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777.() RECURSO CONTRA NOTA DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 27 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Ocaña, por la que extendió nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas.

Resumen: practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud.

Hechos: se presenta mandamiento ordenando la expedición de certificación de dominio y cargas a efectos de la ejecución hipotecaria de una determinada finca registral y la extensión de nota al margen de la hipoteca.

El Registrador practica las operaciones registrales pero el recurrente alega que la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas es improcedente por ser contraria a una resolución judicial anterior.

La Dirección desestima el recurso pues sólo cabe interponer recurso ante esta Dirección General cuando el registrador califica negativamente el título, sea total o parcialmente. Además, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Por ello, la rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho –lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad–, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. (ER)

778.** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA. FORMA DE LA NOTIFICACIÓN NOTARIAL CON DOBLE INTENTO.

Resolución de 27 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valencia n.º 16 a inscribir una escritura de ejercicio de derecho de opción de compra

Resumen: La notificación por vía notarial cuando se trata del ejercicio unilateral de la opción de compra ha de hacerse con un doble intento, personal por el notario, y, si es infructuoso, postal (o al revés). Y ello aunque el primer intento sea personal y el notario haya constatado que el notificado no tiene ya su domicilio en el lugar pactado, por lo que el segundo intento será infructuoso.

Hechos: Se otorga una escritura de opción de compra, luego inscrita, en la que se pacta que la parte optante o futura compradora podrá ejercitar unilateralmente la opción cumpliendo varios requisitos, fundamentalmente el pago del precio y el requerimiento previo a la parte vendedora para que otorgue la escritura de compraventa.

Se ejercita la opción de compra, y se requiere a la parte vendedora en el domicilio pactado para que otorgue la escritura de compraventa mediante acta notarial en la que el notario se persona en el domicilio pactado donde se encuentra con que la sociedad vendedora ya no tiene oficina abierta en dicho domicilio, que es además su domicilio social, según le informa el personal de recepción del edificio, Por ello da por cumplimentado el requerimiento al no ser posible practicar la notificación y cierra el Acta manifestando la imposibilidad de entrega de la notificación.

Finalmente se otorga escritura de compraventa, unilateralmente por el comprador acreditando el cumplimiento de los requisitos pactados a juicio del notario autorizante, entre otros el del requerimiento a la parte vendedora.

La registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, no resulta acreditado el cumplimiento de los requisitos pactados para el ejercicio unilateral del derecho de opción de compra ya que no se ha podido practicar la notificación a la parte vendedora, por lo que considera que debe de intervenir en la escritura de compraventa.

El notario autorizante recurre y argumenta que el único domicilio válido para llevar a efecto la notificación es el pactado en la opción de compra, al que acudió el notario personalmente, y que no acudió una segunda vez al domicilio indicado ni remitió la notificación por correo certificado dada la inutilidad de dichas acciones a la vista de las explicaciones que recibió del recepcionista en el momento de intentar la notificación.

Añade que la calificación de la registradora deja al titular de la opción en una situación de absoluta indefensión y, de admitirse, abre una fácil vía a todo concedente de una opción de compra que solo con desaparecer sin dejar rastro podría impedir o dificultar enormemente el acceso al registro del ejercicio de las opciones concedidas obligando al optante a acudir a los tribunales.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: en el presente caso es necesaria una doble actuación notarial, que dé cobertura al menos a dos intentos de notificación con entrega de la correspondiente cédula, uno efectuado mediante la personación del notario en el domicilio en que la notificación había de practicarse, y otro mediante su envío por correo certificado con acuse de recibo (o por cualquier otro procedimiento que permitiera dejar constancia fehaciente de la entrega).

En consecuencia y conforme a los artículos 202 y 203 del Reglamento Notarial y la doctrina del Centro Directivo, no puede entenderse cumplido el requisito de notificación pactado, con las consecuencias que ello conlleva: imposibilidad de ejercicio unilateral de la opción de compra

Comentario: Es decir, que la DG considera que tiene que haber un doble intento de notificación, uno presencial por el notario y otro por correo certificado, a pesar de que el artículo 202 permite al notario elegir cualquiera de estas dos vías.

Es cierto que dicho artículo establece que “El notario siempre que no pueda hacer entrega de la cédula deberá enviar la misma por correo certificado con acuse de recibo, tal y como establece el Real Decreto 1829/1999, de 3 de diciembre, o por cualquier otro procedimiento que permita dejar constancia fehaciente de la entrega.”

La imposibilidad de entrega se está refiriendo a que el notario no encuentre a nadie en el domicilio o no se hagan cargo de la cédula de notificación, pero no a casos como el presente en los que queda constatado, a juicio del notario, que ya no es el domicilio del requerido, especialmente en los casos de sociedades que por su propia dinámica mercantil puede dejar de estar operativas de un día para otro.

Aunque a efectos dialéctico admitiéramos dicha teoría, resulta contra toda lógica que tenga que intentarse una nueva notificación postal cuando ya ha quedado constatado, fehaciente y personalmente por el notario, que la sociedad no tiene allí su domicilio por lo que será inútil e infructuoso un nuevo intento de notificación postal en una dirección en la que el notificado no se encuentra más.

El notario, para la DG, tiene menos credibilidad que el funcionario de Correos o que el agente judicial de los juzgados que al no hallar el notificado harán constar una mera indicación de “dirección incorrecta” o de “desconocido” y no una explicación detallada de las circunstancias como hace el notario y desde luego no volverán a intentarlo. (AFS)

780.** CONCESIÓN ADMINISTRATIVA DE EXPLOTACIÓN DE UN APARCAMIENTO SUBTERRÁNEO. INSCRIPCIÓN PREVIA DEL BIEN DE DOMINIO PÚBLICO.

Resolución de 27 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 27, por la que se suspende la inscripción de una concesión administrativa para la adecuación y explotación de aparcamiento subterráneo

Resumen: Es posible la inscripción, como finca especial, de una concesión administrativa para la explotación de un aparcamiento subterráneo, aun cuando no esté inscrito el suelo de dominio público. Si se quieren individualizar las plazas de aparcamiento será necesario practicar la división horizontal. Si el suelo es de dominio público y el subsuelo se ha desafectado y es privado, será necesario inmatricular el dominio público y constituir un complejo inmobiliario entre el subsuelo privado y el suelo .

Hechos: Se otorga un documento notarial de protocolización de una concesión administrativa para explotación de un aparcamiento subterráneo formalizada en documento administrativo, que es otorgada unilateralmente por la entidad concesionaria, interesada en inscribir. El bien de dominio público sobre el que recae la concesión no se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.

Se unen a la escritura el pliego de cláusulas administrativas particulares que rige para el citado contrato. Se detallan también, conforme a la normativa hipotecaria exigible: a) el pliego de condiciones particulares; b) la ubicación de la concesión, aportando, a efectos de la delimitación de la concesión, informe de validación gráfica frente a parcelario catastral de la ubicación de la concesión que queda protocolizado en la escritura; c) la naturaleza de la concesión; d) la denominación y objeto de la concesión; e) el plazo de duración de la concesión; f) la retribución de la concesión, y g) la extinción, resolución y reversión de la concesión.

Quedan también protocolizados en la escritura el acta de comprobación de replanteo para acreditar el inicio del plazo de la concesión y certificado, de fecha 20 de diciembre de 2024.

La registradora suspende la inscripción pues considera que para poder inscribir la concesión. primero hay que inmatricular el bien de dominio público (una plaza pública, con su subsuelo).

El interesado recurre y alega que la concesión administrativa se puede inscribir de forma autónoma, sin necesidad de que esté inscrito el bien de dominio público

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Concepto de concesión administrativa: es el «acto administrativo en virtud del cual se crea sobre bienes de dominio público y a favor de un particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento o explotación exclusiva» que cuando recae sobre bienes inmuebles, puede acceder al Registro de la Propiedad.

Título formal: Se regula en el artículo 60 del Reglamento Hipotecario, que establece en su párrafo primero que la inscripción de concesiones administrativas se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión, y las condiciones particulares y económicas.

Legislación aplicable. Ver también sobre esta materia la siguiente normativa: 1) artículo 153 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público. 2) el artículo 93.2 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas. 3) artículo 34.5 de la Ley 3/2001, de 21 de junio, de Patrimonio de la Comunidad de Madrid. 4) El artículo 31, 44 y 301 del Reglamento Hipotecario

Actualmente sigue existiendo la posibilidad de inmatriculación de las concesiones administrativas como fincas especiales, aun cuando no estén inmatriculados los bienes inmuebles a que se refieren, porque esa posibilidad no ha desaparecido de la legislación a pesar de la introducción de la mencionada obligación de inscripción de los bienes de dominio público en el Registro de la Propiedad. Todo ello sin perjuicio de la conexión, mediante nota marginal, de ambas fincas en caso de que lo estén, o incluso de la posibilidad de inscribir la concesión en el mismo folio que el bien inmueble sobre el que recae.

Si el aparcamiento en su conjunto aparece suficientemente descrito, debe ser posible la inscripción de la concesión administrativa para su adecuación y explotación, sin perjuicio, como ya se apuntó en la Resolución de 2 de septiembre de 2024, de la necesidad de la previa constitución de propiedad horizontal y consiguiente individualización de las diferentes plazas de aparcamiento si se quiere inscribir de manera separada la eventual concesión sobre plazas independientes.

Es posible también la constitución de un complejo inmobiliario entre el suelo que sea de dominio público (una plaza, por ejemplo) y el subsuelo, de dominio privado, en cuyo supuesto hay que desafectarlo y sí sería precisa la previa inmatriculación de la finca. (AFS)

782.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA: CONTROVERSIA ENTRE TITULARES REGISTRALES 

Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Cugat del Vallès n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de una finca y consiguiente rectificación de su descripción, por haber concurrido la oposición de propietario colindante en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– La existencia de negociaciones no llegadas a buen término entre el recurrente y el colindante opositor para la adquisición por el primero de la porción de terreno discutida, evidencia una controversia que no puede resolverse en el marco del expediente del art. 199.

Hechos.- En la tramitación de un expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral se presenta oposición de un colindante registral que no tiene inscrita la georreferenciación de su finca ni aporta informe técnico. Al parecer ambas partes coinciden en que la porción discutida ha venido siendo ocupada por el promotor y que este ha intentado comprarla al opositor para solventar la situación.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción a la vista de las alegaciones presentadas, dada la existencia de una controversia.

Recurso.- El recurrente sostiene que no hay un incremento de superficie catastral, remitiéndose a los antecedentes obrantes en la cartografía catastral; y que ha venido ocupando.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- La mera oposición de un titular catastral que alega que su inmueble catastral es invadido por la representación gráfica alternativa aportada por el promotor no es por sí solo motivo suficiente para denegar la inscripción de ésta, pues, precisamente por ser alternativa, no catastral, dicha representación gráfica, se produce la invasión parcial del inmueble catastral colindante.

Pero, la cuestión cambia si quien se opone es un titular registral, pues en este caso la oposición resulta mucho más cualificada y merecedora de mayor consideración que, aunque no implica necesariamente la denegación de la georreferenciación aportada al expediente, permite al Registrador fundarse en ella y en el contenido registral para fundar objetivamente sus dudas en la identidad de la finca. En el presente caso, la registradora las funda la existencia de un conflicto dominical, que resulta evidente.

Por lo tanto, constatado que existe una controversia entre titulares registrales de fincas registrales colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, se estiman justificadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia. (VEJ)

783.*** PROHIBICIÓN DE DISPONER PENAL Y REGISTRO. EFECTOS RESPECTO DE ACTOS DISPOSITIVOS, Y MEDIDAS CAUTELARES.

Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa por constar presentada, con posterioridad a dicha escritura, mandamiento de anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por Juzgado

Resumen: Las prohibiciones de disponer judiciales en el ámbito penal cierran el Registro no solo a los actos dispositivos posteriores a la fecha de la constitución de la prohibición sino también a los anteriores. Si se presenta el titulo dispositivo en primer lugar, y estando pendiente de despacho se presenta la prohibición quedará cerrado el Registro al acto dispositivo. Es posible inscribir medidas cautelares posteriores a la prohibición, como el embargo, aunque con arrastre de cargas, pero en caso de ejecución no puede inscribirse el acto dispositivo estando mientras conste inscrita la prohibición y se dilucide la preferencia en el correspondiente procedimiento.

Hechos: Se dan los siguientes hechos jurídicos, citados por orden cronológico: 1) Se ordena judicialmente una prohibición de disponer sobre una finca en un proceso penal. 2) Se otorga una escritura de compraventa que se presenta el mismo día en el Registro de la Propiedad sin que conste nada de tal prohibición. 3) Se presenta en el Registro un mandamiento judicial ordenando la anotación de la prohibición de disponer antes de la inscripción de la compraventa. 4) Se anota preventivamente dicho mandamiento en el Registro.

El registrador suspende la práctica del asiento solicitado, puesto que la vigencia de la anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada en procedimiento penal cierra el Registro a los actos posteriores, aunque deriven de asientos anteriores al de la anotación preventiva de prohibición de disponer

El interesado recurre y alega que lo que procede es la inscripción de la escritura de compraventa, pues los compradores actuaron de buena fe, al no constar la prohibición de disponer como carga registral en el momento de otorgar la escritura.

La DG desestima el recurso.

Doctrina: La DG diferencia, por razón de su origen en esta compleja materia, para explicar y fundamentar su decisión entre:

1.- Prohibiciones de disponer voluntarias de particulares y las que tiene su origen en un procedimiento judicial civil, que satisfacen intereses privados y en las que hay que contrastar la fecha de la constitución de la prohibición y la fecha del acto dispositivo.

Dentro de este grupo de prohibiciones y sus efectos hay que diferenciar entre:

a) Prohibiciones de disponer voluntarias.

El registro queda cerrado a disposiciones voluntarias del titular registral, puesto que carece de la facultad de disposición.

Es posible anotar embargos posteriores de la autoridad administrativa o judicial, en los ámbitos civil o penal.

Es posible la inscripción derivada de la adjudicación por dichos embargos.

b).- Prohibiciones de disposición, ordenadas por la autoridad judicial en un proceso civil.

En cuanto a la posibilidad de inscripción de actos dispositivos por el titular registral estando inscrita ya la prohibición, hay que atender a la fecha de constitución de la prohibición y a la de la disposición, de forma que tiene prioridad la primeramente adoptada y en consecuencia es posible la inscripción del acto de disposición, aún estando inscrita ya la prohibición, pero con arrastre de cargas, es decir sin que haya que cancelar la prohibición

Es posible anotar embargos posteriores, de la autoridad administrativa o judicial. Tales anotaciones no comportan la cancelación de la propia prohibición, sino que ésta debe arrastrarse y afecta al nuevo titular.

En los casos de adjudicaciones por consecuencia de dichos embargos es posible teóricamente su inscripción, pero primero habrá que dilucidar judicialmente en el orden civil la preferencia de títulos, contrastando el que motivó la prohibición de disponer judicial civil y el que motivó el embargo.

2.- Prohibiciones de disponer administrativas y las que tiene su origen en un procedimiento judicial penal, que satisfacen un interés público para asegurar el resultado del procedimiento.

En cuanto a la posibilidad de inscripción de actos dispositivos voluntarios por el titular registral estando inscrita ya la prohibición o al menos presentada o que se presente antes de la inscripción del acto dispositivo, queda cerrado el Registro a tales actos, sean anteriores o posteriores a la prohibición, incluso aunque el título dispositivo anterior se haya presentado antes que la prohibición de disponer.

Es posible anotar embargos posteriores, de la autoridad administrativa o judicial. Sin embargo, tales anotaciones no comportan la cancelación de la propia prohibición, sino que ésta debe arrastrarse y afecta al titular o beneficiado por el embargo.

En los casos de adjudicaciones por consecuencia de dichos embargos no es posible su inscripción mientras no se levanten dichas prohibiciones, penales o administrativas, porque prevalece el componente de orden público, siendo aquí el cierre total.

Su fundamento es la preeminencia del orden jurisdiccional penal sobre el civil y en el caso de las prohibiciones administrativas por el citado interés público que las justifica, mientras no se dilucide en el ámbito administrativo la preferencia en su caso de la ejecución civil.

Aplicados dichos principios al presente caso desestima el recurso, pues concluye que la fecha a la que debe atenderse es la de la resolución que ordena la prohibición de disponer, y no al mandamiento que únicamente proyecta extraprocesalmente dicho acto procesal. Por lo tanto, habiéndose ordenado la prohibición mediante resolución judicial de 30 de septiembre de 2025, dicha medida cautelar ya existía cuando el día 4 de diciembre el afectado vendió la finca objeto de dicha prohibición, ejercitando un poder de disposición del cual ya había sido privado en virtud de resolución judicial firme. (AFS)

784.* RECURSO CONTRA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA

Resolución de 29 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra un asiento de inscripción practicado por el registrador de la propiedad de Lugo n.º 1.

Resumen.- El recurso gubernativo no es el cauce adecuado para rectificar los asientos registrales, que están bajo la salvaguardia de los tribunales.

Hechos.- Se interpone recurso contra una inscripción de rectificación descriptiva y georreferenciación practicada culminando un expediente del art. 199 LH, en el que uno de los colindantes notificados formula alegaciones que no son estimadas por el registrador, practicándose el asiento solicitado.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.– El recurso es el cauce legalmente arbitrado para impugnar las calificaciones de los registradores cuando suspendan o denieguen el asiento solicitado. Pero cuando dicha calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria) y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la propia ley. (VEJ)

785.* NRUA. DENEGACIÓN DE DEPÓSITO POR EXCESO EN EL NÚMERO DE HUÉSPEDES

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 17, denegando el depósito del modelo informativo de arrendamientos de corta duración asociado a una finca 

Confirma la calificación registral basada en la no correspondencia en el número de huéspedes máximo contenido en el modelo informativo de arrendamientos de corta duración con el que consta en el Registro en el modelo de asignación del NRUA

No pueden obviarse los datos que constituyen el contenido propio del arrendamiento, como pueda ser la finalidad a la que se destina o el número de huéspedes máximo; todo ello a tenor de las previsiones del artículo 9 del citado Real Decreto 1312/2024, pues precisamente uno de los extremos a consignar y acreditar en inicial solicitud de asignación de número de registro único de alquiler es el número máximo de arrendatarios permitido (JCC)

786.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. ACTIVIDADES PROFESIONALES Y HOSTELERÍA

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, solicitado por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal 

Confirma la calificación registral que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal, según la «queda prohibido el desarrollo de actividades profesionales, ocio y hostelería en el edificio» (JCC)

787.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO DISTINTO A VIVIENDA

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de El Campello, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal 

Confirma la calificación registral que suspendió la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal, según la cual: «Las viviendas, conforme con su proyecto de construcción, solo podrán dedicarse a tal destino sin que puedan instalarse en las mismas, clínicas, oficinas, colegios, hospederías y en general, cualquier actividad, que por se [sic] distinta a la específica promovida de vivienda, resulte incómoda para los demás copropietarios y en su caso de no estar comprendida en la anterior enumeración, se requerirá para su instalación la aprobación de la junta Rectora» (JCC)

788.() NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA. DESTINO DISTINTO A VIVIENDA

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad accidental de El Campello, por la que se suspende la asignación de un número de registro único de alquiler de corta duración, turístico, solicitado para una finca registral por constar una prohibición en los estatutos de la propiedad horizontal 

Idéntica a la anterior (JCC)

789.* MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN TGSS EXISTIENDO ANOTADA CON POSTERIORIDAD AL EMBARGO UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER AEAT

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de cancelación de cargas por existir anotada, con posterioridad al gravamen que motiva la ejecución, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Dependencia Regional de Recaudación de Cádiz de la Agencia Estatal de Administración Tributaria

Resumen: La prohibición de enajenar de origen judicial o de origen administrativo que pueda ser calificada como de orden público funciona como un cierre registral a partir de la fecha de su presentación.

Hechos: Se presenta mandamiento de cancelación de cargas por la Dirección Provincial de Cádiz de la Tesorería General de la Seguridad Social.

El registrador suspende la inscripción pues la finca se encuentra sujeta a una anotación de prohibición de disponer a favor de la AEAT, con posterioridad al gravamen que se ejecuta, por lo que no cabe inscribir la adjudicación sin que dicha prohibición se haya cancelado (a través del mandamiento administrativo correspondiente) o sin que la AEAT autorice la transmisión e inscripción. Cita las resoluciones de 17-12-2024, 3-10-2024, 30-4-2025 y 8-7-2025. Las prohibiciones de disponer administrativas y de orden público, producen el cierre registral a la inscripción de la ejecución. (arts 1.3.º, 17.1.º, 24, 26, 27, 32, 34, 38, 42.4.º, 71, 131 y 134 de la Ley Hipotecaria; 145 del Reglamento Hipotecario, y Resoluciones citadas).

La sociedad adjudicataria recurre y alega que las prohibiciones administrativas no deben impedir la inscripción de actos realizados antes de la prohibición.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG vuelve a reiterar su ya conocida dotrina(vid. de todas la resolución de 8 de julio de 2025 y la R/25-2-2025) sobre la eficacia de las prohibiciones de disponer distinguiendo según sean voluntarias, judiciales, o administrativas llegando a la conclusión, a que ya llegó en las resoluciones citadas por el registrador, de que “constando anotada una prohibición de disponer dictada por la Dependencia Regional de Recaudación (…) de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, no cabe la inscripción de una certificación de adjudicación derivada de la ejecución de un gravamen anotado con anterioridad a dicha anotación sin la correspondiente autorización de la Agencia Tributaria que expresamente lo permita”, sea cual sea la fecha de la anotación de embargo ejecutada y sea cual sea el anotante. Aunque la DG se refiere a la certificación de adjudicación su doctrina es aplicable lógicamente al mandamiento de cancelación de cargas derivado de la ejecución, que era el objeto de este recurso.(MGV)

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790.() CERTIFICACIÓN DE ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO TGSS EXISTIENDO ANOTADA CON POSTERIORIDAD AL EMBARGO UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER AEAT

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cádiz n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación por existir anotada, con posterioridad al gravamen que motiva la ejecución, una anotación preventiva de prohibición de disponer ordenada por la Dependencia Regional de Recaudación de Cádiz de la Agencia Estatal de Administración Tributaria

Idéntica a la anterior si bien aquí el problema se plantea en relación a la certificación de adjudicación. (MGV)

791.* RECURSO CONTRA LA REVOCACIÓN DE UN NRUA

Resolución de 30 de abril de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la notificación de revocación del número de registro de alquiler registral para alquileres de corta duración, de uso turístico, solicitado en su día para una finca realizada por el registrador de la propiedad interino de Mijas n.º 2 

El recurso no es cauce para la impugnación de asientos ya practicados, por lo que la única vía procedente en derecho para el interesado sería la de acudir a los tribunales, dada la salvaguardia de los asientos registrales que proclama el art. 1-3- LH. También sería posible realizar una nueva presentación que diera inicio al procedimiento registral (JCC)

792.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN NO CONCLUYENTE DE AYUNTAMIENTO Y DE COLINDANTE

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Llanes a inscribir una escritura de segregación y posterior agrupación, por concurrir la oposición de un titular colindante y de la Administración titular del dominio público, en el curso del procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.– Las alegaciones de los colindantes deben ir referidas, de forma clara y concluyente, a que la georreferenciación que se pretende inscribir invade su propiedad o el dominio público.

Hechos.- En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir una escritura de segregación y agrupación, se presenta oposición por parte de un colindante y del Ayuntamiento, quienes se oponen a la inscripción solicitada por entender que la representación gráfica propuesta para la finca agrupada invade un camino público.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción estimando las alegaciones recibidas.

Recurso.– Se basa en que el camino no es público, como viene a reconocer el Ayuntamiento en la documentación aportada al señalar la existencia de una servidumbre de paso.

Resolución.- La DGSJFP confirma la nota de calificación, pero indica que el registrador deberá requerir a la Administración afectada para que inicie el procedimiento de deslinde abreviado.

Doctrina.– No puede atribuirse valor a estos efectos a las alegaciones formuladas por la titular colindante que alega la invasión del camino, pues no invoca invasión de su parcela catastral y de su finca registral, sino otra porción anexa, que además ni siquiera alega ser de su propiedad.

Cuando la oposición de la Administración no es clara o no es concluyente, como ocurre en el caso que nos ocupa por la referencia a la servidumbre de paso, el registrador puede conceder un plazo a quien la haya formulado para que la aclare o complete.

Por otra parte, según la reiterada doctrina de la DG. iniciada con la R. de 12 de junio de 2025, no estando deslindado el camino, ni constando en el Registro el inicio del expediente de deslinde, el registrador debe requerir a la Administración para que dicte la oportuna resolución de inicio de deslinde abreviado de la zona de dominio público presuntamente invadido, debiéndose proceder en base a lo establecido por la citada Resolución de 12 de junio de 2025, por lo que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la finca dependerá de la actuación que adopte la Administración tras el requerimiento que deberá realizar el registrador. (VEJ)

793.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA. HEREDEROS QUE INSCRIBEN CON POSTERIORIDAD A LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE DOMINIO Y CARGAS

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 54 a inscribir un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados en un procedimiento de ejecución hipotecaria 

Resumen: La nota marginal de haberse expedido certificación de dominio y de cargas en el curso de una ejecución hipotecaria tiene los efectos de notificación formal y hace las veces de notificación individual para los titulares de derechos y cargas posteriores a dicha nota marginal, garantizando el principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal.

Hechos: Se cuestiona la negativa a inscribir un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación librado en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que la secuencia de hechos es la siguiente: * la hipoteca que se ejecuta, constituida por los dos cotitulares registrales, constaba inscrita desde el 28 de enero de 1999. * El procedimiento de ejecución hipotecaria se inició en el año 2011, practicándose la nota marginal de expedición de certificación el día 5 de septiembre de 2011. Dicho procedimiento se dirigió contra uno de los cotitulares registrales que constituyó la hipoteca y contra los ignorados herederos del otro. * Los herederos del cotitular registral fallecido otorgaron escritura de partición de herencia intestada en el año 2009, aunque dicha escritura no se inscribió hasta el año 2019. * El 25 de julio de 2023 se dictó decreto de adjudicación de la finca ejecutada. * Se acompaña diligencia de ordenación de fecha 2 de septiembre de 2020 por la que se tiene por personado en el procedimiento a uno de los tres coherederos del cotitular registral que constituyó la hipoteca.

Registrador: Suspende la inscripción por no constar que hayan intervenido en el procedimiento los otros dos coherederos que inscribieron su derecho en el año 2010 como causahabientes del primitivo cotitular registral constituyente de la hipoteca.

Recurrente: Opone a la calificación que dichos coherederos conocieron la existencia del procedimiento y pudieron comparecer en el proceso para defender sus intereses.

Resolución: Estimar el recurso y revocar la nota de calificación del registrador.

Doctrina: Teniendo en cuenta que cuando se inscribió la adjudicación hereditaria de los tres coherederos del cotitular registral fallecido, lo que sucedió en 2019, ya constaba registralmente la existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria a través de la correspondiente nota marginal de expedición de certificación de dominio y de cargas, debe entenderse que los herederos que inscribieron su derecho han sido debidamente notificados y tuvieron la oportunidad de personarse para defender sus intereses y derechos en la ejecución, por lo que no cabe entender vulnerado el principio constitucional de la protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, pues los coherederos tuvieron la posibilidad de intervenir en el procedimiento y de hecho uno de ellos se personó.

IMPORTANCIA DE LA NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN.

1 Su relevancia excede con mucho de la mera publicidad, alcanzando valor de notificación formal -que sustituye a las notificaciones individuales- respecto de quienes inscriban o anoten un derecho o carga después de la nota marginal (arts. 132.2.º y 134.1.º LH).

2 La nota practicada al margen de la hipoteca es la única forma de conocer la apertura de la fase ejecutiva de la garantía real que tiene quien consulta los libros del Registro o accede después de la nota marginal (a diferencia de la anotación preventiva de embargo, cuya sola existencia ya advierte a quien consulta o accede al Registro después de la muy probable e inminente ejecución y fragilidad de su derecho).

3 Interrumpe la prescripción de la acción hipotecaria, impidiendo con su constancia el juego de la cancelación de hipoteca por caducidad a que alude el último párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (cfr. Resolución de 8 de marzo de 2005).

Conclusión: “… la expedición de la certificación de dominio y cargas para el procedimiento de ejecución hipotecaria y las consiguientes notificaciones a los titulares de cargas posteriores individualmente o a través de la extensión de la nota marginal cuando se trata de cargas posteriores a esta última constituyen, por esta razón, requisito esencial del procedimiento, suponiendo esta característica una diferencia sustancial respecto del valor de la certificación de dominio y cargas y la expedición de nota marginal prevista en el procedimiento ejecutivo general en relación a la anotación preventiva de embargo ya tomada, como ha señalado esta Dirección General (cfr. Resolución de 25 de noviembre de 2002)”. (JAR)

794.*** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. OPOSICIÓN INCOMPLETA DE AYUNTAMIENTO Y FALTA DE MOTIVACIÓN DE LA NOTA

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cangas de Onís, por la que se suspende la inscripción de la representación gráfica alternativa de una finca, una vez tramitado el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, por concurrir la oposición de la Administración, quien alega invasión de una franja de terreno que tiene carácter demanial

Resumen.- La absoluta falta de motivación de la nota de calificación no puede ir en detrimento de la Administración que ha formulado su oposición de modo incompleto, cuando resulta ser preceptivo que el registrador requiera a la misma para que complete el sentido de sus alegaciones y, en su caso, inicie el procedimiento de deslinde abreviado.

Hechos.– En la tramitación del procedimiento del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se presenta oposición por parte de del Ayuntamiento, quienes se oponen a la inscripción solicitada por entender que la representación gráfica propuesta para la finca invade una franja de terreno que constituye dominio público municipal.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción a la vista de la oposición formulada y en su informe amplía los motivos que le han conducido a suspender la inscripción pretendida.

Recurso.- El recurrente sostiene que el escrito de oposición formulado por el Ayuntamiento no identifica la franja de terreno presuntamente invadida, de modo georreferenciado, ni siquiera a través de plano; que la representación gráfica propuesta se elaboró a partir de mojones colocados desde tiempo inmemorial; que la motivación de la calificación no puede reducirse a reproducir la oposición de un tercero, y que la Administración no acredita título de dominio o acto de afectación, deslinde o, en su caso, resolución firme que delimite el bien demanial.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, debiendo dictarse una nueva nota de calificación.

Doctrina.- Para considerar adecuadamente delimitada una determinada parcela no es determinante el hecho de que, físicamente, la misma esté acotada por mojones o piquetas, lo que puede extenderse también a los vallados. Haría falta acreditar que éstos han sido colocados con el consentimiento de los colindantes, consentimiento que transforma una mera situación física en sustancia jurídica.

Por otra parte, según la reiterada doctrina de la DG. iniciada con la R. de 12 de junio de 2025, no estando deslindado el camino, ni constando en el Registro el inicio del expediente de deslinde, el registrador debe requerir a la Administración para que dicte la oportuna resolución de inicio de deslinde abreviado de la zona de dominio público presuntamente invadido, debiéndose proceder en base a lo establecido por la citada R. de 12 de junio de 2025, por lo que la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa de la fincad dependerá de la actuación que adopte la Administración tras el requerimiento que deberá realizar el registrador.

Finalmente, cuando el registrador basa su calificación registral negativa en las alegaciones de los colindantes, el juicio registral de identidad efectuado en la nota de calificación no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y esa fundamentación debe realizarse tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, fundando objetivamente su juicio sobre las dudas en la identidad de la finca, debiendo justificar por qué ha estimado las alegaciones de los colindantes. Y ello debe ser así para que el hipotético recurrente pueda conocer la argumentación registral en toda su extensión y pueda preparar el correspondiente recurso, en su caso.

La absoluta falta de motivación de la calificación no puede devenir en detrimento de la Administración colindante que ha formulado su oposición de modo incompleto, cuando resulta ser preceptivo que el registrador requiera a la misma para que complete el sentido de sus alegaciones y, en su caso, inicie el procedimiento de deslinde abreviado. 

Comentario.- La DG, ante la doble circunstancia concurrente de oposición incompleta de la Administración y absoluta falta de motivación de la nota de calificación, opta por una vía intermedia entre ordenar y denegar la inscripción: instar al registrador a que emita una nueva nota motivando la denegación, una solución que quizás podría adoptarse con carácter general cuando el registrador se limita a denegar la inscripción a la vista de la oposición formulada, pues no me parece justo que la estimación del recurso por esta cuestión formal perjudique a los colindantes, ya sea la Administración o los particulares. En la mayoría de resoluciones, la DG se limita a estimar el recurso en tal caso; pero en otras, como la reciente R. de 5 de mayo de 2026, criticábamos que, a pesar de la insuficiente motivación, entrase a examinar el fondo del asunto y desestimase el recurso dejando en clara indefensión al recurrente, que al preparar el recurso no tenía la información adecuada sobre las causas de la denegación. (VEJ)

795.* DENEGACIÓN DE INICIO DEL EXPEDIENTE DEL ART. 199 LH

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Luarca a tramitar el procedimiento regulado en el artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria por advertir dudas de identidad entre la finca y la representación gráfica georreferenciada cuya inscripción se solicita.

Resumen.- Solo procede denegar el inicio del expediente cuando resulta improcedente de manera palmaria y evidente, evitando, de este modo, los costes que genera su tramitación.

Hechos.- Se solicita la tramitación del art. 199 LH para inscribir un exceso de cabida (de 584 a 656 m2) sobre la base de una representación gráfica alternativa a la catastral. Se incorpora certificado expedido por el Ayuntamiento del que resulta que el camino que actualmente atraviesa la finca de norte a sur no constituye un camino público, sino un camino de servicio.

Calificación.- El registrador de la propiedad suspende la inscripción, sin haber iniciado el procedimiento, porque advierte dudas de identidad basadas en que afectando el informe de validación gráfica a determinadas parcelas catastrales, no se señalan éstas como correspondientes a la finca inventariada en la escritura calificada; en que, procediendo la finca de división material, implica un exceso de cabida superior al 10% respecto de la que consta inscrita e implica, además, una alteración de la geometría de la finca, así como una invasión de las parcelas catastrales colindantes, según resulta del contraste de la base gráfica propuesta sobre la ortofotografía del PNOA; y en que, en cuanto al camino del que la certificación municipal excluye su condición de bien demanial, que debe rectificarse tal circunstancia tanto en Catastro como en el Inventario Municipal.

Recurso.– El recurrente sostiene que no puede exigirse una corrección del Catastro y del Inventario Municipal con carácter previo a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, porque haría depender la culminación del procedimiento de una cadena administrativa, cuando el propio Ayuntamiento ha reconocido que se trata de un camino privado de servicio; que la invasión de parcelas catastrales colindantes se debe a un desplazamiento de la cartografía catastral, que considera errónea, sin que el hecho de que la base gráfica solape parcelas catastrales colindantes implique, per se, una invasión de fincas colindantes; en cuanto a la exigencia de que en la escritura se identifiquen las parcelas catastrales con las que se corresponde la finca, el registrador puede comprobarlo en el propio informe de validación gráfica aportado.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota, debiéndose tramitar el expediente del art. 199 LH.

Doctrina.- Solo procede denegar el inicio del expediente cuando resulta improcedente de manera palmaria y evidente, evitando, de este modo, los costes que generan su tramitación.

La existencia de una previa operación de modificación de entidades no puede negar la posibilidad de rectificar con posterioridad la descripción de las fincas resultantes, siempre que las rectificaciones pretendidas no impliquen una nueva reordenación de terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria inscrita.

El hecho de que una representación gráfica alternativa afecte a determinadas parcelas colindantes no implica que se afirme la correspondencia de la finca a que se refiere con todas aquellas parcelas, sino únicamente determina la identificación de las parcelas implicadas para que sus titulares puedan ser notificados en el curso del procedimiento, teniendo la oportunidad de intervenir en el mismo.

El art. 199 LH permite que los colindantes afectados presten su consentimiento a la rectificación solicitada con anterioridad a la tramitación del procedimiento, y los que no lo presten deberán ser notificados en el curso del mismo.

Finalmente, respecto de la posibilidad de que exista un desplazamiento de la cartografía catastral con respecto a la ortofoto, dicha circunstancia debe acreditarse en la tramitación del expediente, mediante alegación del colindante notificado, que es quien ha de ratificar que la georreferenciación aportada que se pretende inscribir adolece de un desplazamiento catastral, por la cual deberá aportarse un archivo GML con las coordenadas resultantes de la corrección del desplazamiento, sin que el mismo pueda impedir la inscripción, por tratarse de un defecto meramente técnico y no jurídico. (VEJ)

796.* GEORREFERENCIACIÓN: OPOSICIÓN DE COLINDANTES CON EVIDENCIA DE CONTROVERSIA

Resolución de 13 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Manresa n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la georreferenciación de una finca, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la rectificación de superficie y la georreferenciación de la finca.

Resumen.- La situación litigiosa entre las partes evidencia la existencia de una controversia que no puede resolverse por la vía del expediente del art. 199 LH.

Hechos.- En la tramitación del expediente del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral, se presentan alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que manifiesta que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir es de su propiedad, refiriéndose a una serie de resoluciones judiciales que, según la alegante, reconocen que la propiedad de finca no corresponde a la demandante, hoy recurrente.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la georreferenciación por considerar que existe una controversia sobre la delimitación gráfica de la finca.

Recurso.- La recurrente alega que las resoluciones judiciales citadas no conceden la titularidad del terreno a la alegante.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota, si bien recuerda que lo procedente es denegar, y no suspender, la inscripción.

Doctrina.- La situación litigiosa entre las partes, finalizada por el momento en la vía judicial con una sentencia que no se pronuncia sobre la titularidad de la porción de terreno en cuestión, evidencia la existencia de una controversia que no puede resolverse por la vía del expediente del art. 199 LH. (VEJ)

797.* HERENCIA. MANIFESTACIÓN SOBRE ACTIVIDADES POTENCIALMENTE CONTAMINANTES

Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Villarcayo a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia y liquidación de gananciales.

Resumen: La declaración sobre suelos contaminados según la DG procede incluso si el causante falleció antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2022 si la escritura se otorga después de su entrada en vigor.

Hechos: Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y adjudicación de herencia otorgada en 2026. El causante había fallecido en 2008. Uno de los bienes adjudicados es una vivienda unifamiliar.

El Registrador califica negativamente, exigiendo la declaración sobre suelos contaminados porque entiende que lo relevante no es cuándo ocurrió la transmisión (el fallecimiento), sino la fecha en la que se otorga la escritura pública.

El Notario recurre exponiendo: Que la transmisión se produjo en 2008, mucho antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2022 y la herencia tiene efectos retroactivos (989 Cc); y que la ley obliga a declarar al transmitente (el difunto), por lo que no tiene sentido exigir esta manifestación a los herederos, que son los adquirentes.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:
La declaración sobre suelos contaminados afecta a las transmisiones mortis causa y debe hacerse en el “título en que se formalice la transmisión” aunque la transmisión material (el fallecimiento) sea anterior a la entrada en vigor de la ley 7/2022

La declaración deben hacerla los herederos como continuadores de la personalidad jurídica del causante, y basta la manifestación de que «no consta» la realización de actividades potencialmente contaminantes no siendo necesarias formulas rigoristas.

La obligación rige para terrenos, naves y viviendas unifamiliares, porque la propiedad se proyecta directamente sobre el suelo. Quedan excluidos los pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, al implicar solo una cuota ideal del terreno común. (SNG)

798.* NRUA. PROHIBICIÓN ESTATUTARIA ANTERIOR A LICENCIA AUTONÓMICA DE ACTIVIDAD

Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3, de la solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración solicitado para una finca registral 

La D. Ad 2ª de la Ley sobre propiedad horizontal necesariamente mira al futuro (un acuerdo a adoptar), y en el caso que nos ocupa existe una prohibición desde el año de 2002 que se matizó limitadamente en el año 2023 (en referencia a quienes en ese momento ya ejercieran dicha actividad), prohibición que, por consiguiente, afectaría al solicitante, pues la fecha de inicio de su actividad es la que resulta de la licencia autonómica, y ésta es posterior al año 2023 (JCC)

799.** PARTICIÓN DE HERENCIA MEDIANTE TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE

Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Durango a inscribir un auto homologando una transacción (ACM)

Resumen: La homologación judicial de un acuerdo transaccional (en este caso: partición de herencia) no altera su naturaleza de documento privado ni lo hace inscribible, siendo precisa escritura pública.

– Hechos: Se presenta auto de homologación de transacción judicial en procedimiento de división de herencia.

– El Registrador: en una fundada calificación suspende con acierto la inscripción:

a) Por 4 defectos, aunque hay 3 que por su obviedad no trataremos (presentación de fotocopias de documentos complementarios; // falta de liquidación de impuestos // y falta de firmeza del Auto);

b) Pero el principal es que no se trata de un título directamente inscribible, y recoge toda la doctrina de la DG de que a pesar de que conforme al Art 3º LH el auto judicial es un documento público, no quiere ello decir que los actos inscribibles puedan constar en cualquiera de estas clases de documentos indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; de modo que no es indiferente la especie de documento auténtico presentado que debe ser congruente con la naturaleza del acto

Y en concreto la transacción supone un acuerdo por el que las partes, dando, prometiendo o reteniendo alguna cosa evitan la provocación de un pleito o ponen término al que hubiesen ya comenzado, adquiriendo tal acuerdo carácter de cosa juzgada (arts 1.809 y 1.816 CC); mientras que su homologación o aprobación judicial, según lo previsto en el art 19 LEC, implica una revisión del organismo jurisdiccional en cuanto al poder de disposición de las partes en relación al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.

– El Abogado: recurre exponiendo que:

a) El procedimiento de división de herencia es un verdadero proceso judicial y también la resolución que lo finaliza, que:
– tiene eficacia de cosa juzgada entre las partes (arts 1.809 y 1.816 CC).
– y produce efectos ejecutivos (art. 517 LEC).

b) Y la Homologación el acuerdo, es un acto judicial que declara finalizado el proceso judicial y no supone un simple control formal sino también control de legalidad y capacidad (art 19 LEC).

c) El Art 3º LH y su exigencia de titulación pública no puede interpretarse de forma rígida cuando existe un pronunciamiento judicial sino finalísimamente por razones de economía procesal y suponer un coste adicional

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
1) En cuanto a los 3 citados defectos, obviamente confirma la calificación del registrador;

2) Y en cuanto al defecto principal, también lo confirma reiterando su acertada doctrina previa:

a) El Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio, y está claro que la adjudicación de un bien inmueble objeto de comunidad hereditaria, es una actio comuni dividundo. 

b) La homologación judicial de la transacción no altera la naturaleza intrínseca del acuerdo, que sigue siendo privado, en este caso una división de herencia. La homologación judicial simplemente declara terminado el proceso pero sin que haya un pronunciamiento del juez sobre la valoración de las pruebas y las pretensiones de las partes, limitándose a comprobar la capacidad de los otorgantes para transigir y la inexistencia de prohibiciones o limitaciones legales y al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto, no puede producir efectos registrales ya que no contiene una resolución por la que se declare, modifique, constituya o extinga una relación jurídica determinada.

c) En definitiva la DG confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción) de modo que ante la remisión del Art 810 LEC al Art 787-2 LEC se impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

800.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. HERENCIA YACENTE

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Amorebieta-Etxano, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio por prescripción adquisitiva.

Resumen: Cuando una sentencia ya firme se hubiera dictado en rebeldía es preciso que, además de su firmeza haya transcurrido el plazo del recurso de audiencia al rebelde. No cabe pues la inscripción, ni siquiera haciendo constar la posibilidad de rescisión.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una sentencia dictada en procedimiento ordinario seguido contra los herederos y herencia yacente del titular registral, en virtud de la cual se declara el dominio por prescripción adquisitiva de determinada participación de finca registral en favor del demandante y se ordena la práctica de las inscripciones registrales correspondientes

Registradora: opone a la inscripción los siguiente defectos: “… a) no haberse acreditado el fallecimiento del titular registral ni cumplirse la doctrina de esta Dirección General sobre la herencia yacente; b) que habiéndose dictado la sentencia en situación de rebeldía procesal de la parte demandada no se haya justificado el transcurso de los plazos de recurso de audiencia al rebelde;…”.

Recurrente: alega que dada la fecha de la inscripción –data del año 1923– existe una presunción biológica de fallecimiento del titular registral… Sostiene que la registradora no puede invadir las funciones jurisdiccionales, debiendo cumplir las resoluciones judiciales, e insiste en la firmeza de la sentencia”.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

SOBRE LA FECHA DE DEFUNCIÓN DEL CAUSANTE.

Conforme a lo dispuesto en el art. 20 LH, es necesaria la constancia del fallecimiento del titular registral, y dicha constancia debe acreditarse mediante documento oficial idóneo. El documento que da fe de la muerte de una persona y de la fecha y lugar de fallecimiento es el certificado de defunción, sin que sea suficiente la presunción de fallecimiento en base a la antigüedad de la fecha de la inscripción (1923) y la edad que presumiblemente tendría en la actualidad el titular registral

Dado que en el ámbito procesal el fallecimiento tiene, igualmente, que quedar debidamente acreditado para justificar la legitimación procesal de la propia herencia yacente, será suficiente que se refleje en la propia resolución judicial la fecha del fallecimiento del causante, sin perjuicio de que, si ese dato no consta, como sucede en este caso, pueda obtenerse mediante una diligencia de adición o mediante la aportación del certificado de defunción.

SITUACIONES DE HERENCIA YACENTE.

Cuando el titular registral ha fallecido el procedimiento -de usucapión en este caso- ha de seguirse con sus herederos, caso en que caben dos posibilidades:

1 Si los herederos han aceptado la herencia, constituyendo la comunidad hereditaria, la demanda deberá dirigirse contra todos ellos.

2 Si los herederos no han aceptado la herencia la demanda debe dirigirse contra la herencia yacente, caso en el que caben dos posibilidades: a) que se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia, supuesto en el que habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio; b) que no se tenga indicio alguno de la existencia de herederos interesados en la herencia yacente, caso en el que, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar la pendencia del proceso al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros (art. 150.2 LECivil). Este es el requisito exigido por la doctrina de la STS número 590/2021, de 9 de septiembre, y no el requisito del nombramiento de administrador judicial.

En todo caso debe recordare que “la notificación por vía edictal tiene carácter supletorio y excepcional y solo debe emplearse cuando se hayan agotado, razonablemente, las posibilidades de efectuar una notificación personal”.

SENTENCIAS DICTADAS EN REBELDÍA.

1 Tutela excepcional.

 La Ley reconoce una tutela excepcional a favor del demandado declarado en rebeldía procesal por causa ajena a su voluntad y que no le sea imputable. Dicha tutela consiste en la posibilidad de ejercer una acción de rescisión de la sentencia ya firme para reabrir de nuevo la causa con la plena participación del demandado rebelde.

2 Presupuestos objetivos (artículo 501 LECivil.

Además de la permanencia constante en rebeldía del demandado desde el inicio del procedimiento, debe encontrarse en alguna de las tres siguientes situaciones: 1.º De fuerza mayor ininterrumpida aunque haya tenido conocimiento del pleito por haber sido citado o emplazado en forma. 2.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando la citación o emplazamiento se hubieren practicado por cédula que no hubiese llegado a su poder por causa que no le sea imputable. 3.º De desconocimiento de la demanda y del pleito, cuando el demandado rebelde haya sido citado o emplazado por edictos y haya estado ausente del lugar en que se haya seguido el proceso y de cualquier otro lugar del Estado o de la Comunidad Autónoma, en cuyos Boletines Oficiales se hubiesen publicado aquéllos».

3 Plazos (art.502 LECivil):

Los plazos para ejercitar la acción son los siguientes: 1.º De veinte días, a partir de la notificación de la sentencia firme, si dicha notificación se hubiere practicado personalmente. 2.º De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente.

No obstante la posibilidad de que se puedan prolongar dichos plazo en los casos legalmente previsto (art. 134 LECivil), en ningún caso cabe ejercitar la acción de rescisión una vez transcurridos dieciséis meses desde la notificación de la sentencia.

4 Consecuencias el ámbito extrajudicial

Registralmente, mientras no hayan transcurrido los plazos indicados por la Ley para ejercitar la acción de rescisión “sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos”.

El transcurso de tales plazos para el ejercicio de la acción debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto. Debe recordarse

Sólo el Juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria.

Notarialmente también deberá tenerse en cuenta al tiempo de autorizar un instrumento público, dada la situación transitoriamente claudicante de la sentencia no obstante su firmeza.(JAR)

801.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ARRENDAMIENTO INSCRITO CON POSTERIORIDAD A HIPOTECA QUE SE EJECUTA

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 35, por la que se suspende la cancelación de una inscripción de arrendamiento de vivienda, tras inscribir la adjudicación derivada de la ejecución de una hipoteca.

802.* EXPEDIENTE DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO TRAMITADO JUDICIALMENTE

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por el registrador de la propiedad de Icod de los Vinos, por la que se suspende la inscripción de un auto dictado en expediente de dominio para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: El expediente de jurisdicción voluntaria de reanudación de tracto sucesivo interrumpido tiene por objeto, a los efectos de exceptuar el principio hipotecario de tracto sucesivo, suplir títulos intermedios, nunca inmediatos.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad resolución estimatoria de expediente de reanudación de tracto sucesivo tramitado judicialmente (por ser su inicio anterior a la entrada en vigor de la reforma de la LH operada por Ley 13/2015, de 24 de junio). La parte promotora había adquirido mediante documento privado del titular registral.

El Registrador califica negativamente: El expediente tiene como finalidad suplir los títulos intermedios para lograr la concordancia entre la realidad registra y la extrarregistral; en definitiva, para facilitar el acceso al Registro de alguna relación jurídica inmobiliaria de cuyos títulos no puede disponerse, y siempre que haya realmente más de un eslabón roto en la cadena de titularidades (cfr. art. 40.a LH).

El interesado recurre. Alega extralimitación de funciones por parte del Registrador, con vulneración del principio de separación de poderes (art. 117.3 CE), tutela judicial efectiva (art. 24 CE), cosa juzgada y de salvaguarda judicial, exponiéndose a responsabilidad civil y disciplinaria.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Rechaza que exista extralimitación de funciones, puesto que el expediente para la reanudación de tracto -como igualmente el de dominio- es el cauce para declarar -a los solos efectos de posibilitar la inscripción-, la efectiva adquisición por el promotor (…). El Registrador no resuelve que el promotor sea o no verdadero propietario. Reitera su consolidada doctrina de que tiene que haberse producido una verdadera ruptura en el tracto registral, no una sucesión de titularidades inmediatas, como aquí sucede, al haber adquirido el promotor del expediente directamente de titulares registrales. El problema en este caso es la falta de título formal adecuado para la inscripción, que se solventa mediante la elevación a público por todos los otorgantes (y, por fallecimiento de alguno, por sus herederos) y, en su defecto, supliendo el consentimiento la autoridad judicial.

El Centro Directivo se hace eco de su doctrina flexible, plasmada en la R 14-4-2016, que permite utilizar el expediente de reanudación de tracto cuando, adquiriendo de titular registral, la elevación a público de un título revista extraordinaria dificultad, pero no la aplica en el presente caso porque no resulta esta situación de la documentación aportada ni se alega por el recurrente (ACT).

Reitera que el objeto del recurso contra calificaciones de registradores de la propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho. No tiene en consecuencia por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente la de dejar sin efecto asientos ya practicados, cuestión extraña al recurso (JCC)

Obtenida la licencia turística tras la entrada en vigor de la reforma del art. 17.12 LPH, y estando la finca en un régimen de propiedad horizontal inscrito, es necesaria a autorización expresa de la comunidad (mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación) (JCC)

817.** GEORREFERENCIACIÓN: INSUFICIENTE MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA SUPLIDA POR EL TRASLADO AL RECURRENTE DE LOS ALEGACIONES DEL COLIDANTE

Resolución de 14 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por el registrador de la propiedad de Arteixo, por la que se suspende la inscripción de la agrupación de dos fincas con su georreferenciación y la declaración de obra nueva sobre ella, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca agrupada.

Resumen.- Pese a la falta de motivación de la nota, si el registrador ha puesto a disposición del expediente las alegaciones del colindante, el promotor del expediente no se encuentra en indefensión.

Hechos.- Se solicita la inscripción una agrupación de fincas y de una declaración de obra nueva sobre la finca agrupada. El registrador de la propiedad inicia la tramitación del expediente del art. 199 LH, en cuyo desarrollo se presentan alegaciones por parte de uno de los colindantes notificados, que manifiesta que la finca cuya georreferenciación se pretende inscribir solapa con la finca de su propiedad, aportando georreferenciación alternativa para fundamentar su alegación.

Calificación.- El registrador suspende la inscripción sobre la base de la oposición planteada.

Recurso.- La recurrente alega que la georreferenciación alternativa presentada por el colindante excede de los límites físicos de su finca y, por tanto, invade la finca de su propiedad, por el lindero norte, que es el sur de la finca registral objeto del expediente.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, si bien recuerda que lo procedente es denegar, y no suspender, la inscripción.

Doctrina.- El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro.

En el presente caso, la fundamentación del registrador es escueta y se remite a la alegación formulada por el colindante, pero como esta se ha puesto a disposición de la promotora del expediente, la recurrente ha dispuesto de toda la información necesaria para preparar el expediente, por lo que no puede alegarse indefensión.

De la formulación del recurso puede concluirse que la delimitación del lindero sur de la finca objeto del expediente no es pacifica, de lo que podemos concluir que existe un indicio de contienda que no puede resolverse en el ámbito de aplicación del expediente del art. 199 LH. (VEJ)

818.** SUSPENSIÓN DE CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS RELACIONADOS POR ESTAR CALIFICADO CON DEFECTOS EL PRESENTADO EN PRIMER LUGAR

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la decisión de la registradora de la propiedad de Valoria la Buena, por la que se suspende la calificación de fondo de varios documentos relacionados por estar calificado con defectos el presentado en primer lugar.

Resumen: la suspensión de la calificación de un documento por existir otro asiento de presentación anterior y vigente solo procede cuando ambos documentos se refieran a la misma finca o parte de ella.

Hechos: se presentan en el Registro de la Propiedad seis documentos procedentes de la Demarcación de Carreteras del Estado en Castilla y León Occidental. Se les asignó asiento de presentación por el orden de recepción en el Libro de Entrada de los respectivos títulos en el Registro. La finalidad de los seis documentos era la inscripción de una única parcela catastral correspondiente a un tramo de autovía formada por seis porciones, cada una de ellas obtenida por expropiación de una finca registral distinta.

La registradora de la Propiedad calificó el primer documento señalando un defecto que no ha sido recurrido y aplazó la calificación de cada uno de los demás en tanto no se subsanen los defectos señalados en la calificación de los títulos conexos.

La Dirección revoca la calificación.

La calificación registral abarca varios momentos sucesivos:

1º. En un primer momento, el registrador ha de calificar y decidir si practica o no el asiento de presentación en el Libro Diario de operaciones.

2º. En un segundo momento, ha de calificar si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento.

3º. Por último, ha de calificar en su plenitud y de manera global y unitaria el documento presentado a fin de decidir si procede o no practicar los asientos correspondientes en los libros de inscripciones.

Aunque tradicionalmente el término “calificación registral” se ha empleado para referirse habitualmente a la tercera y última de las decisiones registrales indicadas, o calificación en sentido propio, no cabe duda de que también las dos primeras son auténticos casos de calificación registral en la medida en que deniegan o dilatan motivadamente acceder a la pretensión del presentante del documento. Y, por tanto, también esos otros supuestos de calificación registral negativa han ser susceptibles de recurso, para evitar la indefensión.

Pues bien, respecto de esa segunda fase de la calificación registral, relativa a determinar «si concurre o no alguna causa legal por la que deba suspenderse la calificación sobre el fondo del documento», son aplicables los artículos 17, 18 y, especialmente el artículo 246.2 LH que proclama que:

«Cuando se realice la presentación de un título que afecte a varias fincas, a todos los efectos legales, se entenderá que se trata de tantos asientos de presentación distintos como fincas registrales comprenda aquel. Por tanto, la suspensión de la calificación por existencia de asientos anteriores, la prórroga o el desistimiento se computará finca a finca».

En consecuencia, la suspensión de la calificación de un documento por existir otro asiento de presentación anterior y vigente solo procede cuando ambos documentos se refieran a la misma finca o parte de ella.

En el caso resuelto, cada asiento de presentación se refiere a una finca diferente, aunque todas ellas son tramos sucesivos de una misma autovía, y conjuntamente comparten una misma representación gráfica catastral por lo que no procede suspender la calificación de los asientos de presentación posteriores, porque no se refieren a la misma finca registral que los documentos con asiento de presentación anteriores.

Lo procedente hubiera sido:

a) O calificar todos y cada uno de dichos documentos, cada uno con sus propios defectos específicos, en función de la finca, la que se refiera cada uno, y quizá compartiendo entre todos ellos el defecto común de que ninguno de ellos aporta la georreferenciación específica de la porción de finca expropiada que pretende inscribir.

b) O bien, si la registradora estima que en realidad se trata de un mismo procedimiento registral integrado por varios documentos y con varios asientos de presentación, debió realizar una calificación conjunta de todos esos documentos, especificando los defectos correspondientes a cada finca, pero en cualquiera de las opciones, la registradora tenía la obligación de proceder a realizar la calificación de fondo de cada documento y no solo del primero suspendiendo la calificación de los posteriores. (ER)

819.** RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA AL AMPARO DEL ART. 201.2 LH: ÁMBITO DE APLICACIÓN

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Campillos, por la que se deniega la inscripción de una escritura de herencia, declaración de obra nueva e inscripción de la rectificación de la descripción, solicitada mediante instancia complementaria, por la vía del artículo 201.2 de la Ley Hipotecaria, sin la tramitación del correspondiente expediente.

Resumen.- La rectificación de la descripción existente de una finca, en la que se dice que ahora existe una casa, requiere cumplir los requisitos exigidos para la inscripción de una declaración de obra nueva, excediendo ello del ámbito del art. 201.2 LH.

Hechos.- Se presenta escritura de herencia y declaración de obra nueva otorgada en 1987, solicitándose la inscripción sólo en cuanto a declaración de obra realizada. Se acompaña a la escritura objeto de calificación una instancia privada suscrita por la cotitular de la finca, en la que solicita, de conformidad con el art. 201.2 LH, la rectificación de la descripción describiendo la obra en los mismos términos que se describe en el documento que se califica, aportando como anexo consulta descriptiva y gráfica de un inmueble que identifica como la finca sobre la que se declara la obra nueva.

Calificación.– La registradora de la propiedad suspende la inscripción de la obra nueva puesto que entiende que la solicitud de rectificación excede de una mera actualización de localizadores, tratándose en realidad de la inscripción de una declaración de obra nueva, sin que se cumplan ninguno de los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria, pues: no consta legitimación de la firma de la titular registral de la finca objeto del recurso, ni se ha ratificado ante ella; no se ha inscrito el título previo de herencia; la correspondencia manifestada entre la finca registral y la parcela catastral es dudosa, ya que existen diferencias en cuanto a la denominación del sitio y superficie, linderos registrales y catastrales; no se acredita la descripción de la casa y su antigüedad, que se pretende incluir en la instancia, con certificado técnico que acredite ambas circunstancias; y no se acompaña georreferenciación de la finca ni de la superficie ocupada por la edificación.

Recurso.- La recurrente alega que la petición trata de rectificar la descripción para mejorar la concordancia entre la realidad física de la finca y la información que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, pues en la descripción antigua se habla de «trozo de terreno», cuando debe figurar «casa», como consta en la escritura del año 1987.

Resolución.– La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- Tratándose de una instancia privada, donde no hay juicio de identidad por parte de funcionario competente para ello, procede asegurar la procedencia de la firma con la identidad de la persona que solicita la práctica del asiento y su coincidencia con el titular registral.

Estando la finca inscrita por cuotas, en comunidad romana, debe solicitarse la inscripción de la declaración de obra nueva por los copropietarios que representen la mayoría de los intereses de la comunidad, conforme al artículo 398 del Código Civil, para confirmar con su consentimiento que la cuota que les corresponde en la obra nueva.

El art. 201.2 LH tiene un carácter excepcional, para rectificaciones descriptivas sobre la clasificación o calificación del suelo, o características físicas distintas de la superficie o linderos, o los localizadores, siempre que en cualquier caso quede acreditada, de modo suficiente, la modificación.

La solicitud contenida en la instancia de inscribir una casa sobre el terreno implica una declaración de obra nueva, que debe reunir los requisitos exigidos legalmente para la inscripción de estos actos. (VEJ)

820.** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES: PREVIA AGRUPACIÓN.

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Arnedo, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva sobre dos fincas registrales

Resumen: Es preciso la previa agrupación para declarar una obra nueva que se asienta en su conjunto sobre dos fincas pertenecientes a distintos términos municipales.

Hechos: Mediante escritura pública una entidad mercantil declara una obra nueva, manifestando que la obra nueva en su conjunto se asienta sobre dos fincas registrales pertenecientes a diferentes términos municipales.

Se solicita, además, de conformidad con el art 2.1 del Reglamento Hipotecario el traslado de la finca al registro donde se ubica la mayor parte de la superficie, y asimismo en base a el artículo 3 del RH, se solicita que efectúe la unificación de folio real por traslado de la finca.

La Registradora considera imprescindible la previa agrupación de ambas fincas para inscribir una edificación que se asienta físicamente sobre ambas, porque:

• El edificio no es divisible en dos partes autónomas.
• La línea divisoria secciona elementos constructivos, impidiendo un uso independiente.
• Sin agrupación, podría transmitirse una finca sin la otra, generando una indefinición jurídica contraria al principio de especialidad.

El recurrente sostiene que:

• Los arts. 2 y 3 RH permiten inscribir la obra nueva en el registro donde radica la mayor superficie, sin necesidad de agrupar.
• La agrupación sería voluntaria, no obligatoria.
• Se aportan licencias urbanísticas de ambos municipios y certificados técnicos completos.
• Existen resoluciones que avalarían la inscripción sin agrupación.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación debiéndose agrupar previamente las dos fincas para poder inscribir la obra nueva y tras la agrupación, la inscripción corresponderá al Registro en donde radique la mayor superficie.

Doctrina: La DG entiende, tras el estudio del supuesto de hecho, que no estamos ante una única finca que se extiende sobre dos municipios, sino ante dos fincas registrales distintas, cada una íntegramente situada en su término municipal, no procediendo el traslado de folios previsto en el art. 2 RH tras la reforma de 2017.

La obra nueva ocupa físicamente ambas fincas, y ninguna parte es autónoma o susceptible de aprovechamiento independiente, por tanto, para inscribir una edificación que se asienta sobre dos fincas distintas, es obligatoria la agrupación previa, salvo que cada parte del edificio fuera independiente (lo cual no ocurre en el caso que nos ocupa) y la agrupación, en su caso, es la que debe inscribirse en el registro donde radique la mayor superficie de la finca resultante.

Comentario: La resolución es de una aplastante lógica registral y por supuesto la solución sería idéntica, aunque las dos fincas pertenecieran al mismo término municipal. (MGV)

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821.** CONVENIO REGULADOR: OBLIGACIÓN DE VENDER FINCA. RECTIFICACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 18 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Novelda, por la que se deniega la inscripción de un convenio regulador de separación matrimonial aprobado por sentencia (ACM)

Resumen: No es inscribible un pacto meramente obligacional ni cabe rectificar un asiento sin el consentimiento de todos los titulares.

– Hechos:
1) En 1992, unos cónyuges otorgan Capitulaciones matrimoniales de separación de bienes y liquidación de Gananciales, atribuyendo a la esposa el pleno dominio de una finca, que se inscribe a su favor.
2) Luego la esposa dona a su hijo común el usufructo, que se inscribe;
3) En 2003 se aprueba judicialmente Convenio regulador de separación (luego el divorcio) en que los cónyuges dicen que su régimen es el de separación de bienes pactado pero que la finca pertenece a ambos por partes iguales, y que se comprometen a venderla y repartir su precio por mitades.
4) Ahora el esposo presenta el convenio solicitando la inscripción por partes iguales de (pleno) dominio de la finca (nada dice del usufructo).

– La Registradora: suspende lógicamente la inscripción:

a) No hay contenido inscribible (el pacto de vender es meramente obligacional)

b) Ni tampoco hay Tracto sucesivo: no cabría rectificar la inscripción de la adjudicación de la finca de 1992 ni del usufructo sin el consentimiento de todos los titulares o resolución judicial.

– El Presentante: recurre exponiendo que siempre ha sido la intención de todos que pertenezca por partes iguales y que tal declaración, declaración que en ningún momento ha sido alterada ni modificada a lo largo de los años; y que los arts 521 y 522 LEC imponen al registrador la obligación de colaborar e inscribir los documentos judiciales.

– Resolución: La DGSJFP, lógicamente, desestima el recurso y confirma la calificación.

– Doctrina:
 a) Además de reiterar su doctrina sobre el contenido legal típico (Art 90 CC) del contenido del convenio regulador (que no puede referirse a bienes privativos salvo la vivienda familiar)

b) Señala que en este caso, además, el Convenio carece de tiene trascendencia real : no contiene ningún negocio o acuerdo entre los cónyuges en virtud del cual la finca les pertenezca a ambos por partes iguales, solo una simple manifestación o declaración (sin expresión de causa alguna); o, a lo más, con un contenido meramente obligacional referido a un eventual negocio futuro, y por tanto sin acceso al registro ( 2º LH y 9 RH) ;

c) Confirmando además, conforme al Ppio de Tracto Sucesivo, la necesidad de intervención del usufructuario o especificar que se trataría solo de un negocio sobre la nuda-propiedad.(ACM).

822.** RECURSO CONTRA CALIFICACIÓN POSITIVA e INSCRIPCIÓN PRACTICADA. ERROR DE CONCEPTO ENTRE SUBROGACIÓN PASIVA Y NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO

Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Lleida n.º 1, por la que se practicó la inscripción de una sentencia de divorcio (ACM)

Resumen: No cabe recurrir contra una calificación positiva que ya ha practicado la inscripción según lo solicitado. Distinción entre subrogación pasiva y novación pasiva de préstamo hipotecario.

– Hechos: En una Sentencia de divorcio se aprueba el Convenio regulador en que los cónyuges disuelven un condominio sobre una finca hipotecada pactando expresa y literalmente que el esposo «se subrogará en la hipoteca» y añadiendo que se produce «subrogación del préstamo hipotecario del que se debería hacer cargo la Sra. M. y que asumirá en su totalidad el Sr. T.».
Se inscribió la disolución con subrogación del esposo deudor en la hipoteca.

Ahora se presenta escrito (suscrito por las partes y por el propio Banco Acreedor) solicitando la rectificación del asiento para que no conste el término “subrogación” sino “novación modificativa del préstamo con liberación de uno de los deudores y asunción de deuda por el otro”.

– La Registradora: califica negativamente:

El negocio objetivamente realizado (y descrito) es una verdadera subrogación(y así se calificó literalmente en el convenio y la sentencia) y no lo que ahora las partes o el acreedor pretendan decir o calificar, por lo que no existe ningún “error de concepto”, a corregir

– El Presentante: recurre exponiendo que existe un error de concepto registral ya que:

a) la “subrogación” inscrita no se corresponde con la verdadera naturaleza del negocio jurídico formalizado, que constituiría una “NOVACIÓN modificativa con liberación de uno de los codeudores”.

b) De modo que la subrogación strictu sensu exige una sustitución subjetiva en toda la posición pasiva de la parte deudora, ingresando un 3º ajeno como nuevo deudor asumiendo toda la deuda, y requiere el consentimiento del acreedor (ex 1205 CC) lo que no ocurre en el caso, donde el acreedor manifiesta que no lo considera donación y en que uno de los codeudores subsiste, pero ahora con la totalidad del débito.

– Resolución: La DGSJFP, desestima el recurso:
– Doctrina:
Pero NO entra en el fondo del asunto, sino solo porqué no cabe acudir el recurso gubernativo para rectificar un asiento practicado (que está bajo la salvaguarda de los Tribunales) y porqué como señala la propia registradora, aquí no hubo calificación negativa (a recurrir) sino inscripción con arreglo a lo literalmente solicitado en el propio título presentado.(ACM).

823.* RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD DE UNA FINCA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA

Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Torrevieja n.º 3 a rectificar la titularidad de una finca mediante instancia privada.

Resumen: La rectificación de los asientos registrales requieren consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho y, en su defecto, resolución judicial (cfr. art. 40 LH). No así el mero error material, que el Registrador puede subsanar por sí (cfr. art. 213 LH).

Hechos: Se presenta en el Registro una serie de documentos por fotocopia y se solicita la rectificación de una inscripción consistente en una cuota indivisa de una finca que practicó otro Registrador.

El Registrador califica negativamente. Se exige documentación auténtica (art. 3 LH), no fotocopias. Además, los asientos practicados se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.III LH), los antecedentes puestos de manifiesto por los interesados no pueden ser juzgados por el Registrador, sino que corresponde a la autoridad judicial. La rectificación requiere el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho y, en su defecto, resolución judicial (cfr. art. 40 LH).

El interesado recurre. Considera que estamos ante un error material del art. 212 LH, que la discordancia es palmaria de la mera lectura del título que motivó la inscripción y que, por ello, no es necesario el consentimiento del titular registral ni resolución, pues no se está cuestionando el negocio jurídico, sino la defectuosa traslación de este al Registro. Considera que si la función calificadora tiene por objeto evitar que accedan al Registro títulos defectuosos, con mayor razón debe servir para que el Registro publique la realidad del título presentado.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Amén del principio de titulación pública (art. 3 LH), que impide que no pueda tenerse en consideración en el procedimiento registral fotocopias, esgrime que los asientos registrales se encuentran bajo la salvaguarda de los Tribunales (art. 1.III LH) y que entre tanto se presumen exactos y válidos (art. 38.I LH). En cuanto a que estemos ante un error material, la DG no se pronuncia, pues existe un título no aportado que no permite pronunciarse sobre si estamos ante un mero error material (art. 40 c) LH, que remite al Título VII), o de concepto (art. art. 40 d) LH), que requerirá el acuerdo unánime de todos los interesados y del Registrador o providencia judicial (art. 217 LH) (ACT).

824.** PRINCIPIO DE DETERMINACIÓN. DERECHO DE APARCAMIENTO DE VEHÍCULO EN LOCAL. DERECHO A INSTALAR ASCENSOR.

Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 6, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia en la que se adjudica el derecho de uso de una plaza de garaje y de un posible hueco para ascensor.

Resumen: La inscripción de un derecho de uso para aparcamiento y ascensor en un local destinado a almacén, exige fijar su superficie exacta, linderos y duración temporal, y requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios por afectar a elementos comunes y a la seguridad del edificio.

Hechos: Se presenta una partición de herencia que adjudica un legado: el derecho a aparcar y a instalar un ascensor en un local. El local está inscrito como almacén, aunque en la escritura de adjudicación se añade que puede destinarse “a almacén, local comercial y/o garaje” y se adjunta un plano de ubicación.

El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: por contravenir el principio de especialidad pues no se precisa superficie, linderos ni duración de los derechos; y porque la finca está, según registro, destinada a almacén y no a plaza de garaje (principio de tracto sucesivo, art 20 LH).

El Recurrente alega: Que el plano delimita perfectamente la ubicación y dimensión tanto del espacio para el derecho de uso del aparcamiento como el hueco donde podría instalarse el ascensor; Que no hay riesgo de conflicto por venir utilizándose el aparcamiento de forma pacífica: y Que la duración de estos derechos es el plazo del art 513 Cc por la remisión que hace al mismo el 529 Cc.

Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación fundamentando, de oficio, el segundo defecto.

Doctrina.

Es posible constituir derechos de goce, reales o personales, sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble o concretados a una sola porción material de la finca sobre la que se constituyen, manteniendo la unidad objetiva del todo, sin que sea necesaria la previa segregación, siempre que quede suficientemente determinada la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce (entre otras cita la RDGSJFP 27/10/2017) pero, en este caso concreto, el plano aportado o las expresiones genéricas no permiten una correcta delimitación del derecho que se pretende inscribir.

El cambio de uso del local en el ámbito de la propiedad horizontal es libre, siempre que sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal. El cambio de uso de almacén (para la guarda de objetos) a garaje (para la guarda y circulación de vehículos) e instalar un ascensor es algo susceptible de afectar a elementos comunes del inmueble, menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, así como de contravenir la prohibición que tiene todo propietario de desarrollar actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En consecuencia tal cambio implica la modificación del título constitutivo y requiere acuerdo de la Junta de Propietarios. (SNG)

825.*** OBRA NUEVA ANTIGUA. SERVIDUMBRE DE DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO

Resolución de 19 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cangas, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencias, agrupación y declaración de obra nueva.

Resumen: No puede inscribirse la declaración por antigüedad de edificaciones colindantes con dominio público regulado por normativa sectorial sin que se acredite su concreta situación administrativa. No cabe aplicarse analógicamente el régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo previsto para la actuación municipal en el restablecimiento de la legalidad urbanística.

Supuesto de hecho: Se cuestiona la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación parcial de herencias, agrupación y declaración de obra nueva en la que concurren las siguientes particularidades: a) la edificación principal -destinada a vivienda- se encuentra situada en zona de servidumbre del dominio público hidráulico, mientras que b) la edificación anexa -destinada a almacén- se encuentra dentro de la zona de policía de cauce, si bien acredita una antigüedad que data del año 1986, superior al plazo de quince años que determina la ley para la prescripción de la obligación de reponer las cosas a su estado primitivo.

Registrador: a) Deniega la inscripción de la edificación principal por encontrarse en zona de servidumbre del dominio público hidráulico y no contar con autorización específica del organismo administrativo competente; b) suspende la del almacén por no haberse solicitado expresamente la inscripción, pues entiende que al encontrarse dicha edificación anexa dentro de la zona de policía de cauce y con una antigüedad superior al plazo de quince años sería posible su inscripción.

Recurrente: Sostiene que en ambas construcciones cuya inscripción se pretende -vivienda y almacén-  ha prescrito la acción de la Administración para exigir la reposición al estado original puesto que no se ha ejercido en el plazo de quince años, por lo que, tratándose en la escritura de constatar la existencia de una construcción que está ejecutada con la antigüedad reseñada, procede la inscripción en ambos casos. Sólo si se tratara de iniciar o ejecutar actualmente la edificación sería necesaria la autorización del organismo de cuenca.

Resolución: Desestima el recurso aunque concreta ciertos particulares de la nota de calificación.

Doctrina: En el presente expediente ha quedado acreditado que la edificación principal invade la zona de servidumbre y que la edificación anexa se encuentra en zona de policía de cauce.

1 Conforme al artículo 28 TRLSyOU, para inscribir ambas edificaciones (vivienda principal y almacén anexo) se precisa con carácter previo  un pronunciamiento expreso de la Administración competente en dominio público hidráulico, del que resulte su carácter consolidado o la imposibilidad legal del ejercicio de la potestad de restablecimiento de la legalidad, indicando el régimen jurídico especial derivado de la especial ubicación de la finca en zona de servidumbre o policía con las limitaciones correspondientes.

2 Este pronunciamiento expreso no puede sustituirse por la aplicación analógica del régimen del artículo 28.4 de la Ley de Suelo previsto -exclusivamente- para la actuación municipal en el restablecimiento de legalidad urbanística, pues la inscripción de estas edificaciones existentes en la realidad y colindantes con el dominio público regulado por normativa sectorial no puede realizarse sin acreditar su concreta situación administrativa, pues de lo contrario accederían al registro edificaciones sujetas a eventual demolición sin que sea aplicable el régimen especial de responsabilidad que regula el citado artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo.

En todo caso, las alegaciones del recurrente relativas a la prescripción de las acciones de reposición o al régimen normativo transitorio aplicable deben realizarse ante dicho órgano competente en orden a la eventual obtención de la correspondiente declaración administrativa.

3 Precisiones que hace a la calificación: a) Dado que se trata de defectos que se pueden subsana mediante la preceptiva declaración administrativa debe revisarse la calificación en cuanto considera insubsanable el defecto referido a la edificación principal en zona de servidumbre. b) En cuanto a la inscripción de la edificación accesoria no basta para la inscripción con la solicitud expresa del interesado, sino que también se exige igual pronunciamiento por parte del organismo competente.

Comentario:

El artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLUyOU) establece que, previa a la inscripción, el registrador comprobará “que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general”.

Hallándose el suelo en alguna de estas situaciones debe preceder a la inscripción una declaración favorable del organismo que sea competente en cada caso, según se trate de suelo colindante con carreta, con el dominio público hidráulico, etc. (JAR)

Resolución de 4 de mayo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la certificación expedida por el registrador mercantil y de bienes muebles IV de Barcelona, por la que se hacía constar que se habían depositado las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2024 de una sociedad.

Resumen: Si por error en una entrada de depósito de cuentas no se hace constar que es subsanación de otra entrada anterior, se genera un nuevo asiento de presentación bajo el cual se despacharán las cuentas, y si se quiere rectificar el error habrá que hacerlo por los cauces ordinarios de rectificación de errores y no por recurso gubernativo.

Hechos: La sucesión de avatares de esta resolución es la siguiente:

— El día 25 de julio de 2025, se presentan las cuentas consolidadas de una sociedad. Calificadas defectuosas se hacen varias presentaciones como subsanación de la entrada anterior y, por lo tanto, bajo el amparo del mismo asiento de presentación original.

— El día 11 de diciembre de 2025, fuera de las horas de oficina, se volvieron a presentar como subsanación, pero, a la mañana siguiente, y antes de que provocaran su presentación, se manifestó al Registro, mediante correo electrónico, su voluntad de anular dicha presentación, lo que efectivamente se produjo.

— El mismo día 12 de diciembre de 2025, y minutos más tarde, fueron presentadas telemáticamente como nueva presentación, los documentos relativos a las cuentas anuales consolidadas, sin señalar que se trataba de una subsanación, por lo que provocaron un nuevo asiento de presentación y bajo este asiento fueron despachadas las cuentas.

La sociedad recurre la certificación de despacho: dice que se trató de un error por no marcar la casilla de subsanación, y que el figurar como una presentación fuera de plazo, le causa perjuicios frente a terceros por lo que pide se mantenga el primitivo asiento de presentación.

Resolución: Se desestima.

Doctrina: Dado que los asientos practicados están bajo la salvaguarda de los Tribunales, la DG va a reiterar su doctrina de que la única forma en que puedan ser modificados es por el procedimiento previsto, en el presente caso, en el artículo 40.c) de la Ley Hipotecaria, por la remisión que realiza el artículo 40.2 del Reglamento del Registro Mercantil. Por consiguiente “y de acuerdo con el artículo 217 de la Ley Hipotecaria, estando conforme el interesado, la rectificación precisa el consentimiento del registrador o, en su defecto, providencia judicial que así lo ordene”.

Comentario: Aunque es obvio que si existe una casilla para marcar en una entrada si esta es o no subsanación de una entrada anterior, para actuar en consecuencia, también es obvio que en este caso cuando se produce la última entrada el asiento de presentación primeramente practicado estaba todavía vigente (cfr. art. 42 RRM) y por tanto el sistema debió avisar de dicha circunstancia y a la vista de ese aviso o alarma quizás se debió comprobar materialmente si la nueva entrada era o no era una subsanación. En todo caso, si como admite la DG es posible la rectificación, el registrador creemos que debe dar su consentimiento para practicarla, pues, aunque el error no es suyo si lo es del sistema y la sucesión de hechos es lo suficientemente clara para comprobar la verdad y razón de lo alegado. (JAGV)

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779.** PRENDA DE ACIONES. EJERCICIO DE DERECHOS POR EL ACREEDOR PIGNORATICIO. NOTA MARGINAL.