INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2025

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: LAS PISCINAS SON PARA EL VERANO… Y TAMBIÉN SON INSCRIBIBLES. Por Antonio Oliva Izquierdo.

En la época veraniega, no son pocas las personas que aprovechan para construir en su primera o su segunda residencia una piscina, bien privada o bien comunitaria, en la que poder refrescarse y combatir de este modo las altas temperaturas propias del estío.

Lo cierto es que, la piscina, como toda construcción, es también inscribible en el Registro de la Propiedad como declaración de obra nueva, bien conforme a licencia o bien por consolidación o antigüedad. No en balde, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 10 de diciembre de 2020, publicada en el Boletín Oficial del Estado de 28 de diciembre de 2020, ya se refería a un supuesto de terminación parcial de obras de un edificio y piscina.

En el primero de los casos, es de aplicación el apartado primero del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, cuando dispone que “1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos que acrediten los siguientes extremos: a) el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y b) el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente, salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución obstativa alguna”.

En el segundo de los casos, esto es, el de declaración de obra nueva por antigüedad, será de aplicación el apartado cuarto del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, al establecer que “no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, en el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento: a) Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. b) Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación. c) Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario. La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.

Sin entrar en detenimiento en el análisis pormenorizado de cada uno de estos preceptos, sí conviene examinar qué requisitos son aplicables, según la vía escogida, para inscribir piscinas en el Registro de la Propiedad como declaración de obra nueva bajo licencia o por antigüedad.

En caso de declaración de obra nueva de una piscina bajo licencia, es necesario distinguir según que la obra nueva se halle en construcción o terminada.

Si la piscina cuya declaración de obra nueva bajo licencia se pretende se encuentra en construcción, será suficiente con describir en título público – artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo – la obra nueva – en este caso, la piscina – de forma coincidente con la licencia de obras para la misma – en la que pueden figurar las coordenadas de la porción de suelo que ocupará la edificación, como ocurre en Andalucía – y con el certificado de técnico competente acreditativo del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo, junto con la declaración del titular registral acerca de si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo – artículo 98 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular -.

Si, a diferencia del supuesto anterior, la declaración de obra nueva bajo licencia consistente en la piscina se halla terminada, será preciso, junto con la descripción en título público  – artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo – de la obra nueva de manera coincidente con la licencia de obras y con el certificado técnico anteriores, la aportación de la licencia, declaración responsable o comunicación previa de primera ocupación o utilización prevista por la legislación autonómica, pues solamente con este requisito se garantiza que la construcción reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable, junto con la declaración del titular registral acerca de si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo – artículo 98 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular – y la expresión de las coordenadas de suelo ocupadas por la edificación – artículo 202 de la Ley Hipotecaria -, lo que, de conformidad con la nueva doctrina sentada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de junio de 2025, exige la previa georreferenciación del suelo total de la finca en que se halle por los procedimientos regulados en los  artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.  

Por el contrario, no será preciso ni el seguro decenal – dado que este es únicamente aplicable a las construcciones destinadas a vivienda conforme a los artículos 19, 20 y Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, ni, como regla general, el certificado de eficiencia energética – al tratarse, en la mayoría de los casos, de construcciones deportivas con una superficie útil inferior a quinientos metros cuadrados, conforme al artículo 3.1, letra e, número 10º del Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios a sensu contrario -, ni tampoco, como norma general, el Libro del Edificio, al ser las piscinas privadas construcciones destinadas a un uso distinto del de vivienda – lo que las excluye del ámbito de aplicación de la mayoría de las normas autonómicas que regulan el Libro del Edificio dentro de su ámbito territorial -, que presentan, además, en la mayoría de los casos, una escasa entidad constructiva y sencillez técnica, desarrollada en una sola planta, que no reviste, de forma eventual o permanente, de carácter residencial ni público – letra a) del apartado 2 del artículo 2 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -; siendo, en todo caso, el requisito de la escasa entidad constructiva un concepto jurídico indeterminado que no puede ser apreciado por el Registrador en el seno del procedimiento registral, sino que, al implicar un juicio de valor de carácter técnico, ha de ser apreciado por el mismo – Resolución de 18 de enero de 2017, entre otras -.

En caso de declaración de obra nueva de una piscina por antigüedad, los requisitos son menores. La obra podrá tener acceso al Registro de la Propiedad siempre que se describa en el título público – notarial, judicial o administrativo, conforme a los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento de desarrollo – de forma coincidente con alguno de los cuatro medios prevenidos en la legislación urbanística estatal para poder acreditar la realidad de la obra, esto es, certificación municipal, certificación de técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca. Así mismo, por cualquiera de estos cuatro medios, que son complementarios entre sí, deberá acreditarse la terminación de la obra en fecha determinada, con una antigüedad suficiente para que, conforme a la legislación urbanística estatal, hayan prescrito las acciones de reposición de la legalidad urbanística. Nótese que esta antigüedad variará dependiendo del plazo de prescripción de las referidas acciones de reposición de la legalidad urbanística previsto en la legislación de cada Comunidad Autonómica o, en su caso, Ciudad Autónoma.

Además de lo anterior, será preciso, por aplicación del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, expresar las coordenadas de la porción de suelo ocupada por la edificación, lo que, de conformidad con la nueva doctrina sentada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 24 de junio de 2025, requiere la previa georreferenciación del suelo total de la finca en que se ubica por los procedimientos regulados en los  artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

De igual modo, y ante el cierre registral que, según la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, previene el artículo 98 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, será necesario que el titular registral de la finca declarante de la obra nueva, manifieste, en el título público en que se declare o en instancia que acompañe al mismo, si se ha realizado o no en la finca alguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Por el contrario, y conforme a la legislación vigente, no será aplicable a las declaraciones de obra nueva de piscinas por antigüedad el requisito del seguro decenal, dado que este es únicamente aplicable a las construcciones destinadas a vivienda – artículos 19, 20 y Disposición adicional segunda de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación -.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Comunicación electrónica de nacimientos desde centros sanitarios:

Instrucción de la DGSJFP modifica la de 9 de octubre de 2015 en cuanto al reconocimiento de filiación por mujeres no casadas entre sí, pero que sean pareja.

Acontecimientos de interés público excepcional 

Real Decreto-ley 8/2025, de 8 de julio, por el que se declaran diversas iniciativas y programas como acontecimientos de excepcional interés público a los efectos de que se les pueda aplicar beneficios fiscales, indicando su duración y alcance.

Registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia

Real Decreto 607/2025, de 8 de julio, por el que se modifica el Real Decreto 95/2009, de 6 de febrero, por el que se regula el Sistema de registros administrativos de apoyo a la Administración de Justicia: realiza cambios en el sistema de registros administrativos de apoyo a la justicia en España, adaptándolo a la normativa europea para el intercambio de información penal. Se hacen referencias al Registro Central de Menores. Amplía el acceso a los registros a la policía local y autonómica, así como a instituciones penitenciarias. Se modifican los procesos de cancelación y actualización de antecedentes. Certificados negativos. del Registro Central de Penados y del Registro Central de Delincuentes Sexuales y de Trata de Seres Humanos.

Tratados internacionales

Últimas comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte

Mauritania: convenio en materia civil y mercantil

Entrada en vigor del Convenio relativo a la asistencia judicial en el ámbito civil y mercantil entre el Reino de España y la República Islámica de Mauritania- Regula el reconocimiento de documentos públicos. Exención de legalización.

Eficiencia energética Edificios: técnico competente

Real Decreto 659/2025, de 22 de julio: Se modifica el Real Decreto que la regula para determinar qué técnicos pueden certificar acerca de dicha eficiencia energética y crear un registro centralizados de dichos técnicos.

Convenio Económico Navarra

Ley 4/2025, de 24 de julio por la que se adapta el Convenio a los nuevos: Impuesto Complementario, Impuesto sobre el margen de intereses y comisiones e Impuesto sobre los Líquidos para Cigarrillos Electrónicos. Se amplía el ámbito de competencias normativas en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Seguro vehículos a motor

Ley 5/2025, de 24 de julio, por la que se modifican el texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor: Esta ley amplía el concepto de vehículo a motor que ya no se limita a aquellos con autorización administrativa para circular, con un periodo transitorio de seis meses para suscribir el seguro obligatorio de responsabilidad civil. Crea también un seguro obligatorio de responsabilidad civil para los vehículos personales ligeros, no incluidos dentro del concepto legal de vehículo a motor.

Canarias: modificación del régimen económico y fiscal. Correos.

Ley 6/2025, de 28 de julio: Esta Ley regula las inversiones en elementos patrimoniales afectos a la actividad de arrendamiento de vivienda, permitiendo la materialización de la RIC en la adquisición y, en su caso, construcción de bienes inmuebles situados en Canarias, siempre que se destinen al arrendamiento de vivienda habitual. Una disposición final amplía hasta el 1 de enero de 2031 la designación de Correos y Telégrafos como operador designado por el Estado para prestar el servicio postal universal y determina los servicios de interés económico general que ha de prestar.

Incremento del permiso parental

Real Decreto-ley 9/2025, de 29 de julio: Esta reforma aumenta en tres semanas el permiso parental (de 16 a 19 semanas), con efectos retroactivos a agosto de 2024, con subsidio de la Seguridad Social para mantener la percepción de los ingresos ordinarios durante las 19 semanas, con especial trato para las familias monoparentales. Modifica, para ello, el Estatuto de los Trabajadores, el Estatuto Básico del Empleado Público y la Ley General de la Seguridad Social.

Ir al archivo especial.

Reformas del Reglamento del Congreso de los Diputados 

Son dos reformas publicadas el mismo día. Por la primera, se amplían los casos en los que se permite el voto telemático y se dictan normas para prevenir actitudes incorrectas por parte de algunos periodistas. Por la segunda, se adapta el texto del Reglamento al lenguaje inclusivo de género y no sexista, empezando por el título.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Se ha publicado Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (fiestas en viviendas, oferta turística ilegal, conciliación de la vida laboral y familiar), Cataluña (impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos). Extremadura (planeamiento urbanístico, energía y función pública). La Rioja (cuidados paliativos, paisaje) y Navarra (vivienda asequible).

TRIBUNALES

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se ha publicado Sentencias relativas a: Ejercicio de la patria potestad, Reglamento del Parlamento de La Rioja, Cláusula préstamo hipotecario anulada: costas, Covid y legislación autonómica, Moción de censura municipal, Conflicto Gobierno – Senado: ISD, Cataluña: delegación de voto, Ley de Amnistía.

 Y admitido recursos relativos a: Cantabria: memoria histórica; ITPAJD: Valor de referencia; Menores emigrantes no acompañados, Galicia: tributos cedidos

SECCIÓN II.

Concurso de Registros 322

RESULTADO PROVISIONAL 5 DE AGOSTO

Ver archivo de concursos.

Jubilaciones y excedencias 

Se declara la jubilación de:

Ana María del Carmen Arias Romero, registradora de la propiedad de Barcelona n.º 6.

Jesús Víctor Muro Villalón, registrador mercantil de Málaga II.

Juan Manuel Llopis Giner, registrador de la propiedad de Rivas-Vaciamadrid.

Manuel García-Serna Colomina, registrador de la propiedad d’Alacant/Alicante n.º 5.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

268.**  269   y 270, 274, 275, 276 DERECHO DE SUPERFICIE SOBRE FINCAS ENTERAS Y SOBRE PARTE DE OTRAS FINCAS: CUÁNDO GEORREFERENCIACIÓN

La inscripción del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciación. Si afecta parcialmente a una finca, sí que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitación, será necesaria la georreferenciación de toda la finca.

271.** PRESENTACIÓN EXTEMPORANEA DE LA APROBACIÓN JUDICIAL DE PARTICIÓN DE HERENCIA CON DEFENSOR JUDICIAL.

En el recurso gubernativo no deben tenerse en cuenta documentos que no se hayan presentado al tiempo de la calificación registral, como sucede en este caso con la aprobación judicial de las operaciones particionales en la que intervenía el defensor judicial de una persona con discapacidad, que era preceptiva y no se aportó con el título inscribible pero sí en el recurso.

272.()  y 305 INEXACTITUD NOTA SIMPLE: NO ES CAUSA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA

En el caso excepcional de esta resolución, en que existe presentada una expropiación, es exigible la georreferenciación de la finca para inscribir la venta de una participación indivisa de la misma. La circunstancia de que la nota simple informativa no refleje la existencia de una hipoteca no es causa legal para cancelarla y si hay una segregación debe arrastrarse

278.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE CANTIDAD

La anotación preventiva de demanda se configura como un asiento en el Registro de eficacia temporal para garantizar el ejercicio de una acción que puede llegar a tener alguna trascendencia registral y así evitar la inutilidad del fallo, haciendo posible su ejecución. Por tanto, no procede cuando lo que se reclama es el pago de una cantidad.

280.** DOBLE INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE SU EXISTENCIA

Requisitos para tramitar el expediente de doble inmatriculación. El Registrador debe tener en cuenta los indicios que resulten de la instancia por la que se solicita la iniciación del expediente, lo que resulta del Registro y el análisis de las georreferenciaciones implicadas. La denegación tiene que estar suficientemente motivada y actuar con el mismo rigor que en los casos de identidad de la finca en una inmatriculación o en los excesos de cabida.

281.* INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE IDENTIDAD FINCA

Las dudas sobre la identidad de la finca en una inmatriculación del 205 LH no pueden limitarse a la existencia de alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca, sino que habrá de expresar de modo motivado que a juicio del registrador no existe la identidad exigida por la Ley, justificando las dudas fundadas sobre ella.

282.**  TRACTO INTERRUMPIDO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO. TITULO AD HOC

El expediente de reanudación de tracto regulado en el artículo 208 LH no puede basarse en un título meramente instrumental y creado ad hoc para fundamentar el expediente. Si los titulares han adquirido de los herederos del titular registral, lo que procede es documentar dicha transmisión y no un expediente de reanudar el tracto.

283.** MALLORCA: DONACIÓN CON PACTO SUCESORIO DE DEFINICIÓN DE LEGITIMA: ALCANCE DE LA EXTINCIÓN POR MUTUO DISENSO 

La resolución por mutuo acuerdo del pacto de definición (arts 38 y 42 Ley Balear 8/2022 de 11 de noviembre) deja sin efecto la definición o renuncia a la legítima futura y también la atribución patrimonial que se llevó a cabo en consideración a ella.

284.** ELEVACIÓN A PÚBLICO POR CONTADOR: INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS DEL VENDEDOR FALLECIDO

La elevación a público de un documento privado de compraventa tras el fallecimiento de uno de los firmantes debe hacerse necesariamente con la intervención de todos sus herederos. La falta de alguno no puede ser suplida por el contador partidor (se trata de un acto totalmente ajeno a la partición por lo que excede de sus facultades)

286.*** VIVIENDA EN CONSTRUCCIÓN Y VIVIENDA FAMILIAR: CONSENTIMIENTO A LA HIPOTECA POR CONSORTE

La finalidad de la norma del artículo 1320 del Código Civil es proteger la vivienda que es la habitual de la familia al tiempo del acto dispositivo y no la que vaya a ocuparse con tal carácter en el futuro, por lo que no es exigible la manifestación en una hipoteca de una edificación en construcción. Esta afirmación es compatible con la manifestación del deudor de que es su vivienda habitual por exigencia de los arts. 21 y 129 LH, ya que se entiende que se refiere a una declaración de futuro.

287.** TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE SOBRE DIVISIÓN DE COSA COMÚN DESCONECTADA DEL CONVENIO REGULADOR

No es inscribible una transación judicial dirigida a disolver una comunidad de bienes (privativos), desconectada del convenio regulador de divorcio.

288.*** VENTA DE FINCA URBANA COLINDANTE CON MONTE VECINAL: NOTIFICACIÓN ADMINISTRACIÓN A EFECTOS TANTEO/RETRACTO (GALICIA)

El ámbito objetivo del derecho de retracto a favor de comunidades de montes vecinales en mano común de Galicia, no incluye terrenos de naturaleza mixta, rústica/urbana.

289.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO POSITIVO: ACREDITACIÓN. CANARIAS.

Aunque sea posible, teóricamente, la concesión de licencias por efecto del silencio positivo administrativo, sin embargo, de conformidad con la legislación básica estatal, será necesario un pronunciamiento municipal expreso sobre la concesión de dicha licencia.

290.⇒⇒⇒ INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO

En un expediente del art.199 en que la administración se opone por invadir una via pecuaria entiende la DG que procede inscribir: “por no estar delimitada con precisión la vía pecuaria y su relación con la finca registral objeto del expediente, al ser dudoso el trazado de la vía pecuaria en el Visor del Instituto Cartográfico Valenciano, y porque la inscripción de la misma permite a la Administración ejercitar, con mayor seguridad, las acciones tendentes a la recuperación del dominio público en su caso usurpado, al poder ubicar la finca invasora sobre la cartografía y conocer con exactitud al titular registral que ha de participar en el expediente de deslinde parcial.”

En esta interesantísima resolución La DG además para clarificar las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del art. 199 LH distinguen los supuestos siguientes:

1. a) Respecto a fincas colindantes con DOMINIO PÚBLICO DESLINDADO Y GEORREFERENCIADO: el registrador denegará la tramitación del expediente del art. 199, expresando en su nota de calificación negativa que la invasión deriva del contraste, en la aplicación gráfica registral, entre la georreferenciación aportada y la capa gráfica que contenga el deslinde formalmente aprobado de tal dominio público.
2. b) Respecto a las FINCAS COLINDANTES CON DOMINIO PÚBLICO, CUYO DESLINDE NO CONSTA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones:
3. i) que el expediente de dominio esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público, deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciadode la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde;
4. ii) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciadode la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el art. 199 LH, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud. El plazo para presentar oposición no es preclusivo, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días del art. 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca. Por lo que, si puede admitirse una alegación formulada fuera de ese plazo, es admisible también solicitar su prórroga, por igual duración, para poder concluir la alegación y que pueda ser estimada por el registrador, en su caso;

iii) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al art. 9.a) LH, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho. 

291.* HIPOTECA: INSCRIPCIÓN DE CLÁUSULAS DE CARÁCTER PERSONAL U OBLIGACIONAL (domicilio notificaciones, fórmula matemática cálculo cuotas y amortización anticipada)

Se analizan el carácter real o personal de diferentes clausulas en una hipoteca: Considera personales la determinación de domicilios, correos electrónicos etc y forma de hacer comunicaciones (diferentes del domicilio establecido para los procedimientos de ejecución), y la cláusula relativa a la amortización anticipada; pero considera de trascendencia real, las fórmulas para la determinación de los intereses y en general las que sean precisas para la liquidación de la deuda.

292.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales.

293.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Procede la denegación del NRA si del tenor literal de los estatutos se impone la obligación de destinar las viviendas a domicilio personal del respectivo propietario

294, 295 y 296.** HIPOTECA CAMBIARIA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD TRAS NOTA DE EXPEDICIÓN CERTIFICACIÓN CARGAS PARA EJECUCIÓN 

No cabe cancelar una hipoteca respecto de la que se ha pactado una caducidad convencional, aunque haya transcurrido el plazo, si aparece novada en el registro y con nota de haberse expedido certificación de dominio y cargas.

297.* DOBLE INMATRICULACIÓN: OPOSICIÓN DE UNO DE LOS TITULARES

El afectado por un expediente de jurisdicción voluntaria de doble inmatriculación no puede interponer recurso contra la iniciación del expediente, sin perjuicio de que pueda oponerse en la preceptiva comparecencia ante el Registrador o no acudir, en cuyo caso el expediente finaliza de forma negativa.

298.** CONSTANCIA REGISTRAL DE LA REFERENCIA CATASTRAL: DUDAS IDENTIDAD FINCA

Para que pueda acceder al Registro una determinada referencia catastral, la certificación catastral ha de ser calificada por el registrador, quien procederá a su reflejo si en los términos previstos en el art. 45 TR de la Ley del Catastro Inmobiliario existe correspondencia entre la finca objeto de la certificación y la que consta inscrita.

299.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN BASADA EN SENTENCIAS CONTRARIAS A LA PRETENSIÓN DEL PROMOTOR DEL ART. 199 LH 

La existencia de diversas sentencias sobre la delimitación de las fincas, desestimando la pretensión del promotor del expediente del art. 199 LH, hace evidente la existencia de una controversia que no puede ser resuelta en sede de dicho procedimiento.

301.* VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA (ANDALUCÍA) SIN LICENCIA

En una venta de una parcela por cuotas indivisas en Andalucía se confirma la necesidad de aportar licencia de división: Puede haber, como ocurre en este caso, actos o negocios que presenten elementos indiciarios de parcelación que no se traten por la vía procedimental del art. 79 RD 1093/1997, sino someterse al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad.

302.** DONACIÓN CON RESERVA DE LA FACULTAD DE DISPONER: NATURALEZA REAL O PERSONAL 

La reserva de la facultad de disponer en una donación (art. 639 Cc) tiene naturaleza real y debe tratarse como una condición resolutoria que afecta al dominio del donatario pues es una facultad ejercitable erga omnes. En consecuencia, debe hacerse constar como carga en la publicidad registral y no como mención.

303.() OBRA NUEVA QUE, POR SIMPLE APRECIACIÓN VISUAL DE ORTOFOTOGRAFÍA, INVADE CAMINO PÚBLICO Y FINCA COLINDANTE

Las objeciones del registrador, expuestas al inicio del expediente del art 199 LH basadas en la apreciación visual de la cata de ortografía, no pueden paralizar la tramitación del 199 LH, para ello han de ser de tal entidad que, previsiblemente, no puedan solventarse durante su desarrollo.

305.* GEORREFERENCIACIÓN DE FINCA PARCIALMENTE EXPROPIADA. INEXACTITUD NOTA SIMPLE: NO ES CAUSA DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA.

En el caso excepcional de esta resolución, en que existe presentada una expropiación, es exigible la georreferenciación de la finca para inscribir la venta de una participación indivisa de la misma. La circunstancia de que la nota simple informativa no refleje la existencia de una hipoteca no es causa legal para cancelarla y si hay una segregación debe arrastrarse

307.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN PERMUTA. DISTINCIÓN DE PLAZOS (DE PRESCRIPCIÓN Y DE CADUCIDAD)

El art 82.5 de la LH no es aplicable a las condiciones resolutorias que no sean en garantía del precio aplazado. Tampoco resulta aplicable el párrafo primero de la regla octava del art 210.1 LH, pues la condición resolutoria pactada no es uno de los derechos mencionados en dicho párrafo (derechos de modificación jurídica). Solo procede la cancelación (a) mediante las reglas ordinarias (consentimiento del titular o resolución judicial); (b) 20 años cuando conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía; o (c) mediante expediente de liberación de cargas regulado en las reglas primera a séptima del mismo artículo 210.1 LH.

308.*** GEORREFERENCIACIÓN: CAUSAS DE DENEGACIÓN DE INICIO EXPEDIENTE REGISTRAL. GEORREFERENCIACIÓN PARCIAL

La presente resolución determina los supuestos en que el registrador puede denegar la tramitación del expediente del art. 199 LH:

1. a) Que la georreferenciación aportada por el promotor y cuya inscripción solicita invada otra georreferenciación que ya conste inscrita para otra finca registral.
2. b) Que invada la delimitación del dominio público deslindado, incluso aunque dicho dominio público no estuviera debidamente inmatriculado.
3. c) Que claramente altere la identidad de la finca inscrita

En los demás casos, si tiene dudas razonables, debe tramitar dicho procedimiento para poder resolverlas. Y tanto si suspende, como si deniega la pretensión inicial, siempre es posible que el promotor pida la inscripción parcial reducida, es decir, de un recinto recortado o más pequeño (nunca más grande), que el que se contenía en su pretensión inicial, que fue el que motivó asiento de presentación, y por el que tiene ganada la prioridad mientras dure el asiento de presentación.

309.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Procede la denegación del NRA si del tenor literal de los estatutos se impone la obligación de destinar las viviendas a “hogar de sus propietarios o inquilinos”.

310.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: FALTA COINCIDENCIA ENTRE LA DESCRIPCIÓN ESCRITURA Y LA DEL CATASTRO

En casos excepcionales (inconsistencia catastral, de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de ésta, o los errores en la fijación de linderos o caminos) debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia. Pero para ello ha de aportarse la georreferenciación concreta de la finca a inmatricular. En los demás casos, la finca debe ser coincidente con la parcela catastral. Es necesaria la notificación al monte vecinal colindante a los efectos del retracto legal, salvo que de la geometría no resulta ser colindante

311.* FORMAS DE NOTIFICACIÓN DE ESCRITURAS A AYUNTAMIENTO A EFECTOS PLUSVALÍA MUNICIPAL

La falta de comunicación del devengo del Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana provoca suspensión del plazo para calificar hasta su acreditación. Un documento presentado en Correos donde se señala que a los efectos de liquidar el impuesto se remite la escritura no es suficiente para entender cumplido el requisito.

312.** HERENCIA. IUS TRANSMISIONIS SIN INTERVENCIÓN DE LA VIUDA

En la herencia del primer causante deben intervenir, junto con los transmisarios, los legitimarios del transmitente, y entre ellos el cónyuge viudo.

313.*** VIVIENDA DÚPLEX: RECTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN EN OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL. INTERVENCIÓN PRESIDENTE COMUNIDAD

Cabe modificar la descripción de un elemento privativo erróneamente descrito en la división horizontal, aun cuando involucre a elementos comunes, siempre que exista consentimiento material unánime de la comunidad de propietarios, interviniendo en el otorgamiento de la escritura el Presidente de la comunidad y los titulares afectados. No obstante, es necesario acreditar, con arreglo al régimen de las obras nuevas, que estamos ante una errónea descripción de elementos constructivos y no ante una ampliación posterior de la obra.

314.** GEORREFERENCIACIÓN: DELIMITACIÓN DE ESPACIOS COMUNES Y PRIVATIVOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO

Las cuestiones relativas a la propiedad de los elementos privativos o comunes de una propiedad horizontal de hecho deben resolverse en sede propiedad horizontal y no en un procedimiento del art. 199 LH.

El régimen de propiedad horizontal es el adecuado para regular las situaciones en las que se produce una coexistencia entre derechos de propiedad individual y copropiedad sobre elementos comunes, como en el caso que nos ocupa, aunque no esté constituida formalmente, pues, según reiterada doctrina de la DG, la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal presupone la existencia de un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre los diferentes pisos o locales de un edificio susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común o a la vía pública, derecho que lleva como anejo un derecho inseparable de copropiedad sobre los elementos comunes, quedando constituido este régimen, entre otros supuestos, desde el momento mismo en el que los elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a diferentes personas .

316.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CADUCADA: INCRIPCIÓN DIRECTA DE LA ADJUDICACIÓN SIN CANCELAR CARGAS POSTERIORES

En una adjudicación derivada de una ejecución (en este caso un procedimiento administrativo de la Agencia Tributaria) procede la inscripción de la certificación de adjudicación, aunque no puedan cancelarse las cargas posteriores por estar la anotación caducada. No es necesario solicitud de inscripción parcial.

317.** INMATRICULACIÓN VIVIENDA EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Reitera la doctrina de que cabe inmatricular una sola vivienda privativa de una división horizontal siempre que el titulo contenga la descripción de la finca sobre la que se asienta la división horizontal y la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca coincidente con su descripción.

Reitera la doctrina recogida en las RR 19/12/2019,  24/04/1998,  13/02/2014,  13/07/2017,  12/12/2019  y 26/06/2024

318.* EMBARGO CONTRA BIEN GANANCIAL DE HERENCIA YACENTE. 

Se reitera la doctrina sobre los requisitos para anotar el embargo en procedimientos contra herencia yacente y cuando se trata de un bien ganancial estando la sociedad disuelta no liquidada.

319.** EXTINCIÓN DE CONDOMINIO SOBRE FINCA PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL: INTERVENCIÓN DE AMBOS CÓNYUGES

La extinción de condominio cunado la participación proindiviso es ganancial requiere la intervención de ambos cónyuges.

320.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS SOBRE EL DESTINO DE LAS FINCAS A VIVIENDA.

Procede la denegación del NRA si del tenor literal de los estatutos se impone la obligación de destinar los apartamentos a viviendas.

321.* NRU ALQUILER: PRESENTACIÓN EN REGISTRO INCOMPETENTE.

La solicitud del NRU se ha de presentar en el registro donde esté inscrita la finca.

322.** EXPROPIACIÓN SIN CONSIGNAR DIFERENCIA ENTRE IMPORTE PAGADO Y JUSTIPRECIO FIJADO POR JURADO TERRITORIAL

Cabe una interpretación teleológica del artículo 26.3 del Real Decreto 1093/1997, permitiendo la inscripción de la expropiación supeditada al previo pago o consignación de la cantidad fijada en la aprobación administrativa del proyecto, pero este artículo es excepcional y su aplicación debe ser cautelosa. En el presente caso, resulta exigible el pago o consignación del precio fijado mediante resolución del Jurado de Expropiación, no el inicial establecido en la hoja de aprecio.

323.*** PRÉSTAMO HIPOTECARIO A ENTIDAD MERCANTIL. COPRESTATARIO PERSONA FÍSICA NO BENEFICIARIO. APLICABILIDAD DE LA LEY 5/2019 O DE LA LEY 2/2009. RETENCIÓN DE PARTE DEL PRÉSTAMO Y USURA. INTERMEDIARIOS FINANCIEROS

Es de plena aplicación la ley 5/2019 (y no la ley 2/2009) a los préstamos empresariales de personas físicas no consumidoras cuando éstas sean co-prestatarias solidarias no receptoras del préstamo. Las retenciones de la cantidad prestada por el prestamista, si están identificadas y justificadas por su relación con el préstamo, excluyen la aplicación de la Ley de 23 de julio de 1908 de represión de la usura. Si interviene un intermediario financiero es necesario expresar que está inscrito en el correspondiente registro estatal, pero no que su seguro esté en vigor.

324.** EFICACIA ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CANCELADA POR CADUCIDAD

No procede la cancelación de caras posterior en un procedimiento de ejecución cunado la anotación ya está caducada (en esta caso además cancelada formalmente)

325.*** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN UN LOCAL 

No se puede asignar el NRA a una finca que consta en el registro como local comercial sin inscribir previamente el cambio de uso.

326.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD

Aunque  la Dg considera que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y, por tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas por el art 28 de la Ley de Suelo, entiende en este caso, dado el carácter no contradictorio del procedimiento registral y el hecho de que se trate de actuaciones interiores que, en muchos casos, solo podrán ser conocidas por el Ayuntamiento tras su comunicación registral, como primer signo exterior, deben matizarse los requisitos regulados por el artículo 28.4 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, para admitir únicamente, como medio de prueba del carácter consolidado del cambio de uso o destino de fincas integradas en edificios ya declarados, el oportuno certificado del órgano administrativo competente en materia de disciplina urbanística.

328.** PROHIBICIÓN PENAL DE DISPONER ANTERIOR A LA VENTA PERO PRESENTADA DESPUÉS

No puede inscribirse una compraventa cuando, estando presentada y pendiente de inscripción, se presenta prohibición de disponer ordenada en causa penal con fecha anterior a la escritura de compre. Principio de prioridad versus principio de legalidad. El defecto es subsanable

En esta Resolución la DG hace un resumen de su doctrina actual sobre la naturaleza y alcance de las distintas modalidades de prohibiciones de disponer.

*ver R. 25-II-2025

329.*** PATRIMONIO PROTEGIDO DISCAPAZ Y SISTEMAS AUTOTUTELA O ASISTENCIA: DISPOSICIÓN SIN AUTORIZACIÓN JUDICIAL

La modificación del órgano de administración de un patrimonio protegido, pasando de cuatro hijos de la beneficiaria al nombramiento como administradora de la propia beneficiaria no determina que necesariamente haya de entenderse modificada, simultáneamente, la forma de administración de este patrimonio y por tanto pueda entenderse que queda inaplicable la cláusula que requiere la autorización judicial para aquellos actos que, según las leyes, la requieran, en aplicación de las normas del Derecho Civil sobre la tutela (hoy curatela…).

330.* INSCRIPCIÓN REPRESENTACIÓN GRÁFICA: OPOSICIÓN BASADA EN INFORME TÉCNICO

En un expediente del artículo 199 LH la documentación suscrita por un técnico es suficiente para justificar la oposición del colindante y la denegación de la inscripción.

331.*** RECTIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA INSCRITA REALIZADA UNILATERALMENTE POR EL COMPRADOR

Se pretende la modificación de una base gráfica inscrita mediante un 199.: Entiende la DG que el comprador de una finca no puede alterar unilateralmente la georreferenciación que se incorporó a la escritura de compra y se inscribió en el Registro de la Propiedad sin la concurrencia de la parte vendedora. Es decir que es posible rectificar una base grafica errónea e inscrita pero con intervención de los que otorgaron el negocio jurídico que dio lugar a la inscripción.

Admite que el promoverte tiene derecho a conocer el expediente completo incluyendo las alegaciones del colindante oponente, salvo que el registrador motive razones de protección de datos.

332.* LICENCIA MUNICIPAL DE SEGREGACIÓN CON SUPERFICIE DISCREPANTE DE LA REGISTRAL Y LA CATASTRAL

La segregación efectivamente practicada tiene que ser coincidente con la licencia.

333.⇒⇒⇒ OBRA NUEVA Y GEORREFERENCIACIÓN DE TODA LA FINCA. FINCA RÚSTICA EN CATASTRO Y URBANA EN REGISTRO Y TITULO. VÍAS PECUARIAS

Extensa resolución de la que podemos extraer varias conclusiones:

1. constituye un presupuesto esencial para toda inscripción de obra nueva la previa georreferenciación de la finca, con independencia de que la edificación ocupe la totalidad de la superficie de la finca o se encuentre adosada a un lindero, incluso en el caso de que el registrador no aprecie dudas en cuanto a su concreta ubicación.
2. Cabe la inscripción parcial cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas o derechos o cuando la escritura comprenda diferentes negocios jurídicos, siempre que no se derive perjuicio para nadie o se desnaturalice el negocio.
3. El registrador puede cambiar la calificación urbanística de la parcela a la vista de los elementos de juicio para ello, aunque no se rectifique en el título la naturaleza de la finca.
4. El juicio de correspondencia catastral con la finca hecho en la escritura al amparo del art. 18 TRLCI es a los exclusivos efectos catastrales. El Registrador, al encontrarse con una declaración en este sentido debe presumir la discordancia, pero no impide que éste analice la georreferenciación, llegando a una conclusión en uno u otro sentido.
5. Si el registrador aprecia la posible invasión de dominio público, no puede exigirse al interesado que aporte un certificado, sino que procede tramitar procedimiento del art. 199 LH, con posible intervención de la Administración.

335.** GEORREFERENCIACIÓN CON OPOSICIÓN POR INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO. PLAZO PARA QUE EL REGISTRADOR DECIDA SI INICIA O NO EL EXPEDIENTE DEL ART 199

Cuando el deslinde del dominio público supuestamente invadido no conste en el Registro, la registradora deberá requerir a la Administración si el expediente de deslinde está iniciado.

Para decidir si inicia o no el expediente del art. 199, la registradora dispone de un plazo de 15 días hábiles.

Similar a la R. 290 R. de 12 de junio de 2025 de este mismo informe.

336.*** ANOTACION DE CRÉDITO REFACCIONARIO DESPUÉS DE TERMINADAS LAS OBRAS

No cabe la práctica de una Anotación de Crédito Refaccionario si ya consta en el Registro la finalización de las obras.

337.** NOVACIÓN HIPOTECA EN TRANSACCIÓN JUDICIAL: ELEVACIÓN A PÚBLICO DEL ACUERDO HOMOLOGADO

No cabe novar una hipoteca en un acuerdo transaccional (las partes desisten del procedimiento, suprimiendo la cláusula suelo y modificando el diferencial del interés) homologado judicialmente si no que ha de elevarse a público.

338.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad resulta la prohibición expresa de utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

339.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS. CALIFICACIÓN ADMINISTRATIVA DE LA FINCA.

Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad establecen la prohibición de alquiler turístico, aunque se haya obtenido con anterioridad la calificación administrativa sobre el carácter turístico de la vivienda.

340.** RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL HINDÚ

En el Derecho indio no existe propiamente un régimen de bienes del matrimonio, por lo que cada cónyuge conserva la propiedad privativa de sus bienes adquiridos por cualquier título constante el matrimonio y los conservan sin limitaciones una vez disuelto, por lo que el Registrador puede exigir que conste en la escritura la cuota que corresponde a cada uno de los adquirientes del bien objeto de inscripción, conforme al art 54 RH.

341.*** EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN DE FINCAS: NOTIFICACIONES A DESCONOCIDOS HEREDEROS, AL AYUNTAMIENTO, Y A LA COMUNIDAD HORIZONTAL DE PROPIETARIOS.

Resolución que trata la forma de hacer las notificaciones en un expediente del 203 para inmatricular: En todos los casos debe de hacerse un doble intento de notificación, que en ningún caso tiene que ser por el notario personalmente, bastando que se envíe la notificación por Correos con doble intento, y luego, finalmente, mediante la publicación de un Edicto en el BOE

1. las notificaciones a los herederos de los fallecidos transmitentes, de no ser conocidos, debe de hacerse por edictos en el BOE, aunque el anuncio tiene que ser dirigido a ellos nominativamente (es decir “a desconocidos herederos de…”);
2. la notificación al Ayuntamiento debe ser personal y no mediante edictos colocados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento;
3. las notificaciones a una Comunidad de Propietarios en propiedad horizontal, deben de dirigirse a su presidente y no a alguno de los comuneros, aunque sean mayoritarios.

342.*** TRACTO SUCESIVO TRAS FUSIÓN POR ABSORCIÓN 

La inscripción de transmisión de fincas llevada a cabo por parte de una sociedad absorbente exige la previa inscripción de aquellas como consecuencia de la exigencia del principio de tracto sucesivo.

344.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN UN EDIFICIO CON ESTATUTOS PROHIBITIVOS

Procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad establecen la prohibición de destino “comercial” de las viviendas, aunque se haya obtenido con anterioridad la calificación administrativa sobre el carácter turístico de la vivienda.

345.** TANTEO Y RETRACTO ADVO A FAVOR GENERALITAT VALENCIANA: NOTA MARGINAL PARA POSTERIORES TRANSMISIONES

Se pretende la cancelación de una nota marginal practicada conforme al párrafo a) del artículo 10.1 del Decreto-ley 6/2020, de 5 de junio, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana que recogía los derechos de tanteo y retracto en las transmisores de viviendas adquiridas por dación en pago, ejecución hipotecaria, etc.. La DG entiende que no procede aun cuando se aporta una certificación de la Generalitat de que no va a ejercitar tales derechos, porque esto no significa que estos derechos hayan quedado extinguidos.

Hoy la Ley en que se amparaba esa nota ha sido derogada por Ley 5/2025, de 30 de mayo, (que entró en vigor el día 15 de junio de 2025) y reduce ahora este derecho a las viviendas de protección pública en los arts 50 y ss de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana

346.** BIENES PRIVATIVOS EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO APROBADO EN SENTENCIA

No cabe adjudicar bienes privativos (finca rústica) de un solo cónyuge al otro en un convenio regulador de divorcio.

347.*** USUFRUCTO SUCESIVO GANANCIAL Y FALLECIMIENTO DE UN CÓNYUGE: ¿LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES?

Estando inscrito un usufructo con carácter ganancial y sucesivo a favor de los dos cónyuges y fallecido uno de ellos, cabe inscribir una hipoteca constituida por el nudo propietario y el cónyuge sobreviviente sin necesidad de intervención de los herederos del premuerto.  El usufructo constituido con carácter ganancial y sucesivo a favor de los dos cónyuges pasará al cónyuge supérstite tras el fallecimiento del otro y quedará excluido de la liquidación de gananciales

348.* DISOLUCIÓN DE CONDOMINIO POR DIVORCIO CON DONACIÓN DE FINCA A LOS HIJOS Y RESERVA DE USUFRUCTO A LA MADRE

La donación de la nuda propiedad de la vivienda a un hijo efectuada en convenio regulador requiere su aceptación por el donatario en escritura pública

349.* COMPRA DE FINCA GRAVADA Y EXPROPIACIÓN PARCIAL PREVIA.

Si está presentada una expropiación previa a una compraventa, la inscripción de ésta queda condicionada al resultado del documento expropiatorio presentado previamente: Si se inscribe, podría ser necesario rectificar la superficie del resto, y si no se inscribe o caduca, la compraventa podría registrarse con la descripción actual. Existiendo cargas no cabe inscribir la finca libre de ellas por el hecho de que se diera una nota simple incorrecta.

350.() SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE FINCAS EXISTIENDO DUDAS DE COINCIDENCIA.

Reitera la doctrina del Centro Directivo que señala que si el registrador tiene, no la certeza, pero sí dudas fundadas de que la finca que se pretende inmatricular por vía del artículo 205LH pueda invadir fincas ya inmatriculadas, debe disipar o confirmar tales dudas iniciando un expediente del artículo 199 LH.

353.*** ANTICRESIS SOBRE UNA CUOTA DEL 75% DE LA FINCA.

Es posible constituir un derecho de anticresis sobre el 75 % del pleno dominio de un inmueble siempre y cuando conste el consentimiento de todos los cotitulares del bien y se regule el destino de los frutos no incluidos en la anticresis

354.** PARTICIÓN DE HERENCIA. PAGO EN METÁLICO DE LEGÍTIMAS Y ENTREGA DE LEGADO SIN INTERVENCIÓN DE LAS LEGITIMARIAS.

En el derecho común la legitima es pars bonorum por lo que en los casos de pago en metálico de las legítimas se debe acreditar, bien la confirmación expresa de las legitimarias, o bien la aprobación de la partición por el notario o por el letrado de Administración de Justicia (arts. 843 CC y 80 RH)

355.** HERENCIA DE FINCA INSCRITA A NOMBRE DE LA CAUSANTE PARA SU SOCIEDAD CONYUGAL CUANDO ERA SOLTERA.

Para modificar en una inscripción el carácter ganancial de una finca de finca porque la adquirente era soltera es preciso contar con el consentimiento del otro titular registral o sus herederos o causahabientes, o bien resolución judicial en la que esta hayan tenido la posibilidad de intervenir en la forma prevista por el ordenamiento. También sería suficiente certificación de nacimiento en que no conste referencia al matrimonio de la persona, o un acta de notoriedad donde junto a las acreditaciones que resultan del expediente, fueran citados quienes fueran acreditados como herederos o causahabientes del que aparece como cónyuge del titular.

356.* y 357 SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SUSPENSIÓN RESPECTO A UN TÍTULO DE DONACIÓN QUE NO SE APORTA. 

No cabe practicar anotación preventiva por defecto subsanable del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria cuando no se aporta ningún título.

358.*** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE UNA FINCA QUE PUDIERA FORMAR PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA.

Caso particular en que existe una propiedad horizontal constituida antes de la regulación de complejos inmobiliarios privados pero en cuyo título constitutivo ya estaba configurado un complejo inmobiliario. Aprovecha la DG para recordar la diferencia entre propiedad horizontal (tumbada) y complejo inmobiliario.

359.* INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA DE GRAN MAGNITUD EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca procede de segregación, justifica las dudas de que no se pretende rectificar un error de medición, sino incorporar una nueva porción, lo que no cabe realizar por la vía del art. 201 LH, ni mediante acta de notoriedad: si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en que funde tales dudas.

360.*** EJECUCIÓN DE LA AGENCIA TRIBUTARIA Y PROHIBICIÓN DE DISPONER POSTERIOR.

La doctrina del cierre registral respecto de actos dispositivos basados en anotación de embargo anterior a la prohibición de disponer dictada en causa penal debe prevalecer aun cuando el beneficiario del embargo sea la Agencia Tributaria. El Juez al acordar la medida cautelar ha ponderado todos los intereses en juego, cosa que, por su propia naturaleza, a la Agencia Tributaria no le corresponde hacer -teniendo en cuenta que, en este caso, es parte interesada-.

Ver R 328 de este mismo informe

Ver  trabajo sobre las prohibiciones de disponer de Alvaro Cordero Taborda

361.* EMBARGO SOBRE EL 50% DE FINCA GANANCIAL SIN HABER LIQUIDACIÓN.

Mientras no esté liquidada la sociedad de gananciales no existen cuotas indivisas sobre bienes concretos, por lo que no cabe el embargo de la mitad indivisa del bien que se dice pertenecer al cónyuge deudor, aunque haya disolución por fallecimiento de uno de los cónyuges o por divorcio.

363.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO QUE SE ESTIMA CADUCADA.

No puede suspenderse la de un embargo ex art 210-1.8 LH basándose en un asiento de presentación anterior ya caducado que recogía actuaciones relativas al procedimiento

364.** CANCELACION DE PACTOS PERSONALES INSCRITOS. MENCIÓN

Procede la cancelación de una serie de obligaciones que asumió un comprador como parte del precio, sin garantizarlas con condición o hipoteca, por falta de trascendencia real y tratarse de una mención.

365.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA GRAVADA CON UNA SERVIDUMBRE

Mediante un expediente del art. 1992. el titular del predio dominante no puede inscribir a su favor, como exceso de cabida, la parte del predio sirviente afectada por la servidumbre.

366.*** SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO. CÁLCULO DEL SALDO DEUDOR. ACREDITACIÓN DEL PAGO. TRACTO SUCESIVO DE ACREEDOR

En un a subrogación  de acreedor hipotecario al amparo de la Ley 2/1994: 1) El nuevo banco acreedor debe de manifestar expresamente que ha hecho el cálculo del saldo deudor bajo su responsabilidad y asumiendo las consecuencias de su error. 2) Es posible acreditar el pago al antiguo acreedor mediante transferencia al deudor por el sistema entre entidades denominado Target, con la indicación en el concepto de “cancelar el préstamo número X” aunque la entrega se haga a la cuenta del prestatario. 3) El depósito ante notario del saldo deudor es opcional nunca obligatorio. 4) En el caso de fusiones bancarias, el notario debe de expresar las escrituras justificativas de ello, no bastando la manifestación de deudor y nuevo acreedor, y el registrador, de oficio, hacer una consulta al registro mercantil y comprobarlo.

 

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