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Informe Opositores Notarías y Registros Junio 2019

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

JUNIO – 2019

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA/SENTENCIAS:

  1. Modelos de cuentas anuales

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones publicadas en mayo).

  1. Venta extrajudicial de finca hipotecada
  2. Anotación preventiva de embargo cautelar ART. 81 LGT.
  3. Sociedades: distribución de competencias.
  4. Partición hecha por el testador y normas particionales contenidas en el testamento.
  5. Expediente reanudación tracto.

Enlaces

 

NORMATIVA.

MODELOS DE CUENTAS ANUALES.

Mercantil. Notarios: T.27 Registros: T.28.

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se aprueba el nuevo modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

PDF (BOE-A-2019-7681 – 2 págs. – 231 KB)

Resolución de 22 de mayo de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se modifican los Anexos I, II y III de la Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

PDF (BOE-A-2019-7682 – 4 págs. – 252 KB) 

En ambas Resoluciones se revisan los modelos de cuentas anuales, consolidadas e individuales, que deben depositarse en los Registros Mercantiles en este ejercicio, y en ambas se recuerda la aplicabilidad de la DA única de La Ley 10/2010, sobre prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en lo relativo al nuevo documento que las personas físicas y jurídicas prestadoras de servicios a sociedades deben presentar a partir de este año.

Se basan dichas resoluciones en la autorización concedida al Ministerio de Justicia para aprobar las modificaciones en los modelos de cuentas anuales a depositar en los Registros Mercantiles “como consecuencia de reformas puntuales de la normativa contable” en el anterior ejercicio, lo que se hace en estas dos resoluciones, una dedicada a las cuentas anuales consolidadas y otra a las cuentas individuales de cada sociedad.

Más información en la página especial.

 

APUNTES PARA TEMAS.

1.- VENTA EXTRAJUDICIAL DE FINCA HIPOTECADA.

Hipotecario. Notarías: T. 63. Registros. T.68

¿Cabe le ejecución extrajudicial de hipotecas constituidas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general de máximo?

SI, siempre que haya un pacto de ambas partes en la escritura de constitución para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

Doctrina:

1 Regla general: el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca ante notario no puede llevarse a efecto en los casos en los que la cuantía no está inicialmente determinada (artículo 129.2 LEC, 235 y 236 RH) es decir en las hipotecas de máximo.

2 Excepción: Sin embargo, la propia DGRN ha admitido la posibilidad de utilizar este procedimiento de ejecución siempre que en la escritura de constitución conste el pacto de determinación de la existencia y cuantía de la obligación futura, que se hará constar en el Registro por medio de la nota marginal prevista en los artículos 143 LH y 238 RH, a practicar al margen de la inscripción de hipoteca de que se trate.

Caso práctico: Consta inscrita una hipoteca en garantía de un crédito en cuenta corriente sin que se haya especificado la forma de acreditar el saldo deudor. Ahora se ejecuta extrajudicialmente y se remata a favor de un postor otorgándose la escritura de venta extrajudicial (que se titula impropiamente de adjudicación de remate). En el procedimiento consta un Acta notarial de fijación de saldo deudor.

Comentario: En el presente caso, al faltar ese pacto de determinación de la deuda, no se puede subsanar el defecto si no se obtiene el consentimiento del deudor para ese pacto, por lo que es insuficiente el Acta notarial de fijación de saldo y su notificación posterior al deudor (como sugiere el registrador).

R. 24 de abril de 2019. BOE 13 de mayo de 2019.

PDF (BOE-A-2019-7068 – 8 págs. – 256 KB) 

 

2.- ANOTACION PREVENTIVA DE EMBARGO CAUTELAR ART. 81 LGT.

DURACION DE LOS DERECHOS Y CADUCIDAD DE LOS ASIENTOS.

Hipotecario: Notarías. T.44 Registros. T.49.

Fiscal: Notarías T.6 y 8. Registros T. 6 y 9.

El embargo preventivo ordenado por la Agencia Tributaria conforme al artículo 81 LGT es una medida cautelar que tiene una duración de seis meses.

 La anotación preventiva de ese embargo es el asiento que lo publica y su duración (4 años) se rige por el plazo general del artículo 86 LH.

Doctrina: “… el artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares –entre ellas, el embargo preventivo–, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses más. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo mismo, que es la medida cautelar, pero no a la anotación preventiva de dicho embargo cautelar, cuya eficacia es tan sólo la de hacer efectiva «erga omnes» la referida medida (vid. Resolución de este Centro Directivo de 21 de febrero de 2014)…”.

Hechos: se presenta a inscripción instancia privada con firma legitimada solicitando la cancelación de una anotación de embargo cautelar a favor de la AEAT por haber transcurrido más de seis meses desde la fecha de la anotación sin que conste registralmente la prórroga de la misma.

Comentario: Destaca y reitera la DGRN la diferencia esencial que hay entre duración de los derechos o gravámenes que acceden al Registro y la caducidad de los asientos que los recogen sin que puedan confundirse unos y otros (vid. Resoluciones de 30 de julio de 1990, 29 de septiembre de 2009 y 22 de enero de 2013, entre otras).

El mero transcurso del plazo de duración establecido no permite sin más la consiguiente cancelación del asiento en que estén publicados pues nada impide que, ejercitado el derecho antes de que transcurra el tiempo de su vencimiento, llegue posteriormente su ejercicio al Registro (vid. inciso final del artículo 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 177 del Reglamento Hipotecario).

 Por el contrario, la caducidad del asiento se produce por el mero transcurso del tiempo con independencia de si la situación subyacente que ha provocado el asiento permanece vigente o no (por ejemplo, un procedimiento judicial de ejecución del que deriva una medida de embargo).

De ahí que sólo en este segundo supuesto quepa solicitar y obtener la cancelación por el mero hecho del transcurso del plazo determinado legalmente de duración del asiento.

R.22 de abril de 2019. BOE 13 de mayo de 2019.

PDF (BOE-A-2019-7054 – 4 págs. – 234 KB)

 

3.- SOCIEDADES: DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS.

Mercantil: Notarías: T. 16, 18 y 19. Registros: 17, 19 y 20.

1 Voluntad social: los socios en Junta General (Art. 159 y ss TRLSC).

2 Representación de la sociedad: Órgano de administración (Arts, 209 y ss TRLSC)

3 Certificación de los acuerdos sociales que acredita su existencia y contenido: Órgano de administración

4 Documentación pública de los acuerdos sociales: Órgano de administración, que puede actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente.

5 ¿Cabe que certifique los acuerdos sociales un apoderado? NO. ¿Y si se trata de un poder especial y para un caso concreto? NO. Se trata de una competencia exclusiva del órgano de administración e indelegable (Art. 109 RRM).

6 ¿Cabe que un apoderado subsane el contenido de una certificación social? NO. Si no puede certificar los acuerdos sociales por ser competencia exclusiva del órgano de administración, consecuentemente tampoco puede modificar o subsanar lo certificado.

Caso práctico: Se trata de una escritura de aumento del capital social de una sociedad adoptados por unanimidad en junta general universal. La certificación unida a la escritura adolece de varios defectos los cuales son subsanados mediante escritura otorgada por un apoderado. ¿Cabe tal subsanación? NO.

 Doctrina:

ACREDITACIÓN DE LA EXISTENCIA Y CONTENIDO DEL ACUERDO SOCIAL: “…cuando se trata de acreditar la existencia y el contenido de los acuerdos sociales se atribuye competencia exclusiva al órgano de administración, sin posibilidad de encomendar la facultad certificante, ni siquiera para casos aislados, a un apoderado (cfr. artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil y Resolución de 15 de enero de 2004).

FORMALIZACIÓN DEL ACUERDO SOCIAL: 1) Puede hacerse por medio de apoderado pero siempre tomando como base una certificación social (Art. 108.3 RRM). 2) ¿Quiénes pueden elevar a público lo acuerdos sociales? Conforme al artículo 108 RRM, (i) El órgano de administración, (ii) las personas que tengan facultad para certificar los acuerdos de que se trate, (iii) los apoderados facultados para ello, aunque se trate de poder general para todo tipo de acuerdos en los términos establecidos por la norma reglamentaria (iv) y cualquiera de los miembros del órgano de administración -con nombramiento vigente e inscrito en el Registro Mercantil, cuando hubieren sido expresamente facultados para ello en la escritura social o en la reunión en que se hayan adoptado los acuerdos-.

R. 24 de abril de 2019.

PDF (BOE-A-2019-7065 – 6 págs. – 240 KB)

 

4.- PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR Y NORMAS PARTICIONALES CONTENIDAS EN EL TESTAMENTO

Civil. Notarías y Registros: T. 123.

1 ¿Qué diferencia conceptual hay entre el testamento particional y la norma particional contenida en un testamento?

Conforme dice la DGRN:

PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR: Es una partición propiamente dicha y encuadrable en el artículo 1056 CC., pues el testador adjudica en el testamento directamente los bienes a los herederos, lo que implica la realización de todas las operaciones particionales –inventario, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos–, sin perjuicio de que, abierta la sucesión, deban complementarse algunos extremos de estas operaciones particionales.

NORMAS PARTICIONALES: Son las disposiciones testamentarias en las que el testador expresa su voluntad de que en la partición que se haga ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos.

2 ¿Qué consecuencias prácticas derivan de esta diferencia?

PARTICIÓN HECHA POR EL TESTADOR: Una vez muerto el testador, la partición testamentaria produce “… la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados»…”.

NORMAS PARTICIONALES: No producen adjudicación directa de los bienes a los herederos, sino que les vincula al hacer la partición, o en su caso, al contador partidor designado para hacerla. El efecto de esta vinculación es que al hacer la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere.

Conclusión: Mientras que la partición del testador es título directo de atribución y adquisición de propiedad por los herederos (ex. art. 1056 CC), la norma particional necesita de una partición realizada por todos los herederos, si bien teniendo en cuenta las normas particionales del testador.

 3 ¿Que ocurre en caso de partición del testador cuando hay bienes gananciales que liquidar?:

Es doctrina de la DGRN que la liquidación de gananciales es operación previa, independiente y distinta de la partición de la herencia del cónyuge fallecido, “ para la que es imprescindible el consentimiento del cónyuge sobreviviente -o sus herederos o causahabientes- y el de los herederos del fallecido dada la naturaleza especial de la disuelta sociedad de gananciales, en cuya liquidación es necesario llevar a cabo una serie de operaciones que requieren la intervención de todos ellos; estas son el inventario del activo y pasivo de la sociedad (artículos 1396, 1397 y 1398 del Código Civil), el avalúo y la determinación del haber líquido (artículos 1399 a 1403, 1405 y 1410 del Código Civil) y la división y adjudicación (artículos 1404 y 1406 y siguientes del Código Civil)…”.

Conclusión: Sólo después de tal liquidación es posible proceder a determinar el caudal hereditario partible y hacer inventario de los bienes del cónyuge fallecido.

Caso práctico: En la escritura cuya inscripción se cuestiona se adjudican por herencia y se realizan diversas operaciones (agrupación y declaración de obra nueva y división horizontal) sobre dos fincas inscritas con carácter ganancial a nombre del matrimonio causante. La escritura es otorgada por uno de los dos descendientes del matrimonio causante sin la intervención de los herederos del otro descendiente.

A la vista de los dos testamentos, la Dirección general resuelve que cabe entender que en uno de ellos hay una verdadera partición (pues expresamente se refiere al art. 1056 CC), pero en el otro testamento sólo hay una norma particional. No obstante, como en el caso discutido deben liquidarse los bienes de la sociedad conyugal de los causantes, tal liquidación exige la intervención de toso los interesados, es decir, herederos y cónyuge viudo, o herederos de ambos causantes.

Comentario:

Distinguir entre partición hecha por el testador en testamento y norma particional testamentaria puede plantear dificultades en ocasiones si no queda claramente manifiesta la voluntad del testador y no se cumplen las operaciones particionales propias de toda partición.

No obstante, no toda omisión de trámites particionales conlleva la inexistencia de una auténtica partición, de ahí que puedan realizarse actos complementarios posteriores.

El caso paradigmático de testamento particional es el señalado por la STS de 7 de septiembre de 1998: «existe una regla de oro consistente en que si el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones (inventario, avalúo…) hay una verdadera partición hecha por el testador, pero cuando no ocurre así, surge la figura de las «normas particionales», a través de las cuales el testador se limita a manifestar su voluntad para que en el momento de la partición se adjudiquen los bienes en pago de su haber a los herederos que mencione». También, en este sentido, la Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de septiembre de 1993 y 15 de julio de 2006, en las cuales no son partición los simples ruegos, deseos recomendaciones y otras que no supongan adjudicación, hechos por el testador; en este caso estaríamos ante normas particionales y no ante una partición hecha por el testador”

PDF (BOE-A-2019-7073 – 13 págs. – 283 KB)

 

5.- EXPEDIENTE PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO.

Hipotecario: Notarías: T.28. Registros: T.31

¿Cuándo procede su tramitación? Art. 208 LH.

 1 La interrupción del tracto se produce cuando existen varios títulos pendientes de inscripción (RR de 2 y 23 de octubre de 2014).

 2 NO se admite la posibilidad de reanudación de tracto sucesivo mediante expediente de dominio cuando el promotor sea causahabiente del titular registral (pues no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es documentar y aportar el título de adquisición, pues existe un solo título que deriva directamente del titular registral) En tales casos la propia legislación hipotecaria reconoce la inscripción directa a favor del adquirente de los bienes cuando la enajenación ha sido otorgada por todos los herederos del titular registral –artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 209 del Reglamento Hipotecario.

 3 No obstante, SI hay interrupción del tracto cuando el promotor del expediente adquiere no de todos sino sólo de alguno o algunos de los herederos del titular registral (RR. de 14 de abril y 10 de noviembre de 2016). En tales casos sí existe auténtica interrupción del tracto y, por tanto, posibilidad teórica de acudir para solventarlo al nuevo expediente notarial del vigente artículo 208. Y ello porque desde el momento en que existe una partición de herencia previa son diferenciables dos títulos sucesivamente necesarios para la inscripción, aquella partición y la posterior transmisión por quien en ella resulte adjudicatario de la finca. Basándose además en que no está en manos del actual titular subsanar las deficiencias formales de la partición previa por la vía del artículo 1.279 del Código Civil pues no tiene acción directa más que frente a su transmitente, no frente a los coherederos de la misma.

Caso práctico: Tiene que ver con las diferencias existentes entre partición del testador y simple norma particional, pues su distinta naturaleza también se refleja en el tracto sucesivo registral. Mientras que la partición del testador cumple los requisitos del tracto sucesivo material y registral, no ocurre lo mismo con la norma particional, que necesita una posterior partición.

PDF (BOE-A-2019-7073 – 13 págs. – 283 KB)

 

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MINI INFORME

BOE MAYO de 2019

 

El equipo de redacción de la web aprobó en la XI Convención lanzar, junto al informe mensual completo que recoge lo publicado en el BOE durante el mes anterior, otro mucho más reducido para facilitar que los usuarios de la web conozcan lo fundamental en poco tiempo, pero con enlaces para ampliar información en aquello que más interese (información en cuatro niveles).

Tiene dos partes:

En la primera, se entresacan las 10 disposiciones o resoluciones muy significativas (sin orden jerárquico necesariamente y pudiendo haber más merecedoras de estar en la lista).

En la segunda, aparece el resto de resúmenes reducidos.

 

Pinchar en el enlace para ampliar información sobre la materia deseada

Los 10 del mes:

1

Modelos de cuentas anuales para el Registro Mercantil. Documento adicional obligatorio de los prestadores de servicios a sociedades. En ambas Resoluciones se revisan los modelos de cuentas anuales, consolidadas e individuales, que deben depositarse en los Registros Mercantiles en este ejercicio, y en ambas se recuerda la aplicabilidad de la DA única de La Ley 10/2010, sobre prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, en lo relativo al nuevo documento que las personas físicas y jurídicas prestadoras de servicios a sociedades deben presentar a partir de este año.

2

Tribunal Constitucional. Destacamos los recursos contra dos RDL: Real Decreto-ley 6/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes para garantía de la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres en el empleo y la ocupación y Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

3

188.*** EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL DE HIPOTECA EN GARANTÍA DE CRÉDITO EN CUENTA CORRIENTE. PACTO DE LIQUIDACIÓN Y TÍTULO PARA CONCRETAR LA DEUDA. Es posible ejecutar hipotecas en garantía de un crédito en cuenta corriente, y en general hipotecas de máximo, por la vía extrajudicial siempre que haya un pacto de ambas partes para determinar el saldo mediante el Acta notarial de fijación de saldo en base a un extracto o certificado emitido por la entidad bancaria acreedora.

4

194.*** DIFÍCIL CANCELACIÓN DE TANTEO CONVENCIONAL INSCRITO SIN PLAZO E INSCRIPCIÓN DE COMPRAVENTA. NUMERUS APERTUS. El tanteo convencional inscrito no se identifica totalmente con el pacto de retro en la venta a carta de gracia por lo que no se le puede aplicar, salvo pacto expreso, el plazo de caducidad previsto en el artículo 1508 del Código Civil. Será aplicable la previsión del artículo 210.1, regla octava LH pero no a este caso porque está inscrito sin sujeción a plazo. Ello no impide la inscripción de la compraventa efectuada, arrastrando la carga, siempre que se cumplan con las previsiones pactadas en el derecho de tanteo inscrito, entre ellas la notificación fehaciente al titular del tanteo y retracto convencional.

5

174.** ANOTACIÓN DE EMBARGO CAUTELAR. NO CABE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD ANTES DE LOS 4 AÑOS. La anotación preventiva de embargo cautelar no se cancela por transcurso del plazo de 6 meses, que es el plazo de duración de la medida cautelar, esto es, el embargo preventivo, sino que se rige por el plazo general del artículo 86 LH.

6

189.** CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO CON OPCIÓN DE COMPRA GRAVADO CON EMBARGOS. La cancelación de un arrendamiento financiero gravado por cuatro embargos, cuyos titulares no han sido parte en el procedimiento, sólo procede a los limitados efectos de evitar el efecto legitimador de la inscripción de arrendamiento en cuanto a las transmisiones del mismo; pero no en cuanto el arrendamiento soporta el embargo.

7

193.** AGRUPACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL CON PREVIAS OPERACIONES PARTICIONALES. PRESUPUESTOS PARA EL EXPEDIENTE DE REANUDACION DEL TRACTO. Mientras que en la partición del testador el heredero adquiere directamente los bienes adjudicados, la disposición particional vinculará a los herederos o al contador partidor pero no producirá el efecto atributivo inmediato. Presupuestos para el expediente de reanudación del tracto.

8

195.** VENTA DE FINCA HIPOTECADA DE ENTIDAD CONCURSADA POR PRECIO INFERIOR AL DE TASACIÓN PARA SUBASTA. En la venta de una finca en concurso gravada con hipoteca, por precio inferior al valor de tasación para subasta, es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.

9

201.** ATRIBUCIÓN DE USO EXCLUSIVO DE TRASTERO EFECTUADA POR COPROPIETARIAS DE UNA PARTE INDIVISA DEL LOCAL. CAUSA. Unos trasteros pendientes de transmitir, correspondientes al porcentaje del 12,70% de un local (en concreto los números 5, 8, 16, 24 y 26), los conservan en proindiviso las dos copropietarias originales. No consta su descripción individualizada ni su inscripción en folio independiente. La atribución del uso exclusivo de un trastero (26) a una de las dos cotitulares, describiendo su superficie y linderos precisa el consentimiento de todos los titulares del local. Hay que precisar la causa de dicha atribución.

10

185.** SUBSANACIÓN DE CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES POR APODERADO. No es posible subsanar defectos de una certificación de acuerdos sociales por un apoderado nombrado en la misma junta general que adopta los acuerdos. La subsanación de la certificación deberá ser hecha por persona que tenga facultad certificante.

 

RESTO DEL INFORME REDUCIDO

DISPOSICIONES GENERALES:

Acuerdos internacionales. Trimestralmente se publican las comunicaciones relativas a Tratados Internacionales Multilaterales en los que España es parte.

Centro de Estudios Jurídicos: Estatuto. El Estatuto del Centro de Estudios Jurídicos que ahora se aprueba sustituye al de 2003, potenciando su autonomía. El Centro se dedica a la organización de cursos selectivos y a la formación de los miembros de la Carrera Fiscal, de los cuerpos de la Administración de Justicia, Abogados del Estado, Policía Judicial y otros Cuerpos de Seguridad del Estado.

Perú: Enmienda Convenio Seguridad Social. Se modifica el Convenio de 2003, respecto a los trabajadores desplazados por un periodo inferior a tres años, e incluye normas para un periodo transitorio.

Modelos Impuestos Sociedades y No Residentes. Esta Orden aprueba los modelos 200 y 220, de declaración del Impuesto sobre Sociedades y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Su exposición de motivos reseña las novedades normativas respecto a estos impuestos.

Disposiciones autonómicas. Disposiciones de Illes Balears, Castilla-La Mancha, Navarra, Extremadura, Murcia, Galicia, Aragón y País Vasco.

SECCIÓN II. Se incluye el resultado del concurso 303 de Registros, los nuevos abogados del Estado, el concursillo de aspirantes a registrador y tres jubilaciones (dos de ellas voluntarias).

RESOLUCIONES.

En MAYO se ha publicado VEINTIOCHO. Excluimos las que son repetitivas o poco novedosas.

RESOLUCIONES PROPIEDAD:

175.** SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO PARA HACER CONSTAR UNA POSIBLE SERVIDUMBRE RECÍPROCA DE CAMINO. Para la inscripción de una servidumbre se exige que en el título de constitución queden perfectamente determinados su extensión, límites y configuración, así como los predios dominante y sirviente, debiendo constar, si la servidumbre es recíproca, en ambos predios.

177.** CONCENTRACIÓN PARCELARIA: TRASLADO DE EDIFICACIONES. DOBLE INMATRICULACIÓN. Las situaciones de doble inmatriculación que se generan a consecuencia de una concentración parcelaria se pueden solucionar haciendo uso del procedimiento del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

179, 180, 181, 182, 184.** OBRA NUEVA TERMINADA. DETERMINACIÓN DE LAS COORDENADAS DE REFERENCIACIÓN GEOGRÁFICA DE LA FINCA EN LA QUE SE UBICA. La regla general es que la obligada georreferenciación de la superficie ocupada por cualquier edificación no requiere, desde el punto de vista procedimental, que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados. Por excepción, sí será necesario cuando el registrador, en su calificación, de manera clara y suficiente, lo estime preciso para disipar dudas fundadas acerca de que la edificación se encuentra efectivamente incluida en la finca sobre la que se declara.

186.() INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS SOBRE LA COINCIDENCIA CON OTRA INSCRITA. En la inmatriculación de fincas, el defecto de la posible coincidencia con otra inscrita debe de estar suficientemente motivado.

187.** OBRA NUEVA Y VENTA DE FINCA RÚSTICA POR CUOTAS INDIVISAS EN ANDALUCÍA. CUÁNDO HAY O NO PARCELACIÓN ILEGAL. La mera transmisión de una finca por cuotas indivisas no se puede considerar como parcelación si no va acompañada de algún indicio revelador de la creación de un nuevo asentamiento.

190.() EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN. Tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.

191.** EFECTOS RESOLUTORIOS DEL INCUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN SUSPENSIVA. DIFERENCIAS CON LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. Diferencias entre condición resolutoria y efectos resolutorios derivados del incumplimiento de la condición suspensiva. Análisis de las condiciones suspensiva, resolutoria y del pacto de reserva de dominio.

196.** ADJUDICACIÓN DE HERENCIA PREVIA SEGREGACIÓN. DIVERGENCIA ENTRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA Y LICENCIA. Notarios y registradores deben exigir en las parcelaciones las licencias municipales (o declaraciones equivalentes) que sean exigibles por la legislación aplicable. Escritura e inscripción deben acomodarse a la licencia y no pueden modificar los términos en los que se concedió.

197.** RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD REGISTRAL. LEGITIMACIÓN Y TRACTO SUCESIVO. La rectificación de una titularidad registral debe ser consentida por todos los titulares registrales y estar debidamente causalizada. De no ser posible así, es necesario sentencia judicial.

198.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR. Aunque el procedimiento judicial del caso se rija por la redacción anterior de la Ley Hipotecaria, el modo de practicar los asientos y sus circunstancias debe ajustarse siempre a las normas vigentes al tiempo de extenderse, aunque el título sea calificado e inscribible según la legislación anterior.

199.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD ANTE GRAN DESPROPORCIÓN EN LA SUPERFICIE. La rectificación de descripción de una finca exige que haya correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica aportada.

RESOLUCIONES MERCANTIL:

178.** SOCIEDAD EN CONCURSO NECESARIO. CESE Y NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES. FALTA DE APROBACIÓN DE LAS CUENTAS ANUALES. La apertura del registro, en caso de cierre por falta de depósito de cuentas, procede cualquiera que sea el momento en que se presente la certificación acreditativa de dicho hecho.

183.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. EMBARGO DE VEHÍCULO FINANCIADO. No es posible recurso contra una anotación de embargo, ya practicada, sobre los derechos que corresponden a un comprador de un vehículo con reserva de dominio.

INFORME COMPLETO: 

PARTE I (Sección I y II)

Informe 296. BOE mayo 2019

PARTE II (Resoluciones)

Resoluciones Dirección General de los Registros y el Notariado. Mayo 2019

 

INFORMACIÓN EN CUATRO NIVELES

INFORMES y MINI INFORMES MENSUALES

PORTADA DE LA WEB

Mini Informe BOE mayo 2019

Vista nocturna del castillo de Atienza iluminado. Por JFME.

Informe Opositores Notarías y Registros Abril 2018

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

ABRIL – 2018

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

 

NOTA IMPORTANTE: A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Mes de referencia: Recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior al del nombre. El resto de los apartados del Informe no seguirá necesariamente este criterio temporal.

Contenido: Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreta, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes o en el Informe sectorial correspondiente.

SUMARIO:  

NORMATIVA MARZO:

1.- Modelos de cuentas anuales. Registro mercantil

2.- Nacionalidad. Sefardíes

3.- Oficina de recuperación y gestión de activos (ORGA): Subasta

4.- Viviendas de protección pública.

APUNTES PARA TEMAS (con Resoluciones de marzo). 

1. Hipoteca sobre vivienda habitual

2. Caducidad convencional de la hipoteca

3. Obra nueva. acta de fin de obra. Libro edificio

4. Inmatriculación. Art. 205 LH

CUESTIONARIO PRÁCTICO

Derecho de transmisión.

Enlaces

 

NORMATIVA.

1.- MODELOS DE CUENTAS ANUALES REGISTRO MERCANTIL

MERCANTIL. TEMAS. 57 (Registros)

Se trata de dos órdenes ministeriales que se ocupan, respectivamente, de las cuentas anuales y de las cuentas anuales consolidadas.

I ORDINARIAS.

1Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueban los nuevos modelos para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales de los sujetos obligados a su publicación.

2 Aprueba el nuevo modelo de depósito de cuentas anuales de los sujetos obligados en el Registro mercantil a partir de su entrada en vigor el día 28 de marzo de 2018.

3 Además de aprobar el modelo de cuentas contiene dos importantes novedades: (i) Incorpora un nuevo test de errores para facilitar la labor de los obligados a su cumplimentación asi como la calificación del depósito en el Registro Mercantil. (ii) Inicia, aunque sólo sea parcialmente, la transposición del art. 30. 3 de la Directiva 849/2015 antiblanqueo e incluso adelantarse a la publicación de la que será V Directiva de la UE en dicha materia.

Esta segunda novedad consiste en la incorporación de un nuevo formulario que, aunque estrictamente no forma parte de las cuentas anuales de las sociedades, deberá acompañarlas de forma obligatoria, al igual que lo son los documentos relativos a la identificación de la sociedad y el relativo a otros datos exigidos en la legislación española.

II CONSOLIDADAS.

1 Orden JUS/318/2018, de 21 de marzo, por la que se aprueba el nuevo modelo para la presentación en el Registro Mercantil de las cuentas anuales consolidadas de los sujetos obligados a su publicación.

2 Aprueba el nuevo modelo de depósito de cuentas consolidadas y deroga el modelo establecido por la Orden JUS/470/2017, de 19 de mayo. Las novedades que justifican la aprobación son las mismas que justifican los nuevos modelos de cuentas ordinarias, si bien no incluye, por no ser aplicable, la necesidad de cumplimentar el nuevo formulario sobre titularidad real.

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2.- NACIONALIDAD. SEFARDÍES (prórroga del plazo para obtener la nacionalidad española).

CIVIL. TEMAS 13 Notarías y Registros

1 Orden PRA/325/2018, de 15 de marzo, por la que se publica el Acuerdo del Consejo de Ministros de 9 de marzo de 2018, por el que se prorroga el plazo de presentación de solicitudes de concesión de la nacionalidad española en virtud de la Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España.

2 El único contenido sustantivo de esta orden es recoger la prórroga, acordada por el Consejo de Ministros, del plazo de presentación de solicitudes de nacionalidad española en virtud de dicha ley hasta el 1 de octubre de 2019, en aplicación de la disposición adicional primera de la Ley 12/2015, de 24 de junio.

Recordatorio:

 ARTÍCULO 21 DEL CÓDIGO CIVIL:  La Ley 12/2015, de 24 de junio, en materia de concesión de la nacionalidad española a los sefardíes originarios de España introduce un nuevo cauce para obtener la nacionalidad española entendiendo que concurren las circunstancias excepcionales en los sefardíes originarios de España que prueben dicha condición y su especial vinculación con España, con independencia de que tengan o no fijada en nuestro país su residencia.

ARTÍCULO 23 DEL CÓDIGO CIVIL: Como complemento de lo anterior, se reforma este artículo para evitar que al adquirir la nacionalidad española deban renunciar a la previamente ostentada.

La Ley dispone un procedimiento  electrónico que se inicia mediante la intervención de notario, quien, tras una valoración inicial, concertará la comparecencia del interesado y emitirá su juicio plasmado en un acta de notoriedad específica para este fin. Finalmente, la resolución del Director General de los Registros y del Notariado, tras informes complementarios, será título suficiente para practicar la inscripción en el Registro Civil correspondiente a su nacimiento.

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3.- OFICINA DE RECUPERACIÓN Y GESTIÓN DE ACTIVOS: SUBASTA

Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo.

¿QUÉ ES LA OFICINA DE RECUPERACIÓN Y GESTIÓN DE ACTIVOS (ORGA)?

Es el órgano de la Administración General del Estado y auxiliar de la Administración de Justicia, al que corresponden las competencias de localización, recuperación, conservación, administración y realización de los efectos, bienes, instrumentos y ganancias procedentes de actividades delictivas cometidas en el marco de una organización criminal y de cualesquiera otras que se le atribuyan, en los términos previstos en la legislación penal y procesal.

La Oficina en ningún caso podrá ser titular de bienes o derechos ni podrán ser inscritos a su nombre en registros públicos. Art. 19.6

REGULACIÓN.

1 La gestión de activos por la Oficina se regirá por lo previsto en el capítulo II bis del Título V del Libro II de la LEY DE ENJUICIAMIENTO CRIMINAL, así como por el siguiente Real decreto.

2 Real Decreto 948/2015, de 23 de octubre  (Ver resumen) modificado por el presente Real Decreto 93/2018, de 2 de marzo.

3 Orden JUS/188/2016, de 18 de febrero.

4 Resolución de 19 de abril de 2017, de la Secretaría de Estado de Justicia, publica el Convenio de colaboración con el Colegio de Registradores en materia de acceso a la información registral por parte de la Oficina. Ver resumen.

¿QUÉ BIENES GESTIONA?

Bienes procedentes de actividades delictivas que hayan sido intervenidos, embargados o decomisados judicialmente.

La realización de los bienes o efectos podrá consistir en la entrega a entidades sin ánimo de lucro o a las Administraciones Públicas, la realización por medio de persona o entidad especializada, o la subasta pública.

NOTAS SOBRE LA SUBASTA.

1 La subasta puede ser presencial o electrónica (ésta en el Portal del BOE).

2 Cuando resulte procedente y se trate de bienes inmuebles o bienes muebles con un régimen de publicidad registral similar, la persona titular de la Oficina emitirá certificación de la adjudicación en la que se hará constar la resolución del órgano judicial por la que se le haya encomendado la realización del bien, la firmeza en vía administrativa de la adjudicación, la identificación del adjudicatario, la descripción de los bienes enajenados, las cargas y gravámenes a que estuvieran afectos y las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación vigente.

3 Esta certificación será título suficiente para la inscripción o inmatriculación de la adquisición a favor del adjudicatario de conformidad con lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

4 En su caso, se librará el oportuno mandamiento para la cancelación de la anotación registral del embargo o decomiso que haya dado lugar a la realización, así como para la cancelación de las cargas posteriores a dicha anotación, que será suficiente para practicarlas sin necesidad de mandamiento judicial salvo que una norma de rango legal exija otros trámites.

5 Otras notas:

Para participar en la subasta los licitadores deberán Identificarse de forma suficiente y haber consignado el 5% del valor de los bienes inmuebles y el 20% del valor de los bienes muebles a efectos de la subasta. Excepcionalmente este porcentaje podrá modificarse motivadamente.

El adjudicatario no podrá ceder el remate a terceros. No obstante, los postores podrán pujar en su nombre o en representación de un tercero, circunstancia de la que deberá quedar constancia con carácter previo a la realización de la puja, sin perjuicio de la acreditación que se efectuará en caso de resultar mejor postor.

En el supuesto de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de los cuales, según la legislación aplicable, existan interesados que tengan derechos de adquisición preferente, acordado el remate, éste se comunicará a dichos interesados. No procederá dictar la resolución de adjudicación hasta que finalice el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho o hasta que por otras causas se extinga ese derecho.

Aprobado el remate y una vez consignada en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de la Oficina la diferencia entre lo ya depositado y el precio total del remate, se dictará resolución de adjudicación por la persona titular de la Oficina en la que se expresará, en su caso, que se ha consignado el precio y, cuando proceda, el plazo para la entrega o retirada del bien. Esta resolución pondrá fin a la vía administrativa.

Serán por cuenta del adjudicatario los gastos, incluidos los fiscales y registrales, que origine la transmisión de la propiedad de los bienes adjudicados, así como cualquier obligación que recaiga en quien ostente la propiedad.

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4.- PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2018-2021

Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

CIVIL. TEMAS 32 Notarías y Registros.

Este plan tiene una duración de cuatro años y sus destinatarios son las personas físicas de nacionalidad española o extranjeros con residencia legal en España.

La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores, a las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla.

El plan se desarrolla a través de nueve programas mediante los cuales se pretenden alcanzar los objetivos globales que se han fijado. Se destacan seguidamente los que inciden más directamente en las limitaciones a las facultades del dominio o del uso:

I PROGRAMA DE FOMENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EN ALQUILER.

(iFomenta la consolidación del parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso, de promoción pública o privada. (ii) Duración mínima de esos regímenes de 25 años. (iii) Se fijan rentas y precios máximos modulados en función de los niveles de ingresos tope que se fijan para el inquilino o cesionario potencial. (iv) El destino por un plazo de al menos 25 años al arrendamiento o a la cesión en uso deberá constar, en todo caso, por nota marginal en el Registro de la Propiedad.

II PROGRAMA DE FOMENTO DE VIVIENDAS PARA PERSONAS MAYORES Y PERSONAS CON DISCAPACIDAD.

(i)  Fomenta la construcción de viviendas que cuenten con instalaciones y servicios comunes adecuados para personas mayores de 65 años y personas con discapacidad y recursos económicos limitados. (ii) Las viviendas solo podrán ser ocupadas en régimen de alquiler o de cesión en uso. (iii) Se fijan rentas o precios limitados. (iv) El destino se ha de mantener por un plazo de al menos cuarenta años. Esta circunstancia deberá constar en nota marginal en el Registro de la Propiedad. Artículos 65 al 73.

III PROGRAMA DE SUBSIDIACIÓN DE PRÉSTAMOS CONVENIDOS.

Tiene por objeto mantener las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos regulados en los Planes Estatales Anteriores, tratando de evitar casos de ejecución hipotecarias que produzcan lanzamientos.

IV PROGRAMA DE AYUDA AL ALQUILER DE VIVIENDA.

(i)  Se mantiene el programa del plan anterior, con el mismo límite del 40 % de la renta del alquiler (en los mayores de 65 puede llegar al 50%). (ii) Es preciso que exista un contrato de arrendamiento conforme a la LAU, (iii)  que se trate de la residencia habitual y permanente del arrendatario y que (iv) no se sobrepasen determinados umbrales los ingresos de la unidad de convivencia.

V PROGRAMA DE AYUDA A LAS PERSONAS EN SITUACIÓN DE DESAHUCIO O LANZAMIENTO DE SU VIVIENDA HABITUAL.

(i)  Este Programa es nuevo y tiene por objeto y tiene por objeto un fondo de viviendas desocupadas de las entidades de crédito y otras entidades o particulares tenedores de viviendas. (ii) Trata de proteger a las personas especialmente vulnera que hayan sido o vayan a ser objeto de lanzamiento de su vivienda habitual, por no poder hacer frente al pago del alquiler o de las cuotas del préstamo hipotecario. (iii) La ayuda puede alcanzar hasta el 100% de la renta. (iv) El momento procesal determinante será el anuncio de subasta o el del requerimiento judicial, según el caso. (v) La presunción de ser la vivienda habitual, en las ejecuciones hipotecarias, procederá de lo declarado en la escritura.

VI PROGRAMA DE AYUDA A LOS JÓVENES.

(i) Alquiler: Para facilitar el acceso a los jóvenes al disfrute de una vivienda en régimen de alquiler (mediante el otorgamiento de ayudas directas al inquilino entre 18 y 34 años y unos niveles máximos de renta. La duración ordinaria de la ayuda será de tres años). (ii) Propiedad: Para facilitar el acceso en régimen de propiedad localizada en un municipio con población residente inferior a los 5.000 habitantes (mediante la concesión de una subvención directa para su adquisición).

OTROS.

VII Programa de fomento de mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas.

VIII Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.

IX Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural.

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APUNTES PARA TEMAS.

1 HIPOTECA SOBRE VIVIENDA HABITUAL.

HIPOTECARIO. TEMAS: 50 (Notarías) y 20 (Registros).

Cabe atribuir el carácter de vivienda habitual a dos fincas registrales independientes cuando en la escritura se expresa que «constituyen una unidad funcional que ha sido adquirida para destinarla a vivienda habitual». Ello no implica, sin embargo, que registralmente adquieran la consideración de finca registral única, para lo que se precisaría la agrupación.

I SOBRE EL RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL.

La obligación de recoger en la escritura de constitución de hipoteca la declaración sobre si se le atribuye o no a la vivienda hipotecada el carácter de vivienda habitual se extiende a cualquier hipoteca en garantía de préstamo constituida sobre vivienda.

 Es trascendente esta circunstancia porque la inscripción de tal carácter, protegida por la legitimación registral, determinará el conjunto normativo aplicable a la vivienda (art. 21.3 Ley Hipotecaria).

En este sentido se puede considerar que el nuevo apartado 3 del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 1/2013, tiene por finalidad establecer una presunción legal destinada a dispensar de toda otra prueba sobre el carácter habitual de la vivienda a los efectos de permitir aplicar en el ámbito de la ejecución hipotecaria las medidas protectoras del deudor hipotecario introducidas en la nueva ley, sin necesidad de adicionar trámite alguno al procedimiento.

Para concretar el régimen de protección específico que tiene la vivienda habitual, cabe distinguir TRES NIVELES DE PROTECCIÓN de los deudores hipotecarios, como hace la Resolución, conforme a la Ley 1/2013:

II PRIMER NIVEL.

 Es de carácter universal (con independencia de que la finca gravada sea o no una vivienda) y consiste en (i) la nueva regulación del vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, (ii) imposición del límite mínimo del 75% de la tasación para el tipo de subasta (artículo 682.2.1.º de la misma Ley procesal).

III SEGUNDO NIVEL.

Sólo se aplica si la finca hipotecada es la vivienda habitual independientemente de la finalidad del préstamo (Artículos 21.3 y 129 de la Ley Hipotecaria, y 575 y 671 de la ley procesal civil)

1 En las subastas sin ningún postor no cabe la adjudicación al acreedor, si se tratara de vivienda habitual del deudor, por valor inferior al 70% del valor de tasación a efectos de subasta o si la cantidad debida por todos los conceptos es inferior a dicho porcentaje, por el 60% (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la nueva redacción dada por el artículo 7.10 de la Ley 1/2013).

2 En caso de vencimiento anticipado de la totalidad de lo adeudado por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales, si el bien hipotecado fuese la vivienda habitual, el deudor podrá pedir, aún sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de la presentación de la demanda (artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, modificado por el artículo 7.13 de la Ley 1/2013).

IV TERCER NIVEL:

1 Requisitos cumulativos: (i) la finca hipotecada ha de ser la vivienda habitual del deudor y (ii) el préstamo o crédito garantizado debe tener como destino o finalidad financiar la adquisición de la misma vivienda habitual hipotecada.

2 Medidas de protección:

A Medida temporal y excepcional (primer capítulo de la Ley): suspensión de lanzamientos por un plazo de siete años cuando la ejecución de la que resulte el lanzamiento venga derivada del préstamo por el que se adquirió la vivienda habitual. (Artículo 1.3.d) y en artículo 2.c).2.º de la propia Ley 1/2013) (según la modificación realizada por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo).

Ha de tratarse de (i) desahucios en curso y que (ii) afecten a familias en situación de especial riesgo de exclusión.

B Artículo 114.3.º de la Ley Hipotecaria, que limita los intereses de demora pero sólo a créditos o préstamos concertados para la adquisición de vivienda habitual tres veces el interés legal del dinero y prohibición del pacto de anatocismo).

C El plazo de amortización del préstamo o crédito garantizado con la hipoteca no puede ser superior a treinta años, cuando está destinado a financiar la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (artículo 5.2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, modificado por el artículo 4.6 de la Ley 1/2013, de 15 de mayo).

OTRAS MANIFESTACIONES DEL RÉGIMEN DE LA VIVIENDA HABITUAL.

(i) Supuesto de disposición de derechos sobre la vivienda (vid. artículo 91 del Reglamento Hipotecario -vid. las Resoluciones de 27 de junio de 1994, 25 de abril de 2005 y 28 de septiembre de 2010-), (ii) en caso de liquidación del régimen económico matrimonial (artículo 90 del Código Civil -vid. la Resolución de este Centro Directivo de 7 de julio de 2012-) (iii) o en caso de embargo y ejecución subsiguiente pues la Ley 1/2013 introduce importantes novedades al respecto (vid. el artículo 7.Cuatro por el que se añade el apartado 1 bis al artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el artículo 7.Cinco de reforma del artículo 579, el artículo 7.Diez de reforma del artículo 671 y el artículo 7.Trece de reforma del 693 de la Ley de procedimiento).

R. 20 de febrero de 2018. BOE 7 DE marzo de 2018/3194/100

 

2 CADUCIDAD CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA.

HIPOTECARIO. TEMAS: 64 (Notarias) y 70 (Registros)

Constituida la hipoteca por plazo determinado, únicamente podrá ejercitarse la acción hipotecaria durante dicho plazo, pues, vencido el mismo sin que se hubiera iniciado la ejecución, se extingue el derecho real. Si la ejecución se hubiera iniciado antes del vencimiento, la hipoteca se extinguirá concluido el procedimiento.

Resulta esencial cuando se fija el plazo que resulte claramente determinado que el mismo se refiere al derecho real y no a la obligación garantizada.

R. 20 de febrero de 2018. BOE 7 de marzo de 2018/3196/102

 

3 OBRA NUEVA. ACTA DE FIN DE OBRA. LIBRO EDIFICIO

HIPOTECARIO. TEMAS: 16 (Notarías) y 19 (Registros).

RESUMEN.

1 Una vez finalizada la edificación, el director de obra debe entregar el Libro del edificio al promotor, quien debe entregarlo a los usuarios del edificio. (Art. 7 LOE).

2 La Ley 13/2015 impone el requisito registral de aportar para su archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. (Art. 202 en relación con el art. 9, ambos de la Ley Hipotecaria y Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro)..

3 Se exceptúa el caso de que la normativa autonómica aplicable dispense de la obligación sustantiva de confeccionar el referido libro del edificio y quedan excluidas de esta obligación, como el mismo artículo 202 LH dice, aquellas edificaciones que por su antigüedad “no le fuera exigible”, es decir, “aquéllas para cuyos proyectos se solicitó la licencia de edificación antes del 6 de mayo de 2000, fecha de entrada en vigor de la citada ley), pues así resulta de la disposición transitoria primera de dicha ley” (R. de 7 de junio de 2017).

4 El Libro del edificio debe contener (i) el proyecto (con las modificaciones que, en su caso, se hayan introducido y se hayan aprobado), (ii) el acta de recepción, (iii) la relación identificativa de los agentes que han intervenido en el proceso de la construcción (iv) y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones. (Art. 7 LOE).

R. de 19 de febrero de 2018. BOE 7 de marzo de 2018/3191/97.

 

4 INMATRICULACIÓN ART. 205 LH (diferencias descriptivas con el antetítulo en superficie y linderos).

HIPOTECARIO. TEMAS: 27 (Notarías) y 30 (Registros).

I ¿La identidad entra las descripciones de la finca en el título y en el antetítulo ha de  ser plena? NO.

1 No puede exigirse identidad plena y absoluta entre ambas descripciones (puesto que en ese caso no necesitaría juicio alguno del registrador sobre la identidad) sino una identidad razonable entre ambas descripciones, tanto en lo relativo a superficie, como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca

 2 Por tanto, la fundamentación de una calificación negativa de tal identidad no puede limitarse a la simple constatación de que exista alguna diferencia de superficie o de algún otro dato descriptivo de la finca entre ambos títulos, sino que ha de ser motivada.

 II ¿ Remedios contra la falta de identidad? : Cabe recurrir al procedimiento previsto en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria o bien (como ya se indicó en Resolución de esta Dirección General de 1 de febrero de 2017) complementando el título inmatriculador con acta de notoriedad. En dicha acta, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha.

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CUESTIONARIO PRÁCTICO.

CUESTIONES SOBRE DERECHO DE TRANSMISIÓN.

Supuesto de hecho.

El relato de los hechos se puede resumir de la siguiente manera: (i) fallece don F. Q. F., con cinco hijos vivos y nietos de otro premuerto, a los que se declaró herederos abintestato por cabezas y estirpes salvo la cuota legal usufructuaria de la viuda. (ii) Uno de los hijos muere con posterioridad al causante, y, en sus disposiciones testamentarias, había nombrado herederos a uno de sus hijos y a su esposa, legando la legítima estricta a su otra hija. (iii) Comparecen estos herederos renunciando a la herencia de su abuelo y suegro respectivamente (acreciendo, por tanto, la parte del heredero postmuerto a los otros coherederos abintestato del primer causante), lo que significa que han aceptado la de su padre y esposo respectivamente. (iv) La hija a la que se ha legado la legítima estricta aceptó su legado pero mantiene un pleito para determinación del alcance de su legítima. (v) Ahora, en la partición de la herencia del abuelo, intervienen todos los hijos y nietos llamados, renuncian los herederos del hijo postmuerto como se ha expresado, y se adjudican los bienes correspondientes a la masa hereditaria del causante, sin intervención de la otra legitimaria del hijo fallecido

¿Debe intervenir en la partición de la herencia del abuelo la legataria legitimaria del hijo transmitente cuando los herederos de ése transmitente han renunciado la herencia del abuelo? NO.

Planteamiento.

Se centra la Resolución en resolver qué derechos corresponden al hijo legitimario-legatario del transmitente en la herencia del abuelo si los herederos del transmitente (su hermano y su madre) renuncian a dicha herencia y lo renunciado acrece al resto de herederos del abuelo (Art. 1006 del Código Civil).

Doctrina de la Resolución.

1 ¿El ius delationis tiene valor económico relevante para determinar el importe de la legítima en la herencia del transmitente? SI.

Esta solución por la que opta la Resolución supone: (i) que ius delationis es computable para el cálculo de las legitimas en la herencia del transmitente, (ii) sin que tal conclusión contradiga el indudable carácter personalísimo de la opción que implica el «ius delationis». (iii) Que sea valor computable no quiere decir que debe ser considerado en sí como un bien de la herencia que está afecto directamente al pago de la legítima, pues, si es personalísimo y no transmisible, menos podría ser susceptible de embargo o afección real.

2 ¿Partiendo de lo anterior que posición jurídica tiene el legitimario del transmitente ante la renuncia hecha por los herederos? (i) Aceptada la herencia pura y simplemente, la legítima, que ya es desde que se defiere carga de la herencia, pasa a ser también deuda de la que el heredero ha de responder incluso con sus propios bienes. (ii)  Los legitimarios tienen para conseguir el pago total de la legítima, acción personal frente al heredero y, a la vez, acción real sobre los distintos bienes que integran la herencia. (iii) No tienen, sin embargo, acción real sobre cada uno de los bienes concretos de la herencia repudiada por el transmisario en el libre ejercicio de una facultad que es personalísima suya, ni, tampoco, sobre todos ellos en su conjunto en cuanto objeto del derecho hereditario que por sí sea enajenable y embargable. (iv) Pero los legitimarios podrían como titulares de un crédito –su propio derecho legitimario– que lo es frente a la herencia aceptada por el transmisario y frente al transmisario mismo, ejercitar el derecho que a los acreedores, en general, confiere el artículo 1001 del Código Civil cuando el llamado repudia una herencia en perjuicio de sus propios acreedores.

Conclusión: Si consta la repudiación de la primera herencia, nada podrá oponer la registradora al funcionamiento respecto de aquélla del derecho de acrecer en favor de los restantes herederos abintestato del primer causante que aceptaron la herencia, y tampoco habría obstáculo para la inscripción solicitada, al igual que ocurría cuando el que repudia la herencia tenga acreedores en tanto no conste que, en efecto, usaron de la facultad prevista en el artículo 1001 del Código Civil en términos que inutilicen o mengüen el derecho de acrecer.

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