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Oficina Registral (Propiedad). Informe FEBRERO 2022. Derecho de uso sobre la vivienda familiar.

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Indice:

TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Emma Rojo.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
SECCIÓN II: jubilaciones
RESOLUCIONES
2.** TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REINSCRIPCIÓN Y CONSIGNACIÓN
4.*** NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL
10.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD FEBRERO 2022

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: EL (NUEVO) DERECHO DE USO SOBRE LA VIVIENDA FAMILIAR. Emma Rojo.

El artículo 96 del Código Civil ha sido objeto de nueva redacción por la Ley 8/2021. En concreto, el párrafo tercero del citado precepto dispone que,

“3. Para disponer de todo o parte de la vivienda y bienes indicados cuyo uso haya sido atribuido conforme a los párrafos anteriores, se requerirá el consentimiento de ambos cónyuges o, en su defecto, autorización judicial. Esta restricción en la facultad dispositiva sobre la vivienda familiar se hará constar en el Registro de la Propiedad. La manifestación errónea o falsa del disponente sobre el uso de la vivienda no perjudicará al adquirente de buena fe”.

Ver tabla comparativa con la redacción anterior.

A la espera de que exista algún pronunciamiento de la Dirección General, el Colegio de Registradores ha tenido ocasión de elaborar un primer informe a propósito de esta nueva redacción. Son cuestiones que interesan destacar las siguientes:

1.- Sobre el modo de proceder a la inscripción del derecho de uso.

No existe modificación sobre este aspecto. El derecho de uso continúa inscribiéndose como venía haciéndose, debiendo destacar que no se puede inscribir como una prohibición de disponer, pues la inscripción del derecho de uso implica necesariamente lo segundo.

No obstante, se considera oportuno reflejar la restricción a la libertad dispositiva de la finca haciéndolo constar expresamente en el asiento que contenga el derecho de uso y advirtiéndolo expresamente en el acta de inscripción.

Una vez adjudicada la finca, cuando siga existiendo el uso sobre la vivienda familiar por no haberse extinguido, no es necesario el consentimiento del excónyuge para disponer de la vivienda ni la autorización judicial. Defender lo contrario, según la interpretación de la Comisión de Consultas Doctrinales, “sería convertir este precepto en una carga excesiva y en una restricción a la libertad de circulación de los inmuebles, que debe ser interpretado siempre de forma restrictiva”.

2.- Actos de disposición por personas separadas o divorciadas.

Otra cuestión que plantea la nueva redacción del precepto es si es necesario que en los actos de disposición en los que comparece una persona separada o divorciada conste la manifestación expresa de que no existe ningún derecho de uso atribuido al otro cónyuge.

Como se ha expuesto al inicio del tema, habrá que esperar a un pronunciamiento al respecto del Centro Directivo. No obstante, la respuesta negativa a este interrogante se fundamentaría en el carácter imperativo de la inscripción del derecho de uso del Registro. La R. de 31 de marzo de 2000 se pronunció también en este sentido al entender que la inexistencia de tal atribución de uso queda incluida en la declaración genérica que se hace de que la finca está libre de cargas y gravámenes, reforzada por la correspondiente información registral.

Por el contrario, cabría defender la necesidad de dicha manifestación al igual que lo exige el artículo 1.320 CC cuando se trata de vivienda familiar con la finalidad de proteger al cónyuge titular del derecho de uso que no hubiera inscrito su derecho, por ejemplo, por no tener aún la resolución judicial que le reconoce este derecho de uso.

DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez (el resto del informe).

RDLey 1/2022: régimen jurídico de la SAREB.

Real Decreto-ley 1/2022, de 18 de enero: Se modifica el régimen jurídico de la SAREB para preparar la mayor presencia del FROB en su accionariado -que será mayoritariamente público- y su cercana disolución en 2027. Se la exonera de la disolución por pérdidas. Nueva exclusión de aranceles.

Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025

Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven (prevé ayudas de hasta 250 euros para personas de hasta 35 años,) y el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025. (Que sustituye al anterior plan cuatrienal), se desarrolla en 13 programas, gestionado por las CCAA como regla, siendo su objetivo fundamental potenciar el alquiler de viviendas habituales y la ampliación del parque de viviendas para alquiler, preferiblemente social, y la mejora en la accesibilidad. Prevé en algunos de los programas hacer constar el destino mediante Notas marginales en el Registro de la Propiedad.

Ir a la página especial con esquema y enlaces.

Modificación del Código Civil de Cataluña: violencia vicaria.

Decreto-ley 26/2021, de 30 de noviembre, de modificación del libro segundo del Código civil de Cataluña en relación con la violencia vicaria, cuyo objetivo es el establecimiento de medidas que lleven a la disminución del peligro o riesgo para la vida de los hijos que son objeto de violencia vicaria.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS

Como es habitual a primeros de año, se han publicado muchas disposiciones de casi todas las comunidades autónomas. Muchas de ellas son leyes de presupuestos o de medidas fiscales.

TRIBUNALES:

No ha habido publicaciones, ni del TC ni del TS.

SECCIÓN II: jubilaciones

Nombramientos y ceses en Justicia:

Orden JUS/1509/2021, de 31 de diciembre, por la que se nombra Directora del Gabinete del Secretario de Estado de Justicia a doña Ainhoa Alday Palacios.

Jubilaciones:
Se declara la jubilación de:

Doña María del Rosario Fernández de Ateca, registradora de la propiedad de Manacor n.º 1.

Don José Luis Lacruz Bescós, registrador de la propiedad de Madrid n.º 17.

Don Juan Alfonso Fernández Núñez, registrador mercantil y de bienes muebles de Vizcaya I.

Don Francisco Javier Llorente Vara, Registrador de Bienes Muebles Central I.

RESOLUCIONES

2. TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE. RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA. CONDICIÓN RESOLUTORIA: REINSCRIPCIÓN Y CONSIGNACIÓN**

La resolución por incumplimiento de una compraventa, mediante transacción homologada judicialmente, NO exime de consignar cantidades a disposición de titulares posteriores.

3.** y 12 INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES. SOLUCIONES A LA CONTROVERSIA.

Esta fundada la duda del registrador en u procedimiento del 199, con BGA cuando un colindante se opone aportando planos antiguos catastrales. Como posibles medios para evitar la controversia cabe el deslinde notarial del art. 200 o la conciliación del 103 bis LH

4.* NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA. RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA. INSCRIPCIÓN PARCIAL**

Se nova y amplia una hipoteca de modo que las cantidades ampliadas no coionciden en los tipos e importes a los aplicados a la inicial; de modo que la hipoteca quedaría garantizando un préstamo con dos importe de capital y con distintos porcentajes de responsabilidades accesorias ( por intereses costas y gastos). La Dirección confirma la por no constar claramente el consentimiento para una nueva hipoteca o una ampliación única y homogénea con el primer gravamen.

5.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN

La oposición de colindantes documentada mediante un informe técnico, justifica la oposición a la inscripción de la modificación de una finca por el expediente del art.199. LH.

6.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». DIFERENCIAS DESCRIPTIVAS CON CATASTRO

No se puede inscribir una obra nueva por antigüedad, cuando se pretende acreditar dicha antigüedad mediante la certificación catastral y la descripción que de la parcela de la certificación catastral en nada coincide con la del Registro, es decir, cuando no puede apreciarse identidad entre la finca registral y la parcela catastral.

8.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. SERVENTÍA

No puede inscribirse la representación gráfica por el expediente del art. 199 cuando por la oposición de un colindante resulta duda fundada de que se pueda invadir una serventía canaria.

9.** ANOTACIÓN DE EMBARGO SIN NOTIFICACIÓN AL CÓNYUGE SIENDO VIVIENDA HABITUAL SEGÚN EL REGISTRO

Cuando del registro resulta que una finca tiene la consideración de vivienda familiar, para poder practicar anotación preventiva de embargo cuando el mandamiento sólo se ha dirigido contra el deudor, es necesario que el embargo haya sido notificado al cónyuge del titular registral de la finca objeto de embargo, o bien que pese a lo que consta en el Registro, del mandamiento resulte que la vivienda no tiene tal carácter, apreciación de competencia exclusiva judicial.

10. INMATRICULACIÓN MEDIANTE DOCUMENTO JUDICIAL SIN LOS REQUISITOS DEL ART. 204 LH**

No cabe la inmatriculación de fincas mediante un Decreto aprobando la adjudicación derivada de una ejecución, ya que se trata de un título traslativo único y por tanto no se cumplen los requisitos del 205, ni tampoco es una sentencia recaída en procedimiento declarativa que puede inscrbirse por el 204.

11.** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. CANCELACIÓN DE EMBARGO POR CADUCIDAD. ESTADO DE ALARMA

El cómputo de la caducidad de las anotaciones preventivas practicadas y vigentes a fecha 14 de marzo de 2020, inicio del estado de alarma, se hace de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma.

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POR VOCES PROPIEDAD POR VOCES MERCANTIL

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Ribeira Sacra (las dos fotos). Por Diego Muruáis Jartín

Oficina Registral (Propiedad). Informe Junio 2021. La atribución a un bien del carácter ganancial o privativo

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Indice:

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.
DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.
Disposiciones Autonómicas.
Tribunal Constitucional
SECCIÓN II
RESOLUCIONES:
131.*** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
135.*** VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.
137.*** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
139.*** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.
141.*** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN
158.*** TRANSMISIÓN DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.
161.*** RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO
165.*** COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN
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INFORME REGISTROS PROPIEDAD JUNIO 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: LA ATRIBUCIÓN A UN BIEN DEL CARÁCTER GANANCIAL O PRIVATIVO. Emma Rojo.

1.- LA ATRIBUCIÓN GANANCIAL.

El artículo 1355 CC permite que los cónyuges atribuyan de común acuerdo carácter ganancial a un bien adquirido a título oneroso durante la vigencia de la sociedad de gananciales, con independencia de la procedencia de los fondos utilizados para la adquisición.

No hay duda de que si los fondos utilizados para la adquisición del bien fueran gananciales, el bien adquirido sería ganancial por aplicación del art. 1347.3 CC; no haría falta pues la voluntad de las partes para atribuir al bien adquirido carácter ganancial. Lo que permite el art. 1355 CC es que los cónyuges atribuyan carácter ganancial a bienes que, de no existir tal acuerdo, serían privativos con arreglo a los criterios de determinación legal. Se trata en definitiva de impedir la aplicación del principio de subrogación real del art. 1346.3º CC (Vid. R de 29 y 31 de marzo de 2020).

Son cuestiones para tener en cuenta las siguientes:

1) Elementos objetivos: el art. 1355 sólo juega en relación a las adquisiciones onerosas pues las adquisiciones gratuitas y la simultánea asignación por el donante caen en el ámbito de aplicación del artículo 1.353 CC. Ahora bien, este precepto deja a salvo que el donante o testador disponga lo contrario.

2) Elemento causal: frente a la doctrina tradicional de la DGRN que consideraba que en las aportaciones a la sociedad conyugal era necesario expresar la “causa de la transferencia patrimonial”, que no puede presumirse a efectos registrales, el Centro Directivo, ha suavizado esta exigencia, al entender que la exigencia de causa ha de ser interpretada en sus justos términos pues la vida matrimonial crea entre los cónyuges necesidades y obligaciones comunes de naturaleza personal y patrimonial.

3) Elemento temporal: la atribución del carácter ganancial se ha de efectuar en el mismo momento de la adquisición del bien (STS de 27 de febrero de 2007). Sin embargo, no faltan autores que admiten que el pacto se realice con posterioridad a la vigencia del régimen de gananciales toda vez que el art. 1323 CC permite la contratación entre cónyuges. También cabe la posibilidad que el pacto se efectúe durante la vigencia de la sociedad de gananciales, pero se refiera a bienes adquiridos con anterioridad al inicio de la misma (vid. R. de 16 de abril de 2003).

2.- LA ATRIBUCIÓN PRIVATIVA.

Como ha escrito ALFONSO DE LA FUENTE, con relativa frecuencia ocurre que al realizarse la adquisición por compra de un bien inmueble por uno o por los dos cónyuges casados en régimen de gananciales se plantea el caso de que el dinero invertido es propiedad en todo o en parte de uno de ellos y quieren que conste y surta efectos ese carácter privativo. Tradicionalmente se ha acudido en estos casos de dinero privativo sin acreditar fehacientemente a la llamada confesión de privatividad del art. 1.324 CC en relación con el art. 95.4 RH.

El artículo 95.2 R.H dispone que,

“El carácter privativo del precio o de la contraprestación del bien adquirido deberá justificarse mediante prueba documental pública”.

Por lo tanto, cuando se cumple el requisito de la justificación, el bien se inscribirá como privativo por confesión y, cuando falte dicha justificación, el bien será inscrito como “presuntivamente” ganancial.

Para lograr la adquisición del bien como privativo, la DGRN no había admitido la simple manifestación por parte del adquirente; tampoco, la simple prueba documental de la procedencia del dinero, como aportar la escritura de herencia o donación del dinero y ello por la especial fungibilidad del numerario que impide considerar suficientemente acreditado que el dinero que se entrega en la venta es el que ingresó en el patrimonio del ahora adquirente como privativo; tampoco, el hecho de que el precio se haya satisfecho con cargo a una cuenta bancaria de que únicamente es titular el cónyuge comprador, ni la escritura de capitulaciones matrimoniales otorgada después de la compra en la que se hace constar, genéricamente, que no existen bienes gananciales.

El Centro Directivo no aceptó la confesión hecha en acta de manifestaciones por un cónyuge y los vendedores y ello, aunque la manifestación se efectúe ante Notario pues la fe pública notarial no se extiende a la veracidad intrínseca de las declaraciones de los otorgantes. Tampoco se ha admitido la manifestación hecha por los cónyuges en convenio regulador aprobado judicialmente dictado como consecuencia de una separación judicial ni la manifestación hecha en la escritura de venta de que el pago se hace con dinero procedente de la donación efectuada por los padres.

¿Cómo lograr entonces que el bien se inscriba con carácter privativo? La R. de 12 de junio de 2020 ha admitido que los cónyuges casados en régimen de sociedad de gananciales que adquieren una finca, consientan que la finca se inscriba como privativa de uno de ellos “por haber sido adquirida con tal carácter y no por confesión” de forma que, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, ambos, excluyen la aplicación de la presunción de ganancialidad del art. 1361 CC.

Ya la R. de 30 de julio de 2018 admitió el “pacto de privatividad” siempre y cuando concurra justa causa tanto en los supuestos en que sea previa o simultánea a la adquisición, como en los casos en que sea posterior, sin que ello signifique que haya que acudir a contratos de compraventa o donación entre cónyuges. Ahora bien, como ha quedado antes expuesto, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación, o que la misma resulte o se deduzca de los concretos términos empleados en la redacción de la escritura.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

Se han publicado bastantes disposiciones generales aunque de escaso interés en la oficina registral. Por mencionar alguna:

Adaptación del BOE al Tablón Edictal Judicial Único.

Real Decreto 327/2021, de 11 de mayo, por el que se modifica el Real Decreto 181/2008, de 8 de febrero, de ordenación del diario oficial «Boletín Oficial del Estado», para adaptarlo al Tablón Edictal Judicial Único.

Nace un nuevo suplemento en el BOE de acceso gratuito y universal durante cuatro meses. La inserción en él sustituye a los diversos boletines y tablones donde se publicaban resoluciones y comunicaciones judiciales, dando fecha fehaciente a la publicación. Los órganos judiciales dispondrán en la oficina judicial de un sistema automatizado de remisión y gestión de edictos, controlado por el letrado de la Administración de Justicia.

Tipo de interés de referencia basado en el Euro short-term rate (€STR)

Circular 3/2021, de 13 de mayo, del Banco de España, que modifica otra anterior para adaptar la definición del índice basado en el Euro short-term rate (€STR), a efectos de su consideración como tipo oficial.

Disposiciones Autonómicas.

Se han publicado disposiciones en La Rioja (Mecenazgo), Navarra (instalaciones de energía solar; Impuestos) y Valencia (Función Pública). Pero sin interés para la oficina registral

Tribunal Constitucional

Se han publicado una seria de Sentencias del TC relativas a:

Control de oficio de cláusulas abusivas; Notificaciones Lexnet; Emplazamiento por edictos en desahucio arrendaticio y en ejecución hipotecaria; Primer emplazamiento a persona jurídica por la dirección electrónica.

SECCIÓN II

Nuevo Concurso Registros

RR de 30 de abril de 2021, de la DGSJFP y de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas del Departamento de Justicia de Cataluña, por la que se convoca concurso ordinario n.º 309 para la provisión de Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles.

RESULTADO PROVISIONAL EN LA WEB DEL MINISTERIO DE JUSTICIA.

Ver archivo de Concursos.

Jubilaciones

Se declara la jubilación de doña María Angustias Lidueña Gómez, registradora de la propiedad en situación de excedencia voluntaria.

RESOLUCIONES:

124.* NUEVA PRESENTACIÓN ESTANDO PENDIENTE RECURSO SOBRE EL MISMO DOCUMENTO YA INSCRITO

Se debe suspender la calificación e inscripción de un título anteriormente presentado e inscrito, si se encuentra pendiente de resolución un recurso del mismo, en el que se planteaba que el título no había sido inscrito en los términos que resultaban del mismo.

125.** PRENDA SOBRE DERECHOS HEREDITARIOS. SOLICITUD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA SOBRE BIENES INMUEBLES DE LA HERENCIA.

La prenda sobre los derechos hereditarios en una finca concreta no es susceptible de inscripción, ya que la prenda recae sobre bienes muebles. Tampoco sería posible una hipoteca sobre los referidos derechos hereditarios, ya que la cuota del heredero puede materializarse en otros bienes siendo la partición dependiente de la voluntad de todos los herederos y no sólo del deudor.

126.** INSTANCIA SOLICITANDO LA CONSTANCIA REGISTRAL DE SER UNA FINCA ACTIVO ESENCIAL DE SOCIEDAD.

No es posible hacer constar en el asiento registral de bienes inmuebles de sociedades la constancia del carácter de activo esencial del bien porque el legislador no lo ha previsto en el art. 160de la LSC.

128.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA. POSIBLE PARCELACIÓN ILEGAL

La mera venta del pleno dominio de una finca rústica a diversos compradores en proindiviso no constituye una parcelación ilegal.

130 144 y 145 *** EMBARGO EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO FISCAL. GANANCIALIDAD DE LA DEUDA.

Para poder anotar embargos sobre bienes declarados privativos de un cónyuge tras la liquidación de gananciales, siendo el deudor el otro cónyuge, debe existir una declaración judicial de la ganancialidad de las deudas en procedimiento dirigido contra ambos cónyuges. Tratándose de deudas tributarias se ha de haber declarado la responsabilidad derivada respecto del cónyuge adjudicatario por el procedimiento legalmente establecido. Salvo las derivadas del IRPF que tienen un régimen específico.

131.* EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA**

Resolución que hace un recorrido por diversos medios de notificación y los efectos que se derivan de cada uno de ellos. Para el ejercicio unilateral de la opción el optante debe ajustarse estrictamente a los requisitos pactados e inscritos.

132.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE COMPRAVENTA. APROVECHAMIENTO DE AGUAS

Para la inmatriculación conforme al artículo 205 LH es necesaria la coincidencia de la descripción entre el título y certificación catastral descriptiva y gráfica. La Resolución hace un esquema muy interesante de las diversas posibilidades en la inscripción del agua y sus aprovechamientos

133.** CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO

No procede practicar asiento de presentación de documentos privados que no pueden provocar operación registral. El recurso que procede ante la negativa a practicar el asiento de presentación es el gubernativo ante la DG.

135.* VENTA POR DIVORCIADO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA COMO PRIVATIVA POR CONFESIÓN.**

Cuando en el Registro consta inscrita una finca como privativa a favor de un cónyuge, por confesión del otro, y posteriormente se divorcian, para disponer de la finca por el titular registral divorciado debe de manifestar en la escritura si el ex cónyuge confesante ha fallecido o no.

136.** CANCELACIÓN DE USUFRUCTO RESERVADO EN CONTRATO DE RENTA VITALICIA

Inscrita la transmisión de la nuda propiedad mediante un contrato bilateral garantizado con una condición resolutoria. Procede cancelar el usufructo e inscribir la consolidación del dominio una vez acreditado el fallecimiento de la usufructuaria cedente, sin perjuicio de que si se acreditase el cumplimiento de la condición resolutoria se produjera la resolución contractual y que dicha circunstancia sea oponible a terceros.

137.* CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO**

En las hipotecas en garantía de una cuenta corriente de crédito, el plazo o duración que se estipula lo es del crédito, llegado el cual es cuando comienza a contar el plazo de prescripción de la acción real hipotecaria, y por ello la inscripción de hipoteca no se podrá cancelar por caducidad hasta el transcurso de 21 años desde la fecha de finalización de la última de las prórrogas posibles del crédito.

138.** ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: OBJETO

En el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria sólo tienen cabida las acciones reales o aquellas personales que puedan determinar una mutación jurídico real. No está incluida en su ámbito la acción subrogatoria del artículo 1111 del Código Civil en el pago de una deuda procedente de una venta a plazos.

139.* SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS DE REPARCELACIÓN.**

Necesidad de concretar las consecuencias para las fincas concretas de una sentencia que anula parcialmente un proyecto de reparcelación. En el procedimiento han de haber podido intervenir los acreedores hipotecarios.

140.** EXCESO DE CABIDA: DUDAS DE IDENTIDAD

No es posible la inscripción de un exceso de cabida superior al 10% de la cabida inscrita de conformidad con lo dispuesto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria.

141.* CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN**

La expropiación urbanística determina el nacimiento de un eventual derecho de reversión para el propietario salvo que venga determinada por incumplimiento de los deberes urbanísticos. La negativa del expropiado a incorporarse voluntariamente a la junta de compensación no se considera como caso típico de incumplimiento de deberes y por tanto procede inscribir el derecho de reversión a su favor.

142.** PRÓRROGA DE ANOTACIÓN DE EMBARGO YA CADUCADA

La anotación preventiva caducada se extingue automáticamente y por tanto no puede ser prorrogada.

143.* INMATRICULACIÓN DE CUOTA INDIVISA. INEXISTENCIA DE DOS TRANSMISIONES

Para inmatricular una finca o participación proindiviso al amparo del art. 205 son necesarias 2 transmisiones sucesivas, con un año de diferencia entre ellas, sobre la misma finca o participación proindiviso; no son títulos sucesivos 2 transmisiones sobre participaciones diferentes.

147, 150 y 151.** PROPIEDAD HORIZONTAL. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ALQUILER VACACIONAL Y TITULARES REGISTRALES NO NOTIFICADOS.

En los acuerdos de propiedad horizontal relativos a la prohibición del alquiler vacacional no es necesario que preste su consentimiento ni que se notifique el acuerdo al titular registral no notificado, si se ha obtenido el quórum de 3/5.

148.** LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL MEDIANTE ACUERDO TRANSACCIONAL HOMOLOGADO JUDICIALMENTE

Puede inscribirse una liquidación de gananciales presentando el auto de homologación de la transacción fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.

149.** PUBLICIDAD FORMAL EN EL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH. OPOSICIÓN.

No procede expedir publicidad registral ante una solicitud que no especifica el interés legítimo, ni las fincas respecto de las cuales se solicita la certificación, aunque la petición se haga en el marco de un expediente del art. 199. No es necesaria la legitimación de firma del solicitante, aunque la solicitud se haga vía fax.

152.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD

En la tramitación de un expediente del art. 199 caben dudas de la identidad de la finca si están suficientemente fundadas y puestas de manifiesto en la calificación registral, aunque no haya oposición de colindantes

153.** SEGREGACIÓN. CESIÓN OBLIGATORIA DE SUELO AL AYUNTAMIENTO.

Cunado una licencia de obras se condiciona a la oportuna cesión de terrenos al Ayuntamiento, dicha cesión ha de formalizarse en el correspondiente documento público, con intervención de la cesionaria.

154.** CONVENIO REGULADOR. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN ESTADO DE SOLTEROS

La adjudicación en un convenio regulador de divorcio de una finca adquirida por mitad antes del matrimonio exige que se haga una atribución del carácter ganancial del bien, que debe ser expresa y delimitarse claramente en el título.

156.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. DUDAS DE IDENTIDAD

En el caso de que existan sospechas fundadas de que todo o parte de la superficie objeto de inmatriculación esté ya inscrita y así se hiciese constar en la nota simple, es necesario que a la escritura se incorporen pruebas que desvirtúen las dudas, o que se opte por acudir al expediente de dominio que regula el art 203 que contiene trámites y garantías suficientes para despejar este tipo de sospechas.

157.** AUTOCONTRATACIÓN CON CONFLICTO DE INTERESES

Cuando una misma persona representa como administrador a dos sociedades en el mismo negocio jurídico hay autocontratación y debe ser salvada por las Juntas Generales de ambas.

158.* TRANSMISIÓN DE FINCA AFECTADA POR UNA ZONA DE EXCLUSIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE.**

Las denominadas «zonas de exclusión» del dominio público marítimo terrestre son de dominio público mientras no se determine por Orden Ministerial conjunta el mecanismo de retrocesión a la propiedad privada y se otorgue la correspondiente escritura de transmisión, por lo que mientras tanto no puede inscribirse la transmisión de fincas registrales incluidas en todo o en parte en dichas zonas.

159.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE IDENTIDAD. OPOSICIÓN DE COLINDANTE

En la tramitación del expediente del art.199 la oposición del colindante, cuando está documentalmente justificada, genera dudas de identidad que permiten denegar la inscripción de la representación gráfica y la rectificación de la descripción de la finca.

160.() NOTA MARGINAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UN FUTURO DESLINDE DE VÍA PECUARIA

La anotación marginal preventiva a que se refiere la Ley de Vías Pecuarias sólo puede practicarse una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados.

161.* RESOLUCIÓN DE COMPRAVENTA DE FINCA GANANCIAL SIN QUE HAYA SIDO PARTE EL CÓNYUGE EN EL PROCEDIMIENTO**

La resolución judicial de la compraventa de una finca (inscrita a favor del comprador para su sociedad de gananciales) como consecuencia del desenvolvimiento de una condición resolutoria explícita, no exige demanda al cónyuge del adquirente, pero si requiere al menos que haya sido notificado de la resolución

163.** CONVENIO REGULADOR. LIQUIDACIÓN DE RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES. ADJUDICACIÓN DE FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO

En un convenio regulador de divorcio de un matrimonio sujeto al régimen supletorio legal valenciano de separación de bienes, puede admitirse que se incluyan la liquidación dos fincas adquiridas por mitad, siendo una la vivienda familiar, adjudicando una a cada cónyuge,.

164.** AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA. FALTA DE COINCIDENCIA ENTRE LA SUPERFICIE OCUPADA SEGÚN LA DESCRIPCIÓN LITERARIA Y LA QUE RESULTA DE LAS COORDENADAS CATASTRALES APORTADAS.

La diferencia de superficie ocupada por una edificación, entre el título y la de la georreferenciación aportada, que resulta de la certificación catastral, no impide la inscripción si la del título se ha ajustado descriptivamente a lo que resulta de Catastro, siempre que exista identidad de la edificación y la ubicación de la misma dentro de finca registral. ( Hay una aparente incongruencia en los datos catastrales pero que resulta de que en los datos alfanuméricos del Catastro no se computan superficies, como los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos que computan al 50%)

165.* COMPRAVENTA CON CONDICIÓN RESOLUTORIA SIN PREVER PARA LA RESOLUCIÓN LA CONSIGNACIÓN DE LAS CANTIDADES QUE SE PERCIBAN**

La última jurisprudencia acepta que las partes puedan pactar la renuncia del comprador a la moderación judicial de la cláusula penal (artículo 1154 CC) cuando se produce el incumplimiento concretamente previsto en el contrato y salvo que sea aplicable la legislación de consumidores y usuarios. Pero en este caso se confirma la calificación en el sentido de que es necesaria la consignación de las cantidades percibidas por el vendedor por no pactarse dicha renuncia en los términos exigidos por dicha jurisprudencia y la propia DG.

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Oficina Registral (Propiedad). Informe Abril 2021. Viviendas uso turístico.

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Indice:

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.
DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).
Disposiciones Autonómicas.
Tribunal Constitucional
SECCIÓN II
RESOLUCIONES:
79.** DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL
84.*** HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.
86.*** NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.
ENLACES:

INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2021

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)

TEMA DEL MES: ACUERDOS COMUNITARIOS REFERENTES A LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO Y OTRAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado, el incremento de los precios del mercado de la vivienda, la escasez del parque de vivienda social, el crecimiento del número de desahucios vinculados a contratos de alquiler y las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida justificó – según la Exposición de Motivos – la introducción de un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH vía Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

Señala el nuevo apartado 12 del artículo 17 que:

“El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

La finalidad de este precepto es rebajar el quórum de unanimidad previsto en el artículo 17.6 LPH para modificar el título constitutivo o los estatutos para permitir a las comunidades de propietarios prohibir la actividad de explotación de viviendas para uso turístico.

Han sido varias las Resoluciones de la DGSJ (R. de 5 de junio, 16 de octubre, 5 de noviembre de 2020, 15 de enero y R. de 22 de enero de 2021) que se han ocupado de esta modificación. Son dos los problemas que se plantean:

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico (VUT), y,

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

1) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de la actividad de viviendas de uso turístico.

– La regla general es la necesidad de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo.

– Por excepción, bastará el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas.

La doctrina del Centro Directivo en las sucesivas resoluciones dictadas sobre la cuestión se centra en la interpretación de los verbos “limitar” y “condicionar” empleados en la norma habiendo entendido la Dirección General que, al permitir esta norma limitar o condicionar la actividad de alquiler de índole turística de las viviendas también admite que se establezca una prohibición absoluta de dicha actividad. En el mismo sentido, ver también el artículo 553 – 2 e) del Código Civil de Cataluña.

2) Los acuerdos comunitarios prohibitivos de otras modalidades de alojamiento turístico: hospedería, alquiler vacacional y apartamento turístico.

La R. de 16 de junio de 2020 deniega la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de actividades de alojamiento turístico distintas de la modalidad de viviendas de uso turístico (VUT) porque es de plena aplicación el artículo 17.6 LPH, que, como ha quedado expuesto, exige la unanimidad para la modificación del título constitutivo o de los Estatutos. Se ha escrito con razón que todo acuerdo comunitario que limite el derecho de propiedad y que no forme parte del ámbito objetivo del nuevo apartado 12 del artículo 17 LPH se regirá por la regla general, es decir, por el apartado sexto, exigiéndose la unanimidad.

DISPOSICIONES GENERALES: Por Maria Núñez (el resto del informe).

RD Ley 5/2021: apoyo a la solvencia empresarial

Real Decreto-ley 5/2021, de 12 de marzo, de medidas extraordinarias de apoyo a la solvencia empresarial en respuesta a la pandemia de la COVID-19: Establece la regulación de ayudas a empresas y autónomos, con una serie de rebajas arancelarias respecto a los documentos inscribibles relativos a las mismas; también prorroga la duración de las medidas relativas a la posposición de concursos de acreedores; nombramiento de mediadores concursales etc.

Ir a la página especial con esquema y amplia reseña.

Plan Estadístico Nacional 2021

Real Decreto 150/2021, que desarrolla para 2021 el Plan Estadístico Nacional 2021-2024. La cumplimentación de los datos es obligatoria salvo excepciones.

En una serie de estadísticas relaciona al Colegio de Registradores (Estadística del Procedimiento Concursal, de Sociedades Mercantiles, de Hipotecas, de Transmisión de Derechos de la Propiedad y de Precios del Suelo). Ver resumen.

Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Real Decreto 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos.

Que desarrolla las leyes 39 y 40/2015 en lo referido a la actuación y el funcionamiento electrónico del sector público, incluyendo las relaciones de los ciudadanos con ella, el procedimiento y notificaciones administrativas. Desarrolla la carpeta ciudadana, el PAGe, la dirección única de notificaciones (DEHú) las sedes electrónicas, la identificación, la representación, los registros electrónicos, el registro de apoderamientos, las comunicaciones y notificaciones, el expediente electrónico, la obtención de copias y conservación de documentos. Interesante anexo terminológico.

Ir al archivo especial con amplio resumen y enlaces.

Destacamos que establece la obligatoriedad de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas, para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo, al menos los sujetos a los que se refiere el artículo 14.2 LPA (personas jurídicas, entidades sin personalidad, profesionales de colegiación obligatoria -incluidos los notarios y registradores-, quienes representen a los anteriores y los empleados públicos por razón de su cargo.

Disposiciones Autonómicas.

Destacamos:

MADRID. Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística.

Ver Novedades en la inscripción registral de la obra nueva tras la reciente modificación de la Ley de Suelo de Madrid, por Francisco Bengoetxea Arrieta

PDF (BOE-A-2021-3494 – 13 págs. – 314 KB) Otros formatos

Tribunal Constitucional

Dos Sentencias de las salas 1 y 2 sobre las ejecuciones hipotecarias y vulneración de la tutela judicial efectiva, relativas a la primacía de del derecho de la unión Europea y a la inadecuada utilización de la dirección electrónica habilitada como cauce de comunicación del primer emplazamiento procesal respectivamente.

DESAHUCIO DE INMUEBLES OCUPADOS. Se admite a trámite un recurso de inconstitucionalidad contra diversos incisos y preceptos del preámbulo y la Disposición final primera del Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, relativo a la suspensión durante el estado de alarma del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

SECCIÓN II

Concursos Registros: Se resuelve el concurso ordinario 308 para la provisión de registros tanto a nivel estatal según RDGSJFP. 4 de marzo de 2021; como a nivel de ÇCataluña. Quedan 73 plazas vacantes para que elijan los Aspirantes.

Ir al Archivo de Concursos.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la jubilación del notario en excedencia y registrador de bienes muebles Central I, don Juan Luis Gimeno Gómez-Lafuente.

RESOLUCIONES:

RESOLUCIONES PROPIEDAD

78.* NOTA MARGINAL DE FUTURO DESLINDE VÍAS PECUARIAS. INDEPENDENCIA REGISTRADOR

Reitera numerosas RR según las cuales No cabe practicar nota marginal en finca colindante con vía pecuaria, para advertir a terceros de dicha colindancia, sin que ni siquiera se haya iniciado el procedimiento de deslinde.

79. DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL**

Cabe que el cónyuge titular con carácter privativo disponga de la nuda propiedad sobre la misma aunque sea la vivienda habitual de la familia porque no impide el goce sobre la misma.

80.** INMATRICULACIÓN MEDIANTE LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES POR DIVORCIO Y TITULO PREVIO DE APORTACIÓN A GANANCIALES.

No hay creación “ad hoc” de títulos para inmatricular cuando el antetítulo es un aportación de gananciales y el titulo inmatriculador la liquidación de gananciales por divorcio, cunado entre ellos ya han pasado 13 años

81.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR

Es necesario demandar y requerir del pago al tercer poseedor que tiene inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, para que se pueda inscribir el decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas.

83.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE IDENTIDAD POR MAGNITUD DEL EXCESO Y PREVIA SEGREGACIÓN

No procede denegar el inicio del expediente previsto en el artículo 199, por dudas de identidad de la finca por la magnitud del exceso, sino sólo cuando de manera palmaria y evidente resulta improcedente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

84.* HERENCIA. DIVISIÓN MATERIAL. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DESPLAZAMIENTO.**

Cabe rectificar la descripción de fincas mediante el procedimiento del art. 199 LH aun cuando sean finca procedentes de una parcelación urbanística, si se cumplen los requisitos del procedimiento legal establecido para ello. Cabe aun cuando haya incongruencia entre la base gráfica y las descripciones debido a desplazamientos, debiendo procederse como dispone la resolución conjunta punto Séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública y de la Dirección General de Catastro de 7 de octubre de 2020.

85.** ANOTACIÓN DE DEMANDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA LA HERENCIA YACENTE

No cabe anotar una demanda de reclamación de cantidad, puesto que si lo que se quiere es afectar la finca al cobro de la deuda procede una de embargo. En este caso que la demandante es una comunidad de propietarios cabria si la demanda tuviera por objeto hacer constar la preferencia real de su crédito frente a otros, pero tendrían que estar demandados. Reitera su doctrina sobre la herencia yacente.

86.* NOMBRAMIENTO DE CONTADOR PARTIDOR DATIVO. CALIFICACIÓN DEL EXPEDIENTE DE JURISDICCIÓN VOLUNTARIA.**

Resolución que trata del ámbito de la calificación en los expedientes de jurisdicción voluntaria tramitados ante notario: en este caso el nombramiento de contador partidor dativo, y la aprobación de las operaciones por el realizadas. La calificación se extiende a los extremos de los documentos judiciales, es decir: i) competencia del órgano, (ii) la congruencia del resultado con el expediente tramitado, (iii) las formalidades extrínsecas de la resolución o instrumento público y (iv) los obstáculos que surjan del Registro. En consecuencia puede oponerse como defecto que no conste quien solicito el nombramiento del contador (a los efectos de determinar si se cumplen las mayorías establecidas en el CC; pero no puede entrar en cuestiones relativas a su contenido como pro ejemplo en la interpretación que hace el contador de si una finca concreta es la efectivamente legada.

87.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES MEDIANTE HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN BASADA EN SENTENCIA PREVIA DE DIVORCIO.

Cabe inscribir el auto homologando una transacción relativa a una liquidación de gananciales fundada en sentencia previa de divorcio en que se relacionaban los bienes comunes.