1.() NRUA CON ESTATUTOS QUE PROHÍBEN DESTINAR LA VIVIENDA A HOSPEDERÍA.

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de Santander n.º 1, denegando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.

Resumen: La prohibición estatutaria de destinar los pisos a hospederías impide la asignación de NRUA.

Supuesto planteado: Se solicita la asignación del NRUA para una vivienda integrada en una propiedad horizontal. La registradora suspende la asignación porque los estatutos comunitarios establecen que «Queda especialmente prohibido destinar los pisos a hospederías»

La DG confirma la Nota.

Para ello analiza el sentido que para la RAE tienen el término hospedería como alojamiento y asistencia que se le da a alguien y huésped como: «Persona alojada en casa ajena o en un establecimiento de hostelería»; así como que el art 2 del RD 1312/2024, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, en su letra a), recoge esta definición: «A efectos de este real decreto,(…) y resto de normativa nacional aplicable, se entenderá por: a) Servicio de alquiler de alojamientos de corta duración: el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, así como la que resulte de aplicación a los alquileres de embarcaciones sujetos al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, la que resulte aplicable a los arrendamientos de carácter turístico y su régimen sancionador establecido por comunidades autónomas y entidades locales, así como, cuando proceda, la relativa a la protección y defensa de las personas consumidoras y usuarias». También se apoya en la jurisprudencia del TS, (la reciente STS de 30 de enero de 2024) y en el RD 933/2021, de 26 de octubre, cuyo art 2 menciona expresamente las «pensiones»: «Definiciones. A los efectos de lo establecido en este real decreto, se consideran: 1. Actividades de hospedaje: las llevadas a cabo, de modo profesional o no, con la finalidad de proporcionar, a cambio de un precio, contraprestación o compensación, habitación o espacio para la pernoctación a las personas, con o sin otros servicios de carácter complementario. En todo caso, quedan incluidas en esta definición las siguientes actividades: a) Las llevadas a cabo por establecimientos comerciales abiertos al público integrados en este sector conforme a la normativa dictada por la administración competente. Se incluyen dentro de este concepto los hoteles, hostales, pensiones, casas de huéspedes, establecimientos de turismo rural o análogos (…) c) Las de los operadores turísticos que presten servicios de intermediación entre las empresas dedicadas a la hospedería y los consumidores. d) La actividad de las plataformas digitales dedicadas, a título oneroso o gratuito, a la intermediación en estas actividades a través de internet, presten o no el servicio subyacente objeto de mediación, siempre que ofrezcan servicios en España».

La consecuencia es que el concepto de «hospedería» abarca también a las viviendas de uso turístico, motivo por lo que la prohibición estatutaria alegada en la calificación resulta aplicable a las mismas. Todo ello teniendo en cuenta además que la fecha de la resolución de inscripción de inicio de actividad turística en el Registro Autonómico es posterior a la fecha de inscripción de la prohibición estatutaria. En consecuencia, la asignación de NRUA requeriría de la correspondiente supresión de la prohibición estatutaria inscrita, mediante el otorgamiento de la oportuna escritura de modificación de estatutos y su correspondiente inscripción en el Registro. (MN)

2.() ADJUDICACIÓN EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA, CONSTANCIA DEL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Burjassot a inscribir un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación de cargas dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria. 

Resumen: el artículo 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

Hechos: se presenta testimonio de decreto de adjudicación junto con mandamiento de cancelación de cargas en el que se dispone, entre otros, la adjudicación de una vivienda por el cincuenta por ciento de su valor de tasación.

La Registradora califica negativamente porque no resulta del registro, ni de la documentación presentada, si se trata o no de la vivienda habitual de los ejecutados, supuesto éste en el que la adjudicación debería hacerse por el setenta por ciento del valor de tasación, o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el sesenta por ciento.

La Dirección estima el recurso y revoca la nota de calificación.

– El artículo 21.3 LH impone que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas se haga constar expresamente el carácter, habitual o no, que pretenda atribuirse a la vivienda que se hipoteque presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble éste tendrá condición de vivienda habitual si así se hubiera hecho constar en la escritura de constitución.

– En los casos de escrituras otorgadas e inscritas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, toda vez que no necesariamente ducha manifestación expresa, habrá de pasarse por la declaración que sobre el extremo realice el letrado de la Administración de Justicia que resuelve el procedimiento de ejecución directa como presupuesto básico en orden a fijar el valor de adjudicación salvo que surja un obstáculo del Registro, esto es, que del propio Registro resulte que la finca tiene carácter de vivienda habitual del deudor.

 En el caso resuelto, no consta en el decreto de adjudicación una manifestación específica acerca de si la finca ejecutada descrita como vivienda es o no la vivienda habitual del ejecutado si bien de las circunstancias concurrentes (diligencia posterior, texto del decreto de adjudicación…) entiende el Centro Directivo que existiendo un pronunciamiento del letrado de la Administración de Justicia que no es susceptible de revisión por la registradora en su calificación, no es posible mantener el defecto impugnado. (ER)

3.** RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCION GRAFICA GEORREFERENCIADA YA INSCRITA.

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Cuevas del Almanzora a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa rectificativa de otra anteriormente inscrita por advertir dudas de identidad.

Resumen.- La magnitud del exceso de cabida, unida al hecho de que la finca tenga inscrita su representación gráfica, aportada por el mismo promotor, justifica las dudas de identidad del registrador.

Hechos.– Se solicita la rectificación de superficie de una finca (pasando de 12.829,04 a 32.967,58 m2) y la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. Se da la circunstancia de que la superficie inscrita resulta de una rectificación anterior, que se hizo sobre la base de otra georreferenciación alternativa.

Calificación.– El registrador tramita el procedimiento del art. 199 LH y, pese a que no se formula oposición, deniega la inscripción por albergar dudas de que la inscripción solicitada encubra negocios jurídicos u operaciones de modificación de entidades hipotecarias no formalizadas debidamente, basándose en la falta de justificación razonada de la rectificación y a la significativa diferencia de superficie entre la representación gráfica inscrita y la que la rectifica.

Recurso.- La recurrente sostiene que no es preciso justificar la causa de la rectificación, que no es otra que la falta de concordancia de la superficie inscrita con la realidad extrarregistral; que el registrador no puede comprobar la coincidencia entre la descripción literaria de una finca registral y una base gráfica dada la diferente naturaleza descriptiva de una y otra fuente; que la base gráfica catastral también carece de valor en orden a determinar la compatibilidad entre representación gráfica alternativa y finca registral; que, tramitado exitosamente el procedimiento regulado en el art. 199 LH, el registrador sólo podrá alegar como motivo obstativo a la inscripción el de la incompatibilidad de la base gráfica con la finca por la sola razón de su localización, sin poder basarse en diferencias de superficie o linderos.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Una representación gráfica inscrita puede rectificarse siguiendo las normas generales de la Ley Hipotecaria sobre rectificación de los asientos. No obstante, para ello el registrador debe calificar sobre si alberga o no dudas de identidad en relación con la nueva representación gráfica.

En el caso que nos ocupa, la modificación tanto perimetral y superficial es de tal entidad que resultan justificadas las dudas manifestadas por el registrador en su calificación, lo que evidencia que la delimitación gráfica alternativa propuesta puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral (que no es otra que la que resulta de las representación gráfica alternativa inscrita, aportada anteriormente por el promotor).

La falta de oposición no significa que el registrador haya de acceder a la incorporación de la georreferenciación. En ese caso, la fundamentación de la decisión debe ser, si cabe, todavía más rigurosa, puesto que existe un indicio de ausencia de contienda que exige mayor rigor a la calificación registral negativa a la solicitud de inscripción de la georreferenciación de la finca. Es decir, que en todo caso la calificación registral ha de adaptarse a las circunstancias del caso y no puede utilizar formulas genéricas. Debe indicar cuales son las dudas en la identidad de la finca, debe fundamentarlas y determinar en qué modo se han infringido los preceptos de la legislación hipotecaria al respecto.

El hecho de tener la finca inscrita su representación gráfica, habiendo sido ésta aportada por el propio promotor, contribuye, sin duda, a justificar las dudas advertidas por el registrador en su calificación, pues ha sido el propio titular registral el que previamente determinó la representación gráfica atribuida a su finca y no es posible pretender ahora una rectificación del alcance de la pretendida so pretexto de haber cometido un error que, por otra parte, no se acredita. (VEJ)

4.* DENEGACIÓN DE SOLICITUD DE NOTA SIMPLE.

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Las Palmas de Gran Canaria n.º 5, por la que se deniega la expedición de una nota simple.

Resumen: El Registrador no puede denegar información registral por considerar que el solicitante en realidad actúa en nombre ajeno y no propio sin elementos objetivos y sin antes requerir al peticionario para que aclare este extremo.

Hechos: Un abogado solicita a través de la Sede Electrónica del Colegio de Registradores una nota simple, que es denegada por considerar la Registradora que, aunque formula su solicitud en nombre propio, en realidad lo está haciendo en nombre ajeno, pues la dirección de correo electrónico elegida por el solicitante es la de su despacho profesional, por lo que considera que debe identificarse quién es el destinatario final.

El interesado recurre. Fundamenta el recurso en la falta de apoyo legal y en que el Centro Directivo ya se ha pronunciado sobre la cuestión en R 2-4-2018.

El Centro Directivo estima el recurso. La publicidad formal del Registro de la Propiedad se rige por los arts. 221 y 222 LH y 332 RH. Es doctrina consolidada que la obtención de información registral requiere un interés legítimo, cuya valoración debe realizar caso por caso el Registrador. En este sentido, debe determinarse si el solicitante actúa en nombre propio o por encargo de tercero, pero el mero empleo de una dirección de correo electrónico de un despacho profesional no constituye por sí mismo prueba concluyente de actuación en nombre ajeno (R 7-2-2023). La declaración del solicitante de actuar en nombre propio debe prevalecer salvo que existan elementos objetivos de duda. No puede presuponerse que toda petición efectuada desde una cuenta de correo electrónico profesional implique actuación en nombre ajeno, sin perjuicio de que el Registrador pueda requerir al peticionario para que aclare este extremo, pero no denegar la información de plano y por un mero indicio formal (ACT).

5.** CANCELACIÓN DE HIPOTECAS SOBRE BIENES DE LA MASA ACTIVA VENDIDOS EN FASE DE LIQUIDACIÓN DEL CONCURSO

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 10, por la que se deniega la cancelación de unas hipotecas y otras cargas en el marco de un procedimiento concursal en fase de liquidación.

Resumen: No es posible cancelar una hipoteca sobre un bien objeto de venta en la fase de liquidación de un concurso, sin que conste en el mandamiento cancelatorio la intervención del acreedor y el destino que se haya dado al sobrante de la venta.

Hechos: Derivado de un procedimiento concursal abreviado, en fase de liquidación, en el que ya se ha procedido a la venta de unas fincas por la administración concursal, se presenta al registro un testimonio del auto firme acompañado de mandamiento de cancelación por el que se solicita al registro cancele determinadas hipotecas que grababan las fincas vendidas.

 La registradora suspende la cancelación por el defecto de que para ello es necesario, o bien un mandamiento judicial del Juzgado de lo Mercantil, que así lo ordene expresamente, como consecuencia de ese procedimiento concursal; o una escritura pública de cancelación de hipoteca, en el que presten su consentimiento los acreedores hipotecarios.

La interesada interpone recurso alegando que el auto identifica las cargas y las fincas, que los acreedores están personados en el concurso, que el plan de liquidación permite la cancelación y que la registradora se excede en sus funciones.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: La DG centra el problema en si es posible o no cancelar una hipoteca que grava una finca registral en virtud de mandamiento de cancelación de cargas dictado en procedimiento concursal en fase de liquidación en el que no se acredita que el acreedor se haya personado en el procedimiento, pese a lo que dice el recurrente, ni que hayan tenido conocimiento de la cancelación.

Aclara la resolución que la registradora con los documentos presentados no puede saber quiénes han sido las partes personadas en el procedimiento ni si los créditos hipotecarios que deben ser cancelados han sido o no tenidos en cuenta en el concurso. En la enajenación de la finca solo se indicó que el importe de lo obtenido se destinará al pago de una hipoteca preferente a aquella cuya cancelación se solicita.

También aclara, porque se pone en duda por el recurrente, que la sentencia del TS de 21 de noviembre de 2017 señaló que, si bien el registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, sí debe “comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal”.

Igualmente dice que aunque del registro y de los documentos acompañados resulta que con el precio obtenido ni siquiera ha sido posible satisfacer por entero la hipoteca preferente de forma que no queda ningún sobrante que pueda destinarse al pago de las hipotecas posteriores, ello debería haberse hecho constar así en el mandamiento “y, en cualquier caso, será necesario que quede constancia de la intervención acreedores hipotecarios, en el procedimiento (Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2025)”.

Finalmente señala como forma posible de subsanación que en el mandamiento debería constar al menos “que los acreedores hipotecarios titulares de las hipotecas que deben ser canceladas han tenido la oportuna intervención en el procedimiento, para de este modo salvaguardar su derecho a la tutela judicial efectiva y su protección por los asientos registrales, así como en su caso el destino dado al precio obtenido en la enajenación”.

Comentario: Resolución en la que la registradora calificante primero y después la DG, ratifican la necesidad del consentimiento del acreedor para cancelar la hipoteca de que es titular o bien que en el mandamiento ordenando la cancelación consten al menos la intervención de los acreedores y el destino del sobrante de la enajenación de la finca por el administrador concursal.

Es decir, que, pese a que del registro resultaba claramente que no hubo sobrante, no basta con ello, sino que es necesaria una declaración expresa. Nada se da por supuesto ni por sobreentendido pese a que pudiera parecer un exceso de rigor formalista.

No obstante, debemos señalar que ese rigor formal nos parece excesivo pues supone manifestar lo evidente y notorio. Nos parece que si se acredita la intervención del acreedor o acreedores en el procedimiento y su conocimiento de la venta y de la cancelación de su hipoteca ello sería suficiente para el despacho del mandamiento. (MGV)

6.* NRUA: LICENCIA TURÍSTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Armilla, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025. 

Resumen: Integrada la finca en un régimen de propiedad horizontal inscrito y obtenida la licencia turística después del 3 de abril de 2025, la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del art. 17.12 LPH.

En cuanto a la alegación del recurrente, que discute que realmente la finca esté integrada en un régimen de propiedad horizontal, la DG señala que nos encontramos ante una propiedad horizontal tumbada constituida entre 12 elementos privativos en la que, en todo caso, el suelo y el vuelo son elementos comunes. La DG ha precisado con claridad las diferencias entre la propiedad horizontal tumbada y el complejo inmobiliario en su R. 20 de septiembre de 2021, señalando que (sin perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios) lo esencial de la propiedad horizontal tumbada es que en ella se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma, superficie o linderos. Además, aunque consideráramos que nos encontramos ante un complejo inmobiliario privado, el art. 24.2.a) LPH recoge una remisión total al régimen aplicable a la propiedad horizontal, lo cual incluye el art. 17.12 del citado cuerpo normativo.

7.** INSCRIPCIÓN DE CAMBIO DE USO Y DIVISIÓN HORIZONTAL.

Resolución de 22 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cambio de uso y división en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: Resolución que trata cuatro cuestiones distintas, con dos importantes: en la superficie de un elemento privativo en régimen de propiedad horizontal no puede hacerse constar la parte proporcional de elementos comunes, por ser contrario al principio registral de especialidad; y en el certificado expedido por arquitecto a los efectos de declarar obra nueva tiene que quedar claro que la obra se ajusta tanto al proyecto para el que se obtuvo la licencia como a la descripción contenida en la escritura.

Hechos: La propietaria única de un edifico formaliza escritura de cambio de uso y división horizontal. La misma es objeto de tres calificaciones negativas. Tras las dos primeras el Notario lleva a cabo sucesivas subsanaciones. Contra la tercera se interpone recurso. Los cuatro defectos puestos de manifiesto por la Registradora son los siguientes:

1. Si bien la licencia de obras se acompaña de un certificado de concordancias expedido por el Ayuntamiento, la referencia catastral de la licencia no coincide con la del inmueble.
2. En el certificado expedido por arquitecto se expresa que “la obra terminada se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia”, pero no se indica que la descripción de la finca realizada en la escritura sea coincidente con el proyecto para el que se obtuvo la licencia.
3. La superficie consignada en cada elemento privativo prorratea la parte proporcional de elementos comunes, por lo que se conculca el principio de especialidad y constituye un contrasentido de lo que constituye elementos privativos.
4. Falta de licencia ambiental con arreglo a la legislación de la Comunidad Valenciana. Tratándose de apartamentos para uso turístico, su uso y concepto es asimilable al de los hoteles, y están sujetos a regulación similar a los mismos (art. 45 del Decreto 10/2021, de 22 de enero, de aprobación del Reglamento regulador del alojamiento turísticos). No puede hacerse constar que la edificación no queda sujeta a ninguna de las actividades previstas en el Anexo II de la Ley 6/2014, de 25 de julio, pudiendo ser suplida por la declaración responsable que regula los arts. 66 y ss. de la mencionada Ley.

La interesada recurre:

1. En el certificado de concordancias se hace constar que el inmueble tiene actualmente una referencia catastral y que antes tuvo otra, por lo que se acredita la identidad del inmueble. La calificación ha de ser global y extenderse a todos los documentos aportados.
2. La Registradora se empeña en utilizar una fórmula sacramental en el certificado expedido por arquitecto. “Ajustar” y “coincidente” son términos que pueden utilizarse indistintamente.
3. Respecto a incluir los elementos comunes, la recurrente considera que la Registradora, a lo largo de las tres calificaciones negativas, ha sido oscilante y contradictoria. La mención a los elementos comunes “completa la descripción de la entidad, adecuándola a la realidad y a las superficies aportadas” y cumple con los arts. 9 LH y 51 RH.
4. No se precisa licencia ambiental, sino declaración responsable, en atención a la superficie total construida, pues no supera los 1.500 metros cuadrados ni tiene una altura de evacuación superior a 28 metros, que son las cifras que exige la Ley 6/2014, 25 de julio (arts. 51 y Anexo II, 13.2.7).

La DG estima el recurso en cuanto a los defectos primero y cuarto, y lo desestima en cuanto al segundo y tercero:

1. De la resolución del Ayuntamiento resulta que la referencia catastral de la finca coincide con la de la licencia. La discrepancia queda suficientemente corregida y no se aprecia que pueda inducir a error.
2. Aunque el Centro Directivo confirma que no se precisa una fórmula sacramental en el certificado de arquitecto, el defecto debe ser conformado, dado que el certificado acredita la conformidad de la obra con la descripción del proyecto autorizado, pero no se hace referencia alguna a la conformidad de la descripción de la obra declarada en la escritura, contraviniendo el art. 28.1 TRLS y el art. 46.3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
3. Respecto a incluir en la superficie de los elementos privativos la parte proporcional de elementos comunes, recuerda el Centro Directivo su R 15-7-2025: en un régimen de propiedad horizontal es elemento común todo lo que no conste configurado expresamente como elemento privativo. Y a la inversa, la configuración y descripción de un elemento privativo no debería ni puede incluir (ni siquiera en parte), elementos comunes ni parte proporcional de elementos comunes. Registralmente no puede admitirse que la superficie de un elemento privativo se exprese afirmando que comprende o incluye elementos comunes, por constituir conceptualmente un contrasentido con el concepto de elemento privativo.
4. Respecto a la necesidad de licencia ambiental, el Centro Directivo confirma la alegación de la recurrente (ACT).

8.** NRUA CON PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Resolución de 25 de septiembre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se deniega la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración de uso turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «los apartamentos se destinarán necesariamente a vivienda y no podrá ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno». 

Resumen: no es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda»

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador señala como defecto que los estatutos de la propiedad horizontal a la que pertenece la citada finca establecen que «los apartamentos se destinarán necesariamente a vivienda y no podrá ejercerse en ellos industrias, profesión u oficio alguno».

El Centro Directivo confirma la calificación pues de los estatutos inscritos únicamente se permitiría el uso de vivienda, tanto para los propietarios como los arrendatarios y ello aunque los estatutos de la Comunidad no aluden literalmente a las viviendas de uso turístico. Es decir, no es posible ejercer la actividad de arrendamiento turístico cuando los estatutos exigen que los apartamentos se destinen a «vivienda» y, por ende, excluyen que puedan destinarse a cualquier otra actividad no residencial, como lo es el turismo.

En consecuencia, no cabe asignar el número de registro único de alquiler y practicar la correspondiente nota marginal en tanto no se modifique la prohibición estatutaria, de conformidad con el régimen de mayorías previsto en el artículo 17.12 de la ley sobre propiedad horizontal. (ER)

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41.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (PENSIÓN).

Resolución de 7 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Málaga n.º 12, a la asignación del número de comercialización para alquileres de corta duración respecto de una finca.

Resumen: La expresa prohibición de destinar las viviendas a «casas de huéspedes o pensión», impide destinar la finca al alquiler turístico.

Hechos: Mediante instancia, se solicitó la asignación de número de comercialización para alquileres de corta duración respecto de una finca registral, se acompaña resolución de inscripción de inicio de actividad de la Junta de Andalucía, de fecha 19 junio 2023 (de fecha posterior a la norma estatutaria alegada en la calificación).

El registrador califica negativamente puesto que de los estatutos resulta que “Se prohíbe especialmente a los propietarios de las viviendas y locales a destinar las dependencias a casas de huéspedes o pensión, colegios, academias, club, gimnasios o casinos, a fines ilegales o inmorales, y en general, a cualquier otro uso que pueda perturbar la tranquilidad de los demás propietarios”, lo que equivale a prohibir el uso turístico.

El recurrente alega:

– Que la administración competente para decidir si se concede o revoca una licencia turística, no es el Registro de la Propiedad, sino la Comunidad Autónoma, en este caso, la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía, constando inscrita desde el 2023.

– Que el registrador se extralimita de su función sin que sea competente para limitar el ejercicio de dicha actividad.

— Que los estatutos no prohíben expresamente las viviendas turísticas

— Que la denegación del NRA le causa un perjuicio económico.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto.

Doctrina: Nuestro CD de nuevo parte del Real Decreto 1312/2024, que atribuye a los registradores la función de comprobar requisitos urbanísticos, administrativos y estatutarios antes de asignar el número de registro único, de la normativa autonómica andaluza sobre viviendas turísticas y de numerosa jurisprudencia que equipara hospedería y pensión a vivienda turística confirma que la prohibición contenida en los estatutos de “casas de huéspedes o pensión” incluye el alquiler turístico lo que implica que no puede el registrador asignar el número de registro único mientras exista esa prohibición, pudiendo ser subsanado solo si la comunidad modifica los estatutos con las mayorías exigidos para ello (MGV)

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43.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Benalmádena n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico.

Resumen: Resolución que interpreta unas clausulas estatutarias en un caso muy concreto: no cabe la asignación de NRUA turístico cuando los estatutos prohíben en las viviendas la actividad comercial y cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura.

Se plantea si es posible la asignación de NRUA turístico cuando es los estatutos figura la siguiente clausula: 4) En particular en los estatutos se incluirán cláusulas prohibitivas respecto a la prohibición de uso de los pisos como clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial. Art. 12. Queda expresamente prohibido a los propietarios: 3. –Cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura».

La DG confirma la Nota y admite que si bien tiene razón el recurrente cuando señala que la utilización del tiempo futuro («se incluirán») podría interpretarse como una norma regulatoria del contenido futuro de los estatutos, sin llegar aún a establecer prohibición alguna, semejante interpretación es incompatible con los arts 1284 y 1285 CC, tal y como se expone a continuación: a) El art 1284 establece que: «Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto», y ningún sentido tiene que los estatutos simplemente admitan la posibilidad de regular una prohibición futura (sin llegar a establecerla de presente), cuando dicha posibilidad tiene además su fundamento en la propia Ley sobre Propiedad Horizontal: en concreto, el art 5.3 dispone que «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Y conforme al art 7.2, «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos». b) Por su parte, el art 1285 dispone que: «Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas».

Entiende que el criterio del recurrente decae ante una exégesis sistemática de los estatutos, y, en particular, de los incisos citados. De los mismos se deduce que la primera oración («en particular en los estatutos se incluirán cláusulas prohibitivas respecto a la prohibición de uso de los pisos como clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial») realmente establece una prohibición ya vigente que se desarrolla en el articulado estatutario. Esto resulta, en primer lugar, del sintagma preposicional «en particular», que funciona como un operador discursivo de concreción o especificación, de modo que la mención a las «clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial» ya supone dicha concreción o especificación. En segundo lugar, idéntica conclusión se extrae de la ulterior prohibición, contenida en el art 12, de «cambiar el destino de los elementos privativos», pues este precepto parece desarrollar la prohibición, más genérica, contenida en el art 4. A mayor abundamiento, dicha prohibición de cambio de destino –que se traduce, entre otros, en que «los propietarios de las viviendas no podrán ejercer su actividad profesional en ellas»– impide precisamente que las viviendas puedan utilizarse para cualquier otro destino o actividad que no sea la residencial o de vivienda. Y, en relación con los arts 2 y 3 de la LAU, es claro que la actividad de arrendamiento turístico no tiene consideración residencial, sino comercial o económica. Por todo ello, la asignación de NRUA turístico a la vivienda es incompatible con la interpretación finalista y sistemática de la normativa estatutaria en su conjunto. (MN)

44.* NRUA. FALTA DE INSCRIPCION EN EL REGISTRO DE TURISMO DE ANDALUCIA.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. 

Reitera (entre otras, R. 9 de Octubre de 2025, R. 10 de julio de 2025,) que para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de la declaración responsable (JCC)

45.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DENEGADA POR OPOSICIÓN DE COLINDANTES.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Villacarriedo a practicar la inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de un propietario colindante.

Resumen.- El juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados.

Hechos.- En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte de un colindante que alega invasión de su finca, aportado un escrito dirigido a la Gerencia del Catastro en el que manifiesta su disconformidad con el expediente catastral de subsanación de discrepancias en curso.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción a la vista de las alegaciones realizadas. 

Recurso.- El recurrente afirma que no se produce la invasión alegada por el colindante.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- Tratándose de un expediente del art. 199 LH, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.

No es motivo suficiente para rechazar la inscripción de la representación gráfica georreferenciada el hecho de que el colindante se limite a alegar que su finca vería con ello disminuida su cabida, si tal afirmación no aparece respaldada por informe técnico o prueba documental que, sin ser en sí misma exigible, pudiera servir de soporte a las alegaciones efectuadas, acreditando la efectiva ubicación y eventual invasión de la finca. 

El resultado de la tramitación del procedimiento de subsanación de discrepancias del art. 18 TRLC, no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, por la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad. (VEJ).

46.** SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR USUCAPIÓN.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento dictado en un procedimiento judicial de usucapión.

Resumen: La inscripción de una sentencia declarativa del dominio requiere que se haya demandado al titular registral y, fallecido éste, a sus causahabientes. No siendo conocidos, y practicadas las oportunas averiguaciones, cabrá notificación edictal.

Hechos: Se presenta sentencia declarativa del dominio por usucapión en el Registro de la Propiedad, calificando negativamente la Registradora sobre la base de los siguientes argumentos:

1. No se menciona en la resolución que haya sido demandado el último titular registral (cfr. arts. 20 LH y 100 RH).
2. No constan todas las circunstancias personales del beneficiado por la resolución, en particular DNI, estado civil y domicilio (cfr. arts. 9 y 21 LH y 51.9 RH).
3. No consta declaración de suelos contaminados del art. 98 de la Ley 7/2022, de 1 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

El interesado recurre en cuanto al primer defecto. Refiere que se dirigió al Juzgado y el Juzgado denegó la petición, se interpuso recurso de reposición y se volvió a denegar, indicándose que, cuando se interpuso demanda, el titular registral había fallecido, por lo que corresponde al interesado aclarar el tracto sucesivo, no a la Juzgado. Recabado certificado de defunción, del Registro General de Actos de Última Voluntad y copia autorizada del testamento, se presentó en el Registro Auto en el que se acredita que todos los herederos del titular registral fueron parte demandada en el procedimiento, volviéndose a formular calificación negativa por no constar escritura de aceptación de la herencia ni tampoco acreditación de los impuestos correspondientes a la misma (Impuesto de sucesiones y plusvalía municipal).

La DG estima el recurso y revoca la calificación:

Comienza indicando que, conforme a nuestro sistema registral, todo título que pretenda acceder al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. arts. 20 y 40 LH). Es cierto que el Registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, pero sí comprobar que se cumplen los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos cuya cancelación se ordena por el Tribunal (STS 21-11-2017).

También debe el Registrador examinar si en el procedimiento han sido citados aquellos a quienes el Registro concede algún derecho que podría ser afectado por la sentencia, con el objeto de evitar su indefensión, proscrita por el art. 24 CE. Esta doctrina, sin embargo, ha de ser matizada pues tratándose de supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme, cuya ejecución se pretende, la decisión acerca del cumplimiento de los requisitos propios de la contradicción procesal, así como de los relativos a la citación o llamada de terceros registrales al procedimiento jurisdiccional en el que se ha dictado la resolución que se ejecuta, ha de corresponder, necesariamente, al ámbito de decisión jurisdiccional. E, igualmente, será suya la decisión sobre el posible conocimiento, por parte de los actuales terceros, de la existencia del procedimiento jurisdiccional en el que se produjo la resolución determinante de la nueva inscripción.

En este sentido, la STS 21-10-2013 recuerda que el Registrador debe tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1 LEC: todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.  A su vez, la STS 21-3-2006 proclama que no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en que haya sido parte.

La resolución sienta doctrina sobre el particular partiendo de la STS 9-9-2021. Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

1. Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.
2. Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Centro Directivo recuerda que la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal (ACT).

47.* NRUA. LICENCIA TURISTICA POSTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 1/2025.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por requerir autorización expresa de la comunidad de propietarios, al haber obtenido la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025. 

Resumen. Obtenida la licencia de uso turístico con posterioridad al día 3 de abril de 2025 se requiere la aprobación de la comunidad de propietarios por mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación.

No es argumento en contra el que es hubiese obtenido con anterioridad a dicha ley un «informe urbanístico de Compatibilidad con resultado compatible como vivienda de Uso Turístico», pues dicho informe de compatibilidad urbanística es un informe que se debe obtener con anterioridad al ejercicio de la actividad, y por lo tanto no implica: ni haber obtenido la titulación administrativa habilitante, ni estar ejerciendo la actividad turística (JCC)

48.** NRUA. LICENCIA DE ACTIVIDAD EN MADRID.

Resolución de 8 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid. 

Resumen: para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico acompañada de comunicación de la inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid de la vivienda de uso turístico.

La Registradora califica negativamente por no acompañarse licencia municipal.

La Dirección confirma la calificación pues debe distinguirse entre:

• La presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid,
• La necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje.

Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican. En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico (artículo 17 del Decreto 79/2014), como el otorgamiento de licencia municipal (artículo 151.1 de la Ley del Suelo de 2001 e inciso final del citado artículo 17 del Decreto 79/2014), la cual es exigible desde la entrada en vigor del Decreto 79/2014, de 10 de julio, de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, que es cuando se las incluyó por la Comunidad dentro del uso terciario de hospedaje, determinándose con ello la aplicación de los artículos 151 y 159 de la Ley 9/2001. (ER)

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56.** RNUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA NO INSCRITA.

Resolución de 9 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 2, de una solicitud de asignación de código de alquiler de corta duración, uso turístico, para una vivienda.

Resumen: Resolución que interpreta unas clausulas estatutarias en un caso muy concreto: no cabe la asignación de NRUA turístico cuando los estatutos prohíben en las viviendas la actividad comercial y cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura.

Se plantea si es posible la asignación de NRUA turístico cuando es los estatutos figura la siguiente clausula: 4) En particular en los estatutos se incluirán cláusulas prohibitivas respecto a la prohibición de uso de los pisos como clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial. Art. 12. Queda expresamente prohibido a los propietarios: 3. –Cambiar el destino de los elementos privativos, por tanto, queda prohibido por los propietarios de las viviendas ejercer su actividad profesional, aun cuando las ordenanzas no exijan licencia de apertura».

La DG confirma la Nota y admite que si bien tiene razón el recurrente cuando señala que la utilización del tiempo futuro («se incluirán») podría interpretarse como una norma regulatoria del contenido futuro de los estatutos, sin llegar aún a establecer prohibición alguna, semejante interpretación es incompatible con los arts 1284 y 1285 CC, tal y como se expone a continuación: a) El art 1284 establece que: «Si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto», y ningún sentido tiene que los estatutos simplemente admitan la posibilidad de regular una prohibición futura (sin llegar a establecerla de presente), cuando dicha posibilidad tiene además su fundamento en la propia Ley sobre Propiedad Horizontal: en concreto, el art 5.3 dispone que «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad». Y conforme al art 7.2, «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos». b) Por su parte, el art 1285 dispone que: «Las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas».

Entiende que el criterio del recurrente decae ante una exégesis sistemática de los estatutos, y, en particular, de los incisos citados. De los mismos se deduce que la primera oración («en particular en los estatutos se incluirán cláusulas prohibitivas respecto a la prohibición de uso de los pisos como clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial») realmente establece una prohibición ya vigente que se desarrolla en el articulado estatutario. Esto resulta, en primer lugar, del sintagma preposicional «en particular», que funciona como un operador discursivo de concreción o especificación, de modo que la mención a las «clínicas, consultorios, despachos, academias o cualquier otra actividad comercial» ya supone dicha concreción o especificación. En segundo lugar, idéntica conclusión se extrae de la ulterior prohibición, contenida en el art 12, de «cambiar el destino de los elementos privativos», pues este precepto parece desarrollar la prohibición, más genérica, contenida en el art 4. A mayor abundamiento, dicha prohibición de cambio de destino –que se traduce, entre otros, en que «los propietarios de las viviendas no podrán ejercer su actividad profesional en ellas»– impide precisamente que las viviendas puedan utilizarse para cualquier otro destino o actividad que no sea la residencial o de vivienda. Y, en relación con los arts 2 y 3 de la LAU, es claro que la actividad de arrendamiento turístico no tiene consideración residencial, sino comercial o económica. Por todo ello, la asignación de NRUA turístico a la vivienda es incompatible con la interpretación finalista y sistemática de la normativa estatutaria en su conjunto. (MN)

57.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ACTIVIDADES COMERCIALES.

Resolución de 9 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

Resumen: no puede asignarse un NRUA cuando en los estatutos establecen la prohibición de desarrollar actividades comerciales.

Resolución que reitera la doctrina según la cual la prohibición estatutaria de desarrollar actividades comerciales incluye el alquiler turístico de corta duración turístico y, por tanto, impide asignar número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico, salvo previa modificación estatutaria que elimine dicha prohibición. (MN)

58.* EXPEDIENTE DEL 199 LH: DUDAS DE IDENTIDAD.

Resolución de 9 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Medina Sidonia, por la que se suspende la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para inscripción de una georreferenciación de origen catastral, con la correspondiente rectificación descriptiva de la finca, acreditando dudas fundadas respecto de la identidad de la finca.

Resumen.- La magnitud del defecto de cabida, unida a la modificación de un lindero fijo y al correlativo incremento de superficie de una finca colindante, justifican las dudas de identidad por posible encubrimiento de negocios jurídicos que no han tenida acceso al Registro.

Hechos.- Se solicita la tramitación del art. 199 LH para inscribir una disminución de cabida de una finca (de 525 a 98 m2) sobre la base de la representación gráfica catastral.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque a su juicio se está encubriendo un negocio traslativo o modificación no registrada. Fundamenta su calificación en la magnitud de la disminución; en la modificación de un lindero fijo, que pasa de calle a una finca privada; y en el incremento de superficie de una finca colindante.

Recurso.- Se basa en que la nota de calificación se basa en una mera sospecha.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Las circunstancias alegadas por la registradora(magnitud de la rectificación de superficie, alteración de un lindero fijo y correlativo incremento de la cabida de una finca colindante), por si solas, no justifican las dudas de identidad. Pero la concurrencia de todas ellas permite suponer que la rectificación de descripción encubre la existencia de negocios jurídicos que no han tenido acceso al Registro. (VEJ)

59.* NRUA. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE TURISMO.

Resolución de 9 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 7, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por no aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. 

Resumen: Para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, practicada previa presentación de la declaración responsable.

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

El registrador suspende la asignación por no aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

El recurrente alega que se aporta declaración responsable y que la Delegación Territorial de Turismo no llega a explicar el por qué en este caso, no se culminó la tramitación asignando una referencia de Vivienda Turística de Andalucía.

La DG, como ya ha indicado en resoluciones anteriores, confirma la calificación registral, pues para obtener la asignación registral del Número de Registro de Alquiler de corta duración turístico debe aportarse resolución de la Junta de Andalucía que acredite la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, pues este es, precisamente, el «documento que acredita que la comunicación o declaración ha sido realizada», en los términos establecidos en el art. 9.2.a.5.º del RD 1312/2024. De hecho, del tenor literal del art. 38 de la Ley 13/2011 se deduce que el requisito para el inicio de la actividad turística no es la mera declaración responsable, que además se aporta de manera extemporánea, sino la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (que no aporta el recurrente), practicada previa presentación de dicha declaración responsable (JCC)

60.* NRUA. LOCAL COMERCIAL.

Resolución de 9 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la Propiedad de Cáceres n.º 2, por la que suspende la asignación de número de registro de alquiler para una finca. 

Resumen: No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial

Reitera la doctrina de resoluciones anteriores (R. 25 de junio de 2025, R. 4 de septiembre de 2025, . R. 4 de septiembre de 2025, R. 11 de julio de 2025)

Efectivamente, los arrendamientos de corta duración, turístico o no turístico, aunque quedan excluidos de la categoría de arrendamiento de vivienda (del art. 2.1 LAU), no porque no pretendan satisfacer una necesidad de vivienda del arrendatario, sino porque no se trata de una necesidad «permanente» de vivienda, como expresamente exige el citado art. 2, deben ejercerse en todo caso en una unidad alojativa destinada registralmente a vivienda, pues pretenden satisfacer una necesidad de residencia y por ello requieren que dicha unidad alojativa reúna las características de habitabilidad exigibles a una vivienda. Por este motivo, no es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial (JCC)

61.** NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA.

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a la asignación de número de registro de alquiler, uso turístico, de una finca. 

Resumen: aunque la prohibición contenida en los estatutos no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, la prohibición sí se extiende al alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida.

Hechos: se solicita la asignación de número de registro de alquiler.

El Registrador califica negativamente porque de los Estatutos inscritos resulta :“Artículo 18.–Queda expresamente prohibido el ejercicio en las viviendas de cualquier actividad empresarial, a excepción de la vivienda situada en el Portal (…) finca registral xxx para el cuál se autoriza el destino de oficina de ventas, conservación, mantenimiento, etc.–Queda autorizada el ejercicio de actividades profesionales dentro de las viviendas.–En todo caso, el ejercicio de estas actividades requerirá el cumplimiento de la Normativa vigente aplicable a las mismas.–Para la instalación de cualquier otra actividad comercial no mencionada anteriormente, se requerirá el consentimiento unánime de la totalidad de los copropietarios.–”,

La Dirección confirma la calificación señalando que, aunque la prohibición contenida en los estatutos no alude literalmente a las viviendas de uso turístico, tras un análisis jurisprudencial concluye que la prohibición que se contiene en los estatutos de la comunidad, comprende expresamente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad empresarial y la misma está expresamente prohibida, salvo que se obtenga y acredite –en debida forma– el consentimiento que exige la referida norma estatutaria (el consentimiento unánime de la totalidad de los copropietarios).

Será la comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir, de las actividades prohibidas, la actividad turística; o bien prestar –en forma– el consentimiento que exige el citado artículo 18 de los estatutos. (ER)

62.** NRUA. LICENCIA DE ACTIVIDAD EN MADRID.

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 23, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Resumen: para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico.

La Registradora califica negativamente por no aportarse licencia de uso turístico municipal. Tan sólo se acredita la inscripción de la vivienda en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid.

El Centro Directivo confirma la calificación pues debe distinguirse entre:

• La presentación de la declaración responsable (no urbanística), como requisito para la inscripción en el Registro de Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, y,
• La necesidad de obtener licencia municipal para el ejercicio de esta actividad, como modalidad de uso terciario hospedaje

Ambas son cuestiones diferentes y compatibles entre sí, ya que tanto la legislación autonómica como la municipal así lo indican. En consecuencia, para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid es necesario tanto la inscripción en el registro autonómico como el otorgamiento de licencia municipal. (ER)

63.* NRUA Y TRACTO SUCESIVO. VIVIENDA INSCRITA A FAVOR DE PERSONA DISTINTA.

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Monforte de Lemos-Quiroga, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no constar inscrito el título de propiedad de la solicitante.

Resumen: El procedimiento de asignación sólo puede ser instado por el propietario del inmueble, por el titular registral de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble o por quien ostente la representación de cualquiera de ellos

Se debate la posibilidad de asignar un NRUA sin que conste inscrito el título de propiedad de la solicitante, heredera ab intestato del actual titular registral.

La Dirección General confirma la nota

Considera aplicable el principio de tracto sucesivo, pues entiende que su aplicación al procedimiento registral de asignación del número de registro único de alquiler resulta de la Exposición de Motivos del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, y del propio articulado del mismo, cuyo art 8 regula el proceso de Registro único de arrendamientos y dispone que «para el cumplimiento de las obligaciones prescritas en el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, el procedimiento de registro único de arrendamientos se realizará a través del Registro de la Propiedad o del de Bienes Muebles. Será el único procedimiento de registro aplicable en España a los efectos del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, y se regirá por lo dispuesto en él, por esta norma y supletoriamente, por la legislación hipotecaria». De los arts 9.3 y 10.7 del Real Decreto, resulta que el régimen aplicable a las resoluciones de los registradores cuando califiquen las solicitudes de asignación de NRUA es el correspondiente a la normativa hipotecaria, a efectos de calificación, el registrador no ha de dejar de aplicar el principio tracto sucesivo consagrado en el art 20 LH. Como consecuencia el procedimiento de asignación sólo puede ser instado por el propietario del inmueble, por el titular registral de un derecho que le legitime para celebrar contratos de arrendamiento sobre un inmueble o por quien ostente la representación de cualquiera de ellos. En el presente supuesto, la solicitante carece de cualquiera de los títulos de legitimación enumerados toda vez que éste únicamente ostenta la condición de heredero de los actuales titulares registrales. Teniendo en consideración que los herederos no tienen la condición de representantes del causante, la recurrente carece de legitimación para solicitar la asignación del NRUA en tanto no adquiera la condición de titular registral.

En caso contrario, no sólo nos encontraríamos ante una quiebra de los principios registrales antes mencionados, sino ante la frustración de la propia finalidad del Real Decreto, que pretende aportar «seguridad a los propietarios de viviendas, a las plataformas en línea, así como a las personas arrendatarias, ya que se relacionarán en un mercado caracterizado por una información transparente y confiable»; lo cual pasa por la perfecta identificación de la persona arrendadora definida en los términos que establece el art 2.c) del Real Decreto. (MN)

64.() NRUA. PROHIBICIÓN «VIVIENDAS DE RENTA LIMITADA» 

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración no turístico por remitirse los estatutos de la propiedad horizontal a las limitaciones previstas en la Ley de 15 de julio de 1954 sobre protección de «viviendas de renta limitada», que exigen que las viviendas se destinen exclusivamente a domicilio permanente.

Resumen: el alquiler de corta duración no turístico resulta incompatible con la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente».

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración no turístico. DE los Estatutos inscritos resulta lo siguiente: «Artículo 16: El dueño de cada piso tendrá su exclusiva propiedad y podrá utilizarlo por sí, alquilarlo o disponer de él sin más limitaciones que las establecidas en la Ley, estos estatutos y especialmente las normas y reglamentos de viviendas de renta limitada primer grupo. En el mismo sentido los titulares propietarios de los locales.” Artículo 17: En caso de arrendamiento de un local o alquiler de un piso, deberá el propietario sujetarse a las normas de limitaciones establecidas o que se establezcan por la Ley de arrendamientos urbanos, reglamentación de viviendas de renta limitada primer grupo y los presentes estatutos (…)”».

El registrador califica negativamente porque los estatutos de la comunidad de vecinos en la que está integrada la finca registral se remiten a la ley sobre protección de viviendas de renta limitada, que impone la obligación de destinar ese tipo de vivienda a domicilio permanente de sus propietarios o inquilinos, lo que excluye la posibilidad de destinar la vivienda para la que se solicita número de registro a un alquiler de corta duración.

La Dirección confirma la calificación pues la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente», establecida en el artículo 27 de la Ley de 15 de julio de 1954, excluye la posibilidad de celebrar arrendamientos de temporada y, por lo tanto, limita la posibilidad de expedir el número de registro único de alquiler a la finca.

De los artículos 16 y 17 de los Estatutos inscritos, entiende el Centro Directivo que se desprende una remisión expresa a las limitaciones que establece la Ley de viviendas de renta limitadas en relación con la posibilidad de alquilar las viviendas, limitación que habría resultado igualmente aplicable ante la ausencia de cualquier previsión o remisión estatutaria al respecto y es que la sola calificación como viviendas de renta limitada de primer grupo implicaría el sometimiento de las viviendas de la edificación a las restricciones previstas en el artículo 27 de la Ley de 1954, sin necesidad de previsión estatutaria alguna, pues la aplicabilidad de dicho régimen es indiferente a los pactos estatutarios que pudieran alcanzar los propietarios a la hora de configurar el régimen de propiedad horizontal.

En consecuencia, la previsión expresa de limitaciones por parte de los propietarios que aplicarían legalmente sin necesidad de previsión estatutaria exige, tras la descalificación de la vivienda, la protección de la voluntad inicial de la comunidad expresada en la redacción originaria de los estatutos inscritos. Así, hemos de enfatizar que los estatutos no condicionan la obligación de destinar las viviendas «exclusivamente a domicilio permanente» de los propietarios o inquilinos al mantenimiento de la calificación de la vivienda, sino que realizan una remisión en bloque al contenido normativo de la Ley de 1954, contenido que, en consecuencia, debemos entender como integrado en la normativa estatutaria.

65.** AUTO JUDICIAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER POSTERIOR A LA ESCRITURA DE COMPRAVENTA.

Resolución de 10 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, por la que se deniega inscripción de una escritura pública de compraventa. 

Resumen: La prohibición de disponer ordenada en proceso penal no impide la inscripción de una escritura de compraventa autorizada antes de dictarse el mandamiento y presentada antes que el auto judicial, salvo que el juez ordene específicamente al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa porque, vigente el asiento de presentación, se presenta mandamiento de Juzgado de Instrucción ordenando como medida cautelar la prohibición de disponer sobre la finca que es objeto de la escritura presentada. Se da la circunstancia de que el auto judicial ordenando la prohibición de disponer es posterior a la autorización de la escritura de venta y su presentación en el Registro de la Propiedad también es posterior a la presentación de la escritura.

Registrador: Suspende la inscripción de la escritura por la presentación posterior de un mandamiento de prohibición de disponer, de origen penal, expedido con posterioridad al otorgamiento de la citada escritura, con base en el artículo 432 del Reglamento Hipotecario y la doctrina de la Dirección General, conforme a la cual los registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca, o que afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad a fin de procurar un mayor acierto en la calificación y evitar asientos inútiles.

Recurrente: Recurre argumentando el principio de prioridad registral, seguridad jurídica y la interpretación finalista del artículo 432 del Reglamento Hipotecario.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Dado que cuando se autoriza la escritura de compraventa aún no se había expedido el mandamiento penal de prohibición de disponer, no puede considerarse que el mandamiento anule la venta ni que la escritura implique contravención de una prohibición de disponer que no existía en el momento de la autorización.

Distinto es el supuesto de la R. 25 de febrero del año 2025, en el que, si bien se presenta el mandamiento penal ordenando la prohibición de disponer después del título transmisivo, la medida cautelar ordenando dicha prohibición se había dictado antes de la transmisión. En tal caso, el registrador no puede desconocer la existencia de una prohibición de disponer ordenada en procedimiento penal antes de la transmisión que la finca, pues una interpretación finalista del artículo 432.1.d) del Reglamento Hipotecario impone la suspensión de la inscripción en tanto no medie la expresa autorización judicial de la venta.

Para impedir la inscripción de la compraventa en casos como el presente sólo cabe que el juez, mientras esté en vigor el asiento de presentación de la venta, subsane la medida judicial adoptada y ordene una medida específica ordenando al registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado [art. 432.1.d) sobre prórroga del asiento de presentación]. (JAR)

39.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD LIMITADA. OBJETO GENÉRICO RELATIVO A ACTIVIDADES FINANCIERAS.

40.*** AUDITOR VOLUNTARIO VS AUDITOR A SOLICITUD DE SOCIO MINORITARIO: CERTIFICADO DE SU DEFUNCIÓN.

Resolución de 7 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles XV de Barcelona, por la que se suspende la inscripción de un auditor voluntario.

Resumen: Si la sociedad nombra un auditor voluntario queda desactivado el nombramiento solicitado por la minoría, salvo que ya conste inscrito.

Hechos: Por parte de un administrador en solicitud presentada en junio de 2025 se nombra auditor voluntario de la sociedad para el ejercicio de 2024.

El registrador suspende la inscripción por existir incoado en el Registro expediente de nombramiento de auditor para el ejercicio de 2024 a petición de un socio minoritario. En dicho expediente en mayo de 2025 recae resolución accediendo al nombramiento de auditor. Dicha resolución ha sido recurrida en junio de 2025 y por tanto mientras no se resuelva el recurso y esté vigente su asiento de presentación, “no será posible proceder a inscribir el nombramiento de auditor que resulta del presente documento. (Artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

El administrador recurre. Dice que debe prevalecer el nombramiento hecho por la sociedad frente al nombramiento del Registro Mercantil. Cita la Resolución de 28 de noviembre de 2024, y los principios de objetividad, independencia e imparcialidad que presiden la actividad auditora, (DGRN Resol 28-2-18, DGSJFP Resol 25-9-23, 28-11-23).

El registrador en su informe hace constar que la DGSJFP en resolución de 3 de julio de 2025, ha desestimado el recurso relativo a la designación de auditor efectuada por el RM y por tanto su resolución ha devenido firme.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: La DG va a reproducir su doctrina expresada en la resolución de 28 de noviembre de 2024, que resumimos en su día en esta web bajo el epígrafe de “réquiem por el derecho que al minoritario se le concede en el artículo 265.2 de la LSC”. En esta se ahonda aún más en dicha doctrina pues, si en la resolución de 2024, la decisión de nombrar auditor procedía de la junta general, lo que sin ser una verdadera garantía, sí le daba cierta seriedad, sobre todo si la junta no era universal, en este el nombramiento procede del administrador, lo que deja en unas únicas manos la decisión de quien será el auditor de la sociedad.

La DG sigue manteniendo sus argumentos relativos a la independencia del auditor provenga de donde provenga su nombramiento y a que el derecho del minoritario cede o queda enervado por el nombramiento de auditor voluntario por la propia sociedad siempre que se garantice al socio la entrega o puesta a su disposición del informe de auditoría (art.279 de la LSC).

Ahora bien, como en este caso concurría la doble circunstancia de que el registrador había accedido al nombramiento, que su decisión había sido recurrida por la sociedad y que cuando llega el recurso al CD el recurso ha sido ya desestimado con lo que adquiere firmeza la decisión del registrador de proceder al nombramiento de auditor, la DG se ve necesitada de en un último fundamento de derecho defender su decisión con un nuevo argumento.

Así viene a decir “que a la fecha de la nota de calificación que es objeto de recurso, el día 27 de junio de 2025, estaba pendiente de resolver por esta Dirección General el de auditor que fue interpuesto el 16 de junio de 2025 y resuelto el 3 de julio de 2025, y que se basaba únicamente en una presunta indefensión al no habérsele notificado el expediente; y por lo tanto no había alcanzado firmeza en vía administrativa, por lo que procede revocar el defecto”.

Comentario: Comenzando por el final parece que, para la DG, lo decisivo en este particular caso, y que le lleva a la revocación de la nota, es el hecho de que a la fecha de la nota de calificación aún estaba pendiente de resolver el recurso interpuesto contra la resolución del registrador aceptando el nombramiento de auditor a petición de la minoría. Y aunque añade el motivo de la desestimación del recurso-error en la notificación- no creemos que dicho motivo haya tenido que ver con la decisión en este caso de la DG. En definitiva, que el nombramiento de un auditor voluntario por el administrador de la sociedad, hecho con posterioridad a la solicitud de nombramiento de auditor por la minoría, es más que suficiente para dejar sin efecto ese expediente y que el auditor nombrado sea el de la sociedad, si el nombramiento hecho por el registro está recurrido y todavía sin resolver por la DG.

Aunque no dudamos ni tenemos motivos para dudar de la independencia y probidad del auditor nombrado por el administrador, me vienen a la cabeza las palabras del emperador romano Cesar sobre Pompeya su esposa, acusada de casquivana, que cuando se declaró su inocencia dijo la famosa frase de “Mi esposa no sólo debe ser honrada, sino también parecerlo” («Meos tam suspicione quam crimine iudico carere oportere»)”. Es una frase que el Tribunal Europeo de Derechos Humanos aplica también a los jueces en el sentido de que “la percepción de imparcialidad es tan importante como la imparcialidad misma”.

Pues bien, tras esta resolución, si con la anterior hablábamos de réquiem por el auditor del artículo 265.2 de la LSC, con esta podemos extender su certificado de defunción, lo cual no quiere decir que ya no vayan a existir peticiones de los minoritarios de auditor, sino que si la sociedad quiere desactivar dicha petición puede hacerlo fácilmente.

Para profundizar en el problema y ver posibles soluciones podemos consultar este artículo publicado en la web. (JAGV)