INFORME REGISTROS PROPIEDAD ENERO 2023
REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)
TEMA DEL MES: Resoluciones de especial interés. Por Antonio Manuel Oliva Izquierdo.
Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de enero de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de determinadas Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado desde el 23 de noviembre de 2021 hasta el 14 de junio de 2022:
Cancelación de censos. Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil. la cancelación del dominio directo por vía del artículo 210 de la Ley Hipotecaria daría lugar a la cancelación de la inscripción de censo, tal y como se encuentra practicada, y por tanto a la desinmatriculación de la finca, cancelando el dominio útil inmatriculado.
Vivienda habitual en novaciones. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): Si se ha determinado en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada no es preciso expresar de nuevo tal carácter en la escritura novatoria.
Resolución de 15 de diciembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 29 de diciembre de 2021): Tratándose de una escritura de novación y no de constitución de hipoteca, no es preciso expresar si la finca hipoteca constituye o no la vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH, por cuanto, al tratarse de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no puede extenderse la misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni se exige tampoco su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito de que se trate.
Servidumbre y georreferenciación. Resolución de 28 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 23 de noviembre de 2021): La georreferenciación sólo es obligatoria para determinados supuestos, como ocurrirá́ en el caso de la segregación de la finca (cfr. artículo 9 de la Ley Hipotecaria) o en los casos de declaración de obra nueva finalizada. Fuera de estos casos, la representación grafica georreferenciada se configura como meramente potestativa, por lo que estando claramente determinada en el título la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con pleno respeto al principio de especialidad registral, no puede exigirse aportación a este efecto de un fichero en formato GML.
Inmatriculación con deficiencias catastrales. Resolución de 4 de noviembre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 26 de noviembre de 2021): En los supuestos de desplazamientos catastrales o en aquellos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa.
Cancelación art. 28 LH. Resolución de 5 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 9 de febrero de 2022): Procede la cancelación de la limitación del artículo 28 LH desde el momento de la entrada en vigor de su derogación, sin que sea preciso que transcurra el plazo legal de dos años a contar desde la fecha de fallecimiento del causante.
Certificaciones. Resolución de 12 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 15 de febrero de 2022): Puede certificarse del contenido de asientos cancelados con expresión de su cancelación y con inserción a continuación del asiento que haya producido la cancelación, con vista al contenido de la solicitud.
Certificaciones. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): No cabe certificar de los títulos de adquisición que estén archivados en el Registro.
Usucapión. Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): El registrador no puede calificar la concurrencia de usucapión, tarea reservada a los órganos jurisdiccionales.
Sustitución vulgar. Resolución de 18 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 16 de febrero de 2022): La sustitución vulgar en caso de renuncia no se predica respecto de la legítima estricta, sino únicamente respecto del tercio de mejora o libre disposición.
Vivienda habitual. Resolución de 26 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 17 de febrero de 2022): La afirmación de que la vivienda objeto de un acto dispositivo no es la vivienda habitual familiar de nadie que no comparezca al otorgamiento de la escritura cumple con las exigencias del artículo 91 del Reglamento Hipotecario.
Apremio y arrendatarios. Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de febrero de 2022): La constancia de que en el procedimiento de apremio no resulta la existencia de arrendatarios no puede estimarse como equivalente a la declaración de que la finca se encuentra libre de arrendamientos a los efectos del artículo 25 LAU.
Prohibición de disponer. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): Las prohibiciones de disponer no son derechos reales sino restricciones impuestas a un titulare sin atribución de un correlativo derecho a otras personas y, en consecuencia, no pueden cancelarse por renuncia de su beneficiario.
Fin de obra. Resolución de 16 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de marzo de 2022): No se admite la constancia registral de la terminación de obra por medio de instancia privada.
Inicio 199 LH. Resolución de 21 de febrero 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de marzo de 2022): Se entiende que hay solicitud tácita para iniciar el procedimiento del artículo 199 LH si se incorpora certificación catastral descriptiva y gráfica y en el título se hace constar que existe “identidad entre la realidad física y la certificación catastral”.
199 LH. Resolución de 15 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 4 de abril de 2022): El procedimiento del artículo 199 LH no permite rectificar la descripción de una finca colindante que tiene su base gráfica inscrita y está coordinada con Catastro sin el consentimiento de su titular registral.
199 LH. Resolución de 12 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 1 de junio de 2022): La oposición de la Administración Pública en un procedimiento del artículo 199 LH ha de estar fundada pues, aun tratándose de la oposición de un colindante cualificado, si no reúne los requisitos mínimos de concreción y acreditación necesarios, ni aporta prueba documental alguna, ni certificación administrativa de que se esté ante la invasión de un bien de dominio público municipal, dicha oposición ha de ser rechazada si no resulta dicha invasión tampoco de la cartografía catastral de la zona.
NIF o NIE obligatorio. Resolución de 2 de marzo 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): La obligación legal de obtener el NIF o NIE no puede considerarse de imposible cumplimiento ni aun en casos especiales, ya que siempre puede obtenerse, incluso sin la solicitud de los interesados, en el Censo de Obligados Tributarios.
Derecho de habitación. Resolución de 3 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 24 de marzo de 2022): No cabe derecho de habitación sobre la mitad indivisa de una vivienda al serle consustancial la facultad de ocuparla; sí cabe la adjudicación de la mitad indivisa del derecho de habitación de la vivienda.
Pago por transferencia. Resolución de 8 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de marzo de 2022): Es irrelevante que los justificantes de las transferencias realizadas se incorporen al título si constan las manifestaciones de los comparecientes sobre los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono.
Licencia de obras. Resolución de 30 de marzo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 19 de abril de 2022): La licencia de obras no puede sustituirse por una declaración responsable, a diferencia de lo que ocurre con la licencia de primera ocupación.
Valor basa gráfica. Resolución de 5 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 25 de abril de 2022): La inscripción de una base gráfica conlleva la proyección sobre la misma de los principios hipotecarios de especialidad, legitimación, tracto sucesivo y de prioridad registral, entre otros efectos.
Reforma y seguro decenal. Resolución de 11 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 5 de mayo de 2022): A los efectos del seguro decenal, la acreditación de si se trata o no de una reforma no esencial, meramente parcial, que no altera la volumetría ni la configuración estructural del edificio, corresponde al ámbito de competencias y de responsabilidad del técnico competente, sin que puedan ser sus afirmaciones desvirtuadas por otro criterio salvo casos evidentes como la construcción de nuevas plantas.
Condición resolutoria. Resolución de 19 de abril de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 6 de mayo de 2022): Aunque la condición resolutoria no tiene el carácter de derecho real, sí se admite la constancia registral de su transmisibilidad en favor del adquirente mortis causa del crédito.
Novaciones previas a la LCCI. Resolución de 17 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 14 de junio de 2022): Respecto de títulos anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el contenido del artículo 24 es aplicable de forma automática, se trata de una novación legal forzosa, que se impone sin necesidad de otorgar nuevas escrituras o de adaptar contratos previos.
Correo electrónico. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): la falta de normativa sobre la forma y requisitos de uso del correo electrónico a efectos de solicitar o recibir publicidad formal, aconseja que en tanto no se proceda a su regulación, la relación con los registros deba instrumentarse a través de su sede electrónica que garantiza el cumplimiento de unas normas mínimas de seguridad, identificación de los peticionarios, archivo en el sistema de las peticiones y cumplimiento en materia de protección de datos.
Burofax. Resolución de 23 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): El burofax no está expresamente contemplado como medio de presentación en los artículos 248 de la Ley Hipotecaria y 418 del Reglamento Hipotecario, pero ello no es razón para excluir este medio como apto para efectuar la presentación en el Registro de la Propiedad. El mismo puede ser tratado como un servicio de fax, sirviendo el burofax de prueba frente a terceros del contenido de lo comunicado, lo que no implica que también acredite la identidad del firmante de la instancia a través de él presentada. Cuando la recepción de la solicitud no se ha recibido por vía telemática a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores, sino que se ha recibido en papel por burofax, modalidad equiparable a la de recepción del título por correo, el documento electrónico conserva sus propiedades en cuanto viaja por la misma vía, pero una vez impreso en papel, pierde esas propiedades, pues no puede acreditarse la identidad, integridad y autenticidad del mismo, al no poder comprobarse que la firma es electrónica reconocida.
Modificación P.H. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): La cancelación, y, por tanto, la desaparición de un elemento privativo de la división horizontal, implica la necesaria modificación del título constitutivo con la oportuna redistribución de cuotas de participación de los elementos restantes
Hipoteca vivienda. Resolución de 24 de mayo de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 14 de junio de 2022): Si los hipotecantes tienen su domicilio en Lituania y manifiestan que compran la finca como «segunda residencia» e, igualmente, que no son aplicables las limitaciones legales impuestas respecto de los actos de disposición sobre vivienda habitual, debe concluirse que, interpretadas las cláusulas del contrato en el sentido más adecuado para que produzcan efecto, están expresando que no se pretende atribuir a la finca que se hipoteca el carácter de vivienda habitual a los efectos de los artículos 21.3 y 129.2 LH.
Se han publicado numerosísimas disposiciones de carácter general:
IRPF (estimación objetiva) e IVA (régimen simplificado)
Orden HFP/1172/2022: Esta Orden determina las actividades a las que se aplicará durante 2022 el método de estimación objetiva del IRPF y el régimen especial simplificado del IVA, con vocación continuista respecto de 2022, pero con mayor reducción en módulos
Modelos fiscales de información tributaria. Orden HFP/1192/2022: Esta orden modifica diversos modelos tributarios que tienen en común el que aportan a la Administración información tributaria. Son los modelos 198, 196, 181, 280, 184 y 289.
Ley Sucesión contractual en Baleares: Ley 8/2022, de 11 de noviembre, de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears.
Desarrolla y pone al día la sucesión contractual en Baleares, al margen de la Compilación (salvo dos artículos), derogando 14 artículos de ésta que son sustituidos por los 80 artículos de la nueva ley. Adopta diferente regulación, por un lado, para Mallorca y Menorca y, por otro, para Ibiza y Formentera. Permite a los extranjeros otorgar pactos sucesorios.
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Esta orden determina los modelos, criterios y forma de declaración de movimientos de medios de pago, con lo que desarrolla para España el Reglamento (UE) 2018/1672. Incluye movimientos entre países comunitarios y no comunitarios y también dentro del territorio nacional.
Se publica el calendario de días inhábiles para el año 2023, que está conectado con el calendario laboral oficial. Afecta a la Administración General del Estado y sus Organismos Públicos.
Se complementa en Comunidad Autónoma de Canarias, con el Decreto 156/2022, de 30 de junio, por el que se determina el calendario de fiestas laborales de la Comunidad Autónoma de Canarias para el año 2023
Y la Comunidad Autónoma de Cataluña, con la Orden EMT/81/2022, de 21 de abril, por la que se establece el calendario oficial de fiestas laborales en Cataluña para el año 2023
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Modelo 309 IVA. Orden HFP/1245/2022, que modifica el modelo 309 de declaración-liquidación no periódica del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Modificación de la Ley del Sector Ferroviario. Ley 26/2022, de 19 de diciembre, por la que se modifica la Ley 38/2015, de 29 de septiembre, del sector ferroviario.
Se completa la liberalización del mercado de transporte de viajeros por ferrocarril.
Relación entre infraestructuras ferroviarias y urbanismo que afecta a la determinación del dominio público, servidumbres, zonas de influencia y posibilidad de edificación.
Requisitos para constituir empresas ferroviarias. Los cánones ferroviarios dejan de ser tasas para convertirse en prestaciones patrimoniales de carácter público no tributario. Exención subjetiva en ITPyAJD. Operaciones no sujetas al IVA.
Precios medios ITP y ISD para 2023. Orden HFP/1259/2022, por la que se publican para 2023 las tablas de precios medios de mercado de vehículos usados, embarcaciones de recreo y motores marinos, así como los porcentajes de reducción en función de los años de uso. Se aplican como medios de comprobación a los siguientes impuestos: ITPyAJD, ISD y al Impuesto Especial sobre Determinados Medios de Transporte. Se incorporan las motos eléctricas y los quads y se unen en una sola tabla los turismos y los todo terrenos.
Ley de empresas emergentes: Ley 28/2022, de 21 de diciembre, que trata de impulsar las empresas emergentes en España concediéndoles ventajas fiscales (15% Impuesto Sociedades), removiendo tramas administrativas y facilitando su gestión cotidiana. Formalización en cinco días que se reducen a seis horas si usan estatutos tipo. Inscripción de pactos parasociales. No modifica el TRLSC, pero sí otras leyes como IRPF, No Residentes, Estatuto Trabajadores, Emprendedores o Auditoría de Cuentas. Futuro acceso a las webs del CGN y Corpme para que los ciudadanos puedan relacionarse electrónicamente con los notarios y los registradores por dispositivos móviles.
Ir a la página especial con amplio resumen de José Ángel García-Valdecasas.
Días inhábiles a efectos procesales. Ley Orgánica 14/2022 que modifica la LOPJ, la LEC y la Ley de Jurisdicción social para determinar los días inhábiles a efectos procesales, declarando inhábiles todos los días desde el 24 de diciembre hasta el 6 de enero del año siguiente. En la jurisdicción social se mantienen muchas excepciones.
Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023. En los Presupuestos de 2023 se continúa con una importante brecha ingresos-gastos, cifrada en más de 163 mil millones de euros. Nuevo tramo para las rentas del ahorro a partir de €300.000. Pequeñas sociedades tributarán al 23%. Régimen fiscal especial para las Illes Balears. Reducción en las cotizaciones de la Seguridad Social para Cuenca, Soria y Teruel. Nueva D.Ad. en la LCCI sobre anticresis. Reforma de las leyes del Sector Público, L.G.Tributaria, Concursal, Contratos Públicos, Seguridad Social, Subvenciones o Auditoría de Cuentas, entre otras.
Ir a la página especial con el resumen completo.
Aragón: reforma del Estatuto de Autonomía: tiene por objeto la supresión de los aforamientos de los diputados de las Cortes de Aragón y de los miembros del Gobierno de Aragón, y garantizar 14 escaños como mínimo por provincia para la elección a las Cortes de Aragón, lo que beneficia a Teruel.
Modificación en Leyes de cesión de Tributos. Andalucía, Canarias, Cataluña, Valencia, Galicia y Baleares
Las leyes de Cesión de Tributos a las indicadas Comunidades Autónomas se modifican para incluir el Impuesto sobre el depósito de residuos en vertederos, la incineración y la coincineración de residuos.
Impuestos Grandes Fortunas, Energético y de Entidades de Crédito. Ley 38/2022, de 27 de diciembre, para el establecimiento de gravámenes temporales energético y de entidades de crédito y establecimientos financieros de crédito y por la que se crea el impuesto temporal de solidaridad de las grandes fortunas, y se modifican determinadas normas tributarias.
Ir a la página especial, con esquema y enlaces, elaborada por Máximo Juárez.
Nuevas medidas por la guerra de Ucrania y la alta inflación, muchas de ellas relacionadas con la energía. Prórroga hasta 2024 del no cómputo de pérdidas de 2020 y 2021 como causa legal de disolución de sociedades. Abono de 200 euros a determinadas personas. Prórroga de un año para la limitación en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda. Suspensión de los procedimientos, lanzamientos y compensación al arrendador hasta el 31 de julio de 2023. Prórroga extraordinaria de determinados contratos de arrendamiento. Prórroga en aplazamientos y fraccionamientos con dispensa de garantía en obligaciones tributarias de empresas y autónomos. Rebaja del 4% al 0% en el IVA de alimentos básicos. Aumento de un 15% en pensiones no contributivas e ingreso mínimo vital. Modificación de la Ley de Auditoría de Cuentas.
Ir al archivo especial con amplio resumen de Víctor Esquirol Jiménez.
Cambios en la estructura del Ministerio de Justicia. Real Decreto 1040/2022, de 27 de diciembre: Este real decreto actualiza la estructura orgánica básica del Ministerio. Determina los órganos superiores dependientes de la Abogacía General del Estado, que tiene rango de Subsecretaría. Se amplía y desarrolla las funciones de la DGSJFP respecto de los Registros Civiles.
Revalorización de Pensiones 2023. Real Decreto 1058/2022. Dispone una revalorización del 8,5% de las pensiones del sistema de la Seguridad Social. Recoge las pensiones no contributivas y las pensiones que no se revalorizan. También concreta las pensiones del Régimen de Clases Pasivas del Estado.
Ir a la página especial, que incluye más enlaces.
Modificación de los Reglamentos IRPF y de Gestión. Real Decreto 1039/2022, de 27 de diciembre: modifica en el Reglamento IRPF el límite cuantitativo excluyente de la obligación de retener por rendimientos del trabajo y el tratamiento de los excesos de aportaciones a los sistemas de previsión social. En el Reglamento de Gestión, se equipara el régimen fiscal de los productos paneuropeos de pensiones en lo que respecta al deber de información.
Ley del Deporte. Ley 39/2022, de 30 de diciembre, del Deporte. Que tiene por objeto establecer el marco jurídico regulador del deporte dentro de las competencias que corresponden a la Administración General del Estado. Determina la naturaleza jurídica de las federaciones, ligas profesionales, clubes y comités olímpicos. Regula las sociedades anónimas deportivas y las competiciones. Derecho de tanteo y retracto en caso de transmisión onerosa de instalaciones deportivas. Régimen sancionador. Solución de conflictos.
Ir a la página especial con amplio resumen y enlaces.
Se han publicado disposiciones de
- Baleares (de traspaso de funciones y servicios de la Administración del Estado a la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de ordenación y gestión del litoral)
- Murcia (sobre asistencia jurídica), Extremadura (servicios públicos),
- Castilla-La Mancha (modificación de la Ley Electoral),
- Castilla y León (determinadas rebajas tributarias) y
- Navarra (de atención a las personas con discapacidad, Tr de la Ley IRPF, de reducción del IVA en determinadas imposiciones).
TRIBUNALES: TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Se han publicado STC relativas a
EMPLAZAMIENTO MEDIANTE EDICTOS. Sala Segunda. Sentencia 131/2022, relativa a Vulneración del derecho a la tutela judicial sin indefensión: emplazamiento mediante edictos de la demandada sin haber agotado las posibilidades de notificación personal (STC 122/2013).
Concurso de Registros 314: RR de 12 de diciembre de 2022 que resuelven el concurso ordinario 314.
Tras estos cuatro nuevos Registros desiertos, quedan con destino al próximo Cuerpo de Aspirantes 60 vacantes (55 por concursos DGSJFP y 5 por concursos de Cataluña). Ver recuento.
Ver archivo de concursos.
Jubilaciones y excedencias
Se declara la excedencia del registrador de Madrid nº 41. don Antonio David Álvarez Gil
Resolución que trata de cómo ha de hacerse la reseña y juicio de suficiencia en el caso de los poderes preventivos: dicha reseña debe comprender los documentos acreditativos de la entrada en vigor del poder -autor del documento, fecha y objeto- (en este supuesto un certificado médico), y se expresará en el juico notarial que el poderdante ha devenido en una situación de necesidad de apoyo y que aparecen cumplidas las previsiones que realizó en el poder
517.** SEGREGACIÓN DE FINCA POR DEBAJO DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
No se puede inscribir la división de parcelas rústicas por debajo de la UMC, de conformidad con la legislación agraria, aunque exista licencia municipal.
518.** RECTIFICACIÓN DE TÍTULO INSCRITO
La rectificación de un título inscrito, que modifica el objeto de la compraventa, no es un mero error descriptivo y requiere la intervención de todos los intervinientes. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
519.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
La excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto interrumpido a favor del promotor exige un escrupuloso respeto y cumplimiento de los trámites previstos, en particular la citación a los titulares registrales. En caso de dividirse fincas es necesaria la oportuna licencia o declaración de innecesariedad y la representación gráfica, aunque se trate de un documento anterior a la Ley 13/15.
520.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN ESTATUTARIA. ACUERDOS SOBRE VIVIENDAS TURÍSTICAS, HOSPEDERÍAS Y RESIDENCIAS DE ESTUDIANTES.
La cláusula estatutaria que limita o condiciona los alquileres turísticos sólo puede acordarse por una mayoría de tres quintos si se ciñe escrupulosamente al supuesto previsto en la letra e) del art. 5 LAU (amueblada, cesión temporal, normativa sectorial turística…) y no a otras actividades como hospederías o residencia de estudiantes.
521.** REPRESENTACIÓN GRÁFICA QUE SOLAPA OTRA EN TRÁMITES DE INSCRIPCIÓN
Presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, ésta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada; es indiferente que el primero sea una base gráfica alternativa y el segundo un Base gráfica catastral.
Resolución que trata de la posibilidad de inscribir una representación gráfica parcial, es decir referido a uno o varios linderos, como consecuencia de un acuerdo de deslinde derivado de un expediente del art. 199 LH; también analiza la posibilidad de deslinde ante el registrador.
523.** NOVACIÓN DE HIPOTECA. ACREDITACIÓN DE LA SUCESIÓN UNIVERSAL. TRACTO ABREVIADO.
En los casos de sucesión universal entre dos sociedades (en este caso dos bancos, Banesto y Santander) se ha de aplicar el principio del tracto abreviado y es suficiente con que las circunstancias acreditativas de dichas sucesión consten en otras inscripciones del propio Registro de la Propiedad o resulten de la consulta al Registro Mercantil que debe de hacer el registrador, sin que sea necesario que la sociedad otorgante de la nueva escritura acredite la sucesión, aunque sea conveniente que lo haga.
Por motivos de seguridad, de protección de datos y por falta de regulación impiden la petición de notas simples a través del correo electrónico. La solicitud de publicidad formal por medios telemáticos ha de hacerse por la sede electrónica del colegio de registradores; y dentro de ésta a través del canal previsto para ello, que es de solicitud de publicidad formal y no por el previsto para la presentación de documentos.
527.** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES. TRACTO SUCESIVO. DERECHO DE TRANSMISIÓN
Que por derecho de transmisión el transmisario herede directamente al primer causante no le exime de la necesidad de aceptar y adjudicar la herencia del primer causante, así como de liquidarla.
528.** ADJUDICACIÓN A CÓNYUGES POR MITADES INDIVISAS. CAPITULACIONES MATRIMONIALES SIN INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO CIVIL
Para inscribir en el Registro de la Propiedad una adjudicación entre cónyuges casados en régimen convencional, es preciso acreditar la previa inscripción de las Capitulaciones Matrimoniales en el Registro Civil.
529.** RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO AL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Para rectificar el régimen económico matrimonial que figura en un asiento (en este caso la inscripción era a favor de una persona francesa casada con un español “con arreglo a la legislación de su país”) es necesario el consentimiento de los dos cónyuges, y para que pudiera obviarse sería preciso que la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados
530.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN CUANTO A UN LINDERO
No procede rectificar la descripción registral de un lindero de una finca cambiando la expresión «derecha entrando» por la de «entrando a la derecha» por no existir realmente ningún error que subsanar, siendo dicho cambio intrascendente registralmente.
531.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
La denegación de la inscripción por oposición de la Administración requiere: 1) que el registrador la motive comprobando los indicios de invasión del dominio público; y 2) que la oposición esté suscrita por quien tenga facultades para representar a la entidad o para certificar sus acuerdos.
No puede admitirse un certificado de tasación en el que el propio tasador duda de que las fincas tasadas sean las inscritas, puesto que condiciona su validez a la efectiva correspondencia entre las fincas registrales y las parcelas tasadas.
La interposición de una demanda de ejercicio de derecho de retracto es un motivo justificado para proporcionar la información referente al precio de transmisión de la finca en la publicidad formal.
No cabe la posibilidad de que las notas sean solicitadas telemáticamente y recogidas en soporte papel por el propio interesado o un tercero en su nombre.
536.*** INTERPRETACIÓN DE DISPOSICIÓN TESTAMENTARIA POR ALBACEA-CONTADOR PARTIDOR
Es admisible la partición efectuada por el albacea contador partidor, que tiene facultades para interpretar el testamento sin perjuicio de que, en caso de interpretación contradictoria de los herederos, corresponderá a los Tribunales de Justicia dirimir la controversia.
En caso de ejecución de anotación preventiva de embargo, se produce la extinción del contrato de arrendamiento, salvo que se hubiese inscrito con anterioridad al derecho que se ejecuta; y si se extingue el derecho de arrendamiento, también se extingue el contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios como el derecho de retracto(aplicable para los arrendamientos de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas).
539.* ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: TRACTO SUCESIVO
Para anotar una demanda se requiere que el procedimiento del que dimana el mandamiento aparezca entablado contra el titular registral en el momento de presentación del mandamiento calificado.
541.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CATASTRAL
La oposición de un titular catastral a la pretensión de inscribir una georreferenciación alternativa, merece menor consideración que si fuera titular registral.
542.** CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR MANDAMIENTO JUDICIAL
El mandamiento ordenando la cancelación de la Nota Marginal solicitada en la ejecución de una hipoteca, no basta por sí solo para cancelar la Hipoteca en sí.
543.** MODALIDADES DE HIPOTECA DE MÁXIMO. HIPOTECA EN GARANTÍA DE OBLIGACIONES FUTURAS.
Resolución que analiza las diferencia y similitudes de la hipoteca en garantía de obligaciones futuras, la hipoteca en garantía del saldo de una cuenta y la hipoteca flotante del art. 153 bis; permite entre particulares la constitución de una hipoteca en garantía de varias obligaciones futuras sin que se trate de una hipoteca del art. 153 bis.
545.** COMPRA POR CÓNYUGES DE DISTINTA NACIONALIDAD CASADOS EN GANANCIALES
Es inscribible una Compra en la que los adquirentes casados ( español y extranjero) manifiestan estarlo bajo el régimen español legal de gananciales: ya que Realizada por el notario autorizante la labor de precisión del carácter legal del régimen económico matrimonial no puede el registrador exigir más especificaciones sobre las razones en que se funda su aplicación.
546.** COMPRAVENTA. ACTIVO ESENCIAL. NECESIDAD DE LEGITIMACIÓN DE FIRMA.
Si el bien objeto de la escritura es un activo esencial, y se presenta certificación del acuerdo de la junta autorizando la venta, la firma del que la expide ha de estar legitimada.
547.** INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES NO JUSTIFICADA
La DG considera no justificada la denegación de hacer constar un exceso por el procedimiento del art. 199, aunque hay oposición de un colindante porque se mantiene la delimitación perimetral consignada en el asiento.
549.** DONACIÓN POR SOCIEDAD A TRAVÉS DE ADMINISTRADOR CON CARGO NO INSCRITO EN EL REGISTRO MERCANTIL
Se revoca una nota de calificación basada en que el cargo del administrador interviniente no estaba inscrito ya que la inscripción del nombramiento es obligatoria pero no constitutiva;
El Centro Directivo, dado que la objeción del registrador se refiere únicamente a la falta de inscripción en el Registro Mercantil, no entra a analizar las consideraciones sobre que sea aplicable la doctrina del TS y de la DG relativa a que la calificación registral, en estos casos, debe revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, entre ellos el relativo, en su caso, a la notificación o consentimiento respecto del anterior titular de facultad certificante, con cargo inscrito, a los efectos de lo establecido en el art 111 RRM;
550.** AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. MANIFESTACIÓN DE VIVIENDA HABITUAL
Se suspende la inscripción de una novación de hipoteca sobre el procedimiento de venta extrajudicial, en la que no consta el carácter o no de vivienda habitual del inmueble, por no expresar dicho carácter. La DGSJyFP confirma la nota.
El expediente del art. 199 puede tramitarse para resolver las dudas de identidad de la finca que se pretende inmatricular. El simple titular catastral no puede oponerse a la inscripción de la georreferenciación catastral de una finca colindante. La registradora debe basar sus dudas en el contraste visual de la georreferenciación con la ortofoto del PNOA, comprobando también si es aplicable el margen de tolerancia.
553.*** HERENCIA. POSIBLE EXISTENCIA DE HEREDEROS FORZOSOS PRETERIDOS
Por el hecho de que el testamento no mencione a un hijo fallecido antes del testamento y que dicha circunstancia se relate en la escritura de partición, no cabe exigir prueba negativa de que no existen herederos preteridos, o que los supuestos preteridos no tuvieron descendientes.
554.** NOTA MARGINAL DE EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN DE CARGAS EN EMBARGO ADMINISTRATIVO
Ver R 570
Las entidades locales tienen competencia para embargar bienes situados fuera de su término municipal, pudiéndose practicar la anotación de embargo, expedir una certificación de dominio y cargas y hacerlo constar en el registro mediante una nota marginal.
La DG rechaza la calificación por la que el registrador duda de la identidad de una finca que estaba inscrita con 150 m2 y que ahora según catastro mide 607. Entiende que el registrador no justifica sus dudas al no haber puesto de manifiesto que haya habido alteraciones perimetrales sucesivas en la cartografía catastral del inmueble que pudieran ser reveladoras de actos de agrupación o agregación de terreno colindante. En la tramitación del 199 no hubo oposición.
COMENTARIO: Es bastante obvio que pasar de 150 metros de superficie a 605 no responde a un error de medición, y que el hecho de que no se opongan los colindantes registrales no quiere decir que no se estén encubriendo operaciones jurídicas o que se haya invadido alguna finca cuyo titular no este notificado puesto que ahora ya no figura en catastro. También es obvio que el expediente del art.199 se está utilizando cada vez más para que accedan al registro porciones de fincas sin los requisitos legales más rigurosos y más garantistas que se exigen para la inmatriculación, y que cada vez es más subjetivo el criterio para decidir si es correcto dudar o no. No se muy bien que medios están al alcance del registrador poder justificar la duda de que una finca no se multiplica por cuatro por un error de medición, puesto que los antecedentes de catastro que están a nuestro alcance no se remontan a 1976;
Está claro que con la cada vez más lasa doctrina de la DG, al propietario de una finca que adquiere una porción colindante, le resulta mucho más fácil agruparla en un expediente catastral y luego solicitar un 199, que cumplir los requisitos exigidos para inmatricularla (título traslativo, acreditación del título fehaciente del transmitente etc.): Con la simple notificación a los colindantes catastrales -que obviamente no van a oponerse si no les afecta – va a inscribir una porción de finca que no lo estaba, sin la más mínima investigación ni acreditación de quien la adquirió ya que los titulares anteriores ni figuran ni se les notifica)
556.** SOLICITUD DE EXPEDIENTE DEL 199 LH EN EL PROPIO ESCRITO DE RECURSO.
El recurso contra la calificación tiene por objeto exclusivamente la determinación de si la calificación es o no ajustada a Derecho y no de cualquier otra pretensión de la parte recurrente, como la de iniciar la tramitación del expediente previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
No cabe la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo prorrogadas con anterioridad a la entrega en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero sí cabe su cancelación mediante el procedimiento previsto en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.
558** RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO
No es posible practicar la cancelación de un asiento registral si no concurre el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a quienes el asiento atribuya algún derecho o bien la oportuna sentencia judicial.
No es motivo suficiente para no expedir la certificación del expediente del art. 203 LH basado en una representación gráfica alternativa, que la finca se hubiera inmatriculado con una descripción coincidente con una certificación catastral (como exigía la Ley); El interesado alega que la finca realmente ocupa una poción de la parcela catastral colindante. Pero la DG entiende entiende que no está suficientemente fundadas las dudas de la registradora.
Comentario: En la Resolución 555 el reproche a la registradora es que no hubiese fundado sus dudas en los antecedentes catastrales; En ésta se inmatricula una finca con una descripción absolutamente idéntica a un parcela catastral y ahora se alega que por un error se omitió incluir un porción de la parcela catastral colindante. Parece claro que el título que se inmatriculó estaba erróneo, puesto que no incluyó en la descripción de la finca una porción de terreno. Entonces lo que procedería sería rectificar ese título erróneo con arreglo a los medios que estable la legislación hipotecaria y así rectificar la inscripción. Peo lo que resulta palmario es que no estamos ante un exceso de cabida tal y como lo describe la doctrina reiteradisima de la DG: “La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente
560.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE FINCA INSCRITA SIN SUPERFICIE
Se deniega la inscripción de la representación gráfica de una finca inscrita sin superficie, al albergar dudas el registrador de que invada una finca colindante, las dudas se basan en la alegación de su titular que presenta una escritura de compra que comprende una participación proindiviso de un patio que parece estar incluido en la representación gráfica que ahora se pretende inscribir.
La Resolución fija los diferentes supuestos de cancelación contemplados en el artículo 82.5 LH y en el 210 LH (apartado 1, regla octava, párrafo segundo).
Permite aplicar el plazo de 20 años del art. 210.1. regla Octava de la LH, para cancelar una condición resolutoria en garantía de una obligación de alimentos cuando de los certificados de defunción resulta que ya transcurrieron dichos 20 años desde el fallecimiento de los alimentistas.
562** COMPRA POR CASADOS DE NACIONALIDADES ESPAÑOLA Y MARROQUÍ BAJO EL RÉGIMEN DE SOCIEDAD DE GANANCIALES
En la escritura en que intervienen cónyuges de distinta nacionalidad basta que advertidos por el notario sobre las normas aplicables, estos manifiesten cual es el régimen económico matrimonial aplicable, sin que el notario tenga obligación de especificar cuáles son las razones por las que el régimen económico matrimonial de carácter legal –en este caso el de la ley española del Código Civil–.
El procedimiento de partición judial de herencia, puede derivar, si no hay acuerdo en contencioso, por los trámites del juicio verbal. Es correcta la calificación del registrador sobre la existencia de herederos legitimarios que no intervienen en el procedimiento. Además es precisa la intervención del ministerio Fiscal si se trata de menores.
565** EJERCICIO UNILATERAL DE OPCIÓN DE COMPRA
Para el ejercicio unilateral de una opción de compra ha de cumplirse estrictamente lo pactado por las partes en la escritura de concesión de la opción, no siendo suficiente la notificación del optante por medio de burofax si no se ha pactado expresamente.
566.** COMPRAVENTA SIN TRANSMISIÓN POSESORIA
El aplazamiento del traspaso posesorio en una escritura de compraventa no excluye el efecto traditorio de la escritura.
568.** COMPRA CON ATRIBUCIÓN DE PRIVATIVIDAD. CAUSA DE LA ATRIBUCIÓN. CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD DEL DINERO.
Reitera la doctrina de que es posible la atribución a un bien del carácter privativo por voluntad de los cónyuges, siempre que se especifique la causa de la atribución, es decir si es onerosa o es gratuita. En una compra en el que un cónyuge confiesa que el dinero privativo del otro, es posible inscribirlo como privativo por atribución ya que se considera que por el hecho de decir que al ser privativo no procede el derecho de reembolso ya se está haciendo una atribución.
569.* REVERSION DE FINCA APORTADA A REPARCELACIÓN. INMATRICULACION
No puede inmatricularse una finca en virtud de un expediente administrativo de reversión cuando resulta que forma parte de una finca ya inmatriculada al aportarse a una reparcelación.
Ver R 554
Pese al art. 8 LRHL, cabe la práctica de una anotación de embargo ordenada por un Ayuntamiento sobre un inmueble sito en otro término municipal, dado su carácter “declarativo y no ejecutivo”, lo que comprende también la práctica de la NM de expedición de certificación.
En el expediente del 199, incoado para inscribir una base gráfica alternativa la oposición del colindante catastral no implica que se deniegue la inscripción necesariamente. Pero si cuando la oposición es de un colindante registral aunque no tenga la base gráfica inscrita.
No cabe cancelar un arrendamiento posterior a una hipoteca y anterior a la NM de expedición certificación de cargas, cuando en el mandamiento el juez no solo no lo ordena expresamente, sino que además lo rechaza. Resumen de la extinción o no de los arrendamientos por ejecución forzosa del derecho del arredador dependiendo de si están inscritos o no y la legislación por la que se rigen.
En la demanda contra herencia yacente si no se tiene indicio alguno de la existencia de herederos interesados, no procede poner como defecto la falta de nombramiento de defensor judicial, pero si que además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.
Los documentos privados firmados electrónicamente sólo pueden tener acceso al registro a través de la plataforma prevista para ello en la sede electrónica de los registradores. La calificación del registrador paralizando el expediente de doble inmatriculación por tener dudas de la misma ha de ser motivada.
579.* PARTICIÓN HEREDITARIA SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE VIUDO. INDEPENDENCIA DEL REGISTRADOR AL CALIFICAR
Es necesaria la intervención del cónyuge viudo en la partición hereditaria, aunque el testador haya ordenado en favor de la viuda un legado de usufructo de bienes concretos de la herencia
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