INFORME PARA OPOSITORES
A NOTARÍAS Y REGISTROS
PRIMER TRIMESTRE 2025
José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)
SUMARIO:
1 Anotaciones preventivas: caducidad. cancelación de oficio de asientos caducados
3 Recurso gubernativo. Requisitos de la nota de calificación.
4 Información registral. Legitimación para solicitarla. Asientos no vigentes.
5 Compraventa. Acreditación del medio de pago.
6 Publicidad de las situaciones de discapacidad (ley 8/2021) .
7 Prohibiciones de disponer: Principio de legalidad frente al de prioridad.
8 Disolución de comunidad. Casos de disolución parcial de comunidad.
9 Expediente hipotecario notarial: Art. 201 LH.
11. Títulos materiales inscribibles. Pactos obligacionales.
LEGISLACIÓN.
1.- LEY 1/2025: EFICACIA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA
Modifica, entre otras leyes la LOPJ, LEC, CC, LH, L.Not., LPH, LSC, LSProf, L.Conc., LIRPF, LJV, ET …
- Profunda reforma de la LOPJ, destacando que el primer nivel de organización judicial va a operar de forma colegiada y se crean las Oficinas de Justicia de los municipios.
- Se impulsan los medios alternativos de resolución de conflictos.
- La LEC cambia en 82 apartados, entre ellos, intentos previos de solución de conflictos o en subastas.
- Se suprime la competencia del Juez de Paz para celebrar matrimonios.
- Se concede eficacia ejecutiva a la certificación expedida por el Registrador tras la celebración del acto de conciliación.
- Para viviendas en oferta turística, el propietario ha de pedir permiso a la Junta.
- Cláusulas de resolución extrajudicial de conflictos en sociedades profesionales.
- Negociaciones en sociedades con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración.
- Aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.
- Reforma en le Ley de Mediación.
- Expediente de aceptación y repudiación de herencia que exija autorización judicial.
- Breve reforma de la Ley Concursal.
- Reforma del IRPF en rentas exentas y anualidades por alimentos.
- Derogación de la «golden visa».
Ver página especial con resumen amplio y enlaces a otros trabajos como los siguientes:
- Resumen de Urgencia de Albert Capell
- Medios alternativos de resolución de conflictos en L.O. 1/2025. Por María García Valdecasas
- Tema 79 de Civil adaptado a esta Ley. Álvaro Cordero Taborda.
APUNTES PARA TEMAS.
1.- ANOTACIONES PREVENTIVAS: CADUCIDAD. CANCELACIÓN DE OFICIO DE ASIENTOS CADUCADOS
HIPOTECARIO. Notarías: T. 44. Registros: T. 49.
Caducada la anotación preventiva de embargo carece de todo efecto jurídico y los asientos posteriores a la misma mejoran su rango.
Anotaciones preventivas: Son asientos provisionales de duración limitada, que permiten el reflejo registral de situaciones jurídica no inscribibles y que enervan la fuerza protectora del Registro de la propiedad.
Plazo de las anotaciones y efectos de su caducidad: Las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera “ipso iure” cuando se cumple su plazo de vigencia si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico y con la consecuencia de que los asientos posteriores mejoran su rango y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del RH.
El plazo general de vigencia de las anotaciones preventivas es de cuatro años desde que se practican, si bien hay plazos específicos para algunas anotación, por ejemplo: anotación a favor del legatario (art. 87 LH, un año); acreedor refaccionario, 60 días desde la conclusión de la obra; por defecto subsanable (art. 96 LH).
¿Puede o no el registrador cancelar anotaciones que hayan caducado con independencia de que lo solicite el presentante? SI.
La regla general para cualquier asiento caducado es que su cancelación es un deber del registrador (independiente y ajeno a la solicitud por parte del interesado) al despachar cualquier documento afectante a la finca en cuestión o al expedir cualquier certificación de cargas de la misma, en virtud del artículo 353 del RH.
Supuesto de hecho: Certificación de la Agencia Tributaria sobre de adjudicación y cancelación de cargas posteriores a la anotación presentada después de caducada (y cancelada) dicha anotación preventiva de embargo. Sólo es posible en este caso practicar la inscripción de la adjudicación, pero no la cancelación de las cargas vigentes.
Resolución de 11 de febrero de 2025. Informe marzo 2025. R. 101. Comentario María García Valdecasas.
PDF (BOE-A-2025-4222 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos
2.- ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
Hipotecario. Notarías: T.21. Registros: T.24.
El asiento de presentación es el paradigma de los asientos provisionales. Con el asiento de presentación se inicia el procedimiento registral y se determina la prioridad del asiento que se practique. Practicado el asiento definitivo concluye el procedimiento registral iniciado con el asiento de presentación.
Durante la vigencia del asiento de presentación de un título sobre una finca registral no procede practicar un nuevo asiento del mismo título y sobre la misma finca. En el caso de que el titulo presentado se posteriormente retirado, si cabe su presentación posterior que motivará un nuevo asiento de presentación (arts 213, 214 y 220 LH).
Asiento de presentación y asiento definitivo: Una vez practicado el asiento correspondiente (inscripción, anotación, cancelación o nota marginal) concluye el procedimiento registral y se consolida en el asiento practicado la prioridad ganada por el asiento de presentación.
Concluido ya el procedimiento registral iniciado con el asiento de presentación, la entrada nuevamente del mismo título, por ejemplo, por advertir mediante la nota de despacho o la certificación extendida, un posible error en la redacción del asiento, debe motivar la práctica de un nuevo asiento de presentación (cfr. artículos 213, 214 y 220 de la Ley Hipotecaria).
Esto es lo que se plantea en el escrito de recurso que es estimado.
Resolución de 24 de febrero de 2025. Informe Marzo 2024. R.105. Comentario: Juan Carlos Casas
PDF (BOE-A-2025-5795 – 6 págs. – 221 KB) Otros formatos
3.- RECURSO GUBERNATIVO. REQUISITOS DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN.
HIPOTECARIO. Notarías: T. 19. Registros: T. 23.
Si la nota de calificación no reúne los requisitos previstos en el art. 19 bis LH, procede admitir el recurso interpuesto, aunque sea extemporáneo. Según este artículo, la nota ha de hacer referencia a la posibilidad de interposición de recurso, el órgano ante el cual debe interponerse y los plazos para su interposición.
Aún resultando extemporáneo el recurso conforme a los plazos señalados (en este caso se trataba de recurso “exprés” del art. 246.3 LH se da la circunstancia de que el registrador, en su nota de calificación, no ha hecho mención alguna a la posibilidad de interposición de recurso, el órgano ante el cual debe interponerse, ni los plazos para su interposición, por lo que la nota de calificación no reúne los requisitos exigidos en el art. 19 bis LH, por lo que procede admitir el recurso y entrar a resolverlo.
Supuesto de hecho: La nota de calificación recurrida es del siguiente tenor: «Denegada la presentación del documento arriba referenciado por estar vigente bajo el número de asiento 1164 del Diario 2024, que tuvo entrada en este Registro el día 25 de octubre de 2024, con el número de entrada 3921».
Resolución de 24 de febrero de 2025. Informe Marzo 2024. R.105. Comentario: Juan Carlos Casas
PDF (BOE-A-2025-5795 – 6 págs. – 221 KB) Otros formatos
Resolución de 19 de febrero de 2025, Informe Marzo 2024. R. 102. Comentario: María Núñez.
PDF (BOE-A-2025-5792 – 7 págs. – 221 KB) Otros formatos
4.- PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO. LEGITIMACION PARA SOLICITARLA. ASIENTOS NO VIGENTES.
HIPOTECARIO. Notarías: T.65. Registro: T.71
El contenido de los asientos registrales sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos, es decir, a quienes tengan un interés legítimo que se ha de justificar ante el registrador, salvo que el solicitante sea autoridad, empleado o funcionarios público que actúen por razón de su oficio, a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés.
REGLA GENERAL EN MATERIA DE PUBLICIDAD FORMAL.
El artículo 221 LH sienta en su párrafo primero el criterio general de la publicidad formal: “Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos”.
Por tanto, el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. Este interés debe ser:
a) Un interés conocido, en el sentido de acreditado o justificado
b) un interés directo o acreditar debidamente el encargo sin perjuicio de la dispensa del artículo 3 RH, y c) ha de ser legítimo.
Además, en el ámbito del Registro de la Propiedad, ha de probarse a satisfacción del registrador de acuerdo con el sentido y función de la institución registral.
PUBLICIDAD DE ASIENTOS NO VIGENTES.
La regla general es que no procede expedir certificaciones de asientos o titulares no vigentes (arts. Art. 337 y Art 338 RH salvo cuando se justifique un interés legítimo adecuado (por ejemplo, la condición de heredero de anteriores titulares registrales).
Hay que recordar en tal caso lo dicho anteriormente, que no se debe justificar interés legítimo cuando quien haya la solicitud es autoridad, empleado o funcionarios público que actúen por razón de su oficio, a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés.
EXCEPCIÓN A LA NECESIDAD DE PROBAR EL INTERÉS LEGÍTIMO
No se debe justificar interés legítimo cuando quien hace la solicitud es autoridad, empleado o funcionarios público que actúen por razón de su oficio a los que la legislación hipotecaria presume dicho interés.
Dice en este punto al párrafo segundo del artículo 221 LH que “El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo”.
Resolución de 19 de febrero de 2025, Informe Marzo 2024. R. 102. Comentario: María Núñez.
PDF (BOE-A-2025-5792 – 7 págs. – 221 KB) Otros formatos
5.- COMPRAVENTA. ACREDITACIÓN DEL MEDIO DE PAGO
CIVIL: T.66.
La constancia documental de los medios de pago empleados en el negocio jurídico (ex. arts. 21 y 254 LH y 24 LN y 177 RN) sólo son aplicables a los pagos realizados en el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública o con anterioridad al mismo, pero no a los pagos que se hagan en un momento posterior al otorgamiento, con independencia de que en la inscripción se haga constar, conforme al artículo 10 de la Ley Hipotecaria, la forma en que las partes contratantes hayan convenido los pagos futuros correspondientes a la parte del precio aplazado (RR de 10 de julio de 2012, 28 de julio de 2021, 8 de marzo y 10 de octubre de 2022 y 11 de diciembre de 2024).
Supuesto de hecho: En la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formalizó un contrato de compraventa y se pactó que determinada parte del precio se pagaría por la parte compradora a la vendedora «(…) mediante transferencia OMF que la parte compradora manifiesta (…) será realizada en el día de hoy, se me presente a estos efectos un cuadro informativo de la transferencia cuyas firmas no puedo legitimar por serme desconocidas. Advierto a las partes que dicho documento que dejo unido no constituye una transferencia ni un medio de pago válido, quedando este pendiente de realización y acreditación, que, en su caso, haré constar por diligencia (…)». Registrador: suspende la inscripción porque no se incorpora en la referida escritura de compraventa la acreditación del medio de pago relacionado. Notario: Alega que los pagos por transferencia posterior al otorgamiento, sobre los que no se da en la escritura carta de pago, se computan como pago aplazado y están completamente fuera del control de medios de pago, notarial o registral. Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.
Resolución de 24 de febrero de 2025.Informe marzo 2025. R. 106. Comentario (JAR)
PDF (BOE-A-2025-5796 – 9 págs. – 234 KB) Otros formatos
6.- PUBLICIDAD DE LAS SITUACIONES DE DISCAPACIDAD TRAS LA LEY 8/2021.
REGISTRO CIVIL: COMUNICACIONES DE OFICIO
Tras la reforma operada por la Ley 8/2021, sobre discapacidad, la publicidad de las situaciones de discapacidad se centraliza en el Registro Civil, tanto en el caso de medidas judiciales como notariales, que serán comunicadas de oficio.
El párrafo primero del artículo 755 LEC dispone que “El letrado de la Administración de Justicia acordará que las sentencias y demás resoluciones dictadas en los procedimientos a que se refiere este Título se comuniquen de oficio a los Registros Civiles para la práctica de los asientos que correspondan”.
Por su parte, en el caso medidas de apoyo notariales será el notario autorizante quien haga la remisión de oficio al Registro civil, según resulta del articulo 4 en relación con los artículos 76 y 77 de la LRC:
a) Artículo 76. Inscripción de actos relativos al patrimonio protegido de las personas con discapacidad: “Es inscribible en el registro individual de la persona con discapacidad el documento público o resolución judicial relativos a la constitución y demás circunstancias relativas al patrimonio protegido y a la designación y modificación de administradores de dicho patrimonio”.
b) Artículo 77. Inscripción de medidas de apoyo voluntarias: “Es inscribible en el registro individual del interesado el documento público que contenga las medidas de apoyo previstas por una persona respecto de sí misma o de sus bienes”.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD, MERCANTIL, BIENES MUEBLES O CUALQUIER OTRO REGISTRO PÚBLICO: COMUNICACIÓN A INSTANCIA DE PARTE.
No hay comunicación de oficio y sólo se comunicarán a petición de parte y a los efectos que en cada caso correspondan. En el caso de medidas de apoyo, la comunicación se hará únicamente a petición de la persona en favor de la cual el apoyo se ha constituido (art. 755. LEcivil).
Con la reforma de la ley 8/2021 se ha suprimido el Libro de incapacitados que ha sido reemplazado por el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles, regulado en el artículo 242 bis:
“1. En el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles a que se refiere el número cuarto del artículo 2 serán objeto de asiento las resoluciones dictadas en los expedientes de declaración de ausencia y fallecimiento, las de concurso establecidas en la legislación concursal, así como las demás resoluciones y medidas previstas en las leyes que afecten a la libre administración y disposición de los bienes de una persona. Podrán ser objeto de asiento también en este libro las resoluciones sobre personas con discapacidad a las que se refiere el artículo 755.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Supuesto de hecho: No cabe inscribir una segregación por quien aparece registralmente como incapacitado sin reseñar las circunstancias de su tutor o de la resolución judicial que haya modificado o dejado sin efecto la incapacitación.
Resolución de 25 de febrero de 2025, Informe marzo 2025. R. 109. Comentario: Albert Capell.
PDF (BOE-A-2025-5799 – 5 págs. – 210 KB) Otros formatos
7.- PROHIBICIONES DE DISPONER. PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y PRIORIDAD.
HIPOTECARIO. Notarías: T.12. Registros: T.14.
1.- PROHIBICIONES VOLUNTARIAS O QUE TIENEN SU ORIGEN EN UN PROCEDIMIENTO CIVIL.
Este tipo de prohibiciones tratan de satisfacer intereses básicamente privados: pueden cumplir funciones de garantía, de tutela para lograr la plena satisfacción de la voluntad del beneficiario de la prohibición, garantizar el resultado de un procedimiento o la caución del mismo, etc.
En este caso, por aplicación del art. 145 RH, si el disponente afectado por la prohibición otorgó el acto cuando no tenía limitado su poder de disposición resulta que el acto fue válido y debe acceder al Registro a pesar de la prohibición de disponer, aunque se entiende que la inscripción del acto anterior no implica la cancelación de la propia prohibición de disponer, sino que ésta debe arrastrarse.
2.- PROHIBICIONES ADOPTADAS EN PROCEDIMIENTOS PENALES Y ADMINISTRATIVOS:
Este tipo de prohibiciones garantizan el cumplimiento de intereses públicos o evitar que se frustre el resultado de la sentencia penal o las responsabilidades que de ella puedan derivar.
Por lo que prevalece el principio de prioridad del art. 17 LH frente a la interpretación más laxa del art 145 RH, provocando así el cierre registral incluso cuando se trata de actos anteriores a la prohibición.
Por otro lado, analiza los efectos del principio de prioridad cuando existen documentos presentados relativos a la misma finca. Es cierto que el principio de prioridad supone que, habiendo dos títulos relativos a la misma finca el orden de presentación determinara el orden de despacho y por tanto el rango entre ellos si se trata de derechos compatibles; y que el primeramente presentado accederá al Registro con exclusión del segundo cuando se trate de derechos incompatibles. Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que presentado un título es presentado con posterioridad otro distinto del que resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en el art. 18 LH, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. (R. de 29 de marzo de 2019)
Esta doctrina debe compaginarse, adicionalmente, con el carácter específico del art 432.1.d) RH, que obliga al registrador a suspender la inscripción aunque el título cuya inscripción se pretende esté presentado con anterioridad. La excepcionalidad de este art. deriva de que el registrador, dentro de los márgenes de la calificación registral de documentos judiciales, no puede calificar si la propia transmisión presentada constituye un acto delictivo. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada.
Respecto al argumento de que el adquirente debe quedar protegido por el art. 34 LH, se rechaza por los motivos siguientes: en primer lugar, por tratarse de una cuestión a dilucidar, en su caso, por los tribunales; en segundo lugar, porque la protección al tercero requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición, y en este caso, la inscripción a su favor no ha llegado a producirse, sino que ha quedado suspendida. Además, a mayor abundamiento porque el art.34 se limita a mantener la posición del tercero que ha adquirido en virtud de un título válido aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro, y la prohibición de disponer ordenada judicialmente, sin embargo, no implica anulación o resolución del título del transmitente, sino que afecta a su poder de disposición y, sanciona con la nulidad los actos realizados en su contravención, lo cual impide la aplicación del art 34 LH, que cede ante el art 33. Aunque el título pudiera haber sido otorgado en favor de un adquirente de buena fe que, de no haberse presentado la medida cautelar habría sido inscrito, el registrador no puede calificar si la propia transmisión constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes o si es procedente o no el levantamiento de la medida cautelar por tratarse de un tercero de buena fe. Esto lo tiene que decidir el juez que instruye las diligencias previas, en virtud de los recursos procedentes, en el ámbito del mismo procedimiento en el que la medida cautelar ha sido adoptada. (R. de 27 de junio de 2014)
Supuesto de hecho: Mientras se encuentra suspendida la calificación de una compraventa por no acreditarse la presentación para el pago de los impuestos, se presenta mandamiento judicial ordenando anotación preventiva de prohibición de disponer en ejecución de una resolución de decomiso dictada con anterioridad al otorgamiento de la escritura de venta. Registrador: suspende la inscripción de la escritura hasta la resolución del procedimiento, en aplicación del art. 432.1 d) RH. Recurrente: Alega el principio de prioridad y la protección del art. 34 LH para el adquirente. DG confirma la nota.
Resolución de 25 de febrero de 2025. Informe marzo 2025. R 111. (MN)
PDF (BOE-A-2025-5801 – 15 págs. – 268 KB) Otros formatos
8.- NOTAS SOBRE LA COMUNIDAD DE BIENES Y SU EXTINCIÓN O DISOLUCIÓN.
CIVIL: T. 38.
¿Si los dos copropietarios por mitad de un inmueble acuerdan que uno de ellos se quede con la totalidad de la finca y para ello se le adjudica a uno la mitad del otro, hay disolución de comunidad? SI.
Para considerar que hay disolución de comunidad entre los dos copropietarios del bien no es imprescindible que se tenga que adjudicar uno de ello la totalidad del mismo, bastando con la adjudicación de la porción de uno de los comuneros al otro, que pasa a ser dueño de la totalidad del bien.
NOTAS SOBRE COMUNIDAD DE BIENES.
La Resolución se ocupa de la comunidad de bienes y de su extinción o disolución desde la perspectiva del Derecho civil, sin entrar en consideraciones fiscales, las cuales han dado lugar a una doctrina que sólo gracias a los trabajos en este página de Javier Máximo Juárez (Sección Fiscal) resulta asequible.
Siguiendo el texto de la Resolución se destacan las siguientes notas:
1 Código Civil.
El Código Civil regula la comunidad de bienes (arts. 392-406) partiendo del supuesto más simple de la existencia de una titularidad plural sobre un solo bien (art.392). Lo mismo hace cuando se ocupa de su extinción o disolución, pues contempla que la titularidad plural queda reducida a un solo titular sobre el único bien (art.404). Sin embargo, las situación que se plantean en la realidad son más variadas que el tipo básico contemplado por el Código Civil,
2 Naturaleza de la comunidad de bienes o derechos.
Cualquiera que sea la teoría sobre su naturaleza jurídica, lo esencial es que se trata de una situación en la que necesariamente hay una situación de titularidad plural sobre uno o varios bienes o derechos, bien que esta situación de titularidad plural se haya explicado de diversos modos:
1) Considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porción ideal de la cosa -artículo 399 del Código Civil-.
2) Considerar que hay una sola propiedad o derecho que, manteniéndose único, se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros -artículos 392 y 395 del Código Civil-.
3) Considerar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso -artículo 394 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986-.
3 Naturaleza del acto de extinción:
Siguiendo el testo de la Resolución se destaca lo siguiente:
1) “La división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo”.
2) En todo caso, sea o no traslativo, lo cierto es que la extinción produce una “mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), lo que explica, por ejemplo, que haya sido considerada por esta Dirección General como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada”.
3) Ya desde el punto de vista de los efectos, y con independencia de su consideración como acto declarativo, traslativo o determinativo/especificativo, “lo cierto es que el adjudicatario de la cosa o de la porción material correspondiente no puede invocar el título de esta adjudicación como adquisición susceptible del amparo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino que dicho título lo será el mismo que dio origen a la propia situación de comunidad (contrato, legado, usucapión, etc.), ni es tampoco la división título apto para ganar la usucapión ordinaria. Del mismo modo, subsisten tras la división las consecuencias y efectos jurídicos que se deriven de la relación jurídica originaria que dio nacimiento al derecho de cuota, como pueden ser las eventuales restituciones derivadas de la anulación, resolución o rescisión del contrato por el que se adquirió dicha cuota (cfr. artículos 1124, 1295 y 1303 del Código Civil), la reversión o revocación de donaciones (cfr. artículos 644 y 812 del Código Civil), etc”.
4 ¿La extinción ha de ser necesariamente total?
Dice la Resolución que la afirmación de que la extinción de la comunidad o es total o no hay extinción ha sido matizada o aclarada en cuanto a su alcance (RR. de 4 de abril de 2016, 2 de noviembre de 2018, de 21 de febrero y 25 de septiembre de 2023), y señala varios supuestos que cabe calificar de disolución, aunque no respondan al planteamiento básico del Código Civil, si bien tiene en común que desembocan como regla general en una disminución de miembros de la comunidad:
1) Situación de titularidad plural sobre varios bienes en la que los partícipes adjudican uno o varios de esos bienes en propiedad a alguno de los partícipes en pago de sus derechos en la comunidad, subsistiendo la comunidad entre los restantes partícipes sobre los bienes no adjudicados, con reajuste de la cuota correspondiente a cada uno. Sería un caso similar al que en el ámbito de la partición hereditaria recoge el artículo 80.1.c del Reglamento Hipotecario.
2) Situación de titularidad plural sobre varios bienes en la que los partícipes forman lotes con los bienes y cada lote se adjudica en proindiviso a un grupo de participes. En tal caso la comunidad inicial se extingue para dar paso a tantas comunidades como lotes de bienes se adjudican en proindiviso.
3) Situación de titularidad plural sobre un bien indivisible, material o económicamente en la que los titulares acuerdan adjudicarlo en proindiviso a varios de ellos, que compensan en metálico a los no adjudicatarios.
4) Situación de titularidad plural sobre un bien en la que los titulares de algunas de las cuotas, pero no de todas, se adjudican entre ellos las cuotas de que son titulares, recibiéndolas uno o varios de ellos que compensan en metálico a los demás.
Hechos: Se otorga una escritura de disolución de comunidad, que tiene la particularidad de que a uno de los dos cotitulares se le adjudica la parte del otro comunero (la mitad, no la totalidad del bien), especificando que con esa adjudicación el adjudicatario pasa a ser propietario de la totalidad del bien. Registrador: suspende la inscripción porque al tratarse de disolución de comunidad, entiende que la adjudicación debe referirse necesariamente a la totalidad del dominio sobre la finca, debiendo adjudicarse, como consecuencia lógica, el 100 % del dominio de la finca a uno de los comuneros. Notario: alega que la redacción de la escritura está orientada a la correcta determinación de la base imponible fiscal (que es el valor de la mitad del dominio) y que se acomoda a la jurisprudencia de la Sala III del Tribunal Supremo según la cual el comunero que pasa a ser titular exclusivo no adquiere ni se adjudica su cuota, que ya es propia, sino la de los demás cotitulares .DG revoca la calificación en este caso, no hay duda de que se produce la extinción de la comunidad sobre bien objeto de la misma, ya que el adjudicatario resulta finalmente dueño de la totalidad del mismo.
Resolución de 26 de febrero de 2025. Informe marzo 2025. R. 113. (AFS)
PDF (BOE-A-2025-5803 – 10 págs. – 240 KB) Otros formatos
9.- EXPEDIENTE HIPOTECARIO NOTARIAL ART. 201 LH. ALTERACIÓN CATASTRAL SOBREVENIDA.
HIPOTECARIO: Notarias: T 26. Registros T. 29.
De la Resolución que se comenta se pueden extraer las siguientes notas sore el expediente notarial del artículo 201 LH.
- ÁMBITO.
Este procedimiento, que es heredero del anterior expediente de dominio judicial para la constatación de excesos de cabida, comprende cualquier rectificación descriptiva de fincas. Tratándose de la superficie, se puede rectificar cualquiera sea la magnitud de la diferencia respecto a la cabida inscrita, tratándose de linderos, también comprende cualquier modificación de los mismos, aunque se trate de linderos fijos (cfr. Resolución de 17 de noviembre de 2015).
2 REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
Este expediente conlleva, además, la incorporación al asiento registral de la representación gráfica de la finca, por lo que es necesario aportar al procedimiento de una representación gráfica catastral o alternativa, que también debe ser objeto de calificación registral. No obstante, la falta de aportación de la representación gráfica catastral o su discrepancia con la representación gráfica alternativa aportada no impiden la inscripción de la rectificación de la descripción. “Lo contrario supondría hacer depender la eficacia del procedimiento tramitado ante notario de actuaciones o trámites que corresponden a otros organismos que no intervienen directamente en dicho procedimiento”.
La representación gráfica alternativa que se pretenda inscribir (artículos 9.b) y 10 LH) ha de cumplir unos requisitos técnicos y «deberá contenerse en el fichero informático, en formato GML (apartado séptimo de la Resolución de 26 de octubre de 2015, conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro), previsto en el anexo de esta resolución, cuyos datos deberán corresponderse con los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes cuya inscripción se solicita», pero interesa destacar que la mera aportación del informe de validación gráfica catastral es suficiente pues a través del correspondiente código seguro de verificación, a través de la Sede Electrónica del Catastro, se podrá obtener el archivo en formato GML que contiene la representación gráfica» (Resolución conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y Dirección General de Catastro de 23 de septiembre de 2020).
3 GARANTÍAS.
Dadas las consecuencias que derivan del expediente es lógico que en su tramitación se prevean especiales garantías notariales y registrales. En cuanto a las notariales se ponen de manifiesto en el procedimiento reglado que debe seguir el notario, y en cuanto a las registrales, es necesario que el registrador no albergue dudas, que pueden referirse tanto a la identidad de la finca inscrita como a la representación gráfica -catastral o alternativa- aportada al expediente. En cualquier caso, “como ha reiterado este Centro Directivo, siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.
Las dudas sobre la identidad de la finca pueden resultar tanto del asiento actual como del historial de las fincas en el Registro, y se refieren a la posibilidad de que por medio del expediente se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria. Además, pueden resultar dudas de la representación gráfica aportada, referidas a que dicha representación coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas.
En cuanto al momento en que se deben poner de manifiesto las dudas, es doctrina reiterada del Centro Directivo que deben expresarse las dudas de identidad que pudieran impedir la inscripción al tiempo de expedir la certificación, ya que de este modo se evitan a los interesados dilaciones y trámites innecesarios, sin perjuicio de la calificación que procede efectuar una vez concluida la tramitación ante notario, pero sin que sea pertinente en dicho momento apreciar dudas de identidad, salvo que de la tramitación resulte un cambio en las circunstancias o datos que se tuvieron a la vista al tiempo de expedir la certificación (Resolución de 20 de diciembre de 2016).
¿A quién se debe notificar la tramitación del expediente? El notario notificará el expediente a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas. Por ello, en el expediente regulado en el art. 201 LH el promotor debe expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la finca.
4 NOTIFICACIONES.
El régimen de notificaciones del expediente es una de las garantías notariales básica para el buen fin del mismo y se Encuentra detalladamente regulado:
¿Qué contenido debe tener la notificación? La notificación debe contener expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) y b art. 203.1, regla 5ª LH
¿Lugar de notificación?: En los domicilios que consten en el Registro y en el Catastro, caso de ser distintos, y en cualesquiera otros que resulten del expediente.
¿Forma de la notificación? Es la prevista en el Título VI de la Ley Hipotecaria, y puede ser personal, que es la preferente, y edictal, en defecto de la personal.
1) Personal: «la notificación se hará de forma personal: a) Siendo conocido el lugar de notificación al interesado, previamente a la notificación edictal, es preceptivo intentar por dos veces la notificación personal.
2 Edictal: En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el «Boletín Oficial del Estado» (art. 199 LH). Este tipo de notificaciones edictales que se realizan con carácter supletorio, deben estar nominalmente dirigidas a los interesados, pues en otro caso se mermarían las garantías jurídicas de los interesados al dificultar que pudieran llegar a su conocimiento.
5 ALTERACION CATASTRAL SOBREVENIDA.
¿Las alteraciones catastrales posteriores al otorgamiento del acta afectan a la eficacia del expediente? NO.
Resolución de 26 de febrero de 2025. Informe marzo 2025. R. 114. Comentario: Víctor Esquirol.
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10.- DESHEREDACIÓN.
CIVIL. T. 114.
Para que de mutuo acuerdo pueda quedar sin efecto la desheredación ordenada en el testamento se precisa el consentimiento de todos los interesados, incluyendo a los descendientes del desheredado a quienes correspondería suceder en los términos de artículo 857 CC. A falta de este acuerdo se necesita la declaración judicial.
Distinto es el caso de la reconciliación, que será eficaz si consta acreditada fehacientemente o se acredita mediante acta de notoriedad con la citación al expediente de todo el elenco de afectados que tienen que dar su conformidad.
Doctrina: La DGSJFP reitera su ya consolidada doctrina. Así, recuerda que, en el supuesto de la Resolución de 20 de septiembre de 2021, los interesados consintieron en manifestar que la causa de la desheredación no era cierta y adjudicaron a los legitimarios la legítima larga. A tales efectos, el Centro Directivo exigió el acuerdo expreso entre todos los herederos (instituidos y preteridos), ya que para prescindir de la correspondiente acción judicial de nulidad se exige dicho convenio entre los interesados, por lo que debieron prestar su consentimiento los hijos de los desheredados. Por su parte, en el caso de la Resolución de 28 de enero de 2021, había sido contradicha la causa de la desheredación y no había sido probada la misma, acordándose por los herederos que la desheredada conservara su derecho a la legítima. La Dirección General consideró que habiendo sido contradicha la causa de la desheredación sin utilizar la vía judicial, los hijos o descendientes de los desheredados debían ser considerados como «afectados» a los efectos de prestar la conformidad que evitara la resolución judicial. En todos estos supuestos, si no hay conformidad de todos los afectados, para que la negación de la certeza de la causa de la desheredación prive a ésta de su eficacia debe aquélla realizarse ante los tribunales de justicia.
Supuesto de hecho: Se solicita la inscripción de una escritura de herencia. El testador desheredó a dos de sus tres hijos, legó la legítima estricta al tercer hijo e instituyó heredero universal a un nieto. En la escritura intervienen el nieto heredero y sus tres citados hijos, manifestando que “les consta que hubo reconciliación” entre el causante y las hijas desheredadas, por lo que “han acordado proceder al pago de los derechos legitimarios de estas”. Se le adjudica a cada uno de los hijos su porción en la legítima estricta. Calificación: La registradora señala como defecto lo siguiente: que no se manifiesta si las desheredadas tienen más descendencia, ya que esta manifestación es necesaria puesto que tal descendencia puede ser considerada como afectada, y en caso de existir deberían prestar su conformidad al hecho de que se produjo esa reconciliación que deja sin efecto la desheredación. Recurso: Los recurrentes alegan que se ha designado un heredero universal y siendo este el único heredero a título de herencia es el único que tiene que prestar su conformidad, sin que afecte a los demás nietos, pues dicha reconciliación solo les afectaría si no hubiese dejado heredero universal a uno de los nietos. Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.
Resolución de 27 de febrero de 2025. Informe marzo 2025. R. 116. Comentario: Beatriz Zamora.
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11.-TÍTULOS MATERIALES INSCRIBIBLES. PACTOS OBLIGACIONALES.
HIPOTECARIO: Notarias. T .3. Registros: T.4.
¿Es inscribible el pacto incluido en un convenio regulador de divorcio homologado judicialmente por el cual el padre se compromete a comprar una vivienda, cuya compra ya se ha iniciado, vivienda que se pondrá a nombre de los hijos, constituyéndose un usufructo vitalicio para la madre y obligándose el padre al abono de las cuotas hipotecarias deudor hipotecario? NO.
¿Y el pacto en el que se comprometen los cónyuges a transmitir la propiedad de un bien? NO.
Sólo es posible inscribir actos o contratos que impliquen una verdadera transmisión, constitución, modificación o extinción de un derecho real, quedando vedado el acceso al Registro de los meros pactos obligacionales o personales, carentes de trascendencia real, con limitadas excepciones, pues “en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 2 de la Ley Hipotecaria, se inscriben los títulos por los que se transmite la propiedad, pero no los meros compromisos de transmisión, como el presente (Resolución de 22 de febrero de 2007)”.
Resolución de 26 de febrero de 2025.. Informe marzo 2025. R. 112. Comentario: José Félix Merino Escartín
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