RESUMEN DE LA LEY REHABILITACIÓN EDIFICATORIA QUE REFORMA LAS LEYES DE PROPIEDAD HORIZONTAL, SUELO Y EDIFICACIÓN

 

Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

 

Breve resumen:

La Ley recoge, con modificaciones, las medidas incluidas en el RDLey 19/2021, de 5 de octubre. Fomenta la rehabilitación y mejora energética de edificios con deducciones en el IRPF y avales. Modifica los artículos 9, 17 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal para facilitar los acuerdos, extender el ámbito del fondo de reserva y luchar contra la morosidad; también el artículo 9 TR Ley del Suelo, para mejorar la financiación y añade a la Ley de la Edificación el principio de no perjudicar el medio ambiente.

 

Introducción

Esta Ley tiene como antecedente directo el Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Según ambas exposiciones de motivos, nuestro parque de edificios residenciales tiene ya una edad media considerable, siendo más de la mitad anterior a 1980, época en que se dictó la primera normativa reguladora de las condiciones térmicas de los edificios. Esta situación afecta a cerca de 5,5 millones de edificios residenciales y unos 9,7 millones de viviendas principales.

Ocho de cada diez edificios tienen una calificación energética baja (letras E, F o G), tanto en términos de emisiones como de consumo energético, lo que pone de manifiesto el importante potencial de la rehabilitación energética. Con la letra A sólo hay un 0,3%. Aparte, más de un 75 % de los edificios residenciales no son accesibles y, de entre los que cuentan con 4 plantas o más, alrededor de un 40 % no dispone de ascensor.

La actividad de rehabilitación residencial en España, si la comparamos con los países de nuestro entorno, se muy inferior en volumen, pudiendo su desarrollo generar un importante número de puestos de trabajo.

Podemos citar como planes a medio / largo plazo que inciden sobre la materia:

– La Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España (ERESEE) trata de luchar contra esa carencia con el objetivo de transformar nuestro parque inmobiliario para que, antes de 2050, los edificios tengan un consumo de energía casi nulo.

– El Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC 2021-2030), establece la meta de alcanzar la rehabilitación energética de 1,2 millones de viviendas a lo largo del periodo 2021-2030, incrementando el ritmo de rehabilitación hasta aproximarse a la cifra de 300.000 rehabilitaciones de vivienda al año, desde las modestas 30.000 rehabilitaciones anuales de vivienda actuales.

– El nuevo instrumento de recuperación Next Generation EU, que permitirá a España movilizar un volumen de inversión sin precedentes, pensado para superar la crisis motivada por la pandemia, mediante la transformación de la economía europea, con una dotación actualizada de 806.900 millones de euros para toda la Unión Europea. Ver repercusión en España.

– Y el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, regulado por el Real Decreto-ley 36/2020, de 30 de diciembre (ver resumen), recoge buena parte de las reformas estructurales en los próximos años, mediante cambios normativos e inversiones, orientadas a la recuperación económica post-Covid y a un cambio del modelo productivo. Dentro de él se encuentra el Componente 2, centrado en el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales.

Y, entre la normativa comunitaria, conviene destacar:

– Para lograr la consecución de los objetivos medioambientales en el marco europeo se ha aprobado el Reglamento (UE) 2020/852 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 18 de junio de 2020, relativo al establecimiento de un marco para facilitar las inversiones sostenibles y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2019/2088. Gracias al establecimiento de los criterios de taxonomía se puede determinar si una actividad económica se considera medioambientalmente sostenible a efectos de fijar el grado de sostenibilidad medioambiental de una inversión. El cumplimiento de los criterios de taxonomía ocupará un papel central en la consecución de los objetivos medioambientales.

– Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo de 2010, relativa a la eficiencia energética de los edificios, marca las vías de apoyo a la renovación de los parques de edificios residenciales y no residenciales, tanto públicos como privados, transformándolos en parques inmobiliarios con alta eficiencia energética y descarbonizados antes de 2050, facilitando que los edificios existentes tengan un consumo de energía casi nulo.

La ley se estructura en un único Título, y contiene cinco artículos (uno más que el RDLey), que recoge las diferentes medidas para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria residencial, cuatro disposiciones adicionales (tres más) y tres disposiciones finales (una menos).

 

Deducciones IRPF:

El artículo 1 regula la deducción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas. El texto es casi idéntico al ya recogido en el RDLey (sólo se añade en la D.Ad.5º la referencia a otro real decreto).

Para ello, modifica -ya lo había hecho el RDLey- dos disposiciones adicionales de la Ley IRPF, la quinta y la decimotercera y añade una nueva, la quincuagésima, que titula Deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas.

Se introducen tres nuevas deducciones temporales en la cuota íntegra estatal del Impuesto aplicables sobre las cantidades invertidas en obras de rehabilitación que contribuyan a alcanzar determinadas mejoras de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda con arreglo a la legislación sobre arrendamientos urbanos, de modo que su destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, y en los edificios residenciales, acreditadas a través de certificado de eficiencia energética.

1ª: Para menor demanda de calefacción y refrigeración.

Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 20 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas a partir de la entrada en vigor del real decreto-ley (6 de octubre de 2021) y hasta el 31 de diciembre de 2022, con una base máxima de deducción de 5.000 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 7 por ciento en la demanda de calefacción y refrigeración, acreditable a través de la reducción de los indicadores de demanda de calefacción y refrigeración del certificado de eficiencia energética de la vivienda.

2ª: Para reducir el consumo de energía primaria no renovable.

Por obras que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de la vivienda habitual o arrendada para su uso como vivienda, se permite una deducción de hasta un 40 por ciento de las cantidades satisfechas por las obras realizadas en el mismo plazo temporal que la deducción anterior, hasta un máximo de 7.500 euros anuales, siempre que las obras realizadas contribuyan a una reducción de al menos un 30 por ciento del consumo de energía primaria no renovable, acreditable a través de la reducción del referido indicador de consumo de energía primaria no renovable del certificado de eficiencia energética de la vivienda, o mejoren la calificación energética de la vivienda para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación.

3ª: Para edificios de uso predominante residencial.

La deducción por obras de rehabilitación que mejoren la eficiencia energética en edificios de uso predominante residencial será aplicable sobre las cantidades satisfechas por el titular de la vivienda por las obras realizadas desde la entrada en vigor del real decreto-ley (6 de octubre de 2021) hasta el 31 de diciembre de 2023, en las que se obtenga una mejora de la eficiencia energética del conjunto del edificio en el que se ubica, siempre que se acredite a través de certificado de eficiencia energética, una reducción del consumo de energía primaria no renovable, referida a la certificación energética, de un 30 por ciento como mínimo, o bien, la mejora de la calificación energética del edificio para obtener una clase energética «A» o «B», en la misma escala de calificación. En esta tercera deducción, el contribuyente titular de la vivienda podrá deducirse hasta un 60 por ciento de las cantidades satisfechas, hasta un máximo de 15.000 euros.

En el desarrollo de las actuaciones se respetará el principio de no causar un perjuicio significativo al medioambiente (principio DNSH por sus siglas en inglés, Do No Significant Harm), así como las condiciones recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

No darán derecho a practicar las deducciones previstas en los apartados 1 y 2 anteriores, cuando la obra se realice en las partes de las viviendas afectas a una actividad económica, plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y otros elementos análogos.

Conforme a la D.Ad.5ª.4, no se integrarán en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas las ayudas concedidas en virtud de lo dispuesto en los siguientes reales decretos:

– Real Decreto 920/2014, de 31 de octubre,

– Real Decreto 691/2021, de 3 de agosto,

– Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto,

– Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre,

– y el Real Decreto 477/2021, de 29 de junio (esté último no recogido en el RDLey)

La modificación de la D. Ad. 13ª, relativa a las obligaciones de información permite establecer por vía reglamentaria obligaciones de suministro de información a las Comunidades Autónomas respecto de los certificados de eficiencia energética registrados y las resoluciones definitivas de ayuda que hayan sido concedidas por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas, junto con la relación de números de referencia catastrales a los que se refieran.

 

Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal.

El RDLey sólo modificó el artículo 17.

La Ley, mediante su artículo 2, afecta a tres artículos, al 9, al 17 (retoca la reforma de 2021 del RDLey) y al 21.

   1.- Artículo 9 LPH.

En el artículo 9 f) se recoge la obligación de los propietarios a contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva. Ahora se extiende el destino de este fondo de reserva obligatorio, que también podrá estar destinado a la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

   2.- Artículo 17 LPH.

La finalidad perseguida, en cuanto al artículo 17, es facilitar la toma de decisiones por parte de las comunidades de propietarios para llevar a cabo obras de renovación de edificios que contribuyan a mejorar la eficiencia energética y favorecer el acceso a la financiación bancaria.

Para ello, se añade un párrafo al apartado 2 del artículo 17, que determina las reglas a las que han de ajustarse los acuerdos de la Junta de propietarios. El apartado ya aparece en el RDLey y ahora la Ley lo reproduce con los cambios que se destacan en negrita y cursiva:

“La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley.”

Se pueden hacer las siguientes precisiones:

1ª.- Los casos a los que se aplican estas mayorías reducidas son los siguientes:

   a) obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética

   b) implantación de fuentes de energía renovable de uso común

   c) y la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones.

2ª.- Al hablar de mayoría simple, ha de entenderse de los asistentes. Así ayuda a interpretarlo uno de los últimos párrafos del Preámbulo de la LPH.

3ª.- Se suavizan sobremanera los requisitos para adoptar un acuerdo, pues ahora es suficiente con una doble mayoría simple, de propietarios y de cuotas, sin distinguirse entre la primera y la segunda convocatoria. El Legislador, en este aspecto ha sido muy generoso, pues, en ocasiones, la reforma puede afectar al título constitutivo.

4ª.- La ley amplía la cuantía máxima, desde las nueve mensualidades previstas en el RDLey, a doce mensualidades.

5ª.- El disidente sí que resultará obligado a pagar, tanto si puede privársele de la mejora o ventaja como si no se puede, al carecer en este caso del derecho previsto en el art. 17.4 LPH para los supuestos en los que la nueva instalación  supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (aquí puede llegar a nueve).

6ª.- Los propietarios tienen obligación de contribuir y los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes.

7ª.- Como vimos, se puede utilizar el fondo de reserva para estos fines, tras la reforma del art. 9. f) LPH.

   3.- Artículo 21 LPH.

Este artículo -sólo modificado por la Ley- regula el régimen del impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda, mediación y arbitraje.

Destacamos:

– La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Estas medidas podrán incluirse en los estatutos de la comunidad.

– En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

– El proceso monitorio especial (art. 812.2 LEC) podrá usarse para reclamar gastos comunes de todo tipo o aportaciones al fondo de reserva. Podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.

– Se permite la notificación al deudor, de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.

– El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, que acompañará a la demanda, lo emitirá el secretario de la comunidad con el visto bueno (con excepciones) del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.

– La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable

   Tabla comparativa reforma LPH:

 

Ley del Suelo

El artículo 3 modifica dos apartados (a y h) del artículo 9.5 TR Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, con el fin de reforzar las facultades de las comunidades de propietarios con plena capacidad jurídica para las operaciones crediticias, tanto las relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, como con la rehabilitación y mejora de los edificios.

El texto de la Ley es similar al del RDLey, con la salvedad de que ahora añade una frase final para hacer hincapié en que los planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación deberán tener en cuenta el contenido del libro del edificio para la rehabilitación.

Tabla comparativa de la pequeña modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: 

TEXTO ANTERIOR	NUEVO TEXTO
Artículo 9. Participación pública y privada en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias. 5. Todos los sujetos referidos en el apartado anterior, podrán, de acuerdo con su propia naturaleza: a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación.	Uno. Se modifica la letra a) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos:     «a) Actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios, así como con la participación en la ejecución de actuaciones de rehabilitación y en las de regeneración y renovación urbanas que correspondan. A tal efecto podrán elaborar, por propia iniciativa o por encargo del responsable de la gestión de la actuación de que se trate, los correspondientes planes o proyectos de gestión correspondientes a la actuación que, en su caso, deberán tener en cuenta el contenido del libro del edificio existente para la rehabilitación, con objeto de atender al potencial de mejora de las prestaciones de los edificios.»
h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley. Nota: no cambia realmente la redacción de la letra h) respecto a la dada por el art. 3 del Real Decreto-ley 19/2021, de 5 de octubre, donde ya se incluyó la referencia a la rehabilitación y mejora de los edificios.	Dos. Se modifica la letra h) del artículo 9.5, que queda redactada en los siguientes términos: «h) Solicitar créditos con el objeto de obtener financiación para las obras de conservación, rehabilitación y mejora de los edificios y las actuaciones reguladas por esta ley.»

 

Avales

Con objeto de impulsar las obras de rehabilitación, en el artículo 4 (redacción similar a la del RDLey) se crea -realmente, se mantiene- una línea de avales para la cobertura parcial por cuenta del Estado de la financiación de obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética de los edificios de vivienda. A través de esta línea de avales se dará cobertura para que las entidades de crédito puedan ofrecer financiación, en forma de préstamo con un plazo de devolución de hasta quince años, en virtud de convenio entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO).

Los posibles beneficiarios son aquellos propietarios o comunidades de propietarios que vayan a acometer obras de rehabilitación, de acuerdo con las condiciones aplicables, los criterios y requisitos que se definan a través de un Acuerdo del Consejo de Ministros, el cual no precisará desarrollo normativo posterior. 

La concesión de avales podrá alcanzar, como máximo los 1.100 millones de euros, según la D. Ad. Única y la verificación de requisitos será a posteriori.

En caso de ejecución de los avales otorgados, se seguirá para el conjunto del principal de la operación avalada el mismo régimen jurídico de recuperación y cobranza que corresponda a la parte del principal del crédito no avalada por el Estado, de acuerdo con la normativa y prácticas de las entidades financieras, y no serán de aplicación los procedimientos y las prerrogativas de cobranza previstos en la Ley General Presupuestaria.

En caso de declaración de concurso del deudor avalado, los créditos derivados de la ejecución de estos avales podrán quedar afectados por los acuerdos extrajudiciales de pagos y se considerarán pasivo financiero a efectos de la homologación de los acuerdos de refinanciación. Asimismo, si el deudor reuniera los requisitos legales para ello, el beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho se extenderá igualmente a los citados créditos.

Los créditos de la Hacienda Pública derivados de la ejecución de los avales otorgados al amparo de esta línea de avales ostentarán el rango de crédito ordinario en caso de declaración de concurso del deudor avalado.

 

Principio de eficiencia energética primero.

Se recoge en el artículo 5 (que no aparece en el RDLey).

De acuerdo con el principio de eficiencia energética primero, las soluciones de eficiencia energética deben tenerse prioritariamente en cuenta dentro de un análisis de coste-beneficio en la planificación, las políticas y las principales decisiones de inversión relacionadas tanto con el sector energético como con los sectores no energéticos, cuando estos últimos sectores tengan un impacto en el consumo de energía y en la eficiencia energética.

Se considerarán soluciones de eficiencia energética aquellas destinadas a reducir el consumo energético y optimizar el sistema energético.

La edificación participa tanto del sector energético como de los no energéticos, porque además de ser consumidor constituye el activo energético distribuido con mayor tamaño y mayor potencial de eficiencia energética.

 

Ley de la Edificación.

En la línea de este artículo 5, y para adaptarse a la normativa europea y al Plan de Recuperación,  la D. Ad. 4ª de la Ley añade una nueva disposición adicional a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional novena. Cumplimiento del principio de no causar daño significativo en el medio ambiente.

Todas las intervenciones que se realicen en los edificios que se encuentren financiadas con cargo a fondos de la Unión Europea o a través del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, deberán cumplir, además de lo previsto en esta ley y en su normativa de desarrollo, los requisitos exigidos en el marco de los referidos fondos con objeto de respetar el principio de no causar daño significativo en el medio ambiente.»

 

Otras disposiciones

Carece de disposición derogatoria. Sin embargo, la legislación consolidada del BOE considera implícitamente derogado el RDLey 19/2021, de 5 de octubre por la presente Ley 10/2022, de 14 de junio.

La disposición final primera establece los títulos competenciales que amparan al Estado para dictar normas en las distintas materias, 

La disposición final segunda habilita al Gobierno para el desarrollo reglamentario.  

Y la disposición final tercera determina que la Ley entró en vigor el 16 de junio de 2022. De todos modos, ha de tenerse en cuenta que la mayor parte de su contenido ya entró en vigor el 6 de octubre de 2021.

 

ENLACES:

• Texto de la Ley 10/2022, de 14 de junio: PDF   Otros formatos   Texto consolidado
• Texto del RDLey 19/2021, de 5 de octubre: PDF   Otros formatos  Legislación consolidada    Convalidación
  
• Resumen RD 853/2021, de 5 de octubre: Programas rehabilitación edificatoria. Libro del Edificio. Nota marginal promociones alquiler.
• Resumen Real Decreto Ley 36/2020, de 30 de diciembre: Plan de Recuperación

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