INFORME Nº 375: BOE DICIEMBRE de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

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VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

489.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO: DENEGACIÓN DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE LA SOLICITUD

Resolución de 7 de agosto de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación del asiento de presentación emitida por la registradora de la Propiedad de Madrid N.º 37, en relación con la solicitud de asignación del número de registro de alquiler de corta duración.

Resumen: Tras la Ley 11/2023, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

Hechos: se presenta en el Registro solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración en unión a una comunicación de la Comunidad de Madrid, relativa a la declaración responsable en relación a la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de Turismo y de la declaración responsable de inicio de actividad de viviendas de uso turístico.

La Registradora deniega la práctica del asiento de presentación ya que al realizar la validación de la firma de los documentos remitidos el sistema indica que el certificado empleado no es correcto.

La Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación señalando:

1º. Las notas de calificación deben ser motivadas, también cuando el Registrador acuerde la denegación de la extensión del asiento de presentación.

2º. Tras la Ley 11/2023, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial directo.

La finalidad perseguida con la introducción de este nuevo recurso es procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resolución del recurso y evitar una interrupción temporal excesiva del procedimiento registral, con los perjuicios que pudieran derivarse tanto para el propio interesado como para presentantes posteriores o terceros adquirentes cuyas expectativas dependerán de la definitiva situación registral.

El citado artículo no contiene regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este recurso exprés, pero es indudable que la aplicación del artículo 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos fijado.

En el supuesto que motiva el presente expediente, se deduce que la solicitud del interesado no cumple los requisitos establecidos en el artículo 9.1 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos. Sin embargo, esta incidencia no es obstáculo suficiente para la extensión del asiento de presentación, pues podría ser objeto de la oportuna subsanación, ya sea por medios técnicos o digitales, o mediante la ratificación en papel en la misma oficina del Registro, mediante firma manuscrita. (ER)

498.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que suspende la asignación definitiva del número de registro de alquiler de corta duración solicitado para una finca registral.

Resumen: El alquiler turístico se considera actividad empresarial a los efectos de calificar las normas estatutarias en la asignación de los NRA. Los estatutos de la Comunidad prevalecen siempre frente a las normas de régimen interior de la misma comunidad.

Hechos: Se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.

El Registrador, suspendió la inscripción, alegando que los estatutos de la comunidad prohíben actividades empresariales en las viviendas.

La parte recurrente alega que: los estatutos solo prohíben actividades empresariales genéricas, que el alquiler de corta duración no siempre es actividad empresarial, que el reglamento interno permite los alquileres turísticos y que según el administrador los alquileres turísticos están permitidos.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: Vuelve a confirmar su más que reiterada doctrina de que el recurso gubernativo no es el momento adecuado para acompañar documentos complementarios y que no se han tenido en cuenta para la calificación (artículo 326 de la LH). Por ello no se puede tener en cuenta el reglamento de régimen interior ni la carta suscrita por quien se dice es el administrador, aprovechando para distinguir entre:

• Los estatutos (que afectan a terceros si están inscritos y es el instrumento normativo en base al cual, el registrador ha de basar su calificación) y
• El reglamento de régimen interior cuyo objeto es regular detalles de la convivencia.

En el caso de la resolución de los estatutos inscritos resulta claramente que se prohíbe “el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial”, con la excepción que se señala que no es la del alquiler turístico y sí solo la relativa a actividades profesionales. Y dentro de la actividad empresarial, según la doctrina del TS (Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 1671/2023, la de 15 de junio de 2018, la de 29 de noviembre de 2023, de 30 de enero de 2024, de 18 de febrero de 2025, entre otras) se comprende el uso turístico de las viviendas.

Finalmente, en cuanto a la alegación del recurrente de que según la legislación tributaria el alquiler sólo es actividad empresarial si tiene una persona asalariada a tiempo completo, dice que se trata de una mera norma tributaria con consecuencias fiscales sin que de las mismas “se deriven efectos civiles, toda vez que la calificación ha de ceñirse a los parámetros delimitados por el artículo 10.1 del Real Decreto 1312/2024”.

Comentarios: De esta resolución, pese a lo reiterativo del tema, se puede destacar la importancia que se le da a los estatutos de la comunidad una vez inscritos en el registro que en todo caso prevalecerán frente a las normas del reglamento de régimen interior. Y la no afectación de la normativa tributaria en la calificación civil y registral para la asignación de los NRA. (MGV)

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499.* DERECHO DE USO ATRIBUIDO POR SENTENCIA DE SEPARACIÓN SIN PLAZO DE DURACIÓN

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4 a inscribir la atribución de uso de una vivienda por sentencia de separación. 

Resumen: Debe fijarse un límite temporal a la atribución de uso de la vivienda familiar cuando no existan hijos o éstos sean mayores de edad

Supuesto: Se plantea si es inscribible el testimonio de una sentencia de separación de fecha 3 de septiembre de 2001 por la que se atribuyó el uso de la vivienda familiar a la esposa y a los hijos del matrimonio conforme a lo dispuesto en el art. 96 CC. Estos hijos nacieron en 1995 y 1998, respectivamente, y según la referida sentencia quedaron bajo la custodia de la madre. La vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del esposo, con carácter privativo.

La registradora suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario señalar un plazo de duración del derecho de uso atribuido a la esposa, dado su carácter temporal.

El recurrente alega que el art. 96 CC vigente en el momento de la separación no establecía término o plazo al uso de la vivienda familiar y el contenido de la sentencia referida no puede quedar modificado por la norma del referido precepto legal según la redacción resultante de la Ley 8/2021, de 2 de junio, que no puede aplicarse retroactivamente.

La DG confirma la calificación registral

El art. 96 CC, en su redacción vigente en el momento de dictarse la sentencia de divorcio, disponía: «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por el Juez, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario en ella corresponde a los hijos y al cónyuge en cuya compañía queden (…)». Tras la modificado operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio dispone «En defecto de acuerdo de los cónyuges aprobado por la autoridad judicial, el uso de la vivienda familiar y de los objetos de uso ordinario de ella corresponderá a los hijos comunes menores de edad y al cónyuge en cuya compañía queden, hasta que todos aquellos alcancen la mayoría de edad…»

Frente a las alegaciones del recurrente sobre la irretroactividad de esta modificación legal, no cabe sino afirmar que se trata de una modificación que recoge el criterio que ya había sido mantenido anteriormente por el TS y la DG en la interpretación del referido art. 96 CC.

Según la reiterada doctrina de este Centro Directivo, el derecho de uso sobre la vivienda familiar regulado en el art. 96 CC es un derecho de carácter familiar y, por tanto, ajeno a la distinción entre derechos reales y de crédito,

Tal carácter impone consecuencias especiales, como la disociación entre la titularidad del derecho y el interés protegido por éste, pues una cosa es el interés protegido por el derecho atribuido (en este caso el interés familiar y la facilitación de la convivencia entre los hijos y el cónyuge a quien se atribuye su custodia) y otra la titularidad de tal derecho, la cual es exclusivamente del cónyuge a cuyo favor se atribuye el mismo, pues es a tal cónyuge a quien se atribuye exclusivamente la situación de poder en que el derecho consiste, ya que la limitación a la disposición de la vivienda se remueve con su solo consentimiento.

El principio de especialidad o determinación registral, consagrado en los arts 9 LH y 51 RH, impone que los derechos que pretendan acceder al Registro deberán estar perfectamente determinados en sus aspectos subjetivos, objetivos y contenido, incluyendo por tanto los límites temporales de su duración

Puede apreciarse de la doctrina jurisprudencial, en el marco del Derecho común, un diferente tratamiento del derecho de uso sobre la vivienda familiar cuando existen hijos menores, que no permite explícitas limitaciones temporales -si bien, resultarán de modo indirecto- que cuando no existen hijos o éstos son mayores, pues en este último caso, a falta de otro interés superior que atender, se tutela el derecho del propietario, imponiendo la regla de necesaria temporalidad del derecho (JCC)

500.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2 a inscribir una escritura de agrupación de fincas rústicas, una vez tramitado el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir oposición de un titular colindante.

Resumen.- La oposición de colindante no está justificada cuando hay un hueco y no un solape entre las representaciones gráficas de cada parte o cuando la controversia no recae sobre la concreta delimitación de las fincas colindantes o sobre su propiedad.

Hechos.- Otorgada una escritura de agrupación de fincas, la registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199.2 LH, por haberse aportado representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca resultante de la agrupación. Un colindante se opone a la inscripción acompañando a su escrito informe de validación gráfica frente a parcelario catastral, de cuyo contraste con la base gráfica aportada por el promotor, , resulta la existencia de un hueco entre ambas representación gráficas.

Calificación.- La registradora deniega la inscripción sobre la base de la oposición presentada y teniendo en cuenta, además, la existencia de una demanda promovida contra la entidad promotora del expediente en virtud de la cual se solicita la resolución del contrato de compraventa de la finca objeto de agrupación, entendiendo que existe un conflicto en cuanto al derecho de propiedad de parte de la base gráfica, el cual no compete resolver a la registradora.

Recurso.- El recurrente argumenta, en cuanto al primer defecto, que la existencia del indicado hueco no afecta a quien realiza las alegaciones ni contradice la delimitación gráfica propuesta para la finca resultante de la agrupación; y, respecto del segundo defecto, invocando el principio de prioridad registral, alega que la demanda no ha sido objeto de anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, que se desconoce su contenido y que ha sido interpuesta exclusivamente con el único propósito de paralizar la inscripción de la operación de agrupación documenta y perjudicar, de este modo, los derechos del titular debidamente inscrito.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- La existencia no de un solape, sino de un hueco entre las representaciones gráficas propuestas por promotor y colindante, respectivamente, determina que la base gráfica de la finca resultante de la operación de agrupación en nada afecta a la delimitación geográfica de la finca de quien formula oposición, pues ni siquiera altera su geometría catastral.

Para que la existencia de una controversia determine la denegación de la inscripción, es preciso que ese conflicto latente sea acreditado por quien pretende tener derecho a la franja de terreno discutida, es decir, el conflicto debe versar sobre la concreta delimitación geográfica de las fincas colindantes o discutirse sobre la titularidad de una franja de terreno, y cuya resolución por los órganos judiciales en un sentido u otro determinaría una alteración de la representación gráfica atribuida a las fincas en conflicto. Nada de esto ocurre en el supuesto de hecho de este expediente, en el que la demanda interpuesta tiene por objeto una pretensión de resolución del contrato de compraventa de una de las fincas objeto de agrupación, sin que se discuta sobre su configuración geométrica o si sobre la titularidad de una franja de terreno debe atribuirse a uno u otro. (VEJ)

501.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA EXISTIENDO TERCER POSEEDOR INSCRITO

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción del testimonio de un decreto de adjudicación por no constar que el tercer poseedor ha sido demandado y requerido de pago.

Resumen. En un procedimiento de ejecución directa, en el que el tercer poseedor ha inscrito su derecho antes de la demanda, ha de ser demandado y requerido de pago para que el auto de adjudicación pueda ser inscrito. No es suficiente que el juzgado notifique la ejecución al tercer poseedor. La DG analiza también otras resoluciones en las que se da una solución distinta y la causa de ello como haberse dictado resolución expresa en la que se descarte la vulneración de la tutela judicial efectiva de dicho tercer poseedor.

Hechos: El propietario hipotecante vendió un 12% de la finca a una persona, que inscribió antes de que se iniciara el procedimiento de ejecución directa. El juzgado emitió mandamiento para la expedición de la certificación de dominio y cargas, lo que causó la correspondiente nota marginal. Atendiendo al contenido de la certificación, el juzgado notificó la existencia de la ejecución al tercer poseedor.

La registradora suspende la inscripción por aplicación del artículo 132 LH, pues el tercer poseedor que inscribe su derecho antes de la interposición de la demanda ha de ser demandado y requerido de pago, sin que sea suficiente al efecto la comunicación que, en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 689 LEC, le haga el Registrador al expedir la certificación de dominio y cargas. Tampoco media resolución judicial expresa que determine la inexistencia de vulneración de la tutela judicial efectiva de dicho tercer poseedor

El recurrente contra argumenta alegando la validez de la notificación realizada mediante diligencia de ordenación y otra posterior que acredita la notificación positiva, así como la doctrina de diversas resoluciones de la DG.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina:

Se basa en lo que considera su doctrina reiterada, apoyada en:

– el artículo 132 LH, que determina el ámbito de calificación del registrador en el procedimiento de ejecución directa,

– el artículo 685 LEC, el cual prevé que la demanda ejecutiva se dirija «frente … al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes»,

– y el artículo 686 LEC, al disponer que «en el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al … tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro».

De la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes.

El concepto de “haber acreditado al acreedor la adquisición” ha evolucionado jurisprudencialmente, porque el Tribunal Supremo exigía hace unos años una actuación positiva por parte del tercer poseedor de comunicación al acreedor, no resultándole suficiente la inscripción en el Registro (STS de 3 de junio del 2004). Sin embargo, este criterio jurisprudencial cambió con la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril, derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que, desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (art. 24.1 CE), tiene la inscripción registral y su publicidad». De esta sentencia se deduce que han realizado la acreditación al acreedor aquellos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

La valoración de esta circunstancia por el registrador no implica que aprecie una eventual tramitación defectuosa del procedimiento -lo que no le compete- y se basa en el principio registral de legitimación regulado en el artículo 38 LH.

De conformidad con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor (artículo 685.1 LEC) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.

Pero, si la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, entonces resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 LEC, siendo suficiente en la notificación en el domicilio que consta en el registro.

En el presente caso, queda claro que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre las fincas en cuestión con anterioridad a la interposición de la demanda. Pese a ello, dicho tercer poseedor no ha sido demandado y requerido de pago, sino que se ha limitado a recibir la comunicación prevista en el artículo 689 LEC, precepto que solo resultaría aplicable si el tercer poseedor hubiese inscrito su derecho con posterioridad a la interposición de la demanda.

Analiza, a continuación, el Centro Directivo, diversas Resoluciones, explicando el porqué, a veces ha resuelto de distinto modo:

– Resolución de 27 de junio de 2016, y Resolución de 15 de febrero de 2018: supuestos muy cercanos a la presente. Desestimatorias.

– Resolución de 2 de agosto de 2016 no existe tercer poseedor alguno, sino que la calificación registral negativa se fundamenta en la inadmisión de la demanda contra el propio deudor y en la desestimación judicial expresa de la nulidad de actuaciones efectuada por el propio ejecutante. Estimatoria.

– Resolución de 22 de mayo de 2017. La tercera poseedora de la finca, una vez fue notificada de la tramitación del procedimiento conforme a lo establecido en el artículo 689 LEC, promovió un incidente de nulidad de actuaciones, alegando que no se le había demandado ni requerido de pago, pero la juez desestimó la pretensión de anulación del procedimiento, por entender que no se ha producido la efectiva indefensión, sin que cupiera recurso contra su decisión. Estimatoria.

– Resolución de 2 de junio de 2021. Si el Juzgado ve correcta la personación de la tercera poseedora, no puede la registradora cuestionar en su calificación el fondo de esta decisión judicial. Estimatoria.

– Resolución de 9 de enero de 2024. La decisión de no ampliar la demanda a los terceros poseedores se adoptó judicialmente ante la petición expresa del demandante. Estimatoria.

– Resolución de 5 de octubre de 2017. Si bien los terceros poseedores fueron meramente notificados y no demandados y requeridos de pago, concurre también la circunstancia de que dichos terceros poseedores formularon oposición, que fue oportunamente desestimada mediante auto judicial. Estimatoria.

Pero, en el caso presente, no media una resolución judicial expresa de inexistencia de indefensión.

Comentario:

En breve esquema:

– Si el tercer poseedor ha inscrito antes de la demanda, el acreedor debe de demandarle y requerirle de pago.

– Si ha inscrito después de la demanda y antes de la emisión de la certificación, vale con la notificación del artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

– Pero, en todo caso, sí el juez se pronuncia expresamente sobre la validez de la relación procesal o que no existe indefensión, el registrador no puede entrar en el fondo de dicha decisión y ha de inscribir.

De todos modos, en algunos de los casos observados en resoluciones anteriores, queda la duda de si algunas decisiones judiciales pueden haber contravenido la clara doctrina del Tribunal Constitucional, especialmente en cuanto al requerimiento de pago. (JFME)

502.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO CON ESTATUTOS QUE LO PROHÍBEN

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la prohibición de destinar las viviendas a uso turístico.

Resumen: Existiendo una prohibición estatutaria inscrita que impide el uso turístico no puede asignarse el NRA en tanto no se modifique por acuerdo comunitario o se declare la nulidad del acuerdo y de la consiguiente inscripción.

Hechos: Se presentó en el Registro solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

La Registradora califica negativamente por pertenecer la finca a un edificio en Propiedad horizontal en el que se han prohibido las viviendas turísticas en sus estatutos conforme al artículo 17 LPH.

El recurrente contraargumenta que en la junta del 19 de septiembre de 2019 no se alcanzó la mayoría de 3/5 exigida por la LPH, y su eficacia debería computarse 30 días después, tras el plazo para que los ausentes pudieran manifestar su oposición. Y en base a ello su declaración responsable (julio 2019) y la inscripción turística (23 septiembre 2019) serían anteriores a la eficacia real de la prohibición.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Con carácter previo se pronuncia sobre la alegación del recurrente de la no validez del acuerdo pese a constar inscrito “por no haberse alcanzado la mayoría requerida, no haberse notificado correctamente a los ausentes, ni recogido los votos pendientes” puesto que esa posible nulidad del acuerdo o de su inscripción queda fuera del ámbito del recurso, debiéndose de dirimir mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales por parte del propietario en los términos que establece el artículo 18 de la LPH.

Por tanto, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos o bien se acepte por el titular del derecho inscrito su rectificación (artículos 1, 38, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

No puede, por tanto, pronunciarse el Centro Directivo sobre si fue o no correcta la calificación que dio lugar a la inscripción de la modificación estatutaria que hoy fundamenta la negativa de la registradora a la asignación del número de registro de alquiler de corta duración.

En base a ello cuando el recurrente obtuvo la licencia administrativa (20 de septiembre de 2019) ya estaban prohibidas las viviendas turísticas por acuerdo de junta de modificación de los estatutos comunitarios (adoptado el 19 de septiembre de 2019), sin que en ningún caso pueda considerarse que el recurrente era entonces un tercero, dado que adquirió su finca con anterioridad y desde entonces forma parte de la comunidad de propietarios.

En suma, el propietario estaría afectado por una limitación estatutaria, derivada de un acuerdo de junta y que ha de ser objeto de calificación, conforme prevé el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

Finalmente reitera como en otras ocasiones que una determinada calificación administrativa no prejuzga, ni condiciona, la asignación del NRA, ni tampoco la calificación registral (conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024), puesto que se mueve en dicha esfera, pero no supone, ni implica, la validez civil del alquiler turístico en la finca.

Comentario: El interesado podrá solo obtener el NRA si la comunidad de propietarios acuerda modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad económica de alquiler turístico (cfr. artículos 7.3 y 17.12 de la vigente LPH).(MGV)

503.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO SIN LA CONFORMIDAD DEL AYUNTAMIENTO

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Salamanca n.º 1, por la que se suspende la inscripción para asignación de número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico de una finca completa. 

Resumen: Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en el presente caso es necesaria, además de la inscripción en el registro autonómico, la obtención de la declaración de conformidad del Ayuntamiento de Salamanca derivada la correspondiente comunicación ambiental.

Supuesto: Mediante instancia presentada en el Registro de la Propiedad de Salamanca se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico, finca completa, para una finca.

La Registradora exige que, además de la inscripción en el Registro de Turismo de Castilla y León, se aporte la declaración de conformidad del Ayuntamiento de Salamanca, justificativa de que la actividad o instalación se ajusta a la documentación presentada y cumple los requisitos exigibles por la normativa aplicable.

La recurrente sostiene que basta con la acreditación de la inscripción de la finca en el Registro de Turismo de Castilla y León, pues la exigencia de declaración de conformidad ambiental establecida por la Ordenanza del Ayuntamiento de Salamanca versa sobre una materia que debería regular el Plan General de Ordenación Urbana, el cual no ha sido modificado, y que dicha declaración no es exigible a los alquileres turísticos puesto que éstos no tienen la consideración de uso terciario a la luz de la regulación urbanística, sino de uso residencial.

La DG confirma la calificación registral y desestima el recurso, pues:

– El art. 7.5.1 del PGOU de Salamanca define los usos terciarios como «los que tienen por finalidad la prestación de servicios al público, tales como los servicios de alojamiento temporal, comercio al por menor en sus distintas formas, información, administración, gestión, actividades de intermediación financiera u otras similares». Es más, el apartado 5 de dicho art. los encuadra con toda claridad dentro de los usos terciarios de naturaleza hotelera, entre los que se comprenden «las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal, se realizan en establecimientos, sujetos a la legislación específica, tales como: Hoteles, Hostales, pensiones y apartamentos en régimen de explotación hotelera».

– Ha de distinguirse entre los requisitos de establecidos por la normativa sectorial turística, como es la inscripción en el Registro de Turismo de Castilla y León, frente a la necesidad de obtener la declaración de conformidad del Ayuntamiento de Salamanca derivada de la comprobación del cumplimiento de los requisitos exigibles por la normativa aplicable (art. 15 de la Ordenanza). Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican.

En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en el presente caso es necesaria tanto la inscripción en el registro autonómico (art. 35.1 de Decreto 3/2017), como la obtención de la declaración de conformidad del Ayuntamiento de Salamanca derivada la correspondiente comunicación ambiental (arts 42 y 43 Decreto Legislativo 1/2015 y 15 de la Ordenanza Municipal).

Finalmente, y dado que el recurso solo ha de basarse en los documentos presentados al tiempo de la calificación registral, señala la DG que no procede tomar en consideración, ni valorar el auto, que aporta el recurrente, dictado por el Juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 2 de Salamanca, sin perjuicio de que dicha resolución judicial pueda desplegar sus efectos en el ámbito administrativo, los cuales habrán de ser evaluados por la administración competente (Ayuntamiento de Salamanca en este caso). (JCC)

504.*** ADJUDICACIÓN DE FINCAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL SIN CANCELAR LAS HIPOTECAS QUE LAS GRAVAN

Resolución de 2 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de fincas en ejecución del plan de liquidación de un concurso ordinario y la cancelación de las hipotecas que las gravan.

Resumen: La cancelación de hipoteca en el contexto de una adquisición realizada en una liquidación en un concurso de acreedores exige el consentimiento expreso del acreedor hipotecario o que en el mandamiento de cancelación de cargas conste expresamente que se ha pagado al acreedor hipotecario. No basta una mención genérica del tipo “se han cumplido todos los requisitos legales”. Asimismo, no puede desligarse la adjudicación libre de cargas de la cancelación de la hipoteca, de manera que la inscripción ha de practicarse de manera unitaria.

Hechos: Se otorga escritura de adjudicación en subasta de unas fincas incluidas en el activo de un plan de liquidación de un concurso de acreedores. Ambas finca se encontraban gravadas con sendas hipotecas a favor de dos acreedores del concurso. En la escritura manifiesta el administrador concursal que se compromete a solicitar del Juzgado de lo Mercantil la expedición del oportuno mandamiento para la cancelación de las mismas y la anotación del concurso. Días después, en virtud de auto del Juez se accede a lo solicitado por la administración concursal al cumplirse todos los requisitos legales, toda vez que la adjudicación de las fincas descritas lo fue en ejecución del plan de liquidación aprobado.

El Registrador deniega la inscripción tanto de la adquisición como de la cancelación de las hipotecas. En una precisa nota, apunta que para cancelar es necesario bien el consentimiento expreso del acreedor hipotecario, en cuanto acreedor privilegiado, o que en el mandamiento de cancelación conste que se le ha pagado (cfr. arts. 210, 213 y 430.3 LC). La cancelación de las hipotecas va indisolublemente unida como regla general a la enajenación de los bienes gravados y al pago del crédito privilegiado. La norma fundamental en materia de cancelación se encuentra en el art. 225 LC, que ordena que en el decreto por el que se aprueba el remate o en el auto por el que el juez autorice la transmisión de bienes o derechos sea de forma separada, por lotes o formando parte de una empresa o unidad productiva, se acordará la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas a favor de créditos concursales y por excepción a lo establecido en el punto anterior, no procederá acordar la cancelación de cargas cuando la transmisión de bienes o derechos afectos a la satisfacción de créditos con privilegio especial se hubiera realizado con subsistencia del gravamen. Dicho precepto concuerda con los arts. 133 y 134 LH, que en sede de ejecución hipotecaria exigen aportar de manera conjunta el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas. La cancelación de la hipoteca tiene lugar con una enajenación del bien gravado de forma indisoluble y debe respetar los términos del art. 210 LC: precio mínimo y pago preferente al acreedor privilegiado.

Asimismo, fundamenta su negativa a inscribir la adquisición por la vinculación de la cancelación de la hipoteca con el régimen traslativo imperativo, en la medida en que la cancelación de la hipoteca supone la extinción del derecho del acreedor hipotecaria, y esta cancelación es consecuencia de una venta en la que deber constar en el auto o mandamiento que se ha cumplido lo dispuesto en el art. 210 LC.

El administrador concursal recurre. Aduce que el Registrador está revisando el fondo de la resolución judicial y que dicha resolución ya indica que se han cumplido todos los requisitos legales, por lo que existe extralimitación.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. A la cuestión de la cancelación, se plantea si basta con que el auto contenga una mención genérica de que se han cumplido todos los requisitos legales o bien es necesario que se exprese que los acreedores han tenido intervención en el procedimiento y se les ha pagado en los términos de los arts. 210, 213 y 430.3 LC. La STS 21-11-2017 (Pleno), por la que se confirmaba la R 18-11-2013, defendía que, aunque en el procedimiento concursal, el Juez del concurso verifique el cumplimiento de los requisitos legales en la realización directa de los bienes afectos a privilegio especial, es necesario que formalmente tales requisitos esenciales sean mencionados expresamente en el mandamiento que se remita al Registro de la Propiedad, a fin de que el Registrador pueda verificar que los acreedores con privilegio especial han tenido el oportuno conocimiento de la enajenación. A ello se atiene el Centro Directivo.

Respecto a la segunda cuestión, el Centro Directivo considera que no es posible inscribir la adjudicación de las fincas sin inscribir al mismo tiempo la cancelación. El concurso de acreedores es una ejecución universal. Implicando un acto de liquidación del patrimonio del concursado, es imprescindible, para poder inscribir la transmisión de la finca a favor del adjudicatario, la cancelación simultánea y expresa de todas las cargas de contenido económico que las graven, singularmente las hipotecas (cfr. arts. 225 LC, 674 LEC y 132 LH). La subsistencia del gravamen hipotecario, con subrogación del adquirente, es excepcional y requiere autorización específica del Juez (cfr. arts. 212 y 241 LC).

También rechaza que haya extralimitación del Registrador, pues la STS 21-10-2013 proclama que el Registrador debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC: acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídica que surja de ellos, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica. En particular, la citada STS 21-11-2017 invoca el art. 100 RH, relativo a la calificación de documentos judiciales: la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal (ACT).

505.* INADMISIÓN DE LA PRESENTACIÓN DE UN RECURSO

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la actuación del registrador de la propiedad de Iznalloz al practicar la inscripción de la agregación de parte de una finca registral a otra finca registral.

Resumen: No cabe recurso sin calificación registral negativa por carencia total de objeto.

Hechos: Mediante escrito privado, el recurrente interpone recurso por silencio en la actuación del Registro ante los escritos presentados, en los que se solicita la rectificación de oficio de un asiento que según el recurrente ha sido practicado con error, mediante el inicio de un expediente para lograr la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica y la rectificación de la inexactitud del asiento.

El Registro contesta por un medio de mensajería electrónica, de uso general (whatsapp), que para lograr el objetivo debe ponerse en contacto con la Notaría y con el Ayuntamiento para proceder a la rectificación del título que provocó el asiento y que es el que causa la inexactitud registral.

El recurrente se dirige al Ayuntamiento que contesta en el sentido que la adquisición de la propiedad de la finca se hizo de buena fe y su posesión ha sido indiscutida y pacífica y, que, de existir error, este se ha producido por parte de la parte vendedora que ha identificado mal la finca vendida y que, si se identifica correctamente, el Ayuntamiento acudirá donde sea menester para subsanar el error. Asimismo, se dirige a la Notaria la cual se pone a disposición de los otorgantes para realizar la rectificación.

Sin más gestiones al respecto, el recurrente interpone el recurso, mediante escrito de fecha 3 de junio de 2025, es decir, más de 3 años después de todas las actuaciones relatadas.

Resolución: La DG inadmite el recurso, aunque formalmente se dice que se desestima el recurso y se confirma la nota de calificación que en la realidad no existe.

Doctrina: Entiende nuestro CD que no existe silencio del Registro de la Propiedad, que ha emitido y notificado su dictamen sobre la situación, tampoco calificación registral negativa que recurrir, asimismo entiende que el recurrente carece de legitimación para solicitar el inicio del expediente para lograr la concordancia, pues no es el titular registral de la finca a concordar, y que si se ha producido un error en el procedimiento para rectificar el Registro, debe ser el previsto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, con su remisión al Título VII, en su caso, y no por los medios del Título VI.

Comentarios: Vemos de nuevo que se reitera la doctrina de la DG de que la rectificación de un asiento ya practicado solo puede hacerse:

• • • Con consentimiento de todos los titulares registrales, o
    • Mediante resolución judicial.

Y que el procedimiento adecuado no es el del art. 199 o 201 LH (deslinde o rectificación de cabida), sino el del art. 40 LH, porque el problema deriva del título notarial, no de la realidad física. (MGV)

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506.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palafrugell, por la que se deniega la cancelación de una condición resolutoria solicitada en instancia. 

Resumen: Tratándose de una obligación de hacer y no resultando del Registro con suficiente claridad el día en que venció el término en que pudieron ejercitarse los correspondientes derechos, no cabe la cancelación por caducidad ex art. 210, 1. 8ª.1 LH.

Supuesto: Se solicita mediante instancia privada por el titular registral la cancelación una condición resolutoria, al amparo del art. 210-8-1 LH por haber vencido el término de cinco años para ejercer cualquiera derecho derivado de la misma sin que, conste asiento o cualquiera otra acción registral relativa al ejercicio de la condición.

Del Registro resulta que la cancelación de la condición exige que el adquirente acredite haber realizado la edificación e iniciado la actividad económica «en los términos previstos (…). En definitiva, se trata de una obligación de hacer.

El registrador deniega la cancelación solicitada por entender que no resulta la fecha límite en que el sujeto a cuyo favor se estableció la condición resolutoria pueda exigir su cumplimiento, por lo que no resulta aplicable la cancelación por caducidad del art. 210.1.8.ª, párrafo primero LH, y que, respecto de la cancelación contemplada en los arts 82-5, y 210.1.8.ª, párrafo segundo LH, para los casos en que no conste en el Registro la fecha en que la prestación garantizada debió ser cumplida en su totalidad, entonces sí podría tener encaje, pero no se cumplen los plazos exigidos por la Ley para que pueda procederse a la cancelación: veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.

La DG confirma la calificación registral y desestima el recurso interpuesto:

Tratándose de condiciones resolutorias en garantía de obligaciones distintas al pago del precio aplazado, no procede la aplicación de la previsión del art. 82.5. LH sino la del art. 210.1.8.ª del mismo cuerpo legal para el caso de que no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada.

El hecho de que sea de aplicación el primer párrafo del art. 210.1.8.ª exige determinar si se cumplen las exigencias que el mismo comprende para la cancelación. Como resulta del precepto transcrito es preciso en primer lugar que hayan transcurrido cinco años desde el día en que venció el término en que, según el Registro, pudieron ejercitarse los referidos derechos y facultades; y, en segundo lugar, que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho, modificado el título o formulada reclamación judicial sobre su cumplimiento. En consecuencia, es preciso determinar el día en que finalizó el término de posible ejercicio de la situación inscrita y, a partir de ahí, contar cinco años de fecha a fecha, para determinar si el plazo para proceder a la cancelación por caducidad se ha cumplido.

Resulta del supuesto de hecho que el plazo pactado para el cumplimiento de las obligaciones garantizadas con la condición resolutoria venció el día 22 de octubre de 2018, por lo que sostiene la recurrente que ha transcurrido el plazo máximo de ejercicio de las acciones de ella derivadas (23 de octubre de 2023, por aplicación del art. 1964 CC, así como el plazo legal de cinco años establecido en el art. 210.1.8.ª -23 de octubre de 2023-), sin que resulte del Registro ninguna de las circunstancias distintas de las establecidas en el precepto. Pero una cosa es el plazo para el cumplimiento de las obligaciones pactadas y otra cosa es que se haya pactado un plazo cierto para el ejercicio de las acciones de resolución y la cancelación de la condición resolutoria, lo que en este caso no se ha hecho. Además, como se ha indicado, se trata de una obligación de hacer, lo que hace que se apliquen las exigencias de forma más estricta. Por tanto, debe confirmarse la calificación (JCC)

507.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO DE ELEMENTO PRIVATIVO QUE SEGÚN ESTATUTOS SOLO PUEDE DESTINARSE A HONESTA VIVIENDA

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Oliva, suspendiendo la asignación del número de registro único de alquiler turístico de una finca.

Resumen: Impide asignar el NRUA una cláusula estatutaria antigua según la cual “los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”.

Hechos: Se solicita la asignación del número registro de alquiler de corta duración para una vivienda. Consta inscrita desde 2004 la siguiente cláusula estatutaria de la división horizontal: “Los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”.

La registradora realiza una interpretación teleológica del precepto, y concluye, atendiendo a su finalidad, que debe entenderse comprendida en dicha prohibición estatutaria esta nueva actividad de alquiler turístico.

La recurrente alega que la obligación de dedicar el apartamento única a exclusivamente a vivienda incluye todos los usos admitidos como vivienda, que es el de ser habitada por personas y que no cabe una interpretación extensiva de las prohibiciones.

La DG confirma la calificación.

Doctrina:

Analiza el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos para deducir la competencia del registrador para calificar si el arrendamiento de corta duración turístico cumple con los requisitos exigidos por la legislación urbanística y sectorial aplicable para la asignación del número de registro único de alquiler que habilitará su comercialización mediante plataformas en línea.

Respecto a la interpretación de las prohibiciones estatutarias cita varias sentencias del Tribunal Supremo que abordan la eficacia de las limitaciones o prohibiciones referidas al uso de un inmueble sometido al régimen jurídico de la propiedad horizontal, limitaciones -legales o convencionales- que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo.

No obstante, en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero, para su efectividad, deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

En este expediente se estudia una cláusula estatutaria anterior al fenómeno del alquiler turístico, debiéndose realizar una interpretación teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad.

El Centro Directivo considera que debe entenderse comprendida en dicha prohibición estatutaria esta nueva actividad de alquiler turístico, basándose en lo siguiente:

– la referencia «honesta vivienda» -que por lo demás comporta semánticamente una muy clara idea de permanencia-, interpretada en sus justos términos, excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que se solicita número de registro a un alquiler de corta duración, alquiler que por definición es incompatible con el concepto que se deriva de la recta interpretación de la norma estatutaria citada

– el restante contenido del mismo precepto, al indicar que no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio, pues los párrafos citados deben interpretarse de manera conjunta, conforme al artículo 1285 del Código Civil, «las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas»;

– la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que exige «una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa»; prohibición que, en este caso, según la DG, es clara a la vista del tenor literal del artículo citado.

Comentario: Estando de acuerdo con la interpretación dada a la cláusula, sin embargo, no me parece que en el caso presente exista «una prohibición fundada en una estipulación clara y precisa», que exige el Tribunal Supremo, para limitar el derecho de propiedad. (JFME)

508.** SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN POR ESTAR VIGENTE EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UN TÍTULO INCOMPATIBLE

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.º 2 a calificar un mandamiento de anotación de embargo por encontrarse pendientes de despacho dos títulos previamente presentados.

Resumen: La suspensión de la calificación de un título es susceptible de recurso. Vigente un asiento de presentación de un título queda suspendida la calificación de otro contradictorio presentado con posterioridad.

Hechos: Se trata el presente recurso de la suspensión por parte de la registradora de la calificación de un mandamiento de embargo sobre una finca registral por constar previamente presentados y pendientes de despacho dos títulos anteriores que son claramente incompatibles con la anotación del embargo, ya que suponen la transmisión de la propiedad de dicha finca a un tercero y la constitución de una hipoteca.

El mandamiento de embargo se presentó el día 24 de abril de 2025, mientras que la venta e hipoteca se habían presentado el día 15 de abril de 2025.

La recurrente alega que el decreto judicial que acordó el embargo es de fecha anterior al título de transmisión de la propiedad y la presentación de este en el Registro.

Asimismo, aporta un auto de un proceso penal que ordena medidas cautelares sobre la finca (anotación preventiva de prohibición de disponer).

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar, analiza si la decisión del registrador de suspender la calificación de un documento es o no susceptible de recurso, respondiendo en sentido afirmativo, puesto que al tratarse de una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por el mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión.

A continuación, tras recordar el contenido del art 17 de la LH, que impide calificar o inscribir títulos incompatibles mientras haya otros anteriores vigentes, no sólo no procede anotar el mandamiento de embargo presentado después de la escritura de venta y de la de hipoteca, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 de la misma Ley.

Por tanto, concluye que la actuación de la registradora ha sido correcta puesto que “constando la vigencia de un asiento de presentación anterior de un título contradictorio, es claro que ha de quedar suspendida la calificación de fondo del título contradictorio con asiento de presentación posterior, en los términos y durante el plazo que resulta de los artículos citados”.

Lo anterior no queda alterado por el auto presentado de medidas cautelares en un procedimiento penal, puesto que conforme al artículo 326, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.

Comentario: Pese a no poderse tener en cuenta el auto presentado en sede de recurso, sí analiza su tratamiento registral, cuya calificación se deberá hacer teniendo en cuenta el contenido del artículo 432.1.d) del RH del que se deriva que si vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presenta un mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado podrá prorrogarse el asiento de presentación hasta la terminación de la causa. (MGV)

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509.* RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 1, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de dos colindantes, se suspende la inscripción de la georreferenciación y aumento de superficies solicitados por el promotor.

Resumen.– La oposición de los colindantes registrales, unida a la magnitud del exceso de cabida y a la apariencia visual resultante de la aplicación gráfica registral, son indicios más que suficientes para estimar las dudas de identidad.  

Hechos.– En la tramitación del art. 199 LH para rectificar la superficie de una finca (de 494 a 812 m2) e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se presenta oposición por parte de dos colindantes registrales y catastrales bajo la alegación de que los promotores pretenden apropiarse del camino de acceso a las demás fincas y que es propiedad de los opositores.

Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción por albergar dudas sobre la realidad de la delimitación y superficie derivadas de la representación gráfica aportada, y ello porque no es pacífica la delimitación con sus lindantes.

Recurso.– Los promotores alegan que la escritura de rectificación de superficie cuya inscripción se pretende no afecta a las parcelas de los colindantes.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La oposición de los colindantes registrales, unida a la magnitud del exceso de cabida y a la apariencia visual resultante de la aplicación gráfica registral, indican la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, que no puede resolverse en sede registral, por lo que debe denegarse la inscripción pretendida. (VEJ)

510.() ADJUDICIACIÓN DE FINCAS EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL SIN CANCELAR LAS HIPOTECAS QUE LAS GRAVAN

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Sebastián de los Reyes n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de fincas en ejecución del plan de liquidación de un concurso ordinario y la cancelación de las hipotecas que las gravan. 

Esta resolución resuelve el mismo supuesto de hecho que la 504, siendo el mismo recurrente y el mismo Registrador -si bien en la presente hubo una calificación sustitutoria en la que se confirmó la primera calificación con base en los mismos argumentos-. Por tanto, nos remitimos a lo comentado en la 504 (ACT).

511.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES. VINCULACIÓN OB REM DE FINCAS DE DISTINTOS PROPIETARIOS

Resolución de 3 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Falset, por la que se suspende la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados.

Resumen.- El promotor del expediente no puede recurrir la falta de rigor del informe técnico presentado por el colindante. La vinculación “ob rem” entre fincas de distintos propietarios es inscribible si trae causa de la licencia de obras.

Hechos.- En la tramitación del art. 199 LH para rectificar la superficie de una finca (de 49.174 a 10.039 m2) e inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se presenta oposición por parte de un colindante registral y catastral bajo la alegación de que la georreferenciación aportada invade la finca de su propiedad, aportando un informe técnico.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción bajo la consideración de que la realidad física, coincidente con la catastral, está delimitada de forma bastante indubitada, dada la peculiaridad del cultivo y arado de la tierra.

Además, en el informe hace referencia a una vinculación “ob rem” que se estableció en el título del que trae causa el presente, una escritura de obra nueva, cuya inscripción denegó por considerar que no es posible vincular “ob rem” fincas de distintos propietarios.

Recurso.- Los otorgantes interponen recurso alegando que por ser la diferencia superficial inferior al 10% de la cabida inscrita, no debió tramitarse el expediente del art. 199 LH y porque las alegaciones del colindante notificado carecen del rigor técnico necesario para poder convertir en contencioso el expediente.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La tramitación del art. 199.2 LH es preceptiva para el registrador cuando se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

El recurrente no puede alegar la falta de rigor técnico del informe presentado por el colindante, solo puede recurrir el análisis jurídico realizado por el registrador.

Sobre la vinculación “ob rem” entre fincas de distintos propietarios, es inscribible cuando trae causa de una mandato de la licencia de obras, pues no deriva de la voluntad del propietario, sino de una disposición legal. (VEJ)

512.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 2 a la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral.

De igual contenido que la 502.(MGV)

513.*** JUSTIFICACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO EN UNA ESCRITURA DE DACIÓN EN PAGO DE DEUDA

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 6 a inscribir una escritura de dación en pago.

Resumen: La necesidad de identificación de los medios de pago en las daciones en pago de deuda originada en préstamos previos.

Hechos: Escritura de reconocimiento de deuda y adjudicación en pago de deuda. Una sociedad reconoce tener una deuda con otra, especificando que la causa de la deuda son diversos préstamos de dinero recibidos con anterioridad. Se incorpora a la escritura una relación de la cuantía y fechas de los préstamos. En pago de la deuda reconocida, la sociedad deudora adjudica a la acreedora la propiedad de dos fincas, otorgándose carta de pago por el valor de la adjudicación

La Registradora: califica negativamente exigiendo la identificación de los medios de pago empleados en el contrato de préstamo originario (arts 24 LON, 254.4 LH y 177 RN). Argumenta que, al ser el préstamo la causa de la deuda que ahora se extingue con la dación en pago, debe acreditarse el efectivo desplazamiento del dinero para evitar reconocimientos ficticios que eludan el control del blanqueo de capitales.

El Notario recurre exponiendo: a) Que la dación en pago es una forma de extinción de las obligaciones (causa solutoria) y no un medio de pago en efectivo; por tanto, al tener un efecto extintivo sobre el préstamo original, desaparece la obligación legal de identificar los medios de pago del dinero. b) Que la exigencia es incongruente porque si la misma operación se hubiera instrumentado indirectamente, mediante un aumento de capital por compensación de créditos y posterior reducción del mismo con adjudicación de fincas, no habría habido problema. c) Y finalmente defiende la realidad de la deuda basándose en la presunción del 1277 Cc y en la transparencia de la contabilidad social publicitada en el Registro Mercantil.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La única excepción que permite la dispensa de identificar los medios de pago es que las partes pacten una novación extintiva, ya que en ese caso nace una obligación nueva e independiente que sustituye y desvincula a la actual de la entrega de dinero original.

El reconocimiento de deuda en nuestro Derecho tiene carácter causal y valor declarativo, pero no produce un efecto extintivo de la obligación preexistente reconocida y su sustitución por una nueva, salvo en los casos en que el reconocimiento venga acompañado de una novación propia o extintiva. Por tanto, al no producir efecto extintivo de la obligación preexistente, el préstamo inicial sigue siendo la causa de la deuda que provoca la dación en pago y, por tanto, no cabe la dispensa de la obligación de identificar los medios de pago. Esta medida es necesaria para acreditar el efectivo desplazamiento patrimonial y evitar así un reconocimiento ficticio que imposibilite los controles de prevención del blanqueo de capitales y el fraude fiscal.

Finalmente, la DG distingue este supuesto de la compraventa con compensación de créditos y aclara que la compensación no es un medio de pago, sino una forma de extinción de las obligaciones (art. 1156 CC) a la que no se le puede aplicar la normativa de los medios de pago.

COMENTARIO. Los arts 24 LON y 254 LH exigen identificar los medios de pago en los actos onerosos si la contraprestación consiste en dinero o signo que lo represente.

El problema se plantea cuando la contraprestación no es dinero actual, sino una deuda previa. Y en estos casos, nuestro Centro Directivo es más o menos estricto según el contrato que se elija para la operación:

DACIÓN EN PAGO. La contraprestación es la liberación de la deuda, no dinero.

• La causa de la transmisión de la finca es solutoria (extinguir la deuda)
• La “causa” de la deuda saldada es un préstamo (contrato oneroso que implicó entrega de dinero).
• La extinción de la deuda se logra mediante la entrega de cosa distinta del dinero.
• En este caso, como la deuda proviene de un préstamo (negocio que fue dinerario) la DG exige mirar hacia atrás e identificar los medios de pago del préstamo basándose en la necesidad de evitar reconocimientos de deuda simulados.

COMPRAVENTA CON COMPENSACIÓN DEL PRECIO. La contraprestación es la compensación de una deuda, no dinero.

• La causa de la transmisión de la finca es onerosa (precio de la compraventa)
• La causa de la deuda que se compensa es cualquier crédito/deuda preexistente (que puede provenir de una factura, relaciones comerciales… o de un préstamo)
• La extinción de la obligación de pagar el precio se logra mediante la compensación de una deuda preexistente.
• En este caso la DG no exige mirar hacia atrás (origen de la deuda), basta con que se identifique el crédito o deuda compensado de forma suficiente (lo que sería mirar a otro lado). (SNG)

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Adeje a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Resolución del caso concreto pero con cuestiones teóricas de interés: En una escritura de compraventa hay un pacto complementario entre los dos copropietarios para salir de la indivisión, fijando el precio a pagar. Se debate sobre si encubre un pacto comisorio y si es contrario o no al artículo 400 CC. La DG considera que ese pacto tiene funciones de garantía del cumplimiento del contrato (no de garantía de un posible préstamo encubierto como afirma el registrador en su calificación) y rechaza su inscripción pues entiende que es un pacto comisorio; además considera que infringe lo dispuesto en el artículo 400 CC.

Hechos: Se otorga una escritura de compra de la mitad indivisa de una finca. El precio queda totalmente aplazado para ser abonado por el comprador en el plazo de 20 meses mediante el pago del coste de la obra de construcción de un nuevo edificio a realizar en dicha finca en ese plazo.

Se pacta adicionalmente un derecho que se denomina de extinción de condominio en virtud del cual la parte vendedora puede ejercitar su derecho a extinguir el condominio en el plazo pactado siempre que abone a la entidad compradora el doble de lo que haya desembolsado hasta la fecha por el coste de las obras, con un mínimo de 140.000 euros. También se concede un derecho correlativo a extinguir el condominio a la parte compradora, transcurrido dicho plazo de 20 meses, en un plazo de 6 meses adicionales.

El registrador encuentra dos defectos: 1) El pacto adicional para extinguir el condominio es contrario a lo dispuesto en el artículo 400 CC. 2) Ese pacto encubre un pacto comisorio a favor de la parte compradora, que en realidad es un prestamista que está prestando dinero a la parte vendedora. Admite la posibilidad, sin embargo, de que se pueda inscribir parcialmente la escritura, en cuanto a la compraventa, siempre que se solicite la inscripción parcial de solo la compraventa y se excluya el pacto de extinción del condominio.

El notario autorizante recurre y argumenta lo siguiente: Aclara en primer lugar el sentido de ese pacto de extinción de condominio que tiene una finalidad lícita, y que es evitar un posible bloqueo de alguno de los comuneros del pacto interno que han alcanzado de edificar y, una vez terminado el edificio, vender a un tercero la finca completa ya edificada y así evitar que la negativa a vender de uno de los comuneros perjudique al otro que sí está dispuesto a vender.

En cuanto a los defectos encontrados por el registrador los rebate, argumentando lo siguiente:

1) No existe el pacto de indivisión contrario a lo dispuesto en el artículo 400 CC que ve el registrador, sino que lo acordado es, en realidad, un “pacto de extinción” del condominio que no solo no impide la disolución sino que la facilita con los pactos recogidos en la escritura que establecen incentivos y mecanismos de salida de la situación de comunidad.

2).- No existe el pacto comisorio que ve el registrador pues su interpretación de lo que se pacta en la escritura no concuerda con el texto de la escritura, ya que a) desde el primer momento la parte vendedora puede ejercitar el pacto de extinción del condominio y hasta que transcurran 20 meses y b) la parte compradora tiene ese mismo derecho desde el mes 21 hasta el mes 26

Añade, además, que el registrador no puede comenzar a investigar y reconstruir la voluntad negocial subyacente, que no resulte del título, y por ello apreciar la existencia de simulación o fraude de ley, salvo que esto resulte de forma indubitada y sin necesidad de complejos juicios interpretativos o pruebas extrínsecas diferentes del propio título presentado y de los asientos regístrales.

Por otro lado, el registrador no determina los elementos de ese hipotético préstamo disimulado, ni su funcionamiento, ni cuál sería la posición de la sociedad contratista tras la alteración del escenario contractual que dibuja en una calificación del título, que es una escritura notarial que tiene una presunción de veracidad y legalidad en el tráfico jurídico

Como resumen, no existe ninguna razón indiciaria, y menos aún concluyente, que apoye una simulación. Se comparte un objetivo de ganancias conjuntas, un cuadro de alternativas equilibradas, unas aportaciones de idéntico valor, una comunidad romana dirigida a un fin negocial concreto, un precio cierto, unos medios de verificar el pago y unos acuerdos internos para facilitar su reventa a terceros.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Comienza resaltando que le llama poderosamente la atención esta frase del recurso: «La dinámica de desarrollo de estos acuerdos y otras disposiciones contractuales de carácter obligacional han quedado fuera de la escritura pública, dado su alcance interno, en ejercicio del derecho de autodeterminación informativa de los contratantes» lo cual anticipa ya su posición jurídica sobre el pacto en la escritura.

En cuanto al primer defecto, asume la tesis del registrador de que el pacto de extinción del condominio de la escritura infringe lo dispuesto en el artículo 400 del Código Civil pues considera que se configura ese derecho (de salida del condominio, en expresión del recurrente) de manera un tanto peculiar respecto de un vendedor y un comprador que “por obra de la escritura calificada, han pasado a ser condóminos”. Añade que se quiera o no, un condómino (sea inicial o posterior) para nada necesita de la concesión de un derecho que ya tiene «ex lege».

En cuanto a la explicación del notario sobre la finalidad de dicha cláusula y de que es un derecho de opción de los condóminos para salir de la indivisión, tampoco le convence pues dice que se emplea, con una clara función de garantía, al instrumentalizarse, para la aludida finalidad, la dinámica y operativa legal del artículo 400 del Código Civil. Admite la posibilidad de constituir un derecho de opción, incluso con eficacia real, pero ello exige cumplir con determinadas exigencias, sustantivas y registrales, tanto en su génesis o nacimiento, como en su dinámica y ejercicio, claramente prefijadas en la normativa civil e hipotecaria y también delimitadas por el Centro Directivo en una larga serie de Resoluciones, pero que no aparecen contempladas, ni reguladas debidamente, en la escritura.

Respecto del segundo defecto, de la presunta existencia de un pacto comisorio, termina por reconocer –en contra de lo que presupone el registrador- que no hay datos suficientes en la escritura para ello (pues se desconoce el contenido de los acuerdos, extra muros de la misma, a que alude el recurrente en su escrito) que permitan afirmar, sin duda razonable, la existencia de un préstamo (cuya garantía, caso de incumplimiento, sería la apropiación del bien por parte del acreedor).

Concluye, resumidamente, que la debatida cláusula pretende ser una garantía de cumplimento contractual, empleando un mecanismo por entero inadecuado (esa supuesta opción a extinguir el condominio y a adjudicarse una mitad del bien) y cuyo supuesto automatismo no encaja con las previsiones legalmente establecidas en torno al ejercicio de la acción de extinción de comunidad. Es por tanto predicable, respecto del caso que motiva este recurso, la reiterada doctrina del Centro Directivo sobre la genérica prohibición de una función de garantía de la opción –vía pacto comisorio–; que resulta aquí plenamente aplicable por lo que confirma el defecto.

COMENTARIO: La complejidad de los negocios jurídicos en el ámbito del derecho privado, y los acuerdos entre las partes, deben abordarse teniendo en cuenta el principio de libertad de pactos, y del respeto a dichos pactos, (siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público, según el artículo 1255 CC) que es algo que parecen olvidar el registrador en su nota de calificación y la DG en esta Resolución, como se dirá a continuación. Tampoco se tiene en cuenta ni menciona la presunción legal de que la causa de los contratos se presume existente y lícita (artículo 1277 CC) mientras no se pruebe lo contrario. 

En cuanto al primer defecto, de lo que conocemos del contenido de la escritura, no se infiere en modo alguno que los comuneros no tengan el derecho que les concede el artículo 400 del Código Civil, como presuponen registrador y DG, pues ni lo dicen las partes ni lo podrían decir dado el carácter imperativo e irrenunciable del derecho que regula dicha norma. Es decir, cualquiera de los dos comuneros puede ejercitar en cualquier momento la acción de división y solo en determinados casos, que se especifican y regulan, entrará en juego adicionalmente la cláusula complementaria citada.

La finalidad de la debatida cláusula de extinción de condominio es justamente la contraria a la que sostienen registrador y DG, y es la de coadyuvar y facilitar el ejercicio del derecho de extinción del condominio abordando la valoración que ha de darse al bien indiviso en determinados casos (en los 20 primeros meses si ejercita la acción el vendedor, y en los 6 meses siguientes si ejercita la acción el comprador); éste precisamente es el problema más habitual en el cese de la indivisión, y que impide la extinción del condominio cuando no hay acuerdo entre los condóminos sobre el valor del bien a dividir, haciendo necesaria por ello la subasta, con la consiguiente pérdida de tiempo (especialmente si es por la vía judicial) y dinero, algo que provoca aversión general en los contratantes pues es contrario a los principios de certidumbre jurídica y de eficacia práctica.

En cuanto al segundo defecto, la propia DG admite la ausencia de datos suficientes en la escritura para sostener la tesis del registrador sobre la existencia de un pacto comisorio, lo que, como consecuencia lógica e inevitable, debería haber llevado a la revocación del defecto. Sin embargo, la resolución opta por mantener la calificación reformulando el defecto, algo que excede del marco del procedimiento registral (artículo 326 LH que establece que el recurso “deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier pretensión basada en otros motivos)…Ello provoca indefensión en el notario autorizante que recurre, que no puede ya combatir este defecto, en realidad nuevo defecto. En términos procesales podríamos decir que estamos ante un supuesto de incongruencia “extra petitum” de la resolución (artículo 218 LEC) pues se aparta del defecto alegado por el registrador y de lo pedido por el notario en el recurso y es que se revoque el defecto expresado en la calificación, tal y como ha sido formulado.

Dejando de lado el déficit legal con el que nace dicho nuevo defecto, y entrando en el análisis jurídico del mismo, a efectos dialécticos, la DG considera que la cláusula debatida tiene funciones de “garantía del cumplimiento contractual” algo que es perfectamente lícito e incluso deseable en los contratos (véase la amplia gama de cláusulas resolutorias, suspensivas, penales, o indemnizatorias complementarias del negocio principal que tiene nuestro derecho). Añade que el mecanismo elegido es “por entero inadecuado”, pero no cita ninguna norma concreta infringida.

Quizá por ello, para fundamentar su posición, acaba equiparando ese pacto de garantía de cumplimiento, con un pacto comisorio (no en el contrato principal, como argumentaba el registrador, sino en el pacto accesorio de salida de la indivisión que considera un derecho de opción) con lo cual se pone de manifiesto una incoherencia en la lógica jurídica del argumentario de la resolución, pues en un párrafo anterior había reconocido que no podía sostenerse que había pacto comisorio por no haber datos suficientes en la escritura.

El notario, que está en contacto directo y asiste jurídicamente a las partes en el momento de perfeccionamiento y consumación del contrato, es quien mejor conoce esa voluntad negocial, y puede darle la forma jurídica más adecuada por medio de los pactos contenidos en la escritura que, una vez autorizada, refleja sin duda esa voluntad, pues ha sido otorgada y querida así por los contratantes, algo que, aparentemente, no se ha tenido en cuenta ni valorado en este caso.

Tampoco se ha tenido en cuenta o valorado adecuadamente la presunción de validez y legalidad del contenido de la escritura (artículo 1218 CC) como título legitimador del tráfico jurídico, que se ignora en base a sospechas de ilegalidad del pacto debatido y especulaciones no probadas, algo para lo que son competentes únicamente los tribunales y dentro del procedimiento contradictorio oportuno. Sólo pactos contrarios a la Ley, de forma palmaria y evidente, contenidos en la escritura, que no es el caso como se ha dicho. podrían justificar el rechazo a la inscripción, 

En definitiva, la calificación y la resolución ven gigantes donde sólo hay molinos, intentan fundamentar ilegalidades con suposiciones, algo que no es posible en el estrecho marco del procedimiento registral, y parecen no tener en cuenta los principios citados de libertad civil de pactos y de presunción de validez y licitud de la causa de los contratos y pactos recogidos en la escritura. Presuponen también una visión jurídica esclerotizada de la compleja realidad de los acuerdos entre particulares y sociedades mercantiles, por naturaleza cambiantes para adaptarse al caso concreto, y que encuentran su equilibrio en los términos que refleja la escritura. (AFS)

515.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO EN EDIFICACIÓN CUYA OBRA NUEVA NO ESTÁ DECLARADA

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que se suspende la validez del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal por no constar inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número. 

Resumen: la asignación del número de registro de alquiler de corta duración exige la previa constancia registral de la declaración de la obra nueva terminada.

Hechos: se presenta instancia de solicitud de asignación de Número de Registro de Alquiler de Corta Duración de cuatro fincas.

La Registradora califica negativamente porque no consta inscrita declaración de obra nueva alguna.

La Dirección confirma la calificación porque el objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. Del mismo modo, el identificador número de registro único ha de permitir la identificación exacta de la unidad en cuestión.

El principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad. Directamente relacionado con estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro.

Así, los principios registrales de especialidad y congruencia exigen que toda inscripción en el Registro de la Propiedad refleje de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En caso contrario, no sólo nos encontraríamos ante una quiebra de los principios registrales antes mencionados, sino ante la frustración de la propia finalidad del real decreto, que pretende aportar «seguridad a los propietarios de viviendas, a las plataformas en línea, así como a las personas arrendatarias, ya que se relacionarán en un mercado caracterizado por una información transparente y confiable. (ER)

516.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO DE FINCA QUE CONSTA EN EL REGISTRO COMO LOCAL

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en el Registro el uso de la finca como «local» y por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid. 

Resumen: para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal. No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

El Registrador califica negativamente por no aportarse licencia de uso turístico, sino sólo declaración responsable y porque la finca que consta registralmente como destinada a local comercial.

La Dirección confirma la nota de calificación.

En cuanto a la necesidad de aportar licencia de uso turístico, señala el Centro Directivo que para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014), como el otorgamiento de licencia municipal (artículo 151.1 de la Ley del Suelo de 2001 e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014), la cual es exigible desde la entrada en vigor del Decreto 79/2014, de 10 de julio, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, que es cuando se las incluyó por la Comunidad dentro del uso terciario de hospedaje, determinándose con ello la aplicación de los artículos 151 y 159 de la Ley 9/2001.

La actividad económica de vivienda turística está configurada como una actividad de hospedaje por la legislación de la Comunidad de Madrid y, por tanto, sometida a licencia (artículo 151.1 de la Ley 9/2001).

La licencia de uso turístico para el municipio de Madrid consiste en un documento, emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 bis del Decreto 79/2014, de 10 de julio, en la redacción dada por el artículo único, apartado siete, del Decreto 29/2019, de 9 de abril.

En cuanto a la posibilidad de asignar un número registro de alquiler de corta duración turístico a una finca que consta inscrita como local comercial, el arrendamiento de corta duración, turístico o no turístico, no queda englobado dentro de la categoría de arrendamiento de vivienda, no porque no pretenda satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no se trata de una necesidad «permanente» de vivienda (artículos 2 y 3 LAU).

Ambos tipos de arrendamiento de corta duración, turístico y no turístico, a pesar de quedar excluidos de la categoría de arrendamiento de vivienda, deben ejercerse en todo caso en una unidad alojativa destinada registralmente a vivienda, pues pretenden satisfacer una necesidad de residencia, aunque no sea permanente, y por ello requieren que dicha unidad alojativa reúna las características de habitabilidad exigibles a una vivienda. Por este motivo, no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial. (ER)

517.* INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA NO INSCRITA

Resolución de 4 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Dos Hermanas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado y compraventa de finca futura.

Resumen: No cabe inscribir la transmisión de una parcela que resultará de una futura parcelación por falta de tracto, ni su cuota de propiedad sobre la finca matriz si la escritura no lo indica de forma expresa.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura donde una mercantil vende a dos matrimonios una parcela (“la parcela descrita en el expositivo II”) que resultará de un futuro proyecto de reparcelación, parcela que todavía forma parte de la finca registral “matriz”. Esta finca registral “matriz” se describe en el expositivo III.

En la escritura se indica que hasta aprobación definitiva del futuro proyecto de reparcelación, dicha parcela (parcela 2) es parte de la finca registral “matriz” y le corresponde un porcentaje de copropiedad del 6.2598% sobre dicha finca registral, porcentaje que incluye la parte proporcional de elementos comunes

El Registrador suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo (art 20 LH) señalando que falta la previa inscripción como independiente, de la finca objeto de transmisión.

El Presentante: recurre exponiendo que lo que se está transmitiendo no es la parcela 2, sino una cuota indivisa (6,2598%) de la finca “matriz” que sí está inscrita. Añade que la segregación de la parcela es un acuerdo futuro que solo podrá materializarse tras la aprobación definitiva del Proyecto de Reparcelación.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: De la redacción de la escritura resulta claro cuál es el objeto que se transmite, que es la parcela 2 resultante del futuro proyecto de reparcelación, la cual carece de inscripción independiente, por lo que, en virtud del principio de tracto sucesivo, no se puede inscribir. (SNG)

518.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO Y LIMITACIONES ESTATUTARIAS. PENSIONES QUE CAUSEN PERJUICIOS. 

Resolución de 20 de agosto de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, suspendiendo la asignación de número de registro de alquiler de corta duración (vivienda turística) solicitado para una finca. 

Resumen: La cláusula estatutaria en cuestión no implica una prohibición sino mas bien una limitación condicionada al perjuicio o exceso, que, de entrada, no impide realizar estas actividades.

Supuesto. En los estatutos de una comunidad de propietarios figura la siguiente cláusula: “Cada uno de los propietarios tiene el pleno uso de su parte, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, en estos Estatutos o en los acuerdos de la Junta, especialmente se prohíbe a cada propietario de apartamento, local o estudio: 1.º- Instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos.–… 5.º Instalar en las fincas industrias o artefactos”

Se presenta instancia solicitando la asignación de número de Registro de alquiler turístico de corta duración

El Registrador suspende la asignación solicitada en base a dicha cláusula estatutaria y diversa normativa y jurisprudencia, recalcando además, que en cuanto al concepto de “pensión” se considera como tal “el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido, como lo es una estancia en una vivienda turística, que es estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio”.

La DG estima el recurso interpuesto y revoca calificación registral, pues, analizando la cláusula estatutaria, resulta que la prohibición de “instalar círculos académicos, pensiones o asociaciones en que el número de sus miembros sea excesivo o molesten o perturbe la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos” más que una prohibición, es una cautela o limitación condicional o condicionada si se quiere al perjuicio o exceso) que, de entrada, no impediría realizar esas actividades; con control ex post por parte de la propia comunidad o de las autoridades competentes.

En cuanto a la prohibición de “instalar en las fincas industrias o artefactos”, entiende la DG que en la actividad de alquiler turístico de un apartamento, en la que no se transforma materia prima, no se produce ningún bien, ni se instalan dispositivos complejos que alteren la estructura del inmueble, o supongan una perturbación para la comunidad, por lo que no puede considerarse industria ni instalación de un artefacto. (JCC)

520.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN NO INSCRIBIBLE CONFORME AL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR TRATARSE DE UN ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 8 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Collado Villalba, por la que se deniega la inscripción de la rectificación descriptiva y de la georreferenciación de una finca por haberse presentado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria por uno de los colindantes notificados, que son estimadas por la registradora.

Resumen.- El procedimiento del art. 199 LH solo debe utilizarse para rectificar la inexactitud del Registro frente a la realidad física, no para rectificar un error de concepto como lo es la inscripción a favor de persona distinta del verdadero propietario.

Hechos.- Se trata de una finca formada por una vivienda y un garaje que está separados físicamente entre sí y tienen dos referencias catastrales distintas. En la tramitación del art. 199 LH para rectificar la superficie de la finca (que pasa de 116 a 123 m2) e inscribir su representación gráfica catastral, se formula oposición por un colindante que discute la titularidad del garaje.

Calificación.- La registradora de la propiedad inscribe la georreferenciación de la vivienda, pero no la del garaje, a la vista de las alegaciones del colindante.

Recurso.- El recurrente sostiene que la registradora no puede inscribir parcialmente la georreferenciación de la parte correspondiente a la vivienda y denegarla en cuanto al garaje. Por otro lado, afirma que quien formula la alegación no es el titular del garaje en cuestión, sin que el verdadero titular ase haya opuesto a la inscripción de la georreferenciación.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- En cuanto a la posibilidad de inscribir parcialmente la representación gráfica solicitada, ello es posible en el presente caso, pues estamos ante la inscripción de la georreferenciación de dos fincas distintas y no de una sola. Como ya declaró la R. de 15 de octubre de 2019, cuando la solicitud de inscripción de una rectificación descriptiva de exceso de cabida sobre dos fincas, no pueda practicarse porque el registrador aprecia un defecto que solo afecta a una de ellas, como en el presente caso, no hace falta solicitud expresa de inscripción parcial para que el registrador despache el documento respecto de la finca sin defectos que impidan la inscripción.

En cuanto al fondo del asunto, considera la DG que, a la vista del historial registral de las fincas, no estamos ante un supuesto de inexactitud de la descripción registral, sino ante una inexactitud, causada por un error derivado de la inscripción de un título anterior, que provocó su inscripción a favor de su titular registral actual. Dicho error deberá rectificarse con el consentimiento de todos los interesados, por aplicación de lo dispuesto en el art. 40 LH, salvo que se acredite con documento fehaciente el hecho básico que desvirtúa el hecho erróneo. (VEJ)

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521.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad accidental de Sepúlveda-Riaza a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de un propietario colindante.

Resumen.- Las alegaciones de los colindantes deben estar respaldadas en algún soporte documental. Las dudas de identidad del registrador deben estar motivadas y fundadas en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- Durante la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca, se formula oposición por parte de un colindante que afirma que el corral situado al norte de la finca, separado por un medianil, le pertenece.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada a la vista de las alegaciones formuladas.  

Recurso.- El recurrente sostiene que el corral en cuestión aparece en la descripción registral de su finca y no en la del colindante; asimismo alega falta de toda motivación de la nota de calificación.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca.

Cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso. (VEJ)

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522.** TANTEO Y RETRACTO EN COMPRAVENTA DE FINCA ENCLAVADA EN UN PARQUE NATURAL EN ANDALUCÍA.

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Baza a inscribir una escritura de compraventa de finca enclavada en un parque natural.

Resumen: Si se ha practicado la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo a la administración competente en Andalucía no es necesario practicar una nueva notificación para el ejercicio del derecho de retracto de la compraventa de fincas situadas en Parques Naturales en Andalucía.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una finca rústica enclavada en un Parque Natural en Andalucía, respecto de la que existe un derecho de tanteo y retracto a favor de la Junta de Andalucía (artículo 40 de la Ley 42/2007). Consta la notificación fehaciente para el ejercicio del derecho de tanteo y el transcurso de tres meses sin respuesta, pero no se practica notificación alguna para el ejercicio del derecho de retracto.

El registrador suspende la inscripción argumentando que no consta la notificación fehaciente a la Junta de Andalucía de la compraventa para el ejercicio del posible derecho de retracto, que considera necesaria para la inscripción además de la notificación para el derecho de tanteo ya practicada.

El interesado recurre y argumenta que efectuada la notificación para el ejercicio del derecho de tanteo y transcurridos tres meses desde la misma, queda abierta la vía para otorgar la escritura de compraventa y, por tanto, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de la misma.

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Para inscribir la compraventa de una finca situada en un Parque Natural en Andalucía, sujeta a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Junta de Andalucía y se le ha notificado debidamente para que ejercite su derecho de tanteo, no es necesaria una nueva notificación de la escritura otorgada para el ejercicio del derecho de retracto pues puede ejercitar dicho derecho, alternativamente, o bien desde que se le notifique fehacientemente la venta o bien desde que tenga conocimiento de dicha venta.

A estos efectos de ejercicio del derecho de retracto, la inscripción registral determinará, en ausencia de notificación fehaciente de la venta, el día inicial para el cómputo del plazo de un año otorgado por la Ley para el ejercicio de su derecho de retracto debido el efecto de cognoscibilidad general que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por ello no cabe que en sede registral se proscriba el acceso al Registro de una venta cuya validez no se niega y cuya eficacia registral está condicionada a la práctica de una notificación (de la pretensión de enajenación) que ha sido acreditada suficientemente en el presente caso. (AFS)

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523.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFCA. INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO PECUARIO NO DESLINDADO

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ibi a inscribir una escritura de adjudicación de herencia, declaración de obra nueva y división horizontal, por invadir la base gráfica catastral aportada una vía pecuaria.

Resumen.- En la Comunidad Valenciana, el acto de desafectación de una vía pecuaria a consecuencia de una modificación del planeamiento urbanístico, debe hacerse de forma expresa. A falta de dicha desafectación, sigue afectada por el dominio público y no puede ser invadida por la georreferenciación que se pretende inscribir.

Hechos.- Se tramita el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral y rectificar la superficie (de 163 a 161 m2) de una finca descrita como rústica, que pasa a describirse como urbana. La Administración se opone a la inscripción según informe del que resulta que la representación gráfica cuya inscripción se pretende invade el dominio público pecuario.

Calificación.- A la vista del citado informe, el registrador de la propiedad deniega la inscripción del título.

Recurso.- La recurrente sostiene que la parcela figura como suelo urbano consolidado en el PGOU; que se solicitaron y obtuvieron las preceptivas licencias de obra y ocupación y que no consta expediente de deslinde ni declaración formal de dominio público pecuario sobre la citada finca; entiende que al expresar el informe de la Consejería que la vía pecuaria no está delimitada ni amojonada, mientras no se apruebe el futuro acto de delimitación no hay título inscribible que pueda oponerse; considera que durante el período de alegaciones contemplado en el art. 199 LH, el registrador debe limitarse a notificar a la Administración para que ésta, en el plazo de un mes, aporte la resolución de deslinde o incoe el expediente correspondiente, rechazando expresamente la práctica de notas marginales o suspensiones basadas en posibles afecciones cuando la Administración no ha tramitado el expediente de deslinde.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La DG reitera su doctrina contenida en la R. de 12 de junio de 2025, que estableció las distintas situaciones en que puede encontrarse la finca registral que linda con dominio público en la tramitación de un expediente del art. 199 LH. En el caso concreto en que el deslinde no consta inscrito ni iniciado, para que la oposición de la Administración pueda ser estimada por el registrador, deberá acreditarse que se ha dictado resolución administrativa de inicio del expediente de deslinde abreviado respecto a la finca en cuestión.

En el supuesto de esta resolución, la DG entiende que dicha exigencia no es necesaria puesto que la recurrente no cuestiona el trazado por el que discurre la vía pecuaria, ni resulta del historial registral de la finca circunstancia alguna que pueda hacer dudar de que la misma se encuentre efectivamente afectada por el acto administrativo de clasificación.

No obstante, al haberse aprobado un instrumento de planeamiento y, como consecuencia del mismo, el cambio de naturaleza de una finca de rústica a urbana, debe plantearse si se ha producido, como efecto automático, la desafectación del tramo de vía pecuaria afectado por la aprobación del Plan urbanístico.

La respuesta resulta del art. 17 de la Ley de Vías Pecuarias de la Generalitat Valenciana, dado que la finca se encuentra en dicha Comunidad, conforme al cual la desafectación deberá hacerse, siempre, de forma expresa, por medio de resolución del titular de la consellería competente en materia de patrimonio.

En consecuencia, no constando acto de desafectación de la vía pecuaria, debe reputarse correcta la actuación del registrador que acuerda denegar la inscripción de la base gráfica catastral propuesta por existir invasión demanial, según resulta del informe emitido por el órgano autonómico competente en materia de vías pecuarias. (VEJ)

524.** INMATRICULACIÓN EX ART. 205 LH SUSPENDIDA POR POSIBLE DOBLE INMATRICULACIÓN. NOTA SIMPLE NEGATIVA.

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 6, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: No cabe inmatricular una finca si el registrador expresa dudas debidamente razonadas sobre la posibilidad de que ya esté inscrita o forme parte de otra ya inscrita, con el riesgo de que se pueda generar una doble inmatriculación.

Hechos: Se cuestiona la inmatriculación de un inmueble por el procedimiento del artículo 205 LH, aportando como títulos una escritura de adición de herencia y otra de compraventa.

Registrador: Opone a la inmatriculación la existencia de dudas sobre la identidad de la finca y su posible correspondencia con otra que ya está inscrita, con el consiguiente riesgo de que se produzca una doble inmatriculación.

Recurrente: La sociedad interesada opone a la calificación que la finca cuya inmatriculación se pretende no coincide en nada con la que ya consta inscrita.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

I DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. DENEGACION DE INMATRICULACIÓN.

1 La doble inmatriculación es una situación patológica consecuencia de la descripción meramente literaria de las fincas, que carece de la precisión que aporta una descripción perimetral y georreferenciada, y por ello se debe extremar el cuidado para evitar la doble inmatriculación.

Sin embargo, no cabe denegar la inscripción si no se oponen dudas razonables y suficientemente fundadas, y dice en este sentido la Resolución: a) La calificación que rechace la inmatriculación por posible doble inmatriculación “no puede limitarse a objetar que la finca a inmatricular coincide en diversos detalles descriptivos” con otra ya inscrita, sino que debe concretar los motivos y detalles descriptivos que han llevado a tal conclusión (R. 26 de octubre de 2021). b) Que las fincas colindantes e inscritas con la que se pretende inmatricular procedan de una misma finca matriz, no es razón suficiente para fundamentar la duda de que la finca a inmatricular proceda igualmente de dicha matriz (RR. de 6 de mayo de 2021 y 17 de mayo de 2022). c) Tampoco se puede rechazar la inmatriculación de una finca por el solo hecho de que ya figure inscrita otra finca con la misma referencia catastral (R. 22 de octubre de 2020).

Conclusión: En el caso debatido se entiende que la denegación está suficientemente fundada pues en la calificación se “expresa con detalle los motivos por los que tiene indicios fundados de que la finca que se pretende inmatricular pueda coincidir con otra previamente inmatriculada, quedando perfectamente identificada la finca que pudiera verse afectada por la operación que pretende acceder al Registro. En concreto, se considera la circunstancia de que la finca a inmatricular estaba situada en la misma calle que la ya inscrita (…). Y el hecho que las propias interesadas, solicitantes de la inmatriculación, aportaron en su día una escritura, por la que acreditan su titularidad (…) en la que identifican la finca adquirida como una tercera parte indivisa de la finca registral 194”.

2 En cuanto a la denegación por dudas fundadas dice la Resolución que la denegación directa sólo procede si se invadiera una georreferenciación inscrita o claramente se solapara con el demanio público deslindado, pero fuera de tales casos la denegación debe de ir precedida del procedimiento del artículo 199 LH, y será tras su tramitación cuando puedan confirmarse las dudas del registrador, o bien disiparse con las alegaciones de interesados y colindantes.

II NOTA SIMPLE NEGATIVA.

Puede ser de utilidad solicitar una nota simple negativa en los casos de inmatriculación. “La posibilidad de emitir una nota simple negativa ha sido admitida por esta Dirección General, en la Resolución de 20 de junio de 2018. Dicha solicitud «(…) encuentra amparo en el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria…”. (JAR)

525.*** COMPRAVENTA EN VIRTUD DE PODER QUE HA PERDIDO EFICACIA ANTES DE LA INSCRIPCIÓN

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 8, por la que se rechaza la inscripción de una escritura pública de compraventa. (ACM)

Resumen: El Pº de Legalidad prevalece sobre el de Prioridad cuando una resolución judicial puede afectar la eficacia del título previo.

– Hechos: 1) El 6 de marzo una madre otorga Poder General mancomunado a sus hijos;

2) El 12 de marzo los hijos otorgan escritura de venta de un trastero de su madre, que se presenta a inscripción al día siguiente;

 3) El 30 de abril, antes de la calificación, se presenta en el registro Auto judicial, en proceso de Medidas de Apoyo a la madre, en el que como medida cautelar previa (adoptada el 11 de abril) se ordena: “dejar sin efecto los poderes otorgados (…) y la notificación de modo fehaciente a esos afectados de la prohibición expresa de su uso a partir de hoy mismo”.

– El Registrador: suspende la inscripción, por entender que:

a) Del Auto puede deducirse que con la ineficacia del poder resulta nula la transmisión objeto de dicha escritura de compraventa por falta de poder de representación (Arts 1.259 y 1.709 y ss CC).

b) Y siguiendo los criterios de la Res. de 6 agosto 2014, aunque el documento presentado en el que se declara inválido el poder es posterior a la venta, en todo caso, prevalece el principio de legalidad en la calificación frente al de prioridad por lo que el registrador en su calificación ha de tener en cuenta los documentos posteriores presentados.

– La abogada de los vendedores: recurre exponiendo que nadie ha impugnado el negocio de compraventa y que, conforme al Ppio se Seguridad Jurídica:

a) Se trata de una simple medida cautelar, adoptada en incidente carente de contradicción y debate entre las partes;

b) No puede tener efectos retroactivos: en ningún caso habla de “nulidad de la venta” sino de “ineficacia del poder” y temporalmente de refiere “a partir de hoy”, por tanto sin afectar a los actos anteriores ya consumados.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Dejando sentado ante todo que corresponde al órgano jurisdiccional competente el conocimiento de todas las cuestiones que puedan resultar, incluido el alcance material y temporal del efecto jurídico de la medida provisional adoptada.

b) Al tratarse de una compraventa, entre 2 partes y no impugnada por ninguna, no existe conflicto entre títulos o derechos incompatibles, por lo que no estamos ante un problema de prioridad sino de validez y en consecuencia y por aplicación del Pº de legalidad del Art 18 LH, procede la exclusión del título inválido sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo. Esta doctrina ha sido confirmada por las Resoluciones de 29 de marzo de 2019, 7 de junio de 2022 y 25 de febrero de 2025, entre otras.

Aquí el interés de la titular registral, sujeto del procedimiento de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, debe prevalecer al interés de los otorgantes de la escritura primeramente presentada cuya validez y eficacia queda en entredicho por el auto judicial objeto de presentación posterior. Y ello sin que implique una declaración de nulidad de la escritura de compraventa, ni una declaración de aplicación retroactiva de una medida judicial. Sencillamente, a efectos registrales, la declaración judicial de que el poder de quienes comparecen en la escritura carece de efectos es suficiente para fundamentar la calificación negativa por aplicación directa de las normas sobre obligaciones y contratos (cfr. Arts 1259, 1261 y 1732-4 CC).

COMENTARIO. Interesante y trascendente resolución, que viene a confirmar la posición de la DG en este punto, aunque se echa de menos una argumentación desde la óptica del adquirente, en cuanto a 3º de buena fe , o incluso de que la revocación de poderes no sea un acto inscribible en el registro de la propiedad ni susceptible de causar ni siquiera asiento de presentación.(ACM).

526.* PRÉSTAMO HIPOTECARIO. DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE LA COMISIÓN POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Zaragoza n.º 8, por la que se deniega la inscripción de determinada clausula financiera de comisión.

Resumen: No cabe denegar por abusiva una cláusula cuya nulidad no haya sido declarada por el Tribunal Supremo o por sentencia firme inscrita en el RGCGC o cuyo carácter abusivo no pueda apreciarse objetivamente.

Hechos: Escritura de préstamo garantizado con hipoteca en la que se contiene la cláusula de comisión de gestión por reclamación de impagos (la comisión solo se devengará tras una reclamación por escrito, no será automática ni reiterativa por una misma cuota y no se cobrará si el deudor paga en los 2 días siguientes al requerimiento)

El Registrador deniega la inscripción alegando que la cláusula vulneraba los artículos 85.3 y 6, 86; 87, 5 y 6, y 89.3 TRLGDCU al considerarla abusiva basándose en una SJM de Vitoria, de 17 de junio de 2016.

El Abogado recurre exponiendo que la redacción del pacto cumple fielmente las recomendaciones emitidas en la “Memoria del Servicio de Reclamaciones” del Banco de España; que el Banco de España admite la validez de las comisiones siempre que respondan a un servicio efectivo al cliente bancario; y la redacción de la cláusula y las condiciones de su exigibilidad se ajustan a lo dispuesto en el artículo 3 de la Orden EHA/2899/2011, de transparencia bancaria y al contenido de las últimas sentencias de las Audiencias Provinciales.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Es doctrina de esta Dirección General, notarios y registradores deben rechazar cláusulas abusivas cuando hayan sido declaradas nulas por Sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación y cuando contravengan una norma imperativa o prohibitiva o cuyo carácter abusivo pueda apreciarse objetivamente, sin necesidad de realizar un juicio de ponderación sobre las circunstancias del caso (labor que corresponde exclusivamente a los Juzgados y Tribunales).

En el presente caso la denegación se fundamenta en la contravención de distintos preceptos del TRLGDCU pero no cabe apreciar ni la existencia de violación de norma imperativa o prohibitiva ni abusividad directa que no implique la necesidad de valoración de circunstancias concurrentes. (SNG)

527.*** INSCRIPCIÓN DE LA ADJUDICIACIÓN EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL LA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA GANANCIAL

Resolución de 9 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad accidental de Valencia n.º 10, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de decreto dictado en procedimiento concursal. 

Resumen: la declaración de concurso de una persona natural casada en régimen de gananciales implica la inclusión en la masa activa de los bienes gananciales que deban responder de las deudas del deudor y en consecuencia quedarán sujetos a las resultas del procedimiento concursal en todos sus posibles efectos. Como excepción, el cónyuge del concursado, que deberá ser notificado en todo caso, puede solicitar del juez del concurso la adquisición preferente de cada uno de los bienes gananciales incluidos en la masa activa satisfaciendo a la masa la mitad de su valor o bien solicitar la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, lo que se llevará a efecto por el propio juez del concurso.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de cesión de la adjudicación dictado en procedimiento concursal en el que se aprueba la cesión de la adjudicación del 50 por ciento de una determinada finca registral que consta inscrita a favor de los cónyuges con carácter ganancial y se ordena la cancelación de todas las cargas que gravan dicha finca. Se acompaña Adición en la que se hace constar que no se ha procedido a la disolución de la sociedad de gananciales y que se ha notificado al cónyuge del concursado, quien, a su vez fue declarada en concurso en un procedimiento diferente dentro del cual se ha adjudicado la restante mitad indivisa de la finca.

La Registradora califica negativamente toda vez que no se ha disuelto la sociedad de gananciales por lo que, de acuerdo con el principio de tracto sucesivo, deberá procederse, con carácter previo, a la disolución de la misma, lo que se podrá efectuar dentro del procedimiento concursal, para poder proceder a adjudicar diferentes mitades indivisas de la finca en los diferentes procedimientos.

La Dirección confirma la calificación.

I. NATURALEZA DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Estando la finca objeto de adjudicación inscrita a nombre de dos esposos con carácter ganancial, no puede ser objeto de transmisión un 50% de la misma como consecuencia de la declaración de concurso de uno de ellos sin que previamente se lleve a cabo la liquidación de la sociedad conyugal.

Es doctrina registral reiterada que la sociedad legal de gananciales, se configura como una comunidad de tipo germánico, en la que el derecho que ostentan ambos cónyuges afecta indeterminadamente al objeto, sin atribución de cuotas, ni facultad de pedir la división material, mientras dura la sociedad, a diferencia de lo que sucede con el condominio romano.

Por eso, en la sociedad de gananciales no se es dueño de la mitad de cada uno de los bienes comunes, sino que ambos esposos conjuntamente tienen la titularidad del patrimonio ganancial hasta que el mismo es disuelto y liquidado.

II. EL CONCURSO DE ACREEDORES Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

1º. En cuanto a la masa activa, la declaración de concurso de una persona natural casada en régimen de gananciales supone la inclusión en la masa activa del conjunto de su patrimonio, incluidos aquellos bienes que tengan naturaleza ganancial y que deban responder por deudas del concursado. Así resulta del artículo 193.2 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal que dispone que,

«Si el régimen económico del matrimonio fuese el de sociedad de gananciales o cualquier otro de comunidad de bienes, se incluirán en la masa, además, los bienes gananciales o comunes cuando deban responder de obligaciones del concursado».

En términos semejantes se pronuncia el artículo 198.2 en relación a la obligación de formar inventario de la masa activa.

2º. La notificación al cónyuge del concursado. El cónyuge del concursado debe ser notificado en todo caso y tiene derecho a personarse en el procedimiento y solicitar bien la adquisición de la totalidad de la finca ganancial, bien, la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales lo que se llevará a cabo dentro del procedimiento del concurso por el juez de este. Así resulta de los tres siguientes preceptos:

– El artículo 33.2 dispone que: «Si el concursado estuviera casado, el auto se notificará al cónyuge. Del mismo modo procederá el Letrado de la Administración de Justicia en el caso de que el concursado tuviera pareja inscrita».

 Como señaló la R. de 14 de febrero de 2024, lo indispensable es que el cónyuge no deudor sea notificado a fin de que pueda: oponerse, pedir la disolución o reclamar el pago de sus deudas propias, si las tiene, con cargo al bien ganancial. Si no lo hace, nos encontramos en el supuesto semejante al recogido para la anotación del embargo, lo que implica la vinculación del bien a las resultas del concurso.

– El artículo 125 dispone que,

«1. El cónyuge del concursado tendrá derecho a solicitar del juez del concurso la disolución de la sociedad o comunidad conyugal cuando se hubieran incluido en el inventario de la masa activa bienes gananciales o comunes que deban responder de las obligaciones del concursado.

2. Presentada la solicitud de disolución, el juez acordará la liquidación de la sociedad o comunidad conyugal, el pago a los acreedores y la división del remanente entre los cónyuges. Estas operaciones se llevarán a cabo de forma coordinada, sea con el convenio, sea con la liquidación de la masa activa».

Finalmente, el artículo 194.1 dice así:

«El cónyuge del concursado tendrá derecho a adquirir la totalidad de cada uno de los bienes gananciales o comunes incluidos en la masa activa satisfaciendo a la masa la mitad de su valor».

En conclusión, la declaración de concurso de una persona natural casada en régimen de gananciales implica la inclusión en la masa activa de los bienes gananciales que deban responder de las deudas del deudor y en consecuencia quedarán sujetos a las resultas del procedimiento concursal en todos sus posibles efectos. Como excepción, el cónyuge del concursado, puede solicitar del juez del concurso la adquisición preferente de cada uno de los bienes gananciales incluidos en la masa activa satisfaciendo a la masa la mitad de su valor o bien solicitar la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, lo que se llevará a efecto por el propio juez del concurso. (ER)

528.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN NO TURÍSTICO PROHIBIDO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

Resolución de 11 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración no turístico por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «las entidades, en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, Bead&Breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga». 

Resumen: La cláusula estatutaria en cuestión (que no impone la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia habitual y permanente de sus propietarios o inquilinos, ni prohíbe genéricamente cualquier actividad comercial o industrial) no impide la asignación de nº de registro único de alquiler de uso no turístico (en particular, arrendamiento de temporada estudiantes) 

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración no turístico para una finca perteneciente a una división horizontal.

El registrador califica negativamente, pues considera que la prohibición establecida en el art. 25 de los estatutos inscritos impide la referida asignación.

El tenor literal de la prohibición aducida es el siguiente: «Queda prohibido a los propietarios y/o inquilinos desarrollar en sus entidades privativas actividades contrarias a la ley, dañosas para la finca, peligrosas, insalubres o incómodas para el resto de los propietarios y/o inquilinos, o producir molestias de cualquier otra naturaleza. Las entidades, en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, Bead&Breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga».

El interesado impugna la calificación sosteniendo que la prohibición citada no afecta a los arrendamientos que se pretende realizar en la unidad alojativa, esto es, arrendamientos para estudiantes por temporadas superiores a tres meses.

La DG estima el recurso interpuesto:

No se discute la exigibilidad del número de registro único para la comercialización de alquileres de corta duración no turísticos para estudiantes, pues ésta se desprende claramente del art. 4.2 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre.

En cambio, se discute si la prohibición estatutaria contenida en el art. 25 de los estatutos de la propiedad horizontal, excluye la posibilidad de celebrar arrendamientos de temporada a estudiantes y, por lo tanto, impide la asignación del número de registro único para la finca.

Para una correcta interpretación de dicha cláusula, debe destacarse, no sólo lo que esta sí prohíbe expresamente, sino también lo que la misma no prohíbe y ni siquiera menciona.

En particular, el artículo estatutario citado no impone la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia habitual y permanente de sus propietarios o inquilinos, lo cual efectivamente impediría asignar número de registro único de alquiler, turístico o no turístico (R. 18 de junio de 2025, R. 10 de julio de 2025).

A mayor abundamiento, tampoco prohíbe genéricamente cualquier actividad comercial o industrial, prohibición esta que impediría asignar número de registro único de alquiler turístico (R. 2 de julio de 2025, R. 10 de julio de 2025, R. 16 de julio de 2025)

En consecuencia, la calificación registral no puede mantenerse: La prohibición contenida en el art. 25 de los estatutos no impide asignar número de registro único de alquiler de uso no turístico a la finca registral (JCC)

529.** NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN NO TURÍSTICO PROHIBIDO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

Resolución de 11 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración no turístico por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «las entidades, en ningún caso podrán dedicarse a colegio, academia, hospedería, vivienda de uso turístico, Bead&Breakfast, fonda, pensión, hotel o cualquier modalidad análoga». 

Idéntica a la resolución anterior, nº 528 (JCC)

530.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER TURÍSTICO PROHIBIDO POR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD

Resolución de 11 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «queda expresamente prohibido el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial».

Resumen: La prohibición estatutaria de “desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial” comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional.

Hechos: Tiene entrada en el Registro una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador alega, como defecto que impide dicha asignación:

Que los estatutos de la comunidad, inscritos en el Registro desde el año 2000, establecen que: “Queda expresamente prohibido el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial…”

El recurrente, alega que en los estatutos “no existe … una prohibición específica, ni expresa, del uso turístico o del arrendamiento de corta duración”.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Reafirma de la competencia del registrador para calificar la compatibilidad entre el contenido de los estatutos de la propiedad horizontal y el arrendamiento de corta duración cuya comercialización mediante plataformas en línea queda habilitada en virtud de la asignación del número de registro único, fundamentada en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre y como ha reiterado en numerosas resoluciones “a la luz de la más reciente jurisprudencia, la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad comprende expresamente el alquiler de corta duración, en cuanto se considera una actividad económica y la misma está expresamente prohibida”.

Comentarios: Vemos de nuevo con esta resolución que la prohibición estatutaria de «desarrollar actividad profesional, comercial, mercantil o industrial» comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial. (MGV)

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Resolución de 11 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 5, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por carecer de firma la solicitud presentada y por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «a partir del día veintitrés de enero de dos mil veinticuatro ningún piso o departamento del edificio podrá destinarse a apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero», en virtud de acuerdo adoptado con anterioridad a la fecha de concesión de la licencia municipal.

Resumen: La falta de firma de la solicitud es defecto suficiente para suspender la asignación del NRUA. La licencia administrativa no tiene efectos retroactivos y no prevalece sobre la prohibición comunitaria.

Hechos: se presenta en el Registro instancia por la que se solicita la asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

Se califica una primera vez y tras la aportación de nueva documentación complementaria se emite una nueva calificación, reiterando la suspensión de la asignación por los dos motivos siguientes:

• que la solicitud presentada carece de firma, y
• que en el historial registral de la finca matriz a que pertenece la vivienda o consta inscrita la prohibición de que “a partir del día 23/01/2024 ningún piso o departamento del edificio podrá destinarse a apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero”. Inscrita el 9 de julio.
• La fecha del acuerdo es de 23 de enero, anterior a la fecha de concesión de la licencia de cambio de uso de vivienda a vivienda turística (firmada el día 30 de abril de 2024) y la licencia urbanística de actividad (firmada el día 14 de mayo de 2024).
• Se deniega la asignación de NRA solicitada conforme al principio de tracto sucesivo (art. 20 LH) y lo dispuesto en el art 7.3 LPH.

El recurrente alega que en base a las fechas de la declaración responsable e informe técnico favorable de junio y agosto del 2023 la actividad se encuentra legalizada y en uso con anterioridad a la modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios, por lo que el acuerdo estatutario que sólo surte efectos desde el 23 de enero de 2024 no afecta ni impide la actividad de uso turístico legalizada que se ejerce desde el 21/08/2023.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG confirma que “la falta de firma del formulario determina que la solicitud del interesado no cumple los requisitos establecidos en el artículo 9.1 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, defecto que bastaría por sí solo para denegar la asignación (…), pero al no ser objeto de impugnación, la DG se ciñe al obstáculo derivado de la prohibición estatutaria inscrita el día 9 de julio de 2024 y adoptada en acuerdo de fecha 23 de enero de 2024, confirmando que el propietario estaría afectado por una limitación estatutaria, derivada de un acuerdo de junta y que ha de ser objeto de calificación, conforme prevé el artículo 10 del citado Real Decreto y sin que se pueda sostener la argumentación del recurrente puesto que la mera solicitud de licencia y el informe favorable al estudio técnico no determinan la adquisición de derecho alguno en tanto no se produzca la concesión de la licencia.

Finalmente reitera de nuevo que un título habilitante administrativo no supone, ni implica, la validez civil del alquiler turístico en la finca, por lo que para obtener el NRUA la comunidad de propietarios deberá de modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad económica de alquiler turístico (cfr. artículos 7.3 y 17.12 LPH). (MGV)

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Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 48 a practicar la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de la Administración, titular catastral colindante.

Resumen.- Puede admitirse la oposición del Ayuntamiento, basada en la invasión de un bien patrimonial, aunque no esté inscrito a su favor. Las dificultades del geoportal para gestionar líneas poligonales no cerradas, no pueden impedir la inscripción de una georreferenciación parcial.

Hechos.– En la tramitación del expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca y rectificar uno de sus linderos en base a lo dispuesto en una sentencia judicial, el Ayuntamiento se opone a la inscripción de la representación gráfica propuesta por suponer una invasión de la vía pública.

Calificación.- La registradora de la propiedad dispone cancelar la calificación de la base gráfica aportada en base a la estimación de las alegaciones formuladas por el Ayuntamiento.

Recurso.- La recurrente sostiene que la calificación carece absolutamente de toda motivación fáctica y jurídica y que lo pretendido es la rectificación de la descripción de la finca en cuanto al lindero sur, en base a lo dispuesto en el fallo de la referida sentencia, no suponiendo ello afección al viario público municipal.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Aunque el dominio de la porción que, según el informe municipal, resulta invadido por la georreferenciación presentada, no consta inscrito a su favor en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que la argumentación y soporte probatorio en que se basa el referido informe, así como la circunstancia de existir antecedentes en la cartografía catastral en el mismo sentido, justifican la denegación de la inscripción solicitada, a pesar de que la calificación no se ha realizado con la argumentación y justificación que resulta exigible.

En cuanto a la resolución judicial, parece que tiene por objeto un lindero distinto del que se discute, por lo que la DG recuerda la posibilidad de solicitar la georreferenciación y delimitación parcial de su propia finca en la parte del perímetro, incluso no cerrado, en la forma ordenada por la resolución judicial.

Ciertamente, en los casos de georreferenciación y deslinde sólo parcial, sin que se georreferencie y cierre la totalidad del perímetro, nos encontraríamos con una línea poligonal no cerrada, sino abierta, por lo que no sería posible deducir geométricamente cuál es la superficie interior dentro de un perímetro que no está cerrado.

Esta constatación conceptual, o la de que la aplicación gráfica registral homologada pudiera tener dificultades o impedimentos para gestionar geometrías correspondientes a líneas poligonales no cerradas, no puede ser motivo para rechazar registralmente la inscripción de la georreferenciación o deslinde parcial mediante líneas continuas pero no cerradas, o incluso discontinuas, opciones ambas que no sólo son posibles en cualquier finca, sino habituales e incluso obligadas en el deslinde, por ejemplo, del dominio público marítimo-terrestre.

Por tanto, por imperativo legal, tanto la aplicación gráfica registral homologada como el geoportal registral, y en su caso, también el programa de gestión registral informatizada que interopera con aquéllos, habrían de adaptarse en lo pertinente para no impedir, sino admitir y gestionar adecuadamente, lo que la ley expresamente permite, esto es, inscribir el deslinde o georreferenciación parcial de cualquier finca. (VEJ)

Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 8 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa en base a las alegaciones formuladas por un propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, y por advertir dudas de identidad.

Resumen.- En caso de notificación postal infructuosa por dirección incorrecta, debe intentarse la notificación por edictos. La modificación de un lindero fijo es un indicio de la existencia de un negocio traslativo no documentado, que impide la rectificación de la descripción.

Hechos.- Solicitada la inscripción de una escritura de deslinde en que se rectifica la superficie (de 3.900 a 8.006 m2) y linderos de una finca sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral, el registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199 LH, en cuyo curso se presenta oposición por una colindante catastral que alega invasión de su finca y aporta un planto topográfico elaborado por técnico competente.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción solicitada a la vista de las alegaciones formuladas, advirtiendo la existencia del solape por uno de los linderos; además alberga diversas dudas de correspondencia entre la finca registral y las parcelas catastrales en la forma manifestada por los interesados.

Recurso.- El recurrente afirma que la superficie de la finca propiedad del colindante no se ve afectada por la representación gráfica aportada y que la linde entre ambas fincas viene constituida por un muro.

Resolución.- La DGSJFP estima parcialmente el recurso, pues revoca un defecto en la forma que diremos a continuación.

Doctrina.- La oposición de la colindante, respaldada por un informe técnico, es suficientemente indicativa de la existencia de una controversia que no puede resolverse en el seno del procedimiento del art. 199 LH.

Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica. Y en el presente caso, no consta la existencia de tal consentimiento, puesto que ambas partes se atribuyen la titularidad de esa porción de suelo.

En cuanto a las dudas de correspondencia alegadas por el registrador, la DG confirma que la representación gráfica incluye indebidamente una determinada parcela catastral, pero considera que su titular catastral no ha sido debidamente notificada, ya que la notificación personal fue infructuosa por resultar su domicilio erróneo, pero no se practicó la notificación edictal. Dice la DG que hallándonos ante un supuesto de dirección incorrecta, que es equivalente a aquél en que se ignore el lugar en que deba practicarse la notificación, procede llevar a cabo la notificación edictal para que el colindante afectado tenga la posibilidad de alegar, en el plazo concedido legalmente al efecto, lo que a su derecho convenga. Sin embargo, no consta haberse practicado tal notificación edictal; y si bien es cierto que, al no haber concluido el procedimiento con una calificación registral positiva no ha podido producirse indefensión alguna hacia el colindante, lo cierto es que la no culminación del trámite procedimental de notificación y la inexistente argumentación de las dudas de identidad manifestadas deben conducir a la revocación de este defecto.

En cuanto al posible encubrimiento de un negocio traslativo, la modificación de un lindero fijo (que ahora es camino, cuando antes del deslinde era la finca con la que se deslinda), puede ser un indicio de la existencia de un negocio traslativo no documentado entre quienes realizaron el deslinde, pues se está alterando de realidad física amparada por el folio registral. (VEJ)

Resolución de 16 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puerto de Santa María n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación, compraventa y declaración de obra nueva.

Resumen: Para inscribir una segregación, que trata de basarse en una parcelación antigua, previa a la legalidad urbanística actual, es necesario qué se pronuncie la autoridad municipal competente reconociendo la innecesaridad de la licencia o el transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

Hechos: Se alega que existe una parcelación desde 1977, realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula. Ahora se practica una segregación, derivada de dicha parcelación, aportándose unas ortofotos (en sede de recurso), pero ningún documento procedente del Ayuntamiento.

La registradora suspende la inscripción al no aportar la preceptiva licencia municipal para inscribir la referida modificación de entidad hipotecaria.

El interesado alega un relato fáctico y la aportación de las referidas ortofotos.

La DG confirma la calificación.

Doctrina:

La DGSJFP recuerda su doctrina para casos como el presente -inscripción de actos de división o segregación de fincas- donde se plantean conflictos de derecho intertemporal al presentarse en el Registro de la Propiedad un documento público que acredita la práctica de una división realizada con anterioridad a la legislación que actualmente la regula, y que se produjo en fecha en que la legislación aplicable no exigía licencia para la misma o que, exigiéndola, no resulta acreditada, pero puede considerarse prescrita la facultad de restablecimiento de legalidad urbanística, al menos, a efectos registrales.

La R. 17 de octubre de 2014 reconoció la analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas. En dicho caso, se acompañaba certificación administrativa. Hay otras posteriores en las que el Ayuntamiento declara la innecesaridad de la licencia. El TS también asimila actuación ilegal frente a la que no puedan adoptarse medidas de restauración de la legalidad urbanística, a una situación de «fuera de ordenación», lo que permite compatibilizar, por un lado, el reconocimiento de los derechos adquiridos válidamente por los propietarios y, en principio, consolidados desde un punto de vista urbanístico, con la función preventiva que desempeñan tanto notarios como registradores en el control de legalidad urbanística de los actos de parcelación.

Para ello se precisa del título administrativo habilitante previsto en la respectiva legislación aplicable para la división o segregación documentada en la escritura, título que será ordinariamente la licencia de parcelación, pero también aquel por el que, sin denegarla, el órgano administrativo competente declare la improcedencia de conceder licencia al acto de segregación por haberse formalizado con anterioridad a la normativa vigente y haber transcurrido los plazos de restablecimiento de la legalidad.

Aunque estos casos presentan cierta analogía con el de las edificaciones antiguas, no pueden equipararse totalmente, por la realidad fáctica de las edificaciones, mientras que la segregación o división tiene un carácter eminentemente jurídico, carente en principio de tal apariencia.

Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. En este caso, ha de tener necesariamente intervención la autoridad municipal, De no aportarse la licencia, al menos una declaración de innecesaridad de la misma o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar.

En el caso estudiado en esta Resolución, no consta documentado un pronunciamiento explícito del órgano con competencia urbanística que implique un reconocimiento del carácter consolidado e independiente de la parcela. Por tanto, a los efectos del cumplimiento de los dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Suelo estatal, y la normativa andaluza relacionada, debe acreditarse el correspondiente título administrativo habilitante, siendo competencia municipal el valorar la procedencia de la segregación o el reconocimiento de su existencia. (JFME)

Resolución de 17 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2, por la que se deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico de una finca. 

Resumen: No cabe asignar nº de registro de alquiler de corta duración si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales, o se indica que el destino de las viviendas ha de ser exclusivamente residencial. 

Reitera que procede la denegación del NRA si en los estatutos de la comunidad se prohíben actividades profesionales, mercantiles o industriales. R. 13 de junio de 2025, o cuando en ellos se indica que el destino de las viviendas ha de ser exclusivamente residencial. R. 18 de junio de 2025 (JCC)

Resolución de 17 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Oliva, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler turístico para una vivienda. 

Resumen: No cabe asignar nº de registro de alquiler de corta duración si los estatutos de la comunidad contemplan que «los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”.

Resolución idéntica a la 507

Entiende la DG que la cláusula estatutaria según la cual los departamentos se dedicarán única y exclusivamente a honesta vivienda y no se podrá ejercer en las mismas ninguna profesión u oficio”, impide asignar un número de registro único de alquiler de uso turístico, pues aunque se trata de una cláusula estatutaria anterior a la normativa y el fenómeno del alquiler turístico y que, obviamente, no podía recoger expresamente la prohibición de este uso turístico en términos literales, realizando una interpretación teleológica del precepto, atendiendo a su finalidad, se subsume en la expresión utilizada, esta nueva actividad de alquiler turístico (JCC)

Resolución de 17 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Barakaldo que denegó la asignación del código de comercialización registral para alquileres de corta duración para una finca registral.

Resumen: La prejudicialidad no es aplicable al caso de existencia de un pleito pendiente sobre una materia relacionada directa o indirectamente con la calificación registral. El ámbito jurisdiccional es por completo ajeno e independiente de la calificación registral y del recurso gubernativo.

Hechos: Se solicita el NRA para una vivienda en un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador deniega la solicitud por el defecto que califica de no subsanable, de constar en estatutos la prohibición de ejercer en las viviendas actividades comerciales, industriales, de hospedaje u hostelería, salvo acuerdo expreso de la Junta de Propietarios” con el voto a favor del cien por cien de los propietarios. Lo fundamenta en el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos, en sentencias del TS y en numerosas resoluciones de la DGSJFP.

El interesado recurre. Alega que la ahora vivienda era en su origen un local comercial, después reconvertido a vivienda por lo que entiende que no les es aplicable la prohibición de los estatutos, anterior a ese cambio de uso. Aparte de ello alega la existencia de litispendencia por estar pendiente de sentencia el cambio de uso y la interpretación de los estatutos de la Comunidad de Propietarios, pudiendo tener el inmueble la doble condición urbanística (PGOU) de local comercial y vivienda, como usos compatibles.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es examinar la litispendencia alegada por el solicitante.

Tras examinar de forma concienzuda la normativa procesal aplicable, nos dice que para que exista tacha de prejudicialidad, es necesario que concurran los mismos requisitos “que se exigen en la cosa juzgada material en su aspecto negativo o excluyente: identidad de sujetos, objeto de causa de pedir”. Es además “una excepción oponible que debe ser resuelta en la audiencia previa”, y que puede ser “apreciada de oficio, evitando la posible contradicción de sentencias en pleitos promovidos sobre lo mismo”.

Supuesto lo anterior añade que “es evidente que nada tiene que ver con la calificación registral, en general y en particular” pues la calificación se mueve en el ámbito del artículo 18 de la LH y en este caso de la normativa que se dicta para la asignación del número de registro de alquiler de corta duración. Y la resolución judicial que en su caso se dicte “discurrirá por los cauces propios del correspondiente procedimiento, y desplegará los efectos que procedan, una vez sea firme, también en el ámbito registral”. Pero nada de eso tiene que ver con el recurso gubernativo contra las calificaciones de los Registradores de la Propiedad.

Superado el escollo de la prejudicialidad o litispendencia, sobre el fondo del problema planteado va a reiterar su doctrina tantas veces vista sobre la prevalencia de los estatutos inscritos, sobre la interpretación del término hospedaje como comprensivo de alquiler turístico y sobre la ineficacia que para la calificación registral tiene el que para la vivienda de que se trate se haya obtenido la licencia administrativa que sea necesaria, citado para ello no solo la doctrina emanada de sus propias resoluciones sin la más reciente jurisprudencia del TS(Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de enero 2024).

Comentario: La única novedad que trae esta resolución es el tratamiento que le da a la alegación de litispendencia en relación con el procedimiento registral resuelto la cuestión de modo tajante en sentido negativo pues nada tiene que ver un procedimiento judicial con un recurso gubernativo. Por lo demás lo único llamativo es que el registrador califica el defecto como no subsanable cuando de su propia calificación resulta la forma de subsanación que sería el consentimiento unánime del 100% de los propietarios. (MGV)

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Resolución de 17 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de L’Hospitalet de Llobregat n.º 1 a inscribir una partición hereditaria y una extinción de usufructo derivada de escritura pública. 

Resumen: Para la calificación registral de una escritura de herencia no cabe exigir la presentación del título sucesorio abintestato completo (actas inicial y final de la declaración de herederos). Es suficiente que la escritura contenga testimonio, literal o en relación, de aquellos particulares a los que se debe extender la calificación registral.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que uno de los títulos sucesorios es una declaración notarial de herederos ab intestato respecto de la que se discute qué documentación debe presentarse para su calificación

Registradora: Suspende la inscripción porque entiende que resulta imprescindible que se aporte el título sucesorio completo, incluida el acta del requerimiento inicial donde se incorpora la prueba documental y los documentos complementarios: certificado de defunción del causante y el certificado del Registro General de Actos de última Voluntad, todo ello para su calificación registral.

Recurrentes: Alegan que en la escritura de herencia, «se realiza suficiente testimonio en relación de los particulares del documento de declaración de herederos ab intestato (…) necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria».

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 A los efectos de la calificación registral de una escritura de herencia no cabe exigir la presentación del título sucesorio abintestato completo (actas inicial y final de la declaración de herederos), pues con tal exigencia se diría que se pretende supervisar, o tutelar, la actuación notarial que ha quedado reflejada en el acta inicial (con su desarrollo probatorio documental y testifical, bajo fe notarial), lo que, a la vista de los pronunciamientos de este Centro Directivo (vid. Resolución de 29 de julio de 2022) no tiene amparo legal.

2 En los casos en que el título sucesorio es una declaración de herederos ab intestato es suficiente el testimonio, literal o en relación, en la escritura de herencia de aquellos particulares a los que se debe extender la calificación registral, a saber: (1) los particulares de la prueba practicada en que se apoya la declaración de notoriedad, (2) la competencia del notario, (3) fecha de nacimiento y de fallecimiento del causante, (4) último domicilio del causante, (5) ley reguladora de la sucesión, (6) estado civil y cónyuge, (7) número e identificación de los hijos o herederos, con expresión de los parientes concretos que gozan de la preferencia legal de órdenes y grados de sucesión y (8) la específica y nominativa declaración de herederos abintestato, circunstancias que concurren en el presente caso.

Tampoco podrá exigirse la incorporación del certificado de defunción y del registro de últimas voluntades, cuando el notario manifieste en el cuerpo de la escritura que dichos certificados se encuentran incorporados al acta, constatando de este modo un hecho que queda amparado por la fe pública notarial -cfr. artículos 1 y 17 bis LN y 1 y 143 RN-. (RR. de fecha 12 y 16 de noviembre de 2015, 20 de diciembre de 2017 y 15 de enero de 2020).

Comentario: Según doctrina consolidada del Centro Directivo, la extensión de la calificación registral de los pronunciamientos hechos por el órgano competente en un procedimiento de jurisdicción voluntaria, ya sea en el orden jurisdiccional o en el notarial, se delimita en el artículo 22.2 de la Ley 15/2015, de la Jurisdicción Voluntaria, al decir que «la calificación de los registradores se limitará a la (i) competencia del Juez o Secretario judicial (en el orden notarial serán la actuación notarial), a (ii) la congruencia del mandato con el expediente en que se hubiere dictado, (iii) a las formalidades extrínsecas de la resolución y (iv) a los obstáculos que surjan del Registro» (RR.de 12 y 16 de noviembre de 2015).

La calificación registral no puede entrar en el fondo de una resolución judicial, ni revisar la decisión notarial, lo cual es sólo es posible por vía judicial (SAP de Córdoba, de 28 de noviembre de 2023).

Cabe añadir que esta solución es coherente con la complementariedad de las funciones notarial y registral dentro de su respectivo ámbito competencial, pues es doctrina reiterada del Centro Directivo que, tanto registradores como notarios, “complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva (…). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva, que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de la Propiedad o Mercantil. Y es que, como ya expresara el Tribunal Supremo en Sentencia de 24 de octubre de 2000, Sala Tercera, «a Notarios y a Registradores les incumbe en el desempeño de sus funciones un juicio de legalidad, que, recae, respectivamente, sobre los negocios jurídicos que son objeto del instrumento público, o sobre los títulos inscribibles». (JAR)

545.** PRESENTACION DE INSTANCIA FIRMADA TELEMÁTICAMENTE EN LA SEDE ELECTRÓNICA 

Resolución de 19 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de León n.º 1, por la que se suspende la rectificación de la superficie de una finca registral.

Resumen: La instancia privada firmada electrónicamente y presentada a través de la Sede Electrónica es título válido para iniciar el procedimiento registral sin necesidad de legitimación notarial ni ratificación ante el registrador.

Supuesto planteado: Se presenta, a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores, instancia firmada electrónicamente solicitando la rectificación de superficie de una finca. La registradora suspende por falta de legitimación notarial o ratificación de la firma. El interesado recurre y la registradora informa que «la presentación telemática, aun cuando se realizó a través del portal de registradores, no es correcta ya que el sello de tiempo es incorrecto y la firma del envío es “no válida”», por lo que «la firma del documento presentado telemáticamente no reúne las condiciones necesarias de autenticidad».

La Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación

La Ley Hipotecaria (arts. 245, 248, 252) reconoce la presentación telemática como forma válida de iniciar el procedimiento registral. Además es doctrina reiterada del Centro Directivo que las instancias privadas firmadas electrónicamente son idóneas cuando se presentan a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores y es cuando se presentan en soporte papel es cuando deben contener la firma legitimada notarialmente, o al menos ratificada ante el registrador (RR de 4 de julio de 2013, 23 de enero de 2018, 23 de mayo de 2022)

Cuestión distinta sería, como afirma la registradora en su informe, que presentada dicha instancia resultare algún error en la firma o en el sellado temporal del envío. Pero como estos extremos no se alegaron en la calificación, no pueden ser tenidos en consideración en la presente resolución (art 326 LH). (MN)

Resolución de 19 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra nota de calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de la finca por existir dudas del registrador en la identidad de la finca, por no ser positivo el juicio de correspondencia entre la identidad de la finca registral y la de la referencia catastral.

Resumen.– La titularidad catastral no puede ser un criterio en el que el registrador funde el juicio negativo de correspondencia. La descripción de una finca procedente de reparcelación puede rectificarse si no hay dudas de correspondencia.

Hechos.- En una escritura de compraventa se solicita la coordinación entre la finca registral objeto de la misma y una determinada parcela catastral.

Calificación.- El registrador de la propiedad practica la inscripción del dominio pero suspende la inscripción de su georreferenciación por dudas en la correspondencia, por no coincidir la superficie, los linderos y la titularidad.

Recurso.- Frente a dicha calificación, se interpone recurso alegando que la distinta titularidad catastral ha quedado subsanada con la resolución de la DG de Catastro, siendo la diferencia superficial inferior al 10% de la cabida inscrita, habiéndose procedido, además, a la adaptación de la descripción catastral a la registral, al proceder la finca de reparcelación urbanística, cuya descripción siempre ha permanecido inalterada en el Registro.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación por falta de fundamentación de las dudas de identidad, sin que ello suponga inscripción de la georreferenciación, sino reapertura del expediente, para que se aporte por todas las partes la documentación que sea necesaria, para que el registrador pueda determinar con carácter indubitado si existe, o no, un indicio de controversia que ha de resolverse por la vía del acuerdo o de resolución judicial.

Doctrina.- La titularidad catastral no produce efectos jurídicos sustantivos, los cuales están reservados a la titularidad registral. Y ello porque, precisamente, la calificación registral depura, mediante el control de legalidad registral, los títulos que puedan adolecer de algún defecto que pueda convertirlos en claudicantes. Por tanto, la titularidad catastral no puede ser un criterio en el que el registrador funde el juicio negativo de correspondencia. Por ello, la nota de calificación recurrida, en los términos en que ha sido redactada, no puede mantenerse y el recurso debe ser estimado.

Por otra parte, aunque la finca proceda de reparcelación, debe admitirse la rectificación de cabida sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de la correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. (VEJ)

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