INFORME REGISTROS PROPIEDAD ABRIL 2022
REGISTRADORAS DE LUGO Y DE ALCALÁ DE HENARES (MADRID)
TEMA DEL MES: EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS EN LA LEC. LOS ARTÍCULOS 688 Y 689 LEC.
1.- CUESTIONES GENERALES. ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN.
Cuando la ejecución se siga sobre bienes hipotecados se reclamará del Registrador certificación. Antes de expedir la certificación, el Registrador deberá calificar los siguientes extremos:
1º. El tracto sucesivo. Es requisito imprescindible que la hipoteca conste inscrita a nombre de la entidad ejecutante por exigencias del principio de tracto sucesivo, circunstancia ésta que, aunque básica, es frecuente en la práctica dificulte la expedición de la certificación como consecuencia de los procesos de reestructuración bancaria acaecidos en los últimos años.
2º. La inscripción. La hipoteca que se ejecuta debe constar inscrita y, para el caso de que existan varias hipotecas inscritas a favor del mismo titular, el mandamiento deberá especificar de qué hipoteca se trata. Si se trata de una hipoteca unilateral, es necesaria que conste su aceptación (mediante la oportuna nota marginal).
3º. El pacto de sometimiento al procedimiento de ejecución directa. Una vez comprobado que la hipoteca consta debidamente inscrita a nombre de la entidad ejecutante, deberá comprobarse que conste el pacto de sometimiento al procedimiento especial de ejecución directa, constando, por exigencias del artículo 682 LEC, el valor de tasación a efectos de subasta y un domicilio para la práctica de notificaciones.
2.- EL CONTENIDO Y LAS COMUNICACIONES QUE HAN DE PRACTICARSE.
– El contenido de la certificación es el que resulta del propio artículo 688 LEC: “los extremos a que se refiere el apartado 1 del artículo 656, así como inserción literal de la inscripción de hipoteca que se haya de ejecutar, expresándose que la hipoteca en favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o, en su caso, la cancelación o modificaciones que aparecieren en el Registro”.
– En cuanto a las comunicaciones, éstas vienen reguladas en el artículo 689 LEC, precepto que ha sido objeto de interpretación por el Centro Directivo en diversas ocasiones (por todas, R. de 22 de mayo de 2017 y de 10 de junio de 2020). Se ha de distinguir según estemos ante el hipotecante no deudor o ante el tercer poseedor de los bienes hipotecados.
a) Hipotecante no deudor.
– El hipotecante no deudor debe ser demandando y requerido de pago. Así resulta del artículo 686.1 LEC, según el cual, “1. En el auto por el que se autorice y despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”.
– Ahora bien, se plantea si se puede expedir la certificación de cargas o, si, por el contrario, procede la suspensión hasta que se aclare que se ha dado traslado de la demanda al hipotecante no deudor. Autores como BASILIO AGUIRRE considera que lo más adecuado es acceder a la expedición de la certificación, practicar la nota marginal y notificar al hipotecante no deudor la existencia del procedimiento, pero advirtiendo en la propia certificación de que el decreto de adjudicación sólo será inscribible si se acredita al traslado de la demanda y el requerimiento de pago al hipotecante no deudor y sin que la notificación que ahora realiza el registrador pueda suplir dichas exigencias.
b) Tercer poseedor.
Primero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición antes de la interposición de la demanda ejecutiva: el Registrador debe calificar que se han cumplido los dos siguientes requisitos cumulativos: demanda y requerimiento de pago y ello con fundamento en los artículos 685.1 y 686.1 LEC. En este sentido, entre otras, las R. de 14 de febrero de 2014, 7 de marzo de 2014, 10 de abril de 2014 o de 11 de septiembre de 2015.
Puede ocurrir que el tercer poseedor no tenga aún inscrita su adquisición, pero sí presentado el título en el Registro y que éste se encuentre pendiente de calificación. En este caso, aunque la inscripción sea de fecha posterior a la interposición de la demanda, si el asiento de presentación es anterior, por aplicación del artículo 24 LH, el tercer poseedor deberá ser demandado y requerido de pago. En este sentido, R. de 7 de marzo de 2014.
Segundo.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la interposición de la demanda, pero antes de la expedición de la certificación de dominio y cargas: deberá ser notificado por el Registrador con arreglo al artículo 689.1 LEC. En este sentido cabe citar la R. de 23 de julio de 2011 según la cual, no corresponde al Juez sino al Registrador -en la forma recogida por el artículo 659– notificar la existencia del procedimiento al actual tercer poseedor. En sentido similar, la R. de 10 de julio de 2013,
Tercero.- Cuando el tercer poseedor inscribe su adquisición después de la expedición de certificación de dominio y cargas: en este caso no es necesaria comunicación o notificación alguna dada la función notificadora que conlleva la nota marginal que, en cumplimiento del artículo 688 LEC, ha de practicar el Registrador.
3.- LA NOTA MARGINAL.
Como quedó expuesto en el informe del mes de marzo de 2022, en el procedimiento de ejecución ordinaria, con arreglo al artículo 656.2, “El registrador hará constar por nota marginal la expedición de la certificación a que se refiere el apartado anterior, expresando la fecha y el procedimiento a que se refiera”. Su efecto -reiteradamente reconocido por la DGRN- es advertir a los terceros que consulten el Registro o que inscriban o anoten sus títulos con posterioridad a la ejecución. Esta nota marginal no provoca el efecto de cierre del Registro y en cuanto a sus efectos, tras la Consulta vinculante de 8 de abril de 2018 y las STS de 7 de julio de 2017 y de 4 de mayo de 2021, se ha de tener en cuenta la R. de 28 de febrero de 2022.
Por el contrario, en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados, la existencia de la nota marginal es requisito esencial del procedimiento pues esta nota marginal es la única forma registral de saber que la hipoteca se está ejecutando (R. de 2 de junio de 2020). La existencia de la nota marginal provoca el efecto de cierre del Registro a los siguientes actos:
1º. A la cancelación de la hipoteca que se está ejecutando tal y como resulta del artículo 688.2 LEC: “En tanto no se cancele por mandamiento del Secretario judicial dicha nota marginal, el registrador no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución”.
2º. Según R. de 15 de julio de 2013, no cabe inscribir una novación de la hipoteca consistente en la modificación del plazo de la amortización de la obligación garantizada.
Además, la nota marginal de expedición de certificación de cargas supone la interrupción de la prescripción lo que tiene especial transcendencia en orden a la cancelación de la hipoteca por la vía del artículo 82.5 LH por lo que según R. de 27 de enero de 2014 hay que distinguir dos hipótesis:
1º. Que la nota se expida después de que conste registralmente el vencimiento de la obligación garantizada por la hipoteca, en cuyo caso la nota marginal interrumpe la prescripción de la acción (art.1973 CC) y vuelve a iniciarse el cómputo del plazo legal, de modo que hasta que transcurran veintiún años contados desde la fecha en que la nota se extendió (RR de 4 de junio de 2005 y 24 de septiembre de 2011) no podrá procederse a cancelar por caducidad el asiento de inscripción de hipoteca a que se refiere la nota marginal.
2º. Que se extienda durante el plazo contractual de amortización. En este supuesto, nada interrumpe la nota marginal porque ningún plazo de prescripción habrá nacido previamente. Y no podrá cancelarse por caducidad conforme al art. 82.5º LH la hipoteca hasta que transcurra el plazo de veinte años (arts. 1964 CC y 128 LH) más un año más, contados no desde la extensión de la nota marginal sino desde la fecha de amortización final del préstamo.
Ir al procedimiento de ejecución ordinaria.
Entre las disposiciones Generales publicadas en el mes de Marzo destacamos:
- La Ley 4/2022: Consumidores y usuarios en situaciones de vulnerabilidad
Con contenido cercano al RDLey 1/2021, de 19 de enero, reforma la Ley de Consumidores y Usuarios, fundamentalmente en cuanto al tratamiento de los consumidores vulnerables, información precontractual, letra e idioma de las cláusulas.
A su vez de la misma, por su interés registral destacamos la regulación relativa a la Inscripción de las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de determinados bienes del sector ferroviario con certificación del artículo 206 LH y sin necesidad de licencia urbanística.
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Se otorga competencia a los Juzgados de Violencia sobre la Mujer para conocer de la liquidación de los regímenes económicos matrimoniales en los que tengan interés directo los herederos de la mujer víctima de violencia de género.
Se adoptan medidas en beneficio de los hijos de mujeres fallecidas como consecuencia de violencia de género, como las relacionadas con pensiones de orfandad o determinadas exenciones fiscales en ITPyAJD y en el IIVTNU.
Ir al resumen más amplio.
- Francia: Convenio de doble nacionalidad.
Convenio de nacionalidad entre el Reino de España y la República Francesa, hecho en Montauban el 15 de marzo de 2021, que permite adquirir la nacionalidad del otro país sin perder la española o francesa previas.
Afecta a los artículos 23, 24 y 26 del Código Civil.
Ir a la página especial.
Ir a la Instrucción DGSJFP 31 de MARZO de 2022
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RDLey 6/2022: Medidas urgentes por la guerra de Ucrania. Tratamiento registral de suelos contaminados
Medidas en el ámbito energético como el descuento en carburantes. Limitación en despidos objetivos. Limitación en la actualización de rentas en alquileres de viviendas al 2,02%. Pequeñas reformas LRJAAPPyPAC, L.Sector Público y Ley de Aguas. Ingreso mínimo vital. Homologación de títulos extranjeros. Cuenta de pago básica…
Por su interés registral destacamos que regula el Tratamiento registral de suelos contaminados radiológicamente, y la extensión de una nota marginal en el Registro
Ir al archivo especial.
Que desarrolla las previsiones legales en materia de cotizaciones sociales para el ejercicio 2022. Tiene efectos desde el 1 de enero de 2022.
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Se han publicado normas en la CCAA de Galicia, – presupuestos –Illes Balears,- calendario días inhábiles- Canarias – medidas fiscales y medidas urgentes por el volcán de la Palma -, Cataluña –vivienda-, Murcia – presupuestos-, País Vasco –igualdad-, Castilla-La Mancha – normas tributarias y en materia de aguas – y Extremadura – Ayudas -.
En el TC destacamos los recursos de inconstitucionalidad contra el RDLey 26/2021, de 8 de noviembre (plusvalía municipal); Sentencias sobre cláusulas abusivas en ejecución hipotecaria; Sentencia sobre la Ley de Ordenación del litoral de Cataluña;
En el TS no sr han publicado resoluciones de trascendencia registral
Tan sólo cabe destacar la convocatoria del concurso ordinario n.º 312 de Registros y su resolución provisional ya en abril. No se publican jubilaciones debido fundamentalmente al cambio de normativa que retrasa la edad de jubilación forzosa a los 72 años.
RESULTADO PROVISIONAL CONCURSO REGISTROS
Ir al archivo de concursos.
En la descripción de las fincas a inmatricular debe estar perfectamente determinada cual es la superficie que los interesados consideran real y que pretenden que figure en la inscripción, que debe coincidir con la catastral, sin que quepa expresa varias superficies sin expresar cual es la real.
88.** RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO. CARÁCTER PREFERENTE DE UNA HIPOTECA
Cancelado un asiento de cancelación de una carga por resolución judicial, revive dicha carga, pero no afecta a la hipoteca inscrita durante el tiempo que estaba cancelada, al no haber sido demandada su titular y ordenado así en la resolución judicial. La rectificación de los asientos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho.
89.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. POSIBLE INVASIÓN DE PLAZA PÚBLICA
El acta en la que se recoge la solicitud de iniciar el procedimiento del art. 199 LH no es un acta de notoriedad. Las alegaciones del Ayuntamiento son suficientes para acreditar la existencia de las dudas de correspondencia.
La inscripción parcial tiene como presupuesto que lo no inscrito no afecte a la esencialidad del negocio. No procede la inscripción parcial de un legado omitiendo una prohibición de disponer que le afecta ya que se altera la esencia de la disposición testamentaria.
92.* FIN DE OBRA EN VIRTUD DE INSTANCIA PRIVADA
Una instancia privada no es título hábil para inscribir la ´declaración ni la finalización de una obra nueva.
95.** TRAMITACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ART. 199 LH SIN SOLICITUD EXPRESA. DUDAS DE IDENTIDAD
Se entiende solicitado tácitamente el inicio del procedimiento del artículo 199 LH cuando en el título presentado se rectifique la descripción literaria de la finca para adaptarla a la resultante de la representación geográfica georreferenciada que se incorpore.
96.** SERVIDUMBRE PERPETUA O DERECHO DE SUPERFICIE ENCUBIERTO.
No es posible constituir un derecho de superficie perpetuo, vinculado «ob rem» a una finca, que no comporte ni un interés presente, ni un interés futuro y sin que exista una razón que justifique adecuadamente la necesidad de dar carácter perpetuo a dicho gravamen. Se puede constituir una servidumbre de agua refiriéndose a determinadas construcciones existentes sin necesidad de declarar e inscribir la obra nueva de las mismas, pues lo que se pretende es determinar el contenido de la servidumbre.
98** SUSTITUCIÓN VULGAR EN FAVOR DE LOS DESCENDIENTES POR ESTIRPES. RENUNCIA DEL SUSTITUIDO
El llamamiento sucesivo de la sustitución vulgar a favor de los descendientes por estirpes no se limita al instituido, sino que se extiende a los sucesivos, de modo que si renuncian los sustitutos entra en juego la sustitución en favor de sus descendientes (cfr. artículo 780 el Código Civil), a no ser que del texto del testamento resulte lo contrario (cfr. artículos 667 y 675 del Código Civil).
100.** COMPRA POR CASADA EN TRÁMITES DE SEPARACIÓN. CARÁCTER PRIVATIVO. RENUNCIA DEL CÓNYUGE. DOCUMENTO EXTRANJERO.
Para que un documento otorgado en el extranjero surta efectos en el Registro de la Propiedad, debe ser equivalente formal y funcionalmente a los documentos autorizados por notario español.
101.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA DE FINCA RESULTANTE DE AGRUPACIÓN
El registrador debe fundamentar la denegación de la inscripción de la RGGA por oposición de un colindante en la tramitación del art. 199 y valorar sus alegaciones, sin que sea suficiente basarse en el mero hecho de la oposición.
102.* CANCELACIÓN DE ASIENTO DE TRANSMISIÓN DE HIPOTECA Y SU INSCRIPCIÓN A FAVOR DE FONDO DE TITULIZACIÓN DE ACTIVOS
Son inscribibles en el Registro de la propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización.
La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal de expedición de certificación constituyen una prórroga temporal de cuatro años de la anotación preventiva de embargo, de forma que durante este periodo podrá hacerse valer el efecto de cancelación de cargas posteriores del eventual decreto de adjudicación dictado en esa ejecución.
Aunque una finca figura inscrita como privativa, o adquirida por herencia, en el momento de su enajenación, si el transmitente tiene vecindad civil vasca, hay que especificar el régimen económico matrimonial, y si este es el de comunicación foral vasco, hay que exigir el consentimiento del cónyuge.
La registradora que califica la inscripción el acta del art. 201.1, no queda vinculada por el juicio de identidad expresado por la registradora que expidió la certificación. La rectificación de la superficie construida inicial de una edificación no requiere del otorgamiento de escritura de ampliación de obra, siempre que se acredite el cumplimiento de los requisitos urbanísticos. Si la finca colinda con calle ha de notificar y permitir alegaciones al Ayuntamiento. Las notificaciones a los colindantes han de hacerse en la forma prevista en la ley, con dos intentos de notificación personal y después publicación en el BOE.
107.** INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA CATASTRAL. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
La oposición de un colindante basada en un informe técnico pone de manifiesto una controversia sobre los linderos, lo que justifica la denegación de la inscripción de la representación gráfica.
108.** CANCELACIÓN DE CARGA MODAL POR CADUCIDAD. Art. 210.8 LH
No se puede cancelar una carga modal derivada de una donación por vía del ap.8º del art 210.1 de la LH, pues ello supondría una inviable e insostenible asimilación de la misma a determinados derechos reales.
En autos de división de herencia, cuando hay oposición, el testimonio de la Sentencia firme aprobando el cuaderno particional elaborado por el contador partidor es directamente inscribible. Si no hay oposición el titulo inscribible el cuaderno particional protocolizado; y si hay acuerdo de las partes apartándose de dicho cuaderno, es preciso elevarlo a público.
Para la inscripción de un contrato formalizado con intervención judicial representado a una de las partes, que es extranjera y además está en rebeldía, es necesaria la determinación de su NIE.
Conceptualmente no cabe la titularidad de un derecho de habitación sobre la mitad indivisa de un inmueble. Cuestión distinta y posible es que se adjudique al habitacionista una participación indivisa del derecho de habitación sobre un inmueble.
113.** PROPIEDAD HORIZONTAL: SEGREGACIÓN DE LOCAL EN MADRID
La segregación de un local en una propiedad horizontal requiere o bien, la previa autorización de la Junta de Propietarios, con una doble mayoría de 3/5 de cuotas y de propietarios, o prestando su consentimiento los citados propietarios en la escritura salvo que exista una cláusula estatutaria que lo permita.
En el derecho de transmisión a pesar de que el transmitente fallece sin aceptar o repudiar la herencia, si en su testamento hay disposiciones relativas a dicha herencia han de tenerse en cuenta. En este caso, en el testamento de la transmitente se establecía un legado a favor de los hermanos del primer causante de «todo cuanto a la testadora correspondiese por la herencia” del mismo.
116.** CANCELACIÓN DE DERECHO DE REVERSIÓN. CALIFICACIÓN DE DOCUMENTOS JUDICIALES
Se analiza la diferencia entre las figuras procesales de la renuncia y el desistimiento y sus distintas consecuencias. Se confirma la necesidad de firmeza para poder inscribir las resoluciones judiciales, así como la necesidad que estén perfectamente determinadas las consecuencias registrales de sus pronunciamientos
117.** VENTA DE CUOTAS INDIVISAS DE FINCA RÚSTICA SIN ASIGNACIÓN DE USO PERO CON INDICIOS DE PARCELACIÓN
No cabe inscribir una venta de cuotas indivisas de finca rústica, incluso aunque no haya una asignación individual de uso, cuando haya indicios de parcelación urbanística ilegal. En este caso se deduce de un Decreto Municipal que se acompaña en el que se deniega la declaración de innecesariedad de licencia por entender el Ayuntamiento que el acto implica una parcelación urbanística en suelo no urbanizable.
118.* CERTIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PROPIEDAD APORTADOS EN SEDE DE ALEGACIONES 199 LH
El registrador puede denegar la expedición de una certificación si considera que su contenido excede de los efectos informativos previstos en la legislación hipotecaria. En este caso se refieren a documentos notariales aportados por el colindante en un expediente del 199 y la DG considera aplicable el art. 222 RN al disponer que sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo podrá expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados.
119.** COMPRAVENTA. PAGO MEDIANTE TRANSFERENCIA EMITIDA, PERO NO EJECUTADA. IDENTIFICACIÓN DE MEDIOS DE PAGO
Cuanto el pago se realiza mediante una orden de transferencia emitida, pero no ejecutada, no hay obligación de incorporar justificante de dicha orden y basta con identificar las cuentas ordenantes y beneficiarias.
120.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD EN SUBASTA JUDICIAL. FOTOCOPIAS. TRACTO SUCESIVO
Los documentos presentados en el registro han de ser originales, sin que sean objeto de calificación las meras fotocopias. Para que sean inscribibles las sentencias judiciales han de ser demandados los titulares registrales, o inscribirse los títulos intermedios si está interrumpido el tracto.
121.*** LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO EN OFICINA TERRITORIALMENTE INCOMPETENTE
Para levantar el cierre registral por falta de pago de los impuestos el registrador ha de exigir que se justifique el pago de la liquidación correspondiente o, en su caso, la declaración de exención o no sujeción, o la presentación de aquél ante los órganos competentes para su liquidación. Sin embargo, antes de la Ley 22/2009, podía hacerse ante cualquier oficina materialmente competente, aunque no lo fuera territorialmente, de modo que una instancia de heredero único liquidada en fecha anterior a dicha ley es inscribible, aunque la oficina ante la que se presentó y liquidó fuera territorialmente incompetente.
Solo cabe la opción de compra en garantía de deuda (entre empresarios NO consumidores,) si se pacta un sistema objetivo de valoración de la finca y de protección al deudor y a 3os que excluya el enriquecimiento injusto.
123.** APORTACIÓN DE INMUEBLE POR AUMENTO DE CAPITAL EXISTIENDO ANOTADA PROHIBICIÓN ADVA. DE DISPONER
Las prohibiciones de disponer de origen administrativo o penal cierran el registro incluso para actos otorgados antes de su inscripción.
124.** SUSPENSIÓN DE LA CALIFICACIÓN AL ESTAR PENDIENTE DE RESOLUCIÓN UN RECURSO
Existiendo dos títulos contradictorios o incompatibles entre sí, relativos a la misma finca, no es posible inscribir el presentado en segundo lugar hasta que no caduque la vigencia del asiento de presentación del presentado con anterioridad. Pero no sólo no procede inscribir dicho título presentado después, sino que ni siquiera procede todavía calificarlo en cuanto al fondo, a la vista del artículo 18 LH.
126.** INMATRICULACIÓN ART 205 LH. FALTA DE IDENTIDAD DESCRIPTIVA. FINCA PROCEDENTE DE SEGREGACIÓN
Las circunstancias de este supuesto (procedencia de segregación y gran diferencia de superficie) justifican la denegación de la inmatriculación, por falta de identidad entre la finca del título inmatriculador y la del título previo.
ENLACES:
INFORMES MENSUALES OFICINA REGISTRAL
IR AL ¡NO TE LO PIERDAS! DE MARZO 2021
INFORME NORMATIVA MARZO 2022 (Secciones I y II BOE)
INFORME RESOLUCIONES MARZO 2022
INFORMES MENSUALES DE RESOLUCIONES
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