Publica: Boletín oficial del País Vasco, número 241 de 18 de diciembre de 2014.-

Entrada en vigor: 19 de diciembre de 2014

A).- PRESENTACIÓN.-

Realizo a continuación un breve examen de urgencia de esta norma que actualiza la legislación anterior y adapta a la legislación estatal la autonómica; me centro en sus extremos más destacados y sobre todo en su artículo 18 que regula el reflejo en la escritura pública y registro de la propiedad del certificado de eficiencia energética, ampliando los casos en que debe aportarse dicho certificado. Al final, añado como anexo el texto íntegro del Decreto.-

B).- ASPECTOS MÁS DESTACADOS.-

A mi juicio, los aspectos más destacados son los siguientes:

 

I).- ÁMBITO DE APLICACIÓN:

1.- Ámbito territorial: territorio de la comunidad Autónoma del País Vasco

2.- Edificios a los que afecta:

2.1.- Edificios de nueva construcción y las modificaciones, reformas o rehabilitaciones de los edificios existentes que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 en las que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

– que se renueve más del 25 por cien del total de sus cerramientos.

– que se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada, de manera que repercuta en el nivel de calificación energética.

2.2.- Edificios existentes, o partes de los mismos, que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un Certificado en vigor. (¡Atención!: en cuanto a los supuestos de “venta”, debe estarse a lo que luego se dice al comentar el artículo 18 ya que extiende el ámbito a los supuestos de trasmisiones onerosas del dominio; me remito a lo que diré más adelante).

2.3.- Edificios existentes, o partes de los mismos, en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

(Nota: es claro que esta norma afecta a despachos de Notarios y oficinas de Registros siempre que concurran los demás extremos exigidos).  

3.- Edificios excluidos:

3.1.- Por un lado, se repite la regulación estatal en cuanto a edificios excluidos, que son los que detalla el artículo 2.2 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, es decir los siguientes que ya nos son conocidos:

a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.

b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.

c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.

d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.

e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m².

f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición.

g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

3.2.- NOVEDAD.– Locales en los que no se requiera el empleo de energía para acondicionar el ambiente interior

Pero, además, la administración vasca también exceptúa, y tomando como base la propia definición de edificio del artículo 1.3. h) del citado Real Decreto estatal 235/2013, (a saber: “Edificio: una construcción techada con paredes en la que se emplea energía para acondicionar el ambiente interior; puede referirse a un edificio en su conjunto o a partes del mismo que hayan sido diseñadas o modificadas para ser utilizadas por separado”) aquellos locales en los que no se requiera el empleo de energía para acondicionar el ambiente interior.

II).- MODALIDADES DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.-

Para el concepto y contenido del certificado, técnico competente, y metodología la norma vasca remite a la normativa estatal (véanse los artículos 4, 5 y 6).

Por su singularidad y afán sistemático, destaco que el Decreto vasco especifica, en su artículo 4.2, las siguientes “modalidades” de Certificados de eficiencia Energética:

Modalidades:

A).- Certificado de Eficiencia Energética de un edificio de nueva construcción o parte del mismo; este, a su vez, se desdobla en:

         1.- Certificado de Eficiencia Energética del proyecto que quedará incorporado al proyecto de ejecución.

         2.- Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado que se incorporará al Libro del Edificio.

B). Certificado de Eficiencia Energética de edificio existente o parte del mismo.  

Igualmente destaco dos casos especiales y una regla general:

 

Caso especial 1.- Coexistencia de partes destinadas a uso residencial con otras dedicadas a usos distintos.

En estos edificios en los que coexistan partes destinadas a uso residencial con otras dedicadas a usos distintos se realizarán como mínimo dos certificados:

1.-Certificado independiente para la parte residencial.

2.-Certificado para el resto.

Caso especial 2.– Locales no destinados a un uso residencial:

Estos locales no destinados a un uso residencial se certificarán antes de su apertura, con una excepción, a saber: que tuviesen Certificado en vigor y no se hubiera modificado el uso, intensidad de la actividad desarrollada o cualquier aspecto que repercutiera en el nivel de calificación energética.

Regla general.- Identificación del objeto certificado:

Según el artículo 2.5 del Decreto los certificados han de expresar de forma explícita si se refieren al edificio completo o a parte del mismo (vivienda, local, etc.), los cuales se identificarán de manera clara y precisa.

III.- VIGENCIA Y ACTUALIZACIÓN DEL CERTIFICADO.-

Se regula en el artículo 6 del Decreto del que resumo lo siguiente:

.-VIGENCIA DEL CERTIFICADO.- La ya conocida de 10 años

.- ¿CUÁNDO DEBE ACTUALIZARSE?- En los siguientes casos:

Cuando, por cualquier circunstancia, se produzcan variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el Certificado de Eficiencia Energética, al establecer una diferente calificación energética de aquél; y como casos en que, en concreto, será necesario actualizar el Certificado de Eficiencia Energética se citan en el Decreto los siguientes:  1) que se acometa una obra que afecte a la envolvente térmica del edificio; 2) que se proceda a la renovación o puesta en funcionamiento de una nueva instalación térmica, (de calefacción, climatización o agua caliente sanitaria); 3) o que se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada de manera que repercuta en el nivel de calificación de la eficiencia energética.

.-REINICIO DEL CÓMPUTO.- Una vez actualizado el Certificado, se iniciará de nuevo el cómputo del plazo de 10 años establecido para su vigencia.

IV.- REGISTRO DE CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.-

Se regula en los artículos 11 a 13; de ellos me limito a reseñar lo que sigue:

ADSCRIPCIÓN.- El Registro de Certificados de Eficiencia Energética está adscrito a la Dirección competente en materia de energía,

ACTOS INSCRIBIBLES: Se inscriben todos los certificados es decir:

.- El Certificado de Eficiencia Energética del Proyecto.

.- El Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado.

.- Los Certificados de los Edificios Existentes o parte de los mismos

.- Las actualizaciones que se realicen de los certificados.

CARÁCTER DEL REGISTRO.- Es público y de acceso libre e informa acerca de la eficiencia energética del edificio, pero, (añade el artículo 11), no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio. De otra parte, dicha inscripción es requisito necesario para el cumplimiento del deber de información al comprador o arrendatario en relación con las características energéticas de los edificios

FORMA DE INSCRIPCIÓN.- Electrónica.

CONSULTA.- Dada la legislación de protección de datos, sólo podrá ser objeto de consulta por terceros los datos contenidos en la Etiqueta de Eficiencia Energética.

V.- LA ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.-

a).- CONCEPTO.- “La Etiqueta de Eficiencia Energética es el distintivo que señala el nivel de calificación de eficiencia energética obtenido, estará redactada en euskera y castellano y contendrá el número de registro del Certificado, si éste ha sido objeto de actualización, así como el plazo de validez del mismo”. (artículo 14.2)

b).- ¿CÓMO SE OBTIENE?- A través de la correspondiente aplicación informática, pero previamente es necesario que

.- el Certificado conste en el Registro

.- Que tenga asignado su respectivo número de registro

c).- DÓNDE SE INSTALA.- En lugar destacado y claramente visible por el público. 

d).- ¿CUÁNDO ES OBLIGATORIA SU EXIHIBICIÓN?-

En los siguientes casos:

d.1).- EDIFICIOS “PÚBLICOS” (artículo 15.1).- Si se trata de los edificios o parte de los mismos ocupados por una autoridad pública, o por instituciones que presten servicios públicos a un número importante de personas cuando:

.-Sean frecuentados habitualmente por el público

.-Su superficie útil total sea superior a 250 m2.

En todo caso deberán cumplirse los términos y plazos de la Disposición Transitoria Segunda del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril; es decir:

– Desde el 1 de junio de 2013 deben exhibir la “etiqueta” dichos edificios cuando su superficie útil total sea superior a 500 m².

.- Desde el 9 de julio de 2015 cuando su superficie útil total sea superior a 250 m².

– Y desde el 31 de diciembre de 2015, cuando su superficie útil total sea superior a 250 m² y el edificio esté en régimen de arrendamiento.

(Nota: reitero aquí lo dicho “supra” respecto de oficinas y despachos Notariales y registrales, si bien añado que, en mi opinión, es también exigible la etiqueta y el certificado al Colegio Notarial del territorio y las Delegaciones provinciales, y siempre que concurran los requisitos de superficie señalados).  

d.2).– EDIFICIOS “PRIVADOS”.- (artículo 15.2).- En los edificios o unidades de edificios de titularidad privada será igualmente obligatoria la exhibición de la Etiqueta de Eficiencia Energética cuando concurran los siguientes requisitos:

1.- Ser frecuentados habitualmente por el público;

2.- Además tener una superficie útil total superior a 500 m2;

3.- Y sólo en los casos de construcción, venta o alquiler.

d.3).- EXHIBICIÓN VOLUNTARIA.- En los demás casos la exhibición es voluntaria.-

4.- OTROS ASPECTOS.-

También regula el Decreto (para evitar error o confusión), la prohibición de Etiquetas que no se ajusten a las normas vigentes (vid. artículo 16); y del mismo modo desarrolla el régimen de publicidad de la calificación energética (vid. artículo 17), siendo lo más significativo en este punto que en dicha publicidad ha de expresarse, de forma clara e inequívoca, si se refiere a alguno de los tres siguientes certificados:

.- Al Certificado de Eficiencia Energética del proyecto;

.-Al Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado;

.- Al Certificado de Eficiencia Energética del edificio existente

VI.- EL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA Y SU REFLEJO EN LA ESCRITURA PÚBLICA Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD; OBLIGACIONES DE NOTARIOS Y REGISTRADORES. (IMPORTANTE PARA LA PRÁCTICA).

1.- EL TEXTO LEGAL.- Antes que nada transcribo por su importancia el texto del artículo 18 del Decreto (el subrayado es mío):

“Artículo 18.– El Certificado de Eficiencia Energética y su reflejo en la Escritura Pública y Registro de la Propiedad.

1.– Los Notarios para autorizar escrituras de declaración de obra nueva y los Registradores de la Propiedad para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad exigirán, de conformidad con el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado debidamente inscrito.

2.– Los Notarios harán constar, al autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes, la aportación o no del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito, que, en su caso, se incorporará por testimonio a dicha escritura pública.

Los Registradores de la Propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito, debiendo comunicar a la administración competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

La nota marginal practicada en relación con la certificación energética deberá reflejar la aportación o falta de aportación de la certificación energética y en caso de aportarse, el nivel de calificación y la fecha del Certificado y número de registro.

Trimestralmente se remitirá a la Dirección competente en materia de energía certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación energética.”

2.- COMENTARIO:

2.1.- CASO PRIMERO.- ESCRITURAS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.-

Es el supuesto que plantea el párrafo primero del precepto que comentamos, donde se nos exige a los Notarios para autorizar escrituras de declaración de obra nueva y a los Registradores de la propiedad para practicar las correspondientes inscripciones de las mismas que se nos aporte el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado, si bien, ahora, debe estar debidamente inscrito.

Por lo tanto:

.- Del certificado que se aporta debe constar su inscripción. Entiendo, consecuentemente, que si no está inscrito, debemos o denegar la autorización del instrumento, o, autorizarlo, pero con la oportuna advertencia de que no se inscribirá si no se aporta posteriormente ya sea por diligencia o por escritura complementaria el documento acreditativo de la inscripción en el registro de certificados; y desde luego por el Registrador no se podrá inscribir hasta que quede acreditada la inscripción del certificado.

.- La base legal es el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio.

.- Desde el punto de vista de la técnica notarial el texto dice que “exijamos” el certificado inscrito; en mi opinión “exigir” quiere decir, si atendemos al párrafo segundo del mismo precepto, (cuando trata del alquiler o la transmisión onerosa del dominio), “incorporarlo por testimonio a la escritura pública”;

.- Una segunda cuestión al respecto: a veces, o mejor dicho, en la mayor parte de los casos, los “certificados” se desdoblan en lo que propiamente se denomina “Certificado” y otros documentos,  (planos , fotografías, gráficos, propuestas de mejora de condiciones energéticas, etc.) que el mismo documento califica como “anexos”; la duda es si debemos desgajar el certificado propiamente dicho e incorporarlo a la escritura sin los “anexos”, o incorporar todo el documento aportado, a pesar de que a veces puede alargar, incluso en demasía, la extensión de la escritura (“acaparadores de papel” nos ha llamado alguno), y sobre todo, (lo que sí es más a tener en cuenta), encarecerla.

Sé que hay opiniones dispares; la mía es que se debe incorporar todo el documento (anexos incluidos) por los siguientes argumentos:

a).- El certificado es un todo y la fórmula de “anexos” obedece a un criterio administrativo de ordenación del documento, pero ni el Real Decreto Estatal ni el Decreto del País Vasco que comentamos, a pesar de su muy detallada regulación y sistematización distinguen “partes” en el certificado; este es un documento único, como tal lo trata y lo exige la Administración y como tal debemos exigirlo e incorporarlo nosotros; así se deduce además con toda claridad del artículo 6 del Real Decreto 235/2013 que al regular su contenido para toda España, detalla la información que debe aportar como un cuerpo unitario; en suma, si la ley no distingue no estamos llamados nosotros a distinguir.

b).- Es obvio que con la incorporación del total documento se da una mejor información al adquirente o arrendatario, que con la incorporación parcial.

c).- Además, en caso de pérdida del documento energético original poseemos debidamente protocolizado un ejemplar completo del mismo, del que podremos expedir cuantas copias o traslados se precisen. No “acumulamos papel”, lo que hacemos los Notarios es dar seguridad jurídica de diversas formas, y una de ellas tiene lugar mediante la memoria documental íntegra que genera el protocolo respecto del acto documentado.     

 

2.2.- CASO SEGUNDO.- ESCRITURAS PÚBLICAS DE ARRENDAMIENTO O DE TRANSMISIÓN DE DOMINIO A TÍTULO ONEROSO DE EDIFICIOS EXISTENTES.

Más problemático es este supuesto que desarrolla el párrafo segundo; por un lado simplifica una cuestión, al dejar claro que se pueden autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes sin aportación del Certificado de Eficiencia Energética.

De tal modo que la actuación de Notarios y registradores se puede sintetizar como sigue: 

A).- Los Notarios:

1.- Si se aporta el Certificado de Eficiencia Energética: se incorpora por testimonio a la escritura pública.

2.- Si no se aporta el Certificado de Eficiencia Energética: se hace constar así, (por medio de la oportuna advertencia, añado yo), pero la escritura se puede autorizar.

B).- Los Registradores:

1.- Si se aporta en la escritura el Certificado de Eficiencia Energética: al practicar la inscripción de los contratos de arrendamiento o de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes, harán constar por nota al margen que ha quedado acreditada la existencia del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito.

2.- Si no se aporta el Certificado de Eficiencia Energética a las indicadas escrituras: entonces el documento es inscribible pero se hará constar por la indicada nota al margen que no ha quedado acreditada la existencia del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito, y se comunicará a la administración competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

 

Contenido de la Nota marginal:

 Indicará si se ha aportado o no la certificación energética; en el primer supuesto hará constar:

.- El nivel de calificación energética.

.- La fecha del Certificado.

.- El número de Registro.

 

Obligación de información.- Se impone a las Registradores una nueva obligación de información ya que cada trimestre se remitirá a la Dirección competente en materia de energía una certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación energética.

Pero, por otra parte, este número 2 del artículo 18 complica la cuestión de qué documentos precisan del certificado de eficiencia energética, ya que, hasta ahora, tanto el Real Decreto Estatal como el Decreto vasco (vid. por ejemplo el artículo 2 o el artículo 15), han venido hablando de “alquiler y compraventas” pero ahora se utiliza la expresión, (además de contratos de arrendamiento), de “escrituras de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes”, lo que es mucho más amplio que la expresión “compraventa”.

¿Cómo interpretar esta expresión de “escrituras de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes”?. ¿Amplía el artículo 18 del Decreto el ámbito de exigencia de los certificados chocando con otros artículos de la misma norma?

Desde luego lo que debe rechazarse es que estemos ante una “errata” o “equivocación al transcribir”, ya que el texto inicial del borrador de Decreto en el proyecto del mismo artículo 18 se refería, (con mala técnica), a la obligación de aportar o no el certificado en cuanto a los supuestos de “elevar a escritura pública contratos de compraventa o arrendamiento”, mientras que ahora proporciona la nueva redacción ampliándola a los demás casos de transmisión onerosa de dominio; luego es, a mi juicio, un cambio querido y buscado por el autor de la norma. Ante ello entiendo que, en el ámbito del País Vasco la norma autonómica nos fuerza a Notarios y a Registradores a exigir el certificado de eficiencia energética no sólo para contratos de alquiler y compraventas sino para otros actos a título oneroso que impliquen transmisión plena del dominio, como puede ser daciones en pago, permutas, aportaciones a capital social, etcétera. En todo caso, reitero, la no aportación en estos extremos, como hemos dicho, no impide al Notario autorizar la escritura ni al Registrador inscribirla, pero forzará a los primeros a hacer la oportuna advertencia, y a los segundos, a extender la nota marginal expresando la no aportación y a incluir el acto en la certificación trimestral que deberán hacer a la administración competente en materia de energía. 

VI.- INFRACCIONES Y SANCIONES.-

Las infracciones pueden ser de dos clases (artículo 20):

1.– Infracciones en materia de certificación energética: en este caso se sancionarán de conformidad con lo establecido en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.

2.– Infracciones en materia de consumo: entonces su sanción procederá de acuerdo con lo previsto en la Ley 6/2003, de 22 de diciembre, de Estatuto de las Personas Consumidoras y Usuarias.

VIII.- DISPOSICIONES TRANSITORIAS.-

Destaco que según la DISPOSICIÓN Transitoria Primera todos los Certificados de Eficiencia Energética suscritos a partir del 1 de junio de 2013, que se refieran a edificios existentes o partes de los mismos radicados en la Comunidad Autónoma del País Vasco deberán inscribirse en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética en el plazo de DOS MESES a partir de la entrada en vigor del decreto que comentamos

IX.- DISPOSICIONES DEROGATORIAS.-

El nuevo decreto deroga expresamente las siguientes normas:

1.)- El Decreto 240/2011, de 22 de noviembre, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de los edificios de nueva construcción.

2).- la Orden de 12 de diciembre de 2012, del Consejero de Industria, Innovación, Comercio y Turismo, por la que se regula el control externo.

3).- La Orden de 2 de abril de 2013, de la Consejera de Desarrollo Económico y Competitividad, del Registro de Certificados de Eficiencia Energética de edificio

4).- Y con carácter genérico declara derogadas “cualquier otra disposición en materia de certificaciones de eficiencia energética en edificios que se oponga al citado Decreto”.

 ______________________________________________________

                             

                               ANEXO:

               

           (SIGUE EL TEXTO ÍNTEGRO DEL DECRETO 226/2014).-

“DECRETO 226/2014, de 9 de diciembre, de certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 

La Directiva 2002/91/CE, con el objetivo de fomentar la eficiencia energética de los edificios de la Comunidad, exigió a los Estados Miembros el establecimiento de una certificación energética de edificios. El Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, transpuso parcialmente la citada Directiva 2002/91/CE, regulando a nivel estatal la certificación energética de edificios de nueva construcción.

Posteriormente, la Directiva antes citada fue modificada por la Directiva 2010/31/UE y transpuesta parcialmente al ordenamiento jurídico español a través del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, que deroga el anterior Real Decreto 47/2007, regulando la certificación energética de los edificios, tanto nuevos como existentes, punto clave para reducir el consumo energético del parque inmobiliario.

La Comunidad Autónoma del País Vasco mediante Decreto 240/2011, de 22 de noviembre, ya había regulado asimismo el ejercicio por la Administración del País Vasco de las funciones administrativas necesarias para la correcta aplicación del procedimiento básico de certificación que había establecido el Real Decreto 47/2007.

A la vista de lo expuesto, resulta necesaria la actualización de la normativa autonómica para adaptarla a lo indicado en el nuevo Real Decreto 235/2013, de 5 de abril. Para ello, se ha considerado más oportuno, por seguridad y claridad jurídica, proceder a la derogación del Decreto 240/2011, de 22 de noviembre, ampliando su ámbito a todos los edificios, incluidos los existentes.

Corresponde según el citado Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, a las Comunidades Autónomas, el ejercicio de una serie de funciones ordenadas a garantizar la corrección y efectividad de los Certificados de Eficiencia Energética, cuyo núcleo está constituido por el control y registro de los mismos, por las previsiones que garanticen el cumplimiento de las obligaciones impuestas a las personas promotoras o propietarias de someter a certificación de eficiencia energética los edificios así como por la regulación de la exhibición de la Etiqueta de Eficiencia Energética.

Por otro lado, el artículo 16 de la Ley 6/2003, de 22 de diciembre, del Estatuto de las Personas Consumidoras y Usuarias, promulgado al amparo del artículo 10.28 del Estatuto de Autonomía para el País Vasco, incluye, entre los derechos de las personas consumidoras y usuarias que compren o arrienden viviendas, el de obtener una información veraz, completa, objetiva y comprensible, de acuerdo con la normativa general básica y autonómica vasca. Un derecho que ha de ser objeto, además, de especial fomento y protección por las Administraciones Públicas de la Comunidad Autónoma.

Dada la importancia que tiene para el mercado inmobiliario y para los derechos de las personas consumidoras y usuarias, el Decreto precisa la modalidad de inclusión de la información sobre el Certificado de Eficiencia Energética de los edificios entre la que debe facilitarse a las personas que deseen comprar o arrendar una vivienda o local por quienes la vendan o arrienden. Por último, esta norma integra en los tipos infractores y sancionadores previstos en la Ley 6/2003, y en la Disposición adicional tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, el incumplimiento de cualquiera de los preceptos del Decreto.

En su virtud, a propuesta de la Consejera de Desarrollo Económico y Competitividad, de acuerdo con el dictamen de la Comisión Jurídica Asesora de Euskadi, y previa deliberación y aprobación del Consejo de Gobierno en su sesión celebrada el día 9 de diciembre de 2014,

                                           DISPONGO:

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1.– Objeto.

El presente Decreto tiene por objeto la adaptación de la normativa autonómica vigente en materia de certificación energética de edificios de nueva construcción, contenida en el Decreto 240/2011, de 22 de noviembre, a las exigencias de la nueva Directiva 2010/31/UE desarrollada por el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios.

Al amparo del nuevo marco normativo se regula la recepción, registro, actualización, inspección y control de los Certificados de Eficiencia Energética de los edificios, su reflejo en las Etiquetas de Eficiencia Energética, el uso de éstas y la información que, en esta materia, la persona vendedora debe suministrar a la compradora y la arrendadora a la arrendataria, a los efectos de la protección de los derechos de las personas consumidoras y usuarias.

Artículo 2.– Ámbito de aplicación.

1.– Este Decreto se aplica en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma del País Vasco a:

a) Los edificios de nueva construcción y las modificaciones, reformas o rehabilitaciones de los edificios existentes que tengan una superficie útil superior a 1.000 m2 en las que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

– que se renueve más del 25 por cien del total de sus cerramientos.

– que se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada, de manera que repercuta en el nivel de calificación energética.

b) Los edificios existentes, o partes de los mismos, que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, siempre que no dispongan de un Certificado en vigor.

c) Los edificios existentes, o partes de los mismos, en los que una autoridad pública ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y que sean frecuentados habitualmente por el público.

2.– Están excluidos del ámbito de aplicación del Decreto los edificios enunciados en el artículo 2.2 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de los edificios.

Con independencia de su superficie y de acuerdo con la definición de edificio establecida en el artículo 1.3.h) del Real Decreto 235/2013, de 5 abril, resultan también excluidos aquellos locales en los que no se requiera el empleo de energía para acondicionar el ambiente interior.

Artículo 3.– Obligaciones y responsabilidades.

1.– El promotor o propietario del edificio, o de parte del mismo, es el responsable de contratar la realización de la certificación de eficiencia energética, cuando la misma sea obligatoria de acuerdo con la normativa vigente. Será, asimismo, responsable de disponer de la certificación correspondiente a sus actualizaciones.

En los supuestos de certificación energética de edificios de nueva construcción en los que, de conformidad con las disposiciones que se dicten en desarrollo del presente Decreto, sea exigible el control, será el promotor o propietario el responsable de su contratación con un Agente Acreditado.

Deberá igualmente conservar la documentación concerniente a la certificación energética para cualquier inspección o requerimiento.

El promotor o propietario deberá solicitar la inscripción del Certificado de Eficiencia Energética en el Registro habilitado al efecto, en la forma y plazos que se establezca en la norma reguladora, bien directamente, o en su nombre, por medio de la persona suscriptora del correspondiente Certificado.

2.– El técnico competente suscriptor del Certificado de Eficiencia Energética será responsable de la exactitud y veracidad de los datos que figuren en el mismo.

CAPÍTULO II

CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Artículo 4.– Condiciones Generales.

1.– El Certificado de Eficiencia Energética será suscrito por técnico competente, entendiéndose por tal el contemplado en el artículo 1.3.p) del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, y será realizado de acuerdo con la metodología de cálculo establecida en documento reconocido inscrito en el Registro General de documentos reconocidos para la certificación de la eficiencia energética, creado al efecto por el citado Real Decreto.

2.– Las modalidades de Certificado de Eficiencia Energética serán las siguientes:

a) El Certificado de Eficiencia Energética de un edificio de nueva construcción o parte del mismo se desdobla en:

1) el Certificado de Eficiencia Energética del proyecto que quedará incorporado al proyecto de ejecución.

2) el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado que se incorporará al Libro del Edificio.

b) El Certificado de Eficiencia Energética de edificio existente o parte del mismo.

3.– En los edificios en los que coexistan partes destinadas a uso residencial con otras dedicadas a usos distintos se realizará, como mínimo, un Certificado independiente para la parte residencial y otro para el resto.

4.– Los locales no destinados a un uso residencial se certificarán antes de su apertura, salvo que existiera Certificado en vigor y no se hubiera modificado el uso, intensidad de la actividad desarrollada o cualquier aspecto que repercutiera en el nivel de calificación energética.

5.– Los Certificados han de expresar de forma explícita si se refieren al edificio completo o a parte del mismo (vivienda, local, etc.), los cuales se identificarán de manera clara y precisa.

Artículo 5.– Contenido del Certificado.

El Certificado de Eficiencia Energética recogerá, como mínimo, el contenido establecido en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación energética de los edificios.

Artículo 6.– Vigencia y actualización del Certificado.

1.– La validez del Certificado de Eficiencia Energética será de diez años.

2.– La actualización del Certificado se llevará a cabo cuando, por cualquier circunstancia, se produzcan variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el Certificado de Eficiencia Energética al establecer una diferente calificación energética de aquél.

En particular, será necesario actualizar el Certificado de Eficiencia Energética cuando:

a) Se acometa una obra que afecte a la envolvente térmica del edificio.

b) Se proceda a la renovación o puesta en funcionamiento de una nueva instalación térmica (de calefacción, climatización o agua caliente sanitaria).

c) Se modifique el uso o la intensidad de la actividad desarrollada de manera que repercuta en el nivel de calificación de la eficiencia energética.

Una vez actualizado el Certificado, se iniciará de nuevo el cómputo del plazo de 10 años establecido para su vigencia.

Durante la ejecución de las obras que motiven la actualización del Certificado de Eficiencia Energética se deberán realizar las pruebas, comprobaciones e inspecciones que sean necesarias.

3.– El propietario es responsable de la actualización del Certificado.

4.– En la actualización se utilizarán la metodología de cálculo y los documentos reconocidos para la certificación de eficiencia energética que sean de aplicación en el momento en el que se lleven a cabo.

CAPÍTULO III

CONTROL DE LOS CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Artículo 7.– Concepto y alcance.

1.– El control de los Certificados de Eficiencia Energética verifica el cumplimiento del procedimiento, la calificación energética atribuida de acuerdo con la metodología de cálculo aplicada, y la exactitud de los datos consignados en los Certificados.

2.– El control se efectuará sobre aquellos Certificados de Eficiencia Energética que se definan en las disposiciones de desarrollo del presente Decreto, y dará lugar a la emisión del correspondiente informe.

Artículo 8.– Agentes Acreditados.

1.– El control de los Certificados de Eficiencia Energética de los edificios de nueva construcción se realizará por Agentes, que han de ser organismos o entidades de control acreditadas en el campo reglamentario de la eficiencia energética, que dispongan tanto de la experiencia y formación necesarias como de los medios materiales y humanos suficientes para el desarrollo de esa función.

El procedimiento y los requisitos y condiciones necesarias para el desarrollo de sus funciones, así como el resto de aspectos relacionados con la actuación de dichos Agentes, se establecerá en la correspondiente disposición de desarrollo.

2.– Los Agentes Acreditados están sujetos a los principios de objetividad, imparcialidad e integridad, así como a las condiciones que se establezcan mediante Orden en relación con sus obligaciones y con la exigencia de aseguramiento de sus actividades.

3.– La persona promotora o, en su caso, la persona propietaria está obligada a colaborar con el Agente Acreditado y a facilitar el desarrollo de la labor de control y, en particular, deberá:

a) Garantizar que el encargo del control externo a un Agente Acreditado se produzca en plazo para que sea posible la realización de cualquier comprobación referente al Certificado de Eficiencia Energética.

b) Garantizar el libre acceso del Agente Acreditado al edificio o parte del mismo cuyo control externo le ha sido encargado, así como a toda la documentación que se estime relevante.

CAPÍTULO IV

PLANES DE INSPECCIÓN

Artículo 10.– Planes de inspección.

1.– La Dirección competente en materia de energía podrá aprobar planes de inspección de los edificios, a fin de comprobar la adecuación de la calificación energética señalada en el Certificado de Eficiencia Energética y en el informe de control externo a la realidad, y vigilar el cumplimiento de las normas aplicables a la misma, sin perjuicio de las inspecciones que resuelva realizar cuando lo estime conveniente.

2.– La Dirección competente en materia de energía podrá encomendar a organismos colaboradores en materia de eficiencia energética, o a cualquier otra entidad pública que legalmente pueda ejercer funciones de control e inspección en materia de energía, la elaboración de los planes de inspección así como la ejecución de las inspecciones correspondientes.

CAPÍTULO V

REGISTRO DE CERTIFICADOS DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Artículo 11.– Registro de Certificados de Eficiencia Energética.

1.– Adscrito a la Dirección competente en materia de energía, existirá un Registro de Certificados de Eficiencia Energética en el que se inscribirán el Certificado de Eficiencia Energética del Proyecto, el Certificado de Eficiencia Energética del Edificio Terminado, así como los Certificados de los Edificios Existentes o parte de los mismos y de sus actualizaciones.

2.– El Registro de Certificados de Eficiencia Energética es público y de acceso libre e informa acerca de la eficiencia energética del edificio pero no supondrá la acreditación del cumplimiento de ningún otro requisito exigible al edificio.

Artículo 12.– Inscripción.

1.– Todos los Certificados de Eficiencia Energética deberán ser objeto de inscripción en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética habilitado al efecto.

La inscripción es requisito necesario para el cumplimiento del deber de información al comprador o arrendatario en relación con las características energéticas de los edificios previsto en el artículo 1 punto 2 del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

2.– La inscripción en el Registro de un Certificado de Eficiencia Energética se realizará electrónicamente, en la forma y con los requisitos que se determinen en las normas de desarrollo de este Decreto.

3.– Se podrán celebrar Convenios entre el Departamento competente en materia de energía y las Asociaciones, Instituciones o los Colegios Profesionales implicados, a los efectos de habilitar a dichos organismos para que puedan realizar trámites, de forma electrónica, con el citado Registro en representación de la persona promotora o propietaria del edificio o del técnico certificador.

Artículo 13.– Consulta de los datos del Registro.

El acceso de terceros a la información del Registro queda limitado a los datos contenidos en la Etiqueta de Eficiencia Energética con las limitaciones previstas en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal.

CAPÍTULO VI

ETIQUETA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA E INFORMACIÓN A LAS PERSONAS CONSUMIDORAS Y USUARIAS

Artículo 14.– Etiqueta de Eficiencia Energética.

1.– Una vez que el Certificado conste en el Registro y tenga asignado un número de registro, la persona interesada podrá obtener, a través de la aplicación informática, la Etiqueta de la Eficiencia Energética correspondiente.

2.– La Etiqueta de Eficiencia Energética es el distintivo que señala el nivel de calificación de eficiencia energética obtenido, estará redactada en euskera y castellano y contendrá el número de registro del Certificado, si éste ha sido objeto de actualización, así como el plazo de validez del mismo.

Artículo 15.– Exhibición obligatoria de la Etiqueta de Eficiencia Energética.

1.– Es obligatoria la exhibición, en lugar destacado y claramente visible por el público, de la Etiqueta de Eficiencia Energética en los edificios o parte de los mismos ocupados por una autoridad pública o por instituciones que presten servicios públicos a un número importante de personas y que, por consiguiente, sean frecuentados habitualmente por ellas, con una superficie útil total superior a 250 m2, en los términos y plazos de la Disposición Transitoria Segunda del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril.

2.– En los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados habitualmente por el público, con una superficie útil total superior a 500 m2 será igualmente obligatoria la exhibición de la Etiqueta de Eficiencia Energética cuando se construya o se venda o alquile.

3.– Es voluntaria la exhibición de la Etiqueta de Eficiencia Energética en los demás edificios.

Artículo 16.– Prohibición de Etiquetas que no se ajusten a las normas vigentes.

1.– Con la finalidad de evitar la existencia de etiquetas que puedan inducir a error o confusión, se prohíbe la exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que se refieran al consumo de energía de edificios que no sean las emitidas por la aplicación informática tras la inscripción del Certificado de Eficiencia Energética en el Registro de la Comunidad Autónoma.

2.– No se aplicará esta prohibición a los sistemas de etiquetas ecológicas comunitarias o de Estados Miembros de la Unión Europea ni a las etiquetas expedidas hasta el presente por el Centro para el Ahorro y el Desarrollo Energético y Minero (CADEM).

Artículo 17.– Publicidad de la calificación energética.

1.– La información sobre la calificación energética debe ser incluida en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o parte del mismo, salvo las excepciones establecidas en el presente Decreto, y en la misma ha de expresarse, de forma clara e inequívoca, si se refiere al Certificado de Eficiencia Energética del proyecto, del edificio terminado o del existente.

2.– La información sobre la calificación energética se materializará de la siguiente manera:

1) Cuando se utilicen soportes publicitarios tales como vallas de obra, escaparates, portales inmobiliarios u otros análogos, la información referente a la calificación energética expresará, como mínimo y de manera visible, la escala de calificación energética, la calificación obtenida y el número de registro.

2) Cuando se trate de anuncios de prensa escrita se deberá incluir la calificación energética y el número de registro, salvo que, por su tamaño u otras circunstancias, la inclusión de estos datos hiciera la publicidad difícilmente legible, en cuyo caso se admitirá, excepcionalmente, que se recoja únicamente la calificación energética.

3) En los anuncios de audio bastará con indicar la calificación energética.

4) En los carteles de venta o alquiler, ubicados en el exterior de edificios o viviendas, y en los que solo consta el teléfono de contacto, no se exigirá publicitar información sobre la calificación energética.

3.– El Gobierno Vasco realizará, en su caso, campañas informativas de carácter educativo y promocional, destinadas a comunicar el significado y funcionamiento del Certificado de Eficiencia Energética y de la Etiqueta de Eficiencia Energética, a fin de fomentar una utilización más responsable de la energía por parte de la persona consumidora.

Artículo 18.– El Certificado de Eficiencia Energética y su reflejo en la Escritura Pública y Registro de la Propiedad.

1.– Los Notarios para autorizar escrituras de declaración de obra nueva y los Registradores de la Propiedad para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad exigirán, de conformidad con el artículo 20 del Texto Refundido de la Ley del Suelo introducida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, el Certificado de Eficiencia Energética del edificio terminado debidamente inscrito.

2.– Los Notarios harán constar, al autorizar escrituras públicas de arrendamiento o de transmisión de dominio a título oneroso de edificios existentes, la aportación o no del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito, que, en su caso, se incorporará por testimonio a dicha escritura pública.

Los Registradores de la Propiedad, al practicar la inscripción de los contratos a los que se refiere el párrafo anterior, harán constar por nota al margen si ha quedado acreditada la existencia del Certificado de Eficiencia Energética debidamente inscrito, debiendo comunicar a la administración competente la falta de cumplimiento de dicho requisito.

La nota marginal practicada en relación con la certificación energética deberá reflejar la aportación o falta de aportación de la certificación energética y en caso de aportarse, el nivel de calificación y la fecha del Certificado y número de registro.

Trimestralmente se remitirá a la Dirección competente en materia de energía certificación acerca del cumplimiento o no de la aportación de la documentación exigible en materia de certificación energética.

CAPÍTULO VII

COOPERACIÓN ADMINISTRATIVA

Artículo 19.– Marco de actuación de cooperación.

1.– Las Administraciones Públicas de la Comunidad Autónoma de Euskadi, en el ámbito de sus respectivas competencias, promoverán un elevado nivel de consecución de la eficiencia energética de los edificios y de su proceso de certificación. Las Administraciones competentes en materia de eficiencia energética ajustarán su actuación a los principios de colaboración y cooperación, conforme a las reglas generales de las relaciones interadministrativas.

2.– El Gobierno Vasco podrá establecer convenios de colaboración con otras Administraciones en el ámbito estatal y autonómico y con otras regiones de Europa que puedan influir en la mejora del nivel de eficiencia energética de los edificios, y en particular con cualquier otra comunidad o región con la que mantenga relaciones especiales por motivos históricos, culturales o lingüísticos.

3.– A efectos de coordinación de la actuación de las diversas Administraciones, se propiciará el establecimiento de acuerdos entre las mismas que permitan rentabilizar los recursos humanos y materiales de que disponen y hacer efectivo y eficaz el control del cumplimiento de la normativa vigente aplicable en materia de protección de eficiencia energética.

CAPITULO VIII

INFRACCIONES Y SANCIONES

Artículo 20.– Infracciones y sanciones.

1.– El incumplimiento de los preceptos del presente Decreto que constituyan infracciones en materia de certificación energética, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Tercera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas se sancionarán conforme a lo previsto en la misma.

2.– Los incumplimientos de los preceptos contenidos en este Decreto que constituyan infracciones en materia de consumo serán sancionados de acuerdo con lo previsto en la Ley 6/2003, de 22 de diciembre, de Estatuto de las Personas Consumidoras y Usuarias.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA

Todos los Certificados de Eficiencia Energética suscritos a partir del 1 de junio de 2013, que se refieran a edificios existentes o partes de los mismos radicados en la Comunidad Autónoma, deberán inscribirse en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética habilitado al efecto, en el plazo de dos meses a partir de la entrada en vigor de la presente norma.

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA

Los Certificados emitidos por el Centro para el Ahorro y el Desarrollo Energético y Minero (CADEM), que serán válidos hasta el 31 de diciembre de 2015, y los suscritos por técnicos certificadores con anterioridad al 1 de junio de 2013, al amparo del Real Decreto 47/2007, de 19 de enero, podrán inscribirse con carácter voluntario.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA PRIMERA

Queda derogado el Decreto 240/2011, de 22 de noviembre, por el que se regula la certificación de la eficiencia energética de los edificios de nueva construcción.

DISPOSICIÓN DEROGATORIA SEGUNDA

Asimismo quedan derogadas la Orden de 12 de diciembre de 2012, del Consejero de Industria, Innovación, Comercio y Turismo, por la que se regula el control externo y la Orden de 2 de abril de 2013, de la Consejera de Desarrollo Económico y Competitividad, del Registro de Certificados de Eficiencia Energética de edificio y cualquier otra disposición en materia de certificaciones de eficiencia energética en edificios que se oponga a este Decreto.

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA

Por la persona titular del departamento competente en materia de energía se dictaran las disposiciones que exijan el desarrollo y aplicación de este Decreto.

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA

Este Decreto entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial del País Vasco”.

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En Beasain (Guipúzcoa) a 30 de diciembre de 2014.

Mariano Pablo Melendo Martínez.- Notario de Beasain.-

 

COMENTARIO A LA ORDEN DE 2 DE ABRIL DE 2013	RESUMEN DEL RD 235/2013, DE 5 DE ABRIL	RESUMEN RDL 8/2011	SECCIÓNDOCTRINA
SECCIÓN TERRITORIO	ORDEN DE 2 DE ABRIL DE 2013	ACTA DE FIJACIÓN DE SALDO	HERENCIA CHINA

 

 

 ARTÍCULO PUBLICADO EL 3 DE ENERO DE 2015