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La Semana Santa y el Derecho Notarial y Registral

LA SEMANA SANTA Y EL DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

Diego Vigil de Quiñones Otero, Registrador

En la penúltima semana de Marzo, fui invitado por el Decanato de Andalucía Occidental a participar como ponente en una entretenida jornada sobre la inscripción de bienes eclesiásticos en los Registros, los requisitos para la misma, y las formalidades necesarias.

Pasada dicha jornada, en la que salieron temas sugerentes y cuyo resumen puede verse en La inmatriculación de los bienes de las entidades eclesiásticas (registradoresandaluciaoccidental.com), me permito compartir con la comunidad de lectores de NyR en estos días de Pascua lo que dije sobre el tema:

§ 1. Cada vez que últimamente se ha hablado de bienes eclesiásticos, vienen a la cabeza las polémicas sobre si la inmatriculación de inmuebles de la Iglesia por la vía del derogado Art. 206 de la Ley Hipotecaria era justa y adecuada. El debate siempre se ha centrado en la libertad religiosa y la igualdad entre las confesiones. Sin embargo, creo que una comprensión más profunda del tema requiere que nos vayamos al Derecho romano. Como recordará quien recuerde aquella asignatura, en Roma, junto a las cosas comerciables (para las que está pensado fundamentalmente el Registro de la Propiedad), se clasificaron las cosas llamadas extra commercium: res publicae, res comunes omnium y res sacrae. Esta clasificación influyó, en mi opinión, en la propia legislación hipotecaria en tanto prohibía la inscripción de los bienes de dominio público y los destinados al culto católico.

Sobre los primeros, observaba don Jerónimo GONZÁLEZ en cuanto a los montes (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, Agosto 1925) que “cualesquiera que sean las opiniones y doctrinas con que se trate de explicar y regular las relaciones dominicales del Estado con sus cosas siempre llegaremos a la conclusión de que, cuando actúa como Poder público, no aparece en el rango de las titularidades civiles de un derecho subjetivo de propiedad. Es algo más que un dueño, mejor dicho, es otra cosa. La situación creada goza de garantías objetivas que la distancian de los derechos reales corrientes. El imperium absorbe al dominium y, en su consecuencia, ni los principios, ni los privilegios, ni las consecuencias hipotecarias, que presuponen derechos subjetivos de tipo civil, son aplicables al supuesto, a menos que no se violente el sistema”.

§ 2. Cabe imaginar que estas consideraciones, llevaron a considerar innecesaria la inscripción de los bienes de dominio público y que la misma regla se aplicó, por influjo romano, a los templos de culto (res sacrae). Ahora bien, así como en los bienes de dominio público el imperium absorbe el dominium (en brillante explicación de don Jerónimo), en los bienes eclesiásticos no ocurría tal cosa: éstos sí pertenecen a la Iglesia en virtud de derechos subjetivos como los que someten a los demás bienes, y los cuales presupone el sistema registral. ¿Qué les diferenciaba pues de los demás bienes para excluirlos de la inscripción? Cabe pensar que su especial naturaleza, su publicidad y función social, las cuales disipaban toda ausencia de duda sobre la titularidad. Y si la consideración de dicha diferencia determinó la prohibición de inscripción, no era descabellado que dicha especialidad permitiera durante años un medio de inmatriculación equivalente al previsto para las administraciones públicas (y más contando con que en la reforma hipotecaria de 1944 España era Estado confesional). Un medio que, eso sí, resultaba extraño en el ordenamiento, aunque no tanto por la naturaleza de los bienes, en los que como se ve cabe apreciar una identidad de razón, sino porque se inscribía un título, la certificación eclesiástica, de naturaleza discutible (asunto que veremos enseguida).

§ 3. La supresión del Art. 206 LH resultó adecuada, pero en el fondo queda un tema digno de reflexión: ¿encajan los bienes sagrados en un Registro pensado para intereses patrimoniales?

La respuesta a esta pregunta requiere un poco de imaginación. Pensemos en La Macarena: tanto la Basílica como la imagen de la Virgen son bienes registrables. Ambos podrían hipotecarse y pignorarse, respectivamente, en el Registro de la propiedad y en el de bienes muebles. Y, sin embargo, tal posibilidad resultaría casi escandalosa. La fría aplicación del Derecho no estaría teniendo en cuenta los elementos sagrados y carismáticos concurrentes en los bienes. Por tanto, debemos dejar sentado que los bienes eclesiásticos, cuando son sagrados, presentan cierta especialidad al menos en la práctica.

Dicho esto, las cuestiones jurídicas fundamentales que se presentan hoy en día relación con estos bienes serían:

§ 4. Su inmatriculación tras la modificación del Art. 206 LH. Derogado el Art. 206 LH en cuanto a la Iglesia, el camino es el expediente de dominio ante Notario. ¿Qué hacer cuando no se tiene título escrito de dominio? Repasando el 203 LH y lo resuelto sobre el mismo por la Dirección General (R. 24 jun 2016, parece que en ningún caso la vieja certificación eclesiástica puede ser título de dominio a efectos del expediente de dominio. Pero leyendo el comentario del Notario JIMÉNEZ CLAR en esta web, parece que sí se admite el documento privado como título para el expediente, así como acreditar la notoriedad de la adquisición por acta notarial que luego abre el camino al expediente.

§ 5. En cuanto a las transmisiones posteriores, por un lado, es necesario aplicar los requisitos de autorización previstos en el Código de Derecho Canónico, determinantes de validez civil por cuanto el Derecho canónico es estatutario de estas personas jurídicas según los acuerdos Iglesia-Estado de 1979.

Pero normalmente las transmisiones no son hacia fuera de la Iglesia sino intra ecclessia, entre entidades de la misma. Un caso complicado es el de paso de una persona territorial a otra: parroquia a diócesis, fusión de parroquias etc. (es decir, por usar una palabra familiar en esta web, demarcación) ¿Cabría inscribir la modificación en el Registro sin escritura al amparo del Art. I.2 de los Acuerdos Iglesia-Estado? El régimen de titulación notarial exigible en el Registro de entidades religiosas (RER) haría pensar en la necesidad de elevar a público. Un requisito que se ha manifestado con más claridad en el caso de modificaciones estructurales de entidades religiosas: la R. 20 Abril 2017 dice que se acredita la fusión por medio de elevación en escritura (previamente 28 Jul 2016).

Algo que no puede hacerme sino plantearme:

§ 6. El valor del documento público eclesiástico: una cuestión nunca resuelta, y que no está prevista en los acuerdos Iglesia-Estado, es qué valor tiene lo que el Derecho canónico llama “documento público eclesiástico”. Parece que, fuera de los casos de reconocimiento civil de sentencias de nulidad, es un mero documento privado. Sin embargo, los manuales de Derecho Hipotecario nunca incluyeron al viejo Art. 206 LH como un caso de admisión de documentos privados (tal vez porque, al promulgarse, el 206 de 1944 se consideraba otra cosa). Y a la vista de los art. 36 del Reglamento Hipotecario y 60 de la Ley de Cooperación Jurídico Internacional ¿deberían plantearse algún tipo de eficacia como documento extranjero? (cualquier idea que pueda aportar un lector sería interesante para esta cuestión no resuelta). A falta de mejor respuesta, del reglamento del RER se desprende la necesidad de una intervención del Notario español en todo el “tráfico” intraeclesial de bienes.

§ 7. En conclusión, se podría decir que, aunque este Viernes santo se volverá a proclamar en miles de sitios aquello de “mi Reino no es de este mundo” (Evangelio de San Juan 18,36), los bienes muebles e inmuebles al servicio del Reino sí que lo son. Y ello hace que deban pasar por Notaría y Registro, aunque en muchas ocasiones no lo hacen porque nadie duda de su titularidad y porque su aplicación comercial sería percibida como un sacrilegio.

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OFICINA REGISTRAL (varios)

VOZ DIEGO VIGIL DE QUIÑONES OTERO

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Viernes Santo en Calanda (Teruel). Rompida de la hora con los tambores.

La accidentada oposición del Dr. Ratzinger

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LA ACCIDENTADA OPOSICIÓN DEL DR. RATZINGER

Diego Vigil de Quiñones Otero, Registrador

Resulta infrecuente en la historia de la Iglesia que un gran maestro espiritual haya pasado por algo parecido a unas oposiciones tal y como las conocemos en España. Pero en el caso del Prof. Ratzinger (Papa Benedicto XVI de la Iglesia católica), si podemos encontrar en su biografía un episodio que se aproxima bastante a unas oposiciones:

Tras un tiempo como Profesor interino en Frisinga, al Dr. Ratzinger se le había abierto la posibilidad de ganar una plaza definitiva. Para ello era necesario elaborar una tesis de habilitación, y dar una lección en público ante un tribunal. La situación familiar en la que se produjo esta defensa no fue precisamente fácil: Ratzinger había arrastrado a sus padres hasta la ciudad universitaria donde vivía, y un fracaso no le afectaba sólo a él, sino también a ellos, que habían cambiado de vida y de ciudad en función de la dedicación del hijo. En esas condiciones presentó la tesis. Debía ser evaluada por dos profesores, uno de los cuales dio un dictamen negativo y por ello se le obligó a modificarla. En muy poco tiempo hizo lo que pudo, a la vez que daba clases, hasta lograr la aprobación. Con todo, el Profesor que hizo las salvedades estaría en el tribunal y no había quedado nada convencido. Por si esto no era suficiente, para la lección surgieron nuevas trabas: aunque se solía aceptar el tema propuesto por el candidato, en esta ocasión se le exigió adaptarlo a las asignaturas para las que se producían las vacantes, con poco tiempo para prepararse. Ello hizo que tuviera que defender la lección en un ambiente incómodo respecto al tribunal y con un tema en el que no se sentía del todo seguro.

Según el relato que hizo el propio Ratzinger en su libro Mi vida, tuvo que afrontar dicha defensa en un aula magna «repleta de gente». «En el ambiente de respiraba una extraña tensión casi física»[1]. La defensa en sí resultó extraña. Un profesor presentaba al candidato y otro examinaba. Tras la defensa, ambos dialogaban en público con el candidato. En este caso, «pronto la discusión conmigo se convirtió en un apasionado debate entre ambos», los cuales «se volvían hacia el público presente como si estuvieran impartiendo una clase», dejando al margen al pobre candidato: «yo permanecía aparte, sin ser interpelado nunca»[2].

Tras un ejercicio tan desagradable, para mayor sufrimiento la deliberación duró muchísimo tiempo. En sus Ultimas conversaciones con Peter Seewald, Ratzinger afirma que se temía lo peor. Pero finalmente, tras la larga deliberación, el Decano salió al pasillo y le comunicó que había aprobado. Fue tanta la tensión que «en ese momento no llegué a sentir alegría alguna; tan grande había sido la pesadilla que había pasado»[3]. Llega a afirmar que el drama «había repercutido en mí anímicamente» pues «había estado ciertamente al borde del abismo»[4].

Hasta aquí los hechos. Entremos ahora en los fundamentos que nos puede proporcionar un maestro espiritual de la talla de Ratzinger:

Según afirma un poco más adelante en su libro autobiográfico, «he reconocido que la prueba de aquel difícil año fue para mí humanamente saludable y siguió una lógica más elevada que la meramente científica»[5]. Preguntado por Seewald sobre estas palabras, afirma que

«había hecho el doctorado con mucha rapidez. Si también me hubiera habilitado enseguida y sin problemas, la conciencia de mi capacidad habría sido demasiado fuerte y la confianza en mí mismo excesiva. Y así, por una vez me tuve que tragar por entero mi orgullo. Esto le hace bien a uno: tener que reconocer de cuando en cuando su insignificancia, tener que verse no como un gran héroe, sino como un humilde habilitando, que se encuentra al borde del abismo y que debe familiarizarse con lo que luego hace. En ese sentido, la lógica era que yo necesitaba justamente una humillación y que de algún modo con razón – con razón en ese sentido- la sufrí»[6].

Preguntado sobre si se le había subido a la cabeza el éxito, contesta que «no, pero de todas formas uno necesita también humillaciones». Ampliando esta afirmación, dice que «conseguir meta tras meta con tanta facilidad y además con alabanzas es peligroso para un joven. Entonces es bueno que se vea confrontado con sus límites. Que sea tratado críticamente. Que tenga que pasar por una fase negativa. Que se reconozca a sí mismo en sus propios límites. Que conozca que en la vida no se va sin más de triunfo en triunfo, sino que también ha derrotas. Eso lo necesita toda persona, para aprender a valorarse debidamente a sí mismo, a soportar los reveses, también – y no en último termino- a pensar con otros. Justo para no juzgar entonces con premura y desde arriba, sino aceptar positivamente a los otros en sus fatigas y debilidades»[7].

Esta historia (salvando las distancias con nuestras oposiciones) puede resultar edificante para un opositor o para cualquier joven en otras dedicaciones que aborda situaciones imperfectas o fracasos inesperados, a la hora de abordar en su fuero interno el proceso de aceptación de las humillaciones y la construcción mental y espiritual de la necesaria actitud humilde para salir adelante.

[1] RATZINGER, J. Mi vida. Ediciones encuentro- ABC. Madrid 2006. Pág. 130.

[2] Mi vida, P. 130.

[3] Mi vida, 131.

[4] RATZINGER, J.- SEEWALD, P. Ultimas conversaciones. Mensajero, Bilbao 2016. Pág. 128.

[5] Mi vida, 132.

[6] Ultimas conversaciones, 129.

[7] Últimas conversaciones, 129-130.

Joseph Ratzinger en 1960

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SECCIÓN OPOSITORES (Varios)

SECCIÓN OPINIÓN

VOZ DIEGO VIGIL DE QUIÑONES OTERO

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Firma oficial del Papa Benedicto XVI

Diccionario para Opositores

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«DICCIONARIO PARA OPOSITORES” DE MIGUEL ÁNGEL LORIENTE, REGISTRADOR

Reseña de Diego Vigil de Quiñones Otero

Hace algunos años, con ocasión de una boda en Tortosa, tuvimos Miguel Ángel Loriente y un servidor una interesante conversación acerca de la conveniencia de escribir cosas que nos dejó en el alma la oposición y que serían interesantes de transmitir a opositores del futuro.

Poco después, un servidor publicó Consejos para opositar con éxito (CEU Ediciones, 2011), casi coincidiendo con mi llegada a Zaragoza, donde permanecí seis años siendo compañero de profesión y edificio de Miguel Ángel Loriente, y preparador a opositores junto a él en la Academia Hipotecaria de Zaragoza. Poco después, Miguel Ángel fue designado Delegado provincial del Colegio de Registradores en Zaragoza, casi coincidiendo con el segundo libro que, en compañía de otros, publiqué sobre el tema: Opositar: reto y oportunidad (La Ley, 2014). Ambos libros fueron leídos por personas que ni eran opositores ni lo iban a ser, los cuales dijeron que les resultaba ameno conocer la sabiduría vital que se adquiere en la oposición.

Aunque no volvimos a hablar del tema, en la mente de Miguel Ángel seguía viva la idea de escribir algo capaz de expresar la sabiduría vital aprendida en la oposición. La abundante asunción de responsabilidades por su parte (Registrador de la Propiedad de Zaragoza-7 las Fuentes, preparador, Delegado provincial, interino de algunos Registros, y recientemente director de la Academia Hipotecaria de Zaragoza y del Centro de Estudios Registrales de Aragón), unidos a su incesante de dedicación al estudio de asignaturas de Historia, Filosofía y Economía, me hacían suponer que el proyecto seguiría en el cajón varios años.

Cual no sería mi sorpresa cuando hace unos días me llegó a mi Registro un ejemplar dedicado de Diccionario para opositores (Dykinson, 2019), obra de mi amigo Miguel Ángel. Su proyecto había seguido adelante, pero no había dicho nada ni durante la elaboración, ni siquiera en la fase editorial de pruebas. Pero finalmente, el proyecto compartido de escribir algo sobre la oposición ha sido llevado a término por ambos.

Explica Miguel Ángel en el prólogo que su Diccionario no pretende dar maravillosos consejos, sino simplemente dar a conocer el mundo de las oposiciones, lo cual ayudará a quien se plantee hacerlas, permitirá el autoconocimiento de los que las están haciendo, y favorecerá la sonrisa de los que las hicimos con sus notas de humor.

Decía José María Chico y Ortiz en su célebre Oposita, que algo queda (Civitas, 1991), que su idea era que aquel libro sirviese para recordar el sistema y sus anécdotas después de haber pasado la prueba. Y un servidor puede afirmar que mi “Consejos…” es para durante. Ahora Miguel Ángel Loriente nos sugiere que su libro es, además, para antes. Con lo cual, se podría decir que hemos completado un poco los libros a recomendar en cada fase: antes el Loriente, durante el Vigil, y después el Chico, sin perjuicio de que los tres valen para todos los tiempos. Dicha sea esta clasificación con perdón de la inmodestia de colocarnos Miguel Ángel y yo en línea con un gigante como Chico. Y con perdón de otras aportaciones a tener en cuenta como las del compañero José Menéndez (Los opositores, Sial, 2010), el Abogado José Manuel Calabrús (Píos, Cesarcarlistas, Columelos y demás voluntarios contendientes. Relatos de opositores, Dykinson, 2015) o el Notario Miguel Prieto, alias “Justito el Notario” (Nada antes que opositar, Bosch 2019), con quienes a este paso vamos a facilitar que cualquier biblioteca pueda tener una balda entera dedicada a las oposiciones.

El Diccionario es un libro digno de leerse, en orden o en desorden (buscando cada uno de sus términos según vayan apeteciendo). La extensión total y de cada definición son muy asequibles. La presentación excelente. El tono ameno, sencillo, agradable de leer, con muchos toques de humor como queda dicho. El contenido muy humano, muy pegado a la realidad de la vida y de las personas, mostrando con facilidad la complejidad de las cosas según se manifiestan en la vida del opositor.

El libro que no defraudará a nadie. Sirve, como queda dicho, al joven que busca plantearse opositar, al opositor en activo que podrá “sacar conclusiones interesantes que le puedan ayudar en su día a día” (en palabras del prólogo), al preparador, pero también al familiar de opositor, o al simple curioso que quiera leer algo agradable y entretenido que muestra otra faceta de la vida de España. El párroco de Ribadeo (de donde fui Registrador tres años) durante la mayor parte del siglo XX, escribió un libro que se conservaba en muchas casas de la Villa y que lleva por título Buscando a Dios (Moret, 1949) y por subtítulo “Libro para todos”, pues no pretendía afrontar el tema de la búsqueda de Dios sólo para creyentes, sino también para no creyentes. La universalidad de lo que dice Miguel Ángel Loriente habría permitido sin duda añadir también ese subtítulo. No habiéndose presentado así, se lo añadimos en esta breve reseña.

Agradeciendo públicamente a Miguel Ángel su trabajo y el ejemplar remitido, le doy la enhorabuena y recomiendo a cualquiera la lectura de este nuevo Diccionario para opositores, libro para todos.

PARA ADQUIRIR EL LIBRO:

17,10 €·Casadellibro.com

17,10 €·Agapea.com

17,10 €·Popularlibros.com

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Nuevo libro: La protección del consumidor en la vivienda colaborativa

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NUEVO LIBRO: LA PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR EN LA VIVIENDA COLABORATIVA

Esther Muñiz Espada (Directora)

Wolters Kluwer acaba de publicar el libro “La protección del consumidor en la vivienda colaborativa”, dirigido por la Catedrática de Derecho civil Esther Muñiz Espada, investigadora principal del Proyecto de I+D del Programa estatal de fomento de la investigación científica y técnica de excelencia, subprograma de generación de conocimiento, Los consumidores en la vivienda colaborativa.

La consolidación de la economía colaborativa está hoy por hoy suficientemente demostrada, manifestando, incluso, su superioridad en algunos sectores respecto de la economía tradicional. Su pretensión de ampliarse como estrategia de futuro ha quedado reconocida especialmente en el ámbito inmobiliario. Así, centrados en este contexto, la cuestión es qué verdaderas aportaciones representan los modelos de vivienda colaborativa para facilitar el acceso a la vivienda y al alojamiento, qué vacío vienen a cubrir realmente; y valorar si las diferentes estructuras van a servir, en efecto, para facilitar el acceso en condiciones suficientemente dignas y adecuadas, en una coherente adaptación a la actual situación económica y social, y ello se aborda desde la vertiente de la protección con la que debería contar el usuario inmerso en estas relaciones jurídicas.

La renovada atención por los bienes comunes y la relativización de la propiedad como elementos característicos de la sharing economy tiene su explicación en numerosos factores: así en una sociedad más fácilmente conectada o abierta al mundo que le permite compartir y relacionarse por el desarrollo de la tecnología, en la búsqueda de otros canales al margen de los oficiales por el escepticismo en su funcionamiento, y sobre todo, por ser cada vez más difícil acceder a determinados recursos. Ello ha instaurado una nueva política para una diferente distribución del poder que impone una nueva lógica y racionalidad. En el mercado inmobiliario comprende, en parte, la creación de nuevas formas de alojamiento mediante la vivienda participativa como opción de transacción inmobiliaria a través de la desintermediación bajo el signo de la descentralización.

El presente volumen ofrece un tratamiento exhaustivo de las diferentes tenencias y los estatutos alternativos de acceso al alojamiento centrado en la protección del consumidor o usuario desde un innovador análisis de la evolución del mercado inmobiliario, que avanza hacia la aplicación de las modernas técnicas de blockchain.

La obra parte de un análisis previo dogmático de las nuevas formas de contractualización a cargo del Catedrático de Derecho civil Luis Humberto Clavería quien deja una clave fundamental “el análisis de la causa del contrato proporciona la clave para inferir el tratamiento” de cada una de las variadas figuras que integran la llamada economía colaborativa, de modo que “el régimen legal o pactado” sea acorde con la “función económico- social efectivamente querida por los contratantes”.

A continuación ofrece un completo capítulo donde se analizan los condicionantes económicos, sociológicos y laborales de estas nuevas figuras.

En tercer lugar, hay un amplio capítulo dedicado a analizar la protección del consumidor en las diferentes modalidades de alojamiento colaborativo (la vivienda compartida o cohousing, viviendas turísticas, los alquileres turísticos en el régimen de propiedad horizontal, condohoteles y financiación por crowdfunding) en el que participan entre otros los Registradores José Antonio Alborch y Emilio Sánchez (que abordan “La protección de usuarios de la vivienda colaborativa a través del Registro de la Propiedad”) y Diego Vigil de Quiñones (quien analiza el tema “Condohoteles, Registro de la Propiedad y protección del consumidor”).

Finalmente, hay un capítulo dedicado a los ulteriores desarrollos del mercado inmobiliario en el que el Notario Manuel González- Meneses analiza “La tokenización de inmuebles: ¿economía colaborativa o mercantilización extrema?”, y el Registrador adscrito a la DGRN y ex Director General Javier Gómez Gálligo aborda el tema “El Registro de la Propiedad y los nuevos desafíos del blockchain”.

ADQUISICIÓN DEL LIBRO:

ENLACE A LA EDITORIAL WOLTERS KLUWER

Nota: esta web (NyR) no tiene ningún interés económico en la comercialización de los libros, pero ofrece la información porque puede resultar de interés para los usuarios de la misma.

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Seminario de Hipotecario en la Universidad Francisco de Vitoria

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SEMINARIO DE HIPOTECARIO EN LA UNIVERSIDAD FRANCISCO DE VITORIA

El pasado jueves y este jueves que viene, día 17 de noviembre, se celebra un Seminario de Derecho Hipotecario en la Universidad Francisco de Vitoria (Pozuelo).

El seminario se estructura en dos sesiones:

La primera se dedicó al estudio de la función registral.

En la segunda se analizarán los principios registrales de carácter formal que regulan la organización y forma de practicarse la inscripción en los libros registrales.

Puede ser el germen de un programa de pre-oposición para los alumnos, con la intervención de preparadores en la Universidad en los dos últimos cursos.

Diego Vigil de Quiñones Otero

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MÁS JORNADAS

¿Un crowdfunding para la vivienda?

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¿UN CROWDFUNDING PARA LA VIVIENDA?

Diego Vigil de Quiñones Otero

Registrador. Profesor Asociado UCM. Preparador

Nos encontramos en un momento de la historia en el que la financiación bancaria, tras años en los que parecía que todo crecía sin límite, se ha mostrado limitada. A la vez (y fruto de aquel tiempo) hay un nada desdeñable patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa, y una generación de jóvenes padece las consecuencias de la falta de financiación.

Este contexto, ha llevado al florecimiento de lo que ha venido en llamarse crowdfunding: lograr que la masa de personas que no se dedican profesionalmente a la financiación usen su patrimonio personal para financiar iniciativas.

La fórmula se ha usado con éxito en muy diferentes ámbitos. Por ejemplo, gran parte de las campañas de Podemos se financiaron así. Y el periódico El español nació mediante esta fórmula, logrando incluso ser líder mundial de financiación masiva popular para una empresa periodística.

Esta financiación en masa por parte de los particulares (a quienes se denomina Banca en la sombra o shadow banking) admite fórmulas de mera donación, pero también de contraprestación al donante, ya sea con interés (debt), participación (equity) o recompensa (reward). Así lo he tenido en cuenta, en el ámbito mercantil, la Ley 5/2015 de 27 de abril de financiación empresarial (ver resumen), la cual ha previsto las dos primeras figuras, dando lugar a una rígida regulación.

En el ámbito de la vivienda, el término crowdfunding ha hecho fortuna por parte de una empresa cada vez más conocida que promueve la inversión en masa para adquirir viviendas en alquiler. Esto no es más que la aplicación del crowdfunding mercantil a una actividad como la compra y arrendamiento de pisos. Pero dicho precedente plantea la siguiente duda: ¿sería posible promover un crowdfunding en el ámbito de vivienda, atrayendo, de la banca en la sombra, financiación para los contratos de acceso a la vivienda?

Hemos dicho que hay un importante patrimonio privado pendiente de movilización en manos de una generación de mayores numerosa y una generación sin financiación, pero que necesita vivienda e incluso desea exactamente igual que sus mayores la propiedad (según una encuesta, el 76% de los inquilinos desearían ser propietarios).

Hasta el momento la necesidad de vivienda se ha cubierto por arrendamiento y compra financiada por hipoteca. El crowdfunding, de ser, sería una tercera vía de acceso por otro medio de financiación diferente del bancario, lo cual podría requerir un cauce civil diferente de la hipoteca.

Dicha tercera vía pasaría por poner en valor figuras como el arrendamiento con opción de compra, la venta a plazos con condición resolutoria (en la que quien venda a plazos-financie sea un particular), o las figuras de reciente aparición en el Derecho catalán de la propiedad temporal y la propiedad compartida. Una tercera vía que, pensando más en el transmitente que en el adquirente, ya abrió el legislador central con la reforma de 2003 del Código civil al introducir el contrato de alimentos.

Dichas figuras podrían ser cauce para un crowdfunding inmobiliario: el contrato de alimentos sería un reward (cedo propiedad, a cambio de recompensa no consistente en participaciones ni intereses –prestación de alimentos-); la propiedad compartida y la temporal un caso de equity (pues quien financia obtiene participación en lo financiado con el tipo de condominio que se forma) y la venta a plazos con condición resolutoria un claro supuesto de debt.

El éxito de estas formulas, sin embargo, tiene dos condicionantes: primero, el fiscal, pues el tratamiento de las mismas es considerablemente desventajoso respecto del que puede tener un préstamo hipotecario. En efecto, de las opciones de crowdfunding señaladas, hasta el momento, únicamente las donaciones de padres a hijos han recibido un tratamiento fiscal favorable en algunas CCAA. Pero por el momento, el censo enfitéutico (donde se tributa por el valor de lo acensuado sin deducir capital como en el consignativo), la condición resolutoria (que no disfruta de las ventajas fiscales de la cancelación de la hipoteca) y el derecho de opción (por el que hay que tributar aparte del arriendo y la venta) padecen una clara desventaja fiscal respecto de la hipoteca como forma de financiación habitualmente bancaria.

En segundo lugar, el civil-procesal: la doctrina del Tribunal Supremo sobre la falta de automaticidad de la condición resolutoria, ha colocado a esta en una posición de desventaja procesal respecto de la hipoteca que la hace muy poco atractiva.

Un replanteamiento del tratamiento fiscal y procesal de las figuras civiles no hipotecarias que permiten un acceso a la propiedad sería, por tanto, el camino hacia la entrada de esta financiación en masa en el ámbito de la vivienda.

ENLACES:

RESUMEN LEY 5/2015, DE 27 DE ABRIL

CROWDFUNDING Y ACTUACIÓN NOTARIAL. Salvador García Guardiola

SECCIÓN DOCTRINA

SECCIÓN OPINIÓN

OPOSITAR: RETO Y OPORTUNIDAD

CONSEJOS PARA OPOSITAR CON ÉXITO

PERFIL DE DIEGO VIGIL EN LINKEDIN

SEMINARIO DE HIPOTECARIO EN LA UNIVERSIDAD FRANCISCO DE VITORIA

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: Resúmenes 2002 – 2016. Futuras. Consumo

NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

WEB: Qué ofrecemos NyR, página de inicio Ideario

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

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Palacio de la Aljafería (Zaragoza). Por Misburg3014

Colaboración conjunta de los Notarios y Registradores de Aragón con la Universidad de Zaragoza.

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Envía Diego Vigil de Quiñones

En estos primeros meses del año 2015 se está desarrollando en la Universidad de Zaragoza una actividad académica complementaria dedicada a Derechos Reales y Derecho Inmobiliario Registral. La misma es iniciativa de los Profesores de Derecho civil de la Universidad María Teresa Alonso, Miguel Lacruz y Elena Bellod, y cuenta con la colaboración del Colegio Notarial de Aragón a través de los Notarios Rafael Corral, Tomás García Cano y Miguel Viela, y del Decanato de Aragón del Colegio de Registradores a través de los Registradores Belén Madrazo, Miguel Angel Loriente, Manuel Matas y Diego Vigil de Quiñones.

La actividad se ha ofrecido como un complemento al plan de estudios, por medio del cual profundizar en los conocimientos de Derechos Reales e Hipotecario, materia que ha quedado muy comprimida en nuevo plan de estudios de Grado en Derecho.

Pese a tratarse de una actividad complementaria, voluntaria y extracurricular, ha tenido una gran acogida por parte de un núcleo de alumnos con gran interés en la materia. La colaboración los Profesores es gratuita y los alumnos solo han abonado los gastos materiales o de gestión que ocasiona la actividad. Se ha logrado con ello una actividad fruto de la libre colaboración entre alumnos, profesores y profesionales por puro interés por el saber. La misma constituye un precedente interesante de cooperación entre la Universidad y los Colegios profesionales que permite que la Universidad lidere (como en sus momentos fundacionales hace siglos) el cultivo y la divulgación del conocimiento, no sólo con quienes en cada momento sean profesores o alumnos, sino con toda la sociedad. Actividades como esta podrían ser especialmente interesantes para cubrir las deficiencias que muchos aprecian en los planes de estudios, logrando que sin necesidad de cursar un Máster se perfeccionen determinadas materias necesarias para profesiones o estudios concretos (como son las oposiciones a Notario y Registrador, que requieren un plus de conocimientos en Derechos reales).

Zaragoza. Fachada de la antigua Facultad de Medicina