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- TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.
- DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
- DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
- TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
- SECCIÓN II
- RESOLUCIONES
- 213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.
- 218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA
- 222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.
- 223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.
- 224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS
- 225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA
- 238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR
- 240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN.
- 241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES
- 244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
- 247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.
- 248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.
- 249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
- 253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
- 261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.
- 262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.
- 264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.
- 274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS
- 276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE
- ENLACES
INFORME REGISTROS PROPIEDAD JULIO 2023
por MARÍA NÚÑEZ NÚÑEZ y ANTONIO MANUEL OLIVA IZQUIERDO
REGISTRADORES DE LUGO Y DE TRUJILLO (CÁCERES)
TEMA DEL MES: DIEZ RESOLUCIONES ESCOGIDAS. Por Antonio Oliva.
Sin perjuicio de un resumen más extenso de las mismas que puede consultarse en los Titulares de Resoluciones DGRN y DGSJFP de esta web de Notarios y Registradores, en el presente informe de la Oficina registral del mes de julio de 2023, se pone de relieve, por su importancia, un breve resumen del contenido de diez Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública publicadas en el Boletín Oficial del Estado entre los meses de diciembre de 2022 y marzo de 2023:
1.- PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL GEOGRÁFICA:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de noviembre de 2022 (BOE 2 de diciembre de 2022): El principio de prioridad registral, en su vertiente geográfica, se extrae de lo dispuesto en la regla octava del artículo 203.1 de la Ley Hipotecaria que hace suyo este principio, en sede del expediente de dominio al disponer: «Durante la vigencia del asiento de presentación, o de la anotación preventiva, no podrá iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca objeto del mismo»; regla también aplicable al expediente notarial del artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Así, presentado un título que incorpora georreferenciación que completa la descripción de la finca, esta tiene preferencia excluyente sobre cualquier otra georreferenciación incorporada a un título presentado después, contradictoria o incompatible por solapar con la primeramente presentada, determinando la preferencia la fecha del asiento de presentación del título con georreferenciación incorporada primeramente presentado, que origina la protección mediante la calificación registral que evitará que, en lo sucesivo, se despache la georreferenciación de una finca cuya delimitación coincida con la previamente presentada, mientras esté vigente el asiento de presentación de la primeramente presentada.
2.- CARÁCTER DE LA VIVIENDA EN NOVACIÓN DE HIPOTECA:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Si en la escritura de constitución de hipoteca inicial objeto de novación el carácter de la vivienda hipotecada, no es necesario expresar asimismo tal carácter en la escritura novatoria objeto de la calificación impugnada. Ahora bien, si en la escritura de constitución de hipoteca nada se hizo constar sobre si se pretendía o no atribuir a la finca hipotecada carácter de vivienda habitual; y, además, en la escritura novatoria se modifica el pacto de sujeción al procedimiento de venta extrajudicial de la finca hipotecada, sí debe expresarse el carácter habitual o no de la vivienda hipotecada en cumplimiento de lo establecido en el artículo 129, apartado 2.b), de la Ley Hipotecaria en los términos antes transcritos.
3.- APLICACIÓN DEL 199 LH EN INMATRICULACIONES DEL 205 LH:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de noviembre de 2022 (BOE 12 de diciembre de 2022): Al solicitarse la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si se aprecian dudas fundadas sobre posible invasión, total o parcial, de otras fincas ya inscritas, es altamente recomendable aplicar el artículo 199 de la Ley Hipotecaria para, con las notificaciones previas y alegaciones pertinentes, disipar o confirmar tales dudas. Ciertamente, dicho artículo, según su encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda inscribir la georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos (aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados).
4.- TÍTULO Y MODO:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de noviembre de 2022 (BOE 20 de diciembre de 2022): En una escritura de compraventa en la que se pacta que la parte compradora tomará posesión de la vivienda transcurridos seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado, se aplaza el traspaso posesorio pero no se excluye el efecto traditorio de la escritura, por lo que quedan cumplidos los requisitos de título y modo o tradición en su forma instrumental sin transmisión de posesión. En este sentido, el Tribunal Supremo ha estimado que, salvo que de la misma escritura resultare o se dedujere lo contrario, la tradición instrumental también implica la transmisión de la posesión en concepto de dueño; y, si el transmitente queda poseyendo, a falta de otro acuerdo, se entiende que posee en concepto de precarista (cfr. Sentencias de 16 de febrero de 1965 y 9 de noviembre de 1971, entre otras).
5.- FIRMA ELECTRÓNICA CUALIFICADA DE DOCUMENTOS PRIVADOS PRESENTADOS EN REGISTRO:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 12 de diciembre de 2022 (BOE 26 de diciembre de 2022): Conforme a lo dispuesto en los artículos 103 de la Ley Hipotecaria y 166.11.ª y 193.4.ª del Reglamento Hipotecario, en los casos en que un documento privado puede tener acceso al Registro es necesario que las firmas de los que lo suscriben estén legitimadas notarialmente, ratificadas ante el registrador o realizadas con una firma electrónica avanzada o con firma electrónica cualificada, lo cual podría ser válido, siempre que se presente telemáticamente en el Registro, a través del portal de presentación de documentos privados habilitado en la Sede Electrónica de los Registradores.
6.- FIRMEZA:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 21 de diciembre de 2022 (BOE 3 de febrero de 2023): En una escritura pública, otorgada voluntariamente por las partes que intervinieron en el procedimiento judicial que culminó con la sentencia que se cita en la escritura, aunque no conste acreditada la autenticidad ni la firmeza de la sentencia que se cita en la escritura, no es necesaria tal acreditación puesto que dicha sentencia no está supliendo la voluntad de las partes actuantes, sino que le sirve de causa.
7.- CANCELACIÓN DE CENSOS:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de enero de 2023 (BOE 9 de febrero de 2023): Siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria. Fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil.
8.- SUELOS CONTAMINADOS:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 23 de enero de 2023 (BOE 14 de febrero de 2023): No puede exigirse que se afirme categóricamente si se ha realizado o no una actividad potencialmente contaminante del suelo, y así, manifestación de que «(…) de conformidad con el artículo 98, apartado 3 de la ley 7/2022 de 8 de abril de Residuos y Suelos contaminados para una economía circular, que sobre la finca transmitida no le consta que se haya realizado ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo», debe reputarse como suficiente, en tanto que, indudablemente, contiene una declaración de ciencia en términos equivalentes a los referidos en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril.
9.- SUBCOMUNIDADES:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 22 de febrero de 2023 (BOE 15 de marzo de 2023): El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal, introducido en la misma mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará dicha Ley sobre propiedad horizontal) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. En la correcta interpretación de este precepto legal nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad exija, como regla general, que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 de la Ley sobre propiedad horizontal.
10.- REANUDACIÓN DE TRACTO:
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de marzo de 2023 (BOE 27 de marzo de 2023): Sin perjuicio de la validez de los contratos verbales en nuestro ordenamiento jurídico (artículos 1261 y 1278 del Código Civil), la tramitación del expediente notarial de reanudación de tracto sucesivo regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria exige en la actualidad la incorporación de un documento escrito que atribuya la propiedad de la finca al promotor del mismo, sin que sea suficiente una mera reseña del título de adquisición sin aportación de documentación alguna, pudiendo en este caso el interesado formalizar su adquisición de forma voluntaria o bien acudir a la vía judicial.
DISPOSICIONES GENERALES. Por Maria Núñez Núñez (el resto del informe).
Este mes se han publicado las siguientes disposiciones de carácter general:
Instrucción de 26 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública:, sobre la rectificación registral de la mención relativa al sexo regulada en la Ley 4/2023, de 28 de febrero, para la igualdad real y efectiva de las personas trans y para la garantía de los derechos de las personas LGTBI:
Orden JUS/564/2023, de 30 de mayo, por la que se aprueba la Política de Seguridad del Ministerio de Justicia.
Instrucción 5/2023, de 8 de junio, de la Junta Electoral Central, sobre la interpretación del artículo 73.3 de la Ley Orgánica del Régimen Electoral General, en lo que se refiere a la exigencia de la identificación personal del elector en la entrega de la documentación del voto por correspondencia en las oficinas de Correos.
Orden HFP/583/2023, de 7 de junio, por la que se eleva a 50.000 euros el límite exento de la obligación de aportar garantías en las solicitudes de aplazamiento o fraccionamiento de deudas derivadas de tributos cedidos cuya gestión recaudatoria corresponde a las comunidades autónomas.
Orden HFP/587/2023, de 9 de junio, por la que se aprueba el modelo 718 «Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas», se determina el lugar, forma y plazos de su presentación, las condiciones y el procedimiento para su presentación.
Real Decreto 442/2023, de 13 de junio, por el que se modifica el Reglamento del Registro Mercantil, por el que se traspone parcialmente la Directiva (UE) 2019/1151 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 20 de junio de 2019, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.
Se crea el Identificador único europeo (EUID), obligatorio para todas las sociedades de capital. Inscripción de sucursales de sociedades de otros estados miembros de la UE. Información societaria europea y acceso a la misma mediante la plataforma central europea con interconexión obligatoria.
Real Decreto 524/2023, de 20 de junio, por el que se aprueba la Norma Básica de Protección Civil.
Amplísimo RDLey de Transposición de Directivas de la Unión Europea que trata materias tan dispares como: Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles. Permisos de trabajo, adaptación de la jornada laboral y permiso parental específico. Se restringe el acceso al Registro de Titularidades Reales. Menos limitaciones a las VTC. Suspensión de desahucios y lanzamientos. Bonos garantizados. Deducción IRPF e IS por adquirir vehículos eléctricos. Avales parciales para adquisición de vivienda habitual por jóvenes y familias con menores. Derecho al olvido oncológico en contratación bancaria y de seguros. Reformas procesales sobre conciliación de la vida familiar y laboral y para agilizar los recursos de casación. Modificación de la Ley de Sociedades de Capital y de la Ley Concursal…
Destacamos el:
LIBRO PRIMERO. Modificaciones estructurales de sociedades mercantiles
LIBRO SEGUNDO. Conciliación de la vida laboral y familiar. Complementa lo legislado mediante el RDLey 6/2019, de 1 de marzo (ver resumen), y modifica el Estatuto de los Trabajadores, el Estatuto Básico del Empleado Público y Modifica la Ley reguladora de la Jurisdiccción Social.
LIBRO TERCERO. Otras Medidas para el cumplimiento del Derecho de la Unión Europea
De contenido muy diverso, incluyendo Disposiciones aplicables al acceso y uso del Registro de Titularidades Reales
LIBRO CUARTO. Prórroga de determinadas medidas (guerra de Ucrania, La Palma, personas vulnerables)
LIBRO QUINTO. Medidas en el ámbito financiero, socioeconómico, organizativo y procesal. Incluye algunas relativas a la vivienda habitual, coche eléctrico, olvido oncológico, seguridad social de alumnos en prácticas, de mejora de eficiencia administrativa…
DISPOSICIONES AUTONÓMICAS
Se han publicado diferentes Disposiciones Autonómicas:
Normativa de Aragón (subvenciones, Hacienda), Baleares (medio ambiente, Menorca, prestaciones sociales, cooperativas, zonas comerciales, isleños en el exterior, bienestar generaciones), Cataluña (personal público, sequía), La Rioja (función pública), Madrid (servicios sociales, discapacidad, cooperativas, tributos cedidos, infancia y adolescencia), País Vasco (consumidores).
TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Se han publicado numerosas resoluciones del Tribunal Constitucional que se refieren:
Sentencias: IBI, edad en menores, emplazamiento por edictos, ser parte en ejecución hipotecaria, delito societario, aborto, RTVE, Ley de Educación, financiación autonómica, identificación digital, exención tributaria en pactos sucesorios, Puertos actuación Valencia.
Recursos: Madrid discapacidad, Aragón contratación pública, aborto, Ley Trans, recursos minerales.
SECCIÓN II
Concurso 316 Registros: se publica su resultado en el BOE
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RESOLUCIONES
En el caso de causante extranjero fallecido antes de que sea aplicable el Reglamento Sucesorio Europeo hay que acompañar, además del Certificado del Registro General de Actos de última voluntad español si el bien está ubicado en España, el certificado del Registro General de Actos de última voluntad del Estado cuya ley es rectora de la Sucesión y el del Estado de otorgamiento de la disposición de última voluntad.
209.** DENEGACIÓN DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN
La negativa a la práctica de un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicita sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.
210.** DENEGACIÓN DE TRAMITACIÓN DE EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN
Procede la tramitación del expediente de doble inmatriculación aunque el registrador no aprecie su existencia por la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales. Entiende la DG la falta de coincidencia en la descripción de ambas registrales, no implica, de por sí, la inexistencia de una posible doble inmatriculación ni, por tanto, justifica la denegación de la tramitación del expediente.
212.** EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA CONTRA LA HERENCIA YACENTE
Cuando se demanda a una herencia yacente, el modo de proceder es distinto según se conozca o se tengan indicios de la existencia de concretas personas llamadas a la herencia. En este caso, habrá de dirigirse la demanda contra estos herederos, previa averiguación de su identidad y domicilio. Si no se tiene indicio, ha de emplazarse por edictos y comunicar al Estado o Comunidad Autónoma.
213.*** VENTA EXTRAJUDICIAL. FORMA DE REALIZAR LA NOTIFICACIÓN A LOS TITULARES DE CARGAS POSTERIORES.
En el procedimiento de ejecución extrajudicial de hipoteca y notificación al titular de una carga posterior regulado en el artículo 236.d RH, cuando la notificación se practica mediante envío por correo de carta certificada con acuse de recibo, para que se entienda correctamente realizada debe resultar que la notificación ha sido debidamente entregada en dicho domicilio. En otro caso, el notario debe de intentar la notificación personalmente, en los términos previstos en el artículo 202 RN.
215.** INMATRICULACIÓN. RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
El artículo 205 LH exige que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto.
216.* EXPEDIENTE ART. 199 LH. DUDAS DE IDENTIDAD
Aunque no hay oposición de colindantes el registrador puede dudar de la identidad de la finca y denegar la inscripción del exceso: La magnitud del exceso de cabida no es determinante por sí sola de una calificación negativa, pero puede ser indiciaria de un incremento superficial a costa de un terreno adicional colindante en función de las demás circunstancias del supuesto de hecho.
218.** EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DE CABIDA. INSCRIPCIÓN DE PARTE DE EXCESO DE CABIDA
No cabe fraccionar el exceso de cabida solicitando sólo la parte que no excede del 10% de modo que no sea preciso acudir al procedimiento del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria.
220 y 221. () CONSTANCIA REGISTRAL DE POSIBLE AFECCIÓN DE UNA FINCA A UNA VÍA PECUARIA
Enésima R sobre la afección de una finca a vía pecuaria en el sentido de que: La “anotación marginal preventiva” regulada en la Ley de Vías Pecuarias sólo cabe una vez iniciado el procedimiento de deslinde y con intervención de los interesados, no antes del expediente.
222.** JUICIO DE SUFICIENCIA NOTARIAL DE APODERADO Y CALIFICACIÓN DISCREPANTE DEL JUICIO POR LA REGISTRADORA.
El registrador no puede revisar el juicio de validez y vigencia del poder realizado por el notario, pues la calificación se limita «a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado”.
Se entiende que hay falta de congruencia si el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar, pero sin que pueda prevalecer una interpretación realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el notario en el ejercicio de la competencia.
223.*** ENTREGA DE LEGADO POR ALBACEAS: INTERPRETACIÓN DEL TESTAMENTO Y FACULTADES.
Difícil interpretación de la voluntad de un testador fallecido hace 80 años cuando designa heredera «a su alma» y lega varias fincas a un hospital que ya no existe. Analiza quién puede interpretar, cómo se ha de interpretar, la condición y el modo, entre otras materias.
224.** ARRENDAMIENTO PARA LA INSTALACIÓN DE PLACAS FOTOVOLTAICAS. JUICIO DE SUFICIENCIA RESPECTO A CARGOS SOLCIALES NO INSCRITOS
Resolución que trata sobre la inscripción de un arrendamiento para la instalación de placas solares y señala como no inscribibles cláusulas de prohibición de disponer al establecerse en actos a título oneroso, o relativas a constitución de una servidumbre y un derecho de tanteo por no cumplir con los principios registrales que configuran dichos derechos reales.
Aunque reitera la no necesidad de la inscripción de los administradores sociales en el Registro Mercantil, por no ser constitutiva, confirma la nota en este caso porque es necesario que la reseña identificativa del/os documento/s de los que resulte la representación contenga todas las circunstancias para entender válidamente hecho el nombramiento de administrador (el acuerdo válido del órgano social competente para su nombramiento, debidamente convocado, la aceptación de su nombramiento y, en su caso, notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos) y así pueda entenderse desvirtuada la presunción de exactitud de los asientos del Registro Mercantil.
225.*** OBRA NUEVA QUE QUE INVADE FINCA COLINDANTE: OPOSICIÓN DE COLINDANTES DESESTIMADA
Controvertida resolución que mantiene que la oposición del colindante basada en que, pese a ser correcta la georreferenciación de la finca vecina, la edificación que en esta se declara invade la suya, debe resolverse en vía judicial y no impide la inscripción de la construcción.
226.** CANCELACIÓN DE CONCESIÓN ADMINISTRATIVA: FIRMEZA Y CONSIGNACIÓN
No puede cancelar una concesión administrativa gravada sin que se acredite haber consignado el importe de la indemnización que en su caso deba recibir el concesionario. La Resolución en que se acuerda la extinción ha de ser firme.
227-228 y 232. ** LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO EN ANDALUCÍA.
La obtención, por silencio administrativo positivo, de una licencia de segregación en Andalucía, debe acreditarse aportando documento municipal declarando expresamente que no se adquieren facultades contrarias al ordenamiento urbanístico.
229.* VENTA SIN ACREDITAR LA REPRESENTACIÓN DEL VENDEDOR.
La representación o ratificación de las partes intervinientes ha de acreditarse.
El recurso puede presentarse en la oficina de correos en el plazo de un mes, aunque al registro llegue después – lo que si impedirá la prórroga del asiento de presentación.
231.* ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER EN CASO DE CONTROL EFECTIVO DE SOCIEDAD ART 42 C.COM.
El registrador al calificar un documento administrativo no puede entrar a revisar la decisión de fondo que fundamenta la decisión del órgano de la Administración. No es preciso justificar documentalmente ante el registrador la relación de control en virtud de la que la Administración Tributaria ha resuelto la procedencia de ordenar la prohibición de disponer sobre el o los bienes inmuebles pertenecientes a una sociedad cuyo socio es el deudor.
233.** COMPRAVENTA. ATRIBUCIÓN DE PRIVATICIDAD SIN EXPRESAR CAUSA
Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden excluir el juego de la presunción de ganancialidad (ex. art 1361 CC) y atribuir carácter privativo a un bien comprado constante la sociedad de gananciales, y ello sin necesidad de acreditar indubitadamente procedencia privativa del dinero invertido, pero debe expresarse la causa onerosa o gratuita de dicho negocio.
234.* EJECUCIÓN ORDINARIA. CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
La emisión de la certificación de cargas y la extensión de la nota marginal producen una prórroga temporal de la anotación preventiva de embargo, pero es temporal de cuatro años; una vez caducada deja de producir sus efectos y las cargas posteriores no pueden ser canceladas.
La oposición de los titulares de una finca que tiene inscrita su representación gráfica impide la inscripción de quien pretende rectificar la descripción de la suya invadiendo aquella.
237.* INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. OPOSICIÓN DE COLINDANTES
La existencia de una controversia sobre la inscripción de un exceso de cabida, refrendada con antecedentes judiciales, justifica la denegación de la práctica de la inscripción.
238.*** COMPRAVENTA POR CIUDADANO BRITÁNICO EN ZONA FRONTERIZA SIN AUTORIZACIÓN MILITAR
Basta que un municipio sea fronterizo para que quede sujeto a la limitación (necesidad de obtención de la autorización militar previa) cualquier núcleo poblacional que pertenezca al mismo.
239.* EXPEDIENTE JUDICIAL DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO
En los anteriores expedientes judiciales (anteriores a reforma 2015) de reanudación de tracto la calificación registral alcanza las notificaciones a titulares registrales, pero no puede exigir que el juez detalle los pormenores de los títulos intermedios que no accedieron al registro.
240.** ART. 199: LEGITIMACIÓN PARA OPONERSE DEL COTITULAR COLINDANTE. DOCUMENTACIÓN A APORTAR POR QUIENES SE OPONEN.
En el expediente del art. 199 LH, no se requiere que el colindante que se opone pruebe los hechos que manifiesta: basta con que justifique ante el registrador la existencia de controversia. El cotitular del dominio de la finca colindante está legitimado para oponerse a la inscripción.
241.*** ACTA NOTARIAL PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO. NOTIFICACIONES
Resolución que analiza a quien, y en qué forma deben hacerse las notificaciones en el expediente para reanudar el tracto, distinguiendo entre si la inscripción tiene o no más de 30 años. No es necesaria la notificación a los colindantes.
242.** PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS
Es necesario el consentimiento de los actuales titulares registrales de una división horizontal para inscribir una escritura de constitución de servidumbre otorgada antes de sus adquisiciones, pero presentada a inscripción después de que sus adquisiciones resultaran inscritas.
243.** NECESIDAD DE REANUDACIÓN NOTARIAL DE TRACTO SUCESIVO EN COMPRAVENTA ANTIGUA
Para inscribir una reanudación de tracto, no basta con presentar una escritura de 100 años de antigüedad (1926) que relate y reseñe los títulos previos no inscritos, sino que hay que acudir formalmente al expediente notarial de reanudación de tracto del art. 208 LH.
244.*** VENTA DIRECTA EN PROCEDIMIENTO CONCURSAL. ACREDITACIÓN DEL VALOR ACTUALIZADO DE TASACIÓN, INTERVENCIÓN DE LOS ACREEDORES CON PRIVILEGIO ESPECIAL.
En un concurso de acreedores es posible la venta directa de bienes en los que existen acreedores con privilegio especial, siempre que dichos acreedores hayan sido oídos en el procedimiento y se aporte una tasación actualizada conforme a lo dispuesto en el artículo 210 de la Ley Concursal. El auto judicial autorizando la venta tiene que expresar dichos extremos, pero si los expresa, el registrador no puede cuestionar la decisión judicial.
245.** AGRUPACIÓN. PROTECCIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
Dentro de la georreferenciación de una finca de dominio privado no se puede incluir una parte de cauce de un río que no pertenece a la finca misma sino al dominio público y ello aunque se trate de una mera agrupación de fincas ya inscritas.
246.() SOLICITUD DE CANCELACIÓN DE ASIENTO YA PRACTICADO
El recurso gubernativo solo versa sobre calificaciones negativas, pero no puede tener por objeto la cancelación de un asiento ya practicado. En este caso, el asiento controvertido que el recurrente pretende rectificar es la cancelación de una presunta servidumbre que el registrador consideró una simple mención.
247.** COMPRA CON CONFESIÓN DE PRIVATIVIDAD AÑOS DESPUÉS.
Cuando un cónyuge compra un bien constante la sociedad de gananciales y el primer plazo se paga con dinero privativo, todo el bien tendrá esa naturaleza por la aplicación del artículo 1356 del Código Civil.
248.*** NOTA SIMPLE DE EXTREMOS, POR LA PLATAFORMA FLOTI, DE MATRIZ DE PROPIEDAD HORIZONTAL. INFORME DEL REGISTRADOR.
Es posible la solicitud -también a través de la plataforma Floti- de una nota simple informativa de extremos de la matriz de una división horizontal, aunque ello implique dificultades técnicas. La DG vuelve a tener en cuenta el informe del registrador.
249.* EXTINCIÓN DE COMUNIDAD CON ATRIBUCIÓN DE GANANCIALIDAD SIN INTERVENCIÓN DEL CÓNYUGE
En una disolución de comunidad con adjudicación de la finca a uno de los comuneros, que paga su parte a los demás mediante un préstamo hipotecario, pretendiendo que aquella tenga carácter ganancial, es necesario el consentimiento del cónyuge del adjudicatario.
251.* NOTA SIMPLE INFORMATIVA SOLICITADA POR CORREO ELECTRÓNICO
Si se escoge la solicitud de publicidad registral de forma telemática, la tramitación debe producirse íntegramente por este medio.
252.** VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RUSTICA EN ANDALUCÍA
La venta de una cuota indivisa de finca rústica no revela por si sola un peligro de parcelación urbanística por lo que a priori no necesita licencia, pero sí puede considerarse procedente el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, en orden a permitir a la Administración que pueda pronunciarse sobre el negocio en cuestión, teniendo en cuenta los mayores medios de los que dispone para apreciar la existencia de posible parcelación urbanística y en este sentido se confirma el defecto.
253.*** CONVERSIÓN DE INSCRIPCIÓN POSESORIA DE UN DERECHO DE OCUPACIÓN EN INSCRIPCIÓN DE DOMINIO
La conversión de inscripciones de posesión en dominicales, válidas al amparo de la DT4ª LH, no pueden modificar el propio objeto del asiento tabular. Así la posesión de un derecho de ocupación, convertida en inscripción se refiere al derecho de ocupación, pero no al dominio.
254.*** INSCRIPCION DE ATRIBUCION DE USO SOBRE DETERMINADAS PORCIONES DE UNA FINCA URBANA
Las atribuciones de uso de porciones de suelo pueden tener o no transcendencia real según se configuren. La transmisión de cuotas indivisas con atribución de uso no supone división material del terreno y no cabe exigir la división del mismo ni la licencia municipal de segregación. Procede, sin embargo, si hay indicios aplicar los artículos 79 y 80 RD 1093/1997, de 4 de julio
R que admite la inscripción de una obra nueva cuya descripción literaria no se ajusta a lo que resulta de la certificación catastral mediante la cual se acredita la antigüedad. La Dg concluye que no hace falta la coincidencia absoluta, que solo es necesaria para la inmatriculación.
Comentario: Es inaudito que la DG permita acreditar la antigüedad de una obra con una certificación no coincidente en cuanto a los metros declarados, puesto que no solo ha de acreditarse dicha antigüedad respecto a la edificación, sino también de los metros y de las plantas que tiene, puesto que puede suceder que en una obra antigua se amplíen plantas o metros y siendo ilegal no haya transcurrido los plazos de prescripción de una posible infracción urbanística respecto a solo una parte de la obra.
Si la finca transmitida está inscrita con carácter ganancial no puede inscribirse a favor del heredero único de uno de los cónyuges, que alega el divorcio de la causante: es necesaria la liquidación de la sociedad de gananciales.
259.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE COLINDANTES. EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS.
Las coordenadas inscritas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino que delimitan el objeto jurídico sobre el que recae el derecho inscrito con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales.
260.* DENEGACIÓN DEL INICIO DE UN EXPEDIENTE DE GEORREFERENCIACIÓN.
El juicio de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica catastral corresponde en exclusiva al registrador, sin que pueda suplirse por un certificado municipal.
Las dudas de identidad basadas en cambios de linderos fijos no tienen la identidad suficiente para impedir el inicio del expediente: Este debe tramitarse precisamente para disipar dichas dudas.
261.** JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA Y PODER ESPECIAL MERCANTIL NO INSCRITO.
Cuando se trata de poderes para actos concretos otorgados por sociedades, que no son inscribibles en el Registro Mercantil, el notario debe de reseñar los datos del representante de la sociedad y de sus facultades para otorgarlo, no siendo suficiente consignar los datos identificativos del poder.
262.*** OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: EXIGENCIA DE LAS COORDENADAS DE LA SUPERFICIE OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN.
Resolución que trata sobre la necesidad de aportar las coordenadas de las obras nuevas en construcción en Andalucía, al menos en las que se produzcan dentro del ámbito de aplicación de la Ley 7/2021 de Andalucía.
263.* ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UNA COTITULAR DE UNA FINCA COLINDANTE.
Una cotitular colindante está legitimada para oponerse en el seno del expediente del art. 199. Acreditada la existencia de una controversia sobre la delimitación de las fincas afectadas, no procede practicar la inscripción de la georreferenciación.
264.** DESVINCULACIÓN DE TRASTERO CUANDO LOS ESTATUTOS PERMITEN SEGREGAR.
La autorización estatutaria de segregar, dividir o agregar elementos independientes no lleva consigo la de desvincular anejos.
265.** DIVORCIADO VENDE INMUEBLE INDICANDO QUE ES SU VIVIENDA FAMILIAR.
Los artículos 1320 del Código Civil y 91 del Reglamento Hipotecario no son aplicables respecto de actos dispositivos realizados por persona divorciada.
266.** PLUSVALÍA MUNICIPAL Y LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES PREVIA A HERENCIA.
La adjudicación en escritura de fincas urbanas a la viuda y heredera únicamente en pago de su participación en la disuelta sociedad de gananciales constituye un supuesto indubitado de no sujeción al impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y, en consecuencia, no procede la suspensión de la calificación y cierre del Registro en virtud de lo establecido en los artículos 254.5 y 255 de la Ley Hipotecaria.
268.** VENTA CON ARREGLO A PLAN DE LIQUIDACIÓN. FINCA ELEMENTO COMÚN DE OTRAS.
El plan de liquidación ha de aportarse a fin de comprobar que la venta efectuada por el administrador concursal se ajusta al mismo. Cuando una finca se configura como elemento común de otras no es posible su enajenación de forma independiente.
269.** ERROR EN LAS CUOTAS DE TITULARIDAD DE UNA FINCA SIN QUE SE CONOZCA BIEN SU ORIGEN
No resultando el error de los asientos registrales, la inscripción no puede ser subsanada de oficio por el registrador sin aportar el título de donde resulta.
270.* INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA, RESOLVIENDO EL JUZGADO QUE YA ES FIRME.
Habiéndose aportado diligencia del juzgado donde deja claro que no procede la acción de rescisión, no puede oponerse el registrador, ya que es competencia del Juzgado, apreciar y determinar el transcurso o no del plazo de ejercicio de la misma.
Para inscribir una sentencia declarativa del dominio, deben constar las circunstancias personales de los adquirentes y la proporción en que se adquiere la finca
272.** ARTÍCULO 199 LH: OPOSICIÓN DE UN COLINDANTE POR POSIBLE VULNERACIÓN DE SERVENTÍA.
Resolviendo de manera diferente a otros casos la DG entiende que la oposición de un colindante basada en la invasión de una franja de terreno destinada a servidumbre de paso, puede impedir la inscripción de la georreferenciación de una finca.
273.** LIQUIDACIÓN DE GANANCIALES: INDICACIÓN DE LAS CAPITULACIONES PREVIAS EN EL REGISTRO CIVIL
Es obligatoria la previa inscripción en el RC del régimen económico matrimonial pactado para la inscripción en el RP de la adjudicación de inmuebles a favor de los cónyuges.
274.** INSTANCIA PRESENTADA DE HEREDERO ÚNICO EXISTIENDO OTROS LEGITIMARIOS
Si el heredero único concurre con legitimarios no cabe para solicitar la inscripción la instancia de heredero único, aunque dicho heredero tenga un poder para partir otorgado a su favor por el legitimario.
El expediente del art. 201.1 LH solo puede promoverlo el titular registral. Cuando la inscripción de la georreferenciación es potestativa y se solicita en el mismo título en que se formalice una transmisión o gravamen, la denegación de la inscripción de aquellas no puede conllevar la de estas. La inscripción de una declaración de obra nueva nunca es exigible para inscribir la representación gráfica de la finca.
276.** CANCELACIÓN DE REFERENCIA CATASTRAL ERRÓNEA Y CONSTANCIA DE OTRA DIFERENTE
Solicitándose la eliminación de la referencia catastral que aparece en el folio real de una finca registral y que en su lugar se haga constar que la referencia catastral correcta es otra, cabe que se cancele la que figura en la inscripción si hay una prueba evidente de ser errónea y consta la conformidad del titular registral; aunque no proceda hacer constar la nueva por existir dudas y falta de correspondencia con la finca registral.
Analiza también la DG las diferencias entre la constancia de la referencia catastral de la finca y la coordinación gráfica.
ENLACES
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Retablo de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Arriba: Claustro de la Catedral de Tortosa (Tarragona). Por María Núñez.
