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114.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE USO DISTINTO DE VIVIENDAS

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Almería n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico de una finca registral por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que se prohíbe especialmente «dar a los pisos destino distinto del de vivienda o ejercicio de una actividad profesional».

Resumen: La prohibición de usos distintos a vivienda o actividad profesional incluye el alquiler turístico.

Hechos: Se solicita la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico.

La registradora suspende la asignación por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que se prohíbe especialmente “dar a los pisos destino distinto del de vivienda o ejercicio de una actividad profesional”.

Los recurrentes contraargumentan:

1.  que los estatutos no contemplan la prohibición de uso turístico de las viviendas;
2. que las prohibiciones estatutarias han de interpretarse de forma estricta;
3. que, en la fecha en que se redactaron los estatutos, no existía la figura de vivienda de uso turístico

y d) que nunca ha existido quejas de los vecinos, tal y como se demuestra en el certificado emitido por la administradora de la propiedad.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: De nuevo se reitera que, aunque los estatutos no mencionen literalmente “uso turístico”, la prohibición de usos distintos a vivienda o actividad profesional incluye el alquiler turístico y ello porque el uso turístico no es uso residencial al carecer de permanencia, siendo una actividad económica incompatible con la cláusula estatutaria.

Conclusión: No se podrá asignar el número de registro turístico mientras los estatutos mantengan la prohibición, y sin que la inscripción en el registro turístico autonómico sustituya la necesidad de modificar los estatutos. (MGV)

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115.** NIE EXTRANJEROS (EXPROPIACIÓN y Dcho REVERSIÓN)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación realizada por el registrador de la propiedad de San Cristóbal de La Laguna n.º 2-Área Metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, por la que en un procedimiento administrativo de expropiación forzosa con solicitud de inmatriculación de una finca en favor del Cabildo Insular de Tenerife suspende la inscripción del acta de ocupación y pago por el defecto subsanable consistente en la no constancia del número de identificación fiscal o número de identificación de extranjero de todos los intervinientes. (ACM)

Resumen: Es necesario consignar el NIE/NIF de extranjeros, no solo en Escrituras sino en TODO TÍTULO inscribible (Judicial o Advo) de trascendencia tributaria o que afecte a un derecho real inmobiliario (y el de reversión por expropiación lo es).

– Hechos: Se presenta por un Cabildo Insular un Acta de Ocupación y pago por expropiación de una finca no inmatriculada, varios de cuyos titulares son españoles o extranjeros no residentes en España de los que no consta su NIE/NIF.

– El Registrador: califica negativamente, conforme al Art 254-2 LH, ya que la inscripción de la expropiación implica también (Art 54-5 LEF) la del derecho de reversión a favor de los antiguos propietarios expropiados, que exige la constancia registral del número de identificación fiscal de todos ellos.

– La Consejera de Movilidad del cabildo: recurre invocando (además de la obligatoriedad de las AA.PP de inscribir sus bienes o la facultad de inmatricularlos ex Art 206 LH) que:

a) Muchos de esos titulares ya fueron identificados mediante Pasaporte por el notario o cónsul que autorizaron varios poderes a favor de los expropiados (y la herencia de sus padres), con lo que ya resulta cumplida la obligación de que la identidad de los afectados conste en el registro, que según la L.N, el R.N y la doctrina de la Dirección General puede verificarse por medios supletorios al DNI (incluso con el permiso de conducir).

b) Que el derecho de reversión carece de trascendencia tributaria, pues supone una ineficacia de la expropiación originaria que no genera ninguna transmisión patrimonial ni obligación tributaria ex nuovo (Art 49 LEF), sino solo una restitución de lo que ya se poseía que no tributa, habida cuanta además que la AA.PP expropiante también goza de exención subjetiva, y que la finalidad de la legislación fiscal, que no se daría en caso de expropiación, es lograr la trazabilidad de las operaciones inmobiliarias para prevenir fraudes tributarios.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

a) Desestima el primer argumento de la recurrente por confundir el deber de identificar a los otorgantes con otro distinto como es el de consignar su Nº de Identificación Fiscal;

b) Y la exigencia de consignar tal NIF, ex Art 254-2 LH, es exigible no solo en las Escrituras sino en todo TÍTULO inscribible (Judicial o Advo) de trascendencia tributaria o que afecte a un derecho real inmobiliario, y el de reversión por expropiación lo es, ex Art 54 LEF, es un verdadero «ius in re aliena» que grava el dominio del adquirente de la finca expropiada, que es oponible frente a terceros, y que puede tener trascendencia tributaria, p.ej en el ámbito de Plusvalías y Ganancias Patrimoniales.(ACM).

116.** GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN MUNICIPAL NO JUSTIFICADA 

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación del registrador de la propiedad de Avilés n.º 2 a inscribir la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca por existir oposición de una Administración Pública basada en la existencia de un expediente de investigación de bienes que puede afectar a un camino público.

Resumen.– La oposición de la Administración basada solamente en que está investigando la naturaleza demanial de una franja de terreno incluida en la representación gráfica que se pretende inscribir, no es suficiente para denegar la inscripción.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se formula oposición por parte del Ayuntamiento, que alega que la finca objeto del procedimiento está afectada por la tramitación de un expediente de investigación acerca de la eventual existencia de un camino de titularidad pública, acompañando plano georreferenciado del mismo y planimetría catastral histórica.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción solicitada por posible invasión del dominio público, basándose en el contenido de la alegación presentada y de la comprobación realizada en la aplicación informática para el tratamiento registral de bases gráficas de la que resulta que las coordenadas arrojadas por el plano georreferenciado que acompaña al escrito de oposición se ubican dentro de la representación gráfica georreferenciada alternativa propuesta para la finca objeto del procedimiento.

Recurso.- El recurrente se basa en que el escrito de oposición formulado por el Ayuntamiento no tiene suficiente soporte para irrogarse la titularidad pública del camino controvertido.

Resolución.- La DGSJFP acuerda estimar el recurso y revocar la nota de calificación.

Doctrina.- La oposición del Ayuntamiento alegando invasión del dominio público, debe reunir los siguientes requisitos:

– Afirmar con claridad que el terreno supuestamente invadido efectivamente le pertenece, sin que sea suficiente manifestar su intención de iniciar un expediente de investigación.

– Acreditar o al menos afirmar ser titular catastral del terreno.

– Expresar o alegar título escrito de dominio; o aportar certificación administrativa acreditativa del acto, negocio o modo de su adquisición; o al menos manifestar que está incluido en el inventario de bienes municipales, lo cual sería lo preceptivo conforme al artículo 32 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

– Expresar su naturaleza demanial. (VEJ)

117.*** SUB-APODERAMIENTO VS DOS PODERES: DISTINCIÓN Y REQUISITOS

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de El Campello, a la inscripción de una escritura de compraventa.

Resumen: El subapoderamiento exige la existencia de dos poderes otorgados en fechas sucesivas. Si el segundo poder es de fecha anterior al primero no puede hablarse de subapoderamiento: son dos poderes. En el primer caso, la exhibición de copia autorizada y el juicio de suficiencia se circunscribe al segundo poder. En el segundo, los mentados requisitos se exigen respecto de ambos poderes.

Hechos: En una escritura de compraventa existe una concatenación de poderes en la parte vendedora (sociedad vendedora-gestoría y gestoría-persona física compareciente). El Notario hace constar que tiene a la vista copia autorizada del último de los poderes y testimonio del poder otorgado por la sociedad vendedora a favor de la gestoría. En ambos casos se expresa Notario autorizante de los poderes, fecha y número de Protocolo.

La Registradora califica negativamente, en cuanto a la exhibición de un testimonio del primero de los poderes, en una argumentación que repasa toda la doctrina general del juicio de suficiencia. En el caso concreto, fundamenta su negativa en que el Notario tiene a la vista un testimonio y no una copia autorizada.

El Notario recurre. Acude a la doctrina consolidada del Centro Directivo de que en las cadenas de apoderamiento articuladas mediante sustitución o subapoderamiento no hay que exhibir al Notario la cadena de poderes previos ni emitir juicio de suficiencia de todos ellos. Únicamente ha de exhibirse copia autorizada del último de ellos, respecto del cual se formulará juicio de suficiencia. Respecto de los restantes, basta con una reseña identificativa y el juicio de suficiencia compete a los Notarios que autorizaron dichos poderes.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación de la Registradora, pero por motivos distintos de los apuntados por aquélla. En primer lugar, confirma la doctrina expuesta por el Notario, con cita en las RR 10-10-2016, 25-10-2016 y 6-7-2022. En este sentido, ya las RR 10-2-1995, 9-4-2003 y 11-6-2004 expresaban: No es necesario que se exhiba a este notario la copia autorizada de esa escritura inicial de apoderamiento ni que este exprese el juicio de suficiencia de facultades representativas referido a dicha escritura, por tratarse de extremos que quedan bajo la fe pública del notario autorizante de la escritura de sustitución del poder (…), por lo que el argumento de la Registradora decae.

Ahora bien, rechaza que en el presente caso estemos ante un subapoderamiento o sustitución de poderes: el poder otorgado por la sociedad vendedora a la gestoría es posterior al poder que la gestoría otorga al compareciente en la escritura. El primer poder es de 2018 y el segundo de 2016.

La técnica del subapoderamiento tiene por objeto ensanchar el ámbito de actuación del poderdante, no se persigue limitar las facultades del apoderado ni suplir su legitimación. Si bien es cierto que existe una relación de dependencia entre el apoderamiento y el subapoderamiento, de manera que las vicisitudes acaecidas en el primero repercuten en el segundo, y, en sentido inverso, los actos realizados por el sustituto producen efectos en la esfera jurídica del poderdante (cfr. artículo 1722 del Código Civil), no lo es menos que, además de esa dependencia, entre apoderamiento y sustitución de poder, existe también cierta similitud, por lo que, en cuanto que fuere posible, han de aplicarse a esta relación las connotaciones de aquélla. Esta similitud de situaciones determina que así como el apoderado cumple con la exhibición de su copia de escritura de poder y declaración de que se encuentra vigente (no necesita ir más allá, por ejemplo, demostrando la capacidad de obrar del poderdante en el momento de realizar cada uno de los actos en cuestión), al sustituto tampoco debe exigírsele que acredite más allá de su propia legitimación. Es más, exigir al sustituto la demostración de la subsistencia del primer poder sería una solución, además de ineficaz (la sola presentación de la copia tampoco garantiza por sí sola la subsistencia), absurda y poco práctica ya que se priva al apoderado del único instrumento con el que se puede hacer valer su representación, con lo que lejos de ensanchar la capacidad de obrar del poderdante, se estaría yendo contra la finalidad perseguida por el subapoderamiento (R 10-2-1995).

Siendo el poder de la gestoría al compareciente de fecha anterior al poder que la sociedad vendedora otorga a la gestoría, no podemos estar ante un subapoderamiento, sino de un apoderamiento conferido directamente por la gestoría al compareciente. Por ello, no es posible aplicar la doctrina de la sustitución de poderes, pues siendo el primer poder de fecha posterior al segundo, no queda bajo la fe del Notario que autoriza el poder de la gestoría a sus representantes la suficiencia de las facultades que la gestoría tiene para actuar en nombre de la sociedad vendedora. Por ello, ha de exhibirse la copia autorizada de ambos poderes (ACT).

118.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HOSTELERÍA)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 1 a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración.

Resumen: No cabe destinar la vivienda a alquiler de corta duración con destino turístico, si los estatutos inscritos prohíben la actividad de hostelería.

Texto estatutario: “E) En las fincas destinadas a vivienda, deberá respetarse en todo caso ese destino fundamental y específico, pero compatibilizado con el uso a vivienda se podrán establecer despachos y oficinas y ejercer cualquier profesión y oficio, excepto academias y hostelería…”.

La DG confirmó la calificación.

Acude a la definición legal de Actividades de hospedaje: “las llevadas a cabo, de modo profesional o no, con la finalidad de proporcionar, a cambio de un precio, contraprestación o compensación, habitación o espacio para la pernoctación a las personas, con o sin otros servicios de carácter complementario. En todo caso, quedan incluidas en esta definición las siguientes actividades: a) Las llevadas a cabo por establecimientos comerciales abiertos al público integrados en este sector conforme a la normativa dictada por la administración competente. Se incluyen dentro de este concepto los hoteles, hostales, pensiones, casas de huéspedes, establecimientos de turismo rural o análogos (…) c) Las de los operadores turísticos que presten servicios de intermediación entre las empresas dedicadas a la hospedería y los consumidores. d) La actividad de las plataformas digitales dedicadas, a título oneroso o gratuito, a la intermediación en estas actividades a través de internet, presten o no el servicio subyacente objeto de mediación, siempre que ofrezcan servicios en España”.

Además, están las obligaciones de registro documental y comunicación («partes de entrada en establecimientos de hospedaje y hojas de servicios en actividades de alquiler de vehículos»); que van referidas a «las personas titulares de las actividades de hospedaje y de alquiler de vehículos incluidos en el ámbito de aplicación de esta norma». Ver Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre.

De ahí deduce que el concepto de «hostelería», y las obligaciones que determina e impone la legislación sectorial abarca también las viviendas de uso turístico, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación sería aplicable a las mismas.

La registradora, puso otro defecto que se subsanó: “No es posible verificar la firma del solicitante… No consta la firma legitimada notarialmente, ni ratificada ante la Registradora, ni se ha presentado la instancia telemáticamente de modo que se pueda verificar la firma electrónica (artículo 30.5 de la Ley 11/2007), no siendo posible por tanto acreditar la identidad del firmante». (JFME)

119.* NOTIFICACIONES EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO ANTE LA TGSS

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Calafell, a inscribir una certificación de adjudicación dictada por la Tesorería General de la Seguridad Social en un procedimiento de apremio.

Resumen: Para inscribir la adjudicación y cancelación de cargas, no es preciso acreditar que se haya notificado al actual titular registral que adquirió e inscribió con posterioridad a la fecha de la nota marginal acreditativa de haberse expedido la certificación de dominio y cargas.

Hechos: Se presenta una certificación administrativa que recoge la adjudicación en procedimiento de apremio seguido ante la Tesorería General de la Seguridad Social de la mitad indivisa de una finca registral .

El Registrador califica negativamente por no constar la oportuna notificación al actual titular registral que inscribió su derecho con posterioridad a la anotación de embargo y a la nota de expedición de la certificación de dominio y cargas.

El recurrente alega que el registrador no puede revisar en su calificación la decisión adoptada en un procedimiento administrativo por el órgano competente.

La DG estima el recurso, pero no por el ámbito de calificación del registrador.

Doctrina: En documentos administrativos, la calificación registral ha de ajustarse a los límites impuestos por el artículo 99 del Reglamento Hipotecario, sin que pueda por tanto entrar a cuestionar el fondo, el fundamento, de la decisión adoptada, pero gozando de un mayor margen en la calificación de los documentos administrativos que en la de los judiciales, especialmente si se trata del examen de los trámites esenciales del procedimiento seguido. Recuerda que la presunción de legalidad de los actos administrativos lo es únicamente a los efectos de las partes en el procedimiento, pero no respecto de terceros.

Ahora bien, entrando en el fondo del defecto, revoca la calificación:

– La normativa aplicable al procedimiento de apremio en el ámbito administrativo de la Seguridad Social, si bien con algunas especialidades incluidas en su Reglamento, sigue el esquema y la tramitación recogida en la Ley de Enjuiciamiento Civil para la realización forzosa de los bienes trabados.

– El artículo 659.2 LEC dispone: «2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas no se les realizará comunicación alguna, pero, acreditando al Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución la inscripción de su derecho, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten.»

En el presente caso consta que el actual titular registral de la finca adquirió su propiedad por medio de escritura otorgada e inscrita con posterioridad a la anotación preventiva de embargo en favor de la TGSS y a la nota marginal de expedición de la certificación de dominio y cargas, que se practicaron el mismo día, como es habitual. Por tanto, el titular registral de la finca conocía la existencia del procedimiento de apremio, no solo porque ya constaba la referida nota marginal de expedición de certificación, sino por la misma anotación de embargo En consecuencia, no puede ahora exigirse una notificación específica para poder inscribir la certificación del acta de adjudicación y el correlativo mandamiento de cancelación. (JFME)

120.** NRUA: SOLO HABITACIÓN CON BAÑO (MADRID)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 4, a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración respecto de una finca.

Resumen: No es posible asignar NRUA a una habitación con baño, porque la regulación de las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid no contempla dicho uso por habitaciones sino solamente por «finca completa». Ha de aportarse al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable.

El registrador considera que la regulación de las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Madrid no contempla dicho uso por habitaciones sino solamente por “finca completa”. Solicita que se aporte la resolución de la inscripción en el Registro de la Comunidad de Madrid de la declaración responsable y la Licencia municipal expedida por el Ayuntamiento de Madrid o bien, en este último caso, certificado de innecesariedad de la misma.

El interesado tan sólo aporta comunicación de la Comunidad de Madrid que acredita la presentación y registro de la declaración responsable de inicio de actividad en cuanto a la vivienda.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La licencia de uso turístico para el municipio de Madrid (CIVUT, siglas de certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico) consiste en un documento, emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.

Por lo tanto, resulta aplicable el artículo 9.2.a).5.º del Real Decreto 1312/2024, en su primer inciso, por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, lo cual conduce a la necesidad de aportar al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable.

Nota: El artículo 4 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, permite que los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración pueden recaer sobre la totalidad de una finca o parte de ella, siempre que de acuerdo con la normativa aplicable sea posible. Ahora bien, ello no excluye, en Madrid, la necesidad de que la vivienda en su conjunto deba de obtener la licencia de uso turístico. 

Respecto a si en Madrid cabe o no la asignación del NRUA a una habitación suelta -como apunta el Registrador- el centro directivo no se pronuncia. No hemos visto en el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, una prohibición expresa, pero sí indicios en esa dirección como la unidad de explotación o el que, conforme al artículo 6, «los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico». (JFME)

121 Y 122.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (NEGOCIOS – PENSIONES)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Vélez-Málaga n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «se prohíbe especialmente a cada propietario, instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos».

Resumen: No cabe asignar NRUA para alquiler de corta duración turístico si en los estatutos inscritos se prohíbe instalar en las viviendas negocios o pensiones.

Dice así la cláusula estatutaria inscrita: «Se prohíbe especialmente a cada propietario, instalar en las viviendas negocios, círculos, academias, pensiones o asociaciones en el que el número de sus miembros o asociados sea excesivo o molesten o perturben la buena vecindad o tranquilidad de los vecinos».

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Cita diversas resoluciones y sentencias de las que se deduce expresamente que la actividad de alquiler turístico o vacacional se considera una actividad económica, lo que implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial.

Por otra parte, el diccionario de la Real Academia Española define, en su cuarta acepción, la palabra pensión como «Casa donde se reciben huéspedes mediante precio convenido», y enumera como sinónimos los de «fonda, pupilaje, hostal, hospedería, posada».

La prohibición de instalar en las viviendas negocios o pensiones determina la imposibilidad de ejercer en ellas la actividad turística, y, por lo tanto, impide la asignación del número de registro único de alquiler de corta duración turístico correspondiente. (JFME)

123.* NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (ACTIVIDAD COMERCIAL)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

Resumen: No cabe asignar el NRUA para dedicar una vivienda a alquiler de corta duración turístico si consta inscrita la prohibición estatutaria expresa de la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial. No es obstáculo para ello el que se haya expedido previamente una certificación donde no se reconoce la prohibición estatutaria.

La prohibición estatutaria, que data de 1989, se refiere de una manera expresa a la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial. 

La interesada alegó que previamente había pedido una certificación acerca de si existían prohibiciones estatutarias al respecto, constando en la certificación que “los estatutos o normas de la comunidad de propietarios en que se integra la finca no contienen prohibición expresa alguna para el ejercicio de actividad de alojamiento turístico”, transcribiéndose los asientos registrales pertinentes. La DG estima que, a pesar de la inseguridad jurídica que se deriva de dos calificaciones divergentes, el contenido de la certificación no puede prevalecer sobre los asientos registrales, que están bajo la salvaguardia de los Tribunales, y en los cuales efectivamente se recoge la prohibición estatutaria que ahora impide la asignación del NRUA.

Nota: Aunque la DG aluda a que, cuando se expide una certificación, implícitamente existe una calificación, entiendo que esa calificación no es similar a la que se hace para inscribir o no un título. En la certificación, se dice que “los estatutos o normas de la comunidad de propietarios en que se integra la finca no contienen prohibición expresa alguna para el ejercicio de actividad de alojamiento turístico”, lo cual es cierto, desde un punto de vista literal. Otra cosa es la interpretación de esa cláusula, lo que no parece propio del proceso de expedir certificaciones, máxime cuando a la certificación se le añadió copia del asiento de los estatutos. De todos modos, es una aviso para extremar la precaución en la valoración de lo que se certifica. (JFME)

124.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (HOSPEDERÍAS)

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gijón n.º 1, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración de uso turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal «los pisos se destinarán a viviendas u oficinas del titular y no podrán instalarse en ellas hospederías ni servicios o industrias que perjudiquen a la Comunidad, a la seguridad de la finca o afecten a la moral y a las buenas costumbres».

Resumen: No cabe la asignación de un NRUA para una vivienda que se quiere dedicar de alquiler de corta duración de uso turístico por constar en los estatutos la prohibición de dedicar los pisos a hospederías.

La cláusula estatutaria de la propiedad horizontal, que está inscrita, dice lo siguiente: « “Cuatro: Los pisos se destinarán a viviendas u oficinas del titular y no podrán instalarse en ellas hospederías ni servicios o industrias que perjudiquen a la Comunidad, a la seguridad de la finca o afecten a la moral y a las buenas costumbres”. ».

La DG desestima el recurso, pues el concepto de «hospedería» abarca también a las viviendas de uso turístico, motivo por el cual la prohibición estatutaria alegada en la calificación resulta aplicable a las mismas. En consecuencia, la asignación de número de registro único de alquiler a la vivienda requeriría de la correspondiente supresión de la prohibición estatutaria inscrita. (JFME)

125.** BIENES PRIVATIVOS EN CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO APROBADO EN SENTENCIA

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 2, por la que se deniega la inscripción de tres fincas que fueron incluidas en un convenio regulador de pactos familiares, por razón de divorcio, y que habían sido adquiridas previamente al matrimonio en pro indiviso. (ACM)

Resumen: No procede adjudicar bienes privativos adquiridos antes del matrimonio por ambos cónyuges en proindiviso ordinario en un convenio regulador de divorcio.

– Hechos: En una Sentencia de divorcio se homologa judicialmente el convenio regulador de los cónyuges, casados en Gananciales, en que, se adjudica a uno solo la que había sido (y ya no es) vivienda familiar habitual (y garaje y trastero) privativos por haber sido adquiridos antes del matrimonio por ambos cónyuges por mitades y en proindiviso ordinario.

– La Registradora: califica negativamente con acierto, ex Arts 3º LH y 90 CC y doctrina DG (infra), por resultar preciso un acto formal y expreso que cumpla la forma documental adecuada (escritura pública) para la inscripción, ya que el contenido del convenio excede claramente del ámbito legal típico propio del mismo.

– La adjudicataria: recurre intentando demostrar que las fincas en parte se habían pagado con dinero ganancial y que sí habían sido anteriormente vivienda familiar.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
– Doctrina:
a) El Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio, y está claro que la adjudicación de y está claro que la adjudicación de fincas privativas adquiridas antes del matrimonio por ambos cónyuges en proindiviso ordinario que ya NO constituyen la vivienda familiar habitual de los esposos, NO forma del contenido típico del convenio regulador ni de la sentencia que lo homologa.

Por tanto, y reiterando las RR. de 15 septiembre y 12 noviembre de 2020 y de 18 mayo y 20 septiembre 2021 (y R. 9 abril 2024) señala que aunque el contenido patrimonial típico del convenio regulador (arts 90, 91 y 103 CC) es la liquidación del régimen económico matrimonial, del haber común del matrimonio y los actos relativos a la vivienda familiar [u otras operaciones indirectas pero resultando indispensable y suficientemente conectadas para llevar a cabo una completa liquidación del régimen económico-matrimonia], pero sin que pueda servir de cauce formal para otros actos que tienen su significación negocial propia como son las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización, con arreglo a criterios de competencia documental, pues las sentencias sí serían documentos públicos inscribibles en las materias objeto de las mismas (congruencia), pero no en las ajenas a su contenido propio, y la homologación judicial de un documento privado (convenio) no lo convierte en público (Art 3º LH).

Así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre de 2016 (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre de 2016 (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común) las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo de 2017 (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre de 2017 (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre 2016 y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017 (protocolización de operaciones particionales), R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); y RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio.) 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio); las de 14 de junio, 20 de junio, 11 septiembre y 4 diciembre 2023 (atribución informal de ganancialidad); las RR. 9 abril (uniones de hecho), 23 julio (atribución informal de ganancialidad) y 10 diciembre 2024 (pareja de hecho), y las de 6 de junio (división cosa común desconectada del convenio regulador) , 25 junio (novación hipotecaria) , 8 julio de 2025 (finca rústica en convenio divorcio) y de 22 octubre 2025 (bienes privativos de ambos cónyuges en proindiviso). (ACM).

126.() NRUA: AUTORIZACION POR ACUERDO JUNTA PROPIETARIOS

Resolución de 22 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler de uso turístico para una finca. 

Resumen: Queda también fuera del alcance de la calificación registral –y de las funciones del Centro Directivo– formular apreciación alguna sobre el hecho de que el inmueble se haya destinado o no, de forma continuada, a alquiler de uso turístico hasta la fecha pues se trata de una cuestión que ha de quedar también a la apreciación administrativa o judicial.

Hechos: se presenta instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de uso turístico.

El registrador califica negativamente por no aportarse certificación del/de la secretario/a de la comunidad, con el visto bueno del/la presidente, con firmas legitimadas ante notario y debidamente acreditados los cargos respectivos, de la que resulte que se ha obtenido la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el art. 17.12 LPH.

La Dirección confirma la calificación con fundamento en los artículos 17.12 y disposición adicional segunda LPH al ser la inscripción en el Registro de Turismo de la Generalitat Valenciana de fecha posterior al 3 de abril de 2025 sin que corresponda a la Dirección General, ni al registrador al calificar, sobre las vicisitudes de una licencia administrativa anterior dada de baja, por quedar esta situación fuera del alcance de la calificación registral. Su eventual aclaración, habrá de plantearse: bien en vía administrativa, ante el organismo competente de la Generalidad Valenciana; bien, y una vez agotada dicha vía, ante los órganos judiciales. Queda también fuera del alcance de la calificación registral –y de las funciones del Centro Directivo– formular apreciación alguna sobre el hecho de que el inmueble se haya destinado o no, de forma continuada, a alquiler de uso turístico hasta la fecha pues se trata de una cuestión que ha de quedar también a la apreciación administrativa o judicial. (ER)

127.** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA EXISTIENDO ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER A FAVOR DE LA AGENCIA TRIBUTARIA.

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa, en ejercicio de un derecho de opción, por haberse tomado con anterioridad a la escritura de compraventa sendas anotaciones de prohibición de disponer a favor de la Agencia Tributaria.

Resumen: En las prohibiciones de disponer penales o administrativas, el principio de prioridad del art 17 LH se antepone al artículo 145 RH y cierran el registro aun para los actos realizados con anterioridad a la prohibición, tanto si son actos dispositivos voluntarios como si son enajenaciones forzosas derivadas de asientos anteriores.

Hechos:

11/07/2022 Se autoriza escritura de constitución de opción de compra sobre varias fincas y se inscribe el 03/01/2023

29/11/2022 y 07/12/2022 se dictan dos mandamientos de prohibición de disponer de la AEAT que se anotan preventivamente el 03/01/2023

14/07/2023 se dictan mandamiento de prohibición de disponer de la AEAT que se anota preventivamente el 30/08/2023

14/12/2023 se otorga escritura de ejercicio de la opción de compra.

La Registradora: califica negativamente señalando que no es posible la inscripción en tanto estén vigentes las prohibiciones de disponer, basándose en la doctrina reciente del Centro Directivo que señala que en las prohibiciones de disponer adoptadas en procedimientos penales y administrativos, el principio de prioridad (17 LH) prevalece frente a la interpretación del artículo 145 RH.

El Presentante: recurre sosteniendo, en síntesis: Que al estar inscrita la opción antes que las prohibiciones de la AEAT, la inscripción de la venta es obligatoria conforme al art 145 RH; Que la compraventa no constituye un acto dispositivo nuevo, sino la mera ejecución de un derecho de opción preexistente e inscrito, por lo que las prohibiciones posteriores no pueden perjudicar al optante; Y que la negativa del Registro es una interpretación contra legem basada en una supuesta protección del orden público que, además, supone una aplicación retroactiva de las prohibiciones de disponer.

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina: Ver las RR 03/10/2024 y 30/04/2025 . Ver también el trabajo de mi compañero ACT sobre prohibiciones de disponer y Registro de la Propiedad aquí.

El Centro Directivo recuerda la distinción entre

1. Las prohibiciones voluntarias o las derivadas de un procedimiento civil, orientadas a satisfacer intereses privados. Según resulta de los arts 145 RH y 71 LH éstas impiden el acceso registral de los actos dispositivos posteriores, salvo que traigan causa de asientos vigentes anteriores al de la anotación. Esto presupone, a sensu contrario, que no impiden inscribir actos realizados antes de la prohibición aunque se presenten después, si bien en tal caso la inscripción no conlleva la cancelación de la anotación preventiva de prohibición, sino su arrastre.
2. Las prohibiciones de disponer adoptadas en los procedimientos penales y administrativos, mediante las que se pretende garantizar el cumplimiento de intereses públicos o evitar la defraudación de la sentencia penal o las responsabilidades derivadas de ella. En ellas prevalece el principio de prioridad del art 17 LH frente a la interpretación del artículo 145 RH, provocando el cierre registral incluso ante actos anteriores a la prohibición. No cabe argüir que el titular aún conservaba su facultad de disposición al otorgar el acto, pues las prohibiciones de disponer penales o administrativas no tratan de impedir la disponibilidad del derecho por parte de su titular como ocurre con las voluntarias, sino que tienden a asegurar el estricto cumplimiento de la legalidad administrativa o el resultado del proceso penal. (SNG)

128. MANDAMIENTO ORDENANDO LA CANCELACIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE.

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa realizada por el registrador de la propiedad de Boadilla del Monte, relativo a un mandamiento remitido desde la Audiencia Nacional. (ACT)

129.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (ACTIVIDAD COMERCIAL)

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Calp, a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.

Resumen: No cabe la asignación de un NRUA para una vivienda que se quiere dedicar a alquiler de corta duración de uso turístico por constar en los estatutos la prohibición de dedicar las viviendas a “fines o explotaciones comerciales”.

La cláusula estatutaria de la propiedad horizontal, que está inscrita, dice lo siguiente: “Artículo 22.º: … Concretamente se prohíbe variar el destino de las viviendas, las cuales deben de tener este uso, y no se podrán dedicar a fines o explotaciones comerciales o industriales.”

La DG confirma la calificación al ser considerado el alquiler de uso turístico una actividad comercial. Entre las STS citadas, es cercana la Sentencia número 1643/2023, de 27 de noviembre. (JFME)

130.* ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSTANCIA PRIVADA PARA RECTIFICAR REGISTRO.

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Armilla, a practicar el asiento de presentación de una instancia.

Resumen: Una instancia privada en la que se pretende rectificar una propiedad horizontal no puede causar un asiento de presentación pues no es un medio hábil para la rectificación pretendida desde el vista formal, ya que no es un documento público (artículo 420.3 RH).

Hechos: Se recibe telemáticamente una instancia privada solicitando la rectificación de unas fincas en estos términos: “practicando nota aclaratoria en la que conste expresamente que: ‘Las viviendas que integran el conjunto (…) son unifamiliares adosadas con acceso y servicios independientes, sin comunidad de propietarios constituida ni elementos comunes materiales, tratándose de un régimen puramente formal de división registral establecido por el promotor’. Segunda. Que se haga constar igualmente la cláusula expresa del título constitutivo que autoriza a cada propietario a practicar divisiones o agregaciones sin consentimiento de comunidad, como elemento determinante de la inexistencia de comunidad funcional. Tercera. Subsidiariamente, que se eleve consulta a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública conforme al artículo 273 LH, a fin de determinar la procedencia de la rectificación solicitada.”

El registrador deniega el asiento de presentación de dicho documento, y hace constar expresamente que no tiene dudas que consultar con la DG.

El interesado recurre y alega que la denegación del asiento de presentación sin calificación de fondo impide el ejercicio de dicho derecho y contradice el principio de tutela registral efectiva (art. 1 LH en relación con el art. 24 CE). Añade que el principio de legalidad exige admitir toda presentación que pueda dar lugar a un asiento, siquiera de nota o rectificación.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: Recuerda que con la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se da nueva redacción al artículo 246 LH, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación y por ello la calificación y la notificación debe ser prácticamente inmediata.

Conforme a lo dispuesto en el artículo 246 de la Ley Hipotecaria «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible (…)».

La instancia privada no es el documento inscribible, sino que «la misma lo único que representa es la solicitud y la voluntad de varios copropietarios de cambiar la descripción de la finca, ya que el título de la rectificación debe entenderse que sería el documento notarial, judicial o administrativo en que fundara inmediatamente su derecho el solicitante de la rectificación (cfr. artículos 3 de la ley y 33 de su Reglamento)», lo que no ocurre en el presente caso.

Si la pretensión del recurrente es obtener la rectificación del registro debe seguirse los procedimientos legales procedentes (artículo 40 de la ley Hipotecaria).

Resulta claro por tanto que la instancia presentada, al objeto en ella expresado, (la rectificación pretendida) no puede provocar dicha rectificación por lo que es correcta la denegación del registrador de no practicar el asiento de presentación conforme al artículo 420.3 del Reglamento Hipotecario. (AFS)

132.() NRUA: PREVIA LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Resumen: La asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

Similar, entre otras, a la R. 11 de julio de 2025.

La licencia de uso turístico para el municipio de Madrid (CIVUT, siglas de certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico) consiste en un documento, emitido por un técnico competente tras una inspección en la finca, quien certifica que la vivienda cumple con los parámetros del artículo 17 bis del Decreto 79/2014 de 10 de julio de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico.

Por lo tanto, resulta aplicable el artículo 9.2.a).5.º del Real Decreto 1312/2024, en su primer inciso, por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable, lo cual conduce a la necesidad de aportar al Registro el documento que acredite el título habilitante necesario para su destino al uso previsto conforme a la ordenación autonómica o local aplicable. (JFME)

133.** SOBRESEIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR CLÁUSULAS ABUSIVAS NO ESTANDO LA FINCA INSCRITA YA A FAVOR DEL ADJUDICATARIO.

Resolución de 23 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Igualada n.º 2, por la que se suspende la inscripción de un auto judicial de sobreseimiento de procedimiento de ejecución hipotecaria. (IES)

Resumen.- Decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, estando ya inscrita no sólo la adjudicación de la finca hipotecada en favor del cesionario de remate en subasta, sino además una segunda transmisión en favor de un tercero, sin que este haya tenido intervención en el procedimiento, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe no cabe sino denegar la inscripción por aplicación de la doctrina de la STJUE de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

Hechos.- Se debate en el presente expediente si habiéndose decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria, por declarar la abusividad de la cláusula de resolución anticipada, y no estando la finca inscrita ya a nombre de la entidad ejecutante, sino en favor de un tercero, cabe cancelar la inscripción de la adquisición última de la finca en favor del titular registral.

Registrador.- Para que sea viable la inscripción, debe cumplirse el principio de tracto sucesivo.

La recurrente afirma que se debe valorar el hecho de que, a su juicio, tanto la ejecutante –Bankia, SA, hoy Caixabank, SA–, como la actual titular registral –Coral Homes, SLU– son la misma persona, o están vinculadas de modo tal que claramente se cumpliría el principio de tracto y de intervención en el procedimiento de la actual titular.

La Dirección General confirma la calificación.

No puede el registrador extender las consecuencias del sobreseimiento más allá de lo que el propio órgano jurisdiccional lo ha extendido; los más elementales principios de seguridad jurídica, defensa del titular inscrito, y desde luego el principio de separación de poderes que rige nuestra convivencia imponen que en ningún caso sea el registrador, con los muy limitados elementos probatorios de que dispone, el competente para «levantar el velo» en las personas jurídicas, competencia ésta que reside en manos exclusivas de los tribunales de Justicia.

La legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los rigores del principio del tracto sucesivo con la doctrina jurisprudencial del levantamiento del velo, lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados supuestos de excepción a aquel principio hipotecario, en sentido material y no meramente formal: uno de estos supuestos es el previsto en el párrafo final del artículo 20 de la Ley Hipotecaria que, tras establecer que «no podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento», añade a continuación la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento», es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, en relación con la práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de embargo preventivo o de prohibición de disponer), y previa decisión motivada del juez o tribunal competente dentro del propio procedimiento judicial y sujeto a sus garantías sobre la existencia de «indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos [bienes] es el imputado», y como tal supuesto excepcional no es susceptible de interpretación extensiva; otro supuesto en que el legislador ha querido excepcionar la regla del tracto sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley General Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que el procedimiento recaudatorio se dirija contra ella, cuando se hubiera embargado al obligado tributario acciones o participaciones en ella y ejerza sobre la misma un control efectivo, siempre que en el mandamiento se justifique la relación de control.

 En el presente supuesto y desde el punto de vista registral, decretado el sobreseimiento de una ejecución hipotecaria por razón de abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado, estando ya inscrita no sólo la adjudicación de la finca hipotecada en favor del cesionario de remate en subasta, sino además inscrita una segunda transmisión en favor de un tercero, sin que este tercero haya tenido intervención en el procedimiento, y no habiendo pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo, en el caso de que procediera, ni tratándose tampoco de un supuesto de transmisión universal, ni encuadrable en ninguna de las excepciones legalmente admitidas al principio del tracto sucesivo, no cabe sino confirmar la calificación registral desfavorable por aplicación de la doctrina de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 17 de mayo de 2022 y del tracto sucesivo registral recogido en el citado artículo 20 de la Ley Hipotecaria. (IES)

134.** NRUA: COMPETENCIA TERRITORAL REGISTRO

Resolución de 24 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la denegación del asiento de presentación del registrador de la propiedad de Villajoyosa n.º 2, en relación de la solicitud de asignación del número de registro de alquiler de corta duración, por no hallarse la finca situada en la demarcación territorial de dicho registro. 

Resumen: La asignación de NRUA se ha de tramitar por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento.

Hechos: se presenta solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración.

El Registrador deniega la práctica del asiento de presentación por no hallarse situada en la demarcación territorial de este Registro de la Propiedad la finca a que se refiere dicha escritura

La Dirección confirma. Como se deriva del apartado f) del artículo 2 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, se ha de tramitar por el Registro de la Propiedad competente, donde se halla inscrito el inmueble objeto de arrendamiento o en el Registro de Bienes Muebles competente donde se halla inscrito el buque, la embarcación o artefacto naval objeto de alquiler, registros en donde se hará constar el número de registro asignado al mismo. (ER)

135.** PRESENTACIÓN INSTANCIA PRIVADA (DE OPOSICIÓN A SERVIDUMBRE)

Resolución de 24 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Noia a practicar asiento de presentación de una instancia privada. (IES)

Resumen.- La pretensión de que se tome nota en el registro de inexistencia de servidumbre de paso sobre el acceso a la finca del presentante por parte de un tercero y sobre su oposición a tal uso, no se encuentra incluida en ninguna de las posibles excepciones por la que nuestra legislación hipotecaria permite el acceso de documentos privados.

Hechos.- La presente Resolución tiene por objeto la negativa del registrador de la Propiedad a practicar el asiento de presentación de una instancia privada por la que se solicita que se tome «nota marginal informativa sobre inexistencia de servidumbre de paso, sobre el acceso a su finca de un tercero y sobre su oposición a tal uso, solicitando asimismo que se requiera a dicho tercero».

Dirección General.- El recurso debe ser desestimado.

El artículo 246.3 de la Ley Hipotecaria manifiesta que «solo podrá denegarse el asiento de presentación del documento mediante causa motivada cuando el documento no sea título inscribible (…)».

Invoca artículo 3 de la Ley hipotecaria y 33 del Reglamento hipotecario y el artículo 420 del Reglamento que dispone «los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1. Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. 2. Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios. 3. Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna»

Mediante el escrito, cuyo asiento de presentación ha sido denegado, el recurrente pretende que se tome nota marginal informativa sobre inexistencia de servidumbre de paso, sobre el acceso a su finca de un tercero y sobre su oposición a tal uso, solicitando asimismo que se requiera a dicho tercero. Dicha pretensión no se encuentra incluida en ninguna de las posibles excepciones por la que nuestra legislación hipotecaria permite el acceso de documentos privados (IES)

136.** NRUA: ALQUILER A ESTUDIANTES

Resolución de 24 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 4, por la que se suspende la asignación de número de registro de alquiler de corta duración no turístico para cuatro habitaciones por disponerse en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal que «queda, pues, prohibido el ejercicio de cualquier actividad industrial, así como las de carácter mercantil o artística en cuanto comporten apertura de oficina, despachos o centros que lleven consigo la presencia de empleados, afluencia de público, clientes, huéspedes, pacientes, alumnos».

Resumen: Sí cabe la asignación de un NRUA para una vivienda que se quiere dedicar a alquiler de corta duración de uso NO turístico (a estudiantes), aunque conste en los estatutos la prohibición de dedicar las viviendas a actividad mercantil… que lleve consigo… presencia de huéspedes.

Hechos: Se solicita asignación de número de registro de alquiler de corta duración no turístico para cuatro habitaciones de una finca registral.

La registradora suspende la asignación del NRUA, porque, según cláusula estatutaria, queda prohibido el ejercicio de cualquier actividad mercantil que lleve consigo la presencia de huéspedes, entre otros.

La cláusula estatutaria dice así: «Queda, pues, prohibido el ejercicio de cualquier actividad industrial, así como las de carácter mercantil o artística en cuanto comporten apertura de oficina, despachos o centros que lleven consigo la presencia de empleados, afluencia de público, clientes, huéspedes, pacientes, alumnos».

La interesada alega que el alquiler a estudiantes por habitaciones durante cursos académicos no es una actividad mercantil.

La DG estima el recurso.

Doctrina: El alquiler a estudiantes durante el periodo académico debe considerarse como alquiler para uso distinto del de vivienda, porque no busca satisfacer la necesidad “permanente” de vivienda. Sin embargo, tampoco debe de considerarse un alquiler turístico, lo que implicaría la realización de una actividad mercantil.

En el caso presente, considera que no existe actividad mercantil, por lo que no contraviene el artículo estatutario en ese aspecto.

Por otra parte, el artículo estatutario citado no impone la obligación de destinar las viviendas a hogar o residencia permanente de sus propietarios o inquilinos, lo cual hubiera impedido asignar el NRUA. Tampoco excluye la posibilidad de celebrar arrendamientos de temporada, como el arrendamiento a estudiantes durante el año académico, en la medida en que éste no encaja dentro de la actividad mercantil de hospedaje. (JFME)

137.() NRUA: PREVIA LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID

Resolución de 24 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Resumen: La asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

Similar a la 132.

No obsta a esta conclusión la alegación del recurrente relativa a una supuesta imposibilidad técnica y jurídica de obtener la referida licencia, por haber suspendido el Ayuntamiento de Madrid la emisión de las mismas, lo que no afecta a la calificación registral. (JFME)

138.** NRUA: LA IMPUGNACION DE UN ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS NO LO SUSPENDE SALVO DECISIÓN JUDICIAL

Resolución de 24 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao n.º 8, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal que «está prohibido el ejercicio de la actividad de pisos y apartamentos turísticos en todas las viviendas de la comunidad».

Resumen: La impugnación judicial de un acuerdo comunitario prohibiendo los usos turísticos no suspende su eficacia, salvo decisión expresa del juez.

Hechos: Se presenta en el Registro una instancia solicitando la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca registral integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

El registrador alega, como defecto que impide dicha asignación, que en los estatutos de la propiedad horizontal está prohibido el ejercicio de la actividad de pisos y apartamentos turísticos en todas las viviendas de la comunidad derivada de un acuerdo de la junta de propietarios de fecha 2 de octubre de 2023, que fue elevado a público el 5 de octubre e inscrito el día 8 de octubre de 2023. Siendo anterior la prohibición a la fecha de la resolución de inscripción de inicio de actividad en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de 24 de junio de 2024.

La parte recurrente sostiene que el acuerdo comunitario se encuentra recurrido ante la jurisdicción ordinaria y está pendiente de resolución judicial, y que mientras no exista una resolución judicial firme que confirme la validez de dicho acuerdo, no puede considerarse el mismo como fundamento inapelable para denegar la asignación solicitada.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

Doctrina: En este caso nuestro CD entiende que pese a la impugnación judicial del acuerdo la prohibición estatutaria esta válidamente adoptada e inscrita antes de la solicitud, siéndole por tanto plenamente oponible al solicitante, al no existir suspensión judicial del acuerdo comunitario.

Asimismo, recuerda que el título administrativo turístico no prevalece sobre una prohibición estatutaria inscrita y, por tanto, para obtener el número de registro sería necesaria una modificación estatutaria previa. (MGV)

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140.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE USO COMERCIAL / TURÍSTICO.

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Lepe de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para una finca.

Resumen: No procede la asignación de número de registro de alquiler de corta duración para uso turístico sí en los estatutos se prohíbe la utilización de la vivienda con finalidad comercial.

La cláusula estatutaria dice: «Tales edificaciones solo podrán destinarse a vivienda, estando prohibida la utilización de las mismas para cualquier finalidad industrial y comercial«,

La DG desestima el recurso.

Interpreta que la prohibición contenida en los estatutos comprende claramente la del alquiler turístico o vacacional, en cuanto se considera una actividad económica e implica usos distintos del de vivienda y en los que concurre un componente comercial, profesional o empresarial y, por tanto, impide la asignación de número de número de registro de alquiler de corta duración. (JFME)

141.* ARRENDAMIENTO SOBRE VIVIENDA Y TRASTERO: RENUNCIA A RETRACTO

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: La determinación de si un trastero es accesorio a una vivienda o no a efectos de un contrato de arrendamiento debe quedar determinado en la escritura y no reducido a hipótesis.

Hechos: Una sociedad vende una vivienda y un trastero. En la escritura se expresa que la vivienda se halla arrendada y consta renuncia expresa a los derechos de adquisición preferente. Respecto del trastero, se guarda silencio sobre su situación arrendaticia.

La Registradora califica negativamente, por infracción del art. 25.5 LAU.

El Notario recurre, en una argumentación que denota un manejo ciertamente brillante de los particulares jurídicos. Declara que existe un único contrato de arrendamiento que abarca dos elementos independientes: vivienda y trastero. Por eso las partes en la escritura siempre hablan del arrendamiento en singular. Como consecuencia de ello:

1. El arrendamiento del trastero queda sometido a la LAU, pues dicho garaje es accesorio de la vivienda. No ocurriría así si tal trastero no fuera accesorio de la vivienda (arts. 2.1 y 2.2 LAU y R 3-3-2004).
2. Existiendo un único contrato de arrendamiento, la extinción de los derechos de adquisición preferente de la vivienda se extienden también a los del trastero: a) unidad negocial: un único contrato de arriendo, una única compraventa; b) principio de accesoriedad: lo accesorio sigue a lo principal, el trastero sigue a la vivienda; c) identidad entre lo vendido y lo retraído: si la renuncia al derecho de adquisición preferente sobre la vivienda implica la subsistencia del derecho de adquisición preferente sobre el trastero, se conculcaría el principio de que debe haber identidad entre los transmitido y lo que se pretende retraer -así, la STS 21-4-2025 declara la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto arrendaticio cuando la venta se realiza sobre un objeto distinto-, lo contrario lleva a fraccionar un contrato unitario y la perduración de un derecho de adquisición preferente en relación con la cosa accesoria cuando ya se ha transmitido la principal; d) vulneración del carácter unitario del contrato de arrendamiento y del de compraventa, lo contrario lleva a la disociación del negocio jurídico en dos distintos.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. No discute la argumentación del Notario, pero considera que, si bien lo más probable es que el trastero sea accesorio de la vivienda es eso, probable, dentro de lo especulativo, sin que se tenga la certeza. Concluye la DG: estas cuestiones, donde han de quedar perfectamente explicitadas (con o sin el soporte documento -sic., en realidad documental- que el notario estimara conveniente, pues bastarían las declaraciones de las partes) es en la escritura calificada; algo que aquí no ha sucedido (ACT).

142.* DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 POR DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Archidona a inscribir la representación gráfica georreferenciada catastral de una finca por advertir dudas de identidad, sin tramitarse el procedimiento regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– La tramitación del expediente del art. 199 LH solo puede denegarse en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio que su tramitación estaría condenada al fracaso.

Hechos.- Se solicita la inscripción de un exceso de cabida (de 25.000 a 30.000 m2) sobre la base de la representación gráfica catastral.

Calificación.- El registrador de la propiedad, sin iniciar el procedimiento del art. 199 LH, acuerda no practicar la inscripción solicitada, por entender que la inscripción de la representación gráfica propuesta implica una invasión de finca colindante, señalando que lo procedente consistiría en segregar una porción de terreno de dicha finca y agruparla con la que es objeto del procedimiento, basándose en el hecho de haberse formado esta finca por segregación de otra mayor, por ser ambas fincas colindantes y por haberse modificado los linderos en la nueva descripción.

Recurso.- El recurrente alega que lo procedente será iniciar el procedimiento regulado en el art. 199 LH, con citación de los propietarios colindantes, para que, en su caso, presten su consentimiento a la práctica de la inscripción solicitada.

Resolución.– La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación.

Doctrina.- El inicio del procedimiento del art. 199 LH solo se puede denegar de raíz en aquellos casos en los que claramente se aprecie desde el principio, por ejemplo, mediante el empleo de la aplicación gráfica registral homologada, que su tramitación estaría condenada al fracaso.

Concretamente, ello puede apreciarse en los siguientes supuestos:

a) que la georreferenciación aportada por el promotor y cuya inscripción solicita invada otra georreferenciación que ya conste inscrita para otra finca registral;

b) que invada la delimitación del dominio público deslindado, incluso aunque dicho dominio público no estuviera debidamente inmatriculado;

c) que claramente altere la identidad de la finca inscrita. Por ejemplo, cuando la finca se inscribió en virtud de un negocio jurídico que tenía por objeto una finca con representación gráfica más o menos precisa, aunque no estuviera georreferenciada y ahora claramente se aprecie que la georreferenciación aportada encubre la pretensión de alteración sustancial de la ubicación o delimitación de la finca.

La DG concluye que ninguno de estos supuestos concurre en el presente recurso.  (VEJ)

143.* NRUA: SEGÚN ESTATUTOS EL DESTINO SERÁ VIVIENDA RESIDENCIAL.

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Benalmádena n.º 2 a la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, turístico, finca completa, para una finca.

Resumen: No cabe la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, de uso turístico, cuando, según cláusula estatutaria, las viviendas no puedan ser utilizadas para otra finalidad que no sea la de una vivienda residencial.

El artículo estatutario dice lo siguiente: “Art. 10.7. Las viviendas no podrán ser utilizadas para otra finalidad que no sea la de una vivienda residencial”, deberá aclararse por la comunidad de propietarios si está permitido los alquileres de corta duración. Será suficiente con certificación expedida por el administrador de la comunidad, con firma electrónica o legitimada, en la que conste si en dicha comunidad de propietarios están permitidos los alquileres de corta duración.”

La DG desestima el recurso.

No considera argumento que cambie su criterio el que la vivienda ya disponga de número de Registro Turístico emitido por la Junta de Andalucía. Un título habilitante administrativo (autonómico en este caso), de existir, se mueve en la esfera administrativa; pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca,

Del texto publicado no se deduce que se haya presentado certificación expedida por el administrador de la comunidad en la que conste si en dicha comunidad de propietarios están permitidos los alquileres de corta duración. (JFME)

144.() NRUA: SEGÚN ESTATUTOS NO PODRÁN EJERCERSE INDUSTRIAS.

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración.

Resumen: No cabe la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, de uso turístico, cuando, según cláusula estatutaria, en las viviendas no puedan ejercerse industrias. La existencia de un título habilitante administrativo no implica la validez civil del alquiler turístico en la finca.

El artículo estatutario dice lo siguiente: “Artículo 7.–‘En las viviendas no podrán ejercerse industrias, profesión u oficio alguno, asimismo queda prohibido a sus propietarios u ocupantes aquellas actividades que sean dañosas para la finca, inmorales o insalubres…’,

La DG desestima el recurso.

Centra su decisión en la prohibición estatutaria de ejercer industrias. Alude a diversas sentencias del Tribunal Supremo que avalan su criterio.

Considera también que un título habilitante administrativo (autonómico en este caso), de existir, se mueve en la esfera administrativa; pero no supone la validez civil del alquiler turístico en la finca. (JFME)

145.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (ACTIVIDAD COMERCIAL)

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de Chiclana de la Frontera n.º 2, por la que se suspende la asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

Resumen: No cabe la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, de uso turístico, si los estatutos de la comunidad prohíben expresamente la utilización de las viviendas para el ejercicio de cualquier actividad comercial.

La DG confirma la calificación sobre materia ya tratada en diversas resoluciones anteriores como la de 9 de octubre de 2025, entre otras muchas. (JFME)

146.() NRUA: PROHIBICIÓN ESTATUTARIA (NEGOCIOS)

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 2, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en los estatutos inscritos de la propiedad horizontal la prohibición expresa de ejercer en las viviendas «cualquier clase de negocio».

Resumen: No cabe la asignación de número de registro de alquiler de corta duración, de uso turístico, si los estatutos de la comunidad está “estrictamente prohibido ejercer en las mismas cualquier clase de negocio.”

Similar, entre otras muchas, a dos Resoluciones de 22 de octubre de 2025, recogidas en este mismo informe. (JFME)

147.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE FINCA EXPROPIADA Y SU RESULTANTE.

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ávila n.º 1, por la que se suspende la rectificación de superficie de finca expropiada y resultante.

Resumen: Para inscribir la rectificación de la superficie expropiada, que implica su reducción, es preciso el consentimiento de la administración titular.

Hechos: Mediante instancia privada se solicita la rectificación de la superficie expropiada, que creó una finca por segregación en el año 2000, reduciendo su superficie, e incrementando la superficie de la finca resto propiedad de la solicitante.

El registrador no practica lo solicitado, aparte de por no presentarse a liquidación la instancia, por falta de consentimiento de la administración propietaria de la finca que nació por expropiación, aduciendo también que la legislación de expropiación forzosa no distingue, a efectos registrales, entre superficie expropiada, servidumbre de vuelo y ocupación temporal.

La interesada recurre alegando qué parte de la superficie expropiada era por ocupación temporal y parte por servidumbre de vuelo y que el Registro incurrió en un error material cuando se practicó la inscripción en el año 2008.

La DG desestima el recurso.

No se pronuncia acerca del tema formal de la presentación a liquidación del documento, ya que la propia recurrente reconoce la falta de presentación.

En cuanto al fondo del recurso:

– De la legislación de expropiación forzosa resulta que, efectivamente, pueden ser objeto de expropiación derechos distintos al de propiedad, pero cuestión distinta es su reflejo registral a la vista de lo prevenido en los artículos 53 de su ley reguladora y 60 de su Reglamento, de los que parece desprenderse solamente la constancia de la superficie expropiada en la finca afectada por expropiación; en concreto, el artículo 53 señala que «se inscriba o tome razón de la transmisión de dominio».

– Además, los derechos de servidumbre y ocupación temporal alegados no constan constituidos, no existiendo plazo legal definido para considerar extinguida la ocupación temporal. Es, por otra parte, doctrina del Centro Directivo el no acceso al registro de derechos que inmediatamente serían cancelados registralmente.

– No cabe una mera manifestación de que la superficie expropiada es inferior; siendo preciso el consentimiento del titular registral de la finca a la que afectaría la reducción de cabida, en este caso, la Administración expropiante.

– Se alega un error material por parte del Registro, pero la superficie que consta en el asiento procede de una diligencia complementaria firmada por la administración expropiante y por la causante de la propia interesada.

Finalmente, la DG observa que hay tres superficies distintas: la inscrita, la alegada y la que consta en la parcela catastral (que es superior). Por ello, sugiere que se solicite la incoación del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecario para obtener la inscripción de la representación gráfica.

Comentarios: La interesada alegó, en cuanto al tema formal, la no sujeción al ITPyAJD de la solicitud de rectificación de un error material, sin que sobre ellos se pronuncie la DG. En mi opinión, es un documento no sujeto.

Por otra parte, tampoco se hace alusión a la alegación de la recurrente sobre la existencia de unos planos parcelarios que mostrarían, tanto la superficie realmente expropiada como la que es objeto de servidumbre de vuelo y la que es objeto de ocupación temporal. En todo caso, está claro que la administración expropiante ha de prestar consentimiento para que se pueda reducir la cabida de la superficie que aparece a su nombre, como manifiestan el Registrador y la Dirección General.

El error, creo que es de concepto -y no material-, pues lo que se discute es si se ha transmitido o no la propiedad de parte del terreno. (JFME)

148. SEGREGACIÓN (EN 1978) FINCA RÚSTICA Y U.M.C.: RETROACTIVIDAD NORMATIVA URBANÍSTICA

Resolución de 27 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Algeciras n.º 2, por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación y compraventa. (ACT)

151.* NRUA: PRIORIDAD ASIENTO PRESENTACIÓN PRORROGADO EN ACUERDO DE PROHIBICIÓN ESTATUTARIA DE ACTIVIDADES TURÍSTICAS

Resolución de 28 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra el acuerdo de suspensión de la calificación de una solicitud de asignación de número de registro único de alquiler de corta duración turístico del registrador de la propiedad de Motril n.º 1, por constar presentada con anterioridad una escritura de elevación a público de los acuerdos de la comunidad de propietarios por la que se modifican sus estatutos para limitar el alquiler turístico o vacacional, la cual fue calificada negativamente y su asiento de presentación prorrogado.

Resumen.- Presentado un acuerdo de la comunidad de propietarios prohibiendo el uso turístico de las viviendas, pero sin la mayoría necesaria, habrá que esperar a que caduque el asiento de presentación para que uno de los propietarios pueda obtener el NRUA solicitado durante su vigencia.

Hechos: Se presenta solicitud de asignación de número de Registro de Alquiler de Corta Duración sobre una finca, aportando resolución de inscripción en el Registro autonómico de Turismo de fecha 22/05/2024, y constando en Registro presentado con anterioridad otro título en el que se formaliza la elevación a público los acuerdos adoptados en sesión celebrada el 27 de abril de 2024 por la Comunidad de Propietarios en la que se acuerda modificar sus estatutos para limitar el alquiler turístico o vacacional, conforme al artículo 17.12 de la LPH.

152.* INMATRICULACIÓN: CREACIÓN ARTIFICIOSA DE TÍTULOS «AD HOC»

Resolución de 28 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arzúa, por la que se suspende la inmatriculación de la mitad indivisa de una finca.

Resumen: Si se cumplen requisitos objetivos del Art. 205, la mera sospecha no frena la inscripción

Hechos: Se pretende la inmatriculación de la mitad indivisa de una finca. La finca pertenecía pro indiviso a dos hermanos por herencia de su padre fallecido el 13/02/2023. La hermana vendió su mitad al hermano en escritura de 22/11/2024. Esta mitad indivisa se inmatriculó. Y el 16/06/2025 el hermano vende el pleno dominio de la finca a su hermana y se pretende la inmatriculación de esta mitad indivisa.

La Registradora califica negativamente porque existen indicios claros de que la documentación aportada ha sido creada ad hoc para conseguir la inmatriculación de la finca, puesto que hubiera bastado un sólo título para adjudicar la finca en su totalidad a doña R. en la escritura de herencia (…)

El Notario recurre defendiendo la validez de los títulos por él autorizados, considerando las sospechas de la registradora infundadas, y en todo caso, insuficientes, al cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 205 LH.

Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: Acreditados, pues, los presupuestos objetivos exigidos por el artículo 205 LH norma, las dudas manifestadas por la registradora no pueden reputarse suficientes para denegar la inmatriculación pretendida.

El propio legislador, consciente del riesgo inherente a la inmatriculación por la vía del artículo 205, por tener menores requisitos jurídicos, tiene también una reducción de efectos, siquiera temporal, como resulta del artículo 207 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual, si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en el artículo 205 los efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta ley (que, recordemos, no protegen al inmatriculante, sino a terceros y sucesivos adquirentes que inscriban su derecho) no se producirán hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral durante la vigencia de dicha limitación. (SNG)

153 Y 154.() NRUA: FINCA INSCRITA COMO LOCAL. LICENCIA DE USO TURÍSTICO EN MADRID.

Resolución de 28 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la asignación de un número de registro de alquiler de corta duración turístico por constar en el Registro el uso de la finca como «local» y por no aportarse licencia de uso turístico para el municipio de Madrid.

Resumen: No es posible asignar un número de registro único de alquiler a una unidad de alojamiento cuyo uso inscrito no sea el de vivienda sino el de local comercial. La asignación del número de registro de alquiler de corta duración turística exige, en la Comunidad de Madrid, la preceptiva licencia municipal de uso turístico.

Similares, entre otras, a la de 9 de octubre de 2025 y a la de 23 de octubre de 2025. (JFME)

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Resolución de 20 de octubre de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil XXIII de Madrid a inscribir la escritura en la que una sociedad aumenta su capital social y traslada su domicilio social.

Resumen: No es necesaria legitimación notarial de firmas en el informe del auditor relativo al balance que debe acompañar al aumento de capital con cargo a reservas de una sociedad de capital.

Hechos: Se trata de la inscripción de unos acuerdos adoptados por unanimidad en junta general universal por los que se trasladaba el domicilio social y se aumentaba el capital social con cargo a reservas, incorporando un informe de una empresa auditora, firmado con firma digital por un auditor persona física con número del Registro Oficial de Auditores de Cuentas individual.

El registrador suspende la inscripción por falta de legitimación notarial de la firma del auditor (Art. 6, 58, 168.4 RRM, 303 TRLSCap).

El notario recurre. La parte inicial de su recurso se centra en achacar al registrador determinadas deficiencias de su nota de calificación. Así:

— no cumple con artículo 18.8 del Código de Comercio en cuanto no consta la conformidad de los cotitulares en el Registro;

— son muchas las escrituras similares otorgadas por el recurrente que se han inscrito sin la exigencia de la legitimación de firmas;

— se incumple el artículo 62.2 del Reglamento del Registro Mercantil, pues si el documento contiene varios actos inscribibles pueden ser objeto de inscripción los no afectados por defecto alguno (traslado domicilio);

— incumple el artículo 63 sobre inscripción parcial la cual fue solicitada genérica y específicamente;

— falta de fundamentación de la nota pues se limita a la cita rutinaria de una serie de artículos no aplicables al caso.

En cuanto al fondo dice que no hay precepto alguno que exija la legitimación de firmas solicitada. El informe del auditor no se inscribe, sino que es un documento acompañado (resolución DGSJFP de 26 de abril de 2021).

Resolución: Se revoca la calificación registral recordando al registrador la obligación de cumplir con las normas procedimentales antes expresadas.

Doctrina: La DG repasa las alegaciones del notario:

— confirma que son acuerdos independientes los contenidos en l escritura y que debería haberse despachado el traslado de domicilio, lo cual al final se hace por el registrador, pero el mismo día de la interposición del recurso cuando el despacho parcial debería haberse producido en el mismo momento de emitir la nota de calificación y no después, aunque sea antes de los 15 días preceptivos;

— confirma también la independencia del registrador en su calificación, pero también recuerda la necesaria predictibilidad de las calificaciones;

— recuerda que “tanto registradores de la propiedad como notarios, complementariamente, desempeñan un papel fundamental en la seguridad jurídica preventiva” pero que al registro “sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes”.

Entrando en el fondo del problema que es la falta de legitimación de las firmas del informe, dice que la resolución no puede entrar en “otros motivos expresados por el registrador en su informe, (como) la no designación del auditor por el Registrador Mercantil, ni encontrarse inscrito como auditor de la sociedad” para no provocar la indefensión de la sociedad, pero también va a precisar que, en “ninguno de los artículos citados por el registrador, 6, 58 y 168.4 del Reglamento del Registro Mercantil y 303 del texto refundido, de la Ley de Sociedades de Capital se exige que la firma del auditor de cuentas, que verifica el balance que sirve de base al aumento de capital social con cargo a reservas, deba estar legitimada notarialmente”.

Lo justifica en que nuestra legislación ha ido reduciendo los supuestos en que las firmas deban estar legitimadas notarialmente, y así la Ley 25/2011, de 1 de agosto, de reforma parcial de la Ley de Sociedades de Capital, en materia de depósito de cuentas y también “en relación con las certificaciones bancarias del artículos 62.1 de la Ley de Sociedades de Capital y 189 del Reglamento del Registro Mercantil, ha señalado que son un documento privado expedido por la entidad de crédito, pero sin exigencia alguna de legitimación de la firma de quien lo expide ni acreditación de su representación”. Añadiendo que si se tiene en cuenta que los documentos privados firmados electrónicamente tienen el mismo valor y la eficacia jurídica que corresponde a los documentos con firma manuscrita (cfr. artículo 3 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre,), debe concluirse que no puede exigirse para aquellos mayores requisitos relativos a la acreditación de su autenticidad de los que se exigen a estos, sobre todo en este caso en que el informe consta firmado digitalmente.

Comentario: Resolución muy simple en la que el defecto señalado no era defecto y sí lo era otro defecto sólo señalado por el registrador indebidamente en su informe, el relativo al nombramiento de auditor.

De ella sólo podemos extraer una clara conclusión que, si la ley no exige la legitimación de firmas de un documento, no puede exigirse dicha legitimación por el registrador, máxime como en este caso en el que la firma del informe era digital.

Por lo demás la RD recuerda la importancia que tiene para le celeridad y seguridad del tráfico mercantil el inscribir parcialmente la escritura en todo aquello que sea posible.(JAGV)

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131.*** INSCRIPCIÓN PARCIAL ANTE DEFECTO EN OBJETO SOCIAL ESTATUTARIO. SOLICITUD ESPECÍFICA.