INFORME Nº 373: BOE OCTUBRE de 2025.

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

Ir al INFORME de OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen.

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

417.*** HERENCIA ALEMANA: «ERBSCHEIN» COMO CERTIFICACIÓN EQUIVALENTE A LA DEL REGISTRO DE ACTOS DE ÚLTIMA VOLUNTAD. 

Resolución de 23 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Altea a inscribir una escritura de herencia sujeta al Derecho alemán. 

Resumen.- el “Erbschein”, certificado sucesorio alemán, es titulo sucesorio, no necesita apostilla, ni justificar el título base de su expedición, ni acompañar el certificado del registro de últimas voluntades alemán.

Hechos.- Mediante escritura, doña M. C. T., nacida W., aceptaba y se adjudicaba la herencia causada en España por el fallecimiento de su padre, don H. W., ocurrido el óbito el 23 de febrero de 2024 en Krefeld (Alemania), lugar coincidente con su último domicilio y residencia habitual. En dicha escritura, se incorpora mediante testimonio el certificado de defunción del causante, el certificado español del Registro General de Actos de Última Voluntad acreditando la ausencia de testamento otorgado en España y el certificado sucesorio alemán (“Erbschein”) apostillado y traducido, acreditando la condición de única heredera de la representada. Respecto de aquel certificado (“Erbschein”), la Notario autorizante da testimonio de vigencia de leyes, por su conocimiento del Derecho alemán, relativo a su idoneidad para acreditar, conforme a aquel Derecho, la condición de heredero. La misma Notario considera acreditada la residencia en Alemania del causante, determinante de la Ley sucesoria alemana aplicable.

Registro.- suspende la inscripción porque no se aporta certificado de últimas voluntades alemán y, en caso de existir testamento, tampoco se acompaña ni incorpora. Por lo que considera que no se cumple el requisito de equivalencia funcional, por ser un título de carácter abstracto. Y que en la herencia de H. W., se adjudica la finca a la hija M. C. T. nacida W. como única heredera del causante; resultando del mismo título que dicho señor tuvo otro hijo llamado M. W.

Notario. Recurre alegando que el “Erbschein” es un documento judicial que cumple todas las garantías para el Notario español. Acredita el fallecimiento del causante –es ontológicamente imposible un “Erbschein” sin un fallecimiento– e identifica al heredero o herederos. Su pretendido carácter abstracto no radica en la falta de identificación de un testamento (que no existe en el caso de la sucesión intestada), sino en el hecho de que es título probatorio de la condición de heredero y para su inscripción (art. 35 de la Ordenanza Registral Alemana –GBO–). No es más abstracto que un Certificado Sucesorio Europeo (al que tampoco es exigible verse acompañado del testamento) o que un acta notarial declarativa de herederos abintestato (que se basa en un expediente contenido en un acta previa que puede no tener por qué salir a la luz, salvo impugnación en sede judicial).

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

 En el procedimiento para la obtención del Erbschein, la parte interesada aporta los documentos que estima pertinentes a fin de acreditar su petición y por su parte, la autoridad judicial realiza las pruebas que estima pertinentes. Entre las pruebas que recaba la autoridad judicial a fin de emitir su decisión se encuentra la consulta del Registro Central de Testamentos de la Cámara Federal de Notarios alemán, como así se infiere también del artículo 352 de la Ley de Procedimientos en Materia de Familia y en Materia de Jurisdicción Voluntaria (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit [FamFG]).

Lo anterior se desprende también de la Resolución de 20 de octubre de 2023, de esta Dirección General, que versa sobre una escritura de escritura de aceptación, manifestación de herencia y compraventa autorizada en Alemania por notario alemán, y en la que el propio notario certificó «que tanto los Tribunales como los Notarios alemanes tienen acceso al Registro Central de Últimas Voluntades alemán y que tanto los asientos de éste como la consulta de los mismos tienen carácter electrónico, da fe de que los Tribunales Sucesorios alemanes (y por tanto también el Juzgado de Primera Instancia de Schwäbisch Hall a los efectos de la causa hereditaria que nos ocupa) realizan de oficio una consulta previa del mencionado Registro Central de Últimas Voluntades alemán antes de expedir la correspondiente acta de apertura de testamento (…)» (en Derecho alemán no es obligatorio recurrir al «Erbschein» si existe disposición testamentaria, caso en que se procede a su apertura, como fue el caso de la citada Resolución). Y del apartado 1 del artículo 352e de la Ley de Procedimientos en Materia de Familia y en Materia de Jurisdicción Voluntaria («Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit» [(FamFG]) se desprende lo mismo que manifestó el notario en la citada escritura, pues se indica que sólo se expedirá un certificado de herencia si el tribunal de sucesiones considera acreditados los hechos necesarios para fundamentar la solicitud. En igual sentido, el artículo 36 de la Ley alemana Reguladora del Registro de la Propiedad («Grundbuchordnung» o GBO) y el artículo 2353 del Código Civil alemán («Bürgerliches Gesetzbuch» o BGB).

De lo anteriormente expuesto, ha de concluirse que, con los documentos aportados, y las pruebas practicadas, la autoridad judicial (alemana) competente ha resuelto declarar quienes son los herederos del causante (en el supuesto objeto de la presente, la hija, doña M. C. T.); por lo tanto, no cabe exigir el certificado del Registro de Testamentos de Alemania. Exigir tal documento supondría la duplicidad de trámite y documental, e iría en contra del principio de cooperación y confianza mutuas en el tratamiento de la sucesión internacional. En el mismo sentido se pronunciaron las Resoluciones de este Centro Directivo de 25 de agosto de 2021 y de 21 de marzo de 2016.

En suma, desde la entrada en aplicación del Reglamento, lo determinante a la hora de pedir o no el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad distinto del español no viene condicionado por el lugar de residencia, ya que, si en lugar del «Erbschein» se hubiera aportado el certificado sucesorio europeo para acreditar la condición de heredera de la otorgante, tampoco se hubiera exigido que éste fuera acompañado del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad alemán, ni de ningún otro documento distinto del certificado de defunción, con los requisitos formales suficientes, y la consulta al Registro General de Actos de Última Voluntad español.

No se olvide que, entre los efectos que la Ley alemana atribuye al «Erbschein», de acuerdo con su Código Civil (BGB), se presume que la persona nombrada como heredera en el certificado de herencia –«Erbschein»– tiene el derecho de sucesión que se indica en el mismo y no está limitado por nada que no conste en dicho certificado (artículo 2365). Estos efectos, unidos al procedimiento de expedición del «Erbschein» –de carácter judicial– hacen que en aplicación del principio de equivalencia y de cooperación internacional que predica la ley, incluso cuando se trata de países donde no opera la reciprocidad (artículo 3 de la Ley de cooperación jurídica internacional, que directamente recoge el principio general favorable de cooperación), hacen que en este caso el «Erbschein» alemán deba considerarse título suficiente para acreditar la condición de heredera de doña M. C. T. sin que sea necesario ningún otro documento adicional.

Por último, y por lo que se refiere defecto: necesidad de acreditar la norma legal o cláusula testamentaria que conduce a declarar un único heredero cuando hay dos hijos, tampoco puede mantenerse. La Resolución de 20 de julio de 2015, en relación con una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencias, consideró que no era precisa la aportación de los testamentos sobre la base de la cual se emitieron los correspondientes «Erbschein». La escritura pública presentada acredita cuál es la ley aplicable a las sucesiones sucesivas, la alemana, así como que con arreglo al derecho material alemán el certificado sucesorio o “Erbschein” acredita el título sucesorio en el que funda inmediatamente su derecho la persona a favor de la que se solicita la inscripción (vid. Resolución de 14 de noviembre de 2012). Del derecho material alemán acreditado resulta que el certificado sucesorio es un documento público de origen judicial de cuyo contenido resulta la cualidad para suceder así como la adecuación del título sucesorio al derecho material alemán por lo que, de conformidad con el artículo 4 de la Ley Hipotecaria y artículo 38 de su Reglamento es título inscribible con arreglo a nuestra legislación sin necesidad de aportar el título en que se funda.

Además y de conformidad con el Convenio entre España y la República Federal de Alemania sobre Reconocimiento y Ejecución de Resoluciones y Transacciones Judiciales y Documentos Públicos con Fuerza Ejecutiva en materia civil y mercantil de 14 de noviembre de 1983 («Boletín Oficial del Estado» de 16 de febrero de 1988), dicho documento despliega eficacia en España sin necesidad de reconocimiento (artículos 4, 9 y 10) y sin necesidad de legalización (artículo 16) (…)». 

Doctrina.- Buena resolución, el Erbschein es titulo sucesorio, no necesita apostilla, ni justificar el título base de su expedición ni acompañar el certificado del registro de últimas voluntades alemán.

Comentario.- Dos matizaciones: la primera es que tras la entrada en vigor del Reglamento, el Erbschein es una decisión, que dentro del ámbito de aplicación temporal del reglamento, no necesita apostilla conforme a lo dispuesto en el artículo 74 del Reglamento en relación con el artículo 75.2. El artículo 74 ubicado dentro de las disposiciones generales y finales establece que no se exigirá legalización ni formalidad análoga alguna para los documentos expedidos en un Estado miembro en el marco del presente reglamento y la segunda es recordar que TJUE en Sentencia 23/05/2019, en el asunto C-658/17 WB, ha confirmado el carácter no definitivo del listado incluido en la Comunicación que realizan los Estados a la Comisión. La pregunta se realizó en el asunto WB a los efectos de saber si, en el caso, los notarios polacos podían ser considerados tribunal a pesar de no estar incluido en la lista comunicada por Polonia. La cuestión también podía plantearse a la inversa, esto es: saber si un órgano comunicado como “tribunal” puede dejar de valorarse como tal a pesar de la comunicación estatal. Ambos extremos fueron respondidos de manera afirmativa por el TJUE recordando el carácter del listado como mera presunción y la imposibilidad de delimitación unilateral del concepto dada la finalidad del Reglamento de asegurar la buena administración justicia.(IES)

418.** PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN UNITARIA EXISTIENDO NUEVOS DEFECTOS y PRINCIPIO DE LEGALIDAD. OBJETO DEL RECURSO. DESCRIPCIÓN DE FINCA REGISTRAL IMPRECISA.

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación.

Resumen: El principio de legalidad ha de prevalecer sobre el principio de calificación unitaria, de forma que el registrador ha de poner de manifiesto nuevos defectos no contemplados en una primera calificación. El objeto del recurso es la calificación del registrador y no otras cuestiones como el trato recibido por el ciudadano en el Registro, los aranceles aplicados, o las operaciones registrales realizadas.

Hechos: Consta inscrita una finca matriz, dentro de la cual existían inicialmente dos naves industriales, de las que luego una de ellas se reconvirtió en vivienda. Posteriormente, en 2017, se segregó un trozo de terreno con la nave, pendiente de inscripción desde entonces. En 2024 se autorizó una escritura de rectificación descriptiva de la finca segregada y también de la finca matriz.

El registrador suspende la inscripción pues considera que no se describen adecuadamente en la escritura de segregación y en la posterior rectificación descriptiva las dos naves gemelas existentes y su ubicación exacta en la finca segregada y en la finca matriz resto, de forma que tiene dudas de donde se ubican.

El recurrente afirma que es posible identificar la ubicación de las construcciones existentes en los documentos presentados, de forma indubitada, pues la nave se ubica en la parcela segregada y la vivienda en la parcela resto. Se queja también de que la calificación no fue unitaria pues en una primera calificación no se mencionó un defecto que si se mencionó en una segunda calificación. Además se queja por otras cuestiones.

La DG estima el recurso.

Doctrina: En cuanto a la cuestión planteada por el recurrente sobre la falta de calificación unitaria, el principio de legalidad debe prevalecer sobre el de unidad de calificación, lo que justifica la necesidad de poner de manifiesto los defectos que se aprecien, aun cuando su detección sea extemporánea. sin que el registrador pueda verse vinculado por las calificaciones anteriormente efectuadas, aun cuando sean propias, y con mayor razón si se incorporan nuevos documentos a la presentación. En el presente caso declara que el nuevo defecto debió ser advertido en la primera calificación emitida por el registrador.

Respecto del defecto planteado por el registrador, considera que de la documentación aportada sí resulta dónde ubican las construcciones: la vivienda en la finca resto, y la única nave en la finca segregada. La duda que le surge al registrador es porque en el cuerpo de la inscripción de la finca matriz que contiene la vivienda se describe registralmente la finca como “Dos naves gemelas …” que es la forma habitual en ese registro de empezar la descripción de las fincas, pues recoge el antecedente físico de la finca sobre la que se declara la obra nueva o su modificación, sin que tal redacción implique la subsistencia de las anteriores edificaciones como tales.

Comentario: Parece, por tanto, que la descripción registral era un poco imprecisa después de la reconversión de una nave en la vivienda en construcción, y que suscitaba la duda al registrador de si, con esa descripción, subsistían las dos naves o una sola y, por ello, pedía que se le aclarara esa duda, como si se tratara de un defecto de las nuevas escrituras. Lo cierto es que estaba claro que una de las naves se había reconvertido en vivienda por lo que sólo subsistía una nave de las dos preexistentes. (AFS)

420.** CRÉDITO REFACCIONARIO CONSISTENTE EN UN PRÉSTAMO PARTICIPATIVO

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 40, por la que se deniega la extensión de anotación preventiva de crédito refaccionario.

Resumen: no cabe la práctica de una anotación de crédito refeccionario cuando resulta del registro que las obras han terminado. El crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación 

Se pretende la práctica de una anotación de crédito refeccionario y el Registrador invoca como defectos: a) Que es necesario que las obras no hayan concluido, por lo que no es posible practicar la anotación sobre aquellas fincas en las que consta el haber finalizado ya las obras declaradas sobre ellas; b) el crédito cuya anotación se pretende no puede tener la consideración de crédito refaccionario al haberse pactado como crédito participativo.

La Dirección confirma el primer defecto, pero revoca el segundo.

Por un lado analiza el concepto de crédito refeccionario, partiendo de que no está definido en nuestro ordenamiento jurídico, aunque sí reconocida su preferencia, y la posibilidad de solicitar AP en diferentes disposiciones ( El CC se limita a establecer determinada preferencia legal en favor de los créditos refaccionarios sobre los inmuebles que hubiesen sido objeto de la refacción, distinguiendo según consten o no en el Registro de la Propiedad (art 1923 3. 7. 5. CC; art. 59 en relación con los arts 42.8.º, 60 a 65 y 92 a 95 LH; artículos 18, 20 a 23, 26, 27 y 35 de la Ley de Hipoteca Naval y en TR de la Ley Concursal (arts 270.3.º y 271.1). De conformidad con la doctrina de la propia DG (R. de 10 de octubre de 2011) se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble; en el que tradicionalmente se ha exigido al acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y según la más reciente jurisprudencia del TS (STS de 21 de julio de 2000) ha puesto de manifiesto que el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a dicho contrato, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan de forma directa al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, refiriéndolo a toda relación jurídica que implique un adelanto por el contratista al propietario; apartándose del llamado concepto estricto de crédito refaccionario, el cual se ceñía exclusivamente al derivado de un contrato de préstamo de dinero destinado a la construcción o reparación de un edificio.

Respecto al primer defecto lo confirma porque tanto de la Exposición de motivos, como del actual art.42.8 LH y del 166.7 RH resulta inequívocamente el requisito temporal de que “duren las obras”, no pudiendo practicarse anotación preventiva de crédito refaccionario cuando de los propios asientos del Registro resulta la terminación de las obras, y, por lo tanto, el incumplimiento de la «conditio iuris» («mientras duren las obras»). Rechaza el argumento de que las obras no hayan terminado por el hecho de que dichas obras formen parte de la totalidad de un proyecto inmobiliario sobre varias fincas, puesto que de admitirlo se abriría la posibilidad de anotar el crédito refaccionario sobre cualesquiera fincas, pues atendiendo a este argumento tanto una finca con obra nueva finalizada objeto de la financiación global como una finca totalmente ajena a las obras financiadas podrían ser objeto de anotación preventiva al no haber finalizado totalmente las obras financiadas con el préstamo del que deriva el crédito refaccionario.

Respecto al segundo defecto, se revoca. El registrador entiende que al haberse configurado el préstamo como participativo se impide su anotación como refaccionario, basándose en que tanto el en el artículo 20.1.c) del Real Decreto-ley 7/1996, como el art. 281.1.2º de TR de la Ley Concursal, en orden a la prelación de créditos subordinan el préstamo participativo a los créditos comunes. Sin embargo, la DG considera que el crédito será refaccionario o no en función de su objeto, sin que el hecho de que se haya instrumentado como un préstamo participativo altere esta calificación (STS de 13 de julio de 2011). Como préstamo que es, debería poder ser objeto de garantía real, como la hipoteca, o si se trata de un crédito refaccionario, de anotación preventiva en el Registro. Ninguna norma lo impide. Por otro lado, tal como la misma sentencia expone, la aplicación de la prelación de créditos ocurrirá tan solo en el caso de insolvencia. Como ha mantenido la DG la preferencia de un crédito es una cualidad intrínseca del mismo cuya virtualidad exclusiva es determinar una anteposición en el cobro en las situaciones de concurrencia de acreedores, frente al criterio general de la «par conditio creditorum» (inherente al principio de responsabilidad patrimonial universal proclamado en el art 1911 CC) que determinaría el reparto proporcional de los bienes del deudor entre los acreedores concurrentes (art 1929 CC). La mera preferencia de un crédito y la especial afección de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda garantizada operan en planos diferentes: aquella, en cuanto modalización del criterio de la «par conditio creditorum», se desenvuelve únicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su común deudor; en cambio, cuando un acreedor con garantía pignoraticia o hipotecaria ejercita su acción real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuación de un derecho real que integra su propio patrimonio. Jurídicamente no hay colisión ni, por tanto, comparación, entre la simple preferencia de un crédito y la garantía real de que goza otro acreedor del mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto. También rechaza el criterio del registrador cuando señala que «es cierto que, siendo la finalidad última del préstamo la promoción inmobiliaria de un proyecto a desarrollar podría catalogarse como crédito refaccionario, pero para ello sería necesario que ambas partes contratantes modificaran el actual contrato renunciando a su carácter participativo y acogiéndose expresamente a la figura del crédito refaccionario». Y ello porque, tal como señala el recurrente, si se reconoce que el crédito es refaccionario, los efectos que este produce vienen determinados por la Ley, sin que sea necesario que medie el consentimiento del deudor para su anotación una vez ha nacido el crédito. (MN)

421.* NÚMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN EDIFICIO CON ESTATUTOS SOBRE EL DESTINO DE LAS FINCAS A VIVIENDA

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración no turístico. 

Resumen: La exigencia estatutaria de destino “viviendas familiares de personas de reputación intachable”, excluye el alquiler turístico por su carácter no permanente.

Hechos: Tiene entrada en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador deniega la asignación de número de registro de alquiler de corta duración por habitaciones sobre la citada finca por contravenir el artículo décimo de los estatutos de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte, conforme al cual “los pisos se dedicarán exclusivamente a viviendas familiares de personas de reputación intachable”.

La recurrente alega:

a) que el número de registro único de alquiler tiene carácter meramente declarativo y no altera el régimen registral ni el destino del inmueble;

b) que la cláusula estatutaria no contiene una prohibición expresa ni específica del alquiler de corta duración, ni por habitaciones, ni del alquiler turístico;

c) que las limitaciones de dominio deben interpretarse de forma restrictiva, y

d) que el uso para alquiler de corta duración y por habitaciones preserva el destino en los términos exigidos por el artículo décimo de los estatutos, pues la limitación de “reputación intachable” es una exigencia subjetiva sobre los ocupantes, no sobre la naturaleza o duración del contrato de arrendamiento.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: El primer lugar nuestro CD analiza la afirmación del recurrente respecto al carácter «meramente declarativo» del número registro de alquiler, que, según su criterio, no altera el régimen registral ni el destino del inmueble, como sabemos, el Real Decreto 1312/2024 crea el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital para alojamientos de corta duración, alineándose con el Reglamento (UE) 2024/1028.

Tal número de registro pese a no modificar la propiedad (no se refiere a un acto traslativo o modificativo del dominio), es obligatorio para ofertar inmuebles en plataformas online de alquiler turístico. Mediante su tramitación en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles (si el alojamiento está en embarcaciones) se verifica el cumplimiento de los requisitos urbanísticos, administrativos y civiles. De este modo se facilita la inspección por autoridades y elimina del mercado viviendas que incumplen la normativa, favoreciendo así el alquiler de larga duración.

En lo que respecta a el ámbito específico de las prohibiciones estatutarias contenidas en regímenes inscritos de propiedad horizontal, el artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, que impone al registrador un deber de calificación, “asegurando la no existencia de elementos obstativos para ella, de acuerdo con la normativa aplicable en cada caso y los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos conforme a la Ley 49/1960, de 21 de julio”.

Las limitaciones o prohibiciones estatutarias han sido respaldadas por el TS siempre que consten constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.

En el caso que nos ocupa la DG no puede sino confirmar la calificación recurrida, a la vista de la definición contenida en el artículo 2 del Real Decreto 1312/2024, y de la más reciente jurisprudencia y por ello declara que la redacción de los estatutos es incompatible con la asignación de número de registro único de alquiler a las fincas integrantes de dicha propiedad horizontal en tanto no se practique la correspondiente inscripción de modificación de estatutos, con todos los requisitos necesarios para ello.

Comentario: Una resolución más sobre el NRA y en el mismo sentido que otras muchas. Si las viviendas según estatutos deben dedicarse a “viviendas familiares”, es obvio que no cabe el alquiler turístico. (MGV)

• PDF (BOE-A-2025-20767 – 8 págs. – 225 KB) Otros formatos

422.** HOLANDA: PARTICIÓN HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE LEGITIMARIO.

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Marbella n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación, liquidación y adjudicación de herencia. 

Resumen.– Resolución que versa sobre interpretación de clausula testamentaria de derecho Holandés, facultades del albacea administrador en dicho derecho y alcance de la prueba.

Hechos.– Se otorga escritura de liquidación, aceptación y adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de don J. P. G., de nacionalidad neerlandesa; fallece el día 20 de septiembre de 2021 en los Países Bajos, donde estaba domiciliado, casado en segundas nupcias con doña M. C. E. L., en separación de bienes, de la que tuvo una hija, llamada doña A. S. G., y que tiene otros dos hijos, llamados doña A. G. y don P. M. G.

El título sucesorio es un testamento otorgado en Países Bajos el día 27 de junio de 2017, y tramitado por acta de declaración de herederos en los Países Bajos, el día 10 de enero de 2022, de la que resulta lo siguiente: «De acuerdo con la información del Registro Central de Testamentos de la Haya, el causante hizo su último testamento en la localidad de Leiderdorp, el día veintisiete de junio de dos mil diecisiete, ante el Notario de la localidad, Don H.M.F. Neve. En este testamento el causante ha nombrado a su esposa heredera por la centésima (1/100) parte de su herencia, y sus hijos nombrados con anterioridad juntos por las noventa y nueve centésimas partes (99/100) restantes. Aceptación a beneficio de inventario. Del acta otorgado el día veintiuno de diciembre de dos mil veintiuno del Juzgado de La Haya (Países Bajos), con número 2549/2021 resulta que la herencia del causante ha sido aceptada a beneficio de inventario en nombre de la esposa y los hijos,…, y en consecuencia, el causante les ha dejado como herederos; a saber: a su esposa por una centésima (1/100) parte de su herencia y sus hijos por treinta y tres centésimas (33/100) partes cada uno (…) Albacea y partidor administrador. En su testamento el causante además ha nombrado a su esposa albacea y partidor-administrador de la herencia. Este nombramiento ha sido aceptado por la esposa (…) En base a lo anterior, Doña M. C. E. L. mencionada con anterioridad, en su cometido de albacea partidor-administrador tiene la facultad de administrar los bienes de la herencia,…, y de disponer de los bienes de la herencia, respetando lo anterior…».– 

En la escritura se hacen adjudicaciones a la viuda y dos de los hijos, y por terceras e iguales en proindiviso, de una finca en España. Nada se adjudica a la otra hija (que conforme el acta de declaración de herederos lo es en un 33 %),

El notario certifica que en el caso de la aplicación del “pseudo reparto legal” efectuado por el albacea-partidor-administrador, de acuerdo con la legislación neerlandesa, (el artículo 4:132. Bajo 2 y artículo 4:171 del Código Civil [neerlandés] puede adjudicarse la herencia del causante como si existiera un reparto legal, de acuerdo con el artículo 4:13 del Código Civil neerlandés. En virtud de este artículo, el albacea tiene facultad para –de forma autónoma– adjudicar a la esposa del causante (independientemente de que sea la misma persona), todos los bienes de la herencia del causante, o los bienes que ella elija, y –en base a este reparto– adjudicar a los hijos del causante un crédito en metálico contra la esposa, por el valor de los bienes, el cual sólo es exigible a su fallecimiento. La esposa también puede entregar bienes a los hijos en pago de su crédito hereditario para que éste resulte pagado en todo o en parte. Estas adjudicaciones no tienen que ser necesariamente equitativas para los tres herederos ni tiene necesariamente que hacerse en favor de todos ellos».

Registrador.– No resulta que se pueda prescindir en el Derecho de Países Bajos de la intervención de un legitimario o realizar la partición sin adjudicación alguna en su favor, en contra de las previsiones del testador.

Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Recuerda la dicción del artículo 36 del Reglamento hipotecario, acreditación en sede registral del ordenamiento extranjero. Aclara que la pertinencia de la prueba del derecho extranjero debe ser examinada en cada caso concreto pues hay supuestos en que la prueba documental de un texto y su vigencia será suficiente mientras que en otros se exigirá una prueba más extensa. Sólo en la hipótesis de que se hubiera probado el derecho extranjero y el registrador, en los fundamentos de Derecho de su calificación, considerase que su aplicación directa no permite tener por reunidos los requisitos precisos para practicar la inscripción, podrá solicitar la prueba adicional de la que resulten aquellos.

 En el concreto supuesto de este expediente, la notario hace bajo su responsabilidad una valoración respecto de la Ley extranjera que ha manifestado indagar y conocer; el registrador señala sintéticamente, que, a su juicio, de lo relatado por la notario en su indagación, no resulta que se pueda prescindir en el Derecho de Países Bajos de la intervención de un legitimario o realizar la partición sin adjudicación alguna en su favor, en contra de las previsiones del testador. Y añade que, más bien al contrario, el Derecho Neerlandés no permite al albacea partir en contra de lo ordenado por el causante en el testamento.

La Dirección General señala que el artículo 4:13 está ubicado en el Título 4.3, sobre «Sucesión intestada en la relación entre el cónyuge y los hijos del causante»; Sección 4.3.1 sobre «La ley de sucesión intestada para un cónyuge que no fue separado legalmente del difunto y por los hijos del difunto». Y se refiere a la división y distribución de la herencia entre el cónyuge y los hijos del fallecido, pero en el caso de sucesión intestada. Que el artículo 4:132 está ubicado en la Sección 4.5.3, sobre «Obligaciones testamentarias», y se titula «La persona que tiene que cumplir con una obligación testamentaria y está ausente» (se refiere a que no sucede). En el citado artículo se establece lo siguiente: «Si se ha impuesto una obligación testamentaria a una persona determinada como heredero o legatario y esta persona no se ha convertido en heredero o legatario o su derecho en la herencia del testador ha expirado (caducado o ha dejado de existir por otros motivos), entonces esta obligación testamentaria pasará a incumbir y recaerá sobre las personas que hayan obtenido la parte de esta persona en la herencia del testador o en su lugar los que fueron encargadas de la ejecución del legado que se le hizo, a menos que el testamento o última voluntad disponga lo contrario o algo diferente u otra cosa resulte de la naturaleza de la ejecución».– que el artículo 4:171, ubicado en la Subsección 4.5.7.3 sobre «Los efectos de una administración testamentaria» y bajo el título de «Extensión o limitación de los derechos del administrador», establece lo siguiente: «1. Las facultades y deberes del administrador pueden estar regulados de manera más específica en el testamento o última voluntad del fallecido; a tal fin, pueden ser determinados de forma más amplia o más limitada que lo que resultan de las disposiciones legales anteriores de esta Sección.–2. El Tribunal de Subdistrito puede, a petición del administrador, del propietario o de la persona en cuyo interés se ha instituido la administración testamentaria, cambiar las reglas para el ejercicio de la administración en base a circunstancias imprevistas. El Tribunal de Subdistrito puede otorgar dicha solicitud bajo condiciones específicas». En definitiva, se revela que estos artículos no autorizan al albacea para realizar una partición contraria a lo ordenado por el causante en su testamento, y menos excluir por completo a uno de los herederos instituidos y llamados, tal y como ocurre en la escritura.– el artículo 4:132 se refiere al supuesto de ausencia de la persona que haya de realizar una obligación testamentaria.– el artículo 4:171 se refiere a la extensión o limitación de los derechos del administrador de herencia, estableciendo que sus derechos y obligaciones podrán regularse más específicamente en el testamento del causante – el artículo 4:13, se encuentra en sede de sucesión intestada, bajo el título 4:3 del Libro IV del Código Civil Neerlandés, que lleva por rúbrica «Intestate succession in the relation between the spouse and the children of the deceased», esto es, «Sucesión intestada en la relación entre el cónyuge y los hijos del causante», lo que no ocurre en este expediente. En consecuencia, de los artículos 4.132 y 4.171 no resulta una norma aplicable al supuesto presente, y el 4.13, lo es a la sucesión intestada. En cualquier caso, literalmente el título sucesorio neerlandés, de 10 de enero de 2022, expresa lo siguiente: «(…) a su esposa por una centésima (1/100) parte de su herencia y sus hijos por treinta y tres centésimas (33/100) partes cada uno (…) albacea partidor-administrador tiene la facultad de administrar los bienes de la herencia,…, y de disponer de los bienes de la herencia, respetando lo anterior…». Por lo tanto, a la vista de las adjudicaciones hechas, no se ha cumplido lo dispuesto en el testamento. (IES).

423.* REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA CON OPOSICIÓN DE LOS COLINDANTES POR POSIBLE INVASIÓN DE SUS PROPIEDADES

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad accidental de Molina de Segura n.º 2 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa.

Resumen.- La existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas impide la inscripción de la representación gráfica solicitada, sin que competa a la DG en sede de recurso decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de superficie de una finca, se oponen diversos colindantes que aportan delimitación geográfica de sus respectivas propiedades que pone de manifiesto la invasión que con la representación gráfica propuesta se produce en sus fincas.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, la registradora de la propiedad califica desfavorablemente la inscripción solicitada por entender fundamentadas las oposiciones formuladas por los titulares colindantes. En su calificación, la registradora, advierte que la finca fue objeto de inmatriculación en el año 2006 y, después de analizar los historiales de las fincas de los alegantes y su correspondencia catastral, estima que existe un conflicto que sólo puede solucionarse a través de un procedimiento de naturaleza contenciosa o acudiendo al expediente de deslinde regulado en el art. 200 LH.

Recurso.– El recurrente alega que la superficie de la parcela catastral correspondiente a su finca se modificó posteriormente a la inmatriculación, mediante expediente que se tramitó sin darle trámite de audiencia, por lo que solicitó del Catastro que se volviera a la descripción anterior, que no se llevó a cabo por la oposición de un colindante, por lo que inició un procedimiento judicial. También alega que la inscripciónde inmatriculación se encuentra amparada por el principio de legitimación registral, prevaleciendo los datos inscritos sobre la modificación administrativa realizada por Catastro, máxime cuando la representación gráfica propuesta no modifica la geometría de la finca en relación con la que fue objeto de inmatriculación.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.– La DG diferencia los conceptos de juicio de correspondencia y juicio de coordinación gráfica:

a).- El juicio de correspondencia es la operación registral de asignación de una referencia catastral a una finca registral, sin georreferenciación inscrita, basada en el juicio que emite el registrador, tras la operación de comparación de las descripciones literarias de finca registral y parcela catastral, sin componente geográfico alguno. Dicha operación finaliza con el juicio del registrador, que solo puede tener dos resultados, según la referencia catastral sea correspondiente o no correspondiente con la identidad de la finca.

La constancia registral de la referencia catastral solo implica la identificación de la localización de la finca en cuanto a un número de referencia catastral, sin que la descripción registral tenga que ser concordante con la del Catastro y sin que conlleve presunción alguna sobre su ubicación y delimitación geográfica.

b).- El juicio relativo al estado de coordinación gráfica de la finca con la parcela catastral es aquella operación mediante la cual el registrador expresa la correspondencia geográfica de la georreferenciación inscrita con la descripción registral y la realidad física extrarregistral representada sobre la cartografía catastral.

Para ello, debe determinarse previamente cómo se puede practicar la operación de inscripción de la georreferenciación de la finca al asiento, mediante la cual el registrador incorpora al folio registral la georreferenciación de la finca, sea de origen catastral como regla general, o alternativo, en defecto o inexactitud de la primera. Inscrita la georreferenciación es cuando puede determinarse el estado de coordinación gráfica de la misma con el Catastro.

La inscripción de la georreferenciación produce la aplicación del principio de legitimación registral a esta circunstancia del asiento, de acuerdo con el art. 10.5 LH.

En el presente caso, queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia; y sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia, o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral del art. 103 bis. Ello determina como consecuencia necesaria la confirmación de la nota de calificación registral negativa recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a la DG en vía de recurso decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes. (VEJ)

424.⇒⇒⇒ GUARDADOR DE HECHO: ACEPTACIÓN DE LA HERENCIA CONSTANDO SENTENCIA DE INCAPACITACIÓN CON REHABILITACIÓN DE LA PATRIA POTESTAD DEL PADRE (CAUSANTE FALLECIDO)

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de La Seu d’Urgell a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencia. 

 Resumen.- Cabe que la sucesión se rija por una ley (artículo 9.8 CC) y las medidas de apoyo por otra (9.6 CC). Si el heredero con discapacidad comparece asistido del guardador de hecho y acepta a beneficio de inventario es acto de administración y no requiere autorización judicial.

Hechos.- Escritura de manifestación y aceptación de herencia en la que comparece el heredero único, con domicilio en Madrid asistido por su guardadora de hecho.

La notoriedad sobre el ejercicio de la guarda de hecho, ha sido declarada en acta autorizada por el mismo notario.

El notario hace constar que el heredero con la asistencia de su guardadora de hecho y con su apoyo institucional, ejerce su capacidad jurídica, que a su juicio es suficiente para el otorgamiento de la escritura de manifestación y adjudicación de herencia en los términos contenidos en la misma, y con el apoyo de su guardadora de hecho, acepta pura y simplemente la herencia de su padre y como único heredero, se adjudica los bienes inventariados en pleno dominio.

El causante, falleció sujeto a la vecindad civil catalana. El heredero único, persona asistida, reside en Madrid.

Registro de la propiedad.- Suspende la inscripción porque resulta del mismo que está sujeto a patria potestad rehabilitada y constando el fallecimiento de la persona de su padre, el ahora causante, se produce un alteración de las medidas de apoyo, lo que requerirá la tramitación del correspondiente expediente judicial en el que se revise la situación del incapacitado totalmente.

El notario autorizante de la escritura recurre la nota, alegando, resumidamente:

– Que por el propio devenir de las cosas, no se puede revisar lo que está extinguido. si hay extinción de la patria potestad rehabilitada, no cabe revisión.

– y, en cuanto a la necesidad de autorización judicial para aceptar sin beneficio de inventario, entiende que se refiere a la curatela cuando sea representativa, conforme al art 287,5.º, por la remisión del artículo 264 CC al art. 287, en los casos en que actué de forma representativa. En este caso, sin embargo, la persona con discapacidad actúa por sí mismo, asistido de sus guardadores de hecho, por lo que no es aplicable el citado artículo, ni, por tanto, se necesita autorización judicial.

Dirección General estima parcialmente el recurso.

El heredero, persona con discapacidad, y la guardadora de hecho, figuran con el mismo domicilio en Madrid, y en ningún momento se dice –ni consta– que este domicilio sea accidental para ellos, por lo que hay que entender que la residencia habitual del heredero es Madrid. Así las cosas, el artículo 9.6 en relación con el artículo 16, ambos del Código Civil, determina que la ley aplicable a las medidas de apoyo para personas con discapacidad será la de su residencia habitual.

 La aceptación de la herencia –y sus requisitos y efectos, pertenecen al ámbito de la ley reguladora de la sucesión; ley que, en este caso, y siendo el causante de vecindad civil catalana, es la catalana (cfr. Resolución de 31 de mayo de 2022); en la escritura se manifiesta expresamente que la herencia se acepta pura y simplemente. Sin embargo, de acuerdo con el artículo 461-16 del Libro IV del Código Civil de Cataluña: «Disfrutan de pleno derecho del beneficio de inventario, aunque no lo hayan tomado, los herederos menores de edad, tanto si están emancipados como si no lo están, las personas puestas en tutela o curaduría, los herederos de confianza, las personas jurídicas de derecho público, y las fundaciones y asociaciones declaradas de utilidad pública o de interés social. También disfrutan del mismo las herencias destinadas a finalidades de interés general».

Aunque en el artículo 461.15 del Código civil de Cataluña no se hace referencia a las personas con guardador de hecho, este artículo es anterior al Decreto-ley 19/2021, de 31 de agosto, por el que se adapta el Código Civil de Cataluña a la reforma del procedimiento de modificación judicial de la capacidad; y que conforme al artículo 225-3 del Libro Segundo del Código Civil de Cataluña, el guardador de hecho, si asume la gestión patrimonial, debe limitarse a realizar actos de administración ordinaria. Añade en el Derecho civil catalán, la figura del guardador de hecho, no está pensada para asistir al discapacitado en la aceptación de la herencia pero en este supuesto las medidas de apoyo se rigen por la ley de la residencia habitual del discapacitado, en este caso Madrid, y en consecuencia el derecho civil común.

Hay que resolver:

1º.- Si fallecido el único progenitor que ostenta la patria potestad rehabilitada, en su día decretada judicialmente, es necesario solicitar de la autoridad judicial la revisión de la medida, para adaptarla a la Ley 8/2021 de 2 de junio; o cabría solventar la situación directamente, acudiendo a las medidas de apoyo establecidas por la Ley 8/2021 citada; concretamente, en el supuesto contemplado, acudiendo a la figura del guardador de hecho.

 La patria potestad prorrogada o rehabilitada del artículo 171 del Código Civil, se ha suprimido por la Ley 8/2021. Y Conforme a la disposición transitoria segunda de dicha ley: “…Quienes ostenten la patria potestad prorrogada o rehabilitada continuarán ejerciéndola hasta que se produzca la revisión a la que se refiere la disposición transitoria quinta (…)”.

La citada disposición transitoria quinta se ocupa de la revisión de las medidas ya acordadas.

Esta cuestión ha sido tratada por la DGSJyFP, que ha entendido en diversas Resoluciones (8 y 9 de octubre de 2023 y 19 de enero de 2024, confirmada esta última por sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz de 8 de mayo de 2025), que fallecidos los progenitores titulares de la patria potestad prorrogada o rehabilitada la guarda de hecho es una circunstancia sobrevenida por el fallecimiento de los progenitores que no responde a una revisión judicial de la medida adoptada anteriormente; que mientras no se modifique seguirá vigente aun cuando esté vacante la figura del representante legal y será ejercida provisionalmente por el guardador, correspondiendo a la autoridad judicial su suficiencia, idoneidad y permanencia.

A la vista de esta normativa, extinguida la patria potestad rehabilitada judicialmente por fallecimiento de su titular– cabe adoptar no sólo medidas de apoyo que se limiten a complementar la actuación del afectado por discapacidad sino también aquellas medidas que tengan consideración de representación legal y recuerda las dos Sentencias del Pleno del TS números 1443/2023 y 1444/2023, de 20 de octubre: que señalan que del último párrafo del art. 255 CC, se deduce que siempre y cuando las medidas voluntarias sean suficientes, no cabrá adoptar medidas judiciales porque no son necesarias. Podrían serlo, si las medidas voluntarias fueran insuficientes, respecto de las necesidades de apoyo no cubiertas, y en ese caso cabría su adopción. De forma que si existe una guarda de hecho que cubra todas las necesidades de apoyo de la persona, en principio, deja de ser necesario constituir un apoyo judicial, porque la guarda de hecho es un medio legal de provisión de apoyos, aunque no requiera de una constitución formal. Ahora bien, hay que estar a las concretas circunstancias que rodean a la persona necesitada de apoyos y la persona que los presta de hecho. Si bien es claro que existiendo una guarda de hecho que cubre suficientemente todas las necesidades de la persona con discapacidad, no es necesario la constitución judicial de apoyos, no lo es tanto que queden excluidas en todo caso” (sentencias 1443 y 1444/2023, de 20 de octubre)

En el supuesto de este expediente si el discapacitado es la única persona interesada en la sucesión, que goza del beneficio legal de inventario, que comparece en la escritura asistido por un guardador de hecho acreditado por acta notarial, y que el negocio jurídico realizado es meramente asistencial y no representativo, no se considera necesario revisar las medidas de apoyo, por lo que este defecto debe ser revocado

2º.-Si el heredero asistido de un guardador de hecho en funciones asistenciales necesita autorización judicial para aceptar la herencia sin beneficio de inventario.

La Dirección General hace hincapié en las especialidades que presenta el supuesto de hecho de este expediente, herencia con heredero único y regida por una legislación distinta de la que se aplicaría a las medidas de apoyo. Heredero que, en aplicación de la ley sucesoria, goza por ley del beneficio de inventario, de lo que se sigue que no se derivarían consecuencias lesivas para él caso de tratarse, hipotéticamente, de una herencia damnosa, pero que, sin embargo, en la escritura la herencia ha sido aceptada pura y simplemente.

No obstante entiende la DG que la declaración consignada en la escritura (aceptarse la herencia pura y simplemente) debe corregirse para evitar interpretaciones erróneas.

La DG remarca que de aplicarse la legislación civil común a la sucesión del causante y al hacerse expresado que se aceptaba la herencia pura y simplemente, procedería necesariamente la desestimación del recurso.

La Dirección General, estima parcialmente el recurso interpuesto; de modo que, de rectificarse los términos en los que se consignó en la escritura la aceptación la herencia, la asistencia del guardador al no ser representativa, no necesitaría previa autorización judicial y el titulo sería inscribible.

Comentario.- Comparto plenamente la opinión del notario que entabló el recurso.

El discernimiento o voluntad de una persona no puede medirse en términos matemáticos, de modo que se es capaz o incapaz; el notario emite un juicio de capacidad sobre una persona concreta en un hecho, acto o negocio jurídico determinado, en unas circunstancias especificas y siempre le ha de guiar la prudencia.

Si las medidas de apoyo judiciales no existen porque no han sido adoptadas o se han extinguido (obviamente, el notario no puede revisarlas), el notario ante el que comparece una persona con discapacidad debe emitir un juicio de capacidad y si, a su juicio, la persona tiene discernimiento para la normal comprensión del negocio y sus naturales consecuencias puede autorizar aun cuando la persona precise de apoyos asistenciales. (IES)

425.** RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE DE FINCA INMATRICULADA DE MODO COORDINADO CON EL CATASTRO

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Gérgal a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa, en base a las alegaciones formuladas por un propietario colindante, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, ya no es procedente iniciar un procedimiento del art. 199 LH para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral y simultánea rectificación de superficie de una finca, se oponen un colindante registral que aporta informe de medición suscrito por ingeniero agrónomo, que pone de manifiesto la invasión que con la representación gráfica propuesta se produce en su finca. La finca objeto del procedimiento está coordinada con el Catastro desde su inmatriculación y ahora se pretende aumentar su superficie en un 400%.

Calificación.- A la vista de las alegaciones formuladas, el registrador de la propiedad califica desfavorablemente la inscripción solicitada por entender fundamentada las oposición formulada por el titular colindante, quien, a juicio del registrador, acredita su titularidad y manifiesta inmisión en su propiedad, lo cual sólo puede solucionarse a través de un procedimiento de naturaleza contenciosa.

Recurso.– El recurrente alega falta de motivación de la nota, que no demuestra la invasión alegada.

Resolución.- La DGSJFP estima parcialmente el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, en cuanto a la estimación de las alegaciones se refiere, sin perjuicio de que la práctica de la inscripción de la representación gráfica propuesta precisaría de la inmatriculación de la porción colindante adicional que integra la finca, a través de cualquiera de los medios inmatriculadores regulados en la legislación hipotecaria.

Doctrina.- Cuando del contraste entre las coordenadas de la representación gráfica cuya inscripción se pretende y las que resultan del informe técnico que acompaña al escrito de alegaciones, no se evidencia la invasión de la finca del colindante, el registrador debe requerir al colindante para que complete el sentido de sus alegaciones.

Una vez inmatriculada una finca de modo coordinado con el Catastro, y, por tanto, con una determinada ubicación, delimitación y superficie, ya no es procedente iniciar un procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para alterar esa ubicación, delimitación y superficie ya inscritas y pretender sustituirla por otra, pues claramente no se estaría manteniendo la identidad de la finca inmatriculada.

En el caso que nos ocupa, en concreto, se pretende añadirle una porción de terreno por el norte hasta aumentar la superficie inmatriculada nada menos que en un 400 % de la inmatriculada, por lo que parece evidente que se pretende alterar la realidad física exterior que se acota con la descripción registral totalmente coincidente con Catastro, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente no es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados, de modo pueden encubrirse operaciones de modificación de entidades hipotecarias no documentadas, circunstancia proscrita por la legislación hipotecaria. (VEJ)

426.** ANOTACIÓN PREVENTIVA (o NOTA MARGINAL) DE DERECHOS POSESORIOS (EN INSTANCIA PRIVADA)

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Vendrell n.º 1, por la que se suspende la práctica de una anotación preventiva o nota marginal solicitada mediante instancia privada. 

Resumen: La posesión no es un derecho inscribible por sí mismo, de modo que, si no cabe la inscripción, menos aún será posible obtener una anotación preventiva de tutela de los posibles derechos posesorios. No cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario.

Hechos: Mediante instancia privada se solicitaba la práctica de una anotación preventiva o nota marginal en la que se hicieran constar los posibles derechos posesorios sobre una finca, y se acompañaba de copia de un formulario dirigido a la Corte de Derechos Humanos de la Unión Europea.

La Registradora califica negativamente porque los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles. Añade que es necesario un mandamiento judicial o resolución judicial de admisión de la demanda, no siendo suficiente con la mera demanda. La presentación del escrito no implica per se la admisión de la demanda, ya que se requerirá, conforme al artículo 404 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que el letrado de la Administración de Justicia, examinada la demanda, dicte decreto admitiendo la misma. Por lo tanto, en el presente caso sería necesario este documento judicial del Tribunal Europeo de Derechos Humanos acompañando en su caso del escrito de demanda, el que deba presentarse a efectos de acreditar la interposición de la demanda.

La Dirección confirma la nota de calificación en base a los siguientes argumentos:

1º. La anotación preventiva de demanda (artículo 42.1.º LH) tiene por objeto el dar a conocer, mediante la publicidad de que gozan los asientos registrales, la existencia de un proceso pendiente que pueda afectar a algún derecho real que con anterioridad haya accedido al Registro, todo ello con la finalidad de evitar que la realización de ulteriores actos o negocios sobre dicho derecho puedan desembocar en el traspaso de su titularidad a un tercero en quien concurran todas las exigencias de los principios de buena fe (artículo 34 LH) y legitimación (artículo 38 LH) registrales, con la consiguiente producción de los radicales efectos de irreivindicabilidad anudados a tal posición jurídica». (Vid. R. de 20 de julio de 2020).

2º. Es doctrina registral reiterada que no caben anotaciones de demanda de reclamaciones de cantidad por tratarse de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, que no se refieren a ningún derecho real ni siquiera tienden a la constitución de tal derecho por vía de demanda y sentencia, como sería los supuestos propios de un “ius ad rem”.

Una pretensión meramente posesoria, como la que ejercita el demandante no es susceptible de alterar el contenido del Registro y, por ende, no es susceptible de provocar una anotación preventiva de demanda. En este sentido, el artículo 5 LH es claro cuando establece que «los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles». La posesión no es un derecho inscribible por sí mismo, de modo que, si no cabe la inscripción, menos aún será posible obtener una anotación preventiva de tutela de los posibles derechos posesorios. La posesión solo puede acceder al Registro como facultad inherente a otros derechos reales inscribibles, por ejemplo, el dominio, el usufructo, la servidumbre, o incluso un derecho personal como el arrendamiento.

3º. En cuanto al título formal, esto es, la naturaleza del documento en cuya virtud se solicita la práctica de dicho asiento, en el supuesto específico de la anotación preventiva de demanda, este principio implica que la misma debe ordenarse en virtud de documento judicial, y no por una mera instancia del demandante.

No basta pues con hacer referencia a la interposición previa de una supuesta demanda, sino que es el propio juez o tribunal quien debe ordenar la práctica de dicha anotación (vid. Artículos 721, 722, 727.5 y 735 LEC).

Por lo tanto, el documento en cuya virtud se solicite la práctica de anotación preventiva de demanda ha de ser un auto judicial, no una mera instancia privada, respecto a la cual tiene razón la registradora cuando argumenta, en realidad, habría procedido la denegación del propio asiento de presentación, ex artículo 420 del Reglamento Hipotecario: «Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral».

4º. La doctrina del “numerus clausus” en relación con las notas marginales.

El recurrente solicita, subsidiariamente, la práctica de nota marginal que recoja la interposición de demanda y protección cautelar de sus derechos posesorios. Las Resoluciones de 23 de mayo y 3 de junio de 2024 señalaron que, a diferencia de las inscripciones, donde la doctrina y la jurisprudencia admiten la existencia de “numerus apertus” (así, los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario hablan de “cualesquiera otros derechos reales”) en materia notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de “numerus clausus”. No cabe practicar notas marginales, sino en los casos expresamente previstos en la Ley y el Reglamento Hipotecario. El procedimiento registral es de orden público. En este sentido, no cabe que los intervinientes en el procedimiento registral lo alteren, modulen o modifiquen, sino que deben cumplir los trámites estrictamente contemplados en la ley, incluida la propia Administración Pública». (ER)

427.* NUMERO DE REGISTRO DE ALQUILER DE CORTA DURACIÓN EN FINCA SIN OBRA NUEVA

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Roses n.º 2, por la que se suspende la validez del número de registro de alquiler de corta duración solicitado y la práctica de la correspondiente nota marginal, por no constar inscrita la obra nueva de la edificación para la que solicita dicho número. 

Resumen: La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la terminación de la obra

Hechos: Se solicita asignación de NRUA sobre una finca que consta descrita como porción de terreno.

Calificación: El registrador suspende la asignación porque no ha accedido al Registro la declaración de obra nueva antigua en la finca correspondiente, pues esta figura en el registro como ‘porción de terreno’. Esto es incompatible con los requisitos de equipamiento, mobiliario y enseres adecuados que para los servicios de alquiler de corta duración exige el apartado b) del artículo 4.º del Real Decreto 1312/2024.

Recurso: El recurrente contraargumenta: (i) que el RD 1032/2024 no exige la previa declaración de obra nueva como requisito para conceder el NRUA; y (ii) que la calificación negativa supone una «restricción injustificada y sin cobertura normativa al ejercicio de una actividad económica que cuenta con autorización administrativa»-

La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La asignación de NRUA requiere la previa constancia registral de la declaración de la obra. Con base en los artículos 2 y 8 del Real Decreto 1312/2024 y el considerando 9 del Reglamento (UE) 2024/1028, defiende la Dirección General que el objeto de comercialización y oferta ha de ser un alojamiento amueblado que pretende ser objeto de alquiler de corta duración. De dicha normativa (artículo 8 del Real Decreto) resulta también la aplicación supletoria de la legislación hipotecaria y, en particular, de los principios de legalidad, especialidad, determinación y legitimación registral.

En consecuencia, señala el Centro Directivo que «el principio de legitimación registral exige que la inscripción en el Registro de la Propiedad deba reflejar de forma precisa y completa la situación jurídica de los bienes inmuebles, evitando errores o inconsistencias que puedan generar dudas o litigios. En esencia, se trata de que el registro sea una imagen fiel de la realidad jurídica de la propiedad. Directamente relacionado estos mismos principios está el de legalidad, a través de la calificación del registrador consagrada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, ya que en un sistema en que los asientos registrales se presumen o reputan exactos y concordantes con la realidad jurídica, es lógica y preceptiva la existencia de un previo trámite depurador de la titulación presentada a Registro.» (BZR).

428.** INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: CÓMPUTO AÑO EN DOCUMENTO PRIVADO ELEVADO A PÚBLICO

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: En la inmatriculación por doble título (art 205LH) si el título de adquisición previa es una elevación a público de un documento privado, el plazo de un año se computa desde la propia elevación a público del contrato privado y no desde la liquidación tributaria del contrato privado.

Hechos: Se pretende inmatricular una finca por la vía del artículo 205 LH. El título previo es una escritura de elevación a público de contrato privado y el título inmatriculador es una escritura de compraventa (y otros extremos que no son importantes a estos efectos).

Lo relevante para el supuesto es que la fecha de ambas escrituras es la misma, 24/11/2024 y que el contrato privado se había liquidado de impuesto en el año 2002.

El Registrador califica negativamente, por dos defectos: El primero: porque se han formulado alegaciones por un colindante alegando: a) la invasión de su finca y b) la existencia de un contencioso sobre servidumbres de luces y vistas. El segundo: porque el título previo para inmatricular ha de ser un título público adquisitivo, no un documento privado dotado de fecha fehaciente del artículo 1.227 Cc.

El Presentante recurre exponiendo: que las alegaciones no las realiza el titular registral; que no se ha aportado ningún informe acreditativo de la invasión (ingeniero técnico, perito, informe de validación gráfica, plano georreferenciado ni catastro) sino tan solo una nota simple, que tampoco se aporta ningún informe que justifique las servidumbres y que las mismas están adquiridas por prescripción; y que, en este caso, tratándose de una elevación a público de documento privado, por el juego del art. 1227 del código civil, el cómputo del año debe hacerse entre la fecha de la liquidación del contrato privado y la fecha de la liquidación del título inmatriculador.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación, las causas son diferentes:

Se revoca la calificación del segundo defecto (el título previo ha de ser un título público adquisitivo, no un documento privado del artículo 1227 Cc) por la forma en que está redactado.

Y se revoca la calificación del primer defecto (invasión de finca y existencia de contencioso sobre servidumbres) porque la existencia de un contencioso sobre servidumbre de vistas entre las fincas no tiene relevancia para decidir si procede o no la inmatriculación y porque la persona que formula oposición, aunque está legitimado para ello, no concreta el área invadida, produciendo indefensión en el solicitante de la inmatriculación.

Doctrina: Podemos extraer dos conclusiones del Centro Directivo en esta resolución:

EL TITULO DE ADQUISICIÓN PREVIA puede ser un documento privado que se eleva a público, pero la fecha de un año del artículo 205 LH se computa desde el otorgamiento de la escritura de elevación a público, no desde la fecha de adquisición que conste en el documento privado y tampoco desde la fecha de la liquidación del impuesto del contrato privado que se eleva a público (artículo 1227 Cc).

En el caso de la resolución no puede decirse que el transmitente haya acreditado mediante título público haber adquirido la propiedad al menos un año antes de la transmisión, pero como el defecto señalado por el registrador no hace referencia al incumplimiento del plazo, sino a la falta de carácter público del antetítulo, siendo el antetítulo una escritura de elevación a público de un documento privado, que si que es un título público adquisitivo, el defecto debe ser revocado. Es interesante también ver la R 16/11/2017 también sobre cómputo del plazo. 

LA OPOSICIÓN BASADA EN LA INVASIÓN DE OTRA FINCA PREVIAMENTE INMATRICULADA puede formularla quien acredita ser uno de los herederos intestados del titular registral (no consta si esta condición se acredita al menos mediante una escritura de simple aceptación de herencia, entendemos que así debería ser), pero LA OPOSICIÓN NECESITA QUE SE CONCRETE LA PORCIÓN INVADIDA pues lo contrario produce indefensión en el solicitante de la inmatriculación. (SNG)

429.** PETICIÓN DE NOTA SIMPLE POR CANAL DE PRESENTACIÓN (EN VEZ DE POR PETICIÓN DE PUBLICIDAD REGISTRAL)

Resolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Roses n.º 2 a emitir la publicidad registral que no ha sido solicitada por el cauce habilitado para la presentación de documentos privados.

Resumen: La petición de publicidad formal por vía electrónica ha de hacerse a través del trámite específico habilitado en la sede electrónica para solicitudes de publicidad formal y no por el canal para la presentación de documentos privados.

Se plantea si es procedente denegar la expedición de la publicidad registral solicitada cuando la petición, aun formalizada electrónicamente, se realiza a través del canal previsto para la presentación de documentos privados y no por el trámite específico habilitado en la sede electrónica para solicitudes de publicidad formal. Este extremo implica examinar el alcance de la reforma operada por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, sobre la digitalización del procedimiento registral y la regulación de los canales y modalidades de acceso a la publicidad registral.

La DG confirma la nota

El art 222 LH, modificado por la Ley 11/2023, establece que «la manifestación, que debe realizar el Registrador, del contenido de los asientos registrales tendrá lugar por nota simple informativa o por certificación, mediante el tratamiento profesional de los mismos (…) La publicidad registral se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, sin perjuicio de su traslado a papel si fuera necesario» y que el acceso debe hacerse «mediante comunicación electrónica» a través de la sede electrónica general gestionada y administrada por el Colegio de Registradores. Es doctrina del Centro Directivo (R de 28 de marzo de 2023) que, si bien la presentación electrónica de documentos es obligatoria para determinados solicitantes, la digitalización no implica que puedan obviarse los procedimientos y canales específicos previstos. Cada modalidad de trámite exige utilizar el canal oportuno y seguir los cauces tasados, de modo que solo son admisibles las solicitudes formuladas por la vía habilitada en la sede electrónica para la finalidad concreta de publicidad registral. El uso de canales inadecuados vicia el procedimiento y justifica la denegación de la publicidad solicitada.

Respecto a la consulta a esta Dirección General sobre si con el avance de las nuevas tecnologías informáticas la petición de la reproducción del historial pueda hacerse a través de un monitor de ordenador habilitado a tal efecto y con acceso únicamente a las inscripciones objeto de consulta, establece la DG que la emisión de notas simples informativas o certificaciones exige el tratamiento profesional por el registrador, en soporte electrónico y vía procedimiento habilitado. La doctrina de este Centro Directivo (RR. de 20 de octubre y 14 de noviembre de 2022 y 30 de mayo de 2023) insiste en la imposibilidad legal de acceder a los libros físicos o visualizar directamente su contenido fuera de los procedimientos descritos por la norma y la sede electrónica creada al efecto (MN)

Hechos: Consta inscrita en el Registro, desde el año 1998 una finca rústica en suelo no urbanizable por cuotas indivisas, con asignación de uso y disfrute exclusivo sobre cuatro porciones concretas, siendo comunes el suelo y un camino de acceso a las zonas asignadas a cada cuota. En su momento no se aportó ninguna licencia de parcelación.

En el año 2025 se otorga, por los titulares, una escritura para adecuar la descripción de tres de las cuatro partes, declarar obras por antigüedad, constituir la finca en régimen de propiedad horizontal, y acompañar georreferenciación de las cuatro porciones (elementos privativos) y de una porción destinada a camino (elemento común). En la escritura se incorpora certificación técnica de antigüedad de las obras y certificado municipal de falta de incoación de expediente de infracción urbanística y la prescripción de la acción para ordenar el restablecimiento de la legalidad urbanística de las construcciones

El Registrador califica negativamente exigiendo licencia de parcelación, declaración municipal de innecesariedad o que se complete el certificado municipal haciendo constar expresamente que también ha prescrito la infracción urbanística de las segregaciones

Argumenta:

• Que estamos ante un fraccionamiento jurídico y funcional de la finca asimilable al de los conjuntos inmobiliarios privados y, por tanto, es necesario aportar la licencia de segregación correspondiente.
• Y que, si se considera que no estamos ante un complejo inmobiliario privado, sino ante una verdadera propiedad horizontal, el hecho de que la finca sea suelo no urbanizable común implicaría la necesidad de advertir al ayuntamiento sobre el riesgo de creación de un núcleo de población, art 79 del RD 1093/1997, de 4 de julio, y esto conllevaría a la suspensión de la inscripción.

El interesado presentante recurre alegando

• Que la certificación municipal contempla la prescripción de la acción urbanística tanto de las construcciones como de la configuración de la finca en partes diferenciadas,
• que no se ha variado la configuración jurídica de la finca ni existe parcelación, pues el suelo y el vuelo siguen siendo elemento común;
• y que no ha existido acto del que pueda derivarse peligro de formación de núcleo de población que implique el otorgamiento de la preceptiva licencia, puesto que la propiedad horizontal ya estaba inscrita en 1998 y al no exigirse, en su día, la licencia de parcelación, tampoco puede exigirse ahora.

El notario alega que la escritura de 2025 tiene como objetivo actualizar y aclarar la situación real y jurídica de la finca y concretar jurídicamente las participaciones indivisas ya inscritas desde 1998 a través de la división horizontal, sin alterar la unidad del suelo, de conformidad con el art. 28.4 TRLS, y que todas las posibles infracciones urbanísticas ya han prescrito, incluyendo la configuración de la finca en partes diferenciadas que ya figuraba en el Registro desde 1998, y así lo dice la certificación

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación en cuanto a la constitución del régimen de propiedad horizontal. Sin perjuicio, dice, de la inscripción de la obra nueva y de la georreferenciación de la finca, que el registrador no ha puesto en cuestión en su nota de calificación.

Doctrina: De las 27 páginas de resolución podemos extractar las siguientes conclusiones de nuestro Centro Directivo:

I.- ¿ACTO NULO EL DE 1998?

Nuestro Centro Directivo, antes de entrar en el fondo del recurso, concluye que la inscripción del pleno dominio por cuotas indivisas con asignación de uso y disfrute exclusivo a cada una que se hizo en 1998 ya contravenía la legislación sustantiva vigente en 1998, así resulta del artículo 24.1 y 24.2 LMEA 19/1995 y de los arts 1.1.f, 1.3.b, 8.1.a, 10.1 ultimo párrafo y DA 3 de la Ley valenciana 4/1992 de 5 de junio, sobre suelo no urbanizable.

De todos estos artículos se concluye que, en suelo no urbanizable, la constitución de propiedad horizontal y la división de fincas, incluyendo la división horizontal tumbada, estaban sujetas a las limitaciones de las unidades mínimas de cultivo y a la normativa urbanística específica de la Comunidad Autónoma. 

Señala que a esta misma conclusión llega el certificado municipal cuando señala que, dado que en su día no se obtuvo licencia de obras ni de segregación o parcelación ni se han legalizado las construcciones, se debe acoger al régimen del artículo 256 del Decreto legislativo del Consell 1/2021, de 18 de junio

Y termina indicando que no solo es que el acto inscrito en 1998 estuviera sujeto a licencia, sino que podría ser nulo de pleno derecho por contravención de la prohibición del art 24 LMEA en relación con los arts 6.3 y 6.4 Cc (no dándose ninguno de los supuestos de excepción del 25 LMEA) y que (art 33 LH) la inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes.

II.- FONDO DEL ASUNTO.

El fondo del asunto es determinar si estamos o no ante un auténtico acto de parcelación que requiere la correspondiente licencia administrativa que acredite el cumplimiento de la legalidad de la ordenación territorial.

Hay que partir de la base de que se trata de suelo rústico no urbanizable de uso común e indivisible y, partiendo de ahí, hay que analizar por separado el cumplimiento de la legislación urbanística en materia de obra nueva y el cumplimiento de la ordenación territorial en materia de parcelación.

a.- CUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA EN MATERIA DE OBRA NUEVA 

El registrador no pone en duda la posibilidad de inscribir la obra nueva por antigüedad, pues la prescripción de la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística infringido, siendo la antigüedad (20-25 años) posterior al año 2000, se rige por el plazo de caducidad fijado por la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística (art 255.6 del Decreto Legislativo del Consell 1/2021) y dicho plazo es de cuatro años (art 270.1.a) .

b.- CUMPLIMIENTO DE LA ORDENACIÓN TERRITORIAL EN MATERIA DE PARCELACIÓN

En este punto debe determinarse si la constitución del régimen de propiedad horizontal que se pacta en la escritura está sujeto a licencia. En este caso es de aplicación la legislación vigente conforme a la fecha del otorgamiento de la escritura.

A NIVEL AUTONÓMICO, la constitución de una propiedad horizontal en suelo no urbanizable requiere licencia o declaración de innecesariedad DA 2ª.3 Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo no Urbanizable. En el mismo sentido los artículos 232 y 247 del Decreto Legislativo del Consell 1/2021, de 18 de junio, exigen licencia urbanística para las parcelaciones, segregaciones o división de terrenos, salvo que el ayuntamiento declare su innecesariedad.

A NIVEL ESTATAL. El centro Directivo, basándose en que el mismo art 247.2 del Decreto Legislativo del Consell 1/2021, de 18 de junio, se remite a la legislación estatal para referirse a la necesidad de que notarios y registradores exijan acreditación del otorgamiento de la licencia o de la innecesariedad, señala que, a nivel estatal, resultan de aplicación los artículos 26.6 TRLS y 24 LPH de los que resulta que la constitución de un complejo inmobiliario privado exige autorización administrativa.

CONCLUSIÓN: la Dirección General concluye que es exigible un pronunciamiento expreso de la Administración dada la naturaleza del suelo (recordemos: suelo rústico no urbanizable de uso común e indivisible), sin importar si se configura como propiedad horizontal o como complejo inmobiliario privado (que es su interpretación específica).

III.- ¿APLICACIÓN ANALOGICA DE LA NORMATIVA ESTATAL A LA AUTONÓMICA?

Finalmente la DG rechaza las alegaciones del recurrente y del notario que sostienen que no se altera la configuración jurídica de la finca y que la propiedad horizontal ya estaba constituida

Señala la DG:

• Que la escritura de 2025 sí que transforma la configuración jurídica de la finca, pasando de cuotas indivisas a propiedades exclusivas, que con ella se constituye un complejo inmobiliario -con independencia del nombre que le den las partes- que constituye un acto de parcelación sometido a licencia o declaración de innecesariedad, máxime cuando se trata de suelo rústico indivisible clasificado como no urbanizable de uso común.
• Que esto podría ocasionar, como hemos visto en el punto I “¿acto nulo el del 1998?”, incluso, su nulidad de pleno derecho y, en consecuencia, la necesidad de licencia o declaración de innecesariedad en este caso es ineludible porque, en este tipo de suelo, la acción para restablecer la legalidad urbanística contra una parcelación ilegal es imprescriptible (art. 255.6 Decreto Legislativo del Consell 1/2021).
• Que todo esto se entiende sin perjuicio de que la situación pueda regularizarse, según el Decreto Legislativo 1/2021 del Consell: mediante la declaración de Minimización de Impacto Territorial (art. 230) o mediante cualquier instrumento de planeamiento en los términos del art. 228).
• Y que aunque la normativa autonómica carece de una regulación registral específica de estos procedimientos de regularización, es posible inscribirlos aplicando analógicamente las normas estatales sobre parcelaciones o reparcelaciones, pero siempre será obligatorio el acto de conformidad o aprobación administrativa para adecuar el Registro a la realidad extrarregistral en el caso de que sea procedente, art 26 TRLS . (SNG)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE OCTUBRE

TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015: PROPIEDAD – MERCANTIL – BIENES MUEBLES

INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

POR VOCES PROPIEDAD – POR VOCES MERCANTIL 

RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

DICCIONARIO FRANCISCO SENA

RESOLUCIONES CATALUÑA

¿SABÍAS QUÉ?

SECCIÓN RESOLUCIONES DGRN / DGSJFP

Ir al INFORME de OCTUBRE (Secciones I y II del BOE)

RECURSOS EN ESTA WEB SOBRE: NORMAS – RESOLUCIONES

OTROS RECURSOS: Secciones – Participa – Cuadros – Práctica – Modelos – Utilidades

WEB: Qué ofrecemos – NyR, página de inicio – Ideario Web

IR ARRIBA

PORTADA DE LA WEB