PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD*

*Aparecen a continuación una serie de Resoluciones bajo los títulos de diversos principios hipotecarios. Esto no quiere decir que sean las únicas que guardan relación con tales materias, puesto que la mayoría de las Resoluciones de la Dirección General, unas expresa y otras tácitamente, hacen aplicación de los principios hipotecarios. Así, por ejemplo, en materia de anotaciones de embargo, son frecuentes las referencias al artículo 20 de la Ley Hipotecaria (tracto sucesivo), mientras que del principio de especialidad hay bastantes aplicaciones en los epígrafes “FINCA” e “HIPOTECA”, y del de legitimación pueden verse en los que tratan de cancelaciones. En cuanto al llamado principio de legalidad, las Resoluciones referentes al mismo se han incluido bajo el epígrafe “CALIFICACIÓN”, aunque también guardan relación con este principio las agrupadas bajo los epígrafes “DOCUMENTO EXTRANJERO” y siguientes. Por ello se han incluido aquí solamente algunas Resoluciones a título de ejemplo.

Finca

Tanto el principio de especialidad, que obliga a describir en forma reglamentaria las superficies deslindadas, como el principio de publicidad, que impone la inscripción de cada finca bajo folio y número especial, impiden la agrupación de fincas inscritas con porciones indivisas de otras, lo que daría lugar a un tipo híbrido de finca, ya que las que se hallen proindivisas no se diferencian de las otras más que en la circunstancia de aparecer varios titulares, en vez de uno solo.

28 julio 1930

Finca.- Expresada la superficie de una finca en la medida usual del lugar del otorgamiento, indicando a continuación su equivalencia en áreas y centiáreas, está expresada con claridad, aunque lo corriente sea totalizar la cabida por el sistema métrico.

31 diciembre 1931

Finca.- Sin perder de vista la importancia que la finca tiene en nuestro sistema y la conveniencia de una prueba auténtica de la identidad del objeto en que los linderos es circunstancia primordial, es evidente que no puede estimarse única y ser posible prescindir de ellos en determinados casos en que las demás circunstancias específicas de los títulos, en relación con los asientos que deben producir, al no poderse dudar del derecho de que se trata, no los hacen imprescindibles.

9 noviembre 1934

Finca.- Segregadas dos fincas sin descripción de la matriz de donde procedían, por darse la circunstancia de que constituían suertes de tierra independientes, no existe defecto que impida la inscripción al constar indubitablemente las partes o suertes que sufren la segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.

26 diciembre 1934

Finca.- No es necesario describir la finca matriz, integrada por varias parcelas independientes, cuando lo que segrega es una porción de ellas, pues esta parcela tiene las características suficientes de orden físico para establecer la relación con la antigua finca.

26 octubre 1935

Finca.- Adjudicadas a un heredero dos acciones representativas de participaciones de fincas como si fueran de una sola, siendo así que una de las acciones recae sobre el inmueble que se describe en el título, y la otra, según el Registro, sobre una parcela sobrante de la finca anterior, existe el defecto de no describirse el predio de que participa la segunda de las acciones adjudicadas, circunstancia no susceptible de ser sustituida por la mera cita del tomo, libro, folio y número de finca y de la inscripción en que aparece registrada a favor del causante.

4 noviembre 1935

Finca.- No es defectuosa la escritura en que se segregan tres porciones bien determinadas de una finca por el hecho de no describir ni señalar la extensión superficial de la matriz, si resulta que ésta aparece inscrita en el Registro, no como unidad o entidad hipotecaria, delimitada por cabida general y descripción, sino como un conjunto de predios, parcelas o unidades, con sus respectivas descripciones; por tanto, las segregaciones practicadas han de estimarse realizadas correctamente, toda vez que en forma indubitable constan las porciones que son objeto de segregación y aquellas otras cuya cabida no se altera.

8 febrero 1936

Finca.- Constituida por un tutor hipoteca sobre la finca de una incapacitada, denominándose la finca en el Registro «Dehesa Boyal» y en la escritura «Dehesa del Carmen», la Dirección entiende que no hay motivo para denegar la inscripción, primero, porque no existe dato alguno que permita sospechar que se trata de fincas diferentes, dado que la alteración de nombre es consecuencia de la naturaleza mudable de las circunstancias que constan o no en las inscripciones; segundo, porque la incapacitada no poseía en el término municipal, inscrita en el Registro, ninguna otra dehesa, y tratándose de un préstamo hipotecario no es presumible que se constituya sobre finca no inscrita; y tercero, porque la conformidad del acreedor y demás circunstancias que concurren en este caso son garantía de que la operación es normal.

19 febrero 1936

Finca.- Opuesto por el Registrador, en una escritura de compra de una finca no inscrita, el defecto de que «habiendo tenido en esta ciudad todas las fincas urbanas cuatro numeraciones, designadas con los nombres de antiguo, moderno, novísimo y actual, no se expresan éstas en los títulos, ni a cuál corresponden los números 7 y 9 de la calle…, lo que impide hacer la búsqueda con la garantía suficiente», la Dirección revoca la calificación porque, al expresar la escritura que la casa tiene los números 7 y 9, esta designación es concreta, rotunda y sin género alguno de vacilación o duda, pues no existe precepto legal ni reglamentario que obligue a manifestar concretamente si el número con que está señalada una casa es o no el actual, y al no indicarse la existencia de otro anterior debe presumirse que el que se menciona es el que tiene en el momento de extenderse el correspondiente documento.

10 agosto 1938

Finca.- La posibilidad de inscribir como una sola, diversas fincas que constituyen una unidad orgánica de explotación, aunque no está sujeta a una prueba formal y rigurosa de su existencia, encierra el peligro de dejar encomendado al ilimitado arbitrio de los interesados la posibilidad de inscribir como una sola finca predios muy distantes entre sí, con diferentes clases de cultivos y sin más nota común que pertenecer al mismo dueño. Por ello deben imponerse ciertas limitaciones, de forma que no sea suficiente para su inscripción como una sola el hecho de que varias fincas estén dentro de un mismo término municipal y pertenezcan a un solo dueño, el subterfugio de denominar el propietario a las fincas con el mismo nombre, o el expresar que se encuentran en dependencia con otra casa sita en poblado.

29 octubre 1947

Finca.- La omisión de las circunstancias exigidas por la legislación sobre la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles, constituye en general un defecto subsanable, que puede solucionarse adicionando los datos omitidos, bien mediante documento público, bien mediante la instancia regulada en el artículo 118 del Reglamento Hipotecario (hoy, el artículo 110).

24 diciembre 1948; 14 febrero 1948

Finca.- En un expediente administrativo de enajenación de fincas, en el que han sido descritas en los edictos con los datos que figuraban en el Registro, no puede constituir un defecto el que, en cumplimiento de lo preceptuado en el artículo 171 del Reglamento Notarial, se rectifiquen en el título, por las afirmaciones de los otorgantes, los datos descriptivos «que estuvieren equivocados o hubieren sufrido variación por el transcurso del tiempo».

17 mayo 1957

Finca.- Es inscribible la escritura de cancelación de hipoteca en la que, aunque no constan todas las circunstancias descriptivas de la finca y ninguna respecto a los doce pertenecidos que le corresponden, está sin embargo suficientemente identificada por su nombre propio, el número de población, la localidad en que está sita y los datos concretos de la inscripción cuya cancelación se pretende, de forma que no hay duda racional del asiento que debe ser cancelado.

31 julio 1958

Finca.- Figurando inscrito un solar en el Registro, es inscribible la escritura de venta de una casa en la que el transmitente hace constar la persona de quien adquirió el terreno, los datos de inscripción y la indicación de haber construido a su costa, coincidiendo exactamente los datos de situación, linderos y medida superficial del solar y de la casa.

7 julio 1960

Finca.- Cuando, después de varias segregaciones, la nota de resto se limita a indicar la superficie de la finca matriz y el lindero por el que se llevaron a cabo, no es inscribible la escritura por la que uno de los condueños del resto vende a otro su participación en él, describiendo la matriz en su forma primitiva y haciendo una breve referencia a las segregaciones efectuadas, pues siendo la finca la base sobre la que descansan los derechos inscribibles, el Notario debe procurar, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 170 y 171 del Reglamento Notarial, que se consignen con claridad y precisión los datos que permitan identificar la finca matriz y la porción segregada, así como actualizar las descripciones con el fin de mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica y los pronunciamientos registrales.

14 junio 1963

Finca.- No constituye obstáculo para la inscripción de un piso la omisión de la palabra «entrando» en su descripción, cuando no existe duda sobre la identidad de la cosa transmitida.

16, 23 y 29 diciembre 1963; 11 enero 1964

Finca.- No procede practicar una anotación de suspensión de pagos si de los documentos presentados no aparece con claridad cuál es la finca, predio sirviente, en que deberá extenderse la anotación.

15 febrero 1965

Finca.- No existe defecto cuando habiéndose expresado la superficie de la finca matriz y de la porción segregada se indica que la primera ha quedado disminuida en esta última extensión, pues una simple operación de restar despeja la cuestión matemática que podría plantearse.

22 marzo 1973

Finca.- No existe defecto ni se vulnera el principio de especialidad por emplear el término «aproximadamente» al expresar la superficie de las parcelas segregadas, si sumando las superficies de éstas a la que se ha señalado al resto de la finca matriz, el resultado es exactamente igual a la extensión fijada para el inmueble primitivo.

22 abril 1985

Finca.- Conforme a los artículos 9º de la Ley Hipotecaria, 51 de su Reglamento y 5º.1. de la Ley de Propiedad Horizontal, es imperfecta la descripción de un local formado por agrupación de otros, situados en diferentes plantas, si no se hace constar la circunstancia de extenderse a dos plantas, así como su superficie y linderos en ambas plantas.

12 diciembre 1986

Finca.- Ante la pretensión de formar finca independiente con el subsuelo de una finca (lo que parece posible si se considera que el Registro no debe coartar soluciones exigidas por la economía y fundadas en el principio de autonomía de la voluntad), debe rechazarse este pacto, porque la propiedad de un terreno comprende, en principio, todas las facultades posibles sobre él y sobre sus proyecciones verticales hacia arriba y hacia abajo, pero sin perjuicio de ser compatible con otros derechos reales que modifiquen su contenido. Por tanto, la primera inscripción de una finca en sentido estricto se realiza abriendo un folio particular al dominio de tal finca y aunque pueda abrirse un folio autónomo a la unidad subterránea objeto de un derecho unitario análogo al dominio útil, esto no significa que tal folio autónomo vaya precedido de una segregación de la nueva finca ni que ésta sea totalmente independiente de las de procedencia. Por el contrario, en los folios de las fincas de procedencia debe seguir figurando el dominio con su natural alcance en profundidad, si bien expresando la limitación que para tal dominio implican los derechos que otros tienen sobre la unidad subterránea.

13 mayo 1987

Finca.- Planteadas ciertas dudas sobre la finca que una Sociedad compró en escritura pública y aclaradas aquéllas según certificación del acuerdo adoptado por la Junta -que se reunió exclusivamente para disipar las dudas del Registrador- en la que se confirmaba que la finca comprada era la que constaba en la escritura que se presentó en el Registro, parece un exceso de celo exigir más circunstancias que aclaren la cuestión, como sería indicar el número de protocolo de la escritura.

31 mayo 1991

Finca.- Aunque la omisión de alguno de los datos descriptivos de la finca ya inscrita no es obstáculo en todo caso para el acceso al Registro de los títulos inscribibles, cuando dicha omisión puede comprometer la identificación de la finca debe suspenderse la inscripción, y así ocurre cuando en la escritura de venta de un piso se describe diciendo que tiene 55 metros cuadrados, mientras que según el Registro son 90 metros cuadrados, sin que este criterio pueda variar por el hecho de que en el Registro se distinga entre la superficie cubierta y la de terraza.

2 septiembre 1991

Finca.- Puede practicarse la anotación preventiva de la demanda en la que se solicita la nulidad de la inscripción de venta de una finca, de una posterior agrupación con otras -en lo que afectaba a aquella finca- y de la hipoteca constituida sobre la finca agrupada, pues la finalidad cautelar y de aviso a eventuales adquirentes posteriores se consigue describiendo, como se hizo, la finca primitiva y la resultante de la agrupación, no siendo necesario, como pretendía el Registrador, que se identificase también la parte de la finca resultante de la agrupación que no debía ser afectada por la demanda.

15 octubre 1991

Finca.- La calificación de los documentos judiciales se extiende a la congruencia de los mismos con el Registro, lo que implica la suficiente identificación de los asientos que deben cancelarse, tarea que corresponde al Juez y que escapa de las facultades del Registrador. Por tal motivo no puede cumplimentarse el mandamiento que, en ejecución de la sentencia que declaró la nulidad de la compra de una plaza de garaje y un trastero, se limita a ordenar la cancelación de la inscripción de compra, cuando resulta que dicha inscripción se refería a una cuota indivisa de un local comprensiva de dos plazas de garaje y dos trasteros.

3 junio 1992

Finca.- Si bien no toda omisión en las circunstancias descriptivas que la Ley señala al efecto constituye obstáculo decisivo a la inscripción, sí debe impedirla cuando la descripción que en el título se realiza imposibilita de modo patente no sólo las características del inmueble cuya inmatriculación se pretende, sino, y sobre todo, su misma identificación (rústica o urbana) y ubicación.

29 diciembre 1992

Finca.- Con motivo de la subsanación de una escritura ya inscrita, se pretende realizar determinada operación inscribible sobre el resto de tres fincas que fueron objeto de segregación. El Registrador, al examinar las notas de resto advierte que en ellas sólo se hizo constar la superficie segregada y la porción restante, por lo que entiende necesaria la descripción de aquellos restos. La Dirección admite que el principio de especialidad exige la descripción de la finca para el acceso al Registro de los derechos inscribibles, pero considerando que el Registrador no ha dudado que la escritura subsanatoria se refería a las mismas fincas que fueron descritas en la subsanada, tiene ante sí con ambas escrituras los datos necesarios para practicar la inscripción en aras de la economía y flexibilidad del sistema. A continuación, el Centro Directivo reconoce que si bien una correcta técnica documental pide que en las escrituras se modifiquen los datos descriptivos de los bienes que estuviesen equivocados (y en este caso las fincas matrices contenían el dato equivocado de sus linderos, que no se modificaron al practicar las segregaciones), debe tenerse en cuenta, sin embargo, que en muchas ocasiones no se da la posibilidad de cumplimiento de esta exigencia legal por ignorancia de los datos necesarios por quien debe proporcionárselos al Notario. Consecuentemente, los principios antes aludidos (economía y flexibilidad) deben llevar a admitir el título no redactado con la perfección deseable cuando, sin perjuicio para nadie, no suscita dudas en cuanto a la finca a que se refiere ni en cuanto al derecho al que se concreta.

7 enero 1994

Finca.- Hechos: se disuelve un condominio mediante la división de una finca sobre la que consta que existen dos viviendas subvencionadas sin que éstas aparezcan en la descripción de las nuevas fincas. Apreciado este defecto por el Registrador, la Dirección lo rechaza diciendo que delimitadas de modo preciso (ni siquiera el Registrador lo cuestiona) las dos parcelas resultantes de la segregación, así en sus linderos como en su superficie (además, claro está, de la naturaleza y situación, que derivan de la descripción de la matriz), quedan cumplidas las exigencias del principio de especialidad en orden a la identificación de los bienes objeto de inscripción (vid artículos 9.1 Ley Hipotecaria y 51.3 y 4 Reglamento Hipotecario), sin que la omisión en la descripción de las nuevas parcelas de edificaciones que sobre una o ambas existen, tal como se desprende de la descripción registral de la matriz, tenga virtualidad para obstaculizar la inscripción de la segregación, toda vez que se trata de un elemento descriptivo complementario y de constatación registral voluntaria, cuya omisión ni menoscaba la identificación de las fincas, ni compromete la consideración jurídica de parte integrante de las mismas que corresponde a aquellas edificaciones.

7 febrero 1995

Finca.- Se presenta en el Registro anotación de demanda por la que se pide la elevación a públicos de varios contratos de venta de plazas de garaje identificadas por diversos números. En el momento de presentarse el mandamiento consta en el Registro la división horizontal del edificio, en la que el local destinado a garaje está dividido en cuotas indivisas que dan derecho a ocupar una plaza de garaje. El número de algunas de las plazas vendidas en documento privado coincide con el número asignado a cuotas indivisas ya vendidas a personas distintas del demandado; otras de las plazas vendidas en el documento privado se identificaron por un número «provisional». La Dirección General considera que no existe problema de tracto sucesivo ni hay obstáculo por la coincidencia de números o la falta de identificación de los llamados provisionales. A su juicio, lo esencial es que el demandado conserva una cuota indivisa que le otorga derecho a una porción abstracta de la superficie total del local de garaje, en la que caben las superficies de las plazas vendidas en documento privado, por lo que hay razón para suspender la anotación solicitada.

8 mayo 1995

Finca.- Las deficiencias de que pudiera adolecer un documento privado de compraventa en cuanto a la descripción de la finca, quedan salvadas mediante su identificación en el cuerpo de la escritura con todos los requisitos exigidos por la Ley Hipotecaria.

23 julio 1998

Finca.- Aprobado un deslinde de una zona marítimo-terrestre, no es inscribible la mera resolución aprobatoria, acompañada de un plano identificativo, dejando a cargo del Registrador la tarea de identificar las fincas inscritas a favor de terceros que, a su juicio, puedan estar incluidas en dicha zona. Se funda la Dirección en lo siguiente: a) No se trata de inmatricular a favor del Estado, sino de reflejar, provisionalmente y por vía de anotación, que determinadas fincas invaden el dominio público. b) Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales y el Registrador no puede por sí solo poner en entredicho su contenido. c) Es exigencia del principio de especialidad que todo documento que pretenda inscribirse exprese tanto la identidad de la finca como el concreto contenido cuya inscripción se solicita. No es argumento en contra de lo anterior que, en el supuesto de la inmatriculación, el propio Registrador debe comprobar que no existe ningún asiento contradictorio, pues la contradicción supone, en el caso de la inmatriculación, suspender el título, mientras que en el caso del deslinde la inscripción del mismo lleva consigo poner en entredicho los posibles asientos contradictorios; además, sería inexcusable -lo que no ocurre en el presente caso- que en la resolución administrativa del deslinde constara que el titular del asiento inexacto a rectificar ha sido debidamente citado en el expediente.

5 noviembre 1998

Finca.- Identificada la finca a que se refiere una sentencia con la que figura en el Registro, no puede oponerse como obstáculo el hecho de que en el Registro figure dividida horizontalmente en tres la que en la sentencia se describe como una sola, pues la inscripción sería posible, incluso, aunque sólo alguno de los elementos independientes figurase inscrito a nombre del demandado, dejando a salvo los derechos de terceros sobre los restantes.

6 abril 2000

Finca.- La falta de expresión del número en dos fincas urbanas y, en una de ellas, de la calle en que está situada, constituyen defectos que impiden la identificación y, por tanto, la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio.

9 octubre 2000

Finca.- La falta de descripción de la finca gravada con la servidumbre que se constituye, con los datos exigidos por la legislación hipotecaria y con los necesarios para no abrigar dudas acerca de la identidad de la finca, así como la omisión del lindero junto al cual discurre la servidumbre, constituyen defectos que impiden su inscripción, de acuerdo con los artículos 9.1 de la Ley Hipotecaria y 51, 2ª. y 4ª. de su Reglamento.

5 febrero 2001

Finca.- Ante una escritura de descripción de resto de una finca y venta de la misma, que según el Registro tiene 363 metros cuadrados y según el título, «después de haberse efectuado varias segregaciones de la finca matriz» tiene 114,54 metros cuadrados, acompañándose una certificación catastral de la que resulta tener 116 metros cuadrados, la Dirección confirma la calificación que suspende la inscripción por falta de claridad en la escritura, pues no se sabe si la superficie que expresa es consecuencia de segregaciones que no han tenido acceso al Registro (en cuyo caso haría falta el cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación urbanística) o de una rectificación de la cabida inscrita, por existir un error en el Registro y un intento de adecuar la descripción de la finca a la realidad extrarregistral.

16 marzo 2001

Finca.- Las duplicidades e imprecisiones en los nombres de los pagos no deben servir para cuestionar la falta de identidad entre las fincas si, comparadas las descripciones en la licencia (se plantea el problema ante una obra nueva, por lo que lo mismo puede decirse del título en general) y en el Registro, no existe duda sobre que ambas se refieren a la misma finca. En este caso la licencia municipal se refería a una finca situada en el pago de «El Espejuelo», mientras que en el Registro aparecía en los pagos «La Coronilla», La Pila o Cincho», «El Espejuelo» y «El Val».

21 marzo 2001

Finca.- Rechazada la inscripción de una obra nueva por ser la finca rústica, según el Registro, y urbana, según el título, la Dirección considera, en primer lugar, que aunque no pueda acreditarse el cambio, la inscripción de la obra nueva es posible, puesto que en suelo rústico también pueden realizarse. Por otra parte, se consideran suficientes las coincidencias que se aprecian en los linderos, en los metros cuadrados edificados tanto en el título como en el certificado del Catastro y en el examen del historial de las fincas colindantes.

3 enero 2002

Finca.- Aunque no se acredite con certificación del Ayuntamiento el cambio de número de una finca -que en el Registro es el 19 y en el título el 21-, no existe defecto que impida la inscripción, pues identificada la finca podría inscribirse sin cambiar dicho número, produciéndose dicho cambio, bien de oficio por el Registrador, bien a solicitud del interesado, con el simple oficio de la alcaldía a que se refiere el artículo 437 del Reglamento Hipotecario.

5 enero y 20 marzo 2002

Finca.- 1) No existe defecto en la escritura de división de un local en varios trasteros por el hecho de que no se indique que el local esté situado en tal carretera y número, pues dado que en el título se suministran los datos registrales precisos para la busca de la finca y que la descripción contenida en aquél es coincidente con la que obra en el Registro, ninguna duda se plantea al respecto. 2) Coincidiendo la superficie construida de las fincas resultantes con la de la matriz y existiendo una diferencia de veinte metros cuadrados menos, que puede estar constituida por el pasillo que da acceso a los nuevos locales, no pueden considerarse defectos estas diferencias respecto a un plano que se incorpora a la escritura, cuando en la escritura no hay ninguna referencia a este plano como elemento complementario de la descripción de las fincas.

26 enero 2002

Finca.- Considerado como defecto la falta de aportación de un plano que se incorporó a la escritura, la Dirección se limita a decir que, basada la calificación en el artículo 51, apartado 4 del Reglamento Hipotecario, el defecto debe decaer por haber sido declarado nulo dicho artículo, en ese punto, por la Sentencia de 31 de enero de 2000. [1]

16 mayo 2002

Finca.- 1) No constituye defecto denominar «oficina 11» a dos de las fincas resultantes de una división horizontal, cada una con su número identificativo en la división, situadas en distintas plantas, con cuotas diferentes y linderos distintos. 2) Tampoco constituye defecto denominar a ciertos elementos «departamentos», al hacer la división horizontal, y «viviendas» a la hora de adjudicarlas, pues en el lenguaje habitual los términos «piso», «vivienda», «departamento» y otros son usados de forma indistinta al atribuirles el mismo significado. 3) Carece también de relevancia indicar que ciertos departamentos están en la planta quinta del edificio con el argumento de que, al describirse éste, en descripción que se arrastra de asientos anteriores, se dice que se compone de planta baja, pisos primeros, segundo, tercero, cuarto y solana. 4) En cambio sí es defecto la insuficiente descripción de los anejos, con referencias como «un aseo de su denominación de 1,65 metros cuadrados» o «consta además de la superficie destinada a local de un aseo», pues tal descripción debe hacerse conforme a lo previsto en el artículo 9.1 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento para evitar que, por falta de identificación, se les aplique la presunción de comunidad que la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil vienen indirectamente a atribuir a todos aquellos elementos cuya privatividad no conste con claridad.

7 octubre 2002

Finca.- Aunque la descripción de las fincas puede hacerse con referencia a un plano, es preciso que entre la escritura y el plano se consiga una claridad que no existe cuando, como en este caso, se habla de la parcela número uno sin que sea claro si se hace referencia a la que tiene esta numeración en la exposición de la escritura o a la que tiene el mismo número en el plano; lo mismo ocurre cuando en la redacción de la escritura parece que dos fincas, en toda su extensión, son objeto de un derecho de opción, mientras que del plano se deduce que en ambas fincas existe una porción excluida de la opción.

14 febrero, 27 marzo, 15 y 24 abril, 27 y 29 mayo 2003

Finca.- Descrito un solar –en una escritura de obra nueva- que en el Registro figura con 130 metros cuadrados, diciendo que ahora, según el Catastro, mide 125 metros, el Registrador rechaza la rectificación de superficie por aplicación del artículo 53.8, párrafos 1º y 2º, de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. La Dirección, en principio, parece dar la razón al Registrador y afirma que, aunque la legislación hipotecaria parece que sólo se preocupa de la inscripción de excesos de cabida, pero no de las rectificaciones que suponen una disminución de la superficie, la Ley 13/1996 se refiere en los artículos 51, 53.8, 53.10 y en su Exposición de Motivos a la rectificación en general de la superficie de una finca, aunque sea para disminuirla. Pero termina diciendo que “aunque lo que se dice anteriormente debe ser tenido en cuenta como regla general, hay que tener en cuenta, en el presente supuesto, por un lado, la pequeña entidad de la rectificación que se pretende, y, por otro, que el Registrador no plantea duda sobre la identidad de la finca.[2]

22 febrero 2003

Finca.- Aunque la legislación hipotecaria se preocupa sólo de los excesos de cabida, la legislación más moderna se refiere en general a la rectificación de cabida y no sólo al exceso (artículo 53.8 de la Ley 13/96), por lo que la disminución de cabida debe también ser justificada, pues, de no ser así, se corre el peligro de la desinmatriculación, y puede ser un medio para eludir las normas y sus garantías en la transmisión de porciones a colindantes, y, además, en ello puede haber riesgo para terceros y fraude a la legislación del suelo y a la fiscal.

16 junio 2003

Finca.- Es inscribible la escritura de venta de una tercera parte indivisa de tres fincas, que se presenta en el Registro cuando las fincas originarias constituyen una sola, formada por agrupación, que aparece inscrita a favor de los que vendieron las tres fincas primitivas, pues en tal caso lo procedente será inscribir la venta de la tercera parte indivisa de la finca actualmente existente.

7 noviembre 2003

Finca.- No es posible apreciar por el Registrador la identidad entre el bien que la viuda en su testamento –y en el ejercicio de la facultad que su consorte premuerto le encomendó para distribuir sus bienes entre los hijos comunes- atribuye a uno de ellos describiéndolo como “solar denominado La Granja, en el término municipal de Aldeanuela de Ebro”, y el bien que en escritura de “aceptación unilateral de legado” otorgado solo por el hijo beneficiario se describe como “urbana, solar en la calle de Zugasti, núm 29, antes 25, de 1161,45 m2, que linda…, descripción que corresponde con la finca registral 6146, tomo 298, libro 57, folio 79, del Aldeanuela de Ebro”. Y esa duda razonable, fundada en la omisión de datos esenciales en la descripción de inmuebles, (teniendo en cuenta además que en el testamento de la madre figuran otras fincas en Aldeanueva de Ebro) de que adolece la disposición testamentaria del fiduciario (crf. Arts. 9 y 21 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario), es suficiente para suspender la inscripción en tanto no se acredite fehacientemente la identidad cuestionada; sin que sea suficiente al respecto un acta de manifestaciones otorgada por distintas personas que afirman tal correspondencia, pues habrán de ser los propios interesados en la herencia o quienes por ley tengan facultades de interpretación del testamento quienes resuelvan tal discrepancia, sin perjuicio de acudir a la vía judicial en caso de falta de acuerdo.

5 diciembre 2003

Finca.- 1) Las diferencias en la descripción de la finca matriz, consecuencia de no haberse tenido en cuenta otras segregaciones, son irrelevantes si dicha finca está perfectamente identificada, y así resulta del artículo 47 del Reglamento Hipotecario. 2) Tampoco es precisa acreditación alguna cuando, figurando la finca matriz inscrita como rústica se declara ahora el nombre y número de la calle en que se encuentra, la cual figura inscrita como tal calle en otras fincas de la misma urbanización, puesto que tal declaración no es más que un complemento y no una rectificación del dato registral. 3) En cuanto al defecto consistente en la falta de descripción de resto, el ya citado artículo 47 del Reglamento Hipotecario permite que se realice la segregación sin que exista tal descripción, bastando entonces hacer constar la superficie que queda según el Registro.

17 diciembre 2003

Finca.- La perfecta identificación de la finca es necesaria para la inscripción de un exceso de cabida, a fin de impedir que con este procedimiento se altere la realidad física exterior, esto es, que la superficie que se pretende constatar como exceso es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados. No se cumple este requisito cuando el exceso pretende justificarse mediante un acta de notoriedad y diversas certificaciones catastrales que no describen los linderos y no permiten, por tanto, la identificación de la finca, máxime si la finca cuya extensión se pretende ampliar es el resto de diversas segregaciones.

27 enero 2004

Finca.- La descripción con los requisitos legales tiene por objeto la perfecta identificación de la finca. Pero si, como en este caso, el Registrador no tiene duda alguna sobre la misma (es más, entiende que en su inscripción existe un derecho incompatible con el que ahora se pretende inscribir, lo cual presupone su identificación indubitada), es evidente la improcedencia del defecto achacado, que consistía en no describirse una vivienda con los requisitos establecidos en los artículos 8 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento.

21 junio 2004

Finca.- Si la discrepancia entre el Registro y el título se limita a uno de los números que identifican a la parcela dentro del polígono catastral, sin que el resto de datos descriptivos, pago, superficie o linderos ofrezca dudas sobre su identidad, no existe razón alguna para rechazar su inscripción al margen ya de que, limitada como queda la duda a la correcta identificación catastral no se recoja su referencia en el Registro o acuda el Registrador a los mecanismos que actualmente se le ofrecen para comprobarla, todo ello conforme a lo previsto en los artículos 48 y 49 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.

29 noviembre 2004

Finca.- 1. Se presenta en el Registro una escritura en la que el Juez, en rebeldía de determinados demandados y en su representación, otorga la elevación a público de determinados documentos privados de venta. Pero refiriéndose la sentencia a dos documentos, y dado que existían transmisiones intermedias, realizadas también en documento privado, el juez que ejecuta la sentencia despacha la ejecución respecto de estas transmisiones intermedias y eleva a públicos los documentos privados referentes a ellas. El Registrador califica negativamente, entre otros, por el siguiente defecto:

Respecto a dos parcelas que no están inscritas, no se describen con los requisitos de los artículos 9 de la Ley y 51 del reglamento Hipotecarios.

La sociedad interesada recurre.

La descripción de las fincas debe realizarse con los datos exigidos por el artículo 51, 1ª a 4ª del Reglamento, en relación con el artículo 9, 1.ª de la Ley.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, confirmando en todos sus puntos la calificación del Registrador.

15 febrero 2005

Finca.- 1. En la escritura objeto del presente recurso se segregan de una finca matriz funcional, cual es un caserío vizcaíno, dos parcelas no colindantes entre sí, que formaban parte del mismo como pertenecidos, con objeto de constituir una única nueva finca independiente. El registrador suspende la inscripción por entender que, con arreglo a los preceptos hipotecarios, el resultado de la segregación deberían ser dos fincas independientes, debiendo ser practicada la segregación respecto de cada una de las parcelas que se separan de la matriz.

2. Es doctrina de la Dirección General que, a la hora de resolver el recurso, habrá de pronunciarse sobre los defectos alegados por el registrador en su nota de calificación, sin que puedan ser tenidos en cuenta los argumentos esgrimidos en el informe, cuyo contenido ha de limitarse a cuestiones de trámite. Por ello, no procede entrar en materias tales como el concepto de finca funcional del caserío vizcaíno o la diferencia terminológica y conceptual entre segregación, separación y desvinculación de pertenecidos ya que, además de la posible intromisión en cuestiones de derecho foral, no han sido siquiera mencionadas en la nota de calificación.

3. Ya desde antiguo la Dirección General, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral; por otra parte, ello es lo más conforme con la pretensión de la actual legislación de llegar a máximos niveles de concordancia entre la configuración registral de las fincas y su identificación catastral. En este sentido, es regla general que cada porción de terreno independiente que se separa de una finca matriz debe constituir una finca registral nueva (así, las resoluciones de 29 de noviembre de 1889 y 26 de septiembre de 1979, entre otras).

Ahora bien, tal concepto general se modaliza en los supuestos conocidos como «fincas funcionales», contemplados en el artículo 8 de la Ley Hipotecaria y 44 de su Reglamento, en los que se permite la inscripción como una sola finca de porciones físicamente independientes, pero entre las que existe una relación de dependencia funcional u orgánica que justifica su tratamiento jurídico unitario. Y el propio Centro Directivo ha estimado que la constitución de la finca funcional exige la observancia de dos requisitos: la declaración de voluntad del interesado en orden a que se constituya la finca única y el establecimiento de cuál sea esa relación de dependencia que es la base del trato unitario, no siendo suficiente la mera decisión del propietario (en este sentido, las resoluciones de 24 de mayo de 1895 y 29 de octubre de 1947).

4. El presente hilo argumental parece sustentar la calificación del Registrador, toda vez que en el título en que se formaliza la segregación no se establece relación de dependencia alguna entre las dos parcelas independientes cuya consideración como finca única se pretende. Pero los materiales de que el registrador debe servirse en su calificación vienen claramente definidos por el artículo 18 de la Ley Hipotecaria: lo son tanto los documentos que se presentan a inscripción como los propios asientos del Registro. Y es lo cierto que el examen del historial registral de la finca matriz revela que los dos montes cuya segregación como finca única se pretende constituyeron, antes de su agregación al caserío matriz, una única finca registral, por lo que la relación de vinculación o dependencia entre ellos resulta del propio registro.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, revocando la calificación del Registrador y ordenando la práctica del asiento registral de segregación solicitado en el título.

23 abril 2005

Finca.- 1. Se presenta en el Registro testimonio de Auto dictado en expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo en el que se declara justificado «el dominio sobre la finca descrita en el hecho primero de esta resolución, ordenando la inscripción de tal derecho en el Registro previa segregación de ochenta y dos metros cuadrados, cuarenta y ocho decímetros cuadrados de la finca registral 63, hoy 10.589 del Registro de la Propiedad n.º 35 de Madrid y la cancelación de las inscripciones contradictorias en cuando a la parte que se segrega». En el hecho primero se describe así la finca:

«Solar viña en término de Madrid, antes Fuencarral, con fachada al camino vecinal de Fuentelarreyna. Mide una superficie de dos mil quinientos doce metros, dos decímetros cuadrados, equivalentes a treinta y dos mil trescientos cincuenta pies cuadrados ochenta y un décimos de otro también cuadrados. Y linda, por su frente, con dicho camino; por la derecha entrando, en línea de noventa y tres metros cuarenta centímetros, con el resto de terreno de que se segrega; por la izquierda en línea de ochenta metros diez centímetros y dieciocho metros sesenta centímetros, con el Camino o Vereda de la Quinta; por el fondo, en línea de veintiocho metros veinte centímetros, con tierra de don M. P. S. P., siendo la línea de frente de veinticinco metros cincuenta centímetros».

El Registrador suspende la inscripción, aparte de otros defectos que no han sido apelados, por el de apreciar una contradicción en la parte dispositiva del Auto, consistente en que se describe una finca de 2.512,02 metros cuadrados y se solicita la segregación de 82,48 metros.

Recurrida la calificación, el Presidente del Tribunal Superior confirma parcialmente la calificación entendiendo que el Auto justifica el dominio de los 2.512,02 metros pero sólo ordena la inscripción, previa segregación, de los 82,42 metros, por lo que habría de describirse debidamente esta última superficie. El interesado apela el Auto presidencial.

2. En el presente caso, en el documento presentado se produce una notable confusión sobre cual es la finca sobre la que se reanuda el tracto, si es sobre la matriz o sobre la porción segregada, por lo que esta circunstancia debería ser aclarada convenientemente.

3. El único argumento utilizado por el recurrente se basa en que los artículos 118 de la Constitución Española y 17.2 de la Ley Orgánica del Poder Judicial imponen al Registrador, como a todas las autoridades y funcionarios, el deber de cumplir las resoluciones judiciales firmes, y ello es cierto, pero también lo es que todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen las protección de intereses públicos, como lo son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, ya que tal objeto está totalmente indeterminado si el único dato que se da de la finca a inscribir es el de su extensión superficial, si, como parece, y así lo entiende el Presidente del Tribunal Superior de Justicia, es a la finca segregada a la que se refiere el expediente.

Esta Dirección General ha acordado desestimar la apelación interpuesta.

30 septiembre 2005

Finca.- Calificado un determinado documento, entre otros defectos, por el siguiente: falta de claridad en la descripción de una de las fincas, que no se corresponde con la que figura en el Registro; la Dirección lo confirma diciendo que “Es precisa la descripción de la finca a que el defecto se refiere en la forma establecida en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento”.

1 octubre 2005

Finca.- 1. Son hechos relevantes para la resolución de este recurso, los siguientes:

a) En la escritura cuya calificación negativa ahora se recurre, se constituye una edificación en régimen de propiedad horizontal resultando dos entidades independientes, expresándose en ambas, a la hora de indicar su extensión, lo siguiente: «… Tiene una superficie construida de…».

b) La titular del Registro de la Propiedad número nueve de Sevilla, suspende la inscripción de dicha escritura por no constar, en la descripción de cada uno de los elementos privativos resultantes de la división horizontal, su superficie útil, entendiendo que la referencia a la superficie construida que se contiene en la escritura no es estrictamente la «superficie propia» de cada finca, puesto que va incrementada con la que teóricamente corresponde a cada uno en la superficie de los elementos comunes.

Añadía, además, que a efectos de definir qué se entiende por medida superficial de cada elemento privativo, debía estimarse, como concepto más adecuado, el de superficie útil, ya que la medida superficial de un piso o local es la suya propia comprendida dentro de sus linderos, es decir, la superficie definida como útil (en la nota de calificación cita, en su apoyo, varias definiciones tomadas de la legislación sobre Viviendas de Protección Oficial).

c) El Notario autorizante de la escritura recurre contra la anterior calificación.

2. Centrada así la cuestión, procede de la estimación del recurso y la revocación de la nota de calificación recurrida, si se tiene en cuenta:

a) La improcedencia de tomar en consideración, para resolver la cuestión planteada en el recurso, aquellas exigencias que vengan impuestas a efectos de cumplir con determinados requisitos de naturaleza administrativa (éstos últimos, básicamente, mecanismos de control y de marcado carácter sectorial como ocurre, por ejemplo, con la Legislación sobre Viviendas de Protección Oficial), toda vez que el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y el 51 de su Reglamento hablan, sin más, de «medida superficial »; expresión, por cierto, usualmente entendida como superficie construida, sin que sea labor del Registrador efectuar una interpretación correctora de tal expresión, ni distinguir donde la ley no distingue.

Por cierto, y en esta línea, es interesante poner de relieve como una disposición de tanta incidencia y trascendencia práctica como la Orden Ministerial (Ministerio de Economía) 805/2003 de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, contempla diversas definiciones de lo que ha de entenderse por superficie (superficie comprobada; superficie construida con o sin partes comunes; superficie útil; superficie utilizable o computable.).

b) El criterio adoptado por la legislación hipotecaria en un precepto como el artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, que alude al «total de los metros cuadrados edificados», concepto que es entendido, generalmente, como equivalente a superficie construida, sin que eventualmente procediera tener en cuenta, como posible criterio interpretativo en apoyo de la postura mantenida en la nota de calificación, lo que en su día se estableció en el párrafo 3.º del artículo 68 del Reglamento Hipotecario (en la redacción dada al mismo por el Real Decreto 1867/1998), dados los términos de la Sentencia de la Salaª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001.

3. Cuestión distinta sería la conveniencia de que las descripciones de las construcciones (especialmente las entidades independientes integradas en una propiedad horizontal) incluyeran, como requisito exigible tanto respecto del título como de la ulterior inscripción registral, la mención, o referencia, a su superficie útil, algo que evidentemente podría establecer el legislador, por ejemplo, en aras de una mayor o mejor protección de los consumidores y usuarios (vid. en tal sentido el artículo 17 de la Ley Catalana de la Vivienda, ley 24/91 de 29 de noviembre); pero esa es una decisión que corresponde adoptar a otras instancias y solo a ellas, y no al Registrador en su función calificadora.

Tampoco hay que olvidar, por último, que el caso contemplado por la sentencia del Tribunal Supremo que la Registradora cita en su nota, se refiere a una problemática referida a la compraventa de una vivienda en fase de construcción, siendo motivo determinante de la decisión del Alto Tribunal, no tanto la inexpresión de su superficie útil, sino el hecho de que, en la fase de cumplimiento contractual, se hubiera operado un cambio cualitativo en la prestación pactada que alteraba el sinalagma contractual, algo que, en el caso objeto de dicha sentencia, se entendió como una alteración de la prestación debida; por cierto, de tal entidad esa alteración que se equiparó a un «aliud pro alio».

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto revocando la nota de calificación recurrida.

30 diciembre 2005; 9 enero 2006

Finca.- 1. El objeto del presente recurso consiste en dilucidar, en relación con el primero de los defectos expresados en la calificación impugnada, si es posible inmatricular una finca como única aunque su superficie está separada en dos porciones por un camino de titularidad pública. Y, respecto del segundo de los defectos, si el Notario ha cumplido con las exigencias dimanantes del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, al reseñar el poder del que emanan las facultades representativas de los apoderados e incorporar un juicio de suficiencia de tales facultades atendido el negocio jurídico concluido, habida cuenta que, según sostiene el Registrador en su calificación, las facultades de los apoderados que relaciona la escritura, no alcanzan para la realización de todos los actos representativos realizados, y el contenido y extensión de estas facultades debe acreditarse con su reseña somera y suficiente en el título a inscribir, conforme al citado artículo 98 de la Ley 24/2.001.

3. Por lo que se refiere al primer defecto invocado en la calificación, la reciente Resolución de 23 de Abril de 2005 resume la postura del Centro Directivo en torno al concepto de finca diciendo que «desde antiguo, a la hora de fijar qué ha de entenderse registralmente por finca, a pesar de todas las especialidades que la legislación hipotecaria contempla, ha tomado como punto de partida la identificación entre el concepto físico y el tabular, entendiendo por tanto que una porción de terreno independiente delimitada por una línea poligonal cerrada es el supuesto normal de apertura del folio registral». Y este mismo concepto es actualmente el punto de partida del artículo 6.º del Real Decreto de 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Debe tenerse en cuenta también el criterio de la Resolución de 29 de Octubre de 1947 que, tras reconocer que la práctica registral no ha exigido una prueba formal y rigurosa de la conexión económica o unidad orgánica de explotación tratándose de fincas discontinuas, advierte del peligro que encierra dejar al ilimitado arbitrio de los interesados una materia como la del ingreso de las fincas en el Registro, que hiciera posible la inscripción como una sola finca de predios muy distantes entre sí, con diferentes cultivos y naturaleza, sin mas nota común que la de pertenecer al mismo dueño.

La única especialidad que plantea el presente supuesto, esto es que la línea poligonal no cierra íntegramente la finca porque la divide en dos porciones un camino público, no debe ser obstáculo a su consideración como finca única pues obviamente no existe ahora el peligro que denunciaba la Resolución de 1947. En efecto, es manifiesta la voluntad de los interesados de inscribir la finca como única; de la misma acta de notoriedad para la inmatriculación que se acompaña al título calificado resulta que es tenida notoriamente en ese concepto; y de la propia descripción de la finca, contenida en el acta de notoriedad y en la escritura de adjudicación de herencia, y de las certificaciones catastrales que se unen se deduce que existe una sustancial unidad de cultivo –almendro secano– entre las dos porciones en que el camino público divide la finca. Por otra parte, el requisito del cierre completo de la línea poligonal no es regla sin excepción en nuestro Código Civil, como lo muestra su artículo 388 que, al regular el derecho del propietario a cerrar o cercar sus heredades, deja a salvo las servidumbres constituidas sobre las mismas, que pueden tener por objeto –artículo 549– tanto la utilidad pública como el interés de los particulares. Y otros artículos del propio Código, entre ellos los que se citan en los vistos, aceptan supuestos de finca única con porciones separadas, porque indudablemente la existencia de unidad orgánica y funcional ente las distintas porciones resulta de las circunstancias en que se produce la separación.

20 enero 2006

Finca.- 1. Se discute en este recurso acerca de la inscripción en el Registro de la Propiedad de una escritura de declaración de obra nueva cuya descripción inicial comienza así: «vivienda unifamiliar entre medianeras sita en término de…». El registrador suspende la inscripción de lo que entiende como «constancia registral de la condición de medianeras de las paredes de carga de la edificación», alegando, en síntesis, lo siguiente: –porque no constando inscritas como tales previamente, no se aporta el oportuno título de constitución de los respectivos derechos de medianería; –porque no se aporta la prueba documental pública de la que resulte el pacto en que se haya convenido, por todos los afectados, la constitución de las medianerías; –y porque las menciones de derechos, susceptibles de inscripción separada y especial, no son inscribibles.

2. Contra la anterior calificación negativa se interpone recurso por parte del notario autorizante de la escritura, alegando que la referencia «entre medianeras», que se contiene en la descripción de la obra nueva, es un mero dato de hecho, del que por sí no se derivan consecuencias jurídicas —a lo sumo sería una declaración en perjuicio exclusivo de su autor— ya que la existencia, o no, de una posible medianería en modo alguno se deriva de la escritura, sino que operaría al margen del título y de la eventual inscripción, de darse los requisitos legalmente previstos para ello.

3.º Y entrando en el fondo del asunto, no procede sino revocar la nota de calificación, dado que aquí estamos en presencia de una simple controversia en orden al modo de practicar —extender— determinado asiento de inscripción (circunstancias que ha de contener el mismo) y no ante un supuesto en el que el registrador haya de calificar en torno a la constitución de una medianería (sea cual sea su naturaleza jurídica). De existir la medianería —algo que sólo cabe plantearse en este caso como un mero ejercicio de especulación intelectual—, habrá de determinarse a través de los medios y procedimientos legalmente previstos, y en su caso, de querer inscribirse, también habrán de observarse cuantos preceptos sustantivos y registrales sean de aplicación, obvio es decirlo con la necesaria intervención de los titulares registrales afectados.

Pero nada de esto se discute ni puede plantearse aquí, pues en modo alguno cabe entender que de una expresión como la que se contiene en la licencia y se arrastra al certificado del técnico —empleada en un sentido diferente al que el registrador presupone, ya que ha de entenderse en el sentido que más arriba ha quedado expuesto— , se declaren derechos, afectando a terceros, del modo y forma que pudiera resultar de una resolución judicial adoptada con intervención de todos los interesados afectados en un procedimiento contradictorio; y menos aún, por supuesto, que estemos en presencia de un título que constituya tal medianería, algo que no cabe vislumbrar en modo alguno en la escritura calificada.

Por último, tampoco cabe entender que la expresión «entre medianeras », venga a suponer una verdadera mención —en el significado técnico que a tal expresión se da en la legislación hipotecaria—, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, de modo que la mención vendría a ser una mera indicación de la existencia de una carga, gravamen o derecho real con ocasión de una inscripción, y aquí, por contra, se está ante una expresión que tiene el sentido descriptivo, y alcance, antes expuestos.

Por lo anteriormente expuesto, y dado que el título calificado cumple con las exigencias contenidas en los artículos 45 y 46 del Real Decreto 1093/1997, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

27 junio 2006

Finca.- 1. Se discute en el supuesto de hecho de la presente resolución sobre la posibilidad de inscribir separadamente el suelo y el subsuelo de un terreno quedando el primero bajo titularidad pública y el segundo de titularidad patrimonial privada, sin previa constitución de un régimen de propiedad horizontal ni reserva de un derecho de subedificación, ni tan siquiera un acto de modificación hipotecaria que justifique la creación de diversas fincas registrales donde antes había una sola.

2. No existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración de un régimen distinto al suelo (que abarcaría lógicamente también el vuelo) y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén suficientemente definidos.

No siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen.

En este caso, como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 5 de abril de 2002 aunque registralmente deberá abrirse folio autónomo a la unidad subterránea constituida por el volumen de subsuelo desafectado como bien demanial, eso no significa una total desvinculación de la finca matriz, ya que en el folio abierto a ésta debe hacerse constar el distinto régimen del subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca matriz. Por lo que aunque no haya pluralidad de fincas materiales o físicas, en cuanto suelo y subsuelo forman parte de la misma finca física, sí existe pluralidad de fincas inmateriales o registrales, desde el momento mismo que se abre folio propio al subsuelo patrimonial.

Siguiendo el criterio trascendental de la citada Resolución de 5 de abril de 2002, el principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que pueden tener su origen en la voluntad del propietario (caso de la constitución de un derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas, del Patrimonio Histórico). Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de subedificación o de superficie, esta la delimitación del suelo y el vuelo como objetos diversos en el tráfico jurídico, posibilidad esta amparada en el principio general de libertad de creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.

En definitiva, concurre para la admisión de la figura la existencia de una causa justificativa suficiente (la explotación adecuada de los subterráneos existentes en zonas públicas) y no se distorsionan los principios registrales.

3. Ahora, bien, como también se dijo en la citada Resolución de 5 de Abril de 2002, cuando lo que se pretende no es segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, sino que se pretende que siga existiendo vinculación con la superficie, deben quedar claramente reguladas las relaciones derivadas de la coexistencia entre un suelo y vuelo público, con un volumen edificable en el subsuelo de carácter patrimonial, como puede ser la constitución de un complejo inmobiliario; registralmente en el folio abierto al suelo público constará la configuración como bien patrimonial de parte del subsuelo, en el folio abierto a éste constará cuál es la finca matriz de procedencia y en ambos las reglas del complejo inmobiliario articulado.

4. En el supuesto de hecho de este expediente (en el que el título principal se limita a la venta del suelo, sin modificación hipotecaria previa ni articulación de las relaciones entre suelo y vuelo) no queda claro si se quiere segregar totalmente un volumen subterráneo para configurar una finca totalmente independiente del suelo-vuelo, o si se pretende –dentro de la misma finca física– tan solo un desdoblamiento del régimen jurídico de suelo-vuelo y subsuelo.

En el primer caso será necesario –como exige la registradora-una operación de modificación hipotecaria, la segregación, previa licencia administrativa correspondiente y con especificación clara del volumen edificable subterráneo que se segrega y va a configurar como finca totalmente independiente; el propio recurrente reconoce no haberse realizado esta delimitación aún, aunque podría hacerse en base a planos existentes.

En el segundo caso, si se pretende un mero desdoblamiento del régimen jurídico del suelo-vuelo y subsuelo, pero sin segregación material de un volumen determinado, será necesario articular las relaciones entre el suelo y vuelo público y subsuelo privado, a través de la técnica de la división horizontal aplicable a los complejos inmobiliarios, por existir cuando menos un elemento común entre suelo y subsuelo, que es precisamente la línea se separación entre uno y otro, normalmente a través de un forjado. Con más razón será necesaria esa articulación si existen otros elementos o servicios comunes a ambos.

Esta circunstancia tampoco se ha producido en el título presentado a inscripción, ya que no basta a estos efectos con la integración del subsuelo desvinculado en una subcomunidad de garajes ya existente; son las relaciones entre el suelo y el subsuelo desvinculado las que deben quedar reglamentadas con claridad pues no quedan totalmente independizados como si de una segregación se tratara.

En consecuencia esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación registral.

24, 26 y 27 febrero 2007

Finca.- 1. Se debate en este recurso la inscribibilidad de una ejecutoria dictada en un juicio declarativo de nulidad de escritura pública y de rectificación de los asientos del Registro de la Propiedad, por la que se determina la línea divisoria entre las fincas de los demandantes y la de los codemandados; y se declara que una pequeña porción situada al sur de la línea divisoria queda segregada de su finca matriz y pertenece a los demandantes. La Registradora alega dos defectos que impiden la inscripción: primero, la falta de datos necesarios para practicar la inscripción, en concreto, a) de la identificación de las fincas registrales afectadas; b) de la descripción de la finca segregada especialmente en cuanto a su superficie y lindero por el que se efectúa la segregación; c) descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes; d) aclaración de si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas. Y segundo, a) que falta licencia municipal de segregación y b) acreditar que se cumple con la unidad mínima de cultivo (Este segundo defecto se examina, más adelante, en el apartado “SEGREGACIÓN. Necesidad de licencia urbanística”).

2. En cuanto al primer defecto, debe distinguirse. En cuanto a la identificación de las fincas registrales afectadas, es cierto que la claridad y precisión que deben rodear a los asientos registrales, hubieran aconsejado una expresión individualizada del tomo, libro y número de las fincas afectadas. Pero de los datos resultantes del título presentado, en donde constan titulares, fecha y Notario autorizante de los títulos de adquisición, término de situación y denominación de las fincas afectadas, son suficientes para identificarlas, como llega a hacer la propia Registradora en su nota de calificación. Lo mismo ocurre con relación al lindero por donde se efectúa la segregación, pues de la propia sentencia resulta que lo que se pretende es la constatación registral de la línea divisoria entre ambas fincas, que se describe literalmente en la sentencia, así como de la segregación de la porción controvertida situada al sur de esa línea, por lo que queda suficientemente identificada por dónde se efectúa. Máxime cuando se acompañan a la sentencia planos levantados pericialmente en el curso del proceso, y que se archivarán en el Registro. A lo sumo sería conveniente que el presentante corroborara estas circunstancias mediante instancia privada, sin necesidad de resolución judicial aclaratoria (cfr. artículo 110 Reglamento Hipotecario). En ella también podría aclararse si debe realizarse alguna rectificación de los linderos de las fincas afectadas, pero sin que sea requisito necesario para practicar la segregación el que se actualicen los linderos, pues ningún precepto lo exige. Estos aspectos, por tanto, no constituyen defectos que impidan la inscripción.

3. En lo que sí debe confirmarse la nota de calificación es en la necesidad de expresión de la superficie de la finca segregada (artículos 47 y 51 del Reglamento Hipotecario), siendo circunstancia necesaria para practicar la segregación y ulterior agrupación o agregación a la finca de los demandantes. En ningún momento se expresa esa superficie, aunque sí se aportan planos, pero de los que no resulta claramente la superficie segregada. Esta expresión numérica de la superficie segregada sí que exige resolución judicial aclaratoria, o escritura pública con todos los interesados, sin que pueda realizarse unilateralmente por el presentante, dada la trascendencia que tiene en el contenido de los derechos inscritos. Por eso también debe confirmarse la nota en cuanto a la falta de descripción de la finca resultante de la agrupación o agregación de la porción segregada con la otra finca de los demandantes, pues al no conocer la superficie segregada tampoco se puede determinar la superficie resultante de la agrupación o agregación.

27 noviembre 2008

Finca.- 1. No es cierto como dice la recurrente que la inscripción de la superficie de una finca en el registro es un dato físico carente de efectos. Si así fuera, la inscripción de la superficie de las fincas podría realizarse sin más mediante la declaración de los interesados, sin que se necesitaran requisitos especiales para la inscripción de aumentos o disminuciones de cabida.

2. La deseable coordinación entre los datos de Catastro y Registro no implica el ingreso en éste, de forma indiscriminada, de los datos de aquél. En el presente supuesto existe una contradicción en los datos aportados que es imprescindible aclarar: no es posible que la superficie construida, de 297 metros se sitúe en solo dos plantas, siendo la superficie del solar de 66 metros cuadrados.

3. Tampoco es atendible la argumentación de la recurrente en el sentido que ya calificó estos datos el Registrador cuando inscribió la referencia catastral, ya que, como indica el calificador, tal inscripción se realizó en virtud de documentos que no recogían la superficie del solar, de conformidad con el artículo 41.1 d) de la ley del Catastro.

4. Por todo ello, no cabe sino confirmar la calificación del Registrador que lo único que solicita es aclaración sobre este punto, y sin entrar ahora si el medio de subsanación que indica es procedente o no.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

17 febrero 2009

Finca.- 1. No es fácil dilucidar en la calificación que defectos se achacan al documento presentado. En definitiva, en la nota de calificación se dice lo siguiente: a) que la calificación debe hacerse teniendo en cuenta los documentos presentados en el asiento de presentación siguiente; b) que no se expresa que con la escritura se cumple con la elevación a escritura pública de que se trata en el asiento siguiente; y c) que existe una discordancia de superficie de un metro cuadrado que acrecienta las dudas de la Registradora sobre la finca colindante.

3. Respecto al pretendido defecto señalado en el apartado c) anterior, las dudas sobre la identidad de una finca pueden ser un obstáculo para la inscripción de ciertas inmatriculaciones o excesos de cabida, pero no para la inscripción posterior de una finca ya inscrita y mucho menos cuando la duda se atribuye a una finca colindante.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

20 febrero 2009

Finca.- 1. El recurso ha de ser estimado. Como dice el recurrente es adecuado a la legislación catastral que una finca tenga una referencia catastral de rústica y otra distinta de urbana: la primera por la propia naturaleza de la finca, y la segunda por la edificación, que por sí sola y, a efectos del Catastro, es considerada como inmueble urbano.

2. En cuanto a la indeterminación de las porciones de rústica y urbana, no existe tal indeterminación, pues a la finca total, a la que se atribuye el carácter de rústica, se le da nueva descripción estableciendo sus linderos y superficie, con indicación de polígono, parcela y referencia catastral, y, a continuación se describe la porción edificada, como finca urbana, especificándose la superficie que ocupa y la total construida, indicándose también su referencia catastral, su situación en el interior de aquélla, que la rodea por todos los puntos cardinales y que el resto de terreno no ocupado por la edificación es no urbanizable.

En cuanto a las dos certificaciones, una de rústica y otra de urbana, referidas a la misma finca catastral, son compatibles entre sí. La del Catastro de rústica refleja como uso principal el agrario (monte bajo), la superficie total de la finca y la de la edificación construida. La del catastro de urbana recoge como uso principal el residencial, y tras reseñar la superficie de lo edificado determina las características de la edificación, como es el uso, número de plantas y superficie por planta.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

12 mayo 2009

Finca.- Se debate en este recurso la inscribibilidad de un expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

4. El cuarto defecto es que falta determinar la participación indivisa de la finca que corresponde a la plaza de garaje. Según el registrador no resulta del Registro la existencia de esa plaza. El recurrente entiende que eso no es necesario, pues la concreción de porciones indivisas es resultado de una división horizontal del edificio posterior a la iniciación del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo.

Lo cierto es que el expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo está dirigido a la acreditación del dominio a favor de los promotores del mismo con relación a fincas tal como aparecen inscritas en el Registro (lo cual no impide que pueda servir además para actualizar sus linderos o cabida, ex artículo 287 R.H.). Y si en el Registro no aparece individualizada la plaza de garaje, el expediente de dominio a lo sumo puede servir para reanudar el tracto respecto de la porción indivisa que tal plaza de garaje suponga en la finca objeto del expediente. Tampoco sirve para defender la posición contraria el argumento de que la división horizontal fue posterior a la iniciación del expediente, pues se pudo solicitar anotación preventiva de haberse incoado el procedimiento (artículo 283 R.H.) y sin embargo no se realizó actuación alguna. Por lo que igualmente debe ser confirmada la nota de calificación.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador.

11 julio 2009

Finca.- 1. Son tres los defectos que el registrador achaca al documento presentado: 1) La documentación presentada acredita suficientemente el cambio de calificación de una finca de rústica a urbana; 2) Hallándose la misma en un término municipal que ha sido objeto de Concentración Parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de ésta y 3) De la documentación presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito.

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando además que está situada en una calle con su número correspondiente, está suficientemente acreditado el carácter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificación aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado está perfectamente identificada con la del título, por corresponder la calle y el número.

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisión sobre si ha estado o no sujeta a una Concentración Parcelaria.

12 septiembre 2009

Finca.- 1. Son cuatro los defectos impugnados: 1) Si la documentación presentada acredita suficientemente el cambio de calificación de una finca de rústica a urbana. 2) Si, hallándose la misma en un término municipal que ha sido objeto de concentración parcelaria, ha de acreditarse hallarse la finca exceptuada de ésta. 3) Si de la documentación presentada se deduce que se han realizado operaciones de permuta que no se han documentado ni inscrito. 4) Si está acreditada la disminución de cabida que se produce en la finca.

2. En cuanto al primero de los problemas, si el Secretario del Ayuntamiento certifica que una finca es urbana, resultando además que está situada en una calle con su número correspondiente, está suficientemente acreditado el carácter de la finca, sin que, como dice el recurrente, pueda el Registrador poner en duda lo afirmado por otro funcionario, como es el Secretario del Ayuntamiento, por medio del correspondiente documento, como es la certificación aportada. Por otra parte, la finca tal y como se describe en el certificado está perfectamente identificada con la del título, por corresponder la calle y el número.

3. El segundo de los defectos ha de ser revocado igualmente, pues, si la finca es urbana, no tiene objeto exigir ninguna precisión sobre si ha estado o no sujeta a una concentración parcelaria.

4. Por el contrario, el tercero de los defectos ha de ser confirmado. Del acuerdo del Ayuntamiento que se denomina «deslinde» resulta que la finca objeto de la escritura calificada era un enclave dentro de otra perteneciente al Ayuntamiento. Si ya no es tal enclave, ha habido una permuta, o bien una parte de la finca antigua ha sido expropiada o cedida para dominio público. En todo caso, ha existido un cambio en parte de la finca originaria que ha de documentarse suficientemente para su acceso registral.

5. Respecto al defecto consistente en la no acreditación de la disminución de la cabida, debe ser confirmado. Este Centro Directivo ha declarado (vid. Resoluciones citadas en el «Vistos») que tales disminuciones deben ser justificadas, pues, de lo contrario, se podría producir una «desinscripción» seguida de una inmatriculación, y, en este sentido, el artículo 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, en la regulación que hace de la constancia registral de la reforma catastral, se refiere no ya a la inscripción del exceso de cabida, sino a la rectificación de dicha cabida. En el presente caso, además, la disminución es una consecuencia de lo que revela el apartado anterior, y es la existencia de operaciones sobre la finca que no han tenido acceso al Registro, por lo que el cambio de superficie no ha sido acreditado.

Esta Dirección General ha acordado revocar los defectos primero y segundo, y confirmar el tercero y cuarto.

12 septiembre 2009

 Finca.- 1. La única cuestión que ha de abordarse en el presente recurso es la relativa a si es o no inscribible un testimonio de un auto judicial que no se refiere a finca registral alguna y en el que en la parte dispositiva se desestima la oposición a la ejecución de un título judicial.

2. Resolviendo, por tanto, la única cuestión antes suscitada que tiene que ver con el documento presentado, ha de confirmarse la calificación registral toda vez que el documento no contiene referencia a finca alguna ni en él se solicita ninguna operación registral. En tal sentido, tal como ya indicó la Resolución de 30 de septiembre de 2005, todos los documentos inscribibles deben cumplir las exigencias del sistema registral español (cfr. Resolución de 26 de mayo de 1997), entre las que está la debida descripción de la finca, pues en estas exigencias están implicados intereses que, por afectar al estatuto jurídico de la propiedad inmueble, suponen la protección de los intereses públicos, como son los que imponen la determinación del objeto del derecho a que se refiere la inscripción, objeto que en el presente caso está totalmente indeterminado.

15 junio 2010

Finca.- 1. El titular de una finca registral, de cuya inscripción se desprende que linda por su frente, según su acceso con la calle Ciudad Real, pretende hacer constar en la descripción de dicha registral, que hoy está identificada como calle Ciudad Real, números 19, 21 y 23. La nota de calificación suspende dicha solicitud por cuanto existe otra finca registral que ya consta con los números 19, 21 y 23 de dicha calle Ciudad Real.

2. El defecto, en los lacónicos términos en que ha sido enunciado, no puede mantenerse. Es perfectamente posible que por error o por alteraciones sobrevenidas, el número de policía de una finca urbana corresponda, en realidad, a otra. Exigir en estos casos al titular registral el consentimiento de todos los titulares de la otra finca o tener que entablar una acción judicial contra ellos resulta desproporcionadamente gravoso.

No lo requiere el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, que permite a los interesados –entendiéndose por tales los titulares de la finca en la que se pretenda la modificación– hacer constar la calle y numeración correcta siempre que se presente la documentación municipal correspondiente.

3. Lo anterior resulta aplicable en todo caso, pero más aún cuando los datos identificativos contradictorios en la otra finca registral fueron reflejados en su momento por pura manifestación. Debe recordarse a este respecto la diferencia del problema aquí planteado con el régimen de constancia de la referencia catastral de las fincas en el Registro de la Propiedad: Es verdad que no puede hacerse constar en el Registro la referencia catastral que ya figurase previamente en otra finca sin consentimiento de los titulares de la misma o resolución judicial, pero ello se basa en la exigencia de ciertos requisitos para reflejar la referencia como dato descriptivo de las fincas (artículos 45 y 48.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto, ya que el defecto, tal y como ha sido formulado, no puede confirmarse.

14 diciembre 2010

Finca.- Se plantea este recurso ante una escritura en la que se pretende la transmisión de una plaza de garaje determinada, que en el Registro figura sólo como cuota indivisa de una finca. La resolución se transcribe en el apartado “PROPIEDAD HORIZONTAL. Alteración del título constitutivo”.

19 julio 2011

Finca.- Sobre la necesidad, de acuerdo con el principio de especialidad, de identificar la finca o parte de ella que será objeto de expropiación, ver el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca en una expropiación forzosa”.

17 marzo 2012

Finca.- 1. Se plantea en el presente recurso si por la simple afirmación de uno de los titulares de una propiedad horizontal pueden hacerse constar los nombres de las calles con las que linda el edificio, que aparecen inscritos únicamente con la letra y número de la parcela en la urbanización correspondiente; y si es éste un defecto que impida la inscripción.

2. El cambio de nombre y/o número de la calle, como el de polígono y parcela, no son datos que pueda modificarse con la simple afirmación de parte interesada, puesto que son datos de policía, cuya modificación depende de la competente autoridad administrativa (cfr. artículos 437 del Reglamento Hipotecario y 3 y 11 de la Ley del Catastro Inmobiliario), y debe acreditarse ante el Registro.

3. Esto no obstante, cuando no hay duda, como no la hay en el presente supuesto, por los datos descriptivos y número de finca registral aportados, de cuál es la finca transmitida, la no acreditación del cambio de nomenclatura no es obstáculo que deba impedir el tráfico jurídico y el acceso de la venta al Registro de la Propiedad; sin perjuicio de que deba, en tales casos, practicarse la inscripción con los datos que resultan del Registro y advertir en la nota de despacho que no se ha modificado el nombre de la calle de situación de la finca por no haberse acreditado; acreditación que puede aportarse en cualquier momento y hacerse constar por nota marginal (cfr. artículo 437, párrafo segundo, del Reglamento Hipotecario).

En virtud de lo anterior, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación en los términos expresados.

16 mayo 2012

Finca.- Sobre descripción del resto, tras una segregación, véase el apartado “SEGREGACIÓN. Descripción de la finca matriz”.

21 mayo 2012

Finca.- 1. Unas fincas resultan inscritas con la siguiente limitación: con el objeto de cumplir lo establecido en sendas resoluciones de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda de la Generalitat Valenciana, en las que se declara de interés comunitario, la solicitud formulada por «V3J Ingeniería y Servicios, S.L.», para una actividad de generación de energía renovable, mediante la implantación de placas fotovoltaicas en dos parques de energía solar denominados «La Garrotera» y «Ollería», en suelo no urbanizable del término municipal de L’Ollería, en la superficie afectada por el derecho de superficie de las fincas que comprende el documento que motiva este asiento, con un plazo de vigencia de treinta años, a contar desde el momento en que se pueda iniciar la actividad al haber obtenido la totalidad de autorizaciones y licencias que resulten imprescindibles, debiendo observar el cumplimiento de determinadas condiciones, entre las que se encuentra la de inscribir en el Registro de la Propiedad la vinculación del terreno al uso y aprovechamiento autorizado. Testimonio de dichas resoluciones, constan en el documento que motiva este asiento. Dichos titulares (de la finca y del derecho de superficie) vinculan la finca de este número y dos más, al uso y aprovechamiento autorizado por las Declaraciones de Interés Comunitario, antes relacionadas, y por todo el tiempo que dure la explotación, con las demás condiciones establecidas, que incluyen el pago del correspondiente canon urbanístico y mantener la parte de parcela en la que no se realiza la atribución de aprovechamiento urbanístico, dedicada al uso agrario o forestal efectivo o, en su caso, en su estado natural primitivo, debiendo aportarse ante el Ayuntamiento de L’Ollería y el Servicio Territorial de Ordenación del Territorio de la Conselleria de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Vivienda, copia autorizada de la escritura que motiva este asiento, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.

2. En consecuencia, el único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si pueden concretarse a unas fincas, liberando a las otras, unas limitaciones públicas impuestas por el organismo autonómico correspondiente, sin intervención de dicho organismo, concurriendo solamente el dueño del suelo y el superficiario.

3. La solución ha de ser forzosamente negativa, pues los mismos interesados afirman que se trata de un error y tal error proviene del título en cuya virtud se practicó la inscripción, siendo, además, un error de concepto (cfr. artículos 40 «in fine» y 217 de la Ley Hipotecaria), pues consiste en dividir unas fincas, concretando unas limitaciones, que actualmente recaen sobre la totalidad de las fincas originarias a algunas de las fincas resultantes y liberando a otras. En consecuencia, es ineludible contar con el organismo público que concedió las preceptivas autorizaciones en vista de la «vinculación» que se hizo constar en el Registro. No debe olvidarse que una de las condiciones que impuso la Conselleria correspondiente fue la de inscribir la denominada vinculación, y concedió la autorización en vista de tal inscripción.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto, y lo demás acordado.

29 mayo 2012

Finca.- Se plantea este recurso con motivo de una sentencia declarativa de dominio que plantea dudas sobre la identidad de la finca. La resolución puede verse en el apartado “IDENTIFICACIÓN. De finca”.

13 junio 2012

Finca.- 2. Debe decidirse en este expediente si se puede rectificar la descripción que aparece en el Registro, del número de policía o de gobierno de una finca urbana, en la que se justifican los cambios y adaptaciones oportunos del Catastro, si bien en la escritura correspondiente de rectificación, no comparece prestando su consentimiento uno de los titulares registrales de la finca.

Concurren en este expediente las circunstancias siguientes: que el número de policía de la finca ha sido rectificado en otras dos ocasiones, una la del antetítulo de la escritura que hoy se presenta, y otra la del título de la misma, por comparecencia y consentimiento de los que eran titulares en el momento de cada rectificación; que en la escritura que da origen al expediente, se pretende de nuevo la modificación de ese número de policía, aprovechando una rectificación del último título de adquisición, si bien en este caso, en la escritura de rectificación no comparece uno de los titulares –dueño de la mitad indivisa de la finca–; si bien es cierto que se acredita en la escritura, mediante la Certificación Catastral, Descriptiva y Gráfica de la finca, la numeración y titularidad de la finca alegada por los recurrentes –habida cuenta el expediente administrativo de modificación de aquéllos–, también es cierto que de los documentos presentados no resulta certificación o acreditativo alguno expedido por un funcionario del Ayuntamiento correspondiente, por el que se acredite el cambio del número de policía.

3. Las actualizaciones de números de calle en las fincas urbanas pueden hacerse con motivo del otorgamiento de actos posteriores por parte de los titulares registrales, siempre que el registrador no tenga dudas de la identidad de la finca atendiendo a la calificación del documento y a los asientos del Registro de la finca en cuestión y de otras relacionadas con la misma.

Si en el título en que se formaliza el cambio de número es otorgado por todos los titulares registrales, no existen especiales problemas para inscribir el cambio de número, siempre que de los asientos del Registro no resulte la posibilidad de confusión, lo que podría suceder si existe otra finca inscrita en la misma calle con ese mismo número por razón de que no se haya actualizado. En ese caso, no bastaría la mera manifestación de los interesados, sino que sería preciso acompañar un escrito del alcalde o del Ayuntamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 437 del Reglamento Hipotecario, para acreditar de ese modo, el cambio de número de la finca a la que se refiera el documento en cuestión.

Si, como ocurre en el presente caso, el cambio de número se realiza por uno de los titulares de la finca y no por todos ellos, y además, en una escritura de rectificación de otra anterior en la que habían comparecido todos ellos, al igual que cuando se solicita como operación individual o específica en un documento que no contuviera otros actos, en tales casos, sería necesario acreditar la manifestación del cotitular aportando un medio de prueba suficiente y todo ello siempre que de los asientos del Registro y de la calificación registral del documento no resultaran dudas de identidad de la finca por razón del cambio de número. Dicha prueba puede ser la que resulta del citado artículo 437 del Reglamento Hipotecario, es decir, el escrito del alcalde o del Ayuntamiento respectivo en que se acredite que la finca de que se trata tiene el número que le asigna uno de los titulares registrales.

4. Partiendo de aquí, la cuestión que se plantea en este caso, en que no consta aportado el escrito del artículo 437 del Reglamento Hipotecario, es si la certificación catastral puede ser medio equivalente o análogo. Si se acompaña la certificación catastral descriptiva y gráfica con expresión de los colindantes y del plano de la finca, permitirá calificar las dudas de identidad de la finca, pues aparecerán correlativamente los números de las diferentes fincas colindantes, a efectos de calificar la identidad de la finca respecto a ellas a pesar del cambio de número de calle solicitado. En todo caso, el número de la calle modificado sólo significa la constancia de la situación de la finca, no de la superficie ni de los linderos, para lo cual existen otros medios de constancia registral que no se plantean en este caso.

No habiéndose invocado en la calificación registral ningún obstáculo sobre dudas de identidad de la finca sino únicamente la cuestión de la comparecencia de los restantes cotitulares, procede revocar la nota calificadora, pues constando debidamente acreditado el cambio de número de la calle por documento adecuado para ello, máxime cuando es la que sirve para asignar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) correspondiente a cargo de los titulares, no es necesaria la intervención de todos ellos, bastando como elemento de rogación o solicitud, la intervención de uno de los titulares registrales junto con el medio oficial de acreditación del cambio de número y siempre, según se ha indicado, que no existan dudas de identidad de la finca. Partiendo de lo dicho, más que una rectificación del título, se trata, a efectos registrales, de una actualización del Registro partiendo de documentos acreditativos de la misma.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

6 julio 2012

Finca.- 1. En el supuesto del presente recurso se solicita por la demandada en determinado procedimiento judicial la inscripción de «la mayor cabida» de una finca como consecuencia de la sentencia por la que se declara el dominio de la parte actora sobre determinada porción de terreno –de 712 metros cuadrados- y se estima la petición de la demandante respecto del precio de otra parte del terreno -de 139 metros cuadrados- sobre el que edificó la demandada con extralimitación, apreciándose por el juzgador la existencia de «accesión invertida». En dicha sentencia no consta ningún dato descriptivo de las referidas fincas, salvo que una está enclavada en la otra y las superficies (203 metros cuadrados la finca originaria de la demandada, 851 la de la demandante y 139 la relativa a la parte de ésta invadida por la edificación extralimitada). En la instancia por la que se solicita la inscripción se expresan los datos de identificación de las fincas y se acompaña copia de los asientos registrales. La resolución se transcribe en el apartado “DESCRIPCIÓN. De finca”.

10 julio 2012

[1] Dos objeciones pueden hacerse a esta escueta Resolución: 1ª La calificación se realizó el 14 de diciembre de 1999 y la Resolución se produjo al cabo de dos años y medio. 2ª La calificación se fundó, además, en el artículo 3.1 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre el que la Dirección guarda silencio.

[2] Frente a esta decisión del Centro Directivo cabe decir que “la pequeña entidad de la rectificación” equivale a conceder al Registrador una discrecionalidad que no tiene apoyo legal ni se sabe cuáles deben ser sus límites. En cuanto a la identidad de la finca, el Registrador no planteó ningún problema sobre ella, sino sobre la realidad de su superficie.