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Los incendios forestales y el Registro de la Propiedad.

Antonio Oliva Izquierdo, 01/09/2025

LOS INCENDIOS FORESTALES Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

INTRODUCCIÓN

Tras las devastadoras consecuencias producidas por los incendios en agosto de 2025 en toda España, especialmente, en las Comunidades Autónomas de Extremadura, Galicia, Castilla y León y Castilla-La Mancha, y, en menor medida, en las Comunidades Autónomas de Asturias, Cataluña, Andalucía, Aragón, Comunidad de Madrid, Navarra, Islas Baleares, La Rioja y Región de Murcia, con más de 380.000 hectáreas calcinadas por el fuego en España en este año 2025 según el Sistema de Información de Incendios Forestales de la Comisión Europea (EFFIS) de Copernicus, esta página web de Notarios y Registradores, dentro de la difusión del conocimiento en el ámbito jurídico a la que se dedica, pretende ofrecer su ayuda y colaboración con los ciudadanos afectados – y con la generalidad de la ciudadanía – mediante el presente artículo, en el que se hace un breve estudio jurídico de la materia y de la asistencia que el Registro de la Propiedad puede brindar para la identificación de fincas  incendiadas y la obtención de ayudas, permitiendo conocer o acreditar esta situación a las personas titulares de fincas situadas en las zonas declaradas como catastróficas.

 

RÉGIMEN JURÍDICO

A tal efecto, es preciso analizar, con carácter previo, el régimen jurídico de las zonas incendiadas o con riesgo de incendio.  Lo cierto es que el riesgo de incendio es una materia regulada por el legislador estatal ya en el propio Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que, dentro de los criterios básicos de utilización del suelo introduce en su artículo 20 ese riesgo como un factor a tener en cuenta a la hora de desarrollar la ordenación urbanística: “las Administraciones Públicas, y en particular las competentes en materia de ordenación territorial y urbanística, deberán (…) atender (…) de prevención de riesgos naturales y de accidentes graves (…) En la consideración del principio de prevención de riesgos naturales y accidentes graves en la ordenación de los usos del suelo, se incluirán los riesgos derivados del cambio climático, entre ellos: (…) e) Riesgos de incendios, con especial atención a los riesgos en la interfaz urbano-forestal y entre las infraestructuras y las zonas forestales”.

Ello se debe a que el riesgo de incendio forestal es una realidad recurrente en nuestro país. La propia Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes define en la letra k de su artículo 6 el incendio forestal como “el fuego que se extiende sin control sobre combustibles forestales situados en el monte”, y ello porque, tal y como señala su propia Exposición de Motivos “en materia de incendios forestales, la ley se hace eco de la importancia del papel de la sociedad civil en su prevención. De acuerdo con ello, establece la obligación de toda persona de avisar de la existencia de un incendio, y, en su caso, de colaborar en su combate. Asimismo, promueve campañas de concienciación y sensibilización ciudadana. Se pone también especial énfasis en la necesidad de coordinación de las diferentes Administraciones en la prevención y combate de los incendios. La ley propone la designación de las llamadas zonas de alto riesgo de incendio, que deberán estar provistas de su correspondiente plan de defensa. Asimismo, establece la obligación de restauración de los terrenos incendiados, quedando prohibido el cambio de uso forestal por razón del incendio”.

En cumplimiento de este último inciso, dispone el artículo 50 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes que “1. Las comunidades autónomas deberán garantizar las condiciones para la restauración de los terrenos forestales incendiados, y queda prohibido: a) El cambio de uso forestal al menos durante 30 años. b) Toda actividad incompatible con la regeneración de la cubierta vegetal, durante el periodo que determine la legislación autonómica. Con carácter singular, las comunidades autónomas podrán acordar excepciones a estas prohibiciones siempre que, con anterioridad al incendio forestal, el cambio de uso estuviera previsto en: a) Un instrumento de planeamiento previamente aprobado. b) Un instrumento de planeamiento pendiente de aprobación, si ya hubiera sido objeto de evaluación ambiental favorable o, de no ser esta exigible, si ya hubiera sido sometido al trámite de información pública. c) Una directriz de política agroforestal que contemple el uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados en estado de abandono. Asimismo, con carácter excepcional las comunidades autónomas podrán acordar el cambio de uso forestal cuando concurran razones imperiosas de interés público de primer orden que deberán ser apreciadas mediante ley, siempre que se adopten las medidas compensatorias necesarias que permitan recuperar una superficie forestal equivalente a la quemada. Tales medidas compensatorias deberán identificarse con anterioridad al cambio de uso en la propia ley junto con la procedencia del cambio de uso. En el caso de que esas razones imperiosas de primer orden correspondan a un interés general de la Nación, será la ley estatal la que determine la necesidad del cambio de uso forestal, en los supuestos y con las condiciones indicadas en el párrafo anterior. En ningún caso procederá apreciar esta excepción respecto de montes catalogados”.

En la misma línea, la Disposición adicional sexta del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dispone que “1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situación de suelo rural a los efectos de esta ley y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artículo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas. 2. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto por la legislación hipotecaria. 3. Será título para la inscripción la certificación emitida por la Administración forestal, que contendrá los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentará acompañada del plano topográfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. La constancia de la certificación se hará mediante nota marginal que tendrá duración hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topográfico se archivará conforme a lo previsto por el artículo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompañarse copia del mismo en soporte magnético u óptico”.

 

AYUDAS

De otro lado, en materia de ayudas, es preciso analizar, con carácter previo, el régimen jurídico que regula la denominada declaración de zona catastrófica – propiamente, declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil –. La materia se encuentra regulada en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil, cuyo artículo segundo, en su apartado sexto, que define una catástrofe a los efectos de dicha Ley como “una situación o acontecimiento que altera o interrumpe sustancialmente el funcionamiento de una comunidad o sociedad por ocasionar gran cantidad de víctimas, daños e impactos materiales, cuya atención supera los medios disponibles de la propia comunidad”. A su vez, el artículo 23 de la expresada Ley se refiere al procedimiento para declarar una zona como afectada gravemente por una emergencia de protección civil: “1. La declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil prevista en esta ley se efectuará por acuerdo de Consejo de Ministros, a propuesta de los Ministros de Hacienda y Administraciones Públicas y del Interior y, en su caso, de los titulares de los demás ministerios concernidos, e incluirá, en to-do caso, la delimitación del área afectada. Dicha declaración podrá ser solicitada por las administraciones públicas interesadas. En estos supuestos, y con carácter previo a su declaración, el Gobierno podrá solicitar informe a la comunidad o comunidades autónomas afectadas. 2. A los efectos de la declaración de zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil se valorará, en todo caso, que se hayan producido daños personales o materiales derivados de un siniestro que perturbe gravemente las condiciones de vida de la población en un área geográfica determinada o cuando se produzca la paralización, como consecuencia del mismo, de todos o algunos de los servicios públicos esenciales”. Por su parte, el artículo 24 de la citada Ley contiene las posibles medidas aplicables: “a) Ayudas económicas a particulares por daños en vivienda habitual y enseres de primera necesidad. b) Compensación a Corporaciones Locales por gastos derivados de actuaciones inaplazables. c) Ayudas a personas físicas o jurídicas que hayan llevado a cabo la prestación personal o de bienes. d) Ayudas destinadas a establecimientos industriales, mercantiles y de servicios. e) Subvenciones por daños en infraestructuras municipales, red viaria provincial e insular. f) Ayudas por daños en producciones agrícolas, ganaderas, forestales y de acuicultura marina. g) Apertura de líneas de préstamo preferenciales subvencionadas por el Instituto de Crédito Oficial”. A su vez, el artículo 21 de la tan mentada Ley se refiere a los daños materiales – “1. Los daños materiales habrán de ser ciertos, evaluables económicamente y referidos a bienes que cuenten con la cobertura de un seguro, público o privado. 2. Las ayudas por daños materiales serán compatibles con las que pudieran concederse por otras Administraciones Públicas, o con las indemnizaciones que correspondieran en virtud de pólizas de seguro, sin que en ningún caso el importe global de todas ellas pueda superar el valor del daño producido. 3. La valoración de los daños materiales se hará por organismos especializados en tasación de siniestros o por los servicios técnicos dependientes de las Administraciones Públicas, en el ámbito de sus competencias sobre la base de los datos aportados por las Administraciones Públicas afectadas. El Consorcio de Compensación de Seguros tendrá derecho al abono de los trabajos de peritación conforme a su baremo de honorarios profesionales. 4. Para facilitar la tramitación de las ayudas y la valoración de los daños, la Administración competente y el Consorcio de Compensación de Seguros podrán intercambiarse los datos sobre beneficiarios de las ayudas e indemnizaciones que se concedan, sus cuantías respectivas y los bienes afectados. Las entidades aseguradoras que operen en el territorio español estarán obligadas a suministrar al Consorcio de Compensación de Seguros la información que éste les solicite para dar cumplimiento a lo dispuesto anteriormente. El Consorcio de Compensación de Seguros podrá emitir informes de valoración y periciales a solicitud y en favor de las Administraciones Públicas afectadas” -, y el 22 a los daños personales – “cuando se hayan producido daños personales se concederán ayudas económicas por fallecimiento y por incapacidad absoluta y permanente, en los términos previstos en la disposición adicional cuarta” -.

Para permitir el acceso a estas ayudas, el Consejo de Ministros ha aprobado, a propuesta del Ministerio del Interior, y con fecha de 26 de agosto de 2025, la declaración como zonas gravemente afectadas por una emergencia de protección civil con motivo de incendios forestales las siguientes: Alcoleja, Cocentaina, Titaguas, Chera, Ibi, Torrent, Riba-roja de Túria, Moixent, Teresa de Cofrentes, Bicorp, Quart de les Valls, Xátiva, Artina y Utiel en la Comunidad Valenciana; Salvaterra do Miño, Arbo, A Cañiza, Vilardervós, Ponteceso, Camariñas, As Neves, Salceda de Caselas, Maceda-Teixeira, Verín, Chandrexa de Queixa, Maceda/Maceda-Santiso, Dozón, Oímbra, A Mezquita, A Baiña-Algolada, Toques, Villaboa-Santa Cristina, Oia y Carballedo-A Cova en la Comunidad Autónoma de Galicia; Navaluenga, Pozuelo de la Orden, Palencia, Quintana del Castillo, Mombeltrán, San Bartolomé de Pinares, Orallo-Villablino, Yeres-Puente de Domingo Flores, Molezuelas de la Carballeda, Gallegos del Río, Villafranca del Bierzo, La Alberca, Herradón de Pinares, el Payo, Barniedo de la Reina (Boca de Huérgano),  Canalejas-Almanza, Porto, Oencia y Gestoso, Anllares de Sil (Páramo de Sil) e Igüeña en la Comunidad Autónoma de Castilla y León, Valdecaballeros, Caminomorisco, Villar de Pedroso, Jarilla, Llerena-Pallares y Aliseda en la Comunidad Autónoma de Extremadura; Cangas del Narcea, Somiedo, Degaña e Ibias en la Comunidad Autónoma de Asturias; Talavera, Navalucillos, Gamonal, Luciana, Las Ventas de Retamosa, Calera y Chozas, Alcolea de Calatrava, Maqueda, La Torre de Esteban Hambrán, Piedrabuena, Almodóvar del Campo, Cazalegas, Brazatortas, Salobre, La Huerce, Navalmoralejo y Calzada de Calatrava en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha; El Garrobo, Algeciras, Castillo de Albaida, Tarifa, Jabugo y Bonares en la Comunidad Autónoma de Andalucía; Cornago en La Rioja; Muruzábal y Carcastillo en Navarra; Santa Eulalia en las Islas Baleares; Sanaüja y Paüls en Cataluña; Abarán  (Sierra del Oro) en la Región de Murcia; Villa del Prado, Navalcarnero, Colmenar Viejo, Zarzalejo, Valdemaqueda y Tres Cantos en la Comunidad de Madrid; y Jaca y Beceite en Aragón. Si bien esta declaración no contiene ayudas concretas, sí permite a las Administraciones competentes dictar las resoluciones oportunas para que los afectados en las zonas declaradas de emergencia civil puedan recibir las ayudas permitidas por la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil que han sido previamente relacionadas de manera sucinta; sin perjuicio de otros beneficios como los fiscales, y sin perjuicio de que en el futuro pueda dictarse un Real Decreto más específico que contenga ulteriores ayudas específicas.

Sí se han previsto ayudas concretas en Castilla y León para las localidades evacuadas determinadas por la ORDEN MAV/945/2025, de 20 de agosto, y por la ORDEN MAV/967/2025, de 26 de agosto, así como para los términos municipales y localidades de Castilla y León afectados por grandes incendios forestales durante el verano de 2025 determinados por la ORDEN MAV/958/2025, de 22 de agosto. Así, el Acuerdo 34/2025, de 20 de agosto, de la Junta de Castilla y León, por el que se programan actuaciones para la recuperación de las zonas afectadas por incendios forestales en el verano de 2025, prevé, entre otras medidas, una ayuda compensatoria de 500 euros a las familias desalojadas de las viviendas en las localidades afectadas por los incendios, subvenciones a los Ayuntamientos afectados para recuperación, adecuación y puesta en valor de bienes integrantes del patrimonio cultural dañados de dichas entidades, financiación de los gastos derivados de alojamiento temporal de las personas cuya vivienda haya sido afectada por los incendios mientras se produce la reparación o acondicionamiento de las mismas, y ayudas directas a los Municipios por los gastos derivados de la acogida temporal de las personas desalojadas, voluntarios y profesionales de protección civil y extinción de incendios.

De igual modo, en Galicia, el Decreto 76/2025, de 29 de agosto de 2025, de medidas urgentes de ayuda para a reparación dos daños causados ​​por los incendios forestales que afectaron a Galicia durante el verano de 2025 prevé una serie de ayudas cuyo procedimiento de concesión se rige, conforme a su artículo tercero, por la Ley 9/2007, de 13 de junio, de Subvenciones de Galicia, entre las que destacan las ayudas por daños personales de hasta 87.700 euros en caso de fallecimiento o incapacidad permanente absoluta y de 120 euros en caso de lesiones por día de hospitalización – artículo 6 -, y de ayudas por daños materiales causados ​​por incendios en la vivienda que constituya la residencia habitual de sus residentes y en sus instalaciones complementarias, en la parte no cubierta por ayudas aprobadas por otras administraciones públicas o por cualquier otro sistema de cobertura de daños, público o privado, estatal o internacional, del que las personas afectadas puedan ser beneficiarias del 100% del valor de reposición en caso de ruina o de reparación en caso contrario, de hasta 132.000 euros cuando los daños determinen la ruina de la vivienda, se concederá una ayuda por el 100 % del valor de reposición, sin que en ningún caso la cuantía de la ayuda pueda superar los 132.000 euros. En caso de que la vivienda afectada no sea la habitual, estas ayudas no podrán superar la cantidad de 66.000 euros – artículo 7 -.

Por su parte, en Extremadura, donde más de cincuenta mil hectáreas se han visto afectadas por los incendios, el Acuerdo del Consejo Extraordinario de Gobierno de la Junta de Extremadura de 29 de agosto de 2025 celebrado en Hervás, prevé ayudas dirigidas a autónomos y pymes de hasta un máximo de 3.000 euros por beneficiario, así como ayudas a explotaciones agrícolas afectadas por los incendios, contemplándose compensaciones de 3.000 euros por hectárea por pérdida en cultivos permanentes como el cerezo, el olivo o el castaño inscritas en el Registro de Explotaciones Agrarias (REXA); 500 euros por unidad de ganado mayor, 100 euros por colmena y 37 euros por metro lineal de cerramiento dañado.

 

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y EL PORTAL REGISTRAL DE EMERGENCIAS

En todo caso, y como antes indicábamos, la importancia de poder localizar e identificar la finca registral cobra una especial relevancia para el ciudadano en caso de emergencias o catástrofes naturales como las desgraciadamente vividas en fechas recientes, toda vez que, dejando a un lado las cuestiones jurídicas relativas a las indemnizaciones del seguro y los requisitos que puedan resultar aplicables para la percepción de las mismas,  la obtención de ayudas suele estar sujeta a determinados requisitos legales, entre otros, la localización de la finca afectada, la acreditación de la titularidad de los bienes inmuebles dañados y la acreditación de los daños sufridos.

Así, en cuanto a la acreditación de la titularidad de los bienes dañados, es precisamente el Registro de la Propiedad, a través de la publicidad registral, el registro público que permite acreditar la titularidad de los bienes inmuebles. A tal efecto, tras el Real Decreto-ley 716/2025, de 26 de agosto, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por los incendios, se ha implementado un formulario de solicitud de nota simple informativa en el portal del CORPME a través de la cual los afectados tengan la posibilidad de cursar su solicitud de forma automática y gratuita desde la página web del CORPME www.registradores.org, pudiendo accederse al formulario de solicitud desplegando la opción del menú superior de Información al ciudadano, y a continuación pulsando en Ayuda Afectados Incendios.

Por su parte, con respecto a la localización de la fincas, cabe destacar la utilidad que proporciona el Portal Registral de Emergencias, aplicación informática creada el 24 de mayo de 2023 por el Colegio de Registradores que permite conocer, en tiempo real, información instantánea sobre amenazas naturales, facilitando la protección de los bienes geolocalizados a través de la misma; de manera que si, lamentablemente, una finca o inmueble se ha visto afectado por una catástrofe – tal como un incendio -, puede obtenerse por medio de dicho Portal la información registral y/o catastral disponible. Para ello, el Colegio de Registradores obtiene la cartografía de la emergencia con la evaluación del daño ocasionado y la extensión de la emergencia que proporciona el sistema satelital Copernicus, coordinado y gestionado por la Comisión Europea, y lo contrasta con la información registral o catastral una vez obtenida y tratada la información.

 

LA CALIFICACIÓN MEDIOAMBIENTAL: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD PUEDE REFLEJAR LAS ZONAS DE RIESGO DE INCENDIO FORESTAL

Además de lo anterior, y con carácter preventivo, debe tenerse presente que, en el ámbito de la legislación hipotecaria, el párrafo segundo de la letra a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”.

Este precepto cobra una especial importancia si se pone en relación con el artículo 48 de la citada Ley de Montes: “1. El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, previo informe del Comité de Lucha contra los Incendios Forestales, elaborará una herramienta de zonificación de riesgo de incendios forestales a partir de la información suministrada por las comunidades autónomas y otros datos disponibles, como elemento directriz de las previsiones del artículo 48.1 e instrumento para la toma de decisiones operativas de las actuaciones de las Administraciones Públicas en la prevención, vigilancia y extinción de los incendios forestales. Esta herramienta se actualizará permanentemente y se publicará en el portal de internet del Ministerio”.

Así, el Registro de la Propiedad, mediante su publicidad registral, puede permitir a terceros conocer que una determinada finca se encuentra en zona de riesgo de incendios forestales, siempre y cuando la calificación medioambiental en este sentido se haya hecho constar registralmente a instancias del titular registral.

Ahora bien, ante la gravedad de los hechos ocurridos, y dada la regla general de voluntariedad de la inscripción que impera en el sistema registral, sería conveniente, de lege ferenda, que, en el futuro, las Administraciones Públicas valorasen la posibilidad de introducir reformas legislativas que impongan, de manera obligatoria y con carácter general, la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la calificación medioambiental de hallarse una determinada finca en zona de riesgo de incendio; de tal forma que su constancia registral no dependa ya de la voluntariedad del titular registral, sino de la conveniencia – tanto para la propia Administración como para el ciudadano – de que el Registro de la Propiedad de siempre publicidad de estos extremos, dada su importante relevancia en el tráfico jurídico en general y, especialmente, en casos de catástrofes naturales como la recientemente vivida en las Comunidades Autónomas afectadas por los incendios forestales en este verano de 2025.

 

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¿Cómo divido, segrego, agrupo o agrego mi piso?

Antonio Oliva Izquierdo, 22/04/2025

Indice:
  1. LICENCIA
  2. AUTORIZACIÓN
  3. CUOTA
  4. SUPERFICIE
  5. SALIDA

¿CÓMO DIVIDO, SEGREGO, AGRUPO O AGREGO MI PISO?

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

 

Sin perjuicio de otros requisitos que puedan ser aplicables dependiendo del caso concreto o de la legislación autonómica aplicable al mismo, las operaciones de modificación de entidades hipotecarias de un elemento privativo en división horizontal, o lo que es lo mismo, la división, segregación, agrupación o agregación de un elemento privativo exige, como regla general, el cumplimiento de cinco requisitos fundamentales:

LICENCIA

1.- LICENCIA PARA LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN O PRESCRIPCIÓN DE LAS ACCIONES URBANÍSTICAS AL RESPECTO (ESTE REQUISITO, PARA LAS AGRUPACIONES Y AGREGACIONES, ÚNICAMENTE SERÁ EXIGIBLE SI LO IMPONE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA):

Los actos de división o segregación de elementos privativos de una división horizontal están sujetos a la licencia por así exigirlo, no solamente el apartado tercero del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal al que luego haremos referencia, sino también, en consonancia con su apartado segundo – “la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística”, el apartado sexto del artículo 26 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: “La constitución y modificación del complejo inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad, por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos. A los efectos previstos en este número se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos”.

Así, tal y como recuerda la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica de 16 de septiembre de 2020, “la exigencia de autorización administrativa para este tipo de actos, es decir, la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en el citado artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, sino que encuentra también reflejo en el artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, referido a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio de 2013”.

En materia de división o segregación, debe recordarse, además, que la licencia ha de ser expresa y que el silencio administrativo será negativo, de conformidad con la letra a del apartado cuarto del artículo 11 del mismo cuerpo legal: “con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con silencio administrativo negativo, los actos que autoricen: a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte de un proyecto de reparcelación”.

Sintetizando todo lo anterior, puede citarse la Resolución del mismo Centro Directivo 25 de septiembre de 2017: “la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación”.

El desarrollo de estos preceptos, como legislación básica, se contiene en la normativa de la Comunidad Autónoma donde se ubique el inmueble, que regula los aspectos relativos al contenido, condiciones y caducidad de esa licencia para la división o segregación. Como apuntábamos, también puede la regulación autonómica prever la necesidad de licencia para actos de agrupación o agregación.

Lo anterior no es óbice para que esta necesidad de licencia para los actos de segregación y división de elementos en división horizontal pueda evitarse cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones para la reposición de la legalidad urbanística y así se acredite fehacientemente, por analogía con las matizaciones que luego se dirán con lo previsto en el apartado cuarto del artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana para las declaraciones de obra nueva por antigüedad; véase al respecto la Resolución antes citada de 16 de septiembre de 2020. Así, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 17 de octubre de 2014 ya declaro que “un concreto acto o uso del suelo, como es el de edificar sobre él, tiene la posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad, además de mediante la acreditación de las preceptivas licencias (…), mediante la acreditación de su antigüedad y la prescripción –o más bien caducidad– de la potestad administrativa de restablecimiento de la legalidad presuntamente infringida (…). De modo análogo, ambas vías jurídicas han de ser también posibles, y los son legalmente, respecto de otros actos o usos del suelo, menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trata de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes (…). Esa analogía en la admisión de la vía de la prescripción acreditada para inscribir no sólo edificaciones, sino también divisiones o segregaciones antiguas, ha de aplicarse también en cuanto a las cautelas y actuaciones que de oficio ha de tomar el registrador, con carácter previo y posterior a la práctica del asiento, a saber: en primer lugar, comprobar la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la división o segregación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general, ni tenga una clasificación tal que legalmente determine la no aplicación de limitación de plazo alguna para el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad urbanística –salvo, en cuanto a esto último, que la norma que disponga tal imprescriptibilidad hubiera entrado en vigor cuando ya se hubiera consumado la prescripción conforme a la normativa anterior–; y, en segundo lugar, notificar la práctica del asiento registral a la Administración dejando constancia registral de ello”.

Ahora bien, en este punto, tal y como señala la Resolución de 28 de abril de 2022, reiterada por la más reciente de 4 de febrero de 2025: “Este último caso de parcelaciones de cierta antigüedad, según se razona, presenta semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 de la actual Ley de Suelo que, como prevé el propio precepto, no requiere previa declaración municipal, mas no pueden equipararse completamente, dada la realidad fáctica que presenta la edificación existente, acreditada por certificación técnica, municipal o acta notarial, que por sí demuestra la no ejecución de medidas de restablecimiento de legalidad urbanística y el carácter eminentemente jurídico de la división o segregación, carente en principio de tal apariencia, y que pudo motivar ya un pronunciamiento expreso de la Administración descartando la incidencia de los plazos de restablecimiento de legalidad, sin que pueda constatarse a efectos registrales. Por ello, la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley de Suelo a los actos de división o segregación debe ser matizada diferenciando entre los actos relativos a edificaciones o elementos integrantes de edificaciones y los actos afectantes al suelo, la parcelación propiamente dicha. Son estos últimos a los que se refiere la doctrina de la Resolución de 17 de octubre de 2014, seguida por las de 5 y 26 de mayo de 2015 y la más reciente de 19 de febrero de 2018, en el sentido de que para inscribir escrituras públicas de división o segregación de fincas es preciso acreditar a los efectos del artículo 26 de la Ley estatal de suelo norma registral temporalmente aplicable– la oportuna licencia o declaración de innecesariedad o, para el supuesto de parcelaciones de antigüedad acreditada fehacientemente, podrá estimarse suficiente, como título administrativo habilitante de la inscripción, la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar, conforme a la respectiva normativa de aplicación, por lo que así debe entenderse la aplicación analógica matizada del artículo 28.4 de la Ley de Suelo (…) la aplicación analógica del artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo a los actos de parcelación en relación con la norma registral temporalmente aplicable al tiempo de la presentación en el Registro de la escritura de segregación, esto es, el artículo 26 de la Ley de Suelo, requiere aportar un título administrativo habilitante, ya sea licencia o la declaración municipal de su innecesariedad o una declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida(…) La circunstancia de que se haya procedido a la inmediata agrupación con otra finca, no inmatriculada, no altera lo expuesto. Deberá ser el correspondiente órgano municipal quien haya de controlar la legalidad urbanística de la reorganización de la propiedad que se ha realizado”.

Por último, hemos de recordar que, por el contrario, y en principio, los actos de agrupación o agregación no están sujetos a licencia salvo que la legislación autonómica así lo imponga, como así recuerda la ya citada Resolución de 25 de septiembre de 2017: “tratándose de la agrupación de dos fincas destinadas a vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, no se aumenta el número de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, por lo que, al no tratarse de una modificación de un complejo inmobiliario de los referidos en el citado artículo 26.6 de la vigente Ley de Suelo, ni existir norma autonómica expresa que exija licencia (…), carece de razón de ser la exigencia de licencia a efectos de la inscripción solicitada”. Ello no es óbice para que, cuando la licencia de segregación esté condicionada a la agregación posterior con otro elemento, sea preciso que se presente de manera simultánea la escritura de agrupación o agregación para la inscripción del acto previo de segregación. En este sentido, la Resolución de 27 de abril de 2022 recalcar que “la licencia se condiciona a la agregación o agrupación de la parcela a otra. Admitir la inscripción de la segregación, sin la simultánea agregación, implicaría la creación de una finca, en sentido registral, independiente, susceptible de tráfico jurídico unitario, que es lo que se pretende evitar mediante la exigencia de su agregación

AUTORIZACIÓN

2.- AUTORIZACIÓN PARA EL ACTO, PREVIAMENTE CONTENIDA EN LOS ESTATUTOS O CONSENTIDA POR PARTE DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS:

La letra b del apartado tercero del artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal expresamente establece que “ Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda: (…) b) Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes. En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.

El régimen de mayorías a que se refiere este precepto supone una remisión al párrafo tercero del apartado cuarto del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal: “sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes”.

Como excepción, nótese que la letra e del apartado primero del artículo 10 de la referida Ley dispone que “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas”.

En todo caso, y como se indicaba previamente, es posible, y suele ocurrir en la práctica, al menos en los estatutos de fecha más reciente, que los mismos dispensen de la necesidad de la autorización de la Junta de Propietarios para actos de agrupación, agregación, división o segregación de los elementos privativos, de tal modo que el consentimiento de la Junta de Propietarios para el acto de modificación de entidades hipotecarias ya quedaría otorgado ab initio. En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de marzo de 2022 pone de relieve que “con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por esta Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad”.

De hecho, la Resolución citada, reiterada por otras posteriores como la recentísima de 5 de febrero de 2025, hace hincapié en la cuestión y aclara que “esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 15 de febrero de 2016) ha admitido la validez de las cláusulas por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. Las cláusulas que permiten la agrupación o división anticipan el consentimiento requerido por la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo, permitiendo que el dueño pueda actuar no sólo sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, comprendidas en su unidad privativa y que le sirvan exclusivamente a él, sino también sobre los elementos comunes que separan los distintos pisos o locales de su propiedad, siempre que no se altere o menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, configuración exterior o se perjudiquen de cualquier modo los derechos de cualquier otro propietario. Nada impide que puedan ir más allá, facultando inclusive a que se altere la estructura general del edificio siempre que no se menoscabe su seguridad, pues si puede la junta autorizarlo no constando en estatutos, también podrá haber quedado plasmada anticipadamente la voluntad de los propietarios en este sentido en el título constitutivo y dicha autorización conllevará todos los elementos necesarios para su ejecución, entendiéndose incluido, en su caso, el que se afecten elementos comunes no esenciales para la edificación, quedando conformada, tras la agrupación, la finca resultante como una unidad, si no arquitectónica, sí de destino. Y es que en todo lo que no es normativa imperativa, debe regir la voluntad de los interesados como resulta del último párrafo del artículo 396 del Código Civil. La validez de este tipo de cláusulas estatutarias es igualmente admitida por el Tribunal Supremo, como ponen de relieve las Sentencias de 15 de noviembre de 2010 y 25 de febrero de 2013. Tras la reforma operada por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, este Centro Directivo ha afirmado que debe entenderse que con la nueva normativa existe el mismo fundamento para admitir la validez de este tipo de cláusulas estatutarias. La modificación legal no limita la autonomía de la voluntad respecto de la posibilidad de configurar el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal con autorizaciones estatutarias como la ahora debatida. El hecho de que para el caso de inexistencia de tales cláusulas estatutarias se flexibilice el régimen legal de mayorías en la adopción de los acuerdos relativos a las modificaciones del título constitutivo consistentes en división, segregación o agregación de elementos privativos, exceptuando la regla de la unanimidad en casos en que no se considera justificada, no impide que se configure voluntariamente de forma expresa un régimen aún más flexible, habida cuenta de la prevalencia del principio de autonomía de la voluntad”.

Yendo un paso más allá, resulta obligado citar la reciente Resolución de 6 de febrero de 2025: “La cuestión que se plantea es la de si esta concreta previsión del título constitutivo que consta debidamente inscrita y evita tener que contar con autorización de la junta de propietarios para dividir un elemento privativo opera sólo a modo de derecho personalísimo en favor de los titulares registrales concretos que la establecieron, o se trata de algo inherente a la propiedad de tales elementos, de modo que los ulteriores adquirentes de tales elementos tendrán también la posibilidad de efectuar tales divisiones sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios. 6. A estos efectos debe considerarse que de la redacción inscrita no hay indicio alguno que permitiera interpretar que se estuviera configurando un derecho personalísimo que hubiera de extinguirse al fallecimiento de su titular, ni que se trate de un derecho cuya transmisibilidad se pudiera producir de modo separado a la del elemento privativo en cuyo favor opera. Al contrario, parece claro que tal facultad inscrita (poder dividir un elemento privativo sin consentimiento de la junta de propietarios) se integra en el contenido de facultades inherentes al derecho de propiedad del elemento privativo en cuyo favor se estableció, y por tanto, la transmisión de tal elementos conlleva conjunta y necesariamente la de aquélla facultad. Se trata por tanto de un supuesto distinto al contemplado en la Resolución de 23 de julio de 2024 relativa a un supuesto de reserva referida a una concreta persona nominada. En el caso que nos ocupa la reserva se produce a favor del dueño de un determinado inmueble privativo, condición que en este caso ostentan los herederos recurrentes”.

CUOTA

3.- DETERMINACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA CUOTA DEL ELEMENTO PRIVATIVO ORIGINAL ENTRE LOS ELEMENTOS RESULTANTES:

Otro requisito, relacionado con el anterior, es el de la necesaria determinación y distribución de la cuota del elemento privativo original entre los elementos resultantes.

Así, aunque es frecuente como decíamos, que los estatutos de fecha más reciente dispensen de la necesidad de licencia, también lo es que en los mismos se especifique que el propietario del elemento que agrupe, agregue, divida o segregue está autorizado para fijar las cuotas de participación de los elementos resultantes de la operación de modificaciones de entidades hipotecarias, pero siempre dentro de los límites de la cuota de participación de que se parta, por cumplimiento del principio de especialidad.

Lo contrario supondría una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal que, como tal, requeriría el régimen de mayorías previsto al efecto por su Ley reguladora; además de una contravención del principio de claridad y determinación de los asientos registrales – artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo -.

En consecuencia, si se trata de una agrupación, la cuota del elemento resultante de la agrupación ha de coincidir con la suma de la cuota de los elementos agrupados. Si consiste en una agregación, la cuota del elemento al que se agrega la finca ha de ser coincidente con la suma de su propia cuota y la que se asigne al elemento agregado, debiendo atribuirse la parte restante de cuota al elemento que quede como resto. Por su parte, si se trata de una segregación, la suma de la cuota del elemento segregado y del resto ha de coincidir con la de la finca matriz. En modo análogo, en caso de división, la suma de la cuota de los elementos divididos debe cuadrar con la cuota de la finca matriz.

SUPERFICIE

4.- DETERMINACIÓN Y DISTRIBUCIÓN DE LA SUPERFICIE DEL ELEMENTO ORIGINAL ENTRE LOS NUEVOS ELEMENTOS:

La necesaria determinación y distribución de la superficie del elemento original entre los nuevos elementos es una consecuencia, nuevamente, del principio de especialidad de artículos 9, 12 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo, puesto en relación con el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, 202 de la Ley Hipotecaria y de la legislación urbanística aplicable. Esta determinación y distribución ha de contenerse en el documento público que contenga el acto de modificación de entidad hipotecaria, y, en principio, debe apoyarse en una certificación de medición de técnico competente, por aplicación analógica del artículo 49 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística en relación con el artículo 45 in fine y con el artículo 50de dicho Reglamento.

En este sentido, puede citarse, por analogía, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 26 de junio de 2019, que recalca que es precisa “la incorporación a la descripción (…) en la escritura y en la certificación técnica aportada (…) en relación con la pretensión de la inscripción de la división horizontal del edificio, pues en este caso debemos partir del régimen jurídico específico establecido por su ley especial, esto es, la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, cuyo artículo 5 dispone, en lo que ahora interesa, que «el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano». No cabe duda alguna de que tanto la remisión que en este precepto se hace a la legislación hipotecaria (cfr. artículo 202) y el reenvío que, a su vez, esta última hace a la «legislación sectorial aplicable en cada caso», que en todo caso incluye en su genérica expresión la legislación urbanística y las normas de la misma a que se ha hecho mérito más arriba, como la necesidad de una interpretación conjunta e integradora de tales normas con el precepto transcrito de la Ley sobre propiedad horizontal, conducen a la conclusión de que la suma de las superficies asignadas en la descripción de la totalidad de los pisos y locales, resultantes de la división, no podrán exceder de la superficie correspondiente al edificio, ni en su totalidad, ni en relación a cada una de sus plantas cuando el cómputo se haga en razón a la superficie correspondiente a los pisos y/o locales ubicados en cada una de ellas. Y ciertamente en el presente caso la superficie asignada a las cuatro terrazas que se incluyen en las respectivas descripciones de los elementos privativos antes reseñados no figuran en la descripción del edificio, ni en la escritura ni en la certificación del técnico, esto es, son superficies adicionales o excedentarias respecto de las que resultan de la declaración de la obra nueva”.

SALIDA

5.- LOS NUEVOS ELEMENTOS HAN DE TENER SALIDA A LA VÍA PÚBLICA O A UN ELEMENTO COMÚN:

Efectivamente, el artículo primero in fine de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal dispone que “tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública”.

En este sentido, véase la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 de junio de 2020: “en el régimen especial de copropiedad que supone la propiedad horizontal regulado en nuestro derecho, constituye un elemento definidor de los elementos privativos el que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento separado e independiente; y para que sea posible ese disfrute y aprovechamiento independiente es imprescindible que tales elementos privativos tengan salida propia a un elemento común o a la vía pública. Esta comunicación o libre acceso con el exterior puede ser directa, por dar a la calle, o a través de un elemento común, tal y como prevé el artículo primero de la Ley sobre propiedad horizontal. Pero es evidente que se garantiza ese aprovechamiento independiente del departamento privativo si esa comunicación con el exterior se canaliza de forma mediata a través de una facultad o vinculación jurídico real propia de aquél, como puede ser el derecho real de servidumbre que grave un inmueble -que puede ser otro elemento privativo- que goce de tal salida al exterior, ya sea de forma directa, ya a través de un elemento común; y lo mismo cabe afirmar respecto de la vinculación «ob rem», que comporta entre las fincas cuya titularidad dominical se conecta inescindiblemente una relación de servicio análoga, si no más estrecha, que la resultante de la constitución de una servidumbre. Y es que en la propiedad horizontal que se regula en nuestro derecho el requisito más importante de los elementos privativos es que se trate de zonas delimitadas del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente, y para que sea posible tal tipo de aprovechamiento es imprescindible que tales elementos tengan salida a un elemento común o a la vía pública”.

Estas servidumbres para dar acceso a los elementos privativos pueden establecerse, con cumplimiento del principio de especialidad, por el dueño único del inmueble bajo la condición suspensiva de que las mismas nazcan a la vida jurídica cuando un tercero adquiera alguna de los elementos privativos, como así admitió la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de octubre de 1980.

 

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Zonas inundables y Registro de la Propiedad

Antonio Oliva Izquierdo, 07/11/2024

Indice:
  1. INTRODUCCIÓN.
  2. LEGISLACIÓN EN MATERIA DE AGUAS Y DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
  3. CUATRO ZONAS DE PROTECCIÓN
  4. LA UTILIDAD DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
  5. EL PORTAL REGISTRAL DE EMERGENCIAS
  6. CONCLUSIONES
  7. ENLACES: 

ZONAS INUNDABLES Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

 

INTRODUCCIÓN.

Tras las trágicas y devastadoras consecuencias producidas por la DANA entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024, fundamentalmente en la Comunidad Valenciana y en la Región de Murcia, pero también en parte de las Comunidades Autónomas de Castilla la Mancha, Cataluña, Andalucía y, en menor medida, en las Comunidades Autónomas de Islas Baleares y Aragón, con más de doscientas víctimas mortales y un importante número de desaparecidos aún por determinar, esta página web de Notarios y Registradores pretende, dentro de la difusión del conocimiento en el ámbito jurídico a la que se dedica, ofrecer su ayuda y colaboración con los ciudadanos afectados – y con la generalidad de la ciudadanía – mediante el presente artículo, en el que se hace un breve estudio del régimen jurídico de las llamadas zonas inundables, así como de la publicidad que de las mismas ofrece el Registro de la Propiedad, permitiendo conocer o acreditar esta calificación a las personas titulares de fincas enclavadas en dichas zonas o que tienen intención de realizar operaciones jurídicas sobre ellas, dada la relevancia de esta circunstancia medioambiental.

 

LEGISLACIÓN EN MATERIA DE AGUAS Y DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

A tal efecto, es preciso analizar, con carácter previo, el régimen jurídico en materia de aguas y de dominio público hidráulico previsto a nivel estatal por el Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas y por el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en su redacción dada por el Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, que lo desarrolla; dejando a un lado la posible normativa autonómica en la materia, como pueda ser la Ley 12/1990, de 26 de julio, de Aguas de la Comunidad Autónoma de Canarias, la Ley 9/2010, de 30 de julio, de Aguas para Andalucía, o la más reciente Ley 2/2022, de 18 de febrero, de Aguas de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha.

Dentro de esta normativa estatal se introducen importantes limitaciones en el uso del suelo y las actividades que se desarrollen en las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno inmediato de los embalses, así como cuando las condiciones topográficas o hidrográficas de los cauces y márgenes lo hagan necesario para la seguridad de personas y bienes, distinguiendo según que el suelo sea rural o urbanizado, y con una regulación que difiere según el tipo de zona de protección de que se trate.

Así, con carácter general, establece el artículo 6 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas que

“1. Se entiende por riberas las fajas laterales de los cauces públicos situadas por encima del nivel de aguas bajas, y por márgenes los terrenos que lindan con los cauces. Las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal: a) A una zona de servidumbre de cinco metros de anchura, para uso público que se regulará reglamentariamente. b) A una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.

2. En las zonas próximas a la desembocadura en el mar, en el entorno inmediato de los embalses o cuando las condiciones topográficas o hidrográficas de los cauces y márgenes lo hagan necesario para la seguridad de personas y bienes, podrá modificarse la anchura de ambas zonas en la forma que reglamentariamente se determine”.

Por su parte, el artículo 11 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas dispone respecto de las zonas inundables lo siguiente:

“1. Los terrenos que puedan resultar inundados durante las crecidas no ordinarias de los lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos, conservarán la calificación jurídica y la titularidad dominical que tuvieren.

2. Los Organismos de cuenca darán traslado a las Administraciones competentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo de los datos y estudios disponibles sobre avenidas, al objeto de que se tengan en cuenta en la planificación del suelo y, en particular, en las autorizaciones de usos que se acuerden en las zonas inundables.

3. El Gobierno, por Real Decreto, podrá establecer las limitaciones en el uso de las zonas inundables que estime necesarias para garantizar la seguridad de las personas y bienes. Los Consejos de Gobierno de las Comunidades Autónomas podrán establecer, además, normas complementarias de dicha regulación”.

 

CUATRO ZONAS DE PROTECCIÓN

Nos encontramos, por tanto, ante cuatro zonas de protección: la de servidumbre, de cinco metros de anchura; la de policía, de cien metros de anchura; la de flujo preferente, con la anchura que se determine para las mismas en ampliación de la zona de policía, conformada por la unión de la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas, o vía de intenso desagüe, y de la zona donde, para la avenida de 100 años de periodo de retorno, se puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes; y las zonas inundables, relativas a los terrenos que puedan resultar inundados durante las crecidas no ordinarias de los lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos.

En cuanto a la zona de policía, el apartado primero del artículo 9 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en su redacción dada por el Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, en desarrollo de lo dispuesto legalmente, establecen que “en la zona de policía de 100 metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce quedan sometidos a lo dispuesto en este reglamento las siguientes actividades y usos del suelo: a) Las alteraciones sustanciales del relieve natural del terreno. b) Las extracciones de áridos. c) Las construcciones de todo tipo, tengan carácter definitivo o provisional. d) Cualquier otro uso o actividad que suponga un obstáculo para la corriente en régimen de avenidas o que pueda ser causa de degradación o deterioro del estado de la masa de agua, del ecosistema acuático, y en general, del dominio público hidráulico”.

En lo referente a las zonas de flujo preferente, disponen los apartados segundo y siguientes del artículo 9 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico que “sin perjuicio de la modificación de los límites de la zona de policía, cuando concurra alguna de las causas señaladas en el artículo 6.2 del TRLA, la zona de policía podrá ampliarse, si ello fuese necesario, para incluir la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo, al objeto específico de proteger el régimen de corrientes en avenidas, y reducir el riesgo de producción de daños en personas y bienes. En estas zonas o vías de flujo preferente sólo podrán ser autorizadas aquellas actividades no vulnerables frente a las avenidas y que no supongan una reducción significativa de la capacidad de desagüe de dichas zonas, en los términos previsto en los artículos 9 bis, 9 ter y 9 quáter. La zona de flujo preferente es aquella zona constituida por la unión de la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo durante las avenidas, o vía de intenso desagüe, y de la zona donde, para la avenida de 100 años de periodo de retorno, se puedan producir graves daños sobre las personas y los bienes, quedando delimitado su límite exterior mediante la envolvente de ambas zonas. A los efectos de la aplicación de la definición anterior, se considerará que pueden producirse graves daños sobre las personas y los bienes cuando las condiciones hidráulicas durante la avenida satisfagan uno o más de los siguientes criterios: a) Que el calado sea superior a 1 m. b) Que la velocidad sea superior a 1 m/s. c) Que el producto de ambas variables sea superior a 0,5 m2/s. Se entiende por vía de intenso desagüe la zona por la que pasaría la avenida de 100 años de periodo de retorno sin producir una sobreelevación mayor que 0,3 m, respecto a la cota de la lámina de agua que se produciría con esa misma avenida considerando toda la llanura de inundación existente. La sobreelevación anterior podrá, a criterio del organismo de cuenca, reducirse hasta 0,1 m cuando el incremento de la inundación pueda producir graves perjuicios o aumentarse hasta 0,5 m en zonas rurales o cuando el incremento de la inundación produzca daños reducidos. En la delimitación de la zona de flujo preferente se empleará toda la información de índole histórica y geomorfológica existente, a fin de garantizar la adecuada coherencia de los resultados con las evidencias físicas disponibles sobre el comportamiento hidráulico del río.

3. La modificación de los límites de la zona de policía, cuando concurra alguna de las causas señaladas en el apartado 2, solo podrá ser promovida por la Administración General del Estado, autonómica o local. La competencia para acordar la modificación corresponderá al organismo de cuenca, debiendo instruir al efecto el oportuno expediente en el que deberá practicarse el trámite de información pública y el de audiencia a los ayuntamientos y comunidades autónomas en cuyo territorio se encuentren los terrenos gravados y a los propietarios afectados. La resolución deberá ser motivada y publicada, al menos, en el “Boletín Oficial del Estado” y en el portal de internet del organismo de cuenca en cuyo territorio se encuentren los terrenos gravados.

4. La ejecución de cualquier obra o trabajo en la zona de policía, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1, deberá contar con la correspondiente autorización administrativa previa o declaración responsable ante el organismo de cuenca, conforme al artículo 78 y siguientes, sin perjuicio de los supuestos especiales regulados en este reglamento. Tanto la autorización como la declaración responsable, en función del caso, serán independientes de cualquier otra que haya de ser otorgada por los distintos órganos de las administraciones públicas”.

A su vez, dentro de la zona de flujo preferente, el artículo 9 bis del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico regula las limitaciones a los usos en la zona de flujo preferente en suelo rural:

“Con el objeto de garantizar la seguridad de las personas y bienes, de conformidad con lo previsto en el artículo 11.3 del TRLA, y sin perjuicio de las normas complementarias que puedan establecer las comunidades autónomas, se establecen las siguientes limitaciones en los usos del suelo en la zona de flujo preferente:

1. En los suelos que se encuentren a fecha 30 de diciembre de 2016 en la situación básica de suelo rural definida en el del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, no se permitirá la instalación de nuevas: a) Instalaciones que almacenen, transformen, manipulen, generen o viertan productos que pudieran resultar perjudiciales para la salud humana y el entorno (suelo, agua, vegetación o fauna) como consecuencia de su arrastre, dilución o infiltración, en particular estaciones de suministro de carburante, depuradoras industriales, almacenes de residuos, instalaciones eléctricas de media y alta tensión; o centros escolares o sanitarios, residencias de personas mayores, o de personas con discapacidad, centros deportivos o grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones de población; o parques de bomberos, centros penitenciarios, instalaciones de los servicios de Protección Civil. b) Edificaciones, obras de reparación o rehabilitación que supongan un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, cambios de uso que incrementen la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas, garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante e instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie. Se exceptúan aquellas obras imprescindibles necesarias para adaptar las edificaciones existentes a la normativa sectorial correspondiente. c) Acampadas, zonas destinadas al alojamiento en los campings y edificios de usos vinculados. d) Depuradoras de aguas residuales urbanas, salvo en aquellos casos en los que se compruebe mediante un estudio de alternativas, que la ubicación propuesta es la idónea desde un punto de vista técnico, ambiental y económico o, en el caso de pequeñas poblaciones, que sus sistemas de depuración sean compatibles con las inundaciones. En estos casos excepcionales, se diseñarán teniendo en cuenta, además de los requisitos previstos en los artículos 246 y 259 ter, el riesgo de inundación existente, incluyendo medidas que eviten los eventuales daños que puedan originarse en sus instalaciones y garantizando que no se incremente el riesgo de inundación en el entorno inmediato, ni aguas abajo. Además, se informará al organismo de cuenca de los puntos de desbordamiento en virtud de la disposición adicional segunda. Quedan exceptuadas las obras de reposición, conservación, mejora y protección de las ya existentes. e) Invernaderos, cerramientos y vallados que no sean permeables, tales como los cierres de muro de fábrica estancos de cualquier clase. f) Granjas y criaderos de animales que deban estar incluidos en el Registro de explotaciones ganaderas. g) Rellenos que modifiquen la rasante del terreno y supongan una reducción significativa de la capacidad de desagüe. Este supuesto no es de aplicación a los rellenos asociados a las actuaciones contempladas en el artículo 126 ter, que se regirán por lo establecido en dicho artículo. h) Acopios de materiales que puedan ser arrastrados de forma que se pueda incrementar el riesgo de inundación aguas abajo o puedan degradar el dominio público hidráulico o almacenamiento de residuos de todo tipo. i) Infraestructuras lineales diseñadas de modo tendente al paralelismo con el cauce. Excepcionalmente, cuando se compruebe con el correspondiente estudio que no existe otra alternativa mejor, podrá admitirse una ocupación parcial de la zona de flujo preferente, minimizando siempre la alteración del régimen hidráulico y que se compense, en su caso, el incremento del riesgo de inundación que eventualmente pudiera producirse. Quedan exceptuadas las infraestructuras de saneamiento, abastecimiento y otras canalizaciones subterráneas, así como las obras de conservación, mejora y protección de infraestructuras lineales ya existentes. Las obras de protección frente a inundaciones se regirán por lo establecido en los artículos 126, 126 bis y 126 ter.

2. Excepcionalmente se permite la construcción de pequeñas edificaciones destinadas a usos agrícolas con una superficie máxima de 40 m2, la construcción de las obras necesarias asociadas a los aprovechamientos reconocidos por la legislación de aguas, y aquellas otras obras destinadas a la conservación, adaptación y restauración de construcciones singulares, y en especial, las asociadas a usos tradicionales del agua, siempre que se mantenga su uso tradicional o aquel que estuviese autorizado de forma previa al 30 de diciembre de 2016 y no permitiendo, en ningún caso, un cambio de uso salvo el acondicionamiento museístico, siempre que se reúnan los siguientes requisitos: a) No represente un aumento de la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas. b) No se incremente de manera significativa la inundabilidad del entorno inmediato, ni aguas abajo, ni se condicionen las posibles actuaciones de defensa contra inundaciones de la zona urbana. Se considera que no se produce un incremento significativo de la inundabilidad cuando a partir de la información obtenida de los estudios hidrológicos e hidráulicos, que en caso necesario sean requeridos para su autorización y que definan la situación antes de la actuación prevista y después de la misma, no se deduzca un aumento de la zona inundable en terrenos altamente vulnerables.

3. Toda actuación en la zona de flujo preferente deberá contar con una declaración responsable sobre el riesgo de inundación existente, presentada ante la administración hidráulica competente e integrada, en su caso, en la documentación del expediente de autorización, en la que el promotor exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Dicha declaración será independiente de cualquier autorización o acto de intervención administrativa previa que haya de ser otorgada por los distintos órganos de las administraciones públicas, con sujeción, al menos, a las limitaciones de uso que se establecen en este artículo. En particular, estas actuaciones deberán contar con carácter previo a su realización, según proceda, con la autorización o declaración responsable sobre actuaciones en la zona de policía en los términos previstos en el artículo 78 o con el informe de la administración hidráulica de conformidad con el artículo 25.4 del TRLA (en tal caso, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de ordenamiento urbanístico o planes de obras de la administración, hubieran sido informados y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto). La declaración responsable sobre el riesgo de inundación existente deberá presentarse ante la administración hidráulica con la antelación mínima de un mes antes del inicio de la actividad en los casos en que no haya estado incluida en un expediente de autorización.

4. Para los supuestos excepcionales anteriores, y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes fomentarán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema Nacional de Protección Civil y la normativa de las comunidades autónomas”.

De otro lado, el artículo 9 ter del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico regula las obras y construcciones en la zona de flujo preferente en suelos en situación básica de suelo urbanizado: “

1. En el suelo que se encuentre a fecha 30 de diciembre de 2016 en la situación básica de suelo urbanizado de acuerdo con establecido con el artículo 21.3 y 4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, se podrán realizar nuevas edificaciones, obras de reparación o rehabilitación que supongan un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes, cambios de uso, garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante e instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie, siempre que se reúnan los siguientes requisitos y sin perjuicio de las normas adicionales que establezcan las comunidades autónomas: a) No representen un aumento de la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas, al haberse diseñado teniendo en cuenta el riesgo al que están sometidos. b) No se incremente de manera significativa la inundabilidad del entorno inmediato ni aguas abajo, ni se condicionen las posibles actuaciones de defensa contra inundaciones de la zona urbana. Se considera que no se produce un incremento significativo de la inundabilidad cuando a partir de la información obtenida de los estudios hidrológicos e hidráulicos, que en caso necesario sean requeridos para su autorización y que definan la situación antes de la actuación prevista y después de la misma, no se deduzca un aumento de la zona inundable en terrenos altamente vulnerables. c) No se traten de nuevas instalaciones que almacenen, transformen, manipulen, generen o viertan productos que pudieran resultar perjudiciales para la salud humana y el entorno (suelo, agua, vegetación o fauna) como consecuencia de su arrastre, dilución o infiltración, en particular estaciones de suministro de carburante, depuradoras industriales, almacenes de residuos, instalaciones eléctricas de media y alta tensión. d) No se trate de nuevos centros escolares o sanitarios, residencias de personas mayores, o de personas con discapacidad, centros deportivos o grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones de población. e) Que no se trate de nuevos parques de bomberos, centros penitenciarios o instalaciones de los servicios de Protección Civil. f) Las edificaciones de carácter residencial se diseñarán teniendo en cuenta el riesgo y el tipo de inundación existente y los nuevos usos residenciales se dispondrán a una cota tal que no se vean afectados por la avenida con periodo de retorno de 500 años. Podrán disponer de garajes subterráneos y sótanos, siempre que se garantice la estanqueidad del recinto para la avenida de 500 años de período de retorno, y que se realicen estudios específicos para evitar el colapso de las edificaciones, todo ello teniendo en cuenta la carga sólida transportada y que además dispongan de respiraderos y vías de evacuación por encima de la cota de dicha avenida. Se deberá tener en cuenta, en la medida de lo posible, su accesibilidad en situación de emergencia por inundaciones.

2. Además de lo exigido en el artículo 9 bis.3, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.

3. Para los supuestos excepcionales anteriores, y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes fomentarán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, y la normativa de las comunidades autónomas”.

Finalmente, el artículo 9 quáter del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico regula el régimen especial en municipios con más de un tercio de su superficie incluida en la zona de flujo preferente:

“1. En los municipios en que al menos un tercio de su superficie esté incluida en la zona de flujo preferente o que la morfología de su territorio junto con otros condicionantes ambientales o territoriales imposibiliten orientar sus futuros desarrollos hacia zonas no inundables, se podrá permitir como régimen especial la realización de nuevas edificaciones o usos asociados en la zona de flujo preferente, siempre que cumplan los siguientes requisitos y sin perjuicio de las normas adicionales que establezcan las comunidades autónomas: a) Estén ubicados fuera de la zona de policía. b) No incrementen de manera significativa el riesgo de inundación existente. Se considera que no se produce un incremento significativo del riesgo de inundación cuando a partir de la información obtenida de los estudios hidrológicos e hidráulicos, que en caso necesario sean requeridos para su autorización y que definan la situación antes de la actuación prevista y después de la misma, no se deduzca un aumento de la zona inundable en terrenos altamente vulnerables. c) No representen un aumento de la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas, al haberse diseñado teniendo en cuenta el riesgo al que están sometidos, cumpliendo además con lo establecido en el artículo 9 ter.1.f). d) No se permitirá la construcción de instalaciones que se encuentren entre las contenidas en el artículo 9 bis.1, apartados a), e) y h), ni grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones de población. e) No se permitirá, salvo cuando con carácter excepcional, tras el correspondiente estudio, se certifique por las administraciones competentes en ordenación del territorio y urbanismo que no existe otra alternativa de ubicación, el nuevo establecimiento de servicios o equipamientos sensibles o infraestructuras públicas esenciales para el núcleo urbano tales como: hospitales, centros escolares o sanitarios, residencias de personas mayores o de personas con discapacidad, centros deportivos, parques de bomberos, depuradoras, instalaciones de los servicios de Protección Civil o similares. Para estos casos excepcionales, las infraestructuras requeridas no deberán incrementar de manera significativa la inundabilidad del entorno inmediato ni aguas abajo, de forma que no se produzca un aumento de la zona inundable en terrenos altamente vulnerables. Igualmente, no condicionarán las posibles actuaciones de defensa contra inundaciones de la zona urbana, ni representarán un aumento de la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas, al haberse diseñado teniendo en cuenta el riesgo al que están sometidas, cumpliendo además con lo establecido en el artículo 9 ter.1.f); para ello se realizarán los oportunos estudios hidrológicos e hidráulicos que definan la situación antes de la actuación prevista y después de la misma.

2. Además de lo exigido en el artículo 9 bis.3, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.

3. Para los supuestos anteriores, y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes fomentarán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, y la normativa de las comunidades autónomas.

4. El procedimiento para que un municipio pueda someterse al régimen especial indicado en este artículo, se iniciará por el ayuntamiento, el cual deberá presentar una memoria justificativa suscrita por técnico competente ante las administraciones con competencias en ordenación del territorio de las comunidades autónomas, las cuales solicitarán informe vinculante a los organismos de cuenca o administraciones hidráulicas equivalentes en las cuencas intracomunitarias y a las autoridades de protección civil de las comunidades autónomas, que deberán emitirlo en un plazo de un mes. Recibidos los citados informes y analizada la documentación, el organismo competente de la comunidad autónoma, emitirá, en su caso, la resolución reconociendo el régimen especial del municipio en materia de inundabilidad. Este procedimiento tendrá un plazo máximo total de tres meses desde la recepción de la solicitud hasta la resolución final. Transcurrido el citado plazo sin haber emitido la resolución correspondiente, se entenderá silencio administrativo positivo, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 22 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Una vez reconocido, este régimen especial será de directa aplicación en todos los expedientes urbanísticos del ámbito territorial asociado. Mientras se produce este reconocimiento general, deberá incluirse la correspondiente justificación técnica en la tramitación de cada expediente, la cual deberá ser reconocida por las administraciones competentes en cada caso”.

Por otro lado, en lo que concierne a las zonas inundables, el artículo 14 del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en su redacción dada por el Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, dispone que

“1. Se considera zona inundable los terrenos que puedan resultar inundados por los niveles teóricos que alcanzarían las aguas en las avenidas cuyo período estadístico de retorno sea de 500 años, atendiendo a estudios geomorfológicos, hidrológicos e hidráulicos, así como de series de avenidas históricas y documentos o evidencias históricas de las mismas en los lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos. Estos terrenos cumplen labores de retención o alivio de los flujos de agua y carga sólida transportada durante dichas crecidas o de resguardo contra la erosión. Estas zonas se declararán en los lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos. La calificación como zonas inundables no alterará la calificación jurídica y la titularidad dominical que dichos terrenos tuviesen.

2. Los organismos de cuenca darán traslado a las Administraciones competentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo de los datos y estudios disponibles sobre avenidas, al objeto de que se tengan en cuenta en la planificación del suelo, y en particular, en las autorizaciones de usos que se acuerden en las zonas inundables. De igual manera los organismos de cuenca trasladarán al Catastro inmobiliario así como a las Administraciones competentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo los deslindes aprobados definitivamente, o las delimitaciones de los mismos basadas en los estudios realizados, así como de las zonas de servidumbre y policía, al objeto de que sean incorporados en el catastro y tenidos en cuenta en el ejercicio de sus potestades sobre ordenación del territorio y planificación urbanística, o en la ejecución del planeamiento ya aprobado.

3. El conjunto de estudios de inundabilidad realizados por el Ministerio de Medio Ambiente y sus organismos de cuenca configurarán el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables, que deberá desarrollarse en colaboración con las correspondientes comunidades autónoma, y, en su caso, con las administraciones locales afectadas. En esta cartografía, además de la zona inundable, se incluirá de forma preceptiva la delimitación de los cauces públicos y de las zonas de servidumbre y policía, incluyendo las vías de flujo preferente. La información contenida en el Sistema Nacional de Cartografía de las Zonas Inundables estará a disposición de los órganos de la Administración estatal, autonómica y local. Se dará publicidad al Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables de conformidad con lo dispuesto en la Ley 27/2006, de 18 de julio, por la que se regulan los derechos de acceso a la información, de participación pública y de acceso a la justicia en materia de medio ambiente”. Relacionado con lo anterior, cabe advertir que el Colegio de Registradores ha elaborado un Portal Registral de Emergencias, cuestión que más adelante examinaremos.

Así mismo, respecto de las zonas inundables, establece el artículo 14 bis del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en su redacción dada por el Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, que “con el objeto de garantizar la seguridad de las personas y bienes, de conformidad con lo previsto en el artículo 11.3 del TRLA, y sin perjuicio de las normas complementarias que puedan establecer las comunidades autónomas, se establecen las siguientes limitaciones en los usos del suelo en la zona inundable:

1. Las nuevas actividades, edificaciones y usos asociados en aquellos suelos que se encuentren en situación básica de suelo rural a 30 de diciembre de 2016 se realizarán, en la medida de lo posible, fuera de las zonas inundables. En aquellos casos en los que no sea posible, se estará a lo que al respecto establezcan, en su caso, las normativas de las comunidades autónomas, teniendo en cuenta lo siguiente: a) Las instalaciones y edificaciones se diseñarán teniendo en cuenta el riesgo de inundación existente y los nuevos usos residenciales se dispondrán a una cota tal que no se vean afectados por la avenida con periodo de retorno de 500 años, debiendo diseñarse teniendo en cuenta el riesgo y el tipo de inundación existente. Podrán disponer de garajes subterráneos y sótanos, siempre que se garantice la estanqueidad del recinto para la avenida de 500 años de período de retorno, se realicen estudios específicos para evitar el colapso de las edificaciones, todo ello teniendo en cuenta la carga sólida transportada, y además se disponga de respiraderos y vías de evacuación por encima de la cota de dicha avenida. Se deberá tener en cuenta su accesibilidad en situación de emergencia por inundaciones. b) Se evitará el establecimiento de servicios o equipamientos sensibles o infraestructuras públicas esenciales tales como, hospitales, centros escolares o sanitarios, residencias de personas mayores o de personas con discapacidad, centros deportivos o grandes superficies comerciales donde puedan darse grandes aglomeraciones de población, acampadas, zonas destinadas al alojamiento en los campings y edificios de usos vinculados, parques de bomberos, centros penitenciarios, depuradoras, instalaciones de los servicios de Protección Civil, o similares. Excepcionalmente, cuando tras el correspondiente estudio, se certifique por las administraciones competentes en ordenación del territorio y urbanismo que no existe otra alternativa de ubicación, se podrá permitir su establecimiento, siempre que se cumpla lo establecido en el apartado anterior y se asegure su accesibilidad en situación de emergencia por inundaciones.

2. En aquellos suelos que se encuentren a 30 de diciembre de 2016, en la situación básica de suelo urbanizado, podrá permitirse la construcción de nuevas edificaciones, teniendo en cuenta, en la medida de lo posible, lo establecido en las letras a) y b) del apartado 1.

3. Para los supuestos anteriores, y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes fomentarán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección, todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, y la normativa de las comunidades autónomas. Asimismo, el promotor deberá suscribir una declaración responsable sobre el riesgo de inundación existente en la que exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Esta declaración responsable deberá estar integrada, en su caso, en la documentación del expediente de autorización. En los casos en que no haya estado incluida en un expediente de autorización de la administración hidráulica, deberá presentarse ante ésta con una antelación mínima de un mes antes del inicio de la actividad.

4. Además de lo establecido en el apartado anterior, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona inundable. 5. En relación con las zonas inundables, se distinguirá entre aquéllas que están incluidas dentro de la zona de policía que define el artículo 6.1.b) del TRLA, en la que la ejecución de cualquier obra o trabajo precisará autorización administrativa o declaración responsable de los organismos de cuenca de acuerdo con el artículo 9.4 de este reglamento, de aquellas otras zonas inundables situadas fuera de dicha zona de policía, en las que las actividades serán autorizadas por la administración competente con sujeción, al menos, a las limitaciones de uso que se establecen en este artículo, y al informe que emitirá con carácter previo la administración hidráulica de conformidad con el artículo 25.4 del TRLA, a menos que el correspondiente Plan de Ordenación Urbana, otras figuras de ordenamiento urbanístico o planes de obras de la administración, hubieran sido informados y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto”.

 

LA UTILIDAD DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Además de los preceptos previamente citados en materia de aguas y dominio público hidráulico, debe tenerse presente, en el ámbito de la legislación hipotecaria, que el párrafo segundo de la letra a del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, en su redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que “cuando conste acreditada, se expresará por nota al margen la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente, con expresión de la fecha a la que se refiera”.

Este artículo ha de ponerse en relación con los anteriormente examinados con motivo del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, y con el Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, en su redacción dada por el Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, pudiendo concluirse, de este modo, que el Registro de la Propiedad permite dar publicidad frente a terceros de la circunstancia de hallarse una finca en zona inundable o de flujo preferente, siempre y cuando el titular de la finca, bien de manera voluntaria o bien en cumplimiento de los preceptos de alguna normativa estatal o autonómica, haya hecho constar la indicada calificación medioambiental por nota al margen de la misma.

Precisamente a este último respecto, nótese que, en caso de pretenderse la construcción de una nueva edificación en una finca ubicada en zona de flujo preferente o inundable, el promotor de la misma ha de tomar razón de esta circunstancia en el Registro de la Propiedad, por nota al margen, antes del inicio de las obras; siendo preciso que se expida certificación registral acreditativa de la práctica de este asiento para poder dar comienzo a la misma.

Así, el Registro de la Propiedad permite, por un lado, que la Administración tenga conocimiento de quiénes son los propietarios de fincas que se hallan enclavadas en zonas de flujo preferente o inundables – lo que tiene una especial relevancia en supuestos de catástrofes naturales, como enseguida analizaremos -; y, por otro lado, que el ciudadano pueda conocer de antemano y obtener publicidad registral de las circunstancias medioambientales que afectan bien a la finca de la que es titular – permitiendo acreditar fehacientemente ante la Administración la titularidad de una finca ubicada en dichas zonas cuando ello le sea exigido para la percepción de ayudas directas, subvenciones, moratorias o beneficios fiscales, como ocurre en situaciones de emergencia o de naturaleza catastrófica – o bien a la finca sobre la que se proyecta la operación jurídica pretendida, facilitándole el conocimiento de diversos datos medioambientales que afectan o pueden afectar a la finca como objeto de los derechos inscribibles.

Como indicábamos, la importancia de poder localizar e identificar la finca registral cobra una especial relevancia para el ciudadano en caso de emergencias o catástrofes naturales como la desgraciadamente vivida en fechas recientes, toda vez que la obtención de ayudas suele estar sujeta a determinados requisitos legales. Así, la concesión de moratorias para la suspensión de obligaciones de pago de intereses y principal para préstamos y créditos con garantía hipotecaria está sujeta a la inscripción en el Registro de la Propiedad – véase, por ejemplo, el apartado tercero del artículo 36 del Real Decreto-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024 -.

De igual modo, y dejando a un lado las cuestiones jurídicas relativas a las indemnizaciones del seguro y los requisitos que puedan resultar aplicables para la percepción de las mismas, por tratarse de una cuestión contractual inter partes que excede del objeto de estudio del presente artículo, la obtención de ayudas directas previstas por daños a la vivienda requiere identificar la vivienda donde residía el solicitante en la que se especifique que la misma fue gravemente dañada por el temporal y acreditar su titularidad – a lo que contribuye precisamente el Registro de la Propiedad – o probar la residencia en la vivienda afectada, y así, el artículo 6 del Decreto 163/2024, de 4 de noviembre, del Consell, por el que se aprueban las bases reguladoras y el procedimiento de concesión directa de ayudas urgentes para paliar la pérdida de bienes de primera necesidad de las personas físicas, producida por el temporal de viento y lluvias iniciado el 29 de octubre de 2024 en la Comunitat Valenciana dispone que “1. Las personas cuya vivienda haya sufrido daños como consecuencia del temporal, y se encuentre dentro de los términos municipales incluidos en el anexo I podrán solicitar la subvención que se prevé en el presente decreto, desde la fecha de publicación del presente decreto hasta el 16 de diciembre de 2024. En caso de ampliación de municipios afectados, el fin de plazo de presentación se determinará en la resolución que se dicte al efecto. 2. La persona solicitante deberá aportar: a) Título jurídico que le habilita para hacer uso de la vivienda o documento con valor probatorio de residencia en la vivienda afectada. b) Declaración responsable del domicilio exacto de la vivienda afectada, así como declaración de conformidad con las presentes bases reguladoras, todo ello mediante la cumplimentación del modelo que se incluye en el anexo II del presente decreto. c) Documentación acreditativa para domiciliación bancaria”. En el mismo sentido, el artículo 7 del Decreto 163/2024, de 4 de noviembre, del Consell, antes citado establece que “1. La documentación, debidamente cumplimentada y firmada, deberá presentarse en las oficinas de coordinación de la postemergencia creadas por la Generalitat, a estos efectos, o, en su caso, en las oficinas habilitadas por la Generalitat, preferentemente en el de la localidad en la cual se ubica la vivienda. Estas unidades deberán verificar, en primera instancia, que la vivienda afectada se halla en una zona y en un nivel gravemente afectados por el temporal a que se refiere este decreto de alguno de los municipios recogidos en el anexo I o en resolución posterior; que la persona solicitante justifica que, salvo mejor derecho, está habilitada para ocupar la vivienda, y que se ha presentado una única solicitud por cada vivienda. 2. Se podrá presentar también la solicitud de ayuda adjuntando un certificado del Ayuntamiento de la localidad donde se ubique la vivienda, en el que conste: a) La identificación de la vivienda donde residía el solicitante en la que se especifique que la misma fue gravemente dañada por el temporal. b) Los datos de identificación de la persona solicitante (nombre y apellidos y DNI). c) La identificación de las personas que residían con el solicitante en la vivienda (en este caso para evitar duplicidades). d) Titulo jurídico o documento con valor probatorio de residencia en la vivienda afectada. e) Formulario de domiciliación bancaria. No resulta de aplicación el Procedimiento para tramitar las altas, modificaciones y bajas de las domiciliaciones bancarias, regulado en la Orden 2/2022 de la Conselleria de Hacienda y Modelo Económico, por la que se regulan las actuaciones o trámites de alta, modificación y baja de los datos personales identificativos y bancarios de las personas físicas y jurídicas que se relacionen económicamente con la Generalitat”.

En la misma línea, el apartado segundo del artículo 36 del Real Decreto-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024 dispone que “2. La destrucción o daños en enseres y los daños en vivienda serán objeto de ayudas según lo establecido en el Real Decreto 307/2005, de 18 de marzo, con las siguientes especialidades: a) Al objeto de acreditar la titularidad sobre los inmuebles afectados por los siniestros se admitirá como medio de prueba cualquier documento que demuestre dicha titularidad, como los recibos de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otros de análoga naturaleza”.

 

EL PORTAL REGISTRAL DE EMERGENCIAS

En todo caso, esta importancia del papel del Registro de la Propiedad ante catástrofes naturales o emergencias se ha puesto más de relieve, si cabe, a través del Portal Registral de Emergencias, aplicación informática creada el 24 de mayo de 2023 por el Colegio de Registradores que permite conocer, en tiempo real, información instantánea sobre amenazas naturales, facilitando la protección de los bienes geolocalizados a través de la misma; de manera que si, lamentablemente, una finca o inmueble se ha visto afectado por una catástrofe – tal como una inundación -, puede obtenerse por medio de dicho Portal la información registral y/o catastral disponible. Para ello, el Colegio de Registradores obtiene la cartografía de la emergencia con la evaluación del daño ocasionado y la extensión de la emergencia que proporciona el sistema satelital Copernicus, coordinado y gestionado por la Comisión Europea, y lo contrasta con la información registral o catastral una vez obtenida y tratada la información.

Haciendo uso de esta herramienta informática, ya el propio artículo 44 del Real Decreto-ley 6/2024, de 5 de noviembre, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta ante los daños causados por la Depresión Aislada en Niveles Altos (DANA) en diferentes municipios entre el 28 de octubre y el 4 de noviembre de 2024 establece que

“1. El Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España emitirá de forma gratuita notas de localización de patrimonio inmobiliario u otros bienes o derechos inscritos cuando sus titulares hayan perdido su documentación.

2. El Colegio Oficial de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España publicará en el Geoportal Registradores información gráfica específica que contenga: a) El ámbito territorial georreferenciado afectado por la DANA. b) Identificación de fincas con base gráfica inscrita incluidas en el área afectada. c) Identificación gráfica de fincas sobre parcelario catastral que asocien datos que permitan su geolocalización.

3. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública acordará la ampliación de los plazos de calificación y despacho de los documentos de toda clase en los Registros cuyo distrito hipotecario comprenda las zonas siniestradas cuando fuera preciso.

4. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública podrá acordar el cierre, durante el tiempo imprescindible hasta la restitución del servicio público Registral, de aquella Oficina que haya sido afectado por la DANA, con la consiguiente suspensión de los plazos que afecten a la misma”.

 

CONCLUSIONES

La publicidad registral que ofrece el Registro de la Propiedad constituye un mecanismo útil, tanto para la Administración como para el ciudadano en materia de zonas inundables, pues a la primera le ofrece información sobre la titularidad de las fincas que se localicen en zonas de protección, y al segundo le permite conocer y acreditar esta circunstancia tanto respecto de las fincas de las que sea titular como de aquellas cuya adquisición pretenda.

En supuestos de catástrofes naturales, la agilidad y la actualización inmediata que persigue el Portal Registral de Emergencias permite a los interesados conocer de forma instantánea si una finca determinada se ha visto o no afectada, y facilita la acreditación de la titularidad de la misma.

Existen ya previsiones legales en materia de aguas para evitar que la construcción de nuevas edificaciones en zonas inundables se haga sin el control de la Administración, que impone la publicidad registral de esta calificación medioambiental para permitir el inicio de las obras, y ello con el fin de que los terceros puedan tener conocimiento de esta circunstancia.

Con independencia de lo anterior, ante la gravedad de los hechos ocurridos, y dada la regla general de voluntariedad de la inscripción que impera en el sistema registral, sería conveniente, de lege ferenda, que, en el futuro, las Administraciones Públicas valorasen la posibilidad de introducir reformas legislativas que impongan, de manera obligatoria y con carácter general, la toma de razón en el Registro de la Propiedad de la calificación medioambiental de hallarse una determinada finca en zona inundable o de flujo preferente; de tal forma que su constancia registral no dependa ya de la voluntariedad del titular registral o de que éste pretenda hacer construcciones en la misma, sino de la conveniencia – tanto para la propia Administración como para el ciudadano – de que el Registro de la Propiedad de siempre publicidad de estos extremos, dada su importante relevancia en el tráfico jurídico en general y, especialmente, en casos de catástrofes naturales como la recientemente vivida en las Comunidades Autónomas que han sufrido las devastadoras consecuencias de la DANA.

 

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Zonas afectadas por la DANA en Valencia

Oficina Registral (Propiedad). Informe Enero 2024. Diez Resoluciones Escogidas

Antonio Oliva Izquierdo, 29/01/2024

Indice:
  1. TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS Por Antonio Oliva Izquierdo
  2. DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).
  3. DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.
  4. TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
  5. SECCIÓN II.
  6. RESOLUCIONES.
  7. 535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES
  8. 540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
  9. 545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES 
  10. 546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES
  11. 547 y 548 *** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA
  12. 551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA
  13. 560.** HERENCIA. PUEDE ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO
  14. 564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO.
  15. 566.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL AL EXISTIR YA OTRA EXPEDIDA PARA LA MISMA HIPOTECA
  16. 569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS
  17. 576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA
 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2024

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

 

TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS Por Antonio Oliva Izquierdo

Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2024, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de julio a septiembre de 2023:

 

  1. INMATRICULACIÓN:

Resolución de 15 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): No puede pretenderse la inmatriculación cuando ambos negocios han sido otorgados el mismo día en la misma escritura y son títulos consecutivos, esto es, la liquidación del patrimonio ganancial del causante y la posterior adjudicación hereditaria a sus herederos; puesto que, en tal caso, no estamos ante la manifestación de dos sucesivas transmisiones independientes, como exige el fundamento del mecanismo de la inmatriculación por doble título traslativo, sino más bien ante algo más cercano a una operación jurídica única e inevitable en toda herencia en la que como presupuesto para efectuar adjudicaciones hereditarias de bienes hasta entonces gananciales es requisito la previa liquidación de la sociedad de gananciales con adjudicación de bienes o cuotas indivisas concretas.

 

  1. OBRAS NUEVAS:

Resolución de 16 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 10 de julio de 2023): En caso de declaración de obra nueva por antigüedad conforme a Catastro sobre una finca registral independiente de una edificación también independiente pero colindante a otra de otra edificación ubicada en otra finca registral, compartiendo ambas una pared medianera o tratarse de dos paredes acodadas, la valoración de las condiciones físico-constructivas y arquitectónicas de la edificación solamente corresponde a un técnico en la materia, por lo que, en relación con esas condiciones arquitectónicas, el registrador se ha de limitar en la calificación a lo que resulte de la escritura y del Catastro.

 

  1. DERECHO DE VUELO:

Resolución de 26 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de julio de 2023): El derecho de vuelo es un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular tiene la facultad de elevar una o varias plantas o de realizar construcciones bajo el suelo, adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido. Es un derecho de carácter siempre urbano que no lleva consigo el deslinde de la propiedad del suelo y la del edificio, al contrario de lo que ocurre en el derecho de superficie; en el derecho de vuelo, la nueva planta construida se integra en un régimen de propiedad horizontal, de modo que el dueño de dicha planta es copropietario del suelo, al considerarse éste un elemento común. Es, además, un derecho real en cosa ajena con vocación de ser un derecho perpetuo, que nace limitado para convertirse en una cotitularidad dominical. Su origen es una comunidad inicial que culmina necesariamente en un régimen de propiedad horizontal. A su vez, el derecho de vuelo no puede pertenecer al propietario del suelo. De lo contrario, se trataría de una simple facultad del dominio. Por tanto, el derecho de vuelo sólo puede nacer por transmisión a un tercero o por su reserva al tiempo de enajenar el edificio o parte de él. Así, es indudable que el ejercicio del derecho de vuelo constituido comporta necesariamente una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, que podrá llevar a término por sí solo el titular de tal derecho si se le atribuye al constituirse éste, sin que sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar documentalmente las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, siempre que se realice dentro de los límites legalmente establecidos (entre ellos los relativos a la necesaria fijación de las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento – artículo 16.2, letra a), del Reglamento Hipotecario -). De lo anterior se deriva que, en una primera fase, el titular tiene derecho a construir una o más plantas dentro de las limitaciones urbanísticas, mientras que, en la segunda, el titular adquiere la propiedad de lo construido y no hay duda de que es éste es un derecho perpetuo.

 

  1. DISCREPANCIA ENTRE LOS DATOS DE IDENTIFICACIÓN DEL INSTRUMENTO Y DEL REGISTRO:

Resolución de 21 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de julio de 2023): La eventual discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento y los que figuran en el asiento registral puede ser calificada por el registrador como defecto que impida la inscripción. Ahora bien, solamente podrán oponerse a la inscripción del título aquellas discrepancias que, respecto de los asientos registrales, tengan suficiente consistencia. Por ello, cuando no coincide el NIE del titular registral con el DNI del otorgante por haber cambiado éste, dicha discrepancia ha de entenderse suficientemente salvada por el notario autorizante si éste no sólo da fe de identificar a la señora otorgante, sino que la identifica –bajo su responsabilidad– como la misma persona que formalizó el préstamo mediante la escritura que se reseña, coincidente con la que figura en los asientos registrales, teniendo en cuenta, al hacerlo, determinadas circunstancias determinantes de su debida identificación, como son las que resultan de su documento nacional de identidad y las relativas a su esposo también compareciente; emitiendo así tanto un juicio de identidad de dicha señora como un juicio sobre su legitimación.

 

  1. HIPOTECAS EN GARANTÍA DE OBLIGACIÓN FUTURA

Resolución de 5 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de julio de 2023): Dentro de las hipotecas de máximo, existen, entre otras, tres modalidades distintas de hipoteca en garantía de obligación futura: la hipoteca en garantía de obligación futura de los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria; las hipotecas en garantía de apertura de saldo de cuenta corriente del artículo 153 de la Ley Hipotecaria; y, las hipotecas globales y flotantes del artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria. Cada una de esas modalidades de hipotecas de máximo tiene caracteres y requisitos distintos. A su vez, el párrafo primero del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, según redacción dada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, también prevé que se pueda constituir hipoteca en garantía de obligaciones cualquiera que sea la naturaleza de éstas, siempre que se identifiquen debidamente y se exprese su plazo de duración, como puedan ser las referentes a las obligaciones derivadas de un contrato de financiación denominado «mezzanine», de carácter anglosajón, consistente en un instrumento de financiación que opera mediante la concesión de un préstamo a largo plazo dividido en varios tramos, cada uno de los cuales es concedido a una entidad deudora distinta, con la finalidad de ser destinados a los fines que se especifican en el referido contrato de financiación, y que suele llevar aparejada la designación de una entidad agente para la realización de labores de coordinación, gestión y administración de la operación financiera.  A la vista de lo anterior, resulta admisible que una hipoteca garantice dos tipos de obligaciones: una presente, derivada de la cantidad efectivamente prestada por la entidad financiadora en virtud del contrato de financiación «mezzanine» suscrito entre las partes, y otras eventuales y futuras, derivadas de obligaciones accesorias resultantes del mismo contrato, siempre y cuando ambas obedezcan a una misma causa jurídica debidamente explicitada en la escritura, siendo así que el acto básico del que surgen las obligaciones es unitario al derivarse las mismas de un único contrato de financiación suscrito entre las partes y referirse la hipoteca únicamente a las obligaciones derivadas de tal contrato y no tratándose de cualesquiera obligaciones presentes o futuras, sino de las obligaciones derivadas de ese contrato. Así, obligaciones distintas pueden recibir una única cobertura hipotecaria cuando aquéllas tienen conexión causal entre sí o de dependencia de una respecto de la otra. No lo impide la aplicación del principio de especialidad ni el de accesoriedad de la hipoteca, en tanto en cuanto las distintas obligaciones estén determinadas en sus aspectos definidores (o al menos sean éstos determinables, como –con notable flexibilidad, a fin de facilitar el crédito– se permite en algunos supuestos, siempre que se cumplan ciertas exigencias mínimas) y la hipoteca constituida quede enlazada con esas distintas obligaciones de suerte que aquélla quede debidamente supeditada a éstas en su nacimiento, vigencia y exigibilidad.

 

  1. AGREGACIONES SUCESIVAS

Resolución de 7 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de julio de 2023): La agregación es una operación por la cual una o varias fincas inscritas o una o varias partes que se segregan de otras u otras fincas que se incorporan a otra finca también inscrita, llamada finca mayor, que absorbe a las demás y que permanece en el mismo folio y con igual número. Dentro del concepto de agregación, debe distinguirse entre una agregación ordinaria o clásica, que requiere una segregación previa, por la que se incorpora una o más porciones segregadas de otras fincas a otra finca también inscrito, y una agregación sustitutiva de una agrupación, por la cual se incorporan la totalidad de una o varias fincas registrales a otra mayor también inscrita. El límite cuantitativo que fija el artículo 48 del Reglamento Hipotecario exige que la finca principal tenga una superficie cuanto menos del quíntuplo de la agregada. Esa comparativa debe establecerse entre la superficie de la finca agregada y la de la finca que recibe la agregación. Así, en caso de diversas agregaciones sucesivas, debe compararse la superficie de cada finca que se agrega con la superficie de la finca registral que se mantiene, sin que en ninguno de los casos supere la extensión de la finca que se agrega a la quinta parte de la finca que se mantiene, individualmente consideradas cada una de ellas.

 

  1. CANCELACIÓN DE HIPOTECA

Resolución de 12 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 28 de julio de 2023): No puede procederse a la cancelación de una hipoteca inicialmente constituida que posteriormente fue objeto de ampliación, si la escritura de cancelación no hace referencia a la responsabilidad hipotecaria derivada de la ampliación – de tal forma que no puede saberse si se ha pagado únicamente el préstamo inicialmente garantizado o también sus ampliaciones -, y tampoco consta con claridad si se cancela la hipoteca por pago o por renuncia.

 

  1. INMATRICULACIÓN

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): No es correcto inmatricular un derecho real de “pleno dominio” mencionando que está gravado con un derecho real de usufructo que no es objeto de inscripción formal, por lo que, en caso de haberse hecho tal cosa, tal derecho de usufructo meramente mencionado habrá de ser cancelado por el Registrador a instancia de parte interesada, como ordena el artículo 98 de la Ley Hipotecaria. En cambio, sí es correcto y posible, y máxime cuando el interesado ha solicitado expresamente la inscripción parcial en tal sentido, inmatricular tan sólo la nuda propiedad, denegando expresamente la inscripción del usufructo. Lo que ocurre es que, en tal caso, para evitar imprecisiones contrarias al principio de especialidad, habrá de plasmarse en la inscripción formal de la nuda propiedad cuál es, según su título de adquisición, el hecho futuro determinante de que dicha nuda propiedad se consolide y convierta algún día en pleno dominio. De este modo, por ejemplo, si en el futuro se presenta en el Registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

  1. SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO

Resolución de 25 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): Un requisito imprescindible para poder practicar la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, al no tratarse la adquisición por usucapión de una adquisición que traiga causa de los titulares inscritos, es que se ordene, mediante el oportuno mandamiento, la cancelación de la inscripción contradictoria. Por su parte, debe tenerse en cuenta que la adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores. Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. En consecuencia, cuando los derechos que consten inscritos carezcan de contacto posesorio, es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido como es el caso de la hipoteca, estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de estos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria.

 

  1. MEDIDAS DE APOYO A LA DISCAPACIDAD

Resolución de 26 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 27 de septiembre de 2023): En el marco de las medidas de apoyo a las personas con discapacidad, la revisión de las medidas vigentes, y su adaptación a la concreta situación de la persona respecto de las que se establecieron, es tarea reservada no al notario sino al juez, que es quien decidirá, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de esa persona. Y en tanto no medie esa revisión, y aun constatado que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esa decisión final escapa de las competencias atribuidas al notario atendiendo al marco normativo de carácter imperativo y al esquema de competencias que la citada Ley 8/2021 ha asignado a los diversos operadores jurídicos.

 

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Estructura orgánica departamentos ministeriales

Real Decreto 1009/2023, de 5 de diciembre, por el que se establece la estructura orgánica básica de los departamentos ministeriales. Dedica un artículo a cada uno de los 22 ministerios. Nos centramos en la estructura orgánica del nuevo Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, que ha absorbido al centenario Ministerio de Justicia.

Procesos de facturación

Real Decreto 1007/2023, de 5 de diciembre. Reglamento que trata de adaptar las pymes, microempresas y autónomos, a las demandas de la digitalización. También mejora la asistencia y el control tributario. Como objetivo más amplio, persigue una conexión sencilla, segura y eficiente entre administrados y administración en entornos digitalizados.

Modificación del Reglamento IRPF y del Reglamento del impuesto sobre Sociedades

Real Decreto 1008/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, y el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades. La reforma procede de las modificaciones introducidas en la LIRPF por la ley de Presupuestos para 2023, en contenidos tales como el mínimo exento IRPF, obligados a declarar, deducción por maternidad, retención en derechos de autor, La Palma, entregas de participaciones a trabajadores de empresas emergentes o trabajadores desplazados a territorio español. También modifica el Reglamento del Impuesto sobre Sociedades para excluir de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta a determinados intereses.

Seguridad Social: modificación de los Reglamentos de Sanciones y de Inspección

Real Decreto 1011/2023, de 5 de diciembre, por el que se modifican el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social, y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Se adaptan a la administración electrónica el Reglamento general sobre procedimientos para la imposición de sanciones por infracciones de orden social y para los expedientes liquidatorios de cuotas de la Seguridad Social y el Reglamento de Organización y Funcionamiento de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social. Apoderamientos apud acta y Registro Electrónico de Apoderamientos.

Modelos 149 y 151: desplazados a territorio español.

Orden HFP/1338/2023, de 13 de diciembre, por la que se aprueba los modelos relacionados con el régimen fiscal especial aplicable a los trabajadores, profesionales, emprendedores e inversores desplazados a territorio español: el 149 se relaciona con la opción por este régimen, y el 151 es un modelo especial de declaración del IRPF.

RDLey 6/2023: Justicia digital, función pública, servicios locales, entidades sin ánimo de lucro

Real Decreto-Ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo. Tiene 4 libros, siendo el primero el más importante, pues regula la utilización de las tecnologías de la información por parte de los ciudadanos y los profesionales en sus relaciones con la Administración de Justicia y en las relaciones de la Administración de Justicia con el resto de las administraciones públicas. El segundo adopta medidas sobre la Función Pública en diversas materias como el acceso a la Función Pública, su evaluación o la carrera profesional. El tercero reforma la Ley Reguladora de las Bases del Régimen Local en cuanto al padrón municipal, para digitalizar los servicios locales y ayudar a los pequeños municipios. Y el cuarto, mejora el régimen -especialmente el fiscal- de las entidades sin ánimo de lucro.

Ir a la página especial (con el resumen completo).

RDLey 7/2023: Permiso de lactancia, convenios autonómicos, desempleo…

Real Decreto-ley 7/2023, de 19 de diciembre, por el que se adoptan medidas urgentes, relativas a la conciliación de la vida familiar y la vida profesional de los progenitores y los cuidadores, y para la simplificación y mejora del nivel asistencial de la protección por desempleo.

NOTA: Decreto-Ley derogado por el Congreso de los Diputados.

Navarra: modificación del Reglamento de la Junta Arbitral

Real Decreto 1126/2023, de 19 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento de la Junta Arbitral prevista en el Convenio Económico entre el Estado y la Comunidad Foral de Navarra, aprobado por el Real Decreto 353/2006, de 24 de marzo.

IRPF e IVA: Estimación objetiva y régimen simplificado

Orden HFP/1359/2023, que desarrolla para el año 2024 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA para las actividades que se enumeran.

RDLey 8/2023: prórroga de medidas

Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. Se refiere a la limitación de las comisiones por vencimiento anticipado y cambio a interés fijo se extiende hasta el 31 de diciembre de 2024, con una pequeña modificación de la LCCI. En el IRPF, estimación objetiva, ayudas para mejoras energéticas. IVA de alimentos, energía y gas; régimen simplificado. Medidas en materia energética, muchas de ellas prorrogadas. Otras para paliar la sequía. Reducciones en los bonos de transporte. Pensiones y prestaciones públicas. Salario mínimo. Avales vivienda, suspensión de desahucios y compensación a arrendadores. Aplazamientos y fraccionamientos. Impuesto grandes fortunas. Gravámenes energético y a entidades financieras. Empleados del hogar. Modificación de leyes: LPH (arts. 10 y 17), Canarias, IRPF, Grandes fortunas, Patrimonio, Registro Civil…

Ver resumen amplio en esta web

Modificación de los Reglamentos del IVA, de Impuestos Especiales y de procedimientos amistosos

Real Decreto 1171/2023, que introduce modificaciones en el Reglamento del IVA, el Reglamento de los Impuestos Especiales y el Reglamento de procedimientos amistosos en materia de imposición directa, para adaptarlos a las recientes modificaciones legales y a las directivas de la Unión Europea.

Precios medios ITP y ISD para 2024. 

Orden HFP/1396/2023, por la que se publican para 2024 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Como novedad, se añade una tabla de depreciación especial para autocaravanas, camper y vehículos vivienda.

Ir al archivo especial.

Modelos fiscales 030, 036, 037, 390, 289 y 345

Orden HFP/1397/2023, que introduce modificaciones de carácter técnico en modelos de declaración censal y del IVA, entre otros, así como actualiza la normativa sobre la presentación de determinadas declaraciones informativas y la domiciliación del pago de deudas tributarias.

Convenio CGN – Oficina de Recuperación y Gestión de Activos

Resolución de 17 de diciembre de 2023, por la que se publica el Convenio con el Consejo General del Notariado, en materia de acceso a la información notarial por parte de la Oficina de Recuperación y Gestión de Activos.

El objeto del convenio es el de establecer las líneas de colaboración entre el Ministerio de Justicia y el Consejo General del Notariado para el acceso a la información notarial por parte de la ORGA, con fines de localización, recuperación y gestión de bienes procedentes de actividades delictivas.

Modificación del Código de buenas prácticas para novaciones

Resolución de 27 de diciembre de 2023, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023, por el que se modifica el Código de Buenas Prácticas de medidas urgentes para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Normativa de Aragón (tributos cedidos), Baleares (tributos cedidos, días inhábiles), Canarias (La Palma, Radiotelevisión Canaria), País Vasco (estadística, movilidad sostenible, incendios, salud pública, patrimonio cultural) y Valencia (sucesiones y donaciones).

TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Sentencias:

ESTATUTO DE LOS TRABAJADORES: RIDERS. Sentencia 147/2023, de 6 de noviembre de 2023.

ADMINISTRACIÓN OBLIGADA DE VACUNA COVID. Sentencia 148/2023, de 6 de noviembre de 2023.

GRAVÁMENES ENERGÉTICO Y BANCOS. Sentencia 149/2023, de 7 de noviembre de 2023. Relativo al establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.

HIPOTECARIA: INCIDENTE DE NULIDAD.  Sentencia 151/2023, de 20 de noviembre de 2023. Relativa a la vulneración del derecho a la tutela judicial efectivas.

CONCENTRACIÓN SINDICAL. Sentencia 164/2023, frente a la resolución del delegado del Gobierno en Madrid prohibiendo la concentración que pretendía celebrar el 8 de marzo de 2021.

LÍMITES DE LOS DECRETOS LEYES. Sentencia 166/2023, de 22 de noviembre de 2023. Sobre los límites de los decretos leyes.

VALENCIA: ORDENACIÓN DEL TERRITORIO. Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre de 2023. Derecho de propiedad y principio de seguridad jurídica: inconstitucionalidad del precepto legal que priva a los propietarios de la facultad de instar la expropiación rogada de terrenos destinados a dotaciones públicas.

IMPUESTO GRANDES FORTUNAS.  Sentencia 170/2023, de 22 de noviembre de 2023. Supuesta vulneración del derecho al ejercicio de las funciones representativas (homogeneidad de las enmiendas parlamentarias respecto del texto que se pretende modificar), principios de legalidad tributaria, capacidad económica y no confiscatoriedad, corresponsabilidad fiscal y lealtad institucional: STC 149/2023 (constitucionalidad del precepto legal que crea el impuesto temporal sobre grandes fortunas como tributo directo, de naturaleza personal y complementario del impuesto sobre el patrimonio).

Cuestiones y conflictos

GALICIA: MEDIDAS FISCALES. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 4409-2023

FINANCIACIÓN PARTIDOS POLÍTICOS. Cuestión de inconstitucionalidad n.º 5207-2023, sobre financiación de los partidos políticos, por posible vulneración del art. 25 CE.

SISTEMA E FORMACIÓN PROFESIONAL. Conflicto positivo de competencia n.º 7212-2023, contra determinados preceptos del Real Decreto 659/2023, de 18 de julio, por el que se desarrolla la ordenación del Sistema de Formación Profesional.

SECCIÓN II.

Concursos Registros: RR de 28 de noviembre de 2023 de la DGSJFP y de la DG de Derecho, Entidades Jurídicas y Mediación del Departamento de Justicia, Derechos y Memoria, de Cataluña por las que se resuelve el concurso para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles núm. 317

Ir al archivo de concursos.

Nombramientos: Nombramientos en Justicia, entre los que está el de doña María Ester Pérez Jerez como Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública

Destacamos el RD 1028/2023, por el que se nombra Directora General de Seguridad Jurídica y Fe Pública a doña María Ester (y no Esther) Pérez Jerez.

RESOLUCIONES.
535.** EMBARGO DE FINCA GANANCIAL INSTADO POR UNO DE LOS CÓNYUGES

En una sociedad de gananciales disuelta pero no liquidada, cabe que siendo uno de los cónyuges demandante y el otro demandado, se anote el embargo sobre la totalidad de un bien inscrito como ganancial.  No cabría la anotación sobre la mitad indivisa de un cónyuge, puesto que hasta la liquidación es una sociedad tipo germánico y no corresponde a cada uno de los cónyuges la mitad no indivisa sobre cada uno de los concretos bienes gananciales.

No es necesario estando demandado uno de los cónyuges, que se hubiere notificado al otro el embargo, como establece el artículo 144.1 Rh, puesto que es el demandante.  

536.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA. POSIBLE PARCELACIÓN

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad –cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos. (En este caso es aplicable la legislación sustantiva andaluza)

538.* CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE BAJO CONDICIÓN SUSPENSIVA SIN FIJAR PLAZO DE ÉSTA: PODER PARA SUBSANAR.

Es congruente un poder otorgado para la subsanación o modificación de una escritura en aquellos extremos que afectaren a su eficacia o impidieren su inscripción en un Registro público, pudiendo con el mismo determinar el plazo de un derecho de superficie para el cumplimiento de una condición suspensiva, al no afectar éste a la validez del derecho, ni ser uno de los extremos esenciales del contrato. En el poder para subsanar defectos registrales o que afecten a la eficacia del contrato, va ínsita la posibilidad de autocontratación.

539.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA CON VIVIENDA UNIFAMILIAR

Los actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad. En este supuesto es aplicable la legislación sustantiva de la CA de Valencia.

540.* COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Cuando se trata de representación orgánica y al ser ilimitable frente a terceros el ámbito legal del poder representativo, no puede el registrador exigir reseña alguna de facultades representativas, ni juico de suficiencia expreso respecto del concreto acto contenido en la escritura.

542.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En una inmatriculación del art. 205 que el registrador ha de hacer la comunicación  previa a la administración afectada si considera que pudiera invadirse el dominio público, y ello aun cuando en un  expediente notarial de subsanación de discrepancias catastrales dicha administración ya hubiera sido notificada. Catastro y Registro son dos instituciones independientes y autónomas, administrativa la primera y jurídica la segunda, con prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro sobre los datos del Catastro.

543.** NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO. PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL

Al notario le corresponde comprobar el cumplimiento del principio de transparencia material mediante la verificación de la documentación acreditativa de que se han observado los requisitos previstos en el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, lo que hará constar en la referida acta notarial previa a la formalización de la escritura y el Registrador debe calificar la existencia de la reseña de dicha acta (con el contenido expresamente establecido en la ley –número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización–), así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la ley.

544.** SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA DE RESIDUO Y SUSTITUCIÓN PREVENTIVA DE RESIDUO. DIFERENCIAS ENTRE DERECHO COMÚN Y ARAGONÉS

El heredero contractual aragonés, una vez fallecidos los instituyentes (“para después de sus días”) es verdadero propietario, y las previsiones para el caso de fallecer sin haber dispuesto de los bienes, deben entenderse como una sustitución preventiva de residuo que permite al heredero disponer mortis causa y solo opera si no otorga testamento.

545.*** HERENCIA DE CAUSANTES ALEMANES. EXENCIÓN DE LA APOSTILLA PARA CERTIFICADOS JUDICIALES 

Se admite la aplicación de exención de apostilla para certificados judiciales de acreditación de herederos para dos sucesiones cuando se tramitan simultáneamente, una de las cuales es posterior a la entrada en aplicación del Reglamento y otra anterior, en base al criterio finalista de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional.

546.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SIN MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES NO CONTAMINANTES

En la extinción de condominio stricto sensu no es necesaria la manifestación de “suelos contaminados” al no tratarse de un acto traslativo sino especificativo o determinativo.

547 y 548 *** ESCRITURA SIN INTERVINIENTES. CONGRUENCIA DEL JUICIO DE SUFICIENCIA

No puede considerarse una escritura de cancelación un documento notarial en el que el notario “por mi y ante mi” relata que un préstamo esta pagado y en consecuencia se cancela la hipoteca que lo garantiza, aunque exista una escritura de ratificación otorgada por el acreedor. El juicio de suficiencia de un poder que se efectúa en una escritura de ratificación debe ser congruente con el negocio documentado en la escritura ratificada.

550.** DONACIÓN SIN CLÁUSULAS DE REVOCACIÓN PREVISTAS EN TRANSACCIÓN ANTERIOR

El registrador, si en una escritura consta que es ejecución de un contrato de transacción anterior, está facultado para exigir el cumplimiento de los pactos que figuran en éste, pues la calificación debe ser unitaria de ambas escrituras, solicitando incluso una copia de la transacción.

Ejecutar el contrato de manera distinta a lo pactado supone una modificación de este que no es posible sin el consentimiento de todas las partes que lo celebraron.

551.** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. PAGO EN METÁLICO DE LA LEGÍTIMA

En una partición por contador, autorizado por el testador, se paga a uno de los legitimarios la legítima en dinero. Entiende la DG que no se le aplican los artículos 841 y siguientes y por tanto no es necesaria aprobación notarial o judicial, porque al pagarse la legítima adjudicando dinero de una cuenta corriente inventariada en la herencia no se conculca la legítima como «pars bonorum».

552.** CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN LIMITACIÓN TEMPORAL

El derecho de uso de la vivienda en convenio de divorcio, es esencialmente temporal y no puede configurarse con carácter indefinido, debiendo señalarse un plazo de duración, determinado o determinable. Si no consta otra cosa, se extingue automáticamente con la mayoría de edad del hijo favorecido por el derecho.

553.* COMPRA DE FINCA POR TERCERAS PARTES INDIVISAS. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DEL PODER

Con ocasión de una calificación que considera incompleto el juicio de suficiencia notarial en una representación, la DG revoca la nota por entender que el juicio es expreso, concreto y coherente con el negocio documentado. Aprovecha el Centro Directivo para resumir su doctrina sobre la función del notario y del registrador en la calificación de los poderes. El juicio ha de ser preciso y no genérico o inconcreto. El registrador ha de rechazar el juicio cuando es genérico, cuando es incoherente o hay un error pero no puede entrar a calificar la interpretación hecha por el notario.

556.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

No es inscribible la liquidación de gananciales en un convenio regulador de divorcio en que se adjudica finca privativa que NO fue la vivienda familiar aunque se alegue que se financió mediante préstamo.

557.** IUS TRANSMISIONIS Y SUSTITUTO VULGAR

En las herencias de dos hermanos en cuyos testamentos de habían instituido recíprocamente herederos con sustitución vulgar a favor de una sobrina, ésta sucede al segundo fallecido por la sustitución vulgar y al primero por ius transmisionis: El transmisario sucede al primer causante, pero la determinación y forma de adquisición de los transmisarios se determina por la sucesión del transmitente. El sustituto vulgar del transmitente es heredero vía sustitución y recibe el ius transmisionis.

559.** HERENCIA SIN LIQUIDAR EL IMPUESTO RESPECTO DE UNA POSIBLE OBRA NUEVA

Cuando el documento inscribible contiene varios posibles hechos imponibles, no puede el registrador alegar la falta de liquidación de alguno de ellos, si resulta haber sido presentado en la oficina liquidadora competente, ya que es competencia de dicha oficina la determinación de los impuestos que procedan.

560.** HERENCIA. PUEDE ACEPTADA POR MENOR EMANCIPADO SOLO

El menor emancipado puede, por sí solo, aceptar pura y simplemente una herencia.

562.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CUYA FINCA TIENE INSCRITA UNA SUPERFICIE MUCHO MENOR QUE LA QUE DICE TENER

Procede la negativa a inscribir la base gráfica de una finca en un expediente del art. 119 por la oposición del colindante que evidencia la existencia de una controversia, aunque la finca del colindante tenga una superficie inscrita mucho menor que la que dice tener.

563.** SOLICITUD DE INCLUSIÓN DE UNA PARCELA CATASTRAL COMO PARTE DE UNA FINCA REGISTRAL

Resolución que trata de la asignación de la referencia catastral a las fincas registrales como operación distinta a la georreferenciación coordinada con catastro. La alteración de la descripción de una finca se debe de hacer conjuntamente por todos los copropietarios.

564.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL (ARTÍCULO 141 L.H.) NO ACEPTADA POR LA AEAT. REQUERIMIENTO PREVIO TELEMÁTICO.

Para la cancelación de las hipotecas unilaterales no aceptadas, (en este caso a favor de la AEAT), no es adecuado el requerimiento previo para su cancelación efectuado telemáticamente en la sede electrónica (en principio conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo) pues los requerimientos previstos en la Ley Hipotecaria no se rigen por el procedimiento administrativo común, salvo que haya una remisión expresa en la LH a dicha norma.

565**INMATRICULACIÓN DE FINCA PROCEDENTE DE OTRA MAYOR. INDICIOS DE PARCELACIÓN URBANÍSTICA

En una inmatriculación el registrador deberá iniciar el procedimiento descrito en el art 80 del Real Decreto 1093/1997, cuando de los títulos públicos presentados, y de la consulta al catastro histórico resulte que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor, aunque no se formalice documentalmente una división o segregación.

566.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL AL EXISTIR YA OTRA EXPEDIDA PARA LA MISMA HIPOTECA

Procede la denegación de la expedición de la certificación de dominio y cargas a los efectos de extender la nota marginal de expedición de la misma, si sobre la finca consta ya en la misma hipoteca la mencionada nota derivada de un procedimiento de ejecución anterior.

567.* NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS Y EXTENDER NOTA MARGINAL. CONCURSO CON CONVENIO INSCRITO. INFORME DEL REGISTRADOR.

En concurso con convenio inscrito no puede el registrador exigir para expedir la certificación de dominio y cargas en una ejecución hipotecaria una resolución judicial en la que se declare que los bienes objeto de ejecución no están afectos o no son necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor. No puede el registrador en el informe elevado a la DG alegar nuevas razones para no despachar el documento presentado.

568.** DECLARACIÓN DE OBRA POR ANTIGUEDAD HABIENDO LICENCIA. PLAZO DE PRESCRIPCIÓN.

En las declaraciones de obra nueva, si se opta por acreditar la legalidad de la construcción por la vía de la antigüedad de la edificación (artículo 28.4 de la Ley del Suelo) es necesario que haya transcurrido el plazo de prescripción establecido en la normativa autonómica (10 años en este caso al ser la de Castilla y León) sin que pueda acreditarse dicho requisito aportando Licencia de Primera Ocupación, incluso aunque haya habido licencia de edificación.

569.⇒⇒⇒ RECONFIGURACIÓN DE ELEMENTOS DE PH EXISTIENDO FINCAS HIPOTECADAS

Las modificaciones de fincas hipotecadas no requieren el consentimiento del acreedor, ni, en caso de restructuración de una DH, una nueva distribución de la hipoteca entre las fincas afectadas. El registrador debe arrastrar las hipotecas apreciando la correspondencia física entra las antiguas fincas y las nuevas.

570.** SOLICITUD DE INCORPORACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL SIN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN REGISTRAL

Siendo diferente la descripción registral de la catastral, no procede incorporar la referencia catastral si no se cumplen los requisitos del art. 48 del TR de la Ley del catastro, siendo necesario actualizar, a su vez, la descripción tabular por cualquiera de los procedimientos legalmente previstos.

571.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTE EXISTIENDO CONFLICTO JUDICIAL

La existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas, constatada por haber sido objeto de dos sentencias no concluyentes, justifica las dudas de correspondencia del registrador.

575.() CONSTANCIA REGISTRAL POR NOTA MARGINAL DE UNA POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA POR VÍA PECUARIA.

La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

576.** SOLICITUD DE CONSTANCIA REGISTRAL DEL DERECHO DE OCUPACIÓN DERIVADO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA CANCELADO EN EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Arrendamiento para uso distinto de vivienda: si no está inscrito antes que la hipoteca o la anotación del embargo que provocan la ejecución forzosa, ésta determinará la extinción del derecho del arrendador, del propio contrato y de sus derechos accesorios como el derecho de retracto

 Ver comentario de José Félix Merino Escartín a la resolución 3 noviembre de 2021.

577.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. ALEGACIÓN DE COLINDANTES

En un expediente del art. 199 la existencia de una controversia sobre el trazado del lindero delimitador de las dos propiedades colindantes, justifica las dudas de identidad del registrador.

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Las criptomonedas como medio de pago, ¿compraventa o permuta?

Antonio Oliva Izquierdo, 11/10/2023

Indice:
  1. 1. Definición de criptomoneda
  2. 2. Legislación fiscal en la materia
  3. 3. Perspectiva civil: ¿permuta o compraventa?
  4. 4. ¿Es la criptomoneda el «dinero o signo que lo represente» a que se refiere el Código civil como elemento típico de la compraventa?

Las Criptomonedas como medio de pago, ¿compraventa o permuta?

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

1. Definición de criptomoneda

Siguiendo el concepto de criptomonedas que puede encontrarse en la página web oficial del Banco de España, las criptomonedas o monedas digitales o virtuales, pueden definirse como los “instrumentos de pago sin soporte físico basados en un algoritmo matemático, el blockchain o la cadena de bloques”.

Tal y como advierte el propio Banco de España en su referida página, “las criptomonedas no están respaldadas por un banco central que asegure su valor y su precio varía en función de cambios en la oferta y demanda. Tampoco es obligatorio aceptarlas como medio de pago ni pueden considerarse como depósito de valor ni unidad de cuenta estable. Por este motivo, las criptomonedas no compiten con el dinero oficial, sino que son consideradas como activos especulativos de alto riesgo”.

Las criptomonedas, por tanto, pueden definirse como una moneda digital que reviste el carácter de bien inmaterial de contenido patrimonial, computable por unidades o fracciones de unidad, y que emplea tecnología criptográfica basada en algoritmos matemáticos para, al margen de los bancos centrales, y con una alta volatilidad con respecto a las monedas de curso legal, al variar su precio en función de las leyes de la oferta y la demanda, ofrecer un sistema de pago alternativo como dinero electrónico descentralizado que puede ser intercambiado por otros bienes, monedas virtuales, derechos o servicios si se aceptan por la persona o entidad que los transmite.

En la actualidad, la revista Forbes considera que existen más de veintidós mil criptomonedas diferentes, si bien la más conocida y consolidada de entre ellas es el Bitcoin, cuyo lanzamiento inicial se produjo en enero del año 2009.

En el ámbito fiscal, su admisibilidad como medio de pago queda reconocida, en el marco europeo, desde la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Sala Quinta) de 22 de octubre de 2015, en el asunto C-264/14, Skatteverket o Administración Tributaria sueca contra David Hedqvist; Sentencia que considera claramente el Bitcoin – y por ende, las criptomonedas -, un medio de pago: “procede indicar, en primer lugar, que la divisa virtual de flujo bidireccional “bitcoin”, que se intercambiara por divisas tradicionales en las operaciones de cambio, no puede calificarse de “bien corporal” en el sentido del artículo 14 de la Directiva del IVA, puesto que, como puso de manifiesto la Abogado General en el punto 17 de sus conclusiones, no tiene ninguna finalidad distinta de la de ser un medio de pago (…) Al ser la divisa virtual “bitcoin” un medio de pago contractual, por una parte, no es posible considerarla ni una cuenta corriente ni un depósito de fondos, un pago o un giro. Por otra parte, a diferencia de los créditos, cheques y otros efectos comerciales mencionados en el artículo 135, apartado 1, letra d) de la Directiva del IVA, constituye un medio de pago directo entre los operadores que la aceptan”.

En esta misma línea, y ya desde una perspectiva de la legislación fiscal española, la letra d la Disposición adicional décimo octava de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, dispone que: “los obligados tributarios deberán suministrar a la Administración Tributaria, conforme a lo dispuesto en los artículos 29 y 93 de esta ley y en los términos que reglamentariamente se establezcan, la siguiente información: d) Información sobre las monedas virtuales situadas en el extranjero de las que se sea titular, o respecto de las cuales se tenga la condición de beneficiario o autorizado o de alguna otra forma se ostente poder de disposición, custodiadas por personas o entidades que proporcionan servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, para mantener, almacenar y transferir monedas virtuales. Las obligaciones previstas en los párrafos anteriores se extenderán a quienes tengan la consideración de titulares reales de acuerdo con lo previsto en el apartado 2 del artículo 4 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo”.

 

2. Legislación fiscal en la materia

Por su parte, y a partir de la modificación operada por el Real Decreto 249/2023, de 4 de abril, con respecto a las declaraciones presentadas a partir del 1 de enero de 2024 – véase la Disposición transitoria primera del referido Real Decreto 249/2023, de 4 de abril -, el artículo 39 bis del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, establece que “1. Las personas y entidades residentes en España y los establecimientos permanentes en territorio español de personas o entidades residentes en el extranjero, que proporcionen servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, para mantener, almacenar y transferir monedas virtuales, ya se preste dicho servicio con carácter principal o en conexión con otra actividad, vendrán obligadas a presentar una declaración informativa anual referente a la totalidad de las monedas virtuales que mantengan custodiadas, en los términos que establezca la orden ministerial por la que se apruebe el modelo correspondiente. 2. La información a suministrar a la Administración tributaria comprenderá el nombre y apellidos o razón social o denominación completa, domicilio y número de identificación fiscal de las personas o entidades a quienes correspondan en algún momento del año las monedas virtuales, ya sea como titulares, autorizados o beneficiarios, y los saldos a 31 de diciembre. La información relativa a los saldos incluirá, para cada moneda virtual, el tipo de moneda virtual, el número de unidades de moneda virtual a 31 de diciembre y su valoración en euros. Para efectuar la valoración en euros, los sujetos obligados tomarán la cotización a 31 de diciembre que ofrezcan las principales plataformas de negociación o sitios web de seguimiento de precios o, en su defecto, proporcionarán una estimación razonable del valor de mercado en euros de la moneda virtual a 31 de diciembre. A este respecto, se indicará la cotización o valor utilizado para efectuar tal valoración. Asimismo, se deberá informar de los saldos a 31 de diciembre de moneda fiduciaria que, en su caso, mantengan por cuenta de terceros, respecto de los que proporcionarán los mismos datos identificativos de su titular, autorizado o beneficiario a que se refiere el primer párrafo de este apartado, así como su valoración en euros cuando la moneda sea distinta del euro. 3. En el caso de que con anterioridad a 31 de diciembre las personas o entidades a las que se refiere el apartado 1 de este artículo hubieran dejado de mantener custodiadas las monedas virtuales que correspondan a las personas o entidades a las que se refiere el apartado 2 de este artículo, la información a suministrar se referirá a la fecha en la que se hubiera producido tal circunstancia. 4. A los efectos de este artículo, los conceptos de moneda virtual y de moneda fiduciaria se entenderán según lo dispuesto en el artículo 1, apartados 5 y 6, respectivamente, de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo”; a lo que añade el artículo 39 ter del mismo Reglamento, en su nueva redacción y también para declaraciones presentadas a partir del 1 de enero de 2024, que “1. Las personas y entidades residentes en España y los establecimientos permanentes en territorio español de personas o entidades residentes en el extranjero, que proporcionen servicios de cambio entre monedas virtuales y moneda fiduciaria o entre diferentes monedas virtuales, intermedien de cualquier forma en la realización de dichas operaciones o proporcionen servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, para mantener, almacenar y transferir monedas virtuales, vendrán obligadas a presentar una declaración informativa anual referente a las operaciones de adquisición, transmisión, permuta y transferencia de monedas virtuales, sea cual sea la contraprestación pactada, en su caso, así como los cobros y pagos realizados en dichas monedas, en las que intervengan o medien, en los términos que establezca la orden ministerial por la que se apruebe el modelo correspondiente. No se entenderán incluidas en el párrafo anterior las personas o entidades cuya actividad se limite al asesoramiento sobre monedas virtuales, a la mera puesta en contacto de las partes interesadas en efectuar operaciones con monedas virtuales o a la simple atención de órdenes de cobro y pago en moneda fiduciaria de las personas o entidades que proporcionen servicios de cambio entre monedas virtuales y moneda fiduciaria o entre diferentes monedas virtuales o servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, o de sus clientes. 2. La información a suministrar a la Administración tributaria comprenderá el nombre y apellidos o razón social o denominación completa, domicilio y número de identificación fiscal de los sujetos que efectúen las operaciones señaladas en el apartado anterior. Respecto de cada operación, la información a suministrar a la Administración tributaria comprenderá el tipo de operación, la fecha de la operación, el tipo y el número de unidades de moneda virtual adquirida, transmitida, permutada o transferida, el valor en euros por el que se efectúa la operación y, en su caso, las comisiones y gastos asociados a la operación y que vaya a percibir el sujeto obligado a proporcionar la información. En el caso de que exista contraprestación y el sujeto obligado a proporcionar la información sea quien la satisfaga o perciba, intermedie en su percepción o entrega o tenga conocimiento de ella, se informará asimismo de si ésta consiste en moneda fiduciaria, en otra moneda o activo virtual, en bienes o servicios o en una combinación de las anteriores. Cuando la operación no lleve aparejada contraprestación en moneda fiduciaria en su totalidad, y, por tanto, resulte necesario efectuar la valoración de la operación en euros, los sujetos obligados tomarán la cotización que ofrezcan las principales plataformas de negociación o sitios web de seguimiento de precios en la fecha en la que se haya efectuado la operación o, en su defecto, proporcionarán una estimación razonable del valor de mercado en euros de la moneda virtual en la fecha en la que se haya efectuado la operación. A este respecto, se indicará la cotización o valor utilizado para efectuar tal valoración. 3. Las personas y entidades residentes en España y los establecimientos permanentes en territorio español de personas o entidades residentes en el extranjero, que realicen ofertas iniciales de nuevas monedas virtuales, vendrán también obligadas a presentar esta declaración informativa anual con la información prevista en el apartado anterior referente a las entregas de nuevas monedas virtuales que efectúen a cambio de otras monedas virtuales o de moneda fiduciaria, en los términos que establezca la orden ministerial por la que se apruebe el modelo correspondiente. No obstante, cuando las ofertas iniciales de nuevas monedas virtuales se realicen con la intermediación de alguno de los sujetos obligados a que se refiere el apartado 1 de este artículo, la declaración informativa anual deberá realizarla este último, cualquiera que sea la residencia de la persona o entidad que realice la oferta inicial de nuevas monedas virtuales, e incluirá la identificación de ésta y la información prevista en el apartado anterior referente a todas las operaciones a las que se refiere el apartado 1 de este artículo que se efectúen, en su caso, en el marco de dicha oferta inicial, en los términos que establezca la orden ministerial por la que se apruebe el modelo correspondiente. 4. A los efectos de este artículo, los conceptos de moneda virtual y de moneda fiduciaria se entenderán según lo dispuesto en el artículo 1, apartados 5 y 6, respectivamente, de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo”.

En igual sentido, el apartado séptimo de la Disposición adicional décimo tercera de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, tras la modificación operada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, establece que “las personas y entidades residentes en España y los establecimientos permanentes en territorio español de personas o entidades residentes en el extranjero, que proporcionen servicios de cambio entre monedas virtuales y dinero de curso legal o entre diferentes monedas virtuales, o intermedien de cualquier forma en la realización de dichas operaciones, o proporcionen servicios para salvaguardar claves criptográficas privadas en nombre de terceros, para mantener, almacenar y transferir monedas virtuales, vendrán obligados, en los términos que reglamentariamente se establezcan, a comunicar a la Administración Tributaria las operaciones de adquisición, transmisión, permuta y transferencia, relativas a monedas virtuales, así como los cobros y pagos realizados en dichas monedas, en las que intervengan o medien, presentando relación nominal de sujetos intervinientes con indicación de su domicilio y número de identificación fiscal, clase y número de monedas virtuales, así como precio y fecha de la operación. La misma obligación anterior tendrán las personas y entidades residentes en España y los establecimientos permanentes en territorio español de personas o entidades residentes en el extranjero, que realicen ofertas iniciales de nuevas monedas virtuales, respecto de las que entreguen a cambio de aportación de otras monedas virtuales o de dinero de curso legal”.

En todo caso, esta legislación fiscal ha de completarse con la definición legal de moneda virtual que se contiene en el artículo 1.5 de la Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención de blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2021, de 27 de abril – “se entenderá por moneda virtual aquella representación digital de valor no emitida ni garantizada por un banco central o autoridad pública, no necesariamente asociada a una moneda legalmente establecida y que no posee estatuto jurídico de moneda o dinero, pero que es aceptada como medio de cambio y puede ser transferida, almacenada o negociada electrónicamente”- y con lo dispuesto en el artículo 1.6 del mismo cuerpo legal – “se entenderá por cambio de moneda virtual por moneda fiduciaria la compra y venta de monedas virtuales mediante la entrega o recepción de euros o cualquier otra moneda extranjera de curso legal o dinero electrónico aceptado como medio de pago en el país en el que haya sido emitido” -.

 

3. Perspectiva civil: ¿permuta o compraventa?

Lo anterior plantea las siguientes cuestiones: ¿son las criptomonedas un medio de pago admisible desde la perspectiva de la legislación civil española? ¿El contrato por el que se adquieren bienes a cambio de criptomonedas ha de calificarse como permuta o como compraventa?

 

Al margen de la perspectiva del Derecho fiscal, donde, atendiendo a la normativa y jurisprudencia previamente analizadas, las criptomonedas se conciben claramente como un sistema de pago, cabe plantearse si las mismas son admisibles como medio de pago desde una perspectiva civil, en el sentido de si han de equipararse las criptomonedas al dinero de curso legal.

La posición que se mantenga no es cuestión baladí, puesto que, si se consideran las criptomonedas como un bien inmaterial, el contrato por el que se adquieran otros bienes a cambio de las mismas será una permuta, y, por el contrario, si se equiparan al dinero de curso legal, el contrato por el que se adquieran dichos bienes a cambio de criptomonedas será una compraventa. Así, frente a la definición de permuta que recoge el artículo 1538 del Código civil – “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra” -, la definición de compraventa se recoge en el artículo 1445 del mismo cuerpo legal, cuando dispone que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

La consecuencia de mantener una u otra postura, como decimos, tiene una trascendencia jurídica fundamental, y así, por ejemplo, sostener que estamos ante una permuta determinaría el carácter privativo de los bienes adquiridos a cambio de criptomonedas también privativas al amparo del número tercero del artículo 1346 del Código civil – “son privativos de cada uno de los cónyuges (…) los adquiridos a costa o en sustitución de bienes privativos”; y, por el contrario, considerar que se trata de una compraventa conllevaría aceptar el carácter ganancial de dichos bienes conforme al número tercero del artículo 1347 del mismo cuerpo legal – “son bienes gananciales (…) los adquiridos a título oneroso a costa del caudal común, bien se haga la adquisición para la comunidad, bien para uno solo de los esposos –“.

Además de lo anterior, de estimarse que, en caso de intercambio de un bien por criptomonedas, se está ante una compraventa en la que ha mediado el pago de un precio, se incurriría en la obligación  de identificar dichos medios de pago, conforme al artículo 11 de la Ley Hipotecaria, que dispone en sus párrafos primero y tercero que “en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar el que resulte del título, así como la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley (…). Lo dispuesto en el párrafo precedente se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago cuando una de las partes tuviere que abonar a la otra alguna diferencia en dinero o en especie”. En la misma línea, el apartado segundo del artículo 21 del mismo cuerpo legal establece que “las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, deberán expresar, además de las circunstancias previstas en el apartado anterior, la identificación de los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de 28 de mayo de 1862”. Estos dos artículos han de ponerse en relación, entre otros preceptos, con el apartado tercero del artículo 254 de la Ley Hipotecaria – “no se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados” -, con el párrafo cuarto del artículo 24 de la Ley del Notariado – “en las escrituras relativas a actos o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán, cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria” -, y con el artículo 177 del Reglamento Notarial, que, precisamente, desarrolla los requisitos necesarios para que quede adecuadamente cumplida la obligación de identificar los medios de pago según que el pago se haya realizado en metálico, o mediante cheque, bancario o no, nominativo o al portador, otro instrumento de giro o transferencia bancaria.

 

4. ¿Es la criptomoneda el «dinero o signo que lo represente» a que se refiere el Código civil como elemento típico de la compraventa?

A la vista de todo lo expuesto, el criterio para distinguir desde una perspectiva civil si estamos ante una compraventa o ante una permuta depende de la consideración que hagamos de las criptomonedas: si las consideramos un bien equiparable al “dinero o signo que lo represente” estaremos ante una compraventa, y si las consideramos una “cosa”, estaremos ante una permuta.

El primer inciso del artículo 333 del Código civil, en su redacción dada por la Ley 17/2021, de 15 de diciembre de 2021, dispone que “todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles”. En esta línea, los apartados primero y segundo del artículo 511-1 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, establecen que “1. Se consideran bienes las cosas y los derechos patrimoniales. 2. Se consideran cosas los objetos corporales susceptibles de apropiación, así como las energías, en la medida en que lo permita su naturaleza”. Resulta claro que la criptomoneda encaja, por tanto, en el concepto de cosa, como bien inmaterial de contenido patrimonial que es.

Sin embargo, y aunque las criptomonedas ofrezcan, como indicábamos al comienzo del presente artículo, un sistema de pago alternativo como dinero electrónico descentralizado, hay que analizar si ese uso que se les da a las criptomonedas como medio de pago y dinero electrónico descentralizado – si se acepta por la persona que transmite bienes a cambio de las mismas -, les equipara realmente con el concepto de “dinero o signo que lo represente” que recoge el artículo 1445 del Código civil para distinguir entre el contrato de permuta y el de compraventa.

En una materia como la presente, cobra una especial relevancia el párrafo primero del artículo 1170 del Código civil, cuando dispone que “el pago de las deudas de dinero deberá hacerse en la especie pactada y, no siendo posible entregar la especie, en la moneda de plata u oro que tenga curso legal en España”. Este precepto, tal y como señala Hernández-Gil en su “Derecho de Obligaciones” – páginas 183 y 184 – es un precepto que “no ha sido directamente modificado; no se ha dado una nueva redacción, pero las reformas introducidas en el régimen monetario traen consigo que, en gran medida, resulte un precepto retrospectivo y desprovisto en este aspecto de vigencia”; dicho de otro modo, se trata de un precepto que ha de entenderse modificado en cuanto sea necesario para dar cabida a las exigencias del actual sistema monetario, de tal forma que , si se pacta la prestación en moneda extranjera, se hará el pago al cambio oficial, según el precio vendedor, el día del vencimiento de la obligación.

Sobre esta cuestión, ya la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1991, declaró, con motivo de la condena de un pago de deuda, que “la determinación de la moneda en que haya de efectuarse el pago habrá de concretarse (…) de acuerdo con la legislación sobre control de cambios para las obligaciones dinerarias en moneda extranjera”-; siendo el Consejo de la Unión Europea el competente para, bien por recomendación del Banco Central Europeo, bien por recomendación de la Comisión y previa consulta al Banco Central Europeo con el fin de lograr un consenso compatible con el objetivo de la estabilidad de precios, celebrar acuerdos formales relativos a un sistema de tipos de cambio para el euro en relación con las monedas de terceros Estados – artículo 219 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea -.

A este respecto, debe tenerse en cuenta que la única moneda de curso legal en nuestro territorio es en la actualidad el euro, habiendo dejado de ser admisible en España el uso de la peseta el 31 de diciembre de 2001 – artículo 4 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro – y su cambio a euros por el Banco de España desde el 30 de junio de 2021 – artículo 25 de la citada Ley, en su redacción dada por la Disposición final tercera del Real Decreto-ley 34/2020, de 17 de noviembre -.   

Así, el apartado primero del artículo 128 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea dispone que “el Banco Central Europeo tendrá el derecho exclusivo de autorizar la emisión de billetes de banco en euros en la Unión. El Banco Central Europeo y los bancos centrales nacionales podrán emitir billetes. Los billetes emitidos por el Banco Central Europeo y los bancos centrales nacionales serán los únicos billetes de curso legal en la Unión”; aclarando los apartados primero y tercero del artículo 282 del referido Tratado que “1. El Banco Central Europeo y los bancos centrales nacionales constituirán el Sistema Europeo de Bancos Centrales (SEBC). El Banco Central Europeo y los bancos centrales nacionales de los Estados miembros cuya moneda es el euro, que constituyen el Eurosistema, dirigirán la política monetaria de la Unión. 3. El Banco Central Europeo tendrá personalidad jurídica. Le corresponderá en exclusiva autorizar la emisión del euro. Será independiente en el ejercicio de sus competencias y en la gestión de sus finanzas. Las instituciones, órganos y organismos de la Unión y los Gobiernos de los Estados miembros respetarán esta independencia”. A ello añade el apartado segundo in fine del artículo 3 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro – en consonancia con el artículo 2 del Reglamento (CE) núm. 974/98 del Consejo, de 3 de mayo de 1998, sobre la introducción del euro -, que “los billetes y monedas denominados en euros serán los únicos de curso legal en el territorio nacional”, y el apartado primero del artículo 15 de la Ley 13/1994, de 1 de junio, de Autonomía del Banco de España, en su redacción vigente, que “corresponderá al Banco de España, previa autorización del Banco Central Europeo, la facultad de emisión de billetes en euro que, sin perjuicio del régimen legal aplicable a la moneda metálica, serán los únicos de curso legal dentro del territorio español, de conformidad con lo establecido en la normativa comunitaria en vigor”.  

Esta regulación europea y española ha de reputarse, además, como normativa de orden público y límite al principio de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código civil, y ponerse, a su vez, en relación con el principio de orden público a que se refieren tanto el Tratado de la Unión Europea como el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, y, también dentro de nuestra legislación nacional, con el apartado tercero del artículo 12 del Código civil cuando dispone que “en ningún caso tendrá aplicación la ley extranjera cuando resulte contraria al orden público”.

Como consecuencia de lo anterior, dado que las deudas de dinero han de ser pagadas, conforme a las actuales exigencias del sistema monetario impuestas por la citada legislación europea y española, en dinero de curso legal en nuestro territorio – esto es, el euro -; y dado que, al margen de lo que ocurre con el Bitcoin en El Salvador – donde se ha adoptado como moneda oficial junto con el dólar estadounidense en detrimento del colón en virtud del Decreto 57, de 8 de junio de 2021, de la Asamblea Legislativa de la República de El Salvador -, las criptomonedas no constituyen en el ámbito internacional dinero de curso legal y, en todo caso, no lo constituyen en el ámbito territorial europeo que nos ocupa, es admisible concluir que no pueden concebirse las mismas como medio de pago si no es con el consentimiento de la parte que haya de recibirlo.

A la vista de todo lo previamente expuesto, puede afirmarse que las criptomonedas son susceptibles de emplearse, con el consentimiento de las partes, como un sistema de pago contractual y alternativo consistente en dinero electrónico descentralizado para el intercambio de bienes; de igual forma que las partes pueden convenir en que el pago por el intercambio de bienes consista en la entrega de una cosa cualquiera, siempre que ésta sea pactada – artículo 1166 del Código civil -. Sin embargo, este fin solutorio que las partes quieran dar a las criptomonedas no convierte a las mismas, a efectos legales, en dinero de curso legal que esté compelido a aceptar la parte acreedora, que es a lo que ha de entenderse que se refiere el artículo 1445 del Código civil cuando alude al “dinero o signo que lo represente” para distinguir la compraventa de la permuta.

Por ello, parece razonable concluir que, en el ámbito civil, y a la vista de la legislación europea y española vigente, las transacciones realizadas con criptomonedas para adquirir otros bienes –  muebles o inmuebles – han de reputarse como permuta y no como compraventa; y ello con independencia de que el contrato se haya denominado de una u otra forma, puesto que, conforme al principio de calificación que emana del artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los documentos deben calificarse en atención a la realidad de su contenido y forma, y no al nombre que se les haya dado – Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 6 de febrero de 2017, 13 de julio de 2017 y 31 de mayo de 2018, entre otras -.

 

 

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BREVE ESTUDIO DEL MENOR EMANCIPADO tras la modificación del Código civil español por la Ley 8/2021, de 2 de junio, y principales especialidades en Derecho foral

Antonio Oliva Izquierdo, 03/10/2023

Indice:
  1. 1. Concepto de emancipación
  2. 2. Efectos de la emancipación
  3. 3. Límites y complemento de su capacidad
  4. 4. Supuestos controvertidos

BREVE ESTUDIO DEL MENOR EMANCIPADO tras la modificación del código Civil español por la Ley 8/2021, de 2 de junio, y principales especialidades en Derecho Foral

 

Antonio Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Trujillo

 

La figura del menor emancipado es objeto de regulación no sólo en el Código civil español, aprobado por el Real Decreto de 24 de julio de 1889, y objeto de una profunda reforma en la materia por la Ley 8/2021, de 2 de junio, sino también en buena parte de sus derechos forales, siendo objeto incluso de una normativa sistemática en el Libro II del código Civil de Cataluña (aprobado por Ley 25/2010, de 29 de Julio), en el Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, por el que se aprueba el Código del Derecho Foral de Aragón, y en la Ley Foral 21/2019, de 4 de abril, de modificación y actualización de la Compilación del Derecho Civil de Navarra o Fuero Nuevo.

 

Por motivos de concisión, nos centraremos en el presente artículo en el estudio del menor emancipado desde una perspectiva del Derecho civil común, sin perjuicio de hacer mención a las principales especialidades recogidas en los Derechos forales.

 

1. Concepto de emancipación

Atendiendo a la regulación contenida en nuestro Código civil, la emancipación bien puede definirse como el hecho jurídico por el que, mediando la oportuna habilitación al efecto -que ha de ser inscrita en el Registro Civil para perjudicar a terceros-, el menor de edad mayor de dieciséis años accede a un estado civil propio, distinto de la minoría y de la mayoría de edad, por el que adquiere una capacidad asimilada en el ámbito del derecho privado a la mayoría de edad, pero sujeta a limitaciones para la protección de su patrimonio que exigen un complemento de su capacidad.

No obstante, téngase en cuenta, como especialidad, que en el Derecho civil foral aragonés, en línea con sus antecedentes históricos, puede concederse la emancipación al menor que tenga “catorce años cumplidos” –apartado primero del artículo 30 del Código de Derecho Foral de Aragón-.

 

Dejando a un lado el supuesto de la emancipación que tiene lugar por la mayoría de edad a los dieciocho años cumplidos –número primero del artículo 239 del Código civil en relación con el artículo 240 del mismo cuerpo legal-, en el régimen previsto por el Código civil español, el menor de edad emancipado puede serlo bien por concesión de quienes ejerzan la patria potestad, con su consentimiento, una vez cumplidos los dieciséis años en escritura pública o por comparecencia ante el Encargado del Registro Civil –número segundo del artículo 239 del Código civil en relación con el artículo 241 del mismo cuerpo legal-, o bien por concesión judicial a petición del menor de edad mayor de dieciséis años, previa audiencia de los progenitores, cuando quien ejerce la patria potestad contrajere nupcias o conviviere maritalmente con persona distinta del otro progenitor, cuando los progenitores vivieren separados o cuando concurra cualquier causa que entorpezca gravemente el ejercicio de la patria potestad –número tercero del artículo 239 del Código civil en relación con el artículo 244 del mismo cuerpo legal-; 

Todo ello sin perjuicio de que el artículo 243 del Código civil repute para todos los efectos como emancipado al hijo menor de edad mayor de dieciséis años que, con el consentimiento de los progenitores, viviere independientemente de éstos.

En todo caso, nótese que, tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, “la concesión de la emancipación habrá de inscribirse en el Registro Civil, no produciendo entre tanto efectos contra terceros”, así como que “concedida la emancipación no podrá ser revocada” –artículo 242 del Código civil-, extremo que se reitera, en cuanto a la necesaria inscripción en el Registro Civil, por el párrafo segundo del apartado cuarto del artículo 70 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil –“la concesión de emancipación y la emancipación por vida independiente, así como el beneficio de la mayor edad, no producirán efectos frente a terceros mientras no se inscriban en el Registro Civil” -, y en el ámbito de derecho foral, por el artículo 31 del Código de Derecho de Aragón, por el párrafo penúltimo de la Ley 48 del Fuero Nuevo de Navarra, y por el apartado segundo del artículo 211-8 del Libro II del Código civil de Cataluña–. A este respecto, la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 14 de mayo de 1984 , reiterada por la posterior de 23 de septiembre de 2011, señala que “la escritura pública de emancipación no es suficiente prueba hoy del cambio de estado civil que refleja, sino que debe ir acompañada de la justificación de haberse instado ya antes de la presentación en el Registro de la Propiedad la inscripción omitida en el Registro Civil, lo cual aparte de por otros medios puede ser acreditado mediante la propia escritura, si es que su copia recoge, como es tan frecuente en la práctica notarial, la nota extendida en la matriz relativa al hecho de haber enviado el Notario por sí mismo al Registro Civil el testimonio o copia bastante para la inscripción en este último Registro”.

 

2. Efectos de la emancipación

En cuanto a sus efectos, debe advertirse, en primer lugar, que la emancipación se proyecta en el ámbito del derecho privado y no en el derecho público, de tal forma que, entre otros extremos, el menor emancipado carece de derecho de sufragio activo y pasivo -artículos segundo y tercero de la Ley orgánica 5/1985, de 19 de Junio, del Régimen Electoral General-, sin que pueda equiparársele con el mayor de edad en el ámbito penal -así, el párrafo primero del artículo 19 de la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de Noviembre, del Código Penal, dispone que “los menores de dieciocho años no serán responsables criminalmente con arreglo a este Código”-. 

En el ámbito laboral, los mayores de dieciséis años podrán ser admitidos al trabajo, pero no por razón de su emancipación, sino de su edad, precisando del consentimiento de sus padres o tutores o de autorización de la persona o institución que les tenga a su cargo para poder contratar la prestación de su trabajo -apartado primero del artículo 6 del Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los trabajadores, en relación con la letra b del artículo 7 del mismo cuerpo legal-.

 

Por su parte, en el estudio de sus efectos en la esfera del derecho privado ha de distinguirse según éstos se produzcan en la esfera personal o patrimonial.

 

1. Así, como efectos personales, pueden destacarse, entre otros, que la emancipación determina la extinción de la patria potestad –número segundo del artículo 169 del Código civil, letra b del artículo 93 del Código de Derecho Foral de Aragón, letra c del artículo 236-32 del Libro II del Código civil de Cataluña, y Ley 75 del Fuero Nuevo de Navarra– y de la tutela–número primero del artículo 231 del Código civil-, permite al emancipado casarse –número primero del artículo 46 del Código civil, a sensu contrario– y reconocer filiación –párrafo primero del artículo 121 del Código civil, a sensu contrario-, ejercitar la patria potestad sobre sus hijos  –artículo 157 del mismo cuerpo legal, a sensu contrario-, optar por sí solo por la vecindad civil del lugar de su nacimiento, o por la última vecindad de cualquiera de sus padres hasta que transcurra un año después de su emancipación –último párrafo del apartado tercero del artículo 14 del Código civil-, así como optar por sí solo por la nacionalidad española –letra c del apartado segundo del artículo 20 del Código civil– o renunciar expresamente a ella si tiene otra nacionalidad y reside habitualmente en el extranjero –apartado segundo del artículo 24 del mismo cuerpo legal-.

La emancipación, además, determina la imposibilidad de adopción del emancipado salvo “cuando, inmediatamente antes de la emancipación, hubiere existido una situación de acogimiento con los futuros adoptantes o de convivencia estable con ellos de, al menos, un año” –apartado segundo del artículo 175 del Código civil y, en análogo sentido, apartado quinto de la Ley 59 del Fuero Nuevo de Navarra-; siendo preciso, como regla general, su consentimiento para las intervenciones quirúrgicas -apartado cuarto en relación con los apartados segundo y tercero de la Ley 41/2002, de 14 de noviembre, básica reguladora de la autonomía del paciente y de derechos y obligaciones en materia de información y documentación clínica-

 

En el ámbito del Derecho foral, la Ley 106 del Fuero Nuevo de Navarra permite a los menores emancipados constituirse en pareja estable, de igual forma que lo admite el apartado segundo de la Disposición adicional segunda de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco, y la letra a del artículo 234-2 del Libro II del Código civil de Cataluña, a sensu contrario.

 

2. Centrándonos en el presente estudio en los efectos patrimoniales de la emancipación, y en lo que concierne a la capacidad del menor emancipado, puede afirmarse que éste goza tanto de capacidad jurídica para contratar– véase, en este sentido, la nueva redacción dada al artículo 1263 del Código civil  por la Ley 8/2021, de 2 de junio, que incluso para los no emancipados dispone que “los menores de edad no emancipados podrán celebrar aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales”, o el artículo 1329 del mismo cuerpo legal que, a sensu contrario, permite al menor emancipado otorgar por sí solo capitulaciones matrimoniales, y, en análogo sentido, letra a del apartado primero del artículo 199 del Código de Derecho Foral de Aragón-, como para ser titular de bienes, adquirirlos y poseerlos; siendo responsable por los ilícitos civiles en que incurra –toda vez que el párrafo segundo del artículo 1903 del Código civil limita la responsabilidad subsidiaria de los padres a “los daños causados por los hijos que se encuentren bajo su guarda”-, y gozando, así mismo, de una capacidad de obrar, si bien limitada, para poder ejercitar sus derechos y obligaciones con el oportuno complemento de capacidad cuando proceda.

 

3. Límites y complemento de su capacidad

A este respecto, en lo que a los límites a su capacidad se refiere, tras la citada Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica, establece el artículo 247 del Código civil que “la emancipación habilita al menor para regir su persona y bienes como si fuera mayor; pero hasta que llegue a la mayor edad no podrá el emancipado tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor sin consentimiento de sus progenitores y, a falta de ambos, sin el de su defensor judicial. El menor emancipado podrá por sí solo comparecer en juicio. Lo dispuesto en este artículo es aplicable también al menor que hubiere obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad”.

Este complemento de capacidad corresponde, por tanto, y en principio, a los progenitores del menor emancipado –quienes han de complementar la capacidad para cada acto concreto, siendo inadmisibles las autorizaciones generales conforme a la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de 28 de septiembre de 1968-, si bien en el ámbito del derecho foral, el apartado segundo del artículo 211-12 del Libro II del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 25/2010, de 29 de Julio, permite conceder dicho complemento de capacidad “para varios actos de la misma naturaleza o referidos a la misma actividad económica, aunque sean futuros, especificando sus circunstancias y características fundamentales” , o en defecto de ambos, o cuando exista conflicto de intereses entre el menor emancipado y ambos progenitores, al defensor judicial. Así, el artículo 235 del Código civil, en su redacción dada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, señala que “se nombrará un defensor judicial del menor en los casos siguientes: 1.º Cuando en algún asunto exista conflicto de intereses entre los menores y sus representantes legales, salvo en los casos en que la ley prevea otra forma de salvarlo. 2.º Cuando, por cualquier causa, el tutor no desempeñare sus funciones, hasta que cese la causa determinante o se designe otra persona. 3.º Cuando el menor emancipado requiera el complemento de capacidad previsto en los artículos 247 y 248 y a quienes corresponda prestarlo no puedan hacerlo o exista con ellos conflicto de intereses”.  

En este sentido, el número décimo tercero del artículo 4 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, prevé, tras la Ley 8/2021, de 2 de junio, que son inscribibles en el Registro Civil, “la tutela del menor y la defensa judicial del menor emancipado”.  Ahora bien, como especialidad, téngase presente, que, si el menor de edad emancipado se encuentra casado, para disponer de bienes inmuebles comunes y otros bienes asimilables, regirá el nuevo artículo 248 del Código civil, que establece que “para que el casado menor de edad pueda enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor que sean comunes, basta, si es mayor el otro cónyuge, el consentimiento de los dos; si también es menor, se necesitará además el de los progenitores o defensor judicial de uno y otro”.

En todo caso, la falta de complemento de capacidad determina que el acto sea anulable –así lo entiende, en el Derecho foral, el apartado tercero del artículo 211-12 del citado Libro II del Código civil catalán y el penúltimo párrafo de la Ley 19 del Fuero Nuevo de Navarra-, sin que el Código civil español prevea, como sí lo hace dicho Libro II, que el menor emancipado pueda solicitar “autorización judicial para actuar solo en los casos de imposibilidad o de desacuerdo entre las personas que deben prestar el complemento de capacidad, o si estas no lo otorgan sin causa justificada” –artículo 211-13 del Libro II-, ni que “el complemento de capacidad con relación a los bienes y derechos adquiridos por donación o a título sucesorio” no sea “necesario si el donante o el causante lo han excluido expresamente” –apartado cuarto del artículo 211-12 del tan mentado Libro II-.

Además de lo anterior, no olvidemos que en esta materia rige el principio que late en la Exposición de Motivos de la Ley 8/2021, de 2 de junio, y que recoge el primer inciso del artículo 249 del Código civil, cuando dispone que “las medidas de apoyo a las personas mayores de edad o menores emancipadas que las precisen para el adecuado ejercicio de su capacidad jurídica tendrán por finalidad permitir el desarrollo pleno de su personalidad y su desenvolvimiento jurídico en condiciones de igualdad”.

Por ello, el artículo 255 del mismo cuerpo legal, tras la citada la Ley 8/2021, de 2 de junio, dispone que “cualquier persona mayor de edad o menor emancipada en previsión o apreciación de la concurrencia de circunstancias que puedan dificultarle el ejercicio de su capacidad jurídica en igualdad de condiciones con las demás, podrá prever o acordar en escritura pública medidas de apoyo relativas a su persona o bienes. Podrá también establecer el régimen de actuación, el alcance de las facultades de la persona o personas que le hayan de prestar apoyo, o la forma de ejercicio del apoyo, el cual se prestará conforme a lo dispuesto en el artículo 249. Asimismo, podrá prever las medidas u órganos de control que estime oportuno, las salvaguardas necesarias para evitar abusos, conflicto de intereses o influencia indebida y los mecanismos y plazos de revisión de las medidas de apoyo, con el fin de garantizar el respeto de su voluntad, deseos y preferencias. El Notario autorizante comunicará de oficio y sin dilación el documento público que contenga las medidas de apoyo al Registro Civil para su constancia en el registro individual del otorgante. Solo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, podrá la autoridad judicial adoptar otras supletorias o complementarias”.

En consonancia con lo anterior, y en sede de curatela, establece el nuevo artículo 271 del Código civil que “cualquier persona mayor de edad o menor emancipada, en previsión de la concurrencia de circunstancias que puedan dificultarle el ejercicio de su capacidad jurídica en igualdad de condiciones con las demás, podrá proponer en escritura pública el nombramiento o la exclusión de una o varias personas determinadas para el ejercicio de la función de curador. Podrá igualmente establecer disposiciones sobre el funcionamiento y contenido de la curatela y, en especial, sobre el cuidado de su persona, reglas de administración y disposición de sus bienes, retribución del curador, obligación de hacer inventario o su dispensa y medidas de vigilancia y control, así como proponer a las personas que hayan de llevarlas a cabo”. Dicho de otro modo, el menor de edad emancipado podrá otorgar poder preventivo y escritura pública de autocuratela.

A la vista de todos los preceptos relacionados, y de su nueva redacción dada por la tan mentada Ley 8/2021, de 2 de junio, podemos concluir, en lo que a la capacidad de obrar del menor emancipado se refiere, que, como regla general, éste puede realizar por sí solo los actos que no supongan un perjuicio a su patrimonio, como pueda ser el ingreso de bienes en su esfera patrimonial (por título de compraventa o donación no onerosa, entre otros) o el otorgamiento de poderes a tal fin –si bien no podrá dar poder para realizar aquello que exceda de su capacidad conforme a la Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil, de 28 de septiembre de 1968-; pero, por el contrario, siendo su capacidad de obrar, como hemos visto, limitada, precisará de un complemento de capacidad para los supuestos que puedan comprometer dicho patrimonio o perjudicarlo, como son los previstos en el nuevo artículo 247 del Código civil, esto es, tomar dinero a préstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y establecimientos mercantiles o industriales u objetos de extraordinario valor. 

Es decir, el menor emancipado no podrá, sin el correspondiente complemento de capacidad, contratar préstamos ni enajenar o gravar sus bienes inmuebles u objetos de valor extraordinario por acto inter vivos, toda vez que mortis causa el artículo 663 del Código civil, a sensu contrario, permite testar a los mayores de catorce años, sin perjuicio de la mayoría de edad exigida por el artículo 688 del mismo cuerpo legal para el testamento ológrafo, a diferencia de la Ley 190 del Fuero Nuevo de Navarra que permite el testamento ológrafo por menor emancipado; admitiendo, también en el ámbito del derecho foral, el apartado quinto del artículo 24 de la Ley de Derecho Civil Vasco la posibilidad de que menores emancipados puedan otorgar testamento mancomunado o de hermandad-, lo que comprende tanto los actos que supongan claramente un gravamen sobre sus  bienes –como pueda ser la constitución de una hipoteca–, como aquellos otros actos en los que la determinación de la importancia del perjuicio para su patrimonio haya de ser analizado casuísticamente – como puedan ser las donaciones onerosas en las que el gravamen impuesto sea más oneroso que la liberalidad recibida -. Por su parte, en sede de cancelación de hipoteca, el apartado tercero del artículo 178 del Reglamento Hipotecario dispone que “podrán practicarse las cancelaciones otorgadas exclusivamente por los menores emancipados o que hubieren obtenido judicialmente el beneficio de la mayor edad”, y en sede de mandato, el artículo 1716 del Código civil establece que “el menor emancipado puede ser mandatario pero el mandante sólo tendrá acción contra él en conformidad a lo dispuesto respecto a las obligaciones de los menores”.

 

4. Supuestos controvertidos

Lo anterior plantea determinados supuestos controvertidos, como si puede el menor emancipado, por sí solo y sin complemento de capacidad, arrendar por más de seis años – acto que, por asimilable a los de enajenación como así interpreto la Resolución de 9 de enero de 2020, entre otras, hace razonable interpretar que excede de su capacidad, a la vista de la dicción del artículo 1548 del Código civil-, ocupar la posición de fiador –interpretado desfavorablemente por las Sentencias de la Sala Primera, de lo Civil, del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1941, reiterada por la posterior de 28 de septiembre de 1968 que recalca que “resulta indudable que aun cuando el contrato de fianza y como una de sus modalidades, la operación de aval, no este literalmente comprendidos en los actos que se prohíbe realizar sin la autorización pertinente al menor emancipado por concesión de sus progenitores, están incluidos cuando menos implícitamente y de modo lógico en la fórmula legal; en primer lugar, porque si bien el fiador no impone un gravamen directo sobre sus bienes inmuebles, compromete o indirectamente puede comprometer dichos bienes, y en segundo término, porque el afianzamiento o el aval, constituye a la vez un negocio de carácter abstracto en la relación entre acreedor y fiador, un negocio accesorio que puede ir unido a un negocio principal y causal de préstamo mutuo, y de no exonerar al primero, o sea el afianzamiento, la prohibición que para este último, o sea para el préstamo mutuo establece este artículo vendría a eludirse fácilmente el mismo, contrayéndose la obligación principal a nombre de persona distinta con la fianza del menor que así quedaría sujeta a ella” –aceptar el cargo de administrador de una sociedad –expresamente prohibido sin la oportuna asistencia en el ámbito del Derecho foral por la letra c del apartado primero del artículo 33 del Código de Derecho Foral de Aragón y por la letra b del apartado primero del artículo 211-12 del Libro II del Código civil de Cataluña-, repudiar atribuciones gratuitas –expresamente excluido sin la oportuna asistencia en el ámbito del Derecho foral por la letra b del apartado primero del artículo 33 del Codigo de Derecho Foral de Aragón, en relación con el apartado primero del artículo 346 del mismo cuerpo legal-, aportar bienes a una sociedad civil –admitido por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de julio de 1917 que considera que “aun en el supuesto de conceder contra los principios de hermenéutica a los términos prohibitivos del artículo 317 del Código Civil una extensión desproporcionada a su valor gramatical, no cabe confundir la aportación de inmuebles a un fondo común con la transferencia de propiedad provocada directamente por el contrato de compraventa”-, u otorgar escrituras de extinción de comunidad o de partición de herencia.

Para estos últimos supuestos, y sin entrar en un examen más pormenorizado acerca de la jurisprudencia y doctrina en la materia, ha de tenerse presente no sólo la regla general de equiparación de la capacidad de obrar del menor emancipado con la del mayor de edad y el espíritu de la tan mentada Ley 8/2021, de 2 de junio, que parece llevar a una interpretación favorable a que el menor emancipado pueda realizar por sí solo tales actos, sino también la propia dicción literal del artículo 247 del Código civil que asimila la capacidad de obrar del menor emancipado a la del mayor de edad con las únicas excepciones previstas en el mismo, como son, en lo que aquí nos ocupa, las de gravar o enajenar sus bienes. Y en este punto, siguiendo los principios de hermenéutica jurídica de que las excepciones no pueden ser interpretadas extensivamente, no parece que puedan equipararse, a los efectos de entender limitada la capacidad del menor emancipado, los actos de partición con los de enajenación. En este sentido, ya la antigua Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado – actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública – de 21 de diciembre de 1929 puso de relieve que “sin necesidad de entrar en el debate tradicional sobre el carácter declarativo o traslativo de las operaciones particionales y recordando que, en la doctrina, repetidamente sustentada por este Centro directivo, no se equiparan las adjudicaciones hechas al heredero en pago de sus derechos, o para otros fines, a los actos de enajenación, (…) no es posible ampliar el concepto de la palabra vender hasta abarcar, no sólo todos los actos de enajenación, a título oneroso, sino también los actos dispositivos que levantan los límites impuestos a un copartícipe en favor de sus comuneros, o dividen entre los mismos la cosa común (…) a tan desmesurada extensión de la palabra vender se oponen igualmente el principio jurídico que favorece la libertad personal y circunscribe las prohibiciones de disponer a sus rigurosos límites, así como los múltiples artículos del Código civil, que distinguen netamente la capacidad necesaria para vender, de la que se exige para celebrar particiones hereditarias, el otorgamiento de uno y otro acto y los diversos efectos civiles e hipotecarios que produce cada uno de ellos”. En esta materia, destaca en el ámbito del Derecho foral el artículo 294 de la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, que dispone que “cuando el testador no tuviera hecha la partición, los partícipes mayores de edad, los emancipados o los legalmente representados podrán partir la herencia del modo que tengan por conveniente”.

Finalmente, otro supuesto controvertido que merece consideración aparte es el de la posible aplicación de la teoría del negocio complejo al menor emancipado, tesis que permitiría entender que éste puede simultáneamente comprar e hipotecar cuando en un mismo acto se constituye hipoteca en garantía del préstamo recibido sobre el propio inmueble adquirido:

Esta teoría, admitida por la Dirección General en su Resolución de 7 de julio de 1998 para casos como el de los progenitores en ejercicio de la patria potestad sobre un menor no emancipado con la finalidad de dispensarles de la autorización judicial prevenida en el artículo 166 del Código civil, no parece ser, sin embargo, aplicable al menor emancipado, toda vez que, como hemos visto, el artículo 247 del Código civil requiere complemento de capacidad no sólo para gravar los bienes, sino también para tomar dinero a préstamo, sin que quede exceptuado este supuesto. 

No obstante, la respuesta en el ámbito del Derecho foral puede ser distinta, y así la letra a del apartado primero del artículo 211-12 del Libro II del Código Civil de Cataluña, aprobado por Ley 25/2010, de 29 de Julio, por remisión a la letra f del apartado primero del artículo 236.27 del mismo cuerpo legal, deja a salvo el supuesto de que el préstamo “se constituya para financiar la adquisición de un bien”. En análogo sentido, véase el apartado segundo del artículo 15 del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de Marzo, por el que se aprueba el Código del Derecho Foral de Aragón, al que se remite la letra a del apartado primero de su artículo 33, en sede de los actos para los que precisa complemento de capacidad el menor emancipado señala que “no será necesaria la indicada autorización para tomar dinero a préstamo o crédito, incluso por vía de subrogación, para financiar la adquisición de bienes inmuebles por parte del menor, aun con garantía real sobre los bienes adquiridos” -.

 

 

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