AVANCE DEL INFORME Nº 299. (BOE AGOSTO de 2019)

 

Primera Parte: Secciones I y II.

Revisado hasta el 31 de agosto.

Último contenido añadido:

* Sección I: el 19 de agosto.

* Sección II: el 26 de agosto.

* Sección III (Resoluciones): 9 de agosto.

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Equipo de redacción:

* José Félix Merino Escartín, registrador de la propiedad de Madrid.

* Carlos Ballugera Gómez registrador de la propiedad de Bilbao.

* Alfonso de la Fuente Sancho, notario de San Cristóbal de La Laguna (Tenerife).

* María Núñez Núñez, registradora mercantil de Lugo.

* Inmaculada Espiñeira Soto, notario de Santiago de Compostela.

* Jorge López Navarro, notario, con residencia en Alicante.

* José Ángel García-Valdecasas Butrón, registrador.

* Juan Carlos Casas Rojo, registrador de la propiedad de Cádiz nº 3

* José Antonio Riera Álvarez, notario de Arucas (Gran Canaria)

* Albert Capell Martínez, notario de Fraga (Huesca) y antes de Boltaña

* Gerardo García-Boente Dávila, letrado en ejercicio, E3 Universidad Comillas

* María García-Valdecasas Alguacil, registradora de Barcelona

* Emma Rojo Iglesias, registradora de Pinto (Madrid)

* Javier Máximo Juárez González, notario de Valencia

DISPOSICIONES GENERALES:

Instrucción DGRN LCCI: preparación de acta y escritura

Instrucción de 31 de julio de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el uso de las plataformas telemáticas para la preparación del acta de información previa y la escritura de préstamo hipotecario, en aplicación de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Resumen: Esta Instrucción, entre otros contenidos, determina el uso de las plataformas del CGN y de las diversas entidades, su conexión, datos y documentos que han de enviarse, garantías para la libre elección del notario y su identificación, libertad de medios y plataforma para lo que no constituya la función notarial, y situación transitoria para determinadas plataformas.

Mediante Instrucción de 14 de junio de 2019, la DGRN autorizó, hasta el día 31 de julio de 2019, la firma de operaciones, tramitándose la preparación del acta previa sin hacer uso de las plataformas informáticas previstas en la Ley reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI).

A partir del 1 de agosto de 2019 las operaciones de préstamo deberán tramitarse empleando los medios telemáticos establecidos en la normativa reguladora de los préstamos hipotecarios.

Dice al respecto el artículo 14.1 g) LCCI: “La remisión de la documentación se realizará por medios telemáticos seguros cuyas especificaciones se determinarán reglamentariamente, que deberán cumplir las siguientes exigencias mínimas: el sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación, para su puesta a disposición del mismo Notario, los citados documentos firmados por el prestatario; deberá garantizar que no se ocasione ningún coste, directo o indirecto, para el cliente; y deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.”

El Consejo General del Notariado (CGN) ha desarrollado el sistema de conexión de las plataformas de las entidades financieras con los notarios a través de la red telemática notarial, dotada en su parte interna de una aplicación para la gestión por los notarios de esos trámites previos. A la vez, otras entidades dedicadas a la gestión han desarrollado sus aplicaciones que han conectado directamente con los notarios sin pasar por la red de conexión telemática notarial.

A la DGRN le corresponde la inspección de las plataformas empleadas por el prestamista, intermediario de crédito o representante designado o sus gestores y los notarios. Esta Instrucción se dicta atendiendo a esa competencia y al artículo 313 RN, con el fin de aclarar los requisitos y características que deben tener las plataformas que se utilicen.

La instrucción tiene siete apartados:

1. Seguridad.

El artículo 14 LCCI exige que la remisión se realice «por medios telemáticos seguros», añadiendo el artículo 11.2.e) que las plataformas deben garantizar el «uso de medidas de seguridad proporcionales y suficientes que aseguren la privacidad de los datos personales de los prestatarios mediante un canal de comunicación cifrado con prevención y detección de intrusos, monitorización de eventos y cifrado de copias de seguridad».

De ahí se deriva que las plataformas han de garantizar que quien accede a su contenido es el notario.

La identificación personal del notario será mediante su certificado electrónico notarial, emitido por el CGN, pues es el único instrumento que actualmente puede garantizar que quien lo utiliza para acceder a la aplicación es notario, y se encuentra en activo en ese momento.

El CGN deberá poner a disposición de las plataformas el sistema de comprobación del certificado electrónico del notario y de su vigencia para cada acceso que se quiera producir.

La DGRN requerirá al CGN para que le informe sobre la disponibilidad y características del sistema de comprobación de los certificados y su vigencia, sobre el establecimiento de un sistema de contraste de los mismos por las distintas plataformas, y que con periodicidad trimestral proporcione información estadística sobre el número de comprobaciones realizadas por dichas plataformas.

2. Uso de la plataforma notarial para las actuaciones del notario que constituyen función pública.

Todos los mensajes que el notario remita a la entidad financiera en el ejercicio de su función notarial deben ir firmados electrónicamente por el notario, y dotados de sello de tiempo y garantía de conservación, empleando la red telemática notarial que es de uso obligatorio para el desempeño de la función notarial.

 Se refiere a:

– todas las copias autorizadas o simples o testimonios totales o parciales del acta,

– todos los mensajes que le dirija para informarle de la existencia de alguna carencia o error en la documentación e información recibidas, cuyo contenido y remisión deberán hacerse constar en el acta de transparencia.

3. Conexión de las plataformas de los bancos o entidades con la red telemática de los notarios.

La plataforma telemática del CGN, de uso obligatorio para el ejercicio de la función pública notarial, no puede ni debe constituir el instrumento de gestión directa de los medios telemáticos destinados al fin de organizar la tramitación previa y posterior de las actas de información al prestatario.

Esa gestión corresponde en exclusiva a las plataformas que deberá crear o emplear cada entidad financiera, con sujeción al principio de iniciativa propia y libertad de empresa.

La conexión de las plataformas que opten por este sistema a través de la red telemática notarial deberá realizarse bajo una neutralidad tecnológica absoluta, que no pueda interferir de ninguna forma en la libertad de empresa.

A tal efecto:

A) La conexión de la plataforma del banco con la red telemática de los notarios se debe realizar con las exigencias mínimas imprescindibles, de acuerdo con la Ley 5/2019 y el Real Decreto 309/2019, en particular el artículo 12.1.a) de este último (envío de la información mediante campos estructurados).

Únicos datos que la entidad financiera deberá remitir al notario:

– número de identificación del préstamo

– contacto con la entidad, para la solución o aclaración de problemas;

– nombre, apellidos y documento de identificación de cada uno de los otorgantes del documento, su teléfono móvil y su dirección de correo electrónico;

Ha de ser en formato XML.

Los bancos pueden voluntariamente incluir otros datos en otros campos igualmente estructurados, si optan por un sistema de intercambio de información más amplio.

Únicos documentos que la entidad financiera deberá remitir al notario:

– FEIN,

– FIAE,

– información sobre el interés variable (salvo que el préstamo sea a tipo fijo),

– copia del contrato,

– desglose de gastos,

– póliza a suscribir (en su caso),

– advertencia sobre el asesoramiento,

– y manifestación firmada por el prestatario de recepción de dichos documentos.

Será en formato PDF.

B) Se debe en todo momento garantizar la separación de la red telemática de los notarios respecto de cualquier otra aplicación o entidad del CGN para la realización por los notarios de actividades y servicios conexos, en materia de gestión. Ello supone que en ningún caso se podrá dar acceso a los datos que puedan obtenerse de la plataforma empleada para la tramitación de estas actas, ni de los datos del Índice Informatizado de los notarios para fines distintos a los abarcados en esta instrucción.

4. Garantía de la libre elección de notario.

El artículo 14.1.g) LCCI establece que el sistema telemático que se emplee deberá quedar organizado de modo que el cliente pueda dirigirse a cualquier notario de su libre elección para que éste, con carácter previo a la firma del préstamo, extraiga la documentación para preparar y autorizar el acta y la escritura, siendo debidamente informado del derecho de elección que tiene y puede ejercitar por este medio.

En el supuesto de que la plataforma de la entidad esté conectada con la red telemática notarial, esta última garantiza la conexión con la totalidad de los notarios.

Para el resto de los supuestos, no es estrictamente necesario que todos los notarios estén conectados a la plataforma, sino que todos puedan tener acceso franco e inmediato a la misma, debiendo garantizarse que el usuario del sistema, en función de su accesibilidad a los medios telemáticos, pueda desarrollar una de las dos posibilidades siguientes:

A) El sistema o plataforma que se quiera establecer deberá estar organizado de modo que el cliente pueda, autónomamente y desde su ordenador o dispositivo móvil personal, designar a cualquier notario de su elección distinto del inicialmente designado por la entidad o por él mismo. Para ello, deberán estar listados en la aplicación todos los notarios, de modo que realizada dicha designación el sistema remita de forma automática al correo corporativo de dicho notario un mensaje, con el cual mediante un simple enlace sea posible acceder a la plataforma.

B) Si el cliente opta por comparecer personalmente en cualquier notaría, el notario pueda, sin necesidad de búsqueda o investigación alguna, acceder a la plataforma para descargar la documentación e iniciar la tramitación del acta.

5. Eficacia de la presente Instrucción.

La Instrucción concreta y aclara el alcance de la Circular de Obligado Cumplimiento 1/2019, de 24 de mayo, del CGN en el siguiente sentido: Todo lo que no constituye la función notarial, tal como la misma ha quedado concretada en esta Instrucción se puede hacer con entera libertad mediante los medios o plataformas que la entidad financiera o sus auxiliares deseen establecer.

En concreto cita:

– la remisión a los notarios y la descarga de los mensajes y la documentación preparatoria de la escritura (IBI y referencia catastral, certificación sobre el estado de cargas de la finca, certificado de eficiencia energética, copia de los medios de pago a emplear en la operación, etc.),

– las comunicaciones posteriores que se precisen para la gestión de la operación (facturación, datos sobre la presentación telemática de la escritura en el Registro, etc.).

6. Periodo transitorio.

Las plataformas que hayan venido operando con normalidad en el mercado tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019 podrán seguir operando en las condiciones en que lo hayan hecho hasta ahora durante un periodo máximo de dos meses.

Para ello, deberán comunicar a la DGRN las condiciones de la presente Instrucción que no pueden cumplir de manera inmediata, y presentar un plan para adaptarse a ellas.

7. Recopilación de información

El CGN recopilará información sobre el grado de adaptación de las operadoras y plataformas privadas que operan en el sector tras la entrada en vigor de la norma, del cumplimiento de la obligación de neutralidad tecnológica de la plataforma del notariado y del conjunto de obligaciones establecidas en la presente Instrucción.

Incluirá volumen de operaciones según canal, tiempos medios de firma de operaciones, quejas y reclamaciones presentadas por las plataformas privadas y clientes, etc.

Nota: la Instrucción realmente se publica en la Sección III.

Se dispone la jubilación voluntaria del notario de Santanyí, don José Francisco Blascos Maymó.

Se jubila a don Joaquín Cortés Sánchez, registrador de la propiedad de Madrid n.º 1.

Se jubila a doña Dolores Fernández-Pacheco Fernández, registradora mercantil de Málaga I.

Se jubila a don Fernando Curiel Lorente, registrador de bienes muebles Central I.

Se jubila al notario de Valencia don Lorenzo Valero Rubio.

 

RESOLUCIONES:

En  AGOSTO se han publicado VEINTITRÉS, de momento.  Se ofrecen en  ARCHIVO APARTE.

 

ENLACES:

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NORMAS: Tratados internacionales, Derecho Foral, Unión Europea

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