INFORME MERCANTIL NOVIEMBRE DE 2022 

José Ángel García Valdecasas Butrón

Registrador de la Propiedad y Mercantil

CUESTIONES DE INTERÉS:

PROHIBICIÓN DEL PACTO COMISORIO. SU CONSIDERACIÓN EN LA MÁS RECIENTE DOCTRINA DE LA DGSJFP Y EN LA DEL TS. DIFERENCIAS CON LA VENTA EN GARANTÍA.

   Introducción.

El pacto comisorio, es decir la posibilidad de que el acreedor, en caso de incumplimiento de la obligación, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía por el deudor, está expresamente prohibido en los artículos 1859 y 1884 del Código Civil, bien como pacto autónomo o bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis; y por supuesto también está prohibido en aquellos negocios indirectos que disfrazados de compraventa fiduciaria o de venta en garantía persigan el mismo resultado.

No obstante, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en algunas de sus últimas resoluciones, confirmando la prohibición del pacto, ha estimado que no existe en determinados negocios complejos permitiendo su inscripción en el Registro de la Propiedad.

   Resoluciones sobre el pacto comisorio.

Así en la Resolución de 13 de julio de 2022, ante un caso de opción de compra en el que se daban determinadas circunstancias que parecían conducir a la existencia oculta de dicho pacto, admitió su inscripción viniendo a decir que un pacto de tal naturaleza puede ser admisible siempre que concurran unas condiciones de equilibrio entre las prestaciones, que haya verdadera libertad contractual entre las partes y que se aprecie existencia de buena fe entre ellas, debiendo analizar el registrador las circunstancias concurrentes en cada caso para determinar la admisibilidad, o inadmisibilidad, del pacto en cuestión.

Lo que ocurre es que al registrador normalmente le van a faltar datos para llegar a una conclusión clara en dicho sentido y le será muy difícil apreciar si lo pactado en la escritura esconde o no un pacto comisorio. Sólo puede tener sospechas, más o menos fundadas, de que lo pactado está prohibido. En el caso de la resolución citada las sospechas estaban bien fundadas pues la opción de compra recaía sobre una finca valorada en 35.000 euros, pagando por la opción 30.000 euros y por su ejercicio sólo 5000 euros. Aparte de ello se pactaba una condición suspensiva de que si el concedente de la opción encontraba un comprador que le diera mayor precio por la finca, quedaba sin efecto la opción de compra, si eso ocurría en un rango de fechas determinado en la escritura.

La DG vino a decir que, si bien el pacto comisorio está prohibido, sobre la base del llamado en el Digesto “pacto marciano” es admisible el pacto por el que pueda adjudicarse al acreedor o venderse a un tercero el bien objeto de la garantía siempre que se establezca un procedimiento de valoración del mismo que excluya la situación de abuso para el deudor.

En definitiva, lo que la DG sostiene es que el registrador, limitado en sus medios de calificación a lo que resulte del documento y del registro, no puede apoyar esa calificación en sospechas o apreciaciones más o menos subjetivas, debiendo ser los Tribunales de Justicia los que en caso de fraude tomen las medidas correctoras pertinentes.

Esta misma doctrina se aplicó en posterior Resolución de 18 de julio de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en un caso muy similar, también referido a una opción de compra. En ella se pactaba el ejercicio unilateral de la opción por la parte optante, sobre la base de una determinación del precio de la finca, con deducción de cantidades determinadas según un “cálculo aproximado basado en la información de que pueda disponer el comprador en cada momento”. La DG no admite la inscripción de la opción en este caso, pero sólo por estimar que no es posible ese cálculo aproximado del precio de la finca, de donde parece deducirse que si el precio de la finca se determinara por un tercero designado por ambas partes o de otra forma objetiva el pacto de ejercicio unilateral con deducción de cantidades sobre lo pactado hubiera sido admisible.

En definitiva, que sería admisible el pacto por el que la finca dada en opción o en garantía se pudiera adjudicar al acreedor o a un tercero siempre que se establezca un procedimiento de valoración del bien que excluya la situación de abuso para el deudor. 

Incluso en esta última resolución, que se dio en un Registro de la Propiedad de Cataluña, la DG apunta a que no desconoce la existencia de posturas que han cuestionado la indiscriminada aplicación de la prohibición del pacto comisorio al menos en el ámbito del derecho civil catalán, ni de pronunciamientos judiciales que han abordado la cuestión con planteamientos según los cuales, a la vista de las circunstancias del caso y de las pruebas practicadas en el proceso, han concluido que no existe en tal derecho civil una prohibición general del pacto comisorio.

Por tanto, vuelve a insistir la DG de que para la denegación de la inscripción de un negocio jurídico sobre la base de la prohibición del pacto comisorio dicho pacto debe resultar con claridad meridiana de las cláusulas del contrato. Así lo ha hecho también en alguna resolución posterior.

   Sentencia del Tribunal Supremo.

Pasamos ahora a examinar una sentencia del TS, en la que ratifica de forma rotunda la radical prohibición del pacto comisorio en el derecho español. No obstante, en el supuesto de hecho de dicha sentencia se daban una serie de circunstancias que apuntaban directamente a la existencia de dicho pacto, al menos inicialmente, pero en la que el Supremo, fundamentalmente por falta de prueba, va a negar la existencia de dicho pacto.

Veamos.

Es la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2020, en la que jue ponente el magistrado Juan María Díaz Fraile.

En esta sentencia los datos fácticos fueron los siguientes:

Se concierta un préstamo con garantía hipotecaria entre particulares, confesando recibida una cantidad en metálico, dando un único plazo de amortización y tasando la finca en una cantidad notablemente superior a la cantidad recibida.

Con posterioridad, ante el impago del préstamo se nova el contrato y se da un nuevo plazo, y ante un nuevo impago el hipotecante vende la finca al acreedor, siendo parte del precio lo debido por el préstamo, y el resto se confiesa recibido. El precio de venta era muy inferior a la tasación inicial de la finca.

A continuación, el comprador vende la finca a un tercero pagando el precio, superior al de la primera venta, pero también muy inferior al de tasación, por medio de transferencias.

Se dice que la finca está sin arrendar y libre de ocupantes o precaristas.

Se pacta demás que la vendedora continuará en el uso de la vivienda hasta determinada fecha, en concepto de precario.

Ahora los hipotecantes demandan a los primeros y segundos compradores.

Solicitan que se declare la existencia de un contrato de préstamo garantizado mediante la compraventa formal o aparente del inmueble antes referido, la declaración de nulidad de las escrituras por las que se elevaron a documento público las dos citadas compraventas, la declaración de nulidad de las inscripciones registrales a que dichas escrituras dieron lugar, así como la condena a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa para transmitir la titularidad formal de la vivienda a los demandantes en el mismo momento en el que se les restituya por los prestatarios de la cantidad adeudada.

Alegan que, en la primera compraventa, se estipuló verbalmente entre vendedores y compradores que la vivienda era vendida en garantía de la devolución del préstamo, por lo que se trataba de una compraventa simulada, puesto que la finalidad de esa venta no era otra que la de garantizar el préstamo encubriendo un pacto comisorio prohibido por el art. 1859 del Código Civil.

Alegan también que el notario y el oficial de la notaría sabían que se trataba de una venta simulada, algo que no quedó probado al no llamarlos como testigos. No obstante hubo otras testificales de personas relacionadas con los hipotecantes que abonaban la tesis de la venta en garantía.

En cuanto a la segunda compraventa, los adquirentes lo son a non domino y de mala fe.

Los demandados alegan que el vendedor no es consumidor y que el precio pagado por la finca era cierto y estaba acreditado.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda, pues de la prueba practicada resulta que lo acordado entre las partes no fue un contrato de préstamo con pacto comisorio encubierto bajo un contrato simulado de compraventa. Las testificales no fueron estimadas por el Juzgado dado que no había quedado probado que la primera venta ocultase un préstamo con pacto comisorio contrario a la voluntad manifestada por las partes ante notario; no pudiendo declararse la nulidad de la primera venta y, en consecuencia, tampoco la de la posterior venta en la que los compradores adquirieron válidamente la propiedad.

La Audiencia también desestima el recurso de apelación sobre la base de que “(i) no existen pruebas que aporten la certeza que exige el artículo 217 de la LEC de que la compraventa es fiduciaria ni de la existencia un pacto verbal comisorio o de uno de retroventa; (ii) todas las conversaciones al respecto fueron verbales, de contenido impreciso; (iii) no han declarado testigos imparciales y objetivos que estuvieran presentes en las mismas y conocieran por ello el alcance concreto de lo que supuestamente se pactó; (iv) los indicios señalados por los demandantes sobre la existencia del pacto comisorio son insuficientes para llevar a la plena convicción de la certeza sobre los hechos alegados en la demanda; (v) dichos indicios aparecen, además, desvirtuados por otras circunstancias tales como la falta de constancia de que se intentara por los actores realmente llevar a cabo el pacto de retroventa antes de la fecha señalada como límite; (vi) fuera cual fuese el valor de tasación del inmueble lo cierto es que se vendió por los actores a un precio no demasiado lejano al que posteriormente revendieron los prestamistas; (vii) no existen pruebas claras del concierto en una operación fraudulenta por parte de los compradores que finalmente quedaron como propietarios del inmueble”.

Se recurre en casación al TS por infracción de la doctrina establecida por el Tribunal Supremo del artículo 1275 del Código civil conforme al cual “los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral” y en relación con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en cuanto al “pacto comisorio”.

El recurso es desestimado.

El Supremo divide sistemáticamente su sentencia en dos apartados.

   Prohibición del pacto comisorio.

El primero va a tratar de la prohibición del pacto comisorio y de la compraventa con pacto de retroventa simulada en función de garantía.

El Supremo en reiterada jurisprudencia rechaza el pacto comisorio, extendiendo su rechazo a los negocios indirectos (simulados o fiduciarios).

Por tanto, declara que “nuestro ordenamiento rechaza frontalmente toda construcción jurídica (denominadas genéricamente «pactos comisorios») por la que el acreedor, en caso de incumplimiento de su crédito, pueda apropiarse definitivamente de los bienes dados en garantía (arts. 1.859 y 1.884 CC). Tales pactos no son admisibles al amparo del artículo 1255 CC, y entrarían en el ámbito del fraude de ley del art. 6. 4º CC”.

Por recordar alguna de las sentencias citadas, en la de 5 de junio de 2008, dice que “el pacto comisorio, configurado como la apropiación por el acreedor del bien objeto de la garantía por su libérrima voluntad al margen de cualquier procedimiento legal de ejecución o apremio, ha sido siempre rechazado, por evidentes razones morales reflejadas en los ordenamientos jurídicos, a los que el nuestro nunca ha sido ajeno, bien como pacto autónomo, bien como integrante de otro contrato de garantía ya sea prenda, hipoteca o anticresis (artículos 1859 y 1884 CC), declarado reiteradamente que los pactos y negocios que infringen los citados preceptos del Código Civil, en cuanto establecen la prohibición del pacto comisorio, dan lugar a la nulidad radical y absoluta de aquellos, al tratarse de preceptos imperativos y de orden público”.

Y añade que “dentro del ámbito de la prohibición, este Tribunal ha incluido en diversas ocasiones el negocio de transmisión de propiedad en función de garantía, instrumentada a través de un medio indirecto consistente en la celebración de una compraventa simulada”. Es decir que es aplicable “a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, pues de lo contrario el principio de autonomía de la voluntad reconocido en el artículo 1.255 del Código Civil permitiría la creación de negocios fraudulentos, y en tal caso, descubierto el fraude, habría de aplicarse igualmente la prohibición tratada de eludir, siendo nulas las estipulaciones contrarias al espíritu y finalidad de aquélla (cfr. art. 6 núm. 4 CC)”.

Cita como caso típico, incluso históricamente, “la llamada «venta a carta de gracia»: es una compraventa simulada (que disimula el préstamo) en que una persona (el supuesto vendedor, realmente el prestatario) vende la cosa al comprador (realmente, el prestamista) con el pacto de retro: si en tal plazo no ejercita el retracto (realmente, no devuelve el dinero, que se fijó como precio) el comprador (prestamista) adquiere la propiedad de la cosa. Estructura negocial que integra un clásico pacto comisorio: el prestamista, que aparece como comprador, adquiere la cosa si no se le devuelve, mediante el retracto, la cantidad prestada. Tal pacto comisorio es nulo: el vendedor (prestatario) está obligado a devolver el dinero, pero el comprador (prestamista) no adquirirá la cosa por el sólo incumplimiento de aquella obligación”.

Por su parte la sentencia de 20 de diciembre de 2007, reiterada por la 34/2012, de 27 de enero, resume la doctrina jurisprudencial del siguiente modo: “Por tanto, no se trataba de una fiducia de tipo cum creditore (ni mucho menos cum amico) sino de una clara simulación, negocio jurídico simulado, compraventa, con simulación relativa, en el sentido de que encubría un préstamo con garantía y la garantía era, nada menos, que el acreedor […] hacía suyas las fincas si no devolvía el capital prestado y sus intereses, lo cual no es otra cosa que el pacto comisorio, consistente en que el acreedor hace suya la cosa si se incumple la obligación y el artículo 1859 (y 1884 en la anticresis) dispone que el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

   Venta en garantía o “fiducia cum creditore”.

Pese a todo ello, reconoce que a veces la jurisprudencia ha enfocado el caso particular de la llamada «venta en garantía», desde la perspectiva de su asimilación o subsunción en la categoría de los negocios fiduciarios, que son admisibles.

Así lo hizo en la sentencia 413/2001, de 26 de abril:

“1.º La transmisión en garantía es un negocio fiduciario, del tipo de la “fiducia cum creditore”. El fiduciante transmite la propiedad formal con el riesgo de que. al adquirirla el fiduciario y figurar como tal frente a terceros, pueda éste vulnerar el pacto de fiducia transmitiéndola a su vez, estando los adquirentes del fiduciario protegidos en su adquisición en virtud de la eficacia de la apariencia jurídica, que protege las adquisiciones a título oneroso y de buena fe de quien en realidad no es propietario.

2.º El fiduciante transmite al fiduciario la propiedad formal del objeto o bien sobre el que recae el pacto fiduciario, con la finalidad de apartarlo de su disponibilidad y así asegura al fiduciario que lo tendrá sujeto a la satisfacción forzosa de la obligación para cuya seguridad se estableció el negocio fiduciario.

3.º El fiduciario no se hace dueño real del objeto transmitido, salvo el juego del principio de la apariencia jurídica, sino que ha de devolverlo al fiduciante una vez cumplidas las finalidades perseguidas con la fiducia. El pacto fiduciario lleva consigo esa retransmisión.

4.º La falta de cumplimiento por el fiduciante de la obligación garantizada no convierte al fiduciario en propietario del objeto dado en garantía; la transmisión de la propiedad con este fin no es una compraventa sujeta a la condición del pago de la obligación.

5.º El fiduciario, caso de impago de la obligación garantizada, ha de proceder contra el fiduciante como cualquier acreedor, teniendo la ventaja de que cuenta ya con un bien seguro con el que satisfacerse, pero sin que ello signifique que tiene acción real contra el mismo.

6.º La transmisión de la propiedad con fines de seguridad, o «venta en garantía» es un negocio jurídico en que por modo indirecto, generalmente a través de una compraventa simulada, se persigue una finalidad lícita, cual es la de asegurar el cumplimiento de una obligación, y no pueda pretenderse otra ilícita, como la de que, en caso de impago de la obligación, el fiduciario adquiera la propiedad de la cosa, pues se vulneraría la prohibición del pacto comisorio, revelándose la «venta en garantía» como un negocio en fraude de ley (artículo 6.4.º del Código Civil)”.

No obstante, pese a la distinción establecida, la jurisprudencia acude preferentemente a la calificación de la compraventa en los supuestos de “venta en garantía”, como un negocio simulado, aunque consiguiendo resultados prácticos similares en cuanto al efecto de evitar el fraude a la prohibición del pacto comisorio.

“Como antes se dijo, la prohibición del pacto comisorio no se circunscribe a los contratos de garantía típicos, sino que resulta también aplicable a los negocios indirectos que persigan fines de garantía, incluyendo no sólo la “venta en garantía” sino cualquier otra construcción jurídica o estructura negocial que persiga el mismo efecto elusivo de la prohibición del pacto comisorio”.

Cita a continuación el Supremo una serie de resoluciones de la DGRN que llegan a la misma conclusión: así la Resolución de 18 de octubre de 1994 aplica la prohibición en un supuesto de venta con pacto de retro como garantía de un crédito preexistente, que facultaba al comprador para requerir de pago al vendedor, de forma que la venta con pacto de retro se utilizaba para dar cobertura formal a la constitución de una simple garantía crediticia. Las Resoluciones de 30 de septiembre de 1998, de 26 de marzo de 1999 y de 26 de noviembre de 2008, concluían que la opción de compra examinada en las mismas se concedía en función de garantía (dada la conexión directa entre el derecho de opción y las vicisitudes de la deuda reconocida, de forma que el ejercicio de aquel derecho se condicionaba al impago de ésta), entendiendo que ello vulnera la tradicional prohibición del pacto comisorio de los arts. 1859 y 1884 del Código Civil. O el caso de la Resolución de 20 de julio de 2012 en un supuesto de una escritura en la que una sociedad reconocía una deuda a favor de otra, sujeta a un plazo de amortización no vencido, y en la misma escritura se convenía una cesión en pago de la deuda asumida sometiendo esta cesión a condición suspensiva, de manera que la cesión quedaría sin efecto en caso de que llegada la fecha de vencimiento de la obligación la deudora cedente hubiera pagado a la acreedora cesionaria el importe adeudado (vid. la estrecha conexión entre la suerte del crédito garantizado y la efectividad de la transmisión).

   Prueba del pacto comisorio.

La segunda parte de la sentencia la dedica al examen de la prueba de la base fáctica.

Llega a la conclusión que el supuesto de hecho que se da en la sentencia recurrida no ha quedado probada la existencia de la venta simulada.

Dice que hay un préstamo con un pago único. Al no poder cumplir con dicho pago se nova el préstamo dando un nuevo plazo y por ello se conviene la venta de la finca siendo parte del precio abonado la retención del importe de la deuda hipotecaria pendiente de pago, y el resto en efectivo metálico el día del otorgamiento. Y en cuanto a la segunda venta el precio se paga mediante transferencia. Concluye el TS que “de la exposición de la prueba practicada en el juicio y de la valoración de la misma hecha en ambas instancias, no puede entenderse acreditada” ni que la venta se hizo con pacto de retroventa tal y como alegan se dijo en la notaría, ni que el precio fue simulado.

Finalmente añade un importante argumento: el relativo a que, del relato de los hechos, la venta de la finca, dado que la deuda era líquida vencida y exigible, más bien, que función de garantía tenía una finalidad solutoria.

   Consideraciones finales.

Como hemos visto se trata de una sentencia interesantísima en la que, junto a la ratificación de la prohibición del pacto comisorio, bien directo o bien indirecto, se va a confirmar también que, aunque los datos que permitan apreciarlo sean claros y evidentes, para declarar la nulidad será necesario que se pruebe debidamente su existencia. También es importante la distinción que establece entre la venta simulada, que sería nula, y la venta fiduciaria o “fiducia cum creditore” que sería admisible.

Pues bien, a la vista de esta sentencia apreciamos lo difícil que al registrador le va a ser el apreciar si en determinado contrato, normalmente de venta u opción de compra, existe o no pacto comisorio. En las resoluciones citadas por el Supremo, la cuestión era más fácil, pero en otros supuestos no es tan sencillo, por muchas sospechas que se tengan, denegar la inscripción.

En el caso de la sentencia, si prescindimos de la falta de prueba, el relato negocial parece conducirnos a la existencia del pacto comisorio, pero, sin embargo, pese a ello el TS en el caso debatido no pudo llegar a la conclusión de su existencia; con mayor razón al registrador le será muy difícil apreciarla con los limitados medios que tiene a su disposición.

Desde este punto de vista entendemos que es acertada la doctrina que emana de las dos resoluciones antes vistas del Centro Directivo. Sólo cuando sea muy clara la existencia de un pacto comisorio y se fundamente debidamente en el acuerdo de calificación, podrá denegarse la inscripción de esos negocios complejos que tantas dudas crean a los registradores.

DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL.

Sólo destacaremos las siguientes:

— El Real Decreto 885/2022, de 18 de octubre, por el que se modifica el Reglamento de planes y fondos de pensiones, aprobado por el Real Decreto 304/2004, de 20 de febrero. Se intenta dar un impulso a los planes de pensiones de empleo y la promoción pública de fondos de pensiones permitiendo dar cobertura a colectivos de trabajadores sin planes de empleo en sus empresas o a autónomos.

— La Ley 20/2022, de 19 de octubre, de Memoria Democrática. De esta Ley sólo citaremos la reforma llevada a cabo en la Ley Fundaciones, en cuanto prevé la forma de liquidar la fundación en los casos de que no exista patronato o éste no cumpla con su obligación de liquidar. También prevé como causa de extinción de la fundación cuando no persigan fines de interés general o realicen actividades contrarias al mismo.

También modifica la Ley de Jurisdicción Voluntaria, introduciendo un nuevo capítulo en el título II, el XI, sobre “los expedientes de jurisdicción voluntaria relativos a declaraciones judiciales sobre hechos pasados.” Si de la declaración se derivara la existencia de un hecho inscribible en el Registro de la Propiedad, Mercantil u otro registro público, será aplicable lo dispuesto en el artículo 22.2 (envío de testimonio de la resolución).

Disposiciones Autonómicas.

CANARIAS. Ley 3/2022, de 13 de junio, de Economía Social de Canarias.

Algunas de las entidades que se consideran de “economía social” en Canarias, pudieran tener contacto con el ámbito mercantil: Así, son entidades de economía social las sociedades laborales y participadas. También las Sociedades Agrarias de Transformación que ahora pueden tener acceso al Registro Mercantil como sociedades civiles que son. Otras pueden ser objeto de sociedades de capital como las de inserción laboral o los centros especiales de empleo. Estas entidades deben estar “inspiradas por los valores de ayuda mutua, responsabilidad, democracia, igualdad, equidad, solidaridad, honestidad, transparencia, autonomía, autogestión, responsabilidad social y preocupación por las demás personas… (art. 5).

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Tribunal Constitucional

Nos interesa la sentencia del Pleno, Sentencia 105/2022, de 13 de septiembre de 2022 en recurso de amparo 229-2021, que, dirigido contra Google y promovido por un comerciante, ordena el borrado de comentarios descalificadores de su actividad profesional vertidos en las páginas de servidores fuera de la Unión Europea, porque no cumplían los parámetros de interés público ni tenían una fecha suficientemente actual que justificase el mantenimiento de los enlaces para acceder a ella. En definitiva, se le reconoce el llamado derecho al olvido considerando que se ha vulnerado su derecho a la protección de los datos personales.

Tribunales

Nada destacable.

RESOLUCIONES

RESOLUCIONES PROPIEDAD.

— La 402, según la cual la prohibición de acceso a cualquier registro público de documentos notariales otorgados por una entidad con el NIF revocado no impide practicar asientos ordenados por la autoridad judicial, como puede ser una prórroga de una anotación preventiva de embargo.

— La 411, que en una sustitución fideicomisaria de residuo considera que el poder de disposición que tiene el fiduciario en el fideicomiso no comprende los actos dispositivos a título gratuito, salvo que tal posibilidad se haya previsto expresamente.

— La 414, reiterando que no es posible la constatación registral de la mera interposición de querella. Tan sólo se puede anotar cuando en la querella se haga valer no sólo la acción penal sino también la civil.

— La 420, según la cual la anotación caducada por transcurso del plazo de vigencia (computado desde su fecha; o en su caso desde la fecha de la anotación de prórroga o de la nota marginal de expedición de certificación de cargas) deja de surtir efectos desde el mismo momento en que se produce la caducidad, independientemente de que se haya procedido o no a la cancelación correspondiente y, por tanto, de la fecha de la misma.

— La 421, que en una ejecución judicial hipotecaria declara que la notificación al deudor se ha de hacer al domicilio señalado al efecto en la escritura y en caso de error registral sobre la constancia de dicho domicilio lo que procede es su subsanación mediante la presentación de la escritura de préstamo donde figure el domicilio correcto.

— La 428, declarando la inscribibilidad de una copia parcial de una escritura de compraventa siempre que el notario autorizante, afirme bajo su responsabilidad, “que en lo omitido no hay nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto”.

— La 438, que en una ejecución notarial hipotecaria considera que el articulo 236-F del Reglamento Hipotecario, continúa vigente por lo que el notario ha de notificar por correo certificado al titular de la última inscripción de dominio el lugar, día y hora fijados para la subasta.

— La 439, que determina que anotado un embargo sobre la totalidad de una finca ganancial no cabe adjudicar en el remate solo la mitad indivisa, puesto que a los cónyuges no les corresponde una mitad indivisa sobre los bienes singulares.

— La 455, en relación con la ley aplicable a la compra de un inmueble por una sociedad civil alemana representada por un apoderado, nombrado como tal en escritura autorizada por notario alemán, declarando que los requisitos necesarios para la inscripción en el Registro de la Propiedad español se rigen por la “lex rei sitae” y por tanto conforme a la ley española. Por tanto, no es aplicable la legislación alemana relativa a la necesaria constancia en la inscripción de la identidad de los socios de la sociedad civil y de su NIE (cfr., por todas, la R. 14 de febrero de 2001).

RESOLUCIONES MERCANTIL

— La 406, según la cual en la regulación estatutaria del consejo de administración de una sociedad limitada no es necesario indicar la persona legitimada para convocarlo.

— La 410, según la cual no es posible la inscripción de un poder conferido sólo por uno de los dos administradores mancomunados de una sociedad incluso si ese poder es a favor de un tercero para que actúe junto con el otro administrador mancomunado de la misma.

— La 424, en la cual la DG sigue insistiendo que si la convocatoria de la junta general es por correo certificado con acuse de recibo la carta debe ser enviada por el Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos.

— La 427, que dice que la falta de expresión del número de la calle en la que se sitúa el domicilio de una sociedad, no es defecto que impida la inscripción. Es decir que es admisible la expresión “s/n”.

— La 442, en la cual se declara la posibilidad de subsanar una escritura de constitución de sociedad, por acuerdo de junta general universal.

— La 445, sobre los llamados autónomos societarios según la legislación de la Seguridad Social, considerando que no pueden ser emprendedores de responsabilidad limitada, ni por tanto inscribirse en el Registro Mercantil,

— La 462, muy interesante pues declara no inscribible una sentencia que proclama la inexactitud el registro por falta de dos inscripciones, si la demanda, aparte de dirigirse contra los obligados a procurar la inscripción, no se dirige también contra la propia sociedad. Una sentencia con allanamiento a la demanda en el caso de la resolución se declaró no inscribible.

José Ángel García-Valdecasas Butrón.

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