Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2018

Admin, 02/10/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA
  4. 368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO
  5. 369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  6. 370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA
  7. 371.* RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS: NO PROCEDE
  8. 372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
  9. 373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.
  10. 374.** EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.
  11. 375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES
  12. 376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA
  13. 377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.
  14. 378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
  15. 379.() VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
  16. 380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.
  17. 381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR
  18. 382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC
  19. 383.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)
  20. 384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA
  21. 385.** DIFERENCIA ENTRE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO CARA A LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  22. 386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA
  23. 387.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  24. 388.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)
  25. 389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
  26. 391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA
  27. 392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  28. 393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.
  29. 394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE
  30. 395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL
  31. 396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.
  32. 397.*** CONVENIO REGULADOR CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE EXISTIENDO PENDIENTE RECURSO.
  33. 398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA
  34. 399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS
  35. 400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.
  36. 401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL
  37. 402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.
  38. 403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR
  39. 404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.
  40. 406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE
  41. RESOLUCIONES MERCANTIL
  42. 390.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. CUMPLIMIENTO DE LAS RESOLUCIONES DE LA DG.
  43. 405.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIAL:  SU DETERMINACIÓN SEGÚN EL CNAE.
  44. ENLACES:

INFORME Nº 289. (BOE OCTUBRE de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

MINI INFORME

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Octubre)

LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
367.*** COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es inscribible, sujeta al régimen económico legal belga, y de acuerdo con el artículo 92 del RH, la compra de una finca en España, por persona de nacionalidad belga, casada bajo el régimen legal belga de comunidad (y que actualmente, se encuentra en trámite de divorcio o separación) quien paga el precio con dinero confesado privativo por su sola manifestación. La DG estima que la finca adquirida es inscribible a nombre de la compradora, con sujeción a su régimen legal de comunidad, especificando que éste es el legal supletorio de comunidad, vigente en Bélgica.

Hechos: Doña R.K., de nacionalidad belga, casada bajo el régimen legal belga de comunidad (dado que había tenido en Bélgica su primera residencia, tras su matrimonio), compra una finca en España, manifestando, que se encuentra en procedimiento de separación o divorcio de su esposo, y que adquiere con dinero que confiesa ser privativo suyo, pero sin acreditar ninguno de ambos extremos.

Registrador: El registrador suspende la inscripción de la escritura, ya que, la compradora, no acredita el carácter privativo del dinero empleado en la compra y considera, además, necesaria, la ratificación de la compra, por el esposo de la compradora, en documento público, extremo que ya había advertido, el Notario autorizante, en la escritura de compraventa.

Recurrente: La compradora recurre a través de letrado, alegando lo siguiente:

Que el esposo de la compradora, dado el carácter contencioso del divorcio, nunca va a comparecer en documento público para ratificar la adquisición de su esposa, y además se estima que la duración del divorcio contencioso, con el esposo, puede durar de 2 a 10 años.

Se alega también que, la compradora recurrente, no tiene limitada su capacidad de obrar, y la inscripción (si el registrador lo estima oportuno) se podría hacer, considerando el bien adquirido como presuntivamente ganancial, pero lo que no cabe es privar, a la compradora, del pleno ejercicio de sus dchos civiles, al exigir el concurso del esposo para la inscripción de la compra, y alegando además que,  la falta de inscripción de la compraventa, puede acarrear graves daños a la adquirente, al haber sido pagado totalmente el precio y permanecer inscrita la finca a nombre de los vendedores.

Que el CC español no considera nulo el acto, por falta del consentimiento del cónyuge y si sólo anulable (art 1320 y 1376-78 CC).

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General:

1.- En primer lugar, hace constar que, dado que el Rto (UE) 2016/1103 de 24 de junio que determina la ley aplicable en materia de regímenes matrimoniales, entrará en vigor el 29 enero 2019, para matrimonios contraídos a partir del 19 enero 2019, al presente supuesto se le aplica la normativa de nuestro CC, art 9.2, así como el art 159 del RN, según el cual para la determinación del régimen económico “bastará la declaración del otorgante” y que, por lo que hace a extranjeros tiene lugar la aplicación del art 92 del RH. Y en cuanto a la aplicación de los art 51.6ª y 51.9ª del RH, están flexibilizados en cuanto a adquirentes casados sometidos a una legislación extranjera, ya que no se exige la acreditación “a priori” del régimen económico matrimonial, bastando “que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes, haciéndose constar en la inscripción que la misma se hace con sujeción a su régimen matrimonial”. De aquí que la postura inicial de la DG fue en este punto, la de “aplazar la prueba del régimen matrimonial de un extranjero a un momento posterior, en el momento de la enajenación o gravamen del bien adquirido, inscribiéndose la adquisición en el Registro, sin necesidad de expresar dicho régimen matrimonial, al tiempo de la inscripción. En base a ello, el art 92 RH dice que “cuando el régimen económico matrimonial del adquirente estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquel o aquellos, haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

2.- En el presente caso, el notario ha precisado la ley material aplicable al determinar que el régimen económico es el legal de comunidad belga, extremo que no cuestiona el registrador, pero exigiendo la ratificación del cónyuge de la adquirente, aunque no expresa que ésta sea necesaria según la ley belga, por lo que, a falta de prueba del Dcho Belga o manifestación por el registrador sobre su conocimiento, ningún obstáculo existe para que -habida cuenta de la solicitud de “inscripción parcial” del acto- expresada en la escritura por la compradora, la finca adquirida se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de ésta, especificando que es el legal supletorio de comunidad, vigente en Bélgica (art 92 del RH).   

Comentario: La entrada en vigor del Rto (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016 (con aplicación a partir del 29 de enero de 2019), establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, ley aplicable, reconocimiento y ejecución de resoluciones en materia de regímenes económico-matrimoniales, con repercusiones transfronterizas. Estos esposos, podrán, pues, elegir la ley aplicable, bien sea la de su residencia habitual o su nacionalidad, y la elección se podrá realizar, antes del matrimonio, al tiempo de éste o durante el mismo. Ello obliga a los distintos notariados europeos a ponerse el día en cuanto a conocimiento y aplicación de los distintos países, estén o no dentro de la aplicación del Rto.

Lo anterior viene de la mano en relación con las dos últimas RS dictadas por la DG, tanto la presente, como la de 7 de septiembre de 2018, dado que en ambas parece que la DG ha fijado el camino de dar constancia registral al régimen económico matrimonial en los distintos recursos planteados, de suerte que, con aplicación de los artículos 92 del RH y 159 del RN, se estima que basta la simple alegación, por los interesados, de su régimen económico, para darle constancia registral. Es decir que, o bien acreditan su régimen al tiempo de solicitar la inscripción registral o simplemente lo manifiestan, quedando relegada la prueba de éste, a un momento posterior (venta, ejecución, hipoteca etc..).

En el presente supuesto, la recurrente, estando en trámite de divorcio y a través de su letrado, solicita inscribir la finca comprada, pagada, según indica, con dinero privativo y admitiendo incluso, dicho representante, la inscripción parcial o incluso con carácter “presuntivamente ganancial”. La DG indica que: “A falta de prueba del Dcho belganingún obstáculo existe para que, habida cuenta de la solicitud de inscripción parcial que pide el recurrente en su escrito de impugnación, lo que procede es inscribir la compra “con sujeción a su régimen matrimonial, especificando que éste es el legal supletorio de comunidad vigente en Bélgica (de acuerdo con el art 92 RH)”.

Sin embargo, el Código Civil Belga (que es la norma que rige el matrimonio de la compradora) establece que, determinados actos de gestión patrimonial de uno de los esposos exigen, necesariamente, el consentimiento del otro. Dice el artículo 1418 del CC belga “Sin perjuicio de las disposiciones del artículo 1417, el consentimiento de los dos esposos es preciso para: Adquirir, vender o gravar con derechos reales, los bienes susceptibles de hipoteca…” Y en este sentido dice Philippe de Page, Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Libre de Bruselas, en su Tratado de Régimen Matrimonial: “El art 1418 del Code Belge, hace referencia a ciertas operaciones importantes, susceptibles de poner gravemente en peligro los intereses morales de un esposo o incluso los económicos del patrimonio común”

Por tanto, aunque el acto realizado por la esposa, sin consentimiento del esposo, se pueda considerar, desde el punto de vista del Dcho belga, anulable por éste -al poder dañar el patrimonio todavía común- el Profesor De Page llega a más, al considerar la posible nulidad del acto, no consentido por el otro consorte y manifestar en su obra antes citada (“El Régimen Matrimonial” de la Editorial Bruylant, págs. 149 y ss.)   “la violación de este artículo (1418) permite demandar la nulidad del acto, si el esposo, cuyo consentimiento no se ha obtenido o solicitado, justifica un interés legítimo que puede ser moral…La nulidad se debe solicitar, en el plazo de un año, desde que tuvo conocimiento o antes de la liquidación del régimen…

Cuando los dos esposos han consentido el acto, la ley presume que el interés familiar y el del patrimonio común están salvaguardados…Por lo demás este consentimiento se prueba: – por la comparecencia de ambos en el acto; -por una autorización concedida previamente, si un esposo no comparece, o -por la renuncia respecto a la posible nulidad del acto o -una posterior ratificación de este”.   ( “Le Regime Matrimonial” de Philippe De Page, Encargado de Tribunal en la Universidad Libre de Bruselas y director de Máster Complementario en el Notariado, de la Universidad Libre de Bruselas, Editorial Bruylant).  (JLN)

Ver artículo de Vicente Martorell sobre el asentimiento del cónyuge y la confesión de privatividad.

368.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3 a la inscripción de una adjudicación de herencia mediante instancia privada de heredero único.

Resumen: Tratándose de heredero único de dos cónyuges basta con una instancia privada que incluya la liquidación de la sociedad de gananciales.

Hechos: Se presenta para su inscripción instancia privada de heredero único y se acompaña a la misma una copia simple del testamento de la causante, madre del heredero. Se da la circunstancia de que el padre del heredero y marido de la causante también está fallecido, decidiendo la Resolución si en tal caso cabe también la instancia privada para practicar la liquidación de gananciales por el heredero de ambos causantes.

Registrador: Suspende la inscripción porque debe presentarse la copia autorizada del testamento de la causante y porque se precisa la previa liquidación de gananciales.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina:

I COPIA AUTORIZADA DEL TESTAMENTO:

El testamento, como título sustantivo de la sucesión hereditaria (Art. 14 de la Ley Hipotecaria), junto, en su caso, con el título especificativo o particional, serán los vehículos para que las atribuciones hereditarias sobre bienes o derechos concretos puedan acceder al Registro.  Como título sustantivo o negocio jurídico, la calificación registral comprende  no sólo la legalidad de las formas extrínsecas, sino también la capacidad del otorgante, y la validez de las cláusulas testamentarias (Art. 18 Ley Hipotecaria)

Como título formal, la doctrina de este Centro Directivo admite (véanse Resoluciones citadas en los «Vistos») como suficiente a los efectos del Registro, que al ser el testamento el título fundamental en la sucesión testamentaria y conforme al artículo 3 de la Ley Hipotecaria, aquél ha de aportarse al Registro, bien sea en copia autorizada o en testimonio por exhibición, e incluso relacionado en la escritura de partición, pero en este último caso no basta con que el notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

Por lo expuesto, debe confirmarse el defecto impugnado, ya que la copia simple del testamento presentada no tiene efectos de la copia autorizada (artículo 224.2 del Reglamento Notarial).

INSTANCIA DE HEREDERO UNICO.

En caso de heredero único de dos cónyuges (hijo único de los padres causantes) basta con una instancia privada para ambas sucesiones en la que se incluya la liquidación de los gananciales, sin que sea precisa la escritura pública para documentar dicha liquidación ganancial.

Es necesario documento público notarial cuando haya más de un interesado llamado a la herencia (cfr. artículos 16 de la Ley Hipotecaria y 79 de su Reglamento. (JAR)

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369.*** CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1 a inscribir una escritura de constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal.

Resumen: No cabe exigir licencia municipal para inscribir la división horizontal de un edificio inscrito por antigüedad si de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de complejo inmobiliario o fraccionamiento del suelo

Hechos: Se discute si resulta exigible licencia municipal para inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal sobre una casa de dos plantas que consta inscrita por antigüedad al amparo del anterior art. 20.4 del TRLSyOU de 2008, actual artículo 28.4 del TRLSyRU.

Registrador: Entiende que es exigible licencia administrativa “precisamente por haber sido inscrita la obra por antigüedad sin licencia”.

Notario: Defiende la innecesariedad de la licencia exigida.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

I No se dan las circunstancias para exigir licencia municipal en la división horizontal de una edificación inscrita por antigüedad, pues de la escritura no resulta, directa o indirectamente, la constitución de un complejo inmobiliario u operación jurídica alguna de la que pueda resultar una parcelación o fraccionamiento del suelo.

II No puede fundamentarse la exigencia de la licencia en el hecho de que la edificación se inscribió “por antigüedad”, pues es doctrina de este Centro Directivo que en los casos del artículo 28.4 TRLSyRU “no procede exigir aquellas otras licencias o autorizaciones exigidas por la legislación sectorial considerando aplicable, por identidad de razón, lo previsto en el apartado 4 del artículo 28 de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Resoluciones de 14 de abril y 4 de mayo de 2011 y 17 de enero y 1 de marzo de 2012). En efecto, resultaría desproporcionado y carente de justificación la exigencia ahora de una licencia que legal y jurisprudencialmente es exigible en casos y circunstancias que, a tenor de lo arriba expuesto, no concurren en el presente”.

Comentario:

1 Uno de los ejes que fundamenta la Resolución es que de la escritura no resulta constituido “directa o indirectamente” un complejo inmobiliario o que se fraccione el suelo común.

Este argumento resulta definitivo pues, en caso contrario, sí que sería exigible la licencia administrativa, como resulta de los artículos 10.3 LPH y 26.6 TRLSyOU. En igual sentido se pronunció la Resolución de 28 de mayo de 2014 al decir que “la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán en todo caso la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación”.

2 ¿Cuándo se puede entender constituido indirectamente un complejo inmobiliario o realizado un fraccionamiento del suelo común del edificio? Se produciría tal situación cuando la configuración jurídica adoptada suponga constituir realmente dos entidades con autonomía tal que les permita ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí, como ocurriría en el caso de que, por ejemplo, en el patio o en la parte de parcela sin edificar se hubiera delimitado el uso exclusivo de cada elemento privativo respectivo con salida propia e independiente a la vía pública, mediante la atribución a los elementos privativos de tales parcelas de terreno como anejos inseparables y con uso exclusivo, desvirtuando el concepto de elemento común esencial, indivisible e inseparable al que se refiere el artículo 396 del Código Civil, y sin que, adicionalmente, exista algún otro elemento de juicio que pueda llevar a la conclusión de la existencia de división o parcelación (vid., por todas, Resoluciones de 12 de enero de 2015 ó 12 de julio de 2016).

 Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo sobre la distribución de competencias en materia urbanística y la competencia del Estado para determinar los requisitos que deben reunir los instrumentos públicos y los asiento registrales. En el caso de la Resolución, tampoco la legislación autonómica (Cantabria) exige licencia para el acto jurídico cuestionado  (JAR)

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370.** INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Bande, por la que se suspende la inmatriculación de una finca.

Resumen: En los casos de inmatriculación por doble título, si el primer título es una herencia, la fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante (título sustantivo) no la de otorgamiento de la escritura (título formal) sin perjuicio de que el registrador pueda calificar dichos títulos como elaborados “ad hoc” de manera artificiosa.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de compraventa, siendo el título público previo una  escritura de herencia otorgada el mismo día. En la herencia se hacía constar que el causante, fallecido varios años antes, era el propietario de dicha finca por un título basado en la manifestación de los herederos.

El Registrador suspende la inscripción pues considera que no existe una diferencia de un año entre  ambos títulos.

El notario autorizante recurre y alega que el cómputo del año ha de hacerse desde la fecha de fallecimiento del causante, no desde el otorgamiento de la escritura de herencia y cita en su apoyo varias resoluciones.

La DGRN revoca la calificación.

Doctrina: En los casos de herencia, es el fallecimiento del causante de la herencia el momento en el que se entiende adquirida por el heredero la propiedad de los bienes hereditarios, y no  el otorgamiento de la escritura de herencia.

El registrador puede calificar en estos casos si los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o si han sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos. (AFS)

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371.* RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS: NO PROCEDE

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se procedió a la inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas. 

Resumen: Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo ante la DGRN para su cancelación por nulidad de aquélla o del título, ni por falsedad ni por otras causas, debiendo acudirse a la vía judicial.

– Hechos: En 2015 se otorga una escritura de venta que se presenta a inscripción la cual se suspende por falta de acreditación de la liquidación de impuestos (ITPAJD e IIVTNU). La escritura ni se subsana ni se retira del registro por la compradora. Posteriormente se presenta e inscribe un Auto Judicial de adjudicación de la finca en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la vendedora.

– El Registrador: lógicamente califica negativamente, conforme al Ppio de legitimación (arts 1 y 38 LH) pués los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo ante ellos puede solicitarse su nulidad.

 – El abogado de las partesrecurre exponiendo que el registrador no devolvió los títulos presentados ni comunicó los defectos a la compradora; y, además, expone una larga lista de hechos y argumentos para intentar demostrar que la adjudicación al rematante de la ejecución sería nula por fraudulenta y existir un fraude entre la adjudicataria y la entidad acreedora ejecutante.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otro modo, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Reitera, por citar las más recientes, las RR de 18 abril y 17 mayo de 2018 que el objeto del expediente de recurso gubernativo contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los arts 19 y 19 bis LH, pero que practicado el asiento, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales solo ante ellos podrá obtenerse su nulidad. (ACM)

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372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la suspensión de la calificación de una escritura de compraventa por el registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, así como contra su calificación por la que se procedió a la inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas

Resumen: Procede recurso contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de compraventa presentada por el recurrente respecto de la que se había suspendido su calificación y que se anule una inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas practicada en virtud de mandamiento judicial, así como una inscripción de compraventa posterior.

El registrador suspende la calificación por no acreditar el pago del impuesto considerando que al no haber emitido nota de calificación no es posible interponer recurso gubernativo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto en los términos que veremos a continuación.

Doctrina: La DG reitera que en el caso de no haber presentado el documento ni en la oficina liquidadora de la Generalidad de Cataluña ni en el Ayuntamiento procede suspender la inscripción tal y como resulta del artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

A continuación aclara que la suspensión de la calificación por parte del registrador, bien por no acreditarse la liquidación del impuesto (artículo 255, párrafo primero, de la LH), bien por existir pendiente de despacho un título previo (artículo 18, párrafo segundo, de la misma ley) es un acto ante el que se puede interponer recurso gubernativo ya que lo contrario supone violentar el principio de proscripción de la indefensión.

Asimismo en relación a la solicitud de anulación de la inscripción practicada deja claro dos cuestiones:

Que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, (artículos 1919 bis de la Ley Hipotecaria), pero no cualquier otra pretensión, como puede ser, en este caso, la cancelación de un asiento ya practicado, por considerar que se basa en una calificación errónea al estar esta materia reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria) y

Que una vez practicado un asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por la parte interesada o  por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

También solicitaba el recurrente la nulidad de una inscripción de compraventa posterior respecto de la que sería aplicable la doctrina anterior, aparte de que tal y como resulta del expediente la misma solo se hallaba asentada en el diario pero no inscrita en el Registro y sin que se pueda acordar la suspensión de la misma como medida cautelar, ya que ello sólo puede ser acordado por la autoridad judicial competente.

Comentarios: Con esta resolución se reitera que en el concreto ámbito del expediente del recurso gubernativo contra las calificaciones de los registradores no es posible en ningún caso “revisar la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan”. (MGV)

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373.** DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS POR ARRENDATARIO.

Resolución de 14 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria y la consiguiente cancelación de hipoteca. 

Resumen: No cabe la inscripción de la adjudicación de finca arrendada a arrendatario con derecho a permanecer en el inmueble si no consta la notificación al mismo de la adjudicación a efectos que pueda ejercitar sus derechos de adquisición preferente.

Hechos: Mediante decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación, dimanantes de un proceso de ejecución hipotecaria, se solicita del Registro la inscripción de la adjudicación de la finca ejecutada y la correspondiente cancelación de la hipoteca que se ejecutó. Según resulta del decreto, la finca consta arrendada y, según resulta de la instancia, la finca está libre de arrendatarios. La registradora solicitó aclaración al Juzgado sobre esta circunstancia, el cual reiteró que existía un ocupante con derecho a permanecer en el inmueble como arrendatario. 

Registradora: La registradora suspende por el defecto de que se debe aportar una acreditación suficiente de haber efectuado la correspondiente notificación fehaciente al arrendatario, a efectos del ejercicio de sus derechos de adquisición preferente.

Recurrente: El recurrente alega que no se aplica el derecho de adquisición preferente porque en la Ley se establece para la «venta», no para la «transmisión o enajenación», y en este caso se trata de una adjudicación judicial por ejecución forzosa; y que el arrendatario ha tenido conocimiento en todo momento del procedimiento antes de la subasta.

Resolución: Se confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece para el caso de «venta de la vivienda arrendada» (también en caso de venta de fincas para uso distinto del de vivienda) que el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en el mismo precepto legal […]

Y el aspecto registral se contempla en el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos».

Según doctrina reiterada de este Centro Directivo […] en los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa […] Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada. […]

En el presente supuesto, del decreto objeto de calificación resulta que la finca está arrendada a una entidad ocupante con derecho a permanecer en el inmueble como arrendataria. Por ello debe acreditarse que se le ha notificado la enajenación formalizada, de suerte que pueda ejercitar su derecho de adquisición preferente.

A ello no puede oponerse en el presente caso, como alega el recurrente, que el arrendatario «ha intervenido en el procedimiento teniendo conocimiento del mismo, obteniendo el derecho a permanecer en el inmueble, estando personado con su representación personal, antes de la realización de la subasta y posterior adjudicación, habiendo tenido por tanto conocimiento en todo momento de la ejecución, no habiendo ejercitado, en caso de que libremente hubiera querido, ningún derecho de tanteo». En primer lugar, dicha intervención y el conocimiento del precio y restantes condiciones concretas de la venta judicial son circunstancias que no han quedado acreditadas en este expediente. Y, en segundo lugar, cabe recordar que según la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1994, «(…) nunca se puede afirmar, como afirma la Audiencia, que la participación en la subasta entraña perder el derecho a retraer en las mismas condiciones que el adquirente. Eso ni se desprende de la ley ni de la jurisprudencia, ni se encuentra base argumental en los razonamientos de la Audiencia, pues no renuncia al retracto quien en el encante no está en situación de igualar posturas (que eso permitiría hablar de tanteo, porque en la práctica de la subasta no cabe) ni de subir el precio en la puja (…)». (CB)

Comentario: Aunque esta resolución invoca la doctrina de la Resolución de 24 de marzo de 2017, sin embargo no considera extinguido el arrendamiento sin aclarar la razón, salvo porque lo dice así el Juzgado. Se nos ocurren tres posibilidades para que obren así Juzgado y DGRN:

a) que este inscrito el arrendamiento antes de la hipoteca;

b) que sea un arrendamiento antiguo acogido a la ley de 1964;

c) o que se aplique el derecho transitorio, pues este finalizó el 6 de junio de 2018 para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013 siendo tanto el título como la nota de calificación anteriores. 

 

374.** EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO.

Resolución de 14 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario ordenando la cancelación de determinadas inscripciones.

Resumen: No es inscribible una sentencia dictada en el seno de un procedimiento relativo a la nulidad de una transmisión de acciones, si no se ha seguido contra el titular registral de la finca. Tal defecto sólo puede ser subsanado por el propio órgano judicial, atendiendo al caso concreto. Para el levantamiento del velo es necesaria una decisión judicial al respecto.

Hechos: Se trata del testimonio de una sentencia judicial firme del Tribunal Supremo en la que, estimando el recurso de casación interpuesto y, previa asunción de la instancia, estimando el recurso previo de apelación,  declara:

a) la nulidad de pleno derecho con efectos ex tunc del negocio de suscripción y adquisición de nuevas acciones, llevado a cabo por dos entidades mercantiles;

b) la nulidad de todos los actos y contratos que traigan causa del negocio simulado declarado nulo, y

c) ordena la cancelación de todas las inscripciones registrales que traigan causa de dicho negocio simulado.

La sentencia se acompaña de una instancia en la que se contiene la descripción de dos fincas.

El registrador suspende la inscripción por no constar la intervención en el procedimiento judicial del actual titular registral de las fincas.

Las dos fincas que se identifican en la instancia figuraron inscritas en su momento en pleno dominio en favor de la propia demandante y, con posterioridad a favor de la primera de las sociedades demandadas, por título de aportación hecha por la demandante a su capital, y posteriormente también en favor de la otra sociedad demanda, igualmente por aportación de la primera como consecuencia de un aumento del capital de esta última; constando actualmente ambas fincas inscritas en pleno dominio en favor de una tercera sociedad, por aportación hecha a su capital por la segunda de aquéllas, sin que conste que la sociedad titular registral actual del pleno dominio de ambas fincas haya tenido intervención en el procedimiento seguido. Tampoco consta que se haya tomado anotación preventiva de la demanda presentada en su momento.

El recurrente solicita al Sr. Registrador y a la Dirección General de Registros y del Notariado:

  1. Que proceda a practicar la anotación preventiva urgente de la Sentencia del Supremo al amparo de lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. Que una vez el Juzgado de Instancia adopte las medidas para la ejecución de la Sentencia, se proceda a practicar la cancelación ordenada.
  3. Y que con la finalidad evitar su total desprotección se proceda a realizar las anotaciones preventivas oportunas en la hoja de las fincas afectadas al objeto de dejar constancia del presente procedimiento ante la DGRN y del litigio existente en relación con las fincas afectadas.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del Registrador en los siguientes términos.

Doctrina: En primer lugar aborda la petición de que se tomen “las anotaciones preventivas que resulten oportunas en la hoja de las fincas afectadas al objeto de dejar constancia del presente procedimiento ante la DGRN y del litigio existente en relación con las fincas”. Responde nuestro Centro Directivo que carece de competencia, puesto que la anotación preventiva, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal que esté conociendo del asunto (artículos 42 de la Ley Hipotecaria723 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), no pudiendo suplir tal actuación judicial.

A continuación niega la posibilidad de practicar anotación por defecto subsanable cuando se halla pendiente de resolución un recurso interpuesto contra la calificación, ya que el asiento de presentación queda prorrogado por la interposición del recurso, perdiendo todo su sentido dicha anotación, dando la posibilidad de que una vez finalizado éste pueda el interesado subsanar el defecto o bien solicitar la anotación preventiva por defecto subsanable

También rechaza la petición de que proceda a practicar la anotación preventiva urgente de la Sentencia al amparo de lo dispuesto en el artículo 524.4 de la LEC, puesto que no se corresponde con el supuesto de hecho del expediente al haber recaído aquella en el seno de un recurso de casación  y además porque nuestro Centro Directivo carece de la facultad de pronunciarse sobre peticiones de asientos registrales que previamente no hayan sido objeto de una calificación desfavorable por parte del registrador competente (artículo 326 de la LH).

Tras estas consideraciones, entra en el fondo del asunto pronunciándose sobre el defecto de la falta de tracto sucesivo, calificable por el registrador aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite e impone al registrador calificar del documento judicial «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el  procedimiento.

Tal criterio lo matiza y complementa con la doctrina jurisprudencial sobre la forma en el que dicho obstáculo registral pueda ser subsanado en los supuestos en los que la inscripción registral viene ordenada por una resolución judicial firme “debiendo exigirse que sea el órgano jurisdiccional quien deba apreciar en cada caso concreto si los titulares registrales afectados por el pronunciamiento judicial han tenido ocasión de intervenir en el proceso, si la sentencia les vincula, y si concurren o no circunstancias que deban ser dignos de protección, como expresamente ha reconocido la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (artículo 522, número 2, de la LEC)”.

No obstante, cuando se trata de una sentencia dictada en el ámbito de la jurisdicción civil, hay que tener en cuenta el principio de rogación y vinculación del órgano jurisdiccional a la petición de parte, por lo que el contenido de la demanda y la designación de los demandados queda bajo la responsabilidad del demandante y en consonancia con lo dispuesto en el artículo 38 de la LH, el titular registral debe ser demandado en el mismo procedimiento, para evitar que sea condenado sin haber sido demandado, generando una situación de indefensión proscrita por nuestra Constitución.

Y para que afecte a titulares de asientos posteriores, en defecto de anotación preventiva de demanda  es preciso que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento.

Finalmente la recurrente entiende que procede aplicar la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo societario para permitir remover el obstáculo de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo a lo que responde nuestro Centro Directivo que para ello se requiere “que medie una decisión judicial en el procedimiento y con las garantías procesales en cada caso previstas” al no estar amparado este supuesto en ninguna de las excepciones admitidas al principio del tracto sucesivo. (MGV)

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375.** HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: La obligación de aportar el NIF se extiende  a todos los otorgantes del instrumento público  (presentes y representados), cualquiera sea el concepto en que intervienen, sean o no adquirentes o transmitentes.

Hechos: Se discute si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y adjudicación de herencia en la que no se acredita el número de identificación fiscal de uno de los intervinientes. El notario ha hecho advertencia específica de la necesidad de dicha acreditación a los efectos de liquidación del impuesto correspondiente y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Registrador: suspende la inscripción por la falta de la constancia del NIF.

Recurrente: Alega que, por no adjudicarse inmueble alguno a determinada heredera, no es necesaria la aportación del número de identificación fiscal de la misma.

Resolución: Confirma la calificación y desestima el recurso.

Doctrina:

La relación jurídica con transcendencia tributaria es la sucesión de un causante, sucesión en la que intervienen todos sus herederos o sucesores tanto a título de herederos voluntarios como de legitimarios, sin que la circunstancia de que alguno de ellos no resulte adjudicatario de bien inmueble alguno pueda obviar su participación directa en una relación con transcendencia tributaria (Art. 254.2 de la Ley Hipotecaria- los artículos 23 de la Ley del Notariado y 156.5.ª del Reglamento Notarial).

Una eventual omisión del número de identificación fiscal en los casos en que según las citadas normas es exigido, únicamente podrá subsanarse mediante la constancia del mismo en la propia escritura (o en otra complementaria), de modo que la omisión del mismo no puede ser suplida por su aportación al registrador, pues conforme a las referidas normas se trata de un requisito imprescindible del instrumento público a los efectos su acceso al Registro. (JAR)

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376.** AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia.

Resumen: Para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial sin tener que aportar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.   

Hechos: Se discute si es o no inscribible una escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: se adjudican los bienes conforme auto del Juzgado del año 1998 dictado en procedimiento de testamentaría, por el que se aprueban las operaciones divisorias del caudal hereditario del causante y en el que, escuetamente y sin ninguna otra mención a las circunstancias del fallecimiento del causante, se acuerda la adjudicación de los bienes.

Registrador: Señala como defecto central que en la escritura calificada y en el auto judicial de aprobación de las operaciones particionales no consta cuál es el título sucesorio del causante y no se aporta ni testimonia dicho título sucesorio así como los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.

Notario: Alega que habiendo un auto del Juzgado en el que se aprueban las operaciones particionales se entienden cumplidos todos los trámites previos necesarios.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación registral.

Doctrina:

1 ¿Si el título sucesorio es una declaración notarial de herederos abintestato (o declaración judicial anterior al cambio operado por la Ley de Jurisdicción Voluntaria), para inscribir una escritura de herencia es necesario acompañar o testimoniar los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad? NO.

Tal requisito es exigido por el artículo 76 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada, mientras que para la inscripción de bienes por herencia intestada basta con consignar los particulares de la declaración judicial o notarial de herederos –cfr. párrafo segundo del artículo 76 del Reglamento Hipotecario–. Como dice la Resolución de 12 de noviembre de 2011 «La diferencia de régimen es perfectamente explicable a la vista de que la declaración de herederos abintestato presupone forzosamente que al órgano competente se habrán aportado esos certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad.»).

2 ¿Cómo se puede aportar el título sucesorio abintestato (declaración judicial o acta de declaración de herederos abintestato) para cumplir la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria?

Se entiende cumplida la exigencia de documentación auténtica si en la escritura de herencia se realiza un testimonio en relación de los particulares del documento necesarios para la calificación e inscripción en el Registro de la Propiedad, los cuales quedan de este modo bajo la fe pública notarial, satisfaciéndose con ello la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

Por tanto, lo aportado debe contener todos los particulares necesarios para la calificación registral, incluyendo todos los que permitan alcanzar el corolario de la determinación individualizada de los llamamientos hereditarios operados por la ley. Cumpliendo con tal exigencia la constatación documental de tales particulares pueda ser realizada por el Notario autorizante, bien mediante una trascripción total o parcial de los mismos o bien mediante un testimonio en relación (RR DGRN de 3 de abril de 1995 y 12 de noviembre de 2011).

3 ¿Cómo se puede aportar el testamento para cumplir la exigencia de documentación auténtica para la inscripción establecida en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria?

Tratándose de testamento, se ha de aportar, bien copia autorizada, bien testimonio por exhibición o relacionado en la escritura de partición, pero en este último caso no basta con que el Notario relacione sucintamente las cláusulas del testamento, sino que ha de expresar la exactitud de concepto entre lo relacionado y el texto original, con expresa constancia de que no existen cláusulas que amplíen o modifiquen lo inserto.

Comentario: La diferencia de trato que dispensa el artículo 76 del Reglamento Hipotecario al testamento y a la declaración de herederos abintestato se fundamenta en que, mientras que el testamento es el título material y formal de la sucesión, la declaración de herederos es el título formal y acreditativo de la sucesión deferida por la ley: es la ley quien designa herederos ante las circunstancias de hecho acreditadas en la declaración de herederos.

Conclusión: En el presente caso, de la escritura calificada y del auto judicial de aprobación de operaciones particionales protocolizado en la misma no resultan los extremos que debe calificar el Registrador, por lo que el defecto debe ser confirmado.

Por último, reitera la Resolución la inexcusable intervención de los legitimarios en la partición y su doctrina sobre la calificación de los documentos judicial conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario (JAR).

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377.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO PARA CANCELARLA ENTERA.

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca. 

Resumen: Se plantea si cabe la cancelación de una hipoteca por pago parcial y consentimiento del acreedor a la cancelación total liberando de toda responsabilidad por el préstamo al garante hipotecario.

Hechos: Debe decidirse […] si puede o no practicarse la cancelación de una hipoteca concurriendo las circunstancias siguientes: a) la hipoteca fue constituida en favor de la entidad «Andorra Banc Agrícol Reig, S.A.» sobre varias fincas en garantía de un préstamo por importe de 3.000.000 de euros, y la finca registral a la que se refiere la cancelación quedó respondiendo de un principal de 394.860 euros, y b) en la escritura de cancelación de tal hipoteca se expresa que «las Sras. Comparecientes, en el concepto en que intervienen, confiesan haber recibido un cheque por importe de doscientos cuarenta mil euros (240.000€), en concepto de pago parcial del capital pendiente del préstamo concedido a la entidad «Editorial Everest, S.A.», con sus intereses y prestaciones accesorias, garantizado con las hipotecas que afectan a las fincas reseñadas, y consienten la cancelación en el Registro de la Propiedad de las hipotecas que gravan las fincas descritas, manifestando la liberación de «Red Inversiones Hispana, S.L.», en su condición de garante hipotecario, de cualesquiera responsabilidades dimanantes del préstamo referido en el expositivo primero».

Registrador: El registrador suspende la cancelación solicitada porque […] la entidad «Andorra Banc Agrícol Reig, S.A.», declara haber recibido un cheque por importe de 240.000 euros, y solicita la liberación de la hipoteca que lo garantiza. Según Registro, la finca responde de la suma de 394.860 euros. No se solicita la cancelación parcial con señalamiento de las nuevas responsabilidades a que queda afecta la finca. Y sí la cancelación de la hipoteca constituida.

Resolución: La DGRN revoca la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

 […] debe manifestarse este Centro Directivo sobre si procede una cancelación de hipoteca en la que se manifiesta un pago parcial por parte de la acreedora, añadiendo que «consienten la cancelación en el Registro de la Propiedad de las hipotecas que gravan las fincas descritas» liberando al garante hipotecario de cualquier responsabilidad por el préstamo referido.

El artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige para cancelar las inscripciones practicadas en virtud de escritura pública el consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o una sentencia firme. […]

[…] cuando el titular del derecho real de hipoteca no se limita a dar un mero consentimiento para cancelar, sino que dispone unilateralmente de su derecho a cancelar la hipoteca, hay que interpretar que estamos ante una abdicación unilateral de la hipoteca por su titular, ante una renuncia de derechos, acto que por sí sólo tiene eficacia sustantiva suficiente […] Por tanto, renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de hipoteca son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista, sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor, pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones «inter partes».

En el presente supuesto […] la cancelación de la hipoteca se basa en la renuncia del acreedor al derecho real de hipoteca. Por ello, para practicar la cancelación solicitada es irrelevante lo que ocurra respecto de los créditos pendientes de pago que pierden la garantía hipotecaria.  (CB)

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378.** VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: En el caso de nombramientos de cargos no inscritos y posterior escritura otorgada por dichos cargos hay que reseñar suficientemente los datos del nombramiento para que el registrador de la propiedad pueda juzgar su validez, aun existiendo un juicio notarial de suficiencia.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la sociedad vendedora está representada por un administrador cuyo cargo no está no inscrito.

El Registrador suspende la inscripción pues, no figurando inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento del otorgante como Administrador único de la sociedad vendedora, no puede considerarse acreditada su legitimación para representar a la sociedad, aun contando con el juicio de suficiencia de la Notaria autorizante.

El interesado recurre y alega que está correctamente consignada la reseña identificativa del nombramiento de administrador, el juicio notarial de suficiencia y la congruencia del juicio notarial con el título, añadiendo que el registrador se extralimita en sus funciones pues se le ha aportado incluso el propio título  de nombramiento para su comprobación.

La DGRN desestima el recurso

Doctrina:  En el caso de nombramiento de cargo no inscritos debe de acreditarse la validez  del nombramiento y para ello tiene que constar la reseña identificativa del documento de nombramiento con todas las circunstancias que legalmente sean procedentes para entender válidamente hecho el nombramiento de Administrador por constar el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos en términos que hagan compatible y congruente la situación registral con la extrarregistral.

En el presente caso, de la reseña que figura en la escritura de compraventa calificada no resultan los datos que acreditan el cumplimiento de los requisitos legalmente previstos para que pueda reputarse válido el nombramiento.

COMENTARIO: El defecto alegado por el registrador no es la falta de reseña identificativa adecuada del nombramiento de administrador en el título de compraventa sino la falta de inscripción en el Registro Mercantil, contraviniendo con ello la doctrina de la DGRN y haciendo caso omiso del juicio de suficiencia notarial.

Sorprendentemente la DGRN no revoca el defecto, que no se sostiene con su propia doctrina, sino que lo reformula argumentando de forma genérica la insuficiente identificación del nombramiento (que lo ha sido por el socio único), pues ni siquiera nos dice qué es lo que falta por identificar. Y eso que la notaria ha tenido a la vista el documento de nombramiento, ha emitido el juicio notarial de suficiencia y ha reseñado dicho documento, que además se ha presentado en el Registro de la Propiedad. (AFS)

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379.() VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de compraventa.

Ídem que el anterior. (AFS)

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380.*** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ.

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva destinada a actividad comercial. 

Resumen: la declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

Hechos: se presenta en el Registro escritura pública de declaración de obra nueva terminada destinada a actividad comercial acompañado de los dos siguientes documentos: declaración responsable para actividades económicas y certificado de conformidad comprobación formal declaración responsable expedidos por el Ayuntamiento de Madrid.

El Registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:

1º. No constan las coordenadas de referenciación geográfica de la parcela ni de la porción de suelo ocupada por la edificación. Este defecto no es objeto de recurso.

2º. No se incorpora licencia municipal de obras. El registrador opone que, conforme a la doctrina de la DGRN, la declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada, pues la inexigibilidad de licencia no es aplicable a la realización de las obras que exijan la redacción de un proyecto de obra conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina: El Centro Directivo analiza en esta resolución el tipo de intervención administrativa que es exigible a efectos de permitir la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción con destino a edificio de uso comercial alimentario, en la ciudad de Madrid. El supuesto es sustancialmente idéntico al ya resuelto en la R. de 26 de febrero de 2018, resumido en el informe del mes de marzo de 2018. (ER)

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381.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

Resumen: Se ha de demandar y requerir de pago al tercer poseedor del bien hipotecado anterior a la interposición de la demanda. No, si su inscripción es posterior a la demanda, aunque sea anterior a la constancia en el registro de inicio de la ejecución.

Hechos: Se trata de un procedimiento de ejecución hipotecaria seguido frente al que fue el anterior titular registral, haciéndose constar que el actual ha sido notificado de la existencia del procedimiento para que pudiera intervenir en la ejecución o satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas correspondientes.

La registradora aprecia la existencia de  un defecto que impide la inscripción ordenada, toda vez que no consta haber sido demandado y requerido de pago el tercer poseedor del bien hipotecado que tenía inscrito su derecho con anterioridad a la expedición de la correspondiente certificación de cargas, no siendo suficiente la notificación al mismo.

El recurrente entiende que basta con que se le notifique la existencia del procedimiento.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Nuestro Centro Directivo, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, entiende que el “tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito, quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria”.

Distinto de lo anterior hubiera sido que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento. Siendo en este caso aplicable el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y bastando la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del mismo texto legal. En el caso que nos ocupa la inscripción en favor del tercer poseedor se había practicado varios años antes de que se iniciara el procedimiento  y de los documentos no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), tampoco consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma, (artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: Muy lógica la solución por la que opta la DG en este caso ya que solo en el caso de que el tercero conozca la ejecución a través de la constancia en el registro de la nota de expedición de la certificación puede intervenir en el mismo y en el caso de desconocimiento por ser su adquisición anterior, ha de ser demando y requerido del pago.

Es decir que la demanda ha de dirigirse frente al titular registral en el momento de su interposición y por ello si la inscripción a favor del tercer poseedor es posterior a esa interposición de la demanda, y anterior a la expedición de la certificación de cargas, es cuando bastará que el mismo sea notificado del procedimiento a los efectos de su intervención en el mismo. Es obvio que en este caso no se puede exigir al demandante que dirija su demanda a persona distinta del titular registral o que cuando se conozca quién es ese titular registral se amplíe la demanda al mismo. (MGV)

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382.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fregenal de la Sierra a inscribir un decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 

Resumen: En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no han de superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, según establece con carácter imperativo el artículo 575.1 bis LEC. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, debiendo el Registrador rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad un decreto de adjudicación acompañado de mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

La Registradora aprecia el siguiente defecto: “El importe de las costas tasadas supera el límite del 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva” con fundamento en el artículo 575.1 LEC.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina: Tras recordar el alcance de la calificación cuando se trate de documentos judiciales, el Centro Directivo realiza las siguientes afirmaciones:

1º. Es evidente que la privación de la titularidad de una finca como consecuencia del cumplimiento forzoso de una resolución judicial solo puede llevarse a cabo por los trámites del procedimiento de apremio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución.

2º. Entre esas garantías fundamentales está, en los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, la de que las costas exigibles al mismo no superen el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, según establece con carácter imperativo el artículo 575.1 bis LEC. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, debiendo el Registrador rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

3º. Han de computarse a los efectos de la aplicación del límite del 5%: los honorarios de defensa y representación técnica, la inserción de anuncios o edictos que de forma obligada deban publicarse en el curso del proceso y se incluye también el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido que se devenga en las facturas de honorarios de los abogados y procuradores que hayan intervenido en el procedimiento (artículos 241 y 243 LEC). (ER)

383.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a practicar las cancelaciones de cargas posteriores a una anotación de embargo caducada ordenados en el correspondiente mandamiento judicial.

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores.

– HECHOS: Se presenta mandamiento judicial de cancelación de cargas posteriores a una Anotación Preventiva de embargo ya caducada.

– El REGISTRADOR, ante la literalidad de los Arts 86 y 97 LH, Art 175-2 RH, y  reiteradísima doctrina de la DGRN (véanse, por todas, las RR. de 20 y 24 de julio y la R. de 10 oct, 2017), inscribe la adjudicación del rematante basada en la anotación caducada pero deniega la cancelación de los asientos posteriores, porque tras la caducidad la anotación pierde todos sus efectos.

– La SL adjudicataria recurre invocando las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2007, 23 de febrero de 2015 y 7 de julio de 2017, y otras de las Audiencias, que  señalan que la certificación de cargas previa tiene un valor esencial en el desarrollo del procedimiento de apremio y la situación registral que proclama fija las condiciones para la adquisición del inmueble de que se trate, de forma que cualquier alteración posterior –como puede ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante– no modifica dicha situación, por lo que el adjudicatario debe adquirí la finca en tal situación, siendo por tanto posible cancelar los asientos posteriores incompatibles.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrinaconfirma su reiterada doctrina anterior, a pesar de las 3 citadas St TS: señala que las 2 primeras se refieren a anotaciones anteriores a la LEC-2000 (que en materia de anotaciones puso fin a la inseguridad jurídica que suponía la prórroga indefinida de anotaciones anticuadas, derogando el Art 199-2 RH).

Y en cuanto a la STS 7 julio 2017 señala el Centro Directivo que ninguna norma establece que la Certificación de cargas produzca la prórroga (legal tácita) de la anotación preventiva, NI tampoco hay base legal para extender una Nota Marginal anunciando tal posible prórroga. El registrador debe atenerse estrictamente a la Ley en cuanto a la caducidad de los asientos y sus efectos, y caducada la anotación es como si nunca hubiera existido, sin que el registrador tenga elementos para valorar si deben o no mantenerse alguno de sus efectos. Para ello ya existe la posibilidad de prorrogar, incluso sucesivamente, las anotaciones, lo que es la clave para evitar tales problemas. Lo contrario produciría inseguridad jurídica y el riesgo de que en un procedimiento posterior se solicitara una nueva certificación de cargas, que en esta ya no se incluya una previa caducada, y que al final esa anotación previa si produjera efectos en perjuicio de quién no pudo conocerla (por estar ya cancelada por caducidad).

Por tanto, en el plano registral el registrador debe ceñirse a la Ley y a la estricta prioridad del registro: la caducidad extingue la anotación y sus efectos (que NO es una “hipoteca judicial”, sino un asiento provisional y no definitivo). Ello NO significa que el adjudicatario deba necesariamente soportar y pasar por los asientos posteriores, que es posible que civilmente NO le perjudiquen, pero esa es una cuestión que debe resolver el Juez y no el registrador, en un procedimiento judicial (p.ej tercería de dominio o de mejor derecho) contradictorio dirigido a todos los titulares de esos asientos posteriores, para que puedan alegar lo que les convenga sin indefensión. (ACM)

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384.*** VENTA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 20 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 2 a inscribir una escritura de cesión de créditos hipotecarios.  

Resumen: Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de cesión onerosa de diversos créditos garantizados con hipoteca sobre inmuebles de los que es titular una entidad mercantil. Dicha entidad había sido declarada en concurso y se encontraba en fase de liquidación. En la escritura comparece la administración concursal y consta que mediante el oportuno auto dictado por el Juzgado de lo Mercantil se acordó el cese de los administradores sociales y la disolución de la sociedad. Dicho auto se exhibió al notario autorizante. Asimismo, se añade en la escritura calificada que el administrador concursal acreditaba al notario su nombramiento y su aceptación por la exhibición de la credencial expedida por el secretario judicial.

La Registradora califica negativamente apreciando los dos siguientes defectos:

1º. Dado que no se prevé en el plan de liquidación aprobado judicialmente, la forma de enajenación de los créditos hipotecarios, debe estarse a lo dispuesto por el artículo 149 de la Ley Concursal, en cuyo apartado 2 remite para la enajenación de los demás bienes y derechos del concursado, en defecto de las previsiones del plan, a las disposiciones establecidas en la LEC para el procedimiento de apremio.

2º. No se ha determinado el precio de la cesión, al no conocerse el valor de recuperación del crédito previamente, ni fijarse regla alguna para su determinación, siendo así que conforme al art. 1445 CC, la cesión onerosa -compraventa- exige la fijación de un precio cierto, en los término señalados por el art. 1447 CC.

La DGRN estima parcialmente el recurso, respecto del segundo de los defectos impugnados, y lo desestima en cuanto al primer defecto.

Doctrina:

1º. Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad ¿debe el registrador calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias?. SÍ.

La Ley Concursal guarda silencio, pero es competencia del Registrador calificar la validez del acto dispositivo; el Registrador debe calificar si la operación es o no conforme con el plan de liquidación aprobado por el juez, con o sin modificaciones, o, en defecto de aprobación o de específica previsión, con las reglas legales supletorias (artículos 18 LH, 148 y 149 LC).

2º. ¿Debe inscribirse el plan de liquidación en el Registro de la Propiedad?

– Cuando el auto aprobatorio del plan lo reproduzca íntegramente, el registrador podrá conocer ese plan si el auto se hubiera protocolizado como anejo en la escritura de compraventa del bien o del derecho.

– En los demás casos, será necesario aportar el correspondiente testimonio: la calificación del título presentado a inscripción exige que el registrador tenga a la vista el plan aprobado, sea el originariamente presentado por la administración concursal, sea el modificado por el juez.

3º. En el caso resuelto, la escritura de cesión de créditos calificada no incluye ninguna referencia al plan de liquidación si bien éste se ha acompañado a dicho título y debe por tanto ser objeto de interpretación para resolver la primera de las cuestiones planteadas, relativa a la forma de enajenación de los créditos hipotecarios pertenecientes a la sociedad concursada. Y, centrándonos en el caso de este expediente, señala el Centro Directivo que:

“En relación con los créditos hipotecarios objeto de enajenación, ciertamente, según el artículo 334.10 del Código Civil, la hipoteca sobre inmuebles es un bien inmueble, y el crédito queda reforzado con la hipoteca (mayor plazo de prescripción, ventajas en caso de concurso, procedimiento de ejecución), pero debe tenerse en cuenta que, habida cuenta de la accesoriedad de la hipoteca, ésta no es un valor patrimonial distinto del crédito cedido, que tiene naturaleza mueble, de modo que la transmisión de la hipoteca es un simple efecto anexo o colateral de la transmisión del crédito (cfr. artículo 1528 del Código Civil)” (…). “de una interpretación adecuada del plan de liquidación aprobado judicialmente resulta que se contempla un procedimiento para realizar el valor de los créditos de que es titular la sociedad concursada. (…) Lo que ocurre es que aun cuando el recurrente afirma en su escrito de impugnación que tales reglas se han respetado, es un extremo del que ni siquiera se expresa nada en la escritura calificada y, por tanto, no pudo ser tenido en cuenta en el momento de la calificación. Por ello, habida cuenta de los términos de la escritura calificada no puede comprobarse si la cesión de créditos documentada se ha realizado conforme a las referidas reglas contenidas en el plan de liquidación aprobado por el juez”.

4º. El precio de la cesión de los créditos. La Registradora aprecia el siguiente defecto en relación con el precio: “No se ha determinado el precio de la cesión, al no conocerse el valor de recuperación del crédito previamente, ni fijarse regla alguna para su determinación, siendo así que conforme al art. 1445 CC, la cesión onerosa -compraventa- exige la fijación de un precio cierto, en los término señalados por el art. 1447 CC”. La DGRN revoca este defecto al considerar que dado que el precio convenido está constituido por una cantidad fija a la que se añade un porcentaje del valor cobrado de los créditos que se cobren, el precio es cierto por referencia a otra cantidad que aun cuando no es determinado, sí que es determinable objetivamente sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes. (ER)

385.** DIFERENCIA ENTRE EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA Y DACIÓN EN PAGO CARA A LA CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 21 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados.

Resumen: El principio de purga de las cargas y derechos inscritos o anotados después de la hipoteca no pueda aplicarse a los supuestos de dación en pago.

Hechos: Se trata de un mandamiento judicial por el que se ordena la cancelación de las cargas posteriores a una hipoteca que fue objeto de un procedimiento de ejecución hipotecaria que concluyó en virtud de una transacción homologada judicialmente entre el ejecutante y el ejecutado.

La Registradora suspende la cancelación de tales cargas posteriores a la inscripción de la hipoteca al no haberse seguido los trámites del artículo 132 de la Ley Hipotecaria y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que los titulares de las citadas cargas no tuvieron intervención en el procedimiento, ni se sacaron los bienes a subasta, ni hubo adjudicación determinando si quedó o no sobrante.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la Registradora.

Doctrina: La DG comienza haciendo referencia a la naturaleza de la transacción, la cual no es una sentencia, careciendo de su contenido y efectos. Es por tanto un convenio contractual que vincula a las partes, que en nuestro caso se materializa en un negocio jurídico de dación en pago que lo define como “una forma especial de pago por el que el deudor o un tercero, con el consentimiento del acreedor, realiza con finalidad solutoria una prestación distinta de la debida”.

Lo anterior dio lugar a la inscripción de la finca a favor del acreedor hipotecario así como la cancelación de la hipoteca por confusión y pese a las coincidencias, entre la ejecución forzosa y la dación en pago destaca la existencia de importantes diferencias especialmente en presencia de intereses de terceros, es decir cuando el titular pasivo de la deuda y el del bien hipotecado y cedido en pago no coinciden o cuando existen cargas y derechos posteriores al gravamen hipotecario ejecutado,  afectos al principio de purga.

Tales diferencias van a generar distintos regímenes jurídicos en cuanto a los requisitos de protección de los derechos de estos terceros y en cuanto a los efectos que en relación con los mismos se despliegan en función de que esos requisitos se hayan cumplido o no.

Así, en relación a esta necesidad de dotar de protección a los terceros titulares de cargas y derechos posteriores a la hipoteca, hace que la facultad del acreedor hipotecario de instar la enajenación forzosa se tenga que sujetar a un procedimiento tasado cuyos trámites tienen como finalidad equilibrar los distintos intereses en juego.

No obstante cuando el pago de la deuda hipotecaria se hace mediante dación, pese a ser idéntica la necesidad de protección de los terceros, en nuestro ordenamiento carecemos de previsiones legales para garantizarla de lo que se deriva “la connatural ausencia de efecto ofensivo frente a terceros del debatido acuerdo transaccional de dación en pago, fuera del círculo de los contratantes y sus herederos (artículo 1127 del Código civil)”.

Conclusiones: Muy coherente y justa resulta la solución a la que llega nuestra DG de no permitir la cancelación de las cargas posteriores a la inscripción de una hipoteca en garantía de un préstamo saldado mediante dación transaccional, al no estar amparado en nuestro derecho positivo. La dación en pago existiendo cargas posteriores, no es compatible con el principio de tutela judicial efectiva del derecho de los titulares de tales cargas, al no haber podido éstos ejercitar sus derechos a pagar la deuda y subrogarse en la posición del acreedor, ni a intervenir en la subasta, ni a obtener, en su caso, el sobrante sobre el precio del remate, ni tampoco haber prestado su consentimiento al acuerdo de dación. (MGV)

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386.** DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Resolución de 20 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra. 

Resumen: Según al artículo 202 LH, se exige el depósito del libro del edificio a todo documento presentado bajo su vigencia. No es causa de exención el hecho de que la citada norma no estuviera vigente ni cuando se declaró, ni cuanto se terminó la obra.

Hechos: Se discute si es necesario aportar al Registro el libro del edificio con ocasión de una escritura de ampliación de obra nueva de fecha 29 de marzo de 2018, cuya obra nueva inicial se declaró el día 29 de abril de 2016. La legislación autonómica aplicable es la valenciana.

Registrador: Suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario aportar el libro del edificio conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria.

 Notario: Alega que si bien  el libro del edificio debe formalizarse en todo caso cuando se trate de edificios de vivienda (ya sean para terceros o sean para uso propio), su archivo en el Registro de la propiedad se limita a los edificios de vivienda destinados a la venta a terceros, no a los autopromovidos.

 Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación registral.

 Doctrina:

1 Desde la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación es indudable que existe el requisito sustantivo de rango legal de que el promotor ha de formar el libro del edificio y entregarlo a los usuarios finales de la edificación.

 2 Y desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015 es indudable que existe el requisito registral, también de rango legal, de que deberá aportarse para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca.

Conclusión: (i) En el presente caso, la edificación se inicia y termina bajo la vigencia de la Ley de Ordenación de la Edificación, norma estatal que impuso el requisito sustantivo de confeccionar el libro del edificio. (ii) Por otra parte, el documento notarial donde se declara formalmente la terminación de la obra se otorga y se presenta en el Registro de la Propiedad bajo la vigencia del actual artículo 202 de la Ley Hipotecaria, que exige la aportación del citado libro del edificio para su archivo registral. 

Comentario: Reitera la Resolución que la norma material o sustantiva competente en este punto es la autonómica, que es la que puede eximir de la obligación de formalizar y depositar en el Registro en libro del edificio. Si no hay una exención clara y terminante en este sentido, la obligación de formalizarlo y depositarlo es siempre exigible en los términos vistos.  (JAR)

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387.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 24 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 

Resumen: Se pretende la inscripción de una adjudicación en ejecución directa en la que no se ha demandado y requerido de pago al tercer poseedor que adquirió e inscribió antes de la iniciación del procedimiento.

Hechos: Se debate sobre si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa […] si en el procedimiento no se ha demandado a la sociedad mercantil que, no siendo deudora del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudora, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse el procedimiento.

En el decreto de adjudicación se hace constar: «Se solicitó de dicho Registro la oportuna certificación de dominio y cargas de la que resultaba que dicho bien consta a nombre de Marotech Invest, S.L. a quien se notificó oportunamente el procedimiento».

Fallo: La Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación impugnada.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro Directivo […]

Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria la demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, disponiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento. […]

Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.

[…] tras la Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2013, de 8 de abril […] y de acuerdo a su […] doctrina constitucional, el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada su adquisición frente al acreedor (artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada y el registrador debe calificar que ha sido demandado y requerido de pago conforme al artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria.

Diferente tratamiento habría de darse a un caso en el que la inscripción a favor del tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el comienzo del procedimiento. En esa hipótesis resultaría de aplicación lo dispuesto en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siendo suficiente la notificación para que pudiera intervenir en la ejecución […]

Pero en el presente caso, la inscripción en favor del tercer poseedor se había practicado el día 8 de septiembre de 2010 y la demanda […] se presentó el día 21 de septiembre de 2010. De los documentos presentados no se infiere que la titular registral de la finca haya sido demandada ni requerida debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra la misma […] La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la demanda ni al requerimiento de pago.

La recurrente alega que: «en la fecha en la que se produjo el traspaso la mercantil transmitente y la adquirente tenían el mismo domicilio social (…) y a doña M. A. C. C. como administradora única. Estas circunstancias ponen de manifiesto sin ningún género de duda que la mercantil adquirente conocía desde el principio la existencia de la ejecución hipotecaria». Como ya mantuvo este Centro Directivo en su Resolución de 19 de septiembre de 2013: «no puede considerarse suficiente para tener por cumplido el requisito de la demanda y requerimiento de pago a la sociedad titular registral el hecho de que el administrador único de la misma resulte ser una de las personas efectivamente demandadas y requeridas de pago en el procedimiento. Se trata, en tanto no se produzca un levantamiento de velo, de personalidades diferentes cuyos derechos registrales deben ser protegidos». […]

No cabe, por tanto, en el seno del procedimiento registral apreciar si procede o no aplicar la doctrina del levantamiento del velo y, por ende, considerar adecuadamente llamada al procedimiento de ejecución hipotecaria a la sociedad titular registral por el simple hecho de que su administrador sea al mismo tiempo el de la sociedad demandada. (CB)

388.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES (DOCTRINA TS SOLO APLICABLE EN SEDE JUDICIAL, NO REGISTRAL)

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento de ejecución, por estar caducada y cancelada por caducidad la anotación en la que se sustenta la adjudicación. 

Resumen: La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores.

Idéntica a la anterior #383 [R. 19 sept.].  (ACM)

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389.*** NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que suspende la práctica de la cancelación de determinada inscripción de hipoteca. 

Resumen: Cabe la cancelación de derechos y cargas posteriores a una inscripción declarada nula, aun cuando no se hubiera tomado anotación preventiva de la demanda ni sus titulares hubieran sido parte en el procedimiento judicial si el juez considera que no ha habido indefensión por habérsele notificado la sentencia y no haber comparecido para manifestarse en contra de dicha resolución.

En un incidente concursal se declara la nulidad de una compraventa y la cancelación de la inscripción, así como de las posteriores que traigan causa de aquella. Cancelada la compraventa se presenta ahora mandamiento ordenando la cancelación de las hipoteca y cargas que traían causa de aquella.

El registrador suspende la cancelación por esta la finca gravada con una hipoteca constituida por el comprador a favor de la Caja de Ahorros de Valencia, Castellón y Alicante, Bancaja, (actualmente inscrita a favor de Formentera Debt Holding DAC, por cesión de crédito) y no consta la intervención del acreedor en el incidente concursal en el que se ordena dicha cancelación, produciéndose indefensión. En el mandamiento consta expresamente que la referida sentencia ha sido notificada a dicha sociedad y a «Bankia, S.A.», sin que hayan realizado manifestación alguna contra dicha resolución.

En el recurso se presenta un escrito de la letrada de la administración de justicia del que resulta que Bankia estaba personada en el concurso de donde dimana el incidente concursal, aunque la Dirección entiende que no puede tenerse en cuenta al no haberse aportado en el momento de la calificación del registrador, sino en un momento posterior.

La Dirección hace una extensa recapitulación sobre su asentadísima doctrina según la cual la declaración de nulidad de una escritura pública en un procedimiento judicial en el que no han sido parte los titulares de derechos y cargas posteriores, y que no fue objeto de anotación preventiva de demanda con anterioridad a la inscripción de tales cargas, no puede determinar su cancelación automática.

Sin embargo revoca la nota considerando que el fundamento último del principio de tracto sucesivo es impedir la indefensión del titular registral, pero entiende que tal posibilidad de indefensión ha quedado descartada: la notificación de la sentencia a la actual titular registral de la hipoteca tuvo como objetivo evitar la indefensión del titular, dándole la opción de alegar lo que a su derecho convenga, sin que el mismo haya hecho uso de tal posibilidad procesal. (MN)

391.*** SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA

Resolución de 27 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia dictada en juicio declarativo. 

Resumen: las modificaciones descriptivas de la finca pueden practicarse en virtud de sentencia recaída en juicio declarativo, entendiéndose que no caben dudas sobre la identidad de la finca quedando despejadas en el citado procedimiento.

Hechos: Mediante una sentencia recaída en juicio declarativo, se declara la propiedad a favor de los demandantes de una finca registral con una superficie notoriamente inferior a la registrada. Así mismo se declara que la finca colindante que tiene una superficie muy inferior a la registrada y una referencia registral diferente.

El Registrador señala como defectos:

1º.- Que el procedimiento judicial no es el adecuado para la rectificación de la descripción de las fincas (de conformidad con los 1, 9 y 201 LH);

2º.- Que no queda claro cuál es la referencia catastral de la colindante –ya que hay una discrepancia en un dígito en dos sitios distintos de la sentencia y además no se aporta la certificación catastral.

3º.- Y que no se acredita haber transcurrido el plazo establecido en el art. 502 LEC a los efectos de la posible acción de rescisión del Rebelde.

Respecto al primer defecto se revoca. Señala que la posibilidad de modificar la descripción (aumento o disminución de la superficie) de una finca mediante procedimientos diferentes a los establecidos en la legislación hipotecaria ya estaba reconocido por la propia doctrina del centro antes de la Ley 13/2015 (cuando se efectuaba como en este caso mediante juicio declarativo, las dudas sobre la identidad de la finca o sobre la realidad del exceso por definición se despejan en el ámbito de la valoración de las pruebas practicadas, dado que se ventilan en un procedimiento judicial, siendo preciso que se los requisitos exigidos para la protección de los titulares de predios colindantes). Hoy, además, tras la citada reforma aparece reconocido en el art. 204 LH actual que dispone en su párrafo quinto: «En virtud de sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las demás garantías prevenidas en dicho artículo».

Asimismo, procederá el procedimiento declarativo en el supuesto de que en el expediente notarial que regula el citado art. 203, se formulase oposición por cualquiera de los interesados, lo que es aplicable para el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral a que se refiere el art 201 que se remite en cuanto a su tramitación al repetido artículo 203. Sostiene además que, aunque no se trata propiamente de una inmatriculación, los supuestos de rectificación de la cabida superiores a la vigésima parte así se consideraban en el anterior art. 298 RH, (que era el vigente en el momento de la tramitación del procedimiento).

Una vez en vigor la nueva regulación de la Ley 13/2015, los supuestos de concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física extrarregistral tiene siempre presente la necesidad de incluir la representación gráfica de la finca cuando se trata de inmatriculación de fincas o de rectificaciones descriptivas que suponen diferencias de superficie superiores al 10% de la cabida inscrita (cfr. art 9.b) y 198 LH). La inscripción que en su caso se practique debe contener obligatoriamente la representación gráfica georreferenciada (art. 9 LH) y esta representación gráfica determinará indubitadamente la superficie de la finca, considerando que «una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria» (párrafo séptimo del art 9.b)).

En cuanto al procedimiento para la inscripción de esta representación gráfica, habida cuenta de que las notificaciones a los posibles colindantes afectados deberán haberse realizado en el curso de la tramitación del procedimiento judicial, bastará, como señala el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria, la notificación por el registrador del hecho de haberse practicado la inscripción a los colindantes inscritos.

Respecto al segundo defecto también se revoca, pese a la duda del registrador respecto a una letra de la referencia catastral y de que los documentos para aclararlo se presentaron en el momento del recurso y por tanto no pudieron ser tenidos en cuenta para calificar. Se rechaza en base al deber de coordinación, colaboración e interrelación entre diferentes administraciones que eviten dilaciones o duplicidades para los administrados. No hay inconveniente en que si el registrador puede acceder fácilmente a los datos del Catastro pueda tenerlos en cuenta en el procedimiento registral para determinar la suficiencia o insuficiencia de la certificación catastral aportada y para decidir si es necesario que el propio interesado complemente la prueba de dicho extremo por cualquiera de los otros medios que establece el citado artículo y cuya aportación corresponde al interesado. En el presente caso, la consulta a la Sede Electrónica del Catastro permite verificar el digito correcto y apreciar la correspondencia en la descripción de la finca.

Por último, respecto a la falta de acreditación del transcurso de los plazos que prevé la Ley para el ejercicio de la acción de rescisión del rebelde este defecto se mantiene, ya que resulta de aplicación lo dispuesto en el art 524.4 LEC, no procediendo la inscripción sino la anotación preventiva, al no haber transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde del art. 502 LEC: sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria, circunstancia que no resulta de la documentación presentada. (MN)

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392.** SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 27 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen. La decisión del registrador ha de basarse en criterios objetivos y razonados, no bastando con remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Supuesto: Se trata de decidir si es inscribible una operación de segregación, en la que se aporta representación gráfica alternativa a la catastral.

El Registrador, una vez tramitado el procedimiento del art. 199 LH, suspende la inscripción en base a que existe oposición de titulares de fincas colindantes basadas en sendos informes técnicos.

La DGRN estima el recurso.

En tal sentido reitera su doctrina (R. 2 de septiembre de 2016), sobre el ámbito de aplicación del art. 9 b LH (que configura la incorporación de la representación gráfica georreferenciada de las fincas con carácter preceptivo siempre que se «inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos»); sobre el procedimiento y conjunto de trámites a través del cual ha de producirse la calificación registral y en su caso la eventual inscripción de la representación georreferenciada, diferenciando los casos en que es potestativa (en cuyo caso el art. 9 LH se remite al procedimiento del art.199, si bien cabe la inscripción de representación gráfica sin tramitación previa de dicho procedimiento, en los supuestos en los que no existan diferencias superficiales o estas no superen el límite máximo del 10% de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes –R.17 de noviembre de 2015-), de aquellos en que es preceptiva (en cuyo caso la falta de una remisión expresa desde el art. 9 al art. 199 supone que con carácter general no será necesaria la tramitación previa de este procedimiento, sin perjuicio de efectuar las notificaciones previstas en el art. 9 b-7, una vez practicada la inscripción correspondiente; pero se exceptúan aquellos supuestos en los que, por incluirse además alguna rectificación superficial de las fincas superior al 10% o alguna alteración cartográfica que no respete la delimitación del perímetro de la finca matriz que resulte de la cartografía catastral -art. 9 b-4-, fuera necesaria la tramitación del citado procedimiento para preservar eventuales derechos de colindantes que pudieran resultar afectados); sobre la actuación del registrador en los supuestos en los que se pretende la inscripción de una representación gráfica (calificación de la existencia o no de dudas de identidad, utilización con carácter auxiliar, de las representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, examen de las alegaciones efectuadas y decisión motivada según su prudente criterio, basándose en criterios objetivos y razonados, y teniendo en cuenta que la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, y que para emitir su juicio no basta remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante; y sobre la posibilidad de acceder al contenido de las alegaciones de los colindantes (R. 14 de noviembre de 2016, y R. 21 de mayo de 2018), ex art. 342 RH, limitada a efectos informativos.

En el presente caso las dudas del registrador en la nota de calificación se limitan a reproducir las alegaciones de los colindantes, los cuales aportan sendos informes técnicos, pero siguiendo la doctrina de esta DGRN, no es razonable entender que la mera oposición que no esté debidamente fundamentada, aportando una prueba escrita del derecho de quien formula tal oposición pueda hacer derivar el procedimiento a la jurisdicción contenciosa.

En particular, respecto a las alegaciones de uno de los colindantes, no se justifica la existencia del litigio que se menciona en las mismas, por motivos de superficie, y el informe técnico que se acompaña tiene por objeto la antigüedad de una edificación, sin resultar del mismo ninguna delimitación gráfica contradictoria con la que ahora pretende inscribirse.

En cuanto a las alegaciones de otro colindante, referentes a un error en el título al expresar la servidumbre de paso que grava la finca, por omitir una rectificación posterior a la constitución (aportándose informe técnico del que resulta que la servidumbre se ubica en la finca resto, lindando la segregada con la misma) no son contradictorios con la representación gráfica que pretende inscribirse, pues no es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente. En el caso que nos ocupa, la descripción incorrecta de la servidumbre en el título por haberse omitido una modificación de la misma no es defecto que impida la inscripción de la representación gráfica de la finca, dado que lo relevante, para preservar los derechos de los titulares de la finca beneficiada con la servidumbre, será que tal descripción se haya documentado adecuadamente y se inscriba en el Registro, faltando en este caso tal inscripción registral del título modificativo de la servidumbre (JCC)

393.*** IUS TRANSMISIONIS O ACEPTACIÓN TÁCITA DE HERENCIA PARA INMATRICULACIÓN VIA ART. 205 LH.

Resolución de 28 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lucena de Cid, por la que se suspende la inmatriculación de fincas mediante dos escrituras de aceptación y adjudicación de herencias.

Resumen: Respecto a bienes sin inmatricular procedentes de los padres de la ahora causante, se debate si hay ius transmissionis, que sólo implicaría actualmente una transmisión, o si ha habido dos transmisiones. La DGRN admite que la última causante había aceptado tácitamente en vida la herencia de ambos padres, al “liquidar el impuesto sucesorio de éstos y catastrar a su nombre, todas las fincas” y haber tenido un gran número de años la administración de los bienes, por lo que existen dos transmisiones que permiten inmatricular.

Hechos: Mediante escritura otorgada el 15 de noviembre de 2016, se formaliza la escritura de herencia de JPE -fallecida el 3 de junio de 2016- que otorgan A (hija única de ésta) y B (viudo de aquella y padre de A). En la escritura se inventarían algunas fincas no inmatriculadas, propias de los padres de JPE, unas liquidadas fiscalmente por ésta y otras sin acreditación documental, aunque todas catastradas a nombre de JPE.

 Por otra escritura de 1 de febrero de 2018, otorgada por los mismos comparecientes (A y B, hija única y viudo de JPE), se procede a adjudicar, a su vez, a JPE, las herencias de los dos padres de ésta (uno fallecido en 1974 y otra en 1989) inventariándose, en esta segunda escritura, fincas de los dichos padres, no inmatriculadas, aunque JPE pagó, en vida, el impuesto sucesorio de la herencia paterna y materna y catastró a su nombre, todas las fincas adjudicadas y pertenecientes a sus padres. En referida escritura, se reitera la aceptación, por la hija de JPE, de las herencias de los padres de ésta última (o sea de los abuelos de A), y en nombre de ellos, se adjudica, por herencia de JPE, el pleno dominio de todas las fincas de éstos.

Registradora: Estima que al no haber aceptado JPE, durante su vida, expresamente, la herencia de sus padres, opera aquí un “ius transmisiones” del art 1006 c.c. y por tanto no existe (a efecto de su inmatriculación por el art 205 LH) la existencia de dos transmisiones de bienes, sino de una sola, de forma que se suspende la inmatriculación de las fincas inventariadas de la herencia de los padres de JPE, ya que, en su opinión, estamos ante un documento creado artificialmente para lograr una inmatriculación. Por tanto, para aquella, no hay doble transmisión hereditaria, sino sólo un mero efecto transmisivo del dcho o poder de configuración jca, por lo que, no existiendo dos transmisiones, se suspende la inmatriculación de las fincas inventariadas, procedentes de los padres de JPE.

Notario recurrente: Hace constar que la heredera JPE sí que había aceptado en vida la herencia de sus padres, y si bien no lo había hecho de una manera expresa, si lo hizo tácitamente (al liquidar los impuestos por la herencia paterna, tomar posesión de los bienes y catastrarlos todos a su nombre), y puesto que la aceptación de herencia puede ser expresa o tácita (art 999 c.c.) y aun cuando una liquidación de impuestos no supone por sí una aceptación tácita, sí es expresa, cuando JPE (su hija única) aceptó la herencia de sus padres, al satisfacer el impuesto sucesorio y catastrar a su nombre las fincas heredadas de los mismos, hechos que constituyen una prueba de la aceptación de la herencia de aquellos, por su hija JPE.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General:

1.- En primer lugar, la DG estima que, la cuestión planteada, fue abordada en la RS 19 noviembre 2015, y reiterada luego en RS 4 de mayo y 27 de junio de 2016. Y si bien en la anterior redacción del art 205 LH, bastaba para la inmatriculación “la existencia de títulos públicos que acreditaran de modo fehaciente haber adquirido el dcho con anterioridad a la fecha de dichos títulos” ahora se indica que es necesario que “se trate de títulos públicos traslativos otorgados por personas que acreditan haber adquirido la propiedad de la finca, al menos un año antes de dicho otorgamiento, pero también por título público”. La diferencia esencial no es tan sólo que el título inmatriculador “sea traslativo”, sino que se exige que, para acreditar la previa adquisición, no basta hoy cualquier medio fehaciente, sino que tiene que ser otro título público. Y en cuanto al lapso temporal, de un año mínimo, no se computa entre la fecha de ambos títulos, sino entre la fecha de la previa adquisición, documentada en un título público previo, y la fecha de otorgamiento del título traslativo posterior (por tanto, ambos títulos pueden tener la misma fecha).

En este supuesto se trata de transmisiones por causa de muerte y para acreditar el momento de la transmisión, en una inmatriculación, el art 657 Cc indica que los dchos de la sucesión se transmiten desde el momento de la muerte; el 989 cc dice que “los efectos de la aceptación y repudiación se retrotraen al momento de la muerte de una persona y el art 404 que “la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, si llega a adirse la herencia”.

En el presente caso, no se formulan objeciones derivadas del plazo, ni de la forma documental, sino que se señala que opera el “ius transmisiones del art 1006 cc” y por tanto no se estima existan dos transmisiones, sino sólo una. Hay que hacer constar que entre el fallecimiento de los padres de la causante (1974 y 1989) y el de la causante misma (2016) han mediado más de 25 años, mucho tiempo para que los actos de admon. o conservación de la herencia, no lo sean como heredera, más cuando se han liquidado los impuestos y la heredera ha catastrado, en vida, a su nombre, todas las fincas herencia de sus padres. Por tanto, no hay duda de que la herencia de los padres de la causante fue aceptada tácitamente por ésta en vida, y se dan los requisitos del art 205 LH y existen dos transmisiones. Por tanto, se estima el recurso. (JLN)

394.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Resolución de 28 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias.

Resumen: Reitera la Resolución la doctrina del Centro Directivo: en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente por su condición de legitimario no heredero.

Hechos: El caso es igual a otros ya resueltos por la Dirección General: se trata de un supuesto sucesión por derecho de transmisión en el que se plantea la necesidad de que la viuda del transmitente intervenga en la partición del primer causante junto con los herederos del transmisario.

 La secuencia de los hechos es la siguiente: (i) El fallecimiento de uno de los causantes se produce el día 15 de noviembre de 2011, dejando a sus cinco hijos como instituidos herederos. (ii) Uno de los hijos herederos fallece el día 16 de abril de 2016 sin aceptar ni repudiar la herencia. Son declaradas herederas abintestato sus dos hijas, nietas del primer causante, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria de su viuda. (iii) En la escritura comparecen los hijos y las dos nietas.

Registrador: Señala como defecto que en la adjudicación de bienes del primer causante debe intervenir la viuda del transmitente.

Notario: Alega que los nietos suceden directamente al abuelo y que se trata de una sola sucesión, por lo que no existe derecho legitimario alguno del cónyuge viudo que proteger.

Resolución: Desestimar el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La solución debe abordarse, más que sobre si existe o no una doble transmisión, profundizando en que los transmisarios adquieren la herencia del primer causante porque son herederos del transmitente y sólo en cuanto lo son y en la forma y proporción en que lo son, para lo cual es inevitable considerar en qué términos los ha llamado el transmitente por vía de testamento o la ley en caso de vocación abintestato o forzosa, según los supuestos.

2 Tal y como se configura el sistema de legítimas en el Código Civil (todas las legítimas, incluida la del cónyuge viudo), resulta imprescindible combinar los efectos del derecho de transmisión con la coexistencia de legitimarios no herederos como interesados en la herencia del denominado transmitente, a los efectos de exigir –o no hacerlo– su intervención en las operaciones de aceptación y partición de herencia, sin que ello suponga una ruptura de la doctrina fijada  por el Tribunal Supremos sobre el derecho de transmisión.

Conclusión: Por todo ello, es doctrina del Centro Directivo que en la partición de la herencia del primer causante es necesaria la intervención del cónyuge viudo del transmitente en aras de proteger sus derechos legitimarios.  (JAR)

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395.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EN PROCEDIMIENTO NO SEGUIDO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 3 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Ejea de los Caballeros a rectificar la inscripción de determinadas fincas. (IES)

Resumen: Para rectificar un asiento vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte.    

Hechos.– El título cuya calificación es impugnada es una instancia por la que el recurrente solicita la rectificación de la inscripción dominical practicada en favor de una sociedad mercantil para que se haga constar a su nombre el usufructo sobre dos fincas. A dicha instancia se acompaña un auto de subsanación del decreto de adjudicación dictado en el seno de una ejecución hipotecaria

Dictado el decreto de adjudicación e inscrito se interpuso por el actual recurrente (anterior titular del usufructo de dos fincas) y demás ejecutados recurso directo de revisión en que se dirimió la liquidación de la cantidad adeudada a la entidad acreedora como consecuencia de unas entregas a cuenta así como el destino del sobrante, ya que ambas fincas constaban gravadas con embargos posteriores a la hipoteca ejecutada.

Mediante auto se estimó el recurso de revisión declarando la existencia de un sobrante de x euros «que deberá consignar la parte ejecutante (…), para su entrega a los ejecutados», expresándose en el propio auto (fundamento de Derecho quinto) respecto del ahora recurrente que «de las fincas adjudicadas le corresponde a esta persona el usufructo, según se desprende de la escritura que se ejecuta, por lo que no le corresponde sobrante alguno» y, por tanto, no procede la consignación en favor de sus acreedores posteriores, debiendo quedar íntegramente consignado en favor de los nudo propietarios ejecutados. Se acompañan copia de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de la que resulta la constitución de la garantía real respecto del pleno dominio de las fincas, copia del historial registral acreditativo de la debida inscripción de tal garantía en los términos anteriormente expuestos, así como del decreto de adjudicación del pleno dominio en favor del rematante. En la instancia calificada se afirma que los términos antes reseñados del fundamento de Derecho quinto del auto, son título suficiente para reinscribir a favor del solicitante el usufructo de ambas fincas

Registro.– No es posible rectificar un asiento sino en virtud del consentimiento del titular registral o de resolución judicial firme que así lo acuerde dictada en procedimiento judicial en que el titular registral haya sido parte.

Recurrente.–  Alega que en la escritura de hipoteca intervino en representación de sus hijos nudo propietarios y que su intención no fue intervenir en calidad de usufructuario.

Resolución.- desestima el recurso y confirma la calificación.

El objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los artículos 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria. No tiene por objeto cualquier otra pretensión del recurrente, señaladamente la cancelación de un asiento ya practicado al entender aquél que se fundamenta en una calificación errónea, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria).

Practicado el asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte.

Lo anteriormente señalado deriva de la legitimación registral pues sí, conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos.

En el presente caso, el procedimiento del que dimana el auto que, junto con la instancia presentada, ha sido calificado no se ha seguido contra el titular registral en el momento de presentación del mismo, ya que son parte exclusivamente la entidad de crédito ejecutante y los ejecutados, sin tener lugar la intervención del rematante, al tratarse de un recurso de revisión interpuesto en el seno del procedimiento de ejecución hipotecaria que tiene por objeto exclusivamente la impugnación de la liquidación efectuada en el mencionado procedimiento, así como la determinación del destino del sobrante, sin pretender en ningún caso determinar una situación dominical. El referido auto no contiene referencia alguna a la modificación de la adjudicación de pleno dominio acordada e inscrita a favor de la sociedad titular registral, sino que, como afirma la registradora en su calificación, la confirma y se limita a exponer que las fincas adjudicadas pertenecían, al tiempo de constituirse la hipoteca, en cuanto al usufructo al ahora recurrente, a quien, por ello, no corresponde parte alguna en el sobrante de la cantidad que deba depositar el adjudicatario y que pueda emplearse en cancelar embargos trabados por deudas del indicado señor. (IES)

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396.** DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH: RECHAZO APERTURA PROCEDIMIENTO.

Resolución de 3 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marchena a tramitar el expediente de doble inmatriculación respecto de una mitad indivisa de una finca. 

Resumen: Se rechaza la apertura de un procedimiento de doble inmatriculación por falta de identificación de las fincas afectadas y por pretenderse una rectificación de la superficie que parece encubrir negocios, como una extinción de condominio, que no han accedido al Registro. Confirmado.

Hechos: Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible un acta de manifestaciones en que: la registral 7.322 del término de Marchena consta inscrita por mitades pro indiviso a favor de distintos titulares, fechándose la primera de estas inscripciones de dominio en el año 1883, y la segunda en el año 2015. En el acta se presume la existencia de una doble inmatriculación, provocada por una extinción de condominio realizada extratabularmente, que provocó la inmatriculación de una finca que teóricamente se correspondería con dicha mitad indivisa de la finca, de tal manera que la cabida de la registral 7.322 del término de Marchena quedaría reducida, pasando de una cabida de 70.840 metros cuadrados a una superficie de 32.739 metros cuadrados, según resulta de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas 41060A061000570000XA, 41060A061000580000XB y 41060A061002380000XJ incorporadas al acta, que se afirma se corresponden con la finca, todo ello, sin haberse practicado segregación alguna en la citada finca, sino advirtiendo la posibilidad de haber incurrido en el supuesto de doble inmatriculación, sirviendo para apoyar esta afirmación el hecho de que las colindantes de la registral 7.322 constan inmatriculadas, aportándose certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las parcelas colindantes a aquéllas que se afirma se corresponden con la meritada finca, por lo que necesariamente, la finca que teóricamente se corresponde con la indicada participación del 50% debe constar inscrita, si bien no se la identifica indubitadamente por sus datos registrales ni tampoco se afirma su correspondencia con alguna de las parcelas catastrales colindantes cuyas certificaciones descriptivas y gráficas se incorporan.

Registradora: La registradora señala como defectos que parece que la doble inmatriculación se produce en el mismo folio registral; que no se identifica la finca con la que se produce la doble inmatriculación parcial; que con lo pretendido, en realidad, se intenta cancelar la inscripción registral a nombre del titular de la mitad indivisa cuya inscripción es de mayor antigüedad, la cual se encuentra plenamente vigente, siendo necesario para ello que se formalice debidamente la extinción de condominio; que la situación de comunidad no otorga a los cotitulares una porción determinada de la finca, sino sólo una cuota ideal sobre la misma; y que al acta de extinción de condominio debe seguirle la oportuna operación de segregación para tener la nueva finca así formada una vida registral independiente; igualmente señala que para rectificar la superficie de la finca sería necesario acudir a los procedimientos regulados en los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria.

Recurrente: La notaria recurrente alega que no es la requirente quien debe identificar la finca con la que se ha producido la doble inmatriculación, tratándose de una obligación del registrador, pues lo contrario supondría imponer una prueba diabólica al requirente, que no dispone de los medios de que goza el registrador […]

Resolución: La DGRN confirma la nota.

Doctrina: La DG establece la siguiente doctrina:

2. Circunscrito el recurso, según resulta del escrito de interposición, a la posibilidad de inicio del expediente de doble inmatriculación (artículo 326 de la Ley Hipotecaria), debe acudirse a la doctrina ya señalada por este Centro Directivo en Resolución de 26 de julio de 2016 […]

En efecto, el nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria, señala que el expediente para la subsanación de la doble o múltiple inmatriculación se iniciará o bien de oficio por el registrador, o a instancia del titular registral de cualquier derecho inscrito en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes […]

Por tanto, tras la entrada en vigor de la nueva ley, el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación. Una vez considere esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena el mismo, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de que el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo antes transcrito, concluya que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. […]

3. Establecido lo anterior, ello no puede entenderse en el sentido de que el registrador tenga la obligación […] de descubrir la existencia del supuesto patológico en que consiste la doble inmatriculación en virtud de la mera denuncia de tal circunstancia por parte del promotor del expediente […]

La mera relación de parcelas catastrales colindantes […] que se efectúa en el acta no sustituye a la identificación de la finca o fincas afectadas por la doble inmatriculación, ni puede servir de base, con carácter general, al establecimiento de un deber del registrador consistente en efectuar comprobaciones e investigaciones en la totalidad del archivo del Registro para localizar las fincas hipotéticamente afectadas por una doble inmatriculación […]

4. Pero además, la consecuencia última de lo solicitado supone la cancelación de la inscripción de la mitad indivisa de don J. H. L., que aunque esté fechada en el año 1883 se encuentra plenamente vigente […]

En el presente caso, la finca tiene una cabida registral de 70.840 metros cuadrados, y que ahora lo que se pretende inscribir no es una simple rectificación de su medición superficial, sino algo mucho más complejo […]

Por tanto […] no estamos ante una rectificación de la medición superficial errónea de una finca que permanece perimetralmente inalterada, sino algo sustancial y radicalmente distinto y que ni siquiera sería posible inscribir por la vía exigida por la registradora, en concreto, la tramitación de los procedimientos de rectificación de descripción contenidos en los artículos 199 o 201 de la Ley Hipotecaria. […]

En consecuencia, si bien, como afirma la notaria recurrente en el escrito de interposición, no se ha solicitado la rectificación de la cabida de la finca ni, en consecuencia, la tramitación de los expedientes regulados en la legislación hipotecaria para lograr la rectificación de descripción, del acta resulta evidente una disminución de la medida superficial de la finca con el objeto de concretar la porción teórica que correspondería a la requirente, como consecuencia de la adjudicación llevada a cabo en la operación de extinción de condominio que no tuvo acceso al Registro, no procediendo, por los motivos señalados, accederse a lo solicitado, por ser una consecuencia directa de los asientos registrales a practicar en el supuesto de haberse culminado con éxito el procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación, de acuerdo con lo expuesto en los anteriores fundamentos. (CB)

397.*** CONVENIO REGULADOR CONDICIÓN RESOLUTORIA PACTADA. ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE EXISTIENDO PENDIENTE RECURSO.

Resolución de 3 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 5 a inscribir un mandamiento dictado en un procedimiento de ejecución forzosa. 

Resumen: No cabe solicitar la resolución por incumplimiento, pactada en convenio regulador homologado judicialmente, sin que previamente, en procedimiento contradictorio ordinario, se declare judicialmente la falta de cumplimiento de las obligaciones que dan lugar a la resolución. No tiene sentido solicitar anotación por defectos subsanables durante la tramitación del recurso gubernativo en que per se ya queda prorrogado el asiento de presentación.

– Hechos:      Se presenta auto, en ejecución de títulos judiciales, por el que se tiene por emitida la declaración de voluntad del titular registral de la mitad indivisa de una finca adjudicada en convenio regulador (homologado judicialmente),  en el que se pacta condición resolutoria por incumplimiento (aplazamiento de pago en indemnización por disolución de condominio).

– El Registrador:    califica negativamente basándose en el art.82 LH del que resulta que para privar de su mitad indivisa al titular registral, es preciso o bien su consentimiento o bien una sentencia firme obtenida en procedimiento declarativo.  

 – La cónyuge recurre, y además de solicitar anotación preventiva por defecto subsanable, expone que no hay precepto legal o reglamentario que prevé una clase u otra de procedimiento judicial para estos casos, por lo que la calificación registral de documentos judiciales (art 100 RH) no puede entrar en este punto; y en definitiva porqué el cónyuge incumplidor sí ha tenido oportunidad de defensa al ser requerido judicialmente para el pago de la cantidad aplazada y no haber pagado.

– Resolución: La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
a) Reitera la R.de 7 mayo 2012 , y señala que para reinscribir el dominio de la demandante no basta con el procedimiento de ejecución de sentencia y un simple requerimiento de pago. Es precisa una sentencia firme, en juicio declarativo, que declare expresa y específicamente el incumplimiento del otro cónyuge, que necesariamente debe ser demandado (art.82 LH).

Entiende la DGRN que no estamos ante ninguno de los supuestos que según la LEC llevan aparejada ejecución (sentencias de condena firme –art. 517.2.1- o resoluciones que aprueben u homologuen transacciones judiciales y acuerdos logrados en el proceso, -art. 517.2.2-, junto con otros supuestos especiales (arts. 517.2. 8 y.9); o de una sentencia declarativa o constitutiva con trascendencia inmobiliaria directamente inscribible en el Registro. En este supuesto el contenido del convenio regulador que se pretende ejecutar es una adjudicación de un bien ganancial con pago aplazado de la indemnización, que precisa, con carácter previo, una sentencia constitutiva, que declare formalmente el incumplimiento y que, ahora sí, podría ser objeto de inscripción registral.

b) Y en cuanto a la anotación por defectos subsanables, señala que NO tiene sentido solicitarla durante la tramitación del recurso gubernativo en que per se ya queda prorrogado el asiento de presentación. Por el contrario, una vez resuelto el recurso, si puede solicitarse para lograr una prórroga de la vigencia del asiento de presentación, que permita subsanar los defectos confirmados por la DGRN en su resolución. (ACM)

398.** INMATRICULACIÓN. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO EN EL PRIMER TÍTULO. CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA

Resolución de 4 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lucena del Cid a practicar la inmatriculación de una finca.

Resumen: En los casos de inmatriculación por doble título la calificación se extiende al primer título también y, en particular, a la identificación del medio de pago que es defecto que puede impedir la inmatriculación.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en virtud de un documento de herencia sobre la base de la existencia de una escritura de compraventa  de 2008 en la que se formalizaba o elevaba a escritura pública  una compraventa en documento privado de 1984. 

La registradora suspende la inscripción porque en la escritura de 2009 no se identificaban los medios de pago del precio de la compraventa privada de 1984 que ascendía a poco más de 7000 euros.

El notario autorizante recurre y cita en su favor una resolución de 2 de Junio de 2005 en la que el título previo era una compraventa no ratificada por uno de los vendedores.

La DGRN desestima el recurso.

Doctrina. Comienza por declarar que la calificación sustitutoria no puede limitarse a confirmar la calificación del sustituido sino que tiene que ser una nueva calificación con todos los requisitos de forma y de fondo.

Añade que en los casos de doble título la calificación registral se extiende a los dos documentos.

Concluye que al no estar identificado el medio de pago del primer título no puede accederse a la inmatriculación del segundo título.

COMENTARIO Rigurosa resolución si se tiene en cuenta que:

El documento  previo no se inscribe sino que lo que se inscribe es el segundo documento, por lo que no tiene sentido aplicar al primer documento que no es objeto de inscripción el artículo 21 LH que empieza diciendo que ”…Los documentos relativos a contratos o actos que deban inscribirse expresarán…”

La calificación del primer documento debe de limitarse al aspecto civil, es decir a si es un negocio  traslativo y reúne los requisitos para ello. En el caso de la resolución citada de 2005 se admitió una escritura de compraventa pendiente de ratificación por uno de los vendedores  pues basta para el primer título, según dicha resolución, que se trate de un título que tenga por sí mismo virtualidad suficiente para transferir el dominio, aunque de hecho no lo haya transferido por falta de titularidad o poder de disposición del transmitente.

Con independencia de lo anterior hay que tener en cuenta que el negocio jurídico tuvo lugar en 1984 cuando no existía la legislación que hoy impone la identificación del medio de pago, que es de 2006, por lo que difícilmente pudo identificarse 24 años después  (en 2008) el medio concreto por el que se produjo el pago pues ni las entidades bancarias, probablemente, conservarán información contable; Si el pago fue en efectivo y menor de 100.000 euros entre particulares nada habrá que justificar, salvo manifestarlo así.

En el fondo late una idea de presunción del fraude, que no puede presumirse, aunque se suaviza algo al admitir que si se prueba fehacientemente la fecha de la compra en documento privado y es anterior a 2006 no habría que identificar el medio de pago. (AFS)

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399.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE ART. 201 LH. OPOSICIÓN DEL SERVICIO DE COSTAS

Resolución de 4 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Jávea n.º 2, por la que se deniega la inscripción de un acta de expediente de jurisdicción voluntaria de rectificación de finca inscrita.

Resumen: Es correcta la denegación de la inscripción de una rectificación de superficie de finca que colinda con el dominio público marítimo terrestre y que lo invade según el Servicio Provincial de Costas, que, notificado por el Notario en el expediente, muestra su oposición a la inscripción.

Hechos: Se incoa expediente notarial de rectificación de superficie (art. 201 LH) de una finca colindante con la zona marítimo-terrestre, y, ante la notificación por el notario al Servicio Provincial de Costas, este manifiesta su oposición al considerar que la superficie registral pretendida implicaría una invasión del dominio público marítimo-terrestre, por lo que el notario extiende diligencia de cierre y deja sin efecto el expediente.

El requirente, sin embargo, contesta a la oposición del Servicio y a través de nuevo acta solicita la inscripción del exceso como subsanación de un error material.

El registrador deniega la rectificación de superficie por entender necesario un acuerdo unánime de todos los interesados, incluyendo a la Administración de Costas, por estar la finca ubicada en zona de dominio público marítimo-terrestre, o en su defecto una resolución judicial, sin que el error en la superficie inscrita pueda ser calificada, a su juicio, como mero error material, sino como error de concepto al existir terceros que pueden resultar perjudicados.

La DGRN desestima el recurso y confirma la calificación registral.

En tal sentido, tras reiterar su doctrina sobre la naturaleza de la inscripción de los excesos de cabida como rectificación de un erróneo dato registral, y sobre la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito, señala:.

-Aunque el Registrador solo en el caso en que tras la comprobación mediante la aplicación auxiliar de la invasión o intersección debe proceder a solicitar un pronunciamiento al respecto al Servicio Periférico de Costas y denegar la inscripción en caso de oposición, en el presente caso ya existía una clara oposición de éste.

-Y aunque según el art. 201 LH, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará necesariamente contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto (art. 17.3 de la Ley 15/2015), ello exige que la norma aplicable al concreto expediente de que se trate no prevea lo contrario, siendo así que tal previsión legal contraria a la continuación del procedimiento se contiene expresamente en el art. 203.6 LH: “si se formulase oposición por cualquiera de los interesados, con expresión de la causa en que se funde, el Notario dará por concluso el expediente y archivará las actuaciones, dando cuenta inmediata al Registrador”.

Finalmente no toma en consideración la invocación del cauce de la rectificación de los errores materiales de los asientos registrales y los preceptos que habilitan al registrador en determinados casos para impulsar incluso de oficio dicha rectificación (arts 321 y ss RH), pues, la pretensión deducida ante el registrador y el título presentado para su inscripción fue el acta en que se documentó el expediente de rectificación de superficie de finca inscrita del art. 201 LH, a cuyas normas rectoras queda por tanto sujeta dicha pretensión, y que en definitiva abocan, a falta de acuerdo entre todos los interesados, a la obtención de una previa resolución judicial a través del cauce procesal adecuado, como señala el registrador en su calificación. (JCC)

400.*** HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS SIN INTERVENCIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR. DESHEREDACIÓN.

Resolución de 5 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Pedreguer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: Varias cuestiones de interés sobre la intervención del albacea contador partidor en la partición; efectos de la desheredación y legislación aplicable al existir un elemento extranjero

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia en la que el causante, de nacionalidad holandesa y residente en España, fallece bajo la vigencia de testamento abierto en el que declara que la sucesión se debe regir por la ley española (Reglamento Sucesorio Europeo). En dicho testamento deshereda a sus tres hijos e instituye herederos a sus seis nietos por partes iguales (algunos de ellos son menores de edad y están representados por sus padres). Nombra un albacea contador partidor al que atribuye todas las facultades legales, incluso el pago en metálico a los herederos, pero los interesados deciden por unanimidad prescindir del mismo en la partición.

Se plantean en el recurso varias cuestiones bien fundamentadas y razonadas por la registradora en su calificación y por la notaria en su escrito de recurso, a las que va dando puntual respuesta la Resolución en los términos que seguidamente veremos.

Resolución: Estima el recurso interpuesto y revoca la calificación.

Doctrina:

I ALBACEA CONTADOR PARTIDOR:

1 ¿Pueden los herederos de común acuerdo prescindir en la partición del albacea contador partidor? SI, aunque tal respuesta debe ser matizada según los casos.

La respuesta ha de ser afirmativa salvo que el testador haya prohibido que se prescinda del albacea contador partidor, o cuando, sin prohibirlo literalmente, el nombramiento contenga especificaciones o particularidades que revelen una voluntad del testador contraria a que se pueda prescindir en la partición de la intervención del nombrado.

Argumento para permitir que de mutuo acuerdo todos los herederos pueden prescindir del nombrado es que el fundamento del cargo se encuentra en evitar litigios y que no hay litigio alguno cuando los interesados acuerdan unánimemente hacer por sí mismos la partición (SSTS 20 de octubre de 1992 y 22 de febrero de 1997. Aún más, la STS de 4 de febrero de 1994 admite que los herederos de mutuo acuerdo pueden partir de forma contraria a lo dispuesto en el testamento, por ello nada se opone a que puedan prescindir del contador partidor nombrado).

2 ¿Qué ocurre cuando en la partición están interesados menores de edad? ¿Se puede prescindir del albacea contador partidor nombrado? SI, con iguales matizaciones que en el apartado anterior.

Tratándose de un nombramiento usual, es decir, que no contenga prohibición ni especificaciones o particularidades que hagan suponer una voluntad contraria del testador, la respuesta ha de ser la misma que en el caso anterior. O sea, que de mutuo acuerdo todos los herederos pueden prescindir del albacea contador partidor (los menores representados en este caso por sus legítimos representantes).

Cosa distinta sucede cuando en el nombramiento del contador partidor se contempla concretamente la existencia de menores de edad interesados en la partición y tal especificación lleva a la conclusión de que no es posible prescindir de dicho nombramiento por estar singularmente previsto para tal supuesto (R. de 27 de octubre de 2015).

 3 Conclusión: La regla general es que los herederos de común acuerdo pueden prescindir en la partición del albacea contador partidor cuando la cláusula testamentaria se limita a nombrarlo sin ninguna otra indicación sobre el carácter de su intervención que haga suponer un voluntad contraria del testador.

II DESHEREDACIÓN.

Los tres hijos desheredados niegan que exista causa justa para la desheredación y tal negativa es asumida por los nietos herederos, que deciden no entablar juicio para probar la existencia de causa para desheredar. Por ello se hace la partición reconociendo a los tres desheredados su legítima estricta adjudicándose los nietos el resto del caudal.

¿Se necesita la declaración judicial de nulidad de la causa de desheredación habiendo acuerdo de todos los interesados? NO.

Habiendo conformidad entre todos los interesados (herederos y desheredados) no es necesaria una declaración judicial para privar de eficacia a la desheredación ordenada (Resoluciones de 20 de mayo de 1898, 30 de junio de 1910, 31 de mayo de 1931, 10 de mayo de 1950 y 14 de agosto de 1959, que no se ven contradichas por lo declarado en las RR de  2 de agosto de 2018 y 13 de septiembre de 2001).

Conclusión: se admite la validez de la partición por los herederos sin necesidad de la previa declaración de nulidad de la institución en un  caso de preterición (igual criterio por similitud debe aplicarse a la desheredación) si concurre acuerdo expreso entre todos los herederos (instituidos y preteridos), ya que para prescindir de la correspondiente acción judicial de nulidad se exige dicho convenio entre los interesados (como ejemplo puede verse la R. de 4 de mayo de 1999 reseñada en el texto de la Resolución).

¿Qué ocurre en el caso de que haya menores de edad entre los interesados? ¿Pueden los representantes del menor admitir la negación de la causa de desheredación por los desheredados y reconocerles su derecho legitimario, o necesitan para ello la autorización judicial?.

Si los menores están legalmente representados en la partición bastará el acuerdo adoptado por todos los interesados sin necesidad de autorización probación judicial, pues realmente no hay un acto dispositivo. Dice la Resolución lo siguiente: “En el presente caso no existe ninguna enajenación, renuncia, transacción o allanamiento, sino más bien, ante la falta de prueba de la certeza de la causa de desheredación, los herederos (y los representantes legales de los menores bajo su responsabilidad en el ejercicio de la patria potestad) deciden realizar la partición respetando la legítima estricta de los desheredados que niegan ser cierta la causa de desheredación invocada por el testador”.

III LEGISLACIONES CONCURRENTES:

1 La ley personal y capacidad del menor: Derecho holandés (artículo 9.1 del Código Civil).

2 A la sucesión se aplica la que ha elegido el causante por ejercicio de la «professio iuris» o en su caso el de su residencia al tiempo de fallecimiento (artículo 21 del Reglamento 650/2012 Sucesorio Europeo): Derecho español.

3 Forma de la aceptación a beneficio de inventario (Art. 28 del Reglamento 650/2012): «Validez formal de una declaración relativa a una aceptación o una renuncia. Una declaración relativa a la aceptación o a la renuncia de la herencia, de un legado o de la legítima, o una declaración destinada a limitar la responsabilidad de la persona que la realice serán válidas en cuanto a la forma si reúnen los requisitos de: a) la ley aplicable a la sucesión en virtud de los artículos 21 o 22, o b) la ley del Estado en el que el declarante tenga su residencia habitual» , en este caso Derecho holandés por razón de la residencia.

4 Partición: como resulta de los artículos 21, 22 y 28 del Reglamento 650/2012, la ley aplicable es la española, tanto por ser la ley aplicable a la sucesión como por ser la del lugar de otorgamiento de la partición.  (JAR)

Interesante “Sabias qué sobre el Reglamento Europeo de Sucesiones”. Inmaculada Espiñeira en NyR. Sección “Internacional”.

401.** EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. FALTA DE TRACTO EN CUANTO A UNA MITAD INDIVISA. POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN PARCIAL

Resolución de 8 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Zafra, por la que se suspende la inscripción de una extinción de comunidad. 

Resumen: No siempre es exigible para practicar una inscripción parcial que haya una solicitud expresa en tal sentido. Depende de que la cláusula en cuestión afecte o no a la esencialidad del contrato.

Hechos: Se extingue el condominio sobre una finca que se adjudica íntegramente a uno de los copropietarios. La mitad indivisa de dicha finca consta inscrita a nombre de los copropietarios otorgantes de la escritura, mientras que la restante mitad indivisa está inscrita a nombre de personas distintas, por lo que hay una interrupción del tracto.

Registradora: suspende la inscripción solicitada por estar inscrita una mitad indivisa a nombre de personas distintas de los otorgantes.

Notaria: Alega que solicitó la inscripción parcial y debe practicarse la inscripción respecto de la mitad indivisa inscrita a nombre de los copropietarios.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina:

No siempre es exigible para practicar una inscripción parcial que haya una solicitud expresa, debiendo distinguirse: (i) Es exigible la petición expresa de las partes para que se practique la inscripción parcial (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) cuando la estipulación rechazada afecta a la esencialidad del contrato (Resolución de 13 de marzo de 2014 y 11 de abril de 2018). (ii) Dado que la presentación de un documento en el Registro implica la petición de práctica de todos los asientos que en su virtud puedan practicarse (Resoluciones de 19 de junio de 2007 y, entre otras), no es necesaria dicha solicitud expresa cuando el defecto afecte sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o derechos independientes objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie, de modo que en tal caso podrá practicarse la inscripción parcial de oficio por parte del registrador respecto de esa finca –o parte de la misma o de su descripción– o derecho no afectada por el defecto (vid. Resoluciones de 15 de marzo de 2006 -la falta de previa inscripción del usufructo no impide la inscripción parcial en cuanto a la nuda propiedad, aunque no se hubiera solicitado expresamente por el presentante- y 14 de septiembre de 2016).

Comentario: La aplicación de los artículos 19 bis LH y 434 RH exige buscar un equilibrio entre el principio de rogación y el de especialidad. La resolución marca las siguientes pautas:

1 El principio de rogación implica, según reiterada la doctrina de esta Dirección General, que el registrador ha de atenerse a lo querido por las partes en el documento presentado, sin poder actuar de oficio ni practicar asientos distintos de los solicitados (Resoluciones de 13 de enero de 1995, 17 de marzo y 19 de abril de 2004, 20 de julio de 2006 y 26 de julio de 2007). Por otro lado, se favorece la inscripción y por ello se entiende que procede la inscripción de todo aquello que sea posible sin necesidad de solicitud expresa y por el hecho de la presentación.

2 El principio de especialidad impone por su parte la exacta determinación de la naturaleza y extensión del derecho que ha de inscribirse (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51.6 del Reglamento Hipotecario), de manera que dicha inscripción parcial solicitada no puede desnaturalizar el negocio que ha sido celebrado por las partes. (Resolución de 13 de febrero de 2012). (JAR)

402.** INMATRICULACIÓN. ACTAS COMPLEMENTARIAS DE TÍTULO PÚBLICO ADQUISITIVO. COMPETENCIA TERRITORIAL DEL NOTARIO, EXTENSIÓN DE LA COMPETENCIA EN CASO DE ISLAS.

Resolución de 8 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de San Sebastián de La Gomera, por la que acuerda denegar la práctica de inscripción de una escritura de compraventa acompañada de acta complementaria.

Resumen: Las actas de notoriedad complementarias de título púbico para inmatricular están sujetas a competencia territorial. Excepcionalmente y por razones de la realidad social y de facilitar el acceso al servicio notarial se admite la competencia en territorio insular de un notario de una isla vecina en este caso concreto.

Hechos: Se autoriza por un notario un Acta complementaria de título público a los efectos de inmatricular una finca. La finca radica en la isla de La Gomera (distrito único con una sola notaría demarcada) y el notario autorizante del Acta tiene su residencia en Tenerife, en una población (Arona) y distrito (Granadilla de Abona) diferente, que está situado, mar por medio, enfrente de La Gomera.

La registradora suspende la inmatriculación solicitada porque el notario autorizante no es competente para autorizar el acta de notoriedad al no estar la finca en su distrito.

El notario autorizante recurre y alega que no existe norma alguna que imponga limitación por criterio de territorialidad para este tipo de actas y cita en su favor varias resoluciones de la DGRN.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina.  Declara en primer lugar que la competencia notarial territorial en la autorización de documentos está sujeta a la calificación del registrador.

El acta notarial de notoriedad, complementaria del título público para la inmatriculación de fincas, (artículo 205 LH y 298 RH) está sujeta a competencia territorial, como el resto de las actas notariales relativas a la coordinación de la realidad extrarregistral con el contenido del Registro introducidas por la ley 13/2015 (expedientes inmobiliarios).

En el presente caso, ponderando la finalidad última de la ley, que es facilitar el acceso de los ciudadanos al servicio notarial, y atendiendo a los medios de transporte existentes concluye que el notario en este caso concreto es competente para autorizar esta Acta.

COMENTARIO: La DGRN cambia su criterio sobre el tema de la competencia territorial de las actas notariales de notoriedad complementarias de título público. En las resoluciones de 6 de julio de 201516 de abril de 2013 declaró que no había competencia territorial. Sin embargo ahora declara que sí hay competencia territorial, pues la Ley 13/2015 establece para los expedientes inmobiliarios (artículos 200 y siguientes de la Ley Hipotecaria) como criterio general la competencia territorial notarial de los notarios del distrito donde se encuentre la finca o de los notarios de los distritos colindantes.

Por tanto las actas de notoriedad complementarias de título público (no otro tipo de actas de notoriedad) están sujetas a competencia territorial de modo que sólo será competente el notario del distrito notarial donde radique la finca o el colindante.

Sin embargo este principio admite excepciones como en el caso particular presente de una isla con una sola notaría, por consideraciones de la realidad social y de acceso al servicio público notarial por los ciudadanos.

Para entender mejor la situación de este caso hay que saber que el distrito notarial de la isla de la Gomera tiene una sola notaría demarcada en San Sebastián de la Gomera, y que hay un servicio de barcos varias veces al día con Arona-Los Cristianos, que es otro distrito notarial, en Tenerife donde hay varias notarías demarcadas. El barco es el medio habitual de conexión de los habitantes de La Gomera con la isla capitalina de Tenerife  y también el avión, pues hay conexión aérea.

Interpretando y aplicando el principio jurisprudencial sentado por la DGRN en este caso habría que concluir, salvo mejor criterio, que:

1.- Las islas cuyas fincas serían objeto de extensión de competencia notarial excepcional por su realidad social insular (conocida como doble insularidad) para las actas de notoriedad complementaria de título público serán aquellas en las que haya demarcada una sola notaría (por ejemplo en El Hierro y La Gomera en Canarias, o Formentera en Baleares) pero no otras islas con varias notarías demarcadas, pues aquí decae el argumento ya que sus habitantes pueden acudir a otros notarios.

2.- En cuanto a los notarios receptores de la competencia excepcional extendida serían sólo los de la localidad donde llega el medio de transporte a la isla con más conexiones diarias,bien sea el barco, bien sea el avión,  pero no a otros notarios de localidades distintas, aunque sean del mismo distrito notarial, ya que esta competencia es excepcional, debe de interpretarse restrictivamente, y se concede atendiendo al punto de llegada del medio de transporte, como si fuera una extensión figurada  de la isla menor, en cuanto que facilita el acceso al notario más cercano, (para La Gomera y El Hierro en Tenerife el barco de ambas islas llega a Arona-Los Cristianos y el avión a La Laguna) (para Formentera sólo barco a Ibiza ciudad).

3.- La extensión excepcional de la competencia territorial se dará en los mismo términos también en los expediente inmobiliarios (de inmatriculación, tracto sucesivo, rectificación de descripción de fincas y de deslinde) regulados en la Ley Hipotecaria, pues hay identidad de razón con las actas notariales complementarias de título público. (AFS)

403.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 8 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Sepúlveda-Riaza, por la que se suspende la inscripción de un auto dictado en expediente de dominio para la inmatriculación. (IES)

Resumen:  Cabe inmatricular como una sola finca la que tiene dos referencias catastrales siempre que las certificaciones catastrales coincidan con la que se pretende inmatricular. Para inmatricular se exige coincidencia total. Reconoce que las alteraciones de superficie no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca. El registrador tratará de evitar la inscripción de nuevas fincas o la de la representación gráfica georreferenciada de las ya inmatriculadas cuando tuviera dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público.

Hechos:  Inmatriculación de dos fincas.

La primera finca tiene una superficie de 675 m2 y se acompañan dos certificaciones catastrales de las que resulta que tiene una superficie gráfica de 665m2. En la segunda finca coincide titulo y catastro en cuanto a superficie y linderos y linda con una antigua carretera de la demarcación de carreteras de la Junta de Castilla y León

El registrador alega como defectos, en cuanto a la inmatriculación de la primera de las fincas, que se agrupan dos fincas no inscritas sin identificarse conforme a la legislación hipotecaria y por incorporarse al expediente dos certificaciones catastrales que no coinciden en superficie, ni en linderos, ni en naturaleza y en cuanto a la segunda finca, por no aportarse certificación catastral descriptiva georreferenciada coincidente con la descripción de la finca en el título público y por no aportar informe favorable de la administración titular de la carretera colindante.

 Resolución:  La DGRN entiende:

1º.- No es necesario describir la primera finca que se pretende inmatricular como dos diferentes para inmatricularlas y posteriormente proceder a su agrupación (Resoluciones 8 de junio de 2016 y resolución 19 de julio de 2018)

2º.- Si el titulo no expresa la naturaleza rústica o urbana de la finca, no cabe alegar como defecto falta de coincidencia.

3º.- Por lo que respecta  a la coincidencia de linderos recuerda las Resoluciones 15 de diciembre de 2014 y 15 de junio de 2015, que señalan que siendo una finca, “una porción de la superficie terrestre, .. lo que la identifica de manera indubitada, necesaria y suficiente, y la distingue de sus colindantes es la precisión de su ubicación y delimitación geográfica, es decir, donde se encuentran exactamente sus límites perimetrales, lo cual determina, geométricamente, cuál es la superficie que abarcan, y, normalmente por accesión, la propiedad de lo que entre ellos se encuentre enclavado”.

4º.- En caso de no aportarse certificación catastral descriptiva y gráfica con las correspondientes coordenadas georreferenciadas, el registrador puede y (debe) obtenerla directamente de la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, tal y como ha señalado este Centro Directivo en el apartado primero de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015,  y Resolución conjunta de la DGRN y de la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad, apartado segundo, número 3, letra b).

5º.- Respecto a la diferencia de superficie en la primera parcela, resulta acreditado en el presente expediente que ha existido una modificación catastral posterior al inicio del expediente de dominio, por lo que se remite a la doctrina sentada por esta Dirección General en la resolución de 12 de mayo de 2016 (reiterada en la de 26 de octubre de 2017), relativa a que tales alteraciones no deben impedir la inmatriculación cuando se deben a meras correcciones efectuadas por el Catastro en datos alfanuméricos sin que impliquen alteración de la geometría de la finca y tal es el supuesto que nos ocupa, en el que resulta evidente que la modificación catastral sobrevenida se limita a la rectificación de alguno de los datos alfanuméricos que constan en la certificación catastral pero con mantenimiento pleno de la geometría georreferenciada del inmueble, supuesto que viene ocurriendo cuando el Catastro, por razones de congruencia, sustituye la cifra de la superficie que antes se expresada en la parte alfanumérica de la certificación, por la que resulta geométricamente de la parte gráfica.

En este caso el inmueble, entendido con una porción poligonal de suelo, es el mismo, y por lo tanto, la divergencia sobrevenida entre la superficie que constaba en el título inmatriculador y en la certificación catastral incorporada al mismo –por una parte–, y la que ahora consta rectificada en la certificación catastral actualizada –por otra– no es obstáculo que impida la inscripción del título, más aun cuando resulta así de las certificaciones catastrales que obran en el expediente, siendo todo ello fácilmente comprobable por el registrador en la Sede Electrónica del Catastro. Finalmente, debe recordarse que, conforme al nuevo artículo 9 de la LH, una vez inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca su cabida será la resultante de dicha representación.

   6.- en cuanto al defecto de no aportarse informe favorable de la administración titular de la carretera cuando se pretende la inmatriculación de una finca lindante con este bien de dominio público, se remite a la Resolución de 19 de julio de 2018 cuyos argumentos reitera

 La exigencia de citación de los colindantes expresados en la descripción de la finca en el título inmatriculador se deduce de las Resoluciones de este Centro Directivo de 15 de diciembre de 2014 y 4 de febrero de 2016; los colindantes reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y dicha citación debe resultar del propio auto, a fin de que el registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones (artículo 24 CE), especialmente importante si se tiene en cuenta la no suspensión de efectos respecto de terceros, a diferencia de otros medios inmatriculadores. Actualmente este requisito viene expresamente impuesto en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria.

En el caso de este expediente, el auto objeto de calificación señala que se ha procedido a la notificación de determinados colindantes, omitiendo en tal mención la enumeración de los concretos colindantes notificados, sin referirse, por tanto, a la Administración pública titular de la carretera, bien de dominio público con el que linda la finca en cuestión cuya inmatriculación se pretende.

Debe tenerse en cuenta que la inmatriculación es un supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca y, considerando la colindancia con bienes de dominio público, debe impedirse en todo caso que la inscripción que se practique pueda afectar al mismo (artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria.

 Tal y como señaló esta Dirección General en las Resoluciones de 15 de marzo y 12 de abril de 2016, la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción. Por tal motivo, con carácter previo a la práctica de la inscripción, y conforme a lo previsto en distintas leyes especiales, como la de costas o de montes, el registrador ha de recabar informe o certificación administrativa que acrediten que la inscripción pretendida no invade el dominio público. La misma técnica ha seguido la Ley estatal 37/2015, de 29 de septiembre, de carreteras, artículo 30.7 . En otros casos, como ocurre con la legislación de suelo, también existen previsiones expresas de que el registrador, antes de acceder a la inscripción de edificaciones, habrá de comprobar que  el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general. Y avanzando decididamente en la senda de la protección registral del dominio público, incluso del no inscrito debidamente, la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria (bajo cuya vigencia tiene lugar la solicitud de inmatriculación objeto de este expediente), al dar nueva redacción a diversos artículos de la Ley Hipotecaria, artículo 9, 199, 203 y el 205. Consecuentemente con todo ello, la propia Ley 13/2015, trata de proporcionar a los registradores los medios técnicos auxiliares que les permitan conocer la ubicación y delimitación del dominio público, incluso no inmatriculado, regulando en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y en la disposición adicional primera de la Ley 13/2015 la aplicación auxiliar que permita el tratamiento de representaciones gráficas previniendo la invasión del dominio público, información gráfica en que se apoya precisamente la calificación ahora combatida.

Estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, salvo en lo que se refiere a la necesidad de aportar informe de la administración titular de carretera colindante. (IES)

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404.** HIPOTECA SOBRE LA “VIVIENDA HABITUAL DE UN CÓNYUGE”, QUE NO ES “VIVIENDA HABITUAL CONYUGAL”.

Resolución de 9 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 2 a inscribir una escritura de hipoteca.

Resumen: Es posible que A (casada con B) pueda formalizar, por sí y en unión de sus hijas, pero sin la intervención de su esposo, un préstamo hipotecario, y constituir, en su garantía, una hipoteca sobre una vivienda, privativa de A, la cual era su “vivienda habitual” y estaba destinada a satisfacer la necesidad de vivienda de la hipotecante, pero, no era la “vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo B, tenía, por razones médicas, su vivienda habitual, en otro término municipal.

Hechos: Se formaliza un préstamo hipotecario sobre una vivienda, manifestando la prestataria e hipotecante que “que es dueña de aquella, en pleno dominio y con carácter privativo, siendo además la vivienda habitual de la misma”, pero “no es la vivienda habitual conyugal”, ya que su esposo, por razones médicas, tiene su domicilio habitual en otro término municipal, señalando, además, en la propia escritura de préstamo, la calle y el número del domicilio habitual de éste.

Registrador: Suspende la inscripción, ya que no ha concurrido al otorgamiento, el cónyuge, no titular de la vivienda, pese a que se ha hecho constar en la escritura, que se trata de “vivienda habitual” de la hipotecante, y siendo preciso, para la inscripción, que su esposo ratifique la escritura otorgada. Las “razones médicas” alegadas por la esposa, para que su esposo tenga otro domicilio habitual, no permiten arrebatarle a éste su dcho. a consentir o no la escritura, salvo que se obtenga la pertinente resolución judicial. Además, en otra escritura anterior y según resulta del mismo Registro, ya se hizo constar que la vivienda que ahora se hipoteca, “no era el domicilio habitual de la familia”, expresión diferente de la que ahora se utiliza.

Recurrente: El notario autorizante, impugna la calificación anterior, alegando que, si bien la esposa hipotecante, había manifestado que la vivienda hipotecada, dónde ella vivía, era su vivienda habitual, también indicaba que su esposo vivía en un lugar distinto desde hacía muchos años, por lo que la vivienda objeto de la hipoteca no era “la vivienda familiar”, o sea que dejó de ser “la vivienda conyugal del matrimonio” desde hacía mucho tiempo.

El art 1320 c.c. se encuentra conectado a la protección del domicilio familiar (residencia habitual y permanente de ambos cónyuges), y por ello cuando un cónyuge manifiesta que una vivienda no es “el domicilio conyugal”, lo que dice es que no es la “vivienda habitual familiar” a los efectos del citado artículo.

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General:

1.- En primer lugar, la DG estima que el matrimonio implica una comunidad de vida que lleva consigo una “comunidad de vivienda”, aunque, a veces, por razones profesionales, laborales, médicas, de atención a familiares u otras análogas, esa comunidad de vida no implica una comunidad de vivienda. Por tanto, la comunidad de vida no supone la existencia de una comunidad conyugal de vivienda en una misma casa.

En el supuesto de que la comunidad de vida suponga también una comunidad de vivienda, se exige un acuerdo entre cónyuges (art 70 c.c.) y, una vez fijada ésta, la ley protege la vivienda habitual familiar, de acuerdo con el art 1320 c.c. Dicha protección de esta vivienda se articula mediante el consentimiento de ambos esposos, tanto del que es titular de la misma o del derecho sobre ella, como del otro cónyuge, pero nunca el de los hijos que puedan vivir en la vivienda, siendo indiferente cuál de los cónyuges es el propietario o el titular del dcho. sobre la vivienda, y la fecha en que la misma hubiera sido adquirida, bien antes o después del matrimonio y cualquiera que sea el régimen económico del mismo.

2.- La sentencia del TS 8 octubre 2010, citada por la RS 6 marzo 2015, señala que el art 1320 c.c. es una norma de protección a la vivienda familiar, protegiendo a un cónyuge contra las iniciativas unilaterales del otro. En el fondo de este artículo se encuentra el principio de igualdad, que se proyecta en el consenso para la elección de la vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. Este consentimiento se exige para los casos de disposición de la vivienda, bien por eliminación del patrimonio de su propietario, o de aquellos negocios como la hipoteca, que llevan consigo la posibilidad de que la misma desaparezca siendo, el consentimiento del otro cónyuge, una medida de control. De todo ello resulta que, en los actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no constituye la vivienda habitual de la familia) pues en otro caso es obligado que medie el consentimiento de su consorte.

 3.- Además dicho consentimiento se exige para los actos dispositivos que afecten a la “vivienda habitual”, empleando la ley este adjetivo, así como el adverbio “habitualmente” (arts. 9,10, 24,40, 1320, 1321, 1406, y 1955 c.c.). Habitual no equivale a permanente, pero denota un grado de continuación temporal, y se refiere a una vivienda en que una persona tenga su residencia, pero falta en ella el concepto de “vivienda habitual de la familia”, ya que hay familias que tienen varias residencias, o que ocupan las viviendas alternativamente, o incluso supuestos en los que, que uno de los miembros de la pareja o ambos, pasan temporadas fuera del hogar familiar, bien por razones de trabajo, motivos de salud, o cabe incluso que una familia carezca de “vivienda familiar”. La función normativa se encuentra en la necesidad de asegurar al otro cónyuge y a través de él, a la familia, el espacio propio de convivencia, frente a aquellos actos de disposición unilaterales que pudiera llevar a cabo el cónyuge propietario de la vivienda o titular de un derecho sobre ella, al que se impide cualquier actuación que pueda privar al consorte del uso compartido de este bien.

 4.- Para resolver la cuestión planteada, ha de partirse de que “el domicilio conyugal” ha sido fijado por los dos cónyuges de mutuo acuerdo y es el de su residencia habitual. En este sentido, la STS 3 de mayo de 2016, pone el énfasis en la idea del domicilio conyugal, de suerte que si la vivienda objeto del acto dispositivo no es la conyugal, cumple con las exigencia legales requeridas, pues si se está en presencia de un matrimonio cuyos hijos son mayores de edad, el círculo se reduce, a quienes tienen que vivir juntos, por lo que no se aprecia qué puede añadir el vocablo “familiar” al vocablo “conyugal”.

 5.- En el presente caso la situación del cónyuge del disponente no es contrario a las anteriores afirmaciones, dado que se trata de una manifestación del disponente, para corroborar el carácter “no conyugal” de la vivienda que se hipoteca, y ello, aunque en una inscripción anterior se hubiera empleado una afirmación distinta, ya que ahora se dilucida el alcance de la expresión empleada en el documento que ahora se califica. Por todo ello se estima el recurso y se revoca la calificación registral. (JLN)

 

406.** CONVENIO URBANÍSTICO. CESIÓN DE TERRENOS. TÍTULO INSCRIBIBLE

Resolución de 9 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Mahón, por la que se suspende la inscripción de finca a favor del Ayuntamiento.

Resumen: La certificación administrativa constituye título formal adecuado para inscribir en el registro una cesión obligatoria de terrenos, destinados a viales y aparcamientos, a favor del Ayuntamiento.

Hechos: Se presenta en el registro certificado emitido por la secretaria de Ayuntamiento por el que se solicita la inscripción de determinada finca, cuya descripción registral recoge su destino a aparcamiento y viales, a favor del  Ayuntamiento.

El registrador suspende la inscripción alegando:

La necesidad de otorgar escritura pública a la que aludía el propio convenio según la cual “la cesión fiduciaria que aquí se contempla se convertirá en de propiedad y pleno dominio y se procederá, de inmediato, al otorgamiento de las escrituras notariales correspondientes”.

Y porque del propio certificado resulta la falta de firmeza de una resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa recaída ante la solicitud del titular registral de instar un procedimiento de aquella naturaleza.

El recurrente alega que se trata de una cesión obligatoria de viales, siendo aplicable el artículo 2.2 del Real Decreto 1093/1997, que admite la certificación del acto administrativo (aprobación del convenio), como título inscribible.

Y que la resolución del Jurado Provincial de Expropiación se acompañó a efectos informativos, sin constituir documento inscribible, que está constituido exclusivamente por la certificación de la secretaria del Ayuntamiento

Resolución: La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: En primer lugar aborda la cuestión de si el acto material que contiene la certificación requiere del otorgamiento de escritura pública por haberse previsto así en el convenio firmado entre las partes, siendo su respuesta negativa por resultar de la propia certificación administrativa presentada que la finca a que se refiere está destinada por el planeamiento como terreno de cesión obligatoria así como que se han cumplido los requisitos para la consumación de la adquisición en la persona del Ayuntamiento.

Considerando además que es precisamente la falta de otorgamiento de la escritura pública la que justifica que el Ayuntamiento lleve a cabo de forma unilateral la formalización de cesión de un terreno que, materialmente ya le pertenece, a fin de modificar el contenido del Registro de la Propiedad (artículos 29 a 32 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, para las cesiones de terrenos que tengan el carácter de obligatorias  y artículos 65.1.b66 del Texto Refundido de la Ley del Suelo).

Y en cuanto al segundo de los defectos afirma que la “existencia del procedimiento expropiatorio no empece la viabilidad del contenido de la certificación emitida de conformidad con el artículo 31 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Y  que no es el acta de ocupación a que se refiere el artículo 32 del Reglamento Hipotecario la que ha sido objeto de presentación sino el certificado de solicitud de inscripción de terrenos de cesión obligatoria”. (MGV)

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RESOLUCIONES MERCANTIL
390.** DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA. CUMPLIMIENTO DE LAS RESOLUCIONES DE LA DG.

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Valencia, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

Resumen: No es posible el depósito de cuentas de una sociedad si no viene acompañado del informe de  auditor nombrado e inscrito a petición de la minoría. El cumplimiento posterior por la sociedad realizando un informe por otro auditor, en nada afecta al expediente, ni posibilita el depósito de cuentas.

Hechos: Se solicita depósito de cuentas de una sociedad el cual viene acompañado por el informe de determinado auditor. Es de reseñar que en la hoja de la sociedad aparece inscrito un auditor distinto nombrado por el registrador mercantil a petición de la minoría.

El registrador deniega el depósito por no aportar el informe del auditor inscrito a petición de la minoría. (RDGRN de 15 de septiembre de 2016 y concordantes, artículo 366 del Reglamento del Registro Mercantil y 265.2 y 279 de La ley de Sociedades de Capital).

La sociedad recurre alegando que recurrió el nombramiento de auditor pues se había procedido a nombrar otro, que la DGRN “estimó el recurso pero señalando, de acuerdo a su doctrina, que sólo se cumpliría el deber jurídico si se acreditaba haber puesto a disposición de los socios el informe de verificación al tiempo de la convocatoria para la aprobación de cuentas” , que la sociedad “procedió a proporcionar un ejemplar del informe de verificación a cada uno de los socios minoritarios” y que consta “acreditados en el expediente que la sociedad convocó a sus socios a junta general compareciendo la totalidad de ellos, que en la convocatoria se hizo expresa mención del derecho de los socios a solicitar un ejemplar del informe de auditoría, y que así ocurrió…”.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG comienza diciendo que el relato de los hechos que hace el recurrente con se acomoda a la realidad ni a lo que resulta del expediente.

Efectivamente, según la resolución en el expediente de designación de auditor a petición de la minoría llevada a cabo en su momento, el recurso de la sociedad fue desestimado pues si bien “la fecha de designación del auditor voluntario no precisaba de una especial acreditación de fehaciencia”(el registrador había desestimado la oposición por no acreditarse la fehaciencia de la fecha de nombramiento)  se desestimó el recurso “porque la sociedad ni había inscrito la designación de auditor voluntario, ni había acreditado en el expediente la entrega del informe de la auditoría realizada al socio solicitante ni había hecho entrega, para su incorporación, del informe realizado a esta Dirección General”.

Una vez hecha esta aclaración la DG se limita a recordar su muy reiterada doctrina de que existiendo inscrito un auditor nombrado por el registro mercantil a instancia de la minoría no procede el depósito de cuentas de la sociedad si el mismo no viene acompañado de dicho informe.

Añade que su falta no queda salvada “como pretende el recurrente, porque el informe de verificación llevado a cabo por auditor distinto al que consta en la inscripción se haya puesto a disposición de los socios al tiempo de la convocatoria de la junta que aprobó las cuentas anuales” y “tampoco el hecho de que el informe de verificación llevado a cabo por auditor distinto al designado por el registrador haya sido entregado a los socios…”.

Concluye diciendo que el “socio minoritario en su día expresó el contenido de su interés en la solicitud de designación de auditor por el registrador Mercantil por lo que, una vez reconocida por esta Dirección General la pertinencia de atender a dicho interés no puede pretender la sociedad decidir al respecto. Es el socio a quien se reconoció el interés expresado el único que puede disponerlo, decidiendo si persiste o no pudiendo, incluso, renunciar al mismo si así lo considera oportuno…”.

Comentarios o conclusiones: El origen de la resolución está en un mal entendimiento, es de suponer que involuntario, de la resolución dictada en su día por la DGRN. Si la sociedad en el momento del recurso no había cumplido ninguno de los condicionantes que la DG exige para poder enervar el derecho del solicitante de la auditoría, es claro que procedía el nombramiento de auditor y su inscripción en la hoja de la sociedad. Pretender el cumplir esos condicionantes a posteriori es obvio que no puede tener ninguna incidencia ni en el expediente, ni en la calificación del registrador. Lo contrario implicaría una total inseguridad para el socio peticionario y para el sistema de nombramiento.

Por lo demás la resolución es útil pues resume la postura de la DG en diversos temas que se ponen de relieve en los expedientes de designación de auditor a petición de la minoría.(JAGV)

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405.** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. OBJETO SOCIAL:  SU DETERMINACIÓN SEGÚN EL CNAE.

Resolución de 9 de octubre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Cáceres a inscribir la escritura de constitución de una sociedad.

Resumen: Si el objeto social se señala por la actividad especificada en el CNAE, no puede tacharse de genérica. El hecho de que una actividad esté incluida en el CNAE no supone que pueda ser, sin más, objeto de una sociedad.

Hechos: Se trata de una escritura de constitución de sociedad, cuyo objeto aparece configurado por “una larga lista (más de doce páginas) de actividades reseñadas mediante el código correspondiente según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas y descritas en la forma indicada en dicha clasificación. Además, en la escritura se especifica que el objeto de la sociedad tiene «C.N.A.E. 6611», si bien mediante escritura…”de rectificación, “se subsanó tal extremo haciendo constar que el código correcto es C.N.A.E. 6832” es decir gestión y administración de la propiedad inmobiliaria.

El registrador suspende determinadas actividades señaladas por su CNAE por requerir las actividades reseñadas “para su ejercicio, el sometimiento a normativa especial de muy diverso ámbito” como es el propio de determinadas actividades profesionales, o por tratarse de “ejercicio de actividades sindicales, religiosas y políticas” o por ser “actividades de seguro y reaseguro, actividades bancarias, de inversión en mercados”.

También se suspenden las actividades relativas a “asuntos exteriores, defensa, justicia, orden público y seguridad, protección civil y seguridad social obligatoria” y se deniegan “las actividades que, por su generalidad, no constituyen propiamente una actividad susceptible de constituir un objeto social”. “Finalmente, y en relación a la actividad «administración de mercados financieros» a la que se añaden otras como «actividades de intermediación en operaciones de valores y otros activos»,” entiende, dado que necesitan autorización de la CNMV, que  “no se ajusta a las exigencias mínimas de claridad y precisión que deben cumplir los estatutos para su incorporación al instrumento público y para su inscripción registral, ya que la expresión «administración de mercados financieros» hace referencia a una actividad empresarial de prestación de servicios de inversión a terceros sobre determinados instrumentos financieros” citando a estos efectos la Resolución de 29 de enero de 2014 y especificando que dicha limitaciones “se predican exclusivamente de las empresas cuya «actividad principal consiste en prestar servicios de inversión, con carácter profesional, a terceros sobre los instrumentos financieros señalados en el artículo 2», sin que sean de aplicación a aquellos supuestos en que las personas «no realicen más servicio de inversión que negociar por cuenta propia»”.

El interesado recurre pues a su juicio la argumentación de la nota no se basa en legislación alguna, si bien reconoce la no posibilidad de inclusión en el objeto “de la actividad de “administración de mercados financieros” o “actividades de intermediación en operaciones de valores y otros activos”, dado que la Sentencia 328/2011 del a Audiencia Provincial de Barcelona, expone que deben tener unas características específicas”, lo que ya fue subsanada indicando el CNAE correcto que era el 6832.

Resolución: La Dirección General estima el recurso “respecto de las actividades de programación y consultoría informática, así como respecto de la denegación de «la inscripción de aquellas actividades que, por su generalidad, no constituyen propiamente una actividad susceptible de constituir un objeto social», y desestima el recurso en todo lo restante…”.

Doctrina: Recuerda la DG que “Tanto el artículo 23.b) de la Ley de Sociedades de Capital como el artículo 178 del Reglamento del Registro Mercantil exigen que la definición estatutaria del objeto social se realice mediante la determinación de las actividades que lo integren”.

Reconoce que “La decisión sobre si determinada cláusula concreta es o no suficientemente determinativa del contenido del objeto social no siempre es sencilla” y además desde la entrada en vigor de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, se “exige que la escritura de constitución y la inscripción de la sociedad, o las de modificación del objeto social, contengan necesariamente el código de actividad –según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas– correspondiente a la principal que desarrolle la sociedad, código que debe ser el que «mejor la describa y con el desglose suficiente»”.  Pero esta regulación “no tiene pretensión de inmiscuirse en la regulación civil o mercantil de las actividades a que se refiere” aunque debe reconocerse que si una actividad se describe según el correspondiente CNAE por definición se “excluye que, a los efectos de su inscripción en los términos antes expresados, se pueda calificar dicho objeto social como indeterminado y genérico”.

A continuación reconoce que aunque “en los estatutos calificados se especifica que «quedan excluidas todas aquellas actividades para cuyo ejercicio la Ley exija requisitos especiales que no puedan ser cumplidos por esta sociedad»,  “esta cláusula no es suficiente para que “puedan acceder al registro” cualesquiera actividades que se señalen en los estatutos.

Así dice la DG que no es posible la inclusión “de las actividades propias de sociedades profesionales” pues las mismas entran “dentro del ámbito imperativo de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, a menos que expresamente se manifieste que constituye una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación” aunque reconoce que no “puede entenderse lo mismo respecto de la «programación y consultoría informática” pues  “no existe norma que atribuya a tales ingenieros(informáticos o de telecomunicaciones) en exclusiva la competencia para la programación y consultoría informática”.

También reconoce que “es evidente que no se cumplen normas específicas como las relativas a bancos, instituciones de inversión colectiva, sociedades de capital riesgo, fondo de pensiones, intermediación en operaciones de valores y otros activos, o seguros (por ejemplo, respecto de las sociedades mediadoras de seguros debe determinarse expresamente a cuál de las dos actividades de mediación de seguros -agencia o correduría-, se va a dedicar la sociedad, porque ambas son incompatibles entre sí”. ,

Igualmente también deben quedar excluidas las «actividades reservadas a los poderes públicos y formuladas en términos genéricos como son: asuntos exteriores, defensa, justicia, orden público y seguridad, protección civil y seguridad social obligatoria».

Finalmente para cerrar su resolución reconoce la DGRN que en algunas de las actividades genéricas que declara no inscribibles podrían entenderse comprendidas algunas otras que sí podrían ser objeto social, como transporte en ambulancia, incluido por avión o como las clases de oratoria, pero señala que, dado su carácter residual,  si los constituyentes desean incluir alguna de esas actividades y no la general que requiere requisitos especiales  deben hacerlo de una manera expresa.

Comentarios o conclusiones: Pese a que la doctrina del CD sobre objeto sociales admisibles es muy amplia, todavía surgen cuestiones en esta materia, motivados por el deseo del empresario de incluir como posible objeto de la sociedad que constituye, el máximo de actividades para poder pasar de una a otra sin necesidad de modificación del objeto social. Es claro que no existe ninguna limitación para poder incluir en los estatutos de una sociedad, todos los objetos que se deseen, pero todos los objetos que se incluyan deben cumplir con los requisitos, mercantiles o no, que exija la legislación para poder desarrollar esa actividad.

De la resolución que resumimos queda patente que el hecho de que determinada actividad se señale por su CNAE no es una garantía de su inscripción. Sin embargo de esta resolución resulta algo muy importante y es que si se describe una actividad por la señalada en el CNAE, esa actividad no se puede estimar que sea genérica y por tanto, en principio, podrá conformar el objeto social a salvo los requisitos especiales exigidos para su ejercicio.

También una vez más señala la DG que la inclusión de una cláusula de exclusión de las actividades sujetas a leyes especiales, tampoco permite incluir en el objeto actividades que claramente no puedan ser objeto de la sociedad que se constituye.

En definitiva la DG, pese a mantener una gran flexibilidad en materia de objeto social, establece claramente los límites a que dicho objeto debe ceñirse para que el mismo pueda acceder a los libros del Registro Mercantil. (JAGV)

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Nuestros lectores opinan

  1. JavierOnate

    Interesante comentario de Jorge López Navarro sobre el CC belga (que originariamente era el de Napoleón).
    Sin embargo sería necesario conocer la jurisprudencia belga en un caso como el de la Resolución. En España, habiéndose entablado un pleito de divorcio, se considera extinguida la sociedad de gananciales y aunque no se puedan vender los bienes gananciales sin previa liquidación o consentimiento común, los bienes que se adquieren ya no son gananciales.
    Por tanto la solución de la DGRN es ortodoxa y la única posible. Luego, en el momento de la enajenación o gravamen será el momento de probar si el cónyuge adquirente puede o no vender sin el consentimiento de su (ex) cónyuge.
    El problema no habría existido si el adquirente hubiera manifestado que estaba soltero. En caso de estar divorciado, quizás podría tener sentido solicitar la acreditación de tal estado.

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