INFORME REGISTROS PROPIEDAD AGOSTO 2023
REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)
TEMA DEL MES: LA ANOTACIÓN DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL: CUATRO SUPUESTOS, CUATRO MODELOS. Por Antonio Oliva.
Con carácter general, establece el párrafo primero del artículo 86 de la Ley Hipotecaria que “las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos”.
El artículo previamente citado, sin embargo, puede ser objeto de ciertos matices según las vicisitudes que hayan podido acaecer bien durante la vigencia de la anotación o bien con ocasión de la presentación de su mandamiento de prórroga, supuestos que pasamos a analizar de manera independiente, proponiendo un modelo de asiento para cada uno de ellos y centrándonos únicamente en el supuesto de las anotaciones preventivas sujetas al plazo general de cuatro años de vigencia aludido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria previamente citado:
1.- SUPUESTO ORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA ANOTACIÓN.
El supuesto ordinario de prórroga de las anotaciones de embargo sujetas al plazo general de vigencia tendrá lugar cuando el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento en los estrictos términos del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esto es, dentro del referido plazo general de vigencia de la anotación de cuatro años que previene el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, plazo que ha de contarse desde la fecha de la propia anotación, y no desde el asiento de presentación – Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de junio de 2000, reiterada por las posteriores de 24 de abril de 2012 y 29 de septiembre de 2017 -, sin perjuicio de lo que luego diremos en cuanto al supuesto de la prórroga implícita que conlleva la nota marginal de la expedición de certificación de dominio y cargas en la interpretación realizada por la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación que no precisa de mayor contenido que el que resulte del mandamiento de prórroga y de la nueva vigencia de la anotación tras su prórroga, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:
MODELO 1:
La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.
2.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRÓRROGA DE ANOTACIÓN SUJETA A PLAZO GENERAL DE CUATRO AÑOS, COMPUTADOS DESDE LA FECHA DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS.
En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero dicha anotación haya sido objeto de una posterior nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, entiende la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021 que dicha nota marginal conlleva una prórroga implícita de la anotación y, por tanto, si el mandamiento se presenta dentro de los cuatro años siguientes a contar desde la fecha de dicha nota marginal, procede practicar la prórroga ordenada. En tal caso, la anotación se prorroga mediante un nuevo asiento de anotación en el que conviene reflejar el fundamento que lleva a dicha prórroga, pudiendo proponerse el modelo que sigue:
MODELO 2:
La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, implícitamente prorrogado por la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas de fecha _______, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021; todo ello por haberse así ordenado en mandamiento de fecha _______ expedido por _____ en su condición de _____. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la citada Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ______, a fecha______________.
3.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE PRESENTACIÓN FUERA DEL PLAZO DE CUATRO AÑOS DE VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN, CUANDO EL ÚLTIMO DÍA DE PLAZO ES INHÁBIL.
En el supuesto extraordinario de que el mandamiento ordenando la prórroga se presente fuera de los cuatro años de plazo general de vigencia de la anotación, computados de fecha a fecha, pero el último día de dicho plazo sea inhábil, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su Resolución de 27 de abril de 2010, reiterada por la posterior Resolución de 29 de septiembre de 2017, entiende que, siendo inhábil el último día del plazo, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente; por lo que, si en dicho día hábil siguiente al último del plazo, computado de fecha a fecha, tiene lugar la presentación del mandamiento ordenando la prórroga de embargo, ha de reputarse plenamente vigente la anotación de embargo, y debe procederse a su prórroga, todo ello de conformidad con el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, que expresamente previene que “si los plazos estuviesen fijados por meses o años, se computarán de fecha a fecha. Cuando en el mes del vencimiento no hubiese día equivalente al inicial del cómputo, se entenderá que el plazo expira el último del mes. Si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente”. Razona a este respecto el Centro Directivo que “dado que el plazo de vigencia señalado para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria debe ser considerado de Derecho sustantivo, pudiera pensarse que debe regirse por la regla señalada en el artículo 5 del Código Civil, según la cual el cómputo no debe excluir los días inhábiles. Sin embargo, expresamente el artículo 109 del Reglamento Hipotecario, en cuanto al cómputo de plazos fijados por meses o años, señala que se computarán de fecha a fecha y si el último día del plazo fuese inhábil, su vencimiento tendrá lugar el primer día hábil siguiente. Por lo que debe considerarse procedente la prórroga solicitada”.
Dejando a un lado el supuesto de que la anotación haya sido objeto de la prórroga implícita que supone la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas según la interpretación de la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo, de 4 de mayo de 2021, objeto de estudio en el apartado anterior – lo que supondría combinar el modelo anterior y el que se dirá a continuación -, para un supuesto como el analizado, una propuesta de modelo de anotación de prórroga sería la siguiente:
MODELO 3:
La anotación preventiva letra ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, de conformidad con los artículos 86 de la Ley Hipotecaria y 109 del Reglamento Hipotecario, en la interpretación que de los mismos hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010, en cuanto que, siendo inhábil el último día del plazo, esto es, el ____________, el vencimiento ha de tener lugar el primer día hábil siguiente, día en el que tuvo entrada el mandamiento de prórroga, estando todavía plenamente vigente la anotación de embargo. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria en la interpretación que del mismo hace la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 27 de abril de 2010. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. __________, a fecha ______________.
4.- SUPUESTO EXTRAORDINARIO DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SUJETA A PLAZO GENERAL Y AFECTADA POR LA SUSPENSIÓN DE PLAZOS DE LOS ASIENTOS REGISTRALES COMO CONSECUENCIA DE LA PANDEMIA OCASIONADA POR EL COVID-19.
En el supuesto extraordinario de que, durante la vigencia de la anotación, haya tenido lugar la suspensión de plazos de los asientos registrales que fue decretada por el artículo 42 del Real Decreto ley 8/2020, de 17 de marzo, con motivo de la pandemia ocasionada por el COVID-19 y alzada por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, el plazo de la vigencia de la anotación no ha de computarse de fecha a fecha, transcurridos cuatro años, sino que al mismo han de sumarse los ochenta y ocho días durante los que estuvo suspendido el plazo de los asientos registrales, conforme así interpretó la Resolución a consulta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, y como así han puesto de relieve posteriores Resoluciones del mismo Centro Directivo como las de 19 de julio de 2021, 28 de julio de 2022 o 7 de marzo de 2023. Como consecuencia, si el mandamiento ordenando la prórroga es presentado transcurrido dicho plazo de cuatro años, pero dentro de los cuatro años y ochenta y ocho días naturales siguientes, procederá su prórroga conforme a la citada Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, pudiendo proponerse como modelo el siguiente:
MODELO 4:
La anotación preventiva letra ___, prorrogada por la ___, que grava la finca de este número, queda PRORROGADA en su duración por cuatro años más, al hallarse vigente el asiento registral de anotación preventiva cuya prórroga se ordena, de fecha ______________, al amparo de la Disposición adicional cuarta del Real Decreto-ley 21/2020, de 9 de junio, en la interpretación que de la misma hace la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 11 de junio de 2020, sobre levantamiento de la suspensión de los plazos de caducidad de los asientos registrales, hallándose, por tanto, plenamente vigente la referida anotación de embargo a la fecha de presentación del mandamiento de su prórroga por no haber transcurrido íntegramente el plazo legal previsto para su caducidad. En su virtud, queda PRORROGADA por otros cuatro años más la anotación preventiva de embargo letra ____, prorrogada por la ____ a favor de ___________, y de conformidad con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Así resulta de un mandamiento expedido el día ________, por Don ____________________, mediante CSV _____________, y presentado telemáticamente a las ____ horas del _______, bajo el asiento ___del Diario ___. No sujeta a liquidación del Impuesto. Archivada copia en el legajo de mandamientos. ________, a fecha ______.
Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:
- Inversiones exteriores. RD 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores: Desarrolla, en lo relativo a las inversiones, la Ley 19/2003, de 4 de julio, sobre régimen jurídico de los movimientos de capitales y de las transacciones económicas con el exterior. A efectos de tener que declararlas, se considera inversión extranjera, entre otras, la adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros. Determina las obligaciones del notario español interviniente. Operaciones con autorización previa.
- Fin de las mascarillas obligatorias y de la Crisis COVID-19. Orden SND/726/2023, de 4 de julio, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 4 de julio de 2023, por el que se declara la finalización de la situación de crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19.
- Reglamento de Adopción Internacional. RD 573/2023, de 4 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Adopción internacional. Desarrolla la Ley de Adopción Internacional de 2007 y se adapta a la STC 36/2021, de 18 de febrero (competencias autonómicas). Prevé un modelo básico de contrato homologado que incluye costes de tramitación. Crea el Registro Nacional de Organismos Acreditados de Adopción internacional y de Reclamaciones e Incidencias.
- Empleo: Mecanismo RED. RD 608/2023, de 11 de julio, por el que se desarrolla el Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo. Desarrolla el artículo 47 bis ET, relativo al Mecanismo RED de Flexibilidad y Estabilización del Empleo que, una vez activado, permitirá a las empresas la solicitud de medidas de reducción de jornada y suspensión de contratos de trabajo.
- Registro Central de Titularidades Reales. RD 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento. Se crea el RECTIR, como registro único, central y electrónico destinado a recoger las titularidades reales de las personas jurídicas, bien forma directa o procedentes de otros registros, y de los fideicomisos y figuras análogas, cerrando de esta forma, por ahora, las medidas legislativas de transposición de la V Directiva antiblanqueo
Ir a la página especial. JAGV.
- Reglamento del Registro de Propiedad Intelectual. RD 611/2023, de 11 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de la Propiedad Intelectual. Sustituye al de 2003, adaptado a las Leyes 39 y 40/2015. Regula la organización y funciones del registro central, las normas comunes sobre el procedimiento de inscripción, la estructura y las medidas de coordinación e información entre todas las AAPP competentes. Este Registro reúne características de los registros jurídicos y es público. Se suprime la opción de registrar obras sólo bajo seudónimo.
Ver comentario de José Ángel García Valdecasas.
- IRPF: gastos de locomoción. Orden HFP/792/2023, de 12 de julio, por la que se revisa la cuantía de las dietas y asignaciones para gastos de locomoción en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- Reglamento de la lengua de signos. RD 674/2023, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de las condiciones de utilización de la lengua de signos española y de los medios de apoyo a la comunicación oral para las personas sordas, con discapacidad auditiva y sordociegas.
- Sede electrónica del Ministerio Fiscal. D de 18 de julio de 2023, del Fiscal General del Estado, por el que crea la sede electrónica del Ministerio Fiscal.
- Declaraciones tributarias informativas sobre monedas virtuales. Orden HFP/886/2023, de 26 de julio, por la que se aprueba el modelo 721 «Declaración informativa sobre monedas virtuales situadas en el extranjero», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación y Orden HFP/887/2023, de 26 de julio, por la que se aprueban el modelo 172 «Declaración informativa sobre saldos en monedas virtuales» y el modelo 173 «Declaración informativa sobre operaciones con monedas virtuales», y se establecen las condiciones y el procedimiento para su presentación.
Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:
Se ha publicado normativa de Andalucía (función pública), Madrid (protección civil, archivos y documentos, libro y lectura), Navarra (fundaciones) y País Vasco (Ley del Suelo).
Se han publicado resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:
- Se han admitido a trámite:
IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES. Cuestión de inconstitucionalidad. Los apartados que se cuestionan se refieren al Impuesto sobre Sociedades y afecta a empresas con un volumen de negocios superior a 20 millones de euros.
PAÍS VASCO. Conflicto positivo de competencia promovido por el Consejo de Gobierno de la Comunidad Autónoma del País Vasco, en relación con la Orden HFP/55/2023, de 24 de enero, relativa al análisis sistemático del riesgo de conflicto de interés en los procedimientos que ejecutan el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.
- Se han dictado Sentencias:
GANANCIAS PATRIMONIALES SIN CORREGIR LA INFLACIÓN. Pleno. Sentencia 67/2023, de 6 de junio de 2023. Sobre Cuestión de inconstitucionalidad en relación con el apartado vigésimo primero del artículo 1 de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, por la que se modifican la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas, el texto refundido de la Ley del impuesto sobre la renta de no residentes, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, y otras normas tributarias.
Ver reseña de esta Sentencia por Antonio Martínez Lafuente.
NULIDAD DE ACTUACIONES EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA. Sala Primera. Sentencia 73/2023, sobre vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: falta de diligencia en el emplazamiento de la parte demandada que no es reparada al pronunciarse sobre la solicitud de nulidad de actuaciones.
ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sala Primera. Sentencia 74/2023, de 19 de junio de 2023. Recurso de amparo 8235-2021. Relativo a supuesta vulneración de los derechos a la integridad física, igualdad, intimidad y tutela judicial efectiva: STC 38/2023 (resoluciones judiciales que realizaron una ponderación adecuada de los intereses de una persona vulnerable, y proporcionada a sus necesidades atendiendo a las circunstancias concurrentes).
DELITO DE ADMINISTRACIÓN DESLEAL. Sala Segunda. Sentencia 75/2023, de 19 de junio de 2023. Relativo a Vulneración de los derechos a la tutela judicial efectiva (motivación e incongruencia omisiva) y a un proceso con todas las garantías (doble instancia penal): STC 43/2023 (rechazo del recurso de apelación fundado en una irrealizable derivación a la vía de aclaración o complemento de sentencia por el propio juzgado sentenciador, denegación inmotivada de una solicitud de prueba de descargo en segunda instancia y ausencia de toda respuesta a un motivo del recurso).
PRIMER EMPLAZAMIENTO A PERSONA JURÍDICA. Sala Segunda. Sentencia 76/2023, de 19 de junio de 2023. Sobre vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva: inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal e inadmisión de la oposición a la ejecución resultante de la confusión del deber de las personas jurídicas de relacionarse con la administración de justicia por medio de comunicaciones electrónicas con la regulación del primer emplazamiento en los procesos civiles.
Ir a la página de las Oposiciones Registros 2022-2023
- Concedida a Alfonso Candau la Gran Cruz de la Orden de San Raimundo de Peñafort. ¡ENHORABUENA!
R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Guadalajara, de fecha 29 de noviembre de 2022, queestima la demanda contra la R. 4 de mayo de 2022,ordenando que se practique nota al margen de la inscripción de una finca colindante con vía pecuaria no deslindada, quedando REVOCADA LA RESOLUCION
07/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA NO HABITUAL POR CANTIDAD INFERIOR AL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
R. de 9 de junio de 2023, por la que se publica, la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Cuarta, de fecha 10 de noviembre de 2022, que desestima el recurso de apelación contra una sentencia de 2 de febrero de 2021 del Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Murcia que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 16 de febrero de 2018 , quedando REVOCADA LA RESOLUCION
08/2023. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
R. de 21 de junio de 2023, por la que se publica la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección Tercera, de fecha 3 de abril de 2023 que estima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 13 de julio de 2020, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Castellón, que había desestimado la demanda interpuesta frente a la R. 5 de Abril de 2019, que desestimó el recurso interpuesto contra la calificación registral, quedando REVOCADA LA RESOLUCION
289.** ESCRITURA EN CUMPLIMIENTO DE SENTENCIA DE ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO. REBELDÍA. HERENCIA YACENTE. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA.
Es necesario el emplazamiento la herencia yacente para elevar a público un contrato privado de compraventa efectuado por la causante, en cuyo lugar se posicionan sus posibles herederos. Si son ignorados ha de emplazarse a los mismos por edictos y también hacerse la comunicación al Estado o CCAA, según la STS 590/2021, de 9 de septiembre.
290.** SENTENCIA DE DIVORCIO DE CÓNYUGES EXTRANJEROS SIN ESTAR INSCRITA EN EL REGISTRO CIVIL CENTRAL
La resolución judicial que modifica el régimen económico de la sociedad de gananciales (en este caso resolución judicial de divorcio, artículos 1392 del Código Civil y 77 de la Ley del Registro Civil), debe constar en el Registro Civil, para poder proceder a la inscripción del título calificado en el Registro de la Propiedad
El procedimiento de división judicial de herencia es hoy un proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa y no de la jurisdicción voluntaria y la calificación registral se rige por el art 100 RRM. Admite que en dicha partición no intervengan 2 herederos que habían renunciado en documento privado, pero dicha renuncia ya había sido objeto de un pleito y la validez de dicha renuncia declarada en apelación.
En los casos de servidumbres de paso con facultades adicionales muy amplias, que potencialmente pueden excluir todas las facultades de aprovechamiento del predio sirviente y revelar una parcelación urbanística, (por ejemplo si permiten al predio dominante murar la zona de servidumbre de paso) el acto debe ser valorado por el órgano urbanístico competente a fin de que emita licencia de parcelación, declare su innecesariedad o incluso su no sujeción a licencia.
Puede inscribirse la liquidación de la sociedad de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio.
El Registrador no puede entrar a valorar cómo se ha realizado la imputación de los pagos, cuestión que corresponde resolver al juez dentro del procedimiento de ejecución sí califica si en tal imputación se sobrepasan o no los límites de la respectiva cobertura hipotecaria, ya sean estos los que inicialmente constan en el Registro de la Propiedad como cifra máxima, ya resulten los mismos de la reducción que procediera de ésta como consecuencia de una resolución judicial de nulidad de cláusulas abusivas u otra asimilable.
Los títulos consecutivos de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia, otorgados el mismo día y en la misma escritura, no son suficientes para la inmatriculación de fincas por la vía del doble título del artículo 205 de la LH.
296.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. CONTROVERSIA SOBRE SERVIDUMBRE.
La controversia sobre si la georreferenciación respeta o no una servidumbre a favor de una finca colindante, justifica las dudas sobre la posible invasión de dicha finca.
En el mismo sentido, véase la reciente R. de 6 de junio de 2023. En sentido aparentemente contrario, véase la posterior R. de 3 de julio de 2023. (VEJ)
297.** COMPRAVENTA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD MANDAMIENTO DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
Entiende la DG que el registrador no puede denegar la inscripción de una compraventa por haberse presentado posteriormente una prohibición de disponer ordenada por la administración tributaria. Entiende que dicha prohibición no pone en entredicho la validez de la venta efectuada a diferencia de otras establecidas en procedimientos penales o concursales en las que la Dg ha mantenido el criterio opuesto.
La revocación del CIF produce el cierre registral aunque el otorgamiento de la escritura fuera anterior a dicha revocación.
En la calificación de una obra nueva el Registrador no puede entrar a valorar las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación, (considera que no es independiente sino que está unida a la existente en la finca colindantes cuando de la certificación catastral resulta independiente) algo que solo corresponde a un técnico en la materia.
300.** DETERMINACIÓN DE RESTO TRAS EXPROPIACIÓN NO INSCRITA. PERMUTA. POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES
Es posible la tramitación del expediente para la rectificación de descripción de una finca que ha sido previamente objeto de una expropiación que no accedió al Registro, sin necesidad de aportar al acta de ocupación y pago siempre que quede georreferenciada la porción que no ha sido objeto de expropiación.
El albacea o el contador-partidor no son apoderados del causante sino figuras jurídicas con funciones propias por lo que no es objeto del juicio notarial de suficiencia propio de los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados. No cabe la prórroga de estos cargos si se solicita una vez que han caducado.
302.** INMATRICULACION ART. 203 LH. POSIBLE COINCIDENCIA CON OTRA FINCA YA INSCRITA
Alegada por el registrador dudas de que la finca que se pretenda inmatricular forme parte de otra ya inscrita, tales dudas pueden despejarse en el expediente del art. 203 mediante diligencias complementarias.
El juicio de suficiencia notarial, cuando se trata de poderes no inscritos otorgados por una sociedad mercantil, ha de detallar en la reseña del poder los datos que determinan la vigencia y validad del cargo del otorgante del poder.
305.** ESCRITURA DE ACEPTACIÓN Y COMPLEMENTO DE TÍTULO JUDICIAL BRITÁNICO.
Resolución que trata sobre la inscripción de un documento formalizado ante notario británico, apostillado, en el que, aludiendo a una orden dictada por un tribunal local en el ámbito del Derecho de familia, en un procedimiento matrimonial, se dice transmitir a una persona física, expareja del transmitente, a través de quien se dice apoderado judicial de una persona que no es el titular registral. La DG establece que queda fuera del sistema previsto en los textos europeos y en particular, del Reglamento (UE) 1215/2012, y está sometida a los respectivos ordenamientos nacionales, la denominada “ejecución impropia” mediante el acceso a los registros públicos (civil, de propiedad) de las resoluciones judiciales extranjeras declarativas o constitutivas.
Resolución que trata sobre la naturaleza del derecho de vuelo, su contenido, requisitos para su inscripción así como para su ejercicio: es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
308.** SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MODIFICACIÓN DEL TIPO DE INTERÉS DE VARIABLE A FIJO SIN VARIAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
En las novaciones de tipo de interés de préstamos hipotecarios en que se acuerde la sustitución de un tipo variable por otro fijo no es en principio necesaria la modificación de la responsabilidad hipotecaria inicialmente pactada conforme al tipo variable, si es una cantidad alzada y no excede de los límites del art. 220 RH
309.*** SENTENCIA FIRME DICTADA EN REBELDÍA SIN CONSTAR SI HAN TRANSCURRIDO LOS PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA
Cuando una sentencia se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de ser firme, haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde, sin que quepa la inscripción haciendo constar la posibilidad de rescisión. Es aplicable al supuesto de que la demandada rebelde sea una sociedad disuelta y en liquidación, ya que los liquidadores continuarán como tales y deberán seguir representando a la sociedad mientras surjan obligaciones pendientes o sobrevenidas.
310.** RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE COMPENSACIÓN EN CUANTO A UNA FINCA APORTADA
Para rectificar el error de concepto que consiste en que una nota marginal de aportación a una junta de compensación es errónea por ser una finca que en realidad no se aportó y que pertenecía, según el recurrente, a persona distinta, es necesario es necesario que intervengan todos los interesados afectados por tener derechos inscritos a su favor y que se rectifique el título formal administrativo del que resulta el error cuya rectificación se pretende.
312.** SENTENCIA QUE RECONOCE LA ADQUISICIÓN DE FINCA POR USUCAPIÓN. TRACTO SUCESIVO
No cabe inscribir una sentencia de usucapión sobre una finca inmatriculada (y que en Catastro son 2 porciones y una dividida horizontalmente) sin que haya tracto sucesivo con los demandados y sin demandar a los titulares registrales, ni formalizar su previa segregación o división horizontal.
En los casos de atribución de privatividad entre cónyuges, es necesario que se exprese la causa, y por tal hay que entender que se exprese si la atribución es onerosa o gratuita.
314.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA PRIVATIVA
No es directamente inscribible Sentencia de divorcio en que en el convenio regulador adjudica una finca privativa sin expresar que fue la vivienda familiar o que se financió mediante préstamo que se pagó con dinero ganancial.
315.() INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SEGREGACIÓN Y DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD
Considera la Dg en este caso que la documentación aportada por los colindantes que se oponen a la inscripción de la representación gráfica es suficiente para justificar la denegación de la práctica de esta.
316.* CAMBIO DE DOCUMENTO DE IDENTIFICACION DEL TITULAR REGISTRAL
Aunque el registrador ha de calificar que la identidad del disponente coincida con la del titular registral, no puede dudar por el solo hecho de cambio de un NIE por un DNI, coincidiendo las demás circunstancias – como el cónyuge- y más, emitiendo el notario no sólo un juicio de identidad sino también un juicio sobre su legitimación como prestataria para formalizar la subrogación de acreedor de que se trata.
317.** ACTA DE TERMINACIÓN DE OBRA. ANTIGUEDAD POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDIENDO DESCRIPCIONES
Para inscribir una obra por antigüedad a través de la certificación catastral es preciso que la descripción de la misma sea coincidente con la inscrita.
319.** ART. 199 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO DESLINDADO.
Cuando, por no estar deslindado el dominio público, la Administración no precise si existe efectivamente o no invasión de aquel y por dónde se produce, el registrador suspenderá la inscripción de la georreferenciación, en lugar de denegarla, a la espera de que el interesado aporte el correspondiente informe administrativo.
Resolución que admite la aplicación de la regulación y doctrina del pacto de resolución de la compraventa al contrato de vitalicio; así mismo resume los requisitos para entender resuelto el contrato, incluida la aplicación del art. 1504 CC; lo que ocurre es que en este caso, aunque recuerda su doctrina sobre la posibilidad de inscribir la resolución tras el requerimiento notarial o judicial al cesionario si no hay oposición de éste, en el caso planteado interpreta a sensu contrario una de sus cláusulas en el sentido de que habría de interponerse la correspondiente demanda de resolución, sin que sea suficiente el requerimiento notarial.
321.** HERENCIA. ADJUDICACIÓN DE FINCA INSCRITA CON CARÁCTER PRIVATIVO POR CONFESIÓN
El consentimiento de los herederos forzosos del confesante, una vez fallecido éste, es también necesario en la escritura de adjudicación de herencia causada por el fallecimiento del consorte favorecido por la confesión de privatividad.
322.** VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA OTORGADA POR EL ACREEDOR SIN PACTO DE APODERAMIENTO
No cabe inscribir la escritura de venta en ejecución notarial de hipoteca, otorgada unilateralmente por el acreedor sin haberse pactado en la constitución de hipoteca un poder al efecto: Si el art 234.1.3.ª RH prevé la posibilidad de apoderar e inscribir ese poder irrevocable incluso a favor de acreedor, y no se pacta ni se apodera a nadie, ni por tanto se inscribe tal pacto, no puede presumirse ni entenderse implícito en la hipoteca, ni cabe, en consecuencia, que se otorgue la escritura de venta unilateralmente por el acreedor sin el consentimiento o ratificación del deudor/hipotecante o una sentencia (Art 708 LEC) que supla su negativa a emitir una declaración de voluntad.
En el ámbito Contencioso-Administrativo, para cancelar los derechos inscritos, aunque es competencia del tribunal y no del registrador apreciar que el titular registral ha tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento, debe resultar de la documentación judicial aportada que el titular registral ha tenido participación en el proceso de ejecución.
324.** ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES BASADA EN LA EXISTENCIA DE UN CAMINO DE USO COMÚN DE LOS VECINOS
La oposición de colindantes basada en la existencia de un derecho de uso sobre un camino incluido en la georreferenciación que se pretende inscribir, pero sin ninguna justificación documental, no tiene el fundamento suficiente para impedir la inscripción.
325.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA POR LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA
Cabe denegar el inicio del procedimiento del art. 199 LH si ya se tramitó anteriormente este expediente con resultado negativo y se aporta la misma documentación. Para que un exceso de cabida desproporcionado sea inscribible se requiere que no haya oposición de colindantes, modificación de linderos fijos ni dudas sobre el posible encubrimiento de una operación no registrada.
326.** INMATRICULACIÓN Y, ANTE DUDAS DE IDENTIDAD, APERTURA DE EXPEDIENTE ART. 199 LH
Cuando el registrador tenga dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 pueda invadir, aunque sea parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales dudas aplicando las previsiones del art. 199, pues ambos procedimientos pueden acumularse conforme al art. 198. La calificación registral está suficientemente motivada si, en caso de inscribirse la georreferenciación pretendida, se produciría una reducción de cabida sustancial de la finca colindante en contra del consentimiento de su titular registral y se modificaría su objeto de dominio vulnerando lo dispuesto en el art. 32 LH
327.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN POR INSTANCIA DE QUIEN NO ES TITULAR REGISTRAL
La rectificación del registro requiere el consentimiento del titular registral. En esta R la Dg revoca la calificación por estar insuficientemente fundamentada pero sin que ello implique la inmediata inscripción de lo solicitado.
328.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO POR ÚNICO HEREDERO DEL TITULAR REGISTRAL.
Puede inscribirse una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa otorgado por el heredero único del titular registral y el único interesado en su herencia, por aplicación del tracto abreviado.
329.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA CAMBIARIA
Permite que se cancele una hipoteca cambiaria aportando certificación bancaria acreditativa del pago y sustitutoria del título cambiario material.
330.*** EXCESO DE CABIDA EN FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN. EFECTOS DE LA BASE GRÁFICA INSCRITA.
Las rectificaciones de cabida solo son admisibles en cuanto tengan por objetivo modificar un dato erróneo para hacer coincidir la medida registral con la medida física de la finca previamente delimitada como objeto de derecho, es decir rectificar un error en la cabida inscrita. En los restantes casos, lo procedente es inmatricular la diferencia de cabida, la superficie no registrada, que es otra realidad física, otra finca. La base gráfica inscrita delimita con plenos efectos la finca objeto del derecho inscrito.
331.** VENTA FIDUCIARIA DE FINCA DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN. TRACTO SUCESIVO
Trata esta R. de un supuesto muy particular: el acceso al registro de una venta fiduciaria que se había otorgado por una Junta de Compensación y que no se inscribió. Al haberse adjudicado las fincas a la sociedad aportante y no al comprador, se complementa aquella escritura por la titular registral, subsanando el defecto de tracto sucesivo.
Resolución que trata de la inscripción de una transmisión de una finca que se segregó antes de la actual Ley de Propiedad horizontal, y por tanto sin constituir formalmente una Comunidad en régimen de PH, pero de la que resulta una propiedad horizontal “de hecho” y por tanto susceptible de transmisión.
Cuando se trate de poderes no inscritos en el RM la reseña del documento en que funda su representación el apoderado debe comprender también el título representativo del concedente.
Hipoteca en garantía de un contrato de Financiación: No tratándose, en el presente caso, de una hipoteca flotante del art. 153 bis LH, no son necesarios los requisitos que el precepto indica, habiéndose cumplido los correspondientes a la hipoteca en garantía de obligaciones futuras
337.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE
La controversia sobre la delimitación gráfica puesta de manifiesto en la tramitación del art. 199 no puede resolverse en sede registral, por lo que procede denegar (no suspender) la inscripción.
338.** EL TITULAR DOMINICAL HA DE SER DEMANDADO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA, AUNQUE RESULTE UN ERROR REGISTRAL
El titular dominical debe de ser demandado necesariamente para que se pueda inscribir la adjudicación derivada de una ejecución hipotecaria. Si resulta un error en el registro respecto de dicha titularidad debe subsanarse previamente por los medios legales establecidos para ello.
339.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DEL USO AL CÓNYUGE AL QUE SE LE ADJUDICA LA PROPIEDAD DE LA VIVIENDA.
Cuando no existen hijos o éstos son mayores, es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. Pero no procede inscribir el derecho de uso cuando al cónyuge titular del mismo se la adjudica también la propiedad de la vivienda.
340.** INMATRICULACIÓN DE UNA CASA-CUEVA
Cuando la georreferenciación catastral es incompleta, por referirse solo a la superficie, siendo el subsuelo ocupado más extenso, cabe utilizar un certificado técnico complementario con las coordenadas UTM del subsuelo ocupado, que ha de presentarse al tiempo de la calificación.
341.** INMATRICULACIÓN DE FINCA EN UNA URBANIZACIÓN. PROBABLE PROCEDENCIA DE LA MATRIZ INSCRITA
Cuando la finca a inmatricular por la vía del artículo 205 LH forma parte de una urbanización, cuyas restantes fincas proceden de una finca matriz de la que se han ido segregando, están justificadas las dudas del registrador sobre que la finca pudiera estar ya inmatriculada, pues no resulta creíble que no tenga ese mismo origen.
Tramitado un expediente del art. 199 para inscribir una BGA, la DG considera que el hecho de ser titular catastral de la parcela cuya representación gráfica se desea inscribir por un tercero, no es suficiente para justificar las dudas de identidad.
343.** DENEGACIÓN DE INICIO DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 POR POSIBLE ENCUBRIMIENTO DE NEGOCIO JURÍDICO NO INSCRITO
Cabe denegar la tramitación del expediente del art. 199 cuando las dudas de identidad se basan en una rectificación anterior por la que 9 años antes ya se había inscrito otro exceso de cabida sobre la base de un acta de notoriedad.
344.* ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN ALEGACIONES DE COLINDANTES
Procede denegar la inscripción de la georreferenciación cuando el registrador considera acreditada la existencia de una controversia entre la delimitación de las fincas y lo motiva adecuadamente en la nota.
345.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD SIN EXPRESAR CAUSA
El pacto de privatividad entre cónyuge es admisible pero siempre es necesaria su causalización, tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.
346.() ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO. TRACTO SUCESIVO
No es inscribible la disposición de un derecho de usufructo por quien fue titular registral en documento privado cuando en el momento de elevarse a público y presentarse en el registro el titular registral ya ha cambiado.
347.** LICENCIAS EN PRECARIO: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA PARA USOS Y OBRAS DE CARÁCTER PROVISIONAL
No le corresponde al registrador interpretar los términos de la licencia si los mismos han sido debidamente clarificados por la propia Administración Pública otorgante de la misma.
Cuando se agregan varias fincas a una mayor, el requisito cuantitativo de que la finca debe tener una extensión superior al quíntuplo de las que se agreguen, debe tenerse en cuenta en relación con cada una de las agregadas y no de todas en conjunto. En los casos de georreferenciación obligatoria, cuando el registrador dude de la identidad de la finca, si hay modificación de superficie, no procede aplicar el art. 201.3 sino el expediente 199.2.
349.* AGRUPACIÓN. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA SIN EL CONSENTIMIENTO DE LOS COLINDANTES AFECTADOS
Para inscribir la representación gráfica de una finca tras la tramitación de un expediente del artículo 199 basado en una RGA, no se requiere el consentimiento expreso de los titulares de las fincas colindantes.
351.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA DE JUICIO VERBAL O JUICIO DECLARATIVO
La anotación preventiva de la demanda prevista en el artículo 328 in fine de la Ley Hipotecaria esta referida a la demanda en juicio declarativo ordinario seguido entre las partes acerca de la validez del título y no a la demanda de juicio verbal contra la calificación registral.
352.** NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ORDEN DE SUSPENSIÓN DE OBRAS
Solo cabe denegar el asiento de presentación cuando el documento sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro, lo que no ocurre en una orden de suspensión de unas obras. La presentación no puede denegarse anticipando una calificación negativa.
El crédito refaccionario solo puede anotarse mientras duren las obras, no después de su conclusión contractual (aunque no se haya terminado de edificar). La fijación de la deuda requiere conformidad de ambas partes.
355.** ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN LA MAGNITUD DEL EXCESO DE CABIDA Y OTRAS CIRCUNSTANCIAS
Tramitado el expediente del artículo 199, aunque no haya oposición de colindantes, el registrador puede dudar de la identidad de la finca, que en este caso se justifican con la magnitud del exceso de cabida, junto con la modificación de un lindero y el examen de los historiales registral y catastral La justificación de los defectos advertidos debe incorporarse a la nota de calificación.
Es correcta la posición de la registradora que exigió en una escritura de elevación a público de un documento privado ya liquidado la presentación de la propia escritura a la Administración Tributaria: En la elevación a público de documentos privados pueden darse casos dudosos o fronterizos (entre escritura recognoscitiva o de verdadera «renovatio contractus») que generen obligaciones fiscales, por lo que debe primar el deber de colaboración con la Administración Tributaria frente a los perjuicios que se puedan ocasionar por una mínima dilatación en el procedimiento.
357.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE APORTACIÓN A GANANCIALES COMPLEMENTADA POR ACTA DE NOTORIEDAD
La aportación a la sociedad de gananciales es un título apto para inmatricular. El acta de notoriedad, complementaria de título público, cumple la función de primer título público pues acredita la adquisición al menos un año antes del segundo título, no siendo imprescindible que ese primer título sea traslativo.
Interesante Resolución que analiza y sistematiza diferentes cuestiones en relación con la reserva del art. 811 CC. Entiende, entre otras cosas que durante la vida del reservista el derecho del reservatario es transmisible, renunciable y embargable. Es un derecho eventual pero ya existente respecto de los bienes reservables. Es un derecho incierto porque el reservatario debe sobrevivir al reservista y porque su cuantía depende del número de reservatarios que haya al tiempo de la consumación de la reserva.
359.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
R ue interpreta una escritura de novación hipotecaria en el sentido de que la responsabilidad hipotecaria por costas y gastos, que se determinaba con dos importes separados, pasa a englobarse con una sola cantidad, sin que implique cancelación de una de ellas.
360.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA: DUDAS DE SI ES POR PAGO O POR RENUNCIA Y SI INCLUYE LA AMPLIACIÓN.
En una cancelación de hipoteca por renuncia abdicativa, entiende el Centro Directivo, que habiendo sido el préstamo hipotecario objeto de sucesivas ampliaciones, no puede hacerse constar como importe de responsabilidad el inicial, sino que, de acuerdo con el principio de especialidad, es necesario determinar en la cancelación con claridad las cantidades finales resultantes de la ampliación, que será por las que realmente se libere a la finca y no por las iniciales, y ello aun cuando la cancelación no sea por pago, sino por renuncia.
361.** ART. 199. DUDAS DE IDENTIDAD BASADAS EN UNA POSIBLE INMATRICULACIÓN ENCUBIERTA MEDIANTE UNA AGREGACIÓN
Si de la comparación que debe hacerse entre la descripción del título, la descripción contendida en el asiento registral, la georreferenciación incorporada al título y la georreferenciación inscrita, o en su defecto, con la georreferenciación con valor auxiliar de calificación y las demás representaciones gráficas de las que pueda el registrador disponer resulta la existencia de indicios de inmatriculación encubierta mediante una agregación, es motivo suficiente para suspender el inicio de la tramitación del expediente del art. 199 LH, ya que tales dudas no se resuelven en expediente.
La modificación de descripción de una finca que tiene su representación gráfica inscrita a resultas de un proyecto de compensación, requiere que se sustancie siguiendo el mismo procedimiento de transformación urbanística. La licencia de primera ocupación y las modificaciones urbanísticas no inscritas no son títulos adecuados para rectificar la superficie registral.
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