Resoluciones Junio 2023 Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Admin, 01/06/2023

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 208.** COMPRA, PREVIA HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS
  4. 209.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
  5. 210.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
  6. 212.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  7. 213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.
  8. 215.** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
  9. 216.* EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
  10. 218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA
  11. 220.() CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA
  12. 221.() CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA
  13. 222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.
  14. 223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.
  15. 224.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS DE RÚSTICAS PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS.
  16. 225.*** OBRA NUEVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA
  17. 226.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: FIRMEZA Y CONSIGNACIÓN
  18. 227-228.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.
  19. 229.* VENTA SIN ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN DEL VENDEDOR. PRESENTACIÓN DEL RECURSO EN LA OFICINA DE CORREOS.
  20. 231.* ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM.
  21. 232.() LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.
  22. 233.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN EXPRESAR CAUSA
  23. 234.* EJECUCIÓN ORDINARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
  24. 236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE QUE TIENE INSCRITA SU GEORREFERENCIACIÓN
  25. 237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
  26. 238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR
  27. 239.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO 
  28. 240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE. DOCUMENTACIÓN QUE APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 
  29. 241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES
  30. 242.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
  31. 243.** NECESIDAD DE REANUDACIÓN NOTARIAL DE TRACTO SUCESIVO EN COMPRAVENTA ANTIGUA
  32. 244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
  33. 245.** AGRUPACIÓN. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
  34. 246.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO
  35. 247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.
  36. 248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.
  37. 249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
  38. 251.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO
  39. 252.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCÍA
  40. 253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
  41. 254.*** INSCRIPCION DE ATRIBUCION DE USO SOBRE DETERMINADAS PORCIONES DE UNA FINCA URBANA
  42. 256.() OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: DESCRIPCIÓN LITERARIA EN LA ESCRITURA Y DATOS NO COINCIDENTES CON EL CERTIFICADO CATASTRAL.
  43. 257.** FINCA INSCRITA COMO GANANCIAL Y ALEGACIÓN POR LA HEREDERA DE QUE SU MADRE ADQUIRIÓ SEPARADA DE HECHO.
  44. 259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS. 
  45. 260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN. 
  46. 261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.
  47. 262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.
  48. 263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.
  49. 264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.
  50. 265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.
  51. 266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.
  52. 268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.
  53. 269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN
  54. 270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME. 
  55. 271.* SENTENCIA DECLARATIVA: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS ACTORES Y CARÁCTER CON QUE SE ADQUIERE LA FINCA
  56. 272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.
  57. 273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL
  58. 274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS
  59. 275.** ART 201.1 LH: NO SE EXPIDE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO SER EL PROMOTOR TITULAR SEGÚN EL REGISTRO.
  60. 276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y SOLICITUD DE CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE
  61. RESOLUCIONES MERCANTIL
  62. 211.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. AUSENCIA DE NIF. CLAUSULA SOBRE CONVOCATORIA DE JUNTA. RETRIBUCIÓN ADMINISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  63. 214.⇒⇒⇒ REVOCACIÓN DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR DE CUENTAS. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. 
  64. 217.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO
  65. 219.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN POR CORREO.
  66. 230.*** NOMBRAMIENTO DE CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: PERSONA FÍSICA COMO CONSEJERO Y COMO REPRESENTANTE DE CONSEJERO PERSONA JURÍDICA.
  67. 235.*** SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL. ¿SE NECESITA UN SEGURO PARA LA INSCRIPCIÓN?
  68. 250.** AUMENTO DE CAPITAL CON APORTACION DINERARIA. SALDO CERTIFICACIÓN BANCARIA DE INGRESO.
  69. 255.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. SOLICITUD DE PRORROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA.
  70. 258.** CONVERSIÓN DE ADMINISTRADORES EN LIQUIDADORES. ART. 368 TRLSC.
  71. 267.** FUSIÓN POR ABSORCIÓN INVERSA. PROYECTO DE FUSIÓN Y ACUERDOS DE JUNTA. INFORMACIÓN DE LOS TRABAJADORES.
  72. 277.* FALTA DE TÍTULO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.
  73. 278 A LA 285.*** DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS.
  74. 286.() DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS. 
  75. 287.() DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS. 
  76. ENLACES:

INFORME Nº 345. (BOE JUNIO de 2023)

2ª Parte: RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES y POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

() Reiterativa o de escasísimo interés

* Poco interés o muy del caso concreto

** Interesante (categoría estándar)

*** Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.

RESOLUCIONES PROPIEDAD
208.** COMPRA, PREVIA HERENCIA DE CAUSANTE HOLANDÉS. LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO. DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS

Resolución de 10 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa 

Resumen.– Hay que acompañar además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad.

Hechos.- Se plantea si es inscribible una escritura de compraventa en la que la otorga excónyuge viudo como heredera universal de su esposo, fallecido en Rotterdam (Países Bajos), de donde era vecino, el 3 de abril de 2004. El título sucesorio se acredita mediante una escritura otorgada ante un notario de Rotterdam el día 7 de junio de 2004, en la que se expresa lo siguiente: que el causante falleció en Rotterdam el día 3 de abril de 2004; que era de nacionalidad italiana en el momento de su fallecimiento; que su último domicilio estaba en Rotterdam; que estaba casado con doña T. T. y carecía de descendientes; que según el Registro de Testamentos de La Haya, el causante había otorgado testamento el día 7 de agosto de 2003 ante el mismo notario de Rotterdam en el que ha designado como única y universal heredera a doña T. T., y en consecuencia, que queda la citada heredera «facultada para administrar los bienes pertenecientes a la comunidad de bienes/herencia disuelta y para disponer de los mismos».

La registradora señala dos defectos: a) que no se acredita el cumplimento de lo establecido en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria respecto a la sucesión del esposo causante de la vendedora, y b) que no se aporta el certificado de defunción del causante, ni el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español; además, tampoco se aporta copia autorizada del testamento de dicho causante otorgado en los Países Bajos el día 7 de agosto de 2003, ni el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de dicho país ni del país de la nacionalidad del causante.

El recurrente alega que respecto del primero de los defectos señalados, que la escritura calificada es una compraventa (con tracto abreviado), y presentada en la oficina liquidadora correspondiente por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y, además, respecto a la sucesión del causante, estaría prescrito dicho impuesto ya que el causante falleció el día 3 de abril de 2004; respecto del segundo de los defectos señalados, sostiene que se aporta una declaración de herederos ante un notario de Rotterdam que, en términos generales y de acuerdo con la ley neerlandesa, es la autoridad competente para pronunciarse sobre la sucesión, y que lo ha hecho mediante el acta autorizada por notario, ya que la ley neerlandesa establece que la autoridad competente para pronunciarse sobre dicha sucesión es el tribunal sucesorio en el Juzgado municipal del último lugar de residencia habitual del testador, que hasta el final de 2017, era la correspondiente Notaría; que, siendo autoridad competente el notario, la apertura del testamento es una disposición de última voluntad presentada a dicho notario, que es quien abre de oficio la sucesión tras el fallecimiento del testador, y se notifica a los herederos.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

El artículo 254 de la LH es explícito al imponer un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales.

El segundo de los defectos consiste en que no se aporta el certificado de defunción del causante, ni el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español; además tampoco se aporta copia autorizada del testamento de dicho causante otorgado en los Países Bajos, día el 7 de agosto de 2003, que se menciona en la referida escritura de declaración de herederos; ni el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de dicho país ni del país de la nacionalidad del causante.

La Dirección General sostiene que estamos ante una sucesión «mortis causa» internacional en la que, por razón de la fecha del fallecimiento del causante –3 de abril de 2004–, no es aplicable el Reglamento (UE) n º 650/2012. Para las herencias causadas antes de la aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, consideró especialmente relevante la «vis atractiva» de la ley nacional del causante y por ello entendió que debía aportarse el justificante o certificado del registro extranjero que recogiera los títulos sucesorios otorgados por el causante o bien la acreditación de que, conforme al derecho material aplicable a la sucesión, no existe tal sistema de registro.

Dada la prevalencia de la nacionalidad del causante a la hora de regir la sucesión (hasta la entrada en vigor del Reglamento Europeo de Sucesiones) pareció una medida oportuna y prudente, y casi obligada si lo exigiese la «lex causae», que el notario español también solicitara (en tanto no se establezca la deseada conexión de registros, como la prevista para una fase final en el Convenio de Basilea de 16 de mayo de 1972), como prueba complementaria, la certificación, en su caso, del registro semejante correspondiente al país de donde el causante es nacional (a veces, su propio Registro Civil, si fuere en esta institución donde la ley personal del finado establece que se tome nota de los testamentos otorgados), siempre que estuviese prevista alguna forma de publicidad de los títulos sucesorios en ese país extranjero.. Así lo entendió este Centro Directivo en la Resolución del Sistema Notarial de 18 de enero de 2005 (confirmada su doctrina por la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 30 de junio de 2015).

La ley española es la competente para determinar los requisitos necesarios para la inscripción de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad.

Conforme a los requisitos de la legislación española (artículos 14 de la Ley Hipotecaria y 76 y 78 del Reglamento Hipotecario), debe acompañarse a la escritura el título sucesorio, la certificación de defunción respectiva y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad. El recurrente considera que dicho título, conforme al artículo 14 de la Ley Hipotecaria, es una escritura de declaración de herederos ante un notario de Rotterdam, que en términos generales y de acuerdo con la Ley neerlandesa, es la autoridad competente para pronunciarse sobre la sucesión. Sin embargo, de la escritura que se presenta como título sucesorio no resulta acreditado lo que exige la legislación española, esto es, el certificado de defunción del causante, el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad español, la copia autorizada del testamento de dicho causante otorgado en los Países Bajos de fecha 7 de agosto de 2003, y la certificación, en su caso, del registro semejante a nuestro Registro General de Actos de Última Voluntad correspondiente a dicho país y al país de la nacionalidad del causante. (IES)

209.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN

Resolución de 10 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Betanzos, por la que se deniega la práctica del asiento de presentación de determinado documento.

Resumen: La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

Hechos: se presenta un acta notarial por la que se requiere al notario autorizante para que «remita a la Oficina del Catastro copia de lo actuado con todos sus anejos, a fin de que por este se tramite el expediente de rectificación de errores en la titularidad catastral». Se aporta también una resolución dictada por la Gerencia Regional del Catastro de Galicia por la que se modifica la titularidad catastral y se acompaña instancia solicitando que se practique la inscripción correspondiente.

El registrador deniega la práctica del asiento de presentación porque el acta notarial indicada recoge un requerimiento encaminado a la rectificación de errores existentes en un organismo púbico distinto del Registro de la Propiedad, por lo que no puede provocar operación registral alguna, según el artículo 420 del Reglamento Hipotecario.

La Dirección estima el recurso señalando que,

1º. La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y puede ser impugnada mediante mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento. En estos casos el objeto de recurso es exclusivamente determinar si procede o no la práctica del asiento de presentación, sin prejuzgar sobre la calificación que, de practicarse dicho asiento, deberá en su momento llevar a cabo el registrador respecto al acceso del título presentado a los libros de inscripciones.

2º. La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.

En el caso resuelto, ante la solicitud de rectificación del dato relativo a la referencia catastral errónea que figura en el Registro de la Propiedad, lo procedente es practicar el asiento de presentación y realizar la pertinente calificación. (ER)

210.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN

Resolución de 10 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Ribadeo-A Fonsagrada a la incoación de un expediente de doble inmatriculación

Resumen: Procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación sin que la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, implique de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación.

Hechos: Se solicita la tramitación de un expediente de doble inmatriculación al amparo del artículo 209 de la Ley Hipotecaria.

El registrador deniega la tramitación del expediente por “no apreciarse la existencia de la misma”. Lo argumenta en base a la no coincidencia en el número de policía, ni en la superficie de la finca, ni en los linderos, ni en la superficie de la casa inscrita, ni en la distribución de la planta baja y alta de la edificación.

El recurrente, sostiene la posible la existencia de la doble inmatriculación aportando un principio de prueba, tanto en su relato fáctico como de la documentación adjuntada, que, a su juicio, determina la procedencia del inicio del expediente.

Resolución: La Dirección General acuerda estimar el recurso y revocar la calificación del registrador.

Doctrina: Dice la DG que el primer requisito para iniciar la tramitación del procedimiento de subsanación es que el registrador aprecie la existencia de doble inmatriculación pero sin que la no coincidencia de ciertos datos materiales o físicos de la fincas puedan llevarle a denegar la apertura del expediente.

Considerada esta posibilidad, deberá efectuar las notificaciones y extender la nota marginal que ordena la norma reguladora, a fin de intentar recabar todos los consentimientos precisos para proceder en la forma prevista en los apartados cuarto a séptimo del nuevo artículo 209.1 de la Ley Hipotecaria.

Si el registrador, una vez realizadas las investigaciones pertinentes en los términos fijados por el citado artículo, concluye que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble.

Dicha decisión debe ser motivada, al encuadrarse dentro de las facultades de calificación del registrador.

Teniendo presente la doctrina de que “siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados”.

Entiende nuestro CD que lo alegado por el registrador para sostener la improcedencia de la tramitación del expediente, como la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, no implica, de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación ni, por tanto, justifica la denegación de la tramitación del expediente.

Concluyendo que debe de procederse a la tramitación del expediente para completar, previa audiencia de las partes, la resolución del mismo y sin prejuzgar su resultado.

Por tanto, el recurso debe ser estimado, procediendo a la oportuna tramitación del expediente de doble inmatriculación.

Comentario: De esta resolución se deduce que la apertura del expediente para resolver acerca de una doble inmatriculación debe revestir un carácter semiautomático: es decir que su apertura procede prácticamente en todo caso, sean cuales sean los datos de las fincas concernidas, sin perjuicio claro está de que en el curso del expediente se aprecien tales diferencias y tales pruebas contrarias a la existencia de la doble inmatriculación que proceda el cierre del expediente y la no extensión de la nota marginal. Ante ello siempre le queda al interesado la vía del recurso gubernativo o el encauzamiento del problema por la vía jurisdiccional que corresponda. (MGV)

212.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 10 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 53, por la que se suspende la inscripción de un decreto de aprobación de remate dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resumen: Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma. 

Hechos: se presenta testimonio de decreto seguido en procedimiento de ejecución hipotecaria contra la titular registral y la herencia yacente de la misma.

La Registradora califica negativamente señalando que no consta el fallecimiento de la titular registral y que en los casos de demandas interpuestas contra una herencia yacente, cuando se demande a ignorados herederos de una persona el Juzgado deberá notificar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros.

La Dirección confirma la calificación debiendo destacar:

1. LA INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR.

El registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

2. LA HERENCIA YACENTE.

Es doctrina reiterada que en los casos en que interviene la herencia yacente, toda actuación que pretenda tener reflejo registral debe articularse,

– Bien mediante el nombramiento de un administrador judicial, en los términos previstos en los artículos 790 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si bien la exigencia del nombramiento del defensor judicial debe limitarse a los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente.

– Bien mediante la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en dicha herencia yacente.

Cuando se demanda a una herencia yacente caben dos posibilidades:

1º. Que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio.

2º. Que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente (casos de personas que han fallecido sin testamento y sin parientes conocidos con derecho a la sucesión intestada). En estos supuestos, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al artículo 150.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Ver también art. 6 del RD 1373/2009, de 28 de agosto, que aprueba el Reglamento General de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas y el artículo 791.2 LEC. (ER)

213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.

Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de un bien hipotecado.

Resumen: En el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca y notificación al titular de una carga posterior regulado en el artículo 236.d RH, cuando la notificación se practica mediante envío por correo de carta certificada con acuse de recibo, para que se entienda correctamente realizada debe resultar que la notificación ha sido debidamente entregada en dicho domicilio. En otro caso, el notario debe de intentar la notificación personalmente, en los términos previstos en el artículo 202 RN. No cambia lo conclusión anterior el hecho de que se haya intentado la notificación en el domicilio social de una SL por el servicio de Correos y el envío conste como «no retirado». (AFS)

Hechos: En un procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca se notifica al titular de una carga posterior (una condición resolutoria), que es una SL con el NIF revocado), en su domicilio social por carta certificada con acuse de recibo, que resulta «no retirada», Se descarta por tanto que la dirección fuera incorrecta, pues además de que es la dirección es el domicilio que consta en el Registro Mercantil, no consta que la sociedad fuera desconocida en dicho domicilio, sino que se dejó aviso de recibo y nadie de la SL retiró la carta en plazo.

El registrador suspende la inscripción pues exige, conforme a diversas resoluciones de la DG que cita, que el notario practique la notificación de forma personal.

El notario autorizante recurre y alega que la notificación se ha realizado en el domicilio social por lo que es exigible un comportamiento diligente del administrador de la sociedad para retirar la carta, que en este caso falta; también cita la doctrina del TS sobre las notificaciones en el ámbito administrativo, que entiende aplicable al ámbito notarial, de la que resulta que cuando la notificación ha sido intentada cumpliendo las exigencias reglamentarias, aunque no haya podido ser practicada, se tiene por realizado el intento de notificación y puede pasarse a la fase siguiente del procedimiento.

La DG desestima el recurso

DOCTRINA: La DG, confirmando su doctrina contenida en la Resolución de 25 de Septiembre de 2019, diferencia dos supuestos, cuando se notifica notarialmente mediante envío de carta certificada,

A).- El envío de carta certificada es recibido por su destinatario: Es suficiente el acta notarial acreditativa del envío por correo certificado con aviso de recibo del documento siempre que la remisión se haya efectuado al domicilio designado por las partes, según el Registro, y resulte del acuse de recibo que el envío ha sido debidamente entregado en dicho domicilio.

B).- El envío de carta certificada no es recibido por el destinatario: No pueden entenderse como realizada la notificación siendo preciso que se acuda al sistema de notificación personal previsto en el propio precepto del Reglamento Notarial.

Esta doctrina se justifica porque a falta de entrega efectiva por el Servicio de Correos no existe norma alguna que autorice a tener por realizada la diligencia lo que conlleva, en aplicación de la doctrina del Tribunal Constitucional, la necesidad de que el órgano actuante agote los medios puestos a su disposición por el ordenamiento para procurar que la notificación llegue a efectivo conocimiento de su destinatario. Si por el contrario el servicio de Correos hace entrega de la notificación y se pone de manifiesto el acuse de recibo la notificación está cumplimentada y no hace falta acudir a la entrega personal. 

215.** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN

Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Laredo-Ramales de la Victoria, relativa a la inmatriculación de una finca.

Resumen: El nuevo artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.

Hechos: se presenta escritura de partición hereditaria con el fin de lograr la inmatriculación de una finca.

La Registradora califica negativamente por tener dudas de que el terreno y almacén descritos en la escritura complementaria de rectificación de la descripción, pertenezcan a la misma finca individualizada y porque se aportan tres certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y no una certificación catastral descriptiva y gráfica individualizada. Por ello, estima la Registradora que lo procedente sería la inmatriculación del terreno y almacén como fincas independientes.

El Centro Directivo confirma la calificación y reitera su doctrina sobre la necesaria aportación de la certificación catastral vigente en términos totalmente coincidentes con la inmatriculación que se pretende practicar.

– El nuevo artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.,

– La expresión de «identidad en todo caso» es heredera de la que empleaba el artículo 53.Siete de la Ley 13/1996 y su finalidad es que la finca que se inmatricule por vía del artículo 205 nazca ya a su vida registral plenamente coordinada desde el punto de vista geográfico, con el inmueble catastral sin que sea admisible el margen de diferencia del 10% de superficie, el cuál sólo es admitido en los supuestos la mera constancia registral de la referencia catastral en el folio real de fincas ya inmatriculadas, conforme al artículo 45 TRLCI. (ER)

216.* EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por dudas en la identidad de la finca.

Resumen: La magnitud del exceso de cabida no es determinante por si sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho.

Hechos: Se solicita mediante instancia privada la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, con un exceso de cabida de 132.400 a 343.669 metros cuadrados. El registrador de la propiedad tramita el expediente del art. 199 LH, que finaliza sin oposición. Sin embargo, deniega la inscripción por albergar dudas sobre la identidad de la finca.

El registrador basa su calificación en la magnitud del exceso de cabida que posiblemente encubre una transmisión que no haya tenido acceso al Registro, una inmatriculación o una modificación de entidades hipotecarias. Por tanto, no se trata de rectificar un erróneo dato registral, sino de aplicar al folio registral una nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante adicional, lo que confirma la cartografía histórica del Catastro en la que se aprecia inconsistencia en relación con los linderos. Además, la finca procede de una agrupación en la que se registró otro importante exceso de cabida.

El recurrente se opone a la calificación alegando que la magnitud del exceso no es causa determinante de la denegación y que el registrador no ha motivado las dudas en la identidad de la finca. Además, considera que la referencia catastral inscrita debería despejar las dudas de identidad, pues para su inscripción ya se requirió un juicio de correspondencia por parte del registrador.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El procedimiento de rectificación de descripción solo debe permitir la corrección de un dato incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.

La magnitud del exceso de cabida no es determinante por sí sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante.

El juicio de correspondencia de la referencia catastral no es inamovible, como consecuencia de los diferentes principios que inspiran el funcionamiento de la institución catastral y registral. La referencia catastral, aunque esté inscrita, hoy debería declararse como no correspondiente, por tener una diferencia superficial superior al 10% de la cabida inscrita.

La falta oposición de colindantes en el expediente no determina necesariamente la inscripción de la rectificación de la descripción ni la de la georreferenciación catastral aportada, pues no es óbice para que el registrador pueda tener dudas en la identidad de la finca. (VEJ)

218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA

Resolución de 12 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de Bilbao n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una rectificación de cabida pretendida por la vía del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria 

Resumen: No cabe fraccionar el exceso de cabida recurriendo a inscripciones parciales del mismo para eludir la aplicación del artículo 201 LH.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de donación junto con otra de subsanación. En la donación se documenta una rectificación de cabida de la finca cuya superficie excede del diez por ciento de la que consta inscrita, razón por la que procede tramitar el expediente del artículo 201.3 LH. En la subsanación se solicita la inscripción únicamente de la parte del exceso de cabida que no supera el 10% de la cabida inscrita, de modo que no sea preciso acudir al procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.

Registrador: Entiende que no cabe inscripción parcial de un exceso de cabida porque «del propio contenido de los títulos resulta que la superficie cuya inscripción se solicita en la escritura de subsanación no es la cabida real de la finca, y no coincide además con la certificación catastral incorporada».

Recurrente: Entiende que las sucesivas reformas legislativas han sido aproximar la realidad registral, tanto a la realidad física, como al contenido del Catastro, por lo que la posición del Registrador es contradictoria con tal finalidad. Entiende que denegar la inscripción porque de la certificación catastral que se aporta es superior a la que se pretende registrar es contraria el tenor literal más flexible de la Ley, porque el sentido de la «plena coincidencia» que requiere el artículo 201 3 a) no exige la coincidencia de la superficie, sino que no exista duda razonable en cuanto a que la certificación catastral se refiere a la finca inscrita.

Resolución: Desestima el recurso y conforma la calificación.

Doctrina: No cabe admitir la pretensión del recurrente porque no se cumple el supuesto de hecho del artículo 201 LH.

 Admitir la pretensión del recurrente recurriendo a la inscripción parcial supondría inscribir rectificaciones de cabida «poco a poco», para ir «acercando» sucesivamente la superficie registrada a la real eludiendo todas las exigencias legales mediante el recurso a solicitar sucesivamente la inscripción de una rectificación de superficie no superior al 5% (artículo 203.3, letra b) o al 10% (artículo 203.3, letra a) para acabar consiguiendo finalmente la inscripción de la totalidad de la rectificación de cabida eludiendo la aplicación del procedimiento y garantías legalmente establecidas al efecto

Comentario: La argumentación del recurrente no puede admitirse porque, en primer término, la finalidad de la ley no es acercar la superficie registral a la real, sino rectificar una superficie errónea y sustituirla por la superficie real de la finca. En segundo lugar, si bien cabe la inscripción parcial, incluso con omisión de un pacto que afecta a la esencialidad del contrato cuando así lo solicita el interesado, en el presente caso la inscripción parcial pretendida excluiría el acto o contrato mismo. Incluso, puede encuadrarse la pretensión en el artículo 6 apartado 4 del Código Civil. (JAR)

220.() CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA

Resolución de 16 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Orgaz, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

Resumen: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente. 

– Hechos: Es el enésimo recurso de la misma AAPP (CCAA Castilla La Mancha) sobre el mismo tema, y resuelto en numerosas RR DG (por todas las RR de 11 diciembre 2020 y de 13 enero y 18 febrero de 2021, de 15 de junio y 19 julio, y de 22, 23 y 26 de julio 2021, las dos de 21 de octubre 2022, y ahora las otras dos de 16 mayo 2023, asi como las RR que en ellas se citan y enlazan). En ellas la CCAA solicita la práctica de una nota marginal advirtiendo la eventual futura afección de la finca a un expediente de deslinde de vías pecuarias, sin intervención del titular registral, y que se solicita al registrador al tiempo en que éste comunica, ex Art 199 LH, que se está georreferenciando una finca (pero sin oponerse a tal asiento).

– La Registradora: califica negativamente, porqué tal nota solo cabe una vez iniciado el expediente administrativo de deslinde al que se haya dado intervención al titular registral. Pero nuestro ordenamiento no contempla tal clase de Nota marginal preventiva, antes del procedimiento de deslinde, y existe un “numerus clausus” de asientos practicables, y sin que quede desprotegido el dominio público, que ex Art 132 CE es imprescriptible e inalienable y donde la publicidad legal ya impedirá la aparición de 3º de Buena Fe.

– LA CCAA solicitante: recurre exponiendo que algún registrador sí ha accedido a practicarla, dentro del deber genérico de colaboración entre AAPP, y que de lo contrario queda desprotegido el dominio público ante la aparición de eventuales terceros protegidos por el Art 34 LH.

– Resolución: La DGSJFP desestima nuevamente el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina: Reitera las citadas RR de 11 diciembre 2020, las de 13 enero, 18 febrero, 15 de junio y 22 julio de 2021, y la de 21 de octubre 2022, asi como y las que en ellas se citan). No puede practicarse una anotación no prevista en la Ley, que la contempla sola una vez iniciado el deslinde y con notificación a los titulares. Antes del Deslinde no cabe la Nota, pero tampoco se desprotege al dominio publico pecuario, al no ser aplicable el Art 34 LH (Art 132 CE-78) y ni siquiera con la coordinación grafica catastral del Art 199 LH, pues en tal caso tampoco se aplica el Art 34 LH, sino como mucho el Art 38 LH, cuya presunción de exactitud, lo es solo en cuanto a la georreferenciación catastral de la finca y además mediante una presunción meramente “iuris tantum” desvirtuable mediante prueba en contrario. (ACM)

221.() CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA

Resolución de 16 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cogolludo, por la que se suspende la práctica de una nota marginal relativa a la posible afección de una finca a un futuro procedimiento de deslinde de vía pecuaria (ACM)

[idéntica a la anterior #R.220]

222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.

Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Meco a inscribir una escritura de cancelación de hipoteca

Resumen: El juicio de suficiencia de los poderes compete en exclusiva al notario, por lo que el registrador no puede cuestionar dicho juicio de suficiencia entrando a valorar el fondo del asunto, de las facultades de los apoderados, salvo el caso de ser incongruente con el negocio jurídico documentado. La incongruencia no significa que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia.

Hechos: Se otorga una escritura de cancelación de hipoteca de una entidad bancaria por dos apoderados mancomunados, uno de ellos apoderado directo, y otro subapoderado de una sociedad a la que a su vez el banco le había concedido poder. El notario reseña los poderes y emite el correspondiente juicio de suficiencia de los apoderados.

La registradora suspende la inscripción argumentando, en cuanto al fondo del asunto, que el subapoderamiento está mal otorgado ya que los subapoderados tendrían que ser 2 y no 1.

El notario autorizante recurre y alega que la registradora está excediéndose de su competencia pues el juicio de suficiencia compete al notario bajo su exclusiva responsabilidad. Por otro lado, en cuanto al fondo del asunto, argumenta que en el subapoderamiento el apoderado subapodera todas o alguna de las facultades concedidas por el poderdante, por lo que cuando el subapoderado ejercita el subpoder está representando al poderdante, no al apoderado, y por ello, en definitiva la mancomunidad hay que predicarla respecto del poderdante inicial no respecto del apoderado, como argumenta la registradora.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: El notario autorizante del título calificado ha reseñado debidamente los documentos auténticos de los que nacen las facultades representativas, lo que no se cuestiona en el presente caso.

En cuanto al juicio de suficiencia, también está correctamente emitido pues expresa que mediante tales documento se conceden a los apoderados facultades que considera suficientes para el otorgamiento de la escritura de cancelación de hipoteca calificada.

Respecto del fondo del asunto, considera que el juicio notarial de suficiencia no puede entenderse que en este caso sea erróneo o incongruente en relación con el contenido del negocio formalizado, pues, respecto del apoderado cuyas facultades cuestiona la registradora, resulta que se le confieren tales facultades con carácter mancomunado, con otro apoderado con facultades suficientes.

COMENTARIO; Queda por saber si, en cuanto al fondo del asunto, la DG podría considerar que el notario al emitir un juicio de suficiencia ha incurrido en un error o incongruencia por entender la DG, por ejemplo y en hipótesis, que la postura correcta es la del registradora. A mi juicio no podría entrar a valorar ese punto porque la competencia del juicio de suficiencia es exclusiva del notario y bajo su responsabilidad, aunque esté equivocado, y únicamente se puede valorar que haya un error por ser incongruente formalmente con el negocio jurídico escriturado, por ejemplo que considere suficiente el poder para formalizar un préstamo hipotecario y se trate en realidad de una cancelación. En tales caso su posición no pude ser otra que la marcada por el Tribunal Supremo en las sentencias 643/2018 y 661/2018 que resume con Juan Pérez Hereza, notario de Madrid, en el enlace a dichas sentencias (AFS)

223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.

Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de A Coruña n.º 1 a inscribir una escritura de adaptación de una fundación y de sus estatutos a la legislación vigente, formalización de la entrega de los bienes legados y aportación a la fundación.

Resumen: Difícil interpretación de la voluntad de un testador fallecido hace 80 años cuando designa heredera «a su alma» y lega varias fincas a un hospital que ya no existe. Analiza quién puede interpretar, cómo se ha de interpretar, la condición y el modo, entre otras materias.

[Por la extensión y densidad de las argumentaciones no se ha seguido estrictamente el orden generalmente empleado en esta Sección]

Hechos: En la escritura calificada los albaceas contadores partidores hacen entrega a título de legado de dos inmuebles a una Fundación que había sido constituida testamentariamente por el testador.

El problema se centra en la interpretación y ejecución de la voluntad del testador por los albaceas contadores partidores, especialmente difícil por el hecho de que el fallecimiento del testador tuvo lugar hace más de ochenta años y porque, a fecha de hoy, no es posible cumplir literalmente algunas de las disposiciones testamentarias.

Destaca concretamente la Resolución las siguientes cláusulas de los testamentos como paso previo a su decisión: – En la cláusula tercera el testador dispone en favor de su alma del valor de una participación indivisa de las dos fincas afectadas por el recurso, y dice que estas dos fincas las lega al hospital que actualmente no existe (cláusula tercera en relación con la décimo sexta). – En la cláusula décimo tercera instituye heredera a su alma y en la cláusula décimo cuarta nombra albaceas contadores partidores.

Cuestiones tratadas.

I SOBRE LA INTERPRETACION DEL TESTAMENTO.

¿A quién corresponde?

1 La interpretación del testamento corresponde a los herederos, o en su caso al albacea y en su defecto a la autoridad judicial (concretamente a los tribunales –en particular, a los de instancia, y no al Tribunal Supremo).

2 Son los herederos, cuando lo son “in locus et in ius”, quienes han de realizar en primer término esa labor interpretativa. No obstante, habiendo más interesados, como regla general «serán todos los llamados a una sucesión –y no solo algunos de ellos– los que tengan la posibilidad de decidir sobre el cumplimiento e interpretación de la voluntad del testador, y, a falta de acuerdo entre ellos, decidirán los tribunales de Justicia” [Resolución de 2 de febrero de 2023, siguiendo el criterio de otras anteriores, como las de 13 de julio y 27 de octubre de 2016, 4 de abril de 2017, 5 de octubre y 21 de diciembre de 2018, 23 de octubre de 2020, 14 y 21 de octubre de 2021 y 15 de junio y 15 de noviembre de 2022].

Criterios de interpretación.

[RR. de 19 de mayo de 2005 con criterio reiterado en otras muchas, como las de 15 de junio y 15 de noviembre de 2022 y 2 de febrero de 2023].

1 Se ha de estar a la literalidad del texto y a las palabras se le ha de dar el sentido que de ellas se desprende. Conforme al art. 675 CC “toda disposición testamentaria debe entenderse en el sentido literal de sus palabras, a no ser que aparezca claramente que fue otra la voluntad del testador…”

2 La posible duda ha de decidirse a favor del que se halle obligado a ejecutar la disposición, dado que el obligado debe entenderse obligado a lo menos.

3 Del mismo modo, en caso de existir duda sobre lo legado, la interpretación ha de hacerse a favor del que debe cumplir dicho legado.

4 En algunos casos, matizados y perfilados jurisprudencialmente, podrá también el albacea, máxime si en él confluye la condición de contador-partidor, interpretar la voluntad del testador.

 A lo dicho cabe añadir que el testador puede concederle expresamente la facultad de interpretar el testamento, caso en el que habrá que estar a la concreta disposición testamentaria.

En cualquier caso hay un límite general porque el albacea contador partidor no puede actuar a su libre arbitrio haciendo caso omiso de las disposiciones testamentarias, aunque extrajudicialmente tal interpretación tan sólo podrá rechazarse si resulta que claramente ha prescindido de las pautas que impone el artículo 675 del Código Civil (R. de 19 de abril de 2013), criterio importante a tener en cuenta no solo en sede registral sino en aquellos casos en los que el notario debe aprobar las operaciones particionales (vgr arts 843 y 1057 CC).

II SOBRE LA DISPOSICIÓN A FAVOR DEL ALMA.

Interpretación de la institución de heredero a favor del alma.

Es opinión doctrinal unánime que el alma no puede adquirir la condición de heredero y que el artículo 747 del Código Civil no contempla realmente que el alma sea instituida heredera, sino que lo que contempla es una disposición hecha por el testador para sufragios y obras piadosas «en beneficio de su alma».

Por tanto, el alma no es en sentido estricto la perceptora o beneficiaria directa de la disposición, sino que lo son aquellos entre quienes se distribuye el pecio obtenido por la venta de los bienes del testador.

La doctrina “pone el acento en la idea de patrimonio en liquidación” de modo que después de proceder los albaceas al pago de las deudas de la herencia –y cumplir las mandas y legados– al líquido resultante se le dará el destino previsto en el artículo 747 CC.

Aceptación de la herencia en la institución de heredero a favor del alma.

Se ha planteado si cabe extender al supuesto del artículo 747 la solución del artículo 992.2 CC, “entendiéndose que, dada la evidente identidad de razón entre ambos preceptos, debe aplicarse la solución prevista en el artículo 992.2, en todo lo relativo a la determinación de quiénes aceptan y con qué consecuencias y sin olvidar, tampoco, la función esencialmente liquidataria que cumple el beneficio de inventario”.

III APUNTE SOBRE EL MODO Y LA CONDICIÓN.

“Respecto de la aplicación de los artículos 797 y 798 del Código Civil, es cierto que doctrinalmente se ha puesto el acento, a la hora de deslindar –algo no siempre fácil– entre modo y condición (aparte de la tradicional locución de que el modo obliga y la condición suspende), que el modo, en cuanto ruego o petición hecha al heredero (o a un legatario o a un donatario), no mira nunca al pasado, sino al futuro, y solo desde la eficacia del testamento (o de la donación); mientras que la condición, en cambio, puede mirar al futuro y al pasado

IV SOLUCIÓN DEL CASO PLANTEADO.

1 La Resolución entiende que extrajudicialmente, y en concreto en el limitado ámbito del procedimiento registral, no cabe admitir “una decisión como la plasmada en la escritura calificada (…), y sin contradicción de posibles terceros afectados, por unos albaceas que –ante todo– han de velar por la aplicación y respecto de la voluntad del causante (aplicando el artículo 798 del Código Civil, que se refiere a las disposiciones sub modo), [lo que] lleva a la conclusión de que, habida cuenta de las concretas circunstancias del presente caso (piénsese en ese imposible cumplimiento de las previsiones del testador que se alega en el recurso) con valoración de una especial forma de cumplir el testamento (ochenta años después de la muerte del testador), no es posible admitir en el ámbito del procedimiento registral una decisión que requiere necesariamente contradicción de posibles terceros interesados o afectados con base en el simple texto literal de las cláusulas testamentarias que se aplican conjuntamente”.

2 “Es por tanto necesario el consentimiento de quienes hubieran podido exigir el cumplimiento de la manda ordenada por el testador en su testamento de 1938 o en su caso resolución judicial…”. (JAR)

224.** CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS DE RÚSTICAS PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS.

Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alcalá la Real a inscribir una escritura de elevación a público de contrato privado de arrendamiento

Resumen: Se ratifica la doctrina de la DG sobre actuación de administradores no inscritos y se declara que no son inscribibles las prohibiciones de disponer en un contrato de arrendamiento sujeto al CC; así como tampoco son inscribibles determinadas cláusulas relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales.

Hechos: Mediante escritura los titulares de dos fincas registrales en su condición de arrendadores, y una sociedad como arrendataria, elevan a público un contrato privado de arrendamiento de terrenos para la instalación de planta solar fotovoltaica.

En el contrato se establece lo siguiente:

— una prohibición de enajenar y gravar para el arrendador sin consentimiento del arrendatario, que no podrá denegarlo si se mantiene la posición jurídica del arrendatario;

— una prohibición de realizar actividades en el inmueble, ni en sus aledaños, que perjudique a la actividad del arrendatario, ni arrendar ni permitir el uso de la parte restante de la finca para cualquier actividad que impida o perjudique la perfecta ejecución de la planta solar;

 — una servidumbre de paso voluntaria, permanente, continua y aparente sobre la Finca a favor del Arrendatario, y sus empleados al objeto de que este pueda instalar, explotar, operar y mantener la planta solar;

— una obligación del arrendador, previo requerimiento, de constituir otra servidumbre de paso aérea o subterránea de energía eléctrica, para evacuar la electricidad que genere la planta;

— una obligación del arrendador para que en caso de transmisión de la finca inter vivos o mortis causa, por cualquier negocio jurídico el nuevo adquirente de la finca tendrá la obligación de mantener plenamente los términos, cláusulas y condiciones del contrato de arrendamiento para la ejecución y explotación de la planta, durante todo el tiempo que dure el referido contrato de arrendamiento. A estos efectos se establece una notificación al adquirente de los términos del contrato.

— una obligación a que en caso de que el Arrendador deseara transmitir la propiedad total o parcial de la Finca, deba notificar por escrito al posible adquirente, tanto la existencia del presente contrato como las obligaciones contraídas en el mismo, debiendo el nuevo adquirente de la finca entregar al arrendador un escrito en donde acepte el contrato;

— y finalmente que el arrendador reconoce un derecho de tanteo a favor de la arrendataria para adquirir la nuda propiedad de la finca frente a cualquier transmisión de propiedad a lo que se una que para que dichas transacciones puedan realizarse deberá mediar renuncia expresa y por escrito de la arrendataria al derecho de tanteo antes referido.

El registrador suspende la inscripción de dicha escritura y de alguna de sus cláusulas antes vistas por lo siguiente:

1.- Por no figurar inscrito el cargo de los administradores mancomunados que ratifican la escritura de elevación a público otorgada por un mandatario verbal de la sociedad arrendataria.

2.- Las cláusulas que implican prohibición de disponer.

3.- La relativa a determinadas obligaciones del arrendador.

4.- La relativa a la obligación de constituir servidumbre por su carácter personal.

5.- La relativa al derecho de tanteo estipulado por faltar los requisitos exigidos para su acceso al Registro de la Propiedad.

Resolución: La Dirección General estima parcialmente el recurso, únicamente respecto del defecto 3, y lo desestima en cuanto a los demás defectos objeto de impugnación.

Doctrina: 1.- Sobre el primer defecto reitera su doctrina acerca de la eficacia frente al registro de unos administradores no inscritos, ratificando, en el caso contemplado, el defecto pues no resulta de la escritura la realidad, validez y vigencia del nombramiento pues la reseña notarial “no tiene la precisión necesaria ni es suficiente para que no quepan dudas de que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas”.

Sobre las cláusulas del arrendamiento, tras señalar que el mismo está sujeto al Código Civil y no a la Ley especial, hace las siguientes declaraciones:

2.- Confirma el defecto relativo a la prohibición de enajenar pues al proceder de acto a título oneroso no puede acceder al registro.

3.- Permite sin embargo la inscripción del señalado como tercer defecto pues se trata de configurar el contenido del arrendamiento determinando las actividades que no puede realizar el arrendador en la finca y sus obligaciones.

4.- Confirma la imposibilidad de inscripción de las servidumbres pues no existe acto constitutivo de la misma ni se determina el contenido del derecho inscrito, con su extensión, límites y características configuradoras.

5.- Y también confirma la no posibilidad de inscripción del derecho de tanteo pues no cumple las exigencias de determinación de su régimen jurídico real que permitan su acceso al Registro de la Propiedad.

Comentarios: Interesante resolución ante un contrato de arrendamiento que al ser para la instalación de plantas solares cada vez será más frecuente en los registros. Desde este punto de vista la DG nos confirma que pese al carácter personal del arrendamiento no todas las cláusulas que se incluyen en dichos contratos, por muy lógicas y naturales que sean para cumplir sus objetivos, van a poder ser inscritas. Para que todas esas cláusulas, que tienen como finalidad asegurar el destino de la finca arrendada, se puedan inscribir será en todo caso necesario que se cumplan los requisitos mínimos que exige la legislación hipotecaria según la respectiva naturaleza de los derechos que se constituyan. (MGV)

225.*** OBRA NUEVA: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA

Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de determinada finca de la promotora.

Resumen: La oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción.

Hechos: Se otorga un acta de finalización de obra nueva en construcción a la que se acompaña un plano topográfico que contiene la relación de coordenadas georreferenciadas de los vértices del edificio, acreditativo de que el edificio construido se adapta a la parcela catastral. No se modifica la descripción literaria de la finca, que es plenamente coincidente con la representación gráfica catastral.

La registradora de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral y se presenta oposición por parte de dos colindantes. Uno de ellos, sin aportar documentación alguna, alega que la georreferenciación que se pretende inscribir es correcta, pero que la construcción no se corresponde con la realidad física e invade la finca de su propiedad. El otro, una comunidad de propietarios, alega que la base gráfica que se pretende inscribir solapa un patio mancomunado que resulta de una escritura de constitución de servidumbre no inscrita y aporta un reportaje fotográfico.

La registradora suspende la inscripción del acta final de obra alegando únicamente: «teniendo presente el contenido de las alegaciones formuladas, por considerar que la modificación descriptiva cuyo reflejo tabular se sostiene puede invadir las fincas registrales colindantes, no es posible acceder a la petición de registración formulada».

La promotora del expediente recurre alegando que la registradora no ha razonado objetivamente los motivos por los cuales no debe procederse a la inscripción de la base gráfica presentada y que los medios de prueba aportados por los oponentes son totalmente insuficientes.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Si el colindante considera que la georreferenciación se ajusta a la realidad pero que la construcción invade su propiedad, deberá interponer las correspondientes demandas judiciales de posible construcción en suelo ajeno, pero ello no constituye un problema que impida la inscripción de la georreferenciación que se dice correcta.

En cuanto al otro colindante, resuelve la DG que la cuestión no es tanto la propiedad del patio mancomunado, sino el cumplimiento o hipotético incumplimiento de la servidumbre constituida. Sin embargo, esta no es una cuestión que deba solventarse en sede registral, sino que, en su caso, el referido cumplimiento o incumplimiento de la referida servidumbre, no inscrita, deberá ser resuelta en sede judicial.

Comentario: Interesa destacar de esta resolución el criterio de que la manifestación del colindante sobre la invasión de la edificación, no puede impedir la inscripción de esta, sino que debe acudir a la vía judicial. Y digo que es destacable porque parece contravenir la doctrina de la DG sobre la finalidad de que el art. 202 LH, seguida ininterrumpidamente desde la de la R. de 6 de septiembre de 2016: la razón de dicha exigencia de la aportación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación «estriba en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación está efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella».

¿Supone esta resolución un cambio de la doctrina mantenida hasta ahora? La DG no lo manifiesta, pero tampoco suele hacerlo, con la consiguiente inseguridad jurídica.

En el presente caso, la escasa argumentación empleada para resolver el caso me hace que pensar que, lamentablemente, no ha habido tal cambio de doctrina. La DG despacha la cuestión en tres líneas, con el único argumento de que el colindante que se opone manifiesta que la georreferenciación de solar es correcta, aunque pese a ello la edificación invada su finca. Dudo mucho que se pueda elevar a nueva doctrina el hecho de que cuando no se discute sobre la realidad de la georreferenciación, no es trascendente la posible extralimitación de la construcción. Aunque eso es lo que dice esta resolución.

En mi opinión, pese a que la DG no lo diga, han pesado más las circunstancias del caso, en particular el hecho de que el colindante no ha aportado ninguna documentación en defensa de su pretensión, mientras que el declarante sí aporta un certificado técnico según el cual las coordenadas de la edificación se hallan dentro de la finca. Además, la registradora no ha fundamentado su nota más que en la mera existencia de oposición, cuando la DG ha resuelto repetidamente que ello no es suficiente.

En cualquier caso, estaremos atentos a las futuras resoluciones sobre esta cuestión, a la espera de que se confirme que la DG fije la doctrina de que la posible extralimitación de las edificaciones debería resolverse en sede judicial, sin impedir su inscripción, ya que esta no ampara al declarante, pues el principio de legitimación no se aplica a las coordenadas del art. 202 LH. Haría un buen servicio a la seguridad jurídica. (VEJ)

226.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: FIRMEZA Y CONSIGNACIÓN

Resolución de 22 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se deniega la cancelación de una inscripción de concesión administrativa

Resumen: No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme.

Se plantea si se puede cancelar una concesión administrativa que está gravada con dos hipotecas y una anotación de embargo. El registrador se opone porque: 1.- ha de acreditarse haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario, según resulta del art. 175, regla 3ª RH; 2.- por falta de firmeza de la resolución adoptada declarando la resolución de la concesión. (art.174 RH)

La Dirección General confirma ambos defectos.

Respecto al primero, puesto que el art. 175.3.ª RH es claro: «las inscripciones de hipotecas… se cancelaran, si se declara resuelto el derecho del concesionario, en virtud del mismo título en el que haga constar esa extinción y del documento que acredite haberse consignado en debida forma, para atender al pago de los créditos hipotecarios inscritos, el importe de la indemnización que en su caso deba percibir el concesionario”. Y así lo reconoce la administración recurrente, aunque alega que se tramitará en ulterior procedimiento administrativo. La DG resuelve que, será en ese momento, cuando se disponga del Decreto firme que acredite la indemnización en su caso a los titulares de cargas vigentes inscritas sobre la concesión, cuando -como resulta del citado precepto reglamentario- podrá practicarse la cancelación de la inscripción de la concesión.

El segundo defecto también se confirma y aunque se aporta en el recurso la certificación que acredita la firmeza de la resolución administrativa, no se puede tomar en consideración por no haber sido aportado en el momento de la calificación (cfr. Art.326 LH que no permite tomar en consideración documentos no presentados en tiempo y forma). (MN)

227-228.** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.

Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación (ACM)

Resumen: La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico.

– Hechos: Se formaliza, en Andalucía, escritura de segregación, aportando la solicitud de licencia (y documentos complementarios posteriores solicitados por el Ayuntamiento) e invocando haber transcurrido el plazo de 3 meses del Art. 1402 Ley 7/2021, de 1 diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, sin que el Ayuntamiento haya contestado.
La escritura se notifica igualmente, tanto por el notario como por el registrador sin que el Ayuntamiento informe nada sobre la misma.

– El Registrador: califica negativamente, por falta de la licencia de segregación expedida por el Ayuntamiento conforme al citado Art. 140-2 de la Ley Andalucía 7/2021, y al Art 26-2 TRLS Estatal

– El Abogado: recurre exponiendo que conforme al Art 24 LPACAAPP, la estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento y que produce, “ex lege”, la misma eficacia que el acto dictado expresamente.

Por tanto, en Andalucía conforme al citado Art. 140-2 de la Ley Andalucía 7/2021, se entenderá estimada la licencia SIN necesidad de complemento alguno de informes u otras actuaciones complementarias, de modo que la calificación registral no debe entrar en cuestiones de fondo o sustantivas de la licencia, ya que el Registrador carecerá, según la documentación aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que en el caso planteado le basta constatar de la documentación, que la finca es urbana y que su superficie alcanza el mínimo exigido en el plan municipal.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
Reitera la R. de 9 junio de 2022, las 2 RR de 12 enero 2023 y la de 23 mayo 2023 de modo que desde el punto de vista registral (y sin perjuicio de su régimen sustantivo administrativo y los derechos y acciones del interesado frente a la pasividad del Ayuntamiento) la obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación, debe acreditarse registralmente, ex Legislación urbanística autonómica aplicable, en este caso la andaluza, aportando, junto a la solicitud, documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento, pues el al Art 26-2 TRLS Estatal habla de acreditación documental de la conformidad(,,,) a la legislación que le sea aplicable” y el Art. 140-2 de la Ley Andalucía 7/2021 dice que “en ningún caso podrán adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos contrarios a la normativa territorial o urbanística”, lo que en definitiva obedece a la necesidad de evitar el acceso registral de actos de modificación jurídico real de eficacia claudicanteart. 33 LH– y siendo este además un caso distinto al de la R. de 31 marzo 2023 que se refería no a una segregación sino a una Licencia de 1ª Ocupación y en la legislación Balear (y no la andaluza). (ACM)

229.* VENTA SIN ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN DEL VENDEDOR. PRESENTACIÓN DEL RECURSO EN LA OFICINA DE CORREOS.

Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corralejo a inscribir una escritura de compraventa

Resumen: La representación o ratificación de las partes intervinientes ha de acreditarse. El recurso puede presentarse en la oficina de correos en el plazo de un mes, aunque al registro llegue después – lo que si impedirá la prórroga del asiento de presentación.

Se presenta una compraventa en la que la notaria advierte de que no se le acredita la representación invocada y que la plena eficacia de la escritura queda supeditada a la acreditación de la representación o a la ratificación de la entidad representada.

La registradora suspende la inscripción por la falta de ratificación de la asociación vendedora.

La DG confirma la nota

Como cuestión previa se analiza el carácter extemporáneo del recurso, ya que se presentó en una oficina del Servicio de Correos dentro del plazo de un mes establecido en el art.326 LH, pero que se recibió en el Registro fuera de plazo. Estima la DG que está presentado en plazo, pues la fecha de recepción en el registros determina el «dies a quo» del cómputo del plazo únicamente a los efectos de la prórroga del asiento de presentación, de manera que el asiento de presentación no podría prorrogarse. Precisamente por ello, el párrafo 4º del art. 327 LH, después de disponer que el recurso podrá presentarse en los registros y oficinas previstos en la legislación administrativa (en las que se incluyen las oficinas del Servicio de Correos), establece que «a los efectos de la prórroga del asiento de presentación», por tanto, no a los demás, se entenderá como fecha la de la llegada del recurso al Registro (entre otras R. de 20 de noviembre de 2013).

Respecto de la cuestión de fondo planteada, es indudable que el recurso no puede ser estimado. A efectos registrales, si se alega la representación de determinada persona, se exige justificar de forma auténtica su existencia (art 3 LH y 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre) o la ratificación correspondiente (art 1259 CC). Aunque se aportan con el escrito de impugnación otros documentos, no pueden tenerse en cuenta ya que el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma. (art 326 LH) (MN)

231.* ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM.

Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella n.º 1, por la que se rechaza la toma de razón de una prohibición de disponer.

Resumen: El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.

Resolución idéntica a la 170 del Informe de Mayo, R. de 11 de Abril de 2023 a la que nos remitimos. (MN)

232.() LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.

Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mojácar, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación (ACM).

[idéntica a las anteriores #RR.227 y 228]

233.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN EXPRESAR CAUSA

Resolución de 24 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Jaén n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.

Hechos: En la escritura de compraventa objeto de inscripción es la esposa quien compra la finca y conviene junto con su marido darle carácter privativo a la finca adquirida a favor de la esposa. En la escritura se fundamenta detalladamente la licitud y eficacia de la atribución convenida y se dice que la causa resulta de los términos en los que está redactada la estipulación tercera

Registradora: Suspende la inscripción solicitada por entender que en la escritura calificada no se hace constar «causa adecuada que justifique la no operatividad del principio de subrogación real» conforme dice la Resolución de 26 de febrero de 2020.

Notario: Alega que, de los términos en que está redactada la escritura, resulta, con toda claridad, el pacto de atribución de privatividad del inmueble adquirido y la causalización de esa atribución

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación

Doctrina: Se reitera la doctrina ya expuestas en otras resoluciones según la que los cónyuges, por pacto, pueden determinar el carácter privativo del bien comprado por uno de ellos, “abstracción hecha de que no haya podido acreditarse el carácter privativo de dicho bien –mediante aplicación directa del principio de subrogación real– por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado (a falta en el Derecho común de una presunción legal como la establecida en el artículo 213 del Código de Derecho Foral de Aragón), de modo que ambos consortes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 del Código Civil. Pero nada se expresa sobre la causa onerosa o gratuita de dicho negocio. Por ello, la calificación debe ser confirmada”. (JAR)

234.* EJECUCIÓN ORDINARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES

Resolución de 24 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a practicar las cancelaciones ordenadas en el mandamiento de cancelación librado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales.

Resumen: La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de haberse expedido dicha certificación producen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, que durante ese plazo conserva su preferencia y los efectos cancelatorios de cargas posteriores.

Hechos: Se presenta para su inscripción testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas expedidos por la letrada de la Administración de Justicia del Juzgado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales que había causado las anotaciones de embargo letras D de una tercera parte indivisa tres fincas registrales. A la vista de la documentación presentada se inscribe el dominio de una tercera parte indivisa de las fincas a favor de los ahora recurrentes y se cancelaron las anotaciones preventivas de embargos letra D que se habían practicado a favor de los citados señores. No se cancela la anotación letra C.

Recurrente: Los recurrentes alegan que no se ha cancelado la anotación de embargo letra C que fue practicada con posterioridad a la certificación acreditativa del dominio y cargas de las fincas, expedida con fecha 8 de mayo de 2015. Alegan que, según la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 27/2017, de 7 de julio, una vez que se ha librado la certificación de cargas en el proceso de ejecución, aun cuando con posterioridad caduque la anotación preventiva del embargo que ocasiona la subasta, deben cancelarse las anotaciones posteriores a dicha certificación de cargas que constasen en el Registro.

Registradora: Argumenta en su informe que la anotación de embargo letra C se practicó el 31 de marzo de 2017, después de expedirse la certificación de cargas (el día 8 de mayo de 2015) de la anotación de embargo anterior, letra A (practicada el día 16 de septiembre de 2011, prorrogada el día 21 de agosto de 2015), y fueron canceladas, tanto la anotación como su prórroga, como la nota correspondiente de certificación de cargas el día 14 de octubre de 2019.

Resolución: Desestima el recurso.

Doctrina:

SOBRE EL OBJETO DEL RECURSO GUBERNATIVO.

El recurso gubernativo tiene por objeto exclusivo decidir si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho (arts 19 y 19 bis de la Ley Hipotecaria).

No puede ser objeto del recurso cualquier otra pretensión, por ejemplo: decidir sobre la validez o nulidad del título ya inscrito, o sobre la procedencia o no de la inscripción ya practicada práctica, ni es cauce hábil para acordar la cancelación o modificación de asientos ya practicados, hayan sido o no extendidos con acierto.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO, CERTIFICACION DE CARGAS Y NOTA MARGINAL..

La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de haberse expedido dicha certificación constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

Así lo ha declarado la Sentencia número 237/2021, de 4 de mayo, del Pleno de la Sala de lo Civil: la emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal más que «causar estado» definitivo, constituyen una prórroga temporal, de cuatro años, de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.

En el caso debatido hay que tener en cuenta que los cuatro años de prórroga se cuentan desde la fecha de la expedición de la certificación y la práctica de la nota marginal, que tuvo lugar el día el día 8 de mayo de 2015, mientras que el mandamiento expedido por el LAJ es de fecha 19 de octubre de 2022, fecha en la que la anotación letra C (que se practicó en 2017) ya no es posterior sino preferente.

Se puede consultar en esta web el interesante trajo publicado por Álvaro José Martín Martin. (JAR)

236.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE INVADE UNA FINCA COLINDANTE QUE TIENE INSCRITA SU GEORREFERENCIACIÓN

Resolución de 24 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Játiva n.º 1, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria al aportarse alegaciones por varios titulares colindantes.

Resumen: La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica, impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella.

Hechos: Se pretende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral. En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH se formula oposición por parte de los titulares de una parcela catastral. Se da la circunstancia de que las fincas afectadas, es decir, tanto la del promotor como la de los alegantes, resultan de segregación de la misma finca matriz, actualmente finca resto, habiendo quedado georreferenciadas registralmente por la incorporación de la respectiva representación gráfica alternativa en el momento de la segregación.

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por estimar fundadas las alegaciones de los alegantes en tanto se discute uno de los lindes, se acompaña por aquellos representación gráfica alternativa con la delimitación de su parcela y varias ortofotos; de todo lo cual resulta que no es pacifica la delimitación de las coordenadas propuestas por el promotor del expediente.

Este recurre la nota de calificación manifestando la existencia de un error en la georreferenciación inscrita de la linde común, error que precisamente se corrige tanto en la representación gráfica alternativa presentada por el promotor como en la aportada por los opositores, por lo que, según dice, se puede dar por clara la conformidad de estos en dicha linde común.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La inscripción de un exceso de cabida que afecta a una finca colindante que tiene inscrita su georreferenciación, no puede realizarse frente a la oposición expresa de los titulares de esta, pues es evidente en dicho caso la certeza de la invasión. Lo procedente en tal caso es la denegación de la inscripción de la georreferenciación ahora pretendida por el promotor, pues así lo ordena el propio art. 199 LH cuando establece que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».

Comentario: En mi opinión y creo que es también el criterio de la DG, aunque en este supuesto no lo expresa, la registradora tenía que haber denegado la inscripción sin necesidad de tramitar el expediente del art. 199, pues como dice este precepto, la denegación es automática: no es posible la inscripción de dos bases gráficas contradictorias, ni siquiera en el caso de que el colindante no se hubiera opuesto. Por tanto, para modificar una georreferenciación inscrita no basta la ausencia de oposición de los titulares de la misma, sino que se requiere su consentimiento expreso mediante el correspondiente expediente de deslinde. (VEJ)

237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES

Resolución de 24 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Elda n.º 1, por la que se califica negativamente la solicitud de inscripción de una rectificación descriptiva de una finca registral y de su georreferenciación.

Resumen: La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción.

Hechos: Mediante acta notarial se solicita de inscripción de un exceso de cabida por el procedimiento del art. 199 LH. Tramitado este se presenta oposición por parte de colindantes que invocan y aportan una sentencia que ya desestimó la pretensión de los ahora promotores del expediente de adjudicarse la franja de terreno objeto del exceso de cabida.

El registrador de la propiedad deniega la práctica de la inscripción solicitada, al considerar que la representación gráfica que se pretende inscribir puede invadir la finca registral de quien formuló oposición, existiendo un conflicto sobre la delimitación jurídica de la finca.

Los solicitantes de la inscripción recurren alegando que la nota de calificación se basa exclusivamente en la alegación de los colindantes y en que la pretensión desestimada por la sentencia no se corresponde con el exceso de cabida que ahora se desea inscribir.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: La existencia de una sentencia desestimatoria de una pretensión similar al exceso de cabida que ahora se pretende inscribir y la existencia de oposición por parte de los mismos titulares afectados, justifica las dudas del registrador sobre la posible invasión de finca colindante y pone de manifiesto la existencia de una controversia que no puede decidirse en sede registral. (VEJ)

238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR

Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Tui, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.

Hechos.- Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa de fecha 19 de octubre de 2022 de una finca urbana –vivienda unifamiliar–, y uno de los compradores tiene nacionalidad británica.

La registradora señala como defecto no haberse acreditado la oportuna autorización militar para la adquisición realizada por el comprador de nacionalidad británica, al estar situada la finca en una población fronteriza (a Guarda).

El recurrente alega que la cuestión se centra exclusivamente en determinar si A Guarda es o no es una población fronteriza a efectos de la Ley 8/1975, de 12 de marzo; sostiene que las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y legislativos, y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de aquellas; entiende que «población fronteriza» en el año 1975 era «aquella colindante con un país distinto de España», mientras que en 2023 habrá de serlo «aquella colindante con un país distinto a alguno de la Unión Europea»; que las normas de la Unión Europea acogen en el criterio previsible de que las «fronteras interiores» son las que tienen entre sí los Estados parte del sistema, y «fronteras exteriores» las que separan de países no miembros; que hay que distinguir las fronteras que tienen los países de la Unión Europea entre sí y las fronteras de cualquiera de los países de la Unión con otros países que no pertenezcan a la misma, solo estas últimas sujetas a todas las restricciones legales vigentes.

La Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.

Repasa la dicción de los artículos 18 de la Ley 8/1975, de 12 de marzo y la disposición adicional, introducida por el artículo 106 de la Ley 31/1990, de 27 de diciembre y los artículos 37 y 40 de su Reglamento, aprobado por el Real Decreto 689/1978, de 10 de febrero. Y los procedimientos de solicitud de la autorización regulados en los artículos 79 a 87 del mencionado Reglamento.

En la Orden de Servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021, se dictan instrucciones para la racionalización de la autorización para adquisición de inmuebles por extranjeros no comunitarios, y se excluye de la necesidad de autorización militar en todos los supuestos del artículo 21, números 3 y 4, del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; esto es, en los que el suelo se encuentre en la situación básica de suelo urbanizado. Esta Orden establece literalmente lo siguiente: «Quedan excluidas absolutamente de esta Orden de Servicio, y seguirán necesitando autorización o informe favorable de este MINSDEF: Las poblaciones fronterizas por disponerlo expresamente la Ley».

Ha sido el propio Ministerio de Defensa, y dada la salida de los ciudadanos británicos de la Unión Europea que se ha hizo efectiva el día 1 de enero del año 2021, el que ha interpretado esa normativa a través de la Orden de Servicio 1/2021, considerando informados favorablemente todos los instrumentos de ordenación urbanística. En definitiva, se excluyen de las excepciones de la Orden de Servicio, «las poblaciones fronterizas».

 Ni notarios ni registradores tienen competencia para declarar inconstitucional una norma (vid. Resolución de 6 de noviembre de 2019). Sea o no obsoleta la norma, lo cierto es que esa limitación se contiene, también en la Orden de Servicio comunicada de la Dirección General de Infraestructura del Ministerio de Defensa 1/2021, que no sólo tiene en cuenta la normativa comunitaria, sino el fenómeno del «brexit» o la incidencia de la pandemia y, precisamente, intenta apartarse de una interpretación rígida de una normativa que tiene más de cuarenta años pero que no ha sido derogada.

Dicha Orden establece literalmente que «quedan excluidas absolutamente de esta Orden de Servicio, y seguirán necesitando autorización o informe favorable de este MINSDEF: Las poblaciones fronterizas por disponerlo expresamente la Ley».

A la vista de la normativa aplicable, el concepto de extranjero y población fronteriza sigue estando vigente pese a la incorporación de España a la Unión Europea, lo que prueba el hecho de que ésta no anula la existencia de los diversos países que la integran y que poseen diversos sistemas jurídicos, sistemas sanitarios, regímenes fiscales y salarios mínimos, entre otros factores diferenciales, sin perjuicio de la finalidad de la Unión, de conseguir un espacio único. Pero se trata de un espacio donde siguen existiendo fronteras, aunque ahora se denominen interiores (artículo 1 del Convenio de aplicación del Acuerdo de Schenguen).

La norma se refiere a «población fronteriza» y no distingue si se trata de frontera interior o exterior.

Analiza la cuestión relativa a la interpretación del término «población fronteriza»: si ha de entenderse por esa expresión un «núcleo poblacional que efectivamente hace frontera» o bien «cualquier núcleo poblacional dentro de un municipio que hace frontera». Si un municipio fronterizo es una «población fronteriza», sobra cualquier análisis; cabría también que un municipio pueda tener varias «poblaciones» sean o no fronterizas, para lo que el recurrente utiliza el término «núcleo poblacional».

 Núcleo de población es una forma genérica de designar a los asentamientos de población que forman un núcleo definido. Caracterizan una forma de poblamiento que contrasta con el poblamiento diseminado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística se define y considera núcleo de población «a un conjunto de al menos diez edificaciones, que están formando calles, plazas y otras vías urbanas. Por excepción, el número de edificaciones podrá ser inferior a 10, siempre que la población que habita las mismas supere los 50 habitantes. Se incluyen en el núcleo aquellas edificaciones que, estando aisladas, distan menos de 200 metros de los límites exteriores del mencionado conjunto, si bien en la determinación de dicha distancia han de excluirse los terrenos ocupados por instalaciones industriales o comerciales, parques, jardines, zonas deportivas, cementerios, aparcamientos y otros, así como los canales o ríos que puedan ser cruzados por puentes. Las edificaciones o viviendas de una entidad singular de población que no pueden ser incluidas en el concepto de núcleo se consideran en diseminado. Una entidad singular de población puede tener uno o varios núcleos, o incluso ninguno, si toda ella se encuentra en diseminado. Ninguna vivienda puede pertenecer simultáneamente a dos o más núcleos, o a un núcleo y un diseminado». Así, una misma «población» puede tener uno o varios núcleos de población, pero esto no aclara si la limitación es para el núcleo de población que hace frontera o para todos los núcleos de población del municipio que hace frontera. Lo que sí aclara es que utiliza el término «población» como contenedor de «los núcleos de población», que pueden ser varios en una misma población, por lo que hemos de concluir que emplea el término población para referirse al municipio. En consecuencia, sin entrar en el acierto o no de la terminología de la ley, cuando alude a «población» se está refiriendo al municipio, y, por tanto, basta que éste sea fronterizo para que se incluya en la limitación cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.

Comentario.- La alegación del notario recurrente sobre el significado de población fronteriza es sugestivo; en todo caso, se impone una reforma cuando hablamos de ciudadanos de Estados que forman parte de la OTAN. (IES)

239.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO 

Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pina de Ebro a inscribir un auto judicial que resuelve un expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido (ACM)

Resumen: En los anteriores expedientes judiciales (anteriores a reforma 2015) de reanudación de tracto la calificación registral alcanza las notificaciones a titulares registrales, pero no puede exigir que el juez detalle los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro.

– Hechos: Se presenta Auto dictado en antiguo expediente judicial (tramitado en 2003, anterior a Ley 13/2015 de 24 junio) de reanudación de tracto sucesivo interrumpido,

– La Registradora: califica negativamente, por 2 defectos:

a) No resulta acreditado que los causahabientes de los titulares registrales, que habían fallecido, hayan sido citados en el expediente 3 veces, una de ellas al menos personalmente, por tener la inscripción contradictoria –a la fecha del expediente– menos de 30 años de antigüedad.

b) No quedar claro, en una de las transmisiones intermedia, quién y en qué concepto (propietario, heredero, cónyuge, mandatario….) otorgó tal escritura de compra.

– La Abogado: recurre exponiendo que del propio Expediente judicial se deduce:

a) Que los titulares registrales fallecieron desconociéndose sus últimos domicilios y fueron citados a través del tablón de anuncios del Ayuntamiento y del Boletín Oficial de la Provincia; y que en este sentido la 23 octubre 2007 estableció que “si se acredita al registrador que por circunstancias especiales tal notificación personal no tiene sentido (caso por ejemplo de una sociedad mercantil disuelta y liquidada o de titular registral fallecido), deben cumplirse los requisitos generales de la LEC que permite la comunicación edictal ….”

b) Y que también resulta que la vendedora era la hija de los titulares registrales, a quienes había heredado.

– Resolución: La DGSJFP estima parcialmente el recurso y confirma la calificación, en cuanto al 1er defecto; y la revoca en cuanto al 2º:

– Doctrina:
Parte de la L.H (arts 201 y 202 ya derogados, en su redacción anterior la Ley 13/2015 de 24 junio) y señala que:

a) En los antiguos expedientes judiciales de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, el registrador podía y debía calificar la regularidad de las notificaciones a los titulares registrales (especialmente a los de menos de 30 años de antigüedad) para evitar su posible indefensión, ex Ppio constitucional de Tutela Judicial Efectiva; y además, porqué que el auto recaído en este tipo de expedientes es un medio excepcional para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada y esa excepcionalidad impone una interpretación estricta de sus normas reguladoras.

b) Lo que no podía el registrador es calificar ni exigir que el auto judicial detalle todos los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro, si a juicio de la autoridad judicial ya quedó suficientemente acreditada la existencia y realidad de tales transmisiones intermedias. (ACM)

240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE. DOCUMENTACIÓN QUE APORTAR POR QUIENES SE OPONEN. 

Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Roquetas de Mar n.º 1, por la que se deniega la inscripción de la agrupación de dos fincas registrales y de su georreferenciación, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca.

Resumen: En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifieste: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia. El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción.

Hechos: Se solicita la inscripción de una escritura de agrupación de dos fincas registrales, con una rectificación de superficie superior al 10% de la inscrita. El registrador de la propiedad tramita el procedimiento del art. 199 LH y se presenta oposición por parte de un colindante que alega que el exceso de cabida sobre la finca resultante de la agrupación, que se pretende inscribir, lo es a costa de una superficie que está integrada en su finca registral.

Calificación: El registrador suspende la inscripción con base en la oposición del colindante notificado, manifestando únicamente que «los informes de validación gráfica aportados por ambas partes han sido comprobados por este Registro, solapándose entre ellos en una superficie de cincuenta y seis metros un decímetros cuadrados».

Recurso: La solicitante de la inscripción presenta recurso contra dicha calificación, alegando la existencia de un error tanto en la superficie registral como en la catastral de su finca, que procede de una segregación llevada a cabo incorrectamente. También alega falta de legitimación del alegante, por ser solo cotitular de la finca colindante, e insuficiencia de la documentación aportada para probar las alegaciones.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina:

1) Sobre la suspensión de la inscripción

Si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción.

2) Sobre la legitimación del colindante opositor

El cotitular de una cuota del dominio puede presentar alegaciones en el procedimiento del art. 199 LH, puesto que:

a) La alegación deriva del hecho de la notificación realizada al alegante por ser colindante afectado por la solicitud de inscripción de una georreferenciación alternativa.

b) La cotitularidad no se concreta sobre una porción determinada de la finca, sino que es ideal sobre toda ella.

3) Sobre la documentación aportada por el colindante

En la tramitación del expediente del art. 199 LH no hay trámite de prueba, dada la sencillez procedimental del mismo, por lo que la documentación aportada por quien se opone a la inscripción solo tiene por objeto justificar su alegación para que el registrador califique si, a su juicio, hay o no controversia; la cual, caso de haberla, solo puede resolverse judicialmente, practicándose, entonces sí, las pruebas que el juez estime convenientes.

4) Sobre la rectificación de la superficie

Las circunstancias de hecho justifican las dudas del registrador que, mediante la herramienta auxiliar de calificación, advierte de la existencia de una porción de terreno que parece no estar inmatriculada. Ello determina que no se pretenda la rectificación de un dato registral erróneo, sino una alteración de la realidad física, incluyendo una porción de terreno, cuya existencia no resulta de la realidad que, en su día, se inscribió.

Además, ante la oposición formulada queda patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino solo la constatación de su existencia. (VEJ)

241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES

Resolución de 25 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un acta de requerimiento y acta de notoriedad para la reanudación de tracto sucesivo

Resumen: Resolución que analiza a quien y en qué forma deben hacerse las notificaciones en el expediente para reanudar el tracto, distinguiendo entre si la inscripción tiene o no más de 30 años. No es necesaria la notificación a los colindantes.

Se plantea si es inscribible un acta de reanudación del tracto sucesivo interrumpido a favor de quien adquirió la finca registral en contrato privado de compraventa de quien a su vez adquirió la misma también en contrato privado de compraventa. Se acredita el fallecimiento del titular intermedio

El registrador suspende la inscripción por falta de notificaciones a los titulares registrales de la finca o, en su caso, a sus herederos, a los herederos del titular intermedio, y a los colindantes o al menos a la comunidad de propietarios a que pertenece la finca.

La Dirección General confirma la Nota parcialmente.

El expediente de reanudación del tracto sucesivo tiene por objeto la reanudación de la interrumpida cadena de titularidades que caracteriza el principio hipotecario del tracto sucesivo interrumpido, regulado en el art 20 LH y, dado su carácter excepcional, resulta esencial que se realicen adecuadamente las notificaciones a los interesados. Basándose en el apdo.3 de la regla 2ª del art. 208 LH, en relación con la regla 5ª del apdo.1 del art. 203 analiza quien debe ser notificado en el expediente de Reanudación del tracto y de qué forma:

1.- Es esencial la citación al titular registral o a sus herederos. Pero en base a lo dispuesto en el apdo. 3º de la regla 2ª del art 208, interpretado conjuntamente con la regla 2ª, norma 4ª, hay que distinguir:

  • Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de 30 años de antigüedad: debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos.
  • Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años: la citación al titular registral debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos; y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser por edictos, sólo hace falta que sea nominal cuando conste su identidad.

Y en cuanto a la forma, el citado art 203.1 último párrafo dispone que el notario notificará la solicitud, con expresión literal de los extremos recogidos en las letras a) ( nombre y apellidos, domicilio, estado, profesión, número de documento o código de identidad del promotor y cualesquiera otros datos que puedan facilitar su identificación) y b) (los bienes descritos tal como resultan de la certificación catastral de la parcela).

En este caso, no se acredita el fallecimiento de los titulares, ni consta que hayan sido notificados, ni en qué forma. El edicto publicado en el BOE es genérico y la notificación a los últimos titulares registrales, aunque se haga en forma edictal debe ser nominal; y respecto a sus herederos, aun cuando la notificación sea genérica y edictal, debe hacer referencia a los mismos como destinatarios de la misma.

2.- Respecto a la notificación a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fueran conocidos: su necesidad deriva del hecho de constar como transmitentes en el documento justificativo de la titularidad del promotor y ser precisamente el defecto o inexistencia de su titulación, lo que el expediente pretende suplir. En este expediente, queda acreditado el fallecimiento del titular intermedio, sin que conste referencia a sus herederos. No siendo estos conocidos, por analogía con lo señalado anteriormente para el titular registral, su notificación puede ser genérica y edictal, si bien igualmente debe hacerse referencia a los mismos como sus destinatarios.

Y por tanto se confirma la calificación en estos puntos.

3.- Respecto a la notificación a colindantes. Aunque la regla 5ª del apdo 1 del art. 203 ( al que se remite el art. 208) incluye a los colindantes, la doctrina de la propia DG (R. de 1 de febrero de 2019) entiende que la remisión genérica no puede entenderse extensiva a los colindantes registrales y catastrales en los expedientes de reanudación del tracto sucesivo, por cuanto no entran en el concepto de “interesados” (a diferencia de lo que sucede en el caso de los expedientes de inmatriculación o de rectificación de la descripción de las fincas), pues en nada pueden verse afectados sus derechos al tratarse de un supuesto de rectificación y concordancia del Registro y la realidad estrictamente jurídica y no física de la finca, sin que implique la reanudación del tracto ninguna delimitación o reordenación territorial de la finca y de sus colindantes, razón por la cual no constituye supuesto de inscripción obligatoria de la representación gráfica georreferenciada de la finca (art 9.b) LH). Igualmente resulta de la regla 2ª del art 208, en su norma 1ª, que cuando regula la iniciación del expediente de reanudación del tracto prevé, como especialidad frente a la regla común del art 203, que al dicho escrito se acompañarán únicamente “los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo”, sin incluir los referidos en la letra b) de la misma regla segunda: Es decir no es necesario incluir los documentos que sirven para para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes.

4.- Y este mismo argumento es aplicable a la comunidad de propietarios, puesto que tampoco puede verse perjudicada por el expediente. Solo en el caso de que junto con la reanudación de tracto se pretenda, por solicitud expresa del promotor, una rectificación superficial de la finca inscrita se justifican tales notificaciones, lo que no sucede en este supuesto.

Por lo que admite el recurso en cuanto a estos dos últimos puntos. (MN)

242.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS

Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Játiva n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre de luces y vistas

Resumen: Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas.

HECHOS: El único titular registral de una finca otorga escritura de obra nueva y división horizontal e inmediatamente después otorga una escritura de constitución de servidumbre recíproca de luces y vistas junto con el otro único titular registral de la otra finca. La escritura de constitución de servidumbre se presenta a inscripción dieciséis años después de su otorgamiento, cuando algunos de los elementos resultantes de la división horizontal han sido transmitidos y esas transmisiones han resultado inscritas en el registro. 

REGISTRADOR: El registrador suspende la inscripción por resultar de los libros del registro que la titular registral inicial no puede constituir unilateralmente la servidumbre por haber sido transmitidos algunos de los departamentos. 

RECURSOS: El interesado alega que cuando se constituyó la servidumbre la titular registral era la propietaria del 100%, por ello existía plena legitimación y una presunción iuris tantum de verosimilitud para entre quienes contrataron. 

La DGSJFP DESESTIMA el recurso y confirma la calificación. 

DOCTRINA: Los adquirentes de los elementos de la división horizontal son terceros que merecen ser protegidos en tanto en cuanto han confiado en el registro y han adquirido sus elementos de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlos. La fe pública registral ha generado una presunción «iuris et de iure» legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del registro se reputa siempre exacto en favor de esos terceros adquirentes, quienes por tanto pueden consolidar su adquisición en los términos publicados por el registro. En consecuencia es preciso su consentimiento para la inscripción de la escritura de constitución de la servidumbre. (ABG)

243.** NECESIDAD DE REANUDACIÓN NOTARIAL DE TRACTO SUCESIVO EN COMPRAVENTA ANTIGUA

Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Blanes, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa (ACM)

Resumen: Para inscribir una reanudación de tracto, no basta con presentar una escritura de 100 años de antigüedad (1926) que relate y reseñe los títulos previos no inscritos sino que hay que acudir formalmente al expediente notarial de reanudación de tracto del art. 208 LH.

– Hechos: Se presenta escritura de compraventa, otorgada en el año 1926, en la que respecto de algunas 56 avas partes falta tracto sucesivo en el registro, y aunque en dicha escritura se reseñan los diferentes títulos sucesorios, algunos no fueron inscritos y el notario ya advirtió expresamente en su día de los efectos de tal omisión.

– El Registrador: con buen criterio, califica negativamente, por no reunir la escritura los requisitos necesarios para reanudar el tracto (art. 208 LH), sin que para ello baste el relato y reseña que en la propia escritura se hace de los títulos sucesorios intermedios, sino que deben aportarse copias auténticas de los mismos.

– El interesado: recurre exponiendo que si bien la escritura no reúne los requisitos estrictamente formales del artículo art. 208 LH, que contiene toda la información relevante y necesaria para ello habiendo hecho el notario autorizante un examen exhaustivo de todas las transmisiones intermedias.

Y que teniendo en cuenta la complejidad y el tiempo del que datan resulta muy complicado obtener los títulos intermedios, casos en que la DGSJYFP tiene declarado que ello abre la puerta a la tramitación de un expediente de reanudación de tracto en la forma dispuesta en el art. 208 LH, y que al tratarse de inscripciones de más de 30 años de antigüedad las citaciones al titular registral pueden verificarse por edictos.

– Resolución: Lógicamente la DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.
– Doctrina:
La escritura por si sola no es inscribible por falta de tracto, como ya había advertido específicamente el notario en 1926, y por si sola tampoco reúne los requisitos del art. 208 LH, que requiere un expediente notarial, iniciado mediante un Acta “ad hoc”, la cual sí puede, por supuesto, basarse en la escritura de 1926 aportada, pero deberán cumplirse todos los trámites procedimentales, notariales y registrales, de jurisdicción voluntaria, previstos no solo en el art. 208 LH sino también en el art. 203 LH (ACM).

244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.

Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcañiz, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: En un concurso de acreedores es posible la venta directa de bienes en los que existen acreedores con privilegio especial, siempre que dichos acreedores hayan sido oídos en el procedimiento y se aporte una tasación actualizada conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Concursal. El auto judicial autorizando la venta tiene que expresar dichos extremos, pero si los expresa, el registrador no puede cuestionar la decisión judicial.

Hechos: Varias personas jurídicas y alguna persona física, todas en concurso de acreedores, venden directamente con autorización judicial su cuota indivisa en varios bienes con anotaciones de embargo y/o hipotecas. Se acompaña también mandamiento judicial que ordena la cancelación de determinados embargos.

La registradora, suspende la inscripción del mandamiento de cancelación porque, a pesar de que existe un Auto que contiene una autorización judicial expresa para la venta, considera que la venta directa de fincas con privilegio especial tiene que cumplir dos requisitos:

1.- Debe de hacerse por un precio mínimo igual o superior al precio actual del mercado conforme a una tasación oficial actualizada, sino es el tasado para subasta.

2.- Deben ser oídos en el procedimiento los acreedores con privilegio especial afectados por la venta. Argumenta también que, a pesar de ser oídos e incluso de que estén de acuerdo en el precio de venta «no es suficiente que haya acuerdo entre el deudor y el acreedor privilegiado para enajenar la finca por un valor inferior al que publica el Registro de la Propiedad en la inscripción del crédito especialmente privilegiado, pues dicho acuerdo puede perjudicar a otros acreedores no privilegiados que verían mermados sus derechos de crédito si, como consecuencia de dicha connivencia, la finca es enajenada por un precio del que no resulta sobrante para la satisfacción de sus créditos».

El interesado recurre y alega extralimitación en la calificación de la registradora con cita de varias sentencias del T.S. y Resoluciones de la DG, por cuanto el juez ha autorizado la venta directa por medio de un Auto en el que ya ha valorado el cumplimiento de los requisitos legales para ello, en particular la tasación actualizada y la intervención de los acreedores con privilegio especial.

La DG revoca la calificación.

Doctrina:

1.- En cuanto al alcance de la calificación registral respecto de los documentos judiciales:

A) El registrador puede comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el tribunal.

B) Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia.

 2.- En cuanto al fondo del asunto, de los requisitos de la venta directa:

A).- Respecto de los acreedores con privilegio especial: El juez ha autorizado la venta de los bienes en cuestión por el precio indicado, resultando de la documentación judicial aportada el consentimiento de los acreedores con privilegio especial a la venta formalizada, según reconoce la registradora en su informe por lo que excede de las facultades de calificación que los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento Hipotecario otorgan a los registradores discrepar de esta valoración y entender incumplidos dichos requisitos.

B).- Respecto del precio de venta: El auto considera cumplidos los requisitos establecidos por el artículo 210 del texto refundido de la Ley Concursal para poder autorizar la venta directa por lo que ninguna cuestión puede calificar el registrador en relación con el precio por el que se ha autorizado la venta.

Finalmente, en cuanto al argumento de la registradora de que “no basta el acuerdo entre el deudor y el acreedor privilegiado para enajenar la finca por un valor inferior al que publica el Registro de la Propiedad en la inscripción del crédito especialmente privilegiado pues dicho acuerdo puede perjudicar a otros acreedores no privilegiados que verían mermados sus derechos de crédito si, como consecuencia de dicha connivencia, la finca es enajenada por un precio del que no resulta sobrante para la satisfacción de sus créditos», argumenta la DG que el registrador solo puede velar por la tutela de los derechos inscritos, y no puede apreciar en ningún caso que haya habido o no connivencia y en último término corresponde al juez del concurso la valoración de estos hechos y la tutela de dichos intereses. (AFS)

245.** AGRUPACIÓN. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Huesca n.º 2, por la que se califica negativamente un acta de manifestaciones y pretendida subsanación de los defectos señalados en anteriores notas negativas relativas a una agrupación de fincas

Resumen: Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas.

Hechos: Mediante escritura pública una la sociedad lleva a cabo la agrupación de 76 fincas que totalizaban una superficie de 1.609,0353 hectáreas y, de la resultante, segregaba una finca de 14 hectáreas y 39 áreas.

Dicha escritura fue objeto de una primera nota de calificación registral negativa de fecha 15 de junio de 2021.

La escritura fue aclarada y complementada por otra de fecha 25 de agosto de 2021 que también fue objeto de nota de calificación negativa, esta vez de fecha 26 de abril de 2022 en la cual se acordó “suspender la inscripción de la agrupación solicitada y en consecuencia la posterior segregación mientras no quede determinada con claridad cuáles son las representaciones gráficas catastrales que deban ser incorporadas y que sobre ellas no exista oposición alguna”.

Y tras ello, mediante acta de manifestaciones y subsanación otorgada el 29 de diciembre de 2022 la titular de las fincas agrupadas manifiesta que “acepta expresamente que las referidas fincas se encuentran afectadas por las zonas de policía y servidumbre de Dominio Público Hidráulico de los cauces de los Barrancos (…), Innominados y, asimismo también alguna de ellas ocupa el cauce geomorfológico del río (…); prestando su consentimiento a que así se haga constar en la inscripción registral de las mismas. En lo demás, se mantiene íntegramente el contenido de las escrituras de referencia”.

Dicha acta de manifestaciones es objeto de una nueva nota de calificación, de fecha 9 de febrero de 2023, y la ahora recurrida, en la que se expresa que “la manifestación incluida en el acta relativa a la aceptación de que las fincas se encuentras afectadas por las zonas de policía y servidumbres de dominio público y el consentimiento para así hacerlo constar de ese modo en la inscripción no permite variar las calificaciones anteriores.”

La titular de las fincas, y recurrente, alega en su recurso, que:

-la operación de agrupación no supone inmatricular ninguna nueva finca”;

-que el condicionamiento de la inscripción de fincas ya inmatriculadas hace muchos años en el Registro, al cumplimiento de requisitos que escapan a la voluntad del presentante, supone una injusta limitación al derecho de propiedad con la que se sanciona a quien padece la inacción de la Administración para delimitar de forma correcta los bienes de dominio público que, teóricamente, tiene que defender, y que la agrupación es una actuación inocua desde el punto de vista del posible dominio público hidráulico existente en las fincas a agrupar.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: Como cuestión previa recuerda que el recurso se interpone contra la tercera y última de las notas de calificación, por lo que no procede analizar si los defectos señalados en las dos primeras notas de calificación son o no conformes a Derecho, sino tan sólo si el acta de manifestaciones y subsanación objeto de la tercera nota de calificación tiene o no virtualidad subsanatoria de aquellos defectos.

Para ello tiene en cuenta que las fincas objeto del expediente se encuentran inmatriculadas desde hace muchos años, con descripciones literarias, sin remisión directa, ni indirecta, a ninguna representación gráfica de las mismas, y sin que ni siquiera consten registralmente sus respectivas referencias catastrales.

Al ser ahora objeto de agrupación, resulta de aplicación la exigencia del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, debiéndose de incorporar a el folio real la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

Y para ello también es preceptivo conforme al mismo artículo que el registrador no albergue dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público, y conforme al artículo 199 de la LH, “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado”.

En lo que respecta a la protección registral del dominio público, tal y como ha reiterado esta Dirección General, la protección que la Ley otorga al mismo no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito, pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

En el caso que nos ocupa como resulta del informe del registrador, de la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley resultan alegaciones presentadas por la Confederación Hidrográfica acerca de los posibles cauces de dominio público que recorren la finca, e incluso el propio titular registral, en su acta de subsanación, afirma que “alguna de las fincas ocupa el cauce geomorfológico del río ”.

Ante ello lo que procede es delimitar con precisión y excluir de la georreferenciación de la finca de dominio privado cuál sea la ubicación y delimitación de la porción de dominio público hidráulico que no forma parte del dominio privado de la finca.

Lo que no procede, como pretende el recurrente, es inscribir tanto dominio público como dominio privado dentro de la georreferenciación de la finca de dominio privado con la simple mención, que “el interesado consiente que se haga constar en la inscripción registral” de que la georreferenciación inscrita de la finca incluya una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público hidráulico.

Ello sería contrario a la inscripción misma, y no está ni previsto ni permitido en nuestra legislación registral vigente, e iría en contra de la precisión geográfica que la reforma exige para las fincas registrales como presupuesto de la seguridad jurídica en cuanto a la concreta ubicación y delimitación del objeto del derecho de propiedad inscrito.

En base a ello confirma la calificación registral ahora recurrida, en el sentido de que no corresponde a la registradora, ni al CD, en vía de recurso, analizar si la inacción de la Administración Pública derivada de la ausencia del deslinde de cauces públicos supone una limitación del derecho de la propiedad privada que pueda dispensar el cumplimiento de requisitos impuestos por la Ley.

Comentarios: Vemos de nuevo como se asienta ha el principio general de que los registradores deben evitar practicar inscripciones de bienes de propiedad privada que invadan en todo o en parte bienes de dominio público, inmatriculado o no, pues el dominio público, por la inalienabilidad que le define, supone, precisamente, la exclusión de la posibilidad de existencia de derechos privados sobre esa concreta porción del territorio catalogada como demanial.(MGV)

246.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO

Resolución de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ciudad Rodrigo, por la que se deniega la práctica del asiento solicitado en virtud de documento privado

Resumen: El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso se trataba de la cancelación de una servidumbre que el registrador consideró una simple mención.

Tiene por objeto el recurso la negativa del registrador a cancelar la cancelación de la mención de una servidumbre.

La DG confirma la nota porque, esté o no bien practicada la cancelación de la supuesta mención, el recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (art 1 LH) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley, lo que conduce a su art 40, en el que se regulan los mecanismos para lograr la rectificación del contenido del Registro cuando es inexacto. Por tanto, la rectificación de los asientos registrales exige, bien el consentimiento del titular registral, y de todos aquellos a los que el asiento atribuya a algún derecho, o la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablada contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (MN)

247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.

Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Palencia n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del artículo 1356 del Código Civil.

Hechos: Mediante escritura otorgada en 1987 el comprador de un piso manifestó que el primer plazo había sido pagado con dinero privativo suyo y que su esposa lo confirmaría posteriormente, solicitando la inscripción con carácter privativo. En 1992 la esposa ratificó la escritura y añadió que los sucesivos plazos pagados “hasta entonces” también se pagaron con dinero privativo de su esposo.

El registrador considera que es necesario que concurran conjuntamente ambos esposos -o sus herederos en su caso- y que determinen el carácter ganancial, privativo o privativo por confesión, que deba atribuirse a la totalidad o a cada cuota del bien adquirido, así como la causa de dicha atribución. Además, al no constar si el piso tiene o no carácter familiar, no puede saberse si es de aplicación el artículo 1356 o el 1357.2 del Código Civil y tampoco se puede conocer qué porcentaje ha de constar como ganancial y qué porcentaje privativo conforme al artículo 95.5 del Reglamento Hipotecario.

El comprador recurre alegando que no se precisa de una nueva comparecencia, que ha de aplicarse el artículo 1356, e informa de nuevos datos como son una nota manuscrita del notario acreditativa del pago en 1988 del resto del precio y que el piso se dedica desde la compra a despacho de abogados.

La DG estima el recurso.

Doctrina:

La régimen de la sociedad legal de gananciales atribuye carácter ganancial a los bienes adquiridos a título oneroso con cargo al acervo común, constante su vigencia, en aplicación del principio de subrogación real.

Sin embargo, este principio no es de aplicación universal, pues el legislador prevé excepciones como las siguientes:

– la accesión (art. 1359 Cc),

– el juego de la autonomía de la voluntad (art. 1355 Cc)

retracto (arts 1346.4, 1347.4 Cc).

­ – o suscripción de nuevas acciones (art. 1352 Cc).

En estos casos, para evitar el desequilibrio entre los distintos patrimonios de los cónyuges, el artículo 1358 dispone, como contrapeso, el correspondiente derecho de reembolso (a favor del patrimonio que sufraga la adquisición).

Cuando los bienes son adquiridos por uno de los cónyuges por precio aplazado constante la sociedad de gananciales, el artículo 1356 determina su carácter ganancial o privativo atendiendo a la naturaleza de la aportación con la que se realice el desembolso inicial. Aquí no se aplica el referido principio de subrogación real sino del criterio que se ha denominado doctrinalmente como «accesión económica», criterio que quizás haya seguido el legislador por ser una regla sencilla y evitar desde el principio la incertidumbre.

Por ello, en el presente caso en que se ha determinado el carácter privativo del primer desembolso –aunque sea por confesión del consorte ex artículo 1324 del Código Civil–, todo el bien adquirido tiene el mismo carácter, sin que sea aplicable el artículo 1357 que se refiere a un supuesto diferente: la adquisición antes de comenzar la sociedad de gananciales.

Comentario: La DG tiene en cuenta que el piso se dedica a despacho profesional, pero esa información no la conocía el registrador al realizar la nota de calificación. De todos modos, da preferencia al artículo 1356 sobre el 1354 y, en consecuencia, al ser el primer pago privativo, el bien en su conjunto será privativo, incluso aun cuando en el momento de hacerse la confesión -que fue en 1992- no se hubiese pagado todo el precio, lo que no queda claro por lo que transcribe el BOE.

Si el piso se hubiese comprado antes del comienzo de la sociedad de gananciales, sí que habría que aquilatar el que se tratara de vivienda familiar o no y si en 1992 estaba todo pagado, porque entonces podría entrar en juego el segundo párrafo del artículo 1357 y su remisión al artículo 1354. (JFME)

248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.

Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros a expedir una nota simple relativa a la finca matriz de un edificio en régimen de propiedad horizontal. La DG vuelve a tener en cuenta el contenido del informe del registrador.

Resumen: Es posible la solicitud -también a través de la plataforma Floti- de una nota simple informativa de extremos de la matriz de una división horizontal, aunque ello implique dificultades técnicas. La DG vuelve a tener en cuenta el informe del registrador.

Hechos: Se solicita, a través de la web del Colegio de Registradores, una nota simple de la finca matriz de un edificio dividido horizontalmente en la que se recogieran las cuotas de los elementos privativos y los estatutos por los que se rige la comunidad.

La registradora denegó su expedición alegando que únicamente se podía contestar una finca por petición. Entendía que debería haberse solicitado una nota simple por cada elemento privativo de la que resultara la cuota y una certificación de la finca matriz en la que se contuvieran los estatutos de la división horizontal.

El interesado recurrió completando las razones por las que pedía la nota y alegando que sólo pedía nota de una finca, la matriz y, en concreto, de determinados extremos de la misma, considerando que se trata de un asiento vigente.

La Dirección General revoca la calificación.

Doctrina:

La publicidad de los asientos registrales puede realizarse o bien mediante certificación o bien mediante nota simple informativa. En ambos casos, es posible que la publicidad se ciña a determinados datos concretos o extremos de los asientos. 

No obstante, las notas simples solo pueden emitirse de asientos vigentes, por lo que la DG pasa a analizar si la matriz de una división horizontal es un asiento vigente o no, llegando a una conclusión afirmativa, porque, aunque se haya abierto folio independiente a cada vivienda o local, en ese historial existen elementos imprescindibles para el funcionamiento de la comunidad de propietarios como pueden ser los elementos comunes, atribuciones de uso exclusivo, servidumbres a favor de otras fincas o los estatutos por los que se rige la comunidad.

En consecuencia, sí cabe emitir una nota simple informativa de extremos de dicha matriz, como son las cuotas de los departamentos o los estatutos, lo que está previsto expresamente en el último párrafo del artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria.

La registradora también adujo dificultades para la emisión de la publicidad solicitada a través del sistema Floti por no permitir en notas simples adjuntar documentos como complemento a la emisión de publicidad. La DG considera que se puede salvar esa dificultad porque la propia plataforma FLOTI permite editar el texto de las notas simples “por lo que puede disponerse de otras herramientas de edición que permitan configurar la nota simple extractando los aspectos solicitados o en último caso mediante trascripción literal de todo o parte de los asientos”.

Concluye haciendo referencia a la entrada en vigor el 9 de mayo de 2024 de una nueva redacción en el artículo 222 LH con este texto: «la publicidad registral se emitirá siempre en formato y soporte electrónico, sin perjuicio de su traslado a papel si fuera necesario. Las notas simples se garantizarán en cuanto a su origen e integridad con el sello electrónico del Registro y las certificaciones con el certificado electrónico cualificado de firma del registrador. En uno y otro caso estarán dotadas de un código electrónico de verificación».

Comentario: Se agradece que, en el texto de esta Resolución, la Dirección General vuelva a tener de nuevo en cuenta el contenido del informe de la registradora, como tradicionalmente ha sido y así siga la línea de la jurisprudencia del Tribunal Supremo que también, cuando han accedido calificaciones al alto Tribunal, ha considerado el contenido del informe del registrador. Además, es lógico que valore todos los mimbres posibles para decidir con mayor acierto en algo que va a afectar, ya no solo a las partes, sino también a calificaciones en casos similares, conforme al artículo 327 de la Ley Hipotecaria, tras su publicación en el BOE.

Esperemos que no sea flor de un día y que retorne en ese aspecto al buen camino que nunca debió de abandonar. Es un asunto también de dignidad profesional, pues hemos de recordar que, conforme al artículo 506 del Reglamente Hipotecario, el tercer ejercicio de la oposición consiste en “calificar un documento y en la redacción del informe en defensa de la nota, en el tiempo máximo de seis horas”.

Puede verse al respecto el resumen y comentarios a la Sentencia de la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, núm. 561/2022, de 12 de Julio, realizado por Álvaro Martín, y este estudio de José Ángel García Valdecasas sobre las notas de calificación y el informe del Registrador. (JFME)

249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE

Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Mancha Real a inscribir determinada adjudicación por extinción de comunidad 

Resumen: En una disolución de comunidad con adjudicación de la finca a uno de los comuneros, que paga su parte a los demás mediante un préstamo hipotecario, pretendiendo que aquella tenga carácter ganancial, es necesario el consentimiento del cónyuge del adjudicatario.

Supuesto: Se presenta en el Registro una escritura de extinción de comunidad existente sobre determinada finca entre los cuatro copropietarios, dueños por iguales partes indivisas de las mismas, con adjudicación a uno de ellos, quien ha pagado a los restantes su parte, según manifiestan; y se añade lo siguiente: «La parte adjudicataria hace constar que los importes de pago de esta adjudicación han sido satisfechos mediante préstamo hipotecario, que se formalizará en el día de hoy, por lo que, el carácter de la parte que se adjudica en esta escritura, será carácter ganancial.»

La registradora suspendió la inscripción solicitada por no acreditarse el carácter ganancial de tres cuartas partes indivisas de la finca referida.

El recurrente alega: a) Que lo adquirido constante la sociedad de gananciales con dinero ganancial es ganancial; b) Que, acreditado el carácter ganancial del dinero con el que se ha efectuado la adquisición, no hay una razón válida para la aplicación analógica del art. 1346.4 cc, y c) Que, en la escritura, la esposa confiesa que el dinero es ganancial y manifiesta su voluntad de que las cuotas adquiridas sean gananciales.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación registral negativa, pues, la solución que resultaría de la aplicación combinada del principio de subrogación real y de la presunción de ganancialidad del art. 1361 C.c. cede ante un título adquisitivo del cual, por estar basado en un derecho de adquirir privativo, legalmente resulte la privatividad de lo adquirido.

Y aunque los cónyuges pueden, bien en el momento de la adquisición, bien con posterioridad, alterar el carácter que resultaría de aplicar las reglas establecidas en el Código Civil, sería necesario para que –con base en el referido principio de autonomía de la voluntad– quede determinado el carácter ganancial de lo adjudicado, el consentimiento del cónyuge del adjudicatario, que no se acredita en este caso (JCC)

251.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO

Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se deniega la expedición de diversas notas simples informativas 

Resumen: Si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación debe producirse íntegramente por este medio.

Supuesto: Se solicita a través de correo electrónico, la expedición de cinco notas simples informativas, con petición de emisión en formato papel y recogida en el propio Registro.

Desde el Registro se comunica la denegación de la expedición de la nota simple solicitada por no ajustarse lo solicitado a la normativa reguladora del procedimiento de emisión de publicidad registral.

El recurrente alega que la comunicación de la denegación de expedición de publicidad no reúne los requisitos de una nota de calificación, que las solicitudes cumplen con lo establecido en el art. 222 bis LH y que no es ajustado a Derecho entender como impedimento la total tramitación electrónica del expediente.

La DG estima el recurso:

La negativa a expedir publicidad formal es una calificación más y como tal es recurrible del mismo modo que cualquier otra calificación a través del procedimiento previsto en los arts 322 y siguientes LH.

La calificación del registrador desfavorable debe contener una motivación suficiente. En el presente caso, la mera comunicación desde la aplicación informática no reúne todas las condiciones, sin que pueda justificarse su falta por el hecho de hacerse por los mismos cauces electrónicos que la petición, puesto que el programa de gestión utilizado por el registrador debe permitir emitir y notificar fehacientemente las notas de calificación con todos sus requisitos, pero sí contiene la base legal por la cual se denegaba la emisión de dichas notas.

En cuanto a la cuestión de fondo, el art. 222 bis LH regula de forma autónoma el procedimiento de su solicitud, emisión y recepción de la publicidad formal, y de dicha regulación resulta que, si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación se produce íntegramente por este medio, debiendo culminar en el plazo previsto, que, dada su brevedad, impide cualquier modificación en una fase posterior del procedimiento (JCC)

252.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCÍA

Resolución de 31 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbate, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: La venta de una cuota indivisa de finca rústica no necesita licencia porque no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística, sin perjuicio de que se pueda aplicar el procedimiento de artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de compraventa de una tercera parte indivisa de una finca rustica situada en Andalucía. Concretamente se trata de una venta de la tercera parte indivisa de una finca rústica realizada por su titular registral a uno de sus hijos, según manifiesta el recurrente.

La normativa aplicable a la escritura (que fue autorizada el 12 de julio de 2006) es la contenida en el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que consideraba actos reveladores de una posible parcelación urbanística, entre otros, aquellos en los que, mediante asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación.

Registrador: Suspende la inscripción por no aportarse licencia de parcelación, que es necesaria al tratarse de une venta ex novo de cuota indivisa de finca rústica, por lo que se está en presencia de un acto revelador de una posible parcelación urbanística.

Recurrente: Alega que la mera venta de cuota o cuotas indivisas de una finca no implica por si sola parcelación; que no conlleva la venta un uso individualizado y exclusivo de parte de la finca; alega la doctrina del Centro Directivo expuestas en varias resoluciones.

Resolución: Desestima el recurso porque, si bien entiende que no se necesita la licencia de parcelación que exige la calificación, sin embargo si considera aplicable el artículo 79 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio y confirma la calificación.

Doctrina:

1 La venta de cuota indivisa de una finca rustica sin que se acredite ninguna circunstancia adicional que permita considerar la posibilidad de que se asignen usos individualizados de partes de finca (como, por ejemplo, consulta de la ortofoto, existencia de construcciones, parcelario catastral, etc) no puede equipararse a un acto de parcelación y no es exigible licencia o declaración de innecesariedad.

 2 Sin embargo, sí puede considerarse procedente el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación urbanística y sólo en este sentido puede confirmarse el defecto. (JAR)

253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO

Resolución de 31 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se deniega la conversión de dos inscripciones de posesión de un derecho de ocupación en pleno dominio, al encontrarse ya practicada tal conversión

Resumen: La conversión de inscripciones de posesión en dominicales, válidas al amparo de la DT4ª LH, no pueden modificar el propio objeto del asiento tabular. Así la posesión de un derecho de ocupación, convertida en inscripción se refiere al derecho de ocupación, pero no al dominio.

Según resulta del historial de una finca, esta se formó por agrupación de otras dos registrales que a su vez fueron inmatriculadas en cuanto a la posesión del derecho de ocupación por cesión del mismo. Dicha inscripción fue convertida en inscripción dominical, pero en cuanto al derecho de ocupación, único derecho que había accedido al Registro, según resulta de notas extendidas al margen de las inscripciones primeras de las fincas de origen de la agrupación. Se plantea ahora si procede inscribir el pleno dominio de la finca en base a una solicitud de conversión de la inscripción posesoria presentada por la mercantil titular del derecho de ocupación.

La DG desestima el recurso.

Entiende que el objeto se circunscribe a determinar si la conversión de la inscripción posesoria en dominical debe conllevar la mutación del objeto de la misma, pretendiendo la inscripción dominical de la inmatriculada exclusivamente en cuanto al derecho de ocupación.

En primer lugar reitera su doctrina según la cual, el objeto del expediente de recurso gubernativo contra calificaciones de registradores es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, y en consecuencia, no puede tener por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, en su caso, la posible valoración de las inscripciones y notas marginales anteriormente referidas, cuestión reservada al conocimiento de los tribunales.

Por tanto, no siendo posible enjuiciar las notas marginales ya practicadas, el debate se circunscribe a determinar si la conversión de la inscripción posesoria practicada conforme a lo dispuesto en la DT 4º LH es procedimiento hábil para modificar el propio objeto del asiento tabular. Y la respuesta tiene que ser negativa: la conversión de la inscripción posesoria no puede conllevar la modificación del derecho inmatriculado (en este caso un derecho de ocupación) considerando correcta la actuación del Registrador al publicar exclusivamente la mutación de tal situación posesoria, sin afectar al propio contenido del derecho inscrito como pretende el recurrente. Y practicada correctamente la inscripción de conformidad con el art 38 LH, a todos los efectos legales se presume que el derecho real inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, asiento que, de conformidad con el art 1.3 de la misma Ley se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales. (MN)

254.*** INSCRIPCION DE ATRIBUCION DE USO SOBRE DETERMINADAS PORCIONES DE UNA FINCA URBANA

Resolución de 31 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la Propiedad de Sant Feliu de Guíxols a la inscripción de las atribuciones del uso de determinadas porciones de una finca establecidas en el reglamento de uso y funcionamiento de la comunidad indivisa de la finca.

Resumen: La atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los artículos 79 y 80 RD 1093/1997, de 4 de julio

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de elevación a público de un documento privado de compraventa de una participación indivisa de una finca. En el contrato privado se incluye un reglamento de uso y funcionamiento de la comunidad indivisa de la finca registral que atribuye el uso y disfrute exclusivo de unas porciones de dicha finca.

En la escritura se solicita la inscripción parcial «con exclusión de las cláusulas que el Sr. Registrador considere no inscribibles».

Procedimiento registral.

La registradora Inscribe la compraventa omitiendo toda referencia a las atribuciones de uso sobre determinadas porciones de la finca.

El recurrente, aún vigente el asiento de presentación, presenta instancia solicitando expresamente la inscripción de dichas atribuciones de uso.

Ante tal petición la registradora deniega la inscripción solicitada de las cláusulas de atribución de uso por (i) no tener trascendencia registral y ser puramente obligacionales entre las partes; (ii) no constar la previa división de la finca, (iii) y por faltar la declaración de obra nueva de un local.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

CALIFICACIÓN REGISTRAL. INFORME DEL REGISTRADOR.

1 La calificación registral ha de ser global y unitaria, si bien tal requisito exige distinguir según que las sucesivas calificaciones se produzcan o no durante la vigencia del mismo asiento de presentación.

Durante la vigencia del mismo asiento: Subsanado el defecto durante la vigencia del mismo asiento de presentación no se pueden apreciar nuevos defectos en aras de la seguridad jurídica.

Sobre el informe del Registrador, dice textualmente la DG: «Es doctrina de esta Dirección General que el informe es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación, pero en el que en ningún caso se pueden añadir nuevos defectos.»

En caso de nuevo asiento de presentación: En tal caso sí podría el registrador objetar el nuevo defecto que haya apreciado, sin perjuicio de una posible responsabilidad.

Conclusión: En el presente caso no se pueden tomar en consideración las resoluciones y preceptos alegados por la registradora en su trámite de reforma ante el recurso interpuesto (art.326 LH).

TRASCENDENCIA REAL DE LAS ATRIBUCIONES DE USO.

1 Las atribuciones de uso de una porción de finca pueden tener o no trascendencia real:

NO tienen trascendencia real cuando lo que se concede es una “mera facultad de usar, graciosamente, en precario o en comodato” (RR. de 4 de octubre de 1989 y 15 de julio de 2011).

SI tienen transcendencia real cuando se configura «erga omnes» con la inmediatividad y oponibilidad propia de un derecho real, y ello aunque tale derecho de uso no sea transmisible (arts. 523 y siguientes del Código Civil) o se vincule a una cuota indivisa en una comunidad ordinaria.

En el caso debatido dice la Resolución que no se puede mantener la nota de calificación que considera que las atribuciones de uso discutidas no tienen trascendencia real.

2 A más abundamiento destaca: (i) Las normas complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística prevén la inscripción de las atribuciones de uso en plazas de garaje (véase artículo 53, letra b); (ii) el Centro Directivo las admite en general para las atribuciones de uso vinculadas a cuotas indivisas sobre fincas rústicas o urbanas en general (vid., por todas, R. de 16 de enero de 2023) en cuanto suponen la vinculación entre la titularidad de un porcentaje concreto del dominio la finca y la atribución del derecho exclusivo de uso sobre una parte concreta determinada de aquélla

VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS CON ATRIBUCIÓN DE USO.

1 La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone una división material del terreno, sino que, por el contrario, presupone la unidad del mismo, por lo que ni se puede exigir la división previa del terreno ni es necesaria la licencia municipal de segregación.

2 No obstante, si por las circunstancias concurrentes hay indicios de que se puede generar un verdadero fraccionamiento del terreno, en definitiva, un núcleo de población, el registrador debe trasladar al órgano competente la documentación presentada para que decida lo pertinente, y trascurridos cuatro meses desde la remisión sin pronunciamiento del órgano competente (sobre infracción urbanística, nulidad del acto, etc) se inscribirá el título (art. 79 y 80 Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).

3 Pueden ser elementos indiciarios que fundamentan la decisión del registrador de solicitar la intervención administrativa, el acceso directo a la vía pública de cada trozo de terreno asignado en uso y otras «circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas resultantes», etc, a que se refiere el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

 Conclusión: en tales casos es procedente solicitar la intervención administrativa pero no exigir la licencia ni denegar directamente la inscripción del título.

VENTA DE PARTICIPACIONES INDIVISAS SIN ATRIBUCION DE USO.

La Dirección General de los Registros y del Notariado -actual Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública- en su Resolución de 10 de octubre de 2005, en un caso de venta de participación indivisa de una finca rústica en la que no concurría ninguna otra circunstancia reveladora de una posible parcelación urbanística, ya afirmó que «sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el Registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, la venta de participaciones indivisas de una finca no puede traer como consecuencia, por sí sola la afirmación de que exista tal parcelación ilegal, ya que para ello es necesario, bien que, junto con la venta de participación indivisa se atribuyera el uso exclusivo de un espacio determinado susceptible de constituir finca independiente (cfr. Resolución de 12 de febrero de 2001), bien que exista algún otro elemento de juicio que, unido a la venta de la participación, pueda llevar a la conclusión de la existencia de la repetida parcelación».

OBRA NUEVA.

Tampoco puede mantenerse la exigencia de la declaración previa de obra nueva, puesto que la falta de tal declaración no impide la inscripción de las cuotas indivisas con atribución de uso sobre el terreno. La declaración de obra nueva es puramente facultativa y no es requisito alguno desde la perspectiva del tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) o del principio de determinación para la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso sobre el terreno en el que se asienta. (JAR)

256.() OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD: DESCRIPCIÓN LITERARIA EN LA ESCRITURA Y DATOS NO COINCIDENTES CON EL CERTIFICADO CATASTRAL.

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alzira n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra construida.

Resumen: Resolución del caso concreto, de la que no pueden extraerse consideraciones generales,

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad de una vivienda y varias edificaciones anexas en base a un certificado catastral. La descripción en la escritura se efectúa conforme a la medición realizada por un topógrafo.

La registradora suspende la inscripción porque la descripción en la escritura de la vivienda y edificaciones anexas no se corresponde exactamente con la superficie que consta en el Catastro.

El notario autorizante recurre y argumenta que la antigüedad se puede acreditar por el Certificado Catastral, y que el certificado del Topógrafo y el del Catastro se refieren a la misma finca.

La DG estima el recurso.

Doctrina: Aunque no existe identidad descriptiva de la obra entre los certificados (y la descripción en la escritura) –lo que sería esencial en el caso de una inmatriculación–, no se deduce que haya habido ampliaciones o modificaciones de obra sino una sola obra construida y no se justifican las dudas de la registradora.

COMENTARIO: La descripción literaria de las edificaciones en la escritura, que se ajusta a la medición del certificado técnico, arroja una superficie total construida de 201,31 m2 (sin contar la piscina). El certificado catastral refleja una superficie construida de 213 m2 (sin contar la piscina). Según el Catastro hay 1 vivienda, 3 porches, y 2 almacenes. Según la escritura hay 1 vivienda + 2 almacenes + 2 porches.

La cuestión a debatir no es si los certificados se refieran a la misma parcela (que alega el notario en su recurso, algo de lo que nadie duda), ni si lo que se pretende inscribir es una edificación terminada, no una edificación inicial y posteriores ampliaciones (en lo que se centra la DG).

La cuestión es que la descripción literaria que consta en la escritura de las edificaciones, que sigue el certificado del técnico, y la del Catastro no son coincidentes, que es lo que se alega en la calificación.

Es claro también que lo que tiene que inscribirse en la hoja registral es la descripción literaria de las edificaciones, copiando lo que dice la escritura.

Por tanto ¿cómo podrá inscribir la registradora la edificación en base a la descripción literaria de la escritura con una superficie de 201,31 m2 si se justifica su antigüedad con unas medidas y también coordenadas georreferenciadas (las del Catastro) que arrojan una superficie de 213 m2 y que, para colmo, tampoco son coincidentes ni en el número de edificaciones auxiliares ni la superficie de cada una de ellas?

O hay datos que no conocemos o esta Resolución no es acertada y lo que procede es la rectificación de la escritura para acomodar la descripción de la obra nueva a los datos que resultan del Catastro, en base al cual se acredita la antigüedad. (AFS)

257.** FINCA INSCRITA COMO GANANCIAL Y ALEGACIÓN POR LA HEREDERA DE QUE SU MADRE ADQUIRIÓ SEPARADA DE HECHO.

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 26, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia.

Resumen: Si la finca transmitida está inscrita a favor de persona distinta del transmitente no puede inscribirse el nuevo título sin consentimiento del titular registral.

Hechos: El heredero único otorga escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su madre, que estaba divorciada al tiempo de su fallecimiento. Sin embargo, uno de los bienes que se adjudica y cuya inscripción pretende consta inscrito como ganancial de su madre y de su ex marido. Según parece, ni en la sentencia de divorcio (1986) ni posteriormente se liquidó la disuelta sociedad de gananciales.

Registrador: Suspende la inscripción señalando dos defectos: en primer lugar, que las fincas constan inscritas a favor de ambos cónyuges sin atribución de cuotas y para su sociedad conyugal; en segundo lugar, que es necesario acreditar el hecho que determina la pérdida de derechos sucesorios del exmarido –su premoriencia, o separación o divorcio

Recurrente: Alega el carácter privativo del bien y adjunta al escrito de recurso -pero no en el momento de la calificación- documentación para justificar que el matrimonio estaba separado desde el año 1967 y que se dictó sentencia de divorcio en el año 1985, que es firme por apelación en el año 1986; que en esa sentencia consta que el esposo manifestó estar separado de su esposa en el año 1967.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

Además de reiterar que para resolver el recurso no pueden ser tenidos en cuenta aquellos documentos que no fueron presentados al tiempo de emitir la calificación (ex. arts. 324 y 326 H), en cuanto al fondo del asunto dice que debe confirmarse la calificación registral porque el recurrente no puede inscribir por título de herencia una mitad indivisa, y menos aún la totalidad del bien, por cuanto no está inscrito solamente a nombre de la causante, sino que consta inscrito con carácter ganancial, y todo ello conforme a los principios de legitimación, presunción de exactitud y tracto sucesivo.

Además, aunque se admitiera el divorcio, debe procederse a la liquidación de la sociedad de gananciales como presupuesto para poder adjudicarse la herencia.

En este punto recuerda la Resolución que en la disuelta y no liquidada sociedad de gananciales “no corresponde a los cónyuges individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y de la que puedan disponer separadamente, sino que, por el contrario, la participación de aquéllos se predica globalmente respecto de la masa ganancial en cuanto patrimonio separado colectivo (…) y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias, esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en las operaciones liquidatorias”. (JAR)

259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS. 

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se deniega la inscripción de la ampliación de obra, previa rectificación de la superficie de la finca sobre la que se declara, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen: Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales. 

Hechos: Se inicia un expediente del art. 199 LH para rectificar la cabida de una finca procedente de segregación (exceso superior al 10%), como paso previo a la declaración de una ampliación de obra y se formula oposición por parte de los titulares de dos fincas colindantes, quienes alegan invasión de la finca de su propiedad y aportan un plano topográfico y el plano de la urbanización del tiempo en que se realizó la segregación.

Calificación: La registradora de la propiedad deniega la inscripción de la representación gráfica y suspende la del exceso de cabida por apreciar, sobre la base de los planos aportados, que la representación gráfica alternativa presentada invade parcialmente una parcela catastral colindante, lo que acredita la existencia de una controversia sobre la delimitación gráfica. En cambio, respecto de la otra finca colindante, no aprecia invasión sino un mero desplazamiento, como resulta de la ortofoto del PNOA, que no supone por sí mismo invasión real.

Recurso: El interesado presenta recurso alegando la falta de concordancia entre los planos se debe a un mero desplazamiento de la cartografía catastral.

La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: «La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito» (FD 4).

Las diferencias existentes entre las georreferenciaciones aportadas por el promotor y por los colindantes ponen de manifiesto que hay una controversia sobre la delimitación de las fincas, lo cual es motivo suficiente para denegar la inscripción del exceso de cabida, pues si se accediera a la pretensión de la promotora: 1) se impediría al colindante la posibilidad de inscribir en el futuro su propia georreferenciación de origen catastral; 2) se introduciría una inexactitud en el contenido del Registro; y 3) se contravendría el artículo 32 LH, pues se estaría rectificando intrínsecamente la descripción de la finca colindante.

Comentario: Me parece correcto que, en caso de controversia sobre la delimitación gráfica de las fincas, no pueda practicarse la inscripción del exceso de cabida. Lo que no me parece defendible es la doctrina de la DG sobre los efectos de la inscripción de las coordenadas. Posiblemente, para ser coherente con dicha doctrina, la DG tampoco debería permitir la inscripción de una georreferenciación amparada en un informe de validación gráfica negativo, puesto que tampoco va a permitir a los colindantes inscribir en el futuro su propia georreferenciación de origen catastral. Recordemos que un IVG negativo no produce ni la modificación del Catastro, ni la concordancia gráfica, ni la presunción de exactitud derivada del principio de especialidad, por mucho que la DG proclame, como en la presente resolución, que la mera inscripción de las coordenadas produce «plenos efectos jurídicos» y está bajo la salvaguarda de los tribunales.

Si ello fuera así, si realmente la sola expresión de las coordenadas produce los efectos que pretende la DG, ¿de qué sirve alcanzar la coordinación gráfica con el Catastro? ¿Cuál es entonces el alcance del art. 10.5 LH, conforme al cual para gozar de la presunción de exactitud se requiere la coordinación con el Catastro? A falta de una respuesta a estas preguntas, parece claro que, desde hace un tiempo, la DG está atribuyendo a la inscripción de las coordenadas una eficacia que contraviene la Ley hipotecaria, doctrina que va introduciendo aunque no tenga nada que ver con la resolución del recurso. En todo caso, los efectos de la inscripción de las coordenadas ya los determinarán los tribunales cuando tengan ocasión de pronunciarse sobre esta cuestión. (VEJ)

260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN. 

Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Hoyos, por la que se deniega la iniciación de un expediente de georreferenciación.

Resumen: El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal. Las dudas de identidad no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente.

Hechos: Se solicita, mediante acta notarial, el inicio de un expediente del art. 199 LH para inscribir la representación gráfica catastral de una finca.

Calificación: La registradora de la propiedad suspende el inicio del expediente porque no aprecia identidad entre la descripción contenida en los asientos del Registro y la certificación catastral descriptiva y gráfica, dudas que resultan incrementadas por la modificación de linderos fijos, pues el lindero oeste pasa a ser de un particular a un camino y el lindero este pasa de ser una calleja a convertirse en varias parcelas catastrales. La registradora entiende que las dudas deben disiparse, previamente al inicio del expediente, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente.

Recurso: El interesado recurre alegando que dicha exigencia no es ajustada a Derecho, pues no deriva del texto del art. 199, siendo precisamente la tramitación del expediente la que debe llevar a disipar esas dudas, o a confirmarlas.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina: Si el registrador tiene dudas respecto a la correspondencia de la descripción de la finca registral con la de la parcela catastral, o no puede afirmar con rotundidad que ambas se refieren a la misma porción de terreno, deberá tramitar el expediente para intentar resolver las dudas, realizando los diferentes trámites en que consiste el expediente del art. 199, entre ellos la notificación a colindantes, y a la vista del resultado, emitir la correspondiente calificación negativa, o practicar la inscripción, en su caso, si se disipan las dudas.

Las dudas manifestadas con base en la alteración de linderos carecen de la trascendencia necesaria para impedir la tramitación del expediente y pueden solventarse mediante las notificaciones a los colindantes y al Ayuntamiento.

Es improcedente la exigencia de la certificación municipal que acredite la correspondencia entre las certificaciones catastrales y las fincas registrales, mediante el correspondiente certificado firmado por el secretario del Ayuntamiento competente, puesto que el Ayuntamiento carece de competencia para ello y porque el juicio de correspondencia corresponde al registrador y no al Ayuntamiento. (VEJ)

261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valladolid n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa

Resumen: Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades no bastando los consignar los datos identificativos del poder.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la parte vendedora es una sociedad representada por un apoderado con poder especial, y por tanto no inscrito en el Registro Mercantil. El notario autorizante emite su juicio de suficiencia positivo.

La registradora suspende la inscripción pues considera que en el juicio de suficiencia no se han reseñado los datos y cargo de la persona que, en nombre de la sociedad vendedora, otorgó el poder.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario reseñar los datos del representante de la sociedad poderdante, conforme a la doctrina del TS y varias resoluciones de la DG que cita, y que la falta de inscripción ha sido suplida por la reseña en el título inscribible de aquellos datos y documentos que ponen de manifiesto la válida designación del representante social o apoderado por haber sido nombrado con los requisitos y formalidades legales y estatutarias por órgano social competente, debidamente convocado, y vigente en el momento del nombramiento

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Confirma el criterio seguido por la DG en la Resolución de 23 de Junio de 2021 y varias posteriores, de las cuales resulta que cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad otorgante del poder y de sus facultades, no bastando los consignar los datos identificativos del poder.

Argumenta para ello que esta postura es la que resulta de la marcada por el Tribunal Supremo en las sentencias 643/2018 y 661/2018 y la posterior 378/2021 de 1de Junio. (AFS)

262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mancha Real, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva en construcción.

Resumen: En Andalucía, la escritura de declaración de obra nueva en construcción debe contener las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación. La registradora no puede exigir el cumplimiento de una norma que no estaba vigente al tiempo de producirse el acto al que se aplica. 

Hechos: Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en construcción a la que no se aportan las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación.

La finca está situada en Andalucía y la escritura se otorga en diciembre de 2022.

Normativa aplicable específicamente en Andalucía: tres son las normas que la DG tiene en cuenta para la resolución de este recurso:

1) La DA 9ª de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, del Parlamento andaluz, que dispone en su DA 9ª: «1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, además de los requisitos establecidos por otras leyes y de conformidad con la legislación básica estatal, se exigirá y testimoniará: (…) c) Las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación o instalación (…) 3. Para las inscripciones de declaración de obra nueva, los Registros de la Propiedad exigirán la observancia de lo dispuesto en los apartados precedentes».

2) La DA 10ª de la misma ley, introducida por el Decreto-ley 11/2022, de 29 de noviembre, ante la posible inconstitucionalidad de la norma anterior, conforme a la cual lo dispuesto en la DA 9ª «se entenderá sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 62 del texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y en las normas estatales de aplicación a los instrumentos y registros públicos y de ámbito procesal que resulten de aplicación en cada caso».

3) El art. 140.3, 2º de la citada ley, que dispone que «en toda solicitud de licencia y en la resolución de su concesión deberá constar debidamente georreferenciada la actuación de que se trate, expresando, en su caso, las coordenadas UTM de la superficie a ocupar por las edificaciones o del perímetro de cada una de las fincas resultantes de la actuación pretendida».

La registradora de la propiedad suspende la inscripción por entender que deben aportarse las coordenadas exigidas conforme al art. 202 LH, que no distingue entre obra nueva en construcción o terminada.

El notario recurre citando la doctrina de la DG, conforme a la cual la aportación de dichas coordenadas no es exigible a las obras nuevas declaradas en construcción, así como la DA 10ª de la Ley 7/2021, antes citada. Considera asimismo que la legislación andaluza puede haberse extralimitado en sus competencias, al exigir la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación en la escritura y en la inscripción, pues la determinación de los requisitos que debe contener la inscripción son competencia exclusiva del Estado.

La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, aunque considera que «al menos en Andalucía» son exigibles las coordenadas de la superficie ocupada por la edificación.

Doctrina: Conforme a la DG, dos son las cuestiones que plantea este recurso: 1) si la DA 9ª debe modificar el criterio de no exigir las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación a la inscripción de las obras nuevas en construcción; 2) si esa posible nueva doctrina es de aplicación al presente caso.

1) Las coordenadas son exigibles, en Andalucía, a las obras nuevas en construcción.

La DA 9ª, «aun conteniendo requisitos relativos a los instrumentos públicos y a la inscripción en el Registro de la Propiedad, no se ha derogado ni modificado en ningún aspecto; remitiéndose la citada disposición a la legislación estatal», referencia que debe entenderse hecha al art. 202 LH, «que no distingue entre obra nueva terminada y en construcción».

Por otra parte, la exigencia del art. 140 de aportar a la solicitud de la licencia las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, no está contraviniendo, sino desarrollando la legislación básica del Estado, y está en concordancia con el art. 202 LH, que no distingue entre obras nuevas terminadas o en construcción.

La posible extralimitación alegada por el notario recurrente no obsta a la competencia de la Comunidad Autónoma determinar el contenido que debe tener la resolución administrativa por la que se concede la licencia.

Según la DG, «el cambio legislativo es de tal envergadura, que debe determinar el cambio de interpretación de la doctrina de este Centro Directivo respecto a la exigencia de la constancia de las coordenadas de la finca ocupadas por la edificación a las obras nuevas en construcción, al menos en las que se produzcan dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/2021 de Andalucía» (FD 6).

En conclusión, «el cambio legislativo operado en Andalucía por la Ley 7/2021 debe provocar un cambio de criterio de esta Dirección General determinando que para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas en construcción, que entren en el ámbito de aplicación de la Ley 7/2021, a partir de su entrada en vigor, debe exigirse la constancia de la identificación de las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación, que el notario podrá tomar de la resolución administrativa de concesión de la licencia y expresarlas en la escritura» (FD 8).

2) Las coordenadas no son exigibles en el presente supuesto de hecho puesto que la solicitud de licencia de la que deriva la escritura se realizó antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2021, por lo que no se le puede aplicar retroactivamente un requisito exigido por una ley posterior.

Según la DG, «estamos ante un problema de temporalidad en la aplicación de la norma y no puede exigirse, como hace la calificación registral, su cumplimiento a un momento anterior al de la entrada en vigor de la norma cuya aplicación se invoca, pues en el presente caso, la exigencia de las coordenadas de la edificación se incardina dentro de las exigencias de la concesión de la licencia» (FD 9).

Comentario:

1) La primera cuestión que surge al leer esta resolución es si el cambio de doctrina sobre las coordenadas de las obras declaradas en construcción tiene la suficiente envergadura (utilizando el término que emplea la DG) como para que se aplique no solo a Andalucía sino también al resto de España. En principio, parece que solo a Andalucía, pues deriva de la aplicación de una norma autonómica; sin embargo, este criterio podría llegar a aplicarse con carácter general, pues es evidente que el art. 202 LH no distingue entre obra terminada y en construcción y la DG no se está de decirlo varias veces en esta resolución. Pese a que, por ahora, no lo proclama, la expresión «al menos en Andalucía» y el hecho de no aclarar este punto dejan entrever la posibilidad de extender el nuevo criterio al resto de CCAA.

En mi opinión, así debería ser, pues el art. 202 LH es claro al respecto. Denunciamos en muchas ocasiones que la DG hace una interpretación y una aplicación demasiado libres, por así decirlo, de la ley, bajo criterios que no tienen apoyo legal alguno; es el caso, por ejemplo, de la presunción de exactitud de estas mismas coordenadas del art. 202 LH. En el supuesto que nos ocupa, la doctrina de no exigir dichas coordenadas cuando la obra está en construcción, que no tiene apoyo legal alguno, parece simplificar el tráfico jurídico, pero en realidad puede dificultarlo. Por ejemplo, considero que si dichas coordenadas indican que la construcción va a invadir suelo ajeno, es mejor saberlo antes de empezar a construir, para evitar los costes e inconvenientes que puede tener advertirlo cuando esté terminada, especialmente en el caso de promociones inmobiliarias pendientes de entrega a los compradores.

2) En el segundo punto se aprecia una quiebra en la doctrina de la DG de que la inscripción queda sujeta a los requisitos y autorizaciones vigentes en el momento de la presentación de la escritura en el Registro, aunque el otorgamiento de aquella se haya producido bajo un régimen normativo anterior. Nunca hemos compartido esta doctrina, que quiere trasladar al momento de la inscripción una trascendencia que corresponde al momento de otorgarse el negocio jurídico de que se trate. De seguirse esta doctrina, se llega a situaciones absurdas, como sucedería en el presente supuesto si una construcción que ha obtenido la licencia administrativa oportuna no se puede inscribir porque los requisitos que debe reunir la licencia han variado en el momento de presentarla en el Registro. Posiblemente, esta quiebra demuestra que dicha doctrina no es muy acertada. (VEJ)

263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.

Resolución de 2 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Don Benito, por la que se califica negativamente la inscripción de un expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al aportarse alegaciones por un cotitular colindante.

Resumen: Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación.

Hechos: Se insta la inscripción de una representación gráfica de una finca por el procedimiento del art. 199 LH y una colindante formula oposición justificándola tanto en la planimetría acreditativa de la posible invasión (aporta copia del Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas), como en la aportación de los escritos de solicitud de alteración catastral y documento privado que manifiesta encontrarse suscrito por el recurrente.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la inscripción por no resultar pacifica la representación gráfica aportada en relación con las fincas colindantes y por albergar dudas de identidad en la superficie y linderos de las fincas en cuestión.

Recurso: El interesado recurre alegando: 1) falta de legitimación de la persona que se opone, ya que ostenta solo una octava parte de la titularidad de la finca; 2) falta de aportación de título acreditativo de propiedad del alegante sobre la porción de terreno que afirma ser suya; 3) falta de fundamento de las dudas, puesto que no se pretende alterar la realidad física amparada en el asiento registral, sino la rectificación de un dato registral erróneo.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Una cotitular está legitimada para formular dicha oposición, pues el art. 199 no exige la actuación conjunta de todos los cotitulares.

De los datos y documentos que obran en el expediente, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica catastral que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

El recurso contra la calificación no es el cauce apropiado para resolver (como pretende el recurrente) un conflicto entre titulares colindantes y referida a la titularidad de una porción de terreno perfectamente delimitada, cuestión que, a falta de acuerdo entre los interesados, está reservada a los tribunales de Justicia. (VEJ)

264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Aranjuez, por la que se suspende la inscripción de una escritura de «segregación de trastero».

Resumen: La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos.

El propietario de una vivienda de un edificio RPH «segrega» y configura como finca independiente el trastero que, como anejo, le corresponde en planta de semisótano. Se señala que la segregación se realiza conforme a los estatutos de la comunidad, según los cuales: «(…) Los dueños de los trasteros, las viviendas y apartamentos podrán dividirlos, agruparlos y segregarlos, formando nuevos elementos privativos, distribuyendo entre los elementos resultantes la cuota del elemento privativo originario, siempre y cuando ello no suponga obras que requieran la autorización de la comunidad (…)»

La registradora se opone porque el acto que se pretende inscribir no es una segregación, al no ser colindantes ambas fincas, sino una desvinculación de un anejo, y al no estar previsto en los estatutos es precisa la notificación del título constitutivo y por tanto la unanimidad.

La DG confirma la nota.

Como ya se había recogido en anteriores RR ( R. de 26 de mayo de 2007 entre otras) entiende que no se pueden equiparar, ni considerar jurídicamente términos equivalentes, la desvinculación de anejos y la segregación de elementos independientes:

– La segregación o división de los pisos o locales y sus anejos, así como la agregación de otras dependencias colindantes del mismo edificio en régimen de división horizontal, es un concepto atinente a la configuración física de los elementos independientes.

– Por el contrario, la desvinculación del anejo respecto de los elementos independientes a que está vinculado hace referencia a un cambio de régimen jurídico, más que a una modificación física de la configuración de la finca. Y tiene una mayor trascendencia que la mera segregación o división material, en la medida que va a posibilitar la disposición del trastero, hasta entonces vinculado a la propiedad de una vivienda, a favor de personas que no sean titulares de ningún elemento independiente en el edificio, lo cual tiene gran importancia en las comunidades de propietarios.

El propio centro directivo ha admitido que en verdaderos casos de desvinculación, y autorizado por los estatutos para ello, puede el titular desvincular el anejo sin intervención posterior de la junta de propietarios (siempre que, en el título constitutivo, se hubiera descrito lo que se había configurado como anejo con todos los requisitos necesarios para su posterior conversión en elemento privativo. Pero, no siendo así, es necesaria una modificación o un complemento del título constitutivo, en tanto que la descripción de linderos y determinación de la superficie puede afectar a otros elementos privativos o a los elementos comunes, no puede extenderse esta doctrina a supuestos en los que los estatutos no han previsto expresamente la desvinculación y contemplan tan sólo la segregación, división o agregación. (MN)

265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir una escritura de compraventa (IES)

Resumen.- Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada.

Hechos.- Una persona divorciada vende determinada vivienda que le pertenece por haberla adquirido ya divorciado, y afirma que es su vivienda familiar.

El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, debe constar «el consentimiento del otro cónyuge o, en su defecto, la correspondiente autorización judicial supletoria», por aplicación de lo establecido en los artículos 96, apartado 3, y 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario.

El recurrente.– Señala que los artículos 1320 CC y 91 RH no son aplicables

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

 Debe tenerse en cuenta, como sostiene el recurrente, que los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada. Como afirmó este Centro Directivo en Resolución de 17 de mayo de 2005, con criterio mantenido en otras, «cuando el transmitente está separado legal o judicialmente (al igual que ocurriría si fuera soltero, viudo o divorciado) no puede recabarse del mismo manifestación alguna a los efectos previstos en el artículo 1.320 del Código Civil (Resolución de 6 de marzo de 2004)». Tampoco se exige tal manifestación para todo acto de disposición realizado por una persona divorciada en previsión de que sobre la vivienda se haya constituido a favor del ex-cónyuge el derecho de uso que contempla el artículo 96 del Código Civil. No cabe olvidar: a) que este derecho de uso ex artículo 96 de dicho Código es inscribible en el Registro de la Propiedad ( artículos 1 y 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario; b) que dicho derecho deberá estar debidamente inscrito para que perjudique a terceros (artículo 13 de la Ley Hipotecaria), y c) que se presume legalmente que los derechos inscritos existen y pertenecen a su titular en los términos del asiento respectivo (artículo 38 de la Ley Hipotecaria).

A mayor abundamiento en el presente caso se trata de una vivienda que ya había adquirido el ahora transmitente en estado de divorciado.

Las anteriores conclusiones no quedan empañadas por la modificación que en la redacción del artículo 96, apartado 3, del Código Civil se ha introducido por el artículo segundo, apartado once, de la Ley 8/2021, de 2 de junio. En esta disposición legal se ha añadido que «esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe». Y en el presente caso no consta en el Registro de la Propiedad ni en el documento calificado que se haya atribuido a otra persona dicho uso de esa vivienda concreta. (IES)

266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Blanes, por la que se suspende la calificación de una escritura de disolución y liquidación de sociedad de gananciales e inventario, aceptación y adjudicación de herencia (IES)

Resumen.- La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

Hechos.- Escritura pública de liquidación de sociedad conyugal y aceptación y adjudicación de herencia, en la que la heredera única del causante, esposa supérstite del mismo, acepta pura y simplemente la herencia de su difunto esposo y, tras inventariar los bienes que formaban parte de la extinta sociedad de gananciales de los mismos, lleva a cabo la liquidación de dicha sociedad de gananciales disuelta, procediendo a adjudicarse determinados bienes o participaciones indivisas de los mismos por su participación en la misma. El resto de dichos bienes ingresa en el caudal relicto, que también se adjudica la cónyuge sobreviviente como única y universal heredera.

En particular, de dicha sociedad de gananciales formaban parte dos fincas urbanas situadas en el término municipal de Blanes, las cuales se las adjudica la esposa y heredera en concepto exclusivamente de participación en la disuelta sociedad conyugal.

Registrador.- Suspende la calificación por tratarse de la transmisión de fincas urbanas situadas en la demarcación de su Registro y considerar que es necesario acreditar previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conforme a lo dispuesto en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.

El notario autorizante y recurrente considera en cambio que, dado que las fincas urbanas situadas en Blanes se adjudican exclusivamente en concepto de participación en la disuelta sociedad conyugal, se trata de un supuesto de no sujeción al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (artículo 104.3 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y por este motivo no debe producirse la suspensión de la calificación o cierre registral.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

Como supuestos de no sujeción al impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, el artículo 104.3 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que «no se producirá la sujeción al impuesto en los supuestos de aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, adjudicaciones que a su favor y en pago de ellas se verifiquen y transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes…”

Esta figura impositiva resulta de exacción voluntaria a juicio de la entidad local en cada caso, tal y como se señala en el artículo 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, previendo que serán los propios Ayuntamientos los que reglamentariamente podrán regular la existencia y las circunstancias -subjetivas y objetivas- determinantes del impuesto en cuestión.

En este sentido, el Ayuntamiento de Blanes ha aprobado la Ordenanza Fiscal número 114.00 reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y según su artículo 2.B., subapartados 1 y 2, «B. No están sujetas a este impuesto: 1. Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal, las adjudicaciones que a su favor y en pago de estas se verifiquen y las transmisiones que se hagan a los cónyuges en pago de sus haberes comunes. 2. Las transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial». Finalmente, el artículo 11.6 dispone que «el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por este impuesto, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración del impuesto o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado anterior [que trata de supuestos de transmisiones de terrenos o constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio a título oneroso]».

La doctrina mantenida por este Centro Directivo ha establecido que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuyo registro se solicite, debe decidir si se halla sujeto o no a impuestos. Resulta evidente que la liquidación de los gananciales es un acto no sujeto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, razón por la cual no debe estar afectada por el cierre registral del artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y se apoya también en la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V2081-09, de fecha 21 de septiembre de 2009, establece con claridad que «en el caso de que se determine de forma concreta qué bienes se adjudican por cada uno de los dos conceptos [adjudicación en pago de la liquidación de la sociedad de gananciales y adjudicación en pago de los derechos hereditarios], la adjudicación del pleno dominio de los bienes inmuebles urbanos que correspondan a la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales no estará sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, de acuerdo con lo establecido en el apartado 3 del artículo 104 del TRLRHL». En los mismos términos se pronuncia la Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos número V1522-15, de fecha 20 de mayo de 2015. (IES)

268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Cambados, por la que se deniega la inscripción de una compraventa

Resumen: El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente.

Hechos: El administrador concursal de una sociedad en fase de liquidación vende una finca, conforme al plan de liquidación aprobado judicialmente.

La registradora suspende la inscripción por no aportase el plan de liquidación y porque del Registro resulta que si bien la finca está inscrita a nombre del vendedor como consecuencia de un plan de reparcelación, se configura como elemento común de otras ocho fincas de la misma actuación con atribución de cuotas a cada una de ellas.

La DG confirma la Nota

Respecto al defecto relativo a la inscripción de la finca como elemento común: señala que los asientos del registro están bajo la bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud. En este caso, el dominio de la finca está inscrito a nombre de la vendedora pero dicha titularidad ha de contemplarse a la luz del resto del contenido del asiento: que declara el carácter de elemento común de la finca y su pertenencia por cuotas a quien resulte ser titular de las ocho fincas a las que queda vinculada. En consecuencia la enajenación de la finca no es posible con independencia de las fincas a las que se encuentra vinculada. El propio recurrente admite que de la información registral obtenida para la venta resultaba el carácter de elemento común, así como su pertenencia por cuotas a otras ocho fincas, lo que condiciona su régimen jurídico en la forma que ha quedado expuesta. Pero aunque la publicidad registral hubiese omitido tal circunstancia, el registrador ha de calificar conforme el contenido del Registro, sin perjuicio de la eventual responsabilidad generada por una información errónea o incompleta.

Respecto a la necesidad de la aportación del plan de liquidación recuerda su propio criterio mantenido en otras ocasiones (R de 7 de junio de 2021). Según la fase del concurso:

– Siendo el concurso voluntario y no habiendo ordenado el juez del concurso lo contrario, durante la fase común, el deudor conservará las facultades de administración y disposición sobre su patrimonio, sometidas a la intervención de los administradores concursales, mediante su autorización o conformidad (art 40 de la Ley Concursal de 2003 y actual redacción del art 106 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo). Hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, no se podrán enajenar o gravar los bienes y derechos que integran la masa activa sin autorización del juez, salvo las excepciones contempladas en la ley (art 205).

Durante la fase de liquidación se suspende el ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre el patrimonio del deudor y lo determinante es la existencia de un plan de liquidación aprobado por el juez, donde se determinarán las condiciones de transmisión. En defecto de plan, habrá que estar a las reglas supletorias contenidas en la Ley Concursal. En los casos en que sea necesaria la autorización judicial, deberá acreditarse ante el registrador su obtención.

La R. de 20 de enero de 2020 afirmó en cuanto al título inscribible que para inscribir la transmisión es imprescindible que el título material –en este caso la enajenación autorizada por el juez– conste en el título formal adecuado, que será por tanto –como título principal– la escritura pública, en la que conste el negocio traslativo, complementada por el título formal que acredite la autorización judicial».

Rechaza los argumentos del recurrente relativos al juicio de suficiencia de las facultades representativas del administrador concursal: la calificación recurrida no cuestiona dicho juicio, sino que pone de relieve cómo dicha actuación representativa en fase de liquidación debe estar amparada en el contenido del plan de liquidación aprobado judicialmente, que debe ser aportado a fin de que la registradora verifique que la actuación específica del representante en relación a la finca de que se trata tiene la autorización legalmente exigida. No se trata de revisar el juicio de suficiencia del notario, cuestión vedada al registrador, sino de acreditar la concurrencia de un requisito de actuación previsto en la Ley.

También rechaza que el régimen jurídico de los administradores sociales sea de aplicación es este supuesto, pues la administración social en fase de liquidación concursal, tras el cese de la administración social (art 413.2 LC), es sustituida íntegramente por la administración concursal cuyo régimen jurídico difiere notablemente del de aquélla. Y toda actuación debe estar amparada en el plan de liquidación aprobado por el juez del concurso o, en su ausencia, por el conjunto de normas legales previstas al efecto. (MN)

269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Pozuelo de Alarcón n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia.

Resumen: No resultando el error de la inscripción registral por si solo de los asientos del registro no puede ser subsanada de oficio por el registrador.

Hechos: Se otorga una escritura de liquidación de sociedad de gananciales y aceptación y adjudicación de herencia en que se inventaría una finca propiedad del causante en un 1% con carácter ganancial y en un 99% con carácter privativo. En el RP esa misma finca consta inscrita a nombre del causante en un 1% con carácter ganancial y en un 0,99% con carácter privativo. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por falta de tracto y legitimación del causante, ya que aunque probablemente sea un error en la inscripción, subsanable mediante la aportación de la correspondiente escritura previa de herencia, mientras no se subsane el causante es titular del 1,99% y no del 100%. 

Recurso: El interesado interpone recurso alegando que se trata de un error en el Registro fácilmente subsanable atendiendo a la documentación que sirvió para practicar la inscripción de la titularidad privativa a favor del causante y que debe obrar en poder del Registro. 

La DG DESESTIMA el recurso y confirma la calificación del registrador. 

DOCTRINA: 

En el presente supuesto se desconoce si el error en la inscripción de la titularidad del bien se produjo en su día al practicar la inscripción o si proviene del título, por tanto el error no resulta por si solo de la inscripción y no puede subsanarse de oficio por el registrador, ya que el error puede provenir de la escritura o no haber error alguno y que otra persona haya heredado el resto. Siendo además la inscripción posiblemente errónea de 1999, época en que no había documentación telemática y los documentos no quedaban adjuntados en los archivos del Registro, es necesario la comprobación y aportación de la documentación que dio lugar a la inscripción. (ABG)

270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME. 

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 7 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en rebeldía del demandado 

Resumen: No es competencia del registrador, sino del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la acción de rescisión.

Supuesto: Se presenta en el Registro una sentencia dictada en procedimiento declarativo, que el Registrador no inscribe por entender que no ha quedado acreditado que el demandado, que había sido declarado en rebeldía, no pueda ya ejercer las acciones de rescisión que la LEC le reconoce frente a sentencias dictadas en rebeldía.

La DG estima el recurso interpuesto, pues la sentencia presentada a inscripción se complementa con la diligencia de ordenación del Juzgado de la que resulta «1.º Que se ha efectuado la notificación de la resolución final dictada siendo la misma aceptada por la parte demandada en fecha 8 de junio de 2022. 2.º Que el plazo aplicable para la formulación de solicitud de rescisión de la sentencia era de veinte días, de conformidad con el art. 502.1.1.º LEC, no habiéndose solicitado rescisión de la sentencia dictada. 3.º Que la condenada rebelde no ha interpuesto recurso de apelación en el plazo de 20 días. 4.º No habiéndose ejercitado el recurso de apelación, la sentencia quedó firme… Y habiendo transcurrido el plazo previsto en el art. 500 LEC, en relación con los arts. 501 y 502.1.º, la citada sentencia es firme.

Debe tenerse en cuenta, que no es competencia del registrador, sino del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la acción de rescisión y que la diligencia de ordenación deja claro que, puesto que la sentencia fue notificada personalmente al demandado, el plazo aplicable es el del 502.1.1.º LEC, es decir, 20 días (JCC)

271.* SENTENCIA DECLARATIVA: CIRCUNSTANCIAS PERSONALES DE LOS ACTORES Y CARÁCTER CON QUE SE ADQUIERE LA FINCA

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de El Puente del Arzobispo, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio 

Resumen. Deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca

Supuesto: Se presenta en el Registro una sentencia por la que se declara la titularidad de una finca registral a favor de los demandantes.

La registradora señala como defectos: que no constan las circunstancias de los actores ni la forma ni el carácter de adquisición de la finca.

La DG, tras reiterar su doctrina sobre el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales, desestima el recurso:

Las circunstancias personales de aquellos a cuyo favor ha de practicarse la inscripción han de venir reflejadas en el documento que se presenta a inscripción o bien mediante instancia complementaria suscrita al efecto y debidamente legitimada, que tampoco se acompaña (art. 51.9 RH y R. 21 de Febrero de 2007, entre otras)

En cuanto a la falta de determinación del carácter con que se adquiere la finca, no puede obviarse que, como ha reiterado esta DG sobre la base del principio de especialidad y el art. 54 RH, una de las circunstancias esenciales del asiento de inscripción es la fijación o extensión del dominio, lo que falta cuando no está determinada la cuota objeto de inscripción, sin que sean suficientes para cumplir con esta exigencia las presunciones de igualdad de los arts 3931138 cc, pues dado su carácter, no definen la extensión del derecho (R. 23 de marzo de 1994, entre otras), y sin que se pueda suplir dicha determinación, por manifestaciones realizadas en el propio escrito de recurso, pues, como ya se ha señalado en el anterior fundamento, la interposición del recurso contra la calificación no es la vía adecuada para subsanar los defectos recogidos en la calificación del registrador (JCC)

272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.

Resolución de 6 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que, tras la tramitación del procedimiento del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, constando oposición del titular registral de una finca colindante, se suspende la inscripción de la georreferenciación alternativa pretendida.

Resumen: La oposición basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca.

Hechos: Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa por el procedimiento del art. 199.2 LH. Durante su tramitación un colindante formula oposición alegando invasión del terreno supuestamente correspondiente a un camino consistente en una servidumbre de paso a favor, entre otras, de su propia finca. Y afirma que dicha franja de terreno o camino no pertenece a la finca de la promotora, la cual, dice, «ni lo ha usado ni tiene derecho a su utilización».

Calificación: El registrador de la propiedad suspende la inscripción por dudas de identidad entre la representación gráfica aportada y la finca colindante, justificadas por la existencia de una controversia sobre el camino en cuestión.

Recurso: El interesado recurre manifestando que nadie ha reclamado ese camino como de su propiedad, nadie es colindante con él en toda su extensión, y que la única persona que se ha opuesto es alguien cuyo único interés es que ese camino constituya una servidumbre de paso en su favor, nunca ha dicho que el camino le pertenezca, por lo que no hay oposición a su pretensión.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: Aunque no estemos ante dudas fundadas sobre posible invasión de la finca registral titularidad del opositor, sí que se evidencia la existencia de controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, por lo que procede confirmar la nota de calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de fincas registrales colindantes inmatriculadas.

Comentario: La doctrina de esta resolución se aparta de otras anteriores que, en casos similares, habían resuelto en sentido opuesto. Es el caso de la R. de 22 de mayo de 2019, en que se apreció la existencia de una servidumbre y en que la DG consideró que no «es defecto para inscripción de la representación gráfica del predio sirviente que no conste representada tal servidumbre, dado que ésta es un gravamen de la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente» (FD 5). Posiblemente, en la resolución haya pesado el hecho de que la misma cuestión se planteó cuando el colindante pretendió anteriormente la inscripción de la georreferenciación de su finca y se denegó la inscripción con base en las alegaciones del ahora instante. (VEJ)

273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Illescas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad gananciales. 

Resumen: Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges . 

Hechos: Se otorga escritura de liquidación de sociedad de gananciales de un matrimonio polaco previa la disolución de dicha sociedad de gananciales en escritura anterior en que se pacta el régimen de separación de bienes, sin que conste el mismo inscrito en el Registro Civil. 

Calificación: El registrador suspende la inscripción por la falta de acreditación de la publicación del régimen económico matrimonial convencional de los cónyuges ex artículos 1333 CC y 266.6 del RRC. 

Recurso: El notario autorizante alega que los artículos invocados por el registrador son aplicables al tiempo de la inscripción de la adquisición del inmueble, mas una vez practicada dicha inscripción queda bajo la salvaguarda de los tribunales y no puede el registrador, con motivo de la inscripción de un título posterior, poner en duda la exactitud y titularidad de aquello que publica el RP. 

La DG DESESTIMA el recurso interpuesto y confirma la calificación. 

DOCTRINA: 

Los términos del artículo 266 del RRC son claros acerca de la obligatoriedad de la previa inscripción en el RC de las capitulaciones matrimoniales para proceder a la inscripción en el RP de las adjudicaciones de bienes a favor de quienes tuvieran un régimen económico matrimonial distinto de los supletorios legales. (ABG)

274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valladolid n.º 2 a inscribir una instancia de adjudicación de herencia.

Resumen: Si el heredero único concurre con legitimarios la partición y adjudicación de herencia debe constar en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. No cabe la instancia privada.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una instancia privada presentada por el heredero único a la que acompaña la renuncia de dos legítimarias junto con un poder otorgado por la otra legitimaria no renunciante. En el poder confiere facultades a quien suscribe la instancia para realizar las operaciones particionales de la herencia de la causante, y ratificar en su nombre el documento privado suscrito en todo lo relativo al legado de dinero en pago de la legítima estricta ordenada a favor de la poderdante.

Registrador: Opone a la inscripción que existe un legitimario y no puede utilizarse la instancia de heredero único para provocar la inscripción de la finca a su favor, ya que no reúne la condición de título inscribible.

Recurrente: Alega que dos nietos han renunciado y que otra nieta consiente la inscripción de la herencia a favor de la heredera única; que la norma que fundamenta la denegación de la inscripción solo tiene como justificación la protección del interés del legitimario.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Conforme al artículo 79 RH en relación con el artículo 14 LH, para que la herencia se pueda inscribir a favor del heredero único mediante una instancia privada es requisito esencial que no haya legitimarios, supuesto que no se cumple en este caso porque dos de los cuatro nietos del causante han renunciado a sus derechos en la herencia pero otra de las nietas no ha renunciado a su legítima y otorgó un poder para las operaciones particionales.

2 Por tanto, existiendo otras personas con derecho a legítima, los actos de partición y adjudicación de la herencia deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes, en la forma que prescriban los reglamentos.

Comentario: El argumento del recurrente no puede estimarse porque no es cierto que la exigencia de título público en las herencias sólo encuentre su justificación en la protección de los legitimarios.

 Es más, cuando no existen legitimarios y se admite la instancia privada para causar la inscripción de la herencia tampoco es dicha instancia privada la que propiamente constituye el título inscribible, sino que lo inscribible es el título público sucesorio que corresponda de entre los previstos en el artículo 14 LH, y la instancia privada es la solicitud para que se inscriba la herencia en virtud del título público sucesorio, al que complementará en lo preciso mediante la relación de los bienes existentes y la justificación del pago del impuesto.

El fundamento del título público se encuentra en el principio legalidad, que impone, conforme dispone el artículo 3 LH, una rigurosa selección de los títulos inscribibles como fundamento de la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos del Registro (que gozan «erga omnes» de la presunción de exactitud y validez y se hallan bajo la salvaguardia jurisdiccional –artículos 1 y 38 de la Ley Hipotecaria–). En este punto cabe recordar que el artículo 17 Bis, 2 b) LN dic que “los documentos públicos autorizados por Notario (…)gozan de fe pública y su contenido se presume veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en esta u otras leyes”. (JAR).

275.** ART 201.1 LH: NO SE EXPIDE CERTIFICACIÓN REGISTRAL POR NO SER EL PROMOTOR TITULAR SEGÚN EL REGISTRO.

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Almazán, por la que se suspende la expedición de la certificación registral solicitada al inicio del expediente de dominio del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, por no ser el promotor titular registral de la finca.

Resumen: El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca.

Hechos: Se otorgan sendas escrituras de declaración de obra nueva y aceptación de herencia cuya inscripción se suspende por albergar la registradora dudas de identidad en relación con una variación de cabida. Posteriormente, el heredero otorga acta de rectificación de cabida conforme al art. 201.1 LH y el notario solicita al Registro de la Propiedad la certificación registral exigida por dicho precepto.

Calificación: El registrador de la propiedad deniega la expedición de la certificación a la vista del art. 201.1, que exige que el promotor del expediente sea el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio o de cualquier derecho real. Por lo que para poder expedir la certificación solicitada, considera necesaria la previa inscripción de la escritura de herencia, así como la de declaración de una obra nueva otorgada en una escritura anterior.

Recurso: El notario que tramita el expediente de rectificación descriptiva recurre la nota de calificación alegando, que cuando se suspendió la inscripción de las escrituras de obra nueva y de herencia, la registradora tenía que haber denegado la variación de cabida y la georreferenciación, pero nunca la totalidad de la inscripción.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien indica que no es exigible la previa inscripción de la declaración de la obra nueva.

Doctrina:

1. Quien no es titular registral carece de legitimación para promover el expediente del art. 201.1, cualquiera que sea el motivo de su falta de titularidad registral; por aplicación analógica del art. 105 RH, lo precedente en este caso no es denegar la expedición de la certificación interesada, sino solo suspenderla por el defecto subsanable de falta de previa inscripción de la titularidad invocada por el promotor.

El recurso contra la calificación registral negativa no puede referirse a notas de calificación diferentes de la recurrida; si el notario estima que aquellas notas de calificación no deberían haber impedido la inscripción de la adquisición parcial de la adquisición de la finca por parte de la ahora promotora del expediente, lo procedente es recurrir dichas notas o volver a presentar los documentos solicitando su inscripción parcial. Conforme a la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 «cuando la inscripción de la representación geográfica y lista de coordenadas no sea preceptiva, sino potestativa, de que para promover el expediente de dominio y obtener la preceptiva certificación registral es preciso ser «titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)», sobre la finca objeto del expediente.las vicisitudes del procedimiento de inscripción de aquéllas no deberán dilatar la inscripción, si procediere, de éstas últimas».

2. La previa inscripción de la obra nueva no es nunca un requisito para la inscripción de la georreferenciación de la finca donde se declare, sino al revés (art. 202 LH). Sin necesidad de inscribir la obra nueva ya se cumplen los requisitos del art. 201.1 de que para promover el expediente de dominio y obtener la preceptiva certificación registral es preciso ser «titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)», sobre la finca objeto del expediente. (VEJ)

276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y SOLICITUD DE CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Inca n.º 2, por la que se suspende la rectificación de la referencia catastral que consta en el folio registral de una finca (IES)

Resumen.- Para cancelar un dato erróneo referencia catastral, debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya.

Hechos.– Mediante acta notarial se solicita la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra.

La registradora rechaza sustituir una referencia catastral por otra porque la nueva que se aporta no se corresponde con la finca al tener diferencias de superficie superiores al 10% y existir cambio de linderos fijos.

El notario autorizante del acta recurre alegando que el acta contenía dos peticiones distintas, y que, aunque se deniegue la segunda petición, esto es, la constancia de la nueva referencia catastral, extremo que no recurre, sí debe accederse la primera petición, esto es, a cancelar por errónea la constancia registral de la referencia catastral que figura en el folio real. Se da la circunstancia de que la superficie registral de la finca es de 70 metros cuadrados. La superficie del inmueble catastral correspondiente a la referencia catastral que consta en el folio real y cuya cancelación se solicita es de 117.703 metros cuadrados, y la del correspondiente a la nueva referencia catastral cuya constancia se solicita es de 124 metros cuadrados.

Dirección General.- La Dirección General estima el recurso en cuanto a la solicitud de cancelación de la referencia catastral incorporada y que consta ser errónea, y revocar la nota de calificación de la registradora.

Como cuestión previa, de carácter conceptual, el notario recurrente expresa sus dudas acerca de que «tenga algún sentido hacer constar en una finca del Registro una determinada referencia catastral y afirmar a la vez que no está coordinada con el Catastro».

La Dirección General establece las diferencias entre (vid., por todas, la 4 de diciembre de 2013 y 6 de mayo de 2016) la constancia de la referencia catastral de la finca y la coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria.

La constancia en el Registro de los datos de identificación catastral es una circunstancia más de la inscripción, conforme al artículo 9.a) de la LH.

El efecto fundamental de la simple constancia registral de la referencia catastral es «posibilitar el trasvase de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario» (artículo 48 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario) y aportar al registro un indicio sobre la posible ubicación, que no delimitación, de la finca sobre la cartografía catastral.

La coordinación gráfica a la que se refiere el artículo 10 de la Ley Hipotecaria, precisa la solicitud de la inscripción de tal representación gráfica y que se tramite el procedimiento correspondiente (artículos 9.b) y 199 de la Ley Hipotecaria).

La inscripción formal de la georreferenciación de una finca, además de tener unos requisitos muchos más complejos y garantistas, tiene unos efectos jurídicos más amplios y contundentes. Como señaló la Resolución de 4 de noviembre de 2021 «la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito». Lo cual afecta al artículo 17 de la Ley Hipotecaria, que recoge el llamado principio de prioridad registral, una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse o anotarse ninguna (…) que se le oponga o sea incompatible». Afecta al llamado principio de legitimación registral, el c) artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado incorporada al folio real» y tal presunción opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe –la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita– durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa». Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, –ni contradictoria de su concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo– sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero». Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida «precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».

 A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual sentencia, el demandante puede solicitar al juzgado que decrete la anotación preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.

Entrando en el fondo el notario recurrente alega que aunque no proceda hacer constar la nueva referencia catastral que se invoca, sí que procede cancelar, por ser claramente errónea, la constancia de la referencia catastral que ya figura en el folio real y efectivamente, se constata que la finca registral en cuestión se describe registralmente como finca urbana con 70 metros cuadrados de superficie, mientras que el inmueble catastral a que se refiere la referencia catastral que consta en el folio real de la finca es un inmueble rustico con una superficie gráfica de 117.703 metros cuadrados. Por tanto, con independencia de cuáles hubieran sido en el pasado las circunstancias por las que tal referencia catastral llegó a ser incorporada al folio real de la finca, resulta evidente que no se cumplen los requisitos de correspondencia que exige el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.

Basta contrastar la superficie registral de 70 metros cuadrados con la catastral de 117.703 metros cuadrados para que resulte evidente que dicha referencia catastral no se corresponde con la identidad de la finca, sino que resulta errónea. Y conforme a la legislación registral, la rectificación de tal referencia catastral errónea ha de ser posible, tanto si el error se contenía en el título que motivó el asiento, como si el error se hubiera producido en la calificación o en la redacción del asiento registral.

Por tanto, debe acceder a la petición de cancelación de un dato de la inscripción, en este caso la referencia catastral, que resulta probadamente erróneo, y que además cuenta, no sólo con el consentimiento, sino con la solicitud expresa del titular registral interesado.

A efectos didácticos, debe recordarse que conceptualmente, para cancelar un dato erróneo debe bastar la prueba evidente de ser erróneo, y la conformidad del titular registral, sin exigir además la inscripción del dato correcto que lo sustituya, pues siempre será más grave la inexactitud registral consistente en que el folio real incorpore y proclame un dato erróneo (en este caso, la referencia catastral), que en omitir, por calificación negativa, la constancia formal del dato correcto que lo sustituya. (IES)

 

RESOLUCIONES MERCANTIL
211.*** CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. AUSENCIA DE NIF. CLAUSULA SOBRE CONVOCATORIA DE JUNTA. RETRIBUCIÓN ADMINISTRADOR. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 10 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXIII de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: El NIF solo se acredita con la tarjeta de la AEAT. El correo ordinario no es válido para convocar la junta. Si el administrador es gratuito se puede prever en estatutos que reciba retribución por sus trabajos para la sociedad de naturaleza laboral.

Hechos: Se trata de una escritura de constitución de sociedad en la que concurren estas circunstancias:

— El NIF de la sociedad se acredita por el impreso 036, en el que figuraba a mano el número del NIF.

— Sobre convocatoria de la junta los estatutos decían que las Juntas Generales se convocarán mediante envío de la convocatoria por conducto notarial, correo ordinario, burofax o correo electrónico con acuse de recibo o cualquier otro procedimiento de comunicación individual o escrito, siempre que el medio elegido asegure la recepción del anuncio por todos los socios…

— Sobre retribución del administrador se dice que el cargo será gratuito. Pero si el administrador realiza trabajos dependientes de carácter laboral a favor de la empresa, la retribución por tales trabajos, que deberán ser estrictamente de carácter laboral y soportarse en el correspondiente contrato laboral, deberá ajustarse a condiciones de mercado y estar aprobada anualmente por la Junta General de Accionistas (…).”

El registrador suspende por lo siguiente:

1.-No se acredita el NIF/CIF de la sociedad con documento auténtico (artículo 18.1 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos).

2.-El correo ordinario, no es un procedimiento que garantice la recepción de la convocatoria por los socios, y por ello debe establecerse que éste sea con acuse de recibo. (Art. 173 LSC.)

3.- La existencia de una retribución laboral para el administrador ha sido condicionada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencias 21 abril 2005, 30 diciembre 1992, 26 marzo 1996 y especialmente la de la Sala 4.ª de 9 diciembre 2009) a que el administrador desarrolle como consecuencia de las últimas, una actividad distinta a la que le corresponde como órgano de administración y excluyendo en todo caso los contratos laborales de alta dirección. En definitiva, dice que son incompatibles la retribución orgánica y la laboral y deberán “condicionarse las retribuciones que el administrador perciba por relaciones laborales a que el administrador desarrolle como consecuencia de las mismas una actividad distinta a la que le corresponde como órgano de administración y excluyendo las relaciones laborales de alta dirección”. Su calificación la apoya en múltiples sentencias del TS y resoluciones de la DGRN entre las que cita de 3 de abril de 2013, y la de 10 de mayo de 2016.

La notaria recurre y dice que el NIF consta en la escritura, que la referencia a “acuse de recibo” en cuanto a la forma de convocatoria se refiere en una interpretación integradora a todas las formas que constan en los estatutos, y que en cuanto a retribución es claro que el cargo es gratuito y que solo percibirá el administrador una retribución si realiza trabajos para la sociedad.

Resolución: La DG confirma los defectos 1 y 2 y revoca el 3.

Doctrina: La DG soluciona cuatro cuestiones previas, ya resueltas en otras muchas resoluciones y en el mismo sentido.

Sobre la motivación de la calificación, que la considera suficiente si el notario ha podido interponer el recurso, sobre la petición de inscripción parcial, que solo es posible cuando afecta a elementos esenciales del contrato si hay una solicitud expresa, sobre las inscripción de otras escrituras similares reiterando que el registrador es independiente en su calificación, y sobre el carácter vinculante de sus resoluciones estimatorias que pese a lo dispuesto en el artículo 327 de la LH, se ha reconocido tanto por la propia DG como por los Tribunales la independencia del registrador en sus calificaciones, cubiertas por su responsabilidad personal.

Supuesto lo anterior la DG entra en el fondo de las cuestiones planteadas.

Acreditación del NIF.

El artículo 18 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, es claro al decir que el NIF se acreditará “mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria…”. Por ello no es posible acreditar el NIF, a los efectos de la inscripción de la sociedad en el Registro Mercantil, por la “presentación del escrito por el que se solicita su asignación”.

Forma de convocatoria.

Recuerda la DG que se admiten como posibles formas de convocatoria de la junta el burofax con acuse de recibo, el correo certificado también con acuse de recibo e incluso el correo electrónico si va acompañado de un mecanismo de verificación de su recepción por los socios destinatarios. A la vista de ello añade que el correo ordinario no es un medio apto para la convocatoria de la junta, pues “no existe garantía de entrega ni de justificación para este tipo de correo”. Y no es posible la interpretación integradora que propone la recurrente “pues cualquiera que sea el criterio señalado y comprendido en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, lo cierto es que no cabe atribuir a la categoría de correo ordinario una característica o función de la que legalmente carece”.

Retribución del administrador.

Finalmente, en cuanto a la retribución del administrador, de los estatutos resulta expresamente que el cargo es gratuito, y en ese caso es perfectamente posible que “se lleven a cabo entre la sociedad y el administrador contratos de índole civil o laboral que amparen el ejercicio por este de actividades distintas a las de gestión y representación de la sociedad, contratos que se encuentran sujetos al control de la junta general (artículo 220 de la Ley de Sociedades de Capital)”. La redacción cuestionada por el registrador no plantea problema de interpretación alguna pues de la posible existencia de relaciones civiles o laborales con el administrador no cabe deducir que exista una retribución extraestatutaria del cargo de administrador.

Comentario: Dada claridad del primer defecto, y la claridad en el rechazo del tercero, sólo indicaremos que respecto de la forma de convocatoria y dada la redacción del artículo que hemos transcrito en los hechos, la DG da a entender que si en lugar de hablar de correo ordinario, se hubiera hablado de correo certificado, la frase relativa al acuse de recibo hubiera podido interpretarse tal y como decía el recurrente, es decir aplicable a todos los medios citados en el artículo de los estatutos. Pero al utilizar como medio de convocatoria el correo ordinario es materialmente imposible que interpretemos como interpretemos los estatutos, y aunque queramos darle un sentido favorable, es imposible que un correo ordinario lo sea con acuse de recibo.

Por tanto, para evitar dudas, todo medio alternativo de convocar la junta siempre debe garantizar la recepción de la convocatoria por el socio y no será admisible un medio que en ningún caso pueda hacerlo. Incluso creemos que, aunque se hubiera dicho “correo ordinario con acuse de recibo” no hubiera sido admisible pues es algo imposible. O es correo ordinario o es correo certificado y solo este último admite el acuse de recibo.

Por último, señalemos que hubiera sido interesante que en relación a la cuestión previa de la inscripción parcial la DG hubiera entrado en el problema de si rechazar una posible forma de convocar la junta es algo sustancial o no a los efectos de posibilitar esa inscripción parcial con petición genérica o hace falta petición expresa. Pero la DG no entra en el problema pues dice que como falta el NIF en ningún caso la escritura podrá inscribirse. Desde nuestro punto de vista deberá estarse a cada caso particular sin poder señalar reglas fijas y en este caso como quitando el correo ordinario todavía quedaban dos formas de convocar la junta creemos que hubiera sido posible la inscripción parcial sólo con la petición genérica. (JAGV)

214.⇒⇒⇒ REVOCACIÓN DE NOMBRAMIENTO DE AUDITOR DE CUENTAS. EXPRESIÓN DE LA CAUSA. 

Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por el registrador mercantil XXI de Madrid, por la que se deniega la inscripción de la revocación del nombramiento de auditor de cuentas de una compañía por no expresar el correspondiente acuerdo la «justa causa» en que se fundamenta tal decisión.

Resumen: Para inscribir la revocación por la Junta de un auditor de cuentas debe expresarse cuál ha sido la justa causa que ha provocado la revocación.

Hechos: Por un socio único en funciones de junta general se toma la decisión de revocar al auditor nombrando uno nuevo, manifestando que existe justa causa para la revocación de dicho nombramiento de conformidad con el artículo 264.3 de la Ley de Sociedades de Capital.

El registrador suspende la inscripción pues a su juicio es necesario expresar en qué consiste la justa causa por exigirlo así el artículo 60 del Real Decreto 2/2021, de 12 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 22/2015, de 20 de julio, de Auditoría de Cuentas.

La sociedad recurre y dice que el artículo 153.3 del RRM sólo exige que se exprese que media justa causa y que el artículo 60 del Rto. de la Ley de Auditoría citado por el registrador afecta exclusivamente al auditor en sus relaciones con el ICAC y, en su caso, con el Registro Mercantil.

Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación del registrador.

Doctrina: La DG en esta resolución va a dejar sin efecto su doctrina sobre la expresión de la justa causa que motiva la revocación de un auditor y sin contenido el artículo 153.3 del RRM. Veamos.

Centra la cuestión en si el artículo 60 del Reglamento de la Ley de Auditoría ha supuesto una modificación en el régimen de la inscripción de la revocación del auditor de cuentas de la sociedad.

Hasta dicho Reglamento, enero de 2021, el régimen legal era el del artículo 264.3 de la LSC que venía a decir que el auditor nombrado por plazo no podría ser revocado antes del transcurso del plazo, “a no ser que medie justa causa”; por su parte el art. 153.3 del RRM decía que para la inscripción de la revocación “será suficiente que se exprese que ha mediado justa causa”. Ello fue ratificado en Resolución de la DGRN de 6 de febrero de 1996, diciendo que para la inscripción de la revocación, únicamente era necesaria la manifestación por la sociedad de que el “cese se producía por justa causa, sin necesidad de identificarla, y menos aún de justificarla”.

 Ahora surge el artículo 60.3 del Reglamento de la Ley de Auditoría el cual nos dice que en caso de “… revocación del nombramiento de auditor, la comunicación de tal circunstancia al Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas y al Registro Mercantil (…), “se hará en un plazo de diez días hábiles desde que se haya producido” y que en la comunicación “deberán figurar de forma expresa las causas que han motivado” la revocación. Añade que si la auditoría es voluntaria no será necesaria la comunicación al ICAC y sólo al RM si el auditor consta inscrito.

Sobre esta base la DG señala que la revocación es competencia de la Junta General, y por tanto es ella quien debe acreditar mediante la oportuna certificación la revocación del cargo. Es decir que para la DG el precepto no “puede ir dirigido a quien carece de atribuciones para conformar los términos de la determinación oportuna ni para aseverar el acaecimiento de ese hecho”.

Concluye, como no puede ser de otra forma, que el acuerdo “deberá identificar las causas que justifican la destitución, y es quien ostente la potestad certificante el que deberá emitir el título idóneo para causar la oportuna inscripción”.

Comentario: Aunque la interpretación que hace la DG el citado artículo 60.3 del Reglamento de la Ley de Auditoría tenga su lógica no podemos compartirla.

Lo primero que tenemos que señalar es la defectuosa e imprecisa redacción del tantas veces citado artículo 60.3 del Reglamento.

El artículo 60.3 habla e iguala el régimen de la rescisión del contrato de auditoría y la revocación del auditor cuando son cosas jurídicamente totalmente distintas y que no deben someterse al mismo régimen. Claro que el error del Reglamento está provocado por el artículo 22.2 de la Ley de Auditoría que solo habla de imposibilidad de rescindir el contrato “sin que medie justa causa”. La Ley además solo exige que esa rescisión se comunique por la sociedad y por el auditor al ICAC y no al Registro Mercantil. Son los socios que ostenten, según el mismo artículo, más del 5% del capital o de los derechos de voto o el órgano de administración los que pueden exigir al juez la revocación del auditor si concurre justa causa.

Por tanto, vemos que el Reglamento de auditoría se extralimita en relación a la Ley al exigir la comunicación al Registro Mercantil, pero ello es algo que a estas alturas no tiene ya trascendencia, pues el reglamento no ha sido impugnado, pero lo que sí tiene trascendencia, desde nuestro punto de vista, son los datos siguientes:

— El reglamento habla de comunicación, sin decir quien tiene que comunicar, pero la Ley sí dice expresamente que es el auditor o la sociedad y por tanto si debemos interpretar el reglamento la primera regla de interpretación debe ser con lo que resulta de la propia Ley.

— El término comunicación, que usa el Reglamento, significa el proceso por medio del cual se transmite información de una persona a otra y según el Diccionario del español jurídico es el gesto o actitud que permite trasladar mensajes entre los miembros de un grupo social o entre diversos grupos sociales, y según el DRAE es el acto de comunicar y comunicar es manifestar o hacer saber a alguien algo.

— Pues bien, deducir como hace la DG que ese término de “comunicación” al Registro Mercantil se refiere a la certificación de la junta general revocando al auditor me parece deducir demasiado.

— Las concretas causas que llevan a una junta general a destituir a un auditor pueden ser privadas e incluso afectar a la honorabilidad del auditor. Por ello, hacer públicas esas causas a través de los libros registrales, el Registro Mercantil es público, puede suponer un exceso en esa publicidad que a nadie aprovecha y que puede perjudicar al auditor pues no sabemos si ese auditor está ahora discutiendo con la sociedad la existencia de esa justa causa.

— La causa por la que se revoca a un auditor debe quedar entre la sociedad y el auditor. A nadie más le interesa pues los terceros que consulten la hoja de la sociedad, lo único que deben saber es que ese auditor ya no lo es de la sociedad y al registrador también le debe ser indiferente, pues en ningún punto de la Ley o del Reglamento se dice que, si el registrador estima que lo alegado por la sociedad no es justa causa, a su juicio, se pueda denegar la inscripción de la revocación.

— Si no se puede denegar la inscripción se diga lo que se diga como posible causa, para qué queremos ese dato y además que se refleje en la hoja de la sociedad y quede ahí por los siglos de los siglos.

— Se nos podía decir que esta interpretación deja sin contenido el artículo 60: pero ello no es así pues si se revoca al auditor este lo debe comunicar al ICAS y también, si quiere cumplir con ese artículo, al RM, pero como mera comunicación-noticia a la que el registrador le dará entrada y sin duda tomará nota en el caso de que la sociedad no proceda a la efectiva revocación. En esa comunicación sí deberá constar la concreta causa, pero ello no se reflejará en la hoja de la sociedad y quedará archivada en el Registro. Debemos añadir que por nuestra experiencia en el Registro Mercantil nunca hemos recibido una comunicación en dicho sentido, salvo en algún supuesto de auditor a instancia de la minoría del artículo 265.2 de la LSC.

— Por último y en la línea que alegaba el recurrente no creemos que un Reglamento de la Ley de Auditoría, que además se parta de la Ley que desarrolla, sea competente para establecer requisitos de inscripción en el Registro Mercantil. Si el legislador quería que la causa de la revocación constase en la hoja de la sociedad, debería haberlo dicho de forma expresa, sobre todo hoy que es bastante peligroso infringir la Ley de Protección de Datos Personales, y esa causa indudablemente lo es por poder afectar al prestigio profesional o incluso personal el auditor.

En definitiva, que creemos que sigue vigente el artículo 153.3 del RRM, no derogado ni modificado expresamente, y que al Registro le es indiferente cuál sea la causa por la que un auditor es revocado. Por ello es un extremo que no debe ser objeto de calificación, pero si lo es y se refleja la causa en la certificación de los acuerdos de la junta, parece aconsejable que no se refleje en la inscripción y si se refleja en la inscripción lo aconsejable será entonces que no se le de publicidad. (JAGV)

217.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO

Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Cuenca, por la que se rechaza la rectificación de un asiento registral.

Resumen: En caso de resolución judicial de un arrendamiento financiero, en ningún caso la propiedad del bien puede quedar inscrita a favor del arrendatario.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

— Consta en el Registro de Bienes Muebles al folio 1, una inscripción de dominio a favor de la sociedad financiadora con reserva de dominio como consecuencia del contrato de financiación. En el folio número 2 consta que la inscripción anterior queda cancelada como consecuencia de sentencia recaída en procedimiento verbal, constando que el dominio queda inscrito a favor de la financiadora.

— Ahora se presenta documento en el que se solicita rectificación de dicho asiento por error de concepto ya que entiende el presentante que la sentencia resuelve el contrato de financiación, pero no el contrato compraventa y por consiguiente la propiedad del bien debe seguir estando a nombre del comprador. Aclara que en el título inscrito en ningún momento se ordenaba el cambio titularidad, sino solo la cancelación de la reserva de dominio que implicaba una limitación a la capacidad de disponer, pero no una reserva de titularidad del bien, lo que supone un error de concepto.

El registrador deniega la inscripción por un doble motivo:

— que los documentos privados no tienen el carácter de título inscribible en el Registro de Bienes Muebles: insubsanable;

— que según consta en la base de datos de este Registro, se inscribió un contrato de financiación con reserva de dominio sobre el bien a favor de XXX, como financiador y con prohibición de disponer por el comprador don XXY. Con posterioridad por sentencia se resuelve el contrato de financiación, debiendo entregar el comprador a la entidad financiera el bien de referencia. Por ello ahora consta inscrito a favor de XXX.

El interesado recurre: Insiste en los mismos argumentos que expone en su escrito y agrega que el artículo 4 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles distingue claramente entre contrato de compraventa a plazos y contrato de financiación; que según la sentencia, el bien no fue entregado a la financiadora actora, sino a la vendedora que fue designada depositaria como medida cautelar, por lo que no tenía carácter de titular, sino de mera depositaria.

Resolución: Se desestima el recurso y se confirma la calificación.

Doctrina: La DG pone en duda, sin llegar a plantearlo, por no ser materia de recurso, si la inscripción del folio 2 “debía limitarse a la cancelación de la practicada en el folio número 1 sin declaración de titularidad” alguna. Supuesto lo anterior es indudable que ahora “no cabe practicar una rectificación del asiento para que resulte una inscripción de titularidad de dominio que ni ha constado inscrita en ningún momento por aportación de la documentación legalmente exigible ni ha sido declarada por resolución judicial firme (artículo 40 de la Ley Hipotecaria)”. Es decir que la inscripción del contrato de financiación no “implica titularidad alguna de dominio a favor del arrendatario financiero hasta que resulte el pago total de las cantidades debidas (vid., entre otras, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de abril de 2019 [3.ª])”.

Por consiguiente, concluye que la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho y si se trata de error de concepto, como es este caso, también exige el consentimiento del registrador. La sentencia declara resuelto el contrato de financiación, y la entrega a la actora del bien financiado. Ciertamente la sentencia solo declara la resolución del contrato de financiación, pero en ninguna de sus partes declara que el bien es propiedad del arrendatario financiado y ello “sin perjuicio de que si el interesado considera que dispone de título que pueda provocar la inscripción del dominio del bien mueble a su favor, puede llevar a cabo la presentación en el Registro de Bienes Muebles a fin de que el registrador lleve a cabo la calificación y, en su caso, la inscripción a su favor”.

Comentario: La falta de normas claras aplicables al RBM, tras más de 20 años desde su creación como registro de titularidades, provoca confusiones como la que causa esta resolución, sin perjuicio de que lo solicitado por el comprador del bien, aparte de carecer de apoyo legal, carecía de sentido.

El arrendatario intenta por medio de su recurso que el bien quede inscrito a su favor y que el incumplimiento por su parte de los pagos a que está obligado por el contrato de arrendamiento financiero quede como una mera deuda personal a su cargo. En los contratos de financiación, si se pacta la reserva de dominio, lo que siempre se hace, existe una subrogación del financiador en la posición del vendedor del bien, si no lo ha comprado previamente por encargo del arrendatario, y por eso precisamente se reserva el domino del bien vendido. Sólo en el caso de que el arrendatario complete los pagos a los que se obliga, puede pretender que previa cancelación de la reserva de dominio el bien pase a estar inscrito a su nombre (cfr. art. 4 y DA 1ª de la LVPBM). (JAGV)

219.** CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. PRESENTACIÓN POR CORREO.

Resolución de 12 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil IV de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una instancia de designación de auditora voluntaria

Resumen: Si la presentación de un documento se hace por correo, su efectiva presentación al Diario, será en el momento de la apertura de dicho correo.

Hechos: Por parte del administrador de una sociedad se certifica que ha procedido a la designación de un auditor. La certificación fue remitida por correo al Registro Mercantil en fecha 30 de diciembre de 2022, siendo objeto de presentación el día 3 de enero de 2023. También se remite por correo, con entrada el 5 de enero, una certificación en que consta la aceptación del auditor.

El registro suspende por un doble motivo:

— falta de provisión de fondos para el Borme, motivo que no es recurrido;

— la hoja de la sociedad está cerrada por falta del depósito de las cuentas anuales, estando presentadas pero defectuosas. Art. 378 RRM.

La interesada recurre. Dice que el documento fue presentado el 30/12, fecha de la imposición en el Servicio de Correos. Por ello solicita se ordene la inscripción.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Dice que la recurrente confunde, “dentro del procedimiento registral, la fecha en que se remite un documento al Registro por medio de envío postal con la fecha de su asiento en el Libro Diario.

 Recuerda que “tratándose de documentos remitidos al registro competente por correo, el asiento de presentación sólo puede practicarse cuando el documento acceda a la oficina registral”. Así artículo 52 del Reglamento del Registro Mercantil prevé que respecto de los títulos recibidos por correo el registrador los presentará al final del día en que sean recibidos. Y por su parte en norma aplicable al Registro Mercantil, el artículo 418 del RH aclara dicho artículo en el sentido de que “si el título se recibe por correo se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que se proceda a la apertura del correo recibido en el día”.

Comentario: Se trata de una resolución extraña.

La interesada no combate la nota de calificación, sino que simplemente se limita a exponer que a su juicio el documento remitido por ella no ha sido presentado en la fecha correcta pues esta debió ser la del certificado en el Oficina de Correos y no la de la recepción en la oficina registral. No tiene en cuenta que el procedimiento registral siendo administrativo es especial y tiene normas propias sobre todo en materia de presentación de documentos que es lo que lo inicia.

Su interés para el Registro Mercantil está en que declara la aplicabilidad a dicho Registro del artículo 418 del RH, como aclaración del art. 52 del RRM, sin perjuicio de que a nosotros nos guste más el sistema propio del Registro Mercantil por dar una regla fija. 

Quizás se le debió dar satisfacción a la supuesta recurrente por vía distinta a la del recurso gubernativo. (JAGV)

230.*** NOMBRAMIENTO DE CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: PERSONA FÍSICA COMO CONSEJERO Y COMO REPRESENTANTE DE CONSEJERO PERSONA JURÍDICA.

Resolución de 23 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil III de Valencia, por la que se deniega la inscripción del consejo de administración designado por la compañía..

Resumen: No es posible nombrar como representante físico de un administrador persona jurídica a uno de los otros consejeros nombrados a título particular, al menos en un consejo de tres miembros.

Hechos: Se trata de una escritura de nombramiento de tres consejeros de una sociedad designando para el desempeño de tales cargos a dos personas físicas y a una persona jurídica, con la particularidad de que el escogido por esta última como representante persona física para el ejercicio del cargo era uno de los nombrados consejeros en su propio nombre.

El registrador deniega la inscripción pues el hecho de que en una misma persona física concurran su cargo de consejero y de representante físico de otro consejero contraría el régimen colegial que inspira el funcionamiento del consejo de administración, pues sus acuerdos se adoptan por mayoría y con los nombramiento efectuados una sola persona física ostenta de “facto” “un derecho de veto para la adopción de cualesquiera acuerdos”, pudiendo incluso esa persona física adoptar todos los acuerdos que considere (art. 242 y 248 de la LSC y RDGRN de 10 de noviembre de 1993 y 25 de abril de 1997). Aparte de ello la configuración dada al Consejo, “colisiona con el deber de evitar situaciones de conflicto de interés como aplicación particular del más amplio deber de lealtad establecido en los arts. 227 y concordantes de la LSC”.

La sociedad recurre y dice que los nombramientos se han hecho conforme a los estatutos sociales y a lo previsto en la Ley de Sociedades de Capital. Con los nombramientos realizados no se infringe ninguna norma legal pues se trata de personas independientes que pueden emitir votos distintos. En definitiva, que la calificación registral se funda en la presunción de identidad de voto de los dos consejeros. Es decir que la denegación se hace en base a presunciones, como también ocurre en el caso de conflicto de intereses o deber de lealtad del consejero cuya solución está más que prevista en la LSC.

El notario informa en similar sentido pues no existe norma escrita que impida la posibilidad de que una misma persona física sea nombrada consejero por sí mismo y representante persona física de otro consejero-persona jurídica.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Para la confirmación de la nota de calificación la DG se va a centrar en el derecho de veto que en determinadas circunstancias se puede conceder a uno de los integrantes del Consejo de Administración. A estos efectos cita sus resoluciones de 10 de noviembre de 1993 y 25 de abril de 1971. Y precisamente es esa la situación que se produce de admitir la estructura propuesta para el consejo de administración por los acuerdos calificados pues la adopción de acuerdos por mayoría requeriría necesariamente la anuencia del consejero designado en una doble condición.

Comentario: Es curioso que ante un problema de tanta enjundia jurídica la DG lo despache con un escueto fundamento de derecho apoyando su resolución en la posibilidad del derecho de veto que puede ejercer un solo consejero. Pero lo que realmente se produce en una composición de consejo como la propuesta, no es un derecho de veto, que presupone el voto en el mismo sentido del consejero bis, sino que es el dominio de todo el consejo por una sola persona, aunque sea en un doble carácter pues todos los acuerdos, incluyendo el nombramiento de consejero delegado, se podrá producir por el voto de una sola persona.

Nos preguntamos: la situación que se da en este consejo es normal o no es normal: indudablemente no es normal pues se desvirtúa totalmente el funcionamiento del consejo como órgano colegiado de administración que debe adoptar sus acuerdos por mayoría absoluta o reforzada, coincidiendo en este caso ambas. En lugar de consejo lo que se está nombrado son dos administradores mancomunados quedando el tercer consejero sólo como medio para decir que la sociedad se rige por un consejo.

Ahora bien, la situación anterior solo se produce en el caso de que la persona física que ostenta una doble representación opte por votar en el mismo sentido y en su doble carácter, cualquiera de los acuerdos del consejo. No nos parecería anómalo, aunque sí esquizofrénico, que el consejero duplicado votara que sí a una propuesta concreta como persona física y que no a esa misma propuesta, como representante de la persona jurídica. Sé produciría en este caso una situación indeseable que podría causar graves perjuicios a la sociedad por una posible paralización de órganos sociales si el otro consejero no asiste o se abstiene de emitir su voto.

En definitiva, es una situación anómala que se prohíbe en este caso de consejo con tres consejeros, pero parece que sería posible si el consejo estuviera compuesto por más miembros pues en ese caso el veto se dificultaría sobremanera.

Ante ello lo más aconsejable sería promover una regulación legal por medio de la reforma del RRM en virtud de la cual se establezca que un consejero persona jurídica no podrá nombrar como su representante físico a otro de los consejeros de la sociedad, y que, si a pesar de ello lo hiciera o se diera esa situación en el futuro, el último consejero bis nombrado quedaría privado de voto en tanto en cuanto permaneciera la situación anómala en el órgano de administración de la sociedad. En casos extremos se pudiera llegar al consejo unipersonal.

Finalmente indiquemos que el artículo 251 de la LSC sobre impugnación de los acuerdos del consejo hubiera sido también un buen argumento para rechazar esa composición de consejo. JAGV.

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235.*** SOCIEDAD CIVIL PROFESIONAL. ¿SE NECESITA UN SEGURO PARA LA INSCRIPCIÓN?

Resolución de 24 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XVI de Madrid a inscribir una escritura de constitución de una sociedad civil profesional (JAGV)

Resumen: Para la inscripción de una sociedad profesional, no es necesario acreditar la existencia de un seguro de responsabilidad ni a favor de los socios ni de la sociedad.

Hechos: Se constituye una sociedad civil profesional.

El registrador suspende la inscripción pues no se acredita la constitución del seguro de responsabilidad a que se refiere el art 11.3 de la Ley de sociedades profesionales, 2/2007, (seguro a favor de la sociedad profesional) …”.

Basa su defecto en que la sociedad ha dado comienzo a sus operaciones en la fecha de la escritura de constitución’'(…) “debiendo entenderse que es un requisito que se debe acreditar después del otorgamiento de la escritura, pero antes de la inscripción en el Registro Mercantil. También se basa en el párrafo 4.º de la Exposición de Motivos, epígrafe 1, de ley de sociedades profesionales que se refiere al régimen de responsabilidad a favor de los usuarios de los servicios profesionales lo que se desarrolla por el art 11 de la LSP, que obliga a las sociedades profesionales a estipular un seguro que cubra “la responsabilidad en la que éstas puedan incurrir…” en el ejercicio de la actividad o actividades que constituyen el objeto social”. Y aunque no se determina el plazo para la constitución el seguro es claro que debe ser antes de la inscripción pues la propia E de M dice que “Los Registradores Mercantiles están llamados en estos casos a garantizar la operatividad del sistema asegurando el cumplimiento de las obligaciones legales” …

Ante esta calificación se devuelve la escritura y se acredita la constitución de un seguro constituido a favor de los socios.

Ante ello recibe una segunda calificación:

Es la sociedad civil profesional … quién tiene que constituir el seguro debiendo estar la póliza a nombre de la sociedad.

La notario autorizante recurre y alega: No es necesario acreditar en la escritura de constitución la suscripción del seguro de responsabilidad civil pues no es exigido como requisito de la inscripción por los artículos 7.2 y 8.2 de la propia Ley de Sociedades Profesionales.

Resolución: Se revoca la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Tras recordar la DG el doble régimen de responsabilidad que tienen las sociedades profesionales, como medio de protección de los usuarios de sus servicios, la responsabilidad de los socios profesionales y de la propia sociedad, en el artículo 11.3 se establece la necesidad de que la sociedad contrate un seguro “que cubra la responsabilidad en la que estas puedan incurrir en el ejercicio de la actividad o actividades que constituyen el objeto social”.

La Ley exige este seguro a la sociedad, no así a los socios que también responden por sus actos profesionales, y ello es así porque estos deben contar ya con un seguro al ser «personas colegiadas en el Colegio Profesional correspondiente para el ejercicio de las mismas» (artículo. 5.1) debiendo acreditar su colegiación [artículos 7.2.b) y 8.2.d)]. También se le exige una doble inscripción, la constitutiva en el Registro Mercantil y la obligatoria en el Colegio Profesional competente para poder ejercer su actividad profesional y entre las facultade de esos Colegios debe estar “el control sobre la contratación de seguros”.

Por lo que se refiere a la inscripción en el RM, la misma está regulada en el artículo 8.2 de la Ley que establece el contenido mínimo que el registrador debe exigir “sin perjuicio que se puedan hacer otras circunstancias que estime oportuno, pero sin que la omisión de estas pueda originar una calificación negativa que impida la inscripción. Y entre las circunstancias del artículo 8.2 no se incluye el seguro previsto en el artículo 11.3, y sin que este artículo haga mención alguna a su necesaria constancia en el Registro Mercantil”.

Finalmente, la DG hace un paralelismo entre la exigencia de seguro y el control de la incompatibilidad de los socios que sí está sujeta al control registral, al contrario que la posible existencia de “causas de suspensión, término o exclusión del ejercicio profesional” respecto de las cuales “no existe norma que expresamente establezca el deber de manifestación de los otorgantes sobre la inexistencia de dichas causas”. Por consiguiente, concluye la DG “a falta de una disposición legal expresa no se pueden exigir requisitos o manifestaciones no previstas”.

Comentario: Con precisión de cirujano traza la DG las características del seguro que debe suscribir la sociedad y los socios profesionales en las sociedades de esta clase: el socio, dado que tiene que estar colegiado, ya tendrá su propio seguro, y la sociedad, al tener el deber de inscribirse en el Registro del Colegio profesional de que se trate, ya suscribirá un seguro sin el cual se le denegará la inscripción. Por tanto, no es al registrador al que corresponde controlar la existencia o no de un seguro a nombre de la sociedad y ello sea cuando sea la fecha de comienzo de las operaciones.

Es curioso que tras 16 años de aplicación de la Ley este supuesto defecto no fuera puesto de manifiesto por ningún registrador o al menos si lo fue no llegara a recurso a la DG. Quizás la causa o motivo de la calificación estuviera en que, aunque la constitución del seguro no es de obligatoria acreditación para la inscripción en el RM, es habitual que se uniera a la escritura de constitución un testimonio de dichos seguro o a favor de la sociedad o de los socios. Quizás ante ello el registrador al apreciar que en una constitución no se acreditaba el seguro opta por exigirlo como medio de obligar a la sociedad a su suscripción. Pero para controlar dicha obligación ya están los Colegios profesionales y no el registrador mercantil. JAGV.

250.** AUMENTO DE CAPITAL CON APORTACION DINERARIA. SALDO CERTIFICACIÓN BANCARIA DE INGRESO.

Resolución de 30 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil y de bienes muebles II de Toledo a inscribir una escritura de aumento de capital social de una sociedad de responsabilidad limitada.

Resumen: Para justificar el ingreso dinerario en un aumento de capital no es necesario que, si consta el saldo final de la cuenta en el certificado de ingreso, ese saldo sea igual o superior a la cifra de aumento. Es suficiente con que consten los ingresos hechos por los socios.

Hechos: Se trata de un acuerdo de aumento de capital de 100 euros con prima de 99900 euros, adoptado el acuerdo el 9 de enero de 2023. El ingreso se justifica mediante una certificación bancaria en la que constan diversos ingresos de los socios entre 29/11/22 y 30/12/22, indicando que a la fecha del certificado el saldo de la cuenta asciende a 52.639,63 euros.

El registrador suspende la inscripción al amparo del art. 62.1 de la LSC pues “A la fecha de emisión de la certificación bancaria no existe la cantidad aumentada, por lo que el aumento de capital no puede realizarse con aportación dineraria”.

El notario recurre y alega el artículo 132 del RRM, según el cual la fecha del depósito “no podrá ser anterior en más de dos meses a la del acuerdo de aumento de capital” y el artículo 62.3 de la LSC que concede a la certificación bancaria una vigencia de dos meses, todo lo cual se cumple en la escritura.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Según dice la DG, su criterio, tras diversas reformas legales, es el establecido en Resolución de 11 de enero de 2023, según la cual será la fecha de la certificación bancaria la que de modo efectivo acredite la aportación dineraria, puesto que la entidad bancaria, al certificar, renueva el depósito que fue efectuado en su día, computándose desde esta fecha el plazo de dos meses previsto para la vigencia de la certificación”.

En el presente caso pese a que la certificación está vigente y acredita el ingreso del aumento y de la prima de creación de participaciones, se indica que a la fecha de la certificación el saldo de la cuenta es inferior al del aumento y su prima.

Pero esa objeción que es la que expresa la calificación tal y como se ha formulado “no puede ser mantenida, pues resulta evidente que la referida certificación bancaria acredita inequívocamente que, en la fecha de adopción del acuerdo cuestionado, la cantidad de la aportación en concepto de aumento de capital social (cien euros) estaba a disposición de la sociedad en la cuenta a su nombre”. Además, respecto de la prima también dice que se cumple lo establecido tanto en el artículo 298.2 de la Ley de Sociedades de Capital de que la prima se satisfaga en el momento de la asunción de las participaciones, y el “artículo 198.4 del Reglamento del Registro Mercantil, según el cual, en la escritura se debe expresar: «3.º Que el pago de la prima, si se hubiera acordado, ha sido íntegramente satisfecho en el momento del desembolso”.

Comentario: Lo único que nos debe quedar claro de esta decisión de la DG es que, si en el certificado de ingresos bancarios consta el saldo definitivo de la cuenta a la fecha de su expedición, este saldo no tiene que coincidir con el importe del aumento. El saldo de dicha cuenta, que no sabemos porqué lo incluyó el banco en su certificación, podrá ser inferior al aumento, pues como dice la propia DG esas sumas pueden haber sido consumidas por la sociedad, pero también podrá ser superior por ingresos hechos en la cuenta con finalidades distinta de las de aumento.

Por consiguiente, lo que se debe calificar es, por una parte, la fecha de los ingresos, y por otra la fecha de la certificación, pero respecto de esta última se debe tener en cuenta la doctrina de la propia DG de que esa fecha de la certificación es como una renovación de los ingresos efectuados si estos tienen una antigüedad superior a los dos meses requeridos y permanecen en esa cuenta. (JAGV)

255.** REGISTRO DE BIENES MUEBLES. SOLICITUD DE PRORROGA DE ANOTACIÓN CADUCADA.

Resolución de 31 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles de Cuenca, por la que se deniega la solicitud de prórroga de anotaciones preventivas de embargo.

Resumen: Si una anotación de embargo en el RBM se toma conforme a la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamiento de posesión su plazo de duración es de tres años, y no es posible su prórroga transcurrido dicho plazo.

Hechos: Se solicita la prórroga de unas anotaciones de embargo sobre determinados vehículos. En el Registro constaban dos de dichos embargos practicados conforme al artículo 68.d de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, el artículo 38 de su Reglamento y Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 31/7/2015, por plazo de tres años.

Se deniega la prórroga solicitada, al constar la anotación de embargo caducada, en virtud del artículo 38 del Reglamento de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento.

El procurador recurre y dice que es aplicable el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, ya que la reclamación ejecutada nada tuvo que ver con la prenda sin desplazamiento, ni con la hipoteca mobiliaria, sino que trae causa del impago de un pagaré derivado del pago de la renta de un arrendamiento rústico, y que así lo entendió y ordenó el Juzgado al acordar la prórroga.

Resolución: Se confirma la calificación del registrador.

Doctrina: Aplica la DG su doctrina de la Resolución de 17 de septiembre de 2020, basada en respuesta a una consulta de 31 de julio de 2015.

Según dicha resolución y consulta, en el RBM se aplica una distinta legislación dependiente de la sección de que se trate.

Sobre esta base el plazo de duración de las distintas anotaciones de embargo que pueden practicarse según el régimen legal aplicable, sería el siguiente:

a) Las sujetas al régimen de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, tendrán una duración general de 4 años.

b) Las sujetas al régimen de la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento, tendrán su duración limitada a 3 años.

A la vista de ello y constando además expresamente en el Registro que su duración era la de la Ley de Hipoteca Mobiliaria, la única solución posible es la confirmación de la nota de calificación.

Comentario: Lo único que nos llama la atención de esta resolución es que lo embargado eran cuatro vehículos y sólo respecto de dos de ellos se deniega la prórroga al constar que se hizo la anotación conforme a la duración establecida en la Ley de 1954, es decir por una duración de tres años.

Sin duda de los cuatro vehículos embargados, dos de ellos habían sido financiados y por tanto la anotación en su día se practicaría al amparo de la Ley de Venta a Plazos, y los otros dos, al no constar en la base de datos del Registro, abrirían folio registral con la anotación y por consiguiente la legislación aplicable era la de la LHMyPSDP.

Nos parece muy importante, dada la distinta duración de estas anotaciones, que cuando se practiquen tanto en el asiento como en la nota de despacho y o certificación cuando la misma sea aplicable, se haga constar de forma expresa la duración de la anotación para evitar confusiones a los profesionales del derecho y a los mismos juzgados que ordenan la prórroga. Aunque lo verdaderamente importante sería que de una vez por todas se regule de forma completa y unitaria el RBM. (JAGV)

258.** CONVERSIÓN DE ADMINISTRADORES EN LIQUIDADORES. ART. 368 TRLSC.

Resumen: Si la junta general de una sociedad acuerda la disolución sin proceder al nombramiento de liquidadores, los que en ese momento sean administradores quedarán convertidos en liquidadores salvo cláusula estatutaria en contra.

Hechos: Se trata de unos acuerdos adoptados en junta general universal de dimisión de administrador único y acuerdo de disolución, interviniendo el antiguo administrador como liquidador de la sociedad.

El registrador deniega la inscripción pues la persona que interviene en la escritura lo hace como liquidador y en los acuerdos solo consta su cese como administrador, pero no su nombramiento como liquidador lo que es incongruente. (Artículo 58, 108 y 109 RRM). Defecto de carácter denegatorio.

La sociedad recurre: alega que no se nombró liquidador porque ninguno de los socios se postuló para dicho cargo por lo que en aplicación del artículo 376 de la LSC y el artículo 23 de los estatutos sociales el administrador quedó convertido en liquidador, no siendo necesaria la aceptación expresa del cargo.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Comienza diciendo que la doctrina tradicional de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en varias de sus resoluciones, “es favorable a la conversión automática de los administradores en liquidadores”.

En el caso contemplado en la resolución el mismo día de la junta el administrador expide la certificación como liquidador y, días después, los eleva a público. Por ello es evidente que no existe “una ruptura del tracto en la gestión y representación de la sociedad pues quien dentro de la junta general presenta su dimisión al cargo de administrador no es sustituido por persona alguna como consecuencia de acuerdo de disolución de la propia junta general”. Es claro por tanto que en aplicación del artículo 376 de la LSC, artículo que además se reproduce los estatutos sociales, ese administrador quedó convertido en liquidador.

Añade que sólo en una de sus resoluciones, la de 3 de julio de 2017, no admitió esa conversión automática de administrador en liquidador, pero ello fue en razón de que los administradores estaban caducados.

Comentario: Pese a la sencillez y simplicidad de la resolución nos fijamos en varios detalles: uno, que para la conversión parece ser esencial que en un lapso corto de tiempo se produzca la expedición de la certificación de la junta y la elevación a público; dos, que la doctrina de conversión no es aplicable si los administradores tienen el cargo caducado; y tres, que no es necesaria la aceptación expresa de su cargo como liquidador del administrador convertido en tal.

Respecto de la inmediatez en la expedición de la certificación y elevación a público no es un requisito que resulte de la Ley ni del Reglamento, salvo la previsión general de plazos reglamentarios dentro de los cuales se debe procurar la inscripción (10 días para administradores) pero si dicho plazo no se cumple, será un supuesto de responsabilidad del propio liquidador sin efectos sustantivos.

 La finalidad de la conversión está en evitar, en momentos graves para la sociedad como es el de su disolución, una situación de acefalia que resultaría muy perjudicial. Por ello en caso de caducidad en que, según doctrina de la DG, no produce la conversión debemos interpretarlo en sentido restrictivo de forma que, si el órgano es múltiple y no todos los administradores están caducados, la conversión debe producirse respecto de los que estén vigentes. De todas formas, en estos casos de órgano múltiple la doctrina de la conversión puede planear algún problema en caso de administradores mancomunados o consejo de administración.

Finalmente diremos que la aceptación no parece en ningún caso necesaria pues al ejercer el cargo se puede entender que se da una aceptación tácita. Lo que sí sería admisible es el rechazo por parte del administrador a su conversión en liquidador . (JAGV)

267.** FUSIÓN POR ABSORCIÓN INVERSA. PROYECTO DE FUSIÓN Y ACUERDOS DE JUNTA. INFORMACIÓN DE LOS TRABAJADORES.

Resolución de 5 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil III de Sevilla, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de fusión por absorción inversa de sociedades de capital.

Resumen: Aunque en fusiones simplificadas no sea necesario elaborar y depositar el proyecto de fusión, sí es imprescindible que la junta se pronuncie sobre los extremos de dicho proyecto que sean necesarios para acordar la fusión. A los efectos de cumplimentar la información obligatoria a los trabajadores no se pueden utilizar fórmulas genéricas y omnicomprensivas.

Hechos: Una sociedad absorbe a otra que es titular de la totalidad de participaciones de la sociedad absorbente, de conformidad con la previsión de los artículos 49 y 52 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles. Los acuerdos de fusión de las respectivas sociedades fueron adoptados en junta universal y por unanimidad, sirviendo de balance de fusión los cerrados a fecha 31 de octubre de 2022, habiendo sido redactado el proyecto de fusión, a efectos internos según se afirmaba en la escritura, el día 7 de noviembre del mismo año y aprobado en sus respectivas juntas generales.

El registrador califica con los siguientes defectos:

1.- Como no se incorpora a la escritura el proyecto de fusión deben constar en la misma las menciones exigidas como contenido del proyecto, y previstas en el artículo 31, con la siguiente numeración; 3.ª, 4.ª, 5.ª y 7.ª de la Ley sobre Modificaciones Estructurales; véase también el artículo 49.1.1.º de dicha Ley de Modificaciones Estructurales.

2.- No resulta de la escritura, el procedimiento por el que se ha realizado la comunicación del acuerdo de fusión, a los acreedores, conforme a lo previsto en el artículo 43 de la Ley 3/2009; habiéndose únicamente manifestado –sin acreditarse–, que ha sido comunicado “por escrito”, manifestación que no es suficiente. Artículo 48 de la Ley de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles.

3.- No se manifiesta en la escritura que los balances que han servido de base para la fusión, no han sufrido variación desde la feche del proyecto hasta la de celebración de la junta. Artículo 39.3 de la Ley 3/2009 de 3 de abril.

4.- No manifiesta en la escritura el compareciente ni qué documentos, ni cuándo, se han puesto a disposición de los trabajadores de la sociedad absorbida, en cuanto al derecho de información de los mismos.

5.-La cifra de la partida de “capital social” de la sociedad absorbente, que figura en el balance que ha servido de base para la fusión no concuerda con el importe de dicho capital que figura en el registro. Artículo 58 del RRM.

Todos los defectos son subsanables.

El notario recurre los defectos 1,3 y 4: (i) dice que en fusiones simplificadas no es necesario el proyecto, por lo que no entra su contenido en el ámbito de la calificación registral; (iii) sobre las diferencias del balance dice que no se exige por la Ley manifestación alguna; y (iv) sobre los trabajadores de ambas entidades, dice que se ha salvaguardado su derecho mediante la puesta a su disposición de los documentos de fusión.

Resolución: Se revoca el defecto señalado bajo el número 3 y se confirman los otros dos defectos.

Doctrina: Sobre el primer punto dice que, pese a que en los casos de fusiones simplificadas no sea necesario elaborar y depositar el proyecto de fusión, ello no quiere decir que no sea necesario en los acuerdos adoptados y en la escritura pública de fusión se reflejen las menciones necesarias del proyecto sobre las que se tiene que pronunciar la junta general de las sociedades intervinientes en el proceso.

En definitiva, que como dice la DG por “sencilla que sea la situación de hecho, la normativa comunitaria y la española imponen en cualquier caso la salvaguarda -en distinto grado- de los derechos de los socios, de los trabajadores y de aquellos eventuales acreedores a quienes pueda afectar el proceso”.

Los argumentos del recurrente sobre estos extremos han sido reiteradamente rechazados por diversas resoluciones de la DG (de 10 y 11 de abril de 2014), pues el “acuerdo de las juntas de las sociedades que se fusionan debe recoger las menciones mínimas configuradoras de la fusión establecidas en el artículo 31 de la Ley 3/2009, de 3 de abril, sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles”. Así resulta también del artículo 40 de la Ley 3/2009 y del artículo 228 del Reglamento del Registro Mercantil. Es decir que no debe confundirse la posibilidad de que no exista proyecto de fusión en aquellos procedimientos en que su ausencia de complejidad lo permita (señaladamente, en el supuesto del artículo 42; vid. las Resoluciones de 10 y 11 de abril de 2014), con el hecho de que los acuerdos deban pronunciarse sobre lo que debería ser su contenido legal”.

Sobre el defecto relativo a que los balances de fusión no han sufrido alteración alguna, dice la DG que el artículo 39.3 de la Ley 3/2009, “contempla la obligación de comunicación recíproca entre las sociedades intervinientes en el procedimiento de fusión de cualquier alteración importante del activo o pasivo acaecida entre la fecha de redacción del proyecto de fusión y la de la junta general que se pronuncie sobre la misma”. Pero dicha comunicación no tiene trascendencia para la validez del procedimiento “ni es exigible cuando el acuerdo de fusión se adopta por unanimidad de todos los socios”.

Finalmente sobre la necesaria información a los trabajadores, reconoce la DG que es cierto que no es exigible ninguna fórmula ritual pero la utilizada en la escritura de que “se han puesto a disposición de los trabajadores los documentos de la fusión”, “es omnicomprensiva y peca de insuficiencia si se pone en relación con el artículo 39 de la Ley 3/2009, de modo que resulta inadecuada para garantizar, como exige el artículo 42.2 de la ley, que los derechos de información de los trabajadores, incluida la información sobre los efectos sobre el empleo no resulten restringidos”.

Comentario: Clarificadora resolución que vuelve a reiterar que si bien en los procesos simplificados de fusión es innecesario el proyecto de fusión ello no quiere decir que la junta no deba pronunciarse sobre los elementos de dicho proyecto que son necesarios para el acuerdo, excluyendo sólo aquellos, como el tipo de canje y relacionados que no son aplicable en estos casos.

También y por la trascendencia que ello tiene a los efectos de la debida información a los trabajadores, queda claro que no puede realizarse la manifestación de una forma genérica, sino que debe especificarse los distintos puntos, en cuanto sean aplicables, a que se refiere el artículo 39 de la Ley 3/2009.

Finalmente, lo que no es necesario es hacer manifestación alguna sobre la identidad de los balances en el momento inicial de cierre del balance y el momento posterior en que se acuerda la fusión, pero sólo cuando el acuerdo lo sea por unanimidad y en junta universal como lo fue en este caso.

Como cierre de esta resolución señalemos que por aplicación del Real Decreto-Ley 5/2023 de 5 de junio, la Ley 3/2009 ha sido totalmente derogada con fecha 30 de junio y sustituida por la contenida en dicho RDley, que será la que las sociedades deban tener en cuenta a partir de esa fecha. (JAGV)

277.* FALTA DE TÍTULO PREVIO PENDIENTE DE RECURSO. SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN.

Resolución de 7 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil XXII de Madrid, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: No procede la calificación de una escritura cuando existe vigente un asiento de presentación sobre la sociedad en el registro en virtud de un título previamente presentado y pendiente de recurso gubernativo.

Hechos: Se presenta al Registro una escritura de nombramiento por mayoría de administrador único de determinada sociedad. Se acredita la notificación al anterior administrador.

El registrador suspende la inscripción por un doble motivo:

1. Al estar cancelado por caducidad el cargo de Administrador Único debe inscribirse previamente el documento presentado en este Registro, relativo a su reelección como Administrador Único, el cual ha sido calificado con defectos y cuya calificación ha sido recurrida estando el recurso pendiente. Art. 11 RRM.

2. Cierre de hoja por falta de depósito de cuentas estando presentado y defectuoso un certificado relativo a su no aprobación. Artículo 378 del RRM.

El administrador nombrado recurre. Se limita a decir que el documento pendiente refleja una junta falsa

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: La DG se limita a decir que el recurso no combate ni discute la calificación del registrador por lo que no cabe entrar en ella conforme al artículo 326 de la LH, y que según su reiterada doctrina “mientras estén vigentes asientos de presentación anteriores al del documento que se presente a inscripción, lo procedente es aplazar o suspender la calificación de dicho documento mientras no se despachen los títulos previamente presentados…”. Y aunque no es eso lo que hace el registrador sino suspender directamente la inscripción, esta no será, en su caso, posible “hasta que no esté perfectamente determinada la situación del contenido del Registro…” (artículo 18 del Código de Comercio).

Comentario: Se reitera una vez más que no se debe calificar el documento si existen otros previamente presentados y pendientes de despacho. Y no se debe calificar porque sólo cuando se haya inscrito o cancelado el asiento de presentación vigente la calificación del título posteriormente presentado podrá ser global y unitaria. (JAGV)

278 A LA 285.*** DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS.

Resolución de 8 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga, fundada en la calificación conjunta de una escritura y de una solicitud de convocatoria de junta general presentada por administrador mancomunado cesado en junta general.

Resumen: En caso de dudas sobre la validez de una junta, si el presidente ha declarado su válida constitución, debe prevalecer esta declaración salvo que la misma sea contradicha de forma patente por otros documentos que no planteen duda alguna.

Hechos: El recurso trata de una escritura de 5 de enero de 2023, de la que resulta el cambio de forma de administración de una sociedad con renuncia de un administrador mancomunado y cese del otro y correlativo nombramiento de administrador único; los acuerdos sociales fueron adoptados por unanimidad en junta universal celebrada el día 31 de diciembre de 2022. El administrador cesado fue debidamente notificado contestando a la notificación en el sentido de que el acuerdo es una medida de presión que están llevando a cabo en torno a una herencia cuya partición está en curso. Anuncia la interposición de demandas judiciales.

El registrador suspende la inscripción. Hace una calificación conjunta entre la escritura y una petición de convocatoria de junta general por el administrador cesado que dice es titular del 50% del capital.

Los obstáculos que aprecia son los siguientes:

1.- Cierre por falta de depósito de cuentas.

2.- A continuación, dice que el mismo día en que se presenta la escritura, pero en hora sucesiva distinta, se presentó instancia suscrita por el administrador mancomunado cesado, por la que se solicita convocatoria de Junta alegando ser titular del 50% de las participaciones de esta Sociedad. Manifiesta que adquirió las participaciones por herencia de su madre que figura como socia en el depósito de cuentas como titular del 50% de las participaciones, todo ello según escritura de herencia que otorgada por él mismo acompaña, pese a que existe un legado de parte alícuota a favor de sus hermanos del 25% de la herencia. En ella se adjudica la nuda propiedad del 50% de las participaciones por lo que conforme a la Ley le corresponden los derechos de voto.

Sigue explicando el registrador que el 20 de diciembre de 2022, el administrador mancomunado cesado, requirió por acta notarial a los administradores para que convocasen junta no habiendo transcurrido los dos meses desde el requerimiento que fue hecho en el domicilio de la sociedad y no al otro administrador mancomunado.

En consecuencia, concluye el registrador que de los documentos que ha tenido a la vista “parece existir una contienda judicial, acerca titularidad y representación de ciertas participaciones sociales, que el Registrador no puede resolver con los escasos medios con los que cuenta en su calificación”. Por ello añade que se trata de documentos incompatibles entre sí y esta incompatibilidad hace necesario suspender la inscripción.

Lo basa en la Sentencia del Tribunal Supremo número 561/2022, de 12 de julio relativa a que el registrador en su calificación puede tener en cuenta circunstancias o hechos ciertos de los que tenga conocimiento registral o incluso extrarregistral, para el mayor acierto de su calificación. También cita, en su extensa nota, R.D. G y N. de 24 de septiembre de 2.020, entre otras, y la de 24 de septiembre de 2020 que consagran la misma doctrina.

El administrador nombrado recurre. Alega que sobre la válida constitución de la junta debe estarse a la declaración del presidente de la junta y el principio de ajenidad del registrador respecto de los conflictos societarios.

El notario autorizante también alega que “la escritura presentada al Registro contiene las previsiones legales suficientes para proceder a su inscripción”, y que la calificación e inscripción de la de la escritura de cese y nombramiento de administradores no puede quedar contaminada por el contenido de una instancia suscrita y presentada en una fecha posterior a la de aquella”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación:

Doctrina: La DG lo primero que hace es poner de manifiesto que en el caso planteado no se trata de títulos incompatibles, pues el segundo documento presentado no implica inscripción alguna. Aquí las dudas del registrador tienen su origen en que, de la escritura de herencia presentada con la contestación a la notificación de cese, se pudiera poner en duda el carácter universal que se dice de la junta que adopta los acuerdos cuya inscripción se solicita. Por tanto, no hay documentos incompatibles, pero sí calificación conjunta.

Supuesto lo anterior la DG examina si la oposición manifestada por el administrador en el requerimiento que se le hace a los efectos el artículo 111 del RRM es suficiente para cerrar el registro. Tras reproducir su doctrina sobre el citado precepto, concretada en que para que se produzca el cierre registral, se exige no sólo que se alegue (ni siquiera que se interponga querella por falsedad en la certificación), sino que se acredite la falta de autenticidad del nombramiento, llega a la conclusión de que en el caso examinado “de la simple oposición formulada en su respuesta por el administrador cesado no se deduce circunstancia alguna que permita poner en duda” la autenticidad de la certificación expedida.

A continuación, entra la DG en el examen de las dudas que asaltan al registrador sobre la declaración del presidente de la junta sobre la válida constitución de la junta con el carácter de universal.

Aquí la DG va a estudiar con gran detalle y precisión tanto la escritura de herencia presentada, como la existencia de un contrato matrimonial y de herencia otorgado en Suiza entre los cónyuges que atribuían el uno al otro la titularidad de los bienes hasta el fallecimiento de ambos. Pues bien tras reconocer la existencia en este caso de una contienda hereditaria y examinar con detenimiento todos los documentos tenidos a la vista para la calificación, en una muy técnica resolución llega a la conclusión de que la mesa pudo tener razones, dada la complejidad del supuesto de hecho y las dudas que el mismo suscita, para aceptar la constitución de la junta con carácter universal, pues si no se inscribe un título bajo “el argumento de que el registrador no debe tomar partido en el conflicto revelado se olvida que así se está resolviendo dicho conflicto, de momento, a favor de quien esté interesado en el mantenimiento de la situación registral existente, puesto que consigue su objetivo, sin necesidad de impugnar el acuerdo cuestionado. Por ello, salvo situaciones extremas de falta de autenticidad, todos los títulos que satisfagan los mínimos formales del procedimiento registral han de tener acceso al mismo. En el presente caso, esos mínimos se cumplen, debiéndose revocar la nota de calificación, al menos, por este defecto.

Comentario: Desde un punto de vista puramente mercantil registral, la resolución no tiene especiales novedades pues se limita a reproducir la doctrina de la DG sobre la aplicación del artículo 111 del RRM, y sobre la prevalencia de las declaraciones del presidente respecto de la válida constitución de una junta que sólo pueden ser contradichas si por documentos auténticos resultan que están equivocadas. No obstante el revocar la nota del registrador supone un relativo cambio de criterio con relación a otros supuestos, más o menos similares, en los cuales de forma prudente y ante la inevitable intervención judicial que sin duda se producirá, optó por suspender la calificación y consiguiente inscripción.

En cambio, desde el punto de vista puramente civil de derecho hereditario e incluso con conexiones internacionales es de gran interés leer e incluso estudiar las reflexiones que hace la DG sobre la escritura de herencia otorgada por el administrador cesado y un pacto suscrito por marido y mujer que pese al fallecimiento de uno de ellos pudieran ser eficaces. Por tanto, es más recomendable la lectura de la resolución para los civilistas que para los mercantilistas.

Finalmente digamos que desde nuestro punto de vista comprendemos las reticencias del registrador a la inscripción de un documento que revela complejidades que terminarán sin duda en los Tribunales, pero también nos parece acertada la decisión de la DG de permitir la inscripción pues como bien dice no acceder a la inscripción supone dar la razón anticipada “a los que pretenden mantener la situación registral existente”. (JAGV)

286.() DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS. 

Resolución de 8 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga, fundada en la calificación conjunta de una escritura y de una solicitud de convocatoria de junta general presentada por quien alega la condición de heredero de administradora y socia fallecida

Su contenido sustancial es idéntico al de las anteriores resoluciones, con la salvedad de que aquí el administrador cesado había fallecido.(JAGV)

287.() DUDAS DEL REGISTRADOR SOBRE LA VÁLIDA CONSTITUCIÓN DE UNA JUNTA ANTE LA SITUACIÓN DE CONFLICTO ENTRE LOS SOCIOS. 

Resolución de 8 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador mercantil y de bienes muebles I de Málaga, fundada en la calificación conjunta de una escritura y de una solicitud de convocatoria de junta general presentada por administrador mancomunado cesado en junta general.

Contenido idéntico al de las 277 a 285. (JAGV)

 

ENLACES:

INFORME NORMATIVA JUNIO 2023 (Secciones I y II BOE)

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TITULARES DE RESOLUCIONES DESDE 2015

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