CANCELACIÓN

De derechos, sin el concurso de su titular

De derechos, sin el concurso de su titular

Aunque en los considerandos de una sentencia del Tribunal Supremo se reconozca claramente que una persona, Don Daniel, aportó a Sociedad «Inmobiliaria de España» todos sus bienes para crear una figura de tercero, mientras los Tribunales de Justicia no hagan formales pronunciamientos de que tal sociedad y el citado Don Daniel sean una misma persona, no es inscribible la escritura otorgada por un Juez de Primera Instancia en nombre del citado Don Daniel por la que se cancela una hipoteca que figura inscrita a nombre de la mencionada sociedad.

25 marzo 1930

De derechos, sin el concurso de su titular.- Ver, más atrás, en este apartado de CANCELACION, el epígrafe «Automática, por caducidad convenida».

30 junio 1933

De derechos, sin el concurso de su titular.- La cancelación de inscripciones sin que conste el consentimiento de los titulares, por su carácter excepcional, solo puede practicarse cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo manifiesto y automático, no cuando la subsistencia de los derechos sea dudosa, controvertida o dependiente del cumplimiento de obligaciones.

24 abril 1936

De derechos, sin el concurso de su titular.- Aunque las inscripciones no tengan la fuerza de cosa juzgada, establecen la presunción «iuris tantum» de que quien aparece como titular en el Registro lo es de conformidad con el Derecho civil para realizar actos de dueño, por lo que anulada la inscripción primera de una finca en virtud de sentencia, sin hacerse extensiva a asientos posteriores, no se produce necesariamente la nulidad de éstos y no puede accederse a su cancelación si es indudable que no han sido oídos ni vencidos en juicio sus titulares.

29 enero y 8 agosto 1940

De derechos, sin el concurso de su titular.- Aunque los funcionarios a quienes compete la instrucción de expedientes administrativos por débitos a la Hacienda tienen competencia para declarar la nulidad del remate de las fincas a los deudores, es preciso, cuando la adjudicación ya está inscrita, que éstos o sus herederos hayan sido parte en el expediente y se les haya reintegrado del precio satisfecho y demás pagos legítimos, pues es de evidente justicia que no deben sufrir perjuicios derivados exclusivamente de infracciones procesales cometidas por los agentes administrativos, ni deben ser desposeídos de las fincas adjudicadas en la licitación, ni se deben cancelar las inscripciones extendidas a su favor, mientras no conste su consentimiento, forzoso o voluntario, y, en el segundo caso, expreso o presunto.

27 agosto 1941

De derechos, sin el concurso de su titular.- De acuerdo con las disposiciones de un testador en Cataluña se inscribieron unos bienes en usufructo a favor de la viuda, con facultad de disposición sin autorización alguna para pagar los derechos legitimarios de dos de sus hijas e instituyendo heredera a otra hija, a cuyo favor se inscribió la nuda propiedad, haciendo una mención abstracta de su derecho como legitimaria. Posteriormente, la viuda, en unión de las dos legitimarias no instituidas, vendió una finca y en la inscripción, en la que se cancelaron las menciones de legítimas de aquéllas hijas, se dejaron a salvo los derechos de la otra sin especificarse su naturaleza y extensión. Planteada la cuestión de cancelar estos derechos, la Dirección, sin entrar en la cuestión de la legítima catalana, considera que la mención existente en el Registro no tiene la naturaleza de las reguladas en el artículo 98 de la Ley, sino que se trata de unos derechos amparados por la salvaguardia de los Tribunales, según el artículo 1º de la Ley Hipotecaria, cuya cancelación requiere el consentimiento de su titular.

27 marzo 1952

De derechos, sin el concurso de su titular.- Teniendo en cuenta el carácter social del retracto arrendaticio rústico y lo dispuesto en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, según el cual produce sus efectos contra todo tercer adquirente aunque no conste en el Registro la causa de resolución de su derecho, el ejercicio del retracto no sólo produce la pérdida del dominio para el comprador, sino también la cancelación automática de los asientos practicados con posterioridad y ello aunque el retrayente no haya anotado en el Registro la demanda interpuesta al ejercitar su derecho.

8 mayo 1959

De derechos, sin el concurso de su titular.- Inscrita una finca como consecuencia de una subasta derivada de un procedimiento de apremio, aunque después el Tribunal Económico Administrativo declare la nulidad de la venta y el Estatuto de Recaudación sólo atribuya al interesado el derecho a la devolución del importe del remate y los gastos del procedimiento, no puede cancelarse la inscripción practicada a su favor sin que se le haya notificado la resolución recaída, pues es de justicia que no debe sufrir los perjuicios derivados de infracciones cometidas por agentes administrativos sin que conste su consentimiento, voluntario o forzoso, y porque los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales.

11 agosto 1960

De derechos, sin el concurso de su titular.- Con arreglo al artículo 1.521 del Código Civil, el retrayente debe subrogarse en el lugar del comprador y serán ineficaces los actos celebrados por éste con posterioridad en relación a la finca retraída, entre los cuales forzosamente ha de figurar un arrendamiento inscrito, sin que el titular se encuentre protegido por el principio de fe pública. Y al extinguirse por declaración de la Ley los derechos de los arrendatarios, procede su cancelación automática, con arreglo al párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

4 octubre 1962

De derechos, sin el concurso de su titular.- Pactada la extinción de los derechos posteriores a una opción inscrita, si se ejercita, y la cancelación de las inscripciones correspondientes sin el concurso de sus titulares, aunque la cláusula discutida se inspira en la regla 6ª del artículo 175 del Reglamento Hipotecario, se confirma la calificación que denegó la inscripción porque es un pacto que afecta en forma directa a los titulares de derechos posteriores inscritos sin establecer ninguna garantía a favor de los mismos, los cuales verán cancelado su asiento, no ya sin su concurso, sino que ni siquiera pueden contar con el depósito a su disposición del precio del inmueble para la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, y porque problemas importantes y delicados que pueden surgir entre las partes quedarían resueltos por la voluntad unilateral del favorecido por la opción, faltando las garantías que en los procedimientos judicial sumario o extrajudicial de ejecución hipotecaria (notificaciones, intervención de terceros afectados, etc.) existen por la intervención de un funcionario (Juez o Notario) que regula la debida aplicación de las normas jurídicas. [1]

7 diciembre 1978

De derechos, sin el concurso de su titular.- Debe admitirse la cancelación si el deudor presenta un acta notarial con la que acredita tener en su poder todas las letras que se reseñaron en la escritura de venta (en la que no se prestó anticipadamente el consentimiento cancelatorio por el acreedor), ya que con ello aparece justificado el hecho del pago que origina la extinción del derecho, lo que permite incluir el caso dentro del párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria al resultar extinguido, de los mismos títulos presentados, el derecho del deudor.

30 mayo 1980

De derechos, sin el concurso de su titular.- Como quiera que el ejercicio de una opción provocaría la cancelación de derechos inscritos sin el concurso de sus titulares (en este caso se trataba de anotaciones de embargo), se requiere que puedan al menos contar con el depósito del precio del inmueble para la satisfacción de sus créditos.

28 septiembre 1982

De derechos, sin el concurso de su titular.- Pactada en una compraventa la facultad de resolver en caso de falta de pago del precio aplazado, no es inscribible el acta por la que el vendedor ejercita tal derecho si de ella misma resulta que el comprador se opone a la resolución y afirma que se ha producido un pago anterior por novación. De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, en caso de disconformidad sólo puede conseguirse la resolución mediante declaración judicial, pues se plantea una cuestión de hecho cuya prueba no corresponde apreciar al Registrador. De otra parte, y por analogía con lo que sucede en materia de hipoteca cambiaria, si el pago está representado por letras de cambio, el vendedor que pretenda resolver el contrato deberá poner a disposición del comprador todas las letras no vencidas y pendientes de pago.

29 diciembre 1982

De derechos, sin el concurso de su titular.- Vendidos dos solares, el comprador retuvo su importe y se obligó a construir ciertos edificios, concediéndose al vendedor opción para la compra de determinados pisos y locales; en garantía del cumplimiento de la obligación de construir, se estipuló condición resolutoria sobre la compraventa de los solares. Posteriormente, se ejercitó la opción respecto a alguna de las fincas y en la escritura se hizo constar: 1) Que el precio se haría efectivo mediante compensación con el precio aplazado de la compraventa del solar. 2) Que quedaba en suspenso la opción de compra respecto de las fincas sobre las que no se ejercitaba. Y 3) Que se solicitaba del Registrador la cancelación de todas las cargas inscritas o anotadas con posterioridad a la inscripción de la opción. Respecto a esto último, la Dirección, aparte del examen de otros defectos señalados en la nota de calificación, que pueden verse bajo el título «OPCION: Cancelación de derechos posteriores a su ejercicio», afirmó que, aunque sean anotaciones preventivas de embargo las cargas existentes con posterioridad al derecho de opción, no constituye defecto la inexistencia de un mandamiento judicial de cancelación, como exige el artículo 83 de la Ley Hipotecaria, pues estando embargado sólo el derecho del constructor, pero dejando a salvo el derecho de adquisición inscrito con posterioridad a los embargos, del mismo modo que se practicaron en su día las anotaciones de embargo sin contar con el consentimiento o citación del titular del derecho de adquisición, tampoco será necesario presentar un mandamiento de cancelación, pues ésta es una consecuencia inevitable de la extinción del derecho embargado.

10 abril 1987

De derechos, sin el concurso de su titular.- En el expediente para la reanudación del tracto interrumpido se produce una de las excepciones a la regla del mantenimiento de los asientos mientras no medie su rectificación, pues sin el consentimiento del titular registral ni resolución dictada en juicio declarativo ordinario pueden cancelarse asientos vigentes, pero contradictorios, con la titularidad dominical alegada por el promotor. Ahora bien, cuando el asiento contradictorio, como en este caso, es un usufructo vitalicio con reserva de la nuda propiedad a favor de los hijos que, a su vez, tengan los usufructuarios, es evidente que en tanto éstos no fallezcan existe la posibilidad de nacimiento de nuevos hijos, a favor de los cuales existe una reserva de derechos, posible al amparo de los artículos 675, 750 y 781 del Código Civil, y cuya constatación registral les asegura la protección dispensada por esta Institución. Por tanto, aun cuando el usufructo y la nuda propiedad de los hijos ya nacidos no serían obstáculo para inscribir el Auto, no ocurre lo mismo con las titularidades preventivas a favor de los hijos inexistentes, pero de posible existencia futura, respecto de los cuales no puede cumplirse el requisito de citación en legal forma, lo que hace necesario acudir al juicio declarativo ordinario, tanto para la extinción de aquellos derechos como para el reconocimiento del que tiene el promotor del expediente.

22 abril 1987

De derechos, sin el concurso de su titular.- En armonía con el criterio recogido en la Resolución de 30 de mayo de 1980 (reseñada más atrás) y en las de 23 de octubre de 1973 y 31 de octubre de 1978 (que puede verse en el apartado «HIPOTECA: Hipoteca cambiaria»), no será inscribible la compraventa en la que el precio aplazado y representado por letras de cambio, garantizado con condición resolutoria, no contiene la salvedad de que, en caso de ejercicio de la condición, el vendedor deberá poner a disposición del comprador todas las letras no vencidas, posteriores a la impagada.

16 septiembre 1987

De derechos, sin el concurso de su titular.- Vendida una finca con precio aplazado, representado por letras de cambio, y garantizado con una condición resolutoria, y solicitada por el vendedor la inscripción de nuevo a su nombre como consecuencia de la falta de pago de una letra, lo que justificó con requerimiento notarial de pago y notificación de resolver el contrato, la Dirección General entiende que ello no es posible, de acuerdo con el Registrador: 1º. Porque no se ha realizado la consignación que impone el artículo 175, 6º, del Reglamento, del valor del bien vendido o del importe de los plazos, que con las deducciones, si proceden, haya de ser devuelto. 2º. Porque análogamente a lo que ocurre en materia de ejecución hipotecaria, no se pusieron a disposición del comprador las letras aún no vencidas.

17 septiembre 1987

De derechos, sin el concurso de su titular.- Constituida unilateralmente una hipoteca a favor de diversas entidades bancarias, concediéndoles un plazo de dos meses para aceptarla y disponiendo que dicha opción caducaría transcurrido el plazo, fue aceptada por algunas de dichas entidades dentro del plazo. Posteriormente, uno de los aceptantes solicitó mediante instancia, y al amparo del artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, la cancelación de la hipoteca en cuanto a los que no aceptaron, y la Dirección General, confirmando la nota denegatoria, sostiene: 1º. Que en el supuesto del artículo 82 nunca sería suficiente la simple instancia, siendo preciso presentar la misma escritura que originó la inscripción. 2º. Que no es aplicable el artículo 82, puesto que el plazo establecido no puede contarse desde el otorgamiento de la escritura de opción, ya que el hecho del otorgamiento en sí está amparado por el secreto del protocolo, sino desde que se notifique la opción a los interesados. Por todo lo cual, para la cancelación de la hipoteca unilateral sin consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó, habrán de aplicarse las reglas contenidas en los artículos 141, II, de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.

23 septiembre 1987

De derechos, sin el concurso de su titular.- Es inscribible la escritura de cancelación, otorgada sólo por el deudor, de una hipoteca constituida en garantía de un préstamo representado por letras de cambio, debidamente identificadas, sin ser hipoteca cambiaria. Pues aunque la salvaguardia judicial de los asientos sea un principio básico en nuestro sistema, debe cohonestarse con el no menos importante de concordancia con la realidad extrarregistral, de modo que, acreditada la extinción del derecho inscrito, procede la cancelación del asiento sin que sea necesario el consentimiento de su titular. Y la justificación de la extinción del crédito resulta del pago de las cambiales, de su posesión por el deudor y de su identificación por el Notario.

30 octubre 1989

De derechos sin el concurso de su titular.- Pretende el recurrente inscribir una escritura de transmisión judicial de una vivienda otorgada por el Juez, en representación de determinada entidad mercantil y en ejecución de la sentencia por la que se estima la demanda de retracto dirigida contra esa determinada Entidad, sin aparecer en el Registro anotación preventiva de la demanda. En el momento de la presentación de la escritura, la vivienda consta inscrita en favor de una persona distinta de la Entidad demandada. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos y de tracto sucesivo, y el mismo principio constitucional de tutela judicial, impiden menoscabar la situación registral de los que aparecen como titulares en el registro si no es por la correspondiente resolución judicial dictada en procedimiento en el que el titular registral haya sido parte.

12 mayo 1993

De derechos, sin el concurso de su titular.- Ante el supuesto de hecho planteado -letras representativas del precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, que no se identificaron en la escritura de compraventa- la Dirección, en principio, reitera su doctrina de que no podría cancelarse la condición sin el consentimiento del vendedor. Pero en este caso, a continuación, se aparta de dicha doctrina ante las circunstancias concretas que concurrían y que eran las siguientes: 1) Encontrarse en poder del deudor las 108 letras de cambio por importe de 600 pesetas, libradas por la entidad vendedora y aceptadas por el comprador, que corresponden a cada una de las fechas de vencimiento correlativo señaladas en la escritura de compraventa, faltando solamente para completar su identificación, la clase y serie de las mismas. 2) Certificación bancaria acreditativa de haberse pagado las nueve restantes de 616’44 pts. 3) Disolución de la Sociedad vendedora el 15 de junio de 1965, sin que de su Balance aparezca crédito alguno contra terceras personas; todo ello según certificación del Registro Mercantil. 4) Comparecencia por medio de acta de quien afirma ser la última tenedora de la totalidad de las acciones de la Sociedad vendedora, manifestando no existir cantidad alguna pendiente por percibir en este caso.

2 septiembre 1992

De derechos, sin el concurso de su titular.- Inscrita una hipoteca unilateral y su aceptación, no puede después cancelarse en virtud de mandamiento derivado de una sentencia penal firme en la que se declara que la otorgante fue compelida a firmarla con violencia e intimidación, si de los títulos presentados no resulta que el acreedor hipotecario haya intervenido como parte en el procedimiento, pues no solo se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, así como las reglas contenidas en los artículos 40.d. y 82 de la Ley Hipotecaria, sino que es la misma Constitución del Estado la que exige esa presencia, porque de otro modo, se produciría la indefensión del titular registral contra lo dispuesto en el artículo 24 de la Constitución.

11 enero 1994

De derechos sin el concurso de su titular.- Se pretende cancelar una condición resolutoria que garantiza un precio aplazado mediante acta autorizada a instancia del comprador de la que resulta que obran en su poder letras que se identifican exclusivamente por la especificación del librador (vendedor), librado aceptante (comprador), importe nominal de la cambial y fecha de su vencimiento, sin ninguna otra referencia a las restantes menciones del artículo 444 del Código de Comercio, ni a la serie y número de las mismas. Dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en el título básico, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir del acta presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de la realidad del pago de la parte del precio garantizada.

30 mayo 1996

De derechos, sin el concurso de su titular.- Declarada la nulidad de una hipoteca constituida en garantía de obligaciones al portador, en procedimiento seguido contra el hipotecante y la tomadora o primera tenedora de las obligaciones, se confirma la calificación que consideró necesario, además, que el procedimiento debió seguirse también contra los actuales tenedores legítimos de las obligaciones, lo que, por otro lado, no supone invadir la competencia judicial, sino evitar la posible indefensión procesal de aquéllos, que no se consigue con la mera notificación que se hizo de la sentencia de nulidad al Juzgado en que se estaba tramitando el procedimiento de ejecución de la hipoteca. Además, el requisito de la inutilización de los títulos garantizados no se considera cumplido con la solicitud hecha al Juzgado para que proceda al depósito e inutilización de los mismos.

25 marzo 1999

De derechos, sin el concurso de su titular.- Acordada por el arrendador y el arrendatario en un convenio transaccional, aprobado judicialmente, la resolución de un contrato de arrendamiento financiero sobre el que en el Registro figuran constituidas cargas posteriores, se confirma la calificación que suspende su inscripción, toda vez que los asientos registrales están bajo la protección de los Tribunales y precisan para su cancelación el consentimiento del titular o la resolución judicial en juicio declarativo entablado contra él, lo que está de acuerdo con el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos; por otra parte, los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes y no hubo anotación preventiva que anunciara la existencia del procedimiento encaminado a la resolución. Todo ello sin perjuicio del reflejo registral del acuerdo resolutorio, para desvirtuar la apariencia de titularidad actual del arrendatario financiero, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución apelada, pudieran ser otorgados posteriormente por aquél.

2 julio 1999

De derechos, sin el concurso de su titular.- Aunque es posible la rectificación del Registro por resolución de la Administración y sin consentimiento del titular (tanto si el derecho de éste se funda en un título administrativo como en otro de distinta naturaleza), habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, no cabe ya, ni so pretexto de una reiteración de todos los trámites previstos para el expediente reparcelatorio originario, introducir en aquél una modificación (por vía de rectificación de errores) como es la cancelación de un derecho de reversión establecido en favor de quien no ha intervenido en esta modificación, que desborda claramente lo que es un error material, pues con ello se conculcaría el propio régimen establecido para la revisión de los actos administrativos. En consecuencia, es necesario el consentimiento del titular registral o la oportuna resolución judicial supletoria.

12 noviembre 1999

De derechos, sin el concurso de su titular.- Ordenada por mandamiento, derivado de una sentencia, la cancelación de un arrendamiento financiero y de una posterior anotación de embargo sobre el mismo, se confirma la posibilidad de cancelar la inscripción del arrendamiento (por los motivos que pueden verse en el epígrafe «ARRENDAMIENTO FINANCIERO. Cancelación) pero en cambio, en cuanto a la cancelación de la anotación de embargo, se confirma la negativa del Registrador, teniendo en cuenta: a) El principio de salvaguardia judicial (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que impone para la cancelación de un derecho inscrito el consentimiento de su titular o la oportuna resolución judicial firme dictada en juicio declarativo entablado contra él; b) La necesidad de providencia ejecutoria, obtenida de Juez competente, para la cancelación de inscripciones o anotaciones de origen judicial; c) Los efectos de las sentencias se concretan a las partes litigantes y no pueden afectar a terceros, salvo que se hubiera anotado previamente la demanda; d) Por último, el principio constitucional (artículo 24 de la Constitución) de protección jurisdiccional de los derechos, que impide su cancelación sin que su titular haya tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento en defensa de su derecho.

8 febrero 2000

De derechos, sin el concurso de su titular.- Declarada en sentencia penal la nulidad de una donación y la cancelación de la misma en el Registro, se considera obstáculo suficiente para no practicarla el hecho de que el donatario y titular registral (un menor de edad) no ha sido parte en el procedimiento, por sí o representado, sin haber sido ni siquiera notificado, pues así lo imponen los preceptos que tratan de evitar la indefensión (artículos 24 de la Constitución Española y 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), como también los que ponen los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, de modo que no puedan rectificarse sin el consentimiento de sus titulares o la oportuna resolución judicial, recaída en procedimiento seguido contra ellos.

30 marzo 2000

De derechos, sin el concurso de su titular.-Ver, más adelante, (Cancelación) «Ordenada judicialmente».

26 abril y 4 mayo 2000

De derechos, sin el concurso de su titular.- Declarada por sentencia firme del Tribunal Supremo la nulidad de la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal con la consiguiente cancelación de todas las inscripciones existentes, habiendo sido demandados personalmente el constituyente y algunos de los dueños de elementos independientes, mientras que otros lo fueron por edictos, se confirma la calificación denegatoria, pues aunque la sentencia sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripción de la indefensión impiden que pueda producir la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que el llamamiento generalizado pueda hacer válida la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas perfectamente identificables, incluso a través del propio Registro, personas a las que son aplicables los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y respecto a cuyos títulos no se ha pedido ni declarado la nulidad.

11 octubre 2000

De derechos, sin el concurso de su titular.- Solicitada la cancelación de una inscripción por persona distinta de su titular, alegando que el poder del que intervino en nombre del adquirente no estaba vigente, se confirma la calificación en base al principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, conforme al cual, para declarar la nulidad de un asiento, es preciso que, en el procedimiento judicial oportuno, y con intervención del titular registral, se obtenga la declaración de nulidad, pues en caso contrario se produciría una situación de indefensión de tal titular, proscrita por la Constitución Española. Faltando estos requisitos, ni el Registrador es competente para decretar la nulidad, ni el recurso gubernativo procedimiento hábil para acordarla.

17 enero 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- No es inscribible la sentencia que ordena la cancelación de una hipoteca dictada en juicio penal, en el que no ha sido parte el acreedor hipotecario, pues se oponen a ello los principios de legitimación y tracto sucesivo, las reglas registrales de los artículos 40,d) y 82 de la Ley Hipotecaria y el artículo 24 de la Constitución.

15 marzo 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Antecedentes: en procedimiento penal seguido contra un matrimonio, se condenó a éste por delito de alzamiento de bienes, decretándose la nulidad de las capitulaciones matrimoniales y el acuerdo de ampliación de capital de la sociedad X. La sentencia recaída se presenta junto con mandamiento en que se ordena la constancia de la nulidad de las capitulaciones en los Registros Civil y de la Propiedad en que se inscribieron los bienes, así como en el Mercantil en que se halla inscrita la citada sociedad. La Dirección confirma la calificación del Registrador, que denegó la cancelación respecto a una finca que figura inscrita a favor de la repetida sociedad, a la que se había aportado después de celebradas las capitulaciones, por el obstáculo registral que supone la falta de intervención del titular registral en el procedimiento en que se ordenó la cancelación, ya que lo contrario supondría su indefensión procesal y vulnerar el principio de que los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales, sin que puedan rectificarse sin su consentimiento o, en su defecto, mediante resolución judicial en procedimiento seguido contra el mismo; en cuanto a esto último, no se admite el argumento del recurrente de que uno de los condenados era el Administrador de la sociedad, puesto que no intervino en el procedimiento en tal concepto.

2 y 4 abril 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Caducada la anotación de demanda de un retracto legal, es inscribible la sentencia recaída después a favor del retrayente por encontrarse la finca aún inscrita a favor del demandado, pero en cuanto a los titulares posteriores (en este caso de hipotecas), aunque el retracto legal es eficaz frente a terceros, es preciso que el procedimiento se dirija contra todos aquellos que aparecen en el Registro como titulares de derecho reales, pues si no fuera así, se produciría una indefensión de los mismos, proscrita por el artículo 24 de la Constitución. La finalidad cautelar de impedir la existencia de terceros, que se pretendió a través de la anotación de demanda, dejó de surtir efectos desde el momento en que se canceló por caducidad, sin haberse prorrogado antes.

9 mayo 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- La calificación de los documentos judiciales comprende los obstáculos que surjan del Registro, entre los cuales se encuentra la necesidad de que, cualquier procedimiento que produzca la extinción de un derecho inscrito, se haya dirigido contra su titular. Como consecuencia, no es inscribible el auto firme de adjudicación, derivado de un procedimiento judicial sumario, seguido sólo contra el deudor hipotecario y un acreedor posterior, pero no contra el hipotecante no deudor, al que ni se le requirió de pago ni se le notificó la existencia del procedimiento hasta después de aprobado el remate, pues de lo contrario se produciría su indefensión (artículos 24 de la Constitución, 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

12 mayo 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Hechos: se solicita por el titular registral, mediante instancia, la cancelación por caducidad de una nota marginal que afecta la finca al reintegro de unas subvenciones, pago de bonificaciones o exenciones obtenidas, el interés legal del dinero y los gastos del procedimiento de reintegro, y que se extendió a favor del Estado como consecuencia de la obtención de unas subvenciones y beneficios fiscales. La Dirección confirma la negativa del Registrador: a) Porque el asiento practicado no es una anotación y no está sujeto a un plazo de caducidad, sino que es preciso obtener una resolución judicial o acreditar el cumplimiento de las condiciones exigidas. b) El Real Decreto de 19 de junio de 1981, origen de la nota, la configuró con carácter real y como medida de garantía, remitiéndose para los casos de renuncia o incumplimiento al entonces vigente Estatuto de Recaudación. c) No hay ninguna norma que permita eludir la regla general en nuestro Ordenamiento de que para la cancelación de asientos es necesario el consentimiento del titular o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra él.

1 junio 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Reiterando su copiosa doctrina al respecto (principio constitucional de tutela judicial; eficacia «inter partes» de las sentencias; principio registral de salvaguardia judicial de los asientos) no es inscribible la sentencia que declara la nulidad de un título que provocó una inscripción, cuando el dominio que publica dicha inscripción figura transmitido por venta en la inscripción siguiente. Planteada, además, la cuestión de si la publicidad registral de dicha sentencia es posible en aras de una información registral más precisa, el Centro Directivo resuelve negativamente por entender que ello sólo produciría confusión, además de que las normas hipotecarias no prevén el reflejo de actos o negocios de puro alcance histórico y lo que podría producirse sería la creencia, para quien no tuviese conocimientos jurídicos, de que la titularidad actual se encontraba viciada o amenazada de impugnación.

3 julio 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Ordenada la cancelación de una hipoteca, en ejecución de una anotación de embargo posterior por créditos salariales (cuyo carácter no constaba en el Registro), afirmándose que se ha procedido a la consignación a favor del acreedor hipotecario de la cantidad garantizada, puede objetarse la falta de intervención en el procedimiento del acreedor hipotecario como causa para no practicar la cancelación, pues en el procedimiento para la consignación regulado por el Código Civil se requiere, primeramente, además del ofrecimiento de pago, que la consignación se anuncie a los interesados (artículo 1777) y, además, que una vez hecha se notifique a los mismos (artículo 1178), notificación que supone una comunicación recepticia a la vista de la cual pueda el interesado rechazar u oponerse a la consignación, fundamentalmente si ésta no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago (integridad y tiempo en que se hace), lo que requiere la transformación del expediente de jurisdicción voluntaria en contencioso y la resolución mediante una sentencia dictada en juicio declarativo. Todo ello pone de manifiesto la importancia que tiene esa posible intervención del acreedor en el expediente, con la consecuencia de que la omisión al mismo del anuncio y notificación de la consignación infringen el principio constitucional del derecho a la tutela judicial efectiva con interdicción de la indefensión.

10 noviembre 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Ordenada en una sentencia de tercería de dominio la cancelación de determinadas cargas existentes sobre la finca, es correcta la denegación en cuanto a unas anotaciones practicadas antes de presentarse la sentencia y cuyos titulares no fueron demandados, por impedirlo el artículo 24 de la Constitución, que proscribe la indefensión, y los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos. El argumento del recurrente, de que se le priva de la tutela judicial, debe rechazarse porque no ha utilizado los procedimientos legales para evitar que surjan terceros protegidos.

16 octubre 2001

De derechos, sin el concurso de su titular.- Cancelada una anotación preventiva de demanda, pese a que estaba prorrogada, no es posible la inscripción de la sentencia que aquélla garantizaba y que declaró la nulidad del negocio adquisitivo del transmitente del actual titular registral, si en el momento de presentarse el testimonio de la sentencia existían adquirentes posteriores del dominio que no habían sido parte en el procedimiento, pues sus asientos registrales se encuentran bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria). Al haberse cancelado la anotación (artículos 77 y 79 de la Ley Hipotecaria), deja de producir sus efectos y los titulares posteriores quedan libres de las restricciones que aquélla implicaba, por lo que no les puede afectar un procedimiento en el que no han sido parte (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

14 enero 2003

De derechos, sin el concurso de su titular.- No es inscribible la sentencia firme que ordena la cancelación de determinadas inscripciones que aparecen extendidas a favor de persona distinta del demandado, pues se oponen a ello la proscripción de la indefensión establecida por el artículo 24 de la Constitución y sus corolarios registrales constituidos por los principios de tracto sucesivo y salvaguardia judicial de los asientos, que impiden practicar determinadas inscripciones y cancelaciones que perjudican a titulares registrales que no han tenido en el procedimiento la intervención prevista en las leyes para evitar su indefensión. La situación no varía por el hecho de que en determinadas fincas se hubiera practicado una anotación preventiva de demanda que ya estaba caducada y en otras no se hubiera practicado anotación, sin que pueda admitirse el argumento de la posible indefensión de los recurrentes, toda vez que no utilizaron los mecanismos legales previstos (como hubiera sido la práctica de la anotación de demanda respecto de todas las fincas reclamadas y la prórroga de la misma para evitar su caducidad).

20 marzo 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- No es inscribible la solicitud privada por la que, quien dice ser dueño de determinada finca, por haberla adquirido por título de legado, solicita la anulación de ciertas segregaciones practicadas de fincas que están a nombre de terceras personas, pues los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que la rectificación del Registro consistente en su cancelación, que es lo que se solicita, requiere consentimiento del titular registral o sentencia judicial (artículos 40.d y 82 de la Ley Hipotecaria).[2]

31 marzo 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Constituidos a favor de dos personas distintas dos derechos de opción sucesivos sobre una finca, con el pacto de que el segundo podrá ejercitarse si en determinada fecha no se ha ejercitado el primero, se presenta escritura por la que el dueño de la finca solicita la cancelación del primer derecho de opción por haber llegado la fecha en que podía ejercitarse el segundo, y la Dirección confirma la calificación del Registrador que denegó la cancelación solicitada porque la posible caducidad del derecho a ejercitar la primera opción no implica la caducidad del asiento ni prejuzga si, antes de la fecha señalada, el titular de la primera opción ejercitó su derecho, aunque no lo hiciera constar en el Registro. En consecuencia, se considera necesario el consentimiento del titular del derecho de opción que pretende cancelarse y se rechaza el argumento del recurrente de que, tal como se pactó el ejercicio de la segunda opción –a partir de un plazo, si no se ejercitaba la primera-, en el fondo se había pactado una condición suspensiva para su ejercicio que dependía de la falta de ejercicio de la anterior, porque dicha cuestión sólo podría plantearse ante los Tribunales de Justicia; del mismo modo, se rechazan una serie de cartas, telegramas y actuaciones notariales por las que se pretendía demostrar el requerimiento al primer optante para que ejercitase su derecho, porque, sobre no ser convincentes, eran irrelevantes al no haberse presentado al Registrador en el momento de la calificación.

23 abril 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Declarada la nulidad de una compraventa en un proceso penal por estafa, no es posible cancelar el asiento correspondiente en el Registro cuando el titular registral no ha intervenido en el procedimiento, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva, que proscribe la indefensión (artículo 24 de la Constitución), impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencias ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularizad inscrita (que está bajo la salvaguarda de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

2 septiembre 2003

De derechos, sin el concurso de su titular.- Para el caso de cancelación derivada de un procedimiento de ejecución en el que se produjo una adjudicación directa a la persona designada por el deudor y por la cantidad que éste y el actor habían convenido previamente, ver, más atrás, el apartado “De anotaciones de embargo por ejecución de hipoteca anterior”.

19 septiembre 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Es correcto denegar la cancelación de determinadas inscripciones a nombre de personas que no han sido parte en el procedimiento cuando la anotación de demanda que le dio origen ha caducado. Para que pudiera afectar a dichos titulares sería preciso la vigencia de dicha anotación al momento de practicarse las operaciones registrales consecuencia de aquel procedimiento, porque si la anotación ha caducado el procedimiento no podrá afectar a posteriores adquirentes de derechos, para evitar su indefensión. Por otra parte, la cancelación de la anotación de demanda no se produjo indebidamente, pues la cancelación de un asiento incurso en caducidad no es más que la constatación formal de un hecho material irreversible, ya que la caducidad produce todos sus efectos aunque el asiento caducado no haya sido cancelado.

24 octubre 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- La posibilidad de cancelar un derecho de usufructo constituido a favor de una persona jurídica, sin intervención de su titular y por transcurso del plazo establecido en el artículo 515 del Código Civil, puede verse, más adelante, en el apartado (Cancelación) “De usufructo a favor de una persona jurídica, por transcurso del tiempo”.

9 diciembre 2003

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Solicitada mediante instancia la declaración de nulidad y consiguiente cancelación de una nota marginal en la que se hizo constar la cancelación de una condición resolutoria caducada, se confirma la calificación con el argumento de que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), por lo que el Registrador no puede dilucidar si el asiento que practicó es nulo, y, por ello, tal pretensión ha de ejercitarse ante la autoridad judicial correspondiente.[3]

22 junio 2004

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Hechos: se presenta en el Registro una sentencia derivada de un procedimiento en el que se había impugnado el justiprecio de unos inmuebles en un procedimiento de expropiación forzosa; el Tribunal que dictó la sentencia, basándose en otra anterior de la misma Sala (que declaró nulo el proyecto de expropiación, el acta de ocupación y el acuerdo de aprobación definitiva del Ayuntamiento del proyecto de urbanización por el sistema expropiatorio), considera que los acuerdos relativos al justiprecio carecían de su elemento causal y declara la nulidad del expediente expropiatorio y, consecuentemente, la del repetido justiprecio. Suspendida la cancelación de los asientos referentes a la expropiación por considerar el Registrador que del testimonio de la sentencia no resultaba que debieran cancelarse inscripciones de expropiación a propietarios que no tomaron parte en el procedimiento en que se dictó, la Dirección revoca la calificación afirmando que es cierto que en dicha sentencia no fueron parte los recurrentes, pero no lo es menos que sí fue parte el Ayuntamiento perjudicado por la inscripción que ahora se solicita; cuestión distinta sería la de dilucidar si es necesario que previamente se devuelva el justiprecio que haya sido percibido por los recurrentes, pero no entra en esta cuestión por no haber sido planteada.

7 septiembre 2004

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Hechos: se presenta en el Registro instancia privada en la que se solicita la cancelación de una inscripción de venta de la nuda propiedad de una finca, aportándose para ello un documento privado que, según el presentante demuestra que no fue una venta sino un «contrato vitalicio oneroso », y alegando el presentante que tal documento privado es inscribible por haber sido admitido como prueba documental en un procedimiento de divorcio. El Registrador deniega lo solicitado, recurriendo el presentante. Según el Centro Directivo, el recurso carece de todo fundamento. Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), sin que el Registrador pueda cancelar una inscripción sin que exista consentimiento del titular, prestado en escritura pública, o resolución judicial (artículo 82 de la misma Ley). También carece de todo fundamento la afirmación de que un documento privado pueda ser inscribible por el hecho de haber sido admitido en un procedimiento judicial, ya que tal admisión no eleva a público el documento privado, y, por ello falta el requisito de documentación pública establecido en el artículo 3 de la Ley Hipotecaria.

17 noviembre 2004

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento de cancelación de cargas posteriores dimanante de un juicio ejecutivo del año 1990 acompañado de escritura de venta del año 1996 otorgada a favor del rematante por el Magistrado competente en rebeldía del deudor en el que se le ordena cancelar las anotaciones e inscripciones posteriores a la del embargo que causó el procedimiento e inscribir la transmisión a favor del actor, cuando se da la circunstancia que la anotación antedicha aparece caducada en una finca y cancelada por caducidad en otra de las dos adjudicadas en su día y en la actualidad se encuentran ambas inscritas a favor de terceras personas.

2. La negativa del Registrador debe ser confirmada. Es doctrina reiterada de este Centro, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores que la caducidad de las anotaciones preventivas «opera ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento, y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad.
3. En cuanto a la posibilidad de inscribir la escritura derivada de la adjudicación cuando al presentarse al Registro la anotación de embargo estaba caducada y la finca inscrita a favor de persona distinta de aquella en cuyo nombre el Juez otorga la transmisión, los principios de tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar también su inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él (arts. 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

14 enero 2005

 De derechos, sin el concurso de su titular.- En el presente recurso se plantea si cabe la cancelación de las inscripciones registrales practicadas en virtud de una donación que ha sido declarada nula en Sentencia firme dentro de un procedimiento penal seguido únicamente contra el donante por un delito de alzamiento de bienes, sin intervención alguna de los donatarios.

1. Como ya señalara este Centro Directivo en la resolución de 3 de marzo de 2000, el Registrador en el ámbito de sus facultades calificadoras, y en concreto respecto de los documentos judiciales, debe apreciar los obstáculos que nazcan del Registro, siendo obstáculo que impide la inscripción la falta de intervención del titular registral en el procedimiento, a fin de poder ejercitar sus derechos procesales. De lo contrario se encontraría en una situación de indefensión y se infringiría el principio constitucional de tutela judicial efectiva.
2. Es así preciso el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento registral atribuya algún derecho o la oportuna resolución judicial, para proceder a la rectificación de los asientos del Registro que están bajo la salvaguarda de los Tribunales (véase artículos 1, 40, 82 de la Ley Hipotecaria.) 3. Los titulares del asiento cuestionado no han sido parte en el procedimiento, lo que implica que la declaración de nulidad no tiene plenos efectos frente al titular registral, máxime cuando el que participa por título lucrativo de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o a resarcir los daños y perjuicios causados lo que permitía la llamada del donatario al proceso como responsable civil (artículo 122 del Código Penal y 11, 111, 112, 615, 620 y 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).
3. No exime del cumplimiento de este principio de tracto sucesivo el hecho de que el donatario sea menor de edad, pues es persona distinta de los donantes, ni la circunstancia de que se haya seguido un procedimiento penal en que el donatario no es imputado ya que de lo que se trata es de que la acción civil derivada de la acción penal deba cumplir los mismos requisitos que si se ejercitara directamente ante la jurisdicción civil.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

2 febrero 2005

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Una finca aparece inscrita en el Registro a nombre de determinada persona, quien la adquirió del anterior titular, el cual, a su vez, la adquirió como consecuencia de una ejecución hipotecaria. En su día, se tomó sobre dicha finca anotación preventiva de una querella penal, pero tal anotación preventiva fue cancelada como consecuencia de la ejecución hipotecaria anteriormente expresada.

Se presenta en el Registro mandamiento, en el que, como consecuencia de la querella anteriormente expresada, y de haberse declarado la nulidad de una venta anterior y de la hipoteca que hizo el comprador (la que fue ejecutada), se ordena la cancelación de dicha venta e hipoteca, que ya no están vigentes.

El Registrador deniega las cancelaciones ordenadas por no haber sido el titular actual de la finca parte en el procedimiento y hallarse la anotación de querella cancelada. La interesada recurre. El Presidente del Tribunal Superior desestima el recurso, apelándose el Auto ante esta Dirección General.

2. Como dice el Auto apelado, es evidente y es doctrina consolidada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos »), que los asientos posteriores que traen causa de una inscripción cuyo título determinante ha sido declarado nulo no pueden ser cancelados como consecuencia de un procedimiento en el que no han intervenido los titulares respectivos. Así se infiere claramente del principio constitucional de tutela judicial efectiva (artículo 24 de la Constitución Española), de la eficacia «inter partes» de la sentencia (artículo 1.252 del Código Civil) del principio de salvaguardia judicial de los asientos (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), que exige para la rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o resolución judicial en juicio contra él entablado (artículo 40 de la Ley Hipotecaria); y así lo confirma el párrafo final de dicho artículo cuando señala que la rectificación de un asiento en ningún caso puede perjudicar a los que durante su vigencia adquirieron derechos a título oneroso y de buena fe, sin que en el reducido margen de la calificación registral y del recurso gubernativo puedan decidirse cuestiones planteadas por la recurrente, tales como la de si el tercer adquiriente es protegido o no, conforme al artículo 34 de la Ley Hipotecaria «por carecer de requisitos, ya que, al pertenecer al mismo grupo empresarial, su personalidad jurídica es sólo formal», pues tal pronunciamiento, sólo corresponde a los jueces y tribunales ordinarios en el juicio contradictorio correspondiente.
3. No es obstáculo a lo anterior el hecho de que en el Registro se hubiese reflejado en su día, por medio de anotación preventiva, la existencia del juicio penal, pues una vez cancelada la anotación, no produce efecto alguno ni menoscaba o limita la posición del titular que accede al Registro después, lo que resulta con toda claridad del artículo 97 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta, confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

10 febrero 2005

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta testimonio de auto firme ordenando la cancelación de una inscripción de la nuda propiedad de una finca sobre la cual se consolida, posteriormente, el usufructo. El Registrador suspende la práctica del asiento solicitado, por no haber sido citada la esposa del nudo propietario titular de la mitad de la nuda propiedad. E igualmente deniega la cancelación de los asientos posteriores por no haber sido sus titulares parte en el procedimiento.

2. El principio de tutela judicial efectiva implica que nadie puede ser vencido en juicio sin ser oído, lo que tiene su manifestación en el ámbito registral en los principios de tracto sucesivo y legitimación, de manera que ningún asiento practicado en el Registro puede cancelarse sin consentimiento del titular registral o sentencia firme dictada en procedimiento dirigido contra todos los titulares registrales afectados (véase artículos 20, 40 y 82 Ley Hipotecaria).

En consecuencia, no puede ser privada la titular de la mitad de la nuda propiedad sin haber comparecido en el procedimiento ordinario dirigido a declarar la nulidad de la enajenación correspondiente. Por lo cual, el mandamiento ordenando la cancelación es incompleto, y no puede producir el efecto rectificador del Registro, ni mucho menos perjudicar a terceros cuya mala fe pretendida no ha sido declarada por los órganos competentes para ellos, los judiciales. Terceros que por otra parte, tampoco han sido ni citados ni oídos en juicio.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación del Registrador.

27 abril 2005

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los siguientes: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una condición inscrita alegando: a) que no se trata de un estricto derecho de reversión, sino que estamos en presencia de una condición resolutoria de la enajenación realizada, b) que el plazo para el ejercicio de dicha condición resolutoria es de 15 años, por lo que habría prescrito el derecho para su ejercicio y c) que el artículo 82.5.° de la Ley Hipotecaria faculta al titular registral para solicitar la cancelación de la condición cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que ha sido interrumpida la prescripción.

El Registrador deniega la inscripción por los defectos a que anteriormente se ha hecho referencia.

2. Es doctrina reiterada de este centro directivo que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria), y que, con carácter general, los mismos no pueden ser cancelados más que con el consentimiento de su titular o por medio de resolución judicial obtenida en procedimiento entablado contra todos aquellos a los que el asiento reconozca algún derecho (artículos. 40, 82 y 220 de la Ley Hipotecaria).
3. El hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el Registrador; cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, referida exclusivamente a la cancelación de hipotecas y de las condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria.

En otro caso, como ya ha señalado esta Dirección General, (cfr. Resolución de 8 de mayo de 1992), la constatación del cumplimiento o incumplimiento de las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, precisa, bien la constancia fehaciente de la realidad del hecho en que aquellos consisten (artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria) bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquellos (artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación.

26 abril 2006      

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento en el que, como consecuencia de Sentencia firme en la que se declara la nulidad de una inscripción de hipoteca y del Procedimiento Judicial Sumario por el que se ejecutó la misma, se ordenan las cancelaciones correspondientes.

Resultando del Registro que la finca se transmitió por el adjudicatario del procedimiento a un tercero, el Registrador deniega las cancelaciones por no haber intervenido en el procedimiento este tercero que es el actual titular registral.

2. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación de la nota recurrida toda vez que en el procedimiento del que dimana el mandamiento calificado no ha intervenido el titular registral de las fincas. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido partes en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, y dada la salvaguardia judicial de los asientos registrales, determina la imposibilidad de practicar, en virtud de una resolución judicial, asientos que comprometen una titularidad, si no consta que ese titular haya sido parte en el procedimiento del que emana aquella resolución.
3. Alega el recurrente que el Registrador infringe el artículo 118 de la Constitución que le obliga a cumplir las sentencias firmes, pero, para que ello sea así es preciso que la inscripción que se solicita no incurra en indefensión, la cual se habría evitado si la demanda de nulidad que acabó con la sentencia referida hubiera sido anotada en el Registro, pues tal anotación habría publicado la existencia del procedimiento y, por tanto, evitada la indefensión producida.
4. También alega el recurrente que el titular registral no es de buena fe pues conocía la sentencia. Tal alegación no es atendible pues, además de no probarse, el procedimiento registral no es el camino adecuado para desvirtuar la presunción de buena fe, lo que sólo puede acreditarse y declararse judicialmente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

25 noviembre 2006

 De derechos sin el concurso de su titular.- 1. En la resolución de este expediente son relevantes los siguientes hechos:

1. a) Se presenta en el Registro de la Propiedad un Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Coslada, por el que se despacha ejecución en cumplimiento de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 25 de noviembre de 2004, por el que se ordena anular la inscripción de dominio a favor de uno de los demandados, así como las que traigan causa de él, procediendo a inscribir la finca a favor de la demandante.
2. b) La demanda inicial iba dirigida contra la persona cuya inscripción de dominio se pretende cancelar y contra la sociedad que adquirió la finca de aquél, pero no contra los titulares adquirentes de derechos sobre la finca con posterioridad. Esa demanda no fue objeto de anotación preventiva.
3. c) El Registrador deniega la cancelación de las dos últimas inscripciones de la finca por el obstáculo registral de faltar la conexión con el Registro del procedimiento correspondiente, al no haberse seguido éste con los titulares respectivos.
4. El recurso ha de ser desestimado. Los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legitimación y tracto sucesivo, además del principio constitucional de proscripción de la indefensión, impiden la práctica de la anotación cuando la finca aparece inscrita a favor de persona distinta a aquella contra la que se sigue el procedimiento.

Y dicha desestimación es inevitable por cuanto, como resulta de los hechos, las inscripciones cuya cancelación deniega el Registrador aparecen practicadas a favor de personas contra las que no se ha dirigido el procedimiento y sin que el resultado del mismo estuviera salvaguardado a través de la correspondiente anotación preventiva de demanda. Las exigencias del principio de tracto sucesivo han de confirmar la denegación contenida en la nota recurrida, toda vez que el procedimiento de que dimana el mandamiento calificado no aparece entablado contra el titular registral (artículo 20 de la Ley Hipotecaria); sin que pueda alegarse en contra la limitación del ámbito calificador respecto de los mandamientos judiciales, pues si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte en él, ni han intervenido de manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria) si no consta el consentimiento de su titular o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata; de ahí en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

18 diciembre 2006

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se debate en este recurso sobre la inscribibilidad de una instancia municipal solicitando la reversión de una finca, por incumplimiento de las condiciones impuestas en la escritura pública de cesión, a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento en que se acredita la firmeza del expediente de reversión notificado a los interesados sin que haya habido oposición. Sobre la finca existen cargas posteriores a la condición resolutoria que se pretende ejercitar.

2. Una de las reglas básicas de funcionamiento del sistema registral -en ocasiones denominado principio de consentimiento-, es que no se puede practicar en el Registro de la Propiedad ningún asiento de cancelación de un derecho inscrito, si no consta en escritura pública el consentimiento para la cancelación de la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación -o de sus causahabientes o representantes legítimos-, o bien se dicta sentencia firme en procedimiento judicial entablado contra el titular registral (cfr. artículos 20, 40 y 82 L.H.).

También se admiten ciertos supuestos de cancelación sin necesidad del consentimiento del titular registral ni de ejecutoria judicial, cuando resulta, según lo convenido en el título, la extinción o resolución del derecho inscrito y así se acredita por documento público, siempre con la consignación en establecimiento bancario o Caja oficial del valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto (cfr. artículo 82.2 L.H. y 175.6 Reglamento Hipotecario).

La necesidad de acreditación fehaciente en debida forma del cumplimiento de las condiciones para que opere la reinscripción a favor del transmitente, y la necesidad -existiendo cargas posteriores- de consignar la totalidad del precio recibido (siendo la aplicación o moderación de cláusulas penales una cuestión puramente judicial) ha sido reiterada por la doctrina de este Centro directivo (por todas, Resoluciones de 23 de septiembre de 1996 y 20 de diciembre de 2005).

3. En el supuesto de hecho que motiva este expediente no ha habido consentimiento expreso manifestado en escritura pública de los interesados afectados por la resolución de la cesión y consiguiente cancelación de sus derechos. Tampoco se ha acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, pues se ha seguido unilateralmente un procedimiento administrativo de reversión siendo así que el Ayuntamiento carece en este supuesto de la facultad de autotutela propia de la Administración pública, pues en el ámbito de la transmisión contractual de bienes actúa como un sujeto de Derecho Privado, de manera que debió acudir a la resolución por vía jurisdiccional civil.
4. Como señalara la Resolución de 13 de diciembre de 2002, siguiendo al Tribunal Supremo (cfr. sentencia de 10 de junio de 1988), a efectos de competencia atribuible a la jurisdicción civil y a la jurisdicción contencioso-administrativa, deben distinguirse los llamados »actos de la administración» de los «actos administrativos» pues, sentado que sólo éstos últimos son susceptibles de la vía administrativa, dicha calificación la merecen solamente aquellos actos que, junto al requisito de emanar de la Administración Pública, como consecuencia de una actuación de ésta con facultad de «imperium» o en el ejercicio de una potestad que sólo ostentaría como persona jurídica pública, y no como persona jurídica privada, pues cuando la Administración contiende con el particular sobre cuestiones atributivas de propiedad sobre un bien originariamente privado, sin base en el ejercicio de facultades de expropiación forzosa, y concretamente, en relación con la titularidad, adquisición y contenido de la propiedad y demás derechos reales, deberá ser resuelto por el Juez ordinario, como consecuencia del principio secular básico en Derecho Administrativo de atribuirse a la jurisdicción ordinaria la defensa del administrado frente a la injerencia sobre bienes de su propiedad, salvo cuando se ejerciten potestades administrativas, que inexcusablemente tienen que venir atribuidas mediante norma con rango de Ley, de tal manera que, cuando -como en el presente caso- esa atribución no se produce, y la Administración actúa en relaciones de Derecho privado, como es la adquisición de bienes de tal índole, el control de esa situación administrativa debe quedar reservada a los Tribunales ordinarios.
5. Corrobora esta intepretación que se haya introducido un nuevo régimen, ciertamente excepcional, para el patrimonio municipal del suelo, por el artículo 34 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del suelo, que admite el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones, permitiendo que cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística. En otro caso, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

Lo cierto es que este régimen que admite la resolución unilateral por parte de la Administración no estaba en vigor en el momento de la formalización e inscripción de la cesión condicional que motiva la reversión, ni siquiera en el momento de acordarse administrativamente la reversión; por lo que no le es aplicable, dado que la citada ley no tiene efectos retroactivos según sus disposiciones transitorias, conforme al principio general de que las leyes no tienen carácter retroactivo salvo que en ellas se establezca expresamente (artículo 2.3 Código Civil).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos resultantes de los anteriores pronunciamientos.

26 marzo 2008

 De derechos sin el concurso de su titular.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de un convenio de realización aprobado judicialmente, en el que se adjudica la finca al ejecutante, acompañado de mandamiento de cancelación de la propia hipoteca que ejecuta y de una carga posterior, cuyo titular no ha prestado su conformidad expresa, sino que meramente ha sido notificado sin que haya formulado oposición.

2. Esta Dirección General tiene ya establecido (véase resolución citada en los vistos) que el evidente interés de los titulares de cargas posteriores en la realización del bien a ejecutar y, en especial, en la obtención del mejor precio en su remate, dada la afección del remanente que resulte después de pagar al actor, a la satisfacción de sus derechos, determina la necesaria conformidad de los mismos a los convenios que permitan prescindir de la subasta publica como modo objetivo de realización forzosa de los bienes (cfr. artículo 640-3 párrafo segundo de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, en consecuencia, la omisión de dicha conformidad impedirá la cancelación de los asientos registrales de sus respectivos derechos en tanto no medie su conformidad o la correspondiente resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra ellos. Tal es la regla general que en sede de cancelación rige en nuestro sistema registral (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), y a ella que hay que acudir en el presente caso, por cuanto el mandamiento cancelatorio emanado del procedimiento seguido solo puede el tener alcance cancelatorio previsto en el artículo 674-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuando en dicho procedimiento se hayan observado los trámites sustanciales previstos en protección de los legítimos intereses de los titulares de derechos que habrán de extinguirse cuando aquel concluya; lo contrario supondría una vulneración flagrante del principio de protección constitucional de los derechos e intereses legítimos (cfr. art. 24 de la Constitución Española), que tiene su reflejo registral en el de tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria), cuyo cumplimiento habrá de ser calificado por el Registrador, a fin de evitar, en el propio Registro, las consecuencias de la indefensión procesal de los titulares inscritos.
3. La palabra ‘conformidad’ no puede significar sino prestación de consentimiento de forma expresa, sin que baste con la notificación de que existe un convenio entre el demandante y el ejecutado y la pasividad del tercero para entender que presta su conformidad. A esta conclusión nos lleva el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que exige una actividad positiva, y la propia Ley de Enjuiciamiento Civil que no admite como forma alternativa o supletoria la notificación sin oposición.
4. Debe tenerse en cuenta que el Derecho registral es reacio a dotar de transcendencia jurídica a consentimientos tácitos. La cancelación de un asiento requiere consentimiento expreso del titular registral o resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra el titular registral (artículo 82 Ley Hipotecaria). Es cierto que hay excepciones a esta regla general, donde la cancelación de asientos puede producirse por la ejecución de gravámenes anteriores (véase artículo 175 Reglamento Hipotecario). Pero en el caso de la ejecución directa sobre bienes hipotecados en el que se sustituye la subasta por el convenio de realización, no pueden extenderse analógicamente las reglas de la ejecución por subasta, que prevé las notificaciones a los titulares de cargas posteriores, sino aplicar las propias donde está exigida la conformidad del acreedor posterior. Norma razonable además, pues está en juego el derecho al cobro de este acreedor sobre el hipotético exceso de valor del inmueble respecto del crédito del actor.
5. Esto no supone revisión de la decisión judicial, lo cual no es posible dado el principio constitucional de tutela judicial efectiva atribuida a jueces y tribunales; sino calificación del adecuado cumplimiento del tracto sucesivo, esto es, del correcto llamamiento –también a la luz del principio constitucional de tutela efectiva– al procedimiento registral del titular del asiento que va a ser cancelado, de manera que su falta de conformidad al convenio –perfeccionado extrajudicialmente, aunque con aprobación judicial posterior– determina la existencia de un obstáculo para su inscripción en el Registro (artículo 100 RH).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

16 febrero 2009

 De derechos sin el concurso de su titular.- 1. Si se procediera a la cancelación de los asientos ordenada se produciría una infracción del artículo 24 de la Constitución Española, ya que se cancelarían derechos –los reflejados en los correspondientes asientos- sin que sus titulares hubieran tenido ni siquiera la oportunidad de ser oídos en el procedimiento en el que se ordenó la cancelación, por lo cual se incurriría en la indefensión proscrita en el citado precepto.

2. Tal indefensión sólo se evitaría si la subasta de la finca hubiera constado, directa o indirectamente del Registro, cosa que ocurriría si se hubiera tomado, bien anotación preventiva de la demanda de ejercicio de la acción de división, o si constara en el Registro nota marginal de expedición de dicha certificación, sin que ahora sea necesario abordar el problema de si es necesaria la constancia de aquella para la extensión de ésta. En efecto, si constara en el Registro uno u otro asiento, los titulares de derechos posteriores habrían tenido información de la existencia del procedimiento, por lo que hubieran podido intervenir en él para alegar lo que a su derecho conviniere.
3. No tiene razón el recurrente al argumentar que no cabe la anotación preventiva de demanda cuando se ejercita la acción de división, ya que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo (vid. Resoluciones citadas en el «vistos»), la anotación preventiva de demanda puede tener lugar no sólo cuando se demanda la propiedad de un inmueble, sino también cuando la demanda ejercitada puede traer como consecuencia una alteración registral, y, en este caso, es evidente que el ejercicio de la acción de división, una vez estimada y cualquiera que sea su resultado, trae como consecuencia la alteración que justifica la anotación procedente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

19 febrero 2009

 De derechos sin el concurso de su titular.- Los antecedentes de esta Resolución fueron los siguientes: en el Registro existía una finca sobre la se había inscrito un exceso de cabida y, después, una hipoteca y varias segregaciones. Se presenta una sentencia que declara la nulidad de la inscripción del exceso y ordena la rectificación de los asientos registrales. La calificación se funda en que el titular de la hipoteca, que se vería afectada, no ha sido parte en el procedimiento. Y la Resolución es como sigue:

1. No puede confundirse la inscripción de un exceso de cabida con la inmatriculación, pues, como ha dicho esta Dirección General (vid. resoluciones de 12 y 15 de enero de 2005 y 16 de diciembre de 2008) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos. Por ello, ni la inscripción de un exceso de cabida es una inmatriculación, ni su nulidad supone la cancelación de una porción de la finca inmatriculada; si era esto lo que se pretendía, se debió formular la demanda de manera distinta.
2. Hacer que la hipoteca grave unas fincas sí y otras no de las procedentes de las segregaciones de la finca matriz hipotecada exige consentimiento no sólo de los titulares de las mismas, sino también y sobre todo, del acreedor hipotecario.
3. Por lo demás es evidente que, como ha dicho reiteradamente este Centro Directivo, en aplicación del antepenúltimo párrafo del artículo 40 de la ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 2 de julio de 2007), para poder rectificar el Registro –y es evidente que la cancelación acordada es una rectificación– es necesario que la demanda se dirija contra todos aquéllos a quienes la rectificación conceda algún derecho, como es el caso. De no ser así, es incuestionable que es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 marzo 2009

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. En definitiva, los distintos defectos atribuidos por el Registrador se resumen en uno: si puede una sentencia firme hacerse constar en el Registro si resultan perjudicados por ella quienes no han sido demandados en el procedimiento.

2. Como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, el principio de tracto sucesivo y la proscripción de la indefensión consagrada en el artículo 24 de la Constitución Española, impiden que una resolución judicial pueda operar en el Registro la cancelación de asientos que afectan a personas que no han sido demandadas. Y si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la aplicación de las resoluciones judiciales firmes, no lo es menos que el principio constitucional de tutela judicial efectiva impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han tenido parte él ni han intervenido de manera alguna; exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguarda de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el procedimiento de que se trata. Por ello en al ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro. Tampoco, contra lo que dice el recurrente, puede tomarse anotación preventiva de la sentencia, pues la misma perjudicaría también a los titulares actuales, con lo que se produciría, igualmente su indefensión.
3. No se puede afirmar, por ello, que una actuación de los afectados pueda dificultar el cumplimiento de la sentencia, pues el demandante tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación preventiva de la demanda, con lo que, dirigiendo la misma contra los que, en aquél momento eran los titulares registrales, tal anotación hubiera servido de aviso a los posteriores adquirentes derivados de la titularidad cuestionada, con lo que éstos no hubieran sufrido la indefensión que se ha causado.
4. Finalmente, debe aludirse, para rechazar el argumento empleado por el recurrente, que, cuando el artículo 17 de la Ley Hipotecaria impone el cierre registral –o la postergación, en su caso–, a los títulos de igual o anterior fecha al inscrito no está diciendo que los posteriores puedan inscribirse, sino que no pueden inscribirse títulos contradictorios, aunque sean de fecha igual o anterior; y, en consecuencia, nunca los títulos de fecha posterior.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

30 abril 2009

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se debate en este recurso si puede inscribirse el testimonio judicial de una sentencia firme por la que se ordena la cancelación de una inscripción primera de donación y aportación a la sociedad de gananciales del donatario, cuando en el Registro figura inscrita por éstos cónyuges, en virtud de una inscripción segunda, una hipoteca a favor de una entidad financiera que no ha sido parte en el procedimiento.

2. El primer defecto alegado por el registrador es que no consta la notificación del Procedimiento a Caja de Ahorros de Galicia, titular del derecho real de hipoteca constituido por la inscripción 2ª de la finca, defecto que no puede ser confirmado.

Sin poder entrar ahora a enjuiciar –dado el principio de salvaguardia judicial de los asientos registrales, ex artículo 1 de la Ley Hipotecaria– las razones por las que se practicó la anotación de demanda de nulidad de la inscripción de donación, estando ya inscrita la hipoteca, sin exigir la demanda a la acreedor hipotecario que se verá afectado por la nulidad del titulo de adquisición del deudor, lo cierto es que, como ya señalara este Centro Directivo en su resolución de 14 de Enero de 2003, sin prejuzgar ahora la posible nulidad de la hipoteca constituida, como consecuencia de la nulidad declarada del derecho del deudor hipotecario, aquí únicamente debe afirmarse que la cancelación del asiento de acreedor hipotecario no podrá realizarse, aún cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resolución dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria). No se trata de poner en entredicho las resoluciones judiciales, sino de calificar el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva. En este sentido, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido, así como la existencia de obstáculos según el Registro, siendo el tracto sucesivo –y por tanto el llamamiento del titular registral al proceso– aspecto fundamental de esa congruencia.

3. Por tanto la hipoteca subsistirá sin alterar sobre el mismo objeto hipotecado, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario, teniendo en cuenta además que no tiene por qué verse necesariamente afectada por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que está protegido por la fe pública registral, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende –según el Tribunal Supremo– no sólo al subadquirente sino al propio primer adquirente, en este caso, el acreedor hipotecario, frente a las causas de nulidad del título del transferente no proclamadas por el Registro (veáse Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Marzo de 2007).
4. Ahora bien, el hecho de que no se pueda cancelar registralmente la hipoteca, por no haber sido parte en el procedimiento judicial el acreedor hipotecario titular registral de aquélla, según la inscripción segunda, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelación de la inscripción de dominio producida por la donación y aportación a gananciales declaradas nulas por las sentencias y la inscripción del dominio sobre el inmueble a favor de Doña Ángela García Villarreal y Don Carmelo Collado Rodríguez, padres del actor ahora recurrente. En efecto, ningún obstáculo registral se opone a la constatación registral de la declaración de dominio contenida en la sentencia, y la consiguiente cancelación de la inscripción primera de dominio a favor de los demandados, dada la declaración de nulidad de su título de adquisición. Con ello se faciltará el cumplimiento del tracto sucesivo y que continúe sin interrupción la cadena de titulares registrales. El mismo criterio sostuvo este Centro directivo en materia de inscripción de tercerías de dominio (cfr. Resolución de 1 de Marzo de 2001 entre otras).

29 mayo 2009

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. En el presente recurso se plantea si es inscribible un mandamiento judicial que ordena la cancelación de las inscripciones registrales correspondientes a las nuevas fincas creadas en virtud de título público notarial de división que ha sido declarado nulo judicialmente, conservándose como única inscripción válida la de la finca matriz ilegalmente dividida. En este sentido, estima la Registradora, a la vista del título presentado, que no procede la práctica de ninguna cancelación, por vulneración del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dado que de las cinco fincas registrales cuya inscripción se ordena cancelar, dos de ellas –una sólo en cuanto a la nuda propiedad– aparecen inscritas a nombre de persona distinta de aquellas contra las que se dirige el procedimiento. Entiende la Registradora que no cabe practicar cancelación sobre ninguna de las cinco fincas, ni siquiera sobre las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento. El recurrente alega que sólo pretende que «se cancelen las inscripciones correspondientes a las fincas del Registro de la Propiedad de Chipiona n.º 34.859, 34.860 y 34.862 y del usufructo de la finca 34.863, confirmándola sólo en cuanto a la finca 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863. Se entiende que la finca n.º 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863 no pueden ser objeto de cancelación por figurar inscritas a favor de personas distintas de los demandados y ello no es objeto del presente recurso».

2. La nota de calificación no puede ser confirmada, en cuanto a las fincas inscritas a favor de las personas contra las que sí se ha seguido el procedimiento judicial. La innegable unidad de la declaración judicial de nulidad del título notarial en cuya virtud de practicaron los asientos, cuya cancelación, ahora, se ordena por los Tribunales debe conjugarse con el principio de rogación registral. Por ello, teniendo en cuenta: a) la expresa solicitud de inscripción parcial del documento presentado (véase el art. 434 del Reglamento Hipotecario que permite la inscripción parcial a solicitud del presentante cuando el defecto afecte tan sólo a alguna finca o derecho); b) que es principio básico de nuestro sistema registral, que los asientos extendidos en el Registro de la Propiedad están bajo la salvaguardia de los Tribunales –artículo 1 de la Ley Hipotecaria–, lo que determina que para su cancelación se precise como regla general, bien el consentimiento del titular respectivo, bien la oportuna resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado contra él, artículos 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, como ha ocurrido en el supuesto de hecho de este expediente; c) que es también regla que los asientos ordenados por la autoridad judicial precisan de la oportuna resolución firme; d) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes, artículo 1.252 del Código Civil, de manera que mediante la inscripción adquieren efectos «erga omnes», existiendo causa justificada e interés en la constancia parcial del título en el Registro; e) que es exigencia constitucional, la de la protección jurisdiccional de los derechos, artículo 24 de la Constitución Española; f) que, además, constaba registralmente por vía de anotación preventiva la existencia del procedimiento encaminado a obtener la resolución judicial (cfr. art. 198 del Reglamento Hipotecario) sobre las fincas del Registro de la Propiedad de Chipiona n.º 34.859, 34.860 y 34.862 y sobre el usufructo de la finca 34.863, denegándose, en su momento, esa anotación preventiva de demanda sólo en cuanto a la finca 34.861 y la nuda propiedad de la finca 34.863 por falta de tracto sucesivo (por lo que si existía un problema que impedía la constatación registral parcial de la demanda debería entonces haberse planteado y no en el momento de la presentación de la sentencia; por todo ello ha de concluirse la posibilidad proceder a la práctica de la cancelación ordenada sólo sobre las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento.
3. Cabe, en consecuencia, la cancelación parcial a la vista de la solicitud expresa del recurrente y, por consiguiente, debe revocarse parcialmente la nota de calificación en cuanto a las fincas inscritas a favor de las personas contra las que se ha seguido el procedimiento, que además son las únicas fincas a las cuales se circunscribe el presente recurso.
4. Finalmente, alega la Registradora que «la demanda se formula por la Comunidad de Propietarios del Conjunto de apartamentos doña Amparo frente a P. V. M. y M. D. del M. L., sin que se expresen sus circunstancias personales». Entiende que se vulnera el principio de especialidad y los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento. Este defecto tampoco puede ser confirmado dado que el hecho de que no se expresen las circunstancias personales no es obstáculo para proceder a la cancelación si las mismas pueden obtenerse de los Libros del Registro, donde ya consta la anotación preventiva de demanda del procedimiento judicial, y el asiento a cancelar está identificado perfectamente por los datos referentes al título que lo motivó.

Esta Dirección General ha acordado estimar íntegramente el recurso y revocar parcialmente la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

20 noviembre 2009

 De derechos, sin el concurso de su titular.- El problema que se plantea en este recurso es el de una resolución de compraventa, por mutuo acuerdo entre vendedor y comprador, como consecuencia del impago del precio aplazado. Los defecto señalados en la calificación se refieren a la falta de intervención de un anotante posterior y la falta de consignación de las cantidades recibidas por el vendedor. La Resolución puede verse, más adelante y en esta misma voz de “CANCELACIÓN”, en el apartado “Por ejercicio de condición resolutoria”.

9 junio 2010

 De derechos sin el concurso de su titular.- 1. Son hechos relevantes para le resolución del presente recurso, los siguientes:

Se presenta expediente administrativo, sobre el que ha recaído sentencia firme declarando su validez, por el que se segrega de una finca matriz una porción, cuya inscripción se solicita a favor del Ayuntamiento, como consecuencia del cumplimiento del PERI ordenador de una manzana.

La Registradora suspende la inscripción por no haberse notificado el expediente al titular de una hipoteca que recae sobre la finca matriz objeto de la segregación.

2. Alega el recurrente que la porción que se segrega es un bien de dominio público, por lo que es inembargable, y que la hipoteca constituida, en cuanto a la parcela cuya inscripción se pretende, es nula pues la misma tenía el carácter demanial en el momento en que la hipoteca se constituyó. Sin embargo, tal carácter no resulta del Registro, por lo que es necesaria una previa rectificación del mismo. Para ello, debería haberse iniciado el expediente correspondiente, con objeto de que la parcela que se segrega se hubiera calificado de dominio público y se hubiera liberado de la carga de la hipoteca. De este modo, se habría hecho constar en el Registro esta modificación, con la intervención del acreedor hipotecario, por imperativo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria, que es un trasunto de la proscripción de la indefensión que deriva del artículo 24 de la Constitución Española.

En tanto no se produzca tal cancelación, el principio de legitimación, plasmado en los artículos 1, párrafo 3.º, y 38 de la Ley Hipotecaria, impide la práctica del asiento solicitado.

3. Sostiene igualmente el recurrente que los artículos 30 y 31 del Real Decreto 1093/1997 se refieren a los titulares registrales de las fincas, y no a los titulares de gravámenes sobre las mismas, pero no tiene en cuenta que de los artículos 29 y 30 del mismo texto reglamentario se deriva la necesaria intervención de los titulares de todos los derechos que recaigan sobre las fincas y que, por imperativo del artículo 29, han de ser cancelados.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

22 febrero 2011

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta en el Registro mandamiento judicial, en unión de testimonio de sentencia y auto de aclaración en los que se declara, en rebeldía de su titular, que es el demandado, la resolución de un derecho de superficie inscrito, así como la extinción de todas las cargas correspondientes, ordenándose la inscripción de la resolución y las cancelaciones de los derechos constituidos sobre el derecho resuelto. En el Registro figura constituida por el superficiario una hipoteca cuyo titular no ha sido notificado en el procedimiento. La registradora suspende la inscripción por los siguientes defectos: en cuanto a la inscripción de la resolución del derecho de superficie, por no constar que hayan transcurrido los plazos que la Ley concede a los demandados rebeldes; y en cuanto a la cancelación de la hipoteca, por no haber sido notificado el procedimiento al acreedor hipotecario, además de no constar expresamente la cancelación de tal carga (a continuación se examina este segundo defecto; el primero puede verse en el apartado “DOCUMENTO JUDICIAL. Otorgado en rebeldía”).

2. Se plantea, una vez más, en el presente recurso la cuestión de precisar el alcance de la calificación registral frente a actuaciones judiciales. Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. por todas la Resolución de 9 de mayo de 2011), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a los resultados de un procedimiento que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral de actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

4. En cuanto al segundo defecto, es cierto que «resoluto iure dantis, resolvitur ius concessum», y que en consecuencia, si la sentencia ordena la resolución del derecho de superficie, su desaparición debe llevar consigo la cancelación de los derechos que recaen sobre el mismo. Es el criterio que ha sostenido este Centro Directivo para supuestos análogos, como ocurre en materia de opción de compra o de ejercicio de condición resolutoria explícita, con la consignación en su caso que proceda (artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario y Resolución de 18 de mayo de 2011). Por ello, en el presente caso, la resolución del derecho de superficie debe conllevar la extinción de la hipoteca inscrita con posterioridad (véase el citado artículo 175 del Reglamento Hipotecario, apartados 3 y 4, para supuestos análogos). Ahora bien, también ha señalado este Centro Directivo (véase Resolución de 23 de marzo de 2010) que no ha de concluirse necesariamente que los titulares de cargas posteriores hayan de soportar cualquier acto de admisión del incumplimiento o de los demás presupuestos de la resolución o de cancelación, pues de lo contrario, y sin su intervención, se podrían concertar acuerdos sobre aquélla en menoscabo de la posición que les corresponde, como ocurriría en los casos de renuncia.

Del Registro resulta que sobre la finca registral 8.915 y según su inscripción 3.ª, se constituyó un derecho de superficie a favor de la mercantil demandada por un plazo de veinticinco años a contar desde su inscripción, pactándose que el impago de tres plazos consecutivos o alternos se tendría como causa suficiente para la resolución del contrato, por lo que, en virtud de lo establecido en el artículo 37 de la Ley Hipotecaria, puede hacerse eficaz en perjuicio de tercero, como es en este caso el acreedor hipotecario. Es en relación con este punto en el que reside la diferencia entre la resolución por incumplimiento, por aplicación del artículo 1124 del Código Civil, y la resolución por cumplimiento de una condición resolutoria explícita inscrita, la cual, de existir, estaría amparada en la excepción del número 1 del mismo artículo.

Ahora bien, en la medida que no es una causa automática –como sería el transcurso del plazo– y dado que puede existir la obligación de consignación, o cualquier otra causa obstativa que hubiera podido alegar el acreedor hipotecario como consecuencia de la resolución del derecho de superficie hipotecado, debe concluirse la necesidad de llamamiento al proceso de los titulares de cargas posteriores. Solamente hubiera podido hacerse la resolución sin notificación al acreedor hipotecario si se hubiera anotado la demanda de resolución y la hipoteca hubiera sido posterior a dicha anotación, pues entonces el acreedor hipotecario hubiera tenido conocimiento con anterioridad del pleito existente, y podría haber comparecido en el mismo, oponiéndose a la resolución solicitada.

5. En consecuencia, y como también ha reiterado este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 15 de marzo de 2001 y 3 de marzo de 2011), no sólo los principios registrales de legitimación y tracto sucesivo y las reglas registrales que reflejan los artículos 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria exigen la presencia del titular del crédito hipotecario en el procedimiento para que la sentencia correspondiente pueda servir de título para la cancelación, sino que es la misma Constitución la que exige esa presencia, porque, de otro modo, se produciría la indefensión del titular registral, lo que en ningún caso debe ocurrir según el artículo 24 del texto constitucional.

Siendo ello así, no es preciso entrar en el tema de si está o no expresamente ordenada por el juez la cancelación debatida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

27 septiembre 2011

 De derechos sin el concurso de su titular.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una sentencia, que declara la nulidad de determinadas inscripciones, cuando con posterioridad a las mismas aparecen derechos inscritos y anotados, cuyos titulares registrales no han sido citados, ni han sido parte, en el procedimiento judicial en el que se declara la nulidad.

2. Como ya señalara este Centro Directivo en sus Resoluciones de 14 de enero de 2003 y 29 de mayo de 2009, sin prejuzgar ahora la posible nulidad de la hipoteca constituida y de los embargos trabados, como consecuencia de la nulidad declarada del derecho del deudor, aquí únicamente debe afirmarse que la cancelación del asiento de acreedor no podrá realizarse, aún cuando procediese, sin su consentimiento o sin la oportuna resolución dictada en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40, 82 y 83 de la Ley Hipotecaria).

No se trata de poner en entredicho las resoluciones judiciales, sino de calificar el cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), manifestación del principio constitucional de tutela judicial efectiva. En este sentido, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, autoriza entre otros extremos al registrador a calificar la congruencia de la resolución judicial con el procedimiento seguido, así como la existencia de obstáculos según el Registro, siendo el tracto sucesivo –y por tanto el llamamiento del titular registral al proceso– aspecto fundamental de esa congruencia.

3. Por tanto las hipotecas y las anotaciones de embargo subsistirán sin alterar sobre el mismo objeto, mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra los acreedores, teniendo en cuenta además que no tiene por qué verse necesariamente afectada por la declaración de nulidad del título adquisitivo del deudor, en la medida que esté protegido el acreedor hipotecario por la fe pública registral, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y que se extiende –según el Tribunal Supremo– no sólo al subadquirente sino al propio primer adquirente, frente a las causas de nulidad del título del transferente no proclamadas por el Registro (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2007).
4. Ahora bien, el hecho de que no se puedan cancelar registralmente los asientos, por no haber sido parte en el procedimiento judicial sus titulares registrales, no tiene como consecuencia necesariamente que no pueda inscribirse la ejecutoria ordenando la cancelación de las inscripciones de dominio declaradas nulas por la sentencia. En efecto, ningún obstáculo registral se opone a la constatación registral de la declaración de dominio contenida en la sentencia y la consiguiente cancelación de la inscripción de dominio a favor de los demandados, dada la declaración de nulidad de su título de adquisición. Con ello se facilitará el cumplimiento del tracto sucesivo y que continúe sin interrupción la cadena de titulares registrales. El mismo criterio sostuvo este Centro directivo en materia de inscripción de tercerías de dominio (cfr. Resolución de 1 de marzo de 2001, entre otras).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

1 febrero 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta mandamiento que incorpora testimonio de una sentencia por la que se anula la transmisión de dominio causante de la última inscripción practicada sobre una finca, por causa de simulación, en juicio seguido por la vendedora frente al comprador actual registral de la referida finca. En dicho mandamiento se ordena la cancelación de dicha última inscripción de dominio así como de los demás asientos producidos como consecuencia del contrato simulado. El registrador cancela, según lo ordenado, la última inscripción de dominio, pero deniega la cancelación de nueve anotaciones preventivas de embargo vigentes sobre la finca y practicadas con posterioridad a la inscripción anulada pero con anterioridad a la presentación del mandamiento, porque, de procederse a practicar las cancelaciones, se perjudicaría los derechos de terceros adquirentes de derechos inscritos que no han tomado parte en el procedimiento, de acuerdo con el artículo 24 de la Constitución Española y el principio del tracto sucesivo. El recurrente se opone a la nota alegando la eficacia ex tunc de la nulidad declarada por la sentencia presentada y la literalidad de lo ordenado en la sentencia y del tercer párrafo del artículo 38 de la Ley Hipotecaria.

2. Como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra los titulares registrales de las cargas vigentes sobre la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su intervención, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Así, la eficacia ex tunc de la nulidad declarada por la sentencia e invocada por el recurrente para proceder a las cancelaciones, puede predicarse respecto de demandantes y demandados y sus respectivos causahabientes conforme a lo dispuesto en el artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, lo que permite la cancelación de la inscripción de dominio practicada a favor de estos últimos, como efectivamente ha realizado el registrador; pero no puede sostenerse respecto de los titulares de cargas que, confiando en lo que el Registro publicaba, se adelantaron en su acceso a Registro y no han intervenido en el proceso judicial entablado.

3. Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales o, como señalan recurrente y secretario judicial autorizante del documento, el hecho de que la sentencia lo ordene así expresa y terminantemente, pues, si bien es cierto que los Registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los Tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 de octubre de 2007, y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y Tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o Tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

4. A la luz de todo lo expuesto es como debe interpretarse el párrafo tercero del artículo 38 de la Ley Hipotecaria –invocado en la sentencia así como en el recurso y en el escrito de alegaciones firmado por el secretario judicial que expidió el mandamiento y testimonio calificados–, cuando dispone que se sobreseerá el procedimiento de apremio y se procederá a la cancelación de la anotación de embargo practicada en el instante en que conste que el bien consta inscrito a favor de persona distinta de aquélla contra la cual se decretó el embargo siempre que este titular registral funde su derecho en uno preferente al de la anotación a cancelar. Pues como aclara expresamente en relación con la ejecución forzosa el párrafo segundo del artículo 658 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que si la inscripción del dominio a nombre de persona distinta del ejecutado fuera posterior a la anotación del embargo –en el presente expediente la reinscripción a favor del vendedor es posterior–, se mantendrá dicho embargo y se estará a lo dispuesto en el artículo 662 –que contiene las reglas relativas al tercer poseedor–. Por tanto el registrador debe atenerse al orden de las cargas en el Registro (cfr. artículo 175 del Reglamento Hipotecario) a menos que el vendedor que reinscribió ejercite la correspondiente tercería de dominio, y sin perjuicio de la obligación que tiene el registrador de comunicación conforme al artículo 135 de la Ley Hipotecaria de los asientos anteriores que pueden afectar a la ejecución.
5. Conviene finalmente recordar, como también ha reiterado esta Dirección General y advierte el registrador en su nota, que el demandante tenía la posibilidad, que no utilizó, de solicitar del Tribunal la anotación preventiva de demanda de la acción de nulidad por simulación, anotación que sí hubiera servido de aviso a los posteriores titulares de cargas, y que hubiera permitido la cancelación de las mismas como consecuencia de la reinscripción del dominio, pues con ello se hubiera evitado la indefensión que –por no haberse anotado la demanda– se les ha causado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.

24 mayo 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. En el presente expediente, se presenta mandamiento por el que se ordena la cancelación de una inscripción de dominio, así como de las posteriores practicadas sobre determinada finca, por haberse declarado la nulidad por simulación de la transmisión que causó dicha inscripción de dominio. Del Registro resulta que la finca se encuentra inscrita, al tiempo de la presentación del mandamiento, a favor de persona distinta de la que fue demandada, existiendo, también, vigentes distintas cargas a favor de titulares que no intervinieron en el procedimiento, y sin que la demanda que dio origen al procedimiento que concluyó con la sentencia de nulidad hubiere sido objeto de anotación preventiva. La registradora deniega la práctica de las cancelaciones ordenadas por el principio constitucional de exclusión de la indefensión, así como por los principios de salvaguardia judicial de los asientos, legalidad, tracto sucesivo y legitimación. El recurrente invoca en su recurso el texto de la sentencia, del que resulta, además, la «insuperable dificultad sobre la identificación concreta de lo que fuera la finca», lo que lleva a considerar, a juicio de éste, que la inscripción de la finca nunca debió practicarse, y por tanto debe procederse a su cancelación.

2. Como ha señalado muy reiteradamente este Centro Directivo, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. artículo 20 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De este modo, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su intervención, no puede practicarse un asiento que pueda perjudicar sus derechos.

Así, la eventual eficacia ex tunc de la nulidad por causa de simulación de la transmisión efectuada declarada por la sentencia, ha de predicarse respecto de demandantes y demandados y sus respectivos causahabientes conforme a lo dispuesto en el artículo 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; pero no puede sostenerse con relación a los titulares del dominio y cargas que, confiando en lo que el Registro publicaba, se adelantaron en su acceso a Registro y no han intervenido en el proceso judicial entablado.

3. Frente a ello no puede alegarse la limitación del ámbito calificador respecto de los documentos judiciales o, dicho de otro modo, que la sentencia y el mandamiento ordenen expresamente las cancelaciones y que la sentencia de la Audiencia además, sostenga que existe una «insuperable dificultad sobre la identificación concreta de lo que fuera la finca que se pretendía transmitir», pues, si bien es cierto que los registradores de la Propiedad, como funcionarios públicos, tienen la obligación de respetar y colaborar en la ejecución de las resoluciones judiciales firmes (artículo 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial), no lo es menos que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que, en el ámbito registral, determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometan una titularidad inscrita (que está bajo la salvaguardia de los tribunales, conforme al artículo 1 de la Ley Hipotecaria), si no consta que el respectivo titular haya otorgado el título en cuya virtud se solicita tal asiento, o haya sido parte en el procedimiento del que dimana (vid., entre otras muchas, la Resolución de 12 de febrero de 1998).

En efecto, según doctrina reiterada de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones de 25 de junio de 2005, 24 de febrero, 5 de julio y 18 de noviembre de 2006, 21 de febrero, 28 de mayo y 15 y 19 de octubre de 2007, 17 de marzo de 2009 y 16 de agosto de 2010), el respeto a la función jurisdiccional que corresponde en exclusiva a los jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos, por tanto, también los registradores de la Propiedad, el deber de cumplir las resoluciones judiciales que hayan ganado firmeza o sean ejecutables de acuerdo con las leyes, sin que competa, por consiguiente, al registrador de la Propiedad calificar los fundamentos ni siquiera los trámites del procedimiento que las motivan.

No obstante, como también ha sostenido este Centro Directivo en reiteradas ocasiones, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, que limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento, garantizando así el tracto sucesivo entre los asientos del Registro, que no es sino un trasunto de la proscripción de la indefensión, impediría dar cabida en el Registro a una extralimitación del juez que entrañara una indefensión procesal patente, razón por la cual, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el artículo 18 de la propia Ley) extiende la calificación registral frente a actuaciones judiciales a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el procedimiento seguido y los obstáculos que surjan del Registro, así como a las formalidades extrínsecas del documento presentado, todo ello limitado a los exclusivos efectos de la inscripción.

Ese principio de interdicción de la indefensión procesal exige que el titular registral afectado por el acto inscribible, cuando no conste su consentimiento auténtico, haya sido parte o, si no, haya tenido, al menos, legalmente la posibilidad de intervención en el procedimiento determinante del asiento. Así se explica que, aunque no sea incumbencia del registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el juzgador ni tampoco la cumplimentación de los trámites seguidos en el procedimiento judicial, su calificación de actuaciones judiciales sí debe alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya tenido la intervención legalmente prevista en el procedimiento; de ahí que en el ámbito de la calificación de los documentos judiciales el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, en coherencia plena con los preceptos constitucionales y legales, incluya los obstáculos que surjan del Registro.

4. Por último, debe señalarse –como sostiene la registradora en su nota–, que la anotación de embargo practicada a favor del demandante como medida cautelar en el proceso judicial que concluyó en la sentencia que declara la nulidad por simulación de la transmisión de la finca tiene la eficacia propia de las anotaciones de embargo y por tanto carece de virtualidad para habilitar el acceso a Registro de las cancelaciones ordenadas en la sentencia de nulidad y mandamiento presentados, de modo que, como ya señaló este Centro Directivo en relación con este mismo procedimiento judicial en Resolución de 3 de octubre de 2005, si se pretendiese la conversión de la referida anotación de embargo en anotación de demanda –conversión que sí permitiría la cancelación de los asientos posteriores conforme al artículo 198 del Reglamento Hipotecario–, lo procedente sería iniciar la rectificación del asiento de anotación de embargo indebidamente practicado, según las reglas reguladoras de la rectificación de los errores de concepto, con el consentimiento o intervención, también aquí y por las mismas razones antes aducidas, de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que pudieran verse perjudicados.
5. Respecto a la posible nulidad de la inscripción practicada en su día, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, de conformidad con la regulación del recurso contra la calificación de los registradores de la Propiedad, es objeto exclusivo del mismo la calificación recaída a los efectos de suspender o denegar la práctica del asiento solicitado (artículos 19 bis, 66, 325 y 326 de la Ley Hipotecaria). Es igualmente doctrina reiterada de este Centro Directivo, que de conformidad con las determinaciones legales, una vez practicado un asiento el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

A la luz de esta doctrina es claro que este motivo de recurso no puede prosperar pues, practicado el asiento por el que se inscribe una segregación, el mismo se halla bajo salvaguardia judicial y no es posible, en el estrecho y concreto ámbito de este expediente, revisar como se pretende la legalidad en la práctica de dicho asiento; las cuestiones relativas a la validez o nulidad de la inscripción practicada han de ser ventiladas en el procedimiento legalmente establecido y no en el presente que, como queda dicho, tiene limitado su conocimiento a la calificación negativa emitida por la registradora respecto del documento ahora presentado a inscripción. Y no cabe alteración del contenido del Registro sino con consentimiento del titular registral o por medio de resolución judicial firme o por los trámites previstos para la rectificación de errores en su caso.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

9 junio 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. El único problema que se plantea en el presente recurso radica en dilucidar si, declarada la resolución de una permuta por el ejercicio de una condición resolutoria expresa, es posible cancelar los asientos que gravaban el dominio resuelto, siendo así que los titulares de tales derechos no han intervenido en el procedimiento (la resolución puede verse en el apartado “CONDICIÓN. Resolutoria: efectos de su ejercicio”).

21 junio 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- Ordenada por sentencia la resolución de un contrato de compraventa, se plantean dos problemas: 1) Sus efectos sobre una anotación de embargo posterior a la compraventa que se resuelve, y 2) La necesidad de consignar la totalidad del precio a devolver. Ambos problemas pueden verse, dentro del apartado CANCELACIÓN, en los epígrafes “Resolutoria: efectos de su ejercicio sobre anotaciones posteriores” y “Resolutoria: efectos de su ejercicio”, respectivamente.

6 julio 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de sentencia en el que, en previsión de un embargo por la Seguridad Social, se condena por alzamiento de bienes al anterior titular de la mitad indivisa de una finca (cuya restante mitad indivisa estaba inscrita a favor de su esposa) y que, en escritura de disolución de comunidad, adjudicó su mitad a dicha esposa. La sentencia, aparte de la condena penal correspondiente, declara nula la adjudicación otorgada, ordenando la práctica de «las inscripciones registrales necesarias para dejar constancia de tal nulidad».

La registradora suspende la constancia solicitada por los dos defectos siguientes: a) no haber sido notificada la titular registral de la existencia del procedimiento; y b) ser indeterminada la expresión «dejar constancia de la nulidad».

El recurrente impugna el primero de los defectos alegando que la esposa «fue parte en el procedimiento», pues en el mismo declaró como testigo.

Por su parte, el Juzgado alegó que el hecho de que la esposa no hubiera intervenido en el procedimiento, por no haber sido acusada, no impedía que el otorgamiento fuera declarado nulo.

2. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si es inscribible un mandamiento que, como consecuencia de una sentencia penal que declara la nulidad de una disolución de condominio, por constituir alzamiento de bienes, ordena «se practiquen las inscripciones registrales necesarias para dejar constancia de tal nulidad», siendo así que la actual titular registral, que es la esposa del acusado, sólo ha intervenido en el procedimiento en calidad de testigo.
3. Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo (vid. las Resoluciones citadas en el «Vistos»), el principio constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado por la Constitución Española («todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, sin que, en ningún caso, pueda producirse indefensión») tiene su traslación en el ámbito hipotecario a través el artículo 40, apartado d), de la Ley Hipotecaria, que no permite la rectificación de los asientos registrales, a menos que preste su consentimiento el titular registral o, en su defecto, exista resolución judicial firme en procedimiento entablado contra dicho titular. Es decir, en este último caso, es preciso que haya sido parte en el procedimiento el titular registral, para de este modo poder desplegar todos los medios de defensa de «los intereses» a que se refiere el artículo 24 de la Constitución Española. La finca objeto de litigio se encuentra inscrita a nombre de la esposa del acusado. Y, en el procedimiento entablado como consecuencia de la comisión de un delito de alzamiento de bienes, dicha esposa no fue parte en el procedimiento, lo que impide acceder a la inscripción pretendida pues, como este Centro Directivo ya en Resolución de 30 de marzo de 2000, en materia de alzamiento de bienes resolvió «la imposibilidad de acceder a las cancelaciones pretendidas, toda vez que el titular según los asientos cuestionados, no ha sido parte en el procedimiento seguido, ni ha prestado su consentimiento, máxime cuando conforme al artículo 122 del Código Penal, el que por título lucrativo participa de los efectos de un delito queda obligado civilmente a la restitución de la cosa o al resarcimiento del daño hasta la cuantía de su participación, lo que permitía su llamada al proceso penal como responsable civil (cfr. arts. 11, 111, 112, 615, 620, 652 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal) y, consiguientemente la eventual declaración de nulidad de la enajenación que motivó el delito perseguido con plenos efectos frente al titular registral (cfr. arts. 110 y 55 del Código Penal)».

En el mismo sentido, la Resolución de 27 de febrero de 2006 afirma que «aunque no sea incumbencia del Registrador calificar la personalidad de la parte actora ni la legitimación pasiva procesal apreciadas por el Juzgador ni tampoco el cumplimiento de los trámites seguidos en el procedimiento judicial (a diferencia del control que sí le compete, en cambio, sobre los trámites e incidencias esenciales de un procedimiento o expediente administrativo, si se compara el tenor del artículo 99 frente al artículo 100 del Reglamento Hipotecario), su calificación de actuaciones judiciales sí deba alcanzar, en todo caso, al hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento, cuya falta sí debe denunciar el registrador pero cuyo modo sólo compete apreciar al juez. Todo ello no es sino consecuencia del principio registral de legitimación consagrado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular; del más genérico principio constitucional de interdicción de la indefensión, consagrado en el artículo 24 de la Constitución y del principio de relatividad de la cosa juzgada» (cfr. art. 222.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

También, como recuerda la Resolución de 27 de abril de 2012, ha señalado reiteradamente este Centro Directivo (Resoluciones de esta Dirección General de 19 de enero de 1993, 8 de febrero de 1996, 31 de julio de 1998, 11 de septiembre de 2001, 20 de abril de 2002, 7 de abril y 12 de noviembre de 2003, 28 de abril de 2005, 11 de julio de 2008, 6 de mayo de 2009, 15 de julio y 9 de diciembre de 2010, 10 de enero, 1 de abril, 24 de junio y 3 de octubre de 2011, y 6 de febrero y 24 de mayo de 2012), que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y el principio del tracto sucesivo (cfr. arts. 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria) no permiten extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él. De modo que, no habiendo sido dirigido el procedimiento, en el presente caso, contra el titular registral de la finca a que se refiere el recurso, y sin mediar su consentimiento, no puede cancelarse la inscripción de su derecho.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

1 agosto 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Son hechos relevantes para este expediente los siguientes:

– Resulta del Registro de la Propiedad que en fecha 15 de noviembre de 1999, sobre una finca determinada su titular, recurrente en este expediente, declaró obra nueva consistente en dos plantas sótano y una planta baja, dividiendo el edificio en régimen de propiedad horizontal formando tres entidades, una por planta, y reservándose el derecho de vuelo sobre el elemento número tres y conjunto del portal de entrada, exceptuando la cubierta privativa del elemento número tres estableciendo, entre otros aspectos no relevantes para este expediente, que el plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo sería de diez años.

– Resulta igualmente que el titular del derecho de vuelo, mediante escritura de fecha 30 de diciembre de 2002, declaró una edificación en construcción compuesta de treinta viviendas, que procedió a dividir horizontalmente, atribuyéndoles cuotas en el total edificio y reasignando las correspondientes a los elementos 1 al 3 preexistentes.

– Resulta finalmente que los treinta elementos independientes declarados en construcción a que se refiere el párrafo anterior están gravados con derecho real de hipoteca, derecho que ha sido objeto de modificación por novación mediante escritura de 22 de febrero de 2012.

– En la escritura ahora presentada y objeto de calificación el representante de la compañía que en su día constituyó el derecho de vuelo y que conserva la propiedad de dos de los tres elementos en que en su día se dividió la propiedad horizontal, incluido el elemento número tres, sobre cuya cubierta se preveía la construcción del derecho de vuelo, solicita la cancelación del derecho de vuelo y de los asientos posteriores por haber transcurrido el plazo de diez años en su día previsto para el ejercicio del derecho de vuelo, sin que se haya procedido a la construcción de la edificación declarada, como dice acreditar mediante la documentación complementaria.

2. Dos son las objeciones que resultan de la nota del registrador de la Propiedad. Por un lado, que al no estar determinado el momento en que debía computarse el plazo de diez años de duración del derecho, no puede decirse si el mismo está o no extinguido. En segundo lugar, que no consta la notificación al titular del derecho de vuelo y al acreedor hipotecario, de conformidad con los artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria.
3. El primer defecto no puede mantenerse. Resulta del Registro que el derecho de vuelo se constituyó en escritura pública en fecha determinada así como que el plazo de duración del derecho es el de diez años. Este plazo sólo puede referirse, a falta de cualquier indicación en contrario, a la fecha de constitución del derecho, momento a partir del cual es ejercitable, por lo que no es aceptable especular sobre si debe tenerse en consideración cualquier otra fecha distinta de la que quepa deducir un vencimiento final distinto (vid. Resolución de 5 de febrero de 1986). Procede en consecuencia la revocación del defecto.

Sin perjuicio de lo anterior es de tener en cuenta que resultando del Registro que el titular por compra del derecho de vuelo ha llevado a cabo la declaración de obra nueva y la constitución del régimen de propiedad horizontal la cuestión no es cuál haya de ser la forma en que se haya de computar el plazo para ejercitarlo cuando del propio Registro resulta su efectivo ejercicio. La cuestión ciertamente relevante es si declarada la obra en ejercicio del derecho de vuelo cabe la cancelación de las inscripciones llevadas a cabo si la construcción material no se ha llevado a cabo, lo que nos conduce a la segunda cuestión planteada en la nota.

4. Es doctrina de este Centro Directivo que, en tanto una construcción no esté concluida o, por lo menos, comenzada, no puede hacerse constar en el Registro que existe ya sobre cada local o apartamento una propiedad separada; es decir, no podrá inscribirse el régimen de propiedad horizontal como tal, pues para esto la Ley Hipotecaria (artículo 8, números 4 y 5) exige que la construcción esté construida o, por lo menos, comenzada. Pero –de acuerdo con los criterios aceptados en la Resolución de 18 de abril de 1988– desde que se produzca acuerdo suficientemente determinado sobre la construcción, procede la inscripción y los elementos independientes pueden constar como términos de referencia de los derechos que sobre la finca pudiera tener el titular registral.

Así ha ocurrido en el expediente objeto de este recurso en el que, el titular del derecho de vuelo ha declarado en su ejercicio, determinada obra nueva y ha procedido a la inscripción de las necesarias modificaciones del régimen de propiedad horizontal. Desde el momento de la inscripción en ejercicio del derecho de vuelo el Registro proclama la presunción de exactitud y veracidad del contenido de sus asientos y, en consecuencia, de la titularidad dominical del titular, no sólo sobre los elementos individuales objeto de inscripción separada y especial, sino también sobre los elementos comunes (artículos 3 y 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal). Igual ocurre con los derechos de hipoteca inscritos con posterioridad a la declaración de obra nueva.

El derecho de dominio publicado lo es, a falta de indicación alguna en contrario, de forma permanente, sin sujeción a plazo o condición alguna. Ejercitado el derecho de vuelo mediante la declaración de obra nueva y modificación del régimen de propiedad horizontal la existencia de un plazo para el ejercicio de aquél deja de tener relevancia alguna por afectar exclusivamente al derecho de vuelo pero no al dominio declarado. No es admisible la pretensión de la recurrente al afirmar que el transcurso del plazo inscrito en el Registro implica la extinción del derecho del superficiario así como de aquéllos que de él traigan causa. Como ha tenido ocasión de recordar este Centro Directivo (Resolución de 5 de febrero de 1986) no cabe confundir el derecho de superficie previsto en la legislación urbanística (y antes en el número 1 propio artículo 16 del Reglamento Hipotecario, declarado nulo por la sentencia del Tribunal Supremo –Sala Tercera– de 31 de enero de 2001) con el derecho de vuelo al ser radicalmente distintos, entre otras razones, porque el derecho de vuelo se concreta en un dominio perpetuo sobre la obra ejecutada y sujeto al régimen de propiedad horizontal por conllevar titularidad sobre los elementos comunes.

El derecho de hipoteca sobre las fincas cuya cancelación se solicita está igualmente bajo la salvaguardia judicial y, aunque ciertamente se encuentra sujeto al plazo de duración de la obligación garantizada (de cuya vigencia por cierto da cuenta el Registro al publicar su novación en este mismo año), no se ve afectado por un plazo, el del derecho de vuelo, que por su ejercicio ha devenido inoperante.

5. En el expediente que da lugar a esta resolución el interesado basa su pretensión de cancelación en una primera causa de pedir: el transcurso del plazo para el ejercicio del derecho de vuelo. Hemos visto sin embargo que resultando del Registro que el derecho de vuelo ha sido ejercitado por la declaración de la obra nueva y modificación del régimen de propiedad horizontal, dicha causa no es atendible (vid. Resolución de 12 de diciembre de 2003).

Tampoco lo es si la pretensión de cancelar los asientos de dominio y de hipoteca se fundamenta en otra causa de pedir: que la obra declarada no ha sido realizada materialmente en la fecha de la solicitud. La valoración de tal hecho, para cuya creditación se aporta diversa documentación, a falta de consentimiento de los titulares registrales de los derechos cuya cancelación se pretende, deberá ser llevada a cabo en el oportuno procedimiento contradictorio en el que las partes con plenitud de medios puedan alegar lo que a su derecho convenga, como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (vid. por todas, la Resolución de 12 de marzo de 2012). Ciertamente, la nota de defectos no formula con suficiente claridad este impedimento al referirlo a la necesidad de que los titulares registrales sean objeto de notificación, pero la llamada que hace la nota a los preceptos legales en que se fundamenta (artículos 1, 20, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria) y que inequívocamente exigen consentimiento individualizado de los titulares registrales o sentencia judicial firme hace innecesario mayor pronunciamiento.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso en los términos que resultan de las anteriores consideraciones y confirmar la nota de calificación del registrador en cuanto al defecto señalado en segundo lugar.

3 septiembre 2012

 De derechos, sin el concurso de su titular.- 1. Son hechos relevantes a los efectos de este expediente los siguientes: a) En fecha 2 de enero de 2009 se otorga escritura pública de compraventa y subsiguiente de hipoteca sobre determinada finca registral dando lugar a los correspondientes asientos registrales, b) Con posterioridad los vendedores en dicha escritura entablan acción contra los compradores y titulares registrales del dominio recayendo sentencia firme en apelación por la que se declara «la nulidad de la compraventa de la autorización administrativa de farmacia y del local donde se ubica y los actos jurídicos conexos derivados de la citada compraventa», c) los actores solicitan del Juzgado de Instancia la expedición de testimonios de las sentencias y de mandamientos de cancelación. El secretario expide aquéllos pero no éstos por considerar suficientes los testimonios de las sentencias, d) uno de los actores solicita por instancia de la registradora de la Propiedad la cancelación de los asientos registrales de la finca por haber sido declarada nula la compraventa a fin de que el Registro refleje la situación anterior a la misma pero sin especificar a qué asientos se refiere su solicitud de cancelación. La anterior instancia es objeto de presentación junto a testimonio de las sentencias recaídas y de la diligencia del secretario del Juzgado por la que se rechaza la expedición de mandamientos de cancelación.

La registradora rechaza la inscripción de la instancia privada entendiendo que debe acompañar sentencia firme en la que consten los asientos a cancelar rechazando igualmente la cancelación de asientos posteriores porque sus titulares no han sido parte en el procedimiento. El recurrente entiende por el contrario que la documentación presentada es suficiente y que la cancelación de los asientos posteriores al de la compraventa declarada nula deben cancelarse sin perjuicio de las acciones que correspondan a sus titulares.

Dos por tanto son las cuestiones planteadas en este expediente: si la documentación presentada es suficiente para determinar cuáles son los asientos del Registro que deben ser objeto de cancelación (cuestión ésta que se examina en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca para una cancelación”) y si el efecto cancelatorio de la sentencia puede alcanzar a asientos posteriores cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento.

3. En el expediente que provoca la presente se da la circunstancia de que los interesados solicitaron la expedición del oportuno mandamiento pero, ante la negativa del secretario a expedirlo por considerarlo innecesario, no optaron por recurrir dicha decisión (vide sentencias del Tribunal Supremo en los «Vistos» de 1980 y 1982 y auto de la Audiencia Provincial de Burgos de 11 de julio de 2002), ni por solicitar aclaración, corrección, subsanación o complemento de la sentencia (artículos 214 y 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), sino por presentar una instancia en la que tampoco se especifica qué asientos concretos deben cancelarse. Dicho documento adolece de la misma imprecisión que las sentencias cuya inscripción pretende así como de absoluta falta de viabilidad para suplir la competencia del Juzgado sobre cual sea el alcance determinado y concreto que en relación a los asientos del Registro deba tener la resolución firme cuyo cumplimiento se demanda.

Es cierto que no debe caerse en un rigor formalista injustificado si por estar debidamente identificada en la sentencia la finca a que se refiere el pronunciamiento, el documento que recoge el negocio objeto de declaración de nulidad así como las partes intervinientes, de modo coincidente con el contenido del Registro, no cabe albergar duda sobre su alcance cancelatorio. Como resulta del artículo 521 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: «1. No se despachará ejecución de las sentencias meramente declarativas ni de las constitutivas. 2. Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución». Como resulta del precepto, las sentencias constitutivas firmes no siempre tienen que ir acompañadas de un mandamiento de ejecución de su contenido. Para que tal cosa sea posible en relación al Registro de la Propiedad es preciso que la propia sentencia contenga todos los requisitos exigidos por las normas registrales para producir la inscripción y por lo que ahora se discute, si no hacen referencia al asiento concreto a cancelar, que del conjunto del documento se infiera indubitadamente cual es el asiento a que se refiere.

Pero no ocurre así en el expediente que nos ocupa. Ni en la sentencia de instancia ni en la de apelación resulta una identificación de la finca a que se refieren en términos equiparables a la registral, ni constan los datos registrales de la finca; tampoco resulta cual sea la concreta escritura pública que contiene el negocio anulado (nombre del notario autorizante, fecha de autorización, número de protocolo). Dichos datos sólo aparecen en la solicitud que hace el actor al Juzgado para que emita los testimonios y mandamientos.

4. La falta de concreción de las sentencias cuyo efecto cancelatorio se demanda no se limita al negocio anulado y al concreto asiento registral que deba cancelarse. Estableciendo la sentencia firme la nulidad de los actos jurídicos conexos, la determinación concreta de cuales sean estos, es decir, la especificación de cuales son su alcance y efectos incumbe en exclusiva al juzgador. Constando en el Registro distintos asientos registrales relacionados con la compraventa que se declara nula el despacho es inviable si no se determina a qué asientos concretos extiende su eficacia la sentencia, lo que nos conduce a la segunda cuestión planteada.
5. El recurrente plantea su pretensión de que la sentencia de nulidad de compraventa acarree la cancelación de todos los asientos practicados sobre la finca «al objeto de que el Registro se ajuste a lo que constaba en el mismo en el estado jurídico preexistente antes de aquella operación». Tal pretensión es inviable como acertadamente señala la nota de la registradora.

No son objeto de cuestión los pronunciamientos de la sentencia presentada a inscripción sino su eficacia en relación con los titulares registrales que no han sido parte en el procedimiento. Tampoco lo es valorar las circunstancias que puedan afectar a esos terceros por cuanto ello es de competencia exclusiva judicial, conforme al artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria al determinar que los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

La extensión de la eficacia de una sentencia firme en perjuicio de un titular registral posterior que no ha sido parte en el procedimiento no procede sin más porque como afirma el Tribunal Supremo en su Sentencia de fecha 6 de junio de 1988 «… no es posible pretender despojar de la propiedad y de la posesión de un inmueble derechos presuntamente atribuidos a todos los efectos legales al titular registral por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, cuando este titular registral no ha sido parte en la litis, no ha sido condenado en el fallo, ni la inscripción registral practicada a su favor ha sido anulada ni rectificada; lo contrario, pretendido por el recurrente, supondría extender la eficacia de la sentencia a puntos no controvertidos ni decididos en el pleito, violar el principio de cosa juzgada, y en definitiva el artículo 24 de la Constitución Española».

Como ha dicho anteriormente este Centro Directivo y el Tribunal Supremo en supuestos similares al presente (vid. Sentencia y Resoluciones citadas en el «Vistos») subsistirá la hipoteca sin alteración sobre el mismo objeto hipotecado mientras no se declare su nulidad en procedimiento dirigido contra el acreedor hipotecario. Debe tenerse en cuenta que en nuestro ordenamiento jurídico la eficacia del Registro de la Propiedad no se limita a la mera inoponibilidad de lo no inscrito sino que se extiende a la plena protección de los terceros. De este modo el acreedor hipotecario no tiene por qué verse afectado por la declaración de nulidad del título adquisitivo del hipotecante en la medida que esté protegido por la fe pública registral de los defectos que anulen o resuelvan el título por causas que no consten en el Registro, principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. La apreciación de las circunstancias que determinen la procedencia o no de la protección registral corresponde en exclusiva al poder judicial en el procedimiento que corresponda y en el que el titular registral haya tenido la posición que el ordenamiento le reconoce en defensa de su posición jurídica.

En consecuencia y con independencia de la subsanación del defecto señalado en primer lugar debe ratificarse la decisión de la registradora respecto del segundo, de modo que la eventual cancelación del asiento de dominio derivado del cumplimiento de la sentencia presentada no puede acarrear la cancelación de los asientos posteriores en tanto sus titulares no presten su consentimiento o así sea declarado en sentencia firme en procedimiento en el que hayan sido parte (artículo 82 de la Ley Hipotecaria y 173, párrafo segundo de su Reglamento).

6. No puede acogerse tampoco la pretensión del recurrente de que la cancelación se produzca habida cuenta del carácter accesorio de la hipoteca ni puede tampoco fundamentarse en la doctrina de este Centro Directivo en relación a la cancelación de asientos de hipoteca por acreditación de la extinción de la obligación garantizada (resoluciones alegadas en su escrito de recurso). Y no puede acogerse porque dicha doctrina y las normas en que se basa parten precisamente de un hecho, la acreditación de la extinción de la obligación garantizada, que no se da en el presente supuesto pues, como queda dicho, al no extenderse necesariamente los efectos de la nulidad en perjuicio del titular registral posterior que no ha sido parte en el procedimiento, la determinación de que el derecho está extinguido precisa de su consentimiento o de resolución judicial firme recaída en procedimiento en que aparezca como demandado.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

21 noviembre 2012

[1] Por su origen específico, otras Resoluciones relacionadas con esta cuestión pueden verse en el apartado “ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: Por créditos salariales”.

[2] El Registrador pudo haber añadido como defecto que la instancia privada, en este caso, según el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, no era título inscribible, pese a estar legitimada notarialmente.

[3] Aunque en otros casos parecidos la solución ha sido la misma, la Dirección ha afirmado en ellos no sólo que no procedía la cancelación, sino que el recurso era improcedente, porque lo que se pretendía era la rectificación del Registro y no revisar una calificación. Pueden verse, entre otras, las Resoluciones de 7 de marzo de 1998, 11 de junio de 1991, y las de 9 y 19 de junio de 1999. En el caso presente, además, podía haberse añadido que tampoco era procedente la cancelación por no ser título inscribible la instancia privada, si bien es cierto que el Centro Directivo tiene que ceñirse a la nota de calificación discutida y en ella no figuraba este defecto.

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