Resoluciones Marzo 2022 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 04/03/2022

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE
  4. 88.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CARÁCTER PREFERENTE DE UNA HIPOTECA
  5. 89.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE PLAZA PÚBLICA
  6. 91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA
  7. 92.* FIN DE OBRA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
  8. 95.** TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH SIN SOLICITUD EXPRESA. DUDAS DE IDENTIDAD
  9. 96.** SERVIDUMBRE PERPETUA O DERECHO DE SUPERFICIE ENCUBIERTO.
  10. 98.** SUSTITUCIÓN VULGAR EN FAVOR DE LOS DESCENDIENTES POR ESTIRPES. RENUNCIA DEL SUSTITUIDO
  11. 99.() SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIAS
  12. 100.** COMPRA POR CASADA EN TRÁMITES DE SEPARACIÓN. CARÁCTER PRIVATIVO. RENUNCIA DEL CÓNYUGE. DOCUMENTO EXTRANJERO.
  13. 101.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN
  14. 102.* CANCELACIÓN DE ASIENTO DE TRANSMISIÓN DE HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS
  15. 103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS
  16. 105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.
  17. 106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL
  18. 107.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  19. 108.** CANCELACIÓN DE CARGA MODAL POR CADUCIDAD. Art. 210.8 LH
  20. 109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS
  21. 110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.
  22. 112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA
  23. 113.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN MADRID
  24. 114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.
  25. 116.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES
  26. 117.** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN
  27. 118.* CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD APORTADOS EN SEDE DE ALEGACIONES 199 LH
  28. 119.** COMPRAVENTA. PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA EMITIDA, PERO NO EJECUTADA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO
  29. 120.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN SUBASTA JUDICIAL. FOTOCOPIAS. TRACTO SUCESIVO
  30. 121.*** LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN OFICINA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE
  31. 122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS
  32. 123.** APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO ANOTADA PROHIBICIÓN ADVA. DE DISPONER
  33. 124.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN AL ESTAR PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN RECURSO
  34. 126.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. FALTA DE IDENTIDAD DESCRIPTIVA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN
  35. RESOLUCIONES MERCANTIL
  36. 87.* DEPÓSITO DE CUENTAS. NO CABE SUBSANACIÓN EN SEDE DE RECURSO. CERTIFICACIÓN APROBATORIA.
  37. 90.* DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO.
  38. 93.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO.
  39. 94.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO. 
  40. 97.* DEPÓSITO DE CUENTAS. NECESARIA CONGRUENCIA ENTRE EL CAPITAL QUE CONSTA EN EL REGISTRO Y EL QUE FIGURA EN EL BALANCE.
  41. 104.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO
  42. 111.** DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCREPANCIAS EN LA FECHA DE CIERRE DE EJERCICIO SOCIAL.
  43. 115.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. MEDIOS PARA LA REALIZACIÓN DE LA CONVOCATORIA.
  44. 125.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. FALTA DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS.
  45. ENLACES:

INFORME Nº 330. (BOE MARZO de 2022)

Segunda Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

Ir a la Primera Parte (Disposiciones y Sección II Marzo)

IR A ¡NO TE LO PIERDAS! DE MARZO

RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD
86.** INMATRICULACIÓN. SUPERFICIE EXPRESADA AMBÍGUAMENTE

Resolución de 14 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mondoñedo, por la que se suspende la inmatriculación de una finca por ambigüedad en la expresión de su superficie.

Resumen: En la descripción de las fincas a inmatricular solo puede constar la superficie que ha de ser objeto de inscripción, la catastral, y no la de títulos previos pues en este caso la DG considera que hay ambigüedad.

Hechos: Se pretende la inmatriculación de una finca en la que la superficie se expresa así en el título inmatriculador (una disolución de comunidad) y en el título previo (una herencia): “con una superficie según hijuela de 10.900,00 m2, pero según certificaciones catastrales y descriptivas gráficas que se incorporan, la finca tiene una extensión superficial de 9.437,00m2.”

La registradora suspende la inmatriculación solicitada porque considera que la forma de expresar la superficie incumple las exigencias del principio de determinación registral; además considera necesario que el titular catastral sea coincidente con el titular civil, aunque en este caso reconoce que se cumple esta circunstancia. Dicha calificación es confirmada por el registrador sustituto.

La notario autorizante recurre y alega que no hay ninguna ambigüedad que permita albergar dudas de la identidad de la finca, cuya inmatriculación se solicita, pues es plenamente coincidente con el Catastro; añade que la superficie que se menciona de las hijuelas anteriores es sólo a efectos internos, para que los herederos puedan identificar la finca con la que figura en los títulos previos.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: entiende la DG que hay dos superficies expresadas y que los otorgantes no especifican cual es la correcta. Reprocha también a la notaria autorizante que plantee un recurso por este tema, pues bastaría para aclarar la superficie una diligencia subsanatoria por ella misma conforme a lo dispuesto en el artículo 153 del Reglamento Notarial.

Comentario: En mi opinión ninguna duda razonable hay de la identidad de la finca que se pretende inmatricular, de su delimitación y superficie, pues se aporta una certificación catastral coincidente.

La superficie actual y correcta solo puede ser la superficie catastral ya que se solicita la inmatriculación y solo si es plenamente coincidente la superficie del título con la del Catastro se podrá inmatricular.

Por otro lado no es superflua la mención a la superficie según los títulos previos pues cumple una función práctica para los herederos y ante cualquier posible conflicto jurídico de identificación de la finca con los documentos privados anteriores, siempre muy imprecisos.

Para evitar esta interpretación, tan formalista, quizá será más práctico para los notarios hacer las observaciones o aclaraciones de las fincas, en relación a títulos previos, en el apartado título o en otro apartado específico de la escritura, independiente de la descripción de la finca, pues la DG quiere que la descripción de la finca en la escritura refleje exactamente la descripción que ha de figurar en el Registro y que el registrador se limite a copiar y pegar la descripción de la finca.

En cuanto a la necesidad de que la titularidad catastral sea coincidente con la del adquirente o transmitente en la escritura, que la registradora menciona en su nota como exigible según la normativa y jurisprudencia alegada -aunque en este caso no lo considera defecto porque se cumple-, es doctrina consolidada la de que sólo tiene que ser coincidente la delimitación física, la superficie, no la titularidad catastral ni la de los colindantes. Ver en este sentido estas resoluciones: R. 5 de Mayo de 2016R.9 de mayo de 2016R. 12 de Mayo de 2016. (AFS)

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88.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CARÁCTER PREFERENTE DE UNA HIPOTECA

Resolución de 15 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de La Bisbal d’Empordà a rectificar el registro y reponer como carga inicial o preferente la hipoteca inscrita a favor de una sociedad. 

Resumen: la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.

Hechos:

– Por la inscripción 5.ª, la finca se inscribió a favor de doña M. R. y doña M. C. V. B. con la siguiente carga: «En el remanente de todos mis bienes, presentes y futuros, instituyó por mis herederas universales y en igualdad de partes a mis dos únicas y estimadísimas hijas (…); queriendo que si alguna de éstas me premuriese dejando, a su vez, hijos legítimos y naturales, estos hijos, nietos míos, pasen a ocupar el lugar y sitio de su madre premuerta, como por derecho de representación y en partes iguales si fueren más de uno: si empero alguna de mis hijas falleciera soltera, su parte acrecerá a su parte superviviente, o a los hijos de ésta en el caso de haber premuerto dejándola, quedando, no obstante, a salvo a favor de la hija que falleciere soltera, la legítima que le correspondiere sobre mi herencia; y en el caso de que mis dos referidas hijas me premuriesen o que sobreviviéndome fallecieran solteras, las sustituyo por mi heredera que nombro a mi dicha esposa, libremente», impuesta en el testamento de su causante, don F. V. V.

– Por la inscripción 8.ª se canceló la citada carga, que el registrador denominó como condición resolutoria de sustitución, a solicitud de la heredera doña M. C. V. B., por entender el registrador que habiendo sobrevivido ambas hijas tanto a su padre como a su madre, la carga queda sin efecto pues entendió que esa era la condición para que operaran ambas sustituciones: la premoriencia al padre de alguna hija respecto de las hermanas entre sí, y de ambas a la madre para la sustitución en favor de ésta.

– Por la inscripción 9.ª se constituyó una hipoteca sobre una mitad indivisa de la finca a favor de sociedad recurrente «Mon Jurídic RDJ, SL», en garantía del pago de un reconocimiento de deuda.

– Posteriormente, se tomó la anotación preventiva de demanda letra B, sobre dicha mitad indivisa de finca, a favor de M. R. V. B., en garantía de las resultas del procedimiento entablado por ésta contra su hermana, doña M. C. V. B. para que se dictara sentencia por la que se decretara, en esencia, que en el testamento de don F. V. V. se imponía un gravamen fideicomisario condicional y tácito para el caso de morir alguna de las hijas soltera, siendo que la actora seguía soltera antes de morir, debe subsistir el mismo, por lo que se solicita que se declarase la no procedencia de la cancelación de este gravamen hecha por el Registrado de la Propiedad.

– Por la inscripción 10.ª se canceló la inscripción 8.ª de cancelación de la condición resolutoria de sustitución, quedando nuevamente vigente la inscripción 5.ª en cuanto a la cláusula fideicomisaria condicional; por entender la Audiencia Provincial de Girona, revocando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que había confirmado el criterio registral, que la voluntad del testador fue «asegurar que el patrimonio familiar permaneciera unido y dentro de la familia», y eran hechos probados «que ambas hijas sobrevivieron a su padre y cuando se produjo el fallecimiento de éste, no sólo eran solteras, sino que eran unas niñas pequeñas que, obviamente, no tenían hijos».

– La Sentencia de la AP que ordenó la cancelación de la inscripción 8.ª y decretó la vigencia de la sustitución fideicomisaria condicional son: «Estimar íntegramente la demanda y declarar que el testamento del señor F. V. V. impuso un gravamen fideicomisario condicional y tácito para el caso de morir alguna de sus hijas soltera, por lo que no procede la cancelación del gravamen acordado por el Registrador de la Propiedad (…) por lo que habrá que ordenar al Registrador que vuelva a hacer constar en las hojas registrales de las citadas fincas la cláusula de sustitución».

El Registrador calificó negativamente al considerar que debería ser el órgano judicial que ordena se vuelva a hacer constar en el Registro la citada cláusula de sustitución quien, en su caso, debería determinar si tal reposición tiene carácter preferente o no a la hipoteca sobre la mitad indivisa de la finca de referencia, o bien determinase en sede Judicial.

La Dirección confirma la calificación.

1) Considera que el registrador actuó correctamente al cancelar la inscripción 8.ª de cancelación, ordenada por la sentencia y manteniendo la vigencia de la inscripción de hipoteca 9.ª porque la citada sentencia no contenía fallo alguno respecto de la misma y porque, aunque así hubiera sido, su titular registral no ha sido parte en el correspondiente procedimiento judicial. La hipoteca se encuentra inscrita y vigente en los mismos términos que anteriormente, y, por otro lado, porque la alteración de los asientos registrales debería decretarse o determinarse por autoridad judicial en el procedimiento correspondiente.

2) En cuanto a la exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, el procedimiento se había entendido exclusivamente contra una de las titulares registrales del dominio, cuyo poder de disposición se anula (como ocurre cuando se anula una inscripción de dominio del demandado), por lo que la sentencia sólo produce efectos contra ese titular de conformidad con las reglas generales de nuestro ordenamiento pero no respecto del titular registral del derecho real de que se trate (en este caso de hipoteca) que no ha sido parte en el procedimiento. Pero todo ello se ha cumplido en el presente expediente ya que la inscripción de hipoteca no ha quedado afectada por la sentencia inscrita pues su asiento no se ha visto cancelado, ni modificado en su contenido o prelación.

3) La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (artículo 40 LH).

4) En cuanto a la posibilidad de reflejar registralmente la nulidad, declarada judicialmente, de un título de dominio inscrito (o de no limitación del poder de disposición), a pesar de que no se puedan cancelar las cargas posteriores basadas en éste, por no haber sido parte en el procedimiento los titulares registrales de aquéllas, los asientos posteriores que traen causa de otro anterior cuyo título ha sido declarado nulo, no pueden ser cancelados como consecuencia de una declaración de nulidad del primero, si en el procedimiento en que se declara dicha nulidad no han intervenido los titulares respectivos, siendo así que la existencia del juicio en que se declaró tal nulidad no fue reflejada en el Registro por medio de anotación preventiva de la demanda o que ésta se practicó después de inscrita la transmisión o gravamen (artículo 40, último párrafo LH). En todo caso, no es el recurso ante esta Dirección General el medio apropiado para determinar si el titular registral de que se trate tiene la cualidad de tercero hipotecario, por ser una cuestión que debe ser objeto de apreciación en el juicio plenario correspondiente.

Ahora bien, sin perjuicio de la vigencia y prelación de esos asientos posteriores mientras no sean anulados si procede por los tribunales, pueda reflejarse registralmente la nulidad del título que motiva la última inscripción de dominio (en este caso de la libre disponibilidad del inmueble), a fin de evitar que el Registro siga abierto a nuevos actos dispositivos que, fraudulentamente y amparados en su apariencia tabular, pudieran celebrar posteriormente los titulares registrales de dicha inscripción anulada. (ER)

89.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE PLAZA PÚBLICA

Resolución de 15 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mahón, por la que se rechaza la inscripción de la georreferenciación de una finca por invasión de una plaza pública.

Resumen: El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. Las alegaciones del Ayuntamiento son suficientes para acreditar la existencia de las dudas de correspondencia.

Hechos: Se otorga un acta notarial que recoge el requerimiento del propietario de una finca para rectificar su descripción por el procedimiento del art. 199 LH. El título del acta es “acta de notoriedad para la constancia de un exceso de cabida”. La CCDG es coincidente con la rectificación solicitada. El registrador tramita el expediente solicitado, en el que se produce la oposición del Ayuntamiento, alegando la invasión de una plaza pública.

El registrador suspende la inscripción debido a la oposición planteada.

El recurrente alega que la porción con la que se amplía la finca registral no es de titularidad pública, como lo prueban los hechos de que no conste inscrita a favor del Ayuntamiento, la CCDG la incluya dentro de la parcela catastral que es propiedad del requirente y este disfrute de la totalidad de la finca.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: En primer lugar, la DG aclara que el acta otorgada no es propiamente un acta de notoriedad, «sino una simple acta de manifestaciones, pues no se contiene en ella requerimiento alguno para que el notario aprecie notoriedad alguna, sino sólo para que recoja las manifestaciones del otorgante y para que en base al artículo 199 de la Ley Hipotecaria remita al Registro de la Propiedad competente la presente acta para su inscripción. […] Además, tras la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2001, las actas de notoriedad han desaparecido de entre los medios legalmente habilitados para la acreditación e inscripción de rectificaciones de cabida y georreferenciaciones de fincas, y sin que el nuevo expediente de dominio regulado en el artículo 201 constituya un acta de notoriedad.[…] Y el hecho de que ese expediente de dominio notarial se documente a través de actas notariales con sus respectivas diligencias, y no de una escritura pública, no debe inducir a pensar erróneamente, como por inercia ocurre con frecuencia, que estemos propiamente ante un acta de notoriedad (tipo instrumento público notarial que está definido en el artículo 209 del Reglamento Notarial y subsiste plenamente, pero a otros efectos), ni que la finalización exitosa de los actuales expedientes de dominio notariales tenga su fundamento en la apreciación de la supuesta notoriedad de los hechos alegados por el promotor, sino en el cumplimiento de todos y cada uno de los trámites legalmente previstos».

Por lo que respecta a las alegaciones del Ayuntamiento, reitera la doctrina de que son suficientes para acreditar la existencia de dudas fundadas sobre la posible invasión del dominio público, que no corresponde resolver de manera definitiva por la vía del recurso ante la DG, sino mediante el correspondiente proceso judicial. (VEJ)

91.** INSCRIPCIÓN PARCIAL. ENTREGA DE LEGADOS. PRETENSIÓN DE NULIDAD DE PROHIBICIÓN DE DISPONER TESTAMENTARIA

Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jaca, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legados. 

Resumen: La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial del título si pudiera dar lugar a una publicidad equívoca.

Hechos: El legatario de un bien inmueble con prohibición de disponer inter vivos por cualquier título hasta que pasen quince años desde el fallecimiento del testador, solicita que se inscriba su adquisición pero excluyendo expresamente la prohibición de disponer.

Registrador: Dice que no es posible la inscripción parcial y que para considerar que la prohibición impuesta es nula es necesario acudir a la vía judicial para que se declara su ilicitud.

Recurrente: Considera inadmisible la inscripción de la prohibición por falta de motivo que la justifique y porque resulta injusta y desproporcionada; además, no hay interés legítimo de terceros que proteger; por otro lado, deben interpretarse restrictivamente las limitaciones al dominio.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

No procede la inscripción parcial porque si se omite la inscripción de la prohibición de disponer se altera la esencia de la disposición testamentaria.

Presupuestos para la inscripción parcial: (i) Debe solicitarse expresamente por el interesado (Art. 19 bis LH). (ii) Sin embargo, no se necesita solicitud expresa y puede practicarla de oficio el registrador cuando el defecto afecta sólo a alguna de las fincas (o a parte de la finca, o de su descripción) o derechos independientes del objeto del negocio jurídico y no exista perjuicio para nadie. (iii) En todo caso, es requisito imprescindible que el pacto, estipulación o hecho que se omite no afecte a la esencialidad del contrato (R. 13 de marzo de 2014).

Conclusión: “En el caso de este expediente, no procede la inscripción parcial del título, porque las operaciones que recoge solo podrían dar lugar a una publicidad equívoca de las posibilidades de disposición de la finca legada”. (JAR)

92.* FIN DE OBRA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Valverde del Camino, por la que se suspende la inscripción de una instancia de declaración de terminación de obra nueva. 

Resumen: una instancia privada no es título hábil para inscribir una declaración de obra nueva terminada.

Hechos: mediante instancia privada se solicita la declaración de obra nueva terminada.

El Registrador califica negativamente al considerar que no se aporta título jurídico hábil para declarar la terminación de la obra nueva. El inmueble consta inscrito en construcción, y para la inscripción de su terminación, debe aportarse, según proceda, escritura pública o acta notarial.

La Dirección confirma la calificación señalando que con excepción de las Administraciones Públicas, que podrían acudir a la certificación administrativa del artículo 206 LH, a tenor de lo dispuesto en el artículo 28 TRLS, la inscripción de las declaraciones de obra nueva en construcción, terminadas o por antigüedad exigen, según proceda, escritura pública o acta notarial, debiendo aportarse al Registro de la Propiedad la correspondiente copia autorizada. (ER)

95.** TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH SIN SOLICITUD EXPRESA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cocentaina, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, se deniega la inscripción de la rectificación superficial y descriptiva de una finca. 

Resumen: se entiende solicitado el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.

Hechos: En escritura de compraventa de una finca se recogía que, según la descripción registral, ésta ocupaba una extensión superficial de 46.536 metros cuadrados. Sin embargo, los comparecientes manifestaban en dicha escritura que, según reciente medición, su superficie era de 29.285 metros cuadrados, como resultaba de la certificación catastral que se acompañaba, solicitándose así, de forma tácita, la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

La Registradora califica negativamente alegando que existen dudas fundadas acerca de la existencia de una posible segregación encubierta, que no ha tenido acceso al Registro, y la consiguiente invasión de una finca colindante inmatriculada. Se da la circunstancia de que concurre la oposición de un colindante.

El Centro Directivo confirma la calificación y analiza la cuestión si es posible entender tácitamente solicitada la iniciación de la tramitación del procedimiento del artículo 199 y así poder proceder a la inscripción del documento con la superficie de la finca resultante de la certificación catastral incorporada al título.

El procedimiento para la inscripción de la representación gráfica:

– Se inicia a instancia del titular registral en cumplimiento del principio de rogación y no de oficio por parte del registrador.

– Resulta esencial para poder iniciar su tramitación que dicho titular identifique la representación gráfica georreferenciada que se corresponde con la finca de la que es titular y cuya inscripción se pretende.

– En el caso de este recurso no resulta solicitud expresa relativa a la rectificación de descripción de la finca conforme a su representación gráfica georreferenciada, pero esta solicitud puede considerarse implícita en el documento, ya que según el criterio del apartado segundo, letra a), de la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 se entiende solicitado el inicio del procedimiento cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore, lo que sucede en el caso que nos ocupa, ya que en la escritura se incorpora la certificación registral y los comparecientes manifiestan que «existe identidad entre la realidad física y la certificación catastral (…)». (ER)

96.** SERVIDUMBRE PERPETUA O DERECHO DE SUPERFICIE ENCUBIERTO.

Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se deniega la inscripción de determinadas servidumbres.

Resumen: No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen.

Hechos: En virtud de escritura pública se constituyen unas servidumbres voluntarias prediales denominadas “Servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente” y “Servidumbre perpetua de uso de cuarto de motores de agua del aljibe”.

La registradora suspende la inscripción de la servidumbre de uso exclusivo sobre rasante del parte del predio sirviente por entender que no es posible crear al amparo del sistema de «numerus apertus» un derecho real en que los intereses de los particulares se pueden cubrir con un derecho real ya admitido, cual es el derecho de plantación del artículo 30.3.º del Reglamento Hipotecario, que exige la fijación de un plazo de duración.

Asimismo, suspende la servidumbre perpetua de uso de agua, por falta de la inscripción previa de declaración de obra del cuarto de motores y del aljibe.

El recurrente entiende que lo que satisface su utilidad es la creación de una servidumbre predial y no un derecho de vuelo; y que si se detallan los motores de agua y aljibe en el apartado de constitución de servidumbre de aguas no es para declarar una obra encubierta, sino para detallar el uso de la servidumbre que se pretende inscribir, que no se necesita de declaración previa de tales motores y aljibe como acto previo para constituir la servidumbre.

Resolución: La Dirección General confirma la nota de calificación y desestima el recurso respecto del primer defecto, y estima el recurso y revoca la nota de calificación respecto del segundo defecto.

Doctrina: Comienza nuestro CD haciendo referencia a el sistema del «numerus apertus», que rige en nuestro derecho existiendo libertad entre los contratantes para crear derechos reales innominados o atípicos siempre que tengan las características esenciales del derecho real, que en muchas ocasiones serán combinaciones o variaciones sobre los existentes.

En base a ello, si los contratantes no quieren someterse a una figura de derecho real típica, se pueden apartar de ella, siempre que no contravengan una prohibición legal.

Pero para constituir un derecho real atípico, no basta la pura y simple voluntad del propietario o la voluntad del propietario de acuerdo con otra persona, sino que es preciso que “la función económico-social que se trate de conseguir con la constitución de aquel derecho exija la especial forma de afectación del bien que el derecho real lleva consigo, y que lo impongan así la legítima utilidad que se trate de obtener y la naturaleza de esa utilidad, en relación con los bienes que de ella constituyan objeto”.

Asimismo, tal sistema no permite “que puedan conculcarse los límites y las exigencias estructurales del estatuto jurídico de los bienes que excluyen la constitución de derechos reales limitados singulares de carácter perpetuo e irredimible (vid. artículos 513, 529, 564, 16081655 del Código Civil), si no responden a una justa causa que justifique esa perpetuidad”.

También expone su doctrina relativa a la inscripción de las servidumbres en las que como presupuesto básico para la fijación de los derechos del predio dominante y las limitaciones del sirviente deben de expresar su extensión, límites y demás características configuradoras.

Para facilitar la descripción de las mismas se permite que “en la inscripción a practicar se recojan los elementos esenciales del derecho y la misma se complemente en cuanto a los detalles a través de un plano cuya copia se archive en el Registro y al que se remita el asiento”.

No se van a admitir indeterminaciones sobre datos esenciales que afectan a las facultades de inmediato uso material que las servidumbres confieren, con la consiguiente vinculación, sin límites temporales de la propiedad en una extensión superior a la exigida por la causa que justifica la existencia de la servidumbre.

Mediante el primer derecho se pretende constituir una servidumbre perpetua de uso exclusivo sobre rasante de parte del predio sirviente, en favor de otra finca como predio dominante, para jardín y plantación de árboles para uso exclusivo de este último predio.

Se considera discutible si se trata de un derecho real asimilable a una servidumbre o un gravamen a los que se refiere el artículo 1655 del Código Civil.

Este precepto, es aplicable en Mallorca, de conformidad con el artículo 55 del Decreto Legislativo 79/1990, de 6 de septiembre, por el que se aprueba el texto refundido de la compilación del derecho civil de las Islas Baleares, en relación con la Ley de Bases, base 26, y el artículo 1.611, último párrafo, se refiere a aquellos derechos reales que implican una división del dominio.

Están referidos a los futuros derechos reales constituidos tras la promulgación del Código Civil, para prevenir nuevas figuras que con carácter perpetuo pretendan la división del dominio, y se someten a la regulación de la enfiteusis si fueran por tiempo indefinido o perpetuo (aplicándose los artículos relativos a la redención con lo que se evitará que se constituyan a perpetuidad) y a la del arrendamiento, si fueran temporales.

El derecho constituido presenta similitudes con un derecho de superficie vinculado a una finca sin que el dominio que se reserva el constituyente comporte un derecho de pensión, que se admitiría al amparo del «numerus apertus» de derechos reales.

Lo que no se admite es un derecho de superficie perpetuo y que, por la naturaleza de la finca, agote sus utilidades, ya que se “reduciría el dominio a un derecho nominal que no comporta ni un interés presente (no hay derecho de pensión o de prestación periódica) ni un interés futuro (no hay término para la extinción del derecho del superficiario) y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen”.

Concluyendo que más que una servidumbre perpetua, lo que parece haberse configurado es un derecho de superficie perpetuo vinculado «ob rem» a una finca, por lo que es defecto es confirmado.

En relación a la servidumbre de aguas, en el título se lleva a cabo la descripción del contenido de la servidumbre y de los predios dominante y sirviente cumpliéndose la doctrina de la DG relativa a la inscripción del derecho de servidumbre.

No considera necesario el cumplimiento de los requisitos de las declaraciones de obra nueva, al no ser objeto del título la constancia en el registro de la construcción del cuarto de motores ni del aljibe (construcciones no sometidas a la Ley de Ordenación de la Edificación) sino la de la servidumbre de uso del motor para la extracción de agua.

Considera suficientemente delimitada la ubicación de los motores y del aljibe, sin ver obstáculo desde la perspectiva del tracto sucesivo, a la inscripción pretendida.

Comentarios: Hay determinadas cuestiones sobre las que no se pronuncia nuestro CD por no haber sido objeto de calificación como pudiera ser la necesidad de autorización administrativa por la existencia de una segregación de dos porciones de la finca matriz, el hecho de no constar consta la cuantía del agua a extraer o el tiempo a que se refiere el riego pactado, o si por el hecho de tener como causa la saca/extracción de agua de la finca que constituye el predio sirviente en beneficio del predio dominante, quedaría sujeta a la correspondiente autorización administrativa(cfr. artículo 326 de la Ley Hipotecaria).

En todo caso se ha de tener en cuenta que los derechos reales constituidos al amparo del sistema de “numerus apertus” deben acomodarse a la naturaleza jurídica que en realidad le corresponde, con independencia de cual fuere la denominación que se le haya dado. (MGV)

98.** SUSTITUCIÓN VULGAR EN FAVOR DE LOS DESCENDIENTES POR ESTIRPES. RENUNCIA DEL SUSTITUIDO

Resolución de 22 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 33 a inscribir una escritura de partición y adjudicación de herencia. 

Resumen: El llamamiento sucesivo de la sustitución vulgar no se limita al instituido sino que se extiende a los sucesivos sustitutos (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que del texto del testamento resulte lo contrario (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).

Hechos: En la escritura de herencia cuya inscripción se cuestiona la causante había instituido herederos a diez personas por partes iguales y con sustitución vulgar por sus respectivos descendientes por estirpes. Uno de los herederos premuere al causante y tiene dos hijos que renuncian a la herencia, la cual resulta adjudicada a los restantes nueve herederos.

Registrador: Opone a la inscripción que deben intervenir en la escritura los herederos del renunciante salvo que declaren que no tienen descendientes.

Recurrentes: Alega que al tratarse de una sustitución vulgar a favor de descendientes por estirpes debe entenderse que si el instituido renuncia lo hace por si y por su estirpe, igual que ocurre en la sucesión intestada.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

La sustitución vulgar “concede al testador el medio de lograr que le suceda un heredero de su libre elección, con preferencia a los posibles titulares del derecho de acrecer y al heredero determinado por la ley en el orden de la sucesión intestada”. (STS de 22 de octubre de 2004).

Por tanto, la sustitución vulgar debe prevalecer sobre el posible acrecimiento que se basa en la voluntad presunta del causante y supone un llamamiento solidario (arts. 982 y CC).

Conclusión: En el presente caso no existe llamamiento solidario porque el testador ordena la sustitución en favor de los descendientes de ulterior grado con preferencia al acrecimiento entre los sustitutos primeramente llamados, y tal sustitución alcanza no sólo a los descendientes del instituido sino a los descendientes de los sustitutos.

Por tanto, la porción vacante sólo acrecerá a los restantes instituidos si no existen descendientes o si los que existen no pueden o no quieren heredar,

 Caso distinto al presente es que el testador hubiera ordenado que si fueran todos los instituidos (y, por ende, también todos los sustitutos) los que no pudieran o no quisieran aceptar la herencia heredarían sus descendientes por estirpes, pues, siendo así, habría que concluir que la institución solidaria, fundamento del acrecimiento, prevalecería sobre la sustitución ordenada si lo que quedara vacante fuera la porción hereditaria de solo alguno o algunos de los instituidos. (JAR)

99.() SUSTITUCIÓN VULGAR. RENUNCIAS

Resolución de 22 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sevilla n.º 8 a inscribir una escritura de elevación a público de cuaderno particional respecto de una herencia. 

(Reitera la doctrina de la resolución número 98).

Resumen: La sustitución vulgar a favor de los descendientes comprende no sólo a los del heredero instituido sino a los sucesivos descendientes de los sustitutos renunciantes, salvo que del testamento resulte que fue otra la voluntad del testador.

Hechos: La herencia, que se escritura por el contador partidor, se rige por testamento en el que la causante instituye herederos al hermano y a una sobrina, que son sustituidos vulgarmente por sus respectivos descendientes por estirpe (art. 774 CC), y en su defecto con derecho de acrecer.

La sobrina instituida heredera renuncia a la herencia y declara que no tiene descendencia. El hermano instituido heredero premurió a la testadora con dos hijos, que son sus herederos, uno de los cuales renuncia a la herencia de la testadora y declara en la escritura que tiene una hija menor.

El contador partidor adjudica todo el caudal relicto al otro hijo del hermano premuerto sin considerar la existencia del hijo menor del otro heredero renunciante.

Registrador: Suspende la inscripción por entender que el hijo menor del renunciante es llamado a la herencia por la sustitución ordenada genéricamente a favor de los descendientes.

Recurrente: Entiende que, renunciada la herencia por uno de los sustitutos, debe acrecer la porción renunciada al sustituto que ha aceptado, porque no debe operar una segunda sustitución a favor de los descendientes del sustituto renunciante.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: La sustitución vulgar ordenada a favor de los descendientes se extiende no sólo a los del heredero instituido sino a los sucesivos descendientes de los sustitutos renunciantes y sin limitación de llamamientos, salvo que del testamento se derive que fue otra la voluntad del testador, lo que no sucede en este caso.

Comentario: El recurrente también alega la facultad de interpretar el testamento que tiene el contador partidor, sin embargo dicha facultad no puede amparar una interpretación que no tenga su origen en el texto del testamento (JAR)

100.** COMPRA POR CASADA EN TRÁMITES DE SEPARACIÓN. CARÁCTER PRIVATIVO. RENUNCIA DEL CÓNYUGE. DOCUMENTO EXTRANJERO.

Resolución de 23 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Guadalajara n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español.

Hechos: Se trata de una escritura de compraventa se otorgada el día 22 de noviembre de 2016, seguida de préstamo garantizado con hipoteca sobre la finca comprada.

La compradora comparece como «casada en trámite de separación judicial» y en las estipulaciones afirma que compra y adquiere dicha finca «con carácter privativo», manifestando que «dicho carácter de adquisición viene atribuido por la renuncia de derecho efectuada por el marido de la compradora, en documento público”, que se incorpora a la escritura. El notario no emite juicio alguno sobre dicho documento. Ese documento, anterior a la escritura, está intervenido por notario de la República Dominicana y suscrito por el esposo de la compradora, en el que, aparte de hacer referencia a su separación de hecho, manifiesta que “renuncia y se desliga de cualquier bien que su esposa pueda adquirir “en el presente o en el futuro”.

El notario dominicano dice que la firma del otorgante y dos testigos fueron puestas a su presencia de forma libre y voluntaria aprobando su contenido; el documento tiene la apostilla de La Haya.

Seis meses después de la compra se dicta sentencia de divorcio expresando que, no existiendo bienes en común, no se realiza ningún pronunciamiento al respecto.

El registrador señala dos defectos:

a) que, en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa, la compradora estaba casada, por lo que la adquisición ha de ser para la comunidad de bienes (cita el artículo 1.347.3.º del Código Civil);

b) que la manifestación de que la adquisición es privativa con base en el documento de renuncia no puede tenerse en cuenta, ya que se trata de un documento privado, no público, con firmas legitimadas notarialmente, y dicho documento de renuncia no es admisible en la legislación española, pues para que los cónyuges pacten que a partir de cierto momento las adquisiciones hechas por un cónyuge sean privativas lo procedente serían unas capitulaciones matrimoniales pactando otro régimen como único (separación de bienes) o una confesión de privatividad para un caso concreto.

El recurrente alega lo siguiente:

-que el documento de renuncia es un documento público, con la apostilla de la Haya;

-que en el documento hay una confesión de privatividad en documento público que ha de producir efectos para la inscripción y una prueba de destrucción de la presunción de ganancialidad.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso interpuesto y confirma la calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es precisar que la renuncia de derechos de la sociedad conyugal exige documento público (artículo 1280.4 del Código Civil).

Por consiguiente, debe analizarse si el documento acompañado tiene dicho carácter.

Se parte de la base de que “los documentos públicos extranjeros, si son equivalentes, formal y sustancialmente o susceptibles de ser adecuados al ordenamiento español, producen en España el efecto requerido conforme al Derecho español y para su inscripción en el Registro de la Propiedad”.

Por ello es doctrina reiterada del CD que el título extranjero “ha de ser equivalente al documento público español como requisito exigido por nuestro ordenamiento y que dicha circunstancia debe ser acreditada de conformidad con las exigencias de nuestro ordenamiento”.

Es decir que habrá que rechazar como públicos aquellos documentos extranjeros en los que no interviene un fedatario similar en su actuación al notario español, y en cambio admitir aquellos otros “en los que haya intervenido el titular de una función pública, nombrado por el Estado para conferir autenticidad a los actos y negocios jurídicos en ellos contenidos, a la que esencialmente responden aquellos documentos formalizados de acuerdo con los principios del notariado de tipo latino-germánico”.

Por consiguiente, “es preciso que el documento supere un análisis de idoneidad o de equivalencia en relación con los documentos públicos españoles, requisito sin el cual no puede considerarse apto para modificar el contenido del Registro”. Para ello es esencial la apostilla, pero su existencia no obsta a la verificación de que la autoridad extranjera actúa en forma equivalente, y ello será así “si concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español: que sea autorizado por quien tenga atribuida en su país la competencia de otorgar fe pública y que el autorizante de fe, garantice, la identificación del otorgante, así como su capacidad para el acto o negocio que contenga”. Se trata de comprobar que no sólo existe equivalencia en las formas sino también en las funciones (cfr. Art. 60 de la Ley de Cooperación jurídica internacional).

Para acreditarlo bastaría el juicio de equivalencia del notario autorizante, juicio que si es puesto en duda por el registrador “deberá motivarlo expresa y adecuadamente”. Y si falta ese juicio se podrá acreditar por “documentación complementaria, ya sea expedida por notario español o extranjero, ya por otro funcionario con competencia al respecto o incluso por la aportación de otros medios de prueba”. Nada de eso se hace en la escritura calificada.

Supuesto lo anterior el primer defecto es confirmado, pues, aunque en la escritura nada se dice acerca del régimen matrimonial de la compradora, se da por sobreentendido que es el de comunidad, no resultando de la sentencia medida provisional alguna. Por ello la DG hace la salvedad que el defecto sólo existiría si el régimen económico matrimonial fuera similar al de gananciales español.

El segundo defecto también debe ser confirmado, pues “para que un documento notarial pueda considerarse equivalente ha de contener, entre otros, como requisitos fundamentales, que el notario emita juicio de capacidad y fe de conocimiento de los otorgantes”.

Finalmente, tampoco toma en consideración la DG la sentencia de divorcio pues respecto de ella considera que en el momento procesal oportuno se omitió hacer referencia al bien comprado en su día por la esposa, para la determinación de su carácter.

Comentario: Hace la DG un detallado repaso a su doctrina sobre la posibilidad de que los documentos extranjeros en lo que interviene alguna autoridad pública surtan efecto en el Registro de la Propiedad. Para ello ya hemos visto que, si son notariales, deben ser equivalentes al documento público español autorizado por notario. Ello hace que no pueda tenerse en cuenta el documento complementario presentado pues del mismo resultaba claramente que se trataba de un documento privado con firmas legitimadas, por lo que carecía de fehaciencia en cuanto a la identidad del firmante y a las manifestaciones en él contenidas.

No obstante, desde un punto de vista de pura justicia material, por la forma de redacción del documento, por la situación de separación de hecho, por la nacionalidad u origen de los cónyuges y por la circunstancia de no incluir bien alguno en el proceso de divorcio, parece que la adquisición realizada debería tener carácter privativo. No obstante, esas circunstancias no pueden ser tenidas en cuenta por el registrador, pues este debe limitarse a calificar con los documentos que se someten a su consideración si tener en cuenta otros elementos que pudieran ser relevantes en otras sedes, como la jurisdiccional. (MGV)

101.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

Resolución de 23 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vilafranca del Penedès, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica de una finca resultante de una agrupación por oposición de un colindante.

Resumen: El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición.

Hechos: Se agrupan dos fincas registrales procedentes de una reparcelación sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral (RGGA) que se corresponde con la yuxtaposición de la georreferenciación de dos parcelas catastrales; la finca resultante de la agrupación presenta una diferencia de superficie inferior al 10% de la suma de las fincas agrupadas.

El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH, debido a la oposición presentada por un colindante afectado, que aporta una georreferenciación controvertida. La única motivación de la nota de calificación es la existencia de oposición por parte del colindante.

El interesado recurre la calificación registral alegando principalmente que la oposición del colindante ha de ser valorada por el registrador.

La DG estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina:

  1. Rectificación de finca procedente de reparcelación

Aunque la finca proceda de una reparcelación, debe admitirse la rectificación, sin cumplir las exigencias procedimentales de este procedimiento administrativo, cuando no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación catastral aportada para acreditar tal rectificación. Mientras el registrador no justifique que con la inscripción ahora pretendida se altera la geometría de la finca tal como quedó delimitada en la reparcelación, lo procedente es dar inicio al procedimiento del art. 199 LH, que garantiza los intereses de terceros afectados.

  1. Inscripción del exceso de cabida

La escasa diferencia de superficie (0,72%) permite suponer que la registración del exceso de cabida constituye la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados.

  1. Inscripción de la RGGA

En caso de oposición de colindantes en la tramitación del procedimiento del art. 199 LH, el registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas en el procedimiento, debe decidir motivadamente según su prudente criterio.En caso de haberse manifestado oposición por algún interesado, constituye uno de los principios de la regulación de la Jurisdicción Voluntaria que, salvo que la Ley expresamente lo prevea, la sola formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto. Por tanto, y conforme al art. 199 LH, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción». Por tanto, el juicio de identidad de la finca por parte del registrador, debe estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.

Comentario: la DG reitera la doctrina establecida en resoluciones anteriores. En cuanto a la posibilidad de rectificar la descripción de una finca procedente de reparcelación, ya lo dispusieron las RR. de 19 de diciembre de 2019 y de 18 de febrero de 2021. En relación con la resolución del procedimiento del art. 199 existiendo oposición, la presente resolución junto con la de 25 de enero de 2022 parecen haber fijado ya claramente el criterio de que el registrador debe justificar la nota denegatoria en la comprobación de las alegaciones del colindante.

Solo añadiré una cuestión práctica: en el caso presente no hubiera sido necesario aportar una RGGA para inscribir la agrupación, pues la R. de 13 de julio de 2017 permitió la inscripción de la representación gráfica catastral (RGGC) en el supuesto de que la finca resultante de la agrupación o agregación se corresponda con varias parcelas catastrales, siempre que coincida con el perímetro de todas ellas, inscribiendo las RGGC de estas. Recordemos que es admisible que una finca registral esté formada por varias parcelas catastrales (no a la inversa, pues se encubriría una agrupación no formalizada). Ahora bien, si también se desea agrupar las parcelas catastrales, deberá aportarse un informe de validación gráfica alternativa positivo; finalmente quedará una finca registral integrada por varias parcelas catastrales, lo que es perfectamente admisible. Incluso en este supuesto en que se pretende la inscripción de una RGGA, considero que no debería ser exigible la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH, puesto que se respeta la geometría catastral; no se pone de manifiesto una discrepancia catastral que requiera de la notificación a los colindantes catastrales afectados; de hecho no hay colindantes afectados, pues el perjuicio que pueden sufrir es el mismo que si se inscribiera una RGGC y, por tanto, debería ser aplicado el mismo criterio que para la inscripción de esta. (VEJ)

102.* CANCELACIÓN DE ASIENTO DE TRANSMISIÓN DE HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS

Resolución de 23 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de L’Hospitalet de Llobregat n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la cancelación de un asiento registral de transmisión de hipoteca y su inscripción a favor de un fondo de titulización de activos.

Resumen: Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización.

Hechos: Mediante instancia con firma legitimada notarialmente se solicita la cancelación de un asiento relativo a la transmisión de activo y pasivo de la entidad “Caja de Ahorros del Mediterráneo” a favor de la entidad “Banco de Sabadell”, con la finalidad de que el préstamo hipotecario inscrito a favor de “Caja de Ahorros del Mediterráneo” se inscriba a favor de un fondo de titulación de activos, y que se haga constar que el fondo ha sido liquidado y extinguido.

La registradora deniega la solicitud por dos defectos:

  • porque la cancelación del asiento precisa consentimiento del titular registral o sentencia firme en procedimiento judicial en el cual el titular registral haya sido parte; y
  • porque el fondo de titulación de activos no puede ser titular registral del préstamo hipotecario porque se trata de un fondo sin personalidad jurídica propia.

El recurrente solo recurre este segundo defecto, quedando por tanto confirmado el primero de los defectos de la nota de calificación.

En cuanto a este segundo defecto, se allana la registradora en su informe, reconociendo que un fondo de titulación de activos sí puede ser titular registral de hipotecas.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación tan sólo en cuanto al defecto segundo de la nota de calificación, único objeto de recurso.

Doctrina: Nuestro CD en Resolución de 12 de junio de 2020, declaró que “la transmisión de la cartera hipotecaria a los fondos de titulización no necesita de inscripción registral puesto que los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, que regula la transmisión de activos (participaciones hipotecarias o certificados de transmisión de hipoteca, entre otros) a los fondos de titulización, no la exigen. Pero, hoy en día, nada impide su inscripción, aunque la cesión sea en favor de fondos de titulización sin personalidad jurídica, ya que según el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, “se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización”.

Comentarios: La legislación actual, véase los artículos 17 y 22 de la Ley 5/2015, que regula la transmisión de activos a los fondos de titulización, no exige que sea objeto de inscripción, aunque ello es posible pese a que los fondos carecen de personalidad jurídica, al admitirse por el artículo 16.3 de la citada Ley 5/2015, que «se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización». La registradora en su informe admite tal interpretación, estimándose el recurso por la DG en este punto al carecer ya de objeto.(MGV)

103.*** CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN CADUCADA HABIENDO TRANSCURRIDO LOS CUATRO AÑOS DESDE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS

Resolución de 28 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villarcayo a practicar las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación librado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales. 

Resumen: la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

Hechos: se presenta a inscripción testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

El Registrador emite calificación negativa y el Centro Directivo confirma la calificación analizando si es posible de cancelar asientos posteriores a una anotación de embargo, de acuerdo con lo ordenado con el correspondiente mandamiento de cancelación librado en el procedimiento de ejecución, cuando se da la circunstancia de que al tiempo de presentar el decreto de adjudicación y el citado mandamiento en el Registro dicha anotación preventiva había ya caducado.

Caducada la anotación, no es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de los asientos posteriores, debiendo el registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 RH prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente.

Aunque a la fecha de adjudicación estuviese vigente la anotación, la resolución judicial no implica prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de su presentación en el Registro de la Propiedad (artículo 24 LH).

Para el caso de que se haya practicado nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, siguiendo la doctrina consagrada en la consulta de 8 de abril de 2018, la expedición de la certificación y la extensión de la nota marginal:

  • No suponen el cierre del Registro,
  • No supone la prórroga de la anotación preventiva extendida como consecuencia del mismo procedimiento.
  • El registrador está compelido por una norma legal, el art. 86 LH, que no puede dejar de aplicar.
  • Por lo tanto, la expedición de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal no tienen un efecto de prórroga indefinida de la anotación preventiva a la que se refiere.

En esta importante Resolución, el Centro Directivo, con fundamento en las STS de 17 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021 señala que la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución. Por lo que resultará procedente la cancelación por caducidad de la anotación preventiva de embargo, cuando haya sido solicitada y emitida certificación de cargas en el procedimiento de ejecución, mientras no transcurra el plazo de cuatro años desde esta última fecha. De tal forma que, mientras no haya transcurrido este plazo, si se presenta en el Registro de la Propiedad el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, resultará procedente la inscripción y la cancelación de cargas solicitada, dejando únicamente a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo por haberse cancelado el asiento. (ER)

105.*** VENTA DE PARTICIPACIONES PRIVATIVAS DE VIVIENDA ADQUIRIDAS POR HEREDEROS CON VECINDAD CIVIL VASCA. RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL DE COMUNICACIÓN FORAL VASCO.

Resolución de 28 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Cuando una finca consta inscrita por herencia y con carácter privativo a favor de una persona que tiene vecindad civil vasca, en el momento de la venta hay que especificar, como si se tratara de extranjeros, su régimen económico matrimonial y de ser el de comunicación foral vasco exigir el consentimiento del cónyuge.

Hechos: Consta inscrita una finca por herencia con carácter privativo a favor de varias personas, tres de las cuales son de vecindad civil vasca, que están domiciliados en Álava. Posteriormente se vende la finca por los titulares registrales sin intervención de sus cónyuges.

El registrador suspende la inscripción argumentando escuetamente que hay que especificar el régimen económico matrimonial de dichas personas de vecindad civil vasca. El registrador sustituto precisa un poco más argumentando que dicho requisito se exige ante la eventualidad de que estén sujetos al régimen de comunicación foral vasco sea necesario el consentimiento de ambos esposos.

El notario autorizante recurre y alega que la nota de calificación recurrida ha de considerarse nula por carecer de fundamentación ya que no especifica el defecto concreto, lo que le causa indefensión a la hora de recurrir pues no se sabe realmente el defecto y tiene que especular sobre ello. Añade que el Registro publica el carácter privativo del bien de los vendedores, sin ninguna limitación y por ello consecuentemente se ha otorgado la escritura. Finalmente argumenta que los tres vendedores de vecindad civil vasca son alaveses que residen en Vitoria (dos) y en Salvatierra (otro) donde no se aplica dicho régimen de comunicación foral, como en el 94% de la provincia de Álava, sino el de gananciales.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Respecto de la falta de fundamentación de la nota, argumenta que el recurrente ha podido conocer las razones impeditivas de la inscripción expresadas por el registrador y ha podido alegar lo que a su derecho convenga.

Reconoce que su posición doctrinal sobre esta materia es que:

1.- En las escrituras de herencia siendo el heredero casado, aunque sean de vecindad civil vasca, no es necesario expresar el nombre de su cónyuge y su régimen económico-matrimonial.

2.- En el momento de la realización de actos dispositivos sobre el bien adquirido por herencia deberá tenerse en cuenta el régimen económico matrimonial del heredero, algo que, sin duda, quedará facilitado si, según una buena práctica notarial, se hace constar el régimen económico matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cónyuge en los términos expresados en el artículo 51.9.a) del Reglamento Hipotecario.

Desde el punto de vista sustantivo, confirma la nota porque consta la vecindad civil vasca de los otorgantes y por ello debe expresarse el régimen económico del matrimonio, toda vez que si éste es el de comunicación foral es indudable que la venta afecta a los derechos de la sociedad conyugal y el cónyuge que tendrá que consentir la venta.

En el presente caso considera que los bienes no están inscritos con carácter privativo, (a pesar de lo que dice la nota informativa), pero que la conclusión no cambiaría aunque se hubiera hecho constar en el Registro de la Propiedad el carácter privativo de la adquisición, toda vez que, de estar sujeto el heredero al régimen de comunicación foral vasco, para la validez de la venta de dicho bien también sería necesario el consentimiento del consorte, conforme a los dispuesto en el artículo 135 de la Ley 5/2015, de 25 de junio, de Derecho Civil Vasco que establece que “En la comunicación foral, los actos de disposición de bienes requerirán el consentimiento de ambos cónyuges. Si uno de los cónyuges se negara a otorgarlo, podrá el juez autorizar la disposición si lo considera de interés para la familia.”

COMENTARIO: Una de dos, o cuando se otorga una escritura de herencia a todos los herederos y otorgantes españoles indiscriminadamente (o al menos a los de vecindad civil vasca) se les exige con una norma de rango legal que manifiesten su vecindad civil y su R.E.M. para que conste en el Registro el carácter privativo del bien o el de estar sujeto al régimen de comunicación foral vasco , o, si no se ha hecho constar nada sobre ello y el bien está inscrito con carácter privativo sin ningún tipo de condicionante, hay que aplicar el principio de fe pública y el de legitimación registral (que está por encima de cualquier doctrina o interpretación jurídica) y relevar a los adquirentes y al notario autorizante de la escritura de venta de cualquier averiguación sobre el R.E.M. del vendedor, pues ello es contrario a los principios registrales citados, a la seguridad jurídica y a la confianza de terceros adquirentes en el Registro, que en este caso ha quebrado.

La postura de la DG lleva a situaciones como la presente en la que el notario autorizante de la venta se puede ver expuesto a una demanda de responsabilidad civil, a pesar de que confió en los pronunciamientos registrales, y el registrador de la propiedad también pues su nota informativa expresa que la propiedad es privativa y según la DG no está inscrita así. (AFS)

106.*** PROCEDIMIENTO DEL ART. 201.1. POSIBILIDAD DE RECTIFICAR LA SUPERFICIE CONSTRUIDA SIN AMPLIAR OBRA NUEVA. NOTIFICACIONES. DUDAS FUNDADAS DE IDENTIDAD POSTERIORES A LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL

Resolución de 1 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 9, por la que se suspende un acta para la rectificación de la superficie de una finca, que culmina la tramitación de un expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Doctrina: La registradora que califica la inscripción el acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra.

Hechos: Se otorga una acta de rectificación de superficie de un solar que es elemento común de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, otorgada por todos los propietarios de los elementos privativos, en la que se incrementa dicha superficie en más de un 10% en relación con la inscrita, así como la superficie de cada uno de los elementos privativos.

En la tramitación del procedimiento del art. 201.1 LH, el notario autorizante solicitó de la registradora de la propiedad la preceptiva certificación de dominio y cargas de la finca, la cual fue expedida sin alegar dudas de correspondencia, solo expresando que la inscripción quedaba condicionada a que no existieran dudas de identidad o sospechas de encubrimiento de un acto jurídico de modificación hipotecaria.

Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad a la finalización del procedimiento, la registradora que sucede a la que expidió la certificación suspende la inscripción señalando tres defectos:

1º.- Por existir dudas en la identidad de la finca, que procede de segregación a la que se aportó una certificación catastral con una configuración distinta de la que se pretende inscribir (en concreto, se aprecia una posible afectación de parte de una finca colindante).

2º.- Por no haber realizado correctamente las notificaciones a los colindantes. En particular, una de ellas se intentó pero no se llegó a realizar tras tres intentos, por lo que se requería la notificación nominativa a través de la publicación de edictos en el BOE. Tampoco se notificó la rectificación de superficie al Ayuntamiento, como titular de una calle colindante con la finca objeto del procedimiento.

3º.- Por no poderse utilizar el procedimiento del art. 201.1 para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El notario autorizante recurre la nota de calificación con los siguientes argumentos:

1º.- Las dudas sobre la identidad de la finca deben exponerse por la registradora al inicio del procedimiento y no pueden basarse en sospechas sino en criterios objetivos que desvirtúen el primer juicio favorable sobre dicha identidad.

2º.- Atribuir el concepto de finca colindante a una calle no parece congruente con el concepto de dominio público inherente a la condición de calle, en un sector ciudadano consolidado desde hace décadas y perfectamente delimitado en la cartografía catastral.

3º.- La modificación de la superficie del solar sobre el que recae el edificio puede conllevar la de la superficie de todas sus entidades si lo solicitan todos los propietarios.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de la registradora respecto a los dos primeros defectos y lo estima, revocando la nota, respecto del tercero.

Doctrina:

1º.- Sobre las dudas de correspondencia

El centro directivo reconoce que la certificación registral inicial debió concretar las dudas de en la identidad de la finca, según la propia doctrina de la DG. Pero, como declaró la R. de 30 de julio de 2021 esta doctrina se matiza cuando la certificación inicial del expediente ha sido expedida por registradora distinta de la que ahora califica el acta que pone fin al expediente, pues el juicio sobre la existencia o no de dudas es personal de la registradora y no puede vincular a una registradora distinta que se aparte de él por causas justificadas. La registradora que califica el acta final no puede sufrir la imprecisión con la que se expidió la certificación inicial, pues siendo este un primer momento de la calificación, esta no fue realizada por ella por lo que no le puede vincular, dada la independencia de su calificación.

Dicha situación no se hubiera producido si se hubiera practicado la correspondiente anotación preventiva que advierte el inicio de este procedimiento, ya que dicho asiento se encontraría bajo la salvaguardia de los tribunales, publicando, siquiera de forma provisional, la inmatriculación o nueva descripción pretendida de la finca y con vocación de convertirse en definitiva cuando concluya el procedimiento.

En cuanto a las dudas expresadas, la DG considera debidamente acreditadas y justificadas las dudas en la identidad de la finca expresadas por la registradora, basadas en su procedencia de una segregación, la gran desproporción superficial, pues de 52 metros cuadrados pasa a 80 metros cuadrados y en la existencia de sucesivas alteraciones catastrales con las que se ha ido aumentando la superficie de la finca y modificando su configuración. De la suma de dichas circunstancias deduce que con la rectificación de la descripción se pretende amparar una nueva realidad física, distinta de la que constituyó la descripción al momento de ingresar la finca en el Registro.

2º.- Sobre las notificaciones

El art. 203.1 LH dispone que la notificación a colindantes debe efectuarse «en la forma prevenida en esta Ley», remisión que debe entenderse a la prevista en la Ley Hipotecaria, concretamente al artículo 199, que dispone que «la notificación se hará de forma personal. En el caso de que alguno de los interesados fuera desconocido, se ignore el lugar de la notificación o, tras dos intentos, no fuera efectiva la notificación, se hará mediante edicto insertado en el “Boletín Oficial del Estado”». Tampoco se acredita la práctica de la notificación al Ayuntamiento, ni la notificación genérica en el BOE que exige también el art. 203.1, para que todo interesado tenga conocimiento de la tramitación del expediente y pueda alegar lo que su derecho convenga.

3º.- Sobre la rectificación de la superficie construida

En primer lugar, la DG reitera su doctrina de que, conforme al art. 202, las nuevas edificaciones pueden inscribirse por su descripción en los títulos referentes al inmueble, lo que no se refiere exclusivamente a escrituras públicas, por lo que nada obsta a que la rectificación de la obra nueva inscrita se formalice en el acta recaída en el expediente del art. 201; siempre que se cumplan los requisitos exigidos para la modificación de una obra nueva.

Y añade finalmente que «la ampliación de superficie no implica o conlleva una ampliación de obra, que requiera acreditar los requisitos, especialmente urbanísticos de la misma, sino que simplemente es la rectificación de un dato registral erróneo, que debe sustituirse por el que, en su momento, se debió registrar». Ello es así en este caso debido a que los promotores solicitan la rectificación únicamente de la superficie, por ser la que debió constar en su momento y no como consecuencia de una ampliación de obra, como manifiestan los promotores en el acta, al declarar que esa rectificación se debe a la de la superficie del solar y no procede de cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca.

Comentario: la única novedad de esta resolución, que en los defectos primero y segundo reitera doctrina anterior, radica en esta última consideración: no se requiere el otorgamiento de una escritura de ampliación de obra cuando no hay en realidad tal «obra nueva», sino una mera rectificación de la superficie construida que se declaró en su día. La DG parece basarse, para considerar que no existe tal ampliación, en la propia rectificación de la superficie del solar; no obstante, entiendo que esta es una circunstancia más que demuestra la inexistencia de una obra posterior a la inicial, por lo que esta doctrina podría aplicarse a supuestos en los que no se dé dicha circunstancia, si se puede acreditar de otro modo (p.e., mediante la propia certificación catastral o el certificado de un técnico).

Una precisión terminológica: pese a la denominación que el notario autorizante y la propia DG utilizan, el documento en que se insta la tramitación del procedimiento del art. 201.1 no es, a mi juicio, una acta, sino una escritura, pues contiene no una sino varias declaraciones de voluntad, que el notario no se limita a recoger como si se tratase de una acta de manifestaciones, sino que tiene que valorar su congruencia y, sobre todo, asesorar a los otorgantes sobre la idoneidad del acto y sobre las responsabilidades que asumen con sus declaraciones (el precepto exige que declaren «bajo su responsabilidad» que las diferencias descriptivas obedecen a un error del Registro); incluso si la rectificación se basa en la CCDG, debe advertirles sobre la posibilidad de que esta no se adecúe a la realidad (apartado 5º.2 de la Resolución conjunta de 29 de marzo de 2021).

Los trámites que realice el notario durante la sustanciación del procedimiento sí que pueden ser recogidos en un acta (y es aconsejable que lo sean), pues ya entramos en la esfera de los hechos a que se refiere el art. 1 del Reglamento notarial. Y, dicho sea de paso, los expedientes de los arts. 200, 201.1 y 203 LH no son propiamente de jurisdicción voluntaria, pues el notario no resuelve sobre las pretensiones de los otorgantes, sino que se limita a cumplir con los trámites que le impone la ley, sin emitir juicio alguno sobre la veracidad de tales pretensiones (de ahí que tampoco se le puedan exigir responsabilidades al respecto). (VEJ)

107.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 1 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jaén n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica georreferenciada catastral, solicitada en virtud de instancia privada.

Doctrina: La oposición de un colindante basada en un informe técnico pone de manifiesto una controversia sobre los linderos, lo que justifica la denegación de la inscripción de la representación gráfica.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca. Existe una diferencia de superficie entre la descripción registral y la resultante la de la CCDG de más del 10% de la superficie inscrita, por lo que el registrador tramita el procedimiento del art. 199 LH. En la tramitación de este expediente se presenta oposición por uno de los colindantes sobre la base de un informe técnico del que resulta una invasión de la finca de su propiedad.

El registrador deniega la inscripción de la representación gráfica catastral por considerar que existe una controversia latente entre los colindantes, la cual no puede resolverse en el ámbito del expediente del art. 199.

La interesada recurre la nota de calificación alegando que el informe técnico aportado por el colindante no se ajusta a la realidad, sino que ha sido elaborado «ad hoc» con posterioridad a la notificación practicada en el seno del procedimiento, como lo prueba que el Catastro ha aprobado la configuración que se pretende inscribir.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La intervención de los colindantes constituye un trámite esencial en el procedimiento del art. 199, por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no lesione sus derechos. En los casos en que se evidencia la existencia de una controversia sobre los linderos, ni el registrador, en su calificación, ni la propia DG, en sede de recurso, pueden resolver el conflicto entre colindantes que se pone de manifiesto.

En el presente caso, la calificación contiene, según la DG, la fundamentación necesaria relativa a las dudas de identidad, basadas en un informe técnico en el que se recoge un levantamiento sobre los mojones existentes y sobre la documentación aportada por el colindante, del que resulta una superficie similar a la que consta inscrita en el Registro.

Comentario: una resolución más sobre la oposición de los colindantes al procedimiento del art. 199, que se está convirtiendo en uno de los temas que más resoluciones está provocando. La reiteración de resoluciones sobre esta cuestión pone de manifiesto, a mi juicio, que la DG no la ha resuelto bien en su doctrina hasta la fecha. La ley atribuye al registrador la función de resolver sobre las alegaciones del colindante «motivadamente según su prudente criterio», en palabras del art. 199 LH. La cuestión es hasta dónde debe llegar esta motivación y si la mera existencia de controversia sobre los lindes es suficiente para que el registrador deniegue la inscripción, pues no puede resolver el conflicto entre los colindantes, como dice la DG. En realidad, sin embargo, la ley no encarga al registrador que resuelva sobre quién tiene o no razón en la controversia, sino simplemente si considera que existen elementos de hecho suficientes para denegar la inscripción; la ley tampoco dice que en caso de controversia el registrador deba abstenerse de inscribir la representación gráfica, sino que resuelva motivadamente. Por tanto queda claro que no puede alegar la mera existencia de controversia y que no puede basarse solamente en la existencia de un informe técnico: la ley parece pedirle que explique sobré qué circunstancias fácticas basa su decisión, en lugar de limitarse a consignar, como en el presente caso, que «a la vista de las alegaciones y pruebas aportadas, resulta suficientemente acreditada la existencia de una posible invasión de una finca registral colindante», sin especificar más.

En el presente supuesto, es la DG la que entra en el examen del informe técnico, comparando la superficie resultante de este informe con la registral y otras circunstancias de hecho que, al final, acaban dando la razón al registrador; en otros casos, sin embargo, se la ha quitado. Pero el hecho de que sea la DG y no el registrador en la nota de calificación quien motive la decisión, es contrario a las normas del recurso gubernativo y crea indefensión en el recurrente.

Posiblemente, sería más sencillo y acorde con la naturaleza de este expediente, que la ley estableciera que la mera oposición de un colindante que presente un principio de prueba sea suficiente para denegar la inscripción, pues no se puede obligar a los registradores (ni a los notarios en el caso del art. 201.1) a tener los conocimientos técnicos necesarios, o a que tengan que contratar a un topógrafo, para entrar en el examen de los informes que presenten las partes y además los comparen con la cartografía catastral presente y pasada, con las ortofotos del PNOA o con otras cartografías oficiales. Considero que la ley no pretende este nivel de exigencia técnica, por lo que, a mi juicio, la motivación a que se refiere el art. 199 no debería recaer sobre los hechos alegados, sino sobre los medios de prueba presentados; y creo que el centro directivo debería aclarar este punto a la vista de la confusión que ha creado la doctrina que ha mantenido hasta el momento. (VEJ).

108.** CANCELACIÓN DE CARGA MODAL POR CADUCIDAD. Art. 210.8 LH

Resolución de 2 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Torrelavega n.º 2 a cancelar una determinada carga.

Resumen: No se puede cancelar una carga modal derivada de una donación por vía del ap.8º del art 210.1 de la LH, pues ello supondría una inviable e insostenible asimilación de la misma a determinados derechos reales.

Hechos: Se presenta en el registro una instancia, con firma legitimada notarialmente solicitando la cancelación, por caducidad, de un asiento relativo a una condición que grava una finca en aplicación del apartado octavo del artículo 210, número 1, Ley Hipotecaria.

La citada finca registral se formó por agrupación de dos fincas; una de ellas, había sido donada el día 11 de agosto de 1873 por una señora al Instituto de Hermanas Carmelitas de la Caridad bajo las condiciones siguientes: Que dicho Establecimiento no puede dedicarse más que a la instrucción o beneficencia, bajo la dirección del Instituto de Hermanas Carmelitas de la Caridad.

Y en caso contrario quedaría nula la donación entrando el dominio pleno de la finca en favor de los sucesores legítimos de la donante.

Se acepta la donación en nombre del Instituto de Hermanas Carmelitas de la Caridad, comprometiéndose a destinar el Establecimiento adquirido a la enseñanza y beneficencia.

La registradora deniega la cancelación por tratarse de una donación modal en cuanto al destino de la finca donada, que impone al donatario cargas, gravámenes, obligaciones o servicios futuros a los que se refiere el artículo 647 del Código Civil con el término condiciones, al regular la facultad de revocación por el donante en caso de incumplimiento.

Considera que se debe acreditar en el Registro el cumplimiento del modo para consignar la desaparición de la condición y la consiguiente consolidación del dominio, pues, de no ser así, se cancelaría frente a terceros la facultad revocatoria que al donante atribuye el artículo 647 del Código Civil sin cumplir el requisito general establecido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, esto es, el consentimiento del titular registral o la resolución judicial obtenida en procedimiento seguido contra el mismo o sus causahabientes.

Los recurrentes alegan:

Que la condición que grava la finca es un gravamen de naturaleza análoga a los perpetuos, como los censos, y desde hace más de 60 años no ha habido ningún asiento referido a la citada carga, habiendo quedado legalmente extinguido por caducidad, pudiéndose cancelar sin necesidad de tramitación de expediente de liberación de cargas y gravámenes.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación impugnada.

Doctrina: La Ley 13/2015, dio una nueva redacción al artículo 210 de la Ley Hipotecaria, y desjudicializa el expediente de liberación de cargas y gravámenes, atribuyendo la competencia para su tramitación a los registradores de la propiedad, debiendo de centrarnos ahora en la regla octava del mismo que permite cancelaciones directas de derechos que graven las fincas desde tiempo inmemorial o indefinido, cuando hayan transcurrido sesenta años contados desde el último asiento relativo a los mismos; se ciñe por tanto, a casos de propiedad dividida en los que se atribuyen distintas facultades del dominio a diferentes personas sobre la totalidad de la cosa, figuras jurídicas, de naturaleza perpetua, hoy en desuso, respecto de las cuales hasta las legislación de algunas comunidades autónomas, con competencia legislativa civil, han dictado normas específicas para facilitar su cancelación.

Nuestro CD analiza la naturaleza del derecho inscrito basándose en las expresiones empleadas en la escritura de donación, llegando a la conclusión de que se trata de una donación modal y que la voluntad de la donante es imponer al donatario el destinar lo donado a determinados fines y en el caso de no darse cumplimiento al fin pretendido por la disponente, ello pueda provocar el paso de los bienes a otra persona vía revocación.

La donación con carga modal del artículo 647 del Código civil, supone que el donante ha exigido al donatario la concurrencia de un modo, finalidad, carga, motivo o recomendación, cuyo incumplimiento puede dar lugar a la revocación de la donación, pero mientras no se ejerza se mantiene la subsistencia de aquélla y que, del mismo modo que es facultativo su ejercicio, voluntaria es la renuncia a la misma o la concesión de un nuevo plazo o modalidad para su cumplimiento.

La cuestión capital es determinar el carácter perpetuo o temporal del modo impuesto por el donante en una donación, lo que implicará:

  • la posibilidad de revocar la donación modal por incumplimiento del modo, pudiendo el donante o sus herederos ejercitar la acción de revocación por incumplimiento con independencia del tiempo transcurrido desde el establecimiento del mismo, o
  • sí, transcurrido un determinado plazo cumpliéndose el modo, debe entenderse que aquél se ha cumplido y consumado y, no pudiendo el donante instar la revocación de la donación, aunque se “incumpla” el modo.

La jurisprudencia civil se acoge a la tesis de que el modo impuesto por el donante en una donación puede tener carácter perpetuo, aunque en el ámbito contencioso-administrativo, existe una corriente que aboga por la aplicación de los criterios recogidos en los artículos 13 y 111.2 del Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, que conducen a una duración limitada a 30 años.

A lo anterior hay que añadir que aunque en Derecho español no existe una norma que expresamente, con carácter general, prohíba las relaciones jurídicas perpetuas, el principio de temporalidad de las relaciones obligatorias y de prohibición de vínculos perpetuos se ha inferido de algunos preceptos del Código Civil, lo que hace que algún sector doctrinal deduzca que en el ordenamiento jurídico español existe una tendencia a excluir las relaciones obligatorias y los vínculos de carácter perpetuo, en tanto que desnaturalizan el derecho de propiedad al despojarlo de alguna (o algunas) de sus facultades principales.

En lo que respecta al carácter personalísimo de la acción de revocación de la donación por incumplimiento del modo y su intransmisibilidad a los herederos del donante, se ha declarado por la Sala Primera del Tribunal Supremo: que la citada acción es transmisible “mortis causa”, pues “ningún precepto dispone lo contrario; pero si el donante no la quiso ejercitar, no pueden tampoco hacerlo sus herederos”.

Y respecto del plazo de ejercicio de la acción de revocación de la donación por incumplimiento del modo, el Código Civil guarda silencio, la jurisprudencia civil por su parte está dividida sobre si se trata de un plazo de caducidad de un año o de cuatro años correspondiente a las acciones rescisorias, afirmando que el “dies a quo” para el inicio del cómputo no es la escritura de donación sino el conocimiento del incumplimiento del modo.

Nuestro CD, rechaza de pleno la aplicación al caso del párrafo tercero de la regla octava del artículo 210, número 1, de la Ley Hipotecaria; “pues considerar el supuesto de revocabilidad de una donación por incumplimiento del modo impuesto en ella, una carga asimilable a los censos y demás derechos que menciona, no tiene amparo ni fundamento alguno, toda vez que tales figuras son derechos reales inmobiliarios con la característica de perpetuidad (artículo 1608 Código Civil) o por tiempo indefinido, si bien son redimibles a voluntad del censatario (artículo 1608 Código Civil)”.

Asimismo, rechaza aplicar el artículo 82 párrafo 5.º “pues no se da la más mínima similitud entre el caso del presente recurso y los previstos en dicho precepto”.

La DG se inclina por adoptar una postura mínimamente garantista de los posibles intereses contrapuestos afectados, avalando la postura de la registradora al hacer una adecuada ponderación y protección de eventuales derechos en juego, concluyendo que “la vigencia o caducidad del modo impuesto; la subrogación de una nueva institución por inoperancia de las donatarias originales y el alcance que conllevaría el cambio de destino o la posible caducidad de la acción revocatoria, son cuestiones que no cabe sustanciar, ni dilucidar, en el marco del artículo 210 de la Ley Hipotecaria ni en el de este recurso, requiriéndose por tanto para la cancelación pretendida la intervención de los sucesores legítimos de la donante o, en su defecto, una resolución judicial firme”.

Comentarios: La cancelación como mecanismo para rectificar la inexactitud registral derivada de la extinción de un derecho civilmente inexistente que el Registro publica como existente y cuya extinción en cuanto a tercero no se produce sino con esa cancelación, hace que su práctica requiera grandes dosis de prudencia, seguridad y certidumbre.

Lo anterior unido a la concreta naturaleza del derecho inscrito y a la multitud de cuestiones que se plantean (la apreciación del incumplimiento del modo, si la donación ya no sería revocable, la falta de herederos que pudieran revocarla, que la facultad revocatoria trascurrido un plazo caducaría ..) hacen que no sea la sede del recurso un marco adecuado para su sustanciación, ni siquiera de la posible aplicación del expediente de liberación, siendo preciso a falta del consentimiento de los sucesores de la donante, su resolución en “el ámbito de un procedimiento judicial contradictorio que garantice y tutele los eventuales y diversos intereses en juego”. (MGV)

109.*** DIVISIÓN JUDICIAL DE HERENCIA. TITULO INSCRIBIBLE EN LOS DISTINTOS SUPUESTOS

Resolución de 2 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Astorga, por la que suspende la inscripción de los testimonios de sentencia firme dictada en autos de división de herencia y de cuaderno particional.

Resumen: En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público.

Por sentencia, en autos de división de la herencia, se desestima la oposición de unos de los herederos, a las operaciones particionales efectuadas en el cuaderno particional. Se presentan dos testimonios expedidos por el letrado de la Administración de Justicia del citado Juzgado recogiendo los citados documentos y haciéndose expresión de la firmeza de la sentencia.

La registradora considera que ninguno de los documentos presentados puede provocar la inscripción solicitada, puesto que para ello es necesario el testimonio firme expedido por el letrado de la Administración de Justicia del que resulte la aprobación de las operaciones particionales de acuerdo con los arts.14 LH y 787 LEC.

La DG admite el recurso y revoca la nota. En primer lugar, matiza que el testimonio es un documento expedido por el letrado de la Administración de Justicia suscrito y firmado en el que se recoge todo o parte de las actuaciones de un proceso, dando fe que su contenido se corresponde con las originales que obran en los autos. Y que por tanto la firmeza no se predica del testimonio sino de la resolución que reproduce.

Respecto al fondo del asunto y recogiendo la doctrina del TS y de la propia DG, sobre la naturaleza del procedimiento por el que se lleva a cabo la división judicial de una herencia señala que : «(…) es un procedimiento incardinado en la jurisdicción contenciosa, no en la voluntaria (…), entendiéndose que, tras la reforma procesal del 2000, se trata de un verdadero proceso declarativo situado en la órbita de la jurisdicción contenciosa, distinto del de naturaleza voluntaria del juicio de testamentaria de la LEC anterior de 1881. Y de la regulación del art. 787 LEC extrae que podemos distinguir los siguientes supuestos:

  • Si hay conformidad de los interesados con las operaciones realizadas por el contador-partidor designado, el procedimiento finaliza con el Decreto del letrado de la Administración de Justicia por el que se dan por aprobadas. Y las operaciones, salvo que en el mismo procedimiento se dispusiera otra cosa, deberán protocolizarse notarialmente para su inscripción.
  • Si las partes llegan antes a un acuerdo o pactan una propuesta diferente a la del Contador el letrado debe sobreseer el juicio y el auto que pone fin al procedimiento no es directamente inscribible en el Registro al no contener una resolución sobre el fondo del asunto, ya que nada se llega a resolver, siendo necesaria la elevación a público del acuerdo. ( 389 LEC)
  • Si las partes no consienten en la partición propuesta por el contador-partidor el procedimiento se transforma en contencioso siguiéndose por los trámites del juicio verbal a cuyo fin, la sentencia firme que lo resuelva será título suficiente a los efectos de la inscripción.

En este supuesto ha habido oposición y el conflicto se resuelve mediante sentencia firme que pone fin al juicio verbal y por lo tanto se mantienen las operaciones divisorias efectuadas en el cuaderno particional. Este cuaderno así mismo se acompaña debidamente testimoniado y en consecuencia nada obsta a la inscripción de los testimonios presentados. (MN)

110.*** ELEVACION DE DOCUMENTO PRIVADO. N.I.E. DE LOS INTERVINIENTES EN REBELDÍA.

Resolución de 2 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la elevación a público de un contrato privado de compraventa.

Resumen: Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE.

Se plantea si procede la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato de en el que la declaración de voluntad del vendedor, en rebeldía, la suple la autoridad judicial. El problema es que dicho vendedor carece de NIE.

El registrador rechaza la inscripción de acuerdo con el art. 254.2 LH.

El recurrente entiende que no es necesario, puesto que no se consignó cuando se practicó la inscripción a su favor.

La DG confirma la nota. El art. 254.2 LH trata de combatir uno de los tipos de fraude fiscal, consistente en la ocultación de la verdadera titularidad de los bienes inmuebles por su adquisición a través de personas interpuestas, y tiene por finalidad aflorar todas las rentas que se manifiestan a través de las transmisiones de inmuebles en las distintas fases del ciclo inmobiliario, desde la propiedad de terrenos que se van a recalificar, hasta las adjudicaciones en la ejecución urbanística. El problema, en este supuesto, es determinar la obligatoriedad de aportación del NIE por la parte compradora cuando no hay solicitud por parte del vendedor. El criterio del Centro es que debe ser estimada la pretensión del solicitante cuando ha agotado los medios previstos para el cumplimiento de la norma. Pero en el presente caso, el recurso no puede prosperar, ya que conforme a lo dispuesto en el art 20, del RD 1065/2007, de 27 de julio, «las personas físicas que carezcan de la nacionalidad española y no dispongan del número de identidad de extranjero, bien de forma transitoria por estar obligados a tenerlo o bien de forma definitiva al no estar obligados a ello, deberán solicitar a la Administración Tributaria la asignación de un número de identificación fiscal cuando vayan a realizar operaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria. Dicho número estará integrado por nueve caracteres con la siguiente composición: una letra inicial, que será la M, destinada a indicar la naturaleza de este número, siete caracteres alfanuméricos y un carácter de verificación alfabético. En el caso de que no lo soliciten, la Administración tributaria podrá proceder de oficio a darles de alta en el Censo de Obligados Tributarios y a asignarles el número de identificación fiscal que corresponda». En consecuencia, puede darse debido cumplimiento al mandato legal y rechaza el recurso. (MN)

112.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES Y HERENCIA. DERECHO DE HABITACIÓN SOBRE UNA MITAD INDIVISA DE UNA FINCA

Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Nules n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales, aceptación y adjudicación de herencia. 

Resumen: Conceptualmente no cabe la titularidad de un derecho de habitación sobre la mitad indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble.

Hechos: En una escritura de liquidación de gananciales y adjudicación de herencia se cuestiona la inscripción de un legado del derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda.

Registrador: Opone a la inscripción que no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre una mitad indivisa de una vivienda, debiendo recaer sobre la totalidad de la misma.

Notario: Alega que cabe el derecho de habitación sobre una cuota indivisa de una vivienda, que atribuirá a su titular la facultad de ocupar las piezas que necesite para sí y su familia y cuya concreción práctica exigirá la determinación de un acuerdo de uso con los demás interesados con facultad de goce; alega también la semejanza con el derecho de usufructo, que admite usufructos distintos sobre las mitades indivisas del mismo bien.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina.

Ninguna dificultad existe para adquirir una cuota indivisa del derecho de habitación de una vivienda, sin perjuicio de los problemas generales de cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la detentación posesoria que conlleva el derecho de habitación.

Lo que no cabe es el derecho de habitación sobre la mitad indivisa de un inmueble porque el derecho de habitación no puede recaer sobre una cuota indivisa, ya que le es consustancial la facultad de ocupar físicamente en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

 “Como puso de relieve este Centro Directivo en la Resolución de 5 de octubre de 2015 esta es una diferencia sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación posesoria”. (Informe Opositores octubre 2015)

Conclusión: ¿Cabe la inscripción de un derecho de habitación sobre una cuota indivisa de un inmueble? NO. ¿Cabe la inscripción de una participación indivisa del derecho de habitación sobre una vivienda? SI. (JAR).

113.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN MADRID

Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 36, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación de un local.

Resumen: La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o bien la existencia de una cláusula estatutaria que lo permita.

Hechos: Se otorga una escritura de segregación de un local en Madrid, elemento privativo de una propiedad horizontal, sin autorización de la junta de propietarios

El registrador exige que se aporte autorización de la Junta de Propietarios, además de señalar otros defectos exigidos por la legislación de la Comunidad de Madrid que son subsanados.

El interesado recurre y alega que no es necesaria dicha autorización al no afectar a elementos comunes ni al título constitutivo de la propiedad horizontal.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Recuerda que es su doctrina reiterada es que la división o segregación de los pisos o locales y sus anejos, en cuanto modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, requiere autorización de la Junta de Propietarios.

De acuerdo con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y doctrina del Tribunal Supremo y de la Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible:

  1. O bien contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación,
  2. o bien, que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad. (AFS)
114.** DERECHO DE TRANSMISIÓN Y VOLUNTAD DEL TESTADOR. INTERVENCIÓN DE LOS LEGATARIOS EN LA PARTICIÓN.

Resolución de 7 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Astorga, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencias. 

Resumen: La doctrina sentada por el Tribunal Supremo sobre el derecho de transmisión se limita exclusivamente, según interpreta la Dirección General, al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante. Sin embargo, la partición y adjudicación de los bienes de esa herencia estarán condicionadas por la sucesión del transmitente.

Hechos: En el supuesto de hecho hay un primer fallecimiento -el del llamado causante- seguido de la muerte de la heredera transmitente (su esposa), que fallece sin aceptar ni repudiar la herencia. Los herederos de la transmitente, por su condición transmisarios (art. 1006 CC), tras aceptar su herencia aceptan la del primer causante y se adjudican directamente sus bienes. Se da la circunstancia de que la trasnsmitente había legado los bienes que recibiera por herencia de su marido a favor de otras personas. Estos legatarios nada reciben ni intervienen en la herencia del primer causante por entender que los transmisarios le heredan directamente y al margen de la herencia del transmitente.

Registradora: Suspende la inscripción solicitada porque considera que, premuerto el esposo de la causante, entra en juego el legado que ésta ordena a favor de los hermanos de aquél de «todo cuanto a la testadora correspondiese por la herencia de su citado esposo» y, por ello, es indispensable la intervención de los legatarios en la partición de esta herencia.

Notario: Alega, en síntesis, que, conforme la tesis sostenida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de septiembre de 2013, las herederas transmisarias heredan directamente del primer causante, no siendo por tanto necesaria la intervención de los legatarios de la transmitente, al tratarse de dos herencias diferentes. Añade que la transmitente, no adquiere nada de su difunto esposo y el legado se queda sin efecto.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Reitera la Resolución que no se aparta de la doctrina jurisprudencial porque, a su juicio, lo que dice el Tribunal Supremo es lo siguiente:

I ¿Qué dice la STS de 11 de septiembre de 2013? Dice que “(…) el denominado derecho de transmisión previsto en el artículo 1006 del Código Civil no constituye, en ningún caso, una nueva delación hereditaria o fraccionamiento del ius delationis (…), de forma que aceptando la herencia del heredero transmitente, y ejercitando el ius delationis integrado en la misma, los herederos transmisarios sucederán directamente al causante de la herencia y en otra distinta sucesión al fallecido heredero transmitente».

Por tanto, dice la Dirección General, el Tribunal Supremo se limita a explicar que el ius delationis no se fragmenta o se divide en dos sucesiones.

II ¿Qué supone la no fragmentación del ius delationis? La no fragmentación del ius delationis “sólo puede referirse al acto de aceptar o repudiar la herencia del primer causante pero no debería afectar a otras consecuencias más allá de ello”.

III ¿Si sólo se refiere al acto de aceptar o repudiar qué ocurre después de la aceptación? Según la Dirección General lo que ocurre es lo siguiente:

 1 Que “una vez que las transmisarias emiten su voluntad de aceptar la condición de herederas del primer causante, el conjunto patrimonial activo y pasivo de dicho causante deberían recaer en la masa patrimonial del transmitente, y, por ende, la partición de los bienes de la masa del transmitente debe cumplir con las normas aplicables a su propia sucesión manifestada en su testamento, entre ellas las relativas a los legados ordenados (cfr. artículo 858 del Código Civil), de modo que, por el objeto de tales legados, es imprescindible la intervención de los legatarios en la partición y adjudicación de la herencia. Otra solución sería claramente contraria a la voluntad de la testadora”.

2 Por tanto, “cualquier operación tendente a la partición de la herencia a la que está llamado el transmitente debe ser otorgada por todos los interesados en su sucesión”.

3 ¿Y quiénes son interesados en la partición de la herencia del primer causante, además de los herederos transmisarios? Hasta ahora se había dicho que, indudablemente, los legitimarios del transmitente. Sin embargo, en el presente supuesto, que no hay legitimarios, se extiende el concepto de interesados a todos aquellos a quienes el transmitente hubiere dejado por cualquier título (herencia o legado) bienes o derechos que se encuentren en la herencia del primer causante.

Conclusión: Según la Dirección General, además de las legítimas (norma imperativa) debe respetarse la voluntad del transmitente, de modo que los bienes que forman parte de la herencia del primer causante no deben ser adquiridos por personas distintas a quienes en el testamento del transmitente han sido designados como destinarios de los mismos.

O sea, los transmisarios aceptan directamente la herencia del primer causante pero no le suceden directamente, porque si los bienes que forman parte de la herencia del primer causante han sido objeto de disposición en el testamento del transmitente habrá que atenerse a lo que en él se diga… Complicado asunto. (JAR)

116.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES

Resolución de 7 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación registral extendida por el registrador de la propiedad de Torrijos, por la que suspende la inscripción del testimonio de una sentencia.

Resumen: Se analiza la diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. Se confirma la necesidad de firmeza para poder inscribir las resoluciones judiciales, así como la necesidad que estén perfectamente determinadas las consecuencias registrales de sus pronunciamientos

Una finca del ayuntamiento fue adjudicada e inscrita con la obligación de destinar la parcela a la construcción de viviendas con protección pública y a edificarlas en el plazo de tres años, garantizándolo con un derecho de reversión para el caso de incumplimiento. El Ayuntamiento interpuso demanda judicial para ejecutar el derecho de reversión, pero posteriormente “desistió del procedimiento y renunció a la acción de resolución contractual ejercida en este procedimiento” por lo que se dictó sentencia absolutoria. Se presenta ahora testimonio de la sentencia, del escrito de denuncia y certificación del acuerdo del Ayuntamiento para desistir del procedimiento y renunciar a la acción.

El registrador suspende la inscripción por varios motivos:

En primer lugar, analiza la DG el alcance de la renuncia a la acción procesal. Advierte el registrador que tanto la resolución judicial como el acuerdo del Ayuntamiento, hacen referencia expresa «al procedimiento tramitado» o a «la acción ejercitada» sin que se refieran a la «renuncia al derecho de reversión» ni a la «extinción del derecho de reversión» -o similares- ni a la «cancelación registral» del derecho de reversión. El recurrente por el contrario defiende que la renuncia a la acción derivada del derecho de reversión implica la renuncia del derecho mismo y por tanto habiéndose extinguido el derecho, procede la cancelación del mismo. El Centro Directivo analiza la actual regulación legal (arts 19 y 20 LEC) Entiende que la ley reconoce dos mecanismos procesales que conllevan el fin del procedimiento, pero que tienen consecuencias bien distintas: El desistimiento implica la voluntad del actor de no continuar con el proceso iniciado, provocando su terminación, pero sin que se produzca un pronunciamiento sobre la pretensión del actor, lo que tiene como consecuencia que ésta puede ser objeto de un proceso posterior. La renuncia es un abandono de la acción y por consiguiente del derecho material y sustantivo, no sólo del procesal, de carácter unilateral y que no precisa de la audiencia de la otra parte, ya que esta resulta beneficiada por la renuncia. El juez debe aprobar dictando sentencia absolutoria para el demandado y su principal efecto consiste en que la acción abandonada no puede volverse a ejercitar. Pero la renuncia desarrolla sus efectos sólo frente al concreto demandado y el concreto objeto de la pretensión que fue objeto de reclamación, sin perjuicio de otras causas distintas que puedan originar otro procedimiento judicial independiente del anterior. En el presente caso considera claro que el Ayuntamiento renunció a la Acción y al derecho material en que se basaba; pero que sólo se refiere a uno de los supuestos que en el pliego de condiciones determinaba la reversión (el incumplimiento del plazo), y existían muchos más (precios máximos de venta, prohibición de disponer en tanto no se obtuviera la calificación o finalizara la construcción, obtención de calificación de protección oficial en plazo determinado, obligación de realizar las obras de urbanización), que también fueron objeto de inscripción, no pudiendo presumirse que la voluntad sea la renuncia total y absoluta al derecho de reversión, antes al contrario, el citado certificado hace alusión expresa a la causa antes relacionada.

Determinado el alcance de la renuncia analiza si el contenido de la sentencia es suficiente para provocar la cancelación del derecho de reversión aun circunscrito a la causa invocada en el procedimiento. Y entra en los defectos de la Nota:

No consta la firmeza de las resoluciones judiciales testimoniadas; se confirma. De los 245.4 LOPJ y 524 LEC y de la doctrina reiterada del propio este Centro Directivo (RR 28 de agosto de 2013, entre otras) resulta claro que la práctica de asientos definitivos en el Registro, como las inscripciones o cancelaciones, ordenados en virtud de documento judicial sólo pueden llevarse a cabo cuando de los mismos resulte la firmeza de la resolución de la que, a su vez, resulte la mutación jurídico real cuya inscripción se ordene o inste.

No se describe la finca objeto del documento con los requisitos establecidos en la legislación hipotecaria; De los arts 21, 9, 30 y 75 LH resultan las circunstancias que necesariamente han de contener los asientos y las consecuencias de su falta. Requisitos y circunstancias que también han de contener los documentos judiciales. No obstante respecto de éstos, se ha venido flexibilizando esta exigencia, siempre que, con los datos que se aporte la finca sea susceptible de identificación registral indubitada .En este caso aunque hay una contradicción respecto al numero de finca ( en algún documento se cita la 11.862 y en otros la 11.861) pero del mero examen de los folios registrales se puede identificar el error puesto que una de ellas nada tiene que ver con el Ayuntamiento y la otra es donde figura inscrita la adjudicación y el derecho de reversión. Se revoca el defectos

Falta de determinación del asiento registral que debe practicarse: en las resoluciones judiciales testimoniadas no se dispone asiento registral alguno; También se confirma. Como consecuencia del principio de legitimación judicial, del que resulta la presunción de existencia y pertenencia de los derechos reales inscritos (art 38.2 LH) resulta la necesidad de claridad suficiente de los documentos inscribibles y la exigencia de contener todas las circunstancias que la Ley y el Reglamento prescriben, lo que también debe reputarse de los documentos judiciales, siendo necesario que el pronunciamiento judicial sea suficientemente determinado. El registrador tiene, sobre tales resoluciones, la obligación de calificar determinados extremos, lo que se extiende necesariamente a la congruencia de los mismos con la situación registral vigente, por lo que ha de exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren. La sentencia calificada no dispone asiento alguno a practicar: Inicialmente se solicitó al juez la cancelación de la adjudicación a favor de la sociedad demandada y las cargas posteriores inscritas y la reinscripción a favor del Ayuntamiento, pero renunciando el Ayuntamiento a la acción, la sentencia se limita a desestimar la demanda y absolver a la demandada, pero sin pronunciarse sobre la extinción del derecho de reversión ni ordenar cancelación alguna. Y la falta de dicho pronunciamiento tampoco puede suplirse por una instancia. Por lo tanto, este defecto debe ser así mismo confirmado. (MN)

117.** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN

Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 5, por la que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal.

– Hechos: Se presenta una escritura de venta de una finca rústica a los distintos miembros de una misma familia que la adquieren por cuotas indivisas proporcionales al precio para cada uno satisfecho y sin asignación individual de uso entre los adquirentes.

Se acompaña a la escritura Decreto Mpal en el que se deniega la declaración de innecesariedad de licencia por entender el Ayuntamiento que el acto implica una parcelación urbanística en suelo no urbanizable.

– La Registradora: califica negativamente, por falta de licencia de segregación/parcelación urbanística, [art. 66 Ley Ordenac. URBANÍSTICA Andalucía 7/2002; HOY Art. 91 Ley 7/2021, de 1 de diciembre] porqué es el propio Ayuntamiento, en el Decreto de Alcaldía protocolizado, el que dice que el acto implica una parcelación urbanística en suelo no urbanizable.

– Los compradores: recurren exponiendo, conforme a las RR. 12 julio (“a contrario) y de 10 septiembre de 2015, de 13 marzo 2019, y de 14 abril 2021, que la transmisión de una cuota indivisa SIN asignación individual de uso en el Registro de la Propiedad, debe considerarse, en principio, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico y puede inscribirse sin licencia.

Y tratan de demostrar que su intención no es parcelar sino veranear en familia en la única edificación existente en la finca y en las proximidades, que incluso sucesoriamente la finca acabaría en proindiviso a los herederos de los padres compradores, y, que, por todo ello han recurrido el decreto municipal.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Caso idéntico a la R. 15 septiembre 2021, que reitera; y aun confirmando su ya consolidada doctrina (invocada por los recurrente) de que la simple venta de una cuota indivisa sin asignación de uso no requiere Licencia ni Acto Advo, ello decae cuando existe un pronunciamiento expreso de la Administración competente, que solo podrá desvirtuarse recurriéndola en vía administrativa o judicial (pero sin que sea cauce adecuado el recurso gubernativo contra la calificación registral). (ACM)

118.* CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD APORTADOS EN SEDE DE ALEGACIONES 199 LH

Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la forma de expedición de una certificación por el registrador de la propiedad de Icod de los Vinos.

Resumen: El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria.

Hechos: Se tramita, mediante instancia privada, un expediente de rectificación de descripción de una finca registral por el procedimiento del art. 199 LH. El registrador de la propiedad suspende la inscripción de la representación gráfica por existir oposición de varios colindantes. El promotor del expediente solicita del registrador la expedición de una certificación relativa a las alegaciones de uno de los colindantes, que es denegada en cuanto a los anexos aportados por este, ya que contienen los títulos públicos de adquisición de la finca propiedad del colindante.

El registrador se basa en que, si bien el art. 342 RH dispone que los registradores podrán expedir certificaciones de los documentos que conserven en su archivo, esta posibilidad debe entenderse limitada a los efectos informativos que se desprenden de dicho precepto en relación con el art. 199 LH, sin que en ningún caso pueda traducirse en nuevos trámites no contemplados en el procedimiento que pudieran suponer sucesivas intervenciones de los interesados, lo que, además de no preverse en dicho expediente registral, haría derivar el mismo en una suerte de procedimiento contencioso que desvirtuaría su naturaleza. Además, conforme a la legislación notarial, corresponde exclusivamente al notario la expedición de copias o traslados notariales.

El interesado recurre la nota de calificación alegando indefensión e inseguridad jurídica al desconocer datos importantes del expediente necesarios para atender los defectos que impiden la rectificación de la descripción literal de la finca.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: la expedición de información relativa al contenido de los libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados por un lado, de la legislación específica hipotecaria, y por otro de la genérica sobre protección de datos personales. Tal afirmación debe ser aún más enfatizada en el supuesto que nos ocupa, ya que trata de certificar sobre los documentos públicos, títulos de adquisición dominical, aportados por un titular colindante, que de manera meridiana contienen datos sensibles merecedores de protección. El art. 222.6 LH incide directamente en la obligación de los registradores de proteger los datos personales al emitir información sobre el contenido de los libros registrales.

Por otra parte, dado que la información que se solicita es sobre los documentos notariales acreditativos de la propiedad del colindante, la DG considera aplicable el art. 222 RN al disponer que sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo podrá expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados. (VEJ)

119.** COMPRAVENTA. PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA EMITIDA, PERO NO EJECUTADA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO

Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Cuanto el pago se realiza mediante una orden de transferencia emitida, pero no ejecutada, no hay obligación de incorporar justificante de dicha orden y basta con identificar las cuentas ordenantes y beneficiarias.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que se dice que el pago se hace mediante cuatro transferencias y se indican los números de las cuentas bancarias ordenantes y beneficiarias. Se incorporan, además, los justificantes de las ordenes de las transferencias pero no los justificantes de las efectivas ejecuciones de las transferencias.

El registrador considera que sólo se acredita la orden de las transferencias, no la efectiva ejecución de las mismas.

El notario autorizante recurre y alega que, en el caso de las transferencias, basta la identificación de las cuentas y no es necesario incorporar los justificantes de acuerdo con lo que dispone el artículo 177 del Reglamento Notarial y la doctrina de la D.G.

La DG estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Cuando el pago se realiza mediante transferencia basta con que se identifiquen las cuentas ordenantes y beneficiarias, no siendo necesario incorporar los justificantes bancarios, conforme a lo que dispone el artículo 177 del Reglamento Notarial, y en este caso se han identificado debidamente las cuentas bancarias.

Comentario: Lo que al registrador parece que no le encaja bien es que, en realidad, la orden de transferencia firmada, al no haberse entregado al banco no se ha ejecutado y puede sufrir vicisitudes posteriores como su anulación o la no admisión por la entidad bancaria por cualquier otra causa.

En realidad, aunque todo eso sea cierto en hipótesis, estamos ante un pago en el acto, podríamos decir que salvo buen fin, pues hay una orden de pago del comprador, aunque la efectiva entrega al vendedor se producirá en un momento posterior, exactamente igual que lo que ocurre con los cheques.

Si consideráramos que estamos ante un pago futuro o aplazado, no hay obligación ninguna de identificar los medios de pago, ni cuentas ni justificantes, pues el pago no se ha realizado aún. (AFS)

120.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN SUBASTA JUDICIAL. FOTOCOPIAS. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 9 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Plasencia, por la que se suspende la inscripción de una finca urbana que le ha sido adjudicada en virtud de subasta judicial derivada de un procedimiento de extinción de comunidad.

Resumen: Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto.

Hechos: Se presenta mandamiento comprensivo de un decreto de adjudicación dictado dentro del procedimiento de ejecución de títulos judiciales interpuesto en ejecución de una sentencia firme en la que, ejercitada la «actio communi dividundo» sobre una finca indivisible, se saca la misma a pública subasta, adjudicándose al actor, hoy recurrente.

El registrador opone como defectos que: la sentencia de la que deriva el mandamiento no se aportó de forma fehaciente sino una fotocopia sin que conste ningún CSV que permita verificar su autenticidad y, por ello, no es objeto de calificación (Art. 3 LH); y que no se han demandado a la totalidad de los titulares registrales por lo que respecto a la cuota de esos titulares Registrales, se produce una falta de tracto y una falta de legitimación registral para adjudicar esas cuotas (Art.20 LH)

La DG, después de recoger su reiteradísima doctrina acerca del alcance de la calificación del registrador en relación con los documentos judiciales, confirma ambos defectos.

En cuanto al primero, el recurrente alega que aportó testimonio en formato papel y con firma manuscrita, y que dicho testimonio es un documento autentico, objetando que el registrador sostiene que para acreditar su autenticidad el documento debe tener el CSV del certificado digital. Resuelve la Dirección que en nuestro ordenamiento no existe duda sobre la equivalencia de valor jurídico de la firma electrónica y la firma manuscrita, pero no ese el sentido del defecto consignado en la nota. En el momento de la calificación se presentó una mera fotocopia de la sentencia, puesto que la fecha del testimonio es posterior a la de la propia nota, mientras que el testimonio original no se aportó hasta el momento de la interposición del recurso, por lo que dicho documento no pudo ser tenido en cuenta en el momento de la calificación (Art. 326 LH). Pero recuerda la Dirección que nada obsta a que vuelva a presentarse a efectos de obtener una nueva calificación.

Respecto al defecto de no haber sido demandados la totalidad de los titulares registrales, también se confirma: De la documentación presentada no resulta de forma indubitada la sucesión de los titulares registrales que se dicen fallecidos, y para acreditarlo no puede admitirse el escrito de demanda, pues no reúne ninguno de los requisitos que pudieran aseverar su validez, siendo un mero documento privado. En este caso la resolución judicial no se produce en orden a la rectificación de un asiento registral, como parece indicar el recurrente, sino que se limita a dictar sentencia por allanamiento de los demandados sobre la forma de extinguir un condominio que no se corresponde con el que consta inscrito. Lo que procede, para rectificar el registro, de acuerdo con el art. 40 LH, es presentarse, para su calificación e inscripción, las escrituras de partición previas, no inscritas, que se señalan como título de los demandados. De esta forma quedará debidamente restablecido el tracto y la correcta intervención en el procedimiento de los titulares registrales. Y ello no implica extralimitación del registrador, sino necesario cumplimiento del principio de tracto sucesivo, (art. 20 LH) cuya interrupción supone un obstáculo registral y sin que ello implique discusión en cuanto al fallo judicial. (MN)

121.*** LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN OFICINA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE

Resolución de 9 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se suspende la inscripción de instancia de heredero único con firma ratificada ante la citada registradora.

Resumen: Para levantar el cierre registral por falta de pago de los impuestos el registrador ha de exigir que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación. Sin embargo, antes de la Ley 22/2009, podía hacerse ante cualquier oficina materialmente competente, aunque no lo fuera territorialmente, de modo que una instancia de heredero único liquidada en fecha anterior a dicha ley es inscribible, aunque la oficina ante la que se presentó y liquidó fuera territorialmente incompetente.

Se plantea en esta resolución si se han cumplido las obligaciones fiscales del art. 254 LH, tratándose de una sucesión en la que hay un herederos único y la liquidación se acredita  mediante una instancia privada de fecha 21 de enero de 1998, en la que consta extendida en la misma fecha nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente por la Generalitat de Cataluña, así mismo se acompañan dos modelos 650 de autoliquidación, uno de ellos efectuado por el hijo y heredero, residente en Barcelona, ante la Generalitat de Cataluña y el otro cumplimentado por el viudo, residente en Hoyos, ante la oficina liquidadora de dicho termino.

La registradora entiende que habiéndose practicado liquidaciones previas en la Comunidad Autónoma de Cataluña, esta es la competente para conocer las liquidaciones posteriores de acuerdo con el art. 72 del Reglamento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

La Dirección General revoca la nota. El art 254 LH establece la inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acreditara el cumplimiento fiscal, de modo que en otro caso solo cabe la práctica del asiento de presentación, suspendiéndose la calificación y la inscripción. La DG considera que el deber de los registradores de comprobar al pago de los impuesto queda cumplido si el documento presentado contiene nota firmada por el liquidador del Impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente. En este caso el pago ha quedado acreditado, puesto que se presentó instancia que contenía los datos identificativos del causante y los herederos, la designación de un domicilio a efectos de notificaciones, relación detallada de los bienes y derechos objeto de la herencia con expresión del valor de los mismos a la fecha de fallecimiento, así como de las cargas, deudas y gastos con nota de haber pagado el impuesto y ahora se presenta instancia en la que el hijo afirma ser heredero único y acredita mediante los documentos relacionados el pago del Impuesto.

Por otro lado la registradora rechaza la autoliquidación en la oficina de Hoyos ya que considera que la oficina competente es la Generalidad de Cataluña por haber iniciado las primeras actuaciones y que para levantar el cierre registral es preciso que el documento inscribible se presente ante los órganos competentes para su liquidación. En este punto también la DG revoca la nota, pues aunque la propia Dirección General ha declarado que el cierre registral no puede quedar salvado por presentación ante Administración distinta a la territorialmente competente (R. de 18 de febrero de 2016), ésta es la normativa vigente desde la Ley 22/2009, y que con anterioridad a la misma (arts 70 y 73 del RISyD y 106 del RITPyAD) se interpretaba que el pago podía producirse en cualquier oficina de la Administración competente en sentido amplio y no se circunscribía estrictamente a la oficina específica conforme a las reglas de competencia territorial, de forma que la presentación al pago producía efectos liberatorios sin perjuicio de las reclamaciones que pudieran producirse entre las distintas administraciones autonómicas. Lo que ocurre es que en el momento que se presentó la autoliquidación de este expediente, en 1998, regia la legislación anterior y que por tanto, conforme a la misma,  habría quedado suficientemente acreditada la liquidación del impuesto, además de que como la instancia se presentó también en la Oficina Liquidadora de Hoyos, lo que originó que la citada oficina liquidadora, tuviera cumplido conocimiento de la sucesión y pudiese actuar conforme a la legislación entonces vigente. (MN)

122.*** OPCIÓN DE COMPRA EN GARANTÍA (PACTO COMISIORIO). COMPROMISO DE VENTA FUTURA DE CRÉDITOS

Resolución de 10 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de un contrato privado de compromiso de compraventa futura de derechos de crédito y opción de compra. (ACM)

Resumen: SOLO cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a 3os que excluya el enriquecimiento injusto.

– Hechos: En una escritura de Cesión de Créditos (en fase de ejecución judicial, cuya suspensión temporal se pacta) del Acreedor al propio Deudor, con pago aplazado, se asegura éste mediante una Opción de Compra a favor del acreedor-cedente, que adquiriría la finca por la cantidad adeudada en tal momento (que se extinguiría por compensación) si el deudor-cesionario no paga alguno de los plazos.

– El Registrador: califica negativamente, por 2 defectos:
 a) Por ser la cesión futura de créditos, un pacto meramente obligacional no inscribible (art 9 RH).

b) Y por vulnerar la opción de compra la prohibición de pacto comisorio de los arts 1859 y 1884 CC, y las de 28 enero y 27 octubre de 2020 que prohíben apropiarse sin más de una cosa dada en garantía (y habiendo advertido el notario autorizante de la doctrina jurisprudencial en este punto);

– El acreedor-cedente: recurre exponiendo que:
a) la cesión de créditos operaría como un reconocimiento de deuda el cual (sic) sería inscribible [al igual que el poder irrevocable para ejercitar la opción sería también inscribible -sic- (pero en el registro Mercantil];

b) Y que no se trataría de un pacto comisorio sino un Negocio procesal Transaccional sobre una deuda líquida, exigible y vencida, que pondría fin a un procedimiento de ejecución, como una suerte de “dación en pago de deuda condicional” (con causa “solvendi”, no de garantía), que se englobaría dentro de los llamados “Pactos ex intervallo, admitidos en el Art 640 LEC y la 13 marzo 2000.

c) Y aunque fuera un pacto comisorio la prohibición del art 1859 CC no es absoluta en nuestro derecho, sino que admite excepciones como las derivadas del RD-Ley 5/2005, de 11 marzo o las del Art 28-4 Directiva UE 2014/17/EU y de la Directiva (UE) 2021/2167 (las cuales, en virtud del llamado efecto directo vertical, derogarían parcialmente, en su ámbito de aplicación, los arts 1859 y 1884 CC), o el Pacto marciano admitido por la D,G, entre otras en la de 15 marzo 2021 siempre que se pacte un sistema de valoración objetiva donde queden además garantizados adecuadamente los derechos de terceros; y aquí según el recurrente, la valoración resulta de la tasación hecha antes de la crisis económica, por lo que el valor de la finca es inferior al de la deuda, suponiendo en realidad una quita o condonación parcial de la misma que beneficiaría al deudor y sin que haya 3os (aunque parece referirse solo a terceros con derechos inscritos).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
a) Solo se recurre el 2º defecto, pero la propia DG deja bien claro que, obviamente, ni la cesión futura de créditos ni el reconocimiento de deuda son per se inscribibles sino acuerdos meramente obligacionales (art 9 RH).

b) Reitera la citada de 15 marzo 2021 asi como las RR. 26 diciembre 2018, 28 enero y 27 octubre 2020, que SOLO admiten la figura, en el tráfico empresarial, como variante del llamado Pacto marciano, una suerte de venta bajo condición suspensiva, siempre que se mantenga el equilibrio y conmutatividad entre las prestaciones, estableciendo un sistema objetivo para determinar un precio justo a abonar y detraer para el optante, que evite su enriquecimiento sin causa ni implique apropiación directa de una cosa del deudor, y queden suficientemente protegidos los intereses de éste y de sus demás acreedores u otros 3os (no necesariamente inscritos), siempre que se estipule y regule detenidamente un procedimiento garantista al efecto.

Y es que en la práctica también se observan defectos e inconvenientes en los procedimientos judiciales o extrajudiciales para ejercitar el «ius distraendi», incluso admitiendo adjudicaciones en subastas desiertas por el 50% o el 60% del valor de las cosas… Lo que se evita con procedimientos más eficientes para todos, como la opción en garantía y con un sistema justo de determinar el precio y el sobrante que protegen más eficazmente al deudor al asegurar la obtención del mejor precio de venta, y al mismo tiempo más seguro para el acreedor.

Pero en el presente caso, a diferencia del contemplado en las RR DGSJFP, NO se pacta ningún procedimiento con garantías en cuanto a la determinación objetiva del precio a pagar por el optante (informe por arquitecto colegiado designado a la suerte con trámite de audiencia y alegaciones y fijación final por el notario), liquidación de la deuda y notificación notariales, notificaciones notariales al deudor y a titulares registrales de derechos posteriores, ofrecimiento de pago por los mismos, consignación a su favor del sobrante (a favor de 3os, inscritos o no), o, en su defecto restitución al deudor. (ACM)

123.** APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO ANOTADA PROHIBICIÓN ADVA. DE DISPONER

Resolución de 10 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aumento de capital. (ACM)

Resumen: Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción.

– Hechos: Tras una anotación de prohibición de disponer de la AEAT ex Art 170-6 LGT, se presenta una escritura anterior, de aumento de capital con aportación de la finca objeto de la prohibición.

– La Registradora: califica negativamente, conforme al Ppio de Prioridad del Art 17 LH, y la doctrina consolidada de la DG que se citará, por entender que a este tipo de prohibiciones de disponer no les es aplicable el Art 145 RH, y por tanto cierran el registro incluso para actos otorgados con anterioridad a la práctica de la anotación.

– El Abogado: recurre exponiendo que el Art 145 RH, sería “lex especialis” (frente al Pº Gral de Prioridad del Art 17 LH) y que por tanto la anotación de prohibición de disponer no impide que puedan ser inscritos con posterioridad a su practica, actos dispositivos realizados antes.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera su consolidada doctrina sentada en las RR. de 21 julio 2017 y de 24 enero y 13 junio de 2018 , en las que se distinguen:

a) Prohibiciones de disponer de origen convencional o procesal civil, que tutelan intereses privados y a las que le es aplicable el Art 145 RH, de modo que si el titular registral dispuso de la finca antes de la constancia registral de una prohibición de disponer posterior, ésta NO cierra retroactivamente el registro y el Acto anterior será igualmente inscribible (aunque no se cancelará per se la prohibición ya inscrita, sino que se arrastrará);

b) Por el contrario, las Prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal que tutelan intereses públicos y tratan no tanto de privar al titular de su poder de disposición, sino de asegurar el resultado de un proceso o la legalidad de un acto; por ello a éstas NO le es aplicable el Art 145 RH sino la norma general del Art 17 LH de modo que la prohibición cierra el registro incluso para actos anteriores, salvo que el interesado, conforme prevé el propio Art 170-6 LGT solicite de la AA.PP. el levantamiento de la prohibición. (ACM)

124.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN AL ESTAR PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN RECURSO

Resolución de 10 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 16, por la que se suspende la calificación de un documento por estar pendiente de resolución el recurso interpuesto contra otro presentado con anterioridad respecto de la misma finca. (IES)

Resumen.- Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH.

El registrador acuerda suspender la calificación de un documento por el que determinada entidad solicita la práctica de una inscripción a su favor respecto de una determinada finca. Dicha suspensión de calificación se acuerda «en tanto no se resuelva el recurso gubernativo» relativo al documento presentado con anterioridad por el que otra entidad distinta (solicita inscribir su derecho sobre la misma finca.

El recurrente alega indefensión.

La Dirección General confirma la calificación.-

Constando la vigencia de un asiento de presentación anterior de un título contradictorio, y la prórroga de dicho asiento por razón del recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del mismo, es claro que ha de quedar suspendida la calificación de fondo del título contradictorio con asiento de presentación posterior, en los términos y durante el plazo que resulta de los artículos 17, 18 y 327 LH. (IES)

126.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. FALTA DE IDENTIDAD DESCRIPTIVA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN

Resolución de 9 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Redondela-Ponte Caldelas, por la que se suspende la inmatriculación de una finca, por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las circunstancias de este supuesto (procedencia de segregación y gran diferencia de superficie) justifican la denegación de la inmatriculación, por falta de identidad entre la finca del título inmatriculador y la del título previo.

Hechos: Se solicita la inmatriculación de un inmueble por el procedimiento del doble título del art. 205. El título previo es una escritura de segregación y compraventa y el título inmatriculador una aceptación de herencia y declaración de obra nueva. Se da la circunstancia de que la superficie que figura en el título inmatriculador es casi el doble de la que consta en el título previo y que en aquella se modifican parcialmente los linderos.

La registradora suspende la inmatriculación por falta de correspondencia en la descripción de la finca entre ambos títulos. Funda sus dudas en la procedencia por segregación de la finca que se pretende inmatricular, con una superficie de 233,68 metros cuadrados, por lo que una superficie tan precisa denota que la misma sería objeto de medición en el título previo. Por ello, entiende que su adaptación al Catastro actual, donde tiene una superficie de 454 metros cuadrados no puede hacerse simplemente por la vía del art. 205, sino justificando esas diferencias superficiales.

El notario autorizante del segundo título recurre la nota de calificación, pues considera que la interpretación lógica del art. 205 no puede ser la de que el título previo tenga que ser rectificado o que del mismo haya de iniciarse un proceso de reconstrucción documental de las posibles modificaciones hipotecarias de la finca, sino más bien que la descripción de la finca contenida en el mismo sea idéntica a la certificación catastral descriptiva y gráfica, para lo cual se hace preciso una adaptación de la descripción de la misma, lo cual no supone alteración ni quebranto de los elementos esenciales que vertebran el negocio jurídico contenido en el título inmatriculador. Por tanto, el art. 205 LH, en aras a la coordinación de Catastro y Registro, impone, no una rectificación del título previo otorgada por todos los que fueron parte en el mismo, sino una acreditación por parte del titular actual de que la descripción que se hace de la finca en el título previo y cuya inmatriculación se pretende queda adaptada a la realidad catastral actual con arreglo a ley.

La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues estima razonables las dudas de correspondencia manifestadas por la registradora, ya que en el título previo se describía la finca segregada con precisión, indicando incluso las medidas lineales, que ofrecen como resultado un área coincidente con la superficie segregada.

Doctrina: las dudas de correspondencia de la registradora están justificadas, pues ponen de manifiesto una diferencia descriptiva que no puede deberse a la sola actualización de la descripción al Catastro actual, lo que no puede acreditarse por notoriedad. Como declaró la R.12 de mayo de 2016, la identidad de la finca descrita en el título previo y en el inmatriculador ha de ser apreciada por el registrador, por lo que puede existir cierta flexibilidad a la hora de apreciar la identidad, pero si el registrador estima que no hay identidad en la finca descrita en ambos títulos, habrá de fundamentar adecuadamente su opinión, como hace en el presente caso, que alega la procedencia de la finca por segregación, la cuantía del aumento de superficie de la finca en el título inmatriculador, para adaptarla al Catastro y la consiguiente disminución de la superficie de la finca matriz, de donde procede.

Comentario: La inmatriculación por el art. 205 es un sistema excepcional, pues ofrece muchas menos garantías que el expediente de dominio del art. 203, entre ellas una ausencia absoluta de notificaciones previas a los titulares registrales y catastrales de las fincas colindantes. Este carácter excepcional justifica, a mi juicio, que se exija cierto rigor en los escasos requisitos de legalidad que establece el art. 205, que básicamente son dos: 1) que la nueva finca «nazca” coordinada con el Catastro, esto es, incorporando la representación gráfica catastral; 2) que exista “identidad” en las descripciones de los dos títulos.

La DG ha atemperado este último requisito en el sentido de que no se exige coincidencia total entre ambas descripciones. Como ya declaró la R. 10 de octubre de 2017,  que cita la DG, no es necesario que la identidad sea absoluta, sino que basta con una identidad razonable, derivada del hecho de que las similitudes descriptivas sean superiores a las discrepancias, y que con ello el registrador llegue a la conclusión de que es evidente de que se trata de la misma finca.

El concepto de “identidad razonable” es difícil ya que siempre habrá una zona gris entre la identidad y la falta de identidad. Si la diferencia de superficie es pequeña, es razonable concluir que la finca es la misma, pero ¿en qué punto deja de ser la misma para convertirse en otra distinta? Me recuerda a la metáfora del barco que a lo largo de los años sufrió tantas sustituciones de piezas que alguien se planteó la duda (filosófica, en este caso) de si se trataba del mismo barco que salió del astillero.

Cuestiones existenciales aparte, considero que el problema se deriva de la imprecisión del legislador de 2015, que en unos supuestos utiliza el término “identidad” y en otros el de “correspondencia”, sin aclarar si significan o no lo mismo. Entiendo aplicables a la identidad del art. 205 los requisitos que para la correspondencia establecen los arts. 9, 199, y 201.1, lo que daría una nueva visión a la cuestión que nos ocupa: en particular, deberíamos aplicar los requisitos necesarios para la rectificación de superficie, ya que en el título inmatriculador se viene a rectificar, como errónea, la descripción del título previo. De este modo, dadas las circunstancias del presente caso, se podría suponer que se ha encubierto algún negocio jurídico que no ha sido debidamente documentado, lo que sería causa de denegación de la inmatriculación, que creo que es lo que corresponde. (VEJ)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
87.* DEPÓSITO DE CUENTAS. NO CABE SUBSANACIÓN EN SEDE DE RECURSO. CERTIFICACIÓN APROBATORIA.

Resolución de 14 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Resumen: No es posible depósito de cuentas sin acompañar la certificación aprobatoria de las mismas. La subsanación del defecto no puede hacerse vía recurso.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

El registrador suspende el depósito pues las cuentas se han presentado sin la certificación aprobatoria de las mismas, certificación que deberá contar con todos los requisitos exigidos. (Artículo 97 y 366 del RRM).

La sociedad recurre y acompaña a su recurso una copia de la certificación omitida diciendo que es idéntica a la presentada.

El registrador en su informe indica que esa certificación no acompañaba a las cuentas.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG sobre la base del artículo 326 de la Ley Hipotecaria y de reiterada doctrina de la propia DG, manifiesta que “en la tramitación del expediente de recurso no pueden ser tomados en consideración documentos no calificados por el registrador”, aunque hayan sido aportados al interponer el recurso, y por consiguiente se confirma de nuevo que el “recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador (vid. artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria), sin perjuicio de que, aportado el documento junto con el resto de documentación exigible, previa calificación de su totalidad, se practique el depósito solicitado”.

Comentario: El recurso era de clara solución. Si un documento indispensable para tener por efectuado el depósito de cuentas no se presenta junto con estas, ese documento no podrá presentarse vía recurso, sino que lo procedente será que sea aportado al registro como documento complementario o principal para ser sometido a calificación. JAGV.

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90.* DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO.

Resolución de 15 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Arrecife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Resumen: Si la entrada de un depósito de cuentas lo es fuera de las horas de oficina, su presentación se hará con la apertura del diario siguiente. Por tanto, aunque la entrada fuera antes de la entrada en vigor de la Orden JUS/794/2021, si la presentación fue una vez entrada en vigor la orden, esta le es aplicable en su totalidad.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad, ejercicio 2020.

 El registrador señala tres defectos:

1.- La versión de los metadatos utilizada (1.1) es anterior a la publicada en el BOE.

2.- No se acompaña la hoja COVID-19 según exige la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio.

3.- La solicitud de presentación normalizada que se acompaña no se ajusta al aprobado en la señalada Orden JUS/794/2021, de 22 de julio.

La sociedad recurre basando su recurso en que las cuentas se presentaron el 26 de julio de 2021, y la Orden citada en la nota entró en vigor al día siguiente.

El registrador en su informe aclara que las cuentas se presentaron telemáticamente el 26 de julio fuera de las horas de oficina, por lo que fueron presentadas al día siguiente 27 de julio.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Según la disposición transitoria única de la Orden JUS/794/2021, de 22 de julio se pueden seguir utilizando los modelos anteriores a la Orden de 2021, “siempre que la aprobación de las cuentas y su depósito en el Registro Mercantil competente se haya efectuado con anterioridad a la entrada en vigor de esta orden”. Y según el artículo 248.1 de la Ley Hipotecaria, los documentos que hayan entrado en el registro fuera de las horas de oficina, serán objeto de presentación, en el Libro Diario al día siguiente. Por consiguiente, cuando fue presentado el depósito ya estaba en vigor la orden y es a partir precisamente de la fecha de presentación cuando se puede calificar el documento y “se produce el efecto de preferencia (artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil), y a partir de la que se considera realizada la inscripción del título (artículo 55 del Reglamento del Registro Mercantil en relación con el artículo 24 de la Ley Hipotecaria)”.

Comentario: El error del recurrente estaba en considerar que la fecha que figura en el recibo del sistema informático del registro es equivalente a fecha de presentación. Eso será así si esa fecha y hora de entrada coincide con las horas de apertura del diario, en cuyo caso el artículo 248 obliga a su inmediata actualización, pero si es fuera de las horas de oficina la presentación se hará cuando se produzca la primera apertura del libro diario a partir del momento exacto de la entrada del documento en el registro. JAGV.

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93.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO.

Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Arrecife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Idéntica a la 90. (JAGV)

94.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO. 

Resolución de 17 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Arrecife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Idéntica a las anteriores. (JAGV)

97.* DEPÓSITO DE CUENTAS. NECESARIA CONGRUENCIA ENTRE EL CAPITAL QUE CONSTA EN EL REGISTRO Y EL QUE FIGURA EN EL BALANCE.

Resolución de 21 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de A Coruña, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Resumen: Para poder efectuar el depósito de cuentas de una sociedad, es necesario que la cifra de capital que resulta de la hoja de la sociedad, coincida con la que resulta del balance presentado.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad.

El registrador califica negativamente pidiendo aclaración sobre “la cifra del capital social” ya que según el registro es de 3.005,06 euros, mientras que del balance resulta que es de 4.005,06 euros. Cita la resolución de la Dirección General de los Registros y Notariado de fecha 17 de diciembre de 2012.

La sociedad recurre y alega que por los socios se aportó una finca a la sociedad, lo que generó un crédito a favor de los mismos, que se transformará en capital por compensación de deudas. Es decir que de momento no hay aumento de capital por lo que solicitan “se deje el capital en 3.005,06 en lugar de los 4.005,06, ya que en este caso no hay escritura de aumento de capital para registrar y se proceda al depósito de las cuentas anuales con el capital de 3.005,06”.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG reitera su doctrina de que el registrador en la calificación de un depósito de cuentas no debe limitarse a la exigencia de lo que resulta el artículo 366 del RRM sino “que, en aras a garantizar la seguridad jurídica que proporciona el Registro y que despliega sus efectos en garantía de acreedores y terceros”, debe calificar también el contenido de los documento presentados a depósito, contenido “que se centra, básicamente, en la comprobación de la cifra de capital social resultante del balance y su correspondencia con el que resulta inscrito”.

Por consiguiente, no pueden depositarse unas cuentas que proclamarían “una cifra de capital distinta a la que resulta del contenido del Registro”, el cual está amparado por el principio de legitimación registral.

Finalmente aclara que no puede procederse “a la solicitud del recurrente de dejar sin efecto la cifra de capital resultante del balance presentado a depósito y «se deje» la cifra de capital que resulta del contenido del registro”.

Comentario: Como en la resolución citada por el registrador en su nota, la calificación del contenido de los documentos presentados, por su misma naturaleza, debe centrarse no ya básicamente, sino casi de manera exclusiva, en la cifra del capital social, pues el resto del contenido de las cuentas presentadas, sería de muy difícil comprobación registral o de calificación por el mismo. (JAGV)

104.() DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. LIBRO DIARIO

Resolución de 28 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Arrecife, por la que se rechaza el depósito de cuentas de una sociedad correspondiente al ejercicio 2020.

Resumen: Idéntica a la resumida bajo el número 90.

Si la entrada telemática de un depósito de cuentas lo es fuera de las horas de oficina, su presentación se hará con la apertura del diario siguiente. Por tanto, aunque la entrada fuera antes de la entrada en vigor de la Orden JUS/794/2021, si la presentación lo fue una vez entrada en vigor la orden, esta le es aplicable en su totalidad. JAGV.

111.** DEPÓSITO DE CUENTAS. DISCREPANCIAS EN LA FECHA DE CIERRE DE EJERCICIO SOCIAL.

Resolución de 2 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Almería, por la que se rechaza un depósito de cuentas anuales cerradas a día 31 de diciembre de 2020 por defectos subsanables.

Resumen: No es posible el depósito de las cuentas de una sociedad, cuya fecha de cierre del ejercicio no coincide con la que consta en los estatutos inscritos de dicha sociedad.

Hechos: Se presentan a depósito las cuentas de una sociedad con fecha de cierre del ejercicio a 31 de diciembre de 2020.

El registrador suspende el depósito pues según el registro la fecha de cierre del ejercicio es distinta.

El interesado recurre reconociendo la discrepancia y atribuyéndola a un error que se cometió por persona ajena a la sociedad en la última modificación de estatutos, error que será objeto de rectificación lo antes posible.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: Tras decir que el recurrente no aporta argumento normativo alguno en su recurso, la DG pondera la importancia de la fecha de cierre del ejercicio, pues la misma es tenida en cuenta en múltiples actos de la vida la sociedad: formulación y aprobación de cuentas, solicitud de auditoría, caducidad de administradores, etc. Es además una mención facultativa de los estatutos, pero “una vez incluida en ellos, debe ser respetada por la sociedad y tenida en cuenta por el registrador en su calificación, dado que el componente cronológico es uno de los extremos a tener en cuenta para apreciar si los documentos presentados son los exigidos por la Ley y están debidamente aprobados por la junta general (artículo 368.1 del Reglamento del Registro Mercantil)”.

Comentario: Es indudable que el error existía y que con esa discrepancia las cuentas no podían ser depositadas. Pero una vez constatado los anterior, también resulta evidente que en el momento de inscribir la modificación estatutaria en la que se cometió el error, quizás también existió error de calificación por parte del registro, pues si en la junta en que se aprobaron los estatutos inscritos, aunque fuera junta universal, no constaba el acuerdo de modificación del cierre del ejercicio social, creemos que esa discrepancia debió ser puesta de manifiesto en su día, calificando negativamente y no inscribiendo la modificación estatutaria errónea. Es decir que cuando se presentan a inscripción una modificación total de estatutos, como parece que fue esta, hay ciertos puntos cuya concordancia debe comprobarse para llevar a cabo una calificación completa, y uno de esos puntos es indudablemente la fecha de cierre del ejercicio social. Claro que una vez inscrita, sea quien sea el responsable del error, lo que procede es su subsanación y no seguir con el error en la hoja de la sociedad, error que además pudiera causar serios perjuicios a la sociedad. (JAGV)

115.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL. MEDIOS PARA LA REALIZACIÓN DE LA CONVOCATORIA.

Resolución de 7 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XII de Madrid a inscribir una escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Resumen: Si la convocatoria de la junta general se hace por correo electrónico o por correo certificado, solo será válida si la misma se realiza por medio del Servicio Postal Universal de Correos y Telégrafos.

Hechos: Se presentan acuerdos de junta general de una sociedad comprensivos de su disolución y liquidación.

En los estatutos de dicha sociedad y sobre la forma de convocatoria se dice lo siguiente: «las juntas generales serán convocadas por los administradores, y en su caso por los liquidadores de la sociedad, mediante correo electrónico o carta certificada con acuse de recibo a la dirección de correo o, en su caso, al domicilio designado al efecto y en su defecto al que para cada socio figure en el Libro registro de socios (…)».

En la escritura el liquidador hace constar que la junta fue convocada “de acuerdo con los estatutos sociales, «por medio de comunicación individual y escrita remitida a cada socio» y que fue realizada «a través de comunicación certificada con acuse de recibo».

En la escritura figuraba incorporado un certificado de un “tercero de confianza” en el que se manifestaba la forma en que se había hecho la convocatoria, por correo electrónico, y la recepción de la misma.

Se hace una primera calificación negativa: «No se acredita que la Junta haya sido convocada mediante correo electrónico o carta certificada con acuse de recibo remitida a través de la Sociedad Estatal de Correos y telégrafos SA (artículos 173 Ley de Sociedades de Capital, 22.4 de la ley 43/2010 de diciembre, 97 112 Reglamento del Registro Mercantil y resoluciones de 20 de abril del 2000, 6 de abril del 2011, 6 de febrero de 2013, y R. 15 de junio de 2020)».

Ante ello el liquidador comparece ante el notario y le entrega “los justificantes de la convocatoria de la junta general”. En el acta se expresaba de forma detallada que, con las claves pertinentes, se había accedido al servidor en el que “aparecen los datos del envío correspondiente al código introducido este aparece como enviado con fecha … y con estado Leído alcanzado en fecha … y que estos datos coinciden con los que en esa misma pantalla se muestran para el envío almacenado en los servidores de servicios” del “tercero de confianza”.

Se vuelve a presentar todo en el registro y se reitera la anterior calificación que se da por reproducida.

La sociedad recurre. Se dice que la convocatoria se realizó por correo certificado por medio de un “tercero de confianza” y que exigir que ese tercero sea el Servicio Postal Universal, viola los principios de libre competencia y de libre mercado perpetuando el monopolio de la «Sociedad Estatal.

Resolución: Se confirma la nota de calificación

Doctrina: La DG parte de la base de que existiendo forma de convocar la junta en estatutos esta forma “ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral”.

Supuesto lo anterior, en determinados casos en que exista fehaciencia en cuanto a que la comunicación ha sido recibida por los socios, se puede obviar la forma de convocar la junta conforme a estatutos, por evidentes razones de pragmatismo, y de “mantenimiento de la validez de los actos jurídicos, en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios, que no proporcionen garantías adicionales”.

En el caso que nos ocupa debe tenerse en cuenta que “conforme al artículo 22.4 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, las notificaciones efectuadas por el prestador del servicio postal universal («Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.») gozan de «la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega…”. La “misma ley, en su artículo 22.4, párrafo segundo, establece que «las notificaciones practicadas por los demás operadores postales surtirán efecto de acuerdo con las normas de derecho común…”. Es decir que otros operadores distintos del servicio Postal Universal podrán llevar a cabo notificaciones administrativas, pero estas carecerán de la fehaciencia que a Correos otorga la Ley. Y en relación con ello debe tenerse en cuenta que notarios y registradores “carecen del «imperium» (juzgar y hacer ejecutar lo juzgado) que es inherente a la jurisdicción”, por lo que no podrían “valorar la prueba de la actuación de un operador postal distinto del universal”.

De la interpretación de la norma estatutaria resulta que el acuse de recibo se predica no sólo de la carta certificada sino también del correo electrónico. Aquí recuerda que en resoluciones de 28/10/2014 y 13/01/2015, se admitió como forma de convocatoria el correo electrónico si va acompañado de algún medio que “permita el acuse de recibo del envío –como, por ejemplo, serían la solicitud de confirmación de lectura, u otros medios que permitan obtener prueba de la remisión, y recepción de la comunicación”.

Según todo lo dicho resulta claro que no se ha respetado lo establecido en los estatutos pues el certificado del tercero de confianza no hace prueba fehaciente de la recepción del correo por los socios “sino que incluye datos correspondientes al emisor y receptor de una comunicación que nada tienen que ver con la sociedad de cuya junta general se trata, pues ninguno de ellos coincide con los de los socios que –como titulares de la cuota de liquidación– figuran en la certificación de los acuerdos”. Y tampoco en el acta notarial “queda acreditado que la comunicación de la convocatoria haya llegado a conocimiento del socio –con los correspondientes datos de identificación que debía ser destinatario de la notificación”.

Comentario: De conformidad con el artículo 97.1.2ª del RRM, en la parte que interesa a este expediente, en el acta de la junta deberá constar la “fecha y modo en que se hubiere efectuado la convocatoria…”; por su parte el artículo 112.2 y 3 del mismo Reglamento nos dice que en la certificación de los acuerdos sociales, para que puedan inscribirse, se harán constar “todas las circunstancias del acta que sean necesarias para calificar la validez de los acuerdos adoptados”, y entre ellas por supuesto las que exige el artículo 97. Por consiguiente, constando lo anterior los acuerdos deberían inscribirse sin problemas, pues es imposible para el registrador comprobar que las personas a las que se les envía el correo son efectivamente los socios de la sociedad.

Lo que ocurre en el caso contemplado en la resolución es que los estatutos establecían formas alternativas de convocar la junta, lo que en principio es dudoso que sea admisible, salvo que esas formas sean muy similares lo que no era del caso, y ante ello parece también claro que el liquidador debió manifestar la concreta forma en que se había hecho la convocatoria y no limitarse a decir que fue por comunicación individual y escrita certificada con acuse de recibo, añadiendo para complicar más las cosas que ese comunicación fue por medio de un llamado “tercero de confianza”. Ante ello lógicamente el registrador reacciona y califica en el sentido de que ese correo electrónico usado para convocar la junta debió emitirse por medio del Servicio Postal Universal.

El problema por tanto estaba en los estatutos: primero por utilizar formas alternativas de convocar la junta y segundo por no especificar, en el caso de que se utilizara el correo electrónico, cómo se podría “acreditar” la recepción de ese correo, tal y como exige la misma DG.

Por tanto, no debemos sacar de esta resolución la conclusión de que, si se utiliza el correo electrónico para convocar la junta, el correo debe enviarse por el servicio de Correos, sino que lo que es necesario es que, si se establece ese medio de convocar la junta, se deben especificar en estatutos los medios que permitan al órgano de administración la prueba de que ese coreo ha sido efectivamente recibido por los socios; y si se utiliza este medio estimamos que le bastará al órgano de administración manifestar que conforme a estatutos tiene en su poder los acuses de recibo de los correos electrónicos enviados sin que sea necesario que esos acuse se unan a la escritura, salvo quizás uno de ellos para reforzar la manifestación del administrador, sin que sea requisito estrictamente necesario.

Lo que sí resulta de la resolución es que, si se utiliza como medio de convocar a junta el correo certificado, es de todo punto necesario que se utilice el Servicio Postal Universal, pues es el único que tiene la autenticidad y fehaciencia que se exige para la convocatoria de la junta, pudiéndose acreditar siempre, se haga o no con acuse de recibo, que el envío ha sido debidamente entregado en el domicilio señalado y la identidad de la persona que lo recibe.

Por lo demás y seguro que ha pesado en la decisión de la DG, del acta complementaria acompañada a la escritura no resultaba con la claridad necesaria quien había recibido los correos y en nombre de quién se habían enviado. (JAGV)

125.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. FALTA DE LEGITIMACIÓN NOTARIAL DE FIRMAS.

Resolución de 9 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Granada, en relación con una escritura de elevación a público de acuerdos sociales, por el defecto de no constar legitimadas las firmas de presidente y secretaria en la certificación donde constan los acuerdos solemnizados.

Resumen: Las firmas de una certificación sobre cuya base se elevan a público unos acuerdos sociales deberán estar legitimadas notarialmente.

Hechos: La secretaria de un consejo de administración eleva a público unos acuerdos del consejo-nombramiento de consejeros delegados- tomando como base para ello una certificación del Consejo respecto de la que solo se indicaba que estaba firmada electrónicamente por la secretaria y el presidente del órgano de administración.

La registradora suspende la inscripción por no constar la legitimación de firma “por parte del Notario autorizante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 261 del Reglamento Notarial; y sin que la misma pueda ser objeto de comprobación por el que suscribe”.

El notario recurre. Alega que no hay precepto que lo exija, aparte de que la certificación está expedida por la misma secretaria que eleva a público los acuerdos. Cita la resolución de la DGRN de 11/03/2005.

La registradora en su informe limita el defecto a la sola firma del presidente.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Se reproduce de forma literal el fundamento de derecho de la resolución de 11 de marzo de 2005, según la cual si bien es cierto que no existe norma en el RRM que exija que las firmas de una certificación sobre la base de la cual se elevan a público determinados acuerdos estén legitimadas notarialmente, es lógico que así sea pues en el RRM se establecen diversos medios de seguridad o cautelas para garantizar la existencia y contenido de los acuerdos sociales, y esos mecanismos de seguridad establecidos, de poco servirían sin la certidumbre de que la persona legitimada para exteriorizar la voluntad social mediante una certificación es realmente la que lo hace, y para ello será necesaria la legitimación notarial de su firma.

Comentario: Llama la atención que el notario cite en su escrito de recurso la misma resolución que después la DG va a tomar para desestimarlo.

La resolución de 11 de marzo de 2005, se ocupó un caso muy especial pues se trataba de elevar a público las decisiones de un socio único que constaba en un certificado expedido en Michigan (USA) sin que constara la autenticidad de su firma. La DG en este especial caso vino a exigir su legitimación, y esa exigencia la traslada al supuesto planteado en el recurso.

La legitimación de las firmas que suscriben una certificación de acuerdos sociales da un plus de seguridad a esos acuerdos. Y dado que la DG reitera su doctrina en asuntos tan distintos, aunque igual de trascendentes para la sociedad, podemos concluir que su criterio ya es firme en este punto. Y al no decir nada la DG parece que se va a aplicar a los otros medios, fuera del acta notarial, que se pueden utilizar para la elevación a público ellos acuerdos sociales y respecto de ellos, cuando se trate de un testimonio notarial del libro de actas puede ser realmente difícil o problemático legitimar las firmas que consten estampadas en dicho libro, Quizás en este caso se pudiera prescindir de esa legitimación pues el hecho de que el acta figure en el libro debidamente legalizado, aunque no garantiza que las firmas que constan en el mismo son efectivamente de quienes dicen ser, el plus de seguridad requerido lo da el mismo libro debidamente legalizado.

Lo que sí parece claro en la nota de calificación es que si esa firma electrónica con la que estaba suscrito el certificado, según resulta de la misma nota, hubiera podido ser verificada por el registro, hubiera sido innecesaria la legitimación notarial de esas firmas. Precisamente a lo que se refiere el artículo 261 del RN en que la registradora fundamenta su nota es a la legitimación notarial de firmas electrónicas y no por tanto a que las firmas manuscritas de una certificación de acuerdos sociales que se eleva a público deben ser legitimadas notarialmente. JAGV.

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