INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

 

TEMA DEL MES: EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR VENTA EXTRAJUDICIAL NOTARIAL.

El procedimiento de venta extrajudicial es otra de las vías con las que cuenta el acreedor para hacer efectivo su derecho de crédito y llevar a cabo la ejecución de la hipoteca.

Para la expedición de la certificación de cargas y la práctica de la oportuna nota marginal deben aplicarse las reglas ya expuestas para el procedimiento de ejecución directa (ver informe del mes anterior) con una serie de particularidades y es que la calificación registral tiene el mismo alcance que respecto a los demás documentos notariales, con la particularidad en este caso de que la venta se produce como colofón a un procedimiento estrictamente regulado, de carácter esencialmente registral.

Por lo tanto, el Registrador deberá calificar (ver R. de 5 de junio de 2020):

1º. Que sea indubitado el incumplimiento del deudor y,

2º. Que el pacto conste debidamente inscrito en el Registro y es que según R. 20 de septiembre de 2019, la inscripción de la hipoteca es constitutiva así como el pacto para su ejecución (directa o extrajudicial) y por ello no puede seguirse un procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial si no está inscrito dicho pacto, conforme a lo dispuesto en el artículo 130 LH, que entiende aplicable no sólo a los procedimientos de ejecución directa sino también a los extrajudiciales. La expedición de la certificación de cargas, de la que resultaba que el pacto de ejecución extrajudicial no estaba inscrito, no produce ni puede producir el efecto de sanar la falta de inscripción del pacto de ejecución hipotecaria extrajudicial.

3º. Que quede acreditado que las partes cuyos intereses están en juego, también los de los titulares de derechos y cargas posteriores que han de ser objeto de purga, hayan tenido la oportunidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento, oponiéndose y provocando, en su caso la suspensión del procedimiento.

4º. Que la hipoteca esté inscrita a favor de la misma entidad que ha instado la ejecución. Para el caso de la que hipoteca estuviera inscrita a nombre de entidad distinta, bastará con aportar la titulación necesaria que acredite la sucesión en la titularidad de la hipoteca (R. de 19 de marzo de 2013).

¿Quién debe realizar la notificación a los titulares de derechos inscritos o anotados con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta y que constan recogidos en la certificación? El artículo 236 “d” RH atribuye la competencia al Notario (ver R. de 10 de enero de 2013). Así, según R. de 25 de septiembre de 2019, las notificaciones, en sede de ejercicio extrajudicial de hipoteca deberán efectuarse en los domicilios de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

La regulación fundamental de la venta extrajudicial se encuentra en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria (tuvo la última reforma en 2019 con la LCCI) y los arts 234 y ss. del Reglamento Hipotecario (pendientes de reforma).

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

• Modificación del TR Ley General de derechos de las personas con discapacidad. Ley 6/2022, de 31 de marzo.

Busca garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación del entorno físico, el transporte, la información y la comunicación, lo que también implica la lectura fácil. El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

Ir al archivo especial.

• Instrucción DGSJFP sobre convenio de nacionalidad con Francia. De 31 de marzo de 2022, Para aplicar el Convenio de doble Nacionalidad con Francia, que se ha firmado el 15 de marzo de 2021. interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

Ir al resumen de la Instrucción y al resumen del Convenio.

• Residuos y suelos contaminados. Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Trata de reducir la producción de residuos y regula su tratamiento, basándose en un principio de jerarquía de residuos y pensando en la economía circular. Regula dos impuestos, sobre ciertos plásticos y sobre vertederos e incineración.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Dispone la regulación de la actuación en los registros. (notas marginales, comunicaciones e informe).

Ir al archivo especial. Ver especialmente el resumen del Título VIII.

• RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Real Decreto-ley 9/2022, de 26 de abril.

Desde la perspectiva registral establece la práctica de una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

• Cartas de Servicios Ministerio de Justicia. Resolución de 1 de abril de 2022, de la Subsecretaría, por la que se se actualizan cuatro cartas de servicios.

Enlazamos con las publicadas en la web del Ministerio:

• Carta de servicios de la Subdirección General del Notariado y de los Registros,
• Carta de servicios de la Subdirección General de Nacionalidad y Estado Civil,
• Carta de servicios de la Subdirección General de Colaboración Institucional para el Servicio Público de Justicia
• Carta de servicios de las Gerencias Territoriales del Ministerio de Justicia.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS:

Se han publicado disposiciones en Cataluña (5), Extremadura (3), Navarra (2) y Madrid.

Sin especial interés para los Registros de la Propiedad

TRIBUNALES

Sólo ha habido publicaciones del Tribunal Constitucional. Destacamos:

IMPUESTO DE SUCESIONES Y UNIONES DE HECHO. Sala Segunda. Sentencia 40/2022, de 21 de marzo de 2022. Que estima por unanimidad el recurso de amparo en el que la integrante de una pareja de hecho inscrita en un registro municipal madrileño impugnó la decisión de la administración tributaria, ratificada judicialmente, que le denegó la bonificación autonómica en la cuota tributaria en un caso de donación de una parte de la vivienda familiar que compartía con su pareja por no hallarse inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.

ASISTENCIA JURÍDICA GRATUITA. Sentencia 43/2022, de 21 de marzo de 2022.Ramon

Se estima el recurso de amparo por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva en relación con el derecho a la gratuidad de la justicia. Se había denegado el derecho a la asistencia jurídica gratuita al no haberse solicitado en primera instancia ni acreditado que las circunstancias económicas y condiciones necesarias para su obtención sobrevinieran posteriormente.

CONTROL DE CLÁUSULAS ABUSIVAS EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sentencia 44/2022, de 21 de marzo de 2022..

Se otorga el amparo en aplicación de la doctrina relativa a la ausencia del control judicial sobre las cláusulas abusivas. En la medida en que el juez no examinó en ningún momento del procedimiento el carácter abusivo de las cláusulas del contrato, vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes.

SECCIÓN II

• Se publica el Resultado del Concurso de Registros nº 312:

-De la DGSJyFP

-De la Dirección General de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación, del Departamento de Justicia, en Cataluña

Ir al resumen.

• Oposiciones Registros: Por Resolución de 21 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se aprueba relación provisional de admitidos y excluidos

Ir a la página de las Oposiciones.

RESOLUCIONES:

127.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA A APODERADA DEL VENDEDOR. POSIBLE DOBLE VENTA

Cuando de la escritura resulta que el comprador (que es apoderado del vendedor) conoce que la finca pudo ser vendida previamente en documento privado puede el registrador rechazar la inscripción tratándose de una doble venta y apreciando la mala fe; además puede entenderse tácitamente revocado el poder si el poderdante ya había vendido la finca.

128.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE CONGRUENCIA DEL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS

El juicio de suficiencia de las facultades representativas ha de ser congruente con el negocio jurídico documentado; es decir es rechazable un juicio de suficiencia para “hipotecar” cuando lo que se hace es “cancelar”.

130.*** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO DE RESERVA (DE COMPRAVENTA). HERENCIA Y PARIENTES TRONQUEROS EN EL PAÍS VASCO.

En la elevación a público de documentos privados las partes pueden subsanar los errores o imprecisiones jurídicas atendiendo a su verdadera voluntad. En el País Vasco corresponde a los herederos (y no a los parientes tronqueros) la elevación a público de este tipo de contratos privados, incluso aunque se refieran a bienes troncales. Los parientes tronqueros, en caso de enajenación a título oneroso de bienes troncales de la herencia por el heredero sin notificación previa a los parientes, tienen un derecho de saca foral en el plazo de tres meses conforme a lo dispuesto en el artículo 83 de la Ley 5/2015 de Derecho Civil Vasco.

131.** INSTANCIA SOLICITANDO 199 LH: HA DE PRESENTARSE AUN CUANDO INVADA REPRESENTACION GRAFICA COLINDANTE.

Opuesta a la 163

La falta de legitimación de la firma en una instancia privada que solicita la iniciación de un expediente del art. 199 no impide la práctica del asiento de presentación. Aunque la representación gráfica invada otra inscrita debe iniciarse el expediente, aunque sin consentimiento del titular inscrito de la porción invadida no cabe la rectificación y el resultado del expediente será negativo.

132.* EXCESO DE CABIDA DE FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN POR EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. DUDAS DE IDENTIDAD. NOTIFICACIONES

La circunstancia de que una finca proceda de segregación no impide la rectificación de su superficie mediante el procedimiento del art. 201 LH. En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 el registrador debe justificar y fundamentar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación.

133.**  PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ADMINISTRATIVA: EFECTOS 

Las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos administrativos o penales, dado que defienden intereses públicos impiden el acceso al registro de todo acto dispositivo, incluyendo, por tanto, a los de fecha anterior a la anotación; no siéndoles aplicables, por tanto, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario.

134.** PACTO SUCESORIO DE MEJORA DE BIENES DE PRESENTE. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO

Sigue vigente el cierre registral del art. 254.5LH por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque se haya declarado nulo el sistema de cálculo de la base imponible del Impuesto.

135.* LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL. FINCA INSCRITA COMO PRIVATIVA

En un procedimiento judicial de liquidación de la sociedad de gananciales cabe que se adjudique un bien privativo de uno de los cónyuges, cuando quedó acreditado en el procedimiento que al carácter del bien era ganancial.

136.** DESHEREDACIÓN. MANIFESTACION DE NO HABER DESCENDIENTES DEL DESHEREDADO

En caso de desheredación, aunque no es exigible que se pruebe la inexistencia de descendientes del desheredado, conforme a la tradicional doctrina sobre la dificultad de probar los hechos negativos, si  es necesario que en la escritura de partición los otorgantes manifiestes  expresamente que no existen dichos descendientes.

138.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD

Resolución que reitera su doctrina sobre cancelación por caducidad convencional o legal del derecho real de hipoteca; y esquematiza las diferencias entre los artículos 82 y 210 de la Ley Hipotecaria.

140.** PROPIEDAD HORIZONTAL. DESVINCULACIÓN DE ELEMENTOS VINCULADOS «OB REM» y LICENCIA MUNICIPAL EN CANARIAS.

La desvinculación de los trasteros vinculados «ob rem» a una vivienda como fincas independientes no está sujeta a licencia municipal, salvo que la licencia municipal de edificación del edificio esté condicionada por la vinculación o el acto de desvinculación esté sujeto a licencia conforme a la legislación urbanística autonómica, lo que no ocurre en Canarias.

141.** INSCRIPCIÓN DE AGUAS: INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE AGUAS AUNQUE YA CONSTASE EN EL REGISTRO.

Para inscribir la transmisión por herencia del derecho a un tiempo de riego de un rio es preciso acreditar la previa inscripción en el Registro de Aguas que sea competente, aunque ya estuviera “mencionado” en inscripciones anteriores.

144.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. ACREDITACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN. LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y TRACTO SUCESIVO.

La calificación de los poderes ha de hacerse de conformidad al momento en que se otorgó el documento. No cabe aplicar la doctrina de la DG relativa al juicio de suficiencia notarial a documentos otorgados con anterioridad. Si se elevan a publico transmisiones intermedias entre el titular registral y el adquirente es preciso el consentimiento de sus intervinientes.

146.*** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. NOTIFICACIÓN EN DOMICILIO REAL DEL DEUDOR. DISTINTO DEL QUE CONSTA EN EL REGISTRO.

Resolución de 28 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Alcalá la Real, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación derivados de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

147.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE ACREDITACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. 

No procede suspender la calificación si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente, aunque no se acompañe la carta de pago.

 148, 49, 150 y 151** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER. TRACTO SUCESIVO

No cabe practicar anotación preventiva si el titular registral no ha sido emplazado ni demandado ni concurre excepción legal (penal o tributaria) ni judicial (doctrina levantamiento velo), en este último caso con una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas.

152.** VENTA POR TUTOR CON AUTORIZACIÓN JUDICIAL Y ACEPTACIÓN PREVIA DE HERENCIA.

La autorización judicial al tutor para elevar a documento público un contrato privado de compraventa conlleva la autorización para la aceptación de la herencia previa del causante del incapaz y produce el beneficio de inventario.

153.*** OBRA NUEVA PARA OFICINAS. NO CABE SUSTITUIR LA LICENCIA POR DECLARACION RESPONSABLE.

Para inscribir las obras es necesaria la licencia de obras y la de actividad. Esta última puede ser sustituida por una declaración responsable si así lo establece la legislación autonómica. Para Madrid, en los casos de obras para actividades relativas al comercio minorista y oficinas si cabe sustituir «la licencia» por la declaración responsable, pero siempre que se acompañe con un acto de conformidad administrativa: el Acta de Comprobación material favorable. Pero dicha Acta ha de ser emitida por el propio Ayuntamiento, no por entidades colaboradoras, puesto que estas siempre están sujetas a control y revisión.

154.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. DONACIÓN NO COLACIONABLE: DEBE COMPUTARSE PARA DETERMINAR LAS LEGITIMAS.

La partición del contador-partidor designado por el testador no requiere el consentimiento de los herederos, aún legitimarios, siempre que no se extralimite en sus funciones o en las instrucciones del testador. Entiende la DG que no hay extralimitación aun cuando la testadora ha declarado unas donaciones no son colacionables y el contador las tiene en cuenta para el computo de las legítimas (puesto que esto último es una operación de computación (también llamada colación en sentido impropio) y no propiamente colación (que es lo que ha prohibido la testadora.)

155.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». FALTA DE IDENTIDAD ENTRE FINCA REGISTRAL Y CATASTRAL

Para acreditar la antigüedad de una construcción mediante la certificación catastral se requiere que se establezca la correspondencia entre la parcela catastral representada en aquella y la finca registral.

156.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA PROCEDENTE DE REPARCELACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La aportación de una representación gráfica alternativa de una finca procedente de reparcelación pone de manifiesto una nueva reordenación de terrenos. Ha de tramitarse expediente administrativo por autoridad administrativa competente para la rectificación registral y que se cumplan en dicho expediente las garantías legales establecidas en favor de las personas afectadas, por lo que debe admitirse la oposición de los colindantes a la tramitación del art. 199.

157.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA Y POSTERIOR SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Para resolver sobre la oposición del colindante, el registrador debe acudir a la aplicación informática homologada y fundar sus dudas no solo en la oposición, sino también en lo que resulte de dicha herramienta.

160.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

La motivación de la nota de calificación, consistente en la existencia de oposición de colindantes, que alega un solape con la representación gráfica catastral de su parcela, es suficiente para suspender la inscripción de una representación gráfica georreferenciada alternativa.

161.* LAS ANOTACIONES CADUCADAS CARECEN DE VIRTUALIDAD CANCELATORIA

No cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a un Anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación. Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la de su presentación en el Registro de la Propiedad.

162.*** NULIDAD DE UN EXCESO DE CABIDA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES.

No puede cancelarse la inscripción de un exceso de cabida cuando el titular de una hipoteca posterior no ha sido parte del procedimiento.

163.** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA REGISTRAL AJENA

Resolución contraria a la 131

Una instancia privada por la que se pretende la rectificación de la base gráfica de una finca colindante no puede causar un asiento de presentación. No puede inscribirse ni, por lo tanto, debe iniciarse el procedimiento del art. 199 cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica que invade una finca colindante con representación gráfica inscrita.

165.** HERENCIA. COMUNICACION FORAL 

Como regla general, en las escrituras de herencia no se precisa la constancia del nombre del cónyuge del heredero ni su régimen económico-matrimonial. Es necesario cuando por la vecindad civil del heredero, exista como régimen legal supletorio alguno que condicione los actos dispositivos futuros al consentimiento del otro cónyuge, como ocurre en este caso con la comunicación foral de bienes del País Vasco.

166.** BIEN CULTURAL EN EL PAIS VASCO. ADJUDICACIÓN AL SOCIO EN LA LIQUIDACIÓN DE UNA S.A. DERECHO DE TANTEO ADMINISTRATIVO.

En los casos de disolución y liquidación de una S.A. con adjudicación a un socio de un bien protegido de interés cultural en el País Vasco no existe derecho de tanteo a favor de la administración.

 

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