrita escritura de declaración de obra nueva terminada, proclame titularidad alguna en favor de la recurrente, pues a la declaración consignada por el declarante en la escritura de obra nueva, y en lo que se refiere a la procedente de los fondos empleados para la construcción, no se la puede conferirse otro alcance que el previsto en el art. 1359 CC, sin que se altere, en modo alguno, la naturaleza privativa de la finca (a diferencia de lo que sucedía en la regulación anterior a la reforma de 1981). Por consiguiente y figurando la finca inscrita con carácter privativo, la ahora recurrente no está facultada para solicitar la asignación del código solicitado, pues no es titular registral de derecho alguno sobre la finca, ni acredita representación alguna conferida por aquél (JCC)

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232.** PARTICIÓN FALTANDO LA PREVIA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Resolución de 18 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Caldas de Reis por la que deniega la inscripción de una mitad indivisa de una finca, en una escritura de herencia.

Resumen: Si la inexactitud registral proviene de un error en la escritura, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial [artículo 40 d) LH].

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que se adjudica una finca privativa de la causante pero que consta inscrita con carácter ganancial a favor de la causante y su marido.

Registradora: Suspende la inscripción porque la finca consta inscrita con carácter ganancial en nuda propiedad a favor de la causante y de su marido.

Recurrente (heredera): Alega que la finca es privativa de su madre causante porque la adquirió por legado de su abuela, por lo que debió cometerse un error en la escritura de herencia de su abuela que se trasladó al Registro de la Propiedad.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 A la vista de la titularidad registral no cabe la inscripción pretendida por aplicación de lo dispuesto en los artículos 38 (legitimación) y 20 (tracto sucesivo) en relación con el articulo 1 párrafo tercero, todos ellos de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, a la vista del contenido de la inscripción será preciso liquidar previamente la sociedad de gananciales, contando al efecto con el consentimiento del marido no interviniente o, en su caso, de sus herederos, como dice la registradora en la calificación registral.

2 Alegada la existencia de un error en la inscripción derivado de un error en el título, según declara la recurrente, resulta de aplicación el artículo 40 d) LH, por lo que la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

Comentario: Recordar que es doctrina reiterada del Centro Directivo que, junto a los dos procedimientos legalmente fijados para la rectificación registral (art.40 d LH) se puede rectificar sin acudir al procedimiento general “siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido”. (RR. 10 de marzo y 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 26 noviembre de 1992, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005 y 19 de junio de 2010). (JAR)

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233.*** VENTA EXTRAJUDICIAL: REQUERIMIENTO A LOS DEUDORES. VALOR DE ADJUDICACIÓN INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE SUBASTA..

Resolución de 18 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Altea, por la que se suspende la inscripción de un acta de adjudicación de venta extrajudicial

Resumen: En el procedimiento de venta extrajudicial ante notario de un bien hipotecado hay que estar estrictamente a lo que dispone el artículo 236–C del Reglamento Hipotecario en lo relativo a las notificaciones al deudor, y si no se recibe la notificación por el deudor o por alguna de las personas mencionadas en dicho artículo hay que dar por concluido el expediente. Si la adjudicación al postor es por valor inferior al 50% del valor de subasta no es válida, y ello aunque el acreedor dé carta de pago de la totalidad de la deuda, que si es superior a ese 50%.

Hechos: Se tramita un Acta de venta extrajudicial ante notario. La finca que sale a subasta tiene un valor de tasación de 168.000 euros, la deuda es de 85000 euros, y el postor se adjudica la finca por 60.000 euros. El acreedor, no obstante, se muestra conforme con la adjudicación y da carta de pago por la totalidad de la deuda.

La registradora entiende que 1) no se ha practicado bien el requerimiento al deudor y 2) Existen incongruencias en el valor por el que ha sido adjudicada la finca pues es inferior al 50% del valor de tasación.

El interesado recurre y alega 1) Que se intentó dos veces la notificación por notario en el domicilio del deudor señalado para notificaciones y se publicó un edicto, además de que el deudor se personó en una notaría reclamando una copia simple del expediente de Venta extrajudicial, y 2) Que el acreedor dio carta de pago por la totalidad de la deuda y ésta era superior al 50% del valor de subasta

La DG desestima el recurso

Doctrina: La llamada ejecución extrajudicial ante notario, no es propiamente un proceso, sino una venta extrajudicial, similar a la derivada de la prenda prevista en el artículo 1872 del Código Civil, si bien basada en un pacto expreso al efecto en la escritura de constitución de la garantía.

Considera que la notificación al deudor es un trámite esencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 236-C del Reglamento Hipotecario, por lo que si el notario no puede practicar el requerimiento al deudor o a las personas que menciona dicho artículo, el notario tiene que dar por concluido el expediente, quedando abierta la posibilidad de acudir a los demás procedimientos de ejecución, bien el directo sobre los bienes hipotecados, bien el procedimiento de ejecución ordinaria

No acepta tampoco los argumentos de que el propio deudor pidió una copia simple del Acta de Venta Extrajudicial ante notario y de que se publicó un anuncio en el BOE, ambos en 2025, posteriores a la celebración de la subasta en 2024

En cuanto al segundo defecto considera que la adjudicación infringe lo dispuesto en el artículo 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su redacción vigente en 2024 . No importa que el acreedor de carta de pago por la totalidad de la deuda, porque eso no está previsto

 Comentario: Reproduzco el comentario que yo mismo hice respecto de la Resolución de 5 de marzo de 2014 teniendo en cuenta que en el caso del Registro alguno de los artículos han cambiado su contenido ya que la publicación en última instancia no es en el tablón de anuncios sino en el BOE.

 “Con esta interpretación hipergarantista mejor olvidarse del procedimiento de ejecución o venta extrajudicial ante notario mientras no se reforme el RH, porque si el deudor no quiere ser notificado lo tiene fácil: primero se cambia de domicilio sin notificar el cambio (o en la constitución de hipoteca ya directamente da uno incorrecto) y luego, si se le localiza en el domicilio real, no abre o no recibe al notario o, si es más educado, lo recibe un apoderado o un empleado de ventanilla, que, a pesar de recibir la notificación, será considerado por el registrador o por la DGRN un tercero??, se concluirá que no ha llegado a cabal conocimiento del deudor la notificación y por tanto se le ha vulnerado su derecho a la tutela efectiva.

No olvidemos que estamos hablando de un deudor que no paga, que dio en su momento un domicilio para notificaciones, que no está disponible en ese domicilio como se comprometió y que no ha avisado del cambio; además, como paradoja, en el domicilio en el que debía de estar y no está se puede entregar la notificación a cualquiera que se encuentre allí, incluso a vecinos o al portero y basta que tenga 14 años, en cuyo caso nadie considera que se produzca vulneración de derechos constitucionales, aunque se desconozca si el vecino o el chico de 14 años entregó o no la cédula al deudor.

Contrástese esta postura de la DGRN con la regulación de este tema en el ámbito de la LEC, en lo relativo a la subasta de inmuebles y los Registros (artículo 660 LEC): las comunicaciones en la subasta de inmuebles a titulares de cargas (cuyos derechos si son posteriores serán cancelados) las hace el Registro por correo certificado (nadie va en persona más que el funcionario de correos), exclusivamente en el domicilio que conste en el Registro, y si no se le encuentra al interesado o no recoge la comunicación después del aviso de recibo se publica un edicto en el tablón de anuncios del Registro por 15 días y arreglado el asunto. Pero no acaba ahí la cosa, si el Registro a pesar de la facilidades lo ha hecho mal o se ha olvidado de notificar dice dicho artículo que no serán obstáculo para la inscripción del derecho del adjudicatario”y por tanto para cancelar las cargas de los no notificados.

Si el que notifica al deudor es el Juzgado tampoco hay mucho problema práctico: (ver artículo 686 LEC): se notifica sólo en el domicilio que conste en el Registro y si no está el deudor se le puede entregar a cualquier persona que se encuentre allí, incluso al portero o un vecino; eso sí tiene que tener más de 14 años. Por supuesto no va el secretario judicial en persona, basta un agente judicial o el funcionario de correos. Si, a pesar de todo, nadie recoge la notificación, o el deudor se ha mudado de domicilio, no se averigua ni se acude al domicilio real, se publica un edicto en el tablón de anuncios del juzgado conforme al artículo 164 de la LEC, y ya está. Dicho artículo, por cierto, no fija un plazo mínimo de exposición del anuncio.

Creo que la solución a tamaña diferencia de trato y de criterio vendría dada por un cambio del Reglamento Hipotecario de forma que si el notario no puede practicar el requerimiento en el domicilio pactado habría que publicar el requerimiento de pago en el BOE por dichos 15 días y quizá en algún portal electrónico que habría que crear. Convendría también que los detractores del procedimiento de ejecución o venta extrajudicial ante notario achacándole menos garantías con respecto al deudor compararan y tomen nota de las citadas diferencias para valorar mejor la situación. (AFS)

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234, 235, 236 Y 237.** NRUA: REQUISITOS URBANÍSTICOS DEL AYUNTAMIENTO DE SEVILLA.

Resolución de 19 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 10, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico

Resumen: A los efectos de asignación del NRUA a una vivienda deben tenerse en cuenta tanto los posibles requisitos autonómicos como los locales de los respectivos ayuntamientos.

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico para una vivienda. Se acredita la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.

Tras la subsanación de dos de los defectos de la nota de calificación (falta de legitimación del solicitante y error en el número posible de arrendatarios), se mantiene sin subsanar y es ratificado por el registrador el siguiente defecto:

La fecha de la resolución de inscripción de inicio de actividad, de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte de la Junta de Andalucía, donde se concede la licencia y se asigna la correspondiente signatura VFT/VUT, es posterior al 8 de junio de 2022, por lo que se deben aportar las siguientes declaraciones responsables:

• declaración responsable de primera utilización, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla, correspondiente a una declaración responsable de utilización para el uso de hospedaje de viviendas con fines turísticos, y
• declaración responsable de cambio de uso a apartamento turístico, presentada en la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla.

Fundamentos de Derecho: Artículos 9 y 10 del Real Decreto 1312/24, de 23 de diciembre, Artículo 38 de la Ley 13/2022, de 23 de diciembre y artículo 4 del Decreto 28/2016 de la Consejería de Turismo y Deporte de 2 de febrero.

El interesado recurre. Dice que el registro se extralimita pues no debe exigir las declaraciones responsables sino solo el título habilitante que es la resolución de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía que se aportó al inicio del expediente y además las viviendas de uso turístico no se encuentran expresamente reguladas en el Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG centra el problema de si es exigible en Sevilla para asignar un número de registro de alquiler de corta duración “las declaraciones urbanísticas que acreditan el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Ayuntamiento de Sevilla para las viviendas de uso turístico”.

Tras ratificar  una vez más la competencia del registrador de la propiedad o de bienes muebles, para calificar si determinada vivienda cumple con las exigencias necesarias para la asignación del número de registro a los efectos de publicitarse en los portales de internet dedicados a ello, confirma la necesidad de la exigencia de las declaraciones responsables de cambio de uso y de primera utilización ante la Gerencia de Urbanismo de Sevilla, pues así  lo exige el artículo 138.1.f) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, ya que se trata de un cambio de uso de residencial a un uso de hospedaje con fines turísticos, esto es, un uso terciario.  Y efectivamente para el Plan General, el alquiler de viviendas turísticas debe considerarse un uso terciario, como destinado al hospedaje.

En consecuencia, tal y como resulta de la Resolución de 11 de julio de 2025, “deben distinguirse los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Andalucía, frente a la necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística”.

Comentario: Se trata de una cuestión muy particular centrada en los requisitos establecidos por el Ayuntamiento de Sevilla para el uso turístico de las viviendas, pero de la que resulta con claridad que una cosa son las exigencias autonómicas si existen y otras las posibles exigencias urbanísticas establecidas por los respectivos ayuntamientos y que ambas compatibles y por tanto son exigibles a los efectos de asignación a una vivienda del NRUA. (MGV)

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238.** RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS DE DIVISIÓN HORIZONTAL: CAMBIO DE «TRASTERO» A «BUHARDILLA».

Resolución de 19 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huércal-Overa por la que se suspende la inscripción de una escritura mediante la que se rectifica la descripción de diferentes elementos privativos de una propiedad horizontal inscrita.

Resumen: Trata tres cuestiones diferentes, respecto de las cuales ya existe una clara línea doctrinal del Centro Directivo: para inscribir una modificación descriptiva en el Registro ha de consentir el titular registral o, en su defecto, recaer resolución judicial; el cambio de uso de un elemento en régimen de propiedad horizontal requiere cumplir con la normativa urbanística; y, finalmente, las alteraciones descriptivas de un elemento en régimen de propiedad horizontal no requieren acuerdo de la comunidad de propietarios.

Hechos: Se otorga por una sociedad escritura de modificación de una división horizontal de ocho elementos privativos, alterando la descripción de unos “trasteros” anejos a unos “despachos”, pasando a denominarse de “trasteros en la planta de buhardilla” a “buhardillas en planta bajo cubierta” y haciéndose constar, asimismo, que se hallan por encima de la altura máxima, circunstancia permitida por el PGOU correspondiente. Asimismo, se hace constar que dichas buhardillas se hallan distribuidas interiormente en zonas, cumpliendo las condiciones constructivas, estéticas y ambientales, contando con iluminación y ventilación directa. Se acompaña informe de Arquitecto. No se modifica la superficie, los linderos, ni la cuota de participación.

La Registradora califica negativamente:

1. Tres de dichos elementos privativos aparecen inscritos a nombre de persona distinta de la sociedad otorgante de la escritura.
2. No se aporta licencia para el cambio de uso: “buhardilla”, según la RAE, se define como “parte de un edificio situada inmediatamente debajo del tejado, con techo en pendiente y destinada a vivienda”. No es lo mismo “trastero” que “buhardilla”.
3. Se trata de una modificación del título constitutivo de la comunidad de propietario, debiéndose adoptar el correspondiente acuerdo al amparo del art. 17.6 LPH (mayoría de propietarios que, a su vez, representen la mayoría de cuotas).

La sociedad recurre:

1. Respecto del primer defecto, alega que no se está realizando ningún acto dispositivo, únicamente “una mera adecuación del contenido registral a la realidad edificatoria”.
2. Respecto del segundo, considera que no existe cambio de uso, sino “una mera precisión descriptiva conforme a la realidad urbanística”. Apunta que el arquitecto, en su informe, sostiene que “el término “buhardilla” no presupone un uso específico, sino una localización física en el espacio bajo cubierta.” Indica que se solicitó al Ayuntamiento autorización para la modificación de la descripción, y que no habiéndose dictado resolución y habiendo transcurrido más de seis meses, la solicitud debe entenderse estimada por silencio administrativo positivo, de conformidad con el art. 24.1 LPAC.
3. Respecto del tercero, considera que, no modificándose uso ni destino de los elementos privativos, ni cuotas de participación, y siendo una actualización terminológica para su adaptación a la realidad urbanística, no se precisa acuerdo de la comunidad de propietarios.

En el informe, la Registradora apunta que el recurso está interpuesto fuera de plazo, pero el Centro Directivo, comprobando la fecha de interposición y la ausencia de elementos determinantes, en aplicación del principio in dubio pro actione y alegando razones de economía procesal, decide admitirlo y valorar el fondo de la cuestión.

La DG desestima el recurso en cuanto a los dos primeros defectos y lo estima en cuanto al tercero:

1. Respecto del primer defecto, es evidente que ha de ser el titular registral el que realice operaciones sobre la finca, con independencia de que sean actos dispositivos o no. Modificar la descripción supone modificar el objeto del derecho, para lo cual se precisa el consentimiento del titular registral: el art. 40 d) LH prevé para la rectificación consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
2. Respecto del segundo, considera el Centro Directivo que es cierta la afirmación del arquitecto en su informe de que el término “buhardilla” queda definido en función del lugar o espacio físico que ocupa, pero es que antes ya figuraba dicho lugar: la buhardilla, y ahora lo que se pretende es eliminar el término “trastero”, un término que queda definido en razón de su destino: “trastero es el lugar destinado a guardar los trastos” (sic. resolución). Al suprimir el destino a trastero de la descripción, no queda claro cuál es el uso que se le va a dar, que podría ser el de vivienda, según se ha expuesto, y respecto del cual es necesario acreditar que se ajusta a la legalidad urbanística. No puede entenderse adquiridas facultades por silencio administrativo, pues en materia urbanística no es positivo, sino negativo: En ningún caso podrán entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística (art. 11.3 in fine TRLS).

3. Respecto del tercer defecto, la DG reitera su doctrina de que la descripción de un elemento es meramente descriptiva y no limita su uso por sí mismo, salvo disposición estatutaria (RR 12-12-1986, 23-3-1998 y 20-2-1989 y STS 3-12-2014). La distribución interna de los anejos no afecta a elementos comunes, no modifica las cuotas de participación y no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general o su configuración o estado exteriores (cfr. arts. 5, 7 y 17 LPH) por lo que no se precisa acuerdo de la comunidad de propietarios.

Comentario: Resolución sumamente lógica. Sobre el cambio de uso de elementos en régimen de propiedad horizontal, en la línea apuntada por esta resolución, el lector podrá encontrar un abundante cuerpo doctrinal en: SSTS 20-10-2008, 30-12-2010, 24-10-2011, 5-10-2013, 3-12-2014 (citada en la resolución), 27-6-2018, 29-11-2023, 29-1-2024 y 30-1-2024 y RR 20-3-2015 y 13-5-2024. El Centro Directivo recuerda en su R 20-3-2015 que esta doctrina se entiende sin perjuicio de que para determinadas actividades en los elementos privativos se requiera licencia administrativa (ACT).

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239.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE DESTINO A FINES COMERCIALES CON OTRA CLÁUSULA QUE RECARGA EN GASTOS A LOS PISOS TURÍSTICOS.

Resolución de 30 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, en relación con una instancia sobre solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca 

Resumen: Cabe asignar NRUA si pese a existir una prohibición estatutaria de destinar la propiedad a fines industriales o comerciales, existe otra cláusula que prevé un régimen económico específico para la actividad de alquiler vacacional

Supuesto: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico

El Registrador la deniega por constar la prohibición estatutaria, anterior a la obtención del título habilitante o licencia, de «destinar la propiedad a fines industriales, comerciales o explotación agrícola o ganadera» (art. 11 de los Estatutos)

La DG estima el recurso porque al establecer los estatutos en el art. 12 un régimen económico específico para la actividad de alquiler vacacional, la Comunidad está regulándola y constituye un acto concluyente que demuestra la voluntad inequívoca de permitir esta actividad, desplazando cualquier interpretación ambigua que el artículo 11 pudiera ocasionar (JCC)

240.* LEGADO DE DERECHO DE HABITACIÓN QUE NO ACCEDIÓ AL REGISTRO EN SU DÍA

Resolución de 26 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Tolosa n.º 1 a inscribir el legado de un derecho de habitación 

Resumen: La rectificación del Registro requiere el consentimiento expreso de los actuales titulares registrales o declaración judicial firme recaída en un procedimiento contra ellos

Supuesto. En una escritura de partición de herencia, el derecho de habitación que la causante ordenó en su testamento, aun habiéndose recogido en la escritura, no se hizo constar en el Registro en su momento por causas que se desconocen.

Mediante documento privado el titular dominical de una mitad indivisa solicitó la inscripción del derecho de habitación

La registradora exigió para su constancia el consentimiento expreso de los titulares registrales actuales, ya que en las inscripciones 5.ª y 6.ª de la finca constan asientos relativos a transmisiones de derechos de propiedad posteriores a la inscripción cuya rectificación se pretende (inscripción 4.ª), habiéndose transmitido libre de cargas.

La recurrente sostiene que uno de ellos ya prestó su consentimiento al intervenir en su momento en la escritura de partición de herencia de su difunta madre, y que su esposa, era perfecta conocedora de las condiciones en las que se produjo la adquisición de una cuota de la finca.

La DG confirma la calificación registral al estar la finca inscrita a nombre de terceros que la adquirieron de los herederos como libre de cargas

En tal sentido, recuerda que:

–los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (art. 1.3 LH)

-por ello la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (arts 40, 212, 216, 217 LH)

En el presente caso, el derecho de habitación que la causante ordenó en su testamento, aun habiéndose recogido en la escritura de partición de su herencia, no se hizo constar en el Registro en su momento por causas que se desconocen.

Actualmente los titulares registrales otorgaron la escritura de herencia. que no se inscribió, al parecer correctamente. Pero una de las cuotas indivisas es ganancial por haber sido adquirida por compra y el cónyuge, que no firmó la referida escritura de herencia, no ha prestado su conformidad con la rectificación.

La recurrente manifiesta que dicho cónyuge era conocedor de la existencia del gravamen y que, por lo tanto, no es un tercero protegido por el art. 34 LH

Ha de señalarse que de conformidad con el art. 34 LH «la buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro». Esta presunción «iuris tantum», únicamente puede ser desvirtuada judicialmente en un procedimiento seguido contra quien se afirma que carece de buena fe.

En consecuencia, se trate o no de un error, la rectificación del Registro requiere en todo caso del consentimiento de los actuales titulares registrales, que debe ser expreso, o la pertinente declaración judicial firme recaída en un procedimiento contra ellos (JCC)

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241.** SEGREGACIÓN Y CAMBIO DE USO DE LOCAL A TRES VIVIENDAS EN MADRID. NORMATIVA MUNICIPAL VERSUS NORMATIVA ESTATUTARIA. CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO. SUPERFICIE CONSTRUIDA Y SUPERFICIE ÚTIL.

Resolución de 26 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y cambio de uso de local a tres viviendas

Resumen: 1) Los Estatutos comunitarios que prohíben un cambio de uso son aplicables aunque la normativa municipal lo permita. 2) En Madrid es necesario el certificado de conformidad municipal del cambio de uso. 3) La falta de distribución de la cuota de comunidad sobre el bloque o escalera no impiden la inscripción de la división o segregación del nuevo elemento privativo. 4) La superficie útil total, en caso de división de un local destinado a viviendas, puede variar en relación a la que conste en el Registro, por razones puramente arquitectónicas de la nueva distribución interior.

Hechos: En Madrid, un local se cambia de uso y se divide en tres viviendas

El registrador encuentra varios defectos. 1) Los Estatutos no autorizan ese cambio de uso . 2).- no se acredita documentalmente el informe favorable de conformidad del Ayuntamiento de Madrid. 3) La finca tiene dos cuotas, una general respecto del edificio y otra parcial respecto del bloque y esta última no se distribuye. Y 4) La superficie útil de las tres fincas resultantes no es la misma que la del local

El interesado recurre y alega 1) Que el destino de ese local en los Estatutos se menciona de forma meramente descriptiva. Además, la normativa municipal sí permite el cambio de uso por lo que es irrelevante el acuerdo comunitario. 2) Que existe un informe técnico favorable al cambio de uso, y además, aporta una resolución del Ayuntamiento favorable al cambio de uso. 3) El segundo coeficiente de comunidad sobre el bloque no constaba en la información registral facilitada. 4) La suma de las superficies útiles es diferente, inferior a la que constaba inscrita, por los cambios constructivos requeridos por su distribución interior en tres viviendas

La DG desestima el recurso respecto de los dos primeros defectos, y lo estima respecto de los dos últimos defectos.

Doctrina: En cuanto al primer defecto, el artículo de los Estatutos debatido dice lo siguiente: “El destino de las viviendas será para uso residencial, despacho, consulta oficina o establecimiento mercantil, con las únicas limitaciones que establezca el Ayuntamiento de Madrid para esa zona residencial. El destino del local será el especificado para las viviendas con idénticas limitaciones, exceptuando el uso residencial».

La DG opina como el registrador y es que dicha norma excluye la posibilidad de destinar el local a un uso residencial como es propiamente el de vivienda, por lo que se necesita acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios. Por otro lado, si la normativa urbanística permita el destino de vivienda, es compatible con que el hecho de que la normativa privada de los Estatutos no lo permita, que ha de prevalecer, por cuanto toda licencia urbanística, y con mayor razón un título habilitante como la declaración responsable, que supone la ausencia de un acto administrativo recurrible, debe entenderse otorgada salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio del de terceros.

En cuanto al segundo defecto, no es suficiente para obtener la inscripción el informe favorable efectuado por la entidad urbanística colaboradora. No se puede tener en cuenta el informe de 20 de enero de 2025 de la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid por el que reconoce la eficacia de la declaración responsable pues no estaba presentado en el Registro en el momento de emitir la calificación

Respecto del tercer defecto, estima el recurso,. La circunstancia de que no se haya expresado la cuota en relación con el bloque no puede constituir un defecto que impida su inscripción, dado que dicha cuota puede determinarse mediante una sencilla operación aritmética.

Finalmente, respecto del cuarto defecto, estima el recurso. Tratándose de modificación hipotecarias amparadas en expresas autorizaciones comunitarias, como en el caso de cláusulas estatutarias que habilitan divisiones o segregaciones, resulta evidente que las mismas también deben legitimar la facultad de describir las nuevas fincas resultantes de dichas modificaciones siempre y cuando sean coherentes con la descripción de la finca matriz.

Los conceptos de superficie útil y construida se diferencian fundamentalmente por la consideración o no de la superficie ocupada por los elementos interiores, siendo la superficie útil la correspondiente al suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un elemento de un edificio.

En definitiva, no se trata de rectificar el título constitutivo de la propiedad horizontal sino de una consecuencia accesoria del ejercicio de una facultad expresamente contemplada en estatutos, como es la de segregar una finca en varias siempre que se respete la superficie construida, pudiendo concretar justificadamente la superficie útil comprendida en el espacio interior de las nuevas fincas resultantes. . (AFS)

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243.* NRUA. SOLICITUD POR TITULAR DE LA NUDA PROPIEDAD

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Benalmádena n.º 1 a la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración 

Resumen: No es posible asignar número de registro único de alquiler de corta duración de una finca sobre la que está inscrito el usufructo, en virtud de solicitud del nudo propietario.

Supuesto: Se solicita la asignación de número de alquiler de arrendamiento de corta duración por el nudo propietario de la finca.

La Registradora suspende la asignación al ser necesario que consienta el usufructuario a que se acredite que el solicitante tenía su representación

La DG confirma la calificación registral habida cuenta que el usufructo es un derecho real de goce inscrito. El usufructuario es el titular registral de las facultades de uso y explotación tiene derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa, y a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados en los términos establecidos en los arts. 467 y 470 CC, por lo que no es posible asignar número de registro único de alquiler sobre una finca gravada con un usufructo inscrito sin el consentimiento del usufructuario

A diferencia de la facultad de la facultad de declarar la obra nueva, que puede verificarse sin el consentimiento del usufructuario, debido a que la obra nueva es un simple hecho físico que completa la descripción de la finca, y su finalidad es mantener la aptitud productiva o mejorar el bien, cuyo disfrute recae también en el usufructuario, el número de registro único de alquiler no es la constatación de un hecho físico, sino la asignación de un uso económico específico (terciario/alquiler turístico). Si el nudo propietario inscribe el número de registro único de alquiler, está predeterminando el uso comercial de la finca, afectando la libertad del usufructuario para elegir otra forma de explotación o alquiler (por ejemplo, alquiler de larga duración o uso no turístico, si la normativa autonómica impone restricciones al uso turístico). (JCC)

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244.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA QUE CONTIENE UN ENGALABERNO

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que se deniega la inscripción registral de una declaración de obra nueva, tras la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para inscribir la georreferenciación de la finca sobre la que se declara la obra nueva, por haberse formulado en su tramitación alegaciones por uno de los colindantes notificados.

Resumen.– Para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere: ya sea una agrupación de las dos fincas afectadas, con fijación de cuotas para cada propietario; ya la constitución de una propiedad horizontal; o que se configure como medianería horizontal, todo ello de mutuo acuerdo entre los propietarios.

Hechos.- En escritura de declaración de obra nueva se declara un exceso de cabida (de 67 a 101 m2) sobre la base de la representación gráfica catastral. En la tramitación del expediente del art. 199 LH, un colindante presenta oposición alegando que parte de la construcción declarada invade el vuelo de una parte de su finca, concretamente, dos habitaciones que están construidas bajo parte de la finca objeto del expediente.

Calificación.- La registradora de la propiedad estima la alegación, apreciando la existencia de un engalaberno, por lo que deniega la inscripción de la georreferenciación de la finca y la de la obra nueva sobre ella.

Recurso.- Los recurrentes alegan que la inscripción de la finca objeto del expediente data del año 1949, siendo indiscutible que la propiedad del suelo es de los recurrentes y que la construcción del colindante alegante bajo el suelo de su finca no es sino una extralimitación de su derecho, mediante invasión del parte del subsuelo de una finca ajena, que en nada obsta a la inscripción de la georreferenciación del suelo, habiéndose construido las dos habitaciones con posterioridad a la adquisición de la finca por parte de los causahabientes de los recurrentes, por lo que su inscripción debe gozar del beneficio que concede el principio de prioridad registral.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- El engalaberno tiene lugar cuando una parte de la edificación no está dentro de los límites del solar al que pertenece legalmente, sino que invierte o se apoya sobre la parcela colindante. En el presente caso se sitúa bajo el suelo de la finca objeto del expediente, pero con proyección geográfica sobre la superficie terrestre. Por ello, desde un punto de vista técnico, debe recordarse que la identificación geográfica de una finca, mediante la técnica de la georreferenciación, consiste en la identificación exacta de sus límites en la superficie terrestre, es decir, el suelo, a través de las coordenadas geográficas, en el sistema ETRS89, oficial en España, delimitando el conjunto de los vértices, el polígono de la finca sobre el suelo y no sobre el subsuelo.

Con respecto a la inscripción de la georreferenciación de una finca en la que existe una casa en engalaberno, la DG recuerda su doctrina de que no es posible que una sola representación gráfica se atribuya a varias fincas registrales, ya que la inscripción de dicha representación implicaría encubrir un acto de agrupación. No constando en el Registro la existencia y régimen jurídico de ese engalaberno, la alegación del colindante determina que debe convenirse entre ambos titulares registrales el régimen de la medianería horizontal entre ellos, toda vez que la finca objeto del expediente se apoya sobre el vuelo de la finca colindante, que es la que se ubica sobre el suelo, por lo que debe consentir que esas coordenadas sean utilizadas en la georreferenciación de una finca que no es de su propiedad y que se apoya sobre el vuelo de su finca.

Para inscribir la georreferenciación de una finca que contiene un engalaberno se requiere una agrupación de ambas, con fijación de cuotas para cada propietario, la constitución de una propiedad horizontal, o que se configure como medianería horizontal, siendo necesario en todo caso el consentimiento expreso del colindante alegante, para la definición del régimen jurídico del engalaberno.

Por otra parte, no pueden estimarse las alegaciones del recurrente invocando el principio de prioridad registral. El principio hipotecario invocable en el presente caso sería el de inoponibilidad de lo no inscrito, que no es aplicable, puesto que no estamos ante situaciones jurídicas contradictorias, sino ante la falta de delimitación del régimen jurídico de un espacio o porción de territorio que se ubica sobre dos fincas distintas.(VEJ)

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245.*** COMPRAVENTA. INICIACIÓN DE OFICIO DE EXPEDIENTE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa por haber iniciado de oficio el expediente para la subsanación de la doble inmatriculación.

Resumen: El procedimiento de doble inmatriculación del art. 209 LH, iniciado con anterioridad a la presentación de un título en el Registro o con ocasión de ésta, no produce cierre registral.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de compraventa. El Registrador suspende la inscripción por considerar que la finca se encuentra doblemente inmatriculada, iniciando el procedimiento previsto en el art. 209 LH.

El Notario recurre. Defiende que la iniciación de un procedimiento de doble inmatriculación de una misma finca bajo dos fincas registrales de numeración diferente no puede impedir que, efectuada la transmisión de una de ellas, se inscriban los oportunos derechos a nombre del adquirente. Invoca la doctrina emanada de la R 24-2-2025, que admite la inscripción aun cuando el procedimiento de doble inmatriculación ya estaba en marcha, por lo que con mayor motivo no puede procederse a un cierre registral de las fincas implicadas cuando la transmisión ha tenido lugar antes de iniciar el procedimiento. Lo contrario -a juicio del Notario- sería un contrasentido: la transmisión de la propiedad no se produce como consecuencia del asiento registral que recoja dicha transmisión, sino como consecuencia del otorgamiento de la escritura de compraventa (art. 1462 CC). Por lo tanto, se inscriba o no la transmisión en el Registro de la Propiedad, habiéndose formalizado la escritura pública, el comprador devino dueño de la finca.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. El comienzo del procedimiento de doble inmatriculación no produce cierre registral. Ni siquiera cuando dicho procedimiento se ha iniciado con anterioridad, pues el adquirente queda enterado de la existencia de dicho procedimiento por la publicidad que produce la nota marginal que el Registrador debe extender (art. 209.1-3ª LH). Mantiene la línea apuntada en la R 24-2-2025. Caso de haberse iniciado con anterioridad el procedimiento, no es necesario que el adquirente reitere su voluntad de inscribir, pues la presentación del título revela una voluntad inequívoca en tal sentido. Así, el art. 425 RH prevé que presentado un título, se entenderá, salvo que expresamente se limite o excluya parte del mismo, que la presentación afecta a la totalidad de los actos y contratos comprendidos en el documento y de las fincas a que el mismo se refiera siempre que radiquen en la demarcación del Registro, aun cuando materialmente no se haya hecho constar íntegramente en el asiento, pero en la nota de despacho se hará referencia en todo caso, a esa circunstancia (ACT).

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246.* ARRENDAMIENTO DE FINCA PATRIMONIAL DE UNA ENTIDAD LOCAL: ¿CONCURSO ó SUBASTA?

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento (ACM)

Resumen: El régimen general (supletorio) para arrendar un inmueble más de 5 años de una entidad local no es el concurso sino la subasta.

– Hechos: Se presenta escritura de elevación a público de un arrendamiento licitado mediante concurso por una Junta Vecinal que lo adjudica durante 35 años, a una S.L.U. para la instalación en una finca de una explotación fotovoltaica,.

– La Registradora: califica negativamente, pues aunque el pliego de condiciones expresa que la adjudicación del contrato se realiza mediante concurso público conforme al art. 107-1 de la LPAP 33/2003, realmente conforme a la normativa específica en la materia (Art.92 RBEL), el procedimiento adecuado es la subasta, no el concurso, teniendo ambos procedimientos una tramitación diferente al poder atender a diferentes criterios de adjudicación y al generarse una expectativa errónea a los posibles licitadores.

– La Abogada de la arrendataria: recurre presentando un artículo jurídico titulado “Los bienes locales a examen (I)”; un certificado del ente local señalando que el procedimiento se siguió con el asesoramiento de la Diputación Provincial, y un dictamen en el que se realizaba un análisis exhaustivo sobre los motivos por los que debiera admitirse la legalidad del procedimiento de contratación y, en todo caso, el concurso como forma ordinaria de la adjudicación de los procedimientos de arrendamiento de bienes patrimoniales locales, entendiendo que existe gran confusión en el sistema de fuentes locales.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Previamente señala que los documentos aportados al recurso, y no al registrador, no afectan a los hechos, sino a la argumentación jurídica, que en este caso se hace por remisión a aquéllos;

b) En cuanto al fondo del asunto y en concreto al sistema de fuentes (1-2 RBEL), los negocios patrimoniales como el Arrendamiento de Inmuebles NO se rigen por la Ley de Contratos del Sector público (Art 9-2), por lo que habrá que acudir a las fuentes supletorias: sin embargo el art. 124 de la LPAP 33/2003 [que admite el concurso para los arriendos] NO se enumera [Disp Final 2ª LPAP] entre las normas que tienen el carácter de legislación básica, por lo que 1º habrá que acudir a la norma específica del Art.92 RBEL, que exige subasta pública cuando la duración del arrendamiento sea superior a 5 años.(ACM).

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247.** COMPRAVENTA SIN APORTAR AUTORIZACIÓN MILITAR

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por no aportarse autorización militar previa.

Resumen: La exclusión de autorización militar para extranjeros de la Orden 1/2021, se aplica si se acredita el suelo urbanizado art 21.3 y 4 TRLS. Si el Ayuntamiento confirma naturaleza rústica, el permiso de Defensa es obligatorio y previo.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de compraventa de finca procedente de concentración parcelaria en que la compradora tiene nacionalidad brasileña. En el Registro de la Propiedad aparece como rústica, en catastro aparece como urbana y el ayuntamiento, tras consulta de la registradora, informa que la finca es rústica (suelo rústico de protección forestal en su mayor parte)

La Registradora: suspende la inscripción porque no se acompaña la preceptiva autorización militar al encontrarse en zona de acceso restringido a la propiedad por extranjeros

La notaria recurre argumentando: que aunque la finca aparezca como rústica en el Registro, lo cierto es que en catastro figura como urbana; que cotejando las NNSS del planeamiento con catastro se observa que la finca está parcialmente incluida en la zona de núcleo rural y si se aplica el filtro de las afecciones sectoriales del Ministerio de Defensa, la finca no queda sujeta a tales restricciones; y que la Orden 1/2021 excluye de la autorización militar para las fincas rústicas que queden fuera de la planificación de los núcleos urbanos.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La DG hace un recorrido por la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (arts 18, 20 y DA) y su Reglamento, Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero (arts 37, 40 y ss); y por la Orden de servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021 que excluye de la necesidad de autorización militar todos los supuestos del artículo 21, números 3 y 4 TRLS (suelo en situación básica de suelo urbanizado).

Señala en Centro Directivo que el Ministerio de Defensa, a través de la citada orden, considera informados favorablemente todos los instrumentos de ordenación urbanística. Este informe favorable –que conlleva la exclusión de la necesidad de autorización militar- se produce: En el suelo urbanizado a que se refiere la letra a del art 21.3 TRLS (suelos urbanizados que hayan sido objeto de un planeamiento urbanístico) y además, también en todos los demás supuestos comprendidos en las letras b (suelos con infraestructuras y servicios básicos) y c (suelo consolidado por la edificación) del número 3 del mismo artículo y también a los comprendidos en el número 4 (núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural) de la misma norma y ello: a) porque así lo dice expresamente la citada orden, último párrafo del punto primero, y b) porque solo excluye las poblaciones fronterizas y las fincas rústicas (número 2 del mismo artículo 21), según dice el punto segundo de la citada orden.

Pero la exclusión no opera de forma automática, sino que ni la descripción registral, ni la calificación catastral, ni la acreditación técnica de edificaciones por antigüedad son suficientes por sí solas para eludir la autorización militar si la finca consta como rústica. (SNG)

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248.* PROPIEDAD HORIZONTAL. SOLICITUD DE ANULACIÓN DE LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 1, por la que se suspende la solicitud de anulación de la legalización de un libro de actas

Resumen: El recurso contra la calificación no es la vía adecuada para solicitar la anulación de la diligencia de un libro de actas.

Hechos: Un propietario solicita anular la legalización de un libro de actas de una supuesta comunidad de propietarios alegando que la comunidad no existe jurídicamente, pues no se constituyó conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

La Registradora de la Propiedad suspende la solicitud, indicando que la documentación presentada no permite realizar ninguna operación registral por falta de titulación pública y legitimación.

El recurrente alega que se legalizó como comunidad de propietarios cuando en la realidad es una subcomunidad de hecho.

Resolución: La Dirección General confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Comienza nuestro CD reiterando su doctrina relativa a que los asientos registrales, una vez extendidos, están bajo la salvaguardia de los tribunales, sin que su rectificación pueda lograrse mediante recurso contra la calificación registral, sino solo por los mecanismos del art. 40 LH (rectificación judicial o consentimiento de los interesados).

El artículo 415 del RH desarrolla la forma en que los registradores de la Propiedad deben de llevar a cabo la tarea de diligenciar los libros de actas de las comunidades de propietarios, imponiéndole dos:

— la práctica de la diligencia en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y

— el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido, con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas, mediante la extensión de una nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio o conjunto sometido a propiedad horizontal como para las no inscritas, consignando los datos del libro en un libro fichero y así dotar de oficialidad a sus acuerdos.

Finalmente aclara que en vía de recurso no se puede entrar a valorar los motivos que impulsaron al registrador que en su día hizo la diligencia del libro de actas objeto de la controversia, cuyo objeto es el simple acto de autenticación y control posterior del libro diligenciado y de los que en el futuro puedan ser presentados en relación con dicha situación de comunidad.

Por tanto, si el interesado considera que la diligencia del libro de actas fue incorrecta tendrá que hacer valer sus derechos, a través del correspondiente proceso judicial.

Comentarios: En el caso de que la comunidad de propietarios no exista formalmente, la legalización de los libros de actas se hacía en un libro fichero que cada registro abría al efecto. Ahora, sin embargo, con el registro electrónico el programa “experior” aún no tiene habilitado un libro especial para la constancia de dichas situaciones en el nuevo registro electrónico, por lo que hasta que se cree se podrá seguir reflejando en los libros ficheros manuales o bien, como alternativa, crear un archivo digital más acorde a nuestra realidad actual. Una vez más la electrónica y la informática parece que se imponen a la realidad. (MGV)

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249.* RECURSO CONTRA DESESTIMACIÓN DE ALEGACIÓN DE COLINDANTE A INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vitoria n.º 5, por la que se deniega la constancia registral de la oposición de la recurrente a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante.

Resumen.- El colindante cuyas sus alegaciones han sido desestimadas por la registradora, no puede recurrir dicha decisión.

Hechos.– En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir un exceso de cabida, uno de los titulares catastrales colindantes con la finca objeto del procedimiento se opone a la inscripción, pero la registradora de la propiedad desestima sus alegaciones. El colindante recurre el acuerdo de la registradora, alegando que no sabe si el exceso de cabida conlleva la disminución de la superficie de su finca.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso.

Doctrina.- El recurso solo procede contra una calificación registral negativa. En el presente caso, no estamos ante una auténtica nota de calificación, sino ante una comunicación en el trámite del procedimiento. El colindante notificado carece de legitimación para interponer el recurso, puesto que no es el promotor del expediente y porque no existe calificación registral que recurrir. (VEJ)

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250.*** HERENCIA. FINCAS VINCULADAS OB REM. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia por constar inscrita a favor de persona distinta del transmitente las fincas vinculadas «ob rem». 

Resumen: En las situaciones de vinculación ob rem el tracto sucesivo en la titularidad debe cumplirse respecto de todas las fincas implicadas, principal y vinculada.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una adjudicación hereditaria de finca que tiene vinculada ob rem una participación indivisa de los locales del edificio. Se da la circunstancia de que cuando se inscribió la finca a nombre del ahora causante por título de compraventa, en la escritura se omitió toda referencia a las cuotas vinculadas y a esta omisión se sumó el error de inscribir la adquisición de la finca principal mientras que la titularidad de las participaciones indivisas vinculadas ob rem no se modificó, por lo que en la actualidad participaciones vinculadas y finca principal (adjudicada en la escritura) constan a nombre de titulares distintos.

Registradora: Suspende la inscripción porque el tracto registral de la titularidad se encuentra interrumpido en las participaciones indivisas vinculadas ob rem, que no están inscritas a nombre del causante de la herencia que ahora se adjudica, por lo que previamente deberá procederse a subsanar dicho tracto interrumpido. Jurídicamente, finca principal y vinculadas constituyen una sola finca que ha de ser objeto de transmisión y gravamen conjuntamente, dado que no tienen las participaciones vinculadas la consideración de finca independiente.

Notario: Entiende que «en el caso que nos ocupa, constando claramente la vinculación ob rem en el Registro de la Propiedad, (…) no existe obstáculo a la inscripción que se solicita, no siendo óbice que en el asiento que recoge el título del transmitente inmediatamente anterior no se hubiere hecho mención a la citada vinculación ob rem, puesto que, como bien señala la Registradora, en los casos de titularidad ob rem la consecuencia jurídica es que los actos de transmisión y gravamen se producen sobre ambas fincas juntamente». Y cita, RR. de 22 de junio de 2022 y 22 de abril de 2016.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Resuelve que “en tanto no se rectifique la titularidad registral de las participaciones vinculadas «ob rem» a la vivienda, no podrá practicarse la inscripción de las mismas (dado el principio de tracto sucesivo), ni de la propia vivienda (dada la vinculación «ob rem» inscrita), a favor del adquirente”.

CONSIDERACIONES SOBRE LA VINCULACIÓN OB REM.

La vinculación ob rem entre fincas (principales y vinculadas) conlleva una sola titularidad en todas ellas, de modo que no cabe que la titularidad de la finca principal y de la vinculada sean distintas.

Consecuentemente con la unidad en la titularidad, los acos traslativos y de gravamen comprenden todas las fincas, igual que ocurre con las servidumbres prediales.

Registralmente, lo dicho implica que el tracto sucesivo en la titularidad debe cumplirse por igual en todas las fincas, por lo que no cabe inscribir un cambio de titularidad en una de las fincas y en la otro no.

REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION DE LA VINCULACIÓN OB REM.

a) Causalización: Puesto que la vinculación supone una limitación al principio de libre disposición de los bienes, es necesario que concurra una causa económica y a la vez jurídica que la justifique, es decir, una relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio entre la finca principal y las vinculadas.

b) Inscripción de las fincas: Para la constancia registral de la vinculación es imprescindible la previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. No cabe inscribir la vinculación «ob rem» cuando la finca vinculada no está inscrita, ya que la referencia a la vinculación «ob rem» se trataría de una mera mención ( 29 LH).

c) Adecuada identificación y descripción en el título de la finca a la que afecta o sobre la que recae el derecho, por exigencia del principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario). (JAR)

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251.** NRUA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico, por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Jaca para las viviendas de uso turístico.

Resumen: El registrador es competente para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

El Registrador califica negativamente porque no se acredita el cumplimiento de los requisitos urbanísticos a que se sujeta en Jaca la apertura de establecimientos de hospedaje, incluyendo las viviendas de uso turístico.

La Dirección confirma la calificación en base a los siguientes argumentos:

– El registrador es competente para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea.

– Deben distinguirse dos cuestiones diferentes y compatibles entre sí,

1º. Los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como la presentación de declaración responsable (no urbanística) para la inscripción en el Registro Turismo de Aragón,

2º. La necesidad de cumplir los requisitos establecidos por la regulación urbanística municipal para el ejercicio de tal actividad turística. (ER)

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252.** NRUA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Jaca, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico, por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Jaca para las viviendas de uso turístico (ER)

Ver resumen R. nº 251

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253.** NRUA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Jaca, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico, por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Jaca para las viviendas de uso turístico (ER)

Ver resumen R. nº 251

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254.** NRUA. FALTA DE ACREDITACIÓN DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS URBANÍSTICOS

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico, por no acreditarse el cumplimiento de los requisitos urbanísticos exigidos por el Plan General de Ordenación Urbana de Jaca para las viviendas de uso turístico (ER)

Ver resumen R. nº 251

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255.* COMPRAVENTA. 254 LH. REQUISITOS FISCALES

Resolución de 28 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Nules n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa, por la razón de que no se acredita la presentación del título sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ante la oficina liquidadora competente

Resumen: Para el acceso de un título al Registro de la Propiedad, es necesario que se acredite, mediante el correspondiente justificante, que se ha producido la presentación del documento y su autoliquidación, bien lo haya sido esta última con ingreso o bien con simple alegación de exención o no sujeción.

Hechos: Se presenta en el Registro una escritura de compraventa, junto con el certificado bancario de pago del impuesto a favor de la administración tributaria competente y dos modelos 600 (uno por cada adquirente).

El registrador suspende la inscripción por entender que la falta de presentación del título ante la Agencia Tributaria Valenciana frustra la finalidad del artículo 254 de la LH, puesto que impide a la administración poder revisar si la autoliquidación realizada -de la que resulta el importe ingresado, según el justificante de pago- es correcta o no.

El recurrente alega que, a efectos de levantar el cierre registral, es suficiente la documentación presentada, y tal cierre sólo es procedente cuando se omite toda justificación fiscal, pero no cuando se presenta la autoliquidación, aun cuando pudiera haber defectos formales en ella, pues dichos defectos deben ser resueltos en vía tributaria.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Considera nuestro CD que para la eficacia del artículo 254 de la LH se exige que el título cuya inscripción se pretende se ponga a disposición de la administración tributaria competente, a fin de determinar si la autoliquidación realizada es correcta o no; y dicha presentación debe acreditarse mediante el correspondiente justificante, que permitirá levantar el cierre registral previsto en el citado artículo.

Comentarios: Como sabemos salvo casos claros de no sujeción al Impuesto o de causa legal de exención fiscal, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto de los actos contenidos en el documento presentado a inscripción supondría obligarle a realizar declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que el registrador puede, para salvar su responsabilidad, exigir la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, de modo que sean los órganos tributarios competentes los que se manifiesten al respecto al recibir la comunicación impuesta por ley. Por tanto, no basta con reditar que se ha pagado el impuesto correspondiente, sino que será preciso que el documento haya sido presentado ante la agencia tributaria competente.(MGV)

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256.*** CANCELACIÓN DE ASIENTOS TRAS NULIDAD POR ABUSIVA DE CLÁUSULA DE VENCIMIENTO ANTICIPADO

Resolución de 31 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de L’Hospitalet de Llobregat n.º 1, por la que suspende la cancelación de determinados asientos por haberse declarado la nulidad por abusiva de una cláusula de vencimiento anticipado.

Resumen: El auto de sobreseimiento por cláusula abusiva es título suficiente para revertir una ejecución, implicando la reinscripción del dominio a favor del ejecutado y la reviviscencia de la anotación de embargo cancelada (recuperando el plazo de vigencia que le restaba), si la finca sigue a nombre de la entidad ejecutante/adjudicataria.

Hechos: Tras una ejecución hipotecaria con adjudicación de finca a la entidad ejecutante con cancelación de las cargas posteriores (incluida una anotación de embargo letra A), se presentan en el Registro dos autos judiciales (2019 y 2021) que declaran la nulidad, por abusiva, de la cláusula de vencimiento anticipado y el sobreseimiento de la ejecución. Junto con ellos se presenta la posterior resolución de la Audiencia Provincial revocando parcialmente la condena en costas, confirmando la firmeza del auto de 2019. 

La entidad acreedora y adjudicataria solicita que se restituya el historial registral al estado previo a la ejecución hipotecaria.

La Registradora califica negativamente señalando que es la autoridad judicial, y no el interesado, quien determina qué asientos deben cancelarse o reactivarse, especialmente la anotación embargo letra A que no estaba caducada cuando se canceló a causa de la ejecución; que el documento judicial es demasiado impreciso; y que el solicitante no puede solicitar asientos distintos de los ordenados por la autoridad judicial.

El Abogado recurre exponiendo que el testimonio de auto de sobreseimiento por nulidad de la cláusula es título bastante para la reviviscencia de la situación registral de la finca al momento anterior a la ejecución hipotecaria, porque es la consecuencia legal del sobreseimiento de la ejecución y que al no existir terceros y seguir la finca a nombre del banco ejecutante, exigir fórmulas literales es un rigorismo innecesario.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: La DG recuerda que es posible revisar la abusividad de una cláusula incluso tras la subasta, siempre que la finca no haya pasado a un tercero y el titular siga siendo el banco ejecutante, lo que hace la ejecución plenamente reversible.

En estos casos, como señala la RDGSJFP 09/01/2023 el auto de sobreseimiento es título suficiente para revertir el historial registral aunque solo “declarare expresamente la nulidad de todo lo actuado en la ejecución hipotecaria y el sobreseimiento del procedimiento” y aunque en el supuesto objeto de este expediente el auto únicamente declara “el sobreseimiento del expediente”, no corresponde al registrador, sino al juez, determinar el alcance de sus efectos y el registrador debe evitar un rigor formalista injustificado cuando el documento judicial identifica la finca y la operación jurídica a que se refiere, porque en estos casos no cabe albergar dudas sobre el alcance del documento presentado.

En cuanto al régimen registral de la anotación preventiva cancelada y que se debe revitalizar, la DG determina: Que el tiempo que la anotación permaneció cancelada no computa para su caducidad, reanudándose por el plazo que le restaba en el momento de su cancelación; y que el registrador debe notificar esa reviviscencia tanto al juzgado que ordenó la anotación preventiva como al acreedor a cuyo favor se practicó. (SNG)

257.* HERENCIA. FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE

Resolución de 26 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Olvera, por la que se suspende la inscripción de la adjudicación hereditaria de una finca.

Resumen La expresión de la superficie es exigible en todo caso para inscribir, aunque no aparezca en el historial registral, y puede hacerse constar por cualquiera de los procedimientos de los artículos 199 y 201.1 LH

Hechos Se presenta a inscripción escritura de herencia sobre una finca de la que no consta –ni en el título ni en el Registro- su extensión superficial.

La registradora suspende la inscripción porque no consta la medida superficial de la finca, arts 9 LH, 51 RH y Sentencia 29/02/2024 del Juzgado de Primera Instancia n.º 14 de Sevilla (La superficie de las fincas registrales ha de expresarse en todo caso, y por tanto, no solo cuando se inmatriculen, sino también cuando se pretenda practicar un asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie, sin que sea suficiente, en su caso, la indicación de la superficie de la construcción)

El abogado recurre alegando que el hecho de no comprenderse la superficie no debe impedir la inscripción de la finca, ya que su descripción coincide plenamente con la que ya figura en el Registro desde que se inmatriculó y exigir este dato ahora vulneraría el derecho de los adquirentes y la seguridad jurídica.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina Desde la reforma del art 51 RH que entró en vigor en el año 1959, la expresión de la medida superficial de las fincas, expresada en el sistema métrico decimal, viene siendo una exigencia imperativa “en todo caso” y tras la Ley 13/2015, el dato de la superficie de las fincas registrales sigue siendo exigible en todo caso, no solo cuando se inmatricule sino también cuando en el historial registral la finca aparezca sin expresión de su medida. A tales efectos resultan idóneos los procedimientos de los artículos 199 y 201.1LH (y no el supuesto excepcional del 201.3) (SNG)

259.*** ADJUDICACIÓN Y CANCELACIÓN DE CARGAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. CANCELACIÓN DE HIPOTECA SOBRE MITAD INDIVISA.

Resolución de 27 de noviembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Aspe a inscribir el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas recaídos en procedimiento concursal, por el que se transmite la mitad indivisa de una vivienda unifamiliar y se ordena la cancelación de una hipoteca que lo grava

Resumen: Si en procedimiento concursal en fase de liquidación se adjudica al mejor postor la mitad indivisa de una finca, procede la cancelación de la hipoteca que la grava, subsistiendo la misma sobre la otra mitad sin perjuicio de la minoración de lo pagado al acreedor hipotecario y sin perjuicio de las relaciones internas entre deudores.

Hechos: Se presenta al registro un testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas recaídos en procedimiento concursal, por el que se transmite la mitad indivisa de una vivienda unifamiliar y se ordena la cancelación de una hipoteca que la grava. Debemos hacer constar que la hipoteca se constituyó sobre la totalidad de la finca, propiedad de un matrimonio y que posteriormente, por fallecimiento del esposo, la mitad se adjudica a la esposa, que es la concursada, y la otra mitad a los hijos.

La registradora suspende la inscripción por los tres siguientes motivos muy interrelacionados entre sí:

1º. Imprecisión en las disposiciones relativas a la cancelación de la hipoteca constituida sobre la finca. Lo que se pide es “cancelar la anotación de declaración de concurso y de cualesquiera cargas y gravámenes que pesen sobre la mitad indivisa de la finca por deudas del concursado atendiendo a lo dispuesto en el plan de liquidación aprobado judicialmente. A ello se oponen los artículos los arts. 123 y 125 de la LH así como el art. 216 RH, que impiden cancelar la hipoteca parcialmente al existir “otros codeudores/hipotecantes de la misma finca que no se han visto inmersos en el procedimiento concursal. Será necesario el consentimiento de esos cotitulares (artículos 1.169 y 1.159 del Código Civil”. La falta de consentimiento de los otros codeudores podría dar lugar a que el gravamen se concentrase de forma arbitraria, e incluso desproporcionada, sobre las otras partes indivisas. En consecuencia, habrá de determinarse cuál es la nueva responsabilidad de la finca por medio de una operación de novación hipotecaria en la que habrían de comparecer no sólo la entidad hipotecaria sino los antiguos codeudores no concursados y aprobarse en sede judicial. En este sentido un auto de 2024 de la Audiencia Provincial de Valencia aportado dice que “la hipoteca en cuanto derecho real de garantía no puede realizarse parcialmente ni extinguirse en proporción (…) Sin embargo, la indivisibilidad de la hipoteca debe armonizarse con la finalidad liquidatoria del concurso”. Sobre ello la registradora dice que esa armonización deberá realizarse mediante una novación.

2º. Falta de consentimiento de los codeudores a la operación de cancelación parcial de la hipoteca constituida.

3º. Falta de determinación de la nueva responsabilidad hipotecaria consecuencia de las operaciones de liquidación concursal.

Fundamentos comunes: Artículos 1084, 1.085, 1.087, 1.144, 1.145, 1.146, 1,159, 1.169, 1.837 y 1.844 del Código Civil; 122, 123 y 125 de la LH y 216 RH de la Ley Hipotecario, RDGRN de 17 de así como RDGSJYFP de 28 junio de 2024 y 18 de septiembre de 2019.

El interesado por medio de su abogado recurre. Alega la resolución de 30 de noviembre de 2020 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. También cita autos de AP, entre ellos el Auto 57/2024 de la Audiencia Provincial de Valencia, en los cuales se reafirma “la prevalencia de la normativa concursal sobre la especialidad registral en determinados supuestos, y limita la oponibilidad del acreedor hipotecario en la fase de liquidación, reforzando la doctrina de transmisión libre de cargas en concurso, condicionando la garantía hipotecaria en casos de cotitularidad en proindiviso”. Finalmente apunta que se podría haber inscrito la adjudicación, aunque no se inscriba la cancelación de cargas.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Dice la DG que el problema que plantea esta resolución es prácticamente idéntico al de la Resolución de la DGSJFP de 30 de noviembre de 2020, ya resumida en esta web.

Continúa diciendo que, no obstante “este caso presenta características propias ya que nos encontramos no ante una ejecución hipotecaria, sino ante una venta en subasta pública derivada de la aplicación del plan de liquidación de un procedimiento concursal, lo que exige armonizar el principio de indivisibilidad de la hipoteca con la finalidad liquidatoria del concurso y su principio de adquisición de la finca libre de cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales”. Dicha “hipoteca recae sobre la totalidad de la finca concurriendo como deudores los titulares de todas las cuotas indivisas de la misma, unos por asunción en la constitución de la misma y otros por sucesión hereditaria en el pasivo (cfr. artículos 1003 y 1084 del Código Civil), y sin que en la constitución de la hipoteca se hiciera distribución alguna del crédito, ni de la responsabilidad hipotecaria, encontrándonos pues en el supuesto de una hipoteca unitaria. En consecuencia, la mitad indivisa de la deudora concursada consta como activo en la masa del concurso, pero debiendo computarse la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca como pasivo, pues conforme se ha dicho anteriormente, la responsabilidad es global no pudiendo circunscribirse a parte de la deuda ni a una porción ideal del inmueble, teniendo, además, los deudores la condición de solidarios”.

 Reconoce ahora la DG que “el carácter unitario de la hipoteca impide, como regla general, que su cancelación pueda llevarse a cabo de forma parcial. No obstante, en este caso “la purga de la hipoteca no es consecuencia de la ejecución de la garantía, sino de la subasta judicial de la mitad indivisa de la concursada que debe conducir a su adjudicación libre de cargas conforme al artículo 225 de la Ley Concursal”. Pese a ello no se altera ni modifica la relación de los deudores con el acreedor hipotecario” que puede seguir reclamando “el pago íntegro de la deuda en tanto no le ha sido satisfecha, por lo que la hipoteca de la mitad indivisa sigue asegurando la totalidad de la deuda contraída, pudiéndose reflejar en el Registro aquella parte que hubiere sido amortizada”.

 Aplicando los anteriores principios la DG concluye que “la adquisición por el mejor postor de la mitad indivisa del concursado implica que la garantía hipotecaria pase a recaer únicamente sobre la otra mitad indivisa de la finca, si bien, como consecuencia de la subasta y por la necesidad de armonizar ambas normativas(la concursal y la hipotecaria), quedará minorada la responsabilidad hipotecaria en la cantidad correspondiente al remate, si consta su entrega al acreedor hipotecario, y ello sin perjuicio de las relaciones internas entre codeudores”.

Comentario: Aunque esta resolución es reiteración de la doctrina sentada por la resolución de 2020 citada por el recurrente y también por la DG, el que se confirme nuevamente, ha sido bien recibido en círculos judiciales consultados. No cabe ninguna duda de que, aunque se retuerzan prístinos principios hipotecarios, el que la adjudicación se haga libre de cargas es fundamental para encontrar postores que se interesen por la finca, sin que ello, tal y como lo interpreta el CD, cause perjuicio alguno al acreedor hipotecario, pues sigue manteniendo su hipoteca, aunque para evitar un enriquecimiento injusto el crédito deberá minorarse en lo que ya haya cobrado. (MGV)

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260.** NRUA. INEXISTENCIA DE PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.º 2 a la asignación de un numero de registro de alquiler de corta duración.

Resumen: si existe una norma especial en los estatutos que prohíbe el alquiler turístico, ésta no puede tener carácter retroactivo.

Hechos: se solicita la asignación de numero de registro de alquiler de corta duración, turístico, finca completa. La citada finca fue inscrita como vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.

Tras sucesivas calificaciones y aportación de documentación complementaria en el Registro de la Propiedad, la registradora califica negativamente porque de los estatutos inscritos: «Se prohíbe expresamente a cada condueño: a) Dedicar los inmuebles de que consta el edificio a un uso distinto del de vivienda. Se autoriza, no obstante, a los mismos al ejercicio de sus profesiones, o realización de la función pública que desempeñen. b) El desarrollo de actividades dañosas para la finca, peligrosas, incómodas, insalubre o atentatorias contra la moral, buenas costumbre y orden público, o que supongan perturbación para el reposo de los restantes moradores, o molestias de cualquier otra naturaleza, que se puedan producir a través de os elementos comunes». Posteriormente, dichos estatutos fueron ampliados, con el siguiente artículo: «Artículo 6 Bis: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos a tenor de lo previsto en el actual artículo 17-12 de la Ley de Propiedad Horizontal. pues esta actividad supone molestias para todos y un uso desmesurado de los elementos comunes».

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación pues en este caso existe una norma especial en los estatutos (artículo 6.º bis) que desplazaría, en el punto concreto del alquiler turístico, la previsión general –prohibitiva– del artículo 19, pero no retroactivamente, sino a futuro. Y es que no tiene sentido que se quisiera prohibir de nuevo algo que ya lo estuviera antes, por lo que la modificación estatutaria citada ha de entenderse como aclaratoria y complementaria del primitivo artículo 19 y prohibitiva de cara al futuro; no retroactivamente.

En el caso resuelto se ha producido una modificación de los primitivos estatutos comunitarios que se adoptó a la vista de lo que dispone el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal. (ER)

261.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE DOCUMENTOS NO INSCRIBIBLES

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valls a practicar el asiento de presentación de una instancia (ACM)

Resumen: No cabe practicar un asiento de presentación de un documento no susceptible de inscripción.

– Hechos: Una particular presenta sucesivamente hasta 3 instancias solicitando: «que se incorpore un escrito preventivo en el Libro Diario a los efectos de calificación obligatoria (…) que se tenga por comunicado que el expediente ejecutivo n.º (…) se encuentra en revisión y suspensión ante la ATC desde el 22/11/2025» y que «se suspenda la inscripción de cualquier diligencia de embargo relativa a la finca hasta que exista resolución firme de la ATC..

– La Registradora: lógicamente deniega el asiento de presentación ya que se trata de documentos de imposible acceso al Registro y presentados al Registro con el único fin de influir o condicionar una calificación futura del Registrador y que clara, palmaria e indubitablemente no constituyan título inscribible no pueden ser objeto de presentación en el Libro Diario.

– La Presentante: recurre citando artículos LH con contenido no acorde (¿buscados por una I.A.?) solicitando que se tuviera por presentado el escrito, que se incorporase al sistema de gestión registral a efectos de que pudiera ser considerado, en su caso, ante la eventual recepción de títulos, y que se acusase recibo de la correcta presentación asi como la incorporación del documento como antecedente administrativo a los efectos del art 322 LH, y añadiendo, sin más, ni referencia a resoluciones concretas que “La Dirección General ha reiterado que el Registro debe admitir documentación administrativa que pueda afectar a la calificación futura de mandamientos de embargo u otros actos administrativos».

 – Resolución: La DGSJFP, como no podía ser de otra manera, desestima el recurso y confirma la denegación.
– Doctrina:
El Ppio de Prioridad es fundamental y exige que el orden de acceso de los títulos esté fijado de forma clara e indubitada, de ahí que exista (véanse Arts 246-3 LH y 420 RH) una regulación detallada sobre las formas de presentación en el Registro, así como de la práctica del asiento de presentación.(ACM).

Comentario del Autor (ACM): Estoy convencido de que el escrito de recurso ha sido, al menos en buena parte, elaborado a través de alguna i.A…. A mi ya me ha sucedido en mi despacho… documentos muy bien presentados y creíbles, con argumentos y frases aparentes pero sin ningún fundamento jurídico real… No está mal que antes de escribir tantos “prompts” se leyeran este artículo: “Los tribunales vuelven a alertar del uso de IA en los escritos de los abogados: citar sentencias falsas puede ser mala fe procesal”

262.* DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA: ALEGACIONES A INMATRICULACIÓN

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sarria-Becerreá, por la que se deniega la presentación de un escrito de alegaciones a una inmatriculación practicada

Resumen: Una instancia privada en la que se realizan alegaciones a una inmatriculación ya practicada, referentes a un lindero, no puede provocar un asiento de presentación. Si sería admisible, sin embargo, si se alegara doble inmatriculación.

Hechos: Se presenta una instancia privada en el Registro de la Propiedad en virtud de la cual se realizan algunas alegaciones en relación a un procedimiento de inmatriculación de fincas ya practicada.

El registrador deniega la práctica del asiento porque no es título inscribible ni en el expediente del artículo 205LH se permiten realizar alegaciones

El interesado recurre y alega que lo que pretende es que se modifique un lindero de la finca inmatriculada, pues el lindero correcto es un camino y el que consta en el Registro es la finca de un particular, por lo que, entiende, que el dueño de la finca inmatriculada se está apropiando del camino.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Recuerda en primer lugar que los recursos contra la denegación del asiento de presentación son diferentes de los ordinarios contra una calificación, y que, interpuesto el recurso, el registrador deberá remitir la documentación pertinente el mismo día o el siguiente hábil a aquel en que haya tenido su entrada en el Registro, ya que solo así podrá garantizarse su resolución en los cinco días hábiles siguientes.

La inmatriculación de una finca por el procedimiento del artículo 205 de la Ley Hipotecaria sólo impone la notificación posterior a los colindantes, aunque también la DG ha indicado que en los supuestos en los que el registrador pudiera tener dudas puede aplicarse también el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Solo sería admisible dicha instancia en el caso de que alegara doble inmatriculación respecto de una finca de su propiedad conforme a lo dispuesto en el artículo 209 LH

La instancia presentada, no encaja en ninguno de los supuestos previstos (pues se refiere a un camino), por lo que es correcta la denegación del registrador de no practicar el asiento de presentación conforme al apartado tercero del artículo 420 del Reglamento Hipotecario. (AFS)

263.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Albacete n.º 3 a inscribir una escritura de liquidación de sociedad de gananciales.

Resumen: Una escritura puede contener varios negocios jurídicos, sujeto cada uno a su régimen sustantivo, causal y fiscal. En la escritura en la que se liquida la sociedad de gananciales puede atribuirse la condición de ganancial a bienes privativos y también puede extinguirse condominio.

Hechos: En una escritura de liquidación de gananciales se ejecutan a mayores determinados acuerdos previstos en convenio regulador aprobado judicialmente, singularmente la atribución de ganancialidad de una vivienda que fue la habitual y extinguiendo el condominio de otra, que pertenecía a los ahora excónyuges en proindiviso y por mitad con carácter privativo. Asimismo, la vivienda a la que se le atribuye el carácter ganancial tiene la condición de Vivienda de Protección Pública, régimen especial, si bien en la escritura se manifiesta que, al tratarse de una liquidación de gananciales, no está sujeta a autorización administrativa.

La Registradora califica negativamente. Considera que la liquidación de gananciales no es título hábil para llevar a cabo los citados negocios de atribución de gananciales y de extinción de condominio. Asimismo, considera que es exigible el visado sobre la vivienda de Protección Pública, pues el art. 25.1.II del Decreto 3/2004 de Régimen Jurídico de las Viviendas con protección pública de Castilla-la Mancha (su tenor literal es: A los efectos del presente artículo no se considerará trasmisión de vivienda el supuesto de aportación de ésta a la sociedad conyugal, y tampoco cuando como consecuencia de la extinción del condominio o de la nulidad, separación o divorcio del matrimonio o, en su caso, de la ruptura de situaciones de análoga relación de afectividad, una las personas titulares consolide la plena titularidad de la vivienda.), porque para ello es necesario que la situación derivada de la liquidación de la sociedad conyugal implique una extinción del condominio en el que uno de los titulares, inicialmente adjudicatarios de la finca en el régimen de las viviendas protegidas, sea la persona que finalmente adquiera el pleno dominio de la misma. En este caso, el marido fue el único adjudicatario de la vivienda protegida antes de casarse, no cumpliéndose el supuesto de que adquirente final haya sido también el adjudicatario inicial de la vivienda.

La Notario recurre. Respecto del primer defecto invoca la autonomía de la voluntad de los cónyuges (cfr. art. 1355 CC), reconocida por la R 30-11-2022 siempre que dicha voluntad se halle causalizada. Y añade: la liquidación de la masa patrimonial común formada durante su vigencia, exige realizar un conjunto de actos que fijen la naturaleza jurídica de los bienes y derechos integrantes de la masa que permitan la liquidación económica. La complejidad de ello hace que el legislador acuda en todo lo no previsto en este capítulo sobre formación de inventario, reglas sobre tasación y ventas de bienes, división del caudal, adjudicaciones a los partícipes y demás que no se halle expresamente determinado, se observará lo establecido para la partición y liquidación de la herencia Art. 1410. En este grupo de operaciones constituye la más habitual la atribución de la propiedad de la vivienda familiar, regulada específicamente por normas civiles y fiscales que le dan una naturaleza y trato propio.

Respecto del segundo defecto, la Notario manifiesta: No se comprende el tenor de la calificación si se tiene en cuenta el hecho de que la vivienda tiene carácter ganancial y su atribución a uno de los, en su día cónyuges, es consecuencia del divorcio, que es uno de los supuestos del precepto alegado.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. Respecto del primer defecto alegado, invoca los arts. 1396 (necesidad de que los cónyuges hagan inventario del activo y pasivo) y 1354, 1355 y 1357 CC, y la línea seguida en las RR 13-6-2011, 11-4-2012, 2-10-2019, 31-10-2019, 11-12-2019, 8-1-2020 y 26-11-2020: nada se opone a que los cónyuges, con ocasión de la liquidación de la sociedad conyugal preexistente, puedan intercambiarse bienes privativos, sin que ello implique tales transmisiones tengan como causa exclusiva la propia liquidación del consorcio. Puede haber un negocio complejo, en el que toma de menos un cónyuge en el haber ganancial recibiendo bienes privativos, siempre que tenga su adecuado reflejo documental. Concluye la DG: son válidos y eficaces cualesquiera desplazamientos patrimoniales entre los cónyuges, y, por ende, entre sus patrimonios privativos y el consorcial (vid. artículo 1323 del Código Civil), siempre que aquéllos se produzcan por cualquiera de los medios legítimos previstos al efecto (vid. artículo 609 del Código Civil), entre los cuales no puede desconocerse el negocio de aportación de derechos concretos a una comunidad de bienes, no personalizada jurídicamente o de comunicación de bienes como categoría autónoma y diferenciada con sus propios elementos y características. Estos desplazamientos patrimoniales se someterán al régimen jurídico determinado por las previsiones estipuladas por los contratantes dentro de los límites legales (cfr. artículos 609, 1255 y 1274 del Código Civil) y subsidiariamente por la normativa del Código Civil. En todo caso, han de quedar debidamente exteriorizados y precisados en el título inscribible los elementos constitutivos del negocio de aportación por el que se produce el desplazamiento entre los patrimonios privativos y el consorcial, y especialmente su causa, que no puede presumirse a efectos registrales (vid. artículos 1261.3.º y 1274 y siguientes del Código Civil).

Respecto del segundo defecto, el Centro Directivo revoca la calificación al amparo del propio tenor literal del precepto de la Comunidad Autónoma de Castilla-la Mancha, que excluye el visado para la aportación a la sociedad conyugal.

Comentario: En el presente caso es importante distinguir entre lo que es el soporte documental (el instrumento público) de los distintos negocios jurídicos contenidos en el mismo. Un mismo instrumento puede contener una pluralidad de éstos, si bien cada uno tendrá su propio tratamiento arancelario y fiscal. Corresponde al Notario, discrecionalmente, determinar si para documentar varios negocios jurídicos acude a una unidad o a una pluralidad de instrumentos.

Hay que distinguir este supuesto del ya tratado por la DG de utilizar el convenio regulador para llevar a cabo otro tipo de negocios que exceden de la liquidación de la sociedad de gananciales. En el presente supuesto no se utiliza el convenio regulador, sino una escritura pública en la que se ejecuta lo que las partes han pactado en convenio. Así, la DG ha admitido que en el convenio se liquiden proindivisos de bienes privativos cuando obedezca a una causa matrimonial concreta, como el uso o titularidad de la vivienda familiar, la completa liquidación del haber común o pagar deudas conyugales. No se trataría de una donación, sino de un negocio complejo de carácter familiar y oneroso (RR 26-7-2014, 18-5-2017, 8-6-2022. La R 11-9-2023 admite que la vivienda familiar esté formada por tres fincas registrales que físicamente forman una unidad). No es, en cambio, el cauce para establecer negocios dispositivos, que deberán seguir el régimen jurídico que les corresponda (RR 30-11-2016, 11-1-2017, 21-7-2018, 28-1-2020, 20-6-2023, 4-12-2023 y 23-7-2024), teniendo su soporte documental en la escritura pública (art. 1280.1 CC) (ACT).

264.** EXTINCIÓN DE FIDEICOMISO DE RESIDUO

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ibi a inscribir una escritura de extinción de fideicomiso de residuo por fallecimiento de la fiduciaria y adjudicación de una tercera parte en proindiviso.

Resumen: Fallecido el fiduciario se produce una nueva delación y un nuevo proceso sucesorio derivado del tránsito de los bienes –en su conjunto– a los fideicomisarios, que deben estar determinados y deben intervenir todos en las imprescindibles operaciones particionales.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de extinción de fideicomiso de residuo en la que una sola fideicomisaria se adjudica una tercera parte indivisa de los bienes fideicomitidos sin intervención de los otros dos fideicomisarios nombrados. La cláusula testamentaria que ordena la sustitución dice lo siguiente: “Instituye universal heredera a su hija F. H., conocida como J. S. V., con la condición de que en caso de no disponer con actos inter vivos de los bienes que adquiera de los testadores pasen necesariamente a su fallecimiento a sus hijos E. y J. G. S. y F. B. S. y a los que tuviere. En caso de premoriencia de la herencia le sustituirán sus descendientes legítimos…”.

Registrador: Suspende la inscripción por dos motivos: a) Necesidad de determinar los herederos fideicomisarios conforme al Artículo 82 de RH, dado que el texto del testamento designa nominalmente a tres fideicomisarios y a los que tuviere. b) La escritura ha de ser de partición de herencia y debe ser otorgada por todos los fideicomisarios para que sus respectivos derechos hereditarios in abstracto se pueda transformar en titularidades individuales sobre bienes concretos.

Recurrente: En cuanto al primer motivo de la calificación (apartado a), entiende que la expresión “y a los que tuviere” no exige tener que acreditar el hecho negativo de la inexistencia de otros fideicomisarios. En cuanto al segundo motivo (letra b), entiende que la comunidad germánica que se constituye cuando los herederos aceptan una herencia, en este caso ya se transformó en comunidad romana con la partición del año 1974, en la que la heredera fiduciaria se adjudicó los bienes fideicomitidos, por lo que a su fallecimiento no surge una nueva comunidad germánica por la aceptación de los fideicomisarios y no se necesita una nueva partición.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PRIMER DEFECTO.

Tratándose de una sustitución fideicomisaria con llamamientos sucesivos, cuando no estén determinados todos los que son llamados al fideicomiso “es indudable que para la inscripción de los bienes fideicomitidos a favor de los fideicomisarios no basta el solo testamento del primer causante, sino que se precisa un título adicional que determine quiénes son efectivamente las personas en cuyo favor ha de operarse la restitución fideicomisaria, título que bien puede ser el título sucesorio de los fiduciarios o bien el acta de notoriedad a que se refiere el artículo 82 del Reglamento Hipotecario, otorgada una vez producido el evento de que depende la sustitución fideicomisaria”. (R de 30 enero de 2004). Incluso cabría pensar en que fuera bastante, en llamamientos a favor de descendientes de una persona, con la acreditación de la condición de tales de los otorgantes de la escritura, sin que sea preciso justificar que no existen más descendientes que los comparezcan como tales.

SEGUNDO DEFECTO,

Confirma el segundo defecto porque “la escritura calificada no puede considerarse inscribible, al no comparecer, ni expresar su voluntad en la partición, todos los herederos llamados. Todo ello en aplicación de los artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 80 de su Reglamento.

Argumentos:

1 Mientras no se hace la partición entre todos los llamados a una herencia, hay una comunidad hereditaria que se origina por la aceptación de varias personas llamadas a la herencia como sucesores a título universal.

2 Esto es lo que sucede en el caso cuestionado, pues, partiendo de la titularidad única de la fiduciaria, los bienes fideicomitidos hacen tránsito a los fideicomisarios llamados al residuo por los fideicomitentes, y son estos fideicomisarios quienes “por unanimidad obviamente” deben decidir si se adjudican bienes concretos u originan, entre ellos, una comunidad que pase de la hereditaria a la romana o por cuotas sobre cada bien fideicomitido.

3 Hay que tener en cuenta que, tras el fallecimiento del fiduciario, se produce una nueva delación y un nuevo proceso sucesorio derivado del tránsito de los bienes –en su conjunto– a los fideicomisarios, por lo que “para las imprescindibles operaciones particionales es necesaria la intervención de los llamados a la sucesión”. (JAR)

265.** ADICIÓN DE HERENCIA. OBRA NUEVA ANTIGUA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

Resolución de 1 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y división horizontal.

Resumen: Si la descripción del edificio inscrito es genérica y no determina de modo concluyente el número de viviendas, apartamentos, etc, susceptibles de aprovechamiento independiente, acreditada la antigüedad de la división horizontal es inscribible conforme al artículo 28.4 de la Ley del suelo, sin necesidad de licencia o título administrativo habilitante. 

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adición de herencia en la que se modifica una obra nueva preexistente e inscrita y se divide horizontalmente. Se discute si tales operaciones de modificación de la obra nueva y la de división horizontal pueden inscribirse por antigüedad conforme al artículo 28.4 TRLSyOU,

Registrador: A la vista del caso concreto se exige licencia o título habilitante municipal pues, para poder aplicar la figura de la prescripción, eludiendo la exigencia de licencia municipal, se exige que el número de elementos independientes que consten inscritos coincida con los resultantes al dividir horizontalmente el inmueble. Lo que no sucede., a su juicio, en el caso debatido.

Notario: Entiende lo contrario conforme a la doctrina del Centro Directivo, según la cual: a) no «se precisa la aportación de licencia de la propiedad horizontal cuando la misma no provoque un incremento de elementos privativos respecto de los que consten en la previa declaración de la obra nueva;» (R, 3 de junio de 2019); b) «debe considerarse debidamente acreditada la antigüedad de la división horizontal mediante la aportación del referido certificado técnico en los términos que ha sido redactado y en tanto se acredite su visado, dado que, además, la configuración del edificio en planta baja y tres viviendas con su respectiva descripción resulta del mismo Registro». (R.4 de junio de 2024).

Resolución: Estima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

CRITERIO GENERAL: Con el esquema normativo actual (art. 28.4 y 26.6 del TRLSyOU), que “favorece el acceso registral de edificios que gozan de una situación consolidada en la realidad, puesto en relación con el contemplado en el artículo 26.6 de la Ley de Suelo, debe concluirse que únicamente será preceptivo acreditar el oportuno título habilitante urbanístico para actos de división o segregación de fincas, incluida la división horizontal, cuando exista un incremento de sus elementos susceptibles de aprovechamiento independiente respecto a los que, en su caso, consten declarados en la correspondiente inscripción de obra nueva, ya se haya practicado ésta con la oportuna licencia, ya se practique al amparo del artículo 28.4 antes citado. De otro modo, de no permitir la división horizontal de los elementos integrados en el edificio declarado al amparo del citado artículo, el mismo quedaría vacío de contenido y utilidad”.

CASO CONCRETO:

Descripción registral preexistente: Consta descrito el inmueble como «casa construida… en mil ochocientos cincuenta y nueve, la cual consta de sótanos, dos tiendas, dos patios… piso principal, segundo, tercero, cuarto y cuatro buhardillas vivideras y trasteras».

Descripción nueva escriturada: Se describe el inmueble que se divide horizontalmente como edificio que se compone de dos tiendas con sótano, dos patios, cuatro plantas con dos viviendas en cada una de ellas y dos áticos en planta abuhardillada.

Partiendo de ambas descripciones considera lo siguiente:

1 La descripción registral de la edificación es genérica y no determina de modo concluyente el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento independiente, en los términos del artículo 45 del Real Decreto 1093/1997. En el caso concreto, lo términos viviendas y buhardillas son descriptivos pero no determinas por sí solos el número de viviendas independientes con las que contaba el edificio originario.

2 Poe ello, en caso de descripción antigua y genérica como la presente está justificada la inscripción de la modificación de descripción de la edificación inscrita y la división horizontal de los elementos que la integran al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley de Suelo, sin necesidad de acreditar título administrativo habilitante.

Conclusión: Se “deberá inscribir la modificación de la declaración de obra nueva inscrita conforme a la nueva descripción acreditada y podrá inscribir la división horizontal de los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente descritos en la misma, comunicando el asiento al Ayuntamiento con constancia en la inscripción, la nota de despacho y en la publicidad de conformidad con lo dispuesto en el precitado artículo 28.4 de la Ley de Suelo”. (JAR)

266.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 2 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de A Coruña n.º 5, por la que se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de propietarios colindantes.

Resumen.– Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, su titular no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante que respeta dicha delimitación catastral.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral, coincidente con la superficie inscrita, se presenta oposición por parte de un colindante registral que alega invasión de su finca y acompaña un informe de validación gráfica frente a parcelario catastral. Dicho colindante había inmatriculado su finca en el año 2011 con base a la configuración catastral que ahora cuestiona.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada, entendiendo que existen dudas de identidad, por existir una franja de terreno discutida entre el promotor y los colindantes que formulan oposición.

Recurso.- El recurrente señala que siendo coincidentes las descripciones contenidas en Catastro y Registro de la Propiedad, las mismas, además, se corresponden con la realidad física, aportando levantamiento topográfico y escritos en réplica a las alegaciones, documentos que fueron aportados al Registro con anterioridad a la interposición del recurso.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Si, una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar la ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirlas por otra, no resulta procedente que, por vía de oposición en la tramitación del procedimiento de referencia, se consiga el propósito de pretender atribuir a la finca del colindante opositor una superficie distinta a aquélla con la que en su día se inmatriculó la misma, pues si éste se arroga la titularidad de la franja de terreno discutida, el acceso registral de su pretendida titularidad exigirá la práctica de las operaciones registrales pertinentes para evitar que puedan encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria.

Por otra parte, la calificación de la registradora que le lleva a suspender la inscripción se limita a poner de manifiesto la alegación de los colindantes y a señalar, por este solo hecho, tener dudas sobre si la representación gráfica catastral se corresponde con la finca objeto del procedimiento. Sin embargo, no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca, máxime cuando el hecho fundamental en que se basa su calificación queda desvirtuado por el propio contenido de los asientos registrales; en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. (VEJ)

267.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 2 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Canovelles, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición del Ayuntamiento por afectación de sistemas generales y terrenos de dominio público local, se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral.

Resumen.– La alegación de invasión del dominio público debe afirmarse de forma tajante y no es suficiente cuando el Ayuntamiento ni acredita ni tan siquiera alude a la titularidad municipal de la franja de terreno supuestamente invadida.

Hechos.- En un expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se opone el Ayuntamiento por entender que se tiene que excluir de la georreferenciación aportada una porción de terreno que constituye un vial público.

Calificación.- La registradora de la propiedad deniega la inscripción a la vista de la oposición formulada.

Recurso.- Los recurrentes alegan la falta de legitimación del Ayuntamiento, pues no figura en la relación de colindantes notificados, la indebida aplicación del Derecho urbanístico a la porción de camino aludido, la no aportación del número de inventario municipal del camino, para acreditar su naturaleza pública y la naturaleza privada del camino, como se desprende del contenido del Registro, donde se describe como una servidumbre, siendo el predio sirviente la finca objeto del expediente, a quien pertenece por tanto la superficie destinada a camino.

Calificación.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- En cuanto a la primera cuestión, es decir, el carácter de no colindante del Ayuntamiento, que invocan los recurrentes, cabe recordar que el registrador puede notificar al Ayuntamiento, si a la vista del escenario de calificación registral gráfica de la aplicación homologada del art. 9 LH, tiene dudas de la posible invasión de dominio público.

El escrito de oposición debe reunir los requisitos mínimos de concreción y acreditación exigibles. Y si no acredita, ni siquiera alude, a la titularidad municipal del terreno en cuestión, que tampoco resulta del Catastro; amén de haber incumplido el Ayuntamiento, si es que fuera el caso, su obligación legal de inscribir el bien a su nombre en el Registro de la Propiedad, no debe atenderse a la alegación. Este incumplimiento, si bien no priva a los bienes municipales de protección legal, sí ha de ser tenido en cuenta si, además, existen otras relevantes razones para dudar de la titularidad pública.

La inclusión de un terreno en un plan de urbanismo no convierte los terrenos de propiedad privada destinados a viales en terrenos de dominio público, sino que para ello hará falta el acto de entrega y aceptación. (VEJ)

268.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL

Resolución de 2 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Canjáyar, por la que se deniega la inscripción de representación gráfica en expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– Las alegaciones de quien es solamente colindante catastral merecen ser atendidas si su oposición es fundada.

Hechos.– En la tramitación de un expediente conforme al art. 199 LH para inscribir un exceso de cabida (de una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante catastral, quien alega un solape de la representación gráfica que se pretende inscribir con la correspondiente a su finca, que demuestra gráficamente.

Calificación.- A la vista de la oposición planteada, la registradora de la propiedad deniega la inscripción solicitada, por entender que existe controversia sobre una franja de terreno.

Recurso.- El recurrente alega que el procedimiento del art. 199 es el idóneo para rectificar la descripción literaria de una finca e inscribir su representación gráfica. Y considera que el colindante carece de legitimación para oponerse y que su alta en el Catastro deriva de un título falso.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- El recurso contra la calificación registral no puede tener por objeto la resolución de la controversia entre colindantes, aunque se oponga un colindante catastral. El titular catastral colindante merece protección si su oposición es fundada, como ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, atendido el exceso de cabida que se pretende.

La nota de calificación está suficientemente motivada, pues la registradora la justifica sobre la base de la comprobación a través del geoportal de los registradores, en el que se aprecia la invasión alegada por el colindante.

Por otra parte, la Dirección General no se considera competente para entrar a valorar la falsedad o no de los títulos que motivaron la alteración catastral que da lugar al solapamiento, siendo los tribunales de Justicia, ante los que se puede dirigir el promotor, quienes lo diriman.(VEJ)

Resolución de 3 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Vicente del Raspeig, relativa a la denegación de expedición de nota simple informativa.

Resumen: La mera ausencia de conocimiento por el interesado del nombre del titular registral o del número de finca no pueden justificar por sí sola la negativa a emitir publicidad formal cuando se dispone de otros datos relevantes de identificación.

Hechos: se solicita telemáticamente la expedición de nota simple informativa.

Realizadas las búsquedas oportunas conforme a los datos de localización facilitados, el registrador denegó dicha solicitud por entender que, con los referidos datos, no era posible localizar finca alguna en el Registro, indicándose como motivo de denegación la necesidad de aportar el nombre completo del titular registral o el número de finca registral.

Se presentó nueva solicitud telemática de nota simple sobre el mismo inmueble, describiéndolo y manifestando desconocer el titular y número de finca registral de la vivienda solicitada, y aportando una referencia catastral.

El registrador denegó nuevamente la expedición de la nota simple, con el motivo de que, con los datos aportados, no era posible localizar la finca objeto de la información interesada, extremo que fue asimismo explicado al solicitante en diversas conversaciones telefónicas, indicándole la conveniencia de personarse en la oficina con toda la información de que dispusiera.

La Dirección estima el recurso y revoca la calificación. Tras reiterar su doctrina reiterada sobre el alcance de la publicidad formal, señala el Centro Directivo:

1º. Forma parte de la buena práctica registral que, cuando los datos inicialmente aportados no permitan una identificación inmediata de la finca, el registrador pueda, antes de denegar la publicidad, requerir al solicitante para que complete o aclare la información facilitada, especialmente cuando existan indicios de que, mediante la aportación de datos adicionales razonables, pueda llegarse a una identificación suficiente de la finca objeto de la solicitud.

En el presente caso, de los antecedentes resulta que, tras una primera petición en la que se indicaba únicamente la localización física, el solicitante llegó a especificar, en la segunda solicitud, no solo la dirección completa, sino también la referencia catastral, la colindancia con su propia vivienda y la identificación de la finca registral de ésta y de su matriz, extremos que, ponderados conjuntamente, debieron ser objeto de un examen más detenido, incluso mediante un requerimiento complementario, antes de acordar la denegación definitiva de la publicidad interesada.

Concurren en el presente caso, elementos objetivos suficientes que, según el estándar fijado por esta Dirección General, permiten al registrador, mediante las consultas y cruces de información a su alcance, determinar con un grado razonable de certeza cuál es la finca solicitada, sin que la mera ausencia de conocimiento por el interesado del nombre del titular registral o del número de finca pueda justificar por sí sola la negativa a emitir publicidad formal cuando se dispone de otros datos relevantes de identificación.

2º. Cuando el solicitante aporta una referencia catastral y datos de localización física que permiten, al menos indiciariamente, acotar el inmueble objeto de la petición, resulta conforme con esa normativa de coordinación y con la diligencia exigible al registrador que se sirva de los medios técnicos a su disposición, incluidos los accesos a la información catastral disponible por vía electrónica, para intentar determinar si existe o no correspondencia entre la finca cuya publicidad se solicita y la finca, sin perjuicio de que, en caso de persistir dudas razonables de identificación, pueda denegar de una manera motivada la publicidad.

3º. A todo lo anterior debe añadirse que los artículos 392 y siguientes del Reglamento Hipotecario regulan los índices, entre los que se encuentran los índices de fincas, regulando el artículo 396 el contenido del índice de fincas, índices que de acuerdo con los artículos 398.a) y siguientes deben llevarse de manera informática. (ER)

271.** NRUA. INEXISTENCIA DE PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 3 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.º 2 a la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración. 

Resumen: los estatutos de la propiedad horizontal tienen naturaleza y origen negocial, en tanto que derivan de la emisión de una declaración de voluntad (unilateral de forma habitual en el momento de otorgarse el título constitutivo de la propiedad horizontal); o de un conjunto de declaraciones de voluntad (clara naturaleza colectiva) que confluyen en un momento posterior al adoptarse un acuerdo en tal sentido.

Hechos: se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, para una determinada finca registral. La citada finca fue inscrita como vivienda con fines turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.

La Registradora calificó negativamente porque del artículo 19 de los estatutos inscritos resulta que: “Se prohíbe expresamente a cada condueño: a) Dedicar los inmuebles de que consta el edificio a un uso distinto del de vivienda. Se autoriza, no obstante, a los mismos al ejercicio de sus profesiones, o realización de la función pública que desempeñen. b) El desarrollo de actividades dañosas para la finca, peligrosas, incómodas, insalubre o atentatorias contra la moral, buenas costumbre y orden público, o que supongan perturbación para el reposo de los restantes moradores, o molestias de cualquier otra naturaleza, que se puedan producir a través de os [sic] elementos comunes”».

Posteriormente, dichos estatutos fueron ampliados, con el siguiente artículo: «Artículo 6 Bis: Se prohíbe el destino de las viviendas integrantes de la urbanización de forma total o parcial a una actividad de arrendamientos turísticos, a tenor de lo previsto en el actual artículo 17-12 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues esta actividad supone molestias para todos y un uso desmesurado de los elementos comunes”.

Por todo ello, existe la prohibición por parte de la Comunidad de Propietarios para el uso distinto del de vivienda y con ello para la utilización de la vivienda para fines turísticos.

La Dirección revoca la calificación pues en el presente caso se realizó una modificación de los primitivos estatutos comunitarios que se adoptó a la vista de lo que dispone el artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal de forma que existe una norma especial en los estatutos (artículo 6.º bis) que desplazaría, en el punto concreto del alquiler turístico, la previsión general -prohibitiva- del artículo 19, pero no retroactivamente, sino a futuro. Y es que no tiene sentido que se quisiera prohibir de nuevo algo que ya lo estuviera antes, por lo que la modificación estatutaria citada ha de entenderse como aclaratoria y complementaria del primitivo artículo 19 y prohibitiva de cara al futuro; no retroactivamente. (ER)

272.** INMATRICULACIÓN. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 3 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad interino de Roa, por la que se suspende la inmatriculación de dos fincas

Resumen: Existiendo dudas sobre la posible invasión del dominio público por una finca a inmatricular, en este caso de una Cañada, el registrador debe denegar la inscripción y ello aunque no exista ningún deslinde de esa cañada.

Hechos: Se solicita la inmatriculación, por doble título, de una finca.

El registrador tiene dudas de que dicha finca no afecte al dominio público de una cañada, pues consta en su archivo un informe de la Administración del año 2021, que considera aplicable nuevamente, relativo a dos parcelas colindantes del que resulta que la indicada parcela podría formar parte de una Cañada Real. Hay otros defectos que no se recurren y uno más que es revocado por el registrador.

El interesado recurre dicho defecto argumentando que la parcela que se pretende inmatricular es de propiedad privada, que la denegación no puede fundarse en dudas, que la nota de calificación tiene errores, y que la trashumancia es algo residual; Además añade que existe una Orden Ministerial de 1974 en la que se aprueba las vías pecuarias del municipio y no aparece ninguna Cañada.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por ello el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público

En este caso el recurrente no cuestiona el trazado por el que discurre la vía pecuaria, ni la Administración ha tenido ocasión de pronunciarse sobre este particular, como sí hizo en el supuesto de hecho de la Resolución de 9 de septiembre de 2025, ni resulta del historial registral de la finca circunstancia alguna que excluya de modo terminante que la misma no se encuentre efectivamente afectada por el acto administrativo de clasificación.

No es obstáculo que no se haya producido el deslinde, pues ello no quiere decir que no deba de protegerse el dominio público no deslindado pues del conjunto de circunstancias concurrentes cabe colegir una duda fundada de posible invasión, pues en este campo, la labor del registrador, tras la Ley 13/2015, de 24 de junio, tiene una marcada finalidad preventiva. En definitiva, en estos casos, aun no estando el dominio público deslindado, si existe oposición de la Administración a la inscripción de la representación gráfica y la vía pecuaria está clasificada, lo procedente es la denegación de la inmatriculación por los motivos que han quedado expuestos.

Aprovecha también para clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria y la forma de actuar del registrador.

a) Fincas colindantes con dominio público deslindado y georreferenciado, y

b) Fincas colindantes con dominio público, cuyo deslinde no consta en el Registro de la Propiedad diferenciando entre que:

I) El expediente de deslinde esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde..

II) El expediente de deslinde no esté iniciado.

III La Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga. (AFS)

274.⇒⇒⇒ FIN DE OBRA SIN APORTAR COORDENADAS NI MANIFESTAR ACTIVIDADES CONTAMINANTES

Resolución de 4 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 39 a practicar la inscripción de un acta de finalización de obra.

Resumen: En las actas de fin de obra no se precisa manifestación relativa a suelos contaminados. Tampoco procede aportar coordenadas georreferenciadas en las declaraciones de obra nueva en construcción, que quedan circunscritas a los finales de obra. Tales coordenadas no es necesario que consten en formato .gml ni tampoco requiere con carácter general que el Registrador notifique a colindantes ni posibles terceros afectados.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad un acta de fin de obra. En la misma no consta manifestación alguna relativa a suelos contaminados ni tampoco coordenadas georreferenciadas de la porción de suelo ocupada por la edificación.

La Registradora califica negativamente. Considera que la ausencia de manifestación relativa a suelos contaminados y de coordenadas son defectos que impiden practicar la inscripción.

El Notario autorizante recurre:

1. Respecto al primer defecto, esgrime que el art. 98.3 de la Ley 7/2022 alude a las declaraciones de obra nueva, no a los fines de obra, y las normas han de interpretarse según el sentido propio de sus palabras (cfr. art. 3.1 CC). En la escritura de declaración de obra nueva en construcción ya se hizo constar tal declaración.
2. Respecto del segundo defecto, esgrime asimismo que en la escritura de declaración de obra nueva ya se hicieron constar tales coordenadas y en el acta de fin de obra consta certificado del arquitecto autor del proyecto de que la obra se ha completado tal y como se declaró, por lo que resulta innecesario reiterar nada más.

La DG estima parcialmente el recurso:

1. El art. 98.3 de la Ley 7/2022 no exige la manifestación de suelos contaminados en las actas de fin de obra, siempre que en el título en que se declare la misma conste realizada tal manifestación “y tenga el adecuado reflejo tabular”. Nada añade el hecho de reiterarla.
2. Respecto de las coordenadas georreferenciadas, matiza el art. 202 LH y exige su aportación en el final de obra y lo excluye de la declaración de obra en construcción. Así, en su FJ 6º, expresa: En consecuencia, para inscribir cualquier edificación terminada, nueva o antigua, cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015 (…) será requisito, en todo caso que la porción de suelo ocupada habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. (…). Además, dado que se trata de una exigencia legal referida a la concordancia del Registro con la realidad física extrarregistral de la finca (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria), sólo será exigible en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la porción ocupada por la misma en dicha realidad extrarregistral.
3. Aprovecha el Centro Directivo para sentar criterio sobre el formato en que deben aportarse tales coordenadas: La georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, aun cuando deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 (Proyección UTM, sistema ETRS89 para la península o RegCan95 para Canarias), no necesita, en cambio, ser aportada necesariamente en el concreto formato GML a que, para otros supuestos, sí que alude la citada Resolución. Desde el punto de vista procedimental, la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación, tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados, salvo que registrador en su calificación sí lo estimare preciso para disipar sus dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentre efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara (…).

Comentario: Indispensable resolución que delimita el ámbito de los requisitos de la manifestación de suelos contaminados y de la aportación de coordenadas georreferenciadas. No compartimos el inciso que hace la DG para la manifestación de suelos contaminados cuando expresa “y tenga el adecuado reflejo tabular”. ¿Si no se hizo constar en el Registro tal manifestación al tiempo de otorgarse la escritura de declaración de obra habiendo hecho constar el Notario la misma, debe pesar sobre este último la obligación de consignar nuevamente en el instrumento público tal manifestación y del ciudadano de reiterarla? A nuestro juicio no debería ser así. No debe pesar tal omisión ni sobre otros funcionarios ni sobre el ciudadano (ACT).

275.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE 

Resolución de 4 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 1 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa en base a las alegaciones formuladas por un propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, con ocasión de la presentación de una escritura de declaración de obra nueva terminada.

Resumen.- La mera oposición de un simple titular catastral basada en que su parcela catastral resulta invadida por una georreferenciación alternativa a la catastral, no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de dicha georreferenciación.

Hechos.- Solicitada la disminución de cabida de una finca (de 750 a 577 m2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, el registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199.2 LH, resultando oposición de una colindante catastral por entender que la representación gráfica propuesta no se ajusta a la realidad física comprobada, ni a la delimitación real de la finca colindante, aportando informe técnico.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora suspende la inscripción solicitada a la vista de la oposición manifestada, porque la existencia de dos bases gráficas contradictorias plantea dudas acerca de la realidad de la finca y su georreferenciación.

Recurso.- Los recurrentes sostienen que la medición de su propiedad se ha realizado tomando como referencia el muro que desde hace décadas marca la línea divisoria entre ambas propiedades, y que el informe técnico aportado por la colindante está basado en la cartografía catastral, la cual no se ajusta a la realidad física.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- La mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante.

Además, conforme al art. 32 LH, coincidente en su redacción con el art. 606 CC, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito», como resulta del art. 319 LH.

La calificación de la registradora que le lleva suspender la inscripción solicitada se limita a poner de manifiesto la mera existencia de las alegaciones de la colindante. Sin embargo, no fundamenta el motivo por el que las alegaciones tienen la entidad suficiente para llevarle a dudar de la identidad de la finca y, en consecuencia, la calificación no puede sostenerse, pues como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. (VEJ)

276.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 12 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 6 a cancelar una hipoteca en virtud de instancia (ACM)

Resumen: El propietario no puede instar la cancelación registral de la hipoteca invocando la inexigibilidad de la obligación garantizada, sin el consentimiento del acreedor o resolución judicial.

– Hechos: Se presenta instancia solicitando la cancelación registral de una hipoteca a favor de la SAREB, que consta que está siendo judicialmente ejecutada (en 2022), alegando que la obligación garantizada es ya inexistente e inexigible por haberse extinguido por concurso de la SA deudora hipotecaria; que el actual titular registral adquirió todas las acciones sociales de esa deudora, y haber consentido el acreedor al convenio de liquidación concursal.

– El Registrador: califica negativamente, conforme al art 82 LH si el acreedor no consiente en escritura de cancelación tales hechos, deberá obtenerse una resolución judicial que los valore y ordene en su caso la cancelación; sin que tampoco pueda considerarse 3º del Art 34 al adquirente de acciones de una SA propietaria de los bienes hipotecados.

Además, conforme a los arts 131 LH y 688.2 LEC mientras no se cancele la nota marginal que publica la existencia de la ejecución no se podrá cancelar la hipoteca por causas distintas al mismo procedimiento.

– La Abogada de la solicitante: recurre exponiendo que conforme a los arts 82, 104 y 40 LH, así como al principio de accesoriedad de la hipoteca, el art. 1876 CC y la doctrina reiterada del Tribunal Supremo, procedería la cancelación registral de la hipotecas, por haberse extinguido la obligación principal que garantizaba, no subsistir deuda viva, y, conforme a la Doctrina de los Actos Propios, no haber ejercitado el acreedor [«SAREB»]», ni haberse reservado derecho alguno durante el concurso de acreedores del deudor («Gala Domus, SA»), y haber aceptado dicho acreedor las bases reguladoras y condiciones de transmisión de bienes del proceso de liquidación concursal del deudor, participando el citado acreedor en la subasta final de liquidación, adjudicándose bienes y derechos en dicha subasta, en un proceso que, además, transformó sus créditos concursales garantizados en ordinarios, todo lo cual implica un consentimiento tácito a la cancelación.

– Invoca además el régimen de la protección al 3º de buena fe (art 34 LH).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
 a) Conforme al art 82-1 LH (y al margen de otras posibles vías de cancelación previstas en el artículo), aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya extinguido, la inscripción de la cancelación requiere que el acreedor titular registral de la garantía otorgue la oportuna escritura pública (o que, a falta de ésta y tras la tramitación de un procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme que ordene la cancelación).

b) o cabe, por lo tanto, una cancelación automática mediante la acreditación del pago o de cualquiera otra causa de eventual extinción de la obligación, sino que se hace necesario, para que la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio jurídico cancelatorio.(ACM).

277.*** CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CANCELACIÓN DE FOLIO REAL DE FINCA DE REEMPLAZO

Resolución de 12 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sahagún, por la que se suspende la cancelación del folio real de una finca de reemplazo de concentración parcelaria

Resumen: En una concentración parcelaria ya inscrita, no es posible realizar modificaciones por doble inmatriculación, si no es por un nuevo procedimiento de reorganización de la propiedad y si se pudiera acudir al procedimiento regulado en el artículo 209 de la LH, debe procederse al contrario de lo que el mismo establece, es decir que la inscripción que prevalezca sea la más moderna que sería finca de reemplazo y no las antiguas que fueron aportadas.

Hechos: Por escritura notarial de subsanación de otra de herencia se manifiesta que determinada finca, señalada por su número registral, era finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria y que se correspondía con otras tres fincas registrales (una de las fincas aportadas y las otras dos las segregadas), también señaladas por sus números de inscripción, y por ello se solicitaba su cancelación por existir una doble inmatriculación.

La registradora suspende la cancelación.

Tras exponer en su resolución el pequeño galimatías existente en las fincas registrales, de origen de reemplazo, con segregaciones y ventas sucesivas, centra su defecto en que dado el carácter administrativo del sistema de concentración parcelaria, que se inscribe en virtud de acta de protocolización del Acta de Reorganización de la Propiedad, al no estar sujeta su modificación por voluntad de los adjudicatarios de las fincas de reemplazo, se requiere un nuevo procedimiento en el que la autoridad competente proceda a la rectificación que proceda. A su juicio no son aplicables las normas generales de doble inmatriculación. En ese nuevo procedimiento deberán además comparecer los titulares registrales de las fincas afectadas o en su caso resolución judicial firme. Apunta a que si se aplicara el procedimiento de doble inmatriculación “debe resolverse en favor de la eliminación en el Registro de la finca que fue objeto de aportación, es decir la más antigua, y no la finca de reemplazo, es decir, la más moderna”.

El interesado interpone recurso en el que simplemente pide que se deje sin efecto la nota de calificación.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es desechar la argumentación de la registradora de que el recurso está puesto fuera de plazo pues, si bien es cierto que llegó al Registro después del mes de la nota, también es cierto que fue remitido por medio de una oficina de Correos el último día del plazo y esa remisión produce plenos efectos en el cómputo de los plazos del recurso.

 Recuerda la norma por la que se rige la concentración parcelaria que es el Decreto 118/1973, de 12 de enero, por el que se aprueba el texto de la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, que tiene como “primordial finalidad la constitución de explotaciones de estructura y dimensiones adecuadas”. Se basa en el principio de subrogación real de forma que “el dominio y los demás derechos reales y situaciones jurídicas que tengan por base las parcelas sujetas a concentración pasarán a recaer inalterados sobre las fincas de reemplazo del modo y con las circunstancias que establece la presente ley”. Aparte de ello “todas las fincas de reemplazo serán inscritas sin hacerse referencia, (…) a las parcelas de procedencia en cuya equivalencia se adjudican

Todo ello origina casos de doble inmatriculación pues las fincas de origen siguen vivas en el registro sin indicar siquiera cuales son las fincas de reemplazo que originan. Es un sistema totalmente distinto al que se sigue con las reparcelaciones en suelo urbano.

Para solucionar estas dobles inmatriculaciones “debe tenerse en cuenta el procedimiento regulado en artículo 209 de la Ley Hipotecaria, (…) dedicado a la regulación de la subsanación de la doble o, en general, múltiple inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales distintos…”

La competencia para su tramitación es del registrador del distrito hipotecario en que radique la finca doblemente inmatriculada. El procedimiento se inicia de oficio o a instancia del titular registral siendo las normas que contiene plenamente aplicables “para subsanar los problemas de doble inmatriculación derivados de la inscripción de procedimientos de concentración parcelaria, con la regla general que prevé finalmente de que se «procederá a cancelar el historial de la finca registral más moderna y, en su caso, rectificar la más antigua, en la forma acordada».

En el caso de este recurso resulta que, en la escritura de subsanación, tras reconocer diversos errores, se solicita expresamente que se deje sin efecto la inscripción de la finca de reemplazo por doble inmatriculación con respecto a otras fincas.

La pretensión material del recurrente es que se cancele el folio más moderno –el de la finca de reemplazo del año 2021, para mantener las fincas de origen, cuyos historiales se remontan a los años 1975, 1978 y 1990.

Para la DG en su interpretación del artículo 209 es que en caso de doble inmatriculación “debe mantenerse, por lo común, la finca más antigua y depurarse el historial más moderno”. Pero añade que “tratándose de doble inmatriculación, con idéntico historial de titularidad y cargas, consecuencia de una concentración parcelaria, por la especial naturaleza del título administrativo, procede precisamente lo contrario: cancelar o rectificar, en su caso, las fincas de origen y mantener el historial de la finca de reemplazo, que es la que concentra la realidad jurídica resultante del procedimiento, y que es precisamente lo que exponía la registradora en su nota.

Comentario: Es una resolución realmente extraña.

Por una parte, se confirma la nota y por tanto la exigencia de que las rectificaciones de una concentración parcelaria, sean las que san, se resuelvan en vía administrativa añadiendo además el consentimiento de los titulares registrales afectados.

Pero por otra parte en contra de la nota de la registradora que consideraba inaplicable al caso el procedimiento del artículo 209, dice que la solución del caso debe venir precisamente por la utilización de dicho artículo, aunque dándoles la vuelta: es decir que prevalezca la finca más moderna y que se cancelen las antiguas.

Se trata de otra resolución salomónica de nuestra DG, pues confirma la nota sin confirmarla, y por supuesto no accede a las pretensiones del solicitante, aunque señalando como puede conseguirlo: por la vía del art. 209 LH, pero modificado en su esencia por la propia DG, al tratarse de una concentración parcelaria. (MGV)

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278.** NRUA. FALTA DE LEGITIMACIÓN DE FIRMAS EN LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Resolución de 12 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Javier n.º 1 por la que se suspende la asignación del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar la legitimación notarial de las firmas de la autorización de la comunidad de propietarios, o su ratificación ante el registrador.

Resumen: tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo, bien para su inscripción autónoma en el Registro, bien como requisito previo para la práctica de otro asiento registral, como es la nota marginal de asignación de número de registro único de alquiler a uno de las viviendas integrantes de la propiedad horizontal.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración.

La Registradora califica negativamente por no poder verificarse la firma del solicitante y por no aportarse declaración responsable declaración responsable referida en el artículo 6.1 del Decreto 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico de la Región de Murcia, así como la documentación acreditativa del número de licencia concedido.

Ya en dicha nota se advierte que, en el caso de que la fecha de la declaración responsable sea posterior al día 3 de abril de 2025, deberá acreditarse que se ha obtenido la autorización previa de la comunidad de propietarios a que se refiere el párrafo tercero del artículo 7 de la Ley sobre propiedad horizontal.

Con posterioridad se aporta la declaración responsable requerida. A la vista de la misma, la registradora emite nueva nota de calificación, en la que señala que: «La declaración responsable aportada es de fecha 22 de mayo de 2025; por ello, será necesario acompañar certificación del administrador de la comunidad con el visto bueno del presidente, con firma legitimadas, y acreditando sus cargos, en la que figure que se cuenta con la aprobación expresa de la comunidad para destinar el elemento privativo a alquiler turístico».

Con posterioridad, se aporta escrito de autorización sin fecha ni legitimación notarial de las firmas. La registradora emite nueva nota de calificación en la que suspende la asignación porque se requiere la firma notarialmente legitimada de todos los firmantes de dicha autorización o ratificada ante el Registrador.

La Dirección confirma la calificación en base a los siguientes argumentos:

1º. Al ser la declaración responsable de fecha 22 de mayo de 2025 (posterior al 3 de abril), es correcta la exigencia formulada por la registradora: la asignación de número de registro único de alquiler requiere la «aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17» de la Ley sobre propiedad horizontal.

2º. Es necesaria la legitimación notarial de las firmas, con aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el o los certificantes se hallan en el ejercicio del cargo alegado. Tal legitimación de firmas podrá realizarse también directamente ante el registrador al tratarse de un defecto subsanable que no requiere documentación pública.

3º. En cuanto a la necesidad de identificación, no ya de los certificantes, sino de los propietarios que asistieron a la junta votaron a favor del acuerdo, debe partirse del artículo 17 LPH.

Si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que éste cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria). A los sucesivos adquirentes de pisos, no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo inscrito sin las correspondientes modificaciones.

Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 LPH ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a la fecha en que dicho acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria haya de acceder al Registro, y ello por cuanto para los propietarios actuales no pueden producir efectos aquellas modificaciones del título constitutivo que no hubieran sido inscritas oportunamente, pues para dichos titulares el acto no inscrito constituiría una verdadera carga oculta carente de la transparencia y publicidad necesaria que exige el sistema registral o hipotecario, conforme a sus preceptos y a sus principios. De este modo, si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, sería necesario que dicha modificación de los estatutos cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, en el concreto supuesto, tratándose de un acuerdo que requiere sólo la mayoría legal, es preciso que se identifiquen los partícipes de ese voto favorable para comprobar que representen al menos las tres quintas partes de las cuotas de participación de titulares registrales en el momento de presentación del acuerdo, bien para su inscripción autónoma en el Registro, bien como requisito previo para la práctica de otro asiento registral, como es la nota marginal de asignación de número de registro único de alquiler a uno de las viviendas integrantes de la propiedad horizontal. (ER)

279.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA POR SOLAPAR CON OTRA YA INSCRITA

Resolución de 12 de diciembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cazorla, por la que se deniega la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al solapar la georreferenciación aportada al expediente con georreferenciación inscrita de finca colindante.

Resumen.- El solape entre la georreferenciación que se pretende inscribir y la ya inscrita de una finca colindante implica la denegación automática de la inscripción de aquella, aunque la finca colindante no esté coordinada gráficamente con el Catastro.

Hechos.- Se solicita la tramitación de un expediente del art. 199.1 LH, para rectificar la descripción de una finca e inscribir su representación gráfica catastral.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la tramitación del expediente, puesto que la georreferenciación aportada solapa con otra georreferenciación inscrita de una finca colindante, y con otra que se ha presentado previamente, estando pendiente de finalizar o culminar el expediente del art. 199 LH.

Recurso.– El recurrente alega falta de motivación de la nota de calificación ya que no contiene el informe de solapes, que no se ha tramitado el expediente del art. 199 LH y que las fincas colindantes solapadas no están coordinadas con el Catastro.

Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que el registrador debería haber denegado y no suspendido la práctica de la inscripción.

Doctrina.- El informe de solapes es una herramienta auxiliar de la calificación de que dispone el registrador, pero no forma parte de ella, por lo que no debe incluirse en la nota de calificación. Además, dicho informe puede ser obtenido por el recurrente, a través de los servicios geográficos que presta el Geoportal Registral.

Las coordenadas de los límites de una finca registral no constituyen un simple dato de hecho, sino que son un pronunciamiento jurídico formal y solemne que, tras los procedimientos, trámites, garantías y alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos, y bajo la salvaguardia de los tribunales, cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito. Por tanto, invadiendo la georreferenciación aportada otra previamente inscrita, la denegación es automática y obligada, sin que sea preciso que el titular de la finca ya georreferenciada haya de ser notificado con concesión de un plazo para alegaciones y formulación por su parte de oposición expresa.

Respecto a la finca colindante cuya georreferenciación se encuentra en trámite de inscripción, pero que se ha presentado con anterioridad a la que es objeto del recurso, es de plena aplicación el principio de prioridad registral, de conformidad con el art. 203.1.8ª LH que, aunque se refiere al caso de un expediente de dominio para la inmatriculación de una finca, es también aplicable, por ser el supuesto de hecho análogo con el de dos fincas ya inscritas, cuyas georreferenciaciones se solapen, cuando dispone: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo».

El hecho de que las colindantes solapadas no estén coordinadas gráficamente con el Catastro, no alterna ni desvirtúa la calificación impugnada, puesto que la georreferenciación inscrita delimita la ubicación exacta de la finca, con independencia de la numeración del inmueble y porque el hecho de que las fincas colindantes no estén coordinadas gráficamente con el Catastro no afecta a la inscripción, puesto que los efectos jurídicos sustantivos se producen con la inscripción de la georreferenciación y arrancan del contenido del folio registral y no puede depender de circunstancias ajenas al mismo. El procedimiento de coordinación gráfica tiene la naturaleza de hecho que no produce efectos jurídicos, pues presupone inscripción de la georreferenciación y se basa en un sistema de intercambio de información entre la institución registral y catastral.

Comentario.- Destaco de esta resolución la afirmación por parte de la DG de que la coordinación gráfica no produce efectos jurídicos, cuando el art. 10.5 LH dispone claramente: «Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.»

La contradicción entre el texto legal y la doctrina de la DG es evidente, pues aquel exige la coordinación con el Catastro para que opere la presunción de exactitud de la delimitación gráfica y todos los efectos que la propia DG le atribuye.

Una cosa es que la inscripción de la representación gráfica que contradice otra ya inscrita no pueda llevarse a cabo, para evitar que existan asientos registrales contradictorios entre sí. Pero de ahí a pretender que la coordinación gráfica entre Registro y Catastro no produzca efectos jurídicos, hay un amplio trecho que violenta no solo el precepto transcrito sino el espíritu de la reforma operada por la Ley 13/2015, expresado en su Preámbulo. Parece evidente que la DG aprovecha cualquier ocasión para dar la espalda al Catastro. (VEJ)