INDICE TEMÁTICO DE LAS PRINCIPALES RESOLUCIONES SOBRE GEORREFERENCIACIÓN DE FINCAS

(entre enero de 2024 y julio de 2025)

VÍCTOR ESQUIROL JIMÉNEZ

NOTARIO DE EL MASNOU (BARCELONA)

 

I. DOCTRINA RELATIVA A LA OBLIGATORIEDAD Y EFECTOS DE LA GEORREFERENCIACIÓN (ARTS. 9 y 10 LH) 

⇒ La inscripción del derecho de superficie sobre fincas enteras no exige su georreferenciación. Si afecta parcialmente a una finca, sí que son precisas al menos las coordenadas de la parte afectada y, si existen dudas de extralimitación, será necesaria la georreferenciación de toda la finca (R. de 3 de junio de 2025).

⇒ La tramitación del expediente del art. 199 LH es preceptiva cuando se pretende la inscripción de una georreferenciación alternativa a la catastral, aunque la diferencia de superficie sea inferior al 10% de la inscrita (R. de 26 de abril de 2024).

⇒ Las dudas de correspondencia entre la finca registral y la parcela catastral con la que se identifica en la escritura, no pueden impedir la inscripción en el Registro de la transmisión de la finca, sin perjuicio de que la parcela catastral se declare como no correspondiente con la finca registral (R. de 10 de enero de 2024).

⇒ Para inscribir una servidumbre no es preceptivo georreferenciar la porción de terreno sobre la que recae, ni las coordenadas del predio sirviente (R. de 4 de diciembre de 2023).

⇒ La representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara (R. de 24 de junio de 2025). Con anterioridad a esta resolución, solo se consideraba necesario inscribir la representación gráfica del solar cuando la construcción ocupaba la totalidad de aquel o se encontrase adosada a uno de sus linderos (cfr. R. de 4 de eneno de 2019).

II. DOCTRINA COMÚN A LOS EXPEDIENTES DE LOS ARTS. 199 Y 201 LH

• Doctrina sobre las dudas de identidad

⇒ En el cierre de los expedientes por dudas de identidad, la motivación del registrador y del notario no puede ser arbitraria ni discrecional, sino que ha de estar motivada y fundada en criterios objetivos y razonados.

Dicha fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes (R. de 9 de enero de 2025).

⇒ Cabe una rectificación de cabida superior al 10% de una finca procedente de segregación, pero en el seno del procedimiento del art. 199 LH han de ser notificados los titulares registrales vigentes del resto de finca matriz (R. de 20 de noviembre de 2024).

⇒ La magnitud del exceso de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo, justifica las dudas de correspondencia entre la finca registral y la georreferenciación alternativa que se pretende inscribir (R. de 12 de septiembre de 2024).

⇒ La rectificación de descripción de una finca procedente de parcelación requiere que se tramite el procedimiento administrativo correspondiente (R. de 10 de julio de 2024).

⇒ La georreferenciación que invade una edificación colindante justifica las dudas de identidad, aunque su titular registral no se haya opuesto, con independencia de si la construcción está o no catastrada y de si es o no legal (R. de 23 de julio de 2024).

⇒ En caso de apreciarse una discrepancia entre la representación gráfica que se pretende inscribir y otras bases gráficas, lo procedente es tramitar alguno de los procedimientos de los arts. 199 o 201.1 LH para que los colindantes afectados se manifiesten sobre si existe invasión real de sus fincas (R. de 23 de mayo de 2024).

⇒ La discrepancia entre la medida lineal del lindero controvertido que consta en la descripción literaria y la que figura en la representación gráfica, justifica las dudas de identidad (R. de 29 de mayo de 2024).

⇒ El hecho de que la georreferenciación conlleve una diminución de la superficie registral no excluye que pueda invadir una finca colindante (R. de 25 de marzo de 2024).

⇒ La existencia de un engalaberno no supone invasión de finca colindante (R. de 26 de marzo de 2024).

⇒ La procedencia de una finca por segregación justifica las dudas de identidad si va unida a otras circunstancias, tales como la magnitud del exceso de cabida y la modificación de los linderos registrales (R. de 11 de enero de 2024).

• Doctrina sobre controversia entre colindantes

⇒ La mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral colindante (R. de 23 de mayo de 2025).

⇒ No deben ser tenidas en cuenta las alegaciones del colindante que propone una delimitación gráfica que no concuerda con los datos de su inscripción (R. de 24 de marzo de 2025).

⇒ Los elementos físicos de delimitación de las fincas  (muros, vallas, etc.) no son determinantes, pues pueden haberse colocado sin el consentimiento de los colindantes (R. de 25 de marzo de 2025).

⇒ El administrador de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal está legitimado para formular oposición a la inscripción de la georreferenciación de una finca colindante (R. de 22 de abril de 2025).

⇒ La oposición consistente en que en la inscripción de la finca de quien se opone consta la referencia catastral y que dicha referencia se corresponde con una parcela catastral que resulta invadida por la representación gráfica aportada por el promotor del expediente, no es suficiente por sí sola para impedir la inscripción, pues los efectos de la constancia de la referencia catastral no equivalen a los de la inscripción de la representación gráfica catastral (R. de 23 de mayo de 2025).

⇒ La existencia de una servidumbre de paso no reflejada en la inscripción de la georreferenciación de la finca, no es un supuesto de controversia entre colindantes que deba conllevar la finalización del expediente (R. de 5 de mayo de 2025).

⇒ La oposición a la inscripción de la georreferenciación debe aportar un principio de prueba que, razonablemente, debería consistir en un dictamen pericial emitido por un técnico, pero no necesariamente en una representación gráfica georreferenciada (R. de 6 de mayo de 2025).

⇒ El principio de prueba para oponerse a una georreferenciación alternativa no puede ser la cartografía catastral, sino otra representación gráfica georreferenciada alternativa, cuya aportación puede ser requerida por el registrador (o por el notario) (R. de 7 de mayo de 2025).

⇒ Proviniendo la delimitación de la finca de una actuación urbanística, queda determinada por esta, sin que puedan admitirse las alegaciones del colindante, contrarias a la inscripción de la georreferenciación coincidente con aquella, alegaciones que correspondía haber hecho en sede del procedimiento urbanístico (R. de 5 de marzo de 2025).

⇒ No es necesario que el informe o el plano que se acompañen al escrito de oposición sean elaborados por un técnico (R. de 20 de noviembre de 2024).

⇒ No existe controversia sobre la delimitación de las fincas que pueda justificar la denegación de la inscripción, cuando la cuestión controvertida ha sido ya resuelta por los tribunales en sentido coincidente con la inscripción pretendida (R. de 11 de septiembre de 2024).

⇒ La oposición de los colindantes meramente catastrales merece menor consideración que la de los titulares registrales, aunque se pretenda inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral  (RR. de 25 de septiembre de 2024 y 22 de marzo de 2024).

⇒ La georreferenciación debe respetar el trazado de una serventía descrita en las inscripciones de las fincas afectadas por aquella (R. de 22 de julio de 2024).

⇒ Procede denegar la inscripción de la georreferenciación alternativa cuando las alegaciones de los colindantes se ven confirmadas no solo por la delimitación catastral, sino también por la ortofotografía de las fincas (R. de 26 de junio de 2024).

⇒ Un documento privado no inscrito, aportado por un colindante que se opone a la inscripción de una representación gráfica, no tiene la entidad jurídica suficiente para convertir en contencioso el expediente (R. de 16 de mayo de 2024).

⇒ La existencia de una servidumbre que no está inscrita pero que consta en la descripción registral de la finca y cuya utilidad subsiste, no puede hacerse desaparecer al rectificar dicha descripción y justifica la oposición del colindante (R. de 16 de mayo de 2024).

⇒ No es motivo de oposición la existencia de un expediente catastral pendiente (R. de 26 de marzo de 2024).

⇒ La existencia de un engalaberno no supone invasión de finca colindante (R. de 26 de marzo de 2024).

⇒ No puede ser tenida en cuenta la alegación de un opositor consistente en que se invade una porción de terreno que no figura registrada ni catastrada a su nombre (R. de 12 de diciembre de 2023).

• Doctrina sobre la posible invasión del dominio público

⇒ La R. de 12 de junio de 2025 recoge la doctrina general sobre esta materia. Está dictada para un supuesto de tramitación del art. 199, pero considero que también puede aplicarse a la tramitación del art. 201.1 cuando la Administración alega ante el notario invasión del dominio público. El notario puede requerir a la Administración la información que se especifica y utilizar, en su caso, el Geoportal.

Cuando la Administración alega invasión del dominio público, pueden darse las siguientes situaciones:

a) Si el dominio público está deslindado y georreferenciado: el registrador protegerá con su calificación registral cualquier usurpación del dominio público, mediante la aplicación informática homologada del art. 9 LH. En este caso, el registrador denegará la tramitación del expediente del art. 199.

b) Si el deslinde no consta en el Registro de la Propiedad, el registrador tramitará el expediente, pudiendo darse dos situaciones:

i) que el expediente de dominio esté iniciado, pero no concluido, sin que se haya solicitado la práctica de la nota marginal de inicio del procedimiento de deslinde. En este caso, para que la alegación de la Administración pueda ser estimada por el registrador, para aplicar el principio de protección del dominio público, deberá acompañarse al escrito de alegaciones la resolución administrativa de inicio del deslinde, con plano georreferenciado de la porción de superficie de dominio público invadida y solicitud de la práctica de la nota marginal para hacer constar el inicio del expediente de deslinde;

ii) que el expediente de deslinde no esté iniciado: en este caso, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión, tras la recepción de la notificación del Registro, acompañada del plano georreferenciado de la franja de dominio público invadido y acreditación de su remisión al titular registral de la finca afectada, solicitando la práctica de la nota marginal de constancia del inicio del expediente de deslinde abreviado. Si dicha resolución no pudiera ser dictada dentro de los 20 días de plazo para alegar, que expresa el art. 199 LH, la Administración podrá solicitar una prórroga del plazo, por igual duración, para que pueda presentarse la solicitud. El plazo para presentar oposición no es preclusivo, de manera que, aun presentada la oposición fuera del plazo de veinte días del art. 199.1, el registrador ha de analizarla, por si fuera fundamental para justificar sus dudas sobre la identidad de la finca. Por lo que, si puede admitirse una alegación formulada fuera de ese plazo, es admisible también solicitar su prórroga, por igual duración, para poder concluir la alegación y que pueda ser estimada por el registrador, en su caso;

iii) si la Administración no pudiera aportar la resolución dentro del plazo de alegaciones, o el de su prórroga, podrá hacer constar por nota al margen de la última inscripción de dominio la clasificación ambiental, urbanística o administrativa del suelo en el que se ubica la finca registral, conforme al art. 9.a) LH, siempre que identifique la porción de dominio público afectada y acredite que la resolución de clasificación se ha notificado al titular registral de la finca. Con dicha nota marginal se puede advertir la posible afección al dominio público y al posible expediente de deslinde de todo o parte del suelo de la finca registral, hasta que se inicie el mismo, pero sin paralizar el tráfico jurídico de la finca y sin perjuicio de las acciones judiciales que competan al titular registral en la defensa de su derecho.

⇒ Cuando una finca ha sido declarada como de utilidad pública, sin ser deslindada, con poterioridad a su adquisición por el titular registral, es inscribible la reducción de cabida y la georreferenciación catastral de la misma, pese a la oposición de la Administración (R. de 23 de mayo de 2025).

⇒ En su oposición a la georreferenciación, la Administración debe aportar información gráfica que permita concretar por dónde se invade el dominio público (R. de 25 de septiembre de 2024).

⇒ No invade el dominio púbilco una georreferenciación que incluye unos terrenos que van a destinarse a viales, pero que todavía no han sido cedidos al Ayuntamiento (R. de 24 de julio de 2024). 

⇒ La oposición del Ayuntamiento y la apreciación de la invasión de dominio público a través de la ortofoto justifican la denegación de la inscripción (R. de 22 de marzo de 2024).

• Doctrina sobre solapamiento con una georreferencia inscrita

  ⇒ No puede inscribirse una georreferenciación que invade una finca previamente georreferenciada y que parece encubrir la segregación y transmisión de la porción invadida (R. de 14 de mayo de 2024).

  ⇒ No cabe inscribir una georreferenciación ni iniciar el procedimiento del art. 199, cuando aquella se solapa con otra inscrita (R. de 10 de enero de 2024).

• Rectificación de representación gráfica inscrita

⇒ El hecho de que la finca se inmatriculara inscribiendo la georreferenciación catastral no implica que esta sea inalterable, pues es posible que no concuerde con la realidad física (R. de 2 de abril de 2025).

⇒ Georreferenciación parcial: inscrita la georreferenciación de una finca, la modificación del trazado de uno de sus linderos, llevada a cabo de mutuo acuerdo entre los titulares colindantes, no requiere la tramitación del art. 199 en relación con los restantes linderos que no se modifican (R. de 11 de diciembre de 2024).

• Tramitación de los expedientes

⇒ La notificación a los titulares de cargas debe hacerse noinalmente mediante edicto en el BOE si se desconoce el lugar de notificación (R. de 26 de febrero de 2025),

III. DOCTRINA ESPECÍFICA DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

⇒ La R. de 17 de junio de 2025 recoge la doctrina general sobre la denegación del inicio del procedimiento del art. 199 LH. La DG considera que solo se puede denegar de raíz en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio, por ejemplo mediante el empleo de la aplicación gráfica registral homologada, que su tramitación estaría condenada al fracaso.

Concretamente, ello puede apreciarse en los siguientes supuestos:

a) Que la georreferenciación aportada por el promotor y cuya inscripción solicita invada otra georreferenciación que ya conste inscrita para otra finca registral.

b) Que invada la delimitación del dominio público deslindado, incluso aunque dicho dominio público no estuviera debidamente inmatriculado.

c) Que claramente altere la identidad de la finca inscrita. Por ejemplo, cuando la finca se inscribió en virtud de un negocio jurídico que tenía por objeto una finca con representación gráfica más o menos precisa, aunque no estuviera georreferenciada y ahora claramente se aprecie que la georreferenciación aportada encubre la pretensión de alteración sustancial de la ubicación o delimitación de la finca.

Si concurre alguno de estos tres supuestos, el registrador puede hablar de certezas y no de simples dudas y, por lo tanto, denegar el inicio del procedimiento del art. 199. En los demás supuestos, el registrador tendrá simples dudas, más o menos fundadas, por lo que se debe iniciar el procedimiento del 199 para confirmarlas o disiparlas. Y al final de su tramitación, si procede calificación negativa, en principio debe ser de suspensión, salvo que el registrador haya alcanzado el mismo grado de certeza que antes hemos visto y le permita fundamentar una denegación en alguna de las mismas tres causas citadas.

⇒ El plazo para decidir si el registrador inicia o no el procedimiento del art. 199 LH es de 15 días hábiles (R. de 24 de junio de 2025). 

⇒ En la tramitación del art. 199 LH, el registrador debe practicar de oficio la anotación preventiva prevista en el art. 42.9 LH, dentro de la vigencia del asiento de presentación (R. de 10 de abril de 2025).

⇒ Cuando el colindante que alega invasión de su finca no justifica tal hecho mediante un informe técnico, el registrador debe requerirle para que aporte justificación gráfica que concrete cuál es la georreferenciación que invoca para su finca (R. de 9 de enero de 2025).

⇒ Los registradores pueden expedir a los colindantes registrales certificaciones de los trámites de un expediente tramitado conforme al art. 199 LH siempre y cuando se respete la legislación reguladora de protección de datos (R. de 29 de octubre de 2024).

⇒ La manifestación del otorgante de una escritura de que la CCDG incorporada coincide con la realidad física, implica rogación tácita de inscripción de la representación gráfica catastral  (R. de 31 de julio de 2024).

⇒ Tramitado el expediente de rectificación descriptiva del art. 201.1 LH, no cabe que la registradora tramite el del art. 199 LH, ni realice nuevas consultas y averiguaciones (R. de 11 de junio de 2025).

⇒ Estando en trámite un procedimiento para inscribir la georreferenciación de una finca, solo procede suspender la tramitación de otro sobre una finca colindante, presentado con posterioridad a aquél, si las georreferenciaciones se solapan entre ellas (R. de 24 de abril de 2024).

⇒ El expediente del art. 119 LH puede ser incoado por el titular de una cuota indivisa de la finca (R. de 31 de enero de 2024).

⇒ Si el registrador advierte la posible invasión del dominio público no procede suspender la inscripción, sino iniciar el expediente del art. 199 y notificarlo a la Administración afectada (R. de 10 de enero de 2024).

⇒ Cuando se ha seguido un procedimiento del artículo 199 LH que ha finalizado con la inscripción de la base gráfica, no procede notificar la inscripción a los colindantes que se han opuesto porque no cabe recurso en vía administrativa y solo cabe acudir a la vía judicial (R. de 11 de enero de 2024).

IV. DOCTRINA ESPECÍFICA DE LOS PROCEDIMIENTOS DEL ART. 201 LH

⇒ La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca procede de segregación, justifica las dudas de que no se pretende rectificar un error de medición, sino incorporar una nueva porción, lo que no cabe realizar por la vía del art. 201 LH, ni mediante acta de notoriedad (R. de 8 de julio de 2025).

⇒ Las alteraciones catastrales posteriores al otorgamiento del acta del art. 201 LH, no afectan a la eficacia del expediente (R. de 26 de febrero de 2025).

⇒ El registrador debe expresar las dudas de identidad en el momento de expedir la certificación prevista en el art. 201.1 (R. de 11de junio de 2024).

V. DOCTRINA SOBRE DESLINDE (ART. 200 LH)

VI. DOCTRINA SOBRE OBRAS NUEVAS (ART. 202 LH)

⇒ La representación gráfica debe ser objeto de inscripción en toda declaración de obra nueva, con el efecto fundamental de la extensión de los efectos del principio de legitimación registral a la ubicación y delimitación geográfica resultante de la representación gráfica inscrita y, por extensión, a la ubicación de la edificación que se declara (R. de 24 de junio de 2025). Con anterioridad a esta resolución, solo se consideraba necesario inscribir la representación gráfica del solar cuando la construcción ocupaba la totalidad de aquel o se encontrase adosada a uno de sus linderos (cfr. RR. de 4 de enero de 2019 y 30 de mayo de 2024).

⇒ Aunque no sea inscribible una representación gráfica por existir dudas fundadas de invasión de finca colindante, es inscribible la obra nueva que al tiempo se declara, si cabe en la superficie de parcela que figura inscrita y la registradora no ha puesto objeción alguna acerca de la ubicación de la obra dentro de la finca registral (R. de 9 de julio de 2024)

VII. DOCTRINA SOBRE INMATRICULACIÓN

⇒ En casos excepcionales, debe admitirse el uso de la georreferenciación alternativa en la inmatriculación de la finca, cuando exista una inconsistencia catastral de cualquier tipo, ya sea un giro o desplazamiento de la cartografía catastral, la inexistencia de esta, o los errores en la fijación de linderos o caminos, toda vez que la misma, una vez practicada la inmatriculación,  será comunicada al Catastro, el cual podrá subsanar la discrepancia (R. de 18 de junio de 2025).

⇒ Cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas tramitando el expediente del art. 199 LH (R. de 8 de mayo de 2025).

⇒ El registrador debe rechazar la inmatriculación cuando no cabe duda de que invade el dominio público, aunque se trate de una otra administración que intenta inmatricular mediante la certificación del 206 LH. Y ello, aunque no se haya practicado el deslinde y a pesar de que la administración no haya contestado a la solicitud de informe en el plazo de un mes (R. de 26 de mayo de 2025)

⇒ Para inmatricular una finca que forma parte, junto con otra ya inscrita, de una sola parcela catastral es necesario agrupar ambas fincas o aportar una representación gráfica alternativa a la catastral que la describa por si sola (R. de 11 de abril de 2024).

IX. DOCTRINA SOBRE MODIFICACIONES DE ENTIDADES HIPOTECARIAS

⇒ Pese a que el legislador no ha previsto la tramitación del art. 199 LH para el supuesto de agrupación, la registradora puede y debe tramitar dicho expediente si considera que la representación gráfica cuya inscripción se solicita puede perjudicar a los colindantes (R. de 29 de noviembre de 2024).

⇒ Es exigible la georreferenciación de un resto no descrito, derivado de segregaciones realizadas antes de la Ley 13/2025, cuando, a resultas de la descripción reseñada en el título, el registrador no puede ubicar indubitadamente la finca en el territorio (R. de 13 de marzo de 2024).

⇒ Si la segregación se otorgó tras la entrada en vigor de la Ley 13/2015, sin describirse la finca resto, este se debe georreferenciar cuando se realice cualquier operación posterior sobre dicho resto (R. de 31 de enero de 2024).

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