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El seguro de vida asociado al préstamo hipotecario: Una cuestión de transparencia

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EL SEGURO DE VIDA ASOCIADO AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO: UNA CUESTIÓN DE TRANSPARENCIA

 Antonio A. Longo Martínez. Notario de Sant Just Desvern

 

SUMARIO:

– Introducción

– Modalidades de seguros de vida

– El seguro de vida como producto combinado y/o vinculado al préstamo hipotecario

– El seguro de vida de prima única financiada.

– Los requisitos de transparencia en los préstamos hipotecarios con seguros de vida de prima única financiada

– A modo de conclusión.

Enlaces

 

INTRODUCCIÓN:

Se intenta analizar en estas notas si al amparo de la actual normativa contenida en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), existe margen para la introducción de un seguro de vida como producto vinculado o combinado con un préstamo hipotecario -más propiamente, con un crédito inmobiliario- y, en su caso, qué requisitos se exigen para esa introducción. Dejando sentado que nos referimos a aquellos casos en que el seguro tiene como beneficiario al prestamista y como destino de la indemnización el pago total o parcial del préstamo en caso de fallecimiento del prestatario, su admisibilidad o no, objeto de antiguas discusiones, ha adquirido relevancia al haber sido tratada en los últimos tiempos en distintas sentencias de Audiencias Provinciales. Por más que todas dichas sentencias –a salvo error u omisión- hacen referencia a supuestos anteriores a la LCCI y a unas tipologías específicas de seguros, creo que la doctrina que de ellas emana no sólo reviste interés en sí misma sino en tanto que revela una situación que, comparada con la existente a raíz de la entrada en vigor de la LCCI, permite apreciar las enormes mejoras que esta ha introducido en la protección del prestatario, singularmente a través de la posibilidad (realmente, obligación) que actualmente tiene el mismo de conocer y asesorarse con antelación, a través del notario, de las características de la oferta de contrato que se le plantea.

Recordando brevemente los principios generales recogidos en la LCCI sobre ventas vinculadas y combinadas, podemos señalar que la diferencia entre ambas se sitúa, con arreglo a las definiciones de los artículos 4.25 y 4.26, en que la contratación del producto o servicio adicional al préstamo (en nuestro caso, el seguro de vida) sea exigida por el prestamista para la concesión del mismo, o meramente facultativa para el prestatario. En la regulación de esta materia, la Ley sigue, con ligeros matices diferenciales, la contenida en el artículo 12 de la Directiva. Así, en consonancia con lo establecido en el número 1 de dicho artículo, se parte de un principio general de prohibición de las ventas vinculadas (art. 17.1) -con determinadas excepciones- cuyo incumplimiento trae como consecuencia, según el art. 17.2, que, sin que ello afecte a la validez del contrato de crédito, sí “será nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo”. Por el contrario, el art. 17.6 LCCI sí autoriza las ventas combinadas, de modo que el prestamista, cumpliendo las obligaciones de información que le impone el art. 17.7, puede ofrecer al prestatario, junto con el préstamo, otros productos o servicios comercializados por aquél o por empresas de su grupo, oferta que habitualmente se acompaña de unas mejores condiciones financieras en el préstamo para el caso de contratar los mismos. Nótese al respecto que, de acuerdo con lo previsto en el art. 4.26, lo que se exige para entender que estamos ante una “venta combinada” es que el cliente pueda contratar el préstamo separadamente, esto es, aunque no contrate el producto o servicio combinado; pero ello no impide que, por el contrario, para contratar dicho producto o servicio se exija contratar también el préstamo, algo que ocurre en ocasiones cuando el producto es un contrato de seguro.[1]

 

MODALIDADES DE SEGUROS DE VIDA

Los seguros de vida, al igual que otros tipos de seguros, admiten su contratación en la forma que podríamos considerar más clásica de “prima periódica”, pero también en la de “prima única”, en la que el coste total del seguro para toda la vigencia del mismo es abonado al tiempo de su suscripción. En la página web de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (http://www.dgsfp.mineco.es/) se nos explican las dos modalidades que, en función del alcance de la cobertura y del beneficiario, presentan a su vez los seguros de vida de prima única cuando se asocian a un préstamo hipotecario:

“En la primera [modalidad], se estipula como suma asegurada el importe del préstamo recibido y se designa como beneficiaria a la entidad de crédito que concedió el préstamo, por el importe pendiente de amortizar, y al asegurado u otros beneficiarios, por la diferencia entre la suma asegurada y dicho importe. En la segunda modalidad se establece que la suma asegurada será igual al capital pendiente de desembolso del préstamo (o a un porcentaje del mismo), durante toda la vida de la operación, y que el beneficiario con carácter irrevocable será el banco. Para realizar el cálculo de la prima que corresponde pagar al tomador por este seguro, se toma como hipótesis que el capital pendiente de amortizar cada año será el previsto en el plan de amortización del préstamo. En estos seguros si no se adjunta dicho plan de amortización, el asegurado desconoce el importe por el que realmente está asegurado cada año”.

 

EL SEGURO DE VIDA COMO PRODUCTO COMBINADO Y/O VINCULADO AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO

La oferta por el acreedor al prestatario de un seguro de vida a modo de “venta combinada” junto con el préstamo, reduciendo el coste de éste mediante bonificaciones en el tipo de interés, no parece ofrecer ninguna duda de admisibilidad. La SAP de Zaragoza 306/2022, de 2 de marzo, señala que “la cláusula por la que se pacta el tipo de interés variable con un diferencial que se bonifica si se contratan determinados productos, no es abusiva en sí misma. El hecho de que el cliente tenga la posibilidad de contratar unos seguros que le dan una prestación consistente en el pago del préstamo si se producen ciertos eventos, beneficiándose además de un descuento en el precio del préstamo, no supone un desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes y además la firma en sí misma de estos contratos no está impuesta. Que se obligue a firmar esos seguros voluntarios con una entidad del grupo no es abusivo en la medida en la que ambas partes se benefician de ello”.

Respecto de si es posible que la contratación del seguro de vida se presente como exigencia de la entidad para acceder a la concesión del préstamo (producto vinculado), señala el art. 12.4 de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, como excepción a la ya señalada prohibición genérica de ventas vinculadas, que “los Estados miembros podrán permitir a los prestamistas que exijan al consumidor suscribir una póliza de seguros pertinente en relación con el contrato de crédito”. El legislador español, en ejercicio de tal potestad, permite en el número 3 del artículo 17 LCCI a los prestamistas “exigir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como la suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario”. Aunque pueda resultar criticable la falta de precisión en la redacción de la norma, la misma conduce a entender incluidos en la referencia a la garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato aquéllos seguros que cubrirían los riesgos que pudieran afectar a la capacidad de reembolso. Estos son de hecho los términos que utiliza más adelante el art. 23.3 de la Ley cuando regula el derecho del prestatario al extorno de la parte de prima no consumida del seguro accesorio al de préstamo del que sea beneficiario el prestamista, definiendo como tal “aquel que haya sido ofrecido por el prestamista al prestatario junto con el contrato de préstamo con la finalidad de cubrir los riesgos que pudieran afectar a su capacidad de reembolso del mismo”. De este modo, junto al seguro de daños, previsto a continuación en la norma del art. 17.3, y cuya finalidad es cubrir los riesgos de depreciación del valor de la garantía inmobiliaria, entrarían en este primer apartado aquellos seguros que cubren el riesgo de desempleo o incapacidad del prestatario, habitualmente denominados seguros de protección de pagos, y el seguro de vida, que cuando se asocia a un préstamo también se denomina “de amortización”.

También la jurisprudencia de apelación ha admitido, en relación con contratos anteriores a la LCCI pero ya publicada la Directiva y en ocasiones la propia Ley, la posibilidad de que el prestamista exija la contratación de un seguro de amortización, exigencia que, señala la SAP León 290/2018, de 11 de julio -referencia de otras posteriores de diferentes Audiencias Provinciales- que “no se puede considerar, en sí misma, como abusiva, sin entrar a analizar las circunstancias particulares de cada caso. La beneficiaria del seguro es la prestamista, pero el crédito que se amortiza, total o parcialmente, es un crédito del prestatario que también se beneficia de esa extinción total o parcial si el seguro cubre la contingencia de invalidez, o beneficia a sus herederos si cubre la contingencia de fallecimiento (…) la exigencia de aseguramiento como garantía del pago de un crédito, no se puede incardinar, como regla general y absoluta, en los supuestos establecidos en los artículos 82 y siguientes del Real Decreto Legislativo1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias”.

Vigente la LCCI, la inclusión del seguro de vida entre los admitidos por el artículo 17.3 ha venido siendo la interpretación doctrinal generalizada[2] y la misma Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones contiene en su web[3] una referencia expresa al seguro de vida como uno de los posibles seguros vinculados previstos en la Ley 5/2019.

En todo caso, la posibilidad de exigir el seguro de vida como producto vinculado supone la aplicación del régimen previsto en el artículo 17.3 LCCI, que contempla el derecho del prestatario a contratar el seguro con compañía de su elección, y se sujeta por ello a una serie de obligaciones y prohibiciones impuestas al prestamista:

a) “El prestamista deberá aceptar pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.[4] Para facilitar el ejercicio de este derecho por el cliente, el art. 14.1 f) LCCI exige que entre la documentación que se ha de entregar al mismo como parte de la información precontractual se hagan constar por escrito las condiciones de las garantías del seguro que exige.

b) “El prestamista no podrá cobrar comisión o gasto alguno por el análisis de las pólizas alternativas que se le presenten por el prestatario”.

c) “La aceptación por el prestamista de una póliza alternativa, distinta de la propuesta por su parte, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones de cualquier naturaleza del préstamo”.

Esta última exigencia puede suscitar algunas dudas de admisibilidad de la práctica de concesión de préstamos con bonificaciones de interés ligadas a la contratación del seguro, para resolver las cuales es necesario determinar si nos encontramos ante una “venta vinculada” o ante una “venta combinada”, en este último caso no sujeta al régimen contenido en el art. 17.3. Ello sin dejar de tener en cuenta que el seguro puede reunir ambas condiciones, y ser un producto vinculado y combinado al mismo tiempo, algo muy frecuente en el caso del seguro de daños. De modo que si la oferta contempla la posible contratación de determinados productos con el prestamista o empresas del mismo grupo empresarial, contratación que conllevaría una reducción del interés aplicable, y entre dichos productos se incluyera un seguro de vida, cuya suscripción fuera además exigida por el prestamista para conceder la financiación solicitada, dicho seguro aparecería “combinado con” y “vinculado al” préstamo.

En tal caso, deben analizarse los concretos términos de la oferta realizada. Estaríamos ante el efecto no permitido por la norma si, con independencia de la facultad legal del prestatario de presentar al prestamista pólizas alternativas y la obligación de éste de aceptarlas, el seguro exigido para conceder el préstamo en determinadas condiciones fuera necesariamente el comercializado por el prestamista, sujetándose a su contratación el interés u otras condiciones ofertadas, de modo que la suscripción de una póliza alternativa al amparo de la facultad legal no permitiera al prestatario contar con las condiciones previstas para el supuesto de su contratación con el prestamista. Esta sería, ciertamente, una práctica prohibida por la LCCI,[5] sin perjuicio de que con arreglo al artículo 17.2, que declara “nulo todo contrato vinculado al préstamo que, en perjuicio del prestatario, no cumpla con las exigencias previstas en este artículo”, pudiera el prestatario exigir el mantenimiento de los términos y condiciones ofertados para el préstamo, sin verse vinculado por el contrato de seguro; en tal sentido, continua diciéndonos dicho artículo 17.2 que “la nulidad de las cláusulas del contrato de préstamo que, en su caso, afecten a productos vinculados no determinará la nulidad del préstamo”.

Lo cierto, no obstante, es que por lo que al seguro de vida se refiere, cuando se introduce como accesorio al contrato de préstamo es habitualmente como producto combinado, y no vinculado. Actualmente, en la gran mayoría de ocasiones el único seguro vinculado al préstamo hipotecario es el de daños, y en este caso lo que se exige es que el mismo reúna determinadas características, ya sea suscrito con el propio prestamista (o empresa de su grupo) ya con un tercero, limitándose aquél, cuando también se ofrece como producto combinado, a ofrecer una rebaja de interés si se contrata con él. Aquí la facultad de suscribir una póliza alternativa no tiene un origen exclusivamente legal, sino que nace de la propia oferta de contrato; el interés previsto como punto de partida no incluye la bonificación –o la incluye pero no la vincula inicialmente a la contratación del seguro con el prestamista-[6] y la suscripción del seguro con una compañía distinta no supone un empeoramiento de las condiciones del préstamo, sino simplemente una opción que el prestatario habrá de valorar atendiendo al coste global de la operación en un caso y otro.

 

EL SEGURO DE VIDA DE PRIMA ÚNICA FINANCIADA.

La modalidad de seguro de prima única, en general, no tiene demasiada ‘buena prensa’. Ciertamente, frente al contrato de seguro con primas periódicas, en que el asegurado tiene la opción de revisar las condiciones, rechazando la prórroga y pudiendo escoger otra compañía si sus circunstancias han cambiado, aquí esa facultad desaparece; tratándose del seguro de vida, desaparece también la posibilidad de beneficiarse de una eventual reducción de la prima (estadísticamente probable, dado el aumento en la esperanza de vida), que pudiera derivarse de la revisión o revisiones periódicas obligatorias de las tablas de mortalidad a las que se vincula el coste de dichos seguros.

Todo ello, sin embargo, no permite afirmar de modo absoluto, prescindiendo de cuáles sean los elementos o circunstancias concurrentes, el carácter inadecuado del seguro de prima única. Y la prueba de que así lo ha entendido el legislador es que, como señala Ricardo CABANAS TREJO en su obra “Aspectos contractuales y procesales de la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”,[7] si bien en la tramitación de la LCCI hubo distintas enmiendas parlamentarias dirigidas, bien a prohibir que el seguro vinculado pudiera ser de prima única, bien a obligar al prestamista a ofrecer la posibilidad de contratar pólizas de carácter anual renovable, tales enmiendas fueron sucesivamente rechazadas. No obstante lo cual, en relación con la obligación que el art. 17.3 LCCI impone al prestamista de aceptar pólizas alternativas a la exigida como vinculada al préstamo hipotecario, la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones indica[8] que “El criterio del Servicio de Reclamaciones es considerar que un contrato anual renovable ofrece unas condiciones y un nivel de prestaciones, equivalentes a uno a prima única con las mismas coberturas por cuanto el prestatario se obliga a mantener el aseguramiento, en el primer caso a través de las sucesivas renovaciones, durante el periodo pactado con el prestamista en el mismo horizonte temporal en ambas modalidades. Por lo anterior la entidad prestamista tendría que aceptar, como alternativa, la modalidad temporal renovable si ofertó un seguro a prima única”. Se señala, por tanto, la obligación del prestamista de aceptar un seguro de prima periódica como alternativa al de prima única, pero se reconoce al mismo tiempo la admisibilidad de dicha modalidad de prima única como seguro vinculado al préstamo hipotecario. Y en este mismo sentido, la información contenida en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.[9]

Sentado lo cual, la problemática de mayor interés a los efectos de este breve análisis se sitúa en aquellos casos de seguros de vida “de prima única financiada” mediante el mismo crédito inmobiliario (conocidos como PUF). El supuesto añade, a las reseñadas particularidades del seguro de prima única, la de que al incorporar el importe de la prima al capital del préstamo y asumir la lógica obligación de pagar unos intereses, se incrementa el coste total del seguro. Y esa problemática es aún mayor si eventualmente se le añaden al caso dudas acerca de la caracterización de dicho seguro como producto “vinculado” o “combinado” con el préstamo.

 

LOS REQUISITOS DE TRANSPARENCIA EN LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CON SEGUROS DE VIDA DE PRIMA ÚNICA FINANCIADA

Como decíamos al principio, la admisibilidad del seguro de vida de prima única asociado a un préstamo hipotecario, en particular en los casos de prima única financiada mediante ese mismo préstamo, ha sido sometida en los últimos años a la apreciación de distintas Audiencias Provinciales, de cuyas resoluciones se puede extraer una doctrina de interés, por más que los supuestos enjuiciados hagan referencia a contratos anteriores a la Ley de Crédito Inmobiliario, la cual ha permitido configurar mejor los perfiles de lo lícito y lo ilícito en este ámbito.

Con carácter general, aunque se admite la posibilidad de exigir la contratación del seguro de vida (en este sentido, la antes citada SAP León 290/2018, de 11 de julio), se rechaza que pueda imponerse dicha contratación con una compañía del grupo empresarial del prestamista.[10] Tampoco se discute, en principio, la licitud de la oferta de contratación del seguro junto con la del préstamo a cambio de obtención de bonificaciones en las condiciones de este.[11] Pero se exige, en todo caso, que mediante el cumplimiento por el prestamista de su deber de transparencia, el prestatario reciba la información precisa para saber el verdadero efecto de ese seguro, impuesto u ofrecido, en el coste de la operación. Y esa exigencia es mayor cuando la modalidad de seguro es a prima única que se financia con el préstamo hipotecario, llegando en algún caso a haberse considerado dicha financiación como una prueba del carácter vinculado e impuesto del seguro (SAP Las Palmas 873/2021, de 15 de julio). De este modo, en la doctrina jurisprudencial que comentamos los tribunales han venido a analizar, por un lado, si la contratación del seguro ha sido impuesta al prestatario y, por otro, si este ha recibido toda la información sobre su coste asociado.

El carácter impuesto del seguro se ha derivado, en la interpretación de los tribunales, de circunstancias fácticas tales como: su otorgamiento con carácter previo a la firma de la escritura (SAP Las Palmas 873/2021, de 15 de julio); la mediación en su contratación de la propia entidad prestamista, del mismo grupo bancario de la aseguradora; aparecer la entidad financiera como tomadora y beneficiaria (SAP Málaga 166/2022, de 28 de enero), reduciendo a los prestatarios a la condición pasiva de asegurados; retener del principal del préstamo el importe para el pago de la prima, que nunca llega a estar a disposición del prestatario (SAP León 290/2018, de 11 de julio).

Por lo que se refiere a la falta de transparencia, uno de los ejemplos que habitualmente se destaca guarda relación con el hecho de no haberse ofrecido la alternativa de un seguro de vida con prima anual renovable. También el no haberse explicado al prestatario que la cancelación del seguro no implica devolución de la prima y reducción del préstamo, por lo que habría de seguir pagando la cuota global. Con carácter más general, no habérsele detallado la repercusión del incremento del capital del préstamo en el coste real del mismo, mediante inclusión de dicho coste en la TAE. En casos más extremos, que afectarían al previo control de incorporación (transparencia formal), el no haberse ni siquiera incluido en el contrato de préstamo la condición de contratación del seguro (SAP León 290/2018, de 11 de julio).

Cuando el contrato de seguro se ha entendido impuesto al prestatario, en ocasiones se ha decretado la nulidad de la cláusula al amparo de la norma del art. 89.4 TRLGDCU que declara abusiva “la imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados” (SAP Alicante 1162/2019, de 18 de octubre), sin añadir mucho más, mientras que en otros casos –como también en aquéllos en que no había quedado probada tal imposición pero sí que se trataba de una cláusula predispuesta y no objeto de una negociación individual- sí ha habido un mayor apoyo en la falta de transparencia, tras cuya apreciación se ha decretado la abusividad por razones como las siguientes:   

  • Causar, en contra de las exigencias de la buena fe y en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes (artículo 82.1 de la LGDCU) al tratarse de un seguro en beneficio principal de la propia entidad y no haber entrado el prestatario en el ámbito de decisión sobre su contratación.
  • Falta de reciprocidad en el contrato, contraria a la buena fe, en perjuicio del consumidor y usuario (arts. 87 y 82.4), basada en la asimetría de la prestación obtenida por el prestatario asegurado y el triple beneficio del banco (garantía, mayor dinero prestado y venta del producto de una empresa del grupo).
  • Infracción de lo previsto en el artículo 87.6 del TRLGDCU, relativo al “abono de cantidades por servicios no prestados efectivamente”, derivada del hecho de que no pactar la reducción del préstamo en caso de resolverse el seguro por voluntad del prestatario significa que éste “seguirá pagando su precio sin recibir o disfrutar de la prestación propia del seguro”. El argumento, recogido en la SAP Zaragoza 306/2022, de 2 de marzo, es discutible a mi juicio, puesto que parece confundirse el precio del seguro (la prima ya pagada) con el de la financiación, que es el que se sigue pagando. Como también resulta discutible el que, en la misma sentencia, alude al plazo máximo de 10 años que se establece como de duración de los seguros en el artículo 22 de la Ley del Contrato de Seguro –que habría que entender aplicable en ausencia de pacto- sin atender a que dicho artículo señala que tal previsión no será de aplicación en cuanto sea incompatible con la regulación del seguro sobre la vida.

Cuando, por el contrario, no se ha apreciado imposición del seguro por el prestamista ni ninguna de las circunstancias, antes citadas, que configurarían la falta de transparencia, el tribunal no ha considerado abusivo el supuesto del contrato de seguro de prima única asociado a un préstamo hipotecario que financia su pago (SAP Murcia 1097/2020, de 28 de mayo de 2020).

 

A MODO DE CONCLUSIÓN.

Puesto todo ello en relación con la situación creada por la entrada en vigor de la Ley 5/2019, debe entenderse que si bien el préstamo hipotecario que incorpora un seguro de prima única financiada es lícito y admisible, presenta suficientes peculiaridades como para que el deber de transparencia al que el prestamista viene obligado se cumpla con la mayor escrupulosidad. Y como para que el notario, en ejercicio de la función legalmente encomendada en el artículo 15 de la Ley, realice la verificación de dicho cumplimiento y el asesoramiento al prestatario teniendo también en cuenta dichas peculiaridades.

En tal sentido, el seguro de vida (o de protección de pagos) de prima única financiada podría ser objeto de una “venta vinculada”, y así será cuando su contratación sea requerida por el prestamista para conceder el préstamo, sin que ello cambie por el hecho de que en el capital se haya incluido el coste de la prima única. En consecuencia, habrá de facilitarse al prestatario la información precontractual correspondiente a las condiciones de las garantías exigidas (art. 14.1.f); la oferta deberá respetar el derecho del mismo de suscribir el seguro con cualquier otra compañía de su elección (art. 17.3), y el ejercicio de tal opción por el prestatario no deberá implicar ningún empeoramiento en las condiciones del préstamo. Ello significa que, teóricamente, el deudor podría contratar el seguro con una compañía diferente y financiarlo con el préstamo recibido; incluso, si se atiende al criterio de la Dirección General de Seguros antes expuesto, contratar una prima anual renovable que el prestamista se vería obligado a aceptar, en cuyo caso la parte del préstamo en principio destinada a financiar el pago de la prima única podría dedicarse a cualquier otra finalidad. Quizá por todo ello la figura apenas se esté presentando en la práctica.

Si, por el contrario, la contratación del seguro no es condición para la concesión del préstamo se tratará de una “venta combinada”, en la que el banco ofrece al cliente, junto con el crédito inmobiliario propiamente dicho, la contratación del seguro y su financiación mediante incrementar el capital de dicho crédito, acompañando en su caso dicha oferta de la aplicación de bonificaciones al tipo de interés. En este supuesto debe entenderse posible que la contratación del seguro sea determinante del importe del crédito, y que si el prestatario decide no contratarlo a la pérdida de la eventual bonificación pactada se añada la reducción del capital del préstamo a la cantidad resultante de descontar el importe de la prima.[12] Por lo demás, como tal venta combinada, deberá cumplirse con lo previsto en el art. 17.6 LCCI, de modo que “el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible:

  1. que se está contratando un producto combinado,
  2. del beneficio y riesgos de pérdida, especialmente en los productos de inversión, que supone para el prestatario su contratación, incluyendo escenarios simulados,
  3. de la parte del coste total que corresponde a cada uno de los productos o servicios,
  4. de los efectos que la no contratación individual o la cancelación anticipada del préstamo o cualquiera de los productos combinados produciría sobre el coste conjunto del préstamo y el resto de los productos o servicios combinados, y
  5. de las diferencias entre la oferta combinada y la oferta de los productos por separado”.

Tanto en un caso como en otro, sea el seguro de vida un producto “vinculado a” o “combinado con” el préstamo hipotecario, de la reseñada jurisprudencia de apelación derivaría la necesidad de que el prestamista suministre al prestatario la información necesaria para permitir a este conocer todas las consecuencias jurídicas y económicas de la operación. En tanto en cuanto dicha información deba figurar en la documentación precontractual del préstamo que tiene que ser suministrada obligatoriamente conforme al artículo 14 LCCI, el notario podrá y deberá comprobar su inclusión, asesorar al deudor sobre su contenido y ayudarle a resolver sus dudas, empezando, en su caso, por las que pudiera tener acerca de la misma naturaleza del seguro como de contratación obligatoria para recibir el préstamo o meramente voluntaria.[13] Así, en el supuesto de un seguro de vida vinculado, su condición de tal deberá hacerse constar en la FEIN (Sección 8: “otras obligaciones”), haciendo referencia a su coste para el cálculo de la TAE (Sección 4) y deberá haberse entregado al deudor, como se ha dicho, un documento relativo a las condiciones de las garantías exigidas (art. 14.1.f) que posibilite la comparación con seguros ofertados por otras compañías. Si se trata de un producto combinado, habrá de facilitarse la información a que se refiere el art. 17.7, antes transcrito, complementada con la que detalla la parte B del Anexo I en relación con la Sección 8.[14]

No puede olvidarse, no obstante, que englobando la operación dos contratos distintos -préstamo y seguro- lo que el notario analiza y verifica, y sobre lo que asesora, es la documentación relacionada con el contrato principal, el préstamo, que es el que en último término autorizará en la escritura pública, y cuya garantía hipotecaria lo que será objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, la “carga jurídica y económica” de la operación derivará también de las condiciones del contrato de seguro, sobre las cuales la información contenida en dicha documentación es lógicamente más limitada, por el carácter accesorio que dicho contrato tiene respecto del de préstamo.[15] La posibilidad, por otro lado, de que lo que se presenta en la oferta del prestamista como un seguro combinado, de contratación voluntaria, pueda haber sido realmente impuesto al prestatario como condición para recibir el préstamo, es algo que difícilmente va a poder ser comprobado por el notario cuando deriva de algunas de la circunstancias indicadas en las sentencias reseñadas (suscripción de la solicitud de adhesión previa a la formalización del préstamo; intervención en la misma de personal de la entidad prestamista…).

En definitiva, “sin entrar a analizar las circunstancias particulares de cada caso”, como señala la repetida SAP León 290/2018, de 11 de julio, no es posible apreciar elementos como la ausencia de buena fe, la asimetría de las prestaciones obtenidas o el desequilibrio de los derechos y obligaciones de las partes a que se refieren las normas del TRLGDCU citadas en las sentencias; y esos son elementos cuya apreciación queda reservada al juez en el correspondiente procedimiento contradictorio. Sin embargo, creo que el notario puede y debe, en orden a posibilitar la comprensión por el prestatario de esa carga jurídica y económica, asesorar al prestatario mediante hacerle reparar en aquellas circunstancias que, de concurrir, incidirían en el coste de los compromisos a asumir, entre ellas las ya señaladas por las sentencias comentadas, y respecto de las que la eventual falta de información adecuada por el prestamista podría ser valorada judicialmente como un supuesto de falta de transparencia.

[1] Así se prevé también en la normativa sobre seguros. El RDL 3/2020, de 4 de febrero, que transpone la Directiva (UE) 2016/97 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de enero de 2016, contiene unas definiciones de “ventas vinculadas” (art. 128.24) y “ventas combinadas” (art. 128.25) equivalentes a las que existen en la LCCI. Y si bien el art. 184.2 establece que “Cuando un contrato de seguro sea auxiliar a un bien o servicio que no sea de seguros, como parte de un mismo paquete o acuerdo, el distribuidor de seguros ofrecerá al cliente la posibilidad de adquirir el bien o servicio por separado”, señala a continuación que dicho apartado “no se aplicará (…) b) cuando el producto de seguro sea complementario de un contrato de préstamo en el sentido del artículo 4.3) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.

[1] Así se prevé también en la normativa sobre seguros. El RDL 3/2020, de 4 de febrero, que transpone la Directiva (UE) 2016/97 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de enero de 2016, contiene unas definiciones de “ventas vinculadas” (art. 128.24) y “ventas combinadas” (art. 128.25) equivalentes a las que existen en la LCCI. Y si bien el art. 184.2 establece que “Cuando un contrato de seguro sea auxiliar a un bien o servicio que no sea de seguros, como parte de un mismo paquete o acuerdo, el distribuidor de seguros ofrecerá al cliente la posibilidad de adquirir el bien o servicio por separado”, señala a continuación que dicho apartado “no se aplicará (…) b) cuando el producto de seguro sea complementario de un contrato de préstamo en el sentido del artículo 4.3) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario”.

[2] AGÜERO ORTIZ, Alicia, en “Principales medidas introducidas por la Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”, http://centrodeestudiosdeconsumo.com, 8 de marzo de 2019.

ALMENAR BELENGUER, Manuel, en la obra colectiva “La nueva regulación de los contratos de crédito inmobiliario”, La Ley-Wolters Kluwer, 2020, pág. 56.

JIMÉNEZ GALLEGO, Carlos, en “Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: continuidad y cambio”, Fundación Notariado, 2021, pág. 118.

LYCZKOWSKA, Karolina, en la obra colectiva “Comentario a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario”, Thomson Reuters-Aranzadi, 2020, pág. 472.

[3]http://www.dgsfp.mineco.es/es/Consumidor/Reclamaciones/Paginas/Criterios%20sobre%20seguros.aspx

[4] Ello lleva a algunos autores, como Arturo ZAMARRIEGO MUÑOZ, a señalar que en realidad el mismo art. 17 LCCI considera como venta vinculada una práctica que a todos los efectos debía ser considerada como combinada. “En el momento que la Ley permite al prestatario obtener seguros con las mismas coberturas con diferentes proveedores, no se trata de una venta vinculada desde un punto de vista etimológico porque el contrato de préstamo no se ofrece al consumidor de forma indivisible” (“Ventas vinculadas y combinadas. Políticas de remuneración”, en la obra colectiva “Comentarios a la Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario”, Wolters Kluwer, 2019, pag. 283).

[5] En este sentido, la Inspectora de Seguros del Estado Begoña OUTOMURO PÉREZ en “El Notario del Siglo XXI”, número 76, Noviembre-Diciembre 2017, al estudiar el Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.

[6] En ocasiones, el contrato prevé la aplicación de un interés reducido en un periodo inicial, de un año, por ejemplo, y condiciona su mantenimiento para periodos posteriores a que el seguro se suscriba con el prestamista.

[7] Aferre (2019), 2ª edición, pág. 292.

[8]http://www.dgsfp.mineco.es/es/Consumidor/Reclamaciones/Criterios/SPH2%20%20Seguros%20de%20vida%20a%20prima%20%C3%BAnica%20-%20post%20JCSFP%20feb%2009.pdf

[9] https://clientebancario.bde.es/pcb/es/blog/seguros-de-prima-unica.html

[10] En relación con la ilicitud de la cláusula que sujeta la determinación de la compañía aseguradora (en el supuesto, en un seguro de daños) a la aceptación o visto bueno de la entidad prestamista, la sentencia del Tribunal Supremo 463/2019, de 11 de septiembre.

[11] “No es en sí la cláusula de bonificación la que consideramos abusiva, pues de ella tan solo se deriva una reducción del tipo de interés en beneficio de la prestataria” (SAP León 18 de marzo de 2022).

[12] En la práctica, es habitual que se prevea el derecho del prestatario a desistir del contrato de seguro, y el destino a la amortización parcial del préstamo del importe de la prima que habría de retornarse. Tal derecho viene reconocido expresamente para el seguro de vida en el art. 83.a de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, y para el resto de seguros, cuando se han contratado “a distancia”, en los arts. 10 y 11 Ley 22/2007, de 11 de julio, sobre comercialización a distancia de servicios financieros destinados a los consumidores. La SAP Zaragoza de 2 de marzo de 2022 entiende que ese efecto legal no subsana la falta de transparencia cuando “en la redacción del contrato de préstamo no se establece que se vaya a reconstruir el cuadro de amortización reduciendo el capital ni que se vaya a devolver la parte de la prima no disfrutada”.

[13] Una frase como la que se refiere en el supuesto resuelto por la SAP Zaragoza de 2 de marzo de 2022 (“asumiendo que la obtención del préstamo en las condiciones ofrecidas está condicionado a celebrar el contrato concreto”), resulta ciertamente desafortunada aun cuando del resto de la documentación sea posible concluir que, siendo como era el seguro un producto combinado con bonificaciones asociadas, las citadas “condiciones” a las que se vincula la obtención del préstamo no son otras que el importe del mismo, que sería inferior si no se celebra el “contrato concreto” de seguro.

[14] “Cuando el contrato de crédito se combine con otros productos, el prestamista deberá indicar las características principales de esos otros productos y establecer claramente si el prestatario tiene derecho a rescindir por separado el contrato de crédito o los productos combinados, así como las condiciones y las consecuencias de dicha rescisión, y, si ha lugar, las consecuencias que pueda tener la rescisión de los servicios accesorios exigidos en relación con el contrato de crédito”.

[15] Las obligaciones de información al tomador del seguro que debe ser facilitada por el mediador, la entidad aseguradora y/o el distribuidor de seguros se concretan en los artículos 172 a 177 del Real Decreto-ley 3/2020, de 4 de febrero.

 

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Resoluciones Cataluña 2019

Resoluciones Cataluña 2019

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Indice:
  1. 11.*** TESTAMENTO REALIZADO POR PERSONA SUJETA A CURATELA.
  2. 10.** SEGREGACIÓN ANTIGUA EN DOCUMENTO PRIVADO FORMALIZADA AHORA COMO PREVIA A AGRUPACIÓN.
  3. 9.** SERVIDUMBRE DE ASCENSOR EN FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
  4. 8.** LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL
  5. 7.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA CON ALGUNAS FINCAS FUERA DE CATALUÑA. COMPETENCIA D.G. ENTIDADES JURÍDICAS.
  6. 6.** INADMISIBILIDAD DE RENUNCIA PARCIAL DE UN USUFRUCTO Y CONVERSIÓN EN DERECHO DE USO Y DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE USO SOBRE EL USUFRUCTO
  7. 5.*** INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS. TRANSMISIÓN A COPARTÍCIPES: INNECESARIEDAD DE ENTREGA O EXONERACIÓN
  8. 4.* CONVENIO REGULADOR: NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL PARA SU INSCRIPCIÓN.
  9. 3.** CANCELACIÓN DE CENSOS NO DIVIDIDOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 13ª LIBRO V.
  10. 2.*** COMPRAVENTA. CERTIFICACIÓN DE GASTOS DE LA COMUNIDAD: REQUISITOS FORMALES.
  11. 1.** CONVENIO REGULADOR: DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR: NECESIDAD DE FIJACIÓN DE PLAZO.
  12. ENLACES:

 

RESOLUCIONES 2019 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA 

POR MARÍA TENZA LLORENTE (de la 1 a la 8)

POR TERESA SÁNCHEZ HERNÁNDEZ (a partir de la 9)

REGISTRADORAS DE BARCELONA Y DE SANT FELIU DE LLOBREGAT, RESPECTIVAMENTE

 

11.*** TESTAMENTO REALIZADO POR PERSONA SUJETA A CURATELA.

Resolución de 9 de diciembre de 2019, dictada contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 5 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de herencia porque en el testamento que la rige, otorgado por una persona sujeta a curatela, no se han cumplido los requisitos del artículo 421-9 del Código civil de Cataluña.  

Hechos:

  • En escritura autorizada por el notario de Lleida José Lorenzo Iribarne Blanco, I. de la Ll. Á., como única heredera, acepta la herencia causada por la defunción de su madre, M. Á. P, relaciona los bienes y se los adjudica en pleno dominio.
  • La sucesión se rige por el testamento, reseñado e incorporado en la escritura, en el que el notario hizo constar que en sentencia dictada en procedimiento de incapacitación se declaró a la señora compareciente que no tiene capacidad de obrar ni las habilidades necesarias para actuar por sí sola y prestar consentimiento válido en relación con los actos que figuran en la mencionada sentencia, sin pronunciamiento especial sobre la capacidad de testar. Al mismo se incorpora certificado médico que determina que la demencia leve que sufre la compareciente no le imposibilita realizar un testamento.

La Registradora suspende la inscripción por incumplimiento de las formalidades extrínsecas a la autorización del testamento. Vulneración del artículo 421-9.2 y 421-9.3 del Código civil de Cataluña que impone la presencia de dos facultativos aceptados por el notario y que tienen que formular un dictamen sobre la suficiente capacidad y lucidez de la testadora en el momento de expresar su voluntad.

El recurrente alega entre otros argumentos que el juzgado declaró que la señora Á. tenía una incapacidad parcial y la sometió al régimen de curatela, y estableció un catálogo parcial de los límites de capacidad de obrar y de sus habilidades, entre los cuales no hay referencia a la facultad de testar siendo de aplicación la regla general del Código Civil de Cataluña que establece que pueden testar todos aquellos que de acuerdo con la ley no sean incapaces para hacerlo.

La registradora mantiene la calificación y afirma que en sede de regulación testamentaria el Código civil de Cataluña no hace distinción entre sujeto a tutela y sujeto a curatela, sino entre la persona no incapacitada judicialmente y la que sí lo está, y sobre la base de esta distinción establece los requisitos ad solemnitatem para la validez del testamento, los cuales, en el caso presente, no se han cumplido.

La DGDEJ revoca la calificación: Para determinar la intervención de facultativos en testamentos de personas sometidas a curatela hay que partir de los artículos 421-3 y 421-4 del Código civil de Cataluña según los cuales: “Pueden testar todas las personas que, de acuerdo con la ley, no sean incapaces para hacerlo”; y “Son incapaces para testar los menores de catorce años y los que no tienen capacidad natural en el momento del otorgamiento”. Se establece por tanto la libertad de testar como uno de los principios fundamentales del ordenamiento jurídico y es en este contexto en el que se debe enmarcar el artículo 421-9 de modo que cuando este precepto habla de incapacitado judicialmente hay que entender esta previsión en el sentido que tiene que estar incapacitado judicialmente para testar.

Conclusión: En los testamentos otorgados por personas sometidas a curatela rige el art 421-9 que distingue según el testador esté judicialmente incapacitado o no, imponiendo en el primer caso la obligación de intervención de dos facultativos. Ahora bien según la Dg dicha expresión debe interpretarse de acuerdo con los principios que ordenan el derecho de sucesiones catalán que parten como regla general de la capacidad de testar y así cuando el citado precepto habla de incapacitado judicialmente debe entenderse como incapacitado para testar. De modo que sólo cuando la sentencia que modifique la capacidad de la persona contenga una previsión expresa acerca de la incapacidad para testar será obligatorio el dictamen médico. En otro caso se faculta simplemente al notario para requerir dicha intervención.

Teresa Beatriz Sánchez Hernández, registradora de Sant Feliu de Llobregat.

10.** SEGREGACIÓN ANTIGUA EN DOCUMENTO PRIVADO FORMALIZADA AHORA COMO PREVIA A AGRUPACIÓN.

Resolución de 4 de diciembre de 2019, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación, elevación a público de un documento privado de compraventa y agrupación.   

Resumen. Todo acto de división o segregación en cualquier clase de suelo requiere licencia de parcelación, declaración de su innecesariedad o el documento administrativo que acredite que ha transcurrido el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística, entendiendo por tal el certificado de la secretaria del ayuntamiento en el que reconoce explícitamente que ya no puede ejercer ninguna medida para restablecer la legalidad urbanística en esta parcela.

Hechos

  • En la escritura calificada se documenta la ratificación y elevación a público de contrato privado de compraventa firmado en 1985 y que tenía por objeto una porción de terreno identificada en un plano de deslinde adjunto. Comparecen en la escritura la sociedad sucesora de la parte vendedora y la heredera del comprador fallecido en 1991. En la misma escritura a continuación la compradora agrupa la porción segregada a otras dos fincas de su propiedad que pasan a formar una sola.
  • Se adjunta certificado de un arquitecto técnico que acredita la superficie y las coordenadas georreferenciadas de la finca agrupada, y también de las tres fincas que han pasado a formarla y certificado de la secretaria general del Ayuntamiento de Matadepera del que resulta que la finca agrupada tiene la consideración de suelo urbano consolidado, que la parcela mínima es de 800 m², que el uso es el de vivienda unifamiliar aislada, que la finca en cuestión tiene otorgadas dos licencias de obras, una de 1983, y la otra de 1985 y que, consultados los datos existentes en el Área de Urbanismo correspondientes a los últimos seis años, no se ha encontrado constancia de la incoación de ningún expediente de disciplina urbanística.

La Registradora suspende la inscripción por no adjuntarse a la escritura la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad de la licencia, o el documento administrativo que acredita que ha transcurrido el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística en el cual la entidad competente reconoce la existencia de la segregación sin que se hayan adoptado medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística. También alega la registradora que en el caso actual no se adjunta a la escritura ningún documento que haga posible constatar de manera fehaciente que la segregación se hizo extra-registralmente en una fecha determinada que permita apreciar la prescripción de la acción administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística.

El notario se opone argumentando:1)que la segregación realizada no se puede asimilar a una parcelación urbanística del art 191 de la ley de urbanismo porque no se trata de una segregación o división “de terrenos en dos o más lotes”, ni su finalidad es “facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinarlas a usos urbanos”, ya que, dada la pequeña entidad de la parcela segregada, se trataba única y exclusivamente de una delimitación correcta de límites entre dos fincas confrontantes y 2) que en la certificación municipal incorporada se deja constancia de que en los últimos seis años no ha habido ningún expediente de disciplina urbanística con la finalidad de restablecer la legalidad.

La DGDEJ revoca la calificación.

  • En primer lugar y basándose en el tenor literal del art 191.1 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de urbanismo afirma que toda división, sea cuál sea la clase de suelo, constituye parcelación urbanística y le es exigible la licencia de parcelación o la declaración municipal de innecesariedad correspondiente conforme al art 187 del mismo texto legal.
  • Admitido lo anterior se pregunta si puede apreciarse en el caso resuelto el transcurso del plazo de prescripción de las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística. Y concluye que a la vista de la documentación aportada resulta acreditada la prescripción dado que el propio Ayuntamiento reconoce explícitamente que ya no puede ejercer ninguna medida para restablecer la legalidad urbanística en esta parcela. Por este motivo, no es procedente que el Registro de la Propiedad vuelva a pedir otro documento de reconocimiento explícito de innecesariedad de licencia de parcelación.

Teresa Beatriz Sánchez Hernández, registradora de Sant Feliu de Llobregat.

 

9.** SERVIDUMBRE DE ASCENSOR EN FAVOR DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

RESOLUCIÓN JUS/2966/2019, de 12 de noviembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad núm. 1 de Sant Vicenç dels Horts que suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre.

Resumen: Para constituir servidumbre en beneficio de una comunidad de propietarios, dado que se trata de un elemento común, no es necesario el consentimiento individualizado de cada uno de los titulares de los elementos privativos siendo suficiente que comparezca el presidente de la comunidad y justifique mediante certificación el acuerdo de autorización adoptado por la Junta conforme al orden del día y con la mayoría legalmente exigida. Debe acreditarse la autoliquidación del impuesto sin que exima de esta obligación el hecho de que el acto jurídico documentado esté exento.

Hechos: Se presenta escritura de constitución de servidumbre sobre un local comercial consistente en soportar la caja de ascensor y en beneficio de la Comunidad de propietarios del edificio en que está sito dicho local. Comparecen en la escritura TII SOCIMI SAU, como propietaria del predio sirviente y el presidente de la comunidad en representación del predio dominante. También se establece una nueva norma estatutaria en relación con la instalación del ascensor. Dicha escritura fue presentada sin acreditar la oportuna autoliquidación del impuesto.

Registradora: La registradora califica negativamente en base a la concurrencia de tres defectos:

  • Se tiene que acreditar el nombramiento del cargo de presidente de la mencionada Comunidad o, en su caso, la manifestación expresa del notario autorizante conforme le ha sido exhibida el acta de la Junta en la que fue nombrado.
  • La Junta de Propietarios tiene que acordar (con el cuórum necesario) la aceptación de la servidumbre y la modificación de los Estatutos que validaría lo que ha hecho el presidente.
  • Se tiene que acreditar que se ha presentado la autoliquidación de la escritura o, en su caso, la declaración del impuesto mencionado.

Posteriormente añade a los tres defectos señalados en la primera nota de calificación el defecto de entender que la servidumbre se constituye en beneficio de la Comunidad de Propietarios del edificio, dándole el carácter personal, aunque la Comunidad, a pesar de tener NIF, no tiene personalidad jurídica diferente de la de los miembros que la integran, razón por la cual, sin tal personalidad, no puede ser titular del asiento de inscripción correspondiente.

El notario se allana al primer defecto y presenta recurso respecto del segundo y tercero.

La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima parcialmente el recurso interpuesto, salvo el punto relativo a la necesidad de acreditar la presentación y/o la comunicación ante el organismo tributario de la liquidación del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana.       

1º) Con respecto a la necesidad de la aceptación de la servidumbre y la modificación de los Estatutos por parte de la Junta de Propietarios la DGDEJ considera enmendado el defecto al haber comparecido posteriormente el presidente de la comunidad de propietarios en escritura de ratificación a la que se incorpora certificación en la que consta expresamente que ratifican y consienten la constitución de la servidumbre y consiguiente modificación estatutaria por unanimidad. No obstante basta recordar que el art 553-25.2.a del Código civil de Cataluña especifica que los acuerdos que establezcan la ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensor pueden adoptarse por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que representen al mismo tiempo, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación.       

2º) Sobre si se tiene que constituir la servidumbre a favor del resto de entidades que forman el total inmueble o a favor de los titulares de cada una de las entidades mencionadas señala la DG que es una servidumbre que pasa a ser un elemento común, de acuerdo con el artículo 553-41 del Código civil de Cataluña, que dice que “son elementos comunes las instalaciones que se destinan al uso comunitario o a facilitar el goce y disfrute de los elementos privativos”. Como tal elemento común, no es objeto de inscripción separada y especial, sino que es suficiente con que se mencione en los estatutos de la finca matriz y en el folio de la finca sirviente. El propietario de la finca gravada con la servidumbre comparece ante el notario y acepta la constitución de la servidumbre sobre su entidad. El resto de propietarios no haría falta que lo aceptaran de forma individualizada, ya que la servidumbre pasa a ser un elemento común. Se constituyó en el momento de reunirse en Junta y aceptarla.

3º) Sobre la necesidad de presentar la autoliquidación de la escritura, o si fuera necesario, la declaración del impuesto mencionado. El artículo 105.1.a de la Ley de haciendas locales declara que están exentos del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana los incrementos de valor que se manifiesten como consecuencia de la constitución y transmisión de derechos de servidumbre, si bien señala la DG que ello no es motivo para no presentar la correspondiente autoliquidación o declaración del impuesto, dado que el artículo 254 de la Ley hipotecaria es imperativo y tampoco se puede pretender imponer a la registradora la calificación de la exención o no de determinados actos incluidos en los documentos presentados a inscripción por exceder de su competencia.           

Teresa Beatriz Sánchez Hernández, registradora de Sant Feliu de Llobregat.

 

8.** LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. DERECHO DE RETENCIÓN SOBRE VIVIENDA HABITUAL

RESOLUCIÓN JUS/2357/2019, de 5 de septiembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por Y. P. Ch. y la asociación Unión de Usuarios Bancarios, contra la calificación de 3 de junio de 2019 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers, que suspende la inscripción de una escritura de reconocimiento de un derecho de retención.  **

CATEGORÍA: PROCEDIMIENTO REGISTRAL. DERECHOS REALES.

SUBACATEGORÍA: OBJETO DE RECURSO Y LEGITIMACIÓN PARA RECURRIR. DERECHO DE RETENCIÓN.

Tema 51 DERECHO CIVIL.

Tema 23 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de un acta de manifestaciones y una escritura pública. En virtud de la primera una señora manifiesta su intención de ejercer un derecho de retención sobre una finca que constituía su residencia habitual, después de haber pagado la construcción y en su condición de tercera poseedora. La finca había sido objeto de ejecución hipotecaria y se encontraba inscrita a nombre de terceros, a los que se les notificó por burofax la intención de ejercitar tal derecho hasta que no se devolviera el importe total de la compraventa. En la escritura de fecha posterior la señora, en nombre y representación de su hija menor y sin intervención de los titulares registrales, otorga escritura de reconocimiento del derecho de retención, junto con un mandamiento por el que se inadmitía la demanda de juicio verbal contra los titulares para el otorgamiento de la escritura pública. El registrador suspende la inscripción por no intervenir los titulares registrales y por falta de acreditación de liquidación de impuestos.

La interesada y la Asociación Unión de Usuarios Bancarios interponen recurso gubernativo contra la calificación, argumentando que hubo una actuación fraudulenta de la entidad bancaria que ejecutó y que el artículo 569-3 del Libro V no exige la intervención de los titulares registrales. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, desde el punto de vista procedimental, entiende que no pude ser objeto de recurso una pretendida actuación fraudulenta de la entidad bancaria, sino solo la calificación registral. Por otra parte, con cita de Resolución de 25 de julio de 2019, hace referencia a la lengua de tramitación del procedimiento registral y, por último, niega la condición de legitimada para interponer el recurso de la Asociación de Usuarios Bancarios por no ostentar ningún derecho o interés en el objeto del recurso, aunque la recurrente fuera la tesorera.

En cuanto al fondo, estima necesaria la intervención de los titulares registrales en la escritura pública, que constituye un requisito necesario y no meramente potestativo para el retenedor y considera igualmente necesario un procedimiento judicial en caso de negativa a otorgarla, sin que sea suficiente a tal efecto la inadmisión de demanda aportada por fundarse aquella en una nulidad de actuaciones por falta de observancia de los requisitos formales.

COMENTARIO.

Como cuestiones procedimentales, la Direcció General de Dret aborda tres cuestiones: el objeto del recurso, la lengua en que se desarrolla el procedimiento registral y la legitimación para recurrir. En relación a la primera, la Direcció General de Dret en Resolución JUS/2561/2018, de 30 de octubre[1], delimita el ámbito del recurso (artículo 1 de la Ley 5/2009, de 28 de abril) en el sentido de excluir cuestiones ya resueltas en otro recurso. Además, es doctrina reiterada también del Centro Directivo, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, que los recursos gubernativos solo pueden tener por objeto las calificaciones negativas de los registradores y han de desestimarse cualesquiera otras cuestiones como los asientos ya practicados, la nulidad o el fraude del negocio jurídico (Resoluciones de 7 de diciembre de 2012 o de 8 de abril de 2013), este último invocado como argumento en el recurso, que además queda fuera de la calificación del registrador (artículos 18 y 66 de la Ley Hipotecaria, Resolución de 3 de junio de 2019, fundamento de Derecho segundo párrafo tercero[2]). Por lo que respecta a la lengua del procedimiento y de las resoluciones que emite la Direcció, cabe efectuar una remisión al comentario de la Resolución JUS/2185/2019, de 25 de julio[3]. Por último, en cuanto a la legitimación, se infiere del artículo 325 de la Ley Hipotecaria, que solo los que tienen un interés o sus representantes, además de los funcionarios que enumera el precepto, pueden interponer recurso, carácter limitado que contrasta con el previsto, por ejemplo, en materia de consumidores, por el artículo 16 Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación. Así, el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de 7 de enero de 2006, dictada en materia mercantil señala que para la interposición de un recurso es preciso ostentar en nombre propio un verdadero interés jurídico-sustantivo en la extensión del asiento (así también, fundamento de Derecho segundo de la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 13 de enero de 2014).

En lo que respecta al fondo de la cuestión, el derecho de retención se encuentra regulado en la Subsección Primera Sección Segunda del Capítulo IX del Título VI del Libro V[4] que posibilita su inscripción frente a la regla general del artículo 5 de la Ley Hipotecaria. Tradicionalmente considerado una facultad, la Ley 22/1991, de 29 de noviembre, estableció el régimen jurídico de este derecho para bienes muebles, que la Ley 19/2002, de 5 de julio, extendió a los inmuebles y de ahí se incorporó al Libro V. Se exige la posesión material, como ocurría en el supuesto de hecho, y la existencia de un pretendido crédito el precio de la compra, que no figura enumerado expresamente en el artículo 569-4 del Libro V, pero la letra e) establece un sistema de numerus apertus (cuestión distinta es que la naturaleza jurídica de la contraprestación genere este derecho). No obstante, sí se genera teniendo en cuenta los costes una eventual obra sobre la finca que efectuó la recurrente como parece desprenderse del acta de manifestaciones (artículo 569-4 letra c). Por lo que hace a la formalización, el artículo 569-5 del Libro V establece un procedimiento que exige notificación notarial a los titulares y otorgamiento de la escritura pública por estos (párrafo tercero), manifestación de los principios registrales de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) y de titulación auténtica (artículo 3 de la Ley Hipotecaria). En cuanto la notificación, se había efectuado por burofax y sin observar las formalidades del artículo 202 del Reglamento Notarial, que para algún sector jurisprudencial es requisito constitutivo (SAP Barcelona 16 de marzo de 1999 o SAP Barcelona Sección 13, de 6 de abril de 2011, fundamento de Derecho tercero[5], contra STSJ 29/2018, de 26 de julio, fundamento de Derecho Segundo[6], con cita de otras anteriores como la STSJ, Sala Civil y Penal, 24/2008, de 26 de junio) y que para la doctrina es discutible (JORDÀ CAPITÁN, CAMPO VILLEGAS). En caso de negativa de los titulares, el artículo 708 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil arbitra un procedimiento para hacer efectiva la obligación de su otorgamiento (así, Resoluciones de la Dirección General de Registros y Notariado de 21 octubre de 2014 (Fundamentos de Derecho Tercero y Cuarto) o 25 de enero y 6 de septiembre de 2016 (fundamento de Derecho tercero) y 18 de marzo de 2019 (fundamento de Derecho segundo). De hecho, el artículo 569-10.2 solo permite esta vía de notificación en caso de bienes muebles de escaso valor. Por otra parte, en la hipótesis de que el bien no se encuentre inscrito, cabría acudir al procedimiento establecido por el artículo 203.2 de la Ley Hipotecaria. La inscripción del derecho de retención es declarativa, siguiendo la regla general, pero se erige en requisito para enervar al fe pública registral que consagra el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, pero para su inscripción es preciso un cumplimiento estricto del procedimiento previsto por el Libro V, pues como señala la STSJ de 26 de julio de 2018 antes citada, transcribiendo la STSJ 44/2014 de 23 de junio, como advierte la doctrina civilista catalana, el ejercicio del derecho de retención por razón de los créditos refaccionarios vencidos y exigibles, como manifestación de la autotutela privada, se ve sometido a requisitos formales estrictos ( arts. 569-4.c y 569-5 CCCat ), entre los cuales se encuentra, en el caso de bienes muebles, la exigencia de un presupuesto escrito y aceptado, cuya finalidad no es otra que la de permitir fiscalizar la adecuación al mismo de la actividad finalmente realizada. Por último, cabe señalar que el concepto de tercer poseedor en que se ampara la recurrente no es empleado en el sentido técnico establecido por el artículo 662 de la LEC, esto es, como el adquirente del inmueble hipotecado y con los derechos previstos por la Ley en cuanto al requerimiento de pago (artículos 132 y 133 de la Ley Hipotecaria y 659 y 686 de la LEC 7 de julio y 13 de septiembre y 1 de diciembre de 2017 y 15 de febrero y 20 de abril de 2018). No resulta del supuesto de hecho si la recurrente se trataba de una beneficiaria de las medidas previstas por el Capítulo V del Real Decreto –Ley 6/2012, de 9 de marzo de medidas urgentes de protección a deudores hipotecarios sin recursos, que en todo caso se trata de un arrendamiento.

En resumen, solo pueden interponer recurso las personas que ostenten un derecho o interés legítimo en la materia objeto de recurso, que se ciñe a las calificaciones negativas de los registradores. El derecho de retención exige la intervención de sus titulares o resolución judicial en su defecto.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 20 de septiembre de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm.196; noviembre-diciembre 2018, págs.26 a 29.

[2] Según la Dirección que el registrador no puede llegar a la conclusión de que un negocio jurídico es fraudulento dados los limitados medios en que se mueve la calificación registral, la misma ha de apoyarse en circunstancias objetivas que resulten de la propia escritura calificada, de los datos del Registro de la Propiedad en que ha de inscribirse la hipoteca o del contenido de otros registros públicos que puedan ser consultados por el registrador.

[3] Ver Boletín SERC núm.200; julio-agosto 2019, págs.31 a 38.

[4] Ver sobre la regulación de este derecho Rosa Ana ARCHILLA ANDRÉS en José Luis VALLE MUÑOZ, Rafael ARNÁIZ RAMOS y DECANATO AUTONÓMICO DE LOS REGISTRADORES CATALUÑA (Coord) Derechos Reales de Cataluña. Comentarios al libro quinto del Código Civil de Cataluña, Tomo II. Ed. Atelier, Barcelona, 2017págs.: 1375-1424.

[5] AC 2011\507.MP: María Ángeles Gómez Masque.

[6] RJ\2018\5128, MP: Jordi Seguí Puntas.

 

7.*** CONDICIÓN RESOLUTORIA CON ALGUNAS FINCAS FUERA DE CATALUÑA. COMPETENCIA D.G. ENTIDADES JURÍDICAS.

RESOLUCIÓN JUS/2185/2019, de 25 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. L. G. C. y J. M. G-B. M., en nombre y representación de la S. P. G. A. R. B., SA (SAREB) contra la calificación del registrador de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Granollers, de 1 de abril de 2019, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa de inmuebles en la que se ha pactado una condición resolutoria que no se ajusta a las previsiones del artículo 621-54 del Código civil de Cataluña***.

DERECHO INTERREGIONAL: APLICACIÓN DEL ARTÍCULO 621-54 DEL LIBRO VI DE DERECHO CIVIL DE CATALUÑA

CATEGORÍA: DERECHO REGISTRAL

SUBCATEGORÍA: CONDICIÓN RESOLUTORIA. COMPETENCIA DE LA DGCAT.

TEMA 8 DERECHO CIVIL.

TEMA 13 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa de fincas radicantes en Distritos Hipotecarios ubicados dentro y fuera de Cataluña en la cual se pacta una condición resolutoria en garantía de precio aplazado sujeta a las disposiciones del Código Civil. Entre sus estipulaciones se encuentran la retención de cantidades en concepto de cláusula penal con renuncia expresa de la moderación judicial establecida en el artículo 1154 del Código Civil y la resolución automática por acta de notificación.

El registrador de la propiedad suspende la inscripción en virtud de una extensa y fundamentada nota de calificación pues considera aplicable el artículo 621-54 del Libro VI[1]. En concreto, las cláusulas de la condición resolutoria estipulada relativas a las cantidades por cuyo impago procedía su ejercicio no se ajustaba al 15 por ciento establecido en el párrafo segundo, el plazo de veinte días desde el requerimiento para poder efectuar el pago por el comprador, en los término determinados por el apartado primero; las cantidades que podía retener el vendedor, al no respetar el máximo de la mitad que impone también el apartado primero y los relativos al ejercicio de la resolución, por cuanto que solo exigía el acta de notificación y no la de resolución y por no respetar los límites de tutela respecto de terceros fijados no solo por el número tres letra c) del artículo 621-54 sino también la consolidad doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado sobre el desenvolvimiento de la resolución.

Los interesados interponen recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, por lo que respecta al procedimiento, considera que es competente, en contra de lo que alegaba el recurrente, dado que el recurso se fundamenta en la aplicación de un precepto de Derecho Civil catalán. El hecho de que esta se derive de la apreciación de normas de Derecho interregional estatal no conlleva una competencia automática del Estado, pues de lo contrario siempre correspondería a este el examen previo antes de proceder a la resolución de un recurso. Además, estima correcta la apreciación hecha por el registrador respecto de la redacción de la nota en lengua castellana de conformidad con lo establecido por el artículo 17 de la Ley 1/1998, de 7 de enero y que la Dirección General de Derecho resolvió en catalán, si bien la notificación la realizó en castellano. En cuanto al fondo, declara imperativo el régimen jurídico impuesto por el artículo 621-54, sin que quepa invocar el principio de libertad civil consagrado en el artículo 111-6 del Libro I, porque el régimen jurídico de la condición resolutoria se considera fuera del ámbito de la ley del contrato, que puede ser elegida por las partes de conformidad con los artículos 10. 5 del Código Civil y 3.1 del Reglamento europeo 593/2018, de 17 de junio.

COMENTARIO.

En materia procedimental, la Dirección General reitera sus pronunciamientos anteriores en relación a su ámbito competencial[2]. Al respecto, se ha de recordar que la Sentencia de Tribunal Constitucional 4/2014, de 16 de enero (fundamento de Derecho tercero) declaró inconstitucionales los incisos y al menos uno se basa en normas del Derecho catalán o en su infracción» e «incluidos los que no aleguen la infracción de una norma del Derecho catalán» del artículo 3.4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, en cuanto atribuye a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat la competencia para resolver los recursos cuando las cuestiones registrales planteadas exceden del marco estricto del Derecho civil catalán. Pues bien, en este caso la Dirección General de Derecho considera que solo se declaró la inconstitucionalidad en relación a los recursos interpuestos por varios interesados que fueran mixtos, pero no en lo atinente a los recursos mixtos interpuestos por un solo interesado, ya que en relación al artículo 1 no se admitió por el Tribunal Constitucional el recurso de inconstitucionalidad.

Este caso reviste especial complejidad por cuanto que de los inmuebles enajenados (doscientos cincuenta y dos), seis estaban ubicados fuera de Cataluña. En la regulación de otras materias también se plantea este mismo problema. Así, por lo que respecta al Código de Consumo (Ley 22/2010, de 20 de julio), de en aquellos supuestos de constitución de una única hipoteca que recaiga sobre bienes ubicados dentro y fuera de Cataluña, para los que el régimen será distinto como se irá viendo, lo cual puede ocasionar obstáculos en el tráfico jurídico. En efecto, la existencia de fincas radicantes en Distritos hipotecarios fuera de territorio catalán obligaría a que la calificación registral de las hipotecas concertadas por los consumidores sea distinta, sin que exista ningún criterio accesorio para solventar esta necesidad de pactar regímenes jurídicos diferentes, ni por la cuantía de la hipoteca, ni por ubicación del mayor número de fincas hipotecadas, ni por la residencia del hipotecante. Pero a este respecto, la Resolución de 14 de julio de 2017 (fundamentos de Derecho tercero y cuarto) con cita de las Resoluciones de 25 de septiembre de 215; once Resoluciones posteriores de fechas 9 (dos), 10 (dos) y 21 de octubre, 10 (dos) y 17 de noviembre y 21 de diciembre de 2015 y 4 de enero y 9 de marzo de 2016 fundamenta su competencia para resolver recursos mixtos, es decir, basados en cuestiones específicas de derecho catalán como, además, en cuestiones de derecho común u otros derechos pues en los supuestos debatidos la materia discutida no versaba sobre Derecho especial catalán, sino sobre la determinación de las consecuencias civiles o contractuales de la aplicación de la normativa sobre protección de los consumidores y de las cláusulas abusivas de los contratos de préstamo o crédito hipotecario, la calificación registral de tales cláusulas y la regulación de los efectos que la aplicación de tal normativa y la apreciación registral de las mismas tiene sobre su inscripción, lo que es ajeno al Derecho catalán ya que está regulada por disposiciones de ámbito estatal. En el caso de la Resolución objeto de comentario, la aplicación de los artículos 10 y 16 del Código Civil no altera, según la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, su competencia para la resolución del recurso, al ser la cuestión de fondo debatida materia propia de Derecho civil catalán. 

Por lo que respecta a la lengua en la que se han de redactar las notas, el fundamento de Derecho 1.3 de la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 18 de abril de 2006 señala que esa exigencia deriva del artículo 17 de la Ley de política lingüística, en especial en los puntos 2, 3 y 4, a pesar de que ninguno haga una referencia específica a las notas de calificación, pues, añade, si se deben hacer los asientos en la lengua del documento, expedir las certificaciones en la de la petición y atender al público en la lengua que escoja la ciudadanía, es evidente que las notas de inscripción y de calificación se deben redactar en la lengua de la escritura.

En cuanto al contenido, el artículo 621-54 del Libro VI se vio afectado por la interposición de un recurso de inconstitucionalidad (número 2557-2017), pero el Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 3 de octubre de 2017, acordó levantarla. Este artículo regula detalladamente las condiciones de ejercicio de la condición resolutoria y su acceso al Registro. Algunos aspectos de su contenido reflejan la constante doctrina del Centro Directivo en esta materia, basada en la aplicación d los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 y 175 de su Reglamento. Hay que tener en cuenta que, como tiene declarado el Centro Directivo, en Resolución de fecha 15 de noviembre de 2005, siguiendo otras anteriores como la de 22 de enero de 2001, el ejercicio de la condición resolutoria, según doctrina y jurisprudencia mayoritarias es un supuesto de autotutela extrajudicial de derechos y, por tanto, de interpretación restrictiva ex artículo 24 de la Constitución Española. En consecuencia, para que proceda la inscripción de la resolución de la compraventa, ha de constar la consignación de cantidades, se debe aportar el título del vendedor, contar con el consentimiento de titulares de asientos posteriores al mismo y quedar acreditado, en la forma exigida por la normativa y la interpretación del Centro Directivo, el incumplimiento de las prestaciones de la contraparte que motiva la resolución (Resolución 23/9/1996, 6 de abril de 2006). En caso contrario procede acudir a la vía judicial, dado lo limitado del procedimiento registral y el principio de salvaguarda de los asientos registrales (artículos 1.3, 38 y 97 de la Ley Hipotecaria, Resolución de 20 de diciembre de 1999, 28 de marzo de 2000, 8 de mayo de 2003, 25 de enero 2012, Fundamento de Derecho Segundo y de 4 de marzo de 2014 y 28 de julio de 2016). Para un caso en que existía oposición, exige la declaración judicial la Resolución de 5 de septiembre de 2016. En el mismo sentido se pronuncio el Centro Directivo en Resolución de fecha uno de abril del año 2011 (Fundamentos de Derecho Segundo y Tercero) y de 6 de julio de 2012 (Fundamento de Derecho Cuarto). En el mismo sentido se expresan el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de 3 de octubre de 2017 y las Resoluciones de fecha 10 y 15 de octubre de 2018. En todo caso, la cláusula penal pactada no puede afectar a los terceros ni afecta a la facultad moderadora del juez impuesta por el artículo 1154 del Código Civil (fundamento de Derecho tercero de la Resolución de 10 de octubre de 2018 antes citada).

En cambio, existen otros aspectos como la cuantía mínima impagada a partir de la cual se puede pactar la condición resolutoria (el 15 por ciento) o los importes que se pueden retornar, así como el procedimiento para ejercitar la resolución extrajudicialmente ante notario, incluyendo la práctica de nota marginal de certificación de dominio y cargas, aunque sin obligación por parte del registrador de efectuar ninguna comunicación o la constancia de la nota marginal de afección a que se refieren los apartados cuatro y cinco del precepto, que tratándose de inmuebles radicantes en Cataluña según esta Resolución, ha de ser respetado.

En resumen, si son varios los inmuebles y radicantes algunos de ellos en Cataluña, se ha de aplicar la normativa especial catalana que regula la condición resolutoria, cuyo régimen es imperativo, al imponer unas garantías que quedan excluida de la lex contractus.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 7 de agosto de 2019

[1] El artículo 621-54 de la Ley 3/2017, de 15 de febrero, por la que se aprueba el Libro VI del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos y de modificación de los libros primero, segundo, tercero, cuarto y quinto; dispone:

  1. El pacto de condición resolutoria establecido para el supuesto de falta de pago de todo o una parte del precio aplazado faculta al vendedor para resolver el contrato y recuperar el inmueble, siempre y cuando haya requerido previamente al comprador mediante un acta notarial que en un plazo de veinte días efectúe el pago, con la advertencia de que, si no lo hace, se resolverá la compraventa. 2. Si el pacto de condición resolutoria se ha formalizado en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplican a la resolución los preceptos del presente artículo. El pacto debe prever que, para que se produzca la resolución, la parte impagada del precio aplazado, incluidos, si procede, los intereses pactados, debe superar el 15 % del precio íntegro más los intereses. Se puede establecer que el vendedor retenga las cantidades pagadas por el comprador, con un máximo de la mitad de la cantidad total que haya debido percibir, de acuerdo con el contrato, hasta la fecha de la resolución. Si se han pactado intereses, la escritura debe incorporar un cuadro de amortización y el tipo de interés debe ser fijo, debe devengarse por meses vencidos y no puede ser superior al interés legal en el momento del otorgamiento de la escritura, incrementado en el 50 %. El vendedor no puede reclamar al comprador cantidad alguna por las cuotas futuras y no vencidas. 3. El procedimiento notarial de resolución, que se inicia una vez hecho el requerimiento establecido por el apartado 1 sin haber obtenido el pago del precio aplazado y en un acta separada, es el siguiente: a) El notario debe solicitar al Registro de la Propiedad un certificado de dominio y cargas de la finca, que debe hacerse constar en una nota marginal. Una vez recibido el certificado, debe notificar al comprador la voluntad del vendedor de resolver el contrato, con efectos desde la fecha de la notificación, así como los titulares de derechos reales inscritos con posterioridad, en el domicilio que haya designado el comprador o que conste en el Registro según el certificado. Si consta expresamente el inmueble como vivienda de la familia, también debe notificarse al cónyuge o conviviente. La notificación debe ser personal. Si no puede notificarse personalmente, debe practicarse de acuerdo con lo establecido por la ley. b) El comprador, en el plazo de quince días, puede oponerse a la resolución si paga la deuda, alega el pago de lo reclamado o la existencia de otra causa de oposición establecida en el contrato. En estos casos, el notario da por terminada su intervención y por concluido el procedimiento, y queda expedita la vía judicial o arbitral. No puede alegarse el pago si en la escritura de compraventa se convino que los pagos se harían mediante transferencias a la cuenta de provisiones del notario que la autoriza y no consta que los pagos se hayan efectuado. c) En el supuesto de falta de oposición a la resolución o de oposición limitada a la liquidación practicada por el vendedor, el acta notarial de resolución constituye título para la inscripción del dominio del inmueble a favor del vendedor y para la cancelación de la inscripción de la condición resolutoria ejercida y la de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de la compraventa, salvo los relativos a litigios sobre la vigencia o el ejercicio de la propia condición resolutoria. 4. La readquisición por el vendedor conlleva la afección del inmueble, con carácter real, en beneficio del comprador y de los titulares de asientos posteriores, como garantía de la cantidad que, si procede, deba pagarse al comprador. En la reinscripción a favor del vendedor se hace constar esta afección, cuyo importe es la cantidad total que el vendedor ha percibido hasta la fecha de la resolución, según lo determinado por el acta notarial. 5. La afección del inmueble no se produce o se extingue total o parcialmente por las siguientes causas: a) Consentimiento del comprador y, si procede, de los titulares de derechos posteriores. b) Resolución judicial o laudo arbitral. c) Consignación notarial de la cantidad garantizada o aval bancario por su importe. d) Caducidad, una vez transcurridos ciento ochenta días desde la fecha de la reinscripción a favor del vendedor, salvo que haya una anotación anterior de demanda de oposición a la resolución o a la liquidación. 6. Los asientos registrales deben practicarse de acuerdo con lo dispuesto por la Ley hipotecaria.

[2] Ver comentario de la Resolución JUS/1356/2014, de 12 de junio, Boletín SERC número 171, mayo-junio 2014, págs. 16 a 21.

 

6.** INADMISIBILIDAD DE RENUNCIA PARCIAL DE UN USUFRUCTO Y CONVERSIÓN EN DERECHO DE USO Y DE CONSTITUCIÓN DE DERECHO REAL DE USO SOBRE EL USUFRUCTO

RESOLUCIÓN JUS/1840/2019, de 25 de junio, de 25 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Girona José María Mateu García contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Girona que suspende la inscripción de una escritura de renuncia parcial de derecho de usufructo y conversión en derecho de uso. 

CATEGORÍA: USUFRUCTO. SUBCATEGORÍA: RENUNCIA 

TEMA 46 DE DERECHO CIVIL

TEMA 42 DE DERECHO HIPOTECARIO  

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es una escritura pública por virtud de la cual los dos titulares de un derecho real de usufructo, compareciendo uno de ellos en nombre y representación de la otra titular, renuncian a dicho derecho parcialmente y se consiente en su conversión en derecho de uso. Consta anotado un embargo a favor del Ayuntamiento de Palafrugell sobre el derecho de usufructo. Asimismo, comparece también representada por ese titular la nuda propietaria para consentir en esta conversión.

La registradora suspende la inscripción porque el titular de la anotación de embargo perdería parte de su derecho ex artículo 562-4 del Libro V y por la existencia de autocontratación no salvada expresamente por el notario autorizante.

El notario autorizante interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, no se pronuncia sobre la cuestión relativa al conflicto de intereses, puesto que aunque era uno de los fundamentos de la nota de calificación contra el que recurría el notario, comoquiera que el informe no se refería a este defecto, no entra en el fondo, si bien no constaba revocación expresa del defecto.

En cuanto al fondo, se rechaza la posibilidad de renunciar parcialmente al derecho de usufructo para convertirlo en un derecho de uso. Fundamenta esta decisión en que siendo la facultad de disfrutar esencial en el usufructo, la renuncia a esta desvirtuaría su configuración como tal, pues mientras que el derecho real de usufructo incide en su valor económico de obtención de disfrute y utilidad para el usufructuario, el derecho real de uso se centra en el carácter personalísimo. Ahora bien, fuera la renuncia total o parcial, entiende que no afectaría a los derechos de terceros. Por otro lado, entiende que no es posible la constitución de un derecho real de uso sobre el usufructo porque comportando ambos la posesión de la finca, resultan conceptualmente excluyentes (artículos 562-3 del Libro V).

COMENTARIO.

En materia procedimental, cabe destacar la virtualidad otorgada por la Dirección General de Dret al informe, pues este no es el medio apto ni para añadir ni para revocar defectos en la nota, por lo que si la falta de mención expresa en el mismo no impide entrar en el fondo del defecto recurrido, al haberse contenido en la nota de calificación desfavorable. En este sentido, el artículo 327 párrafo seis de la Ley Hipotecaria, dispone que el registrador a la vista del recurso y de las alegaciones presentadas puede, en su caso, revocar la nota. Pero se habría de hacer de manera expresa. Así, sobre el papel que reviste el informe, la Resolución de la Dirección General de Registros de 13 de septiembre de 2017, invocando las Resoluciones de 29 de febrero de 2012 y de 13 de septiembre de 2014, ciñe su objeto únicamente a profundizar en los argumentos de la nota de calificación (fundamento de Derecho cuarto).

Aunque no se pronuncia sobre el fondo, en materia de autocontratación, la Dirección General de Registros y Notariado considera como falta de congruencia del juicio de suficiencia el que no se haga expresa referencia a que en el juicio de suficiencia que en el poder se salvaguarda su existencia. En este sentido, se ha de tener en cuenta el artículo 621-4 letra e del Libro VI del Código civil de Cataluña. Así se considera en múltiples pronunciamientos del Centro Directivo, como la Resolución de fecha 31 de mayo de 2012 (Fundamento de Derecho Segundo a Cuarto y 28 de junio de 2013) y, para un caso de Registro Mercantil, la Resolución de fecha 21 de junio de 2013 y 28 de abril de 2015, relativo a un poder que autorizaba para autocontratar). Para un caso de matrimonio en que el complaciente actuaba en nombre propio y de la entidad acreedora de un préstamo para al esposa, Resolución de fecha 30 de junio de 2014, cuyo Fundamento de Derecho Segundo a siguientes realiza un análisis exhaustivo de dicha situación, así como la Resolución de fecha 20 de octubre de 2015 (fundamentos de Derecho segundo y tercero). También, Resolución de 26 de mayo de 2016, fundamento de Derecho segundo y 29 de junio de 2016 y 9 de marzo de 2017. Para un caso de herencia se pronuncia la Resolución de 27 de noviembre de 2017 (fundamento de Derecho tercero) y para un supuesto de Derecho mercantil, la Resolución de 11 de abril de 2016, fundamento de Derecho 4 y 5. Así lo apreció también la Sentencia de Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 2016 para un caso de dos sociedades (RJ 2016\5634, MP: Francisco Javier Orduña Moreno).

En lo que respecta a la renuncia de derechos, al amparo del principio de libertad civil, la Resolución JUS 975/ 2015 de 22 de abril de 2015[1] la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, apartándose de la postura de la Dirección General de los Registros (Resolución de 21 de octubre de 2014) como de la de la propia Direcció General de Dret en la Resolución de 19 de julio de 2012, considerar inscribible la escritura de renuncia de un derecho de aprovechamiento sin necesidad de deferir esta inscripción al momento que conste el consentimiento de los demás condueños para aceptar el acrecimiento operado a su favor. La diferencia estriba en que en estos casos la renuncia es parcial, no total y si bien la renuncia es causa de extinción de los derechos reales en el Libro V, no se contempla la eventualidad de una renuncia parcial (artículos 532-1 y 532-4 Libro V).

Por último, en cuanto a la inoponibilidad de la renuncia de usufructo frente a terceros, el Centro Directivo en Resolución de 10 de noviembre de 2016 entendió que cuando un usufructo gravado con un derecho de arrendamiento, que además consta inscrito, se transmite al nudo propietario, no se produce una completa y perfecta consolidación del usufructo con la nuda propiedad, ni se produce la extinción del arrendamiento inscrito, sino que dicho arrendamiento sigue vigente y no puede ser cancelado hasta que se produzca el vencimiento del plazo inscrito de dicho arrendamiento, o, como señala el artículo 175 del Reglamento Hipotecario, se acredite la conclusión de dicho usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario (fundamentos de Derecho cuarto y quinto), sobre la base de la aplicación analógica del artículo 107 de la Ley Hipotecaria. Este supuesto se diferencia de la extinción por fallecimiento del usufructuario, caso en el cual si se extinguirían (Resolución de 21 de febrero de 2012, fundamento de Derecho quinto y sexto, citando la Resolución de 22 de agosto de 2011).

En resumen, no cabe renunciar parcialemnte a un derecho real de ususfructo para convertirlo en derecho real de uso, así como tampoco constituirlo sobre el derecho real de usufructo.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona 11 de julio de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm.177, mayo-junio 2017, pág.24 a 30.

 

5.*** INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICIOS. TRANSMISIÓN A COPARTÍCIPES: INNECESARIEDAD DE ENTREGA O EXONERACIÓN

RESOLUCIÓN JUS/1141/2019, de 29 de abril, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Palma Jesús María Morote Mendoza contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de compraventa. 

Categoría: URBANISMO

Subcategoría: ITE

OPOSICIONES: TEMA 32 DERECHO CIVIL. TEMA 35 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública por medio de la cual se vende una tercera parte indivisa de una finca a los comuneros de la misma sin que se manifieste que se ha entregado o exonerado por los adquirentes de la entrega de los documentos a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, a saber: una copia del informe de la inspección técnica del edificio y del certificado de aptitud; o solamente una copia del informe que acredite la obtención del certificado de aptitud por silencio administrativo; o bien, si el informe pone de manifiesto deficiencias graves o muy graves, una copia de este informe que acredite en este caso que se ha presentado ante la Administración.

El notario autorizante interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

Desde el punto de vista procedimental, estima que es competente, pese a las alegaciones vertidas por el notario en el escrito del recurso sobre la competencia exclusiva del Estado en la regulación de la transmisión de la propiedad, pues el artículo 137 del Estatuto de autonomía atribuye a Cataluña competencia en materia de habitabilidad de las viviendas y el Libro VI del Código Civil de Cataluña regula además los contratos traslativos de dominio.

Por lo que respecta al fondo, y con independencia de la discusión sobre naturaleza jurídica de la transmisión de cuotas entre copartícipes, existe una impropia reducción parcial de condominio que en el caso analizado se articula como compraventa. En cualquier caso, considera que es innecesaria la entrega o exoneración expresa de la documentación a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, pues no hay ningún tercero que adquiera la finca o parte de ella, supuesto en que devendría exigible.

COMENTARIO.

Desde el punto de vista procedimental, la Direcció General reafirma su competencia, como en otras ocasiones[1], basándose no solo en normativa de Derecho civil Catalán, como en este caso el Libro VI, a propósito de las formas de transmisión de la propiedad, sino también en preceptos de Derecho administrativo y urbanístico, aunque con repercusiones civiles, como el Decreto 67/2015 o directamente el artículo 137 del Estatut.

En el plano sustantivo, la primera cuestión que se discute, si bien de un modo un tanto tangencial, es la naturaleza jurídica de la transmisión de cuotas entre condóminos. El notario invoca en el escrito del recurso el ATS (NO Sentencia) de la Sala Tercera del Tribunal Supremo (Sección 1ª) de 25 de abril de 2018 (JUR\2018\126994; MP: José Antonio Montero Fernández) en el que el caso planteado versa sobre la transmisión onerosa del 25 por ciento de una finca a uno de los comuneros. Pero, fuera del ámbito tributario, la cuestión debatida se ha tratado, entre otras, por la Resolución de 2 de noviembre de 2018 de la Dirección General de los Registros y Notariado, recogiendo la doctrina sentada en Resolución de 11 de noviembre de 2011 y 4 de abril de 2016. El caso resuelto partía de que los titulares de diversas partes indivisas de una finca adquirían la parte indivisa de otro cotitular por iguales partes siendo la contraprestación pactada por tal transmisión cierta suma de dinero. En el fundamento de Derecho tercero de esta Resolución se argumenta que cualquiera que sea la teoría que sobre su naturaleza jurídica se pretenda acoger entre las varias formuladas, bien la de considerar que en la comunidad hay una concurrencia de varias propiedades separadas recayente cada una de las cuales sobre una cuota o porción ideal de la cosa –artículo 399 del Código Civil–, bien la de entender que hay una sola propiedad o derecho que manteniéndose único se atribuye por cuotas ideales a los distintos comuneros –artículo 392 y 395 del Código Civil–, bien, en fin, la de estimar que en la comunidad se produce la concurrencia de varias propiedades totales sobre toda la cosa, recíprocamente limitadas por su concurso –artículo 394 del Código Civil y Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 1986–, es lo cierto que en el supuesto de hecho del presente recurso no existe en el momento previo a la celebración del negocio jurídico documentado una situación de comunidad (subcomunidad) sobre la cuota indivisa perteneciente al comunero que la transmite a los otros tres comuneros adquirentes, por lo que difícilmente el título atributivo de dicha cuota a favor de estos últimos puede ser calificado como de disolución de comunidad, ni aun parcial, toda vez que aquéllos no eran partícipes en el derecho de cuota objeto del negocio y concluye que es un negocio encaminado a la extinción de la comunidad.

Por lo que respecta al fondo, el criterio adoptado por la Dirección General de Dret en cuanto a la entrega de los documentos a que se refiere el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, o exoneración expresa, coincide con el sostenido en materia de cédula. Así según el fundamento de Derecho 3.2 de la Resolución JUS 20/2012, de 5 de enero; el fundamento de Derecho 2.2 de la Resolución 1507/2012, de 29 de junio o el también fundamento de Derecho 2.2 de la Resolución de dicha Dirección 2316/2013, de 25 de octubre, señalan como obiter que el artículo 132 de la Ley, que se refiere a escrituras de transmisión o cesión de uso, es instrumental, y que la norma material es la del artículo 26.2 transcrito anteriormente que exige la cédula en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones (…). La cédula hace falta entregarla, pues, en negocios que comportan una transmisión voluntaria y efectiva del uso de la vivienda a cambio de un precio o contraprestación. Como consecuencia, y manteniendo el criterio establecido en las resoluciones mencionadas, entendemos que la cédula no es exigible en las transmisiones no voluntarias por el transmitente, como son las adjudicaciones en procedimientos de ejecución de cualquier tipo, las expropiaciones o las transmisiones por causa de muerte, ni en aquéllas que, a pesar de ser voluntarias, no comportan contraprestación a favor suyo, cómo son las donaciones. Consideramos que tampoco es exigible su aportación en negocios entre copropietarios en los cuales el adquirente o adjudicatario ya tenía, ni que sea parcialmente, el uso de la vivienda (como son la disolución de condominio ordinario o la liquidación del régimen matrimonial de comunidad de bienes -en el que no hay propiamente transmisión- o la compra por parte de un copropietario de la participación indivisa de la vivienda a otro copropietario) ni en actos de sucesión, universal o particular entre vivos, como son las que se producen en los supuestos de modificaciones estructurales de personas jurídicas que regula la Ley 3/2009, de 3 de abril, de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles o el capítulo IV del Título I del Libro tercero del Código civil de Cataluña. Así, se diferencia de los casos resueltos, para el caso de transmisión a terceros, resueltos por la Resolución JUS/1785/2018, de 20 de julio, respecto del certificado de aptitud[2], y la Resolución JUS/2823/2017, de 1 de diciembre [3] en relación al Libro del Edificio, exigido también por el Decreto 67/2015. En el mismo sentido de innecesariedad de aportación del certificado de gastos de la comunidad en casos de disolución de condominio se pronuncia la Dirección General de Registros y Notariado en Resolución de 2 de febrero de 2012 (fundamento de Derecho Segundo), que se basa más en la utilidad de la medida que en la naturaleza jurídica de la transmisión operada, al igual que la Direcció General de Dret en la JUS/2560/2010, de 28 de junio (fundamento de Derecho 3.3), dictada en un caso de aportación a sociedad.

En resumen, no cabe exigir los requisitos impuestos por el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo en las transmisiones entre comuneros.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 8 de mayo de 2019

[1] Así, Resolución JUS/2348/2017, de 22 de septiembre, en cuanto a Derecho Urbanístico. Vid. Boletín SERC número 189, septiembre-octubre 2017; páginas 25 a 30.

[2] Ver Boletín SERC número 194, julio-agosto 2018, páginas 45 a 48.

[3] Ver Boletín SERC, número 190, noviembre-diciembre 2017, páginas 144 a 150.

 

4.* CONVENIO REGULADOR: NECESIDAD DE APROBACIÓN JUDICIAL PARA SU INSCRIPCIÓN.

RESOLUCIÓN JUS/1019/2019, de 10 de abril, dictada en el recurso interpuesto por D. R. B. contra la calificación negativa de 28 de noviembre de 2018 del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Balaguer de suspensión de la inscripción de una escritura que formaliza un convenio regulador de extinción de pareja estable. *

Categoría: FAMILIA. Subcategoría: CONVENIO REGULADOR.

OPOSICIONES: TEMA 86 DERECHO CIVIL.TEMA 42 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso trae causa de la Resolución de 26 de noviembre de 2015 (JUS/2941/2015, de 26 de noviembre). Se trata de la presentación de una escritura pública de cese de convivencia y extinción de pareja estable con una hija común menor de edad por la que se adjudica la mitad indivisa de la finca que constituyó el domicilio familiar a uno de los miembros de la pareja. El registrador suspende la inscripción porque del testimonio de la sentencia de modificación de medidas y adopción de definitivas presentado no resulta la aprobación del pacto relativo a la adjudicación de la vivienda familiar, sino solo de los pactos relativos a la guarda y custodia de la menor.

El interesado interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer lugar, parte de la necesidad de aprobación de los pactos referentes a la vivienda familiar como requisito para la inscripción registral, con cita de los artículos 233-3 y 234-8 del Libro II, referidos respectivamente a la familia matrimonial y a la no matrimonial, precisamente porque considera que la adjudicación de la vivienda familiar excede de las facultades de libre disposición patrimonial.

Por último, efectúa una serie de consideraciones sobre la incorrecta formulación del recurso gubernativo por parte del interesado, pues invoca preceptos no aplicables al caso.

COMENTARIO.

Es preciso remitirse al comentario de la Resolución JUS/2941/2015, de 26 de noviembre, de que trae causa[1], con la única diferencia de que en este caso, a consecuencia de la revocación del defecto relativo a la necesidad de escritura pública de compraventa, el registrador no la considera necesaria.

Respecto de la necesidad de aprobación judicial, el fundamento de Derecho tercero de la Resolución JUS/2612/2011, de 7 de octubre consideró ya, respecto del convenio de disolución de condominio de pareja estable, que desde el punto de vista de la forma, dado que el testimonio del secretario judicial es, evidentemente, un documento público, y dado que el convenio ha sido necesariamente ratificado por las partes interesadas ante la autoridad judicial a lo largo del procedimiento, si bien la aprobación judicial no convierte en inscribible el pacto sin más (así, Resolución JUS/1853/2016, de 21 de junio[2], según la cual no es inscribible un acuerdo derivado de una extinción de pareja de hecho aprobado judicialmente por el que se articula una transmisión de una finca de uno de sus miembros al otro). En este caso, la Direcció General de Dret no vincula necesariamente la necesidad de aprobación judicial con la existencia de un menor de edad, al menos de manera expresa. En cambio, la jurisprudencia diferencia estos supuestos. Así, el fundamento de Derecho segundo de la STSJC de 10 de septiembre de 2010[3] , dictada al amparo del entonces vigente artículo 78 del Código de Familia 9/1998, de 15 de julio- hoy 233-3 del Libro II- entiende que si se realiza un estudio de la normativa propia del Derecho civil catalán -en contraposición a la del Derecho civil común-, destaca la plena autonomía negocial de la que gozan los cónyuges para regular en un convenio de ruptura convivencial lo que tengan por conveniente, siempre, obviamente, que no sea contrario a las leyes, a la moral ni al orden público – art. 1255 CC – y que el legislador catalán en tal materia sólo ha velado por los hijos y no por los esposos.

En cuanto al Centro Directivo, el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 16 de mayo de 2018, con cita de otras anteriores como la de Resolución de 11 de octubre de 2017, puso de relieve que el convenio regulador como negocio jurídico -tanto en su vertiente material como formal- propio y específico, goza de una aptitud privilegiada a los efectos de permitir su acceso a los libros del Registro. Si bien no deja de ser un acuerdo privado, la preceptiva aprobación judicial del mismo y el reconocimiento que se le confiere en los artículos 90 y siguientes del Código Civil, establecen un marco válido para producir asientos registrales definitivos, siempre que las cláusulas del mismo no excedan de su contenido típico y normal, como pudiera predicarse de la liquidación del régimen económico-matrimonial, sin necesidad por tanto de escritura pública. En este sentido, la Resolución de fecha 21 de septiembre de 2015 , reiterada en la de 16 de octubre de 2017 (fundamento de Derecho tercero), con apoyo en las Sentencias de Tribunal Supremo de 15 de febrero de 2002, y 31 de marzo de 2011[4], redunda en la necesidad de aprobación judicial de los convenios reguladores y distingue entre el convenio, en principio y en abstracto, es un negocio jurídico de derecho de familia; en segundo lugar, el convenio regulador aprobado judicialmente queda integrado en la resolución judicial, con toda la eficacia procesal que ello conlleva; en tercer lugar, el convenio que no ha llegado a ser aprobado judicialmente, tiene la eficacia correspondiente a todo negocio jurídico, tanto más si contiene una parte ajena al contenido mínimo que prevé la normativa civil y que se incardina dentro del principio de autonomía de la voluntad. Por ello, entiende exigible la aprobación judicial para su validez así como las de sus ulteriores modificaciones en aquellos casos en que los convenios afectan a los hijos o incidan sobre aspectos que de modo expreso quedan sustraídos a la autonomía de la voluntad.

En resumen, para que resulte inscribible la modificación del convenio regulador por el que se adjudica la vivienda a uno de los miembros de la pareja es precisa la aprobación judicial expresa y concreta de tal pacto.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 25 de abril de 2019.

[1] Ver Boletín SERC núm. 180, noviembre- diciembre 2015, páginas 21 a 26.

[2] Ver Boletín SERC núm. 183, julio-agosto-septiembre, páginas 32 a 35.

[3] Sentencia núm. 34/2010 de 10 septiembre. RJ 2011\2458, MP: Enrique Anglada Fors

[4] Sentencia núm. 217/2011 de 31 marzo. RJ 2011\3137, MP: Encarnación Roca Trías, reiterada en la Sentencia núm. 615/2018 de 7 noviembre. RJ 2018\4748, fundamento de Derecho tercero, MP: Eduardo Baena Ruiz.

 

3.** CANCELACIÓN DE CENSOS NO DIVIDIDOS: DISPOSICIÓN TRANSITORIA 13ª LIBRO V.

RESOLUCIÓN JUS/268/2019, de 6 de febrero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por L. M. B. V., en representación de J. A. S., contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Barcelona que deniega la cancelación de un censo cuya acreditación de vigencia consta inscrita, pero no se acreditó la división. 

CATEGORÍA: CENSOS.

SUBCATEGORÍA: DIVISIÓN DE CENSOS.

OPOSICIONES: TEMA 49 DERECHO CIVIL.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una instancia con firma notarialmente legitimada, por la que se solicita la cancelación de un censo que grava una finca por no haber sido dividido, de conformidad con lo dispuesto por la Disposición Transitoria 13ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, por la que se aprueba el Libro Quinto. Aduce además el interesado que la nota de acreditación de la vigencia del censo se efectuó una vez transcurrido el plazo legal para hacerlo. La registradora entiende improcedente la cancelación pues al haberse practicado, además de la nota de vigencia del censo, la de herencia de aquel, estos asientos se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales.

El interesado interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

En primer lugar, parte de la consideración de que la constancia de la vigencia del censo, efectuada después de haber transcurrido el plazo previsto por la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, pudo deberse a la aplicación de la doctrina emanada de los Autos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fechas 25 de julio, 21 de noviembre y 4 de diciembre de 1995. Pero que, en todo caso, aunque estuviera mal practicado el asiento, no puede esta cuestión ser debatida en sede de recurso. Por ello, centrándose en la cuestión de la falta de división del censo, confirma la doctrina sentada en otras Resoluciones por las que entiende que la falta de acreditación de la división de censos dentro de plazo, comporta su extinción ope legis. Con anterioridad, el Tribunal Superior de Justicia en los autos citados, al admitir la posible existencia de escrituras de división de censos que no hubieran tenido acceso al Registro, exigía para cancelar expediente de liberación de gravámenes. Fue la Ley 5/2006 de 10 de mayo, la que, para poner fin a esta situación de inseguridad, estableció en la Disposición Transitoria Decimotercera la extinción de los censos cuya división no se hubiera efectuado el día 1 de julio de 2007, sin necesidad de tramitar expediente de liberación de gravámenes y completando así un iter que se había iniciado con la Ley de censos de 26 de diciembre de 1957 (artículos 13 y 16). Por ello, declara procedente la cancelación del censo que motiva el supuesto de hecho.

COMENTARIO. En primer término, por lo que respecta al procedimiento, la Dirección General de Derecho acoge la postura del Centro Directivo en cuanto a que el recurso no es el mecanismo para resolver sobre la procedencia o improcedencia de un asiento ya practicado y su conformidad a Derecho, en aras al respeto de los principios de legitimación y la presunción de exactitud del contenido del Registro. Así, según el fundamento de Derecho segundo de la Resolución de 2 de enero de 2019, por todas, señala el Centro Directivo que una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), por tanto, conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados.

Por lo que respecta al fondo, esta cuestión ha sido tratada en múltiples Resoluciones a cuyo comentario es preciso remitirse, pues no hace sino reiterar que no es posible la práctica de asientos que afecten a censos no vigentes, bien por no haberse acreditado su existencia o bien por no haberse procedido a su división en los plazos establecidos por las Disposiciones Transitorias Primera y Tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo y la Decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo. De este modo, la Resolución 952/2017, de 17 de abril[1], cuyo supuesto de hecho lo constituye una instancia mediante la cual se solicita la cancelación de un censo por prescripción sobre un piso, al haber transcurrido un año desde la entrada en vigor del Libro V. Este censo procedía de una finca que había sido objeto de diversas modificaciones de entidades hipotecarias, la última de las cuales fue una segregación practicada en 1973 que dio lugar a la matriz. Constaba dividido el censo en el año 1961 y acreditada su vigencia por nota al margen en el año 1995, por lo que la Dirección General de Derecho entiende procedente su cancelación, siguiendo la doctrina sentada por las Resoluciones de 24 de noviembre de 2006 y 1, 2 y 3 de diciembre de 2008. Asimismo, en las Resoluciones de 12 de junio de 2014[2] y 14 de mayo de 2015[3] entiende la Direcció General que no procede la práctica de operación registral alguna en relación con el caso motivado por la presentación de documentos por los que los censalistas pretendían hacer constar un domicilio a efectos de notificaciones de censos cuya vigencia había quedado acreditada pero que no habían sido divididos. Esta doctrina es de suma importancia desde el punto de vista de la practica registral a tenor de lo establecido en el artículo 565-11.4,en redacción dada por Ley 3/2017, de 15 de febrero, según el cual el plazo de diez años de prescripción de las pretensiones del censualista, motivo de extinción del censo, puede interrumpirse por notificación notarial al censatario o bien por nota al margen de la inscripción del censo, que debe practicarse en virtud de una instancia firmada por el censualista con este fin. La práctica de esta nota marginal[4], por tanto, no será posible en casos como los resueltos por estas Resoluciones.

En resumen, cuando no constare practicada la división del censo antes del 1 de julio de 2007, no puede practicarse asiento alguno, siendo procedente la cancelación aun cuando conste en el historial registral la nota de vigencia de censo y asientos ulteriores atinentes a tal derecho.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 18 de febrero de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm. 187, mayo-junio 2017; páginas 26 a 33.

[2] Ver Boletín SERC núm. 171, mayo- junio 2014, página 22 y siguientes.

[3] Ver Boletín SERC, núm. 177, mayo- junio 2015, página 31 y siguientes.

[4] Ya se han presentado instancias con este fin en los Registros de la Propiedad.

 

2.*** COMPRAVENTA. CERTIFICACIÓN DE GASTOS DE LA COMUNIDAD: REQUISITOS FORMALES.

RESOLUCIÓN JUS/112/2019, de 23 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Sant Feliu de Guíxols Pablo Vázquez Moral contra la calificación negativa del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Lloret de Mar que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

CATEGORÍA: PROPIEDAD HORIZONTAL.

SUBCATEGORÍA: DEUDAS.

OPOSICIONES: TEMAS 39 Y 41 DERECHO CIVIL. TEMA 33 DERECHO HIPOTECARIO

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de una escritura pública de compraventa de finca integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal en la que se protocoliza una certificación de gastos de la comunidad expedido por la administradora de fincas. El registrador suspende la inscripción por entender que para que sea válida esta certificación se requiere que se expida por el secretario con el visto bueno del presidente de la comunidad, que cuente con la legitimación notarial de la firma y además que se acredite la vigencia y del nombramiento de los cargos citados.

El notario interpone recurso gubernativo contra la calificación. El registrador mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas estima el recurso y revoca la nota.

En primer lugar, considera innecesario el visto bueno del presidente de la comunidad, pues aunque el artículo 553-15.2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña, relativo a derechos reales establece que la administración de la comunidad se puede encargar a una persona externa que reúna las condiciones profesionales legalmente exigibles, lo que implica que esté colegiado como ejerciente y que no esté suspendido, esta manifestación se halla bajo la responsabilidad de la persona firmante. En segundo lugar, tampoco estima necesaria la legitimación notarial de las firmas al no ser un requisito impuesto por el artículo 553-5 del Libro V ni e artículo 65.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, pues de lo contrario el legislador expresamente lo habría contemplado. Por último, revoca el defecto de falta de acreditación de los cargos pues se remite en caso de falsedad o inexistencia a depurar las responsabilidades pertinentes en vía judicial y termina argumentando que, si la Ley admite la renuncia expresa, no resulta congruente exigir un plus de control cuando se aporta la certificación.

COMENTARIO.

De conformidad con el artículo 553-5.2 del Libro Quinto sin la manifestación de estar al corriente de pago de los gastos y sin la aportación de la certificación relativa al estado de deudas con la comunidad no se puede otorgar la escritura, a menos que los adquirentes renuncien expresamente. La Dirección General de Registros y del Notariado, respecto de una exigencia parecida contenida al artículo 9.1.e de la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, establece que la exigencia de la declaración es una obligación del notario y un requisito de la escritura. En este artículo sí se exige que la certificación se expida por el secretario y que cuente con el visto bueno del presidente. Pero si la manifestación no consta, la transmisión se puede inscribir (Resoluciones de 11 de diciembre de 2003 y 13 de marzo de 2008). Así, la Resolución de 25 de abril de 2012 señaló que sólo la falta de aportación de la certificación o de la exoneración, impide al notario la autorización de la escritura y por lo tanto sería defecto para la inscripción. A continuación distingue entre tres situaciones: la primera, que se aporte el certificado de la comunidad de propietarios, del que resulta que se está al corriente de pago, en cuyo caso este último cubre las dos reglas con garantía absoluta de que el comprador no será objeto de reclamación alguna; siempre sin perjuicio de la responsabilidad del certificante por error o negligencia, en este caso ante la junta de propietarios; la segunda, que la certificación indique que hay deudas, en cuyo caso, el comprador sólo responderá del importe total si lo admite o retiene del importe correspondiente del precio, o se subroga expresamente; en otro caso, esto es en el supuesto de que no haya manifestación expresa de subrogación, el máximo de su responsabilidad será la afección real del año y del anterior, conforme determina el penúltimo párrafo del artículo 9.1.e. citado; y la tercera situación, que no se aporte la certificación y se utilice el sistema de exoneración, de forma que cuando esto ocurra, la responsabilidad del adquirente se limitará exclusivamente a la afección real del año actual y del anterior (fundamento de Derecho tercero).

En Cataluña, a la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, el artículo 65.2 refuerza aquella exigencia en relación con segundas o ulteriores transmisiones de viviendas. Este artículo se tiene que relacionar con los artículos 132 d) y 135 de la misma Ley que exigen, para la escritura y para la inscripción de los actos de compra venta o cesión a pago de viviendas que se manifieste que se han cumplido los requisitos y se han entregado los documentos que exige el capítulo VI del título IV, entre los que hay, en viviendas integradas en un edificio en régimen de propiedad horizontal, la obligación de declarar cuál es el estado de gastos con la comunidad y justificarlo. Desde la entrada en vigor de la Ley de la vivienda, pues, al amparo de su artículo 135 los registradores no pueden inscribir escrituras de transmisión onerosa de viviendas de segunda o ulterior transmisión que no contengan aquella manifestación. Así se manifiesta la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de Cataluña en Resolución JUS/2560/2010, de 28 de junio (Fundamento de Derecho Segundo), si bien en el supuesto de hecho no lo consideró exigible al tratarse de una aportación a sociedad, no de una transmisión onerosa (a diferencia de la aportación de cédula de habitabilidad donde sí lo considera necesario de conformidad con la Resolución de dicha Dirección de 25 de octubre de 2013). Pero en el fundamento de Derecho tercero, extiende la innecesariedad de certificación de estad de deudas a los negocios entre copropietarios (como la Resolución de la Dirección general de Registros y Notariado de 2 de febrero de 2012, fundamento de Derecho segundo), como la disolución de comunidad, venta de cuota indivisa de un copropietario a otro o liquidación de sociedad conyugal, ni lo será en procedimientos de ejecución judicial, esta vez sí de un modo análogo a la inexigibilidad de cédula de habitabilidad (así, Resoluciones de 31 de marzo de 2009 y de 20 de abril de 2010).

En resumen, no resulta exigible que la certificación que acredita el estado de deudas de la comunidad de propietarios en las transmisiones onerosas esté firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, con firmas legitimadas y no se ha de acreditar la vigencia y el nombramiento de dichos cargos.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 31 de enero de 2019

 

1.** CONVENIO REGULADOR: DERECHO DE USO SOBRE VIVIENDA FAMILIAR: NECESIDAD DE FIJACIÓN DE PLAZO.

RESOLUCIÓN JUS/26/2019, de 7 de enero, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. C. F. M. contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 1 de Cornellà de Llobregat que suspende la inscripción del derecho de uso de una vivienda pactado en convenio de separación por mutuo acuerdo aprobado por la autoridad judicial.

CATEGORÍA: VIVIENDA FAMILIAR.

SUBCATEGORÍA: DERECHO DE USO.

OPOSICIONES: TEMA 46 DERECHO CIVIL. TEMA 42 DERECHO HIPOTECARIO.

SUPUESTO DE HECHO. El supuesto de hecho que motiva este recurso es la presentación de un convenio regulador en el que se atribuye el derecho de uso a la ex esposa, titular de la mitad indivisa de la finca junto con su ex esposo, pero sin fijación de plazo. Consta en el convenio que el hijo del matrimonio es independiente y que vive en un domicilio diferente del de sus progenitores, así como que la separación no causa desequilibrio económico, razón por la cual las partes no pactan ninguna pensión compensatoria. La registradora suspende la inscripción pues entiende necesaria la fijación de un plazo de conformidad con el artículo 233-20 del Libro II del Código Civil de Cataluña.

La interesada interpone recurso gubernativo contra la calificación. La registradora mantiene la calificación negativa y eleva el expediente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.

RESOLUCIÓN. La Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas desestima el recurso y confirma la nota.

En primer término, realiza un análisis de la naturaleza jurídica del derecho partiendo de su doble vertiente. Por un parte, se trata de un derecho de naturaleza familiar que se manifiesta en que constituye una de las maneras de satisfacer el derecho de alimentos que tienen los hijos menores de edad, vinculado a la guarda, pero sin que pueda condicionarse su duración a la mayoría de edad (artículo 232-2.4.b y artículo 233-20.1 del Código Civil de Cataluña, STSJC 11/2014, de 24 de febrero); o bien como una forma de pago de la prestación compensatoria a la cual pueda tener derecho uno de los ex cónyuges (artículo 233-20.7 del Código Civil de Cataluña), o se puede atribuir al cónyuge que más lo necesite (artículo 233- 20.3 y 4 del Código Civil de Cataluña). La segunda de las vertientes se refleja en el carácter inscribible del derecho, en que no condiciona las transmisiones ulteriores de la vivienda, que su titularidad únicamente la ostenta el cónyuge, que se extingue por consolidación y que necesita la fijación de su plazo y del alcance material del mismo. Teniendo en cuenta todas las circunstancias concurrentes en este supuesto de hecho, concluye que es preciso que se determine su duración para dar cumplimiento al principio de especialidad registral. Además entiende que en caso de una hipotética disolución de condominio, esta quedaría dificultada por la indeterminación del derecho.

COMENTARIO. Esta materia es tratada por la Direcció General de Dret en Resoluciones anteriores a cuyo comentario es preciso remitirse. Así, en la Resolución JUS/1856/2016, de 21 de junio,[1] la Direcció General de Dret resuelve un supuesto en el que el uso se atribuye a la esposa que ostenta la guarda y custodia de los hijos menores de edad –con el matiz que también se apunta en esta Resolución de que no se puede condicionar su existencia a la minoría de edad de los hijos, como se ha indicado-; la Resolución JUS/600/2018[2], de 20 de marzo, que admite la constitución de un derecho real de hipoteca sobre la vivienda habitual sobre la que constaba inscrito un derecho de uso a favor de los hijos menores de edad como consecuencia de un convenio regulador de divorcio o la Resolución JUS/1165/2018, de 6 de junio[3], que consideraba también necesaria la determinación de un plazo para la inscripción de un derecho de uso en un supuesto anterior a la vigencia del Libro II. A diferencia de estas Resoluciones en esta o existen hijos por cuya guarda se constituya el derecho analizado y además introduce un matiz en su fundamento de Derecho tercero in fine, pues apunta la posibilidad de que los ex cónyuges pacten su duración indefinida[4]. Esta última afirmación parece entrar en contradicción con la doctrina sostenida por la Direcció General y con el entendimiento de que si la finalidad del derecho de uso familiar es excluir esta misma facultad que corresponde del otro condómino ex artículo 552-6.1[5] del Libro V, también se exige que se determine su duración. En cualquier caso, esta postura es coincidente con la del Centro Directivo en cuanto a que si la atribución del derecho de uso no responde a la necesidad de guarda y custodia de los hijos es preciso que se determine su plazo (así, Resoluciones de 27 de diciembre de 2017, 11 de enero de 2018 o 30 de mayo de 2018, fundamentos de Derecho cuarto).

En cuanto a la jurisprudencia, los diversos pronunciamientos del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña sobre esta materia reiteran el carácter necesariamente temporal del derecho de uso. En este sentido se manifiestan, entre otras, la STSJC 40/2016, de 2 de junio (JUR\2016\173731), en el fundamento de Derecho tercero, que considera necesaria la fijación de plazo del derecho de uso, sin perjuicio de sus ulteriores prórrogas, invocando el Preámbulo del Libro II, además del artículo 233-20 del mismo Cuerpo legal, dada la excepcionalidad del mismo. Por otra parte, la STSJC 8/2017, de 20 de febrero (RJ\2017\1742) rechaza la concesión de una prórroga al derecho de uso por otros veinte años más, al entender que dado que este ya había durado veintisiete años y pese a que concurrían circunstancias en el titular que merecían protección (edad avanzada, patologías diversas), resuelve que lo procedente es la disolución de la cosa común o liquidación del régimen pues el derecho de uso no puede revestir carácter indefinido (fundamento de Derecho segundo). Por último, la STSJC 29/2018, de 19 de marzo (RJ 2018\2841), considera que no cabe condicionar el derecho de uso a la extinción del condominio cuando hay hijos menores, pues su duración vendría determinada por esta y su subsistencia es posible dada su compatibilidad (si la atribución se hace al otro titular), si bien solo es oponible a hipotéticos terceros que adquirieran la finca en caso de subasta si consta inscrito en el Registro (fundamento de Derecho tercero).

En resumen, es necesaria la fijación de plazo en los convenios reguladores en que se pacta un derecho de uso, máxime cuando su atribución no está vinculada a la guarda y custodia de los hijos o a la compensación del desequilibrio económico entre los cónyuges.

María Tenza Llorente,

                                                           Barcelona, 16 de enero de 2019

[1] Ver Boletín SERC núm. 183, julio-agosto-septiembre 2016, págs.42-46.

[2] Ver Boletín SERC núm. 192, marzo-abril 2018, págs. 28-34.

[3] Ver Boletín SERC número 193, mayo-junio 2018, páginas 36 a 39.

[4] En la STSJC 8/2017 que posteriormente se cita se rechaza expresamente esta posibilidad.

[5] Señala el fundamento de Derecho tercero de la STSJC 20 julio 2017. RJ 2018\1346 Magistrado Ponente: José Francisco Valls Gombau) que a falta de acuerdo válido de reglamentación específica del uso de la cosa común, no incumbe al comunero imponerse a sí mismo el límite del que su uso «no perjudique el interés de la comunidad.

 

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OFICINA REGISTRAL (PROPIEDAD). INFORME SEPTIEMBRE 2017. Código Seguro de Verificación-CSV

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Indice:
  1. Resumen del resumen
  2. TEMA DEL MES: EL CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Y EL REGISTRO.
  3. Disposiciones Generales
  4. Compilación de Baleares: reforma 
  5. Disposiciones Autonómicas
  6. Tribunal Constitucional
  7. SECCIÓN II:
  8. Concursos de Registros
  9. Jubilaciones y excedencias
  10. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  11. 380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS
  12. 381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.
  13. 382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.
  14. 384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS
  15. 387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD
  16. 389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.
  17. 391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE
  18. 393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.
  19. 395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO
  20. 398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD
  21. 400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN
  22. ENLACES:

 

INFORME REGISTROS PROPIEDAD SEPTIEMBRE 2017

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Resumen del resumen

En el mes de Septiembre no se han publicado Disposiciones Generales de interés registral, salvo la Ley 7/2017, de 3 de agosto, por la que se modifica la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears, que ya fue resumida en el informe del mes pasado;

En cuanto a las Disposiciones Autonómicas, únicamente podemos mencionar en Canarias la Ley del Suelo, Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales protegidos.

Respecto a la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional, destacamos Recurso de inconstitucionalidad n.º 1302-2017, contra los artículos primero (apartados 10 y 11) y segundo (apartado 2) de la Ley de Murcia 10/2016, de 7 de junio, de Reforma de la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia, y de la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, manteniendo la suspensión del artículo primero y levantando la suspensión del art. Segundo

En la Seccion II: Se han convocado los Concursos para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, tanto estatal como en Cataluña

Respecto a las Resoluciones  destacamos por su interés:

  • La 380 relativa a un acta de cesión de bienes de una sociedad por disolución de una sociedad al haber transcurrido el plazo por el que se constituyó, determinando el modo de computar ese plazo establecido por años, así como la necesidad de practicar la liquidación antes de ceder los bienes
  • La 381 sobre la posibilidad de inscribir una segregación antigua sin licencia por prescripción, donde se determina que los requisitos para la inscripción son los establecidos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de inscribir, pero admite la posibilidad de hacerlo por prescripción de la infracción
  • La 382 sobre la necesidad de calificar no solo que la finca que se transmite esté inscrita a favor del disponente, sino además que lo esté en virtud del mismo título de adquisición
  • La 384 sobre la necesidad de aportar siempre la documentación sucesoria para acreditar el fallecimiento del titular registral y quienes son sus herederos, sin que pueda hacerse por referencia que hace el notario a otra escritura donde constaban y se acreditaban dichos extremos
  • La 387 sobre la cancelación de una hipoteca en la finca matriz dejándola en la segregada aunque no se había distribuido
  • La 389 sobre la necesidad de hacer contar la participación de cada condueño en el caso de adquirentes casados bajo un régimen extranjero cuando al registrador le consta que es un régimen de separación
  • La 391 sobre la no necesidad de aportar certificación catastral coincidente para inmatricular una finca de concentración, así como la posibilidad de cambiar las superficies de estas en virtud de catastro cuando no es superior al 10%
  • La 393 sobre las adjudicaciones en pago de deuda cuando esta es una deuda garantizada por una hipoteca no inscrita y como se han de acreditar los medios de pago
  • La 395 sobre la necesidad de acreditar la inexistencia de descendientes del herederos sustituido premuerto cuando existe  una sustitución vulgar
  • La 398 sobre la imposibilidad de pactar en un vitalicio constituido conforme la derecho gallego la irrevocabilidad en caso de incumplimiento; aunque si la posibilidad de que el cuidado y alimentos sea en una residencia
  • La 400 sobre si la venta de una participación proindiviso de una finca rustica sin asignación de uso precisa licencia

 

TEMA DEL MES: EL CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN Y EL REGISTRO.

        Con ocasión de la reciente R. de 19 de septiembre de 2017, se ha considerado de interés revisar la normativa y resoluciones dictadas en los últimos años sobre el código seguro de verificación.

I. NORMATIVA APLICABLE.

– Artículos 163 y siguientes de la LGT.

– Artículo 85 RGR

– Artículo 3 de la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica.

– Artículos 42 y 43 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.

– Artículos 26 y 27 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas.

– Artículo 230 LOPJ

– Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia.

II. EL CÓDIGO SEGURO DE VERIFICACIÓN.

El Código Seguro de Verificación de firma se regulaba en la Ley 11/2007 de acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos, actualmente derogada por la disposición derogatoria única.2.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre. Sobre el mismo, tuvo ocasión de pronunciarse la didáctica R. de 6 de marzo de 2012.

La Resolución de 4 de febrero de 2011, de la Presidencia de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, sobre uso de código seguro de verificación y por la que se crean sellos electrónicos del organismo define el código seguro de verificación como «sistema de firma electrónica vinculado a la Administración Pública, órgano o entidad y, en su caso, a la persona firmante del documento, que permite comprobar la integridad del documento mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente».

Como destacó la citada R. de 6 de marzo de 2012, y reitera la más reciente de 13 de enero de 2016, el Código Seguro de Verificación se convierte en firma electrónica, siempre y cuando el documento haya sido generado con carácter electrónico por la propia Administración titular, se entiende, de la sede de que se trate, autorizado por funcionario que dentro de dicha Administración tenga legalmente la competencia que se ejercita, mediante la utilización de cualquier sistema adecuado de firma electrónica (incluidos, en su caso, el sello electrónico y el Código Seguro de Validación), y se haya trasladado a papel, con impresión de aquella referencia o identificador lógico.

III. LA CALIFICACIÓN REGISTRAL.

Cuando se presenten documentos en el Registro firmados mediante CSV, el registrador está obligado a llevar a cabo la verificación de la autenticidad del documento presentado mediante el acceso a la sede electrónica correspondiente mediante el código seguro de verificación incorporado al propio documento (por todas, R. de 25 de enero de 2017 y de 23 de marzo de 2017).

a) Si el documento presentado es un documento administrativo, la verificación de la autenticidad del documento se llevará a cabo por el Registrador en la sede electrónica de la AEAT: http://www.agenciatributaria.gob.es.

b) Si el documento presentado es un documento judicial que ha sido generado electrónicamente y con CSV, como reconoce la antes citada R. de 25 de enero de 2017, el Registrador debe llevar a cabo la verificación oportuna en la sede judicial electrónica señalada al efecto y ello porque según el artículo 27.3 de la Ley 18/2011, de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia: “Tendrá la consideración de documento público el documento electrónico que incluya la fecha electrónica y que incorpore la firma electrónica reconocida del secretario judicial (hoy letrado de la Administración de Justicia), siempre que actúe en el ámbito de sus competencias, conforme a lo dispuesto en las leyes procesales”.

 

Disposiciones Generales
Compilación de Baleares: reforma 

Ley 7/2017, de 3 de agosto, por la que se modifica la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears.

Ya se publicó en el BOE la reforma de la Compilación de las Illes Balears, que resumimos el mes pasado, tras su publicación en el BOIB.

Ir a la página especial.

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Disposiciones Autonómicas
 

CANARIAS. Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.

Procedemos a destacar las novedades más relevantes de la nueva ley del suelo Canaria:

La exposición de motivos de la ley deja claros los dos principios que guían la reforma legislativa: Simplificar, racionalizar y renovar el marco normativo sobre el suelo.

1) Clasificación del suelo

En el marco de los principios que guían la reforma legal, en materia de régimen jurídico del suelo se mantiene la trilogía clásica de suelo rústico, suelo urbanizable y suelo urbano.

Como criterio básico se establece que el suelo no clasificado como urbano o urbanizable sea en todo caso rústico.

Se suprime la distinción urbanizable sectorizado y urbanizable no sectorizado. Todo suelo urbanizable deberá ser sectorizado en la medida en que lo será por resultar necesario para atender necesidades precisas.

En cuanto al suelo urbano, se diferencian únicamente dos categorías: urbano no consolidado y urbano consolidado –que, como hasta ahora, se equipara con solar–.

Como actualización necesaria, se regulan los derechos y deberes de las personas propietarias de suelos urbanos consolidados afectados por una actuación de dotación. De esta regulación destaca el que, la cesión dotacional se calcula conforme al nivel de dotaciones existentes en el momento de aprobar la actuación. En cuanto a la cesión de aprovechamiento, como regla general se establece en el 15% del incremento que resulte de la actuación cuando la misma comporte aumento de la edificabilidad.

2)La ordenación y utilización del suelo rústico.

Destacar lo siguiente:

El suelo rústico de infraestructuras se convierte en una categoría diferenciada, compatible con cualquier otra.

La conservación de los suelos forestales e hidráulicos se reconduce también a los suelos ambientales.

El suelo rústico de protección territorial pasa a convertirse en suelo rústico común, que opera como reserva de suelo en lugar de los suelos urbanizables no sectorizados.

Por otro lado, salvo que el Plan Insular establezca otro régimen, se considera asentamiento rural el conjunto de diez edificaciones (de menos, según el número de residentes) que están formando calles, plazas o caminos, incluyendo los espacios vacantes intermedios, así como aquellas viviendas situadas a menos de 200 metros de ese conjunto, pero que forman parte del mismo (sin que el suelo que las separa del núcleo más compacto tenga el mismo carácter), de acuerdo con el criterio utilizado por el Instituto Nacional de Estadística.

En materia de regulación del suelo rústico, el otro cambio relevante se produce en relación con los instrumentos o técnicas de intervención administrativa sobre las construcciones, las instalaciones y los usos que en el mismo se realicen.

3) Los instrumentos de ordenación del suelo.

En relación con la ordenación del suelo, la ley da continuidad a las piezas básicas del sistema de planeamiento diseñado por la Ley de Ordenación del Territorio de 1999. En cambio, se suprimen las instrucciones técnicas y también desaparecen los proyectos de actuación territorial de gran trascendencia.

4) La ordenación de los espacios naturales protegidos.

En materia de espacios naturales protegidos, la ley se limita a reiterar las normas y reglas hasta ahora vigentes, buena parte de las cuales procede de la Ley de Espacios Naturales Protegidos de 1994.

5) La ejecución del planeamiento.

En materia de ejecución y cumplimiento de las determinaciones establecidas en los distintos instrumentos de ordenación, la ley se basa en la regulación previa, introduciendo ajustes con la finalidad de simplificar trámites, reducir cargas y, sobre todo, clarificar las reglas (básicamente, todos los instrumentos de equidistribución se reconducen al proyecto de reparcelación).

Con todo, fuera de ese ámbito técnico, es obligado llamar la atención sobre tres cuestiones particulares reguladas de manera novedosa:

  • el contenido de la iniciativa en la ejecución sistemática,
  • las nuevas garantías que se introducen a favor de las personas afectadas por una expropiación por imperativo legal y
  • la regulación de las actuaciones sobre el medio urbano.

6) La intervención administrativa sobre usos del suelo.

La intervención administrativa sobre las obras y los usos del suelo se conforma según las siguientes modalidades:

a) supuestos sujetos a licencia municipal (como las obras de nueva planta),

b) casos sujetos a comunicación previa, con o sin proyecto de obra en función de la normativa técnica aplicable (como las obras de reforma o rehabilitación sin incremento de volumen, altura o edificabilidad); y

c) actuaciones exentas de intervención administrativa (como la reparación de muros en suelos agrícolas).

A ellos se suman dos ámbitos particulares:

a) actuaciones exentas de licencia por estar sujetas a títulos administrativos equivalentes, siempre y cuando haya habido intervención municipal en su otorgamiento (caso de los proyectos de urbanización y los proyectos de interés insular o autonómico), y

b) los supuestos de actos de la Administración pública.

7) El restablecimiento de la legalidad urbanística y régimen sancionador

El ejercicio de la potestad de restablecimiento y de la potestad sancionadora se mantienen separados.

En cuanto al restablecimiento de la legalidad, el procedimiento se incoa y tramita hasta la declaración final, sin perjuicio de las medidas provisionales que sean pertinentes. Solo una vez concluido, en orden a la ejecución de su resolución, se diferencia entre la posibilidad de legalización de las obras y su no legalización, sin que, como hasta ahora, la solicitud de legalización interrumpa las actuaciones y, además, en muchos casos, determine la prescripción de la infracción correspondiente.

En cuanto a los plazos, la norma mantiene el plazo de cuatro años para las actuaciones sujetas a licencia urbanística, reduciendo a dos años el plazo para aquellas que queden sujetas a comunicación previa.

Con respecto a la situación jurídica en que quedan las construcciones, edificaciones e instalaciones contra las cuales no quepa ejercer las potestades de restablecimiento de la legalidad, se declara expresamente que se encuentran en situación de fuera de ordenación, pudiendo ejecutar, únicamente, obras de conservación.

8) El papel de las administraciones públicas canarias.

Se regulan procedimientos monofásicos de elaboración de planes en lugar de los procedimientos bifásicos hasta ahora vigentes y se eliminan los supuestos de intervención basados en el juego de dos títulos habilitantes, con la excepción de los usos de interés público y social en suelos rústicos, en los que la licencia municipal precisa de la previa declaración insular de ese interés –si bien no tiene naturaleza de título habilitante en tanto que necesaria pero no suficiente para legitimar la actuación–.

A su vez, la participación de las administraciones en los instrumentos de ordenación que les puedan afectar se canaliza a través de informes preceptivos sobre sus competencias.

9) Modificación de otras leyes.

  • Modifica la Ley 4/1999, de 15 de marzo, de Patrimonio histórico de Canarias, en lo referente a la autorización de obras;
  • modifica la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo, en cuanto a la regularización y registro de explotaciones ganaderas;
  • modifica la Ley 4/2012, de 25 de junio, de medidas administrativas y fiscales, en lo relativo al régimen jurídico de las encomiendas de gestión;
  • modifica la Ley 2/2013, de 29 de mayo, de renovación y modernización turística de Canarias, en cuanto a la competencia y el procedimiento para la tramitación de los planes de modernización, mejora e incremento de la competitividad; y
  • finalmente modifica la Ley 14/2013, de 8 de abril, de Puertos de Canarias, para cambiar la clasificación del puerto de Puerto de la Cruz, en la isla de Tenerife.

Entró en vigor el 1 de septiembre de 2017. GGB

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Tribunal Constitucional

MURCIA. DEUDORES. Recurso de inconstitucionalidad n.º 1302-2017, contra los artículos primero (apartados 10 y 11) y segundo (apartado 2) de la Ley de Murcia 10/2016, de 7 de junio, de Reforma de la Ley 6/2015, de 24 de marzo, de la Vivienda de la Región de Murcia, y de la Ley 4/1996, de 14 de junio, del Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia.

El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado:

1) Mantener la suspensión del artículo primero (apartados 10 y 11) de la Ley de Murcia 10/2016, de 7 de junio, Estos dos apartados tratan respectivamente de:

  • Medidas contra el sobreendeudamiento relacionado con la vivienda habitual.
  • Procedimiento de mediación extrajudicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento.

2) Levantar la suspensión del artículo segundo (apartado 2) de esta misma Ley de Murcia 10/2016, de 7 de junio en el que se añadió el artículo19 bis al Estatuto de los Consumidores y Usuarios de la Región de Murcia, donde se establece un procedimiento de mediación al que se someterán las entidades adheridas al convenio en situaciones de sobreendeudamiento derivado de relaciones de consumo.

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SECCIÓN II:
Concursos de Registros

DGRN. Resolución de 20 de septiembre 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, por la que se convoca concurso ordinario n.º 297 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 74 plazas.

El plazo concluye, salvo error, el viernes 13 de octubre.

Presentación de instancia en el Ministerio de Justicia o en la Generalitat de Cataluña.

Ver resultado provisional

Ver archivo de concursos.

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CATALUÑA. Resolución de 20 de septiembre de 2017, de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia, por la que se convoca concurso ordinario nº 297 para proveer Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

Se ofrecen 6 plazas.

El plazo concluye, salvo error, el viernes 13 de octubre.

Presentación de instancia en el Ministerio de Justicia o en la Generalitat de Cataluña.

Ver archivo de concursos.

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Jubilaciones y excedencias

Se jubila a don Iñigo Silva Fernández, registrador de la propiedad de Durango.

Se jubila a don Luis Miguel Fernández Cendejas, registrador mercantil y de bienes muebles de Tarragona II.

 

 

RESOLUCIONES:

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

380.** ACTA ADMINISTRATIVA DE CESIÓN Y RECEPCIÓN GRATUITA DE TERRENOS. REPRESENTACIÓN DE SOCIEDAD. PLAZOS POR HORAS

Resolución de 1 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 38 a inscribir un acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos.

Se presenta un «acta administrativa de cesión y recepción gratuita de terrenos» de la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» en la que dicha sociedad mercantil y el Ayuntamiento de Madrid formalizan la cesión de los bienes inmuebles aportados por ese Ayuntamiento en la escritura de constitución de la sociedad.

Se dan las siguientes circunstancias

1.- la «Empresa Mixta de Servicios Funerarios de Madrid, S.A.» se constituyó por cincuenta años. El acta está firmada el mismo día que se cumplían dichos 50 años

2.-el acta está firmada por un representante de la sociedad que intervine en concepto de presidente

3.-en los estatutos existe la siguiente norma estatutaria: «Al extinguirse la Empresa Mixta por transcurso del plazo de cincuenta años de duración fijado en estos Estatutos, revertirá todo su activo al Ayuntamiento de Madrid, quedando éste como dueño absoluto, en pleno y exclusivo dominio de todos los bienes de la sociedad y careciendo las acciones de la serie B del derecho a participar en la cuota de liquidación de aquélla». En el acta se transcribe dicha norma aunque con la diferencia de que incluye la reversión “todo su activo y pasivo”

La Dirección General confirma la nota tratando las siguientes cuestiones:

1.-La Registradora considera que el día de la firma del acta la sociedad no estaba todavía disuelta: la Dirección lo confirma ya que en las sociedades constituidas por años, el cómputo debía realizarse de fecha a fecha por tanto el día correlativo mensual al de la fecha inicial. Pero como no se determina la hora desde la que realizar el cómputo de fecha a fecha, opta por el criterio no de contar como hora inicial las cero horas de la fecha inicial, sino las 24, es decir que la disolución se produce la última hora del día final.

2.- La persona que actuó en representación de la sociedad no tenía poder de representación: si no se había disuelto, el presidente del consejo de administración no tiene poder de representación por razón del cargo que recae en el consejo como órgano colegiado-, y además se trata de una operación de cesión global del activo y del pasivo por lo que hubiera sido necesario acuerdo de la junta general;

3.- en el caso de que se considerara a la sociedad disuelta: La disolución abre el periodo de liquidación de la sociedad de modo que no se produce una transmisión automática de los bienes al Ayuntamiento, sino que se abre el periodo de liquidación, de modo que primero procede el pago a los acreedores Ese pago es un presupuesto para que la «reversión» sea operativa. Precisamente, el art 393.2 LSC que contempla la posible existencia de una cláusula estatutaria de reversión de bienes aportados por los socios, ordena que la restitución solamente proceda cuando los bienes objeto de la restitución «subsistan» en el patrimonio social, y no subsistirán cuando sea imprescindible su enajenación a terceros para hacer efectivo el derecho de los acreedores y sin perjuicio, en fin, claro es, de que estos últimos hubieren prestado su consentimiento a la reversión/restitución o que la reversión/restitución se instrumente por la vía de una cesión global del activo y pasivo o de una modificación estructural en cuyo marco, y previo reconocimiento del derecho de oposición, quedan tutelados los correspondientes derechos. (MN)

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381.*** SEGREGACIÓN. DERECHO TEMPORAL. NORMATIVA APLICABLE.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial ordenando la inscripción de una escritura de segregación y elevación a público de contrato privado de compraventa.

Supuesto de hecho.

Se presenta a inscripción una escritura de segregación autorizada en el año 1996. Se da la circunstancia de que se acompaña de un mandamiento expedido en proceso penal ordenando dicha inscripción. También se aporta un título administrativo habilitante de la segregación, que no es licencia o declaración de innecesariedad sino un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

¿Es exigible que se aporte concretamente licencia de segregación o certificado de innecesariedad? NO.

¿Es suficiente con el título administrativo aportado que identifica la parcela afectada por la segregación y del que resulta que no procede adoptar medidas de restauración de la legalidad urbanística? SI.

Referencias básicas.

Artículo 26 RDL 7/2015, de 30 de octubre (Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), norma de carácter básico.

El artículo 78 RD 1093/1997, de 4 de julio.

R. de 17 de abril de 2015 y 17 de octubre de 2014

Doctrina de la Resolución.

  1. Cuestión de derecho intertemporal: reitera la Resolución la que constituye doctrina del Centro Directivo en la materia (con cita del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo además de una referencia a la Doctrina): la inscripción de la segregación queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior (cfr. disposición transitoria cuarta del Código Civil).
  2. Segregación y prescripción: cabe la inscripción de segregaciones y divisiones por antigüedad (igual que sucede con las edificaciones) cuando resulte acreditada la prescripción de la infracción y la imposibilidad del ejercicio de medidas administrativas de restablecimiento de la legalidad urbanística.
  3. Medios de prueba de la antigüedad de la segregación: mediante (i) certificación catastral, (ii) escritura o certificado municipal, que si es superior al plazo de prescripción de las acciones de restablecimiento de legalidad urbanística permitirá su inscripción, debiendo el registrador comunicar su práctica al Ayuntamiento y al órgano autonómico y dejando constancia en el asiento, en la nota de despacho y en la publicidad que se expida de la finca.

Solución del caso.

1 En el caso concreto de este expediente se aporta un título administrativo habilitante, que no es licencia o declaración de innecesariedad, pero es un certificado del que resulta la improcedencia de la adopción de medidas de protección de legalidad urbanística (cfr. Resolución de 5 de mayo de 2016), y en él se identifica la parcela, la conformidad de la misma con el planeamiento y la inexistencia de expediente de restauración de la legalidad urbanística «respecto a la parcela».

2 Por tanto, siendo plenamente aplicable la doctrina anteriormente expuesta sobre la inscribibilidad de la segregación por la vía de la prescripción, procede revocar la calificación, sin perjuicio de las cautelas a adoptar desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros, que se basarán en la comunicación posterior a la inscripción que hará el registrador tanto al Ayuntamiento como a la Comunidad Autónoma, con constancia en el asiento y en la publicidad registral. (JAR)

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382.*** LEGITIMACIÓN REGISTRAL. EL TRACTO SUCESIVO COMPRENDE NO SÓLO LA IDENTIDAD DEL TRANSMITENTE SINO TAMBIÉN LA IDENTIDAD DEL TITULO DE ADQUISICIÓN.

Resolución de 2 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Roa, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Se presenta en el registro una escritura pública por la que las partes elevan a público un documento privado de compraventa relativo a dos fincas registrales.

La registradora suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo pues aunque la finca se encuentra inscrita a nombre del transmitente, dicha inscripción lo es en virtud de títulos diferentes a los alegados en el documento que pretende inscribirse. Del Registro resulta que el transmitente es titular de la finca en virtud de adjudicación en concentración parcelaria pero en el título calificado, se dice que la adquirió por herencia de su hermana, en concreto, por escritura de protocolización de división judicial de su herencia (tenida a la vista el registrador al tiempo de emitir su calificación).

El recurrente entiende que la calificación no se ajusta a Derecho ya que la finca consta  inscrita a nombre de la persona que otorga el título.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

El objeto del presente  expediente consiste en decidir si es inscribible la elevación a público de un documento privado de compraventa en el caso de que la finca se encuentre inscrita a nombre del transmitente, pero por títulos diferentes a los alegados en el documento que se pretende inscribir.

La  Dirección General, al igual que en otras ocasiones, declara que no se puede acceder a la inscripción al amparo de la legitimación registral del transmitente prescindiendo, frente a las exigencias del tracto sucesivo sustantivo, de las vicisitudes anteriores a la venta, pues si al Registro tan sólo pueden acceder los actos válidos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), esa validez no viene determinada por el pronunciamiento registral legitimador, sino por la existencia de verdadero poder dispositivo en el transmitente.

 Y aunque dicho poder se presume a todos los efectos legales (artículo 38 de la Ley Hipotecaria) y también, pese a que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (artículo 32 de la Ley Hipotecaria) es claro que no se debe calificar sólo por lo que resulte del Registro, sino también hay que atender al contenido del título presentado, sin que pueda prescindir del reconocimiento de la inexactitud de aquella presunción cuando se verifica por quien puede ser favorecido por ella. Es decir que la doctrina de los actos propios puede operar registralmente en virtud de la eficacia rectificatoria que tiene el consentimiento del propio titular registral del asiento a cancelar (artículos 1, 40.d) y 82 de la Ley Hipotecaria), a lo que se une la necesidad de cerrar el Registro a actos cuya validez queda jurídicamente comprometida por las propias manifestaciones de los otorgantes debiéndose de calificar no solo de lo que resulte del registro sino también del contenido del documento presentado. (MGV)

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384.** COMPRAVENTA. SUBSANACIÓN. ACREDITACIÓN FALLECIMIENTO TITULAR REGISTRAL Y CONDICIÓN DE HEREDEROS

Resolución de 29 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 29 a la inscripción de una escritura de subsanación de otra de compraventa de un inmueble.

Hechos: Se otorga una escritura subsanatoria de otras dos anteriores de compraventa. En dicha escritura comparecen los herederos de los primeros transmitentes y para acreditar el fallecimiento y su cualidad de herederos se aporta a la notario autorizante una escritura de herencia de dichos causantes, cuyo contenido en lo relativo a la defunción y a la cualidad de herederos se reseña en la escritura subsanatoria.

El registrador considera no acreditado el fallecimiento ni la cualidad de herederos.

El interesado recurre y alega que sí se han acreditado dichos extremos pues la notario autorizante de la escritura subsanatoria tuvo a la vista la escritura de herencia de la que resultan y así lo reseñó esos extremos.

La DGRN desestima el recurso. Considera que para acreditar los extremos mencionados hay que acompañar el título sucesorio (testamento o declaratorio de herederos), el certificado de defunción y el del Registro General de Actos de Última Voluntad.  (AFS)

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386.* EXPEDIENTE (JUDICIAL) DE DOMINIO PARA INMATRICULAR

Resolución de 30 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la inmatriculación.

En un expediente de dominio judicial (iniciado antes de la reforma de la Ley 13/2015 y que se rige por tanto por el art. 201 LH anterior a la reforma) se resuelven varias cuestiones:

1.- Han de aportarse las circunstancias personales de los promotores ( art. 51.9 RH) incluido el estado civil y de estar casado el régimen económico matrimonial si afecta a los derechos presentes y futuros de la sociedad conyugal

2.- Si son varios los promoventes ha de constar la porción ideal de cada condueño (art. 54 RH)

3.- de acuerdo con la doctrina reiterada del Centro Directivo ha de indicarse el título material de adquisición, pues los efectos de la inscripción son distintos según que la adquisición haya sido a título gratuito u oneroso.

4.- ha de acreditarse la notificación en el expediente a todos los titulares colindantes: no solo a los catastrales sino también a los que resulten del titulo invocado. Y particularmente a las administraciones públicas titulares bienes de dominio público colindantes (en este caso una carretera y una vía pecuaria). Este principio de protección del dominio público además viene impuesto reiteradamente en la regulación actual tras la Ley 13/2015.

5.- Debe acompañarse certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente ( lo que ya se exigía en el art. 53 de la Ley 13/1996 (hoy derogado) y que hoy establece el art. 9 b) LH al exigir la representación gráfica georreferenciada en toda inmatriculación, incluso aunque la tramitación se haya iniciado bajo la legislación anterior. Esta coincidencia debe comprender la superficie en todo caso y también los linderos pero como se produce una identificación de la finca por sus coordenadas resultan irrelevantes apreciaciones subjetivas sobre el punto cardinal donde se ubican algunos linderos al tener la finca forma triangular, o la omisión del polígono y parcela de un lindero

6.- señala la registradora que las certificaciones catastrales no están vigentes y carecen de CSV. En este punto la Dirección recuerda que el apartado 8.º de la Resolución Conjunta con la Dirección General del Catastro, de fecha 26 de octubre de 2015, establece que «para inscribir la representación geográfica de la finca aportada por los interesados y calificar su correspondencia gráfica con la parcela catastral de acuerdo con los criterios establecidos en la Ley Hipotecaria, el registrador deberá tener en cuenta la descripción catastral vigente en el momento de la inscripción, a cuyo fin podrá consultar en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro la información catastral disponible sobre las fincas afectadas y obtener la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada de las mismas, sin que la apreciación de la falta de correspondencia pueda basarse exclusivamente en diferencias en la identidad de los titulares catastrales y registrales de la fincas colindantes» (R. de 12 de mayo de 2016). Cuestión distinta, que no se plantea en el recurso es que, una vez obtenida la nueva certificación catastral, los datos catastrales actualizados no se correspondan con la descripción de la finca en el título, y habrá que estar a la doctrina de la R. de 12 de mayo de 2016, distinguiendo si las alteraciones catastrales sobrevenidas se deben a la modificación de la geometría de la parcela o a meras rectificaciones de los datos alfanuméricos de la certificación para su congruencia con la superficie gráfica.

7.- Por último se rechaza el defecto de que la finca tenga que esta catastrada a nombre del promovente. Recuerda la Dirección que dicho requisito que se contenía en el art. 298 RH ya no era aplicable a las inmatriculaciones por expediente de dominio, sino solo por titulo público de adquisición; y que además en la actualidad dicha exigencia ha quedado derogada incluso para este medio inmatriculador (R. de 7 de abril de 2017) ya que supuesto de «cuando la disposición derogatoria única de la Ley 13/2015, de 24 de junio, dispone que «quedan derogadas cuantas normas se opongan a lo previsto en la presente Ley», ha de interpretarse que deben entenderse tácitamente derogados todos los artículos del Título VI del Reglamento Hipotecario, los cuales fueron dictados en ejecución del anterior Título VI de la Ley Hipotecaria, pues la nueva redacción legal es en sí misma suficientemente detallada, y basada en principios inspiradores totalmente diferentes de los que dieron cobertura en su día a los artículos reglamentarios.  (MN)

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387.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FINCA QUE FUE OBJETO DE SEGREGACIÓN SIN ESTAR DISTRIBUIDA LA RESPONSABILIDAD

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Cieza n.º 2 a practicar una cancelación de hipoteca.

Hechos: Sobre una finca consta inscrita una hipoteca. Posteriormente se segregan dos nuevas fincas, pero no se distribuye la responsabilidad hipotecaria entre ellas. Finalmente se otorga una escritura de cancelación, en la que se da carta de pago de la totalidad del préstamo y se cancela la hipoteca sobre la finca matriz, que se describe tal y como figura en el Registro actualmente (como Resto) sin hacer mención a las fincas formadas por segregación.

La registradora suspende la cancelación por falta de claridad, pues no sabe si lo que se pretende es la cancelación de la hipoteca sobre la finca resto o también sobre las dos fincas segregadas.

El notario autorizante recurre y alega que la hipoteca es una y que por el principio de arrastre de cargas, al no haberse distribuido la responsabilidad entre las fincas segregadas, la hipoteca se extiende también a las segregadas, que la descripción de la finca matriz se hace tal y como consta en el Registro ahora, y que de oficio y por aplicación de dicho principio de arrastre ha de cancelarse también la hipoteca sobre las fincas segregadas, aunque sólo se describa la finca matriz.

La DGRN estima el recurso, pero no con el alcance que pretende el recurrente. Ordena la cancelación sobre la finca descrita en la escritura (Resto) pero no sobre las fincas segregadas. Considera que aunque está clara la voluntad de cancelar la hipoteca entera ha de prevalecer el principio de rogación, por lo que no puede cancelarse la hipoteca sobre las fincas no descritas en la escritura de cancelación y ello aunque esté extinguido el crédito en su totalidad. (AFS)

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388.** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA. NO VISADO DEL CERTIFICADO TÉCNICO. CONSTANCIA DEL VALOR DE LA FINCA. NOTIFICACIÓN POR FAX

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Terrassa n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura cambio de uso de un local en vivienda.

Hechos: Mediante escritura se declara el cambio de uso de un local a vivienda acreditando la antigüedad de dicho cambio con un certificado técnico de UN arquitecto, con firma legitimada notarialmente, pero sin visado colegial.

La registradora suspende la inscripción porque exige el visado colegial en el certificado, sin el cual le parece que no es un documento auténtico. Considera también que debe de expresarse el valor  de la finca. Notifica la calificación por fax al notario.

El notario autorizante recurre y alega que no es necesario el visado colegial y cita varias Resoluciones de la DGRN en su apoyo.

La DGRN estima el recurso y revoca la calificación. Considera en primer lugar que la notificación de la calificación hecha por fax al notario autorizante es válida, según la interpretación del TS del artículo 322 de la LH, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley 30/92, pues el notario debe de disponer necesariamente de medios telemáticos, a diferencia de lo que ocurre con el particular interesado en la inscripción que debe de admitir expresamente esa forma de notificación.

Respecto de la necesidad de visado colegial recuerda que en este tipo de certificados no es exigible, conforme a lo dispuesto en el artículo 52 del  Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio

En cuanto a la falta de constancia del valor de la finca, en ningún caso ha de considerarse defecto, pues solo se expresará en la inscripción si constare en el título, conforme al artículo 51 RH, aclarando también que  no es un elemento identificativo de la finca. (AFS)

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389.*** COMPRA POR CÓNYUGES ALEMANES QUE ADQUIEREN «CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL»: SE DEBE DETERMINAR LA PARTICIPACIÓN O CUOTA ADQUIRIDA POR CADA UNO DE ELLOS.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Madrid n.º 18, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de compraventa.

Hechos: Según los antecedentes (que obran en los “Hechos” de esta RS), formalizada una escritura de compraventa, en que adquieren dos cónyuges, de nacionalidad alemana, casados conforme al régimen económico matrimonial legal de su nacionalidad, que es el de participación en las ganancias, y que opera, durante su vigencia, como el régimen de separación de bienes, no se ha hecho constar la proporción en que, ambos esposos, compran la finca.

Registrador: El registrador decide no practicar la inscripción, debido a que, la escritura de compraventa, no recoge la proporción en que, los cónyuges, adquieren la finca (por exigirlo el artículo 54 del RH y las RR de 19 diciembre 2003 y 10 enero 2004) operando el artículo 92 del RH, como excepción a lo que dispone el artículo 54 RH.

 Dice el artículo 92 RH que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados, estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar en ella que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste, si constare”.

Y, por su parte, el artículo 54 RH dispone que “Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho, precisarán la parte ideal de cada condueño, con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen”.

La registradora sustituta, ratifica la calificación de su compañero.

Notario recurrente: Considera inscribible la escritura, si se aplica, literalmente, el artículo 92 del RH, sin que, el mismo, pueda considerarse complementado por el artículo 54 RH, achacando al registrador titular y a la sustituta, que no basta la cita aislada de textos legales, sin un conocimiento en profundidad del Dcho. Alemán, para rechazar la inscripción. Tampoco se acredita que los otorgantes procedan de determinados Lander, que mantuvieron hasta ciertas fechas, como régimen legal el de separación de bienes (con posibilidad de optar por el de participación en ganancias), y sin que conste además la fecha en que los adquirentes contrajeron matrimonio.

DGRN: Rechaza el recurso del notario y acepta la calificación registral, dado que conforme al artículo 1363 del CC Alemán, el patrimonio del marido y de la mujer no es patrimonio común del matrimonio, dado que, bienes del marido y de la esposa, no se convierten en comunes, ni durante el matrimonio, ni a su disolución. Según la RS 17 diciembre 2004, durante la vigencia del régimen matrimonial, cada cónyuge no tiene un derecho real en cuanto a los bienes adquiridos por el otro, sino un dcho. de crédito  en el patrimonio final del otro, que se consolida al finalizar su matrimonio. En tanto está vigente el régimen, rigen las normas de la separación de bienes, por lo que cada uno administra y dispone de su patrimonio, libremente, salvo que disponga del ajuar doméstico o de todo su patrimonio.

Por otro lado, el artículo 92 del RH, no tiene carácter preferente (RS 10 enero 2004), ya que la expresión “si constare” no está referida sólo al título o escritura otorgada, sino también al conocimiento que bien el notario o el registrador, pudieran tener del Dcho. Extranjero, ya que si, cualquiera de ellos, lo conocen, le sería aplicable el artículo 36 RH, por lo que sería precisa la observancia de las formas y solemnidades necesarias y capacidad de los esposos extranjeros. También se refiere a ello la RS de 25 julio 2017, que exige para la seguridad jca que se reflejen en la inscripción todas las circunstancias referentes a la capacidad de los otorgantes, incluso régimen económico matrimonial que puedan incidir, en el presente o en el futuro, en la validez del negocio jco o de la relación jco real constituida.

Podría ocurrir, además, de que los compradores alemanes no estuvieran sujetos al régimen legal de participación en las ganancias, sino a otro régimen legal distinto (como el de comunidad legal de bienes), bien por la fecha de su matrimonio y proceder de determinados Landers,  En estos casos hubiese sido preciso que en la escritura se hubieran acreditado estas circunstancias, del mismo modo que cuando los cónyuges han otorgado escritura de capitulaciones matrimoniales modificando el régimen legal, se precisa su acreditación.

Por tanto se desestima el recurso y se confirma la calificación del registrador.

COMENTARIO: A).- Regulación del BGB Alemán: Hoy día, el régimen legal del matrimonio se encuentra en los parágrafos 1363 y siguientes de dicho Cuerpo Legal. Hay que decir, sin embargo, que desde el 1 de julio de 1958 (fecha de la entrada en vigor de la Ley 18 de junio de 1957, que instauraba la igualdad de Derechos del hombre y la mujer), el régimen legal alemán es el de comunidad de participación en el “valor de las adquisiciones” (Zugewinngemeinschaft), regulado en los parágrafos 1363 y ss. del BGB Alemán. Este régimen legal ha venido a sustituir al anterior de separación de bienes, que estuvo en vigor desde 1 abril 1953, y es también aplicable a los cónyuges que estuvieron antes sometidos al antiguo régimen  de “comunidad de adquisiciones” de la República Democrática Alemana (en vigor allí desde el 1 de abril de 1966, sustituyendo al de separación de bienes) salvo el supuesto de que hubieran decidido conservar su antiguo régimen legal, a través de una especial declaración (hecha en el plazo de 2 años, a partir de 3 octubre de 1990).

Aunque el título de participación en las ganancias no lo deja entrever, se trata de una forma de “régimen de separación de bienes”, ya que el patrimonio de la esposa y el de su marido no tienen un patrimonio común, dado que todos los bienes adquiridos después del matrimonio permanecen separados. Sin embargo en caso de divorcio y tras el cese del régimen legal, por otra causa, las compras de los esposos son objeto de una compensación del valor. Durante el matrimonio hay una sola limitación de este principio: ninguno de los esposos tiene derecho a “disponer de todo su patrimonio o comprometerse a dicha disposición, sin consentimiento del otro cónyuge o de los bienes propios que formen parte del ajuar doméstico”.

Esencialmente: Caso de cese del régimen matrimonial, es preciso deducir, de la fortuna inicial de cada cónyuge, la fortuna final, deducido lo que cada esposo haya recibido por herencia o donación inter vivos. También la plusvalía se somete a valoración. Si uno de los esposos tiene más adquisiciones y mayor valor, él debe pagar, en líquido (o sea en dinero) la mitad de la diferencia de los dos valores de las adquisiciones, al otro cónyuge (se trata de un crédito, como digo, en dinero). Con ello, el valor de las adquisiciones de cada esposo, serán las mismas. (Traducción del libro de Alfonso Rentería, Manual de Derecho Privado).

El parágrafo 1363 del BGB, dice: “Los cónyuges viven de acuerdo con el régimen económico matrimonial de participación en las ganancias, si no acuerdan otra cosa en capitulaciones matrimoniales. El patrimonio del marido y de la mujer, no se convierten en patrimonio común de los cónyuges; lo mismo rige para el patrimonio que un cónyuge adquiera después de la celebración del matrimonio. Sin embargo, las ganancias que obtengan los cónyuges durante el matrimonio se compensan cuando se extingue el régimen de participación de las ganancias.

Parágrafo 1365: “Un cónyuge sólo puede obligarse a disponer de su patrimonio por entero con el consentimiento del otro cónyuge. Si se obliga sin el asentimiento del otro cónyuge, sólo puede cumplir la obligación, si el otro cónyuge presta su consentimiento. Parágrafo 1369: “Un cónyuge sólo puede disponer y obligarse a la disposición de los bienes de su propiedad que forman parte del ajuar de la vivienda conyugal con el consentimiento del otro cónyuge”. (Albert Lamarca Marqués, Código Civil Alemán)

Todo lo anterior supone que cada esposo es dueño de su patrimonio durante el matrimonio, y al finalizar éste, por muerte o divorcio, se debe llevar a cabo una compensación en metálico de las ganancias, abonando aquel que hubiera adquirido más al otro, la diferencia en las mismas.

B).- El artículo 92 del Rto Hipotecario: En cuanto al contenido del artículo 92 del Rto Hipotecario (que fue redactado en la Reforma del RH de 12 de noviembre de 1982) indica que “cuando el régimen económico matrimonial de los adquirentes casados estuviere sometido a la legislación extranjera, la inscripción se practicará a favor de aquellos, haciéndose constar que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial, con indicación de éste “si constare”, y pese a que una interpretación literal, nos podría llevar a que esta última expresión se refiere al título o sea a la escritura de compra (así lo recoge por ejemplo Joan Berna i Xirgo en su Derecho Hipotecario, que revisa y actualiza el Tratado de Roca Sastre), lo cierto es: que de un lado, la propia DGRN en RS de 10 enero de 2004 indica que “Los cónyuges pakistaníes manifiestan estar sujetos al régimen legal de su país, por lo que, afirmado por el registrador que el Dcho. Pakistaní establece el sistema de separación de bienes y sin que esta afirmación haya sido desvirtuada, el artículo 54 del RH impone que debe fijarse la cuota indivisa correspondiente a cada uno de los adquirentes”, con lo cual en cierto modo da una interpretación auténtica a dicho precepto. Pero es que aún hay más, y  es que si se ha demostrado, anteriormente, que el régimen económico matrimonial legal alemán es un sistema matrimonial tajante de “separación de bienes”, es ineludible el reflejar en el título y en la inscripción, más en el supuesto de compraventa, la participación que adquiere, cada uno de los cónyuges, sujetos a dicho régimen, o si fuera distinto (en Alemania cabe la posibilidad de distintos regímenes convencionales) reflejarlo con exactitud a la vista de los capítulos matrimoniales otorgados.

Por tanto, a mi juicio, la solución de la DGRN es correcta.

Nota final: Existe (me imagino, conocida por todos, notarios y registradores) una web (actualmente multilingüe) en que se pueden consultar los distintos regímenes económico matrimoniales legales de toda la Unión Europea (Couples in Europe).  

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390.** HERENCIA: LIQUIDACIÓN FISCAL DE UNA RENUNCIA. COMPETENCIA PARA LA LIQUIDACIÓN. CIERRE DEL REGISTRO.

Resolución de 31 de agosto de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de suspensión extendida por el registrador de la propiedad de Cebreros, por la que se suspende la calificación de una escritura pública de operaciones particionales.

Hechos:

Se trata de una escritura pública de operaciones particionales derivadas del fallecimiento de una persona que había designado como herederos testamentarios universales a sus tres hijos quienes renuncian a sus derechos en favor de su madre, quien se adjudica la totalidad del caudal hereditario, en el que se incluía una finca radicante en el distrito hipotecario de Cebreros.

Al ser la residencia habitual del causante la ciudad de Madrid se lleva a cabo una autoliquidación en virtud de documento privado ante la administración de la Comunidad Autónoma de Madrid. Con posterioridad, se lleva a cabo una segunda autoliquidación de la escritura pública otorgada ante la misma administración y finalmente una tercera, comprensiva de los actos derivados de la renuncia de los herederos en favor de su madre.

 Consta, además, la presentación de un escrito en la oficina liquidadora de Cebreros, por el que se solicita la declaración de incompetencia o, en caso de entenderse competente, que se efectúe la tramitación del conflicto de competencias conforme al Reglamento de la Junta Arbitral de resolución de conflictos en materia de tributos del Estado cedidos a las Comunidades Autónomas, aprobado por Real Decreto 2451/1998, de 13 de noviembre

Tal oficina, tras examinar la documentación aportada y de las anteriores alegaciones, considera que la renuncia debe tratarse como una donación y de acuerdo con los artículos 32 y 55 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común se declara competente y procede, con fecha 5 de mayo de 2017, a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones.

 El registrador de la Propiedad suspende la calificación por entender que la renuncia llevada a cabo, por afectar a una finca comprendida en su distrito hipotecario, exige acreditar el pago del impuesto en oficina competente.

 El recurrente discrepa entendiendo que la renuncia de los hijos instituidos fue global y alcanza a sus derechos hereditarios y no a bienes concretos y determinados, produciéndose en el ámbito de la sucesión habiéndose incluido en la autoliquidación presentada en la Comunidad de Madrid.

 La  Dirección General estima el recurso y revoca la nota de suspensión del registrador.

Comienza nuestro Centro Directivo haciendo referencia a el artículo 254 de la Ley Hipotecaria que impone un veto a cualquier actuación registral si no se cumplen previamente determinadas obligaciones fiscales, su fin es a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone el artículo 29.2.c) de la Ley 58/2003, de 17 diciembre, General Tributaria, así como añade la obligación para el registrador del archivo de los justificantes (artículos 256 Ley Hipotecaria y 51.13.ª y 410 del Reglamento Hipotecario).

 Lo único que se permite antes de que se verifique la presentación en la oficina fiscal, conforme a lo dispuesto en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, es la práctica del asiento de presentación, suspendiendo en tal caso la calificación y la inscripción, en los términos recogidos en el mismo.

Tal decisión del registrador es susceptible de ser recurrida, ya que aunque no se trate de una  auténtica calificación, constituye una decisión acerca del destino del título que se presenta a inscripción, por lo que un mero principio de proscripción de la indefensión obliga a que este acto pueda ser objeto de revisión.

Como doctrina de la DG relativa a las obligaciones que la legislación fiscal establece para los Registradores de la Propiedad en el proceso de inscripción, se pueden destacar que:

– aunque el artículo 254 de la Ley Hipotecaria impone al registrador el deber de comprobar el pago de los impuestos que devengue todo acto que pretenda su acceso al Registro, tal deber queda cumplido si el documento contiene nota firmada por el Liquidador del impuesto que acredite su pago, prescripción o exención, o nota al pie del título expresiva de la presentación de la autoliquidación correspondiente.

– que el cierre registral no puede ser orillado por actuaciones distintas a las previstas en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

 – se produce respecto de los distintos hechos imponibles sujetos a tributos diferentes que exigen declaraciones igualmente diferentes.

 – y que dicho  cierre registral no puede quedar salvado por presentación ante administración distinta a la territorialmente competente.

Esto último se deriva del artículo 55.3 de la Ley 22/2009, de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía y se modifican determinadas normas tributaria,  que  en su último inciso establece que «Cuando el rendimiento correspondiente a los actos o contratos contenidos en el mismo documento se considere producido en distintas Comunidades Autónomas, procederá su presentación en la oficina competente de cada una de ellas, si bien la autoliquidación que en su caso se formule sólo se referirá al rendimiento producido en su respectivo territorio».

 En el caso que nos ocupa la nota de suspensión no cuestiona la competencia de la Comunidad de Madrid para gestionar el impuesto de sucesiones devengado por el fallecimiento del causante, lo que plantea es la necesidad de que se practique la liquidación de la renuncia posterior en la oficina de Cebreros por estar allí situada una de las fincas que forman el patrimonio hereditario objeto de la misma.

En el expediente costa que la escritura se presentó en la Oficina Liquidadora de Cebreros  junto con el escrito de alegaciones a fin de que dicha oficina se declarase incompetente, ésta, tras examinar la documentación aportada procedió a girar propuesta de liquidación del impuesto de donaciones al entender que sí le correspondía tal competencia.

 Por tanto, en el momento en que se produce la calificación, la oficina liquidadora competente, y correlativamente la Comunidad Autónoma de Castilla y León, ya tenía cumplido conocimiento de las transmisiones operadas, y a través de los documentos presentados, de los elementos necesarios para la exacción del impuesto.

Lo que implica que habiéndose efectuado la presentación del documento en la oficina competente tal y como hemos visto, resulta suficiente para levantar el cierre registral previsto en el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (MGV)

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391.** FINCAS DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA. CERTIFICACIÓN CATASTRAL Y DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS DE UBICACIÓN Y DE SUPERFICIE

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad accidental de Cifuentes, por la que se suspende la inscripción de un documento administrativo de compraventa de fincas de reemplazo resultantes de un procedimiento de concentración parcelaria. 

Hechos: Se otorga un documento de compraventa (administrativo) en virtud del cual la AEAT vende a un particular una finca de concentración parcelaria, que se describe de manera diferente a cómo consta en el Registro: varían los datos de identificación catastral (parcela y polígono) y la superficie.

La registradora accidental suspende la inscripción y exige que se acredite el cambio de parcela y polígono con certificado del Ayuntamiento; en cuanto a la superficie considera que no es modificable con el Certificado Catastral, al proceder de Concentración Parcelaria sin modificar el propio título.

El  Delegado de la AEAT recurre y alega que el Ayuntamiento no es competente para certificar el cambio de datos respecto de las fincas rústicas, y que dicho cambio ya está justificado por el Certificado Catastral; y en cuanto al cambio de superficie, que es posible si no excede del 10%, como en el presente caso, en base a lo dispuesto en el artículo 201.3 LH.

La DGRN estima el recurso. En cuanto al primer defecto recuerda su doctrina de que la certificación catastral es un documento hábil para acreditar circunstancias tales como el cambio de nombre o de número de la calle, siempre que no existan dudas de la identidad de la finca. En el presente caso la registradora no manifiesta dudas de identidad de la finca, que de haberlas, además, deberían de estar suficientemente motivadas.

En cuanto al segundo defecto, recuerda que en su Resolución de 20 de abril de 2017 concluyó que es posible la primera inscripción de una finca de reemplazo en un procedimiento de concentración parcelaria aun cuando no exista una total coincidencia entre la descripción literaria que figura en el título y la que resulta de la representación gráfica catastral aportada, siempre que la diferencia no exceda del 10%. Dicha doctrina es también aplicable al presente supuesto ya que se trata de una segunda inscripción y lo permite expresamente el artículo 201.3 LH.

COMENTARIO: Se supone, aunque la Resolución no lo explicita, que la compraventa en documento administrativo en realidad era más exactamente una adjudicación de la AEAT por consecuencia de un procedimiento de apremio y que el título aportado era un certificado administrativo emitido conforme al artículo 110 del RGR, lo que legitimaría como recurrente a la Administración.

De esta Resolución se pueden sacar varias conclusiones prácticas:

.- El certificado catastral es suficiente para acreditar los datos actuales de ubicación de las fincas, tanto urbanas como rústicas. Ocurre que en algunos Registros se exige un certificado municipal, en base al artículo 437 RH, en la actualización de descripciones de ubicación claramente obsoletas (fincas urbanas en las que sólo consta el paraje, sin calle ni número) sin tener en cuenta el certificado catastral aportado.

Otra cuestión es que el Catastro frecuentemente no está actualizado con el número de la calle o incluso con el nombre de la calle. En tales casos debería de ser suficiente la manifestación de los interesados siempre que no haya dudas de la identidad de la finca, pues dichos extremos son fácilmente comprobables por el Registro acudiendo a la cartografía oficial, y porque la dirección accedió por vía de manifestación del interesado. En otro caso se perpetuarán descripciones literarias claramente obsoletas en perjuicio de la propia credibilidad y claridad del Registro.

.- En los procedimientos de inscripción de la Concentración Parcelaria la DGRN considera que no hay propiamente inmatriculación de fincas y ello le permite salvar la regla de la total coincidencia de superficie del título y del certificado catastral, pues admite una diferencia del 10%.

.- En las segundas transmisiones de fincas de reemplazo ya inscritas admite el cambio de superficie si es menor del 10% con el certificado catastral, pues lo permite el artículo 201.3 LH como excepción a la regla general (cuando la diferencia es mayor del 10%) recogida en el artículo 201.1.c LH que exige rectificar el título de Concentración. (AFS)

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392.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Palma de Mallorca n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Se plantea si es inscribible una representación gráfica alternativa a la catastral, una vez tramitado el expediente del art 199 LH.

El Registrador se opone ya que al practicar las notificaciones el ayuntamiento se opone por “no se tiene constancia de que se haya dado licencia de parcelación alguna que modifique los límites de la parcela y que el PGOU vigente no contempla la existencia de ningún camino para los viandantes que saliendo del callejón sin salida acceda hasta la parcela antes expresada”

La Dirección confirma la nota. En el procedimiento para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, (art 9.b) y las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (arts 199 y 201 LH); además si se trata de una representación gráfica alternativa el registrador deberá notificar también a los colindantes catastrales (art. 199 apdo 2)

La Dirección confirma que las dudas del registrador son justificadas ya que la Administración se opone porque entiende que la representación gráfica se opone al planeamiento vigente y además se incluye un camino colindante. Respecto a esto último también ha manifestado reiteradamente el centro directivo que la protección del dominio público, incluso del no inscrito, es una constante en la LH, sobre todo tras la reforma por la Ley 13/2015 (arts 9, 199, 203 y 205). En este supuesto concreto aunque, «la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes no determina necesariamente la denegación de la inscripción» (art 199), ello no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador y siempre debe evitarse la inscripción de una representación gráfica que coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por lo que confirma la calificación. (MN)

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393.** COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA. MEDIOS DE PAGO.

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Jarandilla de la Vera, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa con subrogación de hipoteca.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa en la que la totalidad del precio se abona por retención, mediante subrogación del comprador en la deuda que el vendedor tiene con un tercero, y que está garantizada con hipoteca. Dicha hipoteca no consta inscrita en el Registro. En la escritura no constan los datos  identificativos del documento en virtud del cual se concertó el préstamo con garantía hipotecaria.

El registrador suspende la inscripción porque considera que no queda acreditado el medio de pago al no constar inscrita la hipoteca y porque además no se puede practicar la inscripción de la subrogación por cambio de deudor.

El notario autorizante recurre y alega que el medio de pago es la retención de una deuda, que tiene una vida jurídica al margen del Registro y que por tanto está suficientemente identificado. En cuanto al segundo defecto, señala que el objeto de la inscripción es el cambio de propietario, y no el cambio de  deudor, que no es objeto de inscripción.

La DGRN desestima el recurso en cuanto al primer defecto y lo estima respecto del segundo.

Comienza por recordar que  la inscripción sólo puede suspenderse si existe negativa de identificar total o parcialmente los medios de pago. Cuando el medio de pago es por asunción de deuda señala que su doctrina es que no es preciso que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sino que es suficiente que se haga la indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda.

En el caso objeto del recurso considera que la deuda no ha quedado debidamente acreditada y, en consecuencia, el medio de pago tampoco ha quedado identificado; para ello bastará que se reseñe adecuadamente en la escritura de compraventa los datos referentes a la escritura de préstamo hipotecario o aportar dicha escritura al Registro.

En cuanto al segundo defecto lo revoca, pues para que se produzca el cambio de deudor no se precisa que la hipoteca esté inscrita; además no se pretende hacer constar propiamente la subrogación de deudor, sino la transmisión de la finca registral.

COMENTARIO: El primer defecto, tal y como lo formula el registrador, debió de ser también revocado pues la subrogación del comprador se produce en la deuda y es indiferente, por tanto, que el derecho accesorio de garantía (la hipoteca) esté inscrito o no.

En realidad lo que la DGRN hace es reformular el defecto para mantenerlo, pero introduce otra cuestión diferente, no planteada por el registrador ni resuelta legalmente, y es en qué medida tiene que estar identificada la deuda que es objeto de subrogación y cómo afecta a la obligación de identificar los medios de pago. (AFS)

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394.** CONVENIO REGULADOR. DERECHO DE USO DE LA VIVIENDA FAMILIAR. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 4 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Barakaldo, por la que se suspende la inscripción de un convenio regulador de los efectos de un divorcio.

Supuesto de hecho.

Se cuestiona en la resolución la inscripción de la atribución del uso de la vivienda familiar acordada en convenio regulador aprobado judicialmente en procedimiento de divorcio. La vivienda está inscrita a nombre de un tercero que no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha consentido en escritura pública la atribución del uso de la vivienda.

¿Cabe la inscripción de la atribución del uso de la vivienda cuando el titular registral de la vivienda no ha sido parte en el procedimiento de divorcio ni ha prestado su consentimiento para la inscripción en escritura pública? NO.

Doctrina de la Resolución.

La Dirección General reitera que el tracto sucesivo hace efectivo en la esfera registral el principio constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 C.E) y es consecuencia del principio de legitimación registral (art. 38 L.H).

La calificación registral se extiende al cumplimiento del tracto sucesivo incluso en los documentos judiciales (art. 100 R.H, STC 266/2015 de 14 de diciembre y STS de 21 de octubre de 2013).

Contiene la resolución interesante recopilación sobre el derecho de uso de la vivienda familiar. (JAR)

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395.*** SUSTITUCIÓN VULGAR. INEFICACIA DEL LLAMAMIENTO SUSTITUTORIO

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Torredembarra, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia. 

Supuesto de hecho.

Se cuestiona la inscripción de escritura de herencia otorgada por el único hijo vivo del causante; el otro hijo había premuerto a su padre sin descendientes. En el testamento paterno, que rige la sucesión, el padre sustituyó vulgarmente a sus dos hijos por sus respectivos descendientes.

¿Debe acreditarse en este caso que el hijo premuerto no tuvo descendientes? SI. ¿Basta que el heredero otorgante de la escritura declare que su hermano no tuvo descendientes? NO.

Doctrina de la Resolución.

1 No basta para la inscripción de la escritura de herencia que el único hijo heredero declare que su hermano premuerto no tuvo descendientes.

2 La resolución reitera que es necesario que se acredite el hecho de la inexistencia de descendientes sustitutos. El hecho de la inexistencia puede acreditarse por varios medios, siguiendo lo dispuesto en el artículo 82 del Reglamento Hipotecario: (i) Acta notarial declarativa de herederos del heredero sustituido. (ii) También cabe como prueba el testamento otorgado por el heredero sustituido. (iii) Acta de notoriedad del artículo 209 del Reglamento Notarial. (iv) Cabe incluso, en determinados casos, la declaración de los albaceas (R. 30 de septiembre de 2013).

Comentario.

No debe confundirse el supuesto de esta resolución con aquellos otros en los que comparecen sustitutos, caso en el que los otorgantes no deben acreditar la inexistencia de más sustitutos que los intervinientes. Se han publicado y comentado en NyR  varias resoluciones sobre el particular;  puede verse el Informe de Opositores de enero de 2008  y de febrero 2012 (JAR).

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396.** INSCRIPCIÓN DE DERECHO DE USO SOBRE UN LOCAL COMERCIAL: NO ES POSIBLE SALVO QUE SE CONFIGURE COMO DERECHO REAL.

Resolución de 5 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3 a inscribir la reserva de un derecho de uso respecto de dos locales.

Hechos:

Se trata de una escritura  por la que el dueño del pleno dominio con carácter privativo de una vivienda y dos locales comerciales, procedió, previa renuncia de su esposa al derecho expectante de viudedad foral aragonés por un lado, y por otro, previa reserva para sí del derecho de habitación de la vivienda y del derecho al uso respecto de los dos locales, a donar el pleno dominio [sic] de estas fincas, por mitad y pro indiviso, a dos hijos, quienes aceptaron la liberalidad.

La registradora de la Propiedad suspende la inscripción del derecho de uso sobre los locales comerciales por entender que el derecho al simple uso de los mismos no es inscribible por carecer de trascendencia real.

La recurrente alega que el derecho de uso reservado sí que tiene trascendencia real y que está donando la propiedad, pero no de forma plena, sino que se está reservando el derecho de uso, con carácter vitalicio, derecho que no se puede arrendar ni traspasar (artículo 525 del Código Civil). Y el hecho de que este derecho  no haya sido objeto de inscripción registral determinaría que los donatarios, pudiesen vender los locales sin contar con el consentimiento del mismo, lo que supondría una vulneración de la voluntad de aquel, y una clara indefensión frente a un posible adquirente de dichos locales.

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora. Con carácter previo a entrar en el fondo del recurso hace algunas consideraciones sobre la naturaleza, real o no, del derecho de uso reservado, dando por bueno lo expresado en la nota de que no todo derecho civilmente válido, por el hecho de serlo, es inscribible sin más en el Registro de la Propiedad, debiendo quedar configurado para su futuro desenvolvimiento en el tráfico jurídico inmobiliario como derecho real, con concreción de su naturaleza y régimen jurídico, con base en la autonomía de la voluntad y en el sistema de «numerus apertus» que rige nuestro sistema hipotecario(cfr. artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario), la autonomía de la voluntad en la configuración de nuevos derechos reales para adaptar las categorías jurídicas a las exigencias de la realidad económica y social, tiene como fundamental límite el respeto a las características estructurales típicas de tales derechos reales, cuales son, con carácter general, su inmediatividad, o posibilidad de ejercicio directo sobre la cosa, y su absolutividad, que implica un deber general de abstención que posibilite dicho ejercicio sin constreñir a un sujeto pasivo determinado.

A continuación procede a analizar si el derecho de uso, tal y como aparece constituido vía reserva, es un verdadero derecho real, concluyendo que el derecho constituido carece de las características necesarias para ser considerado un verdadero derecho real, que son la inherencia a una cosa y la oponibilidad a terceros, lo que, en sentido estricto y en el campo de los derechos reales, viene a suponer que dicho derecho pueda hacerse valer frente a cualquiera y no solo frente a quien se haya obligado.

Por tanto, lo constituido en la escritura es una mera obligación personal, el reconocimiento de una simple posesión, sin que se haya especificado o detallado en que concepto. Además, ese supuesto carácter real del uso, que sería de este modo una limitación del dominio al gravarlo, no se aviene con el hecho de que, precisamente, se afirme por parte del disponente que dona el pleno dominio de la finca y sin perjuicio de que «lo acordado», sea válido y obligatorio entre las partes, y su cumplimiento pueda ser coactivamente exigido ante los tribunales, pero sin que pueda ser objeto de inscripción por no estar configurado como derecho real o garantizado con derecho real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria).

Pese a todo, si sería posible en virtud de la teoría del «numerus apertus» que rige en nuestro Derecho inmobiliario constituir un derecho de uso con carácter real y susceptible de inscripción en el registro siempre y cuando se cumplieran las exigencias institucionales que hemos visto con anterioridad. (MGV)

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398.*** INSCRIPCIÓN DE UN VITALICIO CONSTITUIDO CONFORME AL DERECHO CIVIL GALLEGO. PACTO DE IRREVOCABILIDAD

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sarria, por la que se suspende la inscripción de un vitalicio constituido conforme al derecho civil gallego.

Se pretende inscribir un vitalicio en el que las partes acuerdan que «en contraprestación, se obliga a cuidar y asistir en salud y enfermedad al cedente, hasta su fallecimiento, dándole alimentos en la extensión prevenida por los arts 147 y siguientes de la Ley de Derecho Civil de Galicia. Ponen de manifiesto que la cedente actualmente se encuentra atendida en la Residencia (…) y que aunque esta circunstancia se prolongue hasta el día de su fallecimiento ello no implica incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte adquirente». Además solicitan que se haga constar que la transmisión de bienes se realiza con carácter irrevocable.

La registradora considera que la atención en una residencia es contraria a la regulación de la Ley de Derecho Civil de Galicia ya que el art 148 dice, con carácter imperativo, que el vitalicio «deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como las ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes». Sin embargo la Dirección admite el recurso en este punto ya que si bien el art. citado está redactado en términos imperativos, el art. 147 parece referirse expresamente al pacto en cuanto a la extensión de la contraprestación de alimentos, interpretación que se refuerza con el art 153.1.2ª, que prevé la resolución del contrato a instancia del cedente en caso de «incumplimiento total o parcial de la prestación alimenticia, o de los términos en los que fue pactada». También lo entendió la Sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 15 de enero de 2015: «el citado art. 147 contempla como fuente normativa de este contrato «los términos que convengan» las partes sobre la prestación de alimentos que corresponde al cesionario, cuyo contenido imperativo se define en sentido amplio en el art. 148.1, comprensivo de la habitación y de los cuidados afectivos. Por ello, el hecho de que dentro de estos conceptos no se incluya necesariamente un régimen de convivencia entre las partes, no impide que las partes puedan convenir libremente, de conformidad con aquella norma y con lo dispuesto en los arts. 1091 y 1255 CC, la obligación de la cesionaria de convivir con la cedente, en cuyo caso no basta para el cumplimiento del contrato con la prestación alimenticia en el sentido que imperativamente la define el art. 148.1, incluido el deber de dar habitación a la cedente, sino que la misma ha de satisfacerse conviviendo con ésta»

El otro defecto alegado por la registradora se refiere a la posibilidad de hacer constar en el Registro el carácter de irrevocable de una transmisión. En este punto la Dirección confirma el defecto: Es claro que el contrato de vitalicio es un contrato bilateral, sinalagmático y oneroso (asÍ lo ha entendido la Jurisprudencia -st del TSJ de Galicia de 8 de marzo de 2016, o STS de 11 de febrero de 2002 y la propia DG en R de 19 de mayo de 2015) La posibilidad de que se resuelva el contrato por incumplimiento de las prestaciones de cualquiera de las partes derivaba, inicialmente, de su propia naturaleza bilateral y sinalagmática, como condición resolutoria tácita ex art 1124 CC. La legislación positiva dio expresa posibilidad a la acción resolutoria no solo desde la consideración de la aplicación del genérico art 1124 sino a través de la expresa previsión en el art 153 de la Ley de derecho civil de Galicia. Por lo tanto la admisibilidad de la irrevocabilidad podría dar lugar a confusión, incompatible con el principio de determinación registral y protegería en exceso a alimentista en perjuicio del cedente lo que rompe el equilibrio de las prestaciones de las partes en un contrato sinalagmático como el vitalicio que ya de por sí es aleatorio para ambas, pero no hasta el punto de dejar indefenso en términos reales al cedente que se ve privado de la posibilidad de resolver el dominio como consecuencia de la condición resolutoria tácita. Por otro lado también ha de tenerse en cuenta que la irrevocabilidad no es una cualidad que pueda afectar a terceros, sino que queda en el ámbito de las relaciones inter partes, y prueba de ello es el art 156 de la reiterada ley gallega: «En los casos de resolución, el cedente recuperará los bienes y derechos cedidos, quedando sin efecto las enajenaciones y gravámenes que el cesionario hiciera, con la limitación establecida, en cuanto a terceros, por la legislación hipotecaria» y si el alcance de una clausula es puramente personal como es el caso –, bien por su naturaleza, bien por deducirse así del contenido del pacto, no se alteraría ésta por el hecho de su inscripción (art. 98 LH) y sólo podrían desenvolver su eficacia en el restringido ámbito de quienes la estipularon».(MN)

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399.** HIPOTECA DE UNA CONCESIÓN ADMINISTRATIVA. REQUISITOS DE LA TASACIÓN QUE FUE DE 0,01 EUROS.

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Alicante n.º 3, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca en garantía de reconocimiento de deuda de varias sociedades, sobre 47 fincas, la mayoría rústicas.

Hechos: Se otorga una escritura de hipoteca con varias fincas hipotecadas. Una de dichas fincas  es una concesión administrativa de una mina que según el certificado de tasación está valorada en 0,01 euros, respondiendo por un principal de 200.000 euros.

La registradora considera que debe indicarse un valor de tasación acorde con la realidad física de la finca y un valor a efectos de subasta acorde con el principal del que responde, que en ningún caso podrá ser inferior al 75 % del valor de tasación.

El interesado recurre y alega que no hay ninguna norma que exija que el valor de tasación sea acorde con la realidad física y tampoco que exija una correlación entre el valor de subasta y el principal de que responde.

La DGRN desestima el recurso. Declara en primer lugar que el hecho de que el valor de tasación de la finca sea muy reducido no hace especialmente inhábil la tasación para que pueda producirse el procedimiento de ejecución directa, ni tampoco la falta de correlación entre el valor de tasación y la cantidad garantizada.

Analiza a continuación la evolución histórica de la normativa de la tasación y recuerda que no afecta a la constitución de hipoteca en sí, sino a la inscripción de los procedimientos judiciales de ejecución directa y al extrajudicial notarial.

A continuación analiza si en el caso concreto la tasación cumple la normativa recogida en la Orden ECO/805/2003. Admite en primer lugar que sea aplicable a este tipo de bienes (una concesión administrativa de explotación de una mina), pues aunque la normativa está pensada fundamentalmente para valorar inmuebles, también es aplicable para valorar concesiones administrativas (artículo 52).

Concluye que la tasación aportada  NO cumple los requisitos de dicha Orden ya que no se detalla el método utilizado de valoración (artículo 54), ni el derecho especial que se valora o la documentación particular utilizada para la identificación completa del mismo (artículo 8) y por ello no se cumple el principio de transparencia (artículo 3).  (AFS)

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400.*** COMPRA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. INDICIOS DE POSIBLE PARCELACIÓN

Resolución de 6 de septiembre de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de La Palma del Condado, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de un inmueble. 

HECHOS:  Se presenta una escritura de venta de una participación indivisa del 1,71 %, que ya constaba previamente inscrita, sobre una finca rústica (sita en Andalucía) sin concreción de uso sobre alguna zona.

El registrador suspende la inscripción por falta la licencia municipal de segregación/parcelación urbanística (o la declaración de innecesariedad), porque la venta de la cuota indivisa [art. 66 Ley Ordenac. URBANÍSTICA Andalucía 7/2002] podría dar lugar a la posible formación de una parcelación urbanística o incluso un núcleo de población [atendidos otros indicios que concurren en el caso: La Referencia catastral no es la de rústica, sino la de urbana con superficie inferior a la rústica original; todas las fincas colindantes son urbanas, en la escritura se pacta que los gastos de segregación son de cuenta de los compradores, y se liquida la Plusvalía municipal, que solo cabe para las urbanas]

La notario recurre y señala que con la venta de la cuota indivisa NO se está produciendo una división para uso individualizado, sino una transmisión de un porcentaje ya inscrito en el Registro y que únicamente iba a generar un cambio de titularidad de la única parte que ostentan los vendedores sobre la finca (pero sin que se produzca una división ideal del dominio entre varias personas ni se crean nuevas participaciones indivisas).

La DGRN  estima el recurso y revoca la calificación registral, inspirándose en la  R. 12 de julio 2015 (“a contrario) y la R. 10 de septiembre de 2015, entiende que la transmisión de una cuota indivisa ya inscrita en el Registro de la Propiedad, debe considerarse, en principio, como un acto neutro desde el punto de vista urbanístico (aquí no hay una inicial desmembración «ex novo» de la titularidad en un pro indiviso) y amparado por un principio general de libertad de contratación.

Además, y a diferencia de la R. 5 de octubre de 2016 (para un caso en que sí se iniciaba la venta por cuotas sobre finca rústica), en esta Res. la DGRN entiende que NO es necesario que el Registrador inicie en estos casos el procedimiento del art 79 RHU (RD 1093/1997) sino que puede practicar de inmediato la inscripción (sin esperar los 4 meses), pero el Registrador sí debe comunicar al Ayuntamiento la práctica del asiento, en el marco de su actuación colaboradora en materia de disciplina urbanística y la necesaria colaboración [Art. 141.1.c) LRJSP 40/2015] entre Administraciones Públicas.  (ACM)

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¿Edificabilidad = Edificación? Error matemático en Valoración Catastral del suelo urbano edificado

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¿EDIFICABILIDAD = EDIFICACIÓN?

Error matemático en Valoración Catastral del suelo urbano edificado

JAVIER SARDÁ, Administrador de PimeSLU

Si las valoraciones catastrales no se utilizasen como base imponible en el pago de tributos, serían equiparables a una tasación orientativa y este artículo, no tendría ningún sentido.

Las valoraciones catastrales son importantísimas, porque se utilizan como base imponible en muchos tributos, además del IBI. En Catalunya el más importante puede ser el Impuesto de sucesiones, con afectaciones hasta del 25% del valor catastral, por no hablar de Plusvalías, Actos Documentados, Renta por uso privativo, etc…

Con la caída del valor inmobiliario en el mercado y la presión fiscal, que utiliza valores catastrales calculados en la época de la burbuja inmobiliaria, me decidí a estudiar los factores de cálculo utilizados por la oficina de catastro, para emitir las valoraciones.

Las valoraciones emitidas se basan en múltiples factores, que se convierten en variables de cálculo con las cuales se obtienen; el valor catastral de la construcción y el valor catastral del suelo para cada finca.

Teniendo en cuenta que Catastro es un departamento de Hacienda, nadie se imagina, ni se plantea, que estén equivocándose en los cálculos matemáticos.

 Hacer una valoración catastral es un problema matemático complejo por los múltiples factores que intervienen en el cálculo, «pero» como ocurre en muchos problemas matemáticos conocer si el resultado es correcto puede ser sencillo, con una pequeña comprobación.

La conclusión, que se argumentará en este artículo, es un error recurrente en la formulación del cálculo; por utilizar como factor de cálculo la «edificación» en sustitución de la «edificabilidad«, para valorar «el suelo de las fincas edificadas» dentro de una zona con planeamiento municipal. Se confirma el error fácilmente con una comprobación matemática, por comparación, de las diferentes valoraciones catastrales asociadas a un mismo Bien Inmueble, como es el suelo común, para cualquier Finca escriturada en división horizontal.

En toda Finca Inmobiliaria hay dos valores diferenciados, el valor del suelo (siempre existe) y el valor de la construcción (cuando existe). Para evitar la picaresca del ser humano, que en ocasiones informaría de valores por debajo del precio de venta, con transacciones de dinero oculto al fisco, Catastro emite valoraciones catastrales para cada finca en suelo español, basadas en los valores medios del mercado inmobiliario para establecer la tributación proporcionada de las operaciones vinculadas a bienes inmobiliarios.

La ley catastral indica que, cuando existe planeamiento urbanístico en un municipio, debe utilizarse «la edificabilidad» y el «valor de repercusión» en «zona de valor», como factores de cálculo para obtener el valor del suelo. Las oficinas administrativas del catastro prefieren utilizar la edificación de cada Finca porque facilita la gestión administrativa y para ello introducen en las ponencias de valor (redactadas por las propias oficinas administrativas), un criterio de interpretación interesado de la ley del catastro, estableciendo, «de forma generalizada», la edificación como parámetro de cálculo en toda Finca edificada, argumentando su actuación en el uso de la «Edificabilidad realmente construida», sin reparar que su afirmación es contraria a sus propios actos y lleva a desproporción en la valoración resultante por prescindir de la variable que define al suelo, la edificabilidad permitida (edificación máxima permitida).

La Edificabilidad es un parámetro potencial cambiante y limitador, independiente a la edificación, definido por la normativa. En respeto a la normativa de urbanismo, ningún tipo de «edificabilidad» debería ser un valor superior a la edificabilidad definida como legal en el plan urbanístico municipal. El valor de la supuesta «edificabilidad realmente construida» no debería utilizarse cuando la superficie edificada fuese superior a la edificabilidad legalmente establecida. Está confirmado que tampoco utilizan la supuesta «edificabilidad realmente construida» cuando la edificación es inferior a la edificabilidad (edificación máxima permitida).

La oficina administrativa de Catastro tiene su propia interpretación de la ley del Catastro y por ello redacta a su interés las ponencias de valor, que le permiten prescindir de la normativa de urbanismo en cuestión de edificabilidad, y de las escrituras de propiedad en cuanto a metros de parcela valorada, aun siendo parámetros que definen el valor del suelo en el mercado, según dictamina la ley del Catastro.

En paralelo, este criterio de cálculo comete un segundo error cuando utiliza la edificación y usos particulares de cada Finca, omitiendo utilizar el coeficiente de propiedad del bien común escriturado en las divisiones horizontales para repartir el valor del Suelo Común. Establecen un valor por repercusión diferente, para cada Finca del bloque, por una «supuesta propiedad de suelo» asociada a metros y uso privativos, del suelo común.

Por suerte, en respeto a las escrituras, a la interpretación correcta de la ley del catastro y a la Constitución, hay dos hechos que demuestran el error de criterio redactado en las ponencias de valor.

  1. La Audiencia Nacional ya sentenció en 2013, para la ponencia de valores del municipio de Sabadell que no es aplicable este criterio establecido en la ponencia de valores.
  2. Al utilizar las valoraciones catastrales como base imponible, la igualdad y progresividad en la tributación de un mismo bien repartido en coeficientes de propiedad deberían mantener una igualdad proporcional (matemática) con el coeficiente de propiedad escriturado, según define la Constitución:

 SECCIÓN 2.ª De los derechos y deberes de los ciudadanos

Artículo 31. 1 Todos contribuirán al sostenimiento de los gastos públicos de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad que, en ningún caso, tendrá alcance confiscatorio. En su defensa,

Catastro difunde «afirmaciones generalizadas«, vinculadas a la valoración del suelo, según su interpretación de la propia ley del catastro;

  • Un suelo edificado tiene mayor valor que un suelo sin edificar.
  • Para valorar el suelo se utiliza la edificación y sus usos.
  • En la valoración del suelo edificado no se utiliza el coeficiente de propiedad del bien común.

La inercia histórica las considera correctas y aceptables por su procedencia, y han sido consolidadas como norma general en las ponencias de valor, redactadas por el propio catastro y secundadas por los ayuntamientos, en su propio interés. Todas ellas son ciertas en situaciones muy particulares (no generales), cuando el suelo carece de normativa urbanística, donde se definen los parámetros de edificabilidad y usos del suelo, como contempla la ley del Catastro.

La primera afirmación. ¿Un suelo edificado tiene mayor valor que un suelo sin edificar?

En carencia de planeamiento urbanístico municipal, así sería.

El error consiste en generalizar y equiparar suelo de finca (construcción=edificación), con suelo escriturado (parcela=edificabilidad), cuando todos sabemos que un suelo sin edificar es una finca (urbana o rústica) con o sin edificabilidad, pero una edificación es la Finca resultante del aprovechamiento permitido del suelo (edificabilidad), que en la ley del suelo y escritura de propiedad queda separado de la construcción (edificación).

Base tributaria = valor patrimonio (escritura) = finca registral (edificación) + parcela suelo (edificabilidad)

Actualmente todos los municipios disponen de normativa establecida y por tanto dentro del planeamiento urbanístico la edificación aporta valor a la Finca (suelo+construcción) que no al suelo, cuyo valor lo define el planeamiento con su rendimiento permitido. De forma general podemos afirmar…

«Una Finca con edificación tiene mayor valor que una Finca sin edificación» (Suelo + Construcción que no solo Suelo)

Desde el punto de vista «valor de mercado», cuando el interés es el suelo de la Finca para utilizar el rendimiento (edificabilidad y usos permitidos por el planeamiento urbano), la edificación existente, lejos de ser un valor positivo para el suelo, supone un coste por demolición, previa a edificar el rendimiento permitido.

La segunda afirmación. Para valorar el suelo se utiliza la edificación y sus usos.

La oficina administrativa de Catastro «afirma» que la valoración del suelo se hace teniendo en cuenta los parámetros que el mercado considera como valor de un suelo y establece en las ponencias de valor que «Para valorar el suelo se utilizará la edificación » y sus usos.

¿La edificación es un parámetro que «El mercado» utiliza para valorar el suelo?

En lo que respecta al suelo, que no Finca, el valor de mercado lo establecen el rendimientos la (edificabilidad = edificación máxima permitida) y los usos permitidos por la normativa urbanística existente, combinados con la ubicación y características geométricas, entre otros.

La valoración catastral de un suelo con planeamiento y valor de repercusión debería hacerse con los verdaderos parámetros que definen el valor de mercado de un suelo (parcela), la edificabilidad y usos como factores principales, tal como se define en la norma de ley del catastro, que ha sido distorsionada en las ponencias de valor emitidas por la oficina administrativa de Catastro y aprobadas por los ayuntamientos en confianza de la procedencia del criterio.

Es fácil intuir que utilizar un factor (edificación) para valorar un bien que se define con otro parámetro (edificabilidad), puede llevar a error con facilidad, porque raramente la edificabilidad coincide con la edificación.

La tercera afirmación. Para la valoración del suelo edificado no se utiliza el coeficiente de propiedad del bien común. ¿Existen diferentes formas de interpretar una escritura de propiedad horizontal?

Debe ser así, cuando las ponencias de valores (documento administrativo convertido en norma de ley) hacen una interpretación peculiar de la propiedad escriturada, obligando a utilizar la construcción, definida en escritura como bien privativo, para valorar un bien común que se define, en la misma escritura, por coeficientes de participación.

Este criterio de valoración que hace la oficina administrativa de catastro, en sus ponencias de valor, establece que las escrituras públicas de España disponen de un coeficiente del bien común, innecesario para definir el suelo común que valora. Se entiende pues, que todo el sistema de escritura pública español ha sido redactado e interpretado de forma incorrecta por todos, a excepción de la oficina administrativa del catastro.

Cualquier registrador de la propiedad entendería que en una división horizontal, el suelo (parcela sobre la que se encuentran las Fincas edificadas) es un Bien Inmueble «común» repartido según coeficientes de propiedad escriturados.

En divisiones horizontales, cuando comparamos valoraciones catastrales del suelo, solo consiguen igualdad proporcional para las Fincas «idénticas» en coeficiente de propiedad, metros edificados y usos privativos. Esta coincidencia de los tres factores concurre en pocas ocasiones, y en cualquier caso muestran desproporción con las restantes Fincas escrituradas en una misma división horizontal.

Conclusiones:

a) Hay una gran diferencia entre

– Valorar la propiedad de suelo para una Finca, teniendo en cuenta su coeficiente de participación escriturado, mediante una valoración del suelo (común) por repercusión (utilizando la edificabilidad y los valores de repercusión establecidos en zona, según indica la ley del catastro)

– Emitir un valor por repercusión para cada Finca, de un supuesto suelo, definido por metros privativos de construcción y usos.

b) La oficina administrativa de catastro prefiere emitir valoraciones de suelo desproporcionadas para fincas con división horizontal, como consecuencia de utilizar la edificación en sustitución de la edificabilidad.

c) En Fincas edificadas, dentro de un planeamiento urbanístico municipal, las tres afirmaciones son erróneas como planteamiento general.

d) La ponencia de valores contradice su propia normativa de zonas de valor, al obligar el uso de la edificación de forma general, porque lleva a emitir diferentes valores de suelo (escriturado) por repercusión, en una misma zona e incluso para un mismo suelo común.

e) Cuando nos vemos obligados a utilizar las valoraciones catastrales como base imponible de múltiples tributos, el cambio en los cálculos de la edificabilidad por la edificación, imposibilita la igualdad / proporcionalidad tributaria con un reparto proporcional a coeficientes escriturados de propiedad, o/y zonas de valor, tal como establece la Constitución,

Matemáticamente hablando.

Javier Sardá Administrador de PimeSLU

 Contact@pimeslu.com

www.pimeslu.com/ValoresCatastralesSuelo.html

PD: Legalmente hablando. Ministerio de Vivienda y Ministerio de Fomento han establecido, en sus leyes según interpretación de la ley del catastro, el criterio de edificabilidad para la valoración del suelo, prescindiendo de las valoraciones catastrales. ¿Por qué será?

CORREO RECIBIDO DEL AUTOR EL 7 DE MAYO DE 2019:

Han salido las 5 sentencias ESTIMANDO que el valor de suelo debe calcularse en base EDIFICABILIDAD  de planeamiento, cuando está presente, permitida para PARCELA DE SUELO.

Pero como la justicia administrativa pone palos a las ruedas, el mismo tribunal que ha estimado corregir la forma de calcular el valor, DESESTIMA (incomprensiblemente) que el valor calculado se reparta a razón de cuotas de participación sobre el bien común, porque la ley de catastro no especifica cómo repartirlo e históricamente se ha  ido repartiendo en base a construcción de finca construida.

Corrige la forma de cálculo (obligado por sentencia casación de 2007) y a renglón seguido argumenta un reparto que prescinde de título de propiedad porque habitualmente se ha prescindido, sin atinar que acaba de estimar que el criterio de cálculo era incorrecto.

Catastro no ha recurrido ante el TS pues una segunda sentencia le obligaría a cambiar su forma distorsionadora de cálculo.

 

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Sagrada Familia. Barcelona. Por SBA73 de Sabadell. Todo está conectado.

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