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INFORME PARA OPOSITORES
A NOTARÍAS Y REGISTROS
ABRIL – 2022
José Antonio Riera Álvarez, Notario de Arucas (Gran Canaria)
Nota: A partir del informe de Enero 2022 se recupera el apartado relativo a Legislación publicada durante el mes que aparece en el nombre del Informe.
- Si la reforma es puntual respecto a algún tema, se indicarán los temas afectados principalmente.
- Si la reforma es de más calado, tan sólo se avisará de ella y se hará remisión a material utilizable, al exceder su cometido de lo que son informes mensuales.
- Puede haber situaciones mixtas, en las que se den algunos apuntes y se haga remisión para ampliar.
SUMARIO:
1. Ley 6/2022, de 31 de marzo. Sobre discapacidad.
2. Instrucción de 31 de marzo de 2022. Nacionalidad.
3. Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados.
4. RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales invasión de Ucrania.
3. Partición por contador partidor.
1. Anotación preventiva caducada.
5. Sociedades. Junta general. Convocatoria.
LEGISLACIÓN
1. DISCAPACIDAD.
Esta Ley reforma el R.D.Legislativo 1/2013 para garantizar de forma efectiva la accesibilidad cognitiva de todas las personas con dificultades de comprensión y comunicación, lo que también implica la lectura fácil.
El desarrollo reglamentario determinará su alcance efectivo en el día a día de notarías y registros.
2. INSTRUCCIÓN CONVENIO DE NACIONALIDAD CON FRANCIA.
En aplicación del Convenio de doble Nacionalidad con Francia, la Instrucción interpreta los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil y da pautas procedimentales de actuación tanto en Registros Civiles como en Notarías.
3. SUELOS CONTAMINADOS.
LEY 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular.
Exige manifestación en las transmisiones y obras nuevas sobre si se han realizado actividades potencialmente contaminantes o no. Actuación registral (notas marginales, comunicaciones e informe).
Artículo 98. Actividades potencialmente contaminantes.
(…) 3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.
Artículo 99. Declaración de suelos contaminados.
1. Las comunidades autónomas declararán y delimitarán mediante resolución expresa los suelos contaminados (…)
2. La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación (…).
3. La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo. A estos efectos, el sujeto responsable de la descontaminación presentará ante la comunidad autónoma un informe que así lo acredite, adjuntando la información necesaria para ello.
El plazo máximo para dictar la resolución que declare que el suelo ha dejado de estar contaminado será de seis meses desde la presentación del informe mencionado en el párrafo anterior. Transcurrido este plazo sin haberse notificado resolución expresa se entenderá desestimada la solicitud presentada para ello (…).
4. Los registradores comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.
4. PROHIBICIÓN DE DISPONER POR LA INVASIÓN RUSA DE UCRANIA.
RDLey 9/2022, de 26 de abril: notas marginales relacionadas con la invasión de Ucrania. Permite practicar una nota marginal de prohibición de disponer sobre bienes que pudieran pertenecer a personas relacionadas con la oligarquía rusa relacionada con la guerra de Ucrania, a pesar de no estar inscritos los bienes formalmente a su nombre.
APUNTES PARA TEMAS.
1. DOBLE VENTA Y BUENA FE.
Civil: T. 64.
Hipotecario: Notarías T.5. Registros T.7.
I. COMPRAVENTA Y TRADICIÓN.
En nuestro Derecho el contrato de compraventa es consensual porque se perfecciona por el mero consentimiento de los contratantes, aunque ni el precio ni el objeto de la venta se hayan entregado (art. 1450 CC).
Conforme al artículo 609 CC, la compraventa es uno de los contratos que necesita la tradición del bien vendido para que se transmita el dominio, y conforme al artículo 1462 CC “cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
Dice en este sentido la Resolución que “Precisamente, la compraventa es uno de esos contratos que constituyen un título que, si va unido a la tradición (entrega de la cosa, a la que equivale el otorgamiento de la escritura –cfr. artículo 1462–), produce la transmisión de la propiedad al comprador”.
II. DOBLE VENTA.
Hay doble venta cuando se celebran varios contratos de compraventa sobre el mismo objeto y con varios compradores, caso en el que, dice el artículo 1473 CC, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble; y, si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Requisitos comunes a todos los supuestos en los que se pretenda la aplicación del artículo 1473 son: (i) Que los contratos en cuestión sean válidos. (ii) Que el comprador haya actuado de buena fe.
III DOBLE VENTA Y BUENA FE.
1 El requisito de la buena fe es exigible en el caso de la doble venta regulado en el artículo 1473 CC aunque no lo mencione expresamente (STS. 759/2009, de 13 de noviembre).
2 ¿En qué consiste la buena fe del comprador en el caso de doble venta?: (i) En ignorar que la cosa que adquiere ha sido vendida a otro. (ii) No es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento: creer (aspecto positivo) o ignorar (aspecto negativo) si la titularidad registral es o no exacta.
En su aspecto positivo, la buena fe en materia de propiedad y derechos reales consiste en la creencia del comprador que pretende ampararse en la protección registral que la persona de quien adquirió la finca es dueño de ella y puede transmitirle su dominio.
En sentido negativo, la buena fe es la ignorancia y desconocimiento de inexactitudes o de vicios invalidatorios que puedan afectar a la titularidad del enajenante, por lo que carecen de buena fe quienes tienen noticia de la situación extratabular o de las posibles causas capaces de enervar el título de su transferente (por todas, sentencia de 19 de julio de 1989) dice la STS. de 22 de diciembre de 2000].
IV. DOCTRINA JURISPRUDENCIAL CITADA EN LA RESOLUCIÓN (SSTS número 928/2007, de 7 de septiembre; número 759/2009, de 13 de noviembre; número 73/2011, de 11 de febrero; número 392/2012, de 27 de junio, número 304/2019, 28 de mayo)
1: “No resulta necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver, con el fin de aprovecharse de tal preferencia, no bastando ni siquiera el error cuando este ha de considerarse como inexcusable, ya que no cabe premiar un comportamiento de grave negligencia”.
2 El artículo 1473 CC también es aplicable cuando el primer comprador hubiera adquirido la propiedad del inmueble en virtud de la tradición. “De acuerdo con la doctrina de la sala, si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH» (Sentencia número 304/2019, 28 de mayo).
3 No obstante, “… el Tribunal Supremo consideró aplicable el artículo 1473 del Código Civil en un caso (…) en el que la primera compraventa no había llegado a consumarse por no haberse entregado el inmueble al comprador, a diferencia de la segunda compraventa, que incluso se llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad. Por apreciar mala fe en el segundo comprador, concluyó que «aquél que inscribió sin la concurrencia de la buena fe no deviene propietario y si el que compró anteriormente de buena fe no recibió la entrega de la cosa, tiene derecho a que se le dé la posesión y a la elevación a escritura pública del contrato que celebró en documento privado, con la subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad deviniendo así en propietario».
Caso práctico: Se cuestiona si es o no inscribible una escritura de venta en la que la copropietaria de un inmueble, que a su vez actúa como apoderada del otro copropietario con facultades de autocontratación, compra dicha mitad indivisa, si bien manifiesta que dicho poderdante ya la había vendido anteriormente a una sociedad por documento privado aunque no le consta que se haya formalizado en escritura pública y no se ha producido efecto traslativo de la propiedad, ya que ella y su hijo han mantenido en todo momento la posesión pública, libre y pacífica de la finca.
En el caso del presente recurso es indudable que la compradora ahora recurrente reconoce tener conocimiento de que la participación indivisa objeto de la compraventa había sido ya vendida casi un año antes por el propietario poderdante. No es inscribible.
Resolución de 10 de enero de 2022
Comentario Emma Rojo. Informe abril 2022 (R.127).
PDF (BOE-A-2022-5413 – 7 págs. – 221 KB) Otros formatos
2. DESHEREDACIÓN.
Civil: T.114.
En caso de desheredación es necesario que en la escritura de partición los otorgantes declaren expresamente que desconocen la existencia de descendientes del desheredado.
Resolución de 21 de marzo de 2022
Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022 (R.136)
PDF (BOE-A-2022-5928 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos
3. PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR
Civil: 123.
Hipotecario: Notarías T.39. Registros T.44
La partición del contador-partidor no requiere el consentimiento de los herederos, aunque sean legitimarios y produce todos sus efectos mientras no se impugne judicialmente. Es directamente inscribible si del título particional no resulta una patente extralimitación del contador partidor en sus funciones.
NATURALEZA Y EFECTOS DE LA PARTICIÓN DEL CONTADOR PARTIDOR TESTAMENTARIO.
1 La partición realizada por el contador partidor testamentario se considera como si fuera hecha por el propio causante y no requiere el consentimiento de los herederos aunque sean legitimarios, siempre que el contador partidor actúe dentro de sus funciones.
2 Es título inscribible por sí sola (sin necesidad de la aprobación de los herederos o legatarios) y surte todos sus efectos mientras no sea impugnadas judicialmente (R. 24 de marzo de 2001). Por tanto, solo los Tribunales de Justicia son competentes para declarar la disconformidad del proceder de los contadores con lo querido por el testador, debiendo estarse mientras tanto a la partición por ellos realizada (RR. de 16 de septiembre de 2008 y 14 de septiembre de 2009, entre otras)
3 La comparecencia y asentimiento a las operaciones particionales por parte de todos los legitimarios o herederos no altera la naturaleza de la partición realizada por contador partidor testamentario dentro de los parámetros del artículo 1057 del Código Civil, salvo que la intervención de los herederos junto con el contador-partidor no se limita a aceptar la herencia -o las adjudicaciones-, sino que introduzca un factor que altera el carácter unilateral que tiene la partición practicada por contador-partidor, transformándola en un verdadero contrato particional y haciendo, por tanto, necesaria la intervención de todos los interesados en la herencia (R.11 de julio de 2013).
FUNCIONES DEL CONTADOR PARTIDOR.
A la vista de lo dicho es de suma importancia determinar cuáles son las funciones del contador partidor. Entiende la Dirección General:
1 La restrictiva expresión del artículo 1057 CC cuando habla de la simple facultad de hacer la partición debe interpretarse con flexibilidad, incluyendo todas aquellas facultades que son presupuesto para poder contar y partir”.
2 Entre las funciones del contador partidor se encuentran: 1) Operaciones de inventario del activo y del pasivo, con la correspondiente calificación de la naturaleza privativa o consorcial de sus elementos, 2) avalúo, 3) formación de lotes o hijuelas y su entrega y adjudicación a los interesados, 4) además de las otras facultades legales si también es albacea y las demás que le fueren atribuidas testamentariamente (R. de 24 de marzo de 2001)
3 También «corresponde al albacea contador-partidor la interpretación de la voluntad del causante, así como la valoración de las donaciones realizadas y el análisis de su inoficiosidad, habiendo de pasarse por sus decisiones mientras no sean notoriamente contrarias a la ley o a lo dispuesto por el testador» (R. de 13 de octubre de 2005).
Resolución de 31 de marzo de 2022.
Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022. (R.154)
PDF (BOE-A-2022-6425 – 9 págs.- 230 KB) Otros formatos
4. DIFERENCIA ENTRE COLACIÓN Y COMPUTACIÓN.
Civil: Temas 110 y 124.
La computación es una operación contable necesaria para el cálculo de las legítimas y proteger su intangibilidad (art. 818 CC), mientras que la colación es una operación contable que se inserta en el proceso particional (arts. 1035 y ss CC).
La importancia de distinguir entre la computación (art. 818 CC) y la colación propiamente dicha (arts. 1035 y ss CC) se pone de manifiesto en el siguiente párrafo de la Resolución:
“ (…) no puede entenderse que la operación de «colación» que realiza la contadora-partidora contradiga lo ordenado por la testadora sobre el carácter no colacionable de las donaciones referidas; y ello porque, como manifiesta expresamente la contadora-partidora, esa operación denominada con cierta impropiedad como «colación» no es sino la mera computación de tales donaciones a los únicos efectos de la fijación de las legítimas, conforme a lo establecido en el artículo 818 del Código Civil, y no debe confundirse con la colación a que se refieren los artículos 1035 y siguientes del mismo Código que es, precisamente, la que es objeto de dispensa por la testadora”.
Resolución de 31 de marzo de 2022.
Comentario José Antonio Riera. Informe abril 2022. (R.154)
PDF (BOE-A-2022-6425 – 9 págs.- 230 KB) Otros formatos
CUESTIONARIO PRÁCTICO
1. ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCADA.
¿Cabe cancelar las cargas y asientos posteriores a una anotación si cuando se presenta el decreto de Adjudicación ya está caducada, aunque no lo estuviera en el momento que se aprobó la adjudicación? NO.
Los efectos del principio de prioridad no pueden contarse desde la fecha de los documentos, sino desde la presentación en el Registro de la Propiedad.
Resolución de 5 de abril de 2022.
Comentario María Núñez. Informe abril 2022 (R.161)
PDF (BOE-A-2022-6654 – 10 págs. – 239 KB) Otros formatos
2. ASIENTO DE PRESENTACIÓN.
¿Cabe la prórroga del asiento de presentación si se impugna judicialmente una resolución de la Dirección General? NO.
En caso de impugnación judicial de una resolución de la DGSJFP no es posible la prórroga del asiento de presentación del documento. Sólo será posible la anotación preventiva de la demanda (arts. 42 LH y 721 a 745 LECivil).
Resolución 21 de marzo de 2022.
Comentario José Angel García-Valdecasas. Informe abril 2022 (137)
PDF (BOE-A-2022-5929 – 8 págs. – 226 KB)Otros formatos
3. PODER.
¿El artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, sobre el juicio de suficiencia de los poderes y su acreditación en el documento público, es aplicable a las escrituras autorizadas antes de la entrada en vigor de dicha norma? NO.
La forma de acreditar la representación en el instrumento público ha de resolverse conforme a la legislación vigente al tiempo de autorizarse la escritura. Tratándose de una escritura autorizada el 2 de febrero de 1993 no es aplicable el citado artículo 98 sino los artículos 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial entonces vigentes.
Resolución l23 de marzo de 2022.
Comentario Inmaculada Espiñeira. Informe abril 2022 (R.144).
PDF (BOE-A-2022-6250 – 13 págs. – 283 KB) Otros formatos
4. PROPIEDAD HORIZONTAL.
¿Para desvincular elementos vinculados ob rem en una propiedad horizontal, en este caso trasteros vinculados a una vivienda, se necesita licencia municipal? NO.
No es necesaria licencia municipal para la desvinculación si la vinculación “ob rem” de los trasteros a las viviendas no ha sido un requisito para la concesión de licencia de edificación y no lo exige la legislación urbanística aplicable (en el caso debatido la legislación canaria).
La vinculación «ob rem» de dos fincas supone la unidad de destino jurídico y económico entre las mismas fundada en el principio de autonomía de la voluntad, en consideración a circunstancias económicas y funcionales, por lo que es posible la desvinculación posterior en caso de desaparición de la finalidad perseguida.
Resolución de 10 de enero de 2022.
Comentario Alfonso de la Fuente. Informe abril 2022 (R.141).
PDF (BOE-A-2022-5932 – 7 págs. – 222 KB) Otros formatos
5. SOCIEDADES. JUNTA GENERAL. CONVOCATORIA.
¿Cabe la previsión estatutaria de que las juntas generales se convoquen mediante telegrama? SI.
Pero debe contenerse en los estatutos la previsión de que se trate de telegrama con aviso de recibo remitido por medio del operador postal «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.».
Según el artículo 173 de la LSC, puede sustituirse el sistema legal de convocar la junta por otro estatutario siempre que se haga “por cualquier procedimiento de comunicación individual y escrita, que asegure la recepción del anuncio por todos los socios…”.
La DG admite como procedimientos de convocatoria de junta el envío por correo certificado con aviso de recibo (cfr., por todas, la Resolución de 16 de abril de 2005), y el burofax con certificación del acuse de recibo, por ser un sistema equivalente a la remisión de carta certificada con aviso de recibo (vid. R. 21 de marzo de 2011, R. 5 de julio de 2011, R. 2 de enero de 2019, R. 6 de noviembre de 2019, y R. 15 de junio de 2020) ambos remitidos por medio del operador postal «Sociedad Estatal Correos y Telégrafos, S.A.».
Resolución de 22 de marzo de 2022.
Comentario José Angel García-Valdecasas. Informe abril 2022 (R.139)
PDF (BOE-A-2022-5931 – 6 págs. – 222 KB)Otros formatos
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