Tras sólo dos años, se modifican 158 apartador del TR Ley Concursal de 2020. El procedimiento concursal regulado en el Libro Primero es el único aplicable al deudor civil; se crean las figuras del concurso sin masa y el pre-pack concursal y se regula la segunda oportunidad. La reforma del Libro Segundo trata de facilitar al empresario o profesional herramientas para evitar la insolvencia, potencia el plan de reestructuración y crea el experto en la materia. Se introduce un nuevo Libro Tercero que regula el procedimiento concursal especial para microempresas gestionado por el propio deudor. Desaparece el acuerdo extrajudicial de pagos. Las D.F. modifican, entre otras leyes, el Cc, LH, LEC o TRLSC.

Reglamento de Costas: modificación.

Trata de paliar los efectos del cambio climático sobre el litoral. La duración máxima de las concesiones administrativas no podrá superar, incluidas sus prórrogas, el plazo de 75, 50 o 30 años, según los usos y no podrán amparar usos prohibidos. Construcciones en la zona de influencia (volúmenes y pantallas arquitectónicas). Desarrollo de disposiciones transitorias de la Ley de Costas.

Ley de creación y crecimiento de empresas.

A) Aspectos Societarios.

Su objeto es el impulso de la creación de empresas y el fomento de su crecimiento. Permite crear sociedades con un solo euro de capital. Se suprime el régimen especial de las sociedades en régimen de formación sucesiva. Deroga la regulación de la sociedad nueva empresa con conversión automática en SRL normal. Cambio en el régimen de los empresarios de responsabilidad limitada. Las notarías y registros mercantiles serán puntos de atención al emprendedor. Constitución de SRL mediante escritura pública con formato estandarizado y estatutos tipo. Apoderamientos en el formato estandarizado. La inscripción de esta sociedad en el BORME estará exenta de tasas. Inscripción de las sociedades ordinarias en 5 días y certificación electrónica. Nueva forma de constitución de sociedades íntegramente telemática. En el futuro, en la escritura de constitución telemática, podrán no comparecer físicamente los fundadores. Inscripción potestativa inicial de las sociedades civiles que por su objeto no tengan forma mercantil. Reconocimiento de las Sociedades de Beneficio e Interés Común. Futura información del Registro Mercantil en formato abierto.

B) Resto del contenido.

Modifica la Ley que garantiza la unidad de mercado: límites al acceso y ejercicio de las profesiones reguladas; legitimación procesal… Medidas para la lucha contra la morosidad comercial, como facturas electrónicas para empresarios y profesionales. Nuevo régimen jurídico para la microfinanciación. Se introducen los fondos de inversión a largo plazo europeos (FILPE) y los fondos de deuda (EICCP), Reforma del régimen de las entidades de capital riesgo. Régimen de protección del cliente de entidades de crédito. Reforma de la Ley de Blanqueo de capitales.

APUNTES PARA TEMAS.

1 TESTAMENTO. FORMALIDADES. INEFICACIA. NULIDAD.

CIVIL. T. 104 y 106.

Aunque el testamento es un acto que está sujeto a rigurosos requisitos formales, no todo defecto del que pueda adolecer un testamento determina su nulidad automáticamente, dado el principio general del «favor testamenti».

Salvo casos incuestionables, la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo

Aunque el testamento es un acto esencialmente formal que está sujeto a rigurosos requisitos formales hay que tener en cuenta que no todo defecto del que puede adolecer un testamento determina su nulidad automáticamente, dado el principio general del «favor testamenti» proclamado judicialmente en el ámbito sucesorio, de ahí que, salvo casos incuestionables, la nulidad del testamento debe ser declarara en juicio declarativo en el que exista la necesaria contradicción entre quienes puedan tener intereses contrapuestos, requisito imprescindible para garantizar el principio básico de la tutela judicial efectiva.

Aplicación práctica: “no cabe sin más, utilizar como título sucesorio un testamento distinto del último reflejado en el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad (…) mientras no exista un pronunciamiento judicial sobre la nulidad del último testamento otorgado” (art. 78 RH).

Resolución de 31 de mayo de 2022. Informe julio 2022 (R 254).

PDF (BOE-A-2022-11183 – 9 págs. – 233 KB) Otros formatos

2 ACEPTACIÓN DE HERENCIA. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS. ARTÍCULO 1005 CC.

CIVIL. T. 121 y 123.

Los herederos, actuando de común acuerdo, pueden partir la herencia como tengan por conveniente, lo que exige que todos otorguen la escritura de partición.

1 Conforme a los artículos 1058 y 1059 del CC los herederos pueden partir la herencia como crean conveniente siempre que actúen de común acuerdo, lo que exige que todos comparezcan y otorguen la escritura de partición. También deben intervenir necesariamente los legitimarios aunque no fueran herederos.

2 La necesidad de concurrencia de todos los herederos no queda suplida por el hecho de que previamente hayan aceptado la herencia, incluso aunque la aceptación se les se imponga por el procedimiento del artículo 1006 CC.

3 La aceptación y la partición son actos jurídicos o negocios inter vivos con transcendencia sucesoria íntimamente relacionados pero distintos: mediante la aceptación de la herencia se perfecciona la delación y se adquiere la condición de heredero y un derecho hereditario abstracto sobre el conjunto de bienes que la integran, pero no un derecho sobre bienes determinados, que solo tendrá lugar mediante la especificación o adjudicación concreta que deriva de la partición, la cual necesita del consentimiento individualizado de todos ellos (Art. 1058, 1059, 1061 y 1062 CC y 42.6 y 46 LH).

4 Notas sobre el artículo 1005 CC: La finalidad de este artículo es impedir que por el silencio o pasividad del llamado a la herencia se paralice el proceso sucesorio arbitrariamente:

Por tratarse de un procedimiento dirigido a conocer si el llamado acepta o no la herencia, no procede cuando conste que el requerido ya la ha aceptado.

El requerimiento del artículo 1005 CC debe limitarse exclusivamente al acto de aceptar o repudiar, excluyéndose cualquier otro contenido como, por ejemplo, que el requerido acepte un determinado proyecto de partición, lo que se deriva de la diferencia sustantiva que hay entre aceptación y partición.

Resolución 30 de junio de 2022. Informe Julio (R 296).

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3 VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.

CIVIL. T. 32.

El órgano competente para las autorizaciones relativas a viviendas de protección oficial, tras la extinción en 1977 del Instituto Nacional de la Vivienda, es la Consejería competente en materia de vivienda de la Comunidad Autónoma a quien corresponda.

Resolución de 30 de junio de 2022. Informe Julio (R 297).

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4 ARTÍCULOS 1324 CC y 95.4 RH: CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD.

CIVIL. T. 87

HIPOTECARIO: Notarías. T. 41. Registros. T. 46.

La confesión de privatividad no se configura como declaración de voluntad que fije frente a todos el carácter privativo del bien al que se refiere, sino que es un medio de prueba que crea una presunción de privatividad que opera en la esfera interconyugal pero que no se impone a los legitimarios del confesante.

NOTAS SOBRE LA CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD: ART. 1324 CC.

1 En nuestro ordenamiento la confesión de privatividad no se configura como declaración de voluntad que fije frente a todos el carácter privativo del bien al que se refiere.

2 La confesión es un simple medio de prueba que crea una presunción de privatividad que opera en la esfera interconyugal pero que carece de virtualidad para desvirtuar por sí sola la presunción de ganancialidad recogida en el artículo 1361 CC e imponerse a los legitimarios del confesante. (cfr. artículo 1.324 del Código Civil). (R. de 8 de junio de 2012).

3 Como medio de prueba que es, “una vez disuelto el matrimonio tendrá los efectos propios que le otorga la Ley de Enjuiciamiento Civil, un efecto limitado ya que dispone que tendrá eficacia probatoria si no lo contradice el resultado de las demás pruebas”. (R. de 8 de junio de 2012).

4 No obstante, aunque al fallecimiento del confesante la confesión no vincula a sus legitimarios salvo que la confirmen, dichos legitimarios no podrán impugnar la confesión por el mero hecho de su condición de legitimarios, sino que tendrán que acreditar que con tal confesión se perjudica sus derechos legitimarios.

5 La situación jurídica de los bienes privativos por confesión es de indeterminación porque ni pueden ser tratados como privativos a todos los efectos, «inter-partes» y frente a terceros, ni tampoco pueden ser reputados inequívocamente como gananciales.

ARTÍCULO 95.4 R.H

1 Partiendo de la naturaleza dicha de la confesión, el artículo 95.4 RH ordena la inscripción del bien a favor del cónyuge favorecido por la confesión sin exigir su calificación como privativo o ganancial, lo que conlleva que, fallecido el confesante, sus herederos forzosos deban consentir los actos dispositivos sobre los mismos realizados por el cónyuge beneficiario, salvo que el carácter privativo resulte de la partición hereditaria del confesante.

2 Sin embargo, no será de aplicación el art. 95.4 RH cuando los derechos legitimarios aparecen configurados como un mero derecho a un valor patrimonial atribuible por cualquier título (artículo 451-1 del Código Civil de Cataluña y artículo 249 del Derecho civil gallego).

Resolución de 30 de junio de 2022. Informe Julio. (R 299).

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5 HEREDERO ÚNICO.

HIPOTECARIO: Notarias: T.39. Registros: T. 44.

La condición de heredero único deriva del título público sucesorio y de ahí que se pueda inscribir su adjudicación en base al título sucesorio complementado por una instancia privada, al no necesitar partición.

El heredero único no transmite esta condición a sus herederos. Por tanto, si fallece un heredero único con varios herederos, y uno de ellos resulta adjudicatario de un bien que el heredero único había heredado de su causante, no puede pretender la inscripción a su favor sin hacer la herencia del causante del heredero único por exigencia del tracto sucesivo, ni puede utilizar la instancia privada porque no es heredero único de dicho causante.

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inscripción de un inmueble a nombre de una de las herederas a quien se le adjudica un inmueble en la escritura de herencia de su tía. En dicha escritura, otorgada por los cinco sobrinos instituidos herederos, se dice que la titularidad del bien en cuestión procede de la adjudicación resultante de la liquidación de gananciales y herencia del marido de su tía, que la instituyó heredera única. En contra de lo que inicialmente parece y se dice en la escritura, la finca adjudicada está inscrita, circunstancia esta que no resulta discutida. En la escritura de herencia se dice que la causante adquirió esta finca por liquidación de gananciales y herencia de su marido según manifiestan y sin que se aporte el correspondiente título adquisitivo. La coheredera adjudicataria aporta para inscribir a su nombre la finca adjudicada la escritura de la herencia de su tía y una instancia privada referida a la herencia del marido, como título previo. Se rechaza la inscripción porque es necesario hacer la herencia del marido de su tía.

Resolución de 15 de junio de 2022. NYR Informe julio 2022. (R. 270).

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6 MEDIOS DE PAGO: IDENTIFICACIÓN Y CONSTANCIA EN LA ESCRITURA E INSRIPCIÓN.

HIPOTECARIO: Notarías: T. 22. Registros: T. 25.

NOTARIAL: Notarias: T. 13. Registros: T. 13.

La identificación y constancia de los medios de pagos será aplicable a todos aquellos supuestos en que se documente un tráfico de dinero.

1 Regulación: Como consecuencia de la Ley 36/2006 e 29 de noviembre, sobre medidas de protección del fraude fiscal, se modificaron las legislaciones hipotecaria y notarial para que la notarios y registradores contribuyan activamente a la prevención del fraude fiscal.

Concretamente: a) Legislación notarial: Arts. 17, 23 y 24 LN y 177 RN. b) Legislación hipotecaria: Art. 11 LH, 21 y 254 LH.

2 Regla general: La constancia de los medios de pago es exigible en los actos o contratos de trascendencia real relativos a bienes inmuebles, de carácter oneroso y en lo que la contraprestación consista en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente. En definitiva, será aplicable a todos aquellos supuestos en que se documente un tráfico de dinero.

3 Casuística:

Medios de pago en la liquidación de la sociedad conyugal: La identificación de los medios de pagos y su constancia se aplica a la liquidación de la sociedad conyugal cuando hay contraprestación en dinero o signo que lo represente. Tal exigencia de expresar los medios de pago no vulnera la privacidad de las relaciones entre los cónyuges.

Medios de pago en los reconocimientos de deuda: Se debe expresar cómo se realizó en su día el movimiento de fondos o pago de dinero que motivó la deuda reconocida, (por todas, R. de 2 de septiembre de 2016), para evitar en la medida de lo posible reconocimientos ficticios.

Resolución de 27 de julio de 2022. NYR Informe agosto 2022. (R.367).

PDF (BOE-A-2022-13421 – 9 págs. – 231 KB) Otros formatos

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1 Convenio regulador. Vivienda familiar. Régimen económico matrimonial de separación de bienes.

En convenio regulador homologado judicialmente los cónyuges, que están casados en régimen de separación, acuerdan atribuirse el garaje y la vivienda habitual del matrimonio, aunque ambos bienes están inscritos exclusivamente a nombre de uno de los cónyuges. Según consta en el convenio, ambos reconocen que estos bienes fueron sufragados por ambos, incluido el préstamo hipotecario.

¿Es inscribible está atribución pactada en el convenio regulador? SI.

La liquidación del régimen económico matrimonial comprende el haber conyugal generado durante el vínculo matrimonial u otros pactos relativos a la vivienda habitual.

Resolución de 8 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 255).

PDF (BOE-A-2022-11184 – 12 págs. – 252 KB) Otros formatos

2 Nota marginal de expedición de certificación de cargas. Embargo. Ejecución.

¿Es optativa la práctica de la nota marginal de expedición de la certificación de cargas? ¿Es actuación sujeta a rogación del particular? NO, no depende de la rogación dada su trascendencia en el procedimiento de ejecución.

Resolución de 8 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 258).

PDF (BOE-A-2022-11187 – 12 págs. – 253 KB) Otros formatos

3 Legitimarios. Partición por contador partidor.

¿Es obligatoria la intervención de los legitimarios en la partición de la herencia? SI, siempre que la legítima sea pars bonorum, pars hereditatis o pars valoris bonorum.

“Como afirmó esta Dirección General en Resolución de 2 de agosto de 2016, cuando la legítima es «pars hereditatis», «pars bonorum» o «pars valoris bonorum», el legitimario, aunque no haya sido instituido heredero ni nombrado legatario de parte alícuota, puede interponer el juicio de testamentaria y participar en la partición hereditaria si el testador no la hubiere efectuado por sí mismo ni la hubiere encomendado a contador partidor. Por lo tanto, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil), y aunque el testador considere que el legitimario ha sido satisfecho en sus derechos, la comparecencia e intervención de éste es inexcusable, a fin de consentir las operaciones particionales de las que resulte que no se perjudica su derecho de carácter forzoso”.

Resolución de 9 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 259).

PDF (BOE-A-2022-11188 – 9 págs. – 231 KB) Otros formatos

4 Cancelación de derecho de vuelo inscrito. Prescripción. Caducidad del asiento.

Se presenta instancia privada solicitando la cancelación por prescripción de un derecho de vuelo sin que conste un plazo para su ejercicio o plazo de caducidad del asiento.

¿Cabe practicar la cancelación solicitada? NO (artículos 82 LH y 174 RH).

¿Quién debe apreciar la prescripción? La apreciación de la prescripción, sea extintiva, sea adquisitiva es tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.

Resolución de 9 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 260).

PDF (BOE-A-2022-11189 – 7 págs. – 227 KB) Otros formatos

5 Expediente para reanudar el tracto interrumpido. Colindantes.

¿Deben citarse los colindantes de la finca objeto del expediente? NO.

Cuestión distinta es que en el mismo expediente también se rectifique la superficie de la finca, caso en el que por este motivo sí que habrá que notificar a los colindantes por este motivo pero no como consecuencia de la reanudación del tracto.

Resolución de 15 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 272).

PDF (BOE-A-2022-11282 – 10 págs. – 238 KB) Otros formatos

6 Declaración de obra nueva. Condominio. Copropiedad. Acta final de obra inscrita en construcción.

¿Quién debe declarar la obra nueva sobre una finca en copropiedad? La obra nueva la deben declarar todos los copropietarios. No cabe que la declaren uno o algunos de ellos.

Es doctrina de la Dirección General (cfr. RR 11 de diciembre de 2012, 12 de enero de 2015, 29 de marzo de 2017, 4 de septiembre de 2020 y 6 de junio de 2022), que es necesaria la intervención de los condueños para la declaración de obra nueva conforme a las normas que rigen la comunidad romana en nuestro Código Civil.

¿Y para otorgar el acta final de una obra que está inscrita en construcción? En principio el acta final de la obra nueva puede ser otorgada por cualquiera de los copropietarios y se hará costar por nota marginal. No obstante, si con ocasión del acta se introducen modificaciones en la descripción de la obra nueva inscrita, será necesario el consentimiento de todos los copropietarios cualquiera sea el tipo de modificación (sustancial o de escasa entidad) y la constancia registral se hará en este caso mediante inscripción (R 4 de septiembre de 2020. BOE 2 de octubre de 2020).

¿Es posible inscribir una declaración de obra nueva realizada por quien sólo tiene inscritas unas cuotas indivisas de propiedad, estando las restantes cuotas no inscritas? SI.

La respuesta afirmativa debe matizarse con las siguientes consideraciones que hace la Resolución: “Lo que ocurre es que, en el presente caso ni de los asientos registrales ni de la escritura calificada resulta la existencia de ningún copropietario; antes bien, en dicho título manifiesta el otorgante ser el único propietario de la finca. Cuestión diferente es la trascendencia que haya de tener el hecho de que respecto de una participación indivisa de la finca –una dieciseisava parte–, que no figura inmatriculada, el otorgante se limite a declarar que pertenece por donación que no se acredita

Resolución de 20 de junio de 2022. Informe NYR. Julio 2022. (R. 276).

PDF (BOE-A-2022-12438 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos

7 Medios de pago y liquidación de sociedad conyugal.

¿Es obligatorio identificar los medios de pago en la liquidación de la sociedad conyugal?: SI, siempre que haya contraprestación en dinero o signo que lo represente.

¿ En los negocios s entre cónyuges prevalece el derecho a la privacidad en sus relaciones sobre la obligación de identificar los medios de pago? NO.

No se trata de descender a detalles de la relación inter conyugal sino solamente de identificar los medios de pago para evitar reconocimientos ficticios que imposibiliten los controles derivados de las normas tributarias o de la prevención del blanqueo de capitales.

¿Es obligatorio identificar los medios de pagos en los reconocimientos de deuda? SI.

Se debe expresar cómo se realizó en su día el movimiento de fondos o pago de dinero que motivó la deuda reconocida, (por todas, R. de 2 de septiembre de 2016), para evitar en la medida de lo posible reconocimientos ficticios.

Resolución de 27 de julio de 2022. NYR Informe agosto 2022. (R.367).

PDF (BOE-A-2022-13421 – 9 págs. – 231 KB) Otros formatos

8 Herencia. Aceptación tácita. Liquidación de impuesto de sucesiones.

¿Se entiende aceptada tácitamente la herencia por liquidar y pagar el impuesto de sucesiones? NO.

Con la liquidación y pago del Impuesto de Sucesiones “no se entiende aceptada la herencia (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 1998 y las Resoluciones de esta Dirección General de 19 de julio de 2016 y 10 de junio de 2020), sin que, por lo demás, pueda entenderse, como parece pretender la recurrente, que dicha liquidación tributaria pueda equipararse a la partición de la herencia a que se refiere el artículo 81 del Reglamento Hipotecario”.

Resolución de 13 de julio de 2022. NYR Informe agosto 2022. (R.332).

PDF (BOE-A-2022-13038 – 7 págs. – 227 KB) Otros formatos

9. Legado. Entrega de legado. Legitimarios.

¿Aunque el testador faculte al cónyuge viudo para tomar por si solo los bienes legados se necesita en todo caso la intervención de los legitimarios, tengan o no la condición de herederos? SI.

Independientemente de su condición de herederos, los legitimarios deben intervenir en todo caso por su condición de tal y para garantizar que su legítima, que se impone imperativamente a todos, incluso al testador, no resulta menoscabada.

Resolución de 13 de julio de 2022. NYR Informe agosto 2022. (R.332).

PDF (BOE-A-2022-13038 – 7 págs. – 227 KB) Otros formatos

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Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2022. Doble venta.

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INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

ABRIL – 2022

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

Nota: A partir del informe de Enero 2022 se recupera el apartado relativo a Legislación publicada durante el mes que aparece en el nombre del Informe.

Si la reforma es puntual respecto a algún tema, se indicarán los temas afectados principalmente.
Si la reforma es de más calado, tan sólo se avisará de ella y se hará remisión a material utilizable, al exceder su cometido de lo que son informes mensuales.
Puede haber situaciones mixtas, en las que se den algunos apuntes y se haga remisión para ampliar.

SUMARIO:

LEGISLACIÓN

1. Ley 6/2022, de 31 de marzo. Sobre discapacidad.

2. Instrucción de 31 de marzo de 2022. Nacionalidad.

3. Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados.

4. RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales invasión de Ucrania.

APUNTES PARA TEMAS.

1. Doble venta y buena fe.

2. Desheredación.

3. Partición por contador partidor.

4. Computación y colación.

CUESTIONARIO PRÁCTICO

1. Anotación preventiva caducada.

2. Asiento de presentación.

3. Poder.

4. Propiedad horizontal.

5. Sociedades. Junta general. Convocatoria.

Enlaces

LEGISLACIÓN

1. DISCAPACIDAD.

Ley 6/2022, de 31 de marzo, de modificación del Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, para establecer y regular la accesibilidad cognitiva y sus condiciones de exigencia y aplicación.

Esta Ley reforma el R.D.Legislativo 1/2013 para garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación, lo que también implica la lectura fácil.

El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.

2. INSTRUCCIÓN CONVENIO DE NACIONALIDAD CON FRANCIA.

Instrucción de 31 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se acuerdan los criterios para la aplicación del Convenio de nacionalidad entre el Reino de España y la República Francesa.

En aplicación del Convenio de doble Nacionalidad con Francia, la Instrucción interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.

3. SUELOS CONTAMINADOS.

LEY 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.

Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Actuación registral (notas marginales, comunicaciones e informe).

Artículo 98. Actividades potencialmente contaminantes.

(…) 3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.

Artículo 99. Declaración de suelos contaminados.

1. Las comunidades autónomas declararán y delimitarán mediante resolución expresa los suelos contaminados (…)

2. La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación (…).

3. La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo. A estos efectos, el sujeto responsable de la descontaminación presentará ante la comunidad autónoma un informe que así lo acredite, adjuntando la información necesaria para ello.

El plazo máximo para dictar la resolución que declare que el suelo ha dejado de estar contaminado será de seis meses desde la presentación del informe mencionado en el párrafo anterior. Transcurrido este plazo sin haberse notificado resolución expresa se entenderá desestimada la solicitud presentada para ello (…).

4. Los registradores comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.

4. PROHIBICIÓN DE DISPONER POR LA INVASIÓN RUSA DE UCRANIA.

RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Permite practicar una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.

APUNTES PARA TEMAS.

1. DOBLE VENTA Y BUENA FE.

Civil: T. 64.

Hipotecario: Notarías T.5. Registros T.7.

I. COMPRAVENTA Y TRADICIÓN.

En nuestro Derecho el contrato de compraventa es consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento de los contratantes, aunque ni el precio ni el objeto de la venta se hayan entregado (art. 1450 CC).

Conforme al artículo 609 CC, la compraventa es uno de los contratos que necesita la tradición del bien vendido para que se transmita el dominio, y conforme al artículo 1462 CC “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

Dice en este sentido la Resolución que “Precisamente, la compraventa es uno de esos contratos que constituyen un título que, si va unido a la tradición (entrega de la cosa, a la que equivale el otorgamiento de la escritura –cfr. artículo 1462–), produce la transmisión de la propiedad al comprador”.

II. DOBLE VENTA.

Hay doble venta cuando se celebran varios contratos de compraventa sobre el mismo objeto y con varios compradores, caso en el que, dice el artículo 1473 CC, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; y, si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Requisitos comunes a todos los supuestos en los que se pretenda la aplicación del artículo 1473 son: (i) Que los contratos en cuestión sean válidos. (ii) Que el comprador haya actuado de buena fe.

III DOBLE VENTA Y BUENA FE.

1 El requisito de la buena fe es exigible en el caso de la doble venta regulado en el artículo 1473 CC aunque no lo mencione expresamente (STS. 759/2009, de 13 de noviembre).

2 ¿En qué consiste la buena fe del comprador en el caso de doble venta?: (i) En ignorar que la cosa que adquiere ha sido vendida a otro. (ii) No es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento: creer (aspecto positivo) o ignorar (aspecto negativo) si la titularidad registral es o no exacta.

En su aspecto positivo, la buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste en la creencia del comprador que pretende ampararse en la protección registral que la persona de quien adquirió la finca es dueño de ella y puede transmitirle su dominio.

En sentido negativo, la buena fe es la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de buena fe quienes tienen noticia de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989) dice la STS. de 22 de diciembre de 2000].

IV. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL CITADA EN LA RESOLUCIÓN (SSTS número 928/2007, de 7 de septiembre; número 759/2009, de 13 de noviembre; número 73/2011, de 11 de febrero; número 392/2012, de 27 de junio, número 304/2019, 28 de mayo)

1: “No resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver, con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia”.

2 El artículo 1473 CC también es aplicable cuando el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición. “De acuerdo con la doctrina de la sala, si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH» (Sentencia número 304/2019, 28 de mayo).

3 No obstante, “… el Tribunal Supremo consideró aplicable el artículo 1473 del Código Civil en un caso (…) en el que la primera compraventa no había llegado a consumarse por no haberse entregado el inmueble al comprador, a diferencia de la segunda compraventa, que incluso se llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad. Por apreciar mala fe en el segundo comprador, concluyó que «aquél que inscribió sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario y si el que compró anteriormente de buena fe no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión y a la elevación a escritura pública del contrato que celebró en documento privado, con la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad deviniendo así en propietario».

Caso práctico: Se cuestiona si es o no inscribible una escritura de venta en la que la copropietaria de un inmueble, que a su vez actúa como apoderada del otro copropietario con facultades de autocontratación, compra dicha mitad indivisa, si bien manifiesta que dicho poderdante ya la había vendido anteriormente a una sociedad por documento privado aunque no le consta que se haya formalizado en escritura pública y no se ha producido efecto traslativo de la propiedad, ya que ella y su hijo han mantenido en todo momento la posesión pública, libre y pacífica de la finca.

En el caso del presente recurso es indudable que la compradora ahora recurrente reconoce tener conocimiento de que la participación indivisa objeto de la compraventa había sido ya vendida casi un año antes por el propietario poderdante. No es inscribible.

Resolución de 10 de enero de 2022

Comentario Emma Rojo. Informe abril 2022 (R.127).

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2. DESHEREDACIÓN.

Civil: T.114.

En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado.

Resolución de 21 de marzo de 2022

Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022 (R.136)

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3. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR

Civil: 123.

Hipotecario: Notarías T.39. Registros T.44

La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones.

NATURALEZA Y EFECTOS DE LA PARTICIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO.

1 La partición realizada por el contador partidor testamentario se considera como si fuera hecha por el propio causante y no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios, siempre que el contador partidor actúe dentro de sus funciones.

2 Es título inscribible por sí sola (sin necesidad de la aprobación de los herederos o legatarios) y surte todos sus efectos mientras no sea impugnadas judicialmente (R. 24 de marzo de 2001). Por tanto, solo los Tribunales de Justicia son competentes para declarar la disconformidad del proceder de los contadores con lo querido por el testador, debiendo estarse mientras tanto a la partición por ellos realizada (RR. de 16 de septiembre de 2008 y 14 de septiembre de 2009, entre otras)

3 La comparecencia y asentimiento a las operaciones particionales por parte de todos los legitimarios o herederos no altera la naturaleza de la partición realizada por contador partidor testamentario dentro de los parámetros del artículo 1057 del Código Civil, salvo que la intervención de los herederos junto con el contador-partidor no se limita a aceptar la herencia -o las adjudicaciones-, sino que introduzca un factor que altera el carácter unilateral que tiene la partición practicada por contador-partidor, transformándola en un verdadero contrato particional y haciendo, por tanto, necesaria la intervención de todos los interesados en la herencia (R.11 de julio de 2013).

FUNCIONES DEL CONTADOR PARTIDOR.

A la vista de lo dicho es de suma importancia determinar cuáles son las funciones del contador partidor. Entiende la Dirección General:

1 La restrictiva expresión del artículo 1057 CC cuando habla de la simple facultad de hacer la partición debe interpretarse con flexibilidad, incluyendo todas aquellas facultades que son presupuesto para poder contar y partir”.

2 Entre las funciones del contador partidor se encuentran: 1) Operaciones de inventario del activo y del pasivo, con la correspondiente calificación de la naturaleza privativa o consorcial de sus elementos, 2) avalúo, 3) formación de lotes o hijuelas y su entrega y adjudicación a los interesados, 4) además de las otras facultades legales si también es albacea y las demás que le fueren atribuidas testamentariamente (R. de 24 de marzo de 2001)

3 También «corresponde al albacea contador-partidor la interpretación de la voluntad del causante, así como la valoración de las donaciones realizadas y el análisis de su inoficiosidad, habiendo de pasarse por sus decisiones mientras no sean notoriamente contrarias a la ley o a lo dispuesto por el testador» (R. de 13 de octubre de 2005).

Resolución de 31 de marzo de 2022.

Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022. (R.154)

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4. DIFERENCIA ENTRE COLACIÓN Y COMPUTACIÓN.

Civil: Temas 110 y 124.

La computación es una operación contable necesaria para el cálculo de las legítimas y proteger su intangibilidad (art. 818 CC), mientras que la colación es una operación contable que se inserta en el proceso particional (arts. 1035 y ss CC).

La importancia de distinguir entre la computación (art. 818 CC) y la colación propiamente dicha (arts. 1035 y ss CC) se pone de manifiesto en el siguiente párrafo de la Resolución:

“ (…) no puede entenderse que la operación de «colación» que realiza la contadora-partidora contradiga lo ordenado por la testadora sobre el carácter no colacionable de las donaciones referidas; y ello porque, como manifiesta expresamente la contadora-partidora, esa operación denominada con cierta impropiedad como «colación» no es sino la mera computación de tales donaciones a los únicos efectos de la fijación de las legítimas, conforme a lo establecido en el artículo 818 del Código Civil, y no debe confundirse con la colación a que se refieren los artículos 1035 y siguientes del mismo Código que es, precisamente, la que es objeto de dispensa por la testadora”.

Resolución de 31 de marzo de 2022.

Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022. (R.154)

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CUESTIONARIO PRÁCTICO

1. ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCADA.

¿Cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación? NO.

Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la presentación en el Registro de la Propiedad.

Resolución de 5 de abril de 2022.

Comentario María Núñez. Informe abril 2022 (R.161)

PDF (BOE-A-2022-6654 – 10 págs. – 239 KB) Otros formatos

2. ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

¿Cabe la prórroga del asiento de presentación si se impugna judicialmente una resolución de la Dirección General? NO.

En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda (arts. 42 LH y 721 a 745 LECivil).

Resolución 21 de marzo de 2022.

Comentario José Angel García-Valdecasas. Informe abril 2022 (137)

PDF (BOE-A-2022-5929 – 8 págs. – 226 KB)Otros formatos

3. PODER.

¿El artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sobre el juicio de suficiencia de los poderes y su acreditación en el documento público, es aplicable a las escrituras autorizadas antes de la entrada en vigor de dicha norma? NO.

La forma de acreditar la representación en el instrumento público ha de resolverse conforme a la legislación vigente al tiempo de autorizarse la escritura. Tratándose de una escritura autorizada el 2 de febrero de 1993 no es aplicable el citado artículo 98 sino los artículos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial entonces vigentes.

Resolución l23 de marzo de 2022.

Comentario Inmaculada Espiñeira. Informe abril 2022 (R.144).

PDF (BOE-A-2022-6250 – 13 págs. – 283 KB) Otros formatos

4. PROPIEDAD HORIZONTAL.

¿Para desvincular elementos vinculados ob rem en una propiedad horizontal, en este caso trasteros vinculados a una vivienda, se necesita licencia municipal? NO.

No es necesaria licencia municipal para la desvinculación si la vinculación “ob rem” de los trasteros a las viviendas no ha sido un requisito para la concesión de licencia de edificación y no lo exige la legislación urbanística aplicable (en el caso debatido la legislación canaria).

La vinculación «ob rem» de dos fincas supone la unidad de destino jurídico y económico entre las mismas fundada en el principio de autonomía de la voluntad, en consideración a circunstancias económicas y funcionales, por lo que es posible la desvinculación posterior en caso de desaparición de la finalidad perseguida.

Resolución de 10 de enero de 2022.

Comentario Alfonso de la Fuente. Informe abril 2022 (R.141).

PDF (BOE-A-2022-5932 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos

5. SOCIEDADES. JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA.

¿Cabe la previsión estatutaria de que las juntas generales se convoquen mediante telegrama? SI.

Pero debe contenerse en los estatutos la previsión de que se trate de telegrama con aviso de recibo remitido por medio del operador postal «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.».

Según el artículo 173 de la LSC, puede sustituirse el sistema legal de convocar la junta por otro estatutario siempre que se haga “por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios…”.

La DG admite como procedimientos de convocatoria de junta el envío por correo certificado con aviso de recibo (cfr., por todas, la Resolución de 16 de abril de 2005), y el burofax con certificación del acuse de recibo, por ser un sistema equivalente a la remisión de carta certificada con aviso de recibo (vid. R. 21 de marzo de 2011, R. 5 de julio de 2011, R. 2 de enero de 2019, R. 6 de noviembre de 2019, y R. 15 de junio de 2020) ambos remitidos por medio del operador postal «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.».

Resolución de 22 de marzo de 2022.

Comentario José Angel García-Valdecasas. Informe abril 2022 (R.139)

PDF (BOE-A-2022-5931 – 6 págs. – 222 KB)Otros formatos