En virtud del Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, que fue aprobado en base a la Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas (la cual queda derogada).

Igualmente, y en relación con la norma anterior, resulta de verdadera importancia en esta materia lo establecido en el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Y, además, hemos de tener presente la regulación establecida por la Ley 5/2020, de 24 de julio, de medidas urgentes para la declaración de proyectos prioritarios en Castilla-La Mancha.

Por último, se recoge la Ley 9/2020, de 6 de noviembre, de patrimonio de la Junta de comunidades de Castilla-La Mancha.

Si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica, y esto es posible gracias a lo establecido en la famosa sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

A través del presente texto, se pretende aunar las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha.

Palabras clave (keywords):

Registro de la Propiedad

Derecho registral autonómico

Planeamiento urbanístico en Castilla-La Mancha

Gestión urbanística

Derecho a una vivienda digna

Rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA CCAA DE CASTILLA LA MANCHA

La Ley 1/2021, de 12 de febrero, de Simplificación Urbanística y Medidas Administrativas, en su disposición final primera, autoriza al Consejo de Gobierno para que, en el plazo de un año desde su entrada en vigor, elabore y apruebe un texto único del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística que incorpore las modificaciones introducidas en él por la Ley. En base a ello, el Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (TRLOTAU).

En el cuerpo del citado Decreto Legislativo se recoge la disposición derogatoria del Decreto Legislativo 1/2010, de 18 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística y las sucesivas modificaciones que ha venido sufriendo hasta el año 2022. Sin embargo, se declaran vigentes en cuanto no se opongan a esta Ley o a sus normas de desarrollo los siguientes:

Decreto 87/1993, de 13 de julio, modificado por Decreto 58/1994, de 21 de junio, sobre catálogos de suelo de uso residencial.
Decreto 242/2004, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Suelo Rústico de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 248/2004, de 14 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento de la Ley 2/1998, de 4 de junio, de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 235/2010, de 30 de noviembre, de regulación de competencias y de fomento de la transparencia en la actividad urbanística de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
Decreto 29/2011, de 19 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE).
Decreto 34/2011, de 26 de abril por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.
Decreto 86/2018, de 20 de noviembre, de medidas para facilitar la actividad urbanística de la ciudadanía y los pequeños municipios.
Orden 4/2020, de 8 de enero, de la Consejería de Fomento, por la que se aprueba la instrucción técnica de planeamiento sobre determinados requisitos sustantivos que deberán cumplir las obras, construcciones e instalaciones en suelo rústico.

Conceptos urbanísticos básicos.

A continuación, el TRLOTAU en su disposición preliminar, recoge y describe, de manera muy acertada y con carácter definitorio y aclaratorio el significado y alcance de unos conceptos urbanísticos básicos utilizados en la Ley para evitar cualquier tipo de duda en la interpretación o error de conceptos.

En el concepto de unidades de suelo se diferencia entre: 1) Unidad rústica apta para la edificación; 2) Parcela; 3) Solar, al que le impone los requisitos reglados para ser considerados como tal suelo urbano en la anterior Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones, y que no son otros que acceso rodado, suministro de agua potable, energía eléctrica, evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado, acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público; y 4) Unidad final de aprovechamiento, siendo una categoría genérica comprensiva de las de unidad rústica apta para la edificación, parcela y solar.[1]

Y desde una perspectiva jurídica privada, se introduce el concepto de finca como:

2.5. Finca: La unidad de suelo o de edificación, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, a los exclusivos efectos jurídico-privados y del Registro de la Propiedad, referible, en su caso, a un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.

Por su parte, con relación al concepto de superficie construida en el apartado 18 se establece:

18. Superficie construida: Se entiende por superficie construida de una edificación la suma de cada una de las plantas del edificio medida dentro de los límites definidos por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores, y los ejes de las medianeras, en su caso. Los cuerpos volados, balcones o terrazas que estén cubiertos por otros elementos análogos o por tejadillos o cobertizos, formarán parte de la superficie construida cuando se hallen limitados lateralmente por paredes; en caso contrario, se computará únicamente el cincuenta por ciento de su superficie, medida de la misma forma. Del cómputo de la superficie construida quedan excluidos los patios y vacíos no cubiertos en cada planta.

Para el cálculo de la edificabilidad y el aprovechamiento urbanístico consumidos por una edificación residencial para la que se certifique la calificación energética A, según las condiciones establecidas en el Código Técnico de la Edificación, que regula las condiciones de Edificios de Consumo Casi Nulo, podrá incrementarse la superficie construida un cinco por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de parámetros de la ordenanza. De igual forma, para las edificaciones residenciales que garanticen mediante certificación de organismo independiente especializado la obtención de un estándar de mínima demanda energética superior a la normativa nacional, podrá incrementarse la superficie construida un diez por ciento respecto de la permitida por el planeamiento, calculada de la forma expuesta en el párrafo anterior, cuando no se incumpla con ello el resto de los parámetros de la ordenanza.

Con respecto a la superficie del vuelo lo define como:

19. Superficie del vuelo: Se entiende por superficie del vuelo de una edificación la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de sus planos sobre un plano horizontal, incluyendo todos los elementos volados que resulten transitables.

También cabe destacar la diferenciación correcta a la vez que sencilla que se hace en los conceptos de las clases de aprovechamientos urbanísticos, los cuales se clasifican en aprovechamiento urbanístico objetivo (o real), aprovechamiento privativo (o susceptible de apropiación), aprovechamiento tipo, aprovechamiento objetivo preexistente y excedente de aprovechamiento:

Aprovechamiento urbanístico objetivo (o aprovechamiento real): la cantidad de metros cuadrados de construcción no destinada a dotaciones públicas, cuya materialización permite o exige el planeamiento en una superficie dada o, en su caso, un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación.
Aprovechamiento privativo (o aprovechamiento susceptible de apropiación): la cantidad de metros cuadrados edificables que expresa el contenido urbanístico lucrativo a que tiene derecho el propietario de un solar, una parcela o una unidad rústica apta para la edificación, cumpliendo los deberes legales y sufragando el coste de las obras de urbanización que correspondan. El aprovechamiento privativo es el porcentaje del aprovechamiento tipo que, para cada caso, determina esta Ley.
Aprovechamiento tipo: la edificabilidad unitaria ponderada que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reparto o ámbito espacial de referencia.
Aprovechamiento preexistente: la edificabilidad lícitamente realizada sobre una parcela o solar en el momento de la ejecución urbanística.
Aprovechamiento objetivo preexistente: la edificabilidad y el uso establecidos por el planeamiento general municipal vigente sobre una parcela o solar en el momento de la redacción de una nueva ordenación. En aquellos municipios que no cuenten con planeamiento general, se estará a la edificabilidad lícitamente realizada.
Excedente de aprovechamiento: la diferencia positiva que resulta al restar del aprovechamiento urbanístico objetivo el aprovechamiento privativo y el correspondiente a la Administración actuante.

Por otra parte es interesante e importante la diferencia, por su finalidad, establecida en el concepto de unidad de actuación urbanizadora, cuya finalidad es la de obtener las reservas de suelo dotacional por el procedimiento de equidistribución que corresponda y ejecutar nuevas infraestructuras viario o espacios libres que den como resultado la generación de dos o más solares edificables, y el concepto de unidad de actuación edificatoria, cuya finalidad es la edificación, construcción o instalación permitida por la ordenación territorial y urbanística a través de los procedimientos de ejecución de las actuaciones aisladas.

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El Decreto Legislativo 1/2023, de 28 de febrero, se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha (TRLOTAU) y el Decreto 29/2011, de 19 de abril de 2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (RAE), son las dos normas de gestión urbanística de mayor valor en la comunidad castellano-manchega.

Analizando ahora sí el articulado propiamente dicho de ambas, encontramos numerosas alusiones al Registro de la Propiedad.

Determinaciones sobre desarrollo sostenible y sociales.

El artículo 14 bis, en su apartado 1.b) recoge la delimitación del ámbito de actuación para fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de actuación:

Los instrumentos de ordenación territorial y urbanística regulados en la presente ley […] tendrán los siguientes objetivos: 1. Fomentar el crecimiento compacto de los núcleos de población, y a tal efecto: […] b) Se priorizará la consolidación de los núcleos urbanos existentes, planificando actuaciones de rehabilitación y de regeneración y renovación urbana, con especial atención a la cohesión social, a los espacios urbanos degradados y vulnerables y a la recuperación de los espacios vacíos insertos en la trama urbana y a la rehabilitación, reutilización y puesta en actividad de los inmuebles abandonados o infrautilizados. Delimitando su ámbito de actuación en el Registro de la Propiedad.

Asimismo, este precepto en su apartado 6.b) regula el derecho de reversión al dominio público de superficies desafectadas:

6.b) La ocupación de superficies de dominio público, espacios libres u otras dotaciones públicas, cuando sea indispensable para la instalación de ascensores, rampas, aparcamientos adaptados u otros servicios comunes legalmente exigibles o previstos en actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, será causa de utilidad pública para cambiar su clasificación y calificación, así como, en su caso, para su desafectación y posterior enajenación a la comunidad de propietarios o, en su caso, a la agrupación de comunidades, siempre que se quede asegurada la funcionalidad de los espacios públicos resultantes. No obstante, la administración que lo hubiera desafectado será titular de un derecho de reversión al dominio público, con ocasión de la sustitución edificatoria de la finca o fincas que requiriesen la ocupación de la superficie de dominio público en el caso de que hubiera desaparecido dicha necesidad. Dicho derecho de reversión se hará constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo con la legislación hipotecaria.

Declaración de edificaciones fuera de ordenación plena o parcial.

En el 42 bis TRLOTAU se obliga a dejar constancia en el Registro de la Propiedad de las situaciones de fuera de ordenación:

1. Los planes expresarán qué edificaciones erigidas con anterioridad a su entrada en vigor han de quedar en situación de fuera de ordenación total, por manifiesta incompatibilidad con sus determinaciones, en las que sólo se autorizarán obras de mera conservación dirigidas a satisfacer los requisitos básicos de funcionalidad, mejora de la eficiencia energética, seguridad y habitabilidad de la edificación en los términos establecidos en la normativa de ordenación de la edificación, siendo posible la implantación de nuevos usos siempre que no sean contrarios con la ordenación territorial y urbanística vigente. 2. Asimismo, los planes deben establecer el régimen transitorio para la realización de obras y actividades en edificaciones en situación de fuera de ordenación parcial que no sean totalmente compatibles con sus determinaciones, y en los que, además de las indicadas en el apartado precedente, pueden admitirse obras de reforma y de mejora y cambios de actividad, siempre que la nueva obra o actividad no acentúe la inadecuación al planeamiento vigente ni suponga la reconstrucción de elementos disconformes con el planeamiento. 3. En los supuestos de los números anteriores, serán autorizables en todo caso medidas que permitan corregir los efectos adversos sobre el medio ambiente de edificios e instalaciones existentes en situación de fuera de ordenación. 4. No obstante lo señalado en los apartados anteriores, si algún edificio o instalación resultara disconforme con las previsiones del planeamiento y no apareciera en la relación expresa de construcciones calificadas fuera de ordenación, el Ayuntamiento resolverá expresamente, de oficio o a instancia de parte, sobre su situación jurídica, previa audiencia al interesado, bien declarando el edificio en régimen de fuera de ordenación o bien ordenando la adecuación de las previsiones del planeamiento por el procedimiento correspondiente. 5. Las actuaciones permitidas en edificaciones en régimen de fuera de ordenación en base a lo dispuesto en los apartados anteriores no supondrán en caso alguno aumento de su valor a efectos expropiatorios ni de ejecución del planeamiento. 6. La declaración de edificaciones en régimen de fuera de ordenación, tanto plena como parcial, se hará constar en el Registro de la propiedad de acuerdo con la normativa que regula éste.

Deberes y cargas urbanísticas.

En su artículo 54 y siguientes TRLOTAU se establece el régimen jurídico del suelo rústico, si bien en su artículo 58 (la formalización e inscripción de los deberes y las cargas urbanísticas) regula expresamente que los deberes y cargas [urbanísticas] previstos en esta Ley en relación con los usos y aprovechamientos urbanísticos en el suelo rústico, así como los que, además, resulten de las condiciones legítimas de las calificaciones acordadas y las licencias otorgadas para la realización o el desarrollo de aquéllos, deberán hacerse constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente, siendo por tanto inscribible tanto la resolución administrativa de concesión de las licencias, como las calificaciones urbanísticas o incluso el proyecto de reparcelación que impongan cargas urbanísticas sobre fincas excluidas del área de reparto, y en aquellas que se permitan realizar edificaciones, construcciones, actividades acordes con la naturaleza del suelo.

En la Sección 3ª, donde se regula el régimen del suelo urbano y urbanizable, en su artículo 67 TRLOTAU (régimen del suelo urbanizable sin programar) se recoge que, con carácter excepcional y garantista, sólo se podrán autorizar: a) Obras correspondientes a infraestructuras y sistemas generales; y b) Obras provisionales respecto de las que se haya asumido, con inscripción en el Registro de la Propiedad, la obligación de su demolición, sin derecho a indemnización, en el momento que lo requiera la administración actuante. En estos supuestos es frecuente que, con carácter previo a su autorización, la administración exija la fianza correspondiente para garantizarse la ejecución de la demolición y que se acredite que se haya practicado dicha limitación temporal de la edificación en los libros registrales mediante nota marginal en virtud de la certificación administrativa expedida por la administración competente.

Aprovechamientos urbanísticos.

En cuanto a las reservas de aprovechamiento, el artículo 130. 1 RAE, con motivo de la incorporación anticipada al dominio público de los suelos destinados a uso dotacional público, establece que podrá hacerse reserva para su posterior transferencia del aprovechamiento privativo que le corresponda, debiendo identificarse los terrenos sobre los que se podrá materializar dicho aprovechamiento.

La reserva de aprovechamiento deberá ser aprobada por el Municipio o Administración expropiante y se hará constar en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de la que traiga su causa, en los términos dispuestos por la legislación hipotecaria.

En este sentido, en los artículos 73 y 74 del TRLOTAU se regula la posibilidad que tienen los propietarios de una parcela o solar, quienes podrán transferir el aprovechamiento privativo a otras parcelas o solares que cuenten con excedente de aprovechamiento; y con motivo de la transmisión al dominio público de terrenos con destino dotacional se podrá hacer reserva del aprovechamiento privativo. En caso de transferencia de dicho aprovechamiento deberá ser aprobada por el municipio y se formalizará en escritura pública con planos adjuntos de la localización y dimensiones de las parcelas implicadas. Tanto en este caso, como en el de la incorporación de terrenos al patrimonio municipal del suelo que conlleve, deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Dicho aprovechamiento urbanístico accederá al Registro de la Propiedad bien mediante nota marginal sobre la finca registral a la que pertenezca o bien abriendo folio registral independiente y una vez que se produzca su transmisión o su materialización en una parcela de destino se hará el asiento respectivo. En todo caso, la reserva de aprovechamiento debe ser aprobada por el Municipio o administración expropiante y se anotará en el Registro de la Propiedad al margen de la transmisión de que traiga causa, si bien dicha reserva se cancelará cuando se transfiera su aprovechamiento.

Cuando el aprovechamiento privativo en su conjunto corresponda a los propietarios afectados por un Programa de Actuación Urbanizadora y en su cómputo sean inferior al total de los aprovechamientos de los terrenos comprendidos por éste, el urbanizador que financie la diferencia podrá reservarse el aprovechamiento que ésta tenga atribuida.

El titular de una reserva de aprovechamiento podrá solicitar su expropiación, cuando hayan transcurridos más de tres años desde la constitución de la reserva o el menor plazo que resulte del número 3 del art 149, según se trate de expediente expropiatorios, ordinarios o urgentes.

Bienes del Patrimonio Público de Suelo.

Por su parte, el destino de los bienes que integran el Patrimonio Público de Suelo viene regulados en el artículo 79.4 TRLOTAU, en dicho apartado se hace una clasificación reglada de las condiciones de enajenación que deben reunir, y los destaco:

El sometimiento al derecho de tanteo y retracto regulado en el artículo 83 de esta Ley.
La vinculación, cuando su destino sea residencial en los términos de la letra a) del número 1 de este artículo, a la construcción de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, si bien de promoción privada por el adquirente.
La enajenación, permuta o cesión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo deberá efectuarse en condiciones que aseguren, cuando proceda, los plazos máximos de urbanización y edificación y los precios finales de las viviendas e impidan, en todo caso, a los adquirentes tanto de aquéllos como de éstas la ulterior enajenación por precio superior al de adquisición con el incremento derivado de los índices pertinentes.
Los bienes del patrimonio público de suelo no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando su valor exceda del 25% de los recursos ordinarios del presupuesto anual del Municipio. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes que se produzca.
Las condiciones recogidas en las letras a), b) y c) anteriores se harán constar en el Registro de la Propiedad de acuerdo a la legislación hipotecaria.

En muchas Comunidades Autónomas y Entidades Locales, Diputaciones u cualquiera otro organismo público, tienen un inventario y un registro administrativo de los bienes que forman parte del patrimonio público del suelo, cuyo control y gestión es asumida por el órgano encargado: la secretaría jurídica de cada Ayuntamiento, el departamento de bienes y patrimonio en las CCAA y de una forma parecida con los servicios jurídicos de la Diputación.

Bienes, terreno o fincas rústicas sujetos a derecho de tanteo y de retracto.

En el Artículo 85 TRLOTAU, al igual que ocurre con los derechos de tanteo y retracto en el ámbito de los contratos de arrendamiento para uso de vivida, se establece que los propietarios de terrenos o edificaciones que se encuentren gravados con derecho de tanteo y retracto que pretender transmitir onerosamente dichos bienes, deberán notificar su intención al órgano de la administración competente a los efectos de que manifieste si hace uso o renuncia a ejercitar dichos derechos. En esta notificación fehaciente se protege a la administración de ese derecho pues en ella se detalla el contenido de la misma, que consiste en los siguientes requisitos:

Identificación indubitada tanto física como jurídica del inmueble objeto de la transmisión.
Título que se ostenta sobre el inmueble y, en su caso, datos de inscripción registral del mismo.
Fórmulas jurídicas previstas para la transmisión.
Condiciones para la transmisión.

Las consecuencias en cuanto a la falta de acreditación de la notificación se recogen en el apartado sexto de este precepto:

La falta de acreditación de haberse notificado la enajenación de bienes afectados por áreas de tanteo y retracto con los requisitos exigidos en los apartados anteriores, producirá los efectos obstativos de la inscripción en el Registro de la Propiedad previstos en la normativa estatal reguladora del mismo, y se considerará un requisito esencial contar con la autorización de la Administración, ya que dichos derechos de tanteo y retracto operan como un auténtica prohibición de disponer dispensada con la autorización de la Administración competente.

Licencias provisionales de actividades. Requisitos de eficacia.

El artículo 172 TRLOTAU, relativo al régimen de autorización provisional de actividades, recoge como requisito para dotar de eficacia a las licencias provisionales, la constancia en el Registro de la Propiedad:

La eficacia de las licencias provisionales quedará supeditada a la aceptación expresa y previa de las condiciones de éstas por parte de sus destinatarios, así como a su constancia en el Registro de la Propiedadde conformidad con su normativa propia.

Legalización de actuaciones clandestinas.

Por su parte, el apartado 3 del artículo 178 TRLOTAU, expone la exigencia de anotación registral en los supuestos de legalización de actuaciones clandestinas:

La Administración Municipal, dentro de los tres meses siguientes a la presentación de la solicitud de legalización, resolverá sobre el carácter legalizable o no de la actuación. En el caso de proceder la legalización de la actuación se seguirán los procedimientos y plazos previstos en la presente ley para la realización de los actos de control que en cada caso sean aplicables. Cuando a juicio de la Administración Municipal no procediera la legalización, se ordenará la demolición del edificio sin más trámite. Podrá otorgarse un acto de legalización parcial o sujeto a condición, en el plazo de un mes, con las condiciones y requisitos previstos para las licencias parciales o sujetas a condición reguladas en el artículo 168, previa verificación de los instrumentos de ordenación, proyectos técnicos y demás documentos a que se refiere el número 2 de este artículo. Deberá comunicarse al denunciante, la incoación del expediente, así como el acto de resolución del mismo. De la resolución que dé inicio al expediente se tomará razón en el Registro de la propiedad mediante anotación preventiva. Dicha anotación se cancelará con el traslado de la resolución que ponga fin al expediente, la cual se hará constar junto con su contenido mediante nota al margen de la inscripción de dominio de la finca en cuestión.

Descalificación de suelos con reserva de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública.

El TRLOTAU en su Disposición adicional sexta recoge:

Podrán ser objeto de descalificación como suelo para la construcción de vivienda protegida, a petición de su propietario ante el municipio correspondiente, las parcelas de suelos urbanizados en las que habiéndose sobrepasado el plazo legal para edificar no se haya materializado en forma de edificación la reserva para viviendas sujetas a algún tipo de vivienda protegida prevista en el artículo 24.3 de esta ley. La solicitud de descalificación del suelo se someterá a informe de la consejería competente en materia de vivienda quien, previa acreditación de ausencia de demandantes de vivienda en dicho municipio, inscritos en el registro administrativo correspondiente, podrá autorizar la misma. Es condición para dicha descalificación, el que el promotor ingrese, con destino en el patrimonio público de suelo del municipio, el mayor valor del solar descalificado respecto al que le correspondería de mantener el régimen de viviendas sujetas a algún tipo de protección pública, tasado por el municipio del mismo modo que en los procesos de monetización de aprovechamiento. El propietario deberá comprometerse a solicitar licencia urbanística de obras en el plazo máximo de doce meses desde que, en su caso, se estime su solicitud. La descalificación deberá hacerse constar en el Registro de la Propiedad correspondiente, así como en el Catastro y demás registros públicos.

Entidades Urbanísticas Colaboradoras o de Conservación.

El artículo 22.2 RAE define las Entidades Urbanísticas Colaboradoras, que son las Agrupaciones de Interés Urbanístico constituida por una o varias personas que representen al menos el 50% de la superficie del ámbito, a excepción de aquellos ámbitos que pertenezca todo el ámbito a un solo propietario al carecer de sentido al no existir intereses contrapuestos.

También existen las Entidades Urbanísticas de Conservación de las obras de urbanización.

En ambos supuestos, es requisito esencial para su constitución que se inscriban en el Registro Administrativo y que pueda ser instada por la Administración urbanística actuante o por la propia entidad; adquirirán su naturaleza jurídica en el momento en que resulten adjudicatarios del Programa de Actuación Urbanizadora.

Ahora bien, es preciso diferenciar en cuanto a la inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Mientras que la Agrupación de Interés Urbanístico podrá instar la práctica en el Registro de la Propiedad correspondiente de nota al margen de la finca de quedar afecta a los fines y objeto de la entidad de que se trate; la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación deberá practicar tal inscripción, sin que por ello tenga carácter constitutivo de la obligación, salvo que ya constare en idénticos términos por haber tenido acceso al Registro de la Propiedad a través del Proyecto de Reparcelación.

En el artículo 27 se regula la Disolución de las Entidades Urbanísticas Colaboradoras. Esta se produce por acuerdo de la Administración urbanística actuante, previo cumplimiento íntegro de todos sus compromisos, fines y obligaciones y acuerdo de la propia entidad.

El acuerdo de disolución de la entidad debe notificarse a las personas propietarias y titulares de derechos afectadas que consten en el Registro de la Propiedad, así como inscribirse en el Registro a que se refiere el artículo siguiente.

Una vez constatada la causa de disolución, se abrirá el período de liquidación en el que la entidad deberá proceder a cancelar todas sus obligaciones y distribuir los bienes y derechos de que aun sea titular, en su caso, entre sus miembros, en la forma prevista en los Estatutos sociales.

Georreferenciación de fincas

La necesidad de definir los planos y la documentación gráfica de forma georreferenciada se recoge en el TRLOTAU en su artículo 30. 6: los planos y la documentación gráfica correspondientes deberán definir con claridad la información y la ordenación que expresen y deberán confeccionarse a la escala y con el grado de definición adecuados a la finalidad que persigan, así como debidamente georreferenciados y metadatados […].

En este sentido, el RAE hace mención a esta exigencia en la regulación de la reparcelación.

Por otro lado, resulta de verdadera importancia lo recogido en la Modificación de la Ley Hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo), pues a través de la misma se ha establecido un sistema de coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, para que éste incorpore la representación georreferenciada de las fincas registrales, utilizando como base la cartografía catastral.

Artículo 9. El folio real de la finca incorporará necesariamente […] b) Siempre que se inmatricula una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Una gran novedad del actual TRLOTAU (DL 1/2023) en materia registral es la inclusión a través de su disposición adicional novena de la regulación de la inscripción y coordinación de las Representaciones Gráficas de acuerdo con la mencionada Ley Hipotecaria.

Así, se recoge que las representaciones gráficas georreferenciadas relativas a la gestión urbanística de las fincas afectadas por las normas contenidas en este texto refundido serán objeto de presentación e inscripción independiente en el folio real de las fincas registrales afectadas, al efecto de lo dispuesto en la legislación hipotecaria y su coordinación con el Catastro.

Por lo tanto, y a través de esta regulación, se legisla la necesidad de inscripción registral de las bases gráficas.

1.2 LA REPARCELACIÓN

De acuerdo con el artículo 92 TRLOTAU, se considerará titular de derechos afectados por la reparcelación a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad. Asimismo, de acuerdo con dicho precepto, la acreditación de cualquier titularidad o situación que pueda recaer sobre las fincas originarias se habrá de acreditar a través de certificación del Registro de la Propiedad de dominio y cargas.

Igualmente, y una vez recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, pues así lo recoge su artículo 95.

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Por su parte, el RAE en su artículo 40 y siguientes regula el proyecto de reparcelación.

Artículo 40. 1. La reparcelación, en cualquiera de sus variantes, se formalizará documentalmente en un proyecto expresivo de su contenido, objeto y determinaciones.

2. El proyecto de reparcelación deberá constar como mínimo de los siguientes documentos:

3. Memoria justificativa que incluirá la referencia al planeamiento para cuya ejecución se realiza, la relación de personas propietarias e interesadas afectadas por la reparcelación, la descripción de las fincas y derechos por ellas aportados, la determinación de las fincas resultantes y una propuesta de adjudicación de las mismas.

4. Memoria económica expresiva de la valoración de los derechos, edificaciones, construcciones o plantaciones que deban extinguirse o demolerse para la ejecución de las determinaciones del planeamiento, que deberá incluir la cuenta de liquidación provisional.

5. Documentación gráfica compuesta, como mínimo, por los planos que se expresan en el artículo 47 del presente Reglamento.

6. Del proyecto de reparcelación y sus sucesivas modificaciones, en su caso, se acompañarán una copia en soporte papel y otra en soporte informático, en formato que contenga georreferenciadas las fincas de resultado y sea compatible con los habitualmente utilizados por el Municipio, el Catastro y el Registro de la Propiedad. Una vez aprobado definitivamente, se aportarán tantas copias del documento final como exija la normativa hipotecaria para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Personas interesadas afectadas por la reparcelación.

En el artículo 40.2.a) RAE se exige en el proyecto de reparcelación una memoria justificativa que habrá de contener una relación de las personas interesadas afectadas por la misma y que se define en el artículo 42.2: tendrán la consideración de personas interesadas afectadas por la reparcelación, aquellas que consten en Registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, las que aparezcan con tal carácter en registros fiscales en concepto de titulares de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados o de cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad […].

Planos del proyecto.

Es importante reseñar que entre los documentos con los que tiene que conformar el proyecto de reparcelación destacamos los planos, al que conforme el artículo 47.2 a) RAE exige deben elaborarse utilizando, cuando sea posible, las bases gráficas catastrales, de modo que resulten compatibles con el Catastro y los demás instrumentos coordinados con éste, en especial el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de la prevalencia de la realidad física plasmada en plano topográfico suscrito por técnico competente, tal como se establece en el número 3 del artículo 51 de este Reglamento.

Actuaciones preparatorias.

El RAE en sus artículos 51 y 52 recoge la importancia del Registro de la Propiedad en las actuaciones preparatorias de la reparcelación:

Artículo 51. Actuaciones preparatorias de averiguación de las circunstancias de las fincas y aprovechamientos afectados.

1. Las personas propietarias de inmuebles y las titulares de derechos afectados por la reparcelación están obligadas a exhibir los títulos que posean y declarar las situaciones jurídicas que conozcan y afecten a sus fincas.

Del mismo modo, estarán obligadas a facilitar cuantos datos resulten necesarios para la valoración de los bienes y derechos que resulten incompatibles con la ordenación.

2. La omisión, el error o la falsedad en las declaraciones a que se refiere el número anterior no podrán afectar al resultado objetivo de la reparcelación. No obstante, si se apreciase dolo o negligencia grave en las citadas declaraciones, deberá exigirse la responsabilidad civil o penal que corresponda.

3. En caso de discordancia entre los títulos y la realidad física de las fincas, prevalecerá ésta sobre aquéllos en el procedimiento de reparcelación.

4. Cuando existan litigios civiles respecto a la titularidad de bienes y derechos que se pongan de manifiesto en el procedimiento de reparcelación, el proyecto deberá calificar la titularidad de dudosa o litigiosa, según proceda, debiendo la Administración actuante velar por la adecuada representación de los derechos e intereses en disputa o litigio a los solos efectos de la tramitación y resolución del procedimiento. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago.

5. Cuando en la unidad de actuación existan bienes de dominio y uso público no obtenidos por cesión gratuita, el aprovechamiento urbanístico correspondiente a su superficie pertenecerá a la Administración titular de aquéllos. Las superficies de los bienes de dominio y usos públicos ya existentes y obtenidos por entrega gratuita en cumplimiento de deberes legales se entenderán sustituidas por las que resulten como consecuencia de la ejecución del planeamiento urbanístico si aquéllas fueren iguales o inferiores a éstas.

Si fueran superiores, la Administración percibirá el exceso, en la proporción que corresponda, en parcelas edificables.

6. En el caso de que la reparcelación traiga causa de un Programa de Actuación Urbanizadora, Edificadora o Rehabilitadora, las personas propietarias sólo estarán obligadas a dar cumplimiento a lo previsto en el número 1 anterior a requerimiento de la Administración actuante o del Agente responsable de la ejecución o aspirante a serlo. En este último caso, no podrá formular requerimiento alguno sino desde que haya depositado la alternativa técnica del Programa en la Administración actuante.

Artículo 52. Actuaciones preparatorias de determinación de personas titulares afectadas y publicidad frente a terceros.

1. Desde el momento en que quepa promover la reparcelación de conformidad a lo dispuesto en el número 3 del artículo 48 de este Reglamento, la Administración actuante o la persona que lo promueva deberá interesar del Registro de la Propiedad correspondiente, mediante la comunicación pertinente, la práctica, de acuerdo con la normativa hipotecaria vigente, de nota al margen de cada finca afectada por el proyecto, así como la expedición de certificado registral de dominio y cargas.

2. No podrá tramitarse reparcelación alguna sin acreditar haber solicitado lo previsto en el número anterior.

3. La nota marginal tendrá la vigencia y producirá los efectos establecidos en la normativa hipotecaria aplicable.

4. Quien hubiera promovido la práctica de la nota marginal vendrá obligado a cancelar a su costa la misma, en los supuestos en que desista de la tramitación que le hubiere legitimado para solicitar su práctica o hubiere sido rechazada por la Administración actuante. Si así no lo hiciere, se ejecutará por la Administración a su costa.

Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación forzosa.

Conforme a lo establecido en el artículo 53 RAE, cuando la Administración actuante sea el Municipio, la tramitación del proyecto de reparcelación podrá seguir el procedimiento ordinario o, cuando proceda, un procedimiento simplificado, con arreglo a las reglas del citado precepto.

En el procedimiento ordinario el proyecto de reparcelación forzosa, formulado por la Administración municipal, por el Agente responsable de la ejecución o por el aspirante a serlo, será objeto con carácter previo a su aprobación definitiva de los trámites previstos en dicho artículo.

En el procedimiento simplificado el agente responsable de la ejecución podrá impulsar la tramitación del proyecto de reparcelación forzosa por medio de procedimiento simplificado, llevado a cabo con intervención y bajo la responsabilidad de Notario, de acuerdo a las peculiaridades que vienen recogidas en el citado artículo.

Publicidad del acuerdo de aprobación definitiva e inscripción del proyecto de reparcelación forzosa.

En el artículo 57 RAE se recogen las formas de publicidad del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de reparcelación forzosa, el cual será notificado personalmente a todos los afectados y se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y uno de los periódicos de mayor difusión. Además, si se trata de un PAU, la copia se depositará en la Consejería competente:

3. Cumplido lo dispuesto en [el párrafo anterior], la Administración actuante procederá a expedir título inscribible que reúna los requisitos exigidos por la normativa hipotecaria aplicable y lo inscribirá en el Registro de la Propiedad, a cuyo fin podrá facilitar la documentación precisa al Agente responsable de la ejecución para que cuide de su presentación en el mismo.

4. El título inscribible acreditará el cumplimiento de lo dispuesto en los números 1 y 2 anteriores mediante certificación expedida por la Administración actuante, que asimismo contendrá la manifestación de que el acuerdo de aprobación es definitivo en vía administrativa, pudiendo acceder desde entonces al Registro de la Propiedad.

5. La Administración actuante podrá aprobar las operaciones jurídicas complementarias que no se opongan al proyecto de reparcelación ni al plan que se ejecute, formalizándolas con los requisitos previstos en este artículo. Además, podrá realizar en cualquier momento cuantas subsanaciones sean precisas en el título inscribible que traigan causa de errores materiales de hecho o aritméticos.

Las demás modificaciones en el proyecto de reparcelación para su adecuación a la calificación del Registro de la Propiedad no podrán dictarse sin que previamente se haya dado audiencia a todas las personas titulares de derechos reales afectados por la subsanación requerida en los términos dispuestos en el número 2 del artículo 54 de este Reglamento.

Tramitación y aprobación del proyecto de reparcelación voluntaria.

Conforme a lo establecido en el artículo 58 RAE en su apartado 5º, recaída la aprobación municipal, para la inscripción de la reparcelación en el Registro de la Propiedad bastará con la presentación en éste de la correspondiente escritura pública en unión de certificación del acuerdo municipal aprobatorio, acreditando haber dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 57 precedente.

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

Relativo a la reparcelación, se regula en el Decreto 29/2011, de 19/04/2011, Reglamento de la Actividad de Ejecución del Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística.

Efectos jurídicos reales.

A continuación, procederemos a analizar los efectos jurídicos reales de la reparcelación, recogidos en los art. 62 a 66 RAE.

62. Ocupación de terrenos.

Desde la definitiva aprobación del proyecto de reparcelación o en su caso de la normalización de las fincas, la Administración actuante o el agente responsable de la ejecución podrán ocupar los terrenos a los efectos de llevar a cabo las obras de urbanización.

63. Subrogación real de las antiguas parcelas por las nuevas.

La aprobación de la reparcelación producirá, por sí misma, la subrogación con plena eficacia real, de las antiguas fincas o parcelas por las nuevas resultantes, siempre que quede correspondencia entre las aportadas y las nuevas.

Cuando opere la subrogación real, los derechos y las cargas que no fueran incompatibles existentes sobre las fincas o parcelas aportadas, se transferirán por ministerio de la ley a las fincas resultantes adjudicadas, en su mismo estado y condiciones, sin perjuicio de la extinción de los derechos y las cargas incompatibles con el planeamiento.

Cuando no existe plena correspondencia entre las fincas aportadas y las adjudicadas, el acuerdo de aprobación del proyecto de reparcelación constituirá el título de adquisición originaria a favor de las personas adjudicatarias y éstas recibirán la plena propiedad de aquellas, libre de cargas que no se derive del propio acuerdo.

Las mismas reglas se aplicarán en casos de adjudicaciones pro indiviso.

64. Subsistencia de derechos y cargas existentes sobre las parcelas.

En los casos de subrogación real, si existieran derechos o cargas incompatibles con el planeamiento, el acuerdo de la reparcelación deberá declararlo así y fijar la indemnización correspondiente.

Cuando se trata de fincas en las que no opera la subrogación real, la extinción de derechos y cargas se producirá por virtud del acuerdo de reparcelación.

Respecto a los derechos y cargas que deban extinguirse y las plantaciones, obras, edificaciones, instalaciones y mejoras que deban destruirse o demolerse, el acta de reparcelación tendrá el mismo efecto que el Acta de Ocupación a efectos expropietarios.

65. Entrega obligatorias de suelo a la Administración.

La resolución con que se apruebe el Proyecto de Reparcelación determinará la cesión de pleno derecho a la Administración actuante, en pleno dominio y libre de cargas, de todos los terrenos que sean de entrega obligatoria, según el plan, para su incorporación al patrimonio público del suelo o su afectación a los usos previstos en aquél.

Los terrenos dotacionales que el plan contemple como de dominio público quedarán afectados al destino propio de éste.

66. Afección con carácter real de los terrenos al pago de las cargas de urbanización.

Las fincas resultantes que deban responder del pago de los gastos de urbanización quedarán afectadas, con carácter real, y en los términos previstos por la normativa hipotecaria, al pago del saldo deudor que a cada una de ellas se asigne en la cuenta de liquidación provisional del proyecto de reparcelación aprobado y al pago del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que, en su día se practique si resultara preciso.

No será preciso afectar las fincas al pago de los costes de urbanización cuando del proyecto de reparcelación resulte que la obligación de urbanizar se ha asegurado íntegramente mediante otro tipo de garantías, que deberán depositarse ante la Administración actuante y ser aprobadas por ésta.

Asimismo, podrá cancelarse la afección siempre que se acredite, en los términos de la normativa hipotecaria y mediante certificación expedida por la administración actuante, la recepción de las obras de urbanización que afecten a la parcela de que se trate y el haber sido íntegramente satisfechos los gastos de urbanización correspondientes.

Efectos económicos.

Si se practicase la cuenta de liquidación definitiva se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad de conformidad con la Ley Hipotecaria, como así lo establece el artículo 67.

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

Relativo a la reparcelación inversa, se regula en el artículo 59 bis RAE:

Artículo 59 bis. La reversión de la reparcelación.

La reversión de la reparcelación se incoará en aquellos supuestos en que resulte necesario dejar sin efecto las determinaciones contenidas en el proyecto de reparcelación definitivamente aprobado debiendo, en todo caso, ajustarse a las siguientes reglas:

a) Se seguirá el procedimiento previsto para la reparcelación voluntaria o para la reparcelación forzosa cuando la Administración actuante la imponga por ser necesaria para la ejecución del planeamiento.

b) Se elaborará un proyecto en el que las fincas iniciales serán las que se adjudicaron en el proyecto de reparcelación aprobado, incluidos los suelos dotacionales. Las fincas resultantes del proyecto de reversión serán las fincas de origen aportadas a la reparcelación, si bien por razones justificadas, se podrá regularizar su configuración.

c) Será necesaria la intervención de los titulares de derechos y cargas inscritos sobre las fincas resultantes de la reparcelación, para lo que se aportará certificación registral acreditativa de dichas titularidades, y se extenderá nota marginal del inicio del proceso de reversión.

d) En el proyecto de reversión se indicarán las titularidades que deben trasladarse desde las fincas de resultado del proyecto de reparcelación a las nuevamente creadas. Los terceros adquirentes de las fincas resultantes de la reparcelación se integrarán en el proceso de reversión, conforme a lo establecido en el artículo 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

e) Se aplicarán las reglas previstas en la normativa básica del Estado relativas al régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos en las fincas de origen, considerándose a tal efecto como fincas de origen las de resultado de la reparcelación, y como fincas de resultado las que se adjudiquen en el proyecto de reversión.

f) El proyecto de reversión contendrá, cuando sea necesario, una cuenta de liquidación con las posibles compensaciones económicas resultantes de la devolución de cantidades abonadas o percibidas durante la reparcelación.

g) Será título inscribible de la reversión de la parcelación en el Registro de la Propiedad, el previsto para las operaciones de equidistribución de beneficios y cargas en la legislación hipotecaria.

h) A las transmisiones de terrenos a los que dé lugar el proceso de reversión de la reparcelación les serán de aplicación las exenciones y bonificaciones fiscales que, para los tributos que graven por cualquier concepto los actos jurídicos documentados y las transmisiones patrimoniales, prevean la legislación general, autonómica y local.

Mediante la introducción de este precepto, la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha fue pionera en su legislación urbanística. Así, se recoge la reversión de la parcelación, siempre con la finalidad de dar respuesta a los desarrollos urbanísticos que no se han materializado o que se han quedado sin terminar como consecuencia de diferentes circunstancias, principalmente por el azote de la crisis económica.

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

El Decreto legislativo 1/2023 (TRLOTAU) recoge en su Título VI la regulación de la expropiación forzosa. Así, su artículo 143 recoge los supuestos expropiatorios:

1. Sin perjuicio de su aplicación instrumental para la ejecución del planeamiento territorial y urbanístico en los términos de esta Ley, la expropiación forzosa por razón de urbanismo podrá́ proceder, además de en los supuestos previstos por la legislación estatal pertinente, en los siguientes, cuya concurrencia determinará por sí misma la utilidad pública de aquélla:

a) El destino de los terrenos, por su calificación urbanística, al dominio público de uso o servicio públicos, siempre que deban ser adquiridos forzosamente por la Administración actuante, bien por no ser objeto del deber legal de cesión obligatoria y gratuita, bien por existir, en todo caso, necesidad urgente de anticipar su adquisición.

A los efectos de la expropiación se considerarán incluidos en estos terrenos los colindantes que fueran imprescindibles para realizar las obras o establecer los servicios públicos previstos en el planeamiento o que resulten especialmente beneficiados por tales obras o servicios.

b) La constitución o dotación, conforme a esta Ley, de los patrimonios públicos de suelo.

c) La declaración, definitiva en vía administrativa, del incumplimiento de los deberes legales urbanísticos del propietario, cuando la declaración esté motivada por:

1) La realización de actos de parcelación o reparcelación, uso de suelo o edificación legalmente merecedores de la calificación de infracción urbanística grave.

2) La inobservancia de los plazos fijados para la ejecución total del planeamiento, incluido el deber de edificar, o de alguna de las fases en que aquélla haya quedado dividida.

3) La inobservancia de los deberes de conservación y mantenimiento de los inmuebles legalmente exigibles.

d) La inadecuación de los inmuebles a las condiciones de mínimas de salubridad y habitabilidad legalmente establecidas, así́ como la inobservancia del deber de actualizar, en las edificaciones de uso predominantemente residencial y en los términos requeridos por la ordenación urbanística, los servicios e instalaciones precisas para hacer efectiva la accesibilidad prevista por la legislación sectorial pertinente. En este último caso, los beneficiarios podrán ser los propietarios de la edificación en cuestión o quien ostente una mayoría suficiente para ejecutar las obras. El beneficiario deberá́ solicitar la expropiación acreditando tanto que promueve un proyecto que cuenta, o es susceptible de contar, con las autorizaciones administrativas precisas como la imposibilidad de inicio de las obras por no disponer de la totalidad de los bienes y derechos afectados.

e) La declaración o catalogación administrativas formales, conforme a la legislación urbanística o la sectorial aplicable, del valor cultural, histórico-artístico o medioambiental de terrenos o edificios que los haga merecedores de su preservación o especial protección.

f) La obtención de terrenos destinados en el planeamiento territorial y urbanístico a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, así́ como a usos declarados de interés social.

Se hace referencia a la expropiación forzosa por razón de urbanismo, añadiéndose estos supuestos del artículo 143 a aquellos “previstos por la legislación estatal pertinente”.

En este sentido, sería de aplicación en materia registral el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (RD 1093/1997). Esta norma recoge así en su Capítulo III la regulación de las expropiaciones urbanísticas y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Igualmente resultaría de aplicación lo recogido en el artículo 32 del Decreto de 14 de febrero de 1947 por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario, que recoge las normas establecidas para la práctica de los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa.

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

El procedimiento de ocupación directa se constituye como un modo utilizable facultativamente por la Administración urbanística actuante, generalmente municipal, alternativo a la expropiación. Los artículos 127 y 128 TRLOTAU recogen esta forma de ejecución:

Artículo 127. La expropiación y ocupación del suelo destinado a sistemas generales y locales.

1. Cuando el planeamiento que legitime la actividad de ejecución prevea la obtención del suelo destinado a sistemas generales y locales mediante expropiación u ocupación directa, esta deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a su entrada en vigor, salvo que se trate de suelos clasificados como rústicos no urbanizables o urbanizables sin programar.

2. Transcurrido sin efecto el plazo previsto en el número anterior, el procedimiento de expropiación forzosa se entenderá incoado por ministerio de la Ley de conformidad con lo dispuesto en el artículo 150.

Artículo 128. La ocupación directa de los terrenos destinados a sistemas generales y locales.

1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el número 1 del artículo 126, los terrenos destinados a sistemas generales y locales no adscritos ni incluidos en un ámbito de actuación urbanizadora, podrán obtenerse mediante su ocupación directa a cambio del reconocimiento a su titular del derecho a integrarse en un sector o unidad de actuación con exceso de aprovechamiento urbanístico objetivo o real.

La ocupación directa requerirá la determinación:

a) Del aprovechamiento urbanístico que corresponda al propietario afectado.

b) De la unidad de actuación en la que deba hacerse efectivo el aprovechamiento anterior.

2. La ocupación directa se producirá por el procedimiento reglamentariamente establecido, que deberá respetar las siguientes reglas:

a) Serán preceptivas la publicación de la relación de terrenos y propietarios afectados, con indicación de los aprovechamientos urbanísticos correspondientes a estos y de las unidades de actuación en las que deben hacerse efectivos, y la notificación personal a los propietarios, con un mes de antelación, de la ocupación prevista y las demás circunstancias relevantes que en ella concurran.

b) En el momento de la ocupación deberá levantarse acta haciendo constar el lugar y la fecha de otorgamiento y la Administración actuante; la identificación de los titulares de los terrenos ocupados y la situación registral de estos; la superficie ocupada y los aprovechamientos urbanísticos que les correspondan; y la unidad de ejecución en la que deben ser estos hechos efectivos.

c) Las actuaciones deberán entenderse con el Ministerio Fiscal en lo que se refiere a propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin representación y propiedades litigiosas.

d) Los propietarios afectados por la ocupación tendrán derecho a la expedición de certificación administrativa acreditativa de todos los extremos del acta levantada.

e) La Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acta levantada a los efectos de la inscripción que proceda de conformidad con la legislación estatal aplicable.

f) Transcurridos cinco años desde la ocupación directa sin que se haya aprobado definitivamente el proyecto de reparcelación de la unidad de actuación designada para la materialización del aprovechamiento correspondiente a las fincas obtenidas por ocupación, las personas propietarias de las mismas pueden requerir a la Administración actuante el inicio del expediente de justiprecio, en los términos y con los plazos del número 3 del artículo 149.

De nuevo, la normativa autonómica hace referencia a “la legislación estatal aplicable”, siendo de aplicación lo recogido en el RD 1093/1997.

Cabe mencionar asimismo que, en el supuesto de ocupación directa de terrenos destinados a sistemas generales, es requisito esencial el haberse practicado la notificación personal dirigida a las personas titulares de terrenos y derechos afectados por la ocupación, por lo que, se consideran personas titulares a estos efectos, como señala el párrafo 2º del artículo 120, a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

1.5 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

Efectos económicos.

En el artículo 110 TRLOTAU se regulan los Programas de Actuación Urbanizadora. Expone que los propietarios de terrenos afectados por una iniciativa urbanizadora podrán asociarse como agrupación de interés urbanístico siempre que cumplan los siguientes requisitos:

1º) Tener por objeto competir por la adjudicación de un Programa o colaborar con su urbanizador de forma convenida con él.

2º) Asociar a los propietarios de terrenos que representen más de la mitad de superficie afectada por la iniciativa.

3º) Contar con poder dispositivo sobre los terrenos referidos en el apartado anterior. La afección de una finca a los fines y obligaciones de una agrupación de interés urbanístico podrá ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

4º) Haber reconocido el derecho a adherirse como asociado a favor de los terceros propietarios afectados por la iniciativa en las mismas condiciones y análogos derechos a los propietarios fundadores.

La constitución de agrupaciones de interés urbanístico se otorgará en escritura pública a la que se incorporarán sus estatutos y deberá inscribirse en el Registro de Programas de Actuación Urbanizadora y de Agrupaciones de Interés Urbanístico dependiente de la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística.

También ha previsto y regulado en el artículo 119 TRLOTAU la forma en la que se le retribuirá al agente urbanizador sus servicios mediante cuotas de urbanización y que tras la aprobación del proyecto de reparcelación, el urbanizador también podrá exigir las indemnizaciones sustitutivas a que se refiere la letra f) del 93, además es importe destacar que las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones se afectarán a dichos pagos, como carga real de las fincas que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria, por el importe cautelar estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

En el Artículo 120 se desarrolla con detalle el trámite de los Programas de Actuación Urbanizadora de iniciativa particular o a desarrollar en régimen de gestión indirecta, por lo que se potencia unos de los principios básicos en el ámbito urbanístico – y que se conoce como participación ciudadana, la cual presentada ante el Alcalde – Presidente de la corporación- la elevará al Pleno la citada propuesta motivada y el Pleno podrá desestimarlo o abrir un periodo de información pública y se admitirán tanto alegaciones como alternativas técnicas y tras la información pública quienes tengan interés en asumir el Programa de Actuación Urbanística deberán presentar sus proposiciones jurídico – económicas.

El promotor designado deberá solicitar al Registro de la Propiedad donde radiquen las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, a fin de que se practiquen las notas al margen de cada finca afecta por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento. A dicha solicitud se deberá acompañar la acreditación del inicio del procedimiento ante la Administración competente, la identificación del ámbito de la actuación en relación con las previsiones de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, y una relación de las fincas o derechos afectados por la actuación, así como, en su caso, certificación administrativa acreditativa de su sujeción a los derechos de tanteo y retracto previstos en la presente Ley.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a los que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

Igualmente, el reciente artículo 125 ter TRLOTAU, regula la tramitación de las modificaciones de programas de actuación urbanizadora:

2. Las modificaciones del programa de actuación urbanizadora deberán formalizarse en documento administrativoy serán, en su caso, objeto de traslado a los instrumentos urbanísticos de ejecución correspondientes. Dicho documento constituirá título suficiente para acceder a cualquier registro público.

Por su parte, el RAE, en su artículo 74 recoge que los PAU determinan y organizan la actividad de ejecución en los Municipios que cuenten con Plan de Ordenación Municipal [Plan Parcial] en el suelo urbanizable y en el Suelo Urbano no consolidado respecto a terrenos sometidos a reformas interiores [PERI o ED] y/o delimitados como unidades de actuación, fijando la forma de gestión de aquella y estableciendo de manera definitiva los ámbitos de ejecución concretos y las condiciones de desarrollo del planeamiento y de la gestión necesarias para la completa ejecución de la actuación urbanizadora.

Dentro del procedimiento para la aprobación del programa de actuación urbanizadora en régimen de gestión directa, así como en el caso de presentarse alternativas técnicas en el procedimiento ordinario, conforme a lo que establece los artículos 80.2 y 87 se exige que se será preceptiva la notificación formal e individual a las personas titulares de derechos afectados por la actuación urbanizadora propuesta antes de la primera publicación del anuncio.

Se considerará titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad o, en su defecto, a quien aparezca con tal carácter en registros fiscales, tanto en concepto de titular de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados, como a las personas que ostenten sobre los mismos cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad.

La entidad promotora, la Administración actuante, o en su caso el proponente de la alternativa de ésta, deberá formular solicitud al Registro de la Propiedad en la que consten las fincas, porciones o derechos de aprovechamiento afectados, al objeto de la práctica de nota al margen de cada finca afectada por la actuación que exprese la iniciación del procedimiento.

En el supuesto de los programas de actuación urbanizadora en régimen de procedimiento simplificado o de impulso particular, conforme a lo señalado en el artículo 91, cuando lo prevean las Bases para la adjudicación del PAU, las personas particulares que formulen una alternativa técnica y pretendan la adjudicación de las gestión de su ejecución realizarán por sí mismos las actuaciones ante el Registro de la Propiedad que se regulan en el número 2 del artículo 87 del Reglamento y que hemos mencionado anteriormente.

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

Mucho se ha escrito sobre el agente urbanizador, figura que también se regula en la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha. En el artículo 104 RAE, se dispone que cuando así se estableciese en el Programa aprobado, el urbanizador adjudicatario de la gestión de la ejecución del Programa de Actuación Urbanizadora, contratará la ejecución material de las obras de urbanización correspondientes al mismo, regulándose en los siguientes artículos las relaciones ente el urbanizador y las personas propietarias, prerrogativas y facultades del urbanizador, derechos de los propietarios y el pago de los servicios del agente urbanizador, mediante pago por cesión de terrenos edificables o mediante cuotas de urbanización.

En el artículo 109 se regula el pago por cesión de terrenos edificables; en su apartado tercero dispone que las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente urbanizador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el urbanizador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en la Administración actuante garantía financiera prestada con los requisitos exigidos por la legislación reguladora de contratos del sector público.

Y el artículo 110, sobre el pago mediante cuotas de urbanización, dispone que la retribución mediante cuotas de urbanización se adecuará a las reglas siguientes:

c) El procedimiento […] se podrá subsumir en el de tramitación del proyecto de reparcelación, toda vez que éste asigna a cada finca de resultado la cuota de participación en los gastos de urbanización de que debe responder. En todo caso, una vez aprobado el proyecto de reparcelación:

1) El urbanizador podrá exigir el pago de los costes de urbanización ya devengados y también, en su caso, el desembolso de las indemnizaciones sustitutorias a que se refiere el número 2 del artículo 34 y las compensaciones previstas en el número 8 del artículo 60, en ambos casos de este Reglamento.

2) Las parcelas sujetas a pagos de cuotas de urbanización y de las indemnizaciones a que se refiere el número anterior se afectarán a dichos pagos, como carga real que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria, por el importe estipulado en la cuenta de liquidación provisional.

Asimismo, considerando la posibilidad que se produzcan aumento en los gastos de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional, se regula la opción de que dicho incremento se haga constar en el Registro de la Propiedad a instancia del agente urbanizador.

Artículo 111. Retasación de gastos de urbanización.

5. El incremento que apruebe la Administración actuante de los costes de urbanización contemplados en la cuenta de liquidación provisional podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad, a instancias del Agente urbanizador, sin perjuicio de la afección ya practicada para responder del saldo de la cuenta de liquidación definitiva que en su día se practique.

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR[2]

La importancia y la obligatoriedad que tiene el proceso de gestión urbanística y de su ejecución hace que se establezca un mecanismo para el cumplimiento de los plazos y condiciones en defensa de los propietarios, así como mecanismos de coacción administrativa para lo que no faciliten o participen en la forma adecuada al sistema de gestión aprobado.

Por ello, el artículo 132 TRLOTAU regula la expropiación y la ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar habilitando a la Administración competente y actuante para expropiar la parcela o solar o proceder a la ejecución del planeamiento mediante la sustitución del propietario, para ello es preciso conocer que la declaración de la situación de ejecución por sustitución contenida en resolución que agote la vía administrativa: “a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable, mediante certificación, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca. b) Habilitará para la convocatoria de concurso bien por un particular bien por la Administración actuante dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados”.

Igualmente, la edificación de los terrenos en situación apta para ello se ha regulado como un derecho y a la vez como un deber, debiendo cumplirse con las prescripciones técnicas, autorizaciones, permisos y plazos establecidos. De ahí que el legislador, en el propósito de considerar la urbanización y puesta en carga de los terrenos como una plusvalía en beneficio de la sociedad, establece unas consecuencias jurídicas en el supuesto del incumplimiento del deber de edificar. Para ello, el artículo 133 RAE y siguientes regulan de forma clara y precisa dichos extremos y disponen que:

Artículo 133. Expropiación y ejecución mediante sustitución por incumplimiento del deber de edificar.

1. El incumplimiento del deber de edificar habilitará al Municipio para expropiar la parcela o el solar, o proceder a la ejecución del planeamiento mediante sustitución de la persona propietaria. El incumplimiento del deber de edificar deberá declararse mediante resolución expresa en procedimiento dirigido a tal fin.

2.La ejecución del planeamiento mediante la sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar, requerirá de la previa celebración de concurso en que se apruebe un Programa de Actuación Edificadora y se seleccione un agente edificador para llevarlo a efecto.

Artículo 134. Declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar recaerá en procedimiento dirigido a tal fin, que podrá iniciarse de oficio o a instancia de cualquier persona y en el que 116 deberá darse audiencia a las personas propietarias afectadas y a los demás titulares de derechos reales sobre el solar de que se trate.

2. La solicitud de particular para la iniciación del procedimiento previsto en el número anterior, se presentará ante el Municipio y deberá reunir, como mínimo, los siguientes requisitos sustantivos y documentales:

a) Fundamentación suficiente, en su caso, del incumplimiento del deber de edificar por la persona propietaria de la parcela o del solar. En este sentido, la solicitud formulada deberá manifestar que se ha producido el vencimiento de los plazos máximos establecidos, de acuerdo con lo previsto en el número 2 artículo 126 del presente Reglamento, por referencia a la fecha de recepción definitiva de las obras de urbanización correspondientes en el caso de solares resultantes de una actuación urbanizadora, o fundándolo en la condición de solar edificable, para los suelos clasificados originariamente como urbanos.

A estos efectos, cualquier particular tendrá el derecho de recabar la información que conste en los archivos públicos sobre las circunstancias y extremos que permitan identificar los datos señalados. La Administración competente estará obligada a poner en conocimiento de la persona solicitante los citados datos.

b) Memoria comprensiva, como mínimo, de la valoración de las obras de edificación y, en su caso, de las obras de urbanización complementarias, así como de documento acreditativo de la constitución de garantía provisional de ejecución de éstas en cualquiera de las formas admitidas por la legislación de contratos del sector público y por el importe del siete por ciento del total de las obras. El Municipio establecerá con carácter anual un módulo estandarizado del presupuesto de contrata de las obras de edificación más habituales en la localidad en virtud de la tipología y usos globales, con la finalidad de fijar una base común sobre la que aplicar la garantía referida en el párrafo anterior. En caso de su inexistencia, podrán aplicarse los módulos establecidos por los Colegios Oficiales a los efectos de su actuación profesional.

3. En el caso de la declaración de incumplimiento de oficio por el Municipio, el órgano competente del mismo deberá formular la documentación y cumplir los requisitos establecidos en el número anterior, con excepción de la constitución de la garantía.

Para la declaración del incumplimiento del deber de edificar se sigue un procedimiento que se tramitará ante la Administración actuante del municipio donde radiquen las parcelas o solares, e implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa.

Artículo 135. Procedimiento de declaración de incumplimiento.

1. En el plazo máximo de quince días desde la entrada de la documentación señalada en el artículo anterior en el Registro del Municipio o una vez ultimada la documentación pertinente en caso de incoación de oficio del procedimiento, la persona titular de la Alcaldía abrirá un período de información pública de veinte días contados a partir de la última publicación del edicto en que se anuncie dicho trámite, realizada, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y en un diario de amplia difusión en el Municipio con la finalidad de formular alegaciones.

Previa o simultáneamente al anuncio de la información pública, se notificará la apertura del trámite a las personas propietarias y demás titulares de bienes y derechos afectados. A tal efecto, se solicitará del Registro de la Propiedad certificación de dominio y cargas de la parcela o solar correspondiente y se hará constar en él por nota marginal el comienzo del procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

2. Ultimado el período de información pública, el Municipio deberá resolver sobre la declaración de incumplimiento del deber de edificar en el plazo máximo de un mes, resolución que deberá fijar el plazo por el que se suspende la concesión de licencias. Procederá la declaración siempre que hayan transcurrido sin efecto los plazos legalmente establecidos para haber solicitado la licencia de acuerdo con el número 2 del artículo 126 del presente Reglamento.

No obstante, previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de convenio entre el Municipio y la propiedad, se podrá acordar la convocatoria de concurso de oficio mediante la modalidad exclusiva de aportación y sin aplicación de medidas sancionadoras derivadas del incumplimiento.

3. La declaración de incumplimiento implicará la incoación de procedimiento de expropiación de la parcela o el solar, si así lo contempla expresamente la resolución administrativa. En otro caso, la declaración comportará la situación de ejecución por sustitución de la propiedad y el inicio del procedimiento de concurso correspondiente.

4. Cuando la persona propietaria o las propietarias afectadas así lo ofrezcan en el trámite de audiencia e información pública, el procedimiento regulado en los números anteriores podrá terminarse, sin acuerdo de alguna otra medida por razón del incumplimiento del deber de edificación, si se hubiera concedido licencia para construir la edificabilidad que pueda materializarse en el solar o se hubiera formalizado convenio con las personas propietarias y titulares de derechos reales del solar en el que se convenga la convocatoria, de oficio, de concurso para la ejecución de la edificación exclusivamente en la modalidad de aportación.

5. En caso de inactividad del Municipio, y transcurrido un mes desde la finalización de los plazos establecidos en los números 1 y 2 anteriores, la persona interesada que haya promovido la declaración de incumplimiento del deber, previo requerimiento de actuación dirigido a aquél y con señalamiento de plazo de un mes al efecto, podrá solicitar a la Consejería competente en materia de ordenación territorial y urbanística que prosiga los trámites que resten para completar el expediente y declare la situación de ejecución por sustitución.

Recibida la solicitud, la Consejería llevará a cabo un previo requerimiento al Municipio para que remita copia certificada de todo lo actuado y prosiga el expediente hasta su resolución. Si el Municipio no acreditare haber atendido el requerimiento en el plazo máximo de un mes desde que fuera practicado, no podrá continuar con la tramitación del expediente, el cual se proseguirá por la Consejería hasta su resolución. Será responsabilidad del Municipio realizar las actuaciones subsiguientes a la resolución que se dicte por la Consejería.

6. El plazo para resolver el procedimiento para la declaración del incumplimiento del deber de edificar será de seis meses, si bien la práctica de cualquiera de los requerimientos señalados en el número anterior supone la suspensión automática de dicho plazo.

Y qué consecuencia traerá la declaración de incumplimiento del deber edificar se estipula en el artículo 136 RAE:

Artículo 136. Efectos de la declaración del incumplimiento del deber de edificar.

1. La declaración del incumplimiento del deber de edificar contenida en resolución que agote la vía administrativa:

a) Deberá ser comunicada, a los efectos que procedan conforme a la legislación aplicable y mediante certificación administrativa de la resolución dictada, al Registro de la Propiedad para la práctica de nota marginal a la inscripción de la correspondiente finca.

b) Habilitará para el inicio del expediente de expropiación si expresamente la resolución que declare el incumplimiento acuerda llevarla a efecto conforme a lo dispuesto en el Título VIII de este Reglamento. En otro caso, se entenderá implícita en la resolución que se dicte la declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar. En este supuesto, la expropiación también podrá llevarse a efecto en el marco del Programa de Actuación Edificadora que se apruebe, de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo IV siguiente, y tener como beneficiario al agente edificador adjudicatario del mismo.

2. La declaración de la situación de ejecución por sustitución de la persona propietaria incumplidora del deber de edificar habilitará para la convocatoria de concurso, bien a instancia de particular, bien de oficio por el Municipio, dirigido a la ejecución por sustitución por persona que se comprometa a la edificación en condiciones y plazo determinados por el Programa de Actuación Edificadora que se apruebe. También habilitará, sin necesidad de convocatoria de concurso, para la presentación para su tramitación de éste. La convocatoria deberá producirse como máximo dentro de los seis meses siguientes a la declaración de la situación de ejecución por sustitución. El transcurso de dicho plazo sin que la convocatoria haya tenido lugar, ni haya sido presentado para su tramitación un Programa de Actuación Edificadora, dejará sin efecto la declaración por ministerio de la Ley y sin necesidad de trámite o requisito alguno, no pudiendo la Administración volver a acordar la expropiación o la referida situación dentro de los dos años siguientes, salvo por cambio de las circunstancias que tenga reflejo en la ordenación urbanística de aplicación.

Artículo 137. Convocatoria de concurso para la sustitución de la persona propietaria incumplidora.

2. El Municipio procederá a someter a información pública durante un mes la convocatoria del concurso mediante edicto publicado, además de por medios electrónicos, en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y, simultáneamente o con posterioridad, en uno de los periódicos de mayor difusión en el Municipio, comenzando a correr el plazo al día siguiente de la última publicación del anuncio.

Antes de la publicación del edicto en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha se notificará la apertura de la información pública a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración del incumplimiento del deber de edificar, como titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y las demás personas interesadas personadas en el mismo.

1.6.1 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

Los Programas de Actuación Edificatoria determinan y organizan la actividad de edificación de las parcelas o solares en el caso de que se haya declarado la situación de sustitución de la ejecución por incumplimiento del deber de edificar de sus propietarios, estableciéndose las condiciones para su efectivo desarrollo e identificando al agente edificador sustituto del propietario incumplidor.

Definición, objetivos y funciones.

Así se regula en el artículo 140 RAE, el cual dispone que los Programas de Actuación Edificadora deberán comprender la totalidad de la parcela o solar, y habrán de satisfacer, al menos, los siguientes objetivos básicos:

a) La ejecución inmediata de las obras de edificación precisas para la materialización del aprovechamiento previsto por el planeamiento de ordenación territorial y urbanística para la parcela o solar correspondiente y el cumplimiento de los deberes legales de la propiedad, incluso el pago de las tasas e impuestos que graven la construcción, en todo caso.

b) La ejecución simultánea de las obras de urbanización complementarias que, en su caso, estuvieran aún pendientes.

c) En su caso, obtener gratuitamente a favor del Municipio el aprovechamiento que exceda del privativo de las personas propietarias de los terrenos o la compensación económica sustitutiva que proceda.

3. El coste de las inversiones necesarias para cumplir estos objetivos deberá afrontarse por la persona propietaria o propietarias de la parcela o solar, en el modo que se establezca al aprobar el Programa, con la finalidad de cumplimentar el régimen urbanístico de la propiedad y su función social.

4. Los Programas de Actuación Edificadora:

a) Determinarán el proyecto básico de edificación que habrá de ser ejecutado y, en su caso, describirán las obras de urbanización complementarias a realizar con el grado de detalle, al menos, de anteproyecto.

b) Preverán el inicio de la ejecución material de las obras de edificación dentro de su primer año de vigencia y previa aprobación del proyecto de ejecución de la edificación, del proyecto de urbanización simplificado, en su caso, y del proyecto de reparcelación, y la conclusión de la totalidad de las obras antes de los cinco años desde la fecha establecida para su inicio.

Por causas excepcionales, el Municipio podrá aprobar Programas de Actuación Edificadora con plazos más amplios o prórrogas de los que hubiere aprobado.

c) Determinarán el calendario de su desarrollo en sus distintas fases, trabajos y gestiones que integran la actividad de ejecución.

d) Asegurarán el cumplimiento de sus previsiones mediante garantía financiera al primer requerimiento, prestada y mantenida por la persona adjudicataria seleccionada como agente edificador, en cualquiera de las formas permitidas por la legislación de régimen local.

El importe de la garantía provisional será del siete por ciento del coste de ejecución material por contrata, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o tributo que pudiera sustituirle, de las obras de edificación y urbanización complementarias; mientras que la definitiva será del diez por ciento de la referida cantidad.

5. Los Programas podrán ser promovidos por cualesquiera personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que pretendan ser adjudicatarias de los mismos. Cuando los promuevan el Municipio, la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha o los organismos de ellas dependientes, su ejecución tendrá lugar por gestión directa, con las especialidades que se determinan en las secciones siguientes de este Reglamento.

6. Será de aplicación para la formulación del Programa de Actuación Edificadora lo dispuesto respecto de la obtención de información en el artículo 78 de este Reglamento para los Programas de Actuación Urbanizadora.

Procedimiento para la aprobación de los Programas de Actuación Edificadora.

La exposición pública de la alternativa técnica de los Programas de Actuación Edificadora, audiencia y presentación de alternativas en competencia, se contempla en el artículo 144, en su apartado 2º, que establece:

2. Antes de la publicación del edicto, deberá notificarse la apertura de la información pública y la presentación de alternativas en competencia a quienes constaran en la información obtenida del Registro de la Propiedad, en el expediente de declaración de incumplimiento del deber de edificar, como personas titulares de derechos afectados por la actuación edificadora propuesta y a las demás personas interesadas personadas en el mismo.

Asimismo, se hará expresa referencia a la imposibilidad de la simultánea o posterior tramitación de Programas de Actuación Edificadora por el procedimiento de impulso particular regulado en el artículo 150 de este Reglamento.

Por lo que se refiere a la ejecución de las actuaciones edificatorias, en concreto edificación de parcelas y solares, el artículo 126 RAE, el derecho y el deber de edificar corresponderán a quien sea su propietario. La transferencia del derecho implica legalmente la del deber y así deberá hacerse constar en los actos de transmisión de la propiedad o cesión del inmueble y en el Registro de la Propiedad. A tal efecto, la Administración actuante deberá practicar la pertinente comunicación a este último.

Por otro lado, en el supuesto de la ejecución de los Programas de Actuación Edificadora por el agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, el artículo 158 y siguientes RAE regula las actuaciones del agente edificador y las relaciones con la Administración derivadas de la adjudicación del Programa de Actuación Edificadora. Concretamente en el artículo 162 se regulan una serie de prerrogativas y facultares del edificador entre las que se destaca:

2. El proyecto de reparcelación que el edificador deberá someter a la aprobación administrativa se redactará y tramitará de conformidad a lo dispuesto en el Título II de este Reglamento, con la salvedad de que podrán constituir fincas resultantes en los términos del artículo 43 de este Reglamento los diferentes pisos o locales que conformen el edificio que se construya conforme al proyecto de ejecución aprobado.

A tal fin, el proyecto de reparcelación, como una operación complementaria más, declarará la obra nueva en construcción y previa su división en el régimen de propiedad horizontal, determinará los estatutos que hayan de regir la comunidad de propietarios resultante y adjudicará las fincas constituidas de acuerdo con éste régimen, haciendo constar la obligación del edificador de ejecutarlas. El proyecto realizará tales operaciones en la forma dispuesta por la normativa hipotecaria aplicable a efectos de su acceso al Registro de la Propiedad.

El pago de los saldos resultantes de la cuenta de liquidación y la ocupación de la parcela o solar para la ejecución de las obras se regirán por lo dispuesto en el referido Título II de este Reglamento. Si la persona propietaria se negare a recibir la compensación económica que, en su caso, se le reconozca, surtirá los efectos del pago la consignación de su importe.

3. En el caso de que el agente edificador adquiera las parcelas o solares afectados, el pago del precio de adquisición o su consignación se acreditarán mediante el levantamiento de acta de ocupación de la finca, levantada en los términos y con las formalidades previstas en la legislación expropiatoria. Su otorgamiento se hará constar en la certificación administrativa que constituye el título inscribible del proyecto de reparcelación, a los efectos de que la adquisición pueda acceder al Registro de la Propiedad.

4. No obstante lo dispuesto en el número 2 anterior, no será preciso aprobar un proyecto de reparcelación si todas las personas titulares afectadas comparecen voluntariamente al otorgamiento de escritura pública en que se materialicen todas las operaciones precisas de modo que puedan acceder al Registro de la Propiedad.

La escritura pública podrá ser sustituida por un convenio urbanístico tramitado y aprobado de conformidad a lo dispuesto en la Sección 1ª del Capítulo III del Título I de este Reglamento, accediendo al Registro de la Propiedad mediante certificación administrativa de su contenido que reúna los requisitos exigidos en la normativa hipotecaria para su inscripción.

Al igual que ocurre con el agente urbanizador, en el caso del agente edificador en sustitución por incumplimiento del deber de edificar, en el artículo 164 se regula el pago mediante la cesión de terrenos edificables u otros inmuebles resultantes:

3. Las adjudicaciones que realice el proyecto de reparcelación al agente edificador por este concepto se efectuarán sujetas a condición resolutoria explícita, que asegure su retorno al dueño inicial, la cual deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. No será precisa la condición si el edificador, antes de la aprobación del proyecto de reparcelación, deposita en el Municipio garantía financiera al primer requerimiento que asegure el coste de ejecución de la edificación o parte de ésta de que se trate.

Y en el supuesto de pago en metálico de los costes de la actuación edificatoria se ajustará a las reglas previstas en el artículo 165. En este sentido, el agente edificador podrá solicitar, en cualquier momento posterior, que se amplíe la garantía financiera prestada en la cuantía que apruebe el Municipio y, entre tanto, que las fincas adjudicadas a la persona propietaria se afecten el pago de los costes de edificación que no se encuentren garantizados, como carga real que se inscribirá en el Registro de la Propiedad conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Por otro lado, en el supuesto de que procediera la recepción de las obras de urbanización si éstas forman parte del Programa de Actuación Edificadora, el artículo 167 y con respecto a la edificación, procederá la inscripción en el Registro de la Propiedad de la finalización de la construcción mediante certificación administrativa que surtirá los mismos efectos de escritura de obra nueva terminada.

El artículo 182 dispone que el acta de recepción de las obras de urbanización se podrá hacer constar en el Registro de la Propiedad por nota marginal en las Inscripciones de todas las fincas afectadas.

Dichas obras de urbanización ejecutadas se someterán al plazo de garantía que se hubiere previsto con ocasión de la aprobación definitiva del Programa, o en su caso del convenio por el que se formalice la adjudicación de éste, y no podrá ser inferior a un año a contar desde el día siguiente a la formalización del acta de recepción o desde el día siguiente a aquel en se produzca la recepción tácita. Dentro de dicho periodo de tiempo el urbanizador queda obligado a subsanar las deficiencias que se pongan de manifiesto y que sean consecuencia de una incorrecta ejecución a requerimiento del Municipio, salvo que las citadas deficiencias deban su origen en una acción del Municipio. Transcurrido dicho periodo de tiempo se extingue la responsabilidad del urbanizador salvo las que tengan su origen en vicios o defectos ocultos, en cuyo caso la responsabilidad del citado agente se prolongará durante los 15 años a contar desde la recepción (ex artículo 184). Transcurrido este plazo de quince años sin que se haya manifestado ningún daño o perjuicio, quedará totalmente extinguida la responsabilidad del urbanizador.

En cuanto al deber de conservación de las obras de urbanización, está previsto en el artículo 185 RAE, el cual dispone que:

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y los servicios públicos correspondientes, incumbe con carácter general al Municipio.

Se exceptúan de esta regla los supuestos de actuaciones urbanizadoras autónomas de uso predominante turístico o residencial de densidad poblacional baja de carácter aislado o consistentes en complejos industriales o terciarios de similar carácter, en los cuales, en virtud de las determinaciones del correspondiente instrumento de planeamiento, la obligación de conservación corresponde a las personas propietarias de terrenos lucrativos, edificaciones e instalaciones, en tanto se mantengan dichas circunstancias.

En este caso, dichas personas propietarias deberán constituir al efecto, y con carácter previo al acto de recepción de dichas obras, una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación en los términos contenidos en la Sección 4 del Capítulo III del Título I del presente Reglamento.

2. En las Entidades Urbanísticas Colaboradoras de Conservación la participación de las personas propietarias privadas de parcelas lucrativas en la obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de los servicios públicos, cuando no estén a cargo del Municipio, se determinará en función de la participación que tuviesen fijada en el proyecto de reparcelación, o en su caso, en la que se hubiere fijado en la Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación, la cual deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Si sobre los solares se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la contribución de las personas propietarias en la referida obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, siendo ésta el sujeto inicialmente obligado.

Hemos de destacar que, conforme al artículo 186, el incumplimiento injustificado del deber de conservación y rehabilitación regulado en el artículo 137 del TRLOTAU, habilitará a la Administración actuante para optar por la sustitución de la persona propietaria incumplidora mediante la formulación de los Programas de Actuación Rehabilitadora, siendo el contenido de tales programas el previsto para los de Actuación Edificatoria regulado en el artículo 141 de dicho Reglamento.

En el artículo 188 se regulan las particularidades a la tramitación de Programas de Actuación Rehabilitadora.

El procedimiento relativo a la convocatoria del concurso, la tramitación del mismo, la adjudicación y las demás circunstancias que definen el Programa de Actuación Rehabilitadora se realizarán de acuerdo a lo establecido para los Programas de Actuación Edificadora, con las siguientes particularidades:

a) Tendrán la consideración de personas interesadas en el expediente las arrendatarias existentes en la finca, a quienes se remitirán las notificaciones que a lo largo del procedimiento deben practicarse.

A estos efectos, se requerirá a las personas propietarias que manifiesten la situación de ocupación de las fincas, sin perjuicio de lo que resulte de la información que debe ser solicitada al Registro de la Propiedad para conocer quiénes sean titulares del dominio y de las cargas de las fincas afectadas.

El legislador junto a la importancia que tiene las obras de edificación y conservación dedica una sección del Reglamento a potenciar la rehabilitación preferente, para ello, el artículo 189 habilita a los Municipios y la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha para delimitar Áreas de Rehabilitación Preferente con la finalidad de la recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano en ellas existente, así como su rehabilitación social y económica. Además, la gestión de las ARP (Áreas de Rehabilitación Preferente), delimitadas en el artículo 141.2 del TRLOTAU, se determinará y organizará de forma analógica a las Actuaciones de Rehabilitación Integrada, acompañadas, en su caso, de Planes Especiales de Reforma Interior, dedicándose el artículos 190 a la formas de gestión y el 191 a la formulación de las Actuaciones de Rehabilitación Preferente.

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

En el Capítulo V del TRLOTAU se regula la conservación de obras y construcciones, tanto de las urbanizaciones como edificaciones e inmuebles.

En su artículo 137 se establece que los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, a fin, en todo caso, de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.

En conexión con esta obligación-deber de los propietarios, hay analizar el concepto de situación legal de ruina. Así en su artículo 139 determina que procederá la declaración de la situación legal de ruina de una construcción o edificación cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la que esté en situación de manifiesto deterioro cuando supere el límite del deber normal de conservación; o bien, cuando se acredite por el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes.[3]

Corresponderá en este caso [supuesto de acreditación por el propio propietario] al Municipio la declaración de la situación legal de ruina, que conllevará la adopción de las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, así como la de aquellas medidas y obras urgentes para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad.

En el caso de los bienes de interés cultural (conocidos comúnmente como los BIC), los Municipios, y el órgano de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha competente en materia de patrimonio deberán dictar las órdenes de ejecución de obras de reparación, conservación y rehabilitación de edificios y construcciones deterioradas, al amparo del artículo 140, y en el caso del incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución faculta a la Administración actuante para adoptas algunas de las siguientes medidas: a) ejecución subsidiaria a costa del obligado y hasta el límite normal del deber de conservación, b) imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mensual por un valor máximo cada una de ellas de hasta el diez por ciento del coste estimado de las obras y c) sustitución del propietario incumplidor mediante la formulación de Programas de Actuación Rehabilitadora de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículo 132 a 134 para la ejecución de actuaciones edificatorias.

Además de lo establecido anteriormente en cuanto al concepto de situación legal de ruina, el legislador ha previsto la situación de ruina física inminente, sin que ello suponga ni presuponga la situación legal de ruina o la adopción de medidas provisionales y de carácter urgente. Así, en el artículo 142, se recoge que cuando una construcción o edificación amenace con arruinarse de modo inminente, con peligro para la seguridad pública o la integridad del patrimonio arquitectónico catalogado o declarado de interés histórico o artístico, [la Administración competente] estará habilitada para disponer todas las medidas que sean precisas, incluso el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Además, se podrá proceder a su demolición salvo que se trate de un patrimonio catalogado o declarado de interés histórico o artístico, y siempre que dicha demolición resulte estrictamente indispensable para proteger valores superiores y, sobre todo, la integridad física de las personas.

El Municipio será responsable de los daños y perjuicios que resulten de las medidas anteriores sin exonerar de responsabilidad al propietario, y pudiendo dicha administración actuante reclamar el importe de las indemnizaciones satisfechas hasta la cuantía que alcance el deber normal de conservación.

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

En esta Ley se consideran prioritarios aquellos proyectos que contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o pertenezcan a sectores económicos estratégicos por su especial relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

De esta forma, para ser considerados prioritarios, los proyectos deberán superar unos umbrales de inversión y creación de puestos de trabajo, definidos en el Artículo 5 de la Ley.

Aquellos proyectos que sean catalogados como prioritarios disfrutarán de los beneficios de impulso preferente y urgente, calificación urbanística, la declaración de utilidad pública o interés social.

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

La actual situación socioeconómica sitúa a Castilla-La Mancha en la necesidad de que las fuerzas políticas adopten medidas urgentes para hacer frente a las necesidades de la Comunidad Autónoma. Como consecuencia de ello, el 3 de junio de 2020, las fuerzas políticas suscribieron un acuerdo político para conseguir la recuperación de Castilla-La Mancha post Covid-19. Entre sus medidas se incluía la aprobación de una ley que estableciera la tramitación preferente y la agilización y simplificación administrativa de iniciativas empresariales, con el objeto de atraer y captar inversiones consideradas como estratégicas para la Comunidad; por ello se dicta la presente Ley, para incentivar la dinamización económica y empresarial dentro de su territorio, coordinando y articulando los recursos disponibles del conjunto de la sociedad y de sus empresas y, en especial, de sus emprendedores. Igualmente, para impulsar la atracción de nuevos proyectos empresariales considerados estratégicos, facilitando e impulsando la simplificación administrativa y agilizando los trámites para la implantación de nuevas actividades económicas que redundan en la generación de empleo y mayor crecimiento que apueste decididamente por el desarrollo y la innovación en nuestro territorio.

La presente Ley, en base a lo anterior, no sólo crea los instrumentos necesarios para afrontar los desafíos económicos regionales, sino que, además, se centra en la simplificación administrativa de las actividades económicas. Esto se pone de manifiesto en la eliminación o reducción de trámites burocráticos a la hora de iniciar un negocio, lo que se traduce en evidentes beneficios tanto para la económica regional y local como para el conjunto de la sociedad.

Además, hay que tener presente que ya la Ley 40/2015, de 1 de octubre, del régimen jurídico del sector público, impone a las administraciones públicas la obligación de respetar en su actuación los principios de simplicidad, claridad y proximidad a los ciudadanos.

En virtud del Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por la Ley 9/1982, de 10 de agosto, en su artículo 31.1.12ª, se atribuye la competencia exclusiva en la planificación de la actividad económica y fomento económico de la región dentro de los objetivos marcados por la política económica nacional y del sector público de Castilla-La Mancha; además, el artículo 31.1.2º le otorga la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; y su artículo 32.7 recoge el desarrollo legislativo y la ejecución en materia de protección del medio ambiente y de los ecosistemas.

Por ello, esta Ley pretende crear un marco de tramitación preferente y de agilización y simplificación administrativa, para facilitar la captación y atracción de proyectos e inversiones empresariales que se declaren prioritarios, bien porque contribuyan de modo especial a la reactivación de la actividad económica de la región o porque pertenezcan a sectores estratégicos por su relevancia para el desarrollo económico, social y territorial de Castilla-La Mancha.

Para dichos cometidos se ha creado la Unidad de Acompañamiento Empresarial con el objeto de dar apoyo e impulso a los proyectos que pretendan su declaración como prioritarios; así como la coordinación, seguimiento e impulso de los proyectos que hayan obtenido esta declaración.

Considerar un proyecto como prioritario conforme a los requisitos y procedimientos regulados en la Ley conllevará una tramitación administrativa preferente y urgente, con reducción de los plazos administrativos, pudiendo incluso comportar la declaración de utilidad pública o interés social, con los efectos previstos en la Legislación de Expropiación Forzosa, cuando dicho proyecto prioritario afecte a sectores económicos estratégicos. Además, la Ley prevé que se beneficiarán de unas medidas de incentivación económica y financiera, así como en materia de ordenación territorial y urbanística.

Se establecen mecanismos para el adecuado seguimiento y coordinación de los proyectos declarados como prioritarios, encargándose la Unidad de Acompañamiento Empresarial, en coordinación con los diferentes órganos de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, de prestar apoyo a la persona promotora; y, además, a dicho organismo le incumbe el seguimiento continuo del proyecto hasta la total implementación, la cual deberá ejecutarse conforme a la solicitud presentada sin perjuicio de las modificaciones que pueda autorizar el órgano que efectuó la declaración de proyecto prioritario.

Para la adecuada implantación y el desarrollo de los proyectos en cada uno de los sectores económicos estratégicos, se ha puesto a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se recogen las condiciones ambientales a que pueda estar sometido su proyecto en función de su ubicación. Asimismo, la Ley establece una clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber los condicionantes ambientales de un territorio.

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

En su artículo 6, al regular las solicitudes de la declaración de proyecto prioritario, se establece que se deberá presentar por medios electrónicos una serie de documentación, entre la cual se recoge la memoria del proyecto, que incluirá obligatoriamente la localización, titularidad o disponibilidad, delimitación del ámbito y detalle de los terrenos y la estructura de la propiedad. Lo que se acreditará por los medios de publicidad que facilite el Catastro y el Registro de la Propiedad. También contendrá la memoria la solicitud, en su caso, de la declaración de utilidad pública o interés social, identificando la relación de bienes y derechos afectados.

En cuanto a los efectos de la declaración como proyecto prioritario, el artículo 13 establece que la declaración de proyecto prioritario perteneciente a sectores estratégicos podrá incluir la declaración de utilidad pública o interés social con los efectos previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, además de la tramitación administrativa preferente y reducción de los plazos administrativos.

En cuanto a los efectos en materia de ordenación del territorio y urbanística:

Artículo 17. Implantación en suelo rústico.

1. Cuando el proyecto prevea su implantación en suelo rústico la declaración como proyecto prioritario implica la obtención de la calificación urbanística prevista en la normativa de ordenación territorial y urbanística, así como, en su caso, la autorización para excepcionar los parámetros de ocupación máxima y parcela mínima previstos en la Instrucción Técnica de Planeamiento.

2. A la actuación propuesta se le aplicará el resto del régimen del suelo rústico a todos los efectos incluido el devengo del canon que, en su caso, proceda por la obtención de la calificación urbanística.

Artículo 18. Planes y proyectos de singular interés.

Cuando la persona interesada hubiera propuesto en su solicitud la utilización de los instrumentos urbanísticos previstos en el Capítulo II del Título III del Decreto Legislativo 1/2010 [ahora Decreto Legislativo 1/2023 TRLOTAU], la declaración del proyecto como prioritario por el Consejo de Gobierno tendrá los efectos de declaración de interés regional previstos en el artículo 33.2 del citado Decreto Legislativo, reduciéndose a la mitad todos los plazos previstos en la regulación del procedimiento de aprobación del correspondiente Plan o Proyecto de Singular Interés.

Por su parte, la Disposición adicional primera establece que la Consejería pondrá a disposición de la ciudadanía un visor cartográfico en el que se especifique los condicionantes ambientales a los que puede verse sometido su proyecto por su ubicación, en función de la clasificación establecida por la disposición adicional segunda de la presente ley.

Como consecuencia de lo anterior en la Disposición adicional segunda se establece la clasificación del territorio en función de la regulación ambiental o valor de los recursos y de la aptitud para absorber proyectos empresariales o industriales. Por ello el territorio de Castilla-La Mancha se clasifica en:

a) Zonas aptas: el territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas que cuenta con recursos naturales no sometidos a regulación especial y por lo tanto es apto para la absorción de proyectos empresariales o industriales.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: zonas con recursos naturales de interés general para la protección de determinados valores naturales que deben considerarse aptas para la absorción de determinados proyectos con condicionantes ambientales.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: zonas que albergan valores ambientales especialmente sensibles y que se corresponden con áreas declaradas como protegidas por la aplicación de la normativa vigente.

2. La clasificación definida en el apartado anterior se concreta en función de las diferentes figuras de protección y la aplicación de otra normativa de carácter específico:

Zonificación del territorio de Castilla-La Mancha:

a) Zonas aptas: El territorio de la Comunidad Autónoma no incluido en las otras zonas.

b) Zonas potencialmente aptas, pero con limitaciones ambientales: a. Red Natura (cuando el plan de gestión no lo considere incompatible explícitamente). b. Áreas Importantes para la conservación de aves (IBAS). c. Zonas de dispersión del águila imperial y águila perdicera. d. Zonas Periféricas de Protección de Espacios Naturales Protegidos. e. Zonas de presencia estable y reproductora del lince ibérico no declaradas Áreas Críticas. f. Montes de utilidad pública con cubierta forestal. g. Refugios de fauna. h. Reservas de la Biosfera (zonas tampón y núcleo) no incluidas en el apartado siguiente.

c) Zonas sometidas a regulación específica ambiental: a. Parques Nacionales. b. Espacios Naturales Protegidos. c. Red Natura (cuando así lo determine su plan de gestión, en función de la actividad a desarrollar). d. Hábitats y elementos geomorfológicos de protección especial. e. Vías pecuarias. f. Humedales integrados en la Lista Ramsar. g. Áreas críticas para la flora y fauna amenazada h. Dominio Público Hidráulico y su zona de servidumbre i. Inventario de Zonas Húmedas.

3. Lo dispuesto en los apartados anteriores se entiende sin perjuicio de las limitaciones o condicionantes que vengan establecidas por la normativa sectorial o instrumentos de planificación autonómicos vigentes.

En la Disposición Adicional Décima se aprecia el carácter prioritario de proyectos de instalaciones de producción de energía eléctrica a partir de fuentes de energía renovables e instalaciones de transporte y distribución de energía pertenecientes al sector económico estratégico de la energía.

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El Patrimonio de la Junta de Comunidades es una de las instituciones jurídicas previstas en el Estatuto de Autonomía de Castilla-La Mancha, aprobado por Ley Orgánica 9/1982, de 10 de agosto. En este sentido, el artículo 43.1 establece que el patrimonio de la Comunidad Autónoma estará integrado por el patrimonio de la Junta de Comunidades en el momento de aprobarse el Estatuto, los bienes afectos a los servicios traspasados y los bienes adquiridos por la Junta de Comunidades por cualquier título jurídico válido. El apartado segundo de ese mismo precepto continúa diciendo que el régimen jurídico del patrimonio, su administración, defensa y conservación serán regulados por una ley de las Cortes de Castilla La Mancha, en el marco de la legislación básica del Estado.

En cumplimiento del mandato estatutario recogido en el artículo 43.2, las Cortes de Castilla-La Mancha aprobaron la Ley 6/1985, de 13 de noviembre, de Patrimonio de la Comunidad Autónoma, que fue objeto de desarrollo al año siguiente por medio del Decreto 104/1986, de 23 de septiembre, por el que se aprobó el Reglamento para su aplicación.

En la actualidad la realidad institucional, organizativa y competencial -y por tanto patrimonial- de la Comunidad Autónoma de Castilla-La Mancha, es de mucha mayor entidad y complejidad que en el año de 1985, ya que respecto a la materia objeto de regulación, es decir, gestión del patrimonio público, ha sufrido un gran desarrollo y evolución en todo este tiempo, sirviendo de parámetro a estos efectos el nuevo bloque normativo dictado por el Estado, constituido por la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, y su Reglamento de desarrollo, aprobado por Real Decreto 1373/2009, de 28 de agosto.

El objetivo de esta iniciativa legislativa será dotar a la Comunidad Autónoma de un nuevo marco normativo en materia patrimonial más completo, totalmente renovado y actualizado a las circunstancias actuales, adaptado a la legislación básica y de aplicación general del Estado, y que sea el instrumento idóneo para una gestión eficaz del patrimonio regional, abordando, suficientemente todos los aspectos integrantes de la citada gestión: desde la protección, defensa y conservación del patrimonio, en tanto que soporte material de los fines de uso general, los servicios públicos u otras funciones públicas; pasando por las normas relativas a la utilización y administración de los bienes y derechos por la Administración y los ciudadanos; y abordando los negocios jurídicos patrimoniales, es decir todas aquellas cuestiones de derecho público relativas a la adquisición y enajenación de bienes y derechos por parte de la Junta de Comunidades, estableciéndose las debidas garantías para la seguridad jurídica y la defensa de los derechos e intereses de la misma en el tráfico jurídico; o la necesidad de hacer frente a las especialidades de las empresas públicas de Castilla-La Mancha, asumiendo con plenitud todas las facultades y prerrogativas administrativas en materia patrimonial.

La ley tiene una nueva estructura, que intenta no alejarse de la establecida en la ley estatal básica para facilitar la interconexión e interpretación conjunta de ambos textos.

La ley comienza con un título I que versa sobre las disposiciones generales.

El título II regula la protección y defensa del patrimonio, el capítulo I aborda cuestiones generales, como las obligaciones y deberes de la propia Administración a través de sus órganos y agentes, lo que se hace extensivo a los concesionarios y demás usuarios de los bienes, así como el deber de colaboración de los ciudadanos en general, o la obligación de los registros y los archivos públicos de suministrar información a la Comunidad Autónoma cuando se requiera para la adecuada protección y defensa de sus bienes y derechos. Los capítulos II y III prevén, respectivamente, el Inventario General y el régimen registral.

En relación al régimen registral, además de la ya clásica obligación de inscribir los bienes y derechos, se incorporan en la ley la facultad para instar, cuando concurran los supuestos que se especifican, la cancelación y rectificación de determinadas inscripciones. Los capítulos IV a VII están dedicados a las «facultades y prerrogativas» de las Administraciones Públicas «para la defensa de su patrimonio» previstas en la legislación básica del Estado.

La regulación de las prerrogativas de investigación, deslinde y recuperación de la posesión es más amplia y precisa que la recogida en la anterior Ley de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de 1985.

El título III tiene por objeto el destino de los bienes y derechos en el ámbito de la propia Comunidad Autónoma desde una doble vertiente: la finalista, es decir, la función o servicio a que se destinarán (la afectación), y la subjetiva u orgánica, esto es, los órganos, organismos o entidades de la Comunidad a los que se asignarán para la ejecución de sus competencias (la adscripción). El capítulo I se dedica a la afectación, la desafectación y la mutación demanial. Junto a la afectación expresa se contempla, como novedad, la afectación tácita y presunta, para así poder extender los efectos de la demanialidad a aquellos bienes y derechos que estén, de facto, vinculados al uso general o a los servicios públicos. Asimismo, se importa la figura de la mutación demanial subjetiva, reconocida en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y acogida por las Comunidades Autónomas que han legislado con posterioridad a dicha ley, por cuya virtud se admitirá la afectación de bienes y derechos del patrimonio regional a otras Administraciones Públicas para el cumplimiento de sus fines y competencias, sin que ello incida en la naturaleza y titularidad del bien. No obstante, esta figura no es completamente nueva en nuestra legislación, puesto que la Ley de Patrimonio de 1985 ya preveía en el artículo 44 la cesión de uso de bienes demaniales.

El siguiente título de la ley, el IV, aborda el régimen de uso y aprovechamiento de los bienes y derechos demaniales (capítulos I a III) y patrimoniales (capítulo IV). El régimen jurídico que se establece es prácticamente nuevo, puesto que la regulación de la Ley de Patrimonio de 1985 sobre el uso y aprovechamiento de los bienes y derechos era muy sumaria.

El capítulo I trata de la utilización de los bienes destinados al uso general, distinguiendo los distintos tipos de uso, que clasifica en uso común, uso especial y uso privativo, mientras que el capítulo II se dedica a los bienes destinados a los servicios públicos, determinando el régimen jurídico general aplicable a los mismos y su excepcional ocupación por terceros. Como corolario, el capítulo III establece de forma pormenorizada el régimen de las autorizaciones y concesiones demaniales, destaca el plazo de duración máxima, que se fija en diez años para las autorizaciones y setenta y cinco para las concesiones (sustituyendo a los actuales plazos de treinta y cincuenta años, respectivamente), y la novedosa reglamentación de los procedimientos de adjudicación de autorizaciones y concesiones. Este título finaliza con el capítulo IV, que trata del aprovechamiento y explotación de los bienes y derechos de derecho privado o patrimoniales.

El título V se ocupa, por primera vez en nuestro ordenamiento patrimonial, de los edificios de uso administrativo, que serán aquellas edificaciones, locales o espacios que se destinen a las sedes, oficinas, servicios administrativos y dependencias auxiliares de las consejerías, organismos y demás entidades públicas de la Junta de Comunidades.

El título VI es el más extenso de la ley, constituyendo una de las razones o fundamentaciones principales de esta iniciativa legislativa. Su contenido son los negocios jurídicos patrimoniales, abordando todas las cuestiones de derecho público relativas a la adquisición, enajenación y gravamen de los bienes y derechos patrimoniales por parte de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.

En cuanto al contenido de este título, el capítulo I recoge unas disposiciones generales aplicables a todos los contratos y negocios patrimoniales, cuyo punto de partida será el reconocimiento de la potestad negocial y la proclamación de la libertad de pacto, así como el régimen jurídico aplicable a los negocios patrimoniales, acogiendo la clásica doctrina de los actos separables.

Las particularidades de cada tipología se van desarrollando en los sucesivos capítulos, que clasifica en «negocios jurídicos de adquisición» (capítulo II), «jurídicos de enajenación» (capítulo III), incluida la constitución de cargas y gravámenes, la «permuta de bienes y derechos» (capítulo IV) y el «arrendamiento de inmuebles» (capítulo V).

El último título de la ley, el VII, contiene la regulación del patrimonio empresarial de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha, en el que tiene especial protagonismo el régimen de las empresas públicas.

En cuanto a las disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales, destaca la disposición relativa a los patrimonios de gestión separada, siendo también de especial interés la disposición que aborda los convenios en materia patrimonial o la relativa a las actuaciones de ejecución del planeamiento en las que participe la Junta de Comunidades como titular de bienes o derechos afectados.

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

Artículo 20. Obligatoriedad de la inscripción en general. Los bienes y derechos del Patrimonio de la Junta de Comunidades que sean susceptibles de inscripción deberán inscribirse en los correspondientes registros públicos, así como todos los actos y contratos referidos a aquellos que puedan tener acceso a dichos registros, de conformidad con su normativa reguladora. No obstante, la inscripción de los derechos de arrendamiento sobre bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad será potestativa, conforme a la legislación hipotecaria.

Este artículo establece la obligatoriedad de la inscripción de los bienes y derecho del Patrimonio de la Junta de Comunidades, siendo una de las excepciones frente a la inscripción voluntaria de bienes y derechos en el Registro de la Propiedad, inscripción que con carácter obligatorio deberán promover y rogar los responsables de las Administración Públicas y, cuando tuviera conocimiento de ello, el Registrador de la Propiedad requerirá al órgano competente para que se proceda a practicar su inscripción.

Inscripción que se realizará mediante escritura pública, testimonio de la sentencia judicial o auto, o por resolución administrativa; y, en el supuesto de contrato de arrendamiento sobre bienes inmuebles, deberán constar en escritura pública; y todo ello tras haberse practicado la liquidación efectiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados al amparo de lo establecido en el artículo 249.1 de la Ley Hipotecaria.

Hay que señalar que en el caso de que los bienes no estuvieran inmatriculados o para reanudar el tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, se practicará conforme a lo establecido en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria al señalar:

Artículo 206. 1. Las Administraciones Públicas y las entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia vinculadas o dependientes de cualquiera de aquéllas podrán inmatricular los bienes de su titularidad, mediante la aportación de su título escrito de dominio, cuando dispongan de él, junto con certificación administrativa librada, previo informe favorable de sus servicios jurídicos, por el funcionario a cuyo cargo se encuentre la administración de los mismos, acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición y fecha del acuerdo del órgano competente para su inclusión en el inventario correspondiente o, caso de no existir, fecha del acuerdo de aprobación de la última actualización del inventario de la que resulte la inclusión del inmueble objeto de la certificación con indicación de la referencia o indicador que tenga asignado en el mismo, así como de su descripción, naturaleza patrimonial o demanial y su destino en el primer caso o su eventual afectación, adscripción o reserva, en el segundo.

Asimismo, las entidades referidas deberán aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales, que se corresponda con la descripción literaria y la delimitación geográfica de la finca cuya inmatriculación se solicita en la forma establecida en la letra b) del artículo 9. Solo en caso de que la finca careciese de certificación catastral descriptiva y gráfica, podrá aportarse una representación gráfica georreferenciada alternativa, la cual deberá corresponderse con la descripción literaria realizada y respetar la delimitación de los colindantes catastrales y registrales. A la representación gráfica alternativa deberá acompañarse informe del Catastro.

2. En todo caso, será preciso que el Registrador compruebe la falta de previa inmatriculación de todo o parte del inmueble. Si advirtiera la existencia de fincas inscritas coincidentes en todo o en parte, denegará la inmatriculación solicitada, previa expedición de certificación de las referidas fincas, que remitirá al organismo interesado junto con la nota de calificación.

3. Practicada la inmatriculación, el Registrador expedirá el edicto a que se refiere la regla séptima del apartado 1 del artículo 203 con el mismo régimen en ella previsto, incluido el sistema de alertas.

4. Junto al procedimiento registral ordinario, cuando se trate de fincas propiedad de alguna de las entidades referidas en el apartado 1, podrá obtenerse la reanudación del tracto sucesivo interrumpido a través de certificación administrativa, expedida con los requisitos señalados en el presente artículo, que ponga fin al procedimiento regulado en el apartado 3 del artículo 37 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas.

5. Además de ello, mediante certificación administrativa del acto en que así se disponga, podrán practicarse, en los bienes de titularidad de las Administraciones Públicas y de las entidades de Derecho público a que refiere el apartado 1 de este artículo, operaciones registrales de agrupación, división, agregación, segregación, declaración de obra nueva, división horizontal, constitución de conjuntos inmobiliarios, rectificación descriptiva o cancelación, siempre que tales actos no afecten a terceros que no hubieran sido citados en el expediente, se cumplan los requisitos establecidos por la legislación sectorial y se aporte la representación gráfica catastral de la finca o representación alternativa, en los términos previstos en el artículo 10.

Artículo 21. Cuestiones relacionadas con el régimen registral de los bienes inmuebles.

1. La inscripción en el Registro de la Propiedad de los bienes inmuebles y derechos que recaigan sobre los mismos, titularidad de la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha,se llevará a cabo por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, salvo aquellos que sean adquiridos por expropiación forzosa y los integrantes de los patrimonios de gestión separada a los que se refiere la disposición adicional primera de esta ley. En el caso de los bienes y derechos de titularidad de los organismos públicos o las entidades de derecho público, la inscripción deberá solicitarse por el órgano que se establezca en sus propias normas de creación, organización o funcionamiento, y en su defecto, por sus presidentes o directores.

2. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá, mediante certificación administrativa emitida por el órgano competente, instar la cancelación o rectificación de las inscripciones a su favor en los siguientes casos, sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación hipotecaria:

a) Cuando quede acreditada la inexistencia actual o la imposibilidad de localización física de un inmueble.

b) Cuando se reconozca la titularidad, mejor derecho o preferencia del título de un tercero sobre un inmueble que esté inscrito a nombre de la Junta de Comunidades o en caso de doble inmatriculación. En estos supuestos, el expediente deberá ser informado por el órgano o unidad que tenga atribuido el asesoramiento jurídico del órgano competente para la expedición de la certificación.

Las comunicaciones que los Registradores de la Propiedad deban efectuar a la Administración de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha durante la tramitación de los procedimientos previstos en la legislación hipotecaria, se dirigirán al órgano o entidad que haya instado el correspondiente procedimiento, y en su defecto, a la consejería competente en materia de hacienda.

Deslinde de inmuebles.

Artículo 27. Iniciación e instrucción del procedimiento.

3. En el supuesto de que la finca objeto de deslinde estuviera inscrita, el acuerdo de iniciación se comunicará al Registro de la Propiedad para que tome razónde dicha circunstancia.

El registrador en base a la certificación administrativa preceptiva practicará nota marginal de la afección de la finca en el procedimiento de deslinde, indicando órgano, fecha, procedimiento, fincas afectadas.

Artículo 28. Terminación del procedimiento.

3. La resolución aprobatoria del deslinde, una vez sea firme, se anotará en el Inventario General, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad, y habilitará para la ejecución del amojonamiento, con intervención de los interesados que así lo soliciten.

Dicha terminación del procedimiento lo hará constar el registrador mediante la certificación administrativa, fecha, expediente, superficie con la que queda la finca matriz y la superficie objeto del deslinde se procederá a practicar nuevo asiento de inscripción.

Incorporación por supresión del organismo.

Artículo 54. Incorporación por supresión del organismo.

1. Los bienes y derechos de los organismos públicos y entidades de derecho público que sean objeto de supresión se incorporarán al patrimonio de la Administración de la Junta de Comunidades.

3. La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la Administración regional se practicará con la presentación de la disposición por la que se hubiese producido la supresión del organismo.

Reservas demaniales (art 57).

Artículo 57. Reservas demaniales.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha puede reservarse el uso de bienes de dominio público para la ejecución de sus fines y competencias, cuando existan razones de utilidad pública o interés general que así lo justifiquen.

2. La reserva deberá ser acordada por el Consejo de Gobierno, a propuesta de la consejería competente en materia de hacienda e iniciativa de la consejería, organismo o entidad que tenga interés en su adopción. El acuerdo determinará, al menos, los bienes que comprende, los fines y competencias para los que se declara y el plazo máximo, que no podrá exceder del tiempo necesario para la ejecución o cumplimiento de las mencionadas competencias o fines que la justifican. El acuerdo se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.

Derecho de adquisición preferente (art. 72).

Artículo 72. Cuando se acuerde la enajenación onerosa de los bienes patrimoniales a los que se refiere el apartado 4 del artículo anterior, los titulares de derechos vigentes sobre los mismos que deriven de concesiones otorgadas cuando tenían la condición de demaniales, tendrán derecho de adquisición preferente en los términos previstos en los apartados 1 y 3 del artículo 103 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. El derecho podrá ser ejercitado dentro de los veinte días naturales siguientes a aquel en que se les notifique la decisión de enajenar el bien, con indicación del precio y las demás condiciones esenciales de la enajenación. A falta de notificación, o cuando la enajenación se efectúe en condiciones distintas de las mencionadas en la comunicación, el derecho podrá ejercitarse desde la perfección de la venta hasta que trascurran treinta días naturales posteriores a la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad.

Para que se practique la inscripción es preciso que se acredite haber practicado la notificación fehaciente al titular del derecho del derecho de adquisición preferente las condiciones de la enajenación o que se aporte certificación administrativa en el que el titular del derecho haga renuncia expresa al mismo, pero siendo necesario que se acredite haber practicado la notificación con carácter previo o en su defecto haber transcurrido el plazo de 30 días desde la inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad.

Aprovechamiento y explotación de bienes patrimoniales.

Artículo 76. Formalización y subrogación.

1. Los contratos se formalizarán en documento administrativo, salvo que la normativa aplicable al negocio o el acceso al Registro de la Propiedad exijan otra forma distinta.

2. La subrogación de un tercero en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato sólo será posible cuando, estando prevista en las condiciones acordadas, sea autorizada expresamente por el órgano competente para la adjudicación.

Negocios jurídicos patrimoniales.

Se trata el documento administrativo de cesión gratuita con otra Administración pública como título inscribible.

Artículo 89. Formalización de determinados negocios jurídicos sobre inmuebles.

1. Los negocios jurídicos de adquisición, gravamen y enajenación que afecten a bienes inmuebles y derechos reales sobre los mismos se formalizarán en escritura pública, cuando esta forma sea requisito constitutivo del negocio o sea necesaria para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, las cesiones gratuitas de bienes inmuebles o derechos reales que se realicen con otras Administraciones Públicas, organismos o entidades públicas vinculadas o dependientes, se podrán formalizar en documento administrativo, que será título suficiente para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

3. En el otorgamiento de las escrituras y la formalización de los documentos administrativos, ostentará la representación de la Administración de la Junta de Comunidades el titular del órgano directivo competente en materia de patrimonio o el titular del órgano o funcionario en quien delegue.

4. El arancel que deba satisfacer la Junta de Comunidades por la formalización de los negocios jurídicos patrimoniales se reducirá en el porcentaje previsto en la normativa arancelaria notarial.

Expedientes de expropiación forzosa.

Artículo 91. Adquisiciones sometidas a legislación específica.

Con independencia de lo establecido en el artículo 84 sobre el régimen jurídico aplicable a los negocios jurídicos patrimoniales, se regirán por su normativa específica:

a) Las adquisiciones de bienes muebles u otros derechos patrimoniales que se encuentren dentro del ámbito del contrato típico de suministro o de cualquier otro de los regulados en la legislación de contratación del sector público.

b) Las adquisiciones que provengan del ejercicio de la facultad de expropiación forzosa, así como su reversión. Los expedientes de expropiación forzosa se tramitarán por la consejería competente por razón de la materia. A la misma consejería corresponderá conocer de la reversión, aunque los bienes y derechos expropiados hubieran sido afectados a otros fines y adscritos a otra consejería, organismo o entidad de la Comunidad Autónoma. De las actas de pago y ocupación, debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, así como de la reversión, se dará cuenta al órgano directivo competente en materia de patrimoniopara su anotación en el Inventario General.

Enajenación onerosa de inmuebles y derechos reales.

Artículo 106. Preparación de la venta.

1. El expediente de venta se iniciará de oficio por el órgano directivo competente en materia de patrimonio, a iniciativa propia, a propuesta motivada de las consejerías, organismos o entidades que tengan adscritos los bienes o derechos, o a solicitud de un particular interesado. En este último caso, se informará al solicitante sobre la decisión que se haya tomado en relación a la iniciación del procedimiento.

2. Será requisito para la venta la previa depuración física y jurídica del bien o derecho real, practicándose su deslinde, si fuera necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad, si todavía no lo estuviese. No obstante, podrá aprobarse la venta sin sujeción a los requisitos establecidos en el párrafo anterior cuando se trate de bienes que vayan a segregarse de otros de titularidad de la Administración, organismo o entidad enajenante, o que estén pendientes de deslinde, o pendientes de inscripción, o sujetos a cargas y gravámenes, siempre que estas circunstancias se indiquen en el pliego de condiciones o, en el supuesto de adjudicación directa, se pongan en conocimiento del interesado y sean aceptadas por este.

3. Preparado el expediente, el órgano directivo competente en materia de patrimonio declarará motivadamente la alienabilidad del bien y elevará propuesta al órgano competente para su aprobación. La motivación de la declaración de alienabilidad será comprensiva, al menos, de las circunstancias previstas en el artículo 101.

Artículo 112. El acuerdo de cesión.

1. El acuerdo de cesión establecerá, al menos, el fin al que obligatoriamente deberá ser destinado el bien o bienes por parte del cesionario, el plazo para el cumplimiento o efectividad inicial del citado destino, que no podrá ser superior a cinco años, y las causas de resolución. Además, la transmisión podrá someterse al cumplimiento de otras obligaciones y sujetarse a condición, término o modo, con arreglo a lo dispuesto por la legislación civil.

2. La cesión se formalizará en los términos previstos en el artículo 89, momento en el que surtirá sus efectos, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad por parte del cesionario. En la inscripción se hará constar el fin al que deben destinarse los bienes y las demás cargas y condiciones a las que queda sometida la cesión, y la advertencia de que el incumplimiento de las mismas dará lugar a su resolución. No obstante, el acuerdo de cesión podrá demorar los efectos a la inscripción registral.

3. La cesión, una vez formalizada, se publicará en el Diario Oficial de Castilla-La Mancha.

Artículo 114. 4.La resolución por la que se acuerde la extinción de la cesión y la reversión del bien al Patrimonio de la Junta de Comunidades será título suficiente para la inscripción de dichos actos en el Registro de la Propiedad.

Convenios de contenido patrimonial inmediatamente ejecutivos con otras entidades públicas como título inscribible

Disposición adicional segunda. Convenios de contenido patrimonial con otras entidades públicas.

1. La Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha podrá celebrar convenios con otras Administraciones Públicas y demás entidades del sector público con la finalidad de ordenar sus relaciones patrimoniales en un determinado ámbito o para realizar las actuaciones comprendidas en esta ley. Los convenios podrán tener un contenido o clausulado meramente orientativo de actuaciones futuras que sólo comporten declaraciones de intención, en cuyo caso se considerarán protocolos, o podrán recoger compromisos de operaciones concretas y determinadas, siendo en este caso inmediatamente ejecutivos y obligatorios para las partes, en los términos que, en ambos supuestos, se prevea en los mismos.

2. Cuando se trate de convenios inmediatamente ejecutivos, la totalidad de las actuaciones previstas se considerarán integradas en un único negocio jurídico complejo, cuya conclusión requerirá, además de la observancia de las normas que sean de aplicación en función de su naturaleza y contenido, el cumplimiento de los requisitos establecidos en esta ley para las operaciones patrimoniales que contemple. La celebración de los convenios corresponderá al órgano que sea competente para decidir sobre las operaciones patrimoniales que constituyen su objeto, previo informe del órgano o unidad que tenga atribuido su asesoramiento jurídico y, cuando afecten a bienes inmuebles o derechos reales, informe del órgano directivo competente en materia de patrimonio. Estos convenios constituirán título suficiente para inscribir las operaciones que contengan en el Registro de la Propiedad y otros registros públicos.

3. Los convenios urbanísticos se regirán por su normativa específica.

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

A través del presente texto, se ha pretendido recoger las diferentes regulaciones de Derecho registral en general, y Derecho registral urbanístico en particular, que encontramos en la normativa autonómica de Castilla-La Mancha, referentes a la gestión urbanística y su relación con el Registro de la Propiedad.

Observamos que el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística, que entra en vigor hoy, 20 de marzo de 2023, reviste de especial importancia la figura del Registro de la Propiedad y su relación con la ordenación territorial y el urbanismo. En este sentido, entre las cuestiones más importantes, me gustaría destacar las que siguen:

a) La nota marginal de afección de la actuación urbanizadora a los gastos o costes de urbanización. De esta forma se permite que, una vez se haga constar la nota marginal en el Registro de la Propiedad, cualquier adquirente posterior tenga conocimiento de que tiene que pagar los costes de urbanización, y cualquier titular de un derecho real como, por ejemplo, la hipoteca, sabe que los costes de urbanización son preferentes.

b) La delimitación del ámbito de actuación del planeamiento en el Registro de la Propiedad. Es un desiderátum desde hace muchos años que el planeamiento esté coordinado con el Registro de la Propiedad, dado que es la única forma de conocer con exactitud a qué ámbito de actuación nos estamos refiriendo, fundamentalmente para dotar de seguridad jurídica a cualquier comprador de suelo o bien para aquellos que ejerciten el derecho de tanteo y retracto, o el derecho de reversión, en relación con transmisiones de viviendas en áreas de rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

Sin duda, resulta del todo necesario una coordinación planeamiento-Registro de la Propiedad, al igual que ya se ha conseguido la coordinación Catastro-Registro de la Propiedad.

Como podemos observar, si bien la competencia en materia del Registro de la Propiedad corresponde al Estado en virtud de nuestra Carta Magna, pretendo mostrar que también existe en la actualidad de alguna forma una regulación del derecho registral a través de la legislación autonómica. Esto es posible gracias a lo establecido en la famosa Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 31 de marzo.

El derecho registral tiene una variante adjetiva autonómica especialmente importante en el momento en que vivimos, ya que encontramos que en la normativa de las comunidades autónomas se están regulando muchas figuras que tienen que ver con la gestión urbanística y con el Registro de la Propiedad, y que no tienen ninguna regulación estatal.

El interés no es otro que mostrar la importancia de reformar el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que hoy en día no recoge todavía figuras jurídicas del urbanismo principales como la reparcelación inversa o el agente rehabilitador. La trascendencia de este Real Decreto 1093/97 es indiscutible en esta materia pues, en el fondo, sustituye al Reglamento de Gestión de 1978, y resulta de aplicación en todo el territorio nacional, sea cual sea el régimen urbanístico de la comunidad autónoma.

Por todo lo anterior, resulta de especial interés leer con detenimiento este trabajo y concluir la necesidad de que el legislador autonómico impulse con mayor potencia y fuerza la coordinación del Registro de la Propiedad, el urbanismo y la ordenación del territorio, hasta que sea el legislador estatal el que modifique e incluya estas figuras en la norma urbanística española, todo ello con la finalidad de construir viviendas dignas y dotar de seguridad jurídica a todos los ciudadanos de nuestro país.

NOTAS:

[1] Sobre el cambio de uso de una parcela al previsto en el PGOU se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha, en una interesante Sentencia núm. 1384/2022, ECLI:ES:TSJCLM:2022:1384, con D. Ricardo Estévez Goytre como ponente.

[2] Sobre el incumplimiento del deber de edificar y su regulación en la legislación autonómica castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de diciembre de 2012, nº 618/2012, rec. 233/2009, con D. Manuel Domingo Zaballos como ponente.

[3] Sobre la situación legal de ruina y su regulación en la legislación castellano-manchega se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de Castilla-La Mancha (contencioso), Sección 1ª, en su Sentencia de 17 de julio de 2017, nº 136/2017, rec. 89/2016, con D. José Antonio Fernández Buendía como ponente.

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Paisaje desde La Guardia (Toredo). Por manuel m.v. en Flikr. https://www.flickr.com/photos/martius/47530574691

Informe Actualidad Fiscal Noviembre 2017. Comprobación de valores.

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INFORME FISCAL NOVIEMBRE 2017

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ

Notario de Valencia

Nota: Este es el quinto informe para una nueva etapa de la sección, que debe de continuar, pues Joaquín Zejalbo, de seguro que así lo hubiese deseado.

Tras mi toma del relevo, los informes no serán tan extensos como los elaboraba Joaquín, sino que se concentrarán con tres apartados básicos:

Apuntes sobre novedades normativas del mes anterior.
Reseña de la jurisprudencia y doctrina administrativa más destacable.
Un tema del mes a modo de breve informe monográfico.

Los informes fiscales son elaborados con la colaboración de mis compañeros José María Carrau Carbonell, Jesús Beneyto Feliu, Jaime Fernández Tussy, Juan Galdón López, Conrado Gómez Bravo y Federico Palasi Roig, a los que agradezco su contribución.

Espero que os sea de utilidad.

Javier Máximo Juárez.

ESQUEMA:

PARTE PRIMERA: NOVEDADES NORMATIVAS DE OCTUBRE.

A) Estado. Ley 6/2017, boe 25/10/2017, de reformas urgentes del trabajo autónomo.

B) Navarra. Decreto foral 91/2017, de 4 de octubre, para el impulso de los medios electrónicos en la gestión del impuesto sobre el valor añadido. Boletín Oficial de Navarra de 20/10/2017.

C) Valencia. Resolución de 6 de octubre de 2017, del Director General de Tributos y Juego, por la que se incluye la opción de pago telemático mediante la utilización de tarjetas de crédito o débito asociadas a cuentas abiertas en entidades colaboradoras dentro del «pago telemático genérico». DOGV de 20/10/2017.

D) Vizcaya. Decreto foral normativo 4/2017, de 26 de septiembre, por el que se modifica la norma foral 7/1994, de 9 de noviembre, del impuesto sobre el valor añadido. Boletín oficial del territorio histórico de Bizkaia de 6/10/201

PARTE SEGUNDA: RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

1.- IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.

.- Sentencia TS 1566/2017, de 17/10/2017. ISD. Declara la responsabilidad patrimonial del estado respecto de los no residentes que han soportado una mayor tributación en el ISD que los residentes en aplicación de la sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014.

.- CONSULTA DGT V.1671-17, DE 29 DE JUNIO DE 2017. ISD E IMPUESTO DE PATRIMONIO: la jubilación parcial no es obstáculo para la aplicación de la exención de empresa o negocio profesional en el IP ni de las reducciones en el ISD.

.- CONSULTA DGT V2065-2017, DE 1/8/2017. ISD: los seguros para el caso de fallecimiento suscritos por un cónyuge y abonadas las primas con dinero ganancial, si es beneficiario el cónyuge, la mitad de la cantidad que perciba debe integrarse en el ISD y la otra mitad en su IRPF. De no constar en la póliza el pago con dinero ganancial prevalece la presunción que fue satisfecha por el cónyuge titular con dinero privativo.

.- CONSULTA DGT V2200-17, DE 30/8/2017. ISD, IP, IS, ITP Y AJD, IRPF, IVA, PLUSVALÍA MUNICIPAL. ESCISIÓN TOTAL DE SOCIEDAD.

2.- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

.- RESOLUCIÓN TEAC 6634/2014, DE 10/10/2017. La modificación del valor de tasación para subasta del inmueble en un préstamo hipotecario no incide en AJD.

.- CONSULTA DGT V2170-17, DE 22/8/2018. La venta de bienes muebles y artículos usados por particulares tributan por la modalidad de TPO, aunque sea a través de webs o plataformas electrónicas.

.- CONSULTA DGT V2064-2017, DE 1/8/2017. Las ventas por sociedad en concurso sujetas y no exentas de IVA quedan sujetas a AJD, siendo posible la comprobación de valores. Olvido inexcusable del art. 46.5 del TR del ITP y AJD.

3.- IVA.

.- RESOLUCION TEAC 01597/2014/00/00, DE 21/09/2017. La expropiación forzosa de inmuebles de sujetos pasivos de IVA afectos a su actividad queda sujeta al IVA conforme a las reglas generales. El devengo se verifica con la firma del acta de ocupación.

.- CONSULTA DGT 2145-17, DE 21/8/2017. Transmisión de nave por sujeto pasivo de IVA en arrendamientos sucesivos con opción de compra: constituye siempre una primera entrega de edificación terminada sujeta y no exenta de IVA.

4.- IRPF.

.- RESOLUCION TEAC 06943/2014/00/00, DE 11/09/2017. Tributación en IRPF del derecho de separación de socios: constituye alteración patrimonial y no rendimiento del capital mobiliario.

5.- IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V2516-17, DE 4/10/2017. Un seguro «unit linked» temporal de supervivencia a prima única con una duración de tres años sin derecho de rescate total o parcial anticipado no tributa en el Impuesto de Patrimonio.

.- CONSULTA DGT V1768-17, DE 7/7/2017. Premio de lotería de navidad: debe incluirse en el Impuesto de Patrimonio que se devenga el 31 de diciembre.

PARTE TERCERA: INFORME DEL MES.

UTILIZACION DE LOS DATOS DEL ÍNDICE ÚNICO NOTARIAL PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES. PONENTE: Jesús Beneyto Feliu

DESARROLLO DEL INFORME:

PARTE PRIMERA: NOVEDADES NORMATIVAS OCTUBRE.

A) Ley 6/2017, boe 25/10/2017, de reformas urgentes del trabajo autónomo.

Ir al resumen del informe general.

B) Navarra. Decreto foral 91/2017, de 4 de octubre, para el impulso de los medios electrónicos en la gestión del impuesto sobre el valor añadido, por el que se modifican el reglamento del impuesto sobre el valor añadido, aprobado por decreto foral 86/1993, de 8 de marzo, el reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por decreto foral 23/2013, de 10 de abril, el decreto foral 69/2010, de 8 de noviembre, por el que se regula la declaración anual de operaciones con terceras personas y por el que se modifican otras normas con contenido tributario, el decreto foral 276/2002, de 30 de diciembre, por el que se regula el sistema de extinción por compensación de determinadas deudas tributarias, y el reglamento del impuesto sobre la renta de las personas físicas, aprobado por decreto foral 174/1999, de 24 de mayo. Boletín oficial de navarra de 20/10/2017.

C) Valencia. Resolución de 6 de octubre de 2017, del director general de tributos y juego, por la que se incluye la opción de pago telemático mediante la utilización de tarjetas de crédito o débito asociadas a cuentas abiertas en entidades colaboradoras dentro del «pago telemático genérico», y se actualiza la relación de acciones del anexo i de la orden de 21 de noviembre de 2003, de la conselleria de economía, hacienda y empleo, por las que se establecen las condiciones generales y el procedimiento para la presentación telemática de declaraciones y declaraciones-liquidaciones de los tributos cuya gestión compete a la generalitat valenciana. Dogv de 20/10/2017.

D) Vizcaya. Decreto foral normativo 4/2017, de 26 de septiembre, por el que se modifica la norma foral 7/1994, de 9 de noviembre, del impuesto sobre el valor añadido. Boletín Oficial del Territorio Histórico de Bizkaia de 6/10/2017.

PARTE SEGUNDA: RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

1.- IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.

.- Sentencia TS 1566/2017, de 17/10/2017. Declara la responsabilidad patrimonial del Estado respecto de los no residentes que han soportado una mayor tributación en el ISD que los residentes en aplicación de la sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014.

Primera sentencia del TS que marca el criterio respecto de las reclamaciones al Estado por responsabilidad patrimonial como consecuencia de la discriminación y consiguiente mayor carga tributaria soportada por los no residentes en el ISD respecto de los residentes.

Larga y detallada la resolución basada en los siguientes puntos:

(I) Estamos ante una violación suficientemente caracterizada del derecho europeo: había ya precedentes jurisprudenciales del TJUE que fueron ignorados por el Reino de España.

(II) Es imputable al Estado en cuanto es la Ley estatal 22/2009, de Cesión de Tributos, el cuerpo normativo origen de la discriminación.

(III) Hay causalidad directa en cuanto el daño de carácter económico deriva de la aplicación de una norma legal contraria al derecho de la Unión Europea.

(IV) La firmeza de las liquidaciones tributarias no es obstáculo para el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial.

Corresponde el resarcimiento por la cantidad resultante de restar de lo abonado por el impuesto de sucesiones lo que debiera de abonarse en aplicación de la normativa autonómica correspondiente más los intereses legales.

COMENTARIO:

Importante sentencia que resuelve a favor de los no residentes discriminados por quedar sujetos en todo caso a la normativa estatal en el ISD. La diferencia de trato fue declarada contraria al derecho originario de la UE por la sentencia del TJUE de 3 de septiembre de 2014.

Respecto de las autoliquidaciones y liquidaciones firmes la única vía abierta para el resarcimiento era el expediente de responsabilidad patrimonial del Estado que fue negado por el Consejo de Ministros. El TS declara la responsabilidad y el consiguiente derecho a indemnización por la diferencia entre la cantidad abonada por aplicación de la normativa estatal y la que correspondía abonar en aplicación de la normativa autonómica aplicable a los residentes en la misma situación.

Sin embargo, carece de proyección a futuro. Sólo aprovechará a los que interpusieron en el año siguiente reclamación ante el ejecutivo y posterior recurso contencioso-administrativo.

La cuestión de la tributación de los no residentes en el ISD ha sido resuelta normativamente mediante la disposición adicional segunda de la Ley 29/1987, del ISD. En mi opinión tal norma no resuelve todas las diferencias de trato contrarias al derecho de la UE. Así, los no residentes extraños a la UE y al EEE continúan quedando sujetos a la normativa estatal. Además, ello suscita sospechas de inconstitucionalidad en cuanto que residentes en la UE tienen mejor trato fiscal que nacionales españoles residentes fuera de la UE.

Para saber más:

https://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/2015-impuesto-sucesiones-y-donaciones-en-2015.htm

https://www.notariosyregistradores.com/ACTUALIDAD%20FISCAL/articulos/2014-sucesiones-no-residentes.htm

.- CONSULTA DGT V.1671-17, DE 29 DE JUNIO DE 2017. ISD E IMPUESTO DE PATRIMONIO: LA JUBILACIÓN PARCIAL NO ES OBSTÁCULO PARA LA APLICACIÓN DE LA EXENCIÓN DE EMPRESA O NEGOCIO PROFESIONAL EN EL IP NI DE LAS REDUCCIONES EN EL ISD.

DESCRIPCION-HECHOS

Titular de farmacia en jubilación parcial.

CUESTION-PLANTEADA

Posibilidad de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y, en su caso, de las reducciones previstas en el artículo 20 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

CONTESTACION-COMPLETA

En relación con las cuestiones planteadas, este Centro Directivo informa lo siguiente:

El Tribunal Supremo, en Sentencias de 12 de marzo y 10 de junio de 2009, declaró que la existencia de pensión de jubilación es cuestión ajena a la normativa tributaria por lo que, si concurren los requisitos legales establecidos para el beneficio tributario, la percepción de aquella no es obstáculo para la procedencia de este.

Consiguientemente y dado que conforme a los términos del escrito de consulta se cumplen los requisitos que detalla el artículo 4.Ocho.Uno de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, procederá la exención en el mismo y, en su caso, en los artículos 20.2.c) y 20.6 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, a efectos, respectivamente, de las reducciones en la base imponible por adquisiciones “mortis causa” e “inter vivos”.

COMENTARIO:

El tradicional criterio de la DGT negando la posibilidad de exención en el IP y de juego de las reducciones en empresa individual y negocio profesional en el caso de titular jubilado parcialmente y que percibe por ello una pensión es rectificado en esta consulta, sin duda por acatamiento de la jurisprudencia fijada por el TS.

En consecuencia, cumpliéndose los requisitos establecidos en el IP y en el ISD, se pueden disfrutar de los respectivos beneficios fiscales.

.- CONSULTA DGTV 2065-2017, DE 1/8/2017. ISD: LOS SEGUROS PARA EL CASO DE FALLECIMIENTO SUSCRITOS POR UN CÓNYUGE Y ABONADAS LAS PRIMAS CON DINERO GANANCIAL, SI ES BENEFICIARIO EL CÓNYUGE, LA MITAD DE LA CANTIDAD QUE PERCIBA DEBE INTEGRARSE EN EL ISD Y LA OTRA MITAD EN SU IRPF. DE NO CONSTAR EN LA PÓLIZA EL PAGO CON DINERO GANANCIAL PREVALECE LA PRESUNCIÓN QUE FUE SATISFECHA POR EL CÓNYUGE TITULAR CON DINERO PRIVATIVO.

El cónyuge de la consultante, fallecido recientemente, tenía suscritas unas pólizas de seguros en las que no se hizo constar expresamente que el pago de la prima era con cargo a la sociedad de gananciales.

Al estar casados en régimen de gananciales y pagarse las primas con dinero procedente de cuentas bancarias en las que eran cotitulares ambos cónyuges se plantea si puede considerarse que las primas fueron pagadas a cargo de dicha sociedad y, en consecuencia, la consultante beneficiaria de los seguros solo tributaria en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la mitad de la prestación.

CONCLUSIÓN:

La obtención de una indemnización derivada de un seguro de vida cuya prima fue pagada con cargo a la sociedad de gananciales, si el beneficiario es el otro cónyuge, sólo tributará en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones la mitad de la cantidad percibida por dicho beneficiario (el resto debe tributar de acuerdo con las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
La circunstancia de haber sido pagada la prima con cargo a la sociedad de gananciales o a bienes privativos del tomador del seguro de vida es una cuestión de hecho que debe ser probada por la beneficiaria. A este respecto, prevalece la presunción de que la prima pagada por el titular único de la póliza es a cargo de sus bienes privativos. Ahora bien, esta presunción es “iuris tantum” y puede ser enervada por la consultante, mediante cualquier prueba admisible en derecho.

COMENTARIO:

El caso de seguros para el caso de fallecimiento, si el beneficiario es el cónyuge y las primas han sido satisfechas con dinero ganancial, el importe que perciba el cónyuge debe integrase:

.- La mitad en el ISD del cónyuge, acumulándose a su adquisición «mortis causa».

.- La otra mitad en su IRPF como rendimiento de capital mobiliario donde podrá minorar la parte proporcional por la prima que le corresponde.

Sin embargo, lo relevante de esta consulta es que sigue anclada la DGT en el criterio que, si no consta en la póliza el pago con cargo a numerario ganancial de la prima, se «presume» que se ha desembolsado con dinero privativo del cónyuge tomador del seguro.

Extravagante criterio en cuanto que no hay tal presunción en la normativa fiscal, ni mucho menos en la civil. Civilmente conocemos el art. 1361 que sí establece una presunción «iuris tantum» pero de ganancialidad: «Se presumen gananciales los bienes existentes en el matrimonio mientras no se pruebe que pertenecen privativamente a uno de los dos cónyuges». Presumir presunciones es mucho presumir.

.- CONSULTA DGT V2200-17, DE 30/8/2017. ISD, IP, IS, ITP Y AJD, IRPF, IVA, PLUSVALÍA MUNICIPAL. ESCISIÓN TOTAL DE SOCIEDAD: IMPUESTO DE SOCIEDADES, IVA, ITP Y AJD, IP E ISD.

Como preliminar indicar que, por lo que he intuido de la consulta, se parte de una sociedad «holding» o matriz respecto de la que una filial suya pretende escindirse totalmente (mediante la creación de dos nuevas sociedades), acogiéndose dicha escisión al régimen fiscal especial de operaciones de reestructuración empresarial de título VII de capítulo VII de la Ley del IS. Como especialidad, destacar que los patrimonios atribuidos a las sociedades de nueva creación no constituyen ramas de actividad en el IVA.

Las cuestiones que se plantean son las siguientes:

Primera: Si después de una escisión total, las dos nuevas sociedades escindidas pueden estar exentas del Impuesto sobre el Patrimonio.

Segunda: Si, en caso de transmisión gratuita de la sociedad matriz podrían aplicarse las reducciones de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de los descendientes.

Tercera: Tratamiento de la escisión total de una filial, que, según la consultante, puede acogerse al régimen especial de regulado en el capítulo VIII del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

La respuesta de la DGT es la siguiente:

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES.

Si el supuesto de hecho al que se refiere la consulta se realiza en el ámbito mercantil al amparo de lo dispuesto en el artículo 69 de la Ley 3/2009 anteriormente mencionado, cumpliría en principio, las condiciones establecidas en la Ley del Impuesto sobre Sociedades para ser considerada como una operación de escisión total a que se refiere el artículo 76.2 de la LIS, a la que sería de aplicación lo previsto en el régimen especial del mencionado capítulo VII del título VII de la LIS.

No obstante, el artículo 76.2.2º de la LIS, señala que “en los casos en que existan dos o más entidades adquirentes, la atribución a los socios de la entidad que se escinde de valores representativos del capital de algunas de las entidades adquirentes en proporción distinta a la que tenían en la que se escinde requerirá que los patrimonios adquiridos por aquellas constituyan ramas de actividad.”

En este caso, en la medida en que los socios de la entidad escindida consultante obtengan participaciones en cada una de las entidades beneficiarias de la escisión de manera proporcional a su participación en aquella (de lo que nada se dice en la consulta), la aplicación del régimen fiscal especial no requerirá que los patrimonios escindidos constituyan ramas de actividad. Por tanto, si se cumplen con los requisitos establecidos en el artículo 76.2.1º.a) de la LIS, la operación descrita podrá acogerse al régimen fiscal especial del capítulo VII del Título VII del mismo texto legal.

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO.

Del escrito de consulta resulta que la sociedad consultante va a realizar una escisión total traspasando todo el patrimonio de una sociedad participada a dos sociedades. En tal caso, la aplicación del artículo 7.1º de la Ley requiere analizar si la transmisión de activos y pasivos a cada sociedad puede considerarse como una unidad económica autónoma en los términos anteriormente referidos.

Así, en relación con la primera sociedad se le transmitirá la actividad industrial y se le arrendarán los inmuebles por la segunda sociedad beneficiaria de la escisión.

En este caso, el criterio para la consideración de que los elementos que van a transmitirse son constitutivos de una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, fue objeto de revisión a la vista de la referida sentencia “Christel Schriever” planteada en relación con la transmisión de los elementos afectos a un comercio minorista en el que no se producía la transmisión del local comercial donde se desarrollaba la actividad pero que iba a ser simultáneamente arrendado por el transmitente al adquirente por tiempo indefinido.

En primer lugar, el Tribunal determina que en cada caso concreto habrá que analizar si el inmueble en cuestión es necesario para el desarrollo de una actividad económica, conjuntamente con el resto de los elementos transmitidos, atendiendo a la naturaleza de la actividad y a las características propias del inmueble.

Por otra parte, una vez que se ha determinado la necesidad de la transmisión del inmueble, el Tribunal matiza que ésta puede sustituirse por su mera cesión o puesta a disposición en virtud de un contrato de arrendamiento que pueda permitir la continuidad de la actividad económica de forma duradera o, incluso, ni siquiera ser necesaria esta mera cesión de uso, cuando el adquirente disponga de un inmueble apropiado para el ejercicio de actividad.

Por tanto, en virtud de la citada jurisprudencia del Tribunal de Justicia antes citada, en nada perjudica la aplicación del supuesto de no sujeción previsto en al artículo 7.1º antes transcrito que la actividad realizada por la consultante consistente en la fabricación y venta de rodillos industriales se desarrolle en unos locales que se van a ceder en arriendo al adquirente conjuntamente con todos los elementos que integran la transmisión de la actividad industrial objeto de consulta.

Por otra parte, en relación con la transmisión de los bienes inmuebles a una segunda sociedad que los arrendará a la primera sociedad beneficiaria de la escisión debe tenerse en cuenta que la letra b), del propio número 1º, del artículo 7 de la Ley establece que “quedarán excluidas de la no sujeción a que se refiere el párrafo anterior las siguientes transmisiones:

b) Las realizadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente conforme a lo dispuesto por el artículo 5, apartado uno, letra c) de esta Ley, cuando dichas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.

(…)

En relación con lo dispuesto en este número, se considerará como mera cesión de bienes o derechos, la transmisión de éstos cuando no se acompañe de una estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos, o de uno de ellos, que permita considerar a la misma constitutiva de una unidad económica autónoma.

(…).”.

En el caso particular de la transmisión de inmuebles arrendados, la no sujeción sería aplicable cuando la misma se acompañe de una estructura organizativa que permita el desarrollo de una actividad empresarial, entendida como una empresa en funcionamiento. Es decir, cuando se transmitan los medios materiales y humanos suficientes para el desarrollo de la actividad inmobiliaria en cuestión.

En estas circunstancias, la referida transmisión que se va a poner de manifiesto como consecuencia de la operación objeto de consulta no constituye una unidad económica autónoma en los términos establecidos en los apartados anteriores de esta contestación y tendrá la consideración de una mera cesión de bienes, sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, al no verse acompañada de la necesaria estructura organizativa de factores de producción en los términos señalados en el artículo 7.1º de la Ley 37/1992.

En consecuencia, la transmisión objeto de consulta estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, debiendo tributar cada elemento independientemente según las normas que le sean aplicables.

Tercero.- Por otra parte, en la medida que en la segunda escisión van a ser objeto de transmisión bienes inmuebles que constituyen edificaciones a efectos del Impuesto pudiera ser aplicación lo establecido en el artículo 20.Uno.22º de la Ley, que dispone que estarán exentas del Impuesto “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

(…).”.

De acuerdo con lo anterior, la transmisión de los bienes inmuebles objeto de consulta quedarán sujetas al Impuesto y, en su caso, exentas según las condiciones de su transmisión en los términos previstos en el artículo 20.uno.22º de la Ley del Impuesto.

Del escrito de consulta parece deducirse que se trata de segundas entregas de edificaciones por lo que, en tal caso, su transmisión quedaría sujeta y exenta del Impuesto.

Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de la posibilidad de renunciar a la aplicación de la exención en los términos y con los requisitos establecidos en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, según el cual:

“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”.

Por último, debe tenerse en cuenta que en el supuesto de que se renuncie a la aplicación de la exención en los términos contenidos en el artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, será de aplicación, en relación con el sujeto pasivo de la transmisión, lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º, letra e) del mismo texto legal, que dispone:

“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:

(…)

2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:

(…)

e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:

(…)

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

(…).”.

IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Las operaciones de reestructuración empresarial que se incardinen en las definiciones de los arts. 83 y 94 de la LIS quedan no sujetas a OS y exentas en las modalidades de TPO y AJD (arts. 21 y 45.I.B) 10 del TR del ITP y AJD.

En ningún caso pueden incidir en los supuestos no exentos en TPO del art. 314 del TR de la LMV (antiguo art. 108 de la LMV) en tanto se trata de una adquisición en mercado primario.

IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA.

Por su parte, la disposición adicional segunda de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), regula el régimen del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en operaciones de reestructuración empresarial, estableciendo lo siguiente:

“No se devengará el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana con ocasión de las transmisiones de terrenos de naturaleza urbana derivadas de operaciones a las que resulte aplicable el régimen especial regulado en Capítulo VII del Título VII de esta Ley, a excepción de las relativas a terrenos que se aporten al amparo de lo previsto en el artículo 87 de esta Ley cuando no se hallen integrados en una rama de actividad.

En la posterior transmisión de los mencionados terrenos se entenderá que el número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor no se ha interrumpido por causa de la transmisión derivada de las operaciones previstas en el Capítulo VII del Título VII.

No será de aplicación lo establecido en el artículo 9.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.”.

En consecuencia, el no devengo y por tanto la no sujeción al IIVTNU está condicionado a que, en la operación de escisión planteada, concurran las circunstancias descritas en la disposición adicional segunda de la LIS.

En caso de que no concurran las circunstancias descritas, se producirá el devengo del IIVTNU como consecuencia, en su caso, de las transmisiones de los terrenos de naturaleza urbana, siendo el sujeto pasivo del citado impuesto, la entidad escindida.

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO.

Volviendo a la primera pregunta, la misma versa sobre el Impuesto sobre el Patrimonio, a la que cabe responder que la sociedad matriz de la sociedad que se escinde podrá seguir disfrutando de la exención en este impuesto, puesto que las dos nuevas sociedades filiales van a cumplir con los requisitos exigidos para considerarlas como entidades que realizan una actividad económica, según los términos de lo previsto en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que el socio y representante de la “holding” puede beneficiarse de dicha exoneración de las acciones de la mencionada sociedad matriz, siempre que siga manteniendo los demás requisitos, que se regulan en el artículo 4.ocho de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.

Por último, contestando a la segunda pregunta, si se transmitiesen las acciones de la sociedad “holding”, que es la que disfruta de la exención del Impuesto sobre el Patrimonio a los descendientes del consultante, cumpliendo los demás condiciones establecidas en la normativa del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de parentesco y de mantenimiento y, en el caso de donaciones, las específicas de tales operaciones, regulados en el artículo 20 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, los adquirentes podrán reducir su base imponible en el importe del valor de las participaciones.

IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO E IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES.

COMENTARIO:

La consulta es digna de reseña en cuanto analiza en prácticamente todos los tributos una operación de escisión total referida a una empresa filial de una holding o matriz con derecho de los socios a la exención en el IP, con la particularidad que las nuevas entidades no reciben ramas de actividad, lo que tiene sus consecuencias en el IVA y en el IMIVTNU.

Sintetizando:

.- La operación se incardina en los conceptos del art. 83 de la LIS, pudiéndose acoger al régimen especial. El acogimiento a dicho régimen especial supone una absoluta neutralidad fiscal, tanto para la sociedad escindida como para la matriz.

.- En el IVA, si las nuevas sociedades resultantes de la escisión no pasan a titular ramas de actividad, la tributación de los elementos patrimoniales que las integran, incluidos los inmuebles, procederá conforme a las reglas generales.

.- En ITP y AJD el resultado es, mediante el juego de la no sujeción en OS y exención en TPO y AJD, el coste 0.

.- En plusvalía municipal (IMIVTNU), de no constituir ramas de actividad los patrimonios transferidos a las nuevas sociedades, la sujeción y tributación por la misma.

.- En la sociedad matriz o holding, los socios personas físicas continuarán gozando de la exención en el IP y en su transmisión «inter vivos» o «mortis causa», cumpliendo los requisitos establecidos en el art. 20 de la LISD, podrán disfrutar de las reducciones.

2.- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

.- RESOLUCIÓN TEAC 6634/2014, DE 10/10/2017. LA MODIFICACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA DEL INMUEBLE EN UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO NO INCIDE EN AJD.

«En concreto, en el supuesto de la hipoteca, además de la tributación procedente a la constitución es frecuente la sujeción al impuesto por actos posteriores otorgados durante la vida de la misma (ampliación, subrogación, novación, posposición, igualación, redistribución, cancelación parcial, etc…), todas ellas englobadas dentro del concepto genérico de “modificación de hipoteca” y todas ellas teniendo en común que mediante los antedichos actos se modifica alguno de los componentes de la hipoteca bien en cuanto a los sujetos, derechos u obligaciones de éstos, el objeto de la hipoteca, o la responsabilidad de ésta, debiéndose tomar en consideración como valor económico precisamente el “quantum” incluido en el documento que se refiera al nuevo efecto o situación jurídica creada en virtud del documento otorgado.”

«Nada de esto ocurre en este caso, ya que la tasación a efectos de subasta no produce efecto jurídico alguno en la hipoteca inscrita: ni a los sujetos en sus derechos u obligaciones, ni se produce cambio alguno en el objeto hipotecado, ni se modifica la responsabilidad hipotecaria de la finca, la cual, cualquiera que sea el valor en el que se tase la finca a efectos de la subasta sigue respondiendo de la misma cifra de responsabilidad asignada. Se trata de un mero requisito procesal establecido en el art. 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil el cual –al igual que el art. 234 del Reglamento Hipotecario relativo a la ejecución extrajudicial- exige escritura pública para la admisión a trámite del procedimiento especial previsto en el art 681 y siguientes de la LEC para la ejecución de bienes hipotecados o pignorados».

«El otorgamiento de dicha escritura no tiene otro fin que la prevención de la entidad acreedora de tener cumplido dicho trámite documental para el supuesto de impago, y poder solicitar sin dilación el despacho de la ejecución judicial, al disponer el art. 682 que dicha tasación (con el límite del 75%) servirá de tipo en la subasta, resultando necesario su otorgamiento, en el caso que nos ocupa, ya que habiéndose constituido propiedad horizontal y redistribuida la responsabilidad hipotecaria entre las nuevas fincas, no serviría la tasación fijada en la escritura constitutiva de hipoteca respecto a la finca matriz; pero, como se ha dicho, el indicado requisito procesal carece de efectos sustantivos en la situación jurídica de la hipoteca.»

COMENTARIO:

La resolución del TEAC mantiene la doctrina, ya sentada en resolución de 12 de mayo de 2009, que la modificación del valor de tasación a efectos de procedimientos en los préstamos hipotecarios no supone un nuevo acto sujeto a AJD. Vale la pena leer los argumentos de la misma.

Recordemos que la DGT sigue anclado en el criterio que tales modificaciones deben tributar por AJD como «hipoteca nueva» (consulta DGT V1078-17, comentada en el informe de septiembre de este año).

.- CONSULTA DGT V2170-17, DE 22/8/2017. LA VENTA DE BIENES MUEBLESY ARTÍCULOS USADOS POR PARTICULARES TRIBUTAN POR ,LA MODALIDAD DE TPO, AUNQUE SEA A TRAVÉS DE WEBS O PLATAFORMAS ELECTRÓNICAS.

De lo expuesto se deduce que el Impuesto sobre el Valor Añadido solo grava las operaciones empresariales, ha de tratarse, por tanto, de operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el sentido expuesto anteriormente. En consecuencia, no estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la venta de objetos y enseres personales y familiares si se produce al margen y con independencia de la realización de una actividad empresarial o profesional.

B). En relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:

3.- En la relación entre el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), el IVA tiene carácter preponderante y excluyente de la aplicación de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, por lo que es necesario constatar siempre en primer lugar si se aplica el IVA, para poder discernir si es de aplicación la citada modalidad del ITPAJD.

En efecto, el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), que regula el hecho imponible de la modalidad e transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, determina en sus apartados 1 y 5 lo siguiente:

«1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

A) Las transmisiones onerosas por actos “inter vivos” de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

[…]

No estarán sujetas al concepto de “transmisiones patrimoniales onerosas”, regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido».

De acuerdo con lo dicho, si se entiende que la venta de objetos usados la realizan como particulares y no como empresarios ni profesionales en el ejercicio de su actividad, como operación no sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, debe considerarse, en todo caso, como transmisión gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Debiéndose liquidar por el adquirente, en base al valor real de los bienes y en función del tipo de gravamen que corresponda a la clase de bien que se transmite. Este tipo se fija para los bienes muebles en la actualidad, en un 4 %.

COMENTARIO:

Las ventas de artículos de segundo mano por particulares quedan sujetas a la modalidad de TPO del ITP y AJD. Y ello, aunque se realicen a través de webs o plataformas electrónicas de intermediación.

En consecuencia, el adquirente debe autoliquidar el Impuesto en plazo al tipo impositivo correspondiente a los bienes muebles, fijado en la normativa estatal y que puede variar en determinadas CCAA.

Añadir que:

a) Obviamente, la facturación de los servicios de mediación que prestan dichas plataformas a vendedor y comprador quedan sujetas al IVA.

b) En materia de bienes muebles debe tenerse muy presente el ámbito internacional del Impuesto, en concreto para la modalidad de TPO. Al respecto, dice el art. 6.1.A) del TR del ITP y AJD que:

«El impuesto se exigirá:

A) Por las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza, que estuvieran situados, pudieran ejercitarse o hubieran de cumplirse en territorio español o en territorio extranjero, cuando, en este último supuesto, el obligado al pago del impuesto tenga su residencia en España. No se exigirá el impuesto por las transmisiones patrimoniales de bienes y derechos de naturaleza inmobiliaria, sitos en territorio extranjero, ni por las transmisiones patrimoniales de bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza que, efectuadas en territorio extranjero, hubieren de surtir efectos fuera del territorio español.»

.- CONSULTA DGT V2064-2017, DE 1/8/2017. LAS VENTAS POR SOCIEDAD EN CONCURSO SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA QUEDAN SUJETAS A AJD, SIENDO POSIBLE LA COMPROBACIÓN DE VALORES. OLVIDO INEXCUSABLE DEL ART. 46.5 DEL TR DEL ITP Y AJD.

CUESTIÓN: Si la base imponible a efectos del pago de la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, es el precio autorizado para cada uno de los inmuebles por el Juzgado de lo Mercantil.

HECHOS:

El consultante y su cónyuge han adquirido varios inmuebles (local comercial, cocheras y trasteros) de la entidad administradora concursal de una sociedad anónima en liquidación, en venta directa autorizada por un Juzgado de lo Mercantil. El representante de la entidad administradora concursal se halla facultado expresamente para la venta de las fincas en virtud de autorización judicial mediante resolución dictada por el referido Juzgado de lo Mercantil.

El consultante manifiesta que esta compraventa se haya sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, y que, al tratarse de una entrega efectuada como consecuencia de un proceso concursal, será sujeto pasivo el adquirente, es decir, el consultante. También manifiesta que, en consecuencia, será aplicable la no sujeción de esta transmisión al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que, por ello, quedará sujeta al concepto de «actos jurídicos documentados de este último impuesto.

CONCLUSIÓN:

La base imponible de la transmisión de bienes inmuebles por venta directa sujeta a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, será el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa. A estos efectos, es irrelevante que la venta se realice con autorización judicial, pues el procedimiento ha sido venta directa y no subasta judicial.
La regla especial recogida en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, referente a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, no resulta aplicable a todas las ventas realizadas con autorización judicial, sino solo a las realizadas mediante subasta judicial.

COMENTARIO:

Todo muy bien, pero lo curioso del caso es que tanto quien plantea la cuestión como la propia DGT se olvidan del art. 46.5 del TR del ITP que literalmente dice:

«5. Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor real, no procediendo en consecuencia comprobación de valores, en las transmisiones de bienes y derechos que se produzcan en un procedimiento concursal, incluyendo las cesiones de créditos previstas en el convenio aprobado judicialmente y las enajenaciones de activos llevadas a cabo en la fase de liquidación.»

La cuestión se merecía mucho más.

3.- IVA.

.- RESOLUCION TEAC 01597/2014/00/00, DE 21/09/2017. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA DE INMUEBLES DE SUJETOS PASIVOS DE IVA AFECTOS A SU ACTIVIDAD QUEDA SUJETA AL IVA CONFORME A LAS REGLAS GENERALES. EL DEVENGO SE VERIFICA CON LA FIRMA DEL ACTA DE OCUPACIÓN.

1º Criterio: la expropiación forzosa de un bien inmueble constituye una entrega de bienes a efectos del IVA, sujeta al mismo, siempre que el transmitente (expropiado) tenga la consideración de empresario o profesional a efectos del IVA y los bienes expropiados estén integrados en un patrimonio afecto a la actividad económica. En estos casos, el adquirente deberá soportar el impuesto repercutido, salvo que resulte de aplicación alguna de las exenciones previstas en el artículo 20.Uno.20 ó 22 de la LIVA (al tratarse de bienes inmuebles).

El devengo de esta entrega, de acuerdo con el art. 75.Uno.1º, párrafo primero, de la LIVA, se produce con la firma del Acta de Ocupación.

2º Criterio. El sujeto pasivo de IVA que emite factura sin repercusión del IVA al considerar la operación de expropiación forzosa de un terreno exenta, puede rectificar la factura dentro del plazo de cuatro años a contar desde el devengo de la operación, y repercutirla al adquirente.

El Tribunal considera que el artículo que resulta de aplicación al caso presente no es el 88 relativo a la “repercusión del impuesto” (el cual establece la pérdida del derecho a la repercusión cuando haya transcurrido un año desde la fecha del devengo), sino el artículo 89 relativo a la “rectificación de las cuotas impositivas repercutidas”, que lo establece en 4 años.

COMENTARIO:

El interés de la resolución radica en afirmar que la expropiación forzosa en sí misma no altera el régimen general en el IVA cuando el expropiado es un sujeto pasivo de IVA respecto de inmuebles afectos. Además, precisa que el devengo se verifica a la firma del acta de ocupación.

.- CONSULTA DGT 2145-17, DE 21/8/2017. TRANSMISIÓN DE NAVE POR SUJETO PASIVO DE IVA ARRENDADAMIENTOS SUCESIVOS CON OPCIÓN DE COMPRA: CONSTITUYE SIEMPRE UNA PRIMERA ENTREGA DE EDIFICACIÓN TERMINADA SUJETA Y NO EXENTA DE IVA.

A la actividad de promoción de viviendas y otras edificaciones con la intención de destinarlas a la venta mediante el ofrecimiento de las mismas a través de contratos de arrendamiento con opción de compra se ha referido con anterioridad este Centro directivo en diversas contestaciones a consultas tributarias, entre otras, en su contestación a consulta vinculante de 18 de noviembre de 2009, con número de referencia V2549-09. En esta contestación se analiza fundamentalmente la aplicación de los apartados 22º y 23º del artículo 20.Uno de la Ley 37/1992 a la citada actividad.

En particular, en el apartado 7 de la citada contestación este Centro Directivo realizaba, entre otras, las siguientes consideraciones:

“7.- De acuerdo con lo expuesto, este Centro Directivo considera ajustada a Derecho la siguiente contestación a la consulta presentada:

1º. La promoción de viviendas para destinarlas a la venta, adjudicación o cesión, a través de contratos de arrendamiento con opción de compra en los que se deduzca con claridad que la intención del promotor es llevar a cabo en última instancia dicha venta, adjudicación o cesión, será generadora íntegramente del derecho a la deducción.

En este tipo de operaciones no habrá lugar al gravamen por autoconsumo a que se refieren las letras c) ni d) del artículo 9.1º de la Ley 37/1992.

Los arrendamientos con opción de compra posteriores se encontrarán, en estos casos, sujetos y no exentos del Impuesto.

(…)”.

De acuerdo con lo anterior, cuando las edificaciones de una promoción sean objeto de contratos de arrendamiento con opción de compra, tales arrendamientos estarán sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, sin que tales arrendamientos agoten la primera entrega en el momento de ejercer dicha opción a compra.

3.- En efecto, del tenor literal del segundo párrafo del apartado 22º del artículo 20.Uno, anteriormente transcrito, se deduce que el legislador ha querido que el uso de la edificación durante un plazo prudencial –por lo menos, dos años- agote la primera entrega, pero, a la vez, ha establecido la cautela de que dicho uso no se compute y, por tanto, no agote la primera entrega cuando se realice por quien será su propietario en última instancia, con el objetivo claro de evitar posibles esquemas de minoración artificial de la base imponible aprovechando indebidamente la exención del arrendamiento.

Ahora bien, debe significarse que el precepto se refiere de forma expresa a uso, entre otros, en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra; quiere ello decir que el uso en virtud de contratos de arrendamiento con opción de compra, por muy dilatados o sucesivos en el tiempo que sean, no pueden agotar nunca la primera entrega. Ello es así puesto que, por más contratos que se sucedan de arrendamiento con opción de compra, seguirá siendo de aplicación la exclusión de la letra d´) del artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, y, por tanto, estos arrendamientos seguirán estando sujetos y no exentos del Impuesto como vía de traslado al consumidor final del valor añadido de la promoción inicial. Por este motivo no hace referencia la Ley a este tipo de arrendamientos entre los casos que dan lugar a que se considere agotada la primera entrega.

En consecuencia, la entrega de un local por el promotor vendedor al arrendatario tendrá la consideración de primera entrega conforme a lo establecido anteriormente, sin que se considere que ha existido una entrega anterior por el hecho de que la edificación ya haya sido objeto de un arrendamiento con opción de compra previo, en el que dicha opción puede ser ejercitada por su titular, sea este en un periodo de dos o cuatro años, estando esta primera entrega correspondiente a la operación objeto de consulta, por consiguiente, sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido.

COMENTARIO:

El interés de la consulta radica en la constatación que en caso de arrendamientos con opción de compra sucesivos el hecho de que el anterior arrendamiento dure más de dos años sin ejercicio de la opción de compra no implica que la transmisión que se verifique como consecuencia de posterior arrendamiento con opción de compra en que sí se verifique el ejercicio de la opción quede sujeto y exento de IVA, sino que queda sujeto y no exento de IVA al mantener la condición de primera entrega de edificación terminada por sujeto pasivo de IVA en el ejercicio de su actividad.

4.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.

.- RESOLUCION TEAC 06943/2014/00/00, DE 11/09/2017. TRIBUTACION EN IRPF DEL DERECHO DE SEPARACION DE SOCIOS: CONSTITUYE ALTERACIÓN PATRIMONIAL Y NO RENDIMIENTOS DEL CAPITAL MOBILIARIO.

Plantea el problema de si la transmisión de las acciones por un socio que ejerce el derecho de separación de la sociedad, y que conlleva la amortización de las acciones adquiridas por la sociedad vía reducción de capital debe ser calificada como ganancia patrimonial o como rendimiento del capital mobiliario.

El Tribunal se inclina por la aplicación de la norma específica (artículo 37.1.e) LIRPF) considerando que tributa como ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el valor de la cuota de liquidación social o el valor de mercado de los bienes recibidos y el valor de adquisición del título o participación de capital que corresponda. Lo que implica la aplicación los coeficientes de abatimiento previstos para las ganancias patrimoniales (Disposición Transitoria 9ª LIRPF), y no como una reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios utilizada para distribuir los beneficios sociales, previsto en el artículo 33.3 a) de la LIRPF, que sería la norma genérica.

COMENTARIO:

Precisa la resolución que los supuestos de separación de socios, aunque ello conlleve una reducción de capital como consecuencia de la amortización de sus acciones y una restitución de aportaciones, tributan por el régimen de las alteraciones patrimoniales en el IRPF y no como rendimientos de capital mobiliario.

En general las reducciones de capital tributan como rendimientos de capital mobiliario, pero en los casos que sean secuela de la separación de socios, prevalece su configuración como ganancias o pérdidas patrimoniales de acuerdo al art. 37.1.e) de la Ley del IRPF.

Consecuencia de ello es que se podrán aplicar los coeficientes de abatimiento si la adquisición de las acciones que se amortizan es anterior al 31/12/1994, con las limitaciones actualmente vigentes.

5) IMPUESTO DE PATRIMONIO.

.- CONSULTA DGT V2516-17, DE 4/10/2017. UN SEGURO «UNIT LINKED» TEMPORAL DE SUPERVIVENCIA A PRIMA ÚNICA CON UNA DURACIÓN DE TRES AÑOS SIN DERECHO DE RESCATE TOTAL O PARCIAL ANTICIPADO NO TRIBUTA EN EL IMPUESTO DE PATRIMONIO.

Un seguro de vida instrumentalizado mediante un seguro «unit linked», temporal de supervivencia a prima única, que carece de valor de rescate, ni total ni parcial, durante toda la vida del seguro, no tributará en el Impuesto de Patrimonio, dado que conforme al art. 17 de la Ley del IP, los seguros de vida se computarán por su valor de rescate.

COMENTARIO:

Los seguros de vida durante su vigencia tributan en el Impuesto de Patrimonio por su valor de rescate, de manera que, si no hay posibilidad de rescate, no procede su tributación en el IP.

Es interesante traer a colación que la consulta de la DGT de 23/1/2006 a respecto de la designación de beneficiario con carácter irrevocable en las pólizas de seguros sobre a la vida indica que: «En los supuestos en que el tomador del seguro designe beneficiario con carácter irrevocable pierde, entre otros, el derecho de rescate, conforme señala el artículo 87 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, del Contrato de Seguro. Por consiguiente, en tales supuestos y para los devengos posteriores del Impuesto sobre el Patrimonio no procederá la tributación del seguro ni para el tomador ni para el beneficiario, en este último caso en tanto se trate de un derecho sujeto a condición suspensiva cual es su supervivencia en el momento en que se produzca el hecho que determina el derecho a la prestación».

En consecuencia, siempre que quede excluido el rescate por el tomador del seguro se puede lícitamente evitar la tributación de la cantidad invertida en el Impuesto de Patrimonio.

.- CONSULTA DGT V1768-17, DE 7/7/2017. PREMIO DE LOTERÍA DE NAVIDAD: DEBE INCLUIRSE EN EL IMPUESTO DE PATRIMONIO QUE SE DEVENGA EL 31 DE DICIEMBRE.

El artículo 29 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio, establece que el impuesto se devenga el 31 de diciembre de cada año “y afectará al patrimonio del cual sea titular el sujeto pasivo en dicha fecha”. Por lo tanto y con independencia de la fecha de ingreso del bien o derecho en el patrimonio del sujeto pasivo, ha de determinarse su importe a 31 de diciembre.

Por otra parte, materializado el importe del premio en una cuenta bancaria, el artículo 12 de la misma Ley establece que se tome en cuenta el mayor de dos valores: el saldo que arrojen a la fecha del devengo o el saldo medio correspondiente al último trimestre del año. De acuerdo con la información suministrada, será este último el que haya de ser objeto de autoliquidación.

A juicio de esta Dirección General, no puede considerarse existente en el presente supuesto infracción alguna del principio de capacidad económica, porque el importe citado expresa la capacidad económica del sujeto pasivo a 31 de diciembre.

Asimismo y en cuanto a la alegada vulneración del principio de igualdad respecto de la normativa aplicable respecto del impuesto en otras Comunidades Autónomas, ha de señalarse que las diferencias existentes en nuestro ordenamiento responden al marco competencial autonómico de acuerdo con la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de Régimen Común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributarias (B.O.E. del 19 de diciembre)

COMENTARIO:

Además de la anécdota de referirse a un premio de la lotería de Navidad lo cierto es que el Impuesto de Patrimonio es un tributo de devengo instantáneo a 31 de diciembre de cada año.

Mayor enjundia tiene el hecho de que tal carácter de devengo instantáneo determina que no deban realizarse por los sucesores en las herencias declaraciones de Patrimonio de los causantes, salvo que hubieran fallecido el 31 de diciembre.

En fin, puede ser injusto, pero cualquiera aceptaría pagar patrimonio por el premio de resultar agraciado con el «gordo».

PARTE TERCERA: INFORME DEL MES:

. UTILIZACION DE LOS DATOS DEL ÍNDICE ÚNICO NOTARIAL PARA LA COMPROBACIÓN DE VALORES.

Uno de los medios de comprobación de valores, previstos en el artículo 57 de la LGT 58/2003, más utilizados por la Administración, junto al de aplicación de coeficientes sobre el valor catastral, es el Dictamen de peritos de la Administración. Y dentro de este medio, los peritos suelen utilizar el método de comparación: la determinación del módulo unitario básico a partir de muestras o testigos que se consideran semejantes o comparables con el inmueble a valorar.

La Resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, en recurso de alzada para la unificación de criterio, así como sobre todo la Resolución de aclaración del fallo anterior dictada por el TEAC el 9 de marzo de 2017, vienen a determinar los requisitos necesarios para que se considere suficientemente motivado el dictamen de peritos cuando utilizan el método de comparación. Importantes Resoluciones puesto que la inmensa mayoría de expedientes de comprobación de valores existentes hasta la fecha adolecen de dichos requisitos, y, por tanto, son susceptibles de anulación:

Podemos destacar las siguientes conclusiones derivadas de ambas resoluciones:

= Muestras excluidas: No se exige que en todo caso deban relacionarse las posibles muestras o testigos que han sido rechazadas por el perito ni el motivo de su exclusión.

= Ámbito material: Que se identifiquen los testigos o muestras empleados, así como las características de los mismos que han determinado su elección y que permiten emitir un juicio de comparabilidad con respecto al inmueble a valorar.

= Ámbito documental:

Si las muestras consisten en escrituras públicas es necesaria la incorporación al expediente de una copia de los documentos que reflejen éstas. Esta incorporación puede realizarse de dos maneras:

* Copia de la propia escritura en soporte papel, en cuyo caso únicamente deben incorporarse las páginas de la escritura pública donde se describe el bien y el valor asignado al mismo, junto con la página que identifica fecha, notario y protocolo, procediendo a ocultarse por parte del órgano de aplicación de los tributos, que es el obligado a formar el expediente administrativo (que luego, en su caso, será remitido a los Tribunales) los datos personales y confidenciales en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 95 de la LGT sobre el carácter reservado de los datos con trascendencia tributaria,

* Certificación sobre los ficheros en formato electrónico que contengan los datos esenciales de las escrituras públicas y se incorporen al expediente los documentos resultantes de los ficheros, distintos de la propia escritura pública, es decir los datos facilitados por los Notarios a través de SIGNO.

Esta certificación debe estar emitida por funcionario público distinto del perito que, tras examinar la escritura, deje constancia de los datos relevantes que figuran en la escritura consistentes en “descripción del bien”, “valor en escritura”, fecha, notario y protocolo, omitiendo datos personales y confidenciales de carácter reservado, en cumplimiento igualmente del artículo 95 de la LGT.

Añade el TEAC que no es admisible que se remita al interesado a aquellos registros o estudios para la comprobación de un dato fáctico absolutamente esencial para analizar si la valoración que se discute se halla suficiente y correctamente motivada y si ha sido realizada válidamente. Sólo los hechos notorios, o los admitidos por el interesado quedan exentos de su prueba y por tanto de su aportación al expediente administrativo.

Esa omisión o falta de aportación probatoria supone una conducta procedimental injustificada al imponer al administrado una nueva carga como es acudir al estudio de mercado o al registro fiscal de que se trate para contrastar esos datos, lo que incluso puede llegarle a suponer un nuevo gasto en forma de tasa.

PONENTE: Jesús Beneyto Feliu

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Tema 41 Hipotecario Registros. Expropiación forzosa y procedimiento de apremio.

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Tema 41. Inscripción de bienes adquiridos por expropiación forzosa. Inscripciones derivadas de procedimientos de apremio ordinario y administrativo.

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Registros: tema 39

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TEMA 41.

INSCRIPCIÓN DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.
INSCRIPCIONES DERIVADAS DE PROCEDIMIENTOS DE APREMIO.

1.- INSCRIPCIONES DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

Señala el Art. 32 R.H.

“Los asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa se practicarán conforme a las normas establecidas en la legislación especial y a las siguientes.”

Legislación especial

La facultad de expropiar, sujeta constitucionalmente al principio de reserva legal (art. 33 CE), es competencia estatal, sin perjuicio de la competencia autonómica en cuanto a la ejecución (art. 149 CE), y aparece actualmente regulada

con carácter general, en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de Diciembre de 1954, completada por el Reglamento de 1957.
existiendo también reglas especiales en: la Ley de Bases de Régimen Local de 1985, el Reglamento de bienes de las entidades locales de 1986, y la normativa urbanística, de concentración parcelaria, aguas, minas, electricidad, etc.

No corresponde a este lugar el examen de esta normativa sustantiva, sino sólo los aspectos registrales en general, bastando con hacer observar que:

mediante la expropiación se adquieren los bienes o derechos expropiados por la entidad expropiante o el beneficiario, libres de toda carga o derecho, que se convierten, por ministerio de la ley, en derechos sobre el justiprecio, salvo aquéllos que, siendo compatibles con el destino del bien según el fin de la expropiación, la entidad expropiante y el interesado acuerden conservar.
en nuestra legislación se reconocen dos procedimientos básicos de expropiación forzosa:

El procedimiento ordinario, cuyo esquema comprende:

. La declaración de utilidad pública.

. La determinación del justiprecio.

. El pago o consignación de dicho justiprecio.

. Y, por último, la ocupación material del bien o el ejercicio del derecho expropiado.

La llamada expropiación de urgencia, el más utilizado en la práctica, que requiere una declaración de urgente ocupación de los bienes afectados y en el que la administración determina de manera unilateral:

. El día y hora en que debe levantarse el acta previa de ocupación.

. Y los importes estimados del justiprecio y de la indemnización, que deben ser depositados para su posterior abono al expropiado.

Una vez depositadas o abonadas estas cantidades, puede ocuparse el bien expropiado, continuando el expediente en sus fases de determinación definitiva del justiprecio y de pago.

Iniciación: certificación y nota marginal.-

art. 32.1ª RH

“Los registradores harán constar, en su caso, por nota al margen de las inscripciones correspondientes que se han expedido las certificaciones de dominio y cargas a efectos de la expropiación, indicando su fecha y el procedimiento de que se trate.

La nota se cancelará por caducidad una vez transcurridos TRES AÑOS desde su fecha si en el Registro no consta algún asiento nuevo relacionado con el mismo expediente.”

Esta nota marginal hace las veces de citación o notificación a los adquirentes posteriores, cuyos asientos, como veremos, son cancelados al inscribirse la expropiación, aunque no hayan sido parte en el expediente.

En los supuestos de doble inmatriculación, la Resolución de 25 de Octubre de 1952 entendió que el expediente debe seguirse con los dos titulares registrales, debiendo extenderse la oportuna nota en ambos folios.

Inscripción del bien expropiado

a) Legitimación y tracto.

art. 32.2 RH, en consonancia con lo dispuesto en el art. 20 LH, dispone que:

Si se trata de fincas o derechos inscritos: “Para que los títulos de expropiación forzosa puedan inscribirse, el expediente debe entenderse con el titular registral o quien justifique ser su causahabiente, por sí o debidamente representado, en la forma prevista en la legislación especial, sin perjuicio de la intervención de otros interesados, si los hubiere.”

El concepto de causahabientes hace referencia a la existencia de transmisiones no registradas. En estos casos, el requisito de tracto quedará cumplido siempre que los titulares extrarregistrales hayan acreditado su derecho en el expediente en la forma prevista en la Ley de Expropiación Forzosa.

Tratándose de fincas no inmatriculadas, señala el propio art. 32,4ª RH, que el título para la inscripción servirá para practicar la inmatriculación del bien expropiado.

b) Título

El art. 53 Ley de Expropiación Forzosa señala que será título bastante para la inscripción en el Registro el acta de ocupación, que se extenderá a continuación del pago.

El art. 32, 4ª RH considera hábil, tanto el acta de ocupación y pago, como la de ocupación acompañada del documento acreditativo de la consignación o depósito del justo precio.

A los efectos de la inscripción, se entenderá fijado el justo precio cuando, por no haber acuerdo, haya sido determinado aquel por el jurado provincial de expropiación o el organismo competente con arreglo a las disposiciones especiales.
Aun cuando no se refiere a ello el RH, entiende la doctrina que, en caso de expropiación parcial de finca inmatriculada, el título servirá también para practicar la segregación que deberá formalizarse expresamente en el acta.

c) Asientos a practicar

Art. 32, 4ª y 5ª RH

– Si la expropiación tiene por objeto el dominio de inmueble, se inscribe la finca a favor del expropiante o del beneficiario y se cancelan las cargas, gravámenes y derechos reales a que estuviere afecta la cosa expropiada, excepto aquellos que, por ser compatibles con el destino que haya que darse al inmueble, sean conservados de acuerdo con el art. 3 de la LEF.

– Si la expropiación tiene por objeto un derecho real limitativo del dominio, se distinguen dos casos:

. Si el propio dueño es el beneficiario de la expropiación, se procede a la cancelación del derecho expropiado.

. En todos los demás casos, debe inscribirse el derecho expropiado a nombre del beneficiario de la expropiación.

Particularidades de la cancelación de cargas

Para la práctica de las cancelaciones indica el art. 32, 5ª RH:

Los asientos de cualquier clase extendidos después de la fecha de la nota marginal antes referida se cancelarán al practicarse la inscripción y en virtud del mismo título de expropiación, aunque los interesados no hayan sido parte en el expediente.
Los asientos anteriores a la nota marginal sólo podrán cancelarse cuando se acredite que los interesados fueron citados en forma legal, y que recibieron el justiprecio o que este se consignó a su favor.
En el título se expresarán los asientos que deban cancelarse y subsistir con referencia a los datos registrales.

Circunstancias de la inscripción

El art. 32.6ª RH indica que los asientos contendrán las circunstancias prevenidas para la inscripción en la legislación hipotecaria y las necesarias según la legislación especial. Si no pudiere hacerse constar alguna de ellas, se expresará así en el título y, en su caso, en la inscripción.

Además, conforme a lo dispuesto por el art. 54 LEF, tras su reforma en 1999,

“En las inscripciones en el RP del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.”

d) Anotación preventiva en el procedimiento de urgencia

art. 32.3 RH

– Podrá extenderse anotación preventiva a favor del expropiante o beneficiario mediante el acta previa a la ocupación y el resguardo de depósito provisional.

– La anotación tendrá la duración prevista en el art. 86 LH, es decir, cuatro años prorrogables por períodos iguales indefinidamente, y se convierte en inscripción mediante el documento que acredite la consignación o el pago del justo precio, con el acta de ocupación.

LA REVERSION: por otra parte, es preciso hacer referencia al problema que plantea la relación del Registro de la Propiedad con el derecho de reversión que origina la expropiación. El artículo 54.5 de la LEF, por la redacción dada por la DA5 ley de 5 noviembre 1999, dispone que “En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria”.

Destacar la RDG del 8 de febrero del 2012. En la misma La DGRN realiza un amplio estudio sobre la figura de la reversión, su naturaleza y reflejo registral conforme a la legislación aplicable en cada momento. Concluye que respecto de los derechos de reversión latentes nacidos de las expropiaciones anteriores a la entrada en vigor de la Ley 38/1999 respecto de las que no se hubiere todavía solicitado a tal fecha la reversión, y aunque el título expropiatorio hubiere sido ya inscrito en un momento anterior a la misma fecha de la entrada en vigor de la reforma, cabe solicitar su constancia registral en el Registro de la Propiedad (que podrá en tal caso practicarse, y a falta de previsión legal expresa al respecto, mediante una nota al margen de la inscripción de la expropiación)

Ahora bien, ,matiza que por la aplicación retroactiva de la nueva redacción del reiterado artículo 54 de la Ley, resultan aplicables en este supuesto las limitaciones temporales del derecho de reversión, de forma que por razón del principio de concordancia del Registro y la realidad extrarregistral y del principio de legalidad y legitimidad registral, con sus consiguientes presunciones de existencia y validez de los derechos inscritos (cfr. artículos 18, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria), no cabe dar acceso registral, generando una apariencia contraria a la realidad, a un derecho de reversión que legalmente no haya llegado a nacer, en caso de haberse mantenido la afectación al fin que justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o interés social durante diez años, o se haya extinguido por caducidad, al no haberlo ejercitado en el plazo de veinte años desde la toma de posesión (cfr. artículos 54 n.º 2 b) y n.º 3 a) de la Ley)

Sobre el estudio del derecho de reversión en expropiación urbanísticas destaca la extensa Resolución de 30 de marzo de 2016: “ La concurrencia de un propio supuesto de expropiación urbanística, conlleva indefectiblemente, la aplicación de las garantías legales previstas en favor del propietario, en la legislación de expropiación forzosa en general y en la urbanística en particular, entre ellas, el eventual derecho de reversión, siquiera expectante, y su constancia registral prevista en el citado artículo 54 de la Ley de Expropiación forzosa, plenamente aplicable a las de carácter urbanístico. El registrador ha de hacer constar la garantía de reversión en todo caso, cuando el título inscribible sea el de expropiación, salvo el caso en que el propio título de expropiación declare la improcedencia de la reversión por concurrir ya en origen alguna excepción legal, como, por ejemplo, el haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo”. Admite, además, la cancelación del derecho de reversión, una vez transcurridos cinco años contados desde la fecha de recepción de las obras de urbanización por la Administración, según se acredite mediante certificación administrativa del acta, siempre que no conste anotación preventiva de demanda u otro asiento que indique haberse ejercitado el derecho o formulado reclamación judicial sobre su cumplimiento.

2.- INSCRIPCIONES DERIVADAS DE PROCEDIMIENTOS DE APREMIO.

Al amparo del principio de responsabilidad patrimonial universal consignado en el art. 1.911 CC, el ordenamiento jurídico ofrece a los acreedores un procedimiento ejecutivo o de apremio para exigir el pago forzoso de sus créditos cuando los deudores no lo realizan voluntariamente.

Hay un procedimiento judicial regulado en la LEC, al que puede denominarse ordinario, y otros regulados en Leyes especiales, de carácter administrativo, para las deudas tributarias y cotizaciones sociales. Nos referiremos separadamente a cada uno de ellos contemplando en este lugar los aspectos registrales preferentemente.

Inscripciones derivadas del procedimiento de apremio ordinario o juicio ejecutivo.-

Regulación: art. 634 y siguientes LEC.

Iniciado sobre la base de un título que lleva aparejada ejecución, es presupuesto registral el cumplimiento de las exigencias del tracto sucesivo, es decir, que el titular registral sea demandado, sin perjuicio de situaciones especiales en que basta con la notificación que le permite tener en el procedimiento la intervención precisa para la defensa de su derecho.

Trámites esenciales del procedimiento son el embargo de los bienes y su realización:

el embargo, tratándose de inmuebles, se traduce en la anotación preventiva en el Registro de la propiedad.
la realización de los bienes embargados puede llevarse a cabo por tres medios (art. 636):

en la forma convenida por las partes e interesados y aprobada por el Tribunal
por medio de persona o entidad especializada (art. 641 y 642 LEC).
en subasta judicial (art. 643 a 654), que tiene carácter subsidiario respecto de los otros dos.

En el ámbito registral, la realización dará lugar a la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y a la cancelación de las cargas que deban extinguirse como consecuencia de la ejecución.

Dado que la anotación de embargo es objeto de temas específicos del programa, corresponde aquí hablar de la inscripción y las cancelaciones.

1.- Inscripción a favor del adquirente.

Artículo 673. Inscripción de la adquisición: título. (redacción por Ley 19/2015)

Será título bastante para la inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.

El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria.

El título material: es el Auto de aprobación del remate y de la adjudicación que tiene efectos de tradición según ha declarado el Tribunal Supremo.
El título formal: es el testimonio del Auto expedido por el secretario en el que ha de constar que el Auto es firme. Si no consta la firmeza puede ser objeto de anotación conforme al art. 524.4 LEC.

En el auto han de constar, además de su firmeza, y el pago o consignación del precio de remate, las circunstancias necesarias conforme a la LH:

descripción de la finca,
identificación del adquirente (art.51 RH)
declaración sobre la situación arrendaticia de la finca realizada por el transmitente, si bien, según tiene declarado la DGRN, puede ser realizada por el propio adquirente en instancia ratificada ante el registrador o con firma legitimada, y si estuviera arrendada acreditación de la notificación fehaciente al arrendatario a los efectos de ejercicio del derecho de tanteo y retracto.

2. Cancelación de cargas posteriores.

Artículo 674. Cancelación de cargas.

A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la adjudicación.

Asimismo, el secretario judicial mandará la cancelación de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados.

También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación.

A instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registros de la Propiedad correspondientes.

El mandamiento se expedirá, en su caso, a instancia del adquirente para la cancelación de la anotación que haya originado el remate o la adjudicación y los asientos posteriores.

No es imprescindible, aunque sí conveniente, que al testimonio del Auto se acompañe simultáneamente el mandamiento de cancelación de cargas, habiendo entendido la DGRN que la práctica de la inscripción dentro del plazo de vigencia de la anotación de embargo permite mantener la efectividad cancelatoria del mandamiento.
Para la cancelación de asientos posteriores a la nota marginal acreditativa de la expedición de certificación de dominio y cargas no es necesaria notificación alguna a los titulares de tales asientos. Respecto de los anteriores, la notificación debe ser realizada por el propio registrador, y así se hará constar en el mandamiento, pero teniendo en cuenta que la ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer no serán obstáculo para la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución. (art. 660 LEC).
En el supuesto de realización de los bienes por convenio aprobado judicialmente (art.640 LEC) el Registrador ha de calificar que consta la conformidad de acreedores y terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos en el Registro con posterioridad al gravamen que se ejecuta.
Respecto de la consignación del sobrante a disposición de titulares de asientos cancelados, ha de tenerse en cuenta que, en la nueva LEC, el actor debe percibir todo lo que se le adeude, y la cantidad por la que se decretó el embargo sólo juega como límite cuando existen titulares registrales que hubieran adquirido su derecho en ejecución preferente.
Por último, la eficacia cancelatoria del mandamiento queda condicionada a la subsistencia de la anotación preventiva del embargo en el momento de la presentación de aquél. Esto determina importantes consecuencias para la inscripción de la adjudicación y las cancelaciones, de modo que:

Si la anotación ha caducado y la finca está inscrita a nombre de persona distinta del deudor contra el que se hubiera dirigido el procedimiento, el Registrador denegará la inscripción de la adjudicación conforme al art. 20 LH al no poder practicar la cancelación de esa inscripción de dominio posterior.
Si la anotación ha caducado pero la finca sigue inscrita a nombre del deudor contra quien se ha dirigido el procedimiento: el Registrador practicará la inscripción, pero denegará la cancelación de cargas posteriores, ya que, una vez caducada la anotación de embargo, habrán ganado preferencia los asientos posteriores.

Es fundamental citar la STS de 21 de octubre de 2013, que refuerza el principio registral de tracto sucesivo y calificación del documento judicial, diciendo:”… el Registrador debiera haberse negado a practicar la cancelación e inscripción ordenadas en las resoluciones, pues era de su exclusiva responsabilidad la calificación de tales documentos de los que resultaba claramente que el pleito en cuestión no se había seguido contra la hoy recurrida, titular del dominio inscrito con anterioridad a la sentencia que se adjuntó con la expedición de los mismos. Y debía negarse a ello hasta el punto de que el Juez no puede apremiarle…”.

Inscripciones derivadas de procedimiento de apremio administrativo.

Regulación:

Para deudas tributarias: Ley General Tributaria de 17 de Diciembre de 2003 y el Reglamento General de Recaudación de 29 de Julio de 2005.

Para cotizaciones a la seguridad social: TR L. 11 junio 2004 y el Reglamento General de Recaudación de recursos del sistema de seguridad social de 11 de Junio de 2004.

Los arts. 25 a 29 RH, que establecen la conexión de estos procedimientos con el Registro.

Dado que la estructura y trámites del procedimiento para la recaudación de cotizaciones a la seguridad social son similares a los del apremio fiscal, cuyas normas tienen para aquel carácter supletorio, expondremos los aspectos registrales del apremio por deudas tributarias, sin más que señalar que la competencia orgánica en materia de seguridad social se atribuye a las administraciones y unidades de recaudación de la seguridad social.

Naturaleza

El procedimiento tiene carácter exclusivamente administrativo, correspondiendo al órgano actuante la competencia exclusiva para resolver todas sus incidencias y no siendo acumulable a procedimientos judiciales ni a otros procedimientos de ejecución.

1.- Trámites iniciales: providencia de apremio.

Acreditado formalmente el descubierto de la deuda por la falta de pago en el período voluntario, el inicio del procedimiento viene determinado por la providencia de apremio, que es el acto administrativo que ordena la ejecución contra el patrimonio del deudor.

La providencia, basada en un título ejecutivo, es dictada por los jefes de la dependencia de recaudación y debe ser obligatoriamente notificada a los interesados.

2.- Embargo: diligencia, mandamiento y anotación.

Transcurridos los plazos reglamentarios sin que se haya efectuado el ingreso de la deuda y no existiendo garantías suficientes, puede procederse al embargo de los bienes del deudor, que se efectuará mediante diligencia (art.83.1) y del que se tomará anotación en el Registro en virtud del oportuno mandamiento.

a) Diligencia de embargo

– especificará entre otras las circunstancias siguientes: (art. 83 RGR):

Nombre, apellidos o denominación social y domicilio del titular registral y poseedor en su caso, de la finca embargada con número de identificación fiscal.
Descripción de las fincas según su naturaleza de rústicas o urbanas.
Derechos del obligado al pago sobre los inmuebles.
Importe total del débito.
Advertencia de que se tomará anotación en el Registro de la Propiedad.
Estado civil y, en su caso, régimen económico matrimonial del deudor.
y debe ser notificada
al deudor y a su cónyuge
terceros poseedores.
acreedores hipotecarios.
copropietarios, en caso de embargo de cuota indivisa.

b) Mandamiento de embargo.

Será expedido por triplicado por el Jefe de la Unidad Administrativa de Recaudación y expresará las circunstancias siguientes (art. 85 RGR):

las señaladas para la diligencia, y, además:
Fechas de la providencia de apremio y de la diligencia de embargo
Importe y conceptos de la responsabilidad a que se afecta la finca, por principal, intereses y costas.
Que la anotación deberá hacerse a favor del Estado o Ente Público acreedor.
Expresión, en su caso, de que la Administración no puede facilitar, en ese momento, más datos respecto de los bienes embargados que los expresados.

c) Anotación preventiva de embargo.

Trámites registrales (art. 86 RGR)

Los Registradores devolverán en el acto uno de los ejemplares, con nota de referencia al asiento de presentación; otro, queda archivado en el Registro; otro, se devuelve al presentante con nota acreditativa de la anotación practicada o de la calificación desfavorable con indicación de los medios de subsanación de los defectos si fueran subsanables.

Calificación y anotación

La calificación del mandamiento se realizará cfr. art. 99 RH, con particular atención, como posibles obstáculos derivados del Registro, a la notificación a los interesados. A estos efectos, según ha reiterado la DGRN, no basta la expresión general en el expediente de que se han hecho todos los requisitos y notificaciones prevenidas en Derecho, sino que debe consignarse expresamente a quienes, en qué conceptos y por qué medios se notificó la diligencia de embargo.

Asimismo, la legislación se refiere a las distintas situaciones que pueden darse desde el punto de vista del tracto sucesivo registral:

Inscripción a favor del deudor: si la finca o derechos embargados se hallan inscritos a nombre de la persona contra la que se ha dirigido el procedimiento y ésta ha sido debidamente notificada, debe practicarse la correspondiente anotación, cuya duración y prórrogas se somete a lo dispuesto en el art. 86 LH.
Inscripción a favor de tercero: si los bienes se hallan inscritos a nombre de persona distinta del deudor, lo procedente es la denegación de la inscripción.

No obstante, cuando exista hipoteca legal tácita a favor de la Hacienda o afección de los bienes adquiridos por tercero al pago de las deudas tributarias, se le requerirá para que solvente el débito sin recargo alguno; si no lo hace en plazo, se dictará providencia de apremio contra el tercero, continuando luego el procedimiento de apremio en la forma común (art. 74.4).

En el supuesto especial de que la liquidación apremiada se refiera a tributos sin cuyo pago no pueda inscribirse en el Registro el acto o contrato que los ha originado, el órgano de recaudación propondrá el aplazamiento del pago de la deuda a estos solos efectos, de modo que, practicada la inscripción a favor del deudor, con constancia del aplazamiento, pueda tomarse la anotación.

El art. 20 LH, con la nueva redacción tras la reforma del Código Penal, dispone que: No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales y en los de decomiso podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el encausado, haciéndolo constar así en el mandamiento.

Conforme el art 170.6 de la LGT, introducido por el número ocho del artículo 1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude, la Administración tributaria podrá acordar la prohibición de disponer sobre los bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubieran embargado al obligado tributario acciones o participaciones de aquella y este ejerza el control efectivo, total o parcial, directo o indirecto sobre la sociedad titular de los inmuebles en cuestión en los términos previstos en el artículo 42 del Código de Comercio y aunque no estuviere obligado a formular cuentas consolidadas. Podrá tomarse anotación preventiva de la prohibición de disponer en la hoja abierta a las fincas en el Registro de la Propiedad competente en virtud del correspondiente mandamiento en que se justificará la validez de la medida cautelar contra persona distinta del titular registral por referencia a la existencia de la correspondiente relación de control cuyo presupuesto de hecho se detallará en el propio mandamiento.

Falta de inmatriculación: Finalmente, si la finca o derecho no constasen inscritas, o en cualquier otro supuesto en que no sea posible extender la anotación por defecto subsanable:

. Se practicará de oficio la correspondiente anotación de suspensión de la anotación de embargo, que debe practicarse en el libro de inscripciones, ya que la reforma reglamentaria de 4 de Septiembre de 1998 suprimió el antiguo libro Especial (art. 86.2)

. En estos casos, la administración tributaria procederá a subsanar el defecto o interpondrá recurso contra la calificación.

Certificación

Practicada la anotación, el registrador expedirá certificación de cargas, que debe solicitarse en el propio mandamiento de embargo, dejando constancia de tal hecho mediante nota al margen de la anotación practicada, nota que sirve de notificación a titulares de asientos posteriores.

A la vista de la certificación, el órgano notificará, en su caso, el embargo a los titulares a quienes no se hubiera efectuado oportunamente la notificación.

3.- Enajenación y su inscripción (ART. 97 RGR)

La enajenación de los bienes embargados se llevará a cabo mediante subasta pública, concurso o adjudicación directa, siendo el procedimiento habitual la subasta, que procede siempre que no sea aplicable otra forma de enajenación. El órgano de recaudación competente podrá encargar la ejecución material de las subastas a empresas o profesionales especializados.

En caso de seguirse la subasta, es preceptiva la notificación a los interesados del acuerdo de subasta, así como la valoración previa de los bienes, advirtiendo de la posibilidad de liberar los bienes mediante el pago de los débitos y costas en cualquier momento anterior a la adjudicación. Además, debe ser anunciada en la forma reglamentariamente establecida.

Tras la adjudicación, debe requerirse informe favorable del servicio jurídico del Estado, a los efectos de lo dispuesto en el art. 26 RH.

Título para la inscripción

La certificación de acta de adjudicación de los bienes en la subasta en la que habrá de constar, además de la transcripción de la propia acta en lo que se refiere al bien adjudicado y al adjudicatario, la constancia de haberse cumplido los siguientes trámites:

* pago del remate

* informe favorable del servicio jurídico.

* extinción de la anotación preventiva

La escritura pública, que se otorgará si lo pide el adjudicatario.

Debe ser otorgada por el deudor y, en su defecto, por el Jefe de la Unidad de recaudación correspondiente.

En la escritura se harán constar los trámites esenciales del procedimiento, en particular notificaciones, informe jurídico favorable y la circunstancia de quedar extinguida la anotación.

Adjudicación a favor del Estado

En determinados casos (falta de adjudicación, bienes integrantes del patrimonio histórico español) puede acordarse la adjudicación a la Hacienda pública de los bienes embargados.

Los bienes inmuebles así adjudicados serán inscritos en el Registro de la Propiedad en virtud de certificación expedida por el órgano de recaudación competente, en la que se harán constar las actuaciones del expediente y los datos necesarios para dicha inscripción, como son:

– la providencia de adjudicación,

– el nombre y apellidos del deudor,

– la naturaleza, situación, linderos, cabida y gravámenes de la finca,

– y el examen del expediente por el servicio jurídico del estado.

Cancelación de cargas posteriores

En todo caso se expedirá mandamiento para la cancelación de las cargas posteriores conforme al art. 175.2 RH.”

Finalmente destacar que la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2008 estableció que cualesquiera procedimientos de apremio entablados deben ceñirse a los bienes registralmente determinados como objeto del mismo sin que pueda admitirse que pueda extenderse a otros bajo un pretendido título de accesión

G / 2011

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FICHERO – INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

EXPROPIACION

EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL. REPARCELACION (Sem bilbao, 20/04/2004, caso 5)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. CARGAS. CONDICION SUSPENSIVA. APROVECHAMIENTO URBANISTICO. REVERSIÓN (Seminario Bilbao, 10/02/2004, caso 1)

EXPROPIACIÓN: RENUNCIA A DERECHOS DEL EXPROPIADO COMO REQUISITO NECESARIO Y PREVIO PARA PARA LA CONCESION DE UNA LICENCIA.OBRA NUEVA. OBRA NUEVA. URBANISMO (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 24/ BCNR nº 104, caso 18, pag 1852)

SEGREGACIÓN. SUPERFICIE PENDIENTE. REPARCELACIóN. EXPROPIACIÓN (Lunes 4,30, nº 325, jun 2002/BCNR 87, pag 2241)

REPARCELACIÓN. EXPROPIACIÓN. URBANISMO (Lunes 4,30, nº 354, sept 2003/BCNR 96, pag 3466)

DERECHO DE REVERSIÓN. EXPROPIACIÓN (Seminario Bilbao, 07/10/2003, caso 7)

EXPROPIACIÓN DE BIEN PRESUNTIVAMENTE GANANCIAL (Sem bilbao,15/06/2004, caso 9)

REPARCELACIÓN. EQUIDISTRIBUCION. PROPIEDAD HORIZONTAL. DESAFECTACIÓN. PORTERÍA. EXPROPIACIÓN (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 1)

EXPROPIACIÓN. PODERES (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 4)

EXPROPIACIÓN. VENTA DEL BIEN EXPROPIADO. DERECHO DE REVERSIÓN (Lunes 4,30, nº 299)

EXPROPIACIÓN Y VENTA. COMUNICACIONES. CERTIFICACION CARGAS (Lunes 4,30, nº 310, oct 2001/BCNR 79, pag 79)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. JUSTIPRECIO (Seminario Bilbao, 27/11/2001, caso 2)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. SEGREGACIÓN. REVERSIÓN (Sem Bilbao 15-1-2002, caso 2)

EXPROPIACIÓN. PODERES. (Sem Bilbao, 26/03/2002, caso 4)

REQUISITOS DEL DOCUMENTO DE REVERSIÓN DE EXPROPIACIÓN (Sem Bilbao, 26/11/2002, caso 2-1)

EXPROPIACIÓN DE PARTE DE UNA FINCA. REVERSIÓN. SEGREGACIÓN (Sem Bilbao, 26/11/2002, caso 2-2)

DERECHO DE REVERSIÓN EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA. RENUNCIA. (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 5)

EXPROPIACION FORZOSA (Lunes 4,30, repert 139, 89)

EXPROPIACIÓN FORZOSA DE VARIAS FINCAS. NO DISTRIBUCIÓN DEL JUSTIPRECIO (Lunes 4,30, repert 140, 14)

REVERSIÓN. EXPROPIACIÓN FORZOSA. AUTOPISTAS (Lunes 4,30, nº 95 y repert 140, pag 91/BCNR 288, ab 92, pag 745)

EXPROPIACIÓN CON BENEFICIARIO (Lunes 4,30, repert 175, 69)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. CANCELACIÓN CARGAS (Lunes 4,30, nº 122 y repert 175, pag 92/BCNR 310, ab 94, pag 885)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. LIQUIDACIÓN DE LOS INTERESES (Lunes 4,30, nº 174, 2-3)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. INSCRIPCIÓN A FAVOR DE LOS CAUSAHABIENTES DEL TITULAR REGISTRAL (Lunes 4,30, nº 209,4-5)

EXPROPIACIÓN ANULADA. FINCAS GRAVADAS CON ANOTACIÓN DE EMBARGO (Lunes 4,30, nº 247, 2-3)

NECESIDAD DE PREVIA EXPROPIACIÓN TITULARES NO INCORPORADOS JUNTA DE COMPENSACIÓN. REPARCELACIÓN (Práctica hip 6, 74, pág 219/Lunes 4,30, repert 175, 159/BCNR nº 2 mzo 1995, pag 391)

EXPROPIACIÓN DE SERVIDUMBRE (Lunes 4,30, repert 140, 100)

SEGREGACIÓN EN CASO DE EXPROPIACION FORZOSA EN PROCEDIMIENTO DE URGENCIA (Lunes 4,30, repert 139, 98)

Dº DE SUPERFICIE CONCEDIDO POR AYUNTAMIENTO A SOCIEDAD PROMOTORA SOBRE TERRENOS ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN (Lunes 4,30, repert 175, 152)

EXPROPIACIÓN FORZOSA DE FINCA SUJETA A SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA (Lunes 4,30, repert 140, 31)

PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA POR TASACIÓN CONJUNTA. RENUNCIA REVERSIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 4, caso de EXPR, oct-dic 2004)

PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPROPIACION DE LA CUOTA (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

DESAFECTACIÓN DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO POR EXPROPIACIÓN FORZOSA EN FAVOR DE UNA COMPAÑIA DE FERROCARRIL (Práctica hip 6, 24, pág 90/BCNR nº 11, ener 1996, pag 316)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. RECTIFICACIÓN UNILATERAL DEL ACTA. SUPERFICIE. EXCESO DE CABIDA. ASIENTOS (Sem Bol SERC 106, may-jun 2003, pag 29/ BCNR nº 107, caso 9, pag 2739)

EXPROPIACION FORZOSA: NOTA MARGINAL: CANCELACIÓN (Sem Bol SERC 107, jul-ag 2003, pag 29/ BCNR nº 108, caso 27, pag 2991)

EXPROPIACIÓN: ACTAS DE OCUPACIÓN Y PAGO. FINCA. TITULAR REGISTRAL (Semin Bilbao, 15/03/2005, caso 5)

EXPROPIACIÓN DE SERVIDUMBRE PARA ITINERARIO ECOLÓGICO (Semin Bilbao, 10/05/2005, caso 1)

TRASLADO DE FINCA A OTRO REGISTRO (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de TRAS, abr jun 2004)

ART. 32 RH (Lunes 4,30, nº 97 y repert 140, pag 96/BCNR 288, ab 92, pag 756)

EXPROPIACIÓN DE LA DIPUTACION. REVERSIÓN. SEGREGACIÓN (Sem bilbao,18/05/2004, caso 4)

EXPROPIACIÓN FORZOSA. PAIS VASCO (Semin Bilbao, 29/11/2005, caso 4)

EXPROPIACIÓN FORZOSA (Semin Bilbao, 24/10/2006, caso 3)

EXPROPIACIÓN FORZOSA DE UN ELEMENTO COMÚN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA, PARA LLEGAR A UN ACUERDO EN EL JUSTIPRECIO, ¿ES NECESARIO UNANIMIDAD O MAYORÍA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de EXPR, en-mzo 2006)

EXPROPIACIÓN DE FINCA CON DERECHO DE TANTEO. FISCAL (Semin Bilbao, 14/02/2006, caso 4)

BIENES ADMINISTRACIONES PÓBLICAS. DONACIÓN CON DERECHO DE REVERSIÓN. OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPROPIACIÓN (Seminario Hern Crespo, nº 8, pag 31, caso 1 de ADM/BCNR 123, abr 2006, pag 754, caso 7)

INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN SIN QUE CONSTE EL DERECHO DE REVERSIÓN. AGRUPACIÓN Y DIVISIÓN POR AYUNTAMIENTO.VENTA Y APORTACIÓN A JUNTA DE COMPENSACION. NULIDAD EXPROPIACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso de EXPR, jul-sept 2006)

¿UN PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA SEGUIDO POR EL SISTEMA DE TASACIÓN CONJUNTA SE PUEDE INSCRIBIR SÓLO CON EL PAGO O CONSIGNACIÓN DEL PRECIO DE LA ADMINISTRACIÓN ACTUANTE, SIN CONSTAR TODAVÍA EL JUSTIPRECIO DEL JURADO PROVINCIAL? (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso de EXP)

EXPROPIACIÓN DE FINCA HIPOTECADA EN EJECUCIÓN (Sem Bilbao, 27/03/2007, caso 10)

ACTA DE OCUPACIÓN Y PAGO COMO MEDIO INMATRICULADOR. EXPROPIACIÓN. (Lunes 4,30, nº 426, feb 2007, pág 2)

EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA SIGUE AUNQUE FALTE INTERES POR LOS AFECTADOS (Lunes 4,30 nº 428, abril 2007, pág 5/BCNR nº 135, pág 1405)

EXPROPIACIÓN FORZOSA (Sem Bilbao, 16/10/2007, caso 3)

EN UN ACTA DE EXPROPIACIÓN FORZOSA CONTRA UNA SOCIEDAD, EL FUNCIONARIO ADMINISTRATIVO EFECTÚA UNA RESEÑA DEL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DE LA SOCIEDAD Y UN JUICIO DE SUFICIENCIA DE SUS FACULTADES REPRESENTATIVAS IDÉNTICO AL EFECTUADO POR LOS NOTARIOS TRAS EL ART. 98 DE LA LEY 21/2001. ¿ES CORRECTO ESTA FORMA DE ACTUAR, E INSCRIBIBLE EL ACTA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso 4 de REP)

EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA POR EL PROCEDIMIENTO DE TASACIÓN CONJUNTA, SIN PEDIR CERTIFICACIÓN DE CARGAS, POR LO QUE LA NOTA MARGINAL DEL ARTÍCULO 32 RH NO CONSTA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DE PAGO, HIPOTECA INSCRITA SIN SER CITADO SU TITULAR (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso de EXPR/BCNR nº 156, pág 754, caso 4)

EXPROPIACIÓN ANTIGUA (Sem Hern Crespo, nº 23, Jul-Sept 2009, caso de EXPR/BCNR, nº 163, pág 2814)

SUPUESTO DE ADJUDICACIÓN A LOS COMPONENTES DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN DE LAS FINCAS EXPROPIADAS A LOS TITULARES NO ADHERIDOS, CUANDO YA NO RESULTAN NECESARIAS UNA VEZ TERMINADO EL PROCEDIMIENTO, Y SE PREGUNTA CUÁLES SON LOS REQUISITOS DE LEGITIMACIÓN PARA EL OTORGAMIENTO DE LA ESCRITURA Y LA EXTENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso 1 de URB, abr-junio 2010)

EXPROPIACION FORZOSA: ADQUISICIÓN DE BIENES LIBRES DE CARGAS (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

ACTA DE OCUPACIÓN Y PAGO. MINISTERIO FISCAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso de EXPR abr-jun 2012)

CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN (Sem Hern Crespo, Febrero 2014, caso 18)

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE ACTAS DE EXPROPIACIÓN (Sem Hern Crespo, 19 Noviembre 2014, caso 118)

EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA. DERECHO DE REVERSIÓN (Sem Hern Crespo, 18 Febrero 2015)

EXPROPIACIÓN (Sem Hern Crespo, 20 Mayo 2015)

EXCESO DE CABIDA EN EXPROPIACIÓN (Sem Hern Crespo, 23 de Septiembre de 2015)

EXPROPIACIÓN: LIBERTAD DE CARGAS. ¿CABE INSCRIBIR UNA EXPROPIACIÓN CON CARGAS? EN EL CASO CONCRETO HAY UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO Y NO SE SOLICITÓ EN SU MOMENTO LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DEL ART. 32.1 RH (Sem Hern Crespo, 7 de Octubre de 2015)

EXPROPIACIÓN. DOBLE INMATRICULACIÓN (Sem Hern Crespo, 3 de Febrero de 2016)

EXPROPIACIÓN. DERECHO DE REVERSIÓN. URBANISMO (Sem Hern Crespo, 17 de Febrero de 2016)

CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN DERIVADO DE EXPROPIACIÓN (Sem Hern Crespo, 2 de noviembre de 2016)

PROPIEDAD HORIZONTAL. EXPROPIACIÓN PARCIAL (Sem Hern Crespo, 23 de Marzo de 2017)

EXPROPIACIÓN. CANCELACIÓN DE CARGAS (Sem Hern Crespo, 8 de Marzo de 2017)

DERECHO DE REVERSION. CANCELACIÓN ¿ES POSIBLE LA CANCELACIÓN DE LOS DERECHOS DE REVERSIÓN QUE NACEN DE UNA EXPROPIACIÓN URBANÍSTICA CON EL CERTIFICADO DE RECEPCIÓN DE LAS OBRAS POR EL AYUNTAMIENTO? (Sem Hern Crespo, 7 de Marzo de 2018)

EXPROPIACIÓN DE TERRENO DE CABIDA SUPERIOR EN UN 10% A LA CABIDA REGISTRAL. ¿APLICABILIDAD DEL ART. 199 LH? (Caso de Seminario SERCataluña de 21 de Marzo de 2018, Boletín nº 193, mayo-junio 2018, caso 2, pág 41)

PARA LA EXPROPIACIÓN DE UNA PARTE DE FINCA ¿EXIGIMOS LICENCIA DEL AYUNTAMIENTO O DECLARACIÓN DE INNECESARIEDAD? (Seminario Hernández Crespo 20/02/2019, caso 1)

OPERACIONES DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN. ANOTACIÓN DE DEMANDA USUCAPIÓN. AFECCIONES FISCALES. DERECHO DE REVERSIÓN POR EXPROPIACIÓN. SEREVIDUMBRES. INMATRICULACIÓN (Caso de Seminario SERCataluña de 23 de Febrero de 2022, Boletín nº 215, enero-febrero 2022, pág 150)

EXPROPIACIÓN CON ACTUALIZACIÓN DE DESCRIPCIÓN. OPOSICIÓN DE COLINDANTES (Caso de Seminario SERCataluña de 13 de Diciembre de 2021, Boletín nº 214, nov-dic 2021, pág 230)

EXPROPIACIÓN FORZOSA CON TITULAR REGISTRAL FALLECIDO (Caso de Seminario SERCataluña de 20 de abril de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 222)

GEORREFERENCIACIÓN. DISMINUCIÓN DE SUPERFICIE EXISTIENDO SEGREGACIONES Y EXPROPIACIÓN NO INSCRITA. REPARCELACIÓN. SERVIDUMBRES (Caso de Seminario SERCataluña de 28 de junio de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 230)

EXPROPIACIÓN Y PRINCIPIO DE ROGACIÓN. (Seminario Hernández Crespo 29/03/2023, caso 5)

SE PLANTEA SI EN UNA EXPROPIACIÓN POR VÍA DE URGENCIA CONFORME AL ART. 52 LEF SE CONSIDERA QUE EL ACTA PREVIA A LA OCUPACIÓN (CON EL JUSTIFICANTE DE PAGO) ES TÍTULO SUFICIENTE PARA LA INSCRIPCIÓN. (Seminario Hernández Crespo 08/02/2023)

LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA

FERNANDO ACEDO-RICO HENNING, REGISTRADOR DE TARANCÓN (CUENCA)

CAPÍTULO I: DERECHO REGISTRAL URBANÍSTICO EN CASTILLA-LA MANCHA

ÍNDICE

Resumen:

Palabras clave (keywords):

1.- TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA CCAA DE CASTILLA LA MANCHA

1.1 GESTIÓN URBANÍSTICA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1.2 LA REPARCELACIÓN

1.2.1 EL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

1.2.2 EFECTOS DE LA REPARCELACIÓN

1.2.3 LA REPARCELACIÓN INVERSA

1.3 LA EXPROPIACIÓN FORZOSA

1.4 LA OCUPACIÓN DIRECTA

1.5 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA Y EL AGENTE URBANIZADOR

1.5.1 PROGRAMAS DE ACTUACIÓN URBANIZADORA

1.5.2 EL AGENTE URBANIZADOR

1.6 INCUMPLIMIENTO DEL DEBER DE EDIFICAR[2]

1.6.1 LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN EDIFICADORA

1.6.2 EL DEBER DE REHABILITACIÓN Y EL AGENTE REHABILITADOR

2.- LEY 5/2020, DE 24 DE JULIO, DE MEDIDAS URGENTES PARA LA DECLARACIÓN DE PROYECTOS PRIORITARIOS EN CASTILLA-LA MANCHA

2.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

2.2 ARTICULADO INMOBILIARIO E HIPOTECARIO DE ESPECIAL INTERÉS

3.- LEY 9/2020, DE 6 DE NOVIEMBRE, DE PATRIMONIO DE LA JUNTA DE COMUNIDADES DE CASTILLA-LA MANCHA

3.1 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

3.2 SOBRE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

4.- A MODO DE CONCLUSIÓN

NOTAS:

ENLACES:

INFORME FISCAL NOVIEMBRE 2017

JAVIER MÁXIMO JUÁREZ GONZÁLEZ

Notario de Valencia

ESQUEMA:

DESARROLLO DEL INFORME:

PARTE PRIMERA: NOVEDADES NORMATIVAS OCTUBRE.

PARTE SEGUNDA: RESEÑA DE JURISPRUDENCIA Y DOCTRINA ADMINISTRATIVA.

1.- IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES.

2.- IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

3.- IVA.

4.- IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS.

5) IMPUESTO DE PATRIMONIO.

PARTE TERCERA: INFORME DEL MES:

ENLACES:

TEMA 41 DERECHO HIPOTECARIO. Registros Programa anterior.

1.- INSCRIPCIONES DE BIENES ADQUIRIDOS POR EXPROPIACIÓN FORZOSA.

2.- INSCRIPCIONES DERIVADAS DE PROCEDIMIENTOS DE APREMIO.

ENLACES:

FICHERO – INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

EXPROPIACION

CASOS PRÁCTICOS: Madrid y Bilbao. Internacional.

RESOLUCIONES: Por meses. Por titulares. Índice Juan Carlos Casas

NORMAS: Cuadro general. Por meses. + Destacadas

NORMAS: 2002 – 2016. Tratados internacionales. Futuras.