Archivo de la etiqueta: Adquisición preferente

Informe Opositores Notarías y Registros Septiembre 2020

INFORME PARA OPOSITORES

A NOTARÍAS Y REGISTROS

SEPTIEMBRE – 2020

José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)

SUMARIO:  

NORMATIVA

Código Civil de Cataluña Mediación

APUNTES PARA TEMAS

  1. Agrupación de fincas cuando existen caminos.
  2. Arrendamiento. Venta cuota indivisa de almacén arrendado. Adquisición preferente.
  3. Arrendamiento. Venta de edificio con local arrendado. ¿Adquisición preferente?
  4. Legado de cosa específica.

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

  1. Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo.
  2. Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.
  3. Finca registral.
  4. Vinculación ob rem.
  5. Propiedad horizontal.
  6. Proindiviso. Disolución de comunidad.
  7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

TEMA DEL MES.

Liquidación de gananciales e intervención de los legitimarios

ENLACES

 

NORMATIVA:

CÓDIGO CIVIL DE CATALUÑA: MEDIACIÓN. LIBRO II, PERSONAS Y FAMILIA. 

Ley 9/2020, de 31 de julio, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia, y de la Ley 15/2009, de mediación en el ámbito del derecho privado.

La norma modifica el libro segundo del Código civil de Cataluña, relativo a la persona y la familia. También se modifica la Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado

1 Obligatoriedad pactada: La mediación es obligatoria cuando se haya pactado expresamente con anterioridad al ejercicio de acciones judiciales. Ver art. 233-6.1

Se establece que la asistencia a la sesión previa tiene carácter obligatorio y que la falta de asistencia no justificada no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

2 Tutela: Si hay varias personas que quieren asumir la tutela, la autoridad judicial, con el fin de que alcancen un acuerdo, puede derivarlas a una sesión previa sobre mediación de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación Ver 222-10.4

En este artículo 222.10 y en el artículo 233-2 se sustituye la expresión «incapacitada» por la expresión «con la capacidad modificada judicialmente», conforme a la Convención de Nueva York de 13 de diciembre de 2006, sobre los derechos de las personas con discapacidad.

3 Potestad parental: En los procedimientos que se sustancian por razón de desacuerdos en el ejercicio de la potestad parental, los progenitores pueden someter las discrepancias a mediación. Asimismo, la autoridad judicial puede derivarles a una sesión previa de carácter obligatorio para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación. Ver art. 236.13

4 Conflictos entre cónyuges: Con relación a los efectos de la nulidad del matrimonio, del divorcio y de la separación legal, se incorpora de forma expresa la posibilidad de que el convenio regulador incluya pactos de sometimiento a mediación y otros mecanismos alternativos de resolución de conflictos. Ver 233-2.7

5 Respecto a las demandas entre cónyuges, reseñamos el resto del importante art. 233.6:

“… 2. Los cónyuges, antes de presentar la demanda, en cualquier fase del proceso judicial y en cualquier instancia, pueden someter las discrepancias a mediación en vistas a alcanzar un acuerdo, excepto en los casos de violencia familiar o machista.

3. Una vez iniciado el proceso judicial, la autoridad judicial, a iniciativa propia o a petición de una de las partes o de los abogados o de otros profesionales, puede derivar a las partes a una sesión previa sobre mediación, de carácter obligatorio, para que conozcan el valor, las ventajas, los principios y las características de la mediación, con el fin de que puedan alcanzar un acuerdo. Si así lo acuerdan las partes, a las que debe escucharse, esta sesión puede continuar, en el mismo momento o en uno posterior, con una exploración del conflicto que les afecta. Las partes pueden decidir si optan o no por el procedimiento de mediación, y pueden participar en la sesión previa y en la mediación asistidas por sus abogados. Esta asistencia es necesaria si lo requieren las partes o si así lo dispone la autoridad judicial y debe desarrollarse siempre con pleno respeto por los principios de la mediación y por la igualdad entre las partes.

4. La falta de asistencia no justificada a la sesión previa obligatoria sobre mediación no está sometida a confidencialidad y debe ser comunicada a la autoridad judicial.

5. Las partes pueden solicitar de común acuerdo la suspensión del proceso judicial mientras dura la mediación. El proceso judicial debe reanudarse en cuanto finalice el plazo previsto para hacer efectiva la mediación, cuando lo solicite cualquiera de las partes o cuando se alcance un acuerdo en la mediación.

6. El inicio de un procedimiento de mediación familiar está sometido a los principios de voluntariedad y confidencialidad. En caso de desistimiento del procedimiento de mediación, este no puede perjudicar a los litigantes que han participado. La comunicación a la autoridad judicial del desistimiento de cualquiera de las partes o del acuerdo alcanzado en la mediación da lugar al levantamiento de la suspensión.

7. Los acuerdos alcanzados en la mediación, una vez incorporados en forma al proceso judicial, deben someterse a la aprobación judicial en los mismos términos que el artículo 233-3 establece para el convenio regulador.

8. Los acuerdos alcanzados en la mediación respecto al régimen de ejercicio de la responsabilidad parental se consideran adecuados para los intereses del menor. La falta de aprobación por la autoridad judicial debe fundamentarse en criterios de orden público y de interés del menor»…”.

Ir a la página especial

 

APUNTES PARA TEMAS.

1 AGRUPACION DE FINCAS CUANDO EXISTEN CAMINOS.

HIPOTECARIO: Notarías: T.17. Registros: T.20.

Supuesto de hecho: Se agrupan tres fincas y dos de ellas lindan con caminos según los asientos registrales: una de ellas por el lindero Norte y la otra por los linderos Norte, Sur y Este.

 ¿La existencia de caminos entre las fincas impide su agrupación? NO

La existencia de un camino entre fincas, sea público o privado, no impide considerarlas como fincas colindantes a los efectos de la agrupación y no constituye obstáculo para la incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada.

“Como señaló la Dirección General de los Registros y del Notariado (cfr. Resolución de 17 de septiembre de 2002), el hecho de que una finca esté atravesada por ciertos caminos constituye simplemente una descripción de la conformación física actual de la finca, que da lugar a una peculiar descripción de la misma, pero no significa división de ella, pues no se forman nuevas fincas independientes jurídicamente, sino que aquélla sigue siendo un único objeto jurídico”.

¿La respuesta ha de ser distinta según que el camino sea público o privado? NO.

1 Si el camino es público, las fincas pueden agruparse si bien podría dar lugar a una finca discontinua, circunstancia que deberá reflejarse en el título y en el asiento (Art. 45, párrafo segundo RH).

2 Si el camino es privado tampoco hay obstáculo para la agrupación e incorporación de la representación gráfica de la finca agrupada, y ello, aunque no conste representada tal servidumbre, “dado que ésta es un gravamen sobe la finca, de manera que la superficie correspondiente al terreno de la servidumbre estará comprendida en la representación gráfica de dicho predio sirviente” (R. 27 de septiembre de 2018).

Interesa destacar que lo dicho no supone que la servidumbre quede constituida formalmente constituida e inscrita, pues para que el dueño del predio dominante pueda hacer constar a su favor dicha servidumbre como cualidad de su finca, la servidumbre deberá constituirse debidamente (Art. 13 LH).

¿El que se trate de un camino público basta para entender fundada la duda de posible invasión de dominio público? NO.

El hecho de que el camino afectado sea público no es suficiente por sí solo para tener dudas fundadas de invasión del dominio público, y ello aunque lo alegue un colindante sin aportar prueba convincente, pues en tales casos lo que procede es notificar esta circunstancia a la Administración titular del camino para que pueda pronunciarse sobre el particular.

Resolución de 16 de julio de 2020. Informe agosto NyR (R.358). (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9213 – 12 págs. – 276 KB) Otros formatos

2 ARRENDAMIENTO DE ALMACEN. VENTA CUOTA INDIVISA.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: El almacén pertenece a varios copropietarios que lo arrendaron en su día. Ahora uno de los copropietarios (sociedad) vende en escritura pública su participación indivisa a un tercero. Se añade que la sociedad vendedora, en situación concursal ya en fase de liquidación, actúa representado por la administración concursal y con autorización judicial expresa.

¿Tiene el arrendatario derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados? SI.

El Tribunal Supremo y la Dirección General han puesto de relieve en reiteradas ocasiones que también se reconoce al arrendatario el derecho de adquisición preferente en los casos de transmisión de cuotas indivisas de viviendas o locales arrendados.

Argumentos de la Resolución:

1 Del reconocimiento legal de la preferencia del retrato de condueños sobre el arrendaticio resulta implícita la existencia de este último en caso de venta de cuota indivisa.

 [“La LAU, que establece que son preferentes los derechos de tanteo y retracto correspondientes al arrendatario sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1989 y Resoluciones de esta Dirección General de 30 de enero de 1980, 17 de enero de 1989 y 11 de mayo de 2005)].

2 De no reconocer en estos casos el derecho de adquisición preferente, bastaría la transmisión sucesiva del inmueble por cuotas para impedir la eficacia del derecho de retracto.

[“Cualquier otra interpretación permitiría dejar sin efecto el derecho del arrendatario a la adquisición de la propiedad de la vivienda o del local arrendado, ya que con la transmisión sucesiva por cuotas del inmueble se lograría eludir la aplicación de una norma, tuitiva de los intereses del arrendatario”].

3 Mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas se facilita que el arrendatario puede llegar a ser propietario de la totalidad.

[“Además, si el sentido de ésta es facilitar el acceso del arrendatario a la propiedad, aunque no sea de forma directa, no existe razón para privarle de tal derecho en los supuestos de transmisión de cuotas indivisas, puesto que mediante la preferente adquisición de cuotas indivisas puede llegar a ser propietario de la totalidad, siempre que no existan otros comuneros que quieran ejercitar el mismo derecho. Incluso el arrendatario que ha llegado a ser copropietario de la vivienda o local, tendrá –a partir de entonces– la misma posición de preeminencia en el ejercicio de su derecho de adquisición preferente que los demás comuneros”].

Resolución de 18 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.338). .(JLN)

PDF (BOE-A-2020-9065 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos

3 ARRENDAMIENTO DE LOCAL. VENTA DE EDIFICIO.

¿DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL ARRENDATARIO?

CIVIL: T. 72

HIPOTECARIO: Notarías: T.38. Registros: T.43.

Supuesto de hecho: Se vende todo un edificio integrado por un sólo local y una sola vivienda. El local está arrendado.

¿Tiene el arrendatario de un piso o local de adquisición preferente en los casos de transmisión del edificio a un tercero? NO.

¿Cabe argumentar a favor del retracto el Art. 25.7 de la LAU que dispone que si sobre el inmueble existiera únicamente una vivienda (como es el caso), el arrendatario tendrá a su favor los derechos de tanteo y retracto? NO.

De los artículos 3125.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta inequívoco “que no hay lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando el local arrendado se vende conjuntamente con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble”. Lo anterior ha sido reconocido por abundante jurisprudencia, que reconoce únicamente el derecho de retracto para el caso de que en el inmueble sólo existiera una vivienda o un local.

Sobre el segundo interrogante alega el recurrente que esta norma debe ser entendida a la luz de la jurisprudencia citada, como relativa a la venta del único edificio que contiene en su totalidad una única vivienda (o local) y en la que la retrayente vendría obligada a la compra de lo accesorio (trasteros, cochera, etc.. por ejemplo).

Resolución de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.363) (MGV)

PDF (BOE-A-2020-9218 – 10 págs. – 264 KB) Otros formatos 

4 LEGADO DE COSA ESPECÍFICA.

CIVIL: T. 115.

HIPOTECARIO: Notarías: T.40. Registros: T.45.

Supuesto de hecho: En escritura de herencia se declara una planta más en un edificio que forma parte del causal relicto con la consiguiente modificación de la división horizontal. La escritura es otorgada por la heredera única. Se da la circunstancia que en el testamento varios de los pisos y locales de dicho edificio fueron objeto de legados de cosa específica y determinada.

¿Deben otorgar la escritura los legatarios de pisos determinados del edificio? SI.

La respuesta afirmativa es una de las consecuencias prácticas que se derivan de la especial naturaleza de los legados de cosa específica y determinada.

¿Cabe oponer a esta solución que el legatario aun no es titular registral y que, por tanto, no se plantean problemas de tracto sucesivo? NO.

No es problema de tracto registral sino de titularidad y legitimación material derivadas del propio testamento y de la escritura de herencia.

Naturaleza del legado de cosa específica y determinada.

En los legados de cosa específica y determinada, los legatarios adquieren su propiedad desde la muerte del testador (Art. 882 CC).

 La especial naturaleza de estos legados determina que se adquiere la propiedad del bien legado «mortis causa» e «ipso iure», sin perjuicio de que se deba pedir su entrega y posesión al heredero, existiendo hasta ese momento una disociación entre propiedad y posesión (STS 4 de junio de 2019).

La necesidad de entrega del bien legado por el heredero o el albacea facultado para ello –Art. 885 CC- (fuera de los casos en que tal requisito pueda dispensarse por el testador o que el legatario ya tenga el bien legado en posesión) tiene por finalidad salvaguardar los derechos de los acreedores y legitimarios fundamentalmente, además de asegurarse los herederos una limitación de su responsabilidad por deudas de la herencia (Arts. 1023 y ss CC).

R. de 20 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.362). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9217 – 6 págs. – 243 KB) Otros formatos 

 

CUESTIONARIO PRÁCTICO.

1 Expedientes hipotecarios. Reanudación tracto sucesivo:

¿Cabe que el registrador deniegue la certificación registral al notario, solicitada conforme al artículo 203 LH, al inicio del expediente, por alegar que no hay interrupción del tracto? NO.

1 El registrador, aunque tenga dudas sobre la procedencia o no del expediente de reanudación de tracto, debe de expedir la certificación de dominio y cargas solicitada.

2 No obstante, si en el momento de expedir el certificado le consta al registrador algún obstáculo que pueda impedir la inscripción ulterior del expediente de dominio, podría y debería advertirlo para evitar seguir la tramitación de un expediente que finalmente no va a poder ser inscrito

3 El notario, a la vista de esas advertencias, podrá finalizar la tramitación ante los obstáculos indicados por el registrador, o seguir su tramitación, pudiendo entonces aportar pruebas o justificación suficiente de la procedencia del expediente que desvirtúen en su caso las dudas del registrador.

4 El registrador deberá emitir la calificación sobre el fondo del asunto en el momento en que se presente a inscripción el acta final aprobatoria del expediente, en la que podrán haberse justificado las dificultades extraordinarias que justifiquen la tramitación del expediente por el promovente.

R. 2 de julio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.348). (AFS).

 PDF (BOE-A-2020-9203 – 7 págs. – 248 KB) Otros formatos 

2 Obra nueva. Ampliación. Coordenadas. 202 LH.

¿La ampliación de obra nueva consistente en una nueva planta sobre la ya inscrita (que no se modifica) necesita para su inscripción que se aporten las coordenadas del suelo ocupado por la edificación? NO.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

3 Finca registral.

¿Pueden modificarse los datos registrales de la calle de situación, o los números de polígono y parcela por la mera declaración de los interesados? NO.

Son datos de policía cuyo cambio compete a la autoridad administrativa que debe certificarlos para el cambio del asiento registral.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.344). (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9071 – 9 págs. – 261 KB) Otros formatos

4 Vinculación ob rem.

¿A quién corresponde la titularidad de la finca vinculada ob rem a otra u otras? Corresponde a los titulares de la finca o fincas a las que está vinculada (finca principal).

La consecuencia esencial de la vinculación ob rem es que la titularidad de la finca vinculada se determina por quien lo sea en cada momento de la principal, igual que sucede con las servidumbres prediales.

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

5 Propiedad horizontal.

¿Caben las reservas estatutarias dispuestas por el promotor del edificio? SI.

La Dirección ha admitido reservas a favor del promotor si bien deben ser objeto de interpretación restrictiva. También se han admitido la validez de las cláusulas estatutarias por las que se permite la división, segregación, agrupación o agregación de elementos privativos sin necesidad de consentimiento de la junta de propietarios. (ER)

R. 19 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.341). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9068 – 15 págs. – 300 KB) Otros formatos

6. Proindiviso. Disolución de comunidad.

¿Caso de cuota ganancial, debe intervenir el cónyuge del copropietario para otorgar la escritura de extinción de condominio? SI.

Deben intervenir ambos cónyuges siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo que la exige para el ejercicio de la acción de división judicial.

R. 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.318). (AFS).

PDF (BOE-A-2020-9045 – 9 págs. – 262 KB) Otros formatos

7. Expedientes hipotecarios. Artículo 199 LH.

¿La existencia de una diferencia desproporcionada de superficie es por sí sola razón suficiente para denegar la inscripción de una representación gráfica? NO.

Deben tenerse en cuenta otras consideraciones, por ejemplo: alteraciones de linderos, procedencia de la finca, previos excesos de cabida, modificaciones en antecedentes catastrales, etc, que justifiquen las dudas de identidad o la falta de correspondencia ni la posible existencia de operaciones de modificación de entidades hipotecarias o negocios traslativos no formalizados debidamente y que no han tenido un adecuado acceso al Registro.

Resolución de 15 de junio de 2020. Informe agosto 2020 NyR (R.321). (ER)

PDF (BOE-A-2020-9048 – 5 págs. – 240 KB) Otros formatos

 

TEMA DEL MES.

LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES E INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS

¿ Aunque no sean herederos, deben intervenir los legitimarios en la liquidación de la sociedad de gananciales, igual que sucede en la partición? SI.

Esta intervención se justifica porque para determinar el valor de las legítimas se ha de inventariar y valorar todo el caudal relicto (además de computar las donaciones y deducir las deudas de la herencia). Entre los bienes se encuentran los gananciales, que han de ser liquidados para conocer lo que concretamente corresponde al caudal relicto, y en esta operación es lógico que tengan que intervenir los legitimarios por su condición de tales e independientemente del título atributivo de la legitima. Así lo exige la protección de la intangibilidad de sus legítimas

Supuesto de hecho: El cónyuge viudo y tres de los cuatro hijos del matrimonio liquidan la sociedad de gananciales. El testamento de la fallecida esposa instituye herederos a los tres hijos intervinientes, lega el usufructo universal al cónyuge viudo y al otro hijo, además de legarle la nuda propiedad de dos inmuebles, le lega la cuota legitimaria.

Resolución: En tal caso es necesario que el hijo a quien se le lega la legítima ratifique el documento.

Conclusiones: (Debate: omnipresencia de las legítimas: ¿excesiva?).

1 Es imprescindible la intervención de los legitimarios para la partición y adjudicación de la herencia y para todas las operaciones propiamente hereditarias o previas a la misma (es el caso de la liquidación de la sociedad de gananciales, por ejemplo) La naturaleza de la legítima del Código Civil (pars bonorum o pars valoris bonorum) así lo exige para preservar su intangibilidad.

2 Dicha intervención del legitimario es necesaria cualquiera que sea el título por el que se le atribuye la legítima. La STS de 18 de julio de 2012 expresamente exige la intervención del legitimario en la partición practicada por los herederos, pues no se puede repartir la herencia sin tener en cuenta sus derechos legitimarios

3 Dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).

4 Igual exigencia se aplica en el caso del pago en metálico de las legítimas (arts. 841 y ss del Código Civil). El artículo 843 CC exige la confirmación expresa de la partición por todos los hijos o descendientes, y a falta de ella la aprobación judicial (STS 22 de octubre de 2014).

5 La defensa de las legítimas no puede postergarse a un momento posterior a la partición, sino que ha de operar en el mismo acto particional y en aquellos otros anteriores que están relacionados con la misma partición. Dice en este sentido la Resolución: “… No cabe dejar al legitimario la defensa de su derecho a expensas de unas «acciones de rescisión o resarcimiento» o la vía declarativa para reclamar derechos hereditarios y el complemento de la legítima, ejercitables tras la partición hecha y consumada, lo que puede convertir la naturaleza de la legítima de Derecho común, que por reiteradísima doctrina y jurisprudencia es pars bonorum, en otra muy distinta (pars valoris), lo que haría que el legitimario perdiese la posibilidad de exigir que sus derechos, aun cuando sean reducidos a la legítima estricta y corta, le fueran entregados con bienes de la herencia y no otros”.

Resolución de 15 de junio de 2020 . Informe agosto NyR (R.317) (JAR)

PDF (BOE-A-2020-9044 – 8 págs. – 253 KB) Otros formatos

 

 ENLACES:

IR A LA SECCIÓN

LISTA DE INFORMES

PROGRAMAS

ALGUNOS MATERIALES PARA CIVIL 

OPOSICIONES REGISTROS 2020

MINI INFORME AGOSTO 2020

NORMAS:   Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   Resúmenes 2002 – 2021.   Futuras.   Consumo

NORMAS:   Tratados internacionales,  Derecho Foral,  Unión Europea

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

WEB:   Qué ofrecemos  NyR, página de inicio   Ideario

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

PORTADA DE LA WEB

Procesión de la Burrita en Las Palmas de Gran Canaria. Por El Coleccionista de instantes.

Crónica Breve de Tribunales. Por Álvaro Martín.

Crónica Breve de Tribunales-11. Por Álvaro Martín. Deducción por mantenimiento empleo…

CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES – 11

-oOo-

ÁLVARO JOSÉ MARTÍN MARTÍN,

REGISTRADOR 

De la Real Academia de Legislación y Jurisprudencia de Murcia

ÍNDICE:

PRESENTACIÓN POR EL AUTOR:

Con el título Crónica Breve de Tribunales me acojo a la hospitalidad de NYR que me ha ofrecido publicar las noticias que hace años vengo difundiendo a través del correo electrónico por la intranet del Colegio de Registradores, lo que voy a seguir haciendo.

Mi interés por la jurisprudencia viene de lejos y ha estado siempre presente en los estudios que he ido publicando a lo largo de los años, así por ejemplo el estudio sobre la inmatriculación de fincas que apareció en el Libro Homenaje al registrador Jesús Lopez Medel (1999); el comentario a las sentencias del Tribunal Supremo sobre la reforma del Reglamento Hipotecario que publicó el Boletín del Colegio 70 bis (abril de 2001); la monografía titulada “Ultima jurisprudencia sobre calificación registral del documento judicial”, que apareció en la colección dirigida por Antonio Pau, Cuadernos de Derecho Registral, en 2015; el estudio sobre la jurisprudencia en materia de blanqueo de capitales que me pidió Juan María Diaz Fraile y editó Aranzadi en 2016 y mi participación en los Comentarios a las sentencias de unificación de doctrina civil y mercantil (Editorial Dykinson y B.O.E.) del que está a punto de aparecer el correspondiente a la transcendental   STS. 625/2017.

A diferencia de estas obras el sentido de la Crónica Breve de Tribunales es, esencialmente, dar noticia de la aparición de una sentencia que me ha llamado la atención por cualquier motivo y sea de la jurisdicción que sea. El protagonismo no corresponde al comentarista, prácticamente, no existe un comentario como tal, sino al juez o tribunal. Mi mayor y casi único interés en este caso es reflejar con fidelidad lo que me parece esencial de la cuestión resuelta. Al ir siempre acompañada la crónica del texto literal e íntegro de la resolución, queda siempre al criterio del lector si le interesa el asunto y el mayor o menor acierto de la sentencia de que se trate, según su propio sentido del derecho y la justicia.

 

CRÓNICA BREVE DE TRIBUNALES DÉCIMA PRIMERA ENTREGA

VULNERABILIDAD DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN (LA FIRMEZA YA NO ES LO QUE ERA)

Dice la Disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019:

“Disposición transitoria tercera. Régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

  1. En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
  3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
  4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales”.

El examen de la jurisprudencia comunitaria y constitucional aplicable explica el criterio del legislador español con arreglo al que, aun siendo firme el decreto de adjudicación y, por tanto, título apto para transmitir el dominio, cabe todavía una reconsideración de lo actuado, concretamente examinar la existencia de cláusula abusiva y ordenar el sobreseimiento de la ejecución (i) si se interesa antes de que concluya el procedimiento, (entendiéndose que no ha concluido si no se ha puesto al adquirente en posesión del inmueble) y (ii) no se ha rechazado previamente en el mismo procedimiento el carácter abusivo mediante resolución que tenga fuerza de cosa juzgada.

A este respecto hay que tener en cuenta, como más reciente pronunciamiento, la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 31/2019, de 11 de marzo, (ECLI:ES:TC:2019:31).

El voto particular discrepante de don Ricardo Enríquez Sancho resume el caso:

“La demanda de amparo se refiere a un procedimiento hipotecario cuya parte ejecutada es la recurrente, que fue instado contra ella en octubre de 2013, por un impago acumulado de diez (10) cuotas mensuales de devolución del préstamo (capital e intereses). Una vez despachada ejecución en noviembre de 2013 y debidamente notificada, la recurrente se aquietó, sin plantear incidente de oposición -por ningún motivo- dentro del plazo concedido, dejando transcurrir todas las fases del procedimiento, hasta que tres años y medio después y cuando solamente restaba por poner en posesión de la entidad adquirente el bien inmueble realizado en subasta, la demandante presentó a finales de mayo de 2017 un escrito al Juzgado ejecutor impetrando el control de oficio de una de las cláusulas del contrato, la de vencimiento anticipado, que figuraba como cláusula sexta bis, aduciendo que la misma era abusiva con base en los pronunciamientos de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de enero de ese año, dictada en el asunto C-421/14, Banco Primus SA y J.G.G.”

La respuesta del T.C. es la siguiente:

T.C. 31/2019. F.D. 2. (…) En primer lugar, el recurso plantea una cuestión jurídica de relevante y general repercusión dado que la vulneración de derecho fundamental alegado, el derecho a la tutela judicial efectiva sin indefensión ( art. 24.1 CE ), podría provenir de un posible incumplimiento del Derecho de la Unión, con las consecuencias ad extra que ello conlleva para el Estado español, en consideración que, según establece el artículo 19.1 TUE , «los Estados miembros establecerán las vías de recurso necesarias para garantizar la tutela judicial efectiva en los ámbitos cubiertos por el Derecho de la Unión». En nuestro caso, será el Tribunal Constitucional quien dispensará dicha tutela cuando los demás órganos jurisdiccionales, llamados en primera instancia a ello, no lo han hecho, ya que, además, dicha vulneración afectará de forma directa a principios rectores de la política social y económica, contemplados en la Constitución española, como son el derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y la defensa de los consumidores ( art. 51 CE).

T.C. 31/2019. F.D. 5. “(…)la STJUE de 26 de enero de 2017 , asunto Banco Primus, S.A. y J.G.G., declaró, por lo que al caso concierne, lo siguiente: (…)en caso de que existan una o varias cláusulas contractuales cuyo eventual carácter abusivo no ha sido aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el juez nacional, ante el cual el consumidor ha formulado, cumpliendo lo exigido por la norma, un incidente de oposición, está obligado a apreciar, a instancia de las partes o de oficio, cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello, el eventual carácter abusivo de esas cláusulas”.

T.C. 31/2019. F.D. 6. “(…)El Tribunal de Justicia de la Unión Europea obliga al juez nacional a apreciar el eventual carácter abusivo de una cláusula, incluso tras el dictado de una resolución con fuerza de cosa juzgada, cuando disponga de los elementos … de hecho y de Derecho necesarios para ello, siempre que la cláusula denunciada no hubiera sido examinada previamente. Y, por supuesto, permite que el consumidor pueda formular un incidente de oposición cumpliendo con lo que disponga la norma, lo que no exime de la obligación de control de oficio por el órgano judicial”.

T.C. 31/2019. F.D. 7. a) Los hechos en el asunto Banco Primus fueron los siguientes: (…)El órgano judicial consultó si la disposición transitoria cuarta de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, debía interpretarse en el sentido de que no puede constituirse en obstáculo a la protección del consumidor, y si, al haberse formulado la oposición fuera del plazo legal de un mes previsto en la norma la citada disposición transitoria, al recurrente le estaba permitido denunciar la presencia de cláusulas abusivas más allá del tiempo previsto por la norma nacional. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea concluyó que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 debían interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición de Derecho nacional, como la citada disposición transitoria cuarta, «que supedita el ejercicio por parte de … los consumidores, frente a los cuales se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria que no ha concluido antes de la entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición, de su derecho a formular oposición a este procedimiento de ejecución basándose en el carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales, a la observancia de un plazo preclusivo de un mes, computado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley».

T.C. 31/2019. F.D. 7. b) “(…)la propia STJUE de 26 de enero de 2017 [Banco Primus] afirmó, en relación con las dudas de admisibilidad presentadas a las cuestiones prejudiciales, que «a la luz de la legislación nacional presentada por el órgano jurisdiccional remitente, el procedimiento de ejecución hipotecaria en cuestión no ha concluido y continúa hasta que el inmueble se ponga en posesión del adquirente, tal como confirmó el Gobierno español en sus observaciones escritas» (apartado 32)(…)en caso de que existan una o varias cláusulas contractuales cuyo eventual carácter abusivo no ha sido, sin embargo, aún examinado en un anterior control judicial del contrato controvertido, concluido con la adopción de una resolución con fuerza de cosa juzgada, la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que el juez nacional está obligado a apreciar, a instancia de las partes o de oficio, cuando disponga de los elementos de hecho y de Derecho necesarios para ello, el eventual carácter abusivo de esas cláusulas”.

Aplicando la doctrina consolidada de la DGRN (por todas, Resolución de 18 de diciembre de 2013 que transcribo a continuación) en relación con la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, el efecto registral de la transitoria tercera de la Ley 5/2019 es que no se debe inscribir el decreto de adjudicación mientras no se acredite en forma que concurre cualquiera de las circunstancias que, a tenor del número 4 antes transcrito, excluye la posibilidad de que pueda quedar sin efecto la ejecución por fundarse en una cláusula abusiva. El decreto puede ser firme pero, como sucede en el caso resuelto por el T.C., el rematante no podrá estar del todo seguro mientras no se le entregue regularmente la posesión del objeto hipotecado o pueda acreditar alguno de los otros supuestos de excepción, porque hasta ese momento puede venirse la ejecución abajo, aunque haya pagado el precio, lo que no es precisamente un modelo de seguridad jurídica.

Fragmentos de la Resolución de 18 de diciembre de 2013 (BOE, 31 de enero de 2014) que, a mi juicio, mantienen vigencia pese a la muy citada sentencia TJUE del caso C-421/14, (Banco Primus):

“PRIMERO

Se cuestiona en este expediente cuál debe ser el resultado de la aplicación de la disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, cuando se presenta en el Registro de la Propiedad un testimonio del decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas recaídos en un procedimiento de ejecución de hipoteca que cae dentro de su ámbito de aplicación. Más concretamente, la cuestión a dilucidar es en qué medida afecta a un procedimiento en el que se ha dictado decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, ambos firmes. A juicio de la registradora, dado que el incidente previsto en la disposición transitoria puede conllevar el sobreseimiento de la adjudicación, es preciso que la documentación se complete con certificación del secretario judicial que, o bien ponga de manifiesto que a la entrada en vigor de la Ley el adjudicatario había sido puesto en posesión de los inmuebles, bien que no dándose dicha circunstancia no se ha producido oposición del ejecutado por las causas previstas en la propia disposición.

SEGUNDO

La disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013 introduce, en los términos que la misma comprende, un trámite de oposición en beneficio del ejecutado que puede implicar el sobreseimiento del procedimiento por lo que es evidente que el registrador está capacitado para rechazar la inscripción en tanto no resulte de la documentación aportada que el trámite judicial se ha despachado.

QUINTO

Como resulta nítidamente del texto de la disposición transitoria, quedan excluidos de su aplicación aquellos procedimientos en los que se haya puesto en posesión del bien adjudicado en la persona del adjudicatario. Ahora bien, como la puesta en posesión es posterior en cualquier caso a la adjudicación (artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), el mero testimonio del decreto de adjudicación no será por sí mismo suficiente para acreditar que a fecha 15 de mayo de 2013 ya se había producido aquélla. En consecuencia, fuera de los supuestos en que el testimonio del decreto de adjudicación recoja efectivamente dicha circunstancia, por haberse emitido con posterioridad a la diligencia de entrega de posesión, deberá acompañarse de escrito del secretario judicial del que resulte que ha sido entregada la posesión antes de la repetida fecha como requisito para obtener la inscripción del inmueble a favor del adjudicatario y proceder, en su caso, a las cancelaciones pertinentes (artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SEXTO

Cuando se trate de procedimientos en curso en fecha 15 de mayo de 2013 respecto de los que no se haya entregado la posesión al adjudicatario, la extensión a dichos supuestos de las causas introducidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil mediante el incidente de oposición requiere, a los efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad por ser circunstancia necesaria para llevarla a cabo (artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que quede debidamente acreditado que se han cumplido las previsiones legales.

SÉPTIMO

Ninguno de los motivos del escrito de recurso puede ser apreciado. En primer lugar porque la alegación de la condición de tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria es intrascendente a los efectos de este expediente (por muy obvia que sea la no concurrencia de los requisitos legalmente establecidos), al ser cuestión reservada a los Tribunales de Justicia (artículo 66 de la Ley Hipotecaria). Tampoco es sostenible la afirmación de que las cuestiones relativas a la validez de cláusulas respecto de las que existe declaración de nulidad por su carácter abusivo sea irrelevante para el adjudicatario; como queda sobradamente motivado la regulación de la Ley de Enjuiciamiento Civil es inequívoca en cuanto afirma tanto la posibilidad de sobreseimiento del procedimiento como que las cantidades exigibles estén condicionadas por la declaración de nulidad total o parcial. En la medida que la ejecución directa sobre bienes hipotecados se lleva a cabo sobre la base de los extremos del título recogidos en la inscripción (artículo 130 de la Ley Hipotecaria), es indiscutible que la declaración de nulidad que derive de la oposición del ejecutado afecta a cualquier situación jurídica que traiga causa de la ejecución de la hipoteca. Ciertamente la aplicación de la disposición transitoria puede producir situaciones como la presente en que colisionan las expectativas del que acude a un procedimiento judicial con las exigencias de la legislación comunitaria de defensa de los consumidores; situaciones de conflicto que no pueden ser objeto de tratamiento en el estrecho ámbito del procedimiento registral que se limita a la aplicación de la legislación vigente a los solos efectos de modificar o no el contenido del Registro de la Propiedad. Y todo ello sin perjuicio de que quien entienda que sus derechos han sido lesionados inste las acciones que el ordenamiento le proporciona en defensa de su posición jurídica”.

12 de mayo de 2019

Álvaro José Martín Martín

Registro Mercantil de Murcia

 

DEDUCCIÓN POR MANTENIMIENTO DE EMPLEO

Aunque procuro comentar sentencias del Tribunal Supremo, en el caso de la deducción por mantenimiento de empleo todavía no me consta que se haya dictado ninguna que haya resuelto definitivamente sobre las dos perspectivas fundamentales del asunto, que son la de los requisitos legalmente exigibles para consolidar el beneficio y la de la trascendencia de haber cambiado de criterio la AEAT respecto del manifestado en consultas vinculantes por la Dirección General de Tributos, lo que se relaciona con la doctrina de la confianza legítima.

Una de las cuestiones que se discutió cuando se introdujo esta deducción en el IRPF (Disposición Adicional Vigésimo Séptima de la Ley 35/2006) fue la forma de computar los requisitos precisos (cifra neta de negocios, plantilla media y gastos de personal) cuando el sujeto pasivo ejerciera su actividad formando parte de sociedades civiles, con o sin personalidad jurídica; herencias yacentes; comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre , General Tributaria.

Se hicieron las pertinentes consultas vinculantes a la Dirección General de Tributos que optó en sus contestaciones por la consideración de que el cómputo debía hacerse por socio, de forma que dichas magnitudes debían determinarse en función del porcentaje de participación de cada contribuyente en el ente de que se tratara.

 Pero el TEAC, en una Resolución de 5 de febrero de 2015 resolvió en sentido opuesto, que debía computarse según el total de participes o socios.

Aquí empezaron a llover liquidaciones provisionales giradas por la AEAT a quienes no cumplían los nuevos criterios, con los consiguientes recursos ante los tribunales, puesto que, obviamente, no existía posibilidad de ganar el asunto en el económico-administrativo.

Requisitos legales.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 5ª, del TSJ de Madrid, dictó la Sentencia núm. 494/2018 de 17 octubre que dio la razón al contribuyente. A pesar de que el recurso se fundaba esencialmente en la infracción de la confianza legítima por parte de la Administración al aplicar retroactivamente la doctrina del TEAC, lo cierto es que la Sala fue directamente al fondo del asunto:

F.D. SÉPTIMO. (,,,)el texto de la Disposición Adicional Vigésima Séptima referida, cuando regula la Reducción del rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo, es claro en cuanto se refiere expresamente los «contribuyentes» que ejerzan actividades económicas, por lo que hay que acudir a la interpretación que da el propio Legislador al término contribuyentes(….)La Ley 35/2006 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en su art. 8 efectúa una definición legal del concepto «Contribuyentes» cuando establece lo siguiente (…) 3. No tendrán la consideración de contribuyente las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre , General Tributaria . Las rentas correspondientes a las mismas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del Título X de esta Ley (…)en ningún caso puede considerarse que la sociedad civil pueda tener la consideración de contribuyente a los efectos de la Reducción del rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo”.

Para concluir en el mismo fundamento: “De ahí que, en coherencia con el criterio que se ha seguido por esta Sección y en aplicación de los principios de seguridad jurídica y de unidad de doctrina, debamos de seguir con ese mismo criterio en cuanto que se determina que los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Vigésimo Séptima LIRPF, relativa a la «Reducción del rendimiento neto de las actividades económicas por mantenimiento o creación de empleo», se deben entender siempre en sede socio y no en sede de la entidad en régimen de atribución de rentas ya que el socio es, en definitiva, el contribuyente y sujeto pasivo del Impuesto, con lo que debe estimarse el recurso y anularse la Resolución del TEAR y la liquidación impugnada puesto que los criterios y argumentos esgrimidos por el TEAC en su Resolución, si bien vinculan a la AEAT y al TEAC, conforme al art. 246.2 LGT, no pueden vincular a esta Sala”.

No hay pronunciamiento sobre la confianza legítima, inaplicable en este caso según los argumentos de la administración.

Confianza Legítima.

En cambio la Sala de lo Contencioso-administrativo de la Audiencia Nacional Sección 4ª, acaba de dictar la Sentencia de 17 Abr. 2019 (Recurso 866/2016) ECLI:ES:AN:2019:1829 que pone sobre la mesa en términos de cierta acritud (véase el F.D. Séptimo) y previo estudio de la jurisprudencia europea, constitucional y del Tribunal Supremo que es un supuesto evidente en que la Administración no puede aplicar la nueva doctrina a las declaraciones anteriores del sujeto pasivo. Sirvan de muestra los siguientes fragmentos:

F.D. CUARTO.- “Resumidas la posiciones de las partes en litigio, lo primero que debemos decidir es si resulta aceptable que la Administración despliegue un procedimiento de comprobación a ejercicios en los que el sujeto pasivo actuó, se comportó y procedió conforme a los criterios en ese momento vigentes y reconocidos por la propia Administración, cuando pasado el tiempo, la propia Administración revisó la interpretación de los preceptos aplicables”.

F.D. QUINTO.- “Lo que se refleja de manera indubitada en el anterior fundamento, es que la Administración tenía «claro», en el momento en que el que las autoliquidaciones fueron confeccionadas por el sujeto pasivo, donde debían concretarse los requisitos para poder aplicarse la reducción por creación o mantenimiento de empleo: en sede del socio o participe cuando lo era de una comunidad de bienes de donde procedían los rendimientos, en este caso de las actividades económicas. Este criterio también había sido bendecido por la DGT que en las tres consultas vinculantes en casos análogos al que se encontraba el recurrente, siguió la misma línea interpretativa”.

F.D. SEXTO.- “Las circunstancias que concurren en el presente litigio parecen el paradigma de la transgresión del principio de confianza legítima, que recogía el artículo 3.1 de la hoy derogada Ley 30/1992, hoy en su homólogo apartado e) de la Ley 40/2015, del sector Publico, junto a la buena fe y lealtad institucional”.

F.D. SÉPTIMO.-“(…) Por ello, si bien es cierto que a partir de la resolución del TEAC, de 5 de febrero de 2015, dictada en el recurso 3654/2013, de alzada para la unificación de criterio interpuesto, «toda» la Administración estaba vinculada por el cambio de criterio, y cesó el halo de confianza legítima creado por las anteriores actuaciones, debían respetarse las decisiones que el administrado tomó con anterioridad sustentadas hasta en lo que ese momento era la interpretación dada tanto por la AEAT como por la DGT, lo que inhabilitaba a la Administración tributaria para iniciar cualquier tipo de procedimiento de aplicación de los tributos con ese único objeto o finalidad.

A lo dicho podemos añadir que el principio de seguridad jurídica, y el de confianza legítima, en los términos que hemos examinado adquieren especial relevancia en el ámbito de la aplicación de los tributos por el sistema de autoliquidación sobre el que pivota nuestro ordenamiento jurídico desde el año 1978. El que recaiga sobre el contribuyente la obligación, no solo material del pago del tributo, sino la formal de declararlo, identificarlo, determinarlo, calcularlo, cuantificarlo y, en su caso pagarlo, supone un esfuerzo y una carga nada despreciable. A la opción por este sistema no ha sido ajeno el Legislador; entre otras razones por eso se explican las obligaciones que recaen sobre la Administración de información y asistencia a del artículo 85.2, b), c) y e), las actuaciones de comunicación del artículo 87.1, o las consultas del artículo 89 de la LGT a la que ya nos referimos.

Resulta manifiestamente contradictorio que un sistema que descansa a espaldas del obligado tributario, cuando el contribuyente haya seguido el dictado o pautas de la Administración tributaria, un posterior cambio de criterio del aplicado, cualquiera que fuere el ámbito revisor en el que tuviera lugar, no deje a salvo y respete lo hasta ese momento practicado por el administrado, salvo que el nuevo resultara más favorable a los intereses económicos o patrimoniales del contribuyente.

Por último, resulta llamativa la única consecuencia «beneficiosa» o «favorable» que tanto el representante de la Administración como la tardía resolución expresa del TEAC reconocen al recurrente, tras el cambio de criterio y el mantenimiento de la regularización de los ejercicios controvertidos. La solución frente al cambio de criterio es que el contribuyente no debe ser sancionado.

No encontramos el calificativo adecuado para expresar la sola posibilidad de que el particular pudiera ser sancionado por seguir los dictados de la Administración.

Vale con que, en virtud de un mal entendido principio de legalidad tributaria se pudiera defender la procedencia de la regularización, exigiendo deuda e intereses de demora, pero el solo hecho de mencionar el ejercicio de la potestad sancionadora, aunque sea para descartar su despliegue, se nos antoja aberrante”.

De chicos no lo llamábamos confianza legítima, decíamos Santa Rita, Rita, lo que se da no se quita, pero la idea es la misma.

Únicamente volver a advertir que las dos sentencias que acompaño admiten casación.

22 de mayo de 2019

Álvaro José Martín Martín

Registro Mercantil de Murcia

 

EMBARGO DE PARTICIPACIONES, ADQUISICIÓN PREFERENTE Y EXCLUSIÓN DE SOCIO

La Resolución de 9 de mayo de 2019, que publica el B.O.E. de 1 de junio de 2019, admite que se inscriba una modificación estatutaria acordada por unanimidad en junta universal de una sociedad limitada que contiene estas previsiones:

Art. 10

III. Transmisión forzosa.

 1. Notificado a la Sociedad el inicio o apertura de un procedimiento administrativo o judicial de embargo de las participaciones sociales frente a cualquiera de los socios de la sociedad que tuviera como objeto la inmovilización de las mismas que pudiera desembocar en un procedimiento de ejecución forzosa, la Sociedad, a través del órgano de administración, podrá adquirir la totalidad de las participaciones embargadas, debiendo ejercitar el derecho en un plazo máximo de tres meses a contar desde la notificación a la sociedad del procedimiento de embargo. En tal caso, podrá la Sociedad a través de su órgano de administración adquirirlas para sí misma siempre que se cumplan los requisitos legales de las participaciones en autocartera, o bien adquirirlas con el fin de amortizarlas en un acuerdo de reducción de capital.

 2. Si la Sociedad no hubiera ejercitado este derecho, el órgano de administración, en un plazo máximo de cinco días a contar desde el acuerdo por el que rehúse la adquisición en los términos anteriormente establecidos, o desde el vencimiento del plazo reseñado en el párrafo anterior, pondrá en conocimiento de todos los socios su derecho a adquirir las participaciones embargadas, quienes dispondrán de un plazo máximo de veinte días a contar desde la notificación efectuada por el órgano de administración para notificar a la sociedad el ejercicio de dicho derecho. Si todos o alguno de los socios comunican su intención de adquirir las citadas participaciones, éstas se adjudicarán en proporción a su participación en el capital social recalculado sin computar las participaciones objeto de embargo ni, en su caso, las participaciones de los socios no interesados en la adquisición.

 3. En caso de adquisición de las participaciones sociales por la propia Sociedad o por los socios a tenor de lo dispuesto en los párrafos anteriores, el precio de la transmisión se corresponderá con el valor razonable de las participaciones, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta.

 4. En caso de que ni la Sociedad ni ninguno de los socios ejercitasen su derecho de adquisición preferente, se estará a lo dispuesto en los presentes Estatutos en materia de exclusión de socios. De no seguirse el procedimiento de exclusión indicado, el órgano de administración pondrá en conocimiento de la autoridad judicial o administrativa esta circunstancia, a fin de que proceda a la adjudicación de las participaciones en los términos legalmente previstos.»

Artículo 34.2:

 «Serán causas de exclusión de la Sociedad las previstas por la Ley. Así mismo, será cusa de exclusión de la Sociedad el inicio de un procedimiento administrativo o judicial que acuerde el embargo de las participaciones de cualquier socio, ya sea de forma total o parcial. No obstante, dicha exclusión deberá ser acordada por la Junta General. Iniciado el proceso de exclusión de la Sociedad, ésta procederá a amortizar las participaciones sociales del socio afectado por la exclusión, cuya valoración a efectos de su contraprestación corresponderá con el valor razonable de las participaciones afectadas, entendiéndose por valor razonable el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta

La nota de calificación no objetó el contenido del art. 34.2. Excluyó el apartado III del artículo 10 por “no adecuarse a lo regulado en el art. 109.3 LSC en donde el precio en caso de transmisión forzosa viene predeterminado y no en función del valor razonable”.

Aunque la modificación del régimen de exclusión no es objeto del recurso la resolución se apoya en su no-objeción para reforzar los argumentos que justifican la admisibilidad de la del art. 10.III transcrito.

Doy aquí por reproducidos los fundamentos de derecho de la resolución, que acompaño, porque el objeto de este comentario es indicar muy brevemente otros argumentos que pueden impedir o condicionar el acceso al Registro Mercantil de ambas cláusulas.

Embargo como causa de exclusión del socio de S.L.

Empezando por el final, la Resolución no puede tratar, por no objetarse en la nota, si cabe configurar el embargo de participaciones como causa de exclusión del socio. A mí me parece que es complicado, porque las participaciones sociales embargadas no pueden desaparecer de la noche a la mañana (amortización) sin que el juzgado o la administración embargante lo acepten. El F.D. 3. de la Resolución dice al respecto que “ el precio de la transmisión o la cuota de liquidación del socio excluido sustituye a las participaciones social cuyo embargo se pretendía iniciar”. Lo que no dice es qué norma procesal o mercantil admite esa sustitución. La subrogación debe estar prevista en la ley, según reiterada jurisprudencia. Como en este caso no lo está y el artículo 612 de la L.E.C. reserva al Letrado de la Administración de Justicia la resolución mediante decreto sobre cualquier modificación del embargo, al artículo estatutario relativo a la exclusión de socio le falta una previsión expresa de que el juzgado o la administración acepten la subrogación. En otro caso el fantasma del alzamiento sobrevolaría sobre el procedimiento.

Y, en todo caso, a la redacción aprobada por la junta le sobra la referencia a que el precio de adquisición venga determinado por “el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta” si se entiende, como se desprende del contexto, que dicho valor se impone a ambas partes. La razón es que el artículo 353.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que no admite pacto en contrario, dice que en defecto de acuerdo entre socio y sociedad sobre el procedimiento a seguir para la valoración de las participaciones del socio excluido decide un experto independiente, designado por el registrador mercantil del domicilio social. Con esto se excluye, en mi opinión, que salvo que se trate de mercantiles con reglas legales especiales, quepa imponer al experto un determinado procedimiento. Pero es que, además, lo que en ningún caso sería admisible aplicando toda la doctrina vigente de la DGRN, incluida la que machaconamente cita el recurrente en su escrito, es que un procedimiento que necesariamente concluye con la adquisición por la sociedad de las participaciones del socio (a estos efectos es indiferente que sea para volver a transmitirlas o para amortizarlas) admita como medio de valoración el resultante de las últimas cuentas aprobadas por la propia sociedad que tiene que pagar su precio, con lo que se convierte en juez y parte.

Embargo como causa de enajenación forzosa.

La última reflexión es aplicable por los mismos motivos a todos los supuestos incluidos en el art. 10. III que prevén la adquisición por la sociedad de las participaciones del socio que han sido embargadas. Como dijo la Resolución de 15 de noviembre de 2016 que, según el escrito de recurso, inspiró el texto de la cláusula: “No obstante, no puede desconocerse que la cláusula estatutaria debatida atribuye un derecho de adquisición preferente no sólo a los socios sino también a la sociedad y como ha reiterado esta Dirección General (vid., por todas la Resolución de 28 de enero de 2012), han de rechazarse todos aquellos sistemas de tasación que no respondan de modo patente e inequívoco a las exigencias legales de imparcialidad y objetividad. En el presente caso el sistema establecido no garantiza el cumplimiento de tales exigencias si el derecho de adquisición preferente es ejercitado por la sociedad, en tanto en cuanto el valor contable depende del balance aprobado por la junta general.”

Queda en pie la admisibilidad de forzar al socio a vender, por el precio indicado, las participaciones embargadas a los demás socios. En estos casos la doctrina de la DGRN admite por las razones que la resolución explica y con fundamento, esencialmente, en los artículos artículo 175.2.b) y 188.3 del Reglamento del Registro Mercantil que por acuerdo unánime de los socios se prevea en estatutos esta regla de valoración. A mi juicio esto puede aceptarse, pero conviene entrar en su alcance. El socio que compra, como cualquiera que compre esas participaciones, las compra embargadas. Como antes dije, con arreglo a las leyes procesales y de los procedimientos de apremio administrativos, la liberación del embargo de participaciones sociales no depende ni del vendedor, ni del comprador ni de la sociedad. Por tanto tendrá que conseguir que la autoridad embargante acepte, antes de que termine la subasta o procedimiento alternativo de venta, que se libere el embargo consignando a su favor todo o parte del precio que hubiera debido entregar en otro caso al vendedor. Si no lo consigue (lo normal es tenerlo negociado antes con el embargante) y se mantiene el embargo, será de aplicación el art. 109.3 de la Ley de Sociedades de Capital, conforme al que “ En tanto no adquieran firmeza, los socios y, en su defecto, y sólo para el caso de que los estatutos establezcan en su favor el derecho de adquisición preferente, la sociedad, podrán subrogarse en lugar del rematante o, en su caso, del acreedor, mediante la aceptación expresa de todas las condiciones de la subasta y la consignación íntegra del importe del remate o, en su caso, de la adjudicación al acreedor y de todos los gastos causados”. Vemos que aquí existe una indiscutible previsión de subrogación legal que, a mi juicio, no admite pacto estatutario en contra, por lo que no se puede sustituir el importe a consignar por ningún otro.

5 de junio de 2019

Álvaro José Martín Martín

Registro Mercantil de Murcia

 

JUNTA MAL CONVOCADA POR MANCOMUNADOS, PERO VÁLIDA

La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 424/2019, de 16 de julio de 2019 rechaza declarar la nulidad de dos juntas de socios mal convocadas por no haberlo sido por todos los administradores mancomunados pese a confirmar la doctrina de que todos ellos deben firmar la convocatoria con independencia del régimen de atribución del poder de representación de la sociedad.

Se trata de una sociedad limitada con cuatro socios y administradores mancomunados y un quinto socio no administrador, que es el que pide que se declare la nulidad de dos juntas generales que habían sido convocadas por dos de los administradores (una) y por tres (la otra) a las que el demandante no había asistido. La impugnación se funda en entender que debían haberlo sido por todos los nombrados sin que el hecho de que en ambas juntas concurrieran los cuatro socios-administradores pudiera sanar el defecto.

La doctrina de la sentencia se puede sintetizar así:

Regla general: A la convocatoria de junta no es aplicable la regla sobre poder de representación de los administradores mancomunados porque se trata de acto de gestión interna de la sociedad:

“En el caso de la administración mancomunada, existe una disociación entre la titularidad del poder de representación, que depende de lo dispuesto en los estatutos y se sujeta a las reglas del artículo 233.2.c LSC (anterior art. 62.2 c) LRSL); y el poder de gestión, que corresponde al conjunto de los administradores mancomunados y que, por tanto, habrá de ejercitarse por todos ellos de forma conjunta (art. 210 LSC , anterior art. 57 LSRL )”. (F.D. SEGUNDO.2).

“ La competencia de convocatoria de la junta general se encuadra en el poder de gestión o administración de los administradores, por lo que tiene una dimensión estrictamente interna, en la medida en que afecta al círculo de relaciones entre la sociedad y sus socios.

En consecuencia, no son aplicables las reglas sobre ejercicio del poder de representación, es decir, al ámbito externo de representación frente a terceros, conforme a lo dispuesto en los arts. 233.2 c) LSC y 185.3.c) RRM “. (F.D. SEGUNDO.3).

Excepción: Los estatutos sociales pueden excepcionar la regla general “(lo que últimamente ha sido admitido por la DGRN, por ejemplo, en la Resolución de 4 de mayo de 2016)” (F.D. SEGUNDO.4).

En el caso concreto, aunque no existe dispensa estatutaria, se mantiene la validez de la junta, pese a la irregularidad de la convocatoria porque “ Todos los administradores sociales, tanto los convocantes como los no convocantes de las juntas generales impugnadas, asistieron a ellas y no hicieron objeción alguna ni a su convocatoria ni al contenido de sus respectivos órdenes del día. Lo que constituye un inequívoco acto concluyente de conformidad con la convocatoria, con lo que la finalidad legal de que la misma se hiciera por la totalidad del órgano de administración quedó cumplida, en cuanto se hizo con la conformidad de todos ellos.” (F.D. SEGUNDO.5).

Tenemos pues plenamente confirmada la doctrina DGRN que desde la Resolución de 28 de enero de 2013 exige que la convocatoria de junta, como acto de gestión social, sea realizada por todos los administradores mancomunados con independencia del régimen de atribución del poder de representación de la sociedad que establezcan los estatutos. Como también la doctrina del Centro Directivo que admite previsión contraria de los mismos estatutos.

No obstante se observa en la sentencia cierta reticencia sobre las previsiones legales: “Aunque esa dicotomía legal pueda resultar discutible en cuanto a una protección efectiva del interés social, en tanto que establece unos requisitos de actuación a efectos internos superiores a los existentes a efectos externos, habrá de estarse a tales previsiones legales, mientras no sean modificadas”. (F.D. SEGUNDO.4).

También resaltar la dificultad de que, sin intervención del juez declarando la validez, se puedan inscribir acuerdos adoptados por junta convocada irregularmente por no haberlo sido por todos los administradores.

27 de agosto de 2019

Álvaro José Martín Martín

Registro Mercantil de Murcia

 

ENLACES:

SECCIÓN JURISPRUDENCIA

SECCIÓN PRÁCTICA

PORTADA DE LA WEB

Glorieta de España y Ayuntamiento de Murcia

Glorieta de España y Ayuntamiento de Murcia. En http://turismodemurcia.es

Adquisición preferente

FICHERO –  INDICE DE CASOS PRÁCTICOS DE JUAN CARLOS CASAS

 

ADQUISICION PREFERENTE

COMPRAVENTA. PROHIBICIÓN DE DISPONER. ADQUISICIÓN PREFERENTE. HIPOTECA UNILATERAL. (Sem bilbao, 04/12/2000, caso 6)

PROCEDIMIENTOS. CERTIFICACIÓN. ADQUISICIÓN  PREFERENTE. RETRACTO. HIPOTECA. CANCELACION CARGAS. ARRENDAMIENTOS (Sem bilbao,18/05/2004, caso 3)

ARRENDAMIENTO DE PORCIÓN INDIVISA (Lunes 4,30 nº 47 y repert 140, pag 22/BCNR 268, jun 90, pag 1258)

ARRENDAMIENTOS: ADQUISICIÓN PREFERENTE: VENTA DE PLAZAS DE APARCAMIENTO. GARAJES  (Sem Bol SERC 108 sept-oct-2003, pag 22/ BCNR nº 103, caso 16, pag 1600)

HIPOTECA. EJECUCIÓN 131 LH. CANCELACIONES. ARRENDAMIENTO (Lunes 4,30 nº 50 y repert 140, pag 30/BCNR 268, jun 90, pag 1261)

COMUNIDAD DE BIENES ADQUISICIÓN PREFERENTE (Lunes 4,30 nº 39 y repert 139, pag 117/BCNR 264, feb 90, pag 298)

ARRENDAMIENTO. RETRACTO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. NECESIDAD DE ENTREGA DE COPIA DE ESCRITURA. NOTIFICACIONES (Sem Bol SERC 109, nov-dic 2003, pag 18/ BCNR nº 104, caso 8, pag 1845)

ARRENDAMIENTO FINANCIERO SOBRE FINCA YA ARRENDADA (34-1 BCNR 104)

VENTA DE FINCA RUSTICA ARRENDADA. NOTIFICACIÓN  AL PADRE DEL ARRENDATARIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTOS (34-2 BCNR 104)

ARRENDAMIENTO HISTORICO.REPARCELACIÓN. NOTIFICACIONES (Lunes 4,30, nº 289)

ARRENDAMIENTOS DE CUOTAS INDIVISAS (Práctica hip 6, 15, pág 55/BCNR nº 12, feb 1996, pag 606)

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL (Lunes 4,30 nº 369, may 2004, pag 2/BCNR 105, pag 2113)

DISPOSICIÓN DE LOS DERECHOS SOBRE LA VIVIENDA HABITUAL. ¿SE EXTIENDE TAMBIEN A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO? ADQUISICIÓN PREFERENTE. ARRENDAMIENTOS (Práctica hip 6, 11, pág 51/BCNR 315, oct 94, pag 2611)

COMPRAVENTA. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. (Lunes 4,30 nº 354, sept 2003/BCNR 96, pag 3464)

ARRENDAMIENTOS: NOTIFICACIÓN AL ARRENDADOR POR BUROFAX: VALOR DE LA MANIFESTACIÓN DEL ARRENDADOR DE QUE NO HA EXISTIDO SUBROGACIÓN (Sem Bol SERC nº 117 mzo-abr 2005, pag 17)

AUTO DE ADJUDICACIÓN. ARRENDATARIOS. PROCEDIMIENTOS (Lunes 4,30, nº 357)

ADQUISICIÓN PREFERENTE EN VENTA JUDICIAL. ARRRENDAMIENTOS. INSTANCIA: REPRESENTACIÓN. PODER (Lunes 4,30, nº 347)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA. CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA POSTERIOR A LA HIPOTECA (Lunes 4,30 nº 357, nov 2003, pag 6/BCNR 99, pag  77)

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. BIENES. RETRACTO (Sem bilbao,15/06/2004, caso 10)

PAIS VASCO. SACA FORAL. ADQUISICIÓN PREFERENTE. RETRACTO LEGAL. HIPOTECA (Sem Bilbao, 04/06/2002, caso 1)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. EDICTOS (Lunes 4,30 nº 277/BCNR 60, may 2000, pag  1160).

NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS PARCIALES. ADQUISICIÓN PREFERENTE. IDENTIDAD OBJETO (Lunes 4,30 nº 277/BCNR 60, may 2000, pag  1160).

DERECHO DE RETRACTO. ARRENDAMIENTOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE (Lunes 4,30  310, oct 2001/BCNR 79, pag 80)

DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE (Lunes 4,30 nº 135 y repert 175, pag 118/BCNR 317, dic 94, pag 3267)

VENTA DE FINCA REGISTRAL UNICA CONSISTENTE EN DEPARTAMENTO DE PH EN REALIDAD 3 FINCAS ARRENDADAS (Lunes 4,30, repert 140, 5)

PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA. RETRACTO ARRRENDATICIO (Lunes 4,30, repert 140, 57)

LIBERTAD DE ARRENDAMIENTOS (Lunes 4,30, repert 139, 68)

VENTA DE LOCAL ART 47 LAU (Lunes 4,30, repert 139, 74)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO LAU (Lunes 4,30 nº 134 y repert 175, pag 117/BCNR 310, ab 94, pag 896)

RETRACTO ARRENDATICIO (Lunes 4,30, repert 139, 66)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO EN PROCEDIMIENTO JUDICIAL SUMARIO (Lunes 4,30, 228, 3)

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO EN LA ENAJENACIÓN DE GARAJES (Lunes 4,30, 182,2/ BCNR nº 15, may 1996, pag 1302)

TANTEOS Y RETRACTOS URBANOS (Lunes 4,30, repert 140, 20)

ARRENDAMIENTOS URBANOS. RENUNCIA PREVIA AL DERECHO DE TANTEO (Lunes 4,30, repert 175, 171)

ARRENDAMIENTOS URBANOS. NOTIFICACIÓN 25 LAU EN ENAJENACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD (Lunes 4,30, 201,2/BCNR nº 23, feb 1997, pag 684)

ARRENDAMIENTO URBANO EN FINCA RUSTICA ¿HAY TANTEO Y RETRACTO LEGAL? (Lunes 4,30, nº 225,3)

VENTA DE FINCA ARRENDADA. RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO (Lunes 4,30, 200,3)

RETRACTO ARRENDATICIO Y CARACTER FINCA (Lunes 4,30, repert 139, 93)

VENTA A UN COMUNERO. POSIBLE RETRACTO ARRENDATICIO (Lunes 4,30 nº 39 y repert 139, pag 117/BCNR 264, feb 90, pag 298)

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CON ADJUDICACIÓN A SOCIOS. TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO (Lunes 4,30, repert 140, 26)

RETRACTO ARRENDATICIO EN EXTINCIÓN DE COMUNIDAD.HERENCIA (Lunes 4,30, repert 140, 93)

ARRENDAMIENTOS URBANOS: VENTA DE UNA SOLA FINCA EN LA QUE HAY CUATRO CASITAS (Sem Bol SERC nº 118 may-jun 2005, pag 21)

DIFERENCIA TANTEO RETRACTO ARRENDATICIO A EFECTOS REGISTRALES Y PROCESALES (Lunes 4,30, repert 175, 104)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO DE UN USUFRUCTO (Lunes 4,30, nº 146 y repert 175, pag 134/BCNR 316, nov 94, pag 2867)

VENTA DE PISO ARRENDADO A UN EXTRANJERO (Lunes 4,30, repert 139, 69)

AUTO DE ADJUDICACIÓN 131 LH.NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO (Lunes, 4,30 repert 140, 13)

NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO EN CASO DE VENTA DE LA FINCA ARRENDADA (Lunes 4,30 repert 139, 98)VENTA DE FINCA ARRENDADA (Lunes 4,30 repert 140, 10)

MÁS SOBRE ARRENDAMIENTOS URBANOS. DE EDIFICIO COMPLETO (Lunes 4,30, repert 139, 86)

NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS EN LA VENTA EN BLOQUE DE TODAS LAS VIVIENDAS PERO NO LOCALES (Lunes 4,30, 191,2-3/BCNR nº 19, sept-oct 1996, pag 2191)

SOLAR INSCRITO COMO TAL EN EL REGISTRO DICIENDO EL TÍTULO QUE HAY UN COBERTIZO ARRENDADO. (Lunes 4,30, repert 175, 153)

VENTA DE LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADO. RENUNCIA DEL ARRENDATARIO (Lunes 4,30, repert 140, 13)

ADQUISICIÓN PREFERENTE: NO PROCEDEN CUANDO NO HAY ABSOLUTA IDENTIDAD ENTRE EL OBJETO DEL NEGOCIO Y EL OBJETO DEL ARRENDAMIENTO (Sem Bol SERC 108, sept-oct 2003, pag 26/ BCNR nº 103, caso 21, pag 1604)

ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN LOCALES DE NEGOCIO (Sem Bol SERC 115 nov-dic 2004, pag 15/ BCNR nº 112, caso 12, pag 338)

VENTA LOCAL ARRENDADO SIN NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIO QUE RENUNCIÓ PREVIAMENTE A LOS DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (Sem Bol SERC 105, mzo-abr 2003, pag 19/ BCNR nº 106, caso 2, pag 2421)

ARRENDAMIENTO: RETRACTO EN ADJUDICACIÓN DE FINCA COMO CONSECUENCIA DE UNA REDUCCIÓN DE CAPITAL (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 27)

VENTA DE UNA FINCA RÚSTICA ARRENDADA. SE ACOMPAÑA UNA NOTIFICACIÓN EFECTUADA AL PADRE DEL ARRENDATARIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 1, caso 2 de ARR, en mzo 2004)

RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 2, caso de ARR, caso de AFF-ARR, abr jun 2004)

NECESIDAD O NO DE HACER CONSTAR EN LAS ESCRITURAS DE VENTA DE FINCAS RÚSTICAS LA MANIFESTACIÓN DE HABER ESTADO ARRENDADAS EN LOS ÚLTIMOS 6 TRAS LA NUEVA LAR (Sem Hern Crespo, cuad nº 3, caso 3 de ARR, jul-sept 2004)

ARRENDAMIENTO. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO EN LUGAR DISTINTO DE LA FINCA ARRENDADA (Sem Bol SERC 108 sept-oct 2003, pag 27)

ARRENDAMIENTOS URBANOS: DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN LA TRANSMISIÓN EN GLOBO DE FINCAS (Sem Bol SERC nº 112 may-jun 2004, pag 32)

ARRENDAMIENTO HISTÓRICO VALENCIANO (Lunes 4,30, nº 401, Oct 2005)

ESCRITURA DE VENTA DE LOCAL COMERCIAL EN LA QUE SE DICE QUE “LAS DIFERENTES PARTES DEL LOCAL ESTÁN ARRENDADAS A DIFERENTES ARRENDATARIOS”  (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 2 de ARR,  en-mzo 2005)

¿ES EXIGIBLE EN LAS NUEVAS VENTAS DE FINCAS RÚSTICAS, LA MANIFESTACIÓN DEL VENDEDOR DE NO HABER HECHO USO DEL Dº QUE LE CONCEDÍA LA ANTIGUA LAR EN SU ART. 26.1?. (Sem Hern Crespo, cuad nº 5, caso 3 de ARR,  en-mzo 2005)

ESCRITURA DE COMPRA POR SOCIEDAD A DE UN LOCAL  ARRENDADO A  SOCIEDAD B QUE NO COMPARECE NI SE LA NOTIFICA LA VENTA. SE ACOMPAÑA CONTRATO PRIVADO DE RENOVACIÓN DEL ARRENDAMIENTO. (Sem hern Crespo, cuad nº 5, caso 4 de arr,  en-mzo 2005)

VIVIENDA ARRENDADA A TRES PERSONAS. EN LA VENTA, EL NOTARIO HACE TRES NOTIFICACIONES CON ACUSE DE RECIBO (UNA PARA CADA UNO), PERO ÉSTOS SON FIRMADOS TODOS POR EL MISMO ARRENDADOR (Sem Hern Crespo, cuad nº 6, caso de ARR, ab-jun 2005)

CESIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE POR AYUNTAMIENTO. ADQUISICÓN PREFERENTE. COMUNIDAD FUNCIONAL. RETRACTO. PROPIEDAD HORIZONTAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso de D.SUP,  jul-sept 2005)

VENTA DE CUARTA PARTE INDIVISA DE EDIFICIO POR PISOS QUE NO ESTÁ DIVIDIDO HORIZONTALMENTE A UN NO CONDUEÑO. LOS DISTINTOS ELEMENTOS SE DICEN ARRENDADOS. ¿DEBE EXIGIRSE NOTIFICACIÓN A LOS MISMOS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 7, caso 1 de ARR, JUL-SEPT 2005)

VENTA DE UN PISO, UN GARAJE Y UN TRASTERO, CADA UNO ALQUILADO A DISTINTAS PERSONAS ACOMPAÑANDO ACUSE DE RECIBO RECHAZADOS DE LAS CARTAS DE NOTIFICACIÓN REMITIDAS POR EL NOTARIO A CADA UNO. (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 1 de ARR, oct-dic 2005)

APORTACIÓN A SOCIEDAD MERCANTIL DE FINCA RÚSTICA SOBRE LA QUE SE INDICA EXISTE UN ARRENDAMIENTO ANTIQUÍSIMO DE ESTACIÓN DE SERVICIO. ¿ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 8, caso 2 de ARR, oct-dic 2005)

TANTEO Y RETRACTO DE FINCA RÚSTICA. ADQUISICION PREFERENTE. ARRENDAMIENTOS . (Semin Bilbao, 29/11/2005, caso 3)

ARRENDAMIENTO: TANTEO Y RETRACTO: NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO. (Semin Bilbao, 18/10/2005, caso 6)

DERECHO DE SUPERFICIE: CESIÓN. COMUNIDAD FUNCIONAL. ADQUISICIÓN PREFERENTE. PROPIEDAD HORIZONTAL. RETRACTO DE COMUNEROS. (Seminario Hern Crespo Jul-Sept 2005, nº 7, caso de D.SUP /BCNR 119, nov 2005, pag 2924, caso 7)

VENTA JUDICIAL DE LA NUDA PROPIEDAD. ARRENDAMIENTO CONTRATADO CON EL USUFRUCTUARIO. RETRACTO. ADQUISICIÓN PREFERENTE (Sem Bol SERC 104, en-feb 2003, pag 39/ BCNR nº 91, caso 2, pag 534)

COMPRA DEL 40% DE EDIFICIO DE PISOS ARRENDADOS NO CONSTITUIDO EN PROPIEDAD HORIZONTAL, POR UNA SOCIEDAD, EL 20% A CADA UNO DE SUS DOS ÚNICOS PROPIETARIOS. CONSTITUCIÓN EN PH Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO.¿NOTIFICACIÓN A ARRENDATARIOS? (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 1 de ARR, en-mzo 2006)

ADQUISICION PREFERENTE. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 3 de ARR, en-mzo 2006)

ADQUISICIÓN PREFERENTE. NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO AUNQUE SEA LA MADRE DE UNO DE LOS COMPRADORES (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 4 de ARR, en-mzo 2006)

ESCRITURA DE VENTA DE HACE 10 AÑOS INDICÁNDOSE QUE LA FINCA ESTÁ ARRENDADA SIN NOTIFICAR AL ARRENDATARIO. ACTA ACTUAL EN QUE COMPARECE EL VIGENTE ARRENDATARIO RENUNCIANDO AL Dº DE RETRACTO (Sem Hern Crespo, cuad nº 9, caso 5 ARR, en-mzo 2006)

ARRENDAMIENTOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE. RENUNCIA EN ESCRITO SIN LEGITIMACIÓN DE FIRMA (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 1 de ARR abr-jun 2006)

ARRENDAMIENTOS. ADQUISICIÓN PREFERENTE. NOTIFICACIÓN FEHACIENTE (Sem Hern Crespo, cuad nº 10, caso 3 de ARR, abr-jun 2006/BCNR 127, Sept 2006, pág 2383)

¿ES VÁLIDA A EFECTOS DE INSCRIPCIÓN DE UNA COMPRA-VENTA DE UN PISO, LA NOTIFICACIÓN DE LA VENTA AL ARRENDATARIO POR BUROFAX? (Sem Hern Crespo, cuad nº 11, caso 2 de ARR, jul-sept 2006/BCNR 131, pág 61)

BIENES. CESIÓN GRATUITA. TANTEO. DERECHO DE ARRENDAMIENTO PREFERENTE. DERECHOS PERSONALES (Lunes 4,30 nº 421, Oct 2006, Pág 2)

ARRENDAMIENTO Y RENUNCIA ANTICIPADA AL RETRACTO  (Sem Bilbao, 27/02/2007, caso 10)

COMPRA DE EDIFICIO DIVIDIDO POR PISOS A GRUPO DE HEREDEROS PROPIETARIOS PROINDIVISO. ESTÁN ARRENDADOS A  DIFERENTES PERSONAS. EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO ADJUDICÁNDOSE CADA UNO UN PISO CONCRETO. ADQUISICIÓN PREFERENTE. ART 104 RH (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de ARR)

DONACIÓN. ADQUISICIÓN PREFERENTE. INDIVISIÓN. CLAUSULAS OBLIGACIONALES  (Sem Hern crespo nº 13, En-Mzo 2007, caso 1 de DON)

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE CONTRATO PRIVADO DE COMPRA EN QUE EL TRANSMITENTE HABÍA ADQUIRIDO POR RETRACTO ARRENDATICIO URBANO SUJETO A LA ANTIGUA LEY. PRESTAMO (Sem Hern crespo nº 14, Abr-jun 2007, caso 1 de DOCNOT/ BCNR 140, pág 3366, caso 5)

ESCRITURA DE VENTA DE UN PISO ARRENDADO A DOS PERSONAS, CONSTANDO POR DILIGENCIA QUE EL NOTARIO HA NOTIFICADO A UNO DE LOS ARRENDATARIOS Y, ADEMÁS, SOLO MEDIANTE UNA VISITA AL DOMICILIO Y SIN QUE HAYA SIDO EFECTIVA. ¿ES INSCRIBIBLE?. (Sem Hern crespo nº 15, Jul-Sept 2007, caso de ARR/BCNR 141, pág 3822, caso 4 )

COMENTARIO A LA RESOLUCIÓN DE 10-12-2007 QUE SEÑALA QUE NO ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN AL ARRENDATARIO EN LA CESIÓN EN PAGO DE DEUDA EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS. (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso 1 de ARR)

RENUNCIA A DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN VENTA DE LOCAL COMERCIAL QUE SE DICE ARRENDADO, MEDIANTE UN SIMPLE ESCRITO DEL QUE DICE SER REPRESENTANTE DE LA SOCIEDAD ARRENDADORA (Sem Hern Crespo, cuad nº 17, en mzo 2008, caso 1 de ARR)

ESCRITURA DE COMPRA DE UN PISO, EN QUE CONSTA LA NOTIFICACIÓN FEHACIENTE AL ARRENDATARIO A EFECTOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE TANTEO. LA VENTA SE AJUSTA A LAS CONDICIONES DE LA NOTIFICACIÓN. ¿SE DEBE EXIGIR UNA NOTIFICACIÓN ESPECÍFICA A EFECTOS DEL EJERCICIO DEL DERECHO DE RETRACTO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 18, abr-jun 2008, caso de ARRTO/BCNR nº 149, pág 2026)

VENTA EN SUBASTA ADMINISTRATIVA DE UNA VIVIENDA CON ARRENDAMIENTO INSCRITO (Lunes 4,30, nº 448, julio 2008, pág 2/BCNR nº 150, pág 2195)

SE PREGUNTA RESPECTO DE UNA ESCRITURA DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA, SOBRE LA POSIBILIDAD DE INSCRIPCIÓN DE LA OPCIÓN SIN INSCRIPCIÓN DEL ARRENDAMIENTO (Sem Hern Crespo nº 20, Oct-Dic 2008, caso de Dº OPC/BCNR nº 155, pag 477)

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. UNA SOCIEDAD, CONCEDE UN PRÉSTAMO A UNOS PARTICULARES CON UN DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DEL CRÉDITO A FAVOR DE OTRA SOCIEDAD, Y, PARA EL CASO DE QUE UN TERCERO PAGUE POR EL DEUDOR Y CON SU CONSENTIMIENTO. (Semin Bilbao, 03/03/2009, caso 6)

VENTA DE VARIAS VIVIENDAS EN UN MISMO EDIFICIO. DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO. (Lunes 4,30, nº 463, jun 2009, pág 3/BCNR nº 161, pág 2129, caso 1)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE VENTA DE TODOS LOS PISOS -LA MITAD DEL EDIFICIO- QUE UNA SOCIEDAD TIENE EN UN EDIFICIO. ALGUNOS DE LOS PISOS NO ESTÁN ARRENDADOS, OTROS LO ESTÁN CON ARREGLO A LA NUEVA LAU Y OTROS DE ACUERDO CON LA ANTIGUA. ¿ES NECESARIO NOTIFICAR LA VENTA A LOS ARRENDATARIOS DE ÉSTOS ÚLTIMOS POR TENER DERECHO DE RETRACTO? (Sem Hern Crespo, nº 24, Oct-Dic 2009, caso  de ARR/BCNR 167, pág 841)

RETRACTO EN ADJUDICACIÓN TRAS SUBASTA DESIERTA (Semin Bilbao 15/12/2009, caso 1).

VENTA DE UNA FINCA ARRENDADA (Lunes 4,30, nº 480, jul 2010, pág 4/BCNR 171, pág 2362)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE CESIÓN DE ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL. ¿ES NECESARIO PARA INSCRIBIR LA NOTIFICACIÓN AL PROPIETARIO? (Sem Hern Crespo, cuad nº 26, caso de ARR, abr-junio 2010/BCNR 173, pág 2805)

ESCRITURA DE PARCELACIÓN (UNA FINCA SE DIVIDE EN CUATRO) Y DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, EN LA QUE SE AFIRMA HABER CONSTRUIDO CUATRO VIVIENDAS UNIFAMILIARES. NO SE APORTA LICENCIA DE PARCELACIÓN, PERO SÍ CERTIFICADO DE SILENCIO ADMINISTRATIVO ESTIMATORIO Y LICENCIA DE LAS CONSTRUCCIONES REALIZADAS, DESCRIBIENDO CADA VIVIENDA, Y CONSTANDO QUE CADA UNA DE ELLAS SE ENCUENTRA EN UNA PARCELA, ESTABLECIENDO SU SUPERFICIE (Sem Hern Crespo, cuad nº 28, caso 2 de URB, oct-dic 2010/BCNR 181, pág 2364, caso 10)

DACIÓN EN PAGO. SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CONFUSIÓN DE DERECHOS. ¿SERÍA NECESARIO NOTIFICAR A LOS INQUILINOS SOMETIDOS A LA LEY DE 1.964 EN APLICACIÓN DEL ART. 47 DE LA MISMA QUE INCLUYE EXPRESAMENTE EL SUPUESTO DE CESIÓN SOLUTORIA? (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 3 de ARR, en-mzo 2011/ BCNR 181, pág 2353, caso 2)

SE PRESENTA UNA ESCRITURA DE VENTA DE UN PISO ARRENDADO EN QUE EL NOTARIO SEÑALA QUE INTENTADA LA NOTIFICACIÓN PERSONALMENTE AL ARRENDADOR, ÉSTA HA SIDO RECHAZADA POR EL PORTERO DEL EDIFICIO EN QUE AQUÉL SE ENCONTRABA. ¿ES SUFICIENTE ESTA NOTIFICACIÓN? (Sem Hern Crespo, cuad nº 29, caso 2 de ARR, en-mzo 2011/BCNR 180, pág 1977, caso 1)

VENTA DE UNA FINCA ARRENDADA (Lunes 4,30, nº 480, jul 2010)

ARRENDAMIENTO. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (Lunes 4,30, nº 485, nov 2010)

ESCRITURA DE VENTA DE UNA VIVIENDA ARRENDADA POR CONTRATO SOMETIDO A LA LAU DE 1964. SE HA NOTIFICADO AL ARRENDATARIO CONFORME EXIGE EL ARTÍCULO 47 DE DICHA LEY, PERO AL OTORGAR LA ESCRITURA HAN TRANSCURRIDO MÁS DE 180 DÍAS DESDE LA NOTIFICACIÓN (Sem Hern Crespo, cuad nº 33, caso de ARR en-mzo 2012)

SE ENCUENTRA PRESENTADA TELEMÁTICAMENTE UNA ESCRITURA DE VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA EN LA QUE CONSTA DILIGENCIA NOTARIAL DE HABERSE EFECTUADO LA NOTIFICACIÓN DE LA MISMA AL ARRENDATARIO INCORPORANDO EL ACUSE DE RECIBO. AHORA SE PRESENTA UNA INSTANCIA DEL ARRENDATARIO CON FIRMA NOTARIALMENTE LEGITIMADA SOLICITANDO QUE SE TENGA POR NO EFECTUADA LA NOTIFICACIÓN PORQUE LA MISMA NO HA CUMPLIDO LAS EXIGENCIAS LEGALES (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso de ARR, abr-jun 2012)

NATURALEZA DE LA DEUDA PRIVATIVA O GANANCIAL (Sem Hern Crespo, cuad nº 34, caso de DAC, abr-jun 2012)

ARRENDAMIENTOS URBANOS: TANTEO Y RETRACTO. EN UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA SE HACE CONSTAR QUE LA FINCA ESTÁ ARRENDADA Y QUE EL ARRENDATARIO RENUNCIÓ AL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN DOCUMENTO PRIVADO, EL CUAL SE ACOMPAÑA POR DILIGENCIA. ¿ES NECESARIA LA NOTIFICACIÓN? (Caso 9 de Seminario SERCataluña de 18 de abril de 2012,Boletín nº 159, mayo-junio 2012)

COMPRAVENTA DE NAVE ARRENDADA. ADQUISICIÓN PREFERENTE (Sem Hern Crespo, 14 Enero 2015)

NOTIFICACIÓN EN SOLAR EN VENTA EXTRAJUDICIAL (Sem Hern Crespo, 14 Enero 2015)

VENTA DE VIVIENDA ARRENDADA (Sem Hern Crespo, 7 de Octubre de 2015)

ADQUISICIÓN PREFERENTE. NOTIFICACIÓN ART. 25 LAU (Seminario Hernández Crespo 10/10/2018, caso 6)

ARRENDAMIENTO. NOTIFICACIONES (Seminario Hernández Crespo 07/11/2018, caso 2)

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE ENTRE COMUNEROS. (Seminario Bilbao 19/12/2018, caso 2)

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DE CARÁCTER PERPETUO Y PERMANENTE (Seminario Bilbao 20/03/2019, caso 2)

RENUNCIA A LOS DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO EN ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (Seminario Bilbao 20/03/2019, caso 1)

EJECUCIÓN HIPOTECARIA Y DECLARACIÓN ARRENDATICIA. ACTA DE REQUERIMIENTO (Caso de Seminario SERCataluña de 28 de junio de 2022, Boletín nº 216, marzo-Junio 2022, pág 229)

IR A LA PÁGINA GENERAL DEL ÍNDICE FICHERO

 

CASOS PRÁCTICOS:   Madrid y Bilbao.    Internacional.

RESOLUCIONES:    Por meses.   Por titulares.  Índice Juan Carlos Casas

NORMAS:      Cuadro general.     Por meses.     + Destacadas

NORMAS:   2002 –  2016.     Tratados internacionales.    Futuras.