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Resoluciones Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública Noviembre 2020.

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. RESOLUCIONES PROPIEDAD
  3. 483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO
  4. 485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO
  5. 487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO
  6. 488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
  7. 490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
  8. 492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN
  9. 493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.
  10. 494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.
  11. 495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA
  12. 498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR
  13. 499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO
  14. 502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES
  15. 503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
  16. 504. SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. VINCULACIÓN OB REM
  17. 505. COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC
  18. 506. COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC
  19. 507. OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO
  20. 508. DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.
  21. 509.  DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. FALTA DE COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS
  22. 510. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
  23. 511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL
  24. 512. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD
  25. 514. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER
  26. 515. COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE
  27. 516. APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL
  28. 517. SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL
  29. 518. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA
  30. 519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA
  31. 520. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
  32. 522. HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO
  33. 523. PUBLICIDAD FORMAL. NOTAS SIMPLES. INTERÉS LEGÍTIMO
  34. 524. PUBLICIDAD FORMAL. NOTAS SIMPLES. INTERÉS LEGÍTIMO
  35. 525. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. QUORUMS. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS
  36. 526. RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA
  37. 527. OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN
  38. 528. SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA
  39. 529. INSCRIPCIÓN DE UN POZO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS
  40. 530. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR
  41. 531. TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE
  42. 532. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO
  43. 534. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER
  44. RESOLUCIONES MERCANTIL
  45. 484.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA DE COMIENZO DE LAS OPERACIONES.
  46. 486.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.
  47. 489.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD Y NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADORES. ASIENTOS CONTRADICTORIOS.
  48. 496.*** CONVOCATORIA DE JUNTA POR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO RESTANTE: ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN?
  49. 497.() CONVOCATORIA DE JUNTA POR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO RESTANTES: ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN?
  50. 500.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL MAL REALIZADA: FORMA DE SUBSANACIÓN.
  51. 501.** CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ES NECESARIO INDICAR LA IDENTIDAD DE LOS MIEMBROS CONCURRENTES.
  52. 513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS. CANCELACIÓN DE ASIENTOS CONTRADICTORIOS.
  53. 521.*** PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. DILIGENCIA NOTARIAL POSTERIOR ACREDITATIVA DE PAGO DE PROVISIÓN DE FONDOS BORME. SISTEMA INFORMÁTICO.
  54. 533.* MODIFICACIÓN DE ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN. CONVOCATORIA REALIZADA POR EL ADMINISTRADOR RESTANTE DE DOS MANCOMUNADOS.
  55. ENLACES:

 

INFORME Nº 314. (BOE NOVIEMBRE de 2020)

Segunda Parte:  RESOLUCIONES DGSJFP:

PROPIEDAD

MERCANTIL

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RESOLUCIONES POR MESES  y  POR TITULARES PARA BUSCAR

VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

 

RESOLUCIONES PROPIEDAD
483.*** SEGREGACIÓN. DERECHO INTERTEMPORAL. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Pinto n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación. 

Resumen: es aplicable el artículo 28.4 del TRLS a los actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Hechos: se presenta a inscripción escritura de segregación autorizada en el año 1978 junto con una certificación expedida por la Secretaría del Ayuntamiento en la que consta que no consta ninguna licencia de segregación ni expediente en materia de disciplina urbanística aunque la finca incumple el artículo X.3.1 de las NNSS.

La registradora califica negativamente si bien únicamente son recurridos dos defectos señalados en la nota de calificación: el referente a la falta de licencia de segregación (estimación del recurso) y la falta de tracto (desestimación del recurso).

En lo que a la licencia de segregación se refiere se ha de destacar que el Centro Directivo ha admitido la inscripción de escrituras de segregación y división aplicando por analogía el régimen de las declaraciones de obra antigua, a actos o usos del suelo menos invasivos que la edificación, como el que supone efectuar una división o parcelación de aquél, si concurriere el mismo fundamento conceptual y legal, es decir, que se trate de actos de división o segregación de fincas respecto de los cuales ya no procede adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su reagrupación forzosa, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes.

Las cautelas desde el punto de vista de la protección de legalidad urbanística y la información a terceros se basarán en la comunicación posterior a inscripción que hará el registrador, tanto al Ayuntamiento, como a la CCAA, con constancia en el asiento y en la publicidad registral (artículos 28.4 y 65.3 del TRLS).

En conclusión, la Dirección entiende que las parcelaciones de cierta antigüedad presentan semejanzas con la situación jurídica en que se encuentran las edificaciones que acceden registralmente por la vía del artículo 28.4 del TRLS. En este caso el título formal será la declaración administrativa municipal del transcurso de los plazos de restablecimiento de la legalidad o su situación de fuera de ordenación o similar. (ER)

485.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lalín a practicar una anotación preventiva de embargo.

Resumen: Para anotar un embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición de heredero del ejecutado.

Hechos: Se trata de un mandamiento que en cumplimiento de un decreto ordena el embargo de los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado, en la herencia de su padre, y respecto de un porcentaje de una finca registral.

El registrador suspende la anotación exigiendo:

  1. Acreditar el fallecimiento del titular registral, aportando al efecto el correspondiente certificado de defunción y
  2. Acreditar la condición de heredero del demandado, debiendo aportarse o bien el testamento y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, o bien la correspondiente acta notarial de declaración de herederos abintestato.

La recurrente aporta con el escrito de recurso el certificado de defunción del titular registral, pero señala que es imposible aportar el resto de los documentos requeridos toda vez que, al tratarse de la anotación de embargo, el ejecutado no va a facilitar dicha documentación, no siendo posible adquirirla por el anotante.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

Doctrina: El artículo 166 del Reglamento Hipotecario, aplica el principio de tracto sucesivo al determinar los requisitos para la práctica de anotaciones de embargo derivadas de procedimientos seguidos contra herederos indeterminados o determinados del titular registral con la peculiaridad de que los bienes no constan aun inscritos a favor de los demandados.

Tal principio establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, trata de evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, y va a implicar que los procedimientos deben ir dirigidos contra el titular registral o sus herederos, estando ello sujeto a la calificación registral de los documentos judiciales (artículo 100 del Reglamento Hipotecario).

Tal calificación del registrador va a ser distinta en cada uno de los supuestos siguientes:

a) procesos ejecutivos por deudas del titular registral, fallecido antes o durante el procedimiento;

b) procesos ejecutivos por deudas de los herederos ciertos y determinados del titular registral, y

c) procesos ejecutivos por deudas de herederos indeterminados –herencia yacente– del titular registral.

En el caso que nos ocupa, al embargarse los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado,  en la herencia de su padre, se ha de acreditar el fallecimiento del titular registral, y la condición del ejecutado como heredero, mediante la aportación de los títulos sucesorios y el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.

Comentarios: Aparte de reiterar una doctrina ya clásica lo único que pudiera destacarse es que no admite nuestro CD las alegaciones del recurrente relativas a la imposibilidad de obtener el título sucesorio por la posibilidad de acudir al auxilio del órgano judicial para su obtención, tal y como se prevé en el artículo 591 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.(MGV)

487.*** EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA FIGURANDO PRESENTADO CON POSTERIORIDAD UN TÍTULO CONTRADICTORIO

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 27, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa en ejercicio de opción de compra, habiéndose presentado con posterioridad un título contradictorio. 

Resumen: En caso de presentación en el registro de dos documentos contradictorios relativos a una misma finca, el registrador debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral.

Hechos: se presenta a inscripción escritura por la que el optante ejercita la opción de compra. En la escritura comparece el concedente y titular registral. No obstante, constaba presentada con posterioridad otra escritura de compraventa de fecha anterior en la que el titular registral vendió la misma finca a otro comprador.

La Registradora califica negativamente ya que a la vista de los dos documentos presentados en el Registro se observa que en la fecha de otorgamiento de la escritura que se califica no era titular de la finca y por tanto el título es invalido, sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.

Se trata, en consecuencia, de decidir si es inscribible una escritura de compraventa en ejercicio de una opción de compra inscrita, habiéndose presentado con posterioridad una escritura de compraventa sobre la misma finca, a favor de persona distinta, otorgada con fecha anterior.

La Dirección revoca la calificación debiendo destacar:

I. LA DOBLE VENTA Y LA VENTA DE COSA AJENA.

Vid. STS de 27 de junio de 2012 y de 28 de mayo de 2019.

La doctrina del TS puede ser sintetizada de la siguiente forma:

a) Hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación.

b) A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma. Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena.

La Sentencia de 7 de septiembre 2007 unificó la doctrina sobre la materia señalando que:

1) No es exigible el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas.

2) La doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código Civil.

3) Cuando se trata de doble venta de bienes inmuebles, es tambén exigible el requisito de la buena fe entendida como la situación de conocimiento del demandando respecto de la venta anterior realizada al demandante por la misma vendedora sobre el mismo inmueble.

4) En cuanto al tipo de conocimiento, no es necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior sino que basta un estado de duda sobre ello.

II. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

Como norma hipotecaria el artículo 17 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de prioridad, es que los documentos se despachan por riguroso orden de presentación en el Registro. Consecuentemente, el registrador en estos supuestos debe atenerse al estricto criterio de la prioridad registral, sin perjuicio de que pueda cuestionarse judicialmente si concurren en el adquirente los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. (ER)

488.** SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO EN PROCEDIMIENTO SEGUIDO EN REBELDÍA CONTRA LA HERENCIA YACENTE

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador accidental de la propiedad de Gérgal, por la que se suspende la inscripción de una sentencia declarativa de dominio, dictada en rebeldía del demandado, por dirigirse la acción contra los desconocidos herederos del titular registral, y no haberse nombrado administrador que represente a dichos herederos. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir una sentencia de dominio contra el titular registral fallecido, sin que la demanda se dirija también contra sus presuntos herederos –ignorados– (o al menos algunos de ellos), o nombrando un administrador judicial de la herencia.

– Hechos: Se presenta testimonio de sentencia declarativa del dominio de una finca inscrita cuyo titular registral ha fallecido sin testamento ni herederos conocidos . 

– El Registrador:    califica negativamente por 2 defectos (y otro no recurrido):
     1) Al dictarse la sentencia en Rebeldía, por no acreditarse la firmeza de la resolución judicial ni los plazos de la Acción de rescisión de sentencias firmes (arts  502 y 524.4 LEC) ;
     2) Y Conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH), por no haberse demandado a los supuestos herederos, evitando su indefensión (Aº 24 CE78) o bien nombrando (art 790 LEC) un administrador judicial de la herencia;

 – El abogado del demandante:    recurre exponiendo en síntesis que:
      1) Que el plazo de la Acción de rescisión de sentencias firmes en caso de rebeldía, sería de 4 meses (no 16) y aún incluso en ambos puede deducirse implícitamente que ya habrían transcurrido;
      2) Y que en la demanda ya se solicitó el nombramiento de un administrador judicial de la herencia a criterio del propio Juez, quien no se pronunció al respecto, ni nombrando ni dejando de nombrar tal administrador, por lo que ahora la calificación registral no puede trasladar al interesado la carga del nombramiento que no hizo el juez;

– Resolución: La DGSJFP desestima  el recurso y confirma la calificación :
– Doctrina: Y, siguiendo criterios de las RR. de 17 enero y 12 diciembre  2019 señala que:
   1) El plazo de la Acción de rescisión de sentencias firmes en caso de rebeldía, es, en este caso de 16 meses (art 524.4 LEC) reiterando, que NO basta solo con que haya transcurrido el plazo, SINO que es preciso acreditar la firmeza de la sentencia por no haberse interpuesto acción rescisoria, ya que sólo el juzgado ante el que se siga el procedimiento podrá aseverar tanto el cumplimiento de los plazos que resulten de aplicación, incluyendo en su caso la prolongación de los mismos, como el hecho de haberse interpuesto o no la acción rescisoria” pues de lo contrario, ex arts 502 y 524.4 LEC , solo son inmediatamente susceptibles de ANOTACIÓN PREVENTIVA.
   2) La exigencia de Administrador judicial de la herencia (art 790 LEC) es exigible en los casos en que el llamamiento a los herederos desconocidos sea puramente genérico y no haya ningún interesado en la herencia que se haya personado en el procedimiento, considerando el juez suficiente la legitimación pasiva de la herencia yacente, y en todo caso se ha de intentar la localización de quien pueda ostentar su representación en juicio.

[Véanse en este sentido las Res. de 3 oct. 2011, la Res 17 julio19 sept., y 9 dic. 2015 ; las de 17 marzo,  12 mayo, y 15 noviembre 2016; la de 18 enero 2017,; las de 4 septiembre  y 7 septiembre 2018; las de 17 enero,  21 junio y 12 diciembre  2019; y las de 30 septiembre y 19 octubre de 2020; y ya ANTES: la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero,15 oct. y 5 nov. 2007] .
     En el caso concreto del testimonio de la sentencia resulta que el llamamiento a los desconocidos herederos es genérico y consta una notificación edictal, pero NO que se haya llevado a cabo una investigación razonable, sobre la existencia de herederos testamentarios o legales de los titulares registrales de la finca afectada. (ACM)

490 y 491.*** ADJUDICACIÓN EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una certificación de adjudicación en subasta y mandamiento de cancelación de cargas, dictados en procedimiento de apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria. 

Resumen: En el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor que puede desde el inicio ejecutarla, si el bien no es necesario para la actividad, tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad. Si el bien es necesario no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

Hechos: En procedimiento de apremio administrativo tramitado por la Agencia Tributaria en ejecución de la hipoteca constituida sobre una finca registral, propiedad de un hipotecante no deudor, en garantía de deudas tributarias del deudor, se adjudica dicha finca a un tercero. Según consulta realizada por la Registradora al Registro Público Concursal, ambas sociedades, deudora y tercera hipotecaria se encuentran en situación de concurso en fase común, sin que conste publicada ni la celebración de Convenio, ni la apertura de la fase de liquidación.

La registradora señala en su nota dos defectos,

1º. En primer lugar, que resulta aplicable la limitación a las ejecuciones singulares sobre bienes hipotecados establecida en el art. 56 de la Ley Concursal. Será, por tanto, necesario acreditar la preceptiva resolución del juez del concurso del propietario hipotecante no deudor, acreditativa de que los bienes hipotecados y ejecutados no son activos esenciales necesarios para la continuidad de su actividad profesional o empresarial.

2º. En segundo lugar, en aplicación de lo dispuesto en el art 132 LH, será igualmente necesario certificar que el hipotecante no deudor, que es el titular registral de los bienes ejecutados ha sido demandado y requerido de pago en el procedimiento tramitado, circunstancia que no resulta acreditada en la documentación presentada

La Dirección confirma la calificación. Son varias las cuestiones que se suscitan en el presente recurso:

¿Son aplicables las normas concursales a la ejecución que se lleva a cabo sobre el bien dado en garantía por el concursado para garantizar deuda ajena, o, por el contrario, el acreedor puede continuar su ejecución con independencia de las mismas?.

La cuestión no es pacifica ni en la doctrina ni en la jurisprudencia.

I. EN LA ANTIGUA LEY CONCURSAL.

– El artículo 8.3 de la Ley Concursal: el Juez del concurso deberá entender de toda ejecución frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que sea el órgano que la hubiera ordenado con las excepciones respecto a los bienes sujetos a ejecución de garantías reales establecidas en los artículos 56 y 57 de la propia ley. Sin embargo, no existe tratamiento específico para el caso de que el concursado sea hipotecante no deudor.

– Los artículos 56 y 57 van dirigidos a los acreedores concursales y el tercer hipotecante no es un acreedor concursal. Esto ha llevado a buena parte de la doctrina y jurisprudencia a equiparar en este sentido la figura del hipotecante no deudor y el tercer poseedor a efectos de ejecución hipotecaria. Para el supuesto de tercer poseedor la Ley Concursal contiene una regla especial: el artículo 56.4 establece que «la declaración de concurso no afectará a la ejecución de la garantía cuando el concursado tenga la condición de tercer poseedor del bien objeto de ésta»

La postura contraria entiende que el bien no deja en ningún caso de pertenecer a la masa activa del concurso, que no hay excepción aplicable y por lo tanto las facultades de ejecución de la garantía se deberán someter en todo caso a las especialidades del régimen concursal contenidas en los artículos 56, 57 y 155 de la Ley Concursal.

– El hipotecante no deudor, respecto del deudor principal, es parte en el negocio jurídico de constitución de la garantía y, normalmente, parte en la obligación garantizada. Sin embargo, el tercer poseedor debe mantenerse ajeno a la obligación garantizada.

-El bien inmueble hipotecado se encuentra integrado en el inventario de bienes de la masa activa del concurso del hipotecante no deudor, de acuerdo con el principio de universalidad de la masa activa (art. 76 LC), por lo que, a efectos de ejecución, debería someterse a la regla general prevista en el art. 56 y 57 LC y no aplicar por analogía la regulación del tercer poseedor.

– De esta norma general no se excepciona al hipotecante no deudor, solo al tercer poseedor (art. 56.4LC).

– Por lo tanto, en el caso de concurso del hipotecante no deudor, el acreedor que puede desde el inicio ejecutarla, si el bien no es necesario para la actividad, tendrá que solicitar ante el Juzgado Mercantil del concurso que se pronuncie si el bien es necesario o no para la actividad. Si el bien es necesario no podrá iniciar la ejecución hasta que se dicte sentencia aprobando convenio o, si transcurrido un año, no se hubiera abierto la fase de liquidación.

II. EN EL NUEVO TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY CONCURSAL.

         Son los artículos 145 y 146 del Texto Refundido los equivalentes a los antiguos artículos 56 y 57. Los artículos 145 y 146 ha venido a recoger el criterio de no equiparación entre hipotecante no deudor concursado y tercer poseedor concursado. Por otro lado, en el artículo 151 mantiene la misma excepción, hoy recogida en el citado art. 56.4 LC, lo que ratifica el diferente tratamiento de ambas figuras.

III. EN CUANTO A LA DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL HIPOTECANTE NO DEUDOR.

         Es aplicable el artículo 74 RGR de donde resulta que entre los requisitos para la ejecución está el previo requerimiento al hipotecante no deudor. Posteriormente el acuerdo de enajenación será notificado al obligado al pago, a su cónyuge si se trata de bienes gananciales o si se trata de la vivienda habitual, a los acreedores hipotecarios, pignoraticios y en general a los titulares de derechos inscritos en el correspondiente registro público con posterioridad al derecho de la Hacienda pública que figuren en la certificación de cargas emitida al efecto, al depositario, si es ajeno a la Administración y, en caso de existir, a los copropietarios y terceros poseedores de los bienes a subastar conforme al artículo 101.2. (ER)

492.*  INSRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTE Y DE LA ADMINISTRACIÓN

Resolución de 20 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Cervera de Pisuerga, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral.

Resumen: Está justificada la denegación de la inscripción de una representación gráfica georreferenciada dada la existencia de conflicto entre fincas colindantes, debido a que hay un previo litigio en los tribunales.

Hechos: Mediante instancia el titular de una finca registral solicita la rectificación de su cabida y la inscripción de representación gráfica georreferenciada.

La registradora, una vez tramitado el expediente del art. 199 LH, suspende la inscripción, considerando la oposición expresa del titular de una finca colindante así como  la de una junta vecinal.

Se aporta una sentencia dictada en juicio declarativo en acción entablada por dichos colindantes en acción de deslinde y amojonamiento y acción reivindicatoria en la que se desestimó la pretensión, reconociendo la prescripción adquisitiva a favor del recurrente de una franja de terreno.

El recurrente pretende que el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso resuelvan el conflicto entre colindantes.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina: El artículo 199 de la LH regula el expediente para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

En el presente caso la DG considera  “identificadas y fundadas las dudas de la registradora, en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, existiendo un previo litigio en los tribunales”.

Uno de los colindantes, que formula oposición, la apoya con diversa documentación que se aporta al expediente, poniendo de manifiesto el conflicto en relación con una concreta franja de terreno.

A lo anterior se une la oposición de la Junta Vecinal, que si bien no aporta documentación adicional, pero al ser parte en el procedimiento judicial, “contribuye a sembrar dudas sobre la delimitación propuesta, que altera la catastral amparada por una presunción de veracidad”, resultando posible, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros.

Así mismo contesta nuestro CD a la pretensión del recurrente de “que el registrador en su calificación o la Dirección General en sede de recurso resuelva el conflicto entre colindantes” en el sentido de que, a falta de acuerdo entre los interesados, el conflicto será competencia de los tribunales de justicia. En el caso que nos ocupa en relación a la acción judicial previa se debe instar la ejecución en sede judicial de la resolución dictada por los tribunales, sin que pueda entenderse que el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria pueda utilizarse con esta finalidad, al no resultar  de la sentencia las coordenadas georreferenciadas de la finca que permitan su delimitación gráfica e inscripción en base a dicho procedimiento judicial.

Ante lo anterior se podrá acudirse al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. artículo 198 de la Ley Hipotecaria).

Comentarios: De nuevo se pone de manifiesto que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan lesionarse sus derechos generándose situaciones de indefensión. También se pone de manifiesto que el registro no puede servir para fines no previstos, como sería la solución de pleitos entre colindantes, sin perjuicio de que quizás en este caso se pudiera acudir a la vía de la conciliación registral del nuevo art. 103 bis de la LH.(MGV)

493.** EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN ART. 209 LH: LEGITIMACIÓN.

Resolución de 20 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8, por la que se suspende la tramitación de un expediente de doble inmatriculación.

Resumen: Solo está legitimado para iniciar expediente de doble inmatriculación el titular de un derecho inscrito o anotado sobre una finca, conforme al artículo 209 LH, por lo que no es posible ejercitar por cualquier otro la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo.

Hechos: Un particular, ejercitando un acción pública, solicita mediante instancia la apertura de un expediente de doble inmatriculación . Considera que una construcción privada  invade un parque público de un ayuntamiento, al que acusa de dejadez en el ejercicio de sus competencias

El registrador deniega la apertura del expediente por falta de legitimación, al no ser el solicitante  titular de ningún derecho sobre las  fincas registrales sobre las que se denuncia la doble inmatriculación;  en cuanto al fondo del asunto, el que la construcción supuestamente en la realidad física invada un terreno de dominio público no implica que haya doble inmatriculación ni en todo ni en parte.

La interesada recurre y alega que ejercita la acción pública ante la inacción de un Ayuntamiento. Considera que el registrador debe investigar si la finca del Ayuntamiento en la realidad (el parque público) tiene menos superficie que la inscrita por haber sido invadida por la colindante, lo que a su juicio es un supuesto de doble inmatriculación.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina : Para iniciar un expediente de doble inmatriculación el solicitante tiene que ser el titular de un derecho inscrito o anotado sobre cualquiera de las dos fincas, conforme al artículo 209 LH. No considera que sea ejercitable la acción pública que regula el artículo 62 de la Ley del Suelo.

En cuanto al fondo del asunto, la circunstancia de producirse una invasión en la realidad física por una edificación colindante no conlleva «per se» la superposición de fincas registrales en el mundo tabular. (AFS)

494.** SOLICITUD DE REINSCRIPCIÓN. RECURSO CONTRA ASIENTO YA PRACTICADO. COMPETENCIA DGSJFP VERSUS CATALUÑA.

Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del Registrador de la Propiedad de El Vendrell n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una instancia privada junto con una copia de acta de manifestaciones por la que se solicita que se reinscriba una finca a favor del anterior titular registral.

Resumen: El recurso gubernativo no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria

Hechos: Una sociedad a la que se cancela la inscripción de propiedad de su finca como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria que, mediante acta notarial, hace quien se la vendió, justifica que se opuso al ejercicio de la condición resolutoria mediante acta notarial, que presenta, y solicita la reinscripción de la finca a su nombre

Registrador: califica negativamente dicha solicitud de reinscripción por no intervenir los titulares regístrales de la finca o, en su defecto, haber obtenido una resolución judicial en este sentido.

Recurrente: Considera que nos encontramos ante una inexactitud registral que debe ser solventada practicando una nueva inscripción del inmueble a favor de la mercantil mediante la presentación de la instancia suscrita.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

I “Debe recordarse que el recurso no es el medio adecuado para enjuiciar asientos ya practicados, al encontrarse amparados por el principio de salvaguardia judicial consagrado en el artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria.

Así es doctrina reiterada (vid., por todas, Resoluciones de 13 de septiembre de 2018 y 14 de marzo de 2019) que, una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria).

Por tanto, no cabe emitir manifestación alguna respecto de la última inscripción dominical en el seno del presente expediente”.

II También reitera la Resolución su doctrina sobre la competencia para resolver los recursos en aquellos territorios con derecho civil propio:

1 “Cuando las calificaciones impugnadas o los recursos se fundamenten, de forma exclusiva, en normas de Derecho catalán o en su infracción, los registradores deberán remitir el expediente formado a la Direcció General de Dret i d’Entitats Jurídiques de Cataluña, aun cuando se hayan interpuesto ante esta Dirección General de los Registros y del Notariado.

2 Por el contrario, cuando la calificación impugnada o los recursos se fundamenten, además, o exclusivamente, en otras normas o en motivos ajenos al Derecho catalán el registrador deberá dar al recurso la tramitación prevista en la Ley Hipotecaria y remitir el expediente formado a esta Dirección General de los Registros y del Notariado en del artículo 324 de la Ley Hipotecaria”.(JAR)

495.* INMATRICULACIÓN ART. 205. FINCA COINCIDENTE CON OTRA YA INMATRICULADA

Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la Registradora de la propiedad de Vilanova i la Geltrú n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de adición de herencia.

Resumen: No cabe inmatricular una finca si ello produce una doble inmatriculación, en particular si tiene la misma referencia catastral que otra inscrita que además procede de un mismo titular.

Hechos: Se otorga una escritura de herencia en la que se inventaría una finca que se pretende inmatricular.

La registradora deniega la inscripción porque ya consta inscrita la misma finca que, además,  había sido donada en vida por la causante de la herencia.

El interesado recurre y alega que la donación que sirvió de título inmatriculador tuvo que ser falsa.

La Dirección General desestima el recurso.

Doctrina: No cabe la inmatriculación de una finca cuando ya existe otra finca con la misma referencia catastral que aparece inscrita a nombre de persona distinta de quien ahora solicita la inmatriculación, y que fue practicada como consecuencia de una donación efectuada por la misma causante de la herencia que se presenta ahora a inscripción. Son razonables las dudas de la registradora de que si se accede a ello se produciría una doble inmatriculación.  (AFS)

498.*** PROTOCOLIZACIÓN DE OPERACIONES PARTICIONALES POR CONTADOR PARTIDOR SIN CITACIÓN DEL REPRESENTANTE LEGAL DEL MENOR

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad n.º 7 de Madrid, por la que se suspende la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales.

Resumen: El albacea contador partidor debe citar a los representantes legales de los herederos sujetos a tutela, curatela o patria potestad para rectificar la partición hecha cuando la renuncia posterior de los herederos mayores de edad determina el llamamiento de un heredero sujeto a tutela, curatela o patria potestad.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de protocolización de operaciones particionales y entrega de legado otorgada por el albacea contador partidor testamentario y una heredera-legataria, hija de la causante, que acepta y recibe el legado. La fecha de la escritura es de 11 de diciembre de 2018. En los días siguientes los restantes herederos-legitimarios renuncian la herencia. Alguno de los renunciantes tiene un hijo menor de edad y en el testamento se sustituye vulgarmente a los herederos pos sus respectivos descendientes. Después de estas renuncias, el albacea contador partidor testamentario rectifica la partición anteriormente protocolizada para ajustarla a las renuncias producidas.

Registradora: Señala como defecto que no se ha realizado el inventario ni se ha notificado a los representantes legales del menor de edad, siendo este requisito imprescindible para la validez de la partición y para que pueda a su vez entregarse el legado.

Recurrente: Alega que sólo solicita la inscripción de la entrega del legado, para lo que está facultado el contador partidor; que la renuncia de los herederos mayores de edad ha sido posterior a la formación del inventario, que sí se ha realizado; que del inventario se desprende que hay bienes suficientes para respetar la legítima del menor.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

1 Es clara la necesidad de hacer el inventario, avalúo y liquidación general de la herencia previamente a la entrega del legado ordenado por la testadora, para determinar que no se perjudica la legítima de los herederos forzosos. Este requisito no se entiende cumplido por una declaración genérica diciendo que el legitimario «ya recibió en vida del testador o causante su parte hereditaria» (R. 27 de febrero de 1982).

2 En el presente caso sucede que el inventario se ha realizado antes de las renuncias de los mayores de edad y que, tras esas renuncias, resulta llamado como heredero sustituto y como legitimario un menor de edad: ¿puede entenderse cumplido el requisito del artículo 1057 CC, que exige cuando entre los coherederos haya alguno sujeto a patria potestad, tutela o curatela el contador-partidor, que se debe inventariar los bienes de la herencia con citación de los representantes legales o curadores de dichas personas?. NO.

Conclusión: Aunque la renuncia de los herederos ha sido posterior a la formación del inventario, no cabe exceptuar la aplicación del artículo 1057 CC, por lo que es preciso ”notificarlo a los representantes legales del menor de edad, a los efectos de su citación a la formación del nuevo y rectificado inventario, siendo este requisito necesario para la validez de esta partición y con ello, poder proceder a la entrega del legado”. (JAR)

499.** HERENCIA SIN INTERVENCIÓN DE HIJO ADOPTIVO

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Herrera del Duque-Puebla de Alcocer, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación y aceptación de herencia.

Resumen: A falta de acuerdo de todos los interesados, para privar de eficacia el contenido patrimonial de un testamento se exige una declaración judicial

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de herencia otorgada por el heredero único, sobrino de la testadora, quien en su testamento dice tener un hijo adoptivo al que lega la legítima.

El heredero declara en la escritura que la referencia al hijo adoptivo se trata de un error, pues “… el citado don A. S., tiene otro nombre, y que estuvo acogido por la causante en la posguerra, sin que el mismo fuera nunca adoptado»”. Aporta como pruebas Libro de Familia de la causante, en el que no figura inscrito hijo alguno; también presenta en el Registro de la Propiedad una “…certificación negativa del Registro Civil de Don Benito (Badajoz), sin que figura el nombre del solicitante de ésta, en la que se expresa que respecto de A. S. «resulta que examinados los ficheros y demás antecedentes pertinentes que obran en este Registro Civil, referentes al tiempo comprendido desde 01/01/1950 y 122/03/2020 no figura inscripción de nacimiento».

Registrador: opone a la inscripción la no intervención del hijo adoptivo porque considera que la certificación negativa no acredita la inexistencia de la adopción, dado que la filiación adoptiva es un dato especialmente protegido al que solo tienen acceso el interesado o el cónyuge del fallecido, pareja de hecho, ascendientes y descendientes hasta el segundo grado del mismo.

Recurrente: Alega que, al no constar tal hijo como adoptivo en la certificación del Registro Civil, no existe; que no consta la existencia de un hijo adoptivo en ningún documento oficial, ni en el libro de familia de la causante, y, por lo tanto, habrá de estarse a los hechos constatables mediante documentos oficiales.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

La cuestión se centra en si es posible que el heredero, sin la concurrencia de los demás interesados, puede interpretar el testamento y resolver que hubo un error en las manifestaciones de la testadora.

Tratándose de una cuestión de interpretación, reitera que “la privación del contenido patrimonial de un determinado testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial que, tras un procedimiento contencioso, provoque su pérdida de eficacia ya sea total o parcial; y ello porque el principio de salvaguarda judicial de los derechos (artículo 24 de la Constitución) en conjunción con el valor de ley de la sucesión que tiene el testamento formalmente válido (artículo 658 del Código Civil), hace necesario que sea una declaración judicial la que prive de eficacia al testamento, y no sea uno de los interesados en la herencia quien lo decida”.

No considera la Resolución que las pruebas presentadas por el interesado sean suficientes para subsanar el error padecido por medios objetivos e independientes de la voluntad del heredero, pues la adopción pudo ser inscrita en otro Registro civil y de ahí que no sea suficiente la certificación de un solo Registro, a lo que ha de añadirse la reserva de datos exigida por el artículo 83 de la Ley 20/2011 de 21 de julio, de Registro Civil, hacen que esta aseveración no resulte determinante.

Conclusión: La documentación presentada no puede considerarse suficiente para dejar sin efecto la disposición testamentaria a favor del hijo adoptivo. (JAR)

502.** PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO. CONSENTIMIENTO DE LOS TITULARES REGISTRALES ACTUALES

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Denia n.º 2 a inscribir una escritura de modificación de obra nueva y propiedad horizontal.

Resumen: El consentimiento unánime, que exige el art 5 de la LPH, para la modificación del título constitutivo, tiene que ser adoptado, no sólo por todos los propietarios que lo fueran al tiempo de la fecha de su adopción, sino también por quienes sean titulares registrales, en el momento en que, tal acuerdo y la consiguiente modificación estatutaria, acceda al Registro. Consecuentemente con ello, las modificaciones del título de la Propiedad Horizontal, que no fueron inscritas al tiempo de su adopción, se pueden considerar una “carga oculta”, carente de la transparencia y de la publicidad que exige el sistema registral.

Hechos: Sobre la finca registral X del registro de la propiedad de Denia, se declararon las obras nuevas de diversas construcciones, en los años 1988 y 1989, las cuales, finalmente, se constituyeron en una única propiedad horizontal, formada por cinco bloques y un chalé. En el año 2004, la junta general de copropietarios de la propiedad horizontal aprobó, por unanimidad, que el terreno que rodeaba al chalé indicado se constituyera en anejo, para uso privativo de éste, siendo los acuerdos impugnados y finalmente confirmados en parte, y elevados a escritura pública, en su día, a través de diversas escrituras y una diligencia de subsanación, sin que tal escritura de modificación de la PH tuviera acceso al Registro de la Propiedad.

Registrador: El registrador suspende la inscripción de la referida escritura de modificación de la inicial de constitución de la propiedad horizontal, estimando que la nueva inscripción pretendida (que incluía la de atribución del terreno circundante al chalet, como elemento de éste), implicaba una modificación de la propiedad horizontal originaria, para lo que era necesario también, el consentimiento unánime de “todos los titulares registrales actuales” (arts. 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1.3,20, 38 y 40 de la LH), dado que los acuerdos, adoptados en su día, por la comunidad de propietarios y relativos a la atribución de una parte del terreno común al chalet, no habían tenido acceso al Registro, pudiendo ser considerados como una especie de carga oculta, respecto de terceros.

Recurrente: El actual adquirente del chalé (ya con la adjudicación del terreno circundante), sostiene la validez de los acuerdos adoptados, en su día, por la Comunidad de Propietarios en 2004, los cuales habían sido confirmados por sentencias de fecha posterior, y dado que “tales acuerdos adoptados en Junta General y confirmados por las sentencias posteriores” (pese a no haber accedido al Registro) no tenían fecha de caducidad y obligaban a los futuros adquirentes posteriores.

Dirección General: Para la DG (RRSS 25 octubre 2019 y 1 junio 2020) el régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la existencia de un único dcho de propiedad, pero de objeto complejo: el piso o departamento privativo, y su participación inseparable en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (arts. 3 LPH y 396 cc.), no tratándose de dos propiedades yuxtapuestas, sino de un único dcho de naturaleza especial y compleja: atribución a cada piso de una cuota de participación en el valor del inmueble (referida a centésimas del mismo), y la inseparable e indisponible cuota de las partes en copropiedad o elementos comunes, siendo la junta de propietarios la que decide en los asuntos de interés de la comunidad (arts. 14 y 17 LPH), pero siendo necesaria la unanimidad, en el último caso, para modificar el título constitutivo de la PH, lo que se ha venido manteniendo en las sucesivas reformas de la LPH, así la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que modifica el art 17 de aquella, encaminada a facilitar que se alcancen acuerdos.

En el presente recurso, se discute, si el acuerdo debatido (atribución de parte de un elemento común – terreno circundante al chalet- a éste, finca privativa), entra dentro de la competencia de la Junta, puesto que en la propiedad horizontal deben distinguirse aquellos acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos (no imputables a cada propietario, sino a la junta como órgano comunitario), y los que, al afectar al dcho de dominio concreto de cada propietario, requieren el consentimiento individualizado de todos éstos, debiendo éste constar en documento público y acceder al Registro de la Propiedad.

Queda claro que en, este caso concreto (adjudicación del uso exclusivo de una terraza o terreno – elemento común del conjunto- a un componente concreto -chalé-) no cabe inscribirlo ahora, sin la intervención “uti singuli” de todos los “propietarios actuales”, que integran la división horizontal, por lo que no basta una unanimidad presunta, ni el acuerdo de una mayoría simple de los mismos (arts. 17.2 PH).

La propia DG ha decidido que, en ciertos casos, para la modificación del título constitutivo de la PH, basta el acuerdo de los propietarios (art 17 LPH), sin requerirse un consentimiento individualizado de los distintos titulares registrales y, sin embargo, en otros casos, (por ejemplo, la especificación del trastero que corresponde a cada componente) se exige la escritura y el consentimiento individual de cada propietario. Así la DG RS 17 enero 2018, ha considerado que el uso privativo, por un apartamento, de una parte determinada de la azotea del edificio, exige el consentimiento individualizado de la totalidad de propietarios de la urbanización

Pues bien, en el presente supuesto, debe aclararse si, para la modificación que se llevó a cabo respecto de uno de los chalés que integran la comunidad de propietarios, al que se asignó, como anejo privativo, una parte de la finca general de 836 m2, era suficiente el acuerdo general de la comunidad, adoptado en su día (y no inscrito) o bien, es preciso ahora el acuerdo particularizado, actual de cada propietario de la división horizontal, debiendo confirmarse, en este punto, la calificación registral que exige éste último, ya que el mismo modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, y sus estatutos, (art 17, regla 6 LPH).

Por tanto, en este caso, como resulta de lo expuesto, el consentimiento necesario para la modificación de la PH no ha sido prestado por la totalidad de los titulares registrales actuales (sino por quienes lo eran en el año 2004), por lo que cualquier tercero no puede verse afectado por una modificación del título constitutivo, que no ha sido inscrita oportunamente, en su momento (arts. 5LPH y 13, 17, 32 y 38 LH). Y ello es así, porque, si se admitiera esta “carga oculta”, se podrían producir perjuicios al tráfico jco inmobiliario y se fomentaría la clandestinidad frente a la transparencia y publicidad de los actos y contratos relativos al dominio y dchos reales sobre bienes inmuebles (arts. 32 LH y 606 cc), que es lo que defiende el R de la P.

Por tanto y definitivamente, este consentimiento unánime de los copropietarios (art 5 LPH) no sólo es necesario respecto de quienes lo fueran a la fecha de adopción del acuerdo (2004), sino en relación con quienes lo sean al tiempo en que, dicho acuerdo, acceda ahora al Registro de la Propiedad, y ello porque los actuales propietarios, no pueden quedar afectados por las modificaciones del título constitutivo que no consten inscritas ahora, ya que estaríamos ante una verdadera carga oculta.

Resolución: La DG desestima el recurso y confirma la calificación impugnada. (JLN)

503.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Oviedo n.º 2, por la que se deniega la inscripción de testimonio de un auto judicial dictado en expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Resumen: En los expedientes de reanudación del tracto tramitados conforme a la normativa anterior es esencial tanto la notificación a los titulares registrales como que se indique con claridad  las inscripciones contradictorias a cancelar.

A las segregaciones se aplica la normativa vigente al tiempo de la presentación del documento en el registro con independencia de la fecha de su otorgamiento

Hechos: Mediante auto de fecha 30 de julio de 2010 dictado en procedimiento de expediente de dominio de reanudación del tracto se declara justificado el dominio a favor de una señora sobre sobre las dos terceras partes indivisas y la nuda propiedad sobre la otra tercera parte indivisa, cuyo usufructo corresponde a su padre.

El registrador opone los siguientes defectos impeditivos de la inscripción:

– Que no consta acreditado que en la tramitación del expediente se haya cumplido con las citaciones a los titulares registrales de la finca.

– Que solamente se ordena la cancelación de la inscripción contradictoria de dominio a favor de los titulares registrales de la mitad de una cuarta parte indivisa de la finca, pero no de las restantes inscripciones de dominio contradictorias.

– Porque, implicando dicha reanudación una segregación, no se aporta representación gráfica georreferenciada catastral o alternativa de la finca segregada.

El recurrente alega: que consta en el auto que “se acordó citar a las personas interesadas y convocar a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripción mediante edictos que se fijaron en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y Juzgado de Oviedo, y se publicaron en el «Boletín Oficial del Principado de Asturias» a fin de que en el término de 10 días pudieran comparecer en el expediente”;

Que en el concepto “personas ignoradas a quienes pudiese perjudicar la inscripción” se incluyen a todos los titulares registrales de la finca así como sus herederos; y que la inscripción tiene más de treinta años.

Que el Juzgado complementó el auto añadiendo que “los titulares registrales son las personas fallecidas de las que el promovente heredó sus bienes, no siendo por tanto posible realizar las citaciones, no existiendo otros coherederos a los que notificar la existencia del presente procedimiento”.

Y finalmente, para subsanar el defecto, se realizan notificaciones nominales por edictos realizadas por notario con posterioridad al procedimiento judicial.

Resolución: La Dirección General desestimar el recurso y confirma la nota de calificación

Doctrina: En este expediente se decide si procede la inscripción de un auto judicial declarando justificado el dominio en expediente para la reanudación del tracto sucesivo.

En primer lugar trata nuestro Centro Directivo sobre la normativa aplicable al supuesto, para lo que acude a la disposición transitoria única de la  Ley 13/2015, de 24 de junio que establece que los expedientes regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria iniciados en el momento de la entrada en vigor de la citada norma (el 1 de noviembre de 2015),  deberán continuar su tramitación conforme a la normativa anterior lo que implica que “será de aplicación la norma contenida en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, según la redacción anterior a la expresada Ley de reforma, y sus concordantes del reglamento”.

En cuanto a al primer defecto, relativo a la falta de citación de los titulares registrales, se confirma al ser una exigencia derivada no sólo de los artículos 20 de la Ley Hipotecaria y 24 de la Constitución Española, sino específicamente, para titular registral, catastral y, en su caso, poseedor de hecho, de los artículos 201202 de la Ley Hipotecaria286 del Reglamento, “a fin de evitar que sufran éstos en el mismo Registro las consecuencias de una eventual indefensión procesal”.

Asimismo, dado el carácter excepcional de este tipo de expedientes para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, justifica “una interpretación estricta de las normas relativas al expediente de reanudación del tracto, y en particular, del requisito esencial de la citación en debida forma del titular registral, y su no oposición al procedimiento”.

Y sin que la omisión de la citación al titular “pueda suplirse con notificaciones notariales efectuadas con posterioridad al procedimiento”, al carecer de amparo legal y no poder causar ningún efecto respecto de un procedimiento judicial ya finalizado por resolución firme.

También afirma la DG que constando fallecidos los titulares no basta la notificación genérica a cuantos pudiera perjudicar el expediente, al exigir el artículo 202 aplicable una citación “en debida forma”, conclusión a la que también se llega tras la Ley 13/2015, de 24 de junio

No obstante, en alguna resolución se apunta a que “en los casos en que resulte notorio el fallecimiento del titular registral por el lapso de tiempo transcurrido desde que se practicó la inscripción, podría ser desproporcionado exigir una citación sacramentalmente nominal a un titular registral ya inexistente y a unos causahabientes que no han tomado razón de su derecho”, lo que deberá resultar del testimonio del auto para su calificación por el registrador.

Lo anterior no se aprecia en nuestro expediente, además de que algunas de las inscripciones contradictorias datan de fechas que no permiten afirmar que haya transcurrido un plazo que permita evidenciar el fallecimiento de los titulares registrales.

El segundo defecto es relativo a que el mandato de cancelación de la inscripción contradictoria sólo se refiere a determinados titulares registrales cuando el artículo 286 del Reglamento Hipotecario dispone “El auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley (…)”.

En el caso que nos ocupa no solo se omite tal exigencia reglamentaria, sino que sólo alude a los titulares registrales de cierta participación indivisa de la finca, omitiendo mencionar a los demás, pero refiriéndose al propio tiempo al dominio de la totalidad de la finca. Lo que a juicio de la DG da lugar a  dudas sobre la operación a practicar, o incluso si el procedimiento comprende tales participaciones omitidas.

Finalmente aborda el defecto relativo a la falta de aportación de la representación gráfica georreferenciada de la finca a lo que  el recurrente alega que tal requisito no es aplicable atendiendo a la Disposición Transitoria única la actual Ley 13/2015, de 24 de junio.

En este punto declara con rotundidad “que todo documento, cualquiera que sea la fecha de su otorgamiento, en el que se formalice una división o agrupación de finca, incluyendo las subespecies registrales de la segregación y la agregación, y que se presente a inscripción a partir del 1 de noviembre de 2015, habrá de cumplir con la exigencia legal de aportación preceptiva, para su calificación e inscripción, de la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte”.

Comentarios: En lo que respecta a la normativa aplicable al presente caso se ha de distinguir entre el auto con el que finaliza el expediente de dominio  que sería inscribible conforme a la normativa anterior, siendo solo la operación de segregación la que debe cumplir los requisitos de inscripción vigentes. Por lo demás se trata de una resolución que confirma la doctrina clásica del CD sobre la inscripción de expedientes de reanudación del tracto sucesivo: necesidad ineludible de notificaciones y necesidad de petición de cancelación de asientos contradictorios, siendo interesante el recordatorio que hace sobre la no necesidad de notificar a aquellas personas que presuntamente por su edad ya han fallecido, aunque no sea este el caso de la resolución. (MGV)

504. SEGREGACIÓN Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. VINCULACIÓN OB REM

Resolución de 15 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 22 a inscribir una escritura de segregación y extinción de condominio. (MN)

505. COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

Resolución de 18 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa. (AFS)

506. COMPRAVENTA ENTRE SOCIEDADES. ACTIVO ESENCIAL ART. 160-F LSC

Resolución de 18 de junio de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Marbella n.º 4 a inscribir una escritura de compraventa. (AFS)

507. OPCIÓN DE COMPRA. POSIBLE PACTO COMISORIO. CLÁUSULA DE EJERCICIO UNILATERAL E INDETERMINACIÓN DEL PRECIO

Resolución de 27 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Barcelona n.º 7 a inscribir una escritura de opción de compra. (JAR)

508. DOBLE INMATRICULACIÓN. SENTENCIA SIN SER PARTE LOS TITULARES REGISTRALES DE HIPOTECAS.

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Jaén n.º 2 a inscribir un testimonio de sentencia dictada en un procedimiento ordinario. (MN)

509.  DOBLE INMATRICULACIÓN ART 209 LH. FALTA DE COMPARECENCIA DEL TITULAR REGISTRAL O CAUSAHABIENTE DE UNA DE LAS FINCAS

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Montblanc, por la que tras tramitar expediente para la subsanación de doble inmatriculación, deniega cancelar el historial registral solicitado. (MN)

510. INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Puente del Arzobispo, por la que se suspende la inscripción de una representación gráfica catastral. (MN)

511.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN EN EXPEDIENTE DE CADUCIDAD SIN SER PARTE SU TITULAR REGISTRAL

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la cancelación de una nota marginal de reversión.

Resumen: No es cancelable por caducidad un derecho de reversión inscrito si en el expediente no ha tenido intervención el actual titular del mismo.

Hechos: Se presenta un oficio suscrito por el Subdirector General Técnico y de Enajenación del Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, en el que se solicita la cancelación de nota marginal relativa al derecho de reversión latente sobre dos fincas, en virtud de sentencia de la Sala de lo Contencioso–Administrativo, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, acompañándose la sentencia y otros documentos complementarios.

Del Registro resulta transmitido por el reversionista inscrito a favor de otra sociedad mercantil.

Es por ello  que el registrador, en su nota, aun estando conforme con que se haya podido producir la caducidad, entiende que este procedimiento debía haber sido dirigido también contra el actual titular registral del derecho de reversión

Contra la nota, el Director Gerente del Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, entiende que procede la cancelación al haberse extinguido el derecho, una vez finalizado el expediente de reversión con resolución firme de caducidad, entendiendo que la transmisión de unos presuntos derechos latentes de reversión a otra mercantil de la que el organismo expropiante no ha tenido constancia, posterior a la desestimación en vía administrativa de la solicitud de reversión de las fincas resulta, cuando menos, fraudulenta y no puede considerarse a efectos de suspender la cancelación interesada por este organismo autónomo.

Resolución: La Dirección General  acuerda la desestimación del recurso y la confirmación de la nota de calificación.

Doctrina: Comienza la DG haciendo referencia a su doctrina por la que para la cancelación de un asiento registral se presupone bien el consentimiento del titular del derecho reflejado en dicho asiento, bien la pertinente resolución judicial supletoria. (cfr. arts. 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Pero, también que tal regla tiene importantes excepciones y una de ellas es cuando el derecho inscrito se haya extinguido por imperativo del propio título inscrito, o por disposición directa de la ley (artículo 82 de la Ley Hipotecaria).

Así sucede en los casos de caducidad del derecho de reversión si, a través del oportuno expediente administrativo, se acredita que ha incurrido en causa de caducidad y extinción de conforme a la Ley sobre expropiación forzosa.

Para la cancelación registral solicitada se exige “certificación del acto administrativo firme que, con audiencia del interesado, declare la extinción del derecho de reversión, siempre y cuando tal decisión haya adquirido firmeza, también en vía jurisdiccional, por sentencia judicial confirmatoria o por transcurso de los plazos de impugnación ante la jurisdicción contencioso administrativa”.

También, el registrador, dentro de los límites de calificación de los documentos administrativos (artículo 99 del Reglamento), deberá examinar, entre otros, la observancia de los trámites esenciales del procedimiento seguido, a fin de comprobar el cumplimiento de las garantías que para los particulares están establecidas por las leyes y los reglamentos, con el exclusivo objeto, de que cualquier titular registral no pueda ser afectado si, en el procedimiento objeto de la resolución, no ha tenido la intervención prevista por la Ley, evitando que el titular registral sufra, en el Registro, las consecuencias de una indefensión procesal, y ello no solo por el principio de tracto sucesivo sino también por el constitucional de tutela judicial efectiva.

En el caso que nos ocupa no se acredita que el actual titular registral del derecho de reversión inscrito haya sido oído en el expediente administrativo de caducidad que determina la extinción del derecho, sin que se pueda aceptar el argumento del organismo expropiante que la transmisión del derecho de reversión es fraudulenta, al ser una cuestión que escapa a la calificación registral, lo que solo se podría acreditar con un procedimiento adecuado dirigido contra el titular registral ( artículo 40 LH).

Comentarios: Este tipo de situaciones se pueden evitar fácilmente si se solicita en el registro la práctica de una anotación preventiva relativa a la incoación del expediente de caducidad del derecho de reversión, evitando de este modo la aparición de un tercer adquirente protegido por la fe pública registral (artículo 34 LH). (MGV)

512. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA. DUDAS DE IDENTIDAD

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Cuenca, por la que se deniega la inscripción de una rectificación de descripción de finca. (JAR)

514. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8 a inscribir una escritura de donación. (JAR)

515. COMPRAVENTA POR ESPAÑOL Y EXTRANJERA. RÉGIMIEN ECONÓMICO MATRIMONIAL. LEY APLICABLE

Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Lloret de Mar n.º 1 a inscribir una escritura de compraventa. (IES)

516. APORTACIÓN DE CUOTA INDIVISA A UNA SOCIEDAD POR DIVORCIADO SIN MANIFESTAR SI ES VIVIENDA HABITUAL

Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Murcia n.º 8 a inscribir una escritura de aportación de inmueble a una sociedad de responsabilidad limitada. (ACM)

517. SENTENCIA DE NULIDAD DE SEGREGACIÓN SIN INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de San Clemente, por la que se suspende la inscripción de una resolución de los servicios periféricos de Agricultura de Cuenca, confirmada por una sentencia judicial firme, en la que se declara la nulidad de una segregación de finca rústica. (MN)

518. CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Manresa n.º 1, por la que se deniega la cancelación de una condición resolutoria inscrita. (MN)

519.*** HERENCIA. DESHEREDACIÓN SIN EXPRESIÓN DE CAUSA

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de partición de herencia.

Resumen: La desheredación exige, de acuerdo con el c.c., dos requisitos: 1) que se funde en una causa legalmente determinada por ley, la cual debe ser probada por el testador, o al menos, alegada como fundamento de la privación de la legítima, bien por referencia a la norma que la tipifica (código civil) o mediante imputación de la conducta tipificada. Y 2) la identificación del sujeto legitimario al que se imputa una conducta relevante que le priva de su legítima. En el presente supuesto se cumple el segundo requisito, pero no se da el primero.

Hechos: La causante A fallece en estado de viuda y sobreviviéndole una hija B y tres nietas X1, X2 y X3 (hijas, cada una, de sus otras tres hijas premuertas). Aquella había instituido, en su testamento, herederas universales, por iguales partes, a su hija B y a una de sus nietas (X1), y desheredado expresamente, a sus otras dos nietas X2 y X3, “por las causas que establece el c.c.” (sic), sin determinar cuál había sido concretamente la causa de dicha desheredación.

Formalizada la escritura de herencia de A, intervienen en ella, la hija heredera B y la nieta heredera X1, junto a las otras dos nietas desheredadas X2 y X3, éstas para manifestar que no procedía su desheredación por la causante, ya que a ambas nietas les correspondía, al menos, su legítima estricta. Sin embargo y a la vista de todo ello, las dos herederas B y X1, parten el caudal hereditario, por igual entre ellas, y en cuanto a las dos nietas desheredadas X2 y X3 renuncian, en la misma escritura, a la legítima estricta que les pudiera corresponder, ratificando las operaciones particionales, y alegando que no tenían nada que reclamar por la herencia de A.

Registradora: La registradora estima que, al no constar que la causa de la desheredación haya sido negada por las dos nietas desheredadas (X2 y X3) en vía judicial, ha de pasarse por ella y son los hijos y descendientes de estas dos nietas desheredadas, si los hubiere, quienes deberán comparecer, siendo precisa, por tanto, su intervención en la escritura de partición de la herencia llevada a cabo, para inscribir la escritura.

Notario recurrente: Para el notario autorizante, se trata de una desheredación sin expresión de justa causa (ya que no existe invocación de una causa legal y cierta para ello, en el testamento de la causante y testadora), lo que hace imposible probar cual sea la causa de la dicha desheredación, siendo imprescindible la alegación de una causa legal de desheredación, que debe ser indicada, al menos, por la testadora, en su testamento, como fundamento de la privación legitimaria, bien por referencia a una norma o bien mediante alegación de la conducta tipificada.

Además, y puesto que la interpretación del testamento compete a las herederas, que, junto a las legitimarias, no hacen sino concluir que la desheredación está mal hecha y que por tanto es injusta, y no existiendo, sin embargo, una correcta expresión de la causa de dicha desheredación, todo ello, lleva a la nulidad de la cláusula testamentaria y por tanto a la nulidad de pleno derecho de la desheredación hecha, que no puede producir efecto alguno (art 851cc)

Dirección General: Para la DG el supuesto que plantea la registradora, relativo a la anulación de las disposiciones testamentaria, para el caso de desheredación, ha sido ya tratado, referido a la preterición (RS 2 agosto 2018), que ha decidido si, en una partición, se precisa, a efectos registrales, una declaración judicial previa de la nulidad del testamento o de la institución de heredero, por causa de preterición de algún heredero y su determinación de si es errónea o intencional, manteniendo aquella la exigencia de la declaración judicial previa, en base a los argumentos de la otra RS 13 septiembre 2001, y ello aunque la RS de 4 mayo1999, consideró innecesaria la impugnación y la declaración de herederos para la partición efectuada por el viuda y el hijo omitido en el testamento y a ello se refieren también las otras RRSS 5 octubre 2018 y 6 marzo y 3 octubre 2019.

En el presente supuesto, comparecen y consienten la escritura las dos nietas legitimarias que han contradicho la causa de desheredación, por falta de expresión legal, y que ha sido ratificado por las herederas que aceptan la herencia. Y lo necesario ahora es resolver si las dos legitimarias constituyen todo el elenco de afectados que tienen que dar su conformidad como consecuencia de la privación de eficacia del contenido patrimonial del testamento.

La registradora sostiene que la cualidad de legitimarios, en este caso, pasaría a los hijos y descendientes de las desheredadas, que deberían intervenir en la partición, bien manifestando que, tales desheredadas carecen de los mismos o, si los tuvieren, deberá acreditarse, por cualquier medio de prueba, quienes son los mismos, siendo precisa su intervención en la escritura. Sin embargo, en el presente supuesto, tales consideraciones no impiden la inscripción de la escritura calificada, porque falta para impedirlo uno de los presupuestos para que sea exigible la intervención de los hijos o descendientes de las desheredadas, cual es que la desheredación no cumpla los requisitos formales para que produzca efecto.

Para la DG (RRSS 25 mayo2017 y 3 octubre 2019) la desheredación es una institución mediante la que el testador, a través de una declaración expresa, priva, en su testamento, a un heredero forzoso, de su legítima por una causa legal: por tanto, toda desheredación exige: 1) causa legal, probada o alegada por el testador, y 2) la identificación del legitimario al que se imputa la conducta por la que se priva de su legítima. Y si bien, en este supuesto, se cumple la identificación de las desheredadas, no se indica la expresión de al menos una de las causas de desheredación del cc. para llevarla a cabo, ya que no se menciona expresamente la causa legal en que se funda para desheredar a sus nietas (arts. 848 y 849 cc) limitándose a indicar que las “deshereda sin más, por las causas recogidas en el cc”, mención insuficiente para ello, según el TS y la doctrina de esta DG.

Resolución: La DG estima el recurso, conforme a los anteriores fundamentos jcos. (JLN)

520. PROPIEDAD HORIZONTAL. CLÁUSULA ESTATUTARIA DE PROHIBICIÓN DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 25, por la que se suspende la inscripción de una cláusula de los estatutos de una comunidad de propietarios. (AFS)

522. HERENCIA. CALIFICACIÓN REGISTRAL NEGATIVA. «ESTIMACIÓN» DEL RECURSO EN CUANTO A UN DEFECTO

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 53 a inscribir una escritura de manifestación y adjudicación de herencias. (MGV)

523. PUBLICIDAD FORMAL. NOTAS SIMPLES. INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 3, por la que se deniega la expedición de notas simples sobre varias fincas. (MN)

524. PUBLICIDAD FORMAL. NOTAS SIMPLES. INTERÉS LEGÍTIMO

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Talavera de la Reina n.º 1, por la que se deniega la expedición de certificaciones y de notas simples sobre varias fincas. (MN)

525. PROPIEDAD HORIZONTAL. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS. QUORUMS. IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS AFECTADAS

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Chiva n.º 2, por la que se suspende la inscripción de la escritura de elevación a público de acuerdos de modificación de los estatutos de una comunidad de propietarios. (AFS)

526. RECURSO CONTRA INMATRICULACIÓN PRACTICADA

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la inmatriculación practicada por el registrador de la propiedad de Jaén n.º 1 de una finca registral. (ACM)

527. OPCIÓN DE COMPRA POR MANDATARIO VERBAL SIN RATIFICACIÓN

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 15 a inscribir una escritura de opción de compra. (JAR)

528. SENTENCIA DE DIVORCIO. ADJUDICACIÓN DE NUDA PROPIEDAD DE VIVIENDA PRIVATIVA

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Sabadell n.º 4 a inscribir la adjudicación de la nuda propiedad de determinado bien inmueble que consta en sentencia de divorcio. (ACM)

529. INSCRIPCIÓN DE UN POZO SIN PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE AGUAS

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Valdepeñas, por la que se deniega la inscripción de un pozo. (MGV)

530. LEGALIZACIÓN DE NUEVO LIBRO DE ACTAS SIN QUE SE APORTE EL ANTERIOR

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de San Bartolomé de Tirajana n.º 2, por la que se suspende la legalización de un libro de actas. (MGV)

531. TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS. POSIBLE INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO MARÍTIMO TERRESTRE

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas de fincas por posible invasión del dominio público marítimo-terrestre. (JLN)

532. CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL. TRACTO SUCESIVO

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de constitución de hipoteca unilateral. (IES)

534. DONACIÓN CON RESERVA DE USUFRUCTO Y DE LA FACULTAD DE DISPONER

Resolución de 29 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Valencia n.º 13 a inscribir una escritura de donación. (JAR)

RESOLUCIONES MERCANTIL
484.* CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS. FECHA DE COMIENZO DE LAS OPERACIONES.

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil I de Madrid a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad, relativas al ejercicio de 2019.

Resumen: Aunque la sociedad se constituya en los últimos días del año, si la fecha de comienzo de las operaciones es con el otorgamiento de la escritura, la sociedad está obligada a depositar las cuentas de dicho año, aunque en el mismo no haya realizado operación alguna.

Hechos: Se presentan a depósito las cuentas anuales de una sociedad correspondientes al ejercicio de 2019.

La registradora suspende el depósito por cierre temporal del registro hasta que se depositen las cuentas del ejercicio anterior (art. 378 RRM y RDGRN de 26 de mayo de 2009 y 25 de marzo 2011 entre otras).

El interesado recurre y alega que la sociedad se constituye el 27 de diciembre de 2018, se inscribe el 17 de enero de 2019 y por consiguiente hasta la inscripción no pudo realizar operación alguna.

Resolución: Se desestima el recurso.

Doctrina: Reitera la DG su doctrina en este punto teniendo en cuenta que la fecha de comienzo de las operaciones fue con el otorgamiento de la escritura de constitución.

Así dice que “no se puede mantener que una sociedad mercantil no inscrita carezca de personalidad jurídica” (cfr.  Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2010). Añade que la “inscripción en el Registro Mercantil sólo es necesaria para que las sociedades de capital adquieran «su» especial personalidad jurídica –la personalidad jurídica correspondiente al tipo social elegido, no la personalidad jurídica en abstracto– (artículo 33 de la Ley de Sociedades de Capital), que añade la limitación de responsabilidad de los socios, y para excluir la responsabilidad solidaria de los administradores (junto a la de la propia sociedad), conforme al artículo 120 del Código de Comercio”. Por tanto, aunque la sociedad no hubiera realizado operación alguna subsiste “su obligación de presentar los documentos contables en el Registro Mercantil competente, y sólo cambiaría su contenido”.

Comentario: Ya, en anteriores resoluciones, la DGRN había aplicado la misma solución en cuanto al depósito de cuentas de aquellas sociedades que empiezan sus operaciones, según estatutos, a finales de diciembre del año de que se trate. El hecho de que sólo hayan transcurrido uno o varios días, desde su constitución, no es óbice para que el depósito se realice. Y si no se practica el depósito, dado que se aplica una especie de tracto sucesivo en materia de depósito, no pueden ser depositadas las cuentas del año siguiente.

Ante esta solución lo aconsejable para aquellas sociedades que se constituyan en los últimos días de año, es que, si no prevén la realización de operación alguna en dicho año, establezcan como fecha de comienzo de las operaciones la del 1 de enero del siguiente ejercicio. De esta forma evitarán la necesidad de presentar un depósito de cuentas, que salvo en cuanto al balance, el resto de los documentos estarán en blanco. (JAGV)

486.() CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS.

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil II de Madrid a practicar el depósito de cuentas anuales de una sociedad relativas al ejercicio 2019.

Resumen: Su contenido es idéntico al de la resumida bajo el número 484. (JAGV)

489.** RESOLUCIÓN JUDICIAL DE DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD Y NOMBRAMIENTO DE LIQUIDADORES. ASIENTOS CONTRADICTORIOS.

Resolución de 19 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil de Las Palmas n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una resolución judicial de declaración de disolución de una sociedad y nombramiento de liquidadores.

Resumen: Pese a la existencia en el registro de asientos contradictorios, es inscribible una sentencia firme por la que se declara la disolución judicial de la sociedad y el nombramiento de liquidadores.

Hechos: Los complejos hechos de esta resolución son los siguientes:

– Una sociedad anónima incurre en causa de disolución legal por cese de su actividad económica.

– Se convoca junta y no se acuerda la disolución.

– Ante ello los administradores en juicio ordinario demandan la disolución.

– La demanda no se anota en el Registro.

–  Se declara en sentencia el 21 de marzo de 2014 la disolución legal de la sociedad, sentencia que es confirmada por el Supremo cuatro años después.

 – Antes de la sentencia en 1ª instancia por acuerdo de junta y por mayoría se toma el acuerdo de disolución voluntaria.

– En el año 2016, igualmente por acuerdo de junta, se nombran los liquidadores

– Los acuerdos de 2014 y de 2016, se impugnan judicialmente y se obtiene cautelarmente la suspensión judicial de los acuerdos respectivos de disolución voluntaria y de nombramiento de liquidadores lo que accede al Registro por la vía de una anotación.

– Ahora se presenta la sentencia firme, confirmada por el Supremo, de disolución judicial y de nombramiento de liquidadores y se ordena además expresamente la inscripción de dicha disolución judicial en el Registro Mercantil, así como la designación de liquidadores.  

El registrador suspende la inscripción por la existencia en el registro de inscripciones contradictorias como son la de disolución voluntaria y el nombramiento de liquidadores, acuerdos impugnados judicialmente constando ello en el Registro Mercantil por anotación preventiva.  Concluye el registrador de que dado que dichas inscripciones están bajo la salvaguarda de los tribunales “es necesario para la inscripción de lo ordenado en las precedentes resoluciones judiciales que se declare judicialmente la inexactitud o nulidad de dichos asientos … y se ordene a través de las pertinentes sentencias firmes, o bien por medio de los correspondientes mandamientos judiciales, la cancelación de las referidas inscripciones …, por ser ambas contradictorias e incompatibles con lo ordenado en las referidas resoluciones judiciales. Todo ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 20 del Código de Comercio, 7 y 10 del Reglamento del Registro Mercantil, 208 de la Ley de Sociedades de Capital, y 156 del Reglamento del Registro Mercantil”.

La sociedad recurre. Aunque el recurso se plasma en un extenso escrito, lo fundamental de la argumentación es que el Registrador tiene que cumplir con lo resuelto en las resoluciones judiciales firmes “y si para ello debe cancelar otras inscripciones, por juzgar que son contradictorias, puede y debe hacerlo de oficio; o puede mantenerlas, correspondiendo a quienes tengan interés en ello iniciar los trámites societarios o judiciales que juzgan convenientes y puedan conducir a su cancelación”.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Para la DG “El problema básico registral que este recurso plantea es el relativo a la eficacia registral de las anotaciones preventivas de suspensión de acuerdos sociales (en nuestro caso la de suspensión del acuerdo de disolución voluntaria de la sociedad y la del acuerdo posterior de nombramiento de liquidadores por junta) respecto de los asientos posteriores (disolución judicial de la sociedad con nombramiento judicial simultáneo de liquidadores por la causa legal de inactividad societaria)”.

Supuesto lo anterior hace un muy completo recorrido sobre los avatares de la sociedad y sobre los efectos de las anotaciones de suspensión  respecto de las cuales dice que es necesario distinguir y “discriminar entre asientos (y títulos) conexos y no conexos”, lo que estudia con detalle añadiendo que en el caso planteado en la resolución “existen dos hechos registrales opuestos referidos a la misma sociedad y a diferentes liquidadores: la disolución voluntaria acordada por junta y posterior nombramiento de liquidadores cuyas suspensiones, judicialmente declaradas, acceden primeramente al Registro y la disolución forzosa de la sociedad por causa legal adoptada por sentencia con nombramiento judicial de liquidadores que accede luego, después de casación, al mismo Registro”.

A su vista dice que se trata de un problema “de técnica registral no precisamente trivial cual es la determinación del adecuado tratamiento registral de los hechos inscribibles contradictorios con los acuerdos suspendidos”. Es decir que “estaremos ante una inscripción (en nuestro caso de disolución judicial de la sociedad y nombramiento judicial de liquidadores) condicional que registralmente se consolidará cuando judicialmente se declare la nulidad de las juntas por las que se acordó la disolución voluntaria y nombramiento de liquidadores o cuando se cancelen las anotaciones de suspensión por cualquier causa”.

A continuación, constata que también “el problema que aquí se suscita es el referente al diferente juego que tiene el principio de prioridad en el Registro Mercantil en relación con los Registros de bienes”. Como consecuencia de ello “la contradicción o conflicto entre títulos inscribibles debe salvarse en aplicación de las normas materiales o sustantivas de eficacia y validez de actos jurídicos y no mediante recurso automático al remedio de la prioridad registral…”. “Por ello, aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal, su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de legalidad y de legitimación tienen su fuente en la Ley (en el Código de Comercio)”.

Finalmente concluye que “Como reiteradamente ha afirmado este Centro Directivo (Resoluciones de 8 de noviembre de 1995, 22 de febrero de 1999 y 15 de febrero de 2001, entre otras), a diferencia de la anotación preventiva de demanda cuya eficacia se limita a garantizar la inscripción de la resolución que se adopte en perjuicio de eventuales terceros (vid. artículo 156.2 del Reglamento y Resolución de 30 de mayo de 2013), la anotación que contiene orden de suspensión cierra el Registro a cualquier pretensión de inscripción de los acuerdos suspendidos o de los que de ellos traigan causa. La eficacia de la anotación no sólo se proyecta hacia adelante, hacia los asientos que se puedan producir con posterioridad, sino que también impide, para el caso de que los acuerdos suspendidos hayan llegado a inscribirse, que acceda a los libros del Registro cualquier acto del que deriven». Y más adelante, añade que «para la publicidad de la resolución judicial que adopta la medida cautelar y para asegurar que cumpla su función no es exigible queden cumplidos los habituales requisitos de tracto sucesivo o prioridad respecto del acuerdo cuestionado pero adoptado y aun no inscrito”.

Comentario: Se trata de una complejísima resolución, tanto en sus hechos, como en la fundamentación que lleva a la DG a revocar la nota y a permitir la inscripción de la sentencia de disolución legal y el nuevo nombramiento de liquidadores, sin proceder, porque es imposible, a la cancelación de las inscripciones contradictorias, pues estas pudieran ser declaradas válidas por sentencia de los tribunales que conocen de las mismas. Por tanto, la solución del conflicto queda aplazada y será en el momento en que sean firmes las sentencias impugnatorias de los acuerdos inscritos cuando realmente, pese a la menor trascendencia del principio de prioridad mercantil, se ordenen las cuestione suscitadas entre socios y administradores. En definitiva, se trata de aplicar una especia de “arrastre de cargas” respecto de los asientos contradictorios anteriormente existentes, sin desconocer que el problema se plantea porque los impugnantes de la primera junta que no acuerda la disolución no tuvieron la cautela de pedir la anotación preventiva de la demanda.  (JAGV)

496.*** CONVOCATORIA DE JUNTA POR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO RESTANTE: ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN?

Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador Mercantil de Alicante, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: En junta convocada por un administrador mancomunado conforme al artículo 171 de la LSC, único existente tras el fallecimiento del otro, es posible el cambio de sistema de administración de mancomunados a administrador único.

Hechos: Se trata de una junta general de sociedad convocada por el único administrador mancomunado existente tras el fallecimiento del otro administrador y en la que el acuerdo no se limita a recomponer el órgano de administración, sino que se procede a su cambio nombrando un administrador único.

El registrador no inscribe pues a su juicio “en caso de fallecimiento de uno de los administradores mancomunados, el administrador que permanezca en el ejercicio del cargo podrá convocar la junta general únicamente con el objeto de designar un nuevo administrador, por lo que la convocatoria realizada con el objeto de cambiar el sistema de administración no es válida. Artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital”.

El notario tras indicar lo defectuoso e insuficiente de la motivación de la nota de calificación, dice que “el órgano social competente para nombrar y separar a los administradores es la junta general y esta ha sido debidamente convocada respetando el derecho de información del socio, lo cual se consigue con el orden del día de los asuntos a tratar” en el que figuraba el cambio de sistema de administración. Se apoya además en la resolución de 23 de julio de 2019.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Como en otras ocasiones la DG confirma lo escueto y poco fundamentado de la nota de calificación, pero también como en otras ocasiones confirma “que la argumentación será suficiente para la tramitación del expediente si expresa suficientemente la razón que justifica dicha negativa de modo que el interesado haya podido alegar cuanto le ha convenido para su defensa”.

En cuanto al fondo del tema debatido dice que la cuestión ya fue tratada por la citada resolución de 23 de julio de 2019. Por tanto es posible que  “ la Junta General, a convocatoria del administrador mancomunado que permanece en el ejercicio del cargo, aun cuando no figure este extremo en el orden del día, pueda nombrar otro administrador mancomunado para evitar la paralización de la vida social, dada la necesidad de convocatoria conjunta, pero no podrá cambiar la estructura del órgano de administración; si bien ese pretendido cambio de sistema de administración sí puede aprobarse en una junta que el administrador mancomunado que queda puede convocar con ese objeto (vid. artículo 171, párrafo segundo, de la Ley de Sociedades de Capital)”. Es decir que lo fundamental para la DG en estos casos es que ese cambio en la forma de administrar la sociedad figure de forma expresa en el orden del día de la junta para la debida información de los socios cuando lo que pretenda la sociedad sea “precisamente no suplir la vacante”.

Comentario: Aunque la base de esta resolución es la de es la de 23 de julio de 2019, en esta el problema planteado era distinto y sólo en uno de sus fundamentos de derecho la DG, al reflexionar sobre facultad de convocatoria y orden del día, alude a que en una junta convocada por un administrador conforme al artículo 171 de la LSC, no sólo se puede suplir la vacante producida en el órgano de administración, sino también, si así se hace constar en el orden del día, cambiar la forma de administración.

En la resolución que examinamos la opinión de la DG queda más claramente establecida: es perfectamente posible cambiar la forma de administrar la sociedad, aunque la convocatoria por mandato legal del artículo 171 de la LSC, deba tener por único objeto el nombramiento de administradores, siempre que así se haga constar en el orden del día. Es plausible la solución que al problema da la DG y en el caso contemplado en la resolución parece lógico el criterio adoptado. No tiene mucho sentido nombrar un nuevo administrador mancomunado de complacencia, para a continuación convocar de nuevo junta general con la finalidad de cambiar la forma de administración. Las nuevas corrientes societarias que procuran la minimización de los costes sociales y de transacción  y el facilitar la vida orgánica de las sociedades así lo exigen. Pero en el mismo caso ¿hubiera sido posible pasar de administración mancomunada a consejo de administración? O en caso de dimisión de la mayoría de los miembros del consejo de administración, ¿pueden los restantes o el que quede convocar junta para nombrar administrador único? Parece que sí pues si lo importante es que conste en el orden del día; por tanto, si se hace constar en dichos términos en el orden del día no debe existir problema alguno para que con una sola convocatoria la sociedad vuelva a estar dotada de órgano de administración que deseen los socios. Ahora bien, lo que ya no parece posible es que se aproveche esa junta para incluir asuntos distintos de los relacionados con administradores.(JAGV)

497.() CONVOCATORIA DE JUNTA POR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO RESTANTES: ¿ES POSIBLE EL CAMBIO DE SISTEMA DE ADMINISTRACIÓN?

Resolución de 22 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del Registrador Mercantil de Alicante, por la que se deniega la inscripción de una escritura pública de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: Idéntico contenido al de la 496. (JAGV)

500.*** CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL MAL REALIZADA: FORMA DE SUBSANACIÓN.

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador mercantil de Navarra, por la que se resuelve no practicar la inscripción de una escritura de elevación a público de acuerdos sociales.

Resumen: Aunque la convocatoria de la junta general adolezca de defectos, si esa junta se celebra con asistencia de todos los socios y no existen reservas ni protestas al hecho de su válida constitución y celebración, los acuerdos derivados de esa junta son inscribibles.

Hechos: Una sociedad que cuenta con tres administradores mancomunados celebra una junta general convocada solo por dos de ellos adoptando determinados acuerdos. La junta se celebra con asistencia de todos los socios, sin que existan reservas ni protestas por el hecho de su convocatoria y celebración.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo: “no es válida la convocatoria de la junta celebrada … realizada sólo por dos de los tres administradores mancomunados, ya que, en caso de administradores mancomunados, la convocatoria de la junta debe realizarse por todos ellos”. Añade que “la facultad de convocar junta no es delegable” y “por tanto, aunque el poder de representación esté atribuido según el artículo 13.º de los estatutos a dos cualesquiera de los administradores mancomunados, ello no implica que sea válida la convocatoria de la junta realizada por sólo dos de ellos”. Así resulta del artículo 171 de la LSC Por consiguiente “si falta uno sólo de los administradores mancomunados, los restantes, sólo pueden convocar junta para cubrir esa vacante, y por tanto que la convocatoria de la junta general deba hacerse por todos los administradores mancomunados”. (artículos 166, 169, 171, 210.1, 226, 229, 233.1 y 234 de la Ley de Sociedades de Capital; las sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 14 de marzo de 2005; 30 de octubre de 2009, y 9 de diciembre de 2010, y diversas Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado entre las que cita como más recientes las de 28 de octubre de 2013, 23 de marzo de 2015, 27 de julio de 2015).

El interesado recurre: dice que según estatutos sólo deben actuar dos administradores cualesquiera conjuntamente, que el art. 13 de los estatutos habla de gestión y administración de la Sociedad en todos sus ámbitos, que se apoya en la reciente resolución de la Dirección General de 12 de febrero de 2020, que comparte la doctrina que ya se establecía en la resolución de fecha 4 de mayo de 2016, que el TS en sentencia 2390/2019 de 16 de julio en casos como el presente, donde faltando la firma de uno de los administradores mancomunados, hay un consentimiento a dicha convocatoria y ello constituye “un inequívoco acto concluyente de conformidad con la convocatoria”, que en la junta el minoritario que era la otra administradora mancomunada “estuvo debidamente representada en la Junta General” y que a la junta asistió el 100% del capital sin que existieran reservas ni protestas sobre su válida celebración y a mayor abundamiento el minoritario ejerció sus derechos derivados de dicha junta.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación y estima el recurso por los motivos que ahora veremos.

Doctrina: Va desgranado la DG sus respuestas a las distintas cuestiones que se plantean en el recurso. Así

— a la cuestión de si dos de tres administradores mancomunados pueden convocar junta responde de forma negativa; deben convocar todos sin perjuicio de que en estatutos pueda establecerse la posibilidad de que sólo convoquen algunos de ellos, pero esa previsión “habría de constar en los estatutos de forma expresa, y claramente…”;

— tampoco subsana el defecto el hecho de asista a la junta un representante de la socia administradora, pues la representa como socia y no como administradora (sentencia TS de 19 de abril de 2016: la administración no puede ser ejercida por representante). El caso de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de julio 2019, alegada es distinto pues en ella asistió a la junta el administrador mancomunado no convocante; y concluye que “no estamos ante una junta universal. Sigue siendo una junta convocada y, además, mal convocada”;

— no obstante lo anterior “una nutrida línea jurisprudencial, sobre la base de los principios de buena fe y de congruencia con los actos propios, había venido negando la legitimación para impugnar los acuerdos a los socios que, sin haber hecho la oportuna denuncia al abrirse la sesión, consintieran la celebración de la junta”. Así la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, dispuso la pérdida de la legitimación para impugnar de quien, habiendo tenido la ocasión de denunciar en el momento oportuno los defectos de forma en el «proceso de adopción del acuerdo», no lo hubiera hecho (art. 206.5 LSC). Aunque habla de defectos de forma, no hay razón para excluir todo lo relacionado con la convocatoria, así la autoría, la forma, el plazo o el contenido”;

— por todo ello concluye que la junta de que se trata “se desarrolla sin hacerse cuestión de la regularidad de su convocatoria, pues no resulta del acta la oposición del socio a su celebración por tal motivo, sobre todo después de que el presidente proclamara su válida constitución, pues expresamente se recoge en el acta que ningún asistente «presenta protesta o reserva alguna», e incluso la socia “da muestras de aceptar la validez de aquella junta, desde el momento en que hace uso del derecho de separación, que claramente le correspondía –y la sociedad le reconoce– al haberse modificado el régimen de transmisión mortis causa de las participaciones sociales (art. 346.2 LSC).

Comentario: Encomiable resolución, pues apartándose de todo exceso de rigor formalista, e incluso de la literalidad y contenido de la nota de calificación, declara que los acuerdos de esa junta, claramente mal convocada, son perfectamente inscribibles pues de su inscripción, dada la conformidad de todos los asistentes que son todos los socios, no resulta perjuicio para ninguno de ellos. En definitiva que, si los socios que son los que pudieran alegar el defecto de convocatoria, no lo hacen en el momento oportuno e incluso ejercen derechos derivados de la celebración de la junta, no es razonable oponerse a la inscripción de esos acuerdos sobre la base de un defecto que efectivamente existe pero que es removido por la conformidad de todos ellos.

Por lo demás es una resolución que en su parquedad recuerda doctrina interesante para la calificación, como es (i) la no posibilidad de convocatoria solo por parte de los administradores mancomunados, (ii) que si se quiere que puedan convocar, entre varios mancomunados, sólo parte de ellos, debe establecer claramente en estatutos, (iii) que a estos efectos no vale el que se diga que los administradores, en la forma de actuación establecida, ostentan la gestión y administración de la sociedad,  (iv) que la administración de una sociedad no es delegable en ningún caso, (v) que si se dan facultades  a un tercero para representar a un socio que al mismo tiempo es administrador, esa representación se limita a la cualidad de socio, y (vi) que pese a la existencia de defectos de convocatoria, sean estos los que sean, si todos los socios asisten a la junta, aunque no le den carácter de universal, si ninguno de ellos manifiesta reservas o protestas acerca de su convocatoria y celebración, los acuerdos derivados de dicha junta son inscribibles.

En conclusión, a la vista de la resolución queda claro que la nota de calificación era correcta y el defecto apreciado por la registradora es confirmado, pero lo que ocurre que dicho defecto quedaba subsanado por el contenido de la propia certificación de los acuerdos de junta y esto es lo que hace el CD, declarando inscribibles dichos acuerdos. (JAGV)

501.** CERTIFICACIÓN DE ACUERDOS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN: ES NECESARIO INDICAR LA IDENTIDAD DE LOS MIEMBROS CONCURRENTES.

Resolución de 23 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por la registradora mercantil de Toledo, por la que se resuelve no practicar la inscripción de una escritura de apoderamiento autorizada por el notario recurrente.

Resumen: En la certificación de los acuerdos del consejo de administración debe indicarse la identidad de los miembros asistentes por razones de tracto sucesivo.

Hechos: Se formaliza un poder otorgado por acuerdo de consejo de administración. En la certificación consta que “concurrieron la totalidad de los miembros del Consejo de Administración…”.

La inscripción del consejo está presentada, defectuosa y pendiente de despacho.

La registradora suspende la inscripción pues, aparte de estar pendiente la inscripción del consejo(lo que no es recurrido), según el artículo 97.1.4.º2.° párrafo del Reglamento del Registro Mercantil se exige que conste “el nombre de los miembros del consejo concurrentes, con indicación de los que asisten personalmente y de quienes lo hacen representados por otro miembro», lo que no consta en la certificación.

El notario recurre. Dice que, según resoluciones de la DG, cuya fecha no puede precisar, es innecesario hacer constar el nombre de los consejeros asistentes si consta que asistieron todos ellos. A lo que añade que el nombramiento del consejo es de la misma fecha por lo que es difícilmente concebible que haya habido cambios en su composición.

Resolución: La DG confirma la nota de calificación.

Doctrina: La DG se basa en tres normas reglamentarias para confirmar la nota de calificación:

1ª. El artículo 97.1.4ª del RRM que exige que en el acta de los órganos colegiados conste  “el nombre de los miembros concurrentes, con indicación de los que asisten personalmente y de quienes lo hacen representados por otro miembro”.

2ª. El 112.2 del mismo RRM que exige que si “los acuerdos hubieren de inscribirse en el Registro Mercantil, se consignarán en la certificación todas las circunstancias del acta que sean necesarias para calificar la validez de los acuerdos adoptados”. La consignación de la identidad de los concurrentes es el medio idóneo para el debido cumplimiento del tracto sucesivo.

3ª. El mismo 112.3.4ª RRM que para las certificaciones en extracto dispone que en “caso de órganos de administración no será necesario especificar cuántos asistieron personalmente ni cuántos por representación”, de donde se desprende que sí habrá de expresarse el nombre de los miembros concurrentes.

De ello se sigue que la identidad es necesaria asistan todos o no, pues de lo que se trata “es de comprobar que quienes hayan concurrido son consejeros, se encuentran inscritos y son suficientes para la válida constitución del órgano”. Y finalmente el hecho de que el nombramiento de consejeros tenga proximidad temporal con el poder “no elimina la oportunidad del control”.

Comentarios: De todas las razones alegadas en cascada la más evidente es la que hace referencia al cumplimiento del principio de tracto sucesivo. Si el poder está dado por un administrador individual es obvio que la exigencia se hace evidente; pues la misma exigencia debe existir en el caso de que el poder sea conferido por un órgano colegiado de administración: es necesaria la comprobación de que los que asisten y toman el acuerdo están inscritos en el registro y son efectivamente consejeros. Cuestión distinta es que, dada la proximidad de las escrituras, una otorgada después de otra, pudiera haber sido aplicada una cierta flexibilidad en la calificación, al igual que hace la resolución de 23 de octubre, resumida bajo el número 500, con una junta mal convocada, pero a la que asistieron todos los socios sin reservas ni protestas de clase alguna.

Lo que no hemos encontrado son las resoluciones a que alude el notario en su recurso relativas a la no necesidad de expresar la identidad de los consejeros. Quizás las confunda con la resolución de 27 de octubre de 2012, que vino a establecer que si la junta general es universal, aunque en el acta debe constar la identidad y firma de los asistentes, en la certificación es suficiente expresar que la Junta es Universal y que en el acta figura el nombre y la firma de los asistentes  que sean socios o representantes de estos, aunque no su identidad (Cfr. Art. 112.3.2ª RRM). (JAGV)

513.** SENTENCIA DE NULIDAD DE ACUERDOS. CANCELACIÓN DE ASIENTOS CONTRADICTORIOS.

Resolución de 30 de octubre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil I de Sevilla, por la que se deniega la cancelación de asientos posteriores contradictorios ordenada por sentencia.

Resumen: La sentencia que declare la nulidad de unos acuerdos sociales debe señalar con claridad los asientos que, siendo consecuencia de esos acuerdos, deben ser cancelados, salvo que sea palmario cuáles sean esos asientos, bien por lo que resulte del registro o del propio mandamiento.

Hechos: Se trata de un mandamiento de ejecución de una sentencia firme en el que se ordena la cancelación de todos los acuerdos adoptados en determinada junta general de una sociedad “así como de todas las inscripciones, asientos o depósitos que hubiera originado tal acuerdo, y de todos los asientos posteriores que resulten contradictorios”. Se da la circunstancia de que previamente se había tomado anotación preventiva de la ejecución provisional de dicha sentencia “de cancelación de dicho acuerdo y de los que han motivado las inscripciones posteriores 4.ª a 12.º, inclusive, así como del depósito de las cuentas anuales correspondientes”.

Dado que la sentencia se inscribe sin que se cancelen los asientos contradictorios, y sin que en la nota de despacho se indique el porqué de la no cancelación, el interesado interpone recurso directamente.

Resolución: La DG revoca la nota de calificación.

Doctrina: Parte la DG, entre otras, de la sentencia del TS de 23 de febrero de 2012 relativa a que “el tradicional principio civil «quod nullum est nullum effectum producit» es matizado en el ámbito mercantil, alcanzando la nulidad exclusivamente a los actos posteriores que sean del todo incompatibles debiendo considerar superado el rigorismo formal en contrario que en decisiones anteriores había prevalecido”.

De acuerdo con dicha doctrina la Dirección General ha considerado de forma reiterada que “para que el registrador Mercantil pueda llevar a cabo la cancelación de los asientos posteriores que puedan resultar incompatibles con el anulado es preciso al menos una declaración judicial de cuales hayan de ser estos asientos o, al menos, un pronunciamiento que permita identificarlos debidamente”. En definitiva, que no corresponde al registrador decidir cuáles de los asientos posteriores al declarado nulo que deben ser cancelados.

No obstante, añade el CD que “no debe caerse en un rigor formalista injustificado si no cabe albergar duda sobre el alcance cancelatorio pues así resulta del artículo 521 de la LEC”.

Por ello, dado que en este caso en ejecución provisional de la misma sentencia se había tomado anotación preventiva señalando concretamente cuáles eran las inscripciones consecuencia de los acuerdos concluye que “debe ahora operar la eficacia cancelatoria de la sentencia una vez firme, mientras no se declare judicialmente la inexactitud o nulidad de la anotación preventiva”.

Comentario: Como hemos visto en este expediente no existía nota de calificación contra la que recurrir pues el registrador se había limitado a cancelar la inscripción que contenía el acuerdo declarado nulo y respecto de las demás inscripciones posteriores no había indicado nada. Por ello quizás la postura de la DG debiera haber sido la de devolver el expediente al registro para que se indicaran los fundamentos de derecho que, sin duda el registrador tenía, para la no práctica de la cancelación de las inscripciones posteriores.

No obstante ello, la DG entra en el fondo del asunto y resuelve tal y como había hecho en ocasiones anteriores con casos similares: deben señalarse las inscripciones que deben ser canceladas, y si no se hace el registrador debe suspender la cancelación, salvo que del registro o de la propia sentencia resulte de forma indubitada y segura cuales son los asientos cancelables. Parece una postura razonable, si bien desde el punto de vista del registro lo más seguro para evitar interpretaciones que no responsan a lo ordenado en la sentencia, será la del señalamiento de los concretos asientos cancelables. (JAGV)

521.*** PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. DILIGENCIA NOTARIAL POSTERIOR ACREDITATIVA DE PAGO DE PROVISIÓN DE FONDOS BORME. SISTEMA INFORMÁTICO.

Resolución de 5 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora mercantil de Toledo a practicar el «asiento de presentación» de una diligencia notarial acreditativa del pago de la provisión de fondos para el BORME, de una escritura.

Resumen: La subsanación de una escritura presentada telemáticamente no exige que al presentar también telemáticamente la subsanación se presente la propia escritura de nuevo.

Hechos: Se presenta telemáticamente una escritura al registro en la que se elevan a público determinados acuerdo de una sociedad. La escritura se califica como defectuosa por falta de provisión de fondos del Borme y un mes y unos días más tarde y de la misma notaría se remite, también telemáticamente, una diligencia de dicha escritura en la que figura que se une a la misma el justificante de pago del Borme.

Ante ello el registro notifica en la misma fecha que la entrada de la escritura ha sido cerrada por no enviar la escritura que se subsana y que el defecto está “hablado con la notaría”.

El notario recurre y tras constatar que se trata de la denegación de extender un asiento de presentación reproduce la doctrina de la propia DG sobre la recurribilidad de dicha negativa y de la necesidad de fundamentación de la misma y añade que “ni se razona o explica el por qué sea preciso volver a presentar el documento en su integridad, que fundamento jurídico, o que razón lógica lo exige o al menos aconseja”. Respecto del “hablado con la notaría” no descarta que haya sido así, pero no está hablado con el notario y en todo caso sería una calificación informal desterrada del procedimiento registral. Termina diciendo que, “es la primera vez que un Registro me exige tal cosa, y la falta de fundamentación de su negativa por la Registradora hace difícil colegir su razón, y por tanto rebatirla” y que con ello “hemos caído en la situación que precisamente trataron de corregir la Ley 24/2001 y 24/2005”.

La registradora informa que la escritura ya ha sido presentada de forma correcta.

Resolución: La DG revoca la no admisión de la diligencia de subsanación.

Doctrina: La DG señala que no es admisible que para la presentación de una diligencia de subsanación sea preciso volver a presentar la misma escritura.

Dice que todo el “sistema se basa en la remisión del documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema e Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España” y si como alega la registradora el sistema informático cierra la primera entrada obligando de nuevo a la presentación del documento, es obvio que dicho sistema informático debe ser modificado pues el mismo no puede sobreponerse a normas sustantivas relativas a la presentación de los títulos en el registro.

Es decir aclara la DG que la “introducción de las nuevas tecnologías no conlleva una modificación de los principios rectores del procedimiento registral, sino solo una mejora en cuanto a la agilidad del mismo, y el tratamiento es el mismo se presente la copia de la escritura notarial físicamente en formato papel, o se presente la copia en formato electrónico y de manera telemática”.

Por ello en este caso y dado que no consta que el documento telemático haya sido retirado, lo que permite la RDGRN de 30 de octubre de 2010, lo que procede es que conforme al artículo 39.1 del RRM es hacer constar por nota marginal la presentación de la diligencia subsanatoria, aunque para ello sea preciso modificar el sistema informático.

Comentario: Proclama esta resolución, lo que nos parece importante, la igualdad de trato entre el documento presentado telemáticamente y el documento presentado de forma física en el registro. El trato debe ser igual y aunque el programa cierre la entrada automáticamente al encontrarse el documento defectuoso, deberá ser posible proceder a su reapertura, también automática, una vez que al registro se presente la subsanación del documento. Es decir que no debe obligarse a los presentantes a una nueva presentación del mismo documento que ya obra en los archivos del registro. En todo caso lo aconsejable será, en tanto el programa no sea modificado, advertir a la notaría en la misma nota de calificación que si se subsana el documento en el nuevo envío telemático se incluya la escritura presentada.(JAGV)

533.* MODIFICACIÓN DE ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN. CONVOCATORIA REALIZADA POR EL ADMINISTRADOR RESTANTE DE DOS MANCOMUNADOS.

Resolución de 12 de noviembre de 2020, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador mercantil de Alicante, por la que se suspende la inscripción de una modificación del órgano de administración de una sociedad mercantil.

 Resumen y comentario: El problema que plantea esta resolución es relativo a si en caso de que el órgano de administración de una sociedad sea de dos administradores mancomunados, si fallece uno de ellos, el que queda pueda convocar junta no sólo para cubrir la vacante sino también para cambiar el órgano de administración a administrador único. La escritura también tenía el defecto de cierre del registro por falta de depósito de cuentas.

Por tanto, es un caso idéntico al de la resolución de 22 de octubre de este año, resumida bajo el número 496 y resuelta en el mismo sentido indicado.

Lo que llama la atención de esta resolución es que existía otro defecto, el relativo al cierre por no depósito de cuentas,  que no es objeto de recurso, aunque el notario recurrente pide la revocación de la nota y que se ordene la inscripción. Ante ello quizás la resolución, no debió entrar en su examen, pero sí lo examina, obviamente lo confirma, y como consecuencia de ello desestima en su totalidad el recurso, cuando lo adecuado hubiera sido revocar simplemente el defecto relativo al cambio de órgano de administración. Entendemos que, aunque se hubiera revocado dicho defecto, la escritura no hubiera podido ser inscrita por la existencia de otro defecto en principio ni siquiera recurrido, pues el notario, según los hechos de la resolución, no hace alegación alguna sobre dicho defecto. Lo que sí sería más adecuado es que la DG, pese a la revocación del defecto, hubiera señalado la no posibilidad de inscripción de la escritura hasta la subsanación del cierre de hoja por no depósito de cuentas. (JAGV)

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Oficina Registral (Propiedad). Informe MAYO 2019. Requisitos para dividir un piso o local.

INFORME REGISTROS PROPIEDAD MAYO 2019

por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y EMMA ROJO IGLESIAS

REGISTRADORAS DE LUGO Y PINTO (MADRID)

 

Nota previa:

A partir de enero de 2018 este informe sufre dos cambios:

Nombre: se utilizará el del mes en el que se publica, pero recogerá disposiciones y resoluciones publicadas en el BOE durante el mes anterior. Se busca un criterio uniforme para todos los informes de la web.

Contenido: Se reduce su extensión, centrándonos en lo esencial y para evitar que los textos se dupliquen en la web. Si se desea ampliar la información sobre una disposición o resolución en concreto, sólo hay que seguir el enlace a su desarrollo en el informe general del mes.

 

TEMA DEL MES: ¿QUÉ REQUISITOS SON EXIGIBLES PARA DIVIDIR UN PISO O LOCAL? Por Emma Rojo.

Se trata de una consulta frecuente en las oficinas registrales.

I. LA NORMATIVA.

– Según el artículo 10.3 “b” LPH, tras la reforma operada por la Ley 8/2013, 

3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”.

– Dispone el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo que,

«No será necesaria dicha autorización en los supuestos siguientes: a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquel. b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos».

Según el artículo 53 “a” del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,

«No podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No será de aplicación lo dispuesto en este número a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión».

II. LOS ESTATUTOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Siendo ésta la normativa aplicable, se ha de señalar que:

1º. La regla general: Para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.

2º. La excepción: no será aplicable la regla anterior cuando figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal la cláusula que autorice al propietario del piso o local para realizar la división o segregación sin el referido acuerdo de la comunidad (doctrina mantenida por la DGRN ya desde antiguas resoluciones y confirmada tras la Ley 8/2013 por la DGRN entre otras, en R. de 7 de mayo de 2014).

III. ¿LICENCIA O AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA?

¿Es necesario aportar licencia o autorización administrativa para dividir un piso o local de un edificio en propiedad horizontal, generando uno nuevo?

1º. Regla general: Sí, y así lo exige el artículo 10.3 “b” LPH en la medida en que dicha autorización administrativa se configura como un acto de intervención preventiva que asegura su adecuación a la norma de planeamiento.

2º. Ahora bien, el artículo transcrito supedita la exigencia de autorización administrativa “cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio”, hoy, artículo 26.6 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo.

Indicar que no obstante lo dispuesto en el artículo 53.a) in fine del Real Decreto 1093/1997 respecto de los locales comerciales y plazas de garaje, la DGRN ha entendido que tras la Ley 8/2013, la exigencia de autorización administrativa es también aplicable a los citados elementos (ver R. de 26 de octubre de 2017).

IV. ¿Y SI LA DIVISIÓN O SEGREGACIÓN SE HIZO HACE TIEMPO?

        Se consulta frecuentemente el modo de proceder cuando la división o segregación se hizo hace años y ahora desean lograr la inscripción de la misma. Tanto la jurisprudencia del TS como la DGRN (vid. R. de 17 de octubre de 2014 y R. de 15 de febrero de 2016) han admitido que no es necesaria la licencia cuando es posible acreditar la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado técnico, siendo aplicable analógicamente el artículo 28.4 “a” TRLS.

 

DISPOSICIONES. Maria Núñez.
DISPOSICIONES GENERALES 

Con especial transcendencia registral este mes de abril se han publicado:

Reglamento que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliario, aprobado por Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y se adoptan otras medidas en materia financiera

y la Orden que desarrolla la Ley de contratos de crédito inmobiliarioOrden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

DISPOSICIONES AUTONOMICAS

Destacamos:

ILLES BALEARS. Menores. Protección jurídica. Ley 9/2019, de 19 de febrero, de la atención y los derechos de la infancia y la adolescencia de las Illes Balears.

VALENCIA. Ley 6/2019, de 15 de marzo, de modificación de la Ley 1/2011, de 22 de marzo, por la que se aprueba el Estatuto de las personas consumidoras y usuarias de la Comunitat Valenciana, en garantía del derecho de información de las personas consumidoras en materia de titulización hipotecaria y otros créditos y ante ciertas prácticas comerciales.

NAVARRA. Ley Foral 15/2019, de 26 de marzo, de modificación de la Ley Foral 2/2018, de 13 de abril, de Contratos Públicos.

CASTILLA Y LEÓN. Ley 5/2019, de 19 de marzo, de modificación de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.

SECCIÓN II 

Se publica el Concurso de Registros nº 303

RESOLUCIONES:  María Núñez.

119.** CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA
la nulidad de la inscripción de cancelación de otra inscripción de cancelación, debe declararse en el correspondiente procedimiento ante los tribunales y solicitar en el mismo la anotación preventiva de la demanda como medida cautelar
121.** OBRA NUEVA EN GALICIA. EDIFICIO DE USO HOSTELERO. LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN y COMUNICACIÓN PREVIA DE INICIO DE ACTIVIDAD.
En Galicia toda nueva edificación está sujeta a la Licencia de primera ocupación y no se suple con la comunicación previa de inicio de actividad en los casos en los que el edificio se destina para realizar una actividad económica.
123.** EJECUCIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN. FIRMEZA DE LAS RESOLUCIONES JUDICIALES
Cabe inscribir, siempre que sea firme, un mandamiento cancelatorio (de permuta de solar por obra futura) dictado en un procedimiento judicial de ejecución de un Auto homologatorio de una Transacción judicial. 
124.** CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.
126.** HERENCIA. PLUSVALÍA EXENTA EN MADRID CAPITAL. CIERRE REGISTRAL ART. 254 LH. PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.
A los efectos de acreditar las obligaciones fiscales en relación con la plusvalía municipal que se considera exenta y levantar el cierre registral, es suficiente la declaración de presentación en el Registro Electrónico de cualquier Administración Pública que contenga 1) expresa referencia del destinatario (Ayuntamiento de Madrid), 2) la expresa declaración del hecho imponible a los efectos de la Plusvalía Municipal, solicitando su exención, y 3) copia simple de la escritura de herencia como anexo.
127.** ACTA NOTARIAL PARA RECTIFICACIÓN DE CABIDA. ART. 201 LH. NO APRECIACIÓN DE OFICIO DEL REGISTRADOR DE LA NO SUJECIÓN Y CIERRE REGISTRAL.
El registrador no está obligado a apreciar de oficio la no sujeción de las Actas notariales para rectificación descriptiva (de cabida) de fincas del artículo 201 LH, a pesar de que la propia DGRN y la Dirección General de Tributos consideran que dichas actas no están sujetas a ITP ni a AJD.
128.** COMPRA EN PROINDIVISO DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA SIN ASIGNACIÓN DE USO
La mera transmisión de una finca a dos compradores por mitad y proindiviso (mediante una compraventa simultánea y no sucesiva), sin atribución de usos u otro indicio cualificado que haga suponer una división o fraccionamiento del terreno, no debe exigir licencia o declaración de innecesaridad.
129.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN. CONCRECIÓN DE DESCRIPCIÓN DE GARAJE CORRESPONDIENTE A CUOTA TRANSMITIDA
Por vía de rectificación no puede transmitirse una cuota indivisa destinada a garaje en una finca cuando el vendedor ya no es titular de ninguna cuota en dicha finca. Para la determinación de su descripción es necesario consentimiento de todos sus titulares. 
130.⇒⇒⇒ HERENCIA DE CAUSANTE SUECO. ADAPTACIÓN DE FIGURAS EXTRANJERAS. FIDEICOMISO DE RESIDUO.
Relativa a la sucesión hereditaria de un causante sueco y la necesidad de adaptación de una figura sucesoria extranjera a una institución conocida en nuestro Derecho, como es en este caso la sustitución fideicomisaria de residuo, que exigirá la obligatoria comunicación previa al titular del derecho o medida: Por ello ha de identificarse a los hijos (que serían los equivalentes a los sustitutos) a fin ce comunicarles también la adaptación de la figura el derecho español.
131.** PROPIEDAD HORIZONTAL. RECTIFICACIÓN EN CUANTO A LOS ANEJOS ASIGNADOS
La rectificación del anejo asignado en la división horizontal requiere, como requisito esencial, el consentimiento individualizado del titular de la finca registral cuya rectificación se pretende y, si por haber sido transmitido está inscrito a nombre de persona distinta a la que en su día consintió por haber sido transmitido, no puede inscribirse sin su consentimiento.
132.** OBJETO DEL RECURSO. PUBLICIDAD FORMAL: INTERÉS LEGÍTIMO
Para obtener la publicidad formal ha de acreditarse un interés legítimo, que ha de examinarse con especial cautela cuando se pretende certificación literal con asientos y derechos no vigentes. En este caso el que alega ser causahabiente del titular registral ha de acreditarlo.
133.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Procede la suspensión de todas las ejecuciones hipotecarias que se sigan en el momento de declararse el concurso, aunque ya se haya celebrado la subasta. Sólo se alzará y continuará la ejecución si se incorpora al procedimiento una resolución del juez del concurso que declare que los bienes no son necesarios para continuar la actividad.  
134.() ANOTACIÓN CADUCADA. NO CABE CANCELAR CARGAS POSTERIORES. CÓMPUTO DEL PLAZO DE INTERPOSICIÓN DEL RECURSO.
La anotación preventiva caducada no produce ningún efecto ni por tanto cancelatorio de anotaciones posteriores. Si el plazo para recurrir termina en día inhábil se entiende prorrogado hasta el hábil siguiente, incluso si el recurso se presenta telemáticamente. 
135.** ANOTACIÓN DE EMBARGO ORDENADA POR JUZGADO MERCANTIL: TRACTO SUCESIVO
No cabe la práctica de la anotación preventiva de embargo sobre finca inscrita a nombre de persona que no ha sido demandada, salvo decisión judicial previa sobre el levantamiento del velo en procedimiento civil entablado contra el propio titular registral (Art. 20 LH) y con las excepciones del art. 20 último párrafo  
136.** SENTENCIA DE CONDENA A OTORGAR INSTRUMENTO PÚBLICO. TÍTULO INSCRIBIBLE
En la sentencia condenatoria a emitir una declaración de voluntad el titulo inscribible es la escritura pública que la recoge –suplida en su caso por el juez-
137.** COMPRAVENTA. EXONERACIÓN AL TRANSMITENTE DEL CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA
Es posible que el adquirente de un inmueble exonere al transmitente de su obligación de presentar un certificado de eficiencia energética, siempre que no sea un consumidor.
138.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
La oposición en una alegación de la Administración basada en una posible invasión del dominio público es suficiente para rechazar la inscripción de una representación gráfica alternativa, en el procedimiento del art. 199 LH
140.** PARTICIÓN: POSIBLE CONFLICTO DE INTERESES ENTRE EL VIUDO Y LOS MENORES REPRESENTADOS. 
Hay conflicto de intereses en la partición si el cónyuge viudo, titular de la patria potestad prorrogada, no se ajusta a las disposiciones testamentarias. El juicio de capacidad y suficiencia del notario no salva el conflicto
141.* RECTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXPROPIACIÓN PARA EXTENDERLA A TODA LA FINCA Y NO SÓLO A PARTE.
No se `puede rectificar el registro, aunque la inscripción sea errónea sin el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho o resolución judicial en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho. 
143.() EJECUCIÓN HIPOTECARIA. ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Ejecución hipotecaria: tanto si la subasta queda desierta como si hay otros postores, y se trate o no de vivienda habitual, no cabe que se adjudique una finca por menos del 50% del valor de tasación.
144.** ANOTACIÓN DE EMBARGO DE BIENES GANANCIALES
Para anotar el embargo sobre bienes privativos, tiene que estar demandado el titular registral; y sobre bienes gananciales, estar demandados ambos o al menos haberse dado traslado al cónyuge no deudor 
 145.*** CAMBIO DE USO DE LOCAL A VIVIENDA POR ANTIGÜEDAD.
La certificación catastral descriptiva y gráfica junto con el anexo de antecedentes físico-económicos del inmueble sirven para acreditar la antigüedad y constatar el cambio de uso de un elemento de la división horizontal
146.*** DONACIÓN DE NUDA PROPIEDAD CON PROHIBICIÓN DE DISPONER Y DERECHO DE REVERSIÓN OMNÍMODOS: DONACIÓN MORTIS CAUSA.
Sobre la inadmisibilidad de una donación inter vivos en la que el donante se reserva el usufructo, la facultad de reversión para cualquier caso y circunstancia e impone la prohibición de disponer a la donataria. 
147.*** CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.
El requerimiento para poder cancelar una hipoteca unilateral a favor de las administraciones públicas ha de hacerse según la LPA (electrónicamente cuando el deudor es persona jurídica y electrónica o presencialmente si es persona física) 
148.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
Cuando al pretender registrar un exceso de cabida e incorporar la representación gráfica el Registrador alega dudas de identidad de la finca, éstas tienen que estar motivadas. 
150.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. DUDAS DE IDENTIDAD
No se puede apreciar identidad de la finca que se pretende georreferenciar cuando la diferencia de superficie es tan grande que no se aprecia una correspondencia entre la descripción de la finca que conste en el Registro y la que resulte de la representación gráfica de la misma que se pretende inscribir. 
152.⇒⇒⇒ DOCUMENTOS CONTRADICTORIOS PRESENTADOS POR ORDEN INVERSO A SU FECHA DE OTORGAMIENTO. PRIORIDAD VERSUS LEGALIDAD.
Presentados dos documentos contradictorios por orden inverso a la fecha de otorgamiento, no cabe inscribir el presentado antes por entender que el segundo lo invalida, y el principio de legalidad prevalece sobre el de prioridad. 
154.* EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA. DEMANDA Y REQUERIMIENTO DE PAGO AL TERCER POSEEDOR
Para inscribir el decreto de adjudicación de la finca hipotecada en ejecución directa y las cancelaciones correspondientes, la demanda debe dirigirse contra el tercer poseedor de los bienes que tiene inscrito su título antes del inicio del procedimiento.
155.** DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA “ANTIGUA” FIGURANDO INSCRITA YA LA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN.
Cabe declarar por antigüedad una obra nueva aunque ya estuviera inscrita “en construcción” pero si la descripción no coincide  debe aclararse por el titular registral si es o no la misma edificación para poder inscribir en consecuencia. (Dejando las dos edificaciones o modificar la anterior y subsistiendo una solo)
156.** INSTANCIA DE HEREDERO ÚNICO. PLUSVALÍA
A los efectos de entender cumplidos los requisitos para el levantamiento del cierre registral en el impuestos de la plusvalía municipal habrá de estarse a la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento, que son los competentes para regular dicho impuesto y en Madrid es admisible la presentación de un escrito de la heredera única solicitando la exención.
157,** CERTIFICACIÓN DEL REGISTRO. DONACIÓN INSCRITA COMO MODAL.
Sobre la rectificación de la inscripción de una donación, en la que se hizo constar un uso, pero que se pretende se inscriba como donación pura y simple. Y sobre la procedencia de certificar omitiendo la referencia al dicho uso.
() SENTENCIA DECLARATIVA DEL DOMINIO POR PRESCRIPCIÓN
Solo pueden inscribirse las sentencias recaídas en procedimiento dirigido contra el titular registral, y siempre que hay transcurrido el plazo de la acción de rescisión del rebelde. 
160.* ACTA NOTARIAL DE TERMINACIÓN DE OBRA. CERTIFICADO TÉCNICO. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
La calificación registral tiene que estar suficientemente motivada y no puede hacerse en el Informe, porque ello provoca indefensión al recurrente. 
162.*** TESTAMENTO CON NORMA PARTICIONAL. PARTICIÓN POR LOS HEREDEROS CON INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS
Sobre la diferencia entre el testamento particional y el testamento que contiene reglas para la partición y la necesidad de que en la partición intervengan los legitimarios cuando en el testamento no se hace un partición global.  
DERECHO DE TRANSMISIÓN. USUFRUCTO DE LA NUDA PROPIEDAD
Relativa al Derecho de transmisión y la necesidad de la comparecencia de la viuda del transmitente en la partición, aun cuando el usufructo corresponda a la viuda del primer causante. 
165.** VENTA POR TUTOR SIN ACOMPAÑAR TESTIMONIO DEL AUTO DE APROBACIÓN JUDICIAL
Sobre la innecesaridad de acompañar testimonio de la autorización judicial a un tutor para vender si el notario lo ha reseñado de forma suficiente. 
166.** INSTANCIA SOLICITANDO PARALIZAR LAS INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No procede asiento de presentación de una instancia en la que el colindante, notificado de la inscripción de una base gráfica como consecuencia de una agrupación, pide la paralización de la inscripción. Cabe recurso gubernativo contra la negativa al asiento de presentación.
(*) EXPEDIENTE NOTARIAL PARA REANUDACIÓN DE TRACTO. NEGATIVA A EXPEDIR CERTIFICACIÓN AL NO EXISTIR RUPTURA DE TRACTO
En un expediente notarial para la reanudación de tracto es correcta la denegación de la expedición de la certificación si no existe tracto interrumpido porque el promotor adquiere directamente del titular registral.
** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA. DUDAS DE POSIBLE INVASIÓN DE UN CAMINO. DIFERENCIA DE LINDEROS
La posible invasión de dominio público se descarta si notificada la administración no se opone. La diferencia de linderos no impide la inscripción: la identidad sólo se exige en la inmatriculación. 
169.** DERECHO DE TRANSMISIÓN. LEGÍTIMA DEL CÓNYUGE VIUDO DEL TRANSMITENTE.
En el caso del derecho de transmisión es precisa la intervención de los legitimarios del transmitente (el cónyuge viudo)  
() INSTANCIA SOLICITANDO INSCRIPCIÓN Y SUBSANACIÓN. NEGATIVA A PRACTICAR ASIENTO DE PRESENTACIÓN
No cabe practicar un asiento de presentación de un documento privado cuyo objeto es la solicitud de inscripción y subsanación.
171.*** SEGREGACIÓN. INCORPORACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA DE LAS FINCA SEGREGADA Y RESTO
No es posible inscribir la compraventa de una finca que es resto de finca matriz tras una segregación efectuada, sin que se inscriba la representación gráfica georreferencia de dicho resto aunque el comprador solicite y consienta expresamente que no se inscriba.
** EXPROPIACIÓN FORZOSA. ACTA DE OCUPACIÓN Y CONSIGNACIÓN DEL JUSTIPPRECIO
La inscripción de la expropiación requiere la intervención o la posibilidad de intervención de los titulares registrales en el expediente o en defecto de todo lo anterior, la intervención del Ministerio Fiscal.
173.*** OBRA NUEVA SOBRE DOS FINCAS REGISTRALES SIN AGRUPACIÓN
No cabe inscribir un único edificio sobre dos parcelas registrales separadas: articularlo describiendo cada porción sujetándolo a un juego de servidumbres es artificioso e incompatible con la unidad del edificio en su conjunto.

 

ENLACES:

INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL

INFORME NORMATIVA ABRIL 2019 (Secciones I y II BOE)

INFORME RESOLUCIONES ABRIL 2019

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INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES

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Faro de Isla Pancha. Ribadeo. Por Bernardo Santamarina

Resoluciones DGRN Agosto 2016

Indice:
  1. VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:
  2. 265.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE SÓLO CON LA FINCA AGRUPADA. 
  3. 266.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR ACTA DE NOTORIEDAD. NORMATIVA TRANSITORIA.
  4. 267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA “POR LO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOS CONCEPTOS”.
  5. 268.** CONVALIDACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES NULOS: SU POSIBILIDAD.
  6. 269.* RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS
  7. 270.** OBRA NUEVA ANTIGUA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EL REGISTRADOR HA DE CONSULTAR EL CATASTRO.
  8. 271.* CONDICIÓN RESOLUTORIA: INDETERMINACIÓN. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN
  9. 272.*** COMPRAVENTA DE RESTO TRAS SEGREGACIONES NO INSCRITAS: REQUIERE LICENCIA DE DIVISIÓN. BASTA CON QUE LA GEOREFERENCIACIÓN SE REFIERA A LA PORCIÓN QUE SE INSCRIBE
  10. 273.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES.
  11. 274.** CESIÓN DE HIPOTECA ENTRE ENTIDADES NO CREDITICIAS
  12. 275.** AUMENTO DE CAPITAL. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS: NO SI EL AUMENTO ES UNA OPERACIÓN PREVIA Y NECESARIA PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA EXTINCIÓN DE LA SOCIEDAD.
  13. 276.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. SU INTERPRETACIÓN.
  14. 277.* CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO. CABE EXPEDIRLA SI ESTÁ APROBADO EL CONVENIO.
  15. 278.*** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS TÁCITA. REENVÍO.
  16. 279.** ¿PARTICIÓN DEL TESTADOR O MERAS DISPOSICIONES PARTICIONALES? INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN
  17. 280.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN ANEJO TERRAZA DE USO EXCLUSIVO DE UN ELEMENTO COMÚN. AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL.
  18. 281.() CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL SL. CÓMPUTO DEL PLAZO DE 15 DÍAS.
  19. 282.** EL TESTADOR NO MENCIONA SI SU HIJA PREMUERTA TUVO DESCENDIENTES.
  20. 283.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO
  21. 284.** DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 
  22. 285.() DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 
  23. 286.** HIPOTECA:CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULAS OSCURAS.
  24. 287.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.
  25. 288.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.
  26. 289.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.
  27. 290.() REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS: NO ES POSIBLE SI DEL BALANCE RESULTAN BENEFICIOS.
  28. 291.** COMPRAVENTA DE FINCA ARRENDADA. RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN EL CONTRATO.
  29. 292. *** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR ACREEDOR CESIONARIO PROCESAL DEL TITULAR REGISTRAL. LA CESIÓN DE CRÉDITO HA DE SER POR ESCRITURA
  30. 293.*** REQUISITOS DE LOS PRESTAMISTAS NO ENTIDADES DE CRÉDITO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009.
  31. 294.* REANUDACIÓN DE TRACTO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA.
  32. 295.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. COLISIÓN ENTRE EL NOMBRAMIENTO DE AUDITOR POR LA SOCIEDAD Y EL NOMBRADO POR EL REGISTRO A INSTANCIA DE LA MINORÍA.
  33. 296.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO
  34. 297.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA NO URBANIZABLE EN ANDALUCÍA.
  35. 298.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. OBJETO DEL RECURSO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.
  36. 299.*** PACTO DE MEJORA EN GALICIA SOBRE BIENES DE SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA: ES EQUIPARABLE AL LEGADO DE COSA AJENA
  37. 300.*** INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD
  38. 301.** NOTA SIMPLE LITERAL. ALEGA NO TENER COPIA DE ESCRITURA.
  39. 302.** EXCESO DE CABIDA ACREDITADO MEDIANTE ACTA NOTARIAL.  NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN Y PLAZOS
  40. 303. * FIDUCIA «CUM CREDITORE» EN DERECHO NAVARRO
  41. 304.** SERVIDUMBRE DE SACA DE AGUAS. REGISTRO PREVIO DE CONCESIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL.
  42. 305.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACUERDO MUNICIPAL DE RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN O DEL DOMINIO DE UNA PLAZA PÚBLICA.
  43. 306.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA
VALORACIÓN DE LAS RESOLUCIONES POR SU IMPORTANCIA:

Se van a seguir estos criterios a juicio de las personas que las resumen:

()     Reiterativa o de escasísimo interés

*      Poco interés o muy del caso concreto

**    Interesante (categoría estándar)

***  Muy interesante.

⇒⇒⇒ Imprescindible.  

265.** DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD COMO TÍTULO INMATRICULADOR. REPRESENTACIÓN GRÁFICA COINCIDENTE SÓLO CON LA FINCA AGRUPADA. 

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inmatriculación de una finca mediante una escritura de herencia, de segregación y extinción de comunidad y de agrupación.

Hechos: En el año 2011 se formaliza una escritura de herencia, con adjudicaciones proindiviso a los herederos de fincas no inscritas. Dos años después se otorga otra escritura de disolución de comunidad entre los coherederos, con operaciones de segregación y agrupación, solicitándose la inmatriculación de una las fincas agrupadas resultantes .

El registrador encuentra varios defectos, aunque sólo son objeto de recurso dos, pues del tercero desiste. El primero es que considera que la disolución de comunidad no es título traslativo apto para la inmatriculación. El segundo es que el certificado catastral no coincide con la finca segregada, que luego es objeto de agrupación.

El notario recurre y alega que la disolución sí es un título apto para la inmatriculación, según doctrina de la DGRN que cita, pues no es un acto meramente declarativo y no ha sido creado artificialmente. Y en cuanto al segundo defecto alega que el certificado es coincidente con la finca agrupada y que ello es suficiente, según la doctrina que cita.

La DGRN revoca ambos defectos. En cuanto al primero argumenta, siguiendo al TS, que basta para la inmatriculación que el título no sea meramente declarativo. En el caso de la Disolución de Comunidad se produce una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien provocando una verdadera atribución patrimonial. Por otro lado considera que el segundo título no se ha creado artificialmente formando un solo negocio complejo con la herencia, ya que entre ambos documentos han pasado dos años.

En cuanto al segundo defecto argumenta que es suficiente que coincida la representación gráfica catastral con la finca resultante de la agrupación, pues lo contrario significaría, como dice el recurrente, obligar al inmatriculante a instar una segregación catastral destinada a quedar sin efecto inmediatamente como consecuencia de la agrupación.

En aplicación de este principio considera que es posible prescindir de la representación gráfica para la inscripción de una modificación hipotecaria en los casos en que la finca resultante de la misma carezca de existencia actual por haberse producido otra modificación posterior, bastando que se aporte la representación gráfica que tiene la finca después de esa segunda modificación, siempre que ambas operaciones accedan simultáneamente al Registro.

COMENTARIO: Como resumen de la posición de la DGRN se puede decir que:

1.- La disolución de comunidad es un título apto para inmatricular (pues no es meramente declarativo) siempre que no haya sido creado artificialmente (en la práctica que haya transcurrido más de un año desde el título previo, por ejemplo la escritura de herencia).

2.- Basta que la representación gráfica aportada sea coincidente con la finca final resultante de una modificación hipotecaria, no siendo necesario aportar dicha representación gráfica para las posibles fincas intermedias. Por ejemplo, en caso de segregación de una finca matriz y simultánea agrupación a otra colindante, basta que la representación gráfica aportada sea coincidente con la finca final agrupada y no se necesitará aportarla para la inscripción de la finca segregada, pues la existencia de esta última será efímera y meramente instrumental. (AFS)

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266.** EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR ACTA DE NOTORIEDAD. NORMATIVA TRANSITORIA.

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Ibiza nº 4, por la que se suspende la inscripción de un exceso de cabida solicitada en virtud de un acta de notoriedad.

Hechos: Antes de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 se ha tramitado por notario un Acta de Notoriedad que se titula de inmatriculación de exceso de cabida. Sin embargo lo cierto es que se han seguido los trámites de las llamadas Acta de Notoriedad y Presencia del artículo 50.3 de la Ley del Catastro, entonces vigente. El exceso de cabida, que supone más del 100% de la cabida inscrita, se declara acreditado por notoriedad. Dicha Acta notarial se presenta en el Registro con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015.

El registrador considera que al denominarse Acta para Inmatriculación de exceso de cabida presupone la necesaria existencia  de  una escritura que acredite la adquisición del exceso, a la que el acta  complementa, y que debe de ser aportada.

El interesado recurre y alega que no estamos ante una inmatriculación sino ante la inscripción de un exceso de cabida, por lo que, con independencia del nombre dado al Acta por el notario, se trata de un Acta tramitada conforme al mencionado artículo 50.3 de la Ley del Catastro, la cual es suficiente para acreditar e inscribir dicho exceso sin necesidad de título previo.

La DGRN revoca la calificación y para ello parte de considerar que la inscripción de un exceso de cabida no es una inmatriculación de superficie, sino una rectificación de un dato erróneo de una finca, que no ha variado en ningún momento sus linderos.

Analiza a continuación la normativa transitoria aplicable a los procedimientos iniciados bajo la legislación anterior a la Ley 13/2015. Diferencia para ello entre procedimientos para inmatricular, en cuyo caso serán inscribibles si se hubieran presentado en el Registro con anterioridad a 1 de Noviembre de 2015, y los restantes procedimientos del título VI de la LH (artículos 199 y siguientes)  (por ejemplo los relativos a excesos de cabida) en cuyo caso serán inscribibles si estuvieran iniciados bajo la legislación anterior, aunque se hayan presentado  con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015, todo ello conforme a la Ley 13/2015, disposición transitoria única.

En cuanto a la calificación registral de este tipo de actas, una vez admitida la posibilidad teórica de inscribir el exceso de cabida con el Acta de Notoriedad y Presencia prevista en la legislación anterior, concluye la DGRN que el registrador únicamente puede oponer como defectos para la inscripción de dicha Acta  o bien defectos formales por una deficiente tramitación del Acta o bien dudas sobre la identidad de la finca si considerara que el exceso de cabida puede encubrir una inmatriculación de otra finca.

En el caso concreto revoca la calificación pues, como se ha dicho, el acta es de notoriedad y presencia, apta en principio para inscribir el exceso de cabida, y el defecto alegado por el registrador no es ninguno de los que se pueden oponer a dicho tipo de actas.

COMENTARIO:  Parece claro que las antiguas Actas de notoriedad y presencia relativas a la acreditación de un exceso de cabida muy grande en relación con la superficie inicial inscrita (y ahora los expediente notariales del artículo 201 LH) están condenadas a generar dudas en el Registrador respecto de la identidad de la finca, pues aunque de hecho tenga esa medida actual, de lo que no hay porqué dudar, no parece posible que ello se deba a un error de cabida del título (de una finca que en teoría no ha variado sus linderos). Probablemente encubrirán el intento de inmatricular por esta vía otra finca colindante adquirida por otro título y en otro momento diferente  de la ya inscrita. Habrá por ello que acudir en estos casos al procedimiento de inmatricular como finca independiente la que aparece como un exceso y luego, en su caso,  agruparla con la finca ya inscrita

A tener en cuenta también el presente criterio de la DGRN en cuanto a la calificación registral, que será de aplicación ahora a los expedientes notariales de rectificación de finca regulados en el artículo 201 LH y la posibilidad de generar dudas en el Registrador (que tendrá que motivar). (AFS)

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267.** EJECUCIÓN HIPOTECARIA SOBRE DOS FINCAS. ADJUDICACIÓN DE UNA “POR LO QUE SE LE DEBE POR TODOS LOS CONCEPTOS”.

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Ávila nº 2, por la que se suspende la inscripción de un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Resolución prácticamente idéntica a la publicada en el mes pasado de fecha 27 de junio de 2016, con la diferencia de que en este caso siendo varias fincas las hipotecadas no se subastan todas sino que el acreedor opta por ejecutar una de ellas. La Dirección mantiene el mismo criterio: “la cantidad adeudada por todos los conceptos…uno de los parámetros posibles para determinar el valor o precio por el que se adjudica el inmueble, pero no implica, per se, un pronunciamiento sobre el destino del remate o la subsistencia de la deuda… Para fijar esta cantidad, el acreedor señala un porcentaje de atribución de la deuda referida exclusivamente a la finca subastada, hay que tener en cuenta que cuando el acreedor persigue la satisfacción del crédito frente a las varias fincas que lo garantizan nada le obliga a señalar en su demanda inicial la cantidad que reclama sobre cada finca;… En caso del error a que se refiere el art 695.2 LEC podrá oponerse el ejecutado y cualquier reclamación que el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado efectúe y que verse sobre la certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilará en el juicio que corresponda, sin producir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento conforme al art 698 . En este caso no hay constancia de que en el procedimiento se hay producido reclamación alguna sobre la fijación de la cuantía de la deuda. Posteriormente, se ha procedido a tasar costas y liquidar intereses … Con ese valor habrá de procederse al pago de lo que se le debe al ejecutante, de forma que si no hay acreedores posteriores no habrá sobrante respecto a esa finca, quedando saldada la parte del crédito garantizado con la hipoteca conforme al art 1860 CC, pero la fijación de dicho precio no implica la extinción de la deuda total adeudada, sino únicamente en lo referente a esta finca“( MN)

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268.** CONVALIDACIÓN DE ACUERDOS SOCIALES NULOS: SU POSIBILIDAD.

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles III de Valencia a inscribir determinados acuerdos sociales.

Hechos: El problema que plantea esta resolución es si son convalidables y por tanto inscribibles unos acuerdos declarados nulos por sentencia firme. Es decir se trata de la posibilidad de inscripción de unos acuerdos adoptado en junta general por mayoría relativos a la “ratificación y/o convalidación de los acuerdos de aprobación del balance de fusión y de la fusión simplificada entre dos sociedades  adoptados en su día por las Juntas Generales de las mismas y que fueron anulados por sentencia del Juzgado de lo Mercantil”.

El registrador considera que dicho acuerdo no es inscribible pues los acuerdos que se convalidan están viciados de nulidad absoluta o radical, y por tanto no son susceptibles de confirmación, ratificación o convalidación alguna, pues contravienen una norma imperativa o prohibitiva (arts. 6-3 y 1310 del Código Civil), siendo su carencia de efectos «ipso iure», imprescriptible y no convalidable. Defecto insubsanable.

La sociedad recurre alegando que con los acuerdos de convalidación, “no se está pretendiendo la renovación o regularización de unos acuerdos que fueron declarados nulos por ser ellos mismos contrarios a la Ley o a los Estatutos, sino que se está tratando de subsanar el defecto de nulidad que causó la de la Junta en la que fueron acordados conforme a la Ley y a los Estatutos, citando en apoyo de su tesis varias sentencias del TS y resoluciones de la propia DGRN de las que resulta que “no es posible la aplicación poco meditada del brocardo quod nullum est nullum effectum producit” y que según el TS (sentencia del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2012) “la sociedad puede ratificar, rectificar, sustituir o revocar ad nutum acuerdos anteriores, antes de ser objeto de impugnación, durante la pendencia del proceso de impugnación o concluido el mismo por sentencia definitiva”.

Finalmente y dado que la fusión cuyos acuerdos eran objeto de convalidación se había producido 9 años antes dice que “pretender deshacer los efectos de una fusión tras nueve años de confusión patrimonial constituye un absurdo jurídico, legal y práctico que no tiene sino consecuencia perjudícales para todos los implicados y ninguna ventaja”.

Doctrina: La DG revoca la nota de calificación.

La DG centra el problema en la posible convalidación de acuerdos sociales declarados nulos.

Hace una revisión de la jurisprudencia y de la legislación sobre la cuestión relativa a la nulidad de los acuerdos sociales, destacando lo restrictivo de la legislación comunitaria en materia de nulidades de modificaciones estructurales  señalando que por ello “nuestro sistema admite de forma expresa que las sociedades mercantiles adopten acuerdos que dejen sin efecto los anteriores, mediante la adopción de otros para revocar expresamente los adoptados o mediante la adopción de otros incompatibles. Ello, sin perjuicio de que, como indica la sentencia 32/2006, de 23 de enero, no existe un «derecho al arrepentimiento» con proyección sobre derechos adquiridos por terceros e incluso por socios a raíz del acuerdo revocado, máxime si se tiene en cuenta que la propia evolución del mercado puede convertir en lesivos acuerdos inicialmente beneficiosos que los administradores deberían ejecutar de no ser revocados”.

Previa cita de su importante resolución de 30 de mayo de 2013, sigue diciendo que “sentado lo anterior y reiterando que no cabe trasvasar, sin más, al campo societario los conceptos de ineficacia propios de la teoría general del negocio jurídico y en especial del contrato, debe tenerse en cuenta que la legislación societaria se inspira en dos grandes principios: el de la seguridad jurídica, que trata de hacerse efectivo mediante el sometimiento de los actos de nacimiento de las sociedades y sus modificaciones al control notarial y registral, ejercido en el ámbito respectivo por profesionales cualificados en el conocimiento del ordenamiento jurídico; y el de la seguridad del tráfico, que trata de hacerse realidad mediante la regulación de determinados supuestos de apariencia en la que pueden confiar los terceros por cuanto que el ordenamiento los protege (caso, p. ej. de la sociedad irregular o de la sociedad nula).

Añade que admitida una posible convalidación de acuerdos sociales “debe afirmarse que tal convalidación tiene efectos «ex tunc» con independencia de la conducta procesal de las partes, y por esa línea discurren las importantes novedades sobre la materia introducidas por la Ley 31/2014, de 3 de diciembre, por la que se modifica la Ley de Sociedades de Capital para la mejora del gobierno corporativo”.

Así cita el nuevo artículo 205.1 de la LSC, según el cual la acción de impugnación de los acuerdos sociales caducará en el plazo de un año, salvo que tenga por objeto acuerdos que por sus circunstancias, causa o contenido resultaren contrarios al orden público, en cuyo caso la acción no caducará ni prescribirá”. Así señala que es “cuestión diferente la relativa a los que, tradicionalmente caracterizados como(acuerdos) inexistentes, que no pueden sobrevivir con el paso del tiempo, toda vez que nunca se ha dudado que un acuerdo inexistente, por ejemplo un acuerdo «inventado» o simulado absolutamente, es un acuerdo cuya impugnación no caduca (piénsese en acuerdos adoptados en sedicentes juntas universales).

En este sentido “el nuevo artículo 204.2 establece que cuando la revocación o sustitución hubiere tenido lugar después de la interposición de la demanda, «el juez dictará auto de terminación del procedimiento por desaparición sobrevenida del objeto», rectificándose así, en relación con el segundo de los supuestos (la impugnación de acuerdos sociales una vez iniciado un proceso judicial), el criterio jurisprudencial anterior, que se oponía a la admisión de la revocación o sustitución del acuerdo en tales casos por aplicación del principio ut lite pendente nihil innovetur, conforme al cual carecen de eficacia las innovaciones introducidas después de iniciado el juicio en el estado de los hechos o de las personas o de las cosas que hubieren dado origen a la demanda. Este supuesto es ahora compatible con la posibilidad de subsanar (siempre que sea posible) la causa de impugnación, prevista tradicionalmente en la legislación societaria (vid. artículo 115.3, párrafo segundo, de la Ley de Sociedades Anónimas) y que el artículo 207.2 de la Ley de Sociedades de Capital mantiene inalterada”. “De esta forma –se ha dicho– la norma considera el supuesto de la subsanación diferente al de la sustitución del acuerdo impugnado por otro (artículo 204.2) y lo hace porque conceptualmente son diferentes, ya que la subsanación no supone necesariamente la desaparición del acto impugnado, sino de la causa de impugnación, aunque el efecto será el mismo: subsanada la causa de impugnación (por ejemplo, un requisito de forma) el proceso termina”.

Comentario: Interesante resolución de nuestra DG que, en línea con otras decisiones anteriores, se muestra favorable a la sustitución de un acuerdo afectado por una nulidad radical por otro válidamente adoptado. Y para ello no exige ni siquiera la asistencia del total capital social en la junta convalidatoria,  ni tampoco la unanimidad en la adopción del acuerdo.

Con esta doctrina se facilita la vida societaria pues, como con razón dice el recurrente, en ocasiones esa nulidad que pudo ser beneficiosa para los impugnantes en su momento, se puede convertir en tremendamente perjudicial, no sólo para ellos, si han permanecido dentro de la sociedad, sino para la misma sociedad que ha seguido operando en la vida mercantil como si el acuerdo efectivamente existiera, creando una apariencia jurídica que ahora no puede ser totalmente destruida sin causar graves perjuicios al tráfico mercantil. Por tanto en este punto de nulidad o convalidación de acuerdos sociales se debe prescindir de todo dogmatismo y actuar desde un punto de vista práctico y utilitario en la forma que sea más conveniente para los intereses sociales.  (JAGV)

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269.* RECTIFICACIÓN DE ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE SOCIEDAD. PREVIA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO MERCANTIL. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sabadell nº 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de rectificación de otra de constitución de sociedad con aportación de bienes inmuebles. 

Se rectifica una escritura de constitución de una sociedad limitada en el sentido de que la entidad «Iglesia Evangélica Gran Cosecha» no era socia de la mercantil, ni aportó determinados inmuebles, por lo que se pretende el cambio de titularidad de dichos bienes a su favor.

Se plantean dos cuestiones, ambas confirmadas por la Dirección:

El alcance del cierre registral por no acreditar el cumplimiento de las obligaciones fiscales: recuerda el Centro que el registrador, ante cualquier operación jurídica cuya registración se solicite ha de decidir si se halla sujeto o no a impuestos; esta valoración será suficiente bien para acceder a la inscripción si aprecia la no sujeción, bien para suspenderla en caso negativo, de modo que el registrador, al solo efecto de decidir la inscripción, puede apreciar por sí la no sujeción fiscal del acto inscribible, evitando una multiplicación injustificada de los trámites pertinentes. Ahora bien, si no hay circunstancias de realización de especial tarea de cooperación con la Administración de Justicia (R.de 21 de diciembre de 1987) ni supuestos de expresa e indubitada no sujeción al Impuesto (art 104 apdos 2 a 4 TR de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) o de clara causa legal de exención fiscal –como ocurre en la aceptación de una hipoteca unilateral efectuada por la Tesorería General de la Seguridad Social (R. d 23 de abril de 2007)–, imponer al registrador la calificación de la sujeción o no al Impuesto supondría obligarle a realizar inevitablemente declaraciones tributarias que quedan fuera del ámbito de su competencia, de modo que, aunque es posible que el registrador aprecie la no sujeción de determinado acto a las obligaciones fiscales, ha de tenerse en cuenta que si para salvar su responsabilidad exigiere la correspondiente nota de pago, exención, prescripción o no sujeción, habrán de ser los órganos tributarios competentes –en este caso, municipales– los que podrán manifestarse al respecto.

La segunda cuestión si es necesaria la inscripción p­revia en el Registro Mercantil para volver a inscribir las fincas a nombre de la aportante. También se confirma el defecto porque así se deduce de la interpretación del art 383 RH, y porque de no exigirlo se produciría una grave discordancia entre los Registros de la Propiedad y Mercantil, publicando un Registro una trasmisión dominical a favor de la Iglesia Evangélica gran cosecha y el otro la permanencia como socio de la sociedad de la que ya no realizó aportación alguna. Además implicaría también una ficción en el capital social muy perjudicial para la confianza de los terceros en los asientos del Registro Mercantil. Recuerda su doctrina en la R. de 9 de enero de 2013 : “produciendo el acuerdo de reducción de capital por restitución de aportaciones la responsabilidad solidaria de los socios, entre sí y con la sociedad, y por tanto una alteración en los derechos de los acreedores (art. 331.1 LSC e incluso, si así lo disponen los estatutos, un derecho de oposición ex art. 333), la aplicación de los principios de legalidad, seguridad jurídica y veracidad imponen que no pueda acceder al Registro de la Propiedad un acuerdo de reducción que previamente no haya pasado el tamiz de la calificación del registrador Mercantil”.

Reseña: resaltamos relacionada con esta materia la STS de 2 de junio de 2016 resumida en el INFORME FISCAL de Mayo Junio 2016 de Joaquín Zejalbo. (MN)

270.** OBRA NUEVA ANTIGUA. GEORREFERENCIACIÓN DE LA SUPERFICIE OCUPADA. EL REGISTRADOR HA DE CONSULTAR EL CATASTRO.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Ourense nº 3, por la que se suspende la inscripción de una edificación de la que no se aporta la georreferenciación de su superficie ocupada.

Hechos: Se trata de una escritura autorizada el 10 de marzo de 2016, por la que dos personas aceptan la herencia de su causante y, previa la liquidación de la sociedad de gananciales que formó el causante con otra persona, proceden a la adjudicación parcial de dos fincas en pago de sus derechos hereditarios.

Respecto de una de las fincas, se acompaña una escritura de compraventa como título previo para proceder a su inmatriculación, y en la misma, tras la adjudicación, declaran una obra consistente en una construcción en planta baja -destinada a vivienda- y alta -destinada a almacén. La superficie ocupada de la parcela es de 19m2 y en total mide lo edificado 32 m2,  Se da la referencia catastral tanto del suelo como de la edificación.

La registradora, en su nota de calificación, considera aplicable el nuevo artículo 202 de la LH que establece que la porción del suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

Asimismo, declara, que esta exigencia legal es clara e incondicionada y aplicable a cualquier edificación, nueva o antigua cuya declaración documental y solicitud de inscripción se presente en el Registro de la Propiedad a partir del 1 de noviembre de 2015, fecha de la plena entrada en vigor de la Ley 13/2015.

 Finalmente, hace constar en su nota que desde el punto de vista técnico, la georreferenciación  deberá hacerse en el mismo sistema oficial de referencia que se especifica en la Resolución conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro de 26 de octubre de 2015.

El notario alega como cuestión previa «que de la calificación no resulta ningún obstáculo registral a la inmatriculación del suelo, y por tanto, tampoco deben serlo las cuestiones relativas a las edificaciones existentes sobre la misma», ya que «los interesados desligan la inmatriculación de la finca o fincas de la suerte registral que pueda correr la declaración de la edificación existente sobre una de ellas».

En segundo lugar, pese a reconocer la exigencia del nuevo art 202 LH, no considera que sea tan clara, general y sin excepciones ya que tratándose de  obras viejas, el alta y georreferenciación catastral  anteceden a su declaración escrituraria y publicidad registral y acostumbran a fundarse en aquéllas.

Y además, que en la escritura se expresa que «…las descripciones realizadas de las fincas y de la edificación, después de la declaración de obra existente, se corresponden con la realidad física y con la contenida en cada certificación catastral incorporada…», por lo que «todo está absolutamente georreferenciado por remisión a la georreferenciación oficial, que es la del Catastro».

En último lugar hace referencia al art 199 de la Ley Hipotecaria, previsto para la inscripción de la representación gráfica, la cual, si coincide con la catastral bastará con aportar la certificación catastral y solo cuando la descripción catastral no se corresponda con la realidad física deberá de aportarse además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, la representación gráfica georreferenciada alternativa.

La Dirección General de los Registros y del Notariado señala, en relación a la cuestión previa alegada por el notario recurrente, que es cierto que, como ya señaló la Resolución de este Centro Directivo de 4 de agosto de 2014, que para inmatricular una finca en la que existan determinadas construcciones, concurriendo defectos registrales que impidan  la inscripción de tales edificaciones, los interesados pueden pedir la inscripción parcial, es decir, que se inmatricule la finca en tanto que porción de suelo, aunque se suspenda la inscripción de la edificación que exista en su interior.

Pero tal posibilidad ha de solicitarse por los interesados ante el registrador, no siendo el recurso ante esta Dirección General el cauce procedimental para ello.

En segundo lugar, nuestro Centro Directivo tras hacer un repaso de los antecedentes normativos  declara que la reforma de la Ley Hipotecaria operada en virtud de la Ley 13/2015, y en particular, el nuevo artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proclama, de manera clara, general y sin excepciones, que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica».

Por su parte, la Resolución de 26 de octubre de 2015 dictada conjuntamente por esta Dirección General y por la Dirección General del Catastro en cumplimiento del mandato legal del artículo 10 de la Ley Hipotecaria, establece imperativamente, en su apartado séptimo que «en el caso de inscripción de edificaciones o instalaciones, habrá de remitirse también» (por los registradores al Catastro) «las coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por las mismas».

Y como ya contempló la Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos de los extremos de la ley 13/2015, considera que para que una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción del suelo ocupada por la edificación, el registrador tenga certeza de que esa porción de suelo se encuentra comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, puede que necesite, si alberga duda fundada a este respecto, que conste inscrita la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

También considera que la exigencia legal de georreferenciar la superficie ocupada por cualquier edificación nueva o antigua  cuya inscripción se pretenda es, dentro de la nueva ley, el que menor complejidad requiere para su cumplimiento y constancia registral, tanto desde el punto de vista técnico como desde el punto de vista procedimental, así:

— Desde el punto de vista técnico, no necesita ser aportada necesariamente en formato GML.

—Desde el procedímental tampoco requiere con carácter general que se tramite un procedimiento jurídico especial con notificación y citaciones a colindantes y posibles terceros afectados.

Finalmente declara que la obligada georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por cualquier edificación, no afecta al concepto ni al proceso de «coordinación geográfica» entre la finca registral y el inmueble catastral, ya que el atributo de «finca coordinada» o «finca no coordinada» se califica y predica respecto del contorno perimetral de la finca, es decir, su ubicación y delimitación geográfica, con independencia de los elementos físicos que puedan materialmente estar ubicados en el interior de la finca así delimitada, y por supuesto, con independencia también de las titularidades jurídicas que recaigan sobre ella.

En el caso concreto que nos ocupa, el título nos indica la referencia catastral del terreno y de la construcción y su suelo.

De la certificación catastral puesta en relación con la descripción hecha en el título, resulta que la parcela tiene una superficie de 39 metros cuadrados y que dentro de la misma se encuentra la edificación que ocupa una superficie de 19 metros, no ocupando, por tanto la totalidad de la parcela.

Asimismo si accedemos a la Sede Electrónica del Catastro y se busca la geometría del inmueble con su referencia catastral resulta que la parcela tiene una superficie de 39 metros lo que coincide con  el título y que la superficie construida total es de 32 metros, 19 en planta baja y 13 en planta alta lo que también coincide con el título inmatriculador. 

Pero al obtenerse de la Sede del Catastro la geometría del edificio (lo que el registrador puede y debe de hacer de oficio cuando los interesados declaran una edificación coincidente con la que consta dada de alta en Catastro) resultan unas coordenadas en el fichero GML que no se corresponden con una superficie de 19 metros sino de 39,41 que es superior a la superficie total de la parcela.

Y por tanto al no poder obtenerse de la Sede del Catastro las coordenadas de la superficie de 19 metros ocupada por la edificación, tales coordenadas deberán de ser aportadas al registro por el interesado.

Solo en el caso de que la superficie ocupada por la edificación coincidiese con la superficie de la parcela o si de la certificación catastral y/o de los servicios que ofrece la Sede Electrónica  del Catastro resultase la ubicación exacta de los 19 metros de la edificación en planta baja dentro de la parcela de 39 metros, sí se podría entender cumplido el requisito legal de la georreferenciación de la porción del suelo ocupada por la edificación, lo que no ocurre en nuestro caso al no poder determinar la ubicación gráfica concreta de los 19 metros ocupados por la edificación.

Comentario: Tras esta resolución ya no nos queda duda alguna que tanto en las obras «nuevas» como en las «antiguas», es requisito imprescindible que la porción del suelo ocupada por la misma este identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.

No siendo necesaria en los casos siguientes:

— Cuando se amplía una obra nueva, consistente en elevar una planta alta pero sin alterar la superficie ocupada por la planta baja ya construida e inscrita (Resolución de 23 de mayo de 2016)

—  Ni tampoco a las obras nuevas en construcción, solo a las terminadas (Resolución de 19 de abril de 2016). (MGV)

 

271.* CONDICIÓN RESOLUTORIA: INDETERMINACIÓN. MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA CALIFICACIÓN

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Almuñécar a inscribir una escritura de compraventa y permuta. (MGV)

Hechos. Se trata de una escritura por la que se eleva a público un contrato privado de “compraventa con permuta”, por el que la propietaria de una finca cede y transmite la misma a otras personas que la aceptan y compran y en la proporción indicada. En la escritura, se establecen una serie de pactos y circunstancias dándole el carácter de condición resolutoria expresa al incumplimiento de las estipulaciones pactadas.

La registradora, en su nota de calificación, y en relación al único defecto impugnado, expresa que “la condición resolutoria pactada está indeterminada de conformidad con el principio de especialidad”.

La nota de la registradora es recurrida alegando la falta de motivación jurídica de los hechos que motivan la calificación negativa, ya que en la misma no se entra a analizar y motivar los argumentos por los que se acuerdan tales hechos quedando infringido lo dispuesto en el art.19 bis de la Ley Hipotecaria.

Así mismo cita la doctrina del Tribunal Supremo, que entiende que la motivación y su suficiencia son exigibles a toda Administración, ya que es el único medio a través del cual el administrado puede conocer si el órgano administrativo sirve con objetividad a los intereses generales y con pleno sometimiento a la Ley según exige la Constitución Española en su artículo 103, ya que de otro modo, se abandonaría al interesado en la indefensión que recoge el art. 24 de la Constitución Española, extensivo también a las resoluciones administrativas.

Aplicando lo anterior al caso concreto, el recurrente considera que se trata de un contrato de compraventa con permuta con las estipulaciones acordadas de común acuerdo, con la consiguiente transmisión del dominio al comprador a la que se le agrega una condición resolutoria si concurrían determinadas circunstancias, por lo que se podía determinar con claridad la voluntad de las partes y las convenciones entre ellos sin que quede incumplido el principio de especialidad o determinación.

La registradora, al emitir el informe, especifica las razones y argumentos por los que considera que la condición resolutoria es indeterminada con citación de preceptos legales, reglamentarios y Resoluciones de la Dirección General.

La Dirección General de los Registros y del Notariado expresa con rotundidad que la calificación impugnada, tal y como se formula, no puede confirmarse.

Declara, como en otras resoluciones, que cuando la calificación del registrador sea negativa debe de consignar los defectos que, a su juicio impiden la inscripción, expresando una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y su fundamentación jurídica.

También declara que no basta la cita rutinaria de un precepto legal (o Resoluciones de esta Dirección General), sino que hay que justificar la razón por la que el precepto es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de efectuarse, ya que sólo así se podrá combatir la calificación en el supuesto de no estar de acuerdo con la misma.

Finalmente, nuestro Centro Directivo refiriéndose al caso concreto considera que la calificación es insuficiente ya que en ella no se expresan los extremos del pacto resolutorio que quedan indeterminados, sin que en el informe pueda subsanarse esa carencia, pues el recurrente no tiene posibilidad de contradicción.

También considera que lo anterior no impide poner una nueva nota de calificación en sus  términos correctos, sin perjuicio de la responsabilidad en la que se puede incurrir al no hacer una calificación global, unitaria y motivada.

Comentario: Pese a que el recurrente entra en el fondo de la cuestión debatida, el CD, al contrario que ha declarado en otras ocasiones (R. 20 de diciembre de 2013R. 20 de diciembre de 2013R. 17 de Diciembre de 2013R. 17 de Diciembre de 2013R. 19 de Marzo de 2014R. 28 de octubre de 2014, entre otras) de que cuando la insuficiente nota de calificación no impide el recurso procede entrar en el fondo de la cuestión planteada, en este caso, quizás por lo escueto de la expresión del defecto, aplica con rigidez la doctrina del TS acerca de la fundamentación jurídica de todo acuerdo de la administración. Ello nos lleva a estimar que, aunque el defecto, desde nuestro punto de vista sea claro, quizás no lo sea para el notario o para el interesado, debiendo evitarse por tanto la calificación que no expresa al menos el porqué es tan evidente el defecto señalado en la nota.

 

272.*** COMPRAVENTA DE RESTO TRAS SEGREGACIONES NO INSCRITAS: REQUIERE LICENCIA DE DIVISIÓN. BASTA CON QUE LA GEOREFERENCIACIÓN SE REFIERA A LA PORCIÓN QUE SE INSCRIBE

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de finca resto de una segregación.

Se pretende inscribir una escritura de compraventa recayente sobre el resto de finca resultante de segregaciones no inscritas, con la menor superficie resultante, es decir, solo una porción de una finca registral determinada,al amparo del art. 47 del RH.

La Dirección confirma la calificación de conformidad con el criterio ya mantenido conforme al cual los actos y contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciendo constar en la inscripción la superficie sobre la que aquéllos recaen, extendiéndose nota al margen de la inscripción de propiedad precedente de la superficie pendiente de segregación; pero ello sin perjuicio de la aplicación de las normas que imponen requisitos particulares por influencia de la legislación especial aplicable, singularmente la urbanística -R. de 19 de mayo de 2005; en este caso la legislación urbanística aplicable (Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía y art 26.2 RDLeg 7/2015, TR de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, _art 78– ) establecen la regla general de exigencia para inscribir la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, y se pretende inscribir una compraventa recayente sobre el resto de finca resultante de segregaciones no inscritas, es decir, solo una porción de una finca registral determinada, es evidente que tal porción de finca solo puede ser objetivada jurídicamente previa división de aquella originaria finca registral, por lo que se confirma la nota.

Por otro lado, y aunque no se planteó en la nota reitera los requisitos que serían aplicables tras la reforma operada por la Ley 13/2015, es decir la necesidad de aportar la representación georreferenciada con coordenadas de los vértices de las fincas a las que afecte (art. 9 LH) remitiéndose a lo dispuesto en la R de 12 de febrero de 2016 aunque con la particularidad de que al estar ente un caso del art. 47 RH en el que se permite que accedan en diferente momento temporal segregaciones de múltiples porciones, es claro que únicamente deberá aportarse, para su constancia en el folio real, la representación gráfica correspondiente a la porción que es objeto de inscripción en cada momento (ya sea la segregada o el resto, según los casos), sin que pueda exigirse representación gráfica de otras porciones que no son objeto del título en cuestión ni causan asiento de inscripción . (MN)

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273.** EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA INMATRICULAR Y CERTIFICACIÓN CATASTRAL. COINCIDENCIA DE DESCRIPCIONES.

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de un testimonio firme de auto relativo a un expediente de dominio de inmatriculación.

HECHOS: Se presenta Testimonio Judicial del Auto en Expediente de Dominio (tramitado antes de la  Reforma de la Ley 13/2015), acompañado de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca (en la que hay un exceso de cabida, respecto del título, del 7,5 %). En el Auto se reseñan ambas superficies y se da por sentado que la catastral es la correcta.

El REGISTRADOR califica negativamente por no haber una total concordancia entre la descripción del título y la del catastro; y por resultar 2 superficies distintas, cuando debería constar una sola (Aº 9 LH y 51 RH).

El INTERESADO  recurre señalando que en la descripción, tanto del título como del Auto, hay constantes referencias a la referencia catastral de la finca, y que la superficie es la catastral, sin que deba considerarse que son dos superficies distintas.

La DGRN estima el recurso y revoca ambos defectos calificados, señalando (con criterios análogos a la Res. de 21 abril 2016]) que efectivamente en la descripción del auto se hace referencia al nº de polígono y parcela catastral de la finca, pudiendo –y debiendo— el registrador consultar telemáticamente al Catastro para ello.

Y en cuanto al 2º defecto, señala el Centro Directivo que el propio Expediente Judicial, con sus garantías puede englobar un exceso de cabida, bastando la manifestación del juez de quedar justificado el dominio de la finca.

Señala además que a pesar de NO ser aplicable al Expediente la Reforma de la Ley 13/2015 por haberse iniciado el expediente ANTES de su entrada en vigor (Disp. Transitª Única), las circunstancias de la Inscripción (Aº 9 LH y 51 RH) sí deben ajustarse a la nueva norma (vigente a la fecha de la presentación), incluida la georreferenciación de la finca y sus coordenadas UTM, las cuales pueden obtenerse directamente de la certificación catastral por el propio registrador. (ACM)

 

274.** CESIÓN DE HIPOTECA ENTRE ENTIDADES NO CREDITICIAS

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Leganés nº 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cesión de hipoteca entre entidades. 

EL CASO.- El registrador suspende la inscripción de una cesión de crédito hipotecario por falta de inscripción de las partes –que no son entidades de crédito- en el registro de prestamistas. La DGRN confirma el defecto.

CUESTIÓN PRELIMINAR.- Se analiza la influencia que pudiera tener un documento (acta notarial de manifestaciones) que ha sido presentado con posterioridad a la calificación original, dentro del recurso. Es cuestión resuelta, que el recurso contra la calificación sólo puede tener lugar, en observancia a los títulos presentados y en confrontación con la nota de calificación. Cualquier otro medio de prueba, debe presentarse otra vez para que con toda la documentación a la vista, emitir un nuevo juicio de calificación […] por lo que cualquier tipo de nueva titulación aportada debe ser no tenida en cuenta, de ahí que el acta no pueda ser objeto de valoración alguna en el presente recurso.

DOS ASPECTOS DEL DEFECTO: SUBJETIVO Y OBJETIVO.-

ASPECTO SUBJETIVO.- El registrador considera que la sociedad adquirente del préstamo debe estar sujeta a la previa inscripción en el registro público de empresas, puesto que existe carácter profesional en la adquisición, como le consta por el Servicio Colegial de Intercomunicación entre los Registros, lo que no admite, pese a no negar la evidencia, el recurrente. Para la DGRN hay una alta probabilidad, a la vista de las evidencias, de profesionalidad del cesionario, por lo que sobre la base de una interpretación extensiva de las normas de protección la llevan a desestimar el recurso en este aspecto.

ASPECTO OBJETIVO.- Se debe analizar si el negocio jurídico de «cesión del contrato» debe reputarse contenido dentro del ámbito de aplicación de la norma de 31 marzo 2009. Aunque el art. 1 de la misma parece que sólo se refiere a la concesión de préstamos o créditos, la protección del prestatario debe mantenerse en la cesión (máxime cuando se hace a los pocos días de la firma del contrato original). Además, la facilidad con la que se produce la cesión apoya que la protección al consumidor no deba relajarse en ningún caso, sino, antes por contrario, ha de extremarse, y extenderse a todos los supuestos en los que su posición jurídica contractual más débil pueda verse afectada, tal y como ocurre en el caso aquí planteado. El establecimiento de una serie de condiciones específicas a las empresas prestamistas debe mantenerse para el cesionario, ya que las limitaciones impuestas están orientadas al control de la solvencia, transparencia y correcta actuación en el mercado. Estas consideraciones no pueden decaer porque la gestión y administración del préstamo se conservan en la entidad cedente, puesto que esta circunstancia no altera la condición del cesionario como nuevo titular del crédito y de su responsabilidad para con el cedido. Defecto confirmado. (CB)

 

275.** AUMENTO DE CAPITAL. CIERRE REGISTRAL POR FALTA DE DEPÓSITO DE CUENTAS: NO SI EL AUMENTO ES UNA OPERACIÓN PREVIA Y NECESARIA PARA LA INSCRIPCIÓN DE LA EXTINCIÓN DE LA SOCIEDAD.

Resolución de 7 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por el registrador mercantil y de bienes muebles de Burgos, por la que se rechaza la inscripción de una escritura de aumento de capital.

Hechos: Los hechos de esta resolución son los siguientes:

1º. Se otorga escritura de disolución y liquidación de una sociedad cuya inscripción se suspende por los siguientes defectos:

— La cifra de capital que consta en el pasivo del Balance no se corresponde con la que figura inscrita en el Registro Mercantil (art. 11 del R.R.M. y R.D.G.R.N. 10-12-2008; 17-12-2012; 13-5-2013 y 15-6-2015).

— Existen excesos de adjudicación pues a un socio se le adjudica menor importe y a otro mayor. Igualmente se deberá acreditar el pago de los excesos no efectuados. El defecto es de carácter subsanable y tiene su fundamento en los artículos 6, 58 y 247 del RRM.

2º. Para subsanar el primer defecto se otorga escritura de aumento de capital social que se califica con el siguiente defecto:

— Cierre del registro por falta de depósito de cuentas de los ejercicios 2012, 2013 y 2014.

3º. Se presenta de nuevo la escritura de disolución y liquidación que se califica con los siguientes defectos:

—  Pendiente de escritura previa de aumento de capital que está defectuosa.

El notario recurre el defecto relativo a la falta de depósito de cuentas en el aumento de capital alegando que “no hay razón por la que una sociedad liquidada haya de proceder al depósito de cuentas de ejercicios anteriores”.

Doctrina: La DG, teniendo en cuenta que el defecto se recurre por existir pendiente una escritura de disolución y liquidación de la sociedad, revoca el defecto.

Parte de su resolución de  20 de septiembre de 2001 que “admitió la inscripción de una escritura de disolución con simultánea liquidación y extinción de la sociedad, faltando los previos depósitos de cuentas, a pesar de no ser uno de los actos excepcionados del cierre registral”, la liquidación y extinción,  y ello porque las normas que establecen el cierre tienen un  carácter sancionador y han de ser objeto de interpretación estricta y, sobre todo, porque atendiendo a la ratio de las mismas carece de sentido exigir en el momento de la extinción total de la sociedad los depósitos de cuentas pendientes.

Este mismo razonamiento aplica a este recurso pues “puede considerarse incluso que obstaculiza el debido reflejo de la extinción de la sociedad, distorsionando con ello la publicidad registral y la información que, sobre la sociedad, proporciona el Registro a todo interesado en ella”. Por ello y como el aumento de capital es simplemente un título previo para la inscripción de la disolución y liquidación no se produce el cierre respecto de ninguno de los títulos necesarios para la inscripción definitiva.

Comentario: De esta resolución resulta claramente que si para la disolución y liquidación de una sociedad no son necesarios los depósitos de cuentas, tampoco lo serán para los títulos previos necesarios para poder practicarla. Creemos que esta doctrina debe ser extensiva para todos aquellos supuestos exceptuados del cierre registral por falta de depósito de cuentas aunque respecto de ellos, como son los relativos “al cese o dimisión de administradores, gerentes, directores generales o liquidadores, y a la revocación o renuncia de poderes”, es difícil que se dé el supuesto pues sólo afectará a la inscripción de los nombramientos o poderes que van a ser objeto de cese o revocación.  (JAGV)

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276.*** TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL. ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA. SUSPENSIÓN DE ACUERDOS SOCIALES. SU INTERPRETACIÓN.

Resolución de 1 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles XIX de Madrid a inscribir una escritura de traslado de domicilio de una sociedad de responsabilidad limitada.

Hechos: Se trata de un acuerdo de Consejo de Administración por el que se traslada el domicilio de una sociedad a otra provincia.

El registrador suspende la inscripción por concurrir en el acuerdo las siguientes circunstancias:

Por constar en la hoja de la sociedad una anotación de demanda en la que se acuerda la suspensión de acuerdo de junta anterior de traslado del domicilio  a la provincia de Madrid, ordenándose al registrador que  se abstenga de inscribir los acuerdos suspendidos y de tramitar el cambio de domicilio de la sociedad a la provincia de Madrid. Y aunque ahora el acuerdo es de consejo y no de la junta, si se inscribiera el cambio de domicilio supondría burlar la medida cautelar en contra de lo que dijo la resolución de la DGRN de 31 de enero de 2014 de que «la medida cautelar de suspensión no implica per se una declaración de invalidez….pero sí implica de presente una orden de cierre del Registro a dichos acuerdos».

El interesado, en un extenso escrito, recurre y según él lo que se suspendió fue el traslado de domicilio a una concreta calle de Madrid, pero no a otra que es lo que ahora se hace y por ello se pregunta de forma retórica si ¿podría el consejo haber acordado el cambio de domicilio a La Coruña capital, o a la ciudad de Casteldefels, y habría sido inscribible? ¿Por qué provincia de Madrid no, y cualquier otra ubicación en cualquier otra provincia sí?

El notario informa abundando en los mismos argumentos.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda que “a diferencia de la anotación preventiva de demanda cuya eficacia se limita a garantizar la inscripción de la resolución que se adopte en perjuicio de eventuales terceros (vid. artículo 156.2 del Reglamento y Resolución de 30 de mayo de 2013), la anotación que contiene orden de suspensión cierra el Registro a cualquier pretensión de inscripción de los acuerdos suspendidos o de los que de ellos traigan causa”.

Ahora bien añade que “por la propia naturaleza de la medida cautelar debatida, no puede atribuirse a la misma más alcance que aquél que le es propio y el que, en su caso, se deriva de sus pronunciamientos” y en este sentido interpreta que “el mandato judicial es triple: (i) suspender el concreto acuerdo adoptado por la junta, (ii) suspender «…tramitar el cambio de domicilio de la sociedad a la provincia de Madrid…» y (iii) «…apercibimiento al Consejo de Administración…de la prohibición de realizar cualquier acto de ejecución de los acuerdos suspendidos…», por lo que el defecto ha de ser confirmado”.

Finalmente concluye que “la suspensión de la tramitación del «cambio de domicilio a la provincia de Madrid», no a un lugar determinado de dicha provincia, y sin perjuicio de que esa determinación sea obligatoria, indica que el juzgador, al ordenar la suspensión de los acuerdos sociales, ha tenido en cuenta todas las circunstancias concurrentes en el supuesto, bajo la consideración de que la deslocalización del domicilio de la sociedad pudiera ocasionar daños difícilmente reparables a los socios impugnantes, adoptando la medida cautelar de impedir el traslado a la provincia de Madrid en general, de conformidad con el artículo 726.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, antes visto, que le autoriza a incluir en su mandato «prohibiciones de contenido similar a lo que se pretenda en el proceso»”.

Comentario: Nos parece acertada y correcta, tanto la calificación como la interpretación que de la anotación de suspensión de acuerdos sociales hace la DG. Si lo que se suspende es un acuerdo de traslado de domicilio a otra provincia, parece que debe ser indiferente que dentro de dicha provincia el concreto domicilio sea en la calle A o en la calle B o en el municipio Z o en el municipio X. Lo que se pretende, con la medida cautelar acordada, es evitar que la sociedad salga de un concreto ámbito territorial para ingresar en otro. Sobre si podría haber cambiado el domicilio a otra provincia es algo en lo que no podemos entrar a opinar pues no se ha llevado a cabo. Estaríamos haciendo proyecciones de futuro, aunque  parece que lo que perjudica a determinados socios, los impugnantes, es la deslocalización del domicilio en general, que es lo realmente impugnado, aunque en la impugnación se toma como base el acuerdo concreto de traslado.

Por ello quizás en estos supuestos y más ahora con las desmesuradas facultades del órgano de administración para los cambios de domicilio, cuando se produzcan situaciones similares lo procedente será pedir, como medida cautelar, la suspensión de cualquier cambio de domicilio, sea a la provincia que sea y sea a la ubicación que sea dentro de esa provincia. Como vemos este supuesto pone relieve, una vez más, lo desacertado de la reforma del artículo 285 de la LSC al permitir el cambio de domicilio por parte del órgano de administración a cualquier lugar dentro del territorio nacional.

Por último traemos a colación, por su evidente interés, una de las consideraciones que sobre los posibles motivos de la impugnación pueden darse y las distintas consecuencias que pueden producirse. Así dice la DG que “en este sentido, basta tener en cuenta los distintos motivos de impugnación que pueden concurrir en cada caso para no extender la medida cautelar adoptada más allá de sus justos términos. Por ejemplo, si la impugnación de los acuerdos de la junta general se basa en defectos formales de convocatoria de la junta o en defectos que tengan como consecuencia que no se ha constituido válidamente dicha junta, ningún obstáculo debería impedir para que se inscribiera otro acuerdo adoptado por el consejo de administración si éste es competente para ello, como es el traslado de domicilio social conforme al artículo 265 de la Ley de Sociedades de Capital. Pero cuestión distinta sería si la impugnación se basara en una lesión del interés social, es decir cuando el acuerdo, tal y como expresa el artículo 204.1 segundo párrafo de la Ley de Sociedades de Capital, «se impone de manera abusiva por la mayoría», en su propio interés y «en detrimento injustificado de los demás socios», pues si de este caso se tratara, el acuerdo suspendido parece evidente que no podría ser sustituido por otro, provenga del mismo órgano o de otro que fuera competente por razón de la materia”. Creemos de sumo interés esta distinción a la hora de calificar acuerdos sociales susceptibles de impugnación judicial. (JAGV)

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277.* CERTIFICACIÓN DE TITULARIDAD Y CARGAS ESTANDO EL DEUDOR EN CONCURSO. CABE EXPEDIRLA SI ESTÁ APROBADO EL CONVENIO.

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Vélez-Málaga nº 2, por la que se deniega la expedición de una certificación de dominio y cargas en procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea la posibilidad de expedición de una certificación de titularidad y cargas dentro de un proceso de ejecución hipotecaria, estando la deudora e hipotecante en concurso, pero habiéndose aprobado el convenio .

El registrador deniega la expedición de la certificación por entender que al haber votado el ejecutante a favor del convenio ello implica la pérdida de la exigibilidad aislada de su crédito al margen del convenio de conformidad con el art 56 LC.

Este tema ha sido abordado en la reciente R. de 4 de abril de 2016

La Dirección revoca la nota: recuerda que la única limitación que existe para los bienes hipotecados es que cuando fueren bienes necesarios para la continuidad de la actividad el art. 57 LC señala que  «abierta la fase de liquidación, los acreedores que antes de la declaración de concurso no hubieran ejercitado estas acciones perderán el derecho de hacerlo en procedimiento separado. Las actuaciones que hubieran quedado suspendidas como consecuencia de la declaración de concurso se reanudarán, acumulándose al procedimiento de ejecución colectiva como pieza separada». 

Ahora bien, como consta aprobado el convenio se plantea si rige lo anterior:en base a los arts.56.1133, 137, 134.2, 136, concluye que se produce una radical mutación de los efectos de la declaración de concurso de tal manera que la paralización y suspensión de acciones y ejecuciones singulares prevista en el art. 55 LC queda superada por la aprobación firme del convenio entre deudor y acreedores, sin perjuicio, eso sí, de las previsiones o medidas adoptadas en el mismo. Por ello, una vez aprobado el convenio debemos atenernos a las limitaciones en él impuestas y si su contenido no afecta a los acreedores hipotecarios se levanta la suspensión. Así se ha recogido en abundante jurisprudencia del TS, así como en la doctrina de la Dirección (entre otras R 8 de abril de 2013, o de 13 de diciembre de 2013 , R. de 4 de abril de 2016). En este supuesto se dice claramente en el convenio presentado que «los acreedores en cuanto a los créditos privilegiados que puedan ostentar, sólo quedarán vinculados al contenido del Convenio si hubieren votado a favor de la propuesta o si su firma o adhesión a aquella se hubiera computado como voto favorable, respecto de la está clase de créditos» y del acta de la junta resulta que no se hace mención alguna al carácter de acreedor privilegiado ni al contenido del privilegio; Además en una adición al mandamiento originario que ha provocado este recurso, se recoge «que el convenio aprobado por sentencia dictada con fecha de 5 de noviembre de 2012, únicamente afecta a los créditos ordinarios (…) ya que NCG Banco, S.A., no se ha adherido de forma expresa respecto de los créditos privilegiados en virtud del artículo 123.2 de la Ley Concursal». En conclusión, de los datos obrantes en el expediente no resulta que el convenio aprobado venga a afectar a la garantía real del préstamo objeto de ejecución. (MN)

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278.*** HERENCIA DE CIUDADANO BRITÁNICO. LEY SUCESORIA. PROFESSIO IURIS TÁCITA. REENVÍO.

Resolución de 4 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Totana, por la que acuerda suspender la inscripción de una escritura de manifestación y adjudicación de herencia de un ciudadano británico.

Hechos: Mediante escritura otorgada por Doña J. D. C. se formaliza la adjudicación de la herencia causada por el fallecimiento de su esposo, don M. D. C., británico, fallecido el día 1 de octubre de 2015, dejando dos hijos de su matrimonio y habiendo otorgado testamento el día 14 de enero de 2005, en el que instituyó heredera de todos sus bienes presente y futuros, derechos y acciones, radicantes en España a su esposa.

El registrador suspende la inscripción argumentando que el causante de nacionalidad británica, tiene su último domicilio en España donde fallece el 1 de octubre de 2015. Había otorgado testamento en España para los bienes radicantes en territorio español en el que nombraba heredera a su esposa, con sustitución a favor de los hijos y nietos en su caso. Al haber fallecido el causante con posterioridad al 17-08-2015, le es de aplicación el reglamento de Sucesiones europeo 650/2012 de 4 de julio, en cuyos artículos 83.1 y 84, que regulan las disposiciones transitorias, se establece que se aplicará a las personas que fallezcan con posterioridad a 17-08-2015 en cuyo caso regirá la ley de la residencia habitual del causante en el momento del fallecimiento, según se establece en su artículo 21, salvo que hubiera optado en su testamento por la elección de la ley aplicable a su sucesión, cosa que en este caso, a juicio del registrador, no sucede. Aplicándose la ley española a su sucesión y manifestando tener dos hijos, deberán comparecer los citados legitimarios para, por lo menos, prestar consentimiento a la partición efectuada. La misma solución habría que aplicarse al caso de que el causante hubiera fallecido con anterioridad al Reglamento puesto que teniendo su herencia únicamente bienes en España y siendo vecino de Aledo, con ultima residencia en España, se produciría un reenvío a la ley española conforme al artículo 9.8 y 12 del Código civil no produciéndose un fraccionamiento de la sucesión que es lo que se trata de evitar cuando la herencia la integran bienes radicantes en varios sitios, como ya señaló la STS de 23 de septiembre de 2.002 en donde se aceptó la reclamación legitimaria de la hija del causante admitiendo el reenvío a la ley española.

La nota de calificación fue recurrida por el Notario autorizante alegando que el testador dispone de sus bienes con toda la libertad que le permite su Ley personal y si bien no designa de forma expresa su Ley personal como Ley reguladora de su sucesión, no es menos cierto que en el momento de otorgar testamento no era necesaria esa expresa elección por virtud de lo dispuesto en el art. 9.8 del código civil, plenamente aplicable en aquel momento, que remitía su sucesión automáticamente a su ley personal. Por otra parte, el contenido del testamento deja muy clara su voluntad expresada en términos acordes con su legislación personal y absolutamente incompatible con lo establecido en la Ley española y su sistema de legítimas. En cuanto a la forma de elección de la ley aplicable debe tenerse en cuenta que el artículo 22.2 del RES establece que «la elección deberá hacerse expresamente en forma de disposición mortis causa, o habrá de resultar de los términos de una disposición de este tipo». No cabe duda por tanto de su voluntad en cuanto a la ordenación de su sucesión y de que, en términos actuales, bien cabe calificarla como una elección tácita y que la elección realizada cumple con lo dispuesto en el capítulo III del RSE en cuanto que dicha elección se ha realizado en una disposición mortis causa y se refiere a la Ley personal del causante en el momento de su otorgamiento. Añade que precisamente a este supuesto se refiere el apartado 4 del artículo 83 del RES: Si una disposición mortis causa se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión. Por otra parte, en cuanto al hipotético reenvío al que hace mención la nota de calificación en base al artículo 9.8 y 12 del Código civil, no es aplicable ese argumento una vez que está en vigor el RSE ya que el artículo 34 no acepta el reenvío en el caso en que la Ley reguladora de la sucesión fuese elegida por el causante.

La Dirección General resuelve:

Normas en que se fundamenta: artículos 81 del TFUE; 20, 21, 22.2, 23, 24, 26, 27, 34.2 y 83, y los considerandos 1, 7, 39, 40, 77, 80, 81 y 82 del Reglamento (UE) nº 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012; los artículos 9.8 y 12.2 del Código Civil; la STS de 12 de enero de 2015 y la RDGRN de 15 de junio de 2016.

La DGRN además de la valoración de la elección de la ley sucesoria, «professio iuris», en base al artículo 83 del Reglamento, se plantea si es relevante el hecho de que la totalidad de los bienes del causante se encuentren en España, así como el eventual mantenimiento de la doctrina emanada de la STS de 23 de septiembre de 2002, tras la entrada en aplicación del Reglamento. La aplicación del Reglamento plantea diversas cuestiones interpretativas, entre ellas, las relativas a las herencias de ciudadanos británicos con bienes en un Estado miembro participante.

La razón es que Reino Unido al igual que Irlanda, dada su especial posición en los Tratados (vid. artículos 1 y 2 de los Protocolos 21 y 22 anejos al Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea), presentan una calificación técnica de Estados miembros en situación de op out provisional, con la consecuencia de ser considerados -en general- terceros países en cuanto Estados miembros no participantes.

Respecto de la primera cuestión, el Centro Directivo ya se ha pronunciado en la Resolución de 15 de junio de 2016 que estableció que el artículo 21.1 del Reglamento 650/2012 dispone una norma de conflicto principal que determina que será ley aplicable la norma del Estado en el que el causante tuviera su residencia habitual en el momento del fallecimiento, ley que será aplicable a la universalidad de la herencia, bienes muebles e inmuebles, incluso cuando resulte aplicable la ley de un tercer Estado, dada la aplicación universal del Reglamento (artículos 20 y 23.1, ex 34).

El artículo 22.1 permite que el causante pueda elegir, en disposición mortis causa, como ley aplicable a su sucesión la de la nacionalidad, o alguna de las nacionalidades que ostente al tiempo de la elección o de su fallecimiento. La professio iuris, era desconocida en España antes de la entrada en vigor del Reglamento al igual que se desconoce hoy en día en la legislación británica, pero este hecho que pudiera ser relevante para su ejecución según la ley local en Reino Unido, no afecta la aplicación de la norma europea en España, en cuanto Estado miembro participante en el mismo. Conforme al artículo 22 del Reglamento, la elección de la ley de una de las nacionalidades que posea el disponente al tiempo de la realización de la disposición de última voluntad o del fallecimiento del causante, ha de reunir ciertos requisitos formales: debe hacerse expresamente y en forma de disposición mortis causa o habrá de resultar de los términos de una disposición de ese tipo. Los considerandos 39 y 40 del Reglamento inciden en esta cuestión y expresamente el considerando (40) precisa que cabe la elección de una ley aun cuando la ley elegida no prevea la elección de ley en materia sucesoria, como sucede en el Derecho británico, y sucedía en el momento del otorgamiento de la disposición mortis causa en el Derecho español, siempre que pueda inferirse del acto que la persona comprendió lo que está haciendo y consistió en ello. Si es así constante la aplicación del Reglamento con más razón debe predicarse una interpretación flexible de su disposición transitoria -artículo 83- redactada con la finalidad de que los ciudadanos europeos, pese a los tres años dados para la aplicación de la norma, no se sorprendan con las modificaciones que la misma introduce en sus tradiciones jurídicas cuando hubieran dispuesto con anterioridad a su aplicación, la forma en que debía llevarse a cabo su sucesión (vid. considerando 80). Por ello, si una disposición «mortis causa» se realizara antes del 17 de agosto de 2015 con arreglo a la ley que el causante podría haber elegido de conformidad con el presente Reglamento, se considerará que dicha ley ha sido elegida como ley aplicable a la sucesión (artículo 83.4). Y así puede entenderse de la disposición a favor sólo de su esposa realizada por el disponente, conforme al tipo de frecuencia de los testamentos británicos.

El Reglamento, con inspiración en el Convenio de La Haya de 1 de agosto de 1989, introduce en su Capítulo III para la regulación de la validez formal y material de las disposiciones «mortis causa», con el alcance autónomo que allí se establece, la putative law –ley presuntiva– que produce una retroacción positiva para los efectos singulares regulados en los artículos 26 y 27 a la ley que de haber fallecido el testador en la fecha en que realizó la disposición mortis causa le sería de aplicación -incluido el supuesto del artículo 22, professio iuris-, y sin perjuicio de lo establecido en el artículo 75.1 en relación al Convenio de La haya de 5 de octubre de 1961 del que España, como la mayor parte de los Estados miembros, es parte.

Por las razones apuntadas, circunstancias transitorias concurrentes, necesaria seguridad jurídica que está en la lógica de la norma, junto a la eliminación de trabas jurídicas (considerandos 1, 7 y 80) ha de entenderse que el título testamentario del causante británico antes de la aplicación del reglamento, en este caso concreto, fue vehículo para el establecimiento de la professio iuris y que por lo tanto el testador eligió su ley nacional, por lo que la sucesión se ha de regir por la ley británica, y dado su domicilio determinado en este caso por su lugar de nacimiento, a las leyes de Reino Unido. Esta solución está reforzada además por el hecho de que en el momento en que se realizó el testamento era aplicable a la sucesión la ley nacional del causante, que conduce al mismo resultado.

Como elemento nuevo se analiza en el presente recurso si es aplicable el reenvío desde la ley británica, dada la tradicional escisión de esa legislación entre bienes muebles, a la que se aplica la ley del domicilio, e inmuebles a la que se aplica la ley de situación de los mismos, lo que conduciría en ambos casos a la ley española.

La introducción en el Reglamento (UE) nº 650/2012, de un artículo, el 34 sobre reenvío, obliga a relegar el artículo 12.2 del CC a ámbitos distintos del sucesorio internacional.

En España hasta la aplicación de la norma europea era solo admitido el reenvío de primer grado, es decir, el reenvío a la ley española derivado directamente de la ley de la sucesión.

Las Sentencias de la Sala Primera del TS 15 de noviembre de 1996 y 21 de mayo de 1999 establecieron la improcedencia del reenvío, incluso cuando es a favor de la legislación española, si con ello se pone en peligro los principios de unidad y universalidad de la sucesión. La de 23 de septiembre de 2002, en relación a la sucesión de un británico -inglés- puntualiza que si el reenvío implica la aplicación de la ley española en la totalidad de la sucesión (sólo existe en la sucesión patrimonio en España y todo es de carácter inmobiliario) sería admisible el reenvío. La Resolución de 13 de agosto de 2014, sigue la doctrina tradicional en sede de reenvío a la ley española desde la ley nacional británica del causante fallecido antes de la aplicación del Reglamento, en la línea de la R de 24 de octubre de 2007.

Analiza esta Resolución la delimitación positiva y negativa del reenvío que presenta el artículo 34 del Reglamento.

La delimitación positiva la establece el artículo 34 su párrafo primero del que resulta que se exige para la aceptación del reenvío, que éste se produzca para un tercer Estado y no otro Estado miembro: «1. La aplicación de la ley de un tercer Estado designada por el presente Reglamento se entenderá como la aplicación de las normas jurídicas vigentes en ese Estado, incluidas sus disposiciones de Derecho internacional privado en la medida en que dichas disposiciones prevean un reenvío a: a) la ley de un Estado miembro, o b) la ley de otro tercer Estado que aplicaría su propia ley».

La delimitación negativa del precepto, se encuentra en el párrafo 2: «En ningún caso se aplicará el reenvío respecto de las leyes a que se refieren los artículos 21, apartado 2, 22, 27, 28, letra b), y 30».

Conforme al Reglamento se excluye el reenvío cuando la ley designada por el Reglamento se derive de la «professio iuris» del causante, como ocurre en el presente expediente, o sea consecuencia de la utilización de la cláusula de excepción de los vínculos más estrechos establecida en el artículo 21.2 como excepción a la ley aplicable o de las normas especiales contempladas en los artículos 27, 28.b) y 30 del Reglamento.

Con la entrada en vigor del Reglamento, el artículo 34 introduce una nueva regulación en materia de reenvío con diferente contenido y fundamentos a los recogidos en el artículo 12.2 del Código Civil.

El artículo 12.2 del CC admite sólo el reenvío de primer grado, reenvío que no es obligatorio y que está vinculado al sistema previsto en el artículo 9.8 del Código Civil; por el contrario, el artículo 34 del Reglamento recoge de forma imperativa determinados supuestos de reenvío desde la ley de un tercer Estado de primer o segundo grado que buscan la uniformidad internacional de soluciones y la proximidad con la ley aplicable.

En este supuesto se está ante una elección anticipada de la ley aplicable conforme al artículo 83.4 del Reglamento 650/2012, supuesto excluido conforme al artículo 34.2 de la posible operatividad del reenvío previsto en el artículo 34.1 del mismo Reglamento, por lo que debe entenderse que la sucesión se rige por la legislación británica, sin que sea precisa la comparecencia en la partición de los descendientes del causante.

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación.  (IES)

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279.** ¿PARTICIÓN DEL TESTADOR O MERAS DISPOSICIONES PARTICIONALES? INTERVENCIÓN DE LOS LEGITIMARIOS EN LA PARTICIÓN

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad interina de Madrid nº 17, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad conyugal, aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute la inscripción de una escritura de herencia otorgada por las dos herederas sin la intervención del nieto, legatario de la legítima estricta. El testamento dispone como norma particional que se adjudican para el pago de los derechos legitimarios del nieto los derechos que al testador le corresponden sobre un bien.

La calificación señala como defecto para la inscripción la no intervención del legatario de cuota legitimaria, oponiendo los recurrentes que no era necesaria tal intervención al tratarse de una partición realizada por el testador.

La cuestión central gira en torno a si estamos en presencia de una verdadera partición hecha por el testador o de una norma particional, lo que lleva a la DGRN a distinguir ambos supuestos y a fijar los diversos efectos que una y otra producen.

Doctrina de la DGRN.

1. Partición y normas particionales: (i) Hay partición propiamente dicha cuando el testador adjudica directamente los bienes a los herederos. Aunque en buena lógica la partición implica la realización de todas las operaciones particionales (inventario, avalúo, liquidación, formación de lotes con la adjudicación de los mismos), también se entiende que hay partición cuando el testador distribuye los bienes entre los herederos sin practicar las operaciones particionales, sin perjuicio de que estas deban hacerse posteriormente con carácter complementario y para lograr la plena virtualidad de la partición hecha. (ii) Hay normas particionales cuando no hay adjudicación directa de bienes, sino que el testador expresa su voluntad de que cuando se lleve a cabo la partición ciertos bienes se adjudiquen en pago de su haber a ciertos herederos.

2. Efectos de la partición y de las normas particionales: (i) La verdadera partición testamentaria determina, una vez muerto el testador, la adquisición directa «iure hereditario» de los bienes adjudicados a cada heredero, es decir, y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de julio de 1986, es de aplicar a estas particiones el artículo 1068 del Código Civil, según el cual, «la partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados». (ii) La simple norma de la partición vincula a los herederos, o en su caso, al contador-partidor designado para hacerla, en el sentido de que al hacerse la partición habrán de tenerse en cuenta las normas dictadas por el testador y adjudicar, siempre que sea posible, al heredero o herederos de que se trate los bienes a que la disposición testamentaria se refiere.

En base a lo expuesto, el título de adjudicación es distinto pues, tratándose de partición, no solo se pasará por ella (art. 1056 CC) sino que confiere directamente la propiedad de los bienes adjudicados como cualquier otra partición (art. 1068 CC). Sin embargo, si se trata de meras normas particionales, el título de adjudicación sería la partición realizada por todos los herederos de común acuerdo, teniendo en cuenta, eso sí, las normas particionales del testador».

3. Conclusión: sentado que el testador no hizo la partición por no figurar ésta en el testamento, debemos concluir que estableció normas particionales para hacerla, y según reiterada doctrina de este Centro Directivo, la intervención de todos los legitimarios en la partición es inexcusable.

Comentario. La partición hecha por el testador impide el surgimiento de la comunidad hereditaria porque los herederos adquieren directamente los bienes del causante. Sin embargo, cuando el testador no hace la partición surge la comunidad hereditaria entre los llamados a una parte alícuota de la herencia, necesitándose la partición para que el derecho hereditario abstracto de cada llamado se concrete en bienes determinados.

Si el testador hace la partición y los legitimarios entienden que no se respeta la intangibilidad de la legítima pueden ejercitar la acción de rescisión de la partición o pedir el complemento de sus legítimas, dependiendo la opción entre uno u otro remedio, en buena medida, del principio general de conservación de la partición o “favor partitionis”.

Si el testador no hace la partición y la llevan a cabo los herederos, los legitimarios deben intervenir necesariamente en las operaciones particionales precisamente en defensa de la intangibilidad de su legítima y sin tener que esperar al resultado de la partición.

En el caso de la Resolución, si el testador, en vez de ordenar un legado de cuota con asignación de cosa, hubiera hecho un legado de cosa especifica y determinada en pago de la legítima del nieto, éste tendría derecho a exigir la entrega del legado y a reclamar, en su caso, el complemento de la legítima cuando lo dejado resultara insuficiente. Sin embargo, aunque el legitimario sea legatario de cosa específica y no forme parte de la comunidad hereditaria, deberá intervenir en las operaciones de inventario, avalúo y demás operaciones necesarias para poder fijar el valor de su legítima. (JAR)

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280.** PROPIEDAD HORIZONTAL. SEGREGACIÓN ANEJO TERRAZA DE USO EXCLUSIVO DE UN ELEMENTO COMÚN. AUTORIZACIÓN DE LA JUNTA GENERAL.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa de la registradora de la propiedad de A Coruña nº 4, por la que acuerda no practicar la inscripción de una escritura de segregación y agrupación de un anejo.

Hechos: En una propiedad horizontal dos de los elementos privativos tienen como anejos, respectivamente, el uso y disfrute exclusivo de una zona de azotea. Ahora el propietario de dichas fincas segrega dichos anejos y los agrega a una tercera finca de su propiedad. Existe una cláusula estatutaria permitiendo las segregaciones de elementos privativos, sin autorización de la Junta de Propietarios.

La registradora considera que es necesario acuerdo de la Junta General de Propietarios ya que el objeto de la segregación (la zona de azotea) es un elemento común.

El notario autorizante recurre y alega que el derecho de uso y disfrute no es un elemento común, sino privativo y que la modificación no afecta a reglas de la comunidad ni a propietarios concretos y cita determinada jurisprudencia en su favor. Argumenta también que dicho cambio facilita el acceso a dichas zonas sin necesidad de obras.

La DGRN desestima el recurso. Considera que la alteración de tal vinculación no es propiamente una segregación de las que el propietario podría llevar a cabo por sí sólo en aplicación de la cláusula estatutaria transcrita, sino una modificación que afecta al régimen jurídico de elementos comunes al ser la propiedad de dicha terraza un elemento común,  por lo que se necesita consentimiento de la Comunidad de Propietarios. Son indiferentes las peculiaridades físicas o constructivas de dichas terrazas.

COMENTARIO.- Si consideramos que lo que es objeto de modificación es el cambio de titularidad de un derecho privativo (aunque sea el uso exclusivo de un elemento común), resulta demasiado formalista la posición de la DGRN pues es clara la analogía e identidad de razón de este caso con los casos de anejos en plena propiedad con carácter privativo. La necesidad de acuerdo de la Junta de Propietarios tiene su fundamento en  los casos en los que se modifica el número de elementos privativos, por afectar a la formación de mayorías en las Juntas Generales, o las normas de normas de Comunidad o en la alteración de elementos comunes, ninguno de cuyos supuestos se da en el presente caso. (AFS)

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281.() CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL SL. CÓMPUTO DEL PLAZO DE 15 DÍAS.

Resolución de 5 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles VII de Madrid a inscribir determinada escritura de elevación a público de acuerdos sociales de una entidad.

Hechos: Se trata de determinar si una junta convocada en el Borme el día el 22 de septiembre de 2015 y celebrada el 6 de octubre de 2015, cumple con la antelación de 15 días que para la convocatoria de la junta exige el artículo 176 de la LSC. La junta acuerda la disolución de la sociedad y a ella asistió el 50% del capital social.

El registrador estima que los acuerdos no son inscribibles pues no existen 15 días entre la convocatoria y la celebración de la junta y ello aunque se compute el día de la publicación aplicando la  que llama “más moderna y benévola doctrina del Tribunal Supremo (a partir de las SS de 29/3 y 21/11/1994) y la de la Dirección General de los Registros y del Notariado (a partir de la Resolución de 10 de julio de 1995)”. Tampoco considera que se  pueda aplicar el artículo 204.3 de la LSC por el motivo de la infracción, ni por la relevancia de la votación.

El interesado recurre defendiendo la existencia del plazo de 15 días y que en todo caso el “supuesto defecto sería de escasa entidad”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Recuerda la evolución de su doctrina y la del TS en este punto y cómo si bien en un principio no se computaba ni el día de la publicación ni el día de la celebración de la junta en un momento posterior (Sentencias del TS de 29 de marzo y 21 de noviembre de 1994 y RDGRN de 10 de julio de 1995) pasó a computarse el día de la publicación por entender que a partir de dicho día el socio podía ejercer todos sus derechos.

Finalmente determina que el defecto no es de tan escasa entidad como dice el recurrente pues sólo asistió a la junta el 50% del capital social.  

Comentario: Clara decisión de nuestro CD con apoyo en una jurisprudencia y doctrina ya consolidada.

La única duda que puede suscitarse es la de que al aludir a la asistencia del sólo el 50% del capital social a la junta, para determinar que el defecto no es de escasa entidad, si hubiera asistido el 80% o el 90%,  si hubiera podido considerar  que el defecto sigue existiendo pues con dicho quorum la repetición de una junta, aunque asistan los ahora no asistentes, y voten en el sentido que voten, el resultado hubiera sido el mismo. La cuestión es tremendamente dudosa por el carácter del requisito  omitido que es uno de los esenciales para la válida constitución de  una junta general.(JAGV)

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282.** EL TESTADOR NO MENCIONA SI SU HIJA PREMUERTA TUVO DESCENDIENTES.

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Burjassot, por la que se suspende la inscripción de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

Supuesto de hecho. Se discute sobre la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: comparece la única heredera instituida adjudicándose los bienes; se menciona en la escritura que el causante tuvo otra hija que falleció anteriormente al otorgamiento del testamento; en el testamento se menciona como hija exclusivamente la instituida heredera sin que el testador declare tener más descendientes.

¿Es necesario acreditar que la hija premuerta no tenía a su vez descendientes? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 El contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz, lo que en este concreto expediente supone que el hecho de que el testador no mencione que una hija suya fallecida previamente, tuvo a su vez descendientes legitimarios, significa que no existen salvo que se pruebe lo contrario.

2 La privación de eficacia del contenido patrimonial de un testamento exige, a falta de conformidad de todos los afectados, una previa declaración judicial (RRDGRN 21 noviembre 2014 y 6 de mayo de 2016). Ya anteriormente el Centro Directivo había dicho que la declaración judicial era “requisito inexorable” para privar de efectos a un testamento que no hubiera incurrido en caducidad ni en vicios sustanciales (RDGRN 13 de septiembre de 2001).

3 Reitera su doctrina sobre la prueba de los hechos negativos, pues, dada la dificultad, o la imposibilidad incluso, de probarlos, no puede exigirse a efectos registrales una prueba de tal naturaleza (RDGRN 3 de marzo 2012, para el caso de premoriencia de un heredero legitimario, que no es preciso demostrar que no tenía descendientes, también RR. de 2 de diciembre de 1897 y 26 de junio de 1901).

Comentario. Parece que el problema surge porque el testador no hace declaración expresa alguna sobre la inexistencia de otros descendientes que no sea la hija heredera. De admitirse la necesidad de probar tal circunstancia estaríamos hablando de una preterición conjetural o presunta, que exigiría una prueba negativa prácticamente imposible, por lo que la DGRN, partiendo del principio de que el contenido del testamento se presume iuris tantum válido y eficaz, reitera su doctrina sobre la prueba de hechos negativos. Por tanto, basta que el testamento no mencione que la hija premuerta del testador tuvo descendientes, pues ello significa que no existen salvo prueba en contrario. (JAR)

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283.* ANOTACIÓN DE EMBARGO DE DERECHO HEREDITARIO

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Bilbao nº 9, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento de embargo de derechos hereditarios.

Se reitera la imposibilidad de tener en cuenta en el recurso documentos no presentados al tiempo de la calificación (art. 326 LH)

En cuanto al fondo del asunto: se plantea si se puede anotar un embargo sobre los derechos del deudor en la herencia del titular registral, respecto de un bien concreto, cuando se acredita la defunción del titular y el carácter de hijo del embargado, y se acompaña certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad pero no se acompaña testamento ni declaración de herederos de dicho titular.

La Dirección confirma el defecto exigiendo la presentación del título sucesorio del art.14 LH;  en caso de deudas propias del heredero demandado se posibilita que se tome anotación preventiva únicamente en la parte que corresponda el derecho hereditario del deudor, sin que esa anotación preventiva pueda hacerse extensible al derecho hereditario que pueda corresponder a otros herederos. Por ello, es imprescindible conocer el derecho hereditario del heredero deudor demandado pues sólo y exclusivamente ese derecho puede ser objeto de la anotación preventiva de embargo. Y, para ello, será imprescindible aportar el título sucesorio correspondiente,  art 166.1.2 RH (MN)

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284.** DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Pontevedra, por la que se deniega el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2013 de una entidad mercantil.

Hechos: Se solicita el depósito de cuentas del ejercicio de 2013 de una sociedad en concurso de acreedores, fase de liquidación, con auditor designado para los ejercicios 2012 a 2014.

El registrador suspende el depósito por no venir acompañado del informe de auditoría pues según los datos contables del ejercicio y del anterior la sociedad está sujeta a auditoría. Artículo 263 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, y artículo 366, 1.5º y 368º del Reglamento del Registro Mercantil.

El administrador concursal recurre y alega que “existe abundante jurisprudencia que sostiene que, una vez declarada disuelta la sociedad y abierta la fase de liquidación decae la obligación de auditar las cuentas anuales” citando en su apoyo un auto del Juzgado de lo Mercantil de Pontevedra en dicho sentido de  10 de noviembre de 2008 y una consulta al ICAC de 1993 que también lo estableció así pues en la fase de liquidación “la función de los auditores decae al no existir, a partir de la entrada de la sociedad en periodo de liquidación, obligación de formular cuentas anuales de acuerdo con el régimen general y sustituyéndose las mismas por un balance final de liquidación que será censurado por los interventores de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas. En consecuencia, este Instituto considera que la obligación de someter a auditoria las cuentas anuales de una sociedad no rige cuando dicha sociedad se encuentre en periodo de liquidación”.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Empieza diciendo que “es claro que aunque una sociedad sea declarada en concurso de acreedores, subsiste la obligación de auditar sus cuentas” y en la actualidad tras la reforma del artículo 46 de la por la Ley 38/2011, incluso en el primer ejercicio en estado que concurso lo que con anterioridad no era necesario.

Sigue diciendo que la cuestión relativa a si también la auditoría es necesaria en la fase de liquidación una vez disuelta la sociedad fue resuelta en sentido afirmativo por la Resolución de 26 de mayo de 2009, donde se dijo que  «no es cierto tampoco que una vez abierta la fase de liquidación decae la obligatoriedad de auditar las cuentas. Este Centro Directivo ha señalado con reiteración que subsiste la obligación de auditoría de las cuentas en fase de liquidación, y ello, dada la naturaleza esencialmente reversible de la sociedad en liquidación, cuya personalidad jurídica subsiste en tanto no se haya procedido al reparto del activo sobrante entre los socios y, una vez extinguida, a la cancelación de su hoja registral”.

Finalmente concluye señalando que la Consulta del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas alegada por el recurrente ha quedado sin efecto por la Resolución de 18 de octubre de 2013, del mismo Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, sobre el marco de información financiera cuando no resulta adecuada la aplicación del principio de empresa en funcionamiento”.

Comentario: Como no podía ser de otro modo la DG, pese a los argumentos del recurrente, confirma la necesidad de auditar las cuentas, sea cual sea la situación en que se encuentre la sociedad y con independencia de si la misma está o no declarada en concurso.  (JAGV)

 

285.() DEPÓSITO DE CUENTAS. SOCIEDAD EN CONCURSO DE ACREEDORES. FASE DE LIQUIDACIÓN. INFORME DE AUDITOR. 

Resolución de 6 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles II de Pontevedra, por la que se deniega el depósito de las cuentas anuales del ejercicio 2014 de una entidad mercantil.

Igual que la anterior resolución señalada bajo el número 284, y afectante a la misma sociedad, si bien el ejercicio que se discute es el del 2014, añadiendo el defecto lógico de que no se ha efectuado el depósito de 2013, lo que no es recurrido por el administrador concursal. (JAGV)

 

286.** HIPOTECA:CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN DE CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Estella nº 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

Hechos: Se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita, conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo que se había constituido mediante escritura autorizada el 29 de septiembre de 2008, para asegurar el cumplimiento de las obligaciones que se relacionan, con apertura de una «Cuenta Especial de Liquidación» «…en la que se consignaran las cantidades que a favor del Banco resulten impagadas. En la escritura se pactó sobre el plazo de duración de la hipoteca que “se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la misma escritura…, También se pacta que «Una vez producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva…”. Posteriormente se prorroga el plazo por dos años más, es decir hasta el día 29 de septiembre de 2.012. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».

La registradora, deniega la cancelación solicitada por lo siguiente:

 Porque el pacto de caducidad automática de la hipoteca no consta de modo indubitado por lo que no es posible discernir si el plazo de duración convenido es el de las obligaciones garantizadas (en cuyo caso sería aplicable el art 82.5 LH si hubieran transcurrido 21 años desde el vencimiento) o un pacto de caducidad de la hipoteca (siendo aplicable el art 82.2LH).En base a lo anterior, entiende que el plazo de duración pactado se refiere no a la hipoteca sino al lapso durante el cual quedan garantizadas por la hipoteca de máximo las obligaciones relacionas pues el título contempla la posibilidad de hacer apuntes contables de obligaciones garantizadas hasta el último día del plazo y de ejecutar la hipoteca una vez vencido el plazo pactado.

Asimismo, la entidad acreedora fue requerida para que acreditara si durante el tiempo en que la hipoteca estuvo vigente había iniciado o no la ejecución de la misma, a lo que contesto en sentido negativo indicando que se limitó a realizar uno de los actos preparatorios de la ejecución, que es el cierre de la cuenta especial y la determinación del saldo deudor por certificado de fedatario público. La registradora entiende, que esta manifestación de la entidad financiera no es motivo suficiente para practicar la cancelación solicitada y más teniendo en cuenta que la mercantil, titular de las fincas hipotecadas fue declarada en concurso voluntario el 5 de marzo del 2012 y por tanto, una vez anotado en el registro no es posible iniciar la ejecución separada de las hipotecas al margen o intentando soslayar al Juzgado de lo Mercantil competente. 

El interesado recurre alegando que el plazo de duración convenido, habrá que interpretarse según su verdadero sentido conforme a lo dispuesto, respecto a la interpretación de los contratos, en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil y por ello debe interpretarse en el sentido de que la representada constituyó la hipoteca por un plazo que finalizaba el 29 de septiembre de 2010 y que luego se amplió hasta el 29 de septiembre de 2012, por lo que se extinguió, por caducidad, en esta última fecha.

También considera que la interpretación de las cláusulas ambiguas u oscuras (o, en palabras de la registradora, no redactadas «con la debida claridad») debe hacerse conforme a lo dispuesto en artículo 1288 del Código Civil, a cuyo tenor «la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no debe favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad».

 Finalmente, citando los artículos 57.3 y 155.1 de la Ley concursal estima que desde que se declaró el concurso la entidad acreedora perdió, por imperativo legal (artículo 67.3 LC), el derecho de ejecución separada de su hipoteca, y que en el período comprendido entre el 5 de marzo de 2012 (fecha de la declaración del concurso y de la apertura de la fase de liquidación) y el 29 de septiembre de 2012 (fecha en la que, según lo pactado en las mencionadas escrituras, se extinguió la hipoteca controvertida), ésta sólo pudo ejecutarse en el marco del concurso. Ese «marco del concurso» tiene como uno de sus principales elementos el precepto contenido en el artículo 155.4 de la Ley Concursal, en el que se faculta al acreedor con privilegio especial (y a la administración concursal) a solicitar al juez que autorice la venta directa o la cesión en pago o para el pago al acreedor privilegiado o a la persona que él designe. En nuestro caso el acreedor no hizo uso de su derecho dejando que se extinguiera  la hipoteca  por lo que no considera correcto lo alegado por la registradora de que la declaración del concurso impidiera al acreedor hacer valer su derecho de hipoteca antes del 29 de septiembre 2012.

Resolución: La DG desestima el recurso confirmando la calificación.

La Dirección General de los Registros y del Notariado comienza haciendo referencia a su reiterada doctrina por la cual, la hipoteca, como los demás derechos reales, puede ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que en ese instante estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria.

Añade que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es efectivamente de duración de la hipoteca o si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca. En el primer caso, se estaría ante la caducidad (art. 82.2 LH) pero en el segundo debería esperarse al transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria, por aplicación de la norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

Pues bien la DG tras analizar todas las cláusulas del contrato considera “que el plazo de duración pactado debe entenderse referido no tanto a un plazo de caducidad de la hipoteca, sino más bien referido al plazo durante el cual las obligaciones contraídas antes del vencimiento del «dies ad quem» son las únicas que quedan garantizadas con la hipoteca constituida”.

Termina diciendo que “la cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca”.

Y finalmente da razón a la registradora en lo relativo que con  la declaración de concurso  de la sociedad hipotecante, el acreedor hipotecario no podía iniciar la ejecución separada de la hipoteca y deben observarse las normas que sobre la cancelación de la misma se establecen en la legislación concursal.

Comentario: La calificación registral, como viene señalando la DGRN, se extiende necesariamente a la duración de las hipotecas, lo que exige que esta cláusula este redactada con la debida claridad para cumplir con el principio de especialidad registral, que surgió precisamente ligado a las hipotecas, ya que en caso contrario pueden surgir problemas interpretativos relacionados con su vencimiento y a los efectos de su cancelación registral generando inseguridad al tráfico jurídico. (MGV)

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287.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Estella nº 2 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

De igual contenido que la 286. (MGV)

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288.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella nº 1 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia.

De igual contenido que la 286 y 287. (MGV)

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289.() HIPOTECA: CANCELACIÓN. CADUCIDAD CONVENCIONAL. INTERPRETACIÓN CLÁUSULAS OSCURAS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estella nº 1 a practicar la cancelación de una hipoteca solicitada en virtud de instancia. 

De igual contenido que la 286, 287 y 288. (MGV)

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290.() REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS: NO ES POSIBLE SI DEL BALANCE RESULTAN BENEFICIOS.

Resolución de 8 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador mercantil y de bienes muebles de Badajoz a inscribir una escritura de reducción del capital social de una entidad.

Hechos: Una sociedad reduce el capital social (de 784.000 euros a cero) para restablecer el equilibrio entre el mismo y el patrimonio contable disminuido como consecuencia de pérdidas, con el simultáneo aumento del capital (a 3.000 euros). Del balance aprobado para acordar la reducción del capital resultan la existencia de determinados beneficios, si bien respecto de ellos el administrador presenta un escrito en el que manifiesta que “los beneficios que figuran en el balance tienen carácter provisional por corresponder a un balance intermedio -que no corresponde con el de cierre del ejercicio-, no siendo posible por tanto su previa compensación”.

El registrador suspende la inscripción pues resultando del balance que sirve de base a la reducción de capital la existencia de resultados del ejercicio positivos, no puede efectuarse la reducción de capital social en tanto no se proceda a la compensación de los mismos, que tienen en esencia la misma naturaleza que las reservas aunque no figuren contabilizados como tales, contra las pérdidas –art 322 de la Ley de Sociedades de Capital y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de Abril de 2.000, 28 de Febrero y 1 de Marzo de 2.007, según la primera de ellas «Tales resultados a una concreta fecha son beneficios de la sociedad, que tienen en esencia la misma naturaleza que las reservas en sentido estricto aun cuando no aparezcan contabilizados como tales, y su presencia veda la posibilidad de acudir a la reducción del capital para compensar pérdidas en cuanto los mismos se compensen con aquéllas”. Por otra parte tampoco puede acogerse el argumento expresado en el escrito de que «con dicha operación no se perjudica a terceros ni a ningún socio puesto que la decisión la adopta el socio único la sociedad» ya que el capital social constituye la cifra de retención en garantía de terceros, y con la operación formalizada -reducción y aumento de capital simultáneos- se reduce sustancialmente la cifra de capital, y sin que exista derecho de oposición por parte de acreedores.

El interesado recurre diciendo “que lo que exige el artículo 322 de la Ley de Sociedades de Capital es que no se puede  reducir el capital por pérdidas en tanto la sociedad cuente con cualquier clase de reservas pero que la sociedad no tenía reservas por lo que se cumple de forma escrupulosa con la normativa mercantil.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Dice que “la reducción meramente contable del capital social para compensar pérdidas aparece rodeada por la Ley de unas garantías básicas encaminadas a evitar que, a través de ella, se lesionen las legítimas expectativas e intereses de socios y acreedores, y que sustancialmente buscan asegurar la certeza de la situación de desequilibrio financiero en que se encuentra la sociedad y la necesidad de superarlo a través de aquel remedio”.

Añade que los resultados a una concreta fecha son beneficios de la sociedad, que tienen en esencia la misma naturaleza que las reservas en sentido estricto aun cuando no aparezcan contabilizados como tales, y su presencia veda la posibilidad de acudir a la reducción del capital para compensar pérdidas en cuanto los mismos se compensen con aquéllas (artículo 322.1 de la Ley de Sociedades de Capital, citado)”.

Comentario: Reitera el criterio de anteriores resoluciones sobre la misma cuestión. Si los beneficios que resultan de un balance intermedio no se tuvieran en cuanta para la operación en que la ley lo exige, carecería de sentido su exigencia. (JAGV)

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291.** COMPRAVENTA DE FINCA ARRENDADA. RENUNCIA DEL DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN EL CONTRATO.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Alicante nº 3 a inscribir una escritura de compraventa.

Hechos: Se otorga una escritura de compraventa de una nave que se dice está arrendada en virtud de un contrato de arrendamiento de fecha 1 de Agosto de 2012, aunque también se manifiesta por el vendedor que en el contrato de arrendamiento el arrendatario renunció al derecho de adquisición preferente.

El registrador exige que comparezca el arrendatario para ratificar dicha renuncia y que se liquide el contrato de arrendamiento del impuesto correspondiente. Considera también que no se acreditan los cargos ni constan debidamente legitimadas las firmas de los otorgantes del contrato de arrendamiento.

La interesada recurre y se remite al criterio de la DGRN en su Resolución de 11 de enero de 2016 según la cual la existencia o no de un arrendamiento así como la renuncia a los derechos de adquisición preferente por parte del arrendatario no exige más formalidades que la mera declaración que realice el vendedor.

La DGRN revoca la calificación, argumentando que:

.- Es posible la renuncia anticipada al derecho de adquisición preferente en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, cualquiera que sea su duración, incluso en los de duración inferior a cinco años.

.- No se necesita la comparecencia del arrendatario para renunciar a su derecho, pues no lo exige ninguna norma. Además, añade que:

.- Si no está inscrito el arrendamiento no puede quien no ha inscrito su derecho hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiado en el contenido del Registro y en la manifestación expresa realizada en documento público de estar la finca libre de arrendamientos o de haberse renunciado por el arrendatario a los derechos de adquisición preferente.

.- Si se admite a efectos de inscripción como suficiente la manifestación del vendedor de que la finca está o no arrendada o la identidad del arrendatario, no hay razón alguna para que la validez de dicha manifestación no se extienda a otros elementos del contrato como es la existencia o no de los derechos de adquisición preferente.

No es necesario liquidar dicho contrato de arrendamiento de impuestos pues no es objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad y no se produce el cierre registral previsto en el artículo 254 LH. (AFS)

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292. *** EJECUCIÓN HIPOTECARIA POR ACREEDOR CESIONARIO PROCESAL DEL TITULAR REGISTRAL. LA CESIÓN DE CRÉDITO HA DE SER POR ESCRITURA

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Nájera, por la que se suspende la inscripción del testimonio de decreto de adjudicación y de mandamiento de cancelación de cargas dictados en el seno de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Se plantea si estando inscrita una hipoteca a favor de una persona es inscribible el decreto judicial de adjudicación, cuando la parte ejecutante es una persona distinta de la titular registral o si para ello es necesaria la previa inscripción a su favor. Se acompaña Decreto por el que se acuerda la subrogación en la situación procesal de la parte ejecutante  y el contrato privado de compraventa de dicho crédito.

La Dirección reitera y resume su doctrina en esta materia recordando que para la ejecución extrajudicial no cabe ni siquiera expedir la certificación de cargas, mientras que en la judicial es posible la expedición de la certificación pero para inscribir la adjudicación o remate es preciso el cumplimiento de los requisitos del tracto sucesivo, es decir la inscripción de la hipoteca a favor del ejecutante aunque se haga en el mismo momento por el mecanismo del tracto abreviado.

Una vez sentado este criterio hay que analizar si en el presente supuesto se cumplen los requisitos documentales para poder inscribir la transmisión del crédito. La Dirección confirma el criterio del registrador: la subrogación en la situación procesal se ha dispuesto en virtud de decreto de 21 de octubre de 2015, basándose en el contrato privado de compraventa celebrada entre las partes. De acuerdo con el principio de legalidad (art 3 LH), se exige documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción en los libros registrales,  lo que no quiere decir que los actos inscribibles puedan constar en cualquiera clase de documentos público indistintamente, sino en aquellos que legalmente sean los propios del acto o contrato que haya de inscribirse; Por otra parte, a tales efectos, los documentos privados no son, en vía de principio, equivalentes a los públicos. El decreto judicial no altera el carácter privado del documento que menciona y se limita a acreditar haberse estimado la legitimación procesal pero el acuerdo en el contenido supone una transmisión de un derecho real de hipoteca que material y formalmente habrá de cumplir los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico para su inscripción en el Registro. Y a tal efecto, el art 149 LH, indica con total claridad, y sin excepciones, que «la cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad», lo cual es plenamente congruente con los principios de tracto sucesivo (art 20) y de legitimación registral (art 38) y en la ejecución (art 130 LH) por tanto, un documento privado, aun cuando hay servido para tener judicialmente por acreditada la sucesión procesal en la posición jurídica del ejecutante de la hipoteca, no es en ningún caso título hábil para obtener la inscripción registral de la transmisión del derecho real de hipoteca. (MN)

 

293.*** REQUISITOS DE LOS PRESTAMISTAS NO ENTIDADES DE CRÉDITO PARA LA APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Punta Umbría, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

Hechos: Se otorga una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista, persona física, asevera en la escritura no dedicarse habitualmente a dicha actividad, por lo que considera no le es de aplicación la Ley 2/2009 de 31 de Marzo. El prestatario es un consumidor.

La registradora realiza una consulta al Servicio de interconexión entre los Registros y comprueba que el prestamista es titular de al menos 5 préstamos hipotecarios vigentes y varios más ya no vigentes por lo que suspende la inscripción al considerar que existe un defecto subsanable por incumplimiento de lo dispuesto en la ley 2/2009 de 31 de Marzo, además de otro defecto en el juicio de suficiencia que no es objeto de recurso.

El interesado recurre y alega que es un mero inversor y no un profesional de la concesión de préstamos pues ello exigiría que se dedicara con habitualidad a desarrollar tales actividades y organizar su capital para asegurar una continuidad productiva-comercial, tal como resulta del criterio de una determinada sentencia que cita.

La DGRN confirma la nota de calificación argumentando que:

.- El registrador puede consultar otros Registros ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad en este ámbito.

.- No es suficiente la manifestación del interesado en la escritura de no ser prestamista habitual, que únicamente será admisible si queda confirmada por la citada búsqueda negativa en las bases de datos registrales, pero no si de dicha consulta resulta que es titular de otros créditos hipotecarios.

.- La concesión de dos préstamos constituye indicio suficiente y justificación adecuada para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales impuestos por la citada ley o bien una prueba satisfactoria de su no necesidad.

.-  Es defecto subsanable el incumplimiento por el prestamista de lo que exige la citada Ley 2/2009, básicamente inscripción en el Registro Especial y contratación de un seguro de responsabilidad civil o constitución de un aval, pues aunque su falta sea una infracción muy grave ello no afecta a la validez del contrato.

.- Es defecto insubsanable la omisión de los documentos exigibles en el proceso de contratación (información precontractual, oferta vinculante, transparencia de las condiciones de los contratos, tasación del bien hipotecado, derecho de examen del proyecto de escritura con una antelación de tres días en el despacho del notario autorizante y obligaciones de información y advertencias notariales) pues ello afecta a la formación del consentimiento del vendedor y por tanto a la validez del contrato, salvo que se trate de una omisión formal en la escritura. (AFS)

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294.* REANUDACIÓN DE TRACTO MEDIANTE SENTENCIA DECLARATIVA.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora de la propiedad de Fuenlabrada nº 3, por la que se suspende la inscripción de un mandamiento judicial dictado en procedimiento ordinario. 

HECHOS: Se presenta Testimonio Judicial de una Sentencia recaída en Juicio declarativo ordinario, donde se declara el dominio y trata de reanudar el tracto. A transmitió a B en 1922, siendo B el actual titular registral. En 1958, de nuevo A transmitió a C (no queda acreditado porqué, si fue una doble venta, si volvió a readquirir…). Ahora se demanda a los herederos de C que se allanan, y en cuanto a B (titular registral), no queda acreditado si tuvo o no hijos ni quienes sean sus herederos, que no han sido demandados.

La sentencia además, ordena (sic) que se inscriba el dominio de los demandantes pero SIN cancelar el asiento del titular registral, porque expresamente dice que no ha quedado acreditada la reanudación del tracto (aunque implícitamente podría inferirse una posible usucapión, pero sin que la sentencia lo declare expresamente).

La REGISTRADORA  suspende la inscripción, por no acreditarse que ha sido demandado el titular registral (o sus herederos), ni haberse pronunciado sobre las hipotéticas transmisiones intermedias ni haber especificado o declarado el supuesto nuevo título de dominio del transmitente (A) que volvió a transmitir.

El ABOGADO de los interesados recurre señalando que la registradora debe acatar (art 522-1 LEC) la sentencia recaída en juicio declarativo ordinario.

La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, por las exigencias del Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y evitar la indefensión del Titular registral o sus herederos (Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78)  y el procedimiento de rectificación del registro (Art. 40.a) in fine LH), de los que resulta es innegable la necesidad de intervención de tales personas, y añade el Centro Directivo que en la escueta sentencia no consta referencia alguna a la forma en que estos ignorados herederos hayan sido convocados.

Además, la Sentencia tampoco se pronuncia específicamente sobre una supuesta usucapión ni sobre la concurrencia de sus requisitos.   

Tampoco bastaría el allanamiento de los herederos de A, pues, (al margen de que NO sea aquél el titular registral) en un sistema causalista como el nuestro, basado en la adquisición por título y modo, no cabría tal allanamiento como modo de adquirir abstracto y desvinculado de causa alguna.

Finalmente la D.G. rehúsa –lógicamente- la posibilidad de mantener las dos inscripciones (contradictorias) por cuanto el Art 286 RH expresamente señala que la Sentencia: «…dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley…».

COMENTARIO.- Aunque no se debate en el caso, del supuesto de hecho de la resolución se desprende que tampoco se ha nombrado un defensor judicial de la herencia yacente, como exigen, entre otras las Res. DGRN de 3 oct. 2011, la Res 17 julio 201519 sept. 2015, 9 dic. 2015 o 17 marzo 2016 y antes la Res. 18 nov. 2006 y las Res 21 febrero 2007, 15 oct. 2007 y 5 nov. 2007, para tutelar los intereses de los eventuales herederos inciertos del causante demandado (ACM)

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295.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. COLISIÓN ENTRE EL NOMBRAMIENTO DE AUDITOR POR LA SOCIEDAD Y EL NOMBRADO POR EL REGISTRO A INSTANCIA DE LA MINORÍA.

Resolución de 11 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación extendida por la registradora mercantil y de bienes muebles de Zamora, por la que se resuelve no practicar el depósito de las cuentas anuales correspondientes al ejercicio 2014 de una sociedad.

Hechos: Se solicita del Registro Mercantil  el depósito de cuentas de una sociedad, relativo al ejercicio de 2014, acompañando el informe de auditoría realizado por auditor nombrado por la sociedad  debidamente inscrito.

En la hoja de la sociedad consta también, e igualmente debidamente inscrito, un auditor nombrado a solicitud de la minoría. El auditor nombrado por la sociedad se inscribió por la siguiente inscripción, aunque su nombramiento se hizo en junta universal de 2014.

La registradora suspende el depósito por no venir acompañado del informe de auditoría de las cuentas anuales emitido por el auditor nombrado a petición del socio minoritario (artículo.265.2 L.S.C.). Resolución de la D.G.R.N. de 26 de enero de 2011.

En definitiva que lo que plantea esta resolución es quien debe hacer el informe de auditoría, si el auditor del minoritario, o el auditor de la sociedad, inscrito con posterioridad pero nombrado antes incluso del inicio del expediente de designación de auditor por la minoría.

El interesado recurre alegando que si se inscribió el auditor de la sociedad, por este solo hecho se produjo la cancelación automática y de oficio del anterior auditor nombrado por el registro.

Doctrina: La DG confirma la nota de calificación.

Lo primero que hace la DG es dejar establecido con claridad que inscrito el auditor designado a instancia de la minoría no debería haberse inscrito el auditor designado por la sociedad aunque su nombramiento fuera de fecha anterior.

A continuación expone la doctrina sentada por la jurisprudencia del TS en su sentencia de 9 de marzo de 2007, con cita de la doctrina de este Centro Directivo (Resoluciones de 3 de enero, 6 de junio y 22 de agosto de 2011, 17 de enero, 27 de marzo y 30 de agosto de 2012, 4 y 25 de julio y 29 de octubre de 2013, 13 de mayo y 17 de junio de 2014 y 14 de mayo y 27 de julio de 2015, entre otras muchas), de la que se deduce que el derecho del minoritario es a que se realice la auditoría y no a que la verifique un determinado auditor y que por tanto dicho derecho decae o queda “enervado por el encargo de una auditoría voluntariamente realizado por los administradores… estimándose indiferente el origen de la designación (Juez, Registrador, Órganos sociales), lo que viene razonándose en el sentido de que «dicho auditor ha de conducirse en sus actuaciones bajo estrictos y exclusivos criterios de independencia y de profesionalidad… ya que la finalidad del artículo 265.2 LSA no es que la auditoría se realice a instancia de un determinado socio sino que aquella efectivamente se realice y el socio pueda tener perfecto conocimiento de la contabilidad de la sociedad”.

Pese a ello el recurso no prospera “de conformidad con la continua doctrina de este Centro Directivo (vid. «Vistos»), relativa a la necesidad de acompañar el informe de verificación del auditor nombrado por el registrador”. Dado que el nombramiento a instancia de la minoría consta inscrito con carácter previo al inscrito por nombramiento de la sociedad, el registrador debe calificar según dicha situación registral y mientras la misma no cambie, según las reglas generales de prioridad y legitimación, la auditoría deberá ser realizada por el primeramente nombrado.

Finalmente respecto del problema que plantea el recurrente de si el segundo nombramiento inscrito implica la cancelación de oficio del primero, la DG, sobre la base de que los asientos están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 7 RRM) y de que sólo es posible una cancelación de oficio si la misma está legalmente prevista, deniega dicha posibilidad, la cual sólo sería posible acudiendo al procedimiento de revocación de auditor actualmente previsto en el artículo 266 de la LSC.

Comentario: Curioso supuesto de hecho el que plantea esta resolución. Creemos que dada la situación registral era la mejor solución posible, pese al fundamento de derecho incluido en el acuerdo relativo a la indiferencia en cuanto al auditor que realice la auditoría. Hubiera sido posible otra solución si estimamos que dado que el nombramiento se hizo con anterioridad al expediente de designación de auditor y la inscripción de este nombramiento no es constitutiva, es evidente que el primer nombramiento, si la sociedad lo hubiera alegado en su momento, hubiera impedido el segundo, pues la fecha de la junta que consta en la certificación, si bien carece de fehaciencia en sentido civil, sí la tiene a efectos de inscripción en el registro pues queda amparada por la cuasi fe mercantil de la persona que certifica. Pero no lo hizo así  y por tanto el adoptar una decisión en dicho sentido supondría contradecir los principios generales por los que debe regirse todo registro jurídico de que lo primeramente inscrito prevalece sobre lo que con posterioridad acceda al registro.

De todas formas se adopte la solución que se adopte, siempre va a resultar un perjudicado, bien la sociedad que tendrá que pagar dos auditores, o bien el socio minoritario al que se le priva de la auditoría hecha por el auditor nombrado a su instancia. Quizás la solución sea la apuntada por la DG en su último fundamento de derecho, es decir, acudir a la revocación del auditor designado por el registro al existir justa causa revocación que pude ser solicitada por el administrador de la sociedad. Con ello se solucionaría el problema. (JAGV)

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296.** ANOTACIÓN DE EMBARGO. TRACTO SUCESIVO. LEVANTAMIENTO DEL VELO

Resolución de 12 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Arona a practicar una anotación preventiva de embargo. (ACM)

Hechos: En un procedimiento civil de ejecución contra una persona física, se presenta, sin más, mandamiento ordenando anotación del embargo sobre fincas de una S.L., de la que supuestamente era socio (¿único?) el deudor ejecutado y hoy sus herederos (sí demandados).

– La registradora lógicamente suspende su extensión, por no acreditarse que haya sido demandado el titular registral (la SL), conforme al Ppio de Tracto Sucesivo (Aº 20 LH) y  el  Ppio tutela judicial efectiva del Aº 24 CE-78 dirigido a evitar la indefensión del Titular registral.

– El abogado de los interesados recurre señalando que el hecho de que el Juez decrete el embargo ya implica que la finca es propiedad del demandado, y que en un procedimiento anterior quedó acreditado que la hija de dicho socio hoy era administradora solidaria de la SL.

– La DGRN  desestima el recurso y confirma la calificación registral, por las citadas exigencias de Tracto y de proscripción de la indefensión.

Y así resulta claramente del art 20 i.f LH que contempla una única excepción a ese principio, y es que se ordene por el Juez en un proceso Penal; Es pues un numerus clausus de excepciones, de interpretación restrictiva.

Con todo la DGRN deja abierta la puerta a otra excepción: si en el mandamiento o la sentencia hubiera habido alguna referencia específica a la doctrina del levantamiento del velo (cuyos elementos repasa, obiter dicta, la Res.), señalando las personas que ostentan la titularidad real y económica del ente y su vinculación al caso concreto, que en el nuestro, no se produce ni hay referencia alguna al respecto (ACM).

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297.** TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA DE FINCA NO URBANIZABLE EN ANDALUCÍA.

Resolución de 12 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de El Puerto de Santa María nº 2 a inscribir una adjudicación hereditaria.

Supuesto de hecho. Las dos únicas herederas se adjudican por mitad y pro indiviso, entre otros bienes, una finca no urbanizable radicada en Andalucía.  Se discute si en tal adjudicación es exigible licencia urbanística de parcelación o la declaración de innecesariedad, a la luz de la Ley 7/2002, de 12 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).

La cuestión de fondo es decidir si la adjudicación por mitad y pro indiviso es reveladora por si misma de una parcelación urbanística conforme al art. 66.2 de la referida Ley.

Doctrina de la DGRN. En un caso como el presente, en el que se transmite “una cuota indivisa de finca no urbanizable que no consta previamente individualizada en el Registro, y considerando también que “la transmisión se efectúa por título de herencia a los dos únicos herederos que se la adjudican por mitad y pro indiviso como los restantes bienes hereditarios… no cabe deducir indicio alguno del que pueda extraerse la sospecha de una posible parcelación… Tampoco cabe apreciar aquí los indicios que señala el registrador en su informe, relativos a la descripción catastral de la finca y a la existencia de una construcción, que data según el Catastro de 1984, dado que no se han puesto de manifiesto oportunamente en la nota de calificación…”.

Comentario1 El art. 26.2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana (TR) impone a notarios y registradores para escriturar e inscribir que exijan la licencia -o declaración administrativa equivalente- “a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que sea aplicable”. Tal exigencia comprende también, según el citado artículo, “la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca…”.

2 Este artículo del TR se remite a la legislación aplicable, que en este caso es la andaluza, y concretamente el art. 66 (LOUA), que considera actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, “mediante…asignaciones o cuotas en pro indiviso de un terreno… puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble”.

3 La diferencia respecto del TR es clara, pues, mientras que este último parte del dato objetivo de que se asignen usos exclusivos a la titularidad de una cuota indivisa, el artículo 66 (LOUA) no exige tal asignación, bastándole que exista dicha posibilidad y considerando como indicio relevante el que se adquiera una cuota indivisa de un inmueble. Aún más, “la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso” no basta para excluir la consideración de acto revelador de una posible parcelación.

4 Si “la parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y jurídicos con clara intención fraudulenta en terreno no urbanizable, pretendiendo la creación de una situación irreversible…” (STSJ de Andalucía de 17 de marzo de 2011, Sala de lo contencioso administrativo), el planteamiento de la LOUA es, a mi juicio, excesivo y está abocado a generar una considerable inseguridad, como ya se ha puesto de manifiesto en numerosas resoluciones del Centro Directivo (JAR).

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298.*** DEPÓSITO DE CUENTAS. NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN. OBJETO DEL RECURSO. RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO.

Resolución de 12 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra las notas de calificación extendidas en el Registro Mercantil y de Bienes Muebles de Barcelona, relativas al depósito de las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 y 2014 de una sociedad mercantil.

Hechos: Este expediente plantea una ardua cuestión: El de la forma de notificación de los depósitos de cuentas defectuosos. Es decir si los depósitos de cuentas son como cualquier otro documento presentado en el registro, debiendo efectuarse la notificación de la calificación negativa por los medios ordinarios, o si los depósitos de cuentas constituyen una categoría especial sin que su calificación sea obligatoriamente notificada de forma fehaciente a los presentantes.

La cuestión surge con ocasión o motivo de la exigencia de responsabilidades al administrador de una sociedad, que ha caído en concurso, por no depositar, antes de la declaración de concurso, las cuentas de la sociedad.

Se da la circunstancia de que dichas cuentas fueron presentadas antes de la declaración de concurso y calificadas defectuosas. Transcurrido los cinco meses de vigencia del asiento de presentación dichos asientos fueron cancelados por caducidad. Subsanados los defectos y vueltas a presentar las cuentas, estas fueran debidamente despachadas pero con la fecha del nuevo asiento de presentación  que, como se ha apuntado, es posterior a la declaración  de concurso.

El administrador recurre y solicita que se acuerde que se restablezcan los asientos de presentación cancelados de las cuentas anuales y se entienda que la subsanación de las mismas se llevó a cabo dentro del periodo fijado por el artículo 367 del Reglamento del Registro Mercantil dado que no le fueron debidamente notificadas las calificaciones negativas  conforme a lo estipulado en los artículos 58 y 59 de la Ley 30/1992.

Invoca además la sentencia de la Audiencia Nacional, sala de lo Contencioso-Administrativo, sección Sexta, de fecha de 4 de noviembre de 2008, que establecía, en un caso de origen similar al presente, en que la administración pretendía sancionar al recurrente por no haber presentado las cuentas anuales fijando la doctrina de que la “Sala considera no procedente imponer la sanción ya que si la resolución recurrida considera que no es necesaria la notificación personal de la calificación efectuada por el Registrador que considera que debe ser el interesado el que acuda al Registro en el plazo de cinco meses desde la presentación de su solicitud debería hacerse esa indicación (teniendo en cuenta las graves consecuencias que tiene la no subsanación de defectos en plazo) en «los modelos de presentación de cuentas anuales para su presentación en el Registro Mercantil correspondiente».  

Doctrina: La DG desestima el recurso pues, no entra dentro de su competencia, el declarar si determinado asiento o inscripción, en este caso cancelación de un asiento de presentación, ha sido o no debidamente efectuado, pero al propio tiempo hace interesantes declaraciones sobre la necesidad de notificación fehaciente de las calificaciones realizadas de depósitos de cuentas anuales.

En este sentido confirma lo dicho por la propia DG en la regla sexta de la Instrucción de la propia DG de 9 de febrero de 2016 que establece dicha necesidad. Pero pese a que dicha Instrucción no había sido publicada en la fecha de la calificación negativa, la obligación ya existía con anterioridad pues la disposición adicional vigésima cuarta de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, estableció que: «La regulación prevista en el sección 5.ª del capítulo IX bis del Título V para los recursos contra la calificación del Registrador de la Propiedad es también aplicable a los recursos contra la calificación del Registrador Mercantil y del de Bienes Muebles»; y a mayor abundamiento la  resolución de 14 de diciembre de 2007,  alegada por el registrador, que vino a disponer la no necesidad de notificación fehaciente de las calificaciones negativas de los depósitos de cuentas, fue modificada por la de 3 de julio de 2008, disponiendo expresamente que donde dice «puesto que, como esta Dirección General ha mantenido no existe obligación por parte de los Registradores Mercantiles de efectuar la notificación en el domicilio de los interesados, debiendo ser éstos los que deben estar al tanto de las determinaciones del Registro Mercantil», debe decir: «que existe obligación por parte de los Registradores Mercantiles de notificar las calificaciones negativas».

Por todo ello sigue diciendo que  procede reiterar la obligación de los registradores mercantiles de notificar las calificaciones negativas recaídas en el depósito de las cuentas anuales en la misma forma que cualquier otro documento.

Por consiguiente vuelve a confirmar  que “no se verificó adecuadamente la notificación” y que  por ello “no procedía la cancelación de los asientos de presentación, toda vez que de acuerdo con el artículo 323 de la Ley Hipotecaria «si la calificación fuese negativa o el registrador denegare la práctica de la inscripción de los títulos no calificados en plazo, se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de sesenta días contados desde la fecha de la última notificación a que se refiere el artículo anterior. De esta fecha se dejará constancia por nota al margen del asiento de presentación».

No obstante y como ya antes hemos avanzado, concluye que “en cuanto a lo solicitado por el recurrente y objeto del recurso, es continua doctrina de esta Dirección General (basada en el contenido de los artículos 324 y 326 de la Ley Hipotecaria y en la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, Sentencia de 22 de mayo de 2000), que el objeto del expediente de recurso contra calificaciones de registradores de la Propiedad y Mercantil es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. No tiene, en consecuencia, por objeto cualquier otra pretensión de la parte recurrente, señaladamente, la determinación de la validez o no del título ya inscrito, ni de la procedencia o no de la práctica, ya efectuada, de los asientos registrales. Conforme a esta reiterada doctrina, el recurso contra la calificación negativa del registrador no es cauce hábil para acordar la cancelación de asientos ya practicados y que, hayan sido o no extendidos con acierto, quedan desde entonces bajo la salvaguardia de los tribunales y, por tanto, no pueden ser modificados en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial que así lo establezca, pudiendo, no obstante, acudirse a los procedimientos de rectificación del Registro del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, así como a la rectificación de los asientos practicados por error regulado en los artículos 211 y siguientes de la Ley Hipotecaria, por acuerdo de todos los interesados y del registrador, o por providencia judicial (cfr. artículo 217 de la Ley Hipotecaria)”.

Comentario: Como dijimos al principio ardua y espinosa es la cuestión que plantea esta resolución, cuyo supuesto de hecho, que puede darse con relativa frecuencia, por unas u otras responsabilidades,  puede originar igualmente responsabilidad, y grave, del registro mercantil.

Era un hecho relativamente habitual que al instruirse por el ICAC expedientes sancionadores a sociedades por falta de depósito de cuentas estas alegaran que el depósito había sido debidamente presentado y que sin embargo, dado que la sociedad no había recibido notificación alguna de por qué no había podido despacharse, esta no lo había subsanado siendo esa la causa de no estar debidamente depositadas las cuentas de la sociedad en el plazo legalmente establecido. Ello obviamente provocaba la inutilidad del procedimiento emprendido, pues si el ICAC seguía con el expediente, al alegar el interesado la no notificación de los defectos de los depósitos presentados, los Tribunales anulaban el expediente dando la razón al recurrente.

Este estado de cosas fue el detonador de la regla sexta de la Instrucción de la DGRN de 9 de febrero antes citada.

Cuando se publicó la misma ya expusimos nuestra preocupación en los siguientes términos:

“6. Control de notificación de defectos en los depósitos de cuentas.

No tiene nada que ver con el objeto principal de la Instrucción pues no se refiere a los auditores. Puede ser una sugerencia del ICAC ante las dificultades que encuentran para imponer sanciones por falta de depósito de cuentas.

Por ello  para evitar situaciones espinosas cuando por falta de depósito de cuentas se instruye el pertinente expediente sancionador por parte del ICAC y la sociedad, por medio de su administrador, alega que el depósito no ha sido efectuado por estar defectuoso, y que la notificación de esos defectos no le ha sido entregada, se recuerda la necesidad de que por parte del registrador calificante se pueda acreditar la notificación de los defectos llevada a cabo con todos los requisitos exigidos por el art. 322 de la LH y por la ley de procedimiento administrativo. A estos efectos se establece que dicha notificación de defectos se incorpore al expediente para que de esta forma pueda certificarse a petición del ICAC sobre dicho extremo.

 Para dar debido cumplimiento a este punto de la instrucción entendemos que toda petición de depósito deberá venir acompañada del pertinente correo electrónico y la aceptación del presentante de que se le haga la notificación por este medio. Y ello en aplicación exclusiva del artículo 322 de la LH que según la Instrucción es el aplicable cuando habla de la notificación, aunque después, a la hora de poder acreditar el registrador que la notificación ha sido efectivamente realizada añade al artículo 322 las normas sobre notificaciones contenidas en la LPA.

Esta obligación que no es nueva, pues se trata de un mero recordatorio de la trascendencia de la misma, es de aplicación inmediata.

Dado que la presentación de los depósitos se acumula en un plazo corto y que un porcentaje elevado de ellos están defectuosos, puede ser una obligación de oneroso cumplimiento si aplicamos de forma estricta y rígida las normas del procedimiento administrativo.

 Por ello quizás pudiera ser aplicable a la materia Y en todo caso pudiera ser aplicable, cuando entre en vigor la ley de procedimiento de las a ministrarían públicas el art. 41.3 de dicha ley según el cual “en los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, la notificación se practicará por el medio señalado al efecto por aquel. Esta notificación será electrónica en los casos en los que exista obligación de relacionarse de esta forma con la Administración.

No creemos aplicable el art. 42 de la misma pues el sistema establecido no parece compatible con la petición expresa del interesado de que la notificación le llegue a su correo electrónico por razones de inmediatez, comodidad y fácil acceso.

El art. 43, relativo a las notificaciones electrónicas, parte de la base de la comparecencia en la sede electrónica del propio RM que no existe en la actualidad, debiendo además el interesado hacer un acto de voluntad como es el acceder a dicho portal lo cual, al señalar un correo para recibir notificaciones telemáticas, no parece que esté dispuesto a realizar.

Por tanto, en materia de notificaciones de defectos por parte del Registro Mercantil al existir un precepto especial que las regula creemos que nos podemos acoger al mismo estimando que el envío del correo, aunque no haya acuse de recibo por parte del receptor, debe surtir plenos efectos notificatorios. La frase del art. 322 de la LH de que quede constancia fehaciente tanto puede entenderse relativa a la propia notificación como a la petición del presentante de recibir la notificación telemática lo que con la petición del DNI del interesado y su firma en la petición se cumple con dicha exigencia. Para acreditar de forma fehaciente la recepción de la notificación telemática debería acudirse al sistema de firma electrónica y en todo caso, además, si el interesado rechaza la notificación, deberá acudirse a los medios ordinarios para hacerla.

De todas formas, reconocemos que es una cuestión muy dudosa a la vista de la Instrucción y de la vigente ley de 1992 y de la que pronto lo será de 2015, lo que por el carácter masivo de los depósitos de cuentas que puede dar muchos quebraderos de cabeza a los RRMM”.

La DG confirma todo lo anterior  sin que de su resolución resulte dulcificación alguna en cuanto a la forma de notificación de los depósitos defectuosos por lo que seguimos manteniendo nuestra reserva sobre dicha cuestión.(JAGV)

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299.*** PACTO DE MEJORA EN GALICIA SOBRE BIENES DE SOCIEDAD DISUELTA Y NO LIQUIDADA: ES EQUIPARABLE AL LEGADO DE COSA AJENA

Resolución de 13 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de A Coruña nº 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de pacto sucesorio de mejora.

Se pretende la inscripción de una escritura en la que la otorgante, de vecindad civil gallega, adjudica a su hijo en concepto de mejora una finca registral perteneciente a la sociedad de gananciales disuelta y aún no liquidada tras el fallecimiento de su consorte. El notario considera aplicable el art. 206 de la Ley de Derecho civil Gallega, mientras que el registrador entiende que es necesario liquidar antes la sociedad de gananciales y que el art. no es aplicable por su ubicación sistemática en diferente capítulo.

La Dirección General revoca la nota. Por un lado considera que el pacto de mejora puede definirse como aquél pacto sucesorio que constituye un sistema específico de delación de la herencia (art 181.2) en virtud del cual un ascendiente o, en su caso, los ascendientes, convienen la atribución de bienes concretos y determinados en favor de un hijo o descendiente, por lo que el mejorado puede ser tratado como un legatario; y por otro lado considera que los arts 205 a 207, aunque referidos a las disposiciones testamentarias son aplicables analógicamente a las disposiciones realizadas mediante pactos sucesorios que no conlleven la entrega de presente de los bienes (como puede ocurrir con el pacto de mejora de la Ley gallega según el art 217) por cuanto que tienen una eficacia traslativa diferida al momento de fallecimiento del disponente.  El art. 206 dispone que «cuando se disponga de un bien por entero como cosa ganancial habrá de hacerse constar expresamente este carácter y la disposición producirá todos sus efectos si el bien fuera adjudicado a la herencia del testador en la liquidación de gananciales. Si ello no fuera así, se entenderá legado el valor que tuviera el bien en el momento del fallecimiento del testador».  Una vez admitido que el art 206 resulta aplicable a los pactos de mejora, ocurre en este caso el bien ya no forma parte de la sociedad de gananciales -al haber quedado disuelta como consecuencia del fallecimiento del cónyuge de la mejorante- sino que dicho bien ha quedado integrado en la denominada comunidad postganancial o postmatrimonial.

Y se plantea si el pacto de mejora puede tener por objeto un bien que forma parte de la denominada «comunidad postmatrimonial». La Dirección, en contra del criterio del registrador así lo entiende, aplicando su propia doctrina establecida para los legados en la R de 10 de diciembre de 2012, aunque se tratará de una inscripción a favor del mejorado que pondrá de manifiesto una situación jurídica interina.  (MN)

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300.*** INSTITUCIÓN DE HEREDERO BAJO CONDICIÓN. ACTA DE NOTORIEDAD

Resolución de 13 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Castropol, por la que se suspende la inscripción de una escritura de manifestación, partición y adjudicación parcial de herencia.

Supuesto de hecho. La causante había otorgado testamento abierto instituyendo herederos universales a cuatro personas con la condición de que la cuidaran y atendieran durante su vida, de modo que sólo fueran herederos quienes hubieran cumplido efectivamente tal condición.

Dos de los herederos otorgan la escritura de adjudicación de herencia declarando que sólo ellos han cumplido la condición, acompañando acta de notoriedad en la que la notario emite juicio sobre la notoriedad de que sólo estos dos herederos han cumplido la condición. Del acta de notoriedad resulta que en la tramitación no fueron citados los otros dos herederos.

Registrador: Dos son las cuestiones que plantea: (i)Si cabe que dos herederos de los cuatro nombrados otorguen la escritura de adjudicación de herencia y decidan sobre el cumplimiento de la condición impuesta, (ii) y el alcance del acta de notoriedad para acreditar el cumplimiento o incumplimiento de la condición impuesta.

Doctrina de la DGRN.

1. Sobre la escritura otorgada por sólo dos herederos: dos herederos no pueden por sí solos interpretar el testamento y decidir sobre el cumplimiento o incumplimiento de las condiciones impuestas. Deben ser todos los llamados a la herencia quienes lo decidan, y si no estuvieran de acuerdo corresponderá la decisión a los tribunales de Justicia salvo en aquellos casos en que pueda hacerlo el albacea o contador partidor nombrados, en los términos dispuestos en el testamento y conforme a la doctrina jurisprudencia sobre el particular.

Por tanto, “…la pretensión de dos de los herederos, de decidir por sí, sin intervención alguna de las otras personas nominalmente designadas como favorecidas, acerca del cumplimiento o incumplimiento de disposiciones, excede de las atribuciones que les corresponden en cuanto continuadores de la voluntad de la causante, ya que incide en la posición de terceras personas, los otros dos instituidos.

2. Sobre el alcance del acta de notoriedad: aunque el artículo 82 RH solo contempla las actas de notoriedad para hacer constar la extinción de sustituciones hereditarias o su ineficacia por cumplimiento o incumpliendo de las condiciones, “… debe entenderse que en estos supuestos de llamamientos condicionales, también se produce una situación de indeterminación en cuanto a quién ha de ser el efectivamente llamado, dependiendo del cumplimiento o incumplimiento del hecho o acontecimiento condicional, cuyo cumplimiento o incumplimiento también puede acreditarse mediante acta de notoriedad

Comentario.

1 Conforme a los artículos 1057, 1058 y 1059 del Código Civil los herederos mayores de edad y que tuvieran la libre administración de sus bienes podrán distribuir la herencia en la forma que tengan por conveniente, y a falta de acuerdo queda abierta a los interesados la división judicial de la herencia o el recurso al contador partidor dativo del artículo 1057 del Código en relación con la Ley del Notariado y la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Por tanto, como destaca la Resolución, no pueden dos de los cuatro herederos otorgar la escritura de adjudicación de herencia e interpretar el testamento prescindiendo del resto de los llamados a la herencia.

2. Distinto es que se acredite que los dos herederos no otorgantes han incumplido la condición impuesta y no resultan ser efectivos herederos, acreditación que puede resultar de un acta de notoriedad, que “es compatible con la función de jurisdicción voluntaria atribuida a los notarios”. Lo que sucede en el caso de la resolución es que no se ha notificado la tramitación del acta a los herederos perjudicados para que puedan intervenir en su tramitación si lo estiman procedente para la defensa de sus derechos (ex. art. 209 RN), lo que hace que, si bien “no se discute el valor de la notoriedad del acta, sino la congruencia del juicio de notoriedad con los trámites legalmente exigibles del procedimiento seguido”. (JAR)

301.** NOTA SIMPLE LITERAL. ALEGA NO TENER COPIA DE ESCRITURA.

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Valencia nº 1 a expedir una nota simple con carácter literal.

Hechos: se solicita por una abogada, en nombre de la titular registral, una nota simple literal de determinada finca registral. Alega como interés legítimo el hecho de que su representada no tiene la escritura por la que adquirió la propiedad de la finca.

La registradora considera que no se ha acreditado un interés legítimo suficiente para que la nota se emita de forma literal.

La recurrente alega que su condición de abogada y de familiar de la titular registral la legitiman sobradamente para tal pretensión.

DGRN: Como doctrina general, recuerda que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes o derechos inscritos. Dicho interés se ha de justificar ante el registrador, que es a quien corresponde apreciar la legitimación del solicitante de la información.

Este interés ha de ser un interés conocido (en el sentido de acreditado o justificado, salvo en los casos de las autoridades, empleados o funcionarios públicos que actúen en razón de su oficio o cargo (en cuyo se presume dicho interés), directo (en caso contrario se ha de acreditar debidamente el encargo, con excepciones), y legítimo, que alcanza a cualquier tipo de interés lícito.

La calificación registral ha de tener en cuenta tanto la legislación hipotecaria como la de protección de datos de carácter personal.  La aplicación de esta última, en el ámbito del Registro implica, entre otras cuestiones, que los datos sensibles de carácter personal o patrimonial contenidos en los asientos registrales no podrán ser objeto de publicidad formal ni de tratamiento automatizado, para finalidades distintas de las propias de la institución registral. Cuando se ajusta a tal finalidad, la publicidad del contenido de los asientos no requiere el consentimiento del titular ni es tampoco necesario que se le notifique su cesión o tratamiento, sin perjuicio del derecho de aquél a ser informado, a su instancia, del nombre o de la denominación y domicilio de las personas físicas o jurídicas que han recabado información respecto a su persona o bienes.

La actuación del registrador no puede ser discrecional y ha de apreciar, no sólo la literalidad de la causa aducida, sino también su congruencia con el resto de datos que se le proporcionen al requerir la información, de forma que la mera mención de un motivo, aun cuando sea de los considerados ajustados a la finalidad registral, aisladamente considerado no podrá dar lugar a la inmediata obtención de la nota simple o certificación solicitada, sino que será el análisis conjunto de todas las circunstancias que consten en la solicitud, el que determinará tanto la apreciación del interés alegado como la extensión de los datos que se faciliten.

En el caso presente, puede presumirse el encargo, al tratarse de una abogada (artículo 332.3 RH) y, de hecho, la registradora no lo cuestiona.

Pero, en todo caso, el solicitante ha de alegar la causa y finalidad de la petición. Se alegó “que su representada no tiene la escritura por la que adquirió la propiedad de la finca”. La DGRN razona que, al ser la solicitante representada titular registral, sí tiene derecho a obtener esa información, pero limitada a la última inscripción de dominio en la que aparece como adquirente la interesada solicitante, rechazándose la expedición de nota literal respecto al resto del historial de la finca. Se estima, pues, parcialmente el recurso.

Nota: también podría la abogada haber acudido a solicitar una copia -simple o auténtica- a la notaría, debiendo valorar el notario si tiene derecho a ella (224 RN), -lo que parece claro al ser una firmante- y la representación (229 RN). (JFME) 

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302.** EXCESO DE CABIDA ACREDITADO MEDIANTE ACTA NOTARIAL.  NOTIFICACIÓN DE LA CALIFICACIÓN Y PLAZOS

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad interino de Alcántara a inscribir un acta de notoriedad para la declaración de un exceso de cabida.

Hechos: Se tramita bajo la legislación anterior a la ley 13/2015 un Acta de Notoriedad y Presencia, relativa a un exceso de cabida de dos fincas registrales. No consta la fecha de la calificación ni la de notificación de la calificación al notario.

El registrador encuentra varios defectos: no se ha publicado el anuncio en un periódico, no se ha notificado a un colindante, según el Catastro, y no se presenta un plano del técnico a la misma escala que el del Catastro. Tiene también dudas de la identidad de ambas fincas pues el exceso de cabida es superior o muy superior al 20% y afecta a uno de los linderos fijos, aunque después desiste de este defecto. Además considera que el recurso es extemporáneo.

El notario autorizante recurre y alega que no considera necesaria la publicación en el periódico al haberse logrado la notificación a todos los colindantes, y  que no se fundamentan las dudas de identidad de las fincas por el registrador.

La DGRN desestima el recurso en cuanto a la falta de publicación de un anuncio en un periódico y revoca la calificación en cuanto a los restantes defectos.

Respecto de la pretendida  extemporaneidad del recurso considera que no existe tal en el presente caso, pues no consta la notificación de la calificación al notario autorizante aunque sí se haya hecho al interesado. Ello supone que no corren los plazos para interponer el recurso o realizar cualquier otra actuación procesal y que el recurso será admisible cualquiera que sea la fecha de presentación por el interesado.

Recuerda que el plazo para calificar es de quince días  pero que si se calificara fuera de dicho plazo ello no determina la nulidad de la calificación, sino el derecho del interesado a solicitar la calificación sustitutoria y la reducción del 30% de los honorarios. Recuerda  también que la notificación debe de cursarse en los 10 días siguientes a la calificación, al presentante y al notario autorizante.

En cuanto al fondo del asunto declara que los procedimientos relativos a los excesos de cabida serán inscribibles si estuvieran iniciados bajo la legislación anterior, aunque se hayan presentado  con posterioridad a 1 de Noviembre de 2015, todo ello conforme a la Ley 13/2015, disposición transitoria única.

La publicación del anuncio en el periódico que establecía el antiguo artículo 203 LH está dirigida a todos los que genéricamente ostenten algún derecho sobre la finca, por lo que no basta que se haya notificado a todos los  colindantes.

Respecto de los otros dos defectos considera que se ha notificado a todos los colindantes y que el plano del técnico exigible es un plano de situación sin que constituya una verdadera representación gráfica como ocurre ahora con la Ley 13/2015 por lo que el plano del Catastro aportado cumple con el requisito de plano de situación a la misma escala del Catastro. (AFS)

303. * FIDUCIA «CUM CREDITORE» EN DERECHO NAVARRO

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Aoiz nº 1, por la que se suspende la inscripción del pleno dominio de una finca transmitida en fiducia al acreedor, constituida conforme a derecho navarro, por impago de la cantidad prestada. 

Nota del autor (ACM): se recomienda la previa lectura de la Ley 466 F.N.N.

HECHOS:1) Consta previamente inscrita una escritura de Fiducia “cum creditore” en garantía de un reconocimiento de deuda, en la que se pacta expresamente, conforme a la Ley 466 F.N.N., que el acreedor podrá inscribir su propiedad simplemente con “el correspondiente requerimiento notarial de pago y el transcurso del plazo de un mes y un día a contar de la notificación a la parte deudora sin que haya tenido lugar el pago”.

2) Ahora, ante el supuesto impago del deudor, se presentan en el registro sendas actas en las que resulta el requerimiento de pago –inatendido- y la oposición expresa del deudor (fiduciante) a tal inscripción.

– El REGISTRADOR  deniega la inscripción del dominio del acreedor, por aplicación analógica de la abundante doctrina jurisprudencial (DGRN, TS, TC…; cito por todas, las más recientes: Res 16 Octubre 2014 y Res 22 de febrero de 2013) sobre el pacto comisorio y la recuperación del dominio en la condición resolutoria. Por tanto, y ante la oposición del deudor, será necesaria una resolución judicial que dirima si ha habido o no pago o incumplimiento, pero sin que el registrador pueda ni deba calificar tal extremo.

– El ABOGADO de los interesados recurre señalando que NO cabe analogía en perjuicio de una de las partes (sic) ni tampoco “contra legem”, pues el pacto lo permitiría la citada Ley 466 F.N.N., que admitiría expresamente la figura, con autonomía y tipicidad legal propia, la Fiducia“cum creditore” , sin que esta sea una compraventa ni con pacto de retro, ni con reserva de dominio, ni tan siquiera sujeta a condición resolutoria.

– La DGRNdesestima el recurso y confirma la calificación registral, señalando que no es un tema de analogía sino que el pacto comisorio no es de esencia de la fiducia en garantía, puede existir o no, sin alterar por ello las obligaciones del deudor fiduciante (entregar la cosa y pagar la deuda) ni las del acreedor fiduciario (conservar la cosa y devolverla cuando reciba el pago; o bien, en caso de impago, retenerla para sí –pactocomisorio «marciano»– o bien incluir un pacto de vendendo con el que ejercer un “ius distrahendi” bien por el acreedor por sí, o bien acudiendo a una ejecución judicial –por subasta- como medio de realización dineraria de su derecho de crédito).

Sentado lo anterior, el hecho de que el Derecho navarro admita plenamente la fiducia «cum creditore» y el pacto comisorio, no significa que, existiendo oposición del deudor, dichas garantías tengan plena eficacia automática en el ámbito extrajudicial, pues requerirán la intervención de los Tribunales de Justicia

Ahora bien no cualquier oposición del deudor es suficiente para enervar la eficacia de tales garantías, sino que debe hacer referencia a la prestación exigida, como ocurre en el caso concreto, en que alega la existencia de una actitud obstruccionista del acreedor al que además le hace un ofrecimiento de pago por equivalente, todo lo cual escapa de la calificación y procedimiento registral y exigirá acudir a los tribunales y sus garantías jurisdiccionales. (ACM).

304.** SERVIDUMBRE DE SACA DE AGUAS. REGISTRO PREVIO DE CONCESIÓN. INSCRIPCIÓN PARCIAL.

Resolución de 14 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Álora, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de servidumbre.

Hechos: Se constituye, a título oneroso, una servidumbre de saca/extracción de aguas, de acueducto subterráneo, de conducción de energía eléctrica y de paso de personas y maquinaria para su mantenimiento, por la que se conviene la cesión del derecho de aprovechamiento de aguas de un pozo, que habría que construirse sobre el predio sirviente, a favor del dominante, pero sin aportar la autorización oficial necesaria para la cesión proyectada, ni justificar la previa inscripción de dicha autorización en el registro administrativo correspondiente.

Registrador: Suspende la inscripción ya que es preciso para su inscripción la previa constatación registral del derecho de aprovechamiento de aguas y de las obras necesarias para el disfrute del mismo, para lo que se precisa aportar las autorizaciones precisas en cada caso y en especial el título de la concesión para el aprovechamiento  de las aguas públicas, sin perjuicio de cualquier otra autorización legalmente necesaria y la inscripción del título concesional en el registro administrativo  de aguas.

Interesado: El interesado recurre la calificación, alegando que se trata de cuatro servidumbres diferentes: o sea de saca de agua; de acueducto subterráneo; de conducción de energía eléctrica subterránea y aérea y finalmente de paso para personas y energía eléctrica aérea y subterránea, y que el registrador sólo ha calificado la primera o sea la de saca de aguas, pero no se ha pronunciado respecto de las restantes. Por tanto tras de aceptar que no se inscriba la primera servidumbre, solicita se proceda a la inscripción parcial de las restantes, respecto de las cuales no se ha pronunciado el registrador.

Solicitada calificación sustitutiva, la registradora a que corresponde mantiene la calificación del primer registrador.

Dirección General: Rechaza el recurso y la inscripción parcial de la servidumbre y sienta la siguiente Doctrina:

Hace constar que aun cuando es posible la inscripción parcial de un documento, se tiene que denegar o suspender íntegramente el ingreso del documento si las cláusulas que deben acceder al registro inciden en el total contexto pactado por las partes, lo que supone en cierto sentido alterar y modificar lo que quisieron las partes (RS 18 abril 1994) y que además conforme al principio de especialidad exige que una inscripción parcial no desnaturalice el negocio celebrado (RS 13 febrero 2012). Finalmente la inscripción de un derecho real -y en especial de las servidumbres- precisa determinar su extensión, límites y demás características configuradoras de cuantos elementos sean necesarios para dar a conocer los derechos de los predios dominantes y limitaciones de los sirvientes. Además y en contra de lo que se alega en el recurso, no existen cuatro derechos reales de servidumbres distintas, sino uno solo, resultando improcedente practicar la inscripción parcial pretendida (JLN)

305.*** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN. ACUERDO MUNICIPAL DE RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN O DEL DOMINIO DE UNA PLAZA PÚBLICA.

Resolución de 15 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de San Fernando de Henares a extender un asiento de presentación.

Hechos: En el registro de la propiedad de San Fernando de Henares, tiene entrada una instancia expedida por la alcaldesa-presidenta del Ayuntamiento de dicha Ciudad, solicitando la anotación o inscripción de un acuerdo del Pleno, relativo a la recuperación de oficio de un inmueble, consistente en un espacio público, denominado “Plaza de España”, integrado en un Complejo Inmobiliario y constituido por determinada finca registral.

 A dicha instancia se acompañaba además un certificado de dicho acuerdo del Pleno del Ayuntamiento, firmado por la secretaria de dicha Entidad Local.

    La finca registral a que alude en la instancia referida, procedía originariamente de tres fincas registrales, una de ellas adquirida por inmatriculación, en base al artículo 206 de la LH, y dicha finca total del espacio público referido, se había aportado a la Mercantil “Plaza de España San Fernando S.L.” en su constitución, y como tal figuraba inscrita en el registro de la propiedad, a nombre de dicha Entidad. Posteriormente, la Mercantil, había entrado en situación de concurso y en fase de liquidación, y el juzgado de lo Mercantil 6 de Madrid, había autorizado su venta.

     El Ayuntamiento en cuestión tenía interpuesta, ante dicho Juzgado de lo Mercantil, demanda incidental en ejercicio de una acción declarativa de dominio y rectificación registral, alegando que el inmueble aportado, en su día, a la Sociedad, era de dominio público y por tanto no era posible su aportación a la Sociedad.

   Por ello, el Ayuntamiento, mediante la certificación e instancia aludidas, acordaba “incoar expediente de recuperación de oficio del espacio público de la Plaza de España de San Fernando de Henares, y, en su caso, del subsuelo”.  

Registradora: Rechaza la extensión del asiento de presentación de dicha instancia, ya que por su naturaleza, contenido y finalidad la misma no podía provocar operación registral alguna.

Ayuntamiento: La alcaldesa-Presidenta del citado Ayuntamiento recurre la nota de calificación, denegatoria del asiento de presentación referido, ya que el Pleno de dicho Ayuntamiento había optado por la recuperación de oficio de la Plaza indicada, manifestando que el asiento de presentación, previo a la inscripción, suponía a la registradora sólo una valoración jurídica previa, aparte de que el Ayuntamiento tenía un interés legítimo en dicha actuación.

    Tras de una prolija exposición por parte de la representación del Ayuntamiento, alegando, sobre todo, que pese a la aportación del inmueble-espacio público a la Mercantil, quedaba claro que los bienes de dominio público son imprescriptibles, inalienables e inembargables, y que no era posible su aportación a una sociedad limitada, sujeta a normas mercantiles y supletoriamente civiles, que no se compaginaban con el régimen de derecho público que regulaba tales bienes, era evidente que la Plaza  de España del Real Sitio de San Fernando de Henares estaba conceptuada como bien local de dominio público, y más concretamente como bien de servicio público, al ser de titularidad de la Entidad Local y hallarse destinada a la prestación de servicios de su competencia.

Por tanto, su inalienabilidad hacía imposible su transmisión a una persona jurídica, distinta del propio ente local, titular del bien público y además menoscababa la función de garantía patrimonial de los acreedores sociales que cumple el capital social de la Mercantil referida.

Dirección General: Rechaza el recurso y la práctica del asiento de presentación solicitado por el Ayuntamiento de San Fernando de Henares y sienta la siguiente Doctrina:

Ante todo, hace constar que la negativa a la práctica del asiento de presentación es una calificación más y por tanto puede ser impugnada mediante el mismo recurso gubernativo que se puede interponer contra una calificación que deniegue o suspenda la inscripción de un documento, conforme a los artículos 322 y siguientes de la LH y que éste debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen con la calificación de la registradora (artículo 326 LH).

Hace constar la DG que la cuestión planteada es la correspondiente a un acuerdo municipal, relacionado con un expediente administrativo, de recuperación de oficio, aunque debe analizarse si este acuerdo, por su forma, naturaleza, contenido y finalidad resulta incompatible con el registro de la Propiedad, hasta el punto de denegar el asiento de presentación.

En cuanto a la forma, debe admitirse que el documento presentado es un documento administrativo, expedido y autorizado por una autoridad administrativa, investida de facultades para ello, y que también lo es la certificación que lo acompaña.

En cuanto al contenido, si bien el acuerdo municipal presentado supone el inicio de un procedimiento de recuperación de oficio de un bien público, no queda claro en la certificación municipal si lo pretendido es la recuperación de la posesión o la recuperación del dominio, aunque más bien parece esto último.

Sin embargo, si lo que se pretende por parte del Ayuntamiento es recuperar la posesión, se trata de un procedimiento concebido como una facultad o prerrogativa de la Administración para la defensa de su patrimonio en relación con una posesión indebidamente perdida de bienes o derechos (artículos 41.1.c, 55 y 56 de la ley 33/2003 de 3 de noviembre de 2003 del Patrimonio de las Administraciones Públicas y 44, 70 y 71 del Real Dto. 1372/1986 de 13 junio del Reglamento de Bienes de Entidades Locales).

La recuperación de oficio presupone siempre la existencia de una posesión privada contraria al Ordenamiento jurídico, puesto que, con esta potestad, la Administración pretende recuperar, por sí, la posesión indebidamente perdida de sus bienes y derechos, o sea que se ha producido una usurpación o perturbación posesoria al margen de la legalidad, y no existe para ello ningún título jurídico. La jurisprudencia (TS ss. 23 marzo 1999) se ha pronunciado con reiteración sobre el citado procedimiento para la recuperación de oficio por partes de las entidades locales, exigiendo dos requisitos:

 – demostrar que los bienes usurpados son del dominio de la Administración que ejerce esta facultad y

 – que su uso público debe haber sido obstaculizado por la persona contra la que se dirige la potestad recuperativa.

  Ahora bien, si se trata de recuperar por parte de la Administración la posesión perdida, y sin necesidad de entrar en la discusión de si la posesión es un hecho o un derecho, queda claro conforme al artículo 5 de la LH que “los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no son inscribibles”, por tanto, la posesión y las acciones dirigidas a su tutela no tienen acceso el registro de la propiedad.

Y si, por el contrario, y en definitiva lo que el Ayuntamiento pretende es la recuperación del dominio, como así parece, lo procedente es que solicite, junto con la demanda, su anotación preventiva, de acuerdo con el artículo 43 de la LH “no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador”. La solicitud puede formularse ante el Juzgado de lo Mercantil nº 6 de Madrid, que conoce de la demanda incidental de la acción declarativa de dominio y de rectificación registral, por parte del Ayuntamiento, de manera que la providencia judicial, sí que podrá ser objeto de una anotación preventiva de demanda y rectificación del registro de la propiedad.  (JLN)

306.** PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERÉS NEGATIVO. EXPRESIÓN MANUSCRITA

Resolución de 15 de julio de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de propiedad de Villacarrillo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario.

EL CASO.- El registrador suspende una hipoteca por el defecto insubsanable de no constar la expresión manuscrita respecto de una cláusula de interés variable en hipoteca de vivienda destinada a vivienda habitual entre banco y persona física que dice que: «En el supuesto de que en la fecha de revisión del tipo de interés aplicable al préstamo, el tipo de interés de referencia sea inferior a 0, en ningún caso devengaran intereses favorables para la parte prestataria». La DGRN confirma la nota.

ALEGACIONES DEL NOTARIO RECURRENTE.- El notario recurrente alega en favor de la no necesidad de la expresión manuscrita en este caso, que el préstamo es oneroso por naturaleza y no puede devengar interés a favor del prestatario, siendo la cláusula no una cláusula suelo sino meramente aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo. Igualmente que el préstamo es conmutativo y no aleatorio, por lo que pensar que en algún momento el prestamista vaya a pagar intereses al prestatario troca la naturaleza del contrato de forma es que este se convierte en aleatorio.

PRECEPTOS INVOLUCRADOS, INTERPRETACIÓN SISTEMÁTICA Y RESUMEN RESOLUCIÓN 12 MARZO 2015.- El precepto objeto de debate es el art. 6 Ley 1/2013 desarrollado por el Anexo 9 de la guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España de julio de 2013 que fija los términos de la expresión manuscrita. Al interpretar esta norma debe tenerse en cuenta que se ubica en el Capítulo II de la citada Ley 1/2013, de 14 de mayo, bajo la rúbrica del «fortalecimiento de la protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios». Una cuestión semejante ya fue resuelta por DGRN en resolución de 12 marzo 2015, que se resume a continuación.

Para la DGRN, la valoración de las «cláusulas suelo» se incardina en el ámbito del control de inclusión y de transparencia de los contratos con condiciones generales de la contratación, cuyo análisis en relación con las cláusulas de los contratos de préstamos hipotecarios relativos al objeto principal del contrato, ha sido abordada por STS 9 mayo 2013.

La resolución DGRN ha dicho en resolución 13 setiembre 2013 sobre el control de transparencia que el registrador no sólo puede sino que debe comprobar si han sido cumplidos los requisitos de información establecidos en la normativa vigente, pues se trata de un criterio objetivo de valoración de dicha transparencia.

Esta obligación de claridad y transparencia se controla a través de un doble filtro. El primero es aplicable a todo contrato con condiciones generales de la contratación, con independencia de que en el mismo intervenga o no un consumidor, a través del control de incorporación o inclusión de la cláusula al contrato. El segundo filtro, limitado al caso de los contratos con consumidores, se articula a través del control de transparencia, en relación con el cual la STS de 9 mayo 2013 permite concluir que el control de transparencia «cuando se proyecta sobre los elementos esenciales del contrato, tiene por objeto que el adherente conozca o pueda conocer con sencillez tanto la ‘carga económica’ […] como la carga jurídica del mismo […]». Añadiendo que «Es preciso que la información suministrada permita al consumidor percibir que se trata de una cláusula que define el objeto principal del contrato, que incide o puede incidir en el contenido de su obligación de pago […]».

 La STS de 26 mayo 2014 (núm. 86/2014)» dice que «(…) el control de transparencia responde a un previo y especial deber contractual de transparencia del predisponente que debe quedar plasmado en la comprensibilidad real de los aspectos básicos del contrato que reglamenten las condiciones generales […] Se entiende, de esta forma, que este control de legalidad o de idoneidad establecido a tal efecto, fuera del paradigma del contrato por negociación y, por tanto, del plano derivado de los vicios del consentimiento, no tenga por objeto el enjuiciamiento de la validez del consentimiento otorgado, ni el plano interpretativo del mismo, irrelevantes tanto para la validez y eficacia del fenómeno, en sí mismo considerado, como para la aplicación del referido control sino, en sentido diverso, la materialización o cumplimiento de este deber de transparencia en la propia reglamentación predispuesta».

La caracterización básica que define el control de transparencia responde a la expansión conceptual del principio de buena fe, como fuente de creación de especiales deberes por parte del predisponente, que, por ejemplo, en este ámbito de las cláusulas limitativas de los tipos de interés se proyectarían en una adecuada diferenciación de las mismas a través de sus inclusión en una cláusula propia, o su indicación en párrafo separado y con letras en negrita, mayúsculas o subrayado, lo que no ha tenido lugar en este caso.

INTERPRETACIÓN EXTENSIVA.- La expresión manuscrita del art. 6 Ley 1/2013, de 14 de mayo, está relacionada con los criterios de transparencia e información contractual fijados por el TS en las citadas Sentencias.

Frente a la opinión de quienes defienden una interpretación restrictiva del indicado artículo, debe prevalecer una interpretación extensiva pro-consumidor en coherencia con la finalidad legal de favorecer respectivamente la información, comprensibilidad y la protección de los usuarios de servicios financieros (vid. Resolución de 29 septiembre 2014).

Las conclusiones que se extraen de estas sentencias del Tribunal Supremo, en cuanto a lo que ahora nos interesa, se pueden sintetizar en: a) los intereses del préstamo oneroso constituyen el precio que debe pagar el prestatario y, por tanto, si se pactan, son un elemento esencial del contrato, y el mismo carácter tendrán las cláusulas limitativas de los intereses en cuanto que son elementos configuradores de dicho precio e inescindibles del mismo; b) Las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses, aunque tengan el carácter de condición general, al ser definitorias del objeto principal del contrato –el precio–, no admiten un control de abusividad, basado en el posible desequilibrio de las prestaciones, pero sí quedan sometidas al doble control de incorporación y transparencia; c) El cumplimiento de la regulación legal del proceso de concesión de los préstamos hipotecarios (entonces la Orden de 5 de mayo de 1994) satisface los requisitos exigidos por la LCGC para la incorporación de las condiciones generales a los contrato suscritos con consumidores; pero no supera el necesario control de transparencia que implica la existencia de una comprensibilidad real del prestatario acerca de la importancia de la cláusula suelo en el desarrollo razonable del contrato, ya que no se resalta adecuadamente -en los modelos analizados- su transcendencia y efectos, y se insertan de forma conjunta con otras estipulaciones que las enmascaran, y d) Las cláusulas limitativas de la variabilidad de los intereses son lícitas y, por tanto, no abusivas por sí mismas ya que corresponde al profesional fijar al interés al que presta el dinero [¿seguro?], pero sí se considerarán abusivas y, por tanto, nulas, si falta el requisito de la transparencia.

Por ello, para asegurar la existencia de dicha transparencia, el referido art. 6 Ley 1/2013, ha regulado, en el ámbito de los préstamos y créditos hipotecarios, un requisito especial: la expresión manuscrita del prestatario acerca de su real comprensión del riesgo que asume, para que se pueda entender cumplida la necesaria transparencia respecto de las cláusulas de mayor transcendencia y dificultad cognoscitiva contenidas en este tipo de contratos, como son las que limitan la variabilidad del tipo de interés.

Y este requisito, es de carácter imperativo dada la literalidad del citado art. 6, por lo que la alegación de que al no fijar dicha norma de manera expresa los efectos de su incumplimiento, la falta de la expresión manuscrita no debe impedir la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario, no puede admitirse.

CLÁUSULA ACLARATORIA.- La alegación por el notario recurrente de que la cláusula discutida no constituye una cláusula suelo del cero por ciento sino una cláusula aclaratoria de la naturaleza del contrato de préstamo que se firma, ya que aunque no existiera, éste no podría generar intereses negativos porque en tal caso vería alterada su naturaleza jurídica y, por tanto, esta aclaración no puede provocar la exigencia de la constancia de la expresión manuscrita, tampoco puede admitirse.

Ello es así porque a los efectos de la aplicación del art. 6 Ley 1/2013 es irrelevante que la concurrencia de intereses negativos durante un determinado período del contrato, altere la naturaleza jurídica de éste convirtiéndole, por ejemplo, en un contrato de depósito retribuido; o que, por el contrario, al tratarse de un contrato de larga duración y constituir el interés, como ha puesto de manifiesto el Tribunal Supremo, el precio de préstamo, tal posibilidad sea únicamente una forma acordada por las partes de fijar el precio final, el cual gozará de cierta aleatoriedad (la fluctuación del interés) y vendrá constituido por el montante neto de los intereses devengados al término del contrato, montante que sí deberá ser siempre positivo. Como se infiere del propio art. 6, no altera la naturaleza jurídica del préstamo ni excluye la necesidad de la expresión manuscrita sino que la impone especialmente.

Lo que sí es posible interpretar es que con esta cláusula se quiere significar que existirán unos períodos del préstamo en los que el contrato devengará intereses y otros en los cuales no concurrirá tal devengo, posibilidad que se infiere del art. 1740 CC, determinándose por dicha cláusula cuándo tiene lugar esta circunstancia. Pero, aunque este fuere el caso, y reconociendo que en dicha situación no nos encontraríamos propiamente ante una cláusula suelo, la propia complejidad de la situación que se genera, como ponen de manifiesto las distintas tesis explicativas acerca de su naturaleza y efectos, reconducen el tema al marco del control de transparencia o comprensibilidad del deudor.

Por tanto, si el prestamista, en ejercicio de su legítimo derecho, predispone una cláusula que límite o excluya tal posibilidad, aunque sea a efectos aclaratorios, su incorporación al contrato de préstamo hipotecario exigirá, por disposición legal imperativa y como canon de transparencia, la aportación de la repetida expresión manuscrita.

La afirmación acerca de que la cláusula debatida no constituye una auténtica cláusula suelo y que, por tanto, la literalidad del art. 6 excluirá el requisito a que se viene haciendo referencia, tampoco merece una consideración favorable porque, aun siendo correcto que tal estipulación no constituye propiamente una cláusula suelo; lo cierto es que dicho artículo y sus concordantes no tienen como ámbito de aplicación las cláusulas suelo estrictamente consideradas sino todas aquellas, del tipo que sean, que limiten de alguna forma la variabilidad de los intereses, entre las cuales se encuadra la que es objeto de este expediente que excluye el devengo de intereses cuando los mismos puedan ser negativos.

De «lege ferenda» el control de transparencia debería entenderse cumplido con la manifestación expresa por parte del notario de haberse cumplido con las exigencias informativas y clarificadoras impuestas por la regulación sectorial, de que la cláusula es clara y comprensible y de que el consumidor ha podido evaluar directamente, basándose en criterios y explicaciones comprensibles, las consecuencias jurídicas y económicas a su cargo derivadas de las cláusulas contractuales predispuestas; añadiendo, si se estima conveniente, que expresamente éste ha manifestado al notario la compresión de las mismas en los supuestos especiales respecto a los que ahora se exige la expresión manuscrita. Pero como se ha expuesto anteriormente ésta no es la situación legislativa y jurisprudencial vigente en el momento actual. Por todo lo cual, concurriendo todos los presupuestos de aplicación del art. 6 Ley 1/2013; esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación.

COMENTARIO.- ¿A QUIÉN BENEFICIA LA EXPRESIÓN MANUSCRITA?

La presente resolución trata una vez más la necesidad de expresión manuscrita para inscribir una cláusula que limita la variabilidad del tipo de interés por debajo de cero. En efecto, es necesaria la expresión manuscrita, procediendo en caso contrario la suspensión de la hipoteca por un defecto que el registrador en su nota considera insubsanable.

  La inadaptación de la suspensión de la hipoteca en su totalidad, al régimen del contrato por adhesión con condiciones generales es especialmente visible aquí a propósito de las cláusulas suelo. Al respecto conviene tener presente con Gomá, que el consumidor en la contratación con condiciones generales “preferirá no enterarse de cláusulas que, siendo en principio lícitas, podrán depararle algún perjuicio económico no abusivo en el futuro[1]”.

  Frente a ese deseo, quizá quimérico, tenemos el art. 6 Ley 1/2013, que en el caso de la cláusula suelo le impone la expresión manuscrita. El precepto más que aumentar la protección de las personas consumidoras, parece buscar el poner a cubierto a los bancos frente a eventuales reclamaciones como la que dio lugar a la STS 9 mayo 2013. La protección del acreedor se cierra proclamando que corresponde al profesional fijar al interés al que presta el dinero y que la cláusula suelo no está sujeta al control del contenido.

  Muchos notarios creen que el precepto es pro bancario. El banco busca legitimar la cláusula suelo y la expresión manuscrita parece una manera inatacable de legitimación. Para que no quepa duda, lo que el banco quería, la suscripción indubitada por el deudor de la cláusula suelo, se convierte en una obligación del banco. Lo que el banco quería se convierte en su obligación, no puede haber un ejemplo mejor de ética kantiana[2].

  Es verdad que no se impone al deudor una obligación de suscribir la expresión manuscrita, pero sin ella no habrá crédito. Lo advertirá el notario al deudor y la DGRN se lo reitera, al establecer que sin la expresión manuscrita se suspenderá la hipoteca.

  Pese a que la posición de la DGRN entraña una interpretación cualificada de la ley, su posición actual nos parece insatisfactoria para la defensa de los intereses económicos de las personas consumidoras que quedarían mejor si lo que se hiciera, en caso de que no se incluya la expresión manuscrita, fuese inscribir la hipoteca sin la cláusula suelo y sin consentimiento del predisponente. (CB).

[1] Gomá Lanzón, I., “El alcance de la intervención notarial”, en Transparencia notarial, 29 septiembre 2015, pgs. 7-8 en http://transparencianotarial.es/el-alcance-de-la-intervencion-notarial-en-la-contratacion-bancaria/.

[2] Vid. Gomá Lanzón, I., “El alcance de la intervención…, pg. 2; Mariño Pardo, F., “Crónica de Francisco Mariño sobre el curso organizado por el CGN en la UIMP: tutela del consumidor (I), en Transparencia notarial, 8 enero 2015, en http://transparencianotarial.es/?s=primera+jornada+del+curso+de+la+UIMP+relativa+a+la+tutela+del+consumidor+; y Fernández Maldonado, M. A., “A vueltas con la expresión manuscrita”, en www.notariosyregistradores.com, 28 diciembre 2014, en https://www.notariosyregistradores.com/OPINION/2014-expresion-manuscrita.htm.  (CB)

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RESOLUCIONES REFORMA LEY HIPOTECARIA Y CATASTRO

Menorca. Faro. Por Silvia Núñez.

Menorca. Faro. Por Silvia Núñez.

Cancelación por caducidad

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO

Cancelación por caducidad

Cancelación por caducidad

Supuesto de hecho: por sentencia firme, recaída en procedimiento ejecutivo, se ordena seguir adelante la ejecución, basada en sendas anotaciones de embargo que figuraban prorrogadas, habiendo transcurrido desde la prórroga más de cuatro años. Solicitada por el embargado la cancelación de las anotaciones por caducidad, se resuelve que no procede por no haber concluido el procedimiento, pues tratándose de un juicio ejecutivo, la resolución que le pone fin respecto al bien embargado es el auto firme de aprobación de su remate.

6 marzo 1999

Cancelación por caducidad.- Practicada una anotación de suspensión por defecto subsanable y convertida en anotación de embargo, llegado el momento de anotar la prórroga de ésta, el Registrador la deniega por considerar que el plazo de cuatro años ha transcurrido, porque a su juicio debe computarse desde la fecha de la anotación de suspensión. La Dirección revoca la calificación porque, en primer lugar, la finalidad esencial de las anotaciones de suspensión es prolongar los efectos del asiento de presentación con el objeto de ampliar a favor de los presentantes el plazo para subsanar los documentos defectuosos; por otra parte, lo mismo que el «dies a quo» para el cómputo de caducidad de las anotaciones preventivas no es el del asiento de presentación, sino el de la misma anotación, idéntico criterio ha de aplicarse cuando la duración del asiento de presentación haya sido prolongada por una anotación de suspensión y se haya practicado la anotación básica dentro de la vigencia de aquélla.

1 septiembre 2000

Cancelación por caducidad.- Ver, más adelante, el epígrafe «Prórroga».

28 febrero 2001

Cancelación por caducidad.- Ver, más adelante, el epígrafe «Prórroga».

24 mayo 2001

Cancelación por caducidad.- Antecedentes: en el Registro existen, por este orden, una anotación de embargo ordenada en un proceso penal sin expresar la cifra de responsabilidad, otra anotación de embargo ajena a la anterior y una tercera, “complementaria y aclaratoria de la primera”, en la que se hace constar la cantidad por la que se despachó el embargo; solicitada por el dueño de la finca la cancelación por caducidad de la primera anotación y de la tercera, por ser complementaria de aquélla, la Dirección confirma la calificación denegatoria, porque la última anotación, aunque fuese complementaria de la otra, se practicó como asiento autónomo, mediante una nueva anotación, a la que no le puede afectar la caducidad de la anterior.

3 septiembre 2003

Cancelación por caducidad.- La caducidad de las anotaciones preventivas se produce “ipso iure”, sin que, transcurrido su plazo de vigencia, puedan surtir efecto registral ni ser prorrogadas, que es lo que se pretendía en este caso. Los artículos 77 y 86 de la Ley Hipotecaria establecen la extinción de las anotaciones por caducidad, cualquiera que sea el origen de las mismas, y, por tanto, también dicho modo de extinción afecta a las ordenadas por la autoridad judicial. Por otra parte, la cancelación de un asiento incurso en caducidad no es más que el reflejo formal de un hecho (la caducidad) que ha tenido lugar con anterioridad y que, por sí solo, ha producido la extinción del asiento. (Como cuestión previa, se planteó en este recurso si el mandamiento presentado en una Oficina Liquidadora a cargo de un Registrador de la Propiedad debió remitirse de oficio por éste al Registro donde debía anotarse, lo que se examina en el epígrafe “PRINCIPIO DE ROGACIÓN. Alcance).

13 diciembre 2003

Cancelación por caducidad.- 1. La presente Resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por doña Clementina García Hernández, en nombre y representación de doña Amada Segura Delgado, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número dos de Puerto del Rosario a inscribir una solicitud privada.

Mediante dicha instancia privada, a la que se acompaña la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Las Palmas de Gran Canarias de fecha 27 de septiembre de 2005, se solicita sean cancelados los embargos anotados en las fincas 4.323 y 4.325, por haberse producido su caducidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, inscribiendo asimismo como titulares de las fincas, de conformidad con lo expuesto en la parte dispositiva de la sentencia aportada, a los herederos del finado don Juan Sánchez Trujillo.

De los tres defectos inicialmente apreciados por el Registrador Interino, el Registrador titular del Registro de la Propiedad número dos de Puerto del Rosario mantiene únicamente los dos siguientes: 1) No estar la instancia ratificada ante el Registrador; 2) No estar la precedente instancia ni la sentencia en la que se condena a la E. M. Pumave a elevar a público los contratos privados de compraventa y de permuta, dentro de los títulos inscribibles del artículo 2 de la Ley Hipotecaria.

  1. En relación con el primer defecto, el artículo 207.2 del Reglamento Hipotecario expresamente determina, en relación con la cancelación de anotaciones, que en los casos de caducidad, bastará solicitud del dueño del inmueble o derecho real afectado, ratificada ante el Registrador, por lo que al faltar en este caso este último requisito, el defecto expresado por el Registrador en su nota debe ser confirmado.

5 febrero 2007

Cancelación por caducidad.- 1. El único problema que plantea el presente recurso es el de dilucidar si, prorrogado por seis meses el plazo de una anotación de embargo cautelar por deudas a la Hacienda Pública, puede convertirse tal anotación en embargo definitivo cuando se presenta en el Registro días después de transcurrido aquél plazo de prórroga.

  1. Sin necesidad de entrar en la argumentación que hace el recurrente de que el plazo de seis meses es de duración del derecho y no de caducidad del asiento, hay que decir que, aunque así fuera, es lo cierto que el asiento expresa que la prórroga se toma por el plazo de seis meses, y, en consecuencia, este plazo ha de aplicarse por estar bajo la salvaguardia de los Tribunales como expresa el artículo 1, párrafo 3º de la ley Hipotecaria. Por otra parte, la Hacienda Pública ya tuvo conocimiento de dicho plazo pues el mismo se hizo constar en la nota al pie del documento por el que se ordenó la prórroga.
  2. En contra de lo que afirma el expresado recurrente, no todas las anotaciones preventivas tienen una duración de cuatro años, pues tal plazo tiene el carácter de máximo, cosa que resulta de manera indudable del artículo 86 de la Ley Hipotecaria cuando dice que caducarán a los cuatro años, salvo aquéllas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve.
  3. Las argumentaciones del recurrente sobre la naturaleza jurídica de la anotación de embargo no impiden las conclusiones anteriores, sino que sirven para admitir que, caducada la prórroga, se puede ordenar una nueva anotación, si para ello no hay otro obstáculo; pero tal nueva anotación no tendrá la prelación que le correspondía a las anotaciones caducadas, sino la nueva que le corresponda en virtud del preceptivo mandamiento.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

9 junio 2009

Cancelación por caducidad.- 1. El titular registral de una finca gravada con una anotación de embargo preventivo letra A, de fecha 5 de noviembre de 2007, a favor de la Agencia Tributaria, prorrogada por seis meses según anotación letra B, en fecha 9 de abril de 2008, solicita la cancelación de dichas anotaciones por caducidad por haber transcurrido los seis meses de prórroga de la medida cautelar, aportando certificado de la Agencia Tributaria acreditativo de estar al corriente de sus obligaciones tributarias expedido al efecto exclusivo de obtener una subvención otorgada por las Administraciones Públicas. La Registradora suspende la cancelación porque los plazos alegados por el solicitante se refieren al procedimiento tributario entablado, sin que haya ninguna norma dirigida al Registrador que establezca la caducidad de la anotación cautelar, por lo cual se debe aplicar a la misma el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, que es de cuatro años y porque la certificación aportada tiene como finalidad la obtención de subvenciones, no la cancelación de la anotación preventiva.

  1. El defecto debe confirmarse. El artículo 81 de la Ley General Tributaria establece, respecto de la duración de las medidas cautelares, entre ellas el embargo preventivo de bienes y derechos, un plazo de seis meses desde su adopción, pudiendo prorrogarse por otros seis meses. Ahora bien, estos plazos se refieren al embargo preventivo, que es la medida cautelar, no a la anotación preventiva de dicho embargo, cuya eficacia es tan sólo la de la hacer efectivo «erga omnes» el embargo trabado.

Dicho precepto no dicta ninguna norma dirigida al Registrador, no se señala un plazo de vigencia especial para la anotación de embargo preventivo, ni se establece la caducidad de la misma, por lo cual se debe aplicar a la misma el plazo general de caducidad de las anotaciones establecido en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria.

  1. La distinción entre el plazo de duración del embargo y de caducidad del asiento, determina que si la conversión se acuerda después de transcurrido el plazo de seis meses desde que se acordó el embargo preventivo, no procederá la práctica de la anotación de conversión del embargo preventivo en definitivo, debiendo procederse a la cancelación de la anotación del embargo preventivo y a la práctica de una nueva anotación con la prioridad o rango que corresponda a la fecha de presentación del mandamiento y no la que correspondía a la anotación de embargo preventivo. También puede suceder que se haya acordado la conversión dentro del plazo de seis meses desde la adopción de la medida cautelar, pero se presente en el Registro el mandamiento de anotación de conversión en definitivo del embargo, después de transcurrido dicho plazo, no siendo tampoco posible practicar la anotación de conversión por haber caducado el asiento, con lo que se dejaría sin efecto la finalidad de la anotación de embargo preventivo, esto es, ganar prioridad o rango, frente a otros posibles acreedores. Sólo si la conversión se acuerda en el plazo de seis meses desde la adopción del acuerdo y se presenta el correspondiente mandamiento durante la vigencia de los cuatro años de la anotación, es cuando la conversión conservará la prioridad.
  2. Conforme a lo dicho anteriormente, en el caso objeto de este recurso no procede la cancelación de la anotación de embargo preventivo prorrogada hasta que transcurra el plazo del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, esto es, cuatro años desde la fecha de la anotación de prórroga o se acredite fehacientemente el alzamiento del embargo mediante documento administrativo expedido por la autoridad que decretó el embargo. A estos efectos, la certificación aportada en el caso objeto de recurso no es título hábil para proceder a la cancelación porque, expedida al efecto exclusivo de obtener una subvención otorgada por las Administraciones Públicas, no acredita, en concreto, el pago de la cantidad reclamada que motivó la anotación preventiva practicada. Se trata por tanto, de que deben observarse las formalidades adecuadas para el acto cancelatorio (cfr. artículo 83 de la Ley Hipotecaria) de manera que se acredite el hecho y la causa de la cancelación, siendo no un acto discrecional de la Administración Tributaria sino un acto debido el expedir el mandamiento cancelatorio una vez se haya verificado el pago o el acuerdo de extinción de la deuda por cualquier otra causa (cfr. artículo 173 de la Ley General Tributaria).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la Registradora en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

11 marzo 2010

Cancelación por caducidad.- 1. El recurso tiene su origen en la negativa del Registrador a cancelar por caducidad una anotación preventiva de embargo, que fue prorrogada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, cuestión sobre la que ya existe doctrina consolidada de este Centro Directivo.

  1. Según lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, «las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad Judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas». Este párrafo fue introducido en la reforma reglamentaria aprobada por Decreto de 17 de marzo de 1959, y tuvo por objeto impedir toda indefensión del anotante, al no prever el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en su primitiva redacción (la anterior a la modificación operada en el mismo por la Ley de Enjuiciamiento Civil), exclusivamente una única prórroga de cuatro años.

En efecto, el texto del artículo 86, ap. 1.º, de la Ley Hipotecaria que estuvo vigente hasta el día 8 de enero de 2001 venía a establecer que las anotaciones preventivas, cualquiera que fuera su origen, caducaban a los cuatro años, salvo aquéllas que tuvieran señalado un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, se permitía una única prórroga por un plazo de cuatro años más. La existencia de esta prórroga única de cuatro años venía provocando especiales problemas en el caso de las anotaciones preventivas judiciales, por lo que en la reforma reglamentaria de 1959 se consideró que debían mantener su vigencia durante toda la vida del proceso, teniendo en cuenta que la duración de éste no es previsible, e incluso que puede tener una duración superior a los cuatro años. La introducción del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario supuso la prórroga indefinida de estas anotaciones preventivas judiciales hasta que se dictara resolución firme en el proceso en que se hubieran adoptado, de manera que no caducaban por transcurrir el plazo de cuatro años. En este sentido se expresa la Exposición de Motivos del Decreto de 17 de marzo de 1959, donde puede leerse: «La prórroga de vigencia de las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial en determinadas circunstancias estaba impuesta por la experiencia procesal y era unánimemente solicitada para impedir que la caducidad de tales asientos se convirtiera en arma inadmisible de litigantes de mala fe». Esta finalidad fue asumida con claridad por este Centro Directivo en Resoluciones de 25 de septiembre de 1972, 24 de mayo de 1990, 25 de mayo de 1990, 11 de abril de 1991, 29 de mayo de 1998, 6 de marzo de 1999 y 6 de mayo de 2000, entre otras muchas.

La nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en virtud de la Disposición Final Novena de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, incorpora en este punto una importante innovación: la posibilidad de solicitar, no una única prórroga, sino prórrogas sucesivas. En este sentido, para evitar la caducidad, se hace necesario solicitar sucesivas prórrogas de todas las anotaciones preventivas, incluidas las judiciales, sin que se pueda entender que éstas, una vez prorrogadas, no caducan hasta que así lo ordene expresamente la autoridad que las decretó. Desde esta perspectiva, el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario debe considerarse derogado.

Ocurre, sin embargo, que desde el punto de vista de Derecho transitorio, en el momento de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, existían numerosas anotaciones preventivas, prorrogadas muchos años antes, sobre las que podía dudarse si iban a continuar o no en dicha situación de prórroga indefinida. Esta es la cuestión principal que se plantea en el presente recurso.

  1. Todo cambio legislativo plantea el problema de decidir por qué legislación deben regirse los actos realizados y las situaciones creadas bajo el imperio de la antigua ley, cuyos efectos todavía persisten en el momento de entrar en vigor la ley nueva. Eso es lo que ocurría con las anotaciones preventivas judiciales prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no contempló expresamente el problema. No obstante, cabía interpretar, aplicando los principios que inspiran la Disposición Transitoria Séptima de la Ley 1/2000, que las anotaciones practicadas antes de entrar en vigor la Ley debían seguirse rigiendo por la legislación anterior, aunque podría pedirse y obtenerse su revisión y modificación con arreglo al nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria. Aun teniendo en cuenta este principio, parecía dudosa la solución a adoptar en cuanto a las anotaciones prorrogadas judicialmente antes de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regidas por el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario. Así cabía interpretar que tales anotaciones prorrogadas ya no estaban sujetas a prórroga indefinida, sino que transcurridos los primeros cuatro años, debía solicitarse una nueva prórroga. Lo que ocurre es que en ese momento (el de entrada en vigor de la Ley 1/2000) podían existir prórrogas judiciales que hubieran durado ya cuatro años, de manera que una interpretación rigurosa de este principio obligaría a solicitar la prórroga en el mismo momento de entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entendiéndose caducadas en caso contrario.

Con el objeto de resolver estos problemas de Derecho transitorio, se dictó la Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de diciembre de 2000. Se consideró derogado el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, con base a lo cual se determinó lo siguiente: «el principio general del Derecho del carácter no retroactivo de las normas, salvo que en ellas se disponga lo contrario, recogido en el artículo 2.3 del Código Civil significa que las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, esto es, antes del 8 de enero de 2001, deben regirse por la legislación anterior. Por el contrario, las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento presentado en el Registro de la Propiedad una vez en vigor la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, caducarán automáticamente una vez transcurrido el plazo por el que se haya ordenado la prórroga, computado desde la fecha de la anotación misma de prórroga, pudiendo practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos». A ello se añade en el punto VI: «Con relación a las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no será necesario, por tanto ordenar nuevas prórrogas, ni procederá practicar asiento alguno en el Registro de la Propiedad caso de que a pesar de todo se libre mandamiento de prórroga».

El fundamento del criterio interpretativo de este Centro Directivo fue incrementar la seguridad jurídica, de tal manera que las diversas situaciones posibles en el momento de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil no ofrecieran dudas. De esta manera, podían plantearse tres posibilidades diferentes. En primer lugar, la de aquellas anotaciones preventivas que se solicitasen a partir de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que quedaban sujetas al artículo 86 de la Ley Hipotecaria en su nueva redacción, es decir, sometidas a un plazo de caducidad de cuatro años, siendo susceptibles de prórrogas sucesivas. En segundo lugar, estaban las anotaciones preventivas practicadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se sometían a este mismo régimen, es decir, caducaban a los cuatro años, pero admitían prórrogas sucesivas con arreglo al nuevo régimen, y no una única prórroga como ocurría con anterioridad. Finalmente estaba el caso de las anotaciones preventivas prorrogadas antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil. En este tercer supuesto, siendo la prórroga, y no la anotación, lo que se había practicado antes de entrar en vigor la Ley de Enjuiciamiento Civil, la solución adoptada es que continuaran rigiéndose por la anterior legislación, aplicándose lo dispuesto el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, considerándose por tanto la prórroga indefinida, sin necesidad de solicitar su renovación a los cuatro años.

Para evitar todo tipo de equivocaciones en cuanto a este tercer supuesto, la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 se refiere a las anotaciones preventivas prorrogadas en virtud de mandamiento judicial «presentado en el Registro de la Propiedad antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000», resultando así que el momento clave a los efectos de saber si se les aplica una u otra legislación es el de la práctica del asiento de presentación, con independencia de la fecha de la resolución judicial en que se hubiera acordado. De esta manera, si el asiento de presentación es posterior a la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aunque la resolución judicial sea de fecha anterior y cite el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, resultará que el régimen aplicable será el del nuevo artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que antes de que finalice la primera prórroga de cuatro años, para evitar la caducidad será preciso solicitar una nueva prórroga. Por el contrario, si el mandamiento judicial interesando la prórroga se presenta en el Registro de la Propiedad antes de entrar en vigor de la Ley 1/2000, queda sometido al régimen del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, aunque la anotación de la prórroga se practique efectivamente después su entrada en vigor.

En definitiva, con la interpretación sentada por la Instrucción de 12 de diciembre de 2000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas y que no cabe su cancelación por caducidad. Por el contrario, si la prórroga se ha decretado expresamente y presentado en el Registro con posterioridad a la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuatro años, podrá cancelarse por caducidad cuando transcurra el plazo de prórroga sin que se haya vuelto a prorrogar. Criterio que ha sido confirmado en numerosas Resoluciones de este Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los Vistos), dándose ahora por reproducidas, sin que proceda ahora recogerlas de nuevo en toda su extensión.

  1. Asumido este criterio, para este Centro Directivo se hizo preciso establecer un plazo razonable para cancelar la anotación, tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las siempre previsible dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, se reitera aquí el criterio adoptado por este Centro Directivo, desde la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de mayo de 1998, en el sentido de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación. Este mismo enfoque es el que se ha venido reiterando en otras Resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 de mayo de 2002, 23 de mayo de 2002, 27 de febrero de 2004, 12 de noviembre de 2004, 20 de diciembre de 2004, 19 de febrero de 2005, 23 de mayo de 2005 y 18 de junio de 2005. Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 de junio de 2005 y 11 de junio de 2005, si esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas cuando se presenta el testimonio del auto de adjudicación que se inscribe, dicha anotación ha de entenderse vigente, porque las anotaciones prorrogadas no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.
  2. En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Ello supone que el defecto ahora confirmado será fácilmente subsanable mediante la acreditación de la fecha de la citada resolución judicial firme, que –dada la antigüedad de la anotación preventiva– presumiblemente tendrá más de seis meses.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del Registrador en los términos que resultan de los anteriores pronunciamientos.

4 junio 2010

Cancelación por caducidad.- Sobre cancelación de la anotación prorrogada antes de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil, de 7 de enero de 2000, ver el apartado “CADUCIDAD. De anotaciones preventivas”.

18 junio 2011

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia por la que los dos titulares registrales, por mitad pro indiviso, de dos fincas gravadas con sendas anotaciones preventivas de embargo, prorrogadas en 1995, solicitan la cancelación de éstas por caducidad conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria y 199 de su Reglamento, al haberse dictado sentencia firme, de 20 de noviembre de 1990, acordando «seguir adelante la ejecución hasta hacer trance y remate con los bienes embargados y que en lo sucesivo puedan embargarse a los demandados a la parte ejecutada», y adjuntarse certificación expedida el 21 de noviembre de 2011 por el Secretario judicial acreditativa de que tales fincas «no han sido realizadas en forma alguna».

El registrador suspende la práctica del asiento de cancelación solicitado porque ni en la sentencia ni en la certificación referidas consta expresamente que se haya puesto fin de forma definitiva al procedimiento origen de las anotaciones preventivas de embargo cuya cancelación se solicita, tal como exige el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, aplicable a las anotaciones prorrogadas antes de la entrada en vigor de la modificación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000.

El recurrente alega que, conforme al citado artículo de la Ley Hipotecaria, las anotaciones preventivas decretadas con anterioridad a la modificación legal en juicio ejecutivo que hubiere llegado al procedimiento de apremio, caducan transcurrido el plazo de cuatro años sin haber sido prorrogadas conforme a dicho precepto modificado, pues, de llegarse a otra solución, se estaría aplicando una disposición, la del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, derogada y contraria a la Ley que desarrolla.

  1. La cuestión debatida debe resolverse según la doctrina sentada por esta Dirección General y, por tanto, procede confirmar el defecto invocado por el registrador.

En efecto, como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr. la Resolución de 18 de junio de 2011, entre otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente), con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo no cabe su cancelación por caducidad.

Asumido este criterio, para este Centro Directivo se hizo necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, teniendo en cuenta las siempre previsibles dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, se reitera aquí el criterio adoptado por este Centro Directivo, desde la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de mayo de 1998, en el sentido de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación. Este mismo enfoque es el que se ha venido reiterando en otras resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002; 27 de febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, y 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de junio de 2005. Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas cuando se presenta el testimonio del auto de adjudicación que se inscribe, dicha anotación ha de entenderse vigente, porque las anotaciones prorrogadas no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.

  1. En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Por ello, no podrá practicarse la cancelación solicitada mientras no se acredite, mediante testimonio de resolución firme, que dicho procedimiento ejecutivo ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento de cancelación de la anotación de embargo (cfr. artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 207 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia por la cual quien alega ser administrador de la sociedad titular registral de determinada la finca solicita la cancelación por caducidad de las anotaciones preventivas de embargo que la gravan.

La registradora deniega la cancelación de una de las anotaciones preventivas de embargo, la designada con la letra «A», porque había sido objeto de prórroga antes de la entrada en vigor de la la modificación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000. Y suspende la cancelación de otra anotación de embargo, designada con letra «B» –no prorrogada–, por no estar la referida instancia ratificada ante la registradora y por no resultar acreditada la legitimación del solicitante.

El recurrente, en su escrito de impugnación, solicita certificación literal de dominio y cargas de la finca referida, acompaña fotocopia de determinado auto judicial dictado el 10 de julio de 2008 en procedimiento de ejecución relativo a otra finca, y alega que, respecto de la anotación preventiva letra «B», procede su cancelación de oficio mediante solicitud de certificación registral (a lo que la registradora ha accedido); y, respecto de la anotación preventiva letra «A», alega que, habiéndose dictado el 1 de octubre de 2008 auto de adjudicación en relación con los bienes susceptibles de embargo en el procedimiento de juicio ejecutivo a que se refiere la anotación preventiva (en el que no fue realizada dicha finca, según afirma), ya no puede producirse la subasta de la referida finca y, además, dicha anotación no fue prorrogada después de la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000.

  1. De los antecedentes reseñados resulta que únicamente debe decidirse en este recurso sobre la procedencia o improcedencia de la cancelación de la anotación preventiva de embargo designada con letra «A», sin que, por lo demás, puedan tenerse en cuenta los documentos que el recurrente acompaña a su escrito de impugnación, por no haberse presentado en el momento de la calificación, pues, según el párrafo primero del artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010 y 13 de enero de 2011).

La cuestión debatida debe resolverse según la doctrina sentada por esta Dirección General y, por tanto, procede confirmar el defecto invocado por el registrador.

En efecto, como se ha reiterado en numerosas ocasiones (cfr. la Resolución de 18 de junio de 2011, entre otras muchas citadas en los «Vistos» de la presente), con la interpretación sentada por la Instrucción de este Centro Directivo de 12 de diciembre de 2000 quedó claro que, para las anotaciones preventivas prorrogadas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero de 2000, no era necesario ordenar nuevas prórrogas, según el párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, por lo no cabe su cancelación por caducidad.

Asumido este criterio, para este Centro Directivo se hizo necesario determinar un plazo razonable para cancelar la anotación, tras la firmeza de la resolución judicial que pone fin al proceso, para el caso de dilaciones en la expedición de la documentación judicial. Por ello, se reitera aquí el criterio adoptado por este Centro Directivo, desde la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de mayo de 1998, en el sentido de aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 157 de la Ley Hipotecaria, de manera que se reconoce un plazo de seis meses, contados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, para poder proceder a su cancelación. Este mismo enfoque es el que se ha venido reiterando en otras resoluciones posteriores, concretamente en las de 11 y 23 de mayo de 2002; 27 de febrero, 12 de noviembre y 20 de diciembre de 2004, y 19 de febrero, 23 de mayo y 18 de junio de 2005. Además de ello, como se recoge en las Resoluciones de 3 y 11 de junio de 2005, si esta cancelación no se ha instado y la anotación y su prórroga no están canceladas cuando se presenta el testimonio del auto de adjudicación que se inscribe, dicha anotación ha de entenderse vigente, porque las anotaciones prorrogadas no caducan, y en consecuencia no pueden cancelarse de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva de embargo o, si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.

  1. En conclusión, de los antecedentes fácticos expuestos resulta, tal y como indica la nota de calificación, que la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, por lo que queda sometida a prórroga indefinida en los términos del párrafo segundo del artículo 199 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación. Por ello, no podrá practicarse la cancelación solicitada mientras no se acredite, mediante testimonio de resolución firme, que dicho procedimiento ejecutivo ha concluido o se aporte el correspondiente mandamiento de cancelación de la anotación de embargo (cfr. artículos 83 de la Ley Hipotecaria y 173, 174 y 207 del Reglamento Hipotecario).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

23 noviembre 2012

Cancelación por caducidad.- 1. En el presente expediente, el titular registral de ciertas fincas pretende, mediante instancia presentada en el Registro el día 8 de agosto de 2012, la cancelación, por caducidad, de las anotaciones preventivas de embargo –letras A– a favor del Estado español que pesan sobre las fincas de su propiedad. Del Registro resulta: que, por las respectivas anotaciones letras B), de 2 de enero de 2009, las anotaciones letras A) se prorrogaron por cuatro años más; que, por las anotaciones letras C), de 12 de junio de 2009, las anteriores anotaciones preventivas de embargo cautelar letras A) prorrogadas por las B), se convirtieron «en definitivas»; y que por las anotaciones letras D), de 12 de junio de 2009, se amplían los importes de los correspondientes embargos, tomándose «anotación preventiva de embargo a favor de la Hacienda Pública por la cantidad expresada y en los términos expuestos».

  1. De acuerdo con lo expuesto, las anotaciones de embargo letras A) de 30 de julio de 2008 –las anotaciones en sí, según la redacción de los asientos, no las medidas cautelares a que pudieran referir–, que tienen ya de inicio registralmente una vigencia de cuatro años desde la fecha de la anotación –independientemente de que aludan a embargos ejecutivos o cautelares, por no señalarse legalmente plazos autónomos para la vigencia de estos asientos, como ya ha señalado este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 11 de marzo de 2010 y 25 de octubre de 2011)–, han sido prorrogadas por un plazo de cuatro años más por las anotaciones letras B), de 2 de enero de 2009, de modo que, hallándose los asientos bajo la salvaguardia de los tribunales según lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria, no puede mantenerse en ningún caso que mediante una instancia presentada antes de que transcurran cuatro años desde la prórroga –en concreto, presentada el día 8 de agosto de 2012 cuando las prórrogas de anotación fueron de fecha 2 de enero de 2009– pueda obtenerse la cancelación por caducidad de las anotaciones prorrogadas.

En consecuencia, no es necesario, por irrelevante para la resolución del presente expediente, entrar a valorar el significado y alcance de los asientos de conversión y ampliación practicados y si el plazo de vigencia debe ser computado incluso desde esta última fecha, ya que en uno u otro caso aún no ha transcurrido el plazo de caducidad de las anotaciones prorrogadas.

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora.

17 diciembre 2012

Cancelación por caducidad

HIPOTECA

Cancelación por caducidad

Procede la cancelación de una inscripción cuando el derecho inscrito quede extinguido por resultar así de la propia escritura inscrita, siendo bastante para cancelar la misma escritura si resultase de ella, o de otro documento fehaciente, que el derecho asegurado ha caducado o se ha extinguido. Como consecuencia, la hipoteca constituida para garantizar el pago de pensiones puede cancelarse cundo quede extinguido el derecho a percibirlas por muerte de los pensionistas, pues al extinguirse la obligación principal desaparece la accesoria o de garantía.

30 junio 1933

Cancelación por caducidad.- Estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los Tribunales, la regla general es que su cancelación precisa el consentimiento de su titular o, en su defecto, resolución judicial, por lo que el dueño de una finca hipotecada no puede solicitar la cancelación de la hipoteca mediante simple instancia en la que alega que, constituida la hipoteca en 1873 y vencida al año siguiente, ha transcurrido plazo más que suficiente para su caducidad en 1939, pues la caducidad, inexistente en este caso, no debe confundirse con la prescripción, y ésta, por la complejidad de los hechos de que deriva, requiere un procedimiento que no figura entre los que la legislación hipotecaria regula y el Registrador resuelve, siendo competencia de los Tribunales de Justicia. [1]

3 agosto 1939

Cancelación por caducidad.- Aunque la escritura de carta de pago otorgada por el acreedor constituye el modo normal de cancelar una hipoteca, también es posible su cancelación por caducidad, transcurrido el plazo de treinta años desde el vencimiento del crédito, si de los asientos del Registro no resulta que la hipoteca haya sido novada ni sufrido modificación.

9 mayo 1959

Cancelación por caducidad.- constituida una hipoteca «hasta que se extinga cualquier posición deudora, o en todo caso, hasta el plazo de tres años a contar desde hoy», añadiéndose que «en todo caso, como queda indicado, la duración máxima de la misma será de tres años», es evidente la extinción de la garantía transcurrido dicho plazo y la posibilidad de su cancelación en virtud de solicitud del interesado, acompañada del título constitutivo.

31 julio 1989

Cancelación por caducidad.- constituida una hipoteca por un plazo de cinco años, como superposición de garantía de otra anterior y sin que ésta se considere novada por aquélla, la Dirección no cree aplicable el criterio mantenido en la Resolución de 31 de julio de 1989 -que figura delante de ésta- y rechaza la petición de cancelación por caducidad a instancia del hipotecante, pues como se dijo en la Resolución de 1987 la cancelación por extinción del derecho inscrito precisa del consentimiento de su titular o resolución judicial, salvo que dicha extinción resulte de una manera clara e indubitada de la Ley o del título, circunstancias que no concurren en el presente caso.

6 febrero 1992

Cancelación por caducidad.- No puede cancelarse, a instancia sólo del deudor y por transcurso del plazo establecido, la hipoteca que se constituyó por el improrrogable plazo de un año, pues siendo la cancelación una modalidad de rectificación del Registro, la regla general es la necesidad de consentimiento del titular registral o resolución judicial firme, siendo la excepción la hipótesis de que la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulte de manera clara e indubitada. En este caso concreto, el plazo establecido es sólo una exigencia propia de las hipotecas de seguridad y si se permitiera la cancelación al transcurrir el mismo -por considerarlo de caducidad- el acreedor no reintegrado no podría ejercitar la acción hipotecaria, cuyo plazo de ejercicio es de veinte años.

18 mayo 1992

Cancelación por caducidad.- Como regla general, la cancelación precisa del consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial, siendo aplicable únicamente el supuesto excepcional contemplado en el párrafo 2º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria cuando la extinción del derecho inscrito, según la Ley o el título, resulta de manera clara, precisa e indubitada. No se da esta circunstancia en la hipoteca que se constituyó por un plazo muy concreto -el comprendido entre el 6 de mayo de 1981 y el 20 de agosto de 1988-, pues lo único que significa es que, de un lado, las obligaciones garantizadas son las que, derivando de la relación jurídica predeterminada, hayan podido surgir durante ese lapso de tiempo, no las que existiesen antes ni las nacidas con posterioridad; y de otro, que de no haber surgido responsabilidad alguna de aquella relación jurídica cuyas consecuencias se garantizan durante ese período de tiempo, la hipoteca habrá caducado. Otra interpretación haría inoperante la garantía hipotecaria, al no disponer el acreedor del mínimo margen temporal para hacerla efectiva; lo que confirma, además, el pacto de garantizar el pago de intereses de la deuda principal hasta tres años frente a tercero, y que bien pudieran ser devengados por la suma adeudada a partir del momento señalado como de vencimiento para la obligación. Consecuencia de todo lo anterior es que no procede la cancelación de la hipoteca por la sola voluntad del dueño de la finca, sin perjuicio de que pueda hacerlo si acredita fehacientemente que en la fecha fijada como término para la garantía hipotecaria no había nacido la obligación en garantía de la que se constituyó.

17 octubre 1994

Cancelación por caducidad.-Inscrita una hipoteca con un plazo de duración determinado -en este caso tres años- el derecho real quedará extinguido transcurrido dicho plazo, salvo que en ese momento estuviera en trámite de ejecución; y este resultado no puede ser desconocido por el hecho de que en el título constitutivo no se hubiera reflejado la fecha de vencimiento de la propia obligación asegurada. Ahora bien, esto no implica que una vez vencido el plazo estipulado deba aplicarse el régimen cancelatorio previsto en el artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria para los supuestos en que la extinción del derecho inscrito resulta del propio título inscrito -lo que permite hacer la solicitud de cancelación al titular de la finca gravada-, toda vez que restaría por acreditar que no se ha iniciado la ejecución hipotecaria en dicho plazo; y aunque es cierto que dicha ejecución debe reflejarse registralmente (por nota marginal o por anotación de embargo y nota posterior), no lo es menos que entre el inicio de la ejecución y su reflejo registral, hay un lapso temporal de duración indeterminada que el Registro no puede reflejar, e incluso puede ocurrir que todo el proceso de ejecución no se refleje en el Registro, lo cual no le restaría validez al remate alcanzado. Por todo ello -termina diciendo la Dirección General, y habría que añadir que de «lege ferenda»- sería conveniente, a fin de facilitar la cancelación, que al tiempo de fijar el plazo de duración de la hipoteca se estipulase igualmente un margen temporal desde el término de dicho plazo para el reflejo registral del inicio de la ejecución, de modo que una vez transcurrido éste, sin que dicho reflejo se hubiera producido, pudiera cancelarse la hipoteca por simple solicitud del propietario gravado.

22 junio 1995

Cancelación por caducidad.- Constituida una hipoteca por plazo de quince años a partir del 10 de marzo de 1982, no es posible la cancelación mediante instancia suscrita el 19 de marzo de 2003, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, por no haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria recogido en el artículo 128 de la misma Ley.

8 enero 2004

Cancelación por caducidad.- 1. El único problema que plantea el presente recurso radica en dilucidar si puede cancelarse por el transcurso del plazo establecido en el párrafo 5.º del artículo 82 de la ley Hipotecaria una inscripción de hipoteca a cuyo margen consta haber sido expedida en su día la certificación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria.

2. Aduce el recurrente que, siendo el citado precepto de la Ley Hipotecaria posterior a la Ley de Enjuiciamiento Civil, el precepto contenido en el párrafo 2.º del apartado 2 del artículo 688, según el cual, hecha constar en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, el Registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, ha de entenderse derogado por el párrafo 5.º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria antes expresado.

La derogación que alega el recurrente sería una derogación tácita ya que la ley 24/2001, de 24 de diciembre que introdujo el repetido apartado del artículo 82 de la Ley Hipotecaria no deroga expresamente la norma, también repetida, de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y en la derogación tácita, según una antigua doctrina seguida aún por muchos autores la ley general no deroga la ley especial contraria, toda vez que la existencia de una excepción no es incompatible con la de una regla general (lex specialis per generalem non derogatur). Y aunque, con otros autores, se estimara que la regla expresada ha de pasar por el tamiz de la interpretación de una y otra ley, no puede entenderse que haya existido tal derogación, pues la Ley de Enjuiciamiento Civil trata de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación, mientras que el artículo 82.5 de la ley Hipotecaria lo que pretende es limpiar el Registro de cargas antiguas que presumiblemente no existen. Ahora bien, una interpretación armónica de ambos preceptos lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –y de ahí la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas-debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el artículo 82, párrafo 5.º de la ley Hipotecaria contando desde la fecha en que dicha nota se extendió.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto.

4 junio 2005

Cancelación por caducidad.- 1. En este expediente se pretende la cancelación de dos hipotecas, en virtud de instancia en la que se alega «prescripción, de conformidad con el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y artículo 121-20 de la Llei 29/2002, de 30 de diciembre, del Codi Civil de Catalunya». Ambas hipotecas se constituyeron en garantía de sendos préstamos que vencían a los seis años de su concesión, mediante escrituras otorgadas los días 2 de mayo y 4 de octubre de 1979.

El Registrador suspendió la cancelación solicitada porque, a su juicio, a la vista de los artículos 82 y 128 de la Ley Hipotecaria y la Disposición transitoria única de la Ley 29/2002, de 30 de diciembre, primera Ley del Código Civil de Cataluña, no había transcurrido el plazo establecido en los preceptos citados.

2. La exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículos 2.1.°, 79.2.° de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

Aunque se admitiera que el derecho de hipoteca se extingue por prescripción del crédito garantizado –habida cuenta del carácter accesorio de dicha garantía– aun sin haber transcurrido el plazo de prescripción de la acción hipotecaria, admisibilidad que ha sido objeto de diversas interpretaciones doctrinales y de pronunciamiento adverso del Tribunal Supremo (cfr. Sentencias de 8 de noviembre de 1960, 12 de marzo de 1985 y 19 de noviembre de 2004), lo cierto es que, según la doctrina de este Centro Directivo, el hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda apreciar directamente el Registrador (cfr. las Resoluciones citadas en los Vistos).

 Cuestión distinta es que se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001, que contempla la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho real inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma (el «señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro», al que por el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que hayan sido «renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca»). Lo que ocurre es que el presente caso no concurren los presupuestos temporales de dicha caducidad legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación del Registrador. [2]

7 julio 2005

Cancelación por caducidad.- 1. Figura inscrita en el registro una hipoteca unilateral constituida en 1983. En una primera inscripción se constituye la hipoteca a favor de diversos acreedores en garantía de deudas contraídas por «operaciones realizadas hasta ahora y de las que nacen los créditos existentes en la actualidad y … las… que en el futuro se puedan concertar entre las partes hasta un máximo…». Se establece también que «el plazo de duración de todas las operaciones hasta ahora concertadas y las que en el futuro se puedan concertar no podrá nunca exceder de cinco años a partir de esta fecha.» Por una ulterior inscripción accede al Registro una escritura de rectificación de la primera por la que se reconocen los créditos garantizados.

Se presenta en el Registro instancia por la que se solicita la cancelación de la hipoteca por haber transcurrido el plazo de preinscripción señalado por la legislación civil, y de conformidad con lo que establece el párrafo 5.º del artículo 892 de la Ley Hipotecaria.

El Registrador deniega la cancelación por entender que el «dies a quo» del plazo de prescripción es el día en que la prestación pactada debió ser satisfecha, según el Registro, es decir, trascurrido el plazo máximo cinco años desde la constitución de la hipoteca.

El interesado recurre alegando que todos los créditos garantizados estaban vencidos, por lo que el plazo ha de empezar a contarse desde la fecha de la escritura de constitución de la hipoteca.

2. El recurso ha de ser desestimado. De la inscripción se deduce con claridad que el plazo de cinco años no era sólo para las nuevas obligaciones, que luego no se contrajeron, sino también para las existentes, porque, si no fuera así, al aclarar la escritura rectificatoria que no existen más obligaciones que las inicialmente relacionadas, se hubiera modificado el plazo, lo que no se hizo.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

26 septiembre 2007

Cancelación por caducidad.- 1. En supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una hipoteca constituida en garantía de un crédito en cuenta corriente por plazo de catorce años contados a partir del 31 de enero de 1980.

El Registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

El recurrente sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 31 de enero de 1980.

2. La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, posibilita la cancelación de la hipoteca, mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

En el presente caso no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1.964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. Habiéndose producido el vencimiento del plazo durante el que se garantiza la obligación de que se trata el día 31 de enero de 1994, debe entenderse que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

4 junio 2009

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación –por caducidad– de dos hipotecas constituidas sobre una misma finca en garantía de determinadas obligaciones hipotecarias al portador.

En la escritura de constitución de dichas hipotecas, otorgada el 5 de noviembre de 1987, se pactó que tales obligaciones se amortizarían el 5 de noviembre de 1988 y que, no obstante, si al concluir el plazo señalado no se pagasen las obligaciones emitidas, se entendería, «si no exigen los tenedores de las mismas el reembolso o pago, y hasta que lo exijan, prorrogadas las obligaciones de pagar de año en año, en un máximo de diez años».

El Registrador denegó la cancelación solicitada por no haber transcurrido el plazo a que se refiere el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

El recurrente sostiene que dicho plazo ha transcurrido toda vez que debe iniciarse el cómputo del mismo el día 5 de noviembre de 1988.

2. La norma del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación por caducidad o extinción legal del derecho es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, al que en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

En el presente caso no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, al no haber transcurrido el plazo de veinte años que para la prescripción de la acción hipotecaria establecen los artículos 1964 del Código Civil y 128 de la Ley Hipotecaria. En efecto, habiéndose pactado la prórroga del plazo anual inicialmente previsto hasta un máximo de diez años más, debe entenderse producido el vencimiento del plazo durante el que se garantizan las referidas obligaciones el día 5 de noviembre de 1998, por lo que no ha prescrito la acción hipotecaria, y consecuentemente, no ha transcurrido el plazo de caducidad o extinción legal exigido por el artículo 82, párrafo quinto, de la Ley Hipotecaria.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada.

15 febrero 2010

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere este expediente, se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia mediante la cual se solicita conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación –por caducidad– de una hipoteca que se había constituido en escritura autorizada el 22 de febrero de 1978. En dicha instancia se expresan las siguientes circunstancias: que el plazo de duración de la hipoteca se estableció en diez años, contados a partir del primero de abril u octubre siguiente a la disposición de los fondos; que el primer pago de amortización de capital e intereses se había efectuado el 30 de septiembre de 1979 (se acompaña un recibo que, según se manifiesta, corresponde a dicho pago); y que los diez años del plazo establecido para la amortización de la hipoteca se cumplieron el 30 de marzo de 1989.

La registradora deniega la cancelación solicitada, argumentando que la hipoteca se constituyó por un plazo cuyo cómputo inicial se hacía depender de la fecha de la primera disposición, sin que resulte del Registro la fecha en la que la misma se había realizado, por lo que no puede computarse el plazo para la prescripción de acciones a que remite para su cancelación, por caducidad, a tenor del artículo 82 de la Ley Hipotecaria. Debe advertirse que el recibo que se acompañaba para acreditar la fecha del primer pago de capital e intereses no es suficiente –a los efectos del Registro–, pues los datos que en él figuran no permiten establecer la identidad entre el préstamo a que el mismo se refiere y la obligación garantizada con la hipoteca, careciendo además del carácter de documentación auténtica.

El recurrente alega que dicho plazo había transcurrido, puesto que su cómputo ha de iniciarse desde la fecha que aparece claramente determinada en el recibo que acompañaba a la instancia presentada el Registro, y que, además, avalaría su pretensión la fecha de la escritura de adquisición de la vivienda con subrogación en la hipoteca por el recurrente (dato que sí consta en el Registro), tras cuyo otorgamiento, y pasado un breve periodo de carencia, se inició el lógico periodo de amortización, cuya finalización resulta concluida hace más de veintidós años.

2. Según la doctrina reiterada de esta Dirección General, la regla especial del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducida mediante la disposición adicional vigésimo séptima de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, posibilita la cancelación de la hipoteca mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, en un supuesto de caducidad o extinción legal del mencionado derecho real inscrito.

Pero para que opere esta cancelación, por caducidad o extinción legal del derecho, es necesario que haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía, o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro. A este plazo en el mismo precepto legal se añade el año siguiente, durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

3. En el presente caso, y a la vista de los datos obrantes en el expediente, debe entenderse que no concurre el presupuesto temporal de dicha caducidad o extinción legal, pues no cabe determinar con certeza el dies a quo de dicho cómputo, debiendo a ello añadirse que los medios de calificación de los que puede servirse la registradora de la Propiedad, a la hora de formular aquélla, están claramente prefijados: documentos presentados y asientos de su Registro.

Al pretenderse hacer uso del procedimiento cancelatorio especial del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria (supuesto de excepción al principio de titulación auténtica para provocar la extensión de asientos registrales), han de resultar de manera indubitada del Registro los datos –especialmente y con más que razonable certeza el dies a quo– que permitan constatar, sin margen de duda, el transcurso de los plazos que posibilitan la cancelación al amparo del citado precepto, circunstancia que no cabe en modo alguno tener por acreditada en este recurso a la vista de los extremos que obran en el expediente.

Por todo ello procede confirmar la calificación recurrida, si bien debe tenerse en cuenta que si el contenido de los libros del Registro, y no sólo el contenido una determinada inscripción –la de hipoteca– proporcionara el dato básico que posibilitaría la cancelación por caducidad ex artículo 82 de la Ley Hipotecaria, al poderse estimar cumplidos todos y cada uno de los requisitos que tal precepto establece, podría tal cancelación practicarse, algo que también sería posible si aquel dato básico –dies a quo– se acreditara mediante documentación auténtica (cfr. artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación impugnada, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de derecho.

30 junio 2011

Cancelación por caducidad.- 1. En el supuesto al que se refiere el presente recurso se presenta en el Registro de la Propiedad una instancia solicitando la cancelación de una inscripción de hipoteca por el transcurso del plazo establecido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

El registrador resuelve no practicar la cancelación solicitada porque, a su juicio, lo impide la existencia de –entre otros– dos defectos que son objeto de impugnación:

1.º No se solicita la cancelación por el titular registral de la finca, o de cualquier derecho sobre la misma, sino por un hijo de quienes figuran en el Registro como dueños de dicha finca para su sociedad conyugal.

2.º Consta al margen de la inscripción de hipoteca nota expresiva de la expedición de certificación de cargas en procedimiento de ejecución que ha concluido (mediante auto judicial de 10 de febrero de 1986) con la adjudicación de la finca a favor de determinada sociedad, según resulta de asientos de presentación relativos a dicha adjudicación, ya caducados.

El recurrente alega que acredita su cualidad de heredero de los dos titulares registrales de la finca derecho (mediante certificaciones de fallecimiento, del Registro General de Actos de Última Voluntad y testimonios de los testamentos de ambos cónyuges) y que la nota de expedición de certificación de cargas ha caducado por haber transcurrido el plazo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

2. Por lo que se refiere al primer defecto, es cierto que el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria exige que la solicitud de cancelación de la inscripción de hipoteca por caducidad sea efectuada por el titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, pero dicha norma, relativa a la constancia de un hecho como es el transcurso del plazo previsto en la misma, debe interpretarse en sus justos términos, de suerte que pueda practicarse a instancia de quien, acreditando la cualidad de heredero de los titulares registrales, justifica su interés legítimo en la cancelación, sin que pueda exigirse la previa anotación del derecho hereditario del solicitante o la inscripción de la adjudicación hereditaria de la finca, máxime si se tiene en cuenta que la adjudicación que en su caso resulte del procedimiento de ejecución al que se refiere la nota marginal debatida puede inscribirse sin necesidad de tales requisitos, si se acredita que el procedimiento se ha dirigido contra los herederos de los titulares registrales. Por ello, en el presente caso, en el que dicha cualidad resulta acreditada después de la presentación del título calificado –según resulta del expediente– debe estimarse el recurso únicamente en cuanto a la insuficiente acreditación de la cualidad de heredero a efectos de la legitimación para solicitar la cancelación pretendida.

3. La cuestión planteada por el segundo de los defectos impugnados debe resolverse de acuerdo con la doctrina sentada por este Centro Directivo en las Resoluciones de 4 de junio de 2005 y 17 de febrero de 2010.

En efecto, según el párrafo segundo del artículo 688.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si consta en el Registro la expedición de la nota marginal en el procedimiento de ejecución hipotecaria, en tanto no se cancele por mandamiento judicial, el registrador no puede cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución. Esta norma concuerda con el último inciso del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, según el cual «No se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto». Ambas disposiciones legales tienen la finalidad de evitar que se cancele una hipoteca cuya ejecución está en tramitación o, incluso, ultimada y pendiente la inscripción registral de la adjudicación correspondiente.

La referida nota marginal cumple funciones de publicidad y notificación respecto de titulares posteriores a la misma y, además, permite la cancelación de los asientos posteriores a dicha nota sin necesidad de que conste que los titulares de éstos han sido notificados. Iniciada la ejecución hipotecaria, el hecho de que hayan transcurrido varios años desde la práctica de la nota marginal de expedición de dominio y cargas no significa que no se haya desenvuelto íntegramente el procedimiento de ejecución hipotecaria con la correspondiente adjudicación. En este caso, aunque no hubiera tenido su reflejo registral no por ello quedaría excluida su validez ni habría de rechazar inexcusablemente la inscripción del remate (cfr. Resolución de 22 de junio de 1995).

No cabe equiparar esa nota marginal con la anotación preventiva de embargo y no se puede aplicar la caducidad de cuatro años de esta última, al tratarse de supuestos completamente diferentes, en tanto que la primera origina un asiento de carácter cautelar y sometido, por tanto, a un determinado plazo de caducidad, y la segunda tiene una significación de exigencia procedimental, tendente a acreditar los extremos concretos a los que se refiere el apartado 1 del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 1998).

Por otra parte, dicha nota marginal refleja la interrupción de la prescripción de la acción hipotecaria e impide la cancelación de la hipoteca por caducidad a la que se refiere el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, según entendió este Centro Directivo en Resolución de 8 de marzo de 2005. No obstante, una interpretación armónica de este precepto y del artículo 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil lleva a la conclusión de que la hipoteca que se comenzó a ejecutar –según refleja la nota de expedición de la correspondiente certificación de cargas, extendida el 22 de julio de 1981– debe ser cancelada por transcurso del tiempo si, como ocurre en el presente supuesto, han transcurrido los plazos que señala el mencionado párrafo quinto del artículo 82 de la ley Hipotecaria, contado desde la fecha en que dicha nota se extendió (Resolución de 4 de junio de 2005).

A ello no puede oponerse –como pretende el registrador– el hecho de que la ejecución haya concluido mediante la correspondiente adjudicación (mediante auto judicial de 1986, en favor de quien, por lo demás, no ha utilizado oportunamente la protección que brinda el Registro de la Propiedad), pues esta circunstancia consta únicamente por determinado título que ha sido objeto de asiento de presentación ya caducado, y el registrador al calificar no puede tener en cuenta sino los asientos vigentes y los títulos presentados, con asiento de presentación vigente, no los caducados que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estado presentados nunca (cfr. artículos 17 y 18 de la Ley Hipotecaria y, por todas, la Resolución de 14 de abril de 2009).

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho.

24 septiembre 2011

Cancelación por caducidad.- Sobre el cómputo del plazo de caducidad, ver el apartado “CANCELACIÓN. De hipoteca por caducidad”.

14 octubre 2011

 

[1] El problema planteado en este recurso fue resuelto por el artículo 177 del Reglamento Hipotecario, tras la reforma llevada a cabo por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre. Poco después, la sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001 anuló dicha reforma en este punto. A finales de ese mismo año, la Ley de 27 de diciembre, de Medidas Urgentes, restableció el sistema, mediante la nueva redacción dada al artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

[2] Por rectificación posterior se corrigió el error que aparece al final de esta Resolución, aclarándose que, donde dice “estimar el recurso interpuesto y revocar la calificación”, debe decir “desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación”.