INFORME REGISTROS PROPIEDAD NOVIEMBRE 2023

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO

REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)

TEMA DEL MES: LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL DE VENTA DE INMUEBLES POR EL GUARDADOR DE HECHO Por Antonio Oliva Izquierdo

La figura del guardador de hecho ha sido reforzada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica (ver resumen y enlaces) ya que ésta, como señala su propia Exposición de Motivos, se transforma en una propia institución jurídica de apoyo y deja de ser “una situación provisional cuando se manifiesta como suficiente y adecuada para la salvaguarda de los derechos de la persona con discapacidad”; y ello porque, según continúa indicando dicha Exposición de Motivos, “en muchos supuestos la persona con discapacidad está adecuadamente asistida o apoyada en la toma de decisiones y el ejercicio de su capacidad jurídica por un guardador de hecho –generalmente un familiar, pues la familia sigue siendo en nuestra sociedad el grupo básico de solidaridad y apoyo entre las personas que la componen, especialmente en lo que atañe a sus miembros más vulnerables–, que no precisa de una investidura judicial formal que la persona con discapacidad tampoco desea”.

Así, tras introducir el párrafo cuarto del artículo 250 del Código civil que  “la guarda de hecho es una medida informal de apoyo que puede existir cuando no haya medidas voluntarias o judiciales que se estén aplicando eficazmente”, y añadir el último inciso del artículo 255 del mismo cuerpo legal que “solo en defecto o por insuficiencia de estas medidas de naturaleza voluntaria, y a falta de guarda de hecho que suponga apoyo suficiente, podrá la autoridad judicial adoptar otras supletorias o complementarias”, su regulación como institución jurídica de apoyo se contiene en los artículos 263 y siguientes del expresado cuerpo legal, estableciendo el propio artículo 263 del Código civil que “quien viniere ejerciendo adecuadamente la guarda de hecho de una persona con discapacidad continuará en el desempeño de su función incluso si existen medidas de apoyo de naturaleza voluntaria o judicial, siempre que estas no se estén aplicando eficazmente”.

Ahora bien, tal y como señala la Exposición de Motivos de la tan mentada Ley 8/2021, de 2 de junio, “para los casos en que se requiera que el guardador realice una actuación representativa, se prevé la necesidad de que obtenga una autorización judicial ad hoc, de modo que no será preciso que se abra todo un procedimiento general de provisión de apoyos, sino que será suficiente con la autorización para el caso, previo examen de las circunstancias”. Por ello, el artículo 264 del Código civil, en la redacción dada por la citada Ley 8/2021, de 2 de junio, dispone que “cuando, excepcionalmente, se requiera la actuación representativa del guardador de hecho, este habrá de obtener la autorización para realizarla a través del correspondiente expediente de jurisdicción voluntaria, en el que se oirá a la persona con discapacidad. La autorización judicial para actuar como representante se podrá conceder, previa comprobación de su necesidad, en los términos y con los requisitos adecuados a las circunstancias del caso. La autorización podrá comprender uno o varios actos necesarios para el desarrollo de la función de apoyo y deberá ser ejercitada de conformidad con la voluntad, deseos y preferencias de la persona con discapacidad. En todo caso, quien ejerza la guarda de hecho deberá recabar autorización judicial conforme a lo indicado en el párrafo anterior para prestar consentimiento en los actos enumerados en el artículo 287. No será necesaria autorización judicial cuando el guardador solicite una prestación económica a favor de la persona con discapacidad, siempre que esta no suponga un cambio significativo en la forma de vida de la persona, o realice actos jurídicos sobre bienes de esta que tengan escasa relevancia económica y carezcan de especial significado personal o familiar. La autoridad judicial podrá acordar el nombramiento de un defensor judicial para aquellos asuntos que por su naturaleza lo exijan”.

Lo anterior ha de ponerse en relación, por remisión, con el propio artículo 287 del Código civil, que en sede de la curatela con facultades representativas, y tras la reforma operada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, establece que “el curador que ejerza funciones de representación de la persona que precisa el apoyo necesita autorización judicial para los actos que determine la resolución y, en todo caso, para los siguientes: 2.º Enajenar o gravar bienes inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales, bienes o derechos de especial significado personal o familiar, bienes muebles de extraordinario valor, objetos preciosos y valores mobiliarios no cotizados en mercados oficiales de la persona con medidas de apoyo, dar inmuebles en arrendamiento por término inicial que exceda de seis años, o celebrar contratos o realizar actos que tengan carácter dispositivo y sean susceptibles de inscripción. Se exceptúa la venta del derecho de suscripción preferente de acciones. La enajenación de los bienes mencionados en este párrafo se realizará mediante venta directa salvo que el Tribunal considere que es necesaria la enajenación en subasta judicial para mejor y plena garantía de los derechos e intereses de su titular”.

De otro lado, en cuanto a la necesidad de inscripción de la institución del guardador de hecho en el Registro Civil, ha de tenerse en cuenta que el artículo 300 del Código civil dispone que “las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre los cargos tutelares y medidas de apoyo a personas con discapacidad habrán de inscribirse en el Registro Civil”, a lo que añade el número cuarto del artículo 11 de la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil que “tienen acceso al Registro Civil los hechos y actos que se refieren a la identidad, estado civil y demás circunstancias de la persona. Son, por tanto, inscribibles: 11.º Las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos de provisión de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad”. A su vez, los apartados primero y segundo, y el número noveno del apartado tercero del artículo 40 de la misma Ley disponen que “1. Las anotaciones registrales son la modalidad de asiento que en ningún caso tendrá el valor probatorio que proporciona la inscripción. Tendrán un valor meramente informativo, salvo los casos en que la Ley les atribuya valor de presunción. 2. Las anotaciones registrales se extenderán a petición del Ministerio Fiscal o de cualquier interesado. 3. Pueden ser objeto de anotación los siguientes hechos y actos: 9.º El acogimiento, la guarda administrativa y la guarda de hecho”.

De lo anterior se infiere que, si bien la guarda de hecho puede llegar a tener acceso al Registro Civil como medida de apoyo a la discapacidad, la circunstancia de que el artículo 300 del Código civil únicamente imponga la inscripción de las resoluciones judiciales y los documentos públicos notariales sobre medidas de apoyo a personas con discapacidad, unida a la propia naturaleza de la institución como “medida informal de apoyo” que no precisa de investidura judicial, y al hecho de que la autorización que debe recabar el guardador de hecho para los actos contenidos en el artículo 287 del Código civil sea ad hoc, hace razonable entender que, en tales supuestos, no es precisa la inscripción de su cargo en el Registro Civil como requisito previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad. En este sentido, véase la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santander de 23 de septiembre de 2021, que recalca que la guarda de hecho, “por su propia naturaleza es una figura de apoyo informal ( art. 249 CC ) (…) se desarrolla ya como medio ordinario y no provisional de apoyo sin necesidad de reconocimiento o investidura judicial -a salvo de los supuestos legales que existen un control judicial previo, como los actos que requieran acreditar la representación y para prestar el consentimiento en los actos que enumera el art. 287 CC-, las dos figuras de aplicación judicial normalizada serán el defensor judicial y la curatela”.

En todo caso, ha de tenerse presente en esta materia, además, el cambio de criterio de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su recentísima Resolución de 31 de octubre de 2023, en la que el Centro Directivo vuelve a su doctrina de las Resoluciones de 14 de mayo de 1984 y 6 de noviembre de 2002, y considera que no es precisa la inscripción, con carácter previo, en el Registro Civil de la medida de apoyo para practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino que basta con que previa o simultáneamente se haya promovido la inscripción de la misma en el Registro Civil aunque ésta todavía no se haya practicado. Señala así el Centro Directivo que «debe tenerse en cuenta: a) que la inscripción de la resolución sobre medidas de apoyo y la del cargo de curador no es constitutiva de los hechos inscritos sino que –aparte su oponibilidad– tiene simplemente efectos probatorios y de legitimación, de modo que tal efecto probatorio no es excluyente, pues según el mismo artículo 17 de la Ley de Registro Civil, «en los casos de falta de inscripción o en los que no fuera posible certificar del asiento, se admitirán otros medios de prueba», siendo en el primer caso «requisito indispensable para su admisión la acreditación de que previa o simultáneamente se ha instado la inscripción omitida o la reconstrucción del asiento, y no su mera solicitud»; b) que las resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo y sobre el cargo de curador son documentos públicos que constituyen medio de prueba suficiente para acreditar los hechos a que se refieren y su inscripción sólo producen el despliegue de los principios de publicidad y legitimación registral de forma que pueda oponerse el hecho inscrito a quien no conoce el título, pero conociéndolo no puede negarse su eficacia probatoria, y c) que, especialmente en casos de dilación de la inscripción en el Registro Civil por causas ajenas a la voluntad del interesado, ese deseo de conjurar el riesgo de que se produzca una colisión entre la inoponibilidad de la medida de apoyo derivada de su falta de inscripción en el Registro Civil y la oponibilidad de la inscripción de la adquisición de que se trata en el Registro de la Propiedad, no debe prevalecer sobre la necesidad de agilizar y simplificar el tráfico en la medida en que queden debidamente salvaguardados los intereses de las personas afectadas por las medidas de apoyo«.

A modo de conclusión, es posible afirmar que el guardador de hecho puede actuar en representación de la persona que precise medidas de apoyo a la discapacidad para la venta de un inmueble y lograr su inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, no parece necesaria, por los motivos previamente expuestos, la inscripción de su cargo en el Registro Civil al ser una medida de apoyo informal, pero sí, en todo caso, y por remisión del artículo 264 al artículo 287 del Código civil, la preceptiva autorización judicial ad hoc para la enajenación del inmueble.

DISPOSICIONES GENERALES. Por María Núñez Núñez (el resto del informe).

Se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:

Carreras Judicial y Fiscal. Retribuciones. Real Decreto 775/2023, de 3 de octubre, por el que se actualiza el régimen retributivo de las carreras judicial y fiscal,

Calendario laboral 2024. Resolución de 23 de octubre de 2023, de la Dirección General de Trabajo, por la que se publica la relación de fiestas laborales para el año 2024.

Ir al archivo especial

Modelos 189 y 720. Orden HFP/1180/2023, por la que se aprueba el modelo 189 de Declaración informativa anual acerca de valores, seguros y rentas; y la Orden HAP/72/2013, de 30 de enero, por la que se aprueba el modelo 720, de Declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero.

DISPOSICIONES AUTONÓMICAS.

Apenas se han publicado disposiciones:

En EXTREMADURA. Decreto-ley 4/2023, de 12 de septiembre, por el que se aprueban medidas urgentes para reducir la carga tributaria soportada por los contribuyentes, se amplían las ayudas al acogimiento familiar, se incrementan las ayudas a los nuevos autónomos y se conceden ayudas directas a los productores de cerezas.

Y en CASTILLA-LA MANCHA. Ley 10/2023, de 1 de agosto, por la que se modifica la Ley 4/1985, de 26 de junio, sobre designación de senadores representantes de Castilla-La Mancha.

 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL

Se han publicado Sentencias relativas a: 

Ordenanza de movilidad de Madrid; ejecución hipotecaria (costas); diputados no adscritos, Ley de la Eutanasia y recuento de votos nulos.

Y se han admitido a trámite:

• Cinco recursos contra la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Ver resumen de la 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. 

• Recurso contra los artículos 10 y 11 y la disposición transitoria primera de la Ley de la Comunidad Autónoma de Galicia 7/2022, de 27 de diciembre, de medidas fiscales y administrativas. Se suspende la vigencia y aplicación de los preceptos impugnados, que tratan de la reposición de la legalidad y de infracciones cometidas en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre.
• Y una Cuestión prejudicial sobre una norma fiscal guipuzcoana relativa al incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

SECCIÓN II.

Resuelto el concursillo de Aspirantes.

Resolución de 4 de octubre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, por la que se resuelve el concurso entre integrantes del Cuerpo de Aspirantes a Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles, convocado por Resolución de 8 de septiembre de 2023, y se dispone su comunicación a las Comunidades Autónomas para que se proceda a los nombramientos.

Ir al archivo de las oposiciones.

Jubilaciones y excedencias

Se declara la Jubilación de la registradora Dª Paloma Parra Martínez

RESOLUCIONES.

388.** PROTOCOLIZACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES. LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES

Es suficiente la escritura de protocolización de decreto judicial en que se formaliza la liquidación de sociedad de gananciales con incomparecencia de uno de los cónyuges para alterar el carácter de un bien de privativo a parte ganancial conforme a los artículos 1354 y 1357 CC.

389.() RECURSO CONTRA EL ORDEN EN QUE SE HAN PRACTICADO ASIENTOS DE PRESENTACIÓN

La negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y, como tal decisión, puede ser impugnada mediante el mismo recurso que puede interponerse contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción del documento, pero procede desestimar el recurso porque una vez firmados los asientos están bajo la salvaguarda de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia, de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos.

390.* HERENCIA. BIEN INVENTARIADO FIGURANDO A NOMBRE DEL CAUSANTE NO EL PLENO DOMINIO SINO UN DERECHO DE OCUPACIÓN

Se analiza en esta resolución un «derecho de ocupación» derivado de un título de naturaleza administrativa: su cancelación debe pasar por la exigencia de certificación del acto administrativo, con audiencia del interesado, que declare la extinción del derecho, y debe de ser firme en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso-administrativa.

393.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. ADQUISICIÓN PREFERENTE. RECLAMACIÓN QUE SUPERA LA COBERTURA HIPOTECARIA. PROHIBICIÓN DE DISPONER

En los supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.

La prohibición de disponer inscrita no cierra el Registro a los actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

394 y 395 ** NOTA MARGINAL DE INICIACIÓN DE EXPEDIENTE DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA

En el sistema de compensación, procede la extensión de la nota marginal, cuando una finca pertenece proindiviso a varias personas y no hay acuerdo entre ellos para adherirse a la junta pues en ese caso se diluye la idea de la comunidad en favor de los derechos individuales que corresponden a cada uno en la Junta, en función de su cuota respectiva. Procediendo a la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente.

396.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA DENEGATORIA

Está justificada la denegación de la inscripción de una BGA, cuando hay controversia sobre la titularidad, que los colindantes justifican por invasión de su parcela catastral.

397.*** INMATRICULACIÓN ART. 206 LH. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

En las inmatriculaciones por vía del artículo 206 de la LH,, (aunque no se prevea expresadamente a diferencia de los que ocurre con los arts. 203 y 205) cabe que el registrador tenga “dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras de dominio público que no estén inmatriculadas pero que aparezcan recogidas en la información territorial asociada facilitada por las Administraciones Públicas”. Pero las dudas obstativas de una inmatriculación han de estar suficientemente fundamentadas.

398.** PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH PARA DISIPAR DUDAS INMATRICULACIÓN. ALEGACIONES POR JUNTA DE COMPENSACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Las dudas sobre la invasión del dominio público por una parcela que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, justifican la denegación de la inscripción aunque la Administración no se haya opuesto en el curso del expediente del art. 199 LH. – La junta de compensación en la que se incluye la finca está legitimada para oponerse a su inmatriculación.

399.*** MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN DEL DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS

Decretada la nulidad de la venta de un derecho de aprovechamiento por turnos, la cuota no queda vacante, ni acrece a los demás, sino que la finca queda extinguida en su folio independiente y pervive en el folio de la finca matriz inscrito a nombre del constituyente del régimen.

400.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ALQUILER TURÍSTICO.

El régimen de mayorías del apartado 12 del artículo 17 LPH, que exceptúa la regla general de la unanimidad, sólo es aplicable a los acuerdos de la junta de propietarios que limiten o condicionen el alquiler turístico en el marco de la normativa sectorial turística de modo que no puede exceptuar la norma general de la unanimidad para adoptar acuerdos sobre otros usos de las viviendas o locales, como es el de hospedería o viviendas turísticas en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística.

401.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA CON CONCRECCIÓN EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO

Para inscribir la compra de cuota indivisa de local cuando atribuye el uso exclusivo de una plaza de garaje se necesita la descripción pormenorizada de la plaza (número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil) así como la descripción correspondiente a los elementos comunes»

402.** SOLICITUD DE SUSPENSIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE ADJUDICACIÓN ADMINISTRATIVA

En virtud del principio de prioridad presentados y pendientes de despacho varios documentos relativos al mismo inmueble son preferente en el despacho el que se ha presentado con anterioridad. En todo caso debe ser documento auténtico, lo que es aplicable también a los documentos complementarios.

404.*** CONSTITUCIÓN DE DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN

En virtud del principio de numerus apertus cabe por la propietaria de dos fincas colindantes constituir un derecho de sobreedificación y subedificación sobre parte de la parcela B –concretamente sobre una franja de terreno que discurre longitudinalmente por el lindero colindante entre ambas- que permite al propietario de la finca A apoyar y construir sobe dicha franja parte del edificio que se levante en la parcela A.

405.** DIVORCIO. INSCRIPCIÓN DE ESCRITO TRADUCIDO Y APOSTILLADO POR JUZGADO DANÉS

Resolución que trata de si procede el reconocimiento de un título extranjero, de origen judicial, en el que por divorcio se atribuye carácter privativo a un bien. Procede denegar la inscripción porque no concurre la persona afectada por la decisión.

406.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE CARGAS. EJECUCIÓN HIPOTECARIA. PLAZAS DE GARAJE Y TRASTERO VINCULADOS OB REM

Resolución que trata de la liberación de las cargas de posteriores a una hipoteca de la que la finca fue liberada de toda responsabilidad con anterioridad a la ejecución y confirma la calificación en el sentido de que no se pueden cancelar dichas cargas. En realidad, es un supuesto muy particular que deriva de la incorrecta configuración de la finca, que no queda claro si era finca independiente, anejo o existía una vinculación ob rem.

407.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO. CONSENTIMIENTO UNÁNIME DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

La modificación descriptiva de la superficie de un elemento privativo en una propiedad horizontal exige consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios, pues supone modificación del título constitutivo. Sin embargo considera que no es necesaria la modificación de la descripción del edificio en su totalidad ya que se acredita con un certificado técnico de donde resulta la antigüedad

408.* CONVENIO REGULADOR. ATRIBUCIÓN DE USO DE VIVIENDA SIN DETERMINACIÓN DE PLAZO EXISTIENDO HIJOS MENORES

Cuando los hijos son menores de edad no es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar en el convenio regulador de divorcio. Tampoco es necesario determinar sus circunstancias personales porque no son los titulares del derecho, sino beneficiarios.

409.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA SIN DEMANDAR A HIPOTECANTE NO DEUDOR

Resumen: Figurando inscrita la finca hipotecada a nombre del deudor extranjero demandado y su cónyuge “con arreglo a su régimen económico matrimonial” (art. 92 LH), debe dirigirse la demanda frente a ambos o al menos notificar la demanda a dicho cónyuge

410.** CONDENA A CANCELAR HIPOTECA: HA DE EJECUTARSE

Las hipotecas solo pueden cancelarse por consentimiento de su titular en escritura pública o sentencia firme recaída en procedimiento dirigido contra él. Si en una sentencia se ha condenado a una mercantil a cancelar la hipoteca ha de incoarse la ejecución de la sentencia.

411.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. MOTIVACIÓN DE LA NOTA. SERVIDUMBRE NO REPRESENTADA

Para que la oposición del colindante en la tramitación de un 199 pueda ser tenida en cuenta es importante que vaya acompañada de alguna prueba que la sustente, y la decisión del registrador ha de ser motivada sin que pueda basarse simplemente en que existe una alegación del colindante no documentada. El hecho de que una servidumbre no aparezca representada en la georreferenciación del predio sirviente no constituye defecto para la inscripción, pues es un mero gravamen.

412.*** HERENCIA. PATRIA POTESTAD PRORROGADA SIN APORTAR DOCUMENTACIÓN Y CERTIFICADO REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Hay conflicto de intereses cuando el representado debe decidir entre dos o más opciones y lo hace por él su representante, que también tiene interés en la herencia. No hay conflicto cuando en las operaciones particionales hay un automatismo que excluye la necesidad de decidir entre diversas opciones. Ha de aportarse la sentencia donde se modifica la capacidad del representado y su inscripción en RC

413.** CANCELACIÓN DE AFECCIONES URBANÍSTICAS POR CUMPLIMIENTO O POR SILENCIO

El consentimiento cancelatorio de una administración no es un acto administrativo y por tanto en ningún caso puede admitirse por silencio positivo ni negativo. Para liberar a bienes integrantes del patrimonio municipal del suelo en Andalucía de las condiciones y limitaciones impuestas por razón de su destino es preciso acreditar el pronunciamiento expreso del Ayuntamiento adoptado mediante acuerdo del órgano colegiado y debidamente formalizado.

414.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO PERSONA JUDICIALMENTE INCAPACITADA. REGISTRO CIVIL. CONFLICTO DE INTERESES

Resolución que analiza la existencia de conflicto de intereses en una partición hereditaria realizada por un cantador partidor cuando un heredero incapaz está representado por otro. La DG acude como hizo en la R 412 al criterio de si es necesario o no tomar una decisión.

416.* ANOTACIÓN CON NOTA MARGINAL DE EXPEDICION DE CERTIFICACION DE MAS DE CUATRO AÑOS.

Caducada una anotación carece de virtualidad cancelatoria de los asientos posteriores. La nota marginal de expedición de certificación implica un prorroga temporal por un plazo sólo de 4 años.

417.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD. ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD. PRESUNCIÓN DE CAUSA ONEROSA.

En una disolución de comunidad de un bien privativo el comunero adjudicatario puede atribuirle el carácter de ganancial, de conformidad con su cónyuge. En el caso planteado entiende la Dg que no es necesario que se atribuya formalmente de forma expresa porque resulta claramente la intención de los cónyuges, y tampoco que se diga expresamente si la causa es onerosa o gratuita, pues se presume que es onerosa y que existe un derecho de reembolso en el momento de la liquidación.

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418.** COMPRA POR SOCIEDAD DE FINCA QUE CONSTITUYE ACTIVO ESENCIAL SIN AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL

Constando el carácter esencial del activo adquirido, ha de acreditarse la autorización de la Junta General. De no ser así, el Notario debe denegar la autorización de la escritura, y en caso contrario, el Registrador puede suspender su inscripción

419, 420 y 421.*** COMPRAVENTA. MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA

Cuando en una escritura se describe la finca como en el registro y se incorpora una certificación catastral en que cambia la descripción, salvo que se trate de alguno de los supuestos de georreferenciación obligatoria, no es defecto que impida la inscripción la falta de manifestación de los otorgantes sobre si la descripción catastral es o no coincidente con la realidad física. Por el hecho de que se incorpore la certificación catastral y tenga una descripción diferente no puede entenderse solicitada tácitamente la georreferenciación.

422.*** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA NI REQUISITOS UMC

Existen indicios de parcelación ilegal cuando vendiéndose una cuota de una finca previamente inscrita en el Registro, se dice que en el catastro es la parcela catastral identificada en la certificación catastral unida, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral.

423.** ESCRITURA AUTORIZADA POR NOTARIA DE SENEGAL. CONVENIO ENTRE HEREDEROS

No exigible que los juicios notariales de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes en un documento extranjero se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, pero si es necesario acreditar, con arreglo al art. 36 RH el cumplimiento de los requisitos que permitan concluir que existe una equivalencia funcional de ese documento extranjero al documento público español previsto para el mismo fin.

424.** OBRA NUEVA «ANTIGUA». PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA

En escrituras de declaración de obra por antigüedad, partiendo de la distinción entre normas procedimentales y materiales, la norma registral aplicable siempre será la vigente al tiempo de la presentación en el registro, mientras que los requisitos sustantivos a que se refiere dicha norma registral serán aplicables o no, en función del régimen transitorio de cada norma material.

425.*** INMATRICULACIÓN DE FINCA CUYA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL NO COINCIDE CON LA REALIDAD APARENTE DE LA ORTOFOTO DEL PNOA

Para determinar la correspondencia de la representación gráfica de una finca que se pretende inmatricular por la vía del art. 205 LH, se puede utilizar, como medio auxiliar, la ortofoto del PNOA, aunque en este supuesto se admite el recurso porque de la ortofoto no resulta la falta de correspondencia entra la finca y las coordenadas catastrales.

426.*** EXTINCIÓN DE DERECHO DE VUELO. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN

La división (segregación) de finca hipotecada no precisa consentimiento del acreedor y la hipoteca subsistirá íntegra sobre la porción segregada. Cabe la segregación sobre una porción de suelo que constituye un elemento común de una PH siempre que haya unanimidad entre los propietarios y exista la oportuna licencia o declaración de innecesariedad.

427.* SOLICITUD DE RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN

Es posible la inscripción de una finca, en su día no inscrita, si ahora se aportan todos los títulos transmisivos. Se aclara que los plazos para contestar el recurso no se aplazan o suspenden por el hecho de que el registrador esté de licencia debiendo aplicarse los plazos ordinarios por el registrador accidental.

428.** APREMIO FISCAL. CERTIFICACIÓN DE ACTA DE ADJUDICACIÓN CON ANOTACIÓN CADUCADA E INSCRITA LA FINCA A NOMBRE DE PERSONA DISTINTA

las anotaciones preventivas tienen una vigencia determinada y su caducidad opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente careciendo desde entonces de todo efecto jurídico. (teniendo efectos de prórroga la nota marginal de expedición de certificación de cargas).

429.** INMATRICULACIÓN ART. 205 LH. TÍTULO PREVIO DE AGRUPACIÓN DE FINCAS. CALIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO DEL TÍTULO PREVIO. CERTIFICADO DE CARRETERAS.

No es admisible como título previo para inmatricular el de agrupación de fincas, y en general los de modificación hipotecaria (segregación, división, etc..) pues no hay cambio de titularidad. El registrador puede calificar los medios de pago del título previo.

430.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA BASADA EN LICENCIA DE SEGREGACIÓN. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO

En un expediente del 199 el hecho de que se obtuviera una licencia de segregación no es suficiente para desvirtuar la oposición de la Administración sobre la posible invasión del dominio público ferroviario.

431.** CONVENIO REGULADOR DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN DE FINCAS -VIVIENDA FAMILIAR- ADQUIRIDAS ANTES DEL MATRIMONIO

Puede inscribirse la adjudicación, en convenio regulador de divorcio, de (3) finca/s privativas que pertenecían a los cónyuges por mitad al haberse adquirido antes del matrimonio y que según la sentencia constituyen la vivienda familiar.

432.** CONSTITUCIÓN DE USUFRUCTO SOBRE FINCA APORTADA A PROYECTO DE REPARCELACIÓN

Los actos realizados sobre la finca de procedencia no pueden inscribirse en su folio registral ya cerrado, pero el principio de subrogación real permite, concurriendo ciertos requisitos, inscribirlos sobre la finca de resultado.

434.*** OBRA NUEVA DECLARADA CON CERTICACION CATASTRAL. EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO

Admite que la descripción de una obra nueva antigua se complete con una certificación catastral de la que resulte su antigüedad y que, además, si no la aporta el interesado, debe obtenerla el registrador por sí mismo al tener acceso al organismo oficial de donde resulta. se reiteran los requisitos del antiguo expediente de dominio judicial de reanudación de tracto sobre la citación por 3 veces – una personalmente – al titular registral con más de 30 años de antigüedad.

435.** HERENCIA. NIF, DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS, PROPORCIÓN EN QUE SE ADQUIERE

El NIF de los otorgantes debe constar tanto en la escritura (art. 23 LN) como en la inscripción (art. 254 LH). A los efectos de la inscripción es exigible el NIF aunque al tiempo de autorizarse la escritura no estuviera vigente la redacción actual del artículo 23 LN si en el momento de la presentación en el Registro está vigente el artículo 254.2 LH.

436.** INMATRICULACIÓN ART. 205. TÍTULO PREVIO DE HERENCIA CON USUFRUCTUARIO UNIVERSAL Y FACULTAD DE DISPOSICIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS HEREDEROS NUDOS PROPIETARIOS.

En los casos de inmatriculación por doble título, cuando el título previo es una herencia en la que está legado un usufructo universal y vitalicio con facultad de disposición y de tomar posesión por si mismo del legado, los herederos nudo-propietarios deben de intervenir en la escritura de herencia.

438.*** DENEGACIÓN DE INICIO DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN Y DE CONCILIACIÓN REGISTRAL

Se reitera la doctrina sobre la necesidad de que el registrador aprecie la existencia de una doble inmatriculación para iniciar el expediente del art.209 LH. Respecto a los expedientes de conciliación registral se sistematizan los caracteres, naturaleza y requisitos para su tramitación.

439.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA DE VPO. CALIFICACIÓN ERRÓNEA

Siendo errónea la calificación, al basarse en preceptos no aplicables a la operación realizada, el recurso debe estimarse y la calificación revocarse, sin que ello signifique proclamar la inscribibilidad del documento calificado de manera que esto no obsta a que se pueda poner una nueva nota de calificación en los términos que resultan de esta Resolución.

440.** ELEVACIÓN A PÚBLICO DE COMPRAVENTA. SITUACIÓN ARRENDATICIA.

En caso de elevación a público de un contrato privado de compraventa es necesario hacer constar si al tiempo del otorgamiento de la escritura los pisos y locales están o no arrendados.

441.** PERMUTA Y CONDICIÓN RESOLUTORIA: PACTOS

No se admite un pacto comisorio por el que, en caso de impago de parte del precio, el acreedor se hace propietario de las fincas ya dadas en permuta con la consiguiente pérdida para el deudor que seguirá debiendo la cantidad no pagada, produciéndose un enriquecimiento injusto por parte del acreedor, y sin que se protejan los derechos de posibles terceros afectados en el caso de producirse la resolución, al no haber referencia al sobrante en orden a pagar a posibles acreedores posteriores.

442. ***INMATRICULACIÓN DE FINCA QUE LINDA CON MONTE VECINAL EN MANO COMUN EN GALICIA

Solo es precisa la previa notificación prevista en art. 22 de la Ley de Montes cuando la finca por inmatricular sea monte o colinde con un monte demanial o monte ubicado en un término municipal donde existan montes demaniales. No se pueden inscribir las transmisiones de fincas colindantes a un MVMC de Galicia sujetas al derecho de adquisición preferente a favor de dichos montes sin acreditar la previa notificación fehaciente.

 444.**SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN

Las resoluciones judiciales para que sean inscribibles han de ser claras y precisas, tanto en lo que se refiere a la descripción de las fincas, como a las circunstancias de la persona a cuyo favor ha de practicarse la inscripción. No es admisible una sentencia que se refiere a una finca registral cuya descripción no coincide con la del registro. Para admitir sentencias dictadas en procedimientos seguidos contra herederos del titular registral no hace falta probar el fallecimiento, pues se entiende que ya se ha acreditado al juez, pero si ha de constar la fecha en el documento judicial.

445.*** PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR. FUNCIONES DE INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO

Se admite que el albacea contador partidor pueda decidir si se ha cumplido o no una condición impuesta por el testador si se trata de hechos que quedan acreditados objetivamente y que no susceptibles de valoración o de posible contradicción.

446.** ACTA DE FIN DE OBRA PARCIAL DE EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL

Es posible la declaración parcial de fin de obra de uno o varios elementos de una propiedad horizontal, siempre que consten declarados en construcción y se acredite la terminación de dichos elementos privativos así como los elementos comunes.

448.* CANCELACIÓN DE HIPOTECA. FALTA DE TITULACIÓN PÚBLICA

En virtud del principio de titulación publica no procede la práctica de un asiento de presentación cuando el documento presentado es una fotocopia de una escritura.

449.** HIPOTECA SIN CONSTAR EL NIF DE LA FIADORA

No es indispensable consignar el NIF de una fiadora en garantía de un préstamo hipotecario.

450.() DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA INSTANCIA PRIVADA EN UNIÓN DE FOTOCOPIAS

No cabe asiento de presentación respecto de una instancia acompañada de fotocopia de una escritura. Tampoco cabe, al no existir asiento de presentación, practicar la anotación preventiva por defectos subsanable.

451.** HIPOTECA. SUBSANACIÓN. JUICIO DE SUFICIENCIA DE LAS FACULTADES REPRESENTATIVAS CON AUTOCONTRATACIÓN

No es preciso que en el juicio notarial de suficiencia de poderes se incluya la autocontratación con conflicto de intereses cuando se trate de un poder recíproco entre las partes.

452.* INMATRICULACIÓN DE MITAD INDIVISA DE UNA FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Las dudas del registrador sobre la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación. Para disipar las dudas la registradora debe practicar la notificación prevista en el párrafo 2º del art. 205 LH, que si tiene resultado negativo evita el recurso al proceder la inmatriculación.

453.* CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD

No cabe cancelar una condición resolutoria por caducidad si el registrador, a la vista del historial registral, tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción: Aunque el registrador no puede determinar si la prescripción existe o no porque su consideración es exclusiva de los tribunales, conforme al propio art. 82.5.º LH, sí puede apreciar la constancia en el Registro de actos que pudieran ser indicativos de que se ha interrumpido el plazo.

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