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Resolución de 3 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 2, por la que se suspende la cancelación de la inscripción de una finca de aportación por el demandado a sociedad mercantil de la que es administrador único y socio único en el momento de su constitución, acordada en procedimiento penal por frustración de ejecución.

Resumen: Es inscribible una sentencia firme en la que se anula una aportación de un bien a una sociedad, que se hizo en un previo aumento de capital, sin necesidad de que la sociedad sea emplazada en el procedimiento si esa sociedad es unipersonal, su socio único es el administrador de la misma y fue el condenado en la sentencia. Y presuntamente sin que sea necesaria la inscripción previa en el RM.

Hechos: Los hechos son los siguientes:

1.- Se aporta la nuda propiedad de determinada finca a una sociedad limitada por medio de un aumento de capital y se inscribe. Se trata de una sociedad unipersonal, siendo su socio único el administrador único.

2.- Se presenta mandamiento al Registro de la Propiedad en el que se manifiesta que ha recaído sentencia ya firme por la que se declaraba «la nulidad de la escritura pública de aportación por el acusado de la anterior finca “con todas las consecuencias inherentes a tal nulidad, incluida la cancelación de los asientos registrales correspondientes”.

3.- También se acompaña testimonio de otra sentencia de la Audiencia Provincial ratificatoria de la del Juzgado, igualmente firme.

4.- En el procedimiento, de carácter penal, el acusado es el aportante, el socio único y el administrador de la sociedad.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo:

Como introducción al defecto dice que, si bien las sentencias lo son en procedimiento penal, las mismas son consecuencia “del ejercicio de la correspondiente acción civil de nulidad derivada de la comisión de un delito (artículos 100, 110, 111, 112, 113, 114, 115, 116 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal).

El defecto lo concreta en la falta de participación en el procedimiento de la sociedad titular registral de la nuda propiedad de la finca, la cual dejará de ser la titular según el Registro tras la reinscripción a favor del aportante y condenado, intervención que es necesaria a los efectos del artículo 258.5 de la Ley Hipotecaria. De los documentos judiciales solo resulta que el acusado y aportante fue socio único y es el administrador único de la citada sociedad.

Añade que lo único que se dice en la sentencia es que “el acusado es su administrador único y que al tiempo de la aportación “era” el socio único, pues se desconoce si después de la aportación y antes de presentarse la denuncia pudo haber la entrada de otros socios en dicha sociedad”.

Añade que realizada consulta al Registro mercantil, en la inscripción 2.ª del aumento de capital, consta que las participaciones sociales correspondientes fueron totalmente suscritas por el acusado “previa renuncia de los socios” al derecho de suscripción preferente.

En definitiva, concluye el registrador, de lo que se trata es “que por parte de la autoridad judicial se declare expresamente, respecto de la sociedad, el levantamiento del velo de la personalidad jurídica, pues no es una cuestión que corresponda valorar al registrador que suscribe”.

A continuación, cita una serie de sentencias y resoluciones sobre el levantamiento del velo: sentencias de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2002, 16 de mayo de 2013 y 18 de febrero de 2016 entre otras. Resoluciones de la DGRN de 5 de febrero de 2018, 15 de octubre de 2021 y 27 de septiembre de 2022 entre otras.

El interesado recurre y alega que la intervención procesal del demandado lo es en calidad de acusado, y a la vez de administrador único de la sociedad lo que resulta de la sentencia, por lo que no puede exigirse una comparecencia autónoma o separada de la mercantil.

Resolución: Se revoca la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es destacar, por su trascendencia en la resolución del recurso, una frase del fundamento primero de la sentencia de la Audiencia de que se “entiende por el recurrente que el tipo penal requiere que el acusado disminuya su patrimonio, sin embargo, considera que dicha situación no se ha producido porque ha dispuesto de un bien favor de una sociedad unipersonal de la que únicamente es socio el acusado”.

Después recuerda el contenido del artículo 100 del RM que fija el alcance de la calificación registral de los documentos judiciales, que, si bien no se extiende al fondo de la resolución judicial, si entra en las facultades calificatorias del registrador el principio de tracto sucesivo de forma tal que el procedimiento debe haberse dirigido contra el titular registral como elemental medida para preservar sus derechos evitando su indefensión.

Sobre esta base habla de “la necesidad de que para que los procedimientos judiciales puedan producir efectos registrales deban respetar el principio hipotecario de tracto sucesivo”, de forma que “el registrador, al calificar el documento judicial, ha de apreciar «los obstáculos que surjan del Registro», y entre ellos se encuentra la imposibilidad de practicar un asiento si no ha sido parte o ha sido oído el titular registral en el correspondiente procedimiento judicial”.

Supuesto todo lo anterior va a entrar en el fondo de la cuestión planteada en la resolución apuntando que para poder actuar contra el patrimonio de las personas jurídicas en ocasiones se hace preciso acudir a la doctrina llamada del “levantamiento del velo”.

Dice que esta doctrina se basa “en la necesidad, como declara la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 1993, consolidando en nuestro sistema jurídico la doctrina del levantamiento del velo, de apartar el artificio de la sociedad anónima para decidir los casos según la realidad…”.

Reconoce no obstante que la “aplicación de esta doctrina ha de hacerse de forma restrictiva, pues solo está justificada en aquellos supuestos en que aparezca evidente que se ha utilizado, con fines fraudulentos, una confusión de personalidades y de patrimonios entre una persona física y una persona jurídica” pues de lo que se trata es de “corregir, en determinadas circunstancias, el uso torticero de ciertas figuras y fórmulas jurídicas…”.

Finalmente, para ver si esa doctrina pudiera tener aplicación al caso nos va a señalar lo siguiente:

— es verdad que de la documentación judicial presentada no consta el emplazamiento de la sociedad mercantil titular del bien;

— pero de esa documentación sí resultan algunos indicios racionales que llevan a considerar que la entidad titular registral es una mera sociedad instrumental o pantalla, como se ve en la manifestación del acusado reflejada al inicio de la resolución;

— estima la DG que esa manifestación es suficiente a estos efectos porque se trata de una “declaración de voluntad auténtica del demandado y aportante de la finca a la sociedad mercantil, al producirse en sede judicial y estar recogida en la documentación auténtica presentada al registrador”. Como dijo una resolución de 26 de mayo de 2005, no pueden plantearse problemas de tracto sucesivo cuando la transmisión de bienes a una sociedad es un acto puramente ficticio.

Por todo ello “no se da en el presente supuesto la indefensión del titular registral pues no sólo ha intervenido en el procedimiento, sino que también declara expresamente como puramente ficticia su aportación de la finca objeto del procedimiento”. Y por si ello fuera poco añade la DG que “las cuestiones referidas a la adecuada constitución de la legitimación pasiva en el proceso judicial, en tanto no afecten a la necesaria intervención de los titulares registrales, son de apreciación por el juez en el procedimiento, sin que pueda el registrador revisar tal extremo” y que en el presente caso “ puede afirmarse sin temor a duda que con la documentación pública aportada al Registro ha quedado acreditado en el caso debatido la interdependencia patrimonial y personal entre deudor y titular registral”.

Comentario: Más que el fondo de la resolución, que nos parece claro y bien resuelto, lo que nos merece algún comentario en esta resolución es en las necesarias relaciones entre el Registro de la Propiedad y el Mercantil.

La aportación de la nuda propiedad se hizo mediante una ampliación de capital. Así resulta de los hechos. Por consiguiente, si la aportación se declara nula lo procedente sería hacer una correlativa reducción de capital por el mismo importe por que fue aumentado el capital social y ello como elemental medida de protección de acreedores y terceros. No resulta de los hechos de la resolución, ni suponemos que de la sentencia tampoco, que esa reducción de capital se hubiera acordado.

Pues bien, sin plantear el problema de si la inscripción de la reducción y el aumento de capital son o no constitutivos, la constancia previa en el RM, no solo es un acto de pura lógica exigido por la necesaria coordinación del RP y del RM, sino que es un acto obligado por imperio del artículo 383 del Reglamento Hipotecario, que aunque no con la claridad suficiente, exige en términos generales, que previo a cualquier inscripción de adquisición o aportación de bienes a una mercantil se practique la que corresponda en el RM y aunque el artículo no cita el supuesto contrario de reducción de capital mediante restitución de bienes inmuebles ya la resolución de 9 de enero de 2013, la extendió a los actos de reducción de capital con restitución de aportaciones, que era precisamente el caso de que se trataba en la sentencia.

Por tanto y aunque la DG no dice nada sobre ello entendemos que debió exigirse esa previa inscripción en la hoja de la sociedad, salvo claro está que previamente el socio único la haya acordado y nada se diga en los hechos de la resolución, lo que no deja de causarnos extrañeza pues una de las alegaciones que pudo usar el recurrente y no lo hizo es que ya había sido inscrita la reducción en el RM.

Otra de las cuestiones que nos llama la atención es la ausencia de referencia por cualquiera de las partes interesadas a si constaba o no la unipersonalidad de la sociedad en el RM. La inscripción de la unipersonalidad es obligatoria, con fuertes sanciones si no se hace, de forma que, si constaba inscrita, ahí tenía el registrador base suficiente para estimar que la sociedad había tenido intervención en el procedimiento, y si no constaba inscrita en la hoja de la sociedad constaría al menos cuando la sociedad dejó de ser unipersonal. Y ello sin tener en cuenta que el condenado también era el administrador único de la sociedad, con lo que la sociedad había tenido una intervención indirecta en el procedimiento; no obstante reconocemos que esa persona no lo hizo en nombre la sociedad, la cual es evidente pues ni fue demandada ni citada al procedimiento.

Por último, cabe plantear si con la sentencia sería suficiente para practicar la cancelación de la inscripción de reducción de capital en la hoja de la sociedad o si sería necesario que el socio único, si lo sigue siendo, en ejecución de la sentencia, adopte la decisión correspondiente dirigida a hacer constar la reducción de capital social. Entendemos, sin perjuicio de cualquier otra opinión, que con la sentencia sería suficiente para cancelar la inscripción de la cancelación del aumento de capital en la hoja de la sociedad pues recordemos que lo que hace la sentencia es declarar la nulidad de la escritura de aportación y declarar también la cancelación de las inscripciones registrales necesarias. Al no distinguir la sentencia podemos racionalmente pensar que al referirse a inscripciones registrales se comprenden las que se hubieran practicado en cualquier registro en donde se hubiera inscrito la escritura, evitando así nuevos trámites y más retrasos en el despacho del documento. En el RM se cancelaria la inscripción del aumento volviendo el capital al que se la sociedad tenía antes de la escritura anulada, publicando en el Borme la reducción y la causa de la misma.

En definitiva, aunque la resolución y la nota de calificación giran en torno al levantamiento el verlo, ya hemos visto que no era necesario levantar ningún velo pues el hecho de que aportante y condenado son la misma sociedad resultaba de la propia sentencia. Pese a ello el registrador tenía fundadas dudas basadas en la frase que se había dicho en el aumento de capital que se suscribía el aumento previa renuncia a su derecho de suscripción preferente de los otros socios, pero dicha frase, como sabemos los que hemos servido un RM, es casi una frase de estilo que se dice existan o no existan esos socios. (JAGV)

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Resolución de 18 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Chinchilla de Monte-Aragón a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: No existe autocontrato en el caso de que dos sociedades contraten entre sí estando una de ellas representada por dos administradores mancomunados y la otra por un administrador único que es uno de los administradores mancomunados. Sí puede existir conflicto de intereses e infracción del deber de lealtad, pero ello escapa a la calificación registral siendo de control judicial.

Hechos: Se trata de una compraventa entre dos sociedades limitadas, en la cual se da la particularidad de que uno de los intervinientes lo hace como administrador mancomunado de la sociedad vendedora y como administrador único de la sociedad compradora.

La registradora suspende la inscripción pues no se acompaña certificación de la junta general de la sociedad compradora salvando la autocontratación. Como fundamentos de derecho cita los “artículos 221.2 y 1259, 1459, 1727.2.º del CC, 267 del CCom, 230 y ss. LSC. Cita las resoluciones de la Dirección General de 3 de diciembre de 2004, 13 de febrero de 2012, según las cuales “el administrador único, como representante orgánico de la sociedad sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por la junta general o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato’”.

El notario recurre. Dice que la escritura no contiene autocontrato: se trata de entidades diferentes debidamente representadas, lo que impide cualquier conflicto de intereses. Y el deber de lealtad al que se refiere el artículo 229 de la Ley de Sociedades de Capital, “prohíbe al administrador o apoderado transacciones en su propio nombre o de personas vinculadas incluso, pero no transacciones entre entidades cuyos órganos de administración son representantes independientes”.

Resolución: Se revoca la calificación de la registradora.

Doctrina: La DG nos dice que debe distinguirse claramente entre situaciones de autocontrato “que sí limitarían el poder de representación de los administradores sociales, y las de simple conflicto de interés en las que no exista verdadero autocontrato, toda vez que este último necesariamente implica una coincidencia de personas en las dos partes del negocio”.

El problema por tanto se centra en los deberes de los administradores que contiene la legislación societaria, “y de la eventual vulneración por parte de un determinado administrador social del deber de lealtad”.

Sobre ello dice que la DG ya se ha pronunciado en reiteradas ocasiones llegando a la conclusión de que el control del deber de lealtad y de su posible conflicto de intereses “es exclusivamente judicial, lo que implica excluir que puedan ser objeto de calificación registral, pues tales situaciones no limitan el poder representativo de los administradores, tal y como afirmó en la citada Resolución de 3 de agosto de 2016”. No obstante en las normas societarias “no solo se contemplan acciones de responsabilidad frente al administrador que incumple su deber de abstención ante un eventual conflicto de interés, sino también acciones (artículo 232 Ley de Sociedades de Capital) que pueden comprometer la eficacia del acto otorgado, como las que se dirigen a la cesación de sus efectos, y su impugnación o anulación”; pero ello debe ponerse en relación con el artículo 234 de la LSC que señala cuál es el ámbito de representación de los administradores, de forma que “el acto realizado infringiendo el deber de lealtad pudiera tenerse por eficaz, desde el punto de vista representativo (dejando acaso la salvedad de supuestos en que del documento presentado resulte patente su nulidad) en tanto no se declare judicialmente su ineficacia, para lo cual parece que habría de concurrir también otro elemento, ajeno al juicio de suficiencia de la representación, como es el de la producción de un daño a la compañía, aunque en este punto cabe reconocer que la doctrina científica no se muestra unánime”.

Por todo ello, los dos ámbitos, autocontrato y conflicto de intereses, deben mantenerse separados.

Concluye diciendo que “en el presente supuesto no se celebra un contrato entre las dos sociedades representadas por una misma persona, ni por una persona y por otra que se encuentre en una relación de dependencia con aquélla”. Y, por lo que respecta a la legislación española, “no puede deducirse del solo hecho de que el administrador de la sociedad compradora sea también uno de los dos administradores mancomunados de la sociedad vendedora que se haya quebrantado el deber de lealtad y se haya causado un perjuicio a la sociedad, algo que ni el registrador ni esta Dirección General pueden entrar a valorar en este caso y deberá ventilarse en el juicio correspondiente”.

Comentario: Interesante resolución en la que se delimita con claridad cuando se da el autocontrato y cuando lo que existe es una coincidencia parcial de personas en representación de sociedades, de la que pueda derivarse una posible infracción del deber de lealtad y posible existencia de conflicto de intereses. Pero la existencia de ese conflicto de intereses, salvo que el mismo sea palmario, es de exclusivo control judicial sin que pueda entrar el registrador en su posible apreciación y existencia, pues para ello será necesario el necesario un juicio contradictorio y la existencia de un perjuicio o daño para la sociedad. (JAGV)

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490.*** ENTREGA DE LEGADOS PRIVATIVOS SIN CONCURSO DEL VIUDO (LEGITIMARIO USUFRUCTUARIO EN GALICIA) 

Resolución de 18 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de O Barco-A Pobra de Trives, por la que se suspende la inscripción de una escritura de entrega de legado. (IES)

Resumen.-. La legitima del cónyuge viudo en Galicia, tiene carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural dado que la regulación de esta legítima se encuentra formulada en términos diferentes a la de los descendientes que es «pars valoris».

Registrador.- Suspende la inscripción porque no comparecen en el título presentado todas las personas requeridas para poder hacer la partición de la herencia del causante Don J. L. O. R., en concreto, doña G. V. A., viuda y legitimaria del citado causante.

La legítima del cónyuge viudo, de acuerdo con la Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia (aplicable por ser de dicha vecindad el causante y haber fallecido tras su entrada en vigor), consiste en un usufructo que recae sobre la cuarta parte del haber hereditario, tal y como expresamente señala el artículo 253 de dicha ley:

“Si concurriera con descendientes del causante, al cónyuge viudo le corresponde en concepto de legítima el usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario fijado conforme a las reglas del artículo 245”.

Es una legítima, por tanto, con una naturaleza jurídica diferente de la de los hijos y descendientes, que simplemente sería, de acuerdo con el art. 243 de la Ley de derecho civil de Galicia, “la cuarta parte del valor del haber hereditario”. Consecuentemente, a diferencia de estos, que pueden ser considerados como meros acreedores, el cónyuge viudo, como titular de un usufructo que grava el todo haber hereditario, debe comparecer en la partición y, en su caso, prestar su consentimiento a las adjudicaciones y/o conmutaciones de su derecho.

Recurrente.- Alega que la Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia, aplicable a la sucesión supuso una profunda reforma del sistema legitimario gallego, orientándolo hacia un modelo de pars valoris, es decir, un derecho de crédito contra la herencia.

Si bien el artículo 253 de la citada ley configura la legítima del viudo como un “usufructo vitalicio de una cuarta parte del haber hereditario”, esto no implica necesariamente su naturaleza como pars bonorum. La propia ley, en su artículo 243, define la legítima de los descendientes como “la cuarta parte del valor del haber hereditario”, y el artículo 249 establece de forma inequívoca que “el legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima y será considerado, a todos los efectos, como un acreedor”.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

Este Centro Directivo, en la Resolución de 29 de noviembre de 2024, y respecto de la legítima del derecho civil gallego declaró: «(…) En resumen, pues, la legítima gallega es una obligación de valor que puede ser satisfecha en metálico, y ese derecho se dirige personalmente frente al heredero, que, en definitiva, es el obligado frente al legitimario. El legitimario, por tanto, tiene a su favor el derecho a percibir con cargo a la herencia un valor patrimonial, pero no forma parte, por su solo título de legitimario, del proceso de transmisión y adquisición de los bienes hereditarios y, por lo tanto, del caudal relicto, respecto al cual es un tercero acreedor. Por lo tanto, la legítima se configura como un derecho preferente al de los legatarios hasta el límite de la cuota legitimaria y constituye un derecho también preferente al de los acreedores del heredero (…)».

Ahora bien, si lo dicho, y respecto de la legítima de los descendientes, es doctrina inconcusa; sin embargo, respecto de la legítima del cónyuge viudo, la cuestión ha sido –y es– debatida.

El registrador entiende que la naturaleza de la legítima de los descendientes es diferente a la del cónyuge (o conviviente supérstite en el caso de parejas de hecho inscritas, ex disposición adicional tercera de la Ley 2/2006 de derecho civil de Galicia). Así, en el primer caso y a raíz de la publicación de la Ley 2/2006, se ha configurado como «pars valoris», sin que se produzca una afección real de los bienes al pago de la legítima y sin que el legitimario pueda ser considerado un cotitular de los bienes hereditarios. En el segundo caso se ha discutido si se puede considerar que su naturaleza es la misma que en el caso de los descendientes o si por contra, tendría carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural dado que la regulación de esta legítima se encuentra formulada en términos diferentes a la de los descendientes.

Hay que tener presente que la ley gallega sólo hace referencia al «acreedor» cuando regula la legítima de los descendientes (en ese sentido, artículo 249.1 cuando dispone: «El legitimario no tiene acción real para reclamar su legítima y será considerado a todos los efectos como un acreedor»); mientras que en relación con la legítima del cónyuge viudo el artículo 256 dispone: «Si el causante no lo prohibió, los herederos podrán conmutar la legítima del cónyuge viudo por alguna de las atribuciones expresadas en el artículo anterior, pero habrán de acordar con la persona viuda los bienes o derechos en que se concretará. Si no hubiera acuerdo entre los herederos y la persona viuda, decidirá la autoridad judicial».

Esta postura es la que sostiene también la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 20 de enero de 2015, en la que se reconoció la aplicación supletoria del artículo 839.2 del Código Civil al reconocer al cónyuge viudo «un derecho de afección sobre los bienes de la herencia al pago de su legítima». Es decir, aunque el cónyuge viudo no sea heredero, ostenta un derecho legitimario real de usufructo sobre una cuota del caudal hereditario (artículo 254 de la Ley 2/2006), lo que le atribuye la condición de interesado en la partición a efectos de su eficacia e inscripción para evitar que ésta pueda frustrar sus derechos legitimarios.

El carácter «pars bonorum» en sentido funcional y estructural de la legítima de la viuda, puesto de manifiesto en la calificación recurrida, hace que su derecho legitimario tenga naturaleza de derecho real (en forma de usufructo) y no de mero derecho personal –como en el caso de los descendientes.

Comentario.- Con la Ley actual me inclino por la postura de la DG. (IES)

491.* NULIDAD POR ABUSIVIDAD DE CLAUSULAS HIPOTECARIAS. TERCER ADQUIRENTE.

Resolución de 18 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 9 respecto a la inscripción del testimonio del decreto de adjudicación hipotecaria y del mandamiento judicial de cancelación, por la razón de encontrarse la finca subastada inscrita a favor de terceras personas ajenas a la ejecución hipotecaria.

Resumen: No puede acceder al Registro la resolución judicial que declara la nulidad por abusivas de determinadas cláusulas de un préstamo hipotecario, cuando la finca ya está inscrita a favor de un subadquirente ajeno a la ejecución hipotecaria.

Caso planteado: Por un procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado en 2012, se inscribió la finca a favor del acreedor ejecutante, quien posteriormente la aportó a otra sociedad, quien la vendió a un 3º, actual titular registral desde 2024. Posteriormente, en el propio procedimiento de ejecución, el Juzgado declaró nulas por abusivas las cláusulas de intereses de demora y vencimiento anticipado, acordando el sobreseimiento y archivo de las actuaciones y ordenando el alzamiento de embargos y medidas de garantía, así como de la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

El registrador deniega la cancelación ordenada ya que la finca figura actualmente inscrita a favor de un tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, basándose en el principio de tracto sucesivo del art 20 LH.

La Dirección General confirma la calificación.

La DG comienza recordando que el recurso contra la calificación registral tiene por objeto exclusivamente decidir si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho y no revisar asientos ya practicados ni cancelar inscripciones ya extendidas. Una vez practicado un asiento, queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos legalmente establecidos, conforme a los artículos 1, 38, 40 y 82 LH.

Respecto de la calificación de documentos judiciales, la DG reitera que el registrador no puede revisar el fondo de la resolución judicial, pero sí debe calificar la competencia del órgano judicial, la congruencia del mandato con el procedimiento, las formalidades extrínsecas y los obstáculos que surjan del Registro, conforme al art 100 RH, entre los que se encuentra el principio de tracto sucesivo, especialmente cuando el asiento solicitado puede afectar a titulares registrales que no han sido parte en el procedimiento.

La Dirección General analiza la DT 3ª de la Ley 5/2019. En los procedimientos ejecutivos anteriores a la Ley 1/2013 y con decreto de adjudicación anterior a la Ley 5/2019, si no se había puesto en posesión del inmueble al adquirente ni se había dado oportunidad real de oposición por cláusulas abusivas, cabe conceder al ejecutado un plazo extraordinario de oposición, lo que ocurrió en este caso concreto, que terminó con la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y el sobreseimiento. Sin embargo, la DG recuerda la doctrina del TJUE de 17 de mayo de 2022: según la cual la cual la posibilidad de control posterior de cláusulas abusivas encuentra límite cuando la garantía hipotecaria ya se ha ejecutado, el bien se ha vendido y los derechos de propiedad se han transmitido a un tercero distinto del acreedor ejecutante. En tal caso, no puede anularse la transmisión ni ponerse en cuestión la seguridad jurídica de la adquisición ya realizada, sin perjuicio de que el consumidor pueda reclamar en procedimiento separado la indemnización que proceda por las consecuencias económicas de las cláusulas abusivas.

En el caso concreto, la actual titular registral, adquirió fuera del procedimiento de ejecución hipotecaria y no consta vinculada al acreedor ejecutante, por lo que tiene la condición de tercero protegido. (MN)

492.** RENUNCIA A LA HERENCIA Y SUSTITUCIÓN VULGAR DESCENDIENTES. 

Resolución de 19 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Jerez de la Frontera n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una escritura de herencia. 

Resumen: La renuncia de herencia es traslativa cuando altera el curso normal de los llamamientos legales o testamentarios.

Hechos: Se cuestiona la inscripción de la escritura de herencia de un causante que tuvo ocho hijos a los que instituyó herederos por partes iguales con sustitución por sus descendientes.

Dos de sus hijos renuncian a la herencia: (i) uno de ellos en escritura de fecha 4 de marzo de 2025, en la que renuncia pura y simple y gratuitamente a cuantos derechos hereditarios pudieran corresponderles por el fallecimiento de su padre, ya sea deferida por testamento o abintestato», y en la que el notario declara  que le consta por notoriedad que no tiene descendientes. (ii)  El otro hijo, que tiene descendientes, renuncia  en escritura de fecha 24 de marzo de 2025 a favor de 6 de sus siete hermanos con exclusión del renunciante anterior.  Los seis hijos restantes se adjudican la herencia entre ellos.

Registrador: Señala como defecto que en la segunda renuncia no es traslativa ni hay aceptación tácita de la herencia por el renunciante, ya que la renuncia se hace a favor de aquellos herederos a quienes debe acrecer la porción renunciada y debe entrar en juego la sustitución vulgar o el acrecimiento en su caso.

Notario: El recurrente alega que el segundo hermano renunciante sí tiene descendientes y  precisamente para evitar que entre en juego la sustitución vulgar ordenada por el causante, renuncia a favor de seis de sus siete hermanos, excluida precisamente su hermana renunciante pura y simplemente.

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina: “De los términos literales de la cláusula de renuncia del presente caso se deduce la voluntad del renunciante con una expresión clara sobre quiénes son los destinatarios de la herencia (…). Y es determinante el hecho de que el testador haya ordenado una sustitución vulgar, que, por prevalecer frente al derecho de acrecer, impide que el presente caso pueda considerarse incurso en el supuesto normativo del mencionado número 3, «in fine», del artículo 1000 del Código Civil, pues la renuncia formalizada altera el curso normal de los llamamientos testamentarios, lo que implica el carácter traslativo de la renuncia y que no entre en juego la sustitución vulgar. Cuestión distinta es que el renunciante carezca de descendientes, pues en este último caso acrecería la porción de aquel a los citados seis hermanos favorecidos por la renuncia”.

Comentario: Del texto de la Resolución resultan interesantes las siguientes conclusiones:

1 En la verdadera repudiación de la herencia el repudiante se aparta por completo del negocio hereditario y deja por su parte la herencia desierta, sin determinación ni alusión siquiera del destino que haya de dársele (STS de 7 de abril de 1953).

2 Sin embargo, la renuncia traslativa “no implica propiamente una renuncia, sino una cesión de derechos que, precisamente para ser cedidos, han de ser previamente adquiridos”.

3 Este es el sentido que ha de darse a los diversos supuestos  del artículo 1000 del Código Civil: (i) en los números 1º y 2º el cedente es precisamente, por el hecho de ceder, aceptante de la herencia, y el cesionario adquiere los bienes del cedente a título singular; (ii) mientras que en el número 3º se trata de una renuncia simple, abdicativa o extintiva, pues se hace de forma gratuita y en favor de personas a quienes –por acrecimiento, sustitución o sucesión intestada– correspondería adquirir la porción del renunciante. (JAR)

493.** RECONOCIMIENTO DE DEUDA Y CAUSA. DETERMINACIÓN CONDICIÓN SUSPENSIVA Y SU CUMPLIMIENTO.

Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Móstoles n.º 1 a inscribir una escritura de dación en pago.

Resumen: El reconocimiento de deuda es un negocio causal y exige la expresión de la causa, siquiera de manera sucinta. En el ámbito registral no opera la presunción de existencia y licitud de la causa del art. 1277 CC.

Hechos: En una escritura otorgada por dos sociedades se reconoce que una de ellas debe a la otra cierta cantidad “por razón de sus relaciones de negocios” y, por ello, se efectúa dación en pago de una finca sujeta a condición suspensiva de que en un determinado día y hora siga la deuda subsistente.

El Registrador califica negativamente. Considera que el reconocimiento de deuda carece de causa. Si bien la R 28-2-2003 no exige que se refleje pormenorizadamente todo el contrato que motiva el reconocimiento de deuda, sí es necesario que se haga indicación de cuál es el contrato concreto del que deriva la deuda. La fórmula “por razón de sus relaciones de negocios” es muy genérica y no cumple con la necesidad de especificar de modo más concreto cuáles son los contratos, préstamos, créditos, u operaciones de las que surja dicha deuda. Además, en el caso concreto, no existe medio alguno que permita acreditar si el pago se ha efectuado o no y, más aún, el día concreto aún no ha llegado y, una vez presentada la escritura en el Registro, se pone en marcha el procedimiento registral, que tiene un plazo máximo de 15 días.

El interesado recurre, en una argumentación confusa. Se centra en la causa de la dación, que es, a su vez, la deuda, deuda que está suficientemente expresada y, además, asevera que en este caso se emplea una fórmula casi idéntica a la empleada en la R 28-2-2003 esgrimida por el Registrador. Después afirma que lo que pretende inscribir es el reconocimiento de deuda. Finalmente, afirma que la condición suspensiva no es tal, sino resolutoria, y así se consideró por la Gerencia Territorial del Catastro, que procedió a cambiar la titularidad catastral desde el otorgamiento de la escritura.

La DG desestima el recurso y confirma la calificación. Reitera la doctrina de la R 4-9-2025: el reconocimiento de deuda, aun cuando no aparece regulado especialmente, constituye en nuestro Derecho un negocio jurídico de fijación (e igual sentido, el art. 1988 CC italiano), en el que, si bien no se produce una total abstracción de la causante (como en el Derecho alemán, parágrafo 781 BGB), contiene la obligación el deudor de cumplir lo reconocido salvo que se oponga eficazmente al cumplimiento alegando y probando que la obligación a que se refiere es inexistente, nula, anulable o ineficaz por cualquier causa, lo que implica la inversión de la carga de la prueba.

El TS se ha pronunciado sobre el particular (SSTS 17-11-2006, 16-4-2008 y 5-3-2009, entre otras), considerando que el reconocimiento contiene la voluntad negocial de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de la dispensa de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente. La STS 16-4-2008 dispone: El reconocimiento opera como un negocio jurídico de fijación o reproducción de otro anterior (SSTS de 24 de junio de 2004 y 31 de marzo de 2005), especialmente si se expresa la causa de aquél, pero incluso aunque no se exprese (STS de 1 de enero de 2003), y se verifica con la finalidad de fijar la relación obligatoria preexistente, crear una mayor certeza probatoria, vincular al deudor a su cumplimiento y excluir las pretensiones que surjan o puedan surgir de una relación jurídica previa incompatible con los términos en que la obligación queda fijada. En suma, como declara la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de noviembre de 2006, en cuanto el reconocimiento contiene la voluntad propia de un negocio jurídico de asumir y fijar la relación obligatoria preexistente, la jurisprudencia le anuda el efecto material de obligar al cumplimiento por razón de la obligación cuya deuda ha sido reconocida, y el efecto procesal de dispensar de la prueba de la relación jurídica obligacional preexistente.

El Centro Directivo rechaza que el reconocimiento de deuda sea un negocio abstracto. La R 2-9-2006 proclama su carácter causal. Puede ocurrir que la causa no esté indicada o lo esté de forma genérica: a la primera se le aplica la presunción de existencia y licitud de la causa del art. 1277 CC, pero esta presunción no opera en el ámbito registral (R 16-1-2013). A efectos procesales, se dispensa de probar la causa al titular del derecho de crédito objeto de reconocimiento y se hace recaer la carga de la prueba sobre el obligado.

Asimismo, el Centro Directivo se plantea si la causa del reconocimiento de deuda puede ser la propia dación en pago. Lo rechaza, pues como ya puso de manifiesto en la R 4-9-2025, al ser la dación en pago una transmisión con finalidad solutoria de deudas propias o ajenas, la existencia y titularidad de aquellas deudas operará como causa de la transmisión y por tanto como elemento esencial del propio contrato traslativo.

Concluye el Centro Directivo que la causa debe ser, en virtud del principio de especialidad, la concreta -y no abstracta- relación crediticia que fundamentara la dación en pago (que es un medio y no una causa en sí).

En cuanto a la condición suspensiva, de la escritura no se deriva que deba entenderse incumplida la obligación de pago por el simple transcurso del plazo indicado, no pudiendo trasladarse a la calificación la especulación del incumplimiento (ACT).

494.* EMBARGO POR ENTIDAD LOCAL DE BIEN SITUADO FUERA DE SU ÁMBITO TERRITORIAL.

Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Estepona n.º 1 a prorrogar una anotación de embargo. (MGV)

Ver Res. 23/11/2022

495.() ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE PETICIÓN DIRIGIDA A UN JUZGADO

Resolución de 20 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se deniega la práctica de un asiento de presentación. 

Resumen: no procede extender asiento de presentación de un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

 Hechos: se presenta telemáticamente en el Registro de la Propiedad escrito firmado dirigido a la Sección Civil (Única) del Tribunal de Primera Instancia de … en el que, en esencia, solicitaba al Juzgado que se le aclarase si existía o no una determinada sentencia que afectaba a sus representados, y que, en su caso, se pusiera a su disposición la misma en la sede del Juzgado o telemáticamente.

El Registrador de la Propiedad denegó la práctica del asiento de presentación por no tener transcendencia real, pues como resulta del mismo, es una solicitud al Tribunal de Justicia (de exhibición de sentencia), siendo por tanto, un documento privado que no es susceptible de provocar operación registral alguna.

La Dirección General confirma la calificación.

I. RECURSO EXPRES.

– Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados.

– Tras la Ley 11/2023, de 8 de mayo, se da nueva redacción al artículo 246 de la Ley Hipotecaria, que en su apartado 3 introduce un recurso especial, «exprés», contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de éste, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial.

No contiene el citado artículo regulación alguna sobre cómo debe tramitarse este recurso exprés, pero es indudable que la aplicación de los artículos 325 y siguientes de la Ley Hipotecaria, relativos al recurso ordinario, solo serán de aplicación en cuanto no impidan la tramitación de este nuevo recurso en los plazos fijados.

 La finalidad de este nuevo recurso es procurar que la prioridad registral, que se sustenta en el asiento de presentación, quede claramente determinada en el menor tiempo posible mediante la resolución del recurso y evitar una interrupción temporal excesiva del procedimiento registral.

II. EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN.

En el caso resuelto, estamos ante un documento privado que no es ninguno de los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Se trata de un documento que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna pues no contiene ninguna petición al Registro de la Propiedad por lo que ex artículo 246 de la Ley Hipotecaria y artículo 420 del Reglamento Hipotecario procede denegar la práctica del asiento de presentación. (ER)

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496.* OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO A SEGREGACIONES YA INSCRITAS.

Resolución de 24 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de San Roque a practicar operación alguna en virtud de un escrito remitido por el Ayuntamiento de San Roque sobre la calificación urbanística de determinadas parcelas y el incumplimiento respecto de las mismas de los deberes de cesión obligatoria al citado ayuntamiento. 

Resumen: No cabe el recurso frente a asientos ya practicados.

Supuesto: Se presenta en el Registro de la Propiedad un escrito suscrito por el alcalde de un Ayuntamiento en el que se pone en conocimiento del registrador las alegaciones desfavorables presentadas por el dicho Ayuntamiento a la segregación y agrupación de determinadas parcelas por incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el planeamiento.

La inscripción de las segregaciones y de la venta a las que alude el recurso ya había sido practicadas con anterioridad a la presentación del citado escrito.

El Registrador califica desfavorablemente, por no ser el documento susceptible de provocar operación registral alguna.

En vía de recurso, el alcalde solicita que “se revoque íntegramente la calificación negativa recurrida y se acuerde la ilegalidad de la escritura pública de segregación y agrupación, por carecer de licencia municipal, y la nulidad del documento privado de compra-venta”

Pese a la disparidad entre la petición implícita del documento, es decir, el reflejo tabular del incumplimiento de los deberes de cesión obligatoria, y la pretensión del recurso, como es que se declare la nulidad de las segregaciones, agrupaciones y compraventa ya inscritas, y dada la calificación emitida por el registrador, procede la resolución del recurso por razones de economía procedimental

En tal sentido confirma la calificación registral y desestima el recurso, toda vez que:

No cabe instar recurso alguno frente a la calificación positiva del registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste, ya que una vez practicado el asiento (art. 1.1 LH) el mismo queda bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley (consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial en proceso en el que sea demandado -art. 40.d LH-, sin perjuicio de la eventual procedencia de un procedimiento administrativo en el que puedan hacerse efectivos los deberes de cesión obligatoria y en el que asimismo tenga intervención el titular registral, particularmente el proyecto de reparcelación debidamente aprobado –art. 23 LS-)

En el presente expediente el documento presentado no cumple ninguno de estos presupuestos al limitarse a poner en conocimiento del registrador las alegaciones desfavorables presentadas por el Ayuntamiento en un expediente de declaración catastral de las que resultan el informe desfavorable de los servicios técnicos municipales del Área de Urbanismo del Ayuntamiento a la segregación y agrupación de determinadas parcelas por incumplimiento de las cesiones obligatorias y gratuitas previstas en el planeamiento.

Por lo demás ha de tenerse en cuenta que la R. 5 de febrero de 2020 afirmó que el hecho de que la licencia que permitía la segregación de la finca luego transmitida expresara que ésta debía ser cedida al Ayuntamiento y ser destinada a zona verde pública, no impedía la inscripción en favor de un tercero, teniendo presente el efecto de la publicidad registral de la condición impuesta, sujeto, por tanto, a la eventual acción de la Administración para su cumplimiento.

En consecuencia, en el presente expediente no puede pronunciarse la DG sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la segregación, agrupación y posterior venta. La legislación sustantiva aplicable prevé las distintas medidas provisionales y preventivas o definitivas que pueden adoptarse para el restablecimiento de legalidad (Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, y Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía), y en orden a facilitar la efectividad de dichas medidas y su conocimiento por terceros de buena fe, la propia legislación sustantiva contempla distintas actuaciones de coordinación y colaboración con el Registro de la Propiedad, que pueden complementarse con las previstas por la legislación hipotecaria, en particular, con la anotación preventiva de la demanda judicial de nulidad del título inscrito (art. 42) (JCC)

497.* SENTENCIA DECLARATIVA DE USUCAPIÓN Y REBELDÍA.

Resolución de 24 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Mataró n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una sesentaiseisava parte indivisa de una finca en virtud de la sentencia declarativa del dominio por usucapión a su favor por la razón de que, habiendo permanecido en rebeldía la sociedad demandada durante todo el procedimiento, no consta el transcurso de los plazos para el ejercicio de la acción de rescisión.

Resumen: Si una sentencia ha sido dictada en rebeldía del demandado no procede la inscripción en tanto no transcurran los plazos necesarios para que dicha sentencia sea firme.

Hechos: Se estima la demanda interpuesta por determinada persona contra una sociedad. En la que se declaraba que la demandante había adquirido por usucapión una sesentaiseisava parte indivisa de una finca registral y se ordenaba la cancelación de las inscripciones contradictorias.

El registrador suspende la inscripción por el siguiente motivo: “para que sea inscribible una sentencia dictada en rebeldía del demandado, es preciso, a la vista del artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que hayan transcurrido (a partir de las notificaciones de la sentencia) los plazos del posible ejercicio por éste de la acción de rescisión que prevé el art. 502 de la citada Ley, esto es, tanto el de veinte días o cuatro meses (según la notificación hubiera sido personal o por edictos) como el de dieciséis meses (en caso de subsistencia de la situación de fuerza mayor que hubiese impedido la comparecencia del rebelde al juicio). Como ha declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, la acreditación del transcurso de los anteriores plazos debe figurara en el propio documento judicial (vgr. Resolución 28 de enero de 2013.)”

El interesado recurre. Entiende que difícilmente puede cumplirse el requisito del conocimiento de la existencia del procedimiento judicial o del desconocimiento del mismo en una sociedad que ni siquiera existe, pues empresa que se encuentra disuelta de pleno derecho, como después se acredita en la interposición del recurso y que en todo caso el plazo de suspensión debe ser el de cuatro meses desde la fecha de publicación del edicto, conforme al artículo 502.1.2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que señala la DG es que la aportación al expediente de la certificación del RM sobre la disolución de la sociedad no puede ser tenido en cuenta conforme al art. 326 de la LH.

Sobre el fondo de la cuestión planteada se limita a recordar el contenido del artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, del que resulta que la Ley señala tres plazos de caducidad para el ejercicio de la acción de rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, a contar desde la notificación de la sentencia (de veinte días, cuatro meses y dieciséis meses, respectivamente); si bien, la determinación de cuál sea aplicable no corresponde al registrador, sin que nada conste sobre ello en la sentencia.

Por último señala que si la sociedad estuviera disuelta por aplicación del artículo 375 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, los liquidadores asumirán las funciones establecidas en la ley, debiendo velar por la integridad del patrimonio social en tanto no sea liquidado y repartido entre los socios y si la sociedad ha sido liquidada y su hoja cancelada, conforme al artículo 400 de la Ley de Sociedades de Capital, también los liquidadores tiene la función de formalizar actos jurídicos en nombre de la sociedad extinguida con posterioridad a la cancelación registral de ésta y si los liquidadores no existen esa función la asumirá el juez del domicilio.(MGV)

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498.*** ALBACEA Y DACIÓN EN PAGO: CONCURRENCIA DE LEGITIMARIOS. HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE TRANSACCIÓN NO ALTERA SU NATURALEZA DE ACUERDO PRIVADO.

Resolución de 25 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Coria a inscribir un auto judicial de homologación de un acuerdo transaccional. (ACM)

Resumen: No cabe inscribir un acuerdo transaccional, que pone fin a una ejecución hipotecaria, homologado judicialmente y acordado por el albacea sin intervención de los herederos y legitimarios.

– Hechos: Se presenta auto judicial de homologación de un acuerdo transaccional otorgado entre el Albacea y los acreedores mediante una dación en pago que pone fin a una ejecución hipotecaria contra deudor ya fallecido.

– El Registrador: suspende, acertadamente, la inscripción:

a) Por no aportarse el título sucesorio (y documentos complementarios, testamento, Certificado Últimas Voluntades…) que permitan calificar las facultades del albacea, quien, salvo autorización expresa del testador, no puede transigir ni realizar actos de riguroso dominio sin el consentimiento de los herederos;

b) Y, ex Art 3º LH, por resultar preciso un acto formal y expreso que cumpla la forma documental adecuada (escritura pública o sentencia firme en procedimiento contencioso) para la inscripción, ya que la transacción consta en un documento privado cuya naturaleza no queda alterada por la homologación judicial de un documento privado, que no lo convierte en público, como han venido reiterando numerosas Res DG (véase infra).

– La adjudicataria: recurre y entiende que:

a) El Juez ya ha admitido la legitimación suficiente del Albacea para la transacción, y comprobado que el contenido del acuerdo no es contrario al ordenamiento jurídico, y la capacidad de las partes para otorgar y disponer de aquello a que hace referencia el acuerdo, que en caso de ejecución judicial sería una suerte de “convenio de realización” (Art 673 LEC);

b) Y que, por tanto, hay equivalencia documental pública (Arts 1216 CC y 317.1.º LEC), pues el convenio viene respaldado por una Sentencia judicial firme y ejecutiva y, por tanto, inscribible, al producir (art 415 LEC) efecto de cosa juzgada, y teniendo el Letrado Admin. de Justicia facultades equivalentes a las notariales (arts. 708, 788 y 810 LEC).

– Resolución: La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación :
– Doctrina:
a) El albacea, ex Arts 901-903 CC, Art. 1175 y 1809 y 1816 CC, no puede por si solo realizar actos de disposición (una transacción que supone una dación en pago) sin el consentimiento de los herederos, si el testador no le ha conferido expresamente tales facultades en el testamento, y aunque se las confiriese tampoco podrían, ni testador ni albacea, prescindir de la intervención de los legitimarios, que, en cuanto a herederos forzosos, son cotitulares del inmueble dado en pago.

Y aunque la Sentencia reconozca al Albacea la cualidad de representante de la herencia yacente en el proceso ejecutivo, hay que entender que esa representación es a los solos efectos procesales, pero sin que puedan vulnerarse las normas sustantivas y menos las protectoras de la intangibilidad de la legítima.

Por tanto deben aportarse los títulos sucesorios y sus documentos complementarios para averiguar si hay o no legitimarios, si el testador confirió o no facultades específicas al albacea, y si éste las ha ejercitado o no dentro de plazo.

b) Y en cuanto al 2º defecto, el Art 3º LH establece una enumeración de títulos formales inscribibles que no es alternativa o indistinta, sino que cada uno, conforme al Ppio de Congruencia, tiene un ámbito material y formal propio.

c) En definitiva la DG confirma una jurisprudencia REITERADA y CONSOLIDADA sobre la mecánica de las homologaciones judiciales de acuerdos privados en general, de exigir escritura pública notarial para inscribir acuerdos transaccionales, al carecer de un pronunciamiento judicial sobre el fondo del asunto (a lo más el juez valora la capacidad de las partes para transigir en sí mismo, no para el negocio objeto de la transacción) de modo que ante la remisión del Art 810 LEC al Art 787-2 LEC se impone como regla general la protocolización notarial de la partición judicial, siempre y cuando haya concluido sin oposición.

Así, entre otras, en las RR. DGRN y DGSJFP de 9 julio (dación en pago entre cónyuges) y 5 agosto 2013 (adjudicaciones pro indiviso); de 25 febrero 2014 (servidumbre de paso), de 3 marzo 2015 (exceso de cabida); o en 2016, las de 2 de junio (compraventa), 19 de julio (disolución de condominio) y 6 de septiembre (división de cosa común) u otra de 30 de noviembre (liquidación de una sociedad conyugal), las RR. de 17 octubre (Convenios Reguladores de divorcio y de Parejas de Hecho) y de 24 octubre (declaración de Obra Nueva en convenio regulador) la de 21 de diciembre 2016 (división de cosa común): en 2017, las RR. 5 de abril (Liquidación de Gananciales #172/17) y de 6 de abril (disolución de condominio #173/17) de 2017; la R. 30 de mayo (para la resolución por incumplimiento una permuta); R. 7 septiembre 2017 (dación en pago de deuda de costas procesales); 18 de octubre de 2017 (Disolución y Liquidación SL); R. de 31 de octubre (Reconocimiento dominio) y las RR 2 noviembre y 18 de mayo y 3 de noviembre de 2017(protocolización de operaciones particionales); en 2018, R. 29 mayo (protocolización unilateral de operaciones particionales), RR. 30 mayo y R. 20 julio 2018 (Disolución comunidad) y RR. de 6 junio y 24 de octubre 2018 (cónyuges ya divorciados); En 2019: las RR de 14 de febrero, 22 de mayo, 11 de julio, 31 octubre (divorcio), y 11 de diciembre de 2019; En 2020: las RR. 28 enero (donación de usufructo al hijo en divorcio), RR. 2 septiembre (donación garaje a menor en divorcio) y 12 noviembre 2020 (donación entre cónyuges); En 2021: las RR 19 febrero, 27 abril (liquidación de Gananciales por divorcio) de 18 mayo y 20 septiembre (ambas Disolución comunidad), y 14 octubre 2021 (adjudicación en pago tras divorcio); En 2023: las de 14 de junio, 20 de junio, 11 septiembre y 4 diciembre 2023 (atribución informal de ganancialidad), En 2024: las de 9 abril (uniones de hecho), la de 23 julio (atribución informal de ganancialidad), o la de 10 diciembre 2024 (pareja de hecho); En 2025: las de 6 de junio (división cosa común desconectada del convenio regulador), 25 junio (novación hipotecaria) y 8 julio de 2025 (finca rústica en convenio divorcio); y en 2026: las RR. 16 enero (reconocimiento usucapión y permuta), de 13 febrero (uniones de hecho) y de 25 febrero 2026 (Albacea y dación en pago en ejecución hipotecaria). (ACM).

499.*** GEORREFERENCIACIÓN DE UN ELEMENTO PRIVATIVO DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL

Resolución de 25 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación emitida por la registradora de la propiedad de Valencia n.º 3, por la que se suspende y deniega la inscripción de una escritura de adaptación de finca a Catastro, segregación, determinación de resto, extinción de condominio y agrupación de fincas.

Resumen.- Es admisible la inscripción de la georreferenciación de un elemento privativo de una propiedad horizontal. No es admisible segregar parte de un elemento privativo en una propiedad horizontal de hecho, sin realizar la división horizontal.

Hechos.- Los propietarios de un local compuesto de dos partes situadas a dos niveles, integrado en un edificio del que forman parte diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, que no se encuentra constituido formalmente en régimen de propiedad horizontal, proceden a aumentar su superficie para adaptarla a la catastral, solicitando que se inscriba dicha rectificación conforme al procedimiento previsto en el art. 199 LH. A continuación, segregan una parte de dicho local y lo agregan a otro elemento privativo. Cuentan para ello con la autorización de la comunidad de propietarios, concedida por acuerdo adoptado por unanimidad.

Calificación.– Son objeto de recurso dos defectos señalados por la registradora de la propiedad: 1) para realizar las operaciones indicadas es preciso ampliar la obra nueva y constituir el edificio en régimen de propiedad horizontal; 2) el art. 199 LH prevé la georreferenciación del solar donde se ubica el edificio, no de un solo local.

Resolución.– La DGSJFP confirma el primer defecto y revoca el segundo.

Doctrina:

1. El incremento de superficie del local requiere la ampliación de la superficie construida del edificio, realizada por todos los copropietarios.

Además, en un régimen de propiedad horizontal de hecho, no es posible la segregación de nuevos elementos privativos sin constituir formalmente un régimen de propiedad horizontal, por mucho que ya existan elementos privativos segregados cuya validez se mantiene, y tampoco es posible en un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho proceder sólo en una de las fincas registrales segregadas a su división material y a la modificación de obra alterando su superficie construida, por el mero hecho de haber sido ya segregadas cuando no existía la Ley sobre propiedad horizontal. La modificación de obra habrá de hacerse en la finca registral del íntegro edificio, aunque sólo se cambie la superficie de la planta baja y planta entresuelo y se mantenga la misma superficie construida en las demás plantas, dado que implica, en todo caso, un aumento de la superficie total construida del edificio, del mismo modo que se exige en un edificio en régimen de propiedad horizontal de derecho.

A un edificio en régimen de propiedad horizontal de hecho le es de aplicación la normativa sobre propiedad horizontal, como se indica en la nota de calificación. Pero no se debe confundir la no necesidad de constituir el régimen de propiedad horizontal para estas situaciones de hecho, y permitir realizar actos dispositivos sobre los elementos privativos «de hecho» ya segregados de la finca matriz, con la necesidad de deber constituir el régimen de propiedad horizontal cuando sobre los elementos privativos «de hecho» no se van a realizar actos dispositivos sino operaciones de segregación o división, esto es, actos de modificaciones hipotecarias.

Tampoco es admisible que se fije una cuota de participación para los nuevos elementos creados o un porcentaje de participación de cada uno de ellos en la cuota que en su día se fije.

2. La legislación hipotecaria sí permite inscribir la georreferenciación de un elemento privativo de un complejo inmobiliario, una división horizontal tumbada, o una propiedad horizontal que se ubique sobre el suelo, mediante solicitud de su titular registral, como operación registral específica, al amparo del artículo 9.b), párrafo segundo, cuando dispone, sin ninguna restricción que: «Asimismo, dicha representación podrá incorporarse con carácter potestativo al tiempo de formalizarse cualquier acto inscribible, o como operación registral específica», sin que la inscripción de esa georreferenciación implique fraccionamiento del terreno, sino tan solo, mejor delimitación de la ubicación del elemento privativo, con el consiguiente refuerzo del principio de especialidad. Las posibles dificultades de nivel técnico no deben impedir esta solución jurídica, sino que deben ser implementadas por el Colegio de Registradores las soluciones que permitan la inscripción de recintos dentro de otro recinto matriz en la aplicación registral homologada a la que se refiere el art. 9 LH.

Por todo ello, el defecto relativo a la imposibilidad de la inscripción de la georreferenciación de un elemento privativo de la propiedad horizontal debe ser revocado, por lo que puede iniciarse la tramitación del expediente para su inscripción, ya que el mismo dispone de georreferenciación catastral, junto con la inscripción de la georreferenciación de la finca matriz, que habrá de ser necesariamente alternativa, habiendo sido autorizadas las modificaciones por la junta de propietarios. (VEJ)

501.** INMATRICULACIÓN DE LA RESTANTE MITAD INDIVISA CON ACTA DE NOTORIEDAD PREVIA.

Resolución de 25 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Pego, por la que se suspende la inmatriculación de la restante mitad indivisa de una finca por la razón de que no resulta acreditada la previa adquisición de la finca por la causante al menos un año antes de su fallecimiento. (IES)

Resumen.- No basta para inmatricular la declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del RH, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la LH y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha.

Es objeto de este expediente determinar si procede la inmatriculación de una mitad indivisa de la finca a favor de doña R. T. M. en virtud de la escritura de herencia de doña R. M. M. como título inmatriculador, acompañada de acta de notoriedad en la que la Notario autorizante declara notorio el hecho de que doña R. T. M. y la persona de quien heredó la mitad indivisa de la finca era tenida como propietario desde hace más de treinta años.

 La registradora deniega la inscripción por entender que declaración de notoriedad de la propiedad anterior en más de un año, debe referirse, no a la adquirente, doña R. T. M., sino a la causante y transmitente, doña R. M. M., debiendo, en todo caso, identificarse claramente a esta última.

La recurrente, por su parte, alega que la adjudicación hereditaria, complementada por un acta de notoriedad que acredita la posesión pública, pacífica e ininterrumpida por la inmatriculante por tiempo superior a treinta años es plenamente válida para la inmatriculación, pues el acta de notoriedad no sólo acredita la posesión de la heredera, sino que refuerza la presunción de que la causante era la dueña.

Dirección General.- Estima el recurso y revoca la calificación.

En la Resolución de 19 de noviembre de 2015 se estima que ya no será admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”.

 En el acta de requerimiento para la declaración de notoriedad aportada al expediente se requiere a la notaria autorizante para que «con las pruebas previas necesarias, compruebe que en el término municipal de Orba, doña R. T. M., es tenida como dueña de la mitad indivisa de la finca descrita en la exposición de la presente desde hace más de treinta años». Sin embargo, en el acta de declaración de notoriedad, la notaria declara, por la apreciación conjunta de las pruebas practicadas «notorio el hecho de que doña R. T. M. y la persona de quien heredó la mitad indivisa de la finca a continuación se describe, era tenida como propietario desde hace más de treinta años». Es decir, dicha declaración de notoriedad se refiere, no sólo al hecho de que doña R. T. M. sea dueña, sino también a que «la persona de quien heredó la mitad indivisa de la finca (…) era tenida como propietario desde hace más de treinta años»

En consecuencia, dicha declaración de notoriedad, efectuada conforme a las exigencias del artículo 209 del Reglamento Notarial y por la apreciación conjunta de las pruebas practicadas, debe admitirse como título previo para inmatricular la mitad indivisa de la finca a favor de doña R. T. M. (IES)

502.* SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR PRESCRIPCIÓN POR HABERSE SOBRESEÍDO EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN JUDICIAL.

Resolución de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad interino de Quintanar de la Orden, por la que se deniega la cancelación de una hipoteca solicitada mediante instancia por caducidad.

Resumen: El registrador en ningún caso puede apreciar la prescripción de la acción hipotecaria pues lo único que entra en sus facultades es la apreciación de que un asiento de hipoteca o condición resolutoria ha caducado en los términos previstos en el artículo 82.5 de la LH.

Hechos: Se solicita por instancia la cancelación de un préstamo hipotecario del año 2006, alegando «que dicha hipoteca fue objeto de ejecución hipotecaria en el año 2013 (…) y que dicha ejecución fue sobreseída en el año 2017 mediante Auto firme de la Audiencia Provincial motivado por la nulidad de cláusulas abusiva [sic] (cláusula suelo y falta de determinación de deuda), y la necesidad de una nueva liquidación, nunca efectuada por la entidad»; que han transcurrido ocho años sin que el acreedor haya instado ejecución, y que, dado que la acción de ejecución hipotecaria y la acción personal derivada del contrato de préstamo estaba prescrita, se generaba una discordancia registral, por lo que se solicitaba la «cancelación registral de la hipoteca y, en su defecto, subsidiariamente, que se practicase «anotación registral de caducidad» o «nota marginal de advertencia de que la carga carece de eficacia ejecutiva». En definitiva, se solicitaba cancelación por prescripción por haberse sobreseído el procedimiento de ejecución judicial con cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de cargas. Se acredita por fotocopia el sobreseimiento y la ordenación de la cancelación de la nota marginal.

El registrador no accede a la cancelación pues “registralmente la hipoteca cuya cancelación se solicita vence (…) el día treinta y uno de marzo de dos mil treinta y seis. Por tanto, no procede la cancelación por caducidad a fecha hoy. El Registrador no aprecia la prescripción sino la caducidad de asientos registrales.

El interesado recurre. Dice que la cancelación solicitada no se funda en la caducidad registral, sino en la prescripción de la acción real hipotecaria, plenamente acreditada por inexistencia de procedimiento ejecutivo vigente, auto judicial firme de sobreseimiento, y ausencia absoluta de actos que interrumpan la prescripción.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Empieza diciendo que en la calificación no existe confusión alguna entre caducidad y prescripción, sino que es en el mismo escrito presentado al registro en donde se produce la confusión.

Recuerda que el hecho de la prescripción no es una cuestión que pueda ser apreciada directamente por el registrador, lo que es distinto de que “se establezcan legalmente procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el prevenido en el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria”.

Reproduce el contenido del artículo 82.5 de la LH y a su hilo añade que “como recordó la Resolución de 15 de octubre de 2019 (1.ª), en un supuesto de hecho muy similar al que da lugar a la presente, no es aplicable en el presente caso el plazo de prescripción de la obligación garantizada con el derecho real de hipoteca sino el de la hipoteca misma, siempre que “haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dicha garantía o, en su caso, el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro…”, añadiendo un año más, “durante el cual no resulte del mismo Registro que las obligaciones garantizadas hayan sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca.

Por ello la caducidad tendrá lugar a los 21 años de donde se deduce que en el caso de la resolución “la hipoteca solo puede cancelarse por consentimiento del titular registral, por mandamiento judicial o por caducidad del asiento, que en el presente caso se computa transcurridos veinte años más un año desde el día 31 de marzo de 2036”.

Remata diciendo que el “registrador no puede apreciar la prescripción, que puede interrumpirse y que la “documentación del Juzgado que acredita la recurrente no es un mandamiento de cancelación de la hipoteca sino una diligencia de ordenación de la cancelación de la nota marginal de inicio de la ejecución judicial que se entabló en su día”.

Finalmente, sobre su petición subsidiaria de que se ordene la práctica de nota marginal o asiento equivalente en el que se haga constar la prescripción de la acción hipotecaria, dice que, dado que “no se hace calificación negativa ni se ha denegado esta petición, no puede ser objeto de recurso”.

Comentario: La resolución es clara en sus fundamentos y lo único que pudiera reseñarse es que al no referirse el registrador en su calificación a la petición subsidiaria del instante, esa petición podrá ser reiterada para ser objeto de una nueva calificación, cuyo contenido y cuya solución, en su caso, por la DGSJFP, está más que cantada. Quizás debería haberse pronunciado sobre ello las DGSJFP en evitación de más trámites, en su caso. (MGV)

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503.* COMPRAVENTA SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA, DEJANDO DESPUÉS LAS PARTES SIN EFECTO DICHA CONDICIÓN

Resolución de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Navalcarnero n.º 2 a inscribir una escritura de compraventa.

Resumen: Las partes pueden, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, dejar sin efecto condiciones que hubieran pactado, aun antes de su cumplimiento o incumplimiento.

Hechos: Dos sociedades formalizan una escritura de compraventa sujeta a condición suspensiva, donde hacen constar que la misma se lleva a cabo en ejercicio de una opción de compra. La condición es que un Ayuntamiento autorice en el sector el inicio de obras de edificación en régimen de simultaneidad con la urbanización, fijándose un plazo máximo de 48 meses a contar desde el 9 de mayo de 2025 para el cumplimiento de dicha condición. También se acordaba aplazar ciertos pagos. Sin embargo, y tras dos subsanaciones, las partes acuerdan prescindir de la condición y de dichos aplazamientos y finalmente la venta queda perfeccionada.

La Registradora califica negativamente. Considera que es necesario rectificar ciertas estipulaciones de la escritura para que el total contenido sea congruente con el hecho de prescindir de las antedichas condiciones y, además, que se dé carta de pago por los aplazamientos.

El interesado recurre, aduciendo que la escritura es lo suficientemente clara y que no deben ser objeto de calificación los acuerdos que alcancen las partes que no tengan repercusión registral y no vayan en contra de la ley o el orden público, que en nada afectan a la claridad y determinación en cada momento de la titularidad de la finca, ni suponen ambigüedad alguna.

La DG estima el recurso y revoca la calificación. Considera que la Registradora no cuestiona la posibilidad de sujetar la eficacia de un negocio a condición suspensiva ni la validez de la propia condición suspensiva, sino que basa su calificación negativa en la contradicción en que, a su juicio, se incurre en el negocio formalizado. El Centro Directivo considera que no hay ningún obstáculo en renunciar a la condición antes de que se cumpla o incumpla, no existiendo infracción del art. 1117 CC.

Comentario: El Centro Directivo no se pronuncia sobre la exigencia de la Registradora de dar carta de pago por dichos aplazamientos, pero parece ínsito en su planteamiento que es improcedente, habida cuenta de que las partes pueden, de común acuerdo, modificar el negocio y que así efectivamente lo han hecho (ACT).

505.** DENEGACIÓN DE INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA TRAMITADO POR EL EXPEDIENTE DEL ART. 201 LH

Resolución de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Almagro, por la que se suspende la inscripción de un acta tramitada en el expediente notarial regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria por advertir dudas fundadas sobre la posibilidad de que con la rectificación pretendida se encubra un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias.

Resumen.- No habiéndose disipado las dudas de identidad expuestas al expedirse la certificación registral del art. 201.1 LH, procede denegar la inscripción de la rectificación de descripción.

Hechos.– Se solicita la inscripción de una rectificación de descripción que se ha tramitado por el procedimiento del art. 201.1 LH. Al expedir la certificación registral prevista en dicho precepto, el registrador de la propiedad expresó dudas de identidad a causa de un posible encubrimiento de un negocio jurídico traslativo.

Calificación.- El registrador suspende la inscripción por considerar que la finca registral se corresponde con una determinada parcela catastral, como resulta de su similar superficie y de que en ambas el lindero oeste lo constituye un camino. Además, no se menciona en la descripción literaria de la finca que esté atravesada por un camino.

Recurso.- El recurrente sostiene que la finca registral siempre ha estado formada por dos parcelas catastrales (la que ha identificado el registrador y otra más) y que la ausencia de mención en la descripción literaria de la finca a hallarse atravesada por un camino es irrelevante.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

Doctrina.- No quedando acreditado, a través de las diligencias practicadas durante la tramitación del expediente notarial de rectificación de descripción, que no se ha producido una alteración de la delimitación perimetral de la finca, debe entenderse debidamente motivada la calificación del registrador, pues, pese a la conclusión por el notario del expediente, siempre será preceptiva la calificación registral de lo actuado, conforme al último párrafo del artículo 201.1 y de la regla sexta del artículo 203.1 (cfr. Resolución de 8 de noviembre de 2018) y sin que el hecho de no haberse formulado oposición por los colindantes pueda enervar las dudas de identidad manifestadas en la calificación.

Comentario.- La cuestión, en definitiva, consiste en determinar si, como considera el registrador, la finca registral se corresponde con una parcela catastral que linda con un camino que se menciona en su descripción literaria, o por el contrario, si se corresponde con dos parcelas catastrales separadas por ese camino, como resulta de la nueva descripción. La DG da la razón al registrador por el solo hecho de considerar que el recurrente, en el acta notarial, no ha conseguido disipar las dudas de aquél. Téngase en cuenta que el titular catastral de ambas parcelas es el recurrente y que el acta notarial se ha notificado a los colindantes y estos no se han opuesto. Admitamos que el recurrente ha acudido al expediente del art. 201.1 cuando en realidad tendría que haber ido al del 203, cuyos trámites son prácticamente idénticos. ¿No es un tanto absurdo abocar de nuevo al promotor a repetir los mismos trámites, más una agrupación de fincas, solo porque el registrador considera que no se han desvirtuado sus sospechas de encubrimiento de una agrupación? ¿No nos estamos poniendo demasiado puristas? ¿Realmente se gana algo con ello, salvo imponer al sufrido recurrente mayores gastos y dilaciones?

Por otra parte, parece que cuando el registrador expone dudas de identidad al expedir la certificación del art. 201.1, se invierte la carga de la prueba y tiene que ser el promotor quien demuestre que sus dudas no están fundadas. Obsérvese, lo que dice la DG: «no queda acreditado…que no se ha producido una alteración de la delimitación perimetral de la finca». ¿El promotor tiene que acreditar un hecho negativo? ¿No es el registrador quien, según la doctrina de la propia DG, debe motivar la nota basándola «en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro»? (VEJ)

506.*** OBRA NUEVA E INSCRIPCIÓN DE LA GEORREFERENCIACIÓN DE LA FINCA

Resolución de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa de la registradora de la propiedad de Inca n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y de la georreferenciación de la finca en la que se ubica, por no coincidir la realidad registral con la extrarregistral.

Resumen.- La referencia del art. 9.b) LH sobre el carácter potestativo de la inscripción de la georreferenciación hace referencia al registrador, no el interesado, que en ningún caso puede renunciar a ella.

Hechos.- Se otorga una escritura de declaración de obra nueva en la que el otorgante renuncia a la inscripción de la delimitación geográfica de la finca sobre la que se declara la obra nueva. Se da la circunstancia de que la edificación no se encuentra adosada a ninguno de los lindes de la finca y que la superficie de esta es muy superior a la ocupada por la edificación.

Calificación.- La registradora de la propiedad suspende la inscripción por considerar que no cabe renunciar a la inscripción de la delimitación geográfica de la finca, puesto que, conforme a la doctrina de la R. de 25 de junio de 2025, la inscripción de la georreferenciación de la finca sobre la que se ubica la obra nueva es preceptiva para poder inscribir la obra nueva, que requiere identificar en todo caso las coordenadas de la superficie de la finca ocupada por la edificación.

Recurso.- El notario recurre alegando que el supuesto de hecho del presente recurso es distinto del que motivó la resolución citada por la registradora, pues las edificaciones en el caso de la resolución estaban adosadas a lindero, mientras que en el presente caso, está en el centro de la finca, estando sus paredes alejadas de los linderos, sin existir aumento de superficie de la finca, como sí ocurre en el caso de la resolución. Entiende también el notario que el art. 9.b) LH establece como regla general el carácter potestativo de la inscripción de la georreferenciación y que solo está justificado exigirla en el caso de la declaración de obra nueva cuando existan dudas de una posible extralimitación de la construcción, dudas que no han sido expuestas por la registradora.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la nota de calificación, sin perjuicio de que, notificada la Resolución, la registradora tramite, de manera inmediata, el expediente del art. 199 LH para disipar sus posibles dudas sobre la rectificación descriptiva de la finca, para poder inscribir la obra nueva.

Doctrina.- La expresión «incorporarse con carácter potestativo» ha sido objeto de interpretaciones distintas. Se ha considerado como dirigida al otorgante del título, concluyendo que la inscripción de la georreferenciación requería de una rogación expresa. Sin embargo, si atendemos, teniendo en cuenta el argumento sistemático, a la ubicación del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, este regula las circunstancias que ha de contener la inscripción, las cuales no están sujetas al ámbito de la autonomía de la voluntad de los usuarios del Registro. Por tanto, entiende la DG que la expresión aludida no va dirigida a otro destinatario que el registrador, en el sentido de determinarle cuando podrá inscribir la georreferenciación de la finca y cuando no.

Esta exigencia no es exclusiva de la Ley Hipotecaria. También el artículo 18.2 TRLC, dispone: «Con ocasión de la autorización de un hecho, acto o negocio en un documento público podrán subsanarse las discrepancias relativas a la configuración o superficie de la parcela, de conformidad con el siguiente procedimiento: a) El notario ante el que se formalicen los correspondientes hechos, actos o negocios jurídicos solicitará de los otorgantes que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral a que se refiere el artículo 3.2 se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. b) Si los otorgantes le manifestaran la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes».

Por tanto, tanto la Ley Hipotecaria como la catastral determinan como deben describirse las fincas registrales o las parcelas catastrales en un título público, sin que ello esté sujeto a la autonomía de la voluntad de los particulares.

Según la DG, es el registrador quien ha de decidir, en los supuestos en los que la georreferenciación es circunstancia potestativa de la inscripción, si la incorpora al asiento, por cumplirse los requisitos citados, o si lo practica sin la georreferenciación, expresando los motivos que llevan a concluir que existe una discordancia con la realidad física. Ello nos lleva a concluir que es la subsanación de esa discordancia con la realidad física y no la inscripción de la georreferenciación, la que sí requiere rogación expresa.

La renuncia expresa de los otorgantes a la inscripción de la georreferenciación de la finca no vincula al registrador, pues la calificación registral se refiere a todo el contenido del título, sin poder excluir un aspecto esencial, como el objeto del derecho y porque la forma de redactar el asiento se regula en el art. 9 y no está sujeta al ámbito de la autonomía de la voluntad de los particulares.

Por lo que se refiere a la preceptiva inscripción de la georreferenciación, la DG reitera la doctrina de la citada R. de 24 de junio de 2025, en el sentido de:

«a) exigir la georreferenciación de la finca, de manera previa o simultánea a la inscripción de la declaración de obra nueva, por aplicación de los principios de especialidad y tracto sucesivo, con independencia de la ubicación de la planta o huella de la construcción y sin que dicha circunstancia pueda excluirse por la voluntad de los otorgantes, por ser circunstancia del asiento que regula el legislador, determinando las circunstancias del asiento y la forma en la que el registrador debe redactarlo.

b) tanto la georreferenciación de la finca, como la de la superficie ocupada por la edificación deberán aportarse en formato GML, para que el registrador pueda comparar ambos recintos, como operación que se integra en la calificación registral de la obra nueva. Ello tanto para las declaraciones de obra nueva terminada, con licencia o por el régimen de antigüedad, como para las declaradas en construcción. Dicha circunstancia, respecto de las obras terminadas, es hoy es de fácil cumplimiento, atendiendo a los servicios que ofrece la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

c) la inscripción de la georreferenciación de la finca no requerirá la tramitación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, cuando se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, es decir, cuando el registrador no tenga duda alguna de la ubicación y delimitación geográfica de la finca, sin perjuicio a colindante alguno. Cuando tenga esa duda, o cuando no se cumplan los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria, podrá tramitar de oficio un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para disiparlas, teniendo presente la doctrina de este Centro Directivo, en el caso de que se presenten alegaciones contrarias, las cuales habrán de acreditar cumplidamente la inexactitud de la georreferenciación de la finca sobre la que se pretende declarar la obra nueva, mediante documentación técnica que fundamente su alegación de invasión, para que pueda ser estimada, en su caso, por el registrador.»

Comentario.- Un comentario adecuado de esta resolución (que sigue el criterio de la de 12 de mayo de 2022, ya comentada en esta web) no tiene cabida en este lugar, por lo que solo haré un par de breves apuntes. En mi opinión, la potestad que la DG atribuye al registrador es excesiva, peligrosa y no tiene soporte legal, pues el art. 199 LH sí reconoce la autonomía de la voluntad de los particulares cuando tanto empieza diciendo: «El titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica.» Por su parte, el art. 8.2 TRLC, citado literalmente por la DG, dispone que el notario describirá el inmueble de conformidad con la CCDG cuando los interesados manifiesten su identidad con la realidad física.

En el caso que nos ocupa, así como en todos aquellos a los que la DG extiende su doctrina (que son todos), falta un elemento muy importante: la manifestación de los otorgantes sobre si las descripciones registral y/o catastral son coincidentes con la realidad física, pues pueden no saberlo pese a que identifiquen la finca registral con la parcela catastral, pues una cosa es realizar dicha identificación (es decir, manifestar que es la misma porción de terreno) y otra muy distinta, aseverar su coincidencia exacta con la realidad física. Hasta donde yo sé no hay ningún precepto que obligue a los interesados, con ocasión del otorgamiento de un acto inscribible, a elaborar un plano topográfico para conocer con detalle la realidad física de su finca.

Resuelve la DG que el registrador inicie de forma inmediata el procedimiento del art. 199 LH para poder inscribir la obra nueva. Faltando la manifestación del interesado sobre si la CCDG se corresponde o no con la realidad física, ¿se tiene que encomendar el registrador a rectificar la descripción de la finca sin el consentimiento del interesado y sin saber con certeza si esa descripción se corresponde con la realidad? Me parece no solo arriesgado, sino también carente de todo soporte legal.

En mi opinión, si el registrador alberga dudas sobre la posible extralimitación de la construcción y las motiva, debería requerir al interesado para que aporte la documentación necesaria para resolver dichas dudas. De ahí, a inscribir la georreferenciación según el libre albedrío del registrador, y bajo su responsabilidad dada la falta de manifestación al respecto de los interesados, hay una diferencia enorme. (VEJ)

507.* GEORREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DENEGATORIA

Resolución de 26 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Las Palmas de Gran Canaria n.º 3, por la que deniega la inscripción de la georreferenciación alternativa de una finca por haberse realizado alegaciones en la tramitación del expediente del artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria.

Resumen.- Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

Hechos.- Se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y, en el transcurso del procedimiento del art. 199.2 LH, se presentan alegaciones por la Administración, que alega invasión del dominio público, y de un colindante registral, que manifiesta que la georreferenciación presentada invade la casa de su propiedad y aporta una representación gráfica alternativa elaborada por un técnico.

Calificación.- La registradora de la propiedad estima dichas alegaciones y deniega la inscripción, por existir dudas fundadas en la identidad de la finca, que se basan en las alegaciones de las partes.

Recurso.- El recurrente alega falta de motivación suficiente de la nota de calificación, lo que le genera indefensión.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la suspensión de la inscripción de la georreferenciación, pero deberá determinarse la porción de dominio público y de la finca colindante concretamente invadida, para que el recurrente pueda recortar su pretensión o interponer el recurso en toda su extensión, con pleno conocimiento del indicio de controversia, para evitar su indefensión.

Doctrina.- Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas. Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. (VEJ)

508.*** LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES SIN QUE HAYA CONCURRIDO LA SEGUNDA ESPOSA DEL CAUSANTE.

Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Murcia n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de liquidación de sociedad de gananciales. (IES)

Resumen.- Es necesaria la intervención de la viuda en la liquidación la sociedad conyugal del matrimonio anterior de su causante aunque el testador haya dispuesto de un Legado de usufructo vitalicio sobre una vivienda ganancial imputable a la cuota legitimaria y en el exceso al tercio de mejora y libre disposición.

Hechos.– Se plantea en este supuesto si la viuda, como legitimaria, debe intervenir en la liquidación de la sociedad conyugal del matrimonio anterior de su causante. En este caso la Comunidad Hereditaria se reduce al usufructo de una tercera parte de la mitad indivisa de un bien ganancial expresamente determinado por el testador. La pregunta es si esta posición limitada y concretada a una cuota usufructuaria en un bien ganancial permite afirmar que la viuda forma parte de esa comunidad post ganancial, o bien la protección de sus derechos legitimarios tiene lugar en el momento de la partición de la herencia con las operaciones de inventario y avalúo.

La registradora señala como defecto que es indispensable que preste el consentimiento la viuda del causante para poder practicar las inscripciones solicitadas. Otorgan la escritura de liquidación de gananciales citada la primera esposa, doña M. A. A. G., y las dos hijas del causante.

La recurrente alega que la viuda no ha sido instituida heredera ni legataria de parte alícuota y por su sola condición de legitimaria con derecho al usufructo no forma parte de la comunidad hereditaria; que no existe una comunidad entre la viuda y las herederas; que la actora -viuda- tampoco puede ser considerada coparticipe de la comunidad postganancial que en este caso pretende liquidar y, por ello, no es legitimada para promover su liquidación; que la protección de los derechos de la viuda no le permite imponer la división con adjudicación de bienes, sino comprobar, en su caso, mediante las operaciones particionales correspondientes que su derecho legitimario queda cubierto por el legado; que el beneficiario de la disposición testamentaria de un bien ganancial no está legitimado para promover la liquidación de la sociedad de gananciales sino para pedir, en su caso, que la excónyuge y las herederas del causante procedan a la liquidación, lo que, de no hacerse voluntariamente, podrá llevarse a cabo en ejecución de la sentencia que las condenara a ello.

Dirección General.- Desestima el recurso y revoca la calificación.

 Como afirmó el Centro Directivo en su resolución de 1 de marzo de 2006 (y ha sido reiterado en otras posteriores -cfr., la de 14 de febrero de 2019-), la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, hace imprescindible su concurrencia para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de la misma (artículo 1057, párrafo primero, del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o «pars valoris bonorum». De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención es necesaria también para la entrega de legados (vid. Resoluciones de 25 de febrero de 2008, 9 de marzo de 2009, 6 de marzo de 2012 y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2014).

Centrados en el objeto de este expediente, en que el causante instituye herederas a sus dos hijas y dispone en favor de quien es posteriormente su cónyuge un legado de usufructo imputable a la cuota legitimaria y en el exceso al tercio de mejora y libre disposición, debe tenerse en cuenta que en la escritura no hay un avalúo de todos los bienes de la herencia sino de los gananciales que se liquidan; y, al no computarse en el avalúo, no se conoce si alcanza o no a la cuota vidual legitimaria. La determinación del alcance de esta cuota, a falta de partición del testador, exige un avalúo de todo el caudal.

La STS de 8 de marzo de 1989 señaló que no es posible ejercer las acciones de rescisión o de complemento en su caso sino hasta saber el montante del «quantum» o valor pecuniario que, por legítima estricta, corresponda a cada uno de los herederos forzosos en la herencia de que se trate, para cuyo conocimiento y fijación han de tenerse en cuenta todos los bienes que quedaren a la muerte del testador, con la deducción de las deudas y de las cargas, salvo las impuestas en el testamento, según prescribe el artículo 818 del Código Civil, lo que permite la práctica de las pertinentes operaciones particionales. También la Sentencia de 18 de julio de 2012 pone de relieve que el legatario que es también legitimario debe intervenir y consentir la partición practicada por los herederos, pues lo contrario podría permitir que se repartiese la herencia sin tener en cuenta sus derechos legitimarios.

Respecto del cónyuge viudo, este Centro Directivo ha afirmado que, por ser legitimaria, es necesaria su intervención en la partición hereditaria (cfr. Resoluciones de 22 de febrero y 31 de octubre de 2018 y 12 de diciembre de 2022), pues mientras no se realice la partición de la herencia y por tanto se adjudiquen bienes concretos a herederos determinados, existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota. En consecuencia, mientras exista dicha comunidad hereditaria, son aplicables las normas generales de la comunidad de bienes (ex artículo 406 del Código Civil) por lo que no pueden realizarse actos dispositivos sobre bienes de la herencia sin el consentimiento unánime de todos los partícipes (ex artículo 397 del Código Civil).

En casos como el presente existe una comunidad hereditaria de la que no solo forman parte los herederos, sino todos los llamados a la sucesión por sus cuotas, lo que incluye a los legitimarios y a los legatarios de parte alícuota, posición que en este caso ocupa, sin ningún género de dudas, la viuda del finado como legitimaria, sin que a ello constituya obstáculo el hecho de que el testador haya ordenado en favor de ésta un legado de usufructo de un bien concreto de la herencia (cfr. la Resolución de 3 de febrero de 1997 y el artículo 783.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual, solicitada la división judicial de la herencia, se reconoce expresamente al cónyuge viudo el derecho a intervenir en la partición).(IES)

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509.** ACREDITACIÓN DEL FALLECIMIENTO DE PADRES MÁS QUE CENTENARIOS: CERTIFICADO DE DEFUNCIÓN, DECLARACIÓN DE NOTORIEDAD, O MERA OBVIEDAD.

Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Valencia n.º 8, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia.

Resumen: La acreditación del fallecimiento de personas que, de vivir, tendrían más de 114 años, algo muy improbable, puede fundamentarse en la obviedad de las circunstancias fácticas de edad o por declaración notarial de notoriedad del fallecimiento, sin que sea imprescindible el certificado de defunción.

Hechos: Una causante fallece con 96 años de edad bajo testamento otorgado con esa misma edad en el que declara que está viuda, que carece de descendientes, y que instituye única heredera a una sobrina. En dicho testamento nombra a sus padres al mencionar su filiación, pero nada dice de si están vivos o fallecidos.

En la escritura de herencia se menciona que la heredera no ha podido obtener el certificado de defunción de los padres de dicha causante y el notario declara notorio que los citados padres están muertos, teniendo en cuenta la edad que deberían tener hoy en día. Además, complementariamente, autoriza un acta de notoriedad posterior, con dos testigos, en la que el notario declara como notorio el hecho del fallecimiento de ambos progenitores de la causante.

La registradora suspende la inscripción argumentando en su nota de calificación, con cita de varias resoluciones, que es imprescindible presentar los certificados de defunción de los padres de la causante (art 76 RH) y que, alternativamente, no cabe acreditar dicho fallecimiento por declaración de notoriedad.

El notario autorizante recurre y alega que la norma que impone, como regla general, el certificado de defunción para acreditar el fallecimiento ha de ser atemperada, atendiendo al espíritu y finalidad de aquella (artículo 3 CC) en casos extremos como el presente, pues de no hacerlo así generará asombro, incluso sarcasmo entre los afectados.

En el presente caso, no se han podido obtener dichos certificados por no existir coetáneos de los padres fallecidos, quienes, de existir, tendrían un mínimo de 114 años; además el notario ya ha declarado como notorio el hecho del fallecimiento de ambos progenitores, por lo que se cumple con la finalidad perseguida por la norma, que es la acreditación del fallecimiento, algo que resulta obvio.

La DG revoca la calificación.

Doctrina: Debe partirse de la validez y eficacia del testamento a que se refiere este concreto expediente sin que constituya obstáculo el hecho de que la testadora no mencione en su testamento si sus padres, cuyos nombres menciona, viven o no al tiempo del otorgamiento, de la escritura, teniendo en cuenta que nada dispone a favor de ellos, de manera que se deduce claramente que estaban fallecidos en ese momento (tenía ya 96 años cuando lo hizo).

Siendo el testamento de la causante el título sucesorio hábil que faculta a la heredera llamada para otorgar por sí sola la adjudicación de la herencia, y teniendo en cuenta que nada se dispone en él respecto de los padres de la testadora, debe considerarse suficiente la manifestación razonada que en la escritura calificada se realiza por la heredera sobre la inexistencia de los padres de la causante como hecho obvio.

Alega la registradora que lo exigible es el certificado de defunción del Registro Civil, pero todas las circunstancias y actuaciones detalladas son más que suficientes para considerar innecesaria la acreditación solicitada.

Además, el acta notarial de notoriedad cumple de forma más que suficiente con las garantías necesarias para la determinación de un hecho, que, a la vista de lo expuesto, es más que evidente.

Comentario: Puestos a pedir certificados de personas que, de vivir, tendrían más de cien años (no menos de 114 en este caso) por qué no pedir los de abuelos de la fallecida, pues de haber premuerto los padres de la fallecida, los abuelos, si vivieran, serían entonces legitimarios, aunque tendrían no menos de 134 años. Y así podemos seguir hacia atrás lo que se quiera. Para no llegar a calificaciones como la presente, ha de bastar con aplicar el sentido común ante hechos que son obvios. (AFS)

510.* GEORREFERENCIACIÓN: RECURSO CONTRA LA INSCRIPCIÓN YA PRACTICADA

Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Rivas Vaciamadrid, en base a escrito suscrito contra la inscripción ya practicada de la representación gráfica georreferenciada de una finca.

Resumen.- El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado.

Hechos.- Practicada la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de una finca, se presenta en el Registro de la Propiedad escrito suscrito por el titular de la registral de otra finca, muestra su oposición a la inscripción practicada por considerar que conlleva un menoscabo de su finca.

Calificación.- El registrador de la propiedad deniega la inscripción de dicho escrito.

Resolución.- La DGSJFP desestima el recurso y confirma la calificación del registrador.

Doctrina.- El recurso contra la calificación registral no es el cauce adecuado para rectificar un asiento practicado, siendo preciso que medie el consentimiento de todos los interesados o resolución judicial, sin que quepa pronunciarse sobre si fue o no correcta la calificación del registrador que dio lugar a la inscripción de la representación gráfica georreferenciada alternativa. (VEJ)

511.* GEOREFERENCIACIÓN: MOTIVACIÓN INSUFICIENTE DE LA NOTA DE CALIFICACIÓN DENEGATORIA

Resolución de 27 de febrero de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación negativa del registrador de la propiedad de Mazarrón, por la que se suspende la inscripción de una declaración de obra nueva y se deniega la inscripción de la georreferenciación de la finca sobre la que se declara, por haberse presentado alegaciones en el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria tramitado para inscribir la georreferenciación de la finca.

Resumen.- Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, sin que pueda limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

Hechos.– En la tramitación del art. 199.2 LH para inscribir una representación gráfica alternativa a la catastral se presentan alegaciones por parte de dos colindantes que alegan que la georreferenciación aportada no respeta un acuerdo de deslinde escriturado en 1991 pero que no se llegó a inscribir en el Registro de la Propiedad.

Calificación.- El registrador de la propiedad estima las alegaciones al entender que hay un indicio de controversia que debe resolverse ante los tribunales.

Recurso.- La recurrente alega falta de motivación suficiente de la nota de calificación y el carácter insuficiente de la alegación, puesto que los colindantes alegantes se limitan a aportar el acuerdo ante notario con una planimetría no georreferenciada, sin que el registrador concrete cuál es la porción invadida de los colindantes alegantes, lo que le genera indefensión.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, por carecer la alegación del colindante de la consistencia suficiente como para convertir en contencioso el expediente.

Doctrina.- Las alegaciones de los colindantes deben ser analizadas en su contenido y verosimilitud objetiva por el registrador, que ha de expresar su juicio acerca de cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al colindante que formula la oposición, para que su juicio no sea arbitrario o discrecional. No puede limitarse a objetar la existencia de la alegación contraria.

De ello deriva que lo esencial para entender correctamente denegada la inscripción es la adecuada motivación de las dudas del juicio registral de identidad de la finca en la calificación registral. El registrador ha de motivar fundadamente esas dudas. Y es que el juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino motivado y fundado en criterios objetivos y razonados. Y ello, tanto desde el punto de vista jurídico, indicando en qué forma se han infringido los preceptos legales, sin bastar una referencia genérica a los preceptos infringidos, como desde el punto de vista material, basándolo en razones objetivas, derivadas de la apreciación de la evolución del territorio en la aplicación homologada y del contenido del Registro. (VEJ)

512.** CESIÓN DE CRÉDITO HIPOTECARIO Y LEY 2/2009. NOTIFICACIÓN DE NOTA DE CALIFICACIÓN.

Resolución de 2 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Estepona n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una cesión de crédito hipotecario.

Resumen: Si el registrador comprueba, por el Índice de Titularidades, que el cesionario de un crédito hipotecario tiene dos o más préstamos o créditos activos, se presume la habitualidad y por tanto procede la aplicación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo. La notificación de la calificación por email exige el acuse de recibo para tenerla por efectuada.

Hechos: Por una entidad bancaria se cede a una sociedad determinado crédito hipotecario. En la escritura se manifiesta que la parte cesionaria no se dedica profesionalmente a la concesión de préstamos o créditos ni a la actividad de servicios de intermediación, por lo que no está sujeto al ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 de 31 de marzo.

El registrador, previa consulta de prestamistas habituales con relación a la sociedad cesionaria, le resulta que en los Índices de Titularidades Inscritas se han localizado diez inscripciones activas de hipotecas sobre bienes inmuebles, y por ello suspende la inscripción por no justificarse el cumplimiento de lo exigido por la Ley 2/2009 de contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediarios para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

La suspensión la fundamenta en que la finca hipotecada es una vivienda, los deudores personas físicas y no resulta que la hipoteca se encuentre en proceso de ejecución. Por tanto, la entidad cesionaria deberá estar inscrita en el Registro Estatal previsto en el artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los artículos 7 y 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo desarrollada por el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero (DGRyN de 22 de julio de 2016).

El interesado recurre alegando que solo tiene tres cesiones inscritas citando una por una las escrituras en que constan.

El registrador en su informe alega la extemporaneidad del recurso.

Resolución: Se confirma la nota de calificación.

Doctrina: Lo primero que hace la DG es declarar que el recurso se interpuso en plazo debido a que del informe del registrador resulta que la notificación de la calificación se hizo mediante correo electrónico, sin que se acredite en modo alguno la «recepción o acceso por el interesado», tal y como exige el art. 41.1 de la Ley 39/2015, de 1 octubre.

La DG va a partir de la Resolución de 16 de diciembre de 2024, que declaró aplicable la Ley 2/2009 a las cesiones de créditos hipotecarios en razón de la protección que debe brindarse al deudor hipotecario.

Pues bien, los requisitos para quedar sujeto a la citada Ley es que se trate de consumidores y que quien lo haga (ya sea persona física o jurídica) actúe de manera profesional(art. 1)

En el anterior sentido del expediente resultan datos suficientes que permiten considerar consumidores al deudor hipotecante sujeto pasivo del crédito cedido.

Mayor problemática presenta el requisito de la habitualidad del cesionario. Sobre ello el Centro Directivo ha venido a establecer un criterio más o menos pacífico al entender que «la prevalencia en este ámbito del principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida ley que establece que «corresponde a las empresas [acreedores] la prueba del cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley», lleva a considerar que la inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión debatida y justificación para exigir, el cumplimiento de los requisitos legales. Lo anterior debe considerarse también cumplido el presente caso.

Pero de qué medios dispone el notario y el registrador para la prueba de la habitualidad pues la mera sospecha o indicios no son suficientes.

El notario dispone de la plataforma SIGNO en donde se puede obtener el llamado “Informe de Actividad del Prestamista” y por su parte los registradores de la Propiedad tienen a su alcance el “Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas habituales” donde se puede consultar la existencia o no de créditos hipotecarios inscritos a favor del cesionario.

En este caso consta junto con la nota de calificación la consulta el mismo día de su emisión al servicio de interconexión de los Registros sobre prestamistas habituales con el resultado positivo de 10 titularidades, extremo éste confirmado en cuanto a 3 por el propio recurrente, de forma que la manifestación del cesionario de no dedicarse con habitualidad a la concesión de préstamos hipotecarios “ha quedado desvirtuada en la propia emisión de la calificación”.

Concluye la DG diciendo que “debe confirmarse la postura mantenida por el registrador en su nota al resultar debidamente acreditado haber realizado la consulta para desvirtuar la aseveración realizada por el recurrente, extremo éste, por otro lado, confirmado parcialmente por él mismo en el propio escrito de recurso”.

Comentario: Aunque como bien dice la DG los hechos negativos son de difícil prueba, lo esencial para exigir o no exigir la aplicación de la Ley 2/2009, está en la consulta que realice el notario o en su defecto en la que realice el registrador, con los potentes medios de que disponen, acerca de la veracidad o no de la manifestación del acreedor o como en este caso del cesionario. En el supuesto de hecho de la resolución la cuestión estaba clara desde el principio pues el cesionario reconoce que tiene activos tres préstamos hipotecarios, y habiendo dicho la propia DG que bastaban con dos para estimar la habitualidad, la solución del supuesto estaba cantada.(MGV)

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513.** SOLICITUD DE ANOTACIÓN DE DEMANDA POR RECLAMACIÓN DE CUOTAS IMPAGADAS DE COMUNIDAD.

Resolución de 3 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 37, por la que se suspende la extensión de una anotación preventiva. (IES)

Resumen.- La medida cautelar procedente ante una reclamación de cantidad es un embargo preventivo y la correspondiente anotación de embargo preventivo, lo que implica la sujeción del inmueble al pago de la deuda, no siendo procedente la anotación preventiva de demanda, por cuanto no se ejercita ninguna acción que pueda tener trascendencia real. Para que proceda la constancia de anotación preventiva de demanda del carácter real de la preferencia del artículo 9.1 e) LPH, debe resultar de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados y la resolución judicial fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores y en este caso, no hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.

 Hechos.– Se discute en el presente expediente si procede practicar una anotación preventiva de demanda respecto de una finca registral en el seno de un procedimiento ordinario de reclamación de cantidad por impago de cuotas de la comunidad de propietarios.

En la demanda se solicita: «[…] que en su día se dicte Sentencia condenando a D.ª A. M. S. […] y a la herencia yacente de D.ª A. M. S. […], al pago de la cantidad de ocho mil seiscientos trece euros con cinco céntimos (8.613,05 €), más intereses y costas […] se solicita la práctica de medida cautelar por la que se ordene la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad pues a tenor del art. 727.5.º de la LEC en relación el art. 139 del Reglamento Hipotecario, es la medida idónea cuando las cantidades reclamadas derivan del impago de los gastos de comunidad por la titularidad de la vivienda que se halla en la misma […]».

 Conforme a lo demandado, en el auto se acuerda: «[…] estimar las medias solicitadas por el Procurador D. J. G. G. en representación de la comunidad de propietarios de calle […] de Madrid contra D.ª A. M. S. como titular registral y la herencia yacente de D.ª A. M. S., y acordando la anotación preventiva de la demanda origen del Juicio Verbal … tramitado en este juzgado en el Registro de la Propiedad n.º 37 de Madrid, respecto la vivienda sita en la calle […], Madrid, inscrita en […]».

El registrador entiende que No es posible practicar la anotación preventiva de demanda ordenada sobre la indicada finca, por tratarse de una demanda cuyo objeto lo constituye una obligación de hacer en reclamación de cantidad, y no ser, por tanto, una de las que la Ley Hipotecaria permite anotar conforme al artículo 42 de dicho cuerpo legal.

Dirección General.- Desestima el recurso y confirma la calificación.

 El registrador debe examinar el contenido de la demanda para poder determinar si es una de las que resultan susceptibles de anotación en el Registro. El artículo 42 de la Ley Hipotecaria dispone: «Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real».

 La doctrina de este Centro Directivo, ha ido perfilando el ámbito de este tipo de anotaciones, hasta llegar a concluir que dicho precepto da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante es que la demanda ejercite una acción atinente a la propiedad o a un derecho real sobre el mismo inmueble, de suerte que la estimación de la pretensión del demandante propiciará directamente una alteración registral.

Esta interpretación solo permite la anotación de aquellas demandas en las que se ejerciten acciones personales cuya estimación pudiera producir una alteración en la situación registral, pero en modo alguno pueden incluirse aquellas otras, como la ahora debatida, en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero.

Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado o que una posible transmisión de la finca frustren la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello.

Esta Dirección General ha elaborado una dilatada doctrina relativa a las preferencias crediticias y a su impacto registral, doctrina que debe traerse a colación para la mejor resolución del expediente. La redacción actual del artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue en párrafos separados la afección del bien inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad respecto a otros créditos sobre el mismo inmueble. Dice el citado precepto: «1. Son obligaciones de cada propietario: […] e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación».

Respecto de la preferencia de las deudas derivadas del impago de cuotas de la propiedad horizontal frente a otros créditos, este Centro Directivo ha admitido que, pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza, procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados.

La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores. Y ello porque el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación.

Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la demanda que solicitase tal pretensión.

En el presente expediente, el objeto del procedimiento del que resulta el mandamiento de anotación de demanda es una reclamación de cantidad que efectúa una comunidad de propietarios por las cuotas impagadas de un apartamento del edificio. No hay referencia alguna a la existencia de acreedores anteriores frente a los que se quiera hacer valer la preferencia recogida en el artículo 9 de la Ley sobre propiedad horizontal.

La ley prevé la afección de la finca al pago de las cantidades adeudadas por el anterior titular, afección legal que, sin embargo, no permite considerar que una demanda en juicio ordinario en reclamación de una cantidad de dinero adeudada por el impago de las cuotas de comunidad del titular registral de un piso tenga eficacia real salvo en el supuesto antes analizado.

 En el presente caso estamos ante una mera reclamación de deuda. (IES)

514.** SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE UNA HIPOTECA UNILATERAL PENDIENTE DE ACEPTACIÓN, PERO CEDIDA.

Resolución de 3 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Mataró n.º 3 a cancelar una hipoteca unilateral por figurar dicha hipoteca inscrita a favor de entidad distinta de aquella a cuyo favor se constituyó y a la que se requirió la aceptación. 

Resumen: El requerimiento al acreedor previo a la cancelación de la hipoteca unilateral (ex. art. 141 LH) debe dirigirse a quien conste en el Registro como titular del crédito, por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación.

HECHOS: Se cuestiona la inscripción de una cancelación de hipoteca unilateral instada por el hipotecante conforme al artículo 141 LH, que requirió a tal fin al acreedor a cuyo favor se constituyó la hipoteca (Banco **). No consta registralmente que dicho acreedor haya aceptado la hipoteca, aunque sí ha cedido su crédito garantizado hipotecariamente a un tercero y dicha cesión se ha inscrito, y tanto la escritura de cesión de crédito hipotecario como su inscripción son de fecha anterior a la escritura de cancelación de la hipoteca.

Registrador: Suspende la cancelación solicitada porque, a su juicio, figurando la hipoteca unilateral inscrita a favor de una entidad distinta de aquella a cuya favor se constituyó, por haberse cedido el crédito hipotecario, «es absolutamente preciso que el requerimiento al acreedor para que acepte en el plazo de dos meses sea dirigido al que como tal aparezca en el Registro en el momento de presentación del título cancelatorio», por aplicación de los principios de tracto sucesivo y legitimación.

Recurrente: Considera que el acreedor inicial tiene «pendiente de aceptación el negocio jurídico que no se ha perfeccionado al no haber aceptado la hipoteca», de tal modo que el artículo 141 de la Ley Hipotecaria se refiere al requerimiento a la persona a cuyo favor se constituyó, no a favor del titular registral. Entiende que nadie puede ceder lo que no ha adquirido y la falta de aceptación invalida la cesión del derecho que nunca llegó a ser del cedente.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina: “El obstáculo que el registrador opone a la cancelación de la hipoteca unilateral es que el requerimiento realizado a los efectos de lo establecido en el artículo 141 de la Ley Hipotecaria no se ha verificado respecto de uno de los titulares registrales de la hipoteca, el cesionario del crédito (…) y este defecto tal como está formulado debe ser confirmado (…) Ello es así porque (…)  la cesión del crédito garantizado con la hipoteca unilateral implica también la transmisión de la facultad de aceptar esa hipoteca, subrogándose el cesionario en la posición jurídica del cedente, y porque en la relación entre el nuevo titular de la hipoteca ya constituida -el cesionario- y el hipotecante actúan los principios propios del procedimiento registral: la prioridad, el tracto sucesivo y la fe pública.”

Comentario: Del texto de la Resolución resultan interesantes las siguientes conclusiones:

1 La hipoteca unilateral es una hipoteca ordinaria perfectamente constituida desde su inscripción, momento desde el que empiezan a producirse los efectos propios de la hipoteca sin limitarse a ser una reserva de rango.

2  La aceptación del acreedor no tiene carácter constitutivo sin perjuicio de que produzca el efecto principal de su adquisición por éste con los consiguientes efectos ejecutivos a su favor.

3 La nota marginal por la que se hace constar la aceptación del acreedor determina la eficacia de la aceptación respecto de terceros, pero las relaciones entre el prestatario-hipotecante y el acreedor en cuanto a la aceptación se desarrollan al margen del Registro.

4 Ni la ley ni el reglamento hipotecario establecen plazo para formalizar la aceptación, limitándose a fijar el de dos meses desde el requerimiento para que se pueda cancelar la hipoteca unilateralmente por el hipotecante, pero sin fijar plazo alguno para realizar el requerimiento, ni tampoco un plazo máximo distinto para declarar la aceptación.

 5 La cancelación no es automática transcurridos los dos meses, sino que tiene que ser a solicitud del dueño de la finca expresando su consentimiento en escritura pública transcurridos dos meses desde el requerimiento sin que haya sido aceptada.

6 En relación con el contenido del requerimiento (art. 141 LH y 237 RH) es doctrina de este Centro Directivo que para que comience a computarse el plazo de los dos meses se necesita una especial intimación o requerimiento en el que se determinará expresamente que transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación, la hipoteca podrá cancelarse a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona en cuyo favor se constituyó. (JAR)

515.** DENEGACIÓN DE LA EXPEDICIÓN DE LA CERTIFICACIÓN REGISTRAL PREVISTA EN EL EXPEDIENTE DEL ART. 201.1 LH

Resolución de 3 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad interina de San Lorenzo de El Escorial n.º 2, por la que se deniega la expedición de la certificación registral prevista en la tramitación del expediente del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria, al tratarse de alterar la realidad física de la finca cuya georreferenciación consta inscrita previamente.

Resumen.- Por regla general, en el expediente del art. 201.1 LH, las dudas de identidad de la registradora no pueden llevar a denegar la certificación de titularidad y cargas.

Hechos.- Mediante el expediente del art. 201.1 LH se rectifica la descripción de una finca, que pasa de 642 a 773 ms, y se solicita la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral, a través del correspondiente IVG y a la que se acompaña plano originario de la urbanización del que deriva la planimetría originaria de la finca. El notario autorizante solicita la certificación registral descriptiva y gráfica exigida por dicho precepto.

Calificación.- La registradora de la propiedad interina deniega la expedición de la certificación por considerar que se pretende alterar la realidad física de la finca, con la agregación de una porción de terreno adyacente, que no formaba parte de la georreferenciación inscrita, dos años antes, en un procedimiento registral en el que la titular registral manifestó que la georreferenciación catastral se correspondía con la realidad física de la finca y ahora pretende modificarla.

Recurso.- La recurrente alega y aporta la existencia de una certificación del Registro de la Propiedad de la que resulta que de la superficie inicial de la finca se efectuaron varias segregaciones siendo la total superficie segregada de 1.253 metros cuadrados, quedando un resto, sin describir de 114,92 metros cuadrados, resultando la geometría inicial de la finca, cuando se inscribió, del plano de la urbanización aprobado por el Ayuntamiento.

Resolución.- La DGSJFP estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues las dudas alegadas no determinan que se haya alterado la realidad física de la finca, única circunstancia que podría impedir la inscripción de la rectificación, debiendo procederse a expedir la certificación con expresión de las dudas de identidad que tenga la registradora, debidamente motivadas desde un punto de vista objetivo, para que la registradora pueda analizar si estamos ante una mera rectificación de superficie, o ante el intento de intentar englobar en el folio registral una nueva realidad física distinta de la existente cuando se inscribió la finca.

Doctrina.– En el expediente del art. 201.1 LH, el momento procedimental adecuado para que el registrador pueda expresar dudas sobre la identidad de la finca es al expedir la certificación al inicio del procedimiento, para que el notario pueda realizar las actuaciones necesarias, para tratar de disiparlas, sin perjuicio de la calificación registral, que en cada caso proceda. Pero las objeciones del registrador, expuestas al expedir la certificación, aunque están fundadas y justificadas, no pueden por sí solas llevar al notario al cierre del expediente. Es el propio notario quien, a la vista de tales objeciones, deberá decidir si, a su juicio, existe la posibilidad de disipar las dudas del registrador practicando las diligencias oportunas, o, caso de no existir tal posibilidad, resolver que lo procedente es concluir el expediente, si a su juicio su continuación es estéril y supone trámites y costes innecesarios.

Por consiguiente, lo que procede es expedir la certificación registral, cuando exista correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral, cuando la porción del exceso e cabida no esté inmatriculado en nombre de personal alguna y cuando no tenga dudas sobre la coincidencia total o parcial de la porción de terreno de la rectificación de superficie con otra u otras previamente inscritas. Y para el caso de que no puedan acreditarse estas circunstancias, deberá acompañar a la certificación, con expresión de las dudas de identidad que tenga certificación literal de la finca o fincas coincidentes, en su caso, comunicándolo inmediatamente al notario, con el fin de que proceda al archivo de las actuaciones, si las dudas no pueden disiparse con la tramitación del expediente. (VEJ)

516.*** SOLICITUD DE INMATRICULACIÓN DE INMUEBLE SITUADO EN EL INTERIOR DE UN PARQUE PÚBLICO.

Resolución de 3 de marzo de 2026, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Mérida n.º 1, por la que se suspende la inmatriculación de una finca solicitada por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. (IES)

Resumen.- La propia clasificación urbanística del suelo donde se ubica el inmueble, impide el acceso al Registro mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno, o si fuera el caso, la existencia de algún título de concesión administrativa temporal para la explotación del referido quiosco ubicado y quizá integrado en el dominio público municipal. la alegación de la recurrente sobre la supuesta «posesión del bien privado de forma pacífica, continua y pública durante casi 100 años», no puede ser estimada, pues ni consta acreditado tal extremo, y caso de estarlo, tampoco sería título hábil para adquirir por prescripción la propiedad de una porción del dominio público que, por su propia naturaleza, es imprescriptible.

Hechos.– Se pretende inmatricular un inmueble que se encuentra en el interior de un parque público

La registradora suspende la inmatriculación de una finca por dos motivos: a) que «el inmueble figura en la descripción que se da en la escritura con una superficie de 18 m², si bien según catastro actual su superficie es de 25 m², por lo que existe falta de identidad». b) que «el inmueble cuya inmatriculación se pretende se encuentra en el interior de un parque público. Y consultado el Plan General de Ordenación Urbana vigente, concretamente planos de calificación, hoja 36-58, el espacio ocupado por el inmueble que se pretende inmatricular, aparece en la leyenda como espacio libre público, V1 jardines».

La recurrente alega, en esencia, que «se ha presentado documentación que acredita la propiedad privada» y la «posesión del bien privado de forma pacífica, continua y pública durante casi 100 años», así como que «si bien los bienes públicos tienen un estatus legal especial, esto no impide la inscripción de la propiedad privada que se encuentre dentro de un predio de uso público», pero «no forma parte del bien público».

Dirección General. Desestima el recurso y confirma la calificación.

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige para la inmatriculación la «identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». En el presente caso, como señala la nota de calificación, existe una discrepancia superficial significativa: 18 metros cuadrados según el título frente a 25 metros cuadrados según el Catastro actual. Esta falta de identidad impide la inmatriculación directa, debiendo lograrse la coordinación previa, bien mediante la rectificación del título o bien mediante la subsanación del Catastro, tal y como indica la doctrina de este Centro Directivo citada por la registradora. Y cabe la posibilidad de tramitar un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria simultáneamente a la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la ley Hipotecaria para que el registrador pueda disipar las dudas en la identidad de la finca.

En cuanto a la posible invasión de dominio público, en este caso, la ubicación de la finca en un parque público (Parque […]) y su calificación urbanística en el Plan General como «espacio libre púbico, jardines» constituyen una duda fundada objetiva que justifica la suspensión de la inscripción. El hecho de que se haya notificado al Ayuntamiento y no se haya recibido respuesta no elimina la duda fundada derivada de la propia clasificación urbanística del suelo, impidiendo el acceso al Registro mientras no se aclare la naturaleza privativa o demanial del terreno, o si fuera el caso, la existencia de algún título de concesión administrativa temporal para la explotación del referido quiosco ubicado y quizá integrado en el dominio público municipal. Por otra parte, la alegación de la recurrente sobre la supuesta «posesión del bien privado de forma pacífica, continua y pública durante casi 100 años», no puede ser estimada, pues ni consta acreditado tal extremo, y caso de estarlo, tampoco sería título hábil para adquirir por prescripción la propiedad de una porción del dominio público que, por su propia naturaleza, es imprescriptible. (IES)