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Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2018

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Octubre 2018

Admin, 02/10/2018

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD 
  3. 367. COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA
  4. 368. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO
  5. 369. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA
  6. 370. INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA
  7. 371.* RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS: NO PROCEDE
  8. 372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.
  9. 373. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.
  10. 374. EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO.
  11. 375. HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES
  12. 376. AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA
  13. 377. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO
  14. 378. VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
  15. 379. VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA
  16. 380. *** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ
  17. 381. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR
  18. 382. ** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC
  19. 383. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
  20. 384. *** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  21. 385. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  22. 386. DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA
  23. 387. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
  24. 388. ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. PERSPECTIVA REGISTRAL Y JUDICIAL
  25. 389. NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES
  26. 391. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA
  27. 392. SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  28. 393. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. HERENCIA
  29. 394. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE
  30. RESOLUCIONES MERCANTIL
  31. 390. DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA
  32. ENLACES:

AVANCE INFORME Nº 288. (BOE OCTUBRE de 2018)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGRN:

PROPIEDAD

MERCANTIL

MINI INFORME DEL MES DE AGOSTO CON LOS 10 PLUS

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Octubre)

IR A LISTA DE INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

 

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD 
367. COMPRA POR CASADA BAJO EL RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA LEY BELGA

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Es inscribible, sujeta al régimen económico legal belga, y de acuerdo con el artículo 92 del RH, la compra de una finca en España, por persona de nacionalidad belga, casada bajo el régimen legal belga de comunidad (y que actualmente, se encuentra en trámite de divorcio o separación) quien paga el precio con dinero confesado privativo por su sola manifestación. La DG estima que la finca adquirida es inscribible a nombre de la compradora, con sujeción a su régimen legal de comunidad, especificando que éste es el legal supletorio de comunidad, vigente en Bélgica.

Hechos: Doña R.K., de nacionalidad belga, casada bajo el régimen legal belga de comunidad (dado que había tenido en Bélgica su primera residencia, tras su matrimonio), compra una finca en España, manifestando, que se encuentra en procedimiento de separación o divorcio de su esposo, y que adquiere con dinero que confiesa ser privativo suyo, pero sin acreditar ninguno de ambos extremos.

Registrador: El registrador suspende la inscripción de la escritura, ya que, la compradora, no acredita el carácter privativo del dinero empleado en la compra y considera, además, necesaria, la ratificación de la compra, por el esposo de la compradora, en documento público, extremo que ya había advertido, el Notario autorizante, en la escritura de compraventa.

Recurrente: La compradora recurre a través de letrado, alegando lo siguiente:

Que el esposo de la compradora, dado el carácter contencioso del divorcio, nunca va a comparecer en documento público para ratificar la adquisición de su esposa, y además se estima que la duración del divorcio contencioso, con el esposo, puede durar de 2 a 10 años.

Se alega también que, la compradora recurrente, no tiene limitada su capacidad de obrar, y la inscripción (si el registrador lo estima oportuno) se podría hacer, considerando el bien adquirido como presuntivamente ganancial, pero lo que no cabe es privar, a la compradora, del pleno ejercicio de sus dchos civiles, al exigir el concurso del esposo para la inscripción de la compra, y alegando además que,  la falta de inscripción de la compraventa, puede acarrear graves daños a la adquirente, al haber sido pagado totalmente el precio y permanecer inscrita la finca a nombre de los vendedores.

Que el CC español no considera nulo el acto, por falta del consentimiento del cónyuge y si sólo anulable (art 1320 y 1376-78 CC).

Resolución: La DG estima el recurso y revoca la calificación registral.

Doctrina de la Dirección General:

1.- En primer lugar, hace constar que, dado que el Rto (UE) 2016/1103 de 24 de junio que determina la ley aplicable en materia de regímenes matrimoniales, entrará en vigor el 29 enero 2019, para matrimonios contraídos a partir del 19 enero 2019, al presente supuesto se le aplica la normativa de nuestro CC, art 9.2, así como el art 159 del RN, según el cual para la determinación del régimen económico “bastará la declaración del otorgante” y que, por lo que hace a extranjeros tiene lugar la aplicación del art 92 del RH. Y en cuanto a la aplicación de los art 51.6ª y 51.9ª del RH, están flexibilizados en cuanto a adquirentes casados sometidos a una legislación extranjera, ya que no se exige la acreditación “a priori” del régimen económico matrimonial, bastando “que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes, haciéndose constar en la inscripción que la misma se hace con sujeción a su régimen matrimonial”. De aquí que la postura inicial de la DG fue en este punto, la de “aplazar la prueba del régimen matrimonial de un extranjero a un momento posterior, en el momento de la enajenación o gravamen del bien adquirido, inscribiéndose la adquisición en el Registro, sin necesidad de expresar dicho régimen matrimonial, al tiempo de la inscripción. En base a ello, el art 92 RH dice que “cuando el régimen económico matrimonial del adquirente estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquel o aquellos, haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

2.- En el presente caso, el notario ha precisado la ley material aplicable al determinar que el régimen económico es el legal de comunidad belga, extremo que no cuestiona el registrador, pero exigiendo la ratificación del cónyuge de la adquirente, aunque no expresa que ésta sea necesaria según la ley belga, por lo que, a falta de prueba del Dcho Belga o manifestación por el registrador sobre su conocimiento, ningún obstáculo existe para que -habida cuenta de la solicitud de “inscripción parcial” del acto- expresada en la escritura por la compradora, la finca adquirida se inscriba con sujeción al régimen matrimonial de ésta, especificando que es el legal supletorio de comunidad, vigente en Bélgica (art 92 del RH).   

Comentario: La entrada en vigor del Rto (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016 (con aplicación a partir del 29 de enero de 2019), establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, ley aplicable, reconocimiento y ejecución de resoluciones en materia de regímenes económico-matrimoniales, con repercusiones transfronterizas. Estos esposos, podrán, pues, elegir la ley aplicable, bien sea la de su residencia habitual o su nacionalidad, y la elección se podrá realizar, antes del matrimonio, al tiempo de éste o durante el mismo. Ello obliga a los distintos notariados europeos a ponerse el día en cuanto a conocimiento y aplicación de los distintos países, estén o no dentro de la aplicación del Rto.

Lo anterior viene de la mano en relación con las dos últimas RS dictadas por la DG, tanto la presente, como la de 7 de septiembre de 2018, dado que en ambas parece que la DG ha fijado el camino de dar constancia registral al régimen económico matrimonial en los distintos recursos planteados, de suerte que, con aplicación de los artículos 92 del RH y 159 del RN, se estima que basta la simple alegación, por los interesados, de su régimen económico, para darle constancia registral. Es decir que, o bien acreditan su régimen al tiempo de solicitar la inscripción registral o simplemente lo manifiestan, quedando relegada la prueba de éste, a un momento posterior (venta, ejecución, hipoteca etc..).

En el presente supuesto, la recurrente, estando en trámite de divorcio y a través de su letrado, solicita inscribir la finca comprada, pagada, según indica, con dinero privativo y admitiendo incluso, dicho representante, la inscripción parcial o incluso con carácter “presuntivamente ganancial”. La DG indica que: “A falta de prueba del Dcho belganingún obstáculo existe para que, habida cuenta de la solicitud de inscripción parcial que pide el recurrente en su escrito de impugnación, lo que procede es inscribir la compra “con sujeción a su régimen matrimonial, especificando que éste es el legal supletorio de comunidad vigente en Bélgica (de acuerdo con el art 92 RH)”.

Sin embargo, el Código Civil Belga (que es la norma que rige el matrimonio de la compradora) establece que, determinados actos de gestión patrimonial de uno de los esposos exigen, necesariamente, el consentimiento del otro. Dice el artículo 1418 del CC belga “Sin perjuicio de las disposiciones del artículo 1417, el consentimiento de los dos esposos es preciso para: Adquirir, vender o gravar con derechos reales, los bienes susceptibles de hipoteca…” Y en este sentido dice Philippe de Page, Profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Libre de Bruselas, en su Tratado de Régimen Matrimonial: “El art 1418 del Code Belge, hace referencia a ciertas operaciones importantes, susceptibles de poner gravemente en peligro los intereses morales de un esposo o incluso los económicos del patrimonio común”

Por tanto, aunque el acto realizado por la esposa, sin consentimiento del esposo, se pueda considerar, desde el punto de vista del Dcho belga, anulable por éste -al poder dañar el patrimonio todavía común- el Profesor De Page llega a más, al considerar la posible nulidad del acto, no consentido por el otro consorte y manifestar en su obra antes citada (“El Régimen Matrimonial” de la Editorial Bruylant, págs. 149 y ss.)   “la violación de este artículo (1418) permite demandar la nulidad del acto, si el esposo, cuyo consentimiento no se ha obtenido o solicitado, justifica un interés legítimo que puede ser moral…La nulidad se debe solicitar, en el plazo de un año, desde que tuvo conocimiento o antes de la liquidación del régimen…

Cuando los dos esposos han consentido el acto, la ley presume que el interés familiar y el del patrimonio común están salvaguardados…Por lo demás este consentimiento se prueba: – por la comparecencia de ambos en el acto; -por una autorización concedida previamente, si un esposo no comparece, o -por la renuncia respecto a la posible nulidad del acto o -una posterior ratificación de este”.   ( “Le Regime Matrimonial” de Philippe De Page, Encargado de Tribunal en la Universidad Libre de Bruselas y director de Máster Complementario en el Notariado, de la Universidad Libre de Bruselas, Editorial Bruylant).  (JLN)

Ver artículo de Vicente Martorell sobre el asentimiento del cónyuge y la confesión de privatividad.

368. INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3 a la inscripción de una adjudicación de herencia mediante instancia privada de heredero único. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-13372 – 5 págs. – 238 KB)    Otros formatos

 

369. CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. SUBDIVISIÓN. AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA

Resolución de 10 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrelavega n.º 1 a inscribir una escritura de constitución de edificio en régimen de propiedad horizontal. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-13373 – 12 págs. – 274 KB)    Otros formatos

 

370. INMATRICULACIÓN EN VIRTUD DE COMPRAVENTA, PREVIA HERENCIA DEL MISMO DÍA

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Bande, por la que se suspende la inmatriculación de una finca. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-13374 – 11 págs. – 268 KB)    Otros formatos

 

371.* RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS: NO PROCEDE

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, por la que se procedió a la inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas. 

Resumen: Practicada la inscripción, no puede instarse recurso gubernativo ante la DGRN para su cancelación por nulidad de aquélla o del titulo, ni por falsedad ni por otras causas, debiendo acudirse a la vía judicial.

– Hechos: En 2015 se otorga una escritura de venta que se presenta a inscripción la cual se suspende por falta de acreditación de la liquidación de impuestos (ITPAJD e IIVTNU). La escritura ni se subsana ni se retira del registro por la compradora. Posteriormente se presenta e inscribe un Auto Judicial de adjudicación de la finca en procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la vendedora.

– El Registrador: lógicamente califica negativamente, conforme al Ppio de legitimación (arts 1 y 38 LH) pués los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales y solo ante ellos puede solicitarse su nulidad.

 – El abogado de las partesrecurre exponiendo que el registrador no devolvió los títulos presentados ni comunicó los defectos a la compradora; y, además, expone una larga lista de hechos y argumentos para intentar demostrar que la adjudicación al rematante de la ejecución sería nula por fraudulenta y existir un fraude entre la adjudicataria y la entidad acreedora ejecutante.

– Resolución: La DGRN, como no podía ser de otro modo, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Reitera, por citar las más recientes, las RR de 18 abril y 17 mayo de 2018 que el objeto del expediente de recurso gubernativo contra calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, como resulta de los arts 19 y 19 bis LH, pero que practicado el asiento, al estar bajo la salvaguarda de los Tribunales solo ante ellos podrá obtenerse su nulidad. (ACM)

PDF (BOE-A-2018-13375 – 10 págs. – 269 KB)    Otros formatos

 

372.** RECURSO CONTRA LA SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO.  RECURSO CONTRA ASIENTOS YA PRACTICADOS.

Resolución de 13 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la suspensión de la calificación de una escritura de compraventa por el registrador de la propiedad de Terrassa n.º 2, así como contra su calificación por la que se procedió a la inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas

Resumen: Procede recurso contra el acuerdo del registrador por el cual suspende la calificación, bien por falta de liquidación del impuesto, bien por existir pendiente de despacho un título previo, pero no cabe contra un asiento ya practicado al estar bajo la salvaguarda judicial.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de compraventa presentada por el recurrente respecto de la que se había suspendido su calificación y que se anule una inscripción de un decreto de adjudicación y cancelación de cargas practicada en virtud de mandamiento judicial, así como una inscripción de compraventa posterior.

El registrador suspende la calificación por no acreditar el pago del impuesto considerando que al no haber emitido nota de calificación no es posible interponer recurso gubernativo.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto en los términos que veremos a continuación.

Doctrina: La DG reitera que en el caso de no haber presentado el documento ni en la oficina liquidadora de la Generalidad de Cataluña ni en el Ayuntamiento procede suspender la inscripción tal y como resulta del artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

A continuación aclara que la suspensión de la calificación por parte del registrador, bien por no acreditarse la liquidación del impuesto (artículo 255, párrafo primero, de la LH), bien por existir pendiente de despacho un título previo (artículo 18, párrafo segundo, de la misma ley) es un acto ante el que se puede interponer recurso gubernativo ya que lo contrario supone violentar el principio de proscripción de la indefensión.

Asimismo en relación a la solicitud de anulación de la inscripción practicada deja claro dos cuestiones:

Que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores es exclusivamente determinar si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, (artículos 1919 bis de la Ley Hipotecaria), pero no cualquier otra pretensión, como puede ser, en este caso, la cancelación de un asiento ya practicado, por considerar que se basa en una calificación errónea al estar esta materia reservada al conocimiento de los tribunales (artículo 66 de la Ley Hipotecaria) y

Que una vez practicado un asiento, se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por la parte interesada o  por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

También solicitaba el recurrente la nulidad de una inscripción de compraventa posterior respecto de la que sería aplicable la doctrina anterior, aparte de que tal y como resulta del expediente la misma solo se hallaba asentada en el diario pero no inscrita en el Registro y sin que se pueda acordar la suspensión de la misma como medida cautelar, ya que ello sólo puede ser acordado por la autoridad judicial competente.

Comentarios: Con esta resolución se reitera que en el concreto ámbito del expediente del recurso gubernativo contra las calificaciones de los registradores no es posible en ningún caso “revisar la legalidad en la práctica de dicho asiento ni de la calificación positiva previa en que encuentran su fundamento los efectos de legitimación que dichos asientos generan”. (MGV)

PDF (BOE-A-2018-13376 – 18 págs. – 313 KB)    Otros formatos

 

373. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS.

Resolución de 14 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Ontinyent, por la que se suspende la inscripción de una adjudicación de finca como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria y la consiguiente cancelación de hipoteca. (CB)

 

374. EJECUCIÓN DE SENTENCIA QUE DECLARA LA NULIDAD DE LOS NEGOCIOS RELACIONADOS CON UNA TRANSMISIÓN DE ACCIONES: TRACTO SUCESIVO.

Resolución de 14 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que suspende la inscripción de un testimonio de sentencia dictada en procedimiento ordinario ordenando la cancelación de determinadas inscripciones. (MGV)

PDF (BOE-A-2018-13429 – 25 págs. – 369 KB)    Otros formatos

375. HERENCIA SIN QUE CONSTE EL NIF O NIE DE ALGUNO DE LOS INTERVINIENTES

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Cullera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-13571 – 4 págs. – 171 KB) Otros formatos

376. AUTO DE APROBACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES PROTOCOLIZADO NOTARIALMENTE. FALTA DE CONSTANCIA DEL TÍTULO SUCESORIO Y DE COMPARECENCIA DE UNA LEGITIMARIA

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal y adjudicación de herencia. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-13572 – 8 págs. – 259 KB) Otros formatos

377. CANCELACIÓN DE HIPOTECA. PAGO PARCIAL Y CONSENTIMIENTO

Resolución de 17 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Sevilla n.º 7, por la que se suspende la cancelación de una hipoteca. (CB)

PDF (BOE-A-2018-13573 – 5 págs. – 239 KB) Otros formatos

378. VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de compraventa. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-13574 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos

379. VENTA POR SOCIEDAD REPRESENTADA POR ADMINISTRADOR NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL EXISTIENDO JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Tías a inscribir una escritura de compraventa. (AFS)

PDF (BOE-A-2018-13575 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos

380. *** OBRA NUEVA EN MADRID DE CENTRO COMERCIAL. LICENCIA PARA EL ACTO EDIFICATORIO Y DECLARACIÓN RESPONSABLE PARA EL DESTINO SI LA LEY LO PREVÉ

Resolución de 18 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva destinada a actividad comercial. 

Resumen: la declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada.

Hechos: se presenta en el Registro escritura pública de declaración de obra nueva terminada destinada a actividad comercial acompañado de los dos siguientes documentos: declaración responsable para actividades económicas y certificado de conformidad comprobación formal declaración responsable expedidos por el Ayuntamiento de Madrid.

 El Registrador califica negativamente apreciando los siguientes defectos:

1º. No constan las coordenadas de referenciación geográfica de la parcela ni de la porción de suelo ocupada por la edificación. Este defecto no es objeto de recurso.

2º. No se incorpora licencia municipal de obras. El registrador opone que, conforme a la doctrina de la DGRN, la declaración responsable sólo sustituye la licencia de uso o actividad pero no la licencia de obras, que es requisito necesario para la inscripción de la obra nueva declarada, pues la inexigibilidad de licencia no es aplicable a la realización de las obras que exijan la redacción de un proyecto de obra conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina: El Centro Directivo analiza en esta resolución el tipo de intervención administrativa que es exigible a efectos de permitir la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción con destino a edificio de uso comercial alimentario, en la ciudad de Madrid. El supuesto es sustancialmente idéntico al ya resuelto en la R. de 26 de febrero de 2018, resumido en el informe del mes de marzo de 2018. (ER)

PDF (BOE-A-2018-13576 – 18 págs. – 311 KB) Otros formatos

381. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Alcalá de Guadaíra n.º 2 a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. (MGV)

382. ** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. COSTAS: LÍMITE DEL ART. 575-1 LEC

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fregenal de la Sierra a inscribir un decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 

Resumen: en los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, la de que las costas exigibles al mismo no superen el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, según establece con carácter imperativo el artículo 575.1 bis LEC. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, debiendo el Registrador rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

Hechos: se presenta en el Registro de la Propiedad un decreto de adjudicación acompañado de mandamiento de cancelación de cargas dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

La Registradora aprecia el siguiente defecto: “El importe de las costas tasadas supera el límite del 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva” con fundamento en el artículo 575.1 LEC.

La DGRN confirma la calificación.

Doctrina: Tras recordar el alcance de la calificación cuando se trate de documentos judiciales, el Centro Directivo realiza las siguientes afirmaciones:

1º. Es evidente que la privación de la titularidad de una finca como consecuencia del cumplimiento forzoso de una resolución judicial, solo puede llevarse a cabo por los trámites del procedimiento de apremio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Dicho procedimiento sólo será reconocible si se respetan una serie de garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución.

2º. Entre esas garantías fundamentales está, en los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, la de que las costas exigibles al mismo no superen el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva, según establece con carácter imperativo el artículo 575.1 bis LEC. Si dichos límites no se respetan, no puede sostenerse que se ha seguido un procedimiento adecuado para provocar el sacrificio patrimonial del ejecutado, debiendo el Registrador rechazar el acceso al Registro de la adjudicación.

3º. Han de computarse a los efectos de la aplicación del límite del 5%: los honorarios de defensa y representación técnica, la inserción de anuncios o edictos que de forma obligada deban publicarse en el curso del proceso y se incluye también el importe del Impuesto sobre el Valor Añadido que se devenga en las facturas de honorarios de los abogados y procuradores que hayan intervenido en el procedimiento (artículos 241 y 243 LEC). (ER)

383. ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES

Resolución de 19 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Santa Fe n.º 2 a practicar las cancelaciones de cargas posteriores a una anotación de embargo caducada ordenados en el correspondiente mandamiento judicial. (ACM)

384. *** VENTA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 20 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 2 a inscribir una escritura de cesión de créditos hipotecarios.  

Resumen: Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad el registrador debe calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias. Para llevar a cabo tal calificación, el registrador tiene que tener a la vista el plan de liquidación.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de cesión onerosa de diversos créditos garantizados con hipoteca sobre inmuebles de los que es titular una entidad mercantil. Dicha entidad había sido declarada en concurso y se encontraba en fase de liquidación. En la escritura comparece la administración concursal y consta que mediante el oportuno auto dicado por el Juzgado de lo Mercantil se acordó el cese de los administradores sociales y la disolución de la sociedad. Dicha auto se exhibió al notario autorizante. Asimismo, se añade en la escritura calificada que el administrador concursal acreditaba a dicho notario su nombramiento y su aceptación por la exhibición de la credencial expedida por el secretario judicial.

La Registradora califica negativamente apreciando los dos siguientes defectos:

1º. Dado que no se prevé en el plan de liquidación aprobado judicialmente, la forma de enajenación de los créditos hipotecarios, debe estarse a lo dispuesto por el artículo 149 de la Ley Concursal, en cuyo apartado 2 remite para la enajenación de los demás bienes y derechos del concursado, en defecto de las previsiones del plan, a las disposiciones establecidas en la LEC para el procedimiento de apremio.

2º. No se ha determinado el precio de la cesión, al no conocerse el valor de recuperación del crédito previamente, ni fijarse regla alguna para su determinación, siendo así que conforme al art. 1445 CC, la cesión onerosa -compraventa- exige la fijación de un precio cierto, en los término señalados por el art. 1447 CC.

La DGRN estima parcialmente el recurso, respecto del segundo de los defectos impugnados, y lo desestima en cuanto al primer defecto.

Doctrina:

1º. Realizada la enajenación durante la fase de liquidación y presentado el correspondiente título a inscripción en el Registro de la Propiedad ¿debe el registrador calificar la congruencia de ese título con las reglas de enajenación contenidas en el plan o con las reglas legales supletorias?. SÍ.

La Ley Concursal guarda silencio pero es competencia del Registrador calificar la validez del acto dispositivo; el Registrador debe calificar si la operación es o no conforme con el plan de liquidación aprobado por el juez, con o sin modificaciones, o, en defecto de aprobación o de específica previsión, con las reglas legales supletorias (artículos 18 LH, 148 y 149 LC).

2º. ¿Debe inscribirse el plan de liquidación en el Registro de la Propiedad?

– Cuando el auto aprobatorio del plan lo reproduzca íntegramente, el registrador podrá conocer ese plan si el auto se hubiera protocolizado como anejo en la escritura de compraventa del bien o del derecho.

– En los demás casos, será necesario aportar el correspondiente testimonio: la calificación del título presentado a inscripción exige que el registrador tenga a la vista el plan aprobado, sea el originariamente presentado por la administración concursal, sea el modificado por el juez.

3º. En el caso resuelto, la escritura de cesión de créditos calificada no incluye ninguna referencia al plan de liquidación si bien éste se ha acompañado a dicho título y debe por tanto ser objeto de interpretación para resolver la primera de las cuestiones planteadas, relativa a la forma de enajenación de los créditos hipotecarios pertenecientes a la sociedad concursada. Y, centrándonos en el caso de este expediente, señala el Centro Directivo que:

“En relación con los créditos hipotecarios objeto de enajenación, ciertamente, según el artículo 334.10 del Código Civil, la hipoteca sobre inmuebles es un bien inmueble, y el crédito queda reforzado con la hipoteca (mayor plazo de prescripción, ventajas en caso de concurso, procedimiento de ejecución), pero debe tenerse en cuenta que, habida cuenta de la accesoriedad de la hipoteca, ésta no es un valor patrimonial distinto del crédito cedido, que tiene naturaleza mueble, de modo que la transmisión de la hipoteca es un simple efecto anexo o colateral de la transmisión del crédito (cfr. artículo 1528 del Código Civil)” (…). “de una interpretación adecuada del plan de liquidación aprobado judicialmente resulta que se contempla un procedimiento para realizar el valor de los créditos de que es titular la sociedad concursada. (…) Lo que ocurre es que aun cuando el recurrente afirma en su escrito de impugnación que tales reglas se han respetado, es un extremo del que ni siquiera se expresa nada en la escritura calificada y, por tanto, no pudo ser tenido en cuenta en el momento de la calificación. Por ello, habida cuenta de los términos de la escritura calificada no puede comprobarse si la cesión de créditos documentada se ha realizado conforme a las referidas reglas contenidas en el plan de liquidación aprobado por el juez”.

 4º. El precio de la cesión de los créditos.

        La Registradora aprecia el siguiente defecto en relación con el precio: “No se ha determinado el precio de la cesión, al no conocerse el valor de recuperación del crédito previamente, ni fijarse regla alguna para su determinación, siendo así que conforme al art. 1445 CC, la cesión onerosa -compraventa- exige la fijación de un precio cierto, en los término señalados por el art. 1447 CC”. La DGRN revoca este defecto al considerar que dado que el precio convenido está constituido por una cantidad fija a la que se añade un porcentaje del valor que cobrado de los créditos que se cobren, el precio es cierto por referencia a otra cantidad que aun cuando no es determinado, sí que es determinable objetivamente sin necesidad de un nuevo convenio entre las partes. (ER)

385. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DACIÓN EN PAGO. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 21 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Martorell n.º 1, por la que suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas expedido en procedimiento de ejecución directa de bienes hipotecados. (MGV)

386. DEPÓSITO DEL LIBRO EDIFICIO EN CASO DE AUTOPROMOCIÓN. VALENCIA

Resolución de 20 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de ampliación y final de obra. (JAR)

PDF (BOE-A-2018-13823 – 12 págs. – 277 KB) Otros formatos

387. EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Resolución de 24 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Salou a inscribir un testimonio de un decreto de adjudicación y el correspondiente mandamiento de cancelación librados en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados.

388. ANOTACIÓN CADUCADA. NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. PERSPECTIVA REGISTRAL Y JUDICIAL

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torrox, por la que deniega la cancelación de cargas ordenada en un mandamiento dictado en procedimiento de ejecución, por estar caducada y cancelada por caducidad la anotación en la que se sustenta la adjudicación.

389. NULIDAD DE INSCRIPCIÓN. CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valencia n.º 13, por la que suspende la práctica de la cancelación de determinada inscripción de hipoteca.

391. SENTENCIA EN JUICIO DECLARATIVO. RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE. REBELDÍA

Resolución de 27 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 1, por la que se suspende la inscripción del testimonio de una sentencia dictada en juicio declarativo.

PDF (BOE-A-2018-14160 – 10 págs. – 266 KB)    Otros formatos

392. SEGREGACIÓN. PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 27 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Santa María de Guía de Gran Canaria, por la que se deniega la inscripción de una escritura de segregación.

393. INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. HERENCIA

Resolución de 28 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lucena de Cid, por la que se suspende la inmatriculación de fincas mediante dos escrituras de aceptación y adjudicación de herencias.

394. DERECHO DE TRANSMISIÓN. INTERVENCIÓN DE LA VIUDA DEL TRANSMITENTE

Resolución de 28 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias.

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
390. DEPÓSITO DE CUENTAS. INFORME DE AUDITOR NOMBRADO A INSTANCIA DE LA MINORÍA

Resolución de 26 de septiembre de 2018, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil VII de Valencia, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2014.

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA OCTUBRE 2018 (Secciones I y II BOE)

MINI INFORME DEL MES DE SEPTIEMBRE CON LOS 10 PLUS

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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Nuestros lectores opinan

  1. JavierOnate

    Interesante comentario de Jorge López Navarro sobre el CC belga (que originariamente era el de Napoleón).
    Sin embargo sería necesario conocer la jurisprudencia belga en un caso como el de la Resolución. En España, habiéndose entablado un pleito de divorcio, se considera extinguida la sociedad de gananciales y aunque no se puedan vender los bienes gananciales sin previa liquidación o consentimiento común, los bienes que se adquieren ya no son gananciales.
    Por tanto la solución de la DGRN es ortodoxa y la única posible. Luego, en el momento de la enajenación o gravamen será el momento de probar si el cónyuge adquirente puede o no vender sin el consentimiento de su (ex) cónyuge.
    El problema no habría existido si el adquirente hubiera manifestado que estaba soltero. En caso de estar divorciado, quizás podría tener sentido solicitar la acreditación de tal estado.

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