Oficina Registral (Propiedad). Informe DICIEMBRE 2019. 12 Resoluciones DGRN escogidas de 2019

MARIA NUÑEZ NUÑEZ, 06/01/2020

INFORME REGISTROS PROPIEDAD DICIEMBRE 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

TEMA DEL MES. 2019: 12 MESES, 12 RESOLUCIONES DGRN. Emma Rojo. 

La actividad de la DGRN durante este año 2019 ha sido especialmente intensa. En este último tema del año, resaltaremos la resolución más destacable de cada mes, aunque sin duda, habrá muchas otras de gran utilidad para la práctica registral diaria.

¡¡ Feliz año 2020!!

ENERO 2019: Poderes extranjeros. RDGRN de 18 de diciembre de 2018.

Los poderes autorizados por notario sueco son equivalentes a los poderes otorgados ante notario español y deben de admitirse. Requisitos del principio de equivalencia de documentos otorgados en el extranjero y su aplicación a poderes y a escrituras relativas a inmuebles. El juicio de equivalencia del notario de estos documentos puede estar implícito en el de suficiencia y aunque el registrador puede discrepar tiene que demostrar el error del juicio notarial con conocimientos del derecho extranjero aplicable y su vigencia. Incidentalmente (obiter dicta) declara o puede concluirse que declara que las escrituras relativas a inmuebles otorgadas en el extranjero no son directamente inscribibles sin intervención de notario español.

FEBRERO 2019: Subastas notariales. RDGRN de 2 de enero de 2019.

Todas las subastas notariales han de ajustarse imperativamente al procedimiento establecido en la LN (artículos 72 y siguientes) de subasta electrónica y no caben las subastas puramente voluntarias, con trámites a la carta a voluntad del requirente. El administrador concursal en la fase de liquidación debe de ajustarse al plan de liquidación o, si no lo hubiere, a las reglas supletorias.

MARZO 2019: Divorcio y revocación de disposiciones testamentarias. RDGRN de 27 de febrero de 2019.

El divorcio no es causa de revocación “ex lege” del testamento: para abrir la sucesión intestada se requiere sentencia judicial firme que declare la ineficacia de la disposición testamentaria.

ABRIL 2019: Principio de prioridad. RDGRN de 29 de marzo de 2019.

Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad.

MAYO 2019: Ejecución extrajudicial de hipoteca en garantía de crédito en cuenta corriente. RDGRN de 24 de abril de 2019.

Es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

JUNIO 2019: Sustitución de finca hipotecada. RDGRN de 9 de mayo de 2019.

La sustitución de una finca hipoteca por otra constituye un supuesto de novación extintiva debiendo cumplirse una serie de requisitos para lograr la inscripción.

JULIO 2019: Partición por contador partidor interviniendo tutor. RDGRN de 26 de junio de 2019.

La partición del contador partidor testamentario, aunque estén interesados personas que no tienen plena capacidad de obrar, no necesita autorización previa ni posterior aprobación judicial si el contador partidor no se aparta de lo meramente particional. Tampoco para la formación de inventario.

AGOSTO 2019: Declaración de obra antigua. Vuelo común y constitución de comunidad funcional. RDGRN de 19 de julio de 2019.

La modificación en superficie y linderos de un elemento privativo implica la modificación del título constitutivo. Se analiza la naturaleza de terrazas y cubiertas. Si el vuelo es elemento común del edificio, se precisa la previa desafectación y su conversión en elemento privativo, con expresión de la causa. La DG sólo admite la comunidad funcional para garajes y trasteros. Requisitos para crear una subcomunidad.

SEPTIEMBRE 2019: Negativa a expedir certificación. Competencia objetiva del Juez del concurso. Fase de liquidación. RDGRN de 24 de julio de 2019.

El juez del concurso es el competente para conocer de un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado durante la fase del convenio, pero cuya certificación se solicita cuando consta ya iniciada la liquidación por incumplimiento del convenio.

OCTUBRE 2019: Condición resolutoria. RDGRN de 29 de agosto de 2019.

En una venta con condición resolutoria de múltiples fincas en diversas CCAA cabe someter todo el contrato al CCivil (con exclusión de la legislación foral) y no siendo consumidores cabe pactar la resolución por incumplimiento sin consignación a terceros y excluir la moderación equitativa de los tribunales. Al no versar exclusivamente sobre normas autonómicas (competencia estatal en normas de conflicto) la competencia para conocer el recurso es de la DGRN (y no de la Generalitat catalana).

NOVIEMBRE 2019: Sociedad civil profesional entre notarios. RDGRN de 18 de septiembre de 2019.

No es posible la constitución de sociedades profesionales entre notarios.

DICIEMBRE 2019: Propiedad horizontal tumbada o parcelación urbanística. RDGRN de 21 de noviembre de 2019.

La regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación ni tampoco de segregación por lo que no es exigible licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 151.1.a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo».

 

DISPOSICIONES, SECCIÓN II Y RESOLUCIONES. Maria Núñez.

Este mes, como los anteriores el informe también es muy breve en cuanto a las disposiciones y jurisprudencia de los tribunales, aunque amplísimo en materia de resoluciones

Disposiciones Generales

Derecho civil de Cataluña: modificación del Libro IV de Sucesiones.

Ley 6/2019, de 23 de octubre, de modificación del libro cuarto del Código civil de Cataluña, relativo a las sucesiones, para garantizar la igualdad de derechos y la no discriminación de las personas con discapacidad sensorial.

Se modifican cuatro artículos para hacer desaparecer las barreras que las personas con discapacidad temporal tenían para otorgar testamento notarial y para ser testigos de testamento.

Tribunal Constitucional

RED NATURA 2000. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4268-2019, en relación con el artículo 11.3.1.b) segundo párrafo y disposición adicional única que regula el procedimiento de homologación de la Ley 9/2011, de 29 de marzo, de modificación de la Ley 15/2001, de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura.

BALEARES: PLANES ESPECIALES Y SENDEROS. Pleno. Sentencia 116/2019, de 16 de octubre de 2019.  que desestima el recurso de inconstitucionalidad contra el art. 50 de la Ley del Parlamento de las Illes Balears 13/2018, de 28 de diciembre, de caminos públicos y rutas senderistas de Mallorca y Menorca.

SECCIÓN II 

Oposiciones Registros: lista provisional. Resolución de 4 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba la relación provisional de admitidos y excluidos a las oposiciones al Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocadas por Resolución de 25 de julio de 2019.

Concurso Registros:  se publicó el resultado provisional

Ir al resultado definitivo en el BOE.

Jubilaciones

Jubilaciones y excedencias

Se declara en situación de excedencia voluntaria a don Juan María Díaz Fraile, registrador de la propiedad de Fuengirola n.º 1 (al haber sido nombrado magistrado del Tribunal Supremo).

RESOLUCIONES:

422.** ADICIÓN DE HERENCIA. NECESIDAD DE INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
En una adición de herencia es necesaria la intervención de todos los legitimarios

423.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA CON DISMINUCIÓN DE CABIDA. ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
La registración de una modificación de superficie) stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada debiendo ser indubitado que no se altera la realidad física exterior de la finca.

424.** PROPIEDAD HORIZONTAL DE HECHO:  AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA Y MODIFICACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. COORDENADAS GEORREFERENCIADAS RESULTANTES DEL CATASTRO.
En situaciones de propiedad horizontal de hecho para inscribir la ampliación de una obra de un elemento privativo o la modificación de una propiedad horizontal es necesario constituirla formalmente, con todos los elementos habituales. El certificado catastral es válido para georreferenciar una obra nueva, pero la superficie ocupada ha de ser coincidente con la expresada en la escritura.

426.** HERENCIA. CONFLICTO DE INTERESES. RECTIFICACIÓN DEL CARÁCTER GANANCIAL A PRIVATIVO
No cabe rectificar el carácter de ganancial de una finca, fallecido uno de los cónyuges, por manifestación de la viuda por si y en representación de los hijos menores (al haber conflicto de intereses). La rectificación requiere intervención del titular registral o sus herederos

433.** HERENCIA EN VIRTUD DE DOCUMENTO NOTARIAL FRANCÉS. TÍTULO SUCESORIO
 Es preciso el juicio del notario sobre el titulo sucesorio, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. La Ley 29/2015, de 30 de junio exige en sus artículos 56 y 60 el cumplimiento del principio de equivalencia y la disposición final tercera de la Ley 15/2015, de 2 de julio, cuando se trata de documentos públicos desjudicializados en España –como la declaración de herederos– reproduce la exigencia del cumplimiento del principio de equivalencia.

434, 487 y 488*** RESEÑA DE PODER ESPECIAL NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.
Cuando se otorgan escrituras para las que se hace uso de poderes de sociedades no inscritos en el Registro Mercantil no es necesario que el notario autorizante de la escritura refleje los datos identificativos del otorgante del poder ni el cargo que ostentaba para otorgarlo, conforme a la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo.

435.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD CONVENCIONAL.
La cancelación de la hipoteca basada en una “caducidad convencional” requiere que se dé exacto cumplimiento a lo pactado para ello, en este caso que se justifique haber requerido de forma fehaciente al acreedor, con un mes de antelación a fin de que manifieste cualquier causa de oposición

436.** COMPRAVENTA. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
En la compraventa de viviendas en edificios que no sean de nueva construcción, el adquirente puede renunciar o exonerar al transmitente de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética, y aunque no conste dicha renuncia, como en el caso objeto de recurso, la incorporación del certificado no es necesario para autorizar la escritura de compraventa ni para su  inscripción.

437.** EXCESO DE CABIDA E INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. FINCA EN DOS MUNICIPIOS. DUDAS DE IDENTIDAD. CALIFICACIONES SUCESIVAS CON NUEVOS DEFECTOS.
La calificación sucesiva ha de ser unitaria, pero debe de prevalecer siempre el principio de legalidad. Para rectificar cabida e inscribir una representación gráfica alternativa tiene que haber una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica.

438.** CONCURSO: COMPETENCIAS DEL JUEZ APROBACIÓN REMATE Y CANCELACIÓN CARGAS.
En la legislación concursal corresponde al Juez aprobar el remate mediante auto y ordenar la cancelación de las cargas correspondientes como consecuencia de la enajenación. Además esta cuestión cae dentro de la calificación del Registrador con arreglo al artículo 8 Ley Concursal.
439.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES CONTRADICTORIAS.
En el expediente notarial para reanudación del tracto sucesivo interrumpido no es necesario que el notario ordene la cancelación de inscripciones contradictorias, sino que el acta notarial por la que se finaliza el procedimiento tiene por sí misma virtualidad cancelatoria sin necesidad de mandato expreso.

440.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD SOBRE POSIBLE INVASIÓN DE FUTURO DOMINIO PÚBLICO (VIAL).
La mera previsión en el planeamiento urbanístico de que una finca ha sido destinada a viales, no implica la pertenencia al dominio público hasta tanto no exista el acto formal de expropiación o cesión de tales terrenos. Aunque se pida el informe del art. 205 y la administración no responda las dudas sobre una posible invasión del dominio público han de ser expresadas, detalladas y motivadas suficientemente.

441.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA POR INSTANCIA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
El exceso(disminución) de cabida, sólo permite la corrección de un dato mal reflejado al inmatricular la finca, sin que pueda alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral.

443.** EMBARGO ADMINISTRATIVO CONTRA LA HERENCIA YACENTE.
El artículo 166 RH regula los requisitos de extensión de las anotaciones de embargo seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral, según se trate además de deudas del titular registral o de sus herederos.

445, 446, 447 Y 448.*** VÍA PECUARIA. FUTURO DESLINDE. NOTA AL MARGEN DE FINCA COLINDANTE.
No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

449.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. CONCURSO DE ACREEDORES. BENEFICIO DE EXONERACIÓN DEL PASIVO INSATISFECHO.
Aun cuando se haya presentado resolución reconociendo al deudor el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho la cancelación de una hipoteca requiere escritura pública o sentencia firme en la que el Juez ordene expresamente la cancelación de la inscripción.

450.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
El expediente judicial de reanudación del tracto exige la justificación de las transmisiones entre el titular registral y el que promueve el expediente.

451.** INSTANCIA SOLICITANDO LA NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
La negativa a practicar un asiento de presentación es una calificación más que puede ser objeto de recuso gubernativo (Arts. 322 y ss LH). No cabe asiento de presentación de documentos privados salvo los casos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral

452.** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA SIN CONSTAR INSCRITO EL PACTO DE SUJECIÓN A DICHO PROCEDIMIENTO
La inscripción del pacto de ejecución extrajudicial de hipoteca es constitutiva, por lo que no es posible instar y tramitar dicho procedimiento ante notario si dicho pacto no está inscrito, incluso aunque por error se hubiera emitido certificación de cargas.

453.** NULIDAD DE SOCIEDAD. CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO
Las consecuencias de un proceso no se pueden extender a quien no ha sido parte del mismo.

455.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y NOVACIÓN DEL MISMO
Es posible novar y subsanar un contrato privado cuando se eleva a escritura pública si la causa del negocio jurídico no se expresó adecuadamente en el contrato privado.

456.* HERENCIA DE CAUSANTE DIVORCIADO
La disposición testamentaria en favor del cónyuge no puede entenderse revocada por el hecho del divorcio

458.*** SUBASTA NOTARIAL. NOTIFICACIÓN AL TITULAR DE LA FINCA
En el procedimiento de ejecución extrajudicial las notificaciones deben efectuarse en los domicilios que de los interesados que figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial, acta de notificación y requerimiento, regulada en los artículos 202 a 206 del RN. La notificación debe ser previa a la celebración de la subasta a fin de que los interesados dispongan de un plazo razonable para su intervención, así resulta de lo dispuesto en el artículo 236-f.1 que señala un plazo de treinta días.

459.*** RECTIFICACIÓN DE ERRORES EN EL REGISTRO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCAS e INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OBRAS NUEVAS EN FINCAS CON EXCESOS DE CABIDA NO INSCRITOS.
Resolución que hace un esquema de los diferentes procedimientos para rectificar errores del registro, para inscribir rectificaciones descriptivas de fincas, para inscribir representaciones gráficas, y para inscribir obras nuevas en fincas con excesos de cabida no inscritos.

460.*** APORTACIÓN DE DERECHOS DE CONCESIÓN MINERA POR AMPLIACIÓN DE CAPITAL: AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA.
Aunque la transmisión pueda ser válida civilmente, y estar el acuerdo de ampliación de capital inscrito en el Registro Mercantil, es necesario aportar la autorización administrativa para inscribir en el Registro de la Propiedad la transmisión total o parcial de la titularidad de la concesión.

461.* RECTIFICACIÓN DE SEGREGACIÓN YA INSCRITA SOLICITADA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA NO PRESENTADA A DIARIO. NOTA MARGINAL DE DOBLE INMATRICULACIÓN. 
No procede rectificar asientos ya practicados sin el consentimiento de todos los interesados o, en su defecto, a través de una acción declarativa de rectificación del Registro. No se ha de practicar nota marginal de doble inmatriculación si el registrador razona que no existe tal situación.

462.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO
Rechaza la inscripción de la compra de participaciones indivisas de dos fincas rústicas, aun sin asignar uso, entendiendo que puede encubrir una parcelación ilegal ya que, si bien la transmisión efectuada es un acto “neutro”, el certificado catastral arroja la existencia de unas construcciones agrarias y alguna vivienda, indicios que son suficientes para rechazar su inscripción, si no se acompaña de licencia de parcelación o certificado de su innecesariedad.

465.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA PRIVATIVA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTERO Y PAGADA EN PARTE CON DINERO GANANCIAL
La adjudicación de un inmueble perteneciente a uno de los excónyuges, de carácter privativo del otro, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador, por lo que, para su inscripción registral, sería necesaria una escritura pública o una sentencia firme dictada en un procedimiento ante juez competente.

467.*** CALIFICACIÓN REGISTRAL DE DOCUMENTOS NOTARIALES DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA. VENTA EN SUBASTA NOTARIAL. ERROR EN EL MUNICIPIO DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS.
El error del municipio de ubicación de las fincas en la subasta notarial de bienes es un error esencial, calificable por el registrador; y ello pese a que la calificación del registrador en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario se limita a la competencia del notario, la congruencia del resultado del acta con el expediente, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro.

468.** PLAZO DE EJERCICIO CONVENCIONAL DE LA ACCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN POR TRANSCURSO DEL PLAZO.
Supuesto en que la Dirección considera, ponderando las cláusulas, que un plazo establecido lo es de caducidad convencional de la hipoteca y por tanto es posible su cancelación.

469.*** EJECUCIÓN JUDICIAL DE HIPOTECA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN. EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA
Deudor y acreedor pueden pactar que la hipoteca se extienda a los supuestos excluidos en el artículo 110 LH (en el caso concreto a la agrupación). En este caso, la Dirección entiende que existe el pacto teniendo en cuenta todos las circunstancias y una novación hipotecaria posterior a la agrupación.

471.*** DESHEREDACIÓN. CARGA DE LA PRUEBA. INTERVENCIÓN DE DESCENDIENTES.
Desheredadas las hijas del testador, no es suficiente para que reciban la legítima con que acuerden la falta de causa de desheredación la heredera testamentaria y las “hijas desheredaras”; sino que ha de comprobarse la existencia de descendientes de los desheredados, que pasarían a ser los legitimarios y por tanto interesados a los efectos que considerar “no ser cierta la causa de desheredación.”

473.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE DERECHO DE HABITACIÓN
En una donación en la que el donante se reserve el derecho de habitación es posible expresar que se “dona la nuda propiedad reservándose el derecho de habitación”

474.() CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES. TRACTO SUCESIVO. LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR
Una instancia privada acompañada de las fotocopias de las sentencias referidas ni es título inscribible no siquiera permite causar el asiento de presentación.

475.** OBRA NUEVA DE NAVE INDUSTRIAL EN EXTREMADURA. LIBRO EDIFICIO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
En Extremadura para inscribir una obra nueva terminada de una nave industrial no es preciso aportar el libro del edificio, pero si la licencia de primera ocupación, de conformidad con la normativa sustantiva extremeña

477.** INMATRICULACIÓN. CERTIFICACIÓN CATASTRAL NO COINCIDENTE. CADUCIDAD DE LA INSERTADA. CIRCUNSTANCIAS DEL ASIENTO.
Para inmatricular una finca, la registradora debe descargar la certificación catastral descriptiva y gráfica, estando la portada caducada y es defecto sin la descripción no se ajusta a la del título

479.** EXPROPIACIÓN FORZOSA. MINISTERIO FISCAL. NOTA MARGINAL CADUCADA. 
En el procedimiento de expropiación ha de intervenir el titular registral o en su defecto el Ministerio Fiscal. La finca no puede estar gravada con cargas incompatibles con la finalidad de la expropiación y no se puede inscribir la finca libre de cargas posteriores si en el momento de presentar la documentación ya constaba caducada en el registro la nota de expedición de la certificación.

481.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Las dudas para rechazar la inscripción de una base gráfica alternativa han de estar motivadas, aunque haya oposición de colindantes

483.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
La circunstancia de estar formada la finca registral por dos parcelas catastrales, no impide la coordinación catastral. Son justificadas las dudas del registrador al apreciar que de la cartografía catastral resultaría que nos encontramos ante un finca registral discontinua, y este hecho no consta en la descripción registral de la finca y hay enorme desproporción de superficie.

484.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA INMATRICULAR ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
No cabe continuar un Expediente Inmatriculador (ni practicar la oportuna Anotación Preventiva) cuando el registrador tiene dudas fundadas de que las fincas estén ya inmatriculadas.

485.* DOBLE INMATICULACIÓN ART. 209 LH
Para tramitar el Expediente para la resolución de la doble inmatriculación, el Registrador debe apreciar su existencia.

486.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. COINCIDENCIA DE LA REFERENCIA CATASTRAL CON OTRAS FINCAS INSCRITAS
Que exista una finca inscrita con la misma referencia catastral no es suficiente para denegar una inmatriculación sin hacer más indagaciones.

489.** RECTIFICACIÓN DE REGISTRO. CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O RESOLUCIÓN JUDICIAL
Para rectificar una inscripción en que una finca figura como ganancial de acuerdo con el título adquisitivo, cuando el causante, (que residía en territorio común) en su testamento nombró a la viuda heredera única y dejó a los hijos la legítima estricta; no basta que la viuda diga que la sucesión se rige por la legislación catalana, sino que es precisa o bien la intervención de los legitimarios según el derecho común, o bien la acreditación de la vecindad civil catalana

493.* EXCESO DE CABIDA. ALTERACIÓN DE LINDEROS FIJOS Y DESPROPORCIÓN SUPERFICIAL
No puede rectificarse la superficie y linderos de una finca cuando existe duda fundada sobre su identidad.

494.** HERENCIA TESTAMENTO CAUTELA SOCINI. PATRIA POTESTAD PRORROGADA. CONFLICTO DE INTERESES. 
En escritura de liquidación de gananciales y herencia existe conflicto de intereses al representar la madre a un hijo con patria potestad prorrogada, aunque se hagan las adjudicaciones conforme al testamento al existir cautela socini.

495.* ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE FINCA. TRACTO SUCESIVO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS Y NUEVA CALIFICACIÓN.
es preciso que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o al menos haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento.  

496.*** PERMUTA. MEDIOS DE PAGO. PODERES: EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA
En una cesión de crédito que un permutante hace a cambio de un inmueble, deben identificarse los medios de pago que dieron lugar al préstamo originario.
En el juicio NOTARIAL de suficiencia de un poder, debe darse fe expresa de que ha sido exhibida “copia autorizada” (y no solo “escritura”) del poder.

497.* DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TRACTO SUCESIVO
No puede inscribirse una adjudicación hereditaria cuando la finca no está inscrita a nombre del causante sino de otra de las herederas.

498.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 203 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando el registrador expresa dudas fundadas de identidad sobre cambios de linderos, gran incremento de superficie o posible encubrimiento de modificaciones hipotecarias o incorporación de terrenos vecinos en la certificación, para que pueda inscribirse el expediente del 203 en el acta deben desvirtuarse con pruebas objetivas

499.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO EXISTIENDO NOTA AL MARGEN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
La nota marginal de expedición de certificación no impide la inscripción de la cesión del crédito hipotecario que se está ejecutando.

500.() SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA. PLAZOS PARA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN RESCISORIA
No puede inscribirse la sentencia dictada en rebeldía sin que hayan transcurrido los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

501.*** HERENCIA. ENTREGA DE LEGADOS
Resolución que considera que para que haya un testamento particional no basta con que señalen normas particionales y exige la entrega de los legados por los herederos, cuando no hay contador ni los legatarios están expresamente autorizados.

503.*** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 5O % DEL VALOR DE TASACIÓN. IMPORTANTE MATIZACIÓN DGRN.
Recoge la matización de recientes resoluciones según la cual en el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.

504.*** CANCELACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL EXISTIENDO HIPOTECAS SOBRE LOS ELEMENTOS INDEPENDIENTES
Para inscribir la cancelación del régimen de propiedad horizontal no es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario, sino que la carga pasara gravar la cuota correspondiente al elemento cancelado sobre la totalidad del solar resultante

505.* COMPRAVENTA SIN QUE CONSTE EL NIE DEL REPRESENTANTE DEL VENDEDOR
La exigencia del NIE es aplicable también a los representantes.

507.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resumen: no cabe inscribir la representación gráfica alternativa cuando de la oposición de un colindante resulte duda fundada de que pueda invadir fincas. Se puede inscribir la transmisión y la obra nueva si el registrador no manifiesta dudas de que la obra esté dentro de la porción inscrita.

508.* MENCIÓN EN UN TÍTULO DEL DERECHO A CONSTRUIR UN ALPENDER
La manifestación en un título de que determinada persona puede construir un “alpender” (cubierta que sobresale de un edificio) junto a cierto lindero es una mención y por tanto no inscribible.

509.** EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA INMATRICULADA. REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA.
Ha de acreditarse de modo auténtico la intervención del titular registral de la hipoteca afectada en el expediente expropiatorio. Es preciso aportar representación gráfica, que puede ser alternativa, pero con los requisitos técnicos de la Resolución conjunta de 29 de octubre de 2015.

510.*** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS
El acuerdo por el que se constituye una servidumbre recíproca con la finca de al lado para un ascensor, que solo afecta a elementos comunes, es un acto colectivo, competencia de la junta, adoptable por mera mayoría de propietarios y cuotas, aunque implique modificación de estatutos.

511.** EJECUCIÓN CAMBIARIA. CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN. PAGO IMPUESTOS. MANIFESTACIÓN SITUACIÓN ARRENDATICIA. APLICABILIDAD DE LA D. T. 3º LEY 5/2019. 
A los juicios ejecutivos derivados de letras de cambio no le es de aplicación la DT 3ª de la Ley 5/2019. Sólo le será aplicable a aquellos ejecutivos que pudieran contener cláusulas abusivas y admitan oposición. Posible advertencia en certificaciones de la no cancelación de cargas posteriores si la anotación ha caducado.

513.* EJECUCIÓN HIPOTECARIA. MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN
El mandamiento de cancelación de cargas, para poder ser inscrito, deberá venir inexcusablemente acompañado del pertinente testimonio del decreto de adjudicación.

514.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL EN FINCA PROCEDENTE DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. OPOSICIÓN INSUFICIENTE DE COLINDANTE.
Admite utilizar el procedimiento del artículo 199 LH en fincas que proceden de una concentración parcelaria cuando es patente la discrepancia entre la representación gráfica que surge de la concentración y la descripción literaria en el registro de la finca de reemplazo. Considera insuficientemente fundada la oposición del colindante cuando se basa solo en la existencia de un pleito y un informe técnico

515.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS
En un convenio regulador de divorcio NO pueden adjudicarse bienes privativos adquiridos antes del matrimonio (salvo la vivienda familiar) siendo precisa escritura de disolución de condominio.

516.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA UNIFAMILIAR: LICENCIA
Cunado en la licencia para construir una obra se impone la inscripción en el registro de determinadas condiciones, no es precisa instancia del titular consintiéndolo, porque se entiende que está implícito en la licencia.
Para la inscripción de dichas condiciones se precisa firmeza, pero la DG entiende que es suficiente firmeza en vía administrativa.

519.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. DENEGACIÓN DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN INSTADA SOLO POR UNO DE LOS TITULARES DE LA HIPOTECA
Inscrita una hipoteca a favor de varios acreedores por cuotas, no puede ejecutarla uno solo en cuanto a la totalidad del crédito, por lo que es correcta la denegación de la expedición de certificación.

521.*** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA ART. 201 LH. MODIFICACIÓN DE OBRA NUEVA POR ACTA. CITACIÓN DE COLINDANTES. ENGALABERNO: DOS FINCAS Y UNA SOLA REPRESENTACIÓN GRÁFICA.
Si en una nota se señalan varios varios defectos, y se aporta nueva documentación para subsanar uno de ellos, que es nuevamente calificado con defectos, cabe recurso no solamente respecto a este último defecto, sino también los iniciales no modificados- lo contrario causaría indefensión- contándose el plazo para recurrir desde la segunda nota.
Se admite la modificación de una obra nueva en un acta del art. 201. Cuando se aporta escritura aclaratoria y se matizan ciertos aspectos descriptivos, no es preciso nueva notificación a colindantes si no resulta alterada la representación gráfica ni la descripción resultante de la misma.
No admite que varias fincas tengan una sola representación gráfica, aunque excepciona el supuesto de los engalabernos – que es precisamente el caso planteado-.

523.** INSTANCIA SOLICITANDO LOCALIZACIÓN Y PUBLICIDAD CATASTRAL DE FINCA REGISTRAL
Identificar qué parcela catastral se corresponde con una finca registral es una labor que ha de realizar el interesado acudiendo al Catastro y la instancia solicitando al registrador que requiera a la Gerencia y certifique la titularidad catastral no es susceptible de presentarse en el Diario

524.** ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER ORDENADA EN DILIGENCIAS PREVIAS PENALES Y COMPRAVENTA DE FECHA ANTERIOR PRESENTADA DESPUÉS.
Resolución que resumen la doctrina de la DG sobre prohibiciones de disponer y aplica el principio de prioridad estrictamente cuando la prohibición está ordenada en procedimientos penales o administrativos.

526.** COMPRA POR FRANCESA CASADA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES.
No cabe inscribir la compra por persona francesa, que manifiesta estar casada en régimen de separación según escritura de capitulaciones sin acreditar la inscripción del matrimonio y las capitulaciones.

527.*** COMPRA POR EXTRANJERO DE FINCA EN ZONA DE ACCESO RESTRINGIDO
Es exigible la autorización militar impuesta por la legislación sobre Zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional cuando el adquirente es un ciudadano de un estado miembro de la UE, pero casado con un extracomunitario, aunque lo estén bajo un régimen económico-matrimonial que genere una comunidad de tipo germánico similar a la sociedad de gananciales del Derecho español.

528.*** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL
No cabe que un matrimonio chino que tiene inscrita una finca con sujeción al régimen económico de su nacionalidad pacte capitulaciones matrimoniales el régimen de separación y liquide la sociedad de gananciales; sino que debe probar cuál era su régimen vigente.

529.** COMPRAVENTA. TRACTO SUCESIVO. COMUNIDAD POSTGANANCIAL
Se puede inscribir la disposición de bienes concretos de una comunidad postganancial sin previa liquidación si intervienen todos los interesados (en este caso la viuda y todos los herederos) tratándose de un supuesto de tracto abreviado.

530.** EXPEDIENTE NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO HABIÉNDOSE FORMULADO OPOSICIÓN
En el expediente notarial de dominio para reanudar el tracto cabe oposición por parte de cualquier interesado, notificado genéricamente a través del anuncio del BOE, tenga o no inscrito su dominio

533.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DIFERENCIAS DE REDONDEO EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Puede inmatricularse una finca cuando hay una pequeña diferencia en decímetros respecto a la superficie de la certificación catastral.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

MINI INFORME DEL MES DE NOVIEMBRE CON LOS 10 PLUS

INFORME NORMATIVA NOVIEMBRE 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES NOVIEMBRE 2019

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

POR VOCES PROPIEDAD      POR VOCES MERCANTIL 

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

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